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ASSEMBLÉE
GÉNÉRALE
MIXTE
COURTOIS S.A.
EXERCICE
2 0 2 1
MESSAGE DE LA PRESIDENTE 2021
Le Chiffre d’Affaires consolidé du Groupe COURTOIS est de 4 117 K€ contre 4 564 K€ en 2020.
Son résultat opérationnel consolidé est de 172 K € à comparer aux 639 K € de 2020 ;
et le résultat net consolidé part du Groupe COURTOIS est négatif de 52 K €.
Ce résultat est le reflet d’une insuffisance d’activité notamment de la société FONCIERE IMMOBILIERE
COURTOIS.
Plusieurs dossiers ont été retardés, notamment le dossier Clichy qui devrait être acté courant 2022.
Par ailleurs, de nombreux dossiers d’acquisition, tant pour des projets de rénovation, que d’investissements
patrimoniaux ont fait l’objet d’études sans pour autant avoir abouti, en raison du prix du foncier trop élevé
ou de travaux très importants à prévoir.
Le Groupe COURTOIS reste toujours prudent dans ses choix d’investissements et regarde avec attention
chaque projet.
En 2021, le Groupe a procédé à l’acquisition d’un immeuble dans l’activité de rénovation, qui devrait être
commercialisé courant 2023. La reconstitution des stocks devrait se poursuivre en 2022, selon les
opportunités étudiées.
En 2021, les prix immobiliers pour le logement se maintiennent à un niveau élevé dans le centre des
métropoles et simultanément l’effet COVID a entrainé une revalorisation des secteurs ruraux et assimilés.
La reprise mondiale de l’inflation favorise l’immobilier, valeur refuge, et à ce jour le taux des emprunts pour
le logement, reste modéré.
Dans ce contexte, l’année 2022 présente des opportunités d’investissements.
Jennifer COURTOIS de VIÇOSE
CONSEIL D’ADMINISTRATION
ANNÉE 2021
PRÉSIDENTE DU CONSEIL D’ADMINISTRATION ET DIRECTEUR GÉNÉRAL
Madame Jennifer COURTOIS de VIÇOSE
ADMINISTRATEURS
-
-
-
-
-
Monsieur Jean-Louis COURTOIS de VIÇOSE
SAS RÉGIA représentée par Madame Jean-Louis COURTOIS de VIÇOSE
Monsieur Jacques GAYRAL
Monsieur Jean-Jacques PONS-GERMAIN
Monsieur Jacques RAIBAUT
CENSEURS
-
-
Monsieur Arthur THOMINE DESMAZURES
Monsieur Arnaud LAFON
COMMISSAIRES AUX COMPTES
EXCO FIDUCIAIRE DU SUD-OUEST
MAZARS
COURTOIS S.A
Société Anonyme au capital de 1 673 940 €
Siège social : 3, rue Mage
BP 48531 – 31685 TOULOUSE CEDEX 6
R.C.S. Toulouse -540 802 105
Tél. 05.62.26.73.22
Fax 05.62.26.74.82
SOMMAIRE
Organigramme du Groupe ____________________________________________ PAGE 1
Rapport de gestion du Conseil d’Administration __________________________ PAGE 2
I.
II.
III.
IV.
V.
Activité du Groupe _________________________________________________ PAGE 2
Activité propre de la société COURTOIS SA ____________________________ PAGE 7
Affectation du résultat ______________________________________________ PAGE 9
Actionnariat & Évolution boursière ____________________________________ PAGE 9
Conclusion _______________________________________________________ PAGE 11
Rapport sur le gouvernement d’entreprise ________________________________ PAGE 13
Comptes annuels consolidés___________________________________________ PAGE 32
Rapport des Commissaires aux Comptes sur les comptes consolidés ___________ PAGE 49
Comptes sociaux____________________________________________________ PAGE 52
Rapport des Commissaires aux Comptes sur les comptes annuels______________ PAGE 61
Rapport des Commissaires aux Comptes sur les conventions et engagement
réglementés________________________________________________________ PAGE 64
Ordre du jour et résolutions de l’Assemblée Générale Mixte
du 19 mai 2021 _____________________________________________________ PAGE 68
Informations complémentaires _________________________________________ PAGE 75
Informations sur la Société
Attestation responsable
1
ORGANIGRAMME DU GROUPE
AU 31 DÉCEMBRE 2021
2
RAPPORT DE GESTION DU CONSEIL D’ADMINISTRATION
A L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE MIXTE DU 19 MAI 2022
Chers Actionnaires,
Nous vous avons réunis en Assemblée Générale Mixte conformément à la loi et aux dispositions de nos statuts, à l’effet
notamment de vous demander de statuer sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2021.
Les convocations à la présente Assemblée ont été régulièrement effectuées.
Les documents prévus par la réglementation en vigueur vous ont été adressés ou ont été tenus à votre disposition notamment sur
Le présent rapport a notamment pour objet de vous présenter la situation de notre société et celle de notre Groupe.
SOMMAIRE DU RAPPORT DE GESTION DU CONSEIL D’ADMINISTRATION
I.
Activité du Groupe_______________________________________________________PAGE
I-1 Activité de l’ensemble du Groupe au cours de l’exercice écoulé
I-2 Evolution prévisible et perspectives d’avenir
I-3 Recherche et développement
I-4 Evènements importants survenus depuis la date de clôture
I-5 Description des principaux risques et incertitudes
I-6 Procédures de contrôle interne
I-7 Engagements hors bilan
I-8 Activité et résultats de l’ensemble des filiales de la société par branche d’activité dans les comptes sociaux
Activité propre de la société COURTOIS SA __________________________________PAGE 7
Affectation du résultat ____________________________________________________PAGE 9
Actionnariat & Evolution boursière__________________________________________PAGE 9
Conclusion _____________________________________________________________PAGE 11
II.
III.
IV.
V.
Annexes
Résultats financiers de la Société au cours des 5 derniers exercices
I - ACTIVITÉ DU GROUPE
I-1 L’ACTIVITÉ DE L’ENSEMBLE DU GROUPE AU
COURS DE L’EXERCICE ÉCOULÉ
a) Juste valeur sur les immeubles de placement
Les immeubles de placement sont des biens immobiliers détenus
pour en retirer des loyers ou pour valoriser le capital, ou les deux,
plutôt que pour :
- les utiliser dans le cadre de la production ou la fourniture de biens
ou de services ou à des fins administratives,
Toutes les filiales citées sont contrôlées au sens de l’article L. 233-
3 du Code de Commerce, et leur liste complète est présentée à la
note 3 de l’annexe des comptes consolidés au 31 décembre 2021.
- les vendre dans le cadre de l’activité ordinaire.
I-1.1 Analyse des résultats
Conformément à l’option offerte par IAS 40, les immeubles de
placement sont évalués à la juste valeur et la différence de valeur
d’une date de clôture à une autre est portée dans le résultat de
l’exercice (sous la rubrique « Autres produits et charges »).
Les comptes consolidés arrêtés au 31 décembre 2021 font
apparaître un résultat négatif net part du Groupe de 52 K€ contre
199 K€ au 31 décembre 2020.
Le Chiffre d’Affaires consolidé au 31 décembre 2021 d’un montant
de 4 117 K€ est en diminution dû principalement à l’absence de
ventes en provenance du stock d’appartements détenu à Paris,
contrairement à l’exercice précédent.
A noter aussi une baisse ponctuelle des loyers suite aux cessions
intervenues en 2020.
Au 31 décembre 2021, la juste valeur des immeubles de placement
s’élève à 9 202 K€.
La variation de la juste valeur impacte le résultat net avant impôts
d’un montant de + 233 K€.
Le Groupe COURTOIS confie l’évaluation de ses biens
immobiliers à un expert indépendant pour les biens situés en Île-de-
France et à un autre expert pour les biens situés en Midi-Pyrénées.
Nous vous demandons d’approuver ces comptes.
Le résultat consolidé s’établit à 40 K€ :
Part de COURTOIS SA
Part des Minoritaires
- 52 K€
92 K€
3
Au 31 décembre 2021, les expertises ont été réalisées selon les
principes suivants :
- la méthode d’évaluation d’après la surface pondérée pour les
commerces,
I-1.3 Résumé du compte de résultat consolidé
en K€
31/12/2021
31/12/2020
4 564
Chiffre d'Affaires
4 117
(3945)
172
- et ou la méthode de capitalisation du revenu locatif.
Charges opérationnelles
Résultat Opérationnel Courant
(3658)
906
Ces experts déterminent la juste valeur de l’ensemble des biens
immobiliers une fois par an en fin d’année. A noter que si la juste
valeur d’un immeuble varie significativement d’un exercice à
l’autre, une nouvelle expertise est réalisée par un expert mandaté
par le Groupe à cet effe
Autres produits et charges
opérationnels
(267)
Résultat Opérationnel
172
(104)
32
639
(109)
14
Cout de l'endettement Financier
Autres Produits et Charges Financiers
Au 31 décembre 2021 tous les locaux sont loués à l’exception d’un
local situé à Toulouse et d’un local situé à Vitrolles.
Quote-part Résultat Sociétés Mise en
Equivalence
(44)
(118)
I-1.1.1-Le Chiffre d’Affaires 2021 s’élève à un montant de 4 117 K€
contre 4 564 K€ en 2020.
Charges D'impôt
Résultat net
(16)
40
(177)
249
199
50
I-1.2 Résumé du Bilan Consolidé
Part Du Groupe
Part des Minoritaires
(52)
92
ACTIF (en K€)
I-1.4 Analyse de la situation financière
31/12/2021
395
31/12/2020
142
Les concours bancaires utilisés par le Groupe dans les comptes
consolidés s’élèvent à 5 700 K€.
Ce montant concerne l’activité de rénovation d’immeubles,
incluant un crédit d’accompagnement accordé pour 1 810 K€ et
utilisé à hauteur de 1 190 K€.
Immobilisations corporelles
Immeubles de placement
Participations entreprises associées
Actifs financiers non courants
Stocks et en cours
9 202
8 968
23
826
10 688
1 056
897
9 547
6 470
6 207
32 254
I-2 ÉVOLUTION PREVISIBLE ET PERSPECTIVES
D’AVENIR
Autres actifs courants
Trésorerie et Equivalent de Trésorerie
TOTAL
6 974
29 141
Les prix immobiliers pour le logement se maintiennent à un niveau
élevé dans le centre des métropoles et simultanément l’effet
COVID a entrainé une revalorisation des secteurs ruraux et
assimilés.
PASSIF (en K€)
31/12/2021
18 595
459
31/12/2020
18 647
379
Le contexte international peut cependant impacter le marché de
l’immobilier, notamment dans l’augmentation des coûts des
matières premières et l’inflation des prix de l’énergie. Mais pour
l’instant, les marchés de l’immobilier européen n’envoient pas de
signaux particuliers.
Fonds Propres
Intérêts Minoritaires
Dettes Financières
Passifs d'impôts non courants
Provisions Courantes
Autres dettes
6 161
1 883
237
5 159
1 867
193
Par ailleurs, la reprise mondiale de l’inflation favorise l’immobilier
valeur refuge et à ce jour le taux des emprunts pour le logement,
reste modéré.
1 806
29 141
6 009
32 254
TOTAL
Dans ce contexte, l’année 2022 continue
opportunités d’investissement.
à présenter des
I-3 RECHERCHE ET DEVELOPPEMENT
Le Groupe COURTOIS n’a aucune activité en matière de recherche et développement au cours de l’exercice écoulé.
I-4 EVENEMENTS IMPORTANTS SURVENUS DEPUIS LA DATE DE CLOTURE DE L’EXERCICE 2021
a) Clichy La Garenne
Il est rappelé qu’une promesse de vente a été signée en novembre 2021 pour la cession de l’immeuble en bloc à Clichy à hauteur de 7 400 K€.
La Mairie vient d’informer la FIC que cet immeuble est préempté en faveur du principal bailleur social du département.
Cette préemption a été notifiée le 16 mars 2022 aux conditions identiques à la promesse d’origine.
b) En février 2022, la Russie a initié une action militaire contre l’Ukraine. A ce jour, cet évènement n’a pas d’impact direct sur
l’activité du Groupe COURTOIS.
Cependant, le Groupe COURTOIS estime que les mesures restrictives décidées par le Conseil de l’Union européenne eu égard aux actions
compromettant ou menaçant l’intégrité territoriale, la souveraineté et l’indépendance de l’Ukraine, auront une répercussion sur les marchés
de l’immobilier, notamment augmentation des coûts des matières premières et inflation des prix de l’énergie, pouvant impacter dans les
prochains mois l’activité du Groupe.
4
I-5.1.10-Risque lié aux immeubles de placement
I-5 DESCRIPTION DES PRINCIPAUX RISQUES ET
INCERTITUDES
1- La Société a retenu l’option qui consiste à comptabiliser les
immeubles de placement selon la méthode de la juste valeur. Cette
juste valeur correspond à la valeur du marché de ces immeubles,
qui reflète par conséquent l’état réel du marché immobilier à la date
du 31/12/2021. Il s’agit d’immeubles destinés à être conservés
durablement.
2- Les expertises confiées à des tiers indépendants se traduisent par
une variation positive de la juste valeur des immeubles de
placement à hauteur de 233 K€.
I-5.1 Gestion des risques :
I-5.1.1-Risque de marché immobilier
Face à la demande soutenue en matière de logements, le risque est
à ce jour faible.
I-5.1.2-Risque sur les zones géographiques et sous-secteurs
opérationnels sensibles
Non concerné.
L’impact de la juste valeur est un facteur de variabilité du résultat.
La valeur du patrimoine immobilier est sensible à une variation à la
hausse ou à la baisse des principaux critères retenus par des experts,
ces variations ayant par ailleurs un impact sur le résultat du Groupe.
I-5.1.3-Risque de contrepartie
Les locataires sont en majorité des Sociétés présentant un risque
modéré quant à leur solvabilité.
I-5.1.11-Risque financiers liés aux effets du changement climatique
et aux réglementations environnementales
Le Groupe COURTOIS a prévu de sélectionner les architectes en
fonction de leur aptitude à traiter la transition écologique.
I-5.1.4-Risque de liquidité
Le Groupe a procédé à une revue spécifique de son risque de
liquidité et considère être en mesure de faire face à ses échéances à
venir pour l’exercice en cours.
Le Groupe COURTOIS est attentif au respect des règlementations
et reste exposé au risque de non-respect des contraintes
I-5.1.5-Risque de taux
A ce jour, risque peu élevé pour 2022 sauf reprise de l’inflation.
réglementaires
environnementales
et
aux
risques
I-5.1.6-Risque d’assurance
environnementaux enjeu majeur de la politique sociétale. De
nouvelles réglementations pourraient avoir un impact sur la
rentabilité. Les principaux risques sont :
Le Groupe COURTOIS dispose d’assurances pour l’essentiel des
risques généraux inhérents à l’exercice de son activité. Le Groupe
COURTOIS a notamment une assurance « Responsabilité Civile
des Dirigeants », une assurance « Bris de Machine », une assurance
« Tous Risques Informatiques », une assurance « RC Rénovation
d’Immeubles » et « RC Promotion Immobilière » ainsi qu’une
assurance Dommage Ouvrage souscrite par chantier de rénovation
et promotion immobilière.
-
-
-
Travaux de dépollution des sols et de renforcement des sols,
La mise en conformité des locaux,
Consommation énergétique.
Le Groupe COURTOIS applique diverses mesures face au
changement climatique :
En 1er lieu les déplacements en privilégiant les transports en
commun et le recours aux visioconférences,
Le Groupe COURTOIS bénéficie d’une couverture d’assurance
destinée à garantir ses actifs immobiliers qui permettrait une
reconstruction à neuf des immeubles de placement. En cas de
sinistre ponctuel, les primes versées pourraient subir une
augmentation limitée.
En 2ième lieu le choix des meilleurs équipements énergétiques pour
les locaux d’habitation.
L’analyse du risque inondation reste un des principaux critères
retenus.
Pour être conforme à la « LOI ALUR » le Groupe COURTOIS a
souscrit une couverture d’assurance non occupant pour tous les lots
en copropriété.
A notre connaissance aucun actif n’est situé en zone inondable
après la cession de 2020 de l’immeuble de placement de la
SCI NORD INVEST.
I-5.1.7-Risque de change
I-5.1.12-Risque de gros travaux
L’activité du Groupe s’exerçant uniquement dans la zone Euro,
aucun risque de cette nature ne pèse sur le Groupe.
Il n’est pas prévu de gros travaux sur l’exercice 2022.
I-5.1.13-Risque de variations de cours
I-5.1.8-Risque juridique
COURTOIS SA n’a pas d’activité financière directe pour intervenir
sur les marchés et ne devrait pas subir de fluctuations s’y rapportant.
La Société a procédé à une revue des risques qui pourraient avoir
un effet défavorable significatif sur son activité, sa situation
financière ou ses résultats (ou sur sa capacité à réaliser ses objectifs)
et considère qu’il n’y a pas d’autres risques significatifs hormis
ceux présentés.
A ce jour, ces risques sont non significatifs cependant leur
dénouement reste lent. (cf. note 32 « Contentieux » de l’annexe
consolidée).
I-5.1.9-Risque lié à l’insolvabilité des locataires
Activité gestion des immeubles :
Avant toute signature de nouveau bail, le Groupe COURTOIS
étudie la structure financière de la Société candidate ou de la
personne physique. En cas de doute, le Groupe COURTOIS
demande une caution solidaire des associés, d’un tiers ou une
caution bancaire en complément du dépôt de garantie.
I-5.1.14-Risque lié au contrôle majoritaire de la Société
La société est contrôlée par l’Actionnaire majoritaire : la SAS
REGIA (holding du Groupe) qui détient 52,78 % du capital de
COURTOIS SA.
Les mesures prises pour éviter que le contrôle ne soit exercé de
manière abusive, consistent notamment en la présence de trois
membres indépendants sur 6 membres au sein du Conseil
d’Administration.
5
Cependant, étant donné la taille de cette dernière, toutes les
sécurités notamment et par exemple celles concernant les
séparations des fonctions ne peuvent être opérationnelles et les
procédures précitées n’ont pas fait l’objet d’un manuel écrit.
I-6 LES PROCEDURES DE CONTROLE INTERNE
Le Groupe COURTOIS a rédigé le présent rapport conformément
au cadre de référence de l’AMF publié en janvier 2007 et revu en
juillet 2010, et des principes du guide d’application. Le Groupe
utilise également ce cadre de référence pour parfaire son dispositif
de contrôle interne.
Trois acteurs du Gouvernement de la société sont particulièrement
concernés :
la Direction Générale qui est responsable de l'organisation et de
la mise en œuvre du contrôle interne comptable et financier ainsi
que de la préparation des comptes en vue de leur arrêté ;
le Conseil d’Administration, qui arrête les comptes, après les
vérifications et contrôles ;
La préparation de ce rapport s’appuie aussi bien sur les informations
et méthodes de contrôle remontées par les différents acteurs du
contrôle interne au sein de COURTOIS SA et ses filiales, que des
travaux de l’audit interne, effectuées à la demande de la Direction
Générale.
la Présidente du Conseil d’Administration qui est responsable du
rapport sur les procédures de contrôle interne, comprenant les
Des procédures de contrôle interne ont été mises en place pour
s’assurer de la réalisation et de l’optimisation des opérations
décidées par les organes de Direction et de la maitrise des risques.
procédures relatives
à l’élaboration et au traitement de
l’information financière et comptable.
Les Commissaires aux Comptes ne font pas partie du dispositif de
contrôle interne. Ils certifient les comptes et, dans ce cadre,
prennent connaissance du contrôle interne afin d'identifier et
d'évaluer le risque d'anomalie significative dans les comptes. Ils
présentent leurs observations sur le rapport de gestion sur les
procédures de contrôle interne et de gestion des risques.
Le système et les procédures de contrôle interne en vigueur au sein
du Groupe COURTOIS ont pour objet :
la conformité aux lois et règlements,
l’application des instructions et des orientations fixées
par la Direction Générale,
prévenir et maîtriser les risques d’erreur ou de fraude, en
particulier comptable et financier,
le bon fonctionnement des processus internes de la
société, notamment ceux concourant à la sauvegarde des
actifs,
Recours à des tiers :
La société COURTOIS SA et ses filiales ont recours
systématiquement pour chaque secteur d’activité à des conseils
externes selon leurs spécialités et plus particulièrement un contrôle
comptable externe périodique ainsi que par ailleurs un suivi fiscal
régulier, une assistance juridique permanente auprès d’une part de
COURTOIS SA, d’autre part la FIC et ses filiales.
Relativement à l’exploitation courante le Groupe est en relation
avec les notaires et avocats choisis en fonction de leurs
spécialisations.
la fiabilité des informations financières publiées.
Ce dispositif doit également contribuer à la maîtrise des activités, à
l’efficacité des opérations et à l’utilisation efficiente des ressources
et à permettre de prendre en compte de manière appropriée les
risques significatifs.
Le dispositif de contrôle interne joue ainsi un rôle clé dans la
conduite et le pilotage des différentes activités.
Pour le Groupe COURTOIS le choix de l’architecte et de
l’Assistant de Maitrise d’Ouvrage est essentiel.
1-6.1.1-Le périmètre du contrôle interne et de la gestion des risques
Dans le cadre de la production des comptes consolidés, ce périmètre
comprend la Société Mère et les sociétés intégrées dans les comptes
consolidés. (Cf. Note 3 de l’annexe consolidée)
Prise en considération des travaux des Commissaires
aux Comptes :
En tant que responsable de l'établissement des comptes et de la mise
en œuvre des systèmes de contrôle interne comptable et financier,
la Direction Générale échange avec les Commissaires aux Comptes.
Elle s’assure que les Commissaires aux Comptes ont revu les
principes comptables retenus et les options comptables qui ont un
impact significatif sur la présentation des états financiers.
Elle prend connaissance auprès des Commissaires aux Comptes
du périmètre et des modalités de leur intervention. Elle s’informe
également des conclusions de leurs travaux sur les comptes.
Elle s’assure, le cas échéant, que les Commissaires aux Comptes
sont informés des faiblesses majeures de contrôle interne identifiées
au cours de l’exercice et susceptibles d’avoir une incidence
significative sur l’information comptable et financière publiée.
Elle s’assure que les anomalies ou faiblesses majeures de contrôle
interne communiquées par les Commissaires aux Comptes sont
prises en considération dans les actions correctives mises en œuvre
par la société.
1-6.1.2- Les limites du contrôle interne et de la gestion des risques
Ces dispositifs comme tout système de contrôle, ne peuvent fournir
une garantie absolue quant à l'atteinte des objectifs poursuivis, mais
donnent une assurance raisonnable quant à leur réalisation.
1-6.1.3- Organisation générale et principaux acteurs
Rôle de la Direction Générale :
La Direction Générale est responsable de la définition, de la mise
en œuvre et de la supervision des moyens pour atteindre les
objectifs fixés en matière de contrôle interne et de la gestion des
risques.
La Présidente du Conseil d’Administration assume également les
fonctions de Directrice Générale.
Elle assume le contrôle interne dans le cadre de sa fonction de
Directrice Générale avec le Conseil d’Administration et l’assistance
des Commissaires aux Comptes.
Le Conseil reçoit l’assurance des Commissaires aux Comptes
qu’ils ont eu accès à l’ensemble des informations nécessaires à
l’exercice de leurs responsabilités, notamment s’agissant des
sociétés consolidées.
Organisation générale :
Selon les recommandations de l’AMF, la société satisfait aux
normes suivantes :
Il est informé du périmètre et des modalités d’intervention des
Commissaires aux Comptes ainsi que des conclusions de leurs
travaux.
une organisation comportant une définition claire des
responsabilités,
la diffusion en interne d’informations pertinentes, fiables, un
système visant à recenser, analyser les principaux risques et
s’assurer de l’existence des procédures de gestion de ces risques,
une surveillance permanente portant sur le dispositif de contrôle
interne ainsi qu’un examen régulier de son fonctionnement.
6
1-6.2 Processus concourant à l’élaboration de l’information
comptable et financière publiée :
Le Groupe utilise un progiciel de comptabilité SAGE COALA et
de consolidation CEGID EATFI CONSO
Le Serveur est sécurisé. L’accès est autorisé selon des codes
spécifiques.
Les données sont sauvegardées tous les jours et les supports
conservés dans un lieu isolé des bureaux.
Documents comptables :
La fonction comptable des sociétés du Groupe est en quasi-totalité
centralisée au siège de la société.
La coordination de l’ensemble se fait au siège où sont établis les
comptes consolidés du Groupe.
Liste d’initiés :
Les personnes, salariés, Administrateurs ou tiers en relation
professionnelle étroite avec l’entreprise, ont été informées de
l’interdiction d’utiliser ou de communiquer les informations
privilégiées qu’elles détiennent.
Le service comptable tient au jour le jour le référentiel comptable
du Groupe et les règles et méthodes comptables applicables à toutes
les sociétés :
-
les opérations ne peuvent être effectuées qu’avec une
autorisation générale ou particulière de la Direction ;
toutes les opérations sont enregistrées dans les meilleurs
Depuis l’année 2011 la société informe annuellement les personnes
concernées sur les fenêtres négatives. Pour les membres du Conseil
d’Administration la société annexe ce fichier aux dates des Conseils
et Comités de l’année à venir.
-
délais, dans la période comptable correspondante, afin de
permettre la préparation des états financiers ;
La conservation des documents :
-
les opérations de trésorerie sont saisies journalièrement.
La conservation des documents obligatoires est définie par la
procédure d’archivage qui assure la conservation des documents
pendant les délais légaux.
La gestion des placements de trésorerie est placée sous la
responsabilité du service comptable qui suit l’application de la
politique, définie par la Présidente. Pour ces placements, l’aspect
sécurité est privilégié et seules sont sélectionnées les valeurs
mobilières de placement (monétaire non dynamique) :
Postes et systèmes significatifs :
Les postes et systèmes significatifs de notre structure sont :
Les circulations de fonds, la trésorerie et les signatures
-
-
l’accès aux actifs et aux documents comptables n’est
possible qu’à des personnes autorisées ;
les actifs enregistrés sont rapprochés des actifs existants
systématiquement.
bancaires dont l’organisation est établie et pour lesquels des
procédures ont été élaborées ;
-
-
Les contrôles des charges engagées et payées qui relèvent
soit de contrats ou de conventions, soit de procédures, de devis
contrôlés avant l’émission du bon à payer des factures reçues ;
Suivi des engagements hors bilan :
-
La maîtrise des produits de l’entreprise qui relèvent de
contrats signés par la Direction Générale.
La constitution de sûretés, cautions ou avals et garanties doit être
soumis au préalable au Conseil d’Administration pour autorisation.
Système d’information comptable et financier :
Les systèmes utilisés sont les mêmes pour l’ensemble des filiales.
Les sécurités nécessaires au fonctionnement, à l’accès, à la
protection et à la maintenance ont été mis en place pour garantir la
sécurité des systèmes. L’accès aux postes informatiques est protégé
par un login propre à chaque utilisateur.
I-7 ENGAGEMENTS HORS BILAN
Cf. Note 31 de l’annexe consolidée.
I-8 ACTIVITE ET RESULTATS DE L’ENSEMBLE DES FILIALES DE LA SOCIETE PAR BRANCHES
D’ACTIVITE DANS LES COMPTES SOCIAUX
Activité des filiales en K€ :
Les filiales sont à vocation immobilière
% d'intérêt
et de contrôle
Chiffre
d'affaires (2)
Production
Stockée
Résultat
d'exploitation
Résultat
financier
Résultat
Exception
Impôt sur les
sociétés
Résultat de
l'exercice
Noms
SARL FIC
99,99%
100%
169
(353)
789
436
(6)
SARL LE TESCOU (ARIEGE)
SCCV ANTONY ARON (1)
SCCV RESIDENCE LAC
SCCV ONDES
51%
(6)
(54)
7
45,00%
45,00%
100%
17
(9)
(9)
(32)
(94)
(2)
25
4
30
SCI AMPERE STRATEGE
SCI BONNEFOY
32
13
25
5
99,99%
99,99%
99,50%
100%
(1)
SCI CAUDRA
(1)
(1)
SCI DAULZ
SCI NORD INVEST
SCI PORT INVEST
SCI REMUSAT
(1)
(17)
27
(1)
(17)
27
100%
67,17%
63
(1) S’agissant de la SCCV ANTONY ARON, la méthode de la livraison dans les comptes sociaux et de l’avancement dans les comptes consolidés.
Chiffres d’affaires retraité dans les comptes consolidés : déduction du remboursement des charges locataires par le compte charges externes ou impôts et taxe
7
I-8.1 Activité de rénovation d’immeubles
Fin décembre 2021 l’exposition de COURTOIS SA, dûment
provisionnée dans les comptes sociaux est de 226 K€.
SARL FONCIERE IMMOBILIERE COURTOIS (FIC) :
Le Chiffre d’Affaires s’élève à 139 K€ dans les comptes consolidés
au 31 décembre 2021. Aucune vente n’a eu lieu au cours de
l’exercice clos le 31 décembre 2021.
Toutefois une partie de ce montant devrait être récupérée,
considérant les erreurs manifestes de l’architecte et de l’assistant à
maîtrise d’ouvrage. La date d’audience serait fixée à partir de juin
2022 auprès du Tribunal Judiciaire de Toulouse.
Le montant net du stock s’élève à 10 049 K€ contre un montant
global de 8 364 K€ au 31 décembre 2020.
Acquisition d’un immeuble à Toulouse en décembre 2021, les plans
et les travaux sont en cours pour la création de lots d’habitation
d’une surface d’environ 400 m².
SCCV ONDES RESIDENCE DES CAROLLES (détention 45 %) :
Une promesse de vente a été signée en novembre 2021 avec un
promoteur.
En raison des diverses formalités préalables, ce dossier devrait être
dénoué en 2023.
I-8.2 Activité promotion immobilière
SCCV ANTONY-ARON (détention à 51 %) : le Chiffre d’Affaires
dans les comptes consolidés au 31 décembre 2021 selon la méthode
de l’avancement est de 2 510 K€.
I-8.3 Activité gestion des immeubles
Au 31 décembre 2021 tous les locaux sont loués à l’exception d’un
local situé à Toulouse et d’un local situé à Vitrolles.
Opération CUGNAUX (détention 100 %) : le montant du stock est
de 639 K€ HT (dont 3 lots loués) sur la phase 3 du bâtiment C.
Il est également indiqué les éléments suivants :
SCI BONNEFOY : local loué (location à effet le 01 mars 2021)
pour un montant annuel, hors charges, de 21 K€.
un lot a été vendu sur le 4ième trimestre 2021 pour un
montant HT de 199 K€,
SCI REMUSAT local Vitrolles : le locataire a donné congé à effet
du 30 septembre 2021Signature de la promesse de vente avec un
promoteur aux conditions habituelle
Avenant à la promesse signé en septembre 2021 qui porte sur un
montant de 1 120 K€ (la SCI REMUSAT détenant 75%, le montant
brut est de 840 K€).
la promesse de vente d’un lot pour un montant HT
de 115 K€ a été signée le 28 février 2022.
SCCV RESIDENCE LAC (détention 45 %) : procédure en cours
pour la mise en cause de l’architecte et de l’assistant à maîtrise
d’ouvrage.
II - ACTIVITÉ PROPRE DE LA SOCIÉTÉ COURTOIS SA
La société COURTOIS SA a réalisé un Chiffre d’Affaires de
1 416 K€ dont 708 K€ de loyers et 36 K€ de prestations de services
et 672 K€ de ventes de lots à Cugnaux.
Après impôt, le résultat est de 129 K€ contre 250 K€ en 2020.
Cette diminution résulte de la baisse des produits d’exploitation et
de l’augmentation des charges externes.
Nous vous demanderons d’approuver ces comptes.
II-1 SITUATION DE LA SOCIETE ET ACTIVITE
DURANT L’EXERCICE
II-2 PRINCIPAUX RISQUES ET INCERTITUDES
Cf. paragraphe I.
Au 31 décembre 2021, le montant des stocks s’élève à 639 K€ sur
la phase 3 (bâtiment C) et lié à l’opération de Cugnaux.
II-3 ÉVENEMENTS IMPORTANTS INTERVENUS
DEPUIS LA DATE DE CLOTURE
Le résultat d’exploitation s’élève à 101 K€.
Le résultat financier 8 K€ est composé principalement des
dividendes des filiales et de la déduction de la provision de la SCCV
RESIDENCE DU LAC pour un montant de 47 K€.
Néant.
II-4 SITUATION FINANCIERE DE LA SOCIETE
Le Groupe pratique l’intégration fiscale pour les Sociétés
COURTOIS SA, FIC, ses filiales SCI CAUDRA et SCI
BONNEFOY. La convention d’intégration fiscale place chacune de
ces Sociétés dans la situation qui aurait été la sienne en l’absence
d’intégration.
II-4.1 Emprunts
Néant.
8
II-4.2 Délais de paiement fournisseurs et clients
Factures reçues et émises non réglées à la date de la clôture de l’exercice dont le terme est échu :
Les échéances à plus de 91 jours concernent :
-
-
la SCCV RESIDENCE LAC selon les contrats signés,
opération Cugnaux les retenues des garanties à rembourser aux entreprises.
II-4.3 Engagements hors bilan
En milliers d’euros
31/12//2021
Nom
RESIDENCE DU LAC
Caution
25 CDC HABITAT
BANQUE POPULAIRE
Occitanie
FIC Caution solidaire
1 - En principal
900
II-5 PRISE DE PARTICIPATION ET DE CONTROLE
Néant.
II-6 EVOLUTION PREVISIBLE ET PERSPECTIVES D’AVENIR
Cf. paragraphe 1-2.
II-7 ACTIVITES EN MATIERE DE RECHERCHE ET DEVELOPPEMENT
La société n’a eu aucune activité en matière de recherche et développement au cours de l’exercice clos au 31 décembre 2021.
9
III - AFFECTATION DU RÉSULTAT
III-1 AFFECTATION DU RÉSULTAT
Nous vous proposons d’affecter l’intégralité du bénéfice de
l’exercice 2021, soit la somme de 128 536 € au compte « Autres
Réserves » qui est ainsi porté de 6 980 491 € à 7 109 027 €.
Nous vous demandons de procéder à cette affectation du résultat.
L’affectation du résultat de notre société que nous vous proposons
est conforme à la loi et à nos statuts.
III-2 DISTRIBUTION ANTERIEURE DE DIVIDENDES (ARTICLE 243 BIS DU CODE GENERAL DES IMPOTS)
Conformément aux dispositions de l’article 243 bis du Code Général des Impôts, nous vous signalons qu’au cours des trois derniers exercices
les distributions de dividendes ont été les suivantes :
Revenus éligibles à la réfaction
Dividendes Autres revenus distribués
Revenus non
éligibles à la
réfaction
Au titre de l’Exercice
2018
2019
2020
-
-
-
-
-
-
83 697 €*
Soir 1,15 € par action
Néant
Néant
* Incluant le montant du dividende correspondant aux actions auto détenues non versé et affecté au compte report à nouveau.
III-3 DEPENSES ET CHARGES NON DEDUCTIBLES FISCALEMENT (ARTICLE 39-4 DU CODE GENERAL DES
IMPOT
)
Néant.
IV - ACTIONNARIAT & ÉVOLUTION BOURSIÈRE
IV-1 ACTIONNARIAT DE LA SOCIETE
- Monsieur Jean-Louis COURTOIS de VIÇOSE détient
directement et indirectement (par l’intermédiaire de la société SAS
REGIA) 53,07 % du capital de COURTOIS SA et 54,50 % des
droits de vote réels.
L’identité des personnes qui détiennent directement ou
indirectement au 31 décembre 2021 plus de 5%, 10%, 15%, 20%,
25%, 30 %, 33,33%, 50 % et 66,66%, de 90%, de 95% du capital
social ou droits de vote aux Assemblées Générales :
Conformément à l’article L. 233-13 du Code de Commerce, au 31
décembre 2021, nous vous indiquons que :
- La société SAS REGIA détient 38 415 actions nominatives de la
Société COURTOIS SA, représentant 52,78 % du capital et
54,20 % des droits de vote réels (hors actions auto détenues privées
du droit de vote).
Concernant la répartition du capital de la société SAS REGIA,
Madame Jennifer COURTOIS de VIÇOSE détient la nue-propriété
de titres représentant 36,40 % du capital et Madame Françoise
COURTOIS de VIÇOSE détient la nue-propriété de titres
représentant 23,66 % du capital, le solde du capital est détenu par
Monsieur Jean-Louis COURTOIS de VIÇOSE.
Actionnaires
En Capital
En droits de Vote
Détenant plus de 5%
Détenant plus de 10%
Détenant plus de 15%
Détenant plus de 20%
Détenant plus de 25%
Détenant plus de 30%
Détenant plus de 33,33%
-
-
-
-
-
MR JEANNIN NALTET
MR JEANNIN NALTET
-
-
-
-
-
-
SAS REGIA
SAS REGIA
Détenant plus de 50%
Monsieur Jean-Louis COURTOIS de Monsieur Jean-Louis COURTOIS de
VIÇOSE
VIÇOSE
Détenant plus de 66,66%
Détenant plus de 90%
Détenant plus de 95%
-
-
-
-
-
-
Nous vous informons qu’au cours de l’exercice social :
La société ne détient aucune participation croisée au sens de l’article R. 233-19 du Code de Commerce, ni aucune action d’autocontrôle au
sens de l’article L.233-13 du Code de Commerce.
10
IV-2 QUOTITE DE CAPITAL DETENUE PAR LES SALARIES A LA CLOTURE DE L’EXERCICE
Conformément à l’article L. 225-102 du Code de Commerce, nous vous indiquons qu’à la clôture de l’exercice 2021, il n’y avait pas de
participation des salariés au sein du capital de la société.
IV-3 OPERATIONS SUR TITRES DES MANDATAIRES SOCIAUX, DES HAUTS RESPONSABLES ET DES
PERSONNES QUI LEUR SONT ETROITEMENT LIEES AU COURS DE L’EXERCICE 2021
SAS REGIA, Administrateur :
Nombre
d'actions
Prix Moyen
Pondéré
Montant
Total
Date
Avis AMF
2021DD730083
220
07/01/2021
13/01/2021
15/01/2021
18/01/2021
19/01/2021
28/01/2021
23/02/2021
09/03/2021
17/03/2021
19/03/2021
13/04/2021
14/04/2021
10/05/2021
17/05/2021
03/09/2021
Total
2,00
110,00
108,00
108,00
108,00
108,00
107,00
110,00
111,00
111,00
111,00
113,00
112,00
111,00
112,00
118,00
21,00
1,00
2268 2021DD730085
108 2021DD729849
540 2021DD729850
324 2021DD729854
3210 2021DD730088
2200 2021DD733605
666 2021DD736001
555 2021DD737125
2220 2021DD737549
452 2021DD740944
3360 2021DD741137
3330 2021DD745503
3920 2021DD746308
118 2021DD770166
5,00
3,00
30,00
20,00
6,00
5,00
20,00
4,00
30,00
30,00
35,00
1,00
213,00
23 491,00
Ainsi, au cours de l’année 2021, la société REGIA a acquis 213 actions Courtois.
IV-4 ACTIONS PROPRES
L’Assemblée Générale Ordinaire du 27 mai 2021 a autorisé le
Conseil d’Administration, pour une période de 18 mois,
conformément aux articles L 22-10-62 et suivants et L.225-210 et
suivants du Code de Commerce, à procéder à l’achat, en une ou
plusieurs fois aux époques qu’il détermine, d’actions de la société
dans la limite de 10 % du nombre d’actions composant le capital
social le cas échéant ajusté afin de tenir compte des éventuelles
opérations d’augmentation ou de réduction du capital pouvant
intervenir pendant la durée du programme.
Au 31 décembre 2021, COURTOIS SA détient 423 de ses actions
propres (0,58 % du capital) affectées à la croissance externe
comptabilisées sous la rubrique :
« Autres immobilisations financières » un montant total de
44 094,25 €uros.
Valeur nominale : 9 729 €uros
Objectifs : opérations de croissance externe (423 actions)
Les actions détenues par la société n’ont fait l’objet d’aucune
réallocation à d’autres finalités depuis la dernière autorisation
consentie par l’Assemblée Générale, ni d’aucune utilisation.
Au cours de l’exercice 2021, il n’y a pas eu d’opérations d’achat
effectuées par la société sur ses propres titres en application des
articles L.22-10-62 et suivants et L.225-210 et suivants du Code de
Commerce.
11
IV-5 EVOLUTION DU COURS DE L’ACTION
COTATION :
COURTOIS SA est cotée sur le compartiment C de « EURONEXT PARIS »
(COUR ; code ISIN FR0000065393) au secteur immobilier « ICB 35101010 »
Evolution du titre COURTOIS du 01/01/2021 au 31/12/2021
130 €
125 €
120 €
115 €
110 €
Au mois juin 2021 l’action COURTOIS SA a coté 125 €, soit le cours le plus élevé de l’exercice.
IV-6 COTATION
COURTOIS SA est cotée sur le compartiment C de « EURONEXT PARIS »
(COUR ; code ISIN FR0000065393).
Notre société est cotée sur le marché « EURONEXT » compartiment C.
2021
23
2020
23
2019
23
2018
23
2017
23
Valeur nominale
Revenu par actions
Cours extrême en bourse
-
-
-
1,15
2
Cours + haut
125
137
128
152
140
Cours + bas
107
-
99,5
112
-
120
1,15
1,28
128
98
2
Dividende brut
-
-
Bénéfice par action ajusté
Dernier cours de l’exercice
-
-
1,81
137
119
106
125
Taux de rendement global sur la base du dernier cours
de l’exercice (en %)
-
-
-
0,90%
1,46
COURTOIS SA a communiqué en date du 19 avril 2021 à Euronext que les actions de COURTOIS SA étaient éligibles au PEA-PME.
V - CONCLUSION
Votre conseil vous invite à approuver par votre vote, le texte des résolutions qu’il vous propose.
Le Conseil d’Administration
12
RÉSULTAT FINANCIERS DE LA SOCIÉTÉ AU COURS DES 5 DERNIERS EXERCICES EN (€)
Article R.225-102 du Code de Commerce
NATURE DES INDICATIONS
2021
2020
2019
2018
2017
12 mois
12 mois
12 mois
12 mois
12 mois
I. SITUATION FINANCIERE
EN FIN D’EXERCICE
a) Capital social
1 673 940
72 780
1 673 940
72 780
1 673
940
1 673
940
1 673
940
b) Nombre d’actions émises
72 780
72 780
72 780
c) Nombre d’obligations
convertibles en actions
II. RESULTAT GLOBAL
DES OPERATIONS
a) Chiffre D'affaires (loyers+ ventes et
autres)
1 415 854
220 725
1 600 462 757 506
458 949 105 332
975 471 631 764
176 302 222 089
b) Bénéfice avant impôt, amortissements et
montant net des provisions
c) Impôt sur les bénéfices
1 322
(55157)
249 986
24 753
451
(34135)
(18192)
d) Bénéfice après impôt,
128 536
93 503 132 372
amortissements et provisions
e) Montant des bénéfices distribués
-
-
83 697 145 560 145 560
III. RESULTAT DES OPERATIONS
REDUIT
A UNE SEULE ACTION
a) Bénéfice après impôt, mais avant
amortissements et provisions
b) Bénéfice après impôt,
2,44
1,76
5,55
3,43
1,79
-
1,95
1,28
2,8
1,82
amortissements et provisions
c) Dividende versé à chaque action
dont la valeur nominale est de :
-
-
2
2
2
23
23
23
23
23
IV. PERSONNEL
a) Nombre de salariés
b) Montant masse salariale
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
c) Montant des sommes versées au titre
des avantages sociaux (Sécurité sociale,
œuvres sociales, etc.)
13
RAPPORT SUR LE GOUVERNEMENT D’ENTREPRISE
Dans le cadre de la démarche de bonne gouvernance poursuivie par le Groupe COURTOIS, le Conseil d’Administration se réfère au Code
MIDDLENEXT, en particulier des recommandations relatives à l’élaboration du rapport sur le gouvernement d’entreprise et de la rémunération
des mandataires sociaux.
Le Conseil d’Administration du Groupe COURTOIS a décidé de fixer dans un règlement intérieur les principes directeurs de son
fonctionnement. Ce règlement intérieur est applicable à tous les Administrateurs, actuels ou futurs et a pour objet de compléter les règles
légales, réglementaires et statutaires afin de préciser les modalités de fonctionnement du Conseil d’Administration et de son comité dans
l’intérêt du Groupe et de ses Actionnaires.
Le rapport sur le gouvernement d’entreprise de 2021 du Groupe COURTOIS est établi en application des articles L. 225-37et L. 225-37-4 et
L. 22-10-8 à L. 22-10-11 du Code de Commerce.
I- STRUCTURE DU CAPITAL SOCIAL DE LA SOCIETE
I-1- Capital social
I-2- Tableau récapitulatif des délégations en cours de validité accordées par l’Assemblée Générale des Actionnaires
I-3- Autorisations et délégations soumises à la prochaine Assemblée Générale des Actionnaires
II- CONSEIL D’ADMINISTRATION
II-1- Référence à un Code de Gouvernement d’Entreprise
II-2- Composition du conseil : Liste des mandats et fonctions exercées dans toute société par chaque mandataire social durant l’exercice,
critères d’indépendance
II-3- Conditions de préparation et d’organisation des travaux du Conseil
II-4- Limitations aux pouvoirs du Président Directeur Général
II-5- Conventions entre un mandataire ou un Actionnaire significatif et une société contrôlée
II-6- Procédure d’évaluation des conventions courantes conclues à des conditions normales
IIIMODALITES PARTICULIERES DE PARTICIPATION DES ACTIONNAIRES A L’ASSEMBLEE GENERALE
IVPOLITIQUE DE REMUNERATION DES MANDATAIRES SOCIAUX (septième et huitième résolution de l’Assemblée Générale du 19
mai 2022)
IV-1- Politique de rémunération des mandataires sociaux
IV-2- Politique de rémunération du Président Directeur Général et/ou de tout autre dirigeant mandataire social
IV-3- Politique de rémunération des Membres du Conseil
IV-4- Informations sur les mandats et contrats de travail et/ou de prestations de services des mandataires sociaux passés avec la société
V- REMUNERATION DES MANDATAIRES SOCIAUX
V-1- Informations mentionnées au I de l’article L. 22-10-9 du Code de Commerce (neuvième résolution de l’Assemblée Générale du 19 mai
2022)
V-1-1 Rémunérations totales brutes et avantages de toute nature versés au cours de l’exercice écoulé ou attribués au titre du même
exercice par la société, les sociétés contrôlées ou de la société qui contrôle aux mandataires sociaux
V-1-2 Rémunération des membres du Conseil (anciennement dénommée « jetons de présence »)
V-1-3 Ratios d’équité
V-2- Choix du Conseil relatif aux modalités de conservation par les mandataires des actions attribuées gratuitement
V-3- Eléments fixes, variables et exceptionnels composant la rémunération totale et avantages de toute nature versés au cours de l’exercice
écoulé ou attribués au titre du même exercice au Président Directeur Général (dixième résolution de l’Assemblée Générale du 19 mai 2022)
V-4- Eléments fixes, variables et exceptionnels composant la rémunération totale et avantages de toute nature versés au cours de l’exercice
écoulé ou attribués au titre du même exercice à un Directeur Général Délégué (onzième résolution de l’Assemblée Générale du 19 mai 2022)
VIELEMENTS SUSCEPTIBLES D’AVOIR UNE INCIDENCE EN CAS D’OFFRE PUBLIQUE
VII-
LES CONVENTIONS REGLEMENTEES
14
I - STRUCTURE DU CAPITAL DE LA SOCIÉTÉ
I-1 CAPITAL SOCIAL
Le capital au 31 décembre 2021 est fixé à 1 673 940 €uros divisé en 72 780 actions d’une valeur nominale de 23 euros chacune. Il est
entièrement libéré.
Conformément à l’article 13 des statuts, chaque Actionnaire a autant de voix qu’il possède ou représente d’actions. Ce droit de vote est doublé
pour toutes les actions entièrement libérées pour lesquelles il est justifié d’une inscription nominative sur les registres de la société, depuis
deux ans au moins, au nom d’un même Actionnaire.
I-2 TABLEAU RECAPITULATIF DES DELEGATIONS EN COURS DE VALIDITE ACCORDEES PAR
L’ASSEMBLEE GENERALE DES ACTIONNAIRES DANS LE DOMAINE DES AUGMENTATIONS DE CAPITAL
Utilisations au
cours des
exercices
Utilisations au
cours de
l’exercice clos
le 31/12/2021
Date
d'expiration de
la délégation
Date de
l’AGE
Montant
autorisé
Montant résiduel au
31/12/2021
Nature de la délégation
précédents
Montant
nominal de
l’augmentation
de capital :
800.000 €
Montant
nominal global
de
l’augmentation
de capital :
800.000 €
Délégation en vue d’augmenter le
capital par incorporation de réserves,
bénéfices et/ou primes
Montant nominal de
l’augmentation de
capital : 800.000 €
28/05/2020
28/05/2020
27/07/2022
27/07/2022
Néant
Néant
Néant
Néant
Montant nominal
global de
l’augmentation de
capital : 800.000 €
Délégation en vue d’émettre des actions
et/ou des valeurs mobilières avec
maintien du Droit Préférentiel de
Souscription (DPS)
Montant
nominal des
titres de créance
:5 000 000 €
Montant nominal des
titres de créance :
5 000 000 €
Montant
nominal global
de
l’augmentation
de capital :
800.000 € *
Montant nominal
global de
l’augmentation de
capital : 800.000 €
Délégation en vue d’émettre des actions
et/ou des valeurs mobilières avec
suppression du DPS par offre au public
28/05/2020
27/07/2022
Néant
Néant
Montant
nominal des
titres de
créances :5 000
000 € **
Montant nominal des
titres de créances :
5 000 000 €
Montant
nominal global
de
Montant nominal
global de
l’augmentation
de capital :
670.000 €* et
20 % du capital
par an
l’augmentation de
capital : 670.000 € et
20 % du capital par
an
28/05/2020
27/07/2022
Néant
Néant
Délégation en vue d’émettre des action
et/ou des valeurs mobilières avec
suppression du DPS par placement privé
Montant
nominal des
titres de créance
: 5 000 000 €**
Montant
Montant nominal des
titres de créance :
5 000 000 €
nominal
Montant nominal
maximum de
l’augmentation de
capital : 40 000 €
Délégation en vue d’augmenter le
capital avec suppression du DPS en
faveur des adhérents d’un PEE
maximum de
l’augmentation
de capital : 40
000 €
28/05/2020
27/07/2022
Néant
Néant
Montant
nominal global
de
l’augmentation
de capital : 10%
du capital
social au jour de
l'assemblée
générale
Montant nominal
global de
l’augmentation de
capital : 10% du
capital
Délégation en vue d’augmenter le
capital en rémunération d’un apport de
titres ou de valeurs mobilières donnant
accès au capital
28/05/2020
27/07/2022
Néant
Néant
social au jour de
l'assemblée générale
* Plafond commun
** Plafond commun
15
déduction faite des éventuelles actions annulées au cours des 24
derniers mois précédents, les actions que la société détient ou
pourra détenir par suite des rachats réalisés dans le cadre de l’article
L. 22-10-62 du Code de Commerce et à réduire le capital social à
due concurrence conformément aux dispositions légales et
réglementaires en vigueur.
-3 AUTORISATIONS ET DELEGATIONS
SOUMISES A LA PROCHAINE ASSEMBLEE
GENERALE DES ACTIONNAIRES
1-3.1 Autorisation en matière de rachat d’actions et d’annulation
Nous vous proposons, aux termes de la douzième résolution, de
conférer au Conseil d’Administration pour une période de dix-huit
mois, les pouvoirs nécessaires pour procéder à l’achat, en une ou
plusieurs fois aux époques qu’il déterminera, d’actions de la société
dans la limite d’un nombre maximal d’actions ne pouvant
représenter plus de 10% du nombre d’actions composant le capital
social au jour de l’Assemblée, le cas échéant ajusté afin de tenir
compte des éventuelles opérations d’augmentation ou de réduction
de capital pouvant intervenir pendant la durée du programme.
Cette autorisation mettrait fin à l’autorisation donnée au Conseil
d’Administration par l’Assemblée Générale du 27 mai 2021 dans
sa treizième résolution à caractère ordinaire.
Le Conseil d’Administration disposerait donc des pouvoirs
nécessaires pour faire le nécessaire en pareille matière.
I-3.2 Délégations en matière d’augmentation de capital
(quatorzième à dix-neuvième résolution)
Le Conseil d’Administration souhaite pouvoir disposer des
délégations nécessaires pour procéder, s’il le juge utile, à toutes
émissions qui pourraient s’avérer nécessaires dans le cadre du
développement des activités de la société.
C’est la raison pour laquelle, il est demandé aux Actionnaires de
bien vouloir renouveler les délégations dont il disposait et qui
arriveront prochainement à échéance dans les conditions présentées
ci-après.
Les acquisitions pourraient être effectuées en vue :
-
d’assurer l’animation du marché secondaire ou la liquidité de
l’action COURTOIS par l’intermédiaire d’un prestataire de
service d’investissement au travers d’un contrat de liquidité
conforme à la pratique admise par la réglementation, étant
précisé que dans ce cadre, le nombre d’actions pris en compte
pour le calcul de la limite susvisée correspond au nombre
d’actions achetées, déduction faite du nombre d’actions
revendues,
Par ailleurs, compte tenu des délégations susceptibles de générer à
terme une augmentation de capital en numéraire, il vous est
demandé de statuer sur une délégation de compétence à l’effet
d’augmenter le capital au profit des adhérents à un plan d’épargne
entreprise, conformément à la réglementation en vigueur.
-
-
de conserver les actions achetées et les remettre ultérieurement
à l’échange ou en paiement dans le cadre d’opérations
éventuelles de fusion, de scission, d’apport ou de croissance
externe,
I-3.3 Délégation de compétence en vue d’augmenter le capital
social par incorporation de réserves, bénéfices et/ou primes
(quatorzième résolution)
d’assurer la couverture de plans d’options d’achat d’actions
et/ou de plans d’actions attribuées gratuitement (ou plans
assimilés) au bénéfice des salariés et/ou des mandataires
sociaux du Groupe, en ce compris les Groupements d’Intérêt
Economique et sociétés liées, ainsi que toutes allocations
d’actions au titre d’un plan d’épargne d’entreprise ou de
Groupe (ou plan assimilé), au titre de la participation aux
résultats de l’entreprise et/ou toutes autres formes d’allocation
d’actions à des salariés et/ou des mandataires sociaux du
Groupe, en ce compris les Groupements d’Intérêt Economique
et sociétés liées,
La délégation de compétence de cette nature, arrive à échéance cette
année et n’a pas été utilisée.
Nous vous demandons de bien vouloir la renouveler et donc de
conférer au Conseil d’Administration pour une nouvelle période de
26 mois la compétence à l’effet de décider d’augmenter le capital
par incorporation au capital de réserves, bénéfices, primes ou autres
sommes dont la capitalisation serait admise, par l’émission et
l’attribution gratuite d’actions ou par l’élévation du nominal des
actions ordinaires existantes, ou de la combinaison de ces deux
modalités.
-
-
d’assurer la couverture de valeurs mobilières donnant droit à
l’attribution d’actions de la société dans le cadre de la
réglementation en vigueur,
de procéder à l’annulation éventuelle des actions acquises,
conformément à l’autorisation conférée ou a conférée par
l’Assemblée Générale Extraordinaire.
Le montant d’augmentation de capital résultant de cette délégation
ne pourrait pas excéder le montant nominal de 800 000 euros. Ce
montant n’inclurait pas le montant nominal de l’augmentation de
capital nécessaire pour préserver, conformément à la loi, et le cas
échéant, aux stipulations contractuelles prévoyant d’autres
modalités de préservation, les droits des titulaires de droits ou
valeurs mobilières donnant accès au capital. Ce plafond serait
indépendant de l’ensemble des plafonds prévus par les autres
délégations de l’Assemblée.
Ces achats d'actions pourraient être opérés par tous moyens, y
compris par voie d'acquisition de blocs de titres, et aux époques que
le Conseil d'Administration apprécierait.
Le Conseil d’Administration aurait tous pouvoirs à l’effet de mettre
en œuvre cette délégation, et, généralement, de prendre toutes
mesures et effectuer toutes les formalités requises pour la bonne fin
de chaque augmentation de capital, en constater la réalisation et
procéder à la modification corrélative des statuts.
La société n’entend pas utiliser des mécanismes optionnels ou
instruments dérivés.
Nous vous proposons de fixer le prix maximum d’achat à 150 euros
par action et en conséquence le montant maximal de l’opération à
1 091 700 €uros.
Cette délégation priverait d’effet, au jour de l’Assemblée, à hauteur,
le cas échéant, de la partie non utilisée, toute délégation antérieure
ayant le même objet.
En conséquence de l’objectif d’annulation, nous vous demandons
de bien vouloir autoriser le Conseil d’Administration (dans le cadre
de la treizième résolution), pour une durée de 24 mois, à annuler,
sur ses seules décisions, en une ou plusieurs fois, dans la limite de
10 % du capital, calculé au jour de la décision d’annulation,
16
I-3.4 Délégations de compétence en vue d’émettre des actions
ordinaires et/ou des valeurs mobilières donnant accès au capital
(de la société ou d’une société du Groupe) et/ou à des titres de
créances avec maintien et suppression du droit préférentiel de
souscription
Les émissions de bons de souscription d’actions de la société
pourraient être réalisées par offre de souscription, mais également
par attribution gratuite aux propriétaires des actions existantes,
étant précisé que le Conseil d’Administration aurait la faculté de
décider que les droits d'attribution formant rompus ne seraient pas
négociables et que les titres correspondants seraient vendus.
Les délégations de compétence en la matière arrivent à échéance
cette année et n’ont pas été utilisées.
En conséquence, il vous est proposé de les renouveler dans les
conditions détaillées ci-après.
Ces délégations ont pour objet de conférer au Conseil
d’Administration, toute latitude pour procéder aux époques de son
choix à l’émission, pendant une période de 26 mois, à l’émission :
Le Conseil d’Administration disposerait dans les limites fixées ci-
dessus, des pouvoirs nécessaires notamment pour fixer les
conditions de la ou des émissions et déterminer le prix d’émission,
le cas échéant, constater la réalisation des augmentations de capital
qui en résultent, procéder à la modification corrélative des statuts,
imputer, à sa seule initiative, les frais des augmentations de capital
sur le montant des primes qui y sont afférentes et prélever sur ce
montant les sommes nécessaires pour porter la réserve légale au
dixième du nouveau capital après chaque augmentation et, plus
généralement, faire le nécessaire en pareille matière.
-
-
d’actions ordinaires ;
et/ou de valeurs mobilières donnant accès au capital et/ou à des
titres de créance.
Conformément à la loi, les valeurs mobilières à émettre pourraient
donner accès à des actions ordinaires à émettre par toute société qui
possède directement ou indirectement plus de la moitié du capital
social de notre société ou de toute société dont notre société possède
directement ou indirectement plus de la moitié du capital social.
Cette délégation priverait d’effet, au jour de l’Assemblée, à hauteur,
le cas échéant, de la partie non utilisée, toute délégation antérieure
ayant le même objet.
I-3.4.2-Délégation de compétence en vue d’émettre des actions
ordinaires et/ou des valeurs mobilières donnant accès au capital
(de la société ou d’une société du Groupe) et/ou à des titres de
créance, avec suppression du droit préférentiel de souscription par
offre au public (à l’exclusion des offres visées au 1 de l’article
L.411-2 du Code Monétaire et Financier) et/ou en rémunération de
titres dans le cadre d’une offre publique d’échange (seizième
résolution)
I-3.4.1-Délégation de compétence pour émettre des actions
ordinaires et/ou des valeurs mobilières donnant accès au capital
(de la société ou d’une société du Groupe) et/ou à des titres de
créance avec maintien du droit préférentiel de souscription
(quinzième résolution)
Au titre de cette délégation, les émissions seraient réalisées avec
maintien du droit préférentiel de souscription des Actionnaires.
Au titre de cette délégation, les émissions seraient réalisées par une
offre au public (à l’exclusion des offres visées au 1 de l’article
L.411-2 du Code Monétaire et Financier.) et/ou en rémunération
d’une offre publique d’échange.
Nous vous proposons de fixer le montant nominal global maximum
des actions ordinaires susceptibles d'être émises en vertu de la
présente délégation à 800 000 euros. A ce plafond s’ajouterait, le
cas échéant, le montant nominal de l’augmentation de capital
nécessaire pour préserver, conformément à la loi et, le cas échéant,
aux stipulations contractuelles prévoyant d’autres modalités de
préservation, les droits des titulaires de droits ou valeurs mobilières
donnant accès au capital de la société.
Le droit préférentiel de souscription des Actionnaires aux actions
ordinaires et/ou aux valeurs mobilières donnant accès au capital
et/ou à des titres de créance serait supprimé avec la faculté pour le
Conseil d’Administration de conférer aux Actionnaires la
possibilité de souscrire en priorité, conformément à la loi.
Le montant nominal des titres de créance sur la société susceptibles
d'être émis en vertu de la présente délégation ne pourrait être
supérieur à 5 000 000 €uros.
Le montant nominal global des actions ordinaires susceptibles
d’être émises en vertu de cette délégation, ne pourrait être supérieur
à 800 000 €uros. A ce plafond s’ajouterait, le cas échéant, le
montant nominal de l’augmentation de capital nécessaire pour
préserver, conformément à la loi et, le cas échéant, aux stipulations
contractuelles prévoyant d’autres modalités de préservation, les
droits des titulaires de droits ou valeurs mobilières donnant accès
au capital de la société.
Les plafonds visés ci-dessus seraient indépendants de l’ensemble
des plafonds prévus par les autres résolutions de la présente
Assemblée.
En cas d’usage par le Conseil d’Administration de la présente
délégation de compétence dans le cadre des émissions visées ci-
dessus, la ou les émissions d’actions ordinaires ou de valeurs
mobilières donnant accès au capital seraient réservées par
préférence aux Actionnaires qui pourraient souscrire à titre
irréductible.
Ce montant s’imputerait sur le montant nominal maximum des
actions ordinaires susceptibles d’être émises en vertu de la dix-
septième résolution (délégation permettant d’émettre des actions
et/ou des valeurs mobilières avec suppression du droit préférentiel
de souscription par placement privé).
Si les souscriptions à titre irréductible, et le cas échéant à titre
réductible n’ont pas absorbé la totalité de l’émission, le Conseil
d’Administration pourrait utiliser les facultés suivantes :
Le montant nominal des titres de créances sur la société susceptibles
d’être émis ne pourrait être supérieur à 5 000 000 euros.
-
limiter l’émission au montant des souscriptions, dans les
limites prévues par la réglementation,
Ce montant s’imputerait sur le plafond du montant nominal des
titres de créances susceptibles d’être émis prévu à la dix-septième
résolution (délégation permettant d’émettre des actions et/ou des
valeurs mobilières avec suppression du droit préférentiel de
souscription par placement privé).
-
-
répartir librement tout ou partie des titres non souscrits,
offrir au public tout ou partie des titres non souscrits.
17
La somme revenant ou devant revenir à la société pour chacune des
actions ordinaires émises, après prise en compte en cas d’émission
de bons autonomes de souscription d’actions, du prix d‘émission
desdits bons, serait déterminée conformément aux dispositions
légales et réglementaires applicables au moment où le Conseil
d’Administration mettrait en œuvre la délégation et serait donc au
moins égale au minimum requis par les dispositions de l’article R.
22-10-32 du Code de Commerce (moyenne pondérée des cours des
trois dernières séances de Bourse précédant le début de l’offre,
éventuellement diminué d’une décote maximale de 10%, étant
précisé que conformément aux dispositions susvisées cette règle de
prix n’est pas applicable aux offres au public visées à l'article L.
411-2-1 du Code Monétaire et Financier) au moment où le Conseil
d’Administration mettra en œuvre la délégation.
Ce montant s’imputerait sur le montant nominal maximum des
actions susceptibles d’être émises en vertu de la seizième résolution
(délégation permettant d’émettre des actions et/ou des valeurs
mobilières avec suppression du droit préférentiel de souscription
par offre au public).
Le montant nominal des titres de créances sur la société susceptibles
d’être émis ne pourrait être supérieur à 5 000 000 euros.
Ce montant s’imputerait sur le plafond du montant nominal des
titres de créances susceptibles d’être émis prévu à la seizième
résolution (délégation permettant d’émettre des actions et/ou des
valeurs mobilières avec suppression du droit préférentiel de
souscription par offre au public).
La somme revenant ou devant revenir à la Société pour chacune des
actions ordinaires émises, après prise en compte en cas d’émission
de bons autonomes de souscription d’actions, du prix d’émission
desdits bons, serait déterminée conformément aux dispositions
légales et réglementaires applicables au moment où le Conseil
d’Administration mettrait en œuvre la délégation et serait donc au
moins égale au minimum requis par les dispositions de l’article R.
22-10-32 du Code de Commerce (moyenne pondérée des cours des
trois dernières séances de Bourse précédant le début de l’offre,
éventuellement diminué d’une décote maximale de 10 %, étant
précisé que conformément aux dispositions susvisées cette règle de
prix n’est pas applicable aux offres au public visées à l'article L.
411-2-1 du Code Monétaire et Financier) au moment où le Conseil
d’Administration mettra en œuvre la délégation.
En cas d’émission de titres appelés à rémunérer des titres apportés
dans le cadre d’une offre publique d’échange, le Conseil
d’Administration disposerait, dans les conditions fixées à l’article
L.22-10-54 du Code de Commerce et dans les limites fixées ci-
dessus, des pouvoirs nécessaires pour arrêter la liste des titres
apportés à l’échange, fixer les conditions d’émission, la parité
d’échange ainsi que, le cas échéant, le montant de la soulte en
espèces à verser, et déterminer les modalités d’émission.
Si les souscriptions n’ont pas absorbé la totalité de l’émission, le
Conseil d’Administration pourrait utiliser les facultés suivantes :
-
limiter le montant de l’émission au montant des
souscriptions, le cas échéant dans les limites prévues par la
réglementation,
Si les souscriptions n’ont pas absorbé la totalité de l’émission, le
Conseil d’Administration pourrait utiliser les facultés suivantes :
- répartir librement tout ou partie des titres non souscrits.
Le Conseil d’Administration disposerait, dans les limites fixées ci-
dessus, des pouvoirs nécessaires notamment pour fixer les
conditions de la ou des émissions, le cas échéant, constater la
réalisation des augmentations de capital qui en résultent, procéder
à la modification corrélative des statuts, imputer, à sa seule
initiative, les frais des augmentations de capital sur le montant des
primes qui y sont afférentes et prélever sur ce montant les sommes
nécessaires pour porter la réserve légale au dixième du nouveau
capital après chaque augmentation et, plus généralement, faire le
nécessaire en pareille matière.
-
limiter le montant de l’émission au montant des
souscriptions, le cas échéant dans les limites prévues par la
réglementation,
- répartir librement tout ou partie des titres non souscrits.
Le Conseil d’Administration disposerait, dans les limites fixées ci-
dessus, des pouvoirs nécessaires notamment pour fixer les
conditions de la ou des émissions, le cas échéant, constater la
réalisation des augmentations de capital qui en résultent, procéder
à la modification corrélative des statuts, imputer, à sa seule
initiative, les frais des augmentations de capital sur le montant des
primes qui y sont afférentes et prélever sur ce montant les sommes
nécessaires pour porter la réserve légale au dixième du nouveau
capital après chaque augmentation, et plus généralement faire le
nécessaire en pareille matière.
Cette délégation priverait d’effet, au jour de l’Assemblée, à hauteur,
le cas échéant, de la partie non utilisée, toute délégation antérieure
ayant le même objet.
I-3.4.3-Délégation de compétence pour émettre des actions
ordinaires et/ou des valeurs mobilières donnant accès au capital
(de la société ou d’une société du Groupe) et/ou à des titres de
créance, avec suppression du droit préférentiel de souscription par
une offre visée au 1de l’article L. 411-2 du Code Monétaire et
Financier (placement privé) (dix-septième résolution)
Cette délégation priverait d’effet, au jour de l’Assemblée, à hauteur,
le cas échéant, de la partie non utilisée, toute délégation antérieure
ayant le même objet.
I-3.5 Autorisation d’augmenter le montant des émissions (dix-
huitième résolution)
Au titre de cette délégation, les émissions seraient réalisées par une
offre visée au 1 de l’article L. 411-2 du Code Monétaire et
Financier.
Nous vous proposons, dans le cadre des délégations avec maintien
et suppression du droit préférentiel de souscription précitées
(quinzième à dix-septième résolutions), de conférer au Conseil
d’Administration la faculté d’augmenter, dans les conditions
prévues par les dispositions légales et réglementaires (articles
L.225-135-1 et R.225-118 du Code de Commerce) et dans la limite
des plafonds fixés par l’Assemblée, le nombre de titres prévu dans
l’émission initiale.
Le droit préférentiel de souscription des Actionnaires aux actions
ordinaires et aux valeurs mobilières donnant accès au capital et/ou
à des titres de créance serait supprimé.
Le montant nominal global des actions ordinaires susceptibles
d’être émises, ne pourrait être supérieur à 670 000 euros, étant
précisé qu’il serait en outre limité à 20 % du capital par an. A ce
plafond s’ajouterait, le cas échéant, le montant nominal de
l’augmentation de capital nécessaire pour préserver, conformément
à la loi et, le cas échéant, aux stipulations contractuelles prévoyant
d’autres modalités de préservation les droits des titulaires de droits
ou valeurs mobilières donnant accès au capital de la société.
Ainsi, le nombre de titres pourrait être augmenté dans les 30 jours
de la clôture de la souscription dans la limite de 15% de l’émission
initiale et au même prix que l’émission initiale, dans la limite des
plafonds fixés par l’Assemblée.
18
I-3.6 Délégation de compétence à l’effet d’augmenter le capital
social par émission d’actions ordinaires et/ou de valeurs
mobilières donnant accès au capital dans la limite de 10% du
capital, en vue de rémunérer des apports en nature de titres et de
valeurs mobilières donnant accès au capital (dix-neuvième
résolution)
Dans le cadre de cette délégation, il vous est proposé de déléguer
au Conseil d’Administration, votre compétence à l’effet, s’il le juge
opportun, sur ses seules décisions, d’augmenter le capital social en
une ou plusieurs fois par l’émission d’actions ordinaires ou de
valeurs mobilières donnant accès au capital de la société au profit
des adhérents à un ou plusieurs plans d’épargne entreprise ou de
Groupe établis par la société et/ou les entreprises françaises ou
étrangères qui lui sont liées dans les conditions de l’article
L.225-180 du Code de Commerce et de l’article L.3344-1 du Code
du Travail.
Pour faciliter les opérations de croissance externe, nous vous
demandons de bien vouloir conférer au Conseil d’Administration
une délégation pour augmenter le capital social par émission
d’actions ordinaires ou de valeurs mobilières donnant accès à des
actions ordinaires en vue de rémunérer des éventuels apports en
nature consentis à la société et constitués de titres de capital ou de
valeurs mobilières donnant accès au capital, lorsque les dispositions
de l’article L. 22-10-54 du Code de Commerce ne sont pas
applicables.
En application des dispositions de l’article L.3332-21 du Code du
Travail, le Conseil d’Administration pourrait prévoir l’attribution
aux bénéficiaires, à titre gratuit, d’actions à émettre ou déjà émises
ou d’autres titres donnant accès au capital de la société à émettre ou
déjà émis, au titre (i) de l’abondement qui pourrait être versé en
application des règlements de plans d’épargne d’entreprise ou de
Groupe, et/ou (ii), le cas échéant, de la décote et pourrait décider en
cas d’émission d’actions nouvelles au titre de la décote et/ou de
l’abondement, d’incorporer au capital les réserves, bénéfices ou
primes nécessaires à la libération desdites actions.
Cette délégation serait consentie pour une durée de 26 mois.
Le montant nominal global des actions ordinaires susceptibles
d’être émises en vertu de cette délégation ne pourrait être supérieur
à 10 % du capital social au jour de l’Assemblée, compte non tenu
du montant nominal de l’augmentation de capital nécessaire pour
préserver, conformément à la loi et, le cas échéant, aux stipulations
contractuelles prévoyant d’autres modalités de préservation, les
droits des titulaires de droits ou valeurs mobilières donnant accès
au capital de la société. Ce plafond serait indépendant de l’ensemble
des plafonds prévus par les autres résolutions de la présente
Assemblée.
Conformément à la loi, l’Assemblée Générale supprimerait le droit
préférentiel de souscription des Actionnaires aux actions et aux
valeurs mobilières qui pourraient être émises en vertu de la présente
délégation.
Le montant nominal maximum de la ou des augmentations de
capital qui pourraient être réalisées par utilisation de la délégation
serait de 40 000 euros, étant précisé que ce montant serait
indépendant de tout autre plafond prévu en matière de délégation
d’augmentation de capital. A ce montant s’ajouterait, le cas échéant,
le montant nominal de l’augmentation de capital nécessaire pour
préserver, conformément à la loi et aux éventuelles stipulations
contractuelles applicables prévoyant d’autres modalités de
préservation, les droits des titulaires de droits ou valeurs mobilières
donnant accès au capital.
Le Conseil d’Administration aurait tous pouvoirs aux fins de
procéder à l’approbation de l’évaluation des apports, de décider
l’augmentation de capital en résultant, d’en constater la réalisation,
d’imputer le cas échéant sur la prime d’apport l’ensemble des frais
et droits occasionnés par l’augmentation de capital, de prélever sur
la prime d’apport les sommes nécessaires pour porter la réserve
légale au dixième du nouveau capital après chaque augmentation et
de procéder à la modification corrélative des statuts, et de faire le
nécessaire en pareille matière.
Cette délégation aurait une durée de 26 mois.
Cette délégation priverait d’effet, à hauteur, le cas échéant, de la
partie non utilisée, toute délégation antérieure ayant le même objet.
Il est précisé que, conformément aux dispositions de l’article L.
3332-19 du Code du Travail, le prix des actions à émettre ne
pourrait être ni inférieur de plus de 30 % ou de 40 % lorsque la
durée d'indisponibilité prévue par le plan en application des articles
L. 3332-25 et L. 3332-26 du Code du Travail est supérieure ou égale
à dix ans, à la moyenne des cours côtés de l’action lors des 20
séances de bourse précédant la décision fixant la date d’ouverture
de la souscription, ni supérieur à cette moyenne.
I-3.7 Délégation de compétence à l’effet d’augmenter le capital par
émission d’actions ordinaires et/ou de valeurs mobilières donnant
accès au capital avec suppression du droit préférentiel de
souscription au profit aux adhérents d’un PEE (vingtième
résolution)
Nous soumettons à votre vote la présente résolution, afin d’être en
conformité avec les dispositions de l’article L. 225-129-6 du Code
de Commerce, aux termes duquel l’Assemblée Générale
Extraordinaire doit également statuer sur une résolution tendant à
la réalisation d’une augmentation de capital dans les conditions
prévues par les articles L. 3332-18 et suivants du Code du Travail,
lorsqu’elle délègue sa compétence pour réaliser une augmentation
de capital en numéraire. L’Assemblée étant appelée sur des
délégations susceptibles de générer des augmentations de capital en
numéraire, elle doit donc également statuer sur une délégation au
profit des adhérents d’un plan d’épargne entreprise.
Le Conseil d’Administration pourrait ou non mettre en œuvre la
présente délégation, prendre toutes mesures et procéder à toutes
formalités nécessaires.
Cette délégation priverait d’effet, au jour de l’Assemblée à hauteur,
le cas échéant, de la partie non utilisée, toute délégation antérieure
ayant le même objet.
19
II-CONSEIL D’ADMINISTRATION
Le Conseil d’Administration a confirmé le cumul des fonctions de
Président du Conseil et de Directeur Général. La société considère
que nonobstant ce cumul de fonctions, il n’existe pas de risque de
conflit d’intérêts compte tenu des mesures spécifiques prises en la
matière, détaillées ci-après et de la présence de la moitié de
membres indépendants au sein du Conseil.
COURTOIS SA n’a pas de salariés, elle n’est pas concernée sur la
mise en œuvre d’une politique visant à l’équilibre
femmes/hommes et à l’équité à chaque niveau hiérarchique.
Le Règlement Intérieur, suite à la révision du Code Middlenext de
septembre 2021, a été revu lors de la réunion du 23 mars 2022
Chaque Administrateur est tenu d'être propriétaire d'un nombre
d'actions fixé à dix, sauf lorsque la loi le dispense de cette obligation
(article 14 des statuts).
La société respecte l’ensemble des recommandations du Code
Middlenext.
Conformément aux recommandations dudit Code, le Conseil
d’Administration a pris connaissance des points de vigilance dudit
Code lors de sa réunion du 16 février 2022 et les réexamine
régulièrement.
Ont notamment été particulièrement examinées, le « Pouvoir
Souverain », le « Pouvoir de Surveillance » et le « Pouvoir
Exécutif », et le point sur la « Succession du Dirigeant » et la
« Revue annuelle des conflits d’intérêts connus ».
II-1 REFERENCE A UN CODE DE
GOUVERNEMENT D’ENTREPRISE
Le Conseil d’Administration de COURTOIS SA du 2 février 2010
a
décidé d’adopter le Code de Gouvernement d’Entreprise
MIDDLENEXT, révisé en septembre 2021, comme code de
référence de la société. Ce code est disponible sur le site Internet
« http://www.middlenext.com » dans la rubrique « Publications –
Textes de référence gouvernance ».
Le Conseil d’Administration a examiné chacun de ces points et n’a
relevé dans ce cadre aucune difficulté ni spécificité de la société
devant être portée à la connaissance des Actionnaires.
Le Code Middlenext recommande de mettre en place un comité
spécialisé en RSE (Responsabilité Sociétale des Entreprises) ou de
décider, le cas échéant que le Conseil se réunisse en formation de
comité RSE, en fonction de sa taille.
Le Conseil d’Administration du 16 février 2022 a décidé de se
réunir sous forme de comité RSE compte tenu de la taille de la
société et de la structure de son actionnariat.
Le Conseil
a plus particulièrement réfléchi et examiné
l’impossibilité temporaire du Dirigeant et a nommé le 17 septembre
2019 deux Directeurs Généraux Délégués. Le sujet de la succession
des dirigeants a été revu par le Conseil d’Administration du 16
février 2022 conformément à la recommandation 17 du Code
Middlenext.
II-2- COMPOSITION DU CONSEIL : LISTE DES MANDATS, CRITERES D’INDEPENDANCE ET FONCTIONS
EXERCEES DANS TOUTE SOCIETE PAR CHAQUE MANDATAIRE SOCIAL DURANT L’EXERCICE
Administrateurs de COURTOIS SA
Composition du Conseil d’Administration au 31 décembre 2021
Année de
Expiration
Mandat (*)
Administrateur
indépendant
Comité
D'investissement
Nom
Nationalité
Formation
Expérience
première
Nomination
Jennifer COURTOIS de VIÇOSE
Président Directeur Général
Licenciée en
droit
Française
2009
2027
Non
Oui
Antérieurement
Directeur de
Banque
et Gérant de
SCPI
Jean-Louis COURTOIS de VIÇOSE
Administrateur et Directeur Général
Délégué
Licencié en
droit, DES de
Droit Privé
Française
1975
2027
Non
Oui
SAS REGIA représentée par Madame
Jean-Louis COURTOIS de VIÇOSE
**
Française
Française
Pharmacien
1990
1999
2026
2023
Non
Oui
Oui
Oui
Administrateur
Antérieurement
Président
d’une Société
HLM
Licencié en
droit, DES de
Droit Privé
Jacques RAIBAUT
Administrateur
Diplômé
Ecole
Supérieure
de Commerce
de Paris
Jacques GAYRAL
Administrateur
Promoteur
constructeur
Française
Française
2005
2010
2023
2022
Oui
Oui
Oui
Oui
Jean-Jacques PONS GERMAIN
Administrateur et Vice-Président du
Conseil
Ancien
Promoteur
Immobilier
Gestionnaire
de sociétés
* A l’issue de l’Assemblée Générale Ordinaire tenue au cours de l’année pendant laquelle le mandat vient à échéance et appelée à statuer sur
les comptes de l’exercice écoulé.
** Il est précisé que Madame Jean-Louis COURTOIS de VIÇOSE est également Directeur Général Déléguée.
20
Renouvellements des mandats (cinquième et sixième
résolutions)
le plus âgé est réputé démissionnaire d’office à l’issue de la plus
prochaine Assemblée Générale.
Nous vous proposons de procéder aux renouvellements des mandats
de Monsieur Jean-Jacques PONS-GERMAIN, Administrateur et
Monsieur Arthur THOMINE-DESMAZURES, Censeur, pour une
nouvelle période de 6 années, qui expirera à l’issue de l’Assemblée
Générale Ordinaire tenue en 2028 appelée à statuer sur les comptes
de l’exercice écoulé.
Durant l’exercice aucun changement n’est intervenu dans la
composition du Conseil.
Nous vous précisons que le Conseil ne comprend aucun
Administrateur représentant les salariés.
Critères d’indépendance
Parmi les membres du Conseil, trois d’entre eux : Messieurs
RAIBAUT, GAYRAL et PONS-GERMAIN, sont considérés
comme indépendants conformément à la définition donnée dans le
Code Gouvernement d’Entreprise Middlenext de septembre 2021.
Le Conseil comprend en son sein deux Censeurs :
Monsieur Arthur THOMINE-DESMAZURES: Ingénieur
ESITC, promoteur, nommé par l’Assemblée Générale du 26
mai 2016 jusqu’à l’Assemblée Générale appelée à se tenir en
2022 en vue de statuer sur les comptes de l’exercice écoulé.
Monsieur Arnaud LAFON : responsable de suivi des grands
projets pour le compte d’une SA HLM, nommé par
l’Assemblée Générale du 27 mai 2021 jusqu’à l’Assemblée
Générale appelée à se tenir en 2027 en vue de statuer sur les
comptes de l’exercice écoulé.
Les critères d’indépendance retenus par notre société
conformément au Code Middlenext, sont les suivants :
Ne pas avoir été, au cours des cinq dernières années et ne pas être
salarié ni mandataire social dirigeant de la société ou d’une société
de son Groupe,
Ne pas avoir été, au cours des deux dernières années, et ne pas
être en relation d’affaires significatives avec la société ou son
Groupe (client, fournisseur, concurrent, prestataire, créancier,
banquier etc.),
A la connaissance de la société, il est précisé que les membres des
organes d’Administration et Direction du Groupe COURTOIS SA
n’ont fait l’objet d’aucune condamnation pour fraude et aucune
sanction publique au cours de cinq dernières années.
Les Administrateurs sont nommés ou renouvelés dans leurs
fonctions par l’Assemblée Générale des Actionnaires.
La durée des mandats des Administrateurs est de six ans selon
l’article 14.2 des statuts.
Le nombre des Administrateurs ayant atteint l’âge de quatre-vingt-
cinq ans ne peut dépasser le tiers des membres du Conseil
d’Administration. Lorsque l’âge limite est atteint, l’Administrateur
Ne pas être Actionnaire de référence de la société ou de détenir
un pourcentage de droit de vote significatif,
Ne pas avoir de relation de proximité ou de lien familial proche
avec un mandataire social ou un Actionnaire de référence,
Ne pas avoir été au cours des six dernières années, Commissaire
aux Comptes de l’entreprise,
COURTOIS SA a constamment mis l’accent sur l’indépendance
des Administrateurs par un choix délibéré de nomination de tiers
qualifiés et professionnellement reconnus.
Le tableau ci-après présente la situation des Administrateurs au regard des critères d’indépendance retenus par la société :
Mme Jennifer
COURTOIS de COURTOIS
VIÇOSE de VIÇOSE
Mr
SAS
REGIA
M.
RAIBAUT
M.
GAYRAL
M. PONS-
GERMAIN
tères d’indépendance
Ne pas avoir été, au cours des cinq
dernières années et ne pas être salarié ni
mandataire social dirigeant de la société
ou d’une société de son Groupe
Ne pas avoir été, au cours des deux
dernières années, et ne pas être en
relation d'affaires significatives avec la
société ou son Groupe (client,
X
X
X
X
X
X
X
X
X
fournisseur, concurrent, prestataire,
créancier, banquier etc.)
Ne pas être actionnaire de référence de
la société ou de détenir un pourcentage
de droit de vote significatif,
X
X
X
X
X
X
X
X
X
Ne pas avoir de relation de proximité ou
de lien familial proche avec un
mandataire social ou un actionnaire de
référence
Ne pas avoir été au cours des six
dernières années, Commissaire aux
Comptes de l’entreprise
X
X
X
Non
indépendant
Non
Non
Conclusion sur l’indépendance
Indépendant Indépendant Indépendant
indépendant indépendant
A ce jour les membres indépendants du Conseil ne sont pas en relation d’affaires avec le Groupe.
Conformément à la règlementation, la proportion des Administrateurs de chaque sexe ne peut être inférieure à 40 % notamment dans les
sociétés dont les actions sont admises aux négociations sur un marché réglementé. Lorsque le Conseil d'Administration est composé au plus
de huit membres, l'écart entre le nombre des Administrateurs de chaque sexe ne peut être supérieur à deux.
21
A cet égard, il est rappelé que la proportion des membres de chaque sexe au sein du Conseil d’Administration de la société est de 2 femmes
(dont l’une est le représentant permanent d’une personne morale) et 4 hommes.
Le Conseil a constaté que l’écart entre les membres de chaque sexe était respecté car il n’excède pas 2, conformément à la réglementation.
Mandats et fonctions exercés par les Administrateurs dans d’autres sociétés
Madame Jennifer COURTOIS de VIÇOSE - Président Directeur Général de COURTOIS SA
Forme
Groupe /
Sociétés
Cotées ou
non
Nom de la société
juridique de
la Société
SAS
Fonction
Présidente
Co-Gérante
Hors Groupe Françaises/Etrangères
REGIA
Groupe
Groupe
Française
Française
Non
Non
FONCIERE
IMMOBILIERE
COURTOIS
SARL
LE TESCOU
RÉMUSAT
SARL
SCI
Co-Gérante
Co-Gérante
Groupe
Groupe
Groupe
Groupe
Française
Française
Française
Française
Non
Non
Non
Non
AMPÉRE STRATÉGE
DAULZ
SCI
Co-Gérante
SCI
Co-Gérante
Représentant de la SFIC
gérante
BONNEFOY
NORD INVEST
CAUDRA
SCI
SCI
SCI
SCI
Groupe
Groupe
Groupe
Groupe
Française
Française
Française
Française
Non
Non
Non
Non
Représentant de la SFIC
gérante
Représentant de la SFIC
gérante
Représentant de la SFIC
gérante
PORT INVEST
ANTONY ARON
SCCV
SCCV
Co-Gérante
Co-Gérante
Groupe
Groupe
Française
Française
Non
Non
RESIDENCE DU LAC
ONDES RESIDENCE
DES CAROLLES
SCCV
Co-Gérante
Groupe
Française
Non
Monsieur Jean-Louis COURTOIS de VIÇOSE - Administrateur et Directeur Général Délégué de COURTOIS SA
Forme
Groupe /
Sociétés Françaises /
Etrangères
Cotées
ou non
Nom de la société
juridique de
la Société
Fonction
Hors Groupe
FONCIERE
IMMOBILIERE
COURTOIS
LE TESCOU
REGIA
SARL
Co-Gérant
Groupe
Française
Non
SARL
SAS
Co-Gérant
Directeur Général
Représentant de la SFIC
Gérant
Groupe
Groupe
Française
Française
Non
Non
BONNEFOY
NORD INVEST
CAUDRA
SCI
SCI
SCI
SCI
Française
Française
Française
Française
Non
Non
Non
Non
Groupe
Groupe
Représentant de la SFIC
Gérant
Représentant de la SFIC
Gérant
Groupe
Groupe
Représentant de la SFIC
Gérant
PORT INVEST
RÉMUSAT
AMPERE STRATEGE
DAULZ
SCI
SCI
SCI
SCI
SCI
SA
Co-Gérant
Groupe
Groupe
Française
Française
Française
Française
Française
Française
Non
Non
Non
Non
Non
Non
Co-Gérant
Co-Gérant
Groupe
QUIEVRAIN
JEFRA
Co-Gérant
Hors Groupe
Hors-Groupe
Hors Groupe
Co-Gérant
IRDI
Censeur
S.L.E. Haute Garonne Sud Coopérative
Ouest*
Administrateur
Hors Groupe
Française
Non
SAS REGIA Administrateur
Néant
* Caisse d’Epargne
22
Madame Jean-Louis COURTOIS de VIÇOSE - Directeur Général Délégué de COURTOIS SA
Forme juridique
de la Société
SCI
Groupe /
Sociétés
Françaises/Etrangères
Française
Nom de la société
Fonction
Cotées ou non
Hors Groupe
Hors-Groupe
Hors-Groupe
Hors-Groupe
QUIÉVRAIN
JEFRA
Co-Gérant
Co-Gérant
Non
Non
Non
SCI
Française
CHATEAU DE
SEYSSES
Française
SCI
SCI
SAS
Gérant
ANDREA
Gérant
Directeur Général
Délégué
Hors-Groupe
Groupe
Française
Française
Non
Non
RÉGIA
Monsieur Jacques RAIBAUT - Administrateur de COURTOIS SA
Forme juridique de
Groupe / Hors
Groupe
Sociétés
Françaises/Etrangères
Française
Cotées ou
non
Nom de la société
Fonction
Gérant
la Société
SCI
BROSSOLETTE
Hors Groupe
Non
Monsieur Jean-Jacques PONS-GERMAIN – Vice-Président du conseil et Administrateur de COURTOIS SA
Forme juridique
de la Société
Groupe / Hors
Groupe
Sociétés
Françaises/Etrangères
Cotées ou
non
Nom de la société
Fonction
Gérant
Tourisme Média Editions
« TME »
SARL
Hors Groupe
Française
Non
Peci
SARL
SARL
SARL
SARL
Gérant
Gérant
Gérant
Gérant
Hors Groupe
Hors Groupe
Hors Groupe
Hors Groupe
Française
Française
Française
Française
Non
Non
Non
Non
Spa Terre de Pastel
Muséum Terre de Pastel
AC Cosmétiques Diffusion
Participations et réalisations
Immobilières
SCI
SCI
Gérant
Gérant
Gérant
Gérant
Hors Groupe
Hors Groupe
Hors Groupe
Hors Groupe
Française
Française
Française
Française
Non
Non
Non
Non
Immoplan
Conseil Construction
Communication
SNC
URL
Terre de Pastel
Monsieur Jacques GAYRAL - Administrateur de COURTOIS SA
Forme juridique de
Nom de la société
Groupe /
Hors Groupe
Sociétés
Françaises/Etrangères
Française
Cotées ou
non
la Société
SAS
Fonction
JACQAR
Président Hors Groupe
Non
La Présidente s’assure que les documents, dossiers techniques et
informations relatifs à l’ordre du jour sont communiqués aux
membres du Conseil par courrier électronique dans un délai
raisonnable.
II-3 CONDITIONS DE PREPARATION ET
D’ORGANISATION DES TRAVAUX DU CONSEIL
Pour permettre aux membres du Conseil de préparer utilement les
réunions, la Présidente s’efforce de leur communiquer en temps
suffisant toutes informations ou documents nécessaires
préalablement.
De plus, la Présidente informe les membres du Conseil entre les
réunions de tout évènement et information susceptibles d’avoir un
impact sur les engagements de la société, sa situation financière et
sa situation de trésorerie, lorsque l’actualité de la société le justifie.
Lors de la dernière réunion du Conseil d’Administration de
l’exercice la Présidente transmet aux membres du Conseil
d’Administration et aux Commissaires aux Comptes les dates des
Conseils d’Administration et de Conseil sous forme de Comité
d’Audit pour l’année à venir.
Tenue des réunions du Conseil
La Présidente Directrice Générale a fixé fin d’année 2020 les dates
et heures des séances des Conseils d’Administration de l’année
2021, les Commissaires aux Comptes et les membres du Conseil
ont été informés par courrier et courriel en fin d’année 2020.
Les convocations ont été faites par écrit 15 jours au moins à
l’avance pour les Conseils d’arrêtés des comptes du 24 mars 2021
et le 15 septembre 2021.
Par ailleurs, pour les autres réunions du Conseil, les convocations
ont été faites par écrit au moins 7 jours à l’avance conformément
aux dispositions du règlement intérieur.
L’ordre du jour est établi par la Présidente et communiqué avant
chaque réunion.
Il est communiqué aux membres, dans la mesure du possible, les
documents et informations nécessaires, plusieurs jours avant les
séances. De plus, des éléments supplémentaires sont transmis si un
membre en fait la demande auprès du Président du Conseil
d’Administration.
Les sujets particulièrement sensibles et urgents peuvent être
débattus sans distribution préalable de documents ou avec
communication préalable rapprochée de la date de séance.
Les réunions se sont tenues au siège social.
Le Conseil s’est réuni 7 fois au cours de l’exercice 2021.
23
Les réunions du Conseil se sont tenues aux dates suivantes :
le 17 février 202: examen du Chiffre d’Affaires de l’année
2020, préparation du communiqué relatif au chiffre d’affaires
annuel 2020, examen de la politique de la société en matière
d'égalité professionnelle et salariale, autorisation en matière de
cautions, avals et garanties, , examen des points de vigilances du
Code MIDDLENEXT et point sur l’activité et sur les procédures en
cours du Groupe.
Le Code Middlenext recommande désormais, s’agissant des
conflits d’intérêts les points suivants :
-
-
-
Parmi les investigations raisonnables auxquelles le conseil
doit se livrer afin d’évaluer les mesures proportionnées à
prendre pour assurer une prise de décision conforme à
l’intérêt de l’entreprise, le Code cite : un exposé clair des
motifs, la sortie de la salle des personnes concernées (R2) ;
Les membres du Conseil s’engagent à déclarer, avant chaque
réunion du Conseil en fonction de l’ordre du jour, leurs
éventuels conflits d’intérêts et à s’interdire de participer aux
délibérations et au vote de tout sujet sur lequel ils seraient
dans cette situation ;
Le Conseil met en place une procédure annuelle de révélation
et de suivi des conflits d’intérêts. (La recommandation du
Code ne se limite plus à une simple revue). Cette procédure
de suivi est également ajoutée dans le contenu du règlement
intérieur visé à la R9. En outre le Code étend ces
recommandations en la matière à certains tiers ;
le 24 mars 202: examen et arrêté des comptes consolidés et
sociaux au 31 décembre 2020, proposition d’affectation du résultat,
établissement du rapport de gestion, examen d’indépendance des
membres du Conseil, point sur la rémunération du Président
Directeur Général, adoption du rapport sur le gouvernement
d’entreprise, projet de résolutions et préparation de l’Assemblée
Générale Mixte (Say on pay ex ante et ex post, programme de rachat
d’actions, mise à jour des statuts etc.), revue des conventions
réglementées, point sur l’activité et sur les procédures en cours du
Groupe.
-
En ce qui concerne les commissaires aux comptes, il est
recommandé, que hormis les attestations ainsi que les
services rendus en application de textes légaux ou
réglementaires les entreprises confient les services autres que
la certification des comptes (SACC) à un cabinet différent de
celui du commissaire aux comptes de l’entreprise.
le 21 avril 202: examen du Chiffre d’Affaires du 1er trimestre
2021, préparation de l’information trimestrielle, point sur l’activité
et sur les procédures en cours du Groupe.
le 27 mai 2021 avant l’Assemblée : réponses aux questions
écrites posées par des actionnaires de COURTOIS SA dans le cadre
de l’Assemblée se tenant le même jour,
le 27 mai 202après l’Assemblée : mise en œuvre de
l’autorisation de l’Assemblée Générale Ordinaire du 27 mai 2021 à
l’effet d’opérer sur les propres actions de la société,
renouvellements des mandats du Président Directeur Général et des
Directeurs Délégués, répartition de la rémunération allouée aux
Administrateurs, autorisation relative aux modalités juridiques du
bail de sous location entre REGIA et COURTOIS SA, point sur
l’activité et sur les procédures en cours du Groupe.
Le Conseil d'Administration procède annuellement à une revue des
conflits d'intérêts connus.
Lors du Conseil du 16 février 2022 aucun conflit d’intérêts n’a été
identifié.
Déroulement des réunions du Conseil
Les réunions du Conseil d’Administration se déroulent au siège
social ou en tout autre lieu dans la convocation.
le 15 septembre 202: examen et arrêté de comptes consolidés
semestriels au 30 juin 2021, examen et arrêté du rapport semestriel
d’acticité, point sur l’activité et sur les dossiers en cours du Groupe.
le 20 octobre 202: examen du Chiffre d’Affaires du 3ème
trimestre 2021, préparation de l’information trimestrielle,
autorisation de la modification de la facturation au titre du contrat
de prestation et de services et entretien des locaux de la société
REGIA au Groupe COURTOIS, autorisation relative à la signature
de la caution solidaire de COURTOIS SA au profit de la Banque
Populaire en garantie de l’opération à Toulouse sur la filiale FIC,
remise aux administrateurs du questionnaire sur l’évaluation du
fonctionnement et de la préparation des travaux du Conseil
d’Administration, point sur l’activité en cours du Groupe.
La stratégie de la société est systématiquement débattue lors de
chaque Conseil ainsi que, le cas échéant, l’examen des états
financiers de la période concernée.
En pratique, il est fourni à l’occasion de chaque séance du Conseil
d’Administration, un dossier comportant le compte-rendu de la
dernière réunion (déjà joint avec la convocation et l’ordre du jour),
les informations financières relatives à l’arrêté des comptes annuels
et semestriels de la période écoulée. La Présidente délivre et
commente les données financières relatives au compte de résultat et
la situation de trésorerie actuelle et prévisionnelle.
Une large part de la séance du Conseil est consacrée à l’examen de
l’évolution de la situation locative du patrimoine avec l’indication
des faits marquants : l’état du stock, le point sur le marché
immobilier et les perspectives, la sélection des investissements, les
congés, l’état des lieux et les travaux.
Au cours de l’exercice 2021, l’assiduité des membres aux réunions
du Conseil et du Comité d’investissement ressort de la façon
suivante : 85,71% contre 88,10% en 2020.
La Présidente expose ensuite l’évolution des opérations de
rénovation, de promotion et gestion d’immeubles, ainsi que les
résultats des commercialisations en cours et informe le Conseil des
opérations à l’étude et des financements nécessaires.
Les Commissaires aux Comptes ont été convoqués aux réunions du
Conseil d’Administration qui arrêtent les comptes annuels et les
comptes semestriels.
Quatre fois par an des échanges ont lieu entre la Direction
Financière et certains Administrateurs hors la présence du
Dirigeant.
Censeurs
L’Assemblée Générale Ordinaire peut nommer un ou plusieurs
Censeur(s), personne physique ou morale, choisi(s) parmi les
Actionnaires ou en dehors d’eux.
Règlement intérieur du Conseil
Le nombre de Censeurs ne peut excéder 5.
Les Censeurs assistent aux séances du Conseil d’Administration
avec une voix consultative.
Le Conseil d’Administration du 23 Mars 2022 a modifié le
règlement intérieur suite à la révision du Code MIDDLENEXT en
septembre 2021.
24
Les Censeurs sont chargés de veiller à l’application des statuts. Ils
peuvent émettre un avis sur tout point figurant à l’ordre du jour du
Conseil et demander à son Président que leurs observations soient
portées à la connaissance de l'Assemblée Générale lorsqu'ils le
jugent à propos.
3° Il émet une recommandation sur les Commissaires aux
Comptes proposés à la désignation par l'Assemblée Générale. Cette
recommandation adressée au Conseil est élaborée conformément à
la réglementation ; il émet également une recommandation au
Conseil lorsque le renouvellement du mandat du ou des
Commissaires est envisagé dans les conditions définies par la
réglementation ;
Leur droit d’information et de communication est identique à celui
des membres du Conseil d’Administration.
Ils peuvent recevoir une rémunération prélevée sur le montant
alloués aux membres du Conseil d’Administration.
Au 31 décembre 2021, deux censeurs ont participé au Conseil
d’Administration de COURTOIS SA. (Cf. II-2).
4° Il suit la réalisation par le Commissaire aux Comptes de sa
mission et tient compte des constatations et conclusions du Haut
Conseil du Commissariat aux Comptes consécutives aux contrôles
réalisés en application de la réglementation ;
5° Il s'assure du respect par le Commissaire aux Comptes des
Evaluation des travaux du Conseil
conditions d'indépendance dans les conditions et selon les
modalités prévues par la réglementation ;
certification des comptes dans le respect de la réglementation
applicable ;
Une fois par an, le Président du Conseil invite les membres à
s’exprimer sur le fonctionnement du Conseil, des Comités
éventuels, ainsi que sur la préparation de ses travaux.
Cette discussion est inscrite au procès-verbal de la séance.
Le Conseil, s’il le souhaite, peut se faire accompagner par un tiers.
6° Il approuve la fourniture des services autres que la
7° Il rend compte régulièrement au Conseil de l'exercice de ses
missions. Il rend également compte des résultats de la mission de
certification des comptes, de la manière dont cette mission a
contribué à l'intégrité de l'information financière et du rôle qu'il a
joué dans ce processus. Il l'informe sans délai de toute difficulté
rencontrée.
Le Conseil d’Administration procède tous les 3 ans à une évaluation
formelle de ses méthodes de travail.
Une évaluation formalisée
questionnaire d’évaluation en octobre 2021 et la synthèse des
réponses été présentée au Conseil d’Administration du
a été réalisée au moyen d’un
a
Concernant les missions relatives aux Commissaires aux
Comptes durant l’année 2021 :
Il est à noter qu’au cours de l’exercice 2021, des échanges très
nourris entre le Conseil sous forme de Comité d’Audit et les
16 févier 2022.
A cette occasion, les Administrateurs et les Censeurs ont jugé
satisfaisants les travaux du Conseil d’Administration et ont précisé
n’avoir aucune observation ni commentaire particulier à formuler.
Commissaires aux Comptes sont intervenus notamment
à
Comités spécialisés
l’occasion de l’établissement du rapport des Commissaires aux
Comptes au Conseil sous forme de Comité d’Audit.
Compte tenu de la taille réduite du Groupe, le Conseil
d’Administration n’a pas souhaité jusqu’à présent se doter de
Comités Spécialisés (Comité de Rémunération, Comité d’Audit ou
Comité d’investissement
Le Comité d’Investissement se réunit régulièrement.
Il est composé de l’ensemble des Administrateurs et se réunit en
moyenne dix fois par an.
Comité de Nominations),
d’Investissement.
à
l’exception du Comité
En matière d’audit
En raison de la spécialisation du Conseil d’Administration, le
Comité fait appel, selon les dossiers présentés, aux Administrateurs
compétents dans le domaine concerné.
En 2021, il s’est réuni 12 (10 fois en 2020) fois, le taux de
participation est de 80 % (en 2020 pour 90 %).
Ce Comité examine les divers dossiers retenus, sur la base de
critères techniques, architecturaux, relatif à la solidité du bâti, et
commerciaux, tel que le marché local et réglementaire selon l’état
d’occupation notamment.
Ce Comité rend compte de ses travaux lors de chaque réunion du
Conseil d’Administration.
Il a été décidé que le Conseil d’Administration assumerait les
fonctions de Comité d’Audit. Conformément à l’article L. 823-20
du Code de Commerce, la société est ainsi exemptée de l’obligation
de constituer un Comité d’Audit ad hoc. Une telle institution
n’apporterait rien de significatif à notre société notamment en
matière de suivi de l’élaboration de l’information financière ou de
l’efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des
risques. Ainsi le Conseil d’Administration se réunit sous forme de
Comité d’Audit deux fois par an, préalablement à l’arrêté des
comptes annuels et semestriels. Il est précisé que le Président
Directeur Général participe à ces réunions afin de fournir aux
Administrateurs toutes les informations utiles à l’exercice de leur
mission dans le cadre de ces réunions, mais ne les préside pas.
Le Conseil a été réuni sous forme de Comité d’Audit le 23 mars
2021 et le 15 septembre 2021, en présence des Commissaires aux
Comptes. Lors de ces réunions, la présidence a été confiée à
Monsieur PONS GERMAIN, Administrateur indépendant et
Monsieur Jean-Louis COURTOIS de VIÇOSE.
Ce Comité se réunit à l’initiative du Président Directeur Général
autant de fois que la nécessité l’impose.
Le Comité analyse les dossiers, prix d’acquisition, travaux, marge,
durée de l’opération etc.
Pour l’année 2021, concernant respectivement l’activité de
Rénovation d’Immeubles (ou patrimonial) et l’activité de
Promotion ce sont 30 et 15 dossiers qui ont été soumis au Comité.
Un seul dossier a été sélectionné dans le centre de Toulouse dans le
cadre de la Rénovation, les autres ont été écartés essentiellement à
cause du prix excessif et des travaux à réaliser.
Sans préjudice des compétences du Conseil, le Comité d’Audit est
notamment chargé des missions suivantes :
1° Il suit le processus d'élaboration de l'information financière
et, le cas échéant, formule des recommandations pour en garantir
l'intégrité ;
2° Il suit l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de
gestion des risques, ainsi que le cas échéant de l'audit interne, en ce
qui concerne les procédures relatives à l'élaboration et au traitement
de l'information comptable et financière, sans qu'il soit porté
atteinte à son indépendance ;
25
conventions portant sur des opérations courantes et conclues à des
conditions normales respectent bien ces conditions.
II-4 LIMITATIONS AUX POUVOIRS DU PRESIDENT
DIRECTEUR GENERAL
Cette procédure ne s’applique pas aux conventions conclues entre
Courtois SA et les sociétés du Groupe dont elle détient, directement
ou indirectement, la totalité du capital (déduction faite le cas
échéant du nombre minimum d'actions requis pour satisfaire aux
exigences de l'article 1832 du Code Civil ou des articles L. 225-1,
L. 22-10-1, L. 22-10-2 et L. 226-1 du Code de Commerce),
lesquelles sont par nature exclues du régime des conventions
réglementées par l’article L. 225-39 du Code de Commerce.
En vertu de l’article 16 des statuts le Président Directeur Général
est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toute
circonstance au nom de la société. Il exerce ces pouvoirs dans la
limite de l’objet social et sous réserve des pouvoirs expressément
attribués par la loi aux Assemblées d’Actionnaires ainsi qu’au
Conseil d’Administration. Aucune limitation aux pouvoirs du
Président Directeur Général n’est formalisée.
Toutefois dans un souci de transparence le Président Directeur
Général soumet toutes les décisions de gestion importantes à
l’approbation du Conseil d’Administration de la société.
Cette procédure prévoit qu’à titre de règle interne, la Direction
Administrative et Financière est informée immédiatement et
préalablement à toute opération susceptible de constituer une
convention réglementée au niveau de COURTOIS SA, y compris
lorsque la convention est susceptible de constituer une convention
libre, par la personne directement ou indirectement intéressée, par
le Président du Conseil ou par toute personne du Groupe ayant
connaissance d’un tel projet de convention.
II-5- CONVENTIONS CONCLUES ENTRE UN
DIRIGEANT,
UN
MEMBRE
DU
CONSEIL
D’ADMINISTRATION, OU UN ACTIONNAIRE
DISPOSANT D’UNE FRACTION DES DROITS DE
VOTE SUPERIEURE A 10 % ET UNE SOCIETE
CONTROLEE AU SENS DE L’ARTICLE L. 233-3 DU
CODE DE COMMERCE (A L’EXCEPTION DES
CONVENTIONS PORTANT SUR DES OPERATIONS
COURANTES ET CONCLUES A DES CONDITIONS
NORMALES) (ARTICLE L. 225-37-4 DU CODE DE
COMMERCE)
La Direction Administrative et Financière procède annuellement à
une évaluation des conventions courantes conclues à des conditions
normales.
Lors de la réunion d’arrêté des comptes du dernier exercice écoulé,
le Conseil d’Administration est informé de la mise en œuvre de la
procédure d’évaluation, de ses résultats et de ses éventuelles
observations. Il en tire les conséquences qu’il estime nécessaire.
Néant.
Il est précisé que les personnes directement ou indirectement
intéressées à une convention ne participent pas à son évaluation.
II-6 PROCEDURE D’EVALUATION DES
CONVENTIONS COURANTES CONCLUES A DES
CONDITIONS NORMALES
Aucune convention portant sur des opérations courantes et conclues
à des conditions normales au sens de l’article L. 225-39 du Code de
Commerce n’a été identifiée à date. Il n’y a donc pas lieu de mettre
en œuvre la procédure susvisée pour le moment.
Le Conseil d’Administration, dans sa réunion du 19 février 2020, a
arrêté une procédure permettant d’évaluer régulièrement si les
III-MODALITÉS PARTICULIÈRES DE PARTICIPATION DES ACTIONNAIRES A L’ASSEMBLÉE
GÉNÉRALE
Les modalités de participation des Actionnaires aux Assemblées
Générales figurent à l’article 17 des statuts.
- adresser une procuration à la société sans indication de mandat,
- voter par correspondance.
L'Assemblée se compose de tous les Actionnaires quel que soit le
nombre d'actions qu'ils possèdent.
Les demandes d’inscription de points ou de projets de résolutions à
l’ordre du jour par les Actionnaires doivent être envoyées au siège
social, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception
ou télécommunication électronique, et être reçus au plus tard vingt-
cinq jours avant la tenue de l’Assemblée Générale, sans pouvoir
être adressés plus de vingt jours à compter de la parution de l’avis
préalable au BALO.
Il est justifié du droit de participer aux Assemblées Générales par
l’inscription en compte des titres au nom de l'Actionnaire ou de
l'intermédiaire inscrit pour son compte au deuxième jour ouvré
précédant l'Assemblée à zéro heure, heure de Paris dans les comptes
de titres nominatifs tenus par la société.
Pour les Assemblées Générales Ordinaires, le droit de vote
appartient à l’usufruitier alors que pour les Assemblées Générales
Extraordinaires, le droit de vote appartient au nu propriétaire.
A défaut d'assister personnellement à l'Assemblée, les Actionnaires
peuvent choisir entre l'une des trois formules suivantes :
- donner une procuration à la personne de leur choix dans les
conditions des articles L. 225-106 et L.22-10-39 du Code de
Commerce,
IV-POLITIQUE DE RÉMUNÉRATION DES MANDATAIRES SOCIAUX
Pour ce faire, le Conseil a fixé la politique de rémunération du
IV-1 POLITIQUE DE REMUNERATION DES
MANDATAIRES SOCIAUX (SEPTIEME ET
HUITIEME RESOLUTIONS) A L’ASSEMBLEE
GENERALE DU 19 MAI 2022
Président Directeur Général et/ou de tout autre dirigeant mandataire
social et des membres du Conseil d’Administration en lien avec ces
éléments, en particulier en fixant des critères de la rémunération
variable du Président Directeur Général liés à la mise en œuvre de
cette stratégie commerciale dans le respect de l’intérêt social.
En tenant compte des recommandations du Code MIDDLENEXT,
le Conseil d’Administration a établi une politique de rémunération
pour chacun des mandataires sociaux de la société conforme à son
intérêt social, contribuant à sa pérennité et s’inscrivant dans sa
stratégie commerciale telle que décrite au paragraphe IV-2.
26
Aucun élément de rémunération, de quelque nature que ce soit, ne
pourra être déterminé, attribué ou versé par la société, ni aucun
engagement pris par la société s’il n’est pas conforme à la politique
de rémunération approuvée ou, en son absence, aux rémunérations
ou aux pratiques existant au sein de la société. Toutefois, en cas de
circonstances exceptionnelles, le Conseil d’Administration pourra
déroger à l’application de la politique de rémunération si cette
dérogation est temporaire, conforme à l’intérêt social et nécessaire
pour garantir la pérennité ou la viabilité de la société.
Ce critère permet de rémunérer le Président Directeur Général au
regard des nouveaux dossiers de promotion immobilière,
d’acquisition d’immeubles en vue de leur rénovation et
d’immeubles de placement dans le cadre de l’activité de gestion
d’immeubles et de mesurer ainsi la croissance de ses activités sur
lesquelles est axée la stratégie du Groupe COURTOIS.
Ces critères contribuent aux objectifs de la politique de
rémunération car ils correspondent aux objectifs de développement
du Groupe COURTOIS.
Le Conseil vérifiera si cette dérogation est conforme à l’intérêt
social et nécessaire pour garantir la pérennité ou la viabilité de la
société. Ces justifications seront portées à la connaissance des
Actionnaires dans le prochain rapport sur le gouvernement
d’entreprise. Il est précisé que le Président Directeur Général ne
participe pas aux délibérations et au vote sur ces questions.
Le montant de la rémunération variable annuelle susceptible d’être
attribuée ne pourra pas excéder 260 % de la rémunération fixe
annuelle (y compris la rémunération versée par la SAS REGIA).
- Rémunération exceptionnelle :
Le Conseil d’Administration peut décider d’octroyer une
rémunération exceptionnelle au regard de circonstances
particulières. Le versement de ce type de rémunération doit pouvoir
être justifié par un événement tel que la réalisation d’une opération
majeure pour la société ou le Groupe etc. Le montant de la
rémunération exceptionnelle ainsi décidée ne pourra pas excéder
100 % de la rémunération fixe annuelle.
La détermination, la révision et la mise en œuvre de la politique de
rémunération de chacun des mandataires sociaux est réalisée par le
Conseil d’Administration. Il est précisé que le Président Directeur
Général ne participe pas aux délibérations et au vote sur ces
questions.
Il est précisé que les Directeurs Généraux Délégués ne sont pas
rémunérés au titre de leurs fonctions.
- Rémunération allouée au titre du mandat de membre du Conseil :
Le Président Directeur Général peut bénéficier d’une rémunération
au titre de ses fonctions d’Administrateurs dans les mêmes
conditions que les autres Administrateurs qui sont décrites ci-après.
IV-2 POLITIQUE DE REMUNERATION DU
PRESIDENT DIRECTEUR GENERAL ET/OU DE
TOUT AUTRE DIRIGEANT MANDATAIRE SOCIAL
- Engagements : Le Président Directeur Général bénéficie d’un
régime de retraite à cotisations définies (article 83) au taux de 4 %
du salaire brut et en sus sur la rémunération versée de la société
REGIA facturé à COURTOIS SA à hauteur d’une quote part dont
bénéficie Madame Jennifer COURTOIS de VIÇOSE. La société
REGIA a suspendu les cotisations du dudit contrat.
La politique de rémunération fixée par le Conseil est la suivante :
Les éléments fixes, variables et exceptionnels composant la
rémunération totale et les avantages de toute nature qui peuvent être
accordés au Président Directeur Général en raison de son mandat,
ainsi que leur importance respective sont les suivants :
- Avantages de toute nature : un véhicule de fonction consenti par
la SAS REGIA est facturé à COURTOIS à hauteur d’une quote part
(cf. note V-1).
- Rémunération fixe : le Président Directeur Général perçoit une
rémunération fixe dont le montant est déterminé en fonction de son
niveau de responsabilité. Il est précisé qu’une quote-part de la
rémunération est versée par la SAS REGIA et facturée à
COURTOIS SA (cf. Rapport Spécial Commissaires aux Comptes)
cf. note V-1.
Le versement des éléments de rémunération variables et, le cas
échéant, exceptionnels attribués au titre de l’exercice écoulé est
conditionné à l’approbation par l’Assemblée Générale Ordinaire
des éléments composant la rémunération et les avantages de toute
nature versés au cours de l’exercice écoulé ou attribués au titre dudit
exercice (vote ex post « individuel »).
- Rémunération variable annuelle :
La rémunération variable annuelle brute est déterminée en fonction
d’un critère financier et d’un critère extra financier de la façon
suivante :
Il est précisé qu’en cas de dissociation des fonctions, la politique
susvisée serait applicable au Directeur Général et au Président du
Conseil avec les adaptations nécessaires.
Par ailleurs, les Directeur Généraux Délégués ne perçoivent aucune
rémunération au titre de leur mandat social et ne bénéficient pas de
contrat de travail avec la société. S’ils sont par ailleurs, membre du
Conseil d’Administration, ils peuvent percevoir une rémunération
à ce titre.
Critère financier : le Président Directeur Général perçoit 4,50 %
du résultat net d’ensemble consolidé, calculé avant impôts sur les
bénéfices. Ce critère est calculé au vu des derniers comptes annuels
consolidés tels qu’arrêtés par le Conseil d’Administration.
Ce critère permet d’intéresser le Président Directeur Général au
résultat consolidé du Groupe COURTOIS.
Critère extra-financier : un montant additionnel de 10.000 €uros
Brut sera attribué par dossier se traduisant par l’acquisition par le
Groupe COURTOIS :
IV-3 POLITIQUE DE REMUNERATION DES
MEMBRES DU CONSEIL
-
-
-
-
d’immeuble de placement,
d’immeuble de rénovation,
de terrains à viabiliser,
de terrains pour des
Immobilière.
L’Assemblée Générale du 15 mai 2008 a fixé dans sa septième
résolution à caractère ordinaire la rémunération des membres du
Conseil à la somme annuelle de 85 K euros valable pour l’exercice
en cours jusqu’à nouvelle décision de l’Assemblée Générale.
opérations de Promotion
Soit par la participation du Groupe COURTOIS dans des opérations
immobilières. L’atteinte de ce critère sera appréciée à la signature
de l’acte authentique.
Les critères de répartition de la somme fixe annuelle allouée par
l’Assemblée Générale aux membres du Conseil ont été fixés par le
Conseil sont les suivants :
27
Si le Conseil décide de confier une telle mission à l’un de ces
membres, celui-ci aura droit à une rémunération supplémentaire à
ce titre. Le montant maximum de cette rémunération est fixé à
20 000 € par mission.
Chaque Administrateur à droit au remboursement des frais de
déplacement occasionnés dans l’exercice de ses fonctions.
Le Conseil répartit, entre ses membres en fonction des critères
suivants :
- de l’assiduité de chacun au sein du Conseil et des Comités,
- du temps consacré aux fonctions,
- de l'éventuelle présence à des Comités,
- de chaque contribution effective aux débats du Conseil.
IV-4 INFORMATIONS SUR LES MANDATS ET
CONTRATS DE TRAVAIL ET/OU DE PRESTATIONS
DE SERVICES DES MANDATAIRES SOCIAUX
PASSES AVEC LA SOCIETE
Le Conseil a identifié 3 missions spécifiques à confier aux membres
du Conseil d’Administration :
- Intervention amiable pour les dossiers précontentieux ou
contentieux,
- Entrée en relation avec un nouvel opérateur,
- Représentation ponctuelle du Groupe COURTOIS auprès des
instances professionnelles, de l’administration et des collectivités.
La durée des mandats des mandataires sociaux figure au II-2 ci-
avant.
V-RÉMUNÉRATION DES MANDATAIRES SOCIAUX
V-1- INFORMATIONS MENTIONNEES AU I DE L’ARTICLE L. 22-10-9 DU CODE DE COMMERCE (NEUVIEME
RESOLUTION) DE L’ASSEMBLEE GENERALE DU 19 MAI 2022)
V-1.1 Rémunérations totales brutes et avantages de toute nature versés au cours de l’exercice écoulé ou attribués au titre du même exercice
au Président Directeur Général par la société, les sociétés contrôlées ou de la société qui contrôle aux mandataires sociaux
La rémunération totale du Président Directeur Général respecte la politique de la rémunération approuvée lors de l’Assemblée du 27 mai
2021 dans sa 8ième résolution.
Il est précisé que les informations visées à l’article L 22-10-9 du Code de Gouvernance ont été approuvées par un nombre de voix de 99,97 %
par l’Assemblée du 27 mai 2021 dans sa 10ième résolution.
Contrat de travail
Conditions de
Contrat de prestations
de services passés avec
la Société (préciser sa
durée)
Périodes
de
préavis
Mandat(s)
exercé(s)
Durée de ou des
mandats
conclu avec la
société (préciser sa
durée)
Mandataires de la Société
révocation ou de
résiliation
Président
A l’issue de l’AG
Mme Jennifer Courtois de Viçose
Mr Jean-Louis Courtois de Viçose
-
(1)
(2)
(2)
Directeur Général tenue en 2027 (*)
Directeur Général A l’issue de l’AG
Délégué
-
-
-
-
-
-
-
tenue en 2027 (*)
Mme Jean-Louis Courtois de
Viçose
Directeur Général A l’issue de l’AG
Délégué tenue en 2027(*)
-
1- 1 an renouvelable par tacite reconduction. L’avenant a été signé en octobre 2021 à effet du 1er janvier 2022.
2- Résiliation de plein droit sans indemnité de part ni d’autre, ni préavis dans le cas de sortie de la société bénéficiaire du périmètre du groupe par la
rupture du lien de filialisation sous quelque forme que ce soit avec la société REGIA.
La Présidente du Conseil d’Administration perçoit une
rémunération fixe et une rémunération variable au titre de ses
fonctions de Président Directeur Général. Elle perçoit également
une rémunération au titre de ses fonctions d’Administrateur.
Groupe COURTOIS dont la société COURTOIS SA selon une clé
de répartition prévue dans une convention de prestation de services.
Cette convention suit la procédure des conventions réglementées et
a fait à ce titre l’objet d’une autorisation préalable du Conseil
d’Administration de COURTOIS SA ainsi qu’une approbation par
l’Assemblée Générale de COURTOIS SA.
La Présidente est également rémunérée pour son activité au sein du
Groupe COURTOIS par la société SAS REGIA (holding du Groupe
COURTOIS cf. Rapport Spécial Commissaires aux Comptes).
La Présidente a un véhicule à sa disposition à Toulouse, les
avantages en nature s’y rapportant sont calculés sur son bulletin de
salaire et sont refacturés par la société SAS RÉGIA ainsi que la
T.V.A. au Groupe COURTOIS.
La société SAS RÉGIA (holding du Groupe COURTOIS) facture
des prestations d'animation du Groupe à certaines sociétés du
*Statuant sur les comptes de l'exercice écoulé
28
Le montant des rémunérations brutes de Mme Jennifer COURTOIS de VIÇOSE, Président Directeur Général, vous est communiqué ci-après :
Mme Jennifer COURTOIS de VIÇOSE
Montant
Montant
Au 31/12/2020
(en milliers d'€uros)
Au 31/12/2021
(en milliers d'€uros)
Attribués
En K€ En %
Versés
En K€ En %
100%
Attribués
En K€ En %
Versés
En K€ En %
185 100%
SAS REGIA (Holding)*
Rémunération fixe
185
10
3
100%
185
10
3
185
10
100%
Percoi et Pei
10
Retraite collective à cotisations définies
Avantages en nature (véhicule)
4
4
4
4
COURTOIS SA
Rémunération fixe
12
19
38,70%
61,30%
12
100%
12
13
48%
52%
12
19
38,70%
61,30%
Rémunération variable (1) (2)
Rémunération au titre des fonctions
d'Administrateur
2
2
2
2
Retraite collective à cotisations définies
TOTAL
235
216
226
232
*
La quote part facturée par la SAS REGIA (Holding) à COURTOIS SA pour l’année 2021 s’élève à 122 K€ HT sur la rémunération fixe.
1- Rémunération variable brute attribuée au titre de l’exercice 2021 est de 3 K€ brut,
2- Rémunération extra financière attribué au titre de l’exercice de l’année 2021 est de 10 K€ brut (montant additionnel concernant l’acquisition d’un bien
immobilier dans le Groupe COURTOIS),
Indemnités ou
avantages dus ou
Régime de
retraite
supplémentaire
Indemnités relatives
à une clause de non-
concurrence
Contrat de
travail
susceptibles d’être dus
à raison de la cessation
ou du changement de
fonctions
Dirigeants Mandataires
Sociaux
Oui
Non
Oui
Non
Oui
Non
Oui
Non
X
Mme Jennifer COURTOIS de
VIÇOSE
X
X (1)
X
PDG
(1) La société SAS REGIA (holding du Groupe) a mis en place depuis 2007, au profit de tous les cadres un régime de retraite à cotisations définies (article 83)
au taux de 4 % du salaire brut à la charge de la société REGIA dont bénéficie Madame Jennifer COURTOIS de VIÇOSE.
Par ailleurs le Président Directeur Général ayant une partie de sa
rémunération versée par COURTOIS SA, ce même régime a été mis
en place, dans les mêmes conditions à son profit, au niveau de
COURTOIS SA à compter du 1er janvier 2015.
- les modalités de détermination de la rémunération de référence
fixée par le régime concerné et servant à calculer les droits des
bénéficiaires : 4 % du salaire brut total,
- le rythme d’acquisition des droits : au fur et à mesure des
versements des cotisations,
COURTOIS SA et la SAS REGIA a suspendu le contrat de l’article
83 à effet du 1er juillet 2020 ce qui a pour conséquences l’arrêt des
appels des cotisations.
- l’existence éventuelle d’un plafond, son montant ou les modalités
de détermination de celui-ci : pas de plafond mais il existe un
plafond fiscal article 83 2ième du CGI et un plafond URSSAF fixé
par article D242-1 du CSS Code de Sécurité Sociale,
- les modalités de financement des droits : cotisations définies sur
les salaires des affiliés du collège bénéficiaire,
- le montant estimatif de la rente à la date de la clôture de
l’exercice : aucun engagement comptabilisé au niveau de
l’entreprise, ce n’est pas un contrat à prestations définies,
- les charges fiscales et sociales associées à la charge de la société :
les limites déductibles article 39 sont respectées et l’article 83 ne
dépasse pas le taux de 8 %.
S’agissant des engagements de retraite, il existe, au profit de tous
les cadres un régime de retraite à cotisations définies (article 83) :
(suspendu depuis le 01 juillet 2020)
- les conditions d’entrée dans le régime et les autres conditions pour
pouvoir en bénéficier : affilié au régime AGIRC (caisse de retraite
cadre),
29
V-1.2 Rémunération des membres du Conseil (anciennement dénommée « jetons de présence »)
Nous vous informons qu’il a été versé 20 000 € aux mandataires sociaux durant l’exercice 2021 identique à 2020.
En €uros
Montant attribué au titre Montant attribué au titre Montant attribué au titre
Montant attribué au
titre l'exercice clos le
Membres du Conseil d'Administration et
Censeurs
l'exercice clos le
31/12/2018 et versé en
en 2019
l'exercice clos le
31/12/2019 et versé en
en 2020
l'exercice clos le
31/12/2020 et versé en 31/12/2021 et à verser
en 2021 en en 2022
Jennifer COURTOIS de VIÇOSE
Jean-Louis COURTOIS de VIÇOSE
2 000
2 000
2 000
2 000
2 000
1 000
2 000
2 000
Société REGIA représentée par
Madame COURTOIS de VIÇOSE
4 000
4 000
5 000
4 000
Jacques RAIBAUT
4 000
2 000
2 000
4 000
2 000
2 000
3 000
3 000
2 000
2 000
3 000
2 000
Jean-Jacques PONS-GERMAIN
Jacques GAYRAL
Arthur THOMINE-DESMAZURES
(censeur)
4 000
4 000
4 000
4 000
1 000
Arnaud LAFON (Censeur)
Total
20 000
20 000
20 000
20 000
Le montant est versé selon la présence au titre de l’exercice N-1
Il est précisé que l’Assemblée Générale du 15 mai 2008 a fixé dans sa septième résolution la somme annuelle pouvant être allouée aux membres
du Conseil à 85 K€ valable jusqu’à nouvelle décision de l’Assemblée.
Autres informations concernant le Conseil d’Administration
Il n’existe aucun prêt accordé aux membres du Conseil d’Administration
Aucune autre rémunération n’a été octroyée en 2021 aux membres du Conseil d’Administration
Il est précisé que les Directeurs Généraux Délégués ne sont pas rémunérés au titre de cette fonction.
La société n’ayant pas de salarié, elle ne peut communiquer l’information concernant le « ratio d’équité » que sur la rémunération brute de
232 K€ du Président Directeur Général. Ce qui représente un pourcentage du ratio d’équité par rapport au SMIC de + 93,69 %.
Evolution annuelle de la rémunération et des performances au regard du résultat Consolidé :
Evolution annuelle de la
rémunération du Président
Directeur Général (N/N-1)
Evolution annuelle des performances
de la société (N/N-1) au regard du
résultat net consolidé
Exercice 2017
Exercice 2018
Exercice 2019
Exercice 2020
Exercice 2021
-23,81%
112,50%
-
-31,15%
9,92%
-68,95%
15,70%
-35,71%
-31,58%
-126,13%
V-1.3 Ratios d’équité
En l’absence d’effectif au niveau de la société et du Groupe COURTOIS, aucun ratio n’est présenté.
V-2 CHOIX DU CONSEIL RELATIF AUX
MODALITES DE CONSERVATION PAR LES
MANDATAIRES DES ACTIONS ATTRIBUEES
GRATUITEMENT
L’EXERCICE ECOULE OU ATTRIBUES AU TITRE
DU MEME EXERCICE MADAME JENNIFER
COURTOIS DE VIÇOSE, PRESIDENT DIRECTEUR
GENERAL (DIXIEME RESOLUTION)
Au 31 décembre 2021, le Groupe COURTOIS n’a pas attribué de
stock-options, ni d’actions gratuites.
Les rémunérations brutes versées au cours de l’exercice écoulé ou
attribuées au titre du même exercice
COURTOIS de VIÇOSE Président Directeur Général, sont
conformes la politique de rémunération approuvée par
à Madame Jennifer
V-3 ELEMENTS FIXES, VARIABLES ET
EXCEPTIONNELS COMPOSANT LA
REMUNERATION TOTALE ET AVANTAGES DE
TOUTE NATURE VERSES AU COURS DE
à
l’Assemblée Générale du 27 mai 2021 aux termes de la sixième
résolution.
30
Le montant brut des éléments fixes, variables et exceptionnels composant la rémunération totale et avantages de toute nature versés au cours
de l’exercice 2021 ou attribués au titre de l’exercice 2021 à Madame Jennifer COURTOIS de VIÇOSE, Président Directeur Général et soumis
à l’approbation de la prochaine Assemblée aux termes de la onzième résolution est communiqué ci-après :
COURTOIS SA
Montant Brut versé au cours de
l'exercice 2021 (en €uros)
Montant Brut attribué au titre de
l'exercice 2021 (en €uros)
12 000
(montant versé)
Rémunération fixe
12 000
19 179
(montant versé en 2021 au titre de
2020)
12 680
(montant à verser en 2022 au titre de
2021)
Rémunération variable(1)
2 000
(montant versé en 2021 au titre de
2020)
2 000
(montant à verser en 2022 au titre de
2021)
Rémunérations au titre des fonctions d'Administrateur
Retraite collective à cotisations définies
Rémunération exceptionnelle
TOTAL
Aucun montant soumis au vote
33 179
Aucun montant soumis au vote
26 680
1- La rémunération variable de Mme Jennifer COURTOIS de VIÇOSE est déterminée selon la politique de rémunération présentée à la rubrique IV-2.
SAS REGIA (holding du Groupe) facture une quote-part de la rémunération de la Présidente à COURTOIS SA
Quote-part facturée du Montant Brut Quote-part facturée du Montant Brut
SAS REGIA (holding du Groupe)
versé au cours de l'exercice 2021 (en
€uros)
attribué au titre de l'exercice 2021
(en €uros)
Rémunération fixe
Avantages en nature Véhicule
TOTAL
119 935
2 520
119 935
2 520
122 455
122 455
V-4 ELEMENTS FIXES, VARIABLES ET EXCEPTIONNELS COMPOSANT LA REMUNERATION TOTALE ET
AVANTAGES DE TOUTE NATURE VERSES AU COURS DE L’EXERCICE ECOULE OU ATTRIBUES AU TITRE
DU MEME EXERCICE A MONSIEUR JEAN-LOUIS COURTOIS DE VIÇOSE, DIRECTEUR GENERAL DELEGUE
(DOUZIEME RESOLUTION)
Il est précisé que Monsieur Jean-Louis COURTOIS de VIÇOSE ne perçoit pas de rémunération au titre de ses fonctions de Directeur Général
Délégué.
Il perçoit une rémunération au titre de ses fonctions d’Administrateur.
Le montant brut des éléments fixes, variables et exceptionnels composant la rémunération totale et avantages de toute nature versés au cours
de l’exercice 2021 ou attribués au titre de l’exercice 2020 à Monsieur Jean-Louis COURTOIS de VIÇOSE, Directeur Général Délégué et
soumis à l’approbation de la prochaine Assemblée aux termes de la dixième résolution est communiqué ci-après :
Montant versé au cours
de 2021 (en Euros)
Montant Brut attribué au titre
de 2021 (en €uros)
COURTOIS SA
2 000
(montant à verser en 2022 au titre de
2021)
Rémunération au titre des fonctions
d’Administrateur
1 000
(montant versé en 2021 au titre de 2020)
TOTAL
1 000
2 000
Il est précisé que Mme Jean-Louis COURTOIS de VIÇOSE Directeur Général Délégué ne perçoit pas de rémunération à quelque titre que ce
soit de la part de COURTOIS SA.
31
VI-ÉLÉMENTS SUSCEPTIBLES D’AVOIR UNE INCIDENCE EN CAS D’OFFRE PUBLIQUE
- La structure du capital ainsi que les participations directes ou indirectes connues de la société et toutes informations en la matière sont décrites
au paragraphe IV du Rapport de Gestion.
- Il n’existe pas de restriction statutaire à l’exercice des droits de vote et aux transferts d’actions ni de clauses des conventions portées à la
connaissance de la société en application de l'article L. 233-11.
- A la connaissance de la société, il n’existe pas de pactes ou autres engagements signés entre Actionnaires.
- Il n’existe pas de titre comportant des droits de contrôle spéciaux. Toutefois, il est précisé qu’un droit de vote double est attribué à toutes les
actions entièrement libérées pour lesquelles il est justifié d’une inscription nominative depuis deux ans au moins au nom du même Actionnaire
(Article 13 des statuts).
- Il n’existe pas de mécanismes de contrôle prévus dans un éventuel système d’actionnariat du personnel avec des droits de contrôle qui ne
sont pas exercés par ce dernier.
- Les règles de nomination et de révocation des membres du Conseil d’Administration sont les règles légales et statutaires prévues à l’article
14 des statuts.
- En matière de pouvoirs du Conseil d’Administration, les délégations et autorisations en cours sont décrites dans le tableau des délégations
d’augmentation du capital au paragraphe I-2 et les pouvoirs du Conseil en matière de rachat d’actions propres figurent au paragraphe IV-5 du
Rapport de Gestion.
- La modification des statuts de notre société se fait conformément aux dispositions légales et réglementaires.
- Il n’existe pas d’accords conclus par la société qui sont modifiés ou prennent fin en cas de changement de contrôle de la société.
- Il n’existe pas d’accord particulier prévoyant des indemnités en cas de cessation des fonctions de membres du Conseil d’Administration
(étant précisé que la société n’a pas de salarié).
VII-LES CONVENTIONS RÈGLEMENTÉES
Nous vous rappelons que seules les conventions nouvelles conclues au cours du dernier exercice clos, et/ou ayant fait l’objet d’une tacite
reconduction au cours de cette période, sont soumises à la présente Assemblée.
Nous vous demandons d’approuver les conventions nouvelles visées à l’article L 225-38 du Code de Commerce et régulièrement autorisées
préalablement par le Conseil d’Administration au cours de l’exercice 2021.
Elles sont également présentées dans le Rapport Spécial des Commissaires aux Comptes (cf. Rapport Spécial) y afférent qui vous sera présenté
en Assemblée et qui figure sur le site de la société.
Les Commissaires aux Comptes vous les présentent et vous donnent à leur sujet toutes les informations requises dans leur Rapport Spécial.
Le Conseil vous demande de bien vouloir adopter le texte des résolutions qu’il soumet à votre approbation.
Le Conseil d’Administratio
32
COMPTES ANNUELS CONSOLIDÉS
AU 31 DÉCEMBRE 2021
Conseil d’Administration du 23 mars 2022
I-ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS – NORMES IFRS
ÉTAT DE LA SITUATION FINANCIERE AU 31 DECEMBRE 2021 (EN K€)
ACTIF
Note
31/12/2021
10 423
31/12/2020
10030
ACTIFS NON-COURANTS
Goodwill
Immobilisations incorporelles
Immobilisations corporelles
Immeubles de placement
Participations dans les entreprises associées
Actifs financiers non-courants
Impôts différés
6 et 2.4
395
142
8 968
23
7 et 2.5
9 202
8
9
826
897
ACTIFS COURANTS
Stocks et en-cours
18 718
10 688
684
22 224
9 547
6 190
280
10 et 2.7
11
Clients et comptes rattachés
Autres actifs courants
12
372
Actif d'impôt courant
Trésorerie et équivalent de trésorerie
Actifs destinés à être cédés
13
6 974
29 141
6 207
2.5
TOTAL ACTIF
32 254
PASSIF
31/12/2021
31/12/2020
CAPITAUX PROPRES PART DU GROUPE
Capital
18 595
1 674
16 973
(52)
18 647
1 674
16 774
199
Réserves consolidées
14.1
15
Résultat de l'exercice
Participations ne donnant pas le contrôle
459
379
PASSIFS NON COURANTS
Dettes financières non courantes
Impôts différés non courants
Provisions non courantes
3 412
1 529
1 883
6 525
4 658
1 867
16.1
29.3
17
PASSIFS COURANTS
Fournisseurs et comptes rattachés
Dettes financières courantes
Provisions courantes
6 675
652
6 703
826
18
16.2
17
4 632
237
501
193
Autres passifs courants
19
1 154
5 183
Passifs destinés à être cédés
TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS
29 141
32 254
33
É
TAT DE LA SITUATION FINANCIERE AU 31 DECEMBRE 2021 (EN K€)
Postes
Note
20
31/12/2021 31/12/2020
Total Chiffre d'Affaires
Autres produits
4117
4564
Achats consommés
21
(2952)
(34)
(2844)
(43)
Charges de personnel
Charges externes
(1063)
(88)
(1143)
(68)
Impôts et taxes
Dotation aux amortissements et aux provisions
Autres produits et charges d'exploitation
22
23
(12)
(23)
204
463
Résultat opérationnel courant
172
172
906
24
Autres produits opérationnels non courants
Autres charges opérationnelles non courantes
Résultat opérationnel
24
24
(291)
639
Produits de trésorerie et d'équivalents de trésorerie
Coût de l'endettement financier brut
Coût de l'endettement financier net
Autres produits financiers
(104)
(104)
37
(109)
(109)
15
26
28
28
8
Autres Charges Financières
(5)
(1)
Quote-part du résultat net des sociétés mises en équivalence
Charge d'impôt
(44)
(16)
(118)
(177)
29
Résultat net consolidé des activités poursuivies
Résultat des activités abandonnées
40
249
Résultat net Consolidé
40
(52)
92
249
199
50
Dont Résultat net consolidé-Part Groupe
Dont Résultat net consolidé-Part Minoritaires
Résultat net de base par action (en Euros)
Résultat net dilué par action (en Euros)
(0,72 €)
(0,72 €)
2,75 €
2,75 €
34
ÉTAT RESULTAT NET ET DES GAINS ET PERTES COMPTABILISES DIRECTEMENT EN CAPITAUX PROPRES (EN K€)
31/12/2021 31/12/2020
Résultat Net
Eléments qui seront reclassés (ou recyclables) en résultat net :
Écart de conversion
Réévaluation des instruments dérivés de couverture
Réévaluation des actifs financiers disponibles à la vente
Eléments de la quote- part des gains et pertes comptabilisés
directement en capitaux propres des entreprises mise en équivalence
contrat de liquidité (PRA)
Impôts liés
Eléments qui ne seront reclassés (ou ne sont pas recyclables) ultérieurement en résultat
net :
Réévaluation des immobilisations
Réévaluation (ou écarts actuariels) au titre des régimes à prestations définies
Elément de la quote- part des gains et pertes comptabilisés directement en capitaux
propres des entreprises mise en équivalence
Impôts liés
0
0
Total des gains et pertes comptabilisés directement en capitaux propres
Résultat net et gains et pertes comptabilisés directement en capitaux propres
Dont part du Groupe (ou des actionnaires de la société mère)
40
249
199
(52)
40
249
35
TABLEAU DES FLUX DE TRESORERIE NETTE – AU 31 DECEMBRE 2021 (EN K€)
31/12/2021
31/12/2020
249
Résultat net consolidé (y compris intérêts minoritaires)
+/- Dotations nettes Amortissements et provisions
-/+ Gains et pertes latents liés aux variations de juste valeur
-/+ Autres produits et charges calculés
40
34
31
(233)
(133)
-/+ Plus et moins-values de cession
(3)
44
(351)
118
-/+ Quote part de résultat des sociétés mises en équivalence
Capacité d’autofinancement après coût de l’endettement financier net et impôt
+ Coût de l’endettement financier net
(118)
104
16
(86)
109
+/- Charge d’impôt (y compris impôts différés)
177
Capacité d’autofinancement avant coût de l’endettement financier net et impôt
- impôts versés
2
0
200
(688)
734
+/- Variation du BFR lié à l’activité (y compris dette liée aux avantages au personnel)
FLUX NET DE TRESORERIE GENERES PAR L’ACTIVITE
- Décaissements liés aux acquisitions d’immobilisations corporelles et incorporelles
70
72
246
(359)
74
(40)
3536
+ Encaissements liés aux cessions d’immobilisations corporelles et incorporelles
- Décaissements liés aux acquisitions d’immobilisations financières (titres non
consolidés)
+ Encaissements liés aux cessions d’immobilisations financières (titres non consolidés)
+/- Incidence des variations de périmètre
23
71
+/- Variation des prêts et avances consentis
268
3764
(26)
Dividendes reçus
+/- Autres flux liés aux opérations d'investissement
FLUX NET DE TRESORERIE LIES AUX OPERATIONS D'INVESTISSEMENT
+ Sommes reçues des actionnaires lors d'augmentation de capital
+ sommes reçues lors de l'exercice des stock-options
-/+ Rachats et reventes d'actions propres
(191)
1
- Dividendes mis en paiement en cours d'exercice
. Dividendes versés aux actionnaires de la société mère…………………
. Dividendes versés aux minoritaires des sociétés intégrées……………
+ Encaissements liés aux nouveaux emprunts
(11)
1861
(858)
(104)
(10)
272
- Remboursement d’emprunts (y compris contrats de location financement)
- Intérêts financiers nets versés (y compris contrats de location financement)
+/- Autres flux liés aux opérations de financement
(130)
(109)
FLUX NET DE TRESORERIE LIES AUX OPERATIONS DE FINANCEMENT
Variation de trésorerie NETTE
889
770
(3)
4007
ETAT DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES CONSOLIDES - AU 31 DECEMBRE 2021
En milliers €
Au 31/12/2019
1 674
1 674
455
455
(22)
(22)
16 181
172
172
10
18 474
338
18 812
Affectation du Résultat
(172)
0
(10)
(10)
(26)
cessions nettes sur contrat de
liquidité PRA
(4)
(26)
Résultat de la période
Au 31/12/2020
199
199
199
50
249
(44)
1
16 353
199
6
6
18 647
379
(11)
19 024
Affectation du Résultat
(199)
(11)
1
cessions nettes sur contrat de
liquidité PRA
1
Résultat de la période
(52)
(52)
(52)
92
40
Au 31/12/2021
1 674
455
(43)
16 552
18 596
459
19 054
36
II-SOMMAIRE DE L’ANNEXE AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
1. Généralités
2. Méthodes comptables
3. Périmètre de consolidation
4. Impact de la crise sanitaire
5. Information sectorielle
6. Immobilisations corporelles
7. Immeubles de placement
8. Participation dans les entreprises associées
9. Actifs financiers non-courants
10Stocks et en-cours
11Clients et comptes rattachés
12Autres actifs courants
13Trésorerie et équivalents de trésorerie
14Capitaux Propres et Dividendes Distribués
15Résultat par action
16Dettes financières
17Provisions
18Fournisseurs et comptes rattachés
19Autres passifs courants
20Chiffre d’Affaires
21Achats consommés
22Dotations aux amortissements et aux provisions
23Autres produits et charges d’exploitation
24Autres produits et charges opérationnels
25Produits de trésorerie et équivalents de trésorerie
26Coût de l’endettement financier brut
27Tableau de variation de l’endettement financier net
28Autres Produits et Charges Financiers
29Charges d’impôt
30Parties liées et rémunérations des dirigeants
31Engagements donnés ou reçus
32Contentieux
33Honoraires des Commissaires aux Comptes
34Evénements postérieurs à la clôture de l'exercice
37
N
OTE 1 - GENERALITES
Les postes du bilan ou du compte de résultat qui n’ont pas connu de
variations significatives depuis le 31.12.2020 n’ont pas été intégrés
dans l’information financière et cela dans le but de ne laisser que
les informations pertinentes.
Les actifs destinés à être cédés ou consommés au cours du cycle
d’exploitation normal du Groupe, les actifs détenus dans la
perspective d’une cession dans les douze mois suivant la clôture de
l’exercice ainsi que la trésorerie et les équivalents de trésorerie
constituent des actifs courants. Tous les autres actifs sont non
courants.
Le Conseil d’Administration du 23 mars 2022 a arrêté les états
annuels consolidés au 31 décembre 2021 et a autorisé leur
publication.
N
OTE 2 - METHODES COMPTABLES
Pour l’établissement des comptes consolidés, le Groupe utilise des
estimations et formule des jugements qui sont régulièrement mis à
jour et sont fondés sur des informations historiques et sur d’autres
facteurs, notamment des anticipations d’événements futurs jugés
raisonnables au vu des circonstances.
Les dettes échues au cours du cycle d’exploitation normal du
Groupe ou dans les douze mois suivant la clôture de l’exercice
constituent des dettes courantes. Toutes les autres dettes sont non
courantes.
Les estimations significatives réalisées par le Groupe portent
principalement sur :
- L’évaluation de la juste valeur des immeubles de placement ;
- Les provisions ;
2.3 Principes de consolidation
- Et les dépréciations d’actifs.
Les filiales sont des entreprises contrôlées par le Groupe. Le
contrôle suppose l'exercice d'un pouvoir sur des activités dites
pertinentes, l'exposition à des rendements variables ainsi que la
capacité à utiliser son pouvoir pour influer sur ces rendements.
Toutes les transactions réalisées entre les sociétés consolidées ainsi
que les profits internes sont éliminés.
Les principes comptables et les méthodes d’évaluation appliqués
aux divers postes du bilan et du compte de résultat sont les
suivants :
En raison des incertitudes inhérentes à tout processus d’évaluation,
le Groupe COURTOIS révise ses estimations sur la base
d’informations régulièrement mises à jour. Ces estimations qui
pourraient risquer d’entraîner des ajustements de la valeur
comptable des actifs et des passifs au cours de la période concernent
essentiellement la juste valeur du patrimoine immobilier, qu’il soit
détenu durablement ou destiné à la vente. Cette juste valeur est
déterminée notamment en se basant sur l’évaluation du patrimoine
effectuée par des experts indépendants selon des méthodes décrites
au paragraphe 2.5. Toutefois, compte tenu du caractère estimatif
inhérent à ces évaluations, il est possible que le résultat de cession
de certains lots puisse différer peu ou prou de l’évaluation
effectuée.
2.4 Immobilisations corporelles hors immeubles de placement
Contrat de location norme IFRS 16 : le Groupe COURTOIS
applique la norme IFRS 16 qui concerne le retraitement des
locations.
Les autres immobilisations corporelles sont comptabilisées au coût
d’acquisition et amorties selon le mode linéaire en fonction de la
durée probable d’utilisation par l’entreprise.
2.1 Déclaration de conformité
En application du règlement n° 1606 / 2002 adopté le 19 juillet 2002
par le Parlement et le Conseil Européen, les comptes consolidés du
Groupe COURTOIS sont établis conformément au référentiel IFRS
tel qu’adopté par l’Union Européenne. Les comptes consolidés sont
arrêtés par le Conseil d’Administration de COURTOIS S.A. et
présentés conformément à la recommandation n° 2010-03 du 7
novembre 2013 et à la norme IAS 1 révisée.
Le but recherché par l’application des normes IFRS est de fournir
une information intelligible et pertinente, fiable et comparable pour
les utilisateurs. La fiabilité signifie que l’information
financière doit présenter une image fidèle des transactions et autres
évènements. En conséquence, il s’avère nécessaire que ceux-ci
soient comptabilisés et présentés conformément à leur substance et
à leur réalité économique et non pas seulement d’après leur forme
juridique.
2.5 Immeubles de Placement
Les immeubles de placement sont des biens immobiliers détenus
pour en retirer des loyers ou pour valoriser le capital, ou les deux,
plutôt que pour :
- les utiliser dans la production ou la fourniture de biens ou de
services ou à des fins administratives,
- éventuellement les vendre dans le cadre de l’activité ordinaire.
Conformément à l’option offerte par IAS 40, les immeubles de
placement sont évalués à la juste valeur et la différence de valeur
d’une date de clôture à une autre est portée dans le résultat de
l’exercice (sous la rubrique « Autres produits et charges »).
Le Groupe applique à compter de 2013 la norme IFRS 13, laquelle
définit la juste valeur comme le prix qui serait reçu pour la vente
d’un actif ou payé pour le transfert d’un passif lors d’une
transaction normale entre des intervenants du marché à la date
d’évaluation.
Normes, amendements et interprétations aux normes IFRS
applicables à compter du 1er janvier 2021
Le nouvelles normes et de nouveaux amendements au 31 décembre
2021 :
La norme établit une hiérarchie des justes valeurs à trois niveaux
pour les données utilisées dans le cadre des évaluations :
Niveau 1 : Cours (non ajusté) sur un marché actif pour des
actifs/passifs identiques et disponibles à la date d’évaluation ;
Niveau 2 : Modèle de valorisation utilisant des données d’entrée
observables directement ou indirectement sur un marché actif ;
Niveau 3 : Modèle de valorisation utilisant des données d’entrée
non observables sur un marché actif.
•
•
Amendement IFRS 16 sur les allègements de loyer,
Amendement IAS 12 sur l’impôt différé lié à des
actifs/passifs issus d’une même transaction,
Réforme IBOR phase 2.
•
Aucun impact significatif au 31 décembre 2021.
2.2 Présentation des états financiers
Les états financiers consolidés sont présentés en milliers d’euros.
Les méthodes comptables et modalités de calculs adoptées dans les
états financiers sont identiques à celles utilisées dans les états
financiers annuels au 31.12.2020. Si elles ont changé, nous avons
décrit ces changements et leurs effets.
Le niveau hiérarchique de la juste valeur est ainsi déterminé par
référence aux niveaux des données d’entrée dans la technique de
valorisation. En cas d’utilisation d’une technique d’évaluation
basée sur des données de différents niveaux, le niveau de la juste
valeur est alors contraint par le niveau le plus bas.
38
L’évaluation de la juste valeur doit tenir compte de l’utilisation
optimale de l’actif. Le Groupe COURTOIS n’a pas identifié
d’utilisation optimale d’un actif différente de l’utilisation actuelle.
De ce fait, la mise en œuvre d’IFRS 13 n’a pas conduit à modifier
les hypothèses retenues pour la valorisation du patrimoine.
L’évaluation à la juste valeur des immeubles de placement implique
le recours à différentes méthodes de valorisation utilisant des
paramètres non observables ou observables mais ayant fait l’objet
de certains ajustements. De ce fait, le patrimoine du Groupe est
réputé relever, dans son ensemble, du niveau 3 au regard de la
hiérarchie des justes valeurs édictées par la norme IFRS 13,
nonobstant la prise en compte de certaines données observables de
niveau 2.
2.7 Stocks
Les en-cours de production immobilière sont évalués à leur coût de
production.
Rénovation d’Immeubles :
- les immeubles comptabilisés en stock, le coût de production
inclut essentiellement le prix d’acquisition et les frais y afférant et
les travaux.
Seuls les frais financiers relatifs aux opérations de rénovation des
immeubles qui nécessitent une longue période de préparation
nécessaire à la vente sont inclus dans la valorisation des stocks.
Promotion Immobilière :
Le coût de revient d’une opération immobilière comporte :
Au 31 décembre 2021 la juste valeur des immeubles de placement
s’élève à 9 202 K€.
La variation de la juste valeur impacte le résultat opérationnel d’un
montant de 233 K€.
Le Groupe COURTOIS confie l’évaluation de ses biens
immobiliers à un expert pour les biens en Ile de France et à un
expert en Midi Pyrénées une fois par an.
Le terrain et frais accessoires,
Travaux de voirie et réseaux divers (VRD),
Travaux de constructions,
Frais annexes de constructions etc.
Selon la norme IAS 23 les coûts d’emprunt sont comptabilisés en
compte de charge.
Au 31 décembre 2021 les expertises ont été réalisées selon les
principes suivants :
Les stocks font l’objet d’une dépréciation dans les cas
d’identification d’indice de perte de valeur.
- la méthode d’évaluation d’après la surface pondérée pour les
commerces,
- et /ou la méthode de capitalisation du revenu locatif.
Les indices identifiés par le Groupe sont les suivants :
Evaluation du marché, grilles de prix régulièrement ajustées en
fonction des prix constatés pour des lots analogues dans le quartier
ou la rue considérée,
Ces experts déterminent la juste valeur de l’ensemble des biens
immobiliers une fois par an en fin d’année. A noter que si la juste
valeur d’un immeuble varie significativement d’un exercice à
l’autre, une nouvelle expertise est réalisée par un expert mandaté
par le Groupe à cet effet.
Valeur de réalisation du stock post clôture (prix de vente probable
diminué des coûts annexes à la vente).
2.8 Trésorerie équivalents de trésorerie
La trésorerie et équivalents de trésorerie comprennent les liquidités
et les placements à court terme.
Au 31 décembre 2021 tous les locaux sont loués l’exception d’un
local à Toulouse et à Vitrolles.
Ces actifs sont évalués à leur juste valeur.
« Actifs non courants destinés à être cédés »
Ces actifs sont facilement convertibles en un montant connu de
trésorerie tout en étant soumis à un risque négligeable de
changement de valeur.
Pour le tableau des flux de trésorerie, le découvert bancaire est le
cas échéant intégré dans la trésorerie nette.
Pour le Groupe COURTOIS seuls les immeubles faisant l’objet de
promesses de vente ou lorsque le processus de vente est
suffisamment avancé sont classés en actifs destinés à la vente selon
la norme IFRS 5.
2.6 Actifs financiers non-courants
2.9 Instruments financiers
Il s’agit d’actifs financiers assortis de paiement déterminés ou
déterminables.
Ce poste comprend des échéances supérieures à 12 mois.
Les autres actifs financiers dont l’échéance est inférieure à 12 mois
sont présentés au bilan actif dans le poste « autres actifs courant ».
COURTOIS SA et ses filiales n’ont recours à aucun instrument
financier au 31 décembre 2021, ni sur les périodes antérieures
présentées.
2.10 Dividendes
A/ Titres disponibles à la vente
Les dividendes sont comptabilisés en dettes dans la période après
approbation par l’Assemblée Générale.
COURTOIS SA n’a pas versé de dividende en 2021.
Comprennent essentiellement des titres de fonds de capital–risque
constituant un investissement à plus ou moins longue échéance.
Il s'agit de titres évalués à la juste valeur trimestriellement.
La variation de la juste valeur est comptabilisée dans le compte de
résultat avant impôts sous la rubrique :
2.11 Créances
Les créances sont comptabilisées pour leur valeur nominale. Les
créances locataires sont dépréciées dès lors qu’elles présentent un
risque de non recouvrement.
Lors de l'inventaire, il est nécessaire de distinguer les créances
irrécouvrables des créances douteuses ou litigieuses ; seules ces
deux dernières catégories donnent lieu à la constatation d'une
dépréciation.
« Autres produits et charges financiers ».
B/ Prêts et créances
Les créances non courantes sont actualisées avec un taux dans les
comptes consolidés ; l’actualisation est enregistrée dans le compte
de résultat sous la rubrique « Autres produits financiers ».
Elles sont enregistrées à leur valeur nominale déduction faite des
éventuelles pertes de valeurs identifiées et actualisées en cours de
recouvrement.
2.12 Emprunts et dettes financières
Aucun instrument de couverture n’a été mis en place.
Les coûts d’emprunts sont comptabilisés en compte de charge dans
l’exercice au cours duquel ils sont encourus.
39
2.13 Provisions
Les loyers (hors charges) sous la rubrique : « CA- Immeubles de
placement ».
A la clôture de l’exercice, un passif est comptabilisé lorsque le
Groupe a une obligation à l’égard d’un tiers et qu’il est probable ou
certain que cette obligation provoquera une sortie de ressources au
bénéfice de ce tiers sans contrepartie au moins équivalente attendue
de celui-ci.
Les charges locatives acquittées par le Groupe et le
remboursement par les locataires sous la rubrique « Charges
externes » ou « Impôts et Taxes ».
B) Rénovation d’immeubles (dont Loyers) :
Les ventes immobilières, loyers (hors charges) sont comptabilisés
sous la rubrique :
2.14 Fournisseurs et autres créditeurs
« CA- Ventes Rénovation Immeubles (dont loyers) » :
Les cessions concernant l’activité de rénovation d’immeubles
sont comptabilisées le jour de l’acte notarié (date de transfert de
propriété).
Les dettes commerciales et les autres dettes sont évaluées à la juste
valeur.
2.15 Impôt différé
Les charges locatives acquittées par le Groupe et le
remboursement par les locataires sous la rubrique « Charges
externes » ou « Impôts et Taxes ».
L’impôt différé est calculé selon la méthode du report variable au
dernier taux connu à la clôture de l’exercice.
C) Promotion immobilière :
Des actifs d’impôts différés sont inscrits au bilan dans la mesure où
il est probable qu’ils soient récupérés au cours des années
ultérieures ; les actifs et passifs d’impôts ne sont pas actualisés.
Le taux de base de l’impôt sur les sociétés en France au
31 décembre 2021 est de 25 % horizon année 2022.
L’activité de promotion immobilière est comptabilisée sous la
rubrique « CA- Ventes promotion immobilière » :
Ventes immobilières comptabilisées selon la méthode de
l’avancement.
Le Groupe COURTOIS n’est pas soumis aux contributions
additionnelles à l’impôt sur les sociétés.
2.18 Société mise en équivalence
Lorsque la quote-part de l'entreprise détentrice des titres dans les
capitaux propres d'une entreprise dont les titres sont mis en
équivalence devient négative, celle-ci est retenue normalement pour
une valeur nulle.
Cependant, dans le cas où l'entreprise détentrice des titres a
l’obligation ou l'intention de ne pas se désengager financièrement
de sa participation dans l'entreprise en question, la partie négative
des capitaux propres est portée dans la rubrique des provisions.
Cette provision est ajustée à la clôture de chaque exercice en
fonction de la quote-part dans les capitaux propres de l’entreprise
mise en équivalence.
2.16 Résultat et résultat dilué par action
Le résultat par action est issu du rapport entre le résultat net
consolidé part du Groupe et le nombre d’actions composant le
capital de la société consolidante.
Il n’existe pas d’éléments dilutifs ni relutifs.
2.17 Chiffre d’Affaires
Le Chiffre d’Affaires consolidé comprend essentiellement les
revenus liés aux activités suivantes :
A) Immeubles de placement :
La quote- part des capitaux propres négatifs des Sociétés SCCV
ONDES RESIDENCE LES CAROLLES et SCCV RÉSIDENCE
DU LAC a été constatée au passif sous la rubrique : « Provisions à
court terme » pour un montant de 237 K€.
Ces revenus locatifs des immeubles de placement sont
comptabilisés au compte de résultat de façon linéaire sur la durée
des baux en cours :
N
OTE 3 - PERIMETRE DE CONSOLIDATION
Le tableau ci-dessous récapitule l’ensemble des sociétés comprises dans le périmètre de consolidation.
Les sociétés sont consolidées par intégration globale (IG).
Les sociétés sont consolidées par mise en équivalence (ME).
% d’intérêt et de % d’intérêt et de
Numéro °
SIREN
Méthode de
Consolidation
Nom des Sociétés
COURTOIS SA
Adresses
CONTROLE AU
31/12/2021
100%
contrôle Au
31/12/2020
3 rue Mage-31000 Toulouse
3 rue Mage-31000 Toulouse
540802105
349705830
Mère
IG
100%
SOCIETE TOULOUSAINE
DE PORTEFEUILLE (STP)
(1)
-
99,96%
99,99%
SARL FONCIERE
IMMOBILIERE COURTOIS
(SFIC)
3 rue Mage-31000 Toulouse
320942949
IG
99,99%
SCI REMUSAT
3 rue Mage-31000 Toulouse
3 rue Mage-31000 Toulouse
3 rue Mage-31000 Toulouse
3 rue Mage-31000 Toulouse
3 rue Mage-31000 Toulouse
3 rue Mage-31000 Toulouse
3 rue Mage-31000 Toulouse
3 rue Mage-31000 Toulouse
327235347
409485448
410342638
408595163
410961593
423721935
438183329
533834495
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
67,17%
100%
67,17%
100%
SCI NORD INVEST
SCI BONNEFOY
SCI CAUDRA
99,99%
99,99%
100%
99,99%
99,99%
100%
SCI PORT INVEST
SCI AMPERE STRATEGE
SARL LE TESCOU
SCI DAULZ
100%
100%
100%
100%
99,50%
99,50%
SCCV CANAL 43(1)
3 rue Mage-31000 Toulouse
3 rue Mage-31000 Toulouse
803456193
821695467
ME
ME
44,97 %
45%
-
SCCV RESIDENCE LAC
SCCV ONDES RESIDENCE
LES CAROLLES
45%
3 rue Mage-31000 Toulouse
827896523
828884163
ME
IG
45%
51%
45%
51%
SCCV ANTONY ARON
9 rue du Général Delestraint-Paris 16ième
1- La SCCV CANAL 43 et SARL STP : liquidées à l’amiable le 31/03/2021 et le 30/11/2021
40
N
OTE 4 – IMPACT DE LA CRISE SANITAIRE
La crise sanitaire n’a pas eu d’impact significatif sur les comptes du Groupe COURTOIS.
A la date des évaluations, les experts considèrent que l’utilisation de comparables de marchés antérieurs à la crise est moins pertinente pour
établir leurs évaluations. En effet, les impacts de la crise COVID-19 sur la valeur des actifs immobiliers ne sont pas connus à la date de clôture.
N
OTE 5 - INFORMATION SECTORIELLE
L’information sectorielle du premier niveau est présentée par pôle de métier.
L’activité du Groupe s’oriente autour de 4 activités :
- Gestion de biens immobiliers en Midi-Pyrénées et Région Parisienne,
- Rénovation d’Immeubles en région parisienne,
- Promotion immobilière,
- Gestion de titres de participation financière.
Les activités du Groupe sont réalisées essentiellement en Région Parisienne et Midi-Pyrénées.
Du fait de l’activité, certains clients peuvent ponctuellement représenter plus de 10 % du Chiffre d’Affaires sans toutefois que ces opérations
puissent être récurrentes et engendrer un lien de dépendance.
Les dettes, les créances et les frais généraux qui correspondent aux frais de cotation de la Société Mère sont répartis en fonction de la marge
brute de chaque filiale consolidée sur les différents secteurs d’activité.
La contribution de chacune de ces activités dans nos comptes est la suivante :
5.1 État de la situation financière consolidé par secteur d’activité
5.1.1 Actif consolidé par secteur d’activité (en K€) Au 31 décembre 2021
5.1.2 Passif consolidé par secteur d’activité (en K€) - Au 31 décembre 2021
Les montant non affectés correspondent au capital, prime et réserves consolidées de la Société Mère.
41
5.2 État du résultat global consolidé (en K€) par secteurs d’activité
Au 31 décembre 2021
N
OTE 6 - IMMOBILISATIONS CORPORELLES
(en milliers d’euros) 31/12/2020
Acquis.
Cessions
31/12/2021
Autres immobilisations
corporelles
94
94
Contrat de Location (1)
(droit d'utilisation)
170
264
358
(170)
358
452
Valeur brute
(en milliers d’euros)
31/12/2020
Dotations
Diminution
31/12/2021
Autres immobilisations
corporelles
(37)
(37)
Contrat de Location
(droit d'utilisation)
(85)
(34)
99
(20)
Amortissements
(122)
142
(34)
(34)
99
99
(57)
395
Valeur nette
1- Bail de sous location des bureaux du Groupe COURTOIS : signature d’un nouveau bail à effet du 1er juillet 2021
N
OTE 7 - IMMEUBLES DE PLACEMENT
(en milliers d’euros)
31/12/2020
Acquis.
Cessions
Variation Juste
En cour
31/12/2021
de cession
Valeur
170
Terrains
2 499
2 669
Constructions
Valeur Nette
6 469
8 968
1
1
63
6 533
9 202
0
233
0
N
OTE 8 - PARTICIPATION DANS LES ENTREPRISES ASSOCIEES
Au 31 décembre 2021 le montant des apports par COURTOIS SA dans les SCCV RESIDENCE DU LAC et ONDES est de 804 K€.
8.1 SCCV CANAL 43, détention COURTOIS SA 45 % du capital
L’opération est terminée, la société a été liquidée au 31 mars 2021.
8.2 SCCV RESIDENCE LAC : détention COURTOIS SA 45 % du capital
Promotion immobilière de 36 lots
La contribution au résultat consolidé est négative de 43 K€.
8.3 SCCV ONDES : détention COURTOIS SA 45 % du capital
Promotion immobilière
La contribution au résultat consolidé est négative de 1 K€.
Les comptes de ces filiales sont intégrés dans la consolidation par mise en équivalence en application de la norme IFRS 11.
N
OTE 9 - ACTIFS FINANCIERS NON-COURANTS
Concerne essentiellement les apports en compte courant dans les Sociétés mises en équivalence (intérêts inclus).
42
N
OTE 10 – STOCKS
(en milliers d’euros)
31/12/2020
8 328
31/12/2021
10 000
Valeur Brute activité Rénovation des
Immeubles (2)
T.V.A sur travaux des stocks en cours
Provision pour dépréciation stocks
Activité Promotion Immobilière (1)
Total
71
(35)
84
(35)
1 183
9 547
639
10 688
1- Cf. note 2.7 « Stocks »
Acquisition d’un immeuble à Toulouse centre fin décembre 2021 pour une surface d’environ 400 m².
N
OTE 11 - CLIENTS
Concerne essentiellement la vente en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement) sur l’opération de promotion SCCV ANTONY ARON. Cette
opération se traduit par une augmentation des produits constatés d’avance sous la rubrique « Autres passifs courants ».
N
OTE 12 - AUTRES ACTIFS COURANTS
(en milliers d’euros)
31/12/2020
149
31/12/2021
90
Créances de TVA
Créances Impôt sur les sociétés
Loyers à encaisser
100
155
410
195
341
Autres créances d’exploitation
Etat produit à recevoir
Dépréciation des créances locataires et autres
(408)
(385)
Charges constatées d’avance
Total
3
2
280
372
N
OTE 13 - TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE
(en milliers d’euros)
Comptes courants bancaires
OTE 14 - CAPITAUX
31/12/2020
6 207
31/12/2021
6 974
Variation
767
N
PROPRES
14.1 Composition du capital social
Le capital au 31 décembre 2021 est fixé à 1 673 940 €uros divisé en 72 780 actions d’une valeur nominale de 23 €uros chacune. Il est
entièrement libéré.
Conformément à l’article 13 des statuts, chaque membre de l’Assemblée a autant de voix qu’il possède ou représente d’actions. Ce droit de
vote est doublé pour toutes les actions entièrement libérées pour lesquelles il est justifié d’une inscription nominative sur les registres de la
société, depuis deux ans au moins, au nom d’un même Actionnaire.
14.2 Achat d’actions par certains salariés
Néant.
14.3 Actions propres
Sur les 3 derniers exercices
Nombre de
titres
Valeur en K€
31/12/2019
31/12/2020
31/12/2021
202
423
423
22 K€
44 K€
44 K€
En normes IFRS les actions propres sont déduites du total des capitaux propres.
14.4 Montant des dividendes distribués
Néant.
43
N
OTE 15 - RESULTAT PAR ACTION
Le résultat par action est obtenu en divisant le résultat net (part du Groupe) par le nombre d’actions (cf. note 2.16).
(en milliers d’euros)
Résultat net du Groupe
31/12/2020
199 K€
72 357
31/12/2021
(52) K€
72 357
Nombre d’actions
Résultat en €uros par action
2,75 €
(0,72) €
N
OTE 16 - INSTRUMENTS FINANCIERS - EMPRUNTS ET DETTES FINANCIERES
16.1 Dettes financières non courantes
Ventilation par nature
Au 31/12/2020
plus de 5 ans
Au 31/12/2021
plus de 5 ans
(en milliers d'euros)
de 2 à 5 ans
61
TOTAL
de 2 à 5 ans
TOTAL
Dette Contrat Location
Financement du Stock Immobilier
Comptes courants
61
4 510
39
202
102
304
1 192
0
4 510
39
1 192
Dépôts et cautionnements reçus
Total
48
48
33
33
4 658
0
4 658
1 427
102
1 529
Les emprunts font l’objet d’un engagement hors bilan (cf. note 31).
16.2 Dettes financières courantes
Ventilation par nature
(en milliers d’euros)
31/12/2020
31/12/2021
Emprunts auprès des Ets de crédit
447
28
Dette Contrat de Location
Financement du stock immobilier
Dépôts et cautionnements reçus
Comptes courants et autres
Intérêts courus
41
4 510
20
37
26
24
Total
501
4 632
Pour le financement du stock immobilier les taux d’emprunt sur dettes financières sont des taux variables.
N
OTE 17 - PROVISIONS
Provisions Court Terme : concerne les sociétés « Mise en Equivalence » cf. note 2.18.
N
OTE 18 - FOURNISSEURS ET COMPTES RATTACHES
Le montant des dettes fournisseurs s’élève à 499 K€, les factures à recevoir à 153 K€.
Concerne essentiellement la société de promotion SCCV ANTONY ARON.
N
OTE 19 - AUTRES PASSIFS COURANTS
(en milliers d’euros)
31/12/2020
65
31/12/2021
Engagements de souscription (FCPR)
Dettes de TVA
1 068
193
211
189
Autres dettes fiscales et sociales
Autres dettes d’exploitation
Produits constatés d’avance (1)
4
18
3 269
5 183
736
Total
1 154
1) Cf. note 11
N
OTE 20 - CHIFFRE D’AFFAIRES
(en milliers d' euros)
31/12/2020
666
31/12/2021
139
Rénovation Immeubles- ventes et loyers
Gestion Immeubles
959
759
Promotion Immobilière
Total
2 939
4 564
3 219
4 117
44
N
OTE 21 - ACHATS CONSOMMES
Ils concernent les achats corrigés de la variation de stocks :
(en milliers d'euros)
Rénovation Immeubles
Promotion Immobilière (1)
Total
31/12/2020
358
31/12/2021
2 486
2 952
2 952
2 844
Activité de rénovation d’immeubles (FIC) :
Prix d’achat des lots, frais accessoires, travaux TTC ou HT (selon l’option à la TVA sur marge pour la vente de chaque lot),
-
indemnités d’évictions etc.
Activité de promotion immobilière selon le taux d’avancement (prix du terrain, frais accessoires, travaux de viabilisation, honoraires etc.).
N
OTE 22 - DOTATIONS AUX AMORTISSEMENTS ET AUX PROVISIONS
(en milliers d’euros)
Au 31/12/2019 Dotations
Reprises Au 31/12/2020 Dotations
Reprises Au 31/12/2021
Rénovation d'immeubles
Litige Créances Diverses
Stocks
288
288
35
288
35
35
Gestion immeubles
Litige Locataire
Total
123
158
4
(8)
(8)
119
442
(22)
(22)
97
292
420
N
OTE 23 - AUTRES PRODUITS ET CHARGES D
’
EXPLOITATION
31/12/2020
31/12/2021
(en milliers d’euros)
Produits
Charges
Produits
Charges
Rémunération membres Conseil d'Administration
Divers produits et Charges
(21)
(21)
(1)
2
Plus value cession Immeubles de Placement
Variation de la juste valeur Immeuble de Placement
Contrat de Location (fin d'utilisation)
Total
351
133
233
3
484
(21)
238
(34)
N
OTE 24 - AUTRES PRODUITS ET CHARGES OPERATIONNELS
Néant.
N
OTE 25 - PRODUITS DE TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE
Non significatif.
N
OTE 26 - COUT DE L’ENDETTEMENT FINANCIER BRUT
Non significatif.
N
OTE 27 - TABLEAU DE VARIATION DE L’ENDETTEMENT FINANCIER NET
(en milliers d’euros)
Ouverture
Variation
Clôture
Trésorerie Brute
6207
767
767
6974
Solde débiteurs et concours bancaires courants
Trésorerie nette
6 207
(5159)
1 048
6 974
(6161)
813
Endettement financier brut
Endettement financier net
(1002)
(235)
N
OTE 28 - AUTRES PRODUITS ET CHARGES FINANCIERS
Concernent essentiellement les intérêts sur fonds propres facturés aux sociétés « Mises en Equivalence ».
Cf. note 2.18
45
N
OTE 29 - CHARGES D’IMPOT
29.1 Compte de charges
(en milliers d’euros)
31/12/2020
(687)
31/12/2021
Impôt courant
Impôt différé
Total
-
510
(16)
(16)
(177)
La charge d’impôt différé est déterminée selon la méthode comptable précisée en note 2.15.
29.2 La preuve de l’impôt
(En milliers d’euros)
Résultat de l’ensemble consolidé
Charge d'Impôt comptabilisée
31/12/2021
40
16
56
14
4
Résultat consolidé avant impôts
Charge d’impôt théorique à 25 %
Non déduction de jetons de présence
Impôt sur les résultats des personnes physiques
minoritaires
(2)
Réintégration de dividendes intra groupe
Diminution du taux d'IS sur fiscalité latente
Charge d'impôt comptabilisée
2
2
16
29.3 Impôt différé
Variation du compte « Impôts Différés Passifs » :
(En milliers d’euros)
Au 31/12/2020
Actif Passif
Au 31/12/2021
Actif Passif
Immobilisations corporelles
Adoption de la juste valeur sur Immeubles Placement
Incidence de réévaluation légale
Retraitement des cessions internes d'actif Immobilisé
Contrat de Location
(1882)
(1957)
53
1
53
2
Immobilisations financières
Immobilisations financières Groupe
Adoption de la juste valeur Immobilisations financières
Actifs circulants
2
Retraitement des cessions inter actifs circulants
Déficit filiales
75
Méthode de l'avancement- opérations de promotion
Total
(39)
(58)
54
(1921)
132
(2015)
Concernent essentiellement les impôts différés pour les immeubles de placement sur le retraitement des amortissements des comptes sociaux
et de la juste valeur.
29.4 Impôt Exigible
Le Groupe pratique l’intégration fiscale pour les sociétés COURTOIS SA, FIC, ses filiales SCI CAUDRA et SCI BONNEFOY. La convention
d’intégration fiscale place chacune de ces sociétés dans la situation qui aurait été la sienne en l’absence d’intégration.
N
OTE 30 - PARTIES LIEES ET REMUNERATIONS DES DIRIGEANTS
Pour le Groupe l’entreprise liée est au sens des normes IFRS :
30.1 La société SAS REGIA
Cette société détenue majoritairement par Monsieur Jean-Louis COURTOIS de VIÇOSE, est la Mère de COURTOIS SA.
SAS REGIA détient 52,78 % du capital de COURTOIS SA au 31 décembre 2021.
46
Pour des raisons de simplification et d’efficacité et en qualité de société Holding animatrice du Groupe COURTOIS, la société SAS REGIA,
facture au Groupe les prestations ci-dessous en tenant compte de l’activité réelle de chaque société :
1/ Dans les domaines financier et comptable
2/ Dans le domaine informatique
3/ Dans le domaine du personnel
4/ Dans le domaine administratif
5/ Dans le domaine commercial
(En milliers d’euros)
Montant des prestations dans le compte de résultat (1)
Créances associées
31/12/2021
761
Dettes associées
Garanties données
Garanties reçues
Autres engagements reçus
1-La facturation des prestations de services par la société SAS REGIA (holding du Groupe) repose sur l’analyse des coûts engagés.
30.2 Rémunérations des dirigeants
La Présidente du Conseil COURTOIS SA pour ses fonctions et des jetons de présence. Elle est également rémunérée dans la société SAS
REGIA (holding du Groupe COURTOIS) qui facture des prestations de services au Groupe COURTOIS.
Le montant des rémunérations brutes du Président vous sont communiquées ci-après :
Mme Jennifer Courtois de Viçose
Montant
Montant
Montant
au 31/12/2019
au 31/12/2020
au 31/12/2021
(en milliers d'€uros)
(en milliers d'€uros)
(en milliers d'€uros)
attribués
versés
attribués
versés
attribués
versés
SAS REGIA (Holding)*
Rémunération fixe
185
185
185
185
185
185
Percoi et Pei
10
3
10
3
10
10
Retraite collective à cotisations définies
Avantages en nature (véhicule)
8
4
8
4
4
4
4
4
COURTOIS SA
Rémunération fixe
12
0
12
34
12
19
12
2
12
13
12
19
Rémunération variable (1) (2)
Rémunération au titre des fonctions
d'Administrateur
2
2
2
2
2
Retraite collective à cotisations définies
TOTAL
2
2
213
247
235
216
226
232
Au 31 décembre 2021 le Groupe COURTOIS n’a pas attribué de stock-options, ni d’actions gratuites ni de golden parachutes ni d’indemnités
quelconques en cas de départ ou de rachat de la société.
1- La rémunération de Président est déterminée de la façon suivante :
une partie variable brute de 4,50% basée sur le résultat net d’ensemble consolidé, calculé avant impôts
2- Un montant additionnel de 10 K€ brut concernant l’acquisition d’un bien immobilier dans le Groupe COURTOIS
30.3 Les membres du Conseil d’Administration
Le montant des jetons de présence alloué aux membres du Conseil d’Administration est de 20 K€.
N
OTE 31 - ENGAGEMENTS DONNES OU REÇUS
31.1 Engagements donnés ou reçus liés au périmètre du Groupe consolidé
Néant.
47
31.2 Engagements donnés ou reçus liés au financement de la société et des sociétés du Groupe
31.2.1 Engagements donnés par la Société Mère et des sociétés du Groupe
A/ Par la Société Mère : COURTOIS SA
En milliers d’euros
31/12/2020
507
31/12/2021
Nom
ANTONY ARON (GFA) Hypothèque
Conventionnelle 3ième rang (1)
CAISSE EPARGNE
ANTONY ARON : (Prêt Travaux) Hypothèque
Conventionnelle 2ième rang (1)
900
25
CAISSE EPARGNE
RESIDENCE DU LAC
Caution
25 CDC HABITAT
BANQUE POPULAIRE
Occitanie
FIC Caution solidaire
(1) En principal
900
B/ Par les sociétés du Groupe :
SARL FIC
En milliers d’euros
31/12/2020
4 510
31/12/2021
Nom
Privilège de prêteur de deniers montant restant à
rembourser (1)
4 510 BNP PARIBAS
Privilège de prêteur de deniers montant restant à
rembourser (1)
BANQUE POPULAIRE
Occitane
1 535
275
BANQUE POPULAIRE
Occitane
Hypothèque complémentaire
1 - Privilège de prêteur de deniers en principal sur les biens financés.
31.2.2 Engagements reçus par la Société Mère et des sociétés du Groupe
Néant.
31.3 Engagements donnés ou reçus liés aux activités de la société ou des sociétés du Groupe
31.3.1 Engagements donnés
Par la Société Mère : Néant.
Par les sociétés du Groupe : Néant.
31.3.2 Engagements reçus
Par la Société Mère : COURTOIS SA : Néant.
Par les sociétés du Groupe : Néant.
N
OTE 32 - CONTENTIEUX
Les impayés locatifs sont classés en contentieux à compter du second mois ; il n’y a pas de risque significatif au 31 décembre 2021 en raison
de la provision intégrale sur les contentieux en cours.
Rénovation immeubles :
Ancien prestataire à Paris : les procédures d’appels initiées par le prestataire, la 1iere a été radiée par défaut d’exécution, la 2ième pour irrégularité.
Promotion immobilière :
SCCV RESIDENCE DU LAC (société mise en équivalence détention 45%) : fin décembre 2021 l’exposition de COURTOIS SA, dûment
provisionnée dans les comptes sociaux est de 226 K€.
Toutefois une partie de ce montant devrait être récupérée, considérant les erreurs manifestes de l’architecte et de la maitrise d’ouvrage. La date
d’audience serait fixée à partir de juin 2022 auprès du Tribunal judiciaire de Toulouse.
Pour les autres litiges en cours, ils sont peu significatifs.
48
N
OTE 33 - HONORAIRES DES COMMISSAIRES AUX COMPTES
Exco
Mazars
Exercice au 31 décembre 2021 (1)
Montant
%
Montant
déc-21 2020 déc-21 2020
%
2020 déc-21
2020
déc-21
Audit
* Commissariat aux comptes, certification,
examen des comptes individuels et consolidés
- Emetteur
20
11
20
11
65 %
35 %
65 %
35 %
20
11
20
11
65 %
35 %
65 %
35 %
- Filiales intégrées globalement
* Autres diligences et prestations directement
liées à la mission du commissaire aux comptes
Sous Total
31
31 100 % 100 %
31
31 100 % 100 %
Autres prestations rendues par les réseaux
aux filiales intégrées globalement
Total
31
31 100 % 100 %
31
31 100 % 100 %
1 - Il s’agit des prestations effectuées au titre d’un exercice comptable prises en charge au compte de résultat.
N
OTE 34 - EVENEMENTS POSTERIEURS A LA DATE D
’ARRETE DES COMPTES CONSOLIDES
Il est rappelé qu’une promesse de vente a été signée en novembre 2021 pour la cession de l’immeuble en bloc à Clichy à hauteur de 7 400 K€.
La Mairie vient d’informer la FIC que cet immeuble est préempté en faveur du principal bailleur social du département.
Cette préemption a été notifiée le 16 mars 2022 aux conditions identiques à la promesse d’origine.
a) En février 2022, la Russie a initié une action militaire contre l’Ukraine. A ce jour, cet évènement n’a pas d’impact direct sur l’activité
du Groupe COURTOIS.
Cependant, le Groupe COURTOIS estime que les mesures restrictives décidées par le Conseil de l’Union européenne eu égard aux actions
compromettant ou menaçant l’intégrité territoriale, la souveraineté et l’indépendance de l’Ukraine, auront une répercussion sur les marchés de
l’immobilier, notamment augmentation des coûts des matières premières et inflation des prix de l’énergie, pouvant impacter dans les prochains
mois l’activité du Groupe.
49
RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES
SUR LES COMPTES CONSOLIDÉS
EXERCICE CLOS LE 31 DÉCEMBRE 2021
Aux actionnaires de la société COURTOIS SA,
OPINION
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre assemblée générale, nous avons effectué l’audit des comptes consolidés de la société
COURTOIS SA relatifs à l’exercice clos le 31 décembre 2021, tels qu’ils sont joints au présent rapport.
Nous certifions que les comptes consolidés sont, au regard du référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union européenne, réguliers et sincères et
donnent une image fidèle du résultat des opérations de l’exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine, à la fin de
l’exercice, de l'ensemble constitué par les personnes et entités comprises dans la consolidation.
L’opinion formulée ci-dessus est cohérente avec le contenu de notre rapport au conseil d’administration exerçant les missions du comité
spécialisé visé à l’article L823-19 du code de commerce.
FONDEMENT DE L’OPINION
Référentiel d’audit
Nous avons effectué notre audit selon les normes d’exercice professionnel applicables en France. Nous estimons que les éléments que nous
avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie « Responsabilités des commissaires aux comptes
relatives à l’audit des comptes consolidés » du présent rapport.
Indépendance
Nous avons réalisé notre mission d’audit dans le respect des règles d’indépendance qui nous sont applicables, sur la période du 1er janvier 2021
à la date d’émission de notre rapport, et notamment nous n’avons pas fourni de services interdits par l’article 5, paragraphe 1, du règlement
(UE) n° 537/2014.
JUSTIFICATION DES APPRÉCIATIONS – POINTS CLÉS DE L’AUDITLa crise mondiale liée à la pandémie de COVID-19 crée des conditions
particulières pour la préparation et l’audit des comptes de cet exercice. En effet, cette crise et les mesures exceptionnelles prises dans le cadre
de l’état d’urgence sanitaire induisent de multiples conséquences pour les entreprises, particulièrement sur leur activité et leur financement,
ainsi que des incertitudes accrues sur leurs perspectives d’avenir. Certaines de ces mesures, telles que les restrictions de déplacement et le
travail à distance, ont également eu une incidence sur l’organisation interne des entreprises et sur les modalités de mise en œuvre des audits.
C’est dans ce contexte complexe et évolutif que, en application des dispositions des articles L.823-9 et R.823-7 du code de commerce relatives
à la justification de nos appréciations, nous portons à votre connaissance les points clés de l’audit relatifs aux risques d'anomalies significatives
qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants pour l’audit des comptes annuels de l’exercice, ainsi que les réponses que
nous avons apportées face à ces risques.
Les appréciations ainsi portées s’inscrivent dans le contexte de l’audit des comptes annuels pris dans leur ensemble et de la formation de notre
opinion exprimée ci-avant. Nous n’exprimons pas d’opinion sur des éléments de ces comptes annuels pris isolément.
EVALUATION DES IMMEUBLES DE PLACEMENT :
Risque identifié
Le patrimoine immobilier du Groupe Courtois est principalement composé d’immeubles de placement. Au 31 décembre 2021, comme indiqué
dans la note 7 de l’annexe, la valeur de ces immeubles s’établit à 9 202 K€ au regard d’un total actif de 29 141 K€.
Le Groupe Courtois a opté, comme le permet la norme IAS 40, pour une valorisation à la juste valeur des immeubles de placement. La juste
valeur est retenue sur la base d’évaluations par des experts immobilier indépendants.
Ces évaluations s’appuient majoritairement sur des données non observables de niveau 3 telles définies par la norme IFRS 13 « Evaluation de
la juste valeur » et présentées en note 2.5 de l’annexe aux comptes consolidés qui reposent par conséquent sur des estimations. Les experts
immobiliers tiennent, notamment, compte dans le cadre de l’évaluation des immeubles de placement, d’informations spécifiques telles que la
nature de chaque bien, leur emplacement et les revenus locatifs.
Nous avons considéré la valorisation des immeubles de placement comme un point clé de notre audit en raison du caractère significatif de ce
poste au regard des comptes consolidés et compte tenu de la sensibilité de la juste valeur des immeubles de placements aux hypothèses retenues.
Procédures d’audit mises en œuvre face au risque identifié
Dans ce cadre, nos travaux ont notamment consisté à :
.
.
Apprécier les informations fournies par le groupe aux experts immobiliers (loyers)
Obtenir les rapports d’expertise immobilière et corroborer la variation de juste valeur du portefeuille immobilier au regard des méthodes
d’évaluation utilisées, de l’évolution du périmètre et des paramètres de marché retenus sur lesquels se fondent leurs évaluations.
Apprécier le caractère approprié des informations présentées dans la note 7 de l’annexe.
.
EVALUATION DES STOCKS ET DES TRAVAUX EN COURS :
Risque identifié
Les encours de production immobilière s’élèvent, au 31 décembre 2021, à 10 688 K€ pour un total actif de 29 141 K€. Comme indiqué dans
la note 2.7 de l’annexe, ils sont comptabilisés à leur coût de production.
La Direction estime à la clôture leur valeur nette de réalisation en se fondant sur plusieurs indices de perte de valeur tels que décrits dans cette
note 2.7.
50
Procédures d’audit mises en œuvre face au risque identifié
Nos travaux ont consisté à apprécier les données et les hypothèses retenues par la Direction pour déterminer leur valeur nette de réalisation et
identifier les stocks devant, le cas échéant, être dépréciés.
Pour ce faire, nous avons :
.
.
Vérifié le caractère approprié des méthodes comptables retenues ;
Validé et testé les modalités d’estimation et de mise en œuvre des dépréciations.
VÉRIFICATIONS SPÉCIFIQUES
Nous avons également procédé, conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, aux vérifications spécifiques
prévues par les textes légaux et réglementaires des informations relatives au groupe, données dans le rapport de gestion du conseil
d’administration.
Nous n’avons pas d’observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes consolidés.
AUTRES VÉRIFICATIONS ET INFORMATIONS RÉSULTANT D'AUTRES OBLIGATIONS LÉGALES ET RÉGLEMENTAIRES
Format de présentation des comptes consolidés destinés à être inclus dans le rapport financier annuel
Nous avons également procédé, conformément à la norme d’exercice professionnel sur les diligences du commissaire aux comptes relatives
aux comptes annuels et consolidés présentés selon le format d’information électronique unique européen, à la vérification du respect de ce
format défini par le règlement européen délégué n° 2019/815 du 17 décembre 2018 dans la présentation des comptes consolidés destinés à être
inclus dans le rapport financier annuel mentionné au I de l'article L. 451-1-2 du code monétaire et financier, établis sous la responsabilité du
président-directeur général. S’agissant de comptes consolidés, nos diligences comprennent la vérification de la conformité du balisage de ces
comptes au format défini par le règlement précité.
Sur la base de nos travaux, nous concluons que la présentation des comptes consolidés destinés à être inclus dans le rapport financier annuel
respecte, dans tous ses aspects significatifs, le format d'information électronique unique européen.
Il ne nous appartient pas de vérifier que les comptes consolidés qui seront effectivement inclus par votre société dans le rapport financier annuel
déposé auprès de l’AMF correspondent à ceux sur lesquels nous avons réalisé nos travaux.
Désignation des commissaires aux comptes
Nous avons été nommés commissaires aux comptes de la société COURTOIS SA par votre assemblée générale datant de plus de 23 ans pour
le cabinet EXCO et datant du 11 mai 2006 pour le cabinet MAZARS.
Au 31 décembre 2021, le cabinet EXCO était au-delà de sa 23ème année de sa mission sans interruption et le cabinet MAZARS réalisait sa
16ème année de mandat.
RESPONSABILITÉ DE LA DIRECTION ET DES PERSONNES CONSTITUANT LE GOUVERNEMENT D’ENTREPRISE RELATIVES AUX COMPTES
CONSOLIDES
Il appartient à la direction d’établir des comptes consolidés présentant une image fidèle conformément au référentiel IFRS tel qu’adopté dans
l’Union Européenne ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu'elle estime nécessaire à l'établissement de comptes consolidés ne
comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.
Lors de l’établissement des comptes consolidés, il incombe à la direction d’évaluer la capacité de la société à poursuivre son exploitation, de
présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations nécessaires relatives à la continuité d’exploitation et d’appliquer la convention
comptable de continuité d’exploitation, sauf s’il est prévu de liquider la société ou de cesser son activité.
Il incombe au conseil d’administration réuni sous forme de comité d’audit de suivre le processus d’élaboration de l’information financière et
de suivre l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques, ainsi que le cas échéant de l'audit interne, en ce qui concerne
les procédures relatives à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière.
Les comptes consolidés ont été arrêtés par le conseil d’administration
RESPONSABILITES DES COMMISSAIRES AUX COMPTES RELATIVES A L’AUDIT DES COMPTES CONSOLIDES
Objectif et démarche d’audit
Il nous appartient d’établir un rapport sur les comptes consolidés. Notre objectif est d’obtenir l’assurance raisonnable que les comptes
consolidés pris dans leur ensemble ne comportent pas d’anomalies significatives. L’assurance raisonnable correspond à un niveau élevé
d’assurance, sans toutefois garantir qu’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel permet de systématiquement
détecter toute anomalie significative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d’erreurs et sont considérées comme
significatives lorsque l’on peut raisonnablement s’attendre à ce qu’elles puissent, prises individuellement ou en cumulé, influencer les
décisions économiques que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant sur ceux-ci.
Comme précisé par l’article L. 823-10-1 du code de commerce, notre mission de certification des comptes ne consiste pas à garantir la
viabilité ou la qualité de la gestion de votre société.
51
Dans le cadre d’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, le commissaire aux comptes exerce
son jugement professionnel tout au long de cet audit. En outre :
-
il identifie et évalue les risques que les comptes consolidés comportent des anomalies significatives, que celles-ci proviennent de
fraudes ou résultent d’erreurs, définit et met en œuvre des procédures d’audit face à ces risques, et recueille des éléments qu’il estime
suffisants et appropriés pour fonder son opinion. Le risque de non-détection d’une anomalie significative provenant d’une fraude est
plus élevé que celui d’une anomalie significative résultant d’une erreur, car la fraude peut impliquer la collusion, la falsification, les
omissions volontaires, les fausses déclarations ou le contournement du contrôle interne ;
-
il prend connaissance du contrôle interne pertinent pour l’audit afin de définir des procédures d’audit appropriées en la
circonstance, et non dans le but d’exprimer une opinion sur l’efficacité du contrôle interne ;
-
-
il apprécie le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable des estimations comptables faites par
la direction, ainsi que des informations les concernant fournies dans les comptes consolidés ;
il apprécie le caractère approprié de l’application par la direction de la convention comptable de continuité d’exploitation et, selon les
éléments collectés, l’existence ou non d’une incertitude significative liée à des événements ou à des circonstances susceptibles de
mettre en cause la capacité de la société à poursuivre son exploitation. Cette appréciation s’appuie sur les éléments collectés jusqu’à la
date de son rapport, étant toutefois rappelé que des circonstances ou événements ultérieurs pourraient mettre en cause la continuité
d’exploitation. S’il conclut à l’existence d’une incertitude significative, il attire l’attention des lecteurs de son rapport sur les
informations fournies dans les comptes consolidés au sujet de cette incertitude ou, si ces informations ne sont pas fournies ou ne sont
pas pertinentes, il formule une certification avec réserve ou un refus de certifier ;
-
-
il apprécie la présentation d’ensemble des comptes consolidés et évalue si les comptes consolidés reflètent des opérations et événements
sous-jacents de manière à en donner une image fidèle.
concernant l’information financière des personnes ou entités comprises dans le périmètre de consolidation, il collecte des éléments
qu’il estime suffisants et appropriés pour exprimer une opinion sur les comptes consolidés. Il est responsable de la direction, de la
supervision et de la réalisation de l’audit des comptes consolidés ainsi que de l’opinion exprimée sur ces comptes
Rapport au conseil d’administration réuni sous forme du comité spécialisé visé à l’article L.823-19 du Code de commerce
Nous remettons un rapport au conseil d’administration exerçant les missions du comité spécialisé visé à l’article L823-19 du code de
commerce qui présente notamment l’étendue des travaux d'audit et le programme de travail mis en œuvre, ainsi que les conclusions découlant
de nos travaux. Nous portons également à sa connaissance, le cas échéant, les faiblesses significatives du contrôle interne que nous avons
identifiées pour ce qui concerne les procédures relatives à l’élaboration et au traitement de l’information comptable et financière.
Parmi les éléments communiqués dans le rapport au conseil d’administration exerçant les missions du comité spécialisé visé à l’article L823-
19 du code de commerce figurent les risques d’anomalies significatives, que nous jugeons avoir été les plus importants pour l’audit des
comptes consolidés de l’exercice et qui constituent de ce fait les points clés de l’audit, qu’il nous appartient de décrire dans le présent rapport.
Nous fournissons également au conseil d’administration exerçant les missions du comité spécialisé visé à l’article L823-19 du code de
commerce la déclaration prévue par l’article 6 du règlement (UE) n° 537-2014 confirmant notre indépendance, au sens des règles applicables
en France telles qu’elles sont fixées notamment par les articles L. 822-10 à L. 822-14 du code de commerce et dans le code de déontologie
de la profession de commissaire aux comptes. Le cas échéant, nous nous entretenons avec le conseil d’administration, exerçant les missions
du comité spécialisé visé à l’article L.823-19 du Code de commerce, des risques pesant sur notre indépendance et des mesures de sauvegarde
appliquées.
Fait à Toulouse et Labège, le 4 avril 2022
Les Commissaires aux Comptes,
MAZARS
Hervé KERNEIS
EXCO FIDUCIAIRE DU SUD-OUEST
Philippe LAFARGUE
52
ANNEXE AUX COMPTES SOCIAUX
AU 31 DÉCEMBRE 2021
En Keuros
ACTIF
31-déc-21
6 516
31-déc-20
7 072
Notes
Actif immobilisé
Immobilisations incorporelles
Immobilisations corporelles
Immeubles de Placement
Immobilisations financières
768
819
3.1.3
3.1.5
5 748
6 253
Actif circulant
3154
639
46
4052
1183
85
Stocks
3.4
Clients et comptes rattachés
Autres créances et comptes de régularisation
Valeurs mobilières de placement
Disponibilités
111
583
3.2 et 3.5
2358
2201
Total de l'actif
9 670
11 124
En Keuros
PASSIF
31-déc-21
31-déc-20
Notes
4.1
Capitaux propres
Capital
9 538
1 674
455
9 409
1 674
455
4.2
Prime d'apport
Réserve légale
Réserves réévaluation
Autres réserves
Report à nouveau
Résultat
185
185
115
115
6 980
6 730
129
250
Provisions réglementées
Provisions pour risques
Dettes
132
11
1 715
7
4.3
Emprunts et dettes financières
Fournisseurs et comptes rattachés
Autres dettes et comptes de régularisation
74
78
47
1 630
Total du passif
9 670
11 124
53
COMPTE DE RESULTAT AU 31/12/2021
Notes
En Keuros
31-déc-21
1 416
31-déc-20
Chiffre d'Affaires Net
Production Stockée
1 601
(168)
5.1
5.2
(568)
848
Total Produits d'Exploitation
Variation de Stock
1 433
(367)
(530)
(24)
Charges externes
(605)
(36)
(35)
(51)
(20)
5.3
5.4
Impôts et taxes
Charges de personnel
Dotations aux amortissements
Autres charges d'exploitation
(44)
(50)
(20)
Total charges d'exploitation
Résultat d'exploitation
Produits financiers
(747)
101
55
(1035)
398
27
Charges financières
Résultat financier
(47)
8
(117)
(90)
308
1
5.5
Résultat courant avant impôt
Produits exceptionnels
Charges exceptionnelles
Résultat exceptionnel
Impôts sur les résultats
Résultat net
109
1 486
(1467)
19
(4)
(3)
5.6
5.7
1
(55)
250
129
54
ANNEXE AUX COMPTES SOCIAUX
AU 31 DÉCEMBRE 2021
PRÉAMBULE
L'exercice social clos le 31/12/2021 a une durée de 12 mois.
L'exercice précédent clos le 31/12/2020 avait une durée de 12 mois.
Le total du bilan de l'exercice avant affectation du résultat est de 9 670 K€.
Le résultat comptable net est un bénéfice de 129 K€.
Les informations communiquées ci-après font partie intégrante des comptes annuels qui ont été arrêtés le
23 mars 2022 par le Conseil d’Administration.
1- PRINCIPES COMPTABLES, METHODES
Titres de placement
D’EVALUATION, COMPARABILITE DES COMPTES
Sont classés en titres de placement (TIAP) les titres dans lesquels
la société n’a pas d’influence sur la gestion. Ils sont comptabilisés
au coût d’acquisition. Ils font l’objet d’une dépréciation dès lors que
leur valeur comptable nette est inférieure à leur quote-part dans les
capitaux propres de la société détenue ou de la valeur de cotation à
la clôture de l’exercice.
Référentiel, principes et méthodes d’évaluation, changement de
méthode comptable.
Les conventions générales comptables ont été appliquées, dans le
respect du principe de prudence, conformément aux hypothèses
suivantes :
1-3 Stocks
Continuité d’exploitation ;
Permanence des méthodes comptables d’un exercice à l’autre ;
Indépendance des exercices ;
et conformément au règlement ANC 2018-01 et autres règlements
en vigueur modifiant le règlement ANC 2014-03, aux règles
générales d’établissement et de présentation des comptes annuels.
Les en-cours de production immobilière sont évalués à leur coût de
production.
Les stocks sont essentiellement constitués de biens immobiliers
destinés à la vente.
Le coût de production inclut essentiellement le prix d’acquisition
du terrain, les frais y afférant, les taxes et les travaux.
Les frais financiers relatifs aux opérations qui nécessitent une
longue période de préparation nécessaire à la vente sont inclus dans
la valorisation des stocks.
Les principales méthodes utilisées sont exposées ci-après :
1-1 Immobilisations et amortissements
Lorsque des évènements ou des situations nouvelles donnent lieu à
des indices de pertes de valeur, des tests de dépréciation sont
effectués. La valeur nette comptable de l'actif est alors comparée à
sa valeur recouvrable reposant sur une estimation de flux de
trésorerie futurs (méthode par actualisation des cash-flows ou
DCF). Si la valeur recouvrable est inférieure à la valeur nette
comptable de ces actifs ; une dépréciation est comptabilisée.
Les stocks font l’objet d’une dépréciation dans les cas
d’identification d’indice de perte de valeur.
Immeubles de placement :
La méthode retenue par COURTOIS SA au 1er janvier 2005 est
la méthode de réallocation des valeurs comptables.
Dans le cadre de cette méthode les immobilisations totalement
amorties n’ont pas été reconstituées.
En revanche tout composant renouvelé est inscrit à l’actif.
Les immeubles de placement sont inscrits au bilan pour leur
valeur brute
à leur coût d’acquisition, augmentée des
réévaluations antérieures pratiquées.
Une dépréciation est constatée lorsque la valeur actuelle devient
inférieure à sa valeur nette comptable. La valeur d’expertise au 31
décembre 2021 est supérieure à la valeur nette comptable.
Les indices identifiés par COURTOIS SA sont les suivants :
Evaluation du marché,
Les grilles de prix de COURTOIS SA sont régulièrement
ajustées en fonction des prix constatés pour des lots
analogues dans le quartier ou la rue considérés,
Valeur de réalisation du stock post clôture (prix de vente
probable diminué des coûts annexes à la vente).
Autres immobilisations :
Amortissements de l'actif immobilisé : les biens susceptibles de
subir une dépréciation sont amortis selon le mode linéaire sur la
base de leur durée de vie économique.
1-2 Immobilisations financières
1-4 Créances :
Titres de participation et créances rattachées
Les créances sont comptabilisées pour leur valeur nominale. Les
créances sont dépréciées dès lors qu’elles présentent un risque de
non-recouvrement.
Lors de l'inventaire, il est nécessaire de distinguer les créances
irrécouvrables des créances douteuses ou litigieuses ; seules ces
deux dernières catégories donnent lieu à la constatation d'une
dépréciation.
Leur perte de valeur est le cas échéant constatée en compte de
résultat, et concerne essentiellement la SCCV RESIDENCE DU
LAC.
Sont classées en titres de participation les parts et les actions
détenues principalement dans les sociétés locatives, les sociétés de
vente et de rénovation d’immeubles qui constituent soit le support
juridique des opérations immobilières réalisées par la société, soit
le prolongement de son activité, ainsi que les autres entreprises dans
lesquelles la société peut exercer une influence dans la gestion et le
contrôle. Ces titres sont comptabilisés au coût d’acquisition.
La valeur d’inventaire des titres et des créances rattachées
afférentes est appréciée en fonction de la quote-part des capitaux
propres détenue, éventuellement corrigée des plus-values latentes
ou moins-values latentes telles que résultant d’expertises
indépendantes réalisées annuellement.
55
1-5 Provisions pour risques
1-8 Changement de méthode
Elles sont constituées dès lors qu’il existe un risque probable de
sortie de ressources sans contreparties attendues. Elles sont revues
à chaque date d’établissement des comptes annuels et ajustées pour
refléter la meilleure estimation à cette date.
Aucun changement de méthode comptable n’est intervenu au cours
de l’exercice.
1-9 Identité de la Société Mère consolidante
Les provisions sont déterminées en prenant compte, notamment,
des demandes reçues, de l’avancement des procédures et des
évolutions futures.
Société : COURTOIS SA
Forme : Société Anonyme
Capital de : 1 673 940 €
Siège social : 3 rue Mage -31000 Toulouse
Siret : 540 802 105 00200
1-6 Dépréciations de l’actif circulant
Elles sont constituées pour tenir compte des risques
d’irrécouvrabilité relatifs à l'actif existant à la date de clôture des
comptes.
La société établit des comptes consolidés en nomes IFRS
1-7 Actions propres
La société détient au 31 décembre 2021 :
- 423 actions propres comptabilisées sous la rubrique « Autres
immobilisations financières »
2- AUTRES ELEMENTS SIGNIFICATIFS DE L’EXERCICE
SARL STP : liquidation à l’amiable au 30 novembre 2021.
SCCV RESIDENCE DU LAC : entité détenue à 45 % par COURTOIS SA.
Le résultat de cette filiale fait apparaitre un déficit de l’ordre de 94 K€.
Une provision supplémentaire a été enregistrée dans les comptes au 31/12/2021 pour un montant de 42 K€.
56
3- NOTES SUR BILAN ACTIF
3-1 Actif Immobilisé
Les mouvements de l'exercice sont détaillés dans les tableaux ci-dessous :
3-1.1 Immobilisations brutes en K€
Actif immobilisé
Immobilisations incorporelles
Au 31/12/2020
10
Augmentation
Diminution
Au 31/12/2021
10
Immobilisations corporelles
Immobilisations financières
Autres Immobilisations financières
TOTAL
2 224
7 855
44
2 224
5 930
44
521
521
(2446)
10 133
(2446)
8 208
3-1.2 Amortissements et dépréciations d'actif en K€
Amortissements et provisions
Immobilisations incorporelles
Immobilisations corporelles
Immobilisations financières(*)
TOTAL
Au 31/12/2020
Augmentation
Diminution
Au 31/12/2021
(10)
(1404)
(1647)
(3061)
(10)
(1455)
(227)
(51)
(43)
(94)
1 463
1 463
(1692)
(*) Une procédure est en cours pour la mise en cause de l’architecte et de la maîtrise d’œuvre à la demande des associés de la RESIDENCE DU LAC.
3-1.3 Immeubles de placement en K€
Base
Nature des biens immobilisés
Montant
Amortis.
Valeur nette
412
Durée
Amortissements
Non amortissable
Terrain
412
412
543
42
Total Terrain
412
40
3
Bâtiment Principal
72
6
(503)
(39)
(19)
(18)
(41)
(112)
(12)
(151)
(76)
(53)
(305)
(68)
(14)
(8)
44 ans
44 ans
25 ans
25 ans
25 ans
24 ans
14 ans
14 ans
14 ans
7 ans
Bâtiment Annexe
Ravalement Façade Arrière
Zinguerie façade Arrière
Menuiseries façade Arrière
Toiture
20
3
1
18
2
0
44
8
3
116
12
15
2
4
Zinguerie façade avant
Menuiseries façade avant
Façade ravalement avant
Nettoyage façade avant
Electricité mise en conformité
Chauffage mise en conformité
Remplacement Fenêtres
Travaux étanchéité toiture
151
76
20
10
53
508
90
75
27
53
508
90
203
22
15 ans
12 ans
15 ans
20 ans
75
61
27
19
Total Constructions
Total
1 775
2 187
891
891
(1 419)
(1 419)
356
768
3-1.4 Autres immobilisations corporelles en K€ :
Non significatif.
57
3-1.5 Immobilisations financières
Nombre
de Titres
(en K€uros )
% de détention
A l'ouverture
Acquisitions
Cessions
Au 31/12/2021
Titres de Participation
S.F.I. COURTOIS
S.T.P.
99,99%
99,96%
1%
249 985
3 948
3 948
15 993
10
2 439
(2439)
0
1
AMPERE STRATEGE
NORD INVEST
PORT INVEST
LE TESCOU
1
18
6
4,46%
3%
120
3
18
6
1%
1
CANAL 43
45%
45%
45%
51%
715
90
1
(1)
0
RESIDENCE LAC
ONDES
1
1
1
1
90
ANTONY ARON
Sous Total
51
1
1
6 416
0
(2440)
3 976
Créances rattachées à des participations
A l'ouverture
Augmentations
Diminutions
Au 31/12/2021
S.F.I. COURTOIS
CANAL 43
99,99%
45%
249 985
715
90
0
0
505
505
0
RESIDENCE LAC
ONDES (1)
45%
405
390
618
1 413
4
4
409
394
625
1 932
45%
90
ANTONY ARON
Sous Total
51%
51
7
520
0
Autres titres immobilisés
TIAP
27
27
(5)
(5)
22
22
Sous Total
Total Valeur Brute
Autres Immobilisations financières
Actions propres
Sous total
7 856
520
(2445)
5 930
423
423
44
44
44
44
Dépréciations
A l'ouverture
(1646)
Augmentations
(42)
Diminutions
Au 31/12/2021
Titres de participations
Actions Propres
Autres
1 462
1
(226)
0
(1)
Total Dépréciations
Valeur nette
(1647)
6 254
(226)
5 748
478
(2445)
Titres de participation
La valeur brute et les dépréciations sont détaillées dans le tableau suivant :
3-2 Echéance des créances (en K€uros)
Libellé
Montant Brut
1932
157
A 1 an au plus
1 128
A plus de 1 an
Actif Immobilisé
804
42
Actif Circulant & Charges
constatées d'avance
115
Les échéances à plus d’un concernant les opérations de promotion immobilière avec une date prévisionnelle en 2023 et 2024.
3-3 Autres immobilisations financières (actions propres détenues)
Cf. note 1.7.
3-4 Stock et en cours
Au 31 décembre 2021, le montant des stocks s’élève à 639 K€ sur l’opération à Cugnaux bâtiment C.
3-5 Autres créances et comptes de régularisation
Concerne essentiellement le solde de l’impôt sur les sociétés pour un montant de 100 K€
58
4- NOTES SUR LE BILAN PASSIF
4-1 Variation des capitaux propres
Prime
d'émission
Réserve
Légale
Réserves
Réévaluation
Autres
Réserves
Report
à nouveau de l'exercice
Résultat
En K€uros
Capital
Total
Au 31/12/2020
1 674
455
185
115
6 730
250
9 409
Affectation du résultat
250
(250)
0
Actions propres
Résultat de l'exercice
129
129
129
Au 31/12/2021
1 674
455
185
115
6 980
9 537
4-2 Capital social : 1 673 940 €
Soit 72 780 actions de 23 € de nominal.
4-3 Emprunts et dettes
Ventilation par nature
Total au
31/12/2021
(en K€uros )
- 1 an
de 2 à 5 ans
plus de 5 ans
Dépôts de Garantie Locataires
(Cugnaux)
11
11
Dettes financières diverses
Fournisseurs
7
74
40
0
7
74
40
0
Dettes fiscales et sociales
Impôt sur les sociétés
Total
121
11
132
4-4 Autres informations
Il n’existe pas d’imposition latente à la clôture de l’exercice.
5- NOTES SUR LE COMPTE DE RESULTAT
5-1 Chiffre d’Affaires
(en K€uros )
Loyers et charges
2020
2021
673
858
69
708
Promotion Immobilière (ventes
Cugnaux)
672
36
Prestations de services Groupe
Total
1 600
1 416
5-2 Production stockée
Cf. note 3.4.
5-3 Charges externes
Le total des charges externes s’élève à 605 K€ contre 530 K€ au 31 décembre 2020.
5-4 Charges de personnel
Cf. note 6.6.
5-5 Résultat financier
Le résultat financier concernent essentiellement les dividendes et la provision des filiales du Groupe.
5-6 Charges et produits exceptionnels
Les produits et charges exceptionnels concernent la liquidation à l’amiable de la Société STP.
5-7 Résultat et impôts sur les bénéfices
Le Groupe pratique l’intégration fiscale pour les sociétés COURTOIS SA, FIC, ses filiales SCI CAUDRA et SCI BONNEFOY. La convention
d’intégration fiscale place chacune de ces sociétés dans la situation qui aurait été la sienne en l’absence d’intégration
59
6- AUTRES INFORMATIONS
6-1 Engagements donnés ou reçus
Engagements donnés aux filiales
En milliers d’euros
31/12//2020 31/12//2021
507
Nom
ANTONY ARON (GFA) Hypothèque
Conventionnelle 3ième rang (1)
CAISSE EPARGNE
ANTONY ARON : (Prêt Travaux) Hypothèque
Conventionnelle 2ième rang (1)
900
CAISSE EPARGNE
RESIDENCE DU LAC
Caution
25
25 CDC HABITAT
BANQUE POPULAIRE
Occitanie
FIC Caution solidaire
(1) en principal
900
-Engagements reçus
Néant.
6.2-Sociétés consolidantes, filiales, participations et entreprises liées
TABLEAU DES FILIALES ET PARTICIPATIONS
COURTOIS SA est la Société Mère d’un Groupe consolidé (en K€uros)
6-3 Parties liées
Les entreprises liées sont :
Les filiales « Immobilisations Financières » cf. note au 3.1.5.
La société SAS RÉGIA Société Mère de COURTOIS SA qui détient 52,78 % de son capital au 31 décembre 2021.
SAS RÉGIA
Pour des raisons de simplification et d’efficacité et en qualité de société Holding animatrice du Groupe COURTOIS, la société SAS RÉGIA,
facture au Groupe les prestations ci-dessous en tenant compte de l’activité réelle de chaque société :
1/ Dans les domaines financier et comptable,
2/ Dans le domaine informatique,
3/ Dans le domaine du personnel,
4/ Dans le domaine administratif,
5/ Dans le domaine commercial,
La rémunération de RÉGIA est établie en fonction d’un coût estimé qu’elle engage majorée de 10 % et est facturée selon des clefs de répartition.
(En K€uros)
Montant des prestations dans le compte de résultat
Créances associées
Au 31/12/2021
459
-
-
-
-
-
Dettes associées
Garanties données
Garanties reçues
Autres engagements reçus
60
6-4 Les membres du Conseil d’Administration
(cf. note II du Rapport sur le Gouvernement d’Entreprise)
Le montant global des jetons de présence alloué au Conseil d’Administration s’élève à 20 K€uros.
6-5 Effectif
2019 : Néant
2020 : Néant
2021 : Néant
6-6 Dirigeants
Le Président Directeur Général perçoit une rémunération pour ses fonctions, des jetons de présence et une partie variable brute :
-
-
de 4,50 % basée sur le résultat net d’ensemble consolidé, calculé avant impôts sur les bénéfices,
Et un montant additionnel de 10 K€ brut concernant l’acquisition d’un bien immobilier dans le Groupe Courtois.
Le Président Directeur Général est rémunéré pour l’activité du Groupe COURTOIS dans la société SAS REGIA (holding du Groupe
COURTOIS).
La rémunération variable est versée par COURTOIS SA au titre des résultats de l’exercice clos le 31 décembre 2021.
Au 31 décembre 2021 COURTOIS SA n’a pas attribué de stock-options, ni d’actions gratuites, ni de golden parachutes ni d’indemnités
quelconques en cas de départ ou de rachat de la société.
6-7 Honoraires des Commissaires aux Comptes
Il s’agit des prestations effectuées au titre d’un exercice comptable prises en charge au compte de résultat.
Certification et examen des comptes individuels et consolidés pour un montant de 40 K€ :
Cabinet EXCO : 20 K€
Cabinet MAZARS : 20 K€
6-8 Evénements postérieurs à la clôture
Aucun événement susceptible d’avoir un effet significatif sur les comptes n’a été identifié.
61
RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES
SUR LES COMPTES ANNUELS
EXERCICE CLOS LE 31 DÉCEMBRE 2021
Aux actionnaires de la société COURTOIS SA,
OPINION
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre assemblée générale, nous avons effectué l’audit des comptes annuels de la société
COURTOIS SA relatifs à l’exercice clos le 31 décembre 2021, tels qu’ils sont joints au présent rapport.
Nous certifions que les comptes annuels sont, au regard des règles et principes comptables français, réguliers et sincères et donnent une image
fidèle du résultat des opérations de l’exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine de la société à la fin de cet exercice.
L’opinion formulée ci-dessus est cohérente avec le contenu de notre rapport au conseil d’administration exerçant les missions du comité d’audit
spécialisé visé à l’article L823-19 du code de commerce.
FONDEMENT DE L’OPINION
Référentiel d’audit
Nous avons effectué notre audit selon les normes d’exercice professionnel applicables en France. Nous estimons que les éléments que nous
avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie « Responsabilités des commissaires aux comptes
relatives à l’audit des comptes annuels » du présent rapport.
Indépendance
Nous avons réalisé notre mission d’audit dans le respect des règles d’indépendance prévues par le code de commerce et par le code de
déontologie de la profession de commissaire aux comptes, sur la période du 1er janvier 2021 à la date d’émission de notre rapport, et notamment
nous n’avons pas fourni de services interdits par l’article 5, paragraphe 1, du règlement (UE) n° 537/2014.
JUSTIFICATION DES APPRÉCIATIONS – POINTS CLÉS DE L’AUDIT
La crise mondiale liée à la pandémie de COVID-19 crée des conditions particulières pour la préparation et l’audit des comptes de cet exercice.
En effet, cette crise et les mesures exceptionnelles prises dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire induisent de multiples conséquences pour
les entreprises, particulièrement sur leur activité et leur financement, ainsi que des incertitudes accrues sur leurs perspectives d’avenir. Certaines
de ces mesures, telles que les restrictions de déplacement et le travail à distance, ont également eu une incidence sur l’organisation interne des
entreprises et sur les modalités de mise en œuvre des audits.
C’est dans ce contexte complexe et évolutif que, en application des dispositions des articles L.823-9 et R.823-7 du code de commerce relatives
à la justification de nos appréciations, nous portons à votre connaissance les points clés de l’audit relatifs aux risques d'anomalies significatives
qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants pour l’audit des comptes annuels de l’exercice, ainsi que les réponses que
nous avons apportées face à ces risques.
Les appréciations ainsi portées s’inscrivent dans le contexte de l’audit des comptes annuels pris dans leur ensemble et de la formation de notre
opinion exprimée ci-avant. Nous n’exprimons pas d’opinion sur des éléments de ces comptes annuels pris isolément.
ÉVALUATION DES TITRES DE PARTICIPATION ET DE CRÉANCES RATTACHÉES :
Risque identifié
Les titres de participation et de créances rattachées, figurant au bilan au 31 décembre 2021 pour un montant net de 5 748 K€, représentent un
des postes les plus importants du bilan. Ils sont comptabilisés à leur date d’entrée au coût d’acquisition et dépréciés sur la base de leur valeur
d’utilité.
Comme indiqué dans la note 1.2 de l’annexe, la valeur d’inventaire est estimée par la Direction sur la base de la valeur des capitaux propres
détenus éventuellement corrigée des plus ou moins-values immobilières latentes telles que résultant d’expertises indépendantes réalisées
annuellement.
L’estimation de la valeur d’utilité de ces titres requiert l’exercice du jugement de la Direction dans son choix des éléments à considérer selon
les participations concernées.
Dans ce contexte, nous avons considéré que la correcte évaluation des titres de participation et des créances rattachées constituait un point clé
de l’audit.
Procédures d’audit mises en œuvre face au risque identifié
Pour apprécier le caractère raisonnable de l’estimation des valeurs d’utilité des titres de participation et des créances rattachées, sur la base des
informations qui nous ont été communiquées, nos travaux ont consisté principalement à vérifier que l’estimation de ces valeurs déterminées
par la Direction est fondée sur une justification appropriée de la méthode d’évaluation.
VÉRIFICATIONS SPÉCIFIQUES
Nous avons également procédé, conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, aux vérifications spécifiques
prévues par les textes légaux et réglementaires.
Informations données dans le rapport de gestion et dans les autres documents sur la situation financière et les comptes annuels adressés aux
actionnaires
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur la sincérité et la concordance avec les comptes annuels des informations données dans le rapport
de gestion du conseil d’administration et dans les autres documents sur la situation financière et les comptes annuels adressés aux actionnaires.
Nous attestons de la sincérité et de la concordance avec les comptes annuels des informations relatives aux délais de paiement mentionnées à
l’article D.441-6 du code de commerce.
62
Rapport sur le gouvernement d’entreprise
Nous attestons de l’existence, dans le rapport du conseil d’administration sur le gouvernement d’entreprise, des informations requises par les
articles L.225-37-4 et L.22-10-10, L.225-37-4, L. 22-10-10 et L.22-10-9 du code de commerce.
Concernant les informations fournies en application des dispositions de l’article L.22-10-9 du code de commerce sur les rémunérations et
avantages versés aux mandataires sociaux ainsi que sur les engagements consentis en leur faveur, nous avons vérifié leur concordance avec les
comptes ou avec les données ayant servi à l’établissement de ces comptes et, le cas échéant, avec les éléments recueillis par votre société auprès
des sociétés contrôlant votre société ou contrôlées par elle. Sur la base de ces travaux, nous attestons l’exactitude et la sincérité de ces
informations.
Autres informations
En application de la loi, nous nous sommes assurés que les diverses informations relatives aux prises de participation et de contrôle et à
l’identité des détenteurs du capital ou des droits de vote vous ont été communiquées dans le rapport de gestion.
AUTRES VÉRIFICATIONS OU INFORMATIONS PRÉVUES PAR LES TEXTES LÉGAUX ET RÉGLEMENTAIRES
Format de présentation des comptes annuels destinés à être inclus dans le rapport financier annuel
Nous avons également procédé, conformément à la norme d’exercice professionnel sur les diligences du commissaire aux comptes relatives
aux comptes annuels et consolidés présentés selon le format d’information électronique unique européen, à la vérification du respect de ce
format défini par le règlement européen délégué n° 2019/815 du 17 décembre 2018 dans la présentation des comptes annuels destinés à être
inclus dans le rapport financier annuel mentionné au I de l'article L. 451-1-2 du code monétaire et financier, établis sous la responsabilité du
président du conseil d’administration.
Sur la base de nos travaux, nous concluons que la présentation des comptes annuels destinés à être inclus dans le rapport financier annuel
respecte, dans tous ses aspects significatifs, le format d'information électronique unique européen.
Il ne nous appartient pas de vérifier que les comptes annuels qui seront effectivement inclus par votre société dans le rapport financier annuel
déposé auprès de l’AMF correspondent à ceux sur lesquels nous avons réalisé nos travaux.
Désignation des commissaires aux comptes
Nous avons été nommés commissaires aux comptes de la société COURTOIS SA par votre assemblée générale datant de plus de 23 ans pour
le cabinet EXCO et datant du 11 mai 2006 pour le cabinet MAZARS.
Au 31 décembre 2021, le cabinet EXCO était au-delà de sa 23ème année de sa mission sans interruption et le cabinet MAZARS réalisait sa
16ème année de mandat.
RESPONSABILITÉS DE LA DIRECTION ET DES PERSONNES CONSTITUANT LE GOUVERNEMENT D’ENTREPRISE RELATIVES AUX COMPTES ANNUELS
Il appartient à la direction d’établir des comptes annuels présentant une image fidèle conformément aux règles et principes comptables français
ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu'elle estime nécessaire à l'établissement de comptes annuels ne comportant pas d'anomalies
significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.
Lors de l’établissement des comptes annuels, il incombe à la direction d’évaluer la capacité de la société à poursuivre son exploitation, de
présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations nécessaires relatives à la continuité d’exploitation et d’appliquer la convention
comptable de continuité d’exploitation, sauf s’il est prévu de liquider la société ou de cesser son activité.
Il incombe au conseil d’administration réuni sous forme de comité d’audit de suivre le processus d’élaboration de l’information financière et
de suivre l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques, ainsi que le cas échéant de l'audit interne, en ce qui concerne
les procédures relatives à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière.
Les comptes annuels ont été arrêtés par le conseil d’administration.
RESPONSABILITÉS DES COMMISSAIRES AUX COMPTES RELATIVES À L’AUDIT DES COMPTES ANNUELS
Objectif et démarche d’audit
Il nous appartient d’établir un rapport sur les comptes annuels. Notre objectif est d’obtenir l’assurance raisonnable que les comptes annuels
pris dans leur ensemble ne comportent pas d’anomalies significatives. L’assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d’assurance, sans
toutefois garantir qu’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel permet de systématiquement détecter toute anomalie
significative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d’erreurs et sont considérées comme significatives lorsque l’on peut
raisonnablement s’attendre à ce qu’elles puissent, prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les
utilisateurs des comptes prennent en se fondant sur ceux-ci.
Dans le cadre d’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, le commissaire aux comptes exerce
son jugement professionnel tout au long de cet audit. En outre :
Il identifie et évalue les risques que les comptes annuels comportent des anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou
résultent d’erreurs, définit et met en œuvre des procédures d’audit face à ces risques, et recueille des éléments qu’il estime suffisants et
appropriés pour fonder son opinion. Le risque de non-détection d’une anomalie significative provenant d’une fraude est plus élevé que
celui d’une anomalie significative résultant d’une erreur, car la fraude peut impliquer la collusion, la falsification, les omissions
volontaires, les fausses déclarations ou le contournement du contrôle interne ;
Il prend connaissance du contrôle interne pertinent pour l’audit afin de définir des procédures d’audit appropriées en la circonstance, et
non dans le but d’exprimer une opinion sur l’efficacité du contrôle interne ;
Il apprécie le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable des estimations comptables faites par la
direction, ainsi que les informations les concernant fournies dans les comptes annuels ;
Il apprécie le caractère approprié de l’application par la direction de la convention comptable de continuité d’exploitation et, selon les
éléments collectés, l’existence ou non d’une incertitude significative liée à des événements ou à des circonstances susceptibles de mettre
en cause la capacité de la société à poursuivre son exploitation. Cette appréciation s’appuie sur les éléments collectés jusqu’à la date de
son rapport, étant toutefois rappelé que des circonstances ou événements ultérieurs pourraient mettre en cause la continuité d’exploitation.
S’il conclut à l’existence d’une incertitude significative, il attire l’attention des lecteurs de son rapport sur les informations fournies dans
les comptes annuels au sujet de cette incertitude ou, si ces informations ne sont pas fournies ou ne sont pas pertinentes, il formule une
certification avec réserve ou un refus de certifier ;
63
Il apprécie la présentation d’ensemble des comptes annuels et évalue si les comptes annuels reflètent les opérations et événements sous-
jacents de manière à en donner une image fidèle.
Rapport au conseil d’administration exerçant les missions du comité d’audit spécialisé visé à l’article L823-19 du code de commerce
Nous remettons un rapport au conseil d’administration exerçant les missions du comité d’audit spécialisé visé à l’article L823-19 du code de
commerce qui présente notamment l’étendue des travaux d'audit et le programme de travail mis en œuvre, ainsi que les conclusions découlant
de nos travaux. Nous portons également à sa connaissance, le cas échéant, les faiblesses significatives du contrôle interne que nous avons
identifiées pour ce qui concerne les procédures relatives à l’élaboration et au traitement de l’information comptable et financière.
Parmi les éléments communiqués dans le rapport au conseil d’administration exerçant les missions du comité d’audit spécialisé visé à l’article
L823-19 du code de commerce figurent les risques d’anomalies significatives, que nous jugeons avoir été les plus importants pour l’audit des
comptes annuels de l’exercice et qui constituent de ce fait les points clés de l’audit, qu’il nous appartient de décrire dans le présent rapport.
Nous fournissons également au conseil d’administration exerçant les missions du comité d’audit spécialisé visé à l’article L823-19 du code de
commerce la déclaration prévue par l’article 6 du règlement (UE) n° 537-2014 confirmant notre indépendance, au sens des règles applicables
en France telles qu’elles sont fixées notamment par les articles L. 822-10 à L. 822-14 du code de commerce et dans le code de déontologie de
la profession de commissaire aux comptes. Le cas échéant, nous nous entretenons avec conseil d’administration exerçant les missions du comité
d’audit spécialisé visé à l’article L823-19 du code de commerce des risques pesant sur notre indépendance et des mesures de sauvegarde
appliquées.
Fait à Toulouse et Labège, le 4 avril 2022
Les Commissaires aux Comptes,
MAZARS
Hervé KERNEIS
EXCO FIDUCIAIRE DU SUD-OUEST
Philippe LAFARGUE
64
RAPPORT SPÉCIAL DES COMMISSAIRES AUX COMPTES
SUR LES CONVENTIONS ET ENGAGEMENTS REGLEMENTÉS
ASSEMBLÉE GÉNÉRALE D’APPROBATION
DES EXERCICE CLOS LE 31 DÉCEMBRE 2021
Aux actionnaires,
En notre qualité de commissaires aux comptes de votre société, nous vous présentons notre rapport sur les conventions et engagements
réglementés.
Il nous appartient de vous communiquer, sur la base des informations qui nous ont été données, les caractéristiques, les modalités essentielles
ainsi que les motifs justifiant de l’intérêt pour la société des conventions et engagements dont nous avons été avisés ou que nous aurions
découverts à l’occasion de notre mission, sans avoir à nous prononcer sur leur utilité et leur bien-fondé ni à rechercher l'existence d’autres
conventions et engagements. Il vous appartient, selon les termes de l’article R. 225-31du code de commerce, d'apprécier l'intérêt qui s'attachait
à la conclusion de ces conventions et engagements en vue de leur approbation.
Par ailleurs, il nous appartient, le cas échéant, de vous communiquer les informations prévues à l’article R. 225-31du code de commerce
relatives à l’exécution, au cours de l’exercice écoulé, des conventions et engagements déjà approuvés par l’assemblée générale.
Nous avons mis en œuvre les diligences que nous avons estimé nécessaires au regard de la doctrine professionnelle de la Compagnie nationale
des commissaires aux comptes relative à cette mission. Ces diligences ont consisté à vérifier la concordance des informations qui nous ont été
données avec les documents de base dont elles sont issues.
CONVENTIONS ET ENGAGEMENTS SOUMIS A L’APPROBATION DE L’ASSEMBLEE GENERALE
En application de l'article L. 225-40du code de commerce, nous avons été avisés des conventions et engagements suivants conclus au cours de
l’exercice écoulé qui ont fait l'objet de l'autorisation préalable de votre conseil d’administration, CONVENTION RELATIVE A LA
SIGNATURE DE LA CAUTION SOLIDAIRE DE COURTOIS SA AU PROFIT DE LA BANQUE POPULAIRE EN GARANTIE
DE L’OPERATION MATABIAU SUR LA FILIALE FIC
Personnes concernées :
Madame Courtois de Viçose, Président Directeur Général
Aucun produit n’a été enregistré sur l’exercice 2021 au titre de cette
nouvelle convention.
-
de Courtois SA et Co-Gérante de la SARL FIC
Motifs justifiant de son intérêt pour la société :
Modalités
Le Conseil d’Administration estime qu’il est de l’intérêt de
Courtois SA d’accorder le soutien nécessaire à cette filiale détenue
à 99,99 % par COURTOIS SA qui porte une partie de l’activité du
groupe dans l’activité de rénovation d’immeubles.
Le Conseil d’Administration du 20 octobre 2021 a autorisé la
société COURTOIS A à signer la caution à hauteur de 900 K€ au
profit de la Banque Populaire Occitanie en garantie du financement
de l’opération Matabiau. L’acte a été signé en date du 10 décembre
2021.
MODIFICATION DE LA CONVENTION D’ANIMATION ET DE PRESTATIONS DE SERVICES ET ENTRETIEN DES
LOCAUX CONCLUE ENTRE LA SAS REGIA (HOLDING) ET LE GROUPE COURTOIS
Personnes concernées :
Les charges de la SAS REGIA facturées au groupe sont calculées
selon les clefs de répartition du temps de travail.
-
Madame Courtois de Viçose, Président Directeur Général
de Courtois SA et Présidente de la SAS REGIA
Pour les prestations d’entretien des locaux la société SAS REGIA
facturera à COURTOIS SA à compter du 1er janvier 2022 la somme
de 2 634 € HT par an.
Modalités :
Le Conseil d’Administration du 20 octobre 2021 a autorisé la
conclusion d’une convention d’animation et de prestations de
services pour une durée d’un an, à effet du 1er janvier 2022,
renouvelable par tacite reconduction.
Aucune charge n’a été enregistrée sur l’exercice au titre de cette
nouvelle convention.
Motifs justifiant de son intérêt pour la société :
La facturation de la SAS REGIA au Groupe COURTOIS s’opère à
compter du 1er janvier 2022 selon les modalités suivantes
Le Conseil d’administration a estimé que cette convention est
nécessaire au bon fonctionnement de la Société et de ses filiales et
que ses modalités financières sont conformes aux conditions de
marché.
MONTANT ANNUEL HORS TAXE
EN K€
%
NOM
SA
COURTOIS
41,15 %
263 K€ au lieu de 399 K€
65
BAIL DE SOUS LOCATION ENTRE LA SOCIETE REGIA ET COURTOIS SA
Personnes concernées :
Cette convention a été signée le 8 juin 2021.
-
Madame Courtois de Viçose, Président Directeur Général
de Courtois SA et Présidente de la SAS REGIA
Les charges enregistrées au titre de cette convention, pour
l’exercice, se sont élevées à 9 227 euros.
Modalités :
Motifs justifiant de son intérêt pour la société :
Le Conseil d’Administration du 27 mai 2021 a autorisé la signature
d’un bail de sous location avec la SAS REGIA concernant les
bureaux du siège social situés 3 rue Mage à Toulouse, pour une
durée de 9 années à compter du 1er juillet 2021 et jusqu’au 30 juin
2030, moyennant un loyer de 23 K€ (taxes et charges en sus),
révisable le 1er juillet de chaque année.
Le Conseil d’Administration estime que cette convention est
nécessaire au bon fonctionnement de la société COURTOIS SA et
de ses filiales. Ses modalités financières sont conformes aux
conditions du marché.
CONVENTIONS ET ENGAGEMENTS DEJA APPROUVES PAR L’ASSEMBLEE GENERALE
En application de l’article R. 225-30 du code de commerce, nous avons été informés que l’exécution des conventions et engagements suivants,
déjà approuvés par l’assemblée générale au cours d’exercices antérieurs, s’est poursuivie au cours de l’exercice écoulé.
CONVENTION D’ANIMATION ET DE PRESTATIONS DE SERVICES ET ENTRETIEN DES LOCAUX CONCLUE ENTRE LA
SAS REGIA (HOLDING) ET COURTOIS SA
MONTANT ANNUEL HORS TAXE
EN K€
Personnes concernées :
Madame Courtois de Viçose, Président Directeur Général
%
NOM
SA
COURTOIS
-
64,97 %
399 K€ au lieu de 325 K€
de Courtois SA et Présidente de la SAS REGIA
Modalités :
Les charges de la SAS REGIA facturées au groupe sont calculées
selon les clefs de répartition du temps de travail.
Le Conseil d’Administration du 21 octobre 2020 a autorisé la
conclusion d’une convention d’animation et de prestations de
services pour une durée d’un an, à effet du 1er janvier 2021,
renouvelable par tacite reconduction.
Pour les prestations d’entretien des locaux la société SAS REGIA
facture à COURTOIS SA, à compter du 1er janvier 2021, 688 € HT
par an.
La facturation de la SAS REGIA à COURTOIS SA s’opère à
compter du 1er janvier 2021 selon les modalités suivantes :
La charge constatée sur l’exercice au titre de la convention s’élève
à 436 211 €.
CONVENTION D’AVANCES EN COMPTE COURANT CONSENTIES PAR LA SAS REGIA A COURTOIS SA
Personnes concernées :
A la clôture de l’exercice, les avances en compte courant présentent
un solde débiteur 505 401 euros.
-
Madame Courtois de Viçose, Président Directeur Général
de Courtois SA et Présidente de la SAS REGIA
Un produit financier sur l’exercice a été constaté au titre de cette
convention pour un montant de 401 euros.
Modalités :
Le Conseil d’Administration du 18 octobre 2017 a autorisé les
avances en compte courant consenties par REGIA à COURTOIS
SA, avec une rémunération au Taux REFI + 0.50% à effet du 1er
janvier 2018 pour une durée indéterminée.
CONVENTION DE MISE A DISPOSITION DE SOMMES NECESSAIRES AU PAIEMENT DES FRAIS FINANCIERS CONCLUE
AVEC LA SARL FIC
Personnes concernées :
Madame Courtois de Viçose, Président Directeur Général
zéro) majoré de 2% l’an). Ce prêt permet de financer l’acquisition
par la FIC d’un immeuble situé 9 rue ANTONINI à CLICHY.
-
de Courtois SA et Co-Gérante de la SARL FIC
Le Conseil d’Administration du 24 mars 2021 a été informé de la
prorogation du prêt par la B.N.P PARIBAS jusqu’au 07 septembre
2023 et le PPD au 7 septembre 2024.
Modalités :
Le Conseil d’Administration du 6 septembre 2017 a autorisé la
Société COURTOIS SA à mettre à la disposition de sa filiale SARL
FIC les sommes nécessaires au paiement des frais financiers
concernant le prêt de 4 510 K€ contracté auprès de la B.N.P
PARIBAS pour une durée de 3 ans (Taux Euribor 3 mois (flooré à
Aucun produit n’a été constaté sur l’exercice au titre de la
convention de mise à disposition sommes nécessaires au paiement
des frais financiers conclue avec la SARL FIC.
66
BAIL DE SOUS LOCATION ENTRE LA SOCIETE REGIA ET COURTOIS SA
Personnes concernées :
Madame Courtois de Viçose, Président Directeur Général
du 1er janvier 2015 et jusqu’au 31 décembre 2023, moyennant un
loyer initial annuel de 4,2 K€ TTC, révisable le 1er janvier de chaque
année.
-
de Courtois SA et Présidente de la SAS REGIA
Le bail a été résilié à effet du 30 juin 2021.
Modalités :
La charge constatée sur l’exercice au titre de la convention s’élève
à 2 250 €.
Le Conseil d’Administration a autorisé la signature d’un bail de
sous-location avec REGIA pour une durée de neuf années à compter
ADHESION AUX CONTRATS POUR LA CATEGORIE DU PERSONNEL AGIRC ET ARRCO
Personnes concernées :
Madame Courtois de Viçose, Président Directeur Général
CGI avec un taux de 4% sur la totalité des salaires et à la prévoyance
incapacité, décès sur la tranche A et B à la charge de COURTOIS
SA à effet du 1er janvier 2015.
-
de Courtois SA et Co-Gérante de la SARL FIC
Ce contrat a été mis en réduction à effet du 1er juillet 2020 ce qui a
pour conséquence l’arrêt des appels de cotisations
Modalités :
Le Conseil d’Administration du 3 décembre 2014 a autorisé
l’adhésion pour la catégorie du personnel affilié AGIRC et ARRCO
à la retraite collective des cotisations définies par l’article 83 du
Aucune charge n’a été constatée sur l’exercice au titre de ces
contrats.
CONVENTION DE TRESORERIE CONCLUE AVEC LA SCCV ONDES RESIDENCE LES CAROLLES
Personnes concernées : Les associés COURTOIS SA et SIP approvisionneront leurs
Madame Courtois de Viçose, Président Directeur Général
comptes courants dans la SCCV ONDES RESIDENCE LES
CAROLLES à concurrence du montant de 450 K€ soit un total de
900 K€.
-
de Courtois SA et Co-Gérante de la SCCV ONDES
RESIDENCE LES CAROLLES
Les parties conviennent que le taux de rémunération des comptes
courants d’associés est fixé à « des intérêts des comptes courants »
fixé par l’administration fiscale tous les trimestres. Le calcul
s’effectuant au trimestre à terme échu, à partir du 1er avril 2017.
Les intérêts ne sont pas capitalisés.
Modalités :
Le Conseil d’Administration a autorisé le 8 février 2017 et le 18
octobre 2017 et le 18 octobre 2018 la signature et l’avenant de la
convention de trésorerie entre les associés de la SCCV ONDES
RESIDENCE LES CAROLLES, la société COURTOIS SA et SIP.
Le produit constaté sur l’exercice au titre de la convention s’élève
à 4 362 €.
CONVENTION DE TRESORERIE CONCLUE AVEC LA SCCV RESIDENCE DU LAC
Personnes concernées : dans la SCCV RESIDENCE DU LAC, pour un montant de 820 K€
Madame Courtois de Viçose, Président Directeur Général
maximum (part COURTOIS SA 410 K€), selon les modalités de
montant et de délai défini par la gérance dans sa demande.
-
de Courtois SA et Co-Gérante de la SCCV RESIDENCE
DU LAC
Les parties conviennent que le taux de rémunération des comptes
courants d’associés est fixé à « des intérêts des comptes courants »
fixé par l’administration fiscale tous les trimestres à partir du 1er
juillet 2016. Le calcul s’effectuant au trimestre à terme échu, les
intérêts ne seront pas capitalisés.
Modalités :
Le Conseil d’Administration a autorisé le 14 décembre 2016 la
signature de la convention de trésorerie et l’avenant le 8 février
2017 entre les associés RESIDENCE DU LAC, COURTOIS SA et
SIP : concernant la convention de trésorerie, les associés
COURTOIS SA et SIP approvisionneront leurs comptes courant
Le produit constaté sur l’exercice au titre de la convention s’élève
à 4 484 €.
CONVENTION DE TRESORERIE CONCLUE AVEC LA SCCV ANTONY-ARON
Personnes concernées : Il est rappelé que les associés COURTOIS SA et la société ATOME
Madame Courtois de Viçose, Président Directeur Général
PROMOTION approvisionneront leurs comptes courants dans la
SCCV ANTONY ARON selon les modalités du montant et du délai
défini par la gérance dans sa demande.
-
de Courtois SA et Co-Gérante de la SCCV ANTONY-
ARON
Les parties conviennent que le taux de rémunération des comptes
courants d’associés est fixé à « des intérêts des comptes courants »
fixé par l’administration fiscale tous les trimestres. Le calcul
s’effectuant au trimestre à terme échu et les intérêts ne sont pas
capitalisés.
Modalités :
Le Conseil d’Administration a autorisé le 11 mai 2017 la signature
de la convention de trésorerie et le 14 février 2018 la signature de
l’avenant pour un montant de 1,3 M€ pour COURTOIS SA et
SARL ATOME PROMOTION pour 40 K€.
Le produit constaté sur l’exercice au titre de la convention s’élève
à 7 044 €.
67
CONVENTION DE PRESTATIONS DE SERVICES DANS LE DOMAINE COMPTABLE CONCLUE ENTRE LA SCCV
ANTONY ARON
Personnes concernées :
Madame Courtois de Viçose, Président Directeur Général
A son expiration il se renouvellera pour des périodes de même
durée par tacite reconduction, sauf dénonciation notifiée par l’une
ou l’autre des parties par lettre recommandée avec A.R. deux mois,
avant la date d’expiration de la période contractuelle en cours, la
dénonciation intervenant sans indemnité de part ni d’autre.
-
de Courtois SA et Co-Gérante de la SCCV ANTONY-
ARON
Modalités :
Conformément aux décisions adoptées par votre Conseil
d’Administration du 17 octobre 2018, la facturation des prestations
réalisées s’élève à 60 € de l’heure HT.
Le Conseil d’Administration du 17 octobre 2018 a autorisé la
signature du contrat de prestations de services entre COURTOIS
SA et la SCCV ANTONY ARON concernant l’exécution de la
mission des prestations de services dans le domaine comptable à
effet du 1er décembre 2018 pour une durée déterminée de 1 an.
Le produit constaté sur l’exercice au titre de la convention s’élève
à 3 455 € HT.
CONVENTION DE PRESTATIONS DE SERVICES CONCLUE AVEC LA SCCV ANTONY ARON
Personnes concernées : Le montant des honoraires que percevra COURTOIS SA est le
Madame Courtois de Viçose, Président Directeur Général
suivant : Il est prévu pour l'exécution de la mission des prestations
de services, hors missions incluses dans le contrat d’assistance à
maîtrise d’ouvrage déléguée, de signer avec la société ATOME
associée de la SCCV ANTONY ARON :
-
de Courtois SA et Co-Gérante de la SCCV ANTONY
ARON
Modalités :
La mission comporte notamment les éléments suivants :
Le Conseil d’Administration du 13 février 2019 a autorisé la
signature du Contrat de prestations de services entre COURTOIS
SA et la SCCV ANTONY ARON.
-
-
Missions financières et comptables
Missions juridiques et fiscales
Le montant à facturer par COURTOIS SA pour l’exécution de la
mission s’élève à un montant de 160 K€ HT pour la vente en bloc
selon l’échéance contractualisée par les parties.
Le produit constaté sur l’exercice au titre de la convention s’élève
à 32 500 € HT.
Fait à Toulouse et Labège, le 4 avril 2022
Les Commissaires aux Comptes,
MAZARS
Hervé KERNEIS
EXCO FIDUCIAIRE DU SUD-OUEST
Philippe LAFARGUE
68
ASSEMBLÉE GÉNÉRALE MIXTE
DU 19 MAI 2022
ORDRE DU JOUR
À caractère ordinaire
1. Approbation des comptes annuels de l’exercice clos le 31 décembre 2021,
2. Approbation des comptes consolidés de l’exercice clos le 31 décembre 2021,
3. Affectation du résultat de l’exercice,
4. Rapport spécial des Commissaires aux Comptes sur les conventions réglementées et approbation de ces conventions,
5. Renouvellement de Monsieur Jean-Jacques PONS GERMAIN en qualité d’Administrateur,
6. Renouvellement de Monsieur Arthur THOMINE-DESMAZURES, en qualité de Censeur
7. Approbation de la politique de rémunération du Président Directeur Général et/ou de tout autre dirigeant mandataire social,
8. Approbation de la politique de rémunération des membres du Conseil d’Administration,
9. Approbation des informations visées au I de l’article L. 22-10-9 du Code de Commerce,
10. Approbation des éléments fixes, variables et exceptionnels composant la rémunération totale et les avantages de toute nature
versés au cours de l’exercice écoulé ou attribués au titre du même exercice à Madame Jennifer COURTOIS de VIÇOSE, Président
Directeur Général,
11. Approbation des éléments fixes, variables et exceptionnels composant la rémunération totale et les avantages de toute nature
versés au cours de l’exercice écoulé ou attribués au titre du même exercice à Monsieur Jean-Louis COURTOIS de VIÇOSE, Directeur
Général Délégué,
12. Autorisation à donner au Conseil d'Administration à l'effet de faire racheter par la société ses propres actions dans le cadre du
dispositif de l'article L. 22-10-62 du Code de Commerce, durée de l’autorisation, finalités, modalités, plafond,
A caractère extraordinaire :
13. Autorisation à donner au Conseil d'Administration en vue d'annuler les actions propres détenues par la société rachetées dans le
cadre du dispositif de l'article L. 22-10-62 du Code de Commerce, durée de l’autorisation, plafond,
14. Délégation de compétence à donner au Conseil d'Administration pour augmenter le capital par incorporation de réserves,
bénéfices et/ou primes, durée de la délégation, montant nominal maximal de l’augmentation de capital, sort des rompus,
15. Délégation de compétence à donner au Conseil d'Administration pour émettre des actions ordinaires et/ou des valeurs mobilières
donnant accès au capital (de la société ou d’une société du Groupe), et/ou à des titres de créance, avec maintien du droit préférentiel
de souscription, durée de la délégation, montant nominal maximal de l’augmentation de capital, faculté d’offrir au public les titres
non souscrits,
16. Délégation de compétence à donner au Conseil d'Administration pour émettre des actions ordinaires et/ou des valeurs mobilières
donnant accès au capital (de la société ou d’une société du Groupe) et/ou à des titres de créance, avec suppression du droit préférentiel
de souscription par offre au public (à l’exclusion des offres visées au 1 de l’article L. 411-2 du Code Monétaire et Financier), et/ou
en rémunération de titres dans le cadre d’une offre publique d’échange, durée de la délégation, montant nominal maximal de
l’augmentation de capital, prix d’émission, faculté de limiter au montant des souscriptions ou de répartir les titres non souscrits,
17. Délégation de compétence à donner au Conseil d'Administration pour émettre des actions ordinaires et/ou des valeurs mobilières
donnant accès au capital (de la société ou d’une société du Groupe) et/ou à des titres de créance, avec suppression du droit préférentiel
de souscription par une offre visée au 1 de l’article L. 411-2 du Code Monétaire et Financier, durée de la délégation, montant nominal
maximal de l’augmentation de capital, prix d’émission, faculté de limiter au montant des souscriptions ou de répartir les titres non
souscrits,
18. Autorisation d’augmenter le montant des émissions décidées en application des quinzième à dix-septième résolutions de la
présente Assemblée Générale,
19. Délégation à donner au Conseil d’Administration pour augmenter le capital par émission d’actions ordinaires et/ou de valeurs
mobilières donnant accès au capital, dans la limite de 10% du capital en vue de rémunérer des apports en nature de titres de capital
ou de valeurs mobilières donnant accès au capital, durée de la délégation,
20. Délégation de compétence à donner au Conseil d’Administration pour augmenter le capital par émission d’actions ordinaires
et/ou de valeurs mobilières donnant accès au capital avec suppression de droit préférentiel de souscription au profit des adhérents
d’un plan d’épargne d’entreprise en application des articles L. 3332-18 et suivants du Code du Travail, durée de la délégation,
montant nominal maximal de l’augmentation de capital, prix d’émission, possibilité d’attribuer des actions gratuites en application
de l’article L. 3332-21 du Code du Travail,
21. Pouvoirs pour les formalités
69
PROJET DE TEXTES DES RÉSOLUTIONS
A caractère ordinaire :
Première résolution - Approbation des comptes annuels de
l’exercice clos le 31 décembre 2021
Deuxième résolution - Approbation des comptes consolidés de
l’exercice clos le 31 décembre 2021
L’Assemblée Générale, après avoir pris connaissance des rapports
du Conseil d’Administration et des Commissaires aux Comptes sur
l’exercice clos le 31 décembre 2021, approuve, tels qu’ils ont été
présentés, les comptes annuels arrêtés à cette date se soldant par un
bénéfice de 128 536 euros.
L’Assemblée Générale, après avoir pris connaissance des rapports
du Conseil d’Administration et des Commissaires aux Comptes sur
les comptes consolidés au 31 décembre 2021, approuve ces comptes
tels qu’ils ont été présentés se soldant par une perte (part du Croupe)
de 51 846 euros.
Troisième résolution - Affectation du résultat de l’exercice
L’Assemblée Générale, sur proposition du Conseil d’Administration, décide d’affecter l’intégralité du bénéfice de l’exercice clos le
31 décembre 2021, soit la somme de 128 536 €, au compte « Autres Réserves », qui est ainsi porté de 6 980 491 € à 7 109 027 €.
Conformément aux dispositions de l’article 243 bis du Code Général des Impôts, l’Assemblée constate qu’il lui a été rappelé qu’au titre des
trois derniers exercices, les distributions de dividendes et revenus ont été les suivantes :
REVENUS ÉLIGIBLES À LA RÉFACTION
Au titre de
l’Exercice
REVENUS NON ÉLIGIBLES
À LA RÉFACTION
AUTRES REVENUS
DIVIDENDES
DISTRIBUÉS
-
83 697€*
-
-
2018
2019
2020
soit 1,15 € par action
-
-
-
-
-
* Incluant le montant du dividende correspondant aux actions autodétenues non versé et affecté au compte report à nouveau
Quatrième résolution - Rapport spécial des Commissaires aux
Comptes sur les conventions réglementées et approbation de ces
conventions
gouvernement d’entreprise paragraphe IV, figurant dans le rapport
financier annuel 2021.
Huitième résolution
– Approbation de la politique de
Statuant sur le rapport spécial des Commissaires aux Comptes sur
les conventions réglementées qui lui a été présenté, l’Assemblée
rémunération des membres du Conseil d’Administration
L’Assemblée Générale, statuant en application de l’article
L. 22-10-8 du Code de Commerce, approuve la politique de
rémunération des membres du Conseil d’Administration présentée
dans le rapport sur le gouvernement d’entreprise paragraphe IV,
figurant dans le rapport financier annuel 2021.
Cénérale approuve les conventions nouvelles qui
mentionnées.
y sont
Cinquième résolution - Renouvellement de Monsieur Jean-
Jacques PONS GERMAIN en qualité d’Administrateur
L’Assemblée Générale décide de renouveler Monsieur Jean-
Jacques PONS GERMAIN, en qualité d’Administrateur, pour une
durée de six années, venant à expiration à l’issue de l’Assemblée
tenue dans l’année 2028 appelée à statuer sur les comptes de
l’exercice écoulé.
Neuvième résolution – Approbation des informations visées au
I de l’article L. 22-10-9 du Code de Commerce
L’Assemblée Générale, statuant en application de l’article
L. 22-10-34 I du Code de Commerce, approuve les informations
visées au I de l’article L. 22-10-9 du Code de Commerce
mentionnées dans le rapport sur le gouvernement d’entreprise
paragraphe V sous la rubrique V-1 figurant dans le rapport financier
annuel 2021.
Sixième résolution - Renouvellement de Monsieur
Arthur THOMINE-DESMAZURES en qualité de Censeur
L’Assemblée Générale décide de renouveler Monsieur Arthur
THOMINE-DESMAZURES, en qualité de Censeur, pour une
durée de six années, venant à expiration à l’issue de l’Assemblée
tenue dans l’année 2028 appelée à statuer sur les comptes de
l’exercice écoulé.
Dixième résolution – Approbation des éléments fixes, variables
et exceptionnels composant la rémunération totale et les
avantages de toute nature versés au cours de l’exercice écoulé
ou attribués au titre du même exercice à Madame Jennifer
COURTOIS de VIÇOSE, Président Directeur Général
Septième résolution
– Approbation de la politique de
rémunération du Président Directeur Général et/ou de tout
autre dirigeant mandataire social
L'Assemblée Générale, statuant en application de l’article
L. 22-10-34 II du Code de Commerce, approuve les éléments fixes,
variables et exceptionnels composant la rémunération totale et les
avantages de toute nature versés au cours de l’exercice écoulé ou
attribués au titre du même exercice à Madame Jennifer COURTOIS
de VIÇOSE, Président Directeur Général, présentés dans le rapport
sur le gouvernement d’entreprise paragraphe V sous la rubrique V-
3 figurant dans le rapport financier annuel 2021
L’Assemblée Générale, statuant en application de l’article
L. 22-10-8 du Code de Commerce, approuve la politique de
rémunération du Président Directeur Général et/ou de tout autre
dirigeant mandataire social présentée dans le rapport sur le
70
Onzième résolution – Approbation des éléments fixes, variables
et exceptionnels composant la rémunération totale et les
avantages de toute nature versés au cours de l’exercice écoulé
ou attribués au titre du même exercice à Monsieur Jean-Louis
COURTOIS de VIÇOSE, Directeur Général Délégué
l’Assemblée Générale Extraordinaire. Ces achats d'actions
pourront être opérés par tous moyens, y compris par voie
d'acquisition de blocs de titres, et aux époques que le Conseil
d'Administration appréciera.
La société n’entend pas utiliser des mécanismes optionnels ou
instruments dérivés.
L'Assemblée Générale, statuant en application de l’article
L. 22-10-34 II du Code de Commerce, approuve les éléments fixes,
variables et exceptionnels composant la rémunération totale et les
avantages de toute nature versés au cours de l’exercice écoulé ou
attribués au titre du même exercice à Monsieur Jean-Louis
COURTOIS de VIÇOSE, Directeur Général Délégué, présentés
dans le rapport sur le gouvernement d’entreprise paragraphe V sous
la rubrique V-4 figurant dans le rapport financier annuel 2021.
Le prix maximum d’achat est fixé à 150 euros par action. En cas
d’opération sur le capital, notamment de division ou de
regroupement des actions ou d’attribution gratuite d’actions aux
Actionnaires, le montant sus-indiqué sera ajusté dans les mêmes
proportions (coefficient multiplicateur égal au rapport entre le
nombre d’actions composant le capital avant l’opération et le
nombre d’actions après l’opération).
Le montant maximal de l’opération est fixé à 1 091 700 euros.
L’Assemblée Générale confère tous pouvoirs au Conseil
d’Administration à l’effet de procéder à ces opérations, d’en arrêter
les conditions et les modalités, de conclure tous accords et
d’effectuer toutes formalités.
Douzième résolution - Autorisation à donner au Conseil
d'Administration à l'effet de faire racheter par la société ses
propres actions dans le cadre du dispositif de l'article L. 22-10-
62 du Code de Commerce
L’Assemblée Générale, connaissance prise du rapport du Conseil
d’Administration, autorise ce dernier, pour une période de dix-
huit mois, conformément aux articles L. 22-10-62 et suivants et L.
225-210 et suivants du Code de Commerce, à procéder à l’achat, en
une ou plusieurs fois aux époques qu’il déterminera, d’actions de la
société dans la limite d’un nombre maximal d’actions ne pouvant
représenter plus de 10 % du nombre d’actions composant le capital
social au jour de la présente assemblée, le cas échéant ajusté afin de
tenir compte des éventuelles opérations d’augmentation ou de
réduction de capital pouvant intervenir pendant la durée du
programme.
A caractère extraordinaire
Treizième résolution - Autorisation à donner au Conseil
d'Administration en vue d'annuler les actions propres détenues
par la société rachetées dans le cadre du dispositif de l'article
L. 22-10-62 du Code de Commerce
L’Assemblée Générale, en application de l’article L. 22-10-62 du
Code de Commerce, connaissance prise du rapport du Conseil
d’Administration et du rapport des Commissaires aux Comptes :
1) Donne au Conseil d’Administration l’autorisation d’annuler,
sur ses seules décisions, en une ou plusieurs fois, dans la limite
de 10 % du capital calculé au jour de la décision d’annulation,
déduction faite des éventuelles actions annulées au cours des
24 derniers mois précédents, les actions que la société détient
ou pourra détenir notamment par suite des rachats réalisés dans
le cadre de l’article L. 22-10-62 du Code de Commerce ainsi
Cette autorisation met fin à l’autorisation donnée au Conseil
d’Administration par l’Assemblée Générale du 27 mai 2021 dans
sa treizième résolution à caractère ordinaire.
Les acquisitions pourront être effectuées en vue :
-
d’assurer l’animation du marché secondaire ou la liquidité de
l’action COURTOIS par l’intermédiaire d’un prestataire de
service d’investissement au travers d’un contrat de liquidité
conforme à la pratique admise par la réglementation, étant
précisé que dans ce cadre, le nombre d’actions pris en compte
pour le calcul de la limite susvisée correspond au nombre
d’actions achetées, déduction faite du nombre d’actions
revendues,
que de réduire le capital social
conformément aux dispositions légales et réglementaires en
vigueur,
à due concurrence
2) Fixe à vingt-quatre mois à compter de la présente Assemblée,
la durée de validité de la présente autorisation,
3) Donne tous pouvoirs au Conseil d’Administration pour réaliser
les opérations nécessaires à de telles annulations et aux
réductions corrélatives du capital social, modifier en
conséquence les statuts de la société et accomplir toutes les
formalités requises.
-
-
de conserver les actions achetées et les remettre ultérieurement
en échange ou en paiement dans le cadre d’opérations
éventuelles de fusion, de scission, d’apport ou de croissance
externe,
Quatorzièmrésolution - Délégation de compétence à donner
au Conseil d’Administration pour augmenter le capital par
incorporation de réserves, bénéfices et/ou primes
d’assurer la couverture de plans d’options d’achat d’actions
et/ou de plans d’actions attribuées gratuitement (ou plans
assimilés) au bénéfice des salariés et/ou des mandataires
sociaux du Groupe, en ce compris les Groupements d’Intérêt
Economique et sociétés liées, ainsi que toutes allocations
d’actions au titre d’un plan d’épargne d’entreprise ou de
Groupe (ou plan assimilé), au titre de la participation aux
résultats de l’entreprise et/ou toutes autres formes d’allocation
d’actions à des salariés et/ou des mandataires sociaux du
Groupe, en ce compris les Groupements d’Intérêt Economique
et sociétés liées,
L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de
majorité requises pour les Assemblées Générales Ordinaires,
connaissance prise du rapport du Conseil d’Administration, et
conformément aux dispositions des articles L. 225-129-2, L. 225-
130 et L. 22-10-50 du Code de Commerce :
1) Délègue au Conseil d’Administration, sa compétence à l’effet
de décider d’augmenter le capital social, en une ou plusieurs
fois, aux époques et selon les modalités qu’il déterminera, par
incorporation au capital de réserves, bénéfices, primes ou autres
sommes dont la capitalisation serait admise, par l’émission et
l’attribution gratuite d’actions ou par l’élévation du nominal des
actions ordinaires existantes, ou de la combinaison de ces deux
modalités.
-
-
d’assurer la couverture de valeurs mobilières donnant droit à
l’attribution d’actions de la société dans le cadre de la
réglementation en vigueur,
de procéder à l’annulation éventuelle des actions acquises,
conformément à l’autorisation conférée ou à conférer par
71
2) Décide qu’en cas d’usage par le Conseil d’Administration de la
présente délégation, conformément aux dispositions des articles
L. 225-130 et L. 22-10-50 du Code de Commerce, en cas
d’augmentation de capital sous forme d’attribution gratuite
d’actions, les droits formant rompus ne seront pas négociables,
ni cessibles et que les titres de capital correspondants seront
vendus ; les sommes provenant de la vente seront allouées aux
titulaires des droits dans le délai prévu par la réglementation.
3) Fixe à vingt-six mois la durée de validité de la présente
délégation, décomptée à compter du jour de la présente
Assemblée,
4) Décide que le montant d’augmentation de capital au titre de la
présente résolution ne devra pas excéder le montant nominal de
800 000 euros, compte non tenu du montant nominal de
l’augmentation de capital nécessaire pour préserver,
conformément à la loi et, le cas échéant, aux stipulations
contractuelles prévoyant d’autres modalités de préservation, les
droits des titulaires de droits ou valeurs mobilières donnant
accès au capital de la société.
3) Décide de fixer, ainsi qu’il suit, les limites des montants des
émissions autorisées en cas d’usage par le Conseil
d’Administration de la présente délégation de compétence :
Le montant nominal global des actions ordinaires susceptibles
d'être émises en vertu de la présente délégation ne pourra être
supérieur à 800 000 euros.
A ce plafond s’ajoutera, le cas échéant, le montant nominal de
l’augmentation de capital nécessaire pour préserver,
conformément à la loi et, le cas échéant, aux stipulations
contractuelles prévoyant d’autres modalités de préservation, les
droits des titulaires de droits ou valeurs mobilières donnant
accès au capital de la société.
Le montant nominal des titres de créance sur la société
susceptibles d'être émis en vertu de la présente délégation ne
pourra être supérieur à 5 000 000 euros.
Les plafonds visés ci-dessus sont indépendants de l’ensemble
des plafonds prévus par les autres résolutions de la présente
Assemblée.
4) En cas d’usage par le Conseil d’Administration de la présente
délégation de compétence dans le cadre des émissions visées au
1) ci-dessus :
Ce plafond est indépendant de l’ensemble des plafonds prévus
par les autres résolutions de la présente Assemblée.
5) Confère au Conseil d’Administration tous pouvoirs à l’effet de
mettre en œuvre la présente résolution, et, généralement, de
prendre toutes mesures et effectuer toutes les formalités
requises pour la bonne fin de chaque augmentation de capital,
en constater la réalisation et procéder à la modification
corrélative des statuts.
6) Prend acte que la présente délégation prive d’effet, à compter
de ce jour, à hauteur, le cas échéant, de la partie non utilisée,
toute délégation antérieure ayant le même objet.
a. décide que la ou les émissions d’actions ordinaires ou de
valeurs mobilières donnant accès au capital seront
réservées par préférence aux actionnaires qui pourront
souscrire à titre irréductible,
b. décide que si les souscriptions à titre irréductible, et le cas
échéant à titre réductible, n’ont pas absorbé la totalité
d’une émission visée au 1), le Conseil d’Administration
pourra utiliser les facultés suivantes :
-
limiter le montant de l’émission au montant des
souscriptions, dans les limites prévues par la
réglementation,
Quinzièmrésolution - Délégation de compétence à donner au
Conseil d’Administration pour émettre des actions ordinaires
et/ou des valeurs mobilières donnant accès au capital (de la
société ou d’une société du Groupe) et/ou à des titres de créance,
avec maintien du droit préférentiel de souscription
-
-
répartir librement tout ou partie des titres non souscrits,
offrir au public tout ou partie des titres non souscrits,
5) Décide que les émissions de bons de souscription d’actions de
la société pourront être réalisées par offre de souscription, mais
également par attribution gratuite aux propriétaires des actions
existantes, étant précisé que le Conseil d’Administration aura la
faculté de décider que les droits d'attribution formant rompus
ne seront pas négociables et que les titres correspondants seront
vendus.
L’Assemblée Générale, connaissance prise du rapport du Conseil
d’Administration et du rapport spécial des Commissaires aux
Comptes et conformément aux dispositions du Code de Commerce
et, notamment, de ses articles L. 225-129-2, L. 228-92 et
L. 225-132 et suivants :
6) Décide que le Conseil d’Administration disposera, dans les
limites fixées ci-dessus, des pouvoirs nécessaires notamment
pour fixer les conditions de la ou des émissions et déterminer le
prix d’émission, le cas échéant, constater la réalisation des
augmentations de capital qui en résultent, procéder à la
modification corrélative des statuts, imputer, à sa seule
initiative, les frais des augmentations de capital sur le montant
des primes qui y sont afférentes et prélever sur ce montant les
sommes nécessaires pour porter la réserve légale au dixième du
nouveau capital après chaque augmentation et, plus
généralement, faire le nécessaire en pareille matière.
1) Délègue au Conseil d’Administration sa compétence pour
procéder à l’émission, à titre gratuit ou onéreux, en une ou
plusieurs fois, dans les proportions et aux époques qu’il
appréciera, sur le marché français et/ou international, soit en
euros, soit en monnaies étrangères ou en toute autre unité de
compte établie par référence à un ensemble de monnaies,
-
-
d’actions ordinaires,
et/ou de valeurs mobilières donnant accès au capital
et/ou à des titres de créance.
Conformément à l’article L. 228-93 du Code de commerce, les
valeurs mobilières à émettre pourront donner accès à des
actions ordinaires à émettre par toute société qui possède
directement ou indirectement plus de la moitié de son capital ou
dont elle possède directement ou indirectement plus de la moitié
du capital.
7) Prend acte que cette délégation prive d’effet, à compter de ce
jour, à hauteur, le cas échéant, de la partie non utilisée, toute
délégation antérieure ayant le même objet.
2)
Fixe à vingt-six mois la durée de validité de la présente
délégation, décomptée à compter du jour de la présente
Assemblée.
72
Seizièmrésolution - Délégation de compétence à donner au
Conseil d’Administration pour émettre des actions ordinaires
et/ou des valeurs mobilières donnant accès au capital (de la
société ou d’une société du Groupe) et/ou à des titres de créance,
avec suppression du droit préférentiel de souscription par offre
au public (à l’exclusion des offres visées au 1 de l’article L. 411-
2 du Code Monétaire et Financier) et/ou en rémunération de
titres dans le cadre d’une offre publique d’échange
5) Décide que la somme revenant, ou devant revenir, à la société
pour chacune des actions ordinaires émises dans le cadre de la
présente délégation de compétence, après prise en compte, en
cas d’émission de bons autonomes de souscription d’actions, du
prix d’émission desdits bons, sera déterminée conformément
aux dispositions légales et réglementaires applicables au
moment où le Conseil d’Administration mettra en œuvre la
délégation.
6) Décide, en cas d’émission de titres appelés à rémunérer des
titres apportés dans le cadre d’une offre publique d’échange,
que le Conseil d’Administration disposera, dans les conditions
fixées à l’article L. 22-10-54 du Code de Commerce et dans les
limites fixées ci-dessus, des pouvoirs nécessaires pour arrêter la
liste des titres apportés à l’échange, fixer les conditions
d’émission, la parité d’échange ainsi que, le cas échéant, le
montant de la soulte en espèces à verser, et déterminer les
modalités d’émission.
L’Assemblée Générale, connaissance prise du rapport du Conseil
d’Administration et du rapport spécial des Commissaires aux
Comptes et conformément aux dispositions du Code de Commerce
et notamment ses articles L. 225-129-2, L. 225-136, L. 22-10-51,
L. 22-10-52, L. 22-10-54 et L. 228-92 :
1) Délègue au Conseil d’Administration sa compétence à l’effet
de procéder à l’émission, en une ou plusieurs fois, dans les
proportions et aux époques qu’il appréciera, sur le marché
français et/ou international, par une offre au public à l’exclusion
des offres visées au 1 de l’article L. 411-2 du Code Monétaire
et Financier, soit en euros, soit en monnaies étrangères ou en
toute autre unité de compte établie par référence à un ensemble
de monnaies :
7) Décide que si les souscriptions n’ont pas absorbé la totalité
d’une émission visée au 1/, le Conseil d’Administration pourra
utiliser les facultés suivantes :
-
limiter le montant de l’émission au montant des
souscriptions, le cas échéant dans les limites prévues
par la réglementation,
-
-
d’actions ordinaires,
et/ou de valeurs mobilières donnant accès au capital
et/ou à des titres de créance.
-
répartir librement tout ou partie des titres non souscrits.
8) Décide que le Conseil d’Administration disposera, dans les
limites fixées ci-dessus, des pouvoirs nécessaires notamment
pour fixer les conditions de la ou des émissions, le cas échéant,
constater la réalisation des augmentations de capital qui en
résultent, procéder à la modification corrélative des statuts,
imputer, à sa seule initiative, les frais des augmentations de
capital sur le montant des primes qui y sont afférentes et
prélever sur ce montant les sommes nécessaires pour porter la
réserve légale au dixième du nouveau capital après chaque
augmentation et, plus généralement, faire le nécessaire en
pareille matière.
Ces titres pourront être émis à l’effet de rémunérer des titres qui
seraient apportés à la société dans le cadre d’une offre publique
d’échange sur titres répondant aux conditions fixées par
l’article L. 22-10-54 du Code de Commerce.
Conformément à l’article L. 228-93 du Code de Commerce, les
valeurs mobilières à émettre pourront donner accès à des
actions ordinaires à émettre par toute société qui possède
directement ou indirectement plus de la moitié de son capital ou
dont elle possède directement ou indirectement plus de la moitié
du capital.
2) Fixe à vingt-six mois la durée de validité de la présente
délégation, décomptée à compter du jour de la présente
Assemblée.
3) Le montant nominal global des actions ordinaires susceptibles
d'être émises en vertu de la présente délégation ne pourra être
supérieur à 800 000 euros.
9) Prend acte que cette délégation prive d’effet, à compter de ce
jour, à hauteur, le cas échéant, de la partie non utilisée, toute
délégation antérieure ayant le même objet.
Dix-septièmrésolution - Délégation de compétence à donner
au Conseil d’Administration pour émettre des actions
ordinaires et/ou des valeurs mobilières donnant accès au capital
(de la société ou d’une société du Groupe) et/ou à des titres de
créance, avec suppression du droit préférentiel de souscription
par une offre visée au 1 de l’article L. 411-2 du Code Monétaire
et Financier
A ce plafond s’ajoutera, le cas échéant, le montant nominal de
l’augmentation de capital nécessaire pour préserver,
conformément à la loi et, le cas échéant, aux stipulations
contractuelles prévoyant d’autres modalités de préservation, les
droits des titulaires de droits ou valeurs mobilières donnant
accès au capital de la société.
L’Assemblée Générale, connaissance prise du rapport du Conseil
d’Administration et du rapport spécial des Commissaires aux
Comptes et conformément aux dispositions du Code de Commerce
et notamment ses articles L. 225-129-2, L. 225-136, L. 22-10-52, et
L. 228-92 :
1) Délègue au Conseil d’Administration sa compétence à l’effet
de procéder à l’émission, en une ou plusieurs fois, dans les
proportions et aux époques qu’il appréciera, sur le marché
français et/ou international, par une offre visée au 1 de l’article
L. 411-2 du Code Monétaire et financier, soit en euros, soit en
monnaies étrangères ou en toute autre unité de compte établie
par référence à un ensemble de monnaies :
Ce montant s’impute sur le montant nominal maximum des
actions ordinaires susceptibles d’être émises en vertu de la dix-
septième résolution.
Le montant nominal des titres de créance sur la société
susceptibles d'être émis en vertu de la présente délégation ne
pourra être supérieur à 5 000 000 euros.
Ce montant s’impute sur le plafond du montant nominal des
titres de créance prévu à la dix-septième résolution.
4)
Décide de supprimer le droit préférentiel de souscription des
actionnaires aux actions ordinaires et aux valeurs mobilières
donnant accès au capital et/ou à des titres de créance faisant
l’objet de la présente résolution, en laissant toutefois au Conseil
d’Administration la faculté de conférer aux Actionnaires un
droit de priorité, conformément à la loi.
-
-
d’actions ordinaires,
et/ou de valeurs mobilières donnant accès au capital
et/ou à des titres de créance.
73
Conformément à l’article L. 228-93 du Code de Commerce, les
valeurs mobilières à émettre pourront donner accès à des actions
ordinaires à émettre par toute société qui possède directement ou
indirectement plus de la moitié de son capital ou dont elle possède
directement ou indirectement plus de la moitié du capital.
2) Fixe à vingt-six mois la durée de validité de la présente
délégation, décomptée à compter du jour de la présente
Assemblée.
3) Le montant nominal global des actions ordinaires susceptibles
d'être émises en vertu de la présente délégation ne pourra être
supérieur à 670 000 euros, étant précisé qu’il sera en outre
limité à 20% du capital par an.
Dix-huitième résolution – Autorisation d’augmenter le
montant des émissions décidées en application des quinzième à
dix-septième résolutions
L’Assemblée Générale, après avoir pris connaissance du rapport du
Conseil d’Administration décide que, pour chacune des émissions
d’actions ordinaires ou de valeurs mobilières décidées en
application des quinzième à dix-septième résolutions, le nombre de
titres à émettre pourra être augmenté dans les conditions prévues
par les articles L. 225-135-1 et R. 225-118 du Code de Commerce
et dans la limite des plafonds fixés par l’Assemblée.
Dix-neuvième résolution - Délégation à donner au Conseil
d’Administration pour augmenter le capital par émission
d’actions ordinaires et/ou de valeurs mobilières donnant accès
au capital dans la limite de 10 % du capital en vue de
rémunérer des apports en nature de titres ou de valeurs
mobilières donnant accès au capital
A ce plafond s’ajoutera, le cas échéant, le montant nominal de
l’augmentation de capital nécessaire pour préserver,
conformément à la loi et, le cas échéant, aux stipulations
contractuelles prévoyant d’autres modalités de préservation, les
droits des titulaires de droits ou valeurs mobilières donnant
accès au capital de la société.
Ce montant s’impute sur le montant nominal maximum des
actions ordinaires susceptibles d’être émises en vertu de la
seizième résolution.
Le montant nominal des titres de créance sur la société
susceptible d’être émis en vertu de la présente délégation ne
pourra être supérieur à 5 000 000 euros.
L’Assemblée Générale, après avoir pris connaissance des rapports
du Conseil d’Administration et des Commissaires aux Comptes et
conformément aux articles L. 225-147, L. 22-10-53 et L. 228-92 du
Code de Commerce :
1) Autorise le Conseil d’Administration à procéder, sur rapport du
Commissaire aux Apports, à l’émission d’actions ordinaires ou
de valeurs mobilières donnant accès à des actions ordinaires en
vue de rémunérer des apports en nature consentis à la société et
constitués de titres de capital ou de valeurs mobilières donnant
accès au capital lorsque les dispositions de l’article L. 22-10-54
du Code de Commerce ne sont pas applicables.
Ce montant s’impute sur le plafond du montant nominal des
titres de créance prévu à la seizième résolution.
4) Décide de supprimer le droit préférentiel de souscription des
Actionnaires aux actions ordinaires et aux valeurs mobilières
donnant accès au capital et/ou à des titres de créance faisant
l’objet de la présente résolution.
5) Décide que la somme revenant, ou devant revenir, à la société
pour chacune des actions ordinaires émises dans le cadre de la
présente délégation de compétence, après prise en compte, en
cas d’émission de bons autonomes de souscription d’actions, du
prix d’émission desdits bons, sera déterminée conformément
aux dispositions légales et réglementaires applicables au
moment où le Conseil d’Administration mettra en œuvre la
délégation.
2) Fixe à vingt-six mois la durée de validité de la présente
délégation, décomptée à compter du jour de la présente
Assemblée.
3) Décide que le montant nominal global des actions ordinaires
susceptibles d’être émises en vertu de la présente délégation ne
pourra être supérieur à 10 % du capital au jour de la présente
Assemblée, compte non tenu du montant nominal de
l’augmentation de capital nécessaire pour préserver,
conformément à la loi et, le cas échéant, aux stipulations
contractuelles prévoyant d’autres modalités de préservation, les
droits des titulaires de droits ou valeurs mobilières donnant
accès au capital de la société.
6) Décide que si les souscriptions n’ont pas absorbé la totalité
d’une émission visée au 1/, le Conseil d’Administration pourra
utiliser les facultés suivantes :
-
limiter le montant de l’émission au montant des
souscriptions, le cas échéant dans les limites prévues par la
réglementation,
4) Ce plafond est indépendant de l’ensemble des plafonds prévus
par les autres résolutions de la présente Assemblée.
Délègue tous pouvoirs au Conseil d’Administration aux fins de
procéder à l’approbation de l’évaluation des apports, de décider
l’augmentation de capital en résultant, d’en constater la
réalisation, d’imputer le cas échéant sur la prime d’apport
l’ensemble des frais et droits occasionnés par l’augmentation de
capital, de prélever sur la prime d’apport les sommes
nécessaires pour porter la réserve légale au dixième du nouveau
capital après chaque augmentation et de procéder à la
modification corrélative des statuts, et de faire le nécessaire en
pareille matière.
-
répartir librement tout ou partie des titres non souscrits.
7) Décide que le Conseil d’Administration disposera, dans les
limites fixées ci-dessus, des pouvoirs nécessaires notamment
pour fixer les conditions de la ou des émissions, le cas échéant,
constater la réalisation des augmentations de capital qui en
résultent, procéder à la modification corrélative des statuts,
imputer, à sa seule initiative, les frais des augmentations de
capital sur le montant des primes qui y sont afférentes et
prélever sur ce montant les sommes nécessaires pour porter la
réserve légale au dixième du nouveau capital après chaque
augmentation, et plus généralement faire le nécessaire en
pareille matière.
7) Prend acte que cette délégation prive d’effet, à compter de ce
jour, à hauteur, le cas échéant, de la partie non utilisée, toute
délégation antérieure ayant le même objet.
8) Prend acte que cette délégation prive d’effet, à compter de ce
jour, à hauteur, le cas échéant, de la partie non utilisée, toute
délégation antérieure ayant le même objet.
74
Vingtième résolution - Délégation de compétence à donner au
Conseil d’Administration pour augmenter le capital par
émission d’actions ordinaires et/ou de valeurs mobilières
donnant accès au capital avec suppression du droit préférentiel
de souscription au profit des adhérents d’un plan d’épargne
d’entreprise en application des articles L. 3332-18 et suivants
du Code du Travail
5) Décide que le prix des actions à émettre, en application du 1/ de
la présente délégation, ne pourra être ni inférieur de plus de
30 %, ou de 40 % lorsque la durée d'indisponibilité prévue par
le plan en application des articles L. 3332-25 et L. 3332-26 du
Code du Travail est supérieure ou égale à dix ans, à la moyenne
des cours côtés de l’action lors des 20 séances de bourse
précédant la décision fixant la date d'ouverture de la
souscription, ni supérieur à cette moyenne.
6) Décide, en application des dispositions de l’article
L. 3332-21 du Code du Travail, que le Conseil
d’Administration pourra prévoir l’attribution aux bénéficiaires
définis au premier paragraphe ci-dessus, à titre gratuit,
d’actions à émettre ou déjà émises ou d’autres titres donnant
accès au capital de la société à émettre ou déjà émis, au titre (i)
de l’abondement qui pourra être versé en application des
règlements de plans d’épargne entreprise ou de Groupe, et/ou
(ii), le cas échéant, de la décote et pourra décider en cas
d'émission d'actions nouvelles au titre de la décote et/ou de
l'abondement, d'incorporer au capital les réserves, bénéfices ou
primes nécessaires à la libération desdites actions.
L’Assemblée Générale, après avoir pris connaissance du rapport du
Conseil d’Administration et du rapport spécial des Commissaires
aux Comptes, statuant en application des articles L. 225-129-6,
L. 225-138-1 et L. 228-92 du Code de Commerce et L. 3332-18 et
suivants du Code du Travail :
1) Délègue sa compétence au Conseil d’Administration à l’effet,
s’il le juge opportun, sur ses seules décisions, d’augmenter le
capital social en une ou plusieurs fois par l’émission d’actions
ordinaires ou de valeurs mobilières donnant accès au capital de
la société au profit des adhérents à un ou plusieurs plans
d’épargne entreprise ou de Groupe établis par la société et/ou
les entreprises françaises ou étrangères qui lui sont liées dans
les conditions de l’article L. 225-180 du Code de Commerce et
de l’article L. 3344-1 du Code du Travail.
7) Prend acte que cette délégation prive d’effet, à compter de ce
jour, à hauteur, le cas échéant, de la partie non utilisée, toute
délégation antérieure ayant le même objet.
2) Supprime en faveur de ces personnes le droit préférentiel de
souscription aux actions et aux valeurs mobilières qui pourront
être émises en vertu de la présente délégation.
3) Fixe à vingt-six mois à compter de la présente Assemblée la
durée de validité de cette délégation.
Le Conseil d’Administration pourra ou non mettre en œuvre la
présente délégation, prendre toutes mesures et procéder à toutes
formalités nécessaires.
4)
Limite le montant nominal maximum de la ou des
augmentations pouvant être réalisées par utilisation de la
Vingt-et-unième résolution – Pouvoirs pour les formalités
présente délégation
à 40 000 euros, ce montant étant
L’Assemblée Générale donne tous pouvoirs au porteur d’un
exemplaire, d’une copie ou d’un extrait du présent procès-verbal à
l’effet d’accomplir toutes les formalités de dépôt et de publicité
requises par la loi.
indépendant de tout autre plafond prévu en matière de
délégation d’augmentation de capital. A ce montant s’ajoutera,
le cas échéant, le montant nominal de l’augmentation de capital
nécessaire pour préserver, conformément à la loi et, le cas
échéant, aux stipulations contractuelles prévoyant d’autres
modalités de préservation, les droits des titulaires de droits ou
valeurs mobilières donnant accès au capital de la société.
75
INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES
Explications des modifications du nom de l'entité présentant les état financiers
COURTOIS SA
Adresse du siège social de l’entité
Pays de constitution
3 rue MAGE -31000 TOULOUSE
France
3 rue MAGE -BP 48531
Adresse de l’entité
31685 TOULOUSE CEDEX 6
3 rue MAGE -BP 48531
Etablissement principal
31685 TOULOUSE CEDEX 6
Forme juridique de l’entité
Nom de l’entité mère
Nom de la société tête de groupe
R.C.S
Société Anonyme à Conseil d’administration
COURTOIS SA
COURTOIS SA
Toulouse numéro 540 802 105
ATTESTATION DU RESPONSABLE DU RAPPORT FINANCIER ANNUEL
ANNEE 2021
J'atteste, à ma connaissance, que les comptes sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle du
patrimoine, de la situation financière et du résultat de la société et de l’ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et que le
rapport de gestion figurant en page 2 présente un tableau fidèle de l’évolution des affaires, des résultats et de la situation financière de la
société et de l’ensemble des entreprises comprises dans la consolidation ainsi qu’une description des principaux risques et incertitudes auxquels
elles sont confrontées.
Jennifer COURTOIS de VIÇOSE
Président Directeur Général