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Not named
Not named
DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL
30 JUIN 2025
SOCIETE CENTRALE DES BOIS ET SCIERIES DE LA MANCHE
Société anonyme au capital de 34 335 407.50 euros
12, rue Godot de Mauroy – 75009 Paris
RCS Paris 775 669 336
Le document d'enregistrement universel a été déposé le 24 octobre 2025 auprès de l'AMF, en sa qualité
d'autorité compétente au titre du règlement (UE) 2017/1129, sans approbation préalable conformément à
l'article 9 dudit règlement.
Le document d'enregistrement universel peut être utilisé aux fins d'une offre au public de titres financiers ou
de l'admission de titres financiers à la négociation sur un marché règlementé s'il est complété par une note
d'opération et le cas échéant, un résumé et tous les amendements apportés au document d'enregistrement
universel. L'ensemble alors formé est approuvé par l'AMF conformément au règlement (UE) 2017/1129.
Des exemplaires du présent document d'enregistrement universel sont disponibles sans frais auprès de
SCBSM, 12 rue Godot de Mauroy – 75009 PARIS, sur le site internet de la société (www.scbsm.fr) ainsi que
sur le site internet de l'Autorité des Marchés Financiers (www.amf-france.org).
1
Not named
SOMMAIRE
2
Not named
3
Not named
Tête ornementale de Neptune sculptée sur la façade du 19/21 Rue Poissonnière
4
Not named
1. PRESENTATION DU GROUPE SCBSM
1.1 GENERALITES
1.1.1 Raison Sociale (Article 3 des statuts)
La dénomination sociale de la Société est « SOCIETE CENTRALE DES BOIS ET SCIERIES DE LA
MANCHE ».
La société a pour sigle « SCBSM ».
1.1.2 Registre du commerce et des sociétés
La Société est immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 775 669 336.
Le numéro SIRET de la Société est 775 669 336 001 06. Le code NAF est 6820B.
1.1.3 Date de constitution et durée de la société (Article 5 des statuts)
La Société a été constituée le 6 avril 1921 et immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de
Paris le 25 mars 1955 pour une durée de 99 années à compter de cette date (jusqu'au 24 Mars 2054), sauf
dissolution anticipée ou prorogation.
1.1.4 Siège social, forme juridique
Le siège social de la Société est situé 12 rue Godot de Mauroy, 75009 PARIS.
La Société a été constituée sous la forme de Société Anonyme à Conseil d'Administration.
1.1.5 Exercice social (Article 21 des statuts)
L'exercice social se clôture au 30 juin de chaque année.
1.1.6 Historique
La Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche créée en 1921 avait pour activité initiale l'import/export
de bois exotiques au travers de ses principales filiales : Hailaust et Gutzeit SA, Granvillaise des Bois et Société
des Bois du Nord. Après une apogée dans la période d'après-guerre, la société a progressivement décliné
et s'est vidée de sa substance pour ne détenir que quelques actifs immobiliers hérités de ses activités
historiques.
À la suite de l'apport de plusieurs sociétés civiles immobilières fin 2005, la Société devenue foncière détenait
alors un portefeuille immobilier de 88 M€.
En janvier 2007, le portefeuille atteignait 308 M€ avec moins de 14 % à Paris. La société a procédé à une
rotation importante de son portefeuille en arbitrant pour plus de 292 M€ en 15 ans.
Le portefeuille actuel composé à près de 92 % d'immeubles parisiens totalise à ce jour 465 M€ d'actifs.
5
Not named
1.2 CHIFFRES CLES
Principales données financières en normes IFRS au 30 juin 2025 : compte de résultat, bilan.
Au 30 juin 2025, les loyers bruts progressent de 5,3% du fait d'une progression des loyers sur le patrimoine
existant (+2,8 %) et de l'acquisition d'un actif situé au 32 bis Boulevard Haussmann.
Entre 2022 et 2024, les loyers bruts ont progressé de +2,7m€, soit +17% en 3 ans.
Le résultat opérationnel avant variation de la juste valeur des immeubles de placement atteint 18,4 M€, en
progression de 10,9 %.
6
Not named
La variation des capitaux propres au 30 juin 2025 résulte essentiellement du bénéfice de l'exercice (+12,8
M€), d'une distribution de prime d'émission (-2,3 M€) et du rachat d'actions propres (-1, 5 M€).
La variation des capitaux propres entre le 30 juin 2023 et le 30 juin 2024 s'explique par le bénéfice de
l'exercice (+ 0,3 M€) et l'achat d'actions propres par SCBSM (- 0,7 M€).
La variation des capitaux propres entre le 30 juin 2022 et le 30 juin 2023 s'explique par le bénéfice de
l'exercice (+ 9,4 M€), une augmentation de capital et de l'utilisation d'actions SCBSM auto-détenues en
remboursement des obligations ORNANES (+ 9,3 M€) et une distribution de prime d'émission (- 1,9 M€).
Variation du Patrimoine immobilier
(*) en valeur au 30 juin 2024 des actifs cédés
(**) variation de valeur du patrimoine nette de la valorisation des travaux
Au 30 juin 2025, le Patrimoine immobilier total de SCBSM s'élève à 468 M€.
Les acquisitions de l'exercice (37,8 M€) et l'augmentation nette de valeur du patrimoine (+9,1 M€) sont
légèrement compensées par l'effet des cessions (-1,9 M€).
L'ensemble des actifs parisiens représente près de 92 % de la valeur totale du patrimoine.
7
Not named
La hausse du taux de LTV entre 2024 et 2025 résulte essentiellement de l'effet des acquisitions de l'immeuble
du 32bis Boulevard Haussmann et de 3 étages complémentaires de bureaux au sein de l'immeuble du 37
boulevard des Capucines, sur lesquels les ratios de LTV sont plus élevés que sur le reste du patrimoine.
La baisse de l'endettement et du LTV entre 2023 et 2024 provient essentiellement de l'acquisition de 2 étages
de de bureaux au sein de l'immeuble du 37 boulevard des Capucines financés intégralement en fonds
propres, partiellement compensée par les disponibilités résultant des cessions.
La baisse de l'endettement et du LTV entre 2022 et 2023 résulte essentiellement de la poursuite du
désendettement au travers du remboursement des ORNANE principalement en actions et du
remboursement des emprunts des actifs cédés sur l'exercice.
Actif net réévalué de liquidation : 19,33 € / action
L'ANR de liquidation s'établit au 30 juin 2025 à 19,33 €, en augmentation de 1,11 € par rapport au
30 juin 2024.
Avec un cours de bourse à la clôture de l'exercice de 8,95 €, la décote sur ANR reste particulièrement élevée
(54 %) surtout si l'on tient compte de la qualité du portefeuille (92% Paris QCA) et du potentiel de réversion
résiduel de certains immeubles.
Evolution du cours de bourse depuis 2 ans
8
Not named
Les actions de SCBSM sont admises sur le compartiment C de NYSE Euronext à Paris sous le code ISIN
FR0006239109 et le mnémonique CBSM.
Répartition de l'actionnariat au 30 juin 2025
Une société entrepreneuriale qui bénéficie de l'appui de partenaires institutionnels et financiers :
9
Not named
1.3 PATRIMOINE IMMOBILIER
Le patrimoine immobilier du Groupe s'élève à 468,3 M€ contre 423,5 M€ au 30 juin 2024.
Les acquisitions de l'exercice (37,8 M€) et l'augmentation nette de valeur du patrimoine (+9,1 M€) sont
légèrement compensées par l'effet des cessions (-1,9 M€)
Le patrimoine du Groupe SCBSM se caractérise comme suit :
• 468 M€ d'actifs dont 92 % à Paris Centre ;
• Loyers bruts annuels du périmètre locatif au 30 juin 2025 : 21,6 M€ ;
• Valeur locative de marché (VLM) : 24,4 M€ soit un potentiel d'accroissement de 13 %.
Compte tenu des critères d'investissement retenus par le Groupe, les immeubles en portefeuille peuvent être
segmentés en trois catégories :
Evolution du % Paris QCA
10
Not named
Le taux de rendement qui ressort des expertises au 30 juin 2025 est en progression de 0,09 points.
Echéances des baux
Loyers à recevoir sur période ferme
< 1 an
de 12 à 24 mois
Entre 2 et 5 ans
> 5 ans
Groupe SCBSM
17 182
11 694
9 125
1 963
Loyers à recevoir jusqu'à échéance du bail
< 1 an
de 12 à 24 mois
Entre 2 et 5 ans
> 5 ans
Groupe SCBSM
19 333
16 762
38 630
13 758
11
Not named
1.3.1 PORTEFEUILLE PARIS
Actif
Adresse
Surface m²
La Madeleine
12 Rue Godot de Mauroy /
Immeuble de bureaux commerces + quelques
7 Rue Caumartin /
6 605
appartements
8 Rue de Sèze, Paris IX
Quartier Sentier Cité Financière
19/21 Rue Poissonnière, Paris II
8 873
Immeuble de bureaux
Quartier Sentier Cité Financière
26 Rue du Sentier, Paris II
1 270
Immeuble de bureaux et logements
Immeuble style Eiffel-Haussmann de bureaux et
91 Rue Réaumur, Paris II
2 290
commerces
Quartier Opéra-Bourse
15 Boulevard des Italiens /
2 643
Lots de bureaux dans un immeuble Haussmannien
30 Rue de Gramont, Paris II
Quartier du Palais-Royal
9 Avenue de l'Opéra, Paris I
2 495
Immeuble de bureaux et commerces
Proximité des Champs Elysées
47 Rue de Ponthieu, Paris VIII
2 450
Immeuble de bureaux
Boulevard Haussmann
Immeuble de bureaux commerces + quelques
32b boulevard Haussmann, Paris IX
1 809
appartements
Quartier Monceau
23/25 Rue de Prony, Paris XVII
1 028
Hôtel Particulier de bureaux
Quartier Saint Lazare
94 rue Saint Lazare, Paris IX
170
Lots de bureaux dans un immeuble Haussmannien
Quartier Opéra
32 boulevard des Capucines, Paris II
1 541
Lots de copropriété de bureaux
La Madeleine, Paris IX
Poissonnière, Paris II
12
Sentier, Paris II
Prony, Paris XVII
Not named
Réaumur, Paris II
Ponthieu, Paris VIII
Italiens, Paris II
Boulevard Haussmann, Paris IX
Opéra, Paris I
Vacance
Loyers
Loyers/
Taux de
Surface Dont m² en
VLM
financière
Valeur
30/06/25
Surfaces
rendement HD
m²
sous-sol
(K€)
(% loyers
(K€) HD
(K€)
Vacantes
VLM / Valeur
réels)
PARIS
31 201
3 770
18 406
1 628
20 457
8,1 %
429 965
4,76 %
13
Not named
1.3.2 PORTEFEUILLE ILE DE France
Actif
Adresse
Surface m²
18 Avenue de la Jonchère, La Celle St Cloud
Centre commercial Elysée Village
9 106
(78)
Centre commercial Les Franciades,
Cellules commerciales
4 792
2 Place de France, Massy (91)
Ensemble immobilier à usage d'activités et de
ZI des Closeaux, Buchelay (78)
7 056
commerces
ZAC Les Luats, 1 rue Paul Gauguin, Villiers Sur
Immeuble de bureaux et de locaux d'activités
1 638
Marne (94)
Centre commercial Elysée Village, Celle Saint
Cloud (78)
Ensemble immobilier mixte à usage d'activités et de
commerces, Buchelay (78)
Vacance
Dont m²
Loyers
Loyers/
Taux de
Surface
VLM
financière
Valeur
en sous-
30/06/25
Surfaces
rendement HD
(m²)
(K€)
(% loyers
(K€) HD
sol
(K€)
vacantes
VLM / Valeur
réels)
ILE DE France
22 592
699
2 188
450
2 876
17,1 %
27 090
10,62 %
14
Not named
1.3.3 PORTEFEUILLE PROVINCE
Immeuble
Adresse
Surface m²
Cellule commerciale
Rue Jean Monnet, Wittenheim (68)
3 500
284 Avenue du Général de Gaulle,
Retail Park
8 048
Soyaux (16)
Immeuble de commerce-activité
Lieu-dit « Les Petits Cours », Sille Le Guillaume (72)
1 975
Immeuble de commerce-activité
3 Rue Graham Bell Metz (57)
576
Immeuble de commerce-activité
13/15 Rue Mercier Epernay (51)
696
Retail park de Soyaux
Vacance
Dont m²
Loyers
Loyers/
Taux de
Surface
VLM
financière
Valeur
en sous-
30/06/25
Surfaces
rendement HD
(m²)
(K€)
(% loyers
(K€) HD
sol
(K€)
vacantes
VLM / Valeur
réels)
PROVINCE
14 795
0
982
98
1 078
9,1 %
11 330
9,51 %
15
Not named
1.3.4 INVESTISSEMENTS REALISES PAR L'EMETTEUR AU COURS DES TROIS DERNIERS EXERCICES
Acquisition à Paris
En décembre 2022, le Groupe a acquis des lots de bureaux au sein d'un immeuble situé rue Saint Lazare
(Paris 9e).
En septembre 2023, le Groupe a acquis des lots de copropriété de bureaux correspondant aux 4ème et 5ème
étages au sein d'un immeuble situé 37 boulevard des Capucines (Paris 2e). En juin 2025, le Groupe a acquis
3 étages supplémentaires au sein du même immeuble.
En octobre 2024, le Groupe a acquis un immeuble en pleine propriété situé boulevard Haussmann, à
proximité immédiate de la place de l'Opéra (Paris 9ème). L'immeuble s'étend sur près de 1 700 m² de
surfaces utiles comprenant 2 commerces sur l'avenue, 4 étages de bureaux et 2 d'habitations.
1.3.5 INVESTISSEMENTS POTENTIELS A COURT ET MOYEN TERME
SCBSM comme par le passé va poursuivre ses investissements d'amélioration de ses sites parisiens et étudie
différentes pistes à court et moyen terme :
•
Amélioration des halls et parties communes des immeubles de Ponthieu et Réaumur
•
Finalisation des travaux de rénovation-agrandissement du 47 rue de Ponthieu
•
Rénovation d'un plateau libéré au sein de l'immeuble du 19/21 rue Poissonnière
SCBSM s'attache également à achever la commercialisation de Retail Parks de Soyaux et Buchelay.
SCBSM conformément à sa stratégie continue à étudier les opportunités d'acquisition à Paris et d'arbitrage
en province et Ile de France.
1.3.6 PRINCIPALES CESSIONS REALISEES PAR L'EMETTEUR SUR LES TROIS DERNIERS EXERCICES
Cession d'un Retail park à Saint Malo
SCBSM a cédé en juin 2023 son Retail park de Saint Malo (35).
Cession de commerces à Nîmes
En décembre 2022, le Groupe a cédé un ensemble immobilier à usage de commerce situé à Nîmes (30).
Cession d'un hôtel particulier à Nancy
SCBSM a cédé en juin 2023 un hôtel particulier à Nancy (54)
Cession d'un appartement à Ris Orangis
Le Groupe a cédé en avril 2023 un appartement situé sur la commune de Ris Orangis (91).
Cession d'un magasin Grand Frais à Sainte Geneviève des bois
Le Groupe a cédé en septembre 2023 un magasin Grand Frais neuf à Sainte Geneviève des bois (91).
16
Cession d'un bâtiment commercial à Sillé-le-Guillaume
Un bâtiment commercial vacant situé à Sillé-le-Guillaume a été cédé en décembre 2023 (72).
Cession de lots de bureaux à Besançon
SCBSM a cédé en octobre 2023 des lots de bureaux vacants à Besançon (25).
Cession de lots de bureaux à Paris
Au cours de l'exercice, le Groupe a procédé à la cession de lots comprenant des bureaux d'environ 150 m2
rue Saint-Lazare (Paris 9ème).
Ces cessions s'inscrivent dans le cadre de la stratégie du Groupe visant à extérioriser la création de valeur
réalisée par le travail de restructuration d'actifs et d'Asset management.
17
Not named
1.3.7 COMMENTAIRE GENERAL SUR LE MARCHE DES BUREAUX EN ILE DE FRANCE AU S12025
(SOURCE CUSHMAN & WAKEFIELD)
A. Demande placée
Frein sur les mouvements > 5 000 m²…mais le mid-market n'a pas dit son dernier mot
Le fort ralentissement de l'activité au 2ème trimestre 2025 (337 000 m²), soit le 2ème résultat trimestriel le plus
bas de la décennie, a fortement pesé sur le résultat du 1er semestre. 768 400 m² ont été placés entre janvier
et fin juin, une baisse de -12% en volume et de -8% en nombre.
Cet écart avec le S1 2024 s'explique par un ralentissement important des grands mouvements d'entreprises
non seulement en volume (-31%) mais aussi en nombre (-32%) : seulement 17 signatures > 5 000 m² ont
été répertoriées contre 25 l'an passé sur la même période.
A contrario, le volume semestriel des prises à bail de moyennes surfaces a été maintenu (-1% en un an) alors
que leur nombre a été moins important. La moyenne des surfaces prises à bail sur le segment intermédiaire
(1 000 à 5 000 m²) est en augmentation par rapport aux années précédentes (tendance annuelle et
semestrielle). En cause, la croissance des signatures sur des surfaces entre 3 000 et 4 000 m² (30 contre
20 l'an passé ; +50%), et à fortiori entre 4 000 m² et 5 000 m² (7 contre 3 ; +133%). Cette tendance qui
suggère un accroissement de l'appétence des utilisateurs pour le segment des « surfaces intermédiaires de
plus grand gabarit » est à surveiller.
Même constat sur les petites surfaces : leur nombre a diminué (-7%) plus significativement que leur volume
(-3%), ce qui s'explique par le double de signatures entre 800 et 1 000 m² par rapport au S1 2024.
L'activité des transactions de bureaux à Paris a observé des tendances contraires au 1er semestre : si le
volume placé a été résilient à Paris QCA (-1%), cela n'a pas été le cas pour les autres marchés intramuros
(voir tableau). Nuance toutefois, le nombre de signatures a augmenté à Paris Nord-Est (+9%) et Sud
(+4%).
La baisse du volume placé à La Défense (-11%) n'est pas révélatrice de la tendance de fond que vit ce
marché. Son nombre de deals y est en augmentation de +16% en un an, porté par un record d'activité sur
les surfaces inférieures à 5 000 m². Il s'impose depuis cinq ans comme un marché de référence pour les
petites et moyennes entreprises et rattrape Paris QCA sur ces segments.
Le Croissant Ouest et la Deuxième Couronne ont pour l'heure enregistré une baisse de dynamique (voir
tableau), avec des disparités selon les sous-marchés. A contrario, la hausse du volume en première
Couronne (+22%) s'explique par 2 grands mouvements au Sud au 2ème trimestre, et 3 deals entre 15 000
et 40 000 m² observés sur les marchés Nord, Est et Sud.
Demande placée par trimestre, en milliers de m2
18
Not named
Demande placée par géographie, en % de volume (m²)
Evolution de la demande placée par tranches de surface
B. Offre immédiate & taux de vacance
La barre des 6 millions de m² bientôt dépassée
Le volume de l'offre immédiate de bureaux poursuit sa hausse au 2ème trimestre 2025 et atteint un nouveau
record historique avec près de 6 millions de m² disponibles. Ce niveau n'a jamais été aussi élevé.
A Paris, la hausse de la disponibilité qui atteint désormais 1,2 million de m² (+52% en un an) est une
opportunité dans les quartiers centraux en situation de tension offre/demande, à fortiori à Paris QCA (4,7%
de vacance; +210 pts en un an). Cette hausse s'explique par la livraison de nombreux projets d'immeubles
restructurés dans la capitale.
La situation est cependant à surveiller sur le marché de Paris 18/19/20 qui voit sa vacance augmenter
fortement, à hauteur de 16,6% (+490 pts en un an). Sur ces arrondissements, le niveau égalise celui de la
Défense et de la Première Couronne Sud sans que la demande ne suive pour autant. Il remet en question la
notion de centralité intramuros avec de fortes disparités entre les zones proches des gares, à l'orée du centre,
très actives où les loyers continuent d'augmenter et, d'autre part, les quartiers périphériques moins attractifs
où les loyers stagnent, voire baissent.
En périphérie, la situation révèle des taux de vacance très élevés, y compris dans le Croissant Ouest (16,8%
en moyenne). Le taux de vacance de Péri-Défense (22% ; +370 pts en un an) reste le plus élevé d'Ile-de-
France avec celui de la Première Couronne Nord (23,5% ; +70pts). Une part des immeubles de seconde
main excentrés, sujets à une vacance longue (supérieure à 3 ans), est désormais ciblée par les promoteurs
et investisseurs pour réhabilitation et changement d'usage.
La hausse de la vacance en Première Couronne (17,5%, +80 pts en un an) est surtout conduite par le Sud
(16,6%, +230 pts en un an). Au Nord, la situation reste critique, tandis que sur le marché Est, pourtant moins
actif, le faible volume de l'offre contient le niveau de vacance, en baisse (10% ; -60 pts).
19
Not named
Le taux de vacance à La Défense augmente légèrement fin juin 2025 (16,5%, +90 pts en un an) avec la
livraison de la « Tour Hopen » (> 50 000 m² disponibles).
En Deuxième Couronne, la hausse du taux de vacance reste contenue (5,5% ; +40pts en un an; stable d'un
trimestre à l'autre), mais des différences persistent selon les marchés, avec une amplitude aux alentours de
3% (Pôle de Cergy) à plus de 13% (Saint-Quentin-en-Yvelines).
Répartition géographique, en volume (m²)
Taux de vacances T2 2025, en %
20
Not named
C. Offre future de grands projets*
Baisse des chantiers prévus en 2027-2028 ; Paris toujours en tête
Un peu plus de 450 000 m² de bureaux ont été livrés au 1er semestre 2025. En perspective, le volume des
livraisons prévu pour la totalité de l'année 2025 devrait avoisiner le niveau observé en 2024, de l'ordre de
930K m². Dans l'ensemble, on peut constater une baisse du nombre de chantiers sur la période 2027-2028
: au vu du record historique de l'offre immédiate de bureaux, les nombreux projets dans le pipeline avec
permis de construire non démarrés (près de 1,2 million de m²) ne se concrétiseront pas tous, certains seront
reportés à une date ultérieure, d'autres abandonnés ou encore changeront d'usage.
Le volume total des projets actuellement en chantier livrables d'ici 2028 équivaut à 1,4 million de m².
Parmi ces opérations, 781K m² sont encore disponibles. Elles se concentrent surtout à Paris (394 000 m²),
dans la Première Couronne (191 000 m²), notamment au Nord, et dans le Croissant Ouest (158 500 m²),
particulièrement dans la Boucle Sud et à Levallois. Enfin, quelques opérations sont également répertoriées
en Deuxième Couronne (31 000 m²).
Sur les opérations actuellement en chantier à La Défense une seule disponibilité de 6 800 m², « Versa »
livrable en 2027. « The Link », « CB3 »
et le « Palatin I » étant entièrement précommercialisés. Le
ralentissement des projets neufs/restructurés sur ce marché devrait permettre d'absorber peu à peu le fort
niveau de vacance dans le quartier international.
Le parc parisien se renouvelle fortement depuis l'an passé avec de nombreux plans de restructuration
d'immeubles. Cette tendance qui donne un nouvel élan au marché de l'offre de première main dans la capitale
devrait se poursuivre au moins sur les 2 ans à venir.
* Bureaux actuellement en chantier > 5 000 m²
Pipeline des bureaux par statut, en milliers m²
Surfaces des projets en chantier, en %
21
Not named
Répartition géographique de l'offre future disponible en chantier, en milliers m²
D. Valeurs locatives
Paris confirme sa hausse, les loyers se stabilisent en périphérie
Au 1er semestre 2025, Paris a vu son loyer moyen de transactions de locaux neufs et restructurés augmenter
de +6% en un an, une impulsion dopée par la tension offre/demande. Cette tendance est d'autant plus forte
à Paris QCA (+10%). Le prime continue sa hausse et atteint la barre des 1 200 €/m²/an fin juin. Le loyer
moyen de seconde main est également en hausse (voir tableau) pour les mêmes raisons.
En prenant en compte la totalité des valeurs observées sur le 1er semestre 2025, le loyer moyen facial de
première main à La Défense est en augmentation de +13% en un an, un résultat imputable à quelques
signatures sur des immeubles bien localisés sur le parvis, notamment au 2ème trimestre. Pour les mêmes
raisons, le loyer moyen de seconde main est positionné à la hausse par rapport au 1er semestre 2024
(+10%). De fortes disparités subsistent entre les différentes qualités d'immeubles et l'écart avec le prime, en
hausse (615 €/m²/an) se creuse. Les mesures d'accompagnement sont toujours très élevées, proche de
35%-40%, l'écart entre le loyer facial et le loyer économique reste important et devrait perdurer tant que
l'offre ne se sera pas résorbée.
Faute d'une activité suffisante, couplée à un niveau d'offre élevé, les loyers moyens dans le Croissant Ouest,
en Première et en Deuxième Couronne de première main se stabilisent, tandis que les loyers moyens de
seconde main oscillent selon les secteurs entre baisse et stagnation.
Les valeurs les plus hautes en périphérie sont localisées à Neuilly-sur-Seine et en Boucle Sud. Le loyer prime
augmente à Neuilly (680 €/m²/an), qui prend le rôle d'un arrondissement parisien en plein milieu de l'axe
Paris-La Défense.
Loyer prime bureaux, en €/m²/an HT/HC, évolution N-1
Loyers moyens de 1ère main, en €/m²/an HT/HC
22
Not named
Loyers moyens de 2nde main, en €/m²/an HT/HC
Prime calculé en moyenne selon les 3 valeurs les plus élevés d'un marché sur les actifs de 1ère main les plus
qualitatifs.
E. Investissement bureaux
Un marché fortement centralisé à l'épreuve de l'obsolescence
Le core, rien que le core
Avec 2,4 Mds€ investis au S1 2025 (contre 1,8 Md€ au S1 2024) le premier semestre de 2025 confirme une
légère dynamique de reprise pour les bureaux, portée par un regain d'intérêt marqué pour les actifs value-
added situés dans Paris intra-muros. Concomitamment, les investisseurs institutionnels, rassurés par une
stabilisation des taux, réactivent leurs stratégies d'allocation sur des produits prime, bien localisés et
sécurisés par des baux longs. Cette activité se traduit par une hausse des volumes engagés, notamment via
des promesses de vente qui devraient se concrétiser au deuxième semestre. Le marché parisien bénéficie
ainsi d'un effet de concentration des liquidités, soutenu par une meilleure profondeur de marché. La classe
d'actifs bureaux ne fait plus peur mais elle exige désormais une discipline d'investissement rigoureuse.
Un marché centre-périphérie désormais fragmenté
En dehors du centre de Paris, la situation reste contrastée. La première couronne (100 M€, 4% des volumes)
peine à attirer des capitaux en dehors des opérations value-added, souvent opportunistes et ciblant des
actifs à restructurer. La deuxième couronne (50 M€), quant à elle, demeure en retrait, pénalisée par une
demande locative plus faible et une perception de risque accrue. Toutefois, certains investisseurs
commencent à se positionner sur ces marchés périphériques, attirés par des taux de rendement plus élevés
et des décotes significatives. Ce repositionnement stratégique, encore marginal, pourrait s'intensifier si les
23
Not named
perspectives de compression des taux se confirment. Le marché devient ainsi plus fragmenté, avec une
dichotomie croissante entre les zones centrales liquides et les périphéries en quête de repositionnement.
L'obsolescence des actifs plus que jamais au cœur des préoccupations
Au-delà de la localisation, la qualité intrinsèque des immeubles s'impose comme un critère de plus en plus
déterminant. L'obsolescence technique, environnementale et fonctionnelle des actifs est désormais un enjeu
au cœur de toutes les préoccupations des investisseurs. Les immeubles non conformes aux standards ESG
ou nécessitant des CAPEX trop importants peinent à trouver preneur, même à prix décoté.
À l'inverse, les actifs restructurés ou restructurables, bien situés et porteurs d'un potentiel de valorisation,
suscitent un intérêt croissant. Cette exigence de qualité, couplée à une approche plus sélective, redéfinit les
contours du marché et pousse les acteurs à repenser leurs stratégies de création de valeur. Dans ce
contexte, l'obsolescence devient autant un risque qu'une opportunité pour les investisseurs capables
d'anticiper les mutations du marché.
2,4 Mds €
41%
Volume investi
Part des
en bureaux
investissements
au S1 2025
en bureaux
Volumes bureaux investis par trimestre, en Mds €
Volumes bureaux investis par localisation
24
1.4 INFORMATIONS SUR LES TENDANCES ET PERSPECTIVES
Le portefeuille core parisien constitue pour SCBSM un atout majeur dont la qualité ne cesse de s'accroître
par l'effet de son travail.
SCBSM continue ses recherches d'actifs immobiliers parisiens et poursuit l'étude d'opportunités d'arbitrage
d'actifs en Ile-de-France et province.
Le Groupe SCBSM ne réalise pas de prévision ou d'estimation de bénéfice.
25
Not named
1.5 ORGANIGRAMME AU 30 JUIN 2025
Le Groupe SCBSM s'organise ainsi :
26
•
SCI Abaquesne
Société civile immobilière de droit français au capital de 1.000 euros, elle a été créée le 23 mai 2006. Son
siège social est situé 7, rue de Caumartin 75 009 Paris. Elle est détenue à hauteur de 100 % par la SCBSM,
son associé gérant. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro
490 232 345.
La SCI Abaquesne est propriétaire de lots de copropriété situé Boulevard des Capucines (9ème
arrondissement).
•
SCI Baltique
Société civile immobilière de droit français au capital de 1.000 euros, elle a été créée le 2 mars 2006. Son
siège social est situé 12, rue Godot de Mauroy 75 009 Paris. Elle est détenue à 99,9 % par son associé
gérant, la SCBSM et 0,1 % par la SARL Cathédrales. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des
Sociétés de Paris sous le numéro 488 859 695.
La SCI Baltique est propriétaire d'un immeuble de bureaux situé au 19-21 rue Poissonnière à Paris
(2ème arrondissement).
•
SCI Berlioz
Société civile immobilière de droit français au capital de 1.000 euros, elle a été créée le 21 décembre 2004.
Son siège social est situé 7, rue de Caumartin 75 009 Paris. Elle est détenue à 99,9 % par son associé
gérant, la SCBSM et à 0,1 % par la SCI Baltique. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des Sociétés
de Paris sous le numéro 480 044 635.
La société détient un immeuble de bureaux situé rue de Ponthieu à Paris (8ème arrondissement).
•
SCI Buc
Société civile immobilière de droit français au capital de 153 euros, elle a été créée le 17 octobre 2005. Son
siège social est situé 7, rue de Caumartin 75 009 Paris. Elle est détenue à 99 % par son associé gérant, la
SCBSM et à 1 % par la SCI LIP. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous
le numéro 438 922 148.
La SCI BUC est propriétaire d'un ensemble immobilier à usage de bureaux et de commerces situé avenue
de l'Opéra à Paris (1er arrondissement).
•
SCI Cathédrale
Société civile immobilière de droit français au capital de 1.000 euros, elle a été créée le 9 avril 2004. Son
siège social est situé 7, rue de Caumartin 75 009 Paris. Elle est détenue à 99 % par son associé gérant, la
SCBSM et 1 % par la SCI Haussmann-Eiffel. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des Sociétés de
Paris sous le numéro 453 055 287.
Cette SCI détient un ensemble immobilier dans le quartier de la Madeleine à Paris (9ème arrondissement)
essentiellement à usage de bureaux.
•
SARL Cathédrales
Société à responsabilité limitée de droit français au capital de 10.000 euros, elle a été créée le
15 octobre 2013. Son siège social est situé 12, rue Godot de Mauroy 75 009 Paris. Elle est détenue à 99 %
par la SCI Cathédrale et de 1 % par SCBSM. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des Sociétés de
Paris sous le numéro 797 899 143. Elle ne détient aucun actif immobilier.
•
SCI Des Bois
Société civile immobilière de droit français au capital de 1.525 euros, elle a été créée le 26 juillet 2001. Son
siège social est situé 7, rue de Caumartin 75 009 Paris. Elle est détenue à 100 % par son associé gérant, la
SCBSM. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 438 739 468.
Elle ne détient plus aucun actif immobilier.
27
•
SCI Des Bois de Norvège
Société civile immobilière de droit français au capital de 1.000 euros, elle a été créée le 18 juillet 2006. Son
siège social est situé 7, rue de Caumartin 75 009 Paris. Elle est détenue à hauteur de 99 % par la SCBSM,
son associé gérant et de 1 % par la SCI Buc. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des Sociétés de
Paris sous le numéro 491 104 519.
La SCI des Bois de Norvège est propriétaire d'un actif à usage de commerces implantés sur la commune de
Sillé-le-Guillaume.
•
SNC Deux six sept
Société en nom collectif de droit français au capital de 1.000 euros, elle a été créée en août 2020. Son siège
social est situé 12, rue Godot de Mauroy 75 009 Paris. Elle est détenue à 99,9 % par son associé gérant,
SCBSM et 0,1 % par la SARL Cathédrales. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des Sociétés de
Paris sous le numéro 888 302 858.
La SNC Deux six sept détient plusieurs lots de bureaux au sein d'un immeuble situé boulevard des Italiens
(Paris 2e).
•
SCI Du Val sans retour
Société civile immobilière de droit français au capital de 1.000 euros. Son siège social est situé 7, rue de
Caumartin 75 009 Paris. Elle est détenue à 99,9 % par son associé gérant, SCBSM. Elle est identifiée au
Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 480 703 651 RCS Paris. Cette SCI est
propriétaire de locaux commerciaux sis à Massy (91).
•
SNC Foncière du Chêne Vert
Société en nom collectif de droit français au capital de 7.000.000 euros acquise par la SCBSM le 26 janvier
2007. La société est immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro
481 597 631. Son siège social est situé au 12 rue Godot de Mauroy, 75 009 Paris. Cette société est détenue
à 100 % par SCBSM. La société possède un actif situé à La Celle Saint Cloud.
•
SCI Haussmann-Eiffel
Société civile immobilière de droit français au capital de 1.000 euros, elle a été créée le 3 juillet 2013. Son
siège social est situé 12, rue Godot de Mauroy 75 009 Paris. Elle est détenue à 99,9 % par la SCI Cathédrale
et de 0,1 % par son associé gérant, SCBSM. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des Sociétés de
Paris sous le numéro 794 032 128.
La SCI Haussmann-Eiffel est propriétaire d'un immeuble à usage de commerces et de bureaux situé au 91
rue Réaumur à Paris (2ème arrondissement).
•
SCI Lip
Société civile immobilière de droit français au capital de 100 euros, elle a été créée le 11 août 2004. Son
siège social est situé 7, rue de Caumartin 75 009 Paris. Elle est détenue à 99 % par son associé gérant, la
SCBSM et à 1 % par la SCI Berlioz. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris
sous le numéro 478 294 416. Elle ne détient aucun actif immobilier.
•
SAS Les Promenades de la Thalie
Société par actions simplifiées de droit français au capital de 400.000 euros, elle a démarré son activité en
juillet 2006 et est immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris depuis le 18 février 2007
sous le numéro 494 166 747. Son siège social est situé au 12 rue Godot de Mauroy, 75 009 Paris. Elle est
détenue à 100 % par SCBSM. Elle ne détient aucun actif immobilier.
•
SNC Meubles and Co
Société en nom collectif de droit français au capital de 10.000 euros, elle a été créée le 20 février 2008. Son
siège social est situé 3, avenue Hoche 75 008 Paris. Elle est détenue à 100 % par son associé gérant, la
28
Not named
SCBSM. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 502 703 291.
Elle n'a plus d'activité.
•
SCI Parabole IV
Société civile immobilière de droit français au capital de 111 euros, elle a été créée le 25 mars 2004. Son
siège social est situé 7, rue de Caumartin 75 009 Paris. Elle est détenue à 100 % par son associé gérant, la
SCBSM. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 452 779 325.
La société est propriétaire d'un ancien hôtel particulier transformé en bureau situé au 23-25 rue de Prony à
Paris (17ème arrondissement).
•
SNC Sentier
Société en nom collectif de droit français au capital de 1.000 euros, elle a été créée le 17 octobre 2013. Son
siège social est situé 12, rue Godot de Mauroy 75 009 Paris. Elle est détenue à 99 % par son associé gérant,
SCBSM. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 797 955 531.
La SNC Sentier est propriétaire d'un ensemble immobilier composé de bureaux et d'appartements situé au
26 rue du Sentier à Paris (2ème arrondissement).
•
SNC Un et trois
Société en nom collectif de droit français au capital de 1.000 euros, elle a été créée en août 2020. Son siège
social est situé 12, rue Godot de Mauroy 75 009 Paris. Elle est détenue à 99,9 % par son associé gérant,
SCBSM et 0,1 % par la SARL Cathédrales. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des Sociétés de
Paris sous le numéro 888 303 849.
La SNC Un et trois détient plusieurs lots de bureaux au sein d'un immeuble situé boulevard des Italiens (Paris
2e).
•
SCI Villiers Luats
Société civile immobilière de droit français au capital de 1.000 euros. Son siège social est situé 7, rue de
Caumartin 75 009 Paris. Elle est détenue à 99,9 % par son associé gérant, SCBSM. Elle est identifiée au
Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 489 377 390 RCS Paris. La SCI Villiers Luats
est propriétaire d'un immeuble à usage de bureaux situé à Villiers sur Marne (94).
•
SCI Wittenheim
Société civile immobilière de droit français au capital de 1.000 euros. Son siège social est situé au 12 Rue
Godot de Mauroy, 75 008 Paris. Elle est détenue par SCBSM à 99 % et qui en est également gérant. Elle est
enregistrée au Registre du Commerce et des Sociétés sous le numéro 530 194 562. Elle détient une cellule
commerciale à Wittenheim.
1.5.1 PRISES DE PARTICIPATIONS
Néant.
1.5.2 CESSIONS DE PARTICIPATIONS
Néant.
1.5.3 FRANCHISSEMENTS DE SEUILS
Néant.
29
Not named
2. RISQUES
Les investisseurs, avant de procéder à l'acquisition d'actions de la société, sont invités à examiner l'ensemble
des informations contenues dans le document d'enregistrement universel, y compris les facteurs de risques
et leur gestion tels que décrits ci-dessous.
Ces risques sont, à la date du document d'enregistrement universel, ceux dont la réalisation est susceptible
d'avoir un effet défavorable significatif sur la Société, son activité, sa situation financière ou ses résultats et
qui sont importants pour la prise de décision d'investissement.
Les dispositifs de maîtrise des risques sont définis par la Direction générale du Groupe et discutés en Conseil
d'administration.
La société a procédé à une revue des risques qui pourraient avoir un effet défavorable significatif sur son
activité, sa situation financière ou ses résultats (ou sur sa capacité à réaliser ses objectifs) et considère qu'il
n'y a pas d'autres risques significatifs hormis ceux présentés.
2.1 REPRESENTATION GRAPHIQUE DES PRINCIPAUX FACTEURS DE
RISQUE
2.2 SYNTHESE DES PRINCIPAUX FACTEURS DE RISQUES ET DISPOSITIF
DE MAÎTRISE
La Société a procédé à l'identification des principales catégories et des risques les plus importants, présentés
dans un ordre que la Société considère, à la date du présent document, être l'ordre d'importance décroissant
au sein de chaque catégorie déterminée par la Société et selon une échelle de cotation de trois niveaux :
Risque élevé
Risque moyen
Risque faible
Cette notation correspond à la perception actuelle du Groupe de l'importance de ces facteurs de risques,
fondée sur la probabilité perçue que ces risques se matérialisent de l'ampleur estimée de leur impact par la
Société afin de limiter la survenance et/ou l'impact des risques identifiés.
30
Not named
L'horizon de temps défini pour ce travail de cotation des risques est de cinq ans.
Les deux échelles d'impact et de probabilité sont de cotées sur quatre niveaux :
Echelle
Probabilité
Impact
Niveau 1
Rare
Limité
Niveau 2
Possible
Significatif
Niveau 3
Probable
Majeur
Niveau 4
Très probable
Critique
L'attention des investisseurs est toutefois attirée sur le fait que d'autres risques totalement ou partiellement
inconnus et dont survenance n'est pas envisagée à la date de dépôt du présent Document d'enregistrement
universel, peuvent exister et pourraient avoir une incidence négative sur l'activité du Groupe.
L'analyse des risques est résumée dans le tableau ci-après.
Dans chaque catégorie, les facteurs de risques les plus importants sont présentés en premier. Cette
hiérarchie des risques tient compte des effets des mesures prises par la Société pour gérer ces risques.
RISQUES ECONOMIQUES ET SECTORIELS
MARCHE DE L'IMMOBILIER
Probabilité
Impact
Criticité
Evolution
Très probable
Majeur
3
Risque structurel propre au métier de foncière est lié à la cyclicité du marché immobilier dont les principales
composantes sont la fluctuation de l'offre et de la demande, la variation des taux d'intérêt et l'état de la conjoncture
économique. Au cours des trois derniers exercices, la variation du marché de l'immobilier n'a présenté aucun impact
sur le chiffre d'affaires.
Impacts potentiels : Baisse des loyers ou de la capacité des locataires à assumer leur loyer et charges, dépréciation
de l'évaluation du patrimoine du Groupe et impact sur la bonne réalisation des opérations d'investissements ou
d'arbitrages.
Dispositifs de maîtrise : Patrimoine immobilier situé à plus de 92 % à Paris QCA (marché plus résilient). Recours à
des conseils et études externes.
ESTIMATION DE LA VALEUR DES ACTIFS
Probabilité
Impact
Criticité
Evolution
Très probable
Majeur
3
Risque lié aux potentielles variations significatives des taux de rendement dans le secteur immobilier.
Au cours des
trois derniers exercices, la valeur d'ensemble du patrimoine a varié dans les proportions suivantes (à périmètre
constant) : Paris : Le taux de rendement moyen au 30/06/2025 ressort à 4,44 % contre 3,82 % au 30/06/2022 ; IDF :
Le taux de rendement moyen au 30/06/2025 ressort à 9,88 % contre 8,29 % au 30/06/2022 ; Province : Le taux de
rendement moyen au 30/06/2024 ressort à 8,47 % contre 8,29 % au 30/06/2022.
Impacts potentiels : Dépréciation de l'évaluation du patrimoine du Groupe, dégradation des ratios financiers et
remboursement anticipé potentiel de la dette jusqu'à atteinte des niveaux autorisés par les contrats d'emprunt.
Dispositifs de maîtrise : Patrimoine immobilier situé à plus de 92 % à Paris QCA (marché plus résilient, voir données
ci-dessus). Analyse de la sensibilité de la juste valeur des immeubles de placement à la variation du taux de
rendement, du taux d'actualisation et de la valeur locative (voir détail au paragraphe 3.4.6.4.q).
31
Not named
ACQUISITION/CESSION
Probabilité
Impact
Criticité
Evolution
Possible
Limité
2
Risque de surestimer le rendement attendu ou le potentiel d'accroissement de valeur ou de ne pas détecter des
défauts cachés de ces actifs. A ce jour, le Groupe a su se prémunir contre ce risque.
Impacts potentiels : Dépassement des ressources financières prévues lors de l'acquisition, difficulté à céder un actif.
Dispositifs de maîtrise : Centralisation de la documentation réglementaire et juridique des actifs afin d'organiser les
data rooms. Recours à des experts immobiliers. Réalisation de sondages, d'expertises environnementales et de
chiffrages.
RESTRUCTURATION D'ACTIFS
Probabilité
Impact
Criticité
Evolution
Possible
Limité
2
Risque lié à l'obtention d'autorisations administratives préalablement à la réalisation de travaux d'aménagement ou
de construction. Dans l'attente des autorisations requises, le Groupe a déjà subi des retards dans le démarrage de
travaux, impactant leur date de livraison et générant parfois un manque à gagner du fait de la commercialisation
tardive du bien.
Impacts potentiels : Délais d'obtention allongés ou recours déposés par des tiers entrainant des retards, des surcoûts,
voire l'abandon d'opérations.
Dispositifs de maîtrise : Réalisation des dossiers en étroite collaboration avec les collectivités locales et dans le cadre
de projets qui améliorent significativement l'environnement immédiat.
INDEXATION DES LOYERS
Probabilité
Impact
Criticité
Evolution
Possible
Limité
1
Risque lié à la variation de deux indices d'ordre public (l'indice des loyers commerciaux « ILC » et l'indice du coût de
la construction « ICC ») pour l'indexation des loyers. Ces dispositions limitent la possibilité dont disposent les bailleurs
pour augmenter les loyers et optimiser leurs revenus locatifs.
Impacts potentiels : La variation à la baisse de ces indices ou une variation à la hausse trop faible par rapport aux
loyers du marché pourrait avoir un impact défavorable sur les niveaux de loyers des actifs du Groupe et en
conséquence sur ses résultats ainsi que sur la valorisation de ses actifs.
Dispositifs de maîtrise : Analyse et recours à des experts immobiliers dans le cadre de la réalisation des dossiers.
RISQUES JURIDIQUES, REGLEMENTAIRES ET FISCAUX
EVOLUTION REGLEMENTAIRE
Probabilité
Impact
Criticité
Evolution
Possible
Majeur
2
Risque lié à la confrontation aux nombreuses règlementations susceptibles d'évoluer (baux, copropriété, urbanisme,
protection des personnes et de l'environnement…)
Impacts potentiels : Baisse de l'activité et la rentabilité du Groupe ainsi que des perspectives de développement.
Dispositifs de maîtrise : Des conseillers externes et des cabinets d'avocats fournissent des mises à jour constantes
sur les nouvelles lois afin d'anticiper et d'atténuer les éventuelles incidences négatives.
32
Not named
REGLEMENTATION FISCALE ET REGIME « SIIC »
Probabilité
Impact
Criticité
Evolution
Rare
Majeur
2
Le Groupe SCBSM a opté pour le régime des « SIIC » à compter du 1er juillet 2007 et à ce titre est exonéré de l'impôt
sur les sociétés à compter de l'option.
Le bénéfice de ce régime fiscal est conditionné notamment par le respect de l'obligation de redistribuer une part
importante de ses profits et par le respect des conditions touchant à l'actionnariat de la Société.
La réglementation applicable en matière de droits de mutation diffère en fonction des travaux de rénovation opérés
sur les biens immobiliers et de la durée de détention de ces biens. Cette réglementation est susceptible de faire l'objet
d'évolutions qui viendraient ainsi minorer la valeur des biens à la revente.
Impacts potentiels : La perte du bénéfice du régime des SIIC et de l'économie d'impôt correspondante et/ou
d'éventuelles modifications substantielles des dispositions applicables au SIIC ou en matière de droits de mutation
seraient susceptibles d'affecter l'activité, les résultats du Groupe.
Dispositifs de maîtrise : Contrôle rigoureux des régimes fiscaux par un fiscaliste. Suivi régulier des obligations fiscales.
RISQUES FINANCIERS
DEGRADATION DU TAUX D'OCCUPATION
Probabilité
Impact
Criticité
Evolution
Possible
Limité
2
Risque lié au non-renouvellement des baux et à l'accroissement de la vacance.
Impacts potentiels : Réduction de loyers et surcoût de charges opérationnelles liées à une hausse de la vacance,
dégradation des résultats du Groupe.
Dispositifs de maîtrise : Suivi budgétaire semestriel du Groupe et suivi régulier des enjeux locatifs : vacance,
exploitation, stratégique, état locatif, etc.
RISQUES DE LIQUIDITE, DE TAUX
Probabilité
Impact
Criticité
Evolution
Possible
Limité
2
Risque lié à l'exposition du Groupe aux variations des taux d'intérêts.
Impacts potentiels : variation des charges financières (limitée par la souscription de contrats de swaps, caps et
tunnels).
Dispositifs de maîtrise : Contrôle de la sensibilité aux taux d'intérêt et de l'exposition aux risques de liquidité (voir détail
au paragraphe 2.3.2 ci-dessous).
33
Not named
2.3 PRECISIONS SUR CERTAINS FACTEURS DE RISQUE
2.3.1 RISQUES LIES A L'ESTIMATION DE LA VALEUR DES ACTIFS
Le portefeuille du Groupe est évalué chaque année sous la forme de rapport condensé. Les évaluations de
l'exercice ont été réalisées par les experts indépendants suivants : Cushman & Wakefield Expertise, CBRE
et Catella.
Le graphique ci-dessous montre, à titre d'exemple, la sensibilité de la juste valeur des immeubles de
placement à la variation du taux de rendement :
JV des immeubles
de placements
Taux de
rendement sur
VLM
Le taux de rendement sur Valeur Locative de Marché (« VLM ») est défini comme le taux faisant référence à
un rapport direct entre la valeur vénale droits inclus et la valeur locative de marché.
Le ratio Loan-to-Value (« LTV ») est défini comme le rapport entre la valeur du portefeuille et des autres actifs
immobiliers et l'endettement net.
Ainsi la juste valeur des actifs prise en compte dans l'élaboration des comptes consolidés en normes IFRS
est susceptible de varier significativement en cas de variation des taux de rendement dans le secteur
immobilier. Ces variations pourraient entraîner également une dégradation des ratios financiers et
potentiellement un remboursement anticipé de la dette jusqu'à atteinte des niveaux autorisés par les contrats
d'emprunt.
2.3.2 RISQUES DE LIQUIDITE, RISQUES DE TAUX
Le Groupe finance ses investissements par des crédits bancaires amortissables ou des crédits baux ainsi
que des emprunts obligataires. Il est à noter que certains financements sont assortis sur leur durée de sûretés
hypothécaires ainsi que des nantissements d'actions. Ces sûretés sont décrites au paragraphe 3.4.6.10 ci-
dessous « Engagements et éventualités » de l'annexe des comptes consolidés en normes IFRS au 30 juin
2025 du présent Document d'enregistrement universel.
Les contrats de financement en place comportent des clauses de type covenant. (Cf. paragraphe
« Covenants sur contrat d'emprunt » en 3.4.5.6.j).
34
Not named
RATIO LTV en K€ (Loan To value, Endettement financier net / Valeur des actifs)
30/06/2025
Valeur d'expertise des actifs
468 385
Droits d'enregistrement
30 770
Juste valeur des titres non consolidés
5
499 161
Dettes Financières
226 916
Trésorerie et équivalents de trésorerie nets
-28 576
Endettement financier net
198 340
LTV
39,73 %
Etat de la dette
Au 30 juin 2025, l'endettement financier brut du Groupe s'élève à 226 916 K€.
Le solde de la dette exposé aux effets de fluctuation des taux d'intérêts de marché s'établit à 26 620 K€
(encours restant dû sur les emprunts à taux variable ne faisant pas l'objet d'un contrat de garantie de taux
d'intérêts : total dettes bancaires 226 916 K€ - dettes couvertes 117 620 K€ (*) - dettes à taux fixe 82 676
K€ = 26 620 K€) soit 11,7 % de la dette bancaire au 30 juin 2025.
(*) dettes couvertes hors emprunts sur les actifs de Prony et Buchelay dont les couvertures sont arrivées à échéance au
3T2024 et dont 21 522 K€ de dette couverte à partir du S2 2025 (actif étages deux, six et sept Boulevard des Italiens et
lots de copropriété Boulevard de Capucines).
Le coût du financement moyen marge incluse observé sur l'exercice clos au 30 juin 2025 s'élève à 2,99 %.
Maturité de la dette, risque de liquidité
La dette du Groupe présente des durées résiduelles comprises entre 2 et 10 ans. Les profils
d'amortissements sont variables et comprennent généralement une quote-part remboursable in fine afin de
préserver des cash flows attractifs.
Compte tenu des profils d'amortissement des emprunts, la maturité moyenne de la dette bancaire et
obligataire est de 4,0 années.
Le graphe ci-après inclut pour chaque année l'amortissement annuel des dettes long et moyen terme (environ
5,9 M€ pour 2025-2026) ainsi que les emprunts dont l'échéance tombe en cours d'année.
35
Not named
La société a procédé à une revue spécifique de son risque de liquidité et elle considère être en mesure de
faire face à ses échéances à venir.
La Société estime également être en mesure d'honorer les engagements pris au titre des projets
d'investissements et de développement présentés aux paragraphes 1.3.5 et 1.4 ci-dessus.
La politique du Groupe en matière de gestion du risque de liquidité est de s'assurer que le montant des loyers
est supérieur aux besoins du Groupe pour couvrir les charges générales de fonctionnement, les charges
d'intérêt et les remboursements des prêts contractés.
Afin de gérer son risque de liquidité, le Groupe peut être amené à céder certains actifs, refinancer certains
actifs et contracter de nouveaux emprunts ou renégocier certains emprunts.
Cette politique est mise en œuvre dès l'acquisition des biens immobiliers et la négociation des financements
par (i) la politique d'investissement ciblée sur des actifs offrant une rentabilité attractive et un potentiel de
revalorisation, (ii) la négociation de financements privilégiant une partie d'amortissement in fine et (iii) la
couverture des risques liés aux fluctuations de taux d'intérêt.
Exposition du Groupe aux variations des taux d'intérêt et sensibilité
63,6 % de la dette du Groupe est à taux variable indexé sur l'Euribor 3 mois. Afin de se prémunir contre le
risque de taux, le Groupe a conclu plusieurs contrats de swaps, caps et tunnels associés aux contrats
d'emprunts.
Ainsi, compte tenu de ces contrats et de la dette à taux fixe, la dette bancaire couverte contre le risque de
taux s'élève à 204 296 K€ (*) soit 90,0 % de la dette bancaire au 30 juin 2025.
(*) dettes à taux fixe + dettes couvertes par des instruments financiers, notamment swap, cap et floor, dont
21 522 K€ de dette couverte à partir du S2 2025.
Grâce à la politique de couverture du risque de taux d'intérêt, la sensibilité du montant des charges
financières aux variations de taux d'intérêt est limitée et converge vers un montant maximum fixe.
Covenants sur contrats d'emprunt
Cf. paragraphe « Covenants sur contrat d'emprunt » en 3.4.5.6.j
36
Not named
2.4 GESTION DES RISQUES
2.4.1 ASSURANCES
Le Groupe a mis en place une politique de couverture des principaux risques encourus par son activité.
Chacune des sociétés souscrit systématiquement des Polices d'assurances Multirisques auprès de
compagnies d'assurance de premier plan couvrant les risques majeurs relatifs à ses immeubles dont
notamment :
•
Incendie, explosions, événements assimilés, dégâts des eaux, gel
•
Dommages électriques
•
Bris de glace
•
Vol
•
Attentats (loi du 09/09/1986)
•
Catastrophes naturelles (loi du 13/07/1982)
Ces polices incluent systématiquement une couverture du risque d'exploitation c'est-à-dire une assurance
pour perte des loyers de 24 mois minimum.
Par ailleurs, la société impose à ses locataires de souscrire une police d'assurance Multirisque-dommages
et incluant une renonciation à recours contre le bailleur et ses assurances.
La SCBSM a par ailleurs souscrit une assurance spécifique « homme clé » relative à son Président,
M. Lacroix, à hauteur de 100.000 euros.
2.4.2 PROCEDURES ET CONTRÔLE INTERNE
Notre société a mis au point des procédures de contrôle interne, en vue d'assurer, dans la mesure du
possible, une gestion financière rigoureuse et la maîtrise des risques, en vue d'élaborer de manière fiable les
informations données aux actionnaires sur la situation financière et les comptes et de préserver le patrimoine
de la société.
La gestion des risques concerne notamment les immeubles et leur financement tel que décrit aux
paragraphes ci-dessus. La société procède en particulier à une analyse fine des risques portant sur
l'immeuble lors de chaque acquisition (ou redéploiement, travaux…) et sur son financement en s'assurant
que les loyers futurs permettront de couvrir les charges de gestion et les charges financières. Les risques
liés aux locataires sont également analysés lors de la signature d'un nouveau bail ou de son renouvellement
et des garanties demandées (dépôts de garantie, cautions bancaires).
2.4.2.1 Organisation générale du contrôle interne
Les procédures de contrôle interne sont effectuées par le Président, les autres membres du Conseil
d'Administration, la Direction financière et l'Asset Management sous l'autorité du Président.
Madame Manon Chalard assure la fonction de Directrice Administrative et Financière depuis 2024 sous la
supervision de Monsieur Jacques Lacroix.
La Direction financière peut s'appuyer également sur des ressources externes (expert-comptable) qui
opèrent sous sa supervision.
La fonction d'Asset management a été internalisée fin 2006 via le recrutement d'une salariée dédiée. Parmi
les rôles de la Directrice du Patrimoine figurent notamment l'interface avec les prestataires externes de
gestion locative, l'interface avec les locataires et la valorisation du patrimoine.
37
2.4.2.2 Mise en œuvre du contrôle interne
Le suivi des performances opérationnelles et financières du Groupe se base sur un reporting semestriel. Ce
dernier comporte notamment les informations relatives au développement de l'activité, l'analyse de la dette
et les données locatives de la période. Les données locatives des actifs multi-locataires résultent des
mandataires de gestion ainsi que des indicateurs fournis par l'Asset Manager et sont commentées avec le
Président.
Mis en place sur 2006, ce reporting fournit les indicateurs nécessaires aux décisions de gestion ; il comporte
également les informations exigées par les organismes bancaires prêteurs. C'est également un outil précieux
pour la valorisation du patrimoine.
Tout investissement significatif réalisé par le Groupe est préalablement
autorisé par le Conseil d'Administration. Ce dernier valide les qualités des projets d'acquisition et l'intérêt
pour le Groupe ainsi que le mode de financement envisagé.
Les procédures internes de contrôle en place concernent notamment la trésorerie, les demandes d'achats
et la sauvegarde des actifs. Les procédures relatives au quittancement des locataires, suivi des
encaissements et répartition des charges locatives sont assurées par les mandataires de gestion. Ces
prestataires disposent eux-mêmes d'une organisation interne dédiée à sécuriser la qualité de l'information
diffusée et répondent à l'ensemble des obligations définies dans leurs mandats. Des procédures ont été
mises en place sur 2007 pour l'intégration des informations issues des mandataires de gestion au système
comptable du Groupe.
Les comptabilités individuelles de chaque filiale du Groupe ainsi que celle de la maison-mère sont tenues par
les ressources propres du Groupe. La consolidation est réalisée par le Groupe sous l'assistance et les
conseils d'un cabinet externe (Atriom). Les Commissaires aux comptes ont de plus effectué leurs diligences
afin de vous présenter leurs rapports sur les comptes annuels.
38
Not named
3. INFORMATIONS FINANCIERES AU 30 JUIN 2025
Ces informations doivent être lues en parallèle avec les paragraphes « 1.3 PATRIMOINE IMMOBILIER » et
« 2 RISQUES ».
3.1 ACTIF NET REEVALUE (ANR)
3.1.1 METHODE DE CALCUL
Evaluation des immeubles
Le patrimoine immobilier détenu par le Groupe est expertisé chaque année au travers de deux campagnes
d'expertises semestrielles.
Au cours de l'exercice clos au 30 juin 2025, 99,40 % du patrimoine a été expertisé par des experts
indépendants : Cushman & Wakefield Expertise et Catella.
Les méthodes d'évaluation retenues par les experts sont détaillées dans l'annexe consolidée au paragraphe
«3.4.6.5a) Immeubles de placement». Les experts ont choisi d'opter pour la méthode de la juste valeur pour
l'évaluation des actifs.
Par ailleurs, en respect avec les principes de détermination de l'ANR appliqués par la majeure partie des
foncières à l'échelle européenne visant à une meilleure comparabilité des données, les capitaux propres du
Groupe sont retraités des impôts différés ainsi que de la valeur des instruments financiers dérivés.
3.1.2 ACTIF NET REEVALUE (ANR)
En K€
30/06/2025
Capitaux propres
262 604
Impôts différés actifs nets
Juste valeur des instruments financiers
-2 338
ANR de liquidation
260 266
Droits d'enregistrement sur immeubles inscrits au
30 835
bilan*
ANR de reconstitution
291 101
Nb d'actions (hors autocontrôle)
13 465 292
ANR de liquidation / action (€)
19,33
ANR de reconstitution / action (€)
21,62
* Tels qu'estimés par les experts
Au 30 juin 2025, SCBSM affiche un Actif Net Réévalué de liquidation par action de 19,33 € et un Actif Net
Réévalué de reconstitution par action de 21,62 €.
39
Not named
3.2 COMPTES CONSOLIDES RESUMES AU 30 JUIN 2025
3.2.1 ANALYSE ET COMMENTAIRES
Les comptes consolidés au 30 juin 2025 sont établis en conformité avec les principes de comptabilisation et
d'évaluation des normes comptables internationales IFRS. Ils comprennent les états financiers de SCBSM et
de ses filiales au 30 juin 2025. Le périmètre de consolidation comprend ainsi les filiales directes et indirectes
de SCBSM SA présentées au paragraphe « 1.5 ORGANIGRAMME ».
3.2.2 COMPTE DE RESULTAT RESUME
Le tableau ci-après reprend synthétiquement le compte de résultat consolidé en normes IFRS, les
commentaires annexes sont à considérer conjointement avec les états financiers consolidés dans leur
ensemble.
En milliers d'euros
30/06/2025 30/06/2024
12 mois
12 mois
Loyers
19 713
18 668
Autres prestations
2 836
2 952
Revenus du patrimoine
22 549
21 621
Autres produits d'exploitation
708
227
Charges locatives
-3 757
-3 670
Autres charges liées au patrimoine
-28
-63
Autres charges de structure
-1 638
-1 532
Dotations nettes aux amortissements et provisions
596
21
Résultat opérationnel avant variation de la juste valeur des immeubles
18 429
16 604
Variation de valeur des immeubles de placement et résultat net de cession
3 080
-8 737
Résultat opérationnel
21 510
7 867
Coût de l'endettement financier net
-6 004
-5 794
Autres produits et charges financiers
-2 653
-1 749
Résultat avant impôts
12 852
324
Impôts
Résultat net des intérêts non contrôlant
23
-4
Résultat net
12 829
328
Les revenus du patrimoine comptabilisés sur l'exercice s'élèvent à 22,5 M€. Ce poste est constitué de 19,7
M€ de loyers et de 2,8 M€ d'autres produits composés essentiellement de charges refacturées aux
locataires.
Les charges opérationnelles de l'exercice sont principalement constituées des charges liées aux immeubles
de placement à hauteur de 3,8 M€ (et compensées par des produits à hauteur de 2,8 M€), des autres
charges liées au patrimoine (expertises, travaux, pertes sur créances…) pour 28 K€ et des autres charges
d'exploitation notamment les charges de fonctionnement général pour 1,6 M€.
Les 596K€ de reprises nettes de provisions résultent essentiellement de l'extinction d'un litige avec un ancien
locataire de la Celle St Cloud.
40
Not named
Le résultat opérationnel de l'exercice avant variation de valeur des immeubles s'établit ainsi à 18,4 M€.
Le poste « Variation de la juste valeur des immeubles et résultat net de cessions » au compte de résultat
s'élevant à 3,1 M€ est composé de la variation nette des ajustements de la juste valeur des immeubles de
placement et des plus ou moins-value de cession.
Le coût de l'endettement financier net s'élève à - 6 M€, il est composé :
-
des frais financiers (impact trésorerie) à hauteur de - 6,7 M€ ;
-
de l'étalement de la charge d'émission d'emprunts pour - 0,3 M€ ;
-
des revenus des équivalents de trésorerie pour 0,9 M€
Les « autres produits et charges financiers » s'élèvent à -2,7 M€ ; ce poste comprend essentiellement la
variation de valeur des instruments financiers dérivés.
Le résultat net après impôt se traduit par un profit de 12,9 M€.
Le nombre moyen pondéré d'actions en circulation sur l'exercice clos au 30 juin 2025 hors actions détenues
en propre s'établissant à 13 677 615 actions, le résultat net par action s'élève à 0,94 €.
3.2.3 BILAN RESUME
En milliers d'euros
30/06/2025 30/06/2024
Immeubles
468 385
423 509
Titres non consolidés
5
5
Autres actifs non courants
117
115
Instruments financiers non courants
2 468
4 879
Autres immobilisations corporelles
-
-
Total actif non courant
470 975
428 507
Créances clients
1 339
1 311
Autres débiteurs
1 593
1 512
Trésorerie et équivalents
28 576
31 213
Instruments financiers courants
0
72
Total actif courant
31 509
34 108
Total Actif
502 484
462 616
Les immeubles de placement détenus par le Groupe sont comptabilisés pour leur juste valeur dans les
comptes consolidés en normes IFRS. 99,40 % du patrimoine a été expertisé sur l'exercice. Trois approches
ont été mises en œuvre : la comparaison directe, la méthode du rendement (capitalisation des revenus
locatifs nets) et la méthode des cash flows futurs actualisés.
Le patrimoine immobilier du Groupe s'élève à 468,4 M€ contre 423,5 M€ au 30 juin 2024.
La variation résulte de l'acquisition de l'exercice (+37,8 M€) et la variation nette de la valeur du patrimoine
(+9,1 M€) compensée par l'effet des cessions (-1,9 M€).
Les autres débiteurs comprennent les créances fiscales (0,9 M€), les charges constatées d'avance (0,5 M€)
et des créances diverses pour le solde.
La trésorerie disponible du Groupe s'élève à 28,6 M€.
41
Not named
En milliers d'euros
30/06/2025 30/06/2024
Capitaux propres
262 604
253 401
Part non courante des dettes bancaires
220 138
193 558
Instruments financiers non courants
130
-
Autres dettes financières non courantes
3 164
3 740
Autres créditeurs
-
813
Total passif non courant
223 432
198 112
Part courante des dettes bancaires
6 778
5 664
Instruments financiers courants
-
-
Autres dettes financières
5 685
865
Dettes fournisseurs
668
977
Autres créditeurs
3 316
3 597
Total passif courant
16 447
11 103
Total Passif
502 484
462 616
La variation des capitaux propres au 30 juin 2025 résulte essentiellement du bénéfice de l'exercice (+12,8
M€), d'une distribution de prime d'émission (-2,3 M€) et du rachat d'actions propres (-1, 5 M€).
L'endettement financier au 30 juin 2025 s'élève à 226,9 M€ contre 199,2 M€ au 30 juin 2024. Cette hausse
s'explique par les différentes opérations réalisées sur l'exercice :
- souscription de trois nouveaux emprunts (+28,2 M€)
- tirage d'une ligne de crédit (+5,0 M€)
- souscription complémentaire dans le cadre d'un refinancement (+0,3 M€)
- l'amortissement courant de la dette à long terme (-5,8 M€).
Les autres dettes financières courantes et non courantes correspondent aux dépôts de garanties reçus des
locataires, ainsi que d'une avance en compte courant de Crosswood pour 3,8 M€ pour la partie courante.
Les autres créditeurs non courants étaient constitués de provision pour risque et charge au 30 juin 2024,
provision reprise au 30 juin 2025.
Les autres créditeurs courants sont constitués des dettes fiscales et sociales pour 1,1 M€, des avances et
acomptes reçus pour 1,4 M€, des produits constatés d'avance pour 0,3 M€ et des autres dettes (fournisseurs
d'immobilisation et dettes diverses) pour 0,6 M€.
42
Not named
3.2.4 TABLEAU DE FLUX DE TRESORERIE RESUME
30/06/2025 30/06/2024
En K€
(12 mois)
(12 mois)
Résultat net
12 852
324
Variation de valeur sur les immeubles
(3 080)
8 737
Dépréciations et provisions
(596)
6
Variation de valeur et résultat de cession des actifs et passifs financiers
2 613
1 752
Autres éléments du résultat sans impact sur la trésorerie
(390)
-
Capacité d'autofinancement après coût de la dette financière nette et impôts
11 399
10 820
Coût de l'endettement financier net
6 004
5 794
Capacité d'autofinancement avant coût de la dette financière nette et impôts
17 403
16 614
Impôt versé
-
-
Variation du besoin en fonds de roulement lié à l'activité
(750)
(347)
Flux de trésorerie générés par les activités poursuivies
16 653
16 268
Décaissements liés aux travaux et acquisitions d'immeubles de placement
(43 726)
(15 765)
Encaissements de cession d'immeubles de placement
1 890
11 059
Acquisitions et cessions d'immobilisations corporelles et incorporelles
-
-
Acquisitions et cessions autres immobilisations financières
-
-
Produit de trésorerie et équivalent de trésorerie
928
1 206
Variation des prêts et avances consentis
2
82
Flux de trésorerie liés aux opérations d'investissement
(40 906)
(3 418)
Produits d'émission des emprunts
33 450
5 000
Frais décaissés à l'émission d'emprunts
(562)
(100)
Remboursements d'emprunts
(5 066)
(21 187)
Intérêts financiers versés
(7 949)
(8 572)
Effet cash lié aux instruments financiers
1 280
1 698
Vente/achat par la société de ses propres actions
(1 477)
(677)
Variation nette des autres flux de financement (C/C d'associés, dépôts de garantie)
4 239
205
Augmentation de capital
-
-
Dividendes payés aux actionnaires du Groupe
(2 298)
-
Dividendes payés aux minoritaires
-
-
Flux de trésorerie liés aux opérations de financement
21 617
(23 633)
Variation nette de trésorerie et équivalents de trésorerie
(2 637)
(10 781)
Trésorerie et équivalents de trésorerie nets à l'ouverture
31 213
41 994
Trésorerie et équivalents de trésorerie nets à la clôture
28 576
31 213
43
Not named
3.3 RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR LES COMPTES
CONSOLIDES DE L'EXERCICE CLOS LE 30 JUIN 2025
A l'Assemblée Générale de la Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche S.A.,
Opinion
En exécution de la mission qui nous a été confiée par vos assemblées générales, nous avons effectué l'audit
des comptes consolidés de la Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche S.A. relatifs à l'exercice
clos le 30 juin 2025, tels qu'ils sont joints au présent rapport.
Nous certifions que les comptes consolidés sont, au regard du référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union
européenne, réguliers et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l'exercice écoulé
ainsi que de la situation financière et du patrimoine, à la fin de l'exercice, de l'ensemble constitué par les
personnes et entités comprises dans la consolidation.
L'opinion formulée ci-dessus est cohérente avec le contenu de notre rapport au conseil d'administration
remplissant les fonctions du comité d'audit.
Fondement de l'opinion
Référentiel d'audit
Nous avons effectué notre audit selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. Nous
estimons que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie "Responsabilités
des commissaires aux comptes relatives à l'audit des comptes consolidés" du présent rapport.
Indépendance
Nous avons réalisé notre mission d'audit dans le respect des règles d'indépendance prévues par le code de
commerce et par le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes sur la période du
1er juillet 2024 à la date d'émission de notre rapport, et notamment nous n'avons pas fourni de services
interdits par l'article 5, paragraphe 1, du règlement (UE) n° 537/2014.
Justification des appréciations - Points clés de l'audit
En application des dispositions des articles L.821-53 et R.821-180 du code de commerce relatives à la
justification de nos appréciations, nous portons à votre connaissance les points clés de l'audit relatifs aux
risques d'anomalies significatives qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants pour
l'audit des comptes consolidés de l'exercice, ainsi que les réponses que nous avons apportées face à ces
risques.
Les appréciations ainsi portées s'inscrivent dans le contexte de l'audit des comptes consolidés pris dans leur
ensemble et de la formation de notre opinion exprimée ci-avant. Nous n'exprimons pas d'opinion sur des
éléments de ces comptes consolidés pris isolément.
Evaluation des immeubles de placement
Risque identifié
Au 30 juin 2025, la valeur comptable des immeubles de placement du Groupe s'élève à 462 174 milliers
d'euros au regard d'un montant total de l'actif de 502 484 milliers d'euros.
Comme indiqué dans les notes 5.a et 5.p de l'annexe aux comptes consolidés, les immeubles de placement
sont comptabilisés à la juste valeur conformément à IAS 40 « Immeubles de placement » et les variations de
juste valeur sont comptabilisées au compte de résultat de la période. La juste valeur est calculée hors droits
d'enregistrement à chaque clôture par des experts indépendants ou par la Direction.
Ces évaluations s'appuient sur des données non observables de niveau 3 telles que définies par la norme
IFRS 13 « Évaluation de la juste valeur » et reposent par conséquent sur des estimations de la direction et
des experts indépendants. Les experts tiennent notamment compte dans le cadre de l'évaluation des
immeubles de placement, d'informations spécifiques telles que la nature de chaque bien, son emplacement,
44
Not named
ses revenus locatifs, ses taux de rendement, ses dépenses d'investissement ainsi que les transactions
comparables intervenues sur le marché.
Nous avons considéré que l'évaluation des immeubles de placement est un point clé de l'audit en raison des
éléments suivants :
•
son
importance
significative
dans
les
comptes
consolidés
du
Groupe
;
•
l'utilisation, par les évaluateurs indépendants, de données non observables de niveau 3 telles que
définies par la norme IFRS 13 « Evaluation de la juste valeur », qui déterminent les justes valeurs ;
•
la sensibilité de la juste valeur aux hypothèses retenues par les évaluateurs.
Procédures d'audit mises en œuvre en réponse à ce risque
Nous nous sommes assurés de la conformité de la méthodologie appliquée par le Groupe aux normes
comptables en vigueur et de la pertinence de l'information présentée dans les états financiers.
Nous avons également réalisé les diligences suivantes :
•
apprécier la compétence, l'indépendance et l'intégrité des experts indépendants
;
analyser les variations de juste valeur significatives des immeubles de placement ;
•
réaliser des entretiens avec les experts indépendants et la Direction, afin de comprendre et d'apprécier
la pertinence des estimations, des hypothèses et de la méthodologie d'évaluation appliquées ;
•
réconcilier les données utilisées par les experts indépendants ou par la Direction avec les données
présentes dans les documents probants tels que les états locatifs et le budget des dépenses
d'investissement ;
•
apprécier la cohérence des principales hypothèses de valorisation retenues par les experts
indépendants ou par la Direction, notamment les taux de rendement et les valeurs locatives de marché
en les comparant aux données de marché disponibles ;
•
contrôler que la valeur comptable retenue par la direction correspond à la juste valeur dans l'évaluation
indépendante .
•
examiner le caractère approprié des informations données dans l'annexe aux comptes consolidés.
Vérifications spécifiques
Nous avons également procédé, conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France,
aux vérifications spécifiques prévues par les textes légaux et réglementaires des informations relatives au
groupe, données dans le rapport de gestion du conseil d'administration.
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes
consolidés.
Autres vérifications ou informations prévues par les textes légaux et réglementaires
Format de présentation des comptes consolidés destinés à être inclus dans le rapport financier annuel
Nous avons également procédé, conformément à la norme d'exercice professionnel sur les diligences du
commissaire aux comptes relatives aux comptes annuels et consolidés présentés selon le format
d'information électronique unique européen, à la vérification du respect de ce format défini par le règlement
européen délégué n° 2019/815 du 17 décembre 2018 dans la présentation des comptes consolidés destinés
à être inclus dans le rapport financier annuel mentionné au I de l'article L. 451-1-2 du code monétaire et
financier, établis sous la responsabilité du Président-Directeur général. S'agissant de comptes consolidés,
nos diligences comprennent la vérification de la conformité du balisage de ces comptes au format défini par
le règlement précité.
Sur la base de nos travaux, nous concluons que la présentation des comptes consolidés destinés à être
inclus dans le rapport financier annuel respecte, dans tous ses aspects significatifs, le format d'information
électronique unique européen.
Il ne nous appartient pas de vérifier que les comptes consolidés qui seront effectivement inclus par votre
société dans le rapport financier annuel déposé auprès de l'AMF correspondent à ceux sur lesquels nous
45
Not named
avons réalisé nos travaux.
Désignation des commissaires aux comptes
Nous avons été nommés commissaires aux comptes de la Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche
S.A. par vos assemblées générales du 21 décembre 2005 pour le cabinet KPMG et du 14 décembre 2017
pour le cabinet RSA.
Au 30 juin 2025, le cabinet KPMG SA était dans la 21ème année de sa mission sans interruption et le cabinet
RSA dans la 8ème année.
Responsabilités de la direction et des personnes constituant le gouvernement d'entreprise relatives aux
comptes consolidés
Il appartient à la direction d'établir des comptes consolidés présentant une image fidèle conformément au
référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union européenne ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu'elle
estime nécessaire à l'établissement de comptes consolidés ne comportant pas d'anomalies significatives,
que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.
Lors de l'établissement des comptes consolidés, il incombe à la direction d'évaluer la capacité de la société
à poursuivre son exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations nécessaires
relatives à la continuité d'exploitation et d'appliquer la convention comptable de continuité d'exploitation, sauf
s'il est prévu de liquider la société ou de cesser son activité.
Il incombe au conseil d'administration remplissant les fonctions du comité d'audit de suivre le processus
d'élaboration de l'information financière et de suivre l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion
des risques, ainsi que le cas échéant de l'audit interne, en ce qui concerne les procédures relatives à
l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière.
Les comptes consolidés ont été arrêtés par le conseil d'administration.
Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l'audit des comptes consolidés
Objectif et démarche d'audit
Il nous appartient d'établir un rapport sur les comptes consolidés. Notre objectif est d'obtenir l'assurance
raisonnable que les comptes consolidés pris dans leur ensemble ne comportent pas d'anomalies
significatives. L'assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d'assurance, sans toutefois garantir
qu'un audit réalisé conformément aux normes d'exercice professionnel permet de systématiquement
détecter toute anomalie significative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d'erreurs et
sont considérées comme significatives lorsque l'on peut raisonnablement s'attendre à ce qu'elles puissent,
prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des
comptes prennent en se fondant sur ceux-ci.
Comme précisé par l'article L.821-55 du code de commerce, notre mission de certification des comptes ne
consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre société.
Dans le cadre d'un audit réalisé conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France,
le commissaire aux comptes exerce son jugement professionnel tout au long de cet audit. En outre :
•
il identifie et évalue les risques que les comptes consolidés comportent des anomalies
significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, définit et met en œuvre
des procédures d'audit face à ces risques, et recueille des éléments qu'il estime suffisants et
appropriés pour fonder son opinion. Le risque de non-détection d'une anomalie significative
provenant d'une fraude est plus élevé que celui d'une anomalie significative résultant d'une erreur,
car la fraude peut impliquer la collusion, la falsification, les omissions volontaires, les fausses
déclarations ou le contournement du contrôle interne ;
•
il prend connaissance du contrôle interne pertinent pour l'audit afin de définir des procédures
d'audit appropriées en la circonstance, et non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité du
contrôle interne ;
46
•
il apprécie le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable
des estimations comptables faites par la direction, ainsi que les informations les concernant
fournies dans les comptes consolidés ;
•
il apprécie le caractère approprié de l'application par la direction de la convention comptable de
continuité d'exploitation et, selon les éléments collectés, l'existence ou non d'une incertitude
significative liée à des événements ou à des circonstances susceptibles de mettre en cause la
capacité de la société à poursuivre son exploitation. Cette appréciation s'appuie sur les éléments
collectés jusqu'à la date de son rapport, étant toutefois rappelé que des circonstances ou
événements ultérieurs pourraient mettre en cause la continuité d'exploitation. S'il conclut à
l'existence d'une incertitude significative, il attire l'attention des lecteurs de son rapport sur les
informations fournies dans les comptes consolidés au sujet de cette incertitude ou, si ces
informations ne sont pas fournies ou ne sont pas pertinentes, il formule une certification avec
réserve ou un refus de certifier ;
•
il apprécie la présentation d'ensemble des comptes consolidés et évalue si les comptes consolidés
reflètent les opérations et événements sous-jacents de manière à en donner une image fidèle ;
•
concernant l'information financière des personnes ou entités comprises dans le périmètre de
consolidation, il collecte des éléments qu'il estime suffisants et appropriés pour exprimer une
opinion sur les comptes consolidés. Il est responsable de la direction, de la supervision et de la
réalisation de l'audit des comptes consolidés ainsi que de l'opinion exprimée sur ces comptes.
Rapport au Conseil d'Administration remplissant les fonctions du Comité d'audit
Nous remettons au conseil d'administration remplissant les fonctions du comité d'audit un rapport qui
présente notamment l'étendue des travaux d'audit et le programme de travail mis en œuvre, ainsi que les
conclusions découlant de nos travaux. Nous portons également à sa connaissance, le cas échéant, les
faiblesses significatives du contrôle interne que nous avons identifiées pour ce qui concerne les procédures
relatives à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière.
Parmi les éléments communiqués dans le rapport au conseil d'administration remplissant les fonctions du
comité d'audit figurent les risques d'anomalies significatives que nous jugeons avoir été les plus importants
pour l'audit des comptes consolidés de l'exercice et qui constituent de ce fait les points clés de l'audit, qu'il
nous appartient de décrire dans le présent rapport.
Nous fournissons également au conseil d'administration remplissant les fonctions du comité d'audit la
déclaration prévue par l'article 6 du règlement (UE) n° 537-2014 confirmant notre indépendance, au sens
des règles applicables en France telles qu'elles sont fixées notamment par les articles L.821-27 à L.821-34
du code de commerce et dans le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes. Le cas
échéant, nous nous entretenons avec le conseil d'administration remplissant les fonctions du comité d'audit
des risques pesant sur notre indépendance et des mesures de sauvegarde appliquées.
Les commissaires aux comptes
Paris la Défense, le 24 octobre 2025
Paris, le 24 octobre 2025
KPMG S.A.
RSA
Xavier Niffle
David Bénichou
Associé
Associé
47
Not named
Not named
3.4.1 ETAT DE LA SITUATION FINANCIERE CONSOLIDEE EN NORMES IFRS – SCBSM
En K€
Note 30/06/2025 30/06/2024
ACTIF
Actifs non-courants
Immeubles de placement
5.a
462 174
420 229
Actifs destinés à être cédés
5.a.
2 805
-
Immeubles d'exploitation
5.b
3 406
3 280
Autres immobilisations corporelles
5.b
16
12
Instruments financiers dérivés actifs
5.k
2 468
4 879
Autres actifs financiers (non courants)
5.c
106
107
Actifs courants
Clients
5.d
1 339
1 311
Autres débiteurs
5.d
1 593
1 512
Trésorerie et équivalents de trésorerie
5.e
28 576
31 213
Instruments financiers dérivés actifs
5.k
0
72
TOTAL ACTIF
502 484
462 616
CAPITAUX PROPRES ET PASSIF
Capital émis
5.f
34 335
34 335
Réserves
5.f
215 368
218 689
Résultat de l'exercice
12 829
328
Capitaux propres part du Groupe
262 532
253 352
Participations ne donnant pas le contrôle
72
48
TOTAL CAPITAUX PROPRES
262 604
253 401
Passifs non courants
Emprunts bancaires
5.i
220 138
193 558
Instruments financiers dérivés passifs
5.k
130
-
Autres dettes financières
5.l
3 164
3 740
Autres créditeurs
0
813
Passifs courants
Part courante des emprunts long terme
5.i
6 778
5 664
Instruments financiers dérivés passifs
-
-
Fournisseurs
5.m
668
977
Autres créditeurs
5.m
3 316
3 597
Autres dettes financières
5.l
5 685
865
TOTAL PASSIF
239 880
209 215
TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIF
502 484
462 616
49
Not named
3.4.2 COMPTE DE RESULTAT CONSOLIDE EN NORMES IFRS – SCBSM
30/06/2025
30/06/2024
En K€
Note
(12 mois)
(12 mois)
Loyers
19 713
18 668
Autres prestations
2 836
2 952
Revenus du patrimoine
6.a
22 549
21 621
Autres produits d'exploitation
708
227
Total Produits des activités ordinaires
23 257
21 848
Charges locatives
6.a
(3 757)
(3 670)
Autres charges liées au patrimoine
6.b
(28)
(63)
Autres charges de structure
6.b
(1 638)
(1 532)
Dotations nettes aux amortissements et provisions
6.b
596
21
Résultat opérationnel avant variation de la juste valeur des
18 429
16 604
immeubles de placement
Variation de la juste valeur des immeubles de placement et résultats
5.a
3 080
(8 737)
nets de cessions
Résultat opérationnel
21 510
7 867
Revenus des équivalents de trésorerie
928
1 209
Intérêts financiers - impact trésorerie
(6 674)
(6 759)
Intérêts financiers - Etalement de la charge d'émission et des primes
(259)
(244)
de remboursement d'emprunts
Coût de l'endettement financier net
6.c
(6 004)
(5 794)
Variation de valeur des instruments financiers dérivés
5.k
(2 613)
(1 752)
Autres produits financiers
3
4
Autres charges financières
(43)
-
Autres produits et charges financiers
(2 653)
(1 749)
Résultat avant impôts
12 852
324
Impôts
-
-
Résultat net de l'ensemble consolidé
12 852
324
Résultat net des participations ne donnant pas le contrôle
23
(4)
Résultat net part du Groupe
12 829
328
Résultat de base par action (en €)
6.e
0,94
0,02
Résultat dilué par action (en €)
6.e
0,94
0,02
50
Not named
3.4.3 ETAT DU RESULTAT GLOBAL EN NORMES IFRS – SCBSM
30/06/2025 30/06/2024
En K€
(12 mois)
(12 mois)
Résultat net part du Groupe
12 829
328
Eléments qui ne seront pas reclassés ultérieurement en résultat
Réévaluation immobilisations corporelles
- Gains / (Pertes) généré(es) durant la période
126
(21)
Total des éléments qui ne seront pas reclassés en résultat
126
(21)
Total des éléments susceptibles d'être reclassés en résultat
-
-
Total du résultat global
12 956
307
51
Not named
3.4.4 ETAT DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES CONSOLIDES – SCBSM
Capital
Réserves Actions Réserves Réévaluation
Actifs
Instruments Total des
Partici- Total des
social
liées au
propres et résultat
immobi-
financiers
de
capitaux pations ne capitaux
capital consolidé
lisations
disponible couverture
propres -
donnant propres
corporelles à la vente
Part du
pas le
Groupe
contrôle
Au 30 juin 2023
34 335
22 227
1 137
192 956
1 959
937
152
253 704
55
253 759
Résultat net consolidé
-
-
-
328
-
-
-
328
(4)
324
Variation de valeur des actifs
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
financiers disponible à la vente
Variation de valeur des
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
instruments de couverture
Réévaluation immobilisations
-
-
-
-
(21)
-
-
(21)
-
(21)
corporelles
Autres éléments du résultat
-
-
-
-
(21)
-
-
(21)
-
(21)
global
Total du résultat global
-
-
-
328
(21)
-
-
307
(4)
302
Actions propres
-
-
(659)
-
-
-
-
(659)
-
(659)
Augmentation de capital
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Dividendes
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Autres
-
-
-
2
-
-
-
2
(2)
-
Au 30 juin 2024
34 335
22 227
479
193 286
1 937
937
152
253 352
48
253 401
Résultat net consolidé
-
-
-
12 829
-
-
-
12 829
23
12 852
Variation de valeur des actifs
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
financiers disponible à la vente
Variation de valeur des
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
instruments de couverture
Réévaluation immobilisations
-
-
-
-
126
-
-
126
-
126
corporelles
Autres éléments du résultat
-
-
-
-
126
-
-
126
-
126
global
Total du résultat global
-
-
-
12 829
126
-
-
12 956
23
12 979
Actions propres
-
-
(1 477)
-
-
-
-
(1 477)
-
(1 477)
Augmentation de capital
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Dividendes
-
(2 298)
-
-
-
-
-
(2 298)
-
(2 298)
Autres
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Au 30 juin 2025
34 335
19 929
(998)
206 115
2 064
937
152
262 532
72
262 604
52
Not named
3.4.5 TABLEAU DES FLUX DE TRESORERIE CONSOLIDES – SCBSM SA
30/06/2025 30/06/2024
En K€
Note
(12 mois)
(12 mois)
Résultat net
12 852
324
Variation de valeur sur les immeubles
5.a
(3 080)
8 737
Dépréciations et provisions
(596)
6
Variation de valeur et résultat de cession des actifs et passifs financiers
2 613
1 752
Autres éléments du résultat sans impact sur la trésorerie
(390)
-
Capacité d'autofinancement après coût de la dette financière nette et impôts
11 399
10 820
Coût de l'endettement financier net
6.c
6 004
5 794
Capacité d'autofinancement avant coût de la dette financière nette et impôts
17 403
16 614
Impôt versé
-
-
Variation du besoin en fonds de roulement lié à l'activité
(750)
(347)
Flux de trésorerie générés par les activités poursuivies
16 653
16 268
Décaissements liés aux travaux et acquisitions d'immeubles de placement
(43 726)
(15 765)
Encaissements de cession d'immeubles de placement
5.a
1 890
11 059
Acquisitions et cessions d'immobilisations corporelles et incorporelles
-
-
Acquisitions et cessions autres immobilisations financières
-
-
Produit de trésorerie et équivalent de trésorerie
928
1 206
Variation des prêts et avances consentis
2
82
Flux de trésorerie liés aux opérations d'investissement
(40 906)
(3 418)
Produits d'émission des emprunts
33 450
5 000
Frais décaissés à l'émission d'emprunts
(562)
(100)
Remboursements d'emprunts
(5 066)
(21 187)
Intérêts financiers versés
(7 949)
(8 572)
Effet cash lié aux instruments financiers
1 280
1 698
Vente/achat par la société de ses propres actions
(1 477)
(677)
Variation nette des autres flux de financement (C/C d'associés, dépôts de garantie)
4 239
205
Augmentation de capital
-
-
Dividendes payés aux actionnaires du Groupe
(2 298)
-
Dividendes payés aux minoritaires
-
-
Flux de trésorerie liés aux opérations de financement
21 617
(23 633)
Variation nette de trésorerie et équivalents de trésorerie
(2 637)
(10 781)
Trésorerie et équivalents de trésorerie nets à l'ouverture
5.e
31 213
41 994
Trésorerie et équivalents de trésorerie nets à la clôture
5.e
28 576
31 213
53
Not named
3.4.6 ANNEXES
3.4.6.1 Informations générales
La Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche (« SCBSM ») est une société anonyme de droit
français dont le siège social est situé au 12 rue Godot de Mauroy, 75009 Paris ; les actions SCBSM sont
cotées sur le compartiment C d'Euronext Paris depuis le 22 novembre 2006.
Les comptes consolidés de l'exercice clos au 30 juin 2025 ainsi que les notes annexes y afférentes ont été
arrêtés par le Conseil d'administration le 15 octobre 2025.
3.4.6.2 Evènements caractéristiques de l'exercice
•
Immobilier :
Au cours du deuxième semestre 2024, le Groupe a procédé à la cession de lots de bureaux d'environ 150
m2 rue Saint-Lazare (Paris 9ème).
En octobre 2024, le Groupe a acquis un immeuble en pleine propriété situé boulevard Haussmann, à
proximité immédiate de la place de l'Opéra (Paris 9ème). L'immeuble s'étend sur près de 1 700 m² de
surfaces utiles comprenant 2 commerces sur le Boulevard, 4 étages de bureaux et 2 d'habitations. Cette
acquisition a été réalisée en partie en fonds propres et en partie financée par un emprunt hypothécaire.
En juin 2025, le Groupe a acquis des lots de copropriété de bureaux au sein d'un immeuble situé boulevard
des Capucines (Paris 2ème), dans lequel des lots avaient été précédemment acquis en septembre 2023. Le
Groupe détient désormais la totalité des lots de l'immeuble exceptés les commerces Cette acquisition a été
réalisée en partie en fonds propres et en partie financée par un emprunt hypothécaire.
•
Financier :
En date du 14 décembre 2023, SCBSM a signé une convention de « prêt à impact » d'un montant de 10 M€
amortissable sur 5 ans. Un montant de 5 M€ a été tiré en juin 2024 ; le solde de 5 M€ a été tiré en décembre
2024. Ce financement, crédit corporate sans sûreté, a pour objet le financement de la démarche ESG du
Groupe. Dans cette optique le Groupe a mandaté la société Ethifinance en vue de sa notation ISR au cours
des 5 années. A titre incitatif le taux du prêt est bonifié en fonction des performances ESG du Groupe pouvant
atteindre une bonification pour la dernière année de 40bps. La deuxième notation a eu lieu en juin 2025,
menant à une bonification de 5bps grâce à l'amélioration de la note de SCBSM.
Un refinancement hypothécaire de 6 M€ a été obtenu en août 2024 pour l'actif situé boulevard des Capucines
à Paris 2ème.
Un financement hypothécaire partiel de 13,2 M€ a été obtenu en octobre 2024 pour l'actif situé boulevard
Haussmann à Paris 9ème.
Deux refinancements hypothécaires de 11,3 M€ et 12,6 M€ ont été obtenus au premier semestre 2025 sur
les SNC UN & TROIS et DEUX SIX SEPT, propriétaires des étages de l'immeuble situé Boulevard des Italiens.
Un financement hypothécaire de 9 M€ a été obtenu en juin 2025 pour l'actif situé boulevard des Capucines,
pour les lots achetés en juin 2025.
3.4.6.3 Méthodes comptables
a) Principes de préparation des états financiers consolidés
Les états financiers consolidés du Groupe au 30 juin 2025 ont été établis selon le principe du coût historique,
à l'exception des immeubles de placement, terrains et constructions, actifs financiers et dérivés qui sont
évalués à leur juste valeur.
54
Not named
Les états financiers consolidés sont présentés en Euro et toutes les valeurs sont arrondies au millier le plus
proche (€000) sauf indication contraire.
b) Conformité aux normes comptables
Les comptes consolidés au 30 juin 2025 sont établis en conformité avec les principes de comptabilisation et
d'évaluation des normes comptables internationales. Ces normes comptables internationales sont
constituées des IFRS (International Financial Reporting Standards), des IAS (International Accounting
Standards), ainsi que de leurs interprétations, qui ont été adoptées par l'Union Européenne pour les exercices
ouverts au 1er janvier 2025 (publication au Journal Officiel de l'Union européenne). Les normes et
interprétations adoptées par l'IASB et l'IFRIC mais non encore adoptées par l'Union européenne pour les
exercices ouverts au 1er janvier 2025 n'ont pas donné lieu à une application anticipée.
Normes, amendements de normes et interprétations de normes d'application obligatoire au sein de l'Union
Européenne pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2025 :
Les nouvelles normes, ou amendements de normes et interprétations de normes suivantes ont été appliqués
aux comptes clos le 30 juin 2025 et sont sans impact significatif :
▪
Amendement à IAS 21 qui porte sur le cours de change au comptant qu'une entité utilise lorsque
la convertibilité entre deux monnaies est suspendue
Normes et interprétations nouvelles publiées par l'IASB mais non appliquées par anticipation au 30 juin 2025
:
Au 30 juin 2025, ces textes ne sont applicables que sur option de la part des groupes, et à condition qu'il
s'agisse :
- de textes déjà approuvés au niveau européen ;
- ou d'interprétations non encore adoptées de textes en vigueur et déjà approuvés par l'Europe, ces
interprétations ne devant pas entraîner de contradiction avec ceux-ci.
▪
Amendements d'IFRS 9 qui intègrent des modifications sur le classement et l'évaluation des
instruments financiers
c) Principes et modalités de consolidation
Les états financiers consolidés comprennent les états financiers de SCBSM et de ses filiales au 30 juin 2025.
Les états financiers des filiales ont été retraités selon le référentiel IFRS. Les opérations réciproques ont été
éliminées.
Toutes les entités dans lesquelles le Groupe exerce un contrôle, à savoir celles dans lesquelles il est exposé
ou dispose de droits à des rendements variables résultant de son implication auprès desdites entités et qu'il
dispose de la capacité d'influer sur ces rendements au travers de son pouvoir sur ces dernières, sont
consolidées par intégration globale.
Les états financiers des filiales sont inclus dans les états financiers consolidés à partir de la date où le contrôle
commence jusqu'à la date où ce dernier cesse.
d) Conversion en monnaie étrangère
Les états financiers consolidés sont présentés en milliers d'euros. L'euro est la monnaie fonctionnelle de
SCBSM SA, la société mère et de ses filiales, ainsi que la monnaie de présentation du Groupe.
Par ailleurs, aucune opération en monnaies étrangères n'a été réalisée au cours de l'exercice.
55
Not named
3.4.6.4 Périmètre de consolidation
Les sociétés qui composent le Groupe SCBSM au 30 juin 2024 et 30 juin 2025 sont les suivantes :
Sociétés consolidées
SIREN
Date d'entrée
30/06/2025
30/06/2024
dans
Intérêt Contrôle
Intérêt Contrôle
le Groupe
Société mère
SA Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche
775 669 336
-
-
-
-
Sociétés en intégration globale
SCI Berlioz
480 044 635
21/12/2005
100%
100%
100%
100%
SCI Buc
438 922 148
21/12/2005
100%
100%
100%
100%
SCI Cathédrale
453 055 287
21/12/2005
100%
100%
100%
100%
SCI des Bois
438 739 468
21/12/2005
100%
100%
100%
100%
SCI Lip
478 294 416
21/12/2005
100%
100%
100%
100%
SCI Parabole IV
452 779 325
21/12/2005
100%
100%
100%
100%
SCI Baltique
488 859 695
31/03/2006
100%
100%
100%
100%
SCI Abaquesne
490 232 345
15/03/2006
100%
100%
100%
100%
SCI Des Bois de Norvège
491 104 519
04/07/2006
100%
100%
100%
100%
SAS Les Promenades de la Thalie
494 166 747
26/07/2006
100%
100%
100%
100%
SNC Foncière du Chêne Vert
481 597 631
27/01/2007
100%
100%
100%
100%
SCI Wittenheim
530 194 562
27/12/2010
99%
99%
99%
99%
SCI Du Val sans Retour
480 703 681
29/06/2012
99,9%
99,9%
99,9%
99,9%
SCI Villiers Luats
489 377 390
28/06/2013
99,9%
99,9%
99,9%
99,9%
SCI Haussmann Eiffel
794 032 128
03/07/2013
100%
100%
100%
100%
SARL Cathédrales
797 899 143
15/10/2013
100%
100%
100%
100%
SNC Sentier
797 955 531
17/10/2013
99%
99%
99%
99%
SNC Meubles & Co
483 817 193
30/05/2018
100%
100%
100%
100%
SNC Deux Six Sept
888 302 858
25/08/2020
100%
100%
100%
100%
SNC Un et Trois
888 303 849
25/08/2020
100%
100%
100%
100%
3.4.6.5 Notes détaillées de l'état de la situation financière consolidée
a) Immeubles de placement
La juste valeur des immeubles a été déterminée conformément à IAS 40 en fonction des conditions
économiques et de marché existantes au 30 juin 2025 (IAS 40, §38). Au 30 juin 2025, l'ensemble des
immeubles de placement a été classé en niveau 3 selon IFRS 13 (voir note « q. Evaluation de la juste
valeur »), à l'exception des deux actifs reclassés en niveau 1, du fait de l'utilisation de valorisation issues des
prix inclus dans les promesses de vente relatives à ces deux actifs.
Le portefeuille du Groupe est évalué chaque année sous la forme de rapport condensé. Les évaluations,
intervenues au cours de l'exercice clos au 30 juin 2025, ont été réalisées par les experts indépendants
suivants :
•
Cushman & Wakefield ;
•
CBRE ;
•
Catella.
Le Groupe a choisi d'opter pour la méthode de la juste valeur pour l'évaluation des actifs.
Les experts ont retenu la méthode de capitalisation du revenu, ainsi que les méthodes de Discounted-Cash-
flows (DCF) et des comparables. La première méthode consiste à capitaliser un revenu annuel, qui
correspond généralement au loyer constaté pour les immeubles occupés avec éventuellement l'impact d'un
potentiel de réversion et au loyer de marché pour les immeubles vacants en tenant compte des délais de
relocation, des travaux éventuels de rénovation et autres frais.
56
Not named
Dans la méthode des DCF, les experts immobiliers établissent de manière indépendante leurs estimations
des flux de trésorerie actuels et futurs et appliquent des facteurs de risque, soit sur les cash-flows (par
exemple sur les niveaux de loyers futurs, les taux de croissance, les investissements nécessaires, les
périodes de vacance, les aménagements de loyers), soit sur les taux de rendement ou d'actualisation.
Les principales hypothèses retenues pour l'estimation de la juste valeur sont celles ayant trait aux éléments
suivants : les loyers actuels, les loyers futurs attendus selon l'engagement de bail ferme ; les périodes de
vacance ; le taux d'occupation actuel de l'immeuble, les besoins en matière d'entretien et les taux de
capitalisation appropriés équivalents aux taux de rendement. Ces évaluations sont régulièrement comparées
aux données de marché relatives au rendement, aux transactions publiées par le marché.
Au 30 juin 2025, la juste valeur des immeubles de placement déterminée par référence aux valeurs
d'expertise s'établit à 465 M€.
Solde au 30 juin 2023
420 963
Travaux et dépenses capitalisés
5 585
Acquisition d'immeubles
10 300
Cessions d'immeubles
(7 659)
Variation nette des ajustements de la juste valeur
(8 737)
Autres variations
(223)
Solde au 30 juin 2024
420 229
Travaux et dépenses capitalisés
5 778
Acquisition d'immeubles
37 781
Cessions d'immeubles
(1 890)
Variation de la juste valeur et résultats nets de cessions
3 080
Reclassement en actifs destinés à être cédés
(2 805)
Autres variations
-
Solde au 30 juin 2025
462 174
Le poste « Variation de la juste valeur des immeubles et résultat net de cessions » au compte de résultat
s'élevant à 3 080 K€ est composé de la variation nette des ajustements de la juste valeur des immeubles de
placement et des plus ou moins-value de cession.
b) Immobilisations corporelles
Ce poste est essentiellement constitué des bureaux occupés par le Groupe et appartenant à la
SCI Cathédrale.
30/06/2024
Augment.
Diminut.
Réévaluation
30/06/2025
Valeurs brutes
3 428
10
-
126
3 564
Immeubles d'exploitation
3 280
-
-
126
3 406
Autres immobilisations corporelles
148
10
-
-
158
Amortissements
(136)
(6)
-
-
(142)
Immeubles d'exploitation
-
-
-
-
-
Autres immobilisations corporelles
(136)
(6)
-
-
(142)
Valeurs nettes
3 292
4
-
126
3 422
Immeubles d'exploitation
3 280
-
-
126
3 406
Autres immobilisations corporelles
12
4
-
-
16
57
Not named
L'immeuble d'exploitation est évalué en Juste Valeur par les OCI conformément à l'option offerte par les
paragraphes 36 et 37 de la norme IAS 16.
c) Autres actifs financiers (non courants)
En K€
30/06/2025
30/06/2024
Actifs financiers disponibles à la vente
5
5
Prêts, cautionnements et autres créances
101
102
Total Autres actifs financiers (non courants)
106
107
d) Clients et autres débiteurs
En K€
30/06/2025
30/06/2024
Clients et comptes rattachés
1 652
1 896
Dépréciation
(312)
(584)
Total
1 339
1 311
Créances fiscales
899
904
Autres créances
693
607
Total
1 593
1 512
Clients et autres débiteurs
2 932
2 823
Les créances qui concernent les facturations émises aux locataires ne portent pas intérêt et sont en général
payables à réception de la facture. La valeur recouvrable des créances clients est analysée individuellement
par locataire. Une dépréciation égale à la créance à risque, nette de TVA et du dépôt de garantie reçu du
locataire est comptabilisée le cas échéant.
Compte tenu du taux de défaillance très faible des clients, l'application d'un modèle prospectif basé sur les
pertes attendues n'a pas eu d'incidence significative sur la dépréciation des clients.
Les créances fiscales concernent essentiellement la taxe sur la valeur ajoutée. Les autres créances sont
principalement composées des créances diverses et des charges constatées d'avance.
e) Trésorerie et équivalents de trésorerie
En K€
30/06/2025
30/06/2024
Comptes bancaires et caisses (Actif)
9 788
7 877
VMP - Equivalents de trésorerie
18 788
23 336
Intérêts courus non échus s/ VMP
-
-
Dép. valeurs mobilières de placement
-
-
VMP - NET (actif)
18 788
23 336
Concours bancaires (trésorerie passive)
-
-
Intérêts courus non échus (Passif)
-
-
Trésorerie et équivalents de trésorerie nets
28 576
31 213
Les comptes bancaires et caisses ne sont pas rémunérés.
Les valeurs mobilières de placements figurent au bilan pour leur juste valeur.
58
Not named
f) Capital émis et réserves
Nombre de titres
Catégorie de titres
Valeur nominale
Au 30 juin 2024
Créés Annulation
Au 30 juin 2025
Actions ordinaires
€ 2,50
13 734 163
-
-
13 734 163
Au 30 juin 2025, le capital social de SCBSM est composé de 13 734 163 actions de 2,50 € de valeur
nominale.
Variation des capitaux propres
Les capitaux propres sont détaillés dans l'état de variation des capitaux propres présenté plus haut.
Actions propres
Concomitamment à son introduction sur Eurolist en novembre 2006, SCBSM a conclu un contrat de liquidité
avec un intermédiaire reconnu par les Autorités de Marché afin de favoriser la liquidité des transactions et la
régularité des cotations des titres. Le nombre de titres auto détenus dans ce contexte au 30 juin 2025
s'élevait à 14 924 actions.
Le Groupe détient également hors contrat de liquidité 253 947 actions propres au 30 juin 2025.
g) Echéances des emprunts bancaires
Solde au
Part courante
Part non
Dont de 12 à
Dont entre 2
Dont
En K€
30/06/2025
< 12 mois
courante
24 mois
et 5 ans
> 5 ans
Dettes financières
Emprunts bancaires
225 716
5 578
220 138
7 427
165 314
47 398
Intérêts courus sur emprunts
1 201
1 201
-
-
-
-
bancaires
Total
226 916
6 778
220 138
7 427
165 314
47 398
Les échéances à venir (part courante) sont composées uniquement de l'amortissement annuel des dettes
long et moyen terme.
h) Flux de trésorerie contractuels futurs relatifs aux dettes financières
Flux au
Part courante
Part non
Dont de 12
Dont entre 2
Dont
En K€
30/06/2025
< 12 mois
courante
à 24 mois
et 5 ans
> 5 ans
Intérêts hors couverture
8 208
6 820
21 840
6 528
12 177
3 135
Intérêts liés aux couvertures
(1 280)
(597)
(1 526)
(585)
(964)
22
Total
6 929
6 223
20 314
5 943
11 213
3 157
Les flux d'intérêts sont évalués sur la base des taux d'intérêt à terme applicables au 30 juin 2025.
59
Not named
i) Emprunts bancaires courants et non courants
Nature et détails des emprunts bancaires
Société
Nature
Date emprunt
Durée (ans)
Taux
Dette au
30/06/2025
yc frais accessoires et
intérêts courus (K€)
(**)
SCBSM SA
EH
23/11/2011
15
Eur3M+1,80
405
SCBSM SA
EH
19/09/2019
9
Eur3M+1,85 (*)
421
SCBSM SA
EH
19/09/2019
9
Eur3M+1,50 (*)
642
SCBSM SA
EH
23/11/2011
15
Eur3M+1,80
234
SCBSM SA
EH
29/04/2015
12
Eur3M+2,10
1 184
SCBSM SA
EC
15/12/2023
5
Eur3M+1.90 (*)
8 440
SCBSM SA
EH
02/08/2024
5
E3M+1.75 (*)
5 945
SCBSM SA
EH
16/10/2024
7
E3M+1.65 (*)
13 137
SCI Abaquesne
EH
30/06/2025
7
E3M+1.85 (*)
8 899
SCI Baltique
EH
30/03/2022
7
1,90 %
64 756
SCI Berlioz
EH
18/09/2018
9
1,70 %
17 201
SCI Buc
EH
21/04/2022
6
Eur3M+1,70 (*)
27 231
SCI Cathédrale
EH
29/03/2019
10
Eur3M+1,50 (*)
34 167
SNC Deux Six Sept
EH
25/06/2025
7
Eur3M+1,80 (*)
12 623
SCI Du Val Sans Retour
EH
29/10/2012
15
4,00%
633
SNC Foncière du chêne vert
EH
10/12/2020
12
Eur3M+1,65 (*)
4 571
SCI Haussmann-Eiffel
EH
29/03/2019
10
Eur3M+1,50 (*)
10 323
SCI Parabole IV
EH
25/10/2019
15
Eur3M+1,85 (*)
3 414
SNC Sentier
EH
15/02/2016
10
Eur3M+1,90 (*)
1 363
SNC Un et Trois
EH
07/04/2025
7
Eur3M+1,85 (*)
11 241
SCI Villiers Luats
EH
15/12/2010
15
3,61%
86
Total
226 916
EH : Emprunt hypothécaire
Part non-courante
220 138
EC : Emprunt corporate
Part courante
6 778
(*) + Euribor 3M Flooré à 0.
(**) Le montant de la dette présentée dans ce tableau correspond au capital restant dû au 30 juin 2025 retraité de tous les frais
accessoires amortis sur la durée du financement, des intérêts courus et des avances preneurs.
60
Not named
Tableau de variation des emprunts bancaires
Les montants des nouveaux emprunts sont présentés nets des frais accessoires à la mise en place desdits
emprunts.
En K€
Total
30-juin-23
202 623
Nouveaux emprunts
5 000
Remboursements
(8 433)
Autres variations
32
30-juin-24
199 222
Nouveaux emprunts
33 450
Remboursements
(5 066)
Autres variations
(689)
30-juin-25
226 916
Se référer à la note 3.4.6.2 – Evènements de la période, Financier pour le détail des emprunts souscrits.
Le solde des remboursements correspond aux remboursements courants des emprunts long terme.
Les autres variations correspondent aux variations des intérêts courus non échus et aux variations liées aux
activations des amortissements des coûts accessoires.
Covenants sur contrats d'emprunt
Lors de la signature des contrats d'emprunts, le Groupe s'est engagé à respecter les ratios suivants, à savoir :
-
Le Ratio DSCR (debt service coverage ratio) qui est défini comme le rapport entre les revenus locatifs
hors taxes et hors charges de l'immeuble (cash-flow) et les frais financiers et l'amortissement de
l'emprunt y relatif une période considérée ;
-
Le Ratio LTV (loan to value) qui est défini comme le rapport entre l'endettement (encours de l'emprunt
relatif à l'immeuble) et la valeur d'expertise hors droit de l'immeuble à une date considérée ;
-
Le Ratio LTV Groupe qui est défini comme le rapport entre la dette financière nette consolidée et la
valeur du patrimoine consolidé hors droit de l'immeuble à une date considérée ;
-
Le Ratio ICR (interest coverage) qui est défini comme le rapport entre la somme des loyers hors taxes
et hors charges de l'immeuble et les intérêts de l'emprunt y relatif sur une période considérée.
Le montant de la dette retenue dans le calcul des covenants correspond au capital restant dû et ne prend
pas en compte les éléments suivants retraités en consolidation :
-
l'étalement des frais accessoires,
-
les intérêts courus.
Le non-respect d'un de ces covenants entraînerait l'obligation de remboursement anticipé partiel de
l'emprunt afférent ou la constitution de réserves de liquidités jusqu'à atteindre les ratios ci-dessous :
➢
Emprunt porté par SCBSM et contracté auprès de la Banque Palatine le 29 avril 2015 sur le retail park
de Soyaux : Capital restant dû au 30 juin 2025 : 1 420 K€.
•
DSCR : le Ratio DSCR devra être supérieur ou égal à 110 % ;
Le ratio DSCR est déterminé selon la formule suivante : Revenus locatifs perçus hors taxes et hors
charge de l'immeuble au titre de la période considéré / Frais financiers annuels y relatifs + amortissement
progressif annuel dudit prêt à ladite période
61
•
LTV : le Ratio LTV devra être inférieur ou égal à 70 %.
Le ratio LTV désigne le rapport entre l'endettement au titre de l'immeuble et la valeur d'expertise hors
droit de l'immeuble au 30 septembre de chaque année telle que ressortant de l'expertise qui sera
réalisée annuellement par un conseil indépendant.
Ces ratios sont calculés annuellement à la date du 30 juin de chaque année civile sur la base des douze
derniers mois.
Au 30 juin 2025, SCBSM a obtenu un waiver de la Banque Palatine, afin de ne pas présenter de ratio.
➢
Emprunt porté par la SNC Sentier et contracté auprès d'Arkéa le 15 février 2016 : Capital restant dû au
30 juin 2025 : 1 349 K€.
•
DSCR : le ratio DSCR devra être supérieur à 120 % ;
Formule du ratio DSCR est défini comme le ratio (a)/(b) où (a) désigne Ia somme du Cash-Flow Net des
douze mois précédant la date de calcul du ratio / (b) désigne Ia charge de la dette (intérêts, commissions
et amortissement) à devoir au cours des 12 mois à venir.
•
LTV : le ratio TLV devra être inférieur ou égal à 75 %.
Formule du ratio LTV : Montant du prêt à la date de calcul considérée / Valeur de Marché de l'immeuble
hors frais et hors droits, sur remise d'une expertise réalisée par un Expert de premier plan.
Ces ratios sont calculés annuellement à la date du 31 décembre.
Au 30 juin 2025, le ratio DSCR ressort à 167 % et le ratio LTV à 11,44 %.
➢
Emprunt porté par la SCI Berlioz et contracté auprès de Crédit Mutuel le 18 septembre 2018 : Capital
restant dû au 30 juin 2025 : 17 150 K€.
•
LTV consolidé Groupe : le ratio LTV devra être inférieur à 60 % ;
Ratio LTV Consolidé Groupe désigne, le rapport (a) au numérateur, la Dette Financière Nette Consolidée
à ladite Date de Test LTV, et (b) au dénominateur, la dernière Valeur du Patrimoine Consolidé disponible
à ladite Date de Test LTV.
•
LTV périmètre : le ratio LTV devra être inférieur à 70 % ;
Ratio LTV Périmètre désigne (a) au numérateur, l'Encours du Prêt à ladite Date de Test LTV, et (b) au
dénominateur, la Valeur de Marché de l'Immeuble à ladite Date de Test LTV
•
DSCR périmètre : le ratio DSCR devra être supérieur à 105 %.
Ratio DSCR Périmètre désigne le rapport (a) au numérateur, le Revenu Net d'Exploitation perçu au
cours de la période de douze (12) mois ou de six (6) mois, selon le cas, s'achevant à ladite Date de Test
DSCR, et (b) au dénominateur, les échéances d'amortissement et/ou de remboursement en principal
augmentées des Coûts Financiers acquittés et/ou dus au titre de la période de douze (12) mois ou de
six (6) mois, selon le cas, s'achevant à ladite Date de Test DSCR.
62
Not named
Ces ratios sont calculés le 30 juin et le 31 décembre de chaque année civile sur la base des six derniers mois
ou 12 derniers mois selon le cas.
Au 30 juin 2025, le ratio DSCR ressort à 127,4 %, le ratio LTV à 50,59 % et le ratio LTV Groupe à 39,66 %.
➢
Emprunts portés par les SCI Cathédrale et SCI Haussmann-Eiffel et contractés auprès de Crédit Mutuel
le 29 mars 2019 : Capital restant dû au 30 juin 2025 : 44 333 K€.
•
LTV consolidé Groupe : le ratio LTV devra être inférieur à 60 % ;
Ratio LTV Consolidé Groupe désigne le rapport (a) au numérateur, la Dette Financière Nette Consolidée
à ladite Date de Test LTV, et (b) au dénominateur, la dernière Valeur du Patrimoine Consolidé disponible
à ladite Date de Test LTV.
•
LTV Périmètre :
Période de test LTV
Ratio LTV
Du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2025
<57,00 %
Du 01 janvier 2026 au 29 mars 2029
<52,00 %
Ratio LTV Périmètre désigne le rapport (a) au numérateur, l'Encours du Prêt à ladite Date de Test LTV,
et (b) au dénominateur, la Valeur de Marché des Immeubles à ladite Date de Test LTV.
•
DSCR Périmètre : le ratio DSCR devra être supérieur à 110 %.
Ratio DSCR Périmètre désigne (a) au numérateur, le Revenu Net d'Exploitation perçu au cours de la
période de douze (12) mois ou de six (6) mois, selon le cas, s'achevant à ladite Date de Test DSCR, et
(b) au dénominateur, les échéances d'amortissement et/ou de remboursement en principal augmentées
des Coûts Financiers acquittés et/ou dus au titre de la période de douze (12) mois ou de six (6) mois,
selon le cas, s'achevant à ladite Date de Test DSCR.
Ces ratios sont calculés le 30 juin et le 31 décembre de chaque année civile sur la base des six derniers mois
ou 12 derniers mois selon le cas.
Au 30 juin 2025, le ratio DSCR ressort à 260 %, le ratio LTV à 40,94 % et le ratio LTV Groupe à 39,66 %.
➢
Emprunt porté par SCBSM et contracté auprès de la Banque Palatine le 19 septembre 2019 dans le
cadre des travaux de Buchelay : Capital restant dû au 30 juin 2025 : 1 074 K€.
•
DSCR : le Ratio DSCR devra être supérieur ou égal à 110 % ;
Le ratio DSCR déterminé selon la formule suivante : revenus locatifs perçus hors taxes et hors charge
de l'immeuble au titre de la période considéré / Frais financiers annuels y relatifs + amortissement
progressif annuel dudit prêt à ladite période
•
LTV : le Ratio LTV devra être inférieur ou égal à 50 %.
Formule du ratio LTV désigne le rapport entre (a) de l'endettement au titre de l'immeuble / (b) la valeur
d'expertise hors droit de l'immeuble au 31 décembre de chaque année telle que ressortant de l'expertise
qui sera réalisée annuellement par un conseil indépendant.
Ces ratios sont calculés annuellement à la date du 30 juin sur la base des comptes sociaux audités de l'année
antérieure.
Au 30 juin 2025, le ratio DSCR ressort à 121,53 % et le ratio LTV à 15,99 %.
63
➢
Emprunt porté par la SCI Parabole IV et contracté auprès de la Banque Palatine le 24 octobre 2019 :
Capital restant dû au 30 juin 2025 : 3 407 K€.
•
DSCR : le Ratio DSCR devra être supérieur ou égal à 110 % ;
Le ratio DSCR déterminé selon la formule suivante : Revenus locatifs perçus hors taxes et hors charge
de l'immeuble au titre de la période considéré / Frais financiers annuels y relatifs + amortissement
progressif annuel dudit prêt à ladite période
•
LTV : le Ratio LTV devra être inférieur ou égal à 50 %.
Formule du ratio LTV désigne le rapport : (a) de l'endettement au titre de l'immeuble / (b) la valeur
d'expertise hors droit de l'immeuble au 31 décembre de chaque année telle que ressortant de l'expertise
qui sera réalisée annuellement par un conseil.
Ces ratios sont calculés annuellement à la date du 31 décembre sur la base des comptes sociaux audités
de l'année antérieure.
Au 30 juin 2025, le ratio DSCR ressort à 130,53 % et le ratio LTV à 22,04 %.
➢
Emprunt porté par la SNC Un et Trois, contracté auprès d'Arkéa le 28 octobre 2020 et refinancé auprès
d'Arkéa le 7 avril 2025 : Capital restant dû au 30 juin 2025 : 11 250 K€.
•
DSCR : le ratio DSCR devra être supérieur ou égal à 110 % ;
Ratio DSCR désigne le ratio (a) / (b) dans lequel : (a) désigne la somme du Cash-Flow Net des douze
(12) mois précédant la date de calcul du ratio ; (b) désigne la charge de la dette (intérêts, commissions,
amortissements) à devoir au titre du Prêt au cours des douze (12) mois précédant la date de calcul du
ratio.
•
LTV : le Ratio LTV devra être inférieur ou égal à 65 %.
Le ratio LTV désigne le ratio (a) / (b) dans lequel : (a) désigne l'Encours à la date de calcul considérée
et (b) désigne la valeur de marché de l'Immeuble hors frais et droits, sur remise d'une expertise de valeur
hors droits réalisée aux frais de l'Emprunteur par un expert indépendant.
Ce ratio est calculé annuellement à la date du 30 juin sur la base des comptes sociaux audités de l'années
antérieure. Le LTV sera calculé pour la première fois le 30 juin 2025 et le DSCR le 30 juin 2026.
Au 30 juin 2025, le ratio LTV ressort à 53,8 %.
➢
Emprunt porté par la SCI BALTIQUE et contracté auprès de la Société Générale et la Banque Postale
le 30 mars 2022 : Capital restant dû au 30 juin 2025 : 65 000 K€
•
DSCR : le Ratio DSCR devra être supérieur ou égal à 120 % ;
Le ratio DSCR désigne le rapport entre la somme de la projection des cash flows nets pour une
période de 12 mois à compter de la date de calcul du ratio, et la somme des intérêts et des
amortissements pour une période 12 mois à compter de la Date de Calcul DSCR en faisant
l'hypothèse qu'aucun remboursement anticipé ne soit réalisé sur la période.
64
Not named
•
LTV : le ratio LTV devra être inférieur ou égal à 65 % jusqu'au 29 mars 2027 puis inférieur ou égal
à 60 % jusqu'à la date d'échéance.
Le ratio LTV désigne le rapport entre (i) l'encours de prêt à la date de test et (ii) la valeur nette hors
droit de l'immeuble détenu par l'Emprunteur telle qu'elle résulte de l'Expertise.
Ces ratios sont calculés annuellement à la date du 30 mars. Le ratio DSCR est calculé sur la base d'une
projection pour une période de douze mois à compter de la date de calcul.
Au 30 mars 2025, le ratio DSCR ressort à 461 % et le ratio LTV à 54 %.
➢
Emprunt porté par la SCI BUC et contracté auprès d'Arkéa le 21 avril 2022 : Capital restant dû au 30 juin
2025 : 27 000 K€
•
ICR :
Période de test ICR
Ratio ICR
Du 21 avril 2022 au 30 juin 2025
>150 %
Du 01 juillet 2026 au 30 juin 2026
>160 %
Du 01 juillet 2027 au 30 juin 2027
>170 %
Ratio ICR désigne le ratio (a) / (b) dans lequel (a) désigne la somme les loyers hors taxes et
hors charges effectivement perçus par l'Emprunteur au titre de l'Immeuble au cours de
l'exercice précédant la Date de Test et (b) désigne les intérêts du Prêt augmentés et/ou
diminués des sommes perçues et/ou payées au titre de la Couverture de Taux au cours de
l'exercice précédant la Date de Test.
•
LTV : le ratio LTV devra être inférieur ou égal à 75 % jusqu'au 30 juin 2025 puis inférieur ou égal
à 70 % jusqu'à la date d'échéance.
Ratio LTV désigne le ratio (a) / (b) dans lequel (a) désigne l'encours du Prêt à la Date de Test,
exclusivement diminué du Compte de Réserve au cours des deux (2) premières années du Prêt
et (b) désigne la valeur d'expertise de l'Immeuble résultant du Rapport d'Expertise.
Ces ratios sont calculés annuellement à la date du 30 juin sur la base des comptes de l'exercice précédant
la date de test.
Au 30 juin 2025, le ratio ICR ressort à 176,2 % et le ratio LTV à 64,29 %.
➢
Emprunt porté par SCBSM au titre de l'immeuble situé au 32bis Boulevard Haussmann et contracté
auprès de la Société Générale le 8 octobre 2024 : Capital restant dû au 30 juin 2025 : 13 200 K€
•
ICR Foncière : le Ratio ICR devra être supérieur ou égal à 170 % ;
Le Ratio de Couverture des Intérêts Foncière ou "ICR Foncière" désigne le rapport entre :
(i) au numérateur l'EBITDA consolidé annuel tel que calculé à la date de clôture des comptes
consolidés de l'emprunteur précédent la Date de Calcul du ratio, et (ii) au dénominateur les intérêts
payés sur l'ensemble des financements en place sur le Groupe dont l'emprunteur est la société
faitière (prenant en compte les incidences de l'ensemble des couvertures de risque de taux
souscrites), pour une période de DOUZE (12) mois à compter de la Date de Calcul du ratio, en
faisant l'hypothèse qu'aucun remboursement anticipé ne soit réalisé sur la période.
Etant précisé que l'EBITDA consolidé désigne le solde constitué par le résultat opérationnel avant
variation de la juste valeur des immeubles de placement, auquel on ajoute les dotations nettes aux
amortissements et provisions et auquel on soustrait les reprises nettes sur amortissements et
65
Not named
provisions, tels que ces montants ressortent des comptes consolidés annuels de l'emprunteur au 30
juin de chaque année.
•
LTV Opération : le ratio LTV de l'immeuble devra être inférieur ou égal à 70 % ;
Le Ratio d'Endettement LTV Opération désigne le rapport entre (i) l'Encours du Prêt à la Date de
Calcul considérée et (ii) la valeur nette hors droit de l'Immeuble détenu par l'Emprunteur et objet du
présent financement évaluée à cette même Date de Calcul dans un Rapport d'Expertise datant de
moins de tois mois de ladite Date de Calcul.
•
LTV Foncière : le ratio LTV consolidé au niveau du groupe devra être inférieur ou égal à 65%.
Le Ratio d'Endettement LTV Foncière désigne le rapport entre (i) l'encours de l'endettement net
consolidé du Groupe à la Date de Calcul considérée et (ii) la valeur nette hors droits et hors taxes
de l'ensemble des immeubles détenus directement ou indirectement par l'EMPRUNTEUR évaluée à
cette même Date de Calcul.
Ces ratios sont calculés annuellement à la date du 30 juin.
Au 30 juin 2025, le ratio ICR Foncière ressort à 286,4 %, le ratio LTV à 54,1 % et le ratio LTV Foncière à 42,3
%.
L'ensemble des obligations de ratios prudentiels est respecté par le Groupe.
j) Etat de rapprochement des dettes découlant des activités de financement
Flux de trésorerie
Variations non-monétaires
Produits
Rembourse-
En K€
30/06/2024
30/06/2025
Conver-
Reclas-
Juste
d'émission
ments
Intérêts
sion
sement
valeur
des emprunts
d'emprunts
Passifs non courants
Emprunts obligataires
-
-
-
-
-
-
-
-
convertibles
Emprunts obligataires
-
-
-
-
-
-
-
-
non convertibles
193 558
33 450
-
-
(6 870)
-
-
220 138
Emprunts bancaires
Instruments financiers
-
-
-
-
-
-
130
130
dérivés passifs
Passifs courants
Emprunts obligataires
-
-
-
-
-
-
-
-
convertibles
Emprunts obligataires
-
-
-
-
-
-
-
-
non convertibles
Part courante des
5 664
-
(5 066)
-
6 870
(689)
-
6 779
emprunts long terme
Instruments financiers
-
-
-
-
-
-
-
-
dérivés passifs
Dettes financières
199 221
33 450
(5 066)
-
-
(689)
130
227 047
k) Instruments financiers dérivés
Afin de se prémunir des risques de taux d'intérêt, le Groupe SCBSM a souscrit plusieurs contrats de
couverture, essentiellement des caps et des tunnels, associés aux contrats d'emprunts.
66
Not named
Instruments financiers dérivés non éligibles à la comptabilité dérogatoire de couverture
Solde
Valeur
Valeur Valeur Valeur
Var. de
Var. de
Société / Emprunt / Prêteur / Contrepartie
De 12
dette Date début Durée
Éché-
Juin
Juin
Juin
Juin
valeur -
valeur -
<1
Entre 2
Couverture
à 24
>5 ans
couverte contrat
(ans)
ance
2024
2024
2025
2025
Imp.
Imp. Cap.
an
et 5 ans
mois
(000€)
Actif
Passif
Actif
Passif
Résultat
propres
Descriptif du contrat de couverture
SCI Cathédrale / La Madeleine / BECM
BNP / BNP CM-CIC
BNP Swap taux fixe : Le Groupe reçoit
Eur 3M et paie 0,58 %
34 167
03/19
10
03/29
3 535
-
1 882
-
(1 654)
-
-
-
1 882
-
Floor à 0 % jusqu'en 04/2022
CM-CIC Swap taux fixe : Le Groupe
reçoit Eur 3M et paie 0,56 %
SCI Haussmann / Réaumur / BECM BNP /
BNP CM-CIC
BNP Swap taux fixe : Le Groupe reçoit
Eur 3M et paie 0,58 %
10 323
03/19
10
03/29
1 069
-
569
-
(500)
-
-
-
569
-
Floor à 0 % jusqu'en 04/2022
CM-CIC Swap taux fixe : Le Groupe
reçoit Eur 3M et paie 0,56 %
SCI Parabole IV / Banque Palatine /
Banque Palatine
3 414
10/19
5
10/24
59
-
-
-
(59)
-
-
-
-
-
CAP à 0,50 %
SCBSM Buchelay Travaux
/ Banque
Palatine / Banque Palatine
1 063
12/19
5
09/24
13
-
-
-
(13)
-
-
-
-
-
Cap à 0,50 %
BUC / Arkéa / Arkéa
27 231
04/25
5
04/27
274
-
17
-
(257)
-
-
-
17
-
Cap à 2,50 %
SCBSM 32bis Boulevard Haussmann /
SG / SG
8 899
01/25
7
10/31
-
-
-
(130)
(130)
-
-
-
-
(130)
Floor à 2,15 % et CAP à 3,05 %
UN ET TROIS / Arkéa / Arkéa
11 241
04/25
5
04/30
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Floor à 1,77 %, Cap à 3,35 %
TOTAL
96 338
-
-
-
4 951
-
2 468
(130)
(2 613)
-
-
-
4 879
-
Ces instruments financiers dérivés n'étant pas éligibles à la comptabilité dérogatoire de couverture, la
variation de leur juste valeur est comptabilisée en compte de résultat, représentant une perte de 2 613 K€
sur l'exercice.
L'effet net des couvertures de taux sur l'exercice représente une perte de 1 333 K€, qui se décompose ainsi :
➢
Variation de valeur des instruments financiers dérivés non éligibles à la comptabilité de couverture :
perte de 2 613 K€,
➢
Produits nets d'intérêts de l'exercice pour 1 280 K€.
Le solde de la dette exposé aux effets de fluctuation des taux d'intérêts de marché s'établit à 26 620 K€
(encours restant dû sur les emprunts à taux variable ne faisant pas l'objet d'un contrat de garantie de taux
d'intérêts : total dettes bancaires 226 916 K€ - dettes couvertes 117 620 K€ (*) - dettes à taux fixe 82 676
K€ = 26 620 K€) soit 11,7 % de la dette bancaire au 30 juin 2025.
(*) dettes couvertes hors emprunts sur les actifs de Prony et Buchelay dont les couvertures sont arrivées à échéance au
3T2024 et dont 21 522 K€ de dette couverte à partir du S2 2025 (actif étages deux, six et sept Boulevard des Italiens et
lots de copropriété Boulevard de Capucines).
67
Not named
l) Autres dettes financières
En K€
30/06/2025
30/06/2024
Autres dettes financières non courantes
3 164
3 740
Dépôts de garantie
3 164
3 740
Autres dettes financières courantes
5 685
865
Concours bancaires
-
-
Dépôts de garantie
1 881
865
Comptes courants - passif
3 804
-
Comptes créditeurs d'associés
-
-
Autres dettes financières
8 849
4 606
Les dépôts de garantie des locataires représentent en général trois mois de loyers.
Le poste de compte courant comporte un apport en trésorerie de Crosswood pour 3,8 M€.
m) Fournisseurs et autres créditeurs (courant)
En K€
30/06/2025
30/06/2024
Fournisseurs et comptes rattachés
668
977
Dettes fiscales et sociales
1 077
1 102
Avances et acomptes reçus
1 351
1 485
Produits constatés d'avance
299
325
Autres dettes
590
685
Fournisseurs et autres créditeurs
3 984
4 574
Les dettes fiscales et sociales sont principalement constituées des dettes liées à la taxe sur la valeur ajoutée.
Les avances reçues correspondent aux loyers du troisième trimestre de l'année 2025 déjà encaissés au 30
juin 2025.
Les autres dettes sont essentiellement constituées des dettes sur travaux et des dettes diverses.
n) Impôts
SCBSM SA a opté depuis le 1er juillet 2007 pour le régime fiscal visé à l'article 208 C du Code général des
impôts applicables aux Sociétés d'Investissement Immobilières Cotées (SIIC).
Du fait de l'option pour ce régime, aucun impôt sur les sociétés n'est dû au titre de l'activité de location
d'immeubles, directement ou indirectement à travers les produits reçus des filiales et aucun impôt différé
n'est constaté au 30 juin 2025.
De même, les plus-values de cession des immeubles ou des titres des filiales soumises au même régime sont
exonérées.
68
Not named
o) Comptabilisation des actifs et passifs financiers
Au 30 juin 2025
A la juste valeur par
A la juste valeur par
Net
Poste concerné dans l'état de la situation financière
Au coût amorti
le biais des capitaux
le biais du compte
(En K€)
propres
de résultat
Actifs financiers disponibles à la vente
5
-
5
-
Prêts, cautionnements et autres créances
101
101
-
-
Instruments financiers dérivés actifs
-
-
-
-
Total Autres actifs financiers (non courants)
106
101
5
-
Clients (1)
1 339
1 339
-
-
Equivalents de trésorerie
18 788
18 788
-
-
Disponibilités
9 788
9 788
-
-
Instruments financiers dérivés actifs
2 468
-
-
2 468
TOTAL ACTIFS FINANCIERS
32 489
30 016
5
2 468
Emprunts obligataires convertibles
-
-
-
-
Emprunts obligataires non convertibles
-
-
-
-
Dettes financières
226 916
226 916
-
-
Total Emprunts & obligations convertibles
226 916
226 916
-
-
Instruments financiers dérivés passifs (2)
130
-
-
130
Dépôts de garantie
5 045
5 045
-
-
Effet de l'actualisation des dépôts de garantie
-
-
-
-
Fournisseurs
668
668
-
-
TOTAL PASSIFS FINANCIERS
232 759
232 629
-
130
(1) Hors franchises
(2) Hors TIE
Au 30 juin 2024
A la juste valeur par
A la juste valeur par
Net
Poste concerné dans l'état de la situation financière
Au coût amorti
le biais des capitaux
le biais du compte
(En K€)
propres
de résultat
Actifs financiers disponibles à la vente
5
-
5
-
Prêts, cautionnements et autres créances
102
102
-
-
Instruments financiers dérivés actifs
-
-
-
-
Total Autres actifs financiers (non courants)
107
102
5
-
Clients (1)
1 311
1 311
-
-
Equivalents de trésorerie
23 336
23 336
-
-
Disponibilités
7 877
7 877
-
-
Instruments financiers dérivés actifs
4 951
-
-
4 951
TOTAL ACTIFS FINANCIERS
37 582
32 627
5
4 951
Emprunts obligataires convertibles
-
-
-
-
Emprunts obligataires non convertibles
-
-
-
-
Dettes financières
199 222
199 222
-
-
Total Emprunts & obligations convertibles
199 222
199 222
-
-
Instruments financiers dérivés passifs (2)
-
-
-
-
Dépôts de garantie
4 606
4 606
-
-
Effet de l'actualisation des dépôts de garantie
-
-
-
-
Fournisseurs
977
977
-
-
TOTAL PASSIFS FINANCIERS
204 805
204 805
-
-
(1) Hors franchises
(2) Hors TIE
69
Not named
p) Evaluation de la juste valeur
Le Groupe SCBSM se conforme à la norme IFRS 13 « Evaluation de la juste valeur » depuis le 1er juillet 2013.
Compte-tenu du peu de données publiques disponibles, de la complexité des évaluations d'actifs immobiliers
et du fait que les experts immobiliers utilisent pour leurs évaluations les états locatifs du Groupe, SCBSM a
considéré la classification en niveau 3 de ses actifs comme la mieux adaptée. Les rapports d'expertise
prennent notamment en considération des notions spécifiques, tels que la nature de chaque bien, son
emplacement, ses revenus locatifs et des analyses avec des transactions comparables intervenues sur le
marché sont également effectuées. De plus, des données non observables publiquement comme les
hypothèses de taux de croissance de loyers ou les taux de rendement sont utilisées par les experts pour
déterminer les justes valeurs des actifs du Groupe SCBSM. Au 30 juin 2025, deux actifs immobiliers ont été
reclassés en niveau 1 car les valorisations utilisées se fondent sur la valeur de vente des actifs, obtenues
dans le cadre de signature de promesses de vente.
Le tableau suivant présente un certain nombre d'éléments quantitatifs utilisés pour évaluer la juste valeur des
immeubles de placement détenus par le Groupe, sur base des immeubles expertisés au 30 juin 2025 :
Méthode de
Méthode des DCF
Méthode du rendement
comparaison
directe
Taux de
Durée de la
30/06/25
Taux
Taux
Base
Taux de
croissance
période de
d'actualisa-
d'actualisa-
Taux de
Prix moyen en
capitalisée
rendement
annuelle
recommer-
tion des
tion de
rendement
€ par m2
en € par m2
de revente
moyen des
cialisation
loyers
sortie
loyers nets
en mois
11
Max
848,54
5,75%
5,75%
4,50%
3,49%
10,00%
-
Paris - Quartier
500
Central des Affaires
Min
166,00
5,50%
5,50%
4,10%
1,53%
2,00%
-
9 800
Max
248,62
10,25%
10,25%
8,57%
6,07%
10,00%
-
-
Périphérie
Min
102,38
5,50%
6,75%
6,50%
-0,29%
6,75%
-
-
Max
115,20
10,50%
10,50%
9,50%
4,59%
9,75%
-
-
Province
Min
29,68
8,00%
8,25%
8,25%
0,02%
7,90%
-
-
Dans le cadre de ses financements, le Groupe a souscrit plusieurs contrats de couverture. Ces instruments
financiers dérivés ont été classés en niveau 2 au 30 juin 2025. Leurs justes valeurs ont été déterminées sur
la base des évaluations transmises par les partenaires financiers du Groupe.
Les titres de participation classés en « Instruments de capitaux propres » et présentés au bilan en « Autres
actifs financiers non courants » sont classés en niveau 1. La détermination de leur juste valeur s'est effectuée
grâce aux cours de marché observés à la clôture.
70
Not named
q) Sensibilité de la juste valeur des immeubles de placement et d'exploitation à la variation du
taux de rendement, du taux d'actualisation et des valeurs locatives
En faisant varier la sensibilité du taux de rendement, nous obtenons les résultats suivants :
Autrement présenté, nous obtenons les variations suivantes selon les sensibilités de taux de rendement,
taux d'actualisation et valeurs locatives :
Sensibilité
Impact en m€
Impact en %
+25 points de base de taux de rendement
-24,3
-4,9%
+25 points de base de taux d'actualisation
-8,6
-2,0%
-5% sur les valeurs locatives estimées par les évaluateurs
-23,9
-5,0%
Sensibilité
Impact en m€
Impact en %
-25 points de base de taux de rendement
26,9
5,7%
-25 points de base de taux d'actualisation
8,8
2,0%
+5% sur les valeurs locatives estimées par les évaluateurs
23,6
5,3%
Le taux de rendement sur VLM est défini comme le taux faisant référence à un rapport direct entre la valeur
vénale droit inclus et la valeur locative de marché.
Le taux d'actualisation est défini comme le taux appliqué aux flux dans le cadre d'un DCF pour actualiser les
flux de trésorerie futurs, en fonction du profil de risque de l'actif.
Le ratio LTV est défini comme le rapport entre la valeur du portefeuille et des autres actifs immobiliers et
l'endettement net.
Ainsi la juste valeur des actifs prise en compte dans l'élaboration des comptes consolidés en normes IFRS
est susceptible de varier significativement en cas de variation des taux de rendement dans le secteur
immobilier. Ces variations pourraient entraîner également une dégradation des ratios financiers et
potentiellement un remboursement anticipé de la dette jusqu'à atteinte des niveaux autorisés par les contrats
d'emprunt.
71
Not named
3.4.6.6 Notes détaillées du Compte de résultat
a) Revenus locatifs
Les revenus locatifs sont constitués des loyers et des charges locatives refacturées, ils se présentent comme
suit :
En K€
30/06/2025
30/06/2024
12 mois
12 mois
Loyers
19 713
18 668
Autres prestations
2 836
2 952
Charges locatives
(3 757)
(3 670)
Revenus locatifs nets
18 791
17 950
Les charges locatives concernent notamment les charges d'assurance, d'entretien, de gardiennage, les
taxes foncières et taxes sur les bureaux ainsi que les honoraires de gestion. La quote-part de ces charges
liées aux espaces vacants ainsi que certaines charges définies par les baux sont incluses dans les charges
locatives mais ne génèrent pas de produits locatifs.
b) Charges d'exploitation
En K€
30/06/2025
30/06/2024
12 mois
12 mois
Autres charges liées au patrimoine
(28)
(63)
Autres charges de structure
(1 638)
(1 532)
Dotations nettes aux amortissements et provisions
21
596
Total charges d'exploitation
(1 070)
(1 573)
L'effectif moyen sur l'exercice s'élève à 4 personnes, les charges de personnel contribuent aux charges
d'exploitation pour un montant de 399 K€.
Les autres charges d'exploitation sont essentiellement des dépenses d'honoraires et autres frais de
fonctionnement.
c) Coût de l'endettement financier net
En K€
30/06/2025
30/06/2024
12 mois
12 mois
Intérêts financiers des emprunts hors couverture
(7 949)
(8 209)
Intérêts financiers sur compte courant
(4)
-
Intérêts des emprunts obligataires (coupons)
-
(248)
Intérêts financiers - Etalement de la charge d'émission d'emprunts et des
(259)
(244)
primes de remboursement d'emprunts
Intérêts et charges assimilées
(8 212)
(8 701)
Produits financiers des instruments de couverture
1 280
1 698
Revenus des équivalents de trésorerie
928
1 209
Produits/charges de trésorerie et équivalents
2 208
2 906
Coût de l'endettement financier net
(6 004)
(5 794)
Le taux moyen de la dette est de 2,99% sur l'exercice clos au 30 juin 2025, après effet des couvertures.
72
Not named
d) Impôts
Néant.
e) Résultat par action
En K€
30/06/2025
30/06/2024
Résultat net part du Groupe
12 829
328
Nombre moyen pondéré d'actions ordinaires
13 677 615
13 687 877
Nombre moyen d'options de souscription
-
-
Nombre moyen d'obligations convertibles
-
-
Nb moyen pondéré d'actions corrigé des actions potentielles
13 677 615
13 687 877
Résultat de base par action (en €)
0,94
0,02
Résultat dilué par action (en €)
0,94
0,02
Le nombre moyen pondéré d'actions ordinaires est obtenu en calculant jour par jour pour l'ensemble de
l'exercice la position des actions diminuées des actions propres en auto-contrôle puis en faisant la
moyenne des positions sur l'exercice.
3.4.6.7 Information sectorielle
Le Groupe détient un patrimoine immobilier diversifié en vue d'en retirer des loyers et de valoriser les actifs
détenus.
Selon IFRS 8, l'information sectorielle a été organisée selon la nature des biens :
•
Paris
•
Ile de France
•
Province
•
Structure : qui présente les éléments non rattachés à l'activité des immeubles de placement.
Les seuls passifs sectoriels sont liés aux dépôts de garantie reçus des locataires.
73
Not named
Au 30 juin 2025
En K€
Paris
Ile de France
Province
Structure
Total
Loyers
16 652
2 122
939
-
19 713
Autres prestations
1 849
786
201
-
2 836
Revenus du patrimoine
18 501
2 908
1 140
-
22 549
Autres produits d'exploitation
-
10
608
90
708
Total Produits des activités ordinaires
18 501
2 918
1 748
90
23 257
Charges locatives
(2 507)
(987)
(263)
-
(3 757)
Autres charges liées au patrimoine
(56)
25
4
-
(28)
Autres charges de structure
-
-
-
(1 638)
(1 638)
Dotations nettes aux amortissements et
-
579
24
(7)
596
provisions
Résultat opérationnel avant variation de la
15 937
2 534
1 513
(1 556)
18 429
juste valeur des immeubles de placement
Variation de la juste valeur des immeubles de
8 049
(4 579)
(390)
-
3 080
placement et résultats nets de cessions
Résultat opérationnel
23 987
(2 045)
1 1 124
(1 556)
21 510
En K€
Paris
Ile de France
Province
Structure
Total
Immeubles de placement détenus en pleine
426 559
27 090
11 330
-
464 979
propriété
Immeuble d'exploitation
-
-
-
3 406
3 406
Clients
892
282
88
78
1 339
Total
427 452
27 372
11 418
3 484
469 725
Au 30 juin 2024
En K€
Paris
Ile de France
Province
Structure
Total
Loyers
15 544
2 115
1 010
-
18 668
Autres prestations
2 023
696
233
-
2 952
Revenus du patrimoine
17 566
2 811
1 243
-
21 621
Autres produits d'exploitation
1
2
128
96
227
Total Produits des activités ordinaires
17 568
2 813
1 371
96
21 848
Charges locatives
(2 417)
(938)
(315)
-
(3 670)
Autres charges liées au patrimoine
(95)
39
(7)
-
(63)
Autres charges de structure
-
-
-
(1 532)
(1 532)
Dotations nettes aux amortissements et
259
(141)
(91)
(6)
21
provisions
Résultat opérationnel avant variation de la
15 314
1 773
959
(1 442)
16 605
juste valeur des immeubles de placement
Variation de la juste valeur des immeubles de
(9 130)
330
63
-
(8 737)
placement et résultats nets de cessions
Résultat opérationnel
6 184
2 103
1 022
(1 442)
7 867
En K€
Paris
Ile de France
Province
Total
Immeubles de placement détenus en pleine propriété
377 289
31 400
11 540
420 229
Immeuble d'exploitation
3 280
-
-
3 280
Clients
787
320
151
1 311
Total
378 076
31 720
11 691
424 820
74
3.4.6.8 Stock-options
Néant.
3.4.6.9 Gestion des risques financiers
a) Risques de liquidité, risques de taux
Le Groupe SCBSM finance ses investissements par des crédits bancaires amortissables ou des crédits baux.
La maturité moyenne de la dette Groupe est de 4,0 années.
Les profils d'amortissements sont variables et comprennent généralement une quote-part significative
remboursable in fine afin de préserver des cash-flows attractifs. L'endettement est essentiellement à taux
variable et couvert par des contrats de couverture de taux, le coût du financement moyen observé sur
l'exercice s'élève à 2,99 % contre 3,26 % au 30 juin 2024.
La politique du Groupe en matière de gestion du risque de liquidité est de s'assurer que le montant des loyers
est supérieur aux besoins du Groupe pour couvrir les charges d'intérêt et les remboursements des prêts
contractés.
Cette politique est mise en œuvre dès l'acquisition des biens immobiliers et la négociation des financements
par :
•
la politique d'investissement ciblée sur des actifs offrant une rentabilité attractive et un potentiel de
revalorisation,
•
la négociation de financements privilégiant une partie importante d'amortissement in fine,
•
la couverture des risques liés aux fluctuations de taux d'intérêt.
Dans le cadre de sa gestion du risque de liquidité, le Groupe contrôle ainsi régulièrement l'évolution de ses
ratios RCI (ratio de couverture des taux d'intérêt) et DSCR (Ratio de couverture du service de la dette) et
s'assure du respect des seuils imposés par les organismes prêteurs.
b) Risques de change
Les activités opérationnelles du Groupe sont exclusivement menées sur le territoire français à ce jour.
c) Risques de crédit
De par la nature des actifs et des baux à ce jour en portefeuille dans le Groupe SCBSM, le risque de crédit
est limité. En effet, sur la base des états locatifs au 30 juin 2025, aucun locataire ne représente plus de 10,8
% des loyers.
Les 12 principaux locataires représentent environ 45,5 % des loyers.
Dans le cadre de sa politique de gestion du risque de crédit, lors de la commercialisation des espaces vacants
et avant toute signature d'un nouveau bail, le Groupe s'assure des garanties financières du locataire et peut
envisager le cas échéant des garanties complémentaires au dépôt de garantie de 3 mois de loyers (caution
bancaire notamment).
3.4.6.10 Engagements et éventualités
a) Litiges
Il n'existe aucun litige significatif susceptible d'impacter défavorablement la situation du Groupe.
75
Not named
b) Engagements sur contrats de location simple pour lesquels le Groupe est bailleur
Le Groupe a une activité de location immobilière de son portefeuille d'immeubles de placement constitué de
bureaux, entrepôts et habitations. Ces immeubles pris à bail dans le cadre de contrats de location simple par
les locataires sont évalués selon le modèle de la juste valeur en tant qu'immeubles destinés à être loués.
Les contrats de location non résiliables engagés sur ces immeubles ont des durées résiduelles généralement
comprises entre 1 et 10 ans. Les loyers futurs minimaux à recevoir au titre des contrats de location simple
non résiliables sont les suivants au 30 juin 2025 sans prise en compte d'indexation future :
En K€
30/06/2025
Moins d'1 an
17 182
De 12 à 24 mois
11 694
Entre 2 et 5 ans
9 125
Plus de 5 ans
1 963
Total des engagements reçus sur contrats de location simple
39 963
c) Engagements donnés et reçus dans le cadre de promesses d'acquisition
Néant.
d) Nantissements et hypothèques
Il s'agit des garanties données dans le cadre du financement bancaire des acquisitions d'actifs. Ces
engagements comprennent des garanties hypothécaires détaillées ci-après parfois complétées par un
nantissement des titres de participation des filiales concernées. En sus des garanties présentées ci-dessous,
des engagements de remboursement anticipé en cas de changement de contrôle sont fréquemment
présents dans les contrats d'emprunts.
Ces engagements couvrent les dettes bancaires présentées en 5.i :
Dette au
Valeur de
30/06/2025
l'actif
yc frais
Société
Prêteur
Échéance
hypothéqué
Description des garanties et engagements
accessoires
au
et intérêts
30/06/2025
courus (K€)
SA SCBSM
Palatine
2026
639
17 150
Hypothèque, cession Dailly des loyers
Hypothèque conventionnelle de 2ième rang, cession Dailly des
SA SCBSM
Palatine
2027
1 184
7 900
loyers
SA SCBSM
Palatine
2028
1 063
9 250
Hypothèque conventionnelle, cession Dailly des loyers
Hypothèque conventionnelle de 1er rang, nantissement du
SA SCBSM
CM
2029
5 945
10 400
compte de fonctionnement
Hypothèque conventionnelle de 1er rang, cession Dailly des
loyers commerciaux et professionnels, cession Dailly notifiée des
SA SCBSM
SG
2031
13 137
19 872
indemnités (perte d'exploitation et pertes indirectes), cession
civile des créances des loyers à provenir des baux d'habitation
Hypothèque légale spéciale de prêteurs de deniers de 1er rang à
hauteur de 9 M€, cession Dailly des revenus locatifs et des
SCI Abaquesne
SG
2032
8 899
14 168
indemnités au titre de la police multirisque, promesse de
nantissement du compte de réserve de liquidité DSCR,
cautionnement solidaire de SCBSM à hauteur de 650 K€
Hypothèque de 1er rang et sans concurrence à hauteur de 31
785 061,43 Euros, hypothèque conventionnelle en 2nd rang et
SCI Baltique
SG/BP
2029
64 756
128 150
sans concurrence du solde, nantissement des parts sociales,
cession Dailly des loyers, des créances de prêts intra-groupe et
des assurances
Hypothèque, privilège de prêteurs de deniers, nantissement du
SCI Berlioz
BECM
2027
17 201
33 597
compte de fonctionnement et des parts sociales, cession Dailly
Hypothèque, cession Dailly des revenus locatifs, nantissement du
SCI Buc
Arkéa
2028
27 231
41 502
compte de Réserve
Hypothèques de 1er rang et sans concurrence, Hypothèque
SCI Cathédrale
BECM
2029
34 167
79 400
conventionnelle complémentaire de 2ème rang sur les contrats
de
couverture
76
Not named
Nantissement des parts sociales, des comptes bancaires et des
prêts subordonnés, cession Dailly et Nantissement des créances
au titre des couvertures de taux, cession Dailly des créances de
loyers et d'assurance, Délégation légale d'assurance, Caution
solidaire SCBSM
Privilège de prêteur de deniers de 1er rang sans concurrence,
SNC Deux Six
BNP
2032
12 623
24 271
cession Dailly de créances de loyers commerciaux, engagement
Sept
de maintien de l'actionnariat
SCI Du Val Sans
Caisse
2027
633
5 900
Hypothèque, caution solidaire SCBSM et délégation des loyers
Retour
d'épargne
SNC Foncière du
Hypothèques, nantissement des créances de couverture,
BPVF
2032
4 571
10 240
Chêne Vert
cession Dailly des créances locatives et d'assurance
Hypothèques de 1er rang et sans concurrence, Hypothèque
conventionnelle complémentaire de 2ème rang sur les contrats
de couverture
SCI Haussmann-
Nantissement des parts sociales, des comptes bancaires et des
BECM
2029
10 323
28 742
Eiffel
prêts subordonnés, cession Dailly et Nantissement des
créances au titre des couvertures de taux, cession Dailly des
créances de loyers et d'assurance, Délégation légale
d'assurance, Caution solidaire SCBSM
Hypothèque, cession Dailly des loyers et nantissement des
SCI Parabole IV
Palatine
2034
3 414
15 611
créances
Hypothèque, cession Dailly des indemnités cessibles
d'assurances « perte de loyer » et « perte d'exploitation »,
SNC Sentier
Arkéa
2026
1 363
13 013
cession Dailly des créances locatives, engagement de ne pas
contracter de nouveaux emprunts sans l'accord du prêteur,
nantissement des comptes de l'opération
Privilège de prêteur de deniers de 1er rang sans concurrence,
engagement de maintien de l'actionnariat, cession Dailly des
SNC Un et Trois
Arkéa
2032
11 241
19 254
revenus locatifs et constitution du cash deposit à hauteur de 250
000 €
SCI Villiers Luats
Crédit Mutuel
2025
86
1 700
Hypothèque
e) Autres engagements donnés ou reçus
Néant.
f) Rémunération des mandataires sociaux
Au cours de l'exercice clos le 30 juin 2025, aucune rémunération, sous quelque forme que ce soit, ni
avantage en nature n'a été perçue par les mandataires sociaux du Groupe SCBSM, hormis les éventuels
remboursements de frais et les jetons de présence.
Monsieur Jacques LACROIX perçoit néanmoins une rémunération indirecte au titre des missions
d'assistance qu'il effectue chez SCBSM au travers de CFB (voir ci-dessous).
3.4.6.11 Transactions avec les parties liées
Les transactions survenues avec les parties liées sur l'exercice concernent :
•
les honoraires versés à CFB, détenue à 100 % par Monsieur Jacques Lacroix, Président de SCBSM,
au titre du contrat de prestations d'assistance en matière notamment de développement, de
participation aux décisions d'investissement, recherche et structuration de financements et mise en
œuvre de la stratégie de développement pour 292 K€ ;
•
les honoraires versés à Brocéliande Patrimoine, filiale à 100 % de CFB, au titre du mandat de gestion
conclu avec plusieurs filiales du Groupe. Ce contrat recouvre les prestations suivantes sur
l'ensemble des actifs immobiliers portés par la société ;
Gestion locative (administrative et comptable) : suivi de la correcte exécution des baux,
o
renouvellement, avenant, émission du quittancement, recouvrement des loyers,
établissement d'un rapport trimestriel de gestion ;
o
Suivi technique : maintenance et entretien des biens immobiliers, suivi permanent et
ponctuel dans le cadre de gros travaux et/ou grosses réparations, élaboration d'un budget
annuel ou pluriannuel de dépenses ;
77
o
Commercialisation.
La rémunération perçue au titre du contrat au titre de la gestion locative varie entre 1,5 % et 3,75 % des
loyers facturés selon la typologie des baux.
Le montant total des honoraires Brocéliande Patrimoine supportés par le Groupe SCBSM sur l'exercice est
de 524 K€.
Il est précisé que les mandats de gestion conclus avec Brocéliande Patrimoine portent sur des opérations
courantes et sont conclues à des conditions normales notamment de marché. A ce titre, ces contrats ne sont
pas considérés comme des conventions réglementées mais sont des conventions courantes.
Il est précisé que l'apport en compte-courant de Crosswood est considéré comme une convention courante
car le montant de l'apport en compte courant n'a altéré ni les capacités financières de la Société ni celles de
SCBSM, cette dernière disposant des moyens nécessaires à son remboursement, tandis que la Société a
conservé des fonds propres suffisants pour poursuivre le cours normal de ses activités. De plus, ce prêt
intragroupe a été rémunéré aux conditions de marché, c'est-à-dire au taux maximum légal en vigueur, avec
possibilité de remboursement anticipé à la demande de la Société.
3.4.6.12 Evènements postérieurs à la clôture
SCBSM a vendu entre août et septembre 2025 les lots restants pour un total de 150 m2 rue Saint Lazare
(Paris 9e).
L'apport en compte-courant de Crosswood a été entièrement remboursé en septembre 2025.
Des couvertures ont été souscrites en août et septembre 2025 sur les emprunts logés dans la SNC DEUX
SIX SEPT et la SCI ABAQUESNE.
78
Not named
3.5 COMPTES INDIVIDUELS RESUMES AU 30 JUIN 2025
Compte tenu de l'organisation juridique du Groupe et de la détention de patrimoine via des filiales, la lecture
des comptes sociaux est peu représentative des revenus, du patrimoine et de l'endettement de la société.
3.5.1. COMPTE DE RESULTAT RESUME
En milliers d'euros
30/06/2025
30/06/2024
Chiffres d'affaires
4 024
3 160
Autres produits d'exploitation
40
3
Charges d'exploitation
-5 144
-3 794
Résultat exploitation
-1 080
-631
Résultat financier
7 379
-7 324
Résultat exceptionnel
-100
73
Résultat avant impôts
6 199
-7 882
Impôts
-
-
Résultat net de l'exercice
6 199
-7 882
Le chiffre d'affaires comptabilisé sur l'exercice s'élève à 4 024 K€. Ce poste est constitué de 2 310 K€ de
loyers bruts, de 421 K€ de charges et taxes refacturées aux locataires, de 1 121 K€ de refacturation
intragroupe, de 1 89 K€ de produit de cession d'un actif corporel et 172 K€ de revenus divers.
Les charges d'exploitation de l'exercice sont constituées des charges liées au fonctionnement des immeubles
de placement pour 587 K€ (partiellement refacturées aux locataires en fonction des surfaces louées et des
caractéristiques des baux), des frais généraux liés aux immeubles de placement pour 88 K€ (frais d'actes,
honoraires de commercialisation, d'expertise, d'étude…), des dotations aux amortissements et provisions
pour 2 499 K€, de 1 984 K€ de VNC d'actif cédé et des autres frais généraux de structure pour 1 499 K€
(dont 171 K€ d'honoraires de commissaires aux comptes et 399 K€ de charges de personnel).
Le résultat d'exploitation s'établit ainsi à -1 080 K€.
Le résultat financier ressort à 7 379 K€. Il comprend 11 055 K€ de dividendes reçus des filiales du Groupe,
1 612 K€ de produits financiers divers, 1 930 K€ de reprise de provision sur situation nette de participation,
-4 841 K€ d'intérêts et charges assimilées et -459 K€ de dotations nettes de dépréciations sur titres de
participation. Elles correspondent à la dotation sur situation nette de la participation lorsque celle-ci est
inférieure à la valeur des titres inscrite au bilan.
Le résultat exceptionnel s'établit à -100 K€ et est constitué notamment d'un résultat de cession d'actif de -
94 K€.
Le résultat net constitue ainsi un bénéfice de 6 199K€ au 30 juin 2025.
Dépenses non déductibles fiscalement
Les comptes de l'exercice écoulé ne comprennent aucune dépense significative non déductible fiscalement
au sens des dispositions de l'article 39-4 du Code général des impôts.
79
Not named
3.5.2. BILAN RESUME
En milliers d'euros
30/06/2025
30/06/2024
Immobilisations corporelles et incorporelles
38 738
20 486
Immobilisations financières
42 208
43 164
Créances et charges constatées d'avance
52 690
47 669
Valeurs mobilières de placement et disponibilités
19 832
20 922
Primes de remboursement des emprunts
-
-
Total actif
155 838
132 241
Capitaux propres
39 471
35 571
Emprunts obligataires
-
-
Dettes financières
115 172
95 745
Autres dettes et produits constatés d'avance
1 194
925
Total passif
155 838
132 241
Les immobilisations corporelles sont constituées essentiellement des immeubles détenus en direct par la
Société à des fins locatives :
•
Deux retails parks, situés à Buchelay et Soyaux ;
•
Des locaux de bureaux situés dans l'Est de la France ;
•
Des lots de bureaux au sein d'un immeuble situé rue Saint Lazare (Paris 9e).
•
Des lots de copropriété de bureaux au sein d'un immeuble situé boulevard des Capucines (Paris 2e)
acquis sur l'exercice.
•
Un immeuble en pleine propriété situé au 32bis boulevard Haussmann (Paris 9ème).
Les immobilisations financières sont constituées des titres de participation des sociétés présentées au
paragraphe « 1.5 Organigramme ».
Les créances sont essentiellement constituées pour 52 404 K€ de créances intragroupes, le solde étant le
fait de créances locataires et de créances fiscales et diverses.
Les valeurs mobilières de placement sont composées d'actions propres pour 2 361 K€. La trésorerie
disponible s'élève à 19 832 K€.
Les capitaux propres au 30 juin 2025 s'élèvent à 39 471 K€, la variation de l'exercice étant liée au bénéfice
constaté sur la période et au versement de la prime d'émission pour 2,3 M€.
Le poste dettes financières correspond aux dettes auprès des établissements de crédit intérêts courus inclus
pour 30 699 K€, aux dettes intragroupes pour 84 473 K€ et aux dépôts de garanties des locataires pour le
solde.
Les autres dettes sont constituées principalement de dettes fournisseurs, fiscales et sociales ainsi que des
avances clients (loyers du 3T2025 déjà perçus).
Affectation du résultat
Nous vous proposons d'affecter le bénéfice de l'exercice s'élevant à 6 199 K€ au compte "Report à nouveau".
Il sera proposé à la prochaine Assemblée Générale de procéder à une distribution exceptionnelle de prime
d'émission de 0,19 euros par action sur la base d'un nombre d'actions de 13.734.163.
80
Not named
Rappel des dividendes distribués
Conformément aux dispositions de l'article 243 bis du Code général des impôts, nous vous rappelons qu'il a
été procédé à une distribution exceptionnelle de prime d'émission de 0,15 € par action au titre de l'exercice
clos le 30 juin 2022, et à une distribution exceptionnelle de prime d'émission de 0,17 € par action au titre de
l'exercice clos le 30 juin 2024.
Information sur les délais de paiement des fournisseurs et des clients
Article D. 441 I.-1° : Factures reçues non réglées
Article D. 441 I.-2° : Factures émises non
à la date de clôture de l'exercice dont le terme est
réglées à la date de clôture de l'exercice
échu
dont le terme est échu
En K€
91
0 jour
1 à
31 à
61 à
Total
0 jour
1 à
31 à
61 à
91
Total
jours
(indic-
30
60
90
(1 jour
(indic- 30
60
90
jours (1 jour
et
atif)
jours jours
jours
et plus)
atif) jours
jours jours
et plus et plus)
plus
(A) Tranches de retard de paiement
Nombre de
factures
0
4
0
8
concernées
Montant total des
factures
-
8
2
0
-
14
-
-
-
33
17
50
concernées HT
Pourcentage du
montant total des
-
2%
0%
0%
-
3%
-
achats de
l'exercice HT
Pourcentage du
chiffre d'affaires de
-
-
-
1%
0%
l'exercice HT
(B) Factures exclues du (A) relatives à des dettes et créances litigieuses ou non comptabilisées
Nombre de
39
-
factures exclues
Montant total des
factures exclues
334
-
HT
(C) Délais de paiement de référence utilisés (contractuel ou délai légal – article L. 441-6 ou article L. 443-1 du code
de commerce)
Délais de paiement
utilisés pour le
Délais contractuels : Terme à échoir
Délais légaux : 30 jours
calcul des retards
règlement au 1er de chaque trimestre
de paiement
81
Not named
RESULTAT DE LA SOCIETE AU COURS DES 5 DERNIERS EXERCICES
(Décret no 67-236 du 23-03-1967)
En €
30/06/2021 30/06/2022 30/06/2023 30/06/2024 30/06/2025
Capital en fin d'exercice
Capital social
31 839 548
31 839 548
34 335 408
34 335 408
34 335 408
Nombre d'actions ordinaires
12 735 819
12 735 819
13 734 163
13 734 163
13 734 163
Nombre d'actions à dividende prioritaire
-
-
-
-
-
sans droit de vote
Nombre maximum d'actions à créer :
- par conversion d'obligations
2 646 489
1 379 458
-
-
-
- par droit de souscription
-
-
-
-
-
Opérations et Résultats
Chiffre d'Affaires (H.T)
3 476 777
3 264 786
3 414 274
3 160 388
4 023 734
Résultats av. impôts, participations,
4 445 710
10 550 579
15 990 679
-1 110 953
11 609 065
dotations aux amort. & provisions
Impôts sur les bénéfices
-
-
-
-
-
Participation des salariés
-
-
-
-
-
Dotations aux amort. & provisions
2 004 137
-14 088 002
-4 509 264
-6 771 528
-5 410 527
Résultats ap. impôts, participations,
6 449 847
-3 537 423
11 481 415
-7 882 481
6 198 538
dotations aux amort. & provisions
Résultat par action
Résultat après impôts, participation,
0,3
0,8
1,2
-0,1
0,45
avant dotations aux amort.& provisions
Résultat après impôts, participation,
0,51
-0,28
0,84
-0,57
0,85
dotations aux amort. & provisions
Personnel
Effectif moyen des salariés
4,0
4,0
4,5
4,0
4,5
Montant de la masse salariale
233 675
231 712
299 866
246 287
291 589
Montant des sommes versées en
103 067
94 732
122 471
100 622
106 959
avantages sociaux (Sécurité sociale,
œuvres sociales)
82
Not named
3.6 RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR LES
COMPTES ANNUELS DE L'EXERCICE CLOS AU 30 JUIN 2025
A l'Assemblée Générale de la Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche S.A.,
Opinion
En exécution de la mission qui nous a été confiée par vos assemblées générales, nous avons effectué l'audit des
comptes annuels de la Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche S.A. relatifs à l'exercice clos le 30 juin
2025, tels qu'ils sont joints au présent rapport.
Nous certifions que les comptes annuels sont, au regard des règles et principes comptables français, réguliers et
sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l'exercice écoulé ainsi que de la situation
financière et du patrimoine de la société à la fin de cet exercice.
L'opinion formulée ci-dessus est cohérente avec le contenu de notre rapport au conseil d'administration
remplissant les fonctions du comité d'audit.
Fondement de l'opinion
Référentiel d'audit
Nous avons effectué notre audit selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. Nous estimons
que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie "Responsabilités des
commissaires aux comptes relatives à l'audit des comptes annuels" du présent rapport.
Indépendance
Nous avons réalisé notre mission d'audit dans le respect des règles d'indépendance prévues par le code de
commerce et par le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes sur la période du
1er juillet 2024 à la date d'émission de notre rapport, et notamment nous n'avons pas fourni de services
interdits par l'article 5, paragraphe 1, du règlement (UE) n° 537/2014.
Justification des appréciations - Points clés de l'audit
En application des dispositions des articles L.821-53 et R.821-180 du code de commerce relatives à la
justification de nos appréciations, nous portons à votre connaissance les points clés de l'audit relatifs aux
risques d'anomalies significatives qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants pour
l'audit des comptes annuels de l'exercice, ainsi que les réponses que nous avons apportées face à ces
risques.
Les appréciations ainsi portées s'inscrivent dans le contexte de l'audit des comptes annuels pris dans leur
ensemble et de la formation de notre opinion exprimée ci-avant. Nous n'exprimons pas d'opinion sur des
éléments de ces comptes annuels pris isolément.
Évaluation du patrimoine immobilier
Risque identifié
Au 30 juin 2025, les immobilisations corporelles de la société s'élèvent à 38 738 milliers d'euros.
Comme indiqué dans la note « Règles et méthodes comptables - Immobilisations corporelles » de l'annexe, les
immobilisations sont évaluées à leur coût d'acquisition qui correspond au prix d'achat et aux frais accessoires ou
à la valeur d'apport. A chaque clôture, la valeur comptable des principaux actifs immobilisés est comparée à leur
valeur de marché estimée. Des expertises indépendantes, des évaluations de la Direction et des
promesses/offres/mandats servent de référence pour évaluer la valeur de marché de ces actifs immobiliers.
Les rapports des experts prennent notamment en considération des informations spécifiques telles que la nature
de chaque bien, son emplacement, ses revenus locatifs, ses taux de rendement, des dépenses d'investissement
ainsi que des transactions comparables intervenues sur le marché.
83
Not named
Lorsque la valeur de marché estimée est inférieure à la valeur nette comptable et si la perte de valeur présente un
caractère durable, une provision pour dépréciation est constituée du montant de la différence.
L'évaluation du patrimoine immobilier est un point clé de l'audit en raison de sa sensibilité aux hypothèses retenues
par les experts ou par la Direction.
Procédures d'audit mises en œuvre en réponse à ce risque
Nous avons examiné le bien-fondé de la méthode d'évaluation du patrimoine immobilier sur la base des
informations qui nous ont été communiquées.
Nos travaux ont également principalement consisté à :
•
apprécier la compétence, l'indépendance et l'intégrité des experts indépendants ;
•
analyser les variations de juste valeur significatives des actifs immobiliers ;
•
apprécier la cohérence des principales hypothèses de valorisation retenues par les experts
indépendants ou par la Direction, notamment les taux de rendement et les valeurs locatives de
marché en les comparant aux données de marché disponibles ;
•
réconcilier les données utilisées par les experts indépendants ou par la Direction avec les données
présentes dans les documents probants tels que les états locatifs et le budget des dépenses
d'investissement ;
•
recalculer, par sondages, les éventuelles dotations et reprises de dépréciations comptabilisées dans
les comptes annuels
•
réaliser un entretien avec les experts indépendants et la Direction, afin de comprendre et d'apprécier
la pertinence des estimations, des hypothèses et de la méthodologie d'évaluation appliquées ;
•
vérifier que la note « Règles et méthodes comptables – Immobilisations corporelles » de l'annexe
donne une information appropriée.
Évaluation des titres de participation
Risque identifié
Au 30 juin 2025, les titres de participation figurent au bilan pour un montant net de 42 208 milliers d'euros.
Ils sont comptabilisés à leur date d'entrée au coût d'acquisition et dépréciés sur la base de leur valeur d'utilité
si celle-ci est inférieure.
Comme indiqué dans la note « Règles et méthodes comptables – Participation et autres titres immobilisés »
de l'annexe, la valeur d'utilité des titres de participation est déterminée sur la base de la quote-part de situation
nette corrigée des plus-values latentes sur les éléments incorporels et corporels, de la rentabilité de l'entité
et de ses perspectives d'avenir, et pour les sociétés cotées de l'actif net réévalué (ANR) ou du cours de
bourse. L'estimation des plus ou moins-values latentes éventuelles repose sur les rapports des experts
immobiliers ou sur les valorisations de la Direction.
L'évaluation des titres de participation est considérée comme un point clé de l'audit en raison de sa sensibilité
aux hypothèses retenues par les experts immobiliers, pour les entités détenant des immeubles, et à leur part
importante dans les comptes annuels de la société.
Procédures d'audit mises en œuvre en réponse à ce risque
Nous avons examiné le bien-fondé de la méthode d'évaluation utilisée pour les titres de participation sur la
base des informations qui nous ont été communiquées.
Nos travaux ont également principalement consisté à :
•
vérifier le cours de bourse retenu pour les titres cotés, et pour les titres non cotés, comparer la
valeur des capitaux propres retenus dans la détermination des valeurs d'utilité avec la valeur des
capitaux propres dans les comptes des entités concernées ;
apprécier les plus ou moins-values latentes éventuelles déterminées sur la base d'évaluations
immobilières indépendantes ou effectuées par la Direction pour lesquelles nous avons réalisé les
diligences suivantes :
o
apprécier la compétence, l'indépendance et l'intégrité des experts indépendants ;
o
analyser les variations de juste valeur significatives des actifs immobiliers ;
84
o
apprécier la cohérence des principales hypothèses de valorisation retenues par les
experts indépendants ou par la Direction, notamment les taux de rendement et les valeurs
locatives de marché en les comparant aux données de marché disponibles ;
o
réconcilier les données utilisées par les experts indépendants ou par la Direction avec les
données présentes dans les documents probants tels que les états locatifs et le budget
des dépenses d'investissement ;
réaliser un entretien avec les experts indépendants et la Direction, afin de comprendre et
o
d'apprécier la pertinence des estimations, des hypothèses et de la méthodologie
d'évaluation appliquées ;
•
apprécier la comptabilisation d'une dépréciation des titres de participation et comptes courants dans
les cas où la valeur d'utilité est inférieure à la valeur nette comptable ;
•
apprécier la comptabilisation d'une provision pour risques dans les cas où la société est engagée à
supporter les pertes d'une filiale présentant des capitaux propres négatifs ;
•
vérifier que la note « Règles et méthodes comptables – Participation et autres titres immobilisés » de
l'annexe donne une information appropriée.
Vérifications spécifiques
Nous avons également procédé, conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France,
aux vérifications spécifiques prévues par les textes légaux et réglementaires.
Informations données dans le rapport de gestion et dans les autres documents sur la situation financière et
les comptes annuels adressés aux Actionnaires
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur la sincérité et la concordance avec les comptes annuels des
informations données dans le rapport de gestion du conseil d'administration et dans les autres documents
sur la situation financière et les comptes annuels adressés aux actionnaires.
Nous attestons de la sincérité et de la concordance avec les comptes annuels des informations relatives aux
délais de paiement mentionnées à l'article D.441-6 du code de commerce.
Informations relatives au gouvernement d'entreprise
Nous attestons de l'existence, dans la section du rapport de gestion du conseil d'administration consacré au
gouvernement d'entreprise, des informations requises par les articles L.225-37-4, L.22-10-10 et L.22-10-9
du code de commerce.
Concernant les informations fournies en application des dispositions de l'article L.22-10-9 du code de
commerce sur les rémunérations et avantages versés ou attribuées aux mandataires sociaux ainsi que sur
les engagements consentis en leur faveur, nous avons vérifié leur concordance avec les comptes ou avec
les données ayant servi à l'établissement de ces comptes et, le cas échéant, avec les éléments recueillis par
votre société auprès des entreprises contrôlées par elle qui sont comprises dans le périmètre de
consolidation. Sur la base de ces travaux, nous attestons l'exactitude et la sincérité de ces informations.
Autres informations
En application de la loi, nous nous sommes assurés que les diverses informations relatives à l'identité des
détenteurs du capital ou des droits de vote vous ont été communiquées dans le rapport de gestion.
85
Not named
Autres vérifications ou informations prévues par les textes légaux et réglementaires
Format de présentation des comptes annuels destinés à être inclus dans le rapport financier annuel
Nous avons également procédé, conformément à la norme d'exercice professionnel sur les diligences du
commissaire aux comptes relatives aux comptes annuels et consolidés présentés selon le format
d'information électronique unique européen, à la vérification du respect de ce format défini par le règlement
européen délégué n° 2019/815 du 17 décembre 2018 dans la présentation des comptes annuels destinés à
être inclus dans le rapport financier annuel mentionné au I de l'article L. 451-1-2 du code monétaire et
financier, établis sous la responsabilité du Président-directeur général.
Sur la base de nos travaux, nous concluons que la présentation des comptes annuels destinés à être inclus
dans le rapport financier annuel respecte, dans tous ses aspects significatifs, le format d'information
électronique unique européen.
Il ne nous appartient pas de vérifier que les comptes annuels qui seront effectivement inclus par votre société
dans le rapport financier annuel déposé auprès de l'AMF correspondent à ceux sur lesquels nous avons
réalisé nos travaux.
Désignation des commissaires aux comptes
Nous avons été nommés commissaires aux comptes de la Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche
S.A. par vos assemblées générales du 21 décembre 2005
pour le cabinet KPMG SA et du
14 décembre 2017 pour le cabinet RSA.
Au 30 juin 2025, le cabinet KPMG SA était dans la 21ème année de sa mission sans interruption et le cabinet
RSA dans la 8ème année.
Responsabilités de la direction et des personnes constituant le gouvernement d'entreprise relatives aux
comptes annuels
Il appartient à la direction d'établir des comptes annuels présentant une image fidèle conformément aux
règles et principes comptables français ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu'elle estime
nécessaire à l'établissement de comptes annuels ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci
proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.
Lors de l'établissement des comptes annuels, il incombe à la direction d'évaluer la capacité de la société à
poursuivre son exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations nécessaires
relatives à la continuité d'exploitation et d'appliquer la convention comptable de continuité d'exploitation, sauf
s'il est prévu de liquider la société ou de cesser son activité.
Il incombe au conseil d'administration remplissant les fonctions du comité d'audit de suivre le processus
d'élaboration de l'information financière et de suivre l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion
des risques, ainsi que le cas échéant de l'audit interne, en ce qui concerne les procédures relatives à
l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière.
Les comptes annuels ont été arrêtés par le conseil d'administration.
Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l'audit des comptes annuels
Objectif et démarche d'audit
Il nous appartient d'établir un rapport sur les comptes annuels. Notre objectif est d'obtenir l'assurance
raisonnable que les comptes annuels pris dans leur ensemble ne comportent pas d'anomalies significatives.
L'assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d'assurance, sans toutefois garantir qu'un audit réalisé
conformément aux normes d'exercice professionnel permet de systématiquement détecter toute anomalie
significative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d'erreurs et sont considérées comme
significatives lorsque l'on peut raisonnablement s'attendre à ce qu'elles puissent, prises individuellement ou
en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant
sur ceux-ci.
Comme précisé par l'article L.821-55 du code de commerce, notre mission de certification des comptes ne
consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre société.
Dans le cadre d'un audit réalisé conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France,
le commissaire aux comptes exerce son jugement professionnel tout au long de cet audit. En outre :
86
Not named
•
il identifie et évalue les risques que les comptes annuels comportent des anomalies
significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, définit et met en
œuvre des procédures d'audit face à ces risques, et recueille des éléments qu'il estime
suffisants et appropriés pour fonder son opinion. Le risque de non-détection d'une anomalie
significative provenant d'une fraude est plus élevé que celui d'une anomalie significative
résultant d'une erreur, car la fraude peut impliquer la collusion, la falsification, les omissions
volontaires, les fausses déclarations ou le contournement du contrôle interne ;
•
il prend connaissance du contrôle interne pertinent pour l'audit afin de définir des procédures
d'audit appropriées en la circonstance, et non dans le but d'exprimer une opinion sur
l'efficacité du contrôle interne ;
•
il apprécie le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère
raisonnable des estimations comptables faites par la direction, ainsi que les informations les
concernant fournies dans les comptes annuels ;
•
il apprécie le caractère approprié de l'application par la direction de la convention comptable
de continuité d'exploitation et, selon les éléments collectés, l'existence ou non d'une
incertitude significative liée à des événements ou à des circonstances susceptibles de
mettre en cause la capacité de la société à poursuivre son exploitation. Cette appréciation
s'appuie sur les éléments collectés jusqu'à la date de son rapport, étant toutefois rappelé
que des circonstances ou événements ultérieurs pourraient mettre en cause la continuité
d'exploitation. S'il conclut à l'existence d'une incertitude significative, il attire l'attention des
lecteurs de son rapport sur les informations fournies dans les comptes annuels au sujet de
cette incertitude ou, si ces informations ne sont pas fournies ou ne sont pas pertinentes, il
formule une certification avec réserve ou un refus de certifier ;
•
il apprécie la présentation d'ensemble des comptes annuels et évalue si les comptes annuels
reflètent les opérations et événements sous-jacents de manière à en donner une image
fidèle.
Rapport au Conseil d'Administration remplissant les fonctions du comité d'audit
Nous remettons au conseil d'administration remplissant les fonctions du comité d'audit un rapport qui
présente notamment l'étendue des travaux d'audit et le programme de travail mis en œuvre, ainsi que les
conclusions découlant de nos travaux. Nous portons également à sa connaissance, le cas échéant, les
faiblesses significatives du contrôle interne que nous avons identifiées pour ce qui concerne les procédures
relatives à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière.
Parmi les éléments communiqués dans le rapport au conseil d'administration remplissant les fonctions du
comité d'audit figurent les risques d'anomalies significatives que nous jugeons avoir été les plus importants
pour l'audit des comptes annuels de l'exercice et qui constituent de ce fait les points clés de l'audit, qu'il nous
appartient de décrire dans le présent rapport.
Nous fournissons également au conseil d'administration remplissant les fonctions du comité d'audit la
déclaration prévue par l'article 6 du règlement (UE) n° 537-2014 confirmant notre indépendance, au sens
des règles applicables en France telles qu'elles sont fixées notamment par les articles L.821-27 à L.821-34
du code de commerce et dans le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes. Le cas
échéant, nous nous entretenons avec le conseil d'administration remplissant les fonctions du comité d'audit
des risques pesant sur notre indépendance et des mesures de sauvegarde appliquées.
Les commissaires aux comptes
Paris la Défense, le 24 octobre 2025
Paris, le 24 octobre 2025
KPMG S.A.
RSA
Xavier Niffle
David Bénichou
Associé
Associé
87
Not named
3.7 COMPTES ANNUELS DE L'EXERCICE CLOS AU 30 JUIN 2025
3.7.1 BILAN
En Milliers d'euros
30/06/2025
30/06/2024
Brut
Amort. Prov.
Net
Net
Capital souscrit non appelé
-
-
-
-
ACTIF IMMOBILISE
Immobilisations incorporelles
Frais d'établissement
-
-
-
-
Frais de recherche et développement
-
-
-
-
Concessions, brvts, licences, logiciels, drts & val. Similaires
-
-
-
-
Fonds commercial
-
-
-
-
Autres immobilisations incorporelles
-
-
-
-
Immobilisations incorporelles en cours
-
-
-
-
Avances et acomptes
-
-
-
-
Immobilisations corporelles
Terrains
9 724
-
9 724
5 719
Constructions
40 245
11 647
28 598
14 724
Installations techniques, matériel et outillage industriels
-
-
-
-
Autres immobilisations corporelles
158
142
16
12
Immobilisations corporelles en cours
400
-
400
30
Avances et acomptes
-
-
-
-
Immobilisations financières
Participations
53 311
11 104
42 208
43 154
Créances rattachées à des participations
-
-
-
-
Titres immobilisés de l'activité de portefeuille
-
-
-
-
Autres titres immobilisés
-
-
-
-
Prêts
-
-
-
-
Autres immobilisations financières
9
-
10
10
103 847
22 893
80 954
63 650
ACTIF CIRCULANT
Stocks et en-cours
-
-
-
-
Avances et Acomptes versés sur commandes
-
-
-
-
Créances
Clients et comptes rattachés
256
105
151
120
Autres créances
69 326
16 922
52 404
47 481
Capital souscrit-appelé, non versé
-
-
-
-
Valeur Mobilière de Placement
Actions propres
2 361
-
2 361
890
Autres titres
-
-
-
-
Instruments de Trésorerie
-
-
-
-
Disponibilités
19 832
-
19 832
20 032
Charges constatées d'avance
135
-
135
68
91 910
17 027
74 883
68 591
Charges à répartir sur plusieurs exercices
-
-
-
-
Primes de remboursement des emprunts
-
-
-
-
Ecarts de conversion Actif
-
-
-
-
TOTAL GENERAL
195 757
39 920
155 838
132 241
88
Not named
En Milliers d'euros
30/06/2025
30/06/2024
Net
Net
CAPITAUX PROPRES
Capital
34 335
34 335
Primes d'émission, de fusion, d'apport
18 891
21 226
Ecart de réévaluation
-
-
Ecart d'équivalence
-
-
Réserves;
-
-
- Réserve légale
2
2
- Réserves statuaires ou contractuelles
-
-
- Réserves réglementées
-
-
- Autres réserves
-4 127
-4 127
Report à nouveau
-15 829
-7 983
Résultat de l'exercice (bénéfice ou perte)
6 199
-7 882
Subventions d'investissement
-
-
Provisions réglementées
-
-
39 471
35 571
AUTRES FONDS PROPRES
Produits des émissions de titres participatifs
-
-
Avances conditionnées
-
-
Autres fonds propres
-
-
-
-
PROVISIONS POUR RISQUES & CHARGES
Provisions pour risques
-
-
Provisions pour charges
-
-
-
-
DETTES (1)
Emprunts obligataires convertibles
-
-
Autres emprunts obligataires
-
-
Emprunts et dettes auprès d'établissements de crédit (2)
30 699
9 031
Emprunts et dettes financières (3)
84 473
86 714
Avances et acomptes reçus sur commandes en cours
-
73
Fournisseurs et comptes rattachés
516
468
Dettes fiscales et sociales
359
315
Dettes sur immobilisations et comptes rattachés
25
21
Autres dettes
269
32
Instruments de trésorerie
Produits constatés d'avance
25
16
116 366
96 670
Ecart de conversion passif
-
-
TOTAL GENERAL
155 838
132 241
(1) Dont à plus d'un an
122 535
93 740
(1) Dont à moins d'un an
4 255
2 930
(2) Dont concours bancaires courants et soldes créditeurs de banque
-
-
(3) Dont emprunts participatifs
-
-
89
Not named
3.7.2 COMPTE DE RESULTAT
En Milliers d'euros
30/06/2025 30/06/2024
France Export.
Total
Total
12 mois
12 mois
PRODUITS D'EXPLOITATION (1)
Ventes de marchandises
-
-
-
-
Production vendue (biens)
-
-
-
-
Production vendue (services)
4 024
-
4 024
3 160
Chiffre d'affaires Net
4 024
-
4 024
3 160
Reprises sur provisions et transfert de charges
24
-
Autres produits
15
3
40
3
CHARGES D'EXPLOITATION (2)
Achats de marchandises
-
-
Variation de stocks
-
-
Achat de matières premières et autres approvisionnements
-
-
Variation de stocks
-
-
Autres achats et charges externes (a)
1 906
1 419
Impôts, Taxes et Versements assimilés
322
323
Salaires et Traitements
292
246
Charges sociales
107
101
Dotations aux amortissements et provisions :
- Sur immobilisations : dotations aux amortissements
2 499
1 569
- Sur immobilisations : dotations aux provisions
-
-
- Sur actif circulant : dotations aux provisions
-
90
- Pour risques et charges : dotations aux provisions
-
-
Autres charges
17
46
5 144
3 794
RESULTAT D'EXPLOITATION
-1 080
-631
Quotes-parts de résultat sur opé. faites en commun
-
-
Produits financiers
De participations (3)
12 109
310
D'autres valeurs mobilières et créances de l'actif immobilisé (3)
-
2
Autres intérêts et produits assimilés (3)
569
1 967
Reprises sur provisions et transfert de charges
1 930
865
Différences positives de change
-
-
Produits nets sur cessions de valeurs mobilières de placement
-
-
14 608
3 144
Charges financières
Dotations aux amortissements et aux provisions
2 389
5 977
Intérêts et charges assimilées (4)
4 841
4 491
Différences négatives de change
-
-
Charges nettes sur cessions de valeurs mobilières de placement
-
-
7 230
10 468
RESULTAT FINANCIER
7 379
-7 324
RESULTAT COURANT AVANT IMPÔTS
6 298
-7 955
90
Not named
30/06/2025
30/06/2024
Total
Total
12 mois
12 mois
Produits exceptionnels
Sur opérations de gestion
-
-
Sur opérations en capital
1 890
144
Reprises sur provisions et transferts de charges
-
-
1 890
144
Charges exceptionnelles
Sur opérations de gestion
6
6
Sur opérations en capital
1 984
65
Dotations aux amortissements et aux provisions
-
-
1 990
71
RESULTAT EXCEPTIONNEL
-100
73
Participation des salariés aux résultats
-
-
Impôts sur les bénéfices
-
-
Total des produits
20 561
6 451
Total des charges
14 363
14 333
BENEFICE OU PERTE
6 199
-7 882
Nombre d'actions en circulation
13 734 163
13 734 163
Nombre d'actions potentielles
13 734 163
13 734 163
Résultat par action (€)
0,45
-0,57
Résultat dilué par action (€)
0,45
-0,57
(a) Y compris
- Redevances de crédit-bail mobilier
-
-
- Redevances de crédit-bail immobilier
-
-
(1) Dont produits afférents à des exercices antérieurs
-
-
(2) Dont charges afférentes à des exercices antérieurs
-
-
(3) Dont produits concernant les entités liées
12 098
1 247
(4) Dont intérêts concernant les entités liées
3 763
3 977
91
Not named
3.7.3 ANNEXE AU BILAN ET AU COMPTE DE RESULTAT
La Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche (« SCBSM ») est une société anonyme de droit
français dont le siège social est situé au 12 rue Godot de Mauroy, 75009 Paris ; les actions SCBSM sont
cotées sur le compartiment C d'Euronext à Paris depuis le 22 novembre 2006.
Le bilan avant répartition de l'exercice clos le 30 juin 2025 met en évidence un total de 155 838 KEuros et
le compte de résultat de l'exercice dégage un bénéfice de 6 198 KEuros au titre de ce même exercice.
L'exercice a une durée de 12 mois, recouvrant la période du 01/07/2024 au 30/06/2025.
Les notes et tableaux ci-après font partie intégrante des comptes annuels.
Les comptes annuels ont été arrêtés conformément aux dispositions du règlement 2014-03 de l'Autorité
des Normes Comptables homologué par arrêté ministériel du 8 septembre 2014 relatif au Plan Comptable
Général et des règlements ANC 2022-06.
Les conventions générales comptables ont été appliquées, dans le respect du principe de prudence,
conformément aux hypothèses de base :
-
continuité de l'exploitation,
-
permanence des méthodes comptables d'un exercice à l'autre,
-
indépendance des exercices,
et conformément aux règles générales d'établissement et de présentation des comptes annuels.
La méthode de base retenue pour l'évaluation des éléments inscrits en comptabilité est la méthode des
coûts historiques.
La société SCBSM SA est la société mère du Groupe SCBSM ; des comptes consolidés du Groupe ont été
établis au 30 juin 2025.
Les comptes consolidés du Groupe SCBSM sont également consolidés selon la méthode de la mise en
équivalence dans les comptes de la société Crosswood SA, dont le siège est 8 rue de Sèze, 75009 PARIS,
France.
Le Groupe SCBSM a opté pour le régime des « SIIC » à compter du 1er juillet 2007.
3 .7.3.1 Faits caractéristiques de l'exercice.
•
Immobilier :
Au cours du deuxième semestre 2024, SCBSM a procédé à la cession de lots de bureaux d'environ 150 m2
rue Saint-Lazare (Paris 9ème).
En octobre 2024, SCBSM a acquis un immeuble en pleine propriété situé boulevard Haussmann, à proximité
immédiate de la place de l'Opéra (Paris 9ème). L'immeuble s'étend sur près de 1 700 m² de surfaces utiles
comprenant 2 commerces sur le Boulevard, 4 étages de bureaux et 2 d'habitations. Cette acquisition a été
réalisée en partie en fonds propres et en partie financée par un emprunt hypothécaire.
•
Financier :
En date du 14 décembre 2023, SCBSM a signé une convention de « prêt à impact » d'un montant de 10 M€
amortissable sur 5 ans. Un montant de 5 M€ a été tiré en juin 2024 ; le solde de 5 M€ a été tiré en décembre
2024. Ce financement, crédit corporate sans sûreté, a pour objet le financement de la démarche ESG du
Groupe. Dans cette optique le Groupe a mandaté la société Ethifinance en vue de sa notation ISR au cours
des 5 prochaines années. A titre incitatif le taux du prêt est bonifié en fonction des performances ESG du
Groupe pouvant atteindre une bonification pour la dernière année de 40bps. La deuxième notation a eu lieu
en juin 2025, menant à une bonification de 5bps grâce à l'amélioration de la note de SCBSM.
92
Un refinancement hypothécaire de 6 M€ a été obtenu en août 2024 pour l'actif situé boulevard des Capucines
à Paris 2ème.
Un financement hypothécaire partiel de 13,2 M€ a été obtenu en octobre 2024 pour l'actif situé boulevard
Haussmann à Paris 9ème.
3 .7.3.2 Evénements significatifs postérieurs à la clôture
SCBSM a vendu entre août et septembre 2025 les lots restants pour un total de 150 m2 rue Saint Lazare
(Paris 9e).
L'apport en compte-courant de Crosswood a été entièrement remboursé en septembre 2025.
3.7.3.3 Règles et méthodes comptables
a) Immobilisations corporelles
En application des règlements 2002-10 et 2004-06 relatifs à la comptabilisation des actifs par composants,
les ensembles immobiliers acquis par la société ont fait l'objet de la décomposition suivante :
Structure/Gros Œuvre :
25 à 50 %
Toiture :
10 à 15 %
Bardage :
7 à 20 %
Vitrines :
5 à 10 %
Parking/VRD :
3 à 10 %
Installations électriques :
2 à 5 %
AAI :
0 à 10 %
Les amortissements pour dépréciation sont calculés selon le mode linéaire en fonction de la durée de vie
prévue ainsi :
Structure/Gros Œuvre :
20 à 40 ans
Parking :
20 ans
Vitrines :
15 ans
Toiture :
10 à 15 ans
Installations électriques :
6 à 15 ans
Ascenseur / AAI :
6 à 10 ans
Bardage / VRD :
5 à 10 ans
Matériel de transport :
3 ans
La dotation aux amortissements de la période est comptabilisée dans la rubrique Dotation aux
amortissements et provision des Charges d'exploitation du compte de résultat.
Les immobilisations sont évaluées à leur coût d'acquisition qui correspond au prix d'achat et aux frais
accessoires ou à la valeur d'apport.
A chaque clôture, la valeur comptable des principaux actifs immobilisés est comparée à leur valeur de
marché estimée par référence à des expertises indépendantes, des évaluations de la Direction et des
promesses/offres/mandats.
Le portefeuille du Groupe est évalué chaque année sous la forme de rapport condensé. Les évaluations,
intervenues au cours de l'exercice clos au 30 juin 2025, ont été réalisées par les experts indépendants
suivants :
•
Cushman & Wakefield
•
CBRE
•
Catella
Les experts ont retenu la méthode de capitalisation du revenu, ainsi que les méthodes de Discounted-Cash-
flows (DCF) et des comparables. La première méthode consiste à capitaliser un revenu annuel, qui
93
correspond généralement au loyer constaté pour les immeubles occupés avec éventuellement l'impact d'un
potentiel de réversion et au loyer de marché pour les immeubles vacants en tenant compte des délais de
relocation, des travaux éventuels de rénovation et autres frais.
Dans la méthode des DCF, les experts immobiliers établissent de manière indépendante leurs estimations
des flux de trésorerie actuels et futurs et appliquent des facteurs de risque, soit sur les cash-flows (par
exemple sur les niveaux de loyers futurs, les taux de croissance, les investissements nécessaires, les
périodes de vacance, les aménagements de loyers), soit sur les taux de rendement ou d'actualisation.
Les principales hypothèses retenues pour l'estimation de la juste valeur sont celles ayant trait aux éléments
suivants : les loyers actuels, les loyers futurs attendus selon l'engagement de bail ferme ; les périodes de
vacance ; le taux d'occupation actuel de l'immeuble, les besoins en matière d'entretien et les taux de
capitalisation appropriés équivalents aux taux de rendement. Ces évaluations sont régulièrement comparées
aux données de marché relatives au rendement, aux transactions publiées par le marché.
Lorsque la valeur de marché estimée est inférieure à la valeur nette comptable et si la perte de valeur
présente un caractère durable, une dépréciation est constituée du montant de la différence.
b) Participations et autres titres immobilisés
La valeur brute est constituée par le coût d'achat ou par la valeur d'apport. Lorsque la valeur d'inventaire est
inférieure à la valeur brute, une dépréciation est constituée du montant de la différence. Elle est
éventuellement complétée par une provision pour risques dans le cas où la valeur d'inventaire serait négative.
La valeur d'inventaire est appréciée en fonction de la valeur d'utilité.
Cette dernière correspond à la quote-part des capitaux propres en tenant compte des plus ou moins-values
latentes éventuelles des éléments incorporels et corporels (notamment des plus-values latentes sur
immeubles) basées sur les évaluations d'experts indépendants, et des perspectives de résultats de la société
concernée.
Pour les titres de sociétés cotées sur un marché actif, la valeur d'inventaire retenue est l'actif net réévalué
(ANR) ou le cours de clôture. Une dépréciation est constituée si la valeur d'inventaire est inférieure à la valeur
comptable.
c) Valeurs mobilières de placement
Les valeurs mobilières de placement sont valorisées selon la méthode d'évaluation FIFO « premier entré -
premier sorti ».
Une dépréciation est constituée si la valeur d'inventaire est inférieure à la valeur comptable.
d) Créances
Les créances sont valorisées à leur valeur nominale. Une dépréciation est pratiquée lorsque la valeur
d'inventaire est inférieure à la valeur comptable.
e) Frais d'émission d'emprunt
Les frais d'émission d'emprunt sont comptabilisés en charges lors de l'émission.
f) Provisions pour risques et charges
Une provision est comptabilisée au bilan lorsque la société a une obligation actuelle juridique ou implicite
résultant d'un événement passé et lorsqu'il est probable qu'une sortie de ressources non représentatives
d'avantages économiques sera nécessaire pour éteindre l'obligation.
g) Changement de méthode
Aucun changement n'est intervenu par rapport au précédent exercice.
94
Not named
3.7.3.4 Notes sur le bilan et le compte de résultat
a) Tableau de variation des immobilisations
En Milliers d'euros
Valeur brute
Valeur Brute
Début
Augmentation
Diminution
Reclassement
Fin d'exercice
d'exercice
Immobilisations Incorporelles
Frais d'établissement, de R&D
-
-
-
-
-
Autres postes d'immobilisations
-
-
-
-
-
incorporelles
Total I
-
-
-
-
-
Immobilisations Corporelles
Terrains
5 719
4 443
438
-
9 724
Constructions sur sol propre
22 475
15 996
1 753
85
36 803
Constructions sur sol d'autrui
-
-
-
-
-
Inst. Gral, Agencemt & Aménagement
1 615
1 777
-
49
3 442
des constructions
Inst. Gral, Agencmt & Aménagmt divers
89
-
-
-
88
Matériel de transport
-
-
-
-
-
Matériel de bureau et informatique,
60
10
-
-
70
mobilier
Autres immobilisations corporelles
-
-
-
-
-
Immobilisations corporelles en cours
30
503
-
-134
400
Avances et acomptes
-
-
-
-
-
Total II
29 988
22 730
-
-
50 527
Immobilisations financières
Participations évaluées par mise en
-
-
-
-
-
équivalence
Autres participations
53 311
-
-
-
53 311
Autres titres immobilisés
-
-
-
-
-
Prêts et autres immobilisations
10
1
1
-
9
financières
Total III
53 321
1
-
-
53 320
TOTAL GENERAL (I + II + III)
83 309
22 731
-
-
103 847
95
Not named
b) Tableau de variation des amortissements
En Milliers d'euros
SITUATION ET MOUVEMENTS DE L'EXERCICE
Valeur en
Augmentations
Diminutions
Valeur en
début
fin
Dotations
Sorties/Reprises
d'exercice
d'exercice
Immobilisations incorporelles
Frais d'établissement, de R&D
-
-
-
-
Autres immobilisations incorporelles
-
-
-
-
Total I
-
-
-
-
Immobilisations corporelles
Terrains
-
-
-
-
Constructions sur sol propre
8 140
2 364
167
10 337
Constructions sur sol d'autrui
-
-
-
-
Inst. Gral, Agencmt & Aménagmt des
constructions
1 226
129
46
1 310
Inst. Gral, Agencmt & Aménagmt divers
81
1
-
82
Matériel de transport
-
-
-
-
Matériel de bureau et informatique, mobilier
55
5
-
60
Emballages récupérables et divers
-
-
-
-
Total II
9 502
2 499
213
11 789
TOTAL GENERAL (I + II)
9 502
2 499
213
11 789
c) Dépréciations et provisions
En milliers d'euros
Montant au
Augmentations :
Diminutions :
Montant à la
début de
Dotations
Reprises
TUP
fin de l'exercice
l'exercice
exercice
exercice
Provisions réglementées
-
-
-
-
-
Total I
-
-
-
-
-
Provisions pour risques et charges
Provisions pour litiges
-
-
-
-
-
Provisions pour renouvellement des immobilisations
-
-
-
-
-
Provisions pour grosses réparations
-
-
-
-
-
Autres provisions pour risques et charges
-
-
-
-
-
Total II
-
-
-
-
-
Dépréciations
Sur immobilisations incorporelles
-
-
-
-
-
Sur immobilisations corporelles
-
-
-
-
-
Sur titres mis en équivalence
-
-
-
-
-
Sur titres de participation
10 157
1 335
-
389
11 104
Sur autres immobilisations financières
-
-
-
-
-
Sur comptes clients
130
-
-
24
105
Sur autres créances
17 409
1 054
-
1 541
16 922
Total III
27 696
2 389
-
1 954
28 131
TOTAL GENERAL (I + II + III)
27 696
2 389
-
1 954
28 131
Dont dotations et reprises
- d'exploitation
130
-
-
24
105
- financières
27 566
2 389
-
1 930
28 026
- exceptionnelles
-
-
-
-
96
Not named
Les dotations de dépréciation sur titres de participation correspondent à la dotation sur situation nette de la
participation lorsque celle-ci est inférieure à la valeur des titres inscrite au bilan.
Par ailleurs, le complément de dépréciation comptabilisé sur les autres créances permet de couvrir le risque
estimé sur les comptes courants débiteurs.
d) Etat des créances
En K€
Montant brut
A 1 an au plus
A plus d'1 an
De l'actif immobilisé
Créances rattachées à des participations
-
-
-
Prêts (1) (2)
-
-
-
Autres immobilisations financières
9
-
9
De l'actif circulant
Avances et Acomptes versés sur commandes
-
-
-
Clients douteux et litigieux
-
-
-
Autres créances clients
256
256
-
Créances représentatives de titres prêtés
-
-
-
Personnel et comptes rattachés
-
-
-
Sécurité sociale et autres organismes sociaux
-
-
-
Créances fiscales
-
-
-
Taxe sur la valeur ajoutée
114
114
-
Autres impôts, taxes et versements assimilés
-
-
-
Divers
-
-
-
Groupe et associés (2)
69 182
-
69 182
Débiteurs divers
29
29
-
Charges constatées d'avance
135
135
-
Total
69 726
535
69 191
(1) Dont prêts accordés en cours d'exercice
-
(1) Dont remboursements obtenus en cours d'exercice
-
(2) Prêts et avances consenties aux associés ou filiales
69 182
e) Produits à recevoir
Produits à recevoir inclus dans les postes suivants du bilan
30/06/2025
30/06/2024
En K€
Créances rattachées à des participations
-
-
Autres titres immobilisés
-
-
Prêts
-
-
Autres immobilisations financières
-
-
Créances clients et comptes rattachés
71
31
Autres créances
-
-
Valeurs mobilières de placement
-
-
Disponibilités
59
118
Total
130
148
97
Not named
f) Charges constatées d'avance
Les charges constatées d'avance de 135 K€ sont composées de charges ordinaires dont la répercussion
sur le résultat est reportée à un exercice ultérieur.
g) Valeurs mobilières de placements et actions propres
Ce poste est composé des placements en comptes à terme et d'actions propres.
Au 30 juin 2025, la société détenait 268 871 actions propres pour 2 361 K€.
Détail des mouvements intervenus sur l'exercice clos au 30 juin 2025 :
Flux bruts cumulés
Annulation /
Achats
Ventes / Attribution
Conversion
Nombre de titres
174 438
5 090
-
Cours moyen de la
8,71 €
8,31 €
-
transaction
Montants
1 518 658
42 300
-
h) Emprunts obligataires
Néant.
i) Capitaux propres
Composition du capital social
Nombre de titres
Valeur
Différentes catégories
Nominale
Au début de
Créés pendant
Remboursés
Annulés
En fin
De titres
l'exercice
l'exer.
pendant l'exer.
pendant l'exer.
d'exercice
ACTIONS
2.50
13 734 163
-
-
-
13 734 163
Les actions ordinaires sont entièrement libérées et de même catégorie.
98
Not named
Tableau de variation des capitaux propres
Augmentation de
Réduction de
Affectation du
Résultat de
En K€
30/06/24
Distribution
30/06/25
capital capital
résultat N-1
l'exercice
Capital social
34 335
-
-
-
-
-
34 335
Prime d'émission
21 226
-
-
-
(2 335)
-
18 891
Réserve légale
2
-
-
-
-
-
2
Autres réserves
(4 127)
-
-
-
-
-
(4 127)
Report à
(7 983)
-
-
(7 882)
36
-
(15 829)
nouveau
Résultat
(7 882)
-
-
7 882
-
6 199
6 199
Total
35 571
-
-
-
2 999
6 199
39 471
j) Etat des dettes
Emprunts bancaires :
Dette au
Montant
Durée
30/06/2025 et
Date emprunt
Taux
Contrat de couverture
maximum (K€)
(ans)
intérêts courus
(K€)
3 466
nov-11
15
Eur3M+1,8
643
-
Eur3M+2,1
4 500
avr-15
12
1 200
-
+Floor à 0
Eur3M+1,85
990
sept-19
9
441
-
+Floor à 0
Eur3M+1,5
1 750
sept-19
9
642
-
+Floor à 0
Eur3M+1,9
10 000
déc-23
5
8 594
-
+Floor à 0
Eur3M+1,75%
6 000
oct-24
5
6 064
-
+Floor à 0
Eur3M+1,65%
13 200
oct-24
7
13 321
Tunnel entre 2,15% et 3,05%
+Floor à 0
99
Not named
k) Echéancier des dettes
A plus de 5
En K€
Montant brut
A 1 an au plus
De 1 à 5 ans
ans
Emprunts obligataires convertibles (1)
-
-
-
-
Autres emprunts obligataires (1)
-
-
-
-
Emprunts et dettes auprès d'établissements de
crédit: (1)
- à un an maximum à l'origine
-
-
-
-
- à plus d'un an à l'origine
30 699
2 756
14 742
13 200
Emprunts et dettes financières diverses (1) (2)
535
305
231
Avances er acomptes reçus sur commandes en
cours
Fournisseurs et comptes rattachés
516
516
Personnel et comptes rattachés
12
12
Sécurité sociale et autres organismes sociaux
54
54
Impôts sur les bénéfices Exit tax
Taxe sur la valeur ajoutée
159
159
Autres impôts, taxes et versements assimilés
133
133
Dettes sur immobilisations et comptes rattachés
25
25
Groupe et associés (2)
83 938
19 313
64 625
Autres dettes
269
269
Dettes représentatives de titres empruntés
Produits constatés d'avance
25
25
Total
116 366
4 255
34 286
77 825
(1) Emprunts souscrits en cours d'exercice
24 200
(1) Emprunts remboursés en cours d'exercice
2 601
(2) Emprunts, dettes contractés auprès des
83 938
associés ou filiales
l) Charges à payer
Charges à payer incluses dans les postes suivants du bilan
30/06/2025
30/06/2024
Emprunts obligataires convertibles
-
-
Autres emprunts obligataires
-
-
Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit
102
33
Emprunts et dettes financières divers
-
-
Dettes fournisseurs et comptes rattachés
144
152
Dettes fiscales et sociales
150
132
Dettes sur immobilisations et comptes rattachés
25
21
Autres dettes
269
32
Avoir à établir
7
4
Total
697
374
100
Not named
m) Eléments concernant les entreprises liées et les participations
Montant brut concernant les entreprises
Montant des dettes
ou des créances
Poste
Avec lesquelles la
représentées par des
Liées
société a un lien de
effets de commerce
participation
Immobilisations incorporelles
Avances et acomptes
-
-
-
Immobilisations Corporelles
Avances et acomptes
-
-
-
Immobilisations financières
Participations
-
53 306
-
Créances rattachées à des participations
-
-
-
Prêts
-
-
-
Autres titres immobilisés
-
-
-
Autres immobilisations financières
-
-
-
Total immobilisations
-
53 306
-
Avances et acomptes versés sur commandes
-
-
-
Créances
Créances clients et comptes rattachés
-
-
-
Autres créances
-
69 182
-
Capital souscrit appelé non versé
-
-
-
Total Créances
-
69 182
-
Valeurs mobilières de placement
-
-
-
Disponibilités
-
-
-
Dettes
Emprunts obligataires convertibles
-
-
-
Autres emprunts obligataires
-
-
-
Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit
-
-
-
Emprunts et dettes financières divers
-
83 938
-
Avances et acomptes reçus sur commandes en cours
-
-
-
Dettes fournisseurs et comptes rattachés
-
-
-
Dettes sur immobilisations et comptes rattachés
-
-
-
Autres dettes
-
-
-
Total Dettes
-
83 938
-
Charges et produits financiers
Produits de participation
-
631
-
Autres produits financiers
-
1 043
-
Charges financières
-
3 763
-
Charges et produits d'exploitation
Managements fees
-
1 121
-
Honoraires de conseil
-
-
-
Honoraires de gestion locative ou immobilière
79
-
-
n) Ventilation du chiffre d'affaires
30/06/2025
30/06/2024
En K€
France
Etranger
Total
Total
Revenus locatifs
2 310
-
2 310
1 738
Prestations de services
421
-
421
370
Autres
1 292
-
1 292
1 052
Chiffre d'affaires Net
4 023
-
4 023
3 160
101
Not named
o) Détail du résultat exceptionnel
30/06/2025
30/06/2024
Sur opération de gestion
-
-
Sur opération en capital
1 890
144
Produits exceptionnels
-
144
Sur opération de gestion
6
6
Sur opération en capital
1 984
65
Charges exceptionnelles
1 990
71
Résultat exceptionnel
-100
73
3.7.3.5 Autres informations
a) Engagements en matière pensions, complément de retraite et autres indemnités
Aucune provision n'a été constatée concernant les engagements de retraite car l'engagement n'est pas
significatif au regard des effectifs et de l'ancienneté.
b) Tableau des effectifs au 30 juin 2025
Personnel mis à disposition
Personnel salarié
de l'entreprise
Cadres
2
-
Agents de maîtrise et techniciens
2
-
Apprentis en contrat en alternance
0,5
-
Total
4,5
-
c) Rémunérations versées aux mandataires sociaux
Au cours de l'exercice clos le 30 juin 2025, aucune rémunération, sous quelque forme que ce soit, ni
avantage en nature n'a été perçu par les mandataires sociaux du Groupe SCBSM, hormis les éventuels
remboursements de frais et les jetons de présence.
Monsieur Jacques LACROIX perçoit néanmoins une rémunération indirecte à travers la société Compagnie
Financière Brocéliande SAS au titre des missions d'assistance en matière notamment de développement, de
participation aux décisions d'investissement, recherche et structuration de financements et mise en œuvre
de la stratégie de développement d'assistance. Les honoraires relatifs à cette prestation se sont élevés à 292
K€ pour l'ensemble du Groupe SCBSM au titre de l'exercice clos le 30 juin 2025.
d) Honoraires des commissaires aux comptes
Les honoraires des commissaires aux comptes s'élèvent à 133 K€ annuel répartis de la façon suivante :
-
80 K€ pour KPMG S.A.
-
53 K€ pour RSA
102
Not named
e) Engagements hors bilan
•
Loyers à recevoir :
SCBSM est engagé dans l'activité de location immobilière de son portefeuille d'immeubles constitué de
bureaux, commerces et immeubles à usage mixte bureaux/activité. Les contrats de location non résiliables
engagés sur ces immeubles ont des durées résiduelles généralement comprises entre 1 et 10 ans. Les loyers
futurs minimaux à recevoir au titre des contrats de location simple non résiliables sont les suivants au 30 juin
2025 :
En K€
30/06/2025
Moins d'1 an
1 802
De 12 à 24 mois
1 198
Entre 2 et 5 ans
702
Plus de 5 ans
1 923
Total des engagements reçus sur contrats de location simple
5 624
•
Nantissement et hypothèques :
Il s'agit des garanties données dans le cadre des financements bancaires. Ces garanties couvrent
essentiellement un nantissement des parts sociales des filiales et l'hypothèque des actifs immobiliers détenus
en direct par SCBSM. En sus des garanties présentées ci-dessous, des engagements de remboursement
anticipé en cas de changement de contrôle sont fréquemment présents dans nos contrats.
Dette au
Valeur de
30/06/2025
l'actif
yc frais
Société
Prêteur
Échéance
hypothéqué
Description des garanties et engagements
accessoires
au
et intérêts
30/06/2025
courus (K€)
SA SCBSM
Palatine
2026
639
17 150
Hypothèque, cession Dailly des loyers
Hypothèque conventionnelle de 2ième rang, cession Dailly des
SA SCBSM
Palatine
2027
1 184
7 900
loyers
SA SCBSM
Palatine
2028
1 063
9 250
Hypothèque conventionnelle, cession Dailly des loyers
Hypothèque conventionnelle de 1er rang, nantissement du
SA SCBSM
CM
2029
5 945
10 400
compte de fonctionnement
Hypothèque conventionnelle de 1er rang, cession Dailly des
loyers commerciaux et professionnels, cession Dailly notifiée
SA SCBSM
SG
2031
13 137
22 400
des indemnités (perte d'exploitation et pertes indirectes),
cession civile des créances des loyers à provenir des baux
d'habitation
Hypothèque légale spéciale de prêteurs de deniers de 1er rang
à hauteur de 9 M€, cession Dailly des revenus locatifs et des
SCI
SG
2032
8 899
15 800
indemnités au titre de la police multirisque, promesse de
Abaquesne
nantissement du compte de réserve de liquidité DSCR,
cautionnement solidaire de SCBSM à hauteur de 650 K€
Hypothèque de 1er rang et sans concurrence à hauteur de
31 785 061,43 Euros, hypothèque conventionnelle en 2nd rang
SCI Baltique
SG/BP
2029
64 756
127 000
et sans concurrence du solde, nantissement des parts sociales,
cession Dailly des loyers, des créances de prêts intra-groupe
et des assurances
Hypothèque, privilège de prêteurs de deniers, nantissement du
SCI Berlioz
BECM
2027
17 201
33 900
compte de fonctionnement et des parts sociales, cession Dailly
Hypothèque, cession Dailly des revenus locatifs, nantissement
SCI Buc
Arkéa
2028
27 231
42 000
du compte de Réserve
Hypothèques de 1er rang et sans concurrence, Hypothèque
conventionnelle complémentaire de 2ème rang sur les contrats
de couverture.
SCI
Nantissement des parts sociales, des comptes bancaires et
BECM
2027
34 167
79 400
Cathédrale
des prêts subordonnés, cession Dailly et Nantissement des
créances au titre des couvertures de taux, cession Dailly des
créances de loyers et d'assurance, Délégation légale
d'assurance, Caution solidaire SCBSM
103
Not named
Privilège de prêteur de deniers de 1er rang sans concurrence,
SNC Deux Six
cession Dailly de créances de loyers commerciaux, constitution
BNP
2032
12 623
25 530
Sept
d'une garantie sur espèces à hauteur de 300 000 € et
engagement de maintien de l'actionnariat
SCI Du Val
Caisse
2027
633
6 900
Hypothèque, caution solidaire SCBSM et délégation des loyers
Sans Retour
d'épargne
SNC Foncière
Hypothèques, nantissement des créances de couverture,
BECM
2032
4 571
10 240
du Chêne Vert
cession Dailly des créances locatives et d'assurance
Hypothèques de 1er rang et sans concurrence, Hypothèque
conventionnelle complémentaire de 2ème rang sur les contrats
de couverture.
SCI
Nantissement des parts sociales, des comptes bancaires et
Haussmann-
BECM
2029
10 323
28 742
des prêts subordonnés, cession Dailly et Nantissement des
Eiffel
créances au titre des couvertures de taux, cession Dailly des
créances de loyers et d'assurance, Délégation légale
d'assurance, Caution solidaire SCBSM
SCI Parabole
Hypothèque, cession Dailly des loyers et nantissement des
Palatine
2034
3 414
15 980
IV
créances
Hypothèque, cession Dailly des indemnités cessibles
d'assurances « perte de loyer » et « perte d'exploitation »,
SNC Sentier
Arkéa
2026
1 363
13 013
cession Dailly des créances locatives, engagement de ne pas
contracter de nouveaux emprunts sans l'accord du prêteur,
nantissement des comptes de l'opération
Privilège de prêteur de deniers de 1er rang sans concurrence,
SNC Un et
engagement de maintien de l'actionnariat, cession Dailly des
Arkéa
2032
11 241
20 190
Trois
revenus locatifs et constitution du cash deposit à hauteur de
250 000 €
SCI Villiers
Crédit
2025
86
1 700
Hypothèque
Luats
Mutuel
•
Autres engagement donnés ou reçus
Néant.
3.7.3.6 Tableau de financement
EMPLOIS
30/06/25 30/06/24
RESSOURCES
30/06/25 30/06/24
Distributions mises en paiement au cours
Capacité d'autofinancement de
2 299
-
8 921
-1 190
de l'exercice
l'exercice
Cessions ou réductions éléments actif
Acquisitions d'éléments actifs immobilisés
immobilisé
- Immobilisations Incorporelles
-
-
- Cession d'immobilisations :
- Immobilisations corporelles
22 730
10 377
-
incorporelles
-
-
- Immobilisations financières
1
6
2 191
59
-
corporelles
- Cession ou réductions immobilisations
1
19
financières
Charges à répartir sur plusieurs exercices
-
-
Augmentation Capitaux propres :
- Augmentation de capital ou apport
-
-
Réduction Capitaux propres (réduction de
- Augmentation des autres capitaux
-
-
-
-
capital, retraits)
propres
Remboursements dettes financières
2 601
13 557
Augmentation dettes financières
24 200
5 000
Remboursements Comptes courants
15 122
10 426
Augmentation Comptes courants
8 288
17 710
42 753
34 367
43 600
21 599
Variation du fonds de roulement net global
Variation du fonds de roulement net
847
-
-
12 768
(ressource nette)
global (emploi net)
104
Not named
3.7.3.7 Liste des filiales et participations
Les filiales sauf SNC Foncière du Chêne Vert ont une date de clôture différentes de la maison mère ; les
informations fournies correspondent au dernier exercice clôturé par les sociétés soit le 31/12/24.
Réserves et
Prêts et
report à
avances
Chiffre
Résultats
Quote-
Valeurs comptables
Dividendes
nouveau
consentis par
d'affaires
(bénéfice ou
part du
des titres détenus
encaissés par
Capital
avant
la société et
hors taxes
perte du
capital
(K€)
la société au
K€
affectation
non encore
du dernier
dernier
détenue
cours de
des
remboursés au
exercice
exercice
en %
l'exercice
résultats
30/06/25
écoulé (K€)
clos) (K€)
(K€)
Brute
Nette
(K€)
A - RENSEIGNEMENTS DETAILLES
CONCERNANT LES FILIALES ET
PARTICIPATIONS
1- Filiales (plus de 50 % du capital détenu)
SCI ABAQUESNE
1
100
6 427
1
1
836
0
227
-
SCI BALTIQUE
1
99,9
4 194
5 765
5 765
-19 561
6 346
4 312
-
SCI BERLIOZ
1
99,9
-7 489
1 176
1 176
10 426
1 007
-878
-
SCI BUC
0
99
-2 953
2 581
0
26 670
1 633
-2 759
-
SCI CATHEDRALE
1
99
3 406
4 602
4 602
-23 890
4 374
3 854
-
SCI DES BOIS
2
100
-55
844
844
-3 239
0
300
-
SCI DES BOIS DE NORVEGE
1
99
388
1
1
-1 258
66
716
-
SNC DEUX SIX SEPT
1
99,9
-4 844
1
1
10 647
1 081
-1 835
-
SCI DU VAL SANS RETOUR
1
99,9
587
2 848
2 848
-1 248
720
271
-
SNC FONCIERE DU CHENE VERT
7 000
99,9999
4 458
32 241
24 392
-8 721
163
358
631
SAS LES PROMENADES DE LA THALIE
400
100
-817
557
0
456
0
-28
-
SCI LIP
0
99
34
0
0
-4
0
-7
-
SNC MEUBLES & CO
10
100
-1 838
0
0
1 976
0
-110
-
SCI PARABOLE IV
0
100
-1 271
2 355
2 355
2 949
462
72
-
SNC SENTIER
1
99
346
1
1
2 336
597
103
-
SNC UN ET TROIS
1
99,9
-4 495
1
1
6 910
998
-1 322
-
SCI VILLIERS LUATS
1
99,9
-914
331
214
1 350
136
9
-
SCI WITTENHEIM
1
99
-3 388
1
1
4 557
232
7
-
2 - Participations (de 10 % à 50 % du
capital détenu)
B - RENSEIGNEMENTS GLOBAUX SUR
LES AUTRES FILIALES ET
PARTICIPATIONS
1 - Filiales non reprises en A :
a) françaises
b) étrangères
2 - Participations non reprises en A :
a) françaises
b) étrangères
105
Not named
4. RAPPORT SUR LE GOUVERNEMENT D'ENTREPRISE
Conformément aux dispositions des articles L. 225-37, L. 225-37-4 et L. 22-10-8 à L. 22-10-11 du Code de
commerce, le présent rapport a notamment pour objet de présenter des informations relatives à la
composition, au fonctionnement et aux pouvoirs du Conseil d'Administration et des dirigeants mandataires
sociaux de SCBSM, des informations relatives aux rémunérations desdits dirigeants, ainsi que des
informations relatives aux éléments susceptibles d'avoir une incidence en cas d'offre publique.
Pour établir ce rapport, le Conseil d'administration s'est appuyé notamment sur le rapport 2024 de l'Autorité
des marchés financiers sur le gouvernement d'entreprise et sur le rapport 2024 du Haut Comité de
Gouvernement d'Entreprise. Sous l'autorité du Président-Directeur Général, les contributeurs à la réalisation
de ce rapport ont notamment été la Direction Financière et Juridique de la Société. Ce rapport fait l'objet
d'une revue par le Conseil d'Administration.
4.1 PRÉSENTATION DE LA DIRECTION GENERALE ET DU CONSEIL
D'ADMINISTRATION
4.1.1 CODE DU GOUVERNEMENT D'ENTREPRISE
SCBSM se réfère au Code de gouvernement d'entreprise Middlenext, lequel peut être consulté, dans sa
dernière version révisée en septembre 2021, au siège social ainsi que sur le site internet
La Société présente dans le tableau ci-dessous les recommandations écartées ou qui demeurent en cours
de mise en œuvre sur l'ensemble des vingt-deux recommandations du Code Middlenext :
Recommandations du Code Middlenext
Conformité
R1 :
Déontologie des « membres du Conseil »
Oui
R2 :
Conflits d'intérêts
Oui
R3 :
Composition du Conseil – Présence de membres indépendants
Oui
R4 :
Information des « membres du Conseil »
Oui
R5 :
Formation des « membres du Conseil »
En cours
R6 :
Organisation des réunions du Conseil et des Comités
Oui
R7 :
Mise en place de Comités
Non
R8 :
Mise en place d'un comité spécialisé sur la Responsabilité sociale/sociétale
Non
et environnementale des Entreprises (RSE)
R9 :
Mise en place d'un règlement intérieur du Conseil
Oui
R10 :
Choix de chaque « membre du Conseil »
Oui
R11 :
Durée des mandats des membres du Conseil
Oui
R12 :
Rémunération de « membre du Conseil » au titre de son mandat
Oui
R13 :
Mise en place d'une évaluation des travaux du Conseil
En cours
R14 :
Relations avec les « actionnaires »
Oui
R15 :
Politique de diversité et d'équité au sein de l'entreprise
Oui
R16 :
Définition et transparence de la rémunération des dirigeants mandataires
Oui
sociaux
R17 :
Préparation de la succession des « dirigeants »
Oui
R18 :
Cumul contrat de travail et mandat social
Oui
R19 :
Indemnités de départ
N/A
R20 :
Régime des retraites supplémentaires
N/A
R21 :
Stock-options et attribution gratuite d'actions
N/A
R22 :
Revue des points de vigilance
Oui
106
Conformément aux dispositions de l'article L.22-10-10 alinéa 4 du Code de commerce, le présent rapport
précise les raisons pour lesquelles certaines dispositions du Code Middlenext, auquel la Société s'est
volontairement référée, ont été écartées ou demeurent en cours de mise en œuvre.
Les recommandations portant la mention N/A correspondent à des éléments de rémunération dont la mise
en place au bénéfice des dirigeants mandataires sociaux n'est pas envisagée dans le Groupe.
Recommandation R5 – Formation des "membres du Conseil"
Le Conseil d'Administration étudie la mise en place de formations pour ses membres, notamment sur les
sujets RSE.
Recommandations R7 – Mise en place de comités – Exercice direct des missions du comité d'audit
par le Conseil d'Administration
Compte tenu du faible nombre d'administrateurs, aucun comité spécialisé (audit, rémunérations,
nominations, stratégie) n'a pas été mis en place au cours de l'exercice clos le 31 juin 2025, le Conseil
d'Administration continue d'en assurer les missions et attributions. S'agissant du comité d'audit, la société
bénéficie de la dispense de l'article L. 821-68 4° du Code de commerce, le Conseil d'Administration exerçant
directement les missions de ce comité spécialisé.
Compte tenu de la taille de la Société et de la forte implication des dirigeants dans la gestion des procédures
clés du Groupe, la gouvernance mise en place permet une bonne régulation du pouvoir ainsi qu'une efficience
des prises de décision.
La fonction d'audit interne du Groupe est assurée par le Conseil d'Administration assistée par la direction
générale.
Le conseil d'Administration en format de comité d'audit se réunit avant chaque conseil d'administration, afin
d'évoquer les sujets dévolus au comité d'audit. Dans ce cadre, les administrateurs peuvent décider
d'échanger hors de la présence du Président du Conseil d'Administration, qui est également le Directeur
Général de Crosswood. La présidence est alors assurée par un des deux administrateurs indépendants,
nommé président en séance. A l'issue des discussions, le conseil d'Administration commence et le
président nommé du comité d'audit fait part des constats et conclusions au président du conseil
d'administration.
Conformément aux missions dévolues au comité d'audit, le Conseil d'Administration assure le suivi :
-
du processus d'élaboration de l'information financière ;
-
de l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques ;
-
du contrôle légal des comptes annuels et des comptes consolidés par les commissaires aux
comptes ;
-
de l'indépendance des commissaires aux comptes.
S'agissant des missions complémentaires du comité d'audit, issues de la réforme de l'audit, le Conseil
d'Administration approuve la fourniture par les commissaires aux comptes des services autres que la
certification des comptes. En l'absence de comité d'audit, les deux autres missions issues de la réforme
susvisée (c'est-à-dire la recommandation au Conseil pour la nomination et le renouvellement des
commissaires aux comptes et l'information du Conseil de l'exercice des missions du comité notamment
s'agissant de la certification des comptes) ne sont pas pertinentes car elles relèvent des rapports entre le
Conseil et le comité.
Bien qu'aucune disposition légale n'encadre la composition du Conseil pris en sa qualité de comité d'audit, et
en conformité avec les recommandations de l'Autorité des Marchés Financiers, le Conseil d'Administration
comprend deux membres indépendants et ayant des compétences particulières en matière financière ou
107
Not named
comptable (compte tenu de leur expérience professionnelle) : HOCHE PARTNERS et Monsieur Olivier
MAMBRINI.
Le Conseil d'Administration de SCBSM s'est doté dans sa séance du 17 novembre 2005 d'un règlement
intérieur, dont le texte est reproduit au paragraphe 4.1.5.a. Même si cette faculté n'a pas encore été mise en
œuvre, dans son article 3, ce règlement prévoit notamment « la création de comités chargés d'étudier les
questions que lui-même ou son Président soumet, pour avis, à leur examen ». Il est précisé que le règlement
intérieur du Conseil d'Administration est en cours de refonte afin d'une part de se conformer davantage aux
standards de place et d'autre part d'intégrer des modifications statutaires liées à la loi n°2024-537 du 13 juin
2024 dite "Loi Attractivité" qui seront proposées à l'Assemblée Générale appelée à statuer sur les comptes
de l'exercice clos le 30 juin 2025.
Le Conseil d'administration a procédé à l'examen annuel de la situation de ses administrateurs indépendants
lors de sa séance du 15 octobre 2025. Il ressort de cet examen annuel que Monsieur Olivier MAMBRINI
remplit pleinement les critères d'indépendance fixés par le Code Middlenext. Quant à Monsieur Jean-Daniel
COHEN, représentant permanent de la société HOCHE PARTNERS, malgré ses fonctions de Président non-
exécutif du conseil d'administration du Groupe Foncière Volta, actionnaire de la Société, il a toujours fait
montre d'une indépendance de jugement dans ses positions et s'est révélé un modérateur fiable entre les
membres du Conseil d'Administration, aussi le Conseil le considère comme un administrateur indépendant.
Recommandation R8 – Comité RSE
Pour les mêmes raisons exposées ci-dessus que s'agissant de la non-mise en place des autres comités
spécialisés, le Conseil d'Administration s'empare directement de ces sujets.
Recommandation R13 – Evaluation du Conseil d'Administration
Comme le permet le Code Middlenext, la société a privilégié l'autocontrôle par les administrateurs s'agissant
de leur capacité à évaluer la pertinence du fonctionnement du Conseil d'Administration, et les administrateurs
sont régulièrement invités à s'exprimer sur le fonctionnement du conseil et sur la préparation de ses travaux.
La Société a communiqué un questionnaire d'évaluation de ses administrateurs, dont la synthèse sera
présentée au prochain conseil d'administration.
4.1.2 DIRECTION GENERALE
a) Modalité d'exercice de la direction générale
En application des dispositions de l'article L.225-51-1 du Code de commerce, la direction générale de la
SCBSM est assumée, soit par le président du Conseil d'Administration, soit par une autre personne physique
portant le titre de directeur général.
Dans sa séance du 3 octobre 2005, le Conseil d'Administration a opté pour le cumul des fonctions de
Président du Conseil d'Administration et de Directeur Général et confié la présidence et la direction générale
de la Société à Monsieur Jacques LACROIX.
Le mandat de Monsieur Jacques LACROIX a été renouvelé le 20 décembre 2023 pour une durée de 4 ans
prenant fin à l'issue de l'Assemblée Générale ordinaire des actionnaires statuant sur les comptes de l'exercice
clos le 30 juin 2027.
Eu égard à la taille de la Société, la dissociation entre les fonctions de direction générale et de présidence du
Conseil d'Administration ne se justifiait pas.
b) Restrictions apportées aux pouvoirs du Directeur Général
Aucune limitation n'a été apportée aux pouvoirs du Président Directeur Général.
Le Président Directeur Général est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toute circonstance au
nom de la société. Il exerce ses pouvoirs dans la limite de l'objet social et sous réserve de ceux que la loi
108
Not named
attribue expressément aux assemblées d'actionnaires et au Conseil d'Administration. Il représente la société
dans ses rapports avec les tiers.
4.1.3 CONSEIL D'ADMINISTRATION
La société est administrée par un Conseil d'Administration de trois membres au moins et de dix-huit au plus.
Les administrateurs sont nommés par l'Assemblée Générale ordinaire qui peut les révoquer à tout moment.
Les personnes morales nommées administrateurs sont tenues de désigner un représentant permanent
soumis aux mêmes conditions et obligations que s'il était administrateur en son nom propre.
Le nombre d'administrateurs ayant dépassé 75 ans ne peut pas être supérieur au tiers des administrateurs
en fonction. Si du fait qu'un administrateur en fonction vient à dépasser l'âge de 75 ans, la proportion du tiers
susvisé est dépassée, l'administrateur le plus âgé est réputé démissionnaire d'office à l'issue de la prochaine
Assemblée Générale Ordinaire.
La durée des fonctions des membres du Conseil d'Administration est de quatre ans maximum, depuis
l'assemblée générale du 18 décembre 2024 – elle était auparavant de six ans. Tout administrateur sortant
est rééligible.
a) Composition du Conseil d'Administration
Au 30 juin 2025, votre Conseil d'Administration est composé de six membres :
-
Monsieur Jacques LACROIX, Président Directeur Général ;
-
HOCHE PARTNERS, représentée par Monsieur Jean-Daniel COHEN ;
-
HAILAUST ET GUTZEIT, représentée par Madame Pauline ATTINAULT ;
-
CROSSWOOD, représentée par Sophie ERRE ;
-
Sara WEINSTEIN ;
-
Olivier MAMBRINI.
Parmi administrateurs, deux d'entre eux, HOCHE PARTNERS et Monsieur Olivier MAMBRINI ont été qualifiés
par le Conseil d'indépendants au regard de la définition donnée par le Code Middlenext.
En effet, selon la recommandation R3 du Code Middlenext de gouvernement d'entreprise, les critères
permettant de qualifier un membre du Conseil d'indépendant sont les suivants :
•
Ne pas avoir été, au cours des cinq dernières années, et ne pas être salarié ni mandataire social dirigeant
de la société ou d'une société de son groupe ;
•
Ne pas avoir été, au cours des deux dernières années, et ne pas être en relation d'affaires significative
avec la société ou son groupe (client, fournisseur, concurrent, prestataire, créancier, banquier…) ;
•
Ne pas être actionnaire de référence de la société ou détenir un pourcentage de droit de vote significatif ;
•
Ne pas avoir de relation de proximité ou de lien familial proche avec un mandataire social ou un
actionnaire de référence ;
•
Ne pas avoir été, au cours des six dernières années, commissaire aux comptes de l'entreprise.
Le Conseil d'Administration ne comprend pas d'administrateur élu par les salariés.
Le Conseil d'Administration est composé en recherchant une représentation équilibrée des femmes et des
hommes. S'agissant de la parité entre hommes et femmes, le Conseil compte parmi ses membres (le
représentant permanent d'une personne morale nommée administrateur doit être pris en compte pour
apprécier si les proportions légales sont respectées) trois femmes et trois hommes, soit une parité entre les
sexes de 50%/50%.
La composition du Conseil respecte donc l'impératif d'un écart maximum de deux entre les représentants de
chaque sexe applicable aux conseils d'administration d'au plus huit administrateurs.
109
Not named
Le Conseil d'Administration a pris bonne note de la transposition en cours de la directive UE 2022/2381, dite
« directive femmes aux conseils », et réexaminera sa composition à l'aune des nouvelles normes de parité
qui seront applicables.
b) Présentation synthétique du Conseil d'Administration
Le tableau ci-dessous donne une information synthétique de la composition du Conseil d'Administration au
30 juin 2025 conformément au modèle de tableau présenté dans le Code Middlenext.
Sont également indiquées dans ce tableau les expériences et expertises apportées au Conseil par les
administrateurs, étant précisé que tous concourent à la stratégie de l'entreprise.
Année de
Échéance du
Administrateur
première
mandat
Expérience et expertise apportées
indépendant
nomination
(année)
Stratégie, expertise du marché,
Jacques LACROIX
Non
2005
2027
expertise technique, expertise
Président
financière et boursière
HOCHE PARTNERS
Représentée par
Connaissance des marchés
Oui
2005
2028
Jean-Daniel COHEN
internationaux
Administrateur indépendant
HAILAUST ET GUTZEIT
Représentée par
Non
2006
2027
Gouvernance, expertise financière
Pauline ATTINAULT
Administrateur
CROSSWOOD
Représentée par
Gouvernance, expertise du marché,
Non
2008
2026
Sophie ERRE
expertise technique
Administrateur
Sara WEINSTEIN
Représentant d'un actionnaire
Non
2019
2027
Administrateur
important
Olivier MAMBRINI
Oui
2023
2027
Gouvernance
Administrateur indépendant
c) Renseignements concernant les mandataires sociaux
Jacques LACROIX, Président-Directeur Général
Né le 29/10/1967, français
Diplômé d'HEC et titulaire du DESCF, Jacques Lacroix a
Président du Conseil d'Administration et
débuté sa carrière comme consultant en audit puis en
Directeur Général
conseil. Après plusieurs expériences de management dans
Adresse professionnelle :
des secteurs variés notamment les nouvelles technologies, il
8 rue de Sèze, 75009 PARIS
a développé en 2001 une activité de refinancement
Date de première nomination : 3 octobre 2005
immobilier et montage d'opérations d'investissement.
Echéance de mandat : Assemblée générale
Fort de son expertise sur le marché immobilier, Jacques
statuant sur les comptes clos au 30 juin 2027
Lacroix
a
démarré une activité d'investisseur en
collaboration avec des clients privilégiés dès 2003. En 2005,
Jacques Lacroix a su persuader ses associés de constituer
une véritable foncière en apportant leurs investissements à
SCBSM, coquille inscrite sur le marché libre. En 2006, avec
le soutien de ses partenaires bancaires, Jacques Lacroix est
devenu l'actionnaire de référence de SCBSM transférée
dans la foulée sur Eurolist.
Autres mandats et fonctions exercés au cours des cinq dernières années :
Au sein du Groupe SCBSM
En dehors du Groupe
Néant
Gérant des sociétés SNC BGM, SCI Foncière Dinard et
SARL Brocéliande Patrimoine ;
Président de Compagnie Financière Brocéliande SAS et
Président-Directeur Général de Crosswood
110
Not named
Mandats en dehors du Groupe échus au cours des cinq dernières années :
Néant
HOCHE PARTNERS, représentée par Jean-Daniel COHEN, Administrateur indépendant
Société à responsabilité limitée immatriculée au
Hoche Partners est une société à responsabilité limitée
Registre du Commerce et des Sociétés de Paris
spécialisée dans le conseil en financements structurés et
sous le numéro 440 331 098
notamment le montage de financements immobiliers
Administrateur
complexes. Elle est présente en France, aux Etats-Unis et au
Adresse professionnelle :
Japon.
3 avenue Hoche, 75008 PARIS
Monsieur Jean-Daniel Cohen : Centralien, banquier de
Date de première nomination : 3 octobre 2005
profession, il a été président de la Banque Louis Dreyfus
Echéance de mandat : Assemblée générale
Finance, Directeur général associé d'Aurel Leven puis
statuant sur les comptes clos au 30 juin 2028
fondateur d'Hoche Partners (anciennement Hermès
Partners) en 2001.
Autres mandats et fonctions exercés au cours des cinq dernières années :
Au sein du Groupe SCBSM – HOCHE
En dehors du Groupe – HOCHE PARTNERS :
PARTNERS :
Néant
Néant
En dehors du Groupe – Jean-Daniel COHEN :
-
Gérant de Equal Immobilier ;
Au sein du Groupe SCBSM – Jean-Daniel
-
Gérant de Hoche Partners International ;
COHEN :
-
Gérant de Hoche Partners ;
Néant
-
Gérant de HP Promotion ;
-
Président de Hoche Partners Energies ;
-
Président de Ulysse Investissements
-
Administrateur de Lusis ;
-
Gérant d'Antarem Conseil ;
-
Trustee Inovalis REIT ;
-
Chairman Realia Properties Inc ;
-
Président non exécutif de Foncière Volta.
Mandats en dehors du Groupe échus au cours des cinq dernières années :
HOCHE PARTNERS : Néant
Jean-Daniel COHEN : Administrateur de Inovalis REIT
HAILAUST ET GUTZEIT, représentée par Pauline ATTINAULT, Administrateur
Société par actions simplifiée immatriculée au
HAILAUST ET GUTZEIT est une société par actions simplifiée
Registre du Commerce et des Sociétés de Paris
de droit français détenue à 100 % par CROSSWOOD.
sous le numéro 489 923 631
Administrateur
Pauline Attinault est l'ancienne responsable financière et
Adresse professionnelle :
administrative du Groupe SCBSM. Elle a été embauchée par
7 rue de Caumartin, 75009 PARIS
SCBSM en 2009 et a pris ses fonctions de responsable
Date de première nomination : 30 juin 2006
financière en 2012. Elle exerce désormais en tant que
Echéance de mandat : assemblée générale
responsable comptable au sein de la foncière Marignan.
statuant sur les comptes clos au 30 juin 2026
Autres mandats et fonctions exercés au cours des cinq dernières années :
Au sein du Groupe SCBSM – HAILAUST ET
Au sein du Groupe SCBSM – HAILAUST ET GUTZEIT :
GUTZEIT :
Néant.
Néant.
Au sein du Groupe SCBSM – Pauline Attinault :
Au sein du Groupe SCBSM – Pauline Attinault :
Responsable financière au sein du Groupe SCBSM jusqu'en
Responsable financière au sein du Groupe
2024
SCBSM jusqu'en 2024
111
Not named
Mandats en dehors du Groupe échus au cours des cinq dernières années :
Néant.
CROSSWOOD, représentée par Sophie ERRE, Administrateur
Société anonyme à Conseil d'administration
CROSSWOOD est une société anonyme de droit français
immatriculée au Registre du Commerce et des
cotée sur le compartiment C d'Euronext Paris. La société
Sociétés de Paris sous le numéro 582 058 319
détient directement et indirectement plusieurs actifs
Administrateur
immobiliers à usage de bureaux, habitations et commerces.
Adresse professionnelle :
Ensemble avec HAILAUST ET GUTZEIT, qu'elle détient à
8 rue de Sèze, 75009 PARIS
100%, CROSSWOOD est l'actionnaire de référence de la
Date de première nomination : 8 décembre
Société.
2008
Echéance de mandat : assemblée générale
Sophie Erre, titulaire d'un DEA en droit des affaires, occupe
statuant sur les comptes clos au 30 juin 2026
le poste de Directrice du Patrimoine au sein du Groupe
SCBSM qu'elle a rejoint fin 2006 après une expérience de
Directrice de centres commerciaux (galeries marchandes et
retails parks), responsable unique de sécurité et responsable
de la gestion immobilière et technique pour le compte de
mandants institutionnels au sein de la société CEGIS.
Autres mandats et fonctions exercés au cours des cinq dernières années :
Au sein du Groupe SCBSM – Crosswood :
En dehors du Groupe – Crosswood :
Néant.
-
Gérant de SNC DG Immobilier
-
Président de SAS Hailaust et Gutzeit
Gérant de SNC Adalgisa
Au sein du Groupe SCBSM – Sophie Erre :
En dehors du Groupe – Sophie Erre :
Directrice du Patrimoine au sein du Groupe
Gérante de la SCI Mathale
SCBSM
Mandats en dehors du Groupe échus au cours des cinq dernières années
Néant.
112
Not named
Sara WEINSTEIN, Administrateur
Née le 01/03/1981, israélienne
Madame Sara Weinstein est diplômée de l'université de droit
Administrateur
de Bar-Ilan et est inscrit en tant qu'avocate au barreau
Adresse professionnelle :
israélien depuis 2005.
17 Hagivha St Savion - Israel
Date de première nomination : 17 décembre
2019
Echéance de mandat : assemblée générale
statuant sur les comptes clos au 30 juin 2027
Autres mandats et fonctions exercés au cours des 5 dernières années :
Au sein du Groupe SCBSM :
En dehors du Groupe :
Néant.
-
Avocate ;
-
Directeur/Membre du Conseil de Ybox Real Estate
Ltd. (société israélienne) ;
-
Directeur/Membre du Conseil de Théodor Capital
Ltd (société israélienne) ;
-
Directeur/Membre du Conseil de Y.G. Pituach
Karkaot Chadera Ltd (société israélienne) ;
-
S.W. Consultation Co. 2015 Ltd ;
-
Directeur/Membre du Conseil de Y-Box Tur Malca
Ltd. (société israélienne) ;
-
Directeur/Membre du Conseil de Y-Box Macabi 47
Ltd. (société israélienne) ;
-
Directeur/Membre du Conseil de Y-Box
Amahapilim 4 Ltd. (société israélienne)
;
-
Directeur/Membre du Conseil de Y-Box Ha'harash
& Ha'oman Ltd. (société israélienne).
Mandats en dehors du Groupe échus au cours des cinq dernières années
Néant.
Olivier MAMBRINI, Administrateur indépendant
Né le 14/07/1968, français
Olivier Mambrini est un ancien médecin urgentiste hospitalier
Administrateur
installé en libéral en tant que médecin généraliste depuis le
Adresse professionnelle : Val d'Azur Bâtiment
1er janvier 2006. Il exerce ses activités d'expertise médicale
H3 19 Chemin de Château-Gombert 13013
depuis trente ans et il est impliqué depuis 2020 à travers son
Marseille
activité de membre de l'association centre de santé ACCESS
Date de première nomination : 30 juin 2023
SANTE (dont l'objet est la gestion de centres de santé ;
Echéance de mandat : assemblée générale
association liée à QARE filiale du groupe européen
statuant sur les comptes clos au 30 juin 2027
HealthHero leader de la téléconsultation en Europe) dans la
réflexion sur les centres de santé tant sur l'aspect immobilier
que financier.
Autres mandats et fonctions exercés au 30/06/2024 ou à la date de démission le cas échéant :
Au sein du Groupe SCBSM :
En dehors du Groupe :
Néant.
-
Médecin généraliste expertises médicales à
Marseille
-
Membre de l'association loi 1901 Centre de santé
ACCESS SANTE depuis le 20/12/2020.
Mandats en dehors du Groupe échus au cours des cinq dernières années
Néant.
113
Not named
4.1.4 DÉCLARATION CONCERNANT LES MANDATAIRES SOCIAUX
a) Absence de condamnation
Au cours des cinq dernières années, aucun des membres du Conseil d'Administration et de la Direction
Générale du Groupe SCBSM n'a fait l'objet :
•
d'une condamnation pour fraude ;
•
d'une faillite, mise sous séquestre, liquidation ou placement d'entreprises sous administration judiciaire ;
•
d'une mise en cause ou d'une sanction publique officielle prononcée à son encontre par les autorités
statutaires ou réglementaires ;
•
d'une déchéance du droit d'exercer la fonction de membre d'un organe d'administration, de direction ou
de surveillance ou de participer à la gestion d'une société.
b) Absence de liens familiaux
A la connaissance de la Société, il n'existe aucun lien familial entre les membres du Conseil d'Administration.
c) Absence de conflits d'intérêts
A la connaissance de la Société, il n'existe pas, au niveau des membres des organes d'administration, de
direction et de contrôle et de la Direction Générale, de conflit entre leurs intérêts privés et l'intérêt social.
Les conventions libres et réglementées sont exposées au paragraphe 4.4 pour ce qui concerne les membres
du Conseil d'Administration.
Il n'existe pas non plus d'arrangement ou d'accord conclu avec les principaux actionnaires, ni avec des clients
ou fournisseurs, en vertu desquels un membre du Conseil d'Administration aurait été désigné en tant
qu'administrateur de la Société.
d) Contrats de service liant les membres des organes d'administration et de direction à la Société ou
à l'une de ses filiales et prévoyant l'octroi d'avantages
Un contrat de prestations de services pour des missions d'assistance en matière de développement, de
négociations d'acquisition, de recherche de financement et mise en œuvre de la stratégie financière a été
signé à partir du 1er janvier 2006 entre la SCBSM et son actionnaire la Compagnie Financière De Brocéliande
(CFB).
Un mandat de gestion locative et de suivi technique a été conclu entre SCBSM et ses filiales et la société
Brocéliande Patrimoine SARL, elle-même filiale à 100 % de CFB. Ce mandat recouvre notamment les
prestations suivantes sur l'ensemble des actifs immobiliers portés par la Société :
-
Gestion locative (administrative et comptable) : suivi de la correcte exécution des baux,
renouvellement, avenant, émission du quittancement, recouvrement des loyers, établissement d'un
rapport trimestriel de gestion ;
-
Suivi technique : maintenance et entretien des biens immobiliers, suivi permanent et ponctuel dans
le cadre de gros travaux et/ou grosses réparations, élaboration d'un budget annuel ou pluriannuel
de dépenses ;
-
Commercialisation.
La rémunération associée à ce contrat est fonction du revenu locatif par immeuble pour les missions
courantes et la commercialisation et forfaitaire selon l'importance des travaux pour le suivi technique.
Le montant total des honoraires Brocéliande Patrimoine supportés par le Groupe SCBSM sur l'exercice est
de 524 K€.
114
Not named
Il est précisé que les mandats de gestion conclus avec Brocéliande Patrimoine portent sur des opérations
courantes et sont conclues à des conditions normales notamment de marché. A ce titre, ces contrats ne sont
pas considérés comme des conventions réglementées mais sont des conventions courantes.
e) Transactions
réalisées par les mandataires sociaux et les personnes auxquelles ils sont
étroitement liés sur les titres de SCBSM au cours de l'exercice (article L.621-18-2 du Code
Monétaire et Financier – Article 223-26 du Règlement Général de l'AMF)
Prix moyen
Instrument
Montant total
Déclarant
Nature de l'opération
pondéré
financier
(en €)
(en €)
Compagnie Financière de Brocéliande
Actions
Achat
9,00
47 763
Compagnie Financière de Brocéliande
Actions
Achat
8,85
15 045
Compagnie Financière de Brocéliande
Actions
Achat
8,83
17 668
Compagnie Financière de Brocéliande
Actions
Achat
8,70
17 400
Compagnie Financière de Brocéliande
Actions
Achat
8,71
3 536
Compagnie Financière de Brocéliande
Actions
Achat
8,99
24 334
4.1.5 FONCTIONNEMENT DU CONSEIL D'ADMNISTRATION
a) Règlement intérieur du Conseil d'Administration
Le Conseil d'Administration a adopté son règlement intérieur lors de sa séance du 17 novembre 2005.
Le règlement intérieur décrit le mode de fonctionnement, les pouvoirs et les attributions du Conseil
d'Administration ainsi que les conditions de ses réunions et délibérations. Il précise également les règles de
déontologie applicables aux membres du Conseil d'Administration. Le règlement intérieur du Conseil
d'Administration de SCBSM ne se conforme pas à la recommandation R9 du Code Middlenext, en ce qu'il
ne comporte pas la totalité des rubriques recommandées par ladite recommandation.
Le texte du règlement intérieur du Conseil d'Administration actuellement en vigueur est reproduit ci-dessous.
Il est précisé que le règlement intérieur est en cours d'actualisation afin d'intégrer les modifications statutaires
liées aux nouveautés de la loi n°2024-537 du 13 juin 2024 dite "Loi Attractivité" qui ont été proposées et
votées à l'Assemblée Générale du 18 décembre 2024. Dans l'hypothèse de son adoption par le Conseil
d'administration, cette nouvelle version du règlement intérieur sera mise en ligne sur le site internet de la
Société dans la rubrique « Information Financière ».
ARTICLE 1 – Mission du Conseil d'Administration
Le Conseil d'Administration se prononce sur l'ensemble des décisions relatives aux orientations de l'activité
de la société et veille à leur mise en œuvre par la direction générale.
Le Conseil d'Administration procède aux contrôles et vérifications qu'il juge opportuns. Lorsque le conseil
considère qu'il y a lieu d'effectuer un tel contrôle ou vérification, il en définit précisément l'objet et les
modalités dans une délibération et y procède lui-même ou en confie l'exécution à l'un de ses comités, à l'un
de ses membres ou à un tiers.
115
Lorsque le Conseil d'Administration décide que le contrôle ou la vérification sera effectué par l'un de ses
membres ou par un tiers, la mission est définie dans les conditions fixées par l'article 2 ci-après.
Le Président fixe les conditions d'exécution du contrôle ou de la vérification. Il veille à ce que les informations
utiles au contrôle ou à la vérification soient fournies à celui qui le réalise.
Il est fait rapport au Conseil d'Administration à l'issue du contrôle ou de la vérification. Celui-ci arrête les
suites à donner à ses conclusions.
ARTICLE 2 – Possibilité de conférer une mission à un administrateur
Conformément aux dispositions du Code de Commerce, le Conseil d'Administration peut conférer à un ou
plusieurs de ses membres ou à des tiers, actionnaires ou non, une mission dont il arrêtera les principales
caractéristiques. Lorsque le ou les titulaires de la mission sont membres du Conseil d'Administration, ils ne
prennent pas part au vote.
Sur la base de cette délibération, il est établi à l'initiative du Président un projet de lettre de mission, qui :
•
définit l'objet précis de la mission ;
•
fixe la forme que devra prendre le rapport de mission ;
•
arrête la durée de la mission ;
•
détermine, le cas échéant, la rémunération due au titulaire de la mission ainsi que les modalités de
paiement des sommes dues à l'intéressé ;
•
prévoit, le cas échéant, un plafond de remboursement des frais de voyage et de déplacement ainsi que
des dépenses engagées par l'intéressé et liées à la réalisation de la mission.
Le rapport de mission est communiqué par le Président aux administrateurs de la société. Le Conseil
d'Administration délibère sur les suites à donner au rapport de mission.
ARTICLE 3 – Comités du Conseil d'Administration
Afin de préparer ses travaux, le Conseil d'Administration peut décider, conformément aux dispositions du
Code de Commerce, la création de comités chargés d'étudier les questions que lui-même ou son Président
soumet, pour avis, à leur examen.
Le Conseil d'Administration fixera par le présent Règlement le domaine de compétence de chaque comité.
Dans son domaine de compétence, chaque comité formule des propositions, des recommandations ou des
avis selon le cas. A ces fins, il peut décider de faire procéder à toute étude susceptible d'éclairer les
délibérations du conseil.
Le Conseil d'Administration désigne les membres et le Président de chaque comité. Les membres des
comités participent personnellement à leurs réunions, le cas échéant par des moyens de visioconférence ou
de téléconférence.
Les réunions des comités se tiennent au siège social ou en tout autre lieu fixé par son Président.
Le Président de chaque comité établit l'ordre du jour de ses réunions et le communique au Président.
Le Président de chaque comité peut décider d'inviter à certaines de ses réunions tout ou partie des membres
du Conseil d'Administration et, en tant que de besoin, toute personne de son choix à ses réunions. Il fait
connaître au Président du Conseil d'Administration les membres de la direction qu'il souhaite voir participer
à une séance.
Les conditions de saisine de chaque comité sont les suivantes :
•
il se saisit de toute question entrant dans le domaine de compétence qui peut lui être imparti par le
présent règlement et fixe son programme annuel,
116
•
il peut être saisi par le Président du Conseil d'Administration de toute question figurant ou devant figurer
à l'ordre du jour du Conseil d'Administration,
•
le Conseil d'Administration et son Président peuvent également le saisir à tout moment d'autres questions
relevant de sa compétence.
Le secrétariat de chaque comité est assuré par le secrétariat du Conseil d'Administration.
Le Président du Conseil d'Administration veille à ce que les informations nécessaires à l'exercice de leur
mission soient mises à la disposition des comités. Il veille aussi à ce que chaque comité soit tenu
régulièrement informé des évolutions législatives et réglementaires constatées et relatives à son domaine de
compétence.
Les propositions, recommandations et avis émis par les comités font l'objet de rapports communiqués par le
Président desdits comités au Président du Conseil d'Administration pour communication à ses membres.
ARTICLE 4 – Réunions du Conseil d'Administration
Le Conseil d'Administration se réunit aussi souvent que l'intérêt de la société l'exige.
Le Président arrête l'ordre du jour de chaque réunion du Conseil d'Administration et le communique en temps
utile et par tous moyens appropriés à ses membres.
Les documents permettant aux administrateurs de se prononcer en toute connaissance de cause sur les
points inscrits à l'ordre du jour par le Président sont communiqués par ce dernier aux administrateurs
quarante-huit heures au moins avant la réunion du conseil, sauf urgence ou nécessité d'assurer une parfaite
confidentialité.
En tout état de cause, le Conseil d'Administration peut au cours de chacune de ses réunions, en cas
d'urgence, et sur proposition du Président, délibérer de questions non inscrites à l'ordre du jour qui lui a été
communiqué.
ARTICLE 5 – Information des administrateurs
Chaque administrateur dispose, outre l'ordre du jour de chaque réunion du conseil, des documents lui
permettant de prendre position en toute connaissance de cause et de manière éclairée sur les points qui y
sont inscrits.
Lors de chaque Conseil d'Administration, le Président porte à la connaissance de ses membres les principaux
faits et événements significatifs portant sur la vie de la société et du Groupe, intervenus depuis la date du
précédent conseil.
ARTICLE 6 – Participation aux réunions du Conseil d'Administration par moyens de visioconférence ou de
téléconférence
Le Président veille à ce que des moyens de visioconférence ou de téléconférence retransmettant les
délibérations de façon continue soient mis à la disposition des administrateurs résidant en province ou à
l'étranger ainsi que ceux qui s'y trouvent pour un motif légitime, afin de leur permettre de participer aux
réunions du Conseil d'Administration.
Lorsque le lieu de convocation du Conseil d'Administration n'est pas celui du siège de la société, le Président
prend les dispositions voulues pour que les administrateurs qui ont décidé de s'y réunir puissent y participer
grâce aux moyens décrits ci-dessus.
Sont réputés présents pour le calcul du quorum et de la majorité les administrateurs participant à la réunion
par des moyens de visioconférence ou de téléconférence.
Les caractéristiques des moyens de visioconférence ou de téléconférence utilisés doivent satisfaire à des
caractéristiques techniques garantissant une participation effective à la réunion du Conseil dont les
délibérations doivent être retransmises de façon continue. A défaut, les administrateurs concernés ne
pourront être réputés présents et, en l'absence du quorum, la réunion du conseil devra être ajournée.
117
Le registre de présence aux séances du Conseil d'Administration doit indiquer le nom des administrateurs
participant à la réunion par visioconférence ou par moyens de télécommunication. Il doit également faire état
de la survenance éventuelle d'un incident technique relatif à une visioconférence ou une téléconférence
lorsque cet incident a perturbé le déroulement de la séance.
Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables pour l'adoption des décisions prévues par les articles
L.225-47, L.225-53, L.225-55, L.232-1 et L.233-16 du Code de commerce, respectivement relatifs :
•
à la nomination et la révocation du Président du Conseil d'Administration ;
•
à la fixation de la rémunération du Président du Conseil d'Administration ;
•
à la nomination des Directeurs Généraux Délégués ainsi qu'à la fixation de leur rémunération ;
•
à la révocation des Directeurs Généraux Délégués ;
•
à l'établissement des comptes annuels et du rapport de gestion ;
•
à l'établissement des comptes consolidés et du rapport de gestion du Groupe.
ARTICLE 7 – Devoir de confidentialité des administrateurs
Les membres du Conseil d'administration sont tenus à une obligation absolue de confidentialité en ce qui
concerne le contenu des débats et délibérations du conseil et de ses comités éventuels ainsi qu'à l'égard
des informations qui y sont présentées.
ARTICLE 8 – Devoir d'indépendance des administrateurs
Dans l'exercice du mandat qui lui est confié, chaque administrateur doit se déterminer indépendamment de
tout intérêt autre que l'intérêt social de l'entreprise.
Chaque administrateur est tenu d'informer le Président de toute situation le concernant susceptible de créer
un conflit d'intérêts avec la société ou une des sociétés du Groupe.
ARTICLE 9 – Devoir de diligence des administrateurs
En acceptant le mandat qui lui est confié, chaque administrateur s'engage à l'assumer pleinement, à savoir
notamment :
•
à consacrer à l'étude des questions traitées par le conseil et, le cas échéant, le comité dont il est membre
tout le temps nécessaire ;
•
à demander toutes informations complémentaires qu'il juge comme utiles ;
•
à veiller à ce que le présent Règlement soit appliqué ;
•
à forger librement sa conviction avant toute décision en n'ayant en vue que l'intérêt social ;
•
à participer activement à toutes les réunions du conseil, sauf empêchement ;
•
à formuler toutes propositions tendant à l'amélioration des conditions de travail du conseil et de ses
comités éventuels.
Le Conseil d'administration veille à l'amélioration constante de l'information communiquée aux actionnaires.
Chaque administrateur, notamment par sa contribution aux travaux des comités du conseil, doit concourir à
ce que cet objectif soit atteint.
Chaque administrateur s'engage à remettre son mandat à la disposition du conseil lorsqu'il estime de bonne
foi ne plus être en mesure de l'assumer pleinement. »
b) Missions du Conseil d'Administration
Le Conseil d'Administration détermine les orientations de l'activité de la société et veille à leur mise en œuvre.
Sous réserve des pouvoirs expressément attribués aux assemblées d'actionnaires et dans la limite de l'objet
social, il se saisit de toute question intéressant la bonne marche de la société et règle par ses délibérations
les affaires qui la concernent.
118
Not named
c) Convocations des administrateurs et des commissaires aux comptes
En application de l'article 12.3 des statuts, les administrateurs ont été convoqués verbalement ou par e-mail.
Conformément à l'article L.225-238 du Code de commerce, les Commissaires aux comptes ont été
convoqués aux réunions du Conseil qui ont examiné et arrêté les comptes semestriels et annuels de la société
et du Groupe SCBSM.
d) Information des administrateurs
Conformément à l'article L.225-35 du Code de commerce et à l'article 4 du règlement intérieur du Conseil et
à la recommandation R4 du Code Middlenext, le Président a communiqué à chaque administrateur tous les
documents et informations relatifs aux questions inscrites à l'ordre du jour et nécessaires à l'accomplissement
de sa mission au moins 48 heures avant la réunion du Conseil, sauf urgence.
e) Délibération du Conseil d'Administration
Le Conseil d'administration se réunit aussi souvent que l'intérêt de la société l'exige, sur la convocation de
son Président. Si le Conseil ne s'est pas réuni depuis plus de deux mois, le Directeur Général ou des
administrateurs constituant le tiers au moins des membres du Conseil peut demander au Président de le
convoquer sur un ordre du jour précis. Les convocations sont faites par tous moyens et même verbalement.
La réunion a lieu au siège social ou en tout autre endroit de la même ville. Il peut se réunir en tout autre
endroit avec l'accord de la majorité des administrateurs.
Le conseil ne délibère valablement que si la moitié au moins de ses membres est présente. Le règlement
intérieur peut prévoir que sont réputés présents pour le calcul du quorum et de la majorité les administrateurs
qui participent à la réunion par des moyens de visioconférence dans les limites et sous les conditions fixées
par la législation et la réglementation en vigueur.
Les décisions sont prises à la majorité des voix des membres présents ou représentés, chaque administrateur
présent ou représenté disposant d'une voix et chaque administrateur présent ne pouvant disposer que d'un
seul pouvoir. En cas de partage, la voix du président de séance est prépondérante.
Un administrateur peut donner, par écrit, mandat à un autre administrateur de le représenter à une séance
du conseil d'Administration. Chaque administrateur ne peut disposer, au cours d'une même séance, que
d'une seule des procurations reçues.
Les délibérations du conseil sont constatées par des procès-verbaux établis et signés sur un registre spécial
ou sur des feuilles mobiles dans les conditions fixées par les dispositions en vigueur.
f) Tenue des réunions
Au cours de l'exercice clos le 30 juin 2025, les réunions du Conseil d'Administration se sont déroulées au
siège de la Société sis 12 rue Godot de Mauroy – 75009 Paris. Le Conseil d'Administration s'est réuni 2 fois,
physiquement, par visio-conférence ou par téléphone au cours de l'exercice clos le 30 juin 2025.
Assiduité de chacun des administrateurs aux réunions du conseil au cours de l'exercice clos le 30 juin 2025 :
Séance du
15/10/24
26/03/25
Taux de présence
Administrateur
Jacques LACROIX
Présent
Présent
100%
HOCHE PARTNERS
Présent
Présent
100%
HAILAUST ET GUTZEIT
Présent
Présent
100%
119
Not named
Séance du
15/10/24
26/03/25
Taux de présence
Administrateur
CROSSWOOD
Présent
Présent
100%
Sara WEINSTEIN
Absente (*)
Absente (*)
0%
Olivier MAMBRINI
Présent
Présent
100%
Taux de présence
83%
83%
83%
(*) Représentée par Hoche Partners
Aucune réunion ne s'est tenue sans la présence du Président Directeur Général.
Des réunions informelles avec l'ensemble ou une partie des administrateurs se sont également tenues sur des
sujets particuliers, le cas échéant.
Au cours de l'exercice clos le 30 juin 2025, le Conseil d'Administration s'est réuni afin de débattre notamment
sur les sujets suivants :
•
suivi financier de SCBSM et ses métiers ;
•
gouvernance d'entreprise ;
•
enjeux environnementaux et sociaux ;
•
examen des comptes annuels, consolidés et semestriels ;
•
examen des résultats des votes des assemblées générales ;
•
autorisation à conférer au Président-Directeur Général à l'effet d'accorder des cautions, avals ou
garanties ;
•
réflexion stratégique de SCBSM et de ses filiales ;
•
recommandations du Code Middlenext ;
•
revue de l'activité des filiales ;
•
répartition de l'enveloppe de rémunération allouée aux administrateurs ;
•
politique de rémunération des mandataires sociaux ;
•
examen et l'autorisation des conventions réglementées ;
•
examen des conventions courantes selon la procédure mise en place ;
•
examen de toute question pouvant entraîner un potentiel conflit d'intérêts.
g) Comités spécialisés
Au regard du faible nombre d'administrateurs (six), certains comités spécialisés (rémunérations,
nominations, stratégie) n'ont pas encore été mis en place en 2024/2025. Nous étudions l'opportunité et la
pertinence de la constitution de comités distincts de la formation plénière du Conseil.
Compte tenu de la taille de la Société et de la forte implication des dirigeants dans la gestion des procédures
clés du Groupe, la gouvernance mise en place permet une bonne régulation du pouvoir ainsi qu'une
efficience des prises de décision.
En conformité avec la recommandation R6 du Code de gouvernement MiddleNext sur la mise en place de
comités et conformément à l'article L. 823-20 du Code de commerce, le Conseil d'Administration assume
les fonctions de comité d'audit afin de permettre à l'ensemble des administrateurs de contribuer au suivi de
l'élaboration de l'information financière et de l'efficacité des systèmes de contrôle interne.
Conformément aux missions dévolues au comité d'audit, le Conseil d'Administration réuni sous sa forme de
comité d'audit assure ainsi le suivi :
120
-
du processus d'élaboration de l'information financière ;
-
de l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques relatifs à l'élaboration et au
traitement de l'information comptable et financière ;
-
du contrôle légal des comptes annuels et des comptes consolidés par les commissaires aux comptes ;
-
de l'indépendance des commissaires aux comptes.
Le Président du Conseil ainsi que les administrateurs non indépendants exerçant des fonctions de direction
s'abstiennent d'assister aux réunions du Conseil sous sa forme de comité d'audit. La présidence de la réunion
est alors confiée au Président du Comité d'audit lui-même administrateur indépendant.
Cependant, le Président du Conseil d'Administration ainsi que les administrateurs non indépendants exerçant
des fonctions de direction peuvent être invités à participer à une partie de la réunion en fonction de la nature
des sujets et des précisions et informations qu'ils peuvent utilement apporter afin d'enrichir les débats.
h) Les comptes rendus de séance
Un procès-verbal de chaque séance est établi puis arrêté par le Président qui le soumet à l'approbation du
Conseil suivant. Il est retranscrit dans le registre des procès-verbaux après signature du Président et d'un
administrateur au moins.
i) Rémunération
La rémunération des administrateurs est présentée dans le chapitre 4.2.
j) Relation du conseil avec les tiers
Le Conseil d'Administration veille à la qualité de l'information fournie aux actionnaires ainsi qu'au marché.
k) Evaluation du Conseil d'Administration
La Société, compte tenu de sa taille modeste et de l'implication de son dirigeant, n'applique pas pour le
moment les recommandations du rapport Bouton relatives au gouvernement d'entreprise en matière
d'évaluation du fonctionnement du Conseil d'Administration.
Conformément au Code de référence, la société a privilégié l'autocontrôle par les administrateurs s'agissant
de leur capacité à évaluer la pertinence du fonctionnement du Conseil d'Administration, et les administrateurs
sont régulièrement invités à s'exprimer sur le fonctionnement du Conseil et sur la préparation de ses travaux.
La Société a communiqué un questionnaire d'évaluation de ses administrateurs, dont la synthèse sera
présentée au prochain conseil d'administration.
l) Code de déontologie
Il n'y a pas à l'heure actuelle de code de déontologie pour les organes de Direction de la Société.
Les administrateurs n'ont aucune limitation d'intervention.
En l'absence de règlement adopté sur ce point par le Conseil d'Administration, conformément aux
dispositions du Règlement UE 596/2014 dit « règlement MAR », les administrateurs ont pris l'engagement
de s'interdire d'intervenir sur des opérations portant sur les titres de la société lorsqu'ils disposent
d'informations non encore rendues publiques.
121
Not named
4.2 REMUNERATION ET AVANTAGES
4.2.1 POLITIQUE DE RÉMUNERATION DES MANDATAIRES SOCIAUX
La politique de rémunération des mandataires sociaux a été examinée et arrêtée par le Conseil
d'Administration.
Le Conseil d'Administration juge que cette politique est conforme à l'intérêt social et à la réalité opérationnelles
de SCBSM, qu'elle contribue à sa pérennité et qu'elle s'inscrit dans sa stratégie commerciale en respectant
les valeurs de la société. Les composantes de la rémunération et le processus de décision suivi pour la
détermination de la politique de rémunération sont également mentionnés ci-dessous.
a) Président-Directeur Général
Le Conseil d'Administration a décidé que jusqu'à présent ni le mandat de Président du Conseil
d'Administration ni celui de Directeur Général ne donnerait lieu à la moindre rémunération ni au moindre
avantage social ou autre avantage en nature.
En conséquence, au titre de l'exercice clos le 30 juin 2025, aucune rémunération variable ni exceptionnelle
n'a été attribuée ni n'est à verser à Monsieur Jacques LACROIX, ni pour son mandat de Président du Conseil
d'Administration ni pour celui de Directeur Général.
Le seul élément de rémunération que perçoit le Président-Directeur Général est la rémunération au titre de
son mandat d'administrateur. Au cours de l'exercice clos le 30 juin 2025, la rémunération versée à ce titre
s'est élevée à 6.000 euros.
Cette politique de rémunération sera maintenue pour l'exercice clos le 30 juin 2025.
Pour mémoire, Monsieur Jacques LACROIX perçoit indirectement une rémunération au titre d'un contrat de
prestations d'assistance conclu avec CFB détenue à 100 % par lui (cf. « 3.4.6.11 Transactions avec les
parties liées »).
b) Administrateurs
La politique de rémunération globale des administrateurs a été prévue pour l'exercice clos le 30 juin 2025
pour un montant ne dépassant pas 36.000 euros, réparti entre les administrateurs sur décision du Conseil
d'Administration.
•
Cette enveloppe globale est répartie entre les membres du Conseil d'Administration selon la règle
suivante : les administrateurs se répartissent cette rémunération au prorata de leur participation
effective aux différentes réunions du Conseils d'Administration de l'exercice. La participation effective
se définit comme la participation en présentiel ou en visio-conférence à une réunion du Conseil
d'Administration.
•
Aucune somme n'est prévue spécifiquement pour des prestations exceptionnelles réalisées par les
administrateurs.
Approbation du montant de la rémunération des administrateurs par l'assemblée générale pour l'exercice
clos le 30 juin 2025 : il sera proposé à l'Assemblée Générale appelée à statuer sur les comptes de l'exercice
clos le 30 juin 2025 de fixer à un maximum de 60.000 euros le montant global de la rémunération allouée aux
administrateurs à répartir entre eux.
122
Not named
4.2.2 SYNTHESE DES REMUNERATIONS DU DIRIGEANT MANDATAIRE SOCIAL
Tableau n°1 - Tableau de synthèse des rémunérations et des options et actions attribuées au dirigeant
mandataire social
Ce tableau présente une synthèse des éléments de rémunération du dirigeant mandataire social fournis dans
les tableaux suivants. Ces tableaux visent les rémunérations et les avantages de toute nature, attribués au
dirigeant mandataire social par i) SCBSM, ii) les sociétés contrôlées, au sens de l'article L. 233-16 du Code
de commerce, par SCBSM.
Exercice clos le
Exercice clos le
Président- Directeur Général
30 juin 2025
30 juin 2024
Rémunérations attribuées au titre de l'exercice (base
297.600 € (*)
297.600 € (*)
annuelle) (détaillées au tableau 2)
Valorisation
des
rémunérations
variables
N/A
N/A
pluriannuelles attribuées au cours de l'exercice
Valorisation des options attribuées au cours de
N/A
N/A
l'exercice
Valorisation des actions attribuées gratuitement au
N/A
N/A
cours de l'exercice
Valorisation des autres plans de rémunération de long
N/A
N/A
terme
TOTAL
297.600 €
297.600 €
(*) voir détail sous le tableau 2.
4.2.3 DETAIL DES REMUNERATIONS ATTRIBUEES AU DIRIGEANT MANDATAIRE SOCIAL
Tableau n°2 - Récapitulatif des rémunérations du dirigeant mandataire social
Le tableau ci-dessous, conforme ainsi que tous les tableaux suivants aux annexes du Code Middlenext et aux
recommandations de l'AMF, présente les rémunérations du dirigeant mandataire social au titre des trois
derniers exercices comptables :
Exercice clos le
Exercice clos le
Exercice clos le
30 juin 2025
30 juin 2024
30 juin 2023
Président-Directeur
Général
Montants
Montants
Montants
Montants
Montants
Montants
attribués
versés
attribués
versés
attribués
versés
Rémunération fixe (*)
291.600 €
291.600 €
291.600 €
291.600 €
291.600 €
291.600 €
Rémunération variable
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
annuelle
Rémunération au titre du
6.000 €
6.000 €
6.000 €
N/A
6.000 €
6.000 €
mandat d'administrateur
Stock-options
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
Actions gratuites
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
Avantages en nature
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
TOTAL
297.600 €
297.600 €
297.600 €
291.600 €
297.600 €
297.600 €
(*) honoraires versés par SCBSM à CFB, détenue à 100 % par Monsieur Jacques Lacroix, Président Directeur Général de
SCBSM, au titre du contrat de prestations d'assistance en matière notamment de développement, de participation aux
décisions d'investissement, recherche et structuration de financements et mise en œuvre de la stratégie de développement.
123
Not named
Tableau n°3 - Récapitulatif des indemnités ou des avantages au profit du dirigeant mandataire social
Le tableau ci-dessous présente les indemnités et avantages consentis au dirigeant mandataire social au titre
de l'exercice clos le 30 juin 2025 :
Indemnités ou
avantages dus ou
Indemnités
Régime de
susceptibles d'être
relatives à
Contrat de
retraite
dus à raison de la
une clause de
travail
Président-Directeur Général
supplémentaire
cessation ou du
non-
changement de
concurrence
fonctions
Oui
Non
Oui
Non
Oui
Non
Oui
Non
Jacques LACROIX
Date de 1ère nomination :
X
X
X
X
3 octobre 2005
Date de fin de mandat :
2027
A ce jour il n'existe aucune rémunération spécifique des mandataires sociaux hormis l'enveloppe annuelle
globale de rémunération des administrateurs votée par l'assemblée générale. Il est rappelé que Monsieur
Jacques LACROIX ne perçoit pas de rémunération au titre de ses fonctions de Directeur Général.
Au titre de l'exercice clos le 30 juin 2025, le Groupe prévoit de répartir entre les membres du conseil
d'administration une enveloppe de 60.000 € sous réserve du vote de la prochaine assemblée générale.
4.2.4 REMUNERATION ATTRIBUÉES AUX ADMINISTRATEURS
a) Répartition de l'enveloppe annuelle
Au titre de l'exercice clos le 30 juin 2025, le Conseil d'Administration en date du 15 octobre 2025 a décidé de
répartir la rémunération globale fixée à un montant de 36.000 euros, comme suit :
•
Cette enveloppe globale est répartie entre les membres du Conseil d'Administration selon la règle
suivante : les administrateurs se répartissent cette rémunération au prorata de leur participation
effective aux différentes réunions du Conseils d'Administration de l'exercice. La participation effective
se définit comme la participation en présentiel ou en visio-conférence à une réunion du Conseil
d'Administration.
•
Aucune somme n'est prévue spécifiquement pour des prestations exceptionnelles réalisées par les
administrateurs.
b) Rémunération allouée à raison de missions exceptionnelles
Néant, aucune somme n'a été attribuée ou versée pour des prestations exceptionnelles réalisées par les
administrateurs.
c) Rémunérations versées par les filiales du groupe
Néant.
124
Not named
Tableau n°3bis - Tableau sur les rémunérations allouées à raison du mandat d'administrateur et les autres
rémunérations perçues par les mandataires sociaux non dirigeants
Montants dus au titre
Montants versés au
Montants versés
HOCHE PARTNERS SARL
de l'exercice clos 30
titre de l'exercice clos
au titre de l'exercice
juin 2025
le 30 juin 2024
clos le 30 juin 2023
Rémunération
6.000 €
6.000 €
6.000 €
Autres rémunérations
N/A
N/A
N/A
TOTAL
6.000 €
6.000 €
6.000 €
Montants dus au titre
Montants versés au
Montants versés
HAILAUST & GUTZEIT SAS
de l'exercice clos le 30
titre de l'exercice clos
au titre de l'exercice
juin 2025
le 30 juin 2024
clos le 30 juin 2023
Rémunération
6.000 €
6.000 €
6.000 €
Autres rémunérations
N/A
N/A
N/A
TOTAL
6.000 €
6.000 €
6.000 €
Montants dus au titre
Montants versés au
Montants versés
CROSSWOOD
de l'exercice clos le 30
titre de l'exercice clos
au titre de l'exercice
juin 2025
le 30 juin 2024
clos le 30 juin 2023
Rémunération
6.000 €
6.000 €
6.000 €
Autres rémunérations
N/A
N/A
N/A
TOTAL
6.000 €
6.000 €
6.000 €
Montants dus au titre
Montants versés au
Montants versés
Sara WEINSTEIN
de l'exercice clos le 30
titre de l'exercice clos
au titre de l'exercice
juin 2025
le 30 juin 2024
clos le 30 juin 2023
Rémunération
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
Autres rémunérations
TOTAL
N/A
N/A
N/A
Montants dus au titre
Montants versés au
Montants versés
Olivier MAMBRINI
de l'exercice clos le 30
titre de l'exercice clos
au titre de l'exercice
juin 2025
le 30 juin 2024
clos le 30 juin 2023
Rémunération
6.000 €
2.000 €
N/A
Autres rémunérations
N/A
N/A
N/A
TOTAL
6.000 €
2.000 €
N/A
4.2.5 INFORMATIONS SUR LES OPTIONS D'ACHAT D'ACTIONS ET LES ATTRIBUTIONS GRATUITES
D'ACTIONS
Tableau n°4 - Options de souscription ou d'achat d'actions attribuées durant l'exercice à chaque dirigeant
mandataire social par l'émetteur et par toute société du groupe
Le tableau n°4 recommandé par l'AMF relatif aux options de souscription ou d'achat d'actions attribuées durant
l'exercice à chaque dirigeant mandataire social par l'émetteur et par toute société du groupe n'est pas
applicable car aucune option de souscription n'a été attribuée durant l'exercice.
Tableau n°5 - Options de souscription ou d'achat d'actions levées durant l'exercice par chaque dirigeant
mandataire social
125
Not named
Le tableau n°5 recommandé par l'AMF relatif aux options de souscription ou d'achat d'actions levées durant
l'exercice par chaque dirigeant mandataire social n'est pas applicable car aucune option de souscription n'a
été levée durant l'exercice.
Tableau n°6 - Actions attribuées gratuitement à chaque mandataire social
Le tableau n°6 recommandé par l'AMF relatif aux actions attribuées gratuitement à chaque dirigeant
mandataire social n'est pas applicable car aucune action n'a été attribuée gratuitement durant l'exercice.
Tableau n°7 - Actions attribuées gratuitement et devenues disponibles durant l'exercice pour chaque dirigeant
mandataire social exécutif
Le tableau n°7 recommandé par l'AMF relatif aux actions attribuées gratuitement et devenues disponibles
durant l'exercice pour chaque dirigeant mandataire social exécutif n'est pas applicable car aucune action
attribuée gratuitement n'est devenue disponible durant l'exercice.
Tableau n°8 - Historique des attributions d'options de souscription ou d'achat d'actions
Le tableau n°8 recommandé par l'AMF relatif à l'historique des attributions d'options de souscription ou d'achat
d'actions n'est pas applicable car aucune option de souscription ou achat d'actions n'a été attribuée par
SCBSM.
Tableau n°9 - Options de souscription ou d'achat d'actions consenties aux dix premiers salariés non-
mandataires sociaux attributaires et options levées par ces derniers
Le tableau n°9 recommandé par l'AMF relatif aux options de souscription ou d'achat d'actions consenties aux
dix premiers salariés non-mandataires sociaux attributaires et options levées par ces derniers n'est pas
applicable car aucune option de souscription n'a été consentie par SCBSM à ses dix premiers salariés non-
mandataires sociaux.
Tableau n°10 - Historique des attributions gratuites d'actions
Le tableau n°10 recommandé par l'AMF relatif à l'historique des attributions gratuites d'actions n'est pas
applicable car aucune attribution gratuite d'actions n'a été consentie par SCBSM.
4.2.6 AUTRES ELEMENTS DE REMUNERATIONS
Il n'existe pas d'engagement pris par la Société au bénéfice de ses mandataires sociaux correspondant à
des éléments de rémunération (notamment des indemnités en exécution d'une clause de non-concurrence),
un régime de retraite supplémentaire, des indemnités ou des avantages susceptibles d'être dus à raison de
la prise, de la cessation ou du changement de ces fonctions postérieurement à celles-ci.
Il n'existe pas de prime d'arrivée, ni de départ.
Enfin aucun mandataire social ne bénéficie de contrat de travail.
4.2.7 PRINCIPES ET REGLES ARRETES PAR LE CONSEIL POUR DETERMINER LES RENUMERATIONS
ET AVANTAGES DE TOUTE NATURE ACCORDES AUX MANDATAIRES SOCIAUX
Aucune règle ou principe n'a été arrêté par le Conseil d'Administration pour déterminer les rémunérations et
avantages de toute nature accordés aux mandataires sociaux.
126
Not named
4.2.8 RATIOS D'ÉQUITÉ ET EVOLUTION ANNUELLE DE LA RÉMUNÉRATION DE CHAQUE DIRIGEANT
La société a déterminé les ratios d'équité pour le dirigeant mandataire social de la société, Monsieur
Jacques Lacroix en sa qualité de Président-Directeur Général, conformément à l'article L.22-10-9 alinéas 6
et 7 du Code de commerce :
Tableau des ratios
2024-2025
2023-2024
2022-2023
2021-2022
2020-2021
Rémunération totale du Président-
297 600
297 600
297 600
294 600
294 600
Directeur Général (*)
Evolution (en %) par rapport à
0,00%
0,00%
1,02%
0,00%
0,34%
l'exercice précédent
Informations sur le périmètre de SCBSM
Rémunération moyenne des
salariés de SCBSM charges
85 246
82 406
80 683
78 565
79 875
sociales incluses
Evolution (en %) par rapport à
3,45%
2,14%
2,70%
-1,64%
11,68%
l'exercice précédent
Rémunération médiane des
salariés de SCBSM charges
72 738
74 670
73 726
71 480
72 678
sociales incluses
Evolution (en %) par rapport à
-2,59%
1,28%
3,14%
-1,65%
13,68%
l'exercice précédent
Ratio par rapport à la rémunération
moyenne des salariés de SCBSM
349%
361%
369%
375%
369%
charges sociales incluses
Performance de SCBSM
Résultat net consolidé
12 829 000
328 226
9 357 000
33 815 000
15 990 000
Evolution (en %) par rapport à
3 808,49%
-96,49%
-72,33%
111,48%
-30,90%
l'exercice précédent
Résultat opérationnel avant
18 429 000
16 604 325
14 979 000
14 120 000
12 357 000
variation de la juste valeur
Evolution (en %) par rapport à
9,90%
10,85%
6,08%
14,27%
3,13%
l'exercice précédent
(*) détaillées au tableau 2 paragraphe 4.2.3. La rémunération du Président Directeur Général est calculée sur la base
d'honoraires versés à CFB et les rémunérations des salariés sont calculées charges incluses. La différence de référentiel
peut entraîner une distorsion au niveau du calcul.
4.2.9 PROCEDURE D'EVALUATION DES CONVENTIONS COURANTES ET CONCLUES A DES
CONDITIONS NORMALES
Ces conventions sont revues chaque année par le Conseil qui constate un point d'ordre du jour spécifique
au moment de l'arrêté des comptes annuels et consolidés.
127
Not named
4.3 HONORAIRES DES COMMISSAIRES AUX COMPTES
En milliers d'euros
30/06/2024
30/06/2025
KPMG
RSA
KPMG
RSA
Commissariat aux comptes, certification,
examen des comptes individuels et consolidés
Société mère
77
52
80
52
Filiales
Missions accessoires
1
Sous-total
77
52
80
53
Autres prestations
-
-
-
-
Sous-total
-
-
-
-
TOTAL
77
52
80
53
128
Not named
4.4 OPERATION AVEC DES APPARENTES : RAPPORT SPECIAL DES
COMMISSAIRES COMPTES SUR LES CONVENTIONS ET
ENGAGEMENTS REGLEMENTES – EXERCICE CLOS LE 30 JUIN 2025
Rapport spécial des commissaires aux comptes sur les conventions et engagements réglementés
Assemblée Générale d'approbation des comptes de l'exercice clos le 30 juin 2025
A l'assemblée générale de la Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche S.A.,
En notre qualité de commissaires aux comptes de votre société, nous vous présentons notre rapport sur les
conventions réglementées.
Il nous appartient de vous communiquer, sur la base des informations qui nous ont été données, les
caractéristiques, les modalités essentielles ainsi que les motifs justifiant de l'intérêt pour la société des
conventions dont nous avons été avisés ou que nous aurions découvertes à l'occasion de notre mission,
sans avoir à nous prononcer sur leur utilité et leur bien-fondé ni à rechercher l'existence d'autres conventions.
Il vous appartient, selon les termes de l'article R. 225-31 du code de commerce, d'apprécier l'intérêt qui
s'attachait à la conclusion de ces conventions en vue de leur approbation.
Par ailleurs, il nous appartient, le cas échéant, de vous communiquer les informations prévues à l'article R.
225-31 du code de commerce relatives à l'exécution, au cours de l'exercice écoulé, des conventions déjà
approuvées par l'assemblée générale.
Nous avons mis en œuvre les diligences que nous avons estimé nécessaires au regard de la doctrine
professionnelle de la Compagnie nationale des commissaires aux comptes relative à cette mission. Ces
diligences ont consisté à vérifier la concordance des informations qui nous ont été données avec les
documents de base dont elles sont issues.
CONVENTIONS SOUMISES A L'APPROBATION DE L'ASSEMBLEE GENERALE
Conventions autorisées et conclues au cours de l'exercice écoulé
Nous vous informons qu'il ne nous a été donné avis d'aucune convention autorisée et conclue au cours de
l'exercice écoulé à soumettre à l'approbation de l'assemblée générale en application des dispositions de
l'article L. 225-38 du code de commerce.
CONVENTIONS DEJA APPROUVEES PAR L'ASSEMBLEE GENERALE
Conventions approuvées au cours d'exercices antérieurs dont l'exécution s'est poursuivie au cours de
l'exercice écoulé
En application de l'article R. 225-30 du code de commerce, nous avons été informés que l'exécution
des conventions suivantes, déjà approuvées par l'assemblée générale au cours d'exercices
antérieurs, s'est poursuivie au cours de l'exercice écoulé.
129
Convention de refacturation de frais de fonctionnement
Personnes concernées :
Brocéliande Patrimoine, dont le président est M. Jacques Lacroix, président directeur-général de la Société
Centrale des Bois et Scieries de la Manche S.A. (ci-après « SCBSM »).
Nature et objet :
Convention de refacturation de frais de fonctionnement à SARL Brocéliande Patrimoine.
Motivation :
Brocéliande n'ayant pas de personnel comptable ou financier, ni de moyen administratif en propre, SCBSM
met à disposition ses ressources administratives et son personnel afin d'assurer les tâches de comptabilité,
de trésorerie et de gestion financière.
Rémunération :
La convention a généré une charge sur l'exercice se terminant le 30 juin 2025 de 44 k€.
Date d'autorisation par le Conseil d'Administration :
Le Conseil d'Administration de SCBSM a autorisé cette convention en 2008. Le montant refacturé est calculé
sur la base des salaires du personnel alloué à la gestion de Brocéliande, proratisés selon le temps passé sur
l'année, ainsi que d'une quote part des frais généraux allouée au fonctionnement de Brocéliande. Le Conseil
d'Administration a également revu et validé la poursuite de cette convention réglementée en date du 15
octobre 2025.
Convention de refacturation de charges de personnel et de prestations comptables et financières
Personnes concernées :
Crosswood, dont le président est M. Jacques Lacroix, président directeur-général de SCBSM.
Nature et objet :
Convention de refacturation de frais de personnel à Crosswood.
Motivation :
Crosswood n'ayant pas de personnel en propre, SCBSM met à disposition de la société son personnel du
service comptabilité & finance afin d'assurer les tâches de comptabilité, de trésorerie et de gestion financière.
Rémunération :
La convention a généré une charge sur l'exercice se terminant le 30 juin 2025 de 35 k€.
Date d'autorisation par le Conseil d'Administration :
Le Conseil d'Administration de SCBSM a autorisé cette convention en 2008. Le montant refacturé est calculé
sur la base des salaires du personnel alloué à la gestion de Crosswood, proratisés selon le temps passé sur
l'année, ainsi que d'une quote part des frais généraux allouée au fonctionnement de Crosswood. Le Conseil
d'Administration a également revu et validé la poursuite de cette convention réglementée en date du 15
octobre 2025.
Convention de prestations de service
Personnes concernées :
Compagnie Financière de Brocéliande, dont le président est M. Jacques Lacroix, président directeur-général
de SCBSM.
Nature et objet :
Convention de prestation de services entre SCBSM et CFB pour les missions suivantes : assistance en
matière de développement, recherche d'actifs immobiliers, participation aux décisions d'investissement,
négociation des acquisitions, montage des dossiers de financement immobilier, recherche et structuration
130
de financements, négociations avec les établissements de crédit et mise en œuvre d'une stratégie financière
de cotation en bourse.
Motivation :
SCBSM n'ayant pas de personnel en propre afin d'assurer les tâches listées ci-dessus, CFB met à disposition
de la société ses ressources afin d'assurer les tâches stratégiques listées ci-dessus.
Rémunération :
La convention a généré une charge sur l'exercice se terminant le 30 juin 2025 de 292 k€.
Date d'autorisation par le Conseil d'Administration :
Le Conseil d'Administration de SCBSM a autorisé cette convention le 1 février 2006, puis a autorisé un
avenant le 16 janvier 2015. Le Conseil d'Administration a également revu et validé la poursuite de cette
convention réglementée en date du 15 octobre 2025.
Convention de centralisation de trésorerie
Personne concernée :
Les filiales de SCBSM, dont le président est M. Jacques Lacroix, président directeur-général de SCBSM. Les
filiales concernées sont les suivantes : SCI Buc, SCI Lip, SCI Berlioz, SCI Baltique, SCI Parabole IV, SCI des
Bois, SCI Bois de Norvège, SCI Cathédrale, SCI Abaquesne, SCI Wittenheim, SCI du Val sans retour, SCI
Villiers Luats, SNC Sentier, SCI Haussmann Eiffel, SAS Les Promenades de la Thalie, SARL Cathédrales,
SNC Foncière du Chêne Vert, SNC Meubles & Co, SNC Un et Trois, SNC Deux Six Sept
Nature et objet :
Convention de centralisation de trésorerie et rémunération des avances consenties au titre de la convention.
Motivation :
SCBSM agit comme centralisateur de trésorerie pour le groupe et perçoit une rémunération à ce titre.
Modalités :
Les sommes prêtées et avances données sont rémunérées au taux d'intérêt maximum fiscalement
déductible, à l'exception des comptes débiteurs (chez SCBSM) de centralisation de trésorerie des sociétés
civiles immobilières qui ne sont pas rémunérées.
Le prêt entre la SCI Baltique et SCBSM est rémunéré au taux annuel de 2,50 %.
Rémunération :
La convention a généré une charge sur l'exercice se terminant le 30 juin 2025 de 3 762 k€.
Date d'autorisation par le Conseil d'Administration :
Le Conseil d'Administration de SCBSM a autorisé cette convention le 4 décembre 2007, puis a autorisé les
avenants à cette convention les 27 janvier 2008, 4 novembre 2013, 30 juin 2021 et 11 avril 2022. Le Conseil
d'Administration a également revu et validé la poursuite de cette convention réglementée en date du 15
octobre 2025.
Paris la Défense, le 24 octobre 2025
Paris, le 24 octobre 2025
KPMG S.A.
RSA
Xavier Niffle
David Bénichou
Associé
Associé
131
Not named
5. INFORMATIONS
GENERALES
CONCERNANT
L'EMETTEUR ET SON CAPITAL
5.1 ACTIONNARIAT
A la date du 6 octobre 2025, l'actionnariat de SCBSM se présente comme suit :
Nombre Nombre de droits
% droits
Actionnaires
% d'intérêt
d'actions
de vote
de vote
Crosswood et Hailaust & Gutzeit
4 732 334
4 732 334
34,46 %
35,14%
CFB
2 244 508
2 244 508
16,34 %
16,67%
Jacques Lacroix
232 415
232 415
1,69 %
1,73%
Sous Total J.Lacroix direct et indirect
7 188 546
7 188 546
52,49 %
53,54%
Groupe Foncière Volta*
3 077 824
3 077 824
22,41 %
22,86%
Autres actionnaires et public
3 175 011
3 175 011
23,12 %
23,58%
Auto - détention
272 071
0
1,98 %
0,00%
Total
13 734 163
13 462 092
100,00 %
100,00%
* Source : Rapport financier annuel publié le 30 avril 2025
Actionnaires détenant plus de 5 % du capital :
•
Crosswood SA est une société cotée sur le compartiment C d'Euronext Paris (FR0000050395) qui a
pour Président Jacques LACROIX.
•
HAILAUST et GUTZEIT est une société par actions simplifiée contrôlée majoritairement par
CROSSWOOD SA qui en assure la présidence. Elle a pour objet principal la prise de participations et le
conseil dans le secteur immobilier.
•
Compagnie Financière de Brocéliande (CFB), société par actions simplifiée, a pour objet la prise de
participations et les prestations de conseil. Elle est représentée et détenue à 100 % par M. Jacques
LACROIX et est actionnaire à 51 % de Crosswood.
•
Foncière Volta est une société cotée sur le compartiment C d'Euronext Paris.
SCBSM est contrôlée par M. Jacques Lacroix au sens de l'article L.233-3 du Code de commerce à travers
sa détention personnelle, ainsi que les sociétés Crosswood, Hailaust & Gutzeit et Compagnie Financière de
Brocéliande.
Le fonctionnement régulier des organes de gouvernance de l'entreprise permet d'assurer l'entreprise contre
tout exercice abusif du contrôle de la Société. La composition actuelle du conseil d'administration,
comportant deux administrateurs indépendants, une administratrice représentant le deuxième actionnaire
principal, ainsi que deux cadres de la société et M. Jacques Lacroix, apparaît équilibrée et permet d'éviter
que le contrôle ne s'exerce de façon abusive, car ces administrateurs pourraient jouer un rôle d'alerte s'ils
constataient un abus.
A la connaissance de la Société, il n'existe pas d'autres actionnaires détenant directement, indirectement ou
de concert, 5 % ou plus du capital ou des droits de votes de la Société.
132
Not named
5.1.1 DROITS DE VOTE DOUBLE
L'article 17.8 des statuts de la société SCBSM exclut l'acquisition d'un droit de vote double : « Faisant
application des dispositions de l'article L.22-10-46 du Code de commerce, l'acquisition d'un droit de vote
double est exclue s'agissant des actions ordinaires de la Société, lesquelles confèrent à leur porteur un droit
de vote simple. ».
5.1.2 PACTE D'ACTIONNAIRES
Néant.
5.1.3 HISTORIQUE DE L'EVOLUTION DU POURCENTAGE DE CONTROLE AU COURS DES TROIS
DERNIERS EXERCICES
Le tableau ci-dessous récapitule les modifications intervenues dans le pourcentage de contrôle de la Société
au cours des trois dernières années :
Oct-25
Oct-24
Oct-23
Sous-total J.Lacroix direct et indirect
52,49%
52,37%
52,35%
Groupe Foncière Volta
22,41%
22,41%
21,65%
Autres actionnaires et public
23,12%
24,47%
25,78%
Auto - détention
1,98%
0,74%
0,22%
Total
100%
100%
100%
5.1.4 ACCORDS SUSCEPTIBLES D'ENTRAINER UN CHANGEMENT DE CONTROLE
A la connaissance de la Société SCBSM, il n'existe pas à ce jour d'accord susceptible d'entraîner un
changement de contrôle du Groupe.
5.2 AUTOCONTROLE - PROGRAMME DE RACHAT 2024/2025
Le programme de rachat d'actions propres actuellement en œuvre a été autorisé par l'Assemblée Générale
Mixte des actionnaires du 18 décembre 2024.
Les opérations de rachat ont été réalisées par Invest Securities dans le cadre d'un contrat de liquidité
conforme à la Charte de déontologie établie par l'AMAFI.
5.2.1 RESUME DES PRINCIPALES CARACTERISTIQUES DU PROGRAMME
5.2.1.1 Part maximale du capital
Le nombre d'actions que la Société a la faculté d'acquérir au cours du programme est limité à 10 % du
nombre d'actions composant le capital social à la date de réalisation des achats soit 1 373 416 actions au
maximum à ce jour. Il est précisé que le nombre d'actions acquises en vue de leur conservation et de leur
remise ultérieure dans le cadre d'une opération de fusion, de scission ou d'apport ne peut excéder 5 % de
son capital social à la date de réalisation des achats.
133
Not named
5.2.1.2 Prix maximum
Sur décision de l'Assemblée générale, le prix d'achat maximum par action est fixé à 18,22 euros.
5.2.1.3 Plafond global
Le montant global que la Société peut consacrer au rachat de ses propres actions ne peut excéder
24.748.962 euros.
5.2.1.4
Objectifs du programme de rachat d'actions
Les acquisitions peuvent être effectuées en vue, par ordre de priorité de :
•
la mise en œuvre de tout plan d'options d'achat d'actions de la Société dans le cadre des dispositions
des articles L.22-10-56 et suivants du Code de commerce ou de tout plan similaire ;
•
l'attribution gratuite d'actions dans le cadre des dispositions des articles L.22-10-59 et suivants du Code
de commerce ;
•
l'attribution ou la cession d'actions aux salariés et/ou mandataires sociaux de la Société et/ou de son
Groupe au titre de leur participation aux résultats de l'entreprise ou la mise en œuvre de tout plan
d'épargne salariale dans les conditions prévues par la loi, notamment les articles L.3332-1 et suivants
du Code du travail ;
•
la remise d'actions lors de l'exercice de droits attachés à des valeurs mobilières donnant accès au capital
par remboursement, conversion, échange, présentation d'un bon ou de toute autre manière ;
•
la remise d'actions (à titre d'échange, de paiement ou autre) dans le cadre d'opérations de croissance
externe, de fusion, de scission ou d'apport, dans la limite de 5% de son capital prévue par l'article L.22-
10-62 alinéa 6 du Code de commerce, en vue d'en minimiser le coût d'acquisition ou d'améliorer plus
généralement les conditions d'une transaction, conformément aux modalités définies par l'Autorité des
marchés financiers ;
•
l'animation du marché secondaire ou de la liquidité de l'action de la Société par un prestataire de services
d'investissement dans le cadre d'un contrat de liquidité conforme à la charte de déontologie reconnue
par l'Autorité des marchés financiers ; ou
•
l'annulation de tout ou partie des titres ainsi rachetés, dûment autorisée par la 16ème résolution de
l'Assemblée générale mixte du 20 décembre 2023 de (Délégation à donner au conseil d'administration
à l'effet de réduire le capital social par annulation des actions auto-détenues).
Ce programme est également destiné à permettre la mise en œuvre de toute pratique de marché qui viendrait
à être admise par l'Autorité des marchés financiers, et plus généralement, la réalisation de toute autre
opération conforme à la réglementation en vigueur. Dans une telle hypothèse, la Société informera ses
actionnaires par voie de communiqué.
5.2.1.5 Durée du programme de rachat
Le programme de rachat est valable pour une durée de dix-huit mois à compter de l'Assemblée Générale
mixte du 18 décembre 2024.
5.2.2 RACHATS D'ACTIONS REALISES PAR SCBSM AU COURS DE L'EXERCICE CLOS LE 30 JUIN
2025
5.2.2.1 Rachats d'actions effectués en vue de la mise en œuvre de tout plan d'options d'achat d'actions
de la Société dans le cadre des dispositions des articles L.22-10-56 et suivants du Code de
commerce ou de tout plan similaire
Au cours de la période du 1er juillet 2024 jusqu'au 30 juin 2025, Invest Securities a acheté pour le compte de
SCBSM 174 511 actions au prix moyen de 8,71 euros, soit un coût total de 1 519 286 euros.
134
Not named
5.2.2.2 Rachats d'actions effectués en vue de leur attribution gratuite d'actions dans le cadre des
dispositions des articles L.22-10-59 et suivants du Code de commerce
Néant.
5.2.2.3 Rachats d'actions effectués en vue de leur attribution ou de leur cession aux salariés et/ou
mandataires sociaux de la Société et/ou de son Groupe au titre de leur participation aux résultats
de l'entreprise ou la mise en œuvre de tout plan d'épargne salariale dans les conditions prévues
par la loi, notamment les articles L.3332-1 et suivants du Code du travail
Au cours de la période du 1er juillet 2024 jusqu'au 30 juin 2025, 5 090 actions ont été achetées en vue d'être
attribuées aux salariés.
5.2.2.4 Rachats d'actions effectués en vue de leur remise lors de l'exercice de droits attachés à des valeurs
mobilières donnant accès au capital par remboursement, conversion, échange, présentation d'un
bon ou de toute autre manière
Néant.
5.2.2.5 Rachats d'actions effectués en vue de leur remise (à titre d'échange, de paiement ou autre) dans
le cadre d'opérations de croissance externe, de fusion, de scission ou d'apport, dans la limite de
5% du capital prévue par l'article L.22-10-62 alinéa 6 du Code de commerce, en vue d'en
minimiser le coût d'acquisition ou d'améliorer plus généralement les conditions d'une transaction,
conformément aux modalités définies par l'Autorité des marchés financiers
Néant.
5.2.2.6 Rachats d'actions effectués en vue de l'animation du marché secondaire ou de la liquidité de
l'action de la Société par un prestataire de services d'investissement dans le cadre d'un contrat de
liquidité conforme à la charte de déontologie reconnue par l'Autorité des marchés financiers
Néant.
5.2.2.7 Rachats d'actions effectués en vue de leur annulation
Néant.
5.2.3 CESSIONS D'ACTIONS REALISEES AU COURS DE L'EXERCICE CLOS LE 30 JUIN 2025
5.2.3.1 Cessions d'actions effectués en vue de l'animation du marché dans le cadre d'un contrat de
liquidité
Néant.
5.2.3.2 Cessions d'actions effectués hors contrat de liquidité
Au cours de la période du 1er juillet 2024 jusqu'au 30 juin 2025, 5 090 actions ont été attribuées aux salariés.
5.2.4 MODALITES DES RACHATS D'ACTIONS
La société n'a pas utilisé de produits dérivés dans le cadre de ce programme.
135
Not named
5.2.5 ANNULATION OU CONVERSION D'ACTIONS PAR SCBSM
Néant.
5.2.6 TABLEAU DE DECLARATION SYNTHETIQUE
Flux bruts cumules
Positions ouvertes au 30 juin 2025
Ventes/
Annulation /
Positions ouvertes à
Positions ouvertes à la
Achats
Attributions
Conversion
l'achat
vente
Nombre de titres
174 511
5 090
-
-
-
Cours moyen de la
8,71 €
9,47 €
-
-
-
transaction
Montants
1 519 286 €
48 184 €
5.3 CAPITAL POTENTIEL
5.3.1 ACTIONNARIAT SALARIE
Néant.
5.3.2 VALEURS MOBILIERES DONNANT ACCES AU CAPITAL
Néant.
5.3.3 PLAN D'OPTIONS
Néant.
5.3.4 ACTIONS GRATUITES
Néant.
136
Not named
5.4 AUTORISATIONS D'AUGMENTATIONS ET DE REDUCTIONS DE
CAPITAL
Le tableau ci-dessous récapitule pour l'exercice clos le 30 juin 2025, l'ensemble des délégations de
compétences et de pouvoirs consenties au Conseil d'Administration en cours de validité et leur utilisation.
Utilisation au
Utilisation
Date d'expiration
Montant résiduel
Délégations de
Date
Plafond
cours des
au cours
de la
au jour du
compétences
de l'AG
nominal €
exercices
de
délégation
présent tableau €
précédents
l'exercice
Réduction du capital
social par annulation
20/12/2023
20/02/2026
10 % du capital
-
-
10 % du capital
des actions auto-
détenues
Emission avec maintien
du DPS d'actions
ordinaires et/ou de
valeurs mobilières
35.000.000 (*)
35.000.000 (*)
donnant accès
20/12/2023
20/02/2026
-
-
35 000 000 (**)
35 000 000 (**)
immédiatement et/ou à
terme au capital de la
société (*) ou à des
titres de créance (**)
Emission avec
suppression du DPS,
par voie d'offre au
public, d'actions
ordinaires et/ou de
35.000.000 (*)
35.000.000 (*)
valeurs mobilières
20/12/2023
20/02/2026
-
-
35 000 000 (**)
35 000 000 (**)
donnant accès
immédiatement ou à
terme au capital de la
Société (*) ou à des
titres de créance (**)
Emission avec
suppression de DPS
d'actions ordinaire et/ou
de valeurs mobilières
donnant accès
immédiatement et/ou à
20 % du
20 % du
20/12/2023
20/02/2026
-
-
terme au capital de la
capital/an
capital/an
société ou à des titres
de créance par offre
visée à l'article L.411-2
II du Code monétaire et
financier.
Fixer le prix des
émissions d'actions
ordinaires ou de valeurs
mobilières réalisées par
voie d'offre au public ou
10 % du
d'offre visée à l'article
20/12/2023
20/02/2026
-
-
-
capital/an (1)
L.411-2 II du code
monétaire et financier,
avec suppression du
DPS dans la limite de
10 % du capital/an
Emission de BSA au
profit d'une catégorie
18/12/2024
18/06/2026
10 % du capital
-
-
10 % du capital
de personnes
137
Not named
Emission d'actions
et/ou de valeurs
mobilières diverses
avec suppression du
18/12/2024
18/06/2026
15.000.000
-
-
15.000.000
DPS des actionnaires
au profit des catégories
de personnes
Augmentation du
capital social par
incorporation de
20/12/2023
20/02/2026
35 000 000
-
-
35 000 000
réserves, bénéfices ou
primes
Augmentation du
nombre de titres à
émettre en cas
d'augmentation de
Plafond fixé à 15
capital avec ou sans
20/12/2023
20/02/2026
% de l'émission
-
-
-
suppression du droit
initiale
préférentiel de
souscription des
actionnaires
Emission d'actions
ordinaires ou de valeurs
mobilières donnant
accès au capital de la
20/12/2023
20/02/2026
10 % du capital
-
-
10 % du capital
Société sans DPS en
rémunération d'apports
en nature consentis à la
Société
Augmentation de
capital réservée aux
18/12/2024
18/02/2027
3 % du capital
-
-
3 % du capital
salariés
Attribuer gratuitement
des actions aux
membres du personnel
salarié et aux
20/12/2023
20/06/2027
10 % du capital
-
-
10 % du capital
mandataires sociaux de
la Société et de ses
filiales
Consentir des options
de souscription et/ou
d'achat d'actions au
bénéfice, d'une part du
personnel salarié et/ou
mandataires sociaux
visés à l'article 225-185 20/12/2023
20/06/2027
10 % du capital
-
-
10 % du capital
du CC de la Société et
d'autre part, du
personnel salarié et/ou
mandataires sociaux de
la Société et de ses
filiales
Emission des bons de
souscriptions d'actions
à attribuer gratuitement
18/12/2024
18/06/2026
50 % du capital
-
-
50 % du capital
aux actionnaires en cas
d'offre publique visant
les titres de la Société
(1) Le prix d'émission des actions sera au moins égal (i) au prix moyen pondéré par le volume de l'action des
20 séances de bourse précédent la fixation du prix d'émission ou (ii) au prix moyen pondéré par le volume de l'action des
10 séances de bourse précédent la fixation du prix d'émission, ou (iii) au prix moyen pondéré par le volume de l'action
de la séance de bourse précédent la fixation du prix d'émission, dans tous les cas éventuellement diminué d'une décote
maximale de 10 % et sous la limite que les sommes à percevoir pour chaque action soient au moins égales à la valeur
nominale.
138
Not named
5.5 TABLEAU D'EVOLUTION DU CAPITAL AU COURS DES TROIS
DERNIERES ANNEES
Prime
Nb
Valeur
Prix
Prime
Prime
Variation du
Capital après
Nb actions
émission
DATE
NATURE OPERATION
actions
nominale
émission
émission
émission
capital (€)
opération (€)
cumulé
nette
émises
(€)
(€/action)
brute
nette
cumulée
Conversion obligations
03/08/2022
186 430
2,5
7,99
466 075
32 305 623
1 023 917
1 023 917
12 922 249
18 798 074
ORNANES en actions
Conversion obligations
13/12/2022
206 000
2,5
7,99
515 000
32 820 623
1 131 400
1 131 400
13 128 249
19 929 474
ORNANES en actions
16/01/2023 Distribution
32 820 623
-1 939 510
13 128 249
17 989 965
Conversion obligations
26/01/2023
141 022
2,5
7,84
352 555
33 173 178
753 057
753 057
13 269 271
18 743 022
ORNANES en actions
Conversion obligations
28/03/2023
464 892
2,5
7,84
1 162 230
34 335 408
2 482 529
2 482 529
13 734 163
21 225 551
ORNANES en actions
02/01/2025 Distribution
34 335 408
-2 334 808
13 734 163
18 890 744
5.6 POLITIQUE DE DISTRIBUTION DES DIVIDENDES
La SCBSM a opté à compter du 1er juillet 2007 pour le régime des SIIC. Ce statut exige qu'un minimum de
95 % des bénéfices provenant des opérations de location d'immeubles soient distribués avant la fin de
l'exercice qui suit celui de leur réalisation et que 70 % des plus-values sur cessions d'immeubles, de parts
de sociétés immobilières fiscalement transparentes ou de titres de filiales soumises à l'impôt sur les sociétés
ayant elles-mêmes optées, soient distribués avant la fin du deuxième exercice qui suit celui de leur réalisation.
Ces obligations de distribution n'interviennent que si la société à les réserves nécessaires, dans le cas
contraire ces obligations sont reportées dans le temps.
Sur cette base, la société présente ci-dessous une synthèse du montant du dividende par action versé au
titre des derniers exercices clos :
Exercice clos au
Exercice clos au
Exercice clos au
30/06/2024
30/06/2023
30/06/2022
Nombre d'actions
13.734.163
13.734.163
12.922.249
Dividende par action
0,17 € *
0
0,15 €*
*distribution exceptionnelle de prime d'émission
5.7 SALARIES
Le Groupe emploie 4 personnes à temps plein :
Effectif au
Apprentis Contrat en
Cadres
Agents de maîtrise et techniciens
Total
30/06/2025
Alternance
Hommes
0
0
1
1
Femmes
2
2
0
4
Effectif
2
2
1
5
L'effectif moyen sur l'exercice s'élève à 4 personnes, les charges de personnel contribuent aux charges
d'exploitation pour un montant de 399 K€.
139
Not named
5.8 RENSEIGNEMENTS DE CARACTERE GENERAL CONCERNANT LA
SOCIETE
5.8.1 OBJET SOCIAL (Art 2 des statuts)
La société a pour objet principal l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de la location et la
détention directe ou indirecte de participations dans des sociétés ayant cette même activité, ainsi que, à titre
accessoire, en France et à l'étranger, toutes opérations commerciales, industrielles ou financières, mobilières
ou immobilières se rapportant à :
•
La prise de participation ou d'intérêts dans toutes sociétés constituées ou à constituer,
•
La mise en œuvre de la politique générale du groupe et l'animation des sociétés qu'elle contrôle
exclusivement ou conjointement ou sur lesquelles elle exerce une influence notable en participant
activement à la définition de leurs objectifs et de leur politique économique,
•
L'assistance financière, administrative et comptable et plus généralement le soutien en matière de
gestion à toutes entreprises par tous moyen techniques existants et à venir et notamment :
1. Mise à disposition de tout personnel administratif et comptable,
2. Mise à disposition de tout matériel,
3. Gestion et location de tous immeubles,
4. Formation et information de tout personnel,
5. Négociation de tous contrats.
•
L'achat en vue de la revente de tous biens et droits immobiliers,
•
La création, l'acquisition, la cession, la location, la prise à bail, l'installation, l'exploitation de tous
immeubles se rapportant à l'une ou à l'autre des activités spécifiées,
•
La prise, l'acquisition, l'exploitation ou la cession de tous procédés, brevets ou marques de fabrique
concernant ces activités,
•
La participation directe ou indirecte de la société dans toutes opérations commerciales ou
industrielles pouvant se rattacher à l'objet social, notamment par voie de création de sociétés
nouvelles, d'apports, de commandite, de souscription ou d'achat de titres ou droits sociaux, de
fusion, d'alliance ou d'association en participation ou autrement.
Et généralement toutes opérations financières, commerciales, industrielles, civiles, mobilières et immobilières
pouvant se rattacher directement ou indirectement à l'un des objets spécifiés ou à tout autre objet similaire
ou connexe.
5.8.2 DISPOSITIONS RELATIVES AUX ORGANES D'ADMINISTRATION, DE DIRECTION
5.8.2.1 (Art 12 des statuts) – CONSEIL D'ADMINISTRATION
a) Composition du Conseil d'Administration
1. La société est administrée par un Conseil d'administration composé de trois membres au moins et de dix-
huit membres au plus, sous réserve des dérogations prévues par la loi. Les administrateurs sont nommés
par L'Assemblée Générale Ordinaire. Toutefois en cas de fusion ou de scission, la nomination peut être faite
par l'Assemblée Générale Extraordinaire.
2. La durée des fonctions des administrateurs est de quatre années. Le mandat d'un administrateur prend
fin à l'issue de la réunion de l'Assemblée Générale Ordinaire des actionnaires ayant statué sur les comptes
de l'exercice écoulé et tenue dans l'année au cours de laquelle expire le mandat dudit administrateur. Tout
administrateur sortant est rééligible. Les administrateurs peuvent être révoqués et remplacés à tout moment
par l'Assemblée Générale Ordinaire.
3. Toutefois, en vue d'assurer un renouvellement des mandats aussi égal que possible et, en tout cas,
complet pour chaque période de quatre ans, l'Assemblée Générale Ordinaire pourra, à titre exceptionnel,
procéder à des nominations pour des durées plus courtes.
140
4. Le nombre des administrateurs ayant dépassé 75 ans ne peut pas être supérieur au tiers des
administrateurs en fonction. Si, du fait qu'un administrateur en fonction vient à dépasser l'âge de 75 ans, la
proportion du tiers susvisé est dépassée, l'administrateur le plus âgé est réputé démissionnaire d'office à
l'issue de la plus prochaine Assemblée Générale Ordinaire.
5. Les administrateurs peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales ; ces dernières
doivent, lors de leur nomination, désigner un représentant permanent qui est soumis aux mêmes conditions
et obligations et qui encourt les mêmes responsabilités que s'il était administrateur en son propre nom, sans
préjudice de la responsabilité solidaire de la personne morale qu'il représente. Le mandat du représentant
permanent lui est donné pour la durée de celui de la personne morale qu'il représente. Si la personne morale
révoque le mandat de son représentant, elle est tenue de notifier à la société, sans délai, par lettre
recommandée, cette révocation ainsi que l'identité de son nouveau représentant permanent. Il en est de
même en cas de décès, démission ou empêchement prolongé du représentant permanent.
6. En cas de vacance, par décès ou par démission d'un ou plusieurs sièges d'administrateurs, le Conseil
d'administration peut, entre deux assemblées générales, procéder à des nominations à titre provisoire. Les
nominations effectuées par le Conseil d'administration sont soumises à la ratification de la plus prochaine
Assemblée Générale Ordinaire. A défaut de ratification, les délibérations prises et les actes accomplis
antérieurement par le Conseil n'en demeurent pas moins valables. L'Administrateur nommé en remplacement
d'un autre ne demeure en fonction que pendant le temps restant à courir du mandat de son prédécesseur.
7. Si le nombre des Administrateurs est devenu inférieur à trois, les administrateurs restants doivent
convoquer immédiatement l'Assemblée Générale Ordinaire des actionnaires en vue de compléter l'effectif du
Conseil.
b) Président du Conseil d'Administration
Le Conseil d'Administration élit, parmi ses membres personnes physiques, un Président dont il fixe la durée
des fonctions sans qu'elle puisse excéder la durée de son mandat d'administrateur. Le Conseil
d'administration détermine sa rémunération.
Pour l'exercice de ses fonctions, le Président du Conseil d'administration doit être âgé de moins de 75 ans.
Lorsque cette limite est atteinte, le Président cesse d'exercer ses fonctions à l'issue de la plus prochaine
réunion du Conseil d'administration.
Le Président du Conseil d'administration est nommé pour une durée qui ne peut pas excéder celle de son
mandat d'administrateur. Il est rééligible. Le Conseil d'administration peut le révoquer à tout moment. En cas
d'empêchement temporaire ou de décès du Président, le Conseil d'administration peut déléguer un
administrateur dans les fonctions de président.
Le Président du Conseil d'administration représente le Conseil d'administration. Il organise et dirige les
travaux de celui-ci dont il rend compte à l'Assemblée Générale. Il veille au bon fonctionnement des organes
de la société et s'assure, en particulier, que les administrateurs sont en mesure de remplir leur mission.
c) Délibérations du Conseil d'Administration
1. Le Conseil d'administration se réunit aussi souvent que l'intérêt de la société l'exige, sur la convocation de
son Président. Si le Conseil ne s'est pas réuni depuis plus de deux mois, le Directeur Général ou des
administrateurs constituant le tiers au moins des membres du Conseil peut demander au Président de le
convoquer sur un ordre du jour précis.
Les convocations sont faites par tous moyens et même verbalement.
La réunion a lieu au siège social ou en tout autre endroit de la même ville. Il peut se réunir en tout autre
endroit avec l'accord de la majorité des administrateurs.
141
2. Il est tenu un registre de présence qui est signé par les administrateurs participant à la séance du Conseil
d'administration.
Le règlement intérieur établi par le Conseil d'administration détermine, conformément aux dispositions légales
et réglementaires, les conditions d'organisation des réunions du Conseil qui peuvent intervenir,
conformément à la loi, par des moyens de télétransmission.
3. Pour la validité des délibérations, la présence effective de la moitié au moins des administrateurs est
nécessaire. Les décisions sont prises à la majorité des voix des membres présents ou représentés, chaque
administrateur disposant d'une voix. En cas de partage, la voix du Président de séance est prépondérante.
Conformément aux dispositions du règlement intérieur du Conseil d'administration, sont réputés présents
pour le calcul du quorum et de la majorité, les administrateurs qui participent aux réunions du Conseil par
des moyens de télétransmission.
4. Un administrateur peut donner, par écrit, mandat à un autre administrateur de le représenter à une séance
du Conseil d'administration. Chaque administrateur ne peut disposer, au cours d'une même séance, que
d'une seule des procurations reçues par application de ce qui précède. Ces dispositions sont applicables au
représentant permanent d'une personne morale administrateur.
5. Les délibérations du Conseil d'administration sont constatées par des procès-verbaux établis
conformément aux dispositions légales en vigueur et signés par le Président de la séance et par un
administrateur ou, en cas d'empêchement du Président, par deux administrateurs.
Les copies ou extraits de ces procès-verbaux sont certifiés par le Président du Conseil d'administration, le
Directeur Général, un Directeur Général Délégué, l'administrateur délégué temporairement dans les
fonctions du Président ou un fondé de pouvoirs habilité à cet effet.
La justification du nombre des administrateurs en exercice et de leur nomination résulte valablement, vis-à-
vis des tiers, de la seule énonciation dans le procès-verbal de chaque réunion des noms des administrateurs
présents, représentés ou absents.
6. Le Conseil peut prendre ses décisions par consultation écrite des administrateurs, le cas échéant par voie
électronique.
La consultation est adressée par le Président du Conseil d'administration à chaque administrateur, avec
indication du délai approprié pour y répondre, tel qu'apprécié par le Président du Conseil d'administration en
fonction de la décision à prendre, l'urgence ou le temps de réflexion nécessaire à l'expression du vote. Le
document communiqué à cet effet mentionne les modalités de la consultation, son objet, une présentation et
motivation de la décision proposée, ainsi que le projet de délibération.
Les administrateurs n'ayant pas répondu à l'issue du délai prévu sont réputés ne pas rentrer dans le quorum
pour la prise des décisions contenues dans la consultation, sauf extension possible dudit délai par le
Président. Le Président du Conseil d'administration consolide les votes des administrateurs sur la délibération
proposée et informe le Conseil d'administration du résultat du vote.
Si, dans le délai de réponse prescrit, un administrateur s'oppose au recours à la consultation écrite, celle-ci
prendra fin et une réunion du Conseil d'administration sera convoquée pour traiter de l'ordre du jour proposé
lors de la consultation.
d) Pouvoirs du Conseil d'Administration
Le Conseil d'administration détermine les orientations de l'activité de la société et veille à leur mise en œuvre.
Sous réserve des pouvoirs expressément attribués aux assemblées d'actionnaires et dans la limite de l'objet
social, il se saisit de toute question intéressant la bonne marche de la société et règle par ses délibérations
les affaires qui la concernent.
142
Dans les rapports avec les tiers, la société est engagée même par les actes du Conseil d'administration qui
ne relèvent pas de l'objet social, à moins qu'elle ne prouve que le tiers savait que l'acte dépassait cet objet
ou qu'il ne pouvait l'ignorer compte tenu des circonstances, étant exclu que la seule publication des statuts
suffise à constituer cette preuve.
Le Conseil d'administration procède aux contrôles et vérifications qu'il juge opportuns. Chaque administrateur
reçoit toutes les informations nécessaires à l'accomplissement de sa mission et peut se faire communiquer
tous les documents qu'il estime utiles.
e) Rémunération des administrateurs
L'Assemblée Générale peut allouer aux administrateurs, en rémunération de leur activité, une somme fixe
globale annuelle, que cette assemblée déterminera sans être liée par les décisions antérieures.
Le Conseil d'administration répartit librement entre ses membres les sommes globales allouées aux
administrateurs ; il peut notamment allouer aux administrateurs, membres d'éventuels comités d'étude, une
part supérieure à celle des autres administrateurs.
5.8.2.2
(Art 13 des statuts) – DIRECTION GENERALE DE LA SOCIETE
a) Modalité d'exercice de la direction générale
La direction générale de la société est assumée sous sa responsabilité, soit par le Président du Conseil
d'Administration, soit par une autre personne physique nommée par le Conseil d'Administration et portant le
titre de Directeur Général.
Le choix entre ces deux modalités d'exercice de la direction générale est effectué par le Conseil
d'Administration qui doit en informer les actionnaires et les tiers dans les conditions réglementaires. La
délibération du Conseil d'Administration relative au choix de la modalité d'exercice de la direction générale
est prise à la majorité des administrateurs présents ou représentés.
L'option retenue par le Conseil d'Administration ne peut être remise en cause que lors du renouvellement ou
du remplacement du Président du Conseil d'Administration, ou à l'expiration du mandat du Directeur Général.
b) Nomination – Révocation du Directeur Général
En fonction du choix du mode de la direction générale exercé par le Conseil d'Administration, celui-ci nomme
le Directeur Général choisi parmi les administrateurs ou en dehors d'eux, ou investit son président du statut
de directeur général.
La décision du Conseil d'Administration précise la durée des fonctions du Directeur Général et détermine sa
rémunération. Le Directeur Général ne peut pas être âgé de plus de 75 ans révolus ; si le Directeur Général
vient à dépasser cet âge, il est réputé démissionnaire lors de la première réunion du Conseil d'Administration
tenue après la date de cet anniversaire.
Le Directeur Général est révocable à tout moment par le Conseil d'Administration.
c) Pouvoirs du Directeur Général
Le Directeur Général est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toute circonstance au nom de la
société. Il exerce ces pouvoirs dans la limite de l'objet social et sous réserve de ceux que la loi attribue
expressément aux Assemblées d'actionnaires et au Conseil d'Administration.
Il représente la société dans ses rapports avec les tiers. Les dispositions des statuts ou les décisions du
Conseil d'Administration limitant les pouvoirs du Directeur Général sont inopposables aux tiers.
143
Not named
d) Directeurs Généraux Délégués
Sur proposition du Directeur Général, le Conseil d'Administration peut nommer un à cinq Directeurs
Généraux Délégués, personnes physiques, chargés d'assister le Directeur Général.
Le Conseil d'Administration détermine l'étendue et la durée des pouvoirs conférés aux Directeurs Généraux
Délégués dont la limite d'âge est fixée à 75 ans. Les Directeurs Généraux Délégués disposent, à l'égard des
tiers, des mêmes pouvoirs que le Directeur Général.
Le Directeur Général et les Directeurs Généraux Délégués peuvent désigner tous mandataires spéciaux.
5.8.3 DROITS, PRIVILEGES ET RESTRICTIONS ATTACHEES AUX ACTIONS
5.8.3.1 (Art 9 des statuts) - FORME DES ACTIONS
Les actions sont obligatoirement nominatives.
Les actions donnent lieu à inscription en compte dans les conditions et selon les modalités prévues par les
dispositions législatives et réglementaires en vigueur. Ces comptes individuels peuvent être des comptes «
nominatifs purs » ou des comptes « nominatifs administrés » au choix de l'actionnaire.
5.8.3.2 (Art 10 des statuts) – FRANCHISSEMENTS DE SEUILS
Tout actionnaire agissant seul ou de concert, venant à détenir, directement ou indirectement, par
l'intermédiaire de sociétés qu'il contrôle au sens de l'article L.233-3 du Code de Commerce, (i) une fraction
du capital ou des droits de vote égale à 2% ou tout multiple de ce pourcentage ainsi que (ii) l'un quelconque
des seuils légaux visés à l'article L.233-7 du Code de Commerce, est tenue de déclarer tout franchissement
de ces seuils dans les délais, conditions et selon les modalités prévus par les articles L.233-7 et suivants du
Code de Commerce.
A défaut d'avoir été déclarées dans les conditions ci-dessus, les actions excédant la fraction qui aurait dû
être déclarée sont privées du droit de vote pour toute assemblée d'actionnaires qui se tiendrait jusqu'à
l'expiration d'un délai de deux ans suivant la régularisation de la notification. Dans les mêmes conditions, les
droits de vote attachés à ces actions et qui n'ont pas été régulièrement déclarés ne peuvent être exercés ou
délégués par l'actionnaire défaillant. Conformément aux stipulations du paragraphe VI de l'article L.233-7 du
Code de Commerce, et par exception aux 2 premiers alinéas de l'article L.233- 14 du Code de Commerce,
les actions excédant la fraction qui aurait dû être déclarée seront privées du droit de vote si le défaut de
déclaration est constaté et consigné dans un procès-verbal de l'assemblée générale à la demande d'un ou
plusieurs actionnaires détenant 2% du capital ou des droits de vote de la Société.
Tout actionnaire autre qu'une personne physique venant à détenir directement ou indirectement au moins
10% du capital de la société (ou détenant) sera présumé être (ou demeurer) un Actionnaire à Prélèvement
(tel que défini à l'article 23) jusqu'à ce qu'il produise à la société des justificatifs établissant que sa situation
fiscale ne rend pas (ou ne rend plus) la société redevable du Prélèvement (tel que défini à l'article 23) au titre
des distributions faites à cet actionnaire.
5.8.3.3 (Art 11 des statuts) – DROITS ET OBLIGATIONS ATTACHÉS AUX ACTIONS
Chaque action donne droit, dans les bénéfices et dans l'actif social, à une part proportionnelle à la quotité du
capital qu'elle représente, notamment au règlement de la même somme nette, pour toute répartition ou tout
remboursement fait au cours de la société ou lors de la liquidation. En conséquence, toutes mesures devront
être prises pour que chaque action bénéficie, comme toutes les autres, de toutes exonérations fiscales ou
de toute prise en charge par la société d'impositions auxquelles les répartitions ou remboursements susvisés
pourraient donner lieu.
144
En outre, chaque action donne droit de participer aux Assemblées Générales et au vote des résolutions,
dans les conditions légales et statutaires, ainsi qu'à la communication des comptes et documents prévus par
la loi. Les actionnaires ne sont responsables du passif social qu'à concurrence du montant nominal des
actions qu'ils possèdent.
La propriété d'une action comporte de plein droit adhésion aux statuts de la société et aux décisions de
l'Assemblée Générale.
Les héritiers, les créanciers, ayants droit ou autres représentants d'un actionnaire ne peuvent requérir
l'apposition des scellés sur les biens de la société, ni en demander le partage ou la licitation, ni s'immiscer
dans les actes de son administration ; ils doivent, pour l'exercice de leurs droits, s'en rapporter aux inventaires
sociaux et aux décisions de l'Assemblée Générale.
Chaque fois qu'il sera nécessaire de posséder plusieurs actions pour exercer un droit quelconque, en cas
d'échange, de regroupement ou d'attribution de titres, ou, en conséquence d'augmentation ou de réduction
de capital, de fusion ou autre opération sociale, les propriétaires de titres isolés, ou en nombre inférieur à
celui requis, ne peuvent exercer ces droits qu'à condition de faire leur affaire personnelle du regroupement,
et éventuellement de l'achat ou de la vente de titres nécessaires.
5.8.3.4 (Art 11 des statuts) – INDIVISIBILITÉ DES ACTIONS
Les actions sont indivisibles à l'égard de la société.
En conséquence, les propriétaires indivis d'actions sont tenus de se faire représenter auprès de la société
par l'un d'entre eux ou par un mandataire unique.
5.8.3.5 (Art 23 des statuts) – AFFECTATION ET RÉPARTITION DU RÉSULTAT
Le compte de résultat qui récapitule les produits et charges de l'exercice fait apparaître par différence, après
déduction des amortissements et des provisions, le bénéfice ou la perte de l'exercice.
Sur le bénéfice de l'exercice diminué, le cas échéant, des pertes antérieures, il est effectué un prélèvement
d'un vingtième au moins pour constituer le fonds de réserve légale. Ce prélèvement cesse d'être obligatoire
lorsque le fonds de réserve atteint le dixième du capital social ; il reprend son cours lorsque, pour une raison
quelconque, la réserve légale est descendue au-dessous de ce dixième.
Le bénéfice distribuable est constitué par le bénéfice de l'exercice diminué des pertes antérieures et des
sommes à porter en réserve en application de la loi et des statuts, et augmenté du report à nouveau.
En outre, l'Assemblée Générale peut décider la mise en distribution de sommes prélevées sur les réserves
dont elle a la disposition, en indiquant expressément les postes de réserve sur lesquels les prélèvements sont
effectués. Toutefois, les dividendes sont prélevés par priorité sur le bénéfice distribuable de l'exercice.
Le solde, s'il en existe, est réparti entre tous les actionnaires proportionnellement au nombre d'actions
appartenant à chacun d'eux.
Tout actionnaire autre qu'une personne physique détenant directement ou indirectement au moins 10 % du
capital et dont la situation fiscale rend la société redevable du prélèvement de 20 % visé à l'article 208 C II
ter du Code général des impôts (le « Prélèvement ») (un tel Actionnaire étant ci-après dénommé un «
Actionnaire à prélèvement »), verra le montant de toute distribution lui revenant diminuée dudit prélèvement
dû par la société au titre de ladite distribution. En cas de pluralité de tels actionnaires, chacun d'entre eux
supportera la quote-part du prélèvement total dû par la société en application de l'article 208 C II ter du Code
général des impôts, que sa participation aura générée. La situation des actionnaires au regard de l'article
208 C II ter du Code général des impôts s'appréciera à la date de mise en paiement de la distribution.
Hors le cas de réduction de capital, aucune distribution ne peut être faite aux actionnaires lorsque les
capitaux propres sont, ou deviendraient à la suite de celle-ci, inférieurs au montant du capital augmenté des
réserves que la loi ou les statuts ne permettent pas de distribuer.
145
Not named
L'écart de réévaluation n'est pas distribuable. Il peut être incorporé en tout ou partie au capital.
Lorsqu'un bilan établi au cours ou à la fin de l'exercice et certifié par un commissaire aux comptes fait
apparaître que la société, depuis la clôture de l'exercice précédent, après constitution des amortissements
et provisions nécessaires, déduction faite, s'il y a lieu, des pertes antérieures, ainsi que des sommes à porter
en réserve, en application de la loi ou des statuts et compte tenu du report bénéficiaire, a réalisé un bénéfice,
il peut être distribué des acomptes sur dividendes avant l'approbation des comptes de l'exercice. Le montant
de ces acomptes ne peut excéder le montant du bénéfice défini au présent article.
Les modalités de mise en paiement des dividendes sont fixées par l'Assemblée Générale ordinaire annuelle,
ou à défaut, par le Conseil d'Administration. La mise en paiement des dividendes doit avoir lieu dans un délai
maximal de neuf mois après la clôture de l'exercice. La prolongation de ce délai peut être accordée par
ordonnance du président du tribunal de commerce statuant sur requête à la demande du Conseil
d'Administration.
L'Assemblée statuant sur les comptes de l'exercice a la faculté d'accorder à chaque actionnaire, pour tout
ou partie du dividende mis en distribution ou des acomptes sur dividende, une option entre le paiement du
dividende ou des acomptes sur dividende en numéraire ou en actions. Le dispositif décrit à l'alinéa 6 du
présent article s'appliquera à toute distribution de dividende payé en action, l'actionnaire concerné recevra
un nombre d'actions réduit à hauteur du montant du prélèvement dû par la société en application de l'article
208 C II ter du Code général des impôts que sa participation aura générée, étant précisé qu'il ne sera pas
créé de rompus, l'actionnaire concerné recevra une somme en espèce correspondant à la valeur des
rompus.
La demande de paiement du dividende en actions doit intervenir dans un délai fixé par l'Assemblée Générale,
sans qu'il puisse être supérieur à trois mois à compter de la date de ladite Assemblée Générale.
Les pertes, s'il en existe, sont, après l'approbation des comptes par l'Assemblée Générale, inscrite à un
compte spécial, pour être imputée sur les bénéfices des exercices ultérieurs jusqu'à extinction.
5.8.4 MODIFICATION DES DROITS DES ACTIONNAIRES
Les droits des actionnaires ne peuvent être modifiés que par une décision de l'Assemblée Générale
Extraordinaire de SCBSM.
5.8.5 ASSEMBLEES GENERALES
5.8.5.1 (Art 16 des statuts) – FORME DES ASSEMBLÉES
Les décisions collectives des actionnaires sont prises en Assemblée Générales, lesquelles sont qualifiées
d'Ordinaires, d'Extraordinaires ou de Spéciales selon la nature des décisions qu'elles sont appelées à
prendre.
Les Assemblées Spéciales réunissent les titulaires d'actions d'une catégorie déterminée pour statuer sur
toute modification des droits des actions de cette catégorie. Ces Assemblées sont convoquées et délibèrent
dans les mêmes conditions que les Assemblées Générales Extraordinaires. Toutes Assemblées Générales
obligent tous les actionnaires, même absents, dissidents ou incapables.
5.8.5.2 (Art 17 des statuts) – DISPOSITIONS COMMUNES A TOUTES LES ASSEMBLÉES
a) Convocation des Assemblées Générales
L'Assemblée Générale est convoquée par le Conseil d'Administration, ou, à défaut, par le ou les
Commissaires aux comptes, ou par toute personne habilitée à cet effet.
146
Les Assemblées Générales sont réunies au siège social ou en tout autre endroit indiqué dans la convocation.
La convocation est faite, quinze jours avant la date de l'Assemblée soit par un avis inséré dans un journal
d'annonces légales du département du lieu du siège social, contenant les indications prescrites par la loi, soit
par lettre simple ou recommandée contenant les mêmes indications. Dans le premier cas, chacun des
actionnaires doit être également convoqué par lettre ordinaire ou, sur demande et à ses frais, par lettre
recommandée.
Lorsque l'Assemblée n'a pu délibérer faute de réunir le quorum requis, la deuxième Assemblée et, le cas
échéant, la deuxième Assemblée prorogée, sont convoquées six jours au moins à l'avance dans les mêmes
formes que la première. Les lettres de convocation de cette deuxième Assemblée reproduisent la date et
l'ordre du jour de la première. En cas d'ajournement de l'Assemblée par décision de justice, le juge peut fixer
un délai différent.
Les Assemblées Générales peuvent se tenir par un moyen de télécommunication dans les conditions légales
applicables.
b) Ordre du jour
L'ordre du jour des Assemblées est arrêté par l'auteur de la convocation. Un ou plusieurs actionnaires,
représentant au moins la quotité du capital social fixée par la loi et agissant dans les conditions et délais
légaux, ont la faculté de requérir, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, l'inscription à
l'ordre du jour de l'Assemblés de projets de résolutions.
L'Assemblée ne peut délibérer sur une question qui n'est pas inscrite à l'ordre du jour, lequel ne peut être
modifié sur deuxième convocation. Elle peut toutefois, en toutes circonstances, révoquer un ou plusieurs
administrateurs et procéder à leur remplacement.
c) Admission aux Assemblées
Tout actionnaire dont les actions, quel qu'en soit le nombre, sont enregistrées dans les conditions et à une
date fixée par décret, a le droit de participer aux assemblées sur justification de sa qualité et de son identité.
Les actionnaires peuvent, lorsque la convocation le prévoit et dans les conditions qu'elle fixe, participer aux
assemblées générales par des moyens de visioconférence ou de télécommunication.
d) Représentation des actionnaires – Vote par correspondance
Tout actionnaire peut, dans les conditions prévues par les dispositions législatives et réglementaires en
vigueur, notamment l'article L.225-106 du Code de commerce, soit assister personnellement à l'Assemblée,
soit voter à distance, soit s'y faire représenter par un autre actionnaire, par son conjoint ou par le partenaire
avec lequel il a conclu un pacte civil de solidarité. Il peut en outre se faire représenter par toute autre personne
physique ou morale de son choix.
Pour être pris en compte, les formulaires de vote doivent être reçus par la société dans les délais fixés par la
loi et les règlements
e) Feuille de présence
A chaque Assemblée est tenu une feuille de présence contenant les indications prescrites par la loi et les
règlements.
Cette feuille de présence, dûment émargée par les actionnaires présents et les mandataires, à laquelle sont
annexés les pouvoirs donnés à chaque mandataire, et le cas échéant tes formulaires de vote par
correspondance, est certifiée exacte par le bureau de l'assemblée.
147
f) Bureau de l'Assemblée
Les Assemblées sont présidées par le Président du Conseil d'administration ou, en son absence, par le
Directeur Général ou par un Directeur Délégué ou un administrateur spécialement délégué à cet effet par le
Conseil. A défaut, l'Assemblée élit elle-même son président.
En cas de convocation par le ou les Commissaires aux comptes, par un mandataire de justice ou par les
liquidateurs, l'Assemblée est présidée par l'un de ceux qui l'ont convoquée.
Les fonctions de scrutateurs sont remplies par les deux actionnaires, présents et acceptant, disposant tant
par eux-mêmes que comme mandataires, du plus grand nombre de voix.
Le bureau ainsi composé désigne un secrétaire qui peut être choisi en dehors des actionnaires.
Les membres du bureau ont pour mission de vérifier, certifier et signer la feuille de présence, de veiller à la
bonne tenue des débats, de régler les incidents de séance, de contrôler les votes émis, d'en assurer la
régularité, et de veiller à l'établissement du procès-verbal.
g) Procès-verbaux des délibérations
Les délibérations des Assemblées sont constatées par des procès-verbaux établis sur un registre spécial
tenu au siège social dans les conditions réglementaires. Ces procès-verbaux sont signés par les membres
du bureau.
Les copies ou extraits de ces procès-verbaux sont valablement certifiés par le Président du Conseil
d'Administration ou par un administrateur exerçant les fonctions de Directeur Général. Ils peuvent également
être certifiés par le secrétaire de l'Assemblée.
h) Droit de vote
Faisant application des dispositions de l'article L.22-10-46 du Code de commerce, l'acquisition d'un droit
de vote double est exclue s'agissant des actions ordinaires de la Société, lesquelles confèrent à leur
porteur un droit de vote simple.
5.8.5.3 (Art 18 des statuts) – ASSEMBLÉES GÉNÉRALES ORDINAIRES
a) Compétence
L'Assemblée Générale Ordinaire prend toutes les décisions autres que celles qui sont réservées à la
compétence de l'Assemblée Générale Extraordinaire par la loi et les présents statuts.
Elle est réunie au moins une fois l'an, dans les délais légaux et réglementaires en vigueur, pour statuer sur
les comptes de l'exercice social précédent.
Elle exerce les pouvoirs qui lui sont attribués par la loi et notamment :
•
approuver, modifier ou rejeter les comptes qui lui sont soumis ;
•
statuer sur la répartition et l'affectation du résultat en se conformant aux dispositions statutaires ;
•
donner ou refuser quitus de leur gestion aux administrateurs ;
•
nommer ou révoquer les administrateurs ;
•
nommer le ou les Commissaires aux comptes titulaires et suppléants ;
•
approuver ou rejeter les nominations d'administrateurs faites à titre provisoire par le Conseil
d'Administration ;
•
fixer le montant des jetons de présence alloués au Conseil d'Administration ;
•
statuer sur le rapport spécial des Commissaires aux comptes concernant les conventions soumises à
l'autorisation préalable du Conseil d'Administration ;
•
ratifier le transfert du siège social décidé par le Conseil d'Administration.
b) Quorum et majorité
148
L'Assemblée Générale Ordinaire ne délibère valablement, sur première convocation, que si les actionnaires
présents ou représentés possèdent au moins le cinquième des actions ayant droit de vote. Sur deuxième
convocation, aucun quorum n'est requis.
Elle statue à la majorité des voix dont disposent les actionnaires présents ou représentés.
5.8.5.4 (Art 19 de statuts) – ASSEMBLÉES GÉNÉRALES EXTRAORDINAIRES
a) Compétence
L'Assemblée Générale Extraordinaire est seule habilitée à modifier les statuts dans toutes leurs dispositions.
Elle ne peut toutefois augmenter les engagements des actionnaires, sous réserve des opérations résultant
d'un échange ou d'un regroupement d'actions régulièrement décidé et effectué.
L'Assemblée Générale Extraordinaire peut notamment décider ou autoriser, sans que l'énumération ci-après
ait un caractère limitatif :
•
la modification de l'objet social ;
•
le changement de dénomination sociale de la société ;
•
le transfert du siège social en dehors du département du lieu du siège social ou d'un département
limitrophe ;
•
la prorogation ou la dissolution anticipée de la société ;
•
la division ou le regroupement des actions ;
•
l'augmentation ou la réduction du capital social ;
•
la modification des modalités d'affectation et de répartition des bénéfices ;
•
la fusion ou la scission de la société.
b) Quorum et majorité
L'assemblée générale extraordinaire ne délibère valablement que si les actionnaires présents ou représentés
possèdent au moins, sur première convocation, le quart et, sur deuxième convocation, le cinquième des
actions ayant le droit de vote. A défaut de ce dernier quorum, la deuxième assemblée peut être prorogée à
une date postérieure de deux mois au plus à celle à laquelle elle avait été convoquée.
Elle statue à la majorité des deux tiers des voix exprimées par les actionnaires présents ou représentés ou
votant par correspondance, sauf dérogation légale.
5.8.5.5 (Art 20 des statuts) – ASSEMBLÉES SPÉCIALES
S'il existe plusieurs catégories d'actions, aucune modification ne peut être faite aux droits des actions d'une
de ces catégories, sans vote conforme d'une Assemblée Générale Extraordinaire ouverte à tous les
actionnaires et, en outre, sans vote également conforme d'une Assemblée Générale ouverte aux seuls
propriétaires des actions de la catégorie intéressée.
Les Assemblées Spéciales sont convoquées et délibèrent dans les mêmes conditions que l'Assemblée
Générale Extraordinaire, sous réserve des dispositions particulières applicables aux assemblées des titulaires
d'actions à dividende prioritaire sans droit de vote.
5.8.5.6 MODALITES PARTICULIERES DE PARTICIPATION AUX ASSEMBLÉES GENERALES
Néant.
149
Not named
5.8.6 CLAUSES SUSCEPTIBLES D'AVOIR UNE INCIDENCE SUR LE CONTROLE DE LA SCBSM
Les statuts de la SCBSM ne contiennent aucun dispositif susceptible de retarder, différer ou empêcher un
changement de contrôle de la société.
5.8.7 DECLARATIONS DE FRANCHISSEMENT DE SEUIL STATUTAIRES
Tout actionnaire agissant seul ou de concert, venant à détenir, directement ou indirectement, 2 % au moins
du capital ou des droits de vote de la société, est tenu d'informer celle-ci dans le délai de quinze jours à
compter du franchissement, dans l'un ou l'autre sens, de ce seuil et d'indiquer également lors de cette
déclaration, le nombre de titres qu'il détient donnant accès à terme au capital.
Le non-respect de cette obligation, un ou plusieurs actionnaires détenant une fraction du capital ou des droits
de vote de la société au moins égale à 2 % pourront demander que les actions excédant la fraction qui aurait
dû être déclarée, soient privées du droit de vote pour toute Assemblée d'actionnaires qui se tiendrait jusqu'à
l'expiration d'un délai de deux ans suivant la date de régularisation de la notification. La demande est
consignée au procès-verbal de l'Assemblée Générale.
Tout actionnaire autre qu'une personne physique venant à détenir directement ou indirectement au moins
10 % du capital de la société (ou détenant) sera présumé être (ou demeurer) un Actionnaire à Prélèvement
(tel que défini à l'article 23) jusqu'à ce qu'il produise à la société des justificatifs établissant que sa situation
fiscale ne rend pas (ou ne rend plus) la société redevable du Prélèvement (tel que défini à l'article 23) au titre
des distributions faites à cet actionnaire.
5.8.8 STIPULATIONS PARTICULIERES REGISSANT LES MODIFICATIONS DU CAPITAL SOCIAL
Il n'existe aucune stipulation particulière dans les statuts de la SCBSM régissant les modifications de son
capital.
5.8.9 INFORMATIONS RELATIVES AUX ELEMENTS SUSCEPTIBLES D'AVOIR UNE INCIDENCE EN CAS
D'OFFRE PUBLIQUE
Les éléments susceptibles d'avoir une incidence en cas d'offre publique au sens de l'article L.22-10-11 du
Code de commerce sont les suivants :
5.8.9.1 STRUCTURE DU CAPITAL DE LA SOCIETE
Voir paragraphe 5.1 « ACTIONNARIAT ».
5.8.9.2 RESTRICTIONS STATUTAIRES A L'EXERCICE DES DROITS DE VOTE ET AUX TRANSFERTS
D'ACTIONS OU LES CLAUSES DES CONVENTIONS PORTEES A LA CONNAISSANCE DE LA
SOCIETE EN APPLICATION DE L'ARTICLE L. 233-11 DU CODE DE COMMERCE
Néant.
5.8.9.3 PARTICIPATIONS DIRECTES OU INDIRECTES DANS LE CAPITAL DE LA SOCIETE DONT ELLE
A CONNAISSANCE EN VERTU DES ARTICLES L.233-7 ET L. 233-12 DU CODE DE COMMERCE
Néant. Voir paragraphe 5.1 « ACTIONNARIAT ».
5.8.9.4 LISTE
DES DETENTEURS DE TOUT TITRE COMPORTANT DES DROITS DE CONTROLE
SPECIAUX ET LA DESCRIPTION DE CEUX-CI
Néant.
150
5.8.9.5 MECANISMES DE CONTROLE PREVUS DANS UN EVENTUEL SYSTEME D'ACTIONNARIAT DU
PERSONNEL, QUAND LES DROITS DE CONTROLE NE SONT PAS EXERCES PAR CE DERNIER
Néant.
5.8.9.6 ACCORDS ENTRE ACTIONNAIRES DONT LA SOCIETE A CONNAISSANCE ET QUI PEUVENT
ENTRAINER DES RESTRICTIONS AU TRANSFERT D'ACTIONS ET A L'EXERCICE DES DROITS
DE VOTE
Néant.
5.8.9.7 REGLES APPLICABLES A LA NOMINATION ET AU REMPLACEMENT DES MEMBRES DU
CONSEIL D'ADMINISTRATION AINSI QU'A LA MODIFICATION DES STATUTS DE LA SOCIETE
Les règles applicables à la modification des statuts de la société sont les règles légales.
5.8.9.8 POUVOIRS DU CONSEIL D'ADMINISTRATION, EN PARTICULIER EN CE QUI CONCERNE
L'EMISSION OU LE RACHAT D'ACTIONS
Le Conseil d'administration dispose d'une autorisation de rachat et d'annulation d'actions de la société, voir
le paragraphe 5.8.2.1 du présent Document d'Enregistrement Universel.
S'agissant des délégations d'émission, voir également le paragraphe 5.8.2.1 du présent Document
d'Enregistrement Universel.
5.8.9.9 ACCORDS CONCLUS PAR LA SOCIETE QUI SONT MODIFIES OU PRENNENT FIN EN CAS DE
CHANGEMENT DE CONTROLE DE LA SOCIETE, SAUF SI CETTE DIVULGATION, HORS LES
CAS D'OBLIGATION LEGALE DE DIVULGATION, PORTERAIT GRAVEMENT ATTEINTE A SES
INTERETS
Néant.
5.8.9.10 ACCORDS
PREVOYANT DES INDEMNITES POUR LES MEMBRES DU CONSEIL
D'ADMINISTRATION OU LES SALARIES, S'ILS DEMISSIONNENT OU SONT LICENCIES SANS
CAUSE REELLE ET SERIEUSE OU SI LEUR EMPLOI PREND FI N EN RAISON D'UNE OFFRE
PUBLIQUE
Néant.
151
6. CONTRATS IMPORTANTS
L'ensemble des contrats conclus par le Groupe SCBSM relève de la gestion courante. Il s'agit notamment
des contrats de location, des contrats de gestion pour le « property management » des immeubles, de
contrats de commercialisation, d'assurance et d'emprunts bancaires et crédit baux.
Hormis les contrats de financement, au cours des 24 derniers mois, le Groupe SCBSM n'a conclu aucun
autre contrat significatif, autre que les contrats conclus dans le cadre de la gestion « courante ».
152
Not named
7. INFORMATIONS PROVENANT DE TIERS, DECLARATIONS
D'EXPERT ET DECLARATIONS D'INTERETS
Conformément aux règlementations comptables et boursières, le portefeuille immobilier est évalué chaque
année par des experts indépendants.
Le Groupe SCBSM a nommé les sociétés Cushman & Wakefield, CBRE et Catella en qualité d'expert aux
fins de procéder à une évaluation de ses actifs immobiliers au cours de l'exercice 2024/2025.
Ces valeurs ont servi notamment dans la détermination de la « juste valeur » pour l'établissement des états
financiers annuels en normes IFRS de l'exercice clos au 30 juin 2025.
7.1 CUSHMAN & WAKEFIELD
A. Contexte général de la mission
Cadre général
La société SCBSM nous a demandé, par contrat d'expertise en date du 6 janvier 2025, de procéder à
l'estimation de la juste valeur au 31 décembre 2024 de 12 actifs, par contrat d'expertise en date du 20 mars
2025, de procéder à l'estimation de la juste valeur au 31 mars 2025 d'un actif et par contrat d'expertise en
date du 25 juin 2025, de procéder à l'estimation de la juste valeur au 30 juin 2025 de 5 actifs.
L'actif ayant été expertisé au 31 décembre 2024 et au 30 juin 2025 a été retranscrit dans ce rapport
uniquement pour la campagne d'expertise du 30 juin 2025 (Elysée Village Retail).
Ces demandes s'inscrivent dans le cadre de l'évaluation de son patrimoine.
Nos missions sont réalisées en toute indépendance.
La société Cushman & Wakefield Valuation France n'a aucun lien capitalistique avec la société SCBSM.
La société Cushman & Wakefield Valuation France confirme que les évaluations ont été réalisées par et sous
la responsabilité d'évaluateurs qualifiés tant au niveau de leurs formations que de leurs expériences
professionnelles sur les différents types d'actifs et leurs situations géographiques.
Nos honoraires annuels facturés à la société SCBSM représentent moins de 5% du chiffre d'affaires de
Cushman & Wakefield Valuation France réalisé durant l'année comptable précédente.
La rotation des experts est organisée par la société SCBSM (rotation de patrimoine).
Nous n'avons pas identifié de conflit d'intérêts sur cette mission.
La mission est en conformité avec la recommandation de l'AMF sur la représentation des éléments
d'évaluation et des risques du patrimoine immobilier des sociétés cotées publiées le 8 février 2010.
Missions actuelles
Nos missions ont porté sur l'évaluation de la juste valeur de 17 actifs faisant partie du portefeuille de la
foncière SCBSM.
153
Not named
Pour ces missions, la société SCBSM nous a demandé de réaliser des actualisations de la juste valeur sur
pièces.
Nous confirmons que, conformément à la Norme IFRS 13, les actifs ont été évalués selon leur usage optimal
(« Highest and best use value »).
Les 17 actifs sont situés sur le territoire national.
Dernière date
Date
N°
Actif
Ville
Zone
de visite
d'évaluation
C&W
1
Cathédrale
Paris
Paris
30/06/2025
23/07/2025
2
Prony / Jadin
Paris
Paris
31/12/2024
29/02/2024
3
Réaumur
Paris
Paris
31/12/2024
28/01/2016
4
Poissonnière
Paris
Paris
31/03/2025
24/03/2025
5
47 Ponthieu
Paris
Paris
31/12/2024
19/07/2018
6
30 Gramont – SNC 1&3
Paris
Paris
31/12/2024
15/07/2021
7
30 Gramont – SNC 2-6-7
Paris
Paris
31/12/2024
17/07/2023
8
9 Opéra
Paris
Paris
30/06/2025
01/02/2022
9
37 Capucines (4&5)
Paris
Paris
31/12/2024
01/08/2023
10
PBM Soyaux
Soyaux
Province
31/12/2024
05/01/2016
11
PBM Buchelay
Buchelay
IDF
31/12/2024
02/07/2008
12
PBM Sillé
Sillé le Guillaume
Province
30/06/2025
07/07/2008
13
Epernay
Epernay
Province
30/06/2025
03/07/2008
14
Les Franciades
Massy
IDF
31/12/2024
30/05/2011
15
Luats
Villiers-sur-Marne
IDF
31/12/2024
02/07/2008
16
Elysée Village - Retail Mall
La Celle Saint Cloud
IDF
30/06/2025
21/01/2025
17
Elysée Village - Bureaux
La Celle Saint Cloud
IDF
31/12/2024
21/01/2025
Mode de détention
Tous ces actifs sont détenus en pleine propriété ou au sein de copropriétés.
Il est rappelé ici que lorsque le mandant est preneur aux termes d'un contrat de crédit-bail, l'Expert effectue
exclusivement l'évaluation des biens sous-jacents au contrat et non le contrat de crédit-bail. De la même
façon, lorsqu'un bien immobilier est détenu par une société ad hoc, la valeur de ce dernier a été estimée
selon l'hypothèse de la vente de l'actif immobilier sous-jacent et non pas celle de la société.
B. Conditions de réalisation
Eléments d'étude
La présente mission a été conduite sur la base des pièces et renseignements qui nous ont été communiqués,
supposés sincères et correspondant à l'ensemble des informations et documents en possession ou à la
connaissance du mandant, susceptibles d'avoir une incidence sur la juste valeur du portefeuille.
Référentiels
Les diligences d'expertise et les évaluations ont été réalisées en conformité avec :
• Les recommandations du rapport Barthès de Ruyter sur l'évaluation du patrimoine immobilier des sociétés
cotées faisant appel public à l'épargne, publié en février 2000,
•
La 5ème édition de la Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière (mars 2017),
•
La 9ème édition du « Red Book »,
154
Not named
•
Principes posés par le code de déontologie des SIIC.
Définition de la Juste Valeur
Nous avons retenu le référentiel constitué par la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, qui définit
la juste valeur comme suit :
« Le prix qui serait reçu pour vendre un actif ou payé pour transférer un passif lors d'une transaction ordonnée
entre des intervenants du marché à la date d'évaluation.
Dans la pratique, pour les immeubles de placement, la juste valeur est généralement assimilée à la valeur
vénale.
La juste valeur des immeubles de placement en cours de construction ('Investment properties under
construction' ou IPUC) est à apprécier selon l'état d'avancement du projet à la date de valeur et non pas à
la valeur estimée de l'immeuble considéré livré. Il convient ainsi de prendre en compte les risques liés au
projet à la date de valeur, compte tenu de son état d'avancement, du niveau de précommercialisation locative
ou à la vente et de l'état du marché immobilier à cette date. »
Définition de la Valeur Vénale
« La valeur vénale est la somme d'argent estimée contre laquelle un immeuble serait échangé, à la date de
l'évaluation, entre un acheteur consentant et un vendeur consentant dans une transaction équilibrée, après
une commercialisation adéquate, et où les parties ont, l'une et l'autre, agi en toute connaissance,
prudemment et sans pression.
En conséquence, l'appréciation de la valeur vénale se fait dans les conditions suivantes :
•
La libre volonté du vendeur et de l'acquéreur, (« willing buyer and seller »),
•
La disposition d'un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la
situation du marché, (« after proper marketing »),
•
Que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions usuelles du marché, sans réserve, avec des
moyens adéquats,
•
L'absence de facteur de convenance personnelle et la notion d'équilibre dans la négociation (« arm's-
length transaction ») ».
Cette Valeur Vénale correspond également, pour la majorité des situations, à la Juste Valeur (ou Fair Value)
du référentiel I.F.R.S.
Valeur en utilisation optimale du bien ('Highest and best use value')
« La valeur est en principe, fondée sur l'utilisation optimale ('Highest and best use') du bien immobilier. Il
s'agit de l'usage qui permettra à l'acheteur de maximiser la valeur de l'actif mais qui est néanmoins réaliste
sur le plan de ce qui est physiquement possible, de ce qui est autorisé sur le plan juridique et administratif et
de ce qui est faisable du point de vue financier.
Afin de déterminer l'utilisation optimale, l'expert prendra ainsi en considération :
•
Les usages auxquels le bien se prête compte tenu de sa configuration, sa localisation, son aspect, la
nature des constructions existantes… Seront prises en compte les hypothèses d'usage considérées
comme raisonnables par les acteurs du marché à la date de valeur ;
•
Toute restriction ou possibilité juridique ou administrative. La situation juridique, l'état locatif, le zonage du
bien selon le plan local d'urbanisme sont parmi les éléments pertinents ;
•
La faisabilité de l'usage sur le plan financier, en prenant en compte les dépenses et le calendrier
nécessaires pour effectuer un changement d'usage. En effet, même si l'usage proposé est envisageable
sur le plan physique et juridique, il sera inutile de retenir une hypothèse qui ne dégagera pas une rentabilité
suffisante pour un acheteur par rapport aux attentes des acteurs du marché.
155
Not named
Si l'expert envisage un usage différent de l'utilisation actuelle, il doit le signaler dans son rapport. Dans
certains cas, il convient de signaler qu'il s'agit seulement d'une hypothèse d'évaluation particulière ('Special
assumption'). »
Méthodologie retenue
Nous avons retenu la méthode par Discounted Cash-Flow ainsi que la méthode par le rendement.
Les valeurs obtenues ont été in fine recoupées par comparaison.
Définitions des taux de rendement et taux de capitalisation
Nous avons repris les définitions de la 5ème édition de la charte de l'expertise en évaluation immobilière :
•
Le taux de capitalisation traduit le rendement (généralement brut) du point de vue du propriétaire et se
place généralement dans l'optique d'un exercice courant de gestion. Le taux de capitalisation exprime en
pourcentage le rapport existant entre le loyer annuel de l'immeuble et sa juste valeur hors frais
d'acquisition. Il est dit brut ou net selon que l'on retient au numérateur le loyer brut ou le loyer net de
l'immeuble. Il est employé de plus en plus rarement pour l'habitation.
•
Le taux de rendement immobilier, qui est le concept actuellement le plus utilisé, exprime le rapport existant
entre le revenu de l'immeuble et le capital engagé par l'acquéreur. Ce capital correspond à la fois au prix
d'acquisition qui est versé au vendeur, ainsi qu'aux frais d'acquisition représentés par les droits de
mutation, les honoraires de notaire et les frais annexes. Le taux de rendement concerne donc une juste
valeur dite « acte en main ». Le qualificatif de brut ou net recouvre la même définition que pour le taux de
capitalisation, c'est-à-dire en fonction de l'assiette considérée : loyer brut ou loyer net.
Hypothèses de valorisation
Nous avons retenu les paramètres globaux suivants :
Hypothèses de valorisation
Répartition géographique
VLM *
Vacance en mois
Taux de capitalisation
€/m²/an HT HC
Paris
€ 561 à € 798
6 à 9
2,75 % à 6,75 %
IDF
€ 90 à € 143
6 à 15
6,75 % à 15,00 %
Province
€ 24 à € 110
18 à 27
7,75 % à 10,00 %
* VLM : Valeur Locative de Marché
C. Juste Valeur globale
La juste valeur globale correspond à la somme des valeurs unitaires de chaque actif (au 31 décembre 2024
ou au 31 mars 2025 ou 30 juin 2025).
Valorisation
Répartition géographique
Nombre d'actifs
€ HD HT HFA
Paris
385 100 000
9
IDF
28 090 000
5
Province
9 180 000
3
Total
422 370 000
17
156
Not named
Le détail des valorisations par actif est le suivant :
Date
Juste Valeur
N°
Actif
Ville
Zone
d'évaluation
(€ HFA)
1
Cathédrale
Paris
Paris
30/06/2025
79 400 000
2
Prony / Jadin
Paris
Paris
31/12/2024
16 000 000
3
Réaumur
Paris
Paris
31/12/2024
28 700 000
4
Poissonnière
Paris
Paris
31/03/2025
127 000 000
5
47 Ponthieu
Paris
Paris
31/12/2024
33 900 000
6
30 Gramont – SNC 1&3
Paris
Paris
31/12/2024
20 900 000
7
30 Gramont – SNC 2-6-7
Paris
Paris
31/12/2024
26 800 000
8
9 Opéra
Paris
Paris
30/06/2025
42 000 000
9
37 Capucines (4&5)
Paris
Paris
31/12/2024
10 400 000
10
PBM Soyaux
Soyaux
Province
31/12/2024
7 900 000
11
PBM Buchelay
Buchelay
IDF
31/12/2024
9 250 000
12
PBM Sillé
Sillé le Guillaume
Province
30/06/2025
520 000
13
Epernay
Epernay
Province
30/06/2025
760 000
14
Les Franciades
Massy
IDF
31/12/2024
6 900 000
15
Luats
Villiers-sur-Marne
IDF
31/12/2024
1 700 000
16
Elysée Village - Retail Mall
La Celle Saint Cloud
IDF
30/06/2025
9 400 000
17
Elysée Village - Bureaux
La Celle Saint Cloud
IDF
31/12/2024
840 000
7.2 CATELLA
A. Contexte général de la mission d'expertise
Cadre général
La Société SCBSM, a approché Catella Valuation afin d'obtenir l'actualisation de la valeur d'une partie de
son patrimoine d'actifs immobiliers (détenus depuis plus d'un an).
Catella Valuation (CVA), structure totalement indépendante des sociétés de commercialisation de Catella
France, intervient exclusivement dans les domaines de l'expertise et du conseil, conformément aux règles
de l'AFREXIM.
Dans le cadre de la réalisation des missions qui lui sont confiées, CVA se place en position totalement
indépendante sur le marché immobilier et n'est liée, directement ou indirectement, à aucune des filiales de
commercialisation de Catella France.
CVA garantit donc une totale indépendance de ses collaborateurs qui sont soumis aux règles déontologiques
de la profession d'expert immobilier ainsi qu'à celles édictées par la Royal Institution of Chartered Surveyors,
particulièrement dans son Red Book, RICS Appraisal and Valuation Manual.
Catella Valuation, membre de l'AFREXIM (Association Française des Sociétés d'Expertise Immobilière),
s'engage également à conduire ses travaux en conformité avec les normes européennes d'évaluation
publiées par TEGoVA (The European Group of Valuers' Association).
157
Not named
Les travaux de CVA sont réalisés conformément aux normes édictées par la Charte de l'Expertise en
Evaluation Immobilière, qui implique le respect des règles de déontologie, méthodologie et confidentialité de
la profession d'Expert.
Conformément aux instructions de SCBSM, les experts immobiliers ont rédigé les rapports d'expertise et
déterminé les valeurs demandées, valeur objective au 31 décembre 2024.
Il n'a été relevé aucun conflit d'intérêt.
Cette mission représente moins de 1 % du C.A. annuel de l'expert immobilier.
La mission est en conformité avec la recommandation de l'AMF sur la représentation des éléments
d'évaluation et des risques du patrimoine immobilier des sociétés cotées, publiée le 8 février 2010.
Mission actuelle
Actualisation avec visite (visite réalisée le 07/02/2025 pour l'actif de Wittenheim et le 11/02/2025 pour l'actif
de la rue du Sentier) de la valeur vénale au 31 décembre 2024 des immeubles en l'état actuel d'entretien et
d'occupation suivants, sis:
-
Zone du Kaligone - rue Jean Monnet - 68270 Wittenheim
Cet immeuble, détenu en pleine propriété, est à usage de commerces pour une surface utile globale de 3.526
m².
-
26 Rue du Sentier - 75002 PARIS
Cet immeuble, détenu en pleine propriété, est à usage de bureaux, commerces et d'habitation et comporte
plusieurs bâtiments d'une surface utile globale de 1.624 m².
B. Conditions de réalisation
Eléments d'étude
La présente mission a été conduite sur la base des pièces et renseignements qui nous ont été communiqués,
supposés sincères et correspondre l'ensemble des informations et documents en possession ou à la
connaissance de la société Foncière, susceptibles d'avoir une incidence sur la valeur vénale de l'immeuble.
Référentiels
Les diligences d'expertise et les évaluations ont été réalisées en conformité avec :
▪
au plan national :
- les recommandations du rapport Barthès de Ruyter sur l'évaluation du patrimoine immobilier des
sociétés cotées faisant appel public à l'épargne, publié en février 2000,
- la Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière,
- principes posés par le code de déontologie des SIIC.
▪
au plan international, standards reconnus alternativement ou cumulativement :
- les normes d'expertise européennes de Tegova (The European Group of Valuers' Association)
publiées dans son guide bleu «European valuation standards».
158
Not named
- ainsi que les standards du Red Book de la Royale Institution of Chartered Surveyors (RICS) publiés
dans son « Appraisal and valuation manual ».
Méthodologie retenue
La valeur vénale des biens a été estimée, selon les cas, par les méthodes suivantes :
-
Méthode par le revenu
-
Méthode par les Discounted Cash Flow (DCF)
-
Méthode par comparaison
Ces méthodes d'expertise sont détaillées par chaque Expert dans les documents d'expertise remis à la
foncière SCBSM.
Les méthodes de valorisation retenues pour obtenir une valeur vénale sont, pour les bureaux, essentiellement
des méthodes dites « par le revenu ». Elles s'appliquent aux immeubles loués ou susceptibles de l'être et
consistent à appliquer au loyer annuel réel ou potentiel, brut ou net, un taux de rendement intégrant la fiscalité
et fixé par analogie au marché de l'investissement.
Elles intègrent au besoin une optimisation des flux par la méthode des « CFA » ; (cash flow actualisés) en
tenant compte des loyers quittancés ou prévus, des taux de vacance, ainsi que des charges, travaux, taxes
et frais de toutes natures.
Pour les immeubles d'habitation, l'approche de la valeur vénale par la méthode du revenu est généralement
pondérée par une approche par la méthode dite « par comparaison » ou « par analogie », qui consiste à
définir une valeur par référence aux transactions récentes intervenues dans l'environnement proche et pour
des locaux comparables, en tenant compte des conditions d'occupation et d'un coefficient de décote pour
vente en bloc.
Ces approches aboutissent toutes à la détermination de valeurs vénales hors frais et droits. Le résultat
obtenu, correspondant au prix auquel un immeuble pourrait être vendu de manière raisonnable de gré à gré
ne se confond pas nécessairement avec le prix débattu entre les parties qui peut intégrer des facteurs
spécifiques à toute négociation.
C. Valeur vénale globale
Valeur vénale globale au 31 décembre 2024
La valeur vénale globale correspond à la somme des valeurs unitaires de chaque actif.
Les valeurs sont définies Hors Frais et Droits de mutation.
Valeur vénale expertisée par la société Catella Valuation
-
Zone du Kaligone - rue Jean Monnet - 68270 Wittenheim
Valeur vénale en 100 %
1.830.000 € HD
Valeur vénale en quotes-parts de détention
1.830.000 € HD
-
26 Rue du Sentier - 75002 PARIS
Valeur vénale en 100 %
12.285.000 € HD
Valeur vénale en quotes-parts de détention
12.285.000 € HD
159
Not named
D. Observations générales
Ces valeurs s'entendent sous réserve de stabilité du marché et d'absence de modifications notables des
immeubles entre la date de réalisation des expertises et la date de valeur.
Ce rapport condensé est un élément indissociable de l'ensemble des travaux réalisés dans le cadre de la
mission d'expertise.
7.3 CBRE
A. Contexte général de la mission d'expertise
Cadre général
La société SCBSM nous a demandé, par contrat d'expertise en date du 9 décembre 2024 de procéder à
l'estimation de la juste valeur au 31 décembre 2024 de 3 actifs et par contrat d'expertise en date du 12 juin
2025, de procéder à l'estimation de la juste valeur au 30 juin 2025 d'un actif.
Ces demandes s'inscrivent dans le cadre de l'évaluation de son patrimoine.
Nos missions sont réalisées en toute indépendance.
La société CBRE Valuation France n'a aucun lien capitalistique avec la société SCBSM.
La société CBRE Valuation France confirme que les évaluations ont été réalisées par et sous la responsabilité
d'évaluateurs qualifiés tant au niveau de leurs formations que de leurs expériences professionnelles sur les
différents types d'actifs et leurs situations géographiques.
Nos honoraires annuels facturés à la société SCBSM représentent moins de 5% du chiffre d'affaires de CBRE
Valuation France réalisé durant l'année comptable précédente.
La rotation des experts est organisée par la société SCBSM (rotation de patrimoine).
Nous n'avons pas identifié de conflit d'intérêts sur cette mission.
La mission est en conformité avec la recommandation de l'AMF sur la représentation des éléments
d'évaluation et des risques du patrimoine immobilier des sociétés cotées publiées le 8 février 2010
Missions actuelles
Nos missions ont porté sur l'évaluation de la juste valeur de 4 actifs faisant partie du portefeuille de la foncière
SCBSM.
Pour ces missions, la société SCBSM nous a demandé de réaliser des expertises de la juste valeur. Nous
confirmons que, conformément à la Norme IFRS 13, les actifs ont été évalués selon leur usage optimal («
Highest and best use value »).
Les 4 actifs sont situés à Paris.
160
Not named
Dernière
Surfaces
Date
N°
SCI
Actif
CP
Ville
date de
utiles
d'évaluation
visite C&W
SCI PARABOLE
23/25 rue de Prony
1
75017 Paris 1.061m2
31/12/2024 16/12/2024
IV
4 rue Jadin
75002
2
SNC SENTIER
26 rue du Sentier
Paris 1.280m2
31/12/2024 16/12/2024
DEUX SIX
15 boulevard des
75002
3
SEPT/UN ET
Italiens / 30 rue
Paris 2.637m2
31/12/2024 16/12/2024
TROIS
Gramont
75002
4
SCI BALTIQUE
19 rue Poissonnière
Paris 9 .143m2
30/06/2025 19/06/2025
Mode de détention : Tous ces actifs sont détenus en pleine propriété ou au sein de copropriétés.
B. Conditions de réalisation
Eléments d'étude
La présente mission a été conduite sur la base des pièces et renseignements qui nous ont été communiqués,
supposés sincères et correspondant à l'ensemble des informations et documents en possession ou à la
connaissance du client, susceptibles d'avoir une incidence sur la juste valeur du portefeuille.
Référentiels
Les diligences d'expertise et les évaluations ont été réalisées en conformité avec :
•
Les recommandations du rapport Barthès de Ruyter sur l'évaluation du patrimoine immobilier des
sociétés cotées faisant appel public à l'épargne, publié en février 2000,
•
La 5ème édition de la Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière (mars 2017),
•
La 9ème édition du « Red Book »,
•
Principes posés par le code de déontologie des SIIC.
Définition de la Juste Valeur (fair value)
Nous avons retenu le référentiel constitué par la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, qui définit
la juste valeur comme suit :
La norme IFRS13 – la mesure de la juste valeur (JV) a pour objectif d'améliorer la cohérence, la comparabilité
et la compréhension des comptes. Elle s'inscrit dans le cadre d'une optique de convergence des normes
IFRS et des US GAAP (normes comptables américaines). Elle a pris effet au 1er janvier 2013 et concerne les
sociétés cotées ou ayant opté pour les IFRS. L'IFRS 13 donne une définition unique de la juste valeur pour
tous les actifs et passifs, et fixe un cadre unique pour sa mesure, ainsi que les informations à fournir. La juste
valeur est ainsi définie comme étant « Le prix qui serait reçu pour vendre un actif ou versé pour transférer
une dette, dans une transaction effectuée selon les règles entre acteurs du marché, à la date de mesure ».
Elle correspond en règle générale à la valeur de marché telle que définie par les IVS et par la Charte de
l'expertise en évaluation immobilière.
Définition de la Valeur Vénale
« La valeur vénale est la somme d'argent estimée contre laquelle des biens et droits immobiliers seraient
échangés à la date de l'évaluation, entre un acquéreur consentant et un vendeur consentant, dans une
transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et où les parties ont, l'une et l'autre, agi en
toute connaissance, prudemment et sans pression.
161
Not named
En conséquence, l'appréciation de la valeur vénale se fait dans les conditions suivantes :
•
La libre volonté du vendeur et de l'acquéreur, (« willing buyer and seller »),
•
La disposition d'un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la
situation du marché, (« after proper marketing »),
•
Que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions usuelles du marché, sans réserve, avec
des moyens adéquats,
•
L'absence de facteur de convenance personnelle et la notion d'équilibre dans la négociation («
arm's-length transaction ») ».
Cette Valeur Vénale correspond également, pour la majorité des situations, à la Juste Valeur (ou Fair Value)
du référentiel I.F.R.S.
Valeur en utilisation optimale du bien ('Highest and best use value')
La « highest and best use » correspond soit à l'utilisation actuelle, soit une utilisation alternative par des
acteurs du marché dont la valeur nette est supérieure à celle du bien considéré dans un usage actuel. Il doit
être :
-
Physiquement possible : localisation, taille, configuration…
-
Légalement permissible : règles d'urbanismes, baux…
-
Financièrement réalisable : en tenant compte des coûts liés à une utilisation alternative
(reconversion…)
Méthodologie retenue
Nous avons retenu la méthode par le rendement. Les valeurs obtenues ont été in fine recoupées par
comparaison.
Définitions des taux de rendement et taux de capitalisation
Nous avons repris les définitions de la 5ème édition de la charte de l'expertise en évaluation immobilière :
•
Le taux de capitalisation s'applique généralement à un revenu brut qui peut être variable selon la
catégorie d'immeubles concernés et les pratiques dominantes pour chaque catégorie de biens
immobiliers (différentes en logement, en bureaux ou en commerce). Le cas échéant, il fera référence
au caractère théorique ou de marché (assiette constituée par la valeur locative de marché) ou, au
contraire, effectif ou initial (assiette constituée du revenu annuel effectif connu à la date d'évaluation).
Le résultat de ce taux est une valeur hors droits de mutation et d'acquisition.
•
Le taux de rendement immobilier, ce taux exprime le rapport entre le revenu annuel et la valeur
vénale plus les frais d'acquisition et les droits de mutation (valeur vénale « acte en main »). Il est le
concept actuellement le plus utilisé Lorsque ce taux est appliqué à une valeur locative de marché,
le terme en usage est taux de rendement théorique ou taux de rendement de marché. Lorsque
l'immeuble est loué à des conditions sensiblement différentes de celles de la valeur locative de
marché, on parlera d'un taux de rendement effectif, ou initial (net initial yield) qui exprime le rapport
entre la valeur vénale acte en main et le revenu
162
Not named
Hypothèses de valorisation
Hypothèses de valorisation
Typologie
VLM *
Vacance en mois
Taux de capitalisation
€/m²/an HT HC
Bureaux
€ 700 à € 950
6 à 9
4,25 % à 4,50 %
Logement
30€ à 32€
N/A
3,10%
C. Juste Valeur globale
Le détail des valorisations par actif est le suivant :
Date
Juste Valeur (€
N°
SCI
Actif
CP
Ville
d'évaluation
HFA)
SCI PARABOLE
23/25 rue de Prony
1
75017
PARIS
31/12/2024
15 960 000
IV
4 rue Jadin
2
SNC SENTIER
26 rue du Sentier
75002
PARIS
31/12/2024
13 740 000
DEUX SIX
15 boulevard des
75002
PARIS
3
SEPT/UN ET
Italiens / 30 rue
31/12/2024
43 740 000
TROIS
Gramont
19 rue
75002
PARIS
4
SCI BALTIQUE
30/06/2025
129 300 000
Poissonnière
7.4 SYNTHÈSE GLOBALE JUSTE VALEUR DES ACTIFS AU 30 JUIN 2025
Le management de SCBSM a pris la décision de minorer par prudence les valeurs d'expertises de certains
immeubles. Ces minorations sont présentées dans le tableau ci-dessous :
Date
Juste Valeur Expert HD en
Expert
d'évaluation
K€
Cushman & Wakefield/CBRE
31/12/2024
170 890
Catella/CBRE
31/12/2024
14 843
Cushman & Wakefield
30/06/2025
159 680
Cushman & Wakefield/CBRE
30/06/2025
128 150
Total juste valeur expert
473 563
Neutralisation de l'impact d'engagement fiscal (*)
-
5 524
Minoration pour indemnité d'éviction locataire non prise en compte par
-
958
l'expert
Minoration aléa lié à l'implantation effective d'une activité commerciale prise
-
1 000
en compte par l'expert
Minoration pour un impact capex non pris en compte par
-
500
l'expert
Estimations en niveau 1 de valorisation sur la base de promesses de vente
2 805
signées
Total juste valeur au sein des comptes au 30/06/2025
468 385
(*) Actifs acquis avec un engagement fiscal (engagement de revente ou engagement de produire un immeuble neuf) qui
a permis de bénéficier de droits d'enregistrements réduits. Cette minoration a été constatée par prudence et maintenue
tant que le management n'a pas acquis la certitude que les critères exigés pour bénéficier de cet engagement sont
remplis et atteints dans les délais.
163
Not named
8. DOCUMENTS ACCESSIBLES AU PUBLIC
Des exemplaires du présent document d'enregistrement universel sont disponibles sans frais auprès de la
SCBSM, 12 rue Godot de Mauroy, 75009 Paris ainsi que sur le site Internet de l'Autorité des Marchés
Financiers (www.amf-france.org) et celui de la société (www.scbsm.fr).
Les documents suivants peuvent être, le cas échéant, consultés dans les locaux de la Société :
•
l'acte constitutif et les statuts de la Société,
•
tous rapports, courriers et autres documents, informations financières historiques, évaluations et
déclarations établis par un expert à la demande de l'émetteur, dont une partie est incluse ou visée dans
le présent document d'enregistrement universel,
•
les informations financières historiques de la Société et de ses filiales pour chacun des deux exercices
précédant la publication du document d'enregistrement universel.
164
Not named
9. RESPONSABLES DU DOCUMENT ET DU CONTROLE DES
COMPTES
9.1 RESPONSABLE DU DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL ET
ATTESTATION
9.1.1 RESPONSABLE DU DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL
Monsieur Jacques LACROIX, Président Directeur Général
9.1.2 ATTESTATION DU RESPONSABLE DU DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL
« J'atteste, que les informations contenues dans le présent document d'enregistrement universel sont, à ma
connaissance, conformes à la réalité et ne comportent pas d'omission de nature à en altérer la portée.
J'atteste, à ma connaissance, que les comptes sont établis conformément aux normes comptables
applicables et donnent une image fidèle et honnête des éléments d'actif et de passif, de la situation financière
et des profits ou pertes de l'émetteur et de l'ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et le
rapport de gestion figurant aux chapitres 1 à 5 présente un tableau fidèle de l'évolution des affaires, des
résultats et de la situation financière de la société et de l'ensemble des entreprises comprises dans la
consolidation et qu'il décrit les principaux risques et incertitudes auxquels elles sont confrontées ».
Monsieur Jacques LACROIX, Président du Conseil d'Administration
Le 24 octobre 2025
165
Not named
9.2 RESPONSABLE DU CONTROLE DU PROSPECTUS
9.2.1 COMMISSAIRES AUX COMPTES TITULAIRES
•
KPMG SA, représentée par Monsieur Xavier Niffle, domiciliée Tour EQHO, 2 avenue Gambetta, 92 066
Paris La Défense Cedex, identifiée au SIREN sous le numéro 775 726 417 et immatriculée au Registre
du Commerce et des Sociétés de Nanterre, renouvelé lors de l'Assemblée Générale Mixte en date du
16 décembre 2021 pour une durée de six exercices, soit jusqu'à l'issue de l'Assemblée Générale
ordinaire appelée à statuer sur les comptes de l'exercice clos le 30 juin 2027.
•
RSA, représentée par Monsieur David Benichou dont le siège est sis 11 avenue de Friedland, 75 008
Paris, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 381 199 215,
nommée lors de l'Assemblée Générale Mixte en date du 20 décembre 2023 pour une durée de six
exercices, soit jusqu'à l'issue de l'Assemblée Générale ordinaire appelée à statuer sur les comptes de
l'exercice clos le 30 juin 2029.
9.2.2 COMMISSAIRES AUX COMPTES SUPPLEANTS
Néant.
166
Not named
10.TABLES DE CONCORDANCE
10.1TABLE DE CONCORDANCE DU DOCUMENT D'ENREGISTREMENT
UNIVERSEL
Le présent sommaire est conforme à l'annexe 1 du règlement délégué UE 2019/980 de la Commission
européenne du 14 mars 2019.
Correspondance
1. PERSONNES RESPONSABLES, INFORMATIONS PROVENANT DE TIERS,
RAPPORTS D'EXPERTS ET APPROBATION DE L'AUTORITE COMPETENTE
1.1 Personnes responsables des informations
Section 9.1
1.2 Déclarations des personnes responsables
Section 9.1
1.3 Déclarations ou rapport d'expert
Section 7
1.4 Information provenant de tiers
Section 7
2. CONTRÔLEURS LEGAUX DES COMPTES
2.1 Noms et adresses
Section 9.2
2.2 Démissions / non-renouvellements
N/A
2.3 Rémunérations
Section 4.2
3. FACTEURS DE RISQUE
3.1 Description des risques importants
Section 2
4. INFORMATIONS CONCERNANT L'EMETTEUR
4.1 Raison sociale
Section 1.1
4.2 Lieu et n° d'enregistrement de la société
Section 1.1
4.3 Date de constitution et durée de vie de la société
Section 1.1
4.4 Siège social et forme juridique de la société
Section 1.1
5. APERCU DES ACTIVITES
Sections 2.1,
5.1 Principales activités
Sections 2.1,
5.2 Principaux marchés
5.3 Evénements significatifs pour le développement de l'activité
N/A
5.4 Stratégie et objectifs
Sections 1.2,1.3
5.5 Dépendances à l'égard de brevets, de licences, de contrats industriels,
N/A
commerciaux ou financiers ou de nouveaux procédés de fabrication
5.6 Position concurrentielle
N/A
Sections 1.3.4,
5.7 Investissements
6. STRUCTURE ORGANISATIONNELLE
6.1 Description du Groupe et de la place occupée par la Société
Section 1.5
167
Not named
Sections 1.5,
6.2 Liste des filiales importantes de la Société
3.4.64.
7. EXAMEN DE LA SITUATION FINANCIERE ET DU RESULTAT
Sections 3.2,
7.1 Situation financière
3.4, 3.5, 3.7
Sections 3.2,
7.2 Résultat d'exploitation
3.4, 3.5, 3.7
8. TRESORERIE ET CAPITAUX
8.1. Capitaux de l'émetteur
Sections 3.4, 3.7
8.2. Sources et montants des flux de trésorerie
Section 3.4.5
Sections 2.3.2,
8.3. Conditions d'emprunt et structure financière
3.4.6.5
8.4. Restriction à l'utilisation des capitaux
N/A
8.5. Sources de financement nécessaires pour honorer les engagements relatifs aux
Sections 2.3.2,
décisions d'investissement
3.4.6.5
9. ENVIRONNEMENT REGLEMENTAIRE
Section 2
10. INFORMATIONS SUR LES TENDANCES
10.1 Principales tendances
Section 1.4
10.2 Evènements susceptibles d'influer sensiblement sur les perspectives
N/A
11. PREVISIONS OU ESTIMATIONS DU BENEFICE
N/A Section 1.4
12. ORGANES D'ADMINISTRATION, DE DIRECTION, ET DE SURVEILLANCE ET
DIRECTION GENERALE
12.1 Informations concernant les membres des organes d'administration, de direction
Section 4.1
ou de surveillance
12.2 Conflits d'intérêts au niveau des organes d'administration, de direction et de
Section 4.1.4
surveillance et de la direction générale
13. REMUNERATION ET AVANTAGES
13.1 Montant de la rémunération versée et avantages en nature
Section 4.2
13.2 Montant total des sommes provisionnées ou constatées aux fins de versement
N/A Section
de pensions, de retraites ou d'autres avantages.
14. FONCTIONNEMENT DES ORGANES D'ADMINISTRATION ET DE DIRECTION
14.1 Date d'expiration des mandats actuels
Section 4.1.3
14.2 Informations sur les contrats de service liant les membres des organes
d'administration, de direction ou de surveillance à l'émetteur ou à l'une quelconque
Section 4.1.4
de ses filiales
14.3 Informations sur le comité d'audit et le comité de rémunération
Section 4.1.1
14.4 Conformité au régime de gouvernement d'entreprise en vigueur
Section 4.1.1
14.5 Evolutions susceptibles d'affecter la gouvernance d'entreprise
N/A
15. SALARIES
15.1 Nombre de salariés
Section 5.7
N/A Section
15.2 Participation et stock-options des mandataires sociaux
15.3 Accord prévoyant une participation des salariés dans le capital
N/A
16. PRINCIPAUX ACTIONNAIRES
168
Not named
16.1 Actionnaires détenant plus de 5% du capital social ou des droits de vote
Section 5.1
16.2 Droits de vote différents
Section 5.1.1
16.3 Détention ou contrôle, directe ou indirecte, de la Société
Section 5.1
16.4 Accord connu de la Société, dont la mise en œuvre pourrait, à une date
Section 5.1.4
ultérieure, entraîner un changement de son contrôle
17. TRANSACTIONS AVEC DES PARTIES LIEES
Section 4.4
18. INFORMATIONS FINANCIERES CONCERNANT L'ACTIF ET LE PASSIF, LA
SITUATION FINANCIERE ET LES RESULTATS DE L'EMETTEUR
18.1 Informations financières historiques
Sections 3.4, 3.7
18.2 Informations financières intermédiaires et autres
Sections 3.4, 3.7
18.3 Vérification des informations historiques annuelles
Sections 3.3, 3.6
18.4 Informations financières pro forma
N/A
18.5 Politique en matière de dividendes
Section 5.6
18.6 Procédures judiciaires et d'arbitrage
N/A
18.7 Changement significatif de la situation financière
N/A
19. INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES
19.1 Capital social
Sections 5
19.2 Acte constitutif et statuts
Section 5.7
20. CONTRATS IMPORTANTS
Section 6
21. DOCUMENTS DISPONIBLES
Section 8
10.2 TABLE DE CONCORDANCE RAPPORT DE GESTION PREVU PAR LES
ARTICLES L. 225-100 ET SUIVANTS ET L. 22-10-35 ET SUIVANTS
Correspondance
1. Situation et activité
1.1 Situation de la Société et du Groupe au cours
Sections 1.2, 1, 3.2, 3.5
de l'exercice écoulé
1.2 Résultats de l'activité de la Société et du Groupe
Sections 1.2, 3.4, 3.5, 3.7
1.3 Analyse de l'évolution des affaires, des résultats
Sections 1.2, 3.4, 3.5, 3.7
et de la situation financière
1.4 Indicateurs clés de performance de nature
Sections 1.2, 1.3
financière et non financière
1.5 Evènements importants survenus entre la date
de clôture de l'exercice et la date à laquelle le
Section 3.4.6.12
Rapport de gestion est établi
1.6 Evolution prévisible de la Société et du Groupe
Section 1.4
1.7 Activités en matière de R&D
N/A
1.8 Prises de participation significatives
169
Not named
2. Actionnariat et capital
2.1 Composition de l'actionnariat et modifications
Section 5
intervenues au cours de l'exercice
2.2 Etat de la participation des salariés au capital
Section 5.3
social
2.3 Rachat et revente par la Société de ses propres
Section 5.2
actions
2.4 Nom des sociétés contrôlées
Sections 1.5, 3.4.6.4
2.5 Aliénations en vue de régulariser des
N/A
participations croisées
2.6 Montant des dividendes et des autres revenus
distribués mis en paiement au cours des trois
Section 5.6
exercices précédents
2.7 Ajustements en cas d'émission de valeurs
N/A
mobilières donnant accès au capital
2.8 Ajustements en cas d'existence d'options de
N/A
souscription ou d'achat d'actions
2.9 Information sur les plans d'options de
souscription ou d'achat d'actions consenties aux
N/A
mandataires sociaux et aux salariés
2.10 Interdiction de levée d'options de souscription
ou d'achat d'actions ou obligation de conservation
N/A
des actions issues de levées d'options par les
dirigeants mandataires sociaux
2.11 Informations sur les attributions d'actions
gratuites au profit de mandataires sociaux et
N/A
salariés
2.12 Obligations de conservation des actions
attribuées gratuitement par les dirigeants
N/A
mandataires sociaux
3. Facteurs de risques et contrôle interne
3.1 Description des principaux risques et
Section 2
incertitudes
3.2 Risques financiers liés aux effets du
changement climatique et mesures prises par
N/A
l'entreprise pour les réduire en mettant en œuvre
une stratégie bas-carbone
3.3 Objectifs et politique de couverture ; exposition
de la Société aux risques de prix, de crédit, de
Section 2
liquidité et de trésorerie
3.4 Procédures de contrôle interne et de gestion
des risques relatives à l'élaboration et au traitement
Section 2
de l'information comptable et financière
4. Informations environnementales, sociales et
sociétales
4.1 Déclaration de performance extra-financière
N/A
170
Not named
4.2 Plan de vigilance et compte-rendu de sa mise
N/A
en œuvre effective
4.3 Informations sur les installations classées en
N/A
catégorie Seveso seuil haut
5. Autres informations
Information sur les délais de paiement des
Section 3.5.2
fournisseurs et des clients de la Société
Modifications intervenues dans la présentation des
N/A
comptes annuels et dans les méthodes d'évaluation
Mention des succursales existantes
N/A
Dépenses somptuaires
N/A
Réintégration des frais généraux excessifs
N/A
Injonctions ou sanctions pécuniaires pour des
N/A
pratiques anticoncurrentielles
Opérations réalisées par les dirigeants et les
personnes ayant des liens étroits avec ces derniers
sur les titres de la Société
Prêts interentreprises
N/A
A. Annexes au Rapport de gestion
A.1 Rapport du Conseil d'administration sur le
Section 4
gouvernement d'entreprise
A.2 Tableau des résultats des cinq derniers
Section 3.5.2
exercices
A.3 Avis de l'organisme tiers indépendant chargé de
vérifier les informations fournies dans la déclaration
N/A
de performance extra-financière
A.4 Attestation des Commissaires aux comptes sur
N/A
les prêts interentreprises
10.3TABLE DE CONCORDANCE RAPPORT FINANCIER ANNUEL
Correspondance
1. Comptes annuels
Section 3.7
2. Comptes consolidés
Section 3.4
3. Rapport de gestion
3.1 Articles L. 225-100 et L. 22-10-35 du Code de
commerce
3.1.1 Analyse de l'évolution des affaires
Sections 1.2, 1, 3.2, 3.5
3.1.2 Analyse des résultats
Sections 3.4, 3.7
171
Not named
3.1.3 Analyse de la situation financière
Sections 3.4, 3.7
3.1.4 Indicateurs clés de performance de nature
financière et non financière ayant trait à l'activité
spécifique de la Société, notamment informations
Sections 1.2, 1
relatives aux questions d'environnement et de
personnel
3.1.5 Principaux risques et incertitudes
Section 2
3.1.6 Risques financiers liés aux effets du
Section 2
changement climatique
3.1.7 Procédures de contrôle interne et de gestion
Section 2
des risques
3.1.8 Objectifs et politique de couverture ;
exposition de la Société aux risques de prix, de
Section 2
crédit, de liquidité et de trésorerie
3.2 Article L. 225-211 du Code de commerce
3.2.1 Rachat par la Société de ses propres actions
Section 5.2
4. Attestation du responsable du Rapport financier
Section 9.1.2
annuel
5. Rapport des Commissaires aux comptes sur les
Section 3.6
comptes annuels
6. Rapport des Commissaires aux comptes sur les
Section 3.3
comptes consolidés
7. Honoraires des contrôleurs légaux des comptes
Section 4.3
8. Rapport du Conseil d'administration sur le
gouvernement d'entreprise établi en application de
Section 5 voir table ci-dessous
l'article L. 225-37 du Code de commerce
9. Rapport des Commissaires aux comptes sur le
Intégré dans le rapport général Section 3.6
rapport sur le Gouvernement d'entreprise
10.4TABLE DE CONCORDANCE DU RAPPORT SUR LE GOUVERNEMENT
D'ENTREPRISE PREVU PAR LES ARTICLES L. 225-37 ET SUIVANTS
DU CODE DE COMMERCE
Correspondance
1. Politique de rémunération des mandataires
Section 4.2.1
sociaux
2. Rémunérations et avantages de toute nature
versés durant l'exercice ou attribués au titre de
l'exercice à chaque mandataire social
3. Proportion relative de la rémunération fixe et
N/A Section 4.2.1
variable
172
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4. Utilisation de la possibilité de demander la
N/A
restitution d'une rémunération variable
5. Engagements de toute nature pris par la société
au bénéfice de ses mandataires sociaux,
correspondant à des éléments de rémunération,
des indemnités ou des avantages dus ou
N/A Section 4.2.1
susceptibles d'être dus à raison de la prise, de la
cessation ou du changement de leurs fonctions ou
postérieurement à l'exercice de celles-ci
6. Rémunération versée ou attribuée par une
entreprise comprise dans le périmètre de
consolidation au sens de l'article L. 233-16 du code
de commerce
7. Ratios entre le niveau de rémunération de chaque
dirigeant mandataire social et les rémunérations
Section 4.2.8
moyenne et médiane des salariés de la société
8. Évolution annuelle de la rémunération, des
performances de la société, de la rémunération
moyenne des salariés de la société et des ratios
Section 4.2.8
susvisés au cours des cinq exercices les plus
récents
9. Explication de la manière dont la rémunération
totale respecte la politique de rémunération
adoptée, y compris dont elle contribue aux
N/A
performances à long terme de la société et de la
manière dont les critères de performance ont été
appliqués
10. Manière dont a été pris en compte le vote de la
dernière assemblée générale ordinaire prévu au I de
Section 4.2.1
l'article L. 22-10-34 du code de commerce
11. Écart par rapport à la procédure de mise en
œuvre de la politique de rémunération et toute
N/A
dérogation
12. Application des dispositions du second alinéa
de l'article L. 225-45 du code de commerce
(suspension du versement de la rémunération des
N/A
administrateurs en cas de non-respect de la mixité
du conseil d'administration)
13. Attribution et conservation des options par les
N/A Section 4.2.5
mandataires sociaux
14. Attribution et conservation d'actions gratuites
N/A Section 4.2.5
aux dirigeants mandataires sociaux
15. Liste de l'ensemble des mandats et fonctions
exercés dans toute société par chacun des
Section 4.1.3
mandataires durant l'exercice
16. Conventions conclues entre un dirigeant ou un
actionnaire significatif et une filiale
17. Tableau récapitulatif des délégations en cours
de validité accordées par l'assemblée générale en
Section 5.4
matière d'augmentations de capital
173
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18. Modalités d'exercice de la direction générale
Section 4.1.2
19. Composition, conditions de préparation et
d'organisation des travaux du Conseil
20. Application du principe de représentation
équilibrée des femmes et des hommes au sein du
Section 4.1.3
conseil
21. Eventuelles limitations que le Conseil apporte
N/A Section 4.1.2
aux pouvoirs du Directeur Général
22. Référence à un code de gouvernement
d'entreprise et application du principe « comply or
Section 4.1.1
explain »
23. Modalités particulières de participation des
N/A Section 5.8.5.6
actionnaires à l'assemblée générale
24. Procédure d'évaluation des conventions
Section 4.2.9
courantes - Mise en œuvre
25. Informations susceptibles d'avoir une incidence
Section 5.8.9
en cas d'offre publique d'achat ou d'échange
174
Incorporation par référence
En application de l'article 19 du règlement (CE) n°2017/1129 de la Commission Européenne, les informations
suivantes sont incluses par référence dans le présent document d'enregistrement universel :
•
Le rapport de gestion, les comptes consolidés en norme IFRS et les comptes sociaux de l'exercice clos
le 30 juin 2024 et les rapports des commissaires aux comptes associés tels que présentés dans le
Document d'enregistrement universel déposé auprès de l'Autorité des Marchés Financiers le 28 octobre
2024 sous le numéro D.24-0780.
•
Le rapport de gestion, les comptes consolidés en norme IFRS et les comptes sociaux de l'exercice clos
le 30 juin 2023 et les rapports des commissaires aux comptes associés tels que présentés dans le
Document d'enregistrement universel déposé auprès de l'Autorité des Marchés Financiers le 31 octobre
2023 sous le numéro D.23-0788.
175
Not named