3 Sommaire 1. Rapport d’activité du Groupe et de la société  5 1.1 Faits signiﬁcatifs de l'exercice 6 1.1.1 Indicateurs clés de performance au titre des trois dernières années 6 1.1.2 Distribution de dividendes au titre des trois derniers exercices 6 1.1.3 Évolution de l’activité et principaux indicateurs opérationnels et ﬁnanciers 6 1.1.4 Évolution du patrimoine au cours des dernières années 8 1.1.5 Acquisitions et investissements au cours de l’exercice 9 1.1.6 Organigramme du groupe9 1.2 Activités du groupe                                                                         10 1.2.1 Données globales sur l'activité du Groupe                                                  10 1.2.2 Données sur l'activité foncière                                                            10 1.2.3 Implantation et répartition du patrimoine                                                   14 1.2.4 Données sur l’activité prestataires                                                         15 1.3 Présentation des comptes de l'exercice                                                    16 1.3.1 Comptes consolidés                                                                     16 1.3.2 Les comptes annuels de FIDUCIAL REAL ESTATE                                              16 1.4 Perspectives d'avenir                                                                        17 1.5 Activité des ﬁliales au cours de l'exercice écoulé                                          17 1.6 Autres éléments d'information                                                              18 1.6.1 Principaux actionnaires                                                                  18 1.6.2 Opérations afférentes aux actions de la société                                             18 1.6.3 Évolution du cours de bourse                                                             18 1.6.4 Dépenses et charges non déductibles ﬁscalement                                           19 1.6.5 Évènements postérieurs à la clôture de l’exercice                                           19 1.7 Informations sociales et environnementales                                                19 1.7.1 Informations sociales                                                                    19 1.7.2 Informations environnementales                                                           20 1.8 Principales caractéristiques des procédures de contrôle interne et de gestion des risques relatives à l’élaboration et au traitement de l’information comptable et ﬁnancière (L.225-100-15)                                                                 23 1.8.1 Les procédures de contrôle interne et de gestion des risques                                  23 1.8.2 Facteurs et gestion des risques                                                            25 1.9 Administration et contrôle                                                                   28 2. Rapport sur le Gouvernement d'Entreprises                                          29 2.1 Gouvernance                                                                               31 2.1.1 Organes d’administration et de Direction                                                   31 2.1.2 Composition du Conseil d’administration et Direction Générale                                31 2.1.3 Fonctionnement du Conseil d’administration                                                37 2.1.4 Modalités d’exercice de la Direction Générale                                              39 2.1.5 Conﬂits d’intérêts au niveau des organes d’administration et de la Direction Générale            40 2.1.6 Déclarations concernant le Conseil d’administration                                         40 2.1.7 Opérations réalisées par les dirigeants et/ou mandataires sociaux                             40 2.1.8 Conventions réglementées                                                               41 2.1.9 Conventions courantes conclues à des conditions normales                                  41 2.1.10 Modalités particulières relatives à la participation des actionnaires à l’assemblée générale       41 2.1.11 Tableau récapitulatif des délégations en cours de validité accordées au titredes articles L.225-129-1 et L.225-129-2 du Code de commerce                                                     41

2.2 Rémunération des mandataires sociaux                                                    41 2.2.1 Politique de rémunération des mandataires sociaux au titre de l’exercice à clore le 30 septembre 2026  41 2.2.2 Informations sur les rémunérations                                                         42 2.3 Éléments susceptibles d’avoir une incidence en cas d’offre publique                     42 2.4 Application du code Middlenext                                                           43 3. Comptes consolidés                                                                     45 3.1 Bilan consolidé                                                                              46 3.2 Compte de résultat consolidé (en Milliers d'euros)                                         48 3.3 Tableau des ﬂux de trésorerie consolidé (en Milliers d'euros)                               49 3.4 Tableau de variation des capitaux propres (en Milliers d'euros)                            50 3.5 Annexe aux comptes consolidés                                                           51 3.5.1 Principes comptables et modalités de consolidation                                         51 3.5.2 Principes et méthodes comptable                                                         52 3.5.3 Information relative au périmètre de consolidation                                           55 3.5.4 Commentaires chiffrés sur les comptes consolidés                                           58 3.6 Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes consolidés                      75 4. Comptes annuels                                                                         79 4.1 Bilan (en Milliers d'euros)                                                                    80 4.2 Compte de résultat (en Milliers d'euros)                                                    81 4.3 Annexe aux comptes annuels                                                              82 4.3.1 Faits caractéristiques de l’exercice                                                           82 4.3.2 Règles et méthodes comptables                                                             82 4.4 Notes explicatives sur les états ﬁnanciers (en Milliers d'euros)                              83 4.5 Autres informations                                                                          85 4.6 Résultats ﬁnanciers au cours des cinq derniers exercices (Chiffres en euros)              86 4.7 Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes annuels                         87 5. Attestation du rapport ﬁnancier annuel                                              91

5 Rapport d'activité du Groupe et de la société 1 Avranches (50)

6 1.1.1 - Indicateurs clés de performance au titre des trois dernières années 1.1.2 - Distribution de dividendes au titre des trois derniers exercices Aﬁn de nous conformer aux dispositions de l'article 243 bis du Code Général des Impôts, au titre des trois derniers exercices, des dividendes ont été distribués par notre société dans les conditions suivantes : 1.1.3 – Évolution de l’activité et Principaux indicateurs opérationnels et ﬁnanciers FIDUCIAL REAL ESTATE gère deux activités distinctes à savoir celle de Foncière (location d’immeubles) et celle de Prestataires (gestion technique et gestion de biens) notamment au travers d’une activité de société de gestion de portefeuille qui assure la gérance d’une vingtaine de SCPI et Groupements Forestiers. Le métier de la Foncière est principalement axé sur l’accompagnement de ses locataires, membres pour la majorité du Groupe FIDUCIAL, dans leurs besoins de locaux destinés à leurs activités. Ces biens répondent à des besoins de proximité avec leurs propres clients, à la capacité de recruter, à la visibilité des actifs et s'inscrivent dans une durée de détention à long terme. En parallèle, des politiques de gros travaux, voire de démolition/ reconstruction sont mises en œuvre pour assurer la pérénité et la valorisation de certains actifs. De même, des politiques d’arbitrage ciblées sont initiées lorsque que des actifs paraissent matures. Ces cessions restent toutefois marginales au regard de l’ensemble du patrimoine. Enﬁn notre groupe reste à l’écoute des opportunités qui se présentent avec des rachats ciblés sur des immeubles pouvant aussi être loués à des tiers, comme c’est le cas d’un immeuble de bureaux à Lyon 9 ème de 7.300 m² dont l'acquisition s'est dénouée le 1 er octobre 2025 et qui bénéﬁcie de baux de longue durée. Au 30 septembre 2025 les actifs en exploitation sont sur 518 sites et représentent 341.313 m². Le nombre est en légère diminution notamment du fait de la démolition de l’immeuble du Lotus (7.179m²) qui est en cours de reconstruction. L’activité de Prestaires assure la gestion locative d’actifs détenus par le groupe et de SCPI ou de groupements Forestiers dont nous assurons la gérance. Cela génère des revenus récurrents assis sur l’évolution des loyers et des honoraires d’arbitrage ou des honoraires de souscription par nature plus variables. Résultats consolidés (en K€) 2025 2024 2023 Chiffre d'affaires 87 061 86 507 86 959 Dont loyers et charges locatives et divers 72 520 70 618 69 809 Résultat opérationnel courant 39 516 38 253 39 030 Résultat opérationnel 39 373 38 112 38 813 Résultat avant charge d'impot 34 493 33 441 32 607 Charge d'impot -10 877 -719 -372 Bénéﬁce net 23 616 32 722 32 235 Bénéﬁce net part du groupe 23 432 32 540 32 082 Résultat net par action (en euros) 9,71 13,56 13,35 Capitaux propres consolidés 453 971 505 730 484 494 Dettes ﬁnancières 203 574 184 112 193 653 Dettes ﬁnancières nettes* 170 201 149 429 158 939 Coûts de l'endettement ﬁnancier -4 858 -5 334 -5 763 * hors dépôts de garanties et après déduction de la trésorerie Exercices (date arrêté) 30.09.2024 30.09.2023 30.09.2022 €uros €uros €uros Eligibles (*) 190 494 174 620 145 516 Non éligibles (*) 8 499 906 7 791 580 6 492 984 Total 8 690 400 7 966 200 6 638 500 (*) à l’abattement mentionné au 2° du 3 de l’article 158 du CGI 1.1 - Faits signiﬁcatifs de l'exercice

7 Ainsi, sur la base de cette stratégie, et malgré un contexte immobilier compliqué, la société a su maintenir sur 2024/2025 son niveau de performance ﬁnancière par rapport à l’exercice précédent comme le traduisent les données ci-après sur ses résultats avant impôts. Le chiffre d’affaires de l’ensemble consolidé s’établit à 87.1 M€ en progression de 0.6 M€, contre une baisse du chiffre d’affaires de 0.5 M€ l’an dernier. Il convient de distinguer : Le chiffre d’affaires de la Foncière progresse sur l’exercice de 1.9 M€ passant de 70.6 M€ à 72.5 M€. Cette progression se répartit entre revenus locatifs, cœur de l’activité, qui progressent de 0.5 M€ et une progression des ventes de lots en stocks, par nature non récurrentes, de 1.4 M€. Le chiffre d’affaires de l’activité Prestataires passe de 15.9 M€ à 14.5 M€ soit une diminution de 1.4 M€, principalement liée aux honoraires de souscriptions et de transactions qui restent affectés par l’attentisme constaté sur les investissements immobiliers. Le résultat opérationnel courant s’établit à 39.5 M€ contre 38.3 M€ l’an dernier. Le taux de marge progresse de 44 à 45 % . Le résultat ﬁnancier est de (4.9 M€) pour (5.3 M€) l’an dernier sachant que l’augmentation de la dette n’a eu lieu qu’en ﬁn d’exercice. Le montant de l’endettement bancaire (emprunt et crédit bails) est ainsi passé de 161.6 M€ à 182.1M€ avec des nouveaux emprunts bancaires de 42.1 M€ (dont une mobilisation de 27 M€ intervenue ﬁn septembre pour préﬁnancer un bien à Lyon) ﬁnancant les nouveaux investissements et des remboursements pour 21.9 M€. (cf. note 8 passifs ﬁnanciers). Le résultat Net avant impôts ressort ainsi à 34.5 M€ pour 33.4 M€ l’an dernier. Les effets de change, nets des impôts différés, liés aux variations des cours du Dollar et du Franc Suisse sont nuls contre +0.7 M€ l’an dernier. L’exercice 2024/2025 est enﬁn marqué par une modiﬁcation de la convention d’intégration ﬁscale qui jusqu’au 30/09/2024 laissait l'impôt à charge de la société tête de Groupe. Les perspectives de la foncière ont conduit à modiﬁer les termes de la convention d’intégration. Les sociétés sont désormais redevables de leurs impôts sur les bénéﬁces. Au titre de l’exercice 2024/2025, la charge d’impôt, y compris les impôts différés, est de 10,9 M€ pour 0.7 M€ l’an dernier (cf. note 7 des comptes consolidés). Ces charges prennent en compte des impôts sur les bénéﬁces de 11,6 M€, pour les sociétés faisant partie du périmètre d’intégration. Dans les mêmes conditions la charge d'impôt sur les bénéﬁces aurait été de 7.6 M€ en 2024. Le résultat net part du Groupe ressort ainsi à 23.4 M€ contre 32.5 M€ l’exercice précédent. Le Groupe a réalisé sur l’exercice des investissements immobiliers à hauteur de 39.9 M€ et des cessions d’actifs pour 22 M€. Ces cessions concernent principalement des actifs immobiliers et, en application des décisons prises l’an dernier, la cession des fonds de nos activités de gestion & transaction pour compte de particuliers (montants non signiﬁcatifs). L’évolution de nos actifs incorporels et corporels (immeuble de placement) présente ainsi les évolutions décrites ci-après. La valeur brute des immeubles de placements s’établit à 863.1 M€ pour 860.4 M€ au 30 septembre 2024 et les amortissements & provisions cumulés s’établissent à 115.4 M€ pour 216 M€ l’an dernier (cf. note 1 des comptes consolidés). Sur ces bases, la valeur nette des immeubles de placements passe de 644.4 M€ à 647.7M€ soit une augmentation de 3.3 M€ se décomposant ainsi : • +39.9M€ liés aux acquisitions ; • (16.7 M€) liés aux amortissement et dépréciations ; • (1.5 M€) liés aux écarts de conversions (principalement sur actifs au USA suite à la baisse du dollar) ; • (18.3 M€) liés aux actifs cédés. Pour rappel, notre groupe a adopté, pour la comptabilisation de ses immeubles de placements, la méthode du coût amorti. Des expertises diligentées, tant en externe qu’en interne, sont effectuées régulièrement avec pour objectif de s’assurer que la valeur nette consolidée des immeubles est au moins égale à leur valeur d’expertise. A défaut des provisions sont constatées. Par ailleurs la méthode retenue du coût historique conduit à constater chaque année des dotations aux amortissements dont le montant pour l’exercice clos au 30 septembre 2025 est de 14,1M€. Les immobilisations incorporelles passent en valeur nette de 25.7 à 25.3 M€. Elles sont désormais principalement constituées par la valeur du fonds de commerce de l’activité de gestion de portefeuille des SCPI et groupements forestiers qui est assurée par FIDUCIAL Gérance. Les autres actifs corporels sont non signiﬁcatifs avec une valeur nette de 1.1M€ au 30 septembre 2025. Ils correspondent principalement à l’activation de certains contrats de location en application de la Norme IFRS 16.

8 La structure ﬁnancière au 30 septembre 2025 est saine avec : Un endettement (emprunts et crédits bails) qui passe de 161.6 M€ à 182.1 M€ (cf. note 8 des comptes consolidés). Les principales variations concernent les nouveaux emprunts souscrits sur l’exercice pour 42.1 M€, destinés à ﬁnancer les nouveaux investissements et les remboursements effectués pour 21.9 M€ en lien avec les échéanciers de ces ﬁnancements. Les capitaux propres part du Groupe sont de 452.6 M€ (CF tableau de variation des capitaux propres en 3.4). Leur évolution prend en compte le résultat de l’année pour +23.4 M€, la distribution de dividendes approuvée par la dernière assemblée générale (8.7M€) et la prise en compte des impôts différés passifs liée aux modiﬁcations intervenues sur la convention d’intégration ﬁscale. Ce changement conduit, sur l’exercice, à retraiter les capitaux propres d’un montant de 66 M€ d’impots différés passifs. La Loan To Value (LTV) ressort à 19 % pour des covenants ne devant pas dépasser 50 % (cf. note 8 covenant) Fort de son expérience, de sa structure ﬁnancière saine, FIDUCIAL REAL ESTATE va poursuivre le développement de son activité en s’appuyant sur un carnet de projets immobiliers identiﬁés et pour une grande partie sécurisé et des ressources ﬁnancières à sa disposition. Le modèle historique de notre Société, qui consiste à utiliser l’effet de levier avec des emprunts remboursables sur des périodes de 12 à 15 ans, lui permet en effet de disposer de marges de manœuvre tant du fait de sa trésorerie disponible, de ses lignes de ﬁnancements et du niveau de sa Loan To Value (LTV) qui lui permet de reconstituer régulièrement sa capacité d’endettement. 1.1.4 – Évolution du patrimoine au cours des dernières années Patrimoine 2025 2024 2023 2022 Nombre de sites 518 527 531 532 Surfaces immeubles de bureau en m² S.D.P 277 879 280 255 279 954 278 489 Surfaces immeubles d’activités et habitation en m² S.D.P 63 434 64 162 64 446 63 873 Surfaces totales (en m² S.D.P) 341 313 344 417 344 400 342 362 S.D.P : Surface De Plancher Le patrimoine se répartit entre des biens de 100 m² à + de 10.000 m². En nombre En M² S.D.P En m² S.U.B Biens < 250 m² 190 28 200 26 537 Biens de 250 à 2.500 m² 306 199 894 185 881 Biens de 2.500 m² à 10.000 m² 19 70 848 66 810 Biens > à 10.000 m² 3 42 371 40 215 Total Patrimoine 518 341 313 319 443 S.D.P = Surface De Plancher - S.U.B = Surface Utile Brute 2020 2021 2023 2025 2024 2022 260 000 270 000 280 000 290 000 300 000 310 000 350 000 340 000 330 000 320 000 420 440 460 480 500 540 520 523 532 532 531 518 527 337 793 345 193 342 362 344 400 341 313 344 417 L’évolution sur les 6 derniers exercices est la suivante : S.D.P en m² Immeubles en exploitation

9 1.1.5 - Acquisitions et investissements au cours de l’exercice FIDUCIAL REAL ESTATE a poursuivi un programme d’investissements correspondant à l’acquisition de biens immobiliers. Le carnet d’opérations représente un total de 34. 271 m² en cours d’acquisition ou de construction dont 11.000 m² pour le nouveau site à Courbevoie qui doit être livré en 2028 et dont la démolition/ désamiantage a été réalisée en 2025 conformément au planning et 7.306 m² pour un immeuble à Lyon dont l’acquisition s'est dénouée le 1 er octobre 2025 et qui avait fait l'objet d'avances au 30 septembre 2025 pour 27.1 M€. Par ailleurs, les opérations en cours de travaux ou de livraison représentent une valeur de 47.7 M€ dans les comptes au 30.09.2025. 1.1.6 - Organigramme du groupe L'organigramme simpliﬁé du groupe, qui se compose de 108 structures juridiques au 30 septembre 2025, est le suivant : FIDUCIAL REAL ESTATE S.A ESCURIAL S.A.S Activité Foncière Activité Prestataires FIDUCIAL GÉRANCE S.A FIDUCIAL ASSET MANAGEMENT S.A.S IMMOCIAL S.A.S 83 sociétés civiles immobilières (dont 1 de droit polynésien), 9 sociétés anonymes (dont 5 de droit belge, 3 de droit luxembourgeois, 1 de droit suisse), 3 sociétés américaines, et 2 sociétés par action simpliﬁée 5 sociétés par actions simpliﬁées et 1 société anonyme dédiées aux métiers de l’immobilier NB : La Dame de Saint-Exupery a été renommée Dame de L’Ouest Lyonnais.

10 1.2.1 - Données globales sur l'activité du groupe Le groupe développe deux activités distinctes : 1.2.1.a - Une Activité Foncière au travers de Escurial et de ses ﬁliales (cf. organigramme en 1.1.6 et périmètre 3.5.3) qui détiennent des actifs immobiliers en France et à l’Etranger destinés à la location. Les actifs concernés sont des immeubles de bureaux et des immeubles d’activités & habitation. De manière accessoire, la Foncière développe des opérations de marchands de biens dont les actifs sont enregistrés en stock. Les données ﬁnancières sont reprises dans celle du secteur d’Activité Foncière (§ 1.2.2). Elle en dégage des revenus locatifs en application des baux en vigueur et occasionnellement, des ventes de biens (en marchands de biens). Les données chiffrées sont présentées en paragraphe 1.2.2 - F : tableau ventilation du montant net du chiffre d’affaires Foncière par type de patrimoine. 1.2.1.b - Une activité Prestataires (cf. organigramme en 1.1.6 et périmètre 3.5.3) au travers des ﬁliales de FIDUCIAL Asset Management et Immocial SAS. Cette activité recouvre des prestations de gestion (gestion locative et asset management), de transactions (commercialisation d’actifs immobiliers et souscriptions de parts de SCPI) et de gestion technique (maitrise d’œuvre, travaux, ...). Elle en dégage des revenus qui conformément aux usages de la profession sont : • des honoraires de gestion correspondant à un % des ﬂux gérés (généralement assis sur les loyers encaissés des actifs gérés pour le compte des clients) ; • des honoraires de transactions correspondant à un % des ventes d’immeubles ou des souscriptions de parts de SCPI ; • des honoraires techniques correspondant à un % des travaux gérés ou des facturations des travaux réalisés. Le tableau ci-après reprend, pour ces deux activités, leurs principales contributions au résultat consolidé. Sur un plan géographique l’Activité Foncière est principalement effectuée en France. L’intégralité de l’Activité Prestataire est développée en France. 1.2.2 - Données sur l'activité foncière FIDUCIAL REAL ESTATE exploite un patrimoine immobilier de 341.313 m² de S.D.P au 30 septembre 2025 en légère baisse par rapport à l’an dernier. La sortie de l’immeuble du Lotus, pour 7.179 m², suite à sa démolition avant re- construction d’un immeuble de 11.000 m², a été partiellement compensée par les mises en services de l’exercice. Le groupe détient des actifs en France mais également : au Benelux où il est propriétaire de 17 sites représentant 16.093 m² ; en Suisse où il est propriétaire de deux immeuble de 4.854 m² ; en Amérique du Nord où il est propriétaire de 15 sites représentant 15.019 m². Le poids de ces actifs est donné en note 1 de l’annexe des comptes consolidés. 2025 2024 En milliers d’euros Foncière Prestataires Total Foncière Prestataires Total CA Consolidé 72 520 14 541 87 061 70 618 15 889 86 507 Résultat Opérationnel courant 36 881 2 635 39 516 35 658 2 595 38 253 Résultat Opérationnel 36 899 2 474 39 373 36 028 2 084 38 112 Exercice 2025 Exercice 2024 Europe France Monde hors Europe Total Europe France Monde hors Europe Total Activité foncière Nombre de sites 19 484 15 518 19 491 17 527 en m² 20 947 305 347 15 019 341 313 19 720 311 900 12 797 344 417 Revenus locatifs 5 636 62 411 2 938 70 985 4 166 63 617 2 655 70 438 Ventes activités marchands de biens 1 535 1 535 180 180 Valeur des actifs non courants 138 407 468 019 43 621 650 047 137 796 476 080 33 557 647 433 Dont valeur des immos en cours 74 895 74 895 48 571 49 774 - 98 345 Activités prestataires Chiffre d'affaires en K€ 14 541 14 541 15 889 15 889 Valeur des actifs non courants 26 049 26 049 26 543 26 543 1.2 - Activités du groupe

11 À titre indicatif au 30 septembre 2025 le taux d'occupation des immeubles est de 95 %, taux stable par rapport aux années précédentes. Depuis le 1 er octobre 2024, le patrimoine immobilier a évolué ainsi : Au niveau des cessions, le Groupe a procédé principalement à l’arbitrage de 22 sites. Ces ventes portent sur une superﬁcie de 2 957 m² pour un prix de cession de 21,7 M€ B- Revenus locatifs : 71 M€ Les revenus locatifs s’établissent à 71 M€ contre 70.4 M€ l’an dernier soit une progression de 1 %. Les loyers pratiqués sont déterminés en fonction de la situation et du niveau de prestations de chaque immeuble et correspondent aux loyers du marché immobilier local. La répartition des loyers entre bureaux et locaux d’activités & habitations reste stable. A - Patrimoine 341.313 m² 2025 277879 63 434 Situation du Patrimoine (en m 2 S.D.P) Nb Sites Surface en m² S.D.P Total Bureaux Activités et Habitations Situation au 01/10/2024 527 282 255 64 162 344 417 + Constructions 2 710 710 + Acquisitions 7 6 348 6 348 - Cessions -17 -2 252 -705 -2 957 - Démolition / Reconstruction* -1 -7 179 -7 179 +/- ajustement surfaces** - -3 -23 -26 Total au 30/09/2025 518 277 879 63 434 341 313 * Lié à l'opération de démolition / reconstruction du Lotus dont la démolition a été terminée en juillet 2025. ** Lié aux opérations de réaménagement de locaux, extension de construction, remembrement de lots et mises à jour des mesures des surfaces. Total chiffre d’affaires 55 000 60 000 65 000 70 000 2025 70 985 De manière synthétique, la répartition du patrimoine est la suivante : 2020 2021 2022 2024 2023 91,9 % 8,1 % Exercice 2023/2024 92 % 8 % Exercice 2024/2025 2024 2020 2021 2022 2023 Bureaux Activités et Habitations 280 255 64 162 279 954 64 446 278 489 63 873 281 433 63 760 273 819 63 974 70 438 68 991 66 371 61 678 63 682 Bureaux Activités et Habitations

12 C – Nouvelles opérations Les nouvelles opérations mises en location sur l’exercice sont au nombre de 9 et représentent 7.058 m2 pour des loyers en année pleine de 4.4 M€. Les principales locations de l’exercice concernent les sites suivants : Sur les 5 derniers exercices la société a vu ses mises en locations d’opérations nouvelles croître chaque année pour représenter un total de 44 immeubles, 21 568 m² et 5.416 K€ de loyers cumulés. D - Informations sur sites principaux 25 sites ont des produits locatifs supérieurs à 500 K€ sur l’exercice et représentent un total de revenus locatifs de 29.285 K€ représentant 41 % du total. Ces sites sont situés à : Sites Pays Type Mise en location S.D.P. M 2 Revenus locatifs en K€ PROMENTHOUX Suisse Bureaux 01102024 1 227 1 368 429 CHATUZANGES / ROMANS France Bureaux 01042025 487 82 749 GUILHERAND France Bureaux 01042025 358 62 584 ÉTAPLES France Bureaux 01082025 270 44 625 NEW YORK USA Bureaux 01072025 3 383 1 075 214 SCI Propriétaire Sites Pays S.D.P S.U.B Revenus locatifs en K€ SOLABEL SA COURBEVOIE LOTUS France Note 1 1 039 SOLABEL SA COURBEVOIE PUTEAUX VOLTAIRE France 1 353 LA DAME DE L'ARCHE COURBEVOIE ELLIPSE France 5 884 5 413 3 478 LA DAME DE LA SAONE LYON - LES PAVILLONS France 2 905 2 905 515 LA DAME DES PLATANES ANNECY DR France 2 838 2 507 643 LA DAME DE SAVOYAN HEYRIEUX FOS France 16 443 16 443 694 LA DAME DU VAR ST LAURENT DU VAR - NICE France 2 299 2 236 701 LA DAME DU MAINE ANGERS ORGEMONT France 2 922 2 784 666 LA DAME VERTE MARSEILLE France 2 041 2 040 805 LA DAME VERTE TOULOUSE COUZINET France 3 098 2 919 820 LA DAME VERTE VILLENEUVE D'ASCQ - LILLE France 2 698 2 437 647 LA DAME DE GORGE DE LOUP LYON BERTHET France 13 158 11 664 3 631 LA DAME DE LA BASTILLE PARIS BASTILLE France 1 669 1 574 1 559 LA DAME DE VAISE LYON VAISE France 5 495 5 119 1 599 LA DAME DE L'ETOILE PARIS BALZAC France 1 057 1 057 1 414 LA DAME DE L'OUEST LYON F France 3 096 2 576 801 LA DAME DE LA GRANGE LYON GRANGE France 5 719 5 260 1 607 PALLADIO CANNES France 1 090 1 027 502 LA DAME BLEU ROI LES CHERES France 12 771 12 108 569 LA DAME DE LA RIVE GENEVE DALCROZE Suisse 3 627 2 877 2 303 LA DAME DE LA RIVE PROMENTHOUX Suisse 1 227 1 227 1 385 LA DAME NACRE ST DENIS France 2 676 2 627 659 LA DAME SAPHIR LYON H France 3 139 3 139 670 LADY OF COLUMBIA COLUMBIA USA 3 716 3 716 668 LADY OF AMERICA NEW YORK DELMONICO USA 3 383 3 384 556 TOTAL Sélection 102 951 97 039 29 285 Note 1 : Le Lotus a été démoli sur l'exercice et son loyer correspond au 4 ème trimestre 2024. Le Voltaire a lui été pris à bail et est loué aux locataires du Lotus le temps de la reconstruction. Le loyer a débuté le 01/01/2025

13 E - Patrimoine en valeur brute comptable de 863.1 M€ Il est rappelé que les immeubles de placements sont valorisés à leur coût d’acquisition sauf pour les immeubles ayant fait l’objet, en octobre 2004 lors du passage aux normes IFRS, d’une réévaluation à leur valeur de marché (cf. point 3-5-2-3). F - Ventilation du montant net du chiffre d’affaires Foncière par type de patrimoine Ventilation du montant net du C.A 30.09.2025 30.09.2024 30.09.2023 Revenus locatifs (K€) - Bureaux 65 275 64 820 63 463 - Activités et Habitations 5 710 5 618 5 528 Total revenus locatifs 70 985 70 438 68 991 Surfaces en m² - Bureaux 277 879 280 255 279 954 - Activités et Habitations 63 435 64 162 64 446 Total surfaces 341 314 344 417 344 400 Pour info surfaces immeubles cédées sur l’exercice 2 957 848 1 173

14 GUADELOUPE SAINT-MARTIN MARTINIQUE GUYANE RÉUNION TAHITI Total Périmètre Benelux 17 sites 16 093 m² Total Périmètre Suisse 2 sites 4 854 m² Total Périmètre Europe et DOM/TOM Bureaux 265 039 m² Activités et habitation 61 257 m² Soit 512 sites 326 296 m² NORD Bureaux 50 299 m² Activités et habitation 6 139 m² Soit 99 sites 56 438 m² OUEST Bureaux 39 103 m² Activités et habitation 5 287 m² Soit 70 sites 44 390 m² SUD-OUEST Bureaux 25 554 m² Activités et habitation 1 514 m² Soit 63 sites 27 068 m² SUD-EST Bureaux 35 243 m² Activités et habitation 4 147 m² Soit 75 sites (y compris la Corse) 40 064 m² EST Bureaux 18 604 m² Activités et habitation 2 721 m² Soit 52 sites 21 325 m² CENTRE-EST Bureaux 70 802 m² Activités et habitation 41 449 m² Soit 116 sites 112 251 m² ANTILLES / Polynésie Bureaux 4 487 m² Soit 9 sites 4 487 m² 1.2.3 - Implantation et répartition du patrimoine A - Implantation et répartition en Europe et DOM-TO

15 HILLSBORO SAN FRANCISCO MOUNT VERNON COLUMBIA LOUISVILLE SPRINGFIELD MANASSAS JACKSONVILLE MIAMI (2) NEW YORK (2) CINCINNATI ARVADA REDLANDS Total Périmètre États-Unis 15 sites 15 019 m² B - Implantation et répartition aux États-Unis 1.2.4 - Données sur l’activité prestataires Le Groupe FIDUCIAL REAL ESTATE réalise des activités de prestations de gestion techniques au travers de sociétés de maîtrise d’œuvre et de construction et des activités de gestion immobilière et gestion de parcs d’immeubles avec notamment FIDUCIAL GÉRANCE qui assure la gestion de vingt SCPI, SCI et groupements forestiers dont la valeur d’actif est de l’ordre de 1.7 Mds d’euros et les loyers de 111 M€. Ventilation du montant net du chiffre d’affaires Prestataires (K€) : Les réalisations de l’exercice mettent en avant une diminution du chiffre d’affaires de l’activité Prestataires sous les effets suivants : Les activités de gestion technique voient leur chiffre d’affaires consolidé diminuer de 459 K€. Pour rappel, la part du chiffre d’affaires effectuée avec les SCI, est éliminée en consolidation, ce qui explique principalement les variations du chiffre d’affaires consolidé de cette activité. Le chiffre d’affaires social des ces activités est en effet lui stable autour de 5.6 M€. Les activités de gestion immobilière ont été impactées sous deux formes : - Une progression du chiffre d’affaires récurrent de gestion qui passe de 11.116 K€ à 11.213 € en lien avec la progression des loyers gérés pour le compte des SCPI. - Une baisse de la collecte (souscriptions de parts des SCPI) et des transactions de l’ordre de 987 K€ en lien avec l’attentisme des investisseurs, l’évolution générale du marché et la fermeture des activités de transaction pour compte de particuliers. Natures des prestations CA Conso 2025 CA Conso 2024 CA Conso 2023 Gestion Immobilière 13 614 14 503 15 540 Gestion Technique 927 1 386 1 610 Total Total 14 541 14 541 15 889 15 889 17 150 17 150

16 1.3.1 - Comptes consolidés Le bilan : L’actif immobilisé s’établit à 892.4 M€ en valeur brute et 676.1 M€ en valeur nette. L’actif courant net s’élève à 81.3 M€ et se compose essentiellement de : 2.5 M€ de stocks correspondant à des projets de promotion en cours ; 28.9 M€ d'avances et acomptes versés liés aux acquisitions (dont 27.1 M€ pour un acompte sur un investissement dénoué le 1 er octobre 2025) ; 6.8 M€ d'encours clients ; 23.8 M€ d’autres créances (dont comptes courant actifs) et charges constatées d’avance ; 18.6 M€ de trésorerie. Les capitaux propres consolidés part du groupe s’élèvent à 452.6 M€, après prise en compte du résultat de l’exercice pour 23.4 M€, des dividendes versés au titre de l’exercice précédent -8.7 M€ et de l'incidence des passifs d’impôts différés pour 66 M€ suite aux modiﬁcations apportées à la convention d’intégration ﬁscale. Les sociétés françaises du groupe FIDUCIAL REAL ESTATE continuent à être intégrer au régime d’intégration ﬁscale de leur société tête de Groupe. Toutefois, la convention d’intégration ﬁscale prévoit, pour l’exercice 2024/2025 que la charge d’impôt ou le cas échéant l’économie d’impôt (déﬁcits ﬁscaux reportables, …) résultant de ce régime incombe désormais à chacune des entités concernées. Cela conduit donc à une charge d’impot dans leurs comptes et au niveau des comptes consolidés à la prise en compte des impôts différés. Au 30 septembre 2025, les impôts différés nets s’établissent ainsi à 68 M€ contre 4.4 M€. Ils concernent les ﬁliales étrangères pour 4.5 M€ et les sociétés françaises pour 63.5 M€. Sur l’exercice les dettes ﬁnancières s’établissent à 203.6 M€ dont 174 M€ auprès des établissements de crédit et 3.2 M€ de crédits bails. La part des dettes à moins d’un an représente 25.6 M€. Le compte de résultat : Le compte de résultat fait apparaître : Des produits de loyers pour 71 M€ intégrant les refacturations de charges (taxes, charges de copropriété), des ventes de biens en stock pour 1.5 M€ et des honoraires de prestations de services pour 14.6 M€. Cela représente un chiffre d’affaires total de 87.1 M€ contre 86.5M€ l’exercice précédent ; Des autres produits et charges d’exploitation d’exploitation pour un net de 1.4 M€ ; Des charges nettes courantes pour 48.9 M€ dont 13 M€ pour les dotations aux amortissements et les dotations et reprises de provisions ; Un résultat opérationnel courant de 39.5 M€ contre 38.3 M€ l’exercice précédent ; Un résultat opérationnel de 39.4 M€ contre 38.1 M€ l’exercice précédent ; Un coût de l’endettement ﬁnancier de 4.9 M€, pour un coût de l’endettement de l’exercice précédent qui était de 5.3 M€ ; Les autres produits et charges ﬁnanciers proche de zéro correspondent essentiellement aux écarts de change en dollars et francs suisses ; Le résultat Net avant impôt direct et impôts différés est de 34.5 M€ pour 33.4 M€ l’an dernier ; Une charge de ﬁscalité directe et différée de -10.9 M€ pour -0.7 M€ l’an dernier conséquence de la modiﬁcation apportée à la convention d’intégration ﬁscale évoquée ci-avant ; Un résultat part du groupe faisant ressortir un bénéﬁce de 23.4 M€ contre 32.5 M€ en 2024. 1.3.2 - Les comptes annuels de FIDUCIAL REAL ESTATE : Les règles de présentation et les méthodes d’évaluation retenues pour l’établissement de ces documents sont conformes à la réglementation en vigueur et identiques à celles adoptées pour les exercices précédents. Nous vous rappelons que notre Société a une activité de holding ﬁnancière. La majorité de ces produits provient des distributions de résultats de ses ﬁliales. Le résultat ﬁnancier provient des produits nets de participations pour 11 016 K€ contre 11 011 K€ en 2024 et un produit net de 1 488 K€ correspondant à la rémunération des comptes courants et de la trésorerie placée. Le résultat de l’exercice ressort à +11 861 K€ contre 11 957 K€ l’an dernier. Il intègre une charge d’impôt de 337 K€ suite au changement apporté à la convention d’intégration ﬁscale qui conduit désormais la société a prendre directement en charge son impôt sur les sociétés. 1.3 - Présentation des comptes de l'exercice

17 Les comptes résumés de la société se présentent comme suit : Le report à nouveau s’établit à 37 867 K€ au 30.09.2025 avant distribution soumise à l’approbation de l’assemblée générale. Concernant les délais de paiement des fournisseurs et des clients (Article L.441-6-1 du Code de Commerce ; article D.441-4 du Code de commerce), au 30 septembre 2025 il n’existe aucune dettes fournisseurs ou créances clients dont le terme est échu. (En milliers d’€uros) 2025 2024 2023 Chiffre d’affaires HT Résultat d’exploitation -305 -338 -301 Résultat ﬁnancier 12 504 12 295 12 957 Résultat courant 12 199 11 957 12 657 Résultat exceptionnel 2 Impôts sur les sociétés -337 Résultat net 11 861 11 957 12 658 FIDUCIAL REAL ESTATE poursuit le développement de son activité Foncière. Elle s’appuie sur un carnet de commande de projets immobiliers destinés à accompagner la croissance de ses clients, et sur de nouvelles lignes de ﬁnancement. Notre modèle historique qui consiste à utiliser l’effet de levier avec des emprunts remboursables sur des périodes de 12 à 15 ans lui permet de dégager des marges de manœuvre notamment en maitrisant ses charges ﬁnancières et sa Loan To Value (LTV) et en reconstituant régulièrement sa capacité d’endettement. La Société reste sélective dans le choix de ses investissements aﬁn de maintenir un niveau de rentabilité satisfaisant. La Société reste vigilante sur le moyen /long terme au vu des évolutions récentes du marché, marquées, par une baisse des volumes et des prix de transactions. Toutefois, des opérations de développement destinées à renforcer ou compléter notre offre restent d’actualité tant pour le développement de la gestion de véhicules pour compte de tiers que pour des investissements immobiliers. L’exercice est notamment marqué par l’acquisition d’un actif de 3.380 m² à New York Immobilier pour une valeur de 15 M€ (17.2 MUSD) qui est loué, et dans le cadre d’un appel d’offre nous avons été retenu pour l'acquisition d'un immeuble situé à lyon 9 ème d’une superﬁcie de 7.300 m² pour un prix de 25.3 M€ hors frais. Il est entièrement loué. L’acquisition s'est dénouée le 1 er octobre 2025. 1.4 - Perspectives d'avenir 1.5 - Activité des ﬁliales au cours de l'exercice écoulé FIDUCIAL REAL ESTATE détient 100 % des sociétés ESCURIAL, IMMOCIAL et FIDUCIAL ASSET MANAGEMENT. Sur l’exercice clos le 30.09.2025, SAS ESCURIAL a réalisé un bénéﬁce net de 11.584 K€, pour 31.114 K€ au 30.09.2024. Ces proﬁts proviennent pour l’essentiel de ses produits ﬁnanciers de participation. L'exercice 2023/2024 avait été marqué par le versement d'un dividende exceptionnel d'une des ﬁliales d'ESCURIAL. Les capitaux propres de cette société s’élèvent 97 098 K€ au 30 septembre 2025, pour un actif immobilisé net de 134 601 K€. La SAS IMMOCIAL a réalisé sur l’exercice 2025 un proﬁt de 1 396 K€ provenant essentiellement de produits ﬁnanciers de participations. Les capitaux propres de cette société s’élèvent à 2.180 K€ au 30 septembre 2025, pour un actif immobilisé net de 514 K€. La SAS FIDUCIAL ASSET MANAGEMENT, actionnaire majoritaire de la société FIDUCIAL GÉRANCE, a clôturé ses comptes au 30 septembre 2025 avec des capitaux propres de 23.545 K€. Son résultat est de 1.590 K€, dont 1.900 K€ de proﬁts provenant de produits ﬁnanciers de participations, et son actif immobilisé net est de 36.735 K€.

18 1.6.1 - Principaux actionnaires : Au 30 septembre 2025, le capital social est de 25.000.000 €. Il est divisé en 2 414 000 actions de même catégorie, entièrement libérées, émises au pair d’une valeur nominale de 10,35 euros. Conformément aux dispositions de l’article L.233-13 du Code de Commerce et compte-tenu des informations dont nous avons connaissance, nous vous indiquons ci-après l’identité des actionnaires possédant directement ou indirectement plus de 5 %, de 10 %, de 15 %, de 20 %, de 25 %, de 33,33 %, de 50 %, de 66,66 % ou de 95 % du capital social ou des droits de vote aux assemblées générales : La société FIDUCIAL FINANCIAL SERVICES détient plus de 95 % du capital social et des droits de vote de FIDUCIAL REAL ESTATE. 1.6.2 - Opérations afférentes aux actions de la société : La société FIDUCIAL REAL ESTATE ne détient et n’a détenu aucune action d’autocontrôle au cours de l’exercice. Nous vous informons que nous n’avons pas, au cours de l’exercice, acheté ou vendu d’actions par application des articles L.255-208 et L.255-209 du code de commerce. Par application de l’article L.225-102 du code du commerce, nous vous informons qu’au dernier jour de l’exercice, les salariés ne détiennent pas de participation dans le capital social de la société. 1.6 - Autres éléments d'information EPRA NAREIT pondéré (en €) Cours le plus haut (en €) Cours le plus bas (en €) Transactions (en titres) indice EPRA déc-23 190,0 190,0 190,0 204,0 1 654,9 janv-24 187,6 190,0 170,0 149,0 1 634,1 févr-24 178,7 188,0 178,0 294,0 1 556,4 mars-24 178,5 182,0 176,0 148,0 1 555,2 avr-24 181,1 181,0 176,0 130,0 1 577,1 mai-24 194,1 181,0 171,0 97,0 1 690,5 juin-24 186,8 178,0 173,0 106,0 1 627,4 juil-24 187,5 177,0 175,0 89,0 1 632,8 août-24 192,3 178,0 174,0 31,0 1 675,1 sept-24 207,6 178,0 176,0 86,0 1 808,6 oct-24 203,8 177,0 176,0 32,0 1 775,4 nov-24 192,0 177,0 173,0 114,0 1 672,6 déc-24 189,3 177,0 173,0 93,0 1 648,8 janv-25 184,6 180,0 176,0 71,0 1 607,7 févr-25 191,8 177,0 173,0 100,0 1 670,8 mars-25 180,5 176,0 168,0 646,0 1 572,1 avr-25 182,8 176,0 170,0 55,0 1 591,8 mai-25 195,5 176,0 171,0 379,0 1 703,2 juin-25 199,2 175,0 169,0 321,0 1 734,7 juil-25 196,3 170,0 168,0 202,0 1 710,2 août-25 201,3 172,0 168,0 806,0 1 753,3 sept-25 193,8 172,0 168,0 58,0 1 688,2 oct-25 196,4 170,0 161,0 150,0 1 710,5 nov-25 193,2 166,0 164,0 106,0 1 682,4 déc-25 188,3 174,0 165,0 412,0 1 640,1 1.6.3 - Évolution du cours de bourse : Notre société est cotée sur le marché Euronext compartiment B de la Bourse de Paris et sur la Bourse de Luxembourg. L’évolution du cours de bourse de l’action de notre société au cours de l’année 2024/2025 a été la suivante : Au 01.10.2024, le cours de clôture de l’action FIDUCIAL REAL ESTATE était de 177 euros. Au 30.09.2025, le cours de clôture de l’action est de 169 euros soit une capitalisation de 408 M€. Cours le plus haut (en €) Cours le plus bas (en €) EPRA/NAREIT pondéré (en €) 150 190 200 210 220 160 170 180 janv-25 fév-25 mars-25 avr-25 mai-25 juin-25 juil-25 août-25 août-24 sept-25 oct-25 nov-25 déc-25 déc-24 janv-24 fév-24 mars-24 avr-24 mai-24 juin-24 juil-24 sept-24 oct-24 nov-24 déc-23 Évolution du cours de bourse de FIDUCIAL REAL ESTATE

19 FIDUCIAL REAL ESTATE, acteur sur différents métiers de l’immobilier en tant que foncière, constructeur et gestionnaire de biens pour son propre compte, ou pour celui de ses clients, privilégie une approche durable et responsable dans ses activités. 1.7.1 - Informations sociales 1.7.1.1 - Emploi Au 30 septembre 2025 les données sont calculées à partir des effectifs moyens mensuels qui sont de 101 salariés en CDI pour 110 l’an dernier, en diminution suite à la fermeture d’agences immobilières gérant pour compte de propriétaires tiers. Par sexe en ETP (en %) FIDUCIAL REAL ESTATE dispose d’une pyramide des âges équilibrée avec une démarche volontaire dans l’intégration des jeunes avec plus de 43 % de l’effectif ayant moins de 34 ans. 1.7.1.2 - Formation FIDUCIAL REAL ESTATE investit dans la formation de ses collaborateurs. Le nombre total d’heures de formation en 2025 s’élève à 1.131heures. 1.6.4 - Dépenses et charges non déductibles ﬁscalement Conformément aux dispositions de l’article 223 du Code général des impôts, nous vous informons que les comptes de l’exercice écoulé prennent en charge des dépenses non déductibles du résultat ﬁscal au sens des dispositions de l’article 39-4 du même code et ce pour un montant de 53 K€ au niveau du Groupe. Il n’a été procédé à aucune réintégration visée par l’article 39-5 du Code général des impôts. 1.6.5 - Évènements postérieurs à la clôture de l’exercice La SCI Dame de l’Ouest Lyonnais a dénoué en date du 1 er octobre 2025 l’acquisition d’un immeuble situé à Lyon 9 ème d’une surface de 7.300 m² entièrement loué à des tiers avec des baux de longue durée (8 ans pour plus de 80 % des surfaces). Cette opération a donné lieu au 30 septembre 2025 au versement d’une avance de 27.1 M€ (prix et droits inclus) correspondant à la totalité du prix et a conduit à mobiliser un préﬁnacement de 27 M€ qui sont inscrits dans les comptes clos au 30 septembre 2025. Le préﬁnancement a depuis fait l’objet d’un ﬁnancement hypothécaire sur une durée de 12 ans au taux moyen de Euribor + 1.60 points de marge. Le Conseil d’Administration, lors sa séance du 28 novembre 2025, a pris acte de la démission de Monsieur Bertrand COTE de ses mandats de Président, Directeur Général et Administrateur et a nommé, à l’unanimité, Monsieur Guirec PENHOAT en remplacement et ce à compter du 28 novembre 2025. 46 54 Exercice 2025 Hommes Femmes 48 52 Exercice 2024 1.7 - Informations sociales et environnementales Pyramide des âges moins de 25 ans 25 à 34 ans 35 à 44 ans 45 à 54 ans plus de 55 ans 15 % 28 % 16 % 16 % 25 %

20 1.7.2 - Informations environnementales FIDUCIAL REAL ESTATE a pour stratégie de construire, acquérir, rénover et gérer des immeubles qui privilégient, pour les clients, un outil adapté aux besoins de leurs métiers. L’objectif est d’assurer aux salariés des conditions de travail optimum et assure un coût global d’exploitation - loyers et charges - performant et en limitant les impacts environnementaux. Au titre des métiers exercés par FIDUCIAL REAL ESTATE, les principaux enjeux identiﬁés en termes d’aspects environnementaux sont : le respect des réglementations en vigueur : • RE2020 seuils 25 → Immeuble de bureau neuf depuis le 1 er janvier 2025 • Décret Eco Energie Tertiaire → Immeuble tertiaire de + 1 000 m² • Décret BACS → bâtiment ayant une puissance d’équipement CVC supérieur à 70 kW • Loi APER → Parking ayant une surface supérieure à 1500 m² à équiper d’ombrière photovoltaïque d’ici le 1 er juillet 2027 • LOM → équiper les parkings de plus de 20 places à hauteur de 5 % d’IRVE (Infrastructures de Recharge des Véhicules Électriques). la construction ou rénovation d’immeubles économes en énergie (cf. ci-après); une vision à long terme sur le recyclage et le réemploi des immeubles. FIDUCIAL REAL ESTATE a identiﬁé et mis en œuvre les axes d’amélioration et les actions suivants : 1.7.2.1 - Management, outils de suivi, chartes types Mise en place et suivi périodique d’un plan pluriannuel de maintenance et de travaux des bâtiments intégrant d’une part, les problématiques liées à la rénovation et la mise à niveau des prescriptions réglementaires, d’autre part, tous les besoins de travaux recensés pour l’amélioration de l’état du patrimoine en termes de plans réglementaires et d’optimisation du confort des locaux et des performances énergétiques. Mise en place d’une charte type déﬁnissant les niveaux de prestations exigées concernant la surface par collaborateur, la qualité des matériaux utilisés, les prescriptions à respecter à propos des équipements de chauffage et de climatisation, des éclairages, de la sécurité. L’objectif est de concilier la performance et la réduction des consommations. Depuis plusieurs années une politique de contrats-cadres a été mise en place. Cela porte sur différents équipements tels que les toitures, les systèmes de climatisation, les équipements de sécurité aﬁn de professionnaliser et homogénéiser les démarches, d’assurer une meilleure traçabilité des opérations réalisées et avoir une vision globale du parc. Un contrat cadre couvre également l’achat d’énergie pour la ﬁrme, dont une part est renouvelable : • 20 % entre 2022 et 2024 • 25 % en 2025 • 30 % à partir du 1 er janvier 2026 Aﬁn d’améliorer la connaissance de son parc immobilier, FIDUCIAL REAL ESTATE a constitué une base de données dans laquelle sont répertoriée les informations nécessaires à la connaissance de son patrimoine. 1.7.2.2 - Actions engagées pour lutter contre le changement climatique Fluides frigorigènes et installations CVC : pour se mettre en conformité avec la réglementation sur l’utilisation des ﬂuides frigorigènes, FIDUCIAL REAL ESTATE poursuit le remplacement ou l’amélioration des groupes de production de froid. Toitures et équipement photovoltaïques : pour les bâtiments pour lesquels FIDUCIAL REAL ESTATE est en pleine propriété, des audits de toitures ont été mis en place aﬁn de s'assurer du bon entretien et réaliser les actions préventives nécessaires (contrats d'entretiens) et correctives (réparations, réfections, poses de ligne de vie). L’exercice 2020 - 2021 avait vu la mise en œuvre de toitures Cool Roof. Il s’agit de procédés consistant à peindre en blanc les toitures aﬁn de réduire les apports solaires et diminuer les consommations des climatisations et le réchauffement des locaux. Les premiers retours sur les sites de Sainte Maure de Touraine et Nancy ont montré une diminution des consommations électriques l’année suivante L’installation de toitures végétalisées pour améliorer les performances d’isolation thermique et phonique se poursuit avec un équipement sur l’agence de Bergerac livrée en décembre 2025. Constructions nouvelles : l’exercice 2024 a été marqué par l’obtention du Permis de Démolition / Reconstruction purgé de tout recours de l’immeuble du Lotus. Cet immeuble qui développait 6.562 m² et qui datait de 1981 va faire l’objet d’une reconstruction pour 11.000 m². La démolition s’est achevée à l’automne 2025 et la reconstruction de l’immeuble va démarrer début 2026. Cette opération de régénération urbaine intègre les ambitions portées par le Pacte 3B (Bas Carbone, Biodiversité, Bien-vivre). La construction repose sur une structure mixte bois-béton, avec un noyau central en béton et un système poteau-poutre en bois, complété par des planchers en CLT (cross-laminated timber), conforme aux normes RE 2020 et anticipant les seuils de 2025. L’utilisation du bois contribue à faire de ce projet un véritable puits carbone. Conçu de manière réversible, le bâtiment prend en compte le confort des usagers grâce à des façades optimisées, un système de rafraîchissement, couplé à des brasseurs d’air, pensé pour favoriser le confort thermique. L’attention portée à la biodiversité se reﬂète dans la création d’espaces extérieurs ainsi que dans l’aménagement de toitures terrasses végétalisées. Il vise les certiﬁcations et labels BREEAM (performance énergétique), OsmoZ (Qualité de la vie au travail) et Biodivercity (biodiversité).

21 1.7.2.3 - Suivi et mesures des consommations d’énergie et rejets de Gaz à Effets de Serres FIDUCIAL REAL ESTATE a mis en place au cours des dernières années un dispositif de collecte et de suivi des données sur ses sites. Cela permet de couvrir un périmètre de 429 sites. Les autres sites pour lesquels les données doivent encore être récupérées concernent de petits sites, en grande majorité en copropriété. Des démarches sont en cours auprès des syndics de copropriété pour collecter les informations. Depuis le premier trimestre 2024, FIDUCIAL REAL ESTATE dispose d’une plateforme de suivi des consommations énergétiques en temps réel. Elle couvre 356 sites du patrimoine depuis début 2025. Une centaine ne remonte pas sur la plateforme pour des raisons de copropriété ou de syndicats d’énergie locaux. L’objectif est d’identiﬁer les sites avec des consommations élevées et de détecter les périodes ou les dispositifs électriques les générant. En respect de l’article L 229-25 du code de l’Environnement, qui prévoit une mise à jour, tous les quatre ans, des bilans d’émission de gaz à effet de serre, FIDUCIAL REAL ESTATE communique sur la base des informations collectées en 2023, 2021, 2020 et 2019. 1.7.2.3.1 Suivi des Consommation d’énergie primaire Les consommations surfaciques présentées sont des moyennes pondérées des surfaces chauffées sur l’ensemble des sites considérés en énergie primaire. Plus de 90 % des sites ont une consommation inférieure à 330 kwh EP/ m²/an avec une moyenne de 185 contre 271 pour la moyenne nationale. 1.7.2.3.2 Suivi des Emissions de Gaz à Effets de Serre (GES) Pour les 356 bâtiments, la consommation en énergie ﬁnale et les facteurs d’émission de la Base Carbone® ont été utilisés pour établir les émissions de Gaz à Effet de Serre (GES). Les émissions surfaciques de gaz à effet de serre sur l’exercice (moyennes pondérées des surfaces exprimées en kg équivalent CO2 par mètre carré par an) sont illustrées par l’étiquette climat ci-dessous : 90 % des sites du périmètre ont une émission surfacique de Gaz à Effets de Serres en catégorie A et B. La moyenne FIDUCIAL de rejets de CO2 s’établit à 6,46 kg CO2 éq/ m² (pour une moyenne nationale de 11 kg CO2 éq/m² selon le dernier rapport OID 2023. Dans le but de poursuivre la réduction de ses consommations énergétiques et émissions de CO2, et dans le cadre du Décret Eco Energie Tertiaire, FIDUCIAL REAL ESTATE a mandaté dès 2022 une entreprise spécialisée pour recueillir et compléter les informations sur la plateforme OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique de la Rénovation et des Actions Tertiaires) pour tous les sites de plus 1.000 m² assujettis, 46 en pleine propriété et environ 70 en copropriété. Dans un premier temps, ce sont les déclarations dites initiales qui ont été réalisées avec recensement des consommations de l’année de référence et consommations de 2020 et 2021. Sur l’année 2023 l’opération a été renouvelée avec la déclaration des consommations énergétique de l’année 2022, depuis, elle est renouvelée tous les ans au plus tard au 30 septembre. Nb de sites Répartition A ≤ 70 47 13 % B 71 à 110 33 9 % C 111 à 180 128 36 % D 181 à 250 78 22 % E 251 à 330 34 10 % F 331 à 420 20 6 % G > 420 16 4 % Unité énergie primaire (kWh EP/m 2 /an) 356 100 % Moyenne FIDUCIAL = 185 moyenne France = 271 2023 Nb de sites Répartition A ≤ 6 277 78 % B 7 à 11 39 11 % C 12 à 30 26 7 % D 31 à 50 10 3 % E 51 à 70 4 1 % F 71 à 100 0 0 % G > 100 0 0 % Unité (kg CO 2 éq/m 2 /an) 356 100 % Moyenne FIDUCIAL = 6,46 moyenne France = 11 2023

22 L’année de référence retenue est celle dont les consommations énergétiques ont été les plus importantes entre 2010 et 2019, rapporté au DJU (Degré Jour Uniﬁé : Le degré jour uniﬁé est la différence entre la température extérieure et une température de référence qui permet de réaliser des estimations de consommations d'énergie thermique pour maintenir un bâtiment confortable en proportion de la rigueur de l'hiver ou de la chaleur de l'été.) Cela permettra d’identiﬁer les actions et travaux à entreprendre pour respecter les objectifs sur les prochaines années à savoir : Concernant les obligations liées à l’échéance de 2030, sur la base de l’analyse des consommations faites depuis 2020 sur nos 46 sites de plus de 1.000m² détenus en pleine propriété, 21 ont atteint l’un des deux premiers objectifs, 8 en sont proches, 9 nécessitent des investissements pour y parvenir et 8 attendent encore la sortie des textes réglementaires pour ﬁxer les objectifs. Pour les sites détenus en copropriété de plus de 1.000 m² les prochaines fonctionnalités prévues pour OPERAT nous permettront de nous situer sur leurs niveaux de consommations et d’adapter en conséquences les stratégies de travaux. Il faut par ailleurs rappeler que pour certains sites ne pouvant pas répondre aux objectifs ﬁxés en 2030, par exemple pour cause de vétusté du bâtiment, si les investissements sont disproportionnés par rapport aux résultats attendus ou si les bâtiments sont en ﬁn de vie ou encore classés, des dossiers seront constitués avant le 30 septembre 2026 pour justiﬁer que ces sites ne répondent pas aux objectifs ﬁxés. Enﬁn, nous terminons le recensement des bâtiments ayant des dispositifs CVC de plus 290 kWh aﬁn de planiﬁer la mise en place d’équipements destinés à mesurer et contrôler les consommations. Cela permettra de répondre aux obligations du Décret BACS (Building Automation & Control System) en application au 1 er janvier 2025 pour la mise en conformité de l’existant (déjà en cours pour les installations neuves). La réglementation a été étendue aux systèmes CVC supérieur à 70 kWh, mise en application pour les nouvelles installations à partir du 8 avril 2024 et mise en conformité pour le 1 er janvier 2027. 1.7.2.4. Pollution, amiante, pollutions des sols Les actifs détenus par FIDUCIAL REAL ESTATE restent soumis aux obligations liées à la gestion de l’amiante, à la gestion des Systèmes de climatisation (intégrée dans le cadre du plan pluriannuel de maintenance et aux opérations sur la Pollution des sols lors de l’acquisition ou cessions de fonciers. 1.7.2.5. Reporting extra ﬁnancier : mise en conformité CSRD Adoptée en 2014, la NFRD (Non Financial Reporting Directive), directive européenne, encadrait les déclarations de performance extra-ﬁnancière des sociétés européennes. Guidée par un objectif d’harmonisation du reporting, la Non Financial Reporting Directive avait été appliquée en France via la Déclaration de Performance Extra-Financière (DPEF). Cette première directive, jugée insufﬁsante, a été remplacée par la Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD), applicable depuis le 1er janvier 2024 et devant concerner les sociétés dépassant 2 de ces 3 seuils : • 250 salariés • 40 M€ de CA • 20 M€ de bilan La mise en oeuvre initialement prévue pour l’exercice clos au 30 septembre 2026 a dans un premier temps été reporté au 30/09/2027. Depuis dans le cadre de nouveaux votes, le Conseil et le Parlement européen sont parvenus à un accord provisoire dans le cadre de la directive OMNIBUS et de nouveaux seuils ont été retenus pour ne concerner que les sociétés de plus de 1.000 salariés et générant plus de 450 M€ de chiffre d’affaires. L’accord provisoire doit maintenant être approuvé formellement par le Conseil et le Parlement européen. Si ce texte est approuvé FIDUCIAL REAL ESTATE ne sera pas concerné par la CSRD et dans le cas contraire une nouvelle date d’application restera à déﬁnir. Obligation de réduction des consommations d'énergie ﬁnale de l'ensemble du parc tertiaire d'au moins* : *Objectifs imposés par la loi Élan, par rapport à 2010 -40 % en 2030 -50 % en 2040 -60 % en 2050

23 1.8.1 - Les procédures de contrôle interne et de gestion des risques Les procédures de contrôle interne en vigueur dans la société mère et les sociétés qui constituent le groupe ont pour objet : d’une part de veiller à ce que les actes de gestion ou de réalisation des opérations ainsi que les comportements personnels s’inscrivent dans le cadre déﬁni par les orientations données aux activités de l’entreprise par les organes sociaux, par les lois et les règlements applicables, et par les valeurs, normes et règles internes à l’entreprise ; d’autre part de vériﬁer que les informations comptables, ﬁnancières et de gestion communiquées aux organes sociaux de la société reﬂètent avec sincérité l’activité et la situation de la société. Le système de contrôle interne a également pour objectif de prévenir et de maîtriser les risques résultant de l’activité de l’entreprise notamment les risques comptables et ﬁnanciers (erreur ou fraude…), mais aussi les risques opérationnels divers, les risques stratégiques ainsi que les risques de conformité. Concernant les risques liés à l’activité, ces derniers sont recensés et décrits dans le rapport de gestion en point 1.8.2 « Gestion des Risques ». Le contrôle interne contribue à assurer au Comité d'Audit et au Conseil d’Administration la permanence des actions visant à la limitation, la réduction des risques et l’atteinte des objectifs sans toutefois fournir une assurance absolue au management que ces risques sont totalement éliminés. 1.8.1.1 - Les acteurs et rôles dans le dispositif de contrôle interne Les acteurs ou les structures exerçant des activités de contrôle sont les suivants : La Direction de l’immobilier La Direction de l’immobilier est chargée de mettre en œuvre la stratégie décidée par le Conseil d’Administration, d’identiﬁer les éventuels risques inhérents aux activités exercées par la société et de veiller au respect de la bonne application des procédures de contrôle interne. Elle déﬁnit les actions à moyen terme et contrôle l’organisation et le suivi de projets importants. La direction de l’immobilier comprend quinze (15) membres qui représentent les fonctions opérationnelles de l’entreprise : direction, directeur de travaux, « architectes », coordinateur de travaux, chargés de mission et assistantes. Elle est présidée par son directeur et se réunit une fois par mois. Le Comité immobilier Le Comité immobilier se réunit périodiquement. Il procède aux études d’opportunité sur les projets d’acquisition, de construction ou de cession d’actif immobilier, valide leur intérêt, et prépare les décisions d’arbitrage et d’investissement selon les orientations stratégiques du groupe. Il est composé de trois (3) membres. La Direction administrative et comptable La Direction administrative et comptable administre les systèmes de comptabilité générale et analytique de la société, ainsi que la trésorerie. Elle gère également les aspects réglementaires et ﬁscaux en liaison avec la direction juridique et la direction ﬁscale. Elle assure enﬁn la planiﬁcation budgétaire et le contrôle de gestion sur la base d’un reporting trimestriel et effectue de façon ponctuelle des analyses spéciﬁques. La Direction juridique La Direction juridique est responsable de la sécurité juridique des activités, des engagements et opérations effectuées par le groupe. Dans le cadre de ses missions, elle intervient en amont avec une activité de conseil auprès de la Direction générale, des Directions fonctionnelles et opérationnelles ; elle est aussi en charge de la gestion des éventuels contentieux. Elle veille également à la protection juridique des marques du groupe et à la conformité des réglementations notamment ﬁnancières. La Direction juridique est également chargée de la gestion centralisée de la couverture des risques et de la gestion d’un programme d’assurance groupe (polices dommages-ouvrages, responsabilité civile, transport etc.). La Direction Fiscale La Direction ﬁscale est en charge de la déﬁnition et de la mise en œuvre de la politique ﬁscale de la société FIDUCIAL REAL ESTATE. La Direction ﬁscale est chargée de valider les options ﬁscales et de la revue de l’ensemble des déclaratifs ﬁscaux de la société. La Direction de l’audit interne La Direction de l’audit interne a pour objectif d’apporter au Président de la société l’assurance que le système de contrôle interne répond à la double obligation de sécurité des actifs et d’efﬁcacité économique. L’audit interne intervient dans le but : 1.8 - Principales caractéristiques des procédures de contrôle interne et de gestion des risques relatives à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et ﬁnancière (L.225-100-15)

24 d’exprimer un avis sur le niveau de contrôle interne et sur l’efﬁcacité de l’organisation des fonctions concernées, d’informer la Direction Générale des insufﬁsances relevées et des risques encourus, de recommander des mesures correctives et préconiser des actions d’améliorations. Composée d’une équipe pluridisciplinaire présente au niveau du Groupe, la Direction de l’Audit Interne propose annuellement dans le cadre du Plan d’audit Groupe a minima une thématique spéciﬁque relative à FIDUCIAL REAL ESTATE. Cette thématique fait l’objet d’une validation par la Direction Générale. À l’issue de la ou des missions diligentées, les résultats des travaux sont présentés à la Direction Générale. Un plan d’action est déﬁni, dont la mise en œuvre est suivie par la Direction de l’Audit Interne. À ce titre et compte tenu de son périmètre d’activité, la Direction de l’Audit interne est invitée au Comité d’Audit et au Comité RSE. La Direction de l’Audit interne a poursuivi ses interventions en liaison avec les Directions Générales et opérationnelles concernées, à savoir : La mise à jour des procédures métier accessibles par les collaborateurs concernés. Le déploiement d’un e-learning dédié à la loi Sapin 2 relatif au dispositif anti-corruption ; L’élaboration de la cartographie des risques concernant les activités immobilières ; La supervision de la règlementation RGPD en collaboration avec le service juridique et le métier aﬁn de répondre aux nombreuses sollicitations en la matière. Un plan d’audit décliné en missions réalisé sur le dispositif de conformité et de contrôle interne de FIDUCIAL Gérance. L’animation d’un groupe de travail annuel sur la lutte contre le blanchiment et le ﬁnancement du terrorisme auquel participe les collaborateurs concernés de FIDUCIAL REAL ESTATE Le Comité d’Audit La mission du Comité d’Audit n’est pas détachable de celle du Conseil d’Administration qui garde la responsabilité d’arrêter les comptes sociaux et consolidés. Le Comité d’Audit a pour mission de suivre et de contrôler le processus d'élaboration des comptes et de l'information ﬁnancière. Composition et fonctionnement Le Comité d’Audit (ci-après désigné « le Comité ») est composé d’au moins trois (3) membres, désignés par le Conseil d’administration de la Société et choisis au sein de ce Conseil. Ils sont nommés pour une durée coïncidant avec celle de leur mandat de membre du Conseil d’administration. Le mandat des membres du Comité peut être renouvelé et ce, en même temps que le mandat des membres du Conseil d’administration. Les critères d’appréciation des compétences et d’indépendance sont identiques à ceux appliqués aux administrateurs. La Présidence du Comité est conﬁée au membre indépendant. Les membres du Comité peuvent s’adjoindre une personne extérieure disposant d’une expérience professionnelle en matière ﬁnancière ou comptable. Attributions Conformément à l’article L. 823-19 du Code de commerce et aux réglementations européenne et nationale applicables aux établissements de crédit, le Comité d’Audit assure le suivi des questions relatives à l’élaboration et au contrôle des informations comptables et ﬁnancières et ainsi que celui des risques de toutes natures auxquels la Société est exposée. À cet effet, il est, notamment, chargé des missions suivantes: 1. Suivi du processus d’élaboration de l’information ﬁnancière, 2. Suivi de l’efﬁcacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques ainsi que, le cas échéant, de l’audit interne, 3. Émission d’une recommandation sur les Commissaires aux Comptes proposés à la désignation par l’Assemblée Générale, 4. Suivi de la réalisation par les Commissaires aux Comptes de leur mission, 5. Vériﬁcation du respect par les Commissaires aux Comptes des conditions d’indépendance déﬁnies par les dispositions applicables en la matière, 6. Approbation de la fourniture des services mentionnés à l’article L.822-11-2 du Code de commerce, 7. Compte-rendu régulier au Conseil d’administration de l’exercice de ses missions. Le Comité RSE Le Comité RSE est composé de trois (3) membres dont un (1) membre indépendant qui en assure la Présidence. Le Comité donne des avis et recommandations au Conseil d’administration sur : la revue de la politique RSE du Groupe, des principaux risques et opportunités RSE et des grands axes de la communication RSE ; la revue/ mise en place du bilan et de la trajectoire carbone du Groupe ; la revue du processus d’élaboration de l’information extra-ﬁnancière ; la réalisation du suivi de la stratégie de la Société en termes qualitatifs et quantitatifs et le suivi des systèmes de reporting ; l'appréciation des risques et des opportunités en matière de performance sociétale et environnementale.

25 Les Commissaires aux comptes Dans le cadre de leurs diligences de certiﬁcation des comptes annuels et consoldiés, les commissaires aux comptes sont amenés à prendre connaissance de l’organisation et du fonctionnement des procédures de contrôle interne en application et, s’il y a lieu, à émettre des recommandations visant à améliorer ces procédures. Les Co-Commissaires aux Comptes ont participé aux deux réunions du Comité d'Audit et du Conseil d'Administration relatif à l’arrêté des comptes semestriels et annuels. 1.8.1.2 - Les procédures signiﬁcatives quant à leur impact sur le patrimoine ou sur les résultats de la société L’organisation de la société a conduit à la mise en place des principales procédures de contrôle interne : De fonctionnement courant, qui ﬁxent les règles de décision et de circulation des documents pour les fonctions opérationnelles de l’entreprise et déterminent les pouvoirs conférés à chaque intervenant ; D’engagement de dépenses (salaires, frais généraux, gros entretiens, investissements) qui obéissent à des règles précises : chaque dépense doit faire l’objet d’une autorisation avant d’être engagée, selon un processus hiérarchique déﬁni ; De contrôle budgétaire permettant d’assurer un suivi analytique de la performance de chaque centre budgétaire, une analyse des charges et la maîtrise de leur évolution ; Relatives à la gestion des ressources humaines : mise en œuvre des recrutements, évolution de la masse salariale, contrôles des frais de déplacement ; De facturations, établies selon un rythme trimestriel ; De délégations de signature bancaire limitées, permettant d’assurer la sauvegarde du patrimoine. En complément, des procédures de contrôle interne spéciﬁques relatives à l’élaboration et au traitement de l’information comptable et ﬁnancière ont été déployées. Le contrôle interne existant au sein de la fonction comptable s’analyse de la façon suivante : La fonction comptable, placée sous l’autorité du directeur administratif et comptable, est centralisée aﬁn de permettre une meilleure maîtrise et une rationalisation de l’information ﬁnancière et comptable des différentes entités du groupe (FIDUCIAL REAL ESTATE, notamment) ; La comptabilité de la société et des ﬁliales de la branche prestations de services est tenue sur un progiciel comptable, celle des ﬁliales de l’activité foncière sur un applicatif professionnel ; Chaque collaborateur comptable a un rôle et des responsabilités clairement déﬁnis. Au-delà des enregistrements comptables, ils effectuent un suivi permanent des comptes qui sont sous leur responsabilité ; La Direction Administrative et Comptable effectue par ailleurs une supervision permanente des travaux de son équipe et participe activement à l’élaboration des arrêtés annuels et intermédiaires ; Le système de reporting ﬁnancier trimestriel permet de suivre l’évolution de la performance de la société aﬁn de la comparer au budget ; Les comptes semestriels et annuels font l’objet d’un examen par les commissaires aux comptes de la société ; chaque semestre, les états ﬁnanciers de chaque ﬁliale sont envoyés au service de consolidation du groupe. Celui-ci analyse et contrôle les ﬁchiers fournis par les responsables comptables de chacune des ﬁliales et les intègre dans un programme de consolidation « Talentia CPM consolidation reporting ». Il assure également les retraitements de consolidation ; Le département juridique gère l’ensemble des questions légales et réglementaires relatives : • à la gestion administrative des contrats et des assurances, • à la préparation des séances des Comités d'Audit, des Comités RSE, des Conseils d’Administration et d’Assemblées Générales. 1.8.2 - Facteurs et gestion des risques 1.8.2.1 - Identiﬁcation des facteurs de risques La Direction Immobilière, Direction Administrative et Comptable, Direction Juridique et Assurances, Direction Qualité et Direction de l’Audit interne sont en charge du contrôle interne et du pilotage global du management du risque au sein de FIDUCIAL REAL ESTATE. Dans ce cadre, elles sont chargées d’identiﬁer les facteurs de risques opérationnels, ﬁnanciers et juridiques auxquels sont exposées les sociétés du Groupe. Elles ﬁxent les priorités, veillent à la mise en place des plans d’actions et contrôlent la bonne application des procédures. La cartographie des risques repose sur la cartographie des processus de fonctionnement internes (processus métiers et processus supports). Chaque processus est détaillé et les facteurs de risque sont couverts par des procédures de contrôle interne qui permettent de s’assurer que les dispositions sont prises pour en supprimer ou en réduire les effets. Le suivi de la mise en place des recommandations est assuré par les audits de contrôle interne. Les principaux risques identiﬁés sont repris dans le tableau ci-dessous avec leur probabilité d’occurrence, leur incidence négative sur FIDUCIAL REAL ESTATE sur son activité, sa situation ﬁnancière ou ses résultats.

26 Cartographie des risques Risques Probabilité d’occurrence (1) Impact (2) Info dans le rapport Risques liés à l’activité Risques liés au marché immobilier Élevée Signiﬁcatif Note 1 sur expertise Risques liés aux Clients Modérée Faible Note 13 & 20 annexe Risques liés aux actifs immobiliers Risques liés aux acquisitions et gros travaux Modérée Élevé 1.7.2.1 & 1.8.2.3 Risques liés à la détention en copropriété Faible Faible 1823 Risques environnementaux Risques liés au Changement climatique Faible Faible 1.7.2.2, 1.7.2.3 et 1.8.2.4 Risques liés à la durabilité des immeubles Modérée Élevé 1.7.2 & 1.8.2.4 Risques Financiers Risque de Taux Modérée Faible 1.8.2.5 et note 8 analyse par taux Risque de liquidité Faible Élevé 1.8.2.5, note 4 et note 8 Risque de change Modérée Modéré 1.8.2.5 et note 18 Risque sur détention d’actions Sans objet Sans objet 1825 Risques juridiques et assurantiels Risques sur sociétés de droit étranger Modérée Faible 3.5.3 & 1.8.2.6 Rique contentieux Faible Modéré 1826 Risques assurance Faible Modéré 1826 (1) Échelle : faible, Modérée, élevée (2) Échelle : faible, modéré, signiﬁcatif 1.8.2.2 - Risques liés à l’activité Risques liés au marché de l’immobilier Les risques liés au marché immobilier concernent notre Groupe au titre de ses deux activités à savoir celle de Foncière et celle de Prestataires Pour l’activité de Foncière, les méthodes visant à s’assurer de la valorisation des actifs de notre société sont exposées en note 1 de l’annexe aux comptes consolidés. Il est rappelé que notre société a fait le choix de la méthode des coûts amortis conduisant à comptabiliser chaque année un amortissement des biens. Nos actifs bénéﬁcient d’une large diversiﬁcation géographique et sont de tailles moyennes. En outre, une attention particulière est portée sur leur emplacement en ligne avec les besoins des futurs locataires. Enﬁn, les biens sont détenus dans une perspective de long terme. Pour l’activité de Prestataires et plus particulièrement celle de FIDUCIAL Gérance, société de gestion de Portefeuille de SCPI et de groupements Forestiers les méthodes visant à s’assurer de la valeur du fonds de commerce sont exposées en Note 1 immobilisations incorporelles. L’activité de la société repose sur des revenus récurrents liés aux honoraires sur les loyers des sociétés gérées et des revenus variables liés aux honoraires de souscriptions sur les parts de SCPI. Ces derniers revenus sont plus sensibles à la conjoncture immobilière en précisant qu’une partie importante des ces honoraires sont toutefois rétrocédés à des intermédiaires. Risques liés aux clients La gestion du risque client s’appuie sur une relation très forte et à long terme avec nos principaux clients dont une majorité sont des entreprises liées (cf. note 13 et note 20 de l’annexe consolidée) et /ou par des contrats sur de longue durée (SCPI gérée par Fiducial Gérance). Par ailleurs pour l’activité Foncière, les locataires versent des dépôts de garanties représentant en moyenne trois mois de loyers. Enﬁn, pour les clients tiers, une analyse de solvabilité est effectuée avant la prise à bail.

27 1.8.2.3 - Risques liés aux actifs Immobiliers Risques liés aux acquisitions et aux gros travaux L’acquisition des actifs est effectuée après une sélection des biens faite en accord avec les futurs utilisateurs, selon un processus qui détaille des étapes de validation et en ayant recours à des professionnels internes et externes. Pour ce qui est des gros travaux, il est procédé à des appels d’offres. La société dispose de la compétence de ses propres collaborateurs (développeurs, juristes, chargé d’opérations, chargés de maintenance) pour assurer le suivi des acquisitions et des chantiers et avoir une bonne maîtrise de notre patrimoine. Risques liés à la détention en copropriété Pour les biens détenus en copropriété nous sommes généralement présents aux Assemblées des copropriétaires nous permettant ainsi de recueillir toutes les informations utiles. Nous échangeons aussi avec les syndics, notamment sur les gros travaux. L’ensemble des documents émanant des syndics font l’objet d’un contrôle par une équipe dédiée. 1.8.2.4 - Risques environnementaux Risques liés au changement climatique Compte tenu de leur localisation principalement sur le territoire métropolitain, les actifs immobiliers sujets à des éléments climatiques majeurs sont peu signiﬁcatifs. Les mesures de veille réglementaire et technologique et la politique de travaux sont exposées dans le point 1.7 Informations sociales et environnementales. Risques liés à la durabilité des immeubles Le choix de l’emplacement est fait en lien avec les utilisateurs pour leur permettre de développer leur activité dans les meilleures conditions, assurer la visibilité de leur activité et donner aux salariés des conditions de travail optimum. Des plans pluri annuels sont établis pour planiﬁer les gros travaux, respecter les réglementations notamment en lien avec le décret tertiaire. Des contrats cadres permettent de maintenir et améliorer les principaux équipements techniques. Risques ﬁnanciers Risque de taux : L’exposition nette du groupe au risque de variation de taux d’intérêt est réduite par l’utilisation d’instruments ﬁnanciers constitués de swap de taux d’intérêt. Le capital restant dû des emprunts et des crédits bails au 30 septembre 2025 s’élève à 182.1M€ (cf. note 8). La part de la dette couverte à taux ﬁxe ou par des swaps est de 56 %. Risques de liquidité: Le risque que la société ne puisse bénéﬁcier des ressources nécessaires à la poursuite de son activité est géré par le maintien d’une trésorerie placée (cf. note 4 ), des lignes de ﬁnancements et d’une Loan To Value de 19 % (cf. page 66), pour des covenants ﬁxés à 50 %, ce qui permet de disposer d’une capacité d’endettement. Risque de change : Au 30.09.2025 le Groupe est exposé au risque de change du fait de ses activités immobilières déployées aux USA et en Suisse. Ces activités représentent : Pour les USA des actifs immobiliers nets de 50.598 K USD et aucune dette. Pour la Suisse des actifs immobiliers nets de 94.511 KCHF et des dettes pour 39.736 K CHF.

Les cours retenus pour leur conversion et leur évolution sont : 30.09.2025 30.09.2024 30.09.2023 Dollars / euros 0,8517 0,8932

0,9439 Francs suisses / euros 1,0679 1,0448 1,0342 Risque sur actions : Au 30.09.2025 le Groupe n’est pas exposé au risque actions. Risques juridiques et assurantiels Le suivi des risques juridiques relève de la Direction Juridique. Risques liés au droit applicable aux sociétés hors de France. La grande majorité des sociétés sont situées en France. Les autres sociétés (et leurs actifs) sont situées soit sur le territoire européen (Belgique, Luxembourg, Suisse) soit aux USA et, dans une proportion non signiﬁcative, en Polynésie. À ce titre, nous n’identiﬁons pas de risque particulier lié aux droit des pays concernés. Risques juridiques Les sociétés du Groupe ne sont impliquées dans aucun contentieux susceptible d’affecter de manière signiﬁcative l’activité, le résultat ou la situation ﬁnancière du Groupe. Risques assurances Des programmes d’assurance spéciﬁques ont été mis en place pour les besoins des sociétés du Groupe. FIDUCIAL REAL ESTATE a fait élaborer des contrats d’assurance qui garantissent : Toutes les responsabilités civiles en tant que professionnel de l’immobilier, propriétaires d’immeubles et professionnel du bâtiment ; Les dommages au patrimoine et pertes de loyers consécutives.

28 Conseil d’Administration : Président, Directeur Général : Sur l’exercice 2024/2025 Monsieur Bertrand COTE a assuré les fonctions de Président, Directeur Général et a été remplacé en date du 28 novembre 2025 par Monsieur Guirec PENHOAT tout deux étant domiciliés au 38, rue sergent Michel Berthet - 69009 LYON Administrateurs : Monsieur Yves SKRABACZ 38, rue sergent Michel Berthet - 69009 LYON Monsieur Jean-Pierre JARJAILLE 38, rue sergent Michel Berthet - 69009 LYON FIDUCIAL FINANCIAL SERVICES

41, rue du capitaine Guynemer - 92400 Courbevoie

Représentée par Madame Michèle SEPHONS demeurant 10, rue de la liberté - 78400 CHATOU FIDUCIAL SC 41, rue du capitaine Guynemer - 92400 Courbevoie Représentée par Madame Elisabeth LATOUCHE domiciliée 38, rue Sergent Michel Berthet - 69009 LYON Comité d'Audit : Président : Monsieur Yves SKRABACZ, administrateur indépendant Membres : Monsieur Jean-Pierre JARJAILLE Madame Michèle SEPHONS, administrateur indépendant Comité R.S.E : Président : Monsieur Yves SKRABACZ, administrateur indépendant Membres : Monsieur Jean-Pierre JARJAILLE Madame Michèle SEPHONS, administrateur indépendant Commissaires aux comptes : Leur nomination a fait l’objet d’une décision de l’AGO du 29 mars 2024 Titulaires : Cabinet EXCO & ASSOCIÉS 42, avenue de la Grande Armée - 75017 PARIS CABINET EVERFI Bâtiment 1-3, Chemin du Jubin - 69570 DARDILLY 1.9 - Administration et contrôle Assurances de Responsabilité Civile générale et Professionnelle Plus particulièrement, les contrats suivants ont été souscrits : Police couvrant l’activité de marchands de Biens ; Polices couvrant l’activité de Transactions, et Gestion Immobilière ; Police couvrant l’activité de gestion de sociétés civiles placements immobiliers ; Polices couvrant les différentes activités de maître d’œuvre en qualité de professionnels du bâtiment. Assurances dommages Les polices suivantes ont été souscrites : Polices garantissant le patrimoine Immobilier ; Polices tous risques chantiers et dommages ouvrages. 1.8.2.5 - Autres points d’information Au regard des exigences du Code de Commerce et du Code Monétaire et Financier nous précisons que les points listés ci après ne s’appliquent pas à notre société. Notre société n’a pas de succursales réalisant une activité en France ou à l’étranger telle que prévu à l’article L.232-1, II du Code de commerce. Notre société ne détient pas de participations signiﬁcatives dans des sociétés ayant leur siège social sur le territoire français, autres que celles listées dans le périmètre de consolidation (point 3.5.3) tel que prévu à l’article L-233-6 al.1 du Code de commerce. Il n’existe pas d’aliénation de participations croisées tel que convenu par les articles L223-29 , L233-30 et R 233-19 du code de commerce Notre société n’a pas d’activité en matière de Recherche et Développement tel que prévu par les articles L.232-1, II et L.233-26 du code de commerce. Il n’existe pas de prêt interentreprise tel que prévu par les articles L.511-6 et R.511-2-1-3 du Code monétaire et ﬁnancier.

29 Rapport sur le Gouvernement d’Entreprises 2 Le Creusot (71)

31 RAPPORT SUR LE GOUVERNEMENT D’ENTREPRISE (ARTICLE L.225-37 DU CODE DE COMMERCE) Exercice social 2024/2025 Conformément aux dispositions de l’article L.225-37 du Code de commerce, le Conseil d’administration établit le présent rapport sur le gouvernement d’entreprise joint au rapport de gestion. Ce rapport comprend les informations mentionnées aux articles L.22-10-8 à L.22-10-11 du Code de commerce et, notamment : des informations sur la gouvernance de la Société, des informations sur la rémunération des dirigeants mandataires sociaux, des informations concernant des éléments susceptibles d’avoir une incidence en cas d’offre publique. Ledit rapport a été transmis aux Commissaires aux comptes et sera présenté aux actionnaires lors de la prochaine Assemblée générale annuelle, qui se tiendra le 31 mars 2026. Le Conseil d’administration au travers de son rapport sur le gouvernement d’entreprise s’appuie sur les travaux menés par MIDDLENEXT dans le cadre de l’élaboration du « Code de gouvernement d’entreprise », appelé « Code Middlenext ». 2.1.1 - Organes d’administration et de Direction Aux termes des statuts, le Conseil d’administration est composé d’un minimum de quatre (4) membres et d’un maximum de douze (12) membres, sous réserve des exceptions prévues par les dispositions législatives. La durée des mandats d’administrateur est de six (6) années. Au 30 septembre 2025, le Conseil d’administration était composé de cinq (5) membres dont 40 % de femmes [soit deux (2) membres sur cinq (5)] et 40 % d’administrateurs indépendants [(soit deux (2) membres sur cinq (5)]. M. Bertrand COTE, administrateur, assume les mandats de Directeur Général et de Président du Conseil d’administration au 30 septembre 2025. Les informations relatives aux modalités d’exercice de la Direction Générale sont exposées au paragraphe I-2. Il est précisé que le nombre de salariés de la Société et de ses ﬁliales étant inférieur aux seuils ﬁxés par l’article L.225- 27-1 du Code de commerce, le Conseil d’administration ne comporte pas d’administrateur représentant les salariés. 2.1.2 - Composition du Conseil d’administration et Direction Générale Comme précédemment indiqué, le Conseil d’administration de la Société est composé de cinq (5) administrateurs, élus par l’Assemblée Générale des actionnaires pour une durée de six (6) ans. La durée des mandats de six (6) années favorise l’expérience des administrateurs sur la connaissance de la Société, ses marchés et ses activités dans le cadre de leurs prises de décision, sans diminuer la qualité de surveillance. Les administrateurs possèdent toutes les compétences requises, dont entre, autres dans les matières ﬁnancières, comptables, sociales et environnementales pour assurer leur mandat avec rigueur et objectivité. Les membres du Conseil, de par leurs qualités et expériences sont parfaitement au fait des dispositifs de gouvernance, des responsabilités et de la déontologie inhérente à leur fonction et ont connaissance des points de vigilance. Chaque administrateur est sensibilisé aux responsabilités qui lui incombent au moment de sa nomination et est encouragé à observer les règles de déontologie relatives aux obligations résultant de son mandat et, notamment : Se conformer aux règles légales de cumul des mandats ; Informer le Conseil d’administration en cas de conﬂit d’intérêts survenant après l’obtention de son mandat ; Faire preuve d’assiduité aux réunions du conseil et d’assemblée générale ; S’assurer qu’il possède toutes les informations nécessaires sur l’ordre du jour des réunions du Conseil avant de prendre toute décision et respecter le secret professionnel ; S’interdire d’effectuer des opérations sur titres de la Société et, notamment, de ne procéder à aucune cession durant les délais précédant et suivant la publication des comptes semestriels et annuels de la Société ainsi que la prise de connaissance d’information privilégiée. Le choix de chaque administrateur est fait eu égard à ses compétences et à son expérience. La nomination de plusieurs d’entre eux ces dernières années a fait l’objet d’une résolution distincte de l’Assemblée générale. 2.1 - Gouvernance

32 Bertrand COTE Président du Conseil d’administration - Directeur général Administrateur • Administrateur, Président du Conseil d'administration et Directeur Général de la société FIDUCIAL REAL ESTATE S.A. • Représentant légal de la société FIDUCIAL REAL ESTATE S.A., Présidente de la société FIDUCIAL ASSET MANAGEMENT S.A.S. • Représentant permanent de la société FIDUCIAL REAL ESTATE S.A. au Conseil d’administration de la société FIDUCIAL GERANCE S.A. • Représentant permanent de la société FIDUCIAL S.C., Gérante de la société ORIAL S.C. • Représentant permanent de la société FIDUCIAL S.C., Gérante de la société ORIAL S.C., laquelle est Présidente de la société ATAR S.A.S. • Représentant permanent de la société FIDUCIAL S.C., Gérante de la société ORIAL S.C., laquelle est Présidente de la société ATAR S.A.S., laquelle est elle-même Présidente de la société LA VALLONGUE S.A.S. • Représentant permanent de la société FIDUCIAL S.C., Gérante de la société ORIAL S.C., laquelle est Présidente de la société ATAR S.A.S., laquelle est elle-même Co-Gérante de la société LA CELESTIERE S.A.S. • Représentant permanent de la société FIDUCIAL SC, Gérante de la société ORIAL SC, laquelle est Présidente de la société ATAR SAS, laquelle est elle-même Co-Gérante de la société LA GALINE & DU PAS DE L’AIGLE S.C.E.A. • Représentant permanent de la société FIDUCIAL BUREAUTIQUE S.A.S. au Conseil d’administration de la société de droit belge FIDUCIAL OFFICE SOLUTIONS S.A. • Représentant permanent de la société IMMOCIAL S.A.S., Présidente de la société FIMOBAT S.A.S. • Représentant permanent de la société FIDUCIAL REAL ESTATE, Administrateur de la société de droit belge LA DAME DE BRUXELLES S.A. • Administrateur unique de la société de droit luxembourgeois LA DAME DU LUXEMBOURG S.A. • Représentant permanent de la société de droit luxembourgeois LA DAME DU LUXEMBOURG S.A., Administrateur unique de la société de droit luxembourgeois LA DAME DU DUCHE S.A. • Représentant permanent de la société de droit luxembourgeois LA DAME DU LUXEMBOURG S.A., Administrateur unique de la société de droit luxembourgeois, LA DAME DU BOIS S.A. • Président de la S.A.S.U. DU PLAT. Monsieur Bertrand COTE combine une connaissance ﬁne du fonctionnement institutionnel et ﬁnancier avec une expérience de direction stratégique. Il apporte à FIDUCIAL REAL ESTATE une forte compétence en gouvernance, en relations bancaires et en pilotage d’organisations complexes. Monsieur Bertrand COTE a fait connaître, le 4 novembre 2025, à la Société FIDUCIAL REAL ESTATE son intention de démissionner de ses mandats de Président du Conseil d’administration, Directeur général et administrateur à la plus proche réunion du Conseil d’administration. En date du 28 novembre 2025, le Conseil d’administration a décidé de coopter Monsieur Guirec PENHOAT au mandat d’administrateur et de nommer ce dernier Président du Conseil d’administration et Directeur général de la société FIDUCIAL REAL ESTATE. Fort d’une expérience reconnue en matière ﬁnancière et de gestion d’actifs, Monsieur Guirec PENHOAT renforcera au sein du conseil l’expertise sectorielle, la capacité d’anticipation des risques et les enjeux stratégiques. Biographie résumée Âge : 80 ans Nationalité : française Première nomination : 6 juin 1994 Échéance du mandat : Assemblée Générale 2028 appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos le 30 septembre 2027 - Mandat qui sera appelé à être renouvelé. Nombre d’actions détenues : 10 Taux de participation au Conseil d’administration 2024/2025 : 100 % Taux de représentation au Conseil d’administration (procuration) 2024/2025 : 0 % Bertrand COTE, Diplômé d’une Licence et d’un DES de Droit public et Sciences politiques, est entré en 1992 dans le groupe FIDUCIAL dont il a été Directeur des relations bancaires. Il est Président du Conseil d’administration de FIDUCIAL REAL ESTATE depuis le 6 juin 1994. Auparavant, Bertrand COTE a fait carrière dans la banque au sein du Groupe Lyonnaise de Banque et fut DGA de la Banque Vizille dont il a été un des fondateurs. Il a également été administrateur d’APICIL et de la SACVL. 2.1.2.1 - Ci-après la composition du Conseil d’administration avec indication des mandats sociaux exercés au 30 septembre 2025 par chacun de ses membres, complétée par des informations conformément aux recommandations du Code MIDDLENEXT.

33 Jean-Pierre JARJAILLE Administrateur • Président de la société IMMOCIAL S.A.S. • Président de la société ESCURIAL S.A.S. • Représentant légal de la société IMMOCIAL S.A.S, Administrateur de la société BATICIAL S.A. • Représentant légal de la société ESCURIAL S.A.S, Président de la société SOLABEL S.A.S • Représentant légal de la société ESCURIAL S.AS, Président de la société DOMOCIAL S.A.S. • Représentant légal de la société IMMOCIAL S.A.S, Président de la société PROMOCIAL S.A.S. • Représentant légal de la société IMMOCIAL S.A.S, Président de la société EDIFIAL S.A.S. • Représentant légal de la société ESCURIAL S.A.S., Président du Conseil d'administration et Administrateur Délégué de la société de droit belge LA DAME DE BRUXELLES S.A. • Représentant permanent de la société ESCURIAL S.A.S. au conseil d’administration des sociétés de droit belge LA DAME DE LIEGE S.A., LA DAME DU BRABANT S.A., LA DAME DE VERVIERS S.A. et LA DAME DE LA HULPE S.A. Monsieur Jean-Pierre JARJAILLE joue un rôle clé dans le développement et la valorisation du patrimoine immobilier du groupe. Son expertise technique et opérationnelle en matière immobilière constitue un atout stratégique pour FIDUCIAL REAL ESTATE, notamment dans l’évaluation, la sélection et la gestion des actifs immobiliers. Biographie résumée Âge : 83 ans Nationalité : française Première nomination : 27 mars 1997 Échéance du mandat : Assemblée Générale 2028 appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos le 30 septembre 2027 - Mandat qui sera appelé à être renouvelé. Nombre d’actions détenues : 10 Taux de participation au Conseil d’administration 2024/2025 : 50 % Taux de représentation au Conseil d’administration (procuration) 2024/2025 : 50 % Jean-Pierre JARJAILLE, Architecte, a exercé en tant que profession libérale jusqu’à son entrée en 1983 dans le groupe CASINO où il a pris la Direction des travaux des supermarchés et magasins de proximité. En 1989, il entre dans le groupe FIDUCIAL en tant que Directeur du Service Immobilier en contribuant à l’évolution du patrimoine immobilier du groupe. Depuis 2010, il participe à la sélection des produits immobiliers pouvant entrer dans le patrimoine.

34 Yves SKRABACZ Administrateur • Administrateur de FIDUCIAL GERANCE S.A., • Représentant permanant de FIDUCIAL FINANCIAL SERVICES S.A.S, membre du Conseil de Surveillance de la société BANQUE FIDUCIAL S.A, • Représentant en chef du bureau de représentation de SHANGAI de la société FIDUCIAL BUREAUTIQUE S.A.S., • Président de la SAS AMPUISYS CONSEILS. Monsieur Yves SKRABACZ met à proﬁt de FIDUCIAL REAL ESTATE son expérience en gestion ﬁnancière, en pilotage stratégique et en management de transition. Il apporte une rigueur ﬁnancière et une grande maîtrise des enjeux réglementaires et opérationnels liés à la gestion d’actifs immobiliers. Biographie résumée Âge : 69 ans Nationalité : française Première nomination : 31 mars 2022 Échéance du mandat : Assemblée Générale 2028 appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos le 30 septembre 2027 - Mandat qui sera appelé à être renouvelé. Nombre d’actions détenues : 10 Taux de participation au Conseil d’administration 2024/2025 : 100 % Taux de représentation au Conseil d’administration (procuration) 2024/2025 : 0 % Yves SKRABACZ, diplômé Expert-Comptable (DEC session 06.1989) est entré dans le groupe FIDUCIAL en 1993 Directeur Administratif et Comptable de la branche Distribution de fournitures de bureau (CA 192 M€ - effectif 690 en 2021) et il a eu en charge la production des comptes sociaux et consolidés, la relation avec les actionnaires, les contrôleurs légaux et les autorités de marché. Il a participé à de nombreuses opérations de croissance externe dans le cadre des audits de pré-acquisitions, des montages ﬁnanciers et de l’intégration des structures acquises. De 2017 à 2020 il a été membre du Comité des engagements et des risques de la Banque FIDUCIAL. Avant son entrée chez FIDUCIAL il a occupé, pendant 14 ans, différentes fonctions comptables, administratives et ﬁnancières dans des SSII françaises. À présent à la retraite, Yves SKRABACZ, a une activité de conseil et d’assistance dans tous les domaines de la gestion des entreprises, dans l’accompagnement des opérations de croissance externe, dans le management de transition, dans les domaines financiers, bancaires et boursiers au sein de sa structure AMPUISYS CONSEILS.

35 Michèle SEPHONS Représentant permanent de FIDUCIAL FINANCIAL SERVICES Administrateur • Administrateur de la société FIDUCIAL GERANCE S.A Madame Michèle SEPHONS apporte à FIDUCIAL REAL ESTATE une connaissance approfondie du marché immobilier tertiaire, de la structuration de véhicules d’investissement, ainsi qu’une forte capacité à piloter des projets de développement dans une logique de création de valeur. Biographie résumée Âge : 72 ans Nationalité : française Première nomination : 29 août 1991 Échéance du mandat : Assemblée Générale 2028 appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos le 30 septembre 2027 - Mandat qui sera appelé à être renouvelé. Nombre d’actions détenues : 2 361 075 [détention par l’administrateur, personne morale, représenté] Taux de participation au Conseil d’administration 2024/2025 : 100 % Taux de représentation au Conseil d’administration (procuration) 2024/2025 : 0 % Michèle SEPHONS, diplômée d’une Maîtrise de Sciences Economiques et d’un D.E.S.S. de Marketing Financier, est entrée dans le groupe FIDUCIAL en 1997 en tant que Directeur du Département Placements Immobiliers. Elle a été nommée la même année Président Directeur Général de la ﬁliale FIDUCIAL Gérance, spécialisée dans la gestion de SCPI, où elle a notamment développé la SCPI murs de magasins BUROBOUTIC. En 2013, elle est devenue membre du Directoire et Directeur Général de la société FIDUCIAL Gérance après le rachat par FIDUCIAL de la société UFFI REAM. Depuis son départ à la retraite en 2015, elle a conservé un mandat d’administrateur au sein du Conseil d’administration de FIDUCIAL Gérance.

36 Élisabeth LATOUCHE Représentant permanent de FIDUCIAL SC Administrateur • Représentant permanent de la société FIDUCIAL ASSET MANAGEMENT, Administrateur de la société FIDUCIAL GERANCE S.A. • Administrateur de la société FIDEXPERTISE S.A. • Représentant permanent de la société FIDUCIAL S.C, administrateur de la société FIDAUDIT S.A. • Administrateur de la société de droit belge FIDEXPERTISE S.A. • Administrateur – Président du Conseil d’administration de la société de droit suisse FIDUCIAL S.A. • Administrateur de la société de droit suisse LA DAME DE LA RIVE S.A. • Administrateur de la société de droit luxembourgeois FIDUCIAL EXPERTISE SA. • Administrateur de la société de droit luxembourgeois ATAR HOLDING S.A. • Administrateur de la société de droit luxembourgeois FIDUCIAL HOLDING S.A. • Représentant permanent de la société FIDUCIAL STAFFING S.A.S, Gérante de la société FIDUCIAL SERVICES S.C.A. • Co-Gérant de la société LE ROUCAS D’EYGALIERES S.C.E.A. • Co-gérant de la société DU MAS DE LA VALLONGUE S.C.E.A. • Co-Gérant de la société CHÂTEAU DE LA GENESTIERE S.C.E.A • Co-Gérant de la société LA GENESTIERE – CHÂTEAUNEUF-DU-PAPE S.C.E.A • Co-Gérant de la société DOMAINE DES TERRES BLANCHES S.C.E.A • Co-Gérant de la société LES VIGNES DE VINDILIS S.C.E.A • Co-Gérant de la société LA CELESTIERE S.C.E.A • Représentant permanent de la société de droit luxembourgeois LA DAME DU LUXEMBOURG S.A., Président du Conseil d'administration, Administrateur délégué et Administrateur des sociétés de droit belge LA DAME DE LIEGE S.A., LA DAME DU BRABANT S.A., LA DAME DE VERVIERS S.A. et LA DAME DE LA HULPE S.A. • Administrateur - Président de la société de droit suisse FIDUCIAL OFFICE CENTERS S.A, • Administrateur - Président de la société de droit suisse FICOBA S.A, • Administrateur de la société de droit luxembourgeois FIDUCIAL INTERNATIONAL S.A. Madame Elisabeth LATOUCHE a acquis une solide expérience en gestion administrative, qu’elle met aujourd’hui au service des activités immobilières du groupe. Son expertise opérationnelle, sa connaissance ﬁne des structures internes de FIDUCIAL font d’elle un atout pour FIDUCIAL REAL ESTATE. Biographie résumée Âge : 53 ans Nationalité : française Première nomination : 31 mars 2015 Échéance du mandat : Assemblée Générale 2027 appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos le 30 septembre 2026 - Mandat qui sera appelé à être renouvelé. Nombre d’actions détenues : 10 [détention par l’administrateur, personne morale, représenté] Taux de participation au Conseil d’administration 2024/2025 : 50 % Taux de représentation au Conseil d’administration (procuration) 2024/2025 : 50 % Élisabeth LATOUCHE, diplômée d'un BTS COMPTABILITÉ, est entrée au sein du Groupe FIDUCIAL en novembre 1999 À compter du 26 mars 2008, elle exerce des fonctions de dirigeante au sein des différentes sociétés du Groupe, en particulier au sein de la branche Agricole. Elle apporte notamment à FIDUCIAL REAL ESTATE ses compétences en matière de gestion immobilière.

37 2.1.2.2 - Diversité de la composition du Conseil d’administration Le Conseil d’administration intègre un objectif de diversiﬁcation de sa composition en termes de représentation des femmes et des hommes, d’expériences et d’expertises dans les différents domaines requis. Le Conseil d’administration veille à ce que chaque changement dans sa composition soit conforme à cet objectif aﬁn de pouvoir accomplir ses missions dans les meilleures conditions. Au 30 septembre 2025 : le Conseil d’administration comptait deux (2) membres de sexe féminin sur un total de cinq (5) membres, soit 40 % étant ainsi en conformité avec les dispositions des articles L.225-18-1 et L. 22-10-3 du Code de commerce prévoyant une représentation équilibrée des femmes et des hommes au sein du Conseil d’administration des sociétés dont les actions sont admises aux négociations sur un marché réglementé. possèdent des compétences diverses et complémentaires, notamment dans les domaines du commerce, de la ﬁnance, de la comptabilité, du management, du droit et de la gestion des risques. 2.1.2.3 - Administrateurs indépendants Dans sa démarche d’appréciation de l’indépendance de ses membres et de prévention des risques de conﬂit d’intérêt entre l’administrateur et la Direction, la Société ou le Groupe, le Conseil d’administration prend en compte l’intégralité des critères du Code MIDDLENEXT, repris dans son règlement intérieur. Par conséquent, est réputé indépendant l’administrateur qui respecte les critères d’indépendance suivants : ne pas avoir été, au cours de cinq (5) dernières années et ne pas être salarié ni mandataire social dirigeant de la Société ou d’une société du Groupe, ne pas avoir été, au cours des deux (2) dernières années et ne pas être en relation d’affaires signiﬁcatives avec la Société ou son Groupe (client, fournisseur, concurrent, prestataire, créancier, banquier, …), ne pas être actionnaire de référence de la Société ou détenir un pourcentage de droit de vote signiﬁcatif, ne pas avoir de relation de proximité ou de lien familial proche avec un mandataire social ou un actionnaire de référence, et ne pas avoir été, au cours des six (6) dernières années, commissaire aux comptes de la Société. Le Conseil d’administration examine la situation de chacun de ses membres au regard des critères d’indépendance adoptés par la Société au moins une fois par an avant la publication du rapport sur le gouvernement d’entreprise. En application des critères précités, le Conseil d’administration a conclu de son examen qu’au 30 septembre 2025, deux (2) membres sur cinq (5) ont été qualiﬁés d’administrateur indépendant, à savoir : Mme Michèle SEPHONS et M. Yves SKRABACZ. La composition du Conseil d’administration est conforme à la recommandation du Code MIDDLENEXT qui préconise que la part des administrateurs indépendants doit être de deux (2). 2.1.3 - Fonctionnement du Conseil d’administration 2.1.3.1 - Compétences du Conseil d’administration Les modalités d’organisation et de fonctionnement du Conseil d’administration sont régies par les statuts et le règlement intérieur ainsi que par les dispositions légales et réglementaires applicables en la matière. Le règlement intérieur du Conseil d’administration est mis à disposition sur le site internet de la Société. Un règlement intérieur a été élaboré et son adoption est intervenue lors de la réunion du Conseil d’administration du 27 juin 2019. Une actualisation a été effectuée lors de la réunion du Conseil d’administration du 28 novembre 2025. Conformément à la recommandation 5 du Code MIDDLENEXT, le Conseil d’administration bénéﬁcie de formations destinées à l’ensemble de ses membres adaptées aux spéciﬁcités de l’entreprise et tenant compte des actualités réglementaires. Le Conseil d'administration détermine et apprécie les orientations de l'activité de la Société y compris dans le domaine de la responsabilité sociale et environnementale et veille à leur mise en œuvre, conformément à l’intérêt social. Le Conseil d’administration assume les missions et exerce les pouvoirs qui lui sont conférés par la loi, les statuts de la Société et le règlement intérieur du Conseil d’administration. Sous réserve des pouvoirs expressément attribués aux assemblées générales et dans la limite de l'objet social, le Conseil d’administration se saisit de toute question concernant le bon fonctionnement de la Société dont il règle les affaires dans ses délibérations. Notamment, le Conseil d’administration reste l’organe compétent en cas d’autorisation sollicitée dans le cadre des opérations stratégiques. Le Conseil d'administration procède, à tout moment, à tout contrôle et/ou vériﬁcation jugé par lui opportun. Le Conseil d’administration peut accorder une délégation de pouvoir, avec ou sans faculté de substitution, à son Président ou à l’un quelconque des autres mandataires sociaux, qu’il peut désigner dans les limites prévues par la loi. Le Conseil d’administration exerce ses attributions telles que prévues par les dispositions législatives et réglementaires. Les statuts ne prévoient pas d’attributions supplémentaires. 2.1.3.2 - Réunions et règles de majorité Le Conseil d’administration se réunit au moins deux (2) fois par an en principe dans les locaux de sa direction administrative et ﬁnancière à LYON (69009) et chaque fois que cela est nécessaire, sur convocation de son Président par tous moyens même verbalement et plus généralement dans les conditions légales et réglementaires en vigueur.

38 La périodicité et la durée des séances doivent être telles qu’elles permettent un examen et une discussion approfondis des matières relevant de la compétence du Conseil d’administration. Les administrateurs reçoivent les informations nécessaires à la préparation des conseils et les opinions sont débattues avant une prise de décision collégiale. Des éléments d’échanges ont également lieu hors la présence de la Direction Générale. Le Directeur administratif et comptable est en charge de la relation avec les membres du Conseil en matière d’information économique, comptable et ﬁnancière. A ce titre, il prépare les supports diffusés aux membres. Dans cette réalisation, il peut s’appuyer selon la nature du besoin, sur les directions fonctionnelles qu’il jugerait utile pour apporter aux membres l’éclairage nécessaire. Les décisions sont prises à la majorité des voix des membres présents ou représentés, étant précisé que plus de la moitié des administrateurs doivent être effectivement présents. En cas de partage des voix, celle du Président de la séance est prépondérante. L’article 15 des statuts et l’article 5.4 du règlement intérieur prévoient que les administrateurs puissent participer aux délibérations du Conseil par des moyens de télécommunication. Ils sont alors réputés présents pour le calcul du quorum et de la majorité. 2.1.3.3 - Nombre de réunions et taux de participation moyens au cours de l’exercice 2024/2025 Le Conseil d’administration s’est réuni deux (2) fois en 2024/2025 avec un taux de participation effectif moyen d’environ 100 %. 2.1.3.4 - Activités du Conseil d’administration Au cours de l’exercice 2024/2025, le Conseil d’administration a exercé ses missions conformément aux dispositions légales et réglementaires et n’a pas relevé de dysfonctionnement dans le cadre de son activité et des vériﬁcations opérées. 2.1.3.5 - Les travaux du Conseil d’administration au cours de l’exercice 2024/2025 Le Conseil d’administration s’est régulièrement tenu informé de l’évolution de l’activité du Groupe, de son patrimoine ainsi que de sa situation ﬁnancière. Au cours de l’exercice 2024/2025, le Conseil d’administration s’est notamment prononcé sur : l’examen des comptes annuels et des comptes consolidés du Groupe, l’examen des comptes semestriels de la société et du Groupe, l’approbation de la communication, l’examen des rapports ﬁnanciers annuels et semestriels. 2.1.3.6 - Les comités spécialisés Lors de la réunion du Conseil d’administration en date du 30 janvier 2019, un Comité d’audit a été mis en place. Il est composé de trois (3) membres dont deux (2) membres indépendants et aucun mandataire social exécutif : M. Yves SKRABACZ, Mme Michèle SEPHONS, M. Jean-Pierre JARJAILLE. Le Comité est présidé, par Monsieur Yves SKRABACZ, administrateur indépendant. Conformément aux dispositions légales applicables, les membres du Comité doivent disposer de compétences particulières en matière ﬁnancière et/ou comptable. La durée du mandat des membres du Comité d’audit coïncide avec celle de leur mandat de membre du Conseil d’administration. Il peut faire l’objet d’un renouvellement en même temps que ce dernier. Le Comité donne des avis et recommandations au Conseil d’administration sur : le processus d’élaboration de l’information ﬁnancière ; l’examen des comptes sociaux et consolidés ainsi que de l’information ﬁnancière ; le processus de nomination des Commissaires aux Comptes, l’examen de leurs honoraires, le suivi de leur indépendance, (dont la pré-approbation de la fourniture de services autres que la certiﬁcation) et l’exécution de leur mission de contrôle légal des comptes annuels et des comptes consolidés ; la politique ﬁnancière et les plans de ﬁnancement ; la cartographie des risques, la qualité, le contrôle interne et leurs efﬁcacités ; le fonctionnement et les missions de l’audit interne ; les principaux risques liés aux dossiers / procédures judiciaires sensibles. Plus généralement, ledit Comité donne son avis sur tout sujet entrant dans le cadre de son objet dont il sera saisi ou dont il jugera utile de se saisir. Dans le cadre de ses travaux, le Comité s’assure que les délais de mise à disposition des comptes et de leur examen sont sufﬁsants. Le Comité d’audit s’est réuni quatre (4) fois au cours de l’exercice 2024/2025 : le 21 janvier 2025 ; le 12 février 2025 ; le 19 juin 2025 ; le 24 juillet 2025.

39 Un rapport de synthèse établi par le Président dudit Comité à l’issue des séances a été présenté aux administrateurs lors de la réunion du Conseil d’administration qui a suivi celle du Comité d’audit. Le règlement intérieur du Comité d’Audit a été adopté par le Conseil d’administration lors de sa séance du 28 janvier 2021. Conformément au Code MIDDLENEXT révisé en septembre 2021, aﬁn de suivre les recommandations dudit Code, le Conseil d’administration a mis en place, depuis le 31 mars 2022, un Comité RSE. Il est composé de trois (3) membres dont deux (2) membres indépendants et aucun mandataire social exécutif : M. Yves SKRABACZ, Mme Michèle SEPHONS, M. Jean-Pierre JARJAILLE. Le Comité est présidé, par M. Yves SKRABACZ, administrateur indépendant. Conformément aux recommandations MIDDLENEXT applicables, les membres du Comité doivent disposer de compétences particulières en matière sociales, sociétales et environnementales ainsi que ﬁnancières. La durée du mandat des membres du Comité RSE coïncide avec celle de leur mandat de membre du Conseil d’administration. Il peut faire l’objet d’un renouvellement en même temps que ce dernier. Le Comité donne des avis et recommandations au Conseil d’administration sur : la revue de la politique RSE du Groupe, des principaux risques et opportunités RSE et des grands axes de la communication RSE ; la revue/ mise en place du bilan et de la trajectoire carbone du Groupe ; la revue du processus d’élaboration de l’information extra-ﬁnancière ; la réalisation du suivi de la stratégie de la Société en termes qualitatifs et quantitatifs et suivre les systèmes de reporting ; l’appréciation les risques et les opportunités en matière de performance sociétale et environnementale. Le Comité RSE s’est réuni deux (2) fois au cours de l’exercice 2024/2025 : le 21 janvier 2025 ; le 19 juin 2025. Un rapport de synthèse établi par le Président dudit Comité à l’issue des séances a été présenté aux administrateurs lors de la réunion du Conseil d’administration qui a suivi celle du Comité RSE. Le règlement intérieur du Comité RSE a été adopté par le Conseil d’administration lors de la réunion du 31 mars 2022. 2.1.3.7 - Évaluation des travaux du Conseil d’administration et de la performance de la Direction Générale En application de son règlement intérieur, le Conseil d’administration débat périodiquement sur son mode de fonctionnement et consacre, une fois par an, un point à son ordre du jour à son auto-évaluation, notamment, lors de l’établissement du rapport sur le gouvernement d’entreprise. En 2024/2025, l’évaluation annuelle a été réalisée sur la base d’un questionnaire qui avait été préalablement envoyé aux administrateurs. À ce titre, les administrateurs ont conﬁrmé qu’aucun dysfonctionnement majeur n’a été soulevé. 2.1.4 - Modalités d’exercice de la Direction Générale 2.1.4.1 - Absence de dissociation des fonctions de Président et de Directeur Général Lors de la réunion du Conseil d’administration en date du 31 mars 2022, les administrateurs ont décidé de poursuivre la non dissociation des fonctions de Président et de Directeur Général de sorte que M. Bertrand COTE assume les mandats de Président du Conseil d’administration et de Directeur Général et ce, pour la durée de son mandat d’administrateur, lequel arrivera à échéance à l’issue de l’Assemblée Générale 2028 appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos le 30 septembre 2027. La succession du Directeur Général est assurée dans le cadre du groupe pluridisciplinaire au sein duquel il exerce sa fonction. Il est également précisé que Monsieur Bertrand COTE a fait connaître, le 4 novembre 2025, à la Société FIDUCIAL REAL ESTATE son intention de démissionner de ses mandats de Président du Conseil d’administration, Directeur général et administrateur à la plus proche réunion du Conseil d’administration. En date du 28 novembre 2025, le Conseil d’administration a décidé de coopter Monsieur Guirec PENHOAT au mandat d’administrateur et de nommer ce dernier Président du Conseil d’administration et Directeur général de la société FIDUCIAL REAL ESTATE. 2.1.4.2 - Pouvoirs du Directeur Général Les pouvoirs du Directeur Général sont régis par les dispositions légales et réglementaires en vigueur. En conséquence, le Directeur Général : assume, sous sa responsabilité, la direction générale de la Société ; représente la Société dans ses rapports avec les tiers. À ce titre, il est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toute circonstance au nom de la Société, sous réserve que l’acte qu’il accomplit remplisse les conditions ci-après : entrer dans l’objet social ; ne pas être expressément réservé aux assemblées générales ou au Conseil d’administration.

40 La Société est engagée même par les actes du Président-Directeur général qui ne relèvent pas de l’objet social, à moins qu’elle ne prouve que le tiers savait que l’acte dépassait cet objet ou qu’il ne pouvait l’ignorer compte tenu des circonstances, étant exclu que la seule publication des statuts sufﬁse à constituer cette preuve. Les décisions du Conseil d’administration limitant les pouvoirs du Président-Directeur général sont inopposables aux tiers. 2.1.4.3 - Directions opérationnelles et Comités exécutifs Le Directeur Général organise le pouvoir exécutif en s’appuyant sur des Directions Opérationnelles, chacune disposant de Comités exécutifs internes composés de professionnels. Les Directions Opérationnelles veillent à l’application des stratégies adoptées et à la mise en œuvre des décisions opérationnelles orientant l’entreprise dans ses domaines d’activité. La compétence de l’ensemble ainsi formé par la Direction Générale et les Directions Opérationnelles est adaptée à la situation de par sa connaissance propre des activités de la Société et de par son expérience dans le domaine ﬁnancier et des sociétés cotées. Le nombre de personnes impliquées dans la stratégie et les outils de gestion des risques stratégiques et opérationnels est sufﬁsant pour rassembler des compétences multiples et donner à la Société les éclairages nécessaires à l’ensemble ainsi formé par la Direction Générale, tant d’un point de vue externe qu’interne. Le risque d’isolement du pouvoir exécutif est écarté compte tenu de l’environnement précité. 2.1.5 - Conﬂits d’intérêts au niveau des organes d’administration et de la Direction Générale En conformité avec les recommandations du Code MIDDLENEXT, le règlement intérieur prévoit que chaque administrateur a l’obligation de faire part au Conseil de toute situation de conﬂit d’intérêts et doit expliquer, le cas échéant, sa décision de prendre part à toute délibération aux termes de laquelle il pourrait être en situation de conﬂit d’intérêt. En cas de conﬂit d’intérêts, l’administrateur doit en principe s’abstenir de participer aux débats et à la prise de décision sur les sujets concernés et peut donc être amené à quitter, le temps des débats et, le cas échéant, du vote, la réunion du Conseil d’administration. Il sera dérogé à cette règle si l’ensemble des administrateurs devait s’abstenir de participer au vote en application de celle-ci. Conformément à la loi, chaque administrateur devra communiquer au Président du Conseil toute convention devant être conclue directement ou par personne interposée, avec la société, ses ﬁliales, sauf lorsqu’en raison de son objet ou de ses implications ﬁnancières elle n’est signiﬁcative pour aucune des parties. S’agissant d’un administrateur personne morale, les conventions visées concernent celles conclues avec la Société elle-même et les sociétés qu’elle contrôle ou qui la contrôlent au sens de l’article L.233-3 du Code de commerce. Il en sera de même pour les conventions auxquelles l’administrateur est indirectement intéressé. L’administrateur peut, pour toute question déontologique même ponctuelle, consulter le Président du Conseil d’administration. Une fois par an, le Conseil passe en revue les conﬂits d’intérêts connus. 2.1.6 - Déclarations concernant le Conseil d’administration À la connaissance de la Société : aucun conﬂit d’intérêts potentiel entre les devoirs à l’égard de la Société, des administrateurs et dirigeants de la Société et leurs intérêts privés et/ou devoirs n’a été identiﬁé, aucun des membres du Conseil d’administration n’a fait l’objet d’une condamnation pour fraude prononcée au cours des cinq (5) dernières années, aucun de ses membres n’a participé en qualité de dirigeant à une faillite, mise sous séquestre ou liquidation au cours des cinq (5) dernières années et aucun n’a fait l’objet d’une incrimination et/ou sanction publique ofﬁcielle prononcée par une autorité statutaire ou réglementaire, aucun de ses membres n’a été empêché par un tribunal d’agir en qualité de membre d’un organe d’administration, de direction ou de surveillance d’un émetteur ni d’intervenir dans la gestion ou la conduite d’un émetteur au cours des cinq dernières années, il n’existe pas : • (i) d’arrangement ou accord conclu, les clients, les fournisseurs ou autres, en vertu duquel l’un des administrateurs a été sélectionné, • (ii) de restriction, acceptée par les mandataires sociaux, concernant la cession, dans un certain laps de temps, de leur participation dans le capital social. 2.1.7 - Opérations réalisées par les dirigeants et/ou mandataires sociaux Au titre de l’exercice 2024/2025, aucune opération sur le capital n’a été réalisée par les dirigeants et/ou mandataires sociaux.

41 2.1.8 - Conventions réglementées Aucune convention relevant de l’article L. 225-38 du Code de commerce n’a été conclue ou ne s’est poursuivie au titre de l’exercice 2024/2025. 2.1.9 - Conventions courantes conclues à des conditions normales Sur le fondement de l’article L. 225-39 du Code de commerce, le Conseil d’administration a adopté lors de sa séance du 30 janvier 2020, une procédure d’évaluation des conventions courantes conclues à des conditions normales de manière à permettre l’audit de chacune des conventions considérées comme courantes et conclues à des conditions normales. Conformément à l’article L.22-10-12 du Code de commerce, les conventions conclues ont été auditées sur la base de ladite procédure et listées. 2.1.10 - Modalités particulières relatives à la participation des actionnaires à l’assemblée générale Les statuts, dans leur titre V, aux articles 19 à 21, ne prévoient pas de modalités particulières relatives à la participation des actionnaires à l’assemblée générale si ce n’est la possibilité pour les titulaires d’actions nominatives d’être convoqués par un moyen électronique de télécommunication dans les conditions légales et réglementaires, modalité qui n’a jamais été mise en œuvre. Les règles applicables sont donc celles prévues par les articles L.225-96 et suivants et R.225-61 et suivants du Code de commerce, lesquelles sont : le droit de participer aux assemblées générales aux conditions ci-après : • (i) pour les titulaires d’actions nominatives : à leur inscription dans les comptes tenus par la Société, • (ii) pour les titulaires d’actions au porteur : au dépôt d’un certiﬁcat de l’intermédiaire teneur de compte constatant l’indisponibilité des actions inscrites en compte jusqu’à la date de l’Assemblée. la représentation de tout actionnaire par : • (i) un autre actionnaire, • (ii) son conjoint, • (iii) son partenaire avec lequel il a conclu un pacte civil de solidarité, • (iv) par toute autre personne morale ou physique de son choix. le vote par correspondance au moyen d’un formulaire unique établi et adressé à la Société dans les conditions ﬁxées sur le site internet – espace actionnaires – formulaire de vote. Le formulaire de vote unique doit parvenir à la Société trois (3) jours avant la date de la réunion de l’assemblée, faute de quoi il n’en sera pas tenu compte. 2.1.11 - Tableau récapitulatif des délégations en cours de validité accordées au titre des articles L.225-129-1 et L.225-129-2 du Code de commerce Au titre de l’exercice 2024/2025, aucune délégation accordée par l’assemblée générale des actionnaires dans le domaine des augmentations de capital par application des articles L.225-129-1 et L.225-129-2 du Code de commerce n’est en cours de validité. 2.2.1 - Politique de rémunération des mandataires sociaux au titre de l’exercice à clore le 30 septembre 2026 Les développements qui suivent constituent la politique de rémunération des mandataires sociaux de la Société. Ils décrivent les composantes de leur rémunération ﬁxe et expliquent le processus de décision suivi pour leur détermination, leur révision et leur mise en œuvre. Conformément aux dispositions de l’article L. 22-10-8 du Code de commerce, la politique de rémunération présentée ci-dessous est soumise à l’approbation de l’Assemblée générale des actionnaires du 31 mars 2026. 2.2.1.1 - Principes et processus de décision de la politique de rémunération du Groupe Au sein du Groupe, la politique de rémunération des dirigeants mandataires sociaux est ﬁxée par le Conseil d’administration. Le Conseil d’administration veille à ce que la rémunération des dirigeants mandataires sociaux soit conforme aux recommandations du Code MIDDLENEXT. Puis, dans le cadre du dispositif dit du « say on pay », la politique de rémunération des mandataires sociaux de la Société, ainsi que les éléments de rémunération et les avantages qui leur ont été attribués au cours de l’exercice écoulé, sont soumis annuellement, conformément aux dispositions des articles L.22.10-8 et L. 22-10-34 du Code de commerce, à l’approbation de l’Assemblée générale des actionnaires de la Société. 2.2 - Rémunération des mandataires sociaux

42 La politique de rémunération des mandataires sociaux de FIDUCIAL REAL ESTATE est conçue pour accompagner durablement la stratégie du Groupe, reﬂéter les caractéristiques de sa gouvernance et de son actionnariat, s’adapter à la situation de la Société et du Groupe et ainsi servir au mieux l’intérêt social. La structure de rémunération privilégie la simplicité et la clarté. Le Conseil veille également à l’exhaustivité et à la transparence de sa description. Le Conseil s’assure par ailleurs, annuellement, que la politique de rémunération des mandataires sociaux participe à l’alignement des intérêts entre chacun. Le processus de détermination de la politique de rémunération des mandataires sociaux de FIDUCIAL REAL ESTATE SA considère par ailleurs les recommandations du Code MIDDLENEXT, auquel la Société se réfère. À ce titre, la politique de rémunération des mandataires sociaux considère la qualité d’indépendance attachée à chacun des mandataires personnes physiques ainsi que la participation de chacun aux réunions. 2.2.1.2 - Politique de rémunération Cette politique a été arrêtée par le Conseil d’administration dans sa séance du 28 novembre 2025. L’Assemblée Générale du 31 mars 2026 est invitée à se prononcer sur cette politique et à cet effet à approuver la résolution suivante : « Approbation de la politique de rémunération des administrateurs pour l’exercice à clore au 30 septembre 2026. L’Assemblée Générale : statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les Assemblées Générales Ordinaires ; après avoir pris connaissance du rapport sur le gouvernement d’entreprise visé à l’article L. 225-37 du Code de commerce ; approuve, en application de l’article L. 22-10-8 du Code de commerce, la politique de rémunération des membres du Conseil d’administration, telle que décrite dans ce rapport. » 2.2.2 - Informations sur les rémunérations 2.2.2.1 - Éléments composant la rémunération des administrateurs Lors de sa réunion du 28 novembre 2025, le Conseil d’administration a proposé à l’Assemblée générale de ﬁxer l’enveloppe de la rémunération des administrateurs de la Société au titre de l’exercice à clore le 30 septembre 2026, à la somme ﬁxe annuelle de 50 000 euros, savoir : 2 000 euros par Conseil d’administration ; 1 500 euros en sus, pour les administrateurs qui sont membres d’un Comité et par réunion ; 2 000 euros en sus, pour les administrateurs qui sont présidents d’un Comité et par réunion. Seuls les administrateurs, personnes physiques, indépendantes, extérieures au Groupe, bénéﬁcieront d’une rémunération au titre de leur mandat. Le Conseil répartit librement entre ses administrateurs, la rémunération allouée au Conseil par l’Assemblée générale des actionnaires, en tenant compte de manière prépondérante, conformément aux recommandations du Code MIDDLENEXT, de la participation effective de ceux-ci aux réunions du Conseil et des Comités. Il est ainsi proposé à l’Assemblée générale du 31 mars 2026 de statuer, dans le cadre des résolutions distinctes, sur les informations mentionnées au I de l’article L. 22-10-9 du Code de commerce. En application de l’article L.22-10-11 du Code de commerce, il est précisé les points suivants en matière d’éléments pouvant être susceptibles d’avoir une incidence en cas d’offre publique d’achat ou d’échange : la structure du capital, les participations directes ou indirectes connues de la Société et toutes informations en la matière sont décrites dans le rapport ﬁnancier annuel et dans le rapport de gestion aux points 1.6.1 et 1.6.2 ; il n’existe pas de restriction statutaire à l’exercice des droits de vote, hormis : • la privation légale et automatique du droit de vote en cas de défaut de déclaration des franchissements de seuils conformément à l’article L.233-14 du Code de commerce, • et la privation du droit de vote pouvant être demandée par un ou plusieurs actionnaires détenant au moins 2,5 % du capital de la Société en l’absence de déclaration de franchissement de seuil statutaire, ﬁxé à 2,5 % au moins du capital ou des droits de vote de la Société ou tout multiple de cette fraction (article 9-4 des statuts) ; il n’existe pas de pacte ni autres engagements signés entre actionnaires et connus de la Société ; à l’exception des actions bénéﬁciant du droit de vote double au titre de l’article L.225-123 du Code de commerce, il n’existe pas de titre comportant des droits de contrôle spéciaux ; les règles de nomination et de révocation des membres du Conseil d’administration sont celles ﬁxées par le titre III des statuts et édictées par les articles L.225-17 et suivants et R.225-15 et suivants du Code de commerce ; la modiﬁcation des statuts de la Société se fait conformément aux dispositions de l’article L.225-96 du Code de commerce ; 2.3 - Éléments susceptibles d’avoir une incidence en cas d’offre publique

43 il n’existe pas d’accord particulier prévoyant des indemnités en cas de cessation des fonctions d’administrateurs ou pour les salariés, il n’existe pas d’accord conclu par la Société qui est modiﬁé ou prenne ﬁn en cas de changement de contrôle de la Société en dehors : • des dispositions particulières portant sur le remboursement anticipé des emprunts dont est caution notre Société, • de clauses « intuitu personae » stipulées dans les contrats clients ou fournisseurs. Le Code MIDDLENEXT est consultable sur le site www.Middlenext.com. Il a été révisé en septembre 2021. L’application par la Société des recommandations du Code MIDDLENEXT révisé est présentée dans le tableau ci-après : Le Conseil d’administration (1) Le Conseil d’administration comprend deux (2) administrateurs indépendants. (2) La tenue des réunions est en adéquation avec l’actualité économique de la Société. (3 cf. le point II 2.4 - Application du code Middlenext Recommandations Respect par la Société R1 Déontologie des membres du Conseil d’administration OUI R2 Conﬂits d’intérêts OUI R3 Composition du Conseil d’administration / Présence de membres indépendants OUI (1) R4 Information des membres du Conseil d’administration OUI R5 Formation des membres du Conseil d'administration OUI R6 Organisation des réunions du Conseil d'administration et des Comités OUI (2) R7 Mise en place des Comités OUI R8 Mise en place d’un Comité spécialisé sur la Responsabilité sociale/sociétale et Environnementale des entreprises (« RSE ») OUI R9 Mise en place du règlement intérieur OUI R10 Choix de chaque membres du Conseil d'administration OUI R11 Durée des mandats des membres du Conseil d'administration OUI R12 Rémunération des membres du Conseil d'administration (3) R13 Mise en place d’une évaluation des travaux du Conseil d'administration OUI R14 Relation avec les actionnaires OUI R15 Politique de diversité et d’équité au sein de l’entreprise OUI R16 Déﬁnition et transparence de la rémunération des dirigeants mandataires sociaux OUI R17 Préparation de la succession des dirigeants OUI R18 Cumul contrat de travail et mandat social OUI R19 Indemnités de départ OUI R20 Régimes de retraites supplémentaires OUI R21 Stock-options et attributions gratuites d’actions OUI R22 Revue des points de vigilance OUI

45 Comptes consolidés 3 Dunkerque (59)

46 Bilan Actif Notes 30.09.2025 30.09.2024 Brut Amort. et prov Net Net ACTIFS NON COURANTS Immobilisations incorporelles 1 25 362 22 25 340 25 720 Immeubles de placement 1 863 148 215 454 647 694 644 379 Immobilisations corporelles 1 1 958 821 1 137 1 706 Actifs ﬁnanciers 1 1 927 2 1 925 2170 Actifs d’impôts différés 7 0 0 0 TOTAL ACTIFS NON COURANTS 892 395 216 299 676 096 673 976 ACTIFS COURANTS Stocks 2 3 380 926 2 454 3 784 Clients et autres débiteurs 3 60 778 411 60 367 17 022 Trésorerie et équivalent de trésorerie 4 18 558 18 558 19 754 TOTAL ACTIFS COURANTS 82 716 1 337 81 379 40 560 TOTAL ACTIF 975 112 217 636 757 475 714 536 Actif (en milliers d'euros) 3.1 - Bilan consolidé

47 Bilan Passif Notes 30.09.2025 30.09.2024 CAPITAUX PROPRES Capital social - 25 000 25 000 Réserves consolidées - 404 191 446 627 Résultat net - Part Groupe - 23 432 32 540 CAPITAUX PROPRES PART DU GROUPE - 452 623 504 167 Participation ne donnant pas le contrôle 1 348 1 563 CAPITAUX PROPRES CONSOLIDÉS 453 971 505 730 PROVISIONS POUR RISQUES ET CHARGES 6 2 636 3 053 Passifs non courants Passif d’impôts différés 7 67 976 4 396 Emprunts et dettes auprès des établissement de crédit à plus d'un an 8 162 611 129 533 Passifs ﬁnanciers long terme 8 15 374 15 262 TOTAL PASSIFS NON COURANTS 245 961 149 191 Passifs courants Emprunts et dettes auprès des établissement de crédit à moins d'un an 8 24 851 37 780 Passifs ﬁnanciers court terme 8 738 1 538 Dettes fournisseurs et autres dettes 9 28 942 16 992 Dettes sur immobilisations 9 376 253 TOTAL PASSIFS COURANTS 54 907 56 563 TOTAL PASSIF 757 475 714 536 Passif (en milliers d'euros) 3.1 - Bilan consolidé

48 Notes 30.09.2025 30.09.2024 CHIFFRE D’AFFAIRES DONT REVENUS LOCATIFS 13 87 061 86 507 Achats consommés - -2 321 -1 273 Charges de personnel - -7 592 -7 093 Charges externes 14 -19 173 -19 241 Impôts et taxes - -6 896 -6 757 Dotations aux amortissements et dépréciations 15 -17 932 -16 870 Reprises de provisions pour dépréciations 15 4 973 2 025 Autres produits d’exploitation 16 23 244 2 914 Autres charges d’exploitation 16 -21 848 -1 957 RÉSULTAT OPÉRATIONNEL COURANT - 39 516 38 253 Autres produits et charges opérationnels 17 -143 -141 RÉSULTAT OPÉRATIONNEL - 39 373 38 112 Produits de trésorerie et équivalents de trésorerie - 555 417 Coût de l’endettement ﬁnancier brut - -5 413 -5 751 COUT DE L’ENDETTEMENT FINANCIER 18 -4 858 -5 334 AUTRES PRODUITS ET CHARGES FINANCIERS 18 -22 662 CHARGE D’IMPÔT 19 -10 877 -719 RÉSULTAT NET - 23 616 32 722 dont part revenant au Groupe - 23 432 32 540 dont participation ne donnant pas le contrôle - 184 182 NOMBRE MOYEN PONDÉRÉ D’ACTIONS ORDINAIRES - 2 414 000 2 414 000 RÉSULTAT PAR ACTION (€) 9,78 13,56 RÉSULTAT DILUÉ PAR ACTION 9,78 13,56 RÉSULTAT NET Ref 23 616 32 722 Écarts de conversion 18 -1 160 -1 726 Ecarts actuariels PIDR - 9 -20 Réévaluation des instruments dérivés de couverture 8 -133 -1 444 RÉSULTAT GLOBAL 22 332 29 533 Part du groupe - 22 148 29 351 Participation ne donnant pas le contrôle - 184 182 Présentation du résultat global : 3.2 - Compte de résultat consolidé (en Milliers d'euros)

49 Tableau des ﬂux de trésorerie Notes 30.09.2025 30.09.2024 Opérations d’exploitation Résultat net - 23 616 32 722 Amortissements et provisions 1 12 711 15 408 Plus et moins-values de cession - 226 -485 Impôt différé 19 -1 219 137 Variation du besoin en fonds de roulement lié à l'activité 10 -14 445 1 295 FLUX DE TRESORERIE PROVENANT DE L'EXPLOITATION - 20 889 49 078 Opérations d’investissement Acquisitions d’immobilisations corporelles et incorporelles 1 -39 919 -20 686 Cessions d’immobilisations corporelles et incorporelles 1 22 036 1 494 Acquisitions d'immobilisations ﬁnancières 1 -73 -293 Cessions d’actifs ﬁnanciers 1 74 156 Variation des créances et dettes liées à l’investissement - 122 -643 Trésorerie nette sur acquisitions et cessions de ﬁliales - - -4 FLUX DE TRÉSORERIE PROVENANT DES INVESTISSEMENTS - -17 760 -19 977 Opérations de ﬁnancement Dividendes versés - -8 854 -8 115 Nouveaux emprunts et passifs ﬁnanciers 8 43 250 22 481 Remboursements d’emprunts et passifs ﬁnanciers 8 -23 679 -28 769 Variation des comptes courants -14 972 -9 551 Incidence des variations de taux de change sur la tresorerie - 256 -943 FLUX PROVENANT DU FINANCEMENT - -3 999 -24 897 VARIATION DE TRÉSORERIE 4 -870 4 204 TRÉSORERIE À L’OUVERTURE 4 14 357 10 153 TRÉSORERIE À LA CLÔTURE 4 13 487 14 357 3.3 - Tableau des ﬂux de trésorerie consolidé (en Milliers d'euros)

50 Note Capital Réserves Résultat Résultats enregistrés directement en capitaux propres Ecart de conversion Capitaux propres Groupe Participations ne donnant pas le contrôle Total Capitaux propres Au 30/09/2023 25 000 364 853 32 082 56 585 4 444 482 964 1 530 484 494 Opérations sur capital Dividendes versés -7 966 -7 966 -148 -8 115 Affectation du résultat 32 082 -32 082 - - Resultat de l’exercice 32 540 32 540 182 32 722 Résultats enregistrés directement en Capitaux Propres - - - Juste valeur des instruments dérivés 8 -1 444 -1 444 -1 444 - Écarts actuariels PIDR 6 -20 -20 -20 - Écarts de conversion -1 726 -1 726 -1 726 Variation de périmètre -2 -2 -0 -2 Autres variations -179 -179 -179 Au 30/09/2024 25 000 388 966 32 540 54 942 2 718 504 167 1 563 505 730 Opérations sur capital - - - - Dividendes versés -8 690 -8 690 -164 -8 854 Affectation du résultat 32 540 -32 540 - - Resultat de l’exercice 23 432 23 432 184 23 616 Résultats enregistrés directement en Capitaux Propres - Juste valeur des instruments dérivés 8 -133 -133 -133 - Écarts actuariels PIDR 6 9 9 9 - Écarts de conversion -1 160 -1 160 - -1 160 Variation de périmètre - - Autres variations (1) -64 991 -10 -65 001 -235 -65 236 Au 30/09/2025 25 000 347 825 23 432 54 808 1 558 452 623 1 348 453 971 (1) La modiﬁcation de la convention d'intégration ﬁscale dont bénéﬁcie le Groupe FIDUCIAL REAL ESTATE a été modiﬁéé ; désormais la charge d'impôt ou l'économie d'impôts le cas échéant est supportée par le Groupe. L'impact de cette modiﬁcation est de - 65 226 K€ dans les capitaux propres (cf. note 7). 3.4 - Tableau de variation des capitaux propres (en Milliers d'euros)

51 3.5.1 - Principes comptables et modalités de consolidation

La société FIDUCIAL REAL ESTATE SA est une entreprise domiciliée en France. Le siège social de la société est situé au 41, rue du Capitaine Guynemer, 92400, Courbevoie. Elle est cotée sur le marché Eurolist d’Euronext Paris et sur la place du Luxembourg. Les états ﬁnanciers consolidés de la société pour l’exercice clos le 30 septembre 2025 comprennent la société et ses ﬁliales (l’ensemble désigné comme « le Groupe »). L’activité du Groupe est la gestion et la location

d’immeubles de placement, et des prestations de services en lien avec la gestion de parcs immobiliers.

3.5.1.1 - Référentiel Les comptes de l’exercice clos au 30 septembre 2025 sont établis en conformité avec les normes IFRS en vigueur dans l’Union Européenne. FIDUCIAL REAL ESTATE a décidé d’utiliser le modèle de compte de résultat par nature issu de la recommandation 2020-01 du 6 mars 2020 de l’ANC. Les règles et méthodes comptables sont identiques à celles appliquées dans les comptes consolidés arrêtés au 30 septembre 2024, à l’exception des normes, amendements et interprétations suivants, adoptés dans l’Union européenne dont l’application est obligatoire pour cet exercice. Normes, amendements et interprétations adoptés par l’Union européenne, et d’application obligatoire aux exercices ouverts à compter du 1 er janvier 2024 : Amendement à IFRS 16 - Passif de location relatif à une cession-bail Amendements à IAS 1 – Classement des passifs en tant que passifs courants et non courants Amendement à IAS 7 et IFRS 7 - Accords de ﬁnancement fournisseurs Le Groupe a choisi de ne pas appliquer de façon anticipée pour les comptes consolidés 2025 les normes, interprétations et amendements adoptés par l’Union Européenne mais non entrés en vigueur pour l’exercice considéré ou ceux adoptées par l’IASB mais pas par l’Union Européenne. Normes, amendements et interprétations adoptés par l’Union européenne, et d’application obligatoire aux exercices ouverts à compter du 1 er janvier 2025 : Amendement à IAS 21 - Absence de convertibilité

Date d’arrêté des comptes : Les états ﬁnanciers consolidés ont été arrêtés par le Conseil d’administration du 29 janvier 2026.

3.5.1.2 - Choix des sociétés consolidées La méthode de l’intégration globale est appliquée aux états ﬁnanciers des entreprises signiﬁcatives que la société FIDUCIAL REAL ESTATE contrôle de manière exclusive par détention de la majorité des droits de vote. Les entreprises dans lesquelles FIDUCIAL REAL ESTATE exerce une inﬂuence dominante, notamment en ayant la possibilité d’utiliser ou d’orienter l’utilisation de ses actifs, sont également consolidées par intégration globale. Les sociétés répondant aux critères ci-dessus mais dont l’importance n’est pas signiﬁcative à l’échelle des comptes consolidés (montant du chiffre d’affaires et/ou total du bilan), ainsi que celles dont les titres ne sont détenus qu’en vue de leur cession ultérieure ont été écartées du périmètre de consolidation.

3.5.1.3 - Retraitements de consolidation Concernant les sociétés civiles immobilières dont la date de clôture est le 31 décembre une situation est reconstituée aﬁn de couvrir les 12 mois d’activité de la période du 1 er octobre N-1 au 30 septembre N. Ainsi, après harmonisation, les règles suivantes sont respectées : utilisation de situations comptables établies au 30 septembre N pour l’ensemble des sociétés du Groupe ; application de méthodes homogènes pour l’ensemble des sociétés du Groupe ; élimination des opérations réciproques de l’ensemble consolidé.

3.5.1.4 - Écart de première consolidation La différence entre le coût d’acquisition des titres et la quote-part dans les capitaux propres retraités à la date d’acquisition des sociétés détenues est affectée, dans la mesure du possible, à des éléments identiﬁables au bilan de l’entreprise consolidée et suit les règles d’évaluation des éléments concernés. Pour ce qui concerne les actifs immobiliers, l’écart est affecté entre le terrain et la construction en fonction de la nature et de la localisation de l’immeuble. Les biens immobiliers sont réestimés soit en coût de remplacement, soit en valeur de rendement et dans tous les cas, en appréciant la valeur d’usage déterminée en fonction du prix du marché. Par application de la norme IFRS 3, les écarts non affectés positifs sont inscrits dans un poste d’immobilisations incorporelles et font l’objet d’un test annuel de dépréciation. Les écarts non affectés négatifs sont directement enregistrés au compte de résultat selon les dispositions de la norme IFRS 3.

3.5 - Annexe aux comptes consolidés

3.5.1.5 - Regroupements d’entreprises Conformément à IFRS3, les regroupements d’entreprises sont comptabilisés selon la méthode de l’acquisition. Selon cette méthode, lors de la première consolidation d’une entité dont le Groupe acquiert le contrôle, les actifs et les passifs, ainsi que les passifs éventuels identiﬁables, sont comptabilisés à la juste valeur à la date d’acquisition. Selon IFRS3, lors de la prise de contrôle d’une entreprise, la différence entre la quote-part d’intérêts de l’acquéreur dans la juste valeur des actifs, passifs et passifs éventuels identiﬁables à la date de prise de contrôle et le coût d’acquisition constitue un écart d’acquisition. S’agissant des acquisitions de sociétés dont l’objet principal est l’exploitation d’immeubles, cet écart d’acquisition est affecté à la valeur de l’actif immobilier. Pour les acquisitions de sociétés de prestations de services, l’écart est généralement affecté en valeur de fonds de commerce. Au moins une fois l’an, la société met en œuvre des tests de pertes de valeur au titre de ses actifs immobiliers.

3.5.1.6 - Conversion des états ﬁnanciers en devises Le bilan est converti au taux de clôture. Par simpliﬁcation, le compte de résultat est converti au taux moyen annuel.

3.5.1.7 - Impôts différés des sociétés hors intégration ﬁscale Conformément à la norme IAS 12, les impôts différés qui sont constatés au bilan et au compte de résultat sont calculés selon la méthode du report variable et résultent : Des charges et produits pris en compte dans le résultat ﬁscal au cours d’exercices différents de ceux des comptes annuels ; Des retraitements et éliminations propres à la consolidation ayant un impact sur le résultat ou les capitaux propres. Un crédit d’impôt au titre des déﬁcits ﬁscaux reportables est constaté lorsque la société concernée devient bénéﬁciaire ou s’il existe une très forte probabilité qu’elle se trouve dans une situation bénéﬁciaire au cours des exercices suivants. FIDUCIAL REAL ESTATE constate un impôt différé sur les écarts d’évaluation apparaissant lors de

l’acquisition d’une entreprise par le Groupe.

3.5.2 - Principes et méthodes comptables

3.5.2.1 - Immobilisations incorporelles Elles correspondent pour l’essentiel à l’acquisition de fonds de commerce sur les activités de services immobiliers, d’écarts d’acquisitions en attente d’affectation déﬁnitive dans le délai prévu par les normes IFRS ou d’écarts d’acquisitions affectés. Ils font l’objet d’un test annuel global de valorisation (cf. note 1).

3.5.2.2 - Immobilisations corporelles Conformément à la norme IAS 16, les immobilisations corporelles brutes sont comptabilisées pour leur coût

d’acquisition y compris les frais d’acquisition.

3.5.2.3 - Immeubles de placement En conformité avec la norme IAS 40, les immeubles de placement sont comptabilisés pour leur coût d’acquisition compte tenu des précisions suivantes : dans le bilan d’ouverture au 1 er octobre 2004, certains immeubles ont fait l’objet d’une réévaluation à la valeur de marché conformément à une des options offertes par la norme IFRS 1 ; les frais d’acquisition sont désormais incorporés au coût d’entrée des immeubles avec un effet rétrospectif. Par application des normes IAS 40 et IAS 16, le Groupe FIDUCIAL REAL ESTATE a décidé de mettre en œuvre une approche par composants sur l’ensemble de ses actifs immobiliers amortissables selon la grille de décomposition suivante : Décomposition % de valeur d’achat du bien Durée utilité (fonction du type d’immeubles) Gros œuvre Entre 60 % et 75 % Entre 36 ans et 72 ans Façades Entre 15 % et 20 % Entre 35 ans et 40 ans Installations générales Entre 5 % et 20 % Entre 15 ans et 30 ans Agencements Inférieur ou égal à 5 % 10 ans Conformément à la position de la Fédération des Sociétés Immobilières et Foncières et ne disposant pas de programme pluri annuel de grosses réparations, il n’a pas été créé de composant particulier pour ces grandes révisions qui se trouvent de fait incluses dans les 4 autres composants.

Par référence en outre à l’avis 2003-E du CNC, deux méthodes différentes d’évaluation ont été utilisées, à savoir : Pour les immeubles « non réévalués au 1 er octobre 2005 » : la méthode de la reconstitution du coût historique amorti a été appliquée visant à retenir la valeur nette comptable après recalcul rétrospectif des amortissements depuis l’origine suivant la grille de décomposition précitée ; Pour les immeubles « réévalués au 1 er octobre 2005 » : il a été retenu comme coût d’entrée la valeur de marché qui constitue la nouvelle base amortissable à laquelle s’applique la grille de décomposition précitée. Dans ce cas, les amortissements sont calculés sur les durées résiduelles restant à courir. S’agissant des immeubles de placement destinés à être conservés durablement, une dépréciation éventuelle est constatée dans l’hypothèse où la valeur nette comptable s’avérerait supérieure à la plus élevée des 2 valeurs suivantes : valeur d’utilité déﬁnie par actualisation des ﬂux futurs (Discounted Cash Flow) ; valeur de marché. S’agissant des immeubles destinés à être cédés, la valeur d’inventaire retenue est la plus faible entre la valeur nette comptable et la valeur de cession nette des frais de commercialisation.

Crédit bail immobilier : Conformément à la norme IAS 40 et IFRS 16, les biens acquis en crédit-bail sont comptabilisés en immobilisations corporelles en contrepartie d’une dette ﬁnancière de même montant, à la juste valeur du bien loué ou à la valeur actualisée des paiements minimaux si celle-ci est inférieure. Les biens correspondants sont amortis sur une durée d’utilité identique à celle des immobilisations corporelles acquises en propre. L’activation de contrats de crédit-bail conduit à la constatation d’impôts différés le cas échéant. Contrats de location - IFRS 16 Conformément à IFRS 16, comptabilisation de tous les contrats de location au bilan, avec constatation d'un actif (représentatif du droit d'utilisation de l'actif loué pendant la durée du contrat) et d'une dette (au titre de l'obligation de paiement des loyers) ; à l’exception des contrats de location de courte durée (durée inférieure à 12 mois y compris périodes de renouvellement économiquement incitatives) et des contrats de faible valeur. La durée de location retenue pour chaque contrat correspond à la durée raisonnablement certaine de location. Celle-ci correspond à la durée non résiliable ajustée des éléments suivants : Les options de résiliation anticipée que le preneur a la certitude raisonnable de ne pas exercer ; Les options de prolongation que le preneur a la certitude raisonnable d’exercer. Les actifs sont amortis conformément à la durée retenue du contrat. Pour les contrats de location immobilière, le cas échéant, la durée d’amortissement des agencements est alignée sur la durée retenue du contrat. Le taux d’actualisation correspond au taux marginal d’emprunt déterminé sur la duration résiduelle des contrats pour l’ensemble du Groupe ; ce taux est déﬁni en fonction de la durée du contrat aﬁn de prendre en compte les proﬁls de paiement. Le taux d'emprunt marginal est un taux par défaut, à utiliser uniquement si le taux d'intérêt implicite dans le contrat ne peut pas être facilement déterminé.

3.5.2.4 - Actifs ﬁnanciers Les actifs ﬁnanciers sont inscrits au bilan pour leur coût d’achat. Lorsque leur valeur d’inventaire est inférieure à ce coût d’achat, une provision pour dépréciation est constatée.

3.5.2.5 - Stocks Conformément à IAS2, les stocks sont évalués au plus faible de leur coût de revient et de la valeur nette de réalisation. Coût des stocks : Il comprend les coûts d’acquisition, coûts de transformation et autres coûts encourus pour amener les stocks à l’endroit et dans l’état où ils se trouvent. La valeur nette de réalisation est le prix de vente estimé dans le cours normal de l’activité diminué des coûts nécessaires pour réaliser la vente. Les estimations de la valeur nette de réalisation prennent également en considération le but dans lequel les stocks sont détenus.

3.5.2.6 - Créances locataires et clients Elles sont valorisées pour leur valeur nominale et font l’objet d’un examen systématique au cas par cas. En fonction des difﬁcultés de recouvrement auxquelles elles sont susceptibles de donner lieu, une provision pour dépréciation évaluant le risque encouru est constituée pour chacune d’elles.

54 3.5.2.7 - Les valeurs mobilières de placement Elles ﬁgurent au bilan pour leur coût d’acquisition. Une provision pour dépréciation est constituée lorsque le cours

boursier moyen du dernier mois est inférieur au prix de revient comptabilisé.

3.5.2.8 - Passifs ﬁnanciers

Dettes ﬁnancières : Les emprunts et autres passifs ﬁnanciers porteurs d’intérêt sont évalués selon la méthode du coût amorti en utilisant le taux d’intérêt effectif de l’emprunt. Les frais et primes d’émission viennent impacter la valeur à l’entrée et sont étalés sur la durée de vie de l’emprunt via un taux d’intérêt effectif.

Seuls les emprunts jugés signiﬁcatifs (montant nominal supérieur à 10 millions d’euros) font l’objet d’un retraitement.

Instruments ﬁnanciers dérivés : Selon les règles du Groupe, les différentes sociétés ne doivent prendre aucune position spéculative en matière ﬁnancière. Par conséquent, tous les instruments dérivés conclus par les sociétés du Groupe ne sont là qu’à des ﬁns de couverture et suivent ainsi le principe de la comptabilité par couverture. Dès l’origine un contrat swap est affecté à la couverture d’un emprunt spéciﬁque, avec la même durée et les mêmes échéances. En matière de risque de taux, les dettes et prêts ﬁnanciers à taux variables sont valorisés au coût qui correspond à la juste valeur de marché. Les swaps et les Caps qui les couvrent sont valorisés au bilan à leur valeur de marché et les variations de leurs valeurs sont enregistrées directement en capitaux propres. La juste valeur des instruments dérivés de taux est la valeur de marché. Cette valeur de marché communiquée par les banques est calculée par l’actualisation des ﬂux futurs de taux d’intérêts en vigueur à la date de clôture.

3.5.2.9 - Avantages au personnel Conformément à la norme IAS 19, les indemnités de ﬁn de carrière (IFC) sont évaluées selon la méthode rétrospective des unités de crédit projetées. En dehors des indemnités de ﬁn de carrière, seul engagement signiﬁcatif envers le personnel, une provision est

constituée au titre des médailles du travail.

3.5.2.10 - Chiffre d’affaires et revenus locatifs Les revenus locatifs, comptabilisés de façon linéaire sur la durée des baux en cours. Les prestations de services immobiliers se composent : Des honoraires de gestion correspondant à un % des ﬂux gérés (généralement assis sur les loyers encaissés des actifs gérés pour le compte des clients) ; Des honoraires de transactions correspondant à un % du prix de vente de l’immeubles ou des souscriptions de parts de SCPI, facturés au moment de la vente ; Des honoraires techniques correspondant à un % des travaux gérés ou des facturations des travaux réalisés comptabilisés en fonction de la situation des travaux.

3.5.3 - Information relative au périmètre de consolidation Au 30 septembre 2025, le périmètre de consolidation est le suivant : Noms des Sociétés Siège Social Méthode d’intégration Pourcentage d’intérêt 2025 2024 FIDUCIAL REAL ESTATE 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG Société mère Société mère ACTIVITÉ PRESTATAIRES FIDUCIAL ASSET MANAGEMENT 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % FIDUCIAL GÉRANCE 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % BATICIAL 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 25 % 25 % IMMOCIAL GESTION 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % IMMOCIAL 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % FIMOBAT 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % PROMOCIAL 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % IMMOCIAL TRANSACTIONS 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % EDIFIAL 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % ACTIVITÉ FONCIÈRE ESCURIAL 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DOMOCIAL 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % ASACA 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME BLEUE 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME DU VAR 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME DU MAINE 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME ROSE 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME DE SAVOYAN 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME DE L’AIN 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME VERTE 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME BLANCHE 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME MAUVE 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME DE GORGE DE LOUP 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME DE LA SAÔNE 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME DE FLANDRE 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME DE HYÈRES 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME DE SAINT-AIGNAN 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 34 % 34 % DAME DES CYGNES 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME DE PONTIVY 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME DU PALATIN 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME DU SOLEIL 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME ARC-EN-CIEL 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME DE PIQUE 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME DE CŒUR 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME DE TRÈFLE 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 %

Noms des Sociétés Siège Social Méthode d’intégration Pourcentage d’intérêt 2025 2024 DAME DU BEFFROI 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME DE VITRY 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME DE L’INDRE-ET-LOIRE 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME DU PARC 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME DE LA SEYNE 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME DE LA LOIRE 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME DE VIENNE 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME DU RHÔNE 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME DES BALMES 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME DE CARREAU 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME DE LA BASTILLE 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME DE LA DÉFENSE 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME DE VAISE 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME DE L’ÉTOILE 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME DE SAINT-AUBIN 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME DU SUD 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME JAUNE 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME POURPRE 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME DES ALPES 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME DE LA LAVANDE 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME DE LA GRANGE 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME DE L’OUEST 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME DE L’EST 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME DE L’ARCHE 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME DE CORSE 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME DE POINTE-À-PITRE 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME DE FORT-DE-FRANCE 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME DU BAS-RHIN 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % SOLABEL 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DEBRABANT ET HONORE 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % LADY OF AMERICA 1209 Orange Street 19801 DELAWARE - USA IG 100 % 100 % LADY OF COLUMBIA 1209 Orange Street 19801 DELAWARE - USA IG 100 % 100 % LADY OF MANHATTAN 80 State Street 12207 NEW YORK - USA IG 100 % 100 % DAME DE BRUXELLES 148 Avenue Louise 1050 BRUXELLES - BELGIQUE IG 100 % 100 % DAME DE LYON 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME DU NORD 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME INDIGO 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME BLEUE MARINE 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG

100 % 100 %

DAME EMERAUDES 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 %

Noms des Sociétés Siège Social Méthode d’intégration Pourcentage d’intérêt 2025 2024 DAME DE CAYENNE 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME DE SAINT MARTIN 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % GG JARRY 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % PALLADIO 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME DU PARC MONCEAU 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 50 % 50 % DAME DU LUXEMBOURG 1-7 Rue Nina et Julien Lefebvre L1952 Luxembourg - LUXEMBOURG IG 100 % 100 % DAME DU BRABANT 148 Avenue Louise 1050 BRUXELLES - BELGIQUE IG 100 % 100 % DAME DU VERVIERS 148 Avenue Louise 1050 BRUXELLES - BELGIQUE IG 100 % 100 % DAME DE LIÈGE 148 Avenue Louise 1050 BRUXELLES - BELGIQUE IG 100 % 100 % DAME DE LA HULPE 148 Avenue Louise 1050 BRUXELLES - BELGIQUE IG 100 % 100 % DAME DU DUCHÉ 1-7 Rue Nina et Julien Lefebvre L1952 Luxembourg - LUXEMBOURG IG 100 % 100 % ATOTI Rue Monseigneur Tepano 98713 PAPEETE - TAHITI IG 100 % 100 % DAME TURQUOISE 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME DES MONTS D’OR 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME PRUNE 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME BLEU ROI 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME DE L'OUEST LYONNAIS 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME DU BOIS 1-7 Rue Nina et Julien Lefebvre L1952 Luxembourg - LUXEMBOURG IG 100 % 100 % DAME FUSHIA 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME AMBRE 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME CORAIL 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME DE LA RIVE 5 boulevard Emile-Jaques Dalcroz 1204 GENEVE - SUISSE IG 100 % 100 % DAME YVETOT 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME MONT FARON 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME AMETHYSTE 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME IVOIRE 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME DES PLATANES 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME DE LA TARENTAISE 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME NACRE 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME PERLE 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME SAPHIR 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME NOIRE 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME DE TOURS 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % DAME DU PÉRIGORD 41, rue du Capitaine Guynemer 92400 Courbevoie IG 100 % 100 % IG = Intégration Globale La société Dame de Saint-Exupery a été renommée Dame de l’Ouest Lyonnais dans le cadre d’une opération d’investissement en cours sur Lyon.

58 3.5.4 - Commentaires chiffrés sur les comptes consolidés 3.5.4.1 - Notes sur le bilan consolidé (en milliers d’euros) Note 1 - Actifs immobilisés Valeures brutes 30.09.2024 Ecart de conv. Virement de cpte à cpte ou réévaluation Acq. et créations Dim. 30.09.2025

Immobilisations incorporelles 26 333 -971 25 362 TOTAL 26 333 - - -971 25 362

Immobilisations corporelles Constructions 13 - 13 Installations techniques 41 - 1 -2 40 Autres immobilisations corporelles 144 - - -106 39 Droits d'utilisations sur im. corporelles 2 009 - 108 -251 1 866 Total immobilisations corporelles 2 206 - 109 -358 1 958

Immeubles de placement Terrains 114 622 -436 56 318 2692 -2 210 170 985 Constructions 616 819 -1 483 10 678 16 284 -28 019 614 278 Agencements 28 614 -35 899 201 -1 535 28 144 Installations techniques 2 002 -

- 12

- 2 013 Immobilisations en cours 98 345 271 -61 191 20 621 -10 319 47 727 Total immeubles de placement 860 401

-1 682 6703 39 809 -42 084 863 148

TOTAL 862 608 -1 682 6 703 39 919 -42 441 865 106 Actifs ﬁnanciers Autres titres immobilisés - - - Autres immo. ﬁnancières 2 172 -1 - 72 -316 1 927 TOTAL 2 172 -1 - 72

-316 1 927 TOTAL GENERAL 891 112 -1 683 6 703 39 991 -43 729

892 395 Immeuble de placements La société FIDUCIAL REAL ESTATE a adopté, pour la comptabilisation de ses immeubles de placements, la méthode du coût amorti (cf. note 3.5.2.3 : Principes et Méthodes comptables - Immeubles de placement). Les expertises diligentées, tant en interne qu’en externe, ont pour objectif de s’assurer que la Valeur Nette Consolidée des immeubles est au moins égale à leur valeur d’expertise. À défaut des provisions sont constatées. Pour rappel, les VNC se réduisent dans le temps du fait de leur amortissement dont le montant pour l’exercice 2024/2025 est de 14.1 M€ (14 M€ en 2023/2024). Les provisions constatées sont d’un montant peu signiﬁcatif. Elles représentent au 30.09.2025 un montant de 10.8 M€ soit un peu plus de 1 % de la valeur brute des immeubles de placement. Le contrôle de la valorisation de nos actifs repose sur les postulats et principes suivants : A. 80 % de nos actifs sont des actifs de bureaux. 80 % de nos immeubles de placements ont des VNC inférieures à 2.000 €/m² et, pour les seuls actifs de bureaux, 80 % ont une VNC inférieure à 1.750 €/m². B. Comme précisé dans notre rapport d’activité (cf. point 1.1.4) , notre patrimoine est constitué de biens de taille moyenne et relativement homogène répartis très majoritairement sur l’ensemble du territoire français C. Les immeubles de bureaux qui représentent 80 % de la valeur totale des immeubles de placements se répartissent de la manière suivante : En millions euros VB 2024 En % VN 2024 En % VB 2025 En % VN 2025 En % IDF et capitales 179 26 % 142 27 % 213 30 % 182 33 % Grandes Métropoles 181 26 % 129 25 % 178 25 % 123 22 % Villes de Province 326 47 % 246 48 % 327 46 % 244 44 % Total Bureaux 686 100 % 517 100 % 717 100 % 548 100 % Bureaux en % des IP 80 % 80 % 83 % 85 % TOTAL IMMEUBLES DE PLACEMENT 860 644 863 648 D. La société dispose de nombreuses compétences en interne avec différents professionnels du secteur (développeurs, concepteurs, gestionnaires locatifs, asset manager). Les collaborateurs sont régulièrement en recherche d’immeubles à acquérir ou à construire ce qui permet de rester en contact avec le marché immobilier. E. Le processus relatif aux expertises des biens répond aux principes suivants : • E.1. Les expertises externes sont conﬁées à des professionnels reconnus et indépendants. Pour les derniers exercices, nous avons eu recours à la société Valeurs Actives Associées. • E.2. La valeur des actifs en cours est considérée égale à leur valeur comptable et les actifs récemment mis en service sont expertisés deux ou trois ans après leur livraison.

Compte tenu du poids prépondérant de l’activité de bureaux (cf. ci-dessus) cela donne un taux de rendement moyen pondéré entre 7 et 8 % pour l’ensemble des revenus locatifs. Sur ces bases, la juste valeur du patrimoine immobilier et l’impact de la variation du taux de rendement de +/-1 % seraient les suivants : Taux de rendement Loyers moyen /m²/an Bureaux Activités Habitations * Bureaux Activités Habitations * Paris / RP & capitales 4,5 à 6,5 % 6 à 7,5 % 3 à 4,5 % 300 à 750 €/m² 100/110 €/m² NS Grandes métropoles 5,5 à 8 % 6 à 9 % 5 à 6 % 130 à 190 €/m² 35 à 60 €/m² 120 à 180 €/m² Province 7 à 10 %

110 à 160 €/m² * non signiﬁcatif au global. La valeur par comparaison est plus adaptée à ce type de bien.

Avec un taux de rendement de 7 % 8 % Revenus locatifs 70 985 70 985 La valeur de l’immobilier ressort à 1 014 071 887 313 Impact de la variation de taux de +1 % sur la valeur d’actif -126 759 -98 590 Impact de la variation de taux de -1 % sur la valeur d’actif 169 012 126 759 Cette analyse de la valeur des immeubles de placement a été complétée par deux scenarii complémentaires. Le premier repose sur l’hypothèse d’une baisse des revenus locatifs de 10 % ce qui ramènerait les valeurs de l’immobilier respectivement à 912 664 K€ pour un taux de rendement de 7 % et 798 581 K€ pour un taux de 8 %. Le second repose sur une augmentation du taux de rendement de 150 points de base, soit un taux de rendement

moyen de 9.5 % ce qui conduirait à une valeur de l’immobilier à 747 211 K€.

Immobilisations incorporelles Les immobilisations incorporelles sont composées pour 24 219 K€ de l’écart d’acquisition affecté au Fonds de Commerce de UFFI REAM. Ce Fonds de commerce fait l'objet d'un test d'impairment sur la base de trois méthodes distinctes : L’une sur la base de coefﬁcients de chiffre d'affaires variant entre 0,5 et 3 qui sont fonction du caractère récurrent ou cyclique des honoraires concernés. Il s’agit d’une méthode usuelle pour ce type d’activité. S’il n’existe pas de transactions récentes sur des sociétés comparables, ces coefﬁcients sont toutefois ceux usuellement retenus pour valoriser des fonds d’activités de gestion immobilière (entre 2 et 3 fois les honoraires) et de transactions (entre 0.3 et 0.5 fois les honoraires perçus). La seconde sur les multiples de l’EBITDA. Ils situent, pour ce type d’activité, entre 8 et 10 selon des études comme l’indice Argos index Mid market) dont le dernier indicateur est de 9.2 fois l’EBE (dernière publication annuelle de juillet 2025). La troisième sur la valeur d’utilité. Elle est déterminée par référence à la valeur des ﬂux futurs, calculés à partir des plans à moyen terme établis par le management sur une durée de 7 ans. Au-delà de cet horizon, les ﬂux extrapolés sont ceux de la 7ème année actualisée à l’inﬁni, spéciﬁque à chaque unité génératrice de trésorerie. Ces ﬂux de trésorerie futurs sont fondés sur des hypothèses d’évolution issues des tendances dégagées sur les exercices passés, les exercices en cours et le budget prévisionnel de l’exercice N+1 validé par le management. L’actualisation des

ﬂux est effectuée sur la base des éléments suivants : •

E.3. Les actifs de logements sont en majorité expertisés en interne en s’appuyant sur des outils probants comme DVF Etalab, Papers Immobilier, qui donnent, pour une adresse donnée, les références des dernières transactions enregistrées. • E.4. Les expertises externes se concentrent principalement sur les actifs de bureau. Celles réalisées sur les 5 dernières années couvrent 2/3 de la valeur des actifs (hors logements, actif en cours et récents). Elles sont diligentées plus régulièrement sur les actifs dont la valeur brute consolidée est supérieure à 1 M€ et sur les actifs susceptibles de faire l’objet d’arbitrage (cession, restructuration, …). • E.5. Tous les actifs (bureaux ou logements) dont la valeur brute est supérieure à 1 M€, font l’objet soit d’une expertise externe de moins de 5 ans ou d’une expertise annuelle faite en interne. Ces actifs représentent 81 % de la valeur des actifs de placements. Les principales méthodes retenues pour expertiser les actifs tant en interne qu’en externe sont : La méthode dite par le revenu : cette approche permet d’obtenir la valeur vénale d’un bien en appliquant au revenu (réel ou potentiel*) de ce bien un taux de rendement (*) convenablement choisi et ﬁxé par analogie au marché de l’investissement. La méthode par comparaison. Cette méthode permet de déﬁnir la valeur par référence au marché, c’est-à-dire en se référant aux transactions récemment intervenues et s’inscrivant dans un même marché pour des locaux de même nature. La méthode par le foncier : elle concerne le cas où la valeur vénale d’un bien est essentiellement fonction des possibilités de récupération du terrain, ou de restructuration des constructions existantes. Elle permet de dégager la valeur de ce bien en considérant les possibilités de construction ou de reconstruction applicables, soit au terrain rendu nu et libre, soit au bâtiment existant. Pour 2025 les principaux indicateurs retenus sont les suivants :

Un cout du capital de 9.2 % retenant un cout sans risque (OAT France maturité 10 ans octobre 2025) de 3.38 %, une prime de risque de 5.27 % (fairness Finance moyenne 6 mois SBF 120) et un beta de 1.10 (l’activité est considérée avoir une récurrence importante). Un taux de croissance de 2 %. Il n’est pas retenu d’effet de levier. Il a été par ailleurs effectué les tests de sensibilité suivants Baisse de 10 % du chiffre d’affaires Baisse de 10 % de l’EBE Hausse de 100 points de base du cout des capitaux propres et de 0.5 % du taux de croissance

Lors de tous ces tests la valeur du fonds reste supérieure à sa VNC consolidée.

Immeubles de placements Le dernier bien ﬁnancé en crédit-bail ﬁgure au bilan pour une valeur brute de 14 294 K€. Ce montant se répartit entre le terrain pour 2 741 K€ et les constructions pour 11 553 K€.

La répartition géographique des biens détenus ﬁgurant au bilan est la suivante : 30/09/2025 (En milliers d’euros) France Europe USA Total Immeubles de placement - brut 652 569

160 771 49 809 863 148 Immeubles de placement - amortissements et provisions 186 676 22 570 6 208 215 454 IMMOBILIER DE PLACEMENT - VALEUR NETTE 465 892 138 201 43 601 647 694 Dont immobilisations en cours 45 164 2 552 11 47 727

Amortissements et dépréciations 30.09.2024 Ecart de conv. et autres mouv. Variation de périmètre Augment. Diminut. 30.09.2025 Immobilisations incorporelles 613 - 20 -611 22 TOTAL 613 - 20 -611 22

Immobilisations corporelles Constructions 13 - - - 13 Installations techniques 27 - 5 -2 31 Autres immobilisations corporelles 126 - 10 -101 35 Droits d'utilisations sur im. corporelles 334 - 596 -188 743 Total Immobilisations corporelles 500 - - 611 -290 821

Immeubles de placement Constructions 203 424 -179 6 703 15 134 -23 163 201 919 Installations techniques 1 612 - - 1 76 - 1 788 Agencements 10 987 -25 - 1 361 -576 11 748 Immobilisations en cours - - - Total Immeubles de placement 216 022 -204 6 703 16 671 -23 739 215 454 TOTAL 216 522 -204 6 703 17 283 -24 029 216 275

Actifs ﬁnanciers Autres immobilisations ﬁnancières 2 - - - 2

TOTAL 2 - - - - 2 TOTAL GÉNÉRAL 217 137 -204 6 703 17 303 -24 640 216 299

Solde au 01.10.2024 98.3 M€ Opérations sorties des en cours pour mise en exploitation ou cessions (71.5M€) Dépenses sur opérations en cours de l’exercice 20.6 M€ Écart de conversion 0.3 M€ Solde au 30.09.2025 47.7 M€ Immobilisations en cours Le poste a été principalement impacté par les mouvements suivants :

61 Note 4 - Trésorerie et équivalent de trésorerie

(En milliers d’euros) 30.09.2025 30.09.2024 VARIATION Placements de trésorerie 12 036 11 481 555 Disponibilités 6 521 8 272 -1 751 Total actif 18 558 19 754 -1 196 Concours bancaires -5 070 -5 397 326 Total passif

-5 070 -5 397 326 Tresorerie Nette 13 487 14 357 -870

Note 2 - Stocks Le stock comprend des ensembles immobiliers acquis dans le cadre de l’activité de marchand de biens du Groupe. La baisse du stock est principalement liée au prix de revient des ventes intervenues sur l’exercice pour un montant de 1 535K€ (cf. note 13). Stock en valeur brute au 30.09.2024 4 710 Affectation à l'activité patrimoniale de la foncière Variation de stocks marchands de biens et divers -1 330 Stock en valeur brute au 30.09.2025 3 380

(En milliers d’euros)

Valeurs brutes au 30.09.2025 30.09.2024 Avances et acomptes versés 28 959 2 174 Créances Clients 7 176 7 554 Autres créances Créances sociales 18 25 Créances ﬁscales 3 408 2 801 Débiteurs divers 3 427 2 342 Comptes courants 16 893 1 906 Créances ﬁscales IS 5 6 Sous total autres créances 23 751 7 079 Charges constatées d'avance 893 757 TOTAL 60 778 17 564 Note 3 - Créances d’exploitation Les créances d’exploitation en valeur brute se décomposent comme suit :

Echéancier des créances clients :

(En milliers d’euros) 30.09.2024 Écart de conversion Dotations Reprises 30.09.2025 Dépréciations sur stocks 926 100 -100 926 Dépréciations sur clients et comptes rattachés 295 295 Dépréciations sur clients douteux 122 2 -35 88 Dépréciations sur débiteurs divers 125 0 -98 27 TOTAL 1 468 0 102 -233 1 337

Non échus Moins de 30 jours 30 à 60 jours 60 à 90 jours + de 90 jours Total

Créances clients brutes 6 717 - - - - 6 717 Créances clients douteux 459 459 Provision pour créances clients 295 - 295 Provision créances clients douteux

88 Placements de trésorerie : (En milliers d’euros) 30.09.2025 30.09.2024 Brut Valeur de marché Brut Comptes à terme 12 036 12 036 11 481

Les avances et acomptes enregistrent les sommes versées à titre de réservation (compromis) et les avances sur frais notariés. Au cas particulier de l'exercice, les comptes enregistrent une avance de 27.1 M€ versée ﬁn septembre 2025 dans le cadre d'une acquisition d'un immeuble de placement à Lyon, dénouée le 1 er octobre 2025. Les créances locataires représentent un montant de 4 142 K€.

Dépréciations sur actif courant :

Au 30.09.2025, le portefeuille de placements de trésorerie est constitué de comptes à terme. Les comptes à terme sont détenus sur différents établissements bancaires de premier ordre. Le montant des placements intègre ceux effectués par FIDUCIAL GÉRANCE en conformité avec ses obligations réglementaires pour un montant de 4 374 K€. Les sociétés du Groupe ne détiennent aucun placement représentant un risque en capital.

Note 5 - Capitaux propres Toutes les actions émises sont entièrement libérées. Au 30 septembre 2025, le capital social est de 25 000 000 €. Il est divisé en 2 414 000 actions ordinaires de même catégorie, entièrement libérées, émises au pair d’une valeur nominale de 10,36 euros. Conformément aux dispositions de l’article L 233-13 du Code de Commerce et compte-tenu des informations dont nous avons connaissance, nous vous indiquons ci-après l’identité des actionnaires possédant directement ou indirectement plus de 5 %, de 10 %, de 15 %, de 20 %, de 25 %, de 33,33 %, de 50 %, de 66,66 % ou de 95 % du capital social ou des droits de vote aux assemblées générales : La société, de droit français, FIDUCIAL Financial Services possède plus de 95 % du capital social et des droits de vote de FIDUCIAL REAL ESTATE. Aucun mouvement n’est intervenu sur l’exercice. La société FIDUCIAL REAL ESTATE ne détient et n’a détenu aucune action d’autocontrôle au cours de l’exercice. Les actions entièrement libérées sont de forme nominative ou au porteur, au choix de l’actionnaire, dans le cadre et sous réserve des dispositions en vigueur. En vue de l’identiﬁcation des détenteurs des titres au porteur, la Société est en droit de demander à tout moment, contre rémunération à sa charge, à l’organisme chargé de la compensation des titres, le nom ou, s’il s’agit d’une personne morale, la dénomination, la nationalité et l’adresse des détenteurs de titres conférant immédiatement ou à terme le droit de vote dans ses propres assemblées d’actionnaires, ainsi que la quantité de titres détenue par chacun d’eux et, le cas échéant, les restrictions dont les titres peuvent être frappés.

Note 6 - Provisions pour risques et charges (En milliers d’euros) 30.09.2024 Écarts actuariels Dotations Reprises 30.09.2025 utilisées non utilisées Provisions avantage au personnel 314 -12 370 - -372 301 Provisions pour risques 2 739 721 -627 -497 2 335 TOTAL 3 053 -12 1 091 -627 -869 2 636 Les provisions relatives aux indemnités de ﬁn de carrière ont été évaluées et comptabilisées conformément à la norme IAS 19.

Hypothèses retenues pour le calcul des Indemnités de Fin de Carrière : Les hypothèses ont été actualisées en 2025 pour tenir compte des données les plus récentes. Conformément à la norme IAS 19 les écarts actuariels ont été comptabilisés en capitaux propres. Taux de rotation selon les sociétés : • Très faible si < à 5 % • Faible entre 5 et 10 % • Moyen entre 10 et 15 % • Fort si + 15 % Méthode de calcul : Rétrospective prorata temporis Augmentation des salaires : 2 % constant Age de départ à la retraite : 67 ans Taux de Charges sociales : Entre 21,18 % et 41 % selon la CSP Taux d’actualisation Iboxx Euro Corporates AA 10 + 3,73 % Base : départ volontaire la table de mortalité par génération de 2005 (TGH05 et TGF05) distinguant les hommes et les femmes. Les conventions collectives de l’immobilier et du BTP. Les provisions pour risques comprennent les risques liés au personnel et à l'activité.

Note 7 - Intégration ﬁscale et impôts différés Imposition sur les bénéﬁces : Jusqu’au 30 septembre 2024, seules les sociétés de droits étrangers, la SCI DAME DE TOURS et BATICIAL étaient redevables de leur impôt sur les bénéﬁces. Pour les autres sociétés la charge d’impôt était supportée par la société tête de Groupe de l’intégration ﬁscale. Pour rappel le montant de l’impôt qui aurait été dû par l’ensemble des sociétés du périmètre au titre de l’exercice 2023/2024 était de 7.6 M€. La convention d’intégration ﬁscale qui a été modiﬁée au 1 er octobre 2024 prévoit désormais que les sociétés faisant partie du périmètre d’intégration ﬁscale soient redevables de leur impôt sur les bénéﬁces. Le paiement de cet impôt reste quant à lui effectué par la société tête de Groupe.

63 2025 Variation 2024 Actifs d'impôts différés -0 0 -0 Passifs d'impôts différés -67 976 63 580 -4 396 Impôts différés nets -67 976 -63 580 -4 396 Variation -63 580 Incidence Capitaux Propres -65 226 Incidence Résulat 1 220 ID OCI PIDR -3 ID OCI Swap 44 Écart de conversion 384 Variation -63 580 Impôts différés au 30.09.2025 : La situation des charges d’impôts au titre de l’exercice se présente de la manière suivante : En millions d'euros 30.09.2024 Impact ID 30.09.2024 avec impact ID 30.09.2025 Capitaux propres consolidés 505,7 -73 432,8 454,0 Passif d'impôts différés 4,4 65,3 69,7 68,0 Dettes fournisseurs et autres dettes 16,9 7,6 24,6 28,9 Dont dette intégration ﬁscale 7,6 7,6 11,6 Charges d'impôts (1) -0,7 -10,2 10,9 -10,9 (1) Dont impôt social 0,6 7,6 8,2 12,1 (1) Dont impôt différés 0,1 2,6 2,7 -1,2 TOTAL 0,7 10,2 10,9 10,9 (En milliers d’euros) 30.09.2025 30.09.2024 lmpôt sur sociétés francaises du périmètre d'intégration -11 595 0 (1) lmpôt sur sociétés hors périmère d'intégration ﬁscale -10 -154 lmpôt sur sociétés de droits étrangers -492 -427 Total impôts sur les bénéﬁces -12 097 -581 lmpots différés 1220 -138 Total de la charge d'impôt de l'exercice -10 877 -719 (1) le montant aurait été de -7.6 M€ et pour les impôts différés de -2.6 M€ Dettes d'IS envers tête de Groupe IF 11 595 0 Le montant des impôts sur les bénéﬁces prend en compte : Les résultats ﬁscaux sur la période du 1.10.2024 au 30.09.2025 de l’activité propre à chaque société. La quote part d’impot sur le résultat taxable des SCI IR détenues par les sociétés soumises à l’IS pour la période du 01.01.2024 au 31.12..2024. Ainsi les sociétés FRE, ESCURIAL, DAME DE PIQUE, DAME DE CŒUR et DAME DU LUXEMBOURG qui détiennent des participations dans des SCI IR, intègrent dans leur résultat ﬁscal, la quote part de résultat ﬁscal (perte ou bénéﬁce) de leurs participations. Exemple : La SCI IR X a dégagé sur la période du 01.01.20N au 31.12.20N un résultat ﬁscal de 1.000. Sa maison mère qui en détient 90 %, intègre dans son résultat taxable un montant de 900 qui sera taxé à l’impôt sur les sociétés. À noter que le montant de l’impôt du au titre de l’exercice soit 11 595 K€ prend en compte la base taxable de la SCI Dame de l’Arche pour l’exercice 2024. Cette base est impactée par les conséquences de la ﬁn du crédit-bail en 2024 que la SCI avait souscrit sur l’immeuble de l’Ellipse (Courveboie). En conformité avec les règles ﬁscales, l’arrivée à terme du crédit-bail conduit à réintégrer dans la base taxable une partie des redevances de crédit-bail antérieurement déduites. Cette réintégration conduit à elle seule à une imposition non récurrente de 2 960 K€. Le montant des produits et charges d’impots différés prend en compte les décalages temporaires ou permanents et notamment. En résumé, l’impact de la modiﬁcation de cette convention aurait eu les impacts suivants dans les comptes au 30.09.2024 :

64 30.09.2025 Montant À moins d’un an Entre 1 an et 5 ans À plus de 5 ans

EMPRUNTS AUPRÈS DES ÉTABLISSEMENTS DE CRÉDIT Emprunts auprès des établissements de crédit 178 891 18 476 96 234 64 180 Dettes de Crédit bail immobilier 3 236 1 040 2 196 - Instruments ﬁnanciers dérivés 208 208 - ICNE 57 57 - Concours bancaires et soldes créditeurs 5 070 5 070

PASSIFS FINANCIERS Dépôts de garantie 14 815 - - 14 815 Dettes ﬁnancières diverses 145 145 - - Passif sur contrat 1 152 593 559 - TOTAL 203 574 25 589 98 989 78 995

30.09.2024

EMPRUNTS AUPRÈS DES ÉTABLISSEMENTS DE CRÉDIT Emprunts auprès des établissements de crédit 157 356 31 059 61 748 64 550 Dettes de Crédit bail immobilier 4 232 996 3 236 - Instruments ﬁnanciers dérivés 273 273 - ICNE 55 55 - Concours bancaires et soldes créditeurs 5 397

5 397

- PASSIFS FINANCIERS Dépôts de garantie 14 929 955 - 13 974 Dettes ﬁnancières diverses 200 - - 200 Passif sur contrat 1 670 583 1 087 - TOTAL 184 112 39 318 66 071 78 724 Analyse par échéance :

Les variations hors trésorerie correspondent : pour 343 K€ à des écarts de conversion sur les emprunts libellés en monnaie hors euros, pour (65 K€) à la réévaluation des instruments de couverture, pour 45 K€ de réévaluation de contrats de location (norme IFRS 16). Les emprunts mobilisés sur l’exercice sont de 42 100K€ avec pour caractéristiques : Financements bancaires sans hypothèque d’une durée de 5 ans, au taux Euribor 3 Mois + 1.7 % marge d’un montant de 38 000 K€. Emprunt non hypothécaire d’une durée de 11 ans, au taux variable de Euribor 3 Mois + 1.5 % pour l’exercice

d’un montant de 4 100 K€. Note 8 - Passifs ﬁnanciers Tax Proof (En milliers d’euros) 30.09.2024 Souscrip. Exercice Remb. exercice Autres var. de tréso. Var hors tréso. 30.09.2025

EMPRUNTS ÉTAB. DE CRÉDIT Emprunts étab. de crédit 157 356 42 100 20 909 343 178 891 Dettes de Crédit bail immobilier 4 232 996 3 236 Instruments ﬁnanciers dérivés 273 -65 208 ICNE 55 2 57 Concours bancaires et soldes créditeurs 5 397 -326 5 070

PASSIFS FINANCIERS Dépôts de garantie 14 929 1 042 1 156 0 14 815 Dettes ﬁnancières diverses 200 55 145 Passif sur contrat 1 670 108 564 -63 1 152

TOTAL 184 112 43 250 23 679 -326 217 203 574 (En milliers d’euros) 30.09.2025

Résultat consolidé 23 616 Impôts 10 877 Résultat avant impôts 34 493 Impôts théorique en% 25 % Impôts théorique en valeur 8 623 Différence -2 254 Effets différences permanentes 11 126 Eliminations opérations internes -10 195 Reports déﬁcitiaires non activité / IF 447 Impôts étrangers -3 512 Crédits d'impôts - Contribution additionnelle -137 Différence taux mère ﬁlle 17 TOTAL ÉCART

-2 254

65 Analyse par taux : 30.09.2025 Total Fixe Variable Variable Swapé

EMPRUNTS AUPRÈS DES ÉTABLISSEMENTS DE CRÉDIT Emprunts auprès des établissements de crédit 178 891 71 704 80 032 27 155 Dettes de Crédit bail immobilier 3 236 3 236 Instruments ﬁnanciers dérivés 208 208 ICNE 57 57 Concours bancaires et soldes créditeurs 5 070 5 070

PASSIFS FINANCIERS Dépôts de garantie 14 815 14 815 Dettes ﬁnancières diverses 145 145 Passif sur contrat 1 152 1 152 TOTAL 203 574 93 151 80 032 30 391

30.09.2024

EMPRUNTS AUPRÈS DES ÉTABLISSEMENTS DE CRÉDIT Emprunts auprès des établissements de crédit 157 356 80 584 52 806 23 966 Dettes de Crédit bail immobilier 4 232 4 232 Instruments ﬁnanciers dérivés 273 273 ICNE 55 55 Concours bancaires et soldes créditeurs 5 397 5 397

PASSIFS FINANCIERS Dépôts de garantie 14 929 14 929 Dettes ﬁnancières diverses 200 200 Passif sur contrat 1 670 1 670 TOTAL 184 112 103 108 52 806 28 198

Analyse par devise : 30.09.2025 Total Euros Autres devises

EMPRUNTS AUPRÈS DES ÉTABLISSEMENTS DE CRÉDIT Emprunts auprès des établissements de crédit 178 891 136 456 42 434 Dettes de Crédit bail immobilier 3 236 3 236 - Instruments ﬁnanciers dérivés 208 208 - ICNE 57 57 - Concours bancaires et soldes créditeurs 5 070 5 070

PASSIFS FINANCIERS Dépôts de garantie 14 815 14 784 31 Dettes ﬁnancières diverses 145 145 - Passif sur contrat 1 152 1 152

- TOTAL

203 574 161 109

42 465 30.09.2024

EMPRUNTS AUPRÈS DES ÉTABLISSEMENTS DE CRÉDIT Emprunts auprès des établissements de crédit 157 356 114 182 43 174

Dettes de Crédit bail immobilier 4 232 4 232 - Instruments ﬁnanciers dérivés 273 273 - ICNE 55 55 - Concours bancaires et soldes créditeurs 5 397 5 397

PASSIFS FINANCIERS Dépôts de garantie 14 929 14 898 30 Dettes ﬁnancières diverses 200 200 - Passif sur contrat 1 670 1 670 - TOTAL 184 112 140 907 43 205

NB : le montant des emprunts à taux variable intègrent un tirage de 27 M€ effectué ﬁn septembre.

66 Liste des emprunts soumis à Covenant Établissement de crédit Montant initial (K€) Covenants retenus Montant au 30.09.2024 Montant au 30.09.2025 Emprunt n° 1 23 572 R ET LTV 3 498 1 410 Emprunt n° 2 48 309 R ET LTV 17 617 13 358 Emprunt n° 3 8 437 R ET LTV 212 - Emprunt n° 4 2 020 R ET LTV 516 346 Emprunt n° 5* 49 100 R ET LTV 38 908 39 745 Emprunt n° 6** 46 000 R ET LTV 8 000 46 000 Emprunt n° 7 5 000 R ET LTV 4 186 3 879 Total emprunts avec covenants 182 438 72 937 104 738 Covenants : Notre Groupe est astreint de respecter les covenants annuels suivants : * Ligne de ﬁnancement de 60 M€ clotûrée sur 2025 ** Ligne de ﬁnancement actuellement en cours d'un montant de tirage total de 80 M€ Ratio de covenants à respecter Libellé Covenant Modalités calcul Ratio à respecter Ratio 2025 R Dette consolidée / Montant annuel des revenus locatifs < à 6 % 2,38 LTV Capital restant dû / Valeur brute des immeubles < à 50 % 19,58 %

Instruments ﬁnanciers : Des contrats de SWAP ont été mis en place dans le seul but de couvrir le risque de taux variable d’emprunts souscrits par le Groupe FIDUCIAL REAL ESTATE. Ils sont souscrits auprès des banques assurant le ﬁnancement pour le montant et sur la durée de l’emprunt dont il assure la couverture. Les derniers taux de swap souscrits sur des durées de 12 ans sont entre 2,94 % et 3,25 %. À ce jour la quasi-totalité de nos contrats de swap sont inférieurs à leur indice de référence (Euribor 3 M). La juste valeur des contrats de Swap souscrits par le Groupe pour couvrir ses taux d’intérêts est déterminée à partir des évaluations périodiques communiquées par les établissements bancaires. Au 30.09.2025, la juste valeur de nos contrats de Swap est de +167 K€ contre +345 K€ au 30.09.2024.

Informations sur les crédits bails Immobiliers : Nbre Contrats VNC Immeuble Montant CRD 1 Échéances - 1 an 1 à 5 ans + 5 ans Exercice 2024 1 11 484 4 232 996 3 236 - Exercice 2025 1 11 259 3 236 1 040 2 196 - 1

CRD = Capital Restant Dû Les redevances sont calculées sur base du taux en vigueur au 30/09/2025

Type opération

2025

2024 Nominal initial Valorisation Nominal initial Valorisation Cap / Floor Swap Deals 71 460 167 91 193 345 Fexi Terme USD

Note 11 - Détail des actifs et passifs par catégorie Les actifs et passifs ﬁnanciers nets par catégorie au 30 septembre 2025 comme suit :

En milliers d’Euros

Au 30.09.2025 valeur au bilan Actifs ﬁnanciers relevant du champ d'application de la norme IFRS9 sur les instruments ﬁnanciers Juste valeur Actifs exclus du champ d'application de la norme IFRS 9 sur les instruments ﬁnanciers Prêts et créances au coûts amortis Actifs ﬁnanciers à la juste valeur par le compte de résultat Actifs ﬁnanciers à la juste valeur par le biais des Capitaux propres Autres titres immobilisés 449 - 449 - 449 Prêts 178 178 - - 178 Dépôts et cautionnement 918 918 - - 918 Autres immobilisations ﬁnancières 380 5 - 375 380 ACTIFS NON COURANTS 1 925 1 101 449 375 1 925 - Avances et acomptes versés 28 959 28 959 - - 28 959 Clients 6 792 6 792 - - 6 792 Trésorerie et équivalent de trésorerie 18 558 -

18 558 - 18 558 ACTIFS COURANTS 54 309 35 751 18 558 - 54 309

- Note 10 – Tableau de Flux de Trésorerie Variation du besoin en fonds de roulement lié à l’activité En milliers d'euros 30.09.2024 Écart de conversion Variation de périmètre et autres mouvements Variation 30.09.2025 Variation de stocks marchands de biens 4 710 - - -1 330 3 380 Clients et autres débiteurs 15 658 -27 -10 28 264 43 885 Dettes fournisseurs et autres dettes 16 686 -50 -503 894 17 027 Dettes CCT intégration ﬁscale 11 594 11 594 ICNE 55 - - 2 57 TOTAL VARIATION BFR -14 445

Echéanciers des dettes fournisseurs (En milliers d’euros) Non échus Moins de 30 jours 30 à 60 jours 60 à 90 jours + de 90 jours Total Dettes fournisseurs 4 453 385 4 838 Dettes sur immobilisations 351 25 376 Les dettes fournisseurs à plus de 90 jours correspondent soit à des retenues de garanties, soit à des contestations sur des prestations facturées.

Note 9 - Dettes d’exploitation Les dettes d’exploitation se décomposent comme suit :

(En milliers d’euros) Valeurs brutes au 30.09.2025 30.09.2024 Fournisseurs 4 838 5 452 Avance acomptes 48 12 Comptes courants 11 916 306 Dettes diverses 2 580 1 246 Dettes sociales 1 363 1 318

Dettes ﬁscales 7 928 8 413 Dettes ﬁscales (IS) 215 213

Autres dettes 24 049 11 508 Produits constatés d’avance 56 32 TOTAL DETTES FOURNISSEURS ET AUTRES DETTES 28 942 16 992 Dettes sur immobilisations 376 253 TOTAL DETTES D’EXPLOITATION 29 318 17 245

D’une manière générale les principales variations du poste clients sont liées au caractère saisonnier de certains éléments de chiffre d’affaires notamment les honoraires sur arbitrages et souscriptions de parts de SCPI gérées par FIDUCIAL Gérance. Au cas particulier de l'exervice, le poste clients et autres débiteurs enregistre une avance de 27.1 M€ versée ﬁn septembre 2025 dans le cadre d'une acquisition d'immeuble de placement à Lyon qui s'est dénouée le 1 er octobre 2025. Pour les dettes fournisseurs les principales variations sont soit en lien avec les rétrocessions d’honoraires sur les facturations non saisonnières évoquées ci-dessus, soit aux dettes dues dans le cadre du cycle immobilisation (dettes sur travaux notamment) par nature non récurrentes. Pour l’exercice 2024/2025, la variation du poste Dettes CCT intégration ﬁscale correspond aux sommes dues à la société tête de Groupe de l’intégration ﬁscale au titre des charges d’impots qui sont désormais à la charge de nos sociétés. Cette dette sera réglée au moment de la liquidation de dette d’impôt par la société tête de Groupe soit début 2026.

Ventilation des actifs et passifs ﬁnanciers à la juste valeur Niveau selon la norme IFRS 13 : Niveau 1 : instruments ﬁnanciers cotés sur un marché actif ; Niveau 2 : instruments ﬁnanciers dont la juste valeur est évaluée par des comparaisons avec des transactions de marchés observables sur des instruments similaires ou basée sur une méthode d’évaluation dont les variables incluent seulement des données de marchés observables ; Niveau 3 : instruments ﬁnanciers dont la juste valeur est déterminée intégralement ou en partie à l’aide d’une méthode d’évaluation basée sur une estimation non fondée sur des prix de transactions de marché sur des instruments similaires.

En milliers d’Euros

Au 30.09.2025 valeur au bilan Passifs ﬁnanciers relevant du champ d'application de la norme IFRS9 sur les instruments ﬁnanciers Juste valeur Passifs exclus du champ d'application de la norme IFRS 9 sur les instruments ﬁnanciers Passifs ﬁnanciers au coût amorti Passifs ﬁnanciers à la juste valeur par le résultat Passifs ﬁnanciers à la juste valeur par le biais des capitaux propres Emprunts à moyen et long terme 162 611 162 611 - - 162 611 Dépôts de garantie 14 815 14 815 - - 14 815 Passifs ﬁnanciers long terme 559 559 - - 559 PASSIFS NON COURANTS 177 985 177 985 - - 177 985 Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit à moins d'un an 24 851 19 572 5 070 208 24 851 Passifs ﬁnanciers court terme 738 738 - - 738 Fournisseurs 4 838 4 838 - - 4 838 PASSIFS COURANTS 30 427 25 149 5 070 208 30 427 En milliers d'euros Niveau 1 Niveau 2 Niveau 3 Total Autres titres immobilisés 449 449 Autres immobilisations ﬁnancières 375 375 Equivalent de trésorerie 18 558 18 558 TOTAL ACTIFS FINANCIERS 19 381 19 381 Emprunts auprès des étab. de crédit 5 278 5 278 TOTAL PASSIFS FINANCIERS 5 278 5 278

Note 12 - données sectorielles par secteur d’activité Le groupe développe deux activités distinctes : 1. Une Activité Foncière au travers de Escurial et de ses ﬁliales qui détiennent des actifs immobiliers en France et à l’Étranger destinés à la location. Les actifs concernés sont des immeubles de bureaux et des immeubles d’activités & habitation. De manière accessoire, la Foncière développe des opérations de marchands de biens dont les actifs sont enregistrés en stock. La gestion et le contrôle sont suivis par le même décideur opérationnel. Elle en dégage des revenus locatifs à savoir des loyers et des refacturations de charges (charges locatives, taxe foncière) en application des baux en vigueur, et occasionnellement, des ventes de biens (en marchands de biens). 2. Une Activité Prestataires au travers des ﬁliales de F.A.M et IMMOCIAL SAS. Cela recouvre des prestations de gestion (gestion locative et asset management), de transactions (commercialisation d’actifs immobiliers et souscriptions

Le tableau ci-après présente les instruments ﬁnanciers à la juste valeur répartis par niveau :

69 30.09.2025 30.09.2024 Secteurs d’activité (en milliers d’euros) Activité Foncière Activité Prestataires Total consolidé Activité Foncière Activité Prestataires Total consolidé Chiffre d’affaires et revenus locatifs externe 72 520 14 541 87 061 70 618 15 889 86 507 Ventes intersectorielles 2 215 7 742 9 957 2 408 7 319 9 727 Résultat opérationnel courant 36 881 2 635 39 516 35 658 2 595 38 253 Coûts de l'endettement ﬁnancier brut -5 384 -29 -5 413 -5 014 -737 -5 751 Autres produits et charges opérationnels 18 -162 -143 370 -511 -141 Actifs 697 445 60 030 757 475 670 550 43 986 714 536 Dettes 294 515 8 989 303 504 200 091 8 714 208 806 Charge d’amortissement -14 610 -139 -14 749 -13 957 -188 -14 145 Autres charges calculées (reprises - dépréciations) 1 688 101 1 790 -752 51 -700 Investissements 39 855 137 39 992 23 841 164 24 005

3.5.4.2 - Notes sur le compte de résultat consolidé (en milliers d’euros)

Note 13 - Chiffres d’affaires et revenus locatifs

Chiffre d’affaires réalisé avec les clients représentant plus de 10 % du chiffre d’affaires

Revenu locatif 30.09.2025 30.09.2024 Revenus locatifs 70 985 70 438 Vente de l'activité marchand de biens 1 535 180 Activités Prestataire 14 541 15 889 TOTAL SOCIÉTÉ 87 061 86 507 En milliers d'euros 30.09.2025 30.09.2024 Loyers 64 907 64 321 Charges refacturées 6 078 6 118 Total 70 985 70 438

En milliers d'euros 30.09.2025 30.09.2024 Total du Chiffre d'affaires 87 061 100,0 % 86 507 100,0 % 2 clients dont le CA > 10 % Secteur de l'expertise Comptable 33 208 38,1 % 31 832 36,8 % Société Holding 14 204 16,3 % 16 764 19,4 % TOTAL 47 412 54,5 % 48 596 56,2 %

de parts de SCPI) et de gestion technique (maitrise d’oeuvre, travaux, ...). Il en est dégagé des revenus qui conformément aux usages de la profession correspondent à : Des honoraires de gestion correspondant à un % des ﬂux gérés (généralement assis sur les loyers encaissés des actifs gérés pour le compte des clients) ; Des honoraires de transactions correspondant à un % des ventes d’immeubles ou des souscriptions de parts de SCPI facturables au moment de la vente ; Des honoraires techniques correspondant à un % des travaux gérés ou des facturations des travaux réalisés comptabilisés en fonction de l’avancement des travaux. Conformément aux critères d’identiﬁcation de la norme IFRS 8, FIDUCIAL REAL ESTATE présente une information selon 2 secteurs d’activités : 30.09.2025 30.09.2024 France Europe Monde hors Europe Total France Europe Monde hors Europe Total Activités foncières Loyers 57 381 5 244 2 282 64 907 57 895 3 770 2 656 64 321 Charges refacturées 5 030 392 656 6 078 5 722 396 - 6 118 Ventes de l'activité marchand de biens 1 535 - - 1 535 180 - - 180 Actifs non courants nets 468 019 138 407 43 621 650 047 476 080 137 796 33 557 647 433 Activités prestataires Chiffre d'affaires 14 541 - 14 541 15 889 - 15 889 Actifs non courants nets 26 049 - 26 049 26 543 - 26 543 Analyse par pays

70 Note 18 - Résultat ﬁnancier

Cout de l’endettement ﬁnancier : Le coût de l’endettement ﬁnancier enregistre les frais ﬁnanciers et de couverture (swap) sur les moyens de ﬁnancement mis à la disposition de l’entreprise.

Echéance à venir des loyers : les principaux baux en cours au sein de FRE sont : Des baux commerciaux avec un engagement locatif de 9 ans et la possibilité pour le locataire de dénoncer son bail au bout de trois ans, sauf périodes ferme plus longues. Des baux professionnels avec un engagement locatif de 6 ans avec la possibilité pour le locataire de dénoncer le bail à tout moment avec un préavis de 6 mois. Ce bail est tacitement renouvelé à son terme. Des baux d’habitation et civil avec un engagement locatif de 6 ans avec la possibilité pour le locataire de dénoncer le bail à tout moment avec un préavis de 6 mois. Ce bail est tacitement renouvelé à son terme. Les baux commerciaux représentent de l’ordre de 35 % des loyers. Les autres baux en représentent 65 %. Cette situation est liée à la typologie de nos locataires et de leur activité qui conduit à privilégier la signature des contrats prévus par la règlementation, notamment pour ce qui concerne les baux professionnels. Toutefois, l’exercice du préavis par les locataires est exceptionnel et les baux sont régulièrement renouvelés. La période du Covid a d’ailleurs démontré la très forte résilience de nos contrats locatifs. L’indicateur le plus pertinent pour déterminer l’échéance de nos baux nous apparaît être Le Weight Average Lease Term (WALT). Il est utilisé pour évaluer la durée moyenne restante des baux d'un portefeuille immobilier. Il est calculé en pondérant le nombre de mois restant de chaque bail par le loyer annuel du bail. En d'autres termes, le WALT est le nombre moyen de mois pendant lesquels le propriétaire peut s'attendre à percevoir des loyers. Les charges refacturées intègrent principalement les taxes immobilières à charge des locataires (Foncière et Bureaux en Île-de-France) et les charges de copropriétés.

Note 14 - Charges d’exploitation Les charges d’exploitation intègrent principalement les charges locatives et d’entretien des immeubles ainsi que les charges liées à l’exploitation des métiers de la branche immobilière.

Note 15 - Dotations et reprises aux amortissements et dépréciations Elles comprennent principalement les amortissements et provisions sur immeubles de placement selon les principes déﬁnis par les méthodes d’évaluation (voir 3.5.2.3).

Note 16 - Autres produits et charges d'exploitation Les autres produits et charges d'exploitation intègrent principalement les produits de cessions et les valeurs nettes comptables des immeubles de placement cédés ainsi que les autres produits et charges liés à l'activité.

Note 17 - Autres produits et charges opérationnels Les autres produits et charges opérationnels s’établissent à -143 K€. Ils se décomposent comme suit :

Méthode W.AL.T (Weight Average Lease Term) Baux avec durée Loyer 2023 / 2024 en M€ Durée moyenne Loyers cumulés en M€ Loyer 2024 / 2025 en M€ Durée moyenne Loyers cumulés en M€ Moins de 1 an 18,7 0,6 12 16,5 0,6 10 De 1 à 5 ans 34,9 3,3 114 43,2 3,2 139 Plus de 5 ans 10,1 5,9 60 5,2 6,0 31 TOTAL 63,7 2,9 186

64,9 2,8 180

Pour rappel ces postes n’enregistrent plus que les produits et charges non directement liés aux activités. Ainsi toutes les conséquences des cessions ou provisions sur les immeubles de placement sont classées en résultat opérationnel courant. Pour l’exercice 2024/2025 : Les autres produits opérationnels non courants et les dotations aux provisions sont liés à un litige en cours pour lequel la cour d’Appel de Paris nous accordé le paiement d’une indemnité mais qui a été provisionné suite au pourvoi en cassation formulée par la partie adverse (402 K€). Les produits de cessions immobilisations divers, reprise de provision et VNC des immos cédées sont liées à l’arrêt de nos activités de gestion immobilière pour le compte de client particuliers dont la décision avait été prise en 2024. Leur impact sur l’exercice est non signiﬁcatif du fait des provisions constituées en 2024. Autres produits et charges opérationnels (en milliers d'euros) 30.09.2025 30.09.2024 Autres produits opérationnels non courants 560 931 Produits cession immobilisations divers 381 Reprise de provisions 742 101 Total Produits 1 683 1 032 Autres charges opérationnelles non courantes 437 457 Valeur nette Comptable des immobilisations diverses cédées 896 53 Dotation aux provisions

493 663 Total Charges 1 826 1 173 TOTAL -143 -141

71 Cours retenus pour leur conversion et leur évolution:

Ces variations de cours ont eu des impacts sur les postes suivants :

Concernant l’évolution des cours de clotûre qui affecte les actifs et dettes, l’exercice est marqué par une baisse du dollar par rapport à l’euro de l’ordre de 4.6 % et une appréciation du Franc Suisse de 2.2 % Concernant l’évolution des cours moyen qui affecte les produits et les charges, l’exercice est marqué par une dépréciation du dollar de 1.9 % et une appréciation du franc suisse

de 0.6 %. Note 19 - Charges d’impôt (En milliers d’euros)

30.09.2025 30.09.2024 Impôts exigibles 12 097 581 Impôts différés -1 220 137 TOTAL CHARGES 10 877 719

POSTES IMPACT VARIATION DES COURS DE CHANGE

2023 / 2024 2024 / 2025 SUR LE COMPTE DE RÉSULTAT Autres produits et charges ﬁnanciers Compte de résultat : +0.64 M€ Compte de résultat : +0.04 M€ Charge d’impôt Note 18 Charges d’Impôts : -0.2 M€ Note 18 Charges d’Impôts : 0 M€ Tableau de passage du résultat net au résultat global Écart de change passé par les capitaux propres pour -1.7 M€ Écart de change passé par les capitaux propres pour -1.1 M€ SUR LE BILAN Actif : immeubles de placement Cf. annexe note 1 actifs immobilisés brut et amortissement et dépréciation colonne écart de conversion +0.3 M€ et -0.1 M€ Cf. annexe note 1 actifs immobilisés brut et amortissement et dépréciation colonne écart de conversion -1.6 M€ et -0.2 M€ Passif : variation des capitaux propres Cf. tableau de variation des capitaux propres colonne écart de conversion : -1.7 M€ Cf. tableau de variation des capitaux propres colonne écart de conversion : -1.1 M€ Passifs d’impôts différés Note 7 impôts différés : -0.2 M€ Note 7 impôts différés : +2.3 M€ Passifs ﬁnanciers Note 8 colonne variation hors trésorerie : +1.0 M€ Note 8 colonne variation hors trésorerie : +0.3 M€ SUR LE TABLEAU DES FLUX DE TRÉSORERIE CONSOLIDÉE Incidence des variations de taux de change -0.9 M€ +0.2 M€ 2025 2024 2023 Dollar / Euros cours clôture 0,8517 0,8932 0,9439 Dollar / Euros cours moyen 0,9047 0,9223 0,9365 Franc suisse / Euros cours clôture 1,0679 1,0448 1,0342 Franc suisse / Euros cours moyen 1,0655 1,0594 1,0214 2024 / 2025 2023 / 2024 Cours de clôture du dollar -4,6 %

-5,4 % Cours moyen du dollar -1,9 % -1,5 % Cours de clôture du franc suisse 2,2 % 1,0 % Cours moyen du franc suisse

0,6 % 3,7 % Nature des transactions (en milliers d’euros) Montants au 30.09.2025 Montants au 30.09.2024 Échéance Parties liées Échéance Parties liées ACTIFS NON COURANTS Dépôts et cautionnement > 1 an 246 > 1 an 267 ACTIFS COURANTS Créances clients < 1an 3 268 < 1an 4 422 Autres créances < 1an 17 188 < 1an 2 534 PASSIFS NON COURANTS Dettes ﬁnancières diverses > 1 an 14 116 > 1 an 14 211 PASSIFS COURANTS Dettes fournisseurs < 1an 2 086 < 1an 1 749 Dettes diverses < 1an 11 916 < 1an 306 AU COMPTE DE RÉSULTAT Chiffre d'Affaires - 69 240 - 68 627 Charges externes - 6 799 - 6 851 Charges de trésorerie - 741 - 900 Produits de trésorerie 724 178 Note 20 - Information sur les parties liées

Autres produits et charges ﬁnanciers : Au titre de l’exercice 2025 du fait de l’exposition du Groupe au risque de change lié au développement de ses activités en Suisse et aux U.S.A, la société a dégagé un écart de change de -47 K€ contre un écart positif de 639 K€ au 30.09.2024 avant impact d’impôt. Les règles de conversion des états ﬁnanciers des sociétés consolidées hors euro sont rappelées au § 3.5.1.6.

Les dettes diverses intègent principalement la dette d’impot due à la société tête de Groupe (cf. ci-avant) pour un montant de 11 595 K€.

(En milliers d’euros) 30.09.2025 30.09.2024 ENGAGEMENTS DONNÉS Autres - 1 800 Frais ﬁnanciers variables sur emprunts garantis 21 178 28 437 Autres garanties sur emprunts 84 893 62 544 TOTAL 106 071 92 781 ENGAGEMENTS REÇUS Autres 3 500 Cautions reçues* 534 534 TOTAL 4 034 534 (*) dont parties liées 534 534

Par catégorie 30.09.2025 30.09.2024 Cadres 65 56 Employés et ouvriers 36 54 TOTAL 101 110 3.5.4.5 - Effectifs

3.5.4.6 - Engagements ﬁnanciers

3.5.4.3 - Analyse des risques ﬁnanciers Risque de Crédit et de contrepartie Compte tenu des relations contractuelles qu’entretient le groupe FRE avec ses partenaires ﬁnanciers, la société est exposée de manière très limitée au risque de crédit et de contrepartie. Le risque de contrepartie est limité par le fait que le groupe FIDUCIAL Real Estate est structurellement emprunteur. Le principal risque concerne les instruments de couverture souscrits par le groupe et pour lesquels une défaillance de la contrepartie pourrait entraîner la nécessité de remplacer une opération de couverture au taux du marché en vigueur. Toutefois, la politique de la société est de ne contracter qu’avec des contreparties de premier rang, et de diversiﬁer ses partenaires ﬁnanciers et ses sources de ﬁnancement. Risque de liquidité La gestion du risque de liquidité est assurée à moyen et long terme dans le cadre de plans pluriannuels et, à court terme, par le recours à des lignes de ﬁnancements conﬁrmées et non tirées. Au 30 septembre 2025 les disponibilités nettes des concours bancaires s’élèvent à 13.5 M€ et les lignes de ﬁnancements restant à tirer sont de 34 M€. Par ailleurs il n’existe pas de dettes ﬁnancières in ﬁne signiﬁcative. Tous les placements sont faits auprès d’établissements bancaires de premiers ordres et ne représentent pas de risque en capital. Cf. note 4 : Trésorerie et équivalents de Trésorerie. Risque de taux L’exposition du groupe au risque de variation des taux d’intérêts de marché est liée à l’endettement ﬁnancier à taux variable et à long terme. La dette bancaire est, dans la mesure du possible, largement couverte par des instruments ﬁnanciers. Après prise en compte des swaps de taux d’intérêt, environ 56 % de la dette du groupe est couverte au 30 septembre 2025. Sur une dette non couverte de 80 M€, cela donne une sensibilité de +/- 0.8 M€ pour une variation de +/-1 % de l’Euribor 3 M, taux retenu dans nos contrats à taux variable. A noter toutefois que le montant de 80 M€ intègre un tirage de 27 M€ effectué le 30.09.2025 pour pré-ﬁnancer une acquisition faite le 1 er octobre 2025. Le ﬁnancement déﬁnitif est ﬁnalisé à ce jour. Hors cette opération « temporaire » le montant non couvert est de 53 M€ stable par rapport à l’an dernier. Risque de change Avec une fourchette de +/- 10 % du Dollar et / ou du Franc Suisse, l’impact serait peu signiﬁcatif sur le CA en USD et CHF (+/- 0.5 M€). Nous n’avons pas de dettes en USD. La valeur de nos actifs immobiliers en valeur brute est de 58 204 K$ et de 50 958 K$ pour leur valeur nette. La dette bancaire en CHF (39 736 KCHF) est adossée aux actifs suisses d’un montant de 106 896 KCHF en valeur brute et 94 511 KCHF en valeur nette.

3.5.4.4 - Rémunérations des principaux dirigeants La rémunération ﬁxe totale des mandataires sociaux et des directions opérationnelles au titre de l’exercice 2024/2025 est de 611 K€. Aucun autre type de rémunération n’est versé aux mandataires sociaux et aux directions opérationnelles.

La baisse de effectifs est liée à la fermeture des agences immobilières intervenant sur l’activité pour compte de particuliers.

3.5.4.7 - Dettes garanties par des sûretés réelles (En milliers d’euros) 30.09.2025 30.09.2024 Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit 86 639 100 206

3.5.4.9 - Evènements postérieurs à la clôture La SCI Dame de l’Ouest Lyonnais a dénoué en date du 1 er octobre 2025 l’acquisition d’un immeuble situé à Lyon 9 ème d’une surface de 7.300 m² entièrement loué à des tiers avec des baux de longue durée (8 ans pour plus de 80 % des surfaces). Cette opération a donné lieu au 30 septembre 2025 au versement d’une avance de 27.1 M€ (prix et droits inclus) correspondant à la totalité du prix (cf. note 3) et a conduit à mobiliser un préﬁnacement de 27 M€ qui sont inscrits dans les comptes clos au 30 septembre 2025. Le préﬁnancement a depuis fait l’objet d’un ﬁnancement hypothécaire sur une durée de 12 ans au taux moyen de Euribor + 1.60 points de marge. Le Conseil d’Administration, lors sa séance du 28 novembre 2025, a pris acte de la démission de Monsieur Bertrand COTE de ses mandats de Président, Directeur Général et Administrateur et a nommé, à l’unanimité, Monsieur Guirec PENHOAT en remplacement et ce à compter du 28 novembre 2025.

3.5.4.8 - Honoraires des commissaires aux comptes (En milliers d’euros) CABINET ESCOFFIER BOREL & Associés Villeurbanne EVERFI EXCO OLIVIER De BONHOME TOTAL Honoraires relatifs aux missions légales de certiﬁcation 61,2 42,4 42,5 42,5 8,3 196,9 Honoraires relatifs aux autres services - TOTAL 61,2 42,4 42,5 42,5 8,3 196,9

75 Aux actionnaires de la société FIDUCIAL REAL ESTATE, 1. OPINION En exécution de la mission qui nous a été conﬁée par votre assemblée générale, nous avons effectué l'audit des comptes consolidés de la société FIDUCIAL REAL ESTATE relatifs à l'exercice clos le 30 septembre 2025, établis en milliers d'euros, tels qu'ils sont joints au présent rapport. Nous certiﬁons que les comptes consolidés sont, au regard du référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union européenne, réguliers et sincères et donnent une image ﬁdèle du résultat des opérations de l'exercice écoulé ainsi que de la situation ﬁnancière et du patrimoine, à la ﬁn de l’exercice, de l’ensemble constitué par les personnes et entités comprises dans la consolidation. L'opinion formulée ci-dessus est cohérente avec le contenu de notre rapport au comité d'audit. 2. FONDEMENT DE L’OPINION Référentiel d’audit Nous avons effectué notre audit selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. Nous estimons que les éléments que nous avons collectés sont sufﬁsants et appropriés pour fonder notre opinion. Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie « Responsabilités des Commissaires aux comptes relatives à l'audit des comptes consolidés » du présent rapport. Indépendance Nous avons réalisé notre mission d'audit dans le respect des règles d'indépendance prévues par le code de commerce et par le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes sur la période du 1 er octobre 2024 à la date d'émission de notre rapport, et notamment nous n'avons pas fourni de services interdits par l'article 5, paragraphe 1, du règlement (UE) N°537/2014. 3. OBSERVATION Sans remettre en cause l’opinion exprimée ci-dessus, nous attirons votre attention sur le point exposé dans la note 7 de l’annexe des comptes consolidés concernant la convention d’intégration ﬁscale qui a été modiﬁée au 1 er octobre 2024. Les sociétés comprises dans le périmètre d’intégration ﬁscale sont désormais redevables de leur impôt sur les bénéﬁces. 4. JUSTIFICATION DES APPRÉCIATIONS – POINTS CLÉS DE L’AUDIT En application des dispositions des articles L.821-53 et R.821-180 du code de commerce relatives à la justiﬁcation de nos appréciations, nous portons à votre connaissance les points clés de l'audit relatifs aux risques d'anomalies signiﬁcatives qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants pour l'audit des comptes consolidés de l'exercice, ainsi que les réponses que nous avons apportées face à ces risques. Les appréciations ainsi portées s'inscrivent dans le contexte de l'audit des comptes consolidés pris dans leur ensemble et de la formation de notre opinion exprimée ci-avant. Nous n'exprimons pas d'opinion sur des éléments de ces comptes consolidés pris isolément. Évaluation des immeubles de placement Risques identiﬁés Les immeubles de placement comptabilisés dans les comptes consolidés au 30 Septembre 2025 s’avèrent très signiﬁcatifs et représentent l’essentiel des actifs du bilan consolidé. Les notes « 3.5.2.3 - Immeubles de placement » et « 3.5.4.1 Note 1 - Actifs immobilisés » déﬁnissent leurs modalités de comptabilisation et d’évaluation. Elles précisent notamment que des expertises sont diligentées, tant en interne qu’en externe, aﬁn de s’assurer que la Valeur Nette Consolidée des immeubles et au moins égale à leur valeur d’expertise et qu’à défaut des provisions sont constatées. FIDUCIAL REAL ESTATE Société Anonyme au capital de 25 000 000 € Siège social : 41 rue du Capitaine GUYNEMER - 92925 LA DEFENSE CEDEX R.C.S : NANTERRE N° 955 510 599 RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR LES COMPTES CONSOLIDÉS Exercice clos le 30 Septembre 2025 3.6 - Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes consolidés EXCO & ASSOCIÉS 42 avenue de la Grande-Armée 75017 Paris EVERFI 3 chemin du Jubin - Bâtiment 1 69570 Dardilly

76 Les expertises réalisées sur ces actifs reposent sur l’application des trois méthodes suivantes : •La méthode dite par le revenu auquel est appliqué un taux de rendement attendu ; •La méthode par comparaison avec des transactions récentes dans un même marché pour des locaux de même nature ; •La méthode par le foncier en considérant pour un bien les possibilités de construction ou de reconstruction applicables, soit au terrain rendu nu et libre soit au bâtiment existant ; Les loyers et taux de rendement, retenus par la direction, peuvent sensiblement varier selon la nature des biens loués et les zones géographiques concernées. À la clôture de chaque exercice, la direction s’assure que la valeur comptable de ces actifs immobiliers ne présente pas de risque de perte de valeur. Nous avons considéré le contrôle de la valorisation de ces actifs comme un point clé de l’audit. Procédures d’audit mises en œuvre face aux risques identiﬁés Nous avons examiné la conformité de la méthodologie appliquée par le groupe en fonction des normes en vigueur. Nous avons également effectué un examen critique des modalités de mise en œuvre de cette méthodologie et nous avons notamment apprécié : •L’évaluation des immeubles de placement pour lesquels des expertises indépendantes étaient disponibles ; •La cohérence des loyers et des taux de rendement retenus par la direction dans ses tests de valorisation, en fonction des zones géographiques concernées, et des différentes natures de biens loués ; •L’analyse de la sensibilité des valorisations des immeubles de placement, faites par la direction, en fonction des variations des taux de rendement retenus. Nous avons, par ailleurs, apprécié le caractère approprié des informations présentées au titre des tests de perte de valeur des immeubles de placement dans l’annexe aux états ﬁnanciers consolidés de la société. 5. VÉRIFICATIONS SPÉCIFIQUES Nous avons également procédé, conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France, aux vériﬁcations spéciﬁques prévues par les textes légaux et réglementaires des informations relatives au groupe données dans le rapport sur la gestion du conseil d’administration. Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes consolidés. 6. AUTRES VÉRIFICATIONS OU INFORMATIONS PRÉVUES PAR LES TEXTES LÉGAUX ET RÉGLEMENTAIRES Format de présentation des comptes consolidés destinés à être inclus dans le rapport ﬁnancier annuel Nous avons également procédé, conformément à la norme d'exercice professionnel sur les diligences du commissaire aux comptes relatives aux comptes annuels et consolidés présentés selon le format d'information électronique unique européen, à la vériﬁcation du respect de ce format déﬁni par le règlement européen délégué n° 2019/815 du 17 décembre 2018 dans la présentation des comptes consolidés destinés à être inclus dans le rapport ﬁnancier annuel mentionné au I de l'article L. 451-1-2 du code monétaire et ﬁnancier, établis sous la responsabilité du Président du conseil d'administration. S’agissant de comptes consolidés, nos diligences comprennent la vériﬁcation de la conformité du balisage de ces comptes au format déﬁni par le règlement précité. Sur la base de nos travaux, nous concluons que la présentation des comptes consolidés destinés à être inclus dans le rapport ﬁnancier annuel respecte, dans tous ses aspects signiﬁcatifs, le format d'information électronique unique européen. Il ne nous appartient pas de vériﬁer que les comptes consolidés qui seront effectivement inclus par votre société dans le rapport ﬁnancier annuel déposé auprès de l'AMF correspondent à ceux sur lesquels nous avons réalisé nos travaux. Désignation des Commissaires aux comptes Nous avons été nommés Commissaires aux comptes de la société FIDUCIAL REAL ESTATE par l'assemblée générale du 29 mars 2024 pour EVERFI ainsi que pour EXCO & ASSOCIES. Au 30 Septembre 2025, EVERFI et EXCO & ASSOCIES étaient dans la deuxième année de leur mission sans interruption. Les titres de la société étaient déjà admis aux négociations sur un marché réglementé lors de leurs prises de fonctions. 7. RESPONSABILITÉS DE LA DIRECTION ET DES PERSONNES CONSTITUANT LE GOUVERNEMENT D’ENTREPRISE RELATIVES AUX COMPTES CONSOLIDÉS Il appartient à la direction d'établir des comptes consolidés présentant une image ﬁdèle conformément au référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union européenne ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu’elle estime nécessaire à l’établissement de comptes consolidés ne comportant pas d’anomalies signiﬁcatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs. Lors de l'établissement des comptes consolidés, il incombe à la direction d'évaluer la capacité de la société à poursuivre son exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations nécessaires relatives à la continuité d'exploitation et d'appliquer la convention comptable de continuité d'exploitation, sauf s'il est prévu de liquider la société ou de cesser son activité.

77 Il incombe au comité d'audit de suivre le processus d'élaboration de l'information ﬁnancière et de suivre l'efﬁcacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques, ainsi que le cas échéant de l'audit interne, en ce qui concerne les procédures relatives à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et ﬁnancière. Les comptes consolidés ont été arrêtés par votre conseil d'administration. 8. RESPONSABILITÉS DES COMMISSAIRES AUX COMPTES RELATIVES À L’AUDIT DES COMPTES CONSOLIDÉS Objectif et démarche d’audit Il nous appartient d'établir un rapport sur les comptes consolidés. Notre objectif est d'obtenir l'assurance raisonnable que les comptes consolidés pris dans leur ensemble ne comportent pas d'anomalies signiﬁcatives. L'assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d'assurance, sans toutefois garantir qu'un audit réalisé conformément aux normes d'exercice professionnel permet de systématiquement détecter toute anomalie signiﬁcative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d'erreurs et sont considérées comme signiﬁcatives lorsque l'on peut raisonnablement s'attendre à ce qu'elles puissent, prises individuellement ou en cumulé, inﬂuencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant sur ceux-ci. Comme précisé par l'article L.823-10-1 du Code de commerce, notre mission de certiﬁcation des comptes ne consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre société. Dans le cadre d'un audit réalisé conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France, le Commissaire aux comptes exerce son jugement professionnel tout au long de cet audit. En outre : Il identiﬁe et évalue les risques que les comptes consolidés comportent des anomalies signiﬁcatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, déﬁnit et met en œuvre des procédures d'audit face à ces risques, et recueille des éléments qu'il estime sufﬁsants et appropriés pour fonder son opinion. Le risque de non-détection d'une anomalie signiﬁcative provenant d'une fraude est plus élevé que celui d'une anomalie signiﬁcative résultant d'une erreur, car la fraude peut impliquer la collusion, la falsiﬁcation, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le contournement du contrôle interne ; Il prend connaissance du contrôle interne pertinent pour l'audit aﬁn de déﬁnir des procédures d'audit appropriées en la circonstance, et non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efﬁcacité du contrôle interne ; Il apprécie le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable des estimations comptables faites par la direction, ainsi que les informations les concernant fournies dans les comptes consolidés ; Il apprécie le caractère approprié de l'application par la direction de la convention comptable de continuité d'exploitation et, selon les éléments collectés, l'existence ou non d'une incertitude signiﬁcative liée à des évènements ou à des circonstances susceptibles de mettre en cause la capacité de la société à poursuivre son exploitation. Cette appréciation s'appuie sur les éléments collectés jusqu'à la date de son rapport, étant toutefois rappelé que des circonstances ou évènements ultérieurs pourraient mettre en cause la continuité d'exploitation. S'il conclut à l'existence d'une incertitude signiﬁcative, il attire l'attention des lecteurs de son rapport sur les informations fournies dans les comptes consolidés au sujet de cette incertitude ou, si ces informations ne sont pas fournies ou ne sont pas pertinentes, il formule une certiﬁcation avec réserve ou un refus de certiﬁer ; Il apprécie la présentation d'ensemble des comptes consolidés et évalue si les comptes consolidés reﬂètent les opérations et évènements sous-jacents de manière à en donner une image ﬁdèle. Concernant l’information ﬁnancière des personnes ou entités comprises dans le périmètre de consolidation, il collecte des éléments qu’il estime sufﬁsants et appropriés pour exprimer une opinion sur les comptes consolidés. Il est responsable de la direction, de la supervision et de la réalisation de l’audit des comptes consolidés ainsi que de l’opinion exprimée sur ces comptes. Rapport au comité d’audit Nous remettons au comité d'audit un rapport qui présente notamment l'étendue des travaux d'audit et le programme de travail mis en œuvre, ainsi que les conclusions découlant de nos travaux. Nous portons également à sa connaissance, le cas échéant, les faiblesses signiﬁcatives du contrôle interne que nous avons identiﬁées pour ce qui concerne les procédures relatives à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et ﬁnancière. Parmi les éléments communiqués dans le rapport au comité d'audit ﬁgurent les risques d'anomalies signiﬁcatives que nous jugeons avoir été les plus importants pour l'audit des comptes consolidés de l'exercice et qui constituent de ce fait les points clés de l'audit, qu'il nous appartient de décrire dans le présent rapport. EVERFI À Dardilly, le 30 janvier 2026 Emmanuelle Vicente EXCO & ASSOCIÉS À Paris, le 30 janvier 2026 François Verdier

78 Nous fournissons également au comité d'audit la déclaration prévue par l'article 6 du règlement (UE) N°537-2014 conﬁrmant notre indépendance, au sens des règles applicables en France telles qu'elles sont ﬁxées notamment par les articles L.822-10 à L.822-14 du Code de commerce et dans le code de déontologie de la profession de Commissaire aux comptes. Le cas échéant, nous nous entretenons avec le comité d'audit des risques pesant sur notre indépendance et des mesures de sauvegarde appliquées. Les Commissaires aux comptes

79 Comptes annuels 4 La Baule-Escoublac (44)

80 ACTIF Notes 30.09.2025 30.09.2024 Montant brut Amort. et provisions Montant net Immobilisations incorporelles - - - - Immobilisations corporelles - - - - Immobilisations ﬁnancières - - - - Autres participations 1 17 816 - 17 816 17 816 Autres titres immobilisés - - - Autres immobilisations ﬁnancières 1 6 - 6 6 ACTIF IMMOBILISÉ 17 822 - 17 822 17 822 Autres créances 2 56 648 - 56 648 85 768 Trésorerie et équivalent de trésorerie 3 7 678 - 7 678 7 297 Charges constatées d’avance 4 23 - 23 - ACTIF CIRCULANT 64 348 - 64 348 93 065 TOTAL GÉNÉRAL - 82 171 - 82 171 110 887 PASSIF Notes 30.09.2025 30.09.2024 Capital social 5 25 000 25 000 Primes d’émission Réserve légale 2 500 2 500 Autres réserves Report à nouveau 37 867 34 600 Résultat 11 861 11 957 CAPITAUX PROPRES 77 228 74 057 Provisions pour risques et charges 613 211 PROVISIONS POUR RISQUES ET CHARGES 613 211 Dettes ﬁnancières diverses Concours bancaires courants 2 Dettes fournisseurs et comptes rattachés 2 98 123 Dettes ﬁscales et sociales Autres dettes 2 4 231 36 496 DETTES 4 330 36 619 TOTAL GENERAL 82 171 110 887 4-1 : Bilan (en Milliers d'euros)

81 (En milliers d’€uros) Notes 30.09.2025 30.09.2024 PRODUITS D’EXPLOITATION - - Autres achats et charges externes 304 336 Impôts, taxes et versements assimilés 2 2 Dotation d’exploitation CHARGES D’EXPLOITATION 305 338 RÉSULTAT D’EXPLOITATION -305 -338 Produits ﬁnanciers de participations 11 022 11 011 Autres intérêts et produits assimilés 2 302 2 274 PRODUITS FINANCIERS 6 13 325 13 285 Intérêts et charges assimilées 821 990 CHARGES FINANCIÈRES 6 821 990 RÉSULTAT FINANCIER 6 12 504 12 295 RÉSULTAT COURANT 12 199 11 957 Produits exceptionnels sur opérations de gestion 402 Produits exceptionnels sur opérations de capital Reprises Provisions dépréciation PRODUITS EXCEPTIONNELS 7 402 - Charges exceptionnelles sur opérations de capital 0 0 Dotations exceptionnelles aux amort., depréciations et prov. 402 CHARGES EXCEPTIONNELLES 7 402 0 RÉSULTAT EXCEPTIONNEL 7 -0 -0 Impôt sur les bénéﬁces 11 337 0 RÉSULTAT NET 11 861 11 957 4-2 : Compte de résultat (en Milliers d'euros)

82 4-3 : Annexe aux comptes annuels 4.3.1 - Faits caractéristiques de l’exercice Il n’y a pas eu de faits caractéristiques sur l’exercice. 4.3.2 - Règles et méthodes comptables Les conventions générales comptables ont été appliquées, dans le respect du principe de prudence, conformément aux hypothèses de base : continuité de l’exploitation ; permanence des méthodes comptables d’un exercice à l’autre ; indépendance des exercices. et conformément aux règles générales d’établissement et de présentation des comptes annuels. La méthode de base retenue pour l’évaluation des éléments inscrits en comptabilité est la méthode des coûts historiques. Les principales méthodes utilisées sont les suivantes : Titres de participations : La valeur brute est constituée par le coût d’achat, hors frais accessoires. Lorsque la valeur d’inventaire est inférieure à la valeur brute, une provision pour dépréciation est constituée du montant de la différence. Elle est éventuellement complétée par une provision pour risque dans le cas où la valeur d’inventaire serait négative. La valeur d’inventaire est appréciée en fonction de la quote-part des capitaux propres, en tenant compte des plus ou moins-values latentes éventuelles des éléments incorporels et corporels, et des perspectives de résultats de la société concernée. Créances : Les créances sont valorisées à leur valeur nominale. Une provision pour dépréciation est pratiquée lorsque la valeur d’inventaire est inférieure à la valeur comptable. La valeur d’inventaire est appréciée créance par créance en fonction du risque de non recouvrabilité. Valeurs mobilières de placement : La valeur brute est constituée par le coût d’achat hors frais accessoires. Lorsque la valeur d’inventaire est inférieure à la valeur brute, une provision pour dépréciation est constituée du montant de la différence. 4.3.3 - Consolidation FIDUCIAL REAL ESTATE est membre d'un groupe qui établit des comptes consolidés et est l'entreprise consolidante du groupe.

83 Note 1 - Immobilisations ﬁnancières Note 2 - Échéance des créances et des dettes Valeurs brutes 30.09.2024 Augmentation Diminution Autres mouvements 30.09.2025 Participations 17 816 - - - 17 816 Autres titres immobilisés - - - - - Autres immob. ﬁnancières 6 - - - 6 VALEUR BRUTE 17 822 - - - 17 822 Dépréciations cumulées - - - - - VALEUR NETTE 17 822 - - - 17 822 État des créances Montant brut À 1 an au plus À plus d’1 an Autres immobilisations ﬁnancières 6 - 6 Autres créances clients - - - Créances ﬁscales et sociales - - - Autres créances 56 648 56 648 - Charges constatées d'avance 23 23 - TOTAL GÉNÉRAL 56 676 56 670 6 4-4 : Notes explicatives sur les états ﬁnanciers (en Milliers d'euros) État des dettes Montant brut À 1 an au plus Entre 1 et 5 ans À plus de 5 ans Concours bancaires courants - - - - Fournisseurs et comptes rattachés 98 98 - - Dettes ﬁscales - - - - Dettes sur immobilisations et comptes rattachés - - Autres dettes 4 231 4 231 - - TOTAL GÉNÉRAL 4 330 4 330 0 0 Note 3 - Trésorerie et équivalent de trésorerie La trésorerie active s’élève à 7 678 K€ dont 16 K€ de disponibilités et 7 662 K€ de comptes à terme. La société ne détient aucun placement représentant un risque en capital. Note 4 - Produits à recevoir, charges à payer et comptes de régularisation (En milliers d’euros) Factures à recevoir Avoir à recevoir Charges constatées d’avance Charges à payer Produits à recevoir Honoraires 87 - 16 - - Publications, annonces et insertions - - 3 - - Frais bancaires - - - - - Impôts et taxes - - - - - Cotisations - - 4 - - Intérêts et charges ﬁnancières assimilées - - - - - Produits ﬁnanciers - - - - - TOTAL 87 - 23 - -

84 Note 9 - Informations sur les ﬁliales et participations (En euros) Note 5 - Capital Au 30 septembre 2025, le capital social est de 25 000 000 €. Il est divisé en 2 414 000 actions ordinaires de même catégorie, entièrement libérées, émises au pair. Note 6 - Résultat ﬁnancier Le résultat ﬁnancier s’élève à 12.504 K€. Il est principalement composé des produits ﬁnanciers liés aux participations et de produits sur les placements. Note 7 - Résultat exceptionnel Un jugement de la cour d’appel du tribunal de commerce de Paris a donné droit aux demandes de Fiducial Real Estate sur le remboursement d’un sequestre versé en 2012 chez un avocat. Le jugement a rendu le paiement exécutoire ce qui a donné lieu à un encaissement sur l’exercice. Toutefois la partie adverse a fait un pourvoi en cassation conduisant par prudence à provisionner le montant perçu. Note 8 - Éléments relevant de plusieurs postes du bilan (En milliers d’euros) 30.09.2025 30.09.2024 Produits exceptionnels sur opérations de gestion 402 - Produits exceptionnels sur opérations de capital - - Reprises Provisions dépréciation - - PRODUITS EXCEPTIONNELS 402 - Charges exceptionnelles sur opérations de capital 0 0 Dotations exceptionnelles aux amortissements, dépréciations et provisions 402 - CHARGES EXCEPTIONNELLES 402 0 RÉSULTAT EXCEPTIONNEL 0 0 Postes Montant concernant les entreprises liées (en K€) Participations 17 816 Autres titres immobilisés Autres immobilisations ﬁnancières 6 Autres créances 56 648 Dettes fournisseurs et comptes rattachés 0 Dettes sur immobilisations Autres dettes 4 231 Produits de participations 11 022 Autres produits ﬁnanciers 1 919 Charges ﬁnancières 821 Sociétés détenues Capital Capitaux propres Quote-part détenue Valeur comptable Résultat exercice C.A. H.T. exercice Filiales à plus de 50 % ESCURIAL S.A.S 16 500 000 97 098 569 100% 16 649 476 11 592 970 2 330 517 IMMOCIAL S.A.S 100 000 2 179 785 100% 100 000 1 395 846 1 971 795 FIDUCIAL ASSET MANAGEMENT S.A.S 1 000 000 23 544 594 100% 1 000 000 1 589 621 -

85 (En milliers d’euros) 30.09.2025 30.09.2024 ENGAGEMENTS DONNÉS Avals, cautions 138 674 110 658 4-5 : Autres informations Note 10 - Effectif La Société FIDUCIAL REAL ESTATE n’emploie aucun salarié. Note 11 - Intégration ﬁscale Depuis le 1 er octobre 2024, la convention d’intégration ﬁscale prévoit que la charge d’impôt ou le cas échéant l’économie d’impôt (déﬁcits ﬁscaux reportables, …) résultant de ce régime incombe à la société. Ainsi au titre de l’exercice clos au 30 septembre 2025, le montant de l’impôt sur les sociétés s’élève à 337 K€ et la société une dette d’impôt envers la société tête de l’intégration ﬁscale de même montant. Note 12 - Engagements ﬁnanciers Note 13 - Evènements postérieurs à la clôture Le Conseil d’Administration, lors sa séance du 28 novembre 2025, a pris acte de la démission de Monsieur Bertrand COTE de ses mandats de Président, Directeur Général et Administrateur et a nommé, à l’unanimité, Monsieur Guirec PENHOAT en remplacement et ce à compter du 28 novembre 2025.

86 4-6 : Résultats ﬁnanciers au cours des cinq derniers exercices (chiffres en euros) Date d’arrêté Durée de l’exercice 30.09.2025 12 mois 30.09.2024 12 mois 30.09.2023 12 mois 30.09.2022 12 mois 30.09.2021 12 mois CAPITAL EN FIN D’EXERCICE Capital social 25 000 000 25 000 000 25 000 000 25 000 000 25 000 000 Nombre d’actions - ordinaires 2 414 000 2 414 000 2 414 000 2 414 000 2 414 000 - à dividende prioritaire - - - - - Nombre maximum d’actions à créer - par conversion obligatoire - - - - - - par droit de souscription - - - - - OPÉRATIONS et RÉSULTATS Chiffre d’affaires H.T. - - - - - Résultat avant impôts, participation, dotations amort. et provisions 12 198 403 11 956 592 12 658 297 8 399 053 -86 613 Impôts sur les bénéﬁces 337 294 60 125 50 25 Participation des salariés - - - Dotations amort.et provisions - - 100 000 Résultat net 11 861 109 11 956 532 12 658 172 8 399 003 13 362 Résultat distribué 9 173 200 (1) 8 690 400 7 966 200 6 638 500 6 035 000 RÉSULTAT PAR ACTION Résultat après impôts, participation, avant dotations amort. et provisions 5,05 4,95 5,24 3,48 -0,04 Résultat après impôts, participation, dotations amort. et provisions 4,91 4,95 5,24 3,48 0,01 Dividende attribué 3,80 (1) 3,60 3,30 2,75 2,50 PERSONNEL Effectif moyen des salariés - - - - - Masse salariale - - - - - Sommes versées en avantages sociaux (sécurité soc., œuvres sociales, ..) - - - - - (1) Montant proposé à l’A.G.O.

87 4-7 : Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes annuels Aux actionnaires de la société FIDUCIAL REAL ESTATE, 1. OPINION En exécution de la mission qui nous a été conﬁée par votre assemblée générale, nous avons effectué l'audit des comptes annuels de la société FIDUCIAL REAL ESTATE relatifs à l'exercice clos le 30 septembre 2025, établis en milliers d'euros, tels qu'ils sont joints au présent rapport. Nous certiﬁons que les comptes annuels sont, au regard des règles et principes comptables français, réguliers et sincères et donnent une image ﬁdèle du résultat des opérations de l'exercice écoulé ainsi que de la situation ﬁnancière et du patrimoine de la société à la ﬁn de cet exercice. L'opinion formulée ci-dessus est cohérente avec le contenu de notre rapport au comité d'audit. 2. FONDEMENT DE L’OPINION Référentiel d’audit Nous avons effectué notre audit selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. Nous estimons que les éléments que nous avons collectés sont sufﬁsants et appropriés pour fonder notre opinion. Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie « Responsabilités des Commissaires aux comptes relatives à l'audit des comptes annuels » du présent rapport. Indépendance Nous avons réalisé notre mission d'audit dans le respect des règles d'indépendance prévues par le code de commerce et par le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes sur la période du 1 er octobre 2024 à la date d'émission de notre rapport, et notamment nous n'avons pas fourni de services interdits par l'article 5, paragraphe 1, du règlement (UE) N°537/2014. 3. JUSTIFICATION DES APPRÉCIATIONS - POINTS CLÉS DE L’AUDIT En application des dispositions des articles L.821-53 et R.821-180 du code de commerce relatives à la justiﬁcation de nos appréciations, nous portons à votre connaissance les points clés de l'audit relatifs aux risques d'anomalies signiﬁcatives qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants pour l'audit des comptes annuels de l'exercice, ainsi que les réponses que nous avons apportées face à ces risques. Les appréciations ainsi portées s'inscrivent dans le contexte de l'audit des comptes annuels pris dans leur ensemble et de la formation de notre opinion exprimée ci-avant. Nous n'exprimons pas d'opinion sur des éléments de ces comptes annuels pris isolément. Titres de participations Risques identiﬁés Les titres de participation détenus par votre société et ﬁgurant dans les comptes annuels clos au 30 Septembre 2025 s'élèvent à 17.816 K€. A leur date d'entrée, les titres de participation sont comptabilisés au coût d'acquisition. Le cas échéant, ils sont dépréciés sur la base de leur valeur d'inventaire. Comme indiqué dans la note « 4.3.2 - Règles et méthodes comptables » de l'annexe comptable, « la valeur d'inventaire est appréciée en fonction de la quote-part des capitaux propres, en tenant compte des plus ou moins values latentes éventuelles des éléments incorporels et corporels, ainsi que des perspectives de résultats de la société concernée ». FIDUCIAL REAL ESTATE Société Anonyme au capital de 25 000 000 € Siège social : 41 rue du Capitaine GUYNEMER - 92925 LA DEFENSE CEDEX R.C.S : NANTERRE N° 955 510 599 RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR LES COMPTES ANNUELS Exercice clos le 30 Septembre 2025 EXCO & ASSOCIÉS 42 avenue de la Grande-Armée 75017 Paris EVERFI 3 chemin du Jubin - Bâtiment 1 69570 Dardilly

88 L'estimation de cette valeur d'utilité des titres requiert l'exercice du jugement de la direction dans son choix des éléments à considérer selon les participations concernées. Ces éléments peuvent correspondre à des éléments historiques tels que les capitaux propres ou à des perspectives de résultats. L'environnement économique dans lequel évoluent certaines ﬁliales, peut entrainer une dégradation de leurs résultats. Dans ce contexte, nous avons considéré que la correcte évaluation des titres de participation et des produits ﬁnanciers attachés, constituait un point clé d'audit. Procédures d’audit mises en œuvre face aux risques identiﬁés Aﬁn d'apprécier le caractère raisonnable de l'estimation des valeurs d'utilité des titres de participation, sur la base des informations qui nous ont été fournies, nos travaux ont principalement consisté à vériﬁer que l'estimation de ces valeurs déterminées par la direction, est fondée sur une justiﬁcation appropriée de la méthode d'évaluation et des éléments chiffrés utilisés. Nos travaux ont notamment consisté à vériﬁer, que les capitaux propres retenus concordent avec les comptes des entités concernées et que les ajustements éventuels opérés au titre des plus ou moins-values latentes, sont fondés sur une documentation probante. Au-delà de l'appréciation des valeurs d'utilité des titres de participation, nos travaux ont également consisté à valider la comptabilisation des produits ﬁnanciers attachés. Nous avons contrôlé que les notes « 4.3.2 - Règles et méthodes comptables » et « 4.4 Note 9 - Informations sur les ﬁliales et participations », dispensaient une information ﬁnancière appropriée dans l'annexe comptable. Avances en comptes courants Risques identiﬁés Les avances en comptes courants accordées par votre société à ses ﬁliales sont très signiﬁcatives. Comme indiqué dans la note « 4.3.2 - Règles et méthodes comptables » de l'annexe comptable, « les créances sont valorisées à leur valeur nominale. Une provision pour dépréciation est pratiquée lorsque la valeur d'inventaire est inférieure à la valeur comptable. La valeur d'inventaire est appréciée créance par créance en fonction du risque de non recouvrabilité ». Compte tenu des montants très signiﬁcatifs des avances en comptes courants consenties par votre société, nous avons considéré que leur évaluation était un point clé d'audit. Procédures d’audit mises en œuvre face aux risques identiﬁés Nous avons notamment validé les réciprocités des avances en comptes courants accordées par votre société ainsi que les rémunérations servies à ce titre au cours de l'exercice. Nous avons également apprécié le caractère recouvrable de ces avances faites au proﬁt de chaque entité. Nous avons contrôlé que les notes « 4.3.2 - Règles et méthodes comptables », et « 4.4 Note 8- Eléments relevant de plusieurs postes de bilan », dispensaient une information ﬁnancière appropriée dans l'annexe comptable. 4. VÉRIFICATIONS SPÉCIFIQUES Nous avons également procédé, conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France, aux vériﬁcations spéciﬁques prévues par les textes légaux et réglementaires. Informations données dans le rapport de gestion et dans les autres documents sur la situation ﬁnancière et les comptes annuels adressés aux actionnaires Nous n'avons pas d'observation à formuler sur la sincérité et la concordance avec les comptes annuels des informations données dans le rapport de gestion du conseil d'administration et dans les autres documents sur la situation ﬁnancière et les comptes annuels adressés aux actionnaires. Nous attestons de la sincérité et de la concordance avec les comptes annuels des informations relatives aux délais de paiement mentionnées à l'article D.441-6 du Code de commerce. Rapport sur le gouvernement d’entreprise Nous attestons de l'existence, dans le rapport du conseil d'administration sur le gouvernement d'entreprise, des informations requises par les articles L. 225-37-4, L.22-10-10 et L. 22-10-9 du code de commerce. Concernant les informations fournies en application des dispositions de l'article L.22-10-9 du code de commerce sur les rémunérations et avantages versés ou attribués aux mandataires sociaux ainsi que sur les engagements consentis en leur faveur, nous avons vériﬁé leur concordance avec les comptes ou avec les données ayant servi à l'établissement de ces comptes et, le cas échéant, avec les éléments recueillis par votre société auprès des sociétés contrôlées par elle qui sont comprises dans le périmètre de consolidation. Sur la base de ces travaux, nous attestons l'exactitude et la sincérité de ces informations. Concernant les informations relatives aux éléments que votre société a considéré susceptibles d'avoir une incidence en cas d'offre publique d'achat ou d'échange, fournies en application des dispositions de l'article L. 22-10-11 du code de commerce, nous avons vériﬁé leur conformité avec les documents dont elles sont issues et qui nous ont été communiqués. Sur la base de ces travaux, nous n'avons pas d'observation à formuler sur ces informations.

89 Autres informations En application de la loi, nous nous sommes assurés que les diverses informations relatives à l'identité des détenteurs du capital ou des droits de vote vous ont été communiquées dans le rapport de gestion. 5. AUTRES VÉRIFICATIONS OU INFORMATIONS PRÉVUES PAR LES TEXTES LÉGAUX ET RÉGLEMENTAIRES Format de présentation des comptes annuels destinés à être inclus dans le rapport ﬁnancier annuel Nous avons également procédé, conformément à la norme d'exercice professionnel sur les diligences du commissaire aux comptes relatives aux comptes annuels et consolidés présentés selon le format d'information électronique unique européen, à la vériﬁcation du respect de ce format déﬁni par le règlement européen délégué n° 2019/815 du 17 décembre 2018 dans la présentation des comptes annuels destinés à être inclus dans le rapport ﬁnancier annuel mentionné au I de l'article L. 451-1-2 du code monétaire et ﬁnancier, établis sous la responsabilité du Président du conseil d'administration. Sur la base de nos travaux, nous concluons que la présentation des comptes annuels destinés à être inclus dans le rapport ﬁnancier annuel respecte, dans tous ses aspects signiﬁcatifs, le format d'information électronique unique européen. Il ne nous appartient pas de vériﬁer que les comptes annuels qui seront effectivement inclus par votre société dans le rapport ﬁnancier annuel déposé auprès de l'AMF correspondent à ceux sur lesquels nous avons réalisé nos travaux. Désignation des Commissaires aux comptes Nous avons été nommés Commissaires aux comptes de la société FIDUCIAL REAL ESTATE par l'assemblée générale du 29 mars 2024 pour EVERFI ainsi que pour EXCO & ASSOCIES. Au 30 Septembre 2025, EVERFI et EXCO & ASSOCIES étaient dans la deuxième année de leur mission sans interruption. Les titres de la société étaient déjà admis aux négociations sur un marché réglementé lors de leurs prises de fonctions. 6. RESPONSABILITÉS DE LA DIRECTION ET DES PERSONNES CONSTITUANT LE GOUVERNEMENT D’ENTREPRISE RELATIVES AUX COMPTES ANNUELS Il appartient à la direction d'établir des comptes annuels présentant une image ﬁdèle conformément aux règles et principes comptables français ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu'elle estime nécessaire à l'établissement de comptes annuels ne comportant pas d'anomalies signiﬁcatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs. Lors de l'établissement des comptes annuels, il incombe à la direction d'évaluer la capacité de la société à poursuivre son exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations nécessaires relatives à la continuité d'exploitation et d'appliquer la convention comptable de continuité d'exploitation, sauf s'il est prévu de liquider la société ou de cesser son activité. Il incombe au comité d'audit de suivre le processus d'élaboration de l'information ﬁnancière et de suivre l'efﬁcacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques, ainsi que le cas échéant de l'audit interne, en ce qui concerne les procédures relatives à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et ﬁnancière. Les comptes annuels ont été arrêtés par votre conseil d'administration. 7. RESPONSABILITÉS DES COMMISSAIRES AUX COMPTES RELATIVES À L’AUDIT DES COMPTES ANNUELS Objectif et démarche d’audit Il nous appartient d'établir un rapport sur les comptes annuels. Notre objectif est d'obtenir l'assurance raisonnable que les comptes annuels pris dans leur ensemble ne comportent pas d'anomalies signiﬁcatives. L'assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d'assurance, sans toutefois garantir qu'un audit réalisé conformément aux normes d'exercice professionnel permet de systématiquement détecter toute anomalie signiﬁcative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d'erreurs et sont considérées comme signiﬁcatives lorsque l'on peut raisonnablement s'attendre à ce qu'elles puissent, prises individuellement ou en cumulé, inﬂuencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant sur ceux-ci. Comme précisé par l'article L.823-10-1 du Code de commerce, notre mission de certiﬁcation des comptes ne consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre société. Dans le cadre d'un audit réalisé conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France, le Commissaire aux comptes exerce son jugement professionnel tout au long de cet audit. En outre : Il identiﬁe et évalue les risques que les comptes annuels comportent des anomalies signiﬁcatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, déﬁnit et met en œuvre des procédures d'audit face à ces risques, et recueille des éléments qu'il estime sufﬁsants et appropriés pour fonder son opinion. Le risque de non-détection d'une anomalie signiﬁcative provenant d'une fraude est plus élevé que celui d'une anomalie signiﬁcative résultant d'une erreur, car la fraude peut impliquer la collusion, la falsiﬁcation, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le contournement du contrôle interne ;

90 Il prend connaissance du contrôle interne pertinent pour l'audit aﬁn de déﬁnir des procédures d'audit appropriées en la circonstance, et non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efﬁcacité du contrôle interne ; Il apprécie le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable des estimations comptables faites par la direction, ainsi que les informations les concernant fournies dans les comptes annuels ; Il apprécie le caractère approprié de l'application par la direction de la convention comptable de continuité d'exploitation et, selon les éléments collectés, l'existence ou non d'une incertitude signiﬁcative liée à des évènements ou à des circonstances susceptibles de mettre en cause la capacité de la société à poursuivre son exploitation. Cette appréciation s'appuie sur les éléments collectés jusqu'à la date de son rapport, étant toutefois rappelé que des circonstances ou évènements ultérieurs pourraient mettre en cause la continuité d'exploitation. S'il conclut à l'existence d'une incertitude signiﬁcative, il attire l'attention des lecteurs de son rapport sur les informations fournies dans les comptes annuels au sujet de cette incertitude ou, si ces informations ne sont pas fournies ou ne sont pas pertinentes, il formule une certiﬁcation avec réserve ou un refus de certiﬁer ; Il apprécie la présentation d'ensemble des comptes annuels et évalue si les comptes annuels reﬂètent les opérations et évènements sous-jacents de manière à en donner une image ﬁdèle. Rapport au comité d’audit Nous remettons au comité d'audit un rapport qui présente notamment l'étendue des travaux d'audit et le programme de travail mis en œuvre, ainsi que les conclusions découlant de nos travaux. Nous portons également à sa connaissance, le cas échéant, les faiblesses signiﬁcatives du contrôle interne que nous avons identiﬁées pour ce qui concerne les procédures relatives à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et ﬁnancière. Parmi les éléments communiqués dans le rapport au comité d'audit ﬁgurent les risques d'anomalies signiﬁcatives que nous jugeons avoir été les plus importants pour l'audit des comptes annuels de l'exercice et qui constituent de ce fait les points clés de l'audit, qu'il nous appartient de décrire dans le présent rapport. Nous fournissons également au comité d'audit la déclaration prévue par l'article 6 du règlement (UE) N°537-2014 conﬁrmant notre indépendance, au sens des règles applicables en France telles qu'elles sont ﬁxées notamment par les articles L.822-10 à L.822-14 du Code de commerce et dans le code de déontologie de la profession de Commissaire aux comptes. Le cas échéant, nous nous entretenons avec le comité d'audit des risques pesant sur notre indépendance et des mesures de sauvegarde appliquées. Les Commissaires aux comptes EVERFI À Dardilly, le 30 janvier 2026 Emmanuelle Vicente EXCO & ASSOCIÉS À Paris, le 30 janvier 2026 François Verdier