1 RAPPORT FINANCIER AU 31 DECEMBRE 2023 EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI Société Anonyme au capital de 676.673,48 euros Siège social : 164, boulevard Haussmann - 75008 PARIS 328 718 499 RCS PARIS
2 TITRE 1 : ATTESTATION DU RAPPORT FINANCIER Personne responsable du Rapport Financier Annuel : Monsieur WANG Hsueh Sheng Président Directeur Général Et Président du Conseil d’Administration de la société EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI Attestation : J’atteste, après avoir pris toute mesure raisonnable à cet effet, que les informations contenues dans le présent rapport financier annuel sont, à ma connaissance, conformes à la réalité et ne comportent pas d’omission de nature à en altérer la portée. J’atteste, à ma connaissance, que les comptes annuels et les comptes consolidés pour l’exercice clos le 31 décembre 2023 sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la société EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI (ci-après la « Société ») et de l’ensemble des entreprises comprises dans la consolidation et que le rapport de gestion, ci-joint, présente un tableau fidèle de l’évolution des affaires, des résultats et de la situation financière de la Société et des sociétés comprises dans la consolidation, ainsi qu’une description des principaux risques et incertitudes auxquels la Société est confrontée.
3 Personne responsable du Rapport Financier Annuel : Monsieur WANG Hsueh Sheng Président Directeur Général Et Président du Conseil d’Administration de la société EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI Attestation : J’atteste, après avoir pris toute mesure raisonnable à cet effet, que les informations contenues dans le présent rapport financier annuel sont, à ma connaissance, conformes à la réalité et ne comportent pas d’omission de nature à en altérer la portée. J’atteste, à ma connaissance, que les comptes annuels et les comptes consolidés pour l’exercice clos le 31 décembre 2023 sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la société EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI (ci-après la « Société ») et de l’ensemble des entreprises comprises dans la consolidation et que le rapport de gestion, ci-joint, présente un tableau fidèle de l’évolution des affaires, des résultats et de la situation financière de la Société et des sociétés comprises dans la consolidation, ainsi qu’une description des principaux risques et incertitudes auxquels la Société est confrontée.
4 TITRE 2 : COMPTES SOCIAUX AU 31 DECEMBRE 2023
N° 2065-SD Formulaire à déposer en double exemplaire Formulaire obligatoire (art 223 du Code général des impôts) Timbre à date du service Exercice ouvert le et clos le Régime simplifié d'imposition Déclaration souscrite pour le résultat d'ensemble du groupe Régime réel normal Si PME innovantes, cocher la case ci-contre A IDENTIFICATION DE L'ENTREPRISE Désignation de la société : Adresse du siège social : SIRET Adresse du principal établissement : Ancienne adresse en cas de changement : Les entreprises placées sous le régime des groupes de sociétés doivent déposer cette déclaration en deux exemplaires (art 223 A à U du CGI) Date d'entrée dans le groupe de la société déclarante SIRET B Activités exercées Si vous avez changé d'activité, cochez la case C 1. Résultat fiscal Déficit 2. Plus-values PV à long terme imposables à 15 % Autres PV imposables à 19 % PV à long terme imposables à 0 % Autres dispositifs Zone de restructuration de la défense, art. 44 terdecies Bassins d’emploi à redynamiser (art.44 duodecies) D 1. Au titre des revenus mobiliers de source française ou étrangère, ayant donné lieu à la délivrance d'un certificat de crédits d'impôts E Recettes nettes soumises à la contribution de 2,5 % Assiette de la contribution temporaire de solidarité au taux de 33 % G Nom/Adresse N° Nom/Adresse N° Nom État de résidence N° H OUI NON Si oui, indication du logiciel utilisé Nom et adresse du professionnel de l'expertise comptable: Nom et adresse du conseil: Tél: Tél: OGA/OMGA Viseur conventionné Identité du déclarant: Date : Qualité et nom du signataire: 2024 N° 11084*25 IMPOT SUR LES SOCIETES Si option pour le régime optionnel de taxation au tonnage, art. 209-0 B (entreprises de transport maritime), cocher la case Mél : RÉGIME FISCAL DES GROUPES Pour les sociétés filiales, désignation, adresse du lieu d'imposition et n° d'identification de la société mère: ACTIVITÉ RÉCAPITULATION DES ÉLÉMENTS D'IMPOSITION (cf. notice de la déclaration n°2065-SD) Bénéfice imposable au taux normal Bénéfice imposable à 15 % Résultat net de cession, de concession ou de sous-concession des brevets et droits de propriété industrielle assimilés imposable au taux de 10 % PV à long terme imposables à 19 % PV exonérées (art. 238 quindecies) 3. Abattements sur le bénéfice et exonérations Entreprise nouvelle, art. 44 sexies Jeunes entreprises innovantes, art. 44 sexies-0 A Reprise d’entreprise en difficulté, art. 44 septies Zone franche d'activité nouvelle génération, art. 44 quaterdecies Bassins urbains à dynamiser (BUD), art. 44 sexdecies Zone franche urbaine – Territoire entrepreneur, art. 44 octies A Zone de revitalisation rurale, art. 44 quindecies Zone de développement prioritaire, art. 44 septdecies Société d'investissement immobilier cotée Bénéfice ou déficit exonéré (indiquer + ou - selon le cas) Plus-values exonérées relevant du taux de 15 % 4. Option pour le crédit d'impôt outre-mer : dans le secteur productif, art. 244 quater W du CGI (cocher la case) IMPUTATIONS (cf. notice de la déclaration n° 2065-SD) 2. Au titre des revenus auxquels est attaché, en vertu d'une convention fiscale conclue avec un État étranger, un territoire ou une collectivité territoriale d'Outre-mer, un crédit d'impôt représentatif de l'impôt de cet état, territoire ou collectivité. CONTRIBUTION ANNUELLE SUR LES REVENUS LOCATIFS (cf. notice de la déclaration n° 2065-SD) F CONTRIBUTION TEMPORAIRE DE SOLIDARITE (cf. notice de la déclaration n° 2065-SD) ENTREPRISES SOUMISES OU DÉSIGNÉES AU DÉPÔT DE LA DÉCLARATION PAYS PAR PAYS CbC/DAC4 (cf. notice du formulaire n °2065-SD) 1. Si vous êtes la société tête de groupe soumise au dépôt de la déclaration n °2258-SD (art. 223 quinquies C-I-1 du CGI), cocher la case ci-contre 2. Si vous êtes la société tête de groupe et que vous avez désigné une autre entité du groupe pour souscrire la déclaration n° 2258-SD, indiquer le nom, adresse et numéro d'identification fiscale de l'entité désignée 3. Si vous êtes l'entreprise désignée au dépôt de la déclaration n° 2258-SD par la société tête de groupe (art. 223 quinquies C-I-2 du CGI), cocher la case ci-contre Dans ce cas, veuillez indiquer le nom, adresse et numéro d'identification fiscale de la société tête de groupe 4. Si vous n’êtes ni la société tête de groupe, ni une entité du groupe désignée pour souscrire la déclaration n°2258- SD, indiquer l’État de résidence et le numéro d’identification fiscal de l’entité du groupe qui souscrit la déclaration pays par pays COMPTABILITÉ INFORMATISÉE L'entreprise dispose-t-elle d'une comptabilité informatisée ? Vous devez obligatoirement souscrire le formulaire n° 2065-SD par voie dématérialisée. Le non respect de cette obligation est sanctionné par l'application de la majoration de 0,2 % prévue par l'article 1738 du CGI. Vous trouverez toutes les informations utiles pour télédéclarer sur le site www.impots.gouv.fr S'agissant des notices des liasses fiscales, elles sont accessibles uniquement sur le site www.impots.gouv.fr. (Cocher la case correspondante) Nom et adresse du CGA/OMGA ou du viseur ou certificateur conventionné : Lieu : N° d'agrément du CGA/OMGA ou viseur ou certificateur conventionné Signature : Examen de conformité fiscale (ECF) Prestataire : cerfa EBP Informatique 2024 DECLARATION RECTIFICATIVE 2024 01/01/2023 31/12/2023 SA EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT WANG Hsueh 32871849900093 164 BD HAUSSMANN 75008 PARIS 8EME ARRONDISSEMENT Activité immobilières 1 835 843 SARL GESTIA CONSEIL 96 boulevard Malesherbes 96 bo 75017 PARIS 17EME ARRONDISSEMENT M WANG Hsueh Président
Formulaire obligatoire (art 223 du Code général des impôts) I payées par la société elle-même a payées par un établissement chargé du service des titres b c d e f g h i Montant des revenus distribués non éligibles à l'abattement de 40% prévu au 2° du 3 de l'article 158 du CGI j Total (a à h) J Nom, prénoms, domicile et qualité (art. 48-1 à 6 ann. III au CGI): Pour les SARL * SARL, tous les associés; Montant des sommes versées: Remboursements Remboursements 1 2 3 4 5 6 7 8 K DIVERS * NOM ET ADRESSE DU PROPRIETAIRE DU FONDS ( en cas de gérance libre) L 0% 15% 19% MVLT restant à reporter à l'ouverture de l'exercice MVLT imputée sur les PVLT de l'exercice MVLT réalisée au cours de l'exercice MVLT restant à reporter M IMPOT SUR LES SOCIETES N° 2065 bis-SD 2024 ANNEXE AU FORMULAIRE N° 2065-SD RÉPARTITION DES PRODUITS DES ACTIONS ET PARTS SOCIALES, AINSI QUE DES REVENUS ASSIMILÉS DISTRIBUÉS Montant global brut des distributions (1) Montant des distributions correspondant à des rémunérations ou avantages dont la société ne désigne pas le (les) bénéficiaire (s) (2) Montant des prêts, avances ou acomptes consentis aux associés, actionnaires et porteurs de parts, soit directement, soit par personnes interposées Montant des distributions autres que celles visées en (a), (b), (c) et (d) ci-dessus (3) Montant des revenus distribués éligibles à l'abattement de 40% prévu au 2° du 3 de l'article 158 du CGI (4) Montant des revenus répartis (5) RÉMUNÉRATIONS NETTES VERSÉES AUX MEMBRES DE CERTAINES SOCIÉTÉS (si ce cadre est insuffisant, joindre un état du même modèle) Sommes versées, au cours de la période retenue pour l'assiette de l'impôt sur les sociétés, à chaque associé, gérant ou non, désigné col.1, à titre de traitements, émoluments, indemnités, remboursements forfaitaires de frais ou autres rémunérations de ses fonctions dans la société. Nombre de parts sociales appartenant à chaque associé en toute propriété ou en usufruit. Année au cours de laquelle le versement a été effectué * SCA, associés gérants; * SNC ou SCS, associés en nom ou commandités * SEP et société de copropriétaires de navires, associés, gérants ou coparticipants à titre de traitements, émoluments et indemnités proprement dits à titre de frais de représentation, de mission et de déplacement à titre de frais professionnels autres que ceux visés dans les colonnes 5 et 6 Indemnités forfaitaires Indemnités forfaitaires * ADRESSES DES AUTRES ETABLISSEMENTS (si ce cadre est insuffisant, joindre un état du même modèle) CADRE NE CONCERNANT QUE LES ENTREPRISES PLACÉES SOUS LE RÉGIME SIMPLIFIÉ D'IMPOSITION RÉMUNÉRATIONS MOINS-VALUES A LONG TERME IMPOSÉES À 0 %,15% ou 19 % Montant brut des salaires, abstraction faite des sommes comprises dans les DSN et versées aux apprentis sous contrat et aux handicapés (a) Rétrocessions d'honoraires, de commissions et de courtages (b) CADRE NE CONCERNANT QUE LES ORGANISMES BENEFICIAIRES DE DONS (article 222 bis du CGI) Montant cumulé des dons et versements mentionnés sur les reçus, attestations ou tous autres documents et perçus au titre de l’exercice Nombre de reçus, attestations ou tous autres documents délivrés au titre de l’exercice 2024 EBP Informatique 2024 DECLARATION RECTIFICATIVE Cocher la case si néant
BILAN – ACTIF Désignation de l'entreprise Adresse de l'entreprise SIRET Durée de l'exercice en nombre de mois* Durée de l'exercice précédent * Exercice N clos le    AA Frais d'établissement * AB AC Frais de développement * CX CQ Concessions, brevets et droits similaires AF AG Fonds commercial (1) AH AI Autres immobilisations incorporelles AJ AK Avances et acomptes sur immobilisations incorporelles AL AM Terrains AN AO Constructions AP AQ Installations techniques, matériel et outillage industriels AR AS Autres immobilisations corporelles AT AU Immobilisations en cours AV AW Avances et acomptes AX AY Participations évaluées selon la méthode de mise en équivalence CS CT Autres participations CU CV Créances rattachées à des participations BB BC Autres titres immobilisés BD BE Prêts BF BG Autres immobilisations financières * BH BI BJ BK ACTIF CIRCULANT Matières premières, approvisionnements BL BM En cours de production de biens BN BO En cours de production de services BP BQ Produits intermédiaires et finis BR BS Marchandises BT BU Avances et acomptes versés sur commandes BV BW Clients et comptes rattachés (3) * BX BY Autres créances (3) BZ CA Capital souscrit et appelé, non versé CB CC DIVERS Valeurs mobilières de placement (dont actions propres:……………… ) CD CE Disponibilités CF CG Charges constatées d'avances (3) * CH CI CJ CK CW CM CN CO 1A CP CR DGFiP N° 2050-SD 2024 N° 15949 * 06 Formulaire obligatoire (article 53 A du Code général des impôts) Néant * Brut 1 Amortissements, provisions 2 Net 3 Capital souscrit non appelé TOTAL (I) ACTIF IMMOBILISÉ * IMMOBILISATIONS INCORPORELLES IMMOBILISATIONS CORPORELLES IMMOBILISATIONS FINANCIÈRES (2) TOTAL (II) STOCKS * CRÉANCES COMPTES DE REGULARISATION TOTAL (III) Frais d'émission d'emprunt à étaler (IV) Primes de remboursement des obligations (V) Écarts de conversion actif * (VI) TOTAL GÉNÉRAL (I à VI) Renvois:(1) dont droit au bail : (2) Part à moins d'1 an des immobilisations financières nettes (3) Part à plus d'1 an : Clause de réserve de propriété * : Immobilisations : Stocks : Créances : * Des explications concernant cette rubrique figurent dans la notice n° 2032-NOT-SD cerfa EBP Informatique 2024 1er EXEMPLAIRE DESTINÉ A L’ADMINISTRATION 2024 DECLARATION RECTIFICATIVE EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT 164 BD HAUSSMANN 75008 PARIS 8EME ARRONDISSEMENT 32871849900093 2 1 2 1 31 12 2023 650 000 650 000 1 500 000 1 500 000 3 500 000 940 994 2 559 006 40 354 40 354 11 519 11 519 177 985 50 000 127 985 21 449 991 2 658 975 18 791 016 27 329 850 3 701 843 23 628 007 23 008 610 23 008 610 123 428 123 428 123 428 617 012 617 012 23 749 050 123 428 23 625 622 51 078 900 3 825 271 47 253 629 22 683 715
BILAN – PASSIF avant répartition Désignation de l'entreprise Exercice N CAPITAUX PROPRES DA Primes d'émission, de fusion, d'apport… DB ( dont écart d'équivalence EK ) DC Réserve légale (3) DD Réserves statutaires ou contractuelles DE Réserves réglementées (3) * ( dont réserve spéciale des provisions pour fluctuation des cours B1 ) DF Autres réserves dont réserve relative à l'achat d'œuvres originales d'artistes vivants * EJ ) DG Report à nouveau DH DI Subventions d'investissement DJ Provisions réglementées * DK DL Produit des émissions de titres participatifs DM Avances conditionnées DN TOTAL (II) DO Provisions pour risques DP Provisions pour charges DQ DR DETTES (4) Emprunts obligatoires convertibles DS Autres emprunts obligatoires DT Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit (5) DU Emprunts et dettes financières divers ( dont emprunts participatifs EI ) DV Avances et acomptes reçus sur commandes en cours DW Dettes fournisseurs et comptes rattachés DX Dettes fiscales et sociales DY Dettes sur immobilisations et comptes rattachés DZ Autres dettes EA Produits constatés d'avance (4) EB TOTAL (IV) EC ED TOTAL GENERAL (I à V) EE RENVOIS (1) 1B (2) dont - Réserve spéciale de réévaluation (1959) 1C 1D - Réserve de réévaluation (1976) 1E (3) Dont réserve spéciale des plus-values à long terme * EF (4) Dettes et produits constatés d'avance à moins d'un an EG (5) Dont concours bancaires courants, et soldes créditeurs de banques et CCP EH DGFiP N° 2051-SD 2024 Formulaire obligatoire (article 53 A du Code général des impôts) Néant * Capital social ou individuel (1) * (Dont versé : …………………………………) Écarts de réévaluation (2) * RÉSULTAT DE L'EXERCICE (bénéfice ou perte) TOTAL (I) Autres fonds propres Provisions pour risques et charges TOTAL (III) Compte de régul. Écart de conversion passif * TOTAL (V) Écart de réévaluation incorporé au capital - Écart de réévaluation libre * Des explications concernant ces rubriques figurent dans la notice n° 2032-NOT-SD DECLARATION RECTIFICATIVE 1er EXEMPLAIRE DESTINÉ A L’ADMINISTRATION 2024 EBP Informatique 2024 EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT 1 680 264 1 680 264 2 953 901 21 612 505 2 053 114 (2 358 728) 25 941 056 2 470 000 483 917 16 081 738 223 632 1 945 155 108 131 21 312 573 47 253 629 21 612 505 5 230 835 483 917
COMPTE DE RÉSULTAT DE L'EXERCICE (en liste) Désignation de l'entreprise Exercice N France TOTAL PRODUITS D'EXPLOITATION Ventes de marchandises * FA FB FC Production vendue { Biens * FD FE FF Services * FG FH FI Chiffres d'affaires nets * FJ FK FL Production stockée * FM Production immobilisée * FN Subventions d'exploitation FO Reprises sur amortissements et provisions, transferts de charges * (9) FP Autres produits (1) (11) FQ FR CHARGES D'EXPLOITATION Achats de marchandises (y compris droits de douane) * FS Variation de stocks (marchandises) * FT Achats de matières premières et autres approvisionnements (y compris droits de douane) * FU Variation de stocks (matières premières et approvisionnements) * FV FW Impôts, taxes et versements assimilés * FX Salaires et traitements * FY Charges sociales (10) FZ Sur immobilisations { ( HS ) GA - dotations aux provisions GB GC GD Autres charges (12) GE GF GG GH GI PRODUITS FINANCIERS Produits financiers de participations (5) GJ Produits des autres valeurs mobilières et créances de l'actif immobilisé (5) GK Autres intérêts et produits assimilés (5) GL Reprises sur provisions et transferts de charges GM Différences positives de change GN Produits nets sur cessions de valeurs mobilières de placement GO TOTAL DES PRODUITS FINANCIERS (V) GP Dotations financières aux amortissements et provisions * GQ Intérêts et charges assimilées (6) GR Différences négatives de change GS Charges nettes sur cessions de valeurs mobilières de placement GT GU GV GW DGFiP N° 2052-SD 2024 Formulaire obligatoire (article 53 A du Code général des impôts) Néant * Exportations et livraisons intracommunautaires TOTAL DES PRODUITS D'EXPLOITATION (2) (I) Autres achats et charges externes (3) (6bis) * DOTATIONS D'EXPLOITATION - dotations aux amortissements(dont montant de l'amortissement du fonds de commerce (en application de l'article 39, 1-2°, al.3) indiqué dans la case HS) * Sur actif circulant : dotations aux provisions * Pour risques et charges : dotations aux provisions TOTAL DES CHARGES D'EXPLOITATION (4) (II) 1 – RÉSULTAT D'EXPLOITATION (I – II) Opération s en commun Bénéfice attribué ou perte transférée * (III) Perte supportée ou bénéfice transféré * (IV) CHARGES FINANCIÈRES TOTAL DES CHARGES FINANCIÈRES (VI) 2 – RÉSULTAT FINANCIER (V – VI) 3 – RÉSULTAT COURANT AVANT IMPÔTS (I – II + III – IV + V – VI) * Des explications concernant ces rubriques figurent dans la notice n° 2032-NOT-SD DECLARATION RECTIFICATIVE EBP Informatique 2024 1er EXEMPLAIRE DESTINÉ A L’ADMINISTRATION 2024 EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT 672 500 (275 000) 397 500 672 500 (275 000) 397 500 397 500 95 196 793 38 004 175 000 409 891 (12 391) 620 245 108 131 728 376 2 678 975 592 048 3 271 023 (2 542 647) (2 555 038)
Désignation de l'entreprise Exercice N Produits exceptionnels sur opérations de gestion HA Produits exceptionnels sur opérations en capital * HB Reprises sur provisions et transferts de charges HC HD HE Charges exceptionnelles sur opérations en capital * HF HG HH HI HJ HK TOTAL DES PRODUITS (I + III + V + VII) HL TOTAL DES CHARGES (II + IV + VI + VIII + IX + X) HM 5 – BÉNÉFICE OU PERTE (Total des produits – Total des charges) HN RENVOIS (1) Dont produits nets partiels sur opérations à long terme HO (2) Dont { produits de locations immobilières HY produits d'exploitation afférents à des exercices antérieurs ( à détailler au (8) ci-dessous) 1G (3) Dont { - Crédit-bail mobilier * HP - Crédit-bail immobilier HQ (4) Dont charges d'exploitation afférentes à des exercices antérieurs (à détailler au (8) ci-dessous) 1H (5) Dont produits concernant les entreprises liées 1J (6) Dont intérêts concernant les entreprises liées 1K HX { RC RD (9) Dont transfert de charges A1 (10) Dont cotisations personnelles de l'exploitant (13) ( A5 ) A2 (11) Dont redevances pour concessions de brevets, de licences (produits) A3 (12) Dont redevances pour concessions de brevets, de licences (charges) A4 (13) Dont primes et cotisations complémentaires personnelles Facultatives A6 Obligatoires A9 A7 A8 Exercice N Produits exceptionnels Exercice N Charges antérieures Produits antérieurs COMPTE DE RÉSULTAT DE L'EXERCICE (Suite) DGFiP N° 2053-SD 2024 Formulaire obligatoire (article 53 A du Code général des impôts) Néant * PRODUITS EXCEPTIONNELS Total des produits exceptionnels (7) (VII) CHARGES EXCEPTIONNELLES Charges exceptionnelles sur opérations de gestion (6 bis) Dotations exceptionnelles aux amortissements et provisions (6 ter) Total des charges exceptionnelles (7) (VIII) 4 – RÉSULTAT EXCEPTIONNEL (VII – VIII) Participation des salariés aux résultats de l'entreprise (IX) Impôts sur les bénéfices * (X) (6bis) Dont dons faits aux organismes d'intérêts général (article 238 bis du CGI) (6 ter) Dont - amortissements des souscriptions dans des PME innovantes (art. 217 octies du CGI) - amortissements exceptionnels de 25% des constructions nouvelles (art. 39 quinquies D du CGI) dont montant des cotisations sociales obligatoires hors CSG/CRDS dont cotisations facultatives Madelin dont cotisations facultatives aux nouveaux plans d'épargne retraite (7) Détail des produits et charges exceptionnels (si le nombre de lignes est insuffisant, reproduire le cadre (7) et le joindre en annexe) : Charges exceptionnelles (8) Détail des produits et charges sur exercices antérieurs : * Des explications concernant ces rubriques figurent dans la notice n° 2032-NOT-SD DECLARATION RECTIFICATIVE EBP Informatique 2024 1er EXEMPLAIRE DESTINÉ A L’ADMINISTRATION 2024 EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT 174 394 174 394 24 338 24 338 150 056 (46 254) 1 300 270 3 658 998 (2 358 728) Régularisation de compte 1 2 113 Charges non déductibles 21 371 Régularisation charges fiscales taxe foncières 2016-2018 2 966 172 281
IMMOBILISATIONS Désignation de l'entreprise CADRE A IMMOBILISATIONS Augmentations 1 2 3 INCORP. CZ D8 D9 KD KE KF CORPORELLES Terrains KG KH KI Constructions Sur sol propre ( dont composants L9 ) KJ KK KL Sur sol d'autrui ( dont composants M1 ) KM KN KO M2 ) KP KQ KR M3 ) KS KT KU Installations générales, agencements, aménagements divers * KV KW KX Matériel de transport * KY KZ LA Matériel de bureau et mobilier informatique LB LC LD Emballages récupérables et divers * LE LF LG Immobilisations corporelles en cours LH LI LJ Avances et acomptes LK LL LM TOTAL III LN LO LP Participations évaluées par mise en équivalence 8G 8M Autres participations 8U 8V 8W Autres titres immobilisés 1P 1R 1S Prêts et autres immobilisations financières 1T 1U 1V TOTAL IV LQ LR LS ØG ØH ØJ CADRE B IMMOBILISATIONS Diminutions Par virement de poste à poste 1 2 3 4 INCORP. IN D7 IO LV LW 1X Terrains IP LX LY LZ Constructions Sur sol propre IQ MA MB MC Sur sol d'autrui IR MD ME MF IS MG MH MI IT MJ MK ML IU MM MN MO Matériel de transport IV MP MQ MR IW MS MT MU Emballages récupérables et divers* IX MV MW MX Immobilisations corporelles en cours MY MZ NA NB Avances et acomptes NC ND NE NF TOTAL III IY NG NH NI Participations évaluées par mise en équivalence IZ ØU M7 ØW Autres participations ØX ØY ØZ Autres titres immobilisés I1 2B 2C 2D Prêts et autres immobilisations financières I2 2E 2F 2G TOTAL IV I3 NJ NK 2H I4 ØK ØL ØM DGFiP N° 2054-SD 2024 Formulaire obligatoire (article 53 A du Code général des impôts) Néant * Valeur brute des immobilisations au début de l'exercice Consécutives à une réévaluation pratiquée au cours de l'exercice ou résultant d'une mise en équivalence Acquisitions, créations, apports et virements de poste à poste Frais d'établissement et de développement TOTAL I Autres postes d'immobilisations incorporelles TOTAL II Installations gales, agencts*, aménagts des constructions dont composants Installations techniques, matériel et outillage industriels dont composants Autres immo. corporelles FINANCIÈRES 8T TOTAL GÉNÉRAL (I + II + III + IV) Valeur brute des immobilisations à la fin de l'exercice Réévaluation légale* ou évaluation par mise en équivalence Par cession à des tiers ou mises hors service ou résultant d'une mise en équivalence Valeur d'origine des immobilisations en fin d'exercice Frais d'établissement et de développement TOTAL I CØ DØ Autres postes d'immobilisations incorporelles TOTAL II CORPORELLES Inst. Générales, agencements, aménagements des constructions Installations techniques, matériel et outillages industriels Autres immobilisations corporelles Installations gales, agencements, aménagements divers Matériel de bureau et informatique, mobilier FINANCIÈRES IØ TOTAL GÉNÉRAL (I + II + III + IV) * Des explications concernant cette rubrique figurent dans la notice n° 2032-NOT-SD DECLARATION RECTIFICATIVE 1er EXEMPLAIRE DESTINÉ A L’ADMINISTRATION 2024 EBP Informatique 2024 EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT 650 000 1 500 000 3 500 000 40 354 11 519 5 051 873 177 985 22 956 058 22 956 058 177 985 28 657 931 177 985 650 000 1 500 000 3 500 000 40 354 11 519 5 051 873 177 985 1 506 067 21 449 991 1 506 067 21 627 976 1 506 067 27 329 850
Désignation de l'entreprise Exercice N clos le CADRE A Utilisation de la marge supplémentaire d'amortissement Au cours de l'exercice 1 2 Fonds commercial 3 Terrains 4 Constructions 5 6 7 Immobilisations en cours 8 Participations 9 Autres titres immobilisés 10 TOTAUX Le montant des écarts est obtenu en soustrayant des montants portés colonne 1, ceux portés colonne 2. (2) Porter dans cette colonne le supplément de dotation de l'exercice aux comptes d'amortissement (compte de résultat) consécutif à la réévaluation. - le montant total des sommes portées aux colonnes 3 et 4; - le montant cumulé à la fin de l'exercice précédent, dans la mesure où ce montant correspond à des éléments figurant à l'actif de l'entreprise au début de l'exercice. CADRE B _ = Le cadre B est servi par les seules entreprises qui ont imputé leurs déficits fiscalement reportables au 31 décembre sur la provision spéciale. TABLEAU DES ÉCARTS DE RÉEVALUATION SUR IMMOBILISATIONS AMORTISSABLES DGFiP N° 2054 bis-SD 2024 Formulaire obligatoire (article 53 A du Code général des impôts) Les entreprises ayant pratiqué la réévaluation légale de leurs immobilisations amortissables (art. 238 bis J du CGI) doivent joindre ce tableau à leur déclaration jusqu'à (et y compris) l'exercice au cours duquel la provision spéciale (col. 6) devient nulle. Néant * Détermination du montant des écarts (col. 1 – col. 2) (1) Montant de la provision spéciale à la fin de l'exercice [(col .1– col. 2) – col. 5] (5) Augmentation du montant brut des immobilisations Augmentation du montant des amortissements Montant cumulé à la fin de l'exercice (4) Montant des suppléments d'amortissement (2) Fraction résiduelle correspondant aux éléments cédés (3) Concessions, brevets et droits similaires Installations techniques mat. et out. industriels Autres immobilisations corporelles (1) Les augmentations du montant brut et des amortissements à inscrire respectivement aux colonnes 1 et 2 sont celles qui ont été apportées au montant des immobilisations amortissables réévaluées dans les conditions définies à l'article 238 bis J du CGI et figurent à l'actif de l'entreprise au début de l'exercice. (3) Cette colonne ne concerne que les immobilisations réévaluées cédées au cours de l'exercice. Il convient d'y reporter, l'année de la cession de l'élément, le solde non utilisé de la marge supplémentaire d'amortissement. (4) Ce montant comprend : (5) Le montant total de la provision spéciale en fin d'exercice est à reporter au passif du bilan (tableau n° 2051-SD), à la ligne « Provisions réglementées ». DÉFICITS REPORTABLES AU 31 DÉCEMBRE 1976 IMPUTÉS SUR LA PROVISION SPÉCIALE AU POINT DE VUE FISCAL 1 – FRACTION INCLUSE DANS LA PROVISION SPÉCIALE AU DÉBUT DE L'EXERCICE 2 – FRACTION RATTACHÉE AU RÉSULTAT DE L'EXERCICE 3 – FRACTION INCLUSE DANS LA PROVISION SPÉCIALE EN FIN D'EXERCICE Il est rappelé que cette imputation est purement fiscale et ne modifie pas les montants de la provision spéciale figurant au bilan. De même, les entreprises en cause continuent à réintégrer chaque année dans leur résultat comptable le supplément d'amortissement consécutif à la réévaluation. Ligne 2 : inscrire la partie de ce déficit incluse chaque année dans les montants portés aux colonnes 3 et 4 du cadre A. Cette partie est obtenue en multipliant les montants portés aux colonnes 3 et 4 par une fraction dont les éléments sont fixés au moment de l'imputation, le numérateur étant le montant du déficit imputé et le dénominateur celui de la provision. * Des explications concernant cette rubrique figurent dans la notice n° 2032-NOT-SD DECLARATION RECTIFICATIVE EBP Informatique 2024 EXEMPLAIRE DESTINÉ A L’ADMINISTRATION 2024 SA EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT 31122023
AMORTISSEMENTS Désignation de l'entreprise CADRE A IMMOBILISATIONS AMORTISSABLES CY EL EM EN Fonds commercial RE RF RI RJ PE PF PG PH RK RM RN RO Terrains PI PJ PK PL Constructions Sur sol propre PM PN PO PQ Sur sol d'autrui PR PS PT PU PV PW PX PY Installations techniques, matériel et outillage industriels PZ QA QB QC QD QE QF QG Matériel de transport QH QI QJ QK QL QM QN QO Emballages récupérables et divers QP QR QS QT QU QV QW QX ØN ØP ØQ ØR CADRE B DOTATIONS REPRISES Colonne 1 Colonne 2 Colonne 3 Colonne 4 Colonne 5 Colonne 6 Mode dégressif Mode dégressif M9 N1 N2 N3 N4 N5 N6 Fonds commercial RP RQ RR RS RT RU RV N7 N8 P6 P7 P8 P9 Q1 RW RX RY RZ SB SC SD Terrains Q2 Q3 Q4 Q5 Q6 Q7 Q8 Constructions Sur sol propre Q9 R1 R2 R3 R4 R5 R6 Sur sol d'autrui R7 R8 R9 S1 S2 S3 S4 S5 S6 S7 S8 S9 T1 T2 T3 T4 T5 T6 T7 T8 T9 U1 U2 U3 U4 U5 U6 U7 Matériel de transport U8 U9 V1 V2 V3 V4 V5 V6 V7 V8 V9 W1 W2 W3 W4 W5 W6 W7 W8 W9 X1 X2 X3 X4 X5 X6 X7 X8 NL NM NO Total général (I + II + III) NP NQ NR NS NT NU NV NW NY NZ CADRE C Augmentations Frais d'émission d'emprunt à étaler Z9 Z8 Primes de remboursement des obligations SP SR DGFiP N° 2055-SD 2024 Formulaire obligatoire (article 53 A du Code général des impôts) Néant * SITUATIONS ET MOUVEMENTS DE L'EXERCICE DES AMORTISSEMENTS TECHNIQUES (OU VENANT EN DIMINUTION DE L'ACTIF) * Montant des amortissements au début de l'exercice Augmentations : dotations de l'exercice Diminutions : amortissements afférents aux éléments sortis de l'actif et reprises Montant des amortissements à la fin de l'exercice Frais d'établissement et de développement Autres immobilisations incorporelles TOTAL I Inst. Générales, agencements et aménagements des constructions Autres immobilisations corporelles Inst. Générales, agencements, aménagements divers Matériel de bureau et informatique, mobilier TOTAL II TOTAL GÉNÉRAL (I + II) VENTILATION DES MOUVEMENTS AFFECTANT LA PROVISION POUR AMORTISSEMENTS DÉROGATOIRES IMMOBILISATIONS AMORTISSABLES Mouvement net des amortissements à la fin de l'exercice Différentiel de durée et autres Amortissement fiscal exceptionnel Différentiel de durée et autres Amortissement fiscal exceptionnel Frais d'établissement Autres immobilisations incorporelles TOTAL I Inst.gales, agenc., aménagements divers Installations techniques, matériel et outillage Autres immob. Corporelles Inst. Gales, agenc. Et aménagements divers Matériel de bureau et informatique, mobilier Emballages, récupérations et divers TOTAL II Frais d'acquisition de titres de participations TOTAL III Total général non ventilé (NP + NQ + NR) Total général non ventilé (NS + NT + NU) Total général non ventilé (NW – NY) MOUVEMENTS DE L'EXERCICE AFFECTANT LES CHARGES RÉPARTIES SUR PLUSIEURS EXERCICES * Montant net au début de l'exercice Dotations de l'exercice aux amortissements Montant net à la fin de l'exercice * Des explications concernant cette rubrique figurent dans la notice n° 2032-NOT-SD EBP Informatique 2024 1er EXEMPLAIRE DESTINÉ A L’ADMINISTRATION 2024 DECLARATION RECTIFICATIVE EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT 765 994 175 000 940 994 40 354 40 354 11 519 11 519 817 868 175 000 992 868 817 868 175 000 992 868
PROVISIONS INSCRITES AU BILAN Désignation de l'entreprise NATURE DES PROVISIONS Montant à la fin de l'exercice 1 2 3 4 3T TA TB TC 3U TD TE TF Provisions pour hausse des prix (1) * 3V TG TH TI Amortissements dérogatoires 3X TM TN TO D3 D4 D5 D6 IJ IK IL IM Autres provisions réglementées (1) 3Y TP TQ TR TOTAL I 3Z TS TT TU Provisions pour litiges 4A 4B 4C 4D Provisions pour garanties données aux clients 4E 4F 4G 4H Provisions pour pertes sur marchés à terme 4J 4K 4L 4M Provisions pour amendes et pénalités 4N 4P 4R 4S Provisions pour pertes de change 4T 4U 4V 4W Provisions pour pensions et obligations similaires 4X 4Y 4Z 5A Provisions pour impôts (1) 5B 5C 5D 5E 5F 5H 5J 5K Provisions pour gros entretien et grandes révisions EO EP EQ ER 5R 5S 5T 5U Autres provisions pour risques et charges (1) 5V 5W 5X 5Y TOTAL II 5Z TV TW TX - incorporelles 6A 6B 6C 6D - corporelles 6E 6F 6G 6H - titres mis en équivalence Ø2 Ø3 Ø4 Ø5 - titres de participations 9U 9V 9W 9X Ø6 Ø7 Ø8 Ø9 Sur stocks et en cours 6N 6P 6R 6S Sur comptes clients 6T 6U 6V 6W Autres provisions pour dépréciation (1) * 6X 6Y 6Z 7A TOTAL III 7B TY TZ UA 7C UB UC UD Dont dotations et reprises - d'exploitation UE UF - financières UG UH - exceptionnelles UJ UK 10 (1) à détailler sur feuillet séparé selon l'année de constitution de la provision ou selon l'objet de la provision DGFiP N° 2056-SD 2024 Formulaire obligatoire (article 53 A du Code général des impôts) Néant * Montant au début de l'exercice AUGMENTATIONS : Dotations de l'exercice DIMINUTIONS : Reprises de l'exercice PROVISIONS RÉGLEMENTÉES Provisions pour reconstitution des gisements miniers et pétroliers * Provisions pour investissement (art. 237 bis A-II du CGI) * Dont majorations exceptionnelles de 30 % Provisions pour prêts d'installation (art. 39 quinquies H du CGI) PROVISIONS POUR RISQUES ET CHARGES Provisions pour renouvellement des immobilisations * Provisions pour charges sociales et fiscales sur congés à payer * PROVISIONS POUR DÉPRÉCIATION Sur immobilisations - autres immobilisations financières (1) * TOTAL GÉNÉRAL (I + II + III) Titres mis en équivalence : montant de la dépréciation à la clôture de l'exercice calculé selon les règles prévues à l'article 39-1-5 ème du CGI NOTA : les charges à payer ne doivent pas être mentionnées sur ce tableau mais être ventilées sur l'état détaillé des charges à payer dont la production est prévue par l'article 38 II de l'annexe III au CGI * Des explications concernant cette rubrique figurent dans la notice n° 2032-NOT-SD EBP Informatique 2024 1er EXEMPLAIRE DESTINÉ A L’ADMINISTRATION 2024 DECLARATION RECTIFICATIVE EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT 30 000 2 628 975 2 658 975 50 000 50 000 123 428 123 428 153 428 2 678 975 2 832 403 153 428 2 678 975 2 832 403 2 678 975
Désignation de l'entreprise CADRE A MONTANT BRUT À PLUS D'UN AN 1 2 3 Créances rattachées à des participations UL UM UN Prêts (1) (2) UP UR US Autres immobilisations financières UT UV UW DE L'ACTIF CIRCULANT Clients douteux ou litigieux VA Autres créances clients UX ( UO ) Z1 Personnel et comptes rattachés UY Sécurité sociale et autres organismes sociaux UZ Impôts sur les bénéfices VM Taxe sur la valeur ajoutée VB Autres impôts, taxes et versements assimilés VN Divers VP Groupe et associés (2) VC Débiteurs divers (dont créances relatives à des opérations de pension de titres) VR Charges constatées d'avance VS TOTAUX VT VU VV (1) Montant des - Prêts accordés en cours d'exercice VD - Remboursements obtenus en cours d'exercice VE (2) Prêts et avances consentis aux associés (personnes physiques) VF CADRE B Montant brut 1 2 3 4 Emprunts obligatoires convertibles (1) 7Y Autres emprunts obligatoires (1) 7Z à 1 an maximum à l'origine VG à plus d'1 an à l'origine VH Emprunts et dettes financières divers (1) (2) 8A Fournisseurs et comptes rattachés 8B Personnel et comptes rattachés 8C Sécurité sociale et autres organismes sociaux 8D Impôts sur les bénéfices 8E Taxe sur la valeur ajoutée VW Obligations cautionnées VX Autres impôts, taxes et assimilées VQ Dettes sur immobilisations et comptes rattachés 8J Groupe et associés (2) VI 8K Dette représentative de titres empruntés ou remis en garantie * Z2 Produits constatés d'avance 8L VY VZ (1) Emprunts souscrits en cours d'exercice VJ (2) VL Emprunts remboursés en cours d'exercice VK ÉTAT DES ÉCHÉANCES DES CRÉANCES ET DES DETTES À LA CLÔTURE DE L'EXERCICE * DGFiP N° 2057-SD 2024 Formulaire obligatoire (article 53 A du Code général des impôts) Néant * ÉTAT DES CRÉANCES À 1 AN AU PLUS DE L'ACTIF IMMOBILISÉ Créance représentative de titres prêtés ou remis en garantie* Provisions pour dépréciation antérieurement constituée* État et autres collectivités publiques RENVOIS ÉTAT DES DETTES À 1 an au plus À plus d'1 an et 5 ans au plus À plus de 5 ans Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit (1) État et autres collectivités publiques Autres dettes (dont dettes relatives à des opérations de pension de titres) TOTAUX RENVOIS Montant des divers emprunts et dettes contractés auprès des associés, personnes physiques * Des explications concernant cette rubrique figurent dans la notice n° 2032-NOT-SD EBP Informatique 2024 1er EXEMPLAIRE DESTINÉ A L’ADMINISTRATION DECLARATION RECTIFICATIVE EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT 177 985 177 985 24 150 24 150 190 043 190 043 22 683 715 22 683 715 110 702 110 702 23 186 595 324 895 22 861 700 2 470 000 2 470 000 483 917 483 917 12 959 959 12 959 959 223 632 223 632 930 900 930 900 937 319 937 319 76 936 76 936 3 121 780 3 121 780 108 131 108 131 21 312 573 5 230 835 16 081 738 130 000
r DÉTERMINATION DU RÉSULTAT FISCAL Désignation de l'entreprise Exercice N clos le Formulaire déposé au titre de l'IR (cocher la case ci-contre) ET I. RÉINTÉGRATIONS BÉNÉFICE COMPTABLE DE L'EXERCICE WA Rémunération du travail de l'exploitant ou des associés (entreprises à l'IR) WB WD WE XE WF Taxe sur les véhicules des sociétés (entreprises à l'IS) WG RA ( RB ) WI XX XW Amendes et pénalités WJ XZ Réintégrations prévues à l'article 155 du CGI * XY Impôt sur les sociétés (cf. page 9 de la notice n° 2032-NOT-SD) I7 Quote-part WL Résultats bénéficiaires visés à l'article 209 B du CGI L7 K7 Moins-values nettes à long terme { I8 - imposées au taux de 0% ZN { - Plus-values nettes à court terme WN - Plus-values soumises au régime des fusions WO XR SU SW WQ M8 Réintégration des charges affectées aux activités éligibles au régime de taxation au tonnage Y1 Résultat fiscal afférent à l'activité relevant du régime optionnel de taxation au tonnage Y3 TOTAL I WR II. DÉDUCTIONS PERTE COMPTABLE DE L'EXERCICE WS WT WU Plus-values nettes à long terme - imposées au taux de 15 % (12,80 % pour les entreprises soumises à l'IR) WV - imposées au taux de 0 % WH - imposées au taux de 19 % WP - imputées sur les moins-values nettes à long terme antérieure WW - imputées sur les déficits antérieurs XB I6 Fraction des plus-values nettes à court terme de l'exercice dont l'imposition est différée * WZ ( 2A ) XA ZX Mesures d'incitation ZY Majoration d'amortissement * XD K9 L2 L5 XF S.I.I.C. (art. 208C) K3 PA 1F XC PP PC PB XS ( X9 YH ) XG YA YC YB YD YI ZI YL Déduction des produits affectés aux activités éligibles au régime de taxation au tonnage Y2 TOTAL II XH Résultat fiscal avant imputation des déficits reportables { Bénéfice (I moins II) XI Déficit (II moins I) XJ Déficits de l'exercice reporté en arrière (entreprises à l'IS) * ZL Déficits antérieurs imputés sur les résultats de l'exercice (entreprises à l'IS) * XL RÉSULTAT FISCAL BÉNÉFICE (ligne XN) ou DÉFICIT reportable en avant (ligne XO) XN XO DGFiP N° 2058-A-SD 2024 Formulaire obligatoire (article 53 A du Code général des impôts) Néant * Charges non admises en déduction du résultat fiscal Avantages personnels non déductibles* (sauf amortissements à porter ligne ci-dessous) Amortissements excédentaires (art.39-4 du CGI) et autres amortissements non déductibles Autres charges et dépenses somptuaires (art. 39-4 du CGI) Fraction des loyers à réintégrer dans le cadre d'un crédit-bail immobilier et de levée d'option Part des loyers dispensés de réintégration (art. 239 sexies D du CGI) Provisions et charges à payer non déductibles (cf. tableau n° 2058-B, cadre III) Charges à payer liées à des états et territoires non coopératifs non déductibles (cf. 2067-bis) Charges financières (art. 39-1-3° et 212 bis du CGI) * Bénéfices réalisés par une société de personnes ou un GIE Régimes particuliers / impositions différées - imposées aux taux de 15 % ou de 19 % (12,80 % pour les entreprises à l'IR) Fraction imposable des plus-values réalisées au cours d'exercices antérieurs* Écarts de valeurs liquidatives sur OPC * (entreprises à l'IS) Réintégrations diverses à détailler sur feuillet séparé DONT* Intérêts excédentaires (art.39-1-3 ème et 212 du CGI) Zone d'entreprises* (activité exonérée) Quote-part de 12 % des plus-values à taux zéro Quote-part dans les pertes subies par une société de personne ou un G.I.E. et quote-part comptabilisée du bénéfice distribué par ces organismes * Provisions et charges à payer non déductibles, antérieurement taxées et réintégrées dans les résultats comptables de l'exercice (cf. tableau n° 2058-B-SD, cadre III) Régime d'imposition particuliers et impositions différées Autres plus-values imposées au taux de 19 % Régime des sociétés mères et des filiales* / Produits net des actions et parts d'intérêts Quote-part de frais et charges restant imposable à déduire des produits nets de participation Produits de participations inéligibles au régime des sociétés mères déductibles à hauteur de 99 % (art. 223 B du CGI) Déduction au titre des investissements et souscriptions réalisés outre-mer * Abattement sur le bénéfice et exonérations* Reprise d’entreprises en difficulté (art.44 septies) Entreprises nouvelles (art.44 sexies) J.E.I. (art. 44 sexies A) Zone de restructuration de la défense (art.44 terdecies) ZFU – TE (art. 44 octies A) ØV Bassin d'emploi à redynamiser (art. 44 duodecies) Zone franche d'activité nouvelle génération (art. 44 quaterdecies) Bassin urbain à dynamiser (art. 44 sexdecies) Zone de revitalisation rurale (art. 44 quindecies) Zone de développement prioritaire (art. 44 septdecies) Écarts de valeurs liquidatives sur OPC * (entreprises à l'IS) Déductions diverses à détailler sur feuillet séparé dont déduction exceptionnelle (art. 39 decies) dont déduction exceptionnelle simulateur de conduite (art.39 decies E) dont déduction exceptionnelle (art.39 decies A) dont déduction exceptionnelle (art.39 decies C) dont déduction exceptionnelle (art.39 decies B) dont déduction exceptionnelle (art.39 decies D) dont déductions exceptionnelles (art. 39 decies F) Créance dégagée par le report en arrière de déficit dont déduction exceptionnelle (art. 39 decies G) III. RÉSULTAT FISCAL * Des explications concernant ces rubriques figurent dans la notice n° 2032-NOT-SD DECLARATION RECTIFICATIVE 1er EXEMPLAIRE DESTINÉ A L’ADMINISTRATION 2024 EBP Informatique 2024 EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT 311223 (46 254) 932 054 885 800 2 358 728 362 915 2 721 643 1 835 843 1 835 843
DÉTERMINATION DU RÉSULTAT FISCAL 2058A-SD EXTENSION 1 RÉINTÉGRATIONS DIVERSES Libellé Montant DECLARATION RECTIFICATIVE EBP Informatique 2024 2024 SA EURASIA FONCIER INVESTISSEMEN Charges non déductible 21 371 Fraction des amortissment 1/15 immobilisation réévaluée 56 000 Resultat filiales imposition IR SNC JARDIN DU BAILLY 604 957 SNC BONY 249 726
DÉTERMINATION DU RÉSULTAT FISCAL 2058A-SD EXTENSION 2 DÉDUCTIONS DIVERSES Libellé Montant DECLARATION RECTIFICATIVE EBP Informatique 2024 2024 SA EURASIA FONCIER INVESTISSEMEN Resultat filiales imposition IR SCCV HD 362 915
Désignation de l'entreprise I. Déficits restant à reporter au titre de l'exercice précédent (1) K4 K4 bis K4 ter Déficits imputés (total lignes XB et XL du tableau n° 2058-A-SD) K5 Déficits reportables (différence K4 + K4bis– K5) K6 Déficit de l'exercice (tableau n° 2058-A-SD, ligne XO) YJ Total des déficits restant à reporter (somme K6 + YJ) YK II. ZT III. (à détailler sur feuillet séparé) Dotation de l'exercice Reprises sur l'exercice ZV ZW Provisions pour risques et charges * 8X 8Y 8Z 9A 9B 9C Provisions pour dépréciation * 9D 9E 9F 9G 9H 9J Charges à payer 9K 9L 9M 9N 9P 9R 9S 9T YN YO TOTAUX (YN = ZV à 9S) et (YO = ZW à 9T) ligne WI ligne WU Montant de la réintégration ou de la déduction Montant au début de l'exercice Imputations L1 (1) Cette case correspond au montant porté sur la ligne YK du tableau n° 2058-B-SD déposé au titre de l'exercice précédent (2) Indiquer, sur un feuillet séparé, l’identification, opération par opération, du nom de la société (et son n° siren) dont proviennent les déficits et le montant du transfert. DÉFICITS, INDEMNITÉS POUR CONGÉS À PAYER ET PROVISIONS NON DÉDUCTIBLES DGFiP N° 2058-B-SD 2024 Formulaire obligatoire (article 53 A du Code général des impôts) Néant * SUIVI DES DÉFICITS Déficits transférés de plein droit (art. 209-II-2 du CGI) Nombre d’opérations sur l’exercice (2) INDEMNITÉS POUR CONGÉS À PAYER, CHARGES SOCIALES ET FISCALES CORRESPONDANTES Montant déductible correspondant aux droits acquis par les salariés pour les entreprises placées sous le régime de l'article 39-1. 1 e bis al. 1 er du CGI, dotations de l'exercice PROVISIONS ET CHARGES À PAYER, NON DÉDUCTIBLES POUR L'ASSIETTE DE L'IMPÔT Indemnités pour congés à payer, charges sociales et fiscales correspondantes non déductibles pour les entreprises placées sous le régime de l'article 39-1. 1 e bis al. 2 du CGI * à reporter au tableau n° 2058-A-SD : CONSÉQUENCES DE LA MÉTHODE PAR COMPOSANTS (art. 237 septies du CGI) Montant net à la fin de l'exercice * Des explications concernant ces rubriques figurent dans la notice n° 2032-NOT-SD DECLARATION RECTIFICATIVE EBP Informatique 2024 1er EXEMPLAIRE DESTINÉ A L’ADMINISTRATION 2024 EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT 11 941 695 11 941 695 1 835 843 13 777 539
Désignation de l'entreprise ORIGINES ØC AFFECTATIONS - Réserves légales ZB - Autres réserves ZD ØD Dividendes ZE Prélèvements sur les réserves ØE Autres répartitions ZF Report à nouveau ZG TOTAL I ØF ZH RENSEIGNEMENTS DIVERS ENGAGEMENTS - Engagements de crédit-bail mobilier ( J7 ) YQ - Engagements de crédit-bail immobilier YR - Effets portés à l 'escompte et non échus YS AUTRES ACHATS ET CHARGES EXTERNES - Sous-traitance YT - Locations, charges locatives et de copropriété ( J8 ) XQ - Personnel extérieur à l'entreprise YU - Rémunérations d'intermédiaires et honoraires (hors rétrocessions) SS - Rétrocessions d'honoraires, commissions et courtage YV - Autres comptes ( ES ) ST Total du poste correspondant à la ligne FW du tableau n° 2052-SD ZJ - CFE et CVAE YW - Autres impôts, taxes et versements assimilés ( ZS ) 9Z YX TVA - Montant de la TVA collectée YY YZ DIVERS - Montant brut des salaires (cf. la dernière déclaration sociale nominative DSN au titre 2019) * ØB - Montant de la plus-value constatée en franchise d'impôt lors de la première option pour le régime simplifié d'imposition * ØS - Taux d'intérêt le plus élevé servi aux associés à raison des sommes mises à la disposition de la société * ZK % - Numéro de centre agréé * XP ZR RG RH JA JK JL JM Imputations JC JD JN JO JP Imputations JF JH n° SIRET de la société mère du groupe JJ TABLEAU D'AFFECTATION DU RÉSULTAT ET RENSEIGNEMENTS DIVERS DGFiP N° 2058-C-SD 2024 Formulaire obligatoire (article 53 A du Code général des impôts) Néant * Report à nouveau figurant au bilan de l'exercice antérieur à celui pour lequel la déclaration est établie Affectations aux réserves Résultat de l'exercice précédant celui pour lequel la déclaration est établie (N.B : le total I doit être égal au total II) TOTAL II Exercice N : Précisez le prix de revient des biens pris en crédit-bail DÉTAIL DES POSTES dont montant des loyers des biens pris en location pour une durée > 6 mois dont cotisations versées aux organisations syndicales et professionnelles IMPÔTS ET TAXES dont taxe intérieure sur les produits pétroliers Total du poste correspondant à la ligne FX du tableau n° 2052-SD - Montant de la TVA déductible comptabilisée au cours de l'exercice au titre des biens et services ne constituant pas des immobilisations - Filiale et participations (Liste au tableau 2059-G-SD prévue à l'art. 38 II de l'annexe III au CGI) - Si oui, indiquer 1, sinon 0 - Aides perçues ayant donné droit à la réduction d'impôt prévue au 4 de l'article 238 bis du CGI pour l'entreprise donatrice - Montant de l'investissement reçu qui a donné lieu à amortissement exceptionnel chez l'entreprise investisseur dans le cadre de l'article 217 octies du CGI RÉGIME DE GROUPE* Société : résultat comme si elle n'avait jamais été membre du groupe Plus-values à 15 % Plus-values à 0 % Plus-values à 19 % Groupe : résultat d'ensemble Plus-values à 15 % Plus-values à 0 % Plus-values à 19 % Si vous relevez du régime de groupe : indiquer 1 si société mère ou 2 si société filiale EBP Informatique 2024 1er EXEMPLAIRE DESTINÉ A L’ADMINISTRATION X 2024 DECLARATION RECTIFICATIVE 2022 EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT 2 567 457 (514 343) 2 053 114 2 053 114 2 053 114 183 104 13 689 196 793 38 004 38 004 134 500 55 671 (221 272) 269 383 1 32871849900093
Formulaire obligatoire (article 53 A du Code général des impôts) Désignation de l'entreprise Nature et date d'acquisition des éléments cédés* Valeur d'origine* Valeur nette réévaluée* Autres amortissements* Valeur résiduelle 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 B – PLUS-VALUES, MOINS-VALUES Qualification fiscale des plus et moins-values réalisées * Prix de vente Court terme Long terme 19% 15% ou 12,80% 0% 7 8 9 10 11 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 + 14 + 15 + 16 + 18 19 20 Divers (détail à donner sur une note annexe) * (A) (B) avec une ventilation par taux (C) DÉTERMINATION DES PLUS ET MOINS VALUES DGFiP N° 2059-A-SD 2024 Néant * A – DÉTERMINATION DE LA VALEUR RÉSIDUELLE Amortissements pratiqués en franchise d'impôt I – IMMOBILISATIONS * Montant global de la plus- value ou de la moins-value Plus-value taxable à 19% (1) I – IMMOBILISATIONS * II – AUTRES ÉLÉMENTS Fraction résiduelle de la provision spéciale de réévaluation afférente aux éléments cédés Amortissements irrégulièrement différés se rapportant aux éléments cédés Amortissements afférents aux éléments cédés mais exclus des charges déductibles par une disposition légale Amortissements non pratiqués en comptabilité et correspondant à la déduction fiscale pour investissement, définie par les lois de 1966, 1968 et 1975, effectivement utilisée Provisions pour dépréciation des titres relevant du régime des plus ou moins-values à long terme devenues sans objet au cours de l'exercice Dotations de l'exercice aux comptes de provisions pour dépréciation des titres relevant du régime des plus ou moins-values à long terme CADRE A : plus ou moins-value nette à court terme (total algébrique des lignes 1 à 20 de la colonne 9) CADRE B : plus ou moins-value nette à long terme (total algébrique des lignes 1 à 20 de la colonne 10) CADRE C : autres plus-values taxables à 19 % (colonne 11) * Des explications concernant cette rubrique figurent dans la notice n° 2032-NOT-SD (1) Ces plus-values sont imposables au taux de 19 % en application des articles 238 bis JA, 208 C du CGI. EXEMPLAIRE DESTINÉ A L’ADMINISTRATION EBP Informatique 2024 2024 DECLARATION RECTIFICATIVE EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT
Désignation de l'entreprise Formulaire déposé au titre de l'IR EU (à l'exclusion des plus-values de fusion dont l'imposition est prise en charge par les sociétés absorbantes) (cf. cadre B) Origine Montant restant à réintégrer Imposition répartie Sur 3 ans (entreprises à l'IR) Sur 10 ans TOTAL 1 Imposition répartie Montant restant à réintégrer Sur 3 ans au titre de N-1 N-2 N-1 N-2 N-3 N-4 N-5 N-6 N-7 N-8 N-9 (Cette rubrique ne comprend pas les plus-values afférentes aux biens non amortissables ou taxées lors des opérations de fusion ou d'apport) Origine des plus-values et date des fusions ou des apports Montant restant à réintégrer TOTAL AFFECTATION DES PLUS-VALUES À COURT TERME ET DES PLUS-VALUES DE FUSION OU D'APPORT DGFiP N° 2059-B-SD 2024 Formulaire obligatoire (article 53 A du Code général des impôts) Néant * A – ÉLÉMENTS ASSUJETIS AU RÉGIME FISCAL DES PLUS-VALUES À COURT TERME Montant net des plus-values réalisées* Montant antérieurement réintégré Montant compris dans le résultat de l'exercice Plus-values réalisées au cours de l'exercice sur une durée différente (art. 39 quaterdecies 1 ter et 1 quater CGI) Plus-values réalisées au cours des exercices antérieurs Montant net des plus-values réalisées à l'origine Montant antérieurement réintégré Montant rapporté au résultat de l'exercice Sur 10 ans ou sur une durée différente (art. 39 quaterdecies 1 ter et 1 quater du CGI) TOTAL 2 B – PLUS-VALUES RÉINTÉGRÉES DANS LES RÉSULTATS DES SOCIÉTES BÉNÉFICIAIRES DES APPORTS Plus-values de fusion, d'apport partiel ou de scission (personnes morales soumises à l'impôt sur les sociétés seulement), cochez la case ci-contre Plus-values d'apport à une société d'une activité professionnelle exercée à titre individuel (toutes sociétés), cochez la case ci-contre Montant net des plus-values réalisées à l'origine Montant antérieurement réintégré Montant rapporté au résultat de l'exercice * Des explications concernant cette rubrique figurent dans la notice n° 2032-NOT-SD EBP Informatique 2024 EXEMPLAIRE DESTINÉ A L’ADMINISTRATION 2024 DECLARATION RECTIFICATIVE EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT
Désignation de l'entreprise Origine Moins-values nettes N N – 1 N – 2 N – 3 N – 4 N – 5 N – 6 N – 7 N – 8 N – 9 N – 10 Origine Moins-values Moins-values nettes N N – 1 N – 2 N – 3 N – 4 N – 5 N – 6 N – 7 N – 8 N – 9 N – 10 SUIVI DES MOINS-VALUES À LONG TERME DGFiP N° 2059-C-SD 2024 Formulaire obligatoire (article 53 A du Code général des impôts) Néant * Rappel de la plus-value de l'exercice relevant du taux de 15 %ou de 12,8 % Entreprises soumises à l'IS Gains nets retirés de la cession de titre de sociétés à prépondérance immobilière non cotées exclus du régime du long terme (art. 219 I a sexies-0 bis du CGI) Entreprises soumises à l'IR Gains nets retirés de la cession de certains titres dont le prix de revient est supérieur à 22,8 M € (art. 219 I a sexies-0 du CGI) I – SUIVI DES MOINS-VALUES DES ENTREPRISES SOUMISES À L'IMPÔT SUR LE REVENU Moins-values à 12,8 % Imputations sur les plus-values à long terme de l'exercice imposables à 12,8 % Solde des moins-values à 12,8 % Moins-values nettes à long terme subies au cours des dix exercices antérieurs (montants restant à déduire à la clôture du dernier exercice) II – SUIVI DES MOINS-VALUES À LONG TERME DES ENTREPRISES SOUMISES À L'IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS * Imputations sur les plus- values à long terme Imputations sur le résultat de l'exercice Solde des moins-values à reporter (2 + 3 – 4 – 5) À 19 % ou à 15 % À 19 % ou 15 % imputables sur le résultat de l'exercice À 15 % ou 19 % Moins-values nettes à long terme subies au cours des exercices antérieurs (montants restant à déduire à la clôture du dernier exercice) * Des explications concernant cette rubrique figurent dans la notice n° 2032-NOT-SD 14 DECLARATION RECTIFICATIVE EXEMPLAIRE DESTINÉ A L’ADMINISTRATION 2024 EBP Informatique 2024 EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT
RÉSERVE SPÉCIALE DES PLUS-VALUES À LONG TERME (personnes morales soumises à l'impôt sur les sociétés seulement) * Désignation de l'entreprise I Sous-comptes de la réserve spéciale des plus-values à long terme 1 2 TOTAL (lignes 1 et 2) 3 4 5 TOTAL (lignes 4 et 5) 6 7 II Montants prélevés sur la réserve Donnant lieu à complément d'impôt DGFiP N° 2059-D-SD 2024 RÉSERVE SPÉCIALE DES PROVISIONS POUR FLUCTUATION DES COURS Formulaire obligatoire (article 53 A du Code général des impôts) Néant * SITUATION DU COMPTE AFFECTÉ À L'ENREGISTREMENT DE LA RÉSERVE SPÉCIALE POUR L'EXERCICE N Taxées à 10 % Taxées à 15 % Taxées à 18 % Taxées à 19 % Taxées à 25 % Montant de la réserve spéciale à la clôture de l'exercice précédent (N – 1) Réserves figurant au bilan des sociétés absorbées au cours de l'exercice Prélèvements opérés - donnant lieu à complément d'IS - ne donnant pas lieu à complément d'IS Montant de la réserve spéciale à la clôture de l'exercice (ligne 3 – ligne 6) RÉSERVE SPÉCIALE DES PROVISIONS POUR FLUCTUATION DES COURS * (5 ème , 6 ème , 7 ème alinéas de l'article 39-1-5 ème du CGI) Montant de la réserve à l'ouverture de l'exercice Réserve figurant au bilan des sociétés absorbées au cours de l'année Montant de la réserve à la clôture de l'exercice ne donnant pas lieu à complément d'impôt * Des explications concernant cette rubrique figurent dans la notice n° 2032-NOT-SD DECLARATION RECTIFICATIVE EXEMPLAIRE DESTINÉ A L’ADMINISTRATION 2024 EBP Informatique 2024 EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT
Désignation de l'entreprise / / et clos le / / Données en nombre de mois YP - Dont apprentis YF - Dont handicapés YG Effectif affectés à l'activité artisanale RL I – Chiffre d'affaires de référence CVAE Ventes de produits fabriqués, prestations de services et marchandises OA Redevances pour concessions, brevets, licences et assimilées OK Plus-values de cession d'immobilisations corporelles ou incorporelles si rattachées à une activité normale et courante OL Refacturations de frais inscrites au compte de transfert de charges OT TOTAL 1 OX II – Autres produits à retenir pour le calcul de la valeur ajoutée Autres produits de gestion courante (hors quotes-parts de résultat sur opérations faites en commun) OH Production immobilisée à hauteur des seules charges déductibles ayant concouru à sa formation OE Subventions d'exploitation reçues OF Variation positive des stocks OD Transferts de charges déductibles de la valeur ajoutée OI Rentrées sur créances amorties lorsqu'elles se rapportent au résultat d'exploitation XT TOTAL 2 OM Achats ON Variation négative des stocks OQ Services extérieurs, à l'exception des loyers et redevances OR OS Taxes déductibles de la valeur ajoutée OZ Autres charges de gestion courante (hors quotes-parts de résultat sur opérations faites en commun) OW Charges déductibles de la valeur ajoutée afférente à la production immobilisée déclarée OU O9 Moins-values de cession d'immobilisations corporelles ou incorporelles si rattachées à une activité normale et courante OY TOTAL 3 OJ IV – Valeur ajoutée produite Calcul de la valeur ajoutée (total 1 + total 2 – total 3) OG V – Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises SA Cadre réservé au mono-établissement au sens de la CVAE Les entreprises effectuant uniquement des opérations à caractère agricole n’entrant pas dans le champ de la CVAE ne doivent pas compléter ce cadre. Mono-établissement au sens de la CVAE, cocher la case ci-contre EV GX Effectifs au sens de la CVAE * EY Chiffre d'affaires du groupe économique (entreprises répondant aux conditions de détention fixées à l'article 223 A du CGI) HX Période de référence GY / / GZ / / Date de cessation HR / / DÉTERMINATION DES EFFECTIFS ET DE LA VALEUR AJOUTÉE DGFiP N° 2059-E-SD 2024 Formulaire obligatoire (article 53 A du Code général des impôts) Néant * Exercice ouvert le DÉCLARATION DES EFFECTIFS Effectif moyen du personnel * : CALCUL DE LA VALEUR AJOUTÉE III – Charges à retenir pour le calcul de la valeur ajoutée (1) Loyers et redevances, à l'exception de ceux afférents à des immobilisations corporelles mises à disposition dans le cadre d'une convention de location-gérance ou de crédit-bail ou encore d'une convention de location de plus de 6 mois. Fraction déductible de la valeur ajoutée des dotations aux amortissements afférentes à des immobilisations corporelles mises à disposition dans le cadre d'une convention de location-gérance ou de crédit-bail ou encore d'une convention de location de plus de 6 mois Valeur ajoutée assujettie à la CVAE (à reporter sur le formulaire n o 1330-CVAE-SD pour les multi-établissements et sur les formulaires n os 1329-AC et 1329-DEF). Si la VA calculée est négative, il convient de reporter un montant égal à 0 au cadre C des formulaires n os 1329-AC et 1329-DEF. Si vous êtes assujettis à la CVAE et mono-établissement au sens de la CVAE (cf. notice du formulaire n° 1330-CVAE-SD), veuillez compléter le cadre ci-dessous et la case SA, vous serez alors dispensés du dépôt du formulaire n° 1330-CVAE-SD Chiffre d'affaires de référence CVAE (report de la ligne OX, le cas échéant ajusté à 12 mois) (1) ATTENTION : il ne doit pas être tenu compte dans les lignes ON à OW des charges déductibles de la valeur ajoutée, afférente à la production immobilisée déclarée ligne OE, portées en ligne OU. * Des explications concernant ces cases sont données dans la notice n° 1330-CVAE-SD au § Répartition des salariés et dans la notice n° 2032-NOT-SD au § Déclaration des effectifs 2024 DECLARATION RECTIFICATIVE 1er EXEMPLAIRE DESTINÉ A L’ADMINISTRATION EBP Informatique 2024 SA EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT 01/01/2023 31/12/2023 12 397 500 397 500 95 196 793 196 887 200 613 200 613 397 500 0 1 0 1 2 0 2 3 3 1 1 2 2 0 2 3
COMPOSITION DU CAPITAL SOCIAL N° de dépôt (1) Exercice clos le N° SIRET Dénomination de l'entreprise Adresse (voie) Code postal Ville P1 P3 P2 P4 Forme juridique Dénomination N° SIREN (si société établie en France) % de détention Nb de parts ou actions Adresse N° Voie Code postal Commune Pays Forme juridique Dénomination N° SIREN (si société établie en France) % de détention Nb de parts ou actions Adresse N° Voie Code postal Commune Pays Forme juridique Dénomination N° SIREN (si société établie en France) % de détention Nb de parts ou actions Adresse N° Voie Code postal Commune Pays Forme juridique Dénomination N° SIREN (si société établie en France) % de détention Nb de parts ou actions Adresse N° Voie Commune Pays Titre (2) Nom patronymique Prénom(s) Nom marital % de détention Nb de parts ou actions Date N° Département Commune Pays N° Voie Code postal Commune Pays Tire (2) Nom patronymique Prénom(s) Nom marital % de détention Nb de parts ou actions Date N° Département Commune Pays N° Voie Code postal Commune Pays DGFiP N° 2059-F-SD 2024 (Liste des personnes ou groupements de personnes de droit ou de fait détenant directement au moins 10 % du capital de la société) Formulaire obligatoire (art. 38 de l'annexe III au CGI) Néant * NOMBRE TOTAL D'ASSOCIES OU ACTIONNAIRES PERSONNES MORALES DE L'ENTREPRISE NOMBRE TOTAL DE PARTS OU D'ACTIONS CORRESPONDANTES NOMBRE TOTAL D'ASSOCIES OU ACTIONNAIRES PERSONNES PHYSIQUES DE L'ENTREPRISE NOMBRE TOTAL DE PARTS OU D'ACTIONS CORRESPONDANTES I – CAPITAL DÉTENU PAR LES PERSONNES MORALES : Code postal II – CAPITAL DÉTENU PAR LES PERSONNES PHYSIQUES : Naissance : Adresse : Naissance : Adresse : (1) Lorsque le nombre d'associés excède le nombre de lignes du formulaire, veuillez utiliser un ou plusieurs tableaux supplémentaires. Dans ce cas, il convient de numéroter chaque tableau en haut et à gauche de la case prévue à cet effet et de porter le nombre total de tableaux souscrits en bas à droite de cette même case. (2) Veuillez indiquer : « M » pour Monsieur, « MME » pour Madame. * Des explications concernant cette rubrique figurent dans la notice n° 2032-NOT-SD DECLARATION RECTIFICATIVE EBP Informatique 2024 1er EXEMPLAIRE DESTINÉ A L’ADMINISTRATION 2024 1 1 31122023 32871849900093 EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT 164 BD HAUSSMANN 75008 PARIS 8EME ARRONDISSEMENT 67555919 SA EURASIA GROUPE 391683240 70.00 47367163 28 RUE THOMAS EDISON 92230 GENNEVILLERS FR STE MORGAN LEE GROUPE LTF 111111111 30.00 20188756 5 NATHAN ROAD 99077 HONG KONG CN
FILIALES ET PARTICIPATIONS N° de dépôt (1) Exercice clos le N° SIRET Dénomination de l'entreprise Adresse (voie) Code postal Ville P5 Forme juridique Dénomination N° SIREN (si société établie en France) % de détention Adresse N° Voie Code postal Commune Pays Forme juridique Dénomination N° SIREN (si société établie en France) % de détention Adresse N° Voie Code postal Commune Pays Forme juridique Dénomination N° SIREN (si société établie en France) % de détention Adresse N° Voie Code postal Commune Pays Forme juridique Dénomination N° SIREN (si société établie en France) % de détention Adresse N° Voie Commune Pays Forme juridique Dénomination N° SIREN (si société établie en France) % de détention N° Voie Code postal Commune Pays Forme juridique Dénomination N° SIREN (si société établie en France) % de détention N° Voie Code postal Commune Pays Forme juridique Voie N° SIREN (si société établie en France) % de détention Adresse N° Voie Code postal Commune Pays Forme juridique Voie N° SIREN (si société établie en France) % de détention Adresse N° Voie Code postal Commune Pays DGFiP N° 2059-G-SD 2024 (Liste des personnes ou groupements de personnes de droit ou de fait dont la société détient directement au moins 10 % du capital) Formulaire obligatoire (art.38 de l'ann. III au CGI) Néant * NOMBRE TOTAL DE FILIALES DÉTENUES PAR L'ENTREPRISE : Code postal Adresse : Adresse : (1) Lorsque le nombre de filiales excède le nombre de lignes du formulaire, veuillez utiliser un ou plusieurs tableaux supplémentaires. Dans ce cas, il convient de numéroter chaque tableau en haut et à gauche de la case prévue à cet effet et de porter le nombre total de tableaux souscrits en bas à droite de cette même case. * Des explications concernant cette rubrique figurent dans la notice n° 2032-NOT-SD DECLARATION RECTIFICATIVE EBP Informatique 2024 1er EXEMPLAIRE DESTINÉ A L’ADMINISTRATION 2024 Dénomination Dénomination 1 1 31122023 32871849900093 EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT 164 BD HAUSSMANN 75008 PARIS 8EME ARRONDISSEMENT
DONNÉES D’IDENTIFICATION F-IDENTIF A. IDENTIFICATION DU DÉCLARANT B. RÉGIME FISCAL C. PÉRIODES D. MONNAIE SIREN du déclarant Désignation du déclarant Code activité NAF Référence d’Obligation Fiscale TDFC Référence d’Obligation Fiscale CVAE Catégorie fiscale Régime fiscal Code IS/IR-BIC (si catégorie fiscale = BIC/IS) Cession/cessation d’activité ou décès de l’exploitant Dépôt provisoire (ou pas) de la déclaration Date de début de l’exercice ou période N Date de clôture de l’exercice ou période N Durée de l’exercice ou période N Date d’arrêté provisoire des comptes Date de clôture de l’exercice ou période N-1 (si catégorie fiscale = BIC-IS ou BA) Durée de l’exercice ou période N-1 (si catégorie fiscale = BIC-IS ou BA) Code monnaie Désignation du conseil J’accepte l’utilisation de cette adresse mail pour la transmission d’information par la DGFIP J’accepte l’utilisation de cette adresse mail pour la transmission d’information par la DGFIP Pas de conseil Comptable Cabinet Conseil Expert - Comptable EBP Informatique 2024 2024 328718499 EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT 164 BD HAUSSMANN 75008 PARIS 8EME ARRONDISSEMENT 6831Z IS1 CVAE1 SARL GESTIA CONSEIL BI RN IS NOR 01/01/2023 31/12/2023 12 31/12/2022 12 EUR
Détail du bilan - Actif Rubriques % Actif immobilisé Variation Montant SA EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT 01/01/2023 31/12/2023 12 01/01/2022 31/12/2022 12 211 26804 26805 26807 2050.BC 2050.BD 2050.BE 208 2182 28182 2154 2815 2612 26121 2613 2614 2615 2961 26116 213 2813 Titre SNC BONY Titre BONY A Titre SCI DUBLIN Titres JARDIN DU BAILLY Titre ZEN REAL ESTATE Provision depreciation titre Dublin Titre HD Valeur saisie Valeur saisie Matériels industriels Installations,matériel et outillage in Terrain studio victoria Construction Studio Victoria Amortis victoria Créance SCI HD JARDIN BAILLY CREANCE* Créance SNC BONY* Valeur saisie Matériel de transport Amort mat transport indemnite d ocupation Victoria 1 500 000 50 118 127 867 (50 000) 11 519 (11 519) 21 449 991 (2 658 975) 3 500 000 (940 994) 40 354 (40 354) 650 000 40 354 (40 354) 11 519 (11 519) 1 500 000 17 628 635 200 30 000 1 741 156 2 000 000 (30 000) 50 000 1 506 067 3 500 000 (765 994) 650 000 50 118 (1 506 067) 127 867 (50 000) (50 000) (17 628 635) (200) (30 000) (1 741 156) (2 000 000) 30 000 21 449 991 (2 658 975) (175 000) 0.00 0.00 0.00 -22.85 -100.00 -100.00 -100.00 -100.00 -100.00 -100.00 100.00 0.00 -100.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 23 628 007 27 810 063 (4 182 056) -15.04 650 000 650 000 0.00 1 500 000 1 500 000 0.00 2 559 006 2 734 006 (175 000) -6.40 21 419 991 (21 419 991) -100.00 127 985 1 506 067 (1 378 081) -91.50 18 791 016 18 791 016 Autres immobilisations incorporelles Créances rattachées à des participations Autres titres immobilisés Terrains Constructions Installations techniques, matériels et out. industriels Autres immobilisations corporelles Autres participations
Détail du bilan - Actif Rubriques % Actif circulant & charges constatées d'avance Total général Variation Montant SA EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT 01/01/2023 31/12/2023 12 01/01/2022 31/12/2022 12 5902 502 431 445664 44567 44586 448622 451 4511 455 4676 488 5122 5125 5126 5187 4181 URSSAF Tva sur du foursnisseurs Crédit de TVA à reporter Tva sur Fnp Taxe foncière 2022 Groupe charges IS Eurasia transfert Créance Absolute EURASIA GROUPE* DELREZ Compte EFI 16162 Refacturation interet absolute eurasia CIC / EFI PRINCIPALE Cic Centre Eurasia CIC / EFI 96501 Intérêts courus à recevoir Filiales Fae Charges Prov deprec action propres Actions propres 24 150 3 247 151 534 35 262 46 254 1 930 000 20 707 461 2 571 108 131 (123 428) 123 428 85 616 927 (123 428) 123 428 330 000 2 015 103 128 472 006 24 085 6 310 227 111 49 246 2 966 285 354 1 930 000 20 458 169 2 571 95 644 (330 000) (2 015) (18) (128) 144 921 65 (3 063) (75 577) (13 984) (2 966) (239 100) 249 292 12 487 -100.00 0.00 0.00 -100.00 -17.34 -100.00 30.70 0.27 -48.54 -33.28 -28.40 -100.00 -83.79 0.00 1.22 0.00 13.06 23 625 622 23 892 708 (267 086) -1.12 330 000 (330 000) -100.00 23 008 610 23 088 455 (79 845) -0.35 617 012 474 253 142 760 30.10 47 253 629 51 702 771 -8.61 (4 449 142) Disponibilités Clients et comptes rattachés Autres créances Valeurs mobilières de placement
Détail du bilan - Passif Rubriques Variation Capital social ou individuel Résultat de l'exercice Capitaux propres Provisions pour risques et charges % Montant SA EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT 01/01/2023 31/12/2023 12 01/01/2022 31/12/2022 12 1013 Capital souscrit - appelé,versé 1 680 264 1 681 264 (1 000) -0.06 110 1052 10521 401CRÉDITEURS 4081 163 5186 10411 444 17104 17106 17107 1711 17115 1713 45501 Dettes Ratachée SCCV HD* Dettes Ratachée ZEN REAL EGP* Dettes Liées BONY A * Dettes liées SIC DUBLIN Dette Jardin Bailly Dettes SNC BONY MORGAN LEE Prime de fusion Intérêts courus à payer Report à nouveau créditeur Ecart de réévaluation libre Ecart de réévaluation 2022 Etat -IS 2018 401Créditeurs F N P Obligation ABSOLUTE -EFI 272 714 21 339 791 2 953 901 12 060 211 572 2 470 000 2 053 114 546 233 9 481 279 2 946 528 43 701 488 450 3 121 780 483 917 272 714 21 339 791 358 125 2 470 000 2 567 457 835 161 37 856 337 476 2 952 901 79 739 10 131 609 4 131 340 43 701 196 068 3 060 569 (288 928) (79 739) (650 329) (1 184 812) 488 450 (196 068) 61 211 125 792 1 000 (25 796) (125 904) (514 343) -20.03 35.13 -34.60 -68.14 -37.31 -100.00 -6.42 -28.68 0.00 0.00 -100.00 2.00 0.03 0.00 0.00 0.00 (2 358 728) (514 343) (1 844 385) -358.59 25 941 056 28 299 784 (2 358 728) -8.33 1 680 264 1 681 264 (1 000) -0.06 2 953 901 2 952 901 1 000 0.03 21 612 505 21 612 505 0.00 2 053 114 2 567 457 (514 343) -20.03 2 470 000 2 470 000 0.00 483 917 358 125 125 792 35.13 16 081 738 17 643 026 (1 561 287) -8.85 223 632 375 332 (151 700) -40.42 1 945 155 2 460 661 (515 506) -20.95 Emprunts et dettes financières divers Dettes fournisseurs et comptes rattachés Dettes fiscales et sociales Primes d'émission, de fusion, d'apport, ... Ecarts de réévaluation Report à nouveau Autres emprunts obligataires Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit
Détail du bilan - Passif Rubriques Variation Total des dettes & comptes de régularisation Total général % Montant SA EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT 01/01/2023 31/12/2023 12 01/01/2022 31/12/2022 12 467 4686 44402 445512 44558 44587 448602 448623 Sas BONY Emprunt Absolute interet précompté IS 2020 Tva TOur Forum Tva a reverser Tva sur fae Taxe foncière Fusion Centre Taxe Fonciere 2023 384 667 937 319 39 293 37 643 108 131 200 95 644 384 667 972 394 1 865 55 000 211 574 (35 075) (1 865) (55 000) (172 281) 37 643 (200) 12 487 -100.00 13.06 0.00 -3.61 -100.00 -100.00 -81.43 0.00 21 312 573 23 402 987 (2 090 414) (9) 47 253 629 51 702 771 (4 449 142) -8.61 1 945 155 2 460 661 (515 506) -20.95 108 131 95 844 12 287 12.82 Dettes fiscales et sociales Autres dettes
Détail du compte de résultat Rubriques Variation Ventes de marchandises Chiffres d'affaires nets Montant % Total des produits d'exploitation SA EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT 01/01/2023 31/12/2023 12 01/01/2022 31/12/2022 12 707 Cession le havre 892 040 (892 040) -100.00 63512 63513 6061 6061 615 616 6226 62261 62266 6227 6237 6238 625 626 627 706 7061 708 7083 7088 6037 78173 Stocks et en-cours refacturation frais administration Assistance gestion immobilisation fili Extourne Fae Refacturation charges adm Locations diverses Refacturation Eurasia frais emission E Fournitures non stockables (eau,énergi Variation des stocks de marchandises Fournitures non stockables (eau,énergi Entretien et réparations Asurance Honoraires Eurasia gestion administrative groupe Frais d'Emisssion Emprunt Obligataire Frais d'actes et de contentieux Publications Divers (pourboires,dont courant) Déplacements,missions et réceptions Frais postaux et frais de télécommunic Services bancaires et assimiles Taxe Foncière CFE 37 643 361 95 482 500 190 000 (275 000) 2 700 2 010 54 576 115 680 12 848 862 591 7 525 1 480 836 15 766 14 847 155 060 155 680 214 486 4 351 16 145 2 000 624 9 417 99 615 362 370 275 000 2 468 214 486 482 500 190 000 (550 000) (2 468) (214 486) (15 766) 2 700 (12 837) (100 484) (40 000) (214 486) 8 497 (16 145) (2 000) 862 (33) (1 891) 95 (362 370) (1 480 836) (61 972) 361 -100.00 0.00 0.00 -200.00 -100.00 -100.00 0.00 -100.00 -100.00 0.00 -86.46 -64.80 -25.69 -100.00 195.28 -100.00 -100.00 0.00 -5.24 -20.09 -62.21 0.00 397 500 1 383 994 (986 494) (71) 397 500 1 746 364 (1 348 864) -77.24 892 040 (892 040) -100.00 397 500 491 954 (94 454) -19.20 362 370 (362 370) -100.00 1 480 836 (1 480 836) -100.00 95 95 196 793 588 375 (391 582) -66.55 38 004 99 615 (61 611) -61.85 Achats de matières premières et autres approvisionnements Autres achats et charges externes Impôts, taxes et versements assimilés Production vendue de services Reprises sur amortissements et provisions, transferts de charges Variation de stocks de marchandises
Détail du compte de résultat Rubriques Variation Intérêts et charges assimilées Total des charges financières Résultat financier Résultat courant avant impôts Total des produits exceptionnels Total des charges d'exploitation Résultat d'exploitation Montant Total des produits financiers % SA EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT 01/01/2023 31/12/2023 12 01/01/2022 31/12/2022 12 671 7641 6866 646 771 772 7721 6812 7617 Dot amortis corporelles Profit execptionnelle Produits exceptionnels sur exercices a Produit exp Dotations aux dépréciations des élémen Cotisations sociales personnelles de l Revenus des créances rattachées à des Charges exceptionnelles sur opérations Refacturation Eurasia interet emprun 2 678 975 2 113 172 281 620 245 2 967 175 000 108 131 213 723 2 966 95 644 11 600 175 000 472 006 1 240 148 239 (8 634) 2 678 975 (1 240) 12 487 (211 610) 172 281 (2 966) 0.00 13.06 -100.00 0.00 31.41 -99.01 0.00 -100.00 -74.42 409 891 2 345 065 (1 935 174) -82.52 (12 391) (598 701) 586 310 97.93 728 376 567 650 160 726 28.31 3 271 023 453 769 2 817 254 620.86 (2 542 647) 113 881 (2 656 528) -2332.72 (2 555 038) (484 820) (2 070 218) -427.01 174 394 216 689 (42 295) -19.52 1 240 (1 240) -100.00 175 000 175 000 0.00 620 245 472 006 148 239 31.41 108 131 95 644 12 487 13.06 2 678 975 2 678 975 174 394 216 689 (42 295) -19.52 24 338 531 566 (507 228) -95.42 592 048 453 769 138 279 30.47 483 917 108 131 358 125 95 644 Intérêts des comptes courants et des d Interet Emprunt Absolute 6615 6616 35.13 13.06 125 792 12 487 Produits exceptionnels sur opérations de gestion Charges exceptionnelles sur opérations de gestion Charges sociales Amortissements des imobilisations Produits financiers de participation Autres intérêts et produits assimilés Dotations financières aux amortissements et provisions
Détail du compte de résultat Rubriques Variation Total des charges exceptionnelles Résultat exceptionnel Impôts sur les bénéfices Total des produits Total des charges Bénéfice ou perte Montant % SA EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT 01/01/2023 31/12/2023 12 01/01/2022 31/12/2022 12 6712 PENALITE ET AMANDES 21 371 519 966 (498 595) -95.89 24 338 531 566 (507 228) -95.42 150 056 (314 877) 464 933 147.66 (46 254) (285 354) 83.79 239 100 1 300 270 2 530 703 (1 230 433) -48.62 3 658 998 3 045 046 613 952 20.16 (2 358 728) (514 343) (1 844 385) -358.59 24 338 531 566 (507 228) -95.42 Charges exceptionnelles sur opérations de gestion
5 TITRE 3 : RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR LES COMPTES SOCIAUX AU 31 DECEMBRE 2023
Auditeurs Associés Franciliens 45, Bd Georges Clémenceau 92400 Courbevoie SARL au capital de 240 000 Euros RCS Nanterre B 422774349 Société inscrite à la Compagnie Régionale de Versailles et du Centre NS Associés 53, avenue Victor Hugo 75116 PARIS SAS au capital de 50 000 Euros RCS Paris 484 262 597 Société inscrite à la Compagnie Régionale de PARIS Page 1 sur 7 S.A EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR LES COMPTES ANNUELS
Auditeurs Associés Franciliens 45, Bd Georges Clémenceau 92400 Courbevoie SARL au capital de 240 000 Euros RCS Nanterre B 422774349 Société inscrite à la Compagnie Régionale de Versailles et du Centre NS Associés 53, avenue Victor Hugo 75116 PARIS SAS au capital de 50 000 Euros RCS Paris 484 262 597 Société inscrite à la Compagnie Régionale de PARIS Page 2 sur 7 S.A. EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS Société Anonyme au capital de 1 680 264 €uros Siège social : 164, Boulevard Haussmann 75008 PARIS _______________ Rapport des Commissaires aux Comptes sur les comptes annuels pour l’exercice clos le 31/12/2023 A l’assemblée générale des actionnaires de la société EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS, Opinion En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre Assemblée générale, nous avons établi en date du 30 avril 2024 un rapport dit « de carence » dans lequel nous indiquions l’impossibilité de procéder au contrôle des comptes annuels, du rapport de gestion et du rapport sur le gouvernement d’entreprise, ceux-ci n’ayant pas été établis dans les délais prévus par la loi. Ces derniers nous ayant été communiqués en date du 30 août 2024, nous sommes désormais en mesure de vous présenter notre rapport sur les comptes annuels Nous avons effectué l’audit des comptes annuels de la société EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS relatifs à l’exercice clos le 31 décembre 2023, tels qu’ils sont joints au présent rapport. En raison de l’importance du point décrit dans la partie « Fondement du refus de certifier », nous sommes d’avis que les comptes annuels ne sont pas, au regard des règles et principes comptables français, réguliers et sincères et ne donnent pas une image fidèle du résultat des opérations de l’exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine de la société à la fin de cet exercice. L’opinion formulée ci-dessus est cohérente avec le contenu de notre rapport au comité d’audit. Fondement du refus de certifier Motivation du refus de certifier La société EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS dispose au 31 décembre 2023 d’une créance d’un montant de 22.637 K€ auprès de sa société mère, EURASIA GROUPE. Cette créance s’inscrit dans la cadre d’une convention de gestion de trésorerie qui date du 29 décembre 2017 et pour laquelle un avenant a été rédigé en date du 7 juin 2024 modifiant les modalités de remboursement de cette dernière, et notamment prévoyant le remboursement au plus tard le 30 juillet 2024 de 50% de ce montant.
Auditeurs Associés Franciliens 45, Bd Georges Clémenceau 92400 Courbevoie SARL au capital de 240 000 Euros RCS Nanterre B 422774349 Société inscrite à la Compagnie Régionale de Versailles et du Centre NS Associés 53, avenue Victor Hugo 75116 PARIS SAS au capital de 50 000 Euros RCS Paris 484 262 597 Société inscrite à la Compagnie Régionale de PARIS Page 3 sur 7 A ce jour, cette clause de remboursement n’a pas été respectée puisque aucune somme n’a été remboursée à la société EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS. De surcroît, les Commissaires aux Comptes de la société mère EURASIA GROUPE, ont émis une incertitude significative liée à la continuité d’exploitation dans leur rapport sur les comptes consolidés au 31 décembre 2023. Pour toutes ces raisons évoquées ci-dessus, nous considérons qu’une dépréciation de la créance aurait dû être constatée dans les comptes au 31 décembre 2023. Référentiel d’audit Nous avons effectué notre audit selon les normes d’exercice professionnel applicables en France. Nous estimons que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion. Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie « Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l’audit des comptes annuels » du présent rapport. Indépendance Nous avons réalisé notre mission d’audit dans le respect des règles d’indépendance prévues par le code de commerce et par le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes sur la période du 1 er janvier 2023 à la date d’émission de notre rapport, et notamment nous n’avons pas fourni de services interdits par l’article 5, paragraphe 1, du règlement (UE) n° 537/2014. Justification des appréciations - Points clés de l’audit En application des dispositions des articles L.821-53 et R.821-180 du code de commerce relatives à la justification de nos appréciations, nous vous informons que nous ne formulons pas d’appréciation complémentaire au point décrit dans la partie « Fondement du refus de certifier » Vérifications spécifiques Nous avons également procédé, conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, aux vérifications spécifiques prévues par les textes légaux et réglementaires.
Auditeurs Associés Franciliens 45, Bd Georges Clémenceau 92400 Courbevoie SARL au capital de 240 000 Euros RCS Nanterre B 422774349 Société inscrite à la Compagnie Régionale de Versailles et du Centre NS Associés 53, avenue Victor Hugo 75116 PARIS SAS au capital de 50 000 Euros RCS Paris 484 262 597 Société inscrite à la Compagnie Régionale de PARIS Page 4 sur 7 Informations données dans le rapport de gestion et dans les autres documents sur la situation financière et les comptes annuels adressés aux actionnaires La sincérité et la concordance avec les comptes annuels des informations données dans les documents sur la situation financière et les comptes annuels adressés aux actionnaires appellent de notre part les mêmes constatations que celles formulées dans la partie « Fondement du refus de certifier ». En application de la loi, nous vous signalons que les informations relatives aux délais de paiement prévues à l'article D.441-6 du code de commerce, sont mentionnées de façon incomplète dans le rapport de gestion. En conséquence nous ne pouvons attester de leur sincérité et de leur concordance avec les comptes annuels. Rapport sur le gouvernement d’entreprise Nous attestons de l’existence, dans le rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise, des informations requises par les articles L. 225-37-4 et L. 22-10-10 et L. 22-10-9 du Code de commerce. Concernant les informations fournies en application des dispositions de l’article L. 22-10-09 du code de commerce sur les rémunérations et avantages versés aux mandataires sociaux ainsi que sur les engagements consentis en leur faveur, nous avons vérifié leur concordance avec les comptes ou avec les données ayant servi à l’établissement de ces comptes et, le cas échéant, avec les éléments recueillis par votre société auprès des sociétés contrôlant votre société ou contrôlées par elle. Sur la base de ces travaux, nous attestons l’exactitude et la sincérité de ces informations. Autres informations En application de la loi, nous nous sommes assurés que les diverses informations relatives à l’identité des détenteurs du capital ou des droits de vote vous ont été communiquées dans le rapport de gestion. Autres vérifications ou informations prévues par les textes légaux et réglementaires Format de présentation des comptes annuels destinés à être inclus dans le rapport financier annuel Nous sommes dans l’impossibilité de conclure sur le respect, dans la présentation des comptes annuels destinés à être inclus dans le rapport financier annuel, du format d’information électronique unique européen. En effet, nous n’avons pas pu mettre en œuvre les procédures nécessaires pour vérifier ce respect.
Auditeurs Associés Franciliens 45, Bd Georges Clémenceau 92400 Courbevoie SARL au capital de 240 000 Euros RCS Nanterre B 422774349 Société inscrite à la Compagnie Régionale de Versailles et du Centre NS Associés 53, avenue Victor Hugo 75116 PARIS SAS au capital de 50 000 Euros RCS Paris 484 262 597 Société inscrite à la Compagnie Régionale de PARIS Page 5 sur 7 Désignation des commissaires aux comptes Nous avons été nommés commissaires aux comptes de la société EFI - EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS par l’Assemblée générale du 13 septembre 2019 pour le cabinet Auditeurs Associés Franciliens et par l’assemblée générale du 28 juin 2018, pour le cabinet NS Associés. Au 31 décembre 2023, le cabinet Auditeurs Associés Franciliens était dans la cinquième année de sa mission sans interruption et le cabinet NS Associés dans la sixième année, dont respectivement cinquième et sixième années depuis que les titres de la société ont été admis aux négociations sur un marché réglementé. Responsabilités de la direction et des personnes constituant le gouvernement d’entreprise relatives aux comptes annuels Il appartient à la direction d’établir des comptes annuels présentant une image fidèle conformément aux règles et principes comptables français ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu'elle estime nécessaire à l'établissement de comptes annuels ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs. Lors de l’établissement des comptes annuels, il incombe à la direction d’évaluer la capacité de la société à poursuivre son exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations nécessaires relatives à la continuité d’exploitation et d’appliquer la convention comptable de continuité d’exploitation, sauf s’il est prévu de liquider la société ou de cesser son activité. Il incombe au comité d’audit de suivre le processus d’élaboration de l’information financière et de suivre l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques, ainsi que le cas échéant de l'audit interne, en ce qui concerne les procédures relatives à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière. Les comptes annuels ont été arrêtés par le Conseil d’administration. Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l’audit des comptes annuels Objectif et démarche d’audit Il nous appartient d’établir un rapport sur les comptes annuels. Notre objectif est d’obtenir l’assurance raisonnable que les comptes annuels pris dans leur ensemble ne comportent pas d’anomalies significatives. L’assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d’assurance, sans toutefois garantir qu’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel permet de systématiquement détecter toute anomalie significative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d’erreurs et sont considérées comme significatives lorsque l’on peut raisonnablement s’attendre à ce qu’elles puissent, prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant sur ceux-ci.
Auditeurs Associés Franciliens 45, Bd Georges Clémenceau 92400 Courbevoie SARL au capital de 240 000 Euros RCS Nanterre B 422774349 Société inscrite à la Compagnie Régionale de Versailles et du Centre NS Associés 53, avenue Victor Hugo 75116 PARIS SAS au capital de 50 000 Euros RCS Paris 484 262 597 Société inscrite à la Compagnie Régionale de PARIS Page 6 sur 7 Comme précisé par l’article L.821-55 du code de commerce, notre mission de certification des comptes ne consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre société. Dans le cadre d’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, le commissaire aux comptes exerce son jugement professionnel tout au long de cet audit. En outre : • il identifie et évalue les risques que les comptes annuels comportent des anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs, définit et met en œuvre des procédures d’audit face à ces risques, et recueille des éléments qu’il estime suffisants et appropriés pour fonder son opinion. Le risque de non-détection d’une anomalie significative provenant d’une fraude est plus élevé que celui d’une anomalie significative résultant d’une erreur, car la fraude peut impliquer la collusion, la falsification, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le contournement du contrôle interne ; • il prend connaissance du contrôle interne pertinent pour l’audit afin de définir des procédures d’audit appropriées en la circonstance, et non dans le but d’exprimer une opinion sur l’efficacité du contrôle interne ; • il apprécie le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable des estimations comptables faites par la direction, ainsi que les informations les concernant fournies dans les comptes annuels ; • il apprécie le caractère approprié de l’application par la direction de la convention comptable de continuité d’exploitation et, selon les éléments collectés, l’existence ou non d’une incertitude significative liée à des événements ou à des circonstances susceptibles de mettre en cause la capacité de la société à poursuivre son exploitation. Cette appréciation s’appuie sur les éléments collectés jusqu’à la date de son rapport, étant toutefois rappelé que des circonstances ou événements ultérieurs pourraient mettre en cause la continuité d’exploitation. S’il conclut à l’existence d’une incertitude significative, il attire l’attention des lecteurs de son rapport sur les informations fournies dans les comptes annuels au sujet de cette incertitude ou, si ces informations ne sont pas fournies ou ne sont pas pertinentes, il formule une certification avec réserve ou un refus de certifier; • il apprécie la présentation d’ensemble des comptes annuels et évalue si les comptes annuels reflètent les opérations et événements sous-jacents de manière à en donner une image fidèle. Rapport au comité d’audit Nous remettons un rapport au comité d’audit qui présente notamment l’étendue des travaux d'audit et le programme de travail mis en œuvre, ainsi que les conclusions découlant de nos travaux. Nous portons également à sa connaissance, le cas échéant, les faiblesses significatives du contrôle interne
Auditeurs Associés Franciliens 45, Bd Georges Clémenceau 92400 Courbevoie SARL au capital de 240 000 Euros RCS Nanterre B 422774349 Société inscrite à la Compagnie Régionale de Versailles et du Centre NS Associés 53, avenue Victor Hugo 75116 PARIS SAS au capital de 50 000 Euros RCS Paris 484 262 597 Société inscrite à la Compagnie Régionale de PARIS Page 7 sur 7 que nous avons identifiées pour ce qui concerne les procédures relatives à l’élaboration et au traitement de l’information comptable et financière. Parmi les éléments communiqués dans le rapport au comité d’audit, figurent les risques d’anomalies significatives que nous jugeons avoir été les plus importants pour l’audit des comptes annuels de l’exercice et qui constituent de ce fait les points clés de l’audit. Ces points sont décrits dans le présent rapport. Nous fournissons également au comité d’audit la déclaration prévue par l’article 6 du règlement (UE) n° 537-2014 confirmant notre indépendance, au sens des règles applicables en France telles qu’elles sont fixées notamment par les articles L.821-27 à L.821-34 du code de commerce et dans le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes. Le cas échéant, nous nous entretenons avec le comité d'audit des risques pesant sur notre indépendance et des mesures de sauvegarde appliquées. A Courbevoie et à Paris, le 29 novembre 2024 Les commissaires aux comptes Auditeurs Associés Franciliens NS Associés N. ALLAL L. NAIM
COMPTES ANNUELS EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT 164 BD HAUSSMANN 75008 PARIS 8EME ARRONDISSEMENT Exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023 GESTIA CONSEIL 96 boulevard Malesherbes 75017 PARIS 17EME ARRONDISSEMENT
EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT Période du 01/01/2023 au 31/12/2023 GESTIA CONSEIL Page 2 sur 30 ETATS FINANCIERS
EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT Période du 01/01/2023 au 31/12/2023 GESTIA CONSEIL Page 3 sur 30 Bilan
EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT Période du 01/01/2023 au 31/12/2023 GESTIA CONSEIL Page 4 sur 30 BILAN ACTIF Actif Rubriques Montant brut Dépréciation Montant net N Montant net N‐1 Capital souscrit non appelé Frais d’établissement Frais de développement Concessions, brevets et droits similaires Fonds commercial Autres immobilisations incorporelles 650 000 650 000 650 000 Avances et acomptes sur immobilisations incorporelles Terrains 1 500 000 1 500 000 1 500 000 Constructions 3 500 000 940 994 2 559 006 2 734 006 Installations techniques, matériel et outillage industriels 40 354 40 354 Autres immobilisations corporelles 11 519 11 519 Immobilisations en cours Avances et acomptes Participations évaluées selon la méthode de mise en équivalence Autres participations Créances rattachées à des participations 177 985 50 000 127 985 1 506 067 Autres titres immobilisés 21 449 991 2 658 975 18 791 016 21 419 991 Prêts Autres immobilisations financières Actif immobilisé 27 329 850 3 701 843 23 628 007 27 810 063 Stocks de matières premières, d’approvisionnements Stocks produits intermédiaires et finis Stock de marchandises Avances, acomptes versés sur commandes Créances clients et comptes rattachés 330 000 Autres créances 23 008 610 23 008 610 23 088 455 Capital souscrit et appelé, non versé Valeurs mobilières de placement 123 428 123 428 Dont actions propres 123 428 123 428 Disponibilités 617 012 617 012 474 253 Charges constatées d’avance Actif circulant 23 749 050 123 428 23 625 622 23 892 708 Frais d’émission d’emprunts à étaler Prime de remboursement des obligations Ecart de conversion (actif) TOTAL 51 078 900 3 825 271 47 253 629 51 702 771
EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT Période du 01/01/2023 au 31/12/2023 GESTIA CONSEIL Page 5 sur 30 BILAN PASSIF Passif Rubriques Montant net N Montant net N‐1 Capital social ou individuel 1 680 264 676 673 Dont versé Primes d’émission, de fusion, d’apport, … 2 953 901 3 947 492 Ecarts de réévaluation 21 612 505 21 612 505 Dont écart d’équivalence Réserve légale Réserves statutaires ou contractuelles Réserves réglementées Dont réserve spéciale des provisions pour fluctuation des cours Autres réserves Dont réserve relative à l’achat d’œuvres originales d’artistes vivants Report à nouveau 2 053 114 2 567 457 RESULTAT DE L’EXERCICE (2 358 728) (514 343) Subventions d’investissement Provisions réglementées Capitaux propres 25 941 056 28 299 784 Produits des émissions de titres participatifs Avances conditionnées Autres fonds propres Provisions pour risques Provisions pour charges Provisions pour risques et charges Emprunts obligataires convertibles Autres emprunts obligataires 2 470 000 2 470 000 Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit 483 917 358 125 Emprunts et dettes financières divers 16 081 738 17 643 026 Dont emprunts participatifs Avances et acomptes reçus sur commandes en cours Dettes fournisseurs et comptes rattachés 223 632 375 332 Dettes fiscales et sociales 1 945 155 2 460 661 Dettes sur immobilisations et comptes rattachés Autres dettes 108 131 95 844 Produits constatés d’avance Dettes 21 312 573 23 402 987 Ecart de conversion (passif) TOTAL 47 253 629 51 702 771
EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT Période du 01/01/2023 au 31/12/2023 GESTIA CONSEIL Page 6 sur 30 DETAIL DU BILAN ACTIF Rubriques 01/01/2023 01/01/2022 Variation 31/12/2023 31/12/2022 12 12 Montant % Autres immobilisations incorporelles 650 000 650 000 208 indemnite d ocupation Victoria 650 000 650 000 Terrains 1 500 000 1 500 000 211 Terrain studio victoria 1 500 000 1 500 000 Constructions 2 559 005 2 734 005 (175 000) -6,40 213 Construction Studio Victoria 3 500 000 3 500 000 2813 Amortis victoria (940 994) (765 994) (175 000) -22,85 Installations techniques, matériels et out. industriels 2154 Matériels industriels 40 354,04 40 354,04 2815 Installations,matériel et outillage industriels (40 354,04) (40 354,04) Autres immobilisations corporelles 2182 Matériel de transport 11 519,43 11 519,43 28182 Amort mat transport (11 519,43) (11 519,43) Autres participations 18 791 016?16 21 419 991,00 (21419 991,00) -12.27 26116 Titre HD 50 000,00 50 000,00 (50 000,00) 2612 Titre SNC BONY 17628 635,00 17628 635,00 (17628 635,00) 26121 Titre BONY A 200,00 200,00 ( 200,00) 2613 Titre SCI DUBLIN 30 000,00 30 000,00 (30 000,00) 2614 Titres JARDIN DU BAILLY 1741 156,00 1741 156,00 (1741 156,00) 2615 Titre ZEN REAL ESTATE 2000 000,00 2000 000,00 (2000 000,00) 2961 Provision dépréciation titre Dublin (30 000,00) (30 000,00) 30 000,00 29613 Provision dépréciation titre Bony -2 608 974,84 -2 608 974,84 29614 Provision dépréciation titre HD -50000 -50 0004 -50 000
EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT Période du 01/01/2023 au 31/12/2023 GESTIA CONSEIL Page 7 sur 30 Rubriques 01/01/2023 01/01/2022 Variation 31/12/2023 31/12/2022 12 12 Montant % 50 26804 Créance SCI HD 50 117,74 50 117,74 26805 JARDIN BAILLY CREANCE* 1506 066,62 (1506 066,62) -100,00 26807 Créance SNC BONY* 127 867,47 127 867,47 29615 Provision dépréciation créance HD (50 000,00) (50 000,00) Actif immobilisé 23628 006,93 27810 063,18 (4182 056,25) -15,04 Clients et comptes rattachés 330 000,00 (330 000,00) -100,00 4181 Filiales Fae Charges 330 000,00 (330 000,00) -100,00 Autres créances 23008 610,08 23081 455,31 (72 845,23) -,32 431 URSSAF 24 149,75 24 084,50 65,25 ,27 445664 Tva sur du foursnisseurs 3 247,00 6 310,00 (3 063,00) -48,54 44567 Crédit de TVA à reporter 151 534,00 227 111,00 (75 577,00) -33,28 44586 Tva sur Fnp 35 262,00 49 246,00 (13 984,00) -28,40 448622 Taxe foncière 2022 2 966,00 (2 966,00) -100,00 451 Groupe charges IS 46 254,00 285 354,00 (239 100,00) -83,79 4511 Eurasia transfert Créance Absolute 1930 000,00 1930 000,00 455 EURASIA GROUPE* 20707 461,22 20458 168,81 249 292,41 1,22 4676 DELREZ Compte EFI 16162 2 571,00 2 571,00 488 Refacturation interetabsolute eurasia 108 131,11 95 644,00 12 487,11 13,06 46861 Provision sur frais 7 000,00 -7 000,00 -100 Valeurs mobilières de placement 502 Actions propres 123 428,00 123 428,00 5902 Prov deprec action propres (123 428,00) (123 428,00) Disponibilités 617 012,35 474 252,83 142 759,52 30,10 5122 CIC / EFI PRINCIPALE 2 015,42 (2 015,42) -100,00 5125 Cic Centre Eurasia 85,35 103,26 ( 17,91) -17,34 5126 CIC / EFI 96501 128,15 ( 128,15) -100,00 5187 Intérêts courus à recevoir 616 927,00 472 006,00 144 921,00 30,70 Actif circulant & charges constatées d'avance 23625 622,43 23892 708,14 (260 085,71) -1,09
EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT Période du 01/01/2023 au 31/12/2023 GESTIA CONSEIL Page 8 sur 30 Rubriques 01/01/2023 01/01/2022 Variation 31/12/2023 31/12/2022 12 12 Montant % TOTAL GÉNÉRAL 47253 629,36 51702 771,32 (4442 141,96) -8,59 DETAIL DU BILAN PASSIF Rubriques 01/01/2023 01/01/2022 Variation 31/12/2023 31/12/2022 12 12 Montant % Capital social ou individuel 1 680 264.48 676 673.48 (1004 591,00) ‐59,75 1013 Capital souscrit ‐ appelé,versé 1680 264,48 676 673,48 (1004 591,00) ‐59,75 Primes d'émission, de fusion, d'apport, ... 2953 900,69 3 957 491.69 1004 591,00 34,02 990 000.00 990 000,00 10411 Prime de fusion 2953 900,69 2953 900,69 1 000,00 ,03 13 591.00 13 591,00 Ecarts de réévaluation 21612 505,00 21612 505,00 1052 Ecart de réévaluation libre 272 714,00 272 714,00 10521 Ecart de réévaluation 2022 21339 791,00 21339 791,00 Report à nouveau 2053 113,93 2567 457,37 (514 343,44) ‐20,03 110 Report à nouveau créditeur 2053 113,93 2567 457,37 (514 343,44) ‐20,03 Résultat de l'exercice (2358 727,95) (514 343,44) (1844 384,51) ‐358,59 Capitaux propres 25941 056,15 28299 784,10 (2358 727,95) ‐8,33 Autres emprunts obligataires 2470 000,00 2470 000,00 163 Obligation ABSOLUTE ‐EFI 2470 000,00 2470 000,00 Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit 483 917,00 358 125,00 125 792,00 35,13 5186 Intérêts courus à payer 483 917,00 358 125,00 125 792,00 35,13
EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT Période du 01/01/2023 au 31/12/2023 GESTIA CONSEIL Page 9 sur 30 Rubriques 01/01/2023 01/01/2022 Variation 31/12/2023 31/12/2022 12 12 Montant % Emprunts et dettes financières divers 16081 738,31 17643 025,70 (1561 287,39) ‐8,85 17104 Dettes Ratachée SCCV HD* 79 738,82 (79 738,82) ‐100,00 17106 Dettes Ratachée ZEN REAL EGP* 9481 279,31 10131 608,55 (650 329,24) ‐6,42 17107 Dettes Liées BONY A * 2946 528,34 4131 340,21 (1184 811,87) ‐28,68 1711 Dettes liées SIC DUBLIN 43 701,23 43 701,23 17115 Dette Jardin Bailly 488 449,83 488 449,83 1713 Dettes SNC BONY 196 068,29 (196 068,29) ‐100,00 45501 MORGAN LEE 3121 779,60 3060 568,60 61 211,00 2,00 Dettes fournisseurs et comptes rattachés 223 631,52 375 331,52 (151 700,00) ‐40,42 401CRÉDITEURS 401Créditeurs 12 059,52 37 855,52 (25 796,00) ‐68,14 4081 FNP 211 572,00 337 476,00 (125 904,00) ‐37,31 Dettes fiscales et sociales 1945 155,27 2460 661,00 (515 505,73) ‐20,95 444 Etat ‐IS 2018 546 233,27 835 161,00 (288 927,73) ‐34,60 44402 IS 2020 384 667,00 384 667,00 445512 Tva TOur Forum 937 319,00 972 394,00 (35 075,00) ‐3,61 44558 Tva a reverser 1 865,00 (1 865,00) ‐100,00 44587 Tva sur fae 55 000,00 (55 000,00) ‐100,00 448602 Taxe foncière Fusion Centre 39 293,00 211 574,00 (172 281,00) ‐81,43 448623 Taxe Fonciere 2023 37 643,00 37 643,00 Autres dettes 108 131,11 95 844,00 12 287,11 12,82 467 Sas BONY 200,00 ( 200,00) ‐100,00 4686 Emprunt Absolute interet précompté 108 131,11 95 644,00 12 487,11 13,06 Total des dettes & comptes de régularisation 21312 573,21 23402 987,22 (2090 414,01) ‐8,93 TOTAL GÉNÉRAL 47253 629,36 51702 771,32 (4449 141,96) ‐8,61
EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT Période du 01/01/2023 au 31/12/2023 GESTIA CONSEIL Page 10 sur 30 Compte de résultat
EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT Période du 01/01/2023 au 31/12/2023 GESTIA CONSEIL Page 11 sur 30 COMPTE DE RESULTAT Rubriques France Export Montant N Montant N‐1 Ventes de marchandises 892 040 Production vendue de services 672 500 (275 000) 397 500 491 954 Chiffre d’affaires net 672 500 (275 000) 397 500 1 383 994 Subventions d’exploitation Reprise sur amortissements et provisions, transfert de charges 362 370 Produits d’exploitation 397 500 1 746 364 Variations de stock (marchandises) 1 480 836 Achats de matières premières et autres approvisionnements (y compris droits de douane) 95 Autres achats et charges externes 196 793 588 375 Impôts, taxes et versements assimilés 38 004 99 615 Salaires et traitements Charges sociales 1 240 Dotations aux amortissements sur immobilisations 175 000 175 000 Charges d’exploitation 409 891 2 345 065 RÉSULTAT D'EXPLOITATION (12 391) (598 701) Produits financiers de participation 620 245 472 006 Autres intérêts et produits assimilés 108 131 95 644 Produits financiers 728 376 567 650 Dotations financières aux amortissements et provisions 2 678 975 Charges financières 3 271 023 453 769 RÉSULTAT FINANCIER (2 542 647) 113 881 RÉSULTAT COURANT AVANT IMPOTS (2 555 038) (484 820) Produits exceptionnels sur opérations de gestion 174 394 216 689 Produits exceptionnels 174 394 216 689 Charges exceptionnelles sur opérations de gestion 24 338 531 566 Charges exceptionnelles 24 338 531 566 RÉSULTAT EXCEPTIONNEL 150 056 (314 877) Impôt sur les bénéfices (46 254) (285 354) TOTAL DES PRODUITS 1 300 270 2 530 703 TOTAL DES CHARGES 3 658 998 3 045 046 BÉNÉFICE OU PERTE (2 358 728) (514 343)
EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT Période du 01/01/2023 au 31/12/2023 GESTIA CONSEIL Page 12 sur 30 DETAIL DU COMPTE DE RESULTAT Rubriques 01/01/2023 01/01/2022 Variation 31/12/2023 31/12/2022 12 12 Montant % Ventes de marchandises 892 040,00 (892 040,00) ‐100,00 707 Cession le havre 892 040,00 (892 040,00) ‐100,00 Production vendue de services 397 500,00 491 953,86 (94 453,86) ‐19,20 706 refacturation frais administration 482 500,00 482 500,00 7061 Assistance gestion immobilisation filiiale 190 000,00 190 000,00 708 Extourne Fae Refacturation charges administrative (275 000,00) 275 000,00 (550 000,00) ‐200,00 7083 Locations diverses 2 468,15 (2 468,15) ‐100,00 7088 Refacturation Eurasia frais emission Emprunt Absolute 214 485,71 (214 485,71) ‐100,00 Chiffres d'affaires nets 397 500,00 1383 993,86 (986 493,86) ‐71,28 Reprises sur amortissements et provisions, transferts de charges 362 370,00 (362 370,00) ‐100,00 78173 Stocks et en‐cours 362 370,00 (362 370,00) ‐100,00 TOTAL DES PRODUITS D'EXPLOITATION 397 500,00 1746 363,86 (1348 863,86) ‐77,24 Variation de stocks de marchandises 1480 836,00 (1480 836,00) ‐100,00 6037 Variation des stocks de marchandises 1480 836,00 (1480 836,00) ‐100,00 Achats de matières premières et autres approvisionnements 94,74 94,74 6061 Fournitures non stockables (eau,énergie,...) 94,74 94,74 Autres achats et charges externes 196 792,71 588 374,87 (391 582,16) ‐66,55 6061 Fournitures non stockables (eau,énergie,...) 15 765,80 (15 765,80) ‐100,00 615 Entretien et réparations 2 700,00 2 700,00 616 Asurance 2 010,00 14 847,10 (12 837,10) ‐86,46 6226 Honoraires 54 575,83 155 059,56 (100 483,73) ‐64,80
EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT Période du 01/01/2023 au 31/12/2023 GESTIA CONSEIL Page 13 sur 30 Rubriques 01/01/2023 01/01/2022 Variation 31/12/2023 31/12/2022 12 12 Montant % 62261 Eurasia gestion administrative groupe 115 680,00 155 680,00 (40 000,00) ‐25,69 62266 Frais d'Emisssion Emprunt Obligataire 214 485,71 (214 485,71) ‐100,00 6227 Frais d'actes et de contentieux 12 848,38 4 351,21 8 497,17 195,28 6237 Publications 16 144,85 (16 144,85) ‐100,00 6238 Divers (pourboires,dont courant) 2 000,00 (2 000,00) ‐100,00 625 Déplacements,missions et réceptions 862,00 862,00 626 Frais postaux et frais de télécommunications 591,32 624,03 ( 32,71) ‐5,24 627 Services bancaires et assimiles 7 525,18 9 416,61 (1 891,43) ‐20,09 Impôts, taxes et versements assimilés 38 004,00 99 614,53 (61 610,53) ‐61,85 63512 Taxe Foncière 37 643,00 99 614,53 (61 971,53) ‐62,21 63513 CFE 361,00 361,00 Charges sociales 1 239,75 (1 239,75) ‐100,00 646 Cotisations sociales personnelles de l'exploitant 1 239,75 (1 239,75) ‐100,00 Amortissements des immobilisations 175 000,00 175 000,00 68112 Dot amortis corporelles 175 000,00 175 000,00 TOTAL DES CHARGES D'EXPLOITATION 409 891,45 2345 065,15 (1935 173,70) ‐82,52 Résultat d'exploitation (12 391,45) (598 701,29) 586 309,84 97,93 Produits financiers de participation 620 245,00 472 006,00 148 239,00 31,41 7617 Revenus des créances rattachées à des participations 620 245,00 472 006,00 148 239,00 31,41 Autres intérêts et produits assimilés 108 131,11 95 644,00 12 487,11 13,06 7641 Refacturation Eurasia interet emprunt Absolute 108 131,11 95 644,00 12 487,11 13,06 TOTAL DES PRODUITS FINANCIERS 728 376,11 567 650,00 160 726,11 28,31 Dotations financières aux amortissements et provisions 2678 974,84 2678 974,84 6866 Dotations aux dépréciations des éléments financiers 2678 974,84 2678 974,84
EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT Période du 01/01/2023 au 31/12/2023 GESTIA CONSEIL Page 14 sur 30 Rubriques 01/01/2023 01/01/2022 Variation 31/12/2023 31/12/2022 12 12 Montant % Intérêts et charges assimilées 592 048,11 453 769,00 138 279,11 30,47 6615 Intérêts des comptes courants et des dépôts créditeurs 483 917,00 358 125,00 125 792,00 35,13 6616 Interet Emprunt Absolute 108 131,11 95 644,00 12 487,11 13,06 TOTAL DES CHARGES FINANCIERES 3271 022,95 453 769,00 2817 253,95 620,86 Résultat financier (2542 646,84) 113 881,00 (2656 527,84) ‐2 332,72 Résultat courant avant impôts (2555 038,29) (484 820,29) (2070 218,00) ‐427,01 Produits exceptionnels sur opérations de gestion 174 394,00 216 689,00 (42 295,00) ‐19,52 771 Profit execptionnelle 2 113,00 213 723,00 (211 610,00) ‐99,01 772 Produits exceptionnels sur exercices antérieurs 172 281,00 172 281,00 7721 Produit exp 2 966,00 (2 966,00) ‐100,00 TOTAL DES PRODUITS EXCEPTIONNELS 174 394,00 216 689,00 (42 295,00) ‐19,52 Charges exceptionnelles sur opérations de gestion 24 337,66 531 566,15 (507 228,49) ‐95,42 671 Charges exceptionnelles sur opérations de gestion 2 966,83 11 600,35 (8 633,52) ‐74,42 6712 PENALITE ET AMANDES 21 370,83 519 965,80 (498 594,97) ‐95,89 TOTAL DES CHARGES EXCEPTIONNELLES 24 337,66 531 566,15 (507 228,49) ‐95,42 Résultat exceptionnel 150 056,34 (314 877,15) 464 933,49 147,66 Impôts sur les bénéfices (46 254,00) (285 354,00) 239 100,00 83,79 TOTAL DES PRODUITS 1300 270,11 2530 702,86 (1230 432,75) ‐48,62 TOTAL DES CHARGES 3658 998,06 3045 046,30 613 951,76 20,16 BÉNÉFICE OU PERTE (2358 727,95) (514 343,44) (1844 384,51) ‐358,59
EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT Période du 01/01/2023 au 31/12/2023 GESTIA CONSEIL Page 15 sur 30 ANNEXE
EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT Période du 01/01/2023 au 31/12/2023 GESTIA CONSEIL Page 16 sur 30 PREGLES ET METHODES COMPTABLES (DECRET N°83‐1020 DU 29‐11‐1983 ART 7,21 DEBUT24‐1124‐2 ET 24‐3) ANNEXEE AU BILAN ET COMPTE DE RESULTAT Préambule Le bilan, avant répartition des résultats de l’exercice clos le 31 décembre 2023 présente un total de 47 253 629 € Le bilan, avant répartition des résultats de l’exercice clos le 31 décembre 2022 présentait un total de 51 702 771 € Le compte de résultat de l’exercice de l’exercice clos le 31 décembre 2023 présenté sous forme de liste présente une perte nette comptable de 2 358 728 € Le compte de résultat de l’exercice de l’exercice clos le 31 décembre 2022 présenté sous forme de liste présente une perte nette comptable de 514 343 € Informations complémentaires ‐Présentation de la société et évènements importants La société EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT (EFI) a pour objet social l’acquisition des droits et de biens immobiliers 1-1 Evènement postérieurs à la date de clôture « Depuis le 31 décembre 2023, date de clôture de l'exercice, l’évènement majeur survenu concerne les opérations militaires en Ukraine commencées le 24 février 2022 et les sanctions prises contre la Russie par de nombreux Etats qui auront des incidences sur l’activité de nombreux groupes internationaux et auront une incidence sur l’économie mondiale. Au niveau de notre société, les événements induits pourraient avoir un impact sur la performance, la valorisation et la liquidité des actifs. A ce jour, ces risques sont toutefois difficilement chiffrables et il est difficile d'avoir une visibilité sur les impacts à moyen et long terme. Ces risques feront l'objet d'un suivi au regard de l'évolution de la situation sur 2023. Aucun impact n’est à mentionner sur les comptes au 31 décembre 2022. ». Principes comptable, méthode d’évaluation Les états financiers ont été établis selon les principes comptables édités par le règlement ANC 2014-03,
EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT Période du 01/01/2023 au 31/12/2023 GESTIA CONSEIL Page 17 sur 30 Les conventions générales comptables ont été appliquées dans le respect du principe de prudence, selon les hypothèses suivantes : - Continuité de l’exploitation - Permanence des méthodes comptables d’un exercice à l’autre - Indépendance de l’exercice Et conformément aux règles générales d’établissement et de présentations des comptes annuels La méthode de base retenue pour l’évaluation des éléments inscrits en comptabilité est la méthode des coûts historiques Les méthodes d’évaluation utilisées concernent a) Les immobilisations corporelles b) Les participations, et les autres titres immobilisés c) Les provisions Conformément aux recommandations du Conseil de la comptabilité et de l’Ordre des Experts-Comptables
EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT Période du 01/01/2023 au 31/12/2023 GESTIA CONSEIL Page 18 sur 30 Réévaluation libre des immobilisations En application de la loi de finances pour 2021 introduit pour toutes les entreprises une mesure temporaire de neutralisation fiscale des écarts de réévaluation. Cela concerne uniquement les réévaluations libres intervenues au cours des exercices clos entre le 31 décembre 2020 et le 31 décembre 2022. Les nouvelles règles introduites pas la loi de finances 2021 ont pour objectif de permettre aux entreprises de renforcer leurs capitaux propres sans dégrader leur trésorerie. En effet, ces règles concernent les capitaux propres susceptibles d’être grevés par des pertes comptables dues à la croissance économique. La société EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT a mis en place ce dispositif, au titre de l'exercice 2022 Ci dessous les immobilisations réévaluées par catégorie Immobilisations corporelles Rubrique Valeur initiale Valeur réévaluée Ecart de réévaluation Amortissement de l’exercice Amortissement réintégré Terrain 780 000 1500 000 720 000 Construction 1 820000 3 500 000 1 680 000 175 000 112 000 12‐Immobilisartions financières A la clôture de l’exercice, la valeur d’inventaire de chaque ligne de titres est déterminée sur la base des critères suivants : - Valeur des ensembles immobiliers estimée par des experts indépendants - Niveau de capitaux propres retraités - Capacité bénéficiaire mesurée sur l’excédent brut d’exploitation Une dépréciation est enregistrée quand la valeur d’inventaire est inférieure à son prix d’acquisition Le même principe est appliqué pour les créances liées à des participations Titre de participation Filiale Valeur initiale Valeur réévaluée Ecart de réévaluation Dépréciation SNC BONY 20 000 17 628 635 17 608 635 2 578 994
EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT Période du 01/01/2023 au 31/12/2023 GESTIA CONSEIL Page 19 sur 30 JARDIN DU BAILLY 410 000 1 741 156 1 331 156 SCCV HD 50 000 50 000 50 000 3 Stock Les stocks sont comptabilisés pour leur valeur de prix d'achat majoré des frais et accessoirs La valeur brute des marchandises et approvisionnements comprend le prix d'achat et les frais accessoires. Les produits fabriqués ont été évalués à leur coût de production. Les charges fixes de fabrication ont été prises en compte sur la base des capacités normales de production de l’entreprise, à l’exclusion de tous coûts de sous-activité et de stockage. Les stocks (et en cours) ont, le cas échéant, été dépréciés par voie de provision pour tenir compte de leur valeur actuelle à la date de clôture de l’exercice. Les opérations à long terme ont été évaluées en tenant compte de l’avancement des travaux (et en excluant les frais financiers). Les pertes potentielles sur les contrats à long terme déficitaires ont été provisionnées pour leur totalité. 4‐Créances et dettes Les créances et dettes sont valorisées à leur valeur nominale Les dettes en monnaie étrangère sont évaluées au cours du jour à la clôture de l’exercice Une provision pour dépréciation des créances est constatée au cas par cas lorsque la recouvrabilité de la créance est incertaine 5‐ valeur mobilière de placement et disponibilité Au 31 décembre 2016, la société détient 14000 titres de ses propres actions inscrits au bilan pour une valeur de 123 428 €, ces actions auto-détenues avaient fait l’objet d’une dépréciation à 100% au 20 décembre 2017, tenant compte de la dépréciation de l’actif à cette date Cette dépréciation a été maintenue au 31 décembre 2021
EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT Période du 01/01/2023 au 31/12/2023 GESTIA CONSEIL Page 20 sur 30 6‐ Variation des capitaux propres Le résultat net comptable de l’exercice clos au 31 décembre 2021 a été affecté en report à nouveau, il n’y a pas eu d’opérations sur le capital réalisé au cours de l’exercice 2022 7‐ Honoraires des commissaires aux comptes Cf. annexe aux comptes consolidés
EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT Période du 01/01/2023 au 31/12/2023 GESTIA CONSEIL Page 21 sur 30 FAITS CARACTERISTIQUES Le poste Créance liées à des participations au 31 décembre 2022 est de 1 506 067 € Le poste Créance liées à des participations au 31 décembre 2021 était de 1 831 353 € Le poste Dettes rattachées à des participations au 31 décembre 2021 est de 14 582 457€ Le poste Dettes rattachées à des participation au 31 décembre 2021 était de 16 204 525 € Ces mouvements financiers ont été rémunérés en Intérêts à payer ou intérêt à recevoir au taux de 2% l'an au prorata temporis Le détail des dettes et créances liés à des participations est résumé dans le tableau ci‐dessous Filiales Année 2023 Année 2022 Créances Dettes Créances Dettes SCCV HD 50117 79 739 ZEN REAL EGP 9 481 279 10 131 609 BONY A 2 946 528 4 131 340 SCI DUBLIN 43 701 43 701 JARDIN DU BAILLY 488 450 1 506 067 AREA IMMO SNC BONY 127 867 196 068 Total 177 905 12 959 958 1 506 067 14 582 457 Le compte courant de la société SA GROUPE EURASIA au 31 décembre 2023 est débiteur pour un montant de 20 407 461 € rémunéré au taux de 3% l'an au prorata temporis Au 31 décembre 2022 ledit poste était débiteur dans nos compte pour un montant de 20 458 169 €
EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT Période du 01/01/2023 au 31/12/2023 GESTIA CONSEIL Page 22 sur 30 Le compte courant de la société MORGAN LEE Investissement au 31 décembre 2023est créditeur dans nos compte pour un montant de 3 121 780 € rémunéré au taux de 2% l'an au prorata temporis Au 31 décembre 2022 ledit poste était créditeur dans nos compte pour un montant de 3 060 569€ Emprunt et charges ABSOLOUTE Au cours la société à contracté un emprunt dénommé "Emprunt Absolute" pour un montant de 2 600 000 €; ledit emprunt est destiné à acquérir les titre d'une SCI pour le compte de la société EURASIA GROUPE A ce titre elle a supporté des frais et commissions d'un montant de 108 131, € et des intérêts d'emprunt pour un montant de 108 131 € De convention express, l'ensemble des frais et intérêts ont été refactures à EURASIA GROUPE à due concurrence Capital social Par Assemblée Générale Extraordinaire en 29 aout 2018, le capital social a été augmenté de de 1 003591€ pour le porté le 676 673€ à 1 680 264 € Voir modalité dans l’onglet Capital social
EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT Période du 01/01/2023 au 31/12/2023 GESTIA CONSEIL Page 23 sur 30 PRINCIPE DE RECONNAISSANCE DU CHIFFRE D’AFFAIRE Préambule La société EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENT, n’aucune activité commerciale ou de prestation de service vis à des tiers Compte tenu de son environnement, elle agit pour compte des sociétés filiales du Groupe, et en contrepartie, accuse des charges de gestion, et des charges financières rapportées aux mouvements, induits entre la mère et ses filiales Nature des charges il s’agit essentiellement de prestations comptables, juridiques, et de présentation de compte sur le marché boursier Répartition des charges la société établit une répartition des charges, en fonction de l’importance des besoins en gestion des différentes filiales Comptabilisation La répartition donne lieu à des factures à établir aux différentes filiales comptabilisées en fin d’exercice en produit au compte « 708 Fae refacturation charges administrative » Au cours de l’exercice suivant cette écriture est extournée La Société EFI établie des factures individuelles adressées à chacune des filiales, le produit de ces factures est comptabilisé au compte « 708 refacturation fraîche d’administration » Au cours de l’exercice la société a facturé aux filiales un montant de 397 500 € aux différentes filiales Règlement Le règlement de ces factures s’établit par compensation en crédit des comptes « Créances ou Dettes liées à des participations »
EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT Période du 01/01/2023 au 31/12/2023 GESTIA CONSEIL Page 24 sur 30 CAPITAL SOCIAL Composition du capital social Catégories de parts ou d'actions En début d'exercice Créées pendant l'exercice Remboursées pendant l'exercice A la clôture d'exercice Valeur nominale 1‐ Actions ordinaires 67667648 67667648 0,025 2‐ Actions amorties 6‐ Certificats d'investissements TOTAL 67 576 018 67 576 018 Note sur le Capital social Par Assemblée Générale Extraordinaire en 29 aout 2018, le capital social a été augmenté de de 1 003591€ pour le porté le 676 673€ à 1 680 264 €, par élévation de la valeur nominale de chaque action de 0.01 € à 0.025 € Ladite augmentation a été réalisée par incorporation à due concurrence de la prime de fusion pour un montant de 990 000 € et de ma prime d'apport pour un montant de 13 591 € Afin de mettre en conformité la décision d'assemblée générale rappelée ci‐dessus, la société a procédé à la correction par modification des comptes concernés au 1 er janvier 2023 Au 31/12/2023 Au 01/01/2024 Compte intitulé Montant Compte intitulé Montant 1013 Capital souscrit ‐ appelé, versé 676 673,48 1013 Capital souscrit ‐ appelé, versé 1 680 264,48 1041 Primes d'émission 990 000,00 1041 Primes d'émission 0,00 1043 Primes d'apport 13 591,00 1043 Primes d'apport 0,00 Total 1 680 264,48 1 680 264,48
EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT Période du 01/01/2023 au 31/12/2023 GESTIA CONSEIL Page 25 sur 30 FILIALES ET PARTICIPATIONS Filiales et participations détenues à plus de 50% Capital social Réserves et report à nouveau % du capital détenu Valeur brute des titres Valeur nette des titres Prêt ou dettes consentie CA HT des filiales Résultat du dernier exercice clos Dividendes SCI DUBLIN 1 500 42 701 50 30 000 0 ‐43 701 0 0 SCI JARDIN DU BAILLY 1 000 561 099 100 1 74 1156 1 741 156 1 506 066 338 183 ‐231 219 0 SNC BONY 20 000 1 272 011 100 17 628 635 17 628 635 ‐196 068 986 797 235 5202 0 SCCV HD 100 000 310 692 50 50 000 50 000 ‐79 739 ‐51 330 ‐73 372 0 EURASIA GESTION PATRIMOINE 2 000 000 6 993 037 100 2 000 000 2 000 000 ‐10 131 6091 1 07 255 672 066 0 Filiales et participations détenues indirec tement Capital social Réserves et report à nouveau % du capital détenu Valeur brute des titres Valeur nette des titres Prêt ou dettes consentie CA HT des filiales Résultat du dernier exercice clos Dividendes SARL BONY A 7 994 500 1 944 224 99.75 7 974 700 7 974 700 ‐4 31 340 132 501 ‐175 407 0
EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT Période du 01/01/2023 au 31/12/2023 GESTIA CONSEIL Page 26 sur 30 IMMOBILISATIONS Augmentations Rubriques Valeur brute début d'exercice Augmentations par réévaluation Acquisitions, apports, création, virements Frais d’établissement et de développement Autres immobilisations incorporelles 650 000 Terrains 1 500 000 Constructions sur sol propre 3 500 000 Constructions sur sol d'autrui Constructions installations générales Installations techniques et outillage industriel 40 354 Installations générales, agencements et divers Matériel de transport 11 519 Matériel de bureau, informatique et mobilier Emballages récupérables et divers Immobilisations corporelles en cours Avances et acomptes Total des immobilisations corporelles 5 051 873 Participations et mises en équivalence Autres participations 177 985 Autres titres immobilisés 22 956 058 Prêts et autres immobilisations financières Total des immobilisations financières 22 956 058 177 985 TOTAL 28 657 931 177 985 Diminutions Rubriques Diminutions par virement Diminutions par cessions mises hors‐service Valeur brute fin d'exercice Réévaluations légales Frais d’établissement et de développement Autres immobilisations incorporelles 650 000 Terrains 1 500 000 Constructions sur sol propre 3 500 000 Constructions sur sol d'autrui Constructions installations générales Installations techniques et outillage industriel 40 354 Installations générales, agencements et divers Matériel de transport 11 519 Matériel de bureau, informatique et mobilier Avances et acomptes Total des immobilisations corporelles 5 051 873 Participations et mises en équivalence Autres participations 177 985 Autres titres immobilisés 1 506 067 21 449 991 Prêts et autres immobilisations financières Total des immobilisations financières 1 506 067 21 627 976 TOTAL 1 506 067 27 329 850
EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT Période du 01/01/2023 au 31/12/2023 GESTIA CONSEIL Page 27 sur 30 AMORTISSEMENTS Situation et mouvements de l’exercice des amortissements techniques (ou venant en diminution de l’actif) Rubriques Montant début exercice Augmentations Dotations Diminutions Reprises Montant fin exercice Frais d’établissement et de développement Autres immobilisations incorporelles Terrains Constructions sur sol propre 765 994 175 000 940 994 Constructions sur sol d'autrui Constructions inst. générales, agencements et aménagements des constructions Installations techniques, matériel et outillage industriels 40 354 40 354 Inst générales, agencements et divers Matériel de transport 11 519 11 519 Mat de bureau et informatique, mobilier Emballages récupérables et divers Total immobilisations corporelles 817 868 175 000 992 868 TOTAL 817 868 175 000 992 868
EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT Période du 01/01/2023 au 31/12/2023 GESTIA CONSEIL Page 28 sur 30 ETAT DES ECHEANCES DES CREANCES ET DETTES Etat des créances Rubriques Montant brut A 1 an au plus A plus d'1 an Créances rattachées à des participations 177 985 1 831 353 Prêts Autres immobilisations financières Total de l'actif immobilisé 177 985 1 831 353 Personnel et comptes rattachés Sécurité sociale et autres organismes sociaux 24 150 Etat – Impôts sur les bénéfices Etat – Taxe sur la valeur ajoutée 190 043 190 043 Etat – Autres impôts, taxes et versements assimilés Etat – Divers Groupes et associés 22 683 715 22 683 715 Débiteurs divers 110 702 110 702 Total de l'actif circulant 23 008 610 300 745 22 683 715 Charges constatées d'avance TOTAL 23 186 595 300 745 24 515 068 Etat des dettes Rubriques Montant brut A 1 an au plus A plus d'1 an et 5 ans au plus A plus de 5 ans Emprunts obligataires convertibles Autres emprunts obligataires 2 470 000 2 470 000 Auprès des organismes de crédit : ‐ à 1 an maximum à l'origine ‐ à plus de 1 an à l'origine 483 917 483 917 Emprunts et dettes financières divers 12 959 959 12 959 959 Fournisseurs et comptes rattachés 223 632 223 632 Personnel et comptes rattachés Sécurité sociale et autres organismes sociaux Impôts sur les bénéfices 930 900 930 900 Taxe sur la valeur ajoutée 937 319 937 319 Obligations cautionnées Autres impôts, taxes et assimilés 76 936 76 936 Dettes sur immobilisations et comptes rattachés Groupe et associés 3 121 780 3 121 780 Autres dettes 108 131 108 131 Dette représentative de titres empruntés ou remis en garantie Produits constatés d'avance TOTAL 21 312 573 5 230 835 16 081 738
EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT Période du 01/01/2023 au 31/12/2023 GESTIA CONSEIL Page 29 sur 30 PROVISIONS INSCRITES AU BILAN Provisions pour dépréciation Rubriques Montant début d'exercice Augmentations dotations Diminutions reprises Montant fin d'exercice Provisions sur titres mis en équivalence Provisions sur titres de participation 30 000 2 628 975 2 658 975 Provisions sur autres immobilisations financières 50 000 50 000 Autres provisions pour dépréciation 123 428 123 428 TOTAL 153 428 2 678 975 2 832 403 TOTAL GÉNÉRAL 153 428 2 678 975 2 832 403 CHARGES A PAYER Montant des charges à payer inclus dans les postes de bilan suivants : Rubriques Montant Emprunts obligataires convertibles Autres emprunts obligataires Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit Emprunts et dettes financières divers Dettes fournisseurs et comptes rattachés 375 332 Dettes fiscales et sociales 76 936 Dettes sur immobilisations et comptes rattachés Disponibilités, charges à payer 483 917 Autres dettes 95 844 TOTAL 1 032 029
EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT Période du 01/01/2023 au 31/12/2023 GESTIA CONSEIL Page 30 sur 30 RESULTATS DES 5 DERNIERS EXERCICES Rubriques N N‐1 N‐2 N‐3 N‐4 Capital en fin d’exercice Capital Social 1680264 1680264 1680264 1680264 1680264 Actions Ordinaires Actions prioritaires existantes Nombre maximal d’actions futures à créer Par conv. Obligation Par droit de souscription Opérations et résultats de l’exercice Chiffre d’affaires hors taxes 397 500 1 383 994 Résultat avant impôts, participation et dotations aux amortissements et provisions 495 247 (701 713) (1 198 036) 7 605 703 (289 642) Impôts sur les bénéfices (46 254) (285 354) Participation salariés Résultat après impôts, participation et dotations aux amortissements et provisions (2 358 728) (514 343) Résultat distribué Résultat par actions (en euros) Résultat après impôts, participation et avant dot. aux amortissements et provisions Résultat après impôts, participation et dotations aux amortissements et provisions Dividende par action 11.10 ‐.0.56 ‐1.98 ‐0.25 ‐.0.58 Résultat par actions (en euros) Effectif moyen des salariés employés Montant de la masse salariale Montant des sommes versées au titre des avantages sociaux (Sécurité sociale …) 1 240
6 TITRE 4 : COMPTES CONSOLIDES AU 31 DECEMBRE 2023
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS EFI Comptes consolidés annuels au 31 décembre 2023
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 1 Comptes consolidés au 31 décembre 2023 I – ETAT DE SITUATION FINANCIERE CONSOLIDEE (Normes IFRS) ACTIF (en milliers d’euros) Notes annexe 31/12/2023 31/12/2022 Net Net Actifs non courants Ecarts d’acquisition 0 0 Immobilisations incorporelles 0 0 Immobilisations corporelles 7.2 / 7.3 22 193 24 753 Titres mis en équivalence 0 0 Autres actifs financiers -2 -4 Impôts différés 0 0 Total actifs non courants 22 191 24 749 Actifs courants Stocks 7.4 1 369 2 627 Clients et comptes rattachés 7.5 556 2 266 Autres actifs courants 7.5 23 898 24 375 Trésorerie et équivalents 191 178 Total actifs courants 26 013 29 446 Total actifs destinés à être cédés 0 0 TOTAL GENERAL 48 205 54 194
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 2 PASSIF (en milliers d’euros) Notes annexe 31/12/2023 31/12/2022 Capitaux Propres Capital 7.6 1 680 1 680 Primes d’émission 2 954 2 954 Réserves consolidées part du Groupe 24 343 24 212 Résultat part du Groupe -990 134 Capitaux propres – part du Groupe 27 987 28 980 Intérêts minoritaires 27 408 Total capitaux propres (1) 28 014 29 389 Passifs non courants Emprunt obligataire convertible - - Autres dettes financières 7.7 11 788 12 484 Impôts différés 2 990 3 615 Autres passifs non courants 7.8 0 0 Total passifs non courants (2) 14 777 16 100 Passifs courants Autres provisions 0 0 Emprunt obligataire convertible 0 0 Autres provisions 25 25 Autres dettes financières 7.7 967 707 Fournisseurs et comptes rattachés 570 848 Autres passifs courants 7.8 3 852 7 126 Total passifs courants (3) 5 413 8 706 TOTAL GENERAL (1 à 3) 48 205 54 194
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 3 II - RESULTAT CONSOLIDE (en milliers d’euros) Notes annexe 31/12/2023 31/12/2022 Produits des activités ordinaires (chiffre d’affaires) 7.9 2 982 3 621 Autres produits Achats de marchandises et matières premières -1 258 -1 540 Frais de personnel 0 -1 Dotations aux amortissements d’exploitation -164 -661 Dotations aux provisions d’exploitation -27 513 Autres charges et produits 7.10 -939 -1 930 Variation de la juste valeur des immeubles de placement -2 854 0 Résultat opérationnel -2 261 2 Charges Financières 7.11 265 178 Quote-part des résultats des sociétés mises en équivalence 0 0 Résultat avant impôt -1 997 179 Impôts 7.12 626 -76 Résultat net de la période -1 371 103 Part des minoritaires -381 -31 Part de la société mère -990 134 Résultat par action en euros (sur 67.667.348 actions) 7.13 -0,02 0,00 Résultat dilué par action en euros (sur 67.667.348 actions) 7.13 -0,02 0,00
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 4 III – AUTRES ELEMENTS DU RESULTAT GLOBAL Conformément aux dispositions de la norme IAS1 révisée, le tableau des « Autres éléments du résultat global » présente les charges et produits directement enregistrés en capitaux propres. (en milliers d’euros) Notes annexe 31/12/2023 31/12/2022 Résultat de la période -1 371 103 Total des produits et charges non constatés en résultat 0 0 Résultat global de l’exercice -1 371 103 Produits et charges non comptabilisés en résultat : - Gains et pertes actuariels sur régimes de pension - Ecarts de conversion sur entités étrangères - Effets fiscaux des produits et charges non comptabilisés en résultat - Juste valeur des actifs financiers disponibles à la vente - Part dans les produits et charges non constatés en résultat des entités mises en équivalence ( en milliers d’euros ) Notes annexe 31/12/2023 31/12/2022 Résultat net consolidé -1 371 103 Actifs financiers disponibles à la vente Couverture des flux de trésorerie Différences de conversion Autres Total des autres éléments du résultat global 0 0 Résultat global consolidé -1 371 103
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 5 IV - TABLEAU DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES Actions Réserves propres consolidées Situation au 31/12/2022 1 680 2 954 0 24 213 134 408 29 389 Résultat global consolidé -990 -381 -1 371 Affectation du résultat 134 -134 0 Réduction de capital 0 Augmentation de capital 0 Divers -3 -1 -4 Opérations sur actions propres 0 Situation au 31/12/2023 1 680 2 954 0 24 344 -990 27 28 014 Total Résultat Minoritaires ( en milliers d’euros ) Capital Primes CORRECTION D’ERREUR – MODIFICATION DU CAPITAL Par Assemblée Générale Extraordinaire en 29 aout 2018, le capital social a été augmenté de 1003591€ pour le porter de 676 673€ à 1 680 264 €, par augmentation de la valeur nominale de chaque action de 0.01 € à 0.025 €. Ladite augmentation a été réalisée par incorporation à due concurrence de la prime de fusion pour un montant de 990 000 € et de la prime d'apport pour un montant de 13591 €.
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 6 V - TABLEAU DES FLUX DE TRESORERIE ( en milliers d’euros ) Notes annexe 31/12/2023 31/12/2022 Résultat net consolidé -1 371 103 Elimination écart d'acquisition 0 0 Amortissements, dépréciations & autres retraitements 154 150 Variation de la juste valeur des immeubles de placement 2 854 0 Impôts différés -626 76 Capacité d’autofinancement 1 012 330 Var. stocks 1 258 1 540 Var. créances clients 1 700 2 060 Var. Autres actifs courants 477 -594 Var. dettes fournisseurs -279 -4 208 Var. autres passifs courants -3 274 -1 116 Dividendes reçues sociétés mises en équivalence 0 0 Variation nette des actifs et passifs courants -118 -2 318 Flux nets de trésorerie provenant de l’exploitation 894 -1 988 Décaissements sur investissements corporels et incorporels 7.14 -448 0 Encaissements immobilisations corporelles et incorporelles 7.14 0 0 Augmentation, diminution des immobilisations financières 0 0 Var. autres passifs non courants 7.15 0 0 Décaissements sur acquisitions de titres consolidés, nets de la trésorerie acquise 0 0 Flux nets de trésorerie liés aux investissements -448 0 Emprunts obtenus 7.16 0 2 600 Remboursements d'emprunts -429 -695 Apports en capital 7.17 0 0 Variation autres dettes financières 7.18 15 60 Opérations sur actions propres 0 0 Flux nets de trésorerie liés aux op. de financement -414 1 965 Variation nette de trésorerie 32 -23 Trésorerie et équivalents de trésorerie au début de la période 152 175 Trésorerie et équivalents de trésorerie à la fin de la période 7.18 184 152
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 7 Notes annexes aux Etats financiers au 31 décembre 2023 Note 1. Informations générales La société EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS – EFI (anciennement MB RETAIL EUROPE) est une société anonyme de droit français à Conseil d'Administration dont le siège social est situé au 164 boulevard HAUSSMANN, 75008 Paris. La société est immatriculée au Registre du Commerce de Paris et est cotée sur le marché NYSE EURONEXT PARIS (compartiment C). EFI est une société foncière dont l'activité consiste en la détention et l'acquisition d'actifs immobiliers en vue de leur location ou de la réalisation d'opérations de promotion immobilière (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement, etc.). Cette activité est exercée au travers de sociétés de type sociétés civiles immobilières ou sociétés en nom collectif. Les informations financières à partir desquelles ont été établis les comptes correspondent aux comptes annuels de chacune des filiales à compter de leur date d'intégration dans le groupe EFI. Les comptes consolidés au 31 décembre 2023 couvrent une période de douze mois et ont été établis sur la base des comptes des filiales au 31 décembre 2023. Les comptes consolidés, au 31 décembre 2023, ont été arrêtés sous la responsabilité du Conseil d’administration.
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 8 Note 2. Faits caractéristiques 2.1. SOCIETE CONSOLIDANTE – FAITS CARACTERISTIQUES La société « EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS – EFI » a procédé à l’émission d’obligations simples d’une valeur nominale de 100 000 euros chacune, pour un montant nominal total de 2 600 000 euros portant intérêt à un taux fixe de 8,5% l’an et venant à échéance le 20 juillet 2024. Cette émission fait partie d’autres opérations de même nature réalisées par d’autres entités du GROUPE EURASIA, au profit d’un souscripteur unique, représentant un total de financement de 35M€. Ces opérations sont accompagnées par la mise en place d’une fiducie en garantie des prêts octroyés. 2.2. FINANCEMENT DES OPERATIONS Néant Note 3. Événements Importants survenus depuis le 31 décembre 2023 Néant. Note 4. Règles et méthodes comptables 4.1. DECLARATION DE CONFORMITE Les principes comptables appliqués pour les comptes consolidés au 31 décembre 2023 sont identiques à ceux utilisés dans les comptes consolidés au 31 décembre 2022 à l’exception des nouvelles normes et amendements dont l’application est obligatoire à compter du 1 janvier 2023 et qui n’avaient pas été appliqués de façon anticipée par le groupe. Les amendements ci-dessous d’application obligatoire au 1 janvier 2023 n’ont pas eu d’incidence sur les comptes consolidés du groupe : • IFRS 17 et amendements « Contrats d’assurance », adoptés le 19 novembre 2021 ; La norme IFRS 17 pose les principes pour la reconnaissance, l’évaluation, la présentation et les informations à fournir concernant les contrats d’assurance dans le champ d’application de la norme. Ce texte ne concerne que les émetteurs des contrats d’assurance. Il n’y a pas d’impact pour le groupe • Amendements IAS 8 « Définition des estimations comptables », adoptés le 2 mars 2022 ; ces amendements visent à faciliter la distinction entre les méthodes comptables et les estimations comptables ; Ces amendements n’ont pas eu d’impact sur la période, en l’absence de changement de méthode comptable et d’estimation comptable • Amendements IAS 1 « Présentation des états financiers – Practice Statement 2 – Disclosure of Accounting Policies », adoptés le 2 mars 2022 ; ces amendements ont pour objectif d’aider les entreprises à identifier les informations utiles à fournir aux utilisateurs des états financiers sur les méthodes comptables. L’application de ces amendements n’a pas conduit à des modifications significatives dans la présentation des comptes annuels
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 9 • Amendements IAS 12 « Impôt différé rattaché à des actifs et des passifs issus d’une même transaction », publiés le 7 mai 2021 ; cet amendement précise la manière dont les entités doivent comptabiliser les impôts différés sur des transactions telles que les contrats de location et les obligations de démantèlement. L’impact net des impôts différés actifs et passifs sur IFRS 16 est non significatif, ces impôts différés n’ont pas été appréhendés dans les comptes consolidés • Amendements IAS 12 Réforme fiscale internationale – Règles modèles Pilier 2. Issue d’un projet de l’OCDE et de la commission européenne, cette réforme qui vise à garantir une imposition minimale effective de 15 % des groupes ayant un chiffre d’affaires d’au moins 750 M€ a été introduite par la plupart des pays membres et sera applicable à compter de l’exercice 2024. À ce jour, il existe, toutefois, un certain nombre d’incertitudes sur la mise en oeuvre des règles relatives, notamment, au champ d’application (en particulier pour les sociétés qui appliquent le régime SIIC ou équivalent) et aux modalités de calcul, qui ne permettent pas encore de communiquer une estimation fiable des impacts de cette réforme pour le groupe. des précisions sont attendues des instances représentatives de la réforme dans les premiers mois de l’exercice 2024 et devraient permettre d’estimer de manière plus fiable l’enjeu pour le groupe de ces nouvelles dispositions PILIER 2. Nouvelles normes publiées en attente d’adoption par l’Union européenne dont l’application n’est pas encore possible : • Amendements IAS 1 « Présentation des états financiers – Classement des passifs en tant que passifs courants ou non courants ». Passifs non courants assortis de clauses d’exigibilité anticipée • Amendements IFRS 16 Dette de loyer dans une transaction de cession-bail • Amendement IAS 7 & IFRS 7 Accords de financement des fournisseurs. Note 5. Bases de préparation, d'évaluation, jugement et utilisation d'estimations 5.1. BASE D'ÉVALUATION Les comptes consolidés ont été établis selon la convention du coût historique à l’exception des immeubles de placement, des instruments financiers et des titres destinés à la vente qui sont évalués à leur juste valeur. Les états financiers consolidés sont présentés en milliers d’euros. 5.2. ESTIMATIONS ET HYPOTHÈSES Pour préparer les informations financières conformément aux principes comptables généralement admis, la Direction du Groupe doit procéder à des estimations et formuler des hypothèses qui affectent, d'une part, les montants présentés au titre des éléments d'actif et de passif ainsi que les informations fournies sur les actifs et passifs éventuels à la date d'établissement de ces informations financières et, d'autre part, les montants présentés au titre des produits et charges de l'exercice. L’ensemble de ces estimations et de ces hypothèses se situent dans un contexte de continuité de l’exploitation. La Direction revoit ces estimations et appréciations de manière régulière sur la base de son expérience passée ainsi que de divers autres facteurs jugés raisonnables, qui constituent le fondement de ses appréciations de la valeur comptable des éléments d'actif et de passif. Des changements de faits et circonstances économiques et financières peuvent amener le Groupe à revoir ses estimations. Les estimations susceptibles d'avoir une incidence significative sont les suivantes :
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 10 - Valeur de marché des immeubles de placement : A chaque date de clôture annuelle, le Groupe fait appel à un expert immobilier indépendant pour l'évaluation de ses immeubles de placement. Ces évaluations sont établies notamment sur la base d'hypothèses de marché qui pourraient différer dans le futur et modifier sensiblement les estimations actuelles figurant dans les états financiers. - Valorisation des stocks d’immeubles : Les stocks sont évalués au plus faible du coût d’entrée des stocks et de la valeur nette de réalisation conformément à l’IAS 2. La valeur nette de réalisation correspond au prix de vente estimé dans le cours normal de l’activité diminué des coûts estimés pour l’achèvement ainsi que des coûts estimés nécessaires pour réaliser la vente. - Dépréciation des créances clients : Une dépréciation des créances clients est comptabilisée si la valeur actualisée des encaissements futurs est inférieure à la valeur nominale. Le montant de la dépréciation prend en compte la capacité du débiteur à honorer sa dette et l'ancienneté de la créance. - Comptabilisation des actifs d’impôts différés : La valeur comptable des actifs d'impôts différés résultant de report déficitaire est déterminée à chaque date de clôture en fonction de la probabilité de réalisation d'un bénéfice imposable disponible permettant l'utilisation de ces actifs d'impôts différés. Cette probabilité est appréciée non seulement à partir des bénéfices prévisionnels, mais aussi en fonction de l'organisation du Groupe. 5.3. PÉRIMÈTRE ET MÉTHODES DE CONSOLIDATION Les comptes consolidés comprennent les états financiers de EFI et de ses filiales au 31 décembre 2023. Cet ensemble forme le Groupe EFI. Toutes les transactions significatives réalisées entre les sociétés consolidées ainsi que les profits internes sont éliminées. Les comptes consolidés regroupent l'ensemble des entreprises sous contrôle majoritaire, contrôle conjoint ou influence notable. Les filiales sur lesquelles le Groupe exerce directement ou indirectement un contrôle exclusif ou majoritaire sont consolidées par intégration globale. Les filiales non significatives par rapport à l'ensemble consolidé ne sont pas intégrées dans le périmètre de consolidation. La liste des sociétés consolidées figure dans la note 6.
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 11 5.4. REGROUPEMENT D'ENTREPRISES ET ACQUISITIONS D'ACTIFS Pour les acquisitions de titres qui ne sont pas considérées comme des acquisitions d'entreprises, le coût est réparti entre les actifs et passifs individuels identifiables sur la base des justes valeurs relatives à la date d'acquisition. Les acquisitions de SNC CENTRE EURASIA et des SCI BONY et DUBLIN ont été traitées comme des achats d’actifs. Si celle-ci est considérée comme un regroupement d'entreprises, les actifs et les passifs identifiables sont comptabilisés à leur juste valeur à la date d'acquisition et la différence entre la quote-part d'intérêt de l'acquéreur dans la juste valeur des actifs et des passifs identifiables à la date de prise de contrôle et le coût d'acquisition, constitue un écart d'acquisition. La différence positive entre le coût d'acquisition et la quote-part de l'acquéreur dans la juste valeur des actifs et passifs identifiables acquis est enregistrée comme goodwill (écart d'acquisition à l'actif du bilan). 5.5. DÉPRÉCIATION DES ACTIFS IMMOBILISÉS Les écarts d'acquisition ne sont pas amortis et font l'objet de tests de perte de valeur. Les autres actifs immobilisés et les titres mis en équivalence sont également soumis à un test de perte de valeur chaque fois que les événements, ou changements de circonstances indiquent que ces valeurs comptables pourraient ne pas être recouvrables. Le test de perte de valeur consiste à comparer la valeur nette comptable de l'actif à sa valeur recouvrable, qui est la valeur la plus élevée entre sa juste valeur diminuée des coûts de cession et sa valeur d'utilité. La valeur d'utilité est obtenue en additionnant les valeurs actualisées des flux de trésorerie attendus de l'utilisation de l'actif (ou groupe d'actifs) et de sa sortie in fine. Dans ce cadre, les immobilisations sont regroupées par Unités Génératrices de Trésorerie (UGT). Une UGT est un ensemble homogène d'actifs (ou groupe d'actifs) dont l'utilisation continue génère des entrées de trésorerie largement indépendantes des entrées de trésorerie générées par d'autres groupes d'actifs. La juste valeur diminuée des coûts de cession correspond au montant qui pourrait être obtenu de la vente de l'actif (ou groupe d'actifs), dans des conditions de concurrence normale, diminué des coûts directement liés à la cession. Lorsque les tests effectués mettent en évidence une perte de valeur, celle-ci est comptabilisée afin que la valeur nette comptable de ces actifs n'excède pas leur valeur recouvrable. 5.6. IMMEUBLES DE PLACEMENT Un immeuble de placement est un bien immobilier détenu par le propriétaire ou le preneur d'un contrat de location financement pour en retirer des loyers, ou pour valoriser son capital ou les deux. Le Groupe EFI a choisi comme méthode comptable le modèle de la juste valeur, qui consiste conformément à l'option offerte par l'IAS 40, à comptabiliser les immeubles de placement à leur juste valeur et constater les variations de valeur au compte de résultat. Les immeubles de placement ne sont pas amortis.
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 12 La détermination des valeurs de marché des immeubles de placement est obtenue à partir d'expertises immobilières. La juste valeur d'un immeuble de placement est le prix auquel cet actif pourrait être échangé entre des parties bien informées, consentantes et agissant dans des conditions de concurrence normale et reflète l'état réel du marché et circonstances prévalant à la date de clôture de l'exercice et non ceux à une date passée ou future. Elle ne tient pas compte des dépenses d'investissement futures qui amélioreront le bien immobilier ainsi que des avantages futurs liés à ces dépenses futures. Par ailleurs, la juste valeur est déterminée sans aucune déduction des coûts de transaction encourus lors de la vente ou de toute sortie. La juste valeur est déterminée sur la base d'expertises indépendantes dont la méthode est décrite ci- dessous. Les expertises fournissent des évaluations hors frais et droits. Depuis le 30 juin 2023, le Groupe EFI fait appel à un nouvel expert immobilier. Les variations de juste valeur sont enregistrées dans le compte de résultat sur la ligne « Variation de valeur des immeubles de placement » et sont calculées de la façon suivante : Variation de juste valeur = Valeur de marché à la clôture de l'exercice - Valeur de marché à la clôture de l'exercice précédent - Montant des travaux et dépenses capitalisables de l'exercice. La variation de juste valeur est ajustée de la prise en compte des conditions locatives spécifiques dans d'autres parties du bilan afin d'éviter une double comptabilisation. Pour les comptes semestriels, le Groupe EFI vérifie uniquement l’absence de variation significative de la juste valeur. - Méthodologie d'expertise : L'ensemble des immeubles composant le patrimoine du groupe EFI fait l’objet d’une expertise au moment de l’acquisition des biens. Ces évaluations sont conformes aux normes professionnelles nationales de la Charte de l'expertise en évaluation immobilière, du rapport COB (AMF) de février 2000, ainsi qu'aux normes professionnelles européennes Tegova et aux principes de (RICS) « The Royal Institution of Chartered Surveyors ». La valeur vénale correspond au prix auquel un bien peut raisonnablement être vendu en supposant que les conditions suivantes ont été réunies : - La libre volonté du vendeur, - Un délai raisonnable de négociation compte tenu de la nature du bien et de sa situation, - La stabilité du marché et de la valeur pendant cette période, - Des conditions de mise en vente et de publicité considérées comme normales, - Absence de convenances personnelles dans la volonté des parties, La valeur vénale tient compte de la situation géographique, de la commercialité à céder, et des hypothèses raisonnables de revenus locatifs compte tenu des conditions actuelles de marché, du taux d’occupation, de la date de renouvellement des baux ainsi que de la nature et de la qualité des immeubles ainsi que des travaux restant à réaliser.
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 13 EFI choisit son expert dans le respect de ces principes : - la désignation doit intervenir à l'issue d'un processus de sélection prenant notamment en compte l'indépendance, la qualification, la compétence en matière d'évaluation immobilière des classes d'actifs concernés ainsi que la localisation géographique des actifs soumis à évaluation ; - lorsqu'il est fait appel à une société d'expertise, la Société doit s'assurer, au terme de sept ans, de la rotation interne des équipes chargées de l'expertise dans la société d'expertise en question ; - l'expert ne peut réaliser plus de deux mandats de quatre ans pour le client en question sauf s'il s'agit d'une société sous réserve du respect de l'obligation de rotation des équipes. » - la méthode de comparaison directe : La valeur vénale est déterminée par référence aux prix de vente constatés sur le marché pour des ensembles immobiliers équivalents (nature, localisation, et ayant lieu à une date la plus proche possible de la date à laquelle l’expertise est effectuée. Les expertises réalisées ont fait l’objet d’une approche multi critères selon les usages. S’agissant principalement de biens d’investissement et non à usage résidentiel, la méthode par le revenu a été privilégiée. - la méthode du rendement : Cette dernière correspond au ratio revenu annuel net / taux de capitalisation. Le revenu annuel net est constitué des loyers potentiels diminués des charges opérationnelles directes non refacturables et ajustés de la vacance éventuelle. Les taux de capitalisation résultent des données internes des experts issues de l'observation du marché et prennent également en compte le potentiel de revalorisation de loyers. La capitalisation des revenus est effectuée sur la base de la valeur locative de marché. Il est également tenu compte des loyers réels jusqu'à la prochaine révision du bail, ces derniers étant légèrement supérieurs aux loyers potentiels Des taux de rendement théoriques ont été retenus en prenant soin de retirer le montant des droits d’enregistrement. 5.7. IMMOBILISATIONS CORPORELLES NON INCLUSES DANS LA CATEGORIE DES IMMEUBLES DE PLACEMENT Les immobilisations corporelles n’entrant pas dans la catégorie des immeubles de placement correspondent principalement aux mobiliers, matériels informatiques, matériels de transport et aux immeubles d'exploitation. Un immeuble d'exploitation est un bien immobilier détenu par son propriétaire pour être utilisé dans la production ou la fourniture de services ou à des fins administratives. Les immobilisations corporelles sont enregistrées pour leurs prix de revient, augmentés le cas échéant des frais d'acquisition pour leur montant brut d'impôt, diminués du cumul des amortissements. Les amortissements sont calculés suivant le mode linéaire en fonction de la durée d'utilité de chaque composant constitutif des actifs, à savoir : - Entre 3 et 5 ans pour les matériels de bureau - Entre 3 et 7 ans pour les agencements.
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 14 5.8 STOCKS D’IMMEUBLES Programmes immobiliers Les stocks de programmes immobiliers sont évalués à leur coût de revient qui comprend le prix d’acquisition des terrains, les taxes, le coût de construction et d’aménagement, le coût des VRD, les honoraires, les frais annexes ainsi que le coût des emprunts. Le coût des emprunts directement attribuables à l’acquisition, la construction ou la production d’un actif qualifié sont comptabilisés dans le coût de cet actif. Dépréciation d’actifs A chaque clôture, le Groupe apprécie s’il existe un indice de perte de valeur de ses stocks. Un indice de perte de valeur peut être soit un changement dans l’environnement économique ou technique, soit une baisse de sa valeur de marché. Si un indice de perte de valeur est identifié, la valeur recouvrable du stock est déterminée, comme la plus élevée des deux valeurs suivantes : juste valeur nette des coûts de sortie, ou valeur actualisée des flux de trésorerie futurs estimés attendus de l’utilisation continue de l’actif et de sa sortie à la fin de l’utilisation prévue. La perte de valeur ainsi calculée est enregistrée en résultat, pour la différence entre la valeur nette comptable et la valeur recouvrable du stock. 5.9. PASSIFS FINANCIERS Les passifs financiers comprennent les emprunts, les autres financements et découverts bancaires. Tous les emprunts ou dettes portant intérêts sont initialement enregistrés à la juste valeur du montant reçu, moins les coûts de transaction directement attribuables. Postérieurement à la comptabilisation initiale, les prêts et emprunts portant intérêts sont évalués au coût amorti, en utilisant la méthode du taux d'intérêt effectif. 5.10. ACTIFS FINANCIERS Les actifs financiers sont classés en 3 catégories : Prêts et créances Les prêts et créances, acquis ou octroyés, non détenus à des fins de transaction ou non destines a la vente, sont enregistrés dans l’état de situation financière parmi les ≪ Prêts et créances ≫. Ils sont évalués après leur comptabilisation initiale au cout amorti sur la base du taux d’intérêt effectif. Ils peuvent faire l’objet, le cas échéant, d’une dépréciation. Actifs financiers Sont comptabilises en actifs financiers les titres des sociétés non consolidées ainsi que les prêts obligataires. Ils sont évalués après leur comptabilisation initiale au cout amorti et peuvent faire l’objet, le cas échéant, d’une dépréciation.
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 15 Titres disponibles à la vente Ce sont les actifs financiers non dérivés détenus pour une période indéterminée et que le Groupe peut être amené à céder à tout moment. Ils sont réévalués à leur juste valeur à la date d’arrêté et comptabilises en titres monétaires disponibles à la vente. Les intérêts courus ou acquis des titres à revenu fixe sont enregistrés en résultat sur la base du taux d’intérêt effectif tandis que les variations de juste valeur hors revenus sont présentées en autres éléments du résultat global. En cas de cession ou de dépréciation durable de ces actifs financiers, le Groupe constate en résultat ces variations de juste valeur. 5.10 CRÉANCES Les créances clients entrent dans la catégorie des actifs financiers émis par l’entreprise selon IAS 39. Elles sont évaluées à la juste valeur lors de la comptabilisation initiale. Compte tenu des échéances de paiement généralement à moins de trois mois, la juste valeur des créances est assimilée à la valeur nominale. Les créances sont ensuite comptabilisées au coût amorti et peuvent faire l’objet d’une dépréciation lorsque la valeur recouvrable est inférieure à la valeur nette comptable. 5.11. TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE La trésorerie et équivalents comprend les liquidités et les placements à court terme ayant une échéance de moins de 3 mois à compter de la date d'acquisition et dont les sous-jacents ne présentent pas de risques de fluctuations significatifs. La valorisation des placements à court terme est effectuée à la valeur de marché à chaque clôture. Les gains et pertes latents sont comptabilisés en résultat s'ils sont significatifs. Les découverts bancaires remboursables à vue, qui font partie intégrante de la gestion de la trésorerie du Groupe, constituent une composante de la trésorerie et des équivalents de trésorerie pour les besoins du tableau de flux de trésorerie. 5.12. PROVISIONS ET PASSIFS ÉVENTUELS Conformément à la norme lAS 37, une provision est constituée dès lors qu'une obligation à l'égard d'un tiers provoquera de manière certaine ou probable une sortie de ressources sans contrepartie au moins équivalente. La provision est maintenue tant que l'échéance et le montant de la sortie ne sont pas fixés avec précision. Le montant de la provision est la meilleure estimation possible de la sortie de ressources nécessaires à l'extinction de l'obligation. En matière de litiges salariaux, les provisions correspondent à la valeur estimée de la charge probable que les entreprises concernées auront à décaisser pour des litiges faisant l'objet de procédures judiciaires. En matière de litiges commerciaux, les provisions correspondent aux coûts estimés de ces litiges pour lesquels les sociétés concernées ne peuvent pas espérer la moindre contrepartie. Les provisions pour risques entrant dans le cycle d'exploitation normal de l'activité et la part à moins d'un des autres provisions pour risques sont classées en passif courant. Les provisions ne répondant pas à ces critères sont classées en tant que passifs non courants.
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 16 5.13. IMPÔTS L'impôt sur le résultat comprend l'impôt exigible et l'impôt différé. L'impôt est comptabilisé en résultat sauf s'il se rattache à des éléments qui sont comptabilisés en capitaux propres. Conformément à la norme l’IAS 12, les impôts différés sont comptabilisés selon la méthode du report variable à concurrence des différences temporelles entre la base fiscale des actifs et passifs et leur base comptable dans les états financiers consolidés. Aucun impôt différé n'est comptabilisé s'il naît de la comptabilisation initiale d'un actif ou d'un passif lié à une transaction, autre qu'un regroupement d'entreprises, qui au moment de la transaction, n'affecte ni le résultat comptable, ni le résultat fiscal. La valeur comptable des actifs d'impôt différé est revue à chaque date de clôture et réduite dans la mesure où il n'est plus probable qu'un bénéfice imposable suffisant soit disponible pour permettre l'utilisation de l'avantage de tout ou partie de ces actifs d'impôt. Les actifs d'impôts différés sont réappréciés à chaque date de clôture et sont reconnus dans la mesure où il devient probable qu'un bénéfice futur imposable permettra de les recouvrer. Les actifs et passifs d'impôts différés sont évalués au taux d'impôt adopté ou quasi adopté à la date de chaque clôture et dont l'application est attendue sur l'exercice au cours duquel l'actif sera réalisé ou le passif réglé pour chaque réglementation fiscale. Les impôts relatifs aux éléments reconnus directement en capitaux propres sont comptabilisés en capitaux propres et non dans le compte de résultat. Les impôts différés actifs ne sont reconnus que dans la mesure où la réalisation d'un bénéfice imposable futur, qui permettra d'imputer les différences temporelles, est probable. Les actifs et passifs d'impôts différés ne sont pas actualisés. Les actifs et passifs d'impôts différés sont compensés lorsqu'ils concernent une même entité fiscale et un même taux. 5.14 AVANTAGES AU PERSONNEL EFI ne disposant pas de personnel, aucune estimation n’a été retenue. 5.15. RECONNAISSANCE DES PRODUITS Revenus locatifs Le chiffre d'affaires du Groupe correspond au montant des revenus locatifs et des charges refacturées aux locataires des sociétés consolidées Les revenus locatifs résultant d'immeubles de placement sont comptabilisés de façon linéaire sur la durée des contrats de location. Les avantages accordés aux locataires tels que les franchises de loyers ou les loyers progressifs qui trouvent leur contrepartie dans le niveau de loyer apprécié sur l'ensemble de la période d'engagement du locataire sont étalés sur la durée ferme du bail sans tenir compte de l'indexation. Les contrats de baux signés entre EFI et ses locataires sont des contrats de location simple au sens
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 17 de la norme IAS 17. Plus généralement, les baux incluent des clauses classiques de renouvellement à l’issue de la période de location et d’indexation des loyers ainsi que les clauses généralement stipulées dans ce type de contrat. Les informations complémentaires à la norme IFRS 7 sont présentées dans la note 8. Ventes en VEFA de programmes immobiliers Le chiffre d’affaires et le résultat des programmes immobiliers en Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) sont appréhendés selon la méthode de l’avancement. Le produit pris en compte à l’avancement correspond au prix de vente avancé, calculé sur la base du prix de vente prévu dans l’acte notarié multiplié par le taux d’avancement du chantier. Le taux d’avancement est déterminé sur la base du coût des travaux comptabilisés par rapport aux coûts prévisionnels de l’opération. 5.16. TABLEAU DES FLUX DE TRÉSORERIE Le tableau est présenté selon la méthode indirecte conformément à la norme IAS 7. La charge d'impôt est présentée globalement dans les flux opérationnels. Les intérêts financiers versés sont portés en flux de financement. Les intérêts perçus figurent dans le flux d'investissement. Les dividendes versés sont classés en flux de financement. 5.17. INFORMATION SECTORIELLE (IFRS 8) Cette norme requiert une présentation de la note relative à l'information sectorielle qui est basée sur le reporting interne régulièrement examiné par le principal décideur opérationnel du Groupe, afin d'évaluer la performance de chaque secteur opérationnel et de leur allouer des ressources. Le suivi opérationnel est réalisé par activité en le décomposant en trois pôles : • Le pôle locatif, • Le pôle promotion immobilière, • Le siège. 5.18. RÉSULTAT PAR ACTION Le résultat par action avant dilution est obtenu en divisant le résultat net (part du Groupe) par le nombre moyen pondéré d'actions en circulation au cours de l'exercice, à l'exclusion du nombre moyen des actions ordinaires achetées et détenues à des fins d'autocontrôle. Le résultat dilué par action est calculé en retenant l'ensemble des instruments donnant un accès différé au capital de la société consolidante, qu'ils soient émis par celle-ci ou par une de ses filiales. La dilution est déterminée instrument par instrument, compte tenu des conditions existantes à la date de clôture.
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 18 Note 6 - Périmètre de consolidation 6.1. LISTE DES SOCIETES CONSOLIDEES Sociétés RCS Méthode de consolidation % intérêt % Contrôle % intérêt % Contrôle SA EUROPE FONCIERE INVESTISSEMENTS 328 718 499 IG ste mère ste mère BONY SNC 539 396 127 IG 99,00% 100,00% 99,00% 100,00% BONY A 825 359 482 IG 97,75% 100,00% 97,75% 100,00% SCI DUBLIN 484 949 565 IG 50,00% 100,00% 50,00% 100,00% H.D. 790 681 399 IG 50,00% 100,00% 50,00% 100,00% JARDINS DU BAILLY 528 108 152 IG 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% EURASIA GESTION PATRIMOINE (anciennement ZEN REAL ESTATE) 751 237 025 IG 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% AREA IMMO 827 550 633 ME 33,33% 33,33% 33,33% 33,33% Entités fusionnées avec EFI en 2020 SNC CENTRE EURASIA 537 417 214 IG 100,00% TOUR DU FORUM 819 876 384 IG 100,00% 31/12/2023 31/12/2022 IG : intégration globale ME : mise en équivalence EFI est la maison mère juridique des sociétés consolidées. 6.2. VARIATION DE PÉRIMÈTRE Le périmètre de consolidation comprend 8 sociétés au 31 décembre 2023. Note 7. Notes relatives au bilan au compte de résultat et au tableau des flux de trésorerie 7.1. ECART D'ACQUISITION Il n’y a pas d’écart d’acquisition au 31 décembre 2023. 7.2. IMMEUBLES DE PLACEMENT 7.2.1. Evolution des immeubles de placement (en milliers d'euros) Immeubles de placement Solde au 31 Décembre 2022 22 074 Acquisitions Cessions Variation de périmètre Variation de la juste valeur des immeubles de placement -2 854 Solde au 31/12/2023 19 220 Le groupe est directement propriétaire de tous ses immeubles de placement et n’a pas recours à un contrat de location-financement.
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 19 7.2.2. Détail des immeubles de placement par nature en milliers d'euros Bureaux Commerces Entreprôts Usage mixte Total Solde au 31 décembre 2022 0 0 0 22 074 22 074 Acquisitions 0 Cessions 0 Variation de périmètre 0 Variation de la juste valeur des immeubles de placement -2 854 -2 854 Solde au 31 décembre 2023 0 0 0 19 220 19 220 Les immeubles de placement sont évalués par un expert immobilier indépendant. 7.3. IMMOBILISATIONS CORPORELLES HORS IMMEUBLES DE PLACEMENT Valeurs nettes (en milliers d'euros) Autres immobilisations corporelles Solde au 31 décembre 2022 2 679 Acquisitions 0 Cessions 0 Avances et acomptes 448 Dotations -154 Divers 0 Solde au 31 décembre 2023 2 973 7.4. STOCKS D’IMMEUBLES en milliers d'euros Valeur brute au 31/12/2023 Provisions 31/12/2023 Valeur nette au 31/12/2023 Valeur nette au 31/12/2022 stocks immobiliers 1 369 1 369 2 627 Total des stocks 1 369 0 1 369 2 627 Le stock représente le coût historique des bâtiments ainsi que l’ensemble des coûts rattachés détenus par : • La SNC « Les jardins du Bailly » (projet à Saint-Denis et opération à SAINT-VRAIN). • La SNC BONY. La variation des stocks entre le 1 er janvier et le 31 décembre 2023 s’analyse comme suit : EFI / SNC CENTRE EURASIA SNC BONY H.D. TOUR DU FORUM Jardins du Bailly Total Stocks au 31/12/2022 0 0 89 0 2 538 2 627 + Variation de périmètre 0 + Variation nette stocks -1 258 -1 258 Stocks au 31/12/2023 0 0 89 0 1 279 1 369
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 20 7.5. CREANCES en milliers d'euros Valeur brute au 31/12/2023 Provisions 31/12/2023 Valeur nette au 31/12/2023 Valeur nette au 31/12/2022 Clients et comptes rattachés 1 178 -623 556 2 266 Autres créances 23 898 0 23 898 24 375 Avances et acomptes sur cdes 0 0 0 Créances opérationnelles (fournisseurs, sociales et fiscales) 803 803 976 Autres créances 23 095 23 095 23 383 Charges constatées d'avance 0 0 16 Total des créances d'exploitation 25 076 -623 24 454 26 640 ANALYSE DES ACTIFS FINANCIERS en milliers d'euros Actifs détenus à des fins de transaction Actifs détenus jusqu'à l'échéance Prêts et créances Actifs disponibles à la vente Total bilan 31/12/2023 Actifs financiers non courants 0 0 Stocks 1 369 1 369 Clients et comptes rattachés 556 556 Autres actifs courants 23 898 23 898 Trésorerie et équivalents 191 191 Total des actifs financiers 191 0 23 898 1 924 26 013 7.6. CAPITAUX PROPRES 7.6.1. Capital Au 31 décembre 2023, le capital social est de 1 680 264 euros, divisé en 67555919 actions de 0,025 euros chacune. Aucune opération sur le capital n’a été réalisée au cours de l’exercice 2023. 7.6.2. Réserves Au 31 décembre 2023, les réserves sont constituées des réserves consolidées. 7.6.3. Dividendes Aucun dividende n’a été distribué au cours de l’exercice 2023. 7.6.4. Actions propres Des actions de la société SA EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS sont détenues par le groupe. Aucun rachat ou aucune cession n’est intervenu au cours de l’exercice 2023.
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 21 La part du capital social ainsi détenue se détaille de la façon suivante : en nbre d'actions 31/12/2023 31/12/2022 Nbre actions à l'ouverture 14 000 14 000 Augmentation 0 0 Diminution 0 0 Nbre d'actions à la clôture 14 000 14 000 7.6.5. Intérêts minoritaires Il s’agit essentiellement des intérêts minoritaires dans la SCI DUBLIN et de la société H.D. et de la quote-part détenue par EURASIA GROUPE dans la société BONY A. 7.7. PASSIFS FINANCIERS 7.7.1. Ventilation des dettes financières entre passifs courants / non courants en milliers € Solde 31/12/2023 partie non courante dont entre 1 et 5 ans dont + 5 ans partie courante Emprunts bancaires 9 440 8 480 8 480 0 960 Contrats location financement 0 0 0 0 0 Concours bancaires 7 0 0 0 7 Comptes courants 3 122 3 122 3 122 0 0 Dépôts de garantie 185 185 185 0 0 Autres dettes financières 0 0 0 0 0 Total des dettes financières 12 754 11 787 11 787 0 967 L’échéance de la partie courante des dettes financières est à moins d’un an. 7.7.2. Ventilation des dettes financières suivant les types de taux en milliers € Solde 30/06/2023 taux fixe taux variable non rémunérée Emprunts bancaires & obligataires 9 440 9 440 0 0 Contrats location financement 0 0 0 0 Concours bancaires 7 0 7 0 Comptes courants 3 122 3 122 0 0 Dépôts de garantie 185 0 0 185 Autres dettes financières 0 0 0 0 Total des dettes financières 12 754 12 562 7 185 Il n’y a aucun instrument de couverture en place à ce jour.
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 22 7.8. AUTRES PASSIFS en milliers € solde 31/12/2023 partie non courante dont entre 1 et 5 ans dont + 5 ans partie courante solde 31/12/2022 Dettes sociales & fiscales 3 174 0 0 0 3 174 5 210 Dettes sur acquisition immeubles de placement 0 0 0 0 0 0 Dettes sur opérations VEFA 0 0 0 0 0 0 Autres dettes 678 0 0 0 678 1 906 Produits constatés d'avance 0 0 0 0 0 10 Total des autres passifs 3 852 0 0 0 3 852 7 126 La partie courante des autres passifs a une échéance à moins d’un an. ANALYSE DES PASSIFS FINANCIERS ET NON FINANCIERS en milliers € - 31/12/2023 Catégorie Coût amorti Juste Valeur en capitaux propres Juste Valeur en résultat Total Dettes financières CA 9 440 9 440 Fournisseurs CA 570 570 Autres dettes CA 3 852 3 852 Total des passifs au 30/06/2023 0 13 862 0 0 13 862 CA : coût amorti JVR : juste valeur en résultat 7.9. PRODUITS DES ACTIVITES ORDINAIRES en milliers d'euros 31/12/2023 31/12/2022 Revenus locatifs 883 2 729 Ventes programmes immobiliers (y compris Vefa) 2 099 892 Autres produits d'exploitation 0 0 Total des produits des activités ordinaires 2 982 3 621 7.10. AUTRES CHARGES en milliers d'euros 31/12/2023 31/12/2022 Charges externes 613 1 556 Impôts et taxes 326 373 Total des autres charges 939 1 930 Il existe un contrat de prestation entre EFI et ses filiales d’une part et EURASIA GROUPE d’autre part.
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 23 7.11. CHARGES FINANCIERES en milliers d'euros 31/12/2023 31/12/2022 Intérêts des emprunts et des contrats de location financement 351 212 Intérêts des comptes courants d'associés -616 -377 Autres charges 0 -12 Intérêts et charges assimilées (A) -265 -178 Rémunération de la trésorerie et équivalents 0 0 Produits des instruments de couverture 0 0 Produits de trésorerie et équivalents (B) 0 0 Montant net des charges financières (A - B) -265 -178 7.12 IMPOT SUR LES BENEFICES ET IMPOTS DIFFERES en milliers d'euros 31/12/2023 31/12/2022 Impôts exigibles 0 0 Impôts différés -626 76 Impôts -626 76 • Les déficits fiscaux existants ne se sont pas traduits par la constatation d’un impôt différé actif. • Les impôts différés passif proviennent pour 3 539 K€ du retraitement des immeubles de placements conformément à l’IAS 40. • Suite à l’adoption le 21 décembre 2018 de la loi de finance 2018 relative au changement progressif du taux d’impôt, les impôts différés ont été évalués au taux d’impôt applicable lorsque la différence temporelle se retournera, soit 25 % à horizon 2022.
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 24 7.13 RESULTAT PAR ACTION 31/12/2023 31/12/2022 Résultat revenant aux actionnaires de la société (K€) -990 134 Nombre d'actions ordinaires 67 555 919 67 555 919 Actions au-détenues -14 000 -14 000 Nombre d'actions après neutralisation des actions auto-détenues 67 541 919 67 541 919 Résultat net par action (€) -0,01 0,00 Nombre de titres à créer 0,00 0,00 Résultat par action dilué -0,01 0,00 7.14 ENCAISSEMENTS / DECAISSEMENTS SUR INVESTISSEMENTS CORPORELS ET INCORPORELS en milliers d'euros 31/12/2023 31/12/2022 Immeubles de placement (valeur historique) 0 0 Cession Immeubles de placement 0 0 Autres immobilisations 0 0 Remboursement avances 0 0 Décaissements sur investissements 0 0 7.15 VARIATION DES AUTRES PASSIFS COURANTS / NON COURANTS Les variations des autres passifs sont restées principalement liées aux opérations avec le Groupe EURASIA. 7.16 EMPRUNTS Il n’y a pas eu de nouveaux financements en 2023. 7.17 APPORT EN CAPITAL Il n’y a pas eu d’opération sur le capital au cours de l’exercice 2023. 7.18 RAPPROCHEMENT DE LA TRESORERIE DU TABLEAU DE FLUX DE TRESORERIE AVEC CELLE DE L’ETAT DE SITUATION FINANCIERE Détail de la trésorerie 31/12/2023 31/12/2022 Banques actif 191 178 Banques passif 7 26 Total 184 152
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 25 7.19 INFORMATION SECTORIELLE (IFRS 8) ACTIF (en milliers d’euros) Location Promotion Siège Total Actifs non courants Ecarts d’acquisition 0 0 0 0 Immobilisations corporelles 19 396 488 2 309 22 193 Autres actifs financiers -4 2 0 -2 Impôts différés 0 Total actifs non courants 19 392 490 2 309 22 191 Actifs courants 0 Stocks 0 1 369 0 1 369 Clients et comptes rattachés 638 125 -208 556 Autres actifs courants 422 -4 23 480 23 898 Trésorerie et équivalents 191 0 0 191 Total actifs courants 1 251 1 490 23 273 26 013 Total actifs destinés à être cédés 0 TOTAL GENERAL 20 643 1 980 25 582 48 205 PASSIF (en milliers d’euros) location Promotion siège Total Capitaux Propres Capital 0 0 1 680 1 680 Primes d’émission 0 0 2 954 2 954 Actions propres 0 0 Réserves consolidées part du Groupe 21 960 507 1 876 24 343 Résultat part du Groupe -1 751 467 294 -990 Capitaux propres – part du Groupe 20 209 973 6 805 27 987 Intérêts minoritaires 141 -114 0 27 Total capitaux propres 20 350 860 6 805 28 014 Passifs non courants 0 Emprunt obligataire convertible 0 0 Autres dettes financières 6 196 0 5 592 11 788 Impôts différés 2 990 0 0 2 990 Autres passifs non courants 0 0 0 0 Total passifs non courants 9 186 0 5 592 14 777 Passifs courants 0 Autres provisions 25 0 0 25 Emprunt obligataire convertible 0 Autres dettes financières 966 1 0 967 Fournisseurs et comptes rattachés -84 430 224 570 Autres passifs courants 748 701 2 403 3 852 Total courants 1 655 1 131 2 627 5 413 TOTAL GENERAL 31 191 1 991 15 023 48 205
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 26 COMPTE DE RESULTAT (en milliers d’euros) Location Promotion Siège Total Produits des activités ordinaires (chiffres d’affaires) 1 321 1 661 0 2 982 Autres produits 0 0 0 0 Achats de marchandises et matières premières 0 -1 258 0 -1 258 Frais de personnel 0 0 0 0 Dotations aux amortissements d’exploitation -6 17 -175 -164 Dotations aux provisions d’exploitation -27 0 0 -27 Autres charges -540 -315 -85 -939 Juste valeur des actifs -2 854 0 0 -2 854 Résultat opérationnel -2 106 105 -260 -2 261 Charges Financières -244 1 508 265 Quote-part des résultats des sociétés mises en équivalence 0 0 0 0 Résultat avant impôt -2 350 105 248 -1 997 Impôts 579 0 46 626 Résultat net de la période -1 770 105 294 -1 371 8 – Autres informations 8.1. REMUNERATION DES DIRIGEANTS Aucun mandataire social ne perçoit de rémunération des sociétés du périmètre de consolidation. 8.2. PARTIES LIEES Monsieur Hsueh Sheng WANG, Président Directeur Général de la société « EURASIA GROUPE » assume le mandat du Président Directeur Général de la société EFI. - Avec la Société MORGAN LI INVESTMENT GROUP LIMITED, actionnaire détenant plus de 10% des droits de vote La société MORGAN LI INVESTMENT LIMITED, a procédé durant les exercices 2012 à 2013 des apports en compte courant d’associé rémunérés. Au 31 décembre 2023, ce compte courant affiche un solde créditeur de 3 121 780 euros. - Avec la société EURASIA GROUPE, actionnaire détenant plus de 10% des droits de vote • Au 31 décembre 2023, EFI a une créance d’un montant de 20 707 461 euros. • En date du 15/03/2021, il a été régularisé une convention de « management fees » entre EURASIA Groupe et ses filiales à savoir, EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS, EURASIA GESTION PATRIMOINE et BONY, par laquelle EURASIA Groupe assure pour le compte de ses filiales les prestations comptables, administratives et financières moyennant une rémunération fixée annuellement entre les parties.
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 27 8.3. ENGAGEMENTS HORS BILAN 8.3.1. Nantissements, cautions et autres garanties (donnés ou reçues) Société concernée Bénéficiaire Nature de la garantie Montant dette résiduelle (en K€), hors frais BONY CAISSE D'EPARGNE Privilège de prêteur de deniers (1er rang) + caution EFI : 2 500 K€ + caution Monsieur Wang : 2 500 K€ + privilège prêteur de deniers pour 2 500 K€ 1 020 BONY SAAR + Subrogation dans les droits du CIC (ancien prêteur) à hauteur de 2 639k€ env. + Hypothèque de 2ème rang de l'immeuble situé à Aubervilliers (85/87 Avenue Victor Hugo) à hauteur de 7033k€ (y compris frais accessoires de 20%) 5 950 EFI ABSOLUTE + Emprunt obligataire représenté par des obligations d'une valeur nominale de 100k€ chacune à échéance du 20 juillet 2024. + Cautionnement du Groupe EURASIA, Fiducie et affectation hypothécaire en premier rang des immeubles. 2 470 Total 9 440
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 28 8.4 Facteurs de risques pour la société et le groupe EFI La société et le Groupe EFI sont soumis aux principaux risques suivants liés au financement du groupe : a) Risque de taux L’emprunt étant une source de financement significative de l’activité des foncières comme EFI et son groupe, dans le développement de ses activités, la Société et ses filiales peuvent donc être exposées à un risque de taux. L’exposition peut être limitée par le choix du type de taux ou le recours à des instruments de couverture. b) Risque de change A la date d’élaboration du présent rapport, la Société ou ses filiales n’ont aucune activité hors de la zone euro et ne sont donc pas exposées à un quelconque risque de change. c) Risque d’absence de liquidité des actifs Les actifs immobiliers étant par essence peu liquide, les sociétés du Groupe EFI propriétaires, pourraient, en présence notamment d’une conjoncture économique dégradée, ne pas être en mesure de céder rapidement et dans des conditions satisfaisantes les actifs immobiliers qu’elles détiendraient, si elles souhaitaient procéder à de telles cessions. d) Risque actions EFI et l’ensemble de ses filiales ne détiennent pas de participations dans des sociétés cotées autres que les titres en auto-détention, détenues par EFI elle-même, qui sont totalement provisionnés. EFI ne supportera donc pas de risque sur actions. e) Risque sur la valeur des immeubles de placement Les conditions du marché immobilier peuvent avoir une incidence sur la juste valeur des immeubles de placement. Compte tenu du peu de données publiques disponibles, de la complexité des évaluations d'actifs immobiliers et du fait que les experts immobiliers utilisent pour leurs évaluations des données non publiques comme les états locatifs, les justes valeurs des immeubles de placement ont été classées en niveau 3 selon les critères retenus par IFRS13. Conformément à IFRS 13, les données suivantes ont impacté la juste valeur des immeubles de placement : Taux de rendement des surfaces louées Loyer en € / m² Max 8,53% 255,00 Min 6,41% 50,00 Moy. Pondérée 7,60% 139,76
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 29 Ainsi, si le taux de rendement théorique augmentait de 50 bp, la juste valeur des immeubles de placement serait réduite de 401 K€. f) Risque lié aux respects de ratios financiers (ou covenants) L’emprunt SAAR Landesbank souscrit par la SCI BONY comporte un engagement du respect de deux ratios : - Ratio DSCR qui doit être supérieur ou égal à 170%. Ce ratio est le résultat des « Loyers hors taxes et hors charges (hors dépôts de garantie) devant être obtenus de l’exploitation de l’Immeuble détenu par BONY » / « Montant total des sommes qui seraient exigibles au titre du Prêt (en ce compris les intérêts et amortissements) pour la période » - Ratio LTV qui ne doit pas excéder 58%. Ce ratio correspond, à une date donnée, au rapport entre, d’une part, l’encours du prêt et, d’autre part, la valeur de l’actif immobilier détenu par BONY et donné en garantie. Les autres emprunts du Groupe ne prévoient pas un remboursement anticipé de la dette lié au respect de ratios financiers (ou covenants).
7 TITRE 5 : RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR LES COMPTES SOCIAUX AU 31 DECEMBRE 2023
Auditeurs Associés Franciliens 45, Bd Georges Clémenceau 92400 Courbevoie SARL au capital de 240 000 Euros RCS Nanterre B 422774349 Société inscrite à la Compagnie Régionale de Versailles et du Centre NS Associés 53, avenue Victor Hugo 75116 PARIS SAS au capital de 50 000 Euros RCS Paris 484 262 597 Société inscrite à la Compagnie Régionale de PARIS Page 1 sur 6 S.A EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR LES COMPTES CONSOLIDES
Auditeurs Associés Franciliens 45, Bd Georges Clémenceau 92400 Courbevoie SARL au capital de 240 000 Euros RCS Nanterre B 422774349 Société inscrite à la Compagnie Régionale de Versailles et du Centre NS Associés 53, avenue Victor Hugo 75116 PARIS SAS au capital de 50 000 Euros RCS Paris 484 262 597 Société inscrite à la Compagnie Régionale de PARIS Page 2 sur 6 S.A. EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS Société Anonyme au capital de 1 680 264 €uros Siège social : 164, Boulevard Haussmann 75008 PARIS _______________ Rapport des Commissaires aux Comptes sur les comptes consolidés pour l’exercice clos le 31/12/2023 A l’Assemblée générale de la société EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS, Opinion En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre Assemblée générale, nous avons établi en date du 30 avril 2024 un rapport dit « de carence » dans lequel nous indiquions l’impossibilité de procéder au contrôle des comptes consolidés, du rapport de gestion et du rapport sur le gouvernement d’entreprise, ceux‐ci n’ayant pas été établis dans les délais prévus par la loi. Ces derniers nous ayant été communiqués en date du 9 octobre 2024, nous sommes désormais en mesure de vous présenter notre rapport sur les comptes consolidés. Nous avons effectué l’audit des comptes consolidés de la société EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS relatifs à l’exercice clos le 31 décembre 2023, tels qu’ils sont joints au présent rapport. En raison de l’importance du point décrit dans la partie « Fondement du refus de certifier », nous sommes d’avis que les comptes annuels ne sont pas, au regard des règles et principes comptables IFRS, réguliers et sincères et ne donnent pas une image fidèle du résultat des opérations de l’exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine de la société à la fin de cet exercice. L’opinion formulée ci‐dessus est cohérente avec le contenu de notre rapport au comité d’audit. Fondement du refus de certifier Motivation du refus de certifier Le groupe consolidé EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS dispose au 31 décembre 2023 d’une créance d’un montant de 22.637 K€ auprès de la société EURASIA GROUPE. Cette créance s’inscrit dans la cadre d’une convention de gestion de trésorerie qui date du 29 décembre 2017 et pour laquelle un avenant a été rédigé en date du 7 juin 2024 modifiant les modalités de remboursement de cette dernière, et notamment prévoyant le remboursement au plus tard le 30 juillet 2024 de 50% de ce montant.
Auditeurs Associés Franciliens 45, Bd Georges Clémenceau 92400 Courbevoie SARL au capital de 240 000 Euros RCS Nanterre B 422774349 Société inscrite à la Compagnie Régionale de Versailles et du Centre NS Associés 53, avenue Victor Hugo 75116 PARIS SAS au capital de 50 000 Euros RCS Paris 484 262 597 Société inscrite à la Compagnie Régionale de PARIS Page 3 sur 6 A ce jour, cette clause de remboursement n’a pas été respectée puisque aucune somme n’a été remboursée à la société EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS. De surcroît, les Commissaires aux Comptes de la société EURASIA GROUPE, ont émis une incertitude significative liée à la continuité d’exploitation dans leur rapport sur les comptes consolidés au 31 décembre 2023. Pour toutes ces raisons évoquées ci‐dessus, nous considérons qu’une dépréciation de la créance aurait dû être constatée dans les comptes au 31 décembre 2023. Référentiel d’audit Nous avons effectué notre audit selon les normes d’exercice professionnel applicables en France. Nous estimons que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion. Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie « Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l’audit des comptes consolidés » du présent rapport. Indépendance Nous avons réalisé notre mission d’audit dans le respect des règles d’indépendance prévues par le code de commerce et par le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes sur la période du 1 er janvier 2023 à la date d’émission de notre rapport, et notamment nous n’avons pas fourni de services interdits par l’article 5, paragraphe 1, du règlement (UE) n° 537/2014. Justification des appréciations ‐ Points clés de l’audit En application des dispositions des articles L.821‐53 et R.821‐180 du code de commerce relatives à la justification de nos appréciations, nous vous informons que nous ne formulons pas d’appréciation complémentaire au point décrit dans la partie « Fondement du refus de certifier » Vérifications spécifiques La sincérité et la concordance avec les comptes annuels des informations données dans les documents sur la situation financière et les comptes consolidés adressés aux actionnaires appellent de notre part les mêmes constatations que celles formulées dans la partie « Fondement du refus de certifier ». Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes consolidés.
Auditeurs Associés Franciliens 45, Bd Georges Clémenceau 92400 Courbevoie SARL au capital de 240 000 Euros RCS Nanterre B 422774349 Société inscrite à la Compagnie Régionale de Versailles et du Centre NS Associés 53, avenue Victor Hugo 75116 PARIS SAS au capital de 50 000 Euros RCS Paris 484 262 597 Société inscrite à la Compagnie Régionale de PARIS Page 4 sur 6 Autres vérifications ou informations prévues par les textes légaux et réglementaires Format de présentation des comptes annuels destinés à être inclus dans le rapport financier annuel Nous sommes dans l’impossibilité de conclure sur le respect, dans la présentation des comptes annuels destinés à être inclus dans le rapport financier annuel, du format d’information électronique unique européen. En effet, nous n’avons pas pu mettre en œuvre les procédures nécessaires pour vérifier ce respect. Désignation des commissaires aux comptes Nous avons été nommés commissaires aux comptes de la société EFI ‐ EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS par l’Assemblée générale du 13 septembre 2019 pour le cabinet Auditeurs Associés Franciliens et par l’assemblée générale du 28 juin 2018, pour le cabinet NS Associés. Au 31 décembre 2023, le cabinet Auditeurs Associés Franciliens était dans la cinquième année de sa mission sans interruption et le cabinet NS Associés dans la sixième année, dont respectivement cinquième et sixième années depuis que les titres de la société ont été admis aux négociations sur un marché réglementé. Responsabilités de la direction et des personnes constituant le gouvernement d’entreprise relatives aux comptes consolidés Il appartient à la direction d’établir des comptes consolidés présentant une image fidèle conformément au référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union européenne ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu'elle estime nécessaire à l'établissement de comptes consolidés ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles‐ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs. Lors de l’établissement des comptes consolidés, il incombe à la direction d’évaluer la capacité de la société à poursuivre son exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations nécessaires relatives à la continuité d’exploitation et d’appliquer la convention comptable de continuité d’exploitation, sauf s’il est prévu de liquider la société ou de cesser son activité. Il incombe au comité d’audit de suivre le processus d’élaboration de l’information financière et de suivre l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques, ainsi que le cas échéant de l'audit interne, en ce qui concerne les procédures relatives à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière. Les comptes consolidés ont été arrêtés par le Conseil d’administration. Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l’audit des comptes consolidés Objectif et démarche d’audit Il nous appartient d’établir un rapport sur les comptes consolidés. Notre objectif est d’obtenir l’assurance raisonnable que les comptes consolidés pris dans leur ensemble ne comportent pas d’anomalies significatives. L’assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d’assurance, sans
Auditeurs Associés Franciliens 45, Bd Georges Clémenceau 92400 Courbevoie SARL au capital de 240 000 Euros RCS Nanterre B 422774349 Société inscrite à la Compagnie Régionale de Versailles et du Centre NS Associés 53, avenue Victor Hugo 75116 PARIS SAS au capital de 50 000 Euros RCS Paris 484 262 597 Société inscrite à la Compagnie Régionale de PARIS Page 5 sur 6 toutefois garantir qu’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel permet de systématiquement détecter toute anomalie significative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d’erreurs et sont considérées comme significatives lorsque l’on peut raisonnablement s’attendre à ce qu’elles puissent, prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant sur ceux‐ci. Comme précisé par l’article L.821‐55 du code de commerce, notre mission de certification des comptes ne consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre société. Dans le cadre d’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, le commissaire aux comptes exerce son jugement professionnel tout au long de cet audit. En outre : il identifie et évalue les risques que les comptes consolidés comportent des anomalies significatives, que celles‐ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs, définit et met en œuvre des procédures d’audit face à ces risques, et recueille des éléments qu’il estime suffisants et appropriés pour fonder son opinion. Le risque de non‐détection d’une anomalie significative provenant d’une fraude est plus élevé que celui d’une anomalie significative résultant d’une erreur, car la fraude peut impliquer la collusion, la falsification, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le contournement du contrôle interne ; il prend connaissance du contrôle interne pertinent pour l’audit afin de définir des procédures d’audit appropriées en la circonstance, et non dans le but d’exprimer une opinion sur l’efficacité du contrôle interne ; il apprécie le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable des estimations comptables faites par la direction, ainsi que les informations les concernant fournies dans les comptes consolidés ; il apprécie le caractère approprié de l’application par la direction de la convention comptable de continuité d’exploitation et, selon les éléments collectés, l’existence ou non d’une incertitude significative liée à des événements ou à des circonstances susceptibles de mettre en cause la capacité de la société à poursuivre son exploitation. Cette appréciation s’appuie sur les éléments collectés jusqu’à la date de son rapport, étant toutefois rappelé que des circonstances ou événements ultérieurs pourraient mettre en cause la continuité d’exploitation. S’il conclut à l’existence d’une incertitude significative, il attire l’attention des lecteurs de son rapport sur les informations fournies dans les comptes consolidés au sujet de cette incertitude ou, si ces informations ne sont pas fournies ou ne sont pas pertinentes, il formule une certification avec réserve ou un refus de certifier ; il apprécie la présentation d’ensemble des comptes consolidés et évalue si les comptes consolidés reflètent les opérations et événements sous‐jacents de manière à en donner une image fidèle ; concernant l’information financière des personnes ou entités comprises dans le périmètre de consolidation, il collecte des éléments qu’il estime suffisants et appropriés pour exprimer une opinion sur les comptes consolidés. Il est responsable de la direction, de la supervision et de la réalisation de l’audit des comptes consolidés ainsi que de l’opinion exprimée sur ces comptes.
Auditeurs Associés Franciliens 45, Bd Georges Clémenceau 92400 Courbevoie SARL au capital de 240 000 Euros RCS Nanterre B 422774349 Société inscrite à la Compagnie Régionale de Versailles et du Centre NS Associés 53, avenue Victor Hugo 75116 PARIS SAS au capital de 50 000 Euros RCS Paris 484 262 597 Société inscrite à la Compagnie Régionale de PARIS Page 6 sur 6 Rapport au comité d’audit Nous remettons un rapport au comité d’audit qui présente notamment l’étendue des travaux d'audit et le programme de travail mis en œuvre, ainsi que les conclusions découlant de nos travaux. Nous portons également à sa connaissance, le cas échéant, les faiblesses significatives du contrôle interne que nous avons identifiées pour ce qui concerne les procédures relatives à l’élaboration et au traitement de l’information comptable et financière. Parmi les éléments communiqués dans le rapport au comité d’audit, figurent les risques d’anomalies significatives que nous jugeons avoir été les plus importants pour l’audit des comptes consolidés de l’exercice et qui constituent de ce fait les points clés de l’audit. Ces points sont décrits dans le présent rapport. Nous fournissons également au comité d’audit la déclaration prévue par l’article 6 du règlement (UE) n° 537‐2014 confirmant notre indépendance, au sens des règles applicables en France telles qu’elles sont fixées notamment par les articles L.821‐27 à L.821‐34 du code de commerce et dans le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes. Le cas échéant, nous nous entretenons avec le comité d'audit des risques pesant sur notre indépendance et des mesures de sauvegarde appliquées. A Courbevoie et à Paris, le 29 novembre 2024 Les commissaires aux Comptes Auditeurs Associés Franciliens NS Associés N. ALLAL L. NAIM
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS EFI Comptes consolidés annuels au 31 décembre 2023
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 1 Comptes consolidés au 31 décembre 2023 I – ETAT DE SITUATION FINANCIERE CONSOLIDEE (Normes IFRS) ACTIF (en milliers d’euros) Notes annexe 31/12/2023 31/12/2022 Net Net Actifs non courants Ecarts d’acquisition 0 0 Immobilisations incorporelles 0 0 Immobilisations corporelles 7.2 / 7.3 22 193 24 753 Titres mis en équivalence 0 0 Autres actifs financiers -2 -4 Impôts différés 0 0 Total actifs non courants 22 191 24 749 Actifs courants Stocks 7.4 1 369 2 627 Clients et comptes rattachés 7.5 556 2 266 Autres actifs courants 7.5 23 898 24 375 Trésorerie et équivalents 191 178 Total actifs courants 26 013 29 446 Total actifs destinés à être cédés 0 0 TOTAL GENERAL 48 205 54 194
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 2 PASSIF (en milliers d’euros) Notes annexe 31/12/2023 31/12/2022 Capitaux Propres Capital 7.6 1 680 1 680 Primes d’émission 2 954 2 954 Réserves consolidées part du Groupe 24 343 24 212 Résultat part du Groupe -990 134 Capitaux propres – part du Groupe 27 987 28 980 Intérêts minoritaires 27 408 Total capitaux propres (1) 28 014 29 389 Passifs non courants Emprunt obligataire convertible - - Autres dettes financières 7.7 11 788 12 484 Impôts différés 2 990 3 615 Autres passifs non courants 7.8 0 0 Total passifs non courants (2) 14 777 16 100 Passifs courants Autres provisions 0 0 Emprunt obligataire convertible 0 0 Autres provisions 25 25 Autres dettes financières 7.7 967 707 Fournisseurs et comptes rattachés 570 848 Autres passifs courants 7.8 3 852 7 126 Total passifs courants (3) 5 413 8 706 TOTAL GENERAL (1 à 3) 48 205 54 194
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 3 II - RESULTAT CONSOLIDE (en milliers d’euros) Notes annexe 31/12/2023 31/12/2022 Produits des activités ordinaires (chiffre d’affaires) 7.9 2 982 3 621 Autres produits Achats de marchandises et matières premières -1 258 -1 540 Frais de personnel 0 -1 Dotations aux amortissements d’exploitation -164 -661 Dotations aux provisions d’exploitation -27 513 Autres charges et produits 7.10 -939 -1 930 Variation de la juste valeur des immeubles de placement -2 854 0 Résultat opérationnel -2 261 2 Charges Financières 7.11 265 178 Quote-part des résultats des sociétés mises en équivalence 0 0 Résultat avant impôt -1 997 179 Impôts 7.12 626 -76 Résultat net de la période -1 371 103 Part des minoritaires -381 -31 Part de la société mère -990 134 Résultat par action en euros (sur 67.667.348 actions) 7.13 -0,02 0,00 Résultat dilué par action en euros (sur 67.667.348 actions) 7.13 -0,02 0,00
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 4 III – AUTRES ELEMENTS DU RESULTAT GLOBAL Conformément aux dispositions de la norme IAS1 révisée, le tableau des « Autres éléments du résultat global » présente les charges et produits directement enregistrés en capitaux propres. (en milliers d’euros) Notes annexe 31/12/2023 31/12/2022 Résultat de la période -1 371 103 Total des produits et charges non constatés en résultat 0 0 Résultat global de l’exercice -1 371 103 Produits et charges non comptabilisés en résultat : - Gains et pertes actuariels sur régimes de pension - Ecarts de conversion sur entités étrangères - Effets fiscaux des produits et charges non comptabilisés en résultat - Juste valeur des actifs financiers disponibles à la vente - Part dans les produits et charges non constatés en résultat des entités mises en équivalence ( en milliers d’euros ) Notes annexe 31/12/2023 31/12/2022 Résultat net consolidé -1 371 103 Actifs financiers disponibles à la vente Couverture des flux de trésorerie Différences de conversion Autres Total des autres éléments du résultat global 0 0 Résultat global consolidé -1 371 103
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 5 IV - TABLEAU DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES Actions Réserves propres consolidées Situation au 31/12/2022 1 680 2 954 0 24 213 134 408 29 389 Résultat global consolidé -990 -381 -1 371 Affectation du résultat 134 -134 0 Réduction de capital 0 Augmentation de capital 0 Divers -3 -1 -4 Opérations sur actions propres 0 Situation au 31/12/2023 1 680 2 954 0 24 344 -990 27 28 014 Total Résultat Minoritaires ( en milliers d’euros ) Capital Primes CORRECTION D’ERREUR – MODIFICATION DU CAPITAL Par Assemblée Générale Extraordinaire en 29 aout 2018, le capital social a été augmenté de 1003591€ pour le porter de 676 673€ à 1 680 264 €, par augmentation de la valeur nominale de chaque action de 0.01 € à 0.025 €. Ladite augmentation a été réalisée par incorporation à due concurrence de la prime de fusion pour un montant de 990 000 € et de la prime d'apport pour un montant de 13591 €.
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 6 V - TABLEAU DES FLUX DE TRESORERIE ( en milliers d’euros ) Notes annexe 31/12/2023 31/12/2022 Résultat net consolidé -1 371 103 Elimination écart d'acquisition 0 0 Amortissements, dépréciations & autres retraitements 154 150 Variation de la juste valeur des immeubles de placement 2 854 0 Impôts différés -626 76 Capacité d’autofinancement 1 012 330 Var. stocks 1 258 1 540 Var. créances clients 1 700 2 060 Var. Autres actifs courants 477 -594 Var. dettes fournisseurs -279 -4 208 Var. autres passifs courants -3 274 -1 116 Dividendes reçues sociétés mises en équivalence 0 0 Variation nette des actifs et passifs courants -118 -2 318 Flux nets de trésorerie provenant de l’exploitation 894 -1 988 Décaissements sur investissements corporels et incorporels 7.14 -448 0 Encaissements immobilisations corporelles et incorporelles 7.14 0 0 Augmentation, diminution des immobilisations financières 0 0 Var. autres passifs non courants 7.15 0 0 Décaissements sur acquisitions de titres consolidés, nets de la trésorerie acquise 0 0 Flux nets de trésorerie liés aux investissements -448 0 Emprunts obtenus 7.16 0 2 600 Remboursements d'emprunts -429 -695 Apports en capital 7.17 0 0 Variation autres dettes financières 7.18 15 60 Opérations sur actions propres 0 0 Flux nets de trésorerie liés aux op. de financement -414 1 965 Variation nette de trésorerie 32 -23 Trésorerie et équivalents de trésorerie au début de la période 152 175 Trésorerie et équivalents de trésorerie à la fin de la période 7.18 184 152
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 7 Notes annexes aux Etats financiers au 31 décembre 2023 Note 1. Informations générales La société EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS – EFI (anciennement MB RETAIL EUROPE) est une société anonyme de droit français à Conseil d'Administration dont le siège social est situé au 164 boulevard HAUSSMANN, 75008 Paris. La société est immatriculée au Registre du Commerce de Paris et est cotée sur le marché NYSE EURONEXT PARIS (compartiment C). EFI est une société foncière dont l'activité consiste en la détention et l'acquisition d'actifs immobiliers en vue de leur location ou de la réalisation d'opérations de promotion immobilière (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement, etc.). Cette activité est exercée au travers de sociétés de type sociétés civiles immobilières ou sociétés en nom collectif. Les informations financières à partir desquelles ont été établis les comptes correspondent aux comptes annuels de chacune des filiales à compter de leur date d'intégration dans le groupe EFI. Les comptes consolidés au 31 décembre 2023 couvrent une période de douze mois et ont été établis sur la base des comptes des filiales au 31 décembre 2023. Les comptes consolidés, au 31 décembre 2023, ont été arrêtés sous la responsabilité du Conseil d’administration.
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 8 Note 2. Faits caractéristiques 2.1. SOCIETE CONSOLIDANTE – FAITS CARACTERISTIQUES La société « EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS – EFI » a procédé à l’émission d’obligations simples d’une valeur nominale de 100 000 euros chacune, pour un montant nominal total de 2 600 000 euros portant intérêt à un taux fixe de 8,5% l’an et venant à échéance le 20 juillet 2024. Cette émission fait partie d’autres opérations de même nature réalisées par d’autres entités du GROUPE EURASIA, au profit d’un souscripteur unique, représentant un total de financement de 35M€. Ces opérations sont accompagnées par la mise en place d’une fiducie en garantie des prêts octroyés. 2.2. FINANCEMENT DES OPERATIONS Néant Note 3. Événements Importants survenus depuis le 31 décembre 2023 Néant. Note 4. Règles et méthodes comptables 4.1. DECLARATION DE CONFORMITE Les principes comptables appliqués pour les comptes consolidés au 31 décembre 2023 sont identiques à ceux utilisés dans les comptes consolidés au 31 décembre 2022 à l’exception des nouvelles normes et amendements dont l’application est obligatoire à compter du 1 janvier 2023 et qui n’avaient pas été appliqués de façon anticipée par le groupe. Les amendements ci-dessous d’application obligatoire au 1 janvier 2023 n’ont pas eu d’incidence sur les comptes consolidés du groupe : • IFRS 17 et amendements « Contrats d’assurance », adoptés le 19 novembre 2021 ; La norme IFRS 17 pose les principes pour la reconnaissance, l’évaluation, la présentation et les informations à fournir concernant les contrats d’assurance dans le champ d’application de la norme. Ce texte ne concerne que les émetteurs des contrats d’assurance. Il n’y a pas d’impact pour le groupe • Amendements IAS 8 « Définition des estimations comptables », adoptés le 2 mars 2022 ; ces amendements visent à faciliter la distinction entre les méthodes comptables et les estimations comptables ; Ces amendements n’ont pas eu d’impact sur la période, en l’absence de changement de méthode comptable et d’estimation comptable • Amendements IAS 1 « Présentation des états financiers – Practice Statement 2 – Disclosure of Accounting Policies », adoptés le 2 mars 2022 ; ces amendements ont pour objectif d’aider les entreprises à identifier les informations utiles à fournir aux utilisateurs des états financiers sur les méthodes comptables. L’application de ces amendements n’a pas conduit à des modifications significatives dans la présentation des comptes annuels
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 9 • Amendements IAS 12 « Impôt différé rattaché à des actifs et des passifs issus d’une même transaction », publiés le 7 mai 2021 ; cet amendement précise la manière dont les entités doivent comptabiliser les impôts différés sur des transactions telles que les contrats de location et les obligations de démantèlement. L’impact net des impôts différés actifs et passifs sur IFRS 16 est non significatif, ces impôts différés n’ont pas été appréhendés dans les comptes consolidés • Amendements IAS 12 Réforme fiscale internationale – Règles modèles Pilier 2. Issue d’un projet de l’OCDE et de la commission européenne, cette réforme qui vise à garantir une imposition minimale effective de 15 % des groupes ayant un chiffre d’affaires d’au moins 750 M€ a été introduite par la plupart des pays membres et sera applicable à compter de l’exercice 2024. À ce jour, il existe, toutefois, un certain nombre d’incertitudes sur la mise en oeuvre des règles relatives, notamment, au champ d’application (en particulier pour les sociétés qui appliquent le régime SIIC ou équivalent) et aux modalités de calcul, qui ne permettent pas encore de communiquer une estimation fiable des impacts de cette réforme pour le groupe. des précisions sont attendues des instances représentatives de la réforme dans les premiers mois de l’exercice 2024 et devraient permettre d’estimer de manière plus fiable l’enjeu pour le groupe de ces nouvelles dispositions PILIER 2. Nouvelles normes publiées en attente d’adoption par l’Union européenne dont l’application n’est pas encore possible : • Amendements IAS 1 « Présentation des états financiers – Classement des passifs en tant que passifs courants ou non courants ». Passifs non courants assortis de clauses d’exigibilité anticipée • Amendements IFRS 16 Dette de loyer dans une transaction de cession-bail • Amendement IAS 7 & IFRS 7 Accords de financement des fournisseurs. Note 5. Bases de préparation, d'évaluation, jugement et utilisation d'estimations 5.1. BASE D'ÉVALUATION Les comptes consolidés ont été établis selon la convention du coût historique à l’exception des immeubles de placement, des instruments financiers et des titres destinés à la vente qui sont évalués à leur juste valeur. Les états financiers consolidés sont présentés en milliers d’euros. 5.2. ESTIMATIONS ET HYPOTHÈSES Pour préparer les informations financières conformément aux principes comptables généralement admis, la Direction du Groupe doit procéder à des estimations et formuler des hypothèses qui affectent, d'une part, les montants présentés au titre des éléments d'actif et de passif ainsi que les informations fournies sur les actifs et passifs éventuels à la date d'établissement de ces informations financières et, d'autre part, les montants présentés au titre des produits et charges de l'exercice. L’ensemble de ces estimations et de ces hypothèses se situent dans un contexte de continuité de l’exploitation. La Direction revoit ces estimations et appréciations de manière régulière sur la base de son expérience passée ainsi que de divers autres facteurs jugés raisonnables, qui constituent le fondement de ses appréciations de la valeur comptable des éléments d'actif et de passif. Des changements de faits et circonstances économiques et financières peuvent amener le Groupe à revoir ses estimations. Les estimations susceptibles d'avoir une incidence significative sont les suivantes :
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 10 - Valeur de marché des immeubles de placement : A chaque date de clôture annuelle, le Groupe fait appel à un expert immobilier indépendant pour l'évaluation de ses immeubles de placement. Ces évaluations sont établies notamment sur la base d'hypothèses de marché qui pourraient différer dans le futur et modifier sensiblement les estimations actuelles figurant dans les états financiers. - Valorisation des stocks d’immeubles : Les stocks sont évalués au plus faible du coût d’entrée des stocks et de la valeur nette de réalisation conformément à l’IAS 2. La valeur nette de réalisation correspond au prix de vente estimé dans le cours normal de l’activité diminué des coûts estimés pour l’achèvement ainsi que des coûts estimés nécessaires pour réaliser la vente. - Dépréciation des créances clients : Une dépréciation des créances clients est comptabilisée si la valeur actualisée des encaissements futurs est inférieure à la valeur nominale. Le montant de la dépréciation prend en compte la capacité du débiteur à honorer sa dette et l'ancienneté de la créance. - Comptabilisation des actifs d’impôts différés : La valeur comptable des actifs d'impôts différés résultant de report déficitaire est déterminée à chaque date de clôture en fonction de la probabilité de réalisation d'un bénéfice imposable disponible permettant l'utilisation de ces actifs d'impôts différés. Cette probabilité est appréciée non seulement à partir des bénéfices prévisionnels, mais aussi en fonction de l'organisation du Groupe. 5.3. PÉRIMÈTRE ET MÉTHODES DE CONSOLIDATION Les comptes consolidés comprennent les états financiers de EFI et de ses filiales au 31 décembre 2023. Cet ensemble forme le Groupe EFI. Toutes les transactions significatives réalisées entre les sociétés consolidées ainsi que les profits internes sont éliminées. Les comptes consolidés regroupent l'ensemble des entreprises sous contrôle majoritaire, contrôle conjoint ou influence notable. Les filiales sur lesquelles le Groupe exerce directement ou indirectement un contrôle exclusif ou majoritaire sont consolidées par intégration globale. Les filiales non significatives par rapport à l'ensemble consolidé ne sont pas intégrées dans le périmètre de consolidation. La liste des sociétés consolidées figure dans la note 6.
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 11 5.4. REGROUPEMENT D'ENTREPRISES ET ACQUISITIONS D'ACTIFS Pour les acquisitions de titres qui ne sont pas considérées comme des acquisitions d'entreprises, le coût est réparti entre les actifs et passifs individuels identifiables sur la base des justes valeurs relatives à la date d'acquisition. Les acquisitions de SNC CENTRE EURASIA et des SCI BONY et DUBLIN ont été traitées comme des achats d’actifs. Si celle-ci est considérée comme un regroupement d'entreprises, les actifs et les passifs identifiables sont comptabilisés à leur juste valeur à la date d'acquisition et la différence entre la quote-part d'intérêt de l'acquéreur dans la juste valeur des actifs et des passifs identifiables à la date de prise de contrôle et le coût d'acquisition, constitue un écart d'acquisition. La différence positive entre le coût d'acquisition et la quote-part de l'acquéreur dans la juste valeur des actifs et passifs identifiables acquis est enregistrée comme goodwill (écart d'acquisition à l'actif du bilan). 5.5. DÉPRÉCIATION DES ACTIFS IMMOBILISÉS Les écarts d'acquisition ne sont pas amortis et font l'objet de tests de perte de valeur. Les autres actifs immobilisés et les titres mis en équivalence sont également soumis à un test de perte de valeur chaque fois que les événements, ou changements de circonstances indiquent que ces valeurs comptables pourraient ne pas être recouvrables. Le test de perte de valeur consiste à comparer la valeur nette comptable de l'actif à sa valeur recouvrable, qui est la valeur la plus élevée entre sa juste valeur diminuée des coûts de cession et sa valeur d'utilité. La valeur d'utilité est obtenue en additionnant les valeurs actualisées des flux de trésorerie attendus de l'utilisation de l'actif (ou groupe d'actifs) et de sa sortie in fine. Dans ce cadre, les immobilisations sont regroupées par Unités Génératrices de Trésorerie (UGT). Une UGT est un ensemble homogène d'actifs (ou groupe d'actifs) dont l'utilisation continue génère des entrées de trésorerie largement indépendantes des entrées de trésorerie générées par d'autres groupes d'actifs. La juste valeur diminuée des coûts de cession correspond au montant qui pourrait être obtenu de la vente de l'actif (ou groupe d'actifs), dans des conditions de concurrence normale, diminué des coûts directement liés à la cession. Lorsque les tests effectués mettent en évidence une perte de valeur, celle-ci est comptabilisée afin que la valeur nette comptable de ces actifs n'excède pas leur valeur recouvrable. 5.6. IMMEUBLES DE PLACEMENT Un immeuble de placement est un bien immobilier détenu par le propriétaire ou le preneur d'un contrat de location financement pour en retirer des loyers, ou pour valoriser son capital ou les deux. Le Groupe EFI a choisi comme méthode comptable le modèle de la juste valeur, qui consiste conformément à l'option offerte par l'IAS 40, à comptabiliser les immeubles de placement à leur juste valeur et constater les variations de valeur au compte de résultat. Les immeubles de placement ne sont pas amortis.
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 12 La détermination des valeurs de marché des immeubles de placement est obtenue à partir d'expertises immobilières. La juste valeur d'un immeuble de placement est le prix auquel cet actif pourrait être échangé entre des parties bien informées, consentantes et agissant dans des conditions de concurrence normale et reflète l'état réel du marché et circonstances prévalant à la date de clôture de l'exercice et non ceux à une date passée ou future. Elle ne tient pas compte des dépenses d'investissement futures qui amélioreront le bien immobilier ainsi que des avantages futurs liés à ces dépenses futures. Par ailleurs, la juste valeur est déterminée sans aucune déduction des coûts de transaction encourus lors de la vente ou de toute sortie. La juste valeur est déterminée sur la base d'expertises indépendantes dont la méthode est décrite ci- dessous. Les expertises fournissent des évaluations hors frais et droits. Depuis le 30 juin 2023, le Groupe EFI fait appel à un nouvel expert immobilier. Les variations de juste valeur sont enregistrées dans le compte de résultat sur la ligne « Variation de valeur des immeubles de placement » et sont calculées de la façon suivante : Variation de juste valeur = Valeur de marché à la clôture de l'exercice - Valeur de marché à la clôture de l'exercice précédent - Montant des travaux et dépenses capitalisables de l'exercice. La variation de juste valeur est ajustée de la prise en compte des conditions locatives spécifiques dans d'autres parties du bilan afin d'éviter une double comptabilisation. Pour les comptes semestriels, le Groupe EFI vérifie uniquement l’absence de variation significative de la juste valeur. - Méthodologie d'expertise : L'ensemble des immeubles composant le patrimoine du groupe EFI fait l’objet d’une expertise au moment de l’acquisition des biens. Ces évaluations sont conformes aux normes professionnelles nationales de la Charte de l'expertise en évaluation immobilière, du rapport COB (AMF) de février 2000, ainsi qu'aux normes professionnelles européennes Tegova et aux principes de (RICS) « The Royal Institution of Chartered Surveyors ». La valeur vénale correspond au prix auquel un bien peut raisonnablement être vendu en supposant que les conditions suivantes ont été réunies : - La libre volonté du vendeur, - Un délai raisonnable de négociation compte tenu de la nature du bien et de sa situation, - La stabilité du marché et de la valeur pendant cette période, - Des conditions de mise en vente et de publicité considérées comme normales, - Absence de convenances personnelles dans la volonté des parties, La valeur vénale tient compte de la situation géographique, de la commercialité à céder, et des hypothèses raisonnables de revenus locatifs compte tenu des conditions actuelles de marché, du taux d’occupation, de la date de renouvellement des baux ainsi que de la nature et de la qualité des immeubles ainsi que des travaux restant à réaliser.
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 13 EFI choisit son expert dans le respect de ces principes : - la désignation doit intervenir à l'issue d'un processus de sélection prenant notamment en compte l'indépendance, la qualification, la compétence en matière d'évaluation immobilière des classes d'actifs concernés ainsi que la localisation géographique des actifs soumis à évaluation ; - lorsqu'il est fait appel à une société d'expertise, la Société doit s'assurer, au terme de sept ans, de la rotation interne des équipes chargées de l'expertise dans la société d'expertise en question ; - l'expert ne peut réaliser plus de deux mandats de quatre ans pour le client en question sauf s'il s'agit d'une société sous réserve du respect de l'obligation de rotation des équipes. » - la méthode de comparaison directe : La valeur vénale est déterminée par référence aux prix de vente constatés sur le marché pour des ensembles immobiliers équivalents (nature, localisation, et ayant lieu à une date la plus proche possible de la date à laquelle l’expertise est effectuée. Les expertises réalisées ont fait l’objet d’une approche multi critères selon les usages. S’agissant principalement de biens d’investissement et non à usage résidentiel, la méthode par le revenu a été privilégiée. - la méthode du rendement : Cette dernière correspond au ratio revenu annuel net / taux de capitalisation. Le revenu annuel net est constitué des loyers potentiels diminués des charges opérationnelles directes non refacturables et ajustés de la vacance éventuelle. Les taux de capitalisation résultent des données internes des experts issues de l'observation du marché et prennent également en compte le potentiel de revalorisation de loyers. La capitalisation des revenus est effectuée sur la base de la valeur locative de marché. Il est également tenu compte des loyers réels jusqu'à la prochaine révision du bail, ces derniers étant légèrement supérieurs aux loyers potentiels Des taux de rendement théoriques ont été retenus en prenant soin de retirer le montant des droits d’enregistrement. 5.7. IMMOBILISATIONS CORPORELLES NON INCLUSES DANS LA CATEGORIE DES IMMEUBLES DE PLACEMENT Les immobilisations corporelles n’entrant pas dans la catégorie des immeubles de placement correspondent principalement aux mobiliers, matériels informatiques, matériels de transport et aux immeubles d'exploitation. Un immeuble d'exploitation est un bien immobilier détenu par son propriétaire pour être utilisé dans la production ou la fourniture de services ou à des fins administratives. Les immobilisations corporelles sont enregistrées pour leurs prix de revient, augmentés le cas échéant des frais d'acquisition pour leur montant brut d'impôt, diminués du cumul des amortissements. Les amortissements sont calculés suivant le mode linéaire en fonction de la durée d'utilité de chaque composant constitutif des actifs, à savoir : - Entre 3 et 5 ans pour les matériels de bureau - Entre 3 et 7 ans pour les agencements.
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 14 5.8 STOCKS D’IMMEUBLES Programmes immobiliers Les stocks de programmes immobiliers sont évalués à leur coût de revient qui comprend le prix d’acquisition des terrains, les taxes, le coût de construction et d’aménagement, le coût des VRD, les honoraires, les frais annexes ainsi que le coût des emprunts. Le coût des emprunts directement attribuables à l’acquisition, la construction ou la production d’un actif qualifié sont comptabilisés dans le coût de cet actif. Dépréciation d’actifs A chaque clôture, le Groupe apprécie s’il existe un indice de perte de valeur de ses stocks. Un indice de perte de valeur peut être soit un changement dans l’environnement économique ou technique, soit une baisse de sa valeur de marché. Si un indice de perte de valeur est identifié, la valeur recouvrable du stock est déterminée, comme la plus élevée des deux valeurs suivantes : juste valeur nette des coûts de sortie, ou valeur actualisée des flux de trésorerie futurs estimés attendus de l’utilisation continue de l’actif et de sa sortie à la fin de l’utilisation prévue. La perte de valeur ainsi calculée est enregistrée en résultat, pour la différence entre la valeur nette comptable et la valeur recouvrable du stock. 5.9. PASSIFS FINANCIERS Les passifs financiers comprennent les emprunts, les autres financements et découverts bancaires. Tous les emprunts ou dettes portant intérêts sont initialement enregistrés à la juste valeur du montant reçu, moins les coûts de transaction directement attribuables. Postérieurement à la comptabilisation initiale, les prêts et emprunts portant intérêts sont évalués au coût amorti, en utilisant la méthode du taux d'intérêt effectif. 5.10. ACTIFS FINANCIERS Les actifs financiers sont classés en 3 catégories : Prêts et créances Les prêts et créances, acquis ou octroyés, non détenus à des fins de transaction ou non destines a la vente, sont enregistrés dans l’état de situation financière parmi les ≪ Prêts et créances ≫. Ils sont évalués après leur comptabilisation initiale au cout amorti sur la base du taux d’intérêt effectif. Ils peuvent faire l’objet, le cas échéant, d’une dépréciation. Actifs financiers Sont comptabilises en actifs financiers les titres des sociétés non consolidées ainsi que les prêts obligataires. Ils sont évalués après leur comptabilisation initiale au cout amorti et peuvent faire l’objet, le cas échéant, d’une dépréciation.
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 15 Titres disponibles à la vente Ce sont les actifs financiers non dérivés détenus pour une période indéterminée et que le Groupe peut être amené à céder à tout moment. Ils sont réévalués à leur juste valeur à la date d’arrêté et comptabilises en titres monétaires disponibles à la vente. Les intérêts courus ou acquis des titres à revenu fixe sont enregistrés en résultat sur la base du taux d’intérêt effectif tandis que les variations de juste valeur hors revenus sont présentées en autres éléments du résultat global. En cas de cession ou de dépréciation durable de ces actifs financiers, le Groupe constate en résultat ces variations de juste valeur. 5.10 CRÉANCES Les créances clients entrent dans la catégorie des actifs financiers émis par l’entreprise selon IAS 39. Elles sont évaluées à la juste valeur lors de la comptabilisation initiale. Compte tenu des échéances de paiement généralement à moins de trois mois, la juste valeur des créances est assimilée à la valeur nominale. Les créances sont ensuite comptabilisées au coût amorti et peuvent faire l’objet d’une dépréciation lorsque la valeur recouvrable est inférieure à la valeur nette comptable. 5.11. TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE La trésorerie et équivalents comprend les liquidités et les placements à court terme ayant une échéance de moins de 3 mois à compter de la date d'acquisition et dont les sous-jacents ne présentent pas de risques de fluctuations significatifs. La valorisation des placements à court terme est effectuée à la valeur de marché à chaque clôture. Les gains et pertes latents sont comptabilisés en résultat s'ils sont significatifs. Les découverts bancaires remboursables à vue, qui font partie intégrante de la gestion de la trésorerie du Groupe, constituent une composante de la trésorerie et des équivalents de trésorerie pour les besoins du tableau de flux de trésorerie. 5.12. PROVISIONS ET PASSIFS ÉVENTUELS Conformément à la norme lAS 37, une provision est constituée dès lors qu'une obligation à l'égard d'un tiers provoquera de manière certaine ou probable une sortie de ressources sans contrepartie au moins équivalente. La provision est maintenue tant que l'échéance et le montant de la sortie ne sont pas fixés avec précision. Le montant de la provision est la meilleure estimation possible de la sortie de ressources nécessaires à l'extinction de l'obligation. En matière de litiges salariaux, les provisions correspondent à la valeur estimée de la charge probable que les entreprises concernées auront à décaisser pour des litiges faisant l'objet de procédures judiciaires. En matière de litiges commerciaux, les provisions correspondent aux coûts estimés de ces litiges pour lesquels les sociétés concernées ne peuvent pas espérer la moindre contrepartie. Les provisions pour risques entrant dans le cycle d'exploitation normal de l'activité et la part à moins d'un des autres provisions pour risques sont classées en passif courant. Les provisions ne répondant pas à ces critères sont classées en tant que passifs non courants.
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 16 5.13. IMPÔTS L'impôt sur le résultat comprend l'impôt exigible et l'impôt différé. L'impôt est comptabilisé en résultat sauf s'il se rattache à des éléments qui sont comptabilisés en capitaux propres. Conformément à la norme l’IAS 12, les impôts différés sont comptabilisés selon la méthode du report variable à concurrence des différences temporelles entre la base fiscale des actifs et passifs et leur base comptable dans les états financiers consolidés. Aucun impôt différé n'est comptabilisé s'il naît de la comptabilisation initiale d'un actif ou d'un passif lié à une transaction, autre qu'un regroupement d'entreprises, qui au moment de la transaction, n'affecte ni le résultat comptable, ni le résultat fiscal. La valeur comptable des actifs d'impôt différé est revue à chaque date de clôture et réduite dans la mesure où il n'est plus probable qu'un bénéfice imposable suffisant soit disponible pour permettre l'utilisation de l'avantage de tout ou partie de ces actifs d'impôt. Les actifs d'impôts différés sont réappréciés à chaque date de clôture et sont reconnus dans la mesure où il devient probable qu'un bénéfice futur imposable permettra de les recouvrer. Les actifs et passifs d'impôts différés sont évalués au taux d'impôt adopté ou quasi adopté à la date de chaque clôture et dont l'application est attendue sur l'exercice au cours duquel l'actif sera réalisé ou le passif réglé pour chaque réglementation fiscale. Les impôts relatifs aux éléments reconnus directement en capitaux propres sont comptabilisés en capitaux propres et non dans le compte de résultat. Les impôts différés actifs ne sont reconnus que dans la mesure où la réalisation d'un bénéfice imposable futur, qui permettra d'imputer les différences temporelles, est probable. Les actifs et passifs d'impôts différés ne sont pas actualisés. Les actifs et passifs d'impôts différés sont compensés lorsqu'ils concernent une même entité fiscale et un même taux. 5.14 AVANTAGES AU PERSONNEL EFI ne disposant pas de personnel, aucune estimation n’a été retenue. 5.15. RECONNAISSANCE DES PRODUITS Revenus locatifs Le chiffre d'affaires du Groupe correspond au montant des revenus locatifs et des charges refacturées aux locataires des sociétés consolidées Les revenus locatifs résultant d'immeubles de placement sont comptabilisés de façon linéaire sur la durée des contrats de location. Les avantages accordés aux locataires tels que les franchises de loyers ou les loyers progressifs qui trouvent leur contrepartie dans le niveau de loyer apprécié sur l'ensemble de la période d'engagement du locataire sont étalés sur la durée ferme du bail sans tenir compte de l'indexation. Les contrats de baux signés entre EFI et ses locataires sont des contrats de location simple au sens
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 17 de la norme IAS 17. Plus généralement, les baux incluent des clauses classiques de renouvellement à l’issue de la période de location et d’indexation des loyers ainsi que les clauses généralement stipulées dans ce type de contrat. Les informations complémentaires à la norme IFRS 7 sont présentées dans la note 8. Ventes en VEFA de programmes immobiliers Le chiffre d’affaires et le résultat des programmes immobiliers en Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) sont appréhendés selon la méthode de l’avancement. Le produit pris en compte à l’avancement correspond au prix de vente avancé, calculé sur la base du prix de vente prévu dans l’acte notarié multiplié par le taux d’avancement du chantier. Le taux d’avancement est déterminé sur la base du coût des travaux comptabilisés par rapport aux coûts prévisionnels de l’opération. 5.16. TABLEAU DES FLUX DE TRÉSORERIE Le tableau est présenté selon la méthode indirecte conformément à la norme IAS 7. La charge d'impôt est présentée globalement dans les flux opérationnels. Les intérêts financiers versés sont portés en flux de financement. Les intérêts perçus figurent dans le flux d'investissement. Les dividendes versés sont classés en flux de financement. 5.17. INFORMATION SECTORIELLE (IFRS 8) Cette norme requiert une présentation de la note relative à l'information sectorielle qui est basée sur le reporting interne régulièrement examiné par le principal décideur opérationnel du Groupe, afin d'évaluer la performance de chaque secteur opérationnel et de leur allouer des ressources. Le suivi opérationnel est réalisé par activité en le décomposant en trois pôles : • Le pôle locatif, • Le pôle promotion immobilière, • Le siège. 5.18. RÉSULTAT PAR ACTION Le résultat par action avant dilution est obtenu en divisant le résultat net (part du Groupe) par le nombre moyen pondéré d'actions en circulation au cours de l'exercice, à l'exclusion du nombre moyen des actions ordinaires achetées et détenues à des fins d'autocontrôle. Le résultat dilué par action est calculé en retenant l'ensemble des instruments donnant un accès différé au capital de la société consolidante, qu'ils soient émis par celle-ci ou par une de ses filiales. La dilution est déterminée instrument par instrument, compte tenu des conditions existantes à la date de clôture.
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 18 Note 6 - Périmètre de consolidation 6.1. LISTE DES SOCIETES CONSOLIDEES Sociétés RCS Méthode de consolidation % intérêt % Contrôle % intérêt % Contrôle SA EUROPE FONCIERE INVESTISSEMENTS 328 718 499 IG ste mère ste mère BONY SNC 539 396 127 IG 99,00% 100,00% 99,00% 100,00% BONY A 825 359 482 IG 97,75% 100,00% 97,75% 100,00% SCI DUBLIN 484 949 565 IG 50,00% 100,00% 50,00% 100,00% H.D. 790 681 399 IG 50,00% 100,00% 50,00% 100,00% JARDINS DU BAILLY 528 108 152 IG 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% EURASIA GESTION PATRIMOINE (anciennement ZEN REAL ESTATE) 751 237 025 IG 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% AREA IMMO 827 550 633 ME 33,33% 33,33% 33,33% 33,33% Entités fusionnées avec EFI en 2020 SNC CENTRE EURASIA 537 417 214 IG 100,00% TOUR DU FORUM 819 876 384 IG 100,00% 31/12/2023 31/12/2022 IG : intégration globale ME : mise en équivalence EFI est la maison mère juridique des sociétés consolidées. 6.2. VARIATION DE PÉRIMÈTRE Le périmètre de consolidation comprend 8 sociétés au 31 décembre 2023. Note 7. Notes relatives au bilan au compte de résultat et au tableau des flux de trésorerie 7.1. ECART D'ACQUISITION Il n’y a pas d’écart d’acquisition au 31 décembre 2023. 7.2. IMMEUBLES DE PLACEMENT 7.2.1. Evolution des immeubles de placement (en milliers d'euros) Immeubles de placement Solde au 31 Décembre 2022 22 074 Acquisitions Cessions Variation de périmètre Variation de la juste valeur des immeubles de placement -2 854 Solde au 31/12/2023 19 220 Le groupe est directement propriétaire de tous ses immeubles de placement et n’a pas recours à un contrat de location-financement.
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 19 7.2.2. Détail des immeubles de placement par nature en milliers d'euros Bureaux Commerces Entreprôts Usage mixte Total Solde au 31 décembre 2022 0 0 0 22 074 22 074 Acquisitions 0 Cessions 0 Variation de périmètre 0 Variation de la juste valeur des immeubles de placement -2 854 -2 854 Solde au 31 décembre 2023 0 0 0 19 220 19 220 Les immeubles de placement sont évalués par un expert immobilier indépendant. 7.3. IMMOBILISATIONS CORPORELLES HORS IMMEUBLES DE PLACEMENT Valeurs nettes (en milliers d'euros) Autres immobilisations corporelles Solde au 31 décembre 2022 2 679 Acquisitions 0 Cessions 0 Avances et acomptes 448 Dotations -154 Divers 0 Solde au 31 décembre 2023 2 973 7.4. STOCKS D’IMMEUBLES en milliers d'euros Valeur brute au 31/12/2023 Provisions 31/12/2023 Valeur nette au 31/12/2023 Valeur nette au 31/12/2022 stocks immobiliers 1 369 1 369 2 627 Total des stocks 1 369 0 1 369 2 627 Le stock représente le coût historique des bâtiments ainsi que l’ensemble des coûts rattachés détenus par : • La SNC « Les jardins du Bailly » (projet à Saint-Denis et opération à SAINT-VRAIN). • La SNC BONY. La variation des stocks entre le 1 er janvier et le 31 décembre 2023 s’analyse comme suit : EFI / SNC CENTRE EURASIA SNC BONY H.D. TOUR DU FORUM Jardins du Bailly Total Stocks au 31/12/2022 0 0 89 0 2 538 2 627 + Variation de périmètre 0 + Variation nette stocks -1 258 -1 258 Stocks au 31/12/2023 0 0 89 0 1 279 1 369
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 20 7.5. CREANCES en milliers d'euros Valeur brute au 31/12/2023 Provisions 31/12/2023 Valeur nette au 31/12/2023 Valeur nette au 31/12/2022 Clients et comptes rattachés 1 178 -623 556 2 266 Autres créances 23 898 0 23 898 24 375 Avances et acomptes sur cdes 0 0 0 Créances opérationnelles (fournisseurs, sociales et fiscales) 803 803 976 Autres créances 23 095 23 095 23 383 Charges constatées d'avance 0 0 16 Total des créances d'exploitation 25 076 -623 24 454 26 640 ANALYSE DES ACTIFS FINANCIERS en milliers d'euros Actifs détenus à des fins de transaction Actifs détenus jusqu'à l'échéance Prêts et créances Actifs disponibles à la vente Total bilan 31/12/2023 Actifs financiers non courants 0 0 Stocks 1 369 1 369 Clients et comptes rattachés 556 556 Autres actifs courants 23 898 23 898 Trésorerie et équivalents 191 191 Total des actifs financiers 191 0 23 898 1 924 26 013 7.6. CAPITAUX PROPRES 7.6.1. Capital Au 31 décembre 2023, le capital social est de 1 680 264 euros, divisé en 67555919 actions de 0,025 euros chacune. Aucune opération sur le capital n’a été réalisée au cours de l’exercice 2023. 7.6.2. Réserves Au 31 décembre 2023, les réserves sont constituées des réserves consolidées. 7.6.3. Dividendes Aucun dividende n’a été distribué au cours de l’exercice 2023. 7.6.4. Actions propres Des actions de la société SA EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS sont détenues par le groupe. Aucun rachat ou aucune cession n’est intervenu au cours de l’exercice 2023.
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 21 La part du capital social ainsi détenue se détaille de la façon suivante : en nbre d'actions 31/12/2023 31/12/2022 Nbre actions à l'ouverture 14 000 14 000 Augmentation 0 0 Diminution 0 0 Nbre d'actions à la clôture 14 000 14 000 7.6.5. Intérêts minoritaires Il s’agit essentiellement des intérêts minoritaires dans la SCI DUBLIN et de la société H.D. et de la quote-part détenue par EURASIA GROUPE dans la société BONY A. 7.7. PASSIFS FINANCIERS 7.7.1. Ventilation des dettes financières entre passifs courants / non courants en milliers € Solde 31/12/2023 partie non courante dont entre 1 et 5 ans dont + 5 ans partie courante Emprunts bancaires 9 440 8 480 8 480 0 960 Contrats location financement 0 0 0 0 0 Concours bancaires 7 0 0 0 7 Comptes courants 3 122 3 122 3 122 0 0 Dépôts de garantie 185 185 185 0 0 Autres dettes financières 0 0 0 0 0 Total des dettes financières 12 754 11 787 11 787 0 967 L’échéance de la partie courante des dettes financières est à moins d’un an. 7.7.2. Ventilation des dettes financières suivant les types de taux en milliers € Solde 30/06/2023 taux fixe taux variable non rémunérée Emprunts bancaires & obligataires 9 440 9 440 0 0 Contrats location financement 0 0 0 0 Concours bancaires 7 0 7 0 Comptes courants 3 122 3 122 0 0 Dépôts de garantie 185 0 0 185 Autres dettes financières 0 0 0 0 Total des dettes financières 12 754 12 562 7 185 Il n’y a aucun instrument de couverture en place à ce jour.
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 22 7.8. AUTRES PASSIFS en milliers € solde 31/12/2023 partie non courante dont entre 1 et 5 ans dont + 5 ans partie courante solde 31/12/2022 Dettes sociales & fiscales 3 174 0 0 0 3 174 5 210 Dettes sur acquisition immeubles de placement 0 0 0 0 0 0 Dettes sur opérations VEFA 0 0 0 0 0 0 Autres dettes 678 0 0 0 678 1 906 Produits constatés d'avance 0 0 0 0 0 10 Total des autres passifs 3 852 0 0 0 3 852 7 126 La partie courante des autres passifs a une échéance à moins d’un an. ANALYSE DES PASSIFS FINANCIERS ET NON FINANCIERS en milliers € - 31/12/2023 Catégorie Coût amorti Juste Valeur en capitaux propres Juste Valeur en résultat Total Dettes financières CA 9 440 9 440 Fournisseurs CA 570 570 Autres dettes CA 3 852 3 852 Total des passifs au 30/06/2023 0 13 862 0 0 13 862 CA : coût amorti JVR : juste valeur en résultat 7.9. PRODUITS DES ACTIVITES ORDINAIRES en milliers d'euros 31/12/2023 31/12/2022 Revenus locatifs 883 2 729 Ventes programmes immobiliers (y compris Vefa) 2 099 892 Autres produits d'exploitation 0 0 Total des produits des activités ordinaires 2 982 3 621 7.10. AUTRES CHARGES en milliers d'euros 31/12/2023 31/12/2022 Charges externes 613 1 556 Impôts et taxes 326 373 Total des autres charges 939 1 930 Il existe un contrat de prestation entre EFI et ses filiales d’une part et EURASIA GROUPE d’autre part.
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 23 7.11. CHARGES FINANCIERES en milliers d'euros 31/12/2023 31/12/2022 Intérêts des emprunts et des contrats de location financement 351 212 Intérêts des comptes courants d'associés -616 -377 Autres charges 0 -12 Intérêts et charges assimilées (A) -265 -178 Rémunération de la trésorerie et équivalents 0 0 Produits des instruments de couverture 0 0 Produits de trésorerie et équivalents (B) 0 0 Montant net des charges financières (A - B) -265 -178 7.12 IMPOT SUR LES BENEFICES ET IMPOTS DIFFERES en milliers d'euros 31/12/2023 31/12/2022 Impôts exigibles 0 0 Impôts différés -626 76 Impôts -626 76 • Les déficits fiscaux existants ne se sont pas traduits par la constatation d’un impôt différé actif. • Les impôts différés passif proviennent pour 3 539 K€ du retraitement des immeubles de placements conformément à l’IAS 40. • Suite à l’adoption le 21 décembre 2018 de la loi de finance 2018 relative au changement progressif du taux d’impôt, les impôts différés ont été évalués au taux d’impôt applicable lorsque la différence temporelle se retournera, soit 25 % à horizon 2022.
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 24 7.13 RESULTAT PAR ACTION 31/12/2023 31/12/2022 Résultat revenant aux actionnaires de la société (K€) -990 134 Nombre d'actions ordinaires 67 555 919 67 555 919 Actions au-détenues -14 000 -14 000 Nombre d'actions après neutralisation des actions auto-détenues 67 541 919 67 541 919 Résultat net par action (€) -0,01 0,00 Nombre de titres à créer 0,00 0,00 Résultat par action dilué -0,01 0,00 7.14 ENCAISSEMENTS / DECAISSEMENTS SUR INVESTISSEMENTS CORPORELS ET INCORPORELS en milliers d'euros 31/12/2023 31/12/2022 Immeubles de placement (valeur historique) 0 0 Cession Immeubles de placement 0 0 Autres immobilisations 0 0 Remboursement avances 0 0 Décaissements sur investissements 0 0 7.15 VARIATION DES AUTRES PASSIFS COURANTS / NON COURANTS Les variations des autres passifs sont restées principalement liées aux opérations avec le Groupe EURASIA. 7.16 EMPRUNTS Il n’y a pas eu de nouveaux financements en 2023. 7.17 APPORT EN CAPITAL Il n’y a pas eu d’opération sur le capital au cours de l’exercice 2023. 7.18 RAPPROCHEMENT DE LA TRESORERIE DU TABLEAU DE FLUX DE TRESORERIE AVEC CELLE DE L’ETAT DE SITUATION FINANCIERE Détail de la trésorerie 31/12/2023 31/12/2022 Banques actif 191 178 Banques passif 7 26 Total 184 152
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 25 7.19 INFORMATION SECTORIELLE (IFRS 8) ACTIF (en milliers d’euros) Location Promotion Siège Total Actifs non courants Ecarts d’acquisition 0 0 0 0 Immobilisations corporelles 19 396 488 2 309 22 193 Autres actifs financiers -4 2 0 -2 Impôts différés 0 Total actifs non courants 19 392 490 2 309 22 191 Actifs courants 0 Stocks 0 1 369 0 1 369 Clients et comptes rattachés 638 125 -208 556 Autres actifs courants 422 -4 23 480 23 898 Trésorerie et équivalents 191 0 0 191 Total actifs courants 1 251 1 490 23 273 26 013 Total actifs destinés à être cédés 0 TOTAL GENERAL 20 643 1 980 25 582 48 205 PASSIF (en milliers d’euros) location Promotion siège Total Capitaux Propres Capital 0 0 1 680 1 680 Primes d’émission 0 0 2 954 2 954 Actions propres 0 0 Réserves consolidées part du Groupe 21 960 507 1 876 24 343 Résultat part du Groupe -1 751 467 294 -990 Capitaux propres – part du Groupe 20 209 973 6 805 27 987 Intérêts minoritaires 141 -114 0 27 Total capitaux propres 20 350 860 6 805 28 014 Passifs non courants 0 Emprunt obligataire convertible 0 0 Autres dettes financières 6 196 0 5 592 11 788 Impôts différés 2 990 0 0 2 990 Autres passifs non courants 0 0 0 0 Total passifs non courants 9 186 0 5 592 14 777 Passifs courants 0 Autres provisions 25 0 0 25 Emprunt obligataire convertible 0 Autres dettes financières 966 1 0 967 Fournisseurs et comptes rattachés -84 430 224 570 Autres passifs courants 748 701 2 403 3 852 Total courants 1 655 1 131 2 627 5 413 TOTAL GENERAL 31 191 1 991 15 023 48 205
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 26 COMPTE DE RESULTAT (en milliers d’euros) Location Promotion Siège Total Produits des activités ordinaires (chiffres d’affaires) 1 321 1 661 0 2 982 Autres produits 0 0 0 0 Achats de marchandises et matières premières 0 -1 258 0 -1 258 Frais de personnel 0 0 0 0 Dotations aux amortissements d’exploitation -6 17 -175 -164 Dotations aux provisions d’exploitation -27 0 0 -27 Autres charges -540 -315 -85 -939 Juste valeur des actifs -2 854 0 0 -2 854 Résultat opérationnel -2 106 105 -260 -2 261 Charges Financières -244 1 508 265 Quote-part des résultats des sociétés mises en équivalence 0 0 0 0 Résultat avant impôt -2 350 105 248 -1 997 Impôts 579 0 46 626 Résultat net de la période -1 770 105 294 -1 371 8 – Autres informations 8.1. REMUNERATION DES DIRIGEANTS Aucun mandataire social ne perçoit de rémunération des sociétés du périmètre de consolidation. 8.2. PARTIES LIEES Monsieur Hsueh Sheng WANG, Président Directeur Général de la société « EURASIA GROUPE » assume le mandat du Président Directeur Général de la société EFI. - Avec la Société MORGAN LI INVESTMENT GROUP LIMITED, actionnaire détenant plus de 10% des droits de vote La société MORGAN LI INVESTMENT LIMITED, a procédé durant les exercices 2012 à 2013 des apports en compte courant d’associé rémunérés. Au 31 décembre 2023, ce compte courant affiche un solde créditeur de 3 121 780 euros. - Avec la société EURASIA GROUPE, actionnaire détenant plus de 10% des droits de vote • Au 31 décembre 2023, EFI a une créance d’un montant de 20 707 461 euros. • En date du 15/03/2021, il a été régularisé une convention de « management fees » entre EURASIA Groupe et ses filiales à savoir, EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS, EURASIA GESTION PATRIMOINE et BONY, par laquelle EURASIA Groupe assure pour le compte de ses filiales les prestations comptables, administratives et financières moyennant une rémunération fixée annuellement entre les parties.
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 27 8.3. ENGAGEMENTS HORS BILAN 8.3.1. Nantissements, cautions et autres garanties (donnés ou reçues) Société concernée Bénéficiaire Nature de la garantie Montant dette résiduelle (en K€), hors frais BONY CAISSE D'EPARGNE Privilège de prêteur de deniers (1er rang) + caution EFI : 2 500 K€ + caution Monsieur Wang : 2 500 K€ + privilège prêteur de deniers pour 2 500 K€ 1 020 BONY SAAR + Subrogation dans les droits du CIC (ancien prêteur) à hauteur de 2 639k€ env. + Hypothèque de 2ème rang de l'immeuble situé à Aubervilliers (85/87 Avenue Victor Hugo) à hauteur de 7033k€ (y compris frais accessoires de 20%) 5 950 EFI ABSOLUTE + Emprunt obligataire représenté par des obligations d'une valeur nominale de 100k€ chacune à échéance du 20 juillet 2024. + Cautionnement du Groupe EURASIA, Fiducie et affectation hypothécaire en premier rang des immeubles. 2 470 Total 9 440
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 28 8.4 Facteurs de risques pour la société et le groupe EFI La société et le Groupe EFI sont soumis aux principaux risques suivants liés au financement du groupe : a) Risque de taux L’emprunt étant une source de financement significative de l’activité des foncières comme EFI et son groupe, dans le développement de ses activités, la Société et ses filiales peuvent donc être exposées à un risque de taux. L’exposition peut être limitée par le choix du type de taux ou le recours à des instruments de couverture. b) Risque de change A la date d’élaboration du présent rapport, la Société ou ses filiales n’ont aucune activité hors de la zone euro et ne sont donc pas exposées à un quelconque risque de change. c) Risque d’absence de liquidité des actifs Les actifs immobiliers étant par essence peu liquide, les sociétés du Groupe EFI propriétaires, pourraient, en présence notamment d’une conjoncture économique dégradée, ne pas être en mesure de céder rapidement et dans des conditions satisfaisantes les actifs immobiliers qu’elles détiendraient, si elles souhaitaient procéder à de telles cessions. d) Risque actions EFI et l’ensemble de ses filiales ne détiennent pas de participations dans des sociétés cotées autres que les titres en auto-détention, détenues par EFI elle-même, qui sont totalement provisionnés. EFI ne supportera donc pas de risque sur actions. e) Risque sur la valeur des immeubles de placement Les conditions du marché immobilier peuvent avoir une incidence sur la juste valeur des immeubles de placement. Compte tenu du peu de données publiques disponibles, de la complexité des évaluations d'actifs immobiliers et du fait que les experts immobiliers utilisent pour leurs évaluations des données non publiques comme les états locatifs, les justes valeurs des immeubles de placement ont été classées en niveau 3 selon les critères retenus par IFRS13. Conformément à IFRS 13, les données suivantes ont impacté la juste valeur des immeubles de placement : Taux de rendement des surfaces louées Loyer en € / m² Max 8,53% 255,00 Min 6,41% 50,00 Moy. Pondérée 7,60% 139,76
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2023 Page 29 Ainsi, si le taux de rendement théorique augmentait de 50 bp, la juste valeur des immeubles de placement serait réduite de 401 K€. f) Risque lié aux respects de ratios financiers (ou covenants) L’emprunt SAAR Landesbank souscrit par la SCI BONY comporte un engagement du respect de deux ratios : - Ratio DSCR qui doit être supérieur ou égal à 170%. Ce ratio est le résultat des « Loyers hors taxes et hors charges (hors dépôts de garantie) devant être obtenus de l’exploitation de l’Immeuble détenu par BONY » / « Montant total des sommes qui seraient exigibles au titre du Prêt (en ce compris les intérêts et amortissements) pour la période » - Ratio LTV qui ne doit pas excéder 58%. Ce ratio correspond, à une date donnée, au rapport entre, d’une part, l’encours du prêt et, d’autre part, la valeur de l’actif immobilier détenu par BONY et donné en garantie. Les autres emprunts du Groupe ne prévoient pas un remboursement anticipé de la dette lié au respect de ratios financiers (ou covenants).
9 TITRE 6 : RAPPORT DE GESTION
10 RAPPORT DU CONSEIL D’ADMINISTRATION A L’ASSEMBLEE GENERALE ORDINAIRE ANNUELLE D’APPROBATION DES COMPTES CLOS AU 31 DECEMBRE 2023 Mesdames, Mesdemoiselles, Messieurs, Nous vous avons réunis en Assemblée Générale Ordinaire Annuelle, conformément aux dispositions de la Loi et des statuts de notre société, à l’effet notamment, de vous rendre compte de la situation et de l’activité au 31 décembre 2023 de la société EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS (la « Société ») et du groupe EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS (« Le Groupe ») et soumettre à votre approbation les comptes sociaux et les comptes consolidés du Groupe dudit exercice. Lors de l’assemblée, vous seront également présentés les rapports des Commissaires aux Comptes, généraux et spéciaux. Les rapports des Commissaires aux Comptes, le rapport de gestion ainsi que les comptes annuels et autres documents s’y rapportant ont été mis à votre disposition au siège social et sur le site de la Société dans les conditions et délais prévus par la loi, afin que vous puissiez en prendre connaissance. Enfin, les convocations prescrites vous ont été régulièrement adressées et les pièces et documents prévus par la règlementation en vigueur ont été tenus à votre disposition dans les délais légaux. Les comptes annuels comme les comptes consolidés ont été élaborés et présentés conformément aux règles générales applicables en la matière, dans le respect du principe de prudence, de continuité d’exploitation et de permanence des méthodes d’évaluation retenues.
11 CHAPITRE 1 : LES COMPTES SOCIAUX DE LA SOCIETE EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS I. ACTIVITE DE LA SOCIETE EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS La société EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS est une société anonyme de droit français à Conseil d’Administration. La société est immatriculée au Registre du Commerce de Paris et est cotée sur le compartiment C d’EURONEXT Paris. - Code ISIN FR0000061475- mnémonique : EFI La société EURASIA FONCIÈRE INVESTISSEMENTS - EFI (ci-après « EFI ») est une filiale de la société EURASIA GROUPE, elle-même spécialisée dans la gestion immobilière. EFI est une société foncière dont l’activité consiste en la détention et l’acquisition d’actifs immobiliers en vue de leur location ou de la réalisation d’opérations de promotion immobilière et/ou de marchand de biens. Cette activité est exercée indirectement au travers de sociétés de type sociétés civiles immobilières ou sociétés en nom collectif. EFI est dirigée par WANG Hsueh Sheng en qualité de Président du Conseil d’Administration et Directeur général. II. ELEMENTS CHIFFRES RELATIFS AUX COMPTES ARRETES AU 31 DECEMBRE 2023 1. Les comptes sociaux de la SA EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI L’exercice clos le 31 décembre 2023 a permis la réalisation d’un chiffre d’affaires hors taxe de 397 500 € contre 1 383 894 € pour l’exercice précédent. Les produits d’exploitation se décomposent comme suit : Nature Exercice clos 31/12/2023 Exercice clos 31/12/2022 Exercice clos 31/12/2021 Ventes de marchandises 892 040 € Production vendue de services 397 500 € 491 954 € 125 325 € Reprises sur amortissements et provisions, transferts de charges 362 370 € 283 800 € Gestion sociétés groupe Location entrepôts Location exonérée Travaux Total 397 500 € 1 746 364 € 409 125 €
12 La ventilation du chiffre d’affaires est la suivante : ɸ Les disponibilités de la société se sont élevées au 31 décembre 2023 à 617 012 € dont 616 927 € relatif à des intérêts courus à recevoir, contre 474 252 € au 31 décembre 2022 dont 472 006 € relatifs à des intérêts courus à recevoir. . Les charges d’exploitation se décomposent de la manière suivante : Nature 31/12/2023 31/12/2022 31/12/2021 Variation de stocks 1 480 836 € Achat de matières premières 95 € 15 766 € Autres achats et charges externes 196 793 € 572 609 € 395 242 € Impôts et taxes 38 004 € 99 615 € 92 584 € Salaires et traitements 262 € Charges sociales 1 240 € Dotation aux amortissements sur immobilisations 175 000 € 175 000 € 91 000 € Dotation aux provisions sur actif circulant 362 370 € Dotation aux provisions sur immobilisations
13 Autres charges 283 800 € Le total des charges d’exploitation de l’exercice 2023 est de 409 891 € contre 2 345 065 € au 31 décembre 2022 Le résultat d’exploitation au 31 décembre 2023 s’établi à (12 391 €) contre (598 701 €) au 31 décembre 2022 Résultat financier Nature 31/12/2023 31/12/2022 31/12/2021 Produits financiers 728 376 € 567 650 € 160 253 € Charges financières 3 271 023 € 453 769 € 161 305 € D’où un résultat financier de (2 542 647 €) au 31 décembre 2023, contre 113 881 € au 31 décembre 2022 Le résultat courant avant impôts est porté à (2 555 038 €) au 31 décembre 2023, contre (484 820 €) au 31 décembre 2022 Résultat exceptionnel : Nature 31/12/2023 31/12/2022 31/12/2021 Produits exceptionnels 174 394 € 216 689 € 302 023 € Charges exceptionnelles 24 338 € 531 566 € 755 871 € D’où un résultat exceptionnel au 31 décembre 2023 de 150 056 € contre (314 877 €) au 31 décembre 2022 L’impôt sur les bénéfices est de (46 254 €) au 31 décembre 2023, contre (285 354 €) au 31 décembre 2022 Le résultat net comptable se traduit par un résultat de (2 358 728 €) au 31 décembre 2023, contre un résultat de (514 343 €) au 31 décembre 2022 Créances Le poste « clients et comptes rattachés » s’est élevé à 0 € au 31 décembre 2023, contre 330 000 € au 31 décembre 2022 Le poste « autres créances » s’est élevé à 23 008 610 € au 31 décembre 2023, contre 23 088 455 € au 31 décembre 2022
14 Passif Le montant des dettes et emprunts auprès des établissements de crédit s’est élevé à 483 917 € au 31 décembre 2023 contre 358 125 € au 31 décembre 2022 Le montant des dettes obligataires s’est élevé à 2 470 000 € au 31 décembre 2023 idem au 31 décembre 2022 Le montant des emprunts et dettes financières diverses s’est élevé à 16 081 738 € au 31 décembre 2023 à contre 17 643 026 € au 31 décembre 2022 Le montant des dettes fournisseurs s’élève à 223 632 € au 31 décembre 2023 contre la somme de 375 332 € au 31 décembre 2022 Les dettes fiscales et sociales se sont élevées à 1 945 155 € au 31 décembre 2023 à la somme de contre 2 460 661 € au 31 décembre 2022 Les autres dettes s’élèvent à la somme de 108 131 € au 31 décembre 2023 contre 95 844 € au 31 décembre 2022 2. Délai de paiement des fournisseurs et client • Délai de paiement fournisseurs Factures reçues non réglées à la date de clôture de l’exercice dont le terme est échu 1-30 jours 31-60 jours 61-90 jours > 90 jours Total échu 1-30 jours 31-60 jours 61-90 jours > 90 jours Total échu (A) Tranches de retard de paiement Nbr de factures Montant TTC 223 632 223 632 % du total des Achats 100 % du Chiffre d’Affaires 100 (B) Factures exclues de (A) relatives à des dettes et créances litigieuses ou douteuses Nbr de factures Montant TTC © Délais de paiement de référence utilisés
15 • Délai de paiement clients Factures reçues non réglées à la date de clôture de l’exercice dont le terme est échu 1-30 jours 31-60 jours 61-90 jours > 90 jours Total échu 1-30 jours 31-60 jours 61-90 jours > 90 jours Total échu (A) Tranches de retard de paiement Nbr de factures Montant TTC 0 0 % du total des Achats 100 % du Chiffre d’Affaires 100 (B) Factures exclues de (A) relatives à des dettes et créances litigieuses ou douteuses Nbr de factures Montant TTC © Délais de paiement de référence utilisés 3. L’affectation du résultat Après avoir constaté que les comptes sociaux de l’exercice clos le 31 décembre 2023 se soldent par une perte de 2 358 728 €, il sera proposé de l’affecter en totalité au compte “Report à nouveau”. Poste « Report à nouveau » 2 053 114 € Affectation du résultat - 2 358 728 € Solde du Poste « Report à nouveau » - 305 614 € 4. Pénalités et droits Pour rappel : la Société EFI a reçu un avis de mise en recouvrement le 28 mars 2022 rappelant les droits et pénalités assorties à l’absence de paiement des dettes fiscales relatives à l’exercice 2018. Pour rappel, le montant des droits et pénalités associées. - Impôt sur les sociétés : 1 097 K€ de droits et 507 K€ de pénalités. Aussi, la Société EFI a reçu un avis de mise en recouvrement le 28 mars 2022 rappelant les droits et pénalités assorties à l’absence de paiement des dettes fiscales relatives à l’exercice 2020. Pour rappel, le montant des droits et pénalités associ ées. - Taxe sur la Valeur ajoutée : 941 K€ de droits et 122 K€ de pénalités. - Cotisation foncière des entreprises : 35 K€ et 4 K€ de pénalités.
16 5. Le paiement des dividendes Il ne sera pas distribué de dividendes au cours de cet exercice. 6. Les distributions antérieures Il est rappelé qu’il n’y a pas eu de distributions de dividendes au cours des exercices antérieurs. 7. Les charges non déductibles fiscalement Il convient de noter des charges non déductibles d’un montant de 21 371 € au titre de l’exercice 2023 8. Activité de la société en matière de recherche de et développement Eu égard à l’article L232-1 du code de commerce, nous vous informons que la Société n’a pas engagé de politique en matière de recherche et de développement au cours de l’exercice clos au 31 décembre 2023 9. Prise de participation et de contrôle Se référer au paragraphe : TITRE II, paragraphe 1 10. L’actionnariat de la société En application des dispositions de l’article L. 233-13 du Code de commerce et compte tenu des informations communiquées à la Société, nous vous indiquons ci-après l’identité des actionnaires détenant plus de 5% du capital au 31 décembre 2023 : Adresse Nombre de titres* % contrôle* % d’intérêt* EURASIA GROUPE 6 rue Emile Reynaud 75019 PARIS FR 47367163 70.10 % 35.73 % MORGAN LI INVESTMENT GROUP LTD (Soc) 721 NATHAN ROAD ROOM 701 7/F BELGIAN BANK BLDG KOWLOON, HONG KONG CN 20188756 29.88 % 15.23 % 67 667 348 100 % 100 % PARTNERS en qualité de fiduciaire de la Fiducie ECLAIR À la connaissance de la Société, aucun autre actionnaire que ceux mentionnés ci-dessus, ne détient plus de 5% du capital ou des droits de vote de la Société.
17 La Société EFI fait mention d’aucune transactions effectuées entre, d’une part, la société et ses principaux actionnaires et, d’autre part, la société et les membres de ses organes d’administration. 11. Place de cotation – Evolution du cours de bourse 12. Eléments susceptibles d’avoir une incidence en cas d’offre public En application de l’article L 225-100-3 du Code de commerce, nous vous précisons ci-après les éléments susceptibles d’avoir une incidence en matière d’offre publique. Il n’existe pas de restriction statutaire à l’exercice des droits de vote. Un droit de vote double de celui conféré aux autres actions, eu égard à la quotité de capital social qu’elles représentent, est attribué à toutes les actions entièrement libérées pour lesquelles il sera justifié d’une inscription nominative depuis 2 ans au moins au nom du même actionnaire. Il n’a été conclu aucun engagement de conservation des titres de la société dans le cadre des dispositions fiscales de faveur instituées par la loi dite « Loi Dutreil » du 1 er août 2003. Il n’existe pas de titre comportant des droits de contrôle spéciaux. Il n’existe pas de mécanismes de contrôle prévu dans un éventuel système d’actionnariat du personnel avec des droits de contrôle qui ne sont pas exercés par ce dernier. Les règles de nomination et de révocation des membres du conseil d’administration sont les règles légales et statutaires. La modification des statuts de notre société se fait conformément aux dispositions légales et réglementaires.
18 Il n’existe pas d’accord particulier prévoyant des indemnités en cas de cessation des fonctions de membres du conseil d’administration. 13. Les actions auto-contrôle Aucune société contrôlée par la Société ne détient une quelconque quotité de capital. 14. Nombre d’actions propres achetées au cours de l’exercice La Société n’a pas racheté ses propres actions au cours de l’exercice 2023 15. Délégations financières Aucune délégation financière n’a été délivrée ni exercée au cours de l’exercice 2023 16. Règles et méthodes comptables En application du règlement ANC 2015-06 mis à jour par les règlements ANC n°2020-09 du 04 décembre 2020 et suivants, les comptes de l’exercice clos ont été élaborés et présentés conformément aux règles comptables dans le respect des principes prévus par les articles 121-1 à 121-5 et suivants du plan comptable général. Les conventions général comptable ont été appliqués dans le respect du principe de prudence, conformément aux hypothèses de base : continuité de l'exploitation, permanence des méthodes comptables d'un exercice à l'autre, indépendance des exercices, conformément aux règles générales d'établissement et de présentation des comptes annuels. 17. Les risques opérationnels juridiques et financiers a. Risques liés au non-renouvellement des baux Le Groupe ne peut exclure, qu’à l’échéance des baux, les locataires en place choisiront de ne pas renouveler le contrat de bail qu’ils ont conclu avec le Groupe. Le Groupe considère cependant que les relations privilégiées qu’il entretient avec les locataires du Groupe constituent un élément clef dans sa stratégie pour lui permettre d’assurer le renouvellement des baux arrivés à échéance. b. Risques liés au non-paiement des loyers En présence d’un locataire en difficulté de paiement, le propriétaire doit faire face à des frais de relance, d’huissiers, d’avocats qui sont récupérables au titre des baux signés uniquement si le locataire est solvable au final. Dans le cas contraire, le propriétaire doit faire face à l’impossibilité de récupérer les loyers dus, à la prise en charge des frais inhérents à une procédure légale, mais aussi aux frais de travaux de remise en état, de commercialisation et de charges et taxes durant la période de vacance de loyers. Compte tenu de la politique de diversification de la société et du nombre important de locataire le taux d’impayé ne réduit pas la rentabilité de l’entreprise et n’impacte que faiblement le chiffre d’affaires. c. Risques de dépendances de certains clients La Société a pour volonté de détenir un portefeuille d’actifs situés sur la couronne Nord de Paris sur des axes à forte commercialité (Aubervilliers, La Courneuve, Stains, etc.) ou en province comme sur la commune de LE HAVRE et loués (ou sous loués) à de nombreuses sociétés après fractionnement de l’actif immobilier en de nombreux lots. Aucun des clients de la Société ne représente ainsi une part importante des revenus locatifs bruts de la Société. Il n’existe donc pas de dépendance vis-à-vis des clients.
19 d. Risques de dépendances à certains bailleurs La Société maitrise la dépendance pouvant exister avec des bailleurs auprès desquels elle loue des actifs immobiliers. e. Risques liés à la commercialisation de certains actifs La Société assure directement la commercialisation des actifs immobiliers qu’elle détient en propre afin de les louer et qu’elle loue à d’autres sociétés foncières dans le but de les sous-louer. La Société peut rencontrer des difficultés dans sa recherche de nouveaux locataires au niveau des loyers souhaités. Les rendements locatifs des actifs pourraient donc se trouver affectés par la capacité à commercialiser les locaux susceptibles de devenir disponibles à la suite du départ de locataires existants. Cette vacance est susceptible d’avoir un impact sur les résultats de la Société. Le risque commercial dépend de la capacité commerciale pour d’autres acteurs de formuler des propositions concurrentes en termes de localisation et de rapport qualité-prix. f. Risques liés au non-respect par les locataires de leurs obligations Les mesures mises en œuvre par la Société pour s’assurer que les locataires satisfont et satisferont aux réglementations qui leurs sont applicables se décomposent comme suit : - Lors de la première mise en exploitation : Toutes les obligations sont stipulées au locataire par le bail. La Société conduit un processus de « due diligence » complet portant notamment sur le respect des différentes réglementations par le locataire. - En cours de vie de l’actif : Les attestations d’assurance des locataires sont exigées. Une veille réglementaire est assurée par la Société afin de s’informer de l’évolution des réglementations. Des visites aléatoires des actifs sont régulièrement effectuées afin d’identifier le cas échéant des manquements éventuels aux règlementations. En cas de relocation, toutes les obligations seront transmises par le bail au locataire, un suivi du respect de celles-ci sera effectué, notamment en cas de travaux par le locataire. EURASIA FONCIÈRE INVESTISSEMENTS assure en outre des visites périodiques des immeubles (au moins une fois par an). g. Risques liés à la réglementation des baux et à leurs non-renouvellement La Société et son groupe devront se conformer à de multiples lois et règlements à savoir autorisations d’exploitations, règles sanitaires et de sécurité, règlementation environnementale, droit des baux, règlementation du travail, droit fiscal, droit des sociétés, et notamment les dispositions régissant les SIIC en cas d’option pour ce régime. Des évolutions du cadre règlementaire et/ou la perte d’avantages liés à un statut ou à une autorisation pourraient contraindre la Société et son groupe à adapter ses activités, ses actifs ou sa stratégie, ce qui pourrait se traduire par un impact négatif sur la valeur de son futur portefeuille immobilier et/ou sur ses résultats par une augmentation de ses dépenses. Dans le cours normal de ses activités, la Société et son groupe pourront être impliqués dans des procédures judiciaires. De plus, les stipulations contractuelles relatives à la durée des baux, leur nullité, leur renouvellement et l’indexation des loyers peuvent être considérées comme relevant de l’ordre public. En particulier, certaines dispositions légales limitent les conditions dans lesquelles les propriétaires de biens peuvent augmenter les loyers afin de les aligner sur le taux du marché ou de maximiser le revenu locatif. En France, certains types de baux doivent être conclus pour des périodes minimales et l’éviction de locataires en cas de non-paiement des loyers peut être soumise à des délais importants. Toute modification de la règlementation applicable aux baux d’habitation professionnels ou commerciaux, en particulier relativement à leur durée, à l’indexation ou au plafonnement des loyers ou au calcul des indemnités dues au locataire évincé, pourra avoir un effet défavorable sur la valeur du portefeuille d’actifs de la Société et de son groupe, ses résultats opérationnels, ainsi que sa situation financière. h. Risques liés à l’activité immobilière Ils regroupent les aléas liés aux obtentions d’autorisations d’exploitations commerciales et de permis de construire et à leurs recours éventuels, et également les risques opérationnels de la construction et de la commercialisation. Les projets d’investissements immobiliers doivent être soutenus par des dossiers préparatoires comprenant notamment une
20 étude de marché, le programme commercial, la stratégie de financement, les prévisions de coût de revient et de marge, ces éléments devant être actualisés au fur et à mesure de l’avancement des projets. Le Groupe est exposé au risque de variation de la valorisation de son patrimoine immobilier. Celle-ci est liée, d’une part, à ses relations avec ses partenaires opérationnels ou financiers et, d’autre part, à l’environnement économique, en particulier : liquidité des actifs, valeurs locatives, taux d’intérêt, taux de capitalisation, quotité et conditions des financements. Le Groupe est ainsi dépendant de la qualité des prestations fournies par ses partenaires ainsi que de leur situation financière. L’analyse approfondie des investissements immobiliers, quel que soit leur degré de maturité, peut conduire le cas échéant à modifier la stratégie de développement ou l’horizon d’investissement. Dans le cadre d’éventuelles cessions immobilières, le Groupe peut être amené à fournir des garanties usuelles, d’actif et de passif et des garanties locatives i. Risque de taux d’intérêts L’emprunt étant une source de financement significative de l’activité des foncières comme EFI et son groupe, dans le développement de ses activités, la Société et ses filiales peuvent donc être exposées à un risque de taux. Toutefois, le risque en l’espèce reste limité, le Groupe EFI et ses filiales n’ayant souscrit à date que des emprunts a taux fixe. j. Risque de change La Société réalise la totalité de son chiffre d’affaires en France et paye la totalité de ses dépenses en euros. Elle n’est par conséquent pas exposée au risque de change. k. Assurance et couverture de risques L’ensemble des actifs détenus par la Société est assuré et bénéficie de polices adaptées aux caractéristiques propres de chaque actif. Ces assurances sont souscrites par chaque entité propriétaire. Pour la plupart des risques, la Société EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS a signé les clauses de renonciation à recours réciproques. La Société estime que la nature des risques couverts et le montant des garanties dont elle bénéficie sont conformes aux pratiques retenues dans son secteur d’activité. A la connaissance de la Société, il n’y a pas de risques significatifs non assurés. l. Risque de liquidité Les actifs immobiliers étant par essence peu liquide, les sociétés du Groupe EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS propriétaires, pourraient, en présence notamment d’une conjoncture économique dégradée, ne pas être en mesure de céder rapidement et dans des conditions satisfaisantes les actifs immobiliers qu’elles détiendraient, si elles souhaitaient procéder à de telles cessions. Il est précisé qu’il n’existe pas d’instrument de couverture. m. Risque sur la valeur des immeubles de placement Les conditions du marché immobilier peuvent avoir une incidence sur la juste valeur des immeubles de placement. Compte tenu du peu de données publiques disponibles, de la complexité des évaluations d’actifs immobiliers e du fait que les experts immobiliers utilisent leurs évaluations des données non publiques comme les états locatifs, les jutes valeurs des immeubles de placement ont été classés en niveau 3 selon les critères retenus par IFRS 13. Conformément à IFRS 13, des données suivantes ont impacté la juste valeur des immeubles de placement : Taux de rendement des surfaces louées Loyer en € / m² Max 8,53% 255 Min 6,41% 50 Moy. pondérée 7,60% 139,76
21 Ainsi, si le taux de rendement théorique augmentait de 50bp, la juste valeur des immeubles de placement serait réduite de 401 k€. n. Risque lié aux respects des ratios financiers. L’emprunt auprès de la Banque de SAAR’LB souscrit par la SCI BONY au cours de l’exercice comporte un engagement du respect de deux ratios : - Ratio DSCR qui doit être supérieur ou égale à 170% - Ce ration est le résultat des loyers HT et HC devant être obtenus de l’exploitation divisé du montant total des sommes qui seraient exigibles au titre du Prêt, en ce compris les intérêts et amortissement de la période. - Ratio LTV qui ne doit pas excéder 58% - Ce ratio correspond, à une date donnée, au rapport entre, d’une part, l’encours du prêt et, d’autre part, la valeur de l’actif immobilier détenu par BONY et donné en garantie. Les autres emprunts du groupe ne prévoient pas un remboursement anticipe de la dette lie au respect de ratios financiers (ou covenants). 18. Valeur et principe d’action La Direction Générale d’EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS rappelle régulièrement aux managers du Groupe les valeurs de celui-ci et explicite les principes d’action à mener à l’égard des clients, des actionnaires, des collaborateurs, des fournisseurs et des concurrents, ainsi qu’à l’égard de l’environnement. Il rappelle également un certain nombre de principes de comportement individuel que chacun se doit de respecter. Une sensibilisation aux principes d’action et aux principes de comportement individuel est périodiquement relayée par l’ensemble de la ligne managériale auprès des équipes. Les principes et règles de déontologie boursière font l’objet d’un rappel régulier destiné à mobiliser l’attention des collaborateurs et des administrateurs du Groupe sur les principes et règles en vigueur en la matière et la nécessité de s’y conformer scrupuleusement, ainsi que sur certaines mesures préventives (en particulier, l ’existence de périodes d’interdiction d’opérer sur les titres du Groupe pour les « initiés permanents »). 19. Dispositif du contrôle interne Les dispositifs du contrôle interne sont développés au sein du rapport du contrôle interne. Il n’y a pas de modification depuis l’exercice précédent. Ainsi, plus généralement, la Société EFI s’adosse sur les équipes opérationnelles de la SA EURASIA GROUPE tant les services financiers, juridiques et comptables. Elle s’appuie aussi sur les compétences externes qu’elle emploie, notamment celle du Cabinet GESTIA COMPTABLE pour l’établissement des comptes sociaux et de la Société AURAFI pour la l’établissement des comptes consolidés. EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS a adopté également les procédures de contrôle interne pour : - Le processus de gestion locative - Le processus de contrôle interne au niveau opérationnel - Le processus de reporting - Le processus de contrôle de dépenses - Le processus de conservation des actifs - Le processus d’audit et de suivi juridique - Le processus de prise en compte des risques liés à l’activité de la société et son statut de société cotée 20. Procédure spécifique du contrôle interne relatif à l’élaboration et au traitement de l’information comptable et financière Cette procédure est détaillée au sein du rapport du contrôle interne.
22 Elle repose sur 3 niveaux : - La comptabilité établie par les collaborateurs - La vérification faite par un cabinet extérieur - Les comptes sociaux établis par un autre cabinet externe. 21. Procédure de gestion des risques La Société met en œuvre des processus de dispositifs de surveillance et de maîtrise de ses risques, adaptés à son activité, s es moyens et son organisation. La Société recourt notamment à l’assistance de plusieurs experts extérieurs garantissant à la fois l’expertise et l’indépendance indispensables à la maîtrise des risques. 22. Prêt inter-entreprise Nous vous indiquons que la Société n’a consenti aucun prêt entrant dans le cadre du dispositif prévu aux articles L511-6, 3 bis et suivants du Code monétaire et Financier. 23. Sanctions pour pratiques anticoncurrentielles. Nous vous informons que la Société n’a fait l’objet d’aucune sanction telle que visée à l’article L462-2, I, al.5 du Code de Commerce 24. Liste des mandats sociaux. Date de référence : 16/07/2024 Hsueh ShengWANG 5 rue Jean Monnet 95880 ENGHIEN LES BAINS Nationalité : Française Né le: 09/02/1965 à ZHEJIANG Etat civil: Détentions Société SIRET Capital social Catégorie de titres Quantité % contrôle % d'intérêt EURASIA GROUPE 8 094 882.81 Actions 2113233 27.90 % 26.68 % EURASIA MEDIA 20 000.00 euros Actions 5000 25.00 % 25.00 % FONDS D 10 000.00 euros PROPRIETE 900 90.00 % 90.00 % FAMILI LI 10 000.00 euros Parts sociales 299 74.75 % 74.75 % TOP ARCHI 5 000.00 euros Actions 120 24.00 % 24.00 % BONY SAS 1 000.00 euros Actions 71 71.00 % 71.00 % SOCIETE DES TUBES 306 647.00 euros Actions 5 0.02 % 0.02 % SCCV EIFFEL 2 000.00 euros Parts sociales 1 1.00 % 1.00 % EURASIA FONCIERE 328718499000 9 1 680 264.48 Actions 1 0.00 % 0.00 %
23 EURASIA GROUPE 8 094 882.81 Droit de vote simple 0 27.90 % 26.68 % Mandats Société SIRET Fonction Date de première Date d'échéance prise de fonction BONY Gérant 24/01/2012 BONY A Gérant 01/02/2017 BONY SAS Président 30/07/2019 13/02/2020 CENTRE EURASIA Gérant 20/10/2011 COSMOD PARIS Président 17/03/2021 EURASIA ASSET MANAGEMENT Président 01/12/2016 EURASIA GESTION PATRIMOINE 751237025000 3 Gérant 07/02/2014 EURASIA GROUPE Directeur général 01/01/2000 31/12/2026 EURASIA GUYANCOURT FIANCE Gérant 31/01/2022 EURASIA INVESTISSEMENT 1 Président 31/01/2023 EURASIA LA BOISSE FINANCE Gérant 31/01/2022 EURASIA LISSES FINANCE Gérant 31/01/2022 EURASIA LOCATION 883382418000 1 Président 07/05/2020
24 Société SIRET Fonction Date de première Date d'échéance prise de fonction EURASIA MEDIA GROUPE Président 23/04/2020 EURASIA MEYLAN FINANCE Gérant 31/01/2022 EURASIA PATRIMOINE Président 15/07/2014 EURASIA PESSAC FINANCE Gérant 23/11/2006 EURASIA PROPERTY MANAGEMENT Gérant 28/01/2022 EURASIA SAINT ETIENNE FINANCE Gérant 31/01/2022 EURASIA STAINS Président 08/11/2022 EURASIA TOURS FINANCE Gérant 31/01/2022 EURASIA TV Président 05/04/2013 EURORAISER Président 07/11/2022 FAMILI LI Gérant 13/07/2007 FONDS D’INVESTISSEMENT BG Gérant 28/07/2009 H.D Gérant 23/01/2013 HERALD BLANC MESNIL Gérant 28/03/2017 HOTEL EURASIA ORLY RUNGIS Président 26/07/2016 HOTELIERE PARIS VILLETTE Président 02/12/2020 LES RIVES DE PUBLIER Président 11/01/2023 LES RIVES DE THONON Président 11/01/2023 MG FERRY Gérant 15/03/2022 RIWA Gérant 27/07/2005 SCCV EIFFEL FLOQUET Gérant 25/07/2023 SCCV LE MESNIL Gérant 27/05/2021 SCCV VILLA VITELLE Gérant 11/03/2021 SCCVRESIDENCE EIFFEL Gérant 02/04/2021 SCI DES HEVEAS Gérant 08/04/2021 SCI ZAK Gérant 24/12/2020 SIPE Président 07/03/2022 SOCIETE DES TUBES DE MONTREUIL Président du Conseil d'administration 13/09/2018 31/08/2027 TOUR DE LA VILLETTE Gérant 31/01/2022 TOUR DU FORUM Président 20/11/2019 TRANSPLEX Gérant 03/02/2009 VELETECH Président 07/07/2016 VILLAGE EIFFEL 904304607000 1 Gérant 12/10/2021 VILLETTE 1 Président 31/01/2023
25 25. Perspectives. Le groupe poursuit son activité de foncière. A date, des perspectives de développement en promotion immobilière sont à l’étude. Plus ample développement sera fait sur le rapport du premier semestre 2023 26. Social Comme les années précédentes, la Société EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS – EFI n’emploie pas de personnel, les activités du Groupe étant assuré par les équipes de EURASIA GROUPE. 27. Actionnariat salarié Conformément aux dispositions de l’article L 225-102 du Code de commerce, nous vous précisons que, à la clôture de l’exercice, aucun salarié de la Société ou des sociétés du Groupe, au sens de l’article L 225-180 du Code de commerce ne détenait de part du capital, dans le cadre d’une gestion collective. Conformément aux dispositions de l’article L. 225-102 du Code de commerce, nous vous précisons qu’à la clôture de l’exercice, il n’existait dans le capital de votre Société aucune action détenue dans le cadre d’une gestion collective par le personnel de la Société. 28. Evènements marquants depuis la clôture de l’exercice. Le compte courant de la société SA GROUPE EURASIA au 31 décembre 2023 est débiteur pour un montant de 20 707 461 € rémunéré au taux de 3% l’an au prorata temporis Au 31 décembre 2022 ledit poste était débiteur dans nos comptes pour un montant de 20 458 169 € Le compte courant de la société MORGAN LEE Investissement au 31 décembre 2023 est créditeur dans nos comptes pour un montant de 3 121 780 € rémunéré au taux de 2% l’an au prorata temporis. Au 31 décembre 2022 ledit poste était créditeur dans nos comptes pour un montant de 3 060 569€ Concernant la filiale BONY, il convient de noter que le concours accordé par SARRLB venant à échéance le 30 juin 2022 a fait l’objet d’une prorogation pour 36 mois. Qu’en date du 17 mai 2024, le collège des commissaires aux compte a fait connaitre son inquiétude sur la pérennité de l’entreprise constant : - Que la société EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENT possède à son actif une créance envers son principal actionnaire un montant net comptable de 22 437 461 € - Qu’au cours de l’audit des commissaires aux comptes, le collège n’a pas obtenu d’éléments probants permettant de les assurer de la valeur recouvrable de la créance - Que compte tenu de l’importance de la créance et de son risque de non-recouvrement, le collège ne pouvait apprécier la continuité de l’exploitation. C’est pourquoi par deux courriers en date du 05 juin 2024 puis du 10 juin 2024, la Société EFI a fait savoir au collège : - Que la créance de EFI auprès d’EURASIA n’était sans contexte, nullement obérée ; - Que la poursuite de l’exploitation de la Société EFI ne dépend nullement de la réalisation et du bon remboursement de la créance, - Enfin, que les Sociétés EFI et EURASIA GROUPE ont fixé par un avenant à la convention de trésorerie initiale les modalités de remboursement de ladite créance (annexe 11), en les termes :
26 (…) remboursement de sa dette à hauteur de 22.437.461 € selon les modalités ci-après : - 50% de la dette au plus tard le 30 juillet 2024 ; - 25% de la dette au plus tard le 31 décembre 2024 ; - Le solde de la dette augmentée des intérêts échus au plus tard le 30 mars 2025. » Que mention faite qu’ « à défaut de remboursement d’une seule échéance, les parties conviennent de déprécier la créance pour constater des difficultés de la EFI de recouvrir son compte courant auprès de la SA EURASIA GROUPE ». Que les Sociétés EURASIA GROUPE et EFI ont consenti par avenant en date du 30 juillet 2024 de proroger les délais de remboursements en les termes : « La SA EURASIA GROUPE procède au remboursement de sa dette à hauteur de 22.437.461 € selon les modalités ci- après : - 50% de la dette au plus tard le 31 décembre 2024 ; - 25% de la dette au plus tard le 30 mars 2025 ; - Le solde de la dette augmentée des intérêts échus au plus tard le 30 juin 2025. A défaut de remboursement d’une seule échéance, les parties auront le choix de : - Proroger les délais ci-avant énoncés ; - D’accepter la cession d’un actif propriété de la SA EURASIA GROUPE au profit de la SA EFI en contrepartie de sa créance. - Déprécier la créance pour constater des difficultés de la EFI de recouvrir son compte courant auprès de la SA EURASIA GROUPE. Emprunt et charges ABSOLUTE § Suite à des évènements survenus en 2023 avec certains créanciers financiers, de nombreuses échéances ont lieu à court terme : √ 52 M€ de dettes financières au 31/12/2023 sont à échéance en 2024. A cela, viendra s’ajouter 5 M€ d’intérêts 2024. √ 15 M€ de dettes financières au 31/12/2023 sont à échéance en janvier 2025. § Pour faire face à ces échéances : √ Un moratoire a été accepté par les créanciers √ Le groupe a mis en œuvre un plan de cessions dont 27,2 M€ ont été réalisées à fin septembre : • 8,7 M€ en date du 04/07/2024 du bien 57 rue de la Haie Coq à AUBERVILLIERS sur TRANSPLEX ; • 9,8 M€ en date du 25/09/2024 du bien 100 Bld Felix Faure à AUBERVILLIERS sur EURASIA GROUPE ; • 8,7 M€ en date du 01/08/2024 du bien 20, rue du Parc, à LE BLANC MESNIL sur RESIDENCE EIFFEL. √ Le groupe est en cours de négociations pour des cessions complémentaires. A ce titre, des promesses de ventes sont signées à fin septembre pour un total de 28,6 M€ (10,6 M€ en date du 02/08/2024 du bien 6 rue de Verdun à LE BOURGET et 18 M€ en date du 06/05/2024 du bien 5, Rue du Parc à LE BLANC MESNIL). √ Le groupe est en cours de négociations pour un refinancement de la dette permettant le remboursement de créanciers et d’avoir les fonds nécessaires pour les investissements à prévoir sur le projet TLV (environ 25 M€).
27 29. Conventions réglementées Aucune convention réglementée ne sera soumise cette année à l’approbation de la prochaine assemblée générale. Pour parfaite information, on rappellera les conventions anciennes s’appliquant sur l’exercice, à savoir : Personnes concernées : Monsieur WANG Hsueh Sheng, Président du conseil d’administration et Directeur général de la société EFI et Président Directeur Général de la société EURASIA GROUPE, société actionnaire de EFI à hauteur de 70% des droits de vote. Modalités : une convention de gestion de trésorerie a été signée en date du 30 juin 2014 (avenant au 29 décembre 2017) et approuvée par le conseil d’administration en date du 18 juillet 2014 entre la société EFI et la société EURASIA GROUPE, société bénéficiaire des apports de trésorerie au taux de 1% au 31/12/2021. Au 31/12/2022, le compte courant de la société EURASIA GROUPE chez EFI est débiteur de 20 458 168,81 Euros. Au 31/12/2023, EFI a constaté dans ses comptes au titre de cette convention un produit de 596 801 €. Nature et objet: convention de gestion de trésorerie EFI et ses filiales: Personnes concernées : Monsieur WANG Hsueh Sheng, Président du conseil d’administration et Directeur général de la société EFI et Gérant des sociétés : SNC BONY SNC BONY A SCCV HD SNC JARDIN DU BAILLY SARL EURASIA GESTION PATRIMOINE (ex ZEN REAL ESTATE) Modalités : une convention de gestion de trésorerie a été signée en date du 31 décembre 2014 (avenant au 29 décembre 2017) et approuvée par le conseil d’administration en date du 31 décembre 2014 entre la société EFI et les sociétés filiales, sociétés bénéficiaires des apports de trésorerie au taux de 1% depuis 31/12/2021. Filiales ayant signé la convention et montant des créances et dettes rattachées à des titres de participations au 31/12/2023 : SCCV HD Créditeur 50 117 Euros SARL EURASIA GESTION PATRIMOINE Débiteur 9 481 279 Euros SARL BONY A Débiteur 2 946 528 Euros SNC BONY Créditeur 327 867 Euros SNC JARDIN DU BAILLY Débiteur 488 449 Euros Au 31/12/2023, EFI a constaté dans ses comptes au titre de cette convention : SCCV HD SARL EURASIA GESTION PATRIMOINE Charge 834 Euros 207 095 Euros SARL BONY A Charge 86 511Euros SNC JARDIN DU BAILLY Produit 18 296 Euros SNC BONY Charges 1 830 Euros Nature et objet : convention avec la société MORGAN LI INVESTMENT GROUP LIMITED, actionnaire détenant plus de 10% des droits de vote Personnes concernées : La société MORGAN LI INVESTMENT GROUP LIMITED, actionnaire de la société EFI détenant plus de 10% des droits de vote. Modalités : aux termes d’un procès-verbal en date du 7 décembre 2012, le conseil d’administration de la société s’est réuni afin d’autoriser la mise en place d’une convention d’apport en compte courant non rémunérés entre la société et la société
28 MORGAN LI INVESTMENT GROUP LIMITED. Suite à un protocole de prêt en date du 1 er août 2018, les avances et prêts sont rémunérés au taux de 1.5% par an, actualisé au taux de 2% maximum selon avenant. Au 31/12/2023, les apports en compte courant créditeur s’élevaient à 3 121 779 Euros. 30. Impact social et environnemental EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS s’est engagé, en accord avec ses filiales et partenaires, à prendre les problématiques environnementales en compte dans la conception de ses projets. Cet engagement pour un développement durable se traduit par la définition d’objectifs visant à : - Concevoir et construire en vue d’une meilleure qualité de vie et dans le respect des standards et normes les plus rigoureuses ; - Participer à la réduction des impacts environnementaux des ouvrages bâtis, notamment dans le domaine de l’énergie. À ce titre, EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS soutient ses partenaires promoteurs, constructeurs dans leur démarche de Haute Qualité Environnementale dite « HQE ». Cette démarche ambitieuse doit être enclenchée dès la conception des projets en imaginant des espaces de vie bien insérés dans leur environnement architectural et leur patrimoine historique. L’impact de l’activité d’EURASIA GROUPE est analysé en annexe, dans le rapport social et environnemental
29 CHAPITRE II : LES COMPTES CONSOLIDES DE LA SOCIETE EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENT I. Patrimoine au 31 Décembre 2023 Au 31 Décembre 2023, la Société EFI détenait les actifs suivants : ➢ 50 % du capital de la SCCV HD qui est propriétaire de : ▪ De parkings à Bagnolet (93) quartier de la Noue. ➢ 99% du capital de la SNC BONY qui détient : ▪ Un ensemble immobilier commercial avenue Victor Hugo à Aubervilliers d’une surface de 8.040 m² ; ➢ 97,75% de la SARL BONY A, laquelle détient : ▪ Un terrain d’une surface 15.100 m² sur lequel est édifié un immeuble à usage professionnel, industriel et commercial ainsi qu’une maison à usage d’habitation comportant 4 logements, situés 19, rue Louis Armand 77330 Ozoir-la-Ferrière, moyennant un prix d’acquisition de 3.350.000€. La totalité de l’ensemble immobilier est actuellement louée ; ➢ 100% du capital de la SNC « Les Jardins du Bailly » qui est propriétaire : ▪ D’un terrain à bâtir situé à Saint Denis (93000) sur lequel elle édifié un immeuble en VEFA de 22 logements, avec une queue de programme de 4 appartements achevés. ➢ Un terrain libre de toute construction, les bâtiments ayant été démolis au cours de l’exercice 2022. ➢ 100% du capital de la SARL EURASIA GESTION PATRIMOINE, laquelle est : ▪ Propriétaire de 33,33% des parts sociales de la SARL AREA IMMO II. Analyse de l’activité Le chiffre d’affaires consolidé de la période s’établit à 2 982 k€ au 31 décembre 2023 contre 3 621 k€ au 31 décembre 2022 Ce chiffre d’affaires est ventilé comme suit : 31/12/2023 31/12/2022 31/12/2021 Revenus locatifs 883 k€ 2 729 k€ 2 136 k€ Vente programme VEFA 2 099 k€ 892 k€ 0 k€ Total des produits des activités ordinaires 2 982 k€ 3 621 k€ 2 136 k€ 1. Activité de promotion et vente immobilière Les stocks immobiliers s’élèvent au 31 décembre 2023 à 1 369 K€, contre 2 627 K€ au 31 décembre 2022 e n m i l l i e rs d ‘e uro s Valeur brute au 31/12/2023 Provisions 31/12/2022 Valeur nette au 31/12/2023 Valeur nette au 31/12/2022 Stocks immobiliers 1 369 1 369 2 627 Total des stocks 1 369 0 1 369 2 627
30 Le stock représente le coût historique des bâtiments ainsi que l’ensemble des coûts rattachés détenus par : - La SNC « Les jardins du Bailly » (projet à Saint-Denis et opération à Saint-Vrain) ; - La SNC BONY Les variations des stocks entre le 1 er janvier et le 31 décembre 2023 s’analysent comme suit : EFI /SNC CENTRE EURASIA SNC BONY H.D. TOUR DU FORUM Jardins du Bailly Total Stocks au 31/12/2022 0 0 89 0 2 538 2 627 + Variation de périmètre 0 - 1 258 + Variation nette stocks - 1 258 Stocks au 31/12/2023 0 0 89 0 1 279 1 369 2. Principales données chiffrées – en K€ En milliers d’€uros 31/12/2023 31/12/2022 31/12/2021 Total bilan 48 205 54 194 57 370 Total des capitaux propres (part du groupe) 27 987 28 980 28 847 Total passif non courant 14 777 16 100 14 076 Produit des activités ordinaires 2 982 3 621 2 136 Résultat opérationnel -2 261 2 14 Résultat avant impôt - 1 997 179 -247 Résultat net part de la Société mère - 990 134 -46 Résultat par action (67.667.348 actions) - 0.02 0.00 0.00 3. Evolution des immeubles de placement
31 EFI est directement propriétaire de tous ses immeubles de placement et n’a pas recours à des contrats de location-financement La valeur de ses immeubles de placement s’élève à 19 220 k€ au 31 décembre 2023, contre 22 074 k€ au 31 décembre 2022 (en milliers d’euros) Immeubles de placement Solde au 31 décembre 2022 22 074 Acquisitions 0 Cessions 0 Variation de périmètre 0 Variation de la juste valeur des immeubles de placement - 2 854 Solde au 31 décembre 2023 19 220 III. Faits marquants intervenus au cours de l’exercice 2023 Aucun fait significatif IV. Faits marquants post clôture. Qu’en date du 17 mai 2024, le collège des commissaires aux compte a fait connaitre son inquiétude sur la pérennité de l’entreprise constant : - Que la société EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENT possède à son actif une créance envers son principal actionnaire un montant net comptable de 22 437 461 € - Qu’au cours de l’audit des commissaires aux comptes, le collège n’a pas obtenu d’éléments probants permettant de les assurer de la valeur recouvrable de la créance - Que compte tenu de l’importance de la créance et de son risque de non-recouvrement, le collège ne pouvait apprécier la continuité de l’exploitation. C’est pourquoi par deux courriers en date du 05 juin 2024 puis du 10 juin 2024, la Société EFI a fait savoir au collège : - Que la créance de EFI auprès d’EURASIA n’était sans contexte, nullement obérée ; - Que la poursuite de l’exploitation de la Société EFI ne dépend nullement de la réalisation et du bon remboursement de la créance, - Enfin, que les Sociétés EFI et EURASIA GROUPE ont fixé par un avenant à la convention de trésorerie initiale les modalités de remboursement de ladite créance (annexe 10), en les termes : (…) remboursement de sa dette à hauteur de 22.437.461 € selon les modalités ci-après : - 50% de la dette au plus tard le 30 juillet 2024 ; - 25% de la dette au plus tard le 31 décembre 2024 ; - Le solde de la dette augmentée des intérêts échus au plus tard le 30 mars 2025. » Que mention faite qu’ « à défaut de remboursement d’une seule échéance, les parties conviennent de déprécier la créance pour constater des difficultés de la EFI de recouvrir son compte courant auprès de la SA EURASIA GROUPE ». Que les Sociétés EURASIA GROUPE et EFI ont consenti par avenant en date du 30 juillet 2024 de proroger les délais de remboursements en les termes : « La SA EURASIA GROUPE procède au remboursement de sa dette à hauteur de 22.437.461 € selon les modalités ci- après :
32 - 50% de la dette au plus tard le 31 décembre 2024 ; - 25% de la dette au plus tard le 30 mars 2025 ; - Le solde de la dette augmentée des intérêts échus au plus tard le 30 juin 2025. A défaut de remboursement d’une seule échéance, les parties auront le choix de : - Proroger les délais ci-avant énoncés ; - D’accepter la cession d’un actif propriété de la SA EURASIA GROUPE au profit de la SA EFI en contrepartie de sa créance. - Déprécier la créance pour constater des difficultés de la EFI de recouvrir son compte courant auprès de la SA EURASIA GROUPE. Emprunt et charges ABSOLUTE § Suite à des évènements survenus en 2023 avec certains créanciers financiers, de nombreuses échéances ont lieu à court terme : √ 52 M€ de dettes financières au 31/12/2023 sont à échéance en 2024. A cela, viendra s’ajouter 5 M€ d’intérêts 2024. √ 15 M€ de dettes financières au 31/12/2023 sont à échéance en janvier 2025. § Pour faire face à ces échéances : √ Un moratoire a été accepté par les créanciers √ Le groupe a mis en œuvre un plan de cessions dont 27,2 M€ ont été réalisées à fin septembre : • 8,7 M€ en date du 04/07/2024 du bien 57 rue de la Haie Coq à AUBERVILLIERS sur TRANSPLEX ; • 9,8 M€ en date du 25/09/2024 du bien 100 Bld Felix Faure à AUBERVILLIERS sur EURASIA GROUPE ; • 8,7 M€ en date du 01/08/2024 du bien 20, rue du Parc, à LE BLANC MESNIL sur RESIDENCE EIFFEL. √ Le groupe est en cours de négociations pour des cessions complémentaires. A ce titre, des promesses de ventes sont signées à fin septembre pour un total de 28,6 M€ (10,6 M€ en date du 02/08/2024 du bien 6 rue de Verdun à LE BOURGET et 18 M€ en date du 06/05/2024 du bien 5, Rue du Parc à LE BLANC MESNIL). √ Le groupe est en cours de négociations pour un refinancement de la dette permettant le remboursement de créanciers et d’avoir les fonds nécessaires pour les investissements à prévoir sur le projet TLV (environ 25 M€). V. Evolution prévisible du Groupe et perspective d’avenir. Le Groupe entend se dessaisir de son terrain à Saint-Vrain et poursuivre son désendettement. VI. Activité en matière de recherche et de développement. Néant
33 VII. Endettement et trésorerie du groupe 1. Endettement L’analyse de l’endettement peut être résumée dans les tableaux ci-après : Ventilation des dettes financières entre passifs courants et non courants En milliers d’€ Solde 31/12/20 23 Partie non courante Dont entre 1 et 5 ans Dont + 5 ans Partie courante Emprunts bancaires et obligataires 9 440 8 480 8 480 0 960 Contrats location financement 0 0 0 0 0 Concours bancaires 7 0 0 0 7 Comptes courants 3 122 3 122 3 122 0 0 Dépôt de garantie 185 185 185 0 0 Autres dettes financières 0 0 0 0 0 Total des dettes financières 12 754 11 787 11 787 0 967 L’échéance de la partie courante des dettes financières est à moins d’un an. Autres passifs En milliers d’€ Solde 31/12/2023 Partie non courante Dont entre 1 et 5ans Dont + 5ans Partie courante Solde 31/12/2022 Dettes sociales & fiscales 3 174 0 0 0 3 174 5 210 Dettes sur acquisition immeubles de placement 0 0 0 0 0 0 Dettes sur opérations VEFA 0 0 0 0 0 0 Autres dettes 678 0 0 0 678 1 906 Produits constatés d’avance 0 0 0 10 Total des autres passifs 3 852 0 0 0 3 852 7 126 La partie courante des autres passifs a une échéance à moins d’un an. Analyse des passifs financiers et non financiers En milliers d’€ Catégorie Coût amorti Juste valeur en K propres Juste valeur en résultat Total Dettes financières CA 9 440 9 440 Fournisseurs CA 570 570 Autres dettes CA 3 852 3 852
34 Total des autres passifs 13 862 0 0 13 862 2. Trésorerie La trésorerie du Groupe au 31 Décembre 2023, s’analyse ainsi Détail de la trésorerie en milliers d’euros 31/12/2023 31/12/2022 Banque actif 191 178 Banque passif 7 26 Total 184 152
35 CHAPITRE III : ARRETE DES COMPES Les administrateurs de la Société EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS se sont réunis le 29 octobre 2024 pour arrêter les comptes sociaux annuels ci-après annexés. Vos Commissaires aux comptes relatent dans leur rapport général, l’accomplissement de leur mission. Votre Conseil d’administration vous invite à adopter les résolutions qu’il soumet à votre vote. Fait à Paris, Le 14 octobre 2024 Le Président
36 TITRE 7 : RAPPORT SPECIAL DES COMMISSAIRES AUX COMPTES
37 TITRE 8 : RAPPORT SUR LA GOUVERNANCE D’ENTREPRISE Mesdames, Messieurs les actionnaires, En application des dispositions de l’article L. 225-37, al. 6 du Code de commerce, il vous est rendu compte, aux termes du présent rapport, de la composition, des conditions de préparation et d’organisation des travaux du Conseil d’administration de EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI (Titre 1) ainsi que des procédures de contrôle interne et de gestion des risques mises en place par et au sein de la Société au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2023 Ce rapport vous présente également les informations et renseignements énumérés aux alinéas 7, 8 et 9 de l’article L. 225-37 du Code de commerce. Il est précisé que ce rapport a été élaboré par le Président du Conseil d’administration préalablement à sa présentation au Conseil lors de la réunion du 28 octobre 2024 au cours de laquelle il a été approuvé.
38 CHAPITRE 1 – COMPOSITION, CONDITIONS DE PREPARATION ET D’ORGANISATION DES TRAVAUX DU CONSEIL I- COMPOSITION DU CONSEIL D’ADMINISTRATION La composition du Conseil d’administration à la date du présent rapport est la suivante : NOM Durée du mandat Fonction principale exercée dans la Société Principaux mandats et fonctions exercés en dehors de la Société au cours des cinq dernières années M. WANG Hsueh Sheng Mandat renouvelé par l’AGO du 30.06.2018, pour une durée de six années, soit jusqu’à l’Assemblée Générale statuant sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2023 Président du Conseil d’administration – Directeur Général Président Directeur Général de la société EURASIA GROUPE jusqu’au 30 Juin 2017 A compter du 30 Juin 2017 : Président du Conseil d’Administration Président ou Gérant des sociétés dont la liste figure au point 22. Mme WANG Meihua Mandat renouvelé par l’AGO du 30.06.2018, pour une durée de six années, soit jusqu’à l’Assemblée Générale statuant sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2023 Administrateur Administrateur d’EURASIA GROUPE Mlle Sandrine WANG Mandat renouvelé par l’AGO du 13.09.2019, pour une durée de six années, soit jusqu’à l’Assemblée Générale statuant sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2024 Administrateur Administrateur d’EURASIA GOUPE
39 M. Chun WANG Mandat renouvelé par l’AGO du 30.06.2018, pour une durée de six années, soit jusqu’à l’Assemblée Générale statuant sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2023 Administrateur Aucun mandat M. Ken WANG Mandat renouvelé par l’AGO du 30.06.2018, pour une durée de six années, soit jusqu’à l’Assemblée Générale statuant sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2023 Administrateur Aucun mandat Les fonctions exercées par ces personnes dans d’autres sociétés au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2023 sont les suivantes : Noms et prénoms ou dénomination sociale du membre Autres mandats et fonctions exercés dans d’autres sociétés au cours de l’exercice écoulé Melle Sandrine WANG Administrateur de la société EURASIA GROUPE SA, M. WANG Hsueh Sheng Président Directeur Général de la société EURASIA GROUPE Président ou Gérant des sociétés suivantes : suivant liste figurant au point 22 supra Mme WANG Meihua Sans mandat M. Chun HUANG (Administrateur indépendant) Gérant ELIANT CAPITAL SARL, MTL INDEX SARL Au regard des dispositions légales, aucun administrateur n’est en situation de cumul de mandat. II- CONDITIONS DE PREPARATION ET D’ORGANISATION DES TRAVAUX DU CONSEIL ➢ Missions du Conseil administration Le Conseil d’administration détermine les orientations de l’activité de la Société et veille à leur mise en œuvre. Sous réserve des pouvoirs expressément attribués aux assemblées d’actionnaires et dans la limite de l’objet social, il se saisit de toute question intéressant la bonne marche de la Société et règle par ses délibérations les affaires qui la concernent. Le Conseil d’administration procède aux contrôles et vérifications qu’il juge opportuns. ➢ Convocation des administrateurs Les administrateurs ont été convoqués conformément à l’article 14 des statuts de la Société. ➢ Information des administrateurs
40 Préalablement aux réunions du Conseil, les administrateurs reçoivent les documents nécessaires en fonction de l ’ordre du jour. Hors séances du Conseil, les membres reçoivent régulièrement toutes les informations importantes concernant la Société que le Président Directeur Général juge utile de leur communiquer. ➢ Comités spécialisés mis en place au sein du Conseil d’administration Le Comité d’audit a été mis en place, par décision du Conseil d’Administration en date du 28 Décembre 2017, conformément à l’article L 823-19, II-1° à 7° du Code de commerce, et ce afin de : − Suivre le processus d’élaboration de l’information financière et, le cas échéant, formuler des recommandations pour en garantir l’intégrité ; − Suivre l’efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques, ainsi que, le cas échéant, de l’audit interne, en ce qui concerne les procédures relatives à l’élaboration et au traitement de l’information comptable et financière, sans qu’il soit porté atteinte à son indépendance ; − Emettre une recommandation au conseil d’administration sur les commissaires aux comptes proposés à la désignation par l’assemblée générale et émettre une recommandation à ce conseil lorsque le renouvellement du mandat du ou des commissaires est envisagé ; − Suivre la réalisation par le commissaire aux comptes de sa mission et tenir compte des constatations et conclusions du H3C consécutives aux contrôles réalisés par lui ; − S’assurer du respect par le commissaire aux comptes des conditions d’indépendance (art. L 822-11 s.) ; le cas échéant, prendre les mesures nécessaires) ; − Approuver la fourniture des services autres que la certification des comptes ; − Rendre compte régulièrement au conseil d’administration de l’exercice de ses missions ; − Rendre également compte à cet organe des résultats de la mission de certification des comptes, de la manière dont cette mission a contribué à l’intégrité de l’information financière et du rôle qu’il a joué dans ce processus et l’informer sans délai de toute difficulté rencontrée. Au cours de ce même conseil d’Administration, ont été nommé, compte tenu de leur compétences particulières en matière financière et comptable, en qualité de membres pour la durée de leur mandant d’administrateur : − Monsieur Ken WANG − Monsieur Chun HUANG, en qualité de Président et membre indépendant. ➢ Conditions d’organisation des travaux du conseil d’administration Le Conseil d’administration se réunit sur convocation de son Président aussi souvent que l’intérêt de la Société l’exige. Les réunions se tiennent au lieu indiqué dans la convocation. Le Conseil d’administration est un organe collégial, ses délibérations engagent l’ensemble de ses membres. Compte tenu de la taille de la Société, de la nature et de la spécificité de son activité, le Conseil d’administration n’a pas jugé nécessaire de formaliser dans un règlement intérieur les règles générales de son fonctionnement. ➢ Confidentialité des informations Les administrateurs, ainsi que toute personne assistant aux réunions du Conseil d’administration, sont tenus à une stricte obligation de confidentialité et de réserve s’agissant des informations qui leur sont communiquées par la Société, qu’ils reçoivent dans le cadre des délibérations du Conseil, et des informations présentant un caractère confidentiel ou présentées comme telles par le Président du Conseil d’administration. Si le Conseil d’administration a connaissance d’une information confidentielle, précise et susceptible d’avoir, au moment de sa publication, une incidence sensible sur le cours du titre de la Société, ses membres doivent s’abstenir de communiquer cette information à un tiers tant qu’elle n’a pas été rendue publique et s’interdire de réaliser toute opération sur les titres de la Société. ➢ Réunions du Conseil et participation aux séances
41 La présence effective de la moitié au moins des membres du Conseil est nécessaire pour la validité des délibérations. Les décisions sont prises à la majorité des voix des membres présents ou représentés, chaque membre présent ou représenté disposant d’une voix et chaque membre présent ne pouvant disposer que d’un seul pouvoir. En cas de partage, la voix du Président de séance est prépondérante. Au cours de l’exercice écoulé, le Conseil d’administration s’est réuni en séance plénière à 3 reprises avec un taux de participation moyen de 75%. ➢ Comptes rendus des séances Les délibérations du Conseil administration sont constatées par des procès-verbaux retranscrits informatiquement Les copies ou extraits de ces procès-verbaux à produire auprès de tous tiers et administrations sont certifiés par le Président, par le Directeur Général ou par tout délégué mandataire dûment habilité à cet effet. ➢ La Direction Générale La Direction Générale est exercée par le Directeur Général. Le Directeur Général est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toute circonstance au nom de la Société. Il exerce ces pouvoirs dans la limite de l’objet social et sous réserve de ceux que la loi attribue expressément aux assemblées d’actionnaires et au Conseil d’administration. Le Directeur Général représente la société dans ses rapports avec les tiers. La Société est engagée même par les actes du Directeur Général qui ne relèvent pas de l’objet social, à moins qu’elle ne prouve que le tiers savait que l’acte dépassait cet objet ou qu’il ne pouvait l’ignorer compte tenu des circonstances, étant exclu que la seule publication des statuts suffise à constituer cette preuve. Les fonctions de Directeur Général sont actuellement assumées par le Président du Conseil d’administration. ➢ Limitation des pouvoirs du Président Directeur Général En dehors des limitations imposées par la loi et les règlements, aucune limitation particulière n’a été apportée par le Conseil d’administration aux pouvoirs du Directeur Général.
42 III. ARRETE DES COMPTES Le Conseil d’administration a examiné et arrêté les comptes sociaux et les comptes consolidés au 31 décembre 2023. Il a également arrêté les rapport et résolutions qui seront soumis à l’Assemblée générale ordinaire du 15 décembre 2024, à savoir : − Présentation par le Conseil d’Administration du rapport de gestion sur la Société et son groupe au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2023 ; − Présentation par le Conseil du rapport sur le gouvernement d’entreprise, les procédures de contrôle interne et de gestion des risques ; − Lecture du rapport des Commissaires aux Comptes sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2023, sur le rapport sur le gouvernement d’entreprise, les procédures de contrôle interne et de gestion des risques et sur les conventions règlementées visées à l’article L. 225-38 du Code de Commerce ; − Approbation des comptes sociaux de l’exercice clos le 31 décembre 2023 ; − Approbation des comptes consolidés de l’exercice clos le 31 décembre 2023 ; − Approbation des Conventions visées à articles L. 225-38 du Code de Commerce et du rapport spécial des Commissaires aux Comptes ; − Affectation du résultat ; − Quitus aux administrateurs ; − Approbation de la politique de rémunération du Président du Conseil d’administration, en application de l’article L. 22-10-8 du Code de commerce ; − Approbation des informations relatives à la rémunération des administrateurs en application de l’article L. 22- 10-9 du Code de commerce ; − Approbation des éléments composant la rémunération totale et les avantages de toute nature, versés au cours ou attribués au titre de l’exercice 2023 à M. WANG Hsueh Sheng, Président du Conseil d’administration, en application de l’article L. 22-10-34 II du Code de commerce ; − Autorisation à donner au Conseil d’Administration à l’effet de faire racheter par la Société ses propres actions dans le cadre du dispositif de l’article L.22-10-62 du Code de Commerce ; Compte tenu des questions inscrites à l’ordre du jour du Conseil d’administration du 28 octobre 2024, les Commissaires aux Comptes ont été invités à participer à cette réunion. Le Conseil d’administration a pris connaissance de l’activité du groupe ainsi que de l’état de l’endettement et des financements disponibles de la Société. Le Conseil d’administration a également et régulièrement été informé de l’activité de la Société et de ses filiales.
43 TITRE 9 : RAPPORT SOCIAL ET ENVIRONNEMENTAL
44 TITRE 10 : ORDRE DU JOUR ET PROJET DE RESOLUTION − Présentation par le Conseil d’Administration du rapport de gestion sur la Société et son groupe au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2023 ; − Présentation par le Conseil du rapport sur le gouvernement d’entreprise, les procédures de contrôle interne et de gestion des risques ; − Lecture du rapport des Commissaires aux Comptes sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2023, sur le rapport sur le gouvernement d’entreprise, les procédures de contrôle interne et de gestion des risques et sur les conventions règlementées visées à l’article L. 225-38 du Code de Commerce ; − Approbation des comptes sociaux de l’exercice clos le 31 décembre 2023 ; − Approbation des comptes consolidés de l’exercice clos le 31 décembre 2023 ; − Approbation des Conventions visées à articles L. 225-38 du Code de Commerce et du rapport spécial des Commissaires aux Comptes ; − Affectation du résultat ; − Quitus aux administrateurs ; − Approbation de la politique de rémunération du Président du Conseil d’administration, en application de l’article L. 22-10-8 du Code de commerce ; − Approbation des informations relatives à la rémunération des administrateurs en application de l’article L. 22- 10-9 du Code de commerce ; − Approbation des éléments composant la rémunération totale et les avantages de toute nature, versés au cours ou attribués au titre de l’exercice 2023 à M. WANG Hsueh Sheng, Président du Conseil d’administration, en application de l’article L. 22-10-34 II du Code de commerce ; − Autorisation à donner au Conseil d’Administration à l’effet de faire racheter par la Société ses propres actions dans le cadre du dispositif de l’article L.22-10-62 du Code de Commerce ; POUVOIRS Pouvoirs en vue de l’accomplissement des formalités.
45 PROJETS DE RESOLUTIONS A SOUMETTRE L’ASSEMBLEE GENERALE ORDINAIRE ANNUELLE Première résolution : (Approbation des comptes annuels de l’exercice social clos le 31 décembre 2022 et approbation des charges non déductibles fiscalement) L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité des Assemblées Générales Ordinaires, après avoir entendu la lecture du rapport du conseil d’administration sur l’activité de la Société au cours de l’exercice social clos le 31 décembre 202, et sur les comptes annuels de l’exercice clos le 31 décembre 2022 ainsi que celle du rapport général du commissaire aux comptes, approuve les comptes annuels de l’exercice social clos le 31 décembre 2022 tels qu’ils lui ont été présentés qui font apparaître un (e) _______ de __________ euros ainsi que toutes les opérations traduites dans ces comptes ou résumées dans ces rapports. L’assemblée générale prend acte que les comptes de l’exercice écoulés ne comprennent aucune dépense non déductible fiscalement et visées à l’article 39-4 du Code Général des Impôts. Deuxième résolution : (Approbation des comptes consolidés annuels de l’exercice clos le 31 décembre 2022) L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité des Assemblées Générales Ordinaires, après avoir pris connaissance du rapport du Conseil d’Administration sur l’activité de la société et du groupe au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2022, et sur les comptes annuels consolidés arrêtés au 31 décembre 2022, du rapport général des Commissaires aux Comptes, approuve lesdits rapports, les comptes consolidés arrêtés au 31 décembre 2022 tels qu’ils ont été présentés qui font apparaître un __________de _______ K€ euros, ainsi que les opérations traduites dans ces comptes et résumées dans ces rapports. Troisième résolution : (Conventions visées à l’article L. 225-38 du code de commerce) L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité des assemblées générales ordinaires, après avoir pris connaissance du rapport Spécial du Commissaire aux Comptes sur les conventions visées aux articles L.225-38 et suivants du Code de Commerce, approuve, dans les conditions de l’article L225-40 dudit code, chacune des conventions qui y sont mentionnées qu’elles soient nouvelles ou qu’elles se soient poursuivies au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2022 ; Enfin, l’Assemblée Générale approuve les termes du rapport présenté par les Commissaires aux Comptes sur les conventions visées aux articles L.225-38 et suivants du Code de commerce. Quatrième résolution : (Affectation du résultat) Sur proposition du Conseil d’Administration, l’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les assemblées générales ordinaires, après avoir constaté que les comptes sociaux de l’exercice clos le 31 décembre 2022 se soldent par un(e) _______ de _________ euros, décide de l’affecter en totalité au compte « Report à Nouveau. L’Assemblée Générale reconnaît en outre qu’aucun dividende n’a été distribué au titre des trois derniers exercices. Cinquième résolution : (Quitus aux administrateurs) Comme conséquence de l’approbation des résolutions qui précèdent, l’Assemblée Générale, statuant aux conditions, de quorum et de majorité requises pour les assemblées générales ordinaires, donne quitus entier et sans réserve aux administrateurs de l’accomplissement de leur mandat pendant l’exercice clos le 31 décembre 2022. Sixième résolution (Approbation de la politique de rémunération du Président du Conseil d’administration, en application de l’article L. 22-10-8 du Code de commerce). L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les assemblées générales ordinaires, connaissance prise du rapport du Conseil d’administration, en application de l’article L. 22-10-8 du Code de commerce, approuve la politique de rémunération du Président du Conseil d’administration telle que présentée dans le rapport sur le gouvernement d’entreprise établi en application de l’article L. 225-37 du Code de commerce. Septième résolution (Approbation des informations relatives à la rémunération des administrateurs en application de l’article L. 22-10-8 du Code de commerce). L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les assemblées générales ordinaires, connaissance prise du rapport du Conseil d’administration, en application de l’article L. 22-10-8 du Code de commerce, approuve la politique de rémunération des administrateurs telle que présentée dans le rapport sur le gouvernement d’entreprise établi en application de l’article L. 225-37 du Code de commerce.
46 Huitième résolution (Approbation des éléments composant la rémunération totale et les avantages de toute nature, versés au cours ou attribués au titre de l’exercice 2022 à M. WANG Hsueh Sheng, Président du Conseil d’administration, en application de l’article L. 22-10-34 II du Code de commerce). L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les assemblées générales ordinaires, connaissance prise du rapport du Conseil d’administration, en application de l’article L. 22-10-34 II du Code de commerce, approuve les éléments composant la rémunération totale et les avantages de toute nature, versés au cours de l’exercice 2022 ou attribués au titre du même exercice à M. WANG Hsueh Sheng, Président du Conseil d’administration, tels que présentés dans le rapport sur le gouvernement d’entreprise établi en application de l’article L. 225-37 du Code de commerce. Neuvième résolution : (Autorisation à donner au Conseil d’Administration à l’effet de faire racheter par la Société ses propres actions dans le cadre du dispositif de l’article L.22-10-62 du Code de Commerce) L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les assemblées générales ordinaires, connaissance prise du rapport du Conseil d’administration et conformément aux dispositions des articles L. 22-10-62 et suivants et L. 225-100 et suivants du Code de commerce, du Règlement général de l’Autorité des marchés financiers et du Règlement (UE) n° 596/2014 du 16 avril 2014 : 1. Autorise le Conseil d’administration à acheter des actions ordinaires de la Société dans la limite de 10 % du nombre total des actions composant le capital de la Société à la date de réalisation de ces achats, le nombre maximal d’actions ordinaires détenues après ces achats ne pouvant excéder, à tout moment, 10 % du capital. 2. Décide que les actions de la Société pourront être achetées sur décision du Conseil d’administration en vue : ▪ D’attribuer, de couvrir et d’honorer tout plan d’attribution gratuite d’actions, d’épargne salariale et toute autre forme d’allocation au profit des salariés et des mandataires sociaux de la Société ou des sociétés qui lui sont liées dans les conditions définies par les dispositions légales et réglementaires applicables ; ▪ De les annuler, sous réserve de l’adoption par la plus prochaine Assemblée Générale d’une résolution (Délégation à donner au Conseil d’Administration à l’effet de réduire le capital social par annulation des actions auto-détenues). ▪ De remettre des actions lors de l’exercice de droits attachés à des valeurs mobilières donnant accès au capital de la Société ; ▪ De conserver et de remettre ultérieurement en paiement ou à l’échange des actions dans le cadre d’opérations de croissance externe du Groupe ; ▪ De permettre à un prestataire de services d’investissement d’intervenir sur les actions de la Société dans le cadre d’un contrat de liquidité conforme à la réglementation de l’Autorité des marchés financiers. 3. Décide que les acquisitions, cessions ou transferts de ces actions pourront être réalisés, en une ou plusieurs fois, par tous moyens et à tout moment, sauf en période d’offre publique sur les titres de la Société, dans les limites et selon les modalit és définies par les lois et règlements en vigueur. 4. Fixe, par action, à 1 euros le prix maximal d’achat. Ainsi, au 30 avril 2023, un nombre théorique maximal de 6.757.017 actions serait susceptible d’être acquis, correspondant à un montant théorique maximal de 6.757.017 euros. 5. Fixe à 18 mois à compter de la présente Assemblée la durée de cette autorisation qui annulera pour la période non écoulée et remplacera, à compter de la date de mise en œuvre par le Conseil d’administration, l’autorisation donnée par l’Assemblée générale ordinaire du 23 septembre 2022 dans sa 10 ème résolution. 6. Confère tous pouvoirs au Conseil d’administration, avec faculté de délégation, pour réaliser ces opérations, effectuer toutes formalités et déclarations, procéder le cas échéant aux ajustements liés aux éventuelles opérations sur le capital de la Société et, d’une manière générale, faire le nécessaire pour l’application de la présente autorisation. L’Assemblée Générale délègue au Conseil d’Administration, en cas de modification du nominal de l’action, d’augmentation de capital par incorporation de réserves, d’attribution gratuite d’actions, de division ou de regroupement de titres, de distribution de réserves ou de tous autres actifs, d’amortissement du capital, ou de toute autre opération portant sur les capitaux propres, le pouvoir d’ajuster le prix d’achat susvisé afin de tenir compte de l’incidence de ces opérations sur la valeur de l’action. L’Assemblée Générale confère tous pouvoirs au Conseil d’Administration, avec faculté de subdélégation dans les conditions légales, pour décider et effectuer la mise en œuvre de la présente autorisation, pour en préciser, si nécessaire, les termes et en arrêter les modalités, pour réaliser le programme d’achat, et notamment pour passer tout ordre de bourse, conclure tout accord, affecter ou réaffecter les actions acquises aux objectifs poursuivis dans les conditions légales et réglementaires applicables, fixer les conditions et modalités suivant lesquelles sera assurée, s’il y a lieu, la préservation des droits des porteurs de val eurs mobilières ou d’options, en conformité avec les dispositions légales, réglementaires ou contractuelles, effectuer toutes déclarations auprès de l’Autorité des marchés financiers et de toute autre autorité compétente et toutes autres formalités et, d’une manière générale, faire le nécessaire.
47 Dixième résolution : (Délégation de pouvoir en vue d’accomplir les formalités) L’assemblée générale Ordinaire délègue tous pouvoirs au porteur d’une copie ou d’un extrait des présentes à l’effet d’accomplir toutes formalités de publicité, de dépôt et autres qu’il appartiendra.