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Not named
Not named
Des exemplaires du présent document d'enregistrement universel sont disponibles sans frais auprès de
SCBSM, 12 rue Godot de Mauroy – 75009 PARIS, sur le site internet de la société (www.scbsm.fr) ainsi
que sur le site internet de l'Autorité des Marchés Financiers (www.amf-france.org).
Le document d'enregistrement universel a été déposé le 31 octobre 2023 auprès de l'AMF, en sa qualité
d'autorité compétente au titre du règlement (UE) 2017/1129, sans approbation préalable conformément à
l'article 9 dudit règlement.
Le document d'enregistrement universel peut être utilisé aux fins d'une offre au public de titres financiers
ou de l'admission de titres financiers à la négociation sur un marché règlementé s'il est complété par une
note d'opération et le cas échéant, un résumé et tous les amendements apportés au document
d'enregistrement universel. L'ensemble alors formé est approuvé par l'AMF conformément au règlement
(UE) 2017/1129.
SOCIETE CENTRALE DES BOIS ET SCIERIES DE LA MANCHE
DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL
Société anonyme au capital de 34 335 407.50 euros
12, rue Godot de Mauroy – 75009 Paris
30 JUIN 2023
RCS Paris 775 669 336
SOMMAIRE
Not named
Tête ornementale de Neptune sculptée sur la façade du 19/21 Rue Poissonnière
Not named
1 PRESENTATION DU GROUPE SCBSM
1.1 GENERALITES
1.1.1 Raison Sociale (Article 3 des statuts)
La dénomination sociale de la Société est « SOCIETE CENTRALE DES BOIS ET SCIERIES DE LA
MANCHE ».
La société a pour sigle « SCBSM ».
1.1.2 Registre du commerce et des sociétés
La Société est immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro
775 669 336.
Le numéro SIRET de la Société est 775 669 336 001 06. Le code NAF est 6820B.
1.1.3 Date de constitution et durée de la société (Article 5 des statuts)
La Société a été constituée le 6 Avril 1921 et immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de
Paris le 25 Mars 1955 pour une durée de 99 années à compter de cette date (jusqu'au 24 Mars 2054),
sauf dissolution anticipée ou prorogation.
1.1.4 Siège social, forme juridique
Le siège social de la Société est situé 12 rue Godot de Mauroy, 75009 PARIS.
La Société a été constituée sous la forme de Société Anonyme à Conseil d'Administration.
1.1.5 Exercice social (Article 21 des statuts)
L'exercice social se clôture au 30 juin de chaque année.
1.1.6 Historique
La Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche créée en 1921 avait pour activité initiale
l'import/export de bois exotiques au travers de ses principales filiales : Hailaust et Gutzeit SA, Granvillaise
des Bois et Société des Bois du Nord. Après une apogée dans la période d'après-guerre, la société a
progressivement décliné et s'est vidée de sa substance pour ne détenir que quelques actifs immobiliers
hérités de ses activités historiques.
Suite à l'apport de plusieurs sociétés civiles immobilières fin 2005, la Société devenue foncière détenait
alors un portefeuille immobilier de 88 M€.
En janvier 2007, le portefeuille atteignait 308 M€ avec moins de 14 % à Paris.
Depuis cette date, la société a procédé à une rotation importante de son portefeuille en arbitrant pour
plus de 332 M€.
Le portefeuille actuel composé à plus de 88 % d'immeubles parisiens totalise à ce jour 424 M€.
5
Not named
6
Not named
1.2 CHIFFRES CLES
Principales données financières en normes IFRS au 30 juin 2023 : compte de résultat, bilan.
Le résultat opérationnel avant variation de la juste valeur des immeubles de placement s'affiche à
15,0 M€, en progression de 6 %.
Milliers €
15 000
10 000
Milliers €
5 000
20 000
15 000
10 000
5 000
Les loyers bruts augmentent de 7,44 % au cours de l'exercice.
Résultat opérationnel avant variation de la juste valeur
0
0
2020
2020
11 982
13 090
des immeubles de placement
2021
2021
Loyers bruts
12 357
14 630
2022
2022
15 988
14 120
2023
2023
17 179
14 979
7
Not named
8
Capitaux propres consolidés
Milliers €
300 000
250 000
183 534
199 387
235 922
253 704
-
de la distribution de prime d'émission (- 1,9 M€)
Au 30 juin 2023, le Patrimoine immobilier total de SCBSM s'élève à 424 M€.
La variation par rapport au 30 juin 2022 s'explique essentiellement par l'effet des cessions (-18,7 M€).
La variation nette de la valeur du patrimoine expertisé au 30 juin 2023 ressort légèrement négative sur
l'exercice (moins de 1% de la valeur totale des actifs).
L'ensemble des actifs parisiens représente près de 90 % de la valeur totale du patrimoine.
-
du bénéfice de l'exercice (+ 9,4 M€)
La variation des capitaux propres au 30 juin 2023 résulte essentiellement :
2020
2021
2022
2023
50 000
0
100 000
-
de l'augmentation de capital et de l'utilisation d'actions SCBSM auto-détenues en remboursement
des obligations ORNANES (+ 9,3 M€)
150 000
200 000
(*) en valeur au 30 juin 2022 des actifs cédés
(**) variation de valeur du patrimoine nette de la valorisation des travaux
de valeur -2,5 M€ (**)
Variation nette
30 JUIN 22
441 M€
Cessions -18,7 M€ (*)
30 JUIN 23
424 M€
Variation du Patrimoine immobilier
Acquisitions
+4,6 M€
Not named
9
L'endettement financier net s'élève à 173,4 M€, ce qui fait ressortir un ratio d'endettement (LTV) de
38,64 % à fin juin 2023. Cette baisse résulte essentiellement de la poursuite du désendettement au
travers du remboursement des ORNANES principalement en actions et du remboursement des emprunts
des actifs cédés sur l'exercice.
Actif net réévalué de liquidation : 18,02 € / action
L'ANR de liquidation s'établit au 30 juin 2023 à 18,02 €, il s'inscrit en léger retrait par rapport au 30 juin
2022 par l'impact mécanique du remboursement des ORNANE pour une grande partie en actions.
Avec un cours de bourse à la clôture de l'exercice de 9,45 €, la décote sur ANR est encore très élevée
(48 %) surtout si l'on tient compte du fait que :
-
Près de 90 % des actifs du Groupe se situent à Paris QCA ; actifs qui sont les plus recherchés
-
et les plus liquides.
le Groupe dispose d'un potentiel de création de valeur sur des actifs en cours de restructuration.
7,46
7,01
6,95
7,55
5,31
5,97
6,05
3,65
3,65
06/2012 06/2013 06/2014 06/2015 06/2016 06/2017 06/2018 06/2019 06/2020 06/2021 06/2022 06/2023
ANR de liquidation
Cours de clôture
0
0
50 000
0,2
40,32%
LTV
42,42%
38,64%
LTV
100 000
44,14%
LTV
LTV
0,4
150 000
0,6
2020
2021
2022
2023
170 347
163 393
173 386
200 000
199 104
0,8
Milliers €
Endettement financier net
13,43
10,88
11,84
10,02
7,93
8,61
9,11
8,05
9,5
9,25
9,45
16,99
18,68
18,02
15,67
10
Not named
Les actions de SCBSM sont admises sur le compartiment C de NYSE Euronext à Paris sous le code ISIN
FR0006239109 et le mnémonique CBSM.
Une société entrepreneuriale qui bénéficie de l'appui de partenaires institutionnels et financiers.
11,00
10,00
9,00
8,00
7,00
6,00
Répartition de l'actionnariat au 30 juin 2023 (pourcentages d'intérêts)
ACTIONNAIRES ET
PUBLIC 25,78%
ACTIONNAIRES
HISTORIQUES
AUTRES
21,65%
Evolution du cours de bourse depuis 2 ans
CBSM
AUTO - CONTRÔLE
0,22%
Euronext IEIF SIIC France
J.LACROIX DIRECT
ET INDIRECT
52,35%
3 200
2 200
1 200
11
Not named
12
1.3 PATRIMOINE IMMOBILIER
Le patrimoine immobilier du Groupe s'élève à 424,3 M€ contre 440,8 M€ au 30 juin 2022
La variation résulte de l'effet des cessions (-18,7 M€), de la variation nette de la valeur du patrimoine
expertisé au 30 juin 2023 (-2,5 M €) et de l'acquisition de lots de bureaux parisiens (+4,6 M€).
Valeur locative de marché (VLM) : 21 M€ soit un potentiel d'accroissement de 11 %.
Le patrimoine du Groupe SCBSM se définit comme suit :
FRANCE
9 %
3 %
PARIS
88 %
Compte tenu des critères d'investissement retenus par le Groupe, les immeubles en portefeuille peuvent
être segmentés en trois catégories :
ILE DE
PROVINCE
424 M€ d'actifs dont plus de 88 % à Paris intra-muros ;
Loyers bruts annuels du périmètre locatif au 30 juin 2023 : 18,9 M€ ;
60%
60%
48%
49%
52%
54%
40%
20%
0%
28%
2013
2014
2015
2016
2017
Paris QCA
2018
2019
2020
2021
2022
2023
84%
88%
80%
73%
77%
81%
Evolution du % Paris QCA
Not named
13
< 1 an
Loyers à recevoir jusqu'à échéance du bail
de 12 à 24 mois
Groupe SCBSM
17 144
15 657
Entre 2 et 5 ans
39 600
> 5 ans
27 538
Le taux de rendement qui ressort des expertises au 30 juin 2023 est en progression de 0,23 points
malgré l'impact des cessions d'actifs de province.
Groupe SCBSM
Echéances des baux
16 895
< 1 an
Loyers à recevoir sur période ferme
de 12 à 24 mois
13 562
Entre 2 et 5 ans
18 440
> 5 ans
6 264
Taux de rendement sur VLM
5,00%
4,94%
4,92%
4,60%
4,68%
4,45%
4,20%
Juin 2020
Juin 2021
Juin 2022
Juin 2023
Not named
14
Quartier Opéra-Bourse
15 Boulevard des Italiens /
2 641
Lots de bureaux dans un immeuble Haussmannien
Quartier du Palais-Royal
Immeuble de bureaux et commerces
30 Rue de Gramont, Paris II
9 Avenue de l'Opéra, Paris I
2 476
Quartier Saint Lazare
Lots de bureaux dans un immeuble Haussmannien
La Madeleine, Paris IX
Prony, Paris XVII
94 rue Saint Lazare, Paris IX
Poissonnière, Paris II
Sentier, Paris II
323
La Madeleine
12 Rue Godot de Mauroy /
appartements
Quartier Monceau
7 Rue Caumartin /
8 Rue de Sèze, Paris IX
6 548
Quartier Sentier Cité Financière
Immeuble de bureaux
19/21 Rue Poissonnière, Paris II
8 550
Hôtel Particulier composé de bureaux et appartements
23/25 Rue de Prony, Paris XVII
1 028
Quartier Sentier Cité Financière
Immeuble de bureaux et logements
26 Rue du Sentier, Paris II
1 270
Immeuble style Eiffel-Haussmann de bureaux et
commerces
91 Rue Réaumur, Paris II
2 290
Immeuble de bureaux commerces + quelques
Proximité des Champs Elysées
Immeuble de bureaux
47 Rue de Ponthieu, Paris VIII
2 163
1.3.1 PORTEFEUILLE PARIS
Actif
Adresse
Surface m2
Not named
15
PARIS
Surface
27 289
Réaumur, Paris II
m2
Dont m2
en sous-
3 180
sol
30/06/23
Loyers
15 396
(K€)
Italiens, Paris II
Opéra, Paris I
Vacantes
Surfaces
Loyers/
647
16 696
VLM
(K€)
Ponthieu, Paris VIII
financière
(% loyers
Vacance
4,03 %
réels)
373 874
Valeur
(K€)
HD
rendement HD
VLM / Valeur
Taux de
4,47 %
Not named
1.3.2 PORTEFEUILLE ILE DE FRANCE
Actif
Centre commercial Elysée Village
Cellules commerciales
Ensemble immobilier mixte à usage d'activités et de
commerces
Immeuble de bureaux et de locaux d'activités
Adresse
18 Avenue de la Jonchère, La Celle St Cloud
(78)
Centre commercial Les Franciades,
2 Place de France, Massy (91)
ZI des Closeaux, Buchelay (78)
ZAC Les Luats, 1 rue Paul Gauguin, Villiers
Sur Marne (94)
Surface m2
9 106
4 792
7 056
1 638
16
Surface
(m2)
Dont m2
en sous-
sol
Loyers
30/06/23
(K€)
Loyers/
Surfaces
vacantes
VLM
(K€)
Vacance
financière
(% loyers
réels)
Valeur
(K€)
HD
Taux de
rendement HD
VLM / Valeur
ILE DE France
28 092
699
2 500
409
3 166
14,06 %
38 390
8,25 %
Cellule commerciale
Zone La Croix Blanche, 3 Avenue de la
5 500
Centre commercial Elysée Village,
Celle Saint Cloud (78)
Ensemble immobilier mixte à usage
résistance, Ste Geneviève des Bois (91)
Bâtiment à usage de commerces,
Ste Geneviève des Bois (91)
d'activités et de commerces, Buchelay (78)
Not named
17
1.3.3 PORTEFEUILLE PROVINCE
Surface
(m2)
Dont m2
en sous-
sol
Loyers
30/06/23
Loyers/
Surfaces
vacantes
VLM
Vacance
financière
réels)
Valeur
(K€)
(K€)
(% loyers
(K€) HD
Taux de
rendement HD
VLM / Valeur
PROVINCE
16 020
0
1 008
155
1 127
13,33 %
12 000
9,39 %
Immeuble
Adresse
Surface m2
Cellule commerciale
Rue Jean Monnet, Wittenheim (68)
3 500
Retail Park
284 Avenue du Général de Gaulle,
Soyaux (16)
8 048
Ensemble immobilier mixte à usage d'activités et
Lieu dit « Les Petits Cours », Sille Le Guillaume
2 914
de commerces
(72)
Divers actifs de bureaux et d'activité
L'Ermitage Besançon (25), 13/15 Rue Mercier,
1 558
3 Rue Graham Bell, Metz (57), 2/4 Chemin de
Retail Park, Soyaux (16)
Epernay (51)
18
SCBSM conformément à sa stratégie continue à étudier les opportunités d'acquisition à Paris et
d'arbitrage en province et Ile de France.
1.3.6 PRINCIPALES CESSIONS REALISEES PAR L'EMETTEUR SUR LES TROIS
Cession d'appartements à Paris
3 appartements parisiens ont été cédés sur l'exercice clos au 30 juin 2022.
Cession supermarché à la Celle Saint Cloud
En septembre 2020, le Groupe a vendu une cellule commerciale au sein du Centre Commercial Elysée
II à la Celle Saint Cloud (78).
Amélioration des halls et parties communes des immeubles « Ponthieu » et « Réaumur »
Remplacement des façades de l'immeuble « Ponthieu »
DERNIERS EXERCICES
1.3.4 INVESTISSEMENTS REALISES PAR L'EMETTEUR AU COURS DES TROIS
DERNIERS EXERCICES
septembre 2020.
Cession terrain à Saint Malo
SCBSM a cédé un terrain nu situé à Saint Malo (35) en décembre 2020.
Cession de locaux d'activités (44)
SCBSM a cédé des locaux d'activités situés sur les communes de Nantes et Bouguenais en avril 2021.
Cession de bureaux en Alsace
Deux ensembles immobiliers à usage de bureaux situés à Habsheim et Mulhouse (68) ont été cédés en
Acquisition d'un ensemble immobilier à Paris
En octobre 2020, le Groupe SCBSM a acquis plusieurs lots de bureaux, environ 2 600 m2 au sein d'un
immeuble situé boulevard des Italiens (Paris 2e).
En mai 2022, le Groupe a acquis un nouvel immeuble de bureaux et commerces, environ 2 300 m2 sur
l'avenue de l'Opéra (Paris 1er).
Au cours de l'exercice, le Groupe a acquis des lots de bureaux au sein d'un immeuble situé rue Saint
Lazare (Paris 9e).
1.3.5 INVESTISSEMENTS POTENTIELS A COURT ET MOYEN TERME
SCBSM poursuit sa recherche d'actifs parisiens.
Elle s'attache aujourd'hui à achever la commercialisation des sites de Soyaux et Buchelay.
SCBSM comme par le passé va poursuivre ses investissements d'amélioration de ses sites parisiens et
étudie différentes pistes à court et moyen terme :
Transformation des appartements de la rue Jadin en Bureaux
19
Cession immeuble de bureau à Paris 17e
En juin 2021, le Groupe a cédé son immeuble du quartier des Ternes (17e arrondissement) au terme d'un
intense travail de restructuration et de création de valeur.
Cession de bureaux en Alsace
Trois ensembles immobiliers à usage de bureaux situés à Vandoeuvre les Nancy (54), Strasbourg (68)
et Mulhouse Hirn (68) et un ensemble immobilier à usage de commerces situé à Richardmenil (54) ont
été cédés par SCBSM au cours de l'exercice clos au 30 juin 2022.
Cession de locaux d'activités
En septembre 2021, le Groupe a cédé des locaux d'activités situés à Dannemarie sur Crête (25).
Immeuble d'activité mixte à Buc
Le Groupe a cédé en avril 2022 un ensemble immobilier à usage mixte à Buc (78).
Cession d'un Retail park à Saint Malo
SCBSM a cédé sur l'exercice son Retail park de Saint Malo (35).
Cession de commerces à Nîmes
(30).
Au cours de l'exercice, le Groupe a cédé un ensemble immobilier à usage de commerce situé à Nîmes
Cession d'un hôtel particulier à Nancy
SCBSM a cédé au cours de l'exercice un hôtel particulier à Nancy (54)
Cession d'un appartement à Ris Orangis
Le Groupe a cédé sur l'exercice un appartement situé sur la commune de Ris Orangis (91).
Ces cessions s'inscrivent dans le cadre de la stratégie du Groupe visant à extérioriser la création de
valeur réalisée par le travail de restructuration d'actifs et d'Asset management.
Not named
20
1.3.7 COMMENTAIRE GENERAL SUR LE MARCHE (SOURCE CUSHMAN
&
A. Perspectives économiques
WAKEFIELD)
Sortie de crise : une interminable ligne de crète
Toujours sur le fil du rasoir, l'économie française frôle la récession mais reste en territoire positif sur les
6 premiers mois de l'année, après +0,2% au T1 et +0,1% au T2. L'activité a été pénalisée par une inflation
toujours élevée freinant la demande intérieure, moteur essentiel de la croissance, et un climat des affaires
dégradé (-7pts en moyenne sur 12 mois). L'année devrait s'achever sur la même atonie, avec +0,2%
attendu au T3 et +0,1% au T4. A ce rythme, l'INSEE anticipe une croissance de 0,6% pour 2023, en-
dessous des espérances (1%) et surtout des performances de l'année dernière, qui avait bénéficié de
l'effet compensateur des acquis post-Covid face à l'envolée des prix dès le printemps 2022.
La poussée inflationniste semble amorcer un ralentissement depuis avril, où elle atteignait +5,9% en
glissement annuel, avec une hausse de « seulement » 4,5% en juin, sous l'effet du recul des prix de
l'énergie (pétrole et gaz) depuis plusieurs mois et, plus récemment, d'une légère accalmie dans le secteur
alimentaire (+7,4% attendus en décembre vs +15% en avril). L'accalmie des prix sur ces deux postes
stratégiques pour le budget des ménages devrait stimuler le pouvoir d'achat également en berne ce
trimestre (-0,6% au T2 2023) et apporter un peu d'air à la consommation (-0,2% estimée en 2023).
L'INSEE table ainsi sur un atterrissage de l'inflation en fin d'année à 4,4%, un niveau encore élevé qui
pourrait encore perdurer quelques mois. Le timide reflux de l'inflation sous-jacente après le pic d'avril
(+6,3%) incite par ailleurs à la prudence sur le moyen terme.
L'état des finances publiques reste préoccupant, avec une dette qui dépasse encore 110% du PIB et un
déficit public à 5%, bien en deçà de l'objectif de 2,7% promis par le gouvernement à Bruxelles. La volonté
de mettre définitivement fin aux aides ponctuelles de l'Etat se heurte néanmoins au contexte social actuel
tendu, la crise immobilière déclenchée par la hausse des taux d'intérêts amplifiant par ailleurs les
interrogations qui pèsent sur le moral des ménages.
Sur le marché de l'emploi, quelques signes de ralentissement se profilent : au nombre croissant des
défaillances d'entreprises (+45% en cumul annuel à fin juin), s'ajoute le ralentissement des créations
d'emploi, évaluées par l'INSEE pour 2023 à -60% par rapport à 2022. Les secteurs les plus impactés par
les hausses de coûts comme la construction, l'hôtellerie-restauration et le commerce de détail, qui
souffrent par ailleurs d'un recul de la demande., se trouvent en 1ère ligne. Le taux de chômage devrait
néanmoins se maintenir cette année aux alentours de 7,1% grâce à un recul proportionnel de la
population active.
-10
-2
-4
-6
-8
8
6
4
2
0
0,3
0,6
CROISSANCE ANNUELLE DU PIB France (%)
1,0
1,1
1,1
2,3
1,9
1,8
-7,9
6,4
2,5
0,6
1,0
1,5
Not named
21
EVOLUTION TAUX D'INFLATION France (%)
7,0
5,8
6,1
5,9
5,6
6,26,2
6,6
6,0
6,3
5,7
5,9
6,0
4,8
5,2
5,2
5,1
4,8
5,0
5,0
3,6
4,5
4,5
4,4
4,0
2,9
3,0
1,8
1,6
2,0
1,0
1,1
1,0
0,2
0,5
0,0
Sources : INSEE, Banque de France
B. Environnement financier
Taux directeurs : Le conflit entre faucons et colombes
Après une dernière hausse en juin (à 4% pour le taux
EVOLUTION MENSUELLE DES TAUX
de refinancement, son plus haut niveau depuis 2
décennies), les gouverneurs de la BCE apparaissent
DIRECTEURS (REFINANCEMENT)
divisés quant à la poursuite de la politique de
redressement des taux directeurs. La menace du « tour
6,00%
de vis de trop » pourrait accentuer le risque de
récession, mais l'inaction pourrait à l'inverse ramener
l'inflation à reprendre son ascension, soutenue par la
4,00%
hausse des salaires (+5,3% en zone euro). Si le
consensus se dirige inéluctablement vers la fin du cycle
haussier, la question reste de savoir à quel horizon :
2,00%
rapidement, pour permettre de mesurer ses effets sur
les performances économiques, ou pas avant un recul
Le durcissement de la politique monétaire impacte l'ensemble des acteurs du système financier,
raffermissement des conditions de financement. La compétitivité du marché immobilier français, qui
momentanément suspendu en juin son cycle de hausse
s'était fortement érodée ces derniers mois, retrouve donc progressivement des couleurs, grâce au
du marché de l'immobilier qui, logiquement, poursuivent leur hausse face au manque de liquidités et au
l'OAT 10 ans est retombé autour de 3%, recréant de facto un spread avec les taux de rendements prime
accentué la volatilité des taux d'emprunt long terme des Etats. Après des pics à plus de 3,25% au T1,
recours au crédit. Ces tergiversations financières doublées de forte incertitudes macro-économiques ont
n'épargnant ni les ménages, ni les entreprises qui ont réduit significativement leurs engagements et le
à la vue d'une légère stabilisation des prix.
Fed
BCE
repricing des actifs désormais enclenché et aux perspectives de croissance des revenus induite par
l'indexation des loyers, qui constitue un rempart contre l'érosion monétaire en période d'inflation. La
perspective d'approcher du pic des taux d'intérêt devrait dès lors permettre de relancer à moyen terme
la confiance des investisseurs et l'activité transactionnelle.
0,00%
ferme et définitif de l'inflation à l'objectif de 2 %, niveau
qui pose par ailleurs de plus en plus question ? Le débat
reste ouvert à la BCE, alors que la Fed a
Not named
22
Source : Cushman & Wakefield, Banque de France
Commerces
Euribor 3 mois (fin période)
OAT 10 ans (fin période)
Plongeon général...
Sur le front de l'investissement en immobilier d'entreprise banalisé France, après un 1er trimestre
témoignant d'une incontestable résilience comparativement à nos grands voisins, la baisse de l'activité
s'est à nouveau accélérée : avec 6,3 Mds € d'engagements recensés (selon les résultats provisoires),
les 6 premiers mois de 2023 s'inscrivent en recul de 50 % sur un an, le 2ème trimestre accusant un
plongeon de plus de 65 %.
Le marché fait face à un assèchement inédit des capitaux disponibles sur le segment Core, en raison de
la faible compétitivité des rendements immobiliers offerts, comparativement aux niveaux de rémunération
désormais atteints par les actifs financiers, et à la forte dégradation des conditions de crédit (disponibilité,
coût). Les gros volumes, plus particulièrement exposés à cette problématique de financement, continuent
de faire défaut, les signatures > 200 M€ ne pesant plus que 18 % des échanges (40 % en 2019). Le repli
des internationaux, qui doivent faire face à une très forte dégradation de leurs marchés locaux, à l'image
des acteurs Britanniques ou Allemands, se poursuit. Et si les différentes classes d'actifs ne sont pas
totalement alignées dans leur timing de correction, plus aucune ne se positionne désormais à contrecycle
: la logistique continue de décrocher violemment, et même le commerce enregistre des volumes en deçà
de sa performance semestrielle long terme.
Confrontés à cette perte d'attractivité du spread immobilier, mais aussi à l'incertitude quant à l'ampleur
de la correction et au moment où interviendra la normalisation des taux financiers, les investisseurs
peinent à se projeter. Rappelons néanmoins qu'une partie significative de la décote a déjà été réalisée :
selon le scenario le plus probable, après un pic attendu fin 2023 / début 2024, l'OAT devrait refluer pour
se stabiliser dans le courant de 2024 autour de 3 - 3,5 %. Dès lors, un nouvel équilibre de marché devrait
s'instaurer, basé sur une convergence des différents taux prime autour de 4,5 % - 5 %, ce qui permettrait
de relancer progressivement l'activité transactionnelle. Car, dans un environnement où les effets de
friction liés aux mutations de notre modèle économique risquent d'entretenir un bruit inflationniste, la
destination France et l'actif immobilier générateur de cash-flows indexés garderont tout leur intérêt pour
1%
2%
3%
4%
6%
7%
0%
5%
8%
-1%
-2%
Bureaux
Logistique
9%
ENVIRONNEMENT FINANCIER ET RENDEMENTS
IMMOBILIERS PRIME
C. Contexte général
Not named
placer sur le moyen-long terme les surplus d'épargne et de liquidités qui continueront à être produits à
23
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
< 10 M€
10 - 20 M€
20 - 50 M€
50 - 100 M€
100 - 200 M€
> 200 M€
D. Bureaux
Une crise qui amplifie les doutes sur la classe d'actifs
Depuis maintenant 3 ans, le marché des bureaux souffre de la volonté de diversification affichée par les
investisseurs : son poids est passé de 70 % (moyenne ante-2019) à 55 % (moyenne 2022-1S 2023). Le
Covid, avec l'avènement du travail hybride, marque clairement une cassure : il a fait émerger des
questionnements de fond sur la pérennité des besoins en surfaces de bureaux et donc sur les possibilité
de préservation des valorisations sur la classe d'actifs, désormais amplifiés par la crise financière
actuelle. Ainsi, avec 3,6 Md € d'engagements enregistrés sur les 6 derniers mois, l'investissement en
bureaux se positionne en ce début 2023 sur une volumétrie comparable à celle observée en 2010, en
euros courants...
A l'exception de la tour Sequana, transactée au 2T, aucun deal > 200 M€ n'a été enregistré. Les quelques
poches de liquidités subsistantes se limitent au segment 20-100 M€, dans Paris sur de petits actifs Core
très qualitatifs par des acteurs long terme en full equity ou sur des stratégies Value Added. Les régions
restent encore recherchées pour leurs immeubles neufs, ces derniers faisant défaut sur de nombreux
T1
T2
T3
T4
% Internationaux
0
0%
5
10%
10
20%
15
30%
20
40%
25
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50%
35
60%
40
70%
VOLUMES INVESTIS PAR TRIMESTRE, En Mds €
VOLUMES INVESTIS PAR TRANCHE DE MONTANT
100%
l'échelle locale et internationale.
90%
80%
70%
Not named
24
marchés locatifs régionaux et restant, en raison de leur taille liquide, ciblés par les SCPI, qui bénéficiaient
jusqu'en début d'année de très bons niveaux de collecte.
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
< 10 M€
10 - 20 M€
20 - 50 M€
50 - 100 M€
100 - 200 M€
> 200 M€
Sources : Immostat, Cushman & Wakefield
importants capitaux levés à l'échelle internationale sur des stratégies à risque, afin de répondre
La reconstitution de cette hiérarchie apparaît nécessaire pour permettre, à terme, le positionnement des
l'envolée des loyers prime commence à marquer une pause ;
VOLUMES BUREAUX INVESTIS PAR TRIMESTRE, En Mds €
notamment aux enjeux croissants de repositionnement des actifs en voie d'obsolescence.
certains taux de vacance préoccupants.
•
entre Paris et sa périphérie, pour prendre en considération la réalité du risque découlant de
•
au sein du marché parisien, entre le QCA et ses extensions, notamment au Centre-Est, où
se réinstaure, pour refléter davantage la solidité du sous-jacent locatif :
persistance d'acteurs très long terme confiants dans le potentiel de progression des loyers induit par
l'effet rareté structurel sur les marchés hyper-centraux. En revanche, la hiérarchie géographique des taux
40
35
70%
60%
T1
T2
T3
T4
% Internationaux
0
0%
5
10%
10
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15
30%
20
40%
100%
90%
VOLUMES BUREAUX INVESTIS PAR LOCALISATION
Dans ce contexte, les taux de rendement prime poursuivent leur remontée, certes progressive mais de
plus en plus sélective. Le prime QCA s'établit désormais à 3,75 %, la hausse y restant tempérée par la
30
25
50%
Not named
25
E. Commerces
Un 2ème trimestre décevant après un début d'année exceptionnel
Avec à peine plus de 330 millions d'euros transactés au 2ème trimestre, le marché de l'investissement
affiche un nouveau record, celui du plus faible montant investi sur cette période et du plus faible volume
trimestriel depuis 2012. Grâce aux résultats du T1, le 1er semestre s'en sort favorablement, avec un total
investi de plus de 1,7 milliard d'euros. Cette performance apparaît légèrement en-deçà de la moyenne
des 5 dernières années (-7%) mais largement inférieure à celle de 2022 (-40%) qui, rappelons-le, fut une
année hors normes, avec 2,9 milliards d'euros investis en commerce à fin juin. Dans un contexte de
ralentissement généralisé et malgré la contraction des volumes au T2, le segment des commerces tire
son épingle du jeu avec une solide part de marché de 27%, nettement plus élevée que les moyennes
historiques à 5 et 10 ans (respectivement 16% et 18%).
Une seule opération est venue alimenter ce trimestre la poche des grands volumes (> 100 M€) :
ville, 4,75 % pour les centres commerciaux et 5 % en retail parks. Le relâchement des tensions
S'agissant des taux de rendement Prime, ils ont marqué une pause au 2ème trimestre, à 3,75 % en centre-
transactions en cours, l'année pourrait s'achever sur la même tendance et maintenir le commerce en
Totalisant près des 3⁄4 des montants investis au 1er semestre, les centres commerciaux et les commerces
financières n'étant pas prévu à court terme, les taux de rendement devraient néanmoins reprendre leur
bonne place au sein d'un marché de l'investissement en immobilier banalisé très ralenti.
centre commercial « Italie2 »
et la boutique VALENTINO au 35 avenue Montaigne). Au vu des
de centre-ville dominent manifestement le marché, grâce à 2 acquisitions majeures recensées au T1 (le
totalement en ligne avec la moyenne des 10 dernières années. Le reste des transactions du trimestre
concerne des volumes < 20 M€, plus liquides et faciles à financer en période de raréfaction du crédit.
remontée progressive d'ici la fin de l'année, pour renouer avec les niveaux enregistrés avant la crise des
sub-primes de la fin des années 2000.
0
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
0%
1
5%
2
10%
3
4
15%
20%
5
6
25%
T1 T2 T3 T4 Poids dans total France
l'acquisition par AEW du centre commercial « Passy Plaza » à Paris auprès de GENERALI. Cette
transaction représente plus du tiers du volume engagé au T2 et porte à 4 le nombre d'opérations sur
cette tranche de volume pour la 1ère moitié de l'année (10 sur la même période de 2022), une performance
7
VOLUME D'INVESTISSEMENT COMMERCES, en Mds €
30%
Not named
26
VOLUME D'INVESTISSEMENT PAR TYPOLOGIE D'ACTIFS, en Mds €
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Centre ville
Centre Co.
Retail park
Super, hyper
Autres
Sources : Immostat, Cushman & Wakefield
F. Logistique
Un décrochage violent, malgré une décote plus rapide que sur les autres classes d'actifs
Sur le front de l'investissement, la baisse de l'activité s'accélère à nouveau : avec 550 000 €
d'engagements recensés (selon les résultats provisoires), le 1er semestre s'inscrit en recul de 76 %
comparativement à la même période de 2022, le 2ème trimestre accusant un plongeon de plus de 84 %
sur un an.
Ainsi, le poids de la logistique dans les engagements totaux est repassé sous la barre des 10 %, un
résultat surprenant au vu de la volonté affichée des investisseurs de diversifier leurs portefeuilles, et de
la décote réalisée, plus rapide que sur les autres classes d'actifs. En effet, depuis la remontée initiée au
printemps dernier, le prime logistique a bondi de 150 pbs, pour se positionner désormais à 4,50%,
recréant de facto un spread par rapport au bureau et au commerces.
d'adaptation de la supply-chain et poids encore limité du coût immobilier dans la chaine de création de
du potentiel de progression des loyers, considérant le caractère structurel de ses nombreux éléments de
La logistique reste par ailleurs une classe d'actifs relativement récente pour les acteurs non spécialisés,
unitaire a dépassé la barre des 50 M€.
logistiques européens...
valeur de ses acteurs, faible niveau des loyers en France comparativement aux autres grands marchés
soutien : raréfaction foncière et complexification accrue des produits, dimension stratégique des besoins
comme un simple bardage posé au milieu des champs... Au risque de méconnaître au passage la réalité
qui peuvent, en période d'incertitudes, redoubler de prudence envers un produit longtemps considéré
pour les portefeuilles, au vu des montants engagés. Depuis le début 2023, une seule transaction d'actif
particulièrement souffrir de sa forte exposition aux investisseurs internationaux, qui se sont massivement
repliés dans un traditionnel mouvement de back to home, ainsi que de la difficulté de financement accrue
Dans un contexte général déjà difficile, malgré par la perte d'attractivité des rendements immobiliers et
les incertitudes quant à l'horizon de normalisation de l'environnement financier, la logistique semble plus
Not named
27
9%
8%
7%
6%
5%
4,50%
4%
3,75%
3%
3,26%
2%
1%
2,99%
0%
-1%
-2%
Bureaux
Logistique
OAT 10 ans
Euribor 3 mois
Sources : Immostat, Cushman & Wakefield, Banque de France
G. Définitions
Core : Actif bénéficiant d'une localisation géographique de premier plan et assurant des rendements
locatifs sûrs en raison de la qualité des locataires, de la durée des baux, du faible taux de vacance et
d'une faible rotation locative.
Core + : Actif pour lequel un investisseur
d'une hausse potentielle de la valeur de leur immeuble. Bien situés et de bonne qualité, les actifs
accepte un rendement un peu moins sécurisé en échange
concernés peuvent faire l'objet de travaux de rénovation ou d'un travail d'asset management pour
améliorer leur taux d'occupation.
Taux EONIA : Taux de rémunération des dépôts interbancaires au jour le jour du marché monétaire
européen.
EURIBOR : Taux du marché monétaire européen. Il est égal à la moyenne des taux offerts sur le marché
bancaire européen pour une échéance déterminée. Il correspond à la cotation fournie quotidiennement
par un échantillon de 57 établissements bancaires européens.
0
0%
1
5%
2
10%
3
4
15%
5
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25%
2012
2013
2014
2015
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2018
2019
2020
2021
2022
2023
T1
TAUX DE RENDEMENT PRIME
T2
T3
T4
Poids dans global Fr.
VOLUMES INVESTIS PAR TRIMESTRE, en Mds €
28
Rentabilité la plus basse observée au cours d'une période donnée, après élimination des valeurs
Opportuniste : Stratégie d'investissement qui vise à déceler et à capitaliser sur des opportunités et des
de la valeur grâce à une gestion dynamique.
Value-added : actifs immobiliers pour lesquels l'acquisition est faite dans le but de créer ou de recréer
aberrantes (occurrences inférieures à deux).
Taux de rendement prime : Ratio entre les loyers hors charges et le prix d'acquisition AEM de l'actif.
tendances de placements émergents avant qu'elles ne soient pleinement reconnues par le marché.
OAT 10ans : Obligations Assimilables du Trésor - Fonds constituant le support de l'endettement à long
terme de l'Etat dont la maturité est de 10 ans.
Volume d'investissement : acquisitions d'actifs immobiliers banalisés – Bureaux, Commerces,
Entrepôts, locaux d'activité - réalisées par des acteurs agissant comme « investisseur immobilier » c'est-
à-dire en vue de retirer de la détention du bien acquis un rendement financier, sous la forme d'un revenu
locatif et/ou d'une plus-value à la revente.
LTV (Loan to value) : Ratio d'endettement (montant du financement sur la valeur totale de l'actif).
1.4 INFORMATIONS SUR LES TENDANCES ET PERSPECTIVES
29
Le portefeuille core parisien constitue pour SCBSM un atout majeur dont la qualité ne cesse de s'accroître
par l'effet de son travail.
SCBSM continue ses recherches d'actifs immobiliers parisiens et poursuit l'étude d'opportunités
d'arbitrage d'actifs en IDF et province.
Le Groupe SCBSM ne réalise pas de prévision ou d'estimation de bénéfice.
Not named
30
1.5 ORGANIGRAMME AU 30 JUIN 2023
Le Groupe SCBSM s'organise ainsi :
31
SCI Abaquesne
Société civile immobilière de droit français au capital de 1.000 euros, elle a été créée le 23 mai 2006.
Son siège social est situé 7, rue de Caumartin 75 009 Paris. Elle est détenue à hauteur de 100 % par la
SCBSM, son associé gérant. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous
le numéro 490 232 345. Elle ne détient plus aucun actif immobilier.
Société civile immobilière de droit français au capital de 1.000 euros, elle a été créée le 2 mars 2006.
Son siège social est situé 12, rue Godot de Mauroy 75 009 Paris. Elle est détenue à 99,9 % par son
associé gérant, la SCBSM et 0,1 % par la SARL Cathédrales. Elle est identifiée au Registre du Commerce
et des Sociétés de Paris sous le numéro 488 859 695.
La SCI Baltique est propriétaire d'un immeuble de bureaux situé au 19-21 rue Poissonnière à Paris
(2ème arrondissement).
Société civile immobilière de droit français au capital de 1.000 euros, elle a été créée le
21 décembre 2004. Son siège social est situé 7, rue de Caumartin 75 009 Paris. Elle est détenue à
99,9 % par son associé gérant, la SCBSM et à 0,1 % par la SCI Baltique. Elle est identifiée au Registre
du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 480 044 635.
La société détient un immeuble de bureaux situé rue de Ponthieu à Paris (8ème arrondissement).
Société civile immobilière de droit français au capital de 153 euros, elle a été créée le 17 octobre 2005.
Son siège social est situé 7, rue de Caumartin 75 009 Paris. Elle est détenue à 99 % par son associé
gérant, la SCBSM et à 1 % par la SCI LIP. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des Sociétés
de Paris sous le numéro 438 922 148.
La SCI BUC est propriétaire d'un ensemble immobilier à usage de bureaux et de commerces situé avenue
de l'Opéra à Paris (1er arrondissement).
Société civile immobilière de droit français au capital de 1.000 euros, elle a été créée le 9 avril 2004. Son
siège social est situé 7, rue de Caumartin 75 009 Paris. Elle est détenue à 99 % par son associé gérant,
la SCBSM et 1 % par la SCI Haussmann-Eiffel. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des
Sociétés de Paris sous le numéro 453 055 287.
Cette SCI détient un ensemble immobilier dans le quartier de la Madeleine à Paris (9ème arrondissement)
essentiellement à usage de bureaux.
Société à responsabilité limitée de droit français au capital de 10.000 euros, elle a été créée le
15 octobre 2013. Son siège social est situé 12, rue Godot de Mauroy 75 009 Paris. Elle est détenue à
99 % par la SCI Cathédrale et de 1 % par SCBSM. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des
Sociétés de Paris sous le numéro 797 899 143. Elle ne détient aucun actif immobilier.
Société civile immobilière de droit français au capital de 1.525 euros, elle a été créée le 26 juillet 2001.
Son siège social est situé 7, rue de Caumartin 75 009 Paris. Elle est détenue à 100 % par son associé
gérant, la SCBSM. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro
438 739 468.
La SCI des Bois est propriétaire d'un local commercial dans l'Essonne.
Société civile immobilière de droit français au capital de 1.000 euros, elle a été créée le 18 juillet 2006.
Son siège social est situé 7, rue de Caumartin 75 009 Paris. Elle est détenue à hauteur de 99 % par la
SCBSM, son associé gérant et de 1 % par la SCI Buc. Elle est identifiée au Registre du Commerce et
des Sociétés de Paris sous le numéro 491 104 519.
SCI Baltique
SCI Berlioz
SCI Buc
SARL Cathédrales
SCI Des Bois
SCI Des Bois de Norvège
SCI Cathédrale
32
La SCI des Bois de Norvège est propriétaire d'un actif à usage de commerces implantés sur la commune
de Sillé-le-Guillaume.
SNC Deux six sept
Société en nom collectif de droit français au capital de 1.000 euros, elle a été créée en août 2020. Son
siège social est situé 12, rue Godot de Mauroy 75 009 Paris. Elle est détenue à 99,9 % par son associé
gérant, SCBSM et 0,1 % par la SARL Cathédrales. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des
Sociétés de Paris sous le numéro 888 302 858.
La SNC Deux six sept détient plusieurs lots de bureaux au sein d'un immeuble situé boulevard des
Italiens (Paris 2e).
Société civile immobilière de droit français au capital de 1.000 euros. Son siège social est situé 7, rue de
SCI Du Val sans retour
Caumartin 75 009 Paris. Elle est détenue à 99,9 % par son associé gérant, SCBSM. Elle est identifiée au
Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 480 703 651 RCS Paris. Cette SCI est
propriétaire de locaux commerciaux sis à Massy (91).
SNC Foncière du Chêne Vert
Société en nom collectif de droit français au capital de 7.000.000 euros acquise par la SCBSM le
26 janvier 2007. La société est immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le
numéro 481 597 631. Son siège social est situé au 12 rue Godot de Mauroy, 75 009 Paris. Cette société
est détenue à 100 % par SCBSM. La société possède un actif situé à La Celle Saint Cloud.
SCI Haussmann-Eiffel
Société civile immobilière de droit français au capital de 1.000 euros, elle a été créée le 3 juillet 2013.
Son siège social est situé 12, rue Godot de Mauroy 75 009 Paris. Elle est détenue à 99,9 % par la
SCI Cathédrale et de 0,1 % par son associé gérant, SCBSM. Elle est identifiée au Registre du Commerce
et des Sociétés de Paris sous le numéro 794 032 128.
La SCI Haussmann-Eiffel est propriétaire d'un immeuble à usage de commerces et de bureaux situé au
91 rue Réaumur à Paris (2ème arrondissement).
SCI Lip
Société civile immobilière de droit français au capital de 100 euros, elle a été créée le 11 août 2004. Son
siège social est situé 7, rue de Caumartin 75 009 Paris. Elle est détenue à 99 % par son associé gérant,
la SCBSM et à 1 % par la SCI Berlioz. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des Sociétés de
Paris sous le numéro 478 294 416. A ce jour, cette structure ne détient plus aucun actif immobilier.
SAS Les Promenades de la Thalie
Société par actions simplifiées de droit français au capital de 400.000 euros, elle a démarré son activité
en juillet 2006 et est immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris depuis le
18 février 2007 sous le numéro 494 166 747. Son siège social est situé au 12 rue Godot de Mauroy,
75 009 Paris. Elle est détenue à 100 % par SCBSM. Elle ne détient aucun actif immobilier.
SNC Meubles and Co
Société en nom collectif de droit français au capital de 10.000 euros, elle a été créée le 20 février 2008.
Son siège social est situé 3, avenue Hoche 75 008 Paris. Elle est détenue à 100 % par son associé
gérant, la SCBSM. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro
502 703 291.
SCI Parabole IV
Société civile immobilière de droit français au capital de 111 euros, elle a été créée le 25 mars 2004. Son
siège social est situé 7, rue de Caumartin 75 009 Paris. Elle est détenue à 100 % par son associé gérant,
la SCBSM. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro
452 779 325.
La société est propriétaire d'un ancien hôtel particulier transformé en bureau situé au 23-25 rue de Prony
à Paris (17ème arrondissement).
33
SNC Sentier
Société en nom collectif de droit français au capital de 1.000 euros, elle a été créée le 17 octobre 2013.
gérant, SCBSM. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro
Son siège social est situé 12, rue Godot de Mauroy 75 009 Paris. Elle est détenue à 99 % par son associé
797 955 531.
La SNC Sentier est propriétaire d'un ensemble immobilier composé de bureaux et d'appartements situé
au 26 rue du Sentier à Paris (2ème arrondissement).
SNC Un et trois
Société en nom collectif de droit français au capital de 1.000 euros, elle a été créée en août 2020. Son
siège social est situé 12, rue Godot de Mauroy 75 009 Paris. Elle est détenue à 99,9 % par son associé
gérant, SCBSM et 0,1 % par la SARL Cathédrales. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des
Sociétés de Paris sous le numéro 888 303 849.
La SNC Un et trois détient plusieurs lots de bureaux au sein d'un immeuble situé boulevard des Italiens
(Paris 2e).
SCI Villiers Luats
Société civile immobilière de droit français au capital de 1.000 euros. Son siège social est situé 7, rue de
Caumartin 75 009 Paris. Elle est détenue à 99,9 % par son associé gérant, SCBSM. Elle est identifiée
au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 489 377 390 RCS Paris. La
SCI Villiers Luats est propriétaire d'un immeuble à usage de bureaux situé à Villiers sur Marne (94).
SCI Wittenheim
Société civile immobilière de droit français au capital de 1.000 euros. Son siège social est situé au 12 Rue
Godot de Mauroy, 75 008 Paris. Elle est détenue par SCBSM à 99 % et qui en est également gérant. Elle
est enregistrée au Registre du Commerce et des Sociétés sous le numéro 530 194 562. Elle détient une
cellule commerciale à Wittenheim.
1.5.1 PRISES DE PARTICIPATIONS
Néant.
1.5.2 CESSIONS DE PARTICIPATIONS
Néant.
1.5.3 FRANCHISSEMENTS DE SEUILS
Néant.
Not named
34
2 RISQUES
Les investisseurs, avant de procéder à l'acquisition d'actions de la société, sont invités à examiner
l'ensemble des informations contenues dans le document d'enregistrement universel, y compris les
facteurs de risques et leur gestion tels que décrits ci-dessous.
Ces risques sont, à la date du document d'enregistrement universel, ceux dont la réalisation est
susceptible d'avoir un effet défavorable significatif sur la Société, son activité, sa situation financière ou
ses résultats et qui sont importants pour la prise de décision d'investissement.
Les dispositifs de maîtrise des risques sont définis par la Direction générale du Groupe et discutés en
Conseil d'administration.
La société a procédé à une revue des risques qui pourraient avoir un effet défavorable significatif sur son
activité, sa situation financière ou ses résultats (ou sur sa capacité à réaliser ses objectifs) et considère
qu'il n'y a pas d'autres risques significatifs hormis ceux présentés.
2.1 REPRESENTATION GRAPHIQUE DES PRINCIPAUX FACTEURS DE
RISQUE
Faible
1 Marché de l'immobilier
2 Estimation de la valeur des actifs
Economique
Juridique
3 Acquisition/Cession
3
5
4 Restructuration d'actifs
5 Evolution réglementaire
4
2
Elevé
1
6
6 Réglementation fiscale et régime « SIIC »
7 Dégradation du taux d'occupation
7
8
8 Risque de liquidité, de taux
Financier
2.2 SYNTHESE
DISPOSITIF DE MAÎTRISE
DES PRINCIPAUX FACTEURS DE RISQUES ET
Les principaux risques du Groupe sont présentés par nature et selon une échelle de cotation de trois
niveaux :
Cette évaluation est établie sur la base de l'impact net potentiel, c'est-à-dire en tenant compte des
dispositifs de maîtrise des risques mis en place par le Groupe
Risque élevé
Risque moyen
Risque faible
Not named
35
RISQUES ECONOMIQUES
Risque structurel propre au métier de foncière est lié à la cyclicité du marché immobilier dont les principales
MARCHE DE L'IMMOBILIER
composantes sont la fluctuation de l'offre et de la demande, la variation des taux d'intérêt et l'état de la conjoncture
économique.
Impacts potentiels : Baisse des loyers ou de la capacité des locataires à assumer leur loyer et charges,
dépréciation de l'évaluation du patrimoine du Groupe et impact sur la bonne réalisation des opérations
d'investissements ou d'arbitrages.
Dispositifs de maîtrise : Patrimoine immobilier situé à plus de 88 % à Paris QCA (marché plus résilient). Recours
à des conseils et études externes.
ESTIMATION DE LA VALEUR DES ACTIFS
Risque lié aux potentielles variations significatives des taux de rendement dans le secteur immobilier.
Impacts potentiels : Dépréciation de l'évaluation du patrimoine du Groupe, dégradation des ratios financiers et
remboursement anticipé potentiel de la dette jusqu'à atteinte des niveaux autorisés par les contrats d'emprunt.
Dispositifs de maîtrise : Patrimoine immobilier situé à plus de 88 % à Paris QCA (marché plus résilient). Analyse
de la sensibilité de la juste valeur des immeubles de placement à la variation du taux de rendement (voir détail
Risque de surestimer le rendement attendu ou le potentiel d'accroissement de valeur ou de ne pas détecter des
ACQUISITION/CESSION
Risque lié à la confrontation aux nombreuses règlementations susceptibles d'évoluer (baux, copropriété,
urbanisme, protection des personnes et de l'environnement...)
Impacts potentiels : Baisse de l'activité et la rentabilité du Groupe ainsi que des perspectives de développement.
Dispositifs de maîtrise : Des conseillers externes et des cabinets d'avocats fournissent des mises à jour
constantes sur les nouvelles lois afin d'anticiper et d'atténuer les éventuelles incidences négatives.
REGLEMENTATION FISCALE ET REGIME « SIIC »
Le Groupe SCBSM a opté pour le régime des « SIIC » à compter du 1er juillet 2007 et à ce titre est exonéré de
l'impôt sur les sociétés à compter de l'option.
Le bénéfice de ce régime fiscal est conditionné notamment par le respect de l'obligation de redistribuer une part
importante de ses profits et par le respect des conditions touchant à l'actionnariat de la Société.
La réglementation applicable en matière de droits de mutation diffère en fonction des travaux de rénovation
opérés sur les biens immobiliers et de la durée de détention de ces biens. Cette réglementation est susceptible
de faire l'objet d'évolutions qui viendraient ainsi minorer la valeur des biens à la revente.
Impacts potentiels : La perte du bénéfice du régime des SIIC et de l'économie d'impôt correspondante et/ou
d'éventuelles modifications substantielles des dispositions applicables au SIIC ou en matière de droits de mutation
seraient susceptibles d'affecter l'activité, les résultats du Groupe.
Dispositifs de maîtrise : Contrôle rigoureux des régimes fiscaux par un fiscaliste. Suivi régulier des obligations
fiscales.
Impacts potentiels : Délais d'obtention allongés ou recours déposés par des tiers entrainant des retards, des
défauts cachés de ces actifs.
Impacts potentiels : Dépassement des ressources financières prévues lors de l'acquisition, difficulté à céder un
actif.
RESTRUCTURATION D'ACTIFS
Dispositifs de maîtrise : Centralisation de la documentation réglementaire et juridique des actifs afin d'organiser
les data rooms. Recours à des experts immobiliers. Réalisation de sondages et de chiffrages.
Risque lié à l'obtention d'autorisations administratives préalablement à la réalisation de travaux d'aménagement
ou de construction.
surcoûts, voire l'abandon d'opérations.
Dispositifs de maîtrise : Réalisation des dossiers en étroite collaboration avec les collectivités locales et dans le
cadre de projets qui améliorent significativement l'environnement immédiat.
RISQUES JURIDIQUES, REGLEMENTAIRES ET FISCAUX
EVOLUTION REGLEMENTAIRE
Not named
36
RISQUES FINANCIERS
DEGRADATION DU TAUX D'OCCUPATION
Risque lié au non-renouvellement des baux et à l'accroissement de la vacance.
Impacts potentiels : Réduction de loyers et surcoût de charges opérationnelles liées à une hausse de la vacance,
dégradation des résultats du Groupe.
Dispositifs de maîtrise : Suivi budgétaire semestriel du Groupe et suivi régulier des enjeux locatifs : vacance,
exploitation, stratégique, état locatif, etc.
RISQUES DE LIQUIDITE, DE TAUX
Risque lié à l'exposition du Groupe aux variations des taux d'intérêts.
Impacts potentiels : variation des charges financières (limitée par la souscription de contrats de swaps, caps et
tunnels).
Dispositifs de maîtrise : Contrôle de la sensibilité aux taux d'intérêt et de l'exposition aux risques de liquidité (voir
détail au paragraphe 2.3.2 ci-dessous).
2.3 PRECISIONS SUR CERTAINS FACTEURS DE RISQUE
2.3.1 RISQUES LIES A L'ESTIMATION DE LA VALEUR DES ACTIFS
Le portefeuille du Groupe est évalué chaque année sous la forme de rapport condensé. Les évaluations
de l'exercice ont été réalisées par les experts indépendants suivants : Cushman & Wakefield Expertise,
Catella et Jones Lang Lasalle.
Le graphique ci-dessous montre, à titre d'exemple, la sensibilité de la juste valeur des immeubles de
placement à la variation du taux de rendement :
JV des immeubles
de placements
480 000
LTV 34,52 %
LTV 35,55 %
460 000
LTV 36,58 %
440 000
LTV 37,61 %
LTV 38,64 %
424 264
LTV 39,68 %
LTV 40,71 %
400 000
LTV 41,74 %
LTV 42,77 %
Taux de
380 000
rendement sur
VLM
4,10%
4,20%
4,30%
4,40%
4,50%
4,60%
4,68 %
4,80%
4,90%
5,00%
5,10%
5,20%
Valeur du portefeuille
Le taux de rendement est défini comme le taux faisant référence à un rapport direct entre la valeur vénale
hors droit et le revenu.
Le ratio LTV est défini comme le rapport entre la valeur du portefeuille et des autres actifs immobiliers et
l'endettement net.
Not named
37
RATIO LTV en K€ (Loan To value, Endettement financier net / Valeur des actifs)
Valeur d'expertise des actifs
30/06/2023
424 264
Droits d'enregistrement
24 218
Juste valeur des titres non consolidés
190
448 672
Dettes Financières
202 623
Dettes Obligataires remboursables en
numéraire
Trésorerie et équivalents de trésorerie nets
-41 994
12 757
LTV
38,64 %
Etat de la dette
bancaires, 12 510 K€ de dettes obligataires et 1 443 K€ d'intérêts courus.
L'endettement financier du Groupe comprend 44,9 % de dette à taux fixe et 55,1 % de dette à taux
variable. La dette à taux variable est couverte à 66,4 %.
Le coût du financement moyen marge incluse observé sur l'exercice clos au 30 juin 2023 s'élève
à 2,68 %.
Au 30 juin 2023, l'endettement financier brut du Groupe s'élève à 215 380 K€ soit 201 427 K€ de dettes
Ainsi la juste valeur des actifs prise en compte dans l'élaboration des comptes consolidés en normes
IFRS est susceptible de varier significativement en cas de variation des taux de rendement dans le
secteur immobilier. Ces variations pourraient entraîner également une dégradation des ratios financiers
et potentiellement un remboursement anticipé de la dette jusqu'à atteinte des niveaux autorisés par les
contrats d'emprunt.
2.3.2 RISQUES DE LIQUIDITE, RISQUES DE TAUX
Le Groupe finance ses investissements par des crédits bancaires amortissables ou des crédits baux ainsi
que des emprunts obligataires. Il est à noter que certains financements sont assortis sur leur durée de
sûretés hypothécaires ainsi que des nantissements d'actions. Ces sûretés sont décrites au paragraphe
Erreur ! Source du renvoi introuvable. ci-dessous « Engagements et éventualités » de l'annexe des
comptes consolidés en normes IFRS au 30 juin 2023 du présent Document d'enregistrement universel.
Les contrats de financement en place comportent des clauses de type covenant. (Cf. paragraphe
« Covenants sur contrat d'emprunt » ci-dessous).
Endettement financier net
173 386
Not named
38
Maturité de la dette, risque de liquidité
La dette du Groupe présente des durées résiduelles comprises entre 1 et 12 ans. Les profils
d'amortissements sont variables et comprennent généralement une quote-part remboursable in fine afin
de préserver des cash flows attractifs.
Compte tenu des profils d'amortissement des emprunts, la maturité moyenne de la dette bancaire et
obligataire est de 4,6 années.
Le graphe ci-contre inclus pour chaque année l'amortissement annuel des dettes long et moyen terme
(environ 3,7 M€ pour 2023-2024) ainsi que les emprunts dont l'échéance tombe en cours d'année.
120,00
250,00
200,00
80,00
150,00
40,00
100,00
50,00
0,00
0,00
remboursements VR et empunts in fine
échéances annuelles des emprunts amortissables
Solde de la dette à fin
En plus de l'amortissement annuel des dettes long et moyen terme, la principale échéance à venir
correspond à l'emprunt obligataire 3,95 % pour 12,5 M€ à échéance janvier 2024.
La société a procédé à une revue spécifique de son risque de liquidité et elle considère être en mesure
de faire face à ses échéances à venir.
La Société estime également être en mesure d'honorer les engagements pris au titre des projets
d'investissements et de développement présentés aux paragraphes 1.3.5 et 1.4 ci-dessus.
La politique du Groupe en matière de gestion du risque de liquidité est de s'assurer que le montant des
loyers est supérieur aux besoins du Groupe pour couvrir les charges générales de fonctionnement, les
charges d'intérêt et les remboursements des prêts contractés.
Afin de gérer son risque de liquidité, le Groupe peut être amené à céder certains actifs, refinancer certains
actifs et contracter de nouveaux emprunts ou renégocier certains emprunts.
Cette politique est mise en œuvre dès l'acquisition des biens immobiliers et la négociation des
financements par (i) la politique d'investissement ciblée sur des actifs offrant une rentabilité attractive et
un potentiel de revalorisation, (ii) la négociation de financements privilégiant une partie d'amortissement
in fine et (iii) la couverture des risques liés aux fluctuations de taux d'intérêt.
Not named
39
Exposition du Groupe aux variations des taux d'intérêt et sensibilité
L'essentiel de la dette Groupe est à taux variable indexé sur l'Euribor 3 mois. Afin de se prémunir contre
le risque de taux, le Groupe a conclu plusieurs contrats de swaps, caps et tunnels associés aux contrats
d'emprunts.
Ainsi, compte tenu de ces contrats et de la dette à taux fixe, la dette bancaire couverte contre le risque
de taux s'élève à 162 770 K€ soit 80,3 % de la dette bancaire au 30 juin 2023.
(M€)
8,00
400%
7,00
350%
l'emprunt afférent ou la constitution de réserves de liquidités jusqu'à atteindre les ratios ci-dessous :
Ø
Emprunt porté par SCBSM et contracté auprès de la Banque Palatine le 29 avril 2015 sur le retail
park de Soyaux : Capital restant dû au 30 juin 2023 : 2 087 K€.
DSCR : le Ratio DSCR devra être supérieur ou égal à 110 % ;
LTV : le Ratio LTV devra être inférieur ou égal à 70 %.
Ø
Emprunts porté par la SNC Sentier et contracté auprès d'Arkéa le 15 février 2016 : Capital restant
dû au 30 juin 2023 : 1 797 K€.
DSCR : le ratio DSCR devra être supérieur à 120 % ;
LTV : le ratio TLV devra être inférieur ou égal à 75 %.
Ø
Emprunt porté par la SCI Berlioz et contracté auprès de Crédit Mutuel le 18 septembre 2018 : Capital
restant dû au 30 juin 2023 : 17 875 K€.
LTV consolidé Groupe : le ratio LTV devra être inférieur à 60 % ;
LTV périmètre : le ratio LTV devra être inférieur à 70 % ;
DSCR périmètre : le ratio DSCR devra être supérieur à 105 %.
4,00
200%
5,00
250%
Euribor 3 mois
6,00
300%
Grâce à la politique de couverture du risque de taux d'intérêt, la sensibilité du montant des charges
financières aux variations de taux d'intérêt est limitée et converge vers un montant maximum fixe.
Coût de l'endettement financier annuel
Indice de couverture des intêrets
Covenants sur contrats d'emprunt
Lors de la signature des contrats d'emprunts, le Groupe s'est engagé à respecter les ratios suivants.
Le non-respect d'un de ces covenants entraînerait l'obligation de remboursement anticipé partiel de
Not named
40
Ø
Emprunts portés par les SCI Cathédrale et SCI Haussmann-Eiffel et contractés auprès de Crédit
Mutuel le 29 mars 2019 : Capital restant dû au 30 juin 2023 : 46 146 K€.
LTV consolidé Groupe : le ratio LTV devra être inférieur à 60 % ;
LTV Périmètre :
Période de test LTV
Ratio LTV
Du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2025
<57,00 %
Ø
Emprunt porté par la SNC Un et Trois et contracté auprès d'Arkéa le 28 octobre 2020 : Capital
restant dû au 30 juin 2023 : 13 500 K€.
LTV : le Ratio LTV devra être inférieur ou égal à 80 %.
Ø
Emprunt porté par la SCI BALTIQUE et contracté auprès de la Société Générale et la Banque
Postale le 30 mars 2022 : Capital restant dû au 30 juin 2023 : 65 000 K€
DSCR : le Ratio DSCR devra être supérieur ou égal à 120 % ;
LTV : le ratio LTV devra être inférieur ou égal à 65 % jusqu'au 29 mars 2027 puis inférieur
Ø
Emprunt porté par la SCI BUC et contracté auprès d'Arkéa le 21 Avril 2022 : Capital restant dû au
ou égal à 60 % jusqu'à la date d'échéance.
30 juin 2023 : 27 000 K€
ICR :
Ratio ICR
Période de test ICR
Du 21 avril 2022 au 30 juin 2025
>150 %
Du 01 juillet 2026 au 30 juin 2026
>160 %
Du 01 juillet 2027 au 30 juin 2027
>170 %
LTV : le ratio LTV devra être inférieur ou égal à 75 % jusqu'au 30 juin 2024 puis inférieur ou
L'ensemble des obligations de ratios prudentiels est respecté par le Groupe.
égal à 70 % jusqu'à la date d'échéance.
DSCR Périmètre : le ratio DSCR devra être supérieur à 110 %.
LTV : le Ratio LTV devra être inférieur ou égal à 50 %.
le cadre des travaux de Buchelay : Capital restant dû au 30 juin 2023 : 1 547 K€.
DSCR : le Ratio DSCR devra être supérieur ou égal à 110 % ;
Ø
Emprunt porté par SCBSM et contracté auprès de la Banque Palatine le 19 septembre 2019 dans
Du 01 janvier 2026 au 29 mars 2029
<52,00 %
Ø
Emprunt porté par la SCI Parabole IV et contracté auprès de la Banque Palatine le 25 octobre 2019 :
Capital restant dû au 30 juin 2023 : 3 867 K€.
DSCR : le Ratio DSCR devra être supérieur ou égal à 110 % ;
LTV : le Ratio LTV devra être inférieur ou égal à 50 %.
41
2.4 GESTION DES RISQUES
2.4.1 ASSURANCES
Le Groupe a mis en place une politique de couverture des principaux risques encourus par son activité.
Chacune des sociétés souscrit systématiquement des Polices d'assurances Multirisques auprès de
compagnies d'assurance de premier plan couvrant les risques majeurs relatifs à ses immeubles dont
notamment :
Incendie, explosions, événements assimilés, dégâts des eaux, gel
Dommages électriques
Bris de glace
Vol
Attentats (loi du 09/09/1986)
Catastrophes naturelles (loi du 13/07/1982)
Ces polices incluent systématiquement une couverture du risque d'exploitation c'est-à-dire une
assurance pour perte des loyers de 24 mois minimum.
Par ailleurs, la société impose à ses locataires de souscrire une police d'assurance Multirisque-
dommages et incluant une renonciation à recours contre le bailleur et ses assurances.
La SCBSM a par ailleurs souscrit une assurance spécifique « homme clé » relative à son Président,
M. Lacroix, à hauteur de 100.000 euros.
2.4.2 PROCEDURES ET CONTRÔLE INTERNE
Notre société a mis au point des procédures de contrôle interne, en vue d'assurer, dans la mesure du
possible, une gestion financière rigoureuse et la maîtrise des risques, en vue d'élaborer de manière fiable
les informations données aux actionnaires sur la situation financière et les comptes et de préserver le
patrimoine de la société.
La gestion des risques concerne notamment les immeubles et leur financement tel que décrit aux
paragraphes ci-dessus. La société procède en particulier à une analyse fine des risques portant sur
l'immeuble lors de chaque acquisition (ou redéploiement, travaux...) et sur son financement en s'assurant
que les loyers futurs permettront de couvrir les charges de gestion et les charges financières. Les risques
liés aux locataires sont également analysés lors de la signature d'un nouveau bail ou de son
renouvellement et des garanties demandées (dépôts de garantie, cautions bancaires).
2.4.2.1 Organisation générale du contrôle interne
Les procédures de contrôle interne sont effectuées par le Président, les autres membres du Conseil
d'Administration, la Direction financière et l'Asset Management sous l'autorité du Président.
Mlle Pauline Attinault assure la fonction de Responsable Administrative et Financière depuis mars 2012
sous la supervision de Mr Lacroix.
La Direction financière peut s'appuyer également sur des ressources externes (expert-comptable) qui
opèrent sous sa supervision.
La fonction d'Asset management a été internalisée fin 2006 via le recrutement d'une salariée dédiée.
Parmi les rôles de la Directrice du Patrimoine figurent notamment l'interface avec les prestataires
externes de gestion locative, l'interface avec les locataires et la valorisation du patrimoine.
42
2.4.2.2 Mise en œuvre du contrôle interne
Le suivi des performances opérationnelles et financières du Groupe se base sur un reporting semestriel.
Ce dernier comporte notamment les informations relatives au développement de l'activité, l'analyse de
la dette et les données locatives de la période. Les données locatives des actifs multi-locataires résultent
des mandataires de gestion ainsi que des indicateurs fournis par l'Asset Manager et sont commentées
avec le Président.
Mis en place sur 2006, ce reporting fournit les indicateurs nécessaires aux décisions de gestion ; il
comporte également les informations exigées par les organismes bancaires prêteurs. C'est également
un outil précieux pour la valorisation du patrimoine. Tout investissement significatif réalisé par le Groupe
est préalablement autorisé par le Conseil d'Administration. Ce dernier valide les qualités des projets
d'acquisition et l'intérêt pour le Groupe ainsi que le mode de financement envisagé.
d'achats et la sauvegarde des actifs. Les procédures relatives au quittancement des locataires, suivi des
Les procédures internes de contrôle en place concernent notamment la trésorerie, les demandes
encaissements et répartition des charges locatives sont assurées par les mandataires de gestion. Ces
prestataires disposent eux-mêmes d'une organisation interne dédiée à sécuriser la qualité de
l'information diffusée et répondent à l'ensemble des obligations définies dans leurs mandats. Des
procédures ont été mises en place sur 2007 pour l'intégration des informations issues des mandataires
de gestion au système comptable du Groupe.
Les comptabilités individuelles de chaque filiale du Groupe ainsi que celle de la maison-mère sont tenues
par les ressources propres du Groupe. La consolidation est réalisée par le Groupe sous l'assistance et
les conseils d'un cabinet externe (Atriom). Les Commissaires aux comptes ont de plus effectué leurs
diligences afin de vous présenter leurs rapports sur les comptes annuels.
Not named
43
3 INFORMATIONS FINANCIERES AU 30 JUIN 2023
Ces informations doivent être lues en parallèle avec les paragraphes « 1.3 PATRIMOINE IMMOBILIER »
et « 2 RISQUES ».
3.1 ACTIF NET REEVALUE (ANR)
3.1.1 METHODE DE CALCUL
Evaluation des immeubles
Le patrimoine immobilier détenu par le Groupe fait l'objet d'expertises sur une base semestrielle.
Au 30 juin 2023, 99,97 % du patrimoine a été expertisé par des experts indépendants : Cushman &
Wakefield Expertise, Catella et Jones Lang Lasalle.
Les méthodes d'évaluation retenues par les experts sont détaillées dans l'annexe consolidée au
Les experts ont choisi d'opter pour la méthode de la juste valeur pour l'évaluation des actifs.
Par ailleurs, en respect avec les principes de détermination de l'ANR appliqués par la majeure partie des
foncières à l'échelle européenne visant à une meilleure comparabilité des données, les capitaux propres
du Groupe sont retraités des impôts différés ainsi que de la valeur des instruments financiers dérivés.
3.1.2 ACTIF NET REEVALUE (ANR)
* Tels qu'estimés par les experts
Au 30 juin 2023, SCBSM affiche un Actif Net Réévalué de liquidation par action de 18,02 € et un Actif
Net Réévalué de reconstitution par action de 19,79 €.
En K€
Capitaux propres
Impôts différés actifs nets
Juste valeur des instruments financiers
ANR de liquidation
Droits d'enregistrement sur immeubles inscrits au
bilan*
ANR de reconstitution
Nb d'actions (hors autocontrôle)
ANR de liquidation / action (€)
ANR de reconstitution / action (€)
30/06/2023
13 710 324
253 759
247 055
271 273
24 218
-6 703
18,02
19,79
Not named
44
3.2 COMPTES CONSOLIDES RESUMES AU 30 JUIN 2023
3.2.1 ANALYSE ET COMMENTAIRES
Les comptes consolidés au 30 juin 2023 sont établis en conformité avec les principes de comptabilisation
et d'évaluation des normes comptables internationales IFRS. Ils comprennent les états financiers de
SCBSM et de ses filiales au 30 juin 2023. Le périmètre de consolidation comprend ainsi les filiales
directes et indirectes de SCBSM SA présentées au paragraphe « 1.5 ORGANIGRAMME ».
3.2.2 COMPTE DE RESULTAT RESUME
Le tableau ci-après reprend synthétiquement le compte de résultat consolidé en normes IFRS, les
commentaires annexes sont à considérer conjointement avec les états financiers consolidés dans leur
ensemble.
En milliers d'euros
30/06/2023 30/06/2022
12 mois
12 mois
Loyers
Autres prestations
17 179
2 810
15 988
2 775
Revenus du patrimoine
19 989
18 763
Autres produits d'exploitation
Charges locatives
Autres charges liées au patrimoine
-3 634
-32
82
-3 432
-113
154
Autres charges de structure
Autres charges et produits opérationnels
Dotations nettes aux amortissements et provisions
-1 431
6
-1 327
76
Résultat opérationnel avant variation de la juste valeur des
14 979
14 121
immeubles
Variation de valeur des immeubles de placement et résultat net de
cession
-3 073
17 530
Résultat opérationnel
11 907
31 651
Coût de l'endettement financier net
-5 983
-5 352
Autres produits et charges financiers
3 434
7 524
Résultat avant impôts
9 358
33 823
Impôts
Résultat net des intérêts non contrôlant
1
8
Résultat net
9 357
33 815
Les revenus du patrimoine comptabilisés sur l'exercice s'élèvent à 20,0 M€. Ce poste est constitué de
17,2 M€ de loyers et de 2,8 M€ d'autres produits composés essentiellement de charges refacturées aux
locataires.
Les charges de l'exercice sont essentiellement constituées des charges opérationnelles liées aux
immeubles de placement à hauteur de 3,6 M€ (et compensées par des produits à hauteur de 2,8 M€),
des autres charges liées au patrimoine (expertises, travaux, pertes sur créances...) pour 32 K€ et des
autres charges d'exploitation notamment les charges de fonctionnement général pour 1,4 M€.
Le résultat opérationnel de l'exercice avant variation de valeur des immeubles s'établit ainsi à 15,0 M€.
Not named
45
Le poste « Variation de la juste valeur des immeubles et résultat net de cessions » au compte de résultat
s'élevant à -3,1 M€ est composé de la variation nette des ajustements de la juste valeur des immeubles
de placement et des plus ou moins-value de cession.
Le coût de l'endettement financier net s'élève à - 6,0 M€, il est composé :
-
-
des frais financiers (impact trésorerie) à hauteur de - 6,1 M€ ;
de l'étalement de la charge d'émission d'emprunts pour - 0,4 M€ ;
Les « autres produits et charges financiers » s'élèvent à 3,4 M€ ; ce poste comprend essentiellement la
variation de valeur des instruments financiers dérivés.
Le résultat net après impôt se traduit par un profit de 9,4 M€.
-
des revenus des équivalents de trésorerie pour 0,4 M€
Le nombre moyen pondéré d'actions en circulation sur l'exercice clos au 30 juin 2023 hors actions
détenues en propre s'établissant à 13 710 324 actions, le résultat net par action s'élève à 0,72 €.
3.2.3 BILAN RESUME
En milliers d'euros
30/06/2023 30/06/2022
Immeubles
424 264
440 848
Titres non consolidés
190
176
Autres actifs non courant
19
26
Instruments financiers non courant
6 703
3 868
Total actif non courant
431 176
444 918
Créances clients
1 577
1 748
Trésorerie et équivalents
41 994
40 381
Autres débiteurs
5 105
2 274
Total actif courant
48 676
44 403
Total Actif
479 853
489 321
Les immeubles de placement détenus par le Groupe sont comptabilisés pour leur juste valeur dans les
comptes consolidés en normes IFRS. Au 30 juin 2023, 99,97 % du patrimoine a été expertisé.
Trois approches ont été mises en œuvre : la comparaison directe, la méthode du rendement
(capitalisation des revenus locatifs nets) et la méthode des cash flows futurs actualisés.
Le patrimoine immobilier du Groupe s'élève à 424,3 M€ contre 440,8 M€ au 30 juin 2022
La variation résulte de l'effet des cessions (-18,7 M€), de la variation nette de la valeur du patrimoine
expertisé au 30 juin 2023 (-2,5 M €) et de l'acquisition de lots de bureaux parisiens (+4,6 M€).
Les autres débiteurs comprennent les créances fiscales (1 M€) et les autres créances (4,1 M€)
correspondant pour l'essentiel au prix de vente de l'hôtel particulier de Nancy dont le paiement par la
Région GRAND EST est intervenu en septembre 2023.
La trésorerie disponible du Groupe s'élève à 42,0 M€.
Not named
46
En milliers d'euros
30/06/2023 30/06/2022
Capitaux propres
253 759
235 976
Emprunts obligataires
-
12 460
Part non courante des dettes bancaires
197 975
210 848
Instruments financiers non courant
-
8
Autres dettes financières non courantes
3 526
3 047
Autres créditeurs
1 017
1 017
Total passif non courant
202 517
229 925
Emprunts obligataires
Part courante des dettes bancaires
12 757
4 648
11 001
5 176
Instruments financiers courant
-
2 545
Autres dettes financières
Dettes fournisseurs
Autres créditeurs
1 172
4 125
875
1 147
5 184
911
Total passif courant
23 577
23 420
Total Passif
479 853
489 321
La variation des capitaux propres entre le 30 juin 2022 et le 30 juin 2023 résulte essentiellement :
-
du bénéfice de l'exercice (+ 9,4 M€)
-
L'endettement financier au 30 juin 2023 s'élève à 215,4 M€ contre 239,4 M€ au 30 juin 2022. Cette baisse
-
de l'augmentation de capital et de l'utilisation d'actions SCBSM auto-détenues en
remboursement des obligations ORNANES (+ 9,3 M€)
de la distribution de prime d'émission (- 1,9 M€)
s'explique par les différentes opérations réalisées sur l'exercice :
- tirage d'une ligne de crédit (+4,4 M€)
- remboursement d'emprunt obligataire (-10,8 M€),
- remboursement d'emprunts bancaires (-12,6 M€),
- remboursement de crédit-bail (-1,3 M€),
- l'amortissement courant de la dette à long terme intérêts courus inclus (-3,7 M€).
Les autres dettes financières correspondent aux dépôts de garanties reçus des locataires.
Les autres créditeurs sont constitués principalement des dettes fiscales et sociales pour 1,2 M€, des
avances et acomptes reçus pour 1,8 M€ et des autres dettes (fournisseurs d'immobilisation et dettes
diverses) pour 1,1 M€.
3.3 RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR LES COMPTES
47
CONSOLIDES DE L'EXERCICE CLOS LE 30 JUIN 2023
A l'Assemblée Générale de la Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche S.A.,
Opinion
En exécution de la mission qui nous a été confiée par vos Assemblées Générales, nous avons effectué
l'audit des comptes consolidés de la Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche S.A. relatifs à
l'exercice clos le 30 juin 2023, tels qu'ils sont joints au présent rapport.
Nous certifions que les comptes consolidés sont, au regard du référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union
européenne, réguliers et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l'exercice
écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine, à la fin de l'exercice, de l'ensemble constitué
par les personnes et entités comprises dans la consolidation.
L'opinion formulée ci-dessus est cohérente avec le contenu de notre rapport au Conseil d'Administration
remplissant les fonctions du Comité d'audit.
Fondement de l'opinion
Référentiel d'audit
Nous avons effectué notre audit selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. Nous
estimons que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie
« Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l'audit des comptes consolidés » du présent
rapport.
Indépendance
Nous avons réalisé notre mission d'audit dans le respect des règles d'indépendance prévues par le code de
commerce et par le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes, sur la période du
1er juillet 2021 à la date d'émission de notre rapport, et notamment nous n'avons pas fourni de services
interdits par l'article 5, paragraphe 1, du règlement (UE) n° 537/2014.
Justification des appréciations - Points clés de l'audit
En application des dispositions des articles L.823-9 et R.823-7 du code de commerce relatives à la justification
de nos appréciations, nous portons à votre connaissance les points clés de l'audit relatifs aux risques
d'anomalies significatives qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants pour l'audit des
comptes consolidés de l'exercice, ainsi que les réponses que nous avons apportées face à ces risques.
Les appréciations ainsi portées s'inscrivent dans le contexte de l'audit des comptes consolidés pris dans leur
ensemble et de la formation de notre opinion exprimée ci-avant. Nous n'exprimons pas d'opinion sur des
éléments de ces comptes consolidés pris isolément.
Evaluation des immeubles de placement
Risque identifié
Au 30 juin 2023, la valeur comptable des immeubles de placement du Groupe s'élève à
420 963 milliers d'euros au regard d'un montant total de l'actif de 479 853 milliers d'euros.
Comme indiqué dans les notes 5.a et 5.q de l'annexe aux comptes consolidés, les immeubles de
placement sont comptabilisés à la juste valeur conformément à IAS 40 « Immeubles de placement » et
les variations de juste valeur sont comptabilisées au compte de résultat de la période. La juste valeur est
calculée hors droits d'enregistrement à chaque clôture par des experts indépendants.
48
Ces évaluations s'appuient sur des données non observables de niveau 3 telles que définies par la norme
IFRS 13 « Évaluation de la juste valeur » et reposent par conséquent sur des estimations de la direction et
d'experts indépendants. Les experts tiennent notamment compte dans le cadre de l'évaluation des immeubles
de placement, d'informations spécifiques telles que la nature de chaque bien, son emplacement, ses revenus
locatifs, ses taux de rendement, ses dépenses d'investissement ainsi que les transactions comparables
intervenues sur le marché.
Nous avons considéré que l'évaluation des immeubles de placement est un point clé de l'audit en raison des
éléments suivants :
son importance significative dans les comptes consolidés du Groupe ;
l'utilisation, par les évaluateurs indépendants, de données non observables de niveau 3 telles que
définies par la norme IFRS 13 « Evaluation de la juste valeur », qui déterminent les justes valeurs ;
la sensibilité de la juste valeur aux hypothèses retenues par les évaluateurs.
Procédures d'audit mises en œuvre en réponse à ce risque
Nous nous sommes assurés de la conformité de la méthodologie appliquée par le Groupe aux normes
comptables en vigueur et de la pertinence de l'information présentée dans les états financiers.
Nous avons également réalisé les diligences suivantes :
apprécier la compétence, l'indépendance et l'intégrité des experts indépendants ;
analyser les variations de juste valeur significatives des immeubles de placement ;
réaliser des entretiens avec les experts indépendants, afin de comprendre et d'apprécier la pertinence
des estimations, des hypothèses et de la méthodologie d'évaluation appliquées ;
réconcilier les données utilisées par les experts indépendants avec les données présentes dans les
documents probants tels que les états locatifs et le budget des dépenses d'investissement ;
apprécier la cohérence des principales hypothèses de valorisation retenues par les experts
indépendants, notamment les taux de rendement et les valeurs locatives de marché en les comparant
aux données de marché disponibles ;
contrôler que la valeur comptable retenue par la direction correspond à la juste valeur dans l'évaluation
indépendante ;
Vérifications spécifiques
examiner le caractère approprié des informations données dans l'annexe aux comptes consolidés.
Nous avons également procédé, conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France,
aux vérifications spécifiques prévues par les textes légaux et réglementaires des informations relatives au
groupe, données dans le rapport de gestion du conseil d'administration.
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes consolidés.
Autres vérifications ou informations prévues par les textes légaux et réglementaires
Format de présentation des comptes consolidés inclus dans le rapport financier annuel
Nous avons également procédé, conformément à la norme d'exercice professionnel sur les diligences du
commissaire aux comptes relatives aux comptes annuels et consolidés présentés selon le format
d'information électronique unique européen, à la vérification du respect de ce format défini par le règlement
européen délégué n° 2019/815 du 17 décembre 2018 dans la présentation des comptes consolidés destinés
à être inclus dans le rapport financier annuel mentionné au I de l'article L. 451-1-2 du code monétaire et
financier, établis sous la responsabilité du Président-Directeur général. S'agissant de comptes consolidés, nos
diligences comprennent la vérification de la conformité du balisage de ces comptes au format défini par le
règlement précité.
Sur la base de nos travaux, nous concluons que la présentation des comptes consolidés destinés à être inclus
dans le rapport financier annuel respecte, dans tous ses aspects significatifs, le format d'information
électronique unique européen.
Not named
49
En raison des limites techniques inhérentes au macro-balisage des comptes consolidés selon le format
d'information électronique unique européen, il est possible que le contenu de certaines balises des notes
annexes ne soit pas restitué de manière identique aux comptes consolidés joints au présent rapport.
Par ailleurs, il ne nous appartient pas de vérifier que les comptes consolidés qui seront effectivement inclus
par votre société dans le rapport financier annuel déposé auprès de l'AMF correspondent à ceux sur lesquels
nous avons réalisé nos travaux.
Désignation des commissaires aux comptes
Nous avons été nommés commissaires aux comptes de la Société Centrale des Bois et Scieries de la
Manche S.A. par vos Assemblées Générales du 21 décembre 2005 pour le cabinet KPMG et du
14 décembre 2017 pour le cabinet RSA.
Au 30 juin 2023, le cabinet KPMG était dans la 19ème année de sa mission sans interruption et le cabinet
RSA dans la 6ème année.
Responsabilités de la direction et des personnes constituant le gouvernement d'entreprise
relatives aux comptes consolidés
Il appartient à la direction d'établir des comptes consolidés présentant une image fidèle conformément
au référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union européenne ainsi que de mettre en place le contrôle interne
qu'elle estime nécessaire à l'établissement de comptes consolidés ne comportant pas d'anomalies
significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.
Lors de l'établissement des comptes consolidés, il incombe à la direction d'évaluer la capacité de la
société à poursuivre son exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations
nécessaires relatives à la continuité d'exploitation et d'appliquer la convention comptable de continuité
d'exploitation, sauf s'il est prévu de liquider la société ou de cesser son activité.
Il incombe au conseil d'administration remplissant les fonctions du comité d'audit de suivre le processus
d'élaboration de l'information financière et de suivre l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de
gestion des risques, ainsi que le cas échéant de l'audit interne, en ce qui concerne les procédures
relatives à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière.
Les comptes consolidés ont été arrêtés par le conseil d'administration.
Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l'audit des comptes consolidés
Objectif et démarche d'audit
raisonnable que les comptes consolidés pris dans leur ensemble ne comportent pas d'anomalies
Il nous appartient d'établir un rapport sur les comptes consolidés. Notre objectif est d'obtenir l'assurance
significatives. L'assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d'assurance, sans toutefois garantir
qu'un audit réalisé conformément aux normes d'exercice professionnel permet de systématiquement
détecter toute anomalie significative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d'erreurs et
sont considérées comme significatives lorsque l'on peut raisonnablement s'attendre à ce qu'elles
puissent, prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs
des comptes prennent en se fondant sur ceux-ci.
Comme précisé par l'article L.823-10-1 du code de commerce, notre mission de certification des comptes
ne consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre société.
Dans le cadre d'un audit réalisé conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en
France, le commissaire aux comptes exerce son jugement professionnel tout au long de cet audit.
En outre :
il identifie et évalue les risques que les comptes consolidés comportent des anomalies significatives, que
celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, définit et met en œuvre des procédures d'audit
face à ces risques, et recueille des éléments qu'il estime suffisants et appropriés pour fonder son opinion.
Le risque de non-détection d'une anomalie significative provenant d'une fraude est plus élevé que celui
50
d'une anomalie significative résultant d'une erreur, car la fraude peut impliquer la collusion, la falsification,
les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le contournement du contrôle interne ;
il prend connaissance du contrôle interne pertinent pour l'audit afin de définir des procédures d'audit
appropriées en la circonstance, et non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle
interne ;
il apprécie le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable des
estimations comptables faites par la direction, ainsi que les informations les concernant fournies dans les
comptes consolidés ;
il apprécie le caractère approprié de l'application par la direction de la convention comptable de continuité
d'exploitation et, selon les éléments collectés, l'existence ou non d'une incertitude significative liée à des
événements ou à des circonstances susceptibles de mettre en cause la capacité de la société à
poursuivre son exploitation. Cette appréciation s'appuie sur les éléments collectés jusqu'à la date de son
rapport, étant toutefois rappelé que des circonstances ou événements ultérieurs pourraient mettre en
cause la continuité d'exploitation. S'il conclut à l'existence d'une incertitude significative, il attire l'attention
des lecteurs de son rapport sur les informations fournies dans les comptes consolidés au sujet de cette
incertitude ou, si ces informations ne sont pas fournies ou ne sont pas pertinentes, il formule une
certification avec réserve ou un refus de certifier ;
il apprécie la présentation d'ensemble des comptes consolidés et évalue si les comptes consolidés
reflètent les opérations et événements sous-jacents de manière à en donner une image fidèle ;
concernant l'information financière des personnes ou entités comprises dans le périmètre de
consolidation, il collecte des éléments qu'il estime suffisants et appropriés pour exprimer une opinion sur
les comptes consolidés. Il est responsable de la direction, de la supervision et de la réalisation de l'audit
des comptes consolidés ainsi que de l'opinion exprimée sur ces comptes.
Rapport au Conseil d'Administration remplissant les fonctions du Comité d'audit
Nous remettons au Conseil d'Administration remplissant les fonctions du Comité d'audit un rapport qui
présente notamment l'étendue des travaux d'audit et le programme de travail mis en œuvre, ainsi que
les conclusions découlant de nos travaux. Nous portons également à sa connaissance, le cas échéant,
les faiblesses significatives du contrôle interne que nous avons identifiées pour ce qui concerne les
procédures relatives à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière.
Parmi les éléments communiqués dans le rapport au conseil d'administration remplissant les fonctions
du comité d'audit figurent les risques d'anomalies significatives que nous jugeons avoir été les plus
importants pour l'audit des comptes consolidés de l'exercice et qui constituent de ce fait les points clés
de l'audit, qu'il nous appartient de décrire dans le présent rapport.
Nous fournissons également au conseil d'administration remplissant les fonctions du comité d'audit la
déclaration prévue par l'article 6 du règlement (UE) n° 537-2014 confirmant notre indépendance, au sens
des règles applicables en France telles qu'elles sont fixées notamment par les articles L.822-10 à L.822-
14 du code de commerce et dans le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes.
Le cas échéant, nous nous entretenons avec le conseil d'administration remplissant les fonctions du
comité d'audit des risques pesant sur notre indépendance et des mesures de sauvegarde appliquées.
Les commissaires aux comptes
Paris la Défense, le 31 octobre 2023
Paris, le 31 octobre 2023
KPMG Audit IS
RSA
Xavier Niffle
Jean-Louis Fourcade
Associé
Associé
51
3.4 COMPTES CONSOLIDES DE L'EXERCICE CLOS LE 30 JUIN 2023
3.4.6.10 Engagements et éventualités................................................ Erreur ! Signet non défini.
Not named
52
3.4.1 ETAT DE LA SITUATION FINANCIERE CONSOLIDEE EN NORMES IFRS – SCBSM
En K€
Note 30/06/2023 30/06/2022
ACTIF
Actifs non-courants
Immeubles de placement
Immeubles d'exploitation
5.a
5.b
420 963
3 301
437 559
3 288
Autres immobilisations corporelles
Instruments financiers dérivés actifs
5.b
5.l
6 703
19
3 868
26
Autres actifs financiers (non courants)
5.c
190
176
Actifs courants
Clients
5.d
1 577
1 748
Autres débiteurs
Trésorerie et équivalents de trésorerie
TOTAL ACTIF
5.d
5.e
479 853
41 994
5 105
489 321
40 381
2 274
CAPITAUX PROPRES ET PASSIF
Capital émis
5.f
34 335
31 840
Réserves
Résultat de l'exercice
5.f
210 012
9 357
170 268
33 815
Capitaux propres part du Groupe
Participations ne donnant pas le contrôle
253 704
55
235 922
54
TOTAL CAPITAUX PROPRES
Passifs non courants
253 759
235 976
Emprunts obligataires convertibles
5.i
-
-
Emprunts obligataires non convertibles
Emprunts bancaires
5.i
5.j
197 975
-
210 848
12 460
Instruments financiers dérivés passifs
Autres dettes financières
Autres créditeurs
Passifs courants
Emprunts obligataires convertibles
Emprunts obligataires non convertibles
Part courante des emprunts long terme
Instruments financiers dérivés passifs
Fournisseurs
Autres créditeurs
Autres dettes financières
TOTAL PASSIF
TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIF
(*) reclassement du dérivé sur l'ORNANE en courant (échéance mai 2023)
5.m
5.m
5.n
5.n
5.l
5.i
5.i
5.j
226 094
479 853
12 757
3 526
1 017
4 648
1 172
4 125
875
-
-
-
253 345
489 321
10 795
3 047
1 017
5 176
2 545
5 184
1 147
206
911
8
Not named
53
3.4.2 COMPTE DE RESULTAT CONSOLIDE EN NORMES IFRS – SCBSM
En K€
Note
(12 mois)
30/06/2023
30/06/2022
(12 mois)
Loyers
17 179
15 988
Autres prestations
2 810
2 775
Revenus du patrimoine
6.a
19 988
18 762
Autres produits d'exploitation
82
154
Total Produits des activités ordinaires
20 070
18 916
Charges locatives
6.a
(3 634)
(3 432)
Autres charges liées au patrimoine
Autres charges de structure
6.b
6.b
(1 431)
(32))
(1 327)
(113))
Dotations nettes aux amortissements et provisions
6.b
6
76
Résultat opérationnel avant variation de la juste valeur des
immeubles de placement
14 979
14 120
Variation de la juste valeur des immeubles de placement et
résultats nets de cessions
5.a
(3 073)
17 530
Résultat opérationnel
11 907
31 650
Revenus des équivalents de trésorerie
439
3
Intérêts financiers - impact trésorerie
(6 064)
(4 831)
Intérêts financiers - Etalement de la charge d'émission et des
primes de remboursement d'emprunts
(357))
(524))
Coût de l'endettement financier net
6.c
(5 983)
(5 352)
Variation de valeur des instruments financiers dérivés
5.l
3 432
7 151
Autres produits financiers
Autres charges financières
2
374
-
(1)
Autres produits et charges financiers
3 434
7 524
Résultat avant impôts
9 358
33 822
Impôts
-
-
Résultat net de l'ensemble consolidé
9 358
33 822
Résultat net des participations ne donnant pas le contrôle
1
8
Résultat net part du Groupe
9 357
33 815
Résultat de base par action (en €)
6.e
0,72
2,81
Résultat dilué par action (en €)
6.e
0,72
2,55
Not named
54
3.4.3 ETAT DU RESULTAT GLOBAL EN NORMES IFRS – SCBSM
En K€
30/06/2023 30/06/2022
(12 mois)
(12 mois)
Résultat net part du Groupe
9 357
33 815
Eléments qui ne seront pas reclassés ultérieurement en résultat
Réévaluation immobilisations corporelles
- Gains / (Pertes) généré(es) durant la période
13
197
Total des éléments qui ne seront pas reclassés en résultat
13
197
Eléments susceptibles d'être reclassés ultérieurement en résultat
Actifs financiers disponibles à la vente
- Gains / Pertes généré(es) durant la période
-
(464))
Total des éléments susceptibles d'être reclassés en résultat
-
(464))
Total du résultat global
9 370
33 548
Not named
55
3.4.4 ETAT DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES CONSOLIDES – SCBSM
Capital
Réserves Actions Réserves Réévaluation Actifs
Instruments Total des
Partici- Total des
social
liées au
propres et résultat immobi- financiers
de capitaux
pations ne
capitaux
capital
Part du
consolidé
corporelles à la vente
lisations disponible
couverture propres - donnant propres
pas le
Groupe
contrôle
Au 30 juin 2021
31 840
17 774
(3 319)
149 790
1 749
1 401
152
199 387
46
199 433
Résultat net consolidé
-
-
-
33 815
-
-
-
33 815
8
33 822
Variation de valeur des actifs
-
-
-
-
-
(464)
-
(464)
-
(464)
financiers disponible à la vente
Variation de valeur des
instruments de couverture
Réévaluation immobilisations
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
corporelles
-
-
-
-
197
-
-
197
-
197
Autres éléments du résultat
global
-
-
-
-
197
(464)
-
(267)
Total du résultat global
Actions propres
Augmentation de capital
Dividendes
Autres
Au 30 juin 2022
Résultat net consolidé
Variation de valeur des actifs
financiers disponible à la vente
Variation de valeur des
instruments de couverture
Réévaluation immobilisations
corporelles
Autres éléments du résultat
global
Total du résultat global
Actions propres
Augmentation de capital
Dividendes
Autres
Au 30 juin 2023
31 840
34 335
2 496
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
17 774
(1 940)
22 227
6 393
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
2 988
1 468
1 137
(331)
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
183 605
192 956
33 815
9 357
9 357
(5)
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1 946
1 959
197
13
13
13
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
(464)
937
937
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
152
152
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
235 922
253 704
(1 940)
33 548
2 988
9 357
9 370
1 468
8 888
13
13
(5)
-
-
-
-
-
54
235 976
55
253 759
8
1
1
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
(1 940)
33 556
2 988
9 358
9 371
1 468
8 888
(267)
(5)
13
13
-
-
-
-
-
Not named
56
3.4.5 TABLEAU DES FLUX DE TRESORERIE CONSOLIDES – SCBSM SA
En K€
Résultat net
9 358
33 822
Variation de valeur sur les immeubles
Note
30/06/2023
30/06/2022
(12 mois)
5.a
1 848
(20 225)
(12 mois)
Dépréciations et provisions
7
(69))
Variation de valeur et résultat de cession des actifs et passifs financiers
Capacité d'autofinancement après coût de la dette financière nette et
(3 338)
(10 273)
impôts
7 874
3 255
Coût de l'endettement financier net
6.c
5 983
8 110
Capacité d'autofinancement avant coût de la dette financière nette et
impôts
13 857
11 365
Impôt versé
-
-
Variation du besoin en fonds de roulement lié à l'activité
821
(79))
Flux de trésorerie générés par les activités poursuivies
14 678
11 286
Décaissements liés aux travaux et acquisitions d'immeubles de placement
(7 403)
(53 668)
Produits de cession d'immeubles de placement
5.a
17 871
7 936
Acquisitions et cessions d'immobilisations corporelles et incorporelles
-
-
Acquisitions et cessions autres immobilisations financières
-
-
Variation des prêts et avances consentis
(14))
(14))
Flux de trésorerie liés aux opérations d'investissement
10 454
(45 746)
Produits d'émission des emprunts
4 381
95 619
Frais décaissés à l'émission d'emprunts
-
(630))
Remboursements d'emprunts (y compris location-financement)
(20 184)
(43 807)
Intérêts financiers versés (y compris location-financement)
(6 094)
(5 811)
Produit de trésorerie et équivalent de trésorerie
439
3
Vente/achat par la société de ses propres actions
(324))
(18))
Variation nette des autres flux de financement (C/C d'associés, dépôts de
garantie)
Augmentation de capital
207
630
-
-
Dividendes payés aux actionnaires du Groupe
(1 940)
-
Dividendes payés aux minoritaires
(3)
-
Flux de trésorerie liés aux opérations de financement
(23 519)
45 987
Variation nette de trésorerie et équivalents de trésorerie
1 614
11 527
Trésorerie et équivalents de trésorerie nets à l'ouverture
Trésorerie et équivalents de trésorerie nets à la clôture
5.e
5.e
40 381
41 994
28 854
40 381
Not named
57
3.4.6 ANNEXES
3.4.6.1 Informations générales
La Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche (« SCBSM ») est une société anonyme de droit
français dont le siège social est situé au 12 rue Godot de Mauroy, 75009 Paris ; les actions SCBSM sont
cotées sur le compartiment C de NYSE Euronext Paris depuis le 22 novembre 2006.
Les comptes consolidés de l'exercice clos au 30 juin 2023 ainsi que les notes annexes y afférentes ont
été arrêtés par le Conseil d'administration le 18 octobre 2023.
3.4.6.2 Evènements caractéristiques de l'exercice
Immobilier :
Au cours de l'exercice, le Groupe a procédé à la cession de différents actifs immobiliers :
Un retail park à Saint Malo (35)
Un ensemble immobilier à usage de commerces situé à Nîmes (30)
Un hôtel particulier à Nancy (54)
En décembre 2022, le Groupe a acquis plusieurs lots de bureaux au sein d'un immeuble situé rue St
Lazare (Paris 9e).
Financier :
Le solde de l'emprunt obligataire ORNANE a été intégralement remboursé sur l'exercice (11M €) suite à
la conversion de 1 132 115 obligations ORNANES en 182 756 actions auto-détenues et 998 344 actions
nouvelles ; entrainant une augmentation de capital de 2 495 860 € en nominal.
3.4.6.3 Méthodes comptables
a) Principes de préparation des états financiers consolidés
Les états financiers consolidés du Groupe au 30 juin 2023 ont été établis selon le principe du coût
historique, à l'exception des immeubles de placement, terrains et constructions, actifs financiers et
dérivés qui sont évalués à leur juste valeur.
Les états financiers consolidés sont présentés en Euro et toutes les valeurs sont arrondies au millier le
plus proche (€000) sauf indication contraire.
b) Conformité aux normes comptables
Les comptes consolidés au 30 juin 2023 sont établis en conformité avec les principes de comptabilisation
et d'évaluation des normes comptables internationales. Ces normes comptables internationales sont
constituées des IFRS (International Financial Reporting Standards), des IAS (International Accounting
Standards), ainsi que de leurs interprétations, qui ont été adoptées par l'Union Européenne pour les
exercices ouverts au 1er juillet 2022 (publication au Journal Officiel de l'Union Européenne). Les normes
et interprétations adoptées par l'IASB ou l'IFRIC mais non encore adoptées par l'Union Européenne pour
les exercices ouverts avant le 1er juillet 2022 n'ont pas donné lieu à une application anticipée.
Les normes, amendements et interprétations d'application obligatoire au 1er juillet 2022 n'ont pas
d'impact significatif pour le Groupe.
Nouvelles normes ou amendements de normes et interprétations d'application obligatoire pour
les exercices ouverts au 1er juillet 2022
Les nouvelles normes, amendements et interprétations de normes suivantes, n'ont pas d'impact
significatif sur les comptes consolidés clos le 30 juin 2023 :
Not named
58
§
§
Amendements à IAS 16 « Immobilisations corporelles – Revenus avant l'utilisation prévue »
Amendements à IAS 37 « Contrats déficitaires – Coûts à prendre en compte »
§
§
Amendements à IFRS 3 "Référence au cadre conceptuel"
Amendements à IFRS 16 « Allègements de loyer liés à la Covid-19 au-delà du 30 juin 2021 »
§
Améliorations annuelles des normes IFRS 2018-2020 publié par l'IASB portant sur les normes
IFRS 1 - Première application des Normes internationales d'information financière, IFRS 9 -
Instruments financiers et sur les exemples illustratifs qui accompagnent la norme IFRS 16 -
Contrats de location
Autres normes et interprétations essentielles publiés par l'IASB et d'application non obligatoires
au sein de l'Union Européenne pour les exercices ouverts au 1er juillet 2022
§
§
IFRS 17 « Contrats d'assurance »
Amendements à IAS 1 et à IFRS Practice Statement 2 – Définition du terme significatif.
§
Amendements à la norme IAS 1 sur le traitement des clauses restrictives attachées aux passifs
§
non courants.
Amendements à la norme IAS 1 sur le classement des passifs en tant que passifs courants et
non courants.
§
Amendements à IFRS 17 « 1ère application d'IFRS 17 et d'IFRS 9 - Informations comparatives »
§
Amendements à IAS 8 – Définition d'une estimation comptable
§
Amendements à IAS 12 – Impôts différés relatifs à des actifs et des passifs résultant d'une même
transaction
§
Amendements à IFRS 10 et IAS 28 « Vente ou apport d'actifs entre un investisseur et une
§
Amendements à IFRS 16 Cession bail.
entreprise associée ou une coentreprise » et report de la date d'entrée en vigueur des
amendements à IFRS 10 et à IAS 28.
§
Interprétation IFRS 16 Contrats de location - Appréciation de l'existence d'un droit de substitution
c) Principes et modalités de consolidation
Les états financiers consolidés comprennent les états financiers de SCBSM et de ses filiales au 30 juin
2023. Les états financiers des filiales ont été retraités selon le référentiel IFRS. Les opérations
réciproques ont été éliminées.
Toutes les entités dans lesquelles le Groupe exerce un contrôle, à savoir celles dans lesquelles il est
exposé ou dispose de droits à des rendements variables résultant de son implication auprès desdites
entités et qu'il dispose de la capacité d'influer sur ces rendements au travers de son pouvoir sur ces
dernières, sont consolidées par intégration globale.
Les états financiers des filiales sont inclus dans les états financiers consolidés à partir de la date où le
contrôle commence jusqu'à la date où ce dernier cesse.
d) Conversion en monnaie étrangère
Les états financiers consolidés sont présentés en milliers d'euros. L'euro est la monnaie fonctionnelle de
SCBSM SA, la société mère et de ses filiales, ainsi que la monnaie de présentation du Groupe.
Par ailleurs, aucune opération en monnaies étrangères n'a été réalisée au cours de l'exercice.
Not named
59
3.4.6.4 Périmètre de consolidation
Les sociétés qui composent le Groupe SCBSM au 30 juin 2022 et 30 juin 2023 sont les suivantes :
Sociétés consolidées
SIREN
Date d'entrée
30/06/2023
30/06/2022
le Groupe
dans
Intérêt Contrôle
Intérêt Contrôle
Société mère
SA Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche
Sociétés en intégration globale
775 669 336
-
-
-
-
SCI Berlioz
480 044 635
21/12/2005
100%
100%
100%
100%
SCI Buc
438 922 148
21/12/2005
100%
100%
100%
100%
SCI Cathédrale
SCI des Bois
453 055 287
438 739 468
21/12/2005
21/12/2005
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
SCI Lip
478 294 416
21/12/2005
100%
100%
100%
100%
SCI Parabole IV
452 779 325
21/12/2005
100%
100%
100%
100%
SCI Baltique
SCI Abaquesne
488 859 695
490 232 345
31/03/2006
15/03/2006
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
SCI Des Bois de Norvège
491 104 519
04/07/2006
100%
100%
100%
100%
SAS Les Promenades de la Thalie
494 166 747
26/07/2006
100%
100%
100%
100%
SNC Foncière du Chêne Vert
481 597 631
27/01/2007
100%
100%
100%
100%
SCI Wittenheim
SCI Du Val sans Retour
530 194 562
480 703 681
27/12/2010
29/06/2012
99,9%
99%
99,9%
99,9%
99%
99%
99,9%
99%
SCI Villiers Luats
489 377 390
28/06/2013
99,9%
99,9%
99,9%
99,9%
SCI Haussmann Eiffel
SARL Cathédrales
794 032 128
797 899 143
03/07/2013
15/10/2013
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
SNC Sentier
797 955 531
17/10/2013
99%
99%
99%
99%
SNC Meubles & Co
483 817 193
30/05/2018
100%
100%
100%
100%
SNC Deux Six Sept
888 302 858
25/08/2020
100%
100%
100%
100%
3.4.6.5 Notes détaillées de l'état de la situation financière consolidée
SNC Un et Trois
888 303 849
25/08/2020
100%
100%
100%
100%
a) Immeubles de placement
La juste valeur des immeubles a été déterminée conformément à IAS 40 en fonction des conditions
économiques et de marché existantes au 30 juin 2023 (IAS 40, §38). Au 30 juin 2023, l'ensemble des
immeubles de placement a été classé en niveau 3 selon IFRS 13 (voir note « q. Evaluation de la juste
valeur »).
Le portefeuille du Groupe est évalué chaque année sous la forme de rapport condensé. Les évaluations,
intervenues au cours de l'exercice clos au 30 juin 2023, ont été réalisées par les experts indépendants
suivants :
Cushman & Wakefield
Catella
Jones Lang Lasalle
Le Groupe a choisi d'opter pour la méthode de la juste valeur pour l'évaluation des actifs.
Les experts ont retenu la méthode de capitalisation du revenu, ainsi que les méthodes de Discounted-
Cash-flows (DCF) et des comparables. La première méthode consiste à capitaliser un revenu annuel, qui
correspond généralement au loyer constaté pour les immeubles occupés avec éventuellement l'impact
d'un potentiel de réversion et au loyer de marché pour les immeubles vacants en tenant compte des
délais de relocation, des travaux éventuels de rénovation et autres frais.
Dans la méthode des DCF, les experts immobiliers établissent de manière indépendante leurs
estimations des flux de trésorerie actuels et futurs et appliquent des facteurs de risque, soit sur les cash-
flows (par exemple sur les niveaux de loyers futurs, les taux de croissance, les investissements
Not named
60
nécessaires, les périodes de vacance, les aménagements de loyers), soit sur les taux de rendement ou
d'actualisation.
Les principales hypothèses retenues pour l'estimation de la juste valeur sont celles ayant trait aux
éléments suivants : les loyers actuels, les loyers futurs attendus selon l'engagement de bail ferme ; les
taux de capitalisation appropriés équivalents aux taux de rendement. Ces évaluations sont régulièrement
périodes de vacance ; le taux d'occupation actuel de l'immeuble, les besoins en matière d'entretien et les
comparées aux données de marché relatives au rendement, aux transactions publiées par le marché.
Au 30 juin 2023, la juste valeur des immeubles de placement déterminée par référence aux valeurs
d'expertise s'établit à 421 M€.
Travaux et dépenses capitalisés
3 940
Solde au 30 juin 2021
371 525
Acquisition d'immeubles
52 500
Cessions d'immeubles
(7 936)
Variation nette des ajustements de la juste valeur
17 530
Autres variations
-
Solde au 30 juin 2022
437 559
Travaux et dépenses capitalisés
3 283
Acquisition d'immeubles
4 624
Cessions d'immeubles
(21 271)
Variation nette des ajustements de la juste valeur
(3 073)
Autres variations
(161)
Solde au 30 juin 2023
420 963
Le poste « Variation de la juste valeur des immeubles et résultat net de cessions » au compte de résultat
s'élevant à -3 073 K€ est composé de la variation nette des ajustements de la juste valeur des immeubles
de placement et des plus ou moins-value de cession.
b) Immobilisations corporelles
Ce poste est essentiellement constitué des bureaux occupés par le Groupe et appartenant à la
SCI Cathédrale.
30/06/2022
Augment.
Diminut.
Réévaluation
30/06/2023
Valeurs brutes
3 437
-
-
13
3 450
Immeubles d'exploitation
3 288
-
-
13
3 301
Autres immobilisations
148
-
-
-
148
corporelles
Amortissements
(123)
(7)
-
-
(129)
Immeubles d'exploitation
-
-
-
-
Autres immobilisations
corporelles
(123)
(7)
-
-
(129)
Valeurs nettes
3 314
(7)
-
13
3 321
Immeubles d'exploitation
3 288
-
-
13
3 301
Autres immobilisations
corporelles
26
(7)
-
-
19
L'immeuble d'exploitation est évalué en Juste Valeur par les OCI conformément à l'option offerte par les
paragraphes 36 et 37 de la norme IAS 16.
Not named
61
c) Autres actifs financiers (non courants)
En K€
30/06/2023
30/06/2022
Actifs financiers disponibles à la vente
5
5
Prêts, cautionnements et autres créances
185
171
Total Autres actifs financiers (non courants)
190
176
d) Clients et autres débiteurs
En K€
30/06/2023
30/06/2022
Clients et comptes rattachés
1 985
2 171
Dépréciation
(408)
(422)
Total
1 577
1 748
Créances fiscales
1 000
1 329
Autres créances
4 106
945
Total
5 105
2 274
Clients et autres débiteurs
6 682
4 022
Les créances qui concernent les facturations émises aux locataires ne portent pas intérêt et sont en
général payables à réception de la facture. La valeur recouvrable des créances clients est analysée
individuellement par locataire. Une dépréciation égale à la créance à risque, nette de TVA et du dépôt
de garantie reçu du locataire est comptabilisée le cas échéant.
Compte tenu du taux de défaillance très faible des clients, l'application d'un modèle prospectif basé sur
les pertes attendues n'a pas eu d'incidence significative sur la dépréciation des clients.
Les créances fiscales concernent essentiellement la taxe sur la valeur ajoutée.
Le poste autres créances comprend pour l'essentiel le prix de vente de l'hôtel particulier de Nancy dont
le paiement par la région est intervenu en septembre 2023.
e) Trésorerie et équivalents de trésorerie
En K€
30/06/2023
30/06/2022
Comptes bancaires et caisses (Actif)
21 633
28 530
VMP - Equivalents de trésorerie
20 361
11 851
Intérêts courus non échus s/ VMP
-
-
Dép. valeurs mobilières de placement
-
-
VMP - NET (actif)
20 361
11 851
Concours bancaires (trésorerie passive)
-
-
Intérêts courus non échus (Passif)
-
-
Les comptes bancaires et caisses ne sont pas rémunérés.
Trésorerie et équivalents de trésorerie nets
41 994
40 381
Les valeurs mobilières de placements figurent au bilan pour leur juste valeur.
Not named
62
f) Capital émis et réserves
Nombre de titres
Catégorie de
titres
nominale
Valeur
Au 30 juin 2022
Créés
Annulation
Au 30 juin 2023
Actions ordinaires
€ 2,50
12 735 819
998 344
-
13 734 163
Au cours de l'exercice, SCBSM a émis 998 344 actions nouvelles suite à la conversion de 958 062
ORNANES. La société a constaté une augmentation de capital de 2 495 860 € portant ainsi le capital
social à 34 335 407,50 €.
Au 30 juin 2023, le capital social de SCBSM est composé de 13 734 163 actions de 2,50 € de valeur
nominale.
Variation des capitaux propres
Les capitaux propres sont détaillés dans l'état de variation des capitaux propres présenté plus haut.
Actions propres
Concomitamment à son introduction sur Eurolist en novembre 2006, SCBSM a conclu un contrat de
liquidité avec un intermédiaire reconnu par les Autorités de Marché afin de favoriser la liquidité des
transactions et la régularité des cotations des titres.
Le nombre de titres auto détenus dans ce contexte au 30 juin 2023 s'élevait à 14 924 actions.
Le Groupe détient également hors contrat de liquidité 8 915 actions propres au 30 juin 2023.
g) Echéances des emprunts bancaires et locations financement
En K€
30/06/2023
Solde au
Part courante
< 12 mois
courante
Part non
Dont de 12
à 24 mois
Dont entre 2
et 5 ans
> 5 ans
Dont
Dettes financières
Emprunts bancaires
Contrat location financement
Intérêts courus sur emprunts
201 427
1 196
-
3 453
-
197 975
-
3 771
-
85 878
-
108 327
-
bancaires
Intérêts courus sur contrat
location financement
-
1 196
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Total
202 623
4 648
197 975
3 771
85 878
108 327
Les échéances à venir sont composées uniquement de l'amortissement annuel des dettes long et moyen
terme.
h) Flux de trésorerie contractuels futurs relatifs aux dettes financières
En K€
Flux au
Part courante
Part non
Dont de 12
Dont entre
Dont
Intérêts hors couverture
30/06/2023
6 052
7 939
28 725
7 752
17 577
3 397
< 12 mois
courante
à 24 mois
2 et 5 ans
> 5 ans
Intérêts liés aux couvertures
97
6 398
21 711
6 072
13 174
2 464
Total
6 150
14 337
50 436
13 824
30 751
5 861
Les flux d'intérêts sont évalués sur la base des taux d'intérêt à terme applicable au 30 juin 2023.
Not named
63
i) Emprunts obligataires convertibles et non convertibles
Emprunt obligataire ORNANE (échéance mai 2023)
En mai 2017, SCBSM a émis un emprunt obligataire à Option de Remboursement en Numéraire et/ou
en Actions Nouvelles et/ou Existantes par placement privé d'un montant de 20,7 M€, d'une durée de
Cet emprunt est représenté par 2 646 489 obligations, d'une valeur nominale unitaire de 7,84 €, qui
porteront intérêt à un taux nominal annuel de 2,5 %.
Les conditions et modalités de cet emprunt obligataire sont détaillées dans le communiqué de presse du
6 ans.
11 mai 2017 disponible sur le site internet de la société (www.scbsm.fr) dans la rubrique information
réglementée.
Le solde de l'emprunt obligataire ORNANE a été intégralement remboursé sur l'exercice (11M €) suite à
la conversion de 1 132 115 obligations ORNANES en 182 756 actions auto-détenues et 998 344 actions
nouvelles.
Emprunt obligataire (échéance janvier 2024)
SCBSM a émis en décembre 2018 un emprunt obligataire de 12,5 M€ d'une valeur nominale unitaire de
1 000 €.
Cet emprunt a pour échéance le 5 janvier 2024 et porte intérêt au taux nominal annuel de 3,95 %.
Les intérêts courus de l'emprunt obligataire ont été comptabilisés en court terme pour un montant de
247 K€ au 30 juin 2023.
j) Emprunts bancaires courants et non courants
Nature et détails des emprunts bancaires et contrats de location financement
Société
Nature
Date emprunt
Durée
(ans)
Taux
yc frais accessoires et
30/06/2023
Dette au
SCBSM SA
EH
23/11/2011
15
Eur3M+1,8
intérêts courus (K€) (**)
892
SCBSM SA
EH
19/09/2019
SCBSM SA
EH
19/09/2019
9
Eur3M+1,85 (*)
650
9
Eur3M+1,50 (*)
866
SCBSM SA
EH
23/11/2011
15
Eur3M+1,8
515
SCBSM SA
EH
29/04/2015
12
Eur3M+2,1 (*)
2 075
SCI Baltique
EH
30/03/2022
7
1,90%
64 626
SCI Berlioz
EH
18/09/2018
9
1,70%
17 895
SCI Buc
EH
21/04/2022
6
Eur3M+1,70 (*)
27 144
SCI Cathédrale
SNC Deux Six Sept
EH
EH
29/03/2019
22/10/2020
5
Eur3M+2 (*)
15 271
10
Eur3M+1,50
35 491
SCI Du Val Sans Retour
EH
29/10/2012
15
4,0%
1 090
SAS Foncière du chêne vert
SCI Haussmann-Eiffel
EH
EH
10/12/2020
29/03/2019
12
10
Eur3M+1,65 (*)
Eur3M+1,50
10 723
5 659
SCI Parabole IV
SNC Sentier
EH
EH
25/10/2019
15/02/2016
15
10
Eur3M + 1,85 (*)
Eur3M+1,9 (*)
3 870
1 805
SNC Un et Trois
EH
28/10/2020
SCI Villiers Luats
EH
15/12/2010
15
3,61%
415
5
Eur3M+2,2 (*)
13 636
Total
202 623
EH : Emprunt hypothécaire
Part non-courante
197 975
CLF : Contrat de location financement
Part courante
4 648
(*) + Euribor 3M Flooré à 0.
(**) Le montant de la dette présentée dans ce tableau correspond au capital restant dû au 30 juin 2023 retraité de tous les frais
accessoires amortis sur la durée du financement, des intérêts courus et des avances preneurs.
Not named
64
Tableau de variation des emprunts bancaires et contrats de location financement
Les montants des nouveaux emprunts et contrats de location financement sont présentés nets des frais
accessoires à la mise en place desdits emprunts.
En K€
Total
30-juin-21
158 883
Nouveaux emprunts et locations financements
94 989
Remboursements
(38 427)
Autres variations
579
30-juin-22
216 025
Nouveaux emprunts et locations financements
4 381
Remboursements
(18 353)
Autres variations
30-juin-23
202 623
571
Le solde de la ligne de crédit sur l'immeuble Parisien rue Poissonnière a été tiré sur la période pour
4,4 M€.
Les emprunts liés au site de Nîmes et de Saint Malo ont été remboursés suite aux cession (4,6 M€).
Par ailleurs, le Groupe a procédé au remboursement de 8 M€ sur l'emprunt de la SCI Buc et 1,3 M€ sur
le crédit-bail de la SCI Des Bois.
Les autres variations correspondent aux variations des intérêts courus non échus et aux variations liées
aux activations des amortissements des coûts accessoires.
Au 30 juin 2023, la société n'a plus aucun contrat de location financement.
Covenants sur contrats d'emprunt
Lors de la signature des contrats d'emprunts, le Groupe s'est engagé à respecter les ratios suivants.
Le montant de la dette retenue dans le calcul des covenants correspond au capital restant dû et ne prend
pas en compte les éléments suivants retraités en consolidation :
-
l'étalement des frais accessoires,
-
les intérêts courus.
Le non-respect d'un de ces covenants entraînerait l'obligation de remboursement anticipé partiel de
l'emprunt afférent ou la constitution de réserves de liquidité jusqu'à atteindre les ratios ci-dessous :
Ø
Emprunt porté par SCBSM et contracté auprès de la Banque Palatine le 29 avril 2015 sur le retail
park de Soyaux : Capital restant dû au 30 juin 2023 : 2 087 K€.
DSCR : le Ratio DSCR devra être supérieur ou égal à 110 % ;
LTV : le Ratio LTV devra être inférieur ou égal à 70 %.
Ø
Emprunt porté par la SNC Sentier et contracté auprès d'Arkéa le 15 février 2016 : Capital restant
dû au 30 juin 2023 : 1 797 K€.
DSCR : le ratio DSCR devra être supérieur à 120 % ;
LTV : le ratio TLV devra être inférieur ou égal à 75 %.
Ø
Emprunt porté par la SCI Berlioz et contracté auprès de Crédit Mutuel le 18 septembre 2018 : Capital
restant dû au 30 juin 2023 : 17 875 K€.
-
LTV consolidé Groupe : le ratio LTV devra être inférieur à 60 % ;
-
LTV périmètre : le ratio LTV devra être inférieur à 70 % ;
Not named
65
-
DSCR périmètre : le ratio DSCR devra être supérieur à 105 %.
Emprunts portés par les SCI Cathédrale et SCI Haussmann-Eiffel et contractés auprès de Crédit
Ø
Mutuel le 29 mars 2019 : Capital restant dû au 30 juin 2023 : 46 146 K€.
LTV consolidé Groupe : le ratio LTV devra être inférieur à 60 % ;
LTV Périmètre :
Période de test LTV
Ratio LTV
Du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2025
< 57,00 %
Du 01 janvier 2026 au 29 mars 2029
< 52,00 %
DSCR périmètre : le ratio DSCR devra être supérieur à 110 %.
Ø
Emprunt porté par SCBSM et contracté auprès de la Banque Palatine le 19 septembre 2019 dans le
cadre des travaux de Buchelay : Capital restant dû au 30 juin 2023 : 1 547 K€.
DSCR : le Ratio DSCR devra être supérieur ou égal à 110 % ;
LTV : le Ratio LTV devra être inférieur ou égal à 50 %.
Ø
Emprunt porté par la SCI Parabole IV et contracté auprès de la Banque Palatine le 25 octobre 2019 :
Capital restant dû au 30 juin 2023 : 3 867 K€.
DSCR : le Ratio DSCR devra être supérieur ou égal à 110 % ;
Ø
Emprunt porté par la SNC Un et Trois et contracté auprès d'Arkéa le 28 octobre 2020 : Capital
LTV : le Ratio LTV devra être inférieur ou égal à 50 %.
restant dû au 30 juin 2023 : 13 500 K€.
LTV : le Ratio LTV devra être inférieur ou égal à 80 %.
Ø
Emprunt porté par la SCI Baltique et contracté auprès de la Société Générale et la Banque Postale
le 30 mars 2023 : Capital restant dû au 30 juin 2022 : 65 000 K€
DSCR : le Ratio DSCR devra être supérieur ou égal à 120 % ;
LTV : le ratio LTV devra être inférieur ou égal à 65 % jusqu'au 29 mars 2027 puis inférieur ou
Ø
Emprunt porté par la SCI Buc et contracté auprès d'Arkéa le 21 avril 2022 : Capital restant dû au
égal à 60 % jusqu'à la date d'échéance.
30 juin 2023 : 27 000 K€
ICR :
Du 21 avril 2022 au 30 juin 2025
Période de test ICR
Ratio ICR
>150 %
Du 01 juillet 2026 au 30 juin 2026
>160 %
Du 01 juillet 2027 au 30 juin 2027
>170 %
LTV : le ratio LTV devra être inférieur ou égal à 75 % jusqu'au 30 juin 2024 puis inférieur ou égal
à 70 % jusqu'à la date d'échéance.
L'ensemble des obligations de ratios prudentiels est respecté par le Groupe.
Not named
66
k) Etat de rapprochement des dettes découlant des activités de financement
Flux de trésorerie
Variations non-monétaires
Produits
En K€
30/06/2022
d'émission
Rembourse-
Conver-
Reclas-
Juste
30/06/2023
emprunts
des
d'emprunts
ments
sion
sement
Intérêts
valeur
Passifs non courants
-
-
-
-
-
-
-
-
Emprunts obligataires
convertibles
Emprunts obligataires
non convertibles
12 460
Emprunts bancaires
210 848
4 381
-
(10 077)
-
-
-
(12 553)
(7 442)
264
93
-
-
197 975
-
Instruments financiers
dérivés passifs
8*
-
-
-
(8)
-
-
-
Passifs courants
Emprunts obligataires
10 795
-
(1 831)
(9 227)
2
261
-
-
Emprunts obligataires
convertibles
non convertibles
Part courante des
5 176
-
(8 276)
-
7 443
306
-
4 648
206
-
-
-
12 551
-
-
12 757
emprunts long terme
Instruments financiers
dérivés passifs
2 545
-
-
-
(2 545)
-
-
-
Dettes financières
(*) Reclassement du dérivé sur l'ORNANE en courant (échéance mais 2023)
242 039
4 381
(20 184)
(9 277)
2 553
924
-
215 380
l) Instruments financiers dérivés
Afin de se prémunir des risques de taux d'intérêt, le Groupe SCBSM a souscrit plusieurs contrats de
couverture, essentiellement des caps et des tunnels, associés aux contrats d'emprunts et locations
financement à taux variable.
Instruments financiers dérivés non éligibles à la comptabilité dérogatoire de couverture
Valeur Valeur
Valeur Valeur
Var. de
Var. de
De 12
Contrepartie Couverture
dette
début
>5 ans
Société / Emprunt / Prêteur /
Solde
Date
Durée Éché-
Juin
Juin
Juin
Juin
valeur -
valeur -
<1
à 24
Entre 2
et 5
Descriptif du contrat de couverture
SCI Cathédrale / La Madeleine /
couverte
(000€)
contrat
(ans)
ance
2022
Actif
Passif
2022
2023
Actif Passif Résultat
2023
Imp. Imp. Cap. an
propres
mois
ans
2 970
-
4 618
-
1 648
-
-
-
-
(4 618)
BECM BNP / BNP CM-CIC
BNP Swap taux fixe : Le Groupe reçoit
Eur 3M et paie 0,58 %
35 491
03/19
10
03/29
Floor à 0 % jusqu'en 04/2022
CM-CIC Swap taux fixe : Le Groupe
SCI des Bois de Norvège / Nîmes /
BNP Paribas / BNP Paribas
reçoit Eur 3M et paie 0,56 %
Swap taux fixe : le Groupe reçoit Eur
3M et paie 1,69 %
-
07/12
12
07/24
-
9
-
-
9
-
-
-
-
-
SCI Haussmann / Réaumur / BECM
BNP / BNP CM-CIC
BNP Swap taux fixe : Le Groupe reçoit
Eur 3M et paie 0,58 %
10 723
03/19
10
03/29
898
-
1 396
-
498
-
-
-
-
(1 396)
CM-CIC Swap taux fixe : Le Groupe
reçoit Eur 3M et paie 0,56 %
Floor à 0 % jusqu'en 04/2022
Banque Palatine
3 870
10/19
5
10/24
-
-
181
-
181
-
-
(181)
-
-
SCI Parabole IV / Banque Palatine /
CAP à 0,50 %
SCBSM Buchelay Travaux / Banque
Palatine / Banque Palatine
1 517
12/19
5
09/24
-
-
71
-
71
-
(71)
-
-
-
CAP à 0,50 %
BUC / Arkéa / Arkéa
CAP à 2,50 %
TOTAL
78 744
27 144
04/25
-
5
-
04/27
-
3 868
-
9
-
6 703
437
-
-
2 844
437
-
-
(71)
-
(181)
-
(437)
(6 014)
(437)
-
Not named
67
Ces instruments financiers dérivés n'étant pas éligibles à la comptabilité dérogatoire de couverture, la
variation de leur juste valeur est comptabilisée en compte de résultat, représentant un bénéfice de
2 844 K€ sur l'exercice.
Solde
Valeur
Valeur
Valeur
Valeur
Var. de
Var. de
Total des instruments financiers dérivés
couverte
dette
Juin
2022
Juin
2022
2023
Juin
Juin
2023
valeur -
Imp.
Imp. Cap.
valeur -
<1
an
De 12 à
24
Entre 2
et 5
>5 ans
(000€)
Actif
Passif
Actif
Passif
Résultat
propres
mois
ans
Instruments financiers non éligibles à
la comptabilité de couverture
78 744
3 868
9
6 703
-
2 844
-
(71)
(181)
(737)
(6 014)
Dérivé incorporé adossé à l'ORNANE
-
-
2 545
-
-
2 545
-
-
-
-
-
TOTAL
78 744
3 868
2 553
6 703
-
5 388
-
(71)
(181)
(737)
(6 014)
L'effet net des couvertures de taux sur l'exercice représente un profit de 3 389 K€, qui se décompose
ainsi :
Variation de valeur des instruments financiers dérivés non éligibles à la comptabilité de couverture :
Ø
profit de 2 844 K€,
Ø
Produits nets d'intérêts de l'exercice pour 545 K€.
Le remboursement du solde de l'emprunt obligataire ORNANE sur l'exercice a engendré le solde du
dérivé incorporé adossé (2 545 K€).
Le solde de la dette exposé aux effets de fluctuation des taux d'intérêts de marché s'établit à 39 853 K€
(encours restant dû sur les emprunts à taux variable ne faisant pas l'objet d'un contrat de garantie de
taux d'intérêts : total dettes bancaires (202 623 K€) - dettes couvertes (78 744 K€) - dettes à taux fixe
(84 026 K€) = 39 853 K€) soit 20 % de la dette bancaire au 30 juin 2023.
m) Autres dettes financières
En K€
Autres dettes financières non courantes
30/06/2023
3 526
30/06/2022
3 047
Dépôts de garantie
3 526
3 047
Autres dettes financières courantes
875
1 147
Concours bancaires
-
-
Dépôts de garantie
875
1 146
Comptes créditeurs d'associés
Autres dettes financières
4 400
4 194
-
1
Les dépôts de garantie des locataires représentent en général trois mois de loyers.
n) Fournisseurs et autres créditeurs (courant)
En K€
30/06/2023
30/06/2022
Fournisseurs et comptes rattachés
1 172
911
Dettes fiscales et sociales
1 177
973
Avances et acomptes reçus
1 800
2 173
Produits constatés d'avance
305
267
Autres dettes
843
1 770
Fournisseurs et autres créditeurs
5 297
6 095
Not named
68
Les dettes fiscales et sociales sont principalement constituées des dettes liées à la taxe sur la valeur
ajoutée.
Les avances reçues correspondent aux loyers du troisième trimestre de l'année 2023 déjà encaissés au
30 juin 2023.
Les autres dettes sont essentiellement constituées des dettes sur travaux et des dettes diverses.
o) Impôts
SCBSM SA a opté depuis le 1er juillet 2007 pour le régime fiscal visé à l'article 208 C du Code général
des impôts applicables aux Sociétés d'Investissement Immobilières Cotées (SIIC).
Du fait de l'option pour ce régime, aucun impôt sur les sociétés n'est dû au titre de l'activité de location
d'immeubles, directement ou indirectement à travers les produits reçus des filiales et aucun impôt différé
n'est constaté au 30 juin 2023.
De même, les plus-values de cession des immeubles ou des titres des filiales soumises au même régime
sont exonérées.
p) Comptabilisation des actifs et passifs financiers
Au 30 juin 2022
A la juste
A la juste
Poste concerné dans l'état de la situation
financière
(En K€)
Net
Au coût
amorti
valeur par le
biais des
valeur par le
biais du
capitaux
compte de
Prêts, cautionnements et autres créances
171
171
propres
-
résultat
-
-
Actifs financiers disponibles à la vente
5
-
5
Instruments financiers dérivés actifs
Total Autres actifs financiers (non
-
-
-
-
courants)
176
171
5
-
Clients (1)
Equivalents de trésorerie
11 851
1 748
11 851
1 748
-
-
-
-
Disponibilités
28 530
28 530
-
-
Instruments financiers dérivés actifs
3 868
-
-
3 868
TOTAL ACTIFS FINANCIERS
46 173
42 300
5
3 868
Emprunts obligataires convertibles
10 795
10 795
-
-
-
-
Emprunts obligataires non convertibles
Dettes financières
216 025
12 666
216 025
12 666
-
-
Total Emprunts & obligations convertibles
Instruments financiers dérivés passifs (2)
239 485
2 533
239 485
-
-
-
2 533
-
Dépôts de garantie
Effet de l'actualisation des dépôts de garantie
4 194
-
4 194
-
-
-
-
-
Fournisseurs
TOTAL PASSIFS FINANCIERS
247 144
911
244 591
911
-
-
2 553
-
(1) Hors franchises
(2) Hors TIE
Not named
69
Au 30 juin 2023
Poste concerné dans l'état de la situation
Net
Au coût
valeur par le
A la juste
valeur par le
A la juste
biais du
financière
(En K€)
amorti
biais des
capitaux
compte de
Actifs financiers disponibles à la vente
5
-
propres
5
résultat
-
Prêts, cautionnements et autres créances
Instruments financiers dérivés actifs
185
-
185
-
-
-
-
-
Total Autres actifs financiers (non
190
185
5
-
courants)
Clients (1)
Equivalents de trésorerie
20 361
1 577
20 361
1 577
-
-
-
-
Disponibilités
Instruments financiers dérivés actifs
21 633
6 703
21 633
-
-
-
6 703
-
TOTAL ACTIFS FINANCIERS
50 464
43 756
5
6 703
Emprunts obligataires convertibles
-
-
-
-
Emprunts obligataires non convertibles
Dettes financières
202 623
12 757
202 623
12 757
-
-
-
-
Total Emprunts & obligations convertibles
Instruments financiers dérivés passifs (2)
215 380
-
215 380
-
-
-
-
-
Fournisseurs
1 172
1 172
-
-
Dépôts de garantie
4 400
4 400
-
-
Effet de l'actualisation des dépôts de garantie
TOTAL PASSIFS FINANCIERS
220 952
220 952
-
-
-
-
-
-
(1) Hors franchises
(2) Hors TIE
q) Evaluation de la juste valeur
Le Groupe SCBSM se conforme à la norme IFRS 13 « Evaluation de la juste valeur » depuis le
1er juillet 2013. Compte-tenu du peu de données publiques disponibles, de la complexité des évaluations
d'actifs immobiliers et du fait que les experts immobiliers utilisent pour leurs évaluations les états locatifs
du Groupe, SCBSM a considéré la classification en niveau 3 de ses actifs comme la mieux adaptée. Les
rapports d'expertise prennent notamment en considération des notions spécifiques, tels que la nature de
chaque bien, son emplacement, ses revenus locatifs et des analyses avec des transactions comparables
intervenues sur le marché sont également effectuées. De plus, des données non observables
publiquement comme les hypothèses de taux de croissance de loyers ou les taux de rendement sont
utilisées par les experts pour déterminer les justes valeurs des actifs du Groupe SCBSM.
Not named
70
Le tableau suivant présente un certain nombre d'éléments quantitatifs utilisés pour évaluer la juste valeur
des immeubles de placement détenus par le Groupe, sur base des immeubles expertisés au
30 juin 2023 :
Méthode de
Méthode des DCF
Méthode du rendement
comparaison
directe
30/06/23
Base
la période
Taux
Taux
Taux de
croissance
Taux de
Durée de
capitalisée d'actualisa- d'actualisa-
en € par
tion des
tion de
en € par m2
rendement
annuelle
rendement recommer-
Taux de
de
Prix moyen
m2
en mois
loyers
sortie
de revente
moyen des
loyers nets
cialisation
Max
702,19
5,75%
5,75%
4,50%
4,13%
10,00%
12
13 000
Central des Affaires
Min
166,00
4,50%
4,50%
3,60%
1,40%
2,25%
6
4 500
Paris - Quartier
Périphérie
Max
216,10
10,00%
10,00%
8,50%
2,25%
10,00%
-
-
Min
93,06
5,00%
6,50%
6,50%
0,60%
6,75%
-
-
Province
Max
103,07
11,00%
11,00%
9,50%
2,57%
11,00%
15
-
Min
25,00
7,50%
7,50%
8,00%
-3,39%
7,50%
15
-
Dans le cadre de ses financements, le Groupe a souscrit plusieurs contrats de couverture. Ces
instruments financiers dérivés ont été classés en niveau 2 au 30 juin 2023. Leurs justes valeurs ont été
déterminées sur la base des évaluations transmises par les partenaires financiers du Groupe.
Les titres de participation classés en « Instruments de capitaux propres » et présentés au bilan en
« Autres actifs financiers non courants » sont classés en niveau 1. La détermination de leur juste valeur
s'est effectuée grâce aux cours de marché observés à la clôture.
r) Sensibilité de la juste valeur des immeubles de placement à la variation du taux de
rendement
JV des immeubles
de placements
480 000
LTV 34,52 %
LTV 35,55 %
460 000
LTV 36,58 %
440 000
LTV 37,61 %
LTV 38,64 %
424 264
LTV 39,68 %
Le taux de rendement sur VLM est défini comme le taux faisant référence à un rapport direct entre la
valeur vénale droit inclus et la valeur locative de marché.
Le ratio LTV est défini comme le rapport entre la valeur du portefeuille et des autres actifs immobiliers et
l'endettement net.
400 000
380 000
4,10%
4,20%
Valeur du portefeuille
4,30%
4,40%
4,50%
4,60%
4,68 %
4,80%
4,90%
LTV 40,71 %
5,00%
LTV 41,74 %
5,10%
5,20%
LTV 42,77 %
rendement sur
Taux de
VLM
Not named
71
Ainsi la juste valeur des actifs prise en compte dans l'élaboration des comptes consolidés en normes
IFRS est susceptible de varier significativement en cas de variation des taux de rendement dans le
secteur immobilier. Ces variations pourraient entraîner également une dégradation des ratios financiers
et potentiellement un remboursement anticipé de la dette jusqu'à atteinte des niveaux autorisés par les
contrats d'emprunt.
3.4.6.6 Notes détaillées du Compte de résultat
a) Revenus locatifs
Les revenus locatifs sont constitués des loyers et des charges locatives refacturées, ils se présentent
comme suit :
En K€
30/06/2023
30/06/2022
12 mois
12 mois
Loyers
17 179
15 988
Autres prestations
Charges locatives
(3 634)
2 810
(3 432)
2 775
Revenus locatifs nets
16 355
15 330
Les charges locatives concernent notamment les charges d'assurance, d'entretien, de gardiennage, les
taxes foncières et taxes sur les bureaux ainsi que les honoraires de gestion. La quote-part de ces charges
liées aux espaces vacants ainsi que certaines charges définies par les baux sont incluses dans les
charges locatives mais ne génèrent pas de produits locatifs.
b) Charges d'exploitation
Autres charges de structure
(1 431)
(1 327)
Dotations nettes aux amortissements et provisions
6
76
Total charges d'exploitation
(1 457)
(1 364)
d'exploitation pour un montant de 422 K€.
fonctionnement.
L'effectif moyen sur l'exercice s'élève à 4,5 personnes, les charges de personnel contribuent aux charges
Autres charges liées au patrimoine
(32)
(113)
Les autres charges d'exploitation sont essentiellement des dépenses d'honoraires et autres frais de
En K€
30/06/2023
30/06/2022
12 mois
12 mois
Not named
72
c) Coût de l'endettement financier net
En K€
30/06/2023
30/06/2022
12 mois
12 mois
Intérêts financiers des emprunts hors couverture
Intérêts financiers des crédits-baux
Intérêts financiers des instruments de couverture
(6 017)
(36)
(97)
(2 910)
(485)
(583)
Intérêts des emprunts obligataires (coupons)
(556)
(854)
Intérêts financiers - Etalement de la charge d'émission d'emprunts et des
primes de remboursement d'emprunts
Intérêts et charges assimilées
(7 063)
(357)
(5 355)
(524)
Produits financiers des instruments de couverture
642
-
Revenus des équivalents de trésorerie
439
3
Produits/charges de trésorerie et équivalents
1 081
3
Coût de l'endettement financier net
(5 983)
(5 352)
d) Impôts
Néant.
e) Résultat par action
En K€
Résultat net part du Groupe
30/06/2023
9 357
30/06/2022
33 815
Frais financiers sur ORNANE
Résultat net part du Groupe corrigé
9 357
-
34 237
422
Nombre moyen pondéré d'actions ordinaires
13 035 382
12 054 122
Nombre moyen d'options de souscription
-
-
Nombre moyen d'obligations convertibles (ORNANE) (*)
-
1 339 280
Nb moyen pondéré d'actions corrigé des actions potentielles
13 035 382
13 433 580
Résultat de base par action (en €)
0,72
2,81
Résultat dilué par action (en €)
0,72
2,55
* Au 30 juin 2023, il n'y a plus aucune obligation convertible (ORNANE) en circulation.
3.4.6.7 Information sectorielle
Le Groupe détient un patrimoine immobilier diversifié en vue d'en retirer des loyers et de valoriser les
actifs détenus.
Selon IFRS 8, l'information sectorielle a été organisée selon la nature des biens :
Les seuls passifs sectoriels sont liés aux dépôts de garantie reçus des locataires.
Paris
Ile de France
Province
Structure : qui présente les éléments non rattachés à l'activité des immeubles de placement.
Not named
73
Au 30 juin 2022
En K€
Paris Ile de France
Province Structure
Total
Loyers
11 596
2 567
1 824
-
15 988
Autres prestations
1 532
825
417
-
2 775
Revenus du patrimoine
13 128
-
3 393
-
-
154
-
18 762
154
2 242
Autres produits d'exploitation
Total Produits des activités ordinaires
13 128
3 393
2 242
154
18 916
Charges locatives
(1 837)
(999)
(596)
-
-
(3 432)
(113)
Autres charges liées au patrimoine
(39)
4 075
(4 148)
Autres charges de structure
Dotations nettes aux amortissements et
(39)
164
36
(85)
76
-
-
-
(1 327)
(1 327)
provisions
Résultat opérationnel avant variation de
la juste valeur des immeubles de
11 213
6 633
(2 466)
(1 259)
14 120
placement
Variation de la juste valeur des immeubles
de placement et résultats nets de cessions
13 170
3 537
843
Résultat opérationnel
24 382
10 170
(1 623)
(1 259)
-
17 550
31 670
En K€
Immeubles de placement détenus en pleine propriété
368 926
Paris
Ile de France
32 993
Province
30 340
432 259
Total
Immeubles de placement détenus en crédit-bail
Immeuble d'exploitation
Clients
3 288
1 277
-
4 756
244
-
544
228
-
5 300
3 288
1 748
Total
373 491
37 993
31 112
442 596
Au 30 juin 2023
En K€
Province Structure
Total
Loyers
13 055
Paris Ile de France
2 385
-
17 179
Autres prestations
1 737
690
382
-
2 810
1 739
Revenus du patrimoine
14 792
3 076
2 121
-
19 988
Autres produits d'exploitation
-
-
-
82
82
Total Produits des activités ordinaires
14 792
3 076
2 121
82
20 070
Charges locatives
Autres charges liées au patrimoine
Autres charges de structure
(2 074)
(30)
-
(1 034)
(32)
-
(526)
30
-
(1 431)
-
-
(3 634)
(1 431)
(32)
Dotations nettes aux amortissements et
provisions
41
(56)
25
(5)
6
Résultat opérationnel avant variation de
la juste valeur des immeubles de
12 728
1 955
1 651
(1 354)
14 979
placement
Variation de la juste valeur des immeubles
de placement et résultats nets de cessions
(6 013)
348
2 593
-
(3 073)
Résultat opérationnel
6 715
2 302
4 243
(1 354)
11 907
En K€
Paris
Ile de France
Province
Total
Immeubles de placement détenus en pleine propriété
370 573
38 390
12 000
420 963
Immeubles de placement détenus en crédit-bail
Immeuble d'exploitation
Clients
Total
375 027
3 301
1 153
-
38 616
226
-
-
12 198
198
-
-
425 841
3 301
1 577
-
3.4.6.8 Stock-options
74
Néant.
3.4.6.9 Gestion des risques financiers
a) Risques de liquidité, risques de taux
Le Groupe SCBSM finance ses investissements par des crédits bancaires amortissables ou des crédits
baux. La maturité moyenne de la dette Groupe est de 4,6 années.
Les profils d'amortissements sont variables et comprennent généralement une quote-part significative
remboursable in fine afin de préserver des cash-flows attractifs. L'endettement est essentiellement à taux
variable et couvert par des contrats de couverture de taux, le coût du financement moyen observé sur
l'exercice s'élève à 2,68 % contre 2,44 % au 30 juin 2022.
La politique du Groupe en matière de gestion du risque de liquidité est de s'assurer que le montant des
loyers est supérieur aux besoins du Groupe pour couvrir les charges d'intérêt et les remboursements des
prêts contractés.
Cette politique est mise en œuvre dès l'acquisition des biens immobiliers et la négociation des
financements par :
•
la politique d'investissement ciblée sur des actifs offrant une rentabilité attractive et un potentiel de
revalorisation,
•
la négociation de financements privilégiant une partie importante d'amortissement in fine,
•
Dans le cadre de sa gestion du risque de liquidité, le Groupe contrôle ainsi régulièrement l'évolution de
la couverture des risques liés aux fluctuations de taux d'intérêt.
ses ratios RCI (ratio de couverture des taux d'intérêt) et DSCR (Ratio de couverture du service de la
dette) et s'assure du respect des seuils imposés par les organismes prêteurs.
b) Risques de change
Les activités opérationnelles du Groupe sont exclusivement menées sur le territoire français à ce jour.
c) Risques de crédit
De par la nature des actifs et des baux à ce jour en portefeuille dans le Groupe SCBSM, le risque de
crédit est limité. En effet, sur la base des états locatifs au 30 juin 2023, aucun locataire ne représente
plus de 12 % des loyers.
Les 12 principaux locataires représentent environ 46 % des loyers.
Dans le cadre de sa politique de gestion du risque de crédit, lors de la commercialisation des espaces
vacants et avant toute signature d'un nouveau bail, le Groupe s'assure des garanties financières du
locataire et peut envisager le cas échéant des garanties complémentaires au dépôt de garantie de 3 mois
de loyers (caution bancaire notamment).
Not named
3.4.6.10 Engagements et éventualités
Il n'existe aucun litige significatif susceptible d'impacter défavorablement la situation du Groupe.
a) Litiges
75
b) Engagements sur contrats de location simple pour lesquels le Groupe est bailleur
Le Groupe a une activité de location immobilière de son portefeuille d'immeubles de placement constitué
de bureaux, entrepôts et habitations. Ces immeubles pris à bail dans le cadre de contrats de location
simple par les locataires sont évalués selon le modèle de la juste valeur en tant qu'immeubles destinés
à être loués.
Les contrats de location non résiliables engagés sur ces immeubles ont des durées résiduelles
généralement comprises entre 1 et 10 ans. Les loyers futurs minimaux à recevoir au titre des contrats de
location simple non résiliables sont les suivants au 30 juin 2023 sans prise en compte d'indexation future :
En K€
Moins d'1 an
30/06/2023
16 895
De 12 à 24 mois
Entre 2 et 5 ans
13 563
18 441
Plus de 5 ans
6 264
Total des engagements reçus sur contrats de location simple
55 163
c) Engagements donnés et reçus dans le cadre de promesses d'acquisition
Néant.
Not named
76
d) Nantissements et hypothèques
Il s'agit des garanties données dans le cadre du financement bancaire des acquisitions d'actifs. Ces
engagements comprennent des garanties hypothécaires détaillées ci-après parfois complétées par un
nantissement des titres de participation des filiales concernées. En sus des garanties présentées ci-
dessous, des engagements de remboursement anticipé en cas de changement de contrôle sont
fréquemment présents dans les contrats d'emprunts.
Ces engagements couvrent les dettes bancaires présentées en 5.j :
Dette au
Valeur de
30/06/2023
yc frais
l'actif
Société
Prêteur
Échéance
accessoires
hypothéqué
au
Description des garanties et engagements
courus (K€)
et intérêts
30/06/2023
SA SCBSM
Palatine
2026
€ 1 407
€ 17 300
SA SCBSM
Palatine
2028
€ 1 517
€ 9 200
Hypothèque, cession Dailly des loyers
Hypothèque conventionnelle de 2ième rang, cession Dailly des
loyers
Hypothèque conventionnelle, cession Dailly des loyers
SA SCBSM
Palatine
2027
€ 2 075
€ 8 100
785 061,43 Euros, hypothèque conventionnelle en 2nd rang et
Hypothèque de 1er rang et sans concurrence à hauteur de 31
SCI Baltique
SG/BP
2029
64 626
121 600
sans concurrence du solde, nantissement des parts sociales,
cession Dailly des loyers, des créances de prêts intra-groupe et
des assurances
SCI Berlioz
BECM
2027
17 895
29 400
compte de fonctionnement et des parts sociales, cession Dailly
Hypothèque, privilège de prêteurs de deniers, nantissement du
SCI Buc
Arkéa
2028
27 144
43 530
Hypothèque, cession Dailly des revenus locatifs, nantissement
du compte de Réserve
Hypothèques de 1er rang et sans concurrence, Hypothèque
conventionnelle complémentaire de 2ème rang sur les contrats
de
couverture
SCI Cathédrale
BECM
2029
35 491
76 953
Nantissement des parts sociales, des comptes bancaires et des
prêts subordonnés, cession Dailly et Nantissement des
créances au titre des couvertures de taux, cession Dailly des
Néant.
SNC Deux Six
Sept
SCI Du Val Sans
Retour
SNC Foncière du
Chêne Vert
SCI Haussmann-
Eiffel
SCI Parabole IV
SNC Sentier
SNC Un et Trois
SCI Villiers Luats
e) Autres engagements donnés ou reçus
BNP
Caisse
d'épargne
BPVF
BECM
Palatine
Arkéa
Arkéa
Crédit Mutuel
2025
2027
2032
2029
2034
2026
2025
2025
15 271
10 723
13 636
1 090
5 659
3 870
1 805
415
25 941
15 150
27 942
12 260
11 860
19 764
5 900
1 800
créances de loyers et d'assurance, Délégation légale
d'assurance, Caution solidaire SCBSM
Privilège de prêteur de deniers de 1er rang sans concurrence,
cession Dailly de créances de loyers commerciaux, constitution
d'une garantie sur espèces à hauteur de 300 000 € et
engagement de maintien de l'actionnariat
Hypothèque, caution solidaire SCBSM et délégation des loyers
Hypothèques, nantissement des créances de couverture,
cession Dailly des créances locatives et d'assurance
Hypothèques de 1er rang et sans concurrence, Hypothèque
conventionnelle complémentaire de 2ème rang sur les contrats
de
Nantissement des parts sociales, des comptes bancaires et des
prêts subordonnés, cession Dailly et Nantissement des
créances au titre des couvertures de taux, cession Dailly des
créances de loyers et d'assurance, Délégation légale
d'assurance, Caution solidaire SCBSM
Hypothèque, cession Dailly des loyers et nantissement des
créances
Hypothèque, cession Dailly des indemnités cessibles
d'assurances « perte de loyer » et « perte d'exploitation »,
cession Dailly des créances locatives, engagement de ne pas
contracter de nouveaux emprunts sans l'accord du prêteur,
nantissement des comptes de l'opération
Privilège de prêteur de deniers de 1er rang sans concurrence,
engagement de maintien de l'actionnariat, cession Dailly des
revenus locatifs et constitution du cash deposit à hauteur de
250 000 €
Hypothèque
couverture
77
f) Rémunération des mandataires sociaux
Au cours de l'exercice clos le 30 juin 2023, aucune rémunération, sous quelque forme que ce soit, ni
avantage en nature n'a été perçue par les mandataires sociaux du Groupe SCBSM, hormis les éventuels
remboursements de frais et les jetons de présence.
Monsieur Jacques LACROIX perçoit néanmoins une rémunération indirecte au titre des missions
d'assistance qu'il effectue chez SCBSM au travers de CFB (voir ci-dessous).
3.4.6.11 Transactions avec les parties liées
Les transactions survenues avec les parties liées sur l'exercice concernent :
les honoraires versés à CFB, détenue à 100 % par Monsieur Jacques Lacroix, Président de
SCBSM, au titre du contrat de prestations d'assistance en matière notamment de
développement, de participation aux décisions d'investissement, recherche et structuration de
financements et mise en œuvre de la stratégie de développement pour 292 K€ ;
les honoraires versés à Brocéliande Patrimoine, filiale à 100 % de CFB, au titre du mandat de
gestion conclu avec plusieurs filiales du Groupe. Ce contrat recouvre les prestations suivantes
sur l'ensemble des actifs immobiliers portés par la société ;
o
Gestion locative (administrative et comptable) : suivi de la correcte exécution des baux,
renouvellement, avenant, émission du quittancement, recouvrement des loyers,
établissement d'un rapport trimestriel de gestion ;
Suivi technique : maintenance et entretien des biens immobiliers, suivi permanent et
o
ponctuel dans le cadre de gros travaux et/ou grosses réparations, élaboration d'un
budget annuel ou pluriannuel de dépenses ;
o
Commercialisation.
La rémunération perçue au titre du contrat au titre de la gestion locative varie entre 1,5 % et 3,75 % des
loyers facturés selon la typologie des baux.
Le montant total des honoraires Brocéliande Patrimoine supportés par le Groupe SCBSM sur l'exercice
est de 606 K€.
3.4.6.12 Evènements postérieurs à la clôture
Néant.
Not named
78
3.5 COMPTES INDIVIDUELS RESUMES AU 30 JUIN 2023
Compte tenu de l'organisation juridique du Groupe et de la détention de patrimoine via des filiales, la
lecture des comptes sociaux est peu représentative des revenus, du patrimoine et de l'endettement de
la société.
3.5.1 COMPTE DE RESULTAT RESUME
En milliers d'euros
30/06/2023
30/06/2022
Chiffres d'affaires
3 414
3 265
Autres produits d'exploitation
Charges d'exploitation
-3 994
61
-3 678
33
Résultat exploitation
-518
-380
Résultat financier
-1 540
-5 169
Résultat exceptionnel
13 539
2 012
Résultat avant impôts
11 481
-3 537
Impôts
-
-
Résultat net de l'exercice
11 481
-3 537
Le chiffre d'affaires comptabilisé sur l'exercice s'élève à 3 414 K€. Ce poste est constitué de 2 098 K€
de loyers bruts, de 423 K€ de charges et taxes refacturées aux locataires, de 818 K€ de refacturation
intragroupe et 76 K€ de revenus divers.
Les charges d'exploitation de l'exercice sont constituées des charges liées au fonctionnement des
immeubles de placement pour 622 K€ (partiellement refacturées aux locataires en fonction des surfaces
louées et des caractéristiques des baux), des frais généraux liés au immeuble de placement pour 435 K€
(frais d'actes, honoraires de commercialisation, d'expertise, d'étude...) des dotations aux
amortissements et provisions pour 1 574 K€ et des autres frais généraux de structure pour 1 364 K€
(dont 150 K€ d'honoraires de commissaires aux comptes et 422 K€ de charges de personnel).
Les autres produits d'exploitation sont constitués principalement de reprises de provision.
Le résultat d'exploitation s'établit ainsi à -518 K€.
Le résultat financier ressort à -1 540 K€. Il comprend 3 973 K€ de dividendes reçus des filiales du Groupe,
781 K€ de produits financiers divers, -2 707 K€ d'intérêts et charges assimilées, -594 K€ de charges
nettes sur l'opération de conversion de l'ORNANE et -2 994 K€ de dotations nettes de dépréciations sur
titres de participation, essentiellement liées à la SNC FCV et à la SCI BUC. Elles correspondent à la
dotation sur situation nette de la participation lorsque celle-ci est inférieure à la valeur des titres inscrite
au bilan.
Le résultat exceptionnel s'établit à 13 539 K€, essentiellement lié à la cession des immeubles de Saint
Malo et Nancy.
Le résultat net constitue ainsi un bénéfice de 11 481 K€ au 30 juin 2023.
Dépenses non déductibles fiscalement
Les comptes de l'exercice écoulé ne comprennent aucune dépense significative non déductible
fiscalement au sens des dispositions de l'article 39-4 du Code général des impôts.
Not named
79
3.5.2 BILAN RESUME
En milliers d'euros
30/06/2023
30/06/2022
Immobilisations corporelles et incorporelles
11 736
12 387
Immobilisations financières
43 828
42 250
Créances et charges constatées d'avance
Valeurs mobilières de placement et disponibilités
48 204
30 424
44 952
15 237
Primes de remboursement des emprunts
-
77
Total actif
134 193
114 903
Capitaux propres
43 454
26 025
ORNANE
-
11 058
Emprunts obligataires
12 757
12 757
Dettes financières
76 914
64 144
Autres dettes et produits constatés d'avance
1 068
919
Total passif
134 193
114 903
Les immobilisations corporelles sont constituées essentiellement des immeubles détenus en direct par
la Société à des fins locatives :
Deux retails parks, situés à Buchelay et Soyaux (le retail park de Saint Malo a été cédé sur
l'exercice) ;
Des locaux de bureaux situés dans l'Est de la France (l'actif de Nancy a été cédé sur l'exercice) ;
Des lots de bureaux situé au sein d'un immeuble situé rue Saint Lazare (Paris 9e) acquis sur
l'exercice.
Les immobilisations financières sont constituées des titres de participation des sociétés présentées au
paragraphe « 1.5 Organigramme ».
Les créances sont essentiellement constituées pour 44 310 K€ de créances intragroupes, le solde étant
le fait de créances locataires et de créances fiscales et diverses.
Les valeurs mobilières de placement sont composées d'actions propres pour 232 K€. La trésorerie
disponible s'élève à 30 192 K€.
Les capitaux propres au 30 juin 2023 s'élèvent à 43 454 K€, l'accroissement étant principalement liée au
bénéfice constaté sur la période et à l'augmentation de capital générée par les conversions d'obligations
ORNANE en action légèrement compensé par la distribution de prime d'émission.
Le solde de l'emprunt obligataire ORNANE a été remboursé intégralement sur l'exercice (11 M€).
Le poste dettes financières correspond aux dettes auprès des établissements de crédit intérêts courus
inclus pour 5 075 K€, aux dettes intragroupes pour 71 564 K€ et aux dépôts de garanties des locataires
pour le solde.
Les autres dettes sont constituées essentiellement de dettes fournisseurs, fiscales et sociales ainsi que
des avances clients (loyers du 3T2023 déjà perçus).
Affectation du résultat
Nous vous proposons d'affecter le bénéfice de l'exercice s'élevant à 11 481 K€ au compte "Report à
nouveau".
Not named
80
Rappel des dividendes distribués
Conformément aux dispositions de l'article 243 bis du Code général des impôts, nous vous
rappelons qu'il a été procédé à une distribution exceptionnelle de prime d'émission de 0,15 € par action
au titre de l'exercice clos le 30 juin 2022.
Information sur les délais de paiement des fournisseurs et des clients
Article D. 441 I.-1° : Factures reçues non
Article D. 441 I.-2° : Factures émises non
réglées à la date de clôture de l'exercice dont
réglées à la date de clôture de l'exercice
le terme est échu
dont le terme est échu
En K€
91
0 jour
1 à
31 à
61 à
Total 0 jour 1 à 31 à 61 à
91
Total
(indic-
atif)
jours jours
30
60
90
jours
(1 jour
(indic- 30
60
90
jours
et
et plus)
(1 jour
jours
plus
et
et plus)
atif) jours
jours jours
plus
(A) Tranches de retard de paiement
Nombre de
factures
0
4
0
8
concernées
Montant total
des factures
concernées HT
-
2
1
0
1
4
-
-
-
63
31
94
Pourcentage du
montant total
des achats de
-
0%
0%
0%
0%
0%
l'exercice HT
Pourcentage du
chiffre d'affaires
de l'exercice HT
-
-
-
2%
1%
3%
(B) Factures exclues du (A) relatives à des dettes et créances litigieuses ou non comptabilisées
Nombre de
factures exclues
17
1
Montant total
des factures
108
3
exclues HT
(C) Délais de paiement de référence utilisés (contractuel ou délai légal – article L. 441-6 ou article L. 443-
1 du code de commerce)
Délais de
paiement utilisés
pour le calcul
des retards de
Délais légaux : 30 jours
règlement au 1er de chaque trimestre
Délais contractuels : Terme à échoir
paiement
Not named
81
RESULTAT DE LA SOCIETE AU COURS DES 5 DERNIERS EXERCICES
(Décret no 67-236 du 23-03-1967)
En €
Capital en fin d'exercice
30/06/2019 30/06/2020 30/06/2021 30/06/2022 30/06/2023
Nombre d'actions à dividende prioritaire
sans droit de vote
Capital social
33 964 548
31 839 548
31 839 548
31 839 548
34 335 408
Nombre d'actions ordinaires
13 585 819
12 735 819
12 735 819
12 735 819
13 734 163
-
-
-
-
-
- par conversion d'obligations
2 646 489
2 646 489
2 646 489
Nombre maximum d'actions à créer :
- par droit de souscription
-
-
1 379 458
-
-
-
-
Opérations et Résultats
Chiffre d'Affaires (H.T)
3 200 603
3 012 529
3 476 777
3 264 786
3 414 274
Résultats av. impôts, participations,
dotations aux amort. & provisions
-2 806 769
13 843 230
4 445 710
10 550 579
15 990 679
Impôts sur les bénéfices
Participation des salariés
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Dotations aux amort. & provisions
-1 305 465
-5 953 423
2 004 137
-14 088 002
-4 509 264
-4 112 234
7 889 807
6 449 847
-3 537 423
11 481 415
dotations aux amort. & provisions
Résultats ap. impôts, participations,
Résultat par action
Résultat après impôts, participation,
avant dotations aux amort.& provisions
Résultat après impôts, participation,
-0,2
1,1
0,3
0,8
1,2
dotations aux amort. & provisions
-0,30
0,62
0,51
-0,28
0,84
Personnel
Effectif moyen des salariés
5,0
5,0
4,0
4,0
4,5
Montant de la masse salariale
238 588
243 258
233 675
231 712
299 866
Montant des sommes versées en
95 860
78 570
103 067
94 732
122 471
avantages sociaux (Sécurité sociale,
œuvres sociales)
82
3.6 RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR LES COMPTES
A l'Assemblée Générale de la Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche S.A.,
ANNUELS DE L'EXERCICE CLOS AU 30 JUIN 2023
Opinion
En exécution de la mission qui nous a été confiée par vos Assemblées générales, nous avons effectué l'audit
des comptes annuels de la Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche S.A. relatifs à l'exercice clos
le 30 juin 2023 tels qu'ils sont joints au présent rapport.
Nous certifions que les comptes annuels sont, au regard des règles et principes comptables français, réguliers
et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l'exercice écoulé ainsi que de la situation
financière et du patrimoine de la société à la fin de cet exercice.
L'opinion formulée ci-dessus est cohérente avec le contenu de notre rapport au Conseil d'Administration
remplissant les fonctions du Comité d'audit.
Fondement de l'opinion
Référentiel d'audit
Nous avons effectué notre audit selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. Nous
estimons que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie
« Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l'audit des comptes annuels » du présent
rapport.
Indépendance
Nous avons réalisé notre mission d'audit dans le respect des règles d'indépendance prévues par le code
de commerce et par le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes, sur la période
du 1er juillet 2022 à la date d'émission de notre rapport et, notamment, nous n'avons pas fourni de
services interdits par l'article 5, paragraphe 1, du règlement (UE) n°537/2014.
Justification des appréciations - Points clés de l'audit
En application des dispositions des articles L.823-9 et R.823-7 du code de commerce relatives à la
justification de nos appréciations, nous portons à votre connaissance les points clés de l'audit relatifs aux
risques d'anomalies significatives qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants
pour l'audit des comptes annuels de l'exercice, ainsi que les réponses que nous avons apportées face à
ces risques.
Les appréciations ainsi portées s'inscrivent dans le contexte de l'audit des comptes annuels pris dans
leur ensemble et de la formation de notre opinion exprimée ci-avant. Nous n'exprimons pas d'opinion sur
des éléments de ces comptes annuels pris isolément.
Évaluation du patrimoine immobilier
Risque identifié
Au 30 juin 2023, les immobilisations corporelles de la société s'élèvent à 11 736 milliers d'euros.
Comme indiqué dans la note « Règles et méthodes comptables - Immobilisations corporelles » de l'annexe,
les immobilisations sont évaluées à leur coût d'acquisition qui correspond au prix d'achat et aux frais
accessoires ou à la valeur d'apport. A chaque clôture, la valeur comptable des principaux actifs immobilisés
est comparée à leur valeur de marché estimée. Des expertises indépendantes, des évaluations de la
Direction et des promesses/offres/mandats servent de référence pour évaluer la valeur de marché de ces
actifs immobiliers.
83
Les rapports des experts prennent notamment en considération des informations spécifiques telles que la
nature de chaque bien, son emplacement, ses revenus locatifs, ses taux de rendement, des dépenses
d'investissement ainsi que des transactions comparables intervenues sur le marché.
Lorsque la valeur de marché estimée est inférieure à la valeur nette comptable et si la perte de valeur présente
un caractère durable, une provision pour dépréciation est constituée du montant de la différence.
L'évaluation du patrimoine immobilier est un point clé de l'audit en raison de sa sensibilité aux hypothèses
retenues par les experts.
Procédures d'audit mises en œuvre en réponse à ce risque
Nous avons examiné le bien-fondé de la méthode d'évaluation du patrimoine immobilier sur la base des
informations qui nous ont été communiquées.
Nos travaux ont également consisté à :
apprécier la compétence, l'indépendance et l'intégrité des experts indépendants ;
analyser les variations de juste valeur significatives des immeubles de placement ;
apprécier la cohérence des principales hypothèses de valorisation retenues par les experts
indépendants, notamment les taux de rendement et les valeurs locatives de marché en les
comparant aux données de marché disponibles ;
réconcilier les données utilisées par les experts indépendants avec les données présentes dans les
documents probants tels que les états locatifs et le budget des dépenses d'investissement ;
réaliser un entretien avec les experts indépendants, afin de comprendre et d'apprécier la pertinence
des estimations, des hypothèses et de la méthodologie d'évaluation appliquées ;
vérifier que la note « Règles et méthodes comptables – Immobilisations corporelles » de l'annexe
donne une information appropriée.
Évaluation des titres de participation
Risque identifié
Au 30 juin 2023, les titres de participation figurent au bilan pour un montant net de 43 809 milliers d'euros.
Ils sont comptabilisés à leur date d'entrée au coût d'acquisition et dépréciés sur la base de leur valeur
d'utilité si celle-ci est inférieure.
Comme indiqué dans la note « Règles et méthodes comptables – Participation et autres titres
immobilisés » de l'annexe, la valeur d'utilité des titres de participation est déterminée sur la base de la
quote-part de situation nette corrigée des plus-values latentes sur les éléments incorporels et corporels,
de la rentabilité de l'entité et de ses perspectives d'avenir, et pour les sociétés cotées de l'actif net
réévalué (ANR) ou du cours de bourse. L'estimation des plus ou moins-values latentes éventuelles
repose sur les rapports des experts immobiliers.
L'évaluation des titres de participation est considérée comme un point clé de l'audit en raison de sa
sensibilité aux hypothèses retenues par les experts immobiliers, pour les entités détenant des immeubles,
et à leur part importante dans les comptes annuels de la société.
Procédures d'audit mises en œuvre en réponse à ce risque
Nous avons examiné le bien-fondé de la méthode d'évaluation utilisée pour les titres de participation sur
la base des informations qui nous ont été communiquées.
Nos travaux ont également consisté à :
vérifier le cours de bourse retenu pour les titres cotés, et pour les titres non cotés, comparer la valeur
des capitaux propres retenus dans la détermination des valeurs d'utilité avec la valeur des capitaux
propres dans les comptes des entités concernées ;
apprécier les plus ou moins-values latentes éventuelles déterminées sur la base d'évaluations
immobilières indépendantes pour lesquelles nous avons réalisé les diligences suivantes :
-
apprécier la compétence, l'indépendance et l'intégrité des experts indépendants ;
84
-
analyser les variations de juste valeur significatives des immeubles de placement ;
apprécier la cohérence des principales hypothèses de valorisation retenues par les experts
-
indépendants, notamment les taux de rendement et les valeurs locatives de marché en les
-
comparant aux données de marché disponibles ;
réconcilier les données utilisées par les experts indépendants avec les données présentes
dans les documents probants tels que les états locatifs et le budget des dépenses
d'investissement ;
-
réaliser un entretien avec les experts indépendants, afin de comprendre et d'apprécier la
pertinence des estimations, des hypothèses et de la méthodologie d'évaluation appliquées ;
apprécier la comptabilisation d'une dépréciation des titres de participation et comptes courants dans
les cas où la valeur d'utilité est inférieure à la valeur nette comptable ;
apprécier la comptabilisation d'une provision pour risques dans les cas où la société est engagée à
supporter les pertes d'une filiale présentant des capitaux propres négatifs ;
vérifier que la note « Règles et méthodes comptables – Participation et autres titres immobilisés »
de l'annexe donne une information appropriée.
Vérifications spécifiques
Nous avons également procédé, conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en
France, aux vérifications spécifiques prévues par les textes légaux et réglementaires.
Informations données dans le rapport de gestion et dans les autres documents sur la situation
financière et les comptes annuels adressés aux Actionnaires
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur la sincérité et la concordance avec les comptes annuels
des informations données dans le rapport de gestion du Conseil d'Administration et dans les autres
documents sur la situation financière et les comptes annuels adressés aux Actionnaires.
Nous attestons de la sincérité et de la concordance avec les comptes annuels des informations relatives
aux délais de paiement mentionnées à l'article D. 441-6 du code de commerce.
Informations relatives au gouvernement d'entreprise
Nous attestons de l'existence, dans le rapport du Conseil d'Administration sur le gouvernement
d'entreprise, des informations requises par les articles L.225-37-4, L.22-10-10 et L.22-10-9 du code de
commerce.
Concernant les informations fournies en application des dispositions de l'article L.22-10-9 du code de
commerce sur les rémunérations et avantages versés ou attribuées aux mandataires sociaux ainsi que
sur les engagements consentis en leur faveur, nous avons vérifié leur concordance avec les comptes ou
avec les données ayant servi à l'établissement de ces comptes et, le cas échéant, avec les éléments
recueillis par votre société auprès des entreprises contrôlées par elle qui sont comprises dans la
périmètre de consolidation. Sur la base de ces travaux, nous attestons l'exactitude et la sincérité de ces
informations.
Autres informations
En application de la loi, nous nous sommes assurés que les diverses informations relatives à l'identité
des détenteurs du capital ou des droits de vote vous ont été communiquées dans le rapport de gestion.
Autres vérifications ou informations prévues par les textes légaux et réglementaires
Format de présentation des comptes annuels inclus dans le rapport financier annuel
Nous avons également procédé, conformément à la norme d'exercice professionnel sur les diligences du
commissaire aux comptes relatives aux comptes annuels et consolidés présentés selon le format
d'information électronique unique européen, à la vérification du respect de ce format défini par le
règlement européen délégué n° 2019/815 du 17 décembre 2018 dans la présentation des comptes
annuels destinés à être inclus dans le rapport financier annuel mentionné au I de l'article L. 451-1-2 du
code monétaire et financier, établis sous la responsabilité du Président-directeur général.
Not named
85
Sur la base de nos travaux, nous concluons que la présentation des comptes annuels destinés à être
inclus dans le rapport financier annuel respecte, dans tous ses aspects significatifs, le format
d'information électronique unique européen.
Il ne nous appartient pas de vérifier que les comptes annuels qui seront effectivement inclus par votre
société dans le rapport financier annuel déposé auprès de l'AMF correspondent à ceux sur lesquels nous
avons réalisé nos travaux.
Désignation des commissaires aux comptes
Nous avons été nommés commissaires aux comptes de la Société Centrale des Bois et Scieries de la
Manche S.A. par vos Assemblées Générales du 21 décembre 2005 pour le cabinet KPMG et du
14 décembre 2017 pour le cabinet RSA.
Au 30 juin 2023, le cabinet KPMG était dans la 19ème année de sa mission sans interruption et le cabinet
RSA dans la 6ème année.
Responsabilités de la direction et des personnes constituant le gouvernement d'entreprise
relatives aux comptes annuels
règles et principes comptables français ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu'elle estime
Il appartient à la direction d'établir des comptes annuels présentant une image fidèle conformément aux
nécessaire à l'établissement de comptes annuels ne comportant pas d'anomalies significatives, que
celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.
à poursuivre son exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations
Lors de l'établissement des comptes annuels, il incombe à la direction d'évaluer la capacité de la société
nécessaires relatives à la continuité d'exploitation et d'appliquer la convention comptable de continuité
d'exploitation, sauf s'il est prévu de liquider la société ou de cesser son activité.
Il incombe au conseil d'administration remplissant les fonctions du comité d'audit de suivre le processus
d'élaboration de l'information financière et de suivre l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de
gestion des risques, ainsi que le cas échéant de l'audit interne, en ce qui concerne les procédures
relatives à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière.
Les comptes annuels ont été arrêtés par le Conseil d'Administration.
Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l'audit des comptes annuels
Objectif et démarche d'audit
Il nous appartient d'établir un rapport sur les comptes annuels. Notre objectif est d'obtenir l'assurance
raisonnable que les comptes annuels pris dans leur ensemble ne comportent pas d'anomalies
significatives. L'assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d'assurance, sans toutefois garantir
qu'un audit réalisé conformément aux normes d'exercice professionnel permet de systématiquement
détecter toute anomalie significative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d'erreurs et
sont considérées comme significatives lorsque l'on peut raisonnablement s'attendre à ce qu'elles
puissent, prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs
des comptes prennent en se fondant sur ceux-ci.
Comme précisé par l'article L.823-10-1 du code de commerce, notre mission de certification des comptes
ne consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre société.
Dans le cadre d'un audit réalisé conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en
France, le commissaire aux comptes exerce son jugement professionnel tout au long de cet audit.
En outre :
il identifie et évalue les risques que les comptes annuels comportent des anomalies significatives,
que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, définit et met en œuvre des procédures
d'audit face à ces risques, et recueille des éléments qu'il estime suffisants et appropriés pour
fonder son opinion. Le risque de non-détection d'une anomalie significative provenant d'une fraude
est plus élevé que celui d'une anomalie significative résultant d'une erreur, car la fraude peut
impliquer la collusion, la falsification, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le
contournement du contrôle interne ;
86
il prend connaissance du contrôle interne pertinent pour l'audit afin de définir des procédures
d'audit appropriées en la circonstance, et non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité du
contrôle interne ;
il apprécie le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable
des estimations comptables faites par la direction, ainsi que les informations les concernant
fournies dans les comptes annuels ;
il apprécie le caractère approprié de l'application par la direction de la convention comptable de
continuité d'exploitation et, selon les éléments collectés, l'existence ou non d'une incertitude
significative liée à des événements ou à des circonstances susceptibles de mettre en cause la
capacité de la société à poursuivre son exploitation. Cette appréciation s'appuie sur les éléments
collectés jusqu'à la date de son rapport, étant toutefois rappelé que des circonstances ou
événements ultérieurs pourraient mettre en cause la continuité d'exploitation. S'il conclut à
l'existence d'une incertitude significative, il attire l'attention des lecteurs de son rapport sur les
informations fournies dans les comptes annuels au sujet de cette incertitude ou, si ces informations
ne sont pas fournies ou ne sont pas pertinentes, il formule une certification avec réserve ou un
refus de certifier ;
il apprécie la présentation d'ensemble des comptes annuels et évalue si les comptes annuels
reflètent les opérations et événements sous-jacents de manière à en donner une image fidèle.
Rapport au Conseil d'Administration remplissant les fonctions du comité d'audit
Nous remettons au Conseil d'Administration remplissant les fonctions du Comité d'audit un rapport qui
présente notamment l'étendue des travaux d'audit et le programme de travail mis en œuvre, ainsi que
les conclusions découlant de nos travaux. Nous portons également à sa connaissance, le cas échéant,
les faiblesses significatives du contrôle interne que nous avons identifiées pour ce qui concerne les
procédures relatives à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière.
Parmi les éléments communiqués dans le rapport au Conseil d'Administration remplissant les fonctions
du Comité d'audit, figurent les risques d'anomalies significatives que nous jugeons avoir été les plus
importants pour l'audit des comptes annuels de l'exercice et qui constituent de ce fait les points clés de
l'audit, qu'il nous appartient de décrire dans le présent rapport.
Nous fournissons également Conseil d'administration remplissant les fonctions du Comité d'audit la
déclaration prévue par l'article 6 du règlement (UE) n° 537-2014 confirmant notre indépendance, au sens
des règles applicables en France telles qu'elles sont fixées notamment par les articles L.822-10 à L.822-
14 du code de commerce et dans le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes.
Le cas échéant, nous nous entretenons avec le Conseil d'administration remplissant les fonctions du
Comité d'audit des risques pesant sur notre indépendance et des mesures de sauvegarde appliquées.
Les commissaires aux comptes
Paris la Défense, le 31 octobre 2023
Paris, le 31 octobre 2023
KPMG Audit IS
RSA
Xavier Niffle
Jean-Louis Fourcade
Associé
Associé
Not named
87
3.7 COMPTES ANNUELS DE L'EXERCICE CLOS AU 30 JUIN 2023
3.7.1 BILAN
En Milliers d'euros
30/06/2023
30/06/2022
Brut
Amort. Prov.
Net
Net
-
-
-
-
Capital souscrit non appelé
ACTIF IMMOBILISE
Immobilisations incorporelles
Frais d'établissement
-
-
-
-
Frais de recherche et développement
-
-
-
-
Concessions, brvts, licences, logiciels, drts & val.
Similaires
-
-
-
396
Fonds commercial
-
-
-
-
Autres immobilisations incorporelles
-
-
-
-
Immobilisations incorporelles en cours
-
-
-
-
Avances et acomptes
-
-
-
-
Immobilisations corporelles
Terrains
3 659
-
3 659
3 438
Constructions
15 832
7 804
8 028
8 423
Installations techniques, matériel et outillage industriels
-
-
-
-
Autres immobilisations corporelles
148
130
19
25
Immobilisations corporelles en cours
30
-
30
105
Avances et acomptes
-
-
-
-
Immobilisations financières
Participations
53 316
9 507
43 809
42 250
Créances rattachées à des participations
-
-
-
-
Titres immobilisés de l'activité de portefeuille
-
-
-
-
Autres titres immobilisés
-
-
-
-
Prêts
-
-
-
-
Autres immobilisations financières
19
-
19
-
73 005
17 440
55 564
54 637
ACTIF CIRCULANT
Stocks et en-cours
-
-
-
-
Avances et Acomptes versés sur commandes
Créances
3
-
3
5
Clients et comptes rattachés
Autres créances
60 920
208
12 947
39
47 972
170
44 388
495
Capital souscrit-appelé, non versé
-
-
-
-
Valeur Mobilière de Placement
Actions propres
232
-
232
1 606
Autres titres
Instruments de Trésorerie
-
-
-
-
-
-
-
-
Disponibilités
Charges constatées d'avance
Charges à répartir sur plusieurs exercices
Primes de remboursement des emprunts
Ecarts de conversion Actif
TOTAL GENERAL
164 619
30 192
91 615
60
-
-
-
12 986
30 426
-
-
-
-
-
134 193
30 192
78 628
60
-
-
-
114 903
13 631
60 189
64
77
-
-
Not named
88
En Milliers d'euros
30/06/2023
Net
30/06/2022
Net
CAPITAUX PROPRES
Capital
34 335
31 840
Primes d'émission, de fusion, d'apport
21 226
17 774
-
-
Ecart de réévaluation
Ecart d'équivalence
-
-
Réserves;
-
-
- Réserve légale
2
2
- Réserves statuaires ou contractuelles
-
-
- Réserves réglementées
- Autres réserves
-4 127
-4 127
-
-
Report à nouveau
-19 464
-15 927
Résultat de l'exercice (bénéfice ou perte)
11 481
-3 537
Subventions d'investissement
-
-
-
-
Provisions réglementées
43 454
26 025
AUTRES FONDS PROPRES
Produits des émissions de titres participatifs
-
-
Avances conditionnées
-
-
Autres fonds propres
-
-
-
-
PROVISIONS POUR RISQUES & CHARGES
Provisions pour risques
-
-
Provisions pour charges
-
-
-
-
DETTES (1)
Emprunts obligataires convertibles
-
11 058
Autres emprunts obligataires
12 757
12 757
Emprunts et dettes auprès d'établissements de crédit (2)
Emprunts et dettes financières (3)
71 839
5 075
10 578
53 566
Avances et acomptes reçus sur commandes en cours
87
90
Fournisseurs et comptes rattachés
Dettes fiscales et sociales
609
321
341
325
Dettes sur immobilisations et comptes rattachés
22
144
Autres dettes
Instruments de trésorerie
21
19
Produits constatés d'avance
9
1
-
-
90 739
88 878
Ecart de conversion passif
-
-
TOTAL GENERAL
134 193
114 903
(1) Dont à plus d'un an
(1) Dont à moins d'un an
75 724
15 015
74 941
13 936
(2) Dont concours bancaires courants et soldes créditeurs de banque
-
-
(3) Dont emprunts participatifs
-
-
Not named
3.7.2 COMPTE DE RESULTAT
89
En Milliers d'euros
30/06/2023 30/06/2022
France Export.
12 mois
Total
12 mois
Total
PRODUITS D'EXPLOITATION (1)
-
-
-
-
Ventes de marchandises
Production vendue (biens)
Production vendue (services)
3 414
-
-
-
3 414
-
3 265
-
Chiffre d'affaires Net
3 414
-
3 414
3 265
Reprises sur provisions et transfert de charges
59
32
Autres produits
3
-
61
33
CHARGES D'EXPLOITATION (2)
Achats de marchandises
Variation de stocks
-
-
-
-
Achat de matières premières et autres approvisionnements
-
-
Variation de stocks
-
-
Autres achats et charges externes (a)
1 574
1 508
Impôts, Taxes et Versements assimilés
394
389
Salaires et Traitements
Charges sociales
300
122
232
95
Dotations aux amortissements et provisions:
- Sur immobilisations: dotations aux amortissements
1 544
1 424
- Sur immobilisations: dotations aux provisions
-
-
- Sur actif circulant: dotations aux provisions
30
25
- Pour risques et charges: dotations aux provisions
-
-
Autres charges
29
6
3 994
3 678
RESULTAT D'EXPLOITATION
-518
-380
Quotes-parts de résultat sur opé. faites en commun
-
-
Produits financiers
De participations (3)
3 973
9 328
D'autres valeurs mobilières et créances de l'actif immobilisé (3)
-
2
Autres intérêts et produits assimilés (3)
781
247
Reprises sur provisions et transfert de charges
2 543
2 421
Différences positives de change
-
-
Produits nets sur cessions de valeurs mobilières de placement
93
-
7 390
11 998
Charges financières
Dotations aux amortissements et aux provisions
Intérêts et charges assimilées (4)
5 537
3 393
15 093
2 074
Différences négatives de change
Charges nettes sur cessions de valeurs mobilières de
-
-
placement
-
-
8 930
17 167
RESULTAT FINANCIER
RESULTAT COURANT AVANT IMPÔTS
-1 540
-2 058
-5 169
-5 550
Not named
90
30/06/2023 30/06/2022
Total
Total
12 mois
12 mois
Produits exceptionnels
Sur opérations de gestion
38
275
Sur opérations en capital
17 376
4 924
Reprises sur provisions et transferts de charges
-
-
17 414
5 199
Charges exceptionnelles
Sur opérations de gestion
5
4
Sur opérations en capital
3 870
3 183
Dotations aux amortissements et aux provisions
-
-
3 874
3 187
RESULTAT EXCEPTIONNEL
13 539
2 012
Participation des salariés aux résultats
-
-
Impôts sur les bénéfices
-
-
Total des produits
28 280
21 712
Total des charges
16 798
25 250
BENEFICE OU PERTE
11 481
-3 537
Nombre d'actions en circulation
13 734 163
12 735 819
Nombre d'actions potentielles
13 734 163
13 433 580
Résultat par action (€)
0,84
-0,28
Résultat dilué par action (€)
0,84
-0,26
(a) Y compris
- Redevances de crédit-bail mobilier
- Redevances de crédit-bail immobilier
-
-
240
-
(1) Dont produits afférents à des exercices antérieurs
(2) Dont charges afférentes à des exercices antérieurs
-
-
-
-
(3) Dont produits concernant les entités liées
4 440
9 574
(4) Dont intérêts concernant les entités liées
1 812
484
91
3.7.3 ANNEXE AU BILAN ET AU COMPTE DE RESULTAT
La Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche (« SCBSM ») est une société anonyme de droit
français dont le siège social est situé au 12 rue Godot de Mauroy, 75009 Paris ; les actions SCBSM sont
cotées sur le compartiment C de NYSE Euronext à Paris depuis le 22 novembre 2006.
Le bilan avant répartition de l'exercice clos le 30 juin 2023 met en évidence un total de 134 193 KEuros
et le compte de résultat de l'exercice dégage un bénéfice de 11 481 KEuros au titre de ce même exercice.
L'exercice a une durée de 12 mois, recouvrant la période du 01/07/2022 au 30/06/2023.
Les notes et tableaux ci-après font partie intégrante des comptes annuels.
Les comptes annuels ont été arrêtés conformément aux dispositions du règlement 2014-03 de l'Autorité
des Normes Comptables homologué par arrêté ministériel du 8 septembre 2014 relatif au Plan Comptable
Général et des règlements ANC 2015-06 et 2016-07.
Les conventions générales comptables ont été appliquées, dans le respect du principe de prudence,
conformément aux hypothèses de base :
-
continuité de l'exploitation,
-
-
permanence des méthodes comptables d'un exercice à l'autre,
indépendance des exercices,
et conformément aux règles générales d'établissement et de présentation des comptes annuels.
La méthode de base retenue pour l'évaluation des éléments inscrits en comptabilité est la méthode des
coûts historiques.
La société SCBSM SA est la société mère du Groupe SCBSM ; des comptes consolidés du Groupe ont
été établis au 30 juin 2023.
Les comptes consolidés du Groupe SCBSM sont également consolidés selon la méthode de la mise en
équivalence dans les comptes de la société Crosswood SA, dont le siège est 8 rue de Sèze,
75009 PARIS, France.
Le Groupe SCBSM a opté pour le régime des « SIIC » à compter du 1er juillet 2007.
3.7.3.1 Faits caractéristiques de l'exercice.
Au cours de l'exercice, SCBSM a cédé un retail park à Saint Malo (35) et un hôtel particulier à Nancy (54).
SCBSM a également acquis en décembre 2022 plusieurs lots de bureaux au sein d'un immeuble situé
rue St Lazare (Paris 9e).
Par ailleurs, le solde de l'emprunt obligataire ORNANE a été intégralement remboursé sur l'exercice
(11M €) suite à la conversion de 1 132 115 obligations ORNANES en 182 756 actions auto-détenues et
998 344 actions nouvelles ; entrainant une augmentation de capital de 2 495 860 € en nominal.
3.7.3.2 Evénements significatifs postérieurs à la clôture
Néant.
92
3.7.3.3 Règles et méthodes comptables
a) Immobilisations corporelles
En application des règlements 2002-10 et 2004-06 relatifs à la comptabilisation des actifs par
composants, les ensembles immobiliers acquis par la société ont fait l'objet de la décomposition
suivante :
Structure/Gros Œuvre :
25 à 50 %
Bardage :
Toiture :
15 à 20 %
10 à 15 %
Vitrines :
Parking/VRD :
5 à 10 %
5 à 10 %
Installations électriques :
AAI :
0 à 10 %
5 %
Les amortissements pour dépréciation sont calculés selon le mode linéaire en fonction de la durée de vie
prévue ainsi :
Structure/Gros Œuvre :
20 à 40 ans
Parking :
20 ans
Toiture :
10 à 15 ans
Vitrines :
15 ans
Bardage / VRD :
10 ans
Installations électriques :
Ascenseur / AAI :
10 à 15 ans
7 ans
Matériel de transport :
3 ans
La dotation aux amortissements de la période est comptabilisée dans la rubrique Dotation aux
amortissements et provision des Charges d'exploitation du compte de résultat.
Les immobilisations sont évaluées à leur coût d'acquisition qui correspond au prix d'achat et aux frais
accessoires ou à la valeur d'apport.
A chaque clôture, la valeur comptable des principaux actifs immobilisés est comparée à leur valeur de
marché estimée par référence à des expertises indépendantes, des évaluations de la Direction et des
promesses/offres/mandats.
Le portefeuille du Groupe est évalué chaque année sous la forme de rapport condensé. Les évaluations,
intervenues au cours de l'exercice clos au 30 juin 2023, ont été réalisées par les experts indépendants
suivants :
Cushman & Wakefield
Catella
Jones Lang Lasalle
Les experts ont retenu la méthode de capitalisation du revenu, ainsi que les méthodes de Discounted-
Cash-flows (DCF) et des comparables. La première méthode consiste à capitaliser un revenu annuel, qui
correspond généralement au loyer constaté pour les immeubles occupés avec éventuellement l'impact
d'un potentiel de réversion et au loyer de marché pour les immeubles vacants en tenant compte des
délais de relocation, des travaux éventuels de rénovation et autres frais.
Dans la méthode des DCF, les experts immobiliers établissent de manière indépendante leurs
estimations des flux de trésorerie actuels et futurs et appliquent des facteurs de risque, soit sur les cash-
flows (par exemple sur les niveaux de loyers futurs, les taux de croissance, les investissements
nécessaires, les périodes de vacance, les aménagements de loyers), soit sur les taux de rendement ou
d'actualisation.
Les principales hypothèses retenues pour l'estimation de la juste valeur sont celles ayant trait aux
éléments suivants : les loyers actuels, les loyers futurs attendus selon l'engagement de bail ferme ; les
périodes de vacance ; le taux d'occupation actuel de l'immeuble, les besoins en matière d'entretien et les
93
taux de capitalisation appropriés équivalents aux taux de rendement. Ces évaluations sont régulièrement
comparées aux données de marché relatives au rendement, aux transactions publiées par le marché.
Lorsque la valeur de marché estimée est inférieure à la valeur nette comptable et si la perte de valeur
présente un caractère durable, une dépréciation est constituée du montant de la différence.
b) Participations et autres titres immobilisés
La valeur brute est constituée par le coût d'achat ou par la valeur d'apport. Lorsque la valeur d'inventaire
est inférieure à la valeur brute, une dépréciation est constituée du montant de la différence. Elle est
éventuellement complétée par une provision pour risques dans le cas où la valeur d'inventaire serait
négative.
La valeur d'inventaire est appréciée en fonction de la valeur d'utilité.
Cette dernière correspond à la quote-part des capitaux propres en tenant compte des plus ou moins-
values latentes éventuelles des éléments incorporels et corporels (notamment des plus-values latentes
sur immeubles) basées sur les évaluations d'experts indépendants, et des perspectives de résultats de
la société concernée.
Pour les titres de sociétés cotées sur un marché actif, la valeur d'inventaire retenue est l'actif net réévalué
(ANR) ou le cours de clôture. Une dépréciation est constituée si la valeur d'inventaire est inférieure à la
valeur comptable.
c) Valeurs mobilières de placement
Les valeurs mobilières de placement sont valorisées selon la méthode d'évaluation FIFO « premier entré
-premier sorti ».
Une dépréciation est constituée si la valeur d'inventaire est inférieure à la valeur comptable.
d) Créances
Les créances sont valorisées à leur valeur nominale. Une dépréciation est pratiquée lorsque la valeur
d'inventaire est inférieure à la valeur comptable.
e) Frais d'émission d'emprunt
Les frais d'émission d'emprunt sont comptabilisés en charges lors de l'émission.
f) Provisions pour risques et charges
Une provision est comptabilisée au bilan lorsque la société a une obligation actuelle juridique ou implicite
résultant d'un événement passé et lorsqu'il est probable qu'une sortie de ressources non représentatives
d'avantages économiques sera nécessaire pour éteindre l'obligation.
g) Changement de méthode
Aucun changement n'est intervenu par rapport au précédent exercice.
Not named
94
3.7.3.4 Notes sur le bilan et le compte de résultat
En Milliers d'euros
a) Tableau de variation des immobilisations
Valeur brute
Valeur Brute
d'exercice
Début
Augmentation Diminution Reclassement
d'exercice
Fin
Immobilisations Incorporelles
Frais d'établissement, de R&D
-
-
-
-
-
Autres postes d'immobilisations
396
-
-396
-
-
incorporelles
Total I
396
-
-396
-
-
Immobilisations Corporelles
Terrains
3 438
925
-
703
3 659
Constructions sur sol propre
16 219
3 699
396
6 097
14 216
-
-
-
-
-
Constructions sur sol d'autrui
Inst. Gral, Agencemt & Aménagement
des constructions
1 878
-
-
263
1 615
Inst. Gral, Agencmt & Aménagmt
divers
88
-
-
-
88
Matériel de transport
Matériel de bureau et informatique,
-
-
-
-
-
mobilier
60
-
-
-
60
Autres immobilisations corporelles
-
-
-
-
-
Immobilisations corporelles en cours
Avances et acomptes
105
-
-
-
-
-
75
-
30
-
Total II
21 788
4 624
396
7 138
19 670
Immobilisations financières
Participations évaluées par mise en
équivalence
-
-
-
-
-
Autres participations
Autres titres immobilisés
53 316
-
-
-
-
-
-
-
53 316
-
Prêts et autres immobilisations
financières
-
-
-
-
-
Total III
53 316
-
-
-
53 316
TOTAL GENERAL (I + II + III)
75 500
4 624
-
7 138
72 986
Not named
95
b) Tableau de variation des amortissements
En Milliers d'euros
Valeur en
SITUATION ET MOUVEMENTS DE L'EXERCICE
Augmentations
Diminutions
Valeur en
début
Dotations
d'exercice
d'exercice
Sorties/Reprises
fin
Immobilisations incorporelles
Frais d'établissement, de R&D
-
-
-
-
-
-
-
-
Autres immobilisations incorporelles
Total I
-
-
-
-
Immobilisations corporelles
Terrains
-
-
-
-
Constructions sur sol propre
8 452
1 414
3 200
6 667
Constructions sur sol d'autrui
-
-
-
-
Inst. Gral, Agencmt & Aménagmt des
constructions
1 222
123
208
1 137
Inst. Gral, Agencmt & Aménagmt divers
80
1
-
81
Matériel de transport
-
-
-
-
Emballages récupérables et divers
Matériel de bureau et informatique, mobilier
44
6
-
49
-
-
-
-
Total II
9 797
1 544
3 408
7 934
TOTAL GENERAL (I + II)
9 797
1 544
3 408
7 934
c) Dépréciations et provisions
En milliers d'euros
Montant au
début de
Dotations
Augmentations:
Diminutions: Montant à la
Reprises
fin de
l'exercice
exercice
TUP
exercice
l'exercice
Provisions réglementées
-
-
-
-
-
Total I
-
-
-
-
-
Provisions pour risques et charges
Provisions pour litiges
Provisions pour renouvellement des
immobilisations
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Provisions pour grosses réparations
Autres provisions pour risques et charges
Total II
Dépréciations
Sur immobilisations incorporelles
Sur immobilisations corporelles
Sur titres mis en équivalence
Sur titres de participation
Sur autres immobilisations financières
Sur comptes clients
Sur autres créances
Total III
TOTAL GENERAL (I + II + III)
- d'exploitation
- financières
- exceptionnelles
Dont dotations et reprises
11 066
19 604
19 604
19 537
8 470
68
68
-
-
-
-
-
-
-
-
4 570
5 490
5 490
5 460
890
30
30
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
2 450
2 601
2 601
2 543
59
93
59
-
-
-
-
-
-
-
-
12 947
22 493
22 496
22 454
9 507
39
39
-
-
-
-
-
-
-
-
Not named
96
Les dotations de dépréciation sur titres de participation correspondent à la dotation sur situation nette de
la participation lorsque celle-ci est inférieure à la valeur des titres inscrite au bilan, elle concerne
essentiellement la SNC FCV et la SCI BUC.
Par ailleurs, le complément de dépréciation comptabilisé sur les autres créances permet de couvrir le
risque estimé sur les comptes courants débiteurs.
d) Etat des créances
En K€
Montant brut
A 1 an au plus
A plus d'1 an
De l'actif immobilisé
Créances rattachées à des participations
-
-
-
Prêts (1) (2)
-
-
-
Autres immobilisations financières
-
-
-
De l'actif circulant
Avances et Acomptes versés sur commandes
3
3
-
Clients douteux et litigieux
-
-
-
Autres créances clients
208
208
-
Créances représentatives de titres prêtés
-
-
-
Personnel et comptes rattachés
Sécurité sociale et autres organismes sociaux
3
-
3
-
Créances fiscales
-
-
-
-
-
Taxe sur la valeur ajoutée
Autres impôts, taxes et versements assimilés
131
-
131
-
-
-
Divers
-
-
-
Groupe et associés (2)
Débiteurs divers
3 529
57 258
-
57 258
3 529
-
Charges constatées d'avance
60
60
-
Total
61 191
3 933
57 258
(1) Dont prêts accordés en cours d'exercice
-
(1) Dont remboursements obtenus en cours d'exercice
-
(2) Prêts et avances consenties aux associés ou filiales
57 258
e) Produits à recevoir
Produits à recevoir inclus dans les postes suivants du bilan
30/06/2023
30/06/2022
En K€
Créances rattachées à des participations
-
-
Autres titres immobilisés
-
-
Prêts
Autres immobilisations financières
-
-
-
-
Créances clients et comptes rattachés
49
36
Autres créances
-
-
Valeurs mobilières de placement
-
-
Disponibilités
-
-
Total
49
36
Not named
97
f) Charges constatées d'avance
Les charges constatées d'avance de 60 K€ sont composées de charges ordinaires dont la répercussion
sur le résultat est reportée à un exercice ultérieur.
Ce poste est composé des placements en comptes à terme et d'actions propres.
g) Valeurs mobilières de placements et actions propres
Au 30 juin 2023, la société détenait 23 839 actions propres pour 232 K€.
Détail des mouvements intervenus sur l'exercice clos au 30 juin 2023 :
Flux bruts cumulés
Achats
Ventes
Annulation /
Conversion
Nombre de titres
39 753
5 864
182 756
Cours moyen de la
transaction
9,46 €
9,04 €
9,80 €
Montants
375 930
53 000
1 791 009
h) Emprunts obligataires
Emprunt obligataire ORNANE (échéance mai 2023)
En mai 2017, SCBSM a émis un emprunt obligataire à Option de Remboursement en Numéraire et/ou
en Actions Nouvelles et/ou Existantes par placement privé d'un montant de 20,7 M€, d'une durée de
6 ans.
Cet emprunt est représenté par 2 646 489 obligations, d'une valeur nominale unitaire de 7,84 €, qui
porteront intérêt à un taux nominal annuel de 2,5 %.
Les conditions et modalités de cet emprunt obligataire sont détaillées dans le Prospectus relatif à
l'opération disponible sur le site internet de la société (www.scbsm.fr) dans la rubrique information
réglementée.
Le solde de l'emprunt obligataire ORNANE a été intégralement remboursé sur l'exercice (11 M€) suite à
la conversion de 1 132 115 obligations ORNANES en 182 756 actions auto-détenues et 998 344 actions
nouvelles.
Emprunt obligataire (échéance janvier 2024)
SCBSM a émis au cours de l'exercice un emprunt obligataire de 12,5 M€ d'une valeur nominale unitaire
de 1 000 €.
Cet emprunt a pour échéance le 5 janvier 2024 et porte intérêt au taux nominal annuel de 3,95 %.
Not named
98
i) Capitaux propres
Composition du capital social
Différentes
Valeur
Nombre de titres
catégories
De titres
Nominale
Au début de
l'exercice
pendant
Créés
l'exer.
Remboursés
pendant
l'exer.
Annulés
pendant
l'exer.
d'exercice
En fin
ACTIONS
2.50
12 735 819
998 344
-
-
13 734 163
Les actions ordinaires sont entièrement libérées et de même catégorie.
Tableau de variation des capitaux propres
Augmentation
Réduction
Affectation du
Résultat de
En K€
30/06/22
de capital
de capital
résultat N-1
Distribution
l'exercice
30/06/23
Capital social
31 840
2 496
-
-
-
-
34 335
Prime d'émission
17 774
5 391
-
-
-1 940
-
21 226
Réserve légale
2
-
-
-
-
-
2
Autres réserves
-4 127
-
-
-
-
-
-4 127
Report à
nouveau
-15 927
-
-
-3 537
Résultat
-3 537
-
-
3 537
-
-
11 481
-
-19 464
11 481
Total
26 025
7 887
-
-
- 1 940
11 481
43 454
j) Etat des dettes
Emprunts bancaires :
Dette au
maximum
Montant
emprunt
Date
Durée
(ans)
Taux
30/06/2023 et
intérêts
Contrat de couverture
(K€)
courus (K€)
3 466
nov-11
15
Eur3M+1,8
1 419
-
avr-15
12
Eur3M+2,1
+Floor à 0
4 500
2 106
-
990
sept-19
9
Eur3M+1,85
+Floor à 0
683
Cap à 0,5 %, prime
1 750
sept-19
9
Eur3M+1,5
+Floor à 0
866
Cap à 0,5 %, prime
Not named
99
k) Echéancier des dettes
En K€
Montant brut
A 1 an au plus
De 1 à 5 ans
A plus de 5
ans
Autres emprunts obligataires (1)
12 757
12 757
-
-
Emprunts obligataires convertibles (1)
-
-
-
-
Emprunts et dettes auprès d'établissements de
crédit: (1)
- à un an maximum à l'origine
- à plus d'un an à l'origine
5 075
-
1 086
-
3 751
238
-
-
Emprunts et dettes financières diverses (1) (2)
Avances er acomptes reçus sur commandes en
275
104
171
-
cours
Fournisseurs et comptes rattachés
609
87
609
87
-
-
-
-
Sécurité sociale et autres organismes sociaux
43
Personnel et comptes rattachés
17
-
-
43
17
-
-
Impôts sur les bénéfices Exit tax
-
-
-
-
Taxe sur la valeur ajoutée
253
7
253
-
-
Autres impôts, taxes et versements assimilés
Dettes sur immobilisations et comptes rattachés
22
7
22
-
-
-
-
Groupe et associés (2)
71 564
-
-
71 564
Autres dettes
21
21
-
-
Dettes représentatives de titres empruntés
-
-
-
-
Produits constatés d'avance
9
Total
90 739
15 015
9
3 921
-
71 802
-
(1) Emprunts souscrits en cours d'exercice
(1) Emprunts remboursés en cours d'exercice
5 505
-
(2) Emprunts, dettes contractés auprès des
associés ou filiales
71 564
l) Charges à payer
Charges à payer incluses dans les postes suivants du bilan
30/06/2023
30/06/2022
Emprunts obligataires convertibles
-
33
Autres emprunts obligataires
247
247
Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit
29
27
-
-
Emprunts et dettes financières divers
Dettes fournisseurs et comptes rattachés
394
170
Dettes fiscales et sociales
Dettes sur immobilisations et comptes rattachés
Autres dettes
Avoir à établir
Total
212
921
19
18
2
166
113
777
15
5
Not named
100
m) Eléments concernant les entreprises liées et les participations
Montant brut concernant les
Montant des dettes
entreprises
ou des créances
Poste
société a un lien de
Liées
Avec lesquelles la
représentées par
des effets de
participation
commerce
Immobilisations incorporelles
Avances et acomptes
Immobilisations Corporelles
-
-
-
Avances et acomptes
-
-
-
Immobilisations financières
Participations
Créances rattachées à des participations
-
53 311
-
-
-
-
Prêts
-
-
-
Autres titres immobilisés
-
-
-
Autres immobilisations financières
Total immobilisations
53 311
-
-
-
-
-
Avances et acomptes versés sur commandes
-
-
-
Créances
Créances clients et comptes rattachés
-
-
-
Autres créances
57 258
-
-
Capital souscrit appelé non versé
-
-
-
Total Créances
57 258
-
-
Valeurs mobilières de placement
-
-
-
Disponibilités
-
-
-
Dettes
Emprunts obligataires convertibles
-
-
-
Autres emprunts obligataires
-
-
-
Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit
-
-
-
Emprunts et dettes financières divers
-
71 564
-
Avances et acomptes reçus sur commandes en cours
Dettes fournisseurs et comptes rattachés
Dettes sur immobilisations et comptes rattachés
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Autres dettes
Total Dettes
-
-
71 564
-
-
-
Charges et produits financiers
Produits de participation
-
3 973
-
Autres produits financiers
-
467
-
-
1 812
-
Charges financières
Charges et produits d'exploitation
Managements fees
-
818
-
Honoraires de conseil
58
-
-
Honoraires de gestion locative ou immobilière
73
-
-
Not named
101
n) Ventilation du chiffre d'affaires
30/06/2023
30/06/2022
En K€
Total
France
Etranger
Total
Revenus locatifs
2 098
-
2 098
2 009
Prestations de services
Autres
423
894
-
-
423
894
398
858
Chiffre d'affaires Net
3 414
-
3414
3 265
o) Détail du résultat exceptionnel
30/06/2023
30/06/2022
Sur opération de gestion
38
275
Sur opération en capital
17 376
4 924
Produits exceptionnels
17 414
5 199
Sur opération de gestion
5
4
Sur opération en capital
3 870
3 183
Charges exceptionnelles
3 874
3 187
Résultat exceptionnel
13 539
2 012
Le résultat exceptionnel s'élève à 13 539 K€, essentiellement lié à la cession des immeubles.
3.7.3.5 Autres informations
a) Engagements en matière pensions, complément de retraite et autres indemnités
Aucune provision n'a été constatée concernant les engagements de retraite car l'engagement n'est pas
significatif au regard des effectifs et de l'ancienneté.
b) Tableau des effectifs au 30 juin 2023
Personnel mis à
Personnel salarié
disposition de
2
l'entreprise
-
Cadres
Agents de maîtrise et techniciens
Apprentis en contrat en alternance
2
-
-
-
Total
4
Au cours de l'exercice clos le 30 juin 2023, aucune rémunération, sous quelque forme que ce soit, ni
avantage en nature n'a été perçu par les mandataires sociaux du Groupe SCBSM, hormis les éventuels
remboursements de frais et les jetons de présence.
Monsieur Jacques LACROIX perçoit néanmoins une rémunération indirecte à travers la société
Compagnie Financière Brocéliande SAS au titre des missions d'assistance en matière notamment de
développement, de participation aux décisions d'investissement, recherche et structuration de
c) Rémunérations versées aux mandataires sociaux
-
Not named
102
financements et mise en œuvre de la stratégie de développement d'assistance. Les honoraires relatifs à
cette prestation se sont élevés à 292 K€ pour l'ensemble du Groupe SCBSM au titre de l'exercice clos le
30 juin 2023.
d) Honoraires des commissaires aux comptes
Les honoraires des commissaires aux comptes s'élèvent à 118 K€ annuel répartis de la façon suivante :
41 K€ pour RSA
-
-
77 K€ pour KPMG Audit IS
e) Engagements hors bilan
Loyers à recevoir :
SCBSM est engagé dans l'activité de location immobilière de son portefeuille d'immeubles constitué de
bureaux, commerces et immeubles à usage mixte bureaux/activité. Les contrats de location non
résiliables engagés sur ces immeubles ont des durées résiduelles généralement comprises entre 1 et
10 ans. Les loyers futurs minimaux à recevoir au titre des contrats de location simple non résiliables sont
les suivants au 30 juin 2023 :
En K€
30/06/2023
Moins d'1 an
1 352
De 12 à 24 mois
825
Entre 2 et 5 ans
Plus de 5 ans
Total des engagements reçus sur contrats de location simple
1 876
4 624
571
Not named
103
Nantissement et hypothèques :
Il s'agit des garanties données dans le cadre des financements bancaires ou contrats de location
financement. Ces garanties couvrent essentiellement un nantissement des parts sociales des filiales et
l'hypothèque des actifs immobiliers détenus en direct par SCBSM. En sus des garanties présentées ci-
dessous, des engagements de remboursement anticipé en cas de changement de contrôle sont
fréquemment présents dans nos contrats.
Dette au
Valeur de
30/06/2023
yc frais
l'actif
Société
Prêteur
Échéance
accessoires
courus (K€)
et intérêts
hypothéqué
30/06/2023
au
Description des garanties et engagements
SA SCBSM
SA SCBSM
Palatine
Palatine
2026
2027
€ 1 407
€ 2 075
€ 17 300
€ 8 100
Hypothèque, cession Dailly des loyers
Hypothèque conventionnelle de 2ième rang, cession Dailly des
SA SCBSM
Palatine
2028
€ 1 517
€ 9 200
Hypothèque conventionnelle, cession Dailly des loyers
loyers
Hypothèque de 1er rang et sans concurrence à hauteur de
31 785 061,43 Euros, hypothèque conventionnelle en 2nd
SCI Baltique
SG/BP
2029
64 626
121 600
rang et sans concurrence du solde, nantissement des parts
sociales, cession Dailly des loyers, des créances de prêts
intra-groupe et des assurances
Hypothèque, privilège de prêteurs de deniers, nantissement
SCI Berlioz
BECM
2027
17 895
29 400
du compte de fonctionnement et des parts sociales, cession
Dailly
SCI Buc
Arkéa
2028
27 144
43 530
Hypothèque, cession Dailly des revenus locatifs,
nantissement du compte de Réserve
Hypothèques de 1er rang et sans concurrence, Hypothèque
conventionnelle complémentaire de 2ème rang sur les
contrats de couverture.
SCI
Cathédrale
SNC Deux Six
Sept
SCI Du Val
Sans Retour
SNC Foncière
du Chêne Vert
SCI
Haussmann-
Eiffel
SCI Parabole
IV
SNC Sentier
SNC Un et
Trois
SCI Villiers
Luats
BECM
BNP
Caisse
d'épargne
BPVF
BECM
Palatine
Arkéa
Arkéa
Crédit
Mutuel
2029
2029
2025
2027
2032
2034
2026
2025
2025
35 491
15 271
10 723
13 636
1 090
5 659
3 870
1 805
415
76 953
25 941
15 150
27 942
12 260
11 860
19 764
5 900
1 800
Nantissement des parts sociales, des comptes bancaires et
des prêts subordonnés, cession Dailly et Nantissement des
créances au titre des couvertures de taux, cession Dailly des
créances de loyers et d'assurance, Délégation légale
d'assurance, Caution solidaire SCBSM
Privilège de prêteur de deniers de 1er rang sans
concurrence, cession Dailly de créances de loyers
commerciaux, constitution d'une garantie sur espèces à
hauteur de 300 000 € et engagement de maintien de
l'actionnariat
Hypothèque, caution solidaire SCBSM et délégation des
loyers
Hypothèques, nantissement des créances de couverture,
cession Dailly des créances locatives et d'assurance
Hypothèques de 1er rang et sans concurrence, Hypothèque
conventionnelle complémentaire de 2ème rang sur les
contrats de couverture.
Nantissement des parts sociales, des comptes bancaires et
des prêts subordonnés, cession Dailly et Nantissement des
créances au titre des couvertures de taux, cession Dailly des
créances de loyers et d'assurance, Délégation légale
d'assurance, Caution solidaire SCBSM
Hypothèque, cession Dailly des loyers et nantissement des
créances
Hypothèque, cession Dailly des indemnités cessibles
d'assurances « perte de loyer » et « perte d'exploitation »,
cession Dailly des créances locatives, engagement de ne
pas contracter de nouveaux emprunts sans l'accord du
prêteur, nantissement des comptes de l'opération
Privilège de prêteur de deniers de 1er rang sans
concurrence, engagement de maintien de l'actiionnariat,
cession Dailly des revenus locatifs et constitution du cash
deposit à hauteur de 250 000 €
Hypothèque
Not named
104
Autres engagement donnés ou reçus
Néant.
3.7.3.6 Tableau de financement
EMPLOIS
30/06/23 30/06/22
de l'exercice
1 940
-
l'exercice
-1 000
8 454
RESSOURCES
30/06/23 30/06/22
Distributions mises en paiement au cours
Capacité d'autofinancement de
Cessions ou réductions éléments actif
immobilisé
Acquisitions d'éléments actifs immobilisés
- Immobilisations Incorporelles
-
-
- Cession d'immobilisations :
- Immobilisations corporelles
4 624
33
-
incorporelles
-
209
- Immobilisations financières
-
5 764
-
corporelles
7 138
156
- Cession ou réductions
immobilisations financières
Charges à répartir sur plusieurs exercices
-
-
-
2 878
Augmentation Capitaux propres :
2 496
-
5 391
-
Réduction Capitaux propres (réduction de
- Augmentation de capital ou apport
- Augmentation des autres capitaux
capital, retraits)
-
-
propres
Remboursements Comptes courants
10 128
7 863
Augmentation Comptes courants
23 924
14 607
Remboursements dettes financières
5 505
1 803
Augmentation dettes financières
22 197
15 463
37 949
26 304
Variation du fonds de roulement net
global (ressource nette)
15 752
10 841
Variation du fonds de roulement net
global (emploi net)
-
-
Not named
105
3.7.3.7 Liste des filiales et participations
Les filiales sauf SNC Foncière du Chêne Vert ont une date de clôture différentes de la maison mère ; les
informations fournies correspondent au dernier exercice clôturé par les sociétés soit le 31/12/22.
Capital
Quote-
part du
et report à
Réserves
nouveau
avant
comptables des
Valeurs
consentis par
la société et
avances
Prêts et
hors taxes
d'affaires
Chiffre
ou perte du
Résultats
(bénéfice
Dividendes
encaissés
par la
K€
détenue
capital
en %
affectation
résultats
des
titres détenus (K€)
remboursés
non encore
écoulé (K€)
du dernier
exercice
clos) (K€)
exercice
dernier
société au
l'exercice
cours de
A - RENSEIGNEMENTS DETAILLES
CONCERNANT LES FILIALES ET
(K€)
Brute
Nette
au 30/06/23
(K€)
PARTICIPATIONS
1- Filiales (plus de 50 % du capital
détenu)
4
SCI ABAQUESNE
1
100
-6 175
1
1
-6 102
0
-
SCI BALTIQUE
1
99,9
586
5 765
5 765
-14 950
5 577
534
400
SCI BERLIOZ
1
99,9
-4 602
1 176
1 176
5 912
1 096
-1 441
-
SCI BUC
0
99
-281
2 581
0
24 969
1 015
495
-
SCI CATHEDRALE
1
99
622
4 607
4 607
-22 026
3 184
1 016
495
SCI DES BOIS
2
100
-990
844
844
2 365
435
SCI des BOIS DE NORVEGE
1
99
10
1
1
-193
264
2 506
2 376
64
-
SNC DEUX SIX SEPT
1
99,9
-1 953
1
1
7 425
920
-1 158
-
SCI DU VAL SANS RETOUR
1
99,9
204
2 848
2 848
-1 069
607
216
-
SNC FONCIERE DU CHENE VERT
7 000
99,9999
4 748
32 241
26 773
-6 549
1 093
-20
406
SAS LES PROMENADES DE LA THALIE
400
100
-730
557
0
404
0
SCI LIP
0
99
-23
0
0
5
9
-66
-
-5
SNC MEUBLES & CO
SCI PARABOLE IV
SNC SENTIER
SNC UN ET TROIS
SCI VILLIERS LUATS
SCI WITTENHEIM
2 - Participations (de 10 % à 50 % du
capital détenu)
B - RENSEIGNEMENTS GLOBAUX SUR
LES AUTRES FILIALES ET
PARTICIPATIONS
1 - Filiales non reprises en A:
a) françaises
b) étrangères
2 - Participations non reprises en A:
a) françaises
b) étrangères
10
0
1
1
1
1
99,900
99,9
100
100
99
99
-1 699
-1 370
-1 813
-3 399
-983
227
2 355
331
0
1
1
1
2 355
234
0
1
1
1
1 780
1 554
2 342
4 295
1 125
5 023
452
545
224
206
212
0
-1 336
499
-56
-16
47
3
297
-
-
-
-
-
-
Not named
106
4 RAPPORT SUR LE GOUVERNEMENT D'ENTREPRISE
4.1 DIRECTION GENERALE ET CONSEIL D'ADMINISTRATION
4.1.1 DIRECTION GENERALE
a) Modalité d'exercice de la direction générale
En application des dispositions de l'article L.225-51-1 du Code de commerce, la direction générale de la
SCBSM est assumée, soit par le président du Conseil d'Administration, soit par une autre personne
physique portant le titre de directeur général.
Dans sa séance du 3 octobre 2005, le Conseil d'Administration a confié la présidence et la direction
générale de la Société à Monsieur Jacques LACROIX pour la durée de son mandat d'administrateur.
Le mandat de Monsieur Jacques LACROIX a été renouvelé le 17 décembre 2019 pour une durée de
de l'exercice clos le 30 juin 2023.
4 ans prenant fin à l'issue de l'Assemblée Générale ordinaire des actionnaires statuant sur les comptes
Eu égard, à la taille de la société la dissociation entre les fonctions de direction générale et de président
du Conseil d'Administration ne se justifiait pas.
b) Restrictions apportées aux pouvoirs du Directeur Général
Nous vous rappelons que lors du Conseil d'Administration du 3 octobre 2005, il a été décidé que le
président du Conseil d'Administration cumulerait ses fonctions avec celles de Directeur Général pour la
durée de son mandat d'administrateur.
Ainsi, la fonction de Directeur Général est assumée par le Président du Conseil d'Administration qui est
investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toute circonstance au nom de la société. Il exerce ses
pouvoirs dans la limite de l'objet social et sous réserve de ceux que la loi attribue expressément aux
Assemblées d'actionnaires et au Conseil d'Administration. Il représente la société dans ses rapports avec
les tiers.
Le Conseil d'Administration n'a pas souhaité limiter les pouvoirs du Directeur Général au-delà de ce
qu'autorise la loi.
4.1.2 COMPOSITION DU CONSEIL D'ADMINISTRATION
a) Composition
La société est administrée par un Conseil d'Administration de trois membres au moins et de dix-huit au
plus.
Les administrateurs sont nommés par l'Assemblée Générale ordinaire qui peut les révoquer à tout
moment. Les personnes morales nommées administrateurs sont tenues de désigner un représentant
permanent soumis aux mêmes conditions et obligations que s'il était administrateur en son nom propre.
Le nombre d'administrateurs ayant dépassé 70 ans ne peut pas être supérieur au tiers des
administrateurs en fonction. Si du fait qu'un administrateur en fonction vient à dépasser l'âge de 70 ans,
la proportion du tiers susvisé est dépassée, l'administrateur le plus âgé est réputé démissionnaire d'office
à l'issue de la prochaine Assemblée Générale Ordinaire.
La durée des fonctions des membres du Conseil d'Administration est de six ans maximum. Tout
administrateur sortant est rééligible.
Not named
107
En vertu des dispositions des statuts et du règlement intérieur du Conseil d'Administration, chaque
administrateur doit être propriétaire, dans le délai légal à compter de sa nomination d'une action SCBSM.
Au 30 juin 2023, votre Conseil d'Administration est composé de cinq membres.
Nom
Fonction
Date de nomination -
Date d'expiration du mandat
renouvellement
AG statuant sur les
Jacques Lacroix
Président
3 octobre 2005 (renouvelé
le 17 décembre 2019)
comptes clos le 30 juin
2023
Hoche Partners
Administrateur
3 octobre 2005
AG statuant sur les
représenté par Mr
Indépendant
(renouvelé le 16
comptes clos le 30 juin
Jean-Daniel Cohen
décembre 2020)
2024
Hailaust et Gutzeit
représentée par Melle
Administrateur
30 juin 2006
(renouvelé le 17
AG statuant sur les
comptes clos le 30 juin
Pauline Attinault
décembre 2019)
2023
Crosswood
8 décembre 2008
AG statuant sur les
représentée par Mme
Sophie Erre
Administrateur
(renouvelé le 14
décembre 2022)
comptes clos le 30 juin
2026
AG statuant sur les
Sara Weinstein
Administrateur
17 décembre 2019
comptes clos le 30 juin
2023
Le Conseil d'Administration ne comprend pas d'administrateur élu par les salariés.
A la connaissance de la société, il n'existe aucun conflit d'intérêt potentiel entre les devoirs à l'égard de
SCBSM, des membres du Conseil d'Administration et leurs intérêts privés.
Parmi les membres du conseil, un seul d'entre eux : Hoche Partners est considéré comme indépendant
conformément à la définition donnée par le Code de référence.
En effet, selon la huitième recommandation du Code Middlenext de gouvernement d'entreprise pour les
valeurs moyennes et petites, les critères permettant de qualifier un membre du Conseil d'indépendant
sont les suivants :
Ne pas être salarié ni mandataire social dirigeant de la société, ou d'une société de son Groupe et
ne pas l'avoir été au cours des trois dernières années,
Ne pas être client, fournisseur ou banquier significatif de la société ou de son Groupe ou pour lequel
la société ou son Groupe représente une part significative de l'activité,
Ne pas être actionnaire de référence de la société,
Ne pas avoir de lien familial proche avec un mandataire social ou un actionnaire de référence,
Ne pas avoir été auditeur de l'entreprise au cours des trois dernières années.
b) Liste des mandats des administrateurs
La liste des mandats exercés par les administrateurs de la société dans d'autres sociétés, est la suivante :
Not named
108
Ø
Jacques Lacroix
Mandat actuel
Président du Conseil d'Administration
Adresse professionnelle
12 rue Godot de Mauroy – 75 009 Paris
Date de première nomination
3 octobre 2005
Date de renouvellement
17 décembre 2019
Date d'échéance du mandat
AGO statuant sur les comptes de l'exercice clos le
30 juin 2023
Groupe
Président Directeur Général SCBSM
Gérant SCI BGM
Gérant SCI Foncière Dinard
Autres mandats et fonctions exercés dans le
Autres mandats et fonctions exercés hors du
Groupe
Gérant SCI Dinard
Gérant SCI Steel 77
Gérant SCCV Helleporra
Autres mandats et fonctions exercés au
Gérant SARL Brocéliande Patrimoine
Président de Compagnie Financière Brocéliande
SAS Président Directeur Général CROSSWOOD
pris fin
cours des cinq dernières années et ayant
Néant
Ø
Hoche Partners représenté par Jean-Daniel Cohen
Administrateur
Mandat actuel
Adresse professionnelle
Président du comité d'audit
3 avenue Hoche – 75 008 Paris
Date de première nomination
3 octobre 2005
Date de nomination du représentant
3 octobre 2005
Date de renouvellement
16 décembre 2020
AGO statuant sur les comptes de l'exercice clos le
Date d'échéance du mandat
30 juin 2024
Autres mandats et fonctions exercés dans le
Groupe
Néant
Autres mandats et fonctions exercés hors du
Groupe – Hoche Partners
Néant
Gérant de Equal Immobilier
Gérant de Hoche Partners International
Gérant de Hoche Partners
Gérant de HP Promotion
Autres mandats et fonctions exercés hors du
Groupe – Jean-Daniel Cohen
Président de Hoche Partners Energies
Président de Ulysse Investissements
Autres mandats et fonctions exercés au
cours des cinq dernières années et ayant
pris fin – Hoche Partners
Autres mandats et fonctions exercés au
cours des cinq dernières années et ayant
pris fin – Jean-Daniel Cohen
Administrateur de Lusis
Gérant d'Antarem Conseil
Trustee Inovalis REIT
Chairman Realia Properties Inc
Président non exécutif de Foncière Volta
Néant
Administrateur Inovalis REIT
Not named
109
Ø
Hailaust et Gutzeit, représentée par Mademoiselle Pauline Attinault
Mandat actuel
Administrateur
Adresse professionnelle
7 rue Caumartin – 75 009 Paris
Date de première nomination
30 juin 2006
Date de nomination du représentant
18 octobre 2013
Date de renouvellement
17 décembre 2019
Date d'échéance du mandat
AGO statuant sur les comptes de l'exercice clos le
30 juin 2023
Groupe – Hailaust et Gutzeit
Autres mandats et fonctions exercés hors du
Autres mandats et fonctions exercés dans le
Groupe – Pauline Attinault
Responsable financière au sein du Groupe SCBSM
Autres mandats et fonctions exercés hors du
Néant
Groupe – Pauline Attinault
Néant
Autres mandats et fonctions exercés au
cours des cinq dernières années et ayant
Néant
pris fin – Hailaust et Gutzeit
Autres mandats et fonctions exercés au
cours des cinq dernières années et ayant
Néant
pris fin – Pauline Attinault
Ø
Crosswood, représentée par Madame Sophie Erre
Mandat actuel
Administrateur
Adresse professionnelle
8 rue de Sèze – 75 009 Paris
Date de première nomination
8 décembre 2008
Date de nomination du représentant
8 décembre 2008
Date de renouvellement
14 décembre 2022
AGO statuant sur les comptes de l'exercice clos le
Date d'échéance du mandat
30 juin 2026
Autres mandats et fonctions exercés dans le
Groupe – Sophie Erre
Directrice du Patrimoine au sein du Groupe SCBSM
Gérant de SNC DG Immobilier
Autres mandats et fonctions exercés au
Autres mandats et fonctions exercés hors du
Groupe – Crosswood
Président de SAS Hailaust et Gutzeit
Gérant de SNC Adalgisa
Autres mandats et fonctions exercés hors du
Gérante de la SCI Mathale
Groupe – Sophie erre
cours des cinq dernières années et ayant
Néant
pris fin – Crosswood
Autres mandats et fonctions exercés au
cours des cinq dernières années et ayant
Néant
pris fin – Sophie Erre
Not named
110
Ø
Sara Weinstein
Mandat actuel
Administrateur
Adresse professionnelle
17 Hagivha St Savion - Israel
Date de première nomination
17 décembre 2019
Date de renouvellement
Date d'échéance du mandat
AGO statuant sur les comptes de l'exercice clos le
Autres mandats et fonctions exercés dans le
30 juin 2023
Groupe
Néant
Autres mandats et fonctions exercés hors du
Groupe
Avocate
Autres mandats et fonctions exercés au
cours des cinq dernières années et ayant
pris fin
Néant
c) Profil des administrateurs
Le Conseil d'Administration est composé d'administrateurs aux compétences et profils variés. Ils ont tous
une bonne connaissance de l'activité de SCBSM et de son secteur d'activité. Les profils de chaque
administrateur proposé ont été communiqués à l'Assemblée Générale et la nomination de chaque
sont des femmes.
administrateur a fait l'objet d'une résolution distincte. 60 % des membres du Conseil d'Administration
Ø
Jacques Lacroix
Diplômé d'HEC, Jacques Lacroix, 55 ans, a débuté sa carrière comme consultant en audit puis en conseil.
Après plusieurs expériences de management dans des secteurs variés notamment les nouvelles
technologies, il a développé en 2001 une activité de refinancement immobilier et montage d'opérations
d'investisseurs.
Fort de son expertise sur le marché immobilier, Jacques Lacroix a démarré une activité d'investisseur en
collaboration avec des clients privilégiés dès 2003. En 2005, Jacques Lacroix a su persuader ses
associés de constituer une véritable foncière en apportant leurs investissements à SCBSM, coquille
inscrite sur le marché libre. En 2006, avec le soutien de ses partenaires bancaires, Jacques Lacroix est
devenu l'actionnaire de référence de SCBSM transférée dans la foulée sur Eurolist.
Ø
Hoche Partners représenté par Jean-Daniel Cohen
Hoche Partners est une société à responsabilité limitée spécialisée dans le conseil en financements
structurés et notamment le montage de financements immobiliers complexes. Elle est présente en
France, aux Etats-Unis et au Japon.
Monsieur Jean-Daniel Cohen : Centralien de 61 ans, banquier de profession, il a été président de la
Banque Louis Dreyfus Finance, Directeur général associé d'Aurel Leven puis fondateur d'Hoche Partners
(anciennement Hermès Partners) en 2001.
SAS HAILAUST ET GUTZEIT est une société par actions simplifiée de droit français détenue à 100 %
par CROSSWOOD.
Ø
Hailaust et Gutzeit, représentée par Mademoiselle Pauline Attinault
111
Mademoiselle Pauline Attinault est responsable financière et administrative du Groupe SCBSM.
Ø
Crosswood, représentée par Madame Sophie Erre
CROSSWOOD SA est une société anonyme de droit français cotée sur le compartiment C de Nyse
Euronext Paris. La société détient directement et indirectement plusieurs actifs immobiliers à usage de
bureaux, habitations et commerces.
Madame Sophie ERRE, 45 ans, occupe le poste de Directrice du Patrimoine au sein du Groupe SCBSM
qu'elle a rejoint fin 2006 après une expérience de Directrice de centres commerciaux et property
manager.
Ø
Sara Weinstein
Madame Sara Weinstein, 42 ans, est diplômé de l'université de droit de Bor Ilan et est inscrit au barreau
israélien depuis 2005.
A la connaissance de la Société, il n'existe aucun lien familial entre les membres du Conseil
d) Absence de liens familiaux entre les membres du Conseil d'Administration
d'Administration.
4.1.3 FONCTIONNEMENT DU CONSEIL D'ADMNISTRATION
a) Règlement intérieur du Conseil d'Administration
Le Conseil d'Administration a adopté son règlement intérieur lors de sa séance du 17 novembre 2005.
Le règlement intérieur décrit le mode de fonctionnement, les pouvoirs et les attributions du Conseil
d'Administration ainsi que les conditions de ses réunions et délibérations. Il précise également les règles
de déontologie applicables aux membres du Conseil d'Administration.
Le texte du règlement intérieur actuellement en vigueur est reproduit ci-dessous :
ARTICLE 1 – Mission du Conseil d'Administration
Le Conseil d'Administration se prononce sur l'ensemble des décisions relatives aux orientations de
l'activité de la société et veille à leur mise en œuvre par la direction générale.
Le Conseil d'Administration procède aux contrôles et vérifications qu'il juge opportuns. Lorsque le conseil
considère qu'il y a lieu d'effectuer un tel contrôle ou vérification, il en définit précisément l'objet et les
modalités dans une délibération et y procède lui-même ou en confie l'exécution à l'un de ses comités, à
l'un de ses membres ou à un tiers.
Lorsque le Conseil d'Administration décide que le contrôle ou la vérification sera effectué par l'un de ses
membres ou par un tiers, la mission est définie dans les conditions fixées par l'article 2 ci-après.
Le Président fixe les conditions d'exécution du contrôle ou de la vérification. Il veille à ce que les
informations utiles au contrôle ou à la vérification soient fournies à celui qui le réalise.
Il est fait rapport au Conseil d'Administration à l'issue du contrôle ou de la vérification. Celui-ci arrête les
suites à donner à ses conclusions.
112
ARTICLE 2 – Possibilité de conférer une mission à un administrateur
Conformément aux dispositions du Code de Commerce, le Conseil d'Administration peut conférer à un
principales caractéristiques. Lorsque le ou les titulaires de la mission sont membres du Conseil
ou plusieurs de ses membres ou à des tiers, actionnaires ou non, une mission dont il arrêtera les
d'Administration, ils ne prennent pas part au vote.
Sur la base de cette délibération, il est établi à l'initiative du Président un projet de lettre de mission, qui :
définit l'objet précis de la mission ;
fixe la forme que devra prendre le rapport de mission ;
arrête la durée de la mission ;
détermine, le cas échéant, la rémunération due au titulaire de la mission ainsi que les modalités de
prévoit, le cas échéant, un plafond de remboursement des frais de voyage et de déplacement ainsi
que des dépenses engagées par l'intéressé et liées à la réalisation de la mission.
paiement des sommes dues à l'intéressé ;
Le rapport de mission est communiqué par le Président aux administrateurs de la société. Le Conseil
d'Administration délibère sur les suites à donner au rapport de mission.
ARTICLE 3 – Comités du Conseil d'Administration
Afin de préparer ses travaux, le Conseil d'Administration peut décider, conformément aux dispositions du
Code de Commerce, la création de comités chargés d'étudier les questions que lui-même ou son
Président soumet, pour avis, à leur examen.
Le Conseil d'Administration fixera par le présent Règlement le domaine de compétence de chaque
comité. Dans son domaine de compétence, chaque comité formule des propositions, des
recommandations ou des avis selon le cas. A ces fins, il peut décider de faire procéder à toute étude
susceptible d'éclairer les délibérations du conseil.
Le Conseil d'Administration désigne les membres et le Président de chaque comité. Les membres des
comités participent personnellement à leurs réunions, le cas échéant par des moyens de visioconférence
ou de téléconférence.
Les réunions des comités se tiennent au siège social ou en tout autre lieu fixé par son Président.
Le Président de chaque comité établit l'ordre du jour de ses réunions et le communique au Président.
Le Président de chaque comité peut décider d'inviter à certaines de ses réunions tout ou partie des
membres du Conseil d'Administration et, en tant que de besoin, toute personne de son choix à ses
réunions. Il fait connaître au Président du Conseil d'Administration les membres de la direction qu'il
souhaite voir participer à une séance.
Les conditions de saisine de chaque comité sont les suivantes :
il se saisit de toute question entrant dans le domaine de compétence qui peut lui être imparti par le
présent règlement et fixe son programme annuel,
il peut être saisi par le Président du Conseil d'Administration de toute question figurant ou devant
figurer à l'ordre du jour du Conseil d'Administration,
le Conseil d'Administration et son Président peuvent également le saisir à tout moment d'autres
questions relevant de sa compétence.
Le secrétariat de chaque comité est assuré par le secrétariat du Conseil d'Administration.
Le Président du Conseil d'Administration veille à ce que les informations nécessaires à l'exercice de leur
mission soient mises à la disposition des comités. Il veille aussi à ce que chaque comité soit tenu
régulièrement informé des évolutions législatives et réglementaires constatées et relatives à son domaine
de compétence.
113
Les propositions, recommandations et avis émis par les comités font l'objet de rapports communiqués
par le Président desdits comités au Président du Conseil d'Administration pour communication à ses
membres.
ARTICLE 4 – Réunions du Conseil d'Administration
Le Conseil d'Administration se réunit aussi souvent que l'intérêt de la société l'exige.
Le Président arrête l'ordre du jour de chaque réunion du Conseil d'Administration et le communique en
temps utile et par tous moyens appropriés à ses membres.
Les documents permettant aux administrateurs de se prononcer en toute connaissance de cause sur les
points inscrits à l'ordre du jour par le Président sont communiqués par ce dernier aux administrateurs
parfaite confidentialité.
quarante-huit heures au moins avant la réunion du conseil, sauf urgence ou nécessité d'assurer une
En tout état de cause, le Conseil d'Administration peut au cours de chacune de ses réunions, en cas
d'urgence, et sur proposition du Président, délibérer de questions non inscrites à l'ordre du jour qui lui a
été communiqué.
ARTICLE 5 – Information des administrateurs
Chaque administrateur dispose, outre l'ordre du jour de chaque réunion du conseil, des documents lui
permettant de prendre position en toute connaissance de cause et de manière éclairée sur les points qui
y sont inscrits.
Lors de chaque Conseil d'Administration, le Président porte à la connaissance de ses membres les
principaux faits et événements significatifs portant sur la vie de la société et du Groupe, intervenus depuis
la date du précédent conseil.
ARTICLE 6 – Participation aux réunions du Conseil d'Administration par moyens de
visioconférence ou de téléconférence
Le Président veille à ce que des moyens de visioconférence ou de téléconférence retransmettant les
délibérations de façon continue soient mis à la disposition des administrateurs résidant en province ou à
l'étranger ainsi que ceux qui s'y trouvent pour un motif légitime, afin de leur permettre de participer aux
réunions du Conseil d'Administration.
Lorsque le lieu de convocation du Conseil d'Administration n'est pas celui du siège de la société, le
Président prend les dispositions voulues pour que les administrateurs qui ont décidé de s'y réunir puissent
y participer grâce aux moyens décrits ci-dessus.
Sont réputés présents pour le calcul du quorum et de la majorité les administrateurs participant à la
réunion par des moyens de visioconférence ou de téléconférence.
des caractéristiques techniques garantissant une participation effective à la réunion du Conseil dont les
Les caractéristiques des moyens de visioconférence ou de téléconférence utilisés doivent satisfaire à
délibérations doivent être retransmises de façon continue. A défaut, les administrateurs concernés ne
pourront être réputés présents et, en l'absence du quorum, la réunion du conseil devra être ajournée.
Le registre de présence aux séances du Conseil d'Administration doit indiquer le nom des administrateurs
participant à la réunion par visioconférence ou par moyens de télécommunication. Il doit également faire
état de la survenance éventuelle d'un incident technique relatif à une visioconférence ou une
téléconférence lorsque cet incident a perturbé le déroulement de la séance.
Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables pour l'adoption des décisions prévues par les
articles L.225-47, L.225-53, L.225-55, L.232-1 et L.233-16 du Code de commerce, respectivement
relatifs :
114
à la nomination et la révocation du Président du Conseil d'Administration ;
à la fixation de la rémunération du Président du Conseil d'Administration ;
à la nomination des Directeurs Généraux Délégués ainsi qu'à la fixation de leur rémunération ;
à la révocation des Directeurs Généraux Délégués ;
à l'établissement des comptes annuels et du rapport de gestion ;
à l'établissement des comptes consolidés et du rapport de gestion du Groupe.
ARTICLE 7 – Devoir de confidentialité des administrateurs
Les membres du Conseil d'administration sont tenus à une obligation absolue de confidentialité en ce qui
concerne le contenu des débats et délibérations du conseil et de ses comités éventuels ainsi qu'à l'égard
des informations qui y sont présentées.
ARTICLE 8 – Devoir d'indépendance des administrateurs
Dans l'exercice du mandat qui lui est confié, chaque administrateur doit se déterminer indépendamment
de tout intérêt autre que l'intérêt social de l'entreprise.
Chaque administrateur est tenu d'informer le Président de toute situation le concernant susceptible de
créer un conflit d'intérêts avec la société ou une des sociétés du Groupe.
ARTICLE 9 – Devoir de diligence des administrateurs
En acceptant le mandat qui lui est confié, chaque administrateur s'engage à l'assumer pleinement, à
savoir notamment :
à consacrer à l'étude des questions traitées par le conseil et, le cas échéant, le comité dont il est
membre tout le temps nécessaire ;
à demander toutes informations complémentaires qu'il juge comme utiles ;
à veiller à ce que le présent Règlement soit appliqué ;
à forger librement sa conviction avant toute décision en n'ayant en vue que l'intérêt social ;
à participer activement à toutes les réunions du conseil, sauf empêchement ;
à formuler toutes propositions tendant à l'amélioration des conditions de travail du conseil et de ses
comités éventuels.
Le Conseil d'administration veille à l'amélioration constante de l'information communiquée aux
actionnaires. Chaque administrateur, notamment par sa contribution aux travaux des comités du conseil,
doit concourir à ce que cet objectif soit atteint.
Chaque administrateur s'engage à remettre son mandat à la disposition du conseil lorsqu'il estime de
bonne foi ne plus être en mesure de l'assumer pleinement.
b) Missions du Conseil d'Administration
Le Conseil d'Administration détermine les orientations de l'activité de la société et veille à leur mise en
œuvre. Sous réserve des pouvoirs expressément attribués aux assemblées d'actionnaires et dans la
limite de l'objet social, il se saisit de toute question intéressant la bonne marche de la société et règle par
ses délibérations les affaires qui la concernent.
Not named
115
c) Délibération du Conseil d'Administration
Le Conseil d'Administration se réunit aussi souvent que l'intérêt de la société l'exige. Il est convoqué par
le président à son initiative et, s'il n'assume pas la direction générale, sur demande du directeur général
ou encore, si le conseil ne s'est pas réuni depuis plus de deux mois, sur demande du tiers au moins des
administrateurs. Hors ces cas où il est fixé par le ou les demandeurs, l'ordre du jour est arrêté par le
président. Les réunions doivent se tenir au siège social. Elles peuvent toutefois se tenir en tout autre lieu
indiqué dans la convocation, mais sous réserve du consentement de la moitié au moins des
administrateurs en exercice.
Le conseil ne délibère valablement que si la moitié au moins de ses membres est présente. Le règlement
intérieur peut prévoir que sont réputés présents pour le calcul du quorum et de la majorité les
administrateurs qui participent à la réunion par des moyens de visioconférence dans les limites et sous
les conditions fixées par la législation et la réglementation en vigueur.
Les décisions sont prises à la majorité des voix des membres présents ou représentés, chaque
administrateur présent ou représenté disposant d'une voix et chaque administrateur présent ne pouvant
disposer que d'un seul pouvoir. En cas de partage, la voix du président de séance est prépondérante.
Un administrateur peut donner, par écrit, mandat à un autre administrateur de le représenter à une
séance du conseil d'Administration. Chaque administrateur ne peut disposer, au cours d'une même
séance, que d'une seule des procurations reçues.
Les délibérations du conseil sont constatées par des procès-verbaux établis et signés sur un registre
spécial ou sur des feuilles mobiles dans les conditions fixées par les dispositions en vigueur.
Les réunions du Conseil d'Administration se déroulent normalement au siège social.
Le Conseil d'Administration s'est réuni 2 fois au cours de l'exercice 2022/2023, le taux de participation
moyen des administrateurs s'élève à 90 %.
Taux de
Dates
Thèmes débattus
participation des
administrateurs
Arrêté des comptes sociaux et consolidés du 30 juin 2022
19 octobre 2022
Renouvellement du mandat de la société CROSSWOOD
Convocation à l'AGM des actionnaires
100 %
24 mars 2023
Arrêté des comptes semestriels consolidés du 31 décembre 2022
80 %
Aucune réunion ne s'est tenue sans la présence du Président Directeur Général.
d) Convocations des administrateurs et des commissaires aux comptes
En application de l'article 12.3 des statuts, les administrateurs ont été convoqués verbalement ou par
e-mail.
Conformément à l'article L.225-238 du Code de commerce, les Commissaires aux comptes ont été
convoqués aux réunions du Conseil qui ont examiné et arrêté les comptes semestriels et annuels de la
société et du Groupe SCBSM.
116
e) Information des administrateurs
Conformément à l'article L.225-35 du Code de commerce et à l'article 4 du règlement intérieur du conseil,
le Président a communiqué à chaque administrateur tous les documents et informations relatifs aux
questions inscrites à l'ordre du jour et nécessaires à l'accomplissement de sa mission au moins 48 heures
avant la réunion du conseil, sauf urgence.
f) Relation du conseil avec les tiers
Le Conseil d'Administration veille à la qualité de l'information fournie aux actionnaires ainsi qu'au marché.
4.1.4 AUTRES MEMBRES DE LA DIRECTION
A ce jour, il n'existe aucun autre membre de Direction au sein du Conseil d'Administration du Groupe
SCBSM.
4.1.5 CONFLITS D'INTERÊTS AU NIVEAU DES MEMBRES DU CONSEIL
D'ADMINISTRATION
Les conventions libres et réglementées sont exposées aux paragraphes 4.3.2 et 4.5 ci-dessous pour ce
qui concerne les membres du Conseil d'Administration.
A la connaissance de la Société, il n'existe pas de conflit d'intérêt entre les intérêts privés des membres
des organes d'administration de la Société et l'intérêt social.
Il n'existe pas d'arrangement ou d'accord conclu avec les principaux actionnaires, ni avec des clients ou
fournisseurs, en vertu desquels un membre du Conseil d'Administration aurait été désigné en tant
qu'administrateur de la Société.
L'EGARD DES MEMBRES DES ORGANES D'ADMINISTRATION
4.1.6 CONDAMNATION POUR FRAUDE, PROCEDURE DE LIQUIDATION, SANCTION A
A la connaissance de la Société, aucun mandataire social n'a fait l'objet :
d'une condamnation pour fraude prononcée au cours des cinq dernières années ;
d'une faillite, mise sous séquestre ou liquidation, en tant que dirigeant ou mandataire social, au cours
des cinq dernières années ;
d'une incrimination et/ou sanction publique officielle prononcée par des autorités statutaires ou
En outre, à la connaissance de la Société, aucun mandataire social n'a été empêché par un tribunal d'agir
réglementaires au cours des cinq dernières années.
en qualité de membre d'un organe d'administration, de direction ou de surveillance d'un émetteur ou
d'intervenir dans la gestion ou la conduite des affaires d'un émetteur au cours des cinq dernières années.
Not named
117
4.2 REMUNERATION ET AVANTAGES
4.2.1 REMUNERATION GLOBALE DES MEMBRES DU CONSEIL D'ADMINISTRATION
Hoche Partners SARL
NON DIRIGEANTS
Exercice 30 juin 2023
Exercice 30 juin 2022
Autres Rémunérations
Montants dus
-
Montants versés
-
Montants dus
-
Montants versés
-
Jetons de présence
TOTAL
3 000
3 000
Exercice 30 juin 2023
-
-
Exercice 30 juin 2022
-
-
3 000
3 000
Hailaust & Gutzeit SAS
Montants dus
Montants versés
Montants dus
Montants versés
Autres Rémunérations
Jetons de présence
3 000
-
-
-
-
-
3 000
-
TOTAL
3 000
-
-
3 000
Crosswood SA
Exercice 30 juin 2023
Exercice 30 juin 2022
Montants dus
Montants versés
Montants dus
Montants versés
Autres Rémunérations
-
-
-
-
Jetons de présence
3 000
-
-
3 000
TOTAL
3 000
-
-
3 000
Sara Weinstein
Exercice 30 juin 2023
Exercice 30 juin 2022
Montants dus
Montants versés
Montants dus
Montants versés
Autres Rémunérations
-
-
-
-
Jetons de présence
TOTAL
-
-
-
-
-
-
-
-
4.2.2 REMUNERATION GLOBALE DES DIRIGEANTS MANDATAIRES SOCIAUX
L'ensemble des rémunérations des dirigeants mandataires sociaux figure dans le tableau suivant :
Jacques Lacroix
Président-Directeur Général
Rémunérations dues au titre de l'exercice
Valorisation des rémunérations variables pluriannuelles attribuées au
cours de l'exercice
Valorisation des options attribuées au cours de l'exercice
Valorisation des actions de performance attribuées au cours de
l'exercice
TOTAL
Exercice 2023
291 600
291 600
-
-
-
Exercice 2022
291 600
291 600
-
-
-
Not named
118
Le détail sur les rémunérations dues et versées au titre des exercices clos en 2022 et 2023 est le suivant :
Jacques Lacroix
Président-Directeur Général
Montants dus
Exercice 30 juin 2023
Montants versés
Montants dus
Exercice 30 juin 2022
Montants versés
Rémunération fixe (*)
-
291 600
-
291 600
Rémunération variable annuelle
-
-
-
-
Rémunération variable
-
-
-
-
pluriannuelle
Rémunération exceptionnelle
-
-
-
-
Jetons de présence
3 000
-
-
3 000
Avantages en nature
-
-
-
-
TOTAL
3 000
291 600
-
294 600
à CFB, détenue à 100 % par Monsieur Jacques Lacroix (Cf. paragraphe
(*) Honoraires versés
4.2.3 MONTANT TOTAL DES SOMMES PROVISIONNEES OU CONSTATEES PAR LA
SOCIETE SCBSM ET SES FILIALES AUX FINS DE VERSEMENT DE PENSIONS, DE
RETRAITES OU D'AUTRES AVANTAGES
A la date du présent document d'enregistrement universel, la Société et ses filiales n'ont provisionné ou
constaté aucune somme aux fins du versement de pensions, retraites ou autres avantages aux membres
du Conseil d'Administration.
4.2.4 OPTIONS DE SOUSCRIPTION D'ACTIONS DE L'EMETTEUR ATTRIBUEES AUX
MANDATAIRES SOCIAUX ET DIRIGEANTS MANDATAIRES SOCIAUX
Aucune option de souscription ou d'achat d'action n'a été attribuée ou levée durant les exercices 2019 à
2023.
4.2.5 ACTIONS DE PERFORMANCE ATTRIBUEES AUX MANDATAIRES SOCIAUX ET
Aucune action de performance n'a été attribuée aux dirigeants mandataires sociaux durant les exercices
DIRIGEANTS MANDATAIRES SOCIAUX
2019 à 2023.
4.2.6 AUTRES ELEMENTS DE REMUNERATIONS
Il n'existe pas d'engagement pris par la Société au bénéfice de ses mandataires sociaux correspondant
à des éléments de rémunération (notamment des indemnités en exécution d'une clause de non-
concurrence), un régime de retraite supplémentaire, des indemnités ou des avantages susceptibles d'être
dus à raison de la prise, de la cessation ou du changement de ces fonctions postérieurement à celles-ci.
Il n'existe pas de prime d'arrivée, ni de départ.
Enfin aucun mandataire social ne bénéficie de contrat de travail.
119
4.2.7 PRINCIPES ET REGLES ARRETES PAR LE CONSEIL POUR DETERMINER LES
RENUMERATIONS ET AVANTAGES DE TOUTE NATURE ACCORDES AUX
La rémunération des mandataires sociaux est fixée par le Conseil d'Administration de la Société.
MANDATAIRES SOCIAUX
Les rémunérations versées au titre de l'exercice 2022/2023 sont mentionnées aux paragraphes
Conformément aux dispositions de l'article L. 225-45 du Code de commerce, le Conseil d'Administration
a décidé de répartir le montant global des jetons de présence équitablement entre ses membres.
Les dirigeants mandataires sociaux :
ne bénéficient pas de contrat de travail,
n'ont jamais été attributaires d'indemnités de départ au-delà du cadre légal,
ne jouissent pas d'un régime de retraite supplémentaire,
n'ont pas été, sur l'exercice, attributaires d'options d'achat ou d'actions gratuites,
ne bénéficient pas d'avantage en nature.
Aucun engagement ni rémunération différée n'ont été accordés aux mandataires sociaux.
A l'exception des jetons de présence, les mandataires sociaux ne perçoivent aucune rémunération.
Monsieur Jacques Lacroix perçoit par ailleurs une rémunération indirecte au titre des missions
permanentes à travers CFB (Cf. paragraphe « 3.4.6.11 Transactions avec les parties liées »).
Aucune mission exceptionnelle n'a été confiée à un administrateur.
4.3 FONCTIONNEMENT DES ORGANES D'ADMINISTRATION ET DE
DIRECTION
4.3.1 DATE D'EXPIRATION DES MANDATS DES MEMBRES DES ORGANES
D'ADMINISTRATION ET DE CONTROLE
Se reporter au paragraphe « 4.1.2 COMPOSITION DU CONSEIL D'ADMINISTRATION ».
4.3.2 INFORMATIONS SUR LES CONTRATS LIANT LES MEMBRES DU CONSEIL
D'ADMINISTRATION A LA SOCIETE OU A L'UNE DE SES FILIALES ET
PREVOYANT L'OCTROI D'AVANTAGES
Un contrat de prestations de services pour des missions d'assistance en matière de développement, de
négociations d'acquisition, de recherche de financement et mise en œuvre de la stratégie financière a
été signé à partir du 1er janvier 2006 entre la SCBSM et la Compagnie Financière De Brocéliande (CFB),
Un mandat de gestion locative et de suivi technique a été conclu entre SCBSM et ses filiales et la société
Brocéliande Patrimoine SARL, filiale à 100 % de CFB. Ce mandat recouvre notamment les prestations
suivantes sur l'ensemble des actifs immobiliers portés par la société ;
Gestion locative (administrative et comptable) : suivi de la correcte exécution des baux,
renouvellement, avenant, émission du quittancement, recouvrement des loyers, établissement d'un
rapport trimestriel de gestion ;
Not named
120
Suivi technique : maintenance et entretien des biens immobiliers, suivi permanent et ponctuel dans
le cadre de gros travaux et/ou grosses réparations, élaboration d'un budget annuel ou pluriannuel de
dépenses ;
Commercialisation.
La rémunération associée à ce contrat est fonction du revenu locatif par immeuble pour les missions
courantes et la commercialisation et forfaitaire selon l'importance des travaux pour le suivi technique.
Le montant total des honoraires Brocéliande Patrimoine supportés par le Groupe SCBSM sur l'exercice
est de 606 K€.
4.3.3 CODE DE GOUVERNEMENT D'ENTREPRISE
édition septembre 2016).
La société a choisi de se référer au Code de gouvernement d'entreprise élaboré par Middlenext (Nouvelle
Ce code Middlenext est disponible sur le site internet de Middlenext (www.middlenext.com) ci-après le
Code de référence.
Le conseil d'administration a pris connaissance du Code de référence, et notamment des éléments
présentés dans la rubrique « points de vigilance » de ce Code.
Conformément aux dispositions de l'alinéa 2 de l'article L.225-37-4 du Code de commerce, le présent
rapport précise les dispositions du Code de référence qui ont été écartées et les raisons de ce choix sont
les suivantes ;
Recommandation R11 – Evaluation du conseil d'administration (cf. 4.3.3.2).
Recommandation R3 – Composition du conseil – Présence de deux membres indépendants
(cf. 4.1.2).
4.3.3.1 Comités spécialisés
Le faible nombre d'administrateurs (cinq) n'ayant pas évolué, certains comités spécialisés
(rémunérations, nominations, stratégie) n'ont pas encore été mis en place en 2022/2023. Nous
continuerons d'étudier l'opportunité de les constituer en fonction de l'évolution du nombre
d'administrateurs et de leurs domaines de compétence.
Compte tenu de la taille de la Société et de la forte implication des dirigeants dans la gestion des
procédures clés du Groupe, la gouvernance mise en place permet une bonne régulation du pouvoir ainsi
qu'une efficience des prises de décision.
En conformité avec la recommandation R6 du Code de gouvernement MiddleNext sur la mise en place
de comités et conformément à l'article L. 823-20 du Code de commerce, le Conseil d'Administration
assume les fonctions de comité d'audit afin de permettre à l'ensemble des administrateurs de contribuer
au suivi de l'élaboration de l'information financière et de l'efficacité des systèmes de contrôle interne.
Conformément aux missions dévolues au comité d'audit, le Conseil d'administration réuni sous sa forme
de comité d'audit assure ainsi le suivi :
du processus d'élaboration de l'information financière ;
de l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques relatifs à l'élaboration et au
traitement de l'information comptable et financière ;
du contrôle légal des comptes annuels et des comptes consolidés par les commissaires aux
comptes ;
de l'indépendance des commissaires aux comptes.
Le Président du Conseil ainsi que les administrateurs non indépendants exerçant des fonctions de
direction s'abstiennent d'assister aux réunions du Conseil sous sa forme de comité d'audit. La présidence
de la réunion est alors confiée au Président du Comité d'audit lui-même administrateur indépendant.
Not named
121
Cependant, le Président du Conseil d'administration ainsi que les administrateurs non indépendants
exerçant des fonctions de direction peuvent être invités à participer à une partie de la réunion en fonction
de la nature des sujets et des précisions et informations qu'ils peuvent utilement apporter afin d'enrichir
les débats.
4.3.3.2 Evaluation du Conseil d'Administration
La société, compte tenu de sa taille modeste et de l'implication de son dirigeant, n'applique pas pour le
moment les recommandations du rapport Bouton relatives au gouvernement d'entreprise en matière
d'évaluation du fonctionnement du Conseil d'Administration.
Conformément au Code de référence, la société a privilégié l'autocontrôle par les administrateurs
s'agissant de leur capacité à évaluer la pertinence du fonctionnement du Conseil d'administration, et les
administrateurs sont régulièrement invités à s'exprimer sur le fonctionnement du conseil et sur la
préparation de ses travaux.
La Société considère que le mode de fonctionnement du Conseil est satisfaisant et qu'il n'est pas
nécessaire de prévoir un système spécifique d'évaluation de ses travaux.
4.3.3.3 Code de déontologie
Il n'y a pas à l'heure actuelle de code de déontologie pour les organes de Direction de la Société.
Les administrateurs n'ont aucune limitation d'intervention.
Chaque administrateur est tenu d'être propriétaire d'un nombre d'actions fixé à 1 action.
Le nombre d'actions maximum devant être détenu par un administrateur n'est pas réglementé.
A la connaissance de la société, il n'existe aucun conflit d'intérêt potentiel entre les devoirs à l'égard de
SCBSM des membres du conseil d'administration et leurs intérêts privés.
En l'absence de règlement adopté par le conseil d'administration, les administrateurs ont pris
l'engagement de s'interdire d'intervenir sur des opérations portant sur les titres de la société lorsqu'ils
disposent d'informations non encore rendues publiques.
4.3.4 TRANSACTIONS REALISEES PAR LES MANDATAIRES SOCIAUX ET LES
PERSONNES AUXQUELLES ILS SONT ETROITEMENT LIEES SUR LES TITRES
SCBSM AU COURS DE L'EXERCICE (Article L.621-18-2 du code Monétaire et
financier – Article 223-26 du Règlement Général de l'AMF)
Déclarant
Instrument
Nature de
Prix moyen
pondéré
Montant
financier
l'opération
(en €)
total (en €)
SAS Compagnie Financière de Brocéliande –
Conversion ORNANE
Personne liée Jacques Lacroix Président
Actions
en actions
9,50
464 892
Not named
122
4.4 HONORAIRES DES COMMISSAIRES AUX COMPTES
En milliers d'euros
30/06/2022
30/06/2023
KPMG
RSA
KPMG
RSA
Commissariat aux comptes, certification,
examen des comptes individuels et consolidés
Société mère
77
41
77
41
Filiales
Missions accessoires
Sous-total
77
41
77
41
Autres prestations
-
-
-
-
Sous-total
-
-
-
-
TOTAL
77
41
77
41
Not named
123
4.5 OPERATION
Rapport spécial des commissaires aux comptes sur les conventions et engagements réglementés
COMMISSAIRES COMPTES SUR LES CONVENTIONS ET
ENGAGEMENTS REGLEMENTES – EXERCICE CLOS LE 30 JUIN 2023
AVEC DES APPARENTES : RAPPORT SPECIAL DES
Assemblée Générale d'approbation des comptes de l'exercice clos le 30 juin 2023
A l'assemblée générale de la Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche S.A.,
En notre qualité de commissaires aux comptes de votre société, nous vous présentons notre rapport sur
les conventions réglementées.
Il nous appartient de vous communiquer, sur la base des informations qui nous ont été données, les
caractéristiques, les modalités essentielles ainsi que les motifs justifiant de l'intérêt pour la société des
conventions dont nous avons été avisés ou que nous aurions découvertes à l'occasion de notre mission,
sans avoir à nous prononcer sur leur utilité et leur bien-fondé ni à rechercher l'existence d'autres
conventions. Il vous appartient, selon les termes de l'article R. 225-31 du code de commerce, d'apprécier
l'intérêt qui s'attachait à la conclusion de ces conventions en vue de leur approbation.
Par ailleurs, il nous appartient, le cas échéant, de vous communiquer les informations prévues à l'article
R. 225-31 du code de commerce relatives à l'exécution, au cours de l'exercice écoulé, des conventions
déjà approuvées par l'Assemblée générale.
Nous avons mis en œuvre les diligences que nous avons estimé nécessaires au regard de la doctrine
professionnelle de la Compagnie nationale des commissaires aux comptes relative à cette mission. Ces
diligences ont consisté à vérifier la concordance des informations qui nous ont été données avec les
documents de base dont elles sont issues.
CONVENTIONS SOUMISES A L'APPROBATION DE L'ASSEMBLEE GENERALE
Conventions autorisées et conclues au cours de l'exercice écoulé
Nous vous informons qu'il ne nous a été donné avis d'aucune convention autorisée et conclue au cours
de l'exercice écoulé à soumettre à l'approbation de l'Assemblée Générale en application des dispositions
de l'article L. 225-38 du Code de commerce.
CONVENTIONS DEJA APPROUVEES PAR L'ASSEMBLEE GENERALE
Conventions approuvées au cours d'exercices antérieurs dont l'exécution s'est poursuivie au
cours de l'exercice écoulé
En application de l'article R.225-30 du Code de commerce, nous avons été informés que l'exécution des
conventions suivantes, déjà approuvées par l'Assemblée Générale au cours d'exercices antérieurs, s'est
poursuivie au cours de l'exercice écoulé :
Personnes concernées :
Monsieur Jacques Lacroix, Président de la société Brocéliande Patrimoine S.A.R.L. et Président du
Conseil d'Administration de la Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche S.A. (ci-après
SCBSM S.A.)
Convention de refacturation de frais de fonctionnement
Not named
124
Nature et objet :
Cette convention porte sur la refacturation de mise à disposition des locaux et charges, d'un serveur
informatique et d'un copieur.
Modalités :
Cette convention a été conclue avec la société Brocéliande Patrimoine S.A.R.L. Le montant des
honoraires facturés par votre société au cours de l'exercice clos le 30 juin 2023 au titre de la mise à
disposition des locaux et charges, d'un serveur informatique et d'un copieur s'est élevée à 38 K€ hors
taxes.
Le Conseil d'Administration a réexaminé et décidé de maintenir cette convention lors de sa séance du
18 octobre 2023.
Convention de refacturation de charges de personnel et de prestations comptables et
financières
Personnes concernées :
Monsieur Jacques Lacroix, Président du conseil d'administration de la société Crosswood S.A. et
Président du Conseil d'Administration de SCBSM S.A.
Nature et objet :
Cette convention porte sur la refacturation de charges de personnel mis à disposition de la Société, et
de prestations comptables et financières.
Modalités :
Cette convention a été conclue avec la société Crosswood S.A. Le montant des honoraires facturés par
votre société au cours de l'exercice clos le 30 juin 2023 au titre de la mise à disposition de personnel et
au titre des prestations comptables et financières, s'est élevé à 23 K€ hors taxes.
Le Conseil d'administration a réexaminé et décidé de maintenir cette convention lors de sa séance du
18 octobre 2023.
Convention de prestations de service
Personnes concernées :
Monsieur Jacques Lacroix, Président de la société Compagnie Financière de Brocéliande S.A.S. et
Président du Conseil d'Administration de SCBSM S.A.
Nature et objet :
Cette convention porte sur l'assistance en matière de développement, de recherche d'actifs immobiliers,
de participation aux décisions d'investissement, de négociation des acquisitions, de montage des
dossiers de financement immobilier, de recherche et de structuration de financements, de négociation
avec les établissements de crédit et de mise en œuvre d'une stratégie financière de cotation en bourse.
Modalités :
Cette convention conclue en février 2006, a fait l'objet d'un avenant approuvé par le Conseil
d'administration du 16 janvier 2015. Cet avenant fixe le montant des honoraires mensuels de la société
Compagnie Financière de Brocéliande S.A.S. à 24 K€ hors taxes par mois.
Au cours de l'exercice clos au 30 juin 2023, le montant total des honoraires facturés au groupe SCBSM
au titre de cette convention s'est élevé à 292 K€ hors taxes dont 58 K€ hors taxes supportés par la société
SCBSM S.A.
Not named
125
Le Conseil d'administration a réexaminé et décidé de maintenir cette convention lors de sa séance du
18 octobre 2023.
Convention de centralisation de trésorerie
Nature et objet :
Une convention de centralisation de trésorerie a été conclue entre la Société et ses filiales S.C.I. Buc,
S.C.I. Lip, SCI Berlioz, S.C.I. Baltique, S.C.I. Parabole IV, S.C.I. Des Bois, S.C.I. Bois de Norvège, S.C.I.
Cathédrale, S.C.I. Abaquesne, S.C.I. Wittenheim, S.C.I. du Val Sans Retour, S.C.I. Villiers Luats,
SNC Sentier, S.C.I. Haussmann Eiffel, Les Promenades de la Thalie S.A.S., S.A.R.L Cathédrales,
S.N.C. Foncière du Chêne Vert, S.N.C. Meubles & Co, SNC Un et Trois, SNC Deux Six Sept.
Modalités:
Les sommes prêtées et avances données sont rémunérées au taux d'intérêt maximum fiscalement
déductible, à l'exception des comptes débiteurs (chez SCBSM S.A.) de centralisation de trésorerie des
sociétés civiles immobilières qui ne sont pas rémunérées. Un prêt a été accordé entre SCBSM S.A. et la
S.C.I. Baltique en mars 2022, rémunéré au taux annuel de 2,5%, pour un capital emprunté de 19 312 K€.
Au 30 juin 2023, le montant des comptes courants créditeurs s'élève à 52 251 K€. Le montant des
comptes courants débiteurs s'élève à 57 258 K€.
Au titre de l'exercice clos le 30 juin 2023, le montant des charges financières sur les comptes courants
créditeurs relatifs à cette convention s'élève à 1 329 K€. Le montant des produits financiers sur les
comptes courants débiteurs s'élève à 467 K€.
Le Conseil d'administration a réexaminé et décidé de maintenir cette convention lors de sa séance du
18 octobre 2023.
Paris la Défense, le 31 octobre 2023
Paris, le 31 octobre 2023
KPMG AUDIT IS S.A.S.
Xavier Niffle
Associé
RSA
Jean-Louis Fourcade
Associé
Not named
126
5 INFORMATIONS
GENERALES CONCERNANT L'EMETTEUR ET
SON CAPITAL
5.1 ACTIONNARIAT
A la date du 24 octobre 2023, l'actionnariat de SCBSM se présente comme suit :
Nombre
Nombre de
% droits
Actionnaires
d'actions
droits de vote
% d'intérêt
de vote
Crosswood et Hailaust & Gutzeit
4 732 334
9 464 668
34,46 %
37,70 %
CFB
2 224 809
3 846 747
16,20 %
15,32 %
Jacques Lacroix
232 415
464 830
1,69 %
1,85 %
Sous Total J.Lacroix direct et indirect
7 189 558
13 776 245
52,35 %
54,88 %
Groupe Foncière Volta*
2 973 941
5 620 735
21,65 %
22,39 %
Autres actionnaires et public
3 540 225
5 706 280
25,78 %
22,73 %
Auto - détention
30 439
0
0,22 %
0,00 %
* Source : Rapport financier annuel publié le 30 avril 2023
Total
13 734 163
25 103 260
100,00 %
100,00 %
Actionnaires détenant plus de 5 % du capital :
Crosswood SA est une société cotée sur le compartiment C de Nyse Euronext Paris (FR0000050395)
qui a pour Président Jacques LACROIX.
HAILAUST et GUTZEIT est une société anonyme simplifiée contrôlée majoritairement par
et le conseil dans le secteur immobilier.
CROSSWOOD SA qui en assure la présidence. Elle a pour objet principal la prise de participations
Compagnie Financière de Brocéliande (CFB), société par actions simplifiée, a pour objet la prise de
Le fonctionnement régulier des organes de gouvernance de l'entreprise permet d'assurer l'entreprise
contre tout exercice abusif du contrôle de la société.
A la connaissance de la Société, il n'existe pas d'autres actionnaires détenant directement, indirectement
ou de concert, 5 % ou plus du capital ou des droits de votes de la Société.
5.1.1 DROITS DE VOTE DOUBLE
L'article 17.8 des statuts de la société SCBSM prévoit l'acquisition d'un droit de vote double : « Un droit
de vote double est attribué à toutes les actions entièrement libérées et justifiant d'une inscription
nominative, depuis deux ans au moins, au nom du même actionnaire. ».
5.1.2 PACTE D'ACTIONNAIRES
Néant.
participations et les prestations de conseil. Elle est représentée et détenue à 100 % par M. Jacques
LACROIX et est actionnaire à 51 % de Crosswood.
Foncière Volta est une société cotée sur le compartiment C de Nyse Euronext Paris.
Not named
127
5.1.3 HISTORIQUE DE L'EVOLUTION DU POURCENTAGE DE CONTROLE AU COURS
Le tableau ci-dessous récapitule les modifications intervenues dans le pourcentage de contrôle de la
Société au cours des trois dernières années :
DES TROIS DERNIERS EXERCICES
Oct-23
Oct-22
Oct-21
Sous-total J.Lacroix direct et indirect
Groupe Foncière Volta
52,35%
21,65%
51,37%
22,80%
51,91%
20,67%
Autres actionnaires et public
25,78%
24,45%
20,78%
Auto - détention
0,22%
1,38%
6,64%
Total
100%
100%
100%
5.1.4 ACCORDS SUSCEPTIBLES D'ENTRAINER UN CHANGEMENT DE CONTROLE
A la connaissance de la Société SCBSM, il n'existe pas à ce jour d'accord susceptible d'entraîner un
changement de contrôle du Groupe.
5.2 AUTOCONTROLE - PROGRAMME DE RACHAT 2022/2023
Le programme de rachat d'actions propres actuellement en œuvre a été validé par l'Assemblée Générale
Générale du 14 décembre 2022.
Mixte des actionnaires du 31 décembre 2010. L'autorisation a été renouvelée lors de l'Assemblée
Les opérations de rachat ont été réalisées par Invest Securities dans le cadre d'un contrat de liquidité
conforme à la Charte de déontologie établie par l'A.F.E.I.
5.2.1 RESUME DES PRINCIPALES CARACTERISTIQUES DU PROGRAMME
5.2.1.1 Part maximale du capital
Le nombre d'actions que la Société aura la faculté d'acquérir au cours du programme est limité à 10 %
du nombre d'actions composant le capital social à la date de réalisation des achats soit 1 373 416 actions
au maximum à ce jour.
5.2.1.2 Prix maximum
Sur décision de l'Assemblée générale, le prix d'achat maximum par action est fixé à 18,68 euros.
5.2.1.3 Plafond global
Le montant global que la Société pourra consacrer au rachat de ses propres actions ne pourra excéder
25.655.410 euros.
5.2.1.4 Objectifs du programme de rachat d'actions
Les acquisitions pourront être effectuées en vue, par ordre de priorité de :
128
animer le marché ou la liquidité de l'action par l'intermédiaire d'un prestataire de service
d'investissement, agissant de manière indépendante, dans le cadre d'un contrat de liquidité conforme
à la charte de déontologie de l'AFEI reconnue par l'Autorité des Marchés Financiers ;
conserver les actions achetées et les remettre ultérieurement à l'échange ou en paiement dans le
cadre d'opérations d'acquisition ou de croissance externe ;
remettre les actions de la Société, lors de l'exercice de droits attachés à des valeurs mobilières
donnant accès immédiatement ou à terme au capital de la Société par remboursement, conversion,
échange, présentation d'un bon ou de toute autre manière ;
disposer d'actions pouvant être remises à ses dirigeants, salariés ou mandataires sociaux, ainsi qu'à
ceux des sociétés qui lui sont liées, dans les conditions et selon les modalités prévues par la loi,
notamment par attribution d'options d'achat, d'opérations d'attribution gratuite d'actions existantes,
de plans d'épargne d'entreprise ou au titre de la participation aux résultats de l'entreprise ;
mettre en œuvre toute pratique de marché qui viendrait à être reconnue par la loi ou l'Autorité des
Marchés Financiers ;
procéder à l'annulation éventuelle des actions ainsi acquises afin d'optimiser le résultat par action ;
5.2.1.5 Durée du programme de rachat
Le programme de rachat est valable pour une durée de dix-huit mois à compter de l'Assemblée Générale
mixte du 14 décembre 2022.
5.2.2 RACHAT D'ACTIONS REALISES PAR SCBSM AU COURS DE L'EXERCICE CLOS
LE 30 JUIN 2023
5.2.2.1 Rachats d'actions effectués en vue de l'animation du marché dans le
cadre d'un contrat de liquidité
Au cours de la période du 1er juillet 2022 jusqu'au 30 juin 2023, Invest Securities a acheté pour le compte
de SCBSM 11 072 actions au prix moyen de 8,86 euros, soit un coût total de 98 091 euros.
5.2.2.2 Rachats d'actions effectués en vue de leur conservation et de leur remise
ultérieure dans le cadre d'opérations de croissance externe
Au cours de la période du 1er juillet 2022 jusqu'au 30 juin 2023, SCBSM a acheté 28 681 actions au prix
moyen de 9,69 euros, soit un coût total de 277 839 euros.
5.2.2.3 Rachats d'actions effectués en vue de leur remise en échange d'actions
lors de l'exercice de droits attachés à des valeurs mobilières donnant
accès immédiatement ou à terme au capital de la Société par
remboursement, conversion, échange, présentation d'un bon ou de toute
Néant.
autre manière
Not named
129
5.2.2.4 Rachats d'actions effectués en vue de leur attribution au profit de salariés
et de mandataires sociaux
Néant.
5.2.2.5 Rachats d'actions effectués en vue de leur annulation
Néant.
5.2.3 CESSIONS D'ACTIONS REALISEES AU COURS DE L'EXERCICE CLOS LE
5.2.3.1 Cessions d'actions effectués en vue de l'animation du marché dans le
30 JUIN 2023
cadre d'un contrat de liquidité
Au cours de la période du 1er juillet 2022 jusqu'au 30 juin 2023, Invest Securities a cédé pour le compte
de SCBSM 5 864 actions au prix moyen de 9,04 euros, soit un montant total de 53 000 euros.
5.2.3.2 Cessions d'actions effectués hors contrat de liquidité
Néant.
5.2.4 MODALITES DES RACHATS D'ACTIONS
La société n'a pas utilisé de produits dérivés dans le cadre de ce programme.
5.2.5 ANNULATION OU CONVERSION D'ACTIONS PAR SCBSM
Au cours de la période du 1er juillet 2022 jusqu'au 30 juin 2023, SCBSM a converti 182 756 actions au
prix moyen de 9,80 euros, soit pour une valeur totale de 1 791 009 euros.
5.2.6 TABLEAU DE DECLARATION SYNTHETIQUE
Flux bruts cumules
Positions ouvertes au 30 juin 2023
Achats
Ventes
Annulation /
Conversion
Positions ouvertes
à l'achat
Positions ouvertes à
la vente
Nombre de titres
Echéance maximale
39 753
5 864
182 756
moyenne
Cours moyen de la
transaction
Prix moyen
d'exercice
Montants
375 930 €
9,46 €
53 000 €
9,04 €
1 791 009 €
9,80 €
130
5.3 CAPITAL POTENTIEL
5.3.1 VALEURS MOBILIERES DONNANT ACCES AU CAPITAL
Le solde de l'emprunt obligataire ORNANE émis par SCBSM en mai 2017 a été intégralement remboursé
sur l'exercice.
5.3.2 PLAN D'OPTIONS
Néant.
Not named
131
5.4 AUTORISATIONS D'AUGMENTATIONS ET DE REDUCTIONS DE
CAPITAL
Le tableau ci-dessous récapitule pour l'exercice clos le 30 juin 2023, l'ensemble des délégations de
compétences et de pouvoirs consenties au Conseil d'Administration en cours de validité et leur utilisation.
Délégations de
compétences
Date
de l'AG
Date
d'expiration
de la
Plafond
nominal €
Utilisation
au cours
des
exercices
Utilisation Montant
au cours
de
résiduel au jour
du présent
Réduction du capital
délégation
précédents
l'exercice tableau €
social par annulation
des
détenues
Emission de BSA au
profit d'une catégorie 14/12/2022
de personnes
Emission
maintien
d'actions
et/ou
mobilières
accès immédiatement
et/ou à terme au capital
de la société (*) ou à
des titres de créance
(**)
Emission
suppression du DPS,
par voie d'offre au
public,
ordinaires et/ou de
valeurs
donnant
immédiatement ou
terme au capital de la
Société (*) ou à des
titres de créance (**)
Emission
suppression de DPS
d'actions
et/ou
mobilières
accès immédiatement
et/ou à terme au capital
de la société ou à des
titres de créance par
placement privé visé à
l'article L.411-2 II du
Code monétaire et
financier.
Fixer le prix des
émissions
ordinaires
valeurs
réalisées
d'offre au public ou
d'offre visée à l'article
L.411-2 II du code
monétaire et financier,
avec suppression du
DPS dans la limite de
10 % du capital/an
actions
de
de
du
par voie
mobilières 16/12/2021
mobilières
ordinaires
ou de
d'actions
d'actions
ordinaire
donnant
donnant
valeurs
valeurs
accès
auto-
avec
DPS
avec
avec
à
14/12/2022
16/12/2021
16/12/2021
16/12/2021
14/06/2024
14/06/2024
16/02/2024
16/02/2024
16/02/2024
16/02/2024
10 % du capital
10 % du capital
35.000.000 (*)
35 000 000 (**)
35.000.000 (*)
35 000 000 (**)
20 % du
capital/an
10 % du
capital/an (1)
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
10 % du capital
10 % du capital
35.000.000 (*)
35 000 000 (**)
35.000.000 (*)
35 000 000 (**)
20 % du
capital/an
-
Not named
132
Augmentation
du
capital
incorporation
réserves, bénéfices ou
social
par
de 16/12/2021
16/02/2024
35 000 000
-
-
35 000 000
primes
Emission
et/ou
de
d'actions
valeurs
15.000.000
mobilières
diverses
DPS des actionnaires
au profit des catégories
de personnes
-
-
15.000.000
avec suppression du 14/12/2022
14/06/2024
Augmentation
du
à
nombre de titres
émettre
en
cas
de
Plafond fixé à
d'augmentation
capital avec ou sans
16/12/2021
16/02/2024
15 % de
-
-
-
l'émission
préférentiel
souscription
des
de
suppression du droit
initiale
actionnaires
Emission
ordinaires
d'actions
valeurs
ou
de
donnant
mobilières
sans DPS en
accès au
10 % du capital
-
-
10 % du capital
rémunération d'apports
en nature consentis à
la Société
capital de la Société 16/12/2021
16/02/2024
Attribuer gratuitement
des
actions
aux
membres du personnel
salarié et aux
16/12/2020
16/02/2024
3 % du capital
-
-
filiales
Consentir des options
de souscription et/ou
d'achat d'actions au
mandataires sociaux
de la Société et de ses
3 % du capital
bénéfice, d'une part du
personnel salarié et/ou
mandataires sociaux
visés à l'article 225-185
16/12/2021
16/02/2024
10 % du capital
-
-
10 % du capital
du CC de la Société et
d'autre
part,
du
personnel salarié et/ou
de la Société et de ses
filiales
Emission des bons de
souscriptions d'actions
à attribuer gratuitement
14/06/2024
50 % du capital
-
-
50 % du capital
mandataires sociaux
aux actionnaires en cas
d'offre publique visant
14/12/2022
les titres de la Société
(1) Le prix d'émission des actions sera au moins égal (i) au prix moyen pondéré par le volume de l'action des
20 séances de bourse précédent la fixation du prix d'émission ou (ii) au prix moyen pondéré par le volume de l'action
des 10 séances de bourse précédent la fixation du prix d'émission, ou (iii) au prix moyen pondéré par le volume de
l'action de la séance de bourse précédent la fixation du prix d'émission, dans tous les cas éventuellement diminué
d'une décote maximale de 40 % et sous la limite que les sommes à percevoir pour chaque action soient au moins
égales à la valeur nominale.
Not named
133
5.5 TABLEAU D'EVOLUTION DU CAPITAL AU COURS DES TROIS
DERNIERES ANNEES
Prime
DATE
NATURE OPERATION
actions nominale émission du capital
Nb
Valeur
Prix
Variation
Capital
après
émission
Prime
émission
Prime
actions
Nb
émission
émises
(€)
(€/action)
(€)
opération (€)
brute
nette
cumulé
nette
cumulée
03/08/2022
Conversion obligations
ORNANES en actions
186 430
2,5
7,99
466 075
32 305 623
1 023 917
1 023 917
12 922 249
18 798 074
13/12/2022
Conversion obligations
ORNANES en actions
206 000
2,5
7,99
515 000
32 820 623
1 131 400
1 131 400
13 128 249
19 929 474
16/01/2023 Distribution
32 820 623
-1 939 510
13 128 249
17 989 965
Conversion obligations
26/01/2023
ORNANES en actions
141 022
2,5
7,84
352 555
33 173 178
753 057
753 057
13 269 271
18 743 022
28/03/2023
Conversion obligations
ORNANES en actions
464 892
2,5
7,84
1 162 230
34 335 408
2 482 529
2 482 529
13 734 163
21 225 551
5.6 POLITIQUE DE DISTRIBUTION DES DIVIDENDES
La SCBSM a opté à compter du 1er juillet 2007 pour le régime des SIIC. Ce statut exige qu'un minimum
de 95 % des bénéfices provenant des opérations de location d'immeubles soient distribués avant la fin
de l'exercice qui suit celui de leur réalisation et que 70 % des plus-values sur cessions d'immeubles, de
parts de sociétés immobilières fiscalement transparentes ou de titres de filiales soumises à l'impôt sur
les sociétés ayant elles-mêmes optées, soient distribués avant la fin du deuxième exercice qui suit celui
de leur réalisation. Ces obligations de distribution n'interviennent que si la société à les réserves
nécessaires, dans le cas contraire ces obligations sont reportées dans le temps.
5.7 SALARIES
Le Groupe emploie 4 personnes à temps plein :
Agents de maîtrise et
Apprentis Contrat
Effectif au
30/06/2023
Cadres
techniciens
en Alternance
Total
Hommes
0
0
0
0
Femmes
2
2
0
4
L'effectif moyen sur l'exercice s'élève à 4,5 personnes, les charges de personnel contribuent aux charges
d'exploitation pour un montant de 422 K€.
Effectif
2
2
0
4
5.8 RENSEIGNEMENTS DE CARACTERE GENERAL CONCERNANT LA
5.8.1 OBJET SOCIAL (Art 2 des statuts)
La société a pour objet principal l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de la location et la
détention directe ou indirecte de participations dans des sociétés ayant cette même activité, ainsi que, à
SOCIETE
134
titre accessoire, en France et à l'étranger, toutes opérations commerciales, industrielles ou financières,
mobilières ou immobilières se rapportant à :
La prise de participation ou d'intérêts dans toutes sociétés constituées ou à constituer,
La mise en œuvre de la politique générale du Groupe et l'animation des sociétés qu'elle contrôle
L'assistance financière, administrative et comptable et plus généralement le soutien en matière de
exclusivement ou conjointement ou sur lesquelles elle exerce une influence notable en participant
activement à la définition de leurs objectifs et de leur politique économique,
gestion à toutes entreprises par tous moyens techniques existants et à venir et notamment :
2. Mise à disposition de tout matériel,
1. Mise à disposition de tout personnel administratif et comptable,
3. Gestion et location de tous immeubles,
5. Négociation de tous contrats.
4. Formation et information de tout personnel,
L'exploitation de toutes industries et tous commerces concernant les bois quels qu'ils soient, de
toutes essences et de toutes provenances, les dérivés du bois de toutes espèces, les panneaux de
fibre de toute nature, les panneaux de contre-plaqués ou autres, généralement quelconques,
L'achat en vue de la revente de tous biens et droits immobiliers,
La création, l'acquisition, la location, la prise à bail, l'installation, l'exploitation de tous établissements,
usines, ateliers se rapportant à l'une ou à l'autre des activités spécifiées,
La prise, l'acquisition, l'exploitation ou la cession de tous procédés, brevets ou marques de fabrique
concernant ces activités,
La participation directe ou indirecte de la société dans toutes opérations commerciales ou
industrielles pouvant se rattacher à l'objet social, notamment par voie de création de sociétés
nouvelles, d'apports, de commandite, de souscription ou d'achat de titres ou droits sociaux, de fusion,
d'alliance ou d'association en participation ou autrement.
Et généralement toutes opérations financières, commerciales, industrielles, civiles, mobilières et
immobilières pouvant se rattacher directement ou indirectement à l'un des objets spécifiés ou à tout autre
objet similaire ou connexe.
5.8.2 DISPOSITIONS RELATIVES AUX ORGANES D'ADMINISTRATION, DE DIRECTION
5.8.2.1 (Art 12 des statuts) – CONSEIL D'ADMINISTRATION
a) Composition du Conseil d'Administration
dix-huit membres au plus, sous réserve des dérogations prévues par la loi.
1 - La société est administrée par un Conseil d'Administration composé de trois membres au moins et de
Les administrateurs sont nommés par l'Assemblée Générale Ordinaire. Toutefois en cas de fusion ou de
scission, la nomination peut être faite par l'Assemblée Générale Extraordinaire.
2 - Les administrateurs doivent être chacun propriétaire d'une action de la société.
Les administrateurs peuvent ne pas être actionnaires au moment de leur nomination, mais doivent le
devenir dans le délai de trois mois, à défaut de quoi ils seront réputés démissionnaires d'office.
3 - La durée de leurs fonctions est de six années maximum. Elle prend fin à l'issue de la réunion de
l'Assemblée Générale Ordinaire des actionnaires ayant statué sur les comptes de l'exercice écoulé et
tenue dans l'année au cours de laquelle expire le mandat dudit administrateur.
Tout administrateur sortant est rééligible. Les administrateurs peuvent être révoqués et remplacés à tout
moment par l'Assemblée Générale Ordinaire.
4 - Le nombre des administrateurs ayant dépassé 70 ans ne peut pas être supérieur au tiers des
administrateurs en fonction. Si, du fait qu'un administrateur en fonction vient à dépasser l'âge de 70 ans,
135
la proportion du tiers susvisé est dépassée, l'administrateur le plus âgé est réputé démissionnaire d'office
à l'issue de la plus prochaine Assemblée Générale Ordinaire.
5 - Les administrateurs peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales ; ces dernières
doivent, lors de leur nomination, désigner un représentant permanent qui est soumis aux mêmes
conditions et obligations et qui encourt les mêmes responsabilités que s'il était administrateur en son
propre nom, sans préjudice de la responsabilité solidaire de la personne morale qu'il représente. Le
mandat du représentant permanent lui est donné pour la durée de celui de la personne morale qu'il
représente. Si la personne morale révoque le mandat de son représentant, elle est tenue de notifier à la
société, sans délai, par lettre recommandée, cette révocation ainsi que l'identité de son nouveau
représentant permanent. Il en est de même en cas de décès, démission ou empêchement prolongé du
représentant permanent.
d'Administration peut, entre deux Assemblées Générales, procéder à des nominations à titre provisoire.
6 - En cas de vacance, par décès ou par démission d'un ou plusieurs sièges d'administrateurs, le Conseil
Les nominations effectuées par le Conseil d'Administration sont soumises à la ratification de la plus
prochaine Assemblée Générale Ordinaire. A défaut de ratification, les délibérations prises et les actes
accomplis antérieurement par le conseil n'en demeurent pas moins valables.
L'Administrateur nommé en remplacement d'un autre ne demeure en fonction que pendant le temps
restant à courir du mandat de son prédécesseur.
7 - Si le nombre des Administrateurs est devenu inférieur à trois, les administrateurs restant doivent
convoquer immédiatement l'Assemblée Générale Ordinaire des actionnaires en vue de compléter
l'effectif du Conseil.
b) Président du Conseil d'Administration
Le Conseil d'Administration élit, parmi ses membres personnes physiques, un Président dont il fixe la
durée des fonctions sans qu'elle puisse excéder la durée de son mandat d'administrateur. Le Conseil
d'Administration détermine sa rémunération.
Pour l'exercice de ses fonctions, le Président du Conseil d'Administration doit être âgé de moins de
65 ans. Lorsque cette limite est atteinte, le Président cesse d'exercer ses fonctions à l'issue de la plus
prochaine réunion du Conseil d'Administration.
Le Président du Conseil d'Administration est nommé pour une durée qui ne peut pas excéder celle de
son mandat d'administrateur. Il est rééligible. Le Conseil d'Administration peut le révoquer à tout moment.
En cas d'empêchement temporaire ou de décès du Président, le Conseil d'Administration peut déléguer
un administrateur dans les fonctions de président.
Le Président du Conseil d'Administration représente le Conseil d'Administration. Il organise et dirige les
travaux de celui-ci dont il rend compte à l'Assemblée Générale. Il veille au bon fonctionnement des
organes de la société et s'assure, en particulier, que les administrateurs sont en mesure de remplir leur
mission.
c) Délibérations du Conseil d'Administration
1 - Le Conseil d'Administration se réunit aussi souvent que l'intérêt de la société l'exige, sur la
convocation de son Président. Si le conseil de s'est pas réuni depuis plus de deux mois, le Directeur
Général ou des administrateurs constituant le tiers au moins des membres du conseil peut demander au
Président de le convoquer sur un ordre du jour précis.
Les convocations sont faites par tous moyens et même verbalement.
La réunion a lieu au siège social ou en tout autre endroit de la même ville. Il peut se réunir en tout autre
endroit avec l'accord de la majorité des administrateurs.
136
2 - Il est tenu un registre de présence qui est signé par les administrateurs participant à la séance du
Conseil d'Administration.
Le règlement intérieur établi par le Conseil d'Administration détermine, conformément aux dispositions
légales et réglementaires, les conditions d'organisation des réunions du conseil qui peuvent intervenir,
conformément à la loi, par des moyens de télétransmission.
3 - Pour la validité des délibérations, la présence effective de la moitié au moins des administrateurs est
nécessaire. Les décisions sont prises à la majorité des voix des membres présents ou représentés,
chaque administrateur disposant d'une voix. En cas de partage, la voix du Président de séance est
prépondérante.
Conformément aux dispositions du règlement intérieur du Conseil d'Administration, sont réputés présents
pour le calcul du quorum et de la majorité, les administrateurs qui participent aux réunions du conseil par
des moyens de télétransmission.
4 - Un administrateur peut donner, par écrit, mandat à un autre administrateur de le représenter à une
séance du Conseil d'Administration. Chaque administrateur ne peut disposer, au cours d'une même
séance, que d'une seule des procurations reçues par application de ce qui précède. Ces dispositions
sont applicables au représentant permanent d'une personne morale administrateur.
5 - les délibérations du Conseil d'Administration sont constatées par des procès-verbaux établis
conformément aux dispositions légales en vigueur et signés par le Président de la séance et par un
administrateur ou, en cas d'empêchement du Président, par deux administrateurs.
Les copies ou extraits de ces procès-verbaux sont certifiés par le Président du Conseil d'Administration,
un directeur général, l'administrateur délégué temporairement dans les fonctions du Président ou un
fondé de pouvoirs habilité à cet effet.
La justification du nombre des administrateurs en exercice et de leur nomination résulte valablement, vis-
à-vis des tiers, de la seule énonciation dans le procès-verbal de chaque réunion des noms des
administrateurs présents, représentés ou absents.
d) Pouvoirs du Conseil d'Administration
Le Conseil d'Administration détermine les orientations de l'activité de la société et veille à leur mise en
œuvre.
Sous réserve des pouvoirs expressément attribués aux Assemblées d'actionnaires et dans la limite de
l'objet social, il se saisit de toute question intéressant la bonne marche de la société et règle par ses
délibérations les affaires qui la concernent.
Dans les rapports avec les tiers, la société est engagée même par les actes du Conseil d'Administration
qui ne relèvent pas de l'objet social, à moins qu'elle ne prouve que le tiers savait que l'acte dépassait cet
objet ou qu'il ne pouvait l'ignorer compte tenu des circonstances, étant exclu que la seule publication des
statuts suffise à constituer cette preuve.
Le Conseil d'Administration procède aux contrôles et vérifications qu'il juge opportuns. Chaque
administrateur reçoit toutes les informations nécessaires à l'accomplissement de sa mission et peut se
faire communiquer tous les documents qu'il estime utiles.
e) Rémunération des administrateurs
L'Assemblée Générale peut allouer aux administrateurs, en rémunération de leur activité, à titre de jetons
de présence, une somme fixe annuelle, que cette Assemblée déterminera sans être liée par les décisions
antérieures.
137
Le Conseil d'Administration répartit librement entre ses membres les sommes globales allouées aux
administrateurs sous forme de jetons de présence ; il peut notamment allouer aux administrateurs,
membres d'éventuels comités d'étude, une part supérieure à celle des autres administrateurs.
5.8.2.2 (Art 13 des statuts)– DIRECTION GENERALE DE LA SOCIETE
a) Modalité d'exercice de la direction générale
La direction générale de la société est assumée sous sa responsabilité, soit par le Président du Conseil
d'Administration, soit par une autre personne physique nommée par le Conseil d'Administration et portant
le titre de Directeur Général.
Le choix entre ces deux modalités d'exercice de la direction générale est effectué par le Conseil
d'Administration qui doit en informer les actionnaires et les tiers dans les conditions réglementaires. La
délibération du Conseil d'Administration relative au choix de la modalité d'exercice de la direction
générale est prise à la majorité des administrateurs présents ou représentés.
L'option retenue par le Conseil d'Administration ne peut être remise en cause que lors du renouvellement
ou du remplacement du Président du Conseil d'Administration, ou à l'expiration du mandat du Directeur
Général.
b) Nomination – Révocation du Directeur Général
En fonction du choix du mode de la direction générale exercé par le Conseil d'Administration, celui-ci
nomme le Directeur Général choisi parmi les administrateurs ou en dehors d'eux, ou investit son président
du statut de directeur général.
La décision du Conseil d'Administration précise la durée des fonctions du Directeur Général et détermine
sa rémunération. Le Directeur Général ne peut pas être âgé de plus de 65 ans révolus ; si le Directeur
Général vient à dépasser cet âge, il est réputé démissionnaire lors de la première réunion du Conseil
d'Administration tenue après la date de cet anniversaire.
Le Directeur Général est révocable à tout moment par le Conseil d'Administration.
c) Pouvoirs du Directeur Général
Le Directeur Général est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toute circonstance au nom
de la société. Il exerce ces pouvoirs dans la limite de l'objet social et sous réserve de ceux que la loi
attribue expressément aux Assemblées d'actionnaires et au Conseil d'Administration.
Il représente la société dans ses rapports avec les tiers. Les dispositions des statuts ou les décisions du
Conseil d'Administration limitant les pouvoirs du Directeur Général sont inopposables aux tiers.
d) Directeurs Généraux Délégués
Sur proposition du Directeur Général, le Conseil d'Administration peut nommer un à cinq Directeurs
Généraux Délégués, personnes physiques, chargés d'assister le Directeur Général.
Le Conseil d'Administration détermine l'étendue et la durée des pouvoirs conférés aux Directeurs
Généraux Délégués dont la limite d'âge est fixée à 65 ans. Les Directeurs Généraux Délégués disposent,
à l'égard des tiers, des mêmes pouvoirs que le Directeur Général.
Le Directeur Général et les Directeurs Généraux Délégués peuvent désigner tous mandataires spéciaux.
138
5.8.3 DROITS, PRIVILEGES ET RESTRICTIONS ATTACHEES AUX ACTIONS
5.8.3.1 (Art 9 des statuts) - FORME DES ACTIONS
Les actions sont obligatoirement nominatives.
Les actions donnent lieu à inscription en compte dans les conditions et selon les modalités prévues par
les dispositions législatives et réglementaires en vigueur. Ces comptes individuels peuvent être des
comptes « nominatifs purs » ou des comptes « nominatifs administrés » au choix de l'actionnaire.
5.8.3.2 (Art 10 des statuts) – FRANCHISSEMENTS DE SEUILS
Tout actionnaire agissant seul ou de concert, venant à détenir, directement ou indirectement, 2 % au
moins du capital ou des droits de vote de la société, est tenu d'informer celle-ci dans le délai de quinze
jours à compter du franchissement, dans l'un ou l'autre sens, de ce seuil et d'indiquer également lors de
cette déclaration, le nombre de titres qu'il détient donnant accès à terme au capital.
Le non-respect de cette obligation, un ou plusieurs actionnaires détenant une fraction du capital ou des
droits de vote de la société au moins égale à 2 % pourront demander que les actions excédant la fraction
qui aurait dû être déclarée, soient privées du droit de vote pour toute Assemblée d'actionnaires qui se
tiendrait jusqu'à l'expiration d'un délai de deux ans suivant la date de régularisation de la notification. La
demande est consignée au procès-verbal de l'Assemblée générale.
Tout actionnaire autre qu'une personne physique venant à détenir directement ou indirectement au moins
10 % du capital de la société (ou détenant) sera présumé être (ou demeurer) un Actionnaire à
Prélèvement (tel que défini à l'article 23) jusqu'à ce qu'il produise à la société des justificatifs établissant
que sa situation fiscale ne rend pas (ou ne rend plus) la société redevable du Prélèvement (tel que défini
à l'article 23) au titre des distributions faites à cet actionnaire.
5.8.3.3 (Art 11 des statuts) – DROITS ET OBLIGATIONS ATTACHÉS AUX
Chaque action donne droit, dans les bénéfices et dans l'actif social, à une part proportionnelle à la quotité
ACTIONS
du capital qu'elle représente, notamment au règlement de la même somme nette, pour toute répartition
ou tout remboursement fait au cours de la société ou lors de la liquidation. En conséquence, toutes
mesures devront être prises pour que chaque action bénéficie, comme toutes les autres, de toutes
exonérations fiscales ou de toute prise en charge par la société d'impositions auxquelles les répartitions
ou remboursements susvisés pourraient donner lieu.
En outre, chaque action donne droit de participer aux Assemblées Générales et au vote des résolutions,
dans les conditions légales et statutaires, ainsi qu'à la communication des comptes et documents prévus
par la loi.
Les actionnaires ne sont responsables du passif social qu'à concurrence du montant nominal des actions
qu'ils possèdent.
La propriété d'une action comporte de plein droit adhésion aux statuts de la société et aux décisions de
l'Assemblée Générale.
Les héritiers, les créanciers, ayants droit ou autres représentants d'un actionnaire ne peuvent requérir
l'apposition des scellés sur les biens de la société, ni en demander le partage ou la licitation, ni s'immiscer
dans les actes de son administration ; ils doivent, pour l'exercice de leurs droits, s'en rapporter aux
inventaires sociaux et aux décisions de l'Assemblée Générale.
Chaque fois qu'il sera nécessaire de posséder plusieurs actions pour exercer un droit quelconque, en
cas d'échange, de regroupement ou d'attribution de titres, ou en conséquence d'augmentation ou de
réduction de capital, de fusion ou autre opération sociale, les propriétaires de titres isolés, ou en nombre
139
inférieur à celui requis, ne peuvent exercer ces droits qu'à condition de faire leur affaire personnelle du
regroupement, et éventuellement de l'achat ou de la vente de titres nécessaires.
5.8.3.4 (Art 11 des statuts) – INDIVISIBILITÉ DES ACTIONS
Les actions sont indivisibles à l'égard de la société.
En conséquence, les propriétaires indivis d'actions sont tenus de se faire représenter auprès de la société
par l'un d'entre eux ou par un mandataire unique.
5.8.3.5 (Art 23 des statuts) – AFFECTATION ET RÉPARTITION DU RÉSULTAT
Le compte de résultat qui récapitule les produits et charges de l'exercice fait apparaître par différence,
après déduction des amortissements et des provisions, le bénéfice ou la perte de l'exercice.
Sur le bénéfice de l'exercice diminué, le cas échéant, des pertes antérieures, il est effectué un
prélèvement d'un vingtième au moins pour constituer le fonds de réserve légale. Ce prélèvement cesse
d'être obligatoire lorsque le fonds de réserve atteint le dixième du capital social ; il reprend son cours
lorsque, pour une raison quelconque, la réserve légale est descendue au-dessous de ce dixième.
Le bénéfice distribuable est constitué par le bénéfice de l'exercice diminué des pertes antérieures et des
sommes à porter en réserve en application de la loi et des statuts, et augmenté du report à nouveau.
En outre, l'Assemblée Générale peut décider la mise en distribution de sommes prélevées sur les
réserves dont elle a la disposition, en indiquant expressément les postes de réserve sur lesquels les
prélèvements sont effectués. Toutefois, les dividendes sont prélevés par priorité sur le bénéfice
distribuable de l'exercice.
Le solde, s'il en existe, est réparti entre tous les actionnaires proportionnellement au nombre d'actions
appartenant à chacun d'eux.
Tout actionnaire autre qu'une personne physique détenant directement ou indirectement au moins 10 %
du capital et dont la situation fiscale rend la société redevable du prélèvement de 20 % visé à
l'article 208 C II ter du Code général des impôts (le « Prélèvement ») (un tel Actionnaire étant ci-après
dénommé un « Actionnaire à prélèvement »), verra le montant de toute distribution lui revenant diminuée
dudit prélèvement dû par la société au titre de ladite distribution. En cas de pluralité de tels actionnaires,
chacun d'entre eux supportera la quote-part du prélèvement total dû par la société en application de
l'article 208 C II ter du Code général des impôts, que sa participation aura générée. La situation des
actionnaires au regard de l'article 208 C II ter du Code général des impôts s'appréciera à la date de mise
en paiement de la distribution.
Hors le cas de réduction de capital, aucune distribution ne peut être faite aux actionnaires lorsque les
capitaux propres sont, ou deviendraient à la suite de celle-ci, inférieurs au montant du capital augmenté
des réserves que la loi ou les statuts ne permettent pas de distribuer.
L'écart de réévaluation n'est pas distribuable. Il peut être incorporé en tout ou partie au capital.
Lorsqu'un bilan établi au cours ou à la fin de l'exercice et certifié par un commissaire aux comptes fait
apparaître que la société, depuis la clôture de l'exercice précédent, après constitution des
amortissements et provisions nécessaires, déduction faite, s'il y a lieu, des pertes antérieures, ainsi que
des sommes à porter en réserve, en application de la loi ou des statuts et compte tenu du report
bénéficiaire, a réalisé un bénéfice, il peut être distribué des acomptes sur dividendes avant l'approbation
des comptes de l'exercice. Le montant de ces acomptes ne peut excéder le montant du bénéfice défini
au présent article.
Les modalités de mise en paiement des dividendes sont fixées par l'Assemblée Générale ordinaire
annuelle, ou à défaut, par le Conseil d'Administration. La mise en paiement des dividendes doit avoir lieu
140
dans un délai maximal de neuf mois après la clôture de l'exercice. La prolongation de ce délai peut être
accordée par ordonnance du président du tribunal de commerce statuant sur requête à la demande du
Conseil d'Administration.
L'Assemblée statuant sur les comptes de l'exercice a la faculté d'accorder à chaque actionnaire, pour
tout ou partie du dividende mis en distribution ou des acomptes sur dividende, une option entre le
paiement du dividende ou des acomptes sur dividende en numéraire ou en actions. Le dispositif décrit à
l'alinéa 6 du présent article s'appliquera à toute distribution de dividende payé en action, l'actionnaire
concerné recevra un nombre d'actions réduit à hauteur du montant du prélèvement dû par la société en
application de l'article 208 C II ter du Code général des impôts que sa participation aura générée, étant
précisé qu'il ne sera pas créé de rompus, l'actionnaire concerné recevra une somme en espèce
correspondant à la valeur des rompus.
La demande de paiement du dividende en actions doit intervenir dans un délai fixé par l'Assemblée
Générale, sans qu'il puisse être supérieur à trois mois à compter de la date de ladite Assemblée
Générale.
Les pertes, s'il en existe, sont, après l'approbation des comptes par l'Assemblée Générale, inscrite à un
compte spécial, pour être imputée sur les bénéfices des exercices ultérieurs jusqu'à extinction.
5.8.4 MODIFICATION DES DROITS DES ACTIONNAIRES
Les droits des actionnaires ne peuvent être modifiés que par une décision de l'Assemblée Générale
Extraordinaire de SCBSM.
5.8.5 ASSEMBLEES GENERALES
5.8.5.1 (Art 16 des statuts) – FORME DES ASSEMBLÉES
Les décisions collectives des actionnaires sont prises en Assemblée Générales, lesquelles sont
qualifiées d'Ordinaires, d'Extraordinaires ou de Spéciales selon la nature des décisions qu'elles sont
appelées à prendre.
Les Assemblées Spéciales réunissent les titulaires d'actions d'une catégorie déterminée pour statuer sur
toute modification des droits des actions de cette catégorie. Ces Assemblées sont convoquées et
délibèrent dans les mêmes conditions que les Assemblées Générales Extraordinaires. Toutes
Assemblées Générales obligent tous les actionnaires, même absents, dissidents ou incapables.
5.8.5.2 (Art 17 des statuts) – DISPOSITIONS COMMUNES A TOUTES LES
ASSEMBLÉES
a) Convocation des Assemblées Générales
L'Assemblée Générale est convoquée par le Conseil d'Administration, ou, à défaut, par le ou les
Commissaires aux comptes, ou par toute personne habilitée à cet effet.
Les Assemblées Générales sont réunies au siège social ou en tout autre endroit indiqué dans la
convocation.
La convocation est faite, quinze jours avant la date de l'Assemblée soit par un avis inséré dans un journal
d'annonces légales du département du lieu du siège social, contenant les indications prescrites par la loi,
soit par lettre simple ou recommandée contenant les mêmes indications. Dans le premier cas, chacun
des actionnaires doit être également convoqué par lettre ordinaire ou, sur demande et à ses frais, par
lettre recommandée.
Lorsque l'Assemblée n'a pu délibérer faute de réunir le quorum requis, la deuxième Assemblée et, le cas
échéant, la deuxième Assemblée prorogée, sont convoquées six jours au moins à l'avance dans les
141
mêmes formes que la première. Les lettres de convocation de cette deuxième Assemblée reproduisent
la date et l'ordre du jour de la première. En cas d'ajournement de l'Assemblée par décision de justice, le
juge peut fixer un délai différent.
b) Ordre du jour
L'ordre du jour des Assemblées est arrêté par l'auteur de la convocation.
Un ou plusieurs actionnaires, représentant au moins la quotité du capital social fixée par la loi et agissant
dans les conditions et délais légaux, ont la faculté de requérir, par lettre recommandée avec demande
d'avis de réception, l'inscription à l'ordre du jour de l'Assemblés de projets de résolutions.
L'Assemblée ne peut délibérer sur une question qui n'est pas inscrite à l'ordre du jour, lequel ne peut être
modifié sur deuxième convocation. Elle peut toutefois, en toutes circonstances, révoquer un ou plusieurs
administrateurs et procéder à leur remplacement.
Tout actionnaire dont les actions, quel qu'en soit le nombre, sont enregistrées dans les conditions et à
c) Admission aux Assemblées
une date fixée par décret, a le droit de participer aux Assemblées sur justification de sa qualité et de son
identité.
Les actionnaires peuvent, lorsque la convocation le prévoit et dans les conditions qu'elle fixe, participer
aux Assemblées Générales par des moyens de visioconférence ou de télécommunication.
d) Représentation des actionnaires – Vote par correspondance
Tout actionnaire peut, dans les conditions prévues par les dispositions législatives et réglementaires en
vigueur, notamment l'article L.225-106 du Code de commerce, soit assister personnellement à
l'Assemblée, soit voter à distance, soit s'y faire représenter par un autre actionnaire, par son conjoint ou
par le partenaire avec lequel il a conclu un pacte civil de solidarité. Il peut en outre se faire représenter
par toute autre personne physique ou morale de son choix.
e) Feuille de présence
A chaque Assemblée est tenue une feuille de présence contenant les indications prescrites par la loi et
les règlements.
Cette feuille de présence, dûment émargée par les actionnaires présents et les mandataires, à laquelle
sont annexés les pouvoirs donnés à chaque mandataire, et le cas échéant les formulaires de vote par
correspondance, est certifiée exacte par le bureau de l'Assemblée.
Les Assemblées sont présidées par le Président du Conseil d'Administration ou, en son absence, par le
f) Bureau de l'Assemblée
Directeur Général ou par un Directeur Délégué ou un administrateur spécialement délégué à cet effet par
le conseil. A défaut, l'Assemblée élit elle-même son président.
En cas de convocation par le ou les Commissaires aux comptes, par un mandataire de justice ou par les
liquidateurs, l'Assemblée est présidée par l'un de ceux qui l'ont convoquée.
Les fonctions de scrutateurs sont remplies par les deux actionnaires, présents et acceptant, disposant
tant par eux-mêmes que comme mandataires, du plus grand nombre de voix.
Le bureau ainsi composé désigne un secrétaire qui peut être choisi en dehors des actionnaires.
Les membres du bureau ont pour mission de vérifier, certifier et signer la feuille de présence, de veiller à
la bonne tenue des débats, de régler les incidents de séance, de contrôler les votes émis, d'en assurer
la régularité, et de veiller à l'établissement du procès-verbal.
142
g) Procès-verbaux des délibérations
Les délibérations des Assemblées sont constatées par des procès-verbaux établis sur un registre spécial
tenu au siège social dans les conditions réglementaires. Ces procès-verbaux sont signés par les
membres du bureau.
Les copies ou extraits de ces procès-verbaux sont valablement certifiés par le Président du Conseil
d'Administration ou par un administrateur exerçant les fonctions de Directeur Général. Ils peuvent
également être certifiés par le secrétaire de l'Assemblée.
h) Droit de vote
Faisant application des dispositions de l'article L.225-123 du Code de commerce, un droit de vote double
est attribué à toutes les actions entièrement libérées et justifiant d'une inscription nominative depuis
deux ans au moins au nom du même actionnaire.
Le droit de vote double est réservé aux actionnaires de nationalité française ou ressortissant d'un Etat
membre de la Communauté économique européenne.
En cas d'augmentation de capital par incorporation de réserves, bénéfices ou primes d'émission, le droit
de vote double sera accordé, dès leur émission, aux actions nouvelles attribuées à un actionnaire à raison
d'actions anciennes pour lesquelles il bénéficie déjà de ce droit.
Les personnes morales actionnaires bénéficiant de ce droit de votre double le conserveront si elles font
l'objet d'une fusion-absorption ou d'une scission emportant transfert de leurs actions.
5.8.5.3 (Art 18 des statuts) – ASSEMBLÉES GÉNÉRALES ORDINAIRES
a) Compétence
L'Assemblée Générale Ordinaire prend toutes les décisions autres que celles qui sont réservées à la
compétence de l'Assemblée Générale Extraordinaire par la loi et les présents statuts.
Elle est réunie au moins une fois l'an, dans les délais légaux et réglementaires en vigueur, pour statuer
sur les comptes de l'exercice social précédent.
Elle exerce les pouvoirs qui lui sont attribués par la loi et notamment :
approuver, modifier ou rejeter les comptes qui lui sont soumis ;
statuer sur la répartition et l'affectation du résultat en se conformant aux dispositions statutaires ;
donner ou refuser quitus de leur gestion aux administrateurs ;
nommer ou révoquer les administrateurs ;
nommer le ou les Commissaires aux comptes titulaires et suppléants ;
approuver ou rejeter les nominations d'administrateurs faites à titre provisoire par le Conseil
d'Administration ;
fixer le montant des jetons de présence alloués au Conseil d'Administration ;
statuer sur le rapport spécial des Commissaires aux comptes concernant les conventions soumises
à l'autorisation préalable du Conseil d'Administration ;
ratifier le transfert du siège social décidé par le Conseil d'Administration.
b) Quorum et majorité
L'Assemblée Générale Ordinaire ne délibère valablement, sur première convocation, que si les
actionnaires présents ou représentés possèdent au moins le cinquième des actions ayant droit de vote.
Sur deuxième convocation, aucun quorum n'est requis.
Elle statue à la majorité des voix dont disposent les actionnaires présents ou représentés.
143
5.8.5.4 (Art 19 de statuts) – ASSEMBLÉES GÉNÉRALES EXTRAORDINAIRES
a) Compétence
L'Assemblée Générale Extraordinaire est seule habilitée à modifier les statuts dans toutes leurs
dispositions. Elle ne peut toutefois augmenter les engagements des actionnaires, sous réserve des
opérations résultant d'un échange ou d'un regroupement d'actions régulièrement décidé et effectué.
L'Assemblée Générale Extraordinaire peut notamment décider ou autoriser, sans que l'énumération ci-
après ait un caractère limitatif :
la modification de l'objet social ;
le changement de dénomination sociale de la société ;
le transfert du siège social en dehors du département du lieu du siège social ou d'un département
limitrophe ;
la prorogation ou la dissolution anticipée de la société ;
la division ou le regroupement des actions ;
l'augmentation ou la réduction du capital social ;
la modification des modalités d'affectation et de répartition des bénéfices ;
la fusion ou la scission de la société.
b) Quorum et majorité
L'Assemblée Générale extraordinaire ne délibère valablement que si les actionnaires présents ou
représentés possèdent au moins, sur première convocation, le quart et, sur deuxième convocation, le
cinquième des actions ayant le droit de vote. A défaut de ce dernier quorum, la deuxième Assemblée
peut être prorogée à une date postérieure de deux mois au plus à celle à laquelle elle avait été
convoquée.
Elle statue à la majorité des deux tiers des voix dont disposent les actionnaires présents ou représentés.
5.8.5.5 (Art 20 des statuts) – ASSEMBLÉES SPÉCIALES
S'il existe plusieurs catégories d'actions, aucune modification ne peut être faite aux droits des actions
d'une de ces catégories, sans vote conforme d'une Assemblée Générale Extraordinaire ouverte à tous
les actionnaires et, en outre, sans vote également conforme d'une Assemblée Générale ouverte aux
seuls propriétaires des actions de la catégorie intéressée.
Les Assemblées Spéciales sont convoquées et délibèrent dans les mêmes conditions que l'Assemblée
Générale Extraordinaire, sous réserve des dispositions particulières applicables aux Assemblées des
titulaires d'actions à dividende prioritaire sans droit de vote.
5.8.6 CLAUSES SUSCEPTIBLES D'AVOIR UNE INCIDENCE SUR LE CONTROLE DE LA
SCBSM
Les statuts de la SCBSM ne contiennent aucun dispositif susceptible de retarder, différer ou empêcher
un changement de contrôle de la société.
5.8.7 DECLARATIONS DE FRANCHISSEMENT DE SEUIL STATUTAIRES
Tout actionnaire agissant seul ou de concert, venant à détenir, directement ou indirectement, 2 % au
moins du capital ou des droits de vote de la société, est tenu d'informer celle-ci dans le délai de quinze
jours à compter du franchissement, dans l'un ou l'autre sens, de ce seuil et d'indiquer également lors de
cette déclaration, le nombre de titres qu'il détient donnant accès à terme au capital.
144
Le non-respect de cette obligation, un ou plusieurs actionnaires détenant une fraction du capital ou des
droits de vote de la société au moins égale à 2 % pourront demander que les actions excédant la fraction
qui aurait dû être déclarée, soient privées du droit de vote pour toute Assemblée d'actionnaires qui se
tiendrait jusqu'à l'expiration d'un délai de deux ans suivant la date de régularisation de la notification. La
demande est consignée au procès-verbal de l'Assemblée Générale.
Tout actionnaire autre qu'une personne physique venant à détenir directement ou indirectement au moins
10 % du capital de la société (ou détenant) sera présumé être (ou demeurer) un Actionnaire à
Prélèvement (tel que défini à l'article 23) jusqu'à ce qu'il produise à la société des justificatifs établissant
que sa situation fiscale ne rend pas (ou ne rend plus) la société redevable du Prélèvement (tel que défini
à l'article 23) au titre des distributions faites à cet actionnaire.
5.8.8 STIPULATIONS PARTICULIERES REGISSANT LES MODIFICATIONS DU CAPITAL
SOCIAL
Il n'existe aucune stipulation particulière dans les statuts de la SCBSM régissant les modifications de son
capital.
Not named
145
6 CONTRATS IMPORTANTS
L'ensemble des contrats conclus par le Groupe SCBSM relève de la gestion courante. Il s'agit notamment
des contrats de location, des contrats de gestion pour le « property management » des immeubles, de
contrats de commercialisation, d'assurance et d'emprunts bancaires et crédit baux.
Hormis les contrats de financement, au cours des 24 derniers mois, le Groupe SCBSM n'a conclu aucun
autre contrat significatif, autre que les contrats conclus dans le cadre de la gestion « courante ».
Not named
146
7 INFORMATIONS
D'EXPERT ET DECLARATIONS D'INTERETS
PROVENANT DE TIERS, DECLARATIONS
Conformément aux règlementations comptables et boursières, le portefeuille immobilier est évalué
chaque année par des experts indépendants.
Le Groupe SCBSM a nommé les sociétés Cushman & Wakefield et Catella en qualité d'expert aux fins
de procéder à une évaluation de ses actifs immobiliers au cours de l'exercice 2022/2023.
Ces valeurs ont servi notamment dans la détermination de la « juste valeur » pour l'établissement des
états financiers annuels en normes IFRS de l'exercice clos au 30 juin 2023.
7.1 CUSHMAN & WAKEFIELD
Cadre général
La société SCBSM nous a demandé, par contrat d'expertise en date du 4 janvier 2023, de procéder à
l'estimation de la juste valeur au 31 décembre 2022 de 9 actifs de la foncière « SCBSM », par contrat et,
par contrat d'expertise en date du 7 juillet 2023, de procéder à l'estimation de la juste valeur au
30 juin 2023 de 10 actifs de la foncière SCBSM.
Les actifs ayant été expertisés au 31 décembre 2022 et au 30 juin 2023 ont été retranscrits dans ce
rapport uniquement pour la campagne d'expertise du 30 juin 2023.
Ces demandes s'inscrivent dans le cadre de l'évaluation semestrielle de son patrimoine.
Nos missions sont réalisées en toute indépendance.
La société Cushman & Wakefield Valuation France n'a aucun lien capitalistique avec la société SCBSM.
La société Cushman & Wakefield Valuation France confirme que les évaluations ont été réalisées par et
sous la responsabilité d'évaluateurs qualifiés tant au niveau de leurs formations que de leurs expériences
professionnelles sur les différents types d'actifs et leurs situations géographiques.
Nos honoraires annuels facturés à la société SCBSM représentent moins de 5 % du chiffre d'affaires de
Cushman & Wakefield Valuation France réalisé durant l'année comptable précédente.
La rotation des experts est organisée par la société SCBSM (rotation de patrimoine).
Nous n'avons pas identifié de conflit d'intérêts sur cette mission.
La mission est en conformité avec la recommandation de l'AMF sur la représentation des éléments
d'évaluation et des risques du patrimoine immobilier des sociétés cotées publiées le 8 février 2010.
Missions actuelles
Nos missions ont porté sur l'évaluation de la juste valeur de 16 actifs faisant partie du portefeuille de la
foncière « SCBSM ».
Pour ces missions, la société SCBSM nous a demandé de réaliser des actualisations de la juste valeur
sur pièces.
A. Contexte général de la mission
Not named
147
Nous confirmons que, conformément à la Norme IFRS 13, les actifs ont été évalués selon leur usage
optimal (« Highest and best use value »).
Les 16 actifs sont situés sur le territoire national.
N°
Actif
Ville
Zone
Date d'évaluation
1
Réaumur
Paris
Paris
31/12/2022
2
PBM Soyaux
Soyaux
Province
31/12/2022
3
PBM Buchelay
Buchelay
IDF
31/12/2022
4
PBM Sillé
Sillé le Guillaume
Province
31/12/2022
5
6
7
Epernay
Graham Bell
47 Ponthieu
Epernay
Metz
Paris
Province
Province
Paris
31/12/2022
31/12/2022
30/06/2023
10
8
9
30 Gramont – SNC 1&3
30 Gramont – SNC 2-6-7
Elysée Village - Retail Mall
Paris
Paris
La Celle Saint Cloud
Paris
Paris
IDF
30/06/2023
30/06/2023
30/06/2023
11
12
Elysée Village - Bureaux
Les Franciades
La Celle Saint Cloud
Massy
IDF
IDF
30/06/2023
30/06/2023
13
Luats
Villiers-sur-Marne
IDF
30/06/2023
14
Cathédrale
Paris
Paris
30/06/2023
15
Poissonnière
Paris
Paris
30/06/2023
Il est rappelé ici que lorsque le mandant est preneur aux termes d'un contrat de crédit-bail, l'Expert
16
9 Opéra
Paris
Paris
30/06/2023
effectue exclusivement l'évaluation des biens sous-jacents au contrat et non le contrat de crédit-bail. De
la même façon, lorsqu'un bien immobilier est détenu par une société ad hoc, la valeur de ce dernier a été
estimée selon l'hypothèse de la vente de l'actif immobilier sous-jacent et non pas celle de la société.
B. Conditions de réalisation
Eléments d'étude
La présente mission a été conduite sur la base des pièces et renseignements qui nous ont été
communiqués, supposés sincères et correspondant à l'ensemble des informations et documents en
possession ou à la connaissance du mandant, susceptibles d'avoir une incidence sur la juste valeur du
portefeuille.
Référentiels
Les diligences d'expertise et les évaluations ont été réalisées en conformité avec :
Les recommandations du rapport Barthès de Ruyter sur l'évaluation du patrimoine immobilier des
sociétés cotées faisant appel public à l'épargne, publié en février 2000,
La 5ème édition de la Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière (mars 2017),
La 9ème édition du « Red Book »,
Principes posés par le code de déontologie des SIIC.
Not named
148
Définition de la Juste Valeur
Nous avons retenu le référentiel constitué par la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, qui
définit la juste valeur comme suit :
« Le prix qui serait reçu pour vendre un actif ou payé pour transférer un passif lors d'une transaction
ordonnée entre des intervenants du marché à la date d'évaluation.
Dans la pratique, pour les immeubles de placement, la juste valeur est généralement assimilée à la valeur
vénale.
La juste valeur des immeubles de placement en cours de construction ('Investment properties under
construction' ou IPUC) est à apprécier selon l'état d'avancement du projet à la date de valeur et non pas
à la valeur estimée de l'immeuble considéré livré. Il convient ainsi de prendre en compte les risques liés
au projet à la date de valeur, compte tenu de son état d'avancement, du niveau de précommercialisation
locative ou à la vente et de l'état du marché immobilier à cette date. »
Définition de la Valeur Vénale
« La valeur vénale est la somme d'argent estimée contre laquelle un immeuble serait échangé, à la date
de l'évaluation, entre un acheteur consentant et un vendeur consentant dans une transaction équilibrée,
après une commercialisation adéquate, et où les parties ont, l'une et l'autre, agi en toute connaissance,
prudemment et sans pression.
En conséquence, l'appréciation de la valeur vénale se fait dans les conditions suivantes :
La libre volonté du vendeur et de l'acquéreur, (« willing buyer and seller »),
La disposition d'un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la
situation du marché, (« after proper marketing »),
Que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions usuelles du marché, sans réserve, avec
des moyens adéquats,
L'absence de facteur de convenance personnelle et la notion d'équilibre dans la négociation (« arm's-
length transaction ») ».
Cette Valeur Vénale correspond également, pour la majorité des situations, à la Juste Valeur (ou Fair
Value) du référentiel I.F.R.S.
Valeur en utilisation optimale du bien ('Highest and best use value')
« La valeur est en principe, fondée sur l'utilisation optimale ('Highest and best use') du bien immobilier. Il
s'agit de l'usage qui permettra à l'acheteur de maximiser la valeur de l'actif mais qui est néanmoins
réaliste sur le plan de ce qui est physiquement possible, de ce qui est autorisé sur le plan juridique et
administratif et de ce qui est faisable du point de vue financier.
Afin de déterminer l'utilisation optimale, l'expert prendra ainsi en considération :
Les usages auxquels le bien se prête compte tenu de sa configuration, sa localisation, son aspect, la
nature des constructions existantes... Seront prises en compte les hypothèses d'usage considérées
comme raisonnables par les acteurs du marché à la date de valeur ;
Toute restriction ou possibilité juridique ou administrative. La situation juridique, l'état locatif, le zonage
du bien selon le plan local d'urbanisme sont parmi les éléments pertinents ;
La faisabilité de l'usage sur le plan financier, en prenant en compte les dépenses et le calendrier
nécessaires pour effectuer un changement d'usage. En effet, même si l'usage proposé est envisageable
sur le plan physique et juridique, il sera inutile de retenir une hypothèse qui ne dégagera pas une
rentabilité suffisante pour un acheteur par rapport aux attentes des acteurs du marché.
Si l'expert envisage un usage différent de l'utilisation actuelle, il doit le signaler dans son rapport. Dans
certains cas, il convient de signaler qu'il s'agit seulement d'une hypothèse d'évaluation particulière
('Special assumption'). »
Not named
149
Méthodologie retenue
Nous avons retenu la méthode par Discounted Cash-Flow ainsi que la méthode par le rendement.
Les valeurs obtenues ont été in fine recoupées par comparaison.
Définitions des taux de rendement et taux de capitalisation
Nous avons repris les définitions de la 5ème édition de la charte de l'expertise en évaluation immobilière :
Le taux de capitalisation traduit le rendement (généralement brut) du point de vue du propriétaire et
se place généralement dans l'optique d'un exercice courant de gestion. Le taux de capitalisation
exprime en pourcentage le rapport existant entre le loyer annuel de l'immeuble et sa juste valeur hors
frais d'acquisition. Il est dit brut ou net selon que l'on retient au numérateur le loyer brut ou le loyer net
de l'immeuble. Il est employé de plus en plus rarement pour l'habitation.
Le taux de rendement immobilier, qui est le concept actuellement le plus utilisé, exprime le rapport
existant entre le revenu de l'immeuble et le capital engagé par l'acquéreur. Ce capital correspond à
la fois au prix d'acquisition qui est versé au vendeur, ainsi qu'aux frais d'acquisition représentés par
les droits de mutation, les honoraires de notaire et les frais annexes. Le taux de rendement concerne
donc une juste valeur dite « acte en main ». Le qualificatif de brut ou net recouvre la même définition
que pour le taux de capitalisation, c'est-à-dire en fonction de l'assiette considérée : loyer brut ou loyer
net.
Hypothèses de valorisation
Nous avons retenu les paramètres globaux suivants :
Répartition géographique
Hypothèses de valorisation
€/m2/an HT HC
VLM *
Vacance en mois
capitalisation
Taux de
Paris
€ 537 à € 749
6 à 12
2,50 % à 6,50 %
IDF
€ 89 à € 149
6 à 15
6,25 % à 10,00 %
* VLM : Valeur Locative de Marché
Province
€ 25 à € 110
9 à 24
7,50 % à 11,00 %
C. Juste Valeur globale
La juste valeur globale correspond à la somme des valeurs unitaires de chaque actif (au
31 décembre 2022 ou 30 juin 2023).
Valorisation
Répartition géographique
€ HD HT HFA
Nombre d'actifs
Paris
348 600 000
7
IDF
32 050 000
5
Province
10 005 000
4
Total
390 655 000
16
Not named
150
7.2 CATELLA
A. Contexte général de la mission d'expertise
Cadre général
La Société SCBSM, a approché Catella Valuation afin d'obtenir l'actualisation de la valeur d'une partie
de son patrimoine d'actifs immobiliers (détenus depuis plus d'un an).
Catella Valuation (CVA), structure totalement indépendante des sociétés de commercialisation de Catella
France, intervient exclusivement dans les domaines de l'expertise et du conseil, conformément aux
règles de l'AFREXIM.
Dans le cadre de la réalisation des missions qui lui sont confiées, CVA se place en position totalement
indépendante sur le marché immobilier et n'est liée, directement ou indirectement, à aucune des filiales
de commercialisation de Catella France.
CVA garantit donc une totale indépendance de ses collaborateurs qui sont soumis aux règles
déontologiques de la profession d'expert immobilier ainsi qu'à celles édictées par la Royal Institution of
Chartered Surveyors, particulièrement dans son Red Book, RICS Appraisal and Valuation Manual.
Catella Valuation, membre de l'AFREXIM (Association Française des Sociétés d'Expertise Immobilière),
s'engage également à conduire ses travaux en conformité avec les normes européennes d'évaluation
publiées par TEGoVA (The European Group of Valuers' Association).
Les travaux de CVA sont réalisés conformément aux normes édictées par la Charte de l'Expertise en
Evaluation Immobilière, qui implique le respect des règles de déontologie, méthodologie et confidentialité
de la profession d'Expert.
Conformément aux instructions de SCBSM, les experts immobiliers ont rédigé les rapports d'expertise et
déterminé les valeurs demandées, valeur objective au 31 décembre 2022 et au 30 juin 2023.
Il n'a été relevé aucun conflit d'intérêt.
Cette mission représente moins de 1 % du C.A. annuel de l'expert immobilier.
La mission est en conformité avec la recommandation de l'AMF sur la représentation des éléments
d'évaluation et des risques du patrimoine immobilier des sociétés cotées, publiée le 8 février 2010.
Mission actuelle
Actualisation sur pièces de la valeur vénale au 31 décembre 2022 des immeubles en l'état actuel
d'entretien et d'occupation suivants, sis :
-
Zone du Kaligone - rue Jean Monnet - 68270 Wittenheim
Cet immeuble est à usage de commerces pour une surface utile globale de 3.526 m2
Cet immeuble est à usage de bureaux, commerces et d'habitation et comporte plusieurs bâtiments d'une
surface utile globale de 1.624 m2.
-
26 Rue du Sentier - 75002 PARIS
Not named
151
Actualisation sur pièces de la valeur vénale au 30 juin 2023 d'un ensemble immobilier en l'état actuel
d'entretien et d'occupation, sis :
-
23-25 rue de Prony et 4 rue Jadin - 75017 PARIS
Cet immeuble est à usage de bureaux et d'habitation et comporte deux bâtiments d'une surface utile
globale de 1 086 m2.
B. Conditions de réalisation
Eléments d'étude
La présente mission a été conduite sur la base des pièces et renseignements qui nous ont été
communiqués, supposés sincères et correspondre l'ensemble des informations et documents en
possession ou à la connaissance de la société Foncière, susceptibles d'avoir une incidence sur la valeur
vénale de l'immeuble.
Référentiels
Les diligences d'expertise et les évaluations ont été réalisées en conformité avec :
§
au plan national :
- les recommandations du rapport Barthès de Ruyter sur l'évaluation du patrimoine immobilier des
sociétés cotées faisant appel public à l'épargne, publié en février 2000,
- la Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière,
- principes posés par le code de déontologie des SIIC.
§
au plan international, standards reconnus alternativement ou cumulativement :
- les normes d'expertise européennes de Tegova (The European Group of Valuers' Association)
- ainsi que les standards du Red Book de la Royale Institution of Chartered Surveyors (RICS)
publiées dans son guide bleu «European valuation standards».
publiés dans son « Appraisal and valuation manual ».
Méthodologie retenue
La valeur vénale des biens a été estimée, selon les cas, par les méthodes suivantes :
-
Méthode par le revenu
-
Méthode par les Discounted Cash Flow (DCF)
-
Méthode par comparaison
Ces méthodes d'expertise sont détaillées par chaque Expert dans les documents d'expertise remis à la
foncière SCBSM.
Les méthodes de valorisation retenues pour obtenir une valeur vénale sont, pour les bureaux,
essentiellement des méthodes dites « par le revenu ». Elles s'appliquent aux immeubles loués ou
susceptibles de l'être et consistent à appliquer au loyer annuel réel ou potentiel, brut ou net, un taux de
rendement intégrant la fiscalité et fixé par analogie au marché de l'investissement.
Elles intègrent au besoin une optimisation des flux par la méthode des « CFA » ; (cash flow actualisés)
en tenant compte des loyers quittancés ou prévus, des taux de vacance, ainsi que des charges, travaux,
taxes et frais de toutes natures.
Pour les immeubles d'habitation, l'approche de la valeur vénale par la méthode du revenu est
généralement pondérée par une approche par la méthode dite « par comparaison » ou « par analogie »,
qui consiste à définir une valeur par référence aux transactions récentes intervenues dans
Not named
152
l'environnement proche et pour des locaux comparables, en tenant compte des conditions d'occupation
et d'un coefficient de décote pour vente en bloc.
Ces approches aboutissent toutes à la détermination de valeurs vénales hors frais et droits. Le résultat
obtenu, correspondant au prix auquel un immeuble pourrait être vendu de manière raisonnable de gré à
gré ne se confond pas nécessairement avec le prix débattu entre les parties qui peut intégrer des facteurs
spécifiques à toute négociation.
C. Valeur vénale globale
Valeur vénale globale au 31 décembre 2022
La valeur vénale globale correspond à la somme des valeurs unitaires de chaque actif.
Les valeurs sont définies Frais et Droits de mutation inclus.
Valeur vénale expertisée par la société Catella Valuation
Valeur vénale en 100 %
14.726.135 € FDI
Valeur vénale en quotes-parts de détention
14.726.135 € FDI
Valeur vénale globale au 30 juin 2023
La valeur vénale globale correspond à la somme des valeurs unitaires de chaque actif.
Les valeurs sont définies Frais et Droits de mutation inclus.
Valeur vénale expertisée par la société Catella Valuation
Valeur vénale en 100 %
13.496.730 € FDI
Valeur vénale en quotes-parts de détention
13.496.730 € FDI
D. Observations générales
Ces valeurs s'entendent sous réserve de stabilité du marché et d'absence de modifications notables des
immeubles entre la date de réalisation des expertises et la date de valeur.
Ce rapport condensé est un élément indissociable de l'ensemble des travaux réalisés dans le cadre de
la mission d'expertise.
Not named
153
8 DOCUMENTS ACCESSIBLES AU PUBLIC
Des exemplaires du présent document d'enregistrement universel sont disponibles sans frais auprès de
la SCBSM, 12 rue Godot de Mauroy, 75009 Paris ainsi que sur le site Internet de l'Autorité des Marchés
Financiers (www.amf-france.org) et celui de la société (www.scbsm.fr).
Les documents suivants peuvent être, le cas échéant, consultés dans les locaux de la Société :
l'acte constitutif et les statuts de la Société,
tous rapports, courriers et autres documents, informations financières historiques, évaluations et
déclarations établis par un expert à la demande de l'émetteur, dont une partie est incluse ou visée
dans le présent document d'enregistrement universel,
les informations financières historiques de la Société et de ses filiales pour chacun des deux
exercices précédant la publication du document d'enregistrement universel.
Not named
154
9 RESPONSABLES DU DOCUMENT ET DU CONTROLE DES
COMPTES
9.1 RESPONSABLE DU DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL
ET ATTESTATION
9.1.1 RESPONSABLE DU DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL
Monsieur Jacques LACROIX, Président Directeur Général
9.1.2 ATTESTATION DU RESPONSABLE DU DOCUMENT D'ENREGISTREMENT
« J'atteste, que les informations contenues dans le présent document d'enregistrement universel sont, à
ma connaissance, conformes à la réalité et ne comportent pas d'omission de nature à en altérer la portée.
J'atteste, à ma connaissance, que les comptes sont établis conformément aux normes comptables
applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la
société et de l'ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et le rapport de gestion figurant
aux chapitres 1 à 5 présente un tableau fidèle de l'évolution des affaires, des résultats et de la situation
financière de la société et de l'ensemble des entreprises comprises dans la consolidation et qu'il décrit
les principaux risques et incertitudes auxquels elles sont confrontées. ».
Monsieur Jacques LACROIX, Président du Conseil d'Administration
Le 31 octobre 2023
UNIVERSEL
155
9.2 RESPONSABLE DU CONTROLE DU PROSPECTUS
9.2.1 COMMISSAIRES AUX COMPTES TITULAIRES
KPMG SA, représentée par Monsieur Xavier Niffle, domiciliée Tour EQHO, 2 avenue Gambetta,
92 066 Paris La Défense Cedex, identifiée au SIREN sous le numéro 775 726 417 et immatriculée
au Registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre, renouvelé lors de l'Assemblée Générale
Mixte en date du 16 décembre 2021 pour une durée de six exercices, soit jusqu'à l'issue de
l'Assemblée Générale ordinaire appelée à statuer sur les comptes de l'exercice clos le 30 juin 2027.
RSA, représentée par Monsieur Jean Louis Fourcade dont le siège est sis 11 avenue de Friedland,
75 008 Paris, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro
381 199 215, nommée lors de l'Assemblée Générale Mixte en date du 14 décembre 2017 pour une
durée de six exercices, soit jusqu'à l'issue de l'Assemblée Générale ordinaire appelée à statuer sur
les comptes de l'exercice clos le 30 juin 2023.
9.2.2 COMMISSAIRES AUX COMPTES SUPPLEANTS
Néant.
Not named
156
10 TABLE DE CONCORDANCE
Le présent sommaire est conforme au règlement (UE) n°2017/1129.
Correspondance
§
page
1. PERSONNES RESPONSABLES
1.1 Responsable du document d'enregistrement universel
1.2 Attestation du Responsable du document d'enregistrement universel
2. RESPONSABLES DU CONTRÔLE DES COMPTES
2.1 Nom et adresse des contrôleurs légaux des comptes de la Société
2.2 Contrôleurs légaux ayant démissionné, ayant été écartés ou n'ayant pas
été redésignés durant la période couverte
3. INFORMATIONS FINANCIERES SELECTIONNEES
3.1 Informations financières historiques sélectionnées
3.2 Informations financières sélectionnées pour des périodes intermédiaires
4. RISQUES
5. INFORMATIONS CONCERNANT L'EMETTEUR
5.1 Histoire et Evolution de la Société
5.2 Investissements réalisés par l'émetteur au cours des trois derniers
exercices
6. APERCU DES ACTIVITES DU GROUPE
6.1 Principales Activités
6.2 Le marché
6.3 Événements exceptionnels ayant influencé les renseignements fournis
conformément aux points 6.1 et 6.2
6.4 Dépendance à l'égard de brevets, licences, contrats industriels,
commerciaux ou nouveaux procédés de fabrication
6.4 Environnement concurrentiel
7. ORGANIGRAMME
7.1 Description du Groupe et de la place occupée par la Société
7.2 Liste des filiales importantes de la Société
8. PROPRIETES IMMOBILIERES, USINES ET EQUIPEMENTS
8.1 Immobilisation corporelle importante existante ou planifiée
8.2 Questions environnementales pouvant influencer l'utilisation faite par le
Groupe de ses immobilisations corporelles
9. EXAMEN DE LA SITUATION FINANCIERE ET DU RESULTAT
9.1 Situation financière
9.2 Résultat d'exploitation
10. TRESORERIE ET CAPITAUX
10.1. Capitaux de l'émetteur (à court terme et à long terme)
10.2. Source et montant des flux de trésorerie de la Société et description
de ces flux de trésorerie
10.3. Conditions d'emprunt et structure de financement de l'émetteur
10.4. Restriction à l'utilisation des capitaux ayant influé sensiblement ou
pouvant influer sensiblement, de manière directe ou indirecte, sur les
opérations de l'émetteur
10.5. Sources de financement attendues
11. RECHERCHE ET DEVELOPPEMENT, BREVETS ET LICENCES
12. INFORMATIONS SUR LES TENDANCES ET PERSPECTIVES
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
Not named
157
12.1 Principales tendances ayant affectés la production, les ventes et les
stocks, les coûts et les prix de la vente depuis la fin du dernier exercice
jusqu'à la date du document d'enregistrement
12.2 Tendance connue, incertitude ou demande ou engagement ou
N/A
N/A
événement raisonnable susceptible d'influer sensiblement sur les
perspectives de la Société, au moins pour l'exercice en cours
N/A
N/A
13. PREVISIONS OU ESTIMATIONS DU BENEFICE
N/A
N/A
13.1 Déclaration énonçant les principales hypothèses sur lesquelles la
Société a fondé sa prévision ou son estimation
N/A
N/A
13.2 Rapport élaboré par des comptables ou des contrôleurs légaux
indépendants
N/A
N/A
13.3 Prévision ou estimation du bénéfice élaboré sur une base comparable
N/A
N/A
aux informations financières historiques
13.4 Déclaration indiquant si la prévision du bénéfice est, ou non, encore
valable à la date du document d'enregistrement et, le cas échéant,
N/A
N/A
expliquant pourquoi elle ne l'est plus
14. ORGANES D'ADMINISTRATION, DE DIRECTION, ET DE
SURVEILLANCE ET DE DIRECTION GENERALE
14.1 Conseil d'Administration
14.2 Conflits d'intérêts au niveau des membres du Conseil d'Administration
15. REMUNERATION ET AVANTAGES
15.1 Montant de la rémunération versée et avantages en nature octroyés
par la société SCBSM et ses filiales.
15.2 Montant total des sommes provisionnées ou constatées par la Société
SCBSM et ses filiales aux fins de versement de pensions, de retraites ou
d'autres avantages.
16. FONCTIONNEMENT DES ORGANES D'ADMINISTRATION ET DE
DIRECTION
16.1 Date d'expiration des mandats des membres des organes
d'administration et de contrôle
16.2 Informations sur les contrats de service liant les membres du Conseil
d'Administration à la Société ou à l'une de ses filiales et prévoyant l'octroi
16. 3 Informations sur le comité d'audit et le comité de rémunération de la
d'avantages
société
16. 4 Conformité au régime de gouvernement d'entreprise en vigueur en
France
17. SALARIES
17.1 Effectifs
17.2 Participation et stock-options
17.3 Accord prévoyant une participation des salariés dans le capital de la
Société
N/A
N/A
18. PRINCIPAUX ACTIONNAIRES
18.1 Nom de toute personne non-membre d'un organe d'administration ou
de direction détenant, directement ou indirectement, un pourcentage du
capital social ou des droits de vote de la Société devant être notifié en vertu
de la législation
18.2 Droits de vote différents, ou déclaration négative appropriée
18.3 Détention ou contrôle, directe ou indirecte, de la Société
18.4 Accord connu de la Société, dont la mise en œuvre pourrait, à une date
ultérieure entraîner un changement de son contrôle
19. OPERATIONS AVEC DES APPARENTES
20. INFORMATIONS FINANCIERES CONCERNANT LE PATRIMOINE, LA
SITUATION FINANCIERE ET LES RESULTATS DE L'EMETTEUR
20.1 Informations financières historiques
20.2 Informations financières pro forma
N/A
N/A
Not named
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20.3 Etats financiers
20.4 Vérification des informations historiques
20.5 Date des dernières informations financières
20.6 Informations financières intermédiaires
20.7 Politique de distribution de dividendes
N/A
N/A
20.8 Procédures judiciaires et d'arbitrage
N/A
N/A
20.9 Changement significatif de la situation financière ou commerciale
N/A
N/A
21. INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES
21.1 Renseignements de caractère général concernant le capital de la
Société
21.2 Acte constitutif et statuts
22. CONTRATS IMPORTANTS
23. INFORMATIONS PROVENANT DE TIERS, DECLARATIONS
D'EXPERTS ET DECLARATIONS D'INTERÊTS
25. INFORMATIONS SUR LES PARTICIPATIONS
24. DOCUMENTS ACCESSIBLES AU PUBLIC
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Incorporation par référence
En application de l'article 19 du règlement (CE) n°2017/1129 de la Commission Européenne, les
informations suivantes sont incluses par référence dans le présent document d'enregistrement universel :
Le rapport de gestion, les comptes consolidés en norme IFRS et les comptes sociaux de l'exercice
clos le 30 juin 2022 et les rapports des commissaires aux comptes associés tels que présentés dans
le Document De Référence déposé auprès de l'Autorité des Marchés Financiers le 28 octobre 2022
sous le numéro D 22-0787.
Le rapport de gestion, les comptes consolidés en norme IFRS et les comptes sociaux de l'exercice
clos le 30 juin 2021 et les rapports des commissaires aux comptes associés tels que présentés dans
le Document De Référence déposé auprès de l'Autorité des Marchés Financiers le 29 octobre 2021
sous le numéro D 21-0891.
Not named
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