Rapport
 de gestion

1.1Stratégie et perspectives

Covivio Hotels, société foncière cotée sur le compartiment A du marché réglementé d’Euronext à Paris ayant opté pour le statut SIIC, détient au 31 décembre 2025, un patrimoine composé de 298 actifs, dont 274 hôtels, d’une valeur d’expertise totale de 6,6 Md€ (6,0 Md€ en part du Groupe), répartis dans 11 pays Européens.

La stratégie de Covivio Hotels s’appuie sur des partenariats conclus avec les opérateurs hôteliers les plus innovants en France et dans le reste de l’Europe. Afin de définir les actions de valorisation des portefeuilles, d’analyser l’activité et l’exploitation, et de suivre la mise en œuvre des programmes de travaux, des Comités de partenariat ont lieu régulièrement entre Covivio Hotels et l’ensemble de ses partenaires.

En 2025, Covivio Hotels a accélé son travail d’asset management avec la livraison de 2 hôtels loués à B&B et a lancé quatre nouveaux projets de rénovation sur des hôtels remembrés fin 2024.  

Perspectives 2026

Covivio Hotels entend accélérer son développement en Europe du Sud et poursuivre le repositionnement de ses hôtels pour capter le potentiel de croissance de ses hôtels.

Le 22 janvier 2026, Covivio Hotels a annoncé l’acquisition en l’état futur auprès d’Eiffage Immobilier d’un hôtel loué à Meininger, situé à Porto, au Portugal, pour un montant de 32 M€. Cet hôtel 3*, dont l’ouverture est prévue au deuxième semestre 2028, proposera 228 chambres (soit un total de 834 lits), sur une surface d’environ 9 150 m2.

Situé au coeur du quartier de « Bonfim », l’hôtel profitera d’un environnement en pleine transformation. Le projet s’inscrit dans une démarche ESG ambitieuse et vise les certifications BREEAM Very Good et LCBI (Low Carbon Building Initiative) Standard. L’immeuble sera par ailleurs aligné avec la taxonomie européenne (base décembre 2024).

Initié en 2014, le partenariat entre Covivio Hotels et Meininger portera, à la livraison de cet hôtel, sur quatre établissements situés à Paris, Lyon, Porto et Munich.

Covivio Hotels bénéficie également d’une exclusivité en vue de l’acquisition d’environ 300 M€ d’hôtels en bail en Italie et en Espagne, renforçant sa présence en Europe du Sud, sur la base d’un rendement moyen fixe supérieur à 6% et cible (y compris part variable) de 7%.

Les évolutions récentes de la situation au Moyen‑Orient en mars 2026 ont contribué à accroître l’incertitude géopolitique et économique mondiale. À ce stade, aucun impact significatif n’a été constaté sur l’activité de Covivio Hotels.

1.2Activité de la société et de ses filiales

1.2.1Événements 2025

1.2.1.1Marché hôtelier : la bonne dynamique européenne se maintient en 2025

Après une très bonne dynamique en 2024, l’hôtellerie européenne poursuit sa croissance en 2025 avec des performances en hausse de +1,7% en moyenne, soutenue par la hausse des prix en Europe du Sud.

En effet, ce sont l’Espagne et l’Italie qui enregistrent les plus fortes progressions de RevPAR (Revenus Par Chambre Disponible) avec des hausses respectives de +4,2% et +3,8%. En France, la croissance des RevPAR ressort à +1,4%. Seule l’Allemagne connait un recul de son prix moyen de - 1,9% entrainant un RevPAR en retrait de -1,2%. 

L’investissement hôtelier en Europe en 2025 est en hausse de +13%, à 23 milliards d’euros et représente 10% des volumes d’investissement totaux en immobilier, selon CBRE.

1.2.1.2Accélération du travail d’asset management : livraison de 2 hôtels loués à B&B, réouverture du Met à Leeds et 69 M€ de travaux engagés en 2025 

En 2025, Covivio Hotels, a livré deux nouveaux hôtels B&B. En juillet, un hôtel 3* de 176 chambres a ouvert à Porto Centro Massarelos pour un montant de 17 M€. Puis en octobre, un second hôtel 3* de 255 chambres, situé à proximité de l’aéroport de Bruxelles, a ouvert ses portes, pour 28 M€. Cet immeuble neuf a obtenu la certification BREEAM Very Good.  

Ces réalisations illustrent la capacité de Covivio Hotels à accompagner durablement le développement de ses partenaires hôteliers.

Covivio Hotels a également finalisé fin 2025 la rénovation de l’hôtel The Met à Leeds, initiée fin 2024. Ce programme, d’un montant total de 13 M€, incluait la rénovation des 125 chambres, des espaces communs et la création d’un espace fitness. Outre l’amélioration notable de l’Ebitda attendue, cette opération devrait dégager une création de valeur estimée à près de 20%.

Covivio Hotels a lancé en 2025, les travaux de rénovation du Holiday Inn Resort, au Touquet, un hôtel de 88 chambres acquis en 2016, sur lequel seront investis 21 M€, avec la création de 25 chambres supplémentaires, pour un retour sur investissement supérieur à 10%. L’hôtel sera exploité sous enseigne VOCO à sa livraison (marque premium du groupe IHG).

Covivio Hotels a lancé quatre nouveaux projets de rénovation sur des hôtels remembrés fin 2024.

• Mercure Nice - Situé sur la Promenade des Anglais, cet hôtel 4* fait l’objet d’un programme de rénovation de ses 125 chambres
• Ibis Paris Montmartre - Idéalement situé, à proximité du Sacré Cœur, l’hôtel 3* bénéficiera d’une rénovation intégrale de ses 326 chambres et de ses espaces communs ainsi que de la création d’une salle de sport. A l’issue des travaux, il rouvrira sous l’enseigne Moxy by Mariott, à la fin de l’année 2026
• le Novotel Paris Pont de Sèvres (4*, 131 chambres) et Ibis Anvers Centre (3*, 150 chambres) – Ces 2 établissements font également l’objet d’un programme de modernisation portant notamment sur la rénovation des chambres et la mise à niveau de leurs installations techniques.

Ces investissements sont financés par la trésorerie et les lignes de crédit non tirées dont dispose la société.

Ces 4 projets de rénovation, représentent 48 M€ de travaux à 100% (30 M€ en part du groupe) et devraient générer une création de valeur supérieure à 20%.

Au-delà de ces premières réalisations, 14 hôtels supplémentaires, d’une valeur de 520 M€(1) à 100%, devront faire l’objet de travaux de repositionnement entre 2026 et 2028. Environ 250 M€(2) de Capex sont prévus permettant de générer ~33 M€(3) d’EBITDA supplémentaire, soit un rendement marginal d’environ 13%, et une création de valeur de l’ordre de 190 M€(4).

1.2.1.365 M€ de cessions à des prix en ligne avec les valeurs de 2024

Covivio Hotels a signé en parallèle pour 65 M€ en part du groupe (71 M€ à 100%) de nouveaux engagements de cessions en 2025 : 1 actif situé à Erfurt en Allemagne (39 M€), et 12 actifs en France (27 M€).

Ces promesses ont été signées en moyenne aux valeurs d’expertise de fin 2024.

1.2.1.4Signature d’un bail avec Radisson Hotel Group

L’année 2025 a également été marquée par la conclusion d’un nouveau bail entre Covivio Hotels et Radisson Hotel Group pour un actif situé au sein de l’aéroport Roissy Charles de Gaulle, précédemment exploité par Accor dans le cadre d’un contrat de management. Ce bail, d’une durée de 12 ans, prévoit un Loyer Minimum Garanti ainsi qu’un loyer variable sur le chiffre d’affaires. L’hôtel 4* de 305 chambres, est opéré sous l’enseigne Radisson Blu.

Le passage d’une détention en murs et fonds à une détention en bail devrait entraîner une amélioration significative du revenu qui devrait croître de plus de 50% par rapport à 2024.

Cette opération marque une nouvelle étape dans le partenariat entre Covivio Hotels et Radisson Hotel Group, et illustre la capacité de Covivio Hotels à optimiser en permanence ses revenus, en tirant parti de la flexibilité des différents types de contrats (bail, franchise, management) et de sa connaissance approfondie des opérateurs.

1.2.1.6Résultats financiers 2025

Le résultat net 2025 en part du groupe s’élève à 308 M€ contre 225 M€ en 2024, porté par la croissance des revenus et la croissance de valeur des actifs en bail, comme détaillé ci-après. 

1.2.1.6.1Patrimoine en hausse de +3,7%, portée par la hausse des revenus et la rénovation d’hôtels

Covivio Hotels détient, à fin décembre 2025, un patrimoine hôtelier d’une valeur de 5 974 M€ (6 593 M€ à 100%), caractérisé par : 

• des emplacements prime : la note moyenne concernant la « situation géographique » des hôtels attribuée par les clients sur Booking.com s’élève à 8,9 / 10 et 91% du portefeuille situé dans les principales destinations touristiques européennes
• un portefeuille diversifié, en termes de pays (11 pays), de segments (33% d’hôtels haut de gamme, 39% d’hôtels moyenne gamme et 28% d’hôtels économiques,) et de partenaires opérateurs (17 enseignes dont Accor, Marriott, IHG, Minor ou B&B)
• des baux long terme de 11,1 ans ferme en moyenne.

Après une hausse de valeur à périmètre constant de +2,3% sur le 1er semestre 2025, le patrimoine Hôtels progresse de +1,4% au 2nd semestre, soit une hausse de +3,7% sur un an. La croissance concerne en particulier les hôtels en France (+6,8%) et dans le sud de l’Europe (+6,2% en Italie, +9,0% en Espagne), portés par la hausse des revenus et les actions d’asset management.

Le patrimoine hôtelier présente un rendement moyen hors droits de 6,2% dont 6,1% sur le patrimoine en bail et 6,4% sur le patrimoine détenu en murs et fonds. 

1.2.1.6.2Renforcement des fonds propres de 183 M€

Le paiement du dividende en actions, souscrit par 82,3% des actionnaires, à 18,57 €/action, a permis d’augmenter les fonds propres de Covivio Hotels à hauteur de 183 M€ sur l’année 2025.

9 848 860 actions nouvelles ont donc été émises, portant le nombre total d’actions composant le capital social à 157 990 312.

Cette opération, qui témoigne de confiance renouvelée des actionnaires dans la stratégie de Covivio Hotels, renforce les moyens de l’entreprise pour poursuivre son développement.

1.2.1.6.3Des ratios financiers maitrisés

La dette nette de Covivio Hotels s’est réduite de 269 M€ sur un an, à 1 850 M€ en part du groupe, contre 2 119 M€ au 31 décembre 2024, pour un taux moyen de 2,20%, en baisse de 13 bps.

Au 31 décembre 2025, la LTV (Loan To Value) s’établit à 28,4%, en baisse de -4,1 points par rapport à 2024. Le ratio de couverture des intérêts (ICR) ressort à 8x, en progression par rapport à fin 2024 (6x). Le ratio de dette nette/EBITDA s’élève à 5,8x.

Covivio Hotels dispose, à fin décembre 2025, d’une liquidité (y compris lignes de crédits non tirées) d’un montant de 733 M€.

Lors de sa revue annuelle, S&P Global Ratings a confirmé la notation financière de Covivio Hotels à BBB+, perspective stable. Cette confirmation vient reconnaître la solidité du profil opérationnel et financier de la société.

1.2.1.6.4Croissance des revenus : +1,9% à périmètre constant

La croissance des performances sur le marché hôtelier et la gestion dynamique des hôtels en murs et fonds se traduit par une progression des revenus hôtels de +3,0% à périmètre courant et +1,9% à périmètre constant, pour s’établir à 345,8 M€ contre 336,7 M€ au 31 décembre 2024. Les revenus issus de l’activité locative s’élèvent à 162,2 M€, tandis que l’Ebitda généré par les hôtels en exploitation s’établit à 129,3 M€ (pour un chiffre d’affaires de 457,5 M€).

Les revenus fixes (53%) progressent de +3,0% par l’effet de l’indexation. 

Sur les revenus variables (47% des revenus hôtels), malgré l’effet base défavorable lié aux Jeux Olympiques, la France affiche une croissance sur l’année de +7,2% à périmètre constant, aidée par un très bon 4e trimestre (+19,7%). En Allemagne, la performance de l’année (-9,9% à périmètre constant) est fortement pénalisée par un effet base également défavorable (Euro de football et congrès biannuels) et une faible activité économique. Le quatrième trimestre a toutefois affiché une reprise avec une croissance de +4,9% des revenus à périmètre constant. Les autres pays affichent sur l’année, une croissance solide de +7,3% grâce à la très bonne tenue des marchés espagnol et italien.
Dans l’ensemble, les revenus variables sont en ligne avec 2024, mais progressent légèrement (+1,1%) en incluant le portefeuille remembré fin 2024 (exclu du calcul du périmètre constant). Pour autant, la marge d’EBITDA s’améliore de 2 points, à 28,3%.

1.2.1.6.5Croissance du résultat net récurrent de +6% en 2025

Le résultat net récurrent (EPRA Earnings) de 273,0 M€ à fin décembre 2025 (contre 258,1 M€ fin 2024) affiche une hausse de +5,8% sur un an, sous l’effet de la hausse des revenus. Par action, l’EPRA Earnings atteint 1,77 € (contre 1,74 € l’an passé), en progression de +1,5% compte tenu de l’option de paiement du dividende en actions.
Le résultat net 2025 en part du groupe s’élève à 308 M€ contre 225 M€ en 2024, dont 49,1 M€ pour les hôtels en exploitation.
L’ANR EPRA NTA s’établit à 4 235 M€ contre à 3 815 M€ fin 2024, soit +11%. Par action, il s’élève à 26,8 €, soit une hausse de +4,1% par rapport à fin 2024.
L’ANR EPRA NDV, qui tient compte de la mise en juste valeur des instruments de couverture de taux et des dettes à taux fixe, s’élève à 4 079 M€, contre 3 690 M€ à fin décembre 2024, en hausse de +10,5%. Il s’établit à 25,8 €/action.

1.2.1.7Dividende

Covivio Hotels proposera au vote de l’Assemblée Générale du 14 avril prochain la distribution d’un dividende en numéraire de 1,50€ par action, comme en 2024, représentant un taux de distribution de 85%.

1.2.2Portefeuille hôtellerie

1.2.2.1Marché de l’hôtellerie en Europe(5)

Après une bonne dynamique en 2024, la croissance des hôtels européens a été robuste en 2025, le RevPAR (revenu par chambre disponible) en Europe affichant une augmentation moyenne de +1,7% en glissement annuel en 2025, soutenue par une légère hausse des prix moyens (+0,4%) et du taux d'occupation (+0,9%).

En France

Au global, les performances de l’année sont en hausse de +1,4% mais essentiellement tirées par les performances de Paris (+4,4%) et du segment « Upscale » (+5,4%). Sur le segment «Economy», les performances sont en retrait de -1,9% avec une baisse du prix moyen (-2,4%) que ne compense pas le maintien du taux d’occupation (+0,3 pt). Les performances hôtelières sont disparates en fonction des villes, de -3,0% à Lille à +8,9% à Nice.

En Espagne

En 2025, l’Europe du Sud a été le moteur de la croissance européenne. L'Espagne a affiché un RevPAR à +4,2%, principalement grâce à une nette progression du prix moyen (+3,6%) et un maintien de l'occupation (+0,5 pt). Les moteurs restent urbains : Madrid (+6,1%) garde un profil porteur, et Bilbao (+8,0%) récolte toujours les bénéfices de sa desserte aérienne renforcée en 2025. A l’inverse, la ville de Barcelone est restée quasi-stable sur l’année (+0,2% de RevPAR).

En Italie

Les performances continuent de progresser en Italie, avec un RevPAR en hausse de +3,8% par rapport à 2024, porté par une progression simultanée du prix moyen (+2,1%) et du taux d’occupation (+1,3 pt). Les performances hôtelières ont été très hétérogènes selon les villes, allant de -7,4% à Venise (après une année 2024 exceptionnelle) à +6,1% à Rome.

Au Portugal

L'année se termine avec un RevPAR en hausse de +1,7%. La ville de Porto a affiché une progression  de 2,5%. 

Au Royaume-Uni

Le RevPAR au Royaume-Uni a progressé de +2,1% en 2025. Cette hausse est portée par les performances du segment « Upscale » (+2,6% vs 2024). Sur l'année, Birminham et Manchester sont en tête des performances, avec respectivement +2,7% et +2,6% d’augmentation de RevPAR tandis que Londres affiche +0.7%.

En Allemagne

Sur l’année 2025, l’Allemagne est restée en queue de peloton en Europe Occidentale, avec un RevPAR à -1,2% pénalisée principalement par un calendrier d’évènements défavorable. Le segment « Midscale » a le plus souffert avec un RevPAR à -1,9% dû à un net repli du prix moyen (-2,8%).  

En Belgique et aux Pays-Bas

La Belgique (+1,3% de hausse de RevPAR vs 2024) et les Pays-Bas (+1,4%) ont affiché une croissance modérée sur l’année, portés par une progression des volumes (taux d’occupation en hausse de +1,1 pt et +1,6 pt respectivement).

En Europe Centrale et de l’Est

En Pologne, le prix moyen a augmenté de +3,4% sur l'année, entraînant une hausse du RevPAR de +6,7% par rapport à 2024. À Prague, la forte hausse du prix moyen (+13%) a conduit à une augmentation du RevPAR de +12,1% sur l’année. A Budapest, c’est l’augmentation des volumes (+5,4 pt de taux d’occupation)  qui a permis au RevPAR de progresser de +5,0% sur l’année.

1.2.2.2Présentation du portefeuille

Le portefeuille comprend 274 hôtels et présente une répartition équilibrée tant en termes de gammes qu’en termes de répartition géographique. En termes de segments, le portefeuille comprend 33% d’hôtels Upscale(6), 39% d’hôtels Midscale(7) et 28% d’hôtels économiques(8).

L’activité hôtellerie (loyers des murs et EBITDA des hôtels en gestion) a généré un chiffre d’affaires de 361 M€ en 2025 en part totale soit 345 M€ en part du groupe, en hausse de 1,9% à périmètre constant sur un an.

Répartition géographique des hôtels en valeur au 31 décembre 2025 (5 974 M€ en part du Groupe)

Au 31 décembre 2025, la valeur d’expertise du portefeuille hôtelier détenu par Covivio Hotels est de 5 974 M€ hors droits en part du groupe, soit 6 593 M€ en part totale.

La liste détaillée des actifs est la suivante :

1.2.2.3Partenariat avec Essendi, filiale du groupe Accor

Depuis 2005, année de réalisation de la première opération d’investissement, Covivio Hotels et Essendi ont conclu un accord de partenariat organisant leurs relations afin d’assurer l’exécution optimale des baux et des conventions d’occupation.

Des Comités se tiennent régulièrement permettant aux parties :

• de définir les actions de valorisation du portefeuille à mettre en œuvre à court et moyen terme
• d’analyser les informations relatives à l’activité et à l’exploitation des hôtels
• de suivre la mise en œuvre des programmes de travaux prévus lors des transactions
• de définir les cessions conjointes qui vont être lancées sur le portefeuille
• d’évoquer les futures opérations de développement.

Des projets d’extension, de développement ou de création d’hôtels sont également étudiés régulièrement dans les réunions de partenariat.

Le groupe Accor : chiffres clés(9)

Accor est un des leaders mondiaux de l'industrie hôtelière en Europe. Présent dans 110 pays, le groupe compte 5 836 hôtels et propose plus de 45 marques hôtelières.

Accor propose un portefeuille large et unique de marques complémentaires, allant du luxe à l’économie, reconnues et appréciées pour leur qualité de service à travers le monde : Orient Express, Raffles, Fairmont, Sofitel, Emblems, MGallery, Novotel, Novotel Suites, Pullman, Swissôtel, Mercure, Mama Shelter, Ibis, Ibis Styles, Ibis Budget et HotelF1. Avec plus de 360 000 collaborateurs à travers le monde, le groupe met au service de ses clients et partenaires son savoir-faire et son expertise acquis depuis près de 45 ans.

Soutenue par une demande résolument solide, l'année 2025 a démontré la résilience du secteur de l’hospitalité dans un contexte macro-économique et géopolitique perturbé. Le Groupe enregistre un chiffre d’affaires de 5 639 millions d’euros en hausse de 4,5% à taux de change constant par rapport à l’exercice 2024. Cette augmentation se décline en une hausse de 2,4% pour la division Premium, Milieu de Gamme et Économique et de 9,8% pour la division Luxe & Lifestyle.

Au cours de l’année 2025, Accor a ouvert 303 hôtels correspondant à plus de 51 000 chambres, soit une croissance nette du parc hôtelier de 3,7% sur un an. À fin décembre 2025, le Groupe dispose d’un parc hôtelier de 881 427 chambres (5 836 hôtels) et d’un pipeline de plus de 257 000 chambres (1 527 hôtels).

1.2.2.4Partenariat avec B&B

Covivio Hotels détient au 31 décembre 2025, directement ou indirectement, 152 hôtels B&B, en France, en Allemagne, en Belgique, en Espagne et au Portugal.

Le partenariat Covivio Hotels et B&B a été initié dès 2010.

Dans le cadre de ce partenariat, des projets de développement et d’acquisition sont régulièrement étudiés, notamment l’opération signée en 2022 en Pologne portant sur un actif à Lublin.

Le groupe B&B : chiffres clés(10)

La chaîne B&B Hôtels est née en 1990 en France. Son développement est immédiat et continu grâce à l’efficacité de son concept novateur. B&B ouvre son premier hôtel en Allemagne en 1998, en Italie en 2009 et franchit le cap des 250 hôtels en France en 2016. Le groupe n’a cessé de croitre et compte désormais plus de 900 hôtels en Europe et dans le monde. En 2019, la chaîne a été rachetée par Goldman Sachs pour 1,9 milliard d’euros à PAI Partners.

1.2.2.5Partenariat avec IHG

Covivio Hotels détient au 31 décembre 2025, 12 hôtels sous marques IHG, au Royaume Uni, en France, en Espagne et en Belgique.

Le partenariat entre Covivio Hotels et IHG a été initié en 2018 lors de l’acquisition du portefeuille d’hôtels primes situés au cœur des plus grandes métropoles britanniques. Les actifs, qui ont bénéficié de programmes de travaux récents, offrent un potentiel de croissance significatif. Ce périmètre à fait l’objet d’un nouvel accord locatif avec IHG en 2022 portant sur 9 hôtels. 

Ce partenariat permet à IHG de développer, en Europe, ses marques haut de gamme et innovantes : Voco et Kimpton. 

Le groupe IHG : chiffres clés(11)

Le groupe IHG se positionne comme l'un des leaders de l'industrie hôtelière mondiale, opérant dans plus de 100 pays avec 6 963 hôtels à la fin de l’année 2025, incluant l'ouverture de 443 établissements cette année, soit une augmentation de 65 100 chambres (+10% par rapport à 2024). 

Affichant un chiffre d'affaires de 5,2 milliards de dollars et un bénéfice d'exploitation de 1,2 milliard de dollars, IHG a surpassé les prévisions établies pour l'année 2025. 

1.2.3Portefeuille commerces d’exploitation

1.2.3.1Présentation du marché

Marché de la restauration commerciale

En 2025, les ventes de restauration hors foyer (restauration commerciale et collective) ont poursuivi leur progression notamment en France, avec une hausse des volumes de +2,4 % et une croissance en valeur de +4,6% selon les données de Fédération du Commerce et de la Distribution. Cette dynamique témoigne d’une résilience du secteur, malgré des arbitrages budgétaires toujours marqués du côté des consommateurs.

Ces arbitrages se traduisent notamment par une attention accrue portée aux prix des plats : environ 89%(12) des clients se déclarent vigilants, un niveau historiquement élevé, ainsi que par une diversification des modes et canaux de consommation (restauration rapide, vente à emporter, livraison, formats hybrides).

Dans ce contexte, le secteur de la restauration commerciale reste confronté à des défis structurels importants : marges sous pression, fréquentation volatile et comportements de consommation instables. Pour capter une clientèle plus opportuniste, les enseignes se livrent à une concurrence accrue sur les prix et renforcent leurs stratégies de communication, en particulier via les réseaux sociaux, devenus un levier central de visibilité et de fidélisation. Cette intensification concurrentielle stimule par ailleurs l’innovation produit et le renouvellement des offres.

Toutefois, certains segments demeurent particulièrement exposés à l’inflation, notamment la boulangerie-pâtisserie et les coffee shops, fortement dépendants de matières premières en forte hausse. À titre d’exemple, les prix du chocolat ont progressé de +52,9% et ceux du beurre de +12,1%, pesant directement sur les coûts de production et les équilibres économiques de ces acteurs.

1.2.3.2Présentation du portefeuille

Au 31 décembre 2025, le portefeuille « commerces d’exploitation » de Covivio Hotels est constitué de 24 actifs, valorisés 25 M€. Le patrimoine est réparti entre 8 restaurants et 16 autres actifs vacants, précédemment exploités sous l'enseigne Courtepaille.

Liste des restaurants détenus au 31 décembre 2025

Courtepaille : chiffres clés

Liste des actifs vacants (ex-Courtepailles)

Répartition géographique des commerces d’exploitation en valeur au 31 décembre 2025 (total : 25 M€)

1.2.3.3Partenariats commerces d’exploitation

Le portefeuille commerces d’exploitation détenu par Covivio Hotels comprend 8 restaurants et 16 actifs vacants (ex-Courtepaille). Au 31 décembre 2025, le portefeuille est évalué à 25 M€, en baisse par rapport à l’année précédente (-12,7% à périmètre constant).

Le groupe Courtepaille, fondé en 1961 et qui avait été repris par le groupe Napaqaro depuis 2020 a été placé en liquidation judiciaire en juin 2023. Certains sites ont été repris notamment par La Boucherie mais la plupart sont aujourd’hui vacants.

1.3Patrimoine

Au 31 décembre 2025, Covivio Hotels est propriétaire d’un patrimoine de 298 actifs dont 274 hôtels, valorisés à 5 998 M€ hors droits en part du groupe (soit 6 618 M€ en part totale), en hausse de +3,6% sur l’année 2024 à périmètre constant.

1.3.1Répartition géographique

La répartition géographique du patrimoine de Covivio Hotels par grandes régions est représentée ci-dessous :

Répartition géographique du patrimoine hôtels en % de la valeur au 31 décembre 2025

La répartition du patrimoine hôtels souligne la stratégie de diversification géographique de la société, avec aucun pays qui ne dépasse 34% du patrimoine. 91% du patrimoine se situe au cœur de Grandes Métropoles européennes.

1.3.2Répartition des revenus

Les revenus part du groupe, en hausse de +3% (et de +1,9% à périmètre constant) s’établissent à 345,8 M€ contre 336,7 M€ au 31 décembre 2024. Leur évolution résulte de l’effet combiné :

• Du remembrement d’actifs lié à l’opération réalisée avec Essendi fin 2024 (+17,7 M€)
• des acquisitions et livraisons d’actifs en développement (+6 M€)
• des cessions réalisées en 2024 et 2025 (-20,3 M€)
• de l’indexation (+3,6 M€) en lien avec l’inflation.

Covivio Hotels dispose d’une grande visibilité de ses cash-flows futurs compte tenu de la signature de baux fermes de longue durée avec des preneurs, leaders de leur secteur d’activité et présentant une grande qualité de signature. 

La durée résiduelle moyenne ferme des baux du patrimoine de Covivio Hotels est de 11,1 ans au 31 décembre 2025.

Tableau de passage entre les revenus part du groupe au 31/12/2025 et les revenus des comptes consolidés (cf. paragraphe 4.2.6.2)

Revenus annualisés

Les revenus annualisés part du groupe s’élèvent à 360,5 M€ à fin décembre 2025, détaillés comme suit :

Répartition par secteur d’activité

Répartition par localisation géographique

Répartition par locataire/opérateur

1.3.3Échéancier des baux 

La durée résiduelle des baux est de 11,1 ans au 31 décembre 2025, dont 11,1 ans sur les hôtels, contre 11 ans au 31 décembre 2024.

1.3.4Taux d’occupation hôtels

Le taux d’occupation mesure le rapport entre la valeur locative moyenne de l’espace occupé et la valeur locative moyenne du portefeuille hôtelier, exprimé en pourcentage.

Ce taux est structurellement de 100% depuis la création de la société.

1.4Valorisation du patrimoine et actif net réévalué

Évolution du patrimoine part du groupe en valeur hors droits (en M€)

Tableau de passage entre la valeur du patrimoine part du groupe au 31/12/2025 et celle des actifs immobiliers  des comptes consolidés (cf. paragraphe partie 4.2.5.1.2)

1.4.1Expertises

La valeur d’expertise hors droits du patrimoine au 31 décembre 2025 ressort à 5 998 M€ en part du groupe (6 482 M€ en part totale) contre 5 861 M€ au 31 décembre 2024. 

Évolution de valeur des actifs et taux de capitalisation

La valeur Hors Droits est calculée en déduisant de la valeur Droits Inclus un taux allant de 1,8% à 8,00% de droits pour la France (selon le département), 1,0% à 3,0% pour la Belgique, 10,4% aux Pays-Bas, 4,5% à 8,0% en Allemagne, de 1,6% à 6,1% en Espagne, 6,8% au Royaume-Uni (6,3% pour les actifs écossais) et un taux entre 8,0% et 8,3% pour le Portugal. 

1.4.1.1Méthode de valorisation des actifs

L’ensemble du patrimoine est expertisé par des experts indépendants selon un rythme semestriel (30 juin et 31 décembre) et selon des modalités de calcul fixées par un cahier des charges interne, fondé sur les directives des instances de tutelle :

• recommandation de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF)
• directives du rapport COB du 3 février 2000 sur l’expertise immobilière (« Rapport du groupe de travail sur l’expertise immobilière du patrimoine des sociétés faisant publiquement appel à l’épargne » présidé par Georges Barthès de Reyter).

Covivio Hotels se conforme également au Code de déontologie des sociétés d’investissements immobiliers cotées (SIIC) applicable aux sociétés adhérentes de la Fédération des sociétés immobilières et foncières (FSIF), notamment en matière de pratique des expertises immobilières.

De plus, la majorité des experts immobiliers français sélectionnés, à savoir, BNP Real Estate Valuation, Cushman & Wakefield Valuation, CBRE Hotels Valuation, CBRE Limited, Savills Valuation et BPCE Expertises immobilières, sont membres de l’AFREXIM (Association française des experts immobiliers), et répondent à ce titre à la « Charte de l’expertise en évaluation immobilière » approuvée par l’AFREXIM. De ce fait, les experts respectent les différents standards français. Leurs méthodes d’évaluation sont en accord avec les Codes de conduite internationaux « RICS » et « IVSC », au même titre que les experts étrangers.

Chaque actif fait l’objet, lors de son acquisition ou lors d’un changement d’expert, d’une expertise complète, les évaluations intermédiaires correspondant à des actualisations sur dossier, avec parfois une visite de l’actif.

Une expertise complète consiste en :

• la constitution d’un dossier comprenant les pièces juridiques, techniques et financières indispensables à une analyse objective des facteurs valorisants ou dévalorisants des biens considérés
• la visite intérieure des locaux et leur environnement
• la recherche et l’analyse des éléments de comparaison
• la rédaction d’un rapport dans lequel l’évaluation finale doit être la résultante logique des observations mentionnées et d’une analyse pertinente du marché catégoriel concerné.

Méthode par capitalisation du revenu locatif

Cette approche consiste à prendre en considération le revenu produit ou susceptible d’être produit par l’immeuble et à le capitaliser à un taux approprié : ce taux est déduit des rendements constatés, des caractéristiques du bien et de ses potentialités prévisibles. Il résulte de l’analyse des ventes d’autres biens immobiliers locatifs et doit être resitué dans un contexte général des rendements attendus des différents placements dans un environnement économique donné.

Les principaux critères de choix des taux de rendement sont les suivants :

• situation géographique
• âge et état de l’ensemble immobilier
• convertibilité éventuelle de l’ensemble immobilier
• taille et rentabilité de l’établissement.

Méthode de l’actualisation des flux futurs (méthode des Discounted Cash Flows – DCF)

Cette méthode prend en considération des revenus à venir en tenant compte des loyers quittancés, des loyers attendus ainsi que les travaux mis contractuellement à la charge du bailleur et des produits résiduels provenant d’une éventuelle vente à la fin de la période de détention. Cette méthode consiste en l’actualisation des flux générés par l’immeuble sur 10 ans minimum à laquelle s’ajoute la valeur de sortie actualisée des biens à la dixième année.

Méthode dite par comparaison de valeurs unitaires

Cette méthode consiste à se référer aux prix de vente constatés sur le marché pour des immeubles équivalents. Les éléments de comparaison utilisés proviennent notamment de bases internes de données dans lesquelles chaque référence est analysée, classée par situation et par catégorie, et exprimée à l’unité de surface brute ou de surface pondérée.

Il s’agit davantage d’une méthode de recoupement des deux méthodes décrites ci-dessus que d’une méthode principale.

Cas particuliers des biens dont Covivio n’est pas propriétaire du terrain d’assiette

Cas des AOT (autorisation d’occupation temporaire), baux emphytéotiques et baux à construction.

Ces contrats prévoient, au terme de ces baux, un droit d’accession à la propriété des murs au bailleur ou au concessionnaire sans indemnité à verser au preneur ou bénéficiaire.

L’incertitude est toujours de mise au terme de ce type de contrat et, même si des droits de préférence ou de premier refus sont souvent accordés par les bailleurs ou concessionnaires sortant en cas de renouvellement du bail après le terme, la propriété des murs n’est pas pleine et entière et le preneur, en l’occurrence Covivio Hotels, peut se voir obligé de racheter les immobilisations au prix du marché, de signer un simple bail commercial avec le nouveau propriétaire des murs, ou purement et simplement être dans l’obligation d’abandonner son immeuble sans indemnité d’aucune sorte.

L’intégration d’une valeur de revente à terme (valeur résiduelle) n’est donc pas possible concernant ce type de contrats, sauf si la durée résiduelle du bail à construction ou emphytéotique s’avérait suffisante pour amortir le coût d’acquisition ou de construction sur une durée de détention classique, tout en étant en mesure de permettre à un acquéreur potentiel une durée d’exploitation normale. Les experts ont considéré qu’en dessous d’une durée de vie résiduelle de trente ans, la méthode d’évaluation de l’actif pour ce type de contrats devait se limiter à l’actualisation des flux de loyers jusqu’au terme.

Les projections de revenus des hôtels sont faites en fonction des visites de sites, des projets d’investissement (travaux immobiliers et mobiliers) ainsi que des données de marché. La répartition des chiffres d’affaires entre l’hébergement et les autres sources de revenus (restaurant, bar et divers) est proportionnelle aux répartitions moyennes des années antérieures.

Répartition terrain-construction : sur la base de la valeur et de la surface de plancher de l’établissement, l’estimation de la ventilation entre terrain et constructions a été effectuée selon la méthode des ratios Afrexim.

Méthode des composants : l’estimation de la répartition entre les différents composants des constructions et leur âge moyen a été effectuée selon les ratios préconisés par la FSIF (Fédération des sociétés immobilières et foncières) et sur la base des renseignements techniques fournis par les questionnaires d’inspection.

Particularité concernant l’évaluation des hôtels situés en Belgique

La valorisation a été effectuée en conformité avec les normes nationales et internationales (International Valuation Standards) ainsi que leurs modalités d’application, notamment en matière d’estimation de Sicaf immobilière.

La valeur d’investissement est définie comme la valeur la plus probable pouvant être raisonnablement obtenue dans des conditions normales de vente entre des parties consentantes et bien informées, avant déduction des frais de transaction. Elle repose sur la valeur actualisée des loyers nets futurs de chaque immeuble.

La vente d’un immeuble est en théorie soumise à la perception par l’État de frais de transaction. Le montant de ce droit dépend notamment du mode de cession, de la qualité de l’acheteur et de la localisation. Les deux premières conditions et donc le montant des droits à payer n’est connu que lorsque la vente a été conclue. L’analyse de l’historique des cessions réalisées sur le marché belge donne un taux moyen de frais de transaction de 2,5%.

Aussi la valeur probable de réalisation des immeubles de plus de 2,5 M€, frais de transaction déduits, correspondant à la juste valeur (fair value), telle que définie par le référentiel IAS/IFRS, peut donc être obtenue par déduction de la valeur d’investissement d’un montant de frais de transaction équivalent à 2,5%.

1.4.1.2Valorisation des hôtels

Les expertises des actifs du secteur de l’hôtellerie ont été réalisées par BNP Paribas Real Estate Valuation France, Cushman & Wakefield, CBRE Hotel Valuation France, CBRE Limited, BPCE Expertises Immobilières, Savills Valuation et MKG Consulting.

L’évolution de la valeur du patrimoine détenu par Covivio Hotels dans le secteur Hôtellerie est reprise ci-dessous (en M€) :

Sur l’année, la valeur du patrimoine Hôtels de Covivio Hotels a progressé de +3,7% à périmètre constant. 

Après une augmentation de +2,3% au premier semestre 2025, les valeurs de décembre 2025 montrent une hausse de +1,4% pour le second semestre de l’année.

1.4.1.3Valorisation des commerces d’exploitation

Les expertises ont été effectuées par BPCE Expertises Immobilières et Cushman & Wakefield.

La valeur du patrimoine a évolué comme suit (en M€) : 

La valeur des commerces d’exploitation baisse de 12,7% à périmètre constant sur l’année 2025.

1.4.1.4Synthèse des travaux des experts

Le rapport condensé des experts est disponible dans la partie « Renseignements et gestion » du présent document d’enregistrement universel, au chapitre 6.6.

1.4.1.5Coordonnées des experts

Les honoraires versés aux experts sont déterminés de façon forfaitaire et s’élèvent pour l’année 2025 à 1 068 K€. Pour chaque cabinet d’expertise, les honoraires facturés représentent moins de 10% de leur chiffre d’affaires.

1.4.2Actif net réévalué (ANR) – format EPRA

Au 31 décembre 2025, l’ANR EPRA NTA s’élève à 4 234,6 M€ (soit 26,8 €/action), ce qui correspond à une hausse de 4,1% par rapport à l’exercice 2024. L’ANR EPRA NDV s’établit à 4 079,1 M€ (soit 25,8 €/action) en hausse de 3,7% par rapport à l’exercice 2024.

La détermination de l’ANR et l’évolution d’une année sur l’autre sont les suivantes :

La variation de l’EPRA NDV entre le 31 décembre 2024 et le 31 décembre 2025 est la suivante :

La variation de l’EPRA NDV par action entre le 31 décembre 2024 et le 31 décembre 2025 est la suivante :

Méthode de calcul de l’ANR

Base d’ANR – Capitaux propres

Le patrimoine immobilier détenu par Covivio Hotels a été intégralement évalué au 31 décembre 2025 par des experts immobiliers majoritairement membres de l’AFREXIM et dans le respect d’un cahier des charges commun élaboré par la société dans le respect des pratiques professionnelles.

Les actifs sont estimés en valeur hors droits et/ou droits compris, et les loyers en valeur de marché. En cas de promesse de vente, les actifs sont valorisés au prix figurant dans la promesse de vente.

Les autres actifs et passifs sont évalués sur la base des valeurs IFRS dans les comptes consolidés, l’application de la juste valeur concerne essentiellement la valorisation des couvertures sur la dette.

Le niveau de l’exit tax est connu et appréhendé dans les comptes pour l’ensemble des sociétés ayant opté pour le régime de transparence fiscale.

Ajustements effectués pour le calcul de l’ANR EPRA

Conformément aux Best Practice Recommandations de l’EPRA, l’ANR EPRA est calculé en retraitant des capitaux propres l’impact des instruments financiers et de la fiscalité latente.

Goodwill et immobilisations incorporelles

Le goodwill correspondant aux fonds de commerces hôteliers acquis pour 323 M€ part du Groupe, n'a pas été déduit. En effet, le prix payé pour acquérir ces fonds de commerce fait partie de la valeur de l'actif dans son ensemble, telle qu'elle a été déterminée par l'évaluateur externe. Le Groupe n'a pas payé de prix supplémentaire pour l'acquisition de ces fonds de commerce. L’écart d’acquisition présenté au bilan est donc constitutif de la juste valeur des immeubles présentée dans la ligne immeubles d'exploitation du bilan.

Définition indicateurs EPRA

1.5Résultats financiers

1.5.1Comptes consolidés au 31 décembre 2025

1.5.1.1Principes généraux

Les comptes consolidés sont établis en conformité avec les normes comptables internationales édictées par l’IASB (International Accounting Standards Board) et adoptées par l’Union européenne à la date d’arrêté.

Ces normes comprennent les IFRS (International Financial Reporting Standards) et IAS (International Accounting Standards) ainsi que leurs interprétations.

Les états financiers consolidés annuels ont été préparés en conformité avec la norme internationale d’information financière IAS 1 « Présentation des états financiers », telle qu’adoptée par l’Union européenne.

1.5.1.2Périmètre de consolidation

Les comptes du groupe Covivio Hotels sont consolidés par intégration globale dans le périmètre de consolidation du groupe Covivio, maison mère de Covivio Hotels, elle-même intégrée selon la méthode de mise en équivalence dans le périmètre de consolidation de Delfin. Au cours de l’année 2025, la taux de détention de Covivio Hotels par Covivio est passé de 52,53% à 53,23%.

Le périmètre de consolidation au 31 décembre 2025 comprend 195 sociétés comme au 31 décembre 2024. Il y a eu la cession de deux sociétés en Murs et Fonds au 2ème semestre 2025 compensée par l’acquisition de nouvelles sociétés détenant des hotels en bail.

Le périmètre de consolidation ainsi que les méthodes de consolidation sont présentés de façon détaillée en partie 3.2 – annexes aux comptes consolidés (cf. paragraphe 4.2.3.3).

1.5.1.3Compte de résultat consolidé

Les comptes consolidés arrêtés au 31 décembre 2025 enregistrent un bénéfice net part du groupe de 307,7 M€.

Le tableau ci-dessous présente les principaux agrégats du compte de résultat consolidé.

1.5.1.4Compte de résultat consolidé en part du groupe

Compte tenu de l’acquisition d’actifs B&B en France en 2012 à hauteur de 50,2% par Covivio Hotels, la notion de « part du groupe » a été introduite dans la présentation des états financiers et des indicateurs à compter de l’exercice 2012. La présentation en part du groupe permet de pondérer l’ensemble des agrégats en fonction du taux de détention.

Pour rappel, les sociétés consolidées en intégration globale et non détenues à 100 % sont :

• OPCI B2 HOTEL INVEST : 50,2%
• Foncière B2 HOTEL INVEST : 50,2%
• Foncière B3 HOTEL INVEST : 50,2%
• Foncière B4 HOTEL INVEST : 50,2%
• MO Dreilinden : 94,0%
• MO Berlin et Koln : 94,0%
• B&B Invest Lux 6 : 93,0%
• Portefeuille Rock (19 sociétés de l’activité Murs et Fonds) : 94,9%
• LHM Propco : 90%
• MO First Five : 84,6%.

Les loyers nets part du groupe de Covivio Hotels s’établissent à 214 M€ pour l’exercice 2025, en baisse de -35 M€ par rapport à l’exercice précédent, principalement sous l’effet des cessions et remembrement avec Essendi (-41M€), d’autres cessions en Europe (-11 M€), minoré par les effets de 3 aquisitions en Europe du sud (+6 M€) et l’évolution des loyers variables et indexations  (+7,1 M€).

Le résultat des hotels en gestion confirme leur progression d’activité avec une hausse de 49 M€ par rapport à l’exercice 2024, principalement sous l’effet de l’acquisition de  fonds de commerce en France et en Belgique fin novembre 2024..

Le résultat des ajustements de valeurs est de 112,2 M€ au 31 décembre 2025 et marque le retour de la croissance des valeurs dans toute l’Europe.

Le résultat financier qui s’élève à -69,8 M€ est constitué de charges d’intérêts pour -44,4 M€ (contre -53 M€ en 2024), de la variation négative de juste valeur des actifs et passifs financiers pour -8,4 M€, de la charge d’intérêts sur les passifs locatifs (IFRS 16) concernant principalement les baux emphytéotiques des actifs au Royaume Uni, en Espagne et en Italie pour -15,4 M€ et de résultat de change pour -1,4 M€.

La fiscalité constatée correspond principalement à celle des sociétés étrangères ne bénéficiant pas de régime spécifique aux activités immobilières et aux sociétés de l’activité Murs et Fonds. Cette option ne générant pas d’imposition à la sortie du régime fiscal actuel.

1.5.1.5EPRA Earnings

EPRA Earnings résultant de la présentation EPRA

1.5.1.6Bilan

1.5.1.6.1Bilan consolidé simplifié