1Présentation du Groupe

1.1Historique de Nexity

Créé en juin 2000, Nexity est le fruit de l’assemblage des activités immobilières historiques de la Compagnie Générale des Eaux (devenu Vivendi), et en particulier les métiers de la SEERI et de la SARI (aménageur du quartier de La Défense à Paris) et des activités immobilières historiques du groupe Arnault, promoteur de logements destinés aux classes moyennes.

La sortie du groupe Vivendi a été réalisée sous forme d’opération à effet de levier(1) par les dirigeants (Stéphane Richard, Jean-Louis Charon et Alain Dinin) appuyés d’investisseurs financiers dont LBO France et la Caisse Des Dépôts. 

Nexity s’est ensuite introduit en bourse en octobre 2004 à l'initiative de ses dirigeants, convaincus que le temps court des opérations à effet de levier n’était plus compatible avec les métiers de promotion et d’aménagement urbain.

En juin 2007, Nexity s'est allié avec le groupe Caisse d’Épargne (devenu groupe BPCE), qui lui apporte les activités de services et d’administration de biens (Lamy) et des participations minoritaires dans des activités non stratégiques (21% du Crédit Foncier de France, 33% de la foncière Eurosic et 40% de Ciloger - société de gestion de SCPI). L’ambition de cette alliance consistait à développer une plateforme de services dédiée aux différents clients : particuliers, entreprises et collectivités.

À la suite de la crise financière de 2008, Nexity a arbitré les participations minoritaires mentionnées ci-dessus, et a renforcé ses implantations géographiques et ses parts de marché sur l’ensemble de ses métiers historiques. Le Groupe a également fait croître ses activités de services par croissance externe, avec notamment l'acquisition en 2014 d'Oralia (administration de biens), en 2016 de PERL (usufruit locatif social) et Edouard Denis (promotion résidentielle), en 2022 d'Angelotti (promoteur/aménageur résidentiel en Occitanie), ou encore en prenant des participations majoritaires (Morning en 2018 dans le coworking).

Pour faire face à la crise immobilière inédite et durable depuis début 2022 et à la nouvelle donne de marché, Nexity a fait le choix stratégique de se recentrer sur ses activités d’aménagement – promotion – exploitation.  Pour ce faire, Nexity a procédé notamment :

• Au recentrage sur ses activités domestiques avec la cession de ses filiales polonaises et portugaises, respectivement en juillet et septembre 2023 (les pays restants, Belgique, Italie et Allemagne, étant en gestion extinctive) ; 
• À la cession de ses activités d’administration de biens à la société d’investissement Bridgepoint le 2 avril 2024. Le Groupe continue à proposer à ses clients l'ensemble de ses offres en s’appuyant sur le partenariat stratégique adossé à cette cession ; et
• À la cession de sa filiale Nexity Property Management à Crédit Agricole Immobilier le 31 octobre 2024.

Véronique Bédague est Présidente-Directrice générale de la Société depuis le 1er janvier 2023. Alain Dinin, Président fondateur de la Société, est Président d’honneur.

1.2Nexity : acteur de référence du marché de l’immobilier en France

1.2.1Un leader sur tous les segments de la chaîne immobilière

Nexity(2), premier Groupe immobilier en France, intervient à la fois sur les métiers de la promotion, de l’aménagement et de l’exploitation, pour l’ensemble des clients, qu’ils soient particuliers, entreprises, institutionnels ou collectivités. 

Sur l’ensemble de ses activités, Nexity se positionne parmi les leaders où il opère tant en aménagement et promotion qu’en tant qu’exploitant.

Depuis sa création en 2000, Nexity a toujours su être proactif et avoir un temps d’avance en anticipant les mouvements de fonds de ses marchés, permettant de devenir le leader du secteur. Pour s’adapter à la nouvelle donne de marché et préparer l’avenir, Nexity a entamé une transformation en profondeur en choisissant d’évoluer vers un modèle d’opérateur urbain au service de la régénération urbaine et des nouveaux besoins des territoires et de ses clients. 

Nexity dispose de nombreux atouts à sa disposition : une présence sur tout le territoire, l’expérience et l’expertise en matière d’aménagement et de régénération urbaine, un savoir-faire bas carbone reconnu, des relations privilégiées avec les institutionnels et bailleurs sociaux, ainsi qu’une position de leader de l’immobilier opéré sur plusieurs segments.

Fort d’une culture de l’innovation, le Groupe d’appuie sur sa double expertise d’aménageur-promoteur et de promoteur-exploitant qui va lui permettre de développer une offre territoriale multiproduits, et de répondre aux besoins de ses clients, au quotidien et dans la durée, qu’ils soient particuliers, entreprises, institutionnels, collectivités ou acteurs de la ville.

Par ailleurs, la raison d’être de Nexity « la vie ensemble », est portée par un élan collectif. Elle est nourrie par une culture d’entreprise reposant sur la confiance, la responsabilité et la possibilité pour chaque collaborateur de participer à des actions qui ont du sens. Elle trouve aussi ses racines dans l’engagement historique du Groupe pour l’accès au logement pour tous. Leader de la décarbonation dans son secteur, Nexity se mobilise pour un immobilier abordable et durable, neuf et réhabilité. En pensant la ville pour tous ses acteurs et habitants dans une optique de long terme, le Groupe se met au service de chacun et d’une ville où l’on vit mieux ensemble, une ville à la fois plus accueillante et abordable, une ville respectueuse des personnes, du collectif et de la planète.

Un modèle de création de valeur pour les clients et pour le Groupe

Le modèle unique de Nexity, combinant les expertises d’aménageur-promoteur et de promoteur-exploitant, crée une valeur forte pour ses clients. Quels que soient leurs besoins et problématiques immobilières, Nexity possède une offre en mesure d’y répondre de façon adaptée. Associé à une démarche forte d’amélioration continue de l’expérience et de la satisfaction client, ce modèle permet au Groupe d’être présent à chaque étape de la vie immobilière de ses clients. 

Ce modèle vertueux et résilient crée de la valeur à la fois pour le Groupe et ses clients :

• Synergies impactant le chiffre d’affaires : ventes croisées et apport d’affaires entre métiers (ex : une entreprise souhaitant faire évoluer ses modes de travail et l’aménagement de ses espaces en bureaux opérés ou un investisseur institutionnel ayant pour objectif de développer une offre d’immobilier résidentiel opéré pour ses locataires), déploiement d’un challenge foncier et d’une application auprès de l’ensemble des collaborateurs du Groupe ;
• Synergies de coûts, améliorant la productivité des métiers : mutualisations entre filiales (ex : partage de l’immobilier au sein d’une même région, sous-traitance intra-groupe...), économies d’échelle (ex : centralisation des achats, mise en place de contrats cadre et de tarifs négociés avec les partenaires...), mise en place d’une direction de la construction (centralisant la réflexion sur les procédés constructifs et l'industrialisation), optimisation des process et partage de compétences sur les métiers (mise en place d’un centre d’appels et de processus de gestion de la satisfaction client sur l’ensemble du Groupe, développement de la mobilité entre métiers...). Par ailleurs, le New Nexity s’appuie sur des territoires multiproduits au service du développement rentable et des centres d’expertises centraux pour apporter méthodes, offres, concepts afin de tirer partie de l’effet taille et baisser le prix de revient des opérations ; et
• Proposition de solutions sur-mesure sur l’ensemble de la chaîne de valeur : développement de programmes mixtes, accompagnement sur de grands projets urbains, commercialisation d’offres packagées (ex : logement neuf et assurances, etc.), transformation de bureaux en logements, réhabilitation d’immeubles.

Depuis la cession des activités de services aux particuliers à Bridgepoint, acteur européen majeur de la gestion d’actifs alternatifs, Nexity continue à proposer ses offres en s’appuyant sur un partenariat stratégique d’une durée de 6 ans, renouvelable 4 ans, visant à pérenniser et amplifier les synergies existantes avec les activités de promotion de Nexity. 

Un modèle reposant sur le capital humain

Le modèle impliquant peu de capital foncier, financier, et de propriété intellectuelle (peu de recherche fondamentale, beaucoup d’innovation, mais généralement non brevetable), Nexity s’appuie essentiellement sur le capital humain que le Groupe préserve et développe. Nexity est une entreprise engagée auprès de ses collaborateurs. 

À titre d’exemple :

• Nexity est depuis l’origine une entreprise d’entrepreneurs et fonctionne selon un modèle largement décentralisé pour les décisions opérationnelles et commerciales, en architecture ouverte, multimarques, et avec des filiales dont les fondateurs sont le cas échéant actionnaires minoritaires aux côtés de Nexity ;
• Nexity se positionne à la 3ème place du Palmarès de la féminisation des instances dirigeantes des entreprises du SBF 120 en 2024 ;
• Nexity est présent dans le dernier indice Bloomberg Gender-Equality publié, distinguant les entreprises engagées pour l’égalité des sexes et la promotion de l’équité femmes-hommes, et reconnaissant ainsi les actions entreprises par Nexity ;
• Nexity a été en 2023 classée au palmarès Best Workplaces To Work, de Great Place to Work®, qui constitue le plus haut niveau de reconnaissance de la qualité de vie au travail d’une entreprise. Il distingue les meilleures organisations ayant obtenu le label Great Place To Work® au cours de l’année. Nexity a reçu cette certification en septembre 2022, avec plus de 70% réponses positives à l’enquête Trust Index© ;

• Le capital de Nexity offre une représentation conséquente à l’actionnariat des salariés et managers : environ 4,7% du capital au 31 décembre 2024 est détenu par les salariés et managers du Groupe ; Nexity est ainsi intégré à l’indice boursier Euronext FAS-IAS, qui comprend 29 entreprises du SBF 120 dont les salariés détiennent au moins 3% du capital.
• Nexity attribue régulièrement des actions gratuites, soit de manière ciblée au management (avec des critères exigeants de performance), mais aussi des plans collectifs pour l’ensemble des salariés, ce qui augmente la présence au capital des collaborateurs et permet un meilleur alignement des intérêts ; et
• Nexity en tant qu'entreprise ouverte, diverse, inclusive, est très engagée auprès des jeunes au travers de La Fondation Nexity, et permet ponctuellement à ses collaborateurs de s’investir pour des causes externes à l’entreprise.

Par son approche unique, le modèle de Nexity constitue un avantage décisif pour accélérer son développement, consolider son statut de leader et continuer à nourrir sa relation avec les clients et son ancrage dans les territoires.

Les engagements sociaux du Groupe sont décrits au paragraphe 3.3 « Informations sociales » du présent Document d’enregistrement universel.

1.2.2Un modèle de flux faiblement capitalistique

Le modèle de Nexity s’inscrit dans un modèle de flux (société de services, faiblement capitalistique) et non de stock (société foncière, ou de détention d’actifs, fortement capitalistique).

Le Groupe commercialise ses logements par des contrats de réservation et ses lots de terrains à bâtir par des promesses de vente, suivis par des contrats de vente définitifs notariés. 

Les logements neufs sont commercialisés sous le régime de la Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), modèle original issu de la loi du 3 janvier 1967 et progressivement perfectionné qui se caractérise par un niveau de risque limité (par rapport à d’autres modèles) pour les promoteurs, les clients et les banques. 

Concrètement, le modèle de la VEFA implique qu’un promoteur n’a pas l’obligation d’acquérir le terrain tant que les autorisations administratives ne sont pas obtenues et que le taux de pré-commercialisation n’a pas atteint un certain seuil (60% pour Nexity).

Pour le modèle de la régénération urbaine, plus intensif en capital, le terrain, l'actif ou la friche à reconvertir, doivent être portés jusqu'à l'atteinte du niveau de pré-commercialisation et l'obtention des autorisations administratives.

Depuis 2023, le portage foncier ne se fait qu'avec des partenaires financiers de manière déconsolidée pour le bilan de Nexity et non risquée, à l'image des partenariats signés avec Carrefour et Mirabaud Asset Management, présentés au paragraphe 1.11 « Contrats importants » du présent chapitre.

Nexity ne prend plus de nouveaux engagements fonciers depuis fin 2022 et la landbank est par conséquent en forte diminution (-40% depuis 2022).

1.2.3La vie ensemble : raison d’être de Nexity

En tant que premier groupe immobilier français intervenant sur les métiers de l’aménagement, de la promotion et de l’exploitation, Nexity est au cœur de la vie des gens, des entreprises et des territoires, et cette singularité lui confère une grande responsabilité : 

• Accompagner chacun dans la durée, dans tous ses projets de vie ;
• Aider les entreprises à s’adapter aux mutations du monde du travail en créant des espaces qui donnent envie de se retrouver ; et
• Accompagner les villes face aux enjeux économiques, sociaux et environnementaux, auxquels elles sont confrontées.

En se dotant d’une raison d’être en 2021, Nexity affirme collectivement cette responsabilité et donne un sens commun à son action par-delà la diversité de ses métiers. La raison d’être « la vie ensemble » est une nouvelle étape qui s’inscrit dans la continuité de son histoire. Elle est, depuis la création de Nexity, le moteur de ses actions au quotidien et tous les collaborateurs y sont profondément attachés.

Les piliers d’engagement de la raison d’être se matérialisent en 5 engagements spécifiques, qui s’inscrivent à court et moyen termes et correspondent à des engagements concrets dont la mise en œuvre ou l’atteinte effective est suivie à travers des indicateurs quantitatifs ou qualitatifs selon les cas :

• Unir toutes les forces face au défi environnemental ;
• Œuvrer pour une ville inclusive et solidaire ;
• Façonner l’immobilier des nouveaux modes de vie et de travail ;
• Mettre le client au cœur de l’immobilier ; et
• Enrichir le collectif Nexity de toutes diversités.

Unir toutes les forces face au défi environnemental 

L’immobilier est en première ligne des enjeux environnementaux : empreinte carbone, biodiversité, artificialisation des sols, résilience face au changement climatique. 

La stratégie de transition environnementale RSE de Nexity est résolument un des fondamentaux clés du positionnement stratégique du Groupe autour de la régénération urbaine notamment et participe pleinement à la création de valeur pour toutes les parties prenantes, collectivités locales, clients et investisseurs. 

Les engagements et actions du Groupe en matière de durabilité sont décrits au Chapitre 3 « État de durabilité » du présent Document d’enregistrement universel.

Nexity a poursuivi au cours de l’année 2024 le déploiement de sa feuille de route ambitieuse en matière de bas carbone et accélère sur les enjeux de biodiversité, économie circulaire et adaptation au changement climatique.

• Bas carbone : une anticipation de deux années sur les règlementations en vigueur 

L’ambition carbone du Groupe, certifiée  alignée SBTi 1,5°C depuis juillet 2023, est de diminuer de 42% le poids carbone par mètre carré des livraisons entre 2019 et 2030, soit un niveau 10% meilleur que la RE2020(3). Cela passe par un travail sur l’existant, notamment par des opérations de réhabilitation et de régénération urbaine, mais aussi par le développement d’un immobilier bas carbone qui s’appuie sur les expertises techniques du Groupe et sa capacité à recourir à des procédés constructifs à faible impact.  

Les opérations du Groupe au stade du permis de construire au cours de l’année ont atteint en moyenne un niveau légèrement supérieur à 30% plus performant que la RE2020 seuil 2022 - ce qui représente l’équivalent d’un gain de près de 380.000 tonnes de CO2 - anticipant ainsi le nouveau palier du seuil 2025, ce qui confirme l’efficacité du pilotage de la stratégie carbone de Nexity. Le groupe a obtenu la note de B au CDP.

• Accélération dans l’adaptation au changement climatique

Le Groupe contribue au développement d’un outil de place innovant d’analyse de l’exposition et de la vulnérabilité aux aléas climatiques des opérations immobilières et bâtiments. La prise en main de cet outil par les équipes opérationnelles permet d’optimiser la conception et de réduire encore la vulnérabilité des projets du Groupe.

• Biodiversité : des travaux qui englobent le sujet eau

Nexity a réalisé en 2024 une étude de dépendance à la biodiversité et a ainsi évalué ses interactions avec les services écosystémiques, notamment pour les matériaux de construction. Dans le cadre de sa politique biodiversité, l'entreprise intègre des espaces végétalisés dans ses projets et utilise des techniques naturelles pour la gestion des eaux pluviales. Un guide innovant sur la gestion de l’eau à destination des collectivités a été publié fin 2024.

À travers sa filiale Nexity Héritage, le Groupe propose une grande diversité de produits logements et bureaux répondant parfaitement à la demande des collectivités sur la régénération urbaine, et répondant aux problématiques d’immobilier durable, abordable et favorisant la vie ensemble : 

• Transformation urbaine sur des friches industrielles ou commerciales, renouvellement urbain tel que des quartiers à usage mixte ;
• Repositionnements d’usages d’actifs obsolètes (transformation de parkings en logements, de bureaux en logements ou en mixed-use) ; 
• Réhabilitation patrimoniale ; et
• Restructuration et surélévation d’immeubles existants.

Le Groupe est certifié ISO 14001 depuis 2004 pour ses activités d’aménagement et a lancé ses premières constructions en bois dès 2010, faisant de Nexity le premier promoteur bas carbone de France, systématiquement primé par le challenge BBCA qui récompense les promoteurs les plus en avance dans la construction bas carbone.

Nexity adresse ainsi aussi bien la production de logements neufs que de logements rénovés. Le Groupe dispose donc d’une capacité sans égal sur le marché français pour accélérer le déploiement de la ville durable sur l’ensemble de ces actifs, lui donnant un avantage de marché très puissant.

Nexity est engagé sur les enjeux de biodiversité en se positionnant parmi les pionniers de la mesure d’impact biodiversité, et œuvre également pour favoriser la nature en ville, la préservation des ressources et agit en faveur de l’économie circulaire.

Œuvrer pour une ville inclusive et solidaire

La ville se réinvente et s’améliore en permanence. Des quartiers sont rénovés, de nouveaux lieux se développent. Nexity a pour objectif de créer les conditions favorables au vivre ensemble à l’échelle des logements et des quartiers, quels que soient les lieux et les parcours de vie. La conviction du Groupe est que tous ses concitoyens doivent avoir une place dans la ville et Nexity s’est toujours battu pour que le logement reste abordable. Le Groupe est historiquement présent dans les quartiers à TVA réduite, et est le 1er partenaire privé des bailleurs sociaux.

À travers Nexity Non Profit et la Fondation Nexity, le Groupe développe des actions solidaires en apportant son aide aux personnes en situation de fragilité, en construisant par exemple des pensions de famille. 

Une performance extra-financière reconnue par les agences de notation

Le Groupe est évalué régulièrement par des agences de notation extra-financière. 

1.3Environnement de marché 

Cette section présente les grandes tendances de marché auxquelles Nexity fait face. Leur bonne compréhension permet au Groupe de positionner ses métiers de manière à tirer parti de leur potentiel de croissance à moyen et long termes. Les environnements de marché spécifiques à chaque métier du Groupe sont présentés aux paragraphes 1.6.1.1, 1.7.1.1 et 1.8.1.1 « Environnement de marché » du présent chapitre.

Nexity est positionné sur des marchés en constante évolution, influencés par des tendances démographiques, économiques, sociales, sociétales et environnementales. La stratégie de Nexity repose sur le fondement que les besoins immobiliers sont importants dans la plupart des territoires : des territoires où la régénération urbaine et le recyclage foncier seront privilégiés dans un contexte de saine sobriété ; et des besoins qui portent et porteront sur des produits plus diversifiés, adaptés aux usages, plus abordables et plus résilients et spécifiques aux territoires.

Si dès 2020, les impacts de ces tendances se sont vus renforcés par les conséquences de la crise sanitaire, l’année 2023 a marqué une rupture des dynamiques en cours. La vive remontée des taux d’intérêts des banques centrales pour lutter contre l’inflation et le net ralentissement de la construction ont conduit à un retournement de marché en termes de commercialisation de logements neufs et d’immobilier d’entreprise. Dans le même temps, des évolutions réglementaires et fiscales procycliques sont venues accentuer le retournement. 2024 a été une année de transition avec des marchés immobiliers « empêchés », au croisement d’incertitudes multiples. L’activité a été assez atone, avec une mobilité des acteurs économiques (ménages et entreprises) toujours affaiblie. Toutefois, la baisse des taux d’intérêt en cours d’année et des perspectives quant à la levée de certaines incertitudes réglementaires ou fiscales ont ramené de la visibilité aux acteurs laissant présager une année 2025 de stabilisation, voire de légère reprise des marchés, qui resteront aux prises avec les mêmes tendances de fond.

1.3.1Des besoins en logement toujours plus importants, tant sur le plan quantitatif (volume) que qualitatif (usages)

Les besoins en logements (neufs ou rénovés) sont très importants en France et ils ne se résorbent pas. Plusieurs raisons sont à l’origine de ce phénomène :

• Croissance démographique : la population française devrait augmenter de 1,9 million d’habitants en 2044 par rapport à 2021 selon l’INSEE ;
• Baisse tendancielle de la taille des ménages : de 2,6 personnes en 1990 à 2,2 personnes en 2020, la taille des ménages devrait s’établir à 2,07 en 2030 et 1,99 en 2050(4) ;
• Défis du mal logement : 4,2 millions de Français sont mal logés(5) ;
• Insuffisance de logements sociaux : 2,7 millions de demandeurs de logement social mi-2024, contre 2,1 millions en 2017(6) ;
• Pénurie de logements locatifs, notamment pour les jeunes décohabitant et les étudiants : impact de la loi Climat et Résilience mais pas que, 17% des 18-24 ans déclarent avoir abandonné leurs études à cause du coût des logements(7) ; et
• Faiblesse de la construction : 366.000 logements mis en chantier par an en moyenne entre 2015 et 2024 contre 411.000 logements sur la période 2005-2014 et seulement 263.000 en 2024.

Ces différents facteurs entraînent une demande potentielle de nouveaux logements (neufs ou rénovés) importante d’ici 2030, estimée à environ 450.000 logements par an a minima selon le CNH, 518.000 selon l’USH, loin des niveaux de construction récents.

Cette approche quantitative des besoins à l’échelle nationale recouvre toutefois une vraie disparité dans les situations territoriales locales. Les métropoles et les zones tendues, périurbaines notamment, continuent d’attirer population et emplois dans un mouvement de desserrement urbain autour des grandes villes tandis que les territoires détendus perdent en attractivité à l’exception de certains territoires, littoraux notamment(8). Parallèlement, de grands projets nationaux (réindustrialisation, régénérations urbaines...) font peser sur certains territoires des enjeux de construction plus forts. Les besoins doivent donc s’appréhender à l’aune des spécificités locales.

Au-delà des besoins, la demande se transforme et les logements doivent s’adapter aux nouveaux usages et répondre aux aspirations :

• Des logements plus petits en raison de la réduction de la taille des ménages ;
• Des logements flexibles pour évoluer dans le temps, accompagner la variabilité de la taille des familles et/ou le vieillissement de la population française ;
• Des logements avec services pour des populations spécifiques, comme les étudiants ou les seniors : 29% de la population française aura plus de 65 ans en 2070, contre 21,5% aujourd’hui ;
• Des logements qui s’adaptent au télétravail : entre 2019 et 2023, la part des personnes salariées pratiquant le télétravail au moins occasionnellement est passée de 9% à 26%(9) ;
• Des logements durables, économes et devant faire face aux aléas climatiques ;
• Des logements plus proches de la nature : la nature en territoire urbain est de plus en plus valorisée pour son impact sur la biodiversité, le bien-être et la santé mentale. Les projets intègrent systématiquement des espaces verts pour rendre les villes plus désirables et vivables dans la durée ; et
• Des logements abordables et accessibles pour l’ensemble des habitants alignés avec les moyens financiers de chacun.

Ce sont surtout les zones périphériques ou secondaires des métropoles qui souffrent de ces évolutions structurelles. Ces territoires font face à de forts enjeux de transformation du parc vide associés à des mutations urbaines significatives (mixité d’usage, changements de destination, équipements à repenser...) visant à préserver leur attractivité.

La qualité des projets urbains détermine de plus en plus l'avenir des grandes métropoles, leur attractivité et leur capacité à s'adapter aux besoins en termes de logements et de mixité d'usages. Les partenariats entre les collectivités territoriales et les opérateurs immobiliers privés tels que Nexity peuvent apporter des solutions innovantes grâce à leur taille, leurs moyens, leurs expertises et leur large gamme de produits contextualisés.

De plus, les compétences de Nexity en aménagement urbain, réhabilitation/régénération urbaine et exploitation immobilière ainsi que son expertise en développement de projets mixtes, résidentiels, tertiaires et de services lui donnent une capacité d'intervention distinctive partout sur le territoire.

1.3.2Des besoins en logement amplifiés par une période récente, post crise sanitaire, de fortes tensions et d’attentisme des acteurs publics 

En 2023, la vive remontée des taux d’intérêt avait désolvabilisé les ménages les plus modestes et ceux avec peu d’apport. En 2024, la situation s’est légèrement améliorée. Conséquence du reflux de l’inflation, les taux directeurs et de crédits immobiliers ont reculé, permettant à certains ménages de retrouver un meilleur pouvoir d’achat immobilier. Selon l'Observatoire Crédit Logement CSA, le taux moyen des crédits immobiliers est passé de 4,2% en décembre 2023 à 3,3% en décembre 2024 (-90 points de base). Dans le même temps, la baisse du nombre de prêts accordés a cessé pour repartir à la hausse (+23% de prêts accordés par rapport à 2023) mais demeurant bien inférieur à leur niveau pré-crise.

Du côté de l’offre, la requalification de 688 communes en « zones tendues » (B1 ou A) permet la création de logements intermédiaires notamment ou de logements aidés, renforcé par les aides possibles pour développer des projets de réindustrialisation ou de régénération urbaine sur des secteurs artificialisés (entrées de ville, cœurs de ville, friches...). Ces mesures offrent des opportunités pour développer des projets innovants et durables, malgré les défis réglementaires.

Toutefois les tensions demeurent fortes avec des incertitudes (politique nationale, endettement, géopolitique, pouvoir d’achat, retraites...) pesant sur le moral des ménages et leur capacité à se projeter dans un achat immobilier. L’indicateur synthétique de la confiance des ménages de l’INSEE se situe en deçà de sa moyenne de longue période(10) fin 2024. En 2024, 89% des Français se disaient inquiets pour la situation économique du pays, et 86% pour le niveau de la dette publique(11).

La situation est similaire pour les entreprises avec un taux de chômage en légère progression en 2024 et des investissements en recul de -1,9% sur l’année(12) 2024, impactant ou reportant leurs projets immobiliers.

La mobilité des acteurs économique est durablement ralentie. D’autant que des réglementations telle que la loi ZAN (Zéro Artificialisation Nette) et leurs modalités de mise en œuvre incertaines rendent compliquées la planification et la réalisation des projets. 

Le marché locatif enfin est toujours tendu avec une offre en baisse de 6% en 2024, alors que la demande continue d’augmenter (+1%), poussant les loyers à la hausse (+2,5% en moyenne)(13). La manque de logement se fait ressentir sur l’ensemble des zones tendues.

1.3.3Moins de bureaux, mais du bureau en mieux

L’année 2024 a été globalement marquée par un contexte mondial économique et géopolitique particulièrement incertain, créant de l’attentisme chez les acteurs de l’immobilier tertiaire.  

Derrière les chiffres des investissements, des prises à bail ou encore de la vacance, c’est une mutation claire de la demande que l’on observe, et ce autour de quatre notions clés, complémentaires entre elles : réduction des surfaces, qualité des espaces, centralité/polarité des bâtiments, et mixité des quartiers. 

Si les entreprises privilégient des bureaux plus petits, c’est à la condition d’espaces de meilleure qualité, situés dans des zones centrales et dans des territoires qui offrent une mixité des usages dans un équilibre juste, par exemple entre tertiaire, résidentiel et enseignement supérieur. C’est le cas en Île-de-France, avec le succès notamment de Paris et le regain d’attractivité de La Défense ou de nouvelles polarités en lien avec l’aménagement du territoire. C’est également le cas en régions qui représentent une part croissante des investissements.

L’immobilier tertiaire ne se limite pas au bureau et il est essentiel de proposer des combinaisons d’usages et de produits afin de répondre au plus près des besoins du territoire. Il faut également prendre en compte la problématique des immeubles de bureaux vacants parce qu’obsolètes et qui n’ont de potentiel ni de réhabilitation en bureau ni de reconversion en logements ou en hôtels.

1.4Stratégie et objectifs 

La feuille de route stratégique du Groupe, définie en 2022, s’appuie sur deux mouvements de marché : l’accélération de la ville durable et le déplacement de la valeur du produit vers l’usage. Si la crise que connait le secteur depuis 2022 confirme ces tendances de marché et la pertinence des axes stratégiques poursuivis, elle a amené le Groupe à adapter sa feuille de route et à se recentrer sur son positionnement d’aménageur – promoteur – exploitant.

1.4.1Des tendances de marché inchangées

Compte tenu des besoins structurels accrus en logements, de la nécessité de développer la ville durable bas carbone, des nouveaux besoins d’usages et des barrières à l’entrée de plus en plus fortes, le Groupe est confiant sur la pertinence et la solidité de son modèle, et entend poursuivre et accélérer l’exécution de sa feuille de route stratégique autour des deux mouvements de marché très puissants : 

• L’accélération de la ville durable, qui oblige à innover en permanence sur les offres comme sur les procédés constructifs, favorisant les acteurs ayant la taille et les moyens de ces investissements ; et
• Le déplacement de la valeur du produit vers l’usage tant sur le logement que sur le tertiaire.

1.4.1.1Accélération de la ville durable

L’accélération de la ville durable est en grande partie liée à l’évolution de l’environnement législatif et réglementaire pour répondre à l’urgence climatique et touche aussi bien le flux que le stock, au travers des réglementations en vigueur (voir paragraphe 1.3 « Environnement de marché » du présent chapitre). 

Pour répondre à la nécessité de travailler sur la ville existante (reconstruction de la ville sur la ville), la stratégie du Groupe est de capitaliser sur son effet taille et sa maîtrise industrielle en s’appuyant sur un continuum d’expertises en neuf et en rénové, renforçant son aptitude à industrialiser, pour maintenir ses marges et en disposant d’une capacité à sécuriser ses financements.

Nexity fait évoluer en permanence et au plus près de la demande des habitants toute la gamme de ses produits. Tous ses projets ont un ancrage territorial fort, conçus en partenariat avec les collectivités, avec deux impératifs indissociables : la sobriété (réhabiliter, réutiliser et construire neuf le plus frugalement possible) et l’anticipation des conséquences du changement climatique. Quelle que soit la clientèle concernée, les produits du Groupe seront durables, abordables et catalyseurs du « vivre-ensemble ».

Le Groupe est depuis plusieurs années engagé dans une démarche partenariale avec les collectivités sur l’ensemble des territoires qu’ils soient urbains, peri-urbains ou même ruraux. Dans une période où les collectivités sont confrontées à de fortes exigences de la part de leurs administrés (sociales, urbaines, environnementales), Nexity a accentué et diversifié ses capacités d’intervention afin de renforcer les relations avec :

• Un partenariat dans le temps : sur l’ensemble du territoire national, avec près d’une trentaine de ZAC en tant que délégataire pour les collectivités, et une dizaine de grands projets urbains en cours de réalisation, Nexity est aujourd’hui un acteur solide et reconnu. Son expérience lui permet de s’inscrire dans une relation de temps long avec les collectivités ; 
• Un partenariat pour accompagner les mutations de ces territoires : Nexity a étoffé ses offres de services afin de mieux répondre à des problématiques particulières en confirmant une compétence aujourd’hui reconnue en matière de dépollution que le Groupe développe dans le cadre de la transformation des friches industrielles.
• De même en s’inscrivant dans le dispositif Cœur de Ville et Petites Villes de Demain (réhabilitation de centre-ville) ou dans les transformations des entrées de villes en partenariat avec certains acteurs de la grande distribution alimentaire (voir paragraphe 1.11 « Contrats importants » du présent chapitre).
• Enfin, via une nouvelle offre de services sur les métiers du conseil, en accompagnant les collectivités sur les questions de renaturation, de restructuration ou de développement de zones économiques ; et
• Un partenariat pour donner du sens à la vie ensemble et à l’inclusion dans les territoires : à travers Nexity Non Profit et la Fondation Nexity, le Groupe accompagne de nombreux projets associatifs ou d’insertion dans toutes les villes où il opère.

Dans ce mouvement d’accélération de la ville durable, le maillage territorial et la diversité des expertises et des savoir-faire du Groupe sont des atouts essentiels pour prendre des parts de marché, notamment grâce à :

• Son positionnement multimarques et multiproduits : le Groupe est présent sur tout le territoire grâce à deux marques nationales (Nexity Immobilier Résidentiel et Groupe Edouard Denis), une marque spécialisée sur les problématiques de régénération urbaine (Nexity Héritage), et des marques territoriales, à l’instar de Primosud, GFI et Angelotti. Ces marques, à fort ancrage local, complémentaires en termes d’expertises, de produits et de localisations géographiques répondent à l’ensemble des segments de clientèle ; et
• Sa force de distribution multicanale, efficace et ciblée : la distribution des produits du Groupe est assurée par une force de commercialisation physique et digitale, pour les ventes au détail (vendeurs, agences en cœur de ville, partenaires sous mandat Nexity) et pour les ventes en bloc en proposant des expertises internes et des offres packagées pour les bailleurs sociaux et les investisseurs institutionnels, dont le Groupe est le 1er partenaire. Le groupe innove par ailleurs constamment en matière d’offre et de distribution et a noué par exemple sur 2024 un partenariat bancaire avec LCL portant sur un prêt à taux zéro bonifié visant à promouvoir l’accès à la propriété pour les accédants. 

La position de leader dans ses métiers donne à Nexity les moyens de renforcer son leadership sur le marché en jouant un rôle essentiel et inégalé dans le marché de la ville durable et abordable. 

1.4.1.2Déplacement de la valeur du produit vers l’usage

La stratégie de Nexity se décline en 2 axes décrits ci-après : 

• Une extension de l’offre locative pour les institutionnels et les particuliers ; et
• Une offre tertiaire adaptée et diversifiée

Une extension de l’offre locative pour les institutionnels et les particuliers

Nexity déploie une offre complète de modes de gestion vis-à-vis de ces clients institutionnels et particuliers, participant à l’attractivité du logement pour les institutionnels, et en aval à la dynamique du marché locatif :  

• Immobilier opéré : via ses filiales Studéa et Edénéa notamment, Nexity exploite des résidences étudiants et seniors et des immeubles de logements meublés avec service para-hôtelier ; 
• Prestation de services : via sa filiale Urban Campus, Nexity exploite des résidences pour jeunes actifs et multifamiliales avec service para-hôtelier ; et
• Démembrement de propriété : via sa filiale PERL, Nexity propose du démembrement d’actifs et remembrement à la fin du bail avec l’usufruitier.

Le Groupe mène en continu des réflexions visant à proposer des produits et des offres d’investissements innovants et attractifs pour les institutionnels et particuliers.

Une offre tertiaire adaptée et diversifiée

Nexity propose pour les entreprises des solutions s’insérant parfaitement dans les nouveaux schémas immobiliers des entreprises : des bâtiments à forte intensité d’usage (maximisant les interactions des collaborateurs) associant aménagements flexibles, offre servicielle et sobriété environnementale. 

Dès 2018, le Groupe, qui avait anticipé les changements dans les modes de travail poussant les entreprises à repenser leurs besoins d’espaces, proposait des bureaux intégrant dès leur conception les contraintes de production bas carbone et de flexibilité d’usage.

L’évolution de l’environnement depuis a largement validé cette approche, et met Nexity en situation favorable pour saisir les opportunités liées à la transformation du secteur.

Nexity développe des programmes tertiaires innovants, bas carbone, en avance sur la réglementation environnementale, avec des solutions adaptées aux nouvelles attentes :

• Optimisation de l’empreinte carbone des matériaux de construction ;
• Proposition d’un bâtiment frugal « Essentiel » sans climatisation ni chauffage ;
• Rénovation de bâtiments, amélioration des performances énergétiques et transformation du bâti. Nexity travaille également à une proposition de rénovation de bâtiment en mode « Essentiel » ; et
• Mixité des usages, intégration de services, création de bâtiments flexibles et solutions sur mesure pour les utilisateurs.

Nexity a d’ores et déjà déployé de nombreuses offres pour répondre à la demande de ses clients, créant ainsi de nouveaux vecteurs de croissance. À titre d’exemple : 

• Morning, en s’appuyant sur le succès de son activité de coworking, développe à un rythme soutenu une offre de conception d’espace modulaire à la carte ; et 
• Hiptown accélère en région sur le corpoworking(14) répondant ainsi à l’appétit des investisseurs pour une offre d’hospitality capable d’améliorer l’attractivité de leurs actifs.

Par ailleurs, le Groupe continue de capitaliser sur son expertise intégrée et son positionnement d’aménageur-promoteur pour proposer aux collectivités locales des produits intégrés à mixité d’usage intégrant du développement tertiaire diversifié : enseignement, parc d’activité ; data centers, life science, etc.

1.4.1.3L'engagement des collaborateurs

Nexity consolide et amplifie son engagement en faveur de ses collaborateurs en se concentrant sur deux axes clés : 

• Nexity entreprise apprenante : chaque salarié peut y développer ses talents et acquérir les compétences nécessaires pour s'adapter aux évolutions des métiers. Cette orientation se met en œuvre à travers les « Académies des métiers », les Centres de Formation d'Apprentis et la « Cité », un centre de développement des compétences humaines, comportementales et managériale ; et
• Nexity entreprise de préférence : Nexity investit dans les équipements et les logiciels nécessaires, ainsi que dans l'environnement de travail avec l'installation de nouveaux sièges pour favoriser le travail collaboratif. L'entreprise est reconnue « Best Place to Work » par ses employés et se consacre à maintenir cette image en offrant une attention particulière à ses collaborateurs. Cette orientation en faveur des employés est un facteur clé de la réussite de Nexity en matière de satisfaction client.

L’ensemble de ces dispositifs est détaillé au Chapitre 3 « État de durabilité » du présent Document d’enregistrement universel.

1.4.1.4Une qualité de relation client au centre des attentions du Groupe

Nexity considère ses clients et ses collaborateurs comme ses plus précieux atouts. L'objectif de Nexity est de devenir l'acteur immobilier préféré des Français en créant une relation plus intense et durable avec chacun de ses clients, que ce soit dans ses agences ou sur ses sites web.

L'objectif à long terme de Nexity est la personnalisation maximale de l'expérience client grâce à une offre continue et à une recherche constante d'innovation. C'est dans ce but que Nexity accélère le développement de son modèle phygital et multicanal, notamment en refondant totalement ses Espaces Privés Clients.

Nexity continue de se distinguer en matière de relation client, se positionnant à la 5ème place du prestigieux classement établi par Human Consulting Group (HCG) en partenariat avec Les Echos.

L’ensemble de ces dispositifs est détaillé au Chapitre 3 « État de durabilité » du présent Document d’enregistrement universel.

1.4.22024 : une année de transformation en profondeur vers le New Nexity

Le secteur immobilier fait face depuis 2022 à une crise inédite, à la fois par son intensité, sa durée et sa nature globale affectant l’offre et la demande et qui se reflète dans un ralentissement historique de l’investissement privé résidentiel et tertiaire. Cette crise impose une nouvelle donne de marché à laquelle Nexity s’adapte depuis 2023 avec une accélération en 2024, via le déploiement, comme prévu, d’un plan de transformation en profondeur autour des « 4R » : Recentrage, Redimensionnement, Recalibrage et Redéploiement.

Le Groupe a ainsi accéléré sur 2024 la mise en œuvre de ses décisions volontaristes en matière de désendettement lié au recentrage, de réduction de charges d’exploitation pour redimensionner sa base de coûts, d’adaptation de l’offre aux nouvelles donnes de marché, et a déployé sa nouvelle organisation, centrée sur les territoires, pour répondre encore mieux à la demande d’opérateur urbain qui lui est adressée.

Recentrage : Activation des leviers de désendettement

Après avoir finalisé sur le premier semestre 2024 la cession des activités d’Administration de biens, Nexity a poursuivi sur le reste de l’année le déploiement du plan de cession avec les opérations suivantes :

• Finalisation de la cession de NPM à Crédit Agricole Immobilier le 31 octobre (plus-value de 14 millions d’euros) ; et 
• Cession de 50% des titres dans la plateforme d’annonces immobilières Bien’ici au groupe Arche pour un montant de 35 millions d’euros (valeur d’entreprise de 70 millions d’euros à 100%).

Ces 3 cessions ont été intégralement allouées au désendettement du Groupe pour un montant net de 435 millions d’euros.

Le Groupe a par ailleurs poursuivi tout au long de l’année une gestion saine et disciplinée de son bilan et de sa liquidité. Ces mesures ont conduit à un désendettement très significatif de 369 millions d’euros, soit -44%.

Nexity entend poursuivre en 2025 la maitrise de son bilan, via la gestion stricte du BFR d’une part et une approche opportuniste en matière de recentrage portant sur des actifs non core d’autre part.

Redimensionnement : Exécution du plan de réduction des charges d’exploitation en soutien à la transformation du Groupe

Compte tenu du ralentissement de l’activité, de l’évolution du mix et des évolutions du périmètre, le Groupe est engagé dans un plan de réduction de sa base de coûts intégrant un redimensionnement de l’organisation avec la mise en œuvre d’un Plan de Sauvegarde de l’Emploi.

Le plan de départ dont la procédure d’information- consultation avait débuté en avril 2024 a été approuvé sur le troisième trimestre par l’ensemble des représentants du personnel et par l’administration du travail. Sa mise en œuvre est effective depuis novembre 2024, conformément au planning envisagé et dans l’enveloppe budgétée.

• Le plan a porté sur 500 postes, dont 227 départs contraints, après la phase de reclassements internes et les départs volontaires ; et
• Les économies sur la base de coûts, attendues dès 2025, représenteront une économie totale en année pleine de 45 millions d’euros.

La réduction totale de la base de coûts attendue à horizon 2026 en année pleine est confirmée à 95 millions d’euros, soit une réduction de 16% (15), dont 75% effectif dès 2025.

Recalibrage : Adaptation de l’offre commerciale

Le Groupe a mené sur l’année l’adaptation de l’offre commerciale à la nouvelle donne de marché via des mesures volontaristes et assumées.

• Pour l’offre en cours de travaux et conçue dans l’ancien cycle immobilier, les mesures ont principalement porté sur le réalignement des prix de sortie au pouvoir d’achat des clients, impacté par l’environnement de taux actuel, et aux coûts travaux, impactés notamment par des défaillances d’entreprises ; et
• Pour l’offre en projet, le Groupe a notamment procédé à l’abandon de 103 opérations conçues dans l’ancien cycle. Ces abandons d’opérations ont entrainé l’annulation du fait du Groupe de 2.844 réservations qui avaient été enregistrées antérieurement au 1er janvier 2024 (451 réservations au détail et 2.393 réservations en bloc).

L’ensemble de ces mesures se reflète dans la baisse de l’offre commerciale (-27% par rapport à décembre 2023), la baisse des délais d’écoulement, ramenés au niveau de 2019 (5 mois), et l’absence de logements achevés non vendus à fin décembre (~100 lots).

Redéploiement : Vers une organisation territoriale, multiproduits, axée sur le développement et la régénération urbaine et recentrée sur les métiers d’aménageur, promoteur, exploitant

Le plan de transformation a également impliqué une refonte de l’organisation, afin de la rendre plus opérante, agile et parfaitement adaptée à la demande d’opérateur urbain. Le New Nexity, opérationnel depuis le 9 janvier 2025 et dont le déploiement va se poursuivre sur 2025 s’appuie sur :

• Un modèle décentralisé, capitalisant sur les compétences en régions, et adapté aux priorités d’aménagement des territoires ;
• Des expertises métiers puissantes en central au service du développement et de la maitrise du coût de revient ; et
• Une offre multiproduits résolument adaptée aux nouveaux besoins d’usage.

Concernant l’accélération dans la régénération urbaine, les partenariats dont ceux avec Carrefour ou Mirabaud permettent au Groupe de passer à l’échelle sur la régénération urbaine sans impacter le bilan dans la phase de portage. Les dépôts de permis de construire dans le cadre du partenariat avec Carrefour ont démarré sur le quatrième trimestre et vont se poursuivre sur 2025.

À l’issue de sa transformation, le New Nexity est :

• Désendetté et entend poursuivre la maitrise de son bilan ; 
• En capacité de proposer une offre recalibrée et repositionnée à la nouvelle donne de marché ; et
• Doté d’une organisation adaptée, axée sur le développement et la régénération urbaine et recentrée sur les métiers d’aménageur – promoteur – exploitant.

Priorités d’actions du management en 2025

Fort de la nouvelle organisation en cours de déploiement et des équipes en place, le Groupe est en mesure de se concentrer sur les priorités opérationnelles suivantes afin d’accélérer le retour à la croissance rentable :

• La recomposition d’une offre adaptée et rentable ;
• L’écoulement du stock à l’offre grâce à une politique de commercialisation et de distribution agile, capitalisant notamment sur l’effet de la baisse des taux et l’élargissement du PTZ à compter du 1er avril ; 
• Une amélioration du prix de revient grâce notamment au renforcement des équipes techniques en central ; et
• Le maintien d’un niveau de satisfaction client élevé.

2025 est une première année de recomposition des marges avec un retour à la profitabilité attendu. La guidance porte sur un résultat opérationnel courant IFRS positif, hors activités cédées et hors activités à l’international(16).

Par ailleurs, Nexity entend poursuivre en 2025 la maitrise de son bilan, via la gestion stricte du BFR d’une part et une approche opportuniste en matière de recentrage portant sur des actifs non core d’autre part, et confirme son objectif d’un endettement net IFRS inférieur à 380 millions d’euros(17).

Le modèle d’affaires présenté ci-après tient compte des évolutions de l’organisation qui viennent d’être présentées dans cette section.

1.5Performance 2024 du Groupe

L’information sectorielle présentée dans ce chapitre reflète le reporting opérationnel avec la présentation des co-entreprises en intégration proportionnelle. Les comptes consolidés selon les normes IFRS figurent au paragraphe 5.4 « Eléments selon le reporting opérationnel » du présent Document d’enregistrement universel.

Plan de transformation finalisé à fin 2024 ; Nexity adapté à la nouvelle donne de marché

• Recentrage : déploiement du plan de cession conformément au calendrier avec trois cessions majeures : produits des cessions nets de 435 millions d’euros intégralement alloués au désendettement du Groupe ; gestion stricte du BFR (-301 millions d’euros) ;
• Redimensionnement : réduction des charges d’exploitation intégrant la mise en œuvre du PSE ; économies totales attendues à horizon 2026 et confirmées à 95 millions d’euros, 16% de la base de coûts du Groupe, dont 75% effectif dès 2025 ;
• Recalibrage : finalisation de l’adaptation de l’offre commerciale à la nouvelle donne de marché : baisse de l’offre commerciale (-27% par rapport à décembre 2023) et du délai d’écoulement (5 mois) et absence de logements achevés non vendus (~100 unités) ; et
• Redéploiement : lancement du « New Nexity » début janvier 2025 : organisation territoriale et multiproduits, axée sur le développement et la régénération urbaine et recentrée sur les métiers d’aménageur, promoteur et exploitant.

Accélération soutenue des ventes au détail sur 2024

• Croissance des ventes au détail de 7% sur l’année (dans un marché en repli de 4%(18)), avec une accélération sur le second semestre (+14%) ; et
• Forte dynamique des accédants (+48% sur le deuxième semestre) portée par l’amélioration des conditions de financement (baisse des taux d’emprunt immobiliers de 100 points de base environ depuis janvier 2024, soit une amélioration du pouvoir d’achat d’environ 10%) et des offres marketing/produits efficaces sur l’année. 

Bilan allégé et liquidité assurée 

• Désendettement très significatif de -44% (-369 millions d’euros) : dette financière nette à fin 2024 à 474 millions d’euros, inférieure au seuil cible annoncé en début d’année de 500 millions d’euros à fin 2025 ; 
• Niveau de liquidité à 1 milliard d’euros, très supérieur aux échéances à court et moyen terme ; et
• Un financement bancaire sécurisé à moyen terme adapté aux besoins et au redimensionnement du Groupe ; et par voie de conséquence, revue des niveaux de covenants intégrant le contexte de marché, et ce jusqu’à la maturité de la ligne de crédit en 2028.

Résultats financiers 2024

• Chiffre d’affaires à 3,5 milliards d’euros ; et
• Résultat opérationnel positif, en ligne avec la guidance, à +2 millions d’euros impacté comme attendu par le plan de transformation, intégralement compensé par les plus-values de cession.

Perspectives 2025

• Retour à la profitabilité : Résultat opérationnel courant(19) positif ;
• Poursuite de la maitrise du bilan : confirmation d’un endettement net IFRS inférieur à 380 millions d’euros(20); et
• Priorités mises sur un retour à la croissance rentable et à la génération de cash-flow permettant d’envisager à moyen terme la reprise du versement de dividende(21), sous réserve que le ratio de levier soit inférieur à 3,5x.

Activité commerciale

Résultats financiers

1.5.1Éléments financiers 2024 – Reporting opérationnel

Suite à la cession des activités d’Administration de biens et de Nexity Property Management, finalisées respectivement le 2 avril et le 31 octobre dernier, le chiffre d’affaires et le résultat opérationnel de ces activités sont isolés dans les tableaux suivants sur une ligne « activités cédées » en 2023 et en 2024. Cette ligne intègre également pour 2023 les indicateurs relatifs aux activités en Pologne et au Portugal, cédées en 2023.

Chiffre d’affaires

Le chiffre d’affaires 2024 s’établit à 3.535 millions d’euros, en retrait de -17% par rapport à 2023 et de -12% à périmètre constant(23).  

• Le chiffre d’affaires de la promotion est en baisse de 13%, sous l’effet principalement du ralentissement de l’activité résidentiel et tertiaire dans un environnement dégradé, ainsi que la moindre reconnaissance de chiffre d’affaires à l’avancement sur les projets d’envergure en immobilier tertiaire.
• Le chiffre d’affaires des services, hors activités cédées est en baisse de 8%, la bonne tenue des activités d’exploitation (+7%) ne compensant pas le recul du chiffre d’affaires de la distribution, impacté par la dégradation du marché du logement neuf.

Résultat opérationnel

À fin décembre 2024, le résultat opérationnel s’établit à 2 millions d’euros. 

2024 est une année de transition avec des indicateurs fortement impactés par le plan de transformation et d’adaptation de l’offre. 

• Le résultat opérationnel est impacté sur l’année par l’ajustement de l’offre et le plan de transformation pour un montant de (218) milllions d’euros composé comme suit :
  • Coûts de l’adaptation de l’offre pour (172) milllions d’euros, dont (134) milllions d’euros comptabilisés en résultat opérationnel courant et (38) milllions d’euros de coûts d’abandon comptabilisés en résultat non courant, et
  • Coûts de réorganisation à hauteur de (46) milllions d’euros comptabilisés en résultat non courant ; et
• Le résultat opérationnel intègre par ailleurs les plus-values relatives aux cessions réalisées sur 2024 pour un montant total de 216 milllions d’euros comptabilisé en résultat non courant.

Autres éléments du compte de résultat

Le résultat financier au 31 décembre 2024 ressort à (137) millions d’euros contre (108) millions d’euros à fin 2023 et intègre les éléments suivants :

• Un coût de l’endettement à 67 millions d’euros (+6 millions d’euros). Il intègre sur l’exercice le coût des waivers, partiellement compensé par une baisse de la dette brute, grâce aux cessions et aux actions d’optimisation du BFR, et la trésorerie et la rémunération des produits de cession. Le coût moyen de la dette ressort à 3,5% en 2024 contre 3,8% en 2023 ; 
• Des charges d’intérêt sur obligations locatives pour (32) millions d’euros, en augmentation de 6 millions d’euros, liée à la croissance du parc sur les activités de résidences étudiantes et de coworking ; et
• Des autres produits et charges financières pour (38) millions d’euros, impactés en 2024 par des éléments non récurrents liés aux activités à l’international en cours de gestion extinctive.

Le produit d’impôt s’élève au 31 décembre à 75 millions d’euros (contre une charge d’impôt de (51) millions d’euros au 31 décembre 2023) compte tenu de la créance d’impôt constatée au titre du déficit sur l’exercice. Le taux effectif d’impôt courant (hors CVAE) s’élève à 25% contre 35% à fin 2023.

Le résultat des mises en équivalence intégrait en 2023 une dépréciation de la participation de 18% dans Ægide-Domitys. Par ailleurs, Nexity a cédé par anticipation en date du 14 février 2025 l’intégralité de sa participation dans Ægide-Domitys sans impact sur les résultats financiers 2024 ni sur ceux de 2025.

Le résultat net part du Groupe au 31 décembre 2024 s’élève à (62) millions d’euros contre 19 millions d’euros au 31 décembre 2023.

1.5.2Bilan et structure financière 2024 – Reporting opérationnel

L’endettement net du Groupe avant obligations locatives s’élève à 474 millions d’euros à fin décembre, en baisse significative de 369 millions d’euros (-44%)(24).

À noter qu’en vision IFRS, l’endettement net s’élève à 330 millions d’euros à fin décembre, à comparer avec 725 millions d’euros à fin décembre avant IFRS 5, une baisse de 395 millions d’euros (-54%).

Cette baisse reflète notamment :  

• Le déploiement du plan de cession, avec notamment 3 cessions majeures sur 2024 (Administration de biens, Nexity Property Management et 50% de la participation dans Bien’ici), conformément au calendrier, représentant un produit de cession net de 435 millions d’euros ; et 
• La poursuite de la bonne maitrise du BFR. 

La dette à taux fixe ou bénéficiant d’une couverture de taux est de 90% de la dette brute, limitant ainsi l’exposition du Groupe à la hausse des taux d’intérêt.

Le coût moyen de la dette ressort au 31 décembre 2024 à 3,5% (contre 3,8% en 2023).  

Le Groupe dispose d’une liquidité solide à fin décembre, à 1,0 milliard d’euros, dont un montant de 800 millions d’euros de lignes de crédit confirmées et non tirées.

Pour rappel, le Groupe a obtenu sur le 1er trimestre 2024, de l’ensemble de ses partenaires bancaires et de ses porteurs obligataires EuroPP, une exonération au titre des ratios financiers jusqu’à la clôture de l’exercice 2024.

De plus, fort de l’exécution du plan de transformation, le Groupe a obtenu le 31 mars 2025 un accord sur son financement bancaire à moyen terme en l’adaptant aux besoins et au redimensionnement du Groupe, avec une ligne de crédit ajustée à 625 millions d’euros, et a revu le niveau de ratio de levier intégré dans les covenants comme suit : <8,5x à fin 2025, <7x à fin 2026 et ≤3,5x à fin 2027.

La prochaine période de test a été repoussée à fin 2025 avec une fréquence de revue annuelle jusqu’à la maturité de la ligne de crédit en février 2028. Par ailleurs, l’ICR (Interest Coverage Ratio) a été exclu des covenants. 

Le ratio de structure, n’a quant à lui pas été revu, ni en terme de fréquence ni en terme de niveau. 

Le BFR ressort à 1.039 millions d’euros, en baisse de 301 millions d’euros.

Cette variation reflète notamment une baisse de 186 millions d’euros sur la promotion résidentielle grâce à :

• Une sélectivité accrue : achats terrains en baisse de 131 millions d’euros par rapport à 2023 ;
• Une optimisation de la durée entre l’acquisition des terrains et les premiers appels de fonds (via la concomitance entre les achats terrain, les actes et les appels de fonds) ; et

• Une accélération du recouvrement, liée notamment à la mise en place d’une cellule centralisée de recouvrement depuis le 1er janvier 2024.

En vision IFRS, le BFR ressort à 832 millions d’euros, en baisse de 312 millions d’euros. 

À noter, le BFR hors activités à l’international ressort à 940 millions d’euros (730 millions d’euros en vision IFRS) soit une amélioration potentielle significative à horizon de l’extinction définitive des projets et des filiales à l’international.

1.5.3Flux de trésorerie 2024 – Reporting opérationnel

1.6Aménagement et Promotion Immobilier résidentiel

1.6.1Environnement de marché et concurrence

1.6.1.1Environnement de marché

Les évolutions démographiques génèrent un besoin structurel de logements neufs en France du fait de la croissance de la population, de la démultiplication du nombre de ménages (décohabitation) et des phénomènes migratoires, auxquels s’ajoutent d’autres macro-tendances décrites au paragraphe 1.3 « Environnement de marché » du présent chapitre). Face à cette demande, l’effort de construction demeure insuffisant, et complexifie l’accès au logement.

Le secteur de la construction neuve traverse une crise sans précédent en France et les volumes de logements autorisés et mis en chantier tombent à des niveaux les plus bas depuis plus de 20 ans. Sur l’année 2024, 330.400 logements ont été autorisés (-12% par rapport à 2023), contre environ 461.000 en moyenne sur les 20 dernières années. Le nombre de logements mis en chantier baisse de 11% entre 2023 et 2024, à 263.100 unités (contre 389.000 en moyenne depuis 2005)(25).

L’année 2024 a été marquée par des signes d’amélioration sur le plan économique avec notamment un ralentissement de l’inflation et une baisse des taux d’intérêts mais a dû faire face à de nombreuses incertitudes politiques qui ont eu tendance à paralyser le marché immobilier.

Le marché du logement neuf(26) est estimé à 94.000 ventes sur l’année 2024 (-6% par rapport à 2023), contre 140.000 en moyenne sur les 10 dernières années. Les ventes aux investisseurs particuliers poursuivent leur chute (-12% sur un an) et la fin programmée du Pinel n’a pas entrainé de sursaut de l’activité (+5% sur le quatrième trimestre 2024). Les ventes aux accédants se stabilisent sur l’année (+0,7% sur un an), avec une progression de 18% sur le dernier trimestre grâce notamment à l’amélioration des conditions de financement (baisse des taux et appétences des banques). Le nombre de logements vendus en bloc est en recul de 10% sur l’année 2024 et de 33% sur le dernier trimestre en raison de la fin du plan de rachat de CDC Habitat et d’Action Logement.

1.6.1.2Concurrence

Sur le marché de la promotion de logements neufs, de nombreux acteurs interviennent au niveau national mais également régional. Les concurrents nationaux les plus importants qui interviennent sur le marché du logement neuf sont Altarea Cogedim, Icade, Bouygues Immobilier, Vinci Immobilier et Kaufman & Broad.

Le tableau suivant montre le nombre de réservations nettes de logements neufs et la part de marché des principaux acteurs de la promotion résidentielle.  

1.6.2Description des activités

L’organisation de l’aménagement et de l’Immobilier résidentiel est fondée sur une stratégie multimarques avec une présence sur toute la France et une expertise nationale sur les montages complexes.

Les filiales opérationnelles sont chargées de l’ensemble du projet immobilier et sont composées de spécialistes. Des sociétés de services spécifiques, communes à l’ensemble du Groupe, peuvent également intervenir pour les filiales opérationnelles, soit en montage d’opérations spécialisées, soit en commercialisation, soit en assistance technique.

1.6.2.1Clients et produits de l’aménagement et de la Promotion Immobilier résidentiel

Nexity est un acteur majeur dans les métiers de l’aménagement et de la promotion de logements neufs et du lotissement (développement de lots de terrains à bâtir), et exerce ses activités sur l’ensemble du territoire français. 

Ses clients sont :

• Des accédants à la propriété (logement ou terrain à bâtir) ;
• D’autres accédants déjà propriétaires de leur résidence principale achetant un nouveau logement (ou un terrain à bâtir) pour y habiter ;
• Des particuliers investisseurs achetant un logement pour le mettre en location (soit en location nue, soit en location meublée, soit en démembrement de propriété) ; et
• Des bailleurs professionnels achetant un immeuble en bloc pour en retirer des revenus locatifs (lesquels relèvent du logement social, intermédiaire ou libre).

Nexity place au cœur de ses préoccupations l’accès au logement pour tous et centre son offre sur le logement abordable. Nexity a la capacité de couvrir toute la gamme de logement du marché et travaille sur des offres durables afin de proposer des produits performants et accessibles à tous, conçus pour chaque étape de la vie et sobres en carbone.

En tant qu’acteur de l’immobilier, Nexity est conscient de sa nécessaire contribution à l’enjeu d’accès au logement pour tous et décline aujourd’hui les lignes de produit suivantes :

• Logements libres : promotion de logements neufs ; logements bénéficiant de procédés constructifs optimisés permettant de répondre aux problématiques des primo-accédants à travers son produit Access design ; logements en bois pour répondre aux exigences environnementales. Certains programmes peuvent être réalisés dans le cadre de copromotions avec des promoteurs locaux ou nationaux ;
• Logements sociaux classiques : imposé par la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain - article 55 de la loi du 13 décembre 2000), la production de logements sociaux de Nexity dépasse chaque année le seuil de 20%. Pour Nexity, cela représente 43% des ventes en 2024 ;
• Logements « Pension de famille / Hébergement d’urgence » : Nexity a fait le choix stratégique depuis 2005 de répondre aux besoins des acteurs du logement social en matière d’aménagement urbain, de cohésion sociale et de développement durable, notamment à travers le pôle Nexity Non-Profit (production de pensions de famille et hébergement d’urgence) ;
• Logements en Usufruit Locatif Social (ULS) : dans les zones tendues, afin de favoriser la production de logements à prix abordable, Nexity développe des opérations en Usufruit Locatif Social. Ce produit repose sur le démembrement de propriété sur une durée de 15 à 20 ans. L’investisseur particulier ou institutionnel acquiert la nue‐propriété d’un bien à un prix décoté, tandis que son usufruit est cédé à un bailleur institutionnel ;
• Logements en Bail Réel Solidaire (BRS) : afin de favoriser l’accession social aux ménages modestes, Nexity travaille en coopération avec les bailleurs sociaux et les organismes fonciers solidaires (OFS) pour proposer des logements à prix abordables. Crée par la Loi Macron du 6 août 2015, le Bail Réel Solidaire permet la dissociation du foncier et du bâti et permet de baisser ainsi le prix des logements  ;
• Logements en Prêt Social Location Accession (PSLA) : dispositif d’accession à la propriété qui permet à des ménages sous plafonds de ressources de devenir propriétaire de leur résidence principale, à prix maîtrisé avec un statut de locataire accédant ;
• Logements locatifs intermédiaires : depuis le 1er janvier 2014, deux avantages fiscaux en faveur du logement locatif intermédiaire ont été institués par le Gouvernement (ordonnance n° 2014‐159 du 20 février 2014), à l’intention exclusive d’acquéreurs personnes morales avec un taux de TVA réduit à 10% et une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant la durée de détention des immeubles, dans la limite de 20 ans  Depuis fin 2024, l’achat de logements locatifs intermédiaires est devenu accessible aux particuliers à condition de le réaliser via des SCI (Société Civile Immobilière). Pour Nexity, cela représente 14% des ventes en 2024 net des abandons;

• Résidences :
  • Résidences étudiantes : production de logements à destination des étudiants qui sont exploités majoritairement par Nexity via sa société d’exploitation Studéa créée en 1987, mais également par des exploitants tiers. Studéa est leader sur le marché des résidences étudiantes et compte 150 résidences ouvertes ou en travaux en France et à l’étranger, ce qui représente plus de 17 000 logements sous gestion,
  • Résidences services seniors : production de résidences services seniors qui sont majoritairement exploitées par Ægide‐Domitys dans le cadre du partenariat conclu en 2021 avec AG2R La Mondiale, et Edenéa, marque du Groupe Nexity via sa société d’exploitation Studéa. En 2024, Edenéa compte 5 résidences,
  • Résidences seniors sociales : elles constituent une réponse adaptée aux problématiques de logements des seniors, souvent confrontés à l’isolement dans des logements trop vastes et mal isolés, et des étudiants confrontés à la pénurie de logements abordables. Essentiellement réalisées sous forme locative et en secteur social, elles garantissent un accès à un habitat adapté aux seniors, mais aussi aux personnes handicapées, aux jeunes actifs et étudiants éligibles au logement social. En 2024, Nexity a livré 5 résidences sociales,
  • Résidences Multigénérationnelles COMPLICITY® : elles constituent une réponse pour un habitat adapté à la transition démographique, encourageant la cohésion sociale. COMPLICITY est une solution « d’habitat inclusif » qui met en place une animation sociale de la résidence pour accompagner les aînés, dans un domicile et des espaces résidentiels adaptés, et pour faciliter la création de liens et le bien vivre‐ensemble de tous les résidents. Chaque résidence bénéficie d’un « projet de vie sociale et partagée ». Ce projet ambitieux, plébiscité par les élus, est le fruit d’une élaboration conjointe avec la commune, le bailleur social, le syndic de copropriété (dans le cas d’opérations en secteur libre) et l’animateur de vie sociale et partagée, en y associant les tissus associatif et économique locaux. Il y a 12 résidences ouvertes ou en travaux en France,
  • Coliving : la gestion de résidences de coliving est opérée par Urban Campus et des opérateurs tiers. Face aux nouveaux modes de vie, le coliving est un mode d’habitat partagé dans lequel on regroupe dans un même lieu des espaces privés et des espaces partagés. Pour vivre ou travailler, l’objectif est de mutualiser le loyer et les charges afin de se loger à moindre coût au cœur des grandes villes tout en profitant d’un confort de vie et de convivialité. Le coliving concerne de nombreuses populations : actifs, familles monoparentales, personnes en situation de handicap et seniors. Urban Campus gère 22 résidences de Coliving en France et à l’étranger ;
• Réhabilitation d’actifs immobiliers : Acteur engagé pour une ville durable et abordable, Nexity développe des projets de réhabilitation et de reconversion des actifs existants sur l’ensemble du territoire. Le Groupe développe, en synergie avec les collectivités, des solutions urbaines et financières, pour réhabiliter des actifs immobiliers de logements et pour transformer notamment des bâtiments tertiaires, commerciaux ou des parkings, en programmes mixtes (logements et bureaux) à dominante résidentielle ; et
• Aménagement et terrains à bâtir : consiste à viabiliser et à diviser un terrain, et à vendre les lots ainsi obtenus, généralement auprès de particuliers qui vont y construire individuellement leur maison, ou parfois auprès de promoteurs qui lancent un programme de commercialisation de maisons groupées ou d’habitat collectif. Pour les collectivités, la filiale développe des quartiers qui intègrent les enjeux économiques, sociaux et environnementaux.

Par ailleurs, dans la perspective de servir au mieux les intérêts de ses clients investisseurs institutionnels privés, Nexity imagine des produits adaptés à leurs attentes et leur propose des solutions partenariales sur mesure :

• Vente en bloc de produits répondant aux critères d’investissement des clients institutionnels : le Groupe propose des actifs répondant à la fois à des critères de localisation, partout en France, dans des secteurs prime ou en devenir, et aux exigences de haute qualité environnementale, sur l’ensemble des segments de l’immobilier résidentiel, logements collectifs, résidences seniors, étudiants, coliving... – ou d’entreprise ;
• Mise en place de partenariats permettant de développer les activités respectives de Nexity et de ses clients investisseurs : à cet effet, le Groupe prend des participations dans des joint venture avec pour objectif de générer des opportunités pour l’ensemble de ses filiales. À cet effet, le Groupe a conclu sur 2023, un partenariat avec le Groupe Carrefour via la création d’un véhicule de portage foncier qui vise la revalorisation de 74 sites(27) Carrefour. Cet accord sur le long terme permettra à Carrefour et Nexity de développer des programmes mixtes à haute performance environnementale, accueillant des logements, des résidences de services, des commerces, des bureaux ou des hôtels ; et

• Mise en place de solutions de portages fonciers avec des acteurs investisseurs institutionnels dédiés : elles permettent au Groupe de diversifier ses sources de financement tout en poursuivant son plan de développement dans une stratégie de landbank maîtrisée et une prise de risque limitée.

Nexity poursuit également son implication dans le logement social et dans le logement inclusif, en lien avec les bailleurs sociaux et les investisseurs publics et privés, pour développer le parc de logements accessibles (sociaux, intermédiaires ou libres) et pour faciliter les parcours résidentiels pour tous (des résidences gérées spécialisées dans l’accueil de publics fragiles jusqu’à l’accession progressive à la propriété).

Dans le cadre de son ambition d'accompagner ses clients vers une épargne leur permettant d'investir dans des projets immobiliers adaptés à leurs besoins, Nexity a lancé en 2023 la première plateforme de distribution d'épargne immobilière accessible à tous les budgets et profils d'investisseurs. Entièrement digitalisée, la plateforme Pierre Papier Immo propose une gamme diversifiée de solutions d'épargne immobilière, incluant des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), des contrats d'assurance-vie et des livrets d'épargne. Pour déployer cette offre, Nexity a sélectionné des produits performants et exemplaires en matière environnementale auprès de partenaires reconnus :

• Nexity Life - L'Assurance Vie by Nexity : Premier contrat co-conçu par Nexity et Suravenir (spécialiste de l'assurance-vie, retraite et prévoyance du Crédit Mutuel Arkéa). Ce contrat unique est flexible et personnalisé selon le profil de l'investisseur. Il propose, dès 100 euros de versement, deux fonds en euros et douze unités de compte à sous-jacent majoritairement immobilier ;
• Le Livret d'épargne Nexity, co-conçu avec le CFCAL (groupe Crédit Mutuel Arkéa) : Ce livret permet de faire fructifier son épargne sans risque, avec un taux boosté, des fonds garantis, accessible dès 100 euros et sans plafond. Il est conçu pour épargner sereinement et profiter d'une prime à l'achat pouvant atteindre 20.000 euros dans le cadre d'une future acquisition d'un bien neuf ; et
• Les SCPI classiques ou défiscalisées : Nexity a sélectionné des SCPI pour bénéficier des avantages de l'investissement locatif classique sans ses contraintes. Les sociétés de gestion s'occupent de toutes les étapes : recherche, qualification, gestion et revente. Nexity a choisi les produits les plus attractifs en termes de rendement, de diversification et de défiscalisation pour compléter ses gammes d'investissements immobiliers.

La plateforme propose également nos produits Pierre Directe (immobilier de défiscalisation traditionnel) et des partenariats de financement pour obtenir un effet de levier sur toutes ses gammes de produits, y compris la résidence principale, l'investissement de droit commun, et les produits gérés via Studéa et Ægide-Domitys, ainsi que le démembrement via sa filiale PERL.

L'objectif de Nexity est d'optimiser l'exploitation de sa base client, de réduire ses coûts d'acquisition et d'attirer de nouveaux prospects en proposant une offre d'épargne immobilière diversifiée. Cette offre vise à construire un véritable parcours client et à favoriser la récurrence des revenus grâce à une approche d’un modèle d’affaire par les stocks 

La plateforme repose sur une stratégie multicanale, incluant :

• Des canaux primaires : distribution directe et digitale, valorisant les prospects annuels clients particuliers « opt-in » de Nexity dans tous les domaines ; et
• Des canaux secondaires : distribution intermédiée par les réseaux internes et externes.

A travers ses marques Nexity Transformation des Territoires et Nexity Héritage, le Groupe accompagne les collectivités dans le développement de leur territoire pour contribuer à les rendre attractifs, vivants et résilients.

Nexity Transformation des Territoires

Issu du rapprochement des deux filiales aménageurs historiques du Groupe, Villes et Projets et Foncier Conseil, Nexity Transformation des Territoires répond aux besoins des collectivités dans la définition et la mise en oeuvre des projets d’aménagement urbains personnalisés en tenant compte des attentes des habitants et des défis de la transition écologique. 

Cette filiale propose des solutions pour développer des projets vertueux répondant aux enjeux sociétaux, sociaux et environnementaux :

• Création d’un territoire bas carbone : réduction de l’empreinte énergétique du bâtiment, développement des quartiers innovants et bas carbone, quartiers décarbonés, réintroduction de la nature en ville, expertise dans la construction bois et les matériaux bas carbone ;
• Création d’une ville inclusive : logements pour tous, grâce à une conception de projet inclusive et participative, ainsi que des projets d’intérêt général : conception et tissage de quartiers mixtes, logement social, logement solidaire, solutions d’accession à la propriété (financements accessibles, cagnotte immobilière...) ;
• Création d’un territoire attractif : accompagnement et conseil en stratégie territoriale, programmation urbaine, revitalisation des entrées de ville en leur insufflant une nouvelle dynamique, assistance à maîtrise d’ouvrage, exploitation d’espaces tertiaires ; et

• Valorisation du territoire : reconstruction de la ville sur elle-même, grâce à des opérations de requalification et de restructuration : reconversion d’anciennes friches industrielles pour en faire de nouveaux quartiers (dépollution, renaturation...), requalification des entrées de villes pour les connecter à leurs territoires, réhabilitation et rénovation énergétique, etc.

Créatrice de projets immobiliers mixtes, les filiales de Nexity Transformation des Territoires mettent leurs expertises au service du local et des collectivités en matière de développement territorial en réinventant des quartiers, des extensions de villes garantissant un équilibre pérenne entre habitations, activités économiques, services et lieux de vie.

Par ailleurs, Nexity est engagé dans une démarche de responsabilité sociétale et environnementale s’appuyant sur des produits et services innovants et performants pour construire des territoires durables. Dans le cadre de sa mission de conseil en aménagement des espaces urbains auprès des collectivités et des grands propriétaires fonciers, Nexity Transformation des Territoires propose des solutions concrètes aux visées écologiques et durables adaptées aux besoins et spécificités de chaque territoire au travers de la certification ISO 14 001 depuis 2004, les certifications Ecoquartier, HQE Aménagement et depuis cette année, BBCA Quartier dans les opérations d’aménagement. 

Nexity Héritage

Convaincu que la régénération urbaine est une réponse adaptée pour accompagner des villes durables, inclusives et agréables à vivre, Nexity Héritage apporte une expertise unique sur la reconversion de sites et de bâtiments existants ou remarquables, en les adaptant aux nouveaux usages, tout en préservant leur mémoire et leur caractère.

La mission de Nexity Héritage est de donner une seconde vie aux bâtiments existants, de renaturer les sites et d'apporter de la mixité à l'échelle du bâtiment ou du quartier. Cette école de la deuxième chance est l’approche qui sait répondre aux grands défis de la ville de demain qui sont des transformations d’usage : la décarbonation, le réemploi, faire de la ville avec la ville, réussir à marier l’avenir avec le déjà-là.

Nexity Héritage se distingue par une approche sur-mesure, adaptée à chaque contexte et en étroit partenariat avec la collectivité, en tenant compte de l’identité propre de chaque territoire, chaque ville, et chaque quartier :

• Régénération urbaine : à l’échelle du quartier, Nexity repense et accompagne la mise en place des usages mixtes qui permettent aux habitants de se réapproprier des lieux délaissés et en voie de déliquescence. Le Groupe procède à la transformation physique des bâtiments pour les adapter en sous-jacent de la nouvelle histoire portée par le quartier ;
• Transformation d’usage : à l’échelle de l’immeuble, il s'agit de réanimer des bâtis frappés d’obsolescence en fragmentant le socle, le corps et les sous-sols, et via l’élévation ou l’extension, pour y redéployer de nouveaux usages en phase avec les besoins actuels. En conservant les caractéristiques du bâtiment, le Groupe créé des conditions d’utilisation différentes : accession libre, logements sociaux, résidences gérées, coliving, commerces, activités, bureaux, coworking ,etc ; et
• Réhabilitation patrimoniale : à destination du patrimoine remarquable obsolète, le Groupe redonne vie aux bâtiments par des usages renouvelés tout en restaurant les attraits et le charme de ces immeubles qui symbolisent tant l’ancrage des sociétés aux traces d’un passé prestigieux dans les territoires.

La valorisation des bâtis remarquables et des territoires s’inscrit dans une démarche durable en cherchant à limiter l’empreinte carbone grâce à plusieurs leviers. La réhabilitation du bâtiment a pour avantage de limiter la consommation de ressources et la production de déchets.

1.6.2.2Déroulement d’un projet

Le Groupe commercialise essentiellement ses logements sous le régime de la Vente en l’État Futur d’Achèvement – VEFA (voir paragraphe 1.2.2 « Un modèle de flux faiblement capitalistique » du présent chapitre), ou sous le régime de la Vente d’Immeuble Rénové (VIR) dans certains cas de réhabilitation. Les lots de terrains à bâtir sont vendus sous le régime de marchand de biens.

La constructibilité et la rentabilité potentielle du projet envisagé sur le terrain sont des critères essentiels. Sauf opportunités ponctuelles, l’activité Immobilier résidentiel du Groupe n’a pas pour stratégie d’acheter des terrains pour se constituer un portefeuille foncier ou à titre d’investissement spéculatif.

Afin de répondre au mieux aux problématiques actuelles concernant la rareté du foncier auxquelles le Groupe doit faire face, Nexity développe depuis 2020 Nexity Solutions Foncières pour simplifier l'accès à l'ensemble des expertises foncières et métiers du Groupe à destination des détenteurs de fonciers, qu'ils soient particuliers ou professionnels. Sa mission est de valoriser les actifs immobiliers de ses clients, grâce à sa plateforme de services et sa large gamme de produits (résidentiel, bureau, résidence gérée, réhabilitation, aménagement, commerce...).

Le développement d’un programme de logements neufs se déroule généralement en plusieurs étapes :

Par ailleurs, Nexity porte une attention particulière à la satisfaction de ses clients. Pour ce faire, Nexity dispose d’un programme de satisfaction interne déployé sur l’ensemble du territoire pour diffuser et ancrer une culture client partout dans le Groupe. Grâce à un dispositif d’écoute attentive et en continu des clients, la Direction de la satisfaction client est capable d’identifier les axes d’amélioration et d’ajuster le dispositif relationnel aux attentes des clients. (voir paragraphe 3.3.3 « Clients et utilisateurs finaux (ESRS S4) » du présent Document d’enregistrement universel).

Particularités du déroulement d’une opération de terrains à bâtir

Le déroulement d’une opération de lotissement est similaire à celui d’une opération de logements (autorisations administratives, critères de génération de marge).

Les clients de l’activité de terrains à bâtir bénéficient de conseillers professionnels, d’un site Internet et d’un numéro vert, qui aide le client à définir son projet sur le terrain qu’il envisage d’acquérir, à réaliser un plan de financement et à mettre au point un calendrier de déroulement des travaux. Le Groupe fournit également au profit de ses clients une garantie financière couvrant les travaux non encore réalisés, obligatoire pour la signature de l’acte de vente définitif.

Particularités du déroulement d’une opération à l’international

Le déroulement d’une opération de logements à l’international peut présenter certaines particularités par rapport à celui d’une opération de logements en France, notamment par l’achat du terrain avant l’obtention définitive des autorisations nécessaires à sa construction, par un transfert de propriété à l’achèvement des travaux engendrant ainsi un besoin en fonds de roulement plus important. Les démarches de développement et de commercialisation de ces opérations sont adaptées aux particularités juridiques et économiques propres à chaque pays, avec le souci de conserver dans chacun de ces contextes locaux un profil de risque maîtrisé (voir paragraphe 2.2.2.1 « Risques stratégiques / Difficultés dans le pilotage et le contrôle des filiales » du présent Document d’enregistrement universel).

Coûts des programmes

Le tableau ci-dessous illustre la répartition du coût moyen des programmes par type de coût pour les programmes livrés sur la période 2022 à 2024 : 

La maîtrise des coûts de construction

La Direction de la Construction accompagne les équipes opérationnelles dans la réduction des coûts grâce aux leviers d’optimisation suivants :

• Mise à disposition des équipes régionales de promotion, de modes constructifs innovants permettant de proposer des logements bas carbone à prix maîtrisés, via la gamme Ywood Résidentiel ;
• Déploiement des procédés constructifs industrialisés intégrant une large part de bois, garantissant d’excellentes performances thermiques et énergétiques, tout en réduisant les coûts d’exploitation ;
• Promotion de l’accession à la propriété avec des prix de vente très compétitifs tout en maintenant des exigences élevées en matière de qualité de réalisations, de respect des délais de livraison et de performances environnementales (label FSC ou PEFC, filière française privilégiée, propriétés hygroscopiques du bois, etc.) ;
• Référencement de produits industriels et centralisation des achats afin d’optimiser les coûts et la qualité, d’adapter l’offre aux différentes cibles de clientèle et de mieux maîtriser les coûts de construction ;
• Suivi des coûts de construction par famille de produits et par lot, en intégrant les évolutions du marché, les indices de prix, ainsi que des mesures d’atténuation des hausses grâce à l’animation de panels d’entreprises de travaux ; et
• Élaboration et diffusion des bonnes pratiques accompagnées du développement d’outils communs pour optimiser la conception (ex : référentiels techniques, guides et indicateurs de conception, maquettes numériques, ...), les achats, l’exécution des travaux et la qualité des livraisons.

Garanties données par le Groupe

Dans le cadre des ventes de logements sous forme de VEFA, la loi impose au Groupe de fournir certaines garanties au profit de ses clients :

• Une garantie des vices apparents, couvrant les vices de construction apparents et signalés par l’acquéreur dans un délai d’un mois à compter de la prise de possession du logement par l’acquéreur ;
• Une garantie de bon fonctionnement, couvrant les mauvais fonctionnements des éléments d’équipements dissociables de la construction (deux ans à compter de la réception) ; et
• Une garantie décennale, couvrant les désordres qui mettraient en cause la solidité de la structure ou l’impropriété à sa destination de la construction (dix ans à compter de la réception).

1.6.3Performances 2024

1.6.3.1Activité commerciale

Dans un marché du logement qui reste marqué par un recul des réservations, avec une baisse globale de 6%(28) à fin 2024, Nexity a enregistré un total de 13.387 réservations sur la période, en baisse de 8%.

• Les réservations au détail enregistrées sur 2024 s’élèvent à 5.235 lots, en hausse de 7%, dans un marché en repli de 4%, confirmant ainsi l’hypothèse du Groupe d’un point bas commercial atteint en 2023 pour les ventes au détail. 
• On note une accélération de la reprise sur le second semestre (+14%) portée par une forte dynamique des accédants (+21% sur 2024 et +48% sur le deuxième semestre) en raison : 
  • D’une amélioration des conditions de financements (baisse des taux d’emprunt immobilier de 100 points de base depuis janvier 2024, équivalent à un gain de pouvoir d’achat pour les clients de près de 10%), et
  • D’une efficacité des offres produits et des campagnes marketing mises en place sur 2024, et succès de l’offre commerciale lancée fin septembre en partenariat avec LCL pour favoriser l’accès au crédit et à la propriété pour les primo-accédants et les jeunes. La hausse du trafic sur les plateformes de ventes du Groupe de 30% et le triplement du nombre de prospects reflètent le regain d’appétit des investisseurs individuels et notamment des primo-accédants ; et
• Les ventes en bloc ont représenté sur l’année 8.152 réservations (contre 9.712 à 2023). 
• Si les ventes en bloc aux bailleurs sociaux sont restées quasi stables à un niveau significatif de 5.748 lots, la baisse des ventes en bloc aux investisseurs s’explique principalement par un recul des investisseurs en logements locatifs intermédiaires et un fléchage accru à nouveau vers les ventes au détail.

Par ailleurs, l’activité aménagement a représenté 1.068 réservations de terrains à bâtir sur 2024, en hausse de 2%.

Répartition des réservations de logements neufs par client - France

L’offre commerciale en 2024 s’élève à 5.683 lots, une baisse de 27% par rapport à fin 2023, avec des délais d’écoulement en baisse de près de 2 mois depuis 2022 à 5,1 mois (même niveau qu’en 2019).

Ces tendances reflètent :

• La poursuite de la sélectivité accrue en matière de lancement d’opérations (avec un taux moyen de pré-commercialisation à 78%(29) sur les programmes lancés sur l’année) ;
• La capacité du Groupe à écouler la nouvelle offre, grâce notamment à des prix adaptés et en ligne avec le pouvoir d’achat des clients et l’environnement de taux actuel ; et
• L’effet de la décision d’abandonner 103 opérations conçues dans l’ancien cycle et dont la rentabilité n’est pas assurée (ces abandons représentent 2.844 réservations enregistrées antérieurement au 1er janvier 2024).

Le stock de lots achevés et invendus demeure non significatif à environ 100 lots, soit moins de 2% de l’offre commerciale totale.

L’offre commerciale en cours de travaux représente 47% de l’offre totale, dont 88% des projets ont une date de livraison à plus de 6 mois.

1.6.3.2Résultats

Le chiffre d’affaires est en baisse de 12% à 2.585 millions d’euros, reflétant principalement la baisse de l’activité embarquée.

Le résultat opérationnel courant (-144 millions d’euros) tient compte de (134) millions d’euros de coûts d’adaptation de l’offre. 
Par ailleurs, le résultat opérationnel n’intègre pas encore les effets positifs du redimensionnement de la base de coûts.

1.6.3.3Perspectives

Le backlog s’élève à 4,4 milliards d’euros, soit l’équivalent de 1,5 année d’activité.

• Le niveau sécurisé par des ventes actées est de 50% ; et
• Ce volume n’intègre pas encore les premières contributions du partenariat Carrefour au backlog, dont les premiers permis de construire ont été déposés sur le quatrième trimestre 2024.

Pour rappel, le partenariat Carrefour annoncé en 2023 et qui s’inscrit pleinement dans l’accélération de la régénération urbaine porte sur la revalorisation à terme de 74(30) sites Carrefour via des opérations de mixité urbaine sur l’ensemble du territoire français (dont 12.000 logements), et représente pour Nexity un chiffre d’affaires à terminaison de plus de 2 milliards d’euros, sur une dizaine d’années d’activité à venir.

1.7Promotion Immobilier tertiaire

1.7.1Environnement de marché et concurrence

1.7.1.1Environnement de marché

Une description des macro-tendances soutenant les marchés du Groupe est présentée au paragraphe 1.3 « Environnement de marché » du présent chapitre.

Le marché de l’investissement

L'activité sur le marché de l'investissement en immobilier d’entreprise banalisé en 2024 s’est replié avec toutefois des signes de stabilisation en fin d’année et une diversification des produits.

Les investissements ont atteint 12,5 milliards d'euros(31), soit une baisse de 11% par rapport à 2023. Le marché est resté affaibli, avec une baisse de 23% des investissements en Île-de-France, totalisant 5,4 milliards d’euros. En revanche, les investissements ont été observés davantage en régions (55%) qu’en Île-de-France (45%)(32).

En 2024, les investissements en France se sont concentrés pour 5,1 milliards d’euros sur la logistique, 5 milliards d’euros sur les bureaux, et 2,4 milliards d’euros sur le commerce. Cette répartition met en évidence l'importance croissante du secteur de la logistique et la diversification des stratégies d’investissement.

Fait notable, les volumes engagés en VEFA sur les bureaux ont été nuls en Île-de-France en 2024 et accusent une chute significative en régions avec seulement 212 millions d’euros (dont 24% en blanc).

Le volume investi en industriel & logistique en 2024, atteint 41% des engagements dans l’immobilier d’entreprise banalisé, se plaçant juste devant le bureau.

Le prix moyen des bureaux achetés en Ile-de-France au cours du quatrième trimestre s’élève à 5.950 €/m2 (droits inclus)(33), soit une baisse de 9% sur un an et de 31% sur 2 ans.

Le taux de bureau prime (Paris QCA) a baissé de 30 points de base, et celui du commerce high street de 25 points de base. En revanche, le taux de la logistique « classe A » a augmenté de 10 points de base en fin d’année.

Le marché des bureaux en Île-de-France(34)  

La demande placée sur le marché des bureaux en 2024, s’établit à 1,8 million de mètres carrés, soit une diminution de 11% sur un an. Les grandes surfaces (> 5.000 mètres carrés) ont été les plus touchées enregistrant une baisse de 13% avec 546.000 mètres carrés placés en 2024.

Une forte diminution de la demande placée a été constatée dans Paris Centre Ouest, enregistrant le résultat le plus bas de la décennie après 2020. La 1ère couronne a mieux résisté principalement grâce à la 1ère Couronne Nord qui a bien performé sur toutes les surfaces, avec notamment 3 transactions > 5.000 mètres carrés. La Défense se distingue avec une hausse de 60% de ses volumes placés sur un an.

L’offre immédiate continue sa progression pour s’établir à 5,6 millions de mètres carrés à fin 2024, soit une hausse de 19% sur un an. Le taux de vacance francilien continue d’augmenter et dépasse désormais la barre des 9%. L’offre future certaine s’élève à 1,9 million de mètres carrés dont 1,2 million de mètres carrés disponibles en 2025, marquant une tendance à la baisse par rapport aux années précédentes. Quant à l’offre future probable, elle s’établit à 2,1 millions de mètres carrés avec surtout une hausse des projets de restructuration et rénovation.

Le loyer prime à Paris QCA au quatrième trimestre 2024 atteint 1.200 euros par mètre carré et par an, se maintenant au-dessus du seuil des 1.000 euros par mètre carré et par an pour le troisième trimestre consécutif. Dans les territoires périphériques, ou secondaires les loyers sont restés orientés à la baisse.  Les mesures d'accompagnement demeurent élevées, avec un niveau moyen de 26,3% en Île-de-France.

Le marché des bureaux en régions(35)  

Le marché des bureaux des 12 grandes métropoles régionales a enregistré une demande placée de 1,3 million de mètres carrés, en baisse de 17%. La part du neuf représente 42% de cette demande, avec une tendance à la baisse. Un dynamisme hétérogène est observé sur ce marché. Ainsi, certaines métropoles connaissent une croissance, comme Montpellier (+15%), Rouen (+13%) et Aix/Marseille (+7%), tandis que d'autres, telles que Strasbourg, Bordeaux, Nantes, Grenoble, Lille, Rennes, Nice/Sophia-Antipolis et Toulouse, voient une baisse des volumes transactés.

Les grandes transactions (> 5.000 mètres carrés) continuent de reculer, avec une diminution de 4% par rapport à l'année précédente, totalisant 212.600 mètres carrés placés en 2024.

Le taux de vacance moyen dans les 12 métropoles régionales reste modéré, mais dépasse désormais les 5% à la fin de l'année 2024, contre 4,6% fin 2023.

L'offre future de bureaux neufs reste insuffisante, avec seulement 735.900 mètres carrés en prévision.

Le loyer prime QCA région est de 370 euros par mètre carré (hors IGH), tandis que les valeurs locatives demeurent globalement stables dans la plupart des régions, à l'exception de Strasbourg, Nantes et Lyon-Hors IGH où elles augmentent légèrement.

1.7.1.2Concurrence

Le modèle de Nexity intègre l’ensemble des expertises au service des entreprises, de la conception à l’exploitation.

Certains groupes combinent également promotion tertiaire et property management (à l’instar de BNP Real Estate, de Vinci Immobilier ou Crédit Agricole Immobilier). D’autres développent également des offres de coworking, ou de « bureau opéré » pour le compte d’utilisateurs (Bouygues ou Icade par exemple). De façon générale, plusieurs positionnements se distinguent, avec des offres intégrées/multiproduits, des stratégies plus ciblées sur la chaîne de valeur verticale ou encore des approches spécifiques visant les actifs prime ou bas carbone. Toutefois face à la crise immobilière, la plupart des acteurs revoient leur stratégie et font évoluer leur modèle d’affaires.

Les perspectives de développements en régions, la poursuite de l’intensification des activités de réhabilitation/transformation, les synergies entre la promotion et les services d’exploitation, la consolidation du nomadisme, la diversification des modes de travail et le renforcement du savoir-faire en matière de construction bois devraient consolider le positionnement concurrentiel de Nexity en matière d’immobilier d’entreprise.

1.7.2Description des activités

L’Immobilier tertiaire est organisé, en France, autour d’équipes regroupant les différentes expertises nécessaires.

Compte tenu de la concentration du marché sur la région Île-de-France et les grandes métropoles françaises, les collaborateurs de l’Immobilier tertiaire sont essentiellement basés au siège à Paris. Des implantations régionales à Lille, Lyon, Bordeaux et Marseille permettent d’accompagner le développement régional de l’activité, notamment la promotion de bureaux en bois, de programmes logistique, d’activité, d’enseignement supérieur et d’hôtellerie. L’Immobilier tertiaire s’appuie également sur les synergies en matière de prospection foncière, de commercialisation et d’obtention des autorisations administratives mises en place avec les filiales régionales de l’Immobilier résidentiel, qui bénéficient d’un maillage plus fin du territoire français.

De plus en plus de projets sont développés en commun avec d’autres filiales du Groupe, permettant de se positionner sur une réponse globale. Le New Nexity en cours de déloiement vise une organisation territoriale et multiproduits (voir paragraphe 1.4 « STratégie et Objectifs » du présent chapitre. Dans la réalisation d’un certain nombre de projets, le Groupe intervient en partenariat avec d’autres promoteurs immobiliers ou des acteurs majeurs du domaine de la construction. Ces partenariats peuvent être conclus soit dans une démarche commerciale afin de renforcer les chances du Groupe d’être retenu pour un projet, soit dans une logique de partage du risque.

1.7.2.1Clients et produits de la Promotion Immobilier tertiaire

Les projets d’immobilier tertiaire du Groupe sont majoritairement pré-commercialisés, et principalement réalisés pour le compte de deux types de clients :

• De grands investisseurs privés ou institutionnels, français ou étrangers, ayant vocation à tirer des revenus locatifs d’un patrimoine immobilier et à bénéficier à terme de plus-values sur leurs actifs immobiliers ; et
• Des entreprises utilisatrices faisant construire des immeubles afin de satisfaire leurs propres besoins d’occupation.

Grâce à la grande diversité des investisseurs présents sur le marché français de l’investissement, il n’existe pas de dépendance générale à l’égard d’un ou plusieurs clients.

Acteur de premier plan sur le marché de la promotion tertiaire en France, Nexity intervient principalement dans le domaine des bureaux, notamment en Île-de-France et dans les grandes métropoles comme Lyon, Marseille, Bordeaux, Lille, Toulouse et Rennes. Le Groupe réalise également des locaux d’activités et développe de manière plus ponctuelle une offre de commerces.

Le Groupe décline à ce stade les grandes lignes de produits suivantes :

• L’immeuble de bureaux en bois : pionnier depuis 2010 et premier opérateur de bureaux en bois en France, Nexity développe à la fois des projets vertueux, ambitieux et d’envergure en Île-de-France et en région ;
• L’immeuble de bureaux réhabilité : la volonté conjuguée de préserver le patrimoine existant dans les grandes métropoles, mais aussi d’atteindre la sobriété environnementale, conduit le Groupe à accélérer le développement du produit réhabilitation. Depuis 2015, une équipe dédiée à Paris intervient sur des opérations complexes de restructuration et de réhabilitation en Île-de-France et elle sera amenée à se déployer sur les grandes métropoles régionales, encouragée par de récentes évolutions réglementaires incitatives ;
• L’immeuble de bureaux réversible : les mutations urbaines, la pression démographique dans les grandes métropoles, les crises écologique et sanitaire, la pénurie de logements amènent à penser la réversibilité des bâtiments comme une solution durable pour changer la destination des bâtiments à court, moyen ou long terme. Ce produit s’appuie sur une conception évolutive des bâtiments et sur un cadre réglementaire unifié qui lui permettent d’assurer l’évolutivité du bâtiment dans le temps ; et
• L’immeuble de bureaux frugal, dit « Essentiel » : pour lutter encore plus efficacement contre le réchauffement climatique, Nexity développe pour la première fois en France un produit de bureau inédit, offrant un niveau de performance environnementale et de confort inégalés. Il repose sur un concept disruptif et frugal, qui permet de se passer de chauffage, de climatisation et de ventilation mécanique, au profit d’une ventilation naturelle pilotée par le contrôle des paramètres essentiels de l’air intérieur que sont la température, le taux d’humidité et la concentration en CO2. Il offre aussi une qualité de lumière naturelle et des volumes supérieurs aux standards actuels.

En complément des principales lignes citées ci-dessus, Nexity diversifie son offre en proposant des produits : 

• D’hôtellerie : les équipes ont livré à Bordeaux (33) en 2023 un hôtel Sheraton de 191 chambres accompagné d’un centre de congrès et travaillent sur plusieurs projets d'hôtels, neufs ou en réhabilitation en Île-de-France et régions ;
• D’activités et logistique : plus de 30.000 mètres carrés d’activités et petite logistique ont été réalisés à Saint-Priest (69) pour le fonds Logistis d’AEW, opération partenariale qui se conclut en 2024 par la livraison de la dernière phase ; et
• D’enseignement supérieur : à Lyon (69), un campus d’enseignement supérieur de 8.000 mètres carrés, dont la livraison est prévue en septembre 2025, a été loué à Galileo, leader mondial dans le domaine de l’éducation, et vendu à Franklin Templeton Investments.

Enfin, Nexity complète son offre par le développement des commerces en pied d’immeubles et d’espaces de coworking intégrant l’évolution des usages et des nouveaux modes de travail des clients.

Combiné à ses offres de services pour les particuliers et les entreprises, le Groupe a la capacité de proposer à ses clients une réponse complète face aux changements d’usage actuels, ce qui en fait un véritable avantage concurrentiel.

1.7.2.2Déroulement d’un projet

Le Groupe a recours principalement aux modes d’intervention suivants :

• La VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) : le Groupe vend à son client à la fois un immeuble à construire et le terrain sur lequel celui-ci sera construit ;
• Le CPI (Contrat de Promotion Immobilière) : l’investisseur est déjà propriétaire du terrain ou de l’immeuble existant ; l’intervention du Groupe correspond à la conception du projet et la construction de l’immeuble sur ce terrain ou la réhabilitation lourde de l’immeuble existant ; et
• Les missions de Maîtrise d’Ouvrage Déléguée (MOD) prestation de conseil rémunérée par des honoraires.

La majorité des opérations réalisées par Nexity est pré-vendue avant l’achat par le Groupe du terrain concerné.

Le Groupe a la possibilité de réaliser des opérations de la manière suivante, même si dans la plupart des cas, le Groupe n’y a pas recours :

• « En blanc » : opérations dans lesquelles Nexity acquiert un terrain et procède au démarrage des travaux de construction d’un immeuble avant même de disposer d’un client investisseur et d'un futur utilisateur ; et
• « En gris » opérations dans lesquelles Nexity dispose seulement d’un futur utilisateur sur une base locative mais pas encore d’un client investisseur.

Le Groupe a pour pratique d’acquérir le terrain à l’obtention définitive des autorisations administratives devenues définitives.

Dans la réalisation de ses projets, le Groupe traite généralement les marchés de travaux en corps d’état séparés, en confiant les travaux à plusieurs entreprises spécialisées par lots, afin d’optimiser les coûts tout en veillant au respect de la qualité technique et des délais.

Les caractéristiques techniques du projet et les besoins de couverture des risques de coûts travaux peuvent également conduire Nexity à traiter les opérations en entreprise générale (confiant l’ensemble des travaux à une seule entreprise).

Le cycle de vie moyen d’une opération en VEFA, généralement compris entre trois et six ans comporte les étapes suivantes :

Les projets réalisés dans le cadre d’un CPI présentent globalement les mêmes caractéristiques à l’exception du fait que le Groupe n’a pas à acquérir le terrain d’assiette de l’immeuble ou l’immeuble existant, qui appartient déjà à son client, et n’a pas à supporter le risque commercial.

Le Groupe n’a pas de politique d’exclusivité avec des entrepreneurs et fournisseurs. Il entretient toutefois des relations privilégiées avec certains entrepreneurs et fournisseurs qui répondent aux critères qualitatifs et financiers du Groupe en les consultant régulièrement lors de ses appels d’offres.

Dans le cadre des développements menés à l’international, les principes décrits ci-dessus sont le cas échéant adaptés aux spécificités locales, notamment sur le plan juridique.

Financement des projets

La répartition des coûts par nature varie considérablement d’un projet à un autre. En général, la construction constitue plus de la moitié des coûts dans les VEFA, et plus des deux tiers des coûts dans les CPI.

Le financement des projets varie selon le mode de règlement du prix par les clients. En effet, dans le cadre des projets en VEFA ou en CPI, hormis le versement d’un acompte généralement de l’ordre de 10% à 20% du prix du projet lors de la signature du contrat, les clients peuvent soit payer le prix au fur et à mesure de l’avancement du projet, soit plus exceptionnellement, le régler sur un schéma de paiement in fine.

Dans le cas, le plus fréquent, d’un paiement échelonné, l’investisseur fournira une garantie bancaire de paiement à première demande portant sur les montants non versés à la signature du contrat, et demande généralement la rémunération des fonds versés.

Dans le cas où le client paie la totalité du prix (hors acompte initial) à la livraison du bien, le Groupe finance le projet au moyen de concours bancaires « projet » spécifiquement mis en place. Ces concours bancaires sont garantis d’une part par la cession systématique sous forme de bordereau Dailly à la banque de la créance du Groupe sur le client au titre du contrat et d’autre part par le bénéfice de la garantie bancaire à première demande afférente au paiement du prix, exigée en règle générale du client.

Garanties données par le Groupe

Dans le cadre de ses activités de promotion Immobilier d’entreprise, le Groupe délivre les garanties suivantes :

• Les garanties financières d’achèvement : similaires à celles prévues par la réglementation sur la vente en l’état futur d’achèvement applicable la Promotion Immobilier résidentiel, elles émanent généralement d’une banque française de 1er rang ;
• Les garanties légales, décennales et de bon fonctionnement : voir paragraphe 1.10 « Environnement législatif et réglementaire » du présent chapitre et au paragraphe 2.1.5 « Assurances-contentieux » du présent Document d'enregistrement universel ; et
• Les garanties locatives : garantie au profit de l’investisseur de perception d’un revenu locatif sur l’actif immobilier acquis auprès du Groupe pendant une période de temps limitée ou, le cas échéant, d’une réduction du prix de cession pour un montant équivalent.

1.7.3Performances 2024

1.7.3.1Activité commerciale

Le Groupe a livré sur le second semestre près de 115.000 mètres carrées dont les deux opérations significatives suivantes :

• Le programme Eco-campus de La Garenne-Colombes (92) : un ensemble de 4 bâtiments sur 95.000 mètres carrés, livré en septembre 2024 à Swiss life ; et
• La partie tertiaire du programme Carré Invalides (75), portant sur la restructuration de l’ancien siège du Conseil Régional d’Île-de-France de 15.400 mètres carrés livrée le 30 septembre à AG2R La Mondiale. 

Après la livraison sur le premier semestre de Reiwa, le futur siège social de Nexity, développant une surface de 25.000 mètres carrés à St-Ouen-sur-Seine (93) ou encore du projet Lilo à Puteaux (92), développant près de 21.000 mètres carrés de coliving, ces livraisons portent à plus de 175.000 mètres carrés la surface totale livrée en tertiaire sur 2024, illustrant la capacité du Groupe de mener à bien et dans les temps des projets mixtes d’envergure.

Dans un contexte de marché toujours dégradé, reflété dans la baisse des investissements de 53% depuis 2022, Nexity a enregistré un montant de prises de commandes sur la période de 70 millions d’euros, un niveau supérieur au niveau annuel 2023 (39 millions d’euros) mais qui reste très inférieur au niveau d’avant crise.

1.7.3.2Résultats

À fin 2024 le chiffre d’affaires s’élève à 369 millions d’euros et le résultat opérationnel atteint 22 millions d’euros, des indicateurs portés, comme en 2023, par la contribution de l’Eco-campus de La Garenne-Colombes (92).

1.7.3.3Perspectives

Le carnet de commandes reflète la poursuite de la dynamique en région et l’accélération de la diversification de l’activité tertiaire. Il intègre notamment :

• 32 millions d’euros portant sur 8.000 mètres carrés d’enseignement supérieur vendu à un investisseur institutionnel de premier rang dans le cadre du projet Campus Confluence à Lyon (69) ; et
• 11 millions d’euros portant sur 5.000 mètres carrés de locaux d’activité à Saint-Priest (69).

Le Groupe continue également de capitaliser sur son expertise intégrée et son positionnement d’aménageur – promoteur pour proposer aux collectivités locales des produits intégrés à mixité d’usage intégrant du développement tertiaire diversifié. Nexity a notamment remporté sur le premier trimestre l’appel d’offre pour l’aménagement de la ZAC d’activités industrielles Gruen à Sierentz (68). Cette opération mixte qui comprendra des activités industrielles, un hôtel d’entreprises, un pôle de services ainsi que des espaces publics, illustre parfaitement la dimension territoriale et multiproduits du New Nexity, en combinant la parfaite connaissance du territoire qu’ont les équipes régionales et les expertises spécifiques portées par les offres immobilières centralisées.

1.8Services

Suite à la cession en 2024 des activités d’administration de biens à Bridgepoint (le 2 avril) et de Nexity Property management à Crédit Agricole immobilier (le 31 octobre), les activités de Services de Nexity se décomposent désormais comme suit :

• L’exploitation : gestion de résidences étudiants et d’espaces de coworking principalement ;
• La distribution : commercialisation de logements neufs en démembrement de copropriété ou par un réseau d’agences bancaires.

Les paragraphes ci-dessous relatifs l’environnement de marché et la concurrence des activités de services ne présentent pas les activités concernées par cette cession.

1.8.1Environnement de marché et concurrence

1.8.1.1Environnement de marché

Une description des macro-tendances soutenant les marchés du Groupe est présentée au paragraphe 1.3 « Environnement de marché » du présent chapitre.

Résidences étudiants

À la rentrée 2024, le parc français de résidences étudiants en exploitation est estimé à environ 434.000 lits répartis dans près de 2 900 résidences(36). En forte croissance depuis 2014 (+44% de lits supplémentaires sur la période). Il s’agit du deuxième parc en Europe par sa taille. Sur la même période, la demande a également progressé sous l’effet de plusieurs facteurs : progression du nombre d’étudiants internationaux, allongement de la durée des études et décohabitation plus fréquente.

Ainsi, en 10 ans, la France compte près de 460.000 étudiants supplémentaires, pour 125.000 lits nouvellement crées dont plus de 85.000 dans les résidences privées. Pour cette raison, malgré la bonne dynamique de construction, le taux d’équipement(37) progresse peu et reste inférieur à 15% à la rentrée 2024.

Malgré la dynamique démographique qui s’infléchit depuis 2013 et la baisse du nombre d’élèves scolarisés dans le premier degré (-1,2% soit 80.000 élèves) à la rentrée 2024/2025, les perspectives du secteur restent très bien orientées pour plusieurs raisons : élargissement de l’accès aux études supérieures, allongement de la durée des études, plus grande porosité entre les études et le monde du travail et l’essor importante de la mobilité internationale (+32% d’augmentation d’étudiants internationaux en France entre 2013 et 2022).

Les difficultés rencontrées sur le marché de la construction depuis 2023 font état d’un ralentissement du nombre de logements en résidences étudiants autorisés. En termes de perspectives 2025-2026, 70 projets de résidences ont été identifiés à la rentrée 2024 dont 59 résidences privées. La taille moyenne des résidences est supérieure à celles des années 2020-2024 : 165 chambres contre 175 pour les résidences à venir. 9 projets identifiés comptent plus de 300 lits. Des projets qui restent majoritairement développés en Île-de-France (35%) mais moins que les années précédentes ou le taux atteignait à 40%. Dans les années à venir, l’offre devrait continuer à se développer en régions où les résidences de grande taille commencent à faire leur apparition. 

Coliving

Le coliving a fait son apparition en France durant les années 2010. Ce type de logement partagé se caractérise par une offre tout compris, une grande flexibilité concernant la durée de l'engagement, des démarches simplifiées, un logement spécialement conçu pour la vie en communauté et l'intégration de nombreux services et équipements communs dans la résidence. Le coliving est ainsi considéré comme une solution intermédiaire entre la colocation et les résidences hôtelières. Le marché du coliving est en pleine expansion. En quelques années, le nombre d'opérateurs de résidences a considérablement augmenté pour atteindre près de 60 exploitants(38). Le nombre de chambres disponibles a également augmenté de 70% entre 2021 et 2023. En 2023, les investissements dans ce secteur ont atteint près de 430 millions d'euros.

Début 2024, il y avait 14.000 lits de coliving en France, soit une augmentation d'environ 70% par rapport à 2021. Selon les prévisions du cabinet d’étude Xerfi, il y aura 30.000 chambres de coliving en France en 2026, soit plus du double comparé à janvier 2024.

Résidences services seniors

Porté par des fondamentaux démographiques et sociétaux solides, le marché des seniors est en expansion. La population des plus de 75 ans devrait considérablement augmenter sur la décennie 2020-2030, passant de 6,4 millions en 2021 (soit 10% de la population totale) à près de 8,6 millions à l’horizon 2030 (soit 13% de la population totale), selon les prévisions de l’Ined, à partir d’un scénario central de l’Insee de 2021. Toujours d’après ces projections, la décennie 2030-2040 serait ensuite marquée par une explosion des 85 ans et plus (plus de 1,3 million de personnes de 2030 à 2040, soit une hausse de 58%). De quoi accroître la demande sur les résidences services seniors durant les 20 prochaines années.

Le parc de résidences seniors a plus que doublé en sept ans et dépasse aujourd’hui 1.200 établissements. Les ouvertures ont particulièrement été nombreuses en 2023 et 2024. 

On constate cependant la difficulté récente de certains acteurs confrontés aux problématiques actuelles, telles que le retournement du marché immobilier fin 2022 et la baisse des montants investis dans les résidences seniors (qui sont passés de près 650 millions d'euros en moyenne par an entre 2020 et 2022, à 169 millions d'euros en 2023(39)), venant se cumuler aux problématiques plus anciennes du secteur, telles que le temps de remplissage, la gestion coûteuse de ce type de résidence et parfois la faible rentabilité pour les investisseurs.

Espaces de coworking

En 2024, l’offre de bureaux flexibles continuent de progresser, les 30 plus grands acteurs du coworking en France représente près d’1,2 million de mètres carrés(40).

Le marché des bureaux flexibles représente jusqu'à 14% du parc de bureaux traditionnels dans certains arrondissements de Paris, avec une croissance de 13% des mètres carrés vendus en 2024. Paris, Lyon, Bordeaux, Lille et Marseille sont les villes les plus avancées en termes de bureaux flexibles. Le coworking se développe rapidement en régions, avec des villes comme Toulouse, Montpellier, Nice, Rennes et Strasbourg. Le marché du coworking a connu des fermetures significatives à Paris, mais des acteurs comme Morning et Newton Offices continuent de croître. Les bureaux opérés (espaces de travail clés en main, mobilier, équipement multimédia et connexion haut débit) ont vu une augmentation de 23% en 2024 et sont particulièrement populaires à Paris (70% des surfaces sont situées dans la capitale). Les entreprises recherchent des bureaux flexibles pour intégrer le télétravail, avec une augmentation de la durée moyenne des engagements en 2024.

Activités de distribution

Le marché de la distribution, et notamment celui de l’investissement en immobilier locatif, est composé de nombreux intervenants, promoteurs, plateformes de relation entre promoteurs ou filiales de groupes bancaires ou encore de sociétés de conseillers en gestion de patrimoine.

En 2024, face à la hausse des taux de crédit, à la difficulté d’obtention d’un prêt immobilier, la fin annoncée du Pinel et à un certain attentisme des investisseurs particuliers face à un climat économique et politique tendus, le volume des transactions des produits d’investissement immobilier a connu un vrai ralentissement, fragilisant notamment les start-up positionnées sur l’immobilier d’investissement clés en main. À noter, le développement de l’investissement en immobilier fractionné, des produits financiers variés au coût d’entrée très bas et promettant des rendements assez élevés attirant une cible plus large d’investisseurs.

1.8.1.2Concurrence

Résidences étudiants

Le parc de résidences étudiants privées est très fragmenté et exploité par plus de 130 marques différentes. Les 10 principaux opérateurs en nombre de lits exploitent plus de 50% du parc privé. Un classement qui a évolué ces dix dernières années avec l’arrivée de nouveaux acteurs, des investisseurs français et étrangers souhaitant se positionner sur l’immobilier en maitrisant l’exploitation ainsi que des nouvelles enseignes indépendantes assurant l’exploitation.

Ce paysage plus concurrentiel a provoqué une évolution du produit avec notamment davantage de services, une attention plus grande portée à l’emplacement et à la qualité des chambres. Des évolutions en accord avec les attentes et besoins des étudiants vis-à-vis de leur logement en termes d’expérience client : besoin en flexibilité, praticité, sécurité et services. Les espaces de coworking sont devenus courants, répondant à l'augmentation des cours en ligne. Le bien-être des étudiants est également une priorité, avec notamment des salles de sport, des services de conciergerie afin de faciliter la vie quotidienne, et des événements communautaires pour renforcer le sentiment d'appartenance. Enfin, la technologie et la sécurité sont améliorées avec des systèmes de surveillance avancés et des applications mobiles pour gérer les services de la résidence.

Même si le marché est très attractif, les leaders qu’ils soient commerciaux (Nexity Studéa, groupe Réside Études, Sergic, UXCO, Cardinal, Valority...) ou à but non lucratif (Action Logement, Fac-Habitat, ARPEJ, SMERRA/OSE/Logifac...) restent préservés par l’accroissement de la concurrence en raison de barrières à l’entrée : expertise en exploitation, marques reconnues par le grand public et les investisseurs, liens forts avec l’écosystèmes des résidences étudiants (écoles, collectivités...), présence géographique importante dans les quartiers à forte population étudiante, taille et assise financière fortes permettant d’assurer leur développement.

Nexity est le leader du marché des résidences étudiants avec plus de 10% de part de marché et plus de 120 résidences en exploitation.

Coliving

Divers profils d’acteurs exploitent des résidences de coliving. Au côté des pure players comme Colonies, Sharies ou La Casa, on trouve des gestionnaires de résidences étudiants tels qu’UXCO et The Boost Society, ainsi que des généralistes de l’immobilier comme Bouygues Immobilier, Vinci Immobilier, Lamotte et Groupe Cardinal. Ces opérateurs proposent une offre variée : certains gèrent de petites résidences dans des appartements avec une offre de services limitée, tandis que d’autres développent de grandes résidences de plusieurs centaines de lits, intégrant de nombreux espaces dédiés aux loisirs, au bien-être et au télétravail. Nexity avec la marque Urban Campus propose des résidences de coliving en Espagne et France et affiche un fort développement avec de nouvelles résidences ciblant différents profils de locataires, allant de l’étudiant à la famille. UXCO Group (Ecla) et Cowool développent uniquement des résidences neuves de très grande taille avec de nombreux services et proposent également des séjours de très courte durée. En revanche, des acteurs comme Joivy, La Casa et Compose exploitent principalement de petites résidences dans le diffus. En plus de ces acteurs ciblant principalement les étudiants et jeunes actifs, des opérateurs spécialisés dans le coliving inclusif ont émergé, tels que Fratries, Commune, Chez Jeannette et Homnia.

Si l’offre de résidences de coliving pour les jeunes actifs et les étudiants est encore inférieure à la demande, les besoins sont importants sur d’autres segments. Le vieillissement de la population et le fort sentiment d’isolement plaident pour le déploiement d’une offre de coliving dédiée aux personnes âgées. Les professionnels en mission longue en France ou à l’étranger représentent également des cibles de plus en plus directement adressées ou encore la cible des familles notamment monoparentales avec une offre dédiée et accessible. Cette logique de diversification permet d’élargir le vivier potentiel de locataires et d’investisseurs. Elle implique toutefois un effort d’adaptation de l’offre, l’élargissement du réseau de partenaires voire l’intégration de nouvelles compétences comme la gestion des acteurs de l’aide à domicile par exemple.

Résidence services seniors

Preuve de l'intérêt persistant pour le secteur, malgré les vents contraires, les rachats se sont multipliés en 2024. Fin 2023, le groupe immobilier Altarea a affirmé sa présence sur le marché en acquérant Les Hespérides. Le groupe Ægide-Domitys, leader du secteur, continue son développement avec la livraison de 20 résidences en 2023 et tout autant en 2024. Mi-2024, l’entreprise Réside Etudes Seniors a été placée en redressement judiciaire avec ses marques Les Girandières et Palazzo. Fin 2024, Zenitude et Stella ont annoncé la reprise de l’ensemble des actifs soit les 75 résidences en exploitation. En juin 2024, Odalys, spécialiste de la résidence tourisme, a repris une vingtaine de résidences Les Essentielles appartenant à Clariane, ex-Korian. Début 2024, Les jardins d'Arcadie avaient quant à eux acquis 22 résidences aux Senioriales (Pierre & Vacances).

Nexity a lancé il y a dix ans la marque Edenéa, des résidences services seniors à taille humaine. Le groupe exploite 5 résidences en France totalisant plus de 150 lots. 

Espaces de coworking

Le marché des bureaux flexibles en 2024(41) est marqué par la croissance continue de plusieurs acteurs majeurs. IWG reste le leader du marché avec 218.385 mètres carrés d'espaces de coworking, suivi de Nexity avec la marque Morning avec 127.568 mètres carrés, et WeWork avec 106.208 mètres carrés. Wojo et Buro Club sont également des acteurs importants avec respectivement 102.362 mètres carrés et 90.401 mètres carrés. Newton Offices et Mitwit continuent de croître avec des stratégies d'expansion régionale et de diversification.

En 2024, le groupe CBRE a acquis Industrious, le troisième plus grand réseau mondial de coworking, lui permettant de renforcer sa position sur le marché du coworking. En septembre 2024, La poste a lancé sa marque de Coworking, Mitwit, résultant de la fusion de Multiburo et startway, totalisant près de 40 espaces en France. L’entreprise normande Now a ouvert son réseau à la franchise et s’étend à Marseille, Lyon et Lille.

Les nouvelles tendances incluent l'adoption de concepts de coworking par les hôtels, comme Mama Shelter et l’enseigne Mob Hotel. Le secteur médical voit également l'émergence de start-up comme WeKare et Via Sana, qui offrent des espaces partagés adaptés aux professionnels de santé.

Les leaders du secteur du coworking continuent d'innover et de s'adapter aux besoins changeants des entreprises. WeWork, malgré des fermetures significatives, reste un acteur important avec 106.208 mètres carrés, leur stratégie actuelle se concentre sur la rationalisation de leurs opérations et la fermeture des sites non rentables. Kwerk combine bien-être et productivité avec de nombreux services pour ses clients. Gustave Collection se positionne comme un "palace de bureau" avec des services haut de gamme comme le sauna et le hammam. Morning, marque de Nexity, se concentre sur l’ouverture de nouveaux espaces dans des quartiers stratégiques et la création d'environnements de travail inspirants et collaboratifs. Ils mettent également l'accent sur des services de haute qualité pour attirer et fidéliser les clients. 

Le bureau opéré est dominé par une vingtaine d’acteurs, les 4 premiers se partageant plus de la moitié du parc sur le territoire estimé à 350.000 mètres carrés.

Activités de Distribution

Les intervenants du marché du démembrement de propriété sont des commercialisateurs purs (I Plus – groupe Consultim, Fidex...) ou certains promoteurs qui commercialisent une partie de leur production en démembrement. Nexity avec sa filiale PERL est leader du marché de l’investissement en nue-propriété. PERL a développé depuis 20 ans plus de 360 programmes immobiliers dans environ 170 communes et a noué des partenariats avec plus de 90 bailleurs institutionnels. 

Le marché des réseaux de commercialisation notamment sur le secteur de l’investissement locatif s’est fortement développé ces dernières années, un marché très concurrentiel où les acteurs se sont mués en conseillers en gestion de patrimoine et continuent d’enrichir leurs offres de services (Ex : filiale de réseaux bancaires : BNP, Crédit Mutuel, Société Générale et acteurs privés : PureInvest, Equance, Cerenicimo...). 

La génération d’acteurs digitaux positionnés sur l’investissement clé en main en LMNP (Mastéos, Immocitiz) après s’être fortement développée ces dernières années subit depuis le ralentissement du marché immobilier un revers important.

Plus récemment, on note le foisonnement d’acteurs dédiés à l’investissement en immobilier fractionné avec des solutions et des offres diverses, les montants d’investissement commencent à quelques centaines d’euros avec des opérations affichant des rentabilités supérieures à 6% (Ex : Bricks, Tantiem, Homunity, Streal...).

1.8.2Description des activités

1.8.2.1Activités d’Exploitation

Résidences étudiants

Nexity, propose, sous la marque Studéa, une réponse adaptée aux besoins de logements des étudiants et des jeunes actifs, exploite les résidences et verse des revenus locatifs dans le cadre de baux de longue durée aux investisseurs propriétaires. Pour ce faire il doit assurer le remplissage des résidences en apportant le bon niveau de services aux locataires occupants.

Les résidences avec services ont été créées pour répondre aux besoins des étudiants, qui doivent s’installer de façon temporaire ou durable dans une ville. De conception très moderne, ces résidences meublées sont conçues pour faciliter le quotidien des clients afin que leur logement leur procure un confort de vie et de travail optimal au cœur de la ville et à proximité des campus des plus grandes villes universitaires de France.

Le Groupe s’engage désormais pour chaque nouvelle résidence sur une durée déterminée de dix ans par un bail commercial, conformément aux dispositions de la loi Pinel. Il loue ainsi un bien pendant 10 ans auprès d’un propriétaire investisseur en lui assurant un revenu locatif garanti sur toute cette période et devient à son tour bailleur en sous-louant ce bien meublé à un locataire qu’il aura lui-même démarché. Toutefois, les résidences mises en exploitation avant la mise en application du décret Pinel ne sont pas concernées et restent sur des durées de baux de 9 ans. Portées par une demande croissante en logements des populations jeunes, les résidences étudiantes Studéa constituent une réponse adaptée et durable à une problématique sociétale prégnante en France.

Les résidences services pour étudiants sont composées d’appartements meublés (du studio au T2), situées dans les centres-villes et/ou à proximité des lieux d’études, équipées de services para-hôteliers (accueil, ménage, petits-déjeuners, location de linge de maison et de vaisselle, animations), de laverie, d’espaces communs de détente, etc. Ces résidences sont également prévues pour accueillir les jeunes actifs.

Le Groupe est présent à l’international où il exploite trois résidences étudiantes à Genève et Lausanne.

Espaces de travail flexibles

La transformation des usages de l’immobilier de bureau entraîne une accélération de la demande de flexibilité. Pour répondre à cette demande croissante, le Groupe propose une offre de services sur-mesure, à destination des clients particuliers et entreprises, pour donner vie à l’environnement de travail et le rendre attractif :

• Des espaces de coworking à Paris et en proche banlieue, grâce à sa filiale Morning : bureaux conçus pour s’adapter aux nouveaux modes de travail, espaces aménagés hébergeant bureaux fermés ou open space. À travers son offre BYM, Morning propose d’accompagner ses clients dans l’aménagement sur-mesure de leurs sièges sociaux dans des immeubles indépendants, en marque blanche ;
• Des lieux de vie pour communautés actives, grâce à sa filiale Hiptown : ensemble des services indispensables dans les immeubles de bureaux à destination des actifs (accueil, bureaux à partager, conciergerie, restauration, événementiel...).
• Des espaces de coworking et de comeeting à la carte : concept de café coworking disponible à la location (heure, journée, mois) aussi bien pour les indépendants que pour les salariés nomades ;
• Espaces de travail privatifs à louer à la demande à des prix abordables, situées à Paris et région parisienne ; et
• Un savoir-faire en aménagement intérieur : réhabilitation de tout ou partie d’un actif immobilier, accompagnement des locataires lors de la prise à bail ou pour en limiter la vacance, repositionnement technique et conceptuel des immeubles de bureaux au niveau des attentes des utilisateurs.

Le Groupe, à travers sa filiale Morning, a par ailleurs développé la plateforme de brokerage spécialiste des bureaux flexibles Ubiq, permettant à chaque client de trouver une réponse à ses besoins en matière d'espace de travail.

1.8.2.2Activités de distribution

À travers ses activités de distribution, Nexity propose des logements neufs à ses clients investisseurs particuliers ou institutionnels :

• En démembrement de propriété, à travers sa filiale PERL : acquisition de la nue-propriété d’un bien et cession en parallèle de l’usage à un bailleur social, qui assure la gestion et l’entretien du bien pendant toute la période d’usufruit (entre 15 et 20 ans). PERL propose un investissement sécurisé à ses clients en offrant un panel de services personnalisés et maîtrise toutes les étapes du schéma d’investissement, en particulier le remembrement de l’opération ; et

• Dans un modèle B2B2C, iSelection accompagne des banques, des conseillers en gestion de patrimoine et des agences immobilières qui souhaitent apporter une expertise immobilière à leurs clients.
• iSelection commercialise ainsi auprès de particuliers deux types de produits immobiliers :
  • des investissements locatifs en Location meublée non professionnelle (LMNP) neuf ou ancien, régime commun, nue-propriété, déficit foncier, Denormandie, loi Malraux, Monuments Historiques. Ces opérations sont sourcées auprès de promoteurs divers et d’opérateurs spécialisés, et
  • des résidences principales ou secondaires en VEFA, grâce notamment à une plateforme de plus de 20.000 logements.

iSelection intervient soit en tant que commercialisateur pour le compte de promoteurs tiers, soit comme opérateur. Dans ce cas, sa filiale iInvest fait l’acquisition, en bloc, de tout ou partie des opérations, et revend les appartements composant ces opérations à l’unité.

1.8.3Performances 2024

1.8.3.1Résultats

Le chiffre d’affaires des Services, hors activités cédées (Administration de biens en avril 2024 et Nexity Property Management en octobre 2024) s’élève à 471 millions d’euros à fin décembre 2024, en retrait de 8%, toujours porté par l’exploitation mais impacté par le ralentissement de l’activité de distribution.

• Les activités d’exploitation (résidences gérées étudiantes, espaces de coworking) affichent un chiffre d’affaires en hausse de 7%, à 288 millions d’euros, porté notamment par la forte dynamique de croissance du parc des activités de coworking (+11 nouveaux sites sur 2024 pour un total de près de 150.000 mètres carrés gérés(42)) et des taux d’occupation toujours élevés tant sur les espaces de coworking (87%(43)) que sur les résidences étudiantes (97%).  
• Le chiffre d’affaires des activités de distribution, en baisse de 26%, reflète la diminution des réservations en 2023 due à la dégradation du marché du logement neuf et au retrait des investisseurs particuliers. À noter toutefois une reprise commerciale en 2024 sur la partie vente en VEFA (+30%  par rapport à 2023).
• À la suite des cessions finalisées en 2024 de l’Administration de biens, de Nexity Property Management et de Bien’ici, le chiffre d’affaires des activités de gestion s’élève à 23 millions d’euros.

Le résultat opérationnel courant des activités de Services, hors activités cédées s’élève à 23 millions d’euros (contre 44 millions d’euros en 2023) une baisse provenant principalement de la moindre rentabilité des activités de distribution, impactée par la dégradation du marché du logement neuf, et celle de la transaction. Le taux de marge est tiré par les activités d’exploitation, dont le taux de marge ressort à 9,3% (contre 8 % en 2023), en hausse tant sur les résidences étudiants que sur le coworking.

1.9Investissements, innovation et propriété intellectuelle

1.9.1Investissements

Outre le financement des achats propres aux cycles d’exploitation de ses activités de promotion (Immobilier résidentiel et Immobilier tertiaire) et de régénération urbaine (Villes & Projets), qui consistent essentiellement en des éléments constitutifs de stocks et de travaux en cours (terrains, travaux d’aménagement et de construction...) en vue de leur vente, différents types d’investissements sont réalisés par le Groupe :

• Les investissements d’exploitation courante de ses activités (agencements, informatique, mobilier, entretien et rénovation des résidences gérées, aménagement des espaces de coworking, ...) ;
• Les investissements de croissance externe visant à développer ses activités par le biais d’acquisition de sociétés, de prises de participations, de fonds de commerce ou d’apports ; et
• Les investissements de nature plus financière par le biais de prises de participations minoritaires (notamment activité d’investissements).

Pour de plus amples détails sur les achats propres aux cycles d’exploitation de ses activités de promotion immobilière et de régénération urbaine (dont les acquisitions foncières), ainsi que sur les prises de participations minoritaires réalisées par les activités d’investissements, se reporter aux paragraphes 1.6.2 et 1.7.2 « Description des activités » du présent chapitre.

Les investissements d’exploitation courante ont représenté 42 millions d’euros nets en 2024 pour l’ensemble du Groupe (56 millions d’euros en 2023 et 68 millions d’euros en 2022), dont 8,5 millions d’euros pour l’aménagement d’espaces de coworking, 5,2 millions d'euros pour la rénovation de résidences étudiants, le solde correspondant aux investissements informatiques (12 millions d’euros) et aux autres investissements des filiales.

Les investissements de croissance externe des trois dernières années sont présentés ci-après.

En octobre 2022, Nexity a pris le contrôle (55% du capital) du Groupe Angelotti, leader régional de l’aménagement et de la promotion immobilière en Occitanie, dont le prix d’acquisition s’est élevé à 75,6 millions d’euros. Nexity a par ailleurs acquis au cours de l’année 2022 des cabinets et des portefeuilles de mandats d'administration de biens, pour un prix d’achat de 7 millions d’euros.

En 2023, le Groupe a acquis des cabinets et des portefeuilles de mandats d'administration de biens, pour un prix d’achat de 8,4 millions d’euros. Par ailleurs, Nexity est entré en négociations exclusives au mois de décembre 2023 en vue de la cession de ses activités de services aux particuliers à Bridgepoint pour une valeur d’entreprise de 440 millions d'euros. Le closing de l’opération est intervenu le 2 avril 2024. Enfin, le Groupe a créé avec Carrefour une JV de portage foncier détenue à 80% par Carrefour et 20% par Nexity pour 39 millions d'euros (le chiffre d’affaires attendu à terminaison grâce à ce partenariat sera supérieur à 2 milliards d’euros).

En 2024, aucune acquisition significative n’est intervenue, mais le Groupe a cédé, outre ses activités de services aux particuliers mentionnées ci-dessus, sa filiale Nexity Property Management à Crédit Agricole Immobilier le 31 octobre 2024 ainsi que l’essentiel de sa participation dans la société Bien’ici le 8 octobre 2024.

1.9.2Innovation

Les transformations de Nexity s’accompagnent depuis plusieurs années d’une politique d’innovation qui implique l’ensemble des filiales, des directions de fonctions supports (Construction, Achats, RSE) et collaborateurs du Groupe et se structure essentiellement autour de trois grands axes : la diffusion et la stimulation de l’innovation à tous les niveaux du Groupe, l’incubation de nouveaux métiers de l’immobilier et l’investissement comme outil stratégique.

Les équipes dédiées à l’innovation ont notamment pour mission :

• De diffuser et coordonner l’innovation auprès de l’ensemble des collaborateurs et d’accompagner les opérationnels dans leurs démarches d’innovation ; et
• D'assurer une activité de veille permanente à destination des décideurs et entités du Groupe : présence aux grands événements, participation aux travaux des acteurs du secteur.

Incubation de nouveaux métiers de l’immobilier

Les métiers de l’immobilier sont appelés à se réinventer, à l’aune des révolutions technologiques, sociétales et environnementales. Dans ce contexte, la force de Nexity réside dans l’intelligence collective de ses collaborateurs, mobilisée grâce à un éventail d’actions mises en œuvre :

• Le Groupe incube régulièrement en son sein de nouvelles offres et filiales innovantes, dont certaines donnent lieu à une association capitalistique avec les porteurs de projet (par exemple Hiptown, dont Nexity est l’associé majoritaire mais dont le management est porteur de parts dans la société ou encore Nexity Solaire) ; et
• Le Groupe dispose d’une politique active de partenariats avec des grands groupes et des start ups externes, dans de très nombreux domaines allant de la gestion des eaux à l’installation d’éléments de production d’énergies renouvelables mêlant de l’éolien et du photovoltaïque.

Par ailleurs, le Groupe introduit l'Intelligence artificielle (IA) dans sa stratégie d'Innovation, dans laquelle la Direction générale joue un rôle moteur. Pilotée par la Direction des Solutions et des Innovations Numériques, qui en charge de définir le cadre et d'accompagner le déploiement des usages de l'IA, l'approche est structurée et itérative, avec une priorité donnée aux cas d'usage dans les domaines du commerce et du marketing, du foncier, et des fonctions supports. La mise en place d'une lA Factory permet au Groupe d'envisager une mise en œuvre rapide et frugale avec un retour sur investissement mesurable. Le Groupe s'engage également à intégrer l'IA de manière sécurisée et efficace, tout en acculturant ses collaborateurs à ce nouveau monde et en les embarquant dans les usages quotidiens de l'IA.

Investissements stratégiques

Au-delà des partenariats, Nexity investit régulièrement dans de jeunes entreprises innovantes, via des fonds en direct, avec une participation majoritaire ou minoritaire.

La prise de participation, souvent minoritaire avec des perspectives de prise de contrôle à terme dans les cas favorables, est utilisée comme un accélérateur d’innovation et garantit un alignement d’intérêt sur le moyen et long terme. La Direction de l’innovation contribue ainsi à construire des alliances stratégiques avec des acteurs agiles, via l’identification de briques essentielles, l’évaluation de synergies comme des « raccourcis de transformation » et la mise en place de pacte alignant les intérêts.

En 2024, Nexity a renouvelé son partenariat avec Morning autour de « l’accélérateur » véhicule d’accélération de start up, avec le programme Ville de demain chez STATION F ou encore avec la WebSchool Factory. Outre les actions avec les écoles autour du recrutement, Nexity travaille avec plusieurs d’entre elles sur des hackathons, études, challenges. C’est notamment le cas avec l’Institut d’Études Politiques de Paris ou plusieurs Master de la Sorbonne Université à Paris.

1.9.3Propriété intellectuelle

Les droits de propriété intellectuelle du Groupe et de ses filiales sont constitués essentiellement de marques, de noms de domaines, de dessins et modèles.

La marque Nexity et ses logotypes, sa charte graphique et ses noms de domaines Internet associés font l’objet d’une surveillance constante, afin de les protéger contre toute utilisation frauduleuse risquant de porter atteinte à l’image du Groupe.

Les activités du Groupe se déclinent soit sous la marque Nexity, soit sous leurs marques spécifiques.

À titre d’exemples :

• ISelection et PERL travaillent pour les différents promoteurs du marché, et qui continuent en conséquence d’exploiter leur propre marque ; et
• Certaines structures de promotion immobilière comme Edouard Denis, Primosud ou Angelotti, compte tenu des particularités de leurs fonds de commerce et de leurs fortes identités sur leur marché, utilisent leurs propres marques.
• Morning est la marque de référence du Groupe pour les activités de coworking.

Par ailleurs, le Groupe continue à alimenter son portefeuille de nouvelles marques ou de dénominations commerciales destinées à promouvoir certains produits et services « phares », comme ses activités de régénération urbaine sous la dénomination Héritage .

Le Groupe est propriétaire ou titulaire des droits d’exploitation des marques qu’il utilise. Tous les droits de propriété intellectuelle du Groupe et de ses filiales bénéficient d’une protection en France, et lorsque leurs activités le nécessitent, à l’international.

La Direction juridique du Groupe centralise et coordonne la gestion du portefeuille de droits de propriété intellectuelle du Groupe et de ses filiales. Elle est assistée de cabinets spécialisés qui lui assurent mise à jour et surveillance régulières. Elle s’assure également de la mise en œuvre des procédures et des recours légaux nécessaires en cas d’atteinte par un tiers aux droits de propriété intellectuelle du Groupe et de ses filiales.

1.10Environnement législatif et réglementaire

1.10.1Réglementation favorisant l’achat immobilier

L’activité de développement et de promotion de logements neufs du Groupe bénéficie depuis plus de vingt ans de plusieurs dispositifs fiscaux tels que :

• Les dispositifs Pinel (investissement locatif) et Loueur en meublé non professionnel (LMNP) permettant au client de déduire ses charges locatives ou de de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur le montant de l’investissement. Le dispositif Pinel a pris fin pour les actes signés après le 31 décembre 2024 ;
• Le prêt à taux zéro (PTZ), visant à soutenir l’effort de construction de logements neufs et à renforcer l’accession sociale en facilitant l’accès à la propriété des ménages modestes. Dans le cadre de la Loi de Finances 2025, le PTZ dans le neuf a été étendu sur tout le territoire ainsi qu’aux maisons individuelles jusqu’au 31 décembre 2027 ; 
• TVA à taux réduit en zone ANRU et Quartiers prioritaires de la Politique de la Ville (QPV) ;
• Le dispositif Malraux pour les investissements locatifs dans la rénovation d'immeubles à caractère historique (pour les investissements réalisés avant le 31 décembre 2024) ; et
• Exonération fiscale pour les donations dans le neuf.

1.10.2Réglementation applicable à Nexity

À l'exception du modèle de la Vente en l'Etat futur d’achèvement décrit au paragraphe « Un leader sur tous les segments de la chaîne immobilière/ un modèle de flux faiblement capitalistique » du présent chapitre, il n’existe aucun statut particulier réglementant, en France, l’activité d’Immobilier résidentiel ou d’Immobilier d’entreprise exercée par le Groupe. 

Dans la conduite de son activité, le Groupe est toutefois tenu de respecter de nombreuses réglementations dans les domaines de l’urbanisme (Lois ALUR, Pinel, Mandon, Macron, Maptam, ELAN...), de l’environnement, du droit de la vente, du droit de la responsabilité pesant sur tout intervenant à l’acte de construction (garanties dites de bon fonctionnement et décennale), la « Loi Hoguet » pour les activités d’intermédiation. 

1.11Contrats importants

Nexity considère comme importants les contrats signés représentant un poids conséquent de l’activité du Groupe concentré sur une seule contrepartie, ou qui pourraient avoir un enjeu réputationnel compte tenu de leur visibilité en cas de mauvaise réalisation ou retard de livraison.

Accords de partenariats avec des clients institutionnels, publics comme privés

Depuis la signature en octobre 2018 d'un premier partenariat avec CDC Habitat, le groupe CDC a signé 10.785 réservations nettes de logements intermédiaires et sociaux dans des programmes développés par Nexity.

VEFA de l’Eco-campus à La Garenne-Colombes (92) à Swiss Life Asset Managers France

Nexity et Swiss Life Asset Managers France ont conclu la vente en l’état futur d’achèvement de l’Eco-campus d’Engie, situé au plus près de la nouvelle gare du Grand Paris « Nanterre La Folie » à La Garenne-Colombes dans les Hauts-de-Seine (92). Ce projet, qui développe 94.000 mètres carrés, démontre l’engagement de Nexity, Swiss Life Asset Managers et Engie dans la transition énergétique et environnementale compte tenu d’ambitions élevées en termes de performance énergétique et environnementales, avec une volonté d’anticiper les nouveaux usages et de laisser une forte place à la nature en ville. Ce projet représente un chiffre d’affaires d’un milliard d’euros, et a été livré en 2024. 

Partenariat entre la Société de Livraison des Ouvrages Olympiques (Solideo) et le groupement Nexity, Eiffage, CDC habitat, EDF et Groupama pour la réalisation du secteur E du Village des Athlètes pour les Jeux olympiques de 2024 situé à Saint-Ouen-sur-Seine (93)

L’ensemble des permis de construire du secteur E a été obtenu en 2020. Cela représente plus de 56.000 mètres carrés de surface de plancher dans une programmation mixte d’environ 525 logements, un immeuble de bureaux, une crèche et des locaux d’activités et commerciaux qui devraient accueillir un peu plus de 2.500 athlètes et para-athlètes à l’été 2024 et dès 2025, de futurs audoniens. Le chiffre d’affaires prévisionnel pour Nexity représente environ 100 millions d’euros, compte tenu du pourcentage de détention dans le groupement (37%).

Ce projet se veut exemplaire notamment en matière de ville durable, le groupement va fédérer plus de 50 entreprises françaises impliquées dans une démarche bas carbone et réparties sur l’ensemble du territoire. Il propose un mode constructif économe mixant bois et béton bas carbone, mis en œuvre par Eiffage Construction, permettant de réduire de 50% l’empreinte carbone du projet par rapport aux Jeux de Londres.

Le programme de construction dans sa configuration temporaire a été mis à disposition de PARIS 2024 le 1er mars 2024, le temps de l’organisation et la tenue des jeux olympiques et paralympiques. De plus, Nexity a pu y accueillir la délégation française pendant la période des Jeux. Des travaux de réversibilité sont actuellement réalisés pour accueillir les futurs habitants et usagers dans les programmes de construction dans leur destination finale, qui seront livrés à la fin de l’année 2025.

Carrefour et Nexity se sont associés pour la revalorisation de 74 sites Carrefour en France

Ce partenariat de long terme permet de développer des programmes mixtes à haute performance environnementale, accueillant des logements, des résidences de services, des commerces, bureaux ou des hôtels. 

• 40 sites, situés en cœur de ville, seront complètement réhabilités, avec la réintégration d’une surface commerciale alimentaire. 
• Les 36 autres sites, à l’entrée de villes ou de zones commerciales, concernent des espaces de parkings existants, qui seront réalloués pour partie à des projets urbains. 

Les 76 sites initiaux représentent environ 800.000 mètres carrés ; leur développement devrait permettre la création de 12.000 logements, 120.000 mètres carrés de commerces, 10.000 mètres carrés de bureaux et activités et 17.000 mètres carrés d’hôtellerie. Le nombre de sites est passé de 76 à 74 suite à la préemption de 2 sites par les collectivités locales. 

Ce partenariat s’inscrit pleinement dans les plans stratégiques des deux groupes : 

Pour Carrefour, cette opération s’inscrit dans le cadre du plan stratégique Carrefour 2026 et du projet de valorisation de son parc immobilier en France : 

• Poursuivre l'intégration des centres Carrefour dans des quartiers repensés en étroite concertation avec les élus et les collectivités locales ;
• Développer des projets adaptés à leur environnement en intégrant une mixité d'usages sur des fonciers déjà artificialisés ; et
• Accompagner la transition urbaine écologique en créant de nouveaux espaces verts et en favorisant les mobilités douces de proximité.

Pour Nexity, cette opération, qui s’inscrit dans la volonté d’accélérer sur le pivot de la régénération urbaine, est l’occasion de mettre en œuvre une approche transformante et exemplaire, et de répondre aux enjeux de lutte contre l’étalement urbain et de transition énergétique. 

Chaque site fera l’objet d’un programme de mixité urbaine spécifique, défini en cohérence avec les besoins et les attentes de chaque collectivité, et sera développé dans le cadre d’un véhicule dédié, détenu, pour la plupart, majoritairement par Nexity. 

Le travail de montage et mise au point des projets s’est poursuivi sur l’ensemble de l’année 2024 et les premiers permis de construire ont été déposés.

Partenariat avec Mirabaud Asset Management visant à développer des opérations de portage foncier 

Nexity a signé fin 2023 un protocole de partenariat avec Mirabaud AM, filiale du groupe bancaire et financier Suisse éponyme, visant à développer l’utilisation de solution de portage proposée par Mirabaud permettant d’externaliser jusqu’à 90% du risque de portage.

La solution de portage proposée par Mirabaud AM portera sur des opérations d’envergure de réhabilitation, de transformation et/ ou de restructuration d’actifs à dominante résidentielle et permettra à Nexity d’externaliser jusqu’à 90% du risque de portage, pour une enveloppe d’investissement allant jusqu’à 200 millions d'euros sur 5 ans.

En prévoyant un portage du foncier pouvant aller jusqu’à 90% de la valeur, et une déconsolidation pour Nexity en phase de portage, cette solution financière représente pour Nexity : 

• La possibilité de préserver son modèle « asset-light » sur les sujets de régénération urbaine, avec un transfert du risque vers le partenaire jusqu’à l’obtention des autorisations administratives définitives et de nos niveaux cibles de pré-commercialisation ; et
•  Un partage de valeur ensuite sur l’opération de promotion immobilière.

Les projets pour lesquels l’option aura été levée par Nexity pourront, au cas par cas, être développés en copromotion avec Mirabaud AM, via un véhicule détenu majoritairement par Nexity.

En 2024, Nexity a conclu une première opération avec Mirabaud : le projet Champlain à Melun (77) qui porte sur le portage d’un actif en vue de sa transformation en une résidence étudiants sociale de 130 chambres. Cette résidence sera acquise en VEFA par CDC Habitat et exploitée à compter de sa livraison début 2028 par Studefi.

2Facteurs de risques et gestion des risques

Nexity exerce ses activités dans un environnement en évolution constante et, comme toutes les entreprises de son secteur, est nécessairement exposé à des risques dont la réalisation pourrait avoir des impacts significatifs. Pour garantir la pérennité de son développement et assurer l'atteinte de ses objectifs, le Groupe veille donc à identifier et gérer les risques auxquels il est exposé dans les régions où il opère et dans ses différents domaines d'activités : aménagement, développement et réalisation d'opérations immobilières et services immobiliers.

La démarche de gestion des risques de Nexity s'applique à l'ensemble du Groupe, société-mère et filiales, et elle est sous la responsabilité de la Direction générale. Elle comprend un ensemble de moyens, comportements, procédures et actions permettant de maîtriser les principaux risques de l'entreprise.

2.1Dispositif de gestion des risques et de contrôle interne

2.1.1Objectifs et principes généraux 

Le contrôle interne de Nexity s’appuie sur le référentiel COSO II (Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission) et sur le cadre de référence de l’Autorité des Marchés Financiers. Il s’articule autour de cinq dimensions : environnement de contrôle, évaluation des risques, activités de contrôle, information et communication, évaluation et pilotage. Cette démarche permet ainsi d’avoir une approche cohérente et homogène au sein du Groupe et faciliter le respect de la loi de sécurité financière.

Principes généraux de la gestion des risques

La gestion des risques est un dispositif permanent, permettant à la Direction générale et au management de Nexity d'identifier, d'évaluer et de maintenir à un niveau acceptable les risques pouvant entraîner des conséquences défavorables significatives sur l'atteinte des objectifs, les personnes, les actifs, l'environnement et la réputation de l'entreprise. Elle fait partie intégrante de l'ensemble des processus du Groupe (métiers et fonctions support) et constitue une aide dans la prise de décision.

La gestion des risques vise plus particulièrement à :

• Sécuriser la prise de décision et les processus stratégiques, opérationnels et supports du Groupe afin de favoriser l’atteinte des objectifs ;
• Créer et préserver la valeur, les actifs et la réputation du Groupe par l’identification et l’analyse des principales menaces et opportunités ; et
• Mobiliser les collaborateurs du Groupe autour d’une vision commune des principaux risques et les sensibiliser aux enjeux et risques relatifs à leurs activités.

La gestion des risques s’articule autour de démarches menées en parallèle qui ont vocation à s’alimenter mutuellement  :

• La cartographie des risques majeurs, qui recense les principales préoccupations des dirigeants du Groupe pouvant affecter l’atteinte des objectifs du Groupe. Les résultats de cette approche sont présentés au paragraphe 2.2 « Les facteurs de risques spécifiques et leur gestion » du présent chapitre ; 
• La cartographie des risques opérationnels, alimentée par le dispositif de contrôle interne, qui s’appuie sur une analyse des risques par processus opérationnels, animée par la Direction des risques et le réseau des référents risques et conformité. Plus d’informations sur cette approche sont apportées au paragraphe 2.1.2.1 « Organisation de la gestion des risques » du présent chapitre ; 
• La cartographie des risques de corruption et trafic d’influence, pilotée par la Direction conformité est mise à jour régulièrement selon une méthodologie combinant des entretiens réalisés avec des dirigeants et une campagne d’évaluation par questionnaires. De plus amples informations sont apportées au paragraphe 3.4.1.4 « Lutte contre la corruption » du présent Document d’enregistrement universel ;
• La cartographie des risques RSE, pilotée par la Direction RSE, est construite sur la base d’une analyse de double matérialité qui intègre l’ensemble des éléments méthodologiques des risques Groupe. Elle complète l’analyse des risques de Nexity en identifiant les problématiques liées à la durabilité, tant sur les risques opérationnels que sur les risques majeurs. Les risques issus de l’analyse de double matérialité sont présentés au Chapitre 3 « État de durabilité » du présent Document d’enregistrement universel ; et
• La cartographie des risques liés au devoir de vigilance est présentée au paragraphe 2.1.6 « Devoir de vigilance » du présent chapitre. 

Principes généraux du contrôle interne

Le Groupe conçoit le contrôle interne comme un dispositif défini par la Direction générale et mis en œuvre par l'ensemble des collaborateurs. Il est complémentaire à la gestion des risques puisqu'il s'appuie sur l'identification et l'analyse des risques tout en participant activement à leur traitement, notamment par la mise en place de contrôles. Le contrôle interne contribue à la maîtrise de l'ensemble des activités, à l'efficacité de ses opérations et à l'utilisation efficiente de ses ressources. Il permet ainsi au Groupe de prendre en compte de manière appropriée les risques significatifs, qu'ils soient stratégiques, opérationnels, financiers, sociaux ou de conformité.

Le dispositif vise plus particulièrement à assurer :

• La conformité aux lois et règlements en vigueur ;
• L’application des instructions et des orientations fixées par la Direction générale ;
• Le bon fonctionnement des processus internes du Groupe ; et
• La fiabilité des informations financières et comptables.

Le dispositif de gestion des risques et contrôle interne joue donc un rôle essentiel dans la conduite et le pilotage des activités du Groupe, puisqu’il permet de :

• Connaître et anticiper : s’assurer d’une veille régulière des risques significatifs du Groupe, connaître et suivre les environnements dans lesquels le Groupe opère et anticiper une évolution de la nature ou de l’intensité de ces risques ;
• Organiser : s’assurer que les principaux risques identifiés sont effectivement pris en compte par le Groupe au niveau le plus approprié ;
• Traiter : s’assurer que les moyens en place sont efficaces pour maîtriser au mieux les risques identifiés, et cela, en cohérence avec les valeurs et la stratégie du Groupe ; et
• Sensibiliser et informer : la mise en place d’un dispositif coordonné de gestion des risques s’appuie sur la sensibilisation des collaborateurs à la gestion des risques. Elle comprend une communication sur les risques auprès de différentes parties prenantes.

Niveau d’appétence aux risques et culture risque

L'environnement de contrôle, essentiel au dispositif de contrôle interne, à la bonne gestion des risques et à l'application des procédures, s'appuie également sur un ensemble de comportements et actions, ainsi que sur l'organisation et sur les collaborateurs. Le bon fonctionnement de l'organisation de Nexity repose entre autres sur le respect de principes d'actions et de comportements clairs qui encadrent ses activités et guident son développement :

• La stricte application des règles communes du Groupe, notamment en matière d'engagement d'opérations ;
• La connaissance et le respect du Code de bonne conduite du Groupe, dont les principes sont repris dans les Codes de bonne conduite des sociétés détenues majoritairement par le Groupe (voir paragraphe 3.4.1.3 « Culture d’entreprise et politiques en matière de conduite des affaires » du présent Document d’enregistrement universel) ;
• La transparence et la loyauté des collaborateurs vis-à-vis de leur hiérarchie au niveau opérationnel et à l'échelle des services fonctionnels, pôles et holding ; et
• La responsabilité des dirigeants des entités opérationnelles dans la communication, par des moyens adaptés, des principes mentionnés ci-dessus à leurs collaborateurs.

Afin d’anticiper et gérer efficacement ses risques, Nexity s’inscrit dans une politique d’appétence aux risques modérée, qui le conduit à limiter et à encadrer les acquisitions de fonciers à risque, à gérer ses activités de promotion immobilière dans un cadre prudentiel, à pratiquer une forte diversification de ses engagements et à éviter les activités spéculatives ou à coûts fixes élevés.

Le Groupe entend également conduire son activité en conformité avec les dispositions légales applicables à l’exercice de ses différents métiers et aux règles relatives à l’éthique des affaires. À ce titre, il a mis en place des formations adaptées pour ses collaborateurs (voir paragraphe 3.4.1.3 « Culture d’entreprise et politiques en matière de conduite des affaires » du présent Dcument d’enregistrement universel).

Le Groupe considère globalement que ses dirigeants et collaborateurs font preuve d’une culture partagée de la maîtrise des risques et œuvre continuellement à son renforcement. L’analyse des risques est intégrée dans les différents processus de l’entreprise : processus de gouvernance, processus opérationnels et processus supports. Des mesures visant à l’amélioration continue de la gestion des risques sont régulièrement mises en œuvre, notamment au travers de la sensibilisation des collaborateurs et de leur implication dans le déploiement des dispositifs de contrôle.

2.1.2Organisation générale et gouvernance

2.1.2.1Organisation de la gestion des risques

Directions en charge de la coordination des risques

La Direction des risques a pour mission d’optimiser la coordination du dispositif global de maîtrise des risques au sein de Nexity. Il s’agit d’une direction transverse qui contribue à la performance de Nexity en veillant à la sécurité du Groupe par des actions de prévention et des contrôles adaptés. La Direction des risques maintient notamment le référentiel des risques et anime la démarche de contrôle interne pour l'ensemble du Groupe. 

La Direction assurances garantit la couverture du patrimoine et des actifs du Groupe. 

La Direction de la prévention et de la sécurité a pour mission de maîtriser les impacts induits par les activités du Groupe sur la santé et la sécurité de ses collaborateurs, de ses sous-traitants et de ses clients.

La Direction de la conformité, développe et déploie le programme de conformité du Groupe. Elle dispose des compétences et de l'indépendance requises pour la définition et la mise en place des règles et des procédures en matière de prévention des risques de corruption et de trafic d'influence, de blanchiment de capitaux et de financement du terrorisme. Elle s'assure également du respect des obligations légales en matière de transparence de la vie publique. Enfin, en étroite coordination avec la Direction des risques, la Direction RSE et d’autres directions support, elle veille au déploiement du plan de vigilance.

La Direction RSE, en charge de déployer la stratégie RSE du Groupe, comprenant notamment la stratégie Climat et biodiversité, pilote la cartographie des risques RSE.

Les autres directions fonctionnelles centralisées sont responsables des domaines d'expertise tels que la finance, le juridique, les ressources humaines et les systèmes d'information, en lien avec les filiales et les directions opérationnelles du Groupe.

Le réseau des référents risques et conformité (RRC)

Le réseau des RRC, en place depuis 5 ans, a été créé sous l’impulsion de la Direction générale et du Comité d’audit et des comptes. Animé par la Direction des risques et la Direction de la conformité, ce réseau est à la fois le point d’ancrage de la culture d’entreprise et le maillon de la vision transverse de la maîtrise des risques et de la conformité. Le réseau des RRC couvre toutes les filiales du Groupe et les directions transverses (Holding), et a un rôle clé, articulé autour de trois missions principales :

• Il est le relais dans sa filiale/organisation des différentes informations et actions de sensibilisation des opérationnels sur la prévention et la maîtrise des principaux risques du Groupe ;
• Il s’assure de la bonne réalisation et documentation des contrôles par les opérationnels. Avec l’accompagnement de la Direction des risques, il contribue à l’amélioration continue de l’existant (procédures, activités de contrôles, identification des risques opérationnels...) au sein de sa filiale. Il anime et supervise la démarche d’auto-évaluation sur son périmètre d’intervention ; et
• Il alerte la Direction des risques et la Direction de la conformité en cas de défaillances de contrôle interne, de conformité ou en cas d’incident.

Organes indépendants

La Direction de l’audit interne, rattachée à la Direction générale, intervient auprès des filiales et des fonctions transverses afin de vérifier et évaluer la connaissance et la bonne application des dispositifs de gestion des risques et de contrôle interne en place. Elle constitue la 3ème ligne de défense et est indépendante. 

Ses missions sont définies en fonction d’un plan d’audit prévisionnel validé par la Direction générale et soumis au Comité d’audit et des comptes. Ce plan d’audit est réalisé en tenant compte des risques issus des cartographies des risques. Il s’appuie sur un socle d’audits récurrents complété par des audits portant sur des thématiques spécifiques, selon les priorités du Groupe.

Les missions périodiques sont réalisées sur la base d’un programme de travail établi à partir de la documentation décrivant les dispositifs de gestion des risques et de contrôle interne et d’entretiens préalables avec le management du Groupe ou de l’entité auditée. Les recommandations formulées à l’issue des missions de l’audit interne et les plans de remédiation sont rattachés aux risques des cartographies des risques du Groupe. L’avancement du plan d’audit et la synthèse des recommandations font l’objet d’un suivi régulier par la Direction générale du Groupe et d’une présentation trimestrielle auprès du Comité d’audit et des comptes.

La déontologue du Groupe a la charge du traitement et du suivi des alertes portant sur des questions d'éthique ainsi que des situations pouvant constituer des conflits d'intérêts ou des risques pour l'entreprise. Elle exerce sa mission en toute indépendance et en rattachement direct à la Direction générale de Nexity et effectue un reporting à destination du Comité d’audit et des comptes.

2.1.2.2Gouvernance

Les trois lignes de maîtrise des risques

Le dispositif de maîtrise des risques mis en œuvre par Nexity est organisé suivant les trois lignes de maîtrise schématisées ci-dessus (conformément au modèle défini par l’Institut Français de l'Audit et du Contrôle Interne - IFACI) et placé sous la supervision de la Direction générale. Ce modèle permet de définir les rôles et responsabilités du management opérationnel, des fonctions transverses et de l’audit interne.

La 1ère ligne de maîtrise correspond aux actions de maîtrise et de contrôle des risques réalisées par les collaborateurs et les managers des entités opérationnelles et coordonnées par les référents risques et conformité au sein des filiales.

La 2ème ligne de maîtrise correspond aux différentes fonctions qui contribuent au suivi du contrôle des risques et de la conformité. Elle est constituée des directions des risques, juridique, financière, de la conformité, des systèmes d’information et d’autres services fonctionnels responsables de domaines d’expertise.

La 3ème ligne de maîtrise couvre l’efficacité et la cohérence des 2 premières lignes de maîtrise et se compose de l’audit interne, rattaché à la Direction générale, fournissant une assurance globale, ainsi que le déontologue dont le rôle est de s’assurer de la bonne application des règles de déontologie.

Les instances dédiées à la gestion des risques

La gestion des risques est donc bien l’affaire de tous, de l’ensemble des collaborateurs aux organes de gouvernance. Ce dispositif, piloté en central par la Direction générale avec l’appui de la Direction des risques, fait l’objet d’une surveillance permanente afin de vérifier sa pertinence et son adéquation aux objectifs et enjeux du Groupe. 

Les principales instances impliquées dans le pilotage du contrôle interne et de la gestion des risques sont :

• Le Conseil d’administration ;
• Le Comité d’audit et des comptes ;
• La Direction générale ;
• Le Comité de Direction générale ; et
• Le Comité de pilotage des risques.

Le Comité de pilotage des risques a pour objectif de s’assurer de l’efficacité du dispositif de gestion des risques en place au sein du Groupe. Il se réunit tous les trimestres et peut être amené à se prononcer sur les grandes orientations du Groupe en matière de risques.

Il s’agit d’une instance de suivi et validation des plans d’actions portant sur les risques significatifs du Groupe.

Ce Comité est animé par la Responsable risques et contrôle Interne et est présidé par le Directeur général délégué et mandataire social du Groupe. Le Comité est également composé du Secrétaire général du Groupe en charge des finances, du Directeur des opérations et de la transformation du Groupe, du Directeur juridique et DPO (Data Protection Officer), de la Directrice de la conformité, de la déontologue, du Directeur des systèmes d’information, du Responsable de la sécurité des systèmes d’information de la Directrice de l’immobilier et de la performance et du Directeur de l’audit interne. La Directrice des ressources humaines, la Directrice RSE et la Directrice administrative et financière adjointe du Groupe sont membres permanents du Comité, ainsi que les directeurs financiers des pôles métiers.

Les participants au Comité s’attachent plus particulièrement à :

• Favoriser la prise en compte du risque de bout en bout de la chaîne de création de valeur : analyse des risques, prévention, suivi des plans d’actions, transfert à l’assurance, contrôle interne ;
• Accompagner le développement et la transformation de Nexity en favorisant une prise de risque calculée ;
• Renforcer et animer la diffusion d’une culture de la maîtrise des risques commune et partagée, favorisant l’innovation et le développement de Nexity ;
• Accompagner les filiales et fonctions transverses dans l’identification des risques et la mise en place de plans d’actions en mettant notamment en place une méthodologie homogène d’identification et d’évaluation des risques adaptée à Nexity ; et
• Donner à tous les niveaux de management une vision consolidée des risques et de leur maîtrise.

En 2024, un volet RSE est ajouté systématiquement à l’ordre du jour du Comité de pilotage des risques. Il est présenté par la Directrice RSE.

Communication sur les risques

Avec la création du réseau des référents risques et conformité et le déploiement du dispositif de contrôle interne et de gestion des risques, chaque filiale est responsable du suivi et de l’évaluation de son dispositif.

La Respondable risques et contrôle interne élabore et coordonne les campagnes d’auto-évaluation menées par chacun des référents au sein de son entité, axées sur les principaux risques et activités de contrôles clés identifiés sur les processus opérationnels.

Pour chaque filiale, ce diagnostic est associé à une lettre d’engagement signée par le dirigeant. Cette lettre matérialise le bilan de l’année écoulée sur la maîtrise des risques, les résultats de la campagne d’auto-évaluation et les axes prioritaires d’amélioration. Elle vise également à engager le dirigeant à mener la démarche de gestion des risques au sein de son entité.

La Direction des risques consolide l’ensemble des résultats de la campagne d’auto-évaluation dans les filiales et les directions transverses et analyse les données. Un reporting global est ensuite partagé aux instances de gouvernance, notamment le Comité de pilotage des risques et le Comité d’audit et des comptes.

En parallèle, l’actualisation de la cartographie des risques majeurs du Groupe est réalisée a minima une fois par an, en fin d’année, par la Respondable risques et contrôle interne et présentée au Comité de pilotage des risques, à la Direction générale et au Comité d’audit et des comptes, lors de la séance spécifique dédiée à la gestion des risques qui a lieu chaque début d'année.

Au cours de cette séance, la Responsable risques et contrôle interne ainsi que le Directeur de l’audit interne sont auditionnés par le Comité d’audit et des comptes. Cela permet d’échanger sur le bilan de l’année écoulée et sur la feuille de route de l’année à venir en ce qui concerne la gestion des risques et l’audit interne. Le Directeur de l’audit interne et la Responsable risques et contrôle interne participent également aux Comités d’audit et des comptes trimestriels pour rendre compte de l’avancée de leurs feuilles de route.

La Direction générale veille en permanence à la remontée correcte et régulière d’informations vers les instances de gouvernance.

2.1.3Risques et Contrôle interne

L’équipe risques et contrôle interne œuvre pour la diffusion de la culture risques au sein du groupe Nexity et le partage des bonnes pratiques dans une perspective d’amélioration continue des processus opérationnels : métiers, fonctions transverses et gouvernance des risques. Au quotidien, l’équipe apporte des réponses aux sollicitations qu’elle reçoit, et promeut la collaboration et la coopération avec l’ensemble des acteurs de la gestion des risques. Elle anime le réseau des référents risques et conformité.

L’équipe risques et contrôle interne a la charge de la définition d’une méthodologie d’analyse des risques et de sa mise à jour régulière afin de s’adapter aux meilleures pratiques de place et dans une perspective d’amélioration continue. Cette méthodologie, partagée en interne, sert de base pour la réalisation des cartographies de risques du Groupe.

L’année 2023 a été principalement marquée par le déploiement d’un outil de gestion des risques. L’éditeur, sélectionné à la suite d’un appel d’offre en 2022, a accompagné la Direction des risques dans l’adaptation des fonctionnalités standards de l’outil au dispositif existant et dans la reprise des données depuis 2020 en ce qui concerne les processus, les référentiels de risques majeurs et opérationnels, le référentiel des contrôles, les plans d’actions ainsi que les évaluations annuelles. Les recommandations d’audit externes ont également été reprises.

2.1.3.1Dispositif de gestion des risques majeurs

La cartographie des risques majeurs recense les risques auxquels le Groupe est exposé selon les préoccupations de l’équipe dirigeante. Des entretiens d’identification et d’évaluation des risques d’entreprise sont menés systématiquement une fois par an avec les dirigeants du Groupe. Une actualisation complémentaire peut être réalisée en cours d’année si l’actualité le nécessite.  

Lors de ces échanges, l’impact, la vraisemblance de survenance, et le niveau de maîtrise des risques sont évalués :

• Le niveau d’impact (I) se détermine sur 4 niveaux allant de « Faible » à « Très Elevé ». L’impact se matérialise selon son type : financier, juridique, réputationnel, santé et sécurité des personnes ;
• La vraisemblance (V) de positionne sur 4 niveaux, de « Rare » à « Certain » ; et
• Le niveau de maîtrise (N) est évalué selon 4 niveaux allant de « Absent » à « Très satisfaisant ». La maîtrise du risque prend en compte les actions de maîtrise mises en œuvre visant à limiter l’impact et la vraisemblance de survenance du risque, ainsi que des éléments de contexte exogènes, sur lesquels, Nexity a une emprise limitée.

Les résultats de l’actualisation au 31 décembre 2024 de la cartographie des risques majeurs sont présentés au paragraphe 2.2 « Les facteurs de risques spécifiques et leur gestion » du présent chapitre, et conformément à la réglementation, seuls les 15 facteurs de risques spécifiques à Nexity sont détaillés au paragraphe 2.2.2. « Description des facteurs de risques spécifiques » du présent chapitre. 

2.1.3.2Dispositif de gestion des risques opérationnels et contrôle interne

Le dispositif de maîtrise des risques opérationnels s’appuie sur la cartographie des processus du Groupe. Pour chaque processus, une modélisation est réalisée présentant les étapes clés. À chaque étape sont associés des risques et contrôles clés, alimentant ainsi le référentiel des risques opérationnels et contrôles. 

Depuis 2020, le dispositif se déploie progressivement sur l’ensemble des activités et métiers du Groupe, et fait l’objet de campagne d’autoévaluation annuelle portée par les référents risques et conformité, cordonnée par l’équipe risques et contrôle interne. Les plans d’action définis dans le cadre du dispositif sont suivis, enrichis et portent leurs fruits. 

En 2023, la campagne d’auto-évaluation a été réalisée dans l’outil de gestion des risques nouvellement déployé et mis en service auprès des Référents Risques et Conformité (RRC). Les profils de risques par filiale et grande direction support, ainsi que le suivi des plans d’action sont désormais disponibles dans l’outil. Les résultats et synthèses sont présentés en Comité d’audit et des comptes, en Comité de pilotage des risques ainsi que lors de la restitution annuelle auprès du réseau des RRC. 

La Direction des risques a poursuivi sa feuille de route sur l’ensemble des actions d’accompagnement des métiers pour lesquelles elle a été sollicitée et a maintenu le dispositif de contrôle permanent sur les enjeux de sécurité chantier.

2.1.3.3Dispositif de prévention de la fraude

Le Groupe s’inscrit dans une démarche globale visant à renforcer les mesures de prévention et de contrôle contre ce type de risque. Le dispositif de prévention de la fraude repose sur une organisation, des procédures et des outils, des sensibilisations et communications régulières, ainsi qu’un suivi des tentatives et cas avérés.

D’une part, la gestion de la trésorerie et les flux financiers font l’objet de procédures pour en assurer la sécurisation et réduire les risques de fraude : pouvoirs bancaires, rapprochement quotidien des mouvements bancaires avec les écritures comptables, séparation des tâches entre le service comptable et le service trésorerie. 

D’autre part, les tentatives et cas de fraude avérés sont remontés à l’équipe risques et contrôle interne par le biais de différents canaux mis à disposition des collaborateurs, des clients et prospects / particuliers. Selon les situations, la cybersécurité, le réseau des RRC, les équipes trésorerie, l’Audit interne, la Direction des assurances, la Direction juridique, et éventuellement les Ressources humaines peuvent être sollicités afin de mener les investigations et définir un plan d’action idoine. Le Groupe a également souscrit à une police d’assurance couvrant les incidents de nature frauduleuse - police combinée Cyber Risk / Fraude (Voir paragraphe 2.1.5 « Assurances - contentieux » du présent chapitre). 

Enfin, diverses actions de sensibilisation sont régulièrement menées, et notamment le déploiement d’une formation visant à sensibiliser tous les collaborateurs du Groupe, en particulier ceux des fonctions finances et connexes, aux différents types de fraudes auxquels le Groupe est confronté : fraude au président, fraude au fournisseur, hameçonnage. Des communications ponctuelles sur des thématiques de fraudes diverses sont diffusées régulièrement. Les référents risques et conformité sont systématiquement impliqués et diffusent les informations dans leurs entités. 

Un Comité de prévention de la fraude regroupant les principaux responsables des fonctions transverses du Groupe se réunit périodiquement afin d’échanger sur les cas de fraudes rencontrés par Nexity, sur les nouveaux modes opératoires développés par les fraudeurs et sur les actions à mener en termes de détection et de réaction. 

Les fraudeurs développant des stratégies de plus en plus complexes et utilisant des techniques de cybercriminalité, les équipes cybersécurité ont développé et renforcé au fil des ans un dispositif dédié. Les blocages mis en œuvre portent leurs fruits et les collaborateurs adoptent de plus en plus de bons réflexes, grâce aux diverses actions de sensibilisation et d’entrainement. Une surveillance cyber est en place, avec une société qui analyse l’utilisation de la marque sur Internet et les réseaux sociaux et remonte des alertes qui sont traitées en comité mensuel dédié à la cybersurveillance, animé par la Direction des risques et la cybersécurité. Il réunit chaque mois la Direction juridique et la Direction de la communication et de la marque. 

En dépit d'actions de prévention et de sensibilisation, ainsi que de la place importante donnée à la lutte anti-fraude, Nexity ne peut pas éliminer totalement le risque de fraude.

2.1.3.4Lutte contre l’évasion fiscale

Le Groupe s’attache dans chaque pays où il est implanté (France, Allemagne, Italie, Belgique et Suisse) à avoir une conduite exemplaire en matière de fiscalité. Il se soumet de ce fait à ses obligations fiscales, notamment le paiement des impôts et taxes, dans les territoires où se situent ses activités opérationnelles. La procédure d’alerte du Groupe permet aux collaborateurs, en France et à l’étranger, d’alerter en cas de manquement aux règles du Code de bonne conduite portant sur les obligations légales ou réglementaires en matière de fiscalité.

2.1.4Prévention-sécurité

La Direction Prévention et Sécurité (DPS) participe à la maîtrise des risques auxquels les activités du Groupe exposent ses collaborateurs, ses sous-traitants et ses clients en matière de santé et de sécurité. 

La DPS accompagne les Directions des ressources humaines de chaque entité à la mise à jour des Documents Uniques d’Évaluation des Risques Professionnels (DUERP). Avec la Direction de l’environnement de travail, elle met en place les outils nécessaires à la gestion des risques permanents touchant à la santé et la sécurité des collaborateurs. 

Elle accompagne la mise en place des plateformes collaboratives sur les volets sanitaires et sécuritaires permettant l’harmonisation de la qualité des rendus et l’établissement d’une politique de suivi des risques reliée aux stratégies de chaque mandant. Au travers des visites d’immeubles, de chantiers et d’analyses documentaires, elle mesure les éventuels écarts à la réglementation et établit un plan d’actions à suivre dans le temps. Cette procédure permet ainsi d’assister les opérationnels et de recommander les mesures d’urgence. Selon la nature des événements, les équipes Prévention et Sécurité se déplacent sur le site et mettent en place des mesures correctives et préventives pérennes. 

La digitalisation du formulaire de signalement d’incidents graves permet de simplifier cette remontée d’information. En cas d’occurrence d’incidents graves sur les chantiers ou sites gérés, le collaborateur concerné se connecte à l’intranet et saisit toutes les informations dont il a connaissance sur le lieu, les circonstances, les parties prenantes de l’incident grave. Un message est alors envoyé automatiquement aux personnes qui doivent être avisées de la situation. Un point est ensuite organisé rapidement pour analyser les circonstances et engager les premières mesures requises voire de décider si une cellule de crise locale ou Groupe doit être mise en place. L’avancement des plans d’action éventuels est suivi de façon périodique.

La DPS procède tous les ans à de nombreuses visites de sécurité chantier sur le territoire. Toutes les filiales de la promotion résidentielle et tertiaire sont concernées. Un diagnostic global est dressé du point de vue de la gestion de la co-activité ainsi qu’une macro-analyse des processus internes des entreprises intervenantes. À l’issue, un plan d’actions est établi et suivi. L’objectif est de maintenir un bon niveau de maîtrise des risques liés à la sécurité sur les chantiers. 

Forte des constats établis par la DPS et afin d’accompagner au mieux les filiales sur les enjeux sécurité, la Direction des risques a mis en place le dispositif de contrôle permanent dédié à l’amélioration de la prévention des situations à risques sur les chantiers. Ce dispositif concerne tous les chantiers en cours de toutes les filiales de la promotion du Groupe. Il a vocation à se déployer de manière périodique, avec l’appui du réseau des référents risques et conformité de la promotion et les directeurs techniques des filiales. 

La DPS a par ailleurs continué à mener ses missions régulières concernant :

• L’animation de sessions de formation portant sur la santé-sécurité à destination de collaborateurs du Groupe ;
• La prévention des risques professionnels auxquels sont exposés les collaborateurs avec une attention particulière à la prévention du risque routier ;
• L’analyse de la conformité des actifs à la réglementation selon l’activité (habitation, tertiaire, ERP, IGH, ICPE) ;
• Les missions de mandataire de sécurité en IGH et de direction unique de sécurité en groupement d’ERP ;
• La supervision de la vérification des risques électriques et incendie, ainsi que des moyens d’évacuation au sein des locaux Nexity ; et
• La sensibilisation à la prévention et à la sécurité par des interventions au sein de l’ensemble des Comités de direction des filiales de promotion du Groupe et auprès des référents risques et conformité.

2.1.5Assurances - contentieux

2.1.5.1Politique en matière d’assurance

La Direction des assurances s’attache à sécuriser le patrimoine et les actifs du Groupe, respecter les obligations légales, les engagements contractuels vis-à-vis des clients et des assureurs/partenaires et à veiller à ce que la couverture par les assurances soit constante, en l’adaptant si nécessaire. Elle vérifie que les polices d’assurances sont de nature à couvrir de manière optimale les risques selon la stratégie de couverture des risques par un transfert au marché de l’assurance validée par la Direction générale. Le recensement des risques assurables est effectué en tenant compte notamment des informations relatives aux contentieux fournies par les directions juridiques opérationnelles. Il met en place, chaque fois que cela est possible et opportun, des programmes d’assurances Groupe couvrant l’ensemble des filiales et accompagne parallèlement les activités de Nexity dans leurs problématiques en matière d’assurances. La Direction des assurances a pour objectifs principaux de veiller à la pérennisation de la couverture des risques, de négocier au mieux la tarification en optimisant et en rationnalisant les risques dans la mesure du possible, et de développer une relation suivie avec les courtiers tant en termes de souscription que de gestion des sinistres.

2.1.5.2Assurances légalement obligatoires

Assurance Dommages-Ouvrage et volets complémentaires

Dans le cadre de la réglementation liée aux activités d'Immobilier résidentiel et d'entreprise décrites aux paragraphes 1.6.2 et 1.7.2 « Description des activités » du présent Document d'enregistrement universel, les sociétés du Groupe souscrivent les assurances obligatoires instituées par la loi du 4 janvier 1978 couvrant d'une part l'ouvrage exécuté (assurance Dommages-Ouvrage) et d'autre part la responsabilité du maître d'ouvrage (assurance Constructeur Non Réalisateur – CNR) ainsi que l'assurance complémentaire de responsabilité décennale des intervenants (Contrat Collectif de Responsabilité Décennale – CCRD). De plus, en fonction de la typologie de l’ouvrage et de la nature des risques, des garanties complémentaires peuvent également être souscrites (Garantie de bon fonctionnement ; dommages immatériels consécutifs, etc...). En ce qui concerne l'activité Immobilier résidentiel, les assurances sont souscrites auprès de SMABTP. Les assurances Dommages-Ouvrage, CNR et CCRD font l'objet d’un protocole annuel de tarification. Pour une meilleure maîtrise des risques, des formations sont dispensées en interne auprès des opérationnels afin de sensibiliser au maximum les équipes et développer une culture de prévention. Un suivi rigoureux de la sinistralité est réalisé afin de limiter l’exposition aux risques et diminuer la sur-sinistralité.

Assurance décennale « Maîtrise d’œuvre »

Les sociétés du Groupe qui assurent des missions de maîtrise d'œuvre sont couvertes par une police décennale « Ingénieurs-Conseils ». Cette assurance couvre le paiement des travaux de réparation de la construction à laquelle la Société a contribué en sa qualité de maître d'œuvre lorsque sa responsabilité est engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du Code civil.

Assurance décennale « Aménageur-Lotisseur »

Les filiales du Groupe intervenant en qualité d'aménageur-lotisseur souscrivent auprès de SMABTP une police « Globale Aménageur » incluant, en particulier, la couverture de leur responsabilité décennale (articles 1792 et suivants du Code civil) en cas de dommages apparus après la réception des ouvrages.

Assurance de la responsabilité civile au titre des activités de gestion et transaction immobilière

Conformément à la loi du 2 janvier 1970 dite « loi Hoguet » une police Groupe existe pour couvrir les filiales relevant de cette activité. Les montants de garantie souscrits sont en accord avec l’activité exercée.

2.1.5.3Assurances non légalement obligatoires

Assurances chantier

Une assurance Tous Risques Chantier (TRC) couvrant les désordres matériels en cours de chantier est mise en place pour chaque chantier. Une assurance Responsabilité Civile Environnementale couvrant les risques liés aux opérations de dépollution est également mise en place si nécessaire en fonction de l'analyse des risques réalisée.

Assurances de responsabilité civile

Des assurances de responsabilité civile couvrent les domaines suivants :

• La responsabilité civile professionnelle : chaque société du Groupe est couverte par une assurance de responsabilité civile garantissant sa responsabilité civile exploitation et professionnelle. À titre d’exemple la responsabilité civile promoteur à l'égard des tiers ou encore la responsabilité civile découlant de l'activité de maîtrise d'œuvre. Etant entendu que les montants de garantie sont négociés en corrélation avec les activités du Groupe ;
• La responsabilité civile des mandataires sociaux : cette couverture d’assurance couvre essentiellement la responsabilité des dirigeants, étant entendu que les condamnations résultant d’un risque pénal demeurent intuitu personae dont seul le dirigeant devra répondre ;
• Les rapports sociaux : une police a été souscrite au titre de la garantie des rapports sociaux couvrant la responsabilité civile des sociétés du Groupe, de leurs dirigeants ou salariés agissant dans le cadre de leurs fonctions à la suite de toute violation des règles relatives aux rapports sociaux.

Assurance « Cyber Risk / Fraude »

Une police combinée « Cyber Risk / Fraude » a été souscrite pour des garanties usuellement délivrées sur le marché.

Autres assurances

Le Groupe a également mis en place les programmes d’assurances suivants :

• Un programme d'assurance couvrant la responsabilité civile et les dommages des véhicules automobiles du Groupe et celles des véhicules personnels des collaborateurs utilisés à des fins professionnelles ;
• Un programme d'assurance couvrant les dommages et la responsabilité civile de propriétaire ou de locataire, pour les locaux d'exploitation et les biens liés aux opérations de construction ; et
• Une police d'assurance couvrant les risques des collaborateurs en déplacement à l'étranger.

2.1.5.4Procédures judiciaires et d'arbitrage 

Le Groupe s’efforce de prévenir les procédures contentieuses par le biais notamment de la mise en place de contrats-cadres, la diffusion régulière d’une information juridique et de la mise en place de formations ciblées dispensées aux collaborateurs selon leur domaine d’activité. Dans la même optique, le Groupe travaille avec des avocats spécialisés qui interviennent de manière récurrente sur ses dossiers, justifiant ainsi d’une bonne connaissance du Groupe. Enfin, le Groupe a mis en place un service après-vente qui s’efforce de régler les situations conflictuelles à l’amiable.

Le suivi et le reporting des litiges et contentieux sont assurés en permanence par la Direction juridique du Groupe en liaison avec les Directeurs généraux et les responsables juridiques des différents pôles du Groupe. Un état de suivi de synthèse est établi régulièrement et au moins une fois par an. La situation des principaux litiges en cours y figurant et pouvant avoir une influence significative du point de vue juridique et financier fait l’objet d’une présentation annuelle formalisée à la Direction générale du Groupe.

Par ailleurs, le Groupe est partie à un certain nombre de litiges qui relèvent du cours normal de son activité. La plupart des procédures contentieuses sont couvertes par des assurances souscrites par le Groupe et sont provisionnées au minimum à hauteur de la franchise d’assurance.

Les contentieux sont élevés en nombre, mais pour des montants de risques effectifs individuellement peu significatifs à l’échelle du Groupe. Ces contentieux sont souvent longs, compte tenu de leur technicité et des temps d’expertise. Les demandes parfois élevées des parties adverses sont analysées par les avocats du Groupe qui, au regard de leur étude de risques aident Nexity à constituer des provisions pour litiges représentant une couverture raisonnable. On note sur l’exercice 2024 une augmentation des défaillances d’entreprises pouvant entrainer une hausse des contentieux clients, étant précisé que ce risque de défaillance est anticipé dans les contrats et constitue une cause légitime pouvant justifier des reports de livraison.

Il n’existe pas d’autre procédure gouvernementale, judiciaire ou d’arbitrage, y compris toute procédure dont le Groupe a connaissance, qui est en suspens ou dont il est menacé, susceptible d’avoir ou ayant eu au cours des 12 derniers mois des effets significatifs sur la situation financière ou la rentabilité du Groupe.

2.1.6Devoir de vigilance

La gouvernance du plan de vigilance repose sur deux piliers : d’une part, la coordination des savoirs, expertises et moyens nécessaires au maintien du plan de vigilance, qui est confiée au Comité de coordination, créé en 2023 et réunissant les directions fonctionnelles directement concernées (RSE, Ressources humaines, Direction de la construction, relations sociales, Direction prévention et sécurité et conformité) ; et d’autre part, le pilotage du plan de vigilance qui est assuré par la Direction de la conformité.

La cartographie des risques liés au devoir de vigilance a été actualisée en 2024.

Le tableau de description des risques ci-après complète la cartographie des risques afin de préciser les actions d’atténuation et de prévention mises en œuvre par le Groupe.

La méthodologie utilisée pour l’évaluation de ces risques est la même que celle développée par la Direction des risques (voir paragraphe 2.1.3.2 « Dispositif de gestion des risques opérationnels et contrôle interne » du présent chapitre.

Risques liés au devoir de vigilance

Description des risques et des actions de maîtrise et de contrôle mises en place

Quatre des cinq risques liés au devoir de vigilance sont déjà décrits au paragraphe 2.2.2 « Description des facteurs de risques spécifiques » du présent chapitre. Ils ne sont donc pas détaillés ci-dessous.

Procédures d’évaluation de la situation des filiales, des sous-traitants et des fournisseurs

Évaluation et suivi des filiales du Groupe

Environnement

La Direction RSE établit un reporting annuel permettant de suivre la performance environnementale du Groupe. Pour cela, elle s’appuie sur les entités concernées, les outils déployés et le réseau des référents RSE, créé en 2021, pour collecter et consolider les données des filiales. Le suivi de l’atteinte des objectifs portant sur les enjeux environnementaux (empreinte carbone, rénovation énergétique, biodiversité) se fait via des indicateurs chiffrés. Ils permettent ainsi d’évaluer l’efficacité des plans d’actions mis en place et les performances des filiales. Ces indicateurs sont également nécessaires pour définir des actions correctrices ou de soutien si nécessaire.

Santé-sécurité

Les risques en matière de santé-sécurité au sein du Groupe sont régulièrement évalués et sont décrits au paragraphe 2.1.4 « Prévention-sécurité » du présent chapitre. 

Les indicateurs sociaux liés à la prévention et à la sécurité des collaborateurs, ainsi que les autres engagements du Groupe, notamment en matière de droits humains, sont décrits au paragraphe 3.3.1.2 « Politiques générales sur le personnel de l’entreprise » du présent Document d’enregistrement universel.

Évaluation et suivi des fournisseurs et des sous- traitants

Le Groupe dispose d’une politique d’achats responsables qui s’appuie sur le sourcing de produits écoresponsables et sur l’évaluation des fournisseurs et des sous-traitants. 

Cette dernière a pour objectif d’identifier et de maîtriser les risques avant la contractualisation puis d’opérer leur suivi durant la relation commerciale. Elle repose sur une procédure et des outils spécifiques, tels que le questionnaire d’évaluation auquel répondent les fournisseurs pour permettre d’évaluer leurs politiques et leurs actions en matière de protection de l’environnement, de santé sécurité des personnes et de droits humains et libertés fondamentales.

Mécanisme d’alerte

Le Groupe a un dispositif d’alerte interne qui permet de recevoir et de traiter les alertes portant sur des atteintes potentielles ou avérées à l’environnement, à la santé-sécurité des personnes et aux droits humains et libertés fondamentales. Ce dispositif est accessible à tous les collaborateurs permanents et temporaires, ainsi qu’aux parties prenantes externes. Ce dispositif est détaillé au paragraphe 3.4.1.3 « Culture d’entreprise et politiques en matière de conduite des affaires » du présent Document d’enregistrement universel.

Dispositif de suivi des mesures mises en œuvre

Les risques sont réévalués annuellement et peuvent être modifiés. Les actions de maîtrise et de contrôle mises en œuvre sont recensées auprès de la Direction de la RSE, de la Direction prévention-sécurité, de la Direction des ressources humaines, de la Direction de la construction et des filiales afin de permettre la mise à jour du plan de vigilance une fois par an ou lors de la survenance d’événements pouvant avoir des effets significatifs sur le niveau de criticité d’un ou plusieurs risques.

2.1.7Information comptable et financière

Dans le cadre de l’élaboration des informations financières communiquées, le Groupe est sensible à la qualité des données comptabilisées, leur correcte consolidation ainsi qu’à la fiabilité des processus budgétaires. Nexity estime ces risques comme étant modérés, compte tenu des processus déjà en place.

La Direction financière du Groupe est responsable de la production, de la fiabilité et de l’analyse des informations financières diffusées par le Groupe. Elle est en particulier en charge, en s’appuyant notamment sur la Direction de la consolidation et la Direction du contrôle de gestion :

• De l’établissement, de la validation et de l’analyse des comptes consolidés semestriels et annuels du Groupe et du reporting prévisionnel (recalage budgétaire et plan d’affaires pluriannuel) ; et
• De la définition et du suivi des principes comptables au sein du Groupe.

2.1.7.1Procédures d’élaboration et d’approbation des comptes consolidés

Les comptes consolidés du Groupe sont élaborés selon les normes comptables internationales IFRS. La Direction de la consolidation fixe un calendrier et les instructions de clôture pour la préparation des comptes semestriels et annuels à destination des Directions financières de pôles.

Les comptes consolidés sont établis par la Direction de la consolidation à partir des informations comptables provenant des services comptables de chaque entité opérationnelle.

Ces informations sont d’abord validées au niveau de chaque entité opérationnelle sous la responsabilité de son dirigeant, puis présentées à la Direction financière du Groupe, accompagnées d’un dossier d’analyse et de commentaires.

Les comptes consolidés reflètent le reporting opérationnel et intègrent en mode proportionnel les co-entreprises, car cette présentation permet de mieux traduire la mesure de la performance et des risques en termes de chiffre d’affaires, de résultat opérationnel, de besoin en fonds de roulement, ou d’endettement.

Conformément à la norme IFRS 11 « Partenariats », la Direction de la consolidation retraite ensuite les co-entreprises par mise en équivalence dans les états de synthèse, mais l’information sectorielle présentée dans les comptes consolidés reflète le reporting opérationnel.

Le calcul de l’impôt fait l’objet d’une vérification par la Direction fiscale du Groupe. Un suivi détaillé est en place sur les domaines spécifiques suivants : provisions pour risques et charges, impôts différés, engagements hors bilan.

Les comptes consolidés annuels font l’objet d’un audit par le collège des Commissaires aux comptes, alors que les comptes semestriels font l’objet d’un examen limité. Les Commissaires aux comptes font part de leurs observations sur les comptes semestriels et émettent un rapport complémentaire pour les comptes de l’exercice au Comité d’audit et des comptes avant leur présentation au Conseil d’administration de Nexity.

Le Comité d’audit et des comptes veille à ce que le Groupe ait mis en œuvre les moyens adéquats pour s’assurer de la qualité et de la fiabilité des comptes consolidés. Le Conseil d’administration de Nexity arrête les comptes consolidés.

Des procédures équivalentes sont en place pour l’arrêté des comptes annuels de Nexity par la Direction de la comptabilité du Groupe.

2.1.7.2Procédures budgétaires

La procédure budgétaire est commune à l’ensemble des pôles du Groupe et à leurs filiales. Elle comporte trois rendez-vous annuels : budget initial de l’année N+1 en novembre de l’année N, puis deux recalages budgétaires en mai et octobre / novembre. Le budget initial et les recalages budgétaires sont établis selon un processus identique à celui utilisé pour la consolidation des comptes. 

À l’occasion de l’établissement du budget initial, le Directeur général de chaque activité du Groupe présente à la Direction générale du Groupe sa stratégie, un plan d’affaires pluriannuel et le projet de budget annuel avec le dernier budget recalé de l’année en cours.

Après approbation par la Direction générale du Groupe, le budget initial, établi par la Direction financière sur la base des budgets présentés par les pôles, est présenté au Conseil d’administration de Nexity. Il se traduit ensuite par la fixation d’objectifs quantitatifs et qualitatifs aux dirigeants des entités opérationnelles, qui servent de base à l’évaluation de leur performance.

Reporting financier

Les pôles du Groupe disposent de systèmes de contrôle de gestion adaptés à leur activité.

Le suivi de la réalisation du budget est assuré par un reporting effectué sur une base mensuelle ou trimestrielle (suivant les activités) auprès de la Direction générale de chaque pôle, de la Direction financière et de la Direction générale du Groupe.

Les points particulièrement significatifs pour chacun des pôles font l’objet d’un suivi spécifique : 

• Pour les activités de promotion immobilière, du suivi de la marge et de l’avancement des projets, de l’activité commerciale de l’Immobilier résidentiel (nombre de réservations hebdomadaires), des prises de commandes et des promesses foncières dans l’Immobilier d’entreprise ; et
• Pour les Services, du portefeuille de lots et du taux d’occupation pour les résidences gérées.

Sur la base de ces informations, la Direction du contrôle de gestion établit ensuite une synthèse mensuelle à destination de la Direction générale du Groupe.

Communication des résultats

Le Rapport financier annuel (inclus dans le Document d’enregistrement universel) est élaboré en concertation entre la Direction financière et la Direction juridique, soumis à la Direction générale, puis au Comité d’audit et des comptes, avant d’être validé par le Conseil d’administration.

Les projets de communiqués de presse relatifs aux comptes semestriels et annuels et à l’activité commerciale et au chiffre d’affaires de chaque trimestre sont élaborés par la Direction financière, validés par la Direction générale, puis soumis au Comité d’audit et des comptes et enfin validés par le Conseil d’administration.

2.2Les  facteurs de risques spécifiques et leur gestion

Dans un contexte inédit du secteur, Nexity montre en 2024 sa capacité à se transformer afin de s’adapter et faire face à la crise de l’immobilier. Le Groupe accélère en 2024 la mise en œuvre volontariste de son plan de transformation et poursuit les plans d’action déjà engagés avec un suivi rapproché par la gouvernance. Les points saillants de l’actualisation de la cartographie des risques majeurs au 31 décembre 2024 sont principalement sur les risques stratégiques et les risques liés aux métiers et aux relations avec les tiers.

2.2.1Synthèse des risques majeurs

ll s'agit de la retranscription de la cartographie des risques majeurs du Groupe ventilés en 7 catégories de risques.

Cartographie des risques majeurs Nexity

D’autres risques dont Nexity n’a pas actuellement connaissance pourraient avoir une incidence négative sur son activité et ses résultats. Tous ces risques pourraient entraîner des écarts significatifs par rapport aux données prospectives communiquées au marché et déposées par le Groupe auprès de l’AMF.

2.2.2Description des facteurs de risques spécifiques

Cette section détaille les 15 facteurs de risques spécifiques auxquels Nexity est exposé, identifiés dans la cartographie des risques majeurs de Nexity (cf. tableau ci-avant), ainsi que les actions de maîtrise mises en œuvre pour limiter les impacts et leur vraisemblance. Les risques spécifiques identifiés et décrits ci-après sont les suivants :

2.2.2.1Risques stratégiques

Concernant cette famille de risque, six risques spécifiques sont détaillés dans cette section. Ces facteurs de risques connaissent une stabilité dans leur évaluation en 2024. Nexity poursuit son plan de transformation pour faire face aux risques stratégiques auxquels le Groupe est exposé. Ne sont pas décrits les risques ayant une criticité résiduelle faible ou modérée et n’ayant pas un impact RSE.

2.2.2.2Risques sur le système d’information (SI)

Les risques d’indisponibilité prolongée du SI due à une cyberattaque et à l’exploitation d’une faille de sécurité, d’obsolescence et d'inadéquation de la gestion des habilitations et des accès appartenant à la famille « Système d’information » sont traités en un seul bloc. En effet, ils sont étroitement liés au regard des impacts et des actions de maîtrise permettent de couvrir les trois axes, à savoir la défaillance de sécurité, la continuité et l’obsolescence. La criticité résiduelle moyenne de ces trois risques est considérée comme élevée.

2.2.2.3Risques ressources humaines (RH)

Seul le risque d'inadéquation des compétences à l'évolution des métiers du Groupe est développé dans cette section. En effet ce risque et les actions de maîtrise sont spécifiques à l’organisation de Nexity. 

2.2.2.4Risques liés aux métiers et à la relation avec les tiers

Tous les risques liés aux métiers et à la relation avec les tiers identifiés dans la cartographie des risques majeurs du Groupe sont considérés comme des facteurs de risque spécifiques et sont détaillés dans cette section.

2.2.2.5Risques conformité et financiers

Dans cette catégorie, le risque de liquidité est le seul risque majeur du Groupe à être traité comme facteur de risques spécifique. Les deux autres risques restent des préoccupations importantes pour le Groupe, mais comme il s'agit de risques génériques.

3État de durabilité

3.1Informations générales (ESRS 2)

3.1.1Base pour la préparation de l’état de durabilité

3.1.1.1Note explicative de la Directive européenne CSRD(1)

Le présent état de durabilité présenté dans ce chapitre du Document d’enregistrement universel a été établi dans un contexte de première année d’application des dispositions de la Directive CSRD. 

Le Groupe s’est attaché à appliquer les exigences normatives fixées par les ESRS(2), telles qu’applicables à la date d’établissement de l’état de durabilité, sur la base des informations disponibles dans les délais d’établissement de celui-ci. 

Ce premier état de durabilité du Groupe est caractérisé par des spécificités contextuelles liées à la première année d’application des exigences de la CSRD : 

• L’absence de pratiques établies notamment pour approfondir l’analyse des impacts, risques et opportunités sur la chaîne de valeur ou encore la définition des seuils de matérialité (voir paragraphe 3.1.3.3 « Impacts, risques et opportunités matériels et leur lien avec la stratégie et le modèle économique (SBM-3) » et paragraphe 3.1.4.1 « Description des procédures d’identification et d’évaluation des impacts, risques et opportunités matériels (IRO-1) » du présent chapitre) ;
• Le recours à des estimations opérées sur le périmètre, au cas par cas et sur certaines données tel que précisé en regard des valeurs communiquées dans les sections thématiques de l’état de durabilité (voir paragraphe 3.1.1.3 « Publication d’informations relatives à des circonstances particulières (BP-2) » du présent chapitre) ; 
• Des difficultés d'accès à certaines données dans les délais d’établissement de l’état de durabilité qui ont contraints le Groupe à recourir au cas par cas et sur certaines informations à des estimations, comme le prévoient les normes ESRS, notamment pour certaines données environnementales (émissions de gaz à effet de serre, etc.) et à procéder à certaines interprétations qui pourront être affinées à mesure que la qualité des données disponibles s'améliore et au gré de la parution d’informations supplémentaires ;
• Un dispositif de contrôle interne évolutif, incluant les systèmes de reporting et de collecte d’informations ; et
• La non-disponibilité à la clôture du 31 décembre 2024 de certaines informations requises par les normes ESRS en raison de la contrainte de délais nécessaires au reporting de ces nouvelles informations. Les informations manquantes concernent les exigences en matière des paiements effectués dans les délais.

Dans ce contexte basé sur des pratiques et recommandations de place évolutives ainsi qu’une meilleure connaissance de ces nouvelles dispositions réglementaires et normatives, le Groupe pourra être amené à revoir certaines pratiques de reporting et de communication dans les prochaines versions de son état de durabilité au cours des exercices à venir. Ainsi, le Groupe s’inscrit dans une démarche d’amélioration continue dans cet exercice de reporting et de communication. 

S’agissant du plan de transition du Groupe pour l’atténuation du changement climatique, il vise à permettre une compréhension des efforts d’atténuation passés, actuels et futurs du Groupe afin de garantir la compatibilité de sa stratégie et de son modèle économique avec la transition vers une économie durable. Il est néanmoins entendu qu’il n’existe pas à ce jour de consensus sur des cibles ou trajectoires de réduction des émissions de gaz à effet de serre déclinées au niveau d’une entreprise (les objectifs étant fixés au niveau des États) et qui puissent permettre de garantir la compatibilité d’une stratégie avec un scénario limitant le réchauffement de la planète à 1,5°C conformément à l’Accord de Paris (voir paragraphe 3.2.1.4 « Plan de transition pour l’atténuation du changement climatique (E1-1) » du présent chapitre).

3.1.1.2Base générale d’établissement de la déclaration relative à la durabilité (BP-1)

Périmètre de consolidation

Le mode d'établissement de l’état de durabilité est sur une base consolidée. Son périmètre de consolidation est identique au périmètre des états financiers et toutes les filiales sont incluses dans ce périmètre. Le périmètre extra-financier est aligné avec le périmètre financier et sa période de référence est la même que celle du reporting financier du Groupe, à savoir l'année civile allant du 1er janvier au 31 décembre. L’ensemble des indicateurs de l’état de durabilité prend en compte l’ensemble du périmètre. En raison des cessions des activités d’Administration de biens le 2 avril 2024 et de Nexity Property Management le 31 octobre 2024, il est précisé lorsque des indicateurs n'intègrent pas une de ces entités.

Il est à noter que l'option d'omettre des informations spécifiques sur la propriété intellectuelle, le savoir-faire ou les résultats d'innovation a été choisie.

Couverture de la chaîne de valeur dans l’état de durabilité

La préparation de l’état de durabilité s'est basée sur l'analyse de double matérialité. Sa réalisation a permis d'identifier et d'évaluer les impacts, risques et opportunités tout au long de la chaîne de valeur de Nexity (voir paragraphe 3.1.3.1 « Stratégie, modèle économique et chaîne de valeur (SBM-1) » du présent chapitre). Par conséquent, l’ensemble de l’état de durabilité prend en compte la chaîne de valeur de Nexity et notamment ses fournisseurs de rang 1 (entreprises du BTP (3)). Un tableau présente les IROs matériels du Groupe ventilés sur la chaîne de valeur à l’introduction de chaque ESRS correspondant au sein du présent chapitre.

3.1.1.3Publication d’informations relatives à des circonstances particulières (BP-2)

Incorporation par référence

L’ensemble des points de données listés ci-dessous a été incorporé par référence. Ils ont été adressés au sein du présent Document d’enregistrement universel :

Horizons temporels

Les horizons temporels définis par le Groupe par défaut sont ceux définis dans la norme climat, l’ESRS E1. Ces horizons sont appréciés à compter de la date de fin de la période de reporting à savoir le 31 décembre 2024 :

• Le court terme est défini comme inférieur à 1 an ;
• Le moyen terme est défini comme de 2 à 5 ans ; et
• Le long terme est défini comme supérieur à 5 ans.

Les horizons temporels définis par le Groupe pour son analyse des risques physiques liés au climat sont différents car le scénario RCP 8.5 du GIEC(4) a été sélectionné et propose des projections aux horizons 2050, 2070 et 2100 (voir paragraphe 3.2.1.1 « Impacts, risques et opportunités liés au climat (IRO-1 ; SBM-3) » du présent chapitre).

Changement dans la préparation et la présentation de l’état de durabilité 

Indicateurs environnementaux

Les données relatives aux émissions de gaz à effet de serre sont publiées pour la première fois en suivant le GHG Protocol pour l’ensemble des périmètres (pour l’exercice 2023, le scope 3 cycle de vie des bâtiments livrés était publié en méthodologie RE2020(5)).

Les données d'entrée concernant le poste 3.1 (Achats de biens et de services) pour les sites administratifs sont plus complètes en 2024 qu’en 2023 grâce à une meilleure prise en compte du montant des achats. Ces données se basent sur une étude interne menée en 2024 sur ces typologies d’achats et représentent les meilleures estimations disponibles à ce jour.

Les émissions relatives au bilan carbone administratif sont calculées à l’aide de données primaires (82%) et de données extrapolées (18%). Les données collectées présentent des incertitudes faibles à fortes. Les émissions du scope 3 relatives au cycle de vie des opérations sont calculées à partir de données secondaires (fiches FDES -Fiches de Déclaration Environnementale et Sanitaire-, PEP -Profils Environnementaux Produits- et données de la RE2020).  Ces données présentent une incertitude forte.

Concernant les données pour l’ESRS E5 dédiée à la thématique « Économie circulaire », les achats de ressources entrantes étant portés par les fournisseurs de la chaîne de valeur de Nexity, le suivi n’est pas encore consolidé par le Groupe : les travaux en cours devraient permettre de publier des premières valeurs pour l’exercice 2025.

Indicateurs sociaux

Concernant la répartition des collaborateurs salariés par tranche d’âge, il n’y a pas de changement de méthodologie pour déterminer le nombre d’effectifs concernés. En revanche, les tranches d’âge utilisées sont différentes. Auparavant, les tranches d’âge étaient les suivantes :

• Inférieur ou égal à 25 ans ; entre 25 ans et 35 ans inclus ; entre 35 ans et 45 ans inclus ; entre 45 ans et 55 ans ; égal ou supérieur à 55 ans.

Conformément aux exigences de la norme ESRS S1, les tranches d’âge utilisées ont évolué :

• Inférieur à 30 ans ; entre 30 ans inclus et 50 ans inclus ; supérieur à 50 ans.

Il n’existe pas d’autres changements de méthodologie significatifs portant sur des indicateurs sociaux et le changement apporté aux tranches d’âges ne concerne que l’indicateur susmentionné.

Publication d’informations issues d’autres actes législatifs ou de normes, et cadres d’information en matière d’information sur la durabilité

En complément des exigences de publication du présent état de durabilité liées aux normes ESRS, Nexity publie des informations supplémentaires liées à la durabilité conformément aux normes suivantes : 

ESRS E1 : Changement climatique

• Loi n° 2020-105 du 10 février 2020 relative à la lutte contre le gaspillage et à l'économie circulaire ;
• Règlementation environnementale des nouvelles constructions de bâtiments RE2020 ; et
• Article L. 229-25 du Code de l'environnement, qui oblige les entreprises de plus de 500 salariés à réaliser un Bilan d'Émissions de Gaz à Effet de Serre (BEGES), a été introduit par la loi Grenelle II (loi n°2010-788 du 12 juillet 2010). Cet article a été modifié et précisé par des décrets ultérieurs pour ajuster les modalités d'application.

ESRS E4 : Biodiversité et écosystèmes 

• Loi n° 2023-630 du 20 juillet 2023 visant à faciliter la mise en œuvre des objectifs de lutte contre l'artificialisation des sols et à renforcer l'accompagnement des élus locaux ; et
• Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant sur la lutte contre le dérèglement climatique et le renforcement de la résilience face à ses effets.

ESRS S1 : Effectifs propres 

• Loi n° 2018-771 du 5 septembre 2018 pour la liberté de choisir son avenir professionnel.

ESRS S4 : Clients et utilisateurs finaux  

• Loi n° 78-17 du 6 janvier 1978 relative à l'informatique, aux fichiers et aux libertés ;
• Loi n° 2018-493 du 20 juin 2018 relative à la protection des données personnelles ; 
• La Charte des droits fondamentaux de l’Union européenne ;
• La Convention 108 de l’Union européenne, relative à la protection des personnes à l’égard du traitement automatisé des données à caractère personnel ;
• Ordonnance n° 2014-159 du 20 février 2014 relative au logement intermédiaire ;
• Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique ;
• Loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques ; et
• Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain (Article 55).

ESRS G1 : Conduite des affaires  

• Loi n° 2016-1691 du 9 décembre 2016 relative à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique (Loi Sapin II) ; et
• Loi n° 2022-401 du 21 mars 2022 visant à améliorer la protection des lanceurs d'alerte (Loi Waserman).

3.1.2Gouvernance

3.1.2.1Le rôle des organes d’administration, de direction et de surveillance (GOV-1 ; GOV-2 ; GOV-3)

Le schéma ci-dessous décrit les organes de gouvernance au sens des ESRS, avec le niveau stratégique des administrateurs et mandataires sociaux et le niveau opérationnel de gouvernance interne.

Les organes responsables de la supervision des impacts, des risques et des opportunités, conformément au règlement intérieur du Conseil d'administration du 2 avril 2025, sont le Conseil d'administration, le Comité d'audit et des comptes ainsi que le Comité RSE, ce dernier ayant été créé début 2024 (le Comité des rémunérations et des nominations avait préalablement une attribution RSE).

Le Conseil d'administration promeut la création de valeur par l'entreprise en considérant les enjeux sociaux et environnementaux. Il examine régulièrement les opportunités et les risques tels que les risques sociaux et environnementaux ainsi que les mesures prises en conséquence.

Le Comité d'audit et des comptes a pour mission d'assister le Conseil dans les domaines de nature sociale et environnementale incluant une revue ou consultation relative à des données ou indicateurs en matière sociale, sociétale et environnementale. Il rend compte au Conseil d’administration de l'exécution de sa mission et lui présente les observations qu'il juge utiles concernant notamment la gestion des risques y compris ceux de nature sociale et environnementale. Chaque année, le Comité d’audit et des comptes examine la cartographie des risques du Groupe, comprenant notamment des risques RSE, ainsi que les risques liés à la corruption et au trafic d’influence, à la représentation d’intérêts (HATVP(6)), la Lutte Contre le Blanchiment de capitaux et le Financement du Terrorisme (LCB-FT) et le Devoir de vigilance.

Le Comité RSE examine les opportunités et risques en matière de RSE en lien avec les activités de la Société et du Groupe. Il examine au moins une fois par an la stratégie de la Société et du Groupe et son bilan annuel de performance en matière de RSE. En 2024, le Comité s’est réuni une première fois autour de la présentation de la stratégie RSE aux nouveaux administrateurs, tant sur les piliers environnementaux que sociaux et sociétaux. Un point a notamment été fait sur l’égalité professionnelle, le handicap et la diversité générationnelle (seniors). La deuxième réunion du Comité a notamment :

• Examiné la politique diversité et formations RSE du Groupe : égalité femmes-hommes, handicap, accueil des jeunes, formations pour tous et formations métiers ; et
• Examiné les enjeux climat & biodiversité dans le cadre des travaux relatifs à la Directive CSRD : décarbonation des activités de promotion, empreinte biodiversité du Groupe, et avancement de la stratégie Climat & Biodiversité 2022 du Groupe.

Tous les sujets abordés lors des Comités reflètent les problématiques des Impacts, Risques et Opportunités (IROs) identifiés lors de l’analyse de double matérialité. Cette analyse a été finalisée en fin d’année 2024 en prenant en compte notamment l’ensemble des sujets stratégiques évoqués lors de ces réunions. Les résultats de l’analyse de double matérialité ont été présentés au Comité d’audit et des comptes en janvier 2025. L’ensemble de ces éléments pourra alors être supervisé par ces mêmes comités afin de garder en adéquation les objectifs et les cibles du Groupe avec ses impacts, risques et opportunités matériels.

Des éléments plus détaillés relatifs aux organes administratifs, de gestion et de surveillance ainsi que leurs membres qui sont liés aux questions de durabilité et à la supervision des impacts, risques et opportunités, sont présentés au paragraphe 4.2 « Le Conseil d’administration » du présent Document d’enregistrement universel.

3.1.2.2Intégration des résultats en matière de durabilité dans les systèmes d’incitation (GOV-3)

L’ensemble des éléments relatifs aux systèmes d’incitation se retrouve au paragraphe 4.4 « Rémunération et avantages des dirigeants mandataires sociaux et des administrateurs » du présent Document d’enregistrement universel.

3.1.2.3Déclaration sur la diligence raisonnable (GOV-4)

Des éléments supplémentaires relatifs au Devoir de vigilance sont également présentés au paragraphe 2.1.6 « Devoir de vigilance » du présent Document d’enregistrement universel.

3.1.2.4Gestion des risques et de contrôle interne de l’information en matière de durabilité (GOV-5)

Le dispositif de gestion des risques et de contrôle interne sous-tendant la production de l’information en matière de durabilité est en cours de construction et d’intégration progressive au sein de Nexity. Il s’intègre dans le processus global de gestion des risques et de contrôle interne existant au sein du Groupe. Des premiers contrôles ont été définis, qui seront renforcés dans le futur. Ils visent à définir les rôles et responsabilités, à appliquer un principe de séparation des tâches, et à responsabiliser les contributeurs sur la qualité et la fiabilité des données sur l’information transmise.

Le périmètre et les principaux composants des processus et systèmes de gestion des risques et de contrôle interne figurent aux références suivantes : 

Des éléments supplémentaires relatifs à la gestion des risques et de contrôle interne sont présentés au Chapitre 2 « Facteurs de risques et gestion des risques » du présent Document d’enregistrement universel.

3.1.3Stratégie en matière de durabilité

3.1.3.1Stratégie, modèle économique et chaîne de valeur (SBM-1)

Concernant sa stratégie en matière de durabilité, le Groupe affirme contribuer positivement à 12 Objectifs de Développement Durable (ODD) sur les 17 objectifs des Nations unies :

• Sur l’activité du Groupe :
  • N°9 « Industrie, innovation et infrastructure » ; 
  • N°11 « Villes et communautés durables » ; 
  • N°12 « Consommation et production responsables » ;
  • N°13 « Lutte contre les changements climatiques » ; et 
  • N°15 « Vie terrestre ». 
• Sur l’axe « Rendre la ville inclusive et solidaire » : 
  • N°1 « Pas de pauvreté »
  • N°8 « Travail décent et croissance économique » ; et
  • N°10 « Inégalités réduites ».
• Sur l’axe « Développer le capital humain » : 
  • N°3 « Bonne santé et bien-être » ;
  • N°5 « Égalité entre les sexes » ;
  • N°8 ; « Travail décent et croissance économique » ; et
  • N°10 « Inégalités réduites ».

• Sur l’axe « Enjeux transverses » :
  • N°11 « Villes et communautés durables » ; 
  • N°12 « Consommation et production responsables » ;
  • N°16 « Paix, justice et institutions efficaces » ; et
  • N°17 « Partenariats pour la réalisation des objectifs ».

Objectifs de durabilité relatifs aux produits, aux services, aux clients et aux zones géographiques

Les objectifs de durabilité concernant les produits, les services,  ainsi que les parties prenantes sont alignés avec l'activité principale de Nexity en France métropolitaine, à savoir la promotion immobilière. La description des marchés, des typologies de clients ainsi que des produits et services proposés par le Groupe sont présentés au paragraphe 1.6 « Aménagement et Promotion immobilier résidentiel » du présent Document d’enregistrement universel.

Ces objectifs sont évalués par des indicateurs. Les indicateurs majeurs pour le Groupe sont :

Relever le défi environnemental (E1 ; E4 ; E5)

En tant qu’aménageur-promoteur-exploitant, Nexity a un rôle important dans la transition environnementale de la ville. En tant que donneur d’ordre pour des opérations immobilières, le Groupe a une responsabilité importante et ambitionne d’être leader de la régénération urbaine. Sa stratégie environnementale ambitieuse, réhaussée en 2022 pour le carbone et la biodiversité, et revue début 2025 avec son plan « Impact 2030 » pour intégrer les enjeux d’adaptation, d’eau et de circularité, comporte les objectifs suivants :

Être un leader engagé pour le climat

• Deux objectifs d’atténuation pour 2030 :
  • Réduire de 47% les émissions de CO2 des scopes 1 et 2 (sites administratifs et véhicules) par rapport à 2019, et
  • Réduire de 42% les émissions de CO2 par m2 liées au cycle de vie des bâtiments livrés (scope 3 promotion) par rapport à 2019.

Avec la validation SBTi(7) aligné 1,5°C en juillet 2023 de sa trajectoire de décarbonation à l’horizon 2030, Nexity s’inscrit dans l’objectif de contribuer à la neutralité carbone planétaire à l’horizon 2050. Afin d’y parvenir, le Groupe continue la transformation de ses métiers grâce au développement des performances énergétiques des bâtiments, à la mise en place de vecteurs énergétiques décarbonés, à l’augmentation de la part de réhabilitation et à l’utilisation de nouveaux produits bas carbone ; et

• Un objectif d’adaptation dans le plan « Impact 2030 » :
  • 100% de diagnostics de résilience pour les projets de promotion du Groupe en 2026.

Innover pour baisser l’empreinte biodiversité du Groupe et végétaliser

La politique biodiversité 2022 de Nexity visait à être parmi les pionniers de la mesure biodiversité et de la végétalisation des opérations. Le plan « Impact 2030 » prévoit la réalisation d’un diagnostic écologique pour 100% des opérations à enjeux.

Travailler la ville circulaire

Nexity s'engage à accélérer la régénération urbaine afin de revitaliser les espaces abandonnés et lutter contre l'étalement urbain. Cet engagement inclut également la promotion de la sobriété foncière. À cet effet, le Groupe a fixé un objectif ambitieux : atteindre 20% de régénération urbaine d'ici 2030. En 2024, 10% des dépôts de permis de construire concernent des opérations de réhabilitation.

Développer le capital humain (S1)

Nexity attache une importance particulière à développer une politique sociale et un environnement de travail de qualité pour ses collaborateurs en s’engageant à :

Proposer des conditions de travail attractives 

Déployer une politique sociale visant à attirer et fidéliser les collaborateurs en :

• Offrant des conditions de rémunération attractives à l’ensemble des collaborateurs ; et
• Proposant des conditions de travail avantageuses (conciliation vie privée/vie professionnelle, prévention santé et risques psychosociaux, organisation du travail flexible).

Développer les compétences de ses collaborateurs 

Proposer une politique visant à s’assurer que le Groupe dispose des compétences nécessaires à l’atteinte de ses objectifs stratégiques, à travers deux volets :

• Offrir des formations qui répondent à la fois aux enjeux stratégiques de l’entreprise et à la nécessité d’entretenir l’employabilité de ses collaborateurs, en proposant une offre de formation diversifiée ; et
• Proposer des dispositifs cohérents et engageants en matière de parcours professionnels afin de permettre à chaque collaborateur d’être accompagné dans le développement de ses compétences (gestion des emplois et des parcours professionnels, entretien de développement de performance, comité de détection, programme de développement professionnel pour la fidélisation des potentiels).

Déployer une politique diversité et inclusion

Convaincu que le capital humain et la diversité des profils sont à la fois sa force et sa première richesse, Nexity déploie depuis plusieurs années une politique d’inclusion volontariste reposant notamment sur deux volets de la diversité :

• La mise en œuvre d’une politique d’égalité professionnelle afin de garantir une égalité de traitement (féminiser ses instances dirigeantes, maintenir l’équité salariale, sensibiliser aux enjeux de l’égalité professionnelle femmes-hommes) ; et
• La mise en place d’une politique handicap (favoriser l’intégration des collaborateurs en situation de handicap, proposer un accompagnement dédié au maintien dans l’emploi, former et sensibiliser aux enjeux du handicap, encourager le recrutement des travailleurs handicapés).

Rendre la ville inclusive et solidaire, et développer les territoires (S4)

En tant qu’acteur majeur de l’immobilier en France, Nexity est concerné par les problématiques d’accès au logement. Dans ce cadre, le Groupe développe des solutions inclusives afin de favoriser l’accession au logement pour tous et développer la cohésion sociale et territoriale. Dans ce cadre, le Groupe s’engage sur trois axes :

Favoriser le logement abordable

Nexity répond à la diversité des besoins en logement pour permettre l’accès au logement pour tous, notamment pour les ménages sous conditions de ressources, à travers les axes suivants :

• Devenir le premier partenaire des bailleurs sociaux et proposer des logements abordables et durables ;
• Développer le logement thématique et inclusif ;
• Accompagner l’accession à la propriété des primo‐accédants aux ressources contraintes ; et
• Impulser et développer des actions solidaires.

S’engager sur le logement des plus précaires

À travers sa filiale Nexity Non Profit, le Groupe développe des pensions de famille et des centres d’hébergement d’urgence qui permettent de mettre à l’abri les plus précaires. 

Accélérer le développement des territoires

Le modèle d’affaires de Nexity autour de la promotion immobilière a pour finalité une contribution au développement des territoires. Ainsi, pour participer au développement des territoires avec les partenaires locaux, Nexity s’engage à :

• Aménager des quartiers mixtes, plus attractifs et durables, pour une meilleure qualité de vie ; et
• Conjuguer lieux de travail et intensité des usages pour répondre aux nouvelles attentes des entreprises et de leurs salariés.

Description du modèle d’affaires et chaîne de valeur

Le modèle d’affaires du Groupe est décrit au paragraphe 1.4 « Stratégie et objectifs » du présent Document d’enregistrement universel. La chaîne de valeur du Groupe, schématisée ci-après comporte :

• Pour la partie amont : principalement la fabrication de matériaux de construction et la logistique associée ;
• Pour la partie activités du Groupe : les phases d’études et de sélection des entreprises, et la phase de chantier pour la construction de bâtiments ou l’aménagement d’un terrain ; et
• Pour la partie aval : l’usage du bâtiment par ses utilisateurs pendant sa durée de vie, et enfin la fin de vie du bâtiment.

3.1.3.2Intérêts et points de vue des parties prenantes (SBM-2)

Dans un contexte de profondes mutations environnementales, sociétales et numériques, et où les usages évoluent, Nexity réaffirme sa volonté d’être à l’écoute de ses parties prenantes. Celles-ci sont nombreuses et variées : collaborateurs, clients, fournisseurs, partenaires financiers, associations professionnelles, ONG et partenaires académiques. Pour assurer une interaction optimale et être à l’écoute des besoins, Nexity dispose de canaux de dialogue adaptés à chaque partie prenante.

Nexity a créé dès 2018 un Comité des parties prenantes, instance consultative et de proposition. L'objectif est de s’ouvrir aux savoir-faire de son écosystème pour explorer des solutions et nourrir la réflexion stratégique d’engagement sociétal du Groupe.

Le Comité a été refondu en 2021, et depuis 2022 il nourrit les réflexions stratégiques du Groupe autour de trois missions :

• Rendre un avis consultatif sur les sujets stratégiques, en portant une attention particulière à la cohérence du positionnement de Nexity avec ses engagements sociaux et environnementaux ; 
• Identifier et analyser les enjeux émergents du secteur et les évolutions structurantes sur lesquelles Nexity devrait prendre position ; et 
• Suivre, challenger et alimenter l’exécution de la raison d’être de Nexity, notamment les leviers d’action mobilisés pour atteindre les objectifs sociaux et environnementaux, les indicateurs de performance choisis et l’impact produit.

Ce Comité se réunit deux fois par an pour une demi-journée d'échanges autour de sujets transverses ou ciblés selon les demandes et intérêts des membres, mais aussi selon les tendances qui forment le monde dans lequel Nexity opère. Les membres du Comité des parties prenantes ont été choisis pour permettre le croisement de regards et d’expertises plurielles de l’ensemble de la chaîne de valeur de Nexity. Il se compose de neuf membres externes et se tient en présence de membres du Comité de Direction générale élargi. Une administratrice de Nexity est membre du Comité des parties prenantes, ce qui permet de faire un lien direct avec le Conseil d’administration.

En 2024, le Comité s’est réuni à deux reprises :

• En janvier, pour réfléchir à comment accélérer le pivot du Groupe vers le modèle d’affaires durable de la régénération urbaine ; et
• En octobre, pour analyser les enjeux et les leviers de l’ancrage territorial et comment celui-ci pourrait être un accélérateur de la transition écologique et sociale.

3.1.3.3Impacts, risques et opportunités matériels et leur lien avec la stratégie et le modèle économique (SBM-3)

En 2024, la reprise de l’analyse de double matérialité a permis de décrire 89 Impacts, Risques et Opportunités (IROs). À la suite de l’analyse par le prisme de la double matérialité, 33 IROs sont ressortis comme matériels. Ces IROs matériels correspondent à 19 sous-thèmes dans 7 normes ESRS, qui sont, de ce fait, ressorties comme matérielles : 

Tableau des impacts, risques et opportunités du Groupe

3.1.4Gestion des impacts, risques et opportunités

3.1.4.1Description des procédures d’identification et d’évaluation des impacts, risques et opportunités matériels (IRO-1)

Périmètre et gouvernance projet

En 2024, Nexity a mené une analyse de double matérialité conformément à la nouvelle Directive CSRD de l’Union européenne. Cette analyse repose sur deux dimensions fondamentales et complémentaires : 

• La matérialité d’impact, qui évalue la manière dont les activités de Nexity influencent l’environnement, la société et les parties prenantes. Elle englobe les effets positifs et négatifs de Nexity sur des enjeux divers : climat, biodiversité, ressources naturelles, droits humains, protection des données, etc. ; et
• La matérialité financière, qui identifie comment les facteurs environnementaux, sociaux et de gouvernance peuvent affecter la performance économique et la situation financière de Nexity. Cela inclut l’évaluation des risques et opportunités liés aux évolutions réglementaires, aux transformations du marché et des comportements des clients.

Cette analyse a été réalisée avec l’appui d’un cabinet externe, et les travaux menés couvrent les sujets environnementaux, sociaux et de gouvernance en adéquation avec les thématiques des normes ESRS.

L'analyse de double matérialité a été menée au niveau du groupe Nexity et couvre toutes les filiales consolidées. Elle a été réalisée avec un comité de pilotage transverse composé des Directions RSE, financière, juridique et des ressources humaines Groupe.

L'analyse a été effectuée en prenant en compte l'ensemble de la chaîne de valeur (amont, activités du Groupe et aval), ainsi que toutes les parties prenantes de l'entreprise pouvant être affectées par les activités de Nexity directement et indirectement, et en raisonnant en risque brut.

L’étude de double matérialité a été présentée au Comité d’audit et des comptes ainsi qu’au Comité RSE du Conseil d’administration.  

Méthode d’identification des IROs

Ces impacts, risques et opportunités (IROs) ont été identifiés grâce à :

• La prise en compte d'un premier exercice d'analyse de double matérialité réalisé en 2022 avec la meilleure méthodologie connue, qui a notamment inclus la consultation de nombreuses parties prenantes (membres de la Direction générale, fournisseurs, monde académique, collaborateurs, etc.) grâce à des entretiens qualitatifs et des questionnaires. Par ailleurs, les travaux ont été refondus pour prendre en compte les derniers textes des ESRS et leurs transpositions en droit interne en 2023 ; 
• Des éléments de benchmark sectoriel issus de référentiels et des bases de données du cabinet externe ; et
• L’identification des dépendances de Nexity aux services écosystémiques, aux ressources humaines et à ses fournisseurs.

Chaque IRO a été identifié et évalué en prenant en compte la ou les partie(s) prenante(s) affectée(s) lorsqu’il s’agissait d’un impact, qu’il soit réel ou potentiel, ou les étapes de la chaîne de valeur affectées lorsqu’il s’agissait des risques et opportunités.

Cotation des IROs

Cette évaluation s’est effectuée selon deux axes : la matérialité financière et la matérialité d’impact. 

Matérialité financière

La grille d’évaluation utilisée pour coter la matérialité financière est celle définie par la Direction des risques et du contrôle interne pour coter les risques Groupe.

Par ailleurs, un travail d’identification des risques RSE est mené chaque année par l’entreprise. En 2024, ce travail a intégré les réflexions sur la description des risques menées dans la cadre de l’étude de double matérialité. Si des risques RSE sont identifiés en tant que tels, ils sont intégrés dans la méthodologie des risques Groupe telle que décrite au paragraphe 2.1.3 « Risques et contrôle interne » du présent Document d’enregistrement universel.

Les IROs ont été évalués selon des critères liés à l'ampleur et à la probabilité. Pour cette première analyse, les effets financiers considérés sont issus de la grille d’évaluation de la Direction des risques et du contrôle interne (classification de 1 à 4). Cette cotation selon 4 niveaux de risque a été réalisée en plusieurs étapes :

• Cotation en chambre par le cabinet externe ;
• Ateliers avec des experts RSE, risques, finance et conformité de Nexity ; et
• Revue de cohérence par le cabinet externe.

Matérialité d’impact

La cotation se base sur la gravité (importance pour les parties prenantes, irrémédiabilité et étendue), la probabilité et l’évolution sur le long terme. Ces facteurs ont été pris en compte pour l’ensemble la chaîne de valeur (amont, activités du Groupe, aval) afin de coter un impact réel ou potentiel.

Cette analyse a été réalisée dans un premier temps par le cabinet externe qui a mobilisé des bases de données et rapports scientifiques externes ainsi que des cartographies déjà réalisées à l’échelle de Nexity. Puis, la caractérisation de l’impact (réel ou potentiel) a été réalisée par les experts du Comité de pilotage sachant que l’existence de controverses sur un sujet implique par défaut que l’impact est réel.

Détail méthodologique de cotation des IROs

Conformément à la norme ESRS 1, Nexity a évalué l’horizon temporel d'occurrence de chaque IRO, tant pour la matérialité d’impact que pour la matérialité financière. Ainsi, un horizon temporel (court, moyen ou long terme) a été attribué à chacun des IROs identifiés. 

Une cotation consolidée a permis d'attribuer à chaque IRO une note de matérialité d’impact et une note de matérialité financière, chacune comprise entre 1 et 4. La matérialité définitive correspond à la moyenne de ces deux notes. Le seuil de matérialité, fixé à 2,5 sur 4 au vu de la cotation en risques bruts, a permis d’identifier l'ensemble des IROs considérés comme matériels.

Méthode de calcul de la matérialité financière pour chaque enjeu (cotation au niveau des IROs)

La méthodologie de calcul s’est effectuée comme suit :

• Cotation des risques et opportunités associés à chaque enjeu ; et
• Maximisation des scores obtenus pour définir le score associé à l'enjeu.

Méthode de calcul de la matérialité d’impact pour chaque enjeu (cotation au niveau des IROs)

La méthodologie de calcul s’est effectuée comme suit :

• Cotation de la totalité des impacts sur chaque étape de la chaîne de valeur ;
• Maximisation des cotations sur chaque maillon de la chaîne de valeur pour obtenir le score de chaque impact ; et
• Maximisation des scores obtenus par impact pour définir le score associé à l'enjeu de durabilité concerné.

Priorisation des enjeux dans la CSRD

Les enjeux sont dits matériels pour la CSRD dans un de ces trois cas : 

• Matériel au nom de la matérialité financière, lorsque la matérialité financière dépasse 2,5/4 ;
• Matériel au nom de la matérialité d’impact, lorsque la matérialité d’impact dépasse 2,5/4 ; et
• Matériel au nom de la matérialité financière et d’impact, lorsque les deux matérialités dépassent 2,5/4. 

Paramètres d’entrées utilisés

L’analyse de double matérialité s’est appuyée sur diverses sources et hypothèses : 

• Documentation et analyse du cabinet en charge de la double matérialité 2022, notamment sur les entretiens avec les parties prenantes ;
• SASB Standard ;
• S&P Global Ratings – ESG Materiality Map Real Estate – July 20, 2022 ;
• GRI G4 Real Estate ;
• Base de données ENCORE ; et
• Benchmark et base de données du cabinet externe en charge de l’analyse de la double matérialité 2024. 

3.1.4.2Exigences de publication au titre des ESRS couvertes par la déclaration relative à la durabilité de l’entreprise (IRO-2)

Les 33 IROs considérés comme matériels renvoient à 19 sous-thèmes et 911 points de données totaux. Toutefois, compte tenu des dispositifs transitoires, l’ensemble de ces points de données n’est pas publié.

Au vu de l’analyse de double matérialité, trois normes sont ressorties comme non matérielles :

• La norme ESRS E2 dédiée à la thématique « Pollution » n’est pas matérielle du fait de la nature des activités de Nexity et de son modèle d’affaires. En effet, le Groupe n’est pas exposé à des risques significatifs liés aux microplastiques, à la pollution de l’air, de l’eau ou des organismes vivants et des ressources alimentaires. Cela est dû au fait que ses activités sont exercées en France (réglementation forte), mais aussi à ses métiers qui sont rattachés au secteur des services, la responsabilité première incombant aux industriels ;
• La norme ESRS E3 dédiée à la thématique « Eaux et ressources marines » n’est pas matérielle du fait de la nature des activités de Nexity et de son modèle d’affaires. En effet, le Groupe n’a pas d’activité de foncière et réalise son activité de développement immobilier de logements et de bureaux principalement sur le territoire français métropolitain. Ainsi, il n’existe pas de risque fort lié à l’utilisation et la consommation d’eau, ni aux ressources marines ; et
• La norme ESRS S3 dédiée à la thématique « Communautés touchées » n’est pas matérielle du fait de la nature des activités de Nexity et de son modèle d’affaires. Le Groupe exerce son activité principalement sur le territoire français métropolitain. Les enjeux de Droits économiques, sociaux et culturels des communautés, de Droits civils et politiques des communautés et de Droits des peuples autochtones sont non matériels au vu de l’analyse réalisée.

Par ailleurs, à la suite à cette analyse, Nexity a conclu qu’une question de durabilité liée à la contribution au développement des territoires n'était pas couverte par l’ESRS S4 dédié à la thématique « Clients et utilisateurs finaux ». Cette question revêtant un caractère significatif pour le Groupe vis-à-vis de son secteur d’activité, Nexity a décidé de publier des informations supplémentaires spécifiques à cette question.

Tableau des exigences de publications découlant d’autres actes législatifs de l’Union européenne

3.2Informations environnementales

3.2.1Changement climatique (ESRS E1)

3.2.1.1Impacts, risques et opportunités liés au climat (IRO-1 ; SBM-3)

Les impacts, risques et opportunités identifiés dans le cadre de l’analyse de double matérialité sont décrits pour ceux liés à l’atténuation et aux énergies renouvelables au paragraphe 3.2.1.2 « Politique d’atténuation du changement climatique (E1-1 ; E1-2) » du présent chapitre, et pour ceux liés à l’adaptation au changement climatique au chapitre 3.2.1.5 « Politique d’adaptation au changement climatique » du présent chapitre.

Impacts de Nexity sur le changement climatique 

L’impact des activités de Nexity sur le changement climatique est dû aux émissions de gaz à effet de serre sur la chaîne de valeur du Groupe. En tant qu’entreprise de services, les émissions des scopes 1 et 2 ne sont liées qu’aux sites administratifs du Groupe, et les émissions du scope 3 sont liées pour une part aux sites administratifs, et pour la majeure partie au cycle de vie des opérations immobilières mises sur le marché (activité de promotion immobilière).

La promotion immobilière consiste à faire concevoir et faire construire des logements, des bureaux ou des locaux d’activités. La mise en œuvre de modes constructifs et de matériaux lors de la phase de construction par les entreprises du bâtiment est émettrice de gaz à effet de serre, du fait du carbone lié aux matériaux d’une part (extraction, transformation, transport) et lié aux consommations d’énergie pendant la durée de vie du bâtiment d’autre part. Il est à noter que la majeure partie des opérations immobilières du Groupe sont menées en France métropolitaine.

La mesure de l’impact des activités du groupe Nexity sur le climat est effectuée annuellement à travers un bilan des émissions de gaz à effet de serre sur la chaîne de valeur du Groupe (scopes 1, 2 et 3 du GHG Protocol). Les détails méthodologiques ainsi que le reporting des émissions des dernières années sont consultables au paragraphe 3.2.1.3 « Empreinte carbone du groupe Nexity (E1-5 ; E1-6) » du présent chapitre.

Si Nexity n’a pas d’activité de foncière, l’entreprise a une responsabilité importante par ses activités de promotion immobilière en tant que maître d’ouvrage pour participer à la transition vers la neutralité planétaire, du fait de l’impact carbone majeur du secteur de la construction.

Des objectifs Groupe de décarbonation du fonctionnement des sites administratifs du Groupe (scopes 1 et 2) et du cycle de vie de ses opérations immobilières (scope 3 promotion) ont été définis dès 2015 et réhaussés en 2020 et 2022, avec des leviers d’action identifiés (voir paragraphe 3.2.1.4 « Plan de transition pour l’atténuation du changement climatique » du présent chapitre).

En juillet 2023, la SBTi a validé les objectifs de décarbonation du Groupe réhaussés en 2022, considérés comme conformes aux dispositions adoptées par l'Accord de Paris et la trajectoire 1,5 °C (trajectoire trans-sectorielle). 

Risques et opportunités du changement climatique sur Nexity

En 2024, la Direction RSE a mené une étude de résilience du groupe Nexity au changement climatique avec un bureau d’études expert afin de déterminer les différents impacts du changement climatique sur son modèle d’affaires. L’étude cherche à évaluer les enjeux à adresser pour l’activité de promotion pour anticiper et s’adapter au contexte de changement climatique et de transition.

Cette étude de résilience, en partie basée sur la méthodologie OCARA (Operational Climate Adaptation and Resilience Assessment) développée par Carbone 4, évalue l’exposition et la vulnérabilité de la chaîne de valeur et du modèle d’affaires de l’entreprise face aux impacts du changement climatique. Elle identifie, à différents horizons temporels (2050, 2070 et 2100) et selon le scénario de réchauffement RCP 8.5 du GIEC(12), les risques physiques pesant sur d’une part la conduite des chantiers, et d’autre part sur les bâtiments livrés dans les activités de promotion immobilière.

L’étude cherche également à qualifier les risques et opportunités résultant d’un contexte de transition marqué par les impératifs d’atténuation et d’adaptation au changement climatique, à l’horizon 2050. L’objectif est de poser les bases en 2025 pour l’élaboration d’une stratégie d’adaptation détaillée pour le Groupe. 

Scénarios climatique et de transition

Scénario climatique

L’étude de résilience menée par le Groupe se base sur le scénario RCP 8.5 développé par le GIEC, représentant le scénario à plus fortes émissions. Il propose des projections aux horizons temporels 2050, 2070 et 2100. Les projections du RCP 8.5 éclairent l’étude de résilience dans un scénario de réchauffement élevé.

En complément, afin notamment d’intégrer des risques comme le retrait-gonflement des argiles sur le territoire métropolitain qui ne sont pas couverts par le RCP 8.5, et pour considérer une trajectoire récemment adoptée par le gouvernement français, l’étude de résilience considère également la TRACC(13) avec les données de Météo France correspondantes. Il s’agit d’une trajectoire proposée en 2024 par le gouvernement français dans le cadre de l’élaboration du 3ème Plan National d'Adaptation au Changement Climatique (PNACC-3). La TRACC repose sur des simulations issues des scénarios du GIEC et correspond à un réchauffement de +4°C en France à l’horizon 2100 (+3°C au niveau mondial).

Les horizons temporels considérés pour l’étude de résilience sont les suivants :

Les horizons temporels choisis permettent de couvrir la durée de vie d’une opération considérée dans la réglementation française pour le calcul du cycle de vie des bâtiments (50 ans pour la RE2020). Le choix de l’horizon de moyen et long termes 2070 et 2100 permet de garantir une étude robuste, et de considérer des évolutions climatiques jusqu’à la fin du siècle pour alimenter la stratégie de résilience des activités du Groupe.

Scénario de transition

Les risques et opportunités de transition ont été évalués à la lumière des scénarios prospectifs socio-économiques établis par l’ADEME(14) dans son étude Transition(s) 2050. Spécifiquement adaptés au contexte français, les scénarios de l’ADEME bénéficient d’une méthodologie transparente, d’une large reconnaissance auprès des acteurs économiques et institutionnels, et sont conçus en cohérence avec les objectifs nationaux de transition énergétique et climatique (SNBC(15) et PPE(16). Nexity ayant une activité presque exclusivement française, ces scénarios de transition à l’échelle nationale sont adaptés. Par ailleurs, ils prennent en compte de manière pertinente les enjeux du secteur d’activité de Nexity. Les quatre scénarios proposent quatre chemins vers la neutralité carbone de la France en 2050. Empruntant à des degrés différents les voies de la sobriété, de la coopération ou de l’adaptation technologique, ils anticipent l’évolution des régulations et des politiques publiques qui impacteront directement les entreprises opérant en France. L’horizon que ces scénarios ont en commun est celui d’une transition économique et sociétale progressive vers la neutralité carbone, entre les années 2020 et 2050. Ces scénarios reposent sur des projections climatiques qui prévoient une augmentation de la température de +2,1°C en 2100. 

Exposition d’opérations immobilières de Nexity aux risques physiques liés au climat 

Des risques climatiques physiques, amenés à s’intensifier dans des scénarios d’émissions élevées, impactent la chaîne de valeur de Nexity. Afin d’étudier l’impact des risques physiques sur toute la chaîne de valeur, deux processus principaux de la chaîne de valeur d’une opération ont été considérés :

• Le chantier en tant que phase importante de la chaîne de valeur de Nexity. La vulnérabilité des activités liées à la construction a été analysée, incluant les phases de planification et d’exécution dont la logistique, face aux aléas climatiques ; et
• Le bâtiment livré, en tant que résultat de l’activité de promotion. Il s'agit d'examiner la résilience des bâtiments issus de l’activité de Nexity face aux aléas climatiques dans leur phase d’usage par les clients.

Des macro-processus ont été identifiés pour chacune des deux perspectives avec la méthode OCARA. Cette double approche a permis d'identifier des leviers d’adaptation nécessaires pour renforcer la résilience du modèle d’affaires de Nexity et des bâtiments qui en sont issus, face au climat actuel et futur.

L’étude de résilience s’intéresse donc aux processus vitaux pour la chaîne de Nexity que représentent l’intégrité des chantiers et celles des bâtiments construits. Les sites administratifs de Nexity ne sont pas intégrés dans le périmètre de l’analyse. La résilience des approvisionnements pour les chantiers et pour les bâtiments construits a été analysée. Les fortes capacités d'adaptation de Nexity sur le sujet (nombreux fournisseurs pour une même prestation, contrats cadres, relations solides avec les fournisseurs) limitent le risque sur ces processus. Le niveau de risque porté par les fournisseurs eux-mêmes (leur exposition, leur vulnérabilité) n’a pas été étudié dans le cadre de cette étude de résilience.

Approche qualitative 

L’analyse du niveau de risque pour les chantiers et bâtiments livrés, à travers la méthode OCARA, se base sur la connaissance de l’activité de promotion et a été complétée par des entretiens réalisés avec des responsables d’opérations du Groupe. Un échantillon de projets a été identifié en veillant à ce qu’il présente les critères typologiques suivants : des projets tertiaires et résidentiels, en cours de construction et livrés récemment, présentant des modes constructifs différents (béton, mixte bois-béton), des situations géographiques et des expositions aux aléas différentes.

Ces éléments ont permis d’identifier des facteurs de sensibilité et de résilience des opérations de Nexity, en analysant l’impact des aléas climatiques projetés sur les macro-processus identifiés par la méthode OCARA. Des points de sensibilité et des capacités d’adaptation ont été identifiés sur les opérations étudiées, face aux aléas de fortes chaleurs, de fortes précipitations, d’inondations, de vents forts, de sécheresses et de retrait-gonflement des argiles. À titre d’exemple, les vagues de chaleur, amenées à s’intensifier dans les scénarios climatiques étudiés, sont un facteur de sensibilité sur les chantiers : elles peuvent provoquer une dégradation des conditions de travail en extérieur, voire une dégradation de la performance des machines de chantier (surchauffe, panne), pouvant conduire à des interruptions du chantier. Des réponses possibles à ce risque connu des vagues de chaleur sont : aménagement des horaires de travail, équipements de kits de protection solaire pour les compagnons, bon approvisionnement en eau du chantier, adaptation des bases-vies aux fortes chaleurs. L’exposition à de fortes chaleurs représente également un facteur de sensibilité des bâtiments livrés. Les vagues de chaleur peuvent créer un risque d’inconfort thermique à l’intérieur des bâtiments, pouvant générer un inconfort important des usagers. Les capacités d’adaptation propres à la conception du bâtiment sont par exemple : orientation du bâtiment, isolation, revêtements à fort albedo, logements traversants, dispositifs de protection solaire.

La mise en perspective de la sensibilité aux aléas climatiques, de la capacité d’adaptation sur les différents processus et de la probabilité d’occurrence des aléas dans des scénarios prospectifs, a permis d’estimer des niveaux de risques pour chaque aléa ainsi que le niveau de résilience sur les chantiers d’une part et les bâtiments livrés d’autre part. Les capacités d’adaptation aux aléas sur le chantier, inhérentes au métier de la promotion immobilière, sont la principale source de résilience des opérations. Différentes mesures peuvent être déployées en fonction des risques identifiés : matériaux alternatifs, horaires de travail aménagés, anticipation des aménagements du sol, etc. Les mesures qui peuvent être prises pour faire face aux risques physiques sont hétérogènes et dépendent des caractéristiques d’une opération et de son territoire.

L’étude de résilience des chantiers et des opérations livrées face aux risques physiques a permis d’identifier certaines capacités d’adaptation propres aux métiers de la promotion immobilière, qui par nature ont la capacité de s’adapter aux spécificités du terrain et aux aléas survenant lors d’un projet. L’adaptation des bâtiments livrés bénéficie également des exigences de performance liées à la construction neuve (la réglementation RE2020 comporte une exigence forte de confort d’été en période de vague de chaleur).

Les enseignements de cette étude seront utilisés pour l’élaboration de la stratégie d’adaptation du Groupe qui sera élaborée en 2025, et portera à la fois sur l’adaptation des chantiers et des bâtiments à construire.

Approche quantitative

Une analyse quantitative a par ailleurs été menée avec un outil géographique de diagnostic de résilience de place et gratuit, l’outil Bat-ADAPT issu des travaux de l’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID) et pour lequel Nexity a contribué au financement et au déploiement. Une analyse d’exposition aux aléas climatiques a été menée sur un échantillon de 1.030 sites d’opérations Nexity en France métropolitaine récemment livrées ou en cours de chantier, grâce à leurs coordonnées géographiques.

L’outil Bat-ADAPT utilisé a permis de considérer les cinq aléas climatiques suivants, qui représentent des enjeux importants pour l’immobilier en France :

• Chaleurs : les vagues de chaleur comportent des risques pour la santé des usagers des bâtiments, nécessitant une adaptation pour le confort thermique d’été ;
• Sécheresse et RGA(17) : les sécheresses peuvent causer des dégâts structurels en provoquant un phénomène de retrait-gonflement des argiles et ralentir le processus de chantier en cas de restrictions d’eau. Combinées aux fortes chaleurs, elles peuvent être source de stress hydrique sur les chantiers ou pour les usagers ;
• Précipitations et inondations : les terrains situés en zone inondable sont à risque de submersion temporaire, provoquant des dégâts matériels pour les usagers et une dépréciation du bien ;
• Départs de feux : la proximité avec des zones forestières ou végétalisées à risque de feux de forêt augmente la menace pour les habitations et les infrastructures ; et
• Grand froid : les routes, canalisations et systèmes électriques peuvent subir des dommages, compromettant le fonctionnement et la sécurité d’un bâtiment.

D’autres aléas climatiques pertinents pour l’immobilier en France et la chaîne de valeur de Nexity comme la submersion marine devraient pouvoir être pris en compte dans les prochaines années.

L’outil Bat-ADAPT permet de considérer différents scénarios de réchauffement climatique dont le scénario RCP 8.5 à divers horizons temporels (2030, 2050, 2070 et 2100).

La part des sites des 1.030 opérations sélectionnées présentant une très forte exposition aux aléas climatiques à l’horizon 2050 dans le scénario RCP 8.5 est présentée dans le tableau ci-dessous. Il s’agit de données d’exposition des sites, qui ne prennent donc pas en compte les actions d’adaptation à ces risques qui peuvent être mises en place sur le bâti.

Résultats de l’analyse d’exposition des sites des opérations du Groupe aux différents aléas :