ELECTRICITE ET EAUX DE MADAGASCAR

Société anonyme au capital de 14 345 747,50 euros

Siège social : 38, rue croix des petits champs 75001 Paris

602 036 782 RCS Paris

RAPPORT FINANCIER ANNUEL

établi au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2025

TABLE DES MATIÈRES

REMARQUES GENERALES

Définitions 

Pour les besoins du présent rapport financier annuel :

- la société anonyme Electricité et Eaux de Madagascar immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 602 036 782 et dont le siège est situé 38, rue Croix des Petits Champs, 75001 Paris, est dénommée « EEM » ou la « Société » ;

- le terme « Rapport Financier Annuel » désigne le présent rapport financier annuel en date du 27 avril 2026 ; et

- le terme « USD » signifie dollar américain.

1. PERSONNES RESPONSABLES ET ATTESTATION SUR LE RAPPORT FINANCIER ANNUEL

1.1 PERSONNE RESPONSABLE DU RAPPORT FINANCIER ANNUEL

Mme Hélène Tronconi, Présidente-Directrice Générale de la Société.

1.2 ATTESTATION DE LA PERSONNE RESPONSABLE DU RAPPORT FINANCIER ANNUEL

« J’atteste, à ma connaissance, que les comptes sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle et honnête des éléments d’actif et de passif, de la situation financière et des profits ou pertes de l’émetteur et de l’ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et que le rapport de gestion figurant dans ce document présente un tableau fidèle de l’évolution des affaires, des résultats, de la situation financière de la société et de l’ensemble des entreprises comprises dans la consolidation et qu’il décrit les principaux risques et incertitudes auxquels elles sont confrontées. »

Fait à Paris

Le 27 avril 2026

Mme Hélène Tronconi

Présidente-Directrice Générale de la Société

1.3 RESPONSABLES DU CONTRÔLE LÉGAL DES COMPTES

Les Commissaires aux comptes titulaires sont les suivants à la date du Rapport Financier Annuel :

Les honoraires suivants ne concernant que les missions de commissariat aux comptes, certifications et examen des comptes individuels et consolidés :

2. RAPPORT DE GESTION

2.1 INFORMATIONS CONCERNANT LA SOCIÉTÉ

2.1.1 Dénomination sociale de la Société et nom commercial

La Société a pour dénomination sociale et commerciale « Electricité et Eaux de Madagascar ».

2.1.2 Lieu et numéro d’enregistrement de la Société, identifiant d’entité juridique (LEI)

La Société est immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 602 036 782.

Son identifiant d’entité juridique ou « LEI » est le 969500VXY6GPR155GW88.

2.1.3 Date de constitution et durée

La Société a été constituée le 23 juin 1928 pour une durée de 99 ans. Par décision du 11 juin 2025, l’Assemblée Générale Extraordinaire des actionnaires de la Société a décidé de proroger la durée de la Société pour une nouvelle durée de cinq ans, s’achevant le 23 juin 2032, sauf cas de dissolution anticipée ou prorogation.

2.1.4 Siège social de la Société, forme juridique, législation régissant ses activités

Le siège social de la Société est situé 38, rue Croix des Petits Champs, 75001 Paris. Il a été transféré à cette adresse, le 24 septembre 2025, par une décision du Conseil d’administration, avec effet à compter du 1er janvier 2026. Avant cette date, son siège social était situé 40, rue du Louvre, 75001 Paris.

La Société est constituée sous forme de société anonyme à Conseil d’administration.

Elle est soumise au droit français et relève notamment des dispositions particulières des articles L. 22-10-2 et suivants du Code de commerce applicables aux sociétés anonymes dont les actions sont admises aux négociations sur un marché réglementé.

Les coordonnées de la Société sont les suivantes :

Téléphone : +33(0)1 86 64 09 93

Email : [email protected]

Site internet : www.eem-group.com

Les informations figurant sur le site internet de la Société ne font pas partie du Rapport Financier Annuel, sauf si ces informations sont incorporées par référence dans le Rapport Financier Annuel.

Sauf indication contraire, la Société et son capital social sont décrits dans le Rapport Financier Annuel tels qu’ils existent à la date de l’attestation du responsable figurant à la section 1.2 ci-dessus.

Le Rapport Financier Annuel au standard balisé XBRL est une reproduction de la version officielle du rapport financier annuel qui a été établie au format PDF, disponible sur le site de la Société.

2.2 INFORMATIONS BOURSIÈRES

Les actions de la Société sont admises aux négociations sur le marché réglementé Euronext Paris (compartiment C).

Code ISIN : FR0000035719

Code Mnémonique : EEM

Le cours de l’action EEM au 31 décembre 2025 était de 2,86 euros.

2.3 RAPPORT D’ACTIVITÉ

2.3.1 Aperçu des activités de la Société

2.3.1.1 Présentation générale

La Société a historiquement une activité de holding financière diversifiée. Elle est actuellement présente principalement dans l’hôtellerie. Elle est propriétaire d’un hôtel situé au Cambodge, fermé depuis la pandémie de covid-19.

Elle est également le principal actionnaire (à hauteur de 96,66% de son capital) de la Société Anonyme Immobilière Parisienne de la Perle et des Pierres Précieuses1 (« SAIPPPP ») dont les titres sont inscrits aux négociations sur Euronext Access Paris. SAIPPPP exerce également une activité de holding. Elle détient 99% du capital de la société en nom collectif Paris Croix-des-Petits-Champs2 (« CPC »), le solde du capital (1%) étant détenu par EEM. CPC est propriétaire d’un bien immobilier de 155,2 m² situé au 38, rue Croix des Petits Champs, 75001 Paris (vide de la mi-novembre 2024 au 1er janvier 2026). EEM a décidé de transférer son siège social à cette adresse à compter du 1er janvier 2026 par décision de son Conseil d’administration du 24 septembre 2025. La restructuration des liens capitalistiques entre EEM, SAIPPPP et CPC, présentée dans le rapport financier annuel 2024 du 29 avril 2025 (section 2.3.1.1) a été suspendue dans l’attente des résultats de l’offre publique initiée par la société SAS Le Clézio Industrie sur les actions de la Société (l’« Offre ») (présentée à la section 2.3.5.1).

EEM est en outre actionnaire à 100% de la société de droit cambodgien Victoria Angkor (« VAK »), elle-même détentrice de 49% du capital de la société foncière de droit cambodgien Victoria Angkor Estate (« VAE »), le solde du capital de VAE (51%), étant détenu hors groupe par deux personnes physiques de nationalité cambodgienne, Mesdames Rany Chung et Ly Nayee en vertu d’un arrêt de la Cour Suprême du Cambodge en date du 12 avril 2022 (dont la contestation de cette décision est toujours en cours).

VAE est propriétaire d’un terrain situé Sivatha Road, à Siem Reap, au Cambodge, sur lequel l’hôtel Victoria Angkor Resort & Spa a été construit. L’hôtel est détenu par VAK qui en a assuré la construction et la gestion jusqu’à sa fermeture provisoire au moment de la pandémie de Covid 19.

VAK détient l’intégralité du capital de la société de droit hongkongais Lopan Investment Company Limited (« Lopan »). A l’origine, Lopan s’est fait concéder, le 23 août 1996, par le ministère de la Défense du royaume du Cambodge, un bail à construction sur un terrain de 12 665 m² sur la commune de Siem Reap à proximité immédiate du site des temples d’Angkor (le « Bail »). Le Bail3, transféré par Lopan à VAK, est d’une durée de 70 années. Par ailleurs, le terrain a, par la suite, été cédé par le ministère de la Défense à VAE. VAK a la charge de l’exploitation de l’hôtel sur la base des droits convenus par le Bail. VAK dispose d’un droit au bail jusqu’en août 2066 et d’un droit préférentiel à son renouvellement au terme de celui-ci.

Cet actif hôtelier, fermé depuis la pandémie de Covid 19, n’est pas exploité actuellement et les travaux de remise en l’état en vue de sa réouverture, envisagée en 2027 (79 chambres) puis 130 chambres à l’horizon de 2033, seraient lancés en l’absence de changement majeur de l’environnement juridique, économique, politique et international impactant le Groupe et avec le soutien, si nécessaire, de partenaires.

Par ailleurs, EEM détient la totalité du capital de la société à responsabilité limitée de droit français Les Vergers4 (« Les Vergers »), dont la gérante est Mme Hélène Tronconi. Cette société a la qualité de marchand de biens, mais n’exerce plus d’activité hormis le recouvrement du prêt de 1 934 501 euros intérêts compris consenti à la SCCV Val Thaurin (voir section 2.3.5.2).

Pour les besoins du Rapport Financier Annuel, la Société et SAIPPPP, CPC, Les Vergers, VAK, Lopan, VAE, Grandidierite et les filiales de cette dernière sont désignées ensemble le « Groupe ».

2.3.1.2 Description des actifs détenus par le Groupe

A la date du Rapport Financier Annuel, les principaux actifs de la Société détenus directement ou indirectement au travers de la société anonyme SAIPPPP qu’elle contrôle, sont les suivants :

- un bien immobilier de 155 m² situé 38, rue Croix des Petits Champs, 75001 Paris lequel est, depuis le 1er janvier 2026, occupé par EEM et SAIPPPP, au titre pour cette dernière d’une domiciliation à titre gratuit. Cet actif immobilier est détenu par EEM au travers de SAIPPPP et de sa filiale CPC ;

- au travers de la société Les Vergers, un prêt de 1 934 501 euros intérêts compris accordé en 2011 à la SCCV du Hameau du Val Thaurin. Le remboursement de ce prêt fait l’objet d’un litige, comme indiqué dans la section 2.3.5.2 du Rapport Financier Annuel. Le 5 juillet 2023, la SCCV a été placée en liquidation judiciaire. Compte tenu des aléas, de la complexité des procédures et des délais de recouvrement du montant dû au tire du prêt, la créance correspondante est entièrement dépréciée dans les comptes d’EEM depuis le 31 décembre 2021 ;

- au travers des sociétés VAK et VAE, l’hôtel Victoria Angkor Resort & Spa, implanté à Siem Reap, au Cambodge, proche du site touristique mondialement connu d’Angkor. VAE détient la propriété du terrain sur lequel l’hôtel a été construit (voir section 2.31.1 du Rapport Financier Annuel).

Il est rappelé qu’EEM détenait jusqu’à la fin de l’exercice 2024, au travers des sociétés SAIPPPP, de la société de droit portugais Grandidierite et de sa sous-filiale péruvienne Soumaya5 un immeuble situé à Lima (Pérou) de 11 852 m². Cet immeuble a été cédé début décembre 2024 pour un montant de 3,8 millions d’USD. La société péruvienne Soumaya est en cours de liquidation.

2.3.1.3 Organigramme du Groupe

2.3.2 Activité et résultats de la Société et de ses filiales au cours du dernier exercice

2.3.2.1 Société EEM

2.3.2.2 Filiales hôtelières (sociétés cambodgiennes VAK et VAE)

● VAK

*Les « autres revenus » de l’exercice 2025 sont essentiellement constitués d’inscription en produit de dettes prescrites.

● VAE

*Le chiffre d’affaires est constitué des loyers facturés à VAK.

Un litige relatif à la détention du capital de VAE est en cours, comme indiqué dans la section 2.3.5.2 du Rapport Financier Annuel.

2.3.2.3 SAIPPPP

Les principales données financières au 31 décembre 2025 de la société SAIPPPP sont les suivantes :

Le résultat financier de 2025 inclut :

- une charge d’intérêt de 29 000 euros envers Grandidierite ;

- une dépréciation de 126 milliers d’euros des titres Grandidierite ; et

- des revenus d’intérêt de compte courant pour 203 000 euros (EEM, CPC).

2.3.2.4 CPC

Les principales données financières au 31 décembre 2025 de la sous-filiale CPC sont les suivantes :

Les produits d’exploitation de 2025 incluent une reprise de provision de 100 000 d’euros relative à l’indemnité de fin de bail.

Les charges d’exploitation incluent notamment l’indemnité de fin de bail de 100 000 euros.

Le résultat financier est composé de la charge d’intérêts des comptes courants.

2.3.2.5 Société Les Vergers

Les principales données financières au 31 décembre 2025 de la filiale Les Vergers sont les suivantes :

Les produits d’exploitation de l’exercice 2025 incluent une reprise de dépréciation de 335 milliers d’euros suivant le passage en perte des créances indiquées ci-après.

Les charges d’exploitation comportent notamment une charge de 335 milliers d’euros qui constate le caractère irrécouvrable des deux créances précédemment détenues dans le cadre de l’opération immobilière de la SCI Passages 99.

Le résultat financier est composé de charge d’intérêt de comptes courants.

2.3.3 Indicateurs de performance

Néant.

2.3.4 Analyse de l’évolution des affaires, des résultats et de la situation financière de la Société

Au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2025, la Société a réalisé un bénéfice de 2,804 millions d’euros (contre une perte de 7,511 millions d’euros en 2024) et un bénéfice consolidé, part du Groupe, de 2,800 millions d’euros (contre une perte consolidée, part du Groupe, de (7,182) millions d’euros en 2024).

● Dans les comptes sociaux :

Le bénéfice social de 2,804 millions d’euros provient :

­ du résultat financier bénéficiaire de 5,223 millions d’euros, ce bénéfice étant lié à la reprise complète des dépréciations sur comptes courant envers VAK de 5,117 millions d’euros et partielle des dépréciations sur titres VAK de 0,554 millions d’euros ; et

­ du résultat d’exploitation déficitaire de (2,419) millions d’euros.

La reprise des dépréciations sur VAK provient de l’amélioration de la situation nette de la filiale qui provient :

­ de la reprise de la provision pour risque fiscal6 de 3,581 millions d’USD (3,048 millions d’euros au cours du 31 décembre 2025) ; et

­ de l’inscription en produit de dettes prescrites pour 3,347 millions d’USD (2,848 millions d’euros au cours du 31 décembre 2025).

Le résultat d’exploitation inclut :

­ des produits de 494 000 euros (370 000 euros en 2024) composés notamment :

­ d’un chiffre d’affaires de 248 000 euros (276 000 euros en 2024) correspondant à des refacturations intra groupe ; et

­ d’autres produits (créances prescrites pour 173 000 euros, indemnités pour 70 000 euros).

­ des charges incluant :

- des achats et charges externes pour 2 256 000 euros (1 771 000 euros en 2024) ; et

- des salaires et charges de 465 000 euros (451 000 euros en 2024).

Principaux achats et charges externes :

Le résultat financier se compose :

­ en produits :

- intérêts reçus 271 000 euros ;

- reprises de dépréciations de 7 208 000 euros dont 6 168 000 euros sur VAK (voir supra dans la présente section) et 1 037 000 euros sur SOFILOT ; et

- gains de change 12 000 euros.

­ en charges :

- dotation aux provisions sur change pour 617 000 euros et dépréciation compte courant de la société Les Vergers pour 116 000 euros ;

- intérêts sur compte courant SAIPPPP 179 000 euros ; et

- pertes de change 319 000 euros ;

- perte sur créance SOFILOT 1 037 000 euros.

Au 31 décembre 2025, l’actif net social par action d’EEM s’établissait à 2,30 euros (contre 1,82 euros au 31 décembre 2024).

● Dans les comptes consolidés :

Le bénéfice consolidé, part du Groupe, de 2,800 millions d’euros provient principalement :

­ du résultat opérationnel non courant de 3,297 millions d’euros lequel inclut 3,249 millions d’euros de produits liés à des éléments prescrits, provenant principalement de VAK, ainsi que de Lopan et d’autres éléments prescrits comptabilisés chez EEM; et

­ du résultat opérationnel courant déficitaire de (0,435) millions d’euros.

Le résultat opérationnel courant présente principalement :

­ des produits composés :

- des reprises sur provisions de 3 270 000 euros dont 3 171 000 euros relatif à VAK (fin du litige fiscal) et 100 000 euros relatif à CPC provenant du versement de l’indemnité de résiliation du bail de même montant ; et

- des reprises de dépréciation de 449 000 euros dont 336 000 euros pour les Vergers (à la suite du passage en pertes de créances du même montant) et 105 000 euros de variation des dépréciations sur les actifs de VAK.

­ des charges composées :

- des charges externes de 2 879 000 euros (2 795 000 euros en 2024) ;

- des charges de personnel de 508 000 euros (479 000 euros en 2024) dont 465 000 euros pour la structure et 42 000 euros pour VAK ;

- des impôts et taxes de 103 000 euros (88 000 euros en 2024) ; et

- des amortissements de 467 000 euros (553 000 euros en 2024) dont 380 000 euros pour VAK et 83 000 euros pour CPC.

Principales charges externes :

Pour résumer, le résultat consolidé, part du Groupe, de 2 800 000 euros se compose principalement :

­ en produits :

- 3 249 000 euros de gain sur dettes prescrites essentiellement sur VAK ; et

- 3 171 000 euros de reprise de provision sur le litige fiscal de VAK.

­ en charges :

- rémunérations de prestations de services de 2 488 000 euros, incluant les frais suivants :

­ les honoraires des Commissaires aux comptes (voir section 1.3) ;

­ au titre de l’Offre, ceux liés à l’expertise du cabinet Ledouble d’un montant de 330 000 euros (hors taxes) ;

­ les honoraires des conseils juridiques, fiscaux et financiers et notamment liés aux prestations de conseil dans le cadre de l’Offre ;

­ ceux engagés dans le cadre des litiges auquel la Société ou le Groupe sont parties aux procédures, à savoir les dépenses liées aux conseils juridiques, aux traducteurs, et d’autres dépenses nécessaires au suivi de ces contentieux (traductions, frais de justice et frais divers) ; et

­ les expertises relatives à la valorisation des actifs immobiliers et le conseil concernant l’établissement du business plan de VAK.

- salaires et charges de 508 000 euros ;

- amortissements de 467 000 euros.

Les capitaux propres, part du Groupe ont augmenté passant de 10,868 millions d’euros, au 31 décembre 2024, à 13,471 millions d’euros, au 31 décembre 2025.

Au 31 décembre 2025, la trésorerie consolidée du Groupe est de 7,720 millions d’euros.

Au 31 décembre 2025, l’actif net consolidé par action d’EEM s’établissait à 2,37 euros (contre 1,93 euros au 31 décembre 2024).

2.3.5 Description des faits marquants de l’exercice

2.3.5.1 Éléments juridiques

Le 29 avril 2025, VAK a reçu du département de l’administration du Cambodge une notification officielle d’annulation de taxes. Par conséquent, la provision de 3,171 milliers d’euros (3,581 milliers d’USD au cours moyen de l’année 2025) antérieurement constituée, a été reprise dans les comptes consolidés au 31 décembre 2025.

En application des décisions de l’Autorité des marchés financiers (l’« AMF ») et de la Cour d’appel Paris8, la SAS Le Clézio Industrie (l’ « Initiateur ») a initié un projet d’offre publique d’achat obligatoire visant les actions EEM au prix unitaire de 1,50 euro. Son projet d’Offre a été déposé auprès de l’AMF, le 1er juillet 2025. Le Conseil d’administration d’EEM, réuni le 17 juillet 2025, a pris acte de ce dépôt, constatant que le prix de 1,50 euro est nettement inférieur à l’actif net comptable (ANC) de la Société et fait ressortir une décote importante par rapport au cours de bourse de l’action EEM. Il a également émis des réserves sur le calcul de l’actif net réévalué (ANR) figurant dans le projet de note d’information de l’Initiateur. Le 16 décembre 2025, EEM a déposé auprès de l’AMF et mis à la disposition du public9 son projet de note en réponse à l’Offre, incluant le rapport de l’expert indépendant, le cabinet Ledouble. Le Conseil d’administration d’EEM, à l’unanimité de ses membres, a, le 15 décembre 2025, émis un avis défavorable sur l’Offre, la jugeant clairement sous-évaluée et dénuée d’intérêt pour les actionnaires minoritaires :

« En conséquence et après en avoir délibéré, le Conseil d’administration a, à l’unanimité de ses membres, décidé de donner un avis défavorable au projet d’Offre qu’il considère comme sous-évaluant de toute évidence les actifs de la Société, au mépris des exigences de l’article 234-6 du RGAMF en matière de prix minimal. Pour le Conseil d’administration, le projet d’Offre est dénué d’intérêt pour les actionnaires minoritaires à défaut de leur offrir une véritable liquidité à un prix équitable. 

Dès lors, le Conseil d’administration d’EEM ne saurait recommander aux actionnaires de la Société d’apporter leurs Actions à l’Offre sur la base de ses conditions financières actuelles.

En outre, dans la mesure où l’Offre présente un caractère obligatoire, le Conseil d’administration d’EEM est d’avis que le prix de l’Offre devra impérativement être relevé à un niveau qui puisse être considéré comme équitable par l’Expert Indépendant et conforme par l’AMF. Il devra également comporter des compléments de prix permettant la prise en compte des gains aléatoires susceptibles d’être générés par les litiges en cours auxquels EEM est partie.  (…) »

2.3.5.2 Litiges

Le Groupe s’est efforcé de réduire son exposition dans le cadre des contentieux en cours, notamment sur ses actifs immobiliers, le cas échéant en négociant des accords transactionnels.

A la date du Rapport Financier Annuel, la Société et le Groupe sont impliqués dans les litiges suivants lesquels pourraient avoir des effets significatifs sur la situation financière ou la rentabilité de la Société :

2.4 AUTRES INFORMATIONS RELATIVES À L’ACTIVITÉ DE LA SOCIÉTÉ

2.4.1 Tableau des résultats des cinq derniers exercices

2.4.2 Modifications apportées au mode de présentation des comptes annuels

L’incidence du changement de règlementation sur les comptes sociaux de l’exercice clos le 31 décembre 2025 est présenté au D.6 desdits comptes.

2.4.3 Événements importants post clôture

Les principaux évènements postérieurs à la clôture de l’exercice 2025 sont présentés dans l’annexe aux comptes consolidés.

2.4.4 Perspectives 2026

La Société dispose des moyens financiers suffisants pour ses besoins en fonds de roulement.

Les principales actions à entreprendre et ses réflexions stratégiques concernent :

­ la gestion des contentieux ;

­ la protection, l’optimisation et/ou la cession de tout ou certains actifs du Groupe ; et

­ la recherche de partenaires et/ou d’associés pour élargir le champ d’activité dans un objectif de création de valeur.

2.4.5 Activité en matière de recherche et développement

Néant.

2.4.6 Succursales existantes

Néant.

2.4.7 Informations sur les délais de paiement des fournisseurs ou des clients de la société EEM

2.4.8 Continuité d’exploitation

La continuité d’exploitation assurée par une trésorerie consolidée de 7 720 K€ au 31 décembre 2025 et par des hypothèses de flux de décaissements prévisionnels à douze mois retenues par le management  compatibles avec ce niveau de liquidité.

2.5 RESPONSABILITÉ SOCIÉTALE ET ENVIRONNEMENTALE

Les informations sociales environnementales et sociétales requises par l’article R. 225-105 du Code de commerce ne sont pas considérées comme pertinentes au regard de l’activité de la Société et de ses filiales. Elles n’ont en conséquence pas donné lieu à un audit.

2.5.1 Enjeux sociaux et environnementaux de son activité, incluant les conséquences sur le changement climatique et l’usage des biens et services qu’elle produit

Les enjeux sociaux de l’activité de la Société, en tant que holding, sont extrêmement limités. Au 31 décembre 2025, la Société n’employait qu’une salariée. Ainsi, la Société ne comptant qu’un seul employé n’est pas en mesure de produire les ratios requis par l’article L.22-10-9 6°) et 7°) du Code de commerce.

Par ailleurs, aucune des filiales françaises d’EEM n’a actuellement d’effectif salarié.

La filiale VAK a un effectif réduit de quatre salariés.

Les activités du Groupe ne sont pas des activités de production et de fabrication ayant un impact significatif sur l’environnement. Le Groupe prend toutefois en considération les enjeux environnementaux. A cet égard, il examine les risques financiers liés aux effets du changement climatique pour ses activités, lesquelles peuvent être de plusieurs natures, comme les inondations ou périodes de canicule. Au vu de ses implantations actuelles, le Groupe n’a pas identifié de risque majeur lié aux conséquences climatiques.

Toutefois, CPC applique dans l’immeuble dont elle est propriétaire, les règles françaises en matière d’environnement et de développement durable.

2.5.2 Actions menées et orientations prises par la Société pour prendre en compte les enjeux RSE et de développement durable

L’activité de détention de l’actif immobilier CPC dans lequel la Société a son siège social depuis le 1er janvier 2026 limite fortement les enjeux de RSE et de développement durable, dans la mesure où il ne s’agit plus de gestion d’actifs dans un but locatif à des tiers. Concernant son activité d’hôtellerie, la Société s’efforcera de réaliser les travaux de rénovation de l’hôtel cambodgien en vue de sa remise en exploitation, en prenant en compte les enjeux liés au développement durable.

2.5.3 Développement durable, économie circulaire, lutte contre le gaspillage alimentaire, lutte contre les discriminations et promotion des diversités

La Société n’a pris aucun engagement sur ces sujets au regard de son activité et de sa taille.

2.5.4 Stratégie bas-carbone

Aucune stratégie bas-carbone n’a été mise en œuvre à ce jour par la Société au regard de son activité et de sa taille.

2.6 PROCÉDURES DE CONTRÔLE INTERNE ET DE GESTION DES RISQUES RELATIVES À L’ÉLABORATION ET AU TRAITEMENT DE L’INFORMATION COMPTABLE ET FINANCIÈRE

La Société a mis en place depuis mars 2022 des reportings, communiqués au Groupe par VAK. Depuis la fin du litige fiscal, les enjeux fiscaux sont suivis par l’expert-comptable missionné pour la tenue des comptes au Cambodge.

L’ensemble des litiges est suivi par la direction générale sous le contrôle du Conseil d’administration. Un point régulier sur l’évolution des litiges est en principe effectué dans le cadre de chaque séance du Conseil d’administration. A cet effet, les conseils juridiques de la Société remettent fréquemment à la direction générale des notes sur les contentieux en cours dont ils ont la charge et mettent à jour leurs situations procédurales et leurs enjeux. Le Conseil d’administration en est tenu informé par la Présidente-Directrice générale. Les évènements postérieurs à la clôture font également l’objet d’un suivi par le Conseil d’administration dans le cadre de l’arrêté des comptes sur la base des notes des conseils de la Société.

2.7 PRINCIPAUX FACTEURS DE RISQUES

2.7.1 Principaux facteurs de risques identifiés et incertitudes

En raison de l’évolution de ses actifs (cession de sa participation dans Gascogne en 2023 puis de l’immeuble situé à Lima en 2024), l’exposition de la Société à plusieurs risques présentés dans le rapport financier annuel 2024 a très fortement diminué ou est devenue quasi-inexistante.

Ils ne sont donc plus repris intégralement dans le Rapport Financier Annuel.

En cas de remise en exploitation de l’hôtel situé au Cambodge, l’exposition de la Société à certains risques serait amenée à évoluer. Ces risques sont présentés ci-dessous par ordre d’importance (en termes de probabilité d’occurrence et d’impact sur la situation de la Société) :

Les incertitudes pour l’exercice 2026 sont relatives aux litiges, à l’évolution du contexte géopolitique et à l’issue de l’Offre.

2.7.2 Polices d’assurances

L’immeuble détenu par CPC et l’hôtel Cambodgien disposent des polices d’assurance adéquates.

2.8 INFORMATIONS RELATIVES AU CAPITAL DE LA SOCIÉTÉ

2.8.1 Montant du capital social

Le capital social de la Société de 14 345 747,50 euros est composé de 5 738 299 actions ordinaires toutes de même catégorie et représentant 6 469 124 droits de vote10, au 31 mars 2026.

2.8.2 Répartition du capital et des droits de vote de la Société

A la connaissance de la Société, le capital et les droits de vote de la Société sont répartis de la manière suivante à la date du Rapport Financier Annuel :

Dans son arrêt rendu le 28 mai 2025, la Cour d’appel de Paris a prononcé, sur le fondement de l’article L. 233-14, aliéna 3 du Code de commerce, la privation de la totalité des droits de vote attachés aux actions de M. Valéry Le Helloco et des sociétés Financière VLH, SAS Degemer Group et SAS Le Clezio Industrie pour une durée de cinq ans à compter du 28 mai 2025.

2.8.3 Déclarations de franchissements de seuils et d’intentions

Au cours du dernier exercice et depuis sa clôture, les déclarations de franchissements de seuils suivantes ont été effectuées :

- le 5 mars 2025, complété par un courrier reçu le 7 mars 2025, M. Valéry Le Helloco, directement et indirectement par l’intermédiaire des sociétés qu’il contrôle, a déclaré avoir franchi en hausse, le 3 mars 2025, le seuil de 30% des droits de vote de la Société et détenir 1 626 962 actions de la Société représentant 2 003 146 droits de vote, soit 28,35% du capital et 30,23% des droits de vote de la Société ; et

- le 5 mars 2025, complété par un courrier reçu le 7 mars 2025, M. Valéry Le Helloco, directement et indirectement par l’intermédiaire des sociétés qu’il contrôle, a déclaré avoir franchi en baisse, le 4 mars 2025, le seuil de 30% des droits de vote de la Société et détenir 1 626 962 actions de la Société représentant 1 903 146 droits de vote, soit 28,35% du capital et 28,72% des droits de vote de la Société.

2.8.4 Actions de concert et informations sur les pactes d’actionnaires

A la connaissance de la Société et sur la base des déclarations effectuées par ses actionnaires et publiées par l’AMF :

- M. Valéry Le Helloco agit de concert avec les sociétés Degemer Group, Le Clézio Industrie et Financière VLH qu’il contrôle11 ; et

- M. Guy Wyser Pratte a déclaré agir de concert avec les sociétés Bedford Property Inc. et Euro-Partners Arbitrage Fund12.

A la date du Rapport Financier Annuel, aucun autre actionnaire n’a déclaré agir de concert au sens de l’article L. 233-10, I du Code de commerce.

M. Francis Lagarde agit individuellement et détient une participation au sein de la Société directement et au travers des sociétés Algest SE et Financière Eyschen SA qu’il contrôle.

Aucun pacte d’actionnaires en vigueur n’a été transmis à la Société dans le cadre des dispositions de l’article L. 233-11 du Code de commerce et elle n’a connaissance d’aucun accord relevant des dispositions précitées.

2.8.5 Restrictions statutaires à l’exercice des droits de vote et aux transferts d’actions ou clauses des conventions portées à la connaissance de la Société en application de l’article L. 233-11 du Code de commerce

Néant.

2.8.6 Droits de contrôle spéciaux

Néant.

2.8.7 Mécanismes de contrôle prévus dans un éventuel système d’actionnariat du personnel, quand les droits de contrôle ne sont pas exercés par ce dernier

Néant.

2.8.8 Accords entre actionnaires dont la Société a connaissance et qui peuvent entraîner des restrictions au transfert d’actions et à l’exercice des droits de vote

Néant.

2.8.9 État récapitulatif des opérations mentionnées à l’article L. 621-18-2 du Code monétaire et financier réalisées au cours du dernier exercice

Aucune déclaration n’a été effectuée auprès de l’AMF ou de la Société dans le cadre de l’article L. 621-18-2 du Code monétaire et financier et de l’article 19 sur les abus de marché n°596 du 16 avril 2014 au titre des transactions réalisées par les dirigeants et les personnes étroitement liées.

2.8.10 Tableau récapitulatif des délégations en cours de validité accordées par l’assemblée générale des actionnaires

A la date du Rapport Financier Annuel, le Conseil d’administration ne dispose d’aucune autorisation ou délégation financière en cours de validité accordée par l’assemblée générale des actionnaires en vue notamment d’opérer sur le capital.

2.8.11 Rapport du Conseil d’administration sur l’usage des délégations en matière d’augmentation de capital

Le Conseil d’administration n’a fait usage d’aucune délégation ou autorisation en matière d’augmentation de capital au cours de l’exercice écoulé.

2.9 TRANSACTIONS AVEC DES PARTIES LIEES

2.9.1 Conventions et engagements entre parties liées conclus au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2025

Le Conseil d’administration n’a pas mis en place de procédure permettant d’évaluer régulièrement si les conventions portant sur des opérations courantes et conclues à des conditions normales (mentionnées à l’article L. 225-39 du Code de commerce) remplissent bien ces conditions, telle que prévue à l’article L. 22-10-12 du Code de commerce au regard du très faibles nombres de conventions règlementées conclues chaque année.

A ce titre, aucune convention ou engagement relevant du régime de l’article L. 225-38 du Code de commerce n’a été conclue lors de l’exercice 2025.

2.9.2 Conventions et engagements approuvés au cours des exercices antérieurs dont l’exécution s’est poursuivie au cours de l’exercice écoulé

La Société a conclu avec certaines de ses filiales plusieurs contrats d’avances et de prêts dont les principaux termes et conditions peuvent être résumés comme suit :

2.10 INFORMATIONS DIVERSES

2.10.1 Dépenses non déductibles fiscalement

Néant.

2.10.2 Information sur les délais de paiement des fournisseurs et des clients de la Société

Voir section § 2.4.7 du Rapport Financier Annuel.

2.10.3 Prises de participations et participations croisées

La Société est administrée par son Conseil d’administration qui détermine les orientations de l’activité de la Société et veille à leur mise en œuvre, conformément à son intérêt social, en prenant en considération les enjeux sociaux et environnementaux de son activité.

3. RAPPORT SUR LE GOUVERNEMENT D’ENTREPRISE

Les informations présentées dans cette partie forment le rapport du Conseil d’administration sur le gouvernement d’entreprise, établi en application du dernier alinéa des articles L. 225-37, L. 22-10-9, L. 22-10 et L. 22-10-11 du Code de commerce.

3.1 ORGANES D’ADMINISTRATION ET DE DIRECTION GÉNÉRALE

La Société est constituée sous la forme d’une société anonyme à Conseil d’administration.

3.1.1 Composition du Conseil d’administration

A la date du Rapport Financier Annuel, les membres du Conseil d’administration de la Société sont les suivants :

3.1.2 Modification du règlement intérieur du Conseil d’administration

Les procédures régissant l’organisation et le fonctionnement du Conseil d’administration sont définies par le règlement intérieur (le « Règlement Intérieur »), adopté au cours de l’exercice 2012.

Le Règlement Intérieur a été mis à jour par le Conseil d’administration lors de ses séances du 17 juillet 2025 afin de permettre l’usage de la visioconférence au sein du Conseil d’administration pour l’arrêté des comptes, sauf dans le ou les cas où cet usage serait ultérieurement exclu par la loi ou la réglementation (article 2.2 du Règlement Intérieur (« délibérations »)). Il a ensuite été actualisé par une décision du Conseil d’administration adoptée le 10 avril 2026.

Le Règlement Intérieur est publié sur le site internet de la Société (rubrique « Gouvernance »).

3.1.3 Délibérations du Conseil d’administration

Conformément à l’article 17 des statuts de la Société et à l’article 2 du Règlement Intérieur, les décisions sont prises à la majorité des membres présents ou représentés. En cas de partage, la voix du Président de séance est prépondérante.

Sauf lorsque le Conseil est réuni pour procéder aux opérations visées aux articles L. 232-1 et L. 233-16 du Code de commerce, sont réputés présents, pour le calcul du quorum et de la majorité, les administrateurs qui participent à la réunion par des moyens de visioconférence ou de télécommunication permettant leur identification et garantissant leur participation effective, c’est-à-dire transmettant au moins la voix des participants et satisfaisant à des caractéristiques techniques permettant la retransmission continue et simultanée des délibérations.

3.1.4 Comité d’audit

Depuis la modification de sa composition adoptée par le Conseil d’administration du 18 janvier 2022, le Comité d’audit est composé des deux membres suivants :

- M. James Wyser-Pratte, administrateur non-indépendant, exerce les fonctions de Président de ce comité ; et

- Mme Hélène Guillerand, administratrice indépendante (en remplacement de Mme Céline Brillet depuis le 18 janvier 2022).

Courant 2025, le Comité d’audit s’est réuni le 23 avril 2025 pour l’arrêté des comptes annuels de l’exercice social 2024 et le 24 septembre 2025 pour l’arrêté des comptes semestriels 2025.

En revanche, le Conseil d’administration de la Société n’a pas estimé utile de mettre en place les autres comités spécialisés, prévus par le Code Middlenext, en raison de la taille de son Conseil d’administration.

3.1.5 Application du Code de gouvernance d’entreprise de Middlenext

La Société se réfère en partie au Code Middlenext depuis le 27 septembre 2022.

La Société fait en sorte de respecter l’ensemble des dispositions de ce code. Toutefois, en raison de sa taille, elle ne suit pas certaines des recommandations de ce code et les présente ci-dessous conformément à l’article L.22-10-10, 4° du Code de commerce :

3.1.6 Autres mandats et principales activités exercés ou ayant été exercés par les membres des organes d’administration et de la Direction générale en dehors de la Société

3.1.7 Compte-rendu de l’activité du Conseil d’administration au cours de l’exercice écoulé

Au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2025, le Conseil d’administration de la Société s’est réuni à neuf reprises aux dates suivantes :

*Le taux de présence inférieur au taux de participation s’explique par le fait que la société Financière Eyschen, représentée par M. Francis Lagarde, absente et excusée lors des séances du Conseil d’administration, donne un pouvoir à Mme Hélène Tronconi pour le représenter lors des réunions.

3.2 RÉMUNÉRATION ET AVANTAGES

3.2.1 Politique de rémunération des membres de la direction générale et du Conseil d’administration

3.2.1.1 Politique de rémunération applicable aux dirigeants mandataires sociaux

La politique de rémunération de la Présidente-Directrice Générale est déterminée par le Conseil d’administration.

La Présidente-Directrice Générale se voit attribuer une rémunération fixe décidée par le Conseil d’administration. Son montant est revu annuellement. Lors du Conseil d’Administration du 19 février 2026, il a été décidé de relever sa rémunération annuelle de 5% de 219 463,20 euros bruts à 230 436,36 euros bruts à compter du 1er janvier 2026.

Elle ne dispose d’aucune rémunération variable annuelle ou pluriannuelle, ni de rémunération variable différée, ni d’avantage en nature. Elle ne bénéficie d’aucune indemnité de départ. La politique de rémunération ne prévoit pas de rémunération variable de long terme sous forme de plan de stock-options ou de plan d’attribution gratuite d’actions au profit de la Présidente-Directrice Générale.

La Présidente-Directrice Générale peut bénéficier d’une rémunération exceptionnelle (type bonus), dont le montant est alors fixé par le Conseil d’administration. Elle peut être attribuée si la Société fait face à des circonstances spécifiques sortant du cadre courant des affaires (levée de fonds, opération de fusion-acquisition, offre publique, cession d’actifs, contentieux importants etc…).

Par ailleurs, la Présidente-Directrice Générale est rémunérée pour son mandat d’administrateur dans les conditions et selon les règles précisées à la section 3.2.1.2 du Rapport Financier Annuel.

Il est précisé que Mme Hélène Tronconi ne perçoit aucune rémunération pour ses autres mandats au sein des sociétés SAIPPPP (Présidente-Directrice Générale), Les Vergers (gérante), Lopan, VAK et VAE.

La Présidente-Directrice Générale ne prend pas part ni aux délibérations ni au vote sur sa politique de rémunération et sur la détermination de la rémunération totale de toute nature qui lui est versée ou attribuée.

3.2.2 Politique de rémunération applicable aux membres du Conseil d’administration

En application des dispositions de l’article L. 225-45 du Code de commerce, les administrateurs reçoivent une rémunération (anciennement appelée jetons de présence) dont le montant global maximum est voté par l’assemblée générale ordinaire. La répartition de ce montant autorisé est décidée par le Conseil d’administration, conformément à la présente politique de rémunération qui suit les principes ci-après :

- 20% du montant total constitue la rémunération fixe attribuée à tous les administrateurs de manière égalitaire ;

- 70% du montant total est affecté au prorata de la présence effective des administrateurs aux séances du Conseil d’administration ;

- le solde (10%) est affecté aux membres du Comité d'Audit et réparti entre eux.

Une assurance responsabilité civile mandataires sociaux a été souscrite (son coût est de 33 197,51 euros pour la Société en 2025).

Lors de sa séance du 15 janvier 2025, le Conseil d’administration a décidé d’octroyer une augmentation de 2% à la rémunération de la Présidente ainsi qu’à Mme Sophie Combet. Ces augmentations sont effectives à compter du 1er janvier 2025 et pour toute la durée du prochain exercice social de la Société. Cette augmentation est justifiée par l’inflation.

Lors de sa séance du 11 juin 2025, l’Assemblée Générale a approuvé la politique de rémunération applicable à la Présidente-Directrice Générale en raison de son mandat social, telle que présentée dans le rapport établi par le Conseil d’administration sur le gouvernement.

3.2.3 Rémunération totale et avantages de toute nature perçus par les mandataires sociaux

3.2.3.1 Rémunération totale et avantages de toute nature versés ou attribués à la Présidente-Directrice Générale

Pour l’exercice clos le 31 décembre 2025, les éléments de rémunération versés ou attribués au cours du dernier exercice, qui ne prévoient qu’une rémunération fixe, respectent la politique de vote adoptée par l’assemblée générale des actionnaires le 11 juin 2025.

La Présidente-Directrice Générale a perçu une rémunération fixe annuelle brute de 219 463,20 euros bruts pour l’exercice clos le 31 décembre 2025.

Cette rémunération est très mesurée au regard des responsabilités de la Présidente-Directrice Générale. Elle est conforme à l’intérêt social. L’absence d’autre rémunération, sous réserve de la faculté de lui attribuer un bonus qui n’a pas été exercée à ce jour, est destinée également à réduire l’impact sur les finances de la Société.

3.2.3.2 Rémunération totale et avantages de toute nature versés ou attribués aux membres du Conseil d’administration

Conformément à la treizième résolution de l’assemblée générale du 25 juin 2024, le Conseil d’administration, lors de la réunion du 17 avril 2024, a augmenté la rémunération globale allouée aux membres du Conseil de 100 000 à 150 000 euros, en raison de la responsabilité pénale à laquelle ils s’exposent et des risques liés aux diverses procédures en cours.

Le Conseil d’administration a décidé de répartir la rémunération des Administrateurs de la façon suivante au cours des deux derniers exercices13 :

3.2.4 Sommes versées ou provisionnées par la Société à des fins de versement de pensions, retraites ou autres avantages au profit des mandataires sociaux

Néant.

3.3 PARTICIPATIONS ET OPTIONS DE SOUSCRIPTION DES MEMBRES DES ORGANES D’ADMINISTRATION ET DE DIRECTION

Aucune attribution de valeurs mobilières donnant accès au capital, ni aucune attribution gratuite d’actions ni aucune option de souscription et/ou d’achat d’actions n’a été effectuée au profit des membres des organes d’administration et de direction de la Société au cours de l’exercice écoulé.

3.4 OPTIONS DE SOUSCRIPTION OU D’ACHAT D’ACTIONS ET ATTRIBUTION GRATUITES D’ACTIONS

Aucune option de souscription ou d’achat d’actions, ni actions gratuites n’ont été attribuées par la Société au cours du dernier exercice.

Il n’existe aucun plan d’options ou d’actions attribuées gratuitement en vigueur.

4. Informations financières

4.1 COMPTES SOCIAUX DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2025

4.1.1 Comptes sociaux établis en normes françaises relatifs aux exercices clos au 31 décembre 2025

1 - BILAN ACTIF

L’annexe jointe fait partie intégrante des états financiers.

2 - BILAN PASSIF

L’annexe jointe fait partie intégrante des états financiers.

3 - COMPTE DE RESULTAT

L’annexe jointe fait partie intégrante des états financiers.

4 - TABLEAU DE FINANCEMENT

L’annexe jointe fait partie intégrante des états financiers.

5 - ANNEXE

A Faits caractéristiques de la période

Les principales opérations de l’exercice ont porté sur :

A.1 Structure

Dans le cadre du plan de sauvegarde adopté par jugement du Tribunal de Commerce de Paris le 22 février 2022, le mandataire judiciaire conserve au 31 décembre 2025, 750 K€, afin de garantir le paiement des créances restant litigieuses et les honoraires de procédure.

Offre publique d’achat initiée par Le Clézio Industrie :

En application des décisions de l’AMF et de la Cour d’appel de Paris, la société Le Clézio Industrie a déposé le 1er juillet 2025 un projet d’offre publique d’achat obligatoire visant les actions EEM au prix de 1,50 € par action. Le Conseil d’administration a désigné le cabinet Ledouble en qualité d’expert indépendant. Dans son rapport remis le 15 décembre 2025, ce dernier a conclu au caractère non équitable du prix de l’offre pour les actionnaires d’EEM ; le même jour, le Conseil d’administration a rendu un avis motivé défavorable.

A.2 Victoria Angkor (VAK)

La filiale reste sans activité en 2025.

Les principaux actifs de VAK et de sa filiale à 100% Lopan sont :

- Un bail emphytéotique de 70 ans à échéance du 22 août 2066,

- Des constructions sises sur le terrain objet du bail.

L’actif foncier est détenu par Victoria Angkor Estate (VAE) dont le capital est détenu à 49% par VAK et 51% par deux porteuses de parts locales.

Le Groupe doit poursuivre auprès des juridictions cambodgiennes la reprise de contrôle de l’actif foncier. En effet, celui-ci est mis en péril par des tentatives de cessions d’actions, menées par les porteuses de parts locales, au mépris des dispositions statutaires. Les Conseils locaux, mandatés par EEM, ont franchi une première étape par l’obtention d’une décision de justice le 7 février 2023 laquelle protège VAK de tout changement indu au sein de la société VAE.

Concernant la valorisation des actifs cambodgiens, de nouvelles expertises immobilières ont été réalisées par deux tiers indépendants en novembre et décembre 2025. Les valeurs retenues au 31 décembre 2025 se réfèrent à ces expertises, soit :

- Terrain : 12 403 K€ (14.573 K USD contre 14.581 K USD au 31/12/2024)

- Constructions : 2 811 K€ (3.303 K USD contre 3.272 K USD au 31/12/2024)

- Loyer annuel de marché : 219 K€ (258 K USD contre 265 K USD au 31/12/2024)

Les variations des valeurs ci-dessus impactent peu la valeur de l’actif net réévalué de VAK. En revanche deux points ont un impact important sur ce dernier :

- La fin du litige avec le département des taxes qui a permis la reprise de provisions pour 3 171 KEUR.

- La prescription de dettes pour 2 848 KEUR (3 347 KUSD au cours du 31 décembre 2025) lesquelles ont été enregistrés en produit au cours de l’exercice.

Ces éléments ont amélioré la valeur recouvrable de VAK et justifient, dans les comptes sociaux d’EEM, une reprise de dépréciation sur compte courant de 5 117 K€ et sur titres de 554 K€ (Cf. Note 12).

A.3 Investissements immobiliers

A.3.1 SOFILOT

La société SOFILOT a été mise en liquidation judiciaire le 2 novembre 2022. La créance de 1.037 K€ détenue sur cette société (nominal et intérêts) était entièrement dépréciée depuis le 31/12/2017. Compte tenu de son caractère irrécouvrable, elle a été passée en pertes et la dépréciation reprise.

A.3.2 SA Immobilière de la Perle et des Pierres Précieuses (SAIPPP) et ses filiales

Via SAIPPP et ses filiales, EEM détient ou détenait plusieurs actifs immobiliers :

- Une partie d’un immeuble à Paris,

- Un immeuble à Lima (Pérou),

A.3.2.1 Immeuble Parisien

Au 31 décembre 2025, la Société Paris Croix des Petits Champs reste propriétaire d’un lot de 155 m2, qu’EEM occupe pour ¼ de sa surface depuis début décembre 2025.

A.3.2.2 Immeuble Péruvien

Ce bien a été cédé en décembre 2024. La société SOUMAYA est en liquidation.

A.3.3 SARL Les Vergers

La société détient un prêt envers la SCCV Val Thaurin dont le reste à rembourser s’élève à 595 K€ en capital et à 1.340 K€ pour les intérêts (idem 31/12/2024). De multiples procédures judiciaires ont été engagées pour recouvrer cette somme. Celles-ci sont toujours pendantes. Depuis le 5 juillet 2023, la SCCV a été placée en liquidation judiciaire. Compte tenu des incertitudes et de la contestation de la créance, le prêt est entièrement déprécié (idem 31/12/2024).

La Société présente des capitaux propres négatifs de 947 K€. L’ensemble des titres et créances de cette filiale sont dépréciés chez EEM. Les capitaux propres négatifs excédant la dépréciation du compte courant, une provision complémentaire de 21 K€ est constatée.

B Litiges

B.1 Relatifs à la structure

N°1 : Le contentieux avec M. Pierre Nollet sur l’attribution d’actions gratuites à cet ancien dirigeant incluant une demande de restitution d’EEM des sommes consignées est pendant devant la Cour d’Appel. A ce titre, EEM est en défense et une provision de 262 K€ est inscrite dans les comptes au 31 décembre 2025. La Cour devrait rendre son jugement le 6 mai 2026.

N°2 : L'action en responsabilité pour faute commise dans l'exercice de leurs fonctions qu’EEM a engagée à l'encontre de Monsieur LE HELLOCO et des administrateurs qui étaient les siens lorsqu’il était Président d’EEM ainsi que des sociétés qui forment son concert est toujours pendante devant le tribunal de commerce Nanterre.

EEM est demandeur de plus de 13 000 000 €. Aucun produit n’a été comptabilisé.

N°3 : La société EEM, par assignation en date du 9 juillet 2024, a saisi le Tribunal judiciaire de Paris d'une demande de mise en cause de la responsabilité professionnelle de la société d'administrateurs judiciaires BCM pour fautes commises dans l'exercice de son mandat d'administrateur provisoire de la société du 6 février 2020 au 8 août 2021. Cette procédure reste pendante.

EEM est demandeur d’un montant à parfaire. Aucun produit n’a été comptabilisé.

N°4 :

- par arrêt du 6 février 2020, la cour d’appel de Paris a condamné Monsieur François Gontier à une première liquidation d’astreinte de 1 400 K€ plus 50 K€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

- par arrêt du 9 juin 2022, la cour d’appel de Paris a condamné Monsieur François Gontier à une nouvelle astreinte, arrêtée au 20 février 2022, de 7.100 K€ plus 10 K€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ces sommes ont été déclarées au passif de la liquidation judiciaire de M. François Gontier dont EEM est contrôleur. Par prudence aucun profit n’a été comptabilisé.

N°5 : Un contentieux est en cours devant la cour d’appel de Paris concernant la déclaration de créance de 200 K€ déclarée par la famille Gontier et admise au passif de la sauvegarde d’EEM par le juge commissaire. Cette somme est consignée chez Me Brouard. Parallèlement, EEM invoque un abus de bien social commis sur ces 200 K€ au détriment de VAK. La Cour d'appel de Paris a sursis à statuer dans l'attente de la décision pénale.

B.2 Relatifs à VAK

• Litiges ayant une actualité sur 2025

N°6 : VAK a fait l’objet d’une action en remboursement de prétendus compte courant pour 2 017 K EUR (2.370 K USD au cours du 31 décembre 2025) intentée par Messieurs Pierre Ader et Bernard Gauthier devant le Tribunal de Siem Reap. Le 8 novembre 2023, un jugement par défaut a été rendu rejetant les demandes des précités. Ils ont formé opposition au jugement par défaut. Le jugement sur l’opposition du 2 mai 2024 maintient le jugement du 8 novembre. Messieurs Ader et Gautier ont fait appel. La Cour a rejeté l’appel le 23 octobre 2024 et maintenu le jugement du 2 mai 2024. Un appel devant la Cour Suprême a été déposé le 18 avril 2025. Par jugement du 12 décembre 2025, la Cour Suprême a rejeté les demandes de MM. Ader et Gautier.

N°7 : Le 27 mai 2024, messieurs Ader et Gauthier ont assigné VAK en réclamation de dividendes non versés (7 660 K EUR correspondant à 9.000 KUSD au cours du 31 décembre 2025) pour la période allant de 2004 à 2017. Par décision du 2 octobre 2025, la demande de MM. Ader et Gautier a été rejetée par le Tribunal. En l’absence d’appel, la décision de 1ère instance est devenue définitive en date du 31 décembre 2025 selon décision du Tribunal de 1ère instance de Siem Reap du 12 janvier 2026.

N°8 : VAK a introduit le 14 juin 2023 une action au fond concernant la société VAE aux fins de révocation des mandats de Monsieur Pierre Ader comme représentant personne physique de l’actionnaire personne morale VAK dans la société VAE et comme administrateur de VAE devant le Tribunal de Siem Reap. A la suite du jugement de première instance du 22 décembre 2023 donnant droit au demandeur, Monsieur Pierre Ader a porté l’affaire en appel. Le 23 octobre 2024, la Cour a rejeté l’appel et maintenu en l’état le jugement du 22 décembre 2023. Un appel devant la Cour Suprême a été déposé le 18 avril 2025 par M. Ader. Par jugement du 12 décembre 2025, la Cour Suprême a rejeté les demandes de M. Ader.

N°9 : Une plainte pénale contre M. François Gontier a été déposée le 5 août 2022 auprès du procureur du tribunal de première instance de Siem Reap. Le contentieux est relatif à des dettes contractées par VAK au profit personnel de M. François Gontier et la conservation par ce dernier des profits de l’hôtel. Le juge d’instruction a ordonné la clôture de l’instruction le 21 novembre 2024. Une audience de jugement s’est tenue le 13 mai 2025. Le juge a renvoyé l’affaire et a demandé aux parties des preuves complémentaires. Une audience s’est tenue le 22 janvier 2026 laquelle a été interrompue, la reprise étant prévue à une date non encore communiquée.

• Autres litiges se poursuivant

N°10 : La filiale VAK, du chef de sa propre filiale la société LOPAN, fait l’objet d’une contestation judiciaire devant le tribunal de Siem Reap, introduite sans droits, en 2021, par Monsieur Pierre Ader, visant à résilier le bail pour l’usage du terrain de l’hôtel entre la société VAE, propriétaire du sol, et la société VAK. EEM a pu intervenir pour la défense de ses intérêts. Le 21 septembre 2023, le Tribunal de Siem Reap a rejeté les demandes de Monsieur Pierre Ader qui a porté l’affaire en appel le 7 mai 2024. Le 29 avril 2025, la cour d’appel a rejeté l’exception de procédure qui avait été déposée par VAK en raison du paiement hors délai de la taxe d’appel par M. Pierre Ader. La Cour d'appel a annoncé sa décision le 26 mars 2026 selon laquelle elle rejetait l'appel de Pierre Ader et confirmait le jugement de première instance.

N°11 : Par un arrêt du 12 avril 2022, la Cour Suprême du Cambodge a reconnu sur la base du libellé des statuts de VAE, la qualité d’actionnaires aux deux porteuses de parts locales, tout en déboutant Pierre Ader de ses prétentions. La Société étudie l’éventuel dépôt auprès de la Cour Suprême du Cambodge d’une demande de révision de cet arrêt. Il serait à déposer avant le 12 avril 2027.

N°12 : M. San Kong Borom a réclamé à VAK 188 K$ au titre de prétendus salaires impayés. La médiation a échoué. Il a la possibilité de saisir les tribunaux. Aucune somme n’a été provisionnée, M. San Kong Borom n’étant pas et n’ayant pas été salarié de VAK.

N°13 : Mme Horn Nary a ouvert une affaire en mai 2025 afin de recouvrer un prétendu prêt à VAK de 480 K USD. Une sentence est intervenue en 2026. Cf évènements postérieurs.

C Événements postérieurs

Litige n°7 : En l’absence d’appel, la décision de 1ère instance est devenue définitive en date du 31 décembre 2025 selon décision du Tribunal de 1ère instance de Siem Reap du 12 janvier 2026.

Litige n°10 : La Cour d’appel de Battambang (Cambodge) a confirmé en date du 26 mars 2026 le jugement du tribunal de première instance de la province de Siem Reap (Cambodge) ayant rejeté la demande de Pierre Ader aux fins de paiement de loyers et de résiliation du bail de l’hôtel Victoria Angkor Resort & Spa contre la société Lopan Investment Co., Ltd (« Lopan »), détenue par sa filiale la société cambodgienne Victoria Angkor Company Limited (« VAK »).

Litige n°13 : A La suite de la demande de Mme Horn Nary, le tribunal de première instance de Phnom Penh a prononcé dans le cadre d’une audience sur requête une ordonnance de mesures conservatoires en date du 16 janvier 2026, visant à saisir les comptes bancaires de la société VAK ainsi que le terrain de l’hôtel. Les suites judiciaires à donner pour VAK sont à l’étude

D Règles et méthodes comptables

D.1 Mention du règlement comptable de l’Autorité des normes comptables utilisé pour l’élaboration des

comptes annuels

Les comptes annuels de l’exercice 2025 sont établis en euros dans le respect des conventions générales prescrites par le Plan Comptable Général (PCG), issu du règlement ANC N°2022-06 du 4 novembre 2022, modifiant le le règlement ANC n° 2014-03. Homologué par arrêté du 26 décembre 2023, le règlement ANC 2022-06 s’applique obligatoirement à l’exercice ouvert au 1er janvier 2025.

Les modifications portent essentiellement sur la réduction des modèles d’états financiers et leur nouvelle présentation de certaines rubriques, une nouvelle présentation des informations en annexe, une nouvelle définition et présentation du résultat exceptionnel et la suppression de la technique des transferts de charges. Il précise enfin les modalités de première application, qui est prospective, sachant que les rubriques du bilan et du compte de résultat doivent être identiques pour les colonnes N et N-1, conformément au nouveau format des états financiers.

Selon les règles françaises, un changement de règlementation comptable est qualifié de changement de méthode comptable.

Les conventions comptables ont été appliquées conformément aux hypothèses de base :

 continuité de l’exploitation,

 permanence des méthodes comptables,

 indépendance des exercices,

Les comptes annuels ont été établis selon la méthode des coûts historiques et en appliquant le principe de la continuité.

La continuité d’exploitation est assurée par une trésorerie de 8 261 K€ au 31 décembre 2025 et par des hypothèses de flux de décaissements prévisionnels à douze mois retenus par le management compatibles avec ce niveau de liquidité.

D.2 Indication et justification des dérogations en précisant leur influence sur le patrimoine, la situation

financière et les résultats

D.3 Liste des principales méthodes retenues par l’entité lorsqu’il existe un choix de méthode ou lorsqu’il

n’existe pas de méthode explicite applicable à la transaction.

Autres méthodes utilisées :

a) Participations et créances rattachées

Les titres de participation figurent au bilan à leur coût d’acquisition. Les frais d’acquisition sont comptabilisés en charges au titre de l’exercice de l’acquisition des titres de participation. Lors de cessions ou d’annulations, les titres de participation sont valorisés au coût unitaire moyen pondéré (C.U.M.P.) calculé lors de chaque entrée.

Une dépréciation est constituée lorsque la valeur d’inventaire est inférieure au coût d’acquisition. La valeur d’inventaire est déterminée en fonction des capitaux propres et des perspectives de rentabilité des sociétés et de la valeur probable de négociation.

b) Autres immobilisations financières

Les autres immobilisations financières figurent au bilan à leur coût d’acquisition. Elles sont dépréciées en cas de risque d’irrécouvrabilité.

c) Créances

Les créances sont comptabilisées à leur valeur nominale. Une provision pour dépréciation est pratiquée s’il existe un risque de non-recouvrement.

d) Opérations en devises

Les charges et produits exprimés en devises sont enregistrés, pour leur contre-valeur, en euros à la date de l’opération. Les dettes, créances, disponibilités en devises figurent au bilan pour leur contre-valeur en euros au cours de clôture. La différence résultant de la conversion des dettes et créances en devises à ce dernier cours est portée au bilan sur les lignes « Ecarts de conversion ». Les pertes latentes non compensées font l’objet d’une provision pour risques.

e) Consolidation

La société n’est pas consolidée par un autre Groupe. En revanche, elle établit des comptes consolidés comme tête d’un Groupe. Les états financiers consolidés peuvent être obtenus sur le site :

http://www.eem-group.com/

D.4 Informations sur les événements n'ayant aucun lien direct prépondérant avec une situation existant à la

clôture de l'exercice survenus entre la date de clôture et la date d'établissement des comptes.

Néant

D.5 Toute information d’importance significative nécessaire à la bonne compréhension des comptes annuels

qui ne serait pas détaillée par ailleurs dans l’annexe

Néant

D.6 Incidence du changement de règlementation sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2025 

Les produits exceptionnels de 243 K€ sont relatifs à des dettes prescrites pour 173 K€ et à des indemnités reçues de M. LE HELLOCO pour 70 K€.

E Compléments d’information sur le bilan et le compte de résultat

Les informations sont données, sauf indication contraire, en milliers d’euros.

1) Immobilisations et amortissements