2022

ÅRSREDOVISNING

ÅRSREDOVISNING 2022 OM ACRINOVA2

4 | Året i sammandrag

8 | Vår marknad

Den dynamiska

Öresundsregionen

Hållbarhet

i fokus

Framtidens

fastigheter

13 | Hållbarhet 20 | Fastigheter & Projekt

OM ACRINOVA

Acrinova på en minut 3

Året i sammandrag 4

Årets höjdpunkter 5

Vd-kommentar 6

Vår marknad 8

VÄRDESKAPANDE

Tre bra anledningar till att

äga aktier i Acrinova 10

Våra framgångsfaktorer 12

Tillväxt och värdeskapande 12

HÅLLBARHET

Acrinovas hållbarhetsarbete 13

Våra fokusområden 15

Hållbarhetsmål 16

Hållbarhetsstyrning 17

Våra värdeord 18

FASTIGHETER & PROJEKT

Fastigheter 21

Fastighetsbeståndet i siffror 22

Projekt 24

Projektportföljens värde 25

Klimatsmart projektutveckling 26

KUNDCASE

Freudenberg 28

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Året som gått 32

Resultat 33

Balansräkning 34

Kassaflöde 34

Moderbolaget 35

Segmentsöversikt 36

Flerårsöversikt 37

Intjäningsförmåga 37

Finansiering 38

Förväntad framtida utveckling 39

Aktien och ägarförteckning 40

Bolagsstyrning 42

Risker och osäkerhetsfaktorer 42

FINANSIELLA RAPPORTER

Koncernen

Resultaträkning och rapport

över totalresultatet 44

Finansiell ställning 45

Förändringar i eget kapital 47

Kassaflöden 48

Moderbolaget

Resultaträkning 49

Balansräkning 50

Förändringar i eget kapital 52

Kassaflödesanalys 53

Noter 54

Styrelsens yttrande 78

Underskrifter 79

Revisionsberättelse 80

Definitioner 84

Beräkning av alternativa nyckeltal 85

Styrelse 86

Koncernledning 88

Fastighetsinformation 90

Övrig information 91

Med “Acrinova AB (publ)” eller “Moderbolaget” avses Acrinova AB (publ) med organisations nummer 556984–0910. Med ”Bolaget” eller ”Acrinova” avses koncernen,

det vill säga Acrinova AB (publ) och dess dotterbolag.

2022

” Vi har en stabil grund

att stå på och är redo

för ytterligare tillväxt.”

6 | VD-kommentar

ÅRSREDOVISNING 2022OM ACRINOVA 3

Vår strategiska inriktning är att äga, bygga och

utveckla fastigheter med hög värdepotential.

Tillväxtstrategin är enkel och tydlig: vi investerar

företrädesvis i lager, industri och andra kommer-

siella fastigheter samt samhällsfastigheter på

attraktiva lägen som passar långsiktigt stabila

hyresgäster. Vår förmåga att identifiera objekt

med potential, i kombination med god

marknadskännedom, är framgångsfaktorer

som bidrar till en positiv värdeutveckling.

Hållbarhet löper som en grön tråd genom hela

Acrinovas verksamhet. Vår Nollvision säkerställer

att nya fastigheter byggs för att vara själv för-

sörjande

på energi med hjälp av förnybara

energikällor. Vi

arbetar också löpande för att

energianpassa befintliga fastigheter samt för

att minska deras klimatavtryck. Allt för att

bygga långsiktigt hållbara värden.

AFFÄRSIDÉ

Acrinova ska äga, bygga, förvalta och

utveckla fastigheter med hög potential

för att skapa långsiktigt hållbara värden.

Genom att vara långsiktiga och med

gedigen kompetens bidrar vi till utveck-

lingen av de orter där vi är verksamma.

VISION

Att vara den främsta värdebyggaren.

inklusive

projektfastigheter

FASTIGHETER

miljoner kr

517

BÖRSVÄRDE

miljarder kr1,9

FASTIGHETSVÄRDE

miljoner kr978

SUBSTANSVÄRDE

ACRINOVA PÅ EN MINUT

Acrinova är ett kunskapsdrivet fastighetsbolag, verksamt

på den svenska sidan av Öresundsregionen. Denna dynamiska

tillväxtregion ger utmärkta förutsättningar för långsiktigt

hållbara fastighetsinvesteringar.

ÅRSREDOVISNING 2022 OM ACRINOVA4

FINANSIELLA NYCKELTAL 2022 2021

Totala intäkter, Tkr 130 532 101 955

Hyresintäkter, Tkr 119 990 72 345

Rörelseresultat, Tkr 89 433 72 614

Förvaltningsresultat, Tkr 27 026 19 711

Resultat efter skatt, Tkr 79 336 153 164

Fastighetsvärde, verkligt värde, Tkr 1 854 325 1 603 550

Balansomslutning, Tkr 2 095 704 1 831 232

Likvida medel, Tkr 28 311 74 657

Avkastning på Eget Kapital, % 8,74 22,67

Soliditet, % 44,9 47,8

Belåningsgrad fastigheter, % 53,7 49,8

Räntetäckningsgrad, ggr 2,09 2,32

Förvaltningsresultat, kr/aktie* 0,42 0,37

Resultat per aktie, kr 1,23 3,59

Resultat per aktie, kr* 1,23 2,89

Eget kapital, kr/aktie* 14,54 13,51

NAV, kr/aktie 15,10 14,50

RÄKENSKAPSÅRET 2022 I KORTHET

2022 innebar färdigställande av flertalet projekt, parallellt med fort-

satta fastighetsinvesteringar och

strategiska avyttringar. Nya hyresavtal

tecknades med

ett antal etablerade företag med starka varumärken.

Året kröntes av ett listbyte, som innebär att Acrinovas aktie från och med

december 2022 handlas på Nasdaq Stockholm.

Acrinovas mål är att fastighetsportföljen ska ha ett värde som ska uppgå

till minst 4 miljarder kronor vid utgången av 2025.

ÅRET I SAMMANDRAG

130 532 tkr

27 026 tkr

119 990 tkr

79 336 tkr

89 433 tkr

(101 955) (72 345)

Hyresintäkter uppgick till

(72 614)

(19 711) (153 164)

*Antalet aktier har justerats i beräkningarna för den fondemission som registrerades hos Bolagsverket den 2 mars 2021

De totala intäkterna uppgick till Rörelseresultatet uppgick till

Resultat efter skatt uppgick till Förvaltningsresultatet uppgick till

ÅRSREDOVISNING 2022OM ACRINOVA 5

• Acrinova gör förvärv i Trelleborg

av industrifastigheten Trucken 4.

Uppköpets totala underliggande

fastighetsvärde uppgår till 9 Mkr.

• Ledningsgruppens samman-

sättning förändras i och med

att marknadsansvarige Joakim

Ewetz lämnar bolaget.

• Acrinova meddelar att ett avtal

om förvärv av fastigheten Puge-

rup 5 i Hörby har tecknats, som

innebär tillträde 1 april 2022.

Det underliggande fastighets-

värdet uppgår till 70 Mkr.

• Acrinova avyttrar fastigheterna

Västra Nättraby 6:101 i Karlskrona

samt bostadsfastigheten Carnot

10 i Helsingborg. Köparna tillträ-

der i Q3, och avyttringarnas totala

underliggande fastighetsvärde

uppgår till 80,5 Mkr.

• Ett flertal hyresavtal tecknas

med välkända företag som JYSK,

Åhléns Outlet, SWEP och Renta.

• Ledningsgruppen förstärks med

Måns Broberg, transaktions-

ansvarig.

• Försäljningen av industrifastig-

heten Västra Nättraby 6:101 i

Karlskrona samt bostadsfastig-

heten Carnot 10 i Helsingborg

slutfördes då köparna tillträdde.

• Ett hyresavtal tecknades med den

danska detaljhandelskedjan

Thansen för en del av byggrätten

gällande Kävlinge Löddeköpinge

23:14.

• Acrinova bedöms uppfylla kraven

för notering på Nasdaq Stockholm.

• Acrinova offentliggör prospekt i

samband med listbytet till Nasdaq

Stockholm.

• Handeln i Acrinovas aktier inleds

på Nasdaq Stockholm.

2022

ÅRETS HÖJDPUNKTER

• Acrinova gör förvärv i Trelleborg av industrifastigheten Trucken 4.

Uppköpets totala underliggande fastighetsvärde uppgår till 9 Mkr.

• Acrinova förvärvar handelsfastigheten Pugerup 5 i Hörby.

Det underliggande fastighetsvärdet uppgår till 70 Mkr.

• Ett flertal hyresavtal tecknas med välkända företag som JYSK,

Åhléns Outlet, SWEP och Renta.

• Acrinova byter lista och inleder handeln av bolagets A- och B-aktier

på Nasdaq Stockholm.

ÅRSREDOVISNING 2022 OM ACRINOVA6

Acrinova fortsätter sin tillväxresa och

2022 var inget undantag. Vid årets slut

hade vårt fastighetsbestånd ett värde på

1,9 miljarder kronor och vi satsar vidare

för att nå målet 4 miljarder kronor vid

utgången av 2025.

En grön projektportfölj

Vårt bestånd består främst av kommer-

siella fastigheter inom kontor, logistik,

lager och handel/service. Därtill har vi

en mindre andel bostadsfastigheter.

Ytterligare en viktig del i mixen är våra

projekt. Vi var bland de första i branschen

att bygga nytt med hög miljöprofil, vilket

visades när vi invigde Sveriges grönaste

förskola i Trelleborg sommaren 2021.

Under 2022 färdigställde vi ytterligare

projekt som byggts i enlighet med vårt

miljöprogram Nollvision. Bostadshuset

Euron 2 i Trelleborg, innehållande 80

lägenheter på fem plan, är ett sådant

exempel. I Landskrona färdigställde vi ett

flertal kontors- och lagerbyggnader till

bland andra Lindells Bageri och industri-

koncernen Freudenberg. Utöver det har

vi pågående projekt i Landskrona, Åstorp,

Löddeköpinge och Trelleborg som färdig-

ställs under 2023.

Ett klimatanpassat bestånd

För att minska våra fastigheters miljö-

påverkan arbetar vi strukturerat genom

att utveckla nya nollenergifastigheter,

minska energiförbrukningen i befint-

liga fastigheter och använda förnybara

energikällor. Inom ramen för det arbetet

kartläggs det totala fastighetsbeståndet

för att se vilka anpassningar som kan

göras för en optimering ur ett hållbar-

hetsperspektiv. Det har bland annat lett

till att vi certifierat en av våra fastigheter

i enlighet med Sweden Green Building

Councils program ”Miljöbyggnad iDrift”.

Nu vill vi naturligtvis använda samma

tänk för övriga fastigheter. Till stora

delar hand lar det om att bygga solceller

på tak eller integrera sådana i designen

och ställa krav på energileverantörer

om 100 procent fossilfri energileverans.

Ett stabilt och hållbart bolag

VD-KOMMENTAR

2022 blev året då Acrinova noterades på Nasdaq Stockholm –

ett bevis på att vi är ett fastighetsbolag som möter höga krav

och förväntningar. Vi har konsekvent levererat ett starkt

förvaltningsresultat, vilket visar på god kostnadskontroll

och en effektiv organisation. Acrinova har en stabil grund att

stå på, något som är viktigt när marknaden präglas av ökade

energikostnader och stigande räntenivåer.

ÅRSREDOVISNING 2022OM ACRINOVA 7

Arbetet sker i nära dialog med våra

hyresgäster, då det naturligtvis ligger

i deras intresse att sänka både kostnader

och energiförbrukning.

Växa genom förvärv

Fastighetsförvärven har alltid utgjort

motorn i vår tillväxtresa. Under 2022

genomförde vi två förvärv på prioriterade

lägen, där handelsfastigheten på 13 000

kvm i Hörby är det största. Utöver det köp-

te vi även en industrifastighet i Trelleborg.

Vi ser hela tiden över vår fastighetsport-

följ så att den är optimerad för vår verk-

samhet, vilket under året ledde till ett

antal avyttringar. Vi sålde en industri-

fastighet i Karlskrona, en i Skellefteå

samt en bostadsfastighet i Helsingborg.

Det innebär att vi är än bättre rustade

för att kunna göra ännu fler förvärv när

rätt tillfälle uppstår.

Listbytet genomfört

För att kunna attrahera rätt sorts kapital

och fortsätta växa har vår ambition hela

tiden varit att vår aktie ska handlas på

Nasdaq Stockholm, något som blev verk-

lighet i december 2022. Processen för ett

listbyte är omfattande och jag är stolt

över vår organisation som metodiskt har

arbetat sig igenom de steg som krävs.

Det medförde att vi nu kan titulera oss

som ett bolag listat på Nasdaqs huvud-

lista. Med listbytet hoppas vi bli än mer

synliga och framför allt få en större ägar-

spridning samt god likviditet i aktien.

Positiv framtid

Vid årets slut var det tydligt att om-

världsfaktorer skapat påföljder som

präglar vår marknad. Ökade energikost-

nader och stigande inflation och räntor

blev påtagliga faktorer som vi, och våra

hyresgäster, måste förhålla oss till. Vi

kommer fortsatt att föra en nära dialog

med våra kunder för att se hur vi till-

sammans kan åstadkomma lösningar

som ger minskade energikostnader.

Ur ett tillväxtperspektiv kvarstår våra

mål, även om transaktionsmarknaden

givetvis också påverkats av rådande

makro faktorer. Grundsynen är att vi är

öppna för att göra fler förvärv. Finansiellt

är vi ett stabilt bolag där vi tidigt under

året vidtog åtgärder för att räntesäkra

vår låneportfölj. Som ett resultat har vi

en bra förfallostruktur för kommande

år. Det ger oss möjlighet att fortsätta på

den inslagna vägen och även växla upp

vårt arbete inom hållbarhet, kostnads-

kontroll och projektutveckling.

En annan viktig komponent för vår till-

växtresa är organisationen, som jag än

en gång vill lyfta fram som en framgångs-

faktor. En av Acrinovas paradgrenar är

att hitta motiverade individer med hög

specialistkompetens som konsekvent

kan fortsätta att skapa värde för vårt

bolag och vår aktie. Jag är stolt över de

resultat vi skapat tillsammans under

2022, och jag är övertygad om att vi

kommer att driva vårt arbete på ett lika

bra sätt under kommande år.

Jag vill passa på att rikta ett stort tack till

alla kunder, partners och aktieägare som

varit med oss under 2022.

” Det ger oss möjlighet att fortsätta

på den inslagna vägen och även

växla upp vårt arbete inom håll-

barhet, kostnadskontroll och

projektutveckling.”

Ulf Wallén, VD

Euron 2, Trelleborg

ÅRSREDOVISNING 2022 OM ACRINOVA8

VÅR MARKNAD

Den dynamiska

Öresundsregionen

– vår hemmamarknad

ÅRSREDOVISNING 2022OM ACRINOVA 9

Med basen i Malmö befinner

sig Acrinova mitt i den dyna-

miska Öresundsregionen.

Detta är vår hemmamarknad

där vi är väl bekanta med

både företagsklimatet och de

lokala förutsättningarna i

fastighetsbranschen.

Att vi befinner oss just här är ingen slump:

Sedan Öresundsbron invigdes år 2000

har regionen blivit hela Skandinaviens

tillväxtmotor. Det är här i regionen cirka

en fjärdedel av Danmarks och Sveriges

gemensamma BNP genereras*. Det är

här företag och forskning etablerar sig

för att dra nytta av de synergier som

uppstår med två marknader i samver-

kan. Och det är här Acrinova utvecklar

värden i fastigheter.

Expansivt företagsklimat

Sverige och Danmark uppvisar både lik-

heter och skillnader i sina företagskulturer,

men det är just detta som gör regionen

intressant. Här kan vi bygga på det som

är gemensamt och lära oss av det som

skiljer oss åt. Ett exempel är Greater

Copenhagen, ett politiskt samarbete

mellan regioner och kommuner i Sverige

och Danmark som syftar till ökad affärs-

tillväxt och utveckling.

I Öresundsregionen finns cirka 250 000

företag, många verksamma i högtekno-

logiska och kunskapsintensiva branscher.

Även områden som handel, utbildning

och turism gynnas av en integrerad

region med hög rörlighet. En annan

måttstock på hur intressant regionen är

för företag är etableringen av huvud-

kontor – sedan bron invigdes har fler än

70 huvudkontor** flyttat till Malmö.

Välutvecklad infrastruktur

I mer än tjugo år har Öresundsbron

bidragit till effektivare godstransporter

till och från kontinenten. När Fehmarn

Bält-förbindelsen öppnas 2029 ökas

tillgängligheten ytterligare. Då blir

Öresundsregionen än mer integrerad i

den megaregion som sträcker sig från

Hamburg i söder till Oslo i norr, vilket

väntas gynna den ekonomiska utveck-

lingen och skapa hållbara logistik- och

transportlösningar. I en växande region

ökar naturligtvis behoven av välfunge-

rande infrastruktur. För att möta ökade

trafik volymer och fler pendlare kan för-

bindelserna över Öresund behöva stär-

kas. Därför utreds bland annat förutsätt-

ningarna för en Öresundsmetro Malmö

– Köpenhamn, likaså en fast förbindelse

mellan Helsingborg – Helsingör.

God tillgång på kompetens

Med sina över 4,1 miljoner människor är

Öresundsregionen Nordens mest tätbe-

folkade storstadsområde, och även den

största arbetsmarknaden. En förutsätt-

ning för att företag ska kunna utvecklas

är tillgången på kompetens.

I Öresundsregionen finns ett tjugotal uni-

vers

itet och högskolor som utbildar fram-

tidens

arbetskraft. Räknar man samman

antalet studenter på båda sidor sundet

utbildas årligen cirka 175 000 personer

som kommer att bidra med värdefull

kompetens på framtidens arbetsmarknad.

Eftersom Öresundsregionen är attraktiv

för unga och välutbildade människor, och

många väljer att stanna i regionen efter

avslutad utbildning, finns här en bra

rekryteringsbas för de kunskaps intensiva

företagen. Med hög rörlighet över grän-

sen

(varje dag pendlar cirka 15 000 per-

soner över bron) ges företag på båda

sidor bra tillgång till den kompetens

de behöver.

Sedan bron invigdes har fler

än 70 huvudkontor flyttat

till Malmö.

* https://www.riksdagen.se/sv/webb-tv/video/motion/fordjupad-oresundsintegration_GY02U217

** källa: Öresundsinstitutet

ÅRSREDOVISNING 202210 VÄRDESKAPANDE

Vi är lokala och entreprenörsdrivna med

ett starkt affärsmannaskap.

Vår förmåga att identifiera nya objekt

med potential, i kombination med god

marknadskännedom, är ytterligare

faktorer som bidrar till en positiv

värdeutveckling.

Acrinova har en ambitiös tillväxtplan

för kommande år med mål att uppnå

4 miljarder i fastighetsvärde vid ut-

gången av 2025.

Långsiktig

värdeskapare

i Öresundsregionen

Vårt hållbarhetsarbete är en naturlig

del av vår affärsmodell och arbets

process med siktet inställt på innovativa

lösningar med energieffektivisering.

Vi ligger i framkant för att skapa nya

tidens klimatneutrala byggnader.

Vår Nollvision visar på en ambition att

göra mer än vad som krävs – att bygga

hållbara fastigheter som kan skapa

värden långt in i framtiden.

I framkant

med den gröna

omställningen

Vår projektportfölj har stor värde-

utvecklingspotential samtidigt som

vi gör värdeskapande investeringar i

befintligt bestånd.

Acrinovas långsiktighet och strategi av-

speglas i aktiens långsiktiga substans-

värde som har utvecklats positivt under

alla år bolaget varit verksamt.

Hög planerad tillväxttakt ger möjlighet

till god värdetillväxt över tid.

Långsiktigt

positivt

substansvärde

Tre bra anledningar till

att äga aktier i Acrinova:

1 2

INVESTMENT CASE

ÅRSREDOVISNING 2022 11VÄRDESKAPANDE

Fastighetsvärdets utveckling 2018–2022

NAV och stängningskurs t o m 2022-12-31

Aktiens direktavkastning och utdelning per år

400

800

1 200

1 600

2 000

20222021202020192018

Mkr

Kr %

NAV ACRI-A ACRI-B

0,0

0,1

0,2

0,3

0,4

0,5

0,6

0,7

0,8

0,9

1,0

20222021202020192018

Utdelning kronor, per aktie

Direktavkastning, ACRI-A Direktavkastning, ACRI-B

400

800

1 200

1 600

2 000

20222021202020192018

Mkr

Kr %

NAV ACRI-A ACRI-B

0,0

0,1

0,2

0,3

0,4

0,5

0,6

0,7

0,8

0,9

1,0

20222021202020192018

Utdelning kronor, per aktie

Direktavkastning, ACRI-A Direktavkastning, ACRI-B

400

800

1 200

1 600

2 000

20222021202020192018

Mkr

NAV ACRI-A ACRI-B

0,0

0,1

0,2

0,3

0,4

0,5

0,6

0,7

0,8

0,9

1,0

20222021202020192018

Utdelning kronor, per aktie

Direktavkastning, ACRI-A Direktavkastning, ACRI-B

Våra framgångsfaktorer

ÅRSREDOVISNING 202212 VÄRDESKAPANDE

TILLVÄXT OCH VÄRDESKAPANDE

Acrinovas strategiska inriktning är att

bygga, äga och utveckla fastigheter med

värdepotential på attraktiva orter i Öre-

sundsregionen. Arbetet görs efter en

indelning i tre huvudsakliga områden:

Vår kompetens och lokala närvaro

Även om Acrinova är ett ungt bolag har vi

lång erfarenhet från fastighetsbranschen.

Våra engagerade och erfarna medarbetare

besitter den kompetens som krävs för att

hitta lämpliga investeringsobjekt, men

också förmågan och nytänkandet att

utveckla fastigheterna till att nå sin fulla

potential. Vår lokala förankring och väl

utvecklade nätverk ger förståelse för varje

delmarknad och skapar närhet till kun-

derna, hög tillgänglighet och snabba

beslutsvägar.

Vi ser möjligheterna och kan därmed agera

framgångsrikt för ett näringsliv och en

fastighetsmarknad i ständig förändring.

Vår strategiska inriktning

Acrinova har en strategisk inriktning som

innebär att vi identifierar, utvecklar och

förvaltar fastigheter med hög potential,

något som ibland förbisetts av andra

aktörer. Förmågan att identifiera objekt

med potential, i kombination med god

marknadskännedom, är faktorer som

bidrar positivt till värdeutvecklingen.

Fastigheterna i beståndet har en sam-

mansättning och exponering som ger

god motståndskraft mot att påverkas av

oväntade eller plötsliga svängningar i

samhällsekonomin.

Vår gröna profil och hållbarhet

Acrinova arbetar för att skapa långsiktigt

hållbara värden i företaget och i samhället,

och har sedan 2020 en ISO-certifiering med

fokus på miljöledningsarbete. Vi tar ansvar

för att våra fastigheter optimeras för så låg

miljöpåverkan som möjligt. Vår Nollvision

säkerställer att nya fastigheter byggs för

att vara självförsörjande på energi med

hjälp av förnybara energikällor.

Vi arbetar också löpande för att energi-

anpassa befintliga fastigheter samt för

att minska deras klimatavtryck. När det

kommer till social hållbarhet ser vi till

att våra med

arbetare trivs och mår bra,

och att vi bidrar

positivt till samhället på

de delmarknader där vi är aktiva.

Förvärv och transaktioner

Fastighetsportföljen optimeras kon-

tinuerligt för att ge bolaget största

möjliga värdeavkastning. I början av

2021 fastställdes nya tillväxtmål vilket

satte stort fokus på fastighetsförvärv

och finansiering. Här ingår även av-

yttringar av fastigheter som ur vårt

perspektiv är färdigutvecklade.

Projektutveckling

Vi arbetar med alla typer av fastighets

utveckling, med speciell inriktning

på nyproduktion av fastigheter med

hög miljö och hållbarhetsprofil i

enlighet med bolagets Nollvision.

Ambitionen är att vara en självklar

partner inom stads- och fastighetsut-

ckling på våra utvalda delmarknader.

Fastighetsförvaltning

Fastighetsbeståndet består av ett

40-tal fastigheter i Öresundsregionen.

Fokus är olika typer av kommersiella

fastigheter såsom kontor, lager och

logistik. Vi förvaltar och utvecklar de

egna fastigheterna och genomför

löpande värdehöjande åtgärder, allt

från mindre anpassningar till mer

genomgripande utvecklingsprojekt.

Vårt hållbarhetsarbete fokuserar på tre områden:

hållbarhet i förvaltningen, hållbarhet i projekt-

utvecklingen och hållbarhet i organisationen. Dessa

områden är mest bidragande till vår långsiktiga

konkurrenskraft, såväl strategiskt som finansiellt.

Utöver fokusområdena har vi ett grundläggande ansvar som sam-

hällsaktör. Genom att arbeta med hållbarhet som värdegrund kan

Acrinova leverera långsiktiga värden till bolagets alla intressenter,

såväl kunder, aktieägare, medarbetare som samhället i övrigt.

ACRINOVAS HÅLLBARHETSARBETE

Integrerat i

strategier

och styrning

ÅRSREDOVISNING 202214 HÅLLBARHET

FN:s globala mål för

hållbar utveckling

2015 antog FN 17 globala

mål för hållbar utveck-

ling. Målen ska vara

uppfyllda år 2030, och benämns ofta

som Agenda 2030. Idag finns det många

initiativ som kopplar till FN:s Agenda

2030, både på internationell, nationell

och EU-nivå. Hållbar utveckling delas ofta

in i tre dimensioner – social, ekonomisk

och miljömässig hållbarhet där de olika

dimensionerna är beroende av varandra.

Exempelvis har en ekonomisk aktivitet

alltid en social och miljömässig påverkan.

Acrinova utgår från de 17 globala målen

för hållbar utveckling för att utvärdera

verksamheten, definiera mål och styra

hållbarhetsarbetet framåt. Arbetet som

sker inom ramen för våra tre fokusom-

råden bidrar till sju av FN:s globala mål

för hållbar utveckling.

Nollvision och

Miljöbyggnad Silver

För Acrinova är hållbar-

hetsarbetet affärskritiskt

– ett integrerat hållbar-

hetsarbete och samhällsengagemang

går hand i hand med värdeskapande.

Långsiktigheten genomsyrar alla led,

från projektering och finansiering till

produktion och förvaltning. Därför är vår

Nollvision kärnan i hållbarhetsarbetet.

Nollvisionen innebär att samtliga nya

fastigheter ska ha så lågt klimatavtryck

som möjligt – helst noll. Detta uppnår vi

genom miljövänliga materialval, energi-

snål konstruktion och förnybar energi-

försörjning från bland annat solceller

och bergvärme. När vi bygger nytt upp-

förs byggnaderna i enlighet med Miljö-

byggnad Silver som ger en standard

långt över lagkraven. I det befintliga

fastighetsbeståndet utvärderar vi

löpande förbättringsåtgärder.

Grönt ramverk

Hösten 2021 antog

Acrinova ett grönt

finansiellt ramverk.

Det innebär att vi har

möjlighet att uppta gröna obligationer

eller gröna lån till en förmånligare ränta,

vilket skapar ytterligare incitament för

att arbeta aktivt med hållbarhet. Det Gröna

finansiella ramverket är framtaget i

enlighet med Green Bond Principles 2021

(GBP) och Green Loan Principles (GLP).

Ramverket är externt granskat av Cicero

och har erhållit betyget Medium Green.

Acrinovas Gröna finansiella ramverk är

kopplat till FN:s 17 Globala mål, där vi

har valt att fokusera på de 7 mål där vi

anser oss ha störst möjlighet att påverka.

Inrättandet av det finansiella ramverket

är en naturlig del av Acrinovas profil som

ett hållbart företag, och gör det möjligt

att ytterligare fokusera på att uppnå en

positiv miljöpåverkan i verksamheten.

Euron 1, Trelleborg

ÅRSREDOVISNING 2022 15HÅLLBARHET

VÅRA FOKUSOMRÅDEN

Hållbarhet i vår

förvaltning

Acrinovas fastighetsbestånd består i dags-

läget av 40 fastigheter. Beståendet varie-

rar mellan kommersiella fastigheter som

kontor, lager och logistik samt bostads-

fastigheter. En utmaning för hela fastig-

hetsbranschen är att hantera fastigheters

hållbarhetsprestanda. För Acrinova inne-

bär det ett fokus på fastighetsbeståndets

klimatpåverkan och energi användning.

Vi arbetar löpande med att optimera

fastighetsdriften för att minska

såväl mil-

jöbelastning som driftskostnader.

Efter-

som varje fastighet är unik i ålder och

utförande är fastighetens konstruktion

avgörande för hur långt vi kan ta den

hållbara omställningen. Målsättningen

är att våra metoder ska hålla under lång

tid med lågt klimatavtryck.

Fossilfria fordon

För att minska verksamhetens klimat-

påverkande utsläpp fasar vi successivt

ut fossildrivna tjänstefordon till förmån

för fossilfria alternativ. Under de senaste

åren har vi löpande ersatt bensindrivna

fordon med el- eller biogasfordon. Vår

målsättning är att samtliga bilar senast

år 2025 ska drivas med el alternativt el

kombinerat med annat drivmedel alter-

nativt biobaserat drivmedel.

Vid årsskiftet var 15 procent av fordons-

parken fossilfri och 57 procent bestod av

hybridbilar.

Hållbarhet i vår

projektutveckling

Projekt är en spännande del inom

Acrinova. Vi har högt ställda miljömål-

sättningar och samtliga nya fastigheter

som Acrinova projekterar omfattas av vår

Nollvision. Nyproducerade fastigheter är

byggda i enlighet med Sweden Green

Building Councils nivå Miljöbyggnad Silver.

Vid nybyggnadsprojekt ska vi alltid värdera

och eftersträva möjligheten till noll energi-

hus. Det innebär att vi innan byggstart

arbetar aktivt för att klimatavtrycket vid

uppförandet ska bli så lågt som möjligt.

Detta genom att välja miljövänliga mate-

rial och lokala leverantörer, och att nya

byggnader ska vara självförsörjande på

energi. Förnybara energislag som berg-

värme och solceller gör fastigheterna

oberoende av extern energiförsörjning

och säkerställer långsiktigt hållbar drift.

Under 2022 certifierades en byggnad

enligt Miljöbyggnad Silver.

Hållbarhet i

organisationen

Medarbetarnas engagemang och kunskap

är avgörande för Acrinovas utveckling.

Vi ska vara en attraktiv arbetsgivare som

lockar och behåller kompetenta med-

arbetare. I en liten organisation som

Acrinovas blir varje enskild medarbetares

engagemang, kompetens och arbetsinsats

mycket betydelsefull. Det är med hjälp

av medarbetarnas kompetens som vi

skapar värden i våra fastigheter och

säkerställer fortsatt hög tillväxt i bolaget.

Att vara en attraktiv och långsiktigt hållbar

arbetsgivare har därför hög prioritet.

Kompetens som värdeskapare

Nyckeln till Acrinovas framgångar är vår

kompetens inom fastigheter, i kombination

med god marknadskännedom och lokala

nätverk. Teamet består idag av 12 enga-

gerade medarbetare i en liten och slimmad

organisation. Vid sidan om fastighets- och

transaktionsverksamheten har bolaget

funktioner för marknad, ekonomi och

finansieringsfrågor samt hyres- och

bolagsadministration. Kompetenta, enga-

gerade medarbetare som trivs och utvecklas

är en av Acrinovas framgångsfaktorer.

Attraktiv arbetsgivare

Att vara en attraktiv arbetsgivare är ett

ständigt pågående arbete. Det gör vi genom

att erbjuda meningsfulla arbetsuppgifter

som engagerar medarbetarna och är

utvecklande både på ett professionellt

och personligt plan. På Acrinova är vi stolta

över vår företagskultur som erbjuder en

inkluderande arbetsplats där medarbe-

tarnas olikheter värdesätts och respekteras.

Genom ett öppet klimat, närvarande

medarbetare och ledning visar vi varan-

dra uppskattning i det dagliga arbetet

och det är viktigt att alla ska känna sig

sedda och trivas. Vi har nolltolerans mot

diskriminering eller kränkande särbe-

handling. Tillsammans formar vi en

arbetsplats som är attraktiv för både

dagens och morgondagens medarbetare.

Vårt mål är att medarbetarindex ska

vara minst 67, årets resultat blev 85.

Nollvision för arbetsskador

Acrinova ska erbjuda medarbetarna en

arbetsmiljö som är trygg, säker och hälso-

sam. Både den psykosociala och fysiska

arbetsmiljön är viktiga för att medarbe-

tarna ska trivas. Acrinovas mål är att inga

anställda ska skadas under arbetet och

bedriver därför ett organiserat arbetsmiljö-

arbete. Kontroller över hur arbetsplats-

säkerheten efterföljs sker kontinuerligt.

Under 2022 hade vi 0 arbetsskador och

en sjukfrånvaro på 4,8 procent.

ÅRSREDOVISNING 202216 HÅLLBARHET

Fastigheter

Våra mål för våra fastigheters miljöpåverkan bidrar

till FN:s globala mål i Agenda 2030 ”11 Hållbara

städer och samhällen”, ”12 Hållbar konsumtion och

produktion”, ”13 Bekämpa klimatförändringarna”

och ”15 Ekosystem och biologisk mångfald” och

”7 Hållbar energi för alla”.

Nybyggnation

• Samtliga av våra egna nybyggnads-

projekt ska uppfylla kraven för miljö-

certifiering för minst nivån "Silver"

enligt Sweden Green Building Councils

system för miljöcertifiering.

• Vid nybyggnadsprojekt ska vi alltid

värdera och eftersträva möjligheten

till nollenergihus.

Förvaltning

• Målsättningen är att energiförbrukning

på ägda fastigheter, så långt det är

praktiskt och ekonomiskt genomför-

bart, ska ha en helt fossilfri drift.

• Åtgärder för effektivare energianvänd-

ning samt hur driften görs fossilfri ska

vara prioriterade och målsatta.

Transporter

Våra mål för våra transporters miljöpåverkan

bidrar till FN:s globala mål i Agenda 2030 ”3

God hälsa och välbefinnande” och ”13 Bekämpa

klimatförändringarna”.

• Samtliga fordon ska senast år 2025

drivas med el alternativt drivas med el

kombinerat med annat drivmedel

alternativt drivas av biobaserat driv-

medel. Vid samtliga nyanskaffningar

av fordon ska mål 2025 beaktas.

Antal fordon som drivs med el alternativt

el kombinerat med annat drivmedel: 72%

Arbetsmiljö

Våra arbetsmiljömål bidrar till FN:s globala mål

i Agenda 2030 ”8 Anständiga arbetsvillkor och

ekonomisk tillväxt”.

• Acrinova ska ha en sjukfrånvaro som

understiger SCB:s statistik för pri-

vatanställda, 3,4 %.

Sjukfrånvaro: 4,

8 %

• Antalet arbetsskador ska vara noll.

Antal arbetsskador: 0

• Vårt medarbetarindex ska vara minst 67.

Medarbetarindex: 85

HÅLLBARHETSMÅL

Acrinovas

hållbarhetsmål

Eftersom hållbarhet är en uttalad och integrerad del i

bolagets strategi, påverkar det allt från affärsmodell och

strategi, till organisation och fastigheter. Acrinova höjer

kontinuerligt ambitionerna inom hållbarhets arbetet, med

uppsatta hållbarhetsmål för att mäta vår prestation. Samtliga

mål är förankrade i FN:s globala mål.

3 8

12 13 15

ÅRSREDOVISNING 2022 17HÅLLBARHET

HÅLLBARHETSSTYRNING

Hållbarhetspolicy

Hållbarhetspolicyn fastställer att Acrinova ska verka för hållbart företagande. Vi lägger ribban högt

och nöjer oss inte med att bara göra det som krävs, utan strävar hela tiden efter att utveckla hållbar-

hetsarbetet för att vara ett föredöme. Acrinova delar upp hållbarhetsarbetet i tre lika viktiga områden:

Styrdokument

För att säkerställa hållbara projekt har

Acrinova tagit fram ett styrdokument

som definierar bolagets generella miljö-

och hållbarhetskrav. Styrdokumentet

blir därmed en utgångspunkt för upp-

handlingar, så att samtliga involverade

parter får kännedom om Acrinovas kon-

kreta krav. I Styrdokumentet är fastslaget

att svensk byggpraxis och BBR (Boverkets

byggregler) ska gälla i Acrinovas projekt-

verksamhet. Alla nya fastigheter ska som

minimum uppfylla kraven för Miljöcer-

tifiering Silver. Dokumentet definierar

vilka krav som ska gälla i projektens alla

faser, bland annat avseende på energi

och vatten, materialeffektivitet, klimat-

påverkan och ansvarsfull produktion.

ISO-certifiering

Acrinova är sedan 2020 certifierade enligt

ISO 14001:2015 och uppfyller därmed kraven

för ett godkänt miljöledningssystem.

Certifieringsprocessen var omfattande

då alla delar av verksamheten genom-

lystes. Dessutom involverades många

medarbetare vilket innebär att hela

organisationen idag känner sig delaktiga

i att utveckla Acrinova i en hållbar rikt-

ning. ISO 14001 är en internationellt

accepterad standard som bygger på

ständiga förbättringar. Certifieringen

har som syfte att hjälpa företag att på

effektivast möjliga sätt minimera nega-

tiv miljöpåverkan, men också att säker-

ställa att lagar och förordningar följs.

Inom ramen för certifieringen har Acrinova

satt upp ett antal mål som löpande ska

följas upp. Ett av dessa var att miljöinven-

tera samtliga fastigheter i beståndet

innan utgången av 2022. Detta ger nöd-

vändig kunskap för att kunna arbeta

vidare med att ytterligare förbättra fastig-

hete

rnas energivärden och miljöpåverkan.

Miljömässig hållbarhet

Detta uppnås framför allt

genom medvetna val av leve-

rantörer, material, platser och

arbetstekniker.

Social hållbarhet

Detta innebär en strävan att alla

människor,

oavsett personliga

förutsättningar, ska kunna

vistas i och bruka de miljöer

Acrinova utvecklar.

Ekonomisk hållbarhet

Acrinova ska inom ramen för

hållbart företagande skapa

lönsamhet och ekonomisk

tillväxt, för att på så vis öka

värdet till aktieägarna.

Den attraktiva arbetsplatsen

Att vara en attraktiv arbetsgivare är ett

ständigt pågående arbete. Vi måste

erbjuda meningsfulla arbetsuppgifter

som är engagerande och utvecklande.

En företagskultur där alla trivs, känner

sig sedda och uppskattade är ett måste.

Alla måste också känna trygghet och

erbjudas en säker och hälsosam arbets-

miljö. På Acrinova är vi stolta över vår

företagskultur. Vi är ett väl samman-

svetsat team som tillsammans formar

vår arbetsmiljö.

Värdeord från hjärtat

Under våren 2022 genomförde vi en

övning där vi alla tillsammans formade

våra värdeord: Närhet, Omtanke och Driv.

Innebörden är att vi är närvarande för

våra kunder. Att vi vill väl, lyssnar och

visar förståelse för varandra och för vad

kunder behöver och vill ha. Omtanke

om miljön är också centralt i vårt sätt att

arbete och förhålla oss till omgivningen.

Vi menar också att arbetsglädje och äkta

engagemang gör oss handlingskraftiga

och kan hantera projekten på ett snabbare

och mer effektivt sätt. Tack vare att våra

värdeord togs fram gemensamt känner

vi att de är förankrade inifrån och

kom-

mer från hjärtat. Här blir tanke och

handling ett.

Framgångsfaktorer

Engagerade medarbetare som trivs och

utvecklas är våra viktigaste framgångs-

faktorer. Det är medarbetarnas kompetens

och personlighet som är värdeskapande

i våra fastigheter och i våra kontakter

med både nya och befintliga kunder.

Teamet

består idag av 12 medarbetare i

en slimmad

organisation. Vid sidan av

fastighets- och

transaktionsverksamheten

finns funktioner

för marknad, hyres och

bolagsadministration, ekonomi och

finansieringsfrågor.

ÅRSREDOVISNING 202218 HÅLLBARHETÅRSREDOVISNING 202218

Närhet

Omtanke

Driv

VÅRA VÄRDEORD

ÅRSREDOVISNING 2022 19ÅRSREDOVISNING 2022

Jenny brinner för byggnader

Jenny hade hört mycket gott om Acrinova. När tjänsten som

förvaltare annonserades ut så sökte hon jobbet direkt. Och

sedan augusti 2022 är hon nu en viktig hörnsten för vårt arbete

att ta hand om våra fastigheter och hyresgäster. Tack vare tidi-

gare erfarenheter, dels som byggnadsingenjör, men också som

projektansvarig för olika byggprojekt, är Jenny på många sätt

perfekt i rollen som den direkta länken till våra hyresgäster.

Dessutom älskar hon byggnader.

”Jag brinner för att ta hand om fastigheter. De är levande både

på sitt eget sätt och tillsammans med de människor som finns

i dem. För mig är jobbet en passion. Det är också lätt att behålla

passionen här på Acrinova. Här finns en familjär känsla där vi

hjälper varandra. Att det också är roligt och alltid nära till skratt

gör att man känner trivsel och samhörighet här”, säger Jenny.

Att både vara och göra

Acrinova är en liten organisation. Förvaltarnas uppgifter är

därför både av teknisk och administrativ natur. För Jenny

passar det helt perfekt.

”Mitt kall är att gå runt och vara närvarande. Jag är nog ute hos

hyresgästerna halva min tid. Dels för att vara nära där det händer

och se till att löften uppfylls. Och lyssna. Men också att ’se till’

husen och lokalerna. För mig är det viktigt att finnas till hands

– att både vara och göra”, framhäver Jenny.

” Att finnas på plats

för våra hyres -

gäster.”

Lars bygger relationer

Med över 20 års erfarenhet av den skånska fastighetsbranschen

kan Lars regionen utan och innan. 2018 började han tjänsten

som förvaltare på Acrinova, I arbetsuppgifterna ingår både det

administrativa och det tekniska vilket passar Lars bra som i

grunden är drifttekniker. För Lars är det viktigt att vara ”där

ute” och träffa hyresgästerna och vara involverad i allt från

början till slut.

”Vi är en tight organisation här på Acrinova vilket betyder att vi

kommer nära både hyresgästerna och varandra inom företaget.

Det gör att vi ser mer och förstår mer. Att jobba prestigelöst och

lite över gränserna i våra roller innebär ett större ansvar, samtidigt

som det skapar en helhet med ett bättre slutresultat som följd.

Vår drivkraft är att ligga i framkant både när det gäller projek-

tering av nya projekt och i den dagliga driften i övrigt. Det är något

man gör tillsammans med kunderna. Självklart i en öppen

dialog”, menar Lars.

Att samordna och se möjligheter

Driften av en fastighet är på många sätt ett evighetsprojekt. Ett

positivt sådant. För Lars är det lika självklart som utvecklande.

”Verkligheteten finns ute hos hyresgästerna. Hur de har det, hur

de trivs och hur allt fungerar. Jobbet går inte att göra om vi inte är

på plats och möter människor på deras villkor. Jag tror på att skapa

goda relationer, att lyssna och verkligen visa att vi vill väl. Det är

också ett lärande hela tiden som gör oss bättre på att samordna och

hitta möjligheter. För mig måste jobbet vara fyllt av engagemang

och positiva möten. Och inte minst att ha roligt”.

” Att vara involverad

i allt från början

till slut.”

Lars Sonesson, Förvaltare

Jenny K Pettersson, Förvaltare

HÅLLBARHET

ÅRSREDOVISNING 202220 FASTGHETER / PROJEKT

Fastigheter

ÅRSREDOVISNING 2022 21

FASTIGHETER

Ett fastighetsbestånd

i utveckling

Acrinovas fastighetsportfölj växer starkt, med ett fastighetsvärde på väg mot tvåmiljardersvallen.

I den dynamiska Öresundsregionen investerar vi i fastigheter med hög potential. Med god lokal

kännedom och högt fastighetskunnande utvecklar vi vårt fastighetsbestånd för att skapa lång-

siktigt hållbara värden.

Värdeskapande fastigheter

Acrinovas fastighetsbestånd består i dags-

läget av 40 fastigheter. Fokus är olika

typer av kommersiella fastigheter såsom

kontor, lager och logistik, men vi har även

renodlade bostadsfastigheter. Acrinovas

kompetens att hantera ett blandat fastig-

hetsbestånd innebär dels en större mark-

nadspote

ntial, dels en sund riskspridning.

Vårt bestånd är i ständig tillväxt, där vi

steg för steg adderar nya fastigheter med

potential. Vi är oftast en långsiktig ägare,

men kan välja att sälja fastigheter för att

finansiera fastighetsförvärv som bedöms

ha högre avkastningspotential.

Hållbar omställning av

fastighetsbeståndet

I vårt befintliga fastighetsbestånd utvär-

derar vi löpande vilka förbättringsåtgärder

vi kan vidta för att göra skillnad. Det kan

handla om att renovera för att få bättre

energivärden, eller att byta till förnybara

energikällor. Hur långt vi kan ta den håll-

bara omställningen beror på fastighetens

konstruktion. Varje fastighet är unik i sin

ålder och utförande vilket sätter ramarna

för vad vi kan uppnå. Fastigheterna

utvecklas enligt en plan där vi löpande

arbetar med energieffektiviseringar för

att minska klimatavtryck och förbättra

driftnettot. Steg för steg utvecklar vi vårt

fastighetsbestånd i en hållbar riktning.

Förvaltningsfastigheter

• Har stabila kassaflöden som utgör basen

i fastighetsportföljen

• Är oftast ett mycket långsiktigt innehav

• Bedöms som färdigutvecklade och har

endast mindre investeringsbehov

Förädlingsfastigheter

• Ofta vakanta fastigheter med betydande

renoveringsbehov

• Har omsorgsfullt analyserats och bedöms

kunna bli fullt uthyrda

• Initialt ofta mindre kassaflöden, men kan efter

förädling bli lönsamma förvaltningsfastigheter

VÅRT FASTIGHETSBESTÅND DELAS IN I:

FASTIGHETER & PROJEKT

Kavalleristen 11, Helsingborg

ÅRSREDOVISNING 202222 FASTGHETER & PROJEKT

Fastighetsbeståndet i siffror

FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL

2022

Förvaltnings-

fastigheter

Förädlings-

fastigheter

Totalt** 2021 2020 2019

Uthyrningsgrad, yta, % 93,2 72,5 89,5 87,5 81,2 78,0

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,6 77,6 92,9 92,3 86,9 84,0

Hyresvärde, Mkr 128,1 14,7 142,8 112,9 73,0 62,5

Hyresintäkt, Mkr 121,2 11,4 132,6 104,2 63,5 52,5

Uthyrningsbar yta, kvm 121 675 26 740 148 415 132 561 108 327 93 272

Ledig yta, kvm 8 282 7 352 15 634 16 557 20 395 20 504

Verkligt värde, Mkr 1 506,9 150,1 1 854,3 1 603,6 864,0 653,5

FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING

Tkr 2022 2021 2020 2019 2018

VERKLIGT VÄRDE PER 1 JANUARI 1 603 550 864 036 653 515 442 075 380 008

Förvärv 79 000 464 000 127 000 217 838 43 585

Investeringar 250 735 157 243 78 265 7 955 19 097

Försäljningar -92 000 -30 100 -26 000 -49 000 -21 500

Värdeförändringar 13 039 148 371 31 256 34 647 20 885

VERKLIGT VÄRDE VID PERIODENS UTGÅNG 1 854 325 1 603 550 864 036 653 515 442 075

FASTIGHETSVÄRDE

500 000

1 000 000

1 500 000

2 000 000

Mkr

20212020 2022

Logistik/Produktion, 737 Mkr

Projekt,

197 Mkr

Extern handel/Service, 440 Mkr

Bostäder, 190 Mkr

Samhällsfastigheter, 97 Mkr

Kontor, 193 Mkr

Förädlingsfastigheter, 150 Mkr

Projektfastigheter, 197 Mkr

Förvaltningsfastigheter, 1 507 Mkr

TOTALT FASTIGHETSVÄRDE

1 854 Mkr

* Bolaget presenterar en rad finansiella mått som är så kallade alternativa nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer. För mer information om definitioner, se sidan 84.

** I totalt verkligt värde ingår även verkligt värde för projektfastigheterna om 197,3 Mkr.

Förädlings-

fastigheter

150 Mkr

Projekt-

fastigheter

197 Mkr

Projekt

197 Mkr

Extern handel/

Service

440 Mkr

Bostäder

190 Mkr

Samhälls-

fastigheter

97 Mkr

Kontor

193 Mkr

737 Mkr

Logistik/Produktion

Förvaltningsfastigheter

1 507 Mkr

53,7%

BELÅNINGSGRAD

ÅRSREDOVISNING 2022 23

Projekt

ÅRSREDOVISNING 202224 FASTIGHETER & PROJEKT

Fastighetsprojekt

med Nollvision

Projekt är en spännande del inom Acrinova. Vi har högt ställda miljömålsättningar och alltid vår

Nollvision i fokus. Det innebär att våra nyproducerade fastigheter är byggda i enlighet med Sweden

Green Building Councils nivå Miljöbyggnad Silver, fossilfria och ofta självförsörjande på energi.

Allt för att minska klimatavtrycket.

Projekt – en del i tillväxtstrategin

Projektutveckling är en allt viktigare del

i Acrinovas tillväxtstrategi. Vi arbetar med

alla typer av projekt, från mindre hyres-

gästanpassningar till genomgripande

utvecklingsprojekt och nyproduktion.

Ambitionen är att vara en självklar partner

inom stads- och fastighetsutveckling på

våra utvalda delmarknader.

Projektfastigheterna genererar oftast inte

några kassaflöden initialt. Det kan vara

renodlad tomtmark eller äldre helt tom-

ställda fastigheter som har förvärvats

utifrån en marknadsbedömning om

fastighetens geografiska läge och möjlighet

till exploatering inom en femårsperiod.

Vi bygger för framtiden

Nya fastigheter som Acrinova projekterar

omfattas av vår Nollvision. Redan innan

byggstart säkerställer vi att klimatavtrycket

vid uppförandet ska bli så lågt som möjligt,

exempelvis genom miljövänliga material-

val och lokal materialanskaffning. Noll-

visionen innebär också att nya byggnader

ska vara självförsörjande på energi. För-

nybara energislag, som bergvärme och

solceller, gör fastigheterna oberoende

av extern energiförsörjning och säker-

ställer långsiktigt hållbar drift.

Nyproducerade fastigheter är byggda i

enlighet med Sweden Green Building

Councils nivå Miljöbyggnad Silver. Denna

certifieringsnivå ger en standard långt

över lagkraven och säkerställer bland

annat en hållbar inomhusmiljö avseende

solskydd, ljudmiljö och ventilation.

Planeringsprojekt

• I planeringsfas och har ännu inte byggstartats

• Ingen realiserad värdeökning har bokförts

• Inget uppskattat marknadsvärde anges

Produktionsprojekt

• Alla planeringssteg är genomförda och byggstart har skett

• Successiv realisering av värdeökning baserat på nedlagd

investering / förväntat övervärde vid färdigställande och

ingår i Acrinovas totala fastighetsvärde

• Uppskattning av marknadsvärde vid färdigställande som

en upplysningspost i rapporter

VÅRA PROJEKT DELAS IN I:

PROJEKT

ÅRSREDOVISNING 2022 25

* Ersätter förädlingsfastighet vid produktionsstart. Avvaktar detaljplansändring.

** Projektfastigheterna är upptagna till nedlagd produktionskostnad inkl mark i bokföringen. Finns ett framtida förväntat övervärde vid färdigställande avräknas 50 procent

vid produktionsstart om hyresavtal finns signerat alternativt så fort hyresavtal är signerat. Övriga 50 procent avräknas proportionerligt under byggnationens gång. Är värdet

för en försäljning i förtid av projektet vid bokslutstillfället högre än föregående beräkning har istället detta värde redovisats i bokföringen.

PROJEKTFASTIGHETER

VID FÄRDIGSTÄLLANDET

FASTIGHET Typ Projektfas

Färdig-

ställande

Uthyrningsbar

yta, kvm

Uppskattat

värde, tkr

Varav bokfört

värde per 31 dec**

Landskrona Björnen 23 Kontor Produktion Kvartal 3 2023 2 200 110 000 59 000

Kävlinge Löddeköpinge 23:14

byggrätt bef fastighet

Extern handel/

Service Produktion Kvartal 3 2023 3 800 56 000 21 470

Staffanstorp Hjärup 4:6* Bostäder Detaljplanändring -- 30 000 -- --

Trelleborg Trucken 2 Logistik/

produktion

Produktion Kvartal 3 2023 1 000 26 000 2 918

Åstorp Hästhoven 6 Bostäder Produktion Kvartal 1 2023 3 826 125 000 111 200

Div mindre projekt 2 737 2 737

SUMMA 40 826 319 737 197 325

Projektportföljens värde

Bokfört värde

per 22-12-31

Bedömt

tillkommande

värde

Bedömt marknads -

värde vid tidpunkt

för färdigställande

Bedömt

övervärde

Nedlagd

och planerad

investering

320

Mkr

252

Mkr

123

Mkr

197

Mkr

PROJEKTPORTFÖLJENS VÄRDE

FASTIGHETER & PROJEKT

ÅRSREDOVISNING 202226

LANDSKRONA

Industrifastighet för

Lindells bageri

Acrinova har tecknat ett tioårigt hyres-

avtal med Lindells Bageri, som har flyttat

in i en nyuppförd fastighet på 1 500 kvm.

Den stod klar på Norra Industriområdet

i Landskrona under hösten 2022.

I enlighet med Acrinovas Nollvision och

uttalade hållbarhetstänk är fastigheten

fossilfri och värms med egenproducerad

el. Detta ger en långsiktigt hållbar fastig-

het med ett lågt miljöavtryck – helt i linje

med Acrinovas högt ställda miljömål-

sättningar.

LANDSKRONA

Fastighet för industri-

koncernen Freudenberg

Den tyska industrikoncernen Freudenberg

valde Acrinova för att uppföra en kon-

tors- och lagerfastighet. Fastigheten har

byggts på Järvgatan i Landskrona och

omfattar totalt 2 700 kvm uthyrbar yta.

Acrinova och Freudenberg har tecknat

ett tioårigt hyresavtal på fastigheten som

uppförts med högt ställda miljökrav, med

fossilfri uppvärmning och egenproduce-

rad el med hjälp av solceller. Inflyttning

skedde i slutet av 2022.

LANDSKRONA

Lagerfastighet

Acrinova har byggt en lager- och logistik-

fastighet med 1 600 kvm uthyrningsbar

yta på Hjalmar Brantings väg i Landskrona.

Byggnaden är uppförd i enlighet med

Miljöbyggnad Silver med möjlighet till

solceller på taket.

Planerad inflyttning är första halvåret

av 2023.

ACRINOVA PROJEKT

FASTGHETER & PROJEKT

FÄRDIGSTÄLLT FÄRDIGSTÄLLT FÄRDIGSTÄLLT

Klimatsmart

projektutveckling

Acrinova har en rad pågående projekt med olika inriktning och karaktär, från industri- och

logistikfastigheter till kontor och idrottsanläggningar. Med vår Nollvision som fundament

blir varje ny fastighet en del i arbetet med att bygga ett hållbart samhälle.

ÅRSREDOVISNING 2022 27

ÅSTORP

Flerbostadsfastighet

Hästhoven

På Storgatan 38 i Åstorp uppför Acrinova

flerbostadsfastigheten Hästhoven. Bygg-

naden blir tio våningar hög och inne-

hålla lägenheter i storleken ett till fyra

rum och kök. Högst upp blir det en buller-

skyddad gemensam takterrass i söder-

läge med utsikt över stan. De boende

får även tillgång till bilparkering med

laddplatser under tak och säker cykel-

parkering.

Hästhoven certifieras enligt Miljöbyggnad

Silver för energieffektivitet och litet

klimatavtryck. Inflyttning sker under

våren 2023.

LÖDDEKÖPINGE

Byggrätt Kävlinge:

Löddeköpinge 23:14

Acrinova förvärvade handelsfastigheten

Kävlinge Löddeköpinge 23:14 sommaren

2021, vilket är en av Skånes mest besökta

handelsplatser. I affären ingick även en

byggrätt på cirka 3 800 kvm.

Hyresavtal gällande byggrätten har teck-

nats med detaljhandelskedjan JYSK och

omfattar totalt 1 500 kvm. Även detalj-

handelskedjan Thansen flyttar in i fastig-

heten, på en yta som blir cirka 1200 kvm.

Den nya byggnaden uppförs i enlighet

med Acrinovas Nollvision, som innebär

att den byggs för att bli klimatneutral

så att den avger ett så litet klimatav-

tryck som möjligt. Inflyttning sker från

och med andra kvartalet 2023.

HJÄRUP

Nyproduktion av

fyra kvarter

I Hjärup fortskrider Acrinovas hittills

största utvecklingsprojekt avseende fyra

hela kvarter med bostäder och kommer-

siella lokaler i markplan. Det planeras för

levande miljöer med grönområden, torg,

aktivitetszoner och dagvattenstråk.

Projektmålet för kvartersutvecklingen i

Hjärup omfattar cirka 30 000 kvm i bygg-

rätter, vilka ännu ej värderats. Projektet

kräver en ny detaljplan som ännu inte är

antagen.

TRELLEBORG

Flerbostadsfastighet

Euron 2

I Trelleborg uppförde Acrinova en fler-

bostadsfastighet i norra delen av staden.

Fastigheten rymmer 80 lägenheter i

storlek ett till fyra rum och kök, med

gemensam takterrass och ett under-

jordiskt parkeringsgarage.

Fastigheten är uppförd enligt certifierings-

systemet “Miljöbyggnad Silver”. Med-

vetna materialval och konstruktionsteknik

gör fastigheten energieffektiv och

självförsörjande på fossilfri energi.

flyttning skedde i mars 2022.

LANDSKRONA

Kontorsfastighet för

Folktandvården och SWEP

Acrinova har tecknat ett femtonårigt

hyresavtal med Region Skåne/Region-

fastigheter. Avtalet medför att Folktand-

vården Skåne AB kommer att flytta in på

nedre plan i en fastighet om 2 200 kvm

som uppförs på Järvgatan i Landskrona.

På det övre planet flyttar industri

koncernen SWEP in.

Fastigheten kommer att få en rad energi-

effektiva lösningar för att minska klimat

avtrycket, såsom fossilfri energianvändning

och solceller. Planerad inflyttning är 2023.

TRELLEBORG

Modern logistik-

fastighet

I Trelleborg uppför Acrinova en byggnad

om cirka 1 000 kvm. Byggnaden är belägen

på Truckvägen och byggs med inrikt-

ningen lager, produktion och kontor.

Fastigheten byggs med hög energief-

fektivitet för att ge ett så litet klimatav-

tryck som möjligt. Byggnaden beräknas

inflyttningsklar under tredje kvartalet.

FASTIGHETER & PROJEKT

FÄRDIGSTÄLLT PÅGÅENDE

PÅGÅENDE FRAMTIDAPÅGÅENDE

PÅGÅENDE

Nyproduktion

med högt

ställda krav

– från båda parter

KUNDCASE FREUDENBERG

FASTIGHETER & PROJEKTÅRSREDOVISNING 202228

ÅRSREDOVISNING 2022 29FASTIGHETER & PROJEKT

Precis som vi har Freudenberg högt

ställda krav när en ny byggnad ska pro-

jekteras. Vi tror att just den ömsesidiga

synen på hållbarhet och energieffektivt

tänkande bäddade för att samarbetet

blev så fruktbart.

Global koncern på lokal marknad

På Järvgatan i Landskrona har Acrinova

projekterat och uppfört en kontors- och

lagerbyggnad för den globala industri-

koncernen Freudenberg. Det är den svenska

delen av affärsområdet Freudenberg

Sealing Technologies (FST) som i slutet

av december 2022 flyttade in i de nya

lokalerna om 2700 kvadratmeter. Verk-

samheten fungerar som ett säljbolag

med lager- och servicefunktion för den

svenska marknaden. FST är marknads-

ledare på tätningsteknik och tätnings-

lösningar (sealings) med kunder inom

tillverkningsindustrin. Koncernen som

sådan har cirka 50 000 medarbetare runt

om i världen. På det svenska bolaget

finns 45 av dem.

Stockholm vs Skåne

Bolagets vd Andreas Bildtsen berättar att

valet på Acrinova som projektör föregicks

av en urvalsprocess där tio möjliga bygg-

bolag fanns med som alternativ. Till sin

hjälp hade FST konsultbolaget Colliers

som hanterade urvalsprocessen. ”För-

utom att vaska fram rätt byggprojektör

stod valet också mellan Stockholms-

området och Skåne. Huvudkontoret låg

då i Bromma utanför Stockholm och

samtidigt fanns ett tidigare köpt bolag i

just Landskrona, numera inlemmat i

FST”, säger Andreas.

Andreas menar att urvalet var rigoröst,

dels utifrån ett logistiskt, geografiskt

perspektiv men också från det faktum

att tomtmark fanns mer tillgängligt i

Skåne än i Stockholmsområdet. ”I den

första urvalsprocessen, valdes sex bygg-

bolag ut, tre i Skåne och tre i huvudstaden.

Från början tittade vi främst efter möjlig

yta att bygga på. Senare kom även sådant

som logistik in”, förklarar Andreas. I nästa

skede av processen valdes Acrinova plus

ytterligare två möjliga projektörer ut och

intervjuer med bolagen tog vid. Utfallet

föll glädjande nog på Acrinova, Skåne

och Landskrona.

Samsyn en viktig parameter

Enligt Andreas avgjordes valet till stor del

på den samsyn Acrinova och Freudenberg

Några minuter bort rullar trafiken på motorvägen som förbinder söder med norr. Lite närmare

finns järnvägen och Landskrona station. Avstånden är korta. Infrastrukturen med övriga Europa

finns runt knuten. Tomtmark finns. Arbetskraft finns. Är det här ett optimalt läge sett ut praktiska,

ekonomiska och logistiska perspektiv? Vi tycker det. Och vi tror att Freudenberg, som i december

flyttade in i nya kontors- och lagerlokaler på Järvgatan en liten bit från motorvägen, också tycker det.

” Vi upplever att Acrinova

verkligen lyssnade och

visade stor flexibilitet till

hur vi ville ha det.” Andreas Bildtsen, vd FST

Andreas Bildtsen, vd FST

ÅRSREDOVISNING 202230 FASTIGHETER & PROJEKT

hade på hållbarhet, men också på viljan

till att tillfredsställa önskemål och krav.

”Det var ett gemensamt givande och

tagande. Vi upplever att Acrinova verkligen

lyssnade och visade stor flexibilitet till

hur vi ville ha det. Det har också inne-

burit att processen gick så pass snabbt från

beslut, projektstart och färdigställande

och att vi var med i projektet hela tiden”,

förtydligar Andreas och berättar vidare

om de olika klimattekniska lösningarna

som finns i byggnaden.

Automatiserad energibesparing

”Nu har vi fossilfri energi från Landskrona

energi och väntar på att det kommer sol-

celler på taket. Ventilationen är automa-

tiserad liksom värmen som verkar i zoner,

och slår av och på beroende på om per-

soner finns i de olika lokalerna, ett slags

automatiserad energibesparing skulle

man kunna säga. Och lagret är utrustat

med energieffektiv ledbelysning som

ger dagsljus vilket är positivt även för

arbetsmiljön”, framhäver Andreas och

poängterar att det viktiga i projekte-

ringen och byggprocessen var att man

strävade mot samma mål och med höga

krav både på detaljnivå och på byggna-

den som helhet.

Nollvision som målsättning

Nya fastigheter som Acrinova projekterar omfattas av vår

Nollvision. Redan innan byggstart säkerställer vi att klimat-

avtrycket vid uppförandet ska bli så lågt som möjligt, exempel-

vis

genom miljövänliga materialval och lokal materialanskaffning.

Nollvisionen innebär också att nya byggnader ska vara själv-

försörjande på energi. Förnybara energislag som bergvärme

och solceller gör fastigheterna oberoende av extern energi-

försörjning och säkerställer långsiktigt hållbar drift.

Miljöbyggnad Silver

Nyproducerade fastigheter är byggda i enlighet med

Sweden Green Building Councils nivå Miljöbyggnad Silver.

Denna certifieringsnivå ger en standard långt över lagkraven

och säkerställer bland annat en hållbar inomhusmiljö avseende

solskydd, ljudmiljö och ventilation.

ÅRSREDOVISNING 2022 31

Förvaltningsberättelse

ÅRSREDOVISNING 202232 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Styrelsen och verkställande direktören för Acrinova AB (publ), organisationsnummer

556984-0910, avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för 2022.

Verksamhet

Acrinova är ett fastighetsbolag med säte och huvudkontor i Malmö och

aktien är noterad på Nasdaq Stockholm. Med ett strategiskt fokus på

fastigheter med hög utvecklingspotential skapas långsiktigt hållbara vär-

den. Acrinova har sedan 2015 byggt upp en portfölj med ett fastighets-

värde som nu uppgår till 1 854 Mkr och med en omsättning på 131 Mkr.

Organisation

Acrinovas organisation består av VD, CFO samt funktioner för affärsut-

veckling, fastighetsförvaltning, marknad, kommunikation, IT, ekonomi

och hyresadministration. Bolagets personal bemannar två kontor i

Malmö och Helsingborg.

Medelantalet anställda under året var 12 st varav andelen kvinnor

var 7 st. Sjukfrånvaron sjönk med 1 procentenhet under 2022 trots

Covidpåverkan.

Medarbetarnas välmående är viktigt för bolaget och varje år genom-

förs en medarbetarundersökning. Utfallet för 2022 var något bättre än

2021 och är därmed fortsatt på mycket höga nivåer.

Förvärv och avyttringar

Under året förvärvades två fastigheter för totalt 79 Mkr (464) och tre

fastigheter har avyttrats för 92,0 Mkr (30,1). Se vidare om fastighets-

beståndets förändring under not 11.

Väsentliga händelser under året

Utöver förvärv och avyttringar som nämns ovan har fyra av bolagets

projekt färdigställts under 2022, tre fastigheter i Landskrona och en

bostadsfastighet i Trelleborg.

Den 16 december 2022 noterades bolaget på Nasdaq Stockholm.

Noteringsprocessen är ett omfattande arbete som pågått under stora

delar av 2022 med en komplett genomlysning av bolagets verksamhet,

styrning, interna kontroll och rapportering.

För övriga väsentliga händelser under året och efter räkenskapsårets

utgång, se not 34.

Utdelning

Styrelsen föreslår en utdelning om 0,40 kr per A- och B-aktie, att delas

ut vid två tillfällen.

Året som gått

ÅRSREDOVISNING 2022 33FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Rörelseresultat (Driftnetto)

Rörelseresultatet för räkenskapsåret 2022 uppgick till 89 433 tkr

(72 614). De totala intäkterna uppgick till 130 532 tkr (101 955) varav

hyresintäkterna uppgick till 119 990 tkr (72 345). Ökningen beror

framför allt på ett större fastighetsbestånd. Serviceintäkterna uppgick

till 10 542 tkr (29 610). Minskningen av serviceintäkterna jämfört med

2021 beror på att bolaget renodlat verksamheten och numera verkar

som ett mer utpräglat fastighetsbolag med fokus på eget ägande

istället för extern förvaltning. Att serviceintäkterna ändå blev relativt

höga beror på ett skadestånd från en hyresgäst som önskade frånträda

sitt hyresavtal.

Den ekonomiska uthyrningsgraden vid utgången av räkenskapsåret

uppgick till 92,9 procent (92,3) för det totala beståndet, medan samma

nyckeltal gällande förvaltningsfastigheterna uppgick till 94,6 procent

(95,0). Sammantaget visar resultatet tydligt på Acrinovas styrka att

utveckla sina fastigheter med trygg och stabil uthyrningsgrad.

Direkta kostnader uppgick under räkenskapsåret till -41 099 tkr

(-29 341). De består i huvudsak av taxebundna kostnader samt drift-

och underhållskostnader. Ökningen är också direkt effekt av ett större

fastighetsbestånd. Rörelseresultatet på 89 433 tkr (72 614) blev högre än

föregående räkenskapsår trots en stor minskning av serviceintäkterna.

Anledningen till att rörelseresultatet trots allt blev bättre än 2021 är,

som ovan nämnts, ökningen av det egna fastighetsbeståndet i form av

förvärv och färdigställande av projekt.

Förvaltningsresultat

Förvaltningsresultatet för 2022 uppgick till 27 026 tkr (19 711) vilket är

37 procent bättre än motsvarande period 2021. Resultatet belastas

med 4 863 tkr i kostnader för listbytet till Nasdaq Stockholm. Denna

post är av engångskaraktär och justerat för denna post skulle förvalt-

ningsresultatet ha förbättrats med 62 procent jämfört med år 2021.

Sammantaget uppgick årets kostnader för central administration

till -38 352 tkr (-38 780) för 2022. I de centrala administrationskost-

naderna ingår bland annat kostnader för personal, affärsutveckling,

marknadsföring och börskostnader. I denna post ingår också som ovan

nämnts, kostnader för listbytet.

Finansnettot för räkenskapsåret uppgick till -24 055 tkr (-14 122). I de

finansiella kostnaderna ingår räntor för extern finansiering samt övriga

finansiella kostnader såsom avgifter för finansiella instrument och

checkkredit. Ökningen av finansiella kost nader beror på framför allt

höjda räntor samt ett större fastighetsbestånd och därmed en större

räntebärande skuld. De totala räntebärande skulderna uppgick per

2022-12-31 till 995 689 tkr (798 741). Exkluderat för lån härrörda till

projekt var de 903 615 tkr (737 971).

Resultat före skatt

Resultat före skatt för räkenskapsåret uppgick till 103 485 tkr (188 364).

Värdeförändringar för fastigheterna uppgick till 27 784 tkr (149 671)

för 2022. Skillnaderna mot föregående år är att det under 2021 skedde

stora värdeökningar för fastigheter generellt på marknaden. Under

året har bolaget sålt tre fastigheter med vinst men där historiskt

redovisade värden nu plockats bort från orealiserade värden enligt IFRS-

regelverket. De orealiserade värdeförändringarna förklaras generellt

av omvärdering av fastigheter där vakansgraden förändrats, hyresavtal

omförhandlats eller där avkastningskravet förändrats alternativt att

investeringar gjorts i fastigheten. Se vidare på sidan 56 för tillvägagångs-

sätt vid fastighetsvärderingar.

Orealiserade värdeförändringar på finansiella tillgångar blev 48 592 tkr

(5 772) varav värdeförändringen på derivat uppgick till 56 592 tkr

(5 772) och är en följd av förändrad marknadsränta. Ränteswappar

värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde.

Övrig förändring för året består av en nedskrivning av en finansiell

fordran efter omvärdering på 8 000 tkr.

Resultat efter skatt

Årets resultat efter skatt uppgick till 79 336 tkr (153 164). Skatt på

årets resultat uppgick till -24 149 tkr (-35 200) varav -2 793 tkr (-1 999)

avser aktuell skatt och -21 356 tkr (-33 201) avser uppskjuten skatt

relaterad till fastigheter, finansiella instrument och underskottsavdrag.

Resultat

ÅRSREDOVISNING 202234

Balansräkning

Fastighetsbestånd

Värdet för fastigheterna uppgår till 1 854 325 tkr (1 603 550) per

2022-12-31. Fastighetsbeståndets värde har baserats på externa

värderingar gjorda av Newsec Advice AB under perioden maj 2022

– november 2022. Värderingarna har baserats på analys av framtida

kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande

hyres kontraktsvillkor, marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls-

och förvaltningsadministrationskostnader samt behov av investeringar.

Under 2022 har två förvärv genomförts till ett totalt värde om 79 Mkr.

Projektfastigheter står för 197 325 tkr av totala fastighetsvärdet och

värdet är till övervägande del baserat på nedlagda kostnader samt en

proportionerlig del av förväntat övervärdet. Se vidare om Fastighets-

beståndet under not 1 och not 11.

Fordringar

Övriga långfristiga fordringar uppgår till 16 850 tkr (63 457) per

2022-12-31. Minskningen av långfristiga fordringar beror på att en

fordran gällande investeringsbidrag som är beslutad och som kommer

att betalas ut under Q2 eller Q3 2023 har omklassificerats till kort-

fristig fordran. Övrig förändring av fordran är en nedskrivning av en

finansiell fordran efter omvärdering på 8 000 tkr.

Övriga kortfristiga fordringar per 2022-12-31 är 118 693 tkr (16 428).

Den stora ökningen beror framför allt på den fordran som uppkommer

i samband med marknadsvärdering av räntederivaten. Då detta värde

stigit kraftigt i samband med att marknadsräntorna höjts, ökar även

fordran. Även omklassificeringen av investerings bidraget från Övriga

långfristiga fordringar påverkar denna post.

Likvida medel

Likvida medel uppgick till 28 311 tkr (74 657). Anledningen till den

stora skillnaden i likvida medel jämfört med samma tidpunkt 2021 är

framför allt att det under 2021 genomfördes en stor riktad emission i

september. Under 2022 har bolaget startat upp ett antal projekt vilket

kräver mycket likviditet i början av projektfasen. Dessutom har bolaget

under andra halvan av 2022 amorterat av ett större lån.

Uppskjuten skatt

Uppskjuten skatt beräknas med en nominell skatt på 20,6 procent på skill-

nader mellan redovisat och skattemässigt värde på tillgångar och skulder.

Den uppskjutna skatteskulden uppgick per 2022-12-31 till 84 148 tkr

(66 288) och är till största del hänförlig till skillnader mellan verkligt

värde och skattemässigt värde för fastigheter och räntederivat, men

även till viss del underskottsavdrag och ränteavdragsbegränsningar.

Skulder

De räntebärande skulderna i koncernen uppgick 31 december 2022

till 995 689 tkr (798 741), varav 970 539 tkr (769 741) avsåg skulder till

kreditinstitut. Ökningen av räntebärande skulder beror på ett ökat

kapitalbehov hänfört till förvärv och projektutveckling/nyproduktion.

Övriga kortfristiga skulder per 2022-12-31 är 10 461 tkr (37 036). Den

stora förändringen jämfört med 2021-12-31 beror på att Acrinova köpte

tre

fastigheter i december 2021 men betalning skedde först under kvartal

1 2022 vilket resulterade i en stor kortfristig skuld vid årsskiftet.

Belåningsgraden uppgick till 53,7 procent (49,8) och nettobelånings-

graden med hänsyn tagen till likvida medel uppgick till 52,2 procent

(45,2). Se vidare under avsnittet Finansiering i förvaltningsberättelsen.

En väsentlig anledning är att Acrinova under 2022 har ökat belånings-

graden är att tre projekt som genomförts utan byggkreditiv nu har

slutfinansierats.

Eget kapital

Det egna kapitalet uppgick per 2022-12-31 till 941 294 tkr (874 985).

Skillnaden i eget kapital beror på räkenskaps årets resultat reducerat

med utdelning som betalats ut under året.

Soliditeten per 2022-12-31 uppgick till 44,9 procent (47,8) och avkast-

ning på eget kapital för 2022 är 8,7 procent (22,7). NAV, kr/aktier, per

2022-12-31 är 15,10 kr/aktie (14,50).

Koncernen visar ett positivt kassaflöde från den löpande verksam-

heten, före förändring av rörelsekapital, vilket under räkenskapsåret

2022 uppgick till 43 756 tkr (32 445). Kassaflödet från investerings-

verksamheten uppgick till -204 880 tkr (-635 121) för helåret 2022. Det

negativa kassaflödet beror framför allt på förvärv av två fastigheter

samt de nyproduktionsprojekt som är i produktion. Avvikelsen mot

2021 beror på färre förvärv under 2022.

Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 182 297 tkr

(582 691) för räkenskapsåret. Skillnaden mot föregående år beror

framförallt på större nyemissioner under 2021 samt att den något

lägre förvärvstakten 2022 föranleder lägre nyupplåning.

Skulder och eget kapital

Kassaflöde

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

919 708 Tkr

Fritt eget kapital

Övriga skulder

74 573 Tkr

Aktiekapital

21 586 Tkr

Räntebärande

skulder

995 689 Tkr

Uppskjuten skatt

84 148 Tkr

ÅRSREDOVISNING 2022 35

Moderbolagets verksamhet är att i första hand utföra koncerngemen-

samma tjänster inklusive finansiella tjänster.

De totala intäkterna för 2022 uppgår till 18 753 tkr (12 226) och är

framför allt fakturering av management fee.

Resultatet påverkas negativt av en omvärdering och nedskrivning av

en finansiell fordran med 8 000 tkr. Resultat efter skatt uppgår till

1 211 tkr (8 110).

Finansiella anläggningstillgångar per 2022-12-31 uppgår till 590 864 tkr

(582 304) och beror framför allt på köp av aktier i samband med förvärv.

Moderbolagets räntebärande skulder uppgick per 2022-12-31 till

30 150 tkr (42 000 tkr) och majoriteten består av reverser som ställts

ut för att delfinansiera förvärv.

Moderbolaget

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

ÅRSREDOVISNING 202236

Segmentsinformation

Kolumnen Övrigt avser koncerngemensamma kostnader, övergripande administrativa kostnader, koncerngemensam personal samt intäkter från förvaltnings- och administrativa tjänster.

Acrinovas verksamhet är koncentrerad till Öresundsregionen. Acrinova har i sin redovisning och interna uppföljning delat upp verksamheten i två

segment, Egna fastigheter och Förvaltning. Det sistnämnda är emellertid ej av väsentlig storlek och särredovisas därför inte utan ingår under Övrigt

i enlighet med IFRS 8. Acrinovas projektverksamhet utgör inte ett separat segment eftersom fastigheterna uppförs med intentionen om långsiktigt

ägande och ingår i Acrinovas fastighetsbestånd efter färdigställande.

JANUARI – DECEMBER 2022

Tkr Egna fastigheter Övrigt Totalt koncern

Hyresintäkter 119 990 - 119 990

Serviceintäkter 5 681 4 860 10 542

INTÄKTER 125 671 4 860 130 532

Direkta kostnader -40 812 -286 -41 099

RÖRELSERESULTAT 84 859 4 573 89 433

Kostnader för ersättningar till anställda -5 724 -8 884 -14 608

Övriga externa kostnader -6 047 -17 698 -23 744

Summa -11 772 -26 582 -38 352

Finansiella poster -24 831 776 -24 055

FÖRVALTNINGSRESULTAT 48 256 -21 233 27 026

Värdeförändringar 27 784 48 675 76 459

RESULTAT FÖRE SKATT 76 040 27 443 103 485

Goodwill – 40 019 40 019

Förvaltningsfastigheter 1 854 325 – 1 854 325

JANUARI – DECEMBER 2021

Tkr Egna fastigheter Övrigt Totalt koncern

Hyresintäkter 72 345 – 72 345

Serviceintäkter 3 924 25 686 29 610

INTÄKTER 76 269 25 686 101 955

Direkta kostnader -24 787 -4 554 -29 341

RÖRELSERESULTAT 51 482 21 132 72 614

Kostnader för ersättningar till anställda -5 724 -12 832 -18 556

Övriga externa kostnader -3 725 -16 501 -20 225

Summa -9 449 -29 333 -38 780

Finansiella poster -13 778 -345 -14 123

FÖRVALTNINGSRESULTAT 28 255 -8 546 19 711

Värdeförändringar 149 671 18 983 168 654

RESULTAT FÖRE SKATT 177 926 10 437 188 364

Goodwill – 40 019 40 019

Förvaltningsfastigheter 1 603 550 – 1 603 550

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

ÅRSREDOVISNING 2022 37

*Antalet aktier har justerats i beräkningarna för den fondemission som registrerades hos Bolagsverket den 2 mars 2021.

** Bolaget presenterar en rad finansiella mått som är så kallade alternativa nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer. För mer information om definitioner, se sidan 84.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Flerårsöversikt

Intjäningsförmåga

Acrinova presenterar finansiella nyckeltal som värdefull kompletterande information till investerare vilket möjliggör utvärdering

av bolagets prestation.

FINANSIELLA NYCKELTAL

2022 2021 2020 2019

Totala intäkter, Tkr 130 532 101 955 109 451 94 074

Hyresintäkter, Tkr 119 990 72 345 55 798 36 507

Rörelseresultat, Tkr 89 433 72 614 78 847 64 808

Förvaltningsresultat, Tkr 27 026 19 711 17 236 13 234

Resultat efter skatt, Tkr 79 336 153 164 42 740 40 993

Fastighetsvärde, verkligt värde, Tkr 1 854 325 1 603 550 864 036 653 515

Balansomslutning, Tkr 2 095 704 1 831 232 1 014 473 813 305

Likvida medel, Tkr 28 311 74 657 47 187 57 140

Utestående aktier 64 756 926 64 756 926 20 647 535 18 615 347

Justerat antal uteståestående aktier efter fondemission 64 756 926 64 756 926 41 295 070 37 230 694

Genomsnittligt antal aktier* 64 756 926 53 025 998 39 262 882 32 646 173

Avkastning på Eget Kapital, % 8,74 22,67 9,75 12,35

Soliditet, % 44,9 47,8 46,9 49,2

Belåningsgrad fastigheter, % 53,7 49,8 53,4 53,4

Räntetäckningsgrad, ggr 2,09 2,32 2,49 2,86

Förvaltningsresultat, kr/aktie* 0,42 0,37 0,44 0,41

Resultat per aktie, kr 1,23 3,59 2,18 2,51

Resultat per aktie, kr* 1,23 2,89 1,09 1,26

Eget kapital, kr/aktie* 14,54 13,51 11,53 10,75

NAV, kr/aktie 15,10 14,50 12,38 11,39

I tabellen nedan presenterar Acrinova sin intjäningsförmåga på tolvmå-

nadersbasis. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan

inte ska jämställas med en prognos för de kommande 12 månaderna.

Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedömning av hyres-,

vakans- eller ränteförändringar. Acrinovas resultat räkning påverkas dess-

utom av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet samt kommande fast-

ighetsförvärv och/eller fastighetsförsäljningar. Ytterligare resultatpåver-

kande poster är värdeförändringar avseende derivat. Detta har ej heller

beaktats i den aktuella intjäningsförmågan. Intjäningsförmågan baseras

på fastighets beståndets kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastig-

hetskostnader under ett normalår samt kostnader för administration.

Fastigheter som förvärvats under perioden har justerats till helår. Även

projektfastigheter med kontrakterade hyror har justerats till helårseffekt.

Kostnader för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens

genomsnittliga räntenivå inklusive effekt av derivat instrument beräknat

på nettoskulden.

Tkr 31 dec 2022 30 sept 2022 30 juni 2022 31 mars 2022 31 dec 2021

Hyresvärde 159 603 134 665 131 930 131 202 120 545

Vakanser -10 191 -8 608 -9 920 -10 406 -9 005

Summa Hyresintäkter 149 413 126 056 122 010 120 796 111 541

Driftskostnader -44 170 -30 400 -31 400 -28 950 -26 020

Driftsnetto 105 243 95 656 90 610 91 846 85 521

Administration -28 967 -23 415 -22 965 -22 885 -22 931

Finansiella kostnader -33 779 -28 002 -26 990 -22 180 -17 957

FÖRVALTNINGSRESULTAT 42 497 44 239 40 655 46 781 44 633

ÅRSREDOVISNING 202238 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Koncernen är finansierad med eget kapital och banklån. Acrinovas

upplåning sker framför allt i bank med pantbrev som säkerhet. Lånen

är hänförliga till lån som upptagits vid förvärv, refinansiering av den

befintliga portföljen och projekt. Per den 31 december 2022 har

koncernen totalt räntebärande skulder om 995,7 Mkr (798,7) varav lån

till kreditinstitut om 970,5 Mkr (769,7) och utställda reverslån om 25,2

Mkr (29,0). Den nettoräntebärande skulden är 967,4 Mkr (724,1). Av

den totala låneportföljen härrör 92,1 Mkr (60,8) till projekt.

Att bolaget till övervägande del finansierar kapitalbehov via banklån

och emissioner gör att Acrinova kan hålla en relativt låg räntenivå och

har per den 31 december 2022 en snittränta på 3,39 procent (2,17).

Belåningsgraden, räntebärande skulder i förhållande till redovisat fastig-

hetsvärde, uppgick till 53,7 procent (49,8) per 31 december 2022. Netto-

belåningsgraden, räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i

förhållande till redovisat fastighetsvärde, uppgick till 52,2 procent (45,2)

och likvida medel uppgick till 28,3 Mkr (74,7) per 31 december 2022.

Finanspolicy

Acrinovas finanspolicy syftar till att begränsa bolagets finansiella risker

som i huvudsak utgörs av refinansierings, ränte och likviditetsrisk.

För mer information om finansiella risker se not 2. Policyn fastställs av

styrelsen och utvärderas årligen. Bolagets kortsiktiga och långsiktiga

kapitalförsörjning ska säkerställas genom att anpassa den finansiella

strategin efter bolagets verksamhet.

Policyn ställer upp ett antal målsättningar som bolaget långsiktigt ska

agera inom.

MÅLSÄTTNINGAR I URVAL MÅL UTFALL 2022

Genomsnittlig kapitalbindning >1,5 år 2,7 år

Andel kapitalförfall inom 1 år < 50% 18%

Genomsnittlig räntebindning 1-5 år 3,4 år

Antal räntejusteringar inom 1 år < 60% 34%

Andel lån till rörlig ränta < 60% 32%

Antal kreditgivare >1 st 10 st

Kapitalbindning

Acrinova eftersträvar en fördelning mellan olika långivare samt diffe-

rentierade bindningstider i enlighet med fastlagd finanspolicy. Optimal

kapitalbindningstid utvärderas utifrån prissättning och refinansierings-

risk. Av våra lån utgör andelen med lång kapitalbindning (över tolv

månader) 82,5 procent (51,2). Den genomsnittliga kapitalbindningen

vid periodens utgång uppgick till 2,7 år (2,4 år).

Räntebindning

Strategin för räntebindningen är att ha en viss andel av låneportföljen

med rörlig räntebindning och resterande del bundet på längre löptider.

På så sätt kan bolaget dra nytta av de låga rörliga räntorna samtidigt

som de bundna räntorna ger skydd mot stigande räntor. I finanspolicyn

finns en begränsning som innebär att genomsnittlig räntebindning inte

får understiga 1 år samt att andelen räntebindningsförfall inom 1 år

inte får överstiga 60 procent av räntebärande skulder.

För att nå önskad räntebindning nyttjas räntederivat. Acrinova arbetar

aktivt med att bevaka marknaden för optimal effekt och utnyttjade det

låga ränteläget i början av 2022 för att ytterligare öka och förlänga deri-

vatportföljen. Detta ser Acrinova nu tydliga effekter av, både genom att

räntenivåer kan hålls nere samt att marknadsvärdet på derivaten har ökat.

Den genomsnittliga räntan på bokslutsdagen var 3,39 procent (2,17).

Vid periodens slut uppgick den genomsnittliga räntebindningstiden till

3,4 år (3,1 år).

Finansiering

100

200

300

400

500

2027+2026202520242023

Räntebindning

Mkr

100

År för förfall

339

486

100

200

300

400

500

2027+2026202520242023

Kapitalbindning

Mkr

280

219

210

112

År för förfall

175

ÅRSREDOVISNING 2022 39FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Förväntad framtida utveckling

Acrinova befinner sig idag i substantiell tillväxt och ha varit så de

senaste sex åren. Koncernens första verksamhetsår avslutades med ett

fastighetsvärde på 251 Mkr. Nu, sex år senare, avslutas 2022 med ett

fastighetsvärde på 1 854 Mkr. Bolaget har en väl genomarbetad och

tydlig tillväxtplan och siktar mot att uppnå ett fastighetsvärde på cirka

4 Mdkr vid utgången av 2025. Bolaget fortsätter att vara verksamma

i den dynamiska och expansiva Öresundsregionen där den planerade

tillväxten ska ske med god lönsamhet och bibehållen stabil finansiell

ställning. I tillväxtplanen planerar Acrinova för fortsatta fastighetsför-

värv, egna projekt och effektiv uthyrning. I en omvärld med allt högre

energikostnader kommer ett större fokus att läggas på värdeskapande

gröna och hållbara investeringar i befintligt bestånd.

Acrinova förutspår en avvaktande fastighetsmarknad med färre transak-

tioner under 2023, framför allt beroende på mindre tillgång till kapital,

stigande finansieringskostnader och osäkerhet på marknaden kring av-

kastningskrav och följer därför detta noga utifrån ett tillväxtperspektiv.

20222021202020192018

Soliditet

Långsiktigt

minst 30 %

20222021202020192018

Räntetäckningsgrad

ggr

Långsiktigt,

ej mindre är 2 ggr

20222021202020192018

Belåningsgrad

Långsiktigt,

ej över 63 %

Grön finansiering

För att möjliggöra upptagandet av gröna lån till förmånligare villkor i

framtiden togs ett grönt finansiellt ramverk fram under år 2021. Ramver-

ket är framtaget i enlighet med Green Bond Principles (GBP) och Green

Loan Principles (GLP) med en second opinion från av Cicero. I dagsläget

är inga finansiering upptagen enligt detta ramverk, då obligationsmark-

naden under 2022 inte varit ett attraktivt finansieringsalternativ.

Finansiella riskbegränsningar

Acrinova har en ambitiös tillväxtplan och för att säkerställa en finan-

siell stabilitet vid tillväxt har bolaget, som ett komplement till finans-

policyn, infört 3 finansiella riskbegränsningsmått att förhålla sig till.

Dessa nyckeltal är Räntetäckningsgrad, Belåningsgrad och Soliditet.

ÅRSREDOVISNING 202240

AKTIEÄGARLISTA PER 2022-12-31

Namn AK A AK B Röster % Innehav %

MALMÖHUS INVEST AB 5 057 400 6 495 201 20,5 17,8

SVEDULF FASTIGHETS AKTIEBOLAG 4 516 907 5 538 920 18,2 15,5

SVENSKA STADSBYGGEN I NACKA STRAND AB 3 202 040 5 218 367 13,4 13,0

OLAVIA AB 1 113 972 1 588 625 4,6 4,2

OXHÖGENS FASTIGHETER AB 613 842 964 606 2,6 2,4

JAH AB 625 000 625 000 2,5 1,9

SEB AB, LUXEMBOURG BRANCH, W8IMY 575 000 401 564 2,2 1,5

EWERLÖF, MARIA 533 049 – 1,9 0,8

NORDEA LIVFÖRSÄKRING SVERIGE AB 444 803 720 617 1,9 1,8

HANDELSBANKEN LIV FÖRSÄKRINGSAKTIEBOLAG 444 700 705 954 1,9 1,8

ÖVRIGA (CA 2 300 ST) 6 622 862 18 748 497 30,5 39,2

TOTALT 23 749 575 41 007 351 100,0 100,0

DATA PER AKTIE 2022 2021 2020 2019

Förvaltningsresultat, kr/aktie* 0,42 0,37 0,44 0,41

Resultat per aktie, kr 1,23 3,59 2,18 2,51

Resultat per aktie, kr* 1,23 2,89 1,09 1,26

Eget kapital, kr/aktie* 14,54 13,51 11,53 10,75

NAV, kr/aktie 15,10 14,50 12,38 11,39

Utestående aktier 64 756 926 64 756 926 20 647 535 18 615 347

Justerat antal uteståestående aktier efter fondemission 64 756 926 64 756 926 41 295 070 37 230 694

Genomsnittligt antal aktier* 64 756 926 53 025 998 39 262 882 32 646 173

*Antalet aktier har justerats i beräkningarna för den fondemission som registrerades hos Bolagsverket den 2 mars 2021.

Aktien och ägarförteckning

A-aktier och B-aktier

Acrinova har två aktieslag A-och B-aktier sedan den extra bolagsstäm-

man den 1 mars 2021. Varje aktie av serie A berättigar till tio röster

och varje aktie av serie B berättigar till en röst. Samtliga angivelser på

denna sida är omräknade i enlighet med stämmobeslutet. Aktierna är

sedan den 16 december 2022 noterade på Nasdaq Stockholm, Small Cap

med beteckningen ACRI A och ACRI B. Bolagets aktier var dessförinnan

noterade på Nasdaq First North Premier Growth Market sedan 9 decem-

ber 2019 och innan dess noterade på Spotlight Stock Market sedan den

2 mars 2015. Totalt finns det 64 756 926 aktier, varav 23 749 575 Aaktier

och 41 007 351 B-aktier. Bolagets aktiekapital är ca 21 585 641 kr. Varje

aktie har ett kvotvärde om ca 0,333 kr.

Företrädes- och kvittningsemission

Under 2022 har inga företrädes- eller kvittningsemissioner genomförts.

Börsvärde och NAV

Bolagets A-aktie handlades under året som högst för 14,75 kr per

2022-03-28 och som lägst för 7,92 kr per 2022-11-23. Bolagets B-aktie

handlades som högst för 12,50 kr per 2022-01-03 och som lägst för

6,80 kr per 2022-09-29. Sista stängningskurs 2022-12-31 var 8,20 kr

(ACRI A) och 7,86 kr (ACRI B). Det totala börsvärdet uppgick till cirka

517 Mkr. Aktiens långsiktiga substansvärde (NAV, kr/aktier) uppgick till

15,10 kr per aktie (14,50) och totalt till 978 Mkr.

Utestående teckningsoptioner

Under 2019 lanserades ett teckningsoptionsprogram riktat till anställda.

Programmet omfattade – efter omräkning p g a fondemission beslutad

den 1 mars 2021 – 400 000 teckningsoptioner i Acrinova. Detta program

löpte ut under kvartal 4 2022 och inga optioner utnyttjades.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

ÅRSREDOVISNING 2022 41FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

ÅRSREDOVISNING 202242

Acrinova är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Malmö. Acrinovas

A- och B-aktie är sedan den 16 december 2022 noterad på Nasdaq

Stockholm och tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”).

God bolagsstyrning handlar om att säkerställa att Acrinova för samtliga

aktieägares räkning drivs på ett hållbart, ansvarsfullt och så effektivt

sätt som möjligt. Det övergripande målet är att öka värdet för aktieä-

garna och på så sätt möta de krav som ägarna har på investerat kapital.

De centrala externa och interna styrinstrumenten för Acrinova är Ak-

tiebolagslagen (2005:551) (”ABL”), Nasdaq Stockholm Main market Ru-

lebook, Nasdaq Stockholms Regelverk för Emittenter, Svensk kod för

bolagsstyrning (”Koden”), bolagsordningen, styrelsens arbetsordning,

VDinstruktion, instruktioner för styrelsens utskott. Dessutom finns

det ett flertal interna policys och instruktioner som tydliggör ansvar

och befogenheter inom speciella områden, till exempel instruktioner

för finansiell och ekonomisk rapportering, informationssäkerhet,

upphandling och intern kontroll som utgör väsentliga styrdokument

för hela företaget.

Acrinovas styrelse är ansvarig för Bolagets organisation och förvaltning

av Bolagets angelägenheter. Bolagets bolagsordning saknar särskilda

bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelseledamöter.

Bolagsstämman är Acrinovas högsta beslutande organ. Årsstämman

hålls årligen inom sex (6) månader efter utgången av varje räken-

skapsår och äger normalt rum i Malmöområdet. Utöver fastställande

av resultat- och balansräkning fattar årsstämman beslut om bland

annat disposition av årets resultat, fastställa styrelsearvode, riktlinjer

för ersättning till ledande befattningshavare samt väljer styrelse och

externa revisorer.

Kallelse till bolagsstämma sker genom Post- och Inrikes tidningar samt

genom pressmeddelande och kallelse erhållen på Bolagets hemsida,

www.acrinova.se. Aktieägare som är införda i aktieboken sex bankda-

gar före en ordinarie eller extra bolagsstämma och som har anmält sitt

deltagande i den ordning som anges i kallelsen till Acrinova har rätt

att delta vid stämman, personligen eller genom ombud. Dessa har rätt

att delta vid stämman och vid stämman rösta för eller emot framlagda

frågor samt ställa frågor till styrelsen och VD. Årsstämman 2023 äger

rum den 28 april 2023 i Malmö.

Acrinova ser en sund bolagsstyrning som en viktig grund för att uppnå

en förtroendefull relation till aktieägarna och andra viktiga parter. Koden

syftar till att skapa en god balans mellan aktieägarna, styrelsen och den

högsta ledningen. En förnuftig bolagsstyrning, med hög standard när det

gäller öppenhet, tillförlitlighet och etiska värderingar, är en vägledande

princip för Acrinova. Koden finns tillgänglig på www.bolagsstyrning.se.

Acrinova utvärderar årligen VD:s och styrelsens arbete och hur väl

bolaget efterlever Koden. Utvärderingen dokumenteras i en årlig Bo-

lagsstyrningsrapport och som finns tillgänglig på www.acrinova.se.

Koncernens finanspolicy för hantering av finansiella risker är av speciell

vikt och har utformats av styrelsen. Ansvaret för koncernens finansiella

transaktioner och risker hanteras centralt av koncernens finansfunk-

tion och som leds av bolagets CFO. Den övergripande målsättningen

för finansfunktionen är att tillhandahålla en kostnadseffektiv finansie-

ring samt att minimera negativa effekter på koncernens resultat som

härrör från finansiella risker. Bolagets CFO rapporterar löpande till

koncernens ledning och styrelse.

Utöver hanteringen av de finansiella riskerna har styrelsen utformat

ett omfattande ramverk för riskhantering och intern kontroll och hur

dessa ska analyseras och hanteras löpande och årligen på ett systema-

tiskt sätt

Bolagsstyrning

Risker och osäkerhetsfaktorer

Verksamheten inom Acrinova är relaterad till fastighetsägande,

fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling. I not 2 Finansiella risker

och finanspolicy samt not 35 Risker och osäkerhetsfaktorer, beskrivs

de riskfaktorer och viktiga omständigheter som anses väsentliga för

Acrinovas verksamhet och framtida utveckling. Riskfaktorerna hänför

sig till Acrinovas verksamhet, bransch och marknader, och omfattar

vidare verksamhetsrisker, legala risker, finansiella risker och risker

relaterade till aktierna.

Coronapandemin fortsatte under 2022 att sprida osäkerhet både i

Sverige och resten av världen men har hittills inte haft någon större

påverkan på Acrinova. Corona-virusets utveckling följs noggrant för

eventuell påverkan på Acrinova och på bolagets kunder, hyresgäster,

partners, leverantörer och medarbetare.

Ukrainakrigets påverkan på bolaget är i dagsläget svårt att avgöra men

det finns en risk för att det kan innebära försenade leveranser samt

höjda priser för projekten.

Det rådande ränteläget i Sverige kan komma att få en betydande inver-

kan på fastighetsmarknaden.

Koncernen är finansierad med eget kapital och banklån samt har en

majoritet av banklånen räntesäkrade. Givet samma låneskuld och

samma räntebindningstider som rådde per den 31 december 2022,

skulle en ökning av räntan på Bolagets samtliga utestående lån, med

beaktande av Bolagets räntesäkringsarrangemang, med 1 procenten-

het ha ökat Acrinovas räntekostnad med cirka +/- 4,1 miljoner kronor

på årsbasis.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Finansiella rapporter

ÅRSREDOVISNING 202244 FINANSIELLA RAPPORTER

Tkr not 2022 2021

Hyresintäkter 3,4 119 990 72 345

Serviceintäkter 3,4 10 542 29 610

TOTALA INTÄKTER 130 532 101 955

Direkta kostnader 7 -41 099 -29 341

RÖRELSERESULTAT 89 433 72 614

Central administration 5,6,7 -38 352 -38 780

Finansiella intäkter 8 394 493

Finansiella kostnader 8 -24 448 -14 615

FÖRVALTNINGSRESULTAT 27 026 19 711

Resultat från andelar i koncernföretag – 7 958

Resultat från andelar i intresseföretag 83 -731

Realiserade värdeförändringar finansiella tillgångar – 5 984

Orealiserade värdeförändringar finansiella tillgångar 17 48 592 5 772

Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 11 14 744 1 300

Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 11 13 039 148 371

RESULTAT FÖRE SKATT 103 485 188 364

Aktuell skatt 9 -2 793 -1 999

Uppskjuten skatt 9 -21 356 -33 201

ÅRETS RESULTAT 79 336 153 164

Övrigt totalresultat – –

ÅRETS TOTALRESULTAT 79 336 153 164

HÄNFÖRLIGT TILL

Moderbolagets aktieägare

79 336 153 164

Resultat kr/aktie, före utspädning

32 1,23 3,59

Resultat kr/aktie, efter utspädning

32 1,23 2,89

Koncernens rapport

över totalresultatet i sammandrag

ÅRSREDOVISNING 2022 45FINANSIELLA RAPPORTER

Koncernens rapport över

finansiell ställning i sammandrag

TILLGÅNGAR

Tkr not 2022-12-31 2021-12-31

ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Goodwill 10 40 019 40 019

Förvaltningsfastigheter 11 1 854 325 1 603 550

Maskiner och inventarier 12 10 832 10 619

Andelar i intresseföretag 13 4 784 5 429

Nyttjanderättstillgångar 14 8 726 10 289

Övriga långfristiga fordringar 15 16 850 63 457

SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 1 935 536 1 733 363

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR

Kundfordringar 16 433 3 307

Övriga fordringar 17 118 693 16 428

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 18 12 731 3 477

Likvida medel 28 311 74 657

SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 160 168 97 869

SUMMA TILLGÅNGAR 2 095 704 1 831 232

ÅRSREDOVISNING 202246

Koncernens rapport över

finansiell ställning i sammandrag

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Tkr not 2022-12-31 2021-12-31

EGET KAPITAL

Aktiekapital 19 21 586 21 586

Överkursfond 540 233 540 488

Balanserade vinstmedel 300 139 159 747

Årets resultat 79 336 153 164

EGET KAPITAL HÄNFÖRLIGT

TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE

941 294 874 985

SUMMA EGET KAPITAL 941 294 874 985

LÅNGFRISTIGA SKULDER 21

Uppskjuten skatteskuld 20 84 148 66 288

Räntebärande skulder till kreditinstitut* 22 819 079 394 558

Övriga räntebärande skulder* 22 2 000 14 000

Övriga skulder 22 9 016 8 298

SUMMA LÅNGFRISTIGA SKULDER 914 243 483 144

KORTFRISTIGA SKULDER 21

Räntebärande skulder till kreditinstitut* 22 151 460 375 183

Övriga räntebärande skulder* 22 23 150 15 000

Leverantörsskulder 25 754 24 280

Skatteskulder – 976

Övriga skulder 10 461 37 036

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 23 29 343 20 629

SUMMA KORTFRISTIGA SKULDER 240 168 473 104

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 095 704 1 831 232

* Fördelning mellan långfristig och kortfristig skuld har justerats i jämförelsetalen enligt ”IAS 1”, se avsnitt Värderingsprinciper.

FINANSIELLA RAPPORTER

ÅRSREDOVISNING 2022 47

EGET KAPITAL HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE

Tkr not Aktiekapital Överkursfond

Balanserad

vinst

Årets

resultat

Totalt

eget kapital

EGET KAPITAL 2021-01-01 19 6 882 281 916 144 700 42 740 476 238

SUMMA TOTALRESULTAT - - - 153 164 153 164

Fondemission 6 883 -6 883 -

Nyemission 7 821 258 572 266 393

Omföring 42 740 -42 740 -

Utdelning -20 810 -20 810

SUMMA TRANSAKTIONER MED

MODERBOLAGETS ÄGARE

14 704 258 572 15 047 110 424 398 747

EGET KAPITAL 2021-12-31 19 21 586 540 488 159 747 153 164 874 985

SUMMA TOTALRESULTAT – – – 79 336 79 336

Nyemission -76 -76

Omföring 153 164 -153 164 -

Personaloptionsprogram -179 179 -

Utdelning -12 951 -12 951

SUMMA TRANSAKTIONER MED

MODERBOLAGETS ÄGARE

– -255 140 392 -73 828 66 310

EGET KAPITAL 2022-12-31 19 21 586 540 233 300 139 79 336 941 294

Koncernens rapport över

förändringar i eget kapital

FINANSIELLA RAPPORTER

ÅRSREDOVISNING 202248

Tkr not 2022 2021

DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN

Resultat före skatt 103 485 188 364

Betald skatt -4 691 -5 938

Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 24 -55 038 -149 981

KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN

FÖRE FÖRÄNDRINGAR AV RÖRELSEKAPITAL

43 756 32 445

FÖRÄNDRING I RÖRELSEKAPITAL

Förändring av rörelsefordringar -51 132 -5 588

Förändring av rörelseskulder -16 387 53 044

SUMMA FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITAL -67 518 47 455

KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN -23 763 79 900

INVESTERINGSVERKSAMHETEN

Avyttring av fastigheter

95 500 16 961

Förvärv av fastigheter -79 000 -464 000

Investeringar i fastigheter -263 546 -143 356

Förvärv av maskiner och inventarier -4 991 -9 210

Förvärv av finansiella tillgångar 47 157 -47 468

Försäljningar av finansiella tillgångar – 11 952

KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN -204 880 -635 121

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN

Nyupplåning räntebärande skulder 31 229 541 356 133

Amortering räntebärande skulder -34 219 -19 025

Utdelning -12 951 -20 810

Nyemission -73 266 393

KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN 182 297 582 691

PERIODENS KASSAFLÖDE -46 346 27 470

Ingående likvida medel

74 657 47 187

UTGÅENDE LIKVIDA MEDEL 28 311 74 657

Koncernens rapport över

kassaflöden i sammandrag

FINANSIELLA RAPPORTER

ÅRSREDOVISNING 2022 49

Moderbolagets resultaträkning

i sammandrag

Tkr not 2022 2021

RÖRELSENS INTÄKTER MM

Nettoomsättning 18 753 12 226

SUMMA RÖRELSENS INTÄKTER 18 753 12 226

RÖRELSENS KOSTNADER

Övriga externa kostnader 6,7 -13 672 -8 283

Personalkostnader 5 -6 171 -5 333

SUMMA RÖRELSENS KOSTNADER -19 843 -13 615

RÖRELSERESULTAT -1 091 -1 390

RESULTAT FRÅN FINANSIELLA POSTER

Resultat från andelar i intresseföretag -243 102

Resultat från andelar i koncernföretag 25 8 217 8 541

Orealiserad väreförändring finansiell tillgång 26 -8 000 –

Övr. ränteintäkter och liknande resultatposter 27 3 386 2 374

Räntekostnader och liknande resultatposter 27 -4 169 -2 033

RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER -1 899 7 593

Bokslutsdispositioner 3 500 517

RESULTAT FÖRE SKATT 1 601 8 110

Skatt på årets resultat

9 -391 -

ÅRETS RESULTAT

1 211 8 110

FINANSIELLA RAPPORTER

ÅRSREDOVISNING 202250

Moderbolagets balansräkning

i sammandrag

TILLGÅNGAR

Tkr not 2022-12-31 2021-12-31

ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Andelar i koncernföretag 29 570 191 552 868

Andelar i intresseföretag 13 5 500 6 262

Långfristig fordran intresseföretag 15 173 23 173

SUMMA FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 590 864 582 304

SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 590 864 582 304

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR

KORTFRISTIGA FORDRINGAR

Fordringar hos koncernföretag 30 263 019 265 120

Övriga fordringar 57 3 252

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 3 959 584

SUMMA KORTFRISTIGA FORDRINGAR 267 035 268 956

Kassa och bank 25 426 43 186

SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 292 461 312 142

SUMMA TILLGÅNGAR 883 325 894 446

FINANSIELLA RAPPORTER

ÅRSREDOVISNING 2022 51

Moderbolagets balansräkning

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Tkr not 2022-12-31 2021-12-31

EGET KAPITAL

BUNDET EGET KAPITAL

Aktiekapital 21 586 21 586

SUMMA BUNDET EGET KAPITAL 21 586 21 586

FRITT EGET KAPITAL

Överkursfond 538 956 539 211

Balanserad vinst -1 846 2 288

Årets resultat 1 211 8 110

SUMMA FRITT EGET KAPITAL 538 321 549 609

SUMMA EGET KAPITAL 559 906 571 194

LÅNGFRISTIGA SKULDER

Övriga räntebärande skulder* 22 2 000 14 000

Övriga långfristiga skulder 22 1 600 -

SUMMA LÅNGFRISTIGA SKULDER 3 600 14 000

KORTFRISTIGA SKULDER

Skulder till koncernföretag 285 504 249 857

Leverantörsskulder 1 267 822

Räntebärande skulder till kreditinstitut* 22 5 000 13 000

Övriga räntebärande skulder* 22 23 150 15 000

Övriga skulder 1 818 29 453

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 3 081 1 120

SUMMA KORTFRISTIGA SKULDER 319 819 309 252

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 883 325 894 446

* Fördelning mellan långfristig och kortfristig skuld har justerats i jämförelsetalen enligt ny prinicip, se avsnitt Värderingsprinciper.

FINANSIELLA RAPPORTER

ÅRSREDOVISNING 202252

Moderbolagets rapport över

förändringar i eget kapital

Tkr Aktiekapital

Överkurs-

fond

Balanserad

vinst

Årets

resultat

Totalt eget

kapital

EGET KAPITAL 2021-01-01 6 882 280 639 19 467 10 514 317 503

ÅRETS RESULTAT 8 110 8 110

Fondemission 6 883 -6 883 –

Nyemission 7 821 258 572 266 393

Omföring 10 514 -10 514 –

Utdelning -20 810 -20 810

SUMMA TRANSAKTIONER

MED BOLAGETS ÄGARE

14 704 258 572 -17 179 -10 514 245 583

EGET KAPITAL 2021-12-31 21 586 539 211 2 288 8 110 571 194

ÅRETS RESULTAT 1 211 1 211

Rättelse av resultat från tidigare år 528 528

Nyemission -76 -76

Omföring 8 638 -8 638 –

Personaloptionsprogram -179 179 –

Utdelning -12 951 -12 951

SUMMA TRANSAKTIONER

MED BOLAGETS ÄGARE

– -255 -4 134 -8 110 -12 499

EGET KAPITAL 2022-12-31 21 586 538 956 -1 846 1 211 559 906

FINANSIELLA RAPPORTER

ÅRSREDOVISNING 2022 53

Moderbolagets rapport

över kassaflöden

Tkr not 2022 2021

DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN

Resultat före skatt 1 601 8 110

Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 24 554 -8 642

Betald inkomstskatt -391 0

KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN

FÖRE FÖRÄNDRINGAR AV RÖRELSEKAPITAL

1 764 -532

FÖRÄNDRING I RÖRELSEKAPITAL

Förändring av rörelsefordringar 1 921 -87 639

Förändring av rörelseskulder 10 419 66 325

SUMMA FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITAL 12 340 -21 314

KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN 14 104 -21 846

INVESTERINGSVERKSAMHETEN

Avyttring av andelar i dotterföretag 38 475 17 621

Förvärv av andelar i dotterföretag -47 581 -237 168

Avyttring av maskiner och inventarier – 184

Förändring finansiella tillgångar 519 -18 463

KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN -8 587 -237 826

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN

Förändring av räntebärande skulder 31 -10 250 25 444

Nyemission -76 266 392

Utdelning -12 951 -20 810

KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN -23 277 271 026

ÅRETS KASSAFLÖDE -17 760 11 354

Ingående likvida medel

43 186 31 832

UTGÅENDE LIKVIDA MEDEL 25 426 43 186

FINANSIELLA RAPPORTER

ÅRSREDOVISNING 202254

Noter

Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper

Allmän information

Acrinova AB (publ), org.nr. 556984-0910, är ett publikt svenskt aktie-

bolag som har sitt säte i Malmö, Skåne län. Huvudkontorets adress är

Krusegränd 42B, 212 25 Malmö. Moderbolagets aktier är noterade på

Nasdaq Stockholm sedan 16 december 2022.

Koncernredovisningen för år 2022 består av moderbolaget och dess

dotterföretag, tillsammans benämnd koncernen. De finansiella rap-

porterna har godkänts för utfärdande av styrelsen den 30 mars 2023.

Koncernens resultat- och balansräkning och moderbolagets resultat-

och balansräkning kommer att framläggas för beslut om fastställelse

på årsstämman den 28 april 2023.

Acrinova är en aktivt fastighets- och förvaltningskoncern verksamt i

södra Sverige, med tyngdpunkt på Öresundsregionen. Acrinovas fastig-

hetsbestånd utvecklas genom förvärv och projektutveckling/förädling.

Genom koncernens samlade kompetens optimeras varje fastighets

värdeutveckling. Acrinova skall utveckla bolagets fastighetsbestånd

för att möjliggöra värdeökning för aktieägarna.

Moderbolagets verksamhet består av koncernledning, affärsutveck-

ling, konsulttjänster inom fastighetsföre tagande med mera.

Överensstämmelse med lag och normgivning

De finansiella rapporterna har upprättats med tillämpning av

redovisnings- och värderingsprinciper som följer de av EU antagna

International Financial Reporting Standards (IFRS) och tolkningar

av dessa (IFRIC) samt årsredovisningslagen, ÅRL. Vidare tillämpar

koncernen RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner

vilket anger de tillägg, utöver upplysningar enligt IFRS, som krävs

enligt bestämmelser i ÅRL. Moderbolaget tillämpar ÅRL och RFR 2

Redovisning i juridisk person. De finansiella rapporterna har upprättats

under förutsättning att koncernen bedriver sin verksamhet enligt

fortlevnadsprincipen.

Moderbolagets redovisning överensstämmer med koncernens redovis-

nings- och värderingsprinciper med undantag av vad som framgår nedan

under avsnittet ”Moderbolagets redovisnings- och värderingsprinciper”.

Förändringar i svenska regelverk

Förändringar under 2022 har inte haft någon väsentlig påverkan på

Acrinovas redovisning.

Grunder för rapporternas upprättande

Moderbolagets redovisningsvaluta är svenska kronor, vilket också är

koncernens rapporteringsvaluta. Samtliga belopp är angivna i tusen-

tals kronor om inte annat anges. Koncernens förvaltningsfastigheter

och räntederivat värderas till verkligt värde. Övriga tillgångar och

skulder värderas utifrån anskaffningsvärdet.

Viktiga uppskattningar och antaganden

för redovisningsändamål

För att kunna upprätta redovisningen enligt IFRS måste koncernled-

ningen göra bedömningar och antaganden som påverkar redovisade

värden samt upplysningar i de finansiella rapporterna. Faktiskt utfall

kan skilja sig från gjorda bedömningar.

Det område där uppskattningar och antaganden skulle kunna

innebära risk för justeringar av redovisade värden för tillgångar och

skulder under kommande räkenskapsår är främst värdering av förvalt-

ningsfastigheter. Där kan bedömningarna ge en betydande påverkan

på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver

en bedömning av det framtida kassaflödet samt fastställande av

diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För både framtida kassaflöde

och diskonteringsfaktor görs bedömningar individuellt per fastighet.

För att minimera dessa risker genomförs alltid externa värderingar av

förvaltningsfastigheter minst en gång per år. De senaste förvärven är

dock värderade till förvärvspris. I den speciella situation som fastig-

hetsbranschen just nu befinner sig i, med få eller inga transaktioner

genomförda i närtid, vilket gör det svårt att avgöra hur stigande

räntor och högre driftskostnader påverkar avkastningskraven, har

Bolaget valt att anta en försiktighetsprincip angående värderingarna

av fastigheterna.

Övriga väsentliga bedömningar som görs är vid värdering av osäkra

fordringar, nedskrivningsprövning av goodwill samt vid värdering av

aktier i dotterbolag.

Koncernredovisning

I koncernredovisningen konsolideras moderföretagets och dotter-

företagens verksamheter fram till och med den 31 december 2022.

Alla dotterföretag har balansdag den 31 december. Dotterföretag

är alla företag över vilka koncernen har bestämmande inflytande.

Koncernen har ett bestämmande inflytande över ett annat företag när

den exponeras för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt innehav

i företaget och har möjlighet att påverka avkastningen genom sitt

inflytande i företaget. Dotterföretag inkluderas i koncernredovisningen

från och med den dag då det bestämmande inflytandet överförs till

koncernen. De exkluderas ur koncernredovisningen från och med

den dag då det bestämmande inflytandet upphör. Endast den delen

av dotterföretagets balanserade vinstmedel som intjänats efter den

tidpunkt då bestämmande inflytande erhölls ingår i koncernens egna

kapital. Koncerninterna transaktioner och balansposter samt oreali-

serade vinster på transaktioner mellan koncernföretag elimineras. I

koncernredovisningen har redovisnings- och värderingsprinciperna för

dotterbolag, i förekommande fall, anpassats för att uppnå en enhetlig

tillämpning av koncernens principer .

Tillgångs- eller rörelseförvärv

Förvärv kan klassificeras antingen som rörelseförvärv eller som till-

gångsförvärv. En individuell bedömning görs för varje enskilt förvärv.

I de fall där det primära syftet är att förvärva ett företags fastighet,

och där det förvärvade företaget saknar förvaltningsorganisation och

administration eller dessa funktioner är av underordnad betydelse

för förvärvet, klassificeras förvärvet som ett tillgångsförvärv. Övriga

företagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv. Under innevarande

räkenskapsår har samtliga förvärv klassificerats som tillgångsförvärv.

Tillgångsförvärv

Om köpeskillingen för aktierna i ett företagsförvärv i allt väsentligt

är hänförligt till marknadsvärdet på förvärvade fastigheter utgör

förvärvet ett sk tillgångsförvärv. Det innebär förenklat att övervärdet

i sin helhet allokeras till fastigheter och att ingen goodwill därmed

uppstår. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt

hänförlig till övervärden på den förvärvade fastigheten. Eventuell

skatterabatt minskar i stället fastighetens redovisade verkliga värde.

Det medför att även vid efterföljande värdering och bokslut kommer

det verkliga värdet på förvaltningsfastigheten att reduceras med den

vid förvärvstillfället beräknade uppskjutna skatten.

Rörelseförvärv

Förvärvsmetoden används för redovisning av koncernens rörelse-

förvärv, dvs i de undantagsfall som det inte är ett tillgångsförvärv.

Anskaffningsvärdet för ett förvärv utgörs av verkligt värde på över -

FINANSIELLA RAPPORTER

ÅRSREDOVISNING 2022 55

låtna tillgångar, skulder och de aktier som emitterats av koncernen.

I anskaffningsvärdet ingår även verkligt värde på alla tillgångar eller

skulder som är en följd av eventuell avtalad villkorad köpeskilling.

Uppskjuten skatt redovisas på identifierade övervärden. Förvärvs

relaterade kostnader redovisas i resultatet när de uppstår. Eventuell

positiv skillnad mellan anskaffningskostnader för aktier och koncernens

andel av det verkliga värdet på den förvärvade rörelsens identifierbara

tillgångar och skulder redovisas som koncernmässig goodwill. Är skillna-

den negativ redovisas den direkt i resultaträkningen.

Rapport över kassaflöde

Kassaflödesanalysen upprättas enligt den indirekta metoden. Det

redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför

in- eller utbetalningar .

Intäktsredovisning

Samtliga förvaltningsfastigheter hyrs ut under operationella leasing-

avtal. Hyresintäkter i fastighetsförvaltningen avser den utdebiterade

hyran samt tilläggsdebitering för fastighetsskatt och redovisas i den

period som hyran avser. Ersättning i samband med uppsägning av

hyresavtal i förtid intäktförs direkt om inga förpliktelser kvarstår

gentemot hyresgästen.

Serviceintäkter avser all annan tilläggsdebitering i samband med

hyresavtal såsom värme, kyla, sopor, vatten med mera och intäkter

från administrativ och teknisk fastighetsförvaltning till externa kunder.

Ersättningen för det sistnämnda utgörs av en fast ersättning per timme

eller fast arvode per månad/år. Vid timarvode så uppfylls prestations-

åtagandet vid det tillfället, och vid fast arvode så uppfylls det över tid.

Vinster och förluster från fastighetsförsäljningen redovisas i normal-

fallet på tillträdesdagen. Ränteintäkter periodiseras över löptiden.

Utdelning på aktier redovisas när aktieägarens rätt att erhålla betalning

bedöms som säker .

Fastighetskostnader

I fastighetskostnader ingår drift- och underhållskostnader, kostnader

för förvaltningsadministration och fastighetsskatt. I driftskostnaderna

ingår bland annat taxebundna kostnader såsom el, värme, vatten och

renhållning. Med underhållskostnader avses kostnader för åtgärder för

att upprätthålla fastighetens standard och tekniska skick.

Central administration

Till central administration klassificeras kostnader på koncernöver-

gripande nivå som inte är direkt hänförliga till fastighetsförvaltningen,

såsom kostnader för koncernledning, affärsutveckling, marknadsföring

och finansiering.

Ersättningar till anställda

Koncernens pensionsplaner för ersättning efter avslutad anställning

omfattar endast avgiftsbestämda pensionsplaner. I avgiftsbestämda

planer betalar koncernen fastställda avgifter till en separat juridisk enhet.

När avgiften är betald har koncernen inga ytterligare förpliktelser. Ersätt-

ning till anställda såsom lön och pension redovisas som kostnad under

den period när den anställda utfört de tjänster som ersättningen avser.

Kortfristiga ersättningar till anställda, inklusive semesterersättningar,

är kortfristiga skulder som ingår i posten Övriga skulder eller Upplupna

kostnader, värderade till det odiskonterade belopp som koncernen väntas

betala till följd av den outnyttjade rättigheten.

Finansiella intäkter och kostnader

Finansiella intäkter och kostnader redovisas i den period de avser och

beräknas enligt effektivräntemetoden. Finansiella kostnader utgörs av

räntekostnader, leasingkostnader och tomträttsavgälder .

Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter

och finansiella tillgångar

Värdeförändringar för såväl förvaltningsfastigheter som finansiella

tillgångar redovisas i resultaträkningen.

Realiserade värdeförändringar på fastigheter redovisas på kontraktsdagen

och beräknas som köpeskillingen minus försäljningsomkostnader minus

bokfört värde inklusive tidigare orealiserade värdeförändringar. Orea-

liserade värdeförändringar beräknas utifrån värderingen vid periodens

slut jämfört med värderingen vid periodens början. Nyligen förvärvade

fastigheter värderas till anskaffningsvärdet.

Värdeförändring på finansiella tillgångar utgörs i huvudsak av värde-

förändring på räntederivat.

Inkomstskatter

Redovisning av inkomstskatter inkluderar aktuell skatt och uppskjuten

skatt. Skatten redovisas i resultatet. Uppskjuten skatt beräknas enligt

balansräkningsmetoden på alla väsentliga temporära skillnader. En

temporär skillnad finns när det redovisade värdet på en tillgång eller

skuld skiljer sig från det skattemässiga värdet. En sådan skillnad kan

uppkomma till exempel vid en upp- eller nedskrivning av en tillgång

eller när tillämpade redovisnings- och värderingsprinciper skiljer sig åt

mellan enskilt koncernföretags redovisning och koncernredovisningen.

Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av den skattesats som

har beslutats eller aviserats per balansdagen och som förväntas gälla

när den berörda uppskjutna skattefordran realiseras eller när den

uppskjutna skatteskulden regleras. Skattesatsen för aktuell skatt och

uppskjuten skatt är 20,6 procent.

Uppskjutna skattefordringar redovisas i den omfattning det är troligt

att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas mot vilket de

temporära skillnaderna kan nyttjas. Uppskjutna skattefordringar och

skatteskulder kvittas då de hänför sig till inkomstskatt som debiteras av

samma myndighet och då koncernen har för avsikt att reglera skatten

med ett nettobelopp.

Segmentsrapportering

Koncernen rapporterar rörelsesegment enligt IFRS 8 på ett sätt som

överensstämmer med den interna rapporteringen som lämnas till

den högste verkställande beslutsfattaren. Den högste verkställande

beslutsfattaren är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser

och bedömning av rörelsesegmentens resultat. I Acrinova har denna

funktion identifierats som verkställande direktör. Till följd av detta

har verksamheten delats upp i två segment, Egna fastigheter och

Förvaltning. Det sistnämnda är emellertid av mindre omfattning och

därför redovisas detta segment under övrigt tillsammans med koncern-

gemensamma kostnader. Acrinovas projektverksamhet utgör inte ett

separat segment eftersom fastigheterna uppförs med intentionen

om långsiktigt ägande och ingår i Acrinovas fastighetsbestånd efter

färdigställande.

Resultat per aktie

Beräkningen av resultat per aktie baseras på årets resultat i koncernen

hänförligt till moderbolagets aktieägare och på det vägda genomsnitt-

liga antalet aktier utestående under året.

Beräkningen av resultat per aktie efter utspädning baseras på årets

resultat i koncernen hänförligt till moderbolagets aktieägare och på

det vägda genomsnittliga antalet aktier utestående under året justerat

för utspädning.

Goodwill

Goodwill som uppkommer vid rörelseförvärv utgör skillnaden mellan

anskaffningsvärdet och koncernens andel av verkligt värde på förvärvade

dotterföretags identifierbara nettotillgångar vid förvärvstidpunkten.

Vid förvärvstidpunkten värderas goodwill till anskaffningsvärde medan

den därefter värderas till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella

nedskrivningar eftersom goodwillen har en obestämbar nyttjandeperiod.

Goodwill prövas minst årligen avseende eventuellt nedskrivnings-

behov, eller när det finns en indikation på att redovisat värde inte är

återvinningsbart .

FINANSIELLA RAPPORTER

ÅRSREDOVISNING 202256

Förvaltningsfastigheter

Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter

och värdestegring. Samtliga koncernens fastigheter klassificeras som

förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt

värde per balansdagen. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3

enligt IFRS, dvs att värdet baseras på en analys av varje fastighets status

och hyres- och marknadssituation.

Tillvägagångsätt fastighetsvärdering.

Koncernens princip är att värdera samtliga fastigheter löpande under

en ettårsperiod genom oberoende externa auktoriserade fastighets-

värderare som värderar utifrån koncernens förutsättningar. Detta har

för fastighetsbeståndet gjorts under perioden maj-november 2022.

Under september-november 2022 värderades 75 procent av beståndet

av oberoende extern värderare. Verkligt värde fastställs genom

bedömning av marknadsvärdet för varje enskilt värderingsobjekt.

Som huvudmetod vid värderingen har en så kallad kassaflödesanalys

använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknas under en

tioårig kalkylperiod med hänsyn tagen till nuvärdet av ett bedömt

marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastningskraven är individu-

ella per fastighet beroende på analys av genomförda transaktioner och

fastigheternas marknadsposition. Under året görs även löpande interna

värderingar utifrån samma modell som de externa värderingarna. Om

något skulle indikera en väsentlig värdeförändring för en enskild fastig-

het genomförs en ny extern värdering för att fastställa ett nytt verkligt

värde, oberoende av när tidigare värdering gjorts. Nyligen förvärvade

fastigheter värderas till anskaffningsvärde.

Löpande underhåll, reparationer och byte av mindre delar kostnads-

förs i den period de uppkommer. Utbyten av delar aktiveras och den

utbytta delen utrangeras. Vid större ny- och tillbyggnader aktiveras

låneutgiften.

Materiella anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat

med ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I de fall

en materiell anläggningstillgång består av flera betydande delar förde-

las anskaffningsvärdet på dessa delar. Tillkommande utgifter läggs till

anskaffningsvärdet endast om det är sannolikt att de framtida ekono-

miska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma

företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt

sätt. Avskrivningarna baseras på anskaffningsvärden vilka, efter avdrag

för eventuella restvärden, fördelas över uppskattad nyttjandeperiod.

Nyttjandeperiod och restvärde prövas varje balansdag och justeras

vid behov. Avskrivningarna baseras på följande nyttjandeperioder.

Avskrivningstiden för inventarier är 5-10 år och för installationer 10–20 år .

Finansiella instrument

Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar

bland tillgångarna likvida medel, hyresfordringar, räntederivat, övriga

fordringar och lånefordringar, samt bland skulderna leverantörsskul-

der, övriga skulder och räntebärande skulder. Finansiella instrument

redovisas initialt till verkligt värde, motsvarande anskaffningsvärde,

med tillägg för transaktionskostnader. Efterföljande redovisning sker

därefter beroende på hur klassificering skett enligt nedan. Finansiella

transaktioner såsom in- och utbetalning av räntor och krediter bokförs

på kontoförande banks likviddag, medan övriga in- och utbetalningar

bokförs på kontoförande banks bokföringsdag. En finansiell tillgång

tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras,

förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över den. En finansiell skuld

tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller

på annat sätt utsläckts.

Finansiella tillgångar värderade till

upplupet anskaffningsvärde

Finansiella tillgångar värderas till upplupet anskaffningsvärde om

tillgångarna uppfyller följande villkor och inte redovisas till verkligt

värde via resultatet:

• de innehas inom ramen för en affärsmodell vars mål är att inneha

de finansiella tillgångarna och inkassera avtalsenliga kassaflöden.

• avtalsvillkoren för de finansiella tillgångarna ger upphov till kassa-

flöden som endast är betalningar av kapitalbelopp och ränta på det

utestående kapitalbeloppet.

Efter första redovisningstillfället värderas dessa till upplupet anskaff-

ningsvärde med användning av effektivräntemetoden. Diskontering

utelämnas om effekten av diskontering är oväsentlig. Koncernens

likvida medel, kundfordringar och de flesta övriga fordringar hör till

denna kategori av finansiella instrument.

Låneskulder och leverantörsskulder

Låneskulder och leverantörsskulder värderas initialt till verkligt värde

justerat för transaktionskostnader och efter anskaffningstidpunkten

till upplupet anskaffningsvärde.

Förenklad modell för nedskrivning av kundfordringar

Koncernen använder sig av en förenklad metod vid redovisning av kund-

fordringar och övriga fordringar och redovisar förväntade kreditförluster

för återstående löptid. Det är här de förväntade bristerna i avtalsenliga

kassaflöden finns med tanke på risken för utebliven betalning vid något

tillfälle under det finansiella instrumentets livstid. Vid beräkningen

använder koncernen sin historiska erfarenhet, externa indikatorer och

framåtblickande information för att beräkna de förväntade kreditförlus-

terna med hjälp av en reserveringsmatris .

Likvida medel

I likvida medel i balansräkningen ingår koncernens banktillgodohavanden.

Derivat

Räntederivat utgör en finansiell tillgång eller skuld som värderas till

verkligt värde med värdeförändringar via resultaträkningen. För att

hantera exponering mot fluktuationer i marknadsräntan i enlighet

med beslutad finanspolicy har Acrinova ingått räntederivatavtal. Vid

användning av räntederivat uppstår värdeförändringar beroende på

främst förändringar av marknadsräntan. Räntederivat redovisas initialt

i balansräkningen till anskaffningsvärde på affärsdag och värderas

därefter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen.

Koncernen tillämpar ej säkringsredovisning.

Värdeförändringar kan vara såväl realiserade som orealiserade.

Realiserade värdeförändringar avser lösta räntederivatavtal och utgör

skillnaden mellan åsatt pris vid inlösen och redovisat värde enligt

senaste kvartalsrapport. Orealiserade värdeförändringar avser den

värdeförändring som uppstått under perioden på de räntederivatavtal

Acrinova hade vid utgången av perioden. Värdeförändringar beräknas

utifrån värderingen vid årets slut jämfört med värderingen föregående

år, alternativt anskaffningsvärdet om räntederivatavtal ingåtts under

året. För under året lösta räntederivatavtal redovisas och beräknas en

orealiserad värdeförändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrap-

port före lösen jämfört med värdering vid utgången av föregående år.

Löpande betalningsströmmar under avtalen resultatförs för den period

de avser .

Upplåning

Upplåning redovisas inledningsvis till verkligt värde, netto efter

transaktionskostnader. Upplåning redovisas därefter till upplupet

anskaffningsvärde och eventuell skillnad mellan erhållet belopp (netto

efter transaktionskostnader) och återbetalningsbeloppet redovisas

i resultaträkningen fördelat över lånets löptid, med tillämpning av

effektivräntemetoden.

Upplåning klassificeras som kortfristiga skulder om inte koncernen har

en ovillkorlig rätt att skjuta upp betalning av skulden i åtminstone 12

månader efter balansdagen.

Låneutgifter

Lånekostnader belastar resultatet för det år till vilket de hänför sig, utom

till den del de inräknas i ett byggnadsprojekts anskaffningskostnad .

FINANSIELLA RAPPORTER

ÅRSREDOVISNING 2022 57

Koncernen aktiverar låneutgifter som är hänförbara till inköp, konstruk-

tion eller produktion av en tillgång som har betydande tid i anspråk

att färdigställa för avsedd användning eller försäljning. Lånekostnader

som är direkt hänförliga till förvärv, uppförande eller tillverkning av en

kvalificerad tillgång aktiveras under den tidsperiod som krävs för att

färdigställa och förbereda tillgången för dess avsedda användning eller

försäljning. Övriga lånekostnader kostnadsförs i den period de uppstår

och redovisas i posten ”Finansiella kostnader” .

Prövning av nedskrivningsbehov av goodwill

och materiella anläggningstillgångar

Nedskrivningsprövning görs minst årligen för goodwill och efter en

indikation om värdenedgång för materiella anläggningstillgångar.

Vid nedskrivningsprövning grupperas tillgångarna i så små kassa-

genererade enheter som möjligt. En kassagenererande enhet är en

tillgångsgrupp med i allt väsentligt oberoende inbetalningar. Följden

är att vissa tillgångars nedskrivningsbehov prövas enskilt och vissa

prövas på nivån kassagenererande enhet. Goodwill fördelas på de kas-

sagenererande enheter som förväntas dra fördel av synergieffekter i

hänförliga rörelseförvärv och representerar den lägsta nivå i Koncernen

där koncernledningen bevakar goodwill. Inför nedskrivningsprövning av

Koncernens goodwill har endast en kassagenererade enhet identifierats,

vilket är bolaget Acrinova Förvaltning AB.

Nedskrivningsbehovet för de kassagenererande enheter till vilka goodwill

har fördelats prövas minst en gång per år. Alla övriga enskilda tillgång-

ars eller kassagenererande enheters nedskrivningsbehov prövas när

händelser eller ändrade omständigheter tyder på att det redovisade

värdet inte kan återvinnas.

En nedskrivning redovisas för det belopp med vilket tillgångens eller

den kassagenererande enhets redovisade värde överstiger dess åter-

vinningsbara belopp, som är det högre av det verkliga värdet minskat

med kostnad för avyttring och nyttjandevärde. Koncernen har använt

nyttjandevärdet. För att fastställa nyttjandevärdet uppskattar koncern-

ledningen förväntade framtida kassaflöden från varje kassagenererande

enhet och fastställer en lämplig diskonteringsfaktor för att kunna beräkna

nuvärdet av dessa kassaflöden. Den data som används vid prövning av

nedskrivningsbehov är direkt kopplade till Koncernens senast godkända

budget, justerad efter behov för att undanta effekterna av framtida

omorganisationer och förbättringar av tillgångar. Diskonteringsfaktorer

fastställs enskilt för varje kassagenererande enhet och återspeglar

aktuella marknadsbedömningar av pengarnas tidsvärde och tillgångs-

specifika riskfaktorer.

Nedskrivningar avseende kassagenererande enheter minskar först

det redovisade värdet för eventuell goodwill som är fördelad på den

kassagenererande enheten. Eventuell återstående nedskrivning minskar

proportionellt de övriga tillgångarna i de kassagenererande enheterna.

Med undantag av goodwill görs en ny bedömning av alla tillgångar för

tecken på att en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad. En ned-

skrivning återförs om tillgången eller den kassagenererande enhetens

återvinningsbara värde överstiger det redovisade värdet.

Avsättningar och eventualförpliktelser

Avsättningar redovisas när det finns ett åtagande och det är sannolikt att

ett utflöde av resurser krävs och en tillförlitlig uppskattning av beloppet

kan göras. Eventualförpliktelser redovisas om det föreligger ett möjligt

åtagande som bekräftas endast av flera osäkra framtida händelser och

det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas eller att

åtagandets storlek inte kan beräknas med tillräcklig säkerhet .

Leasing

Acrinova tillämpar IFRS 16 för leasing. I egenskap av leasetagare har

Acrinova gjort en detaljerad genomgång och analys av koncernens

leasingavtal, varvid tomträttsavtal identifierades som de enskilt mest

väsentliga. Utöver detta har endast ett antal mindre leasingavtal och

hyresavtal identifierats, såsom kontorshyresavtal, fordon, kontors

utrustning och liknande. Enligt IFRS 16 redovisas kostnaden för

tomträttsavgälder i sin helhet som en finansiell kostnad. Vidare är

leasingkostnaden för de andra typerna fördelade på avskrivningar och

finansiell kostnad. Per 31 december 2022 bedömdes det sammanlagda

nyttjanderättsvärdet av dessa poster vara 8,7 Mkr .

Moderbolagets redovisnings- och värderingsprinciper

Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt Årsredovis-

ningslagen och RFR 2. Moderföretagets redovisnings- och värderings-

principer överensstämmer med koncernens förutom vad som angets

ovan. Moderbolaget tillämpar uppställningsformerna i ÅRL.

Innehav i dotterföretag och intresseföretag

samt andra långfristiga värdepappersinnehav

Innehav i dotterföretag, intresseföretag och övriga företag, värderas

utifrån anskaffningsvärde vari ingår förvärvsrelaterade utgifter. I de fall

det redovisade värdet avseende investeringen överstiger återvinnings-

värdet, sker nedskrivning.

Intressebolag redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Vid tillämpning

av kapitalandelsmetoden värderas investeringen inledningsvis till

anskaffningsvärde i koncernens rapport över finansiell ställning och

det redovisade värdet ökas eller minskas därefter för att beakta kon-

cernens andel av resultat efter förvärvstidpunkten.

Koncernbidrag

Samtliga erhållna och lämnade koncernbidrag redovisas som boksluts-

disposition.

Aktieägartillskott

Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos dotterföretaget och

aktiveras som aktier i dotterföretag hos moderföretaget, i den mån

nedskrivning inte erfordras.

Nya och omarbetade befintliga standarder,

vilka godkänts av EU

Övriga av EU godkända nya och ändrade standarder samt tolknings-

uttalanden från IFRS Interpretations Committee bedöms för närvarande

inte påverka Acrinovas resultat eller finansiella ställning i väsentlig

omfattning.

FINANSIELLA RAPPORTER

ÅRSREDOVISNING 202258

Not 2 Finansiella risker och finanspolicy

Acrinova är finansierat med eget kapital och skulder, där majoriteten

av skulderna utgörs av räntebärande skulder. Andelen eget kapital

påverkas av vald finansiell risknivå som i sin tur påverkas av långivarens

krav på eget kapital för att erbjuda marknadsmässig finansiering. Det

rådande ränteläget i Sverige kan komma att få en betydande inverkan

på fastighetsmarknaden, med både högre räntenivåer samt svårigheter

vid kapitalanskaffning vid förvärv. Detta kan i sin tur få negativ effekt

på fastighetsvärden.

Finanspolicy

Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för fyra olika slags

finansiella risker. Med finansiella risker avses finansieringsrisk,

likviditetsrisk, ränterisk, och kreditrisk. Finanspolicyn anger riktlinjer

och regler för hur finansverksamheten skall bedrivas samt fastställer

ansvarsfördelning och administrativa regler. Avsteg från koncernens

finanspolicy kräver styrelsens godkännande. Ansvaret för koncernens

finansiella transaktioner och risker hanteras centralt av moderbola-

gets finansavdelning. Den finansiella riskhanteringen sker på portfölj-

nivå. Finansiella transaktioner skall genomföras utifrån en bedömning

av koncernens samlade behov av likviditet, finansiering och ränterisk.

Finanspolicy Mål Utfall 2022

Genomsnittlig kapitalbindning >1,5 år 2,7 år

Andel kapitalförfall inom 1 år < 50% 18%

Genomsnittlig räntebindning 1-5 år 3,4 år

Antal räntejusteringar inom 1 år < 60% 34%

Andel lån till rörlig ränta < 60% 32%

Antal kreditgivare >1 st 10 st

Finansieringsrisk

Koncernens verksamhet har historiskt finansierats med banklån och

eget kapital och det är sannolikt att det är även från dessa finansie-

ringskällor det kapital som krävs för att finansiera framtida förvärv

och investeringskostnader samt refinansiering av befintliga banklån

kommer att erhållas. Andelen eget kapital påverkas av vald finansiell

risknivå som i sin tur påverkas av långivarens krav på eget kapital för

att erbjuda marknadsmässig finansiering. Med finansieringsrisk avses

risken att Acrinova inte kan finansiera sig i framtiden eller endast

till kraftigt ökade kostnader. Acrinova arbetar kontinuerligt med att

ta upp nya lån, omförhandla befintliga lån samt säkerställa att det

finns tillräckligt med kapital för att genomföra bolagets strategi. Det

rådande ränteläget i Sverige kan komma att få en betydande inverkan

på fastighetsmarknaden med både högre finansieringskostnader och

negativ effekt på fastighetsvärdena .

Bolaget eftersträvar en fördelning mellan olika långivare samt diffe-

rentierade bindningstider i enlighet med fastlagd finanspolicy för att

reducera finansieringsrisken. Optimal kapitalbindningstid utvärderas

utifrån prissättning och refinansieringsrisk. Av bolagets lån utgör

andelen med lång kapitalbindning (över tolv månader) 82,5 procent

(51,2). Den genomsnittliga kapitalbindningen vid räkenskapsårets

utgång uppgick till 2,7 år (2,4 år).

Likviditetsrisk

Med likviditetsrisk avses risken att sakna tillräckligt med likvida medel

för att kunna fullfölja företagets betalningsåtaganden avseende inves-

teringar, rörelsekostnader, räntor och amorteringar. Enligt finanspolicyn

skall det alltid finnas tillräckligt med kontanta medel och garanterade

krediter för att täcka det löpande likviditetsbehovet. Styrelsen kan

oaktat långsiktigt mål besluta om tillfälligt ökad likviditet till exempel vid

ökad beredskap för större affärer. Per balansdagen uppgick Acrinovas lik-

vida medel till 28,3 Mkr (74,7). Utöver likvida medel har Acrinova även en

checkkredit samt garanterade kreditfaciliteter som kan nyttjas vid behov .

Ränterisk

Med ränterisk avses risken för fluktuationer i kassaflöde och resultat

till följd av förändringar i räntenivåer. Det låga ränteläget i Sverige under

de senaste åren har haft en positiv inverkan på fastighetsmarknaden

och har lett till höga värderingar av fastigheter. Mot bakgrund av den

höga inflationen har emellertid Riksbanken beslutat att höja repo-

räntan ett flertal gånger, vilket har fått och kommer få en väsentlig

påverkan på räntenivåerna på både kort och lång sikt. En ökning av

räntenivåerna kan även få en negativ effekt på marknadsvärdet av

koncernens fastighetsbestånd.

Kreditrisk

Risken för att koncernens kunder inte uppfyller sina åtaganden, det vill

säga att betalning ej erhålls för kundfordringar, utgör en kundkreditrisk.

Koncernens kunder kreditkontrolleras varvid information om kundernas

finansiella ställning inhämtas från olika kreditupplysningsföretag. En

beräkning av kreditrisken görs i samband med nyuthyrning och lokalan-

passning för befintlig kund. Depositioner av förtida hyror eller annan

säkerhet krävs för kunder med låg kreditvärdighet eller otillräcklig

kredithistorik. I syfte att följa kundernas kreditvärdighetsutveckling sker

en löpande kreditbevakning. Majoriteten av koncernens intäkter består

av hyresintäkter som betalas i förskott av hyresgästerna varvid risken

bedöms som låg.

FINANSIELLA RAPPORTER

ÅRSREDOVISNING 2022 59

Not 3 Rörelsesegment

Acrinovas verksamhet är koncentrerad till Öresundsregionen.

Acrinova har i sin redovisning och interna uppföljning delat upp verksamheten i två segment, Egna fastigheter och Förvaltning. Det sistnämndda är

emellertid ej av väsentlig storlek och särredovisas därför inte utan ingår under Övrigt i enlighet med IFRS 8. Acrinovas projektverksamhet utgör inte ett

separat segment eftersom fastigheterna uppförs med intentionen om långsiktigt ägande och ingår i Acrinovas fastighetsbestånd efter färdigställande.

januari-december 2022

Tkr Egna fastigheter Övrigt Totalt koncern

Hyresintäkter 119 990 – 119 990

Serviceintäkter 5 681 4 860 10 542

Intäkter 125 671 4 860 130 532

Direkta kostnader -40 812 -286 -41 099

Rörelseresultat 84 859 4 574 89 433

Kostnader för ersättningar till anställda -5 724 -8 884 -14 608

Övriga externa kostnader -6 047 -17 698 -23 744

SUMMA -11 772 -26 582 -38 352

Finansiella poster -24 831 776 -24 055

Förvaltningsresultat 48 256 -21 232 27 026

Värdeförändringar 27 784 48 675 76 459

RESULTAT FÖRE SKATT 76 040 27 443 103 485

Goodwill 0 40 019 40 019

Förvaltningsfastigheter 1 854 325 0 1 854 325

januari-december 2021

Tkr Egna fastigheter Övrigt Totalt koncern

Hyresintäkter 72 345 – 72 345

Serviceintäkter 3 924 25 686 29 610

Intäkter 76 269 25 686 101 955

Direkta kostnader -24 787 -4 554 -29 341

Rörelseresultat 51 482 21 132 72 614

Kostnader för ersättningar till anställda -5 724 -12 832 -18 556

Övriga externa kostnader -3 725 -16 501 -20 225

SUMMA -9 449 -29 333 -38 780

Finansiella poster -13 778 -345 -14 123

Förvaltningsresultat 28 255 -8 546 19 711

Värdeförändringar 149 671 18 983 168 654

RESULTAT FÖRE SKATT 177 926 10 437 188 364

Goodwill 0 40 019 40 019

Förvaltningsfastigheter 1 603 550 0 1 603 550

Kolumnen Övrigt avser koncerngemensamma kostnader, övergripande administrativa kostnader, koncerngemensam personal samt intäkter från förvaltnings-

och administrativa tjänster.

FINANSIELLA RAPPORTER

ÅRSREDOVISNING 202260

Not 4 Hyres- och serviceintäkter

2022 2021

Kontraktsförfallostruktur

Antal

kontrakt

Kontrakts-

årsvärde

Andel

av värdet

Antal

kontrakt

Kontrakts-

årsvärde

Andel

av värdet

Avtalade hyresintäkter inom 1 år 81 10 331 8% 78 15 664 13%

Avtalade hyresintäkter mellan 1 och 2 år 33 18 052 15% 14 7 412 15%

Avtalade hyresintäkter mellan 2 och 3 år 19 9 425 8% 19 12 580 5%

Avtalade hyresintäkter mellan 3 och 4 år 12 20 105 16% 11 6 693 22%

Avtalade hyresintäkter mellan 4 och 5 år 12 14 418 12% 9 14 018 4%

Avtalade hyresintäkter senare än 5 år 25 50 846 41% 28 43 346 41%

SUMMA 182 123 177 100% 159 99 713 100%

Tillsvidarekontrakt 113 9 472 52 4 475

Not 5 Personal och styrelse

Koncern Moderbolag

Antal anställda 2022 2021 2022 2021

Medelantal anställda 12 21 2 3

Varav kvinnor 7 8 1 2

Styrelse Ledande befattningshavare

Könsfördelning 2022 2021 2022 2021

Män 5 3 2 2

Kvinnor 1 1 2 2

TOTALT 6 4 4 4

Personal och styrelse Koncern Moderbolag

Löner, arvoden och förmåner, tkr 2022 2021 2022 2021

Styrelsen 662 426 662 426

Verkställande direktör - Ulf Wallén 2 009 1 906 2 009 1 906

Övriga ledande befattningshavare 2 627 2 783 1 295 1 117

Övriga anställda 4 744 8 474 244 576

SUMMA 10 042 13 589 4 210 4 026

Avtalsenliga pensionskostnader

Styrelsen – – – –

Verkställande direktör - Ulf Wallén 370 264 370 264

Övriga ledande befattningshavare 371 385 176 183

Övriga anställda 343 698 7 22

SUMMA 1 083 1 347 552 469

Koncernens intäkter består av hyresintäkter och utdebiterade förvaltningsarvoden. I hyresintäkterna ingår även fastighetsskatt.

Samtliga hyreskontrakt klassificeras som operationell leasing.

Serviceintäkter avser all annan tilläggsdebitering i samband med hyresavtal såsom värme, kyla, sopor, vatten m m och intäkter från administrativ- och

teknisk fastighetsförvaltning till externa kunder. Ersättningen för det sistnämnda utgörs av en fast ersättning per timme/fast arvode per månad/år.

FINANSIELLA RAPPORTER

ÅRSREDOVISNING 2022 61

Not 6 Arvode och kostnadsersättning till revisorer

Koncern Moderbolag

2022 2021 2022 2021

Grant Thornton Sweden AB

Revisionsuppdrag 891 728 323 295

Skatterådgivning 176 75 176 75

Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag 83 75 83 75

Övriga tjänster 2 042 – 2 042 –

KONCERNEN TOTALT 3 192 878 2 624 445

Koncern Moderbolag

Central administration 2022 2021 2022 2021

Personalkostnader 14 608 18 555 6 171 5 333

IT, reklam- och lokalkostnader 2 080 3 175 1 241 2 011

Revisionsarvoden 891 728 323 295

Avskrivningar inventarier 4 779 2 459 - -

Övriga kostnader 15 994 13 862 12 108 5 976

SUMMA 38 352 38 780 19 843 13 615

Not 7 Direkta kostnader

Koncern

Rörelsens kostnader 2022 2021

Material 24 652

Underentreprenörer fastighetsservice – 5 026

Reparation och underhåll 13 348 9 151

Fastighetsskatt och tomträttsavgäld 4 574 2 308

El, värme, VA 19 105 9 763

Övriga fastighetskostnader 4 048 2 440

SUMMA 41 099 29 341

Koncern Moderbolag

Sociala avgifter inkl löneskatt 2022 2021 2022 2021

Styrelsen 208 134 208 134

Verkställande direktör - Ulf Wallén 721 663 721 663

Övriga ledande befattningshavare 915 968 450 395

Övriga anställda 1 507 3 150 16 175

SUMMA 3 351 4 915 1 394 1 367

För verkställande direktören finns inget avtal om avgångsvederlag. Antal övriga ledande befattningshavare i koncernen är 3 personer den 31 december 2022.

Styrelsen har erhållit styrelsearvode enligt följande; Mats Nilstoft 5 pbb, Ylwa Karlgren 3 pbb, Joakim Stenberg 3 pbb och Claes Ohlsson 3 pbb.

Not 8 Finansiella intäkter och kostnader

Koncern

Tkr 2022 2021

Ränteintäkter 394 493

Räntekostnader -23 648 -13 872

Räntekostnad leasing, inkl tomträtt -800 -743

SUMMA -24 054 -14 122

FINANSIELLA RAPPORTER

Med "Revisionsuppdrag" avses revisionsarbete för den lagstadgade revisionen och "Revisionsverksamhet …" olika typer av kvalitetssäkringstjänster.

ÅRSREDOVISNING 202262

Not 9 Skatt

Koncern Moderbolag

Skatt på årets resultat 2022 2021 2022 2021

Aktuell skatt -2 793 -1 999 -391 –

Uppskjuten skatt fastigheter -9 640 -32 013 – –

Uppskjuten skatt underskottsavdrag 2 073 1 434 – –

Uppskjuten skatt finansiella instrument -11 658 -1 189 – –

Uppskjuten skatt övrigt -2 131 -1 433 – –

SUMMA -24 149 -35 200 -391 –

Avstämning av effektiv skattesats

Resultat före skatt 103 485 188 364 1 601 8 110

Skatt enligt gällande skattesats 20,6 % (20,6 %) -21 318 -38 803 -330 -1 671

Skatteeffekt av:

Ej skattepliktiga intäkter vid försäljning av aktier i dotterbolag 5 181 2 541 1 693 1 759

Övriga ej skattepliktiga intäkter 37 660 37 21

Resultat avyttring fastighet -1 309 – – –

Nedskrivning andelar i intresseföretag -1 648 – -1 648 –

Övriga ej avdragsgilla kostnader -2 416 -51 -112 -110

Skatt hänförlig till tidigare år -350 -200 -31 –

Utnyttjande av underskott tidigare år 12 356 – –

Skattemässiga avskrivningar 260 357 – –

Övriga skattemässiga justeringar -2 598 -60 – –

REDOVISAD SKATT -24 149 -35 200 -391 –

2022 2021

Skatteberäkning i koncernen

Underlag

Aktuell

skatt

Underlag

Uppskjuten

skatt

Underlag

Aktuell

skatt

Underlag

Uppskjuten

skatt

Resultat före skatt 103 485 188 364

Skattemässiga avskrivningar -22 241 22 241 -14 483 14 483

Ej skattepliktig orealiserad värdeförändring fastigheter -13 039 37 498 -148 371 148 371

Ej skattepliktig orealiserad värdeförändring finansiella tillgångar -83 83 731 -731

Ej skattepliktig realiserad värdeförändring finansiella tillgångar -48 592 56 592 -19 714 5 772

Ej avdragsgill nedskrivning goodwill 0 0

Ej skattepliktig realiserad värdeförändring fastigheter -14 744 -1 300

Övriga ej skattepliktiga intäkter 0 0

Övriga ej avdragsgilla kostnader 232 60

Övriga skattemässiga justeringar -2 301 41 -734 -542

SUMMA UNDERLAG FRÅN RÖRELSEN 2 716 116 455 4 553 167 353

Utnyttjande av balanserade underskott -57 57 -1 712 1 712

Effekt ränteavdragsregler 10 063 -10 063 6 863 -6 863

Justering för effekter sålda fastigheter 837 -2 779 0 -1 032

SUMMA SKATTEPLIKTIGT RESULTAT 13 558 103 670 9 704 161 170

Aktuell skatt/uppskjuten skatt -2 793 -21 356 -1 999 -33 201

FINANSIELLA RAPPORTER

ÅRSREDOVISNING 2022 63

Koncern

2022-12-31 2021-12-31

Ackumulerade anskaffningsvärden

Vid årets början 40 019 49 285

Försäljning 0 -9 266

SUMMA 40 019 40 019

Not 10 Goodwill

I juni 2016 förvärvades Norama Asset Management AB och i samband med förvärvet uppstod en goodwillpost enligt IFRS 3. Denna avser värde av

vinstgeneringsförmågan i det förvärvade bolaget.

Enligt IAS 38 – Immateriella tillgångar – skall det bokförda värdet på goodwill testas årligen. Testet ska genomföras per kassagenererande enhet.

Acrinova har endast identifierat en kassagenererande enhet, Acrinova Förvaltning AB. Vid indikation på minskat värde, prövas det för nedskrivning

enligt IAS 36. Koncernen utvärderar årligen om nedskrivningsbehov föreligger vad gäller goodwill.

Nedskrivningsprövning av goodwill beräknas genom att ta fram återvinningsbart belopp för förvär vade bolaget baserat på beräkningar av nyttjande-

värde. Denna beräkning utgår från uppskattade framtida kassaflöden baserade på budget för 2023 samt prognoser för perioden 2024– 2027. Prog-

noser utarbetas baserade på ett antal huvudantaganden avseende framtida tillväxt och kost nadsutveckling. Bortom prognostiden har tillväxttakt

antagits till 3%. Den diskonteringsränta som använts (WACC före skatt) har beräknats till 12,92%.

Acrinova har inte identifierat något nedskrivningsbehov vid det senast genomförda nedskrivningstestet. En känslighetsanalys visar att EBITDA

kommer att behöva sjunka 4 procentenheter innan en mindre nedskrivning av goodwillen på 4 Mkr blir aktuell.

Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernens rapport över finansiell ställning till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i koncernens

rapport över totalresultatet. Samtliga förvaltningsfastigheter har bedömts vara i nivå 3 i värderingshierarkin enligt IFRS 13 Värdering till verkligt

värde. Fastigheternas verkliga värde baseras på årliga externa värderingar. Verkligt värde är det pris som vid värderingstidpunkten skulle erhållas

vid försäljning av en förvaltningsfastighet genom en ordnad transaktion mellan marknadsaktörer.

Not 11 Förvaltningsfastigheter

Tkr 2022-12-31 2021-12-31

Verkligt värde per 1 januari 1 603 550 864 036

Förvärv 79 000 464 000

Investeringar 250 735 157 243

Försäljningar -92 000 -30 100

Orealsierade värdeförändringar 13 039 148 371

VERKLIGT VÄRDE VID PERIODENS UTGÅNG 1 854 325 1 603 550

Känslighetsanalys

Påverkan

värde, Tkr

Belånings-

grad, %

Avkastningskrav -0,25% 89 786 51,2

+0,25% -82 304 56,2

Hyreintäktsutveckling -3% -3 979 –

+3% 3 979 –

Värdeförändringar 2022 2021

Realiserade värdeförändringar 14 744 1 300

Orealiserade värdeförändringar 13 039 148 371

SUMMA 27 783 149 671

FINANSIELLA RAPPORTER

ÅRSREDOVISNING 202264

Not 12 Materiella anläggningstillgångar

Koncern Moderbolag

2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31

Ackumulerade anskaffningsvärden

Vid årets början 16 099 6 889 – 184

Nyanskaffningar 4 992 9 394 – –

Försäljning/utrangering – -184 – -184

SUMMA 21 091 16 099 – –

Andelar i intresseföretag Koncern Moderbolag

2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31

Verkligt värde per 1 januari 5 429 6 243 6 262 6 243

Förvärv 0 19 0 19

Investeringar 900 0 900 0

Nedskrivningar/Avyttring -1 545 -833 -1 662 0

Verkligt värde vid periodens utgång 4 784 5 429 5 500 6 262

Not 13 Andelar i intresseföretag

Tillgång Antal

Värde

per st

Totalt

värde, kr

Värde,

tkr

Finns i

balansräkning

Aktier i Fastighets AB Trävaran 12 250 18 324,00 4 580 999 4 581 koncern, MB

Aktier i Fastigheter & Service i Öresund AB 11 250 18,06 203 162 203 koncern, MB

SUMMA 4 784

Ackumulerade avskrivningar enligt plan

Vid årets början -5 480 -3 020 – –

Årets avskrivningar -4 779 -2 460 – –

SUMMA -10 259 -5 480 – –

Redovisat värde vid periodens slut 10 832 10 619 – –

Not 14 Nyttjanderättstillgångar och finansiell leasing

Tomträtter Bilar Hyresavtal Summa

Ingående balans 2022-01-01 5 643 2 136 2 510 10 289

Tillkommande avtal 772 943 1 715

Avskrivningar -510 -983 -1 493

Avgående avtal -539 -657 -1 196

Omvärdering -589 -589

UTGÅENDE BALANS 2022-12-31 5 826 2 030 870 8 726

Materiella anläggningstillgångar består av inventarier med ett redovisat utgående värde på 773 tkr (946) samt installationer med ett redovisat

utgående värde på 10 059 tkr (9 673 tkr).

Nedskrivning av fordran om 1 500 tkr har skett i koncernen och moderbolaget under 2022, då intressebolaget Fastighets AB Lennart Eriksson har likviderats.

FINANSIELLA RAPPORTER

ÅRSREDOVISNING 2022 65

2022-12-31 2021-12-31

Leasingskuld långfristigt 6 384 7 738

Leasingskuld kortfristigt 2 342 2 550

Summa 8 726 10 288

Framtida leasingbetalningar 2022 2021

År 1 1 418 610

År 2–5 1 482 4 035

Summa 2 900 4 645

Tomträtter betraktas enligt IFRS 16 som ett evigt hyresavtal och det redovisade värdet kommer därmed inte att skrivas av utan värdet kvarstår

tills omförhandling av tomträttsavgälden sker.

Den genomsnittliga leasingperioden för hyresavtal är 5 år och för bilar 3 år.

Koncernen har för närvarande inga väsentliga avtal med förlängningsoption eller indexklausul.

Utöver tomträtter, bilar och hyresavtal finns några mindre leasingavtal i form av kontorsutrustning. Dessa avtal har definierats som avtal där den

underliggande tillgången har lågt värde och det praktiska undantaget i IFRS 16 tillämpas, vilket innebär att leasingavgiften redovisas som en kostnad

i resultaträkningen.

Leasingskulder ingår under Övriga långfristiga skulder respektive Övriga kortfristiga skulder och utgörs av följande:

FINANSIELLA RAPPORTER

Not 15 Övriga långfristiga fordringar

2022-12-31 2021-12-31

Fordringar hos intresseföretag 9 866 9 966

Övriga långfristiga fordringar 6 984 53 491

Redovisat värde vid periodens utgång 16 850 63 457

Not 16 Kundfordringar

Koncern

2022-12-31 2021-12-31

Kundfordringar 1 208 3 931

Reservering för osäkra fordringar -775 -624

Summa 433 3 307

Åldersfördelning kundfordringar

Ej förfallna 139 1 949

0–30 dagar 275 488

31–60 dagar 58 0

61–90 dagar 61 357

>90 dagar 675 1 137

1 208 3 931

Reservering för osäkra fordringar

Ingående balans -624 -919

förändring under året -151 295

Utgående balans -775 -624

ÅRSREDOVISNING 202266

Not 17 Övriga kortfristiga fordringar

Tkr 2022-12-31 2021-12-31

Räntederivat 59 774 3 182

Skattefordringar 929 –

Övriga fordringar 57 990 13 246

REDOVISAT VÄRDE VID PERIODENS UTGÅNG 118 693 16 428

Not 18 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

Tkr 2022-12-31 2021-12-31

Förutbetald hyreskostnad 257 239

Förutbetald försäkring 648 467

Förutbetald adminstrationskostnad 5 480 2 771

Upplupen ränteintäkt 675 –

Upplupen hyresintäkt 5 671 –

SUMMA 12 731 3 477

Värdering Derivat

Acrinova använder bl a räntederivat för att hantera ränterisk och uppnå önskad räntebindningsstruktur. Denna strategi innebär att det över tid

kommer uppstå värdeförändringar i räntederivaten, främst till följd av förändrad marknadsränta. Ränteswappar värderas genom att framtida

kassaflöden diskonteras till nuvärde och verkligt värde är fastställt enligt nivå 2, IFRS 13.

Per 31 december 2022 uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen till 59 774 Tkr (3 182 Tkr ) och redovisas som en övrig kortfristig fordran i

balansräkningen. Koncernen tillämpar inte säkerhetsredovisning.

Övrigt tillskjutet kapital

Övrigt tillskjutet kapital avser eget kapital som är tillskjutet av ägarna.

Balanserad vinst i koncernen

Balanserad vinst avser intjänade vinstmedel i koncernen. I denna post

ingår även tidigare avsättning till reservfond.

Bundet och fritt eget kapital i moderbolaget

Enligt svensk aktiebolagslag utgörs eget kapital av bundet (icke utdel-

ningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får

endast utdelas så mycket att det efter utdelning finns full täckning för

bundet eget kapital i moderbolaget. Vidare får endast vinstutdelning

göras om det är försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art,

omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bola-

gets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Utdelning

Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i

Aktiebolagslagen och beslutas av årsstämman.

Föreslagen, ännu ej utbetald utdelning, för räkenskapsåret 2022

uppgår till 0,40 kronor per aktie, totalt 27 426 Tkr. Avstämningsdagar

för utbetalningen föreslås till 3 maj och 20 oktober 2023. Beloppet

redovisas som skuld först då årsstämman har beslutat om utdelning.

Policy för hantering av kapital

Koncernens mål med kapitalförvaltningen är:

• att säkerställa koncernens förmåga att fortsätta verksamheten

genom en soliditet om minst 30%

• att ge en lämplig avkastning till aktieägarna genom att prissätta

produkter och tjänster motsvarande risknivån.

Not 19 Eget Kapital

Aktiekapitalets förändring År

Antal

aktier

Kvotvärde/

aktie

Aktie-

kapital, kr

Vid årets början 2021-01-01 20 647 535 0,33 6 882 512

Fondemission 2021 20 647 535 0,33 6 881 511

Nyemission 2021 11 798 591 0,33 3 932 864

Nyemission 2021 1 500 000 0,33 500 000

Nyemission 2021 8 163 265 0,33 2 721 088

Nyemission 2021 2 000 000 0,33 666 667

Vid årets slut 2021-12-31 64 756 926 21 584 641

Inga förändringar 2022

Vid årets slut 2022-12-31 64 756 926 21 584 641

FINANSIELLA RAPPORTER

ÅRSREDOVISNING 2022 67

Not 20 Uppskjuten skatteskuld

2022-12-31 2021-12-31

Uppskjuten skattefordran Underlag Skatt Underlag Skatt

Ackumulerade underskottsavdrag

Vid årets ingång 10 858 2 237 3 897 803

Förändring under året 10 063 2 073 6 961 1 434

Uppskjuten skattefordran vid årets utgång 20 921 4 310 10 858 2 237

Uppskjuten skatteskuld

Temporär skillnad till följd av värdering till verkligt värde

Vid årets ingång 815 899 168 075 463 123 95 403

Förändring under året 46 753 9 631 352 776 72 672

Vid årets utgång 862 652 177 706 815 899 168 075

Avdrag för temporära skillnader avseende övervärden i bolagsform

Vid årets ingång -496 021 -102 181 -298 698 -61 532

Förändring under året 46 9 -197 323 -40 649

Vid årets utgång -495 975 -102 172 -496 021 -102 181

Temporära skillnader finansiella tillgångar

Vid årets ingång 5 772 1 189 -2 590 -535

Förändring under året 50 820 10 469 8 362 1 723

Vid årets utgång 56 592 11 658 5 772 1 189

Totalt uppskjuten skatteskuld

Vid årets ingång 332 692 68 524 163 547 33 689

Förändring under året 96 718 19 933 169 145 34 844

Effekt ändrad skattesats – – – -9

TOTALT UPPSKJUTEN SKATTESKULD VID ÅRETS UTGÅNG 429 410 88 458 332 692 68 525

Uppskjuten skattefordran vid årets utgång 4 310 2 237

Uppskjuten skatteskuld vid årets utgång -88 458 -68 525

Redovisas netto i balansräkningen som uppskjuten skatteskuld (-)

eller fordran (+) -84 148 -66 288

Moderbolaget redovisar endast aktuell skatt.

FINANSIELLA RAPPORTER

ÅRSREDOVISNING 202268

Not 21 Klassificering finansiella tillgångar och skulder

Verkligt värde på finansiella tillgångar och skulder i koncernen

2022 2021

Finansiella

tillgångar

till upplupet

anskaffningsvärde

Finansiella till-

gångar värderade

till verkligt värde

via resultatet

Finansiella

skulder värderade

till upplupet

anskaffningsvärde

Finansiella

tillgångar

till upplupet

anskaffningsvärde

Finansiella till-

gångar värderade

till verkligt värde

via resultatet

Finansiella

skulder värderade

till upplupet

anskaffningsvärde

Värdepapper

Långfristig fordran 16 850 – – 63 457 – –

Kundfordringar 433 – – 3 307 – –

Räntederivat – 59 774 – - 3 182 –

Upplupna intäkter och

förutbetalda kostnader

12 731 – – 3 477 – –

Övriga fordringar 58 919 – – 13 246 – –

Likvida medel 28 311 – – 74 657 – –

SUMMA 117 244 59 774 – 158 144 3 182 –

Långfristiga ränte bärande

skulder från kreditinstitut

– – 819 079 – – 394 558

Övriga lång fristiga

räntebärande skulder

– – 2 000 – – 14 000

Kortfristiga ränte -

bärande skulder

– – 174 610 – – 390 183

Räntederivat – – – – –

Leverantörsskulder – – 25 754 – – 24 280

Övriga skulder – – 10 461 – – 37 036

Upplupna kostnader och

förutbetalda intäkter

– – 29 343 – – 20 629

SUMMA – – 1 061 247 – – 880 686

Verkligt värde avseende finansiella tillgångar och skulder värderat till upplupet anskaffningsvärde överensstämmer med redovisat värde.

Fördelning mellan långfristig och kortfristig skuld har justerats i jämförelsetalen enligt ny princip, se avsnitt Värderingsprinciper.

Not 22 Skulder

Koncern Moderbolag

2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31

Ej räntebärande skulder som förfaller

inom ett år efter balansdagen 65 558 82 921 291 669 281 251

mellan ett till fem år efter balansdagen 9 016 8 298 1 600 –

Räntebärande skulder som förfaller

inom ett år efter balansdagen 174 610 22 232 28 150 28 000

mellan ett till fem år efter balansdagen 794 382 88 928 2 000 14 000

senare än fem år efter balansdagen 26 697 687 581 – –

SUMMA SKULDER EXKL. UPPSKJUTEN SKATTESKULD 1 070 263 889 960 323 419 323 252

Not 23 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

Tkr 2022-12-31 2021-12-31

Upplupna personalkostnader 1 525 1 238

Upplupna räntekostnader 967 503

Övriga upplupna kostnader 9 034 2 164

Förutbetalda hyresintäkter 17 817 16 724

SUMMA 29 343 20 629

FINANSIELLA RAPPORTER

ÅRSREDOVISNING 2022 69

Not 24 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet

Koncern Moderbolag

2022 2021 2022 2021

Ställda säkerheter

Avskrivningar 4 779 2 460 – –

Värdeförändring förvaltningsfastigheter 175 -148 371 – –

Värdeförändring derivat -56 592 -5 772 – –

Realisationsresultat -3 400 1 702 26 -8 642

Rättelse från tidigare år – – 528 -

SUMMA STÄLLDA SÄKERHETER -55 038 -149 981 554 -8 642

Not 25 Resultat från andelar i koncernföretag

Moderbolag

Tkr 2022 2021

Resultat från andelar i koncernföretag 8 217 8 541

Summa 8 217 8 541

FINANSIELLA RAPPORTER

Not 26 Orealiserad värdeförändring finansiella tillgångar

Moderbolag

Tkr 2022 2021

Nedskrivning av finansiell fordran -8 000 –

Summa -8 000 –

Not 28 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser

Koncern Moderbolag

2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31

Ställda säkerheter

Fastighetsinteckningar

1 195 104 980 155 – –

SUMMA STÄLLDA SÄKERHETER 1 195 104 980 155 – –

Koncern Moderbolag

2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31

Eventualförpliktelser

Borgensförbindelser – – 808 937 643 857

SUMMA STÄLLDA SÄKERHETER – – 808 937 643 857

Avser ställda säkerheter för krediter i Swedbank, Svenska Handelsbanken, Sparbanken Syd, Nordea, Skurups Sparbank, Länsförsäkringar, SBAB

och Sparbanken Skåne och är hänförliga till de räntebärande skulderna i balansräkningen.

Not 27 Ränteintäkter och räntekostnader

Moderbolag

Tkr 2022 2021

Ränteintäkter, koncernbolag 3 086 1 909

Ränteintäkter, övriga 300 465

Räntekostnader, koncernbolag -1 599 -1 451

Räntekostnader, övriga -2 570 -582

Summa -783 341

ÅRSREDOVISNING 202270

Not 29 Andelar i koncernföretag

Moderbolag

2022-12-31 2021-12-31

Ackumulerade anskaffningsvärden

Vid årets början 552 868 324 781

Förvärv 47 613 237 168

Försäljningar -30 290 -9 081

Redovisat värde vid periodens slut 570 191 552 868

Direktägda dotterbolag redovisas i tabellen nedan. Övriga i koncernen ingående bolag framgår av respektive dotterbolags årsredovisning.

Direktägda dotterbolag Org.nr. Säte Kapitalandel Bokfört värde

Acrinova Fastighets AB 559015-6633 Malmö 100% 20 100

Acrinova Förvaltning AB 556806-3381 Malmö 100% 48 750

Acrinova Projekt AB 556879-7863 Malmö 100% 10 368

Acrinova Hjärup AB 556481-7699 Malmö 100% 9 375

Acrinova Förrådet 12 AB 556490-5650 Malmö 100% 33 871

Acrinova Sunnanå AB 559038-7121 Malmö 100% 9 036

Acrinova Företaget 6 AB 556543-3009 Malmö 100% 10 129

Acrinova Markören 7 AB 559022-0223 Malmö 100% 27 033

Acrinova Pukslagaren AB 559007-5379 Malmö 100% 38 267

Acrinova Östra Spång 6:7 AB 559140-9817 Malmö 100% 23 066

Acrinova Landskrona Mården AB 559316-6829 Malmö 100% 132

Acrinova Landskrona Karlslund 1:1 AB 559306-0253 Malmö 100% 157

Acrinova Björnen 13 AB 559333-1167 Malmö 100% 132

Acrinova Löddeköpinge 23:14 AB 556659-8909 Malmö 100% 99 727

Acrinova Fastighetsbolag 4 AB 559333-4476 Malmö 100% 125

Acrinova Battfast 4 AB 556745-9218 Malmö 100% 9 642

Acrinova Flintkärnan AB 556146-5120 Malmö 100% 19 018

Acrinova Snickeriet 4 AB 559177-8658 Malmö 100% 38 441

Acrinova Trävaran 3 AB 556786-3625 Malmö 100% 4 277

Acrinova Rännarbanan AB 559106-0396 Malmö 100% 29 333

Acrinova Staffanstorp Brågarp AB 559194-8137 Malmö 100% 51

Acrinova Södra Gränstorp AB 559196-1551 Malmö 100% 1 050

Acrinoca Orion 7 AB 556853-1593 Malmö 100% 33 798

Acrinova Kamaxeln 5 AB 559259-1910 Malmö 100% 625

Acrinova Topplocket 4 AB 556720-6338 Malmö 100% 12 254

Acrinova Hästhoven 6 AB 559134-6027 Malmö 100% 12 207

Acrinova Trelleborg Verkstaden 10 AB 556765-4982 Malmö 100% 9 992

Acrinova Trucken 4 AB 556894-9241 Malmö 100% 4 383

Acrinova Pugerup 5 AB 559279-1668 Malmö 100% 31 903

Acrinova Borggård 1:372 559153-8466 Malmö 100% 12 666

Acrinova Borggård 1:385 559153-0935 Malmö 100% 7 726

Acrinova Borggård 1:549 559153-3616 Malmö 100% 5 116

Acrinova Borggård 1:482 556199-8120 Malmö 100% 7 443

SUMMA 570 191

FINANSIELLA RAPPORTER

ÅRSREDOVISNING 2022 71

Not 30 Fordringar på koncernbolag

Moderbolag

2022-12-31 2021-12-31

Ingående anskaffningsvärde 265 120 179 550

Tillkommande / avgående -2 101 85 570

Utgående redovisat värde 263 019 265 120

Not 32 Resultat per aktie

2022 2021

Genomsnittligt antal aktier före utspädning 64 756 926 42 702 231

Resultat per aktie före utspädning 1,23 3,59

Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 64 756 926 53 025 998

Resultat per aktie efter utspädning 1,23 2,89

Not 31 Upplysningar till finansieringsverksamheten i kassaflödet

Tkr 2021-12-31 Kassaflöde Förvärv Avyttring 2022-12-31

Påverkan på

kassaflödet

Långfristiga räntebärande skulder till

kreditinstitut

394 558 414 348 49 500 -39 327 819 079 424 521

Övriga långfristiga räntebärande skulder 14 000 -12 000 – – 2 000 -12 000

Övriga långfristiga skulder 8 298 718 – – 9 016 718

Kortfristiga räntebärande skulder 375 183 -223 739 710 -694 151 460 -223 723

Övriga kortfristiga räntebärande skulder 15 000 8 150 – – 23 150 8 150

Justeringar – – – – – -2 344

SUMMA SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN

807 039 187 477 50 210 -40 021 1 004 705 195 322

Moderbolag

Tkr 2021-12-31 Kassaflöde Förvärv Avyttring 2022-12-31

Påverkan på

kassaflödet

Långfristiga räntebärande skulder 14 000 -12 000 – – 2 000 -12 000

Övriga långfristiga skulder – 1 600 – – 1 600 1 600

Kortfristiga räntebärande skulder 28 000 150 – –- 28 150 150

SUMMA SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN

42 000 -10 250 – – 31 750 -10 250

FINANSIELLA RAPPORTER

ÅRSREDOVISNING 202272

Not 33 Närståendetransaktioner

Fastighetstransaktioner

Under räkenskapsåret har två fastigheter sålts till närståendebolag.

Karlskrona Västra Nättraby 6:17 såldes till Östersjöhus AB för 30 Mkr

och Skellefteå Städet 1 såldes till Malmöhus Invests AB för 15 Mkr.

Transaktionerna skedde till marknadsvärde och inom ramen för den

löpande verksamheten.

Ledande befattningshavare

Förutom sedvanlig ersättning till styrelseledamöter, VD och övriga

ledande befattningshavare enligt not 5 har även ett konsultarvode

betalats ut till styrelseordförande på 720 tkr.

Koncernbolag

Moderbolaget har närståenderelationer med sina dotterbolag, se not 29 .

Not 34 Väsentliga händelser under 2022 och efter räkenskapsårets utgång

Väsentliga händelser under 2022

• 28 februari offentliggjordes bokslutskommuniké för helåret 2021.

• 8 mars ingicks avtal om ytterligare ett förvärv i Trelleborg – fastighe-

ten Trucken 4, belägen i Västra Industriområdet. Det underliggande

fastighetsvärdet uppgick till 9 miljoner kronor.

• 11 mars tecknades avtal om förvärv av fastigheten Pugerup 5 i Hörby

som rymmer industri och kommersiell verksamhet med en uthyr-

ningsbar yta om 13 000 kvm. Det underliggande fastighetsvärdet

uppgick till 70 miljoner kronor.

• 15 mars meddelades om förändringar i Acrinovas lednings -

grupp. Joakim Ewetz, marknadsansvarig, lämnade Acrinova för

nya utmaningar.

• 23 mars kallade Acrinova till årsstämma den 22 april 2022.

• 30 mars offentliggjordes årsredovisning och koncernredovisning

för räkenskapsåret 2021.

• 1 april tillträdde Acrinova fastigheten Pugerup 5 i Hörby.

• 22 april offentliggjorde Acrinova kommuniké från årsstämman.

• 28 april tecknade Acrinova hyresavtal med Åhléns Outlet som

flyttar in i handelsfastigheten i Löddeköpinge.

• 3 maj tecknade Acrinova avtal om försäljning av fastigheten Västra

Nättraby 6:101 i Karlskrona. I affären uppgick det underliggande

fastighetsvärdet till 30 Mkr.

• 9 maj tecknade Acrinova ett hyresavtal med SWEP AB, som kommer att

flytta in i fastigheten som Acrinova uppför på Järvgatan i Landskrona

under 2023.

• 10 maj är den officiella byggstarten för Acrinovas fastighet som

uppförs på Järvgatan i Landskrona sker genom ett ”första spad-

taget”-event, där hyresgäster, byggherre samt representanter för

Landskrona kommun närvarade.

• 10 maj offentliggör Acrinova delårsrapport för perioden januari

mars 2022.

• 20 maj meddelades att Måns Broberg, transaktionsansvarig, tog

plats i ledningsgruppen.

• 10 juni tecknade Acrinova avtal om försäljning av fastigheten Carnot

10 i Helsingborg. I affären uppgick det underliggande fastighetsvär-

det till 50,5 Mkr.

• 23 juni tecknades första hyresavtalet gällande fastigheten på

Truckvägen 1 i Trelleborg, belägen på Västra Industriområdet,

med maskinuthyrningsföretaget Renta AB.

• 29 juni meddelades att det första hyresavtalet gällande bygg-

rätten för handelsfastigheten i Löddeköpinge var tecknat med

detaljhandels kedjan JYSK.

• 1 juli slutfördes försäljningen av fastigheten Västra Nättraby 6:101

i Karlskrona när köparen tillträdde.

• 3 augusti tecknade Acrinova hyresavtal med detaljhandelskedjan

Thansen för en del av byggrätten i fastigheten Kävlinge Löddeköpinge

23:14. Hyreskontraktet täcker en lokal som blir cirka 1 200 kvm.

• 12 augusti offentliggjorde Acrinova delårsrapport för perioden

januari- juni 2022.

• 1 september slutfördes försäljningen av fastigheten Carnot 10

i Helsingborg när köparen tillträdde.

2022 2021

Moderbolagets transaktioner med dotterföretag

Försäljning 18 365 11 760

Ränteintäkter 3 086 1 909

Räntekostnader -1 599 -

Mottagna koncernbidrag 3 500 517

Kortfristiga fordringar 263 019 265 120

Kortfristiga skulder 285 504 249 857

Koncernens transaktioner med koncernföretags intressebolag

Försäljning 1 115 2 123

Inköp -3 935 -3 286

Ränteintäkter 275 210

Långfristiga fordringar 15 850 24 850

FINANSIELLA RAPPORTER

ÅRSREDOVISNING 2022 73

• 12–13 september deltog Acrinova på aktiedagar i Stockholm,

arrangerade av Aktiespararna respektive Financial Hearings.

• 7 oktober startade Acrinova uthyrningen av lägenheter i Klippan.

• 10 november offentliggjorde Acrinova delårsrapport för Q3 2022.

• 6 december bedömde Nasdaq Stockholms bolagskommitté att Acrinova

uppfyllde gällande noteringskrav för notering på Nasdaq Stockholm och

godkände bolagets ansökan om upptagande till handel av bolagets

aktier av serie A och serie B till handel på Nasdaq Stockholm.

• 9 december offentliggjorde Bolaget prospekt i samband med

listbytet till Nasdaq Stockholm.

• 16 december inleddes handeln i Acrinovas aktier på Nasdaq Stockholm.

Väsentliga händelser efter utgången av 2022

• 16 januari meddelade Acrinova att Stephanie Lilja, ny marknads-

och hållbarhetsansvarig, tog plats i ledningsgruppen från och med

1 februari 2023.

• 3 februari meddelade Acrinova att Lars Sonesson ersatte Cecilia

Larsson i ledningsgruppen.

• 7 februari offentliggjorde Acrinova att bolaget har för avsikt att

genomföra en fullt garanterad företrädesemission om upp till 25

Mkr i syfte att finansiera tillväxt.

Not 35 Risker och osäkerhetsfaktorer

Riskfaktorer

I denna redogörelse beskrivs de riskfaktorer och viktiga omständig-

heter som anses väsentliga för Acrinovas verksamhet och framtida ut-

veckling. Riskfaktorerna hänför sig till Acrinovas verksamhet, bransch

och marknader, och omfattar vidare verksamhetsrisker, legala risker,

finansiella risker och risker relaterade till aktierna.

Risker relaterade till Acrinova och dess verksamhet

Koncernens rörelseresultat och lönsamhet påverkas av makro-

ekonomiska förutsättningar och förändringar i dessa kan leda

till en lägre uthyrningsgrad, högre räntor och lägre hyresnivåer

Bolagets befintliga fastighetsbestånd per den 31 december 2022

omfattar 40 fastigheter i 11 av Sveriges kommuner, varvid alla är

belägna i Öresundsregionen som består av hela Skåne på den svenska

sidan av Öresund och Själland, Lolland och Falster på den danska sidan.

Bolagets verksamhet påverkas därmed av såväl makroekonomiska

faktorer som utvecklingen på de lokala fastighetsmarknaderna. Dessa

makroekonomiska faktorer innefattar, men är inte begränsade till,

allmän, global eller nationell konjunkturutveckling, bruttonational-

produkt (BNP), tillväxt, inflation, befolkningstillväxt, sysselsättnings-

grad, energipriser, produktionstakt för nya bostäder och lokaler samt

förändrade räntenivåer.

Acrinova är vidare exponerat mot risker hänförliga till en försämring

av det allmänna ekonomiska konjunkturläget bland annat kopplat till en

förändrad efterfrågan, vilket kan leda till en minskad uthyrningsgrad,

men även till lägre hyresnivåer vilket bland annat riskerar att få en negativ

effekt på Bolagets hyresintäkter och marknadsvärdet på Bolagets fastig-

hetsbestånd vilket i sin tur kan medföra påföljande nedskrivningar.

En annan makroekonomisk risk är den vid var tid gällande räntepoliti-

ken, eftersom Bolagets verksamhet är finansierat av eget kapital och

banklån. Förändringar i räntenivåer och ränteavdrag, samt kreditgivarnas

kredit- och räntemarginaler, ökade krav och regelverk på kredit- och

kapitalmarknaden, kan få en väsentlig negativ effekt på Bolagets resultat,

kassaflöde och framtida tillväxt. En ökning av räntenivåerna kan ha en

negativ effekt på marknadsvärdet av Koncernens fastighetsbestånd

och Koncernen skulle därmed kunna tvingas skriva ned det redovisade

värdet av fastighetsbeståndet. En sådan nedskrivning av det redovisade

värdet skulle medföra en ökad belåningsgrad. Vidare kan räntehöjningar

generellt leda till minskad efterfrågan på fastigheter och ha en negativ

effekt på potentiella köpares möjlighet att finansiera fastighetsförvärv.

En ökning av räntan på Bolagets samtliga utestående lån, utan beaktande

av Bolagets befintliga räntesäkringsarrangemang, med en procentenhet,

skulle ha ökat Acrinovas räntekostnad med cirka +/- 9,9 MSEK på årsbasis

(se även riskfaktor not 2 ”Finanspolicy och finansiella risker”.

Bolaget är även exponerat för förändringar avseende demografi och

infrastruktur. När Skåneregionen växer förändras exempelvis de eko-

nomiska incitamenten för markanvändningen. Kombinationen av stark

befolkningstillväxt och ekonomisk tillväxt ökar efterfrågan på handel och

olika former av teknisk service som i sin tur kräver lokaler i strategiska

lägen, vilket leder till ökad konkurrens om centralt och attraktivt belägen

mark. Investeringar och förändringar i infrastruktur påverkar samtidigt

olika områdens relativa marknadsposition och bidrar till att förändra

efterfrågan på både bostäder, kontor och lager/industri. Om Bolaget inte

lyckas möta efterfrågan på lokaler i strategiska lägen skulle det kunna få

en negativ effekt på Bolagets verksamhet och nettoomsättning.

Utbrottet av covid-19 år 2020 har inneburit och riskerar att innebära

en omfattande påverkan på de samhällen och marknader där Acrinova

är verksam. Koncernens hyresgäster riskerar påverkas av detta och en

följd av det kan vara att Bolaget påverkas genom krav på sänkta hyres-

nivåer och ökade vakansgrader (se riskfaktor ”Bolagets hyresintäkter

kan minska eller helt utebli till följd av att Bolagets hyresgäster inte upp-

fyller sina förpliktelser eller om Koncernens större hyresgäster inte förnyar

eller förlänger sina hyreskontrakt”). Detta kan få negativa konsekvenser

för Bolaget och dess fastighetsportfölj samt efterföljande påverkan på

Koncernens kassaflöde, omsättning och finansiella ställning. En fortsatt

ökad finansiell osäkerhet till följd av covid19 riskerar också att försämra

tillgängligheten till sådan finansiering som Bolaget är beroende av för

att fullgöra sin affärsmodell (se riskfaktor ”Bolaget är exponerat mot

risker relaterade till finansieringen av dess verksamhet”).

I slutet av februari 2022 inledde Ryssland ett militärt angrepp på Ukraina,

vilket har orsakat en stor osäkerhet och volatilitet på såväl globala som

lokala marknader. Det finns en risk att det pågående angreppet i Ukraina

kommer att påverka den globala och lokala ekonomin på längre sikt, och

att effekterna av kriget skulle kunna få negativa effekter på Acrinovas

verksamhet och resultat. Som exempel skulle det kunna få en väsentlig

påverkan på Bolagets materialkostnader vid nyproduktions- och reno-

veringsprojekt samt orsaka förseningar i leveranser vilket kan påverka

Bolagets finansiella ställning negativt.

Bolagets hyresintäkter minskar eller helt uteblir till följd av att Bolagets

hyresgäster inte uppfyller sina förpliktelser, vilket kan resultera i att

Bolaget inte lyckas täcka sina kostnader eller kapitalbehov

Acrinova är ett fastighetsbolag som huvudsakligen fokuserar på utveck-

ling av kommersiella fastigheter för långsiktigt eget ägande och förvalt-

ning. Per den 31 december 2022 omfattade Acrinovas fastighetsportfölj

40 fastigheter vilka genererade 120,0 MSEK i hyresintäkter under 2022.

Acrinova förvaltar även externt ägda fastigheter där Bolaget tillhanda-

håller ekonomisk förvaltning. Hyres- och serviceintäkterna ska tillsam-

mans täcka Bolagets drift- och underhållskostnader samt kapital- och

administrationskostnader. Den 31 december 2022 utgjorde 91,9 procent

av Bolagets totala intäkter hyresintäkter. Det finns emellertid en risk

att Bolaget inte lyckas täcka drift- och underhållskostnader eller kapital-

kostnader till följd av förändringar i hyresintäktsflödet. Om hyresgäster

inte betalar sina hyror i tid, eller överhuvudtaget, eller på annat sätt inte

fullgör sina förpliktelser i enlighet med gällande hyresavtal kan detta

leda till minskade eller helt uteblivna hyresintäkter. Vidare är det av stor

FINANSIELLA RAPPORTER

ÅRSREDOVISNING 202274

betydelse för Bolaget att hyresnivåerna anses skäliga sett i relation till

de marknadsrådande hyrorna för att undvika återbetalningsskyldighet

till hyresgäster och eventuell negativ publicitet som en prövning i

hyresnämnden skulle kunna ge upphov till.

En vanlig orsak till minskade hyresintäkter är en minskad uthyrnings-

grad. Vakanser hindrar fastighetsägare från att tillgodogöra sig fast-

igheters fulla intjäningsförmåga, exempelvis genom att hyresgäster

flyttar ut från lokalerna och att fastighetsägaren därefter inte lyckas

hyra ut dessa omgående, inom rimlig tid, eller alls, vilket i sin tur kan

påverka fastighetsvärdena och påföljande nedskrivning. En långvarig

konjunkturnedgång kan leda till minskad uthyrningsgrad, vilket kan

resultera i minskade eller helt uteblivna hyresintäkter.

Risken för fluktuationer i uthyrningsgrad ökar med förekomsten av fler

enskilt stora hyresgäster. Acrinovas tio största hyresgäster motsvarade

cirka 36,0 procent av de totalt avtalade hyresintäkterna per den 31

december 2022. De hyresavtal som har ingåtts med Koncernens tio

största hyresgäster har varierande löptider. Den 31 december 2022

var den genomsnittliga återstående löptiden för dessa hyresavtal 6,9

år. Det finns en risk att Bolagets större hyresgäster inte förnyar eller

förlänger sina hyresavtal när dessa löper ut, vilket på sikt kan leda till

minskade hyresintäkter och en lägre uthyrningsgrad, som per den 31

december 2022 uppgick till 92,9 procent (ekonomisk uthyrningsgrad).

Om hyresgästen i Bolagets största hyresavtal till exempel inte förnyar

sitt hyresavtal och en vakans i sådan lokal därigenom uppstår skulle

Bolagets hyresintäkter, baserat på Bolagets aktuella intjäningsförmåga

per den 31 december 2022, minska med cirka 7,3 MSEK per år.

Bolaget är exponerat mot risker relaterade till förvärv, integration

och andra transaktionsrelaterade risker

Koncernens strategi inbegriper tillväxt genom direkta fastighetsför-

värv. Förvärven exponerar Koncernen mot ett flertal risker, däribland i

förhållande till den förvärvade fastigheten såväl som förvärvsproces-

sen. För att fastighetsförvärv ska kunna genomföras krävs att lämpliga

investeringsobjekt finns tillgängliga på villkor som Bolaget bedömer

är fördelaktiga. Vid en hög efterfrågan på de objekt som Acrinova

önskar förvärva kan antalet fastigheter som finns till försäljning vara

begränsat i de regioner Bolaget önskar att öka sina marknadsandelar

eller endast finnas tillgängliga för Acrinova till ofördelaktiga villkor.

Därtill kan konkurrenter ha större finansiella resurser, lägre kapital-

kostnader och/eller lägre avkastningskrav jämfört med Acrinova, vilket

resulterar i att Bolaget är oförmöget att förvärva fastigheten. Vidare

gör Acrinova under själva förvärvsprocessen ett antal antaganden

och ställningstaganden baserat på den undersökning av fastigheterna

som ska förvärvas samt annan information som är tillgänglig vid för-

värvstidpunkten, inklusive antaganden om framtida hyresintäkter och

rörelsekostnader. Dessa antaganden och ställningstaganden involverar

risker och osäkerhetsfaktorer som kan leda till att de visar sig vara

felaktiga och att Koncernen därför inte kan uppnå alla förväntade

fördelar med förvärvet.

Vid genomförda fastighetsförvärv utgörs riskerna även av bland annat

risker kopplade till framtida bortfall av hyresgäster, miljöförhållanden

samt tekniska brister. Det finns även en risk att etablering i nya regi-

oner medför problem och risker som är svåra att förutse. Vid förvärv

av bolag som äger fastigheter tillkommer även risker för till exempel

bristfällig bokföring för den förvärvade verksamheten, höjda skatter

och legala tvister samt högre skuldsättning och högre räntekostnader.

Förväntade fördelar och kostnadsbesparingar kan, helt eller delvis, ute-

bli eller uppnås senare än beräknat. Detta kan resultera i intäktsbortfall

eller högre kostnader än planerat. Det finns vidare en risk att systemen,

åtgärderna eller kontrollerna som krävs för att stötta Koncernens expan-

sion inte är tillräckliga då de kräver ständig utveckling.

Förvärv är även förenade med risker kopplade till säljaren. I Koncernens

förvärvsavtal lämnar säljaren normalt tidsbestämda garantier för

fastigheten och det förvärvade bolaget. Det finns en risk för att dessa

garantier inte helt eller i tillräckligt hög grad täcker alla brister som

kan uppkomma. Vidare föreligger risk för att en garanti från säljarens

sida inte kan verkställas på grund av att säljaren är på obestånd. Förvärv

av bolag som äger fastigheter kan dessutom exponera Koncernen för

risker förknippade med integration av förvärven däribland fusionskost-

nader, organisationskostnader, oförutsedda kostnader och svårigheter

att uppnå de förväntade synergieffekterna av förvärven. Utöver riskerna

förknippade med de förvärvade fastigheterna i sig, kan vissa förvärv

vara mycket komplexa och därmed kräva mycket av ledningens tid och

resurser. Skulle dessa risker avseende framtida förvärv förverkligas

kan detta över tid och aggregerat få en väsentligt negativ inverkan på

Koncernens rörelseresultat.

Utöver ovan angivna risker relaterade till förvärv av fastigheter eller

fastighetsägande bolag föreligger risker associerade med Bolagets

möjligheter att avyttra delar av sitt fastighetsbestånd på fördelaktiga

villkor. Om Koncernen exempelvis skulle behöva sälja delar av sitt bestånd

med kort varsel till följd av att Bolagets kreditgivare, exempelvis, skulle

behöva realisera ställda säkerheter, föreligger en risk för att Koncernen

eventuellt inte kan sälja en del av sitt bestånd till förmånliga villkor eller

överhuvudtaget. Vid en brådskande försäljning kan det bli en avsevärd

skillnad mellan verkligt värde på fastigheten, eller fastighetsbeståndet

som säljs, och det pris som Koncernen normalt skulle erhållit för fastig-

heten eller fastighetsbeståndet. En sådan förlust kan få en väsentlig

negativ effekt på Koncernens finansiella ställning och rörelseresultat.

När Koncernen säljer fastigheter eller fastighetsägande bolag före-

ligger risk för att köparen ställer garantikrav på Koncernen avseende

eventuell skada som kan uppkomma. Koncernens verksamhet omfattar

avyttringar av fastigheter för att frigöra kapital och det finns risker

förenade med detta ägande, givet karaktären på Koncernens bestånd

och potentiella svårigheter att hitta intresserade köpare. Var och en

av ovanstående faktorer kan leda till att fastigheter avyttras till ett

avsevärt lägre pris än förväntat, vilket över tid och aggregerat kan få

en väsentlig negativ påverkan på Koncernens finansiella ställning och

rörelseresultat.

Bolaget är exponerat mot risker relaterade till ökade drifts- och

underhållskostnader

Bolagets fastigheter används för uthyrning och primärt till kommersi-

ella aktörer. I hyresavtalen regleras betalningsansvaret för drifts- och

underhållskostnader och i en minoritet av hyresavtalen anges att Bolaget

ansvarar för dess drift och i vissa fall underhåll. I samtliga fastigheter

som Bolaget äger ansvarar det för den ekonomiska och tekniska förvalt-

ningen för vilka kostnaderna dras av mot Bolagets serviceintäkter. Drifts-

och underhållskostnader avser till exempel kostnaden för vatten, el,

renhållning, värme samt kostnader som syftar till att långsiktigt bevara

byggnadens standard. En majoritet av dessa kostnader är föremål för

säsongsfluktuationer där exempelvis kostnaderna för el och värme

tenderar att öka under vinterhalvåret. Utöver säsongsfluktuationer

riskerar även kostnaderna för el att öka generellt mot bakgrund av

stigande energipriser. Flera av dessa varor och tjänster kan endast

köpas från enstaka aktörer, där alternativa leverantörer, vid eventuella

kostnadshöjningar, kanske inte finns att tillgå eller är oförmögna att

tillhandahålla samma varor eller tjänster. I den mån kostnadshöjningar

inte går att kompensera genom reglering i hyreskontrakt, hyreshöj-

ningar eller genom en ökning av serviceavgifterna i de avtal Bolaget är

ansvarig för den tekniska förvaltningen, kan Bolagets driftskostnader

relativt intäkter öka.

Oförutsedda och omfattande kostnader för fastigheternas underhåll

riskerar leda till ökade driftskostnader för Bolaget. Fastighetsdriften

kan exempelvis påverkas av tekniska fel, konstruktionsfel, servicefel

eller andra dolda fel eller brister (till exempel elavbrott, asbest eller

mögel) och föroreningar, varvid Bolaget kan behöva åtgärda, reparera

eller ersätta sådana brister för att upprätthålla lämpligt skick på

sina fastigheter eller till följd av kontraktuella eller tillkommande

regulatoriska krav. Det finns även en risk för att Bolagets fastigheter

kan påverkas av extrema väderförhållanden eller liknande. Samtliga

åtgärder i syfte att upprätthålla eller åtgärda fastigheters standard

leder till underhålls- och investeringsutgifter som eventuellt inte kan

kompenseras fullt ut i hyresavtal eller genom justering av hyra. En

FINANSIELLA RAPPORTER

ÅRSREDOVISNING 2022 75

sådan utveckling kan över tid och aggregerat få en negativ påverkan på

Koncernens resultat.

Bolaget är exponerat mot risker relaterade till dess förmåga att

attrahera, motivera och behålla kvalificerad personal och ledande

befattningshavare

Att kunna attrahera, motivera och behålla kvalificerad personal och

ledande befattningshavare är viktigt för Koncernens framgång, framtida

verksamhet och affärsplan. Acrinova är beroende av nyckelpersoner som

besitter kunskap och erfarenhet från fastighetsbranschen som är cen-

tral för Bolagets verksamhet. Det råder hård konkurrens om högkvali-

ficerad personal med relevant kunskap och kompetens inom Bolagets

verksamhetsområden. I det fall en eller flera nyckelpersoner väljer att

avsluta sin anställning i Bolaget finns därför en risk att detta skulle

medföra negativa konsekvenser för Bolagets verksamhet och resultat.

Bolaget skulle till exempel kunna behöva rekrytera ny personal för

att ersätta nyckelpersoner, vilket skulle kunna bli en kostsam process

såväl tidsmässigt som monetärt. Det finns även risk att Bolaget inte

kan ersätta befintlig personal som ett resultat av den rådande hårda

konkurrensen på arbetsmarknaden. I syfte att attrahera, motivera och

behålla vissa nyckelpersoner kan Koncernen därför behöva höja ersätt-

ningen till befintliga anställda, med ökade kostnader som resultat.

Det är heller inte möjligt att till fullo skydda sig mot obehörig spridning

av information, vilket medför risk för att konkurrenter får del av och kan

exempelvis dra nytta av den know-how som utvecklats av Acrinova, till

skada för Bolaget. Det finns risk att Bolagets konkurrenter genom att

nyttja sådan informationsspridning vidareutvecklar sitt erbjudande och att

Bolaget därmed får ökad konkurrens vilket skulle kunna medföra negativ

inverkan på Bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat.

Acrinova är verksamt på en konkurrensutsatt marknad och det

finns en risk att Bolaget misslyckas med att konkurrera på ett

framgångsrikt sätt

Koncernen är verksam inom fastighetsbranschen, vilken präglas av bety-

dande konkurrens. Koncernens konkurrenskraft är bland annat beroende

av dess förmåga att förvärva intressanta fastigheter i attraktiva lägen,

attrahera och behålla hyresgäster, förutse förändringar och trender i

branschen och snabbt anpassa sig till, till exempel, nuvarande och fram-

tida marknadsbehov. Dessutom konkurrerar Koncernen om hyresgäster,

bland annat genom fastighetsläge, hyror, storlek, tillgänglighet, kvalitet,

hyresgästtillfredsställelse, bekvämlighet och Koncernens renommé.

En del av Bolagets konkurrenter och potentiella framtida konkurrenter

är företag med stora ekonomiska resurser, vilket medför att de kan

ha en bättre kapacitet att stå emot nedgångar på marknaden och

därmed ha bättre tillgång till potentiella förvärvsobjekt. Dessutom kan

konkurrenter ha en högre tolerans för lägre avkastningskrav. Vidare

kan Koncernen komma att behöva ådra sig ytterligare investeringskost-

nader för att hålla sina fastigheter konkurrenskraftiga i förhållande till

konkurrenters fastigheter. Om Koncernen inte kan konkurrera fram-

gångsrikt kan det väsentligt påverka hyresnivåer och uthyrningsgraden,

som per den 31 december 2022 uppgick till 92,9 procent (ekonomisk

uthyrningsgrad), och Koncernens intäkter skulle kunna minska.

Acrinova är exponerat mot risker relaterade till fastighetsutveckling,

däribland risken för att processen tar längre tid än beräknat vilket

kan ge upphov till ökade utvecklingskostnader

Bolagets verksamhet innefattar ny- och vidareutveckling av fastigheter

och därmed tillhörande tjänster. Under räkenskapsåret 2022 uppgick

investeringar i befintliga fastigheter och projekt till 250,7 MSEK (157,2).

Möjligheten att genomföra ekonomiskt lönsamma utvecklingsprojekt

är beroende av ett antal faktorer, såsom Bolagets förmåga att anlita

extern specialistkompetens, däribland konsulter som är specialiserade

inom projektering, byggledning och detaljplaneringsprocesser. Vidare

är goda kommunrelationer viktiga i samband med de olika detaljplane-

processer som Bolaget driver. Bolagets projektverksamhet går även ut

på att identifiera lämpliga geografiska områden för utvecklingsprojekt.

I arbetet med att identifiera lämpliga geografiska områden kan Bolaget

komma att ta del av information från tredje man avseende detaljplane-

processer och framtida markanvändning, vilken sedan används till grund

för investerings- och projektbeslut. Sådan information kan visa sig

vara felaktig och kommuner eller beslutsfattare kan komma att avvika

från sådan information, vilket i förlängningen kan innebära att Bolaget

genomför projekt på ogynnsamma geografiska platser.

Vidare finns det risker i form av bland annat felbedömningar i efterfrågan

på marknaden som kan leda till outhyrda lokaler och ökade projektkost-

nader. Därutöver kan större ombyggnationer och renoveringar försenas

och/eller bli dyrare än vad som initialt förutsågs. Vidare kan utvecklingen

av en ny produkt ta längre tid än beräknat och det finns risk att detsam-

ma leder till ökade utvecklingskostnader. Förseningar vid renoveringar

eller ombyggnationer kan även medföra att hyresgästerna eventuellt

inte kan utnyttja lokalerna helt eller delvis från den förväntade tidpunk-

ten, vilket skulle kunna resultera i ökade kostnader och/eller minskade

intäkter. I den utsträckning Bolaget inte erhåller kompensation för sådana

ökade kostnader eller intäktsbortfall skulle det kunna ha en väsentligt

negativ inverkan på Koncernens rörelseresultat.

Bolagets försäkringsskydd kan vara otillräckligt vid eventuell

ansvarsskyldighet eller andra förluster

Bolaget har en företagsförsäkring som bland annat omfattar egen-

doms- och avbrottsskador, rättsskydd och produktansvar såväl som

allmänt ansvar. Acrinovas primära försäkringsgivare är Gjensidige. För

det fall Bolaget skulle drabbas av förluster relaterade till skador på

Bolagets fastigheter eller andra förluster som kan uppkomma inom

ramen för dess verksamhet finns det en risk att försäkringsskyddet är

otillräckligt för att täcka sådana förluster.

Bolaget riskerar även att ådra sig betydande förluster eller skador på

sina tillgångar eller sin verksamhet som inte kan kompenseras fullt

ut, eller över huvud taget, för det fall någon sådan risk realiseras.

Om en oförsäkrad skada skulle uppstå, eller om en skada överstiger

försäkringsskyddet, kan Bolaget komma att förlora hela eller delar av

det kapital som investerats i den drabbade fastigheten samt framtida

intäkter från fastigheten. Bolaget kan dessutom bli ansvarigt för att

reparera skador som orsakats av oförsäkrade händelser samt bli ansva-

rigt för skulder och andra ekonomiska förpliktelser avseende skadade

byggnader. Oförsäkrade händelser eller förluster som överstiger

försäkringsskyddet kan komma att ha en negativ inverkan på Bolagets

finansiella ställning.

Bolaget är beroende av välfungerande IT-system för att undvika

avbrott eller fel i kritiska system som skulle kunna resultera i

störningar i verksamheten och andra viktiga affärsprocesser

Acrinovas förmåga att effektivt styra verksamheten och upprätthålla

en god intern kontroll är beroende av välfungerande IT-system.

Avbrott eller fel i kritiska system skulle kunna leda till störningar i

verksamheten och viktiga affärsprocesser. Bolaget förlitar sig på

IT-system i den dagliga verksamheten, däribland Vitec hyra som

Koncernen använder för hyresavisering och fakturering. Det är av stor

vikt att IT-leverantörerna kan upprätthålla och uppdatera Koncernens

befintliga ITsystem och att Koncernen har effektiva brandväggar och

antivirusprogram. Eventuella avbrott eller fel i kritiska IT-system som

används av Koncernen, bland annat sådana som orsakas av sabotage,

datavirus överförda genom nätfiske (eng. phishing) eller på annat sätt,

handhavandefel, programvarufel, datorfel eller avslutade IT-avtal,

skulle kunna påverka Bolagets verksamhet, inklusive Bolagets förmåga

att utfärda fakturor till hyresgäster, registrera betalningar samt

påverka resultatrapporteringen, och därmed kunna påverka Bolagets

rörelseresultat negativt.

Acrinovas verksamhet omfattas av Europaparlamentets och rådets

förordning (EU) 2016/679 av den 27 april 2016 om skydd för fysiska

personer med avseende på behandling av personuppgifter och om

det fria flödet av sådana uppgifter och om upphävande av direktiv

95/46/EG (”GDPR”), och eventuella avbrott eller fel i IT-systemen skulle

således kunna påverka Acrinovas behandling av personuppgifter. Det

finns en risk att de åtgärder som vidtagits av Bolaget för att följa dessa

FINANSIELLA RAPPORTER

ÅRSREDOVISNING 202276

processer och rutiner kan visa sig vara otillräckliga, och att det kan före-

komma obehörigt utlämnande eller felaktig behandling av personupp-

gifter. Detta skulle kunna resultera i böter eller skadeståndskrav från

enskilda personer samt förelägganden från tillsynsmyndigheter om

att rätta till misstaget (se vidare riskfaktor ”Bolaget kan misslyckas med

att följa tillämplig lagstiftning och riskerar att bli indragen i rättsliga och

administrativa förfaranden”). Bristande efterlevnad av dataskyddslag-

stiftningen skulle kunna leda till omfattande böter och därmed kunna

påverka Bolagets finansiella ställning samt renommé negativt.

Legala risker

Acrinova kan misslyckas med att följa tillämplig lagstiftning och

riskerar att bli indragen i rättsliga och administrativa förfaranden

Koncernen måste efterleva kraven i ett antal koder, lagar och regle-

ringar, inklusive detaljplanereglering, byggnadsstandarder, säkerhets-

föreskrifter med mera. Koncernens verksamhet regleras bland annat

av GDPR, miljöbalken (1998:808) och plan- och bygglagen (2010:900).

Underlåtenhet att följa GDPR kan resultera i höga sanktionsavgifter

maximalt uppgående till 20 MEUR eller fyra procent av Bolagets totala

årsomsättning, beroende på vilket belopp som är högst. För de något

mindre allvarliga överträdelserna gäller ett maxbelopp på 10 MEUR

eller två procent av den totala årsomsättningen. Underlåtenhet att

följa miljöbalken kan leda till miljösanktionsavgifter, som uppgår till

minst 1 tkr och högst 1 MSEK, medan en överträdelse av plan- och

bygglagen kan leda till byggförbud för Koncernens fastigheter, åläg-

gande av avgifter eller borttagandet av eventuella tillägg som gjorts

inom ramen för en renovering utförd utan nödvändiga tillstånd. Nya

lagar och bestämmelser, eller en förändring avseende tillämpningen av

nuvarande lagar och bestämmelser som Koncernen måste beakta i sin

verksamhet, eller som påverkar hyresgästers verksamhet, kan komma

att ha en negativ inverkan på Koncernens verksamhet, finansiella ställ-

ning, rörelseresultat och framtidsutsikter.

Det finns också en risk att Koncernens tolkning av tillämpliga lagar och

regler inte är korrekt, eller att den vedertagna tolkningen av dessa

lagar kan ändras i framtiden, vilket kan leda till att Koncernen ådrar

sig ökade kostnader eller riskerar väsentliga böter eller straffavgifter.

Koncernen riskerar även att involveras i rättsliga eller administrativa

förfaranden inom ramen för den löpande verksamheten och riskerar

därvid att även bli föremål för anspråk avseende avtalsfrågor, produkt-

ansvar och påstådda fel vid leveransen av Bolagets tjänster, vilket kan

avse omfattande skadeståndsanspråk eller andra krav på betalningar,

inklusive skadeståndsanspråk från kunder eller konkurrenter för brott

mot konkurrenslagstiftning. Det finns inneboende svårigheter med att

förutse utgången av rättsliga, regulatoriska och andra negativa utgångar

eller anspråk och om utgången i eventuella framtida rättsliga och adminis-

trativa förfaranden blir ogynnsam för Koncernen, kan detta ha en väsent-

lig negativ effekt på Koncernens finansiella ställning och rörelseresultat.

Skatterelaterade risker

Det finns en risk att skatterevisioner eller granskningar av Bolaget

resulterar i att tillkommande skatter påförs

Bolaget bedriver verksamhet genom dotterbolag i Sverige. Räkenskaps-

året 2022 uppgick Koncernens aktuella skattekostnad till cirka 2,8 MSEK

(2,0). Verksamheten bedrivs i enlighet med Koncernens tolkning av

gällande skattelagstiftning, skatteavtal och andra skatteföreskrifter

samt ställningstaganden från Skatteverket. Vidare inhämtar Koncernen

regelbundet råd från oberoende skatteexperter i dessa frågor. Bolaget

och dess dotterbolag kan från tid till annan bli föremål för skattere-

visioner och granskningar. Det finns en risk att skatterevisioner eller

granskningar resulterar i att tillkommande skatter påförs, exempelvis

med hänsyn till tidigare genomförda avyttringar av dotterbolag och

intressebolag samt avdrag för ingående mervärdesskatt.

Om Koncernens tolkning av skattelagstiftning och andra skatteföreskrif-

ter eller dess tillämplighet är felaktig, om Skatteverket med framgång gör

negativa skattejusteringar avseende ett bolag inom Koncernen eller om

gällande lagar, avtal, föreskrifter eller tolkningar av dessa eller admi-

nistrativa praxis i förhållande till dessa förändras (inklusive ändringar

med retroaktiv verkan), kan Koncernens tidigare och nuvarande han-

tering av skattefrågor ifrågasättas. Om Skatteverket med framgång

gör gällande sådana anspråk, kan detta leda till en ökad skattekostnad,

inklusive skattetillägg och ränta, och få en negativ inverkan på Koncer-

nens rörelseresultat.

Risker relaterade till aktierna

Det finns en risk att kursen på aktierna kan vara volatil

och kursutvecklingen är beroende av en rad osäkra faktorer

Eftersom en investering i aktier kan sjunka i värde finns det en risk att en

investerare inte får tillbaka investerat kapital. Acrinovas aktie är noterad

på Nasdaq Stockholm. Under perioden 1 januari 2022 – 31 december

2022 har Acrinovas dagliga genomsnittliga volymvägda aktiekurs för

A-aktien uppgått till som lägst 7,92 SEK och som högst 14,80 SEK.

För B-aktien har den dagliga genomsnittliga volymvägda aktiekursen

uppgått till som lägst 6,94 SEK och som högst 12,33 SEK. Följaktligen

kan aktiekursen vara volatil. Aktiekursens utveckling är beroende av en

rad faktorer, varav en del är bolagsspecifika medan andra är knutna till

aktiemarknaden som helhet. Aktiekursen kan till exempel påverkas av

utbud och efterfrågan, variationer i faktiska eller förväntade resultat,

oförmåga att nå analytikernas resultatförväntningar, misslyckande

med att uppnå finansiella och operativa mål, förändringar i allmänna

ekonomiska förhållanden, förändringar av regulatoriska förhållanden

och andra faktorer.

Sedan utbrottet av covid-19, Rysslands militära angrepp på Ukraina

samt ökade inflation har aktiemarknaden varit mycket volatil och

aktiekurser för flera bolag, inklusive Acrinova, har varit föremål för

svängningar. Det finns en risk att kursen på Acrinovas aktie kommer att

följa den allmänna marknadsvolatiliteten, oaktat Acrinovas resultat och

prestation, och minska i värde i betydande mån. Kursen för Acrinovas

aktie påverkas även i vissa fall av konkurrenters aktiviteter och ställning

på marknaden. Det finns en risk att det inte vid var tidpunkt kommer

att föreligga en aktiv och likvid marknad för handel i Acrinovas aktier,

vilket skulle påverka investerares möjligheter att få tillbaka investerat

kapital. Detta utgör en betydande risk för enskilda investerare.

Finansiella risker

Se not 2 för finansiella risker.

FINANSIELLA RAPPORTER

ÅRSREDOVISNING 2022 77

Balanserat resultat och överkursfond 537 108 902

Årets resultat 1 210 583

SUMMA 538 319 485

Utdelning till aktieägare, 0,40 kr per aktie 27 426 462

I ny räkning balanseras 510 893 023

SUMMA 538 319 485

Not 36 Förslag till vinstdisposition

Styrelsen föreslår att till årsstämmans förfogande stående vinstmedel (kronor) i moderbolaget disponeras enligt följande:

Per den sista december 2022 uppgick antalet registrerade aktier i Acrinova

AB (publ) till 64 756 926 stycken.

Bolaget har för avsikt att genomföra en fullt garanterad företrädesemis-

sion om 3 809 230 aktier och de nya aktierna beräknas vara registrerade

intill ordinarie stämma för räkenskapsår 2022.

Styrelsen och verkställande direktörens utdelningsförslag baseras

på antalet utestående registrerade aktier om 68 566 156 vid ordinarie

stämma och förslaget innebär att en utdelning om 0,40 SEK per aktie

lämnas för räkenskapsåret 2022-01-01 – 2022-12-31 uppdelat på två

utbetalningar.

FINANSIELLA RAPPORTER

ÅRSREDOVISNING 202278

Styrelsens yttrande

– vinstdisposition och utdelning

Per den sista december 2022 uppgick antalet registrerade aktier i Acrinova

AB (publ) till 64 756 926 stycken.

Bolaget har för avsikt att genomföra en fullt garanterad företrädesemis-

sion om 3 809 230 aktier och de nya aktierna beräknas vara registrerade

intill ordinarie stämma för räkenskapsår 2022.

Styrelsen och verkställande direktörens utdelningsförslag baseras på

antalet utestående registrerade aktier om 68 566 156 vid ordinarie stämma

och förslaget innebär att en utdelning om 0,40 SEK per aktie lämnas för

räkenskapsåret 2022-01-01 – 2022-12-31 uppdelat på två utbetalningar.

Motivering

Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna

IFRS-standarderna samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av

Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Komplette-

rande redovisningsregler för koncerner). Moderbolagets egna kapital har

beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för

finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska

personer).

Den föreslagna vinstutdelningen utgör 34,6 procent av koncernens

resultat efter skatt.

Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna egna kapital

efter den föreslagna vinstutdelningen.

Styrelsen finner även att den föreslagna utdelningen till aktieägarna är

försvarlig med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap 3 § andra och

tredje styckena i aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och

risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt).

Styrelsen vill därvid framhålla följande:

Verksamhetens art, omfattning och risker

Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den

föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort i relation

till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i sam-

manhanget bland annat bolagets och koncernens historiska utveckling,

budgeterad utveckling, investeringsplaner samt konjunkturläget.

Konsolideringsbehov

Styrelsen har företagit en allsidig bedömning av bolagets och koncernens

ekonomiska ställning och dess möjligheter att infria sina åtaganden. Före-

slagen utdelning utgör 4,9 procent av bolagets eget kapital och 2,9 procent

av koncernens eget kapital.

Bolagets och koncernens kapitalstruktur är god med beaktande av de

förhållanden som råder i fastighetsbranschen. Mot denna bakgrund

anser styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsättningar att ta

framtida affärsrisker och även tåla eventuella förluster. Planerade investe-

ringar har beaktats vid bestämmandet av den föreslagna vinstutdelningen.

Likviditet

Den föreslagna vinstutdelningen kommer inte att påverka bolagets

och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser.

Bolaget och koncernen har god beredskap att klara såväl variationer i

likviditeten som eventuella oväntade händelser.

Ställning i övrigt

Styrelsen har övervägt alla övriga kända förhållanden som kan ha betydelse

för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats

inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkom-

mit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig.

Styrelsen föreslår att till årsstämmans förfogande stående vinstmedel (kronor) i moderbolaget disponeras enligt följande:

Balanserat resultat och överkursfond 537 108 902

Årets resultat 1 210 583

SUMMA 538 319 485

Utdelning till aktieägare, 0,40 kr per aktie 27 426 462

I ny räkning balanseras 510 893 023

SUMMA 538 319 485

FINANSIELLA RAPPORTER

ÅRSREDOVISNING 2022 79

Malmö den 30 mars 2023

Roger Sternborg Eriksson

Styrelsens ordförande

Ylwa Karlgren

Styrelseledamot

Claes Olsson

Styrelseledamot

Joakim Stenberg

Styrelseledamot

Mats O Paulsson

Styrelseledamot

Peter Åman

Styrelseledamot

Ulf Wallén

Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning

och koncernredovisning har lämnats den 30 mars 2023.

Grant Thornton Sweden AB

Rickard Julin

Autoriserad revsior

Såvitt vi känner till är årsredovisningen och koncernredovisningen upprättad i överensstämmelse med god redovisningssed. Årsredovisningen och

koncernredovisningen ger en rättvisande bild av företagets ställning och resultat, och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över

utvecklingen av företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget står inför.

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning

(EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Koncernredovisningen ger en rättvisande bild av

koncernens ställning och resultat, och koncernförvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet,

ställning och resultat samt väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.

Koncernens och moderbolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 28 april 2023

Underskrifter

ÅRSREDOVISNING 202280

Revisionsberättelse

FINANSIELLA RAPPORTER

Till bolagsstämman i Acrinova AB (publ) Org.nr. 556984-0910

Rapport om årsredovisningen och

koncernredovisningen

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen

och koncernredovisningen för Acrinova AB

(publ.) för år 2022.

Bolagets årsredovisning och koncernredovisning

ingår på sidorna 31–79 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen

upprättats i enlighet med årsredovisningslagen

och ger en i alla väsentliga avseenden rättvi-

sande bild av moderbolagets finansiella ställning

per den 31 december 2022 och av dess finan-

siella resultat och kassaflöde för året enligt

årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har

upprättats i enlighet med årsredovisningslagen

och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande

bild av koncernens finansiella ställning per den

31 december 2022 och av dess finansiella resultat

och kassaflöde för året enligt International

Financial Reporting Standards (IFRS), såsom

de antagits av EU och årsredovisningslagen.

Förvaltningsberättelsen är förenlig med års-

redovisningens och koncernredovisningens

övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fast-

ställer resultaträkningen och balansräkning-

en för moderbolaget och för koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredo-

visningen och koncernredovisningen är fören-

liga med innehållet i den kompletterande

rapport som har överlämnats till moderbola-

gets revisionsutskott i enlighet med revisors-

förordningens (537/2014/EU) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International

Standards on Auditing (ISA) och god revi-

sionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa

standarder beskrivs närmare i avsnittet Revi-

sorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande

till moderbolaget och koncernen enligt god

revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort

vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap

och övertygelse, inga förbjudna tjänster som

avses i revisorsförordningens (537/2014/EU)

artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade

bolaget eller, i förekommande fall, dess moder-

företag eller dess kontrollerade företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat

är tillräckliga och ändamålsenliga som grund

för våra uttalanden.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revision-

en är de områden som enligt vår professio-

nella bedömning var de mest betydelsefulla

för revisionen av årsredovisningen och kon-

cernredovisningen för den aktuella perioden,

och innefattar bland annat de viktigaste

bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter.

Dessa områden behandlades inom ramen för

revisionen av, och i vårt ställningstagande till,

årsredovisningen och koncernredovisningen

som helhet, men vi gör inga separata uttalan-

den om dessa områden.

Värdering av förvaltningsfastigheter

Beskrivning av området

Det verkliga värdet för koncernens förvaltnings-

fastigheter redovisade i Rapport över finansiell

ställning uppgick den 31 december 2022 till

1 854,3 mkr. Värderingarna görs genom dis-

kontering av framtida kassaflöden med beak-

tande av ortprisanalys. Fastigheterna värderas

externt under kvartal 3 och 4. Fastigheternas

direktavkastningskrav bedöms utifrån varje

fastighets unika risk samt gjorda transaktioner

på marknaden för objekt av liknande karaktär.

Då värderingarna är beroende av antaganden

och bedömningar, tillsammans med att

beloppen är väsentliga, anser vi att detta

område är att betrakta som ett särskilt bety-

delsefullt område i vår revision. Beskrivningen

av värderingen av fastig-hetsinnehavet fram-

går i årsredovisningen under not 1 och 11.

Hur detta område beaktas i revisionen

• I vår år revision av verkligt värde för koncer-

nens förvaltningsfastigheter har vi utvärde-

rat och granskat processen för fastighets-

värderingarna, bland annat genom att

utvärdera värderingsmetod.

• Vi har för ett urval av fastigheterna gran-

skat indata och beräkningar i värderings-

modellen på fastighetsnivå.

• Vi har diskuterat viktiga antaganden och

bedömningar med företagsledningen för

att bedöma rimligheten i gjorda antaganden

om direktavkastningskrav, vakansgrad, hyre-

sintäkter och driftskostnader.

• Vi har även bedömt den externa värderarens

kompetens och erfarenhet.

• Vi har granskat att tillämpade redovisnings-

principer är i överensstämmelse med reglerna

i IFRS och att lämnade upplysningar i årsredo-

visningen i allt väsentligt uppfyller kraven,

och då särskilt vad avser bedömningar och

antaganden.

Goodwill

Beskrivning av området

Det redovisade värdet för goodwill uppgår i

koncernen per den 31 december 2022 till

40,0 mkr. Av not 10 i årsredovisningen fram-

går fördelningen av goodwill på en kassa-

genererande enhet.

Nedskrivningsprövning för goodwill har upp-

rättats av koncer-nen per 31 december 2022.

Som framgår av not 10 i årsredovis-ningen

innehåller en nedskrivningsprövning av kon-

cernens goodwill väsentliga antagande och

bedömningar, särskilt vad gäller framtida kas-

saflöden, diskonteringsränta och tillväxttakt.

De väsentliga antagandena och bedömningar

inkluderar framtida utfall, marknads- och

finansiell påverkan, och då små förändringar i

enskilda antaganden kan leda till väsent-liga

skillnader i återvinningsvärdet på tillgången,

anser vi att detta område är att betrakta som

ett särskilt betydelsefullt område i vår revision.

Hur detta område beaktas i revisionen

Våra revisionsåtgärder inkluderar bland

annat följande granskningsåtgärder:

• Med stöd av våra värderingsspecialister har

vi bedömt tilllämpad metod och utmanat de

väsentliga antaganden som ingår i nedskriv-

ningsprövningen, inklusive diskonterings-

ränta och tillväxttakt.

• Granskat rimligheten i bedömningar och

antaganden för framtida kassaflöden samt

utvärderat tillförlitligheten i dessa.

• Utfört känslighetsanalyser för väsentliga

antaganden, såsom evig tillväxttakt och

framtida kassaflöden.

• Vi har granskat att tillämpade redovisnings-

principer är i överensstämmelse med reglerna

i IFRS och att lämnade upplysningar i årsredo-

visningen i allt väsentligt uppfyller kraven.

Annan information än årsredovisning-

en och koncernredovisningen

Detta dokument innehåller även annan infor-

mation än årsredovisningen och koncernredo-

visningen och återfinns på sidorna 2–30 och

84–91. Det är styrelsen och verkställande

direktören som har ansvaret för denna andra

information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och

koncernredovisningen omfattar inte denna

information och vi gör inget uttalande med

bestyrkande avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen

och koncernredovisningen är det vårt ansvar

att läsa den information som identifieras ovan

och överväga om informationen i väsentlig

utsträckning är oförenlig med årsredovisningen

och koncernredovisningen. Vid denna genom-

gång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt

inhämtat under revisionen samt bedömer om

ÅRSREDOVISNING 2022 81FINANSIELLA RAPPORTER

informationen i övrigt verkar innehålla

väsentliga felaktigheter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts

avseende denna information, drar slutsatsen

att den andra informationen innehåller en

väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rap-

portera detta. Vi har inget att rapportera i

det avseendet.

Styrelsens och verkställande

direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören

som har ansvaret för att årsredovisningen och

koncernredovisningen upprättas och att de ger

en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen

och, vad gäller koncernredovisningen, enligt

IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och

verkställande direktören ansvarar även för

den interna kontroll som de bedömer är nöd-

vändig för att upprätta en årsredovisning och

koncernredovisning som inte innehåller några

väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror

på oegentligheter eller misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och

koncernredovisningen ansvarar styrelsen och

verkställande direktören för bedömningen av

bolagets och koncernens förmåga att fortsät-

ta verksamheten. De upplyser, när så är till-

lämpligt, om förhållanden som kan påverka

förmågan att fortsätta verksamheten och att

använda antagandet om fortsatt drift. Anta-

gandet om fortsatt drift tillämpas dock inte

om styrelsen och verkställande direktören

avser att likvidera bolaget, upphöra med

verksamheten eller inte har något realistiskt

alternativ till att göra något av detta.

Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det

påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i

övrigt, bland annat övervaka bolagets finan-

siella rapportering.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säker-

het om huruvida årsredovisningen och kon-

cernredovisningen som helhet inte innehåller

några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa

beror på oegentligheter eller misstag, och att

lämna en revisionsberättelse som innehåller

våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög

grad av säkerhet, men är ingen garanti för att

en revision som utförs enligt ISA och god

revisionssed i Sverige alltid kommer att upp-

täcka en väsentlig felaktighet om en sådan

finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av

oegentligheter eller misstag och anses vara

väsentliga om de enskilt eller tillsammans

rimligen kan förväntas påverka de ekonomis-

ka beslut som användare fattar med grund i

årsredovisningen och koncernredovisningen.

Som del av en revision enligt ISA använder vi

professionellt omdöme och har en professionellt

skeptisk inställning under hela revisionen.

Dessutom:

• identifierar och bedömer vi riskerna för

väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och

koncernredovisningen, vare sig dessa beror

på oegentligheter eller misstag, utformar

och utför granskningsåtgärder bland annat

utifrån dessa risker och inhämtar revisions-

bevis som är tillräckliga och ändamålsenliga

för att utgöra en grund för våra uttalanden.

Risken för att inte upptäcka en väsentlig fel-

aktighet till följd av oegentligheter är högre

än för en väsentlig felaktighet som beror på

misstag, eftersom oegentligheter kan inne-

fatta agerande i maskopi, förfalskning,

avsiktliga utelämnanden, felaktig informa-

tion eller åsidosättande av intern kontroll.

• skaffar vi oss en förståelse av den del av

bolagets interna kontroll som har betydelse

för vår revision för att utforma gransknings-

åtgärder som är lämpliga med hänsyn till

omständigheterna, men inte för att uttala oss

om effektiviteten i den interna kontrollen.

• utvärderar vi lämpligheten i de redovisnings-

principer som används och rimligheten i sty-

relsens och verkställande direktörens upp-

skattningar i redovisningen och tillhörande

upplysningar.

• drar vi en slutsats om lämpligheten i att sty-

relsen och verkställande direktören använder

antagandet om fortsatt drift vid upprättandet

av årsredovisningen och koncernredovisningen.

Vi drar också en slutsats, med grund i de

inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det

finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som

avser sådana händelser eller förhållanden som

kan leda till betydande tvivel om bolagets

och koncernens förmåga att fortsätta verk-

samheten. Om vi drar slutsatsen att det finns

en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i

revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten

på upplysningarna i årsredovisningen och

koncernredovisningen om den väsentliga

osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplys-

ningar är otillräckliga, modifiera uttalandet

om årsredovisningen och koncernredovis-

ningen. Våra slutsatser baseras på de revi-

sionsbevis som inhämtas fram till datumet

för revisionsberättelsen. Dock kan framtida

händelser eller förhållanden göra att ett

bolag och en koncern inte längre kan fort-

sätta verksamheten.

• utvärderar vi den övergripande presentationen,

strukturen och innehållet i årsredovisningen

och koncernredovisningen, däribland upp-

lysningarna, och om årsredovisningen och

koncernredovisningen återger de underlig-

gande transaktionerna och händelserna på

ett sätt som ger en rättvisande bild.

• inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga

revisionsbevis avseende den finansiella

informationen för enheterna eller affärs

aktiviteterna inom koncernen för att göra ett

uttalande avseende koncernredovisningen.

Vi ansvarar för styrning, övervakning och

utförande av koncernrevisionen. Vi är

ensamt ansvariga för våra uttalanden.

Vi måste informera styrelsen om bland annat

revisionens planerade omfattning och inrikt-

ning samt tidpunkten för den. Vi måste också

informera om betydelsefulla iakttagelser

under revisionen, däribland de eventuella

betydande brister i den interna kontrollen

som vi identifierat.

Vi måste också förse styrelsen med ett utta-

lande om att vi har följt relevanta yrkesetiska

krav avseende oberoende, och ta upp alla

relationer och andra förhållanden som rimligen

kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga

fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera

hoten eller motåtgärder som har vidtagits.

Av de områden som kommuniceras med sty-

relsen fastställer vi vilka av dessa områden

som varit de mest betydelsefulla för revisionen

av årsredovisningen och koncernredovisningen,

inklusive de viktigaste bedömda riskerna för

väsentliga felaktigheter, och som därför utgör

de för revisionen särskilt betydelsefulla

områdena. Vi beskriver dessa områden i revi-

sionsberättelsen såvida inte lagar eller andra

författningar förhindrar upplysning om frågan.

Rapport om andra krav enligt

lagar och andra författningar

Revisorns granskning av förvaltning och förslag

till disposition av bolagets vinst eller förlust

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och

koncernredovisningen har vi även utfört en

revision av styrelsens och verkställande direk-

törens förvaltning för Acrinova AB (publ.) för

år 2022 samt av förslaget till dispositioner

beträffande bolagets vinst eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar

vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen

och beviljar styrelsens ledamöter och verk-

ställande direktören ansvarsfrihet för räken-

skapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed

i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs

närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är

oberoende i förhållande till moderbolaget och

koncernen enligt god revisorssed i Sverige

och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska

ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat

är tillräckliga och ändamålsenliga som grund

för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande

direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för försla-

get till dispositioner beträffande bolagets

vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning

innefattar detta bland annat en bedömning

av om utdelningen är försvarlig med hänsyn

till de krav som bolagets och koncernens

verksamhetsart, omfattning och risker ställer

ÅRSREDOVISNING 202282 FINANSIELLA RAPPORTER

på storleken av moderbolagets och koncer-

nens egna kapital, konsolideringsbehov, likvi-

ditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation

och förvaltningen av bolagets angelägenheter.

Detta innefattar bland annat att fortlöpande

bedöma bolagets och koncernens ekonomis-

ka situation och att tillse att bolagets organi-

sation är utformad så att bokföringen, medels-

förvaltningen och bolagets ekonomiska

angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett

betryggande sätt. Verkställande direktören

ska sköta den löpande förvaltningen enligt

styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland

annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för

att bolagets bokföring ska fullgöras i överens-

stämmelse med lag och för att medelsförvalt-

ningen ska skötas på ett betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvalt-

ningen, och därmed vårt uttalande om ansvars-

frihet, är att inhämta revisionsbevis för att

med en rimlig grad av säkerhet kunna bedö-

ma om någon styrelseledamot eller verkstäl-

lande direktören i något väsentligt avseende:

• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig

till någon försummelse som kan föranleda

ersättningsskyldighet mot bolaget, eller

• på något annat sätt handlat i strid med

aktiebolagslagen, årsredovisningslagen

eller bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget

till dispositioner av bolagets vinst eller för-

lust, och därmed vårt uttalande om detta, är

att med rimlig grad av säkerhet bedöma om

förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet,

men ingen garanti för att en revision som

utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid

kommer att upptäcka åtgärder eller försum-

melser som kan föranleda ersättningsskyldig-

het mot bolaget, eller att ett förslag till dis-

positioner av bolagets vinst eller förlust inte

är förenligt med aktiebolagslagen.

Som en del av en revision enligt god revi-

sionssed i Sverige använder vi professionellt

omdöme och har en professionellt skeptisk

inställning under hela revisionen. Granskning-

en av förvaltningen och förslaget till disposi-

tioner av bolagets vinst eller förlust grundar

sig främst på revisionen av räkenskaperna.

Vilka tillkommande granskningsåtgärder som

utförs baseras på vår professionella bedöm-

ning med utgångspunkt i risk och väsentlig-

het. Det innebär att vi fokuserar granskning-

en på sådana åtgärder, områden och

förhållanden som är väsentliga för verksam-

heten och där avsteg och överträdelser skulle

ha särskild betydelse för bolagets situation.

Vi går igenom och prövar fattade beslut,

beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra

förhållanden som är relevanta för vårt utta-

lande om ansvarsfrihet. Som underlag för

vårt uttalande om styrelsens förslag till dis-

positioner beträffande bolagets vinst eller

förlust har vi granskat styrelsens motiverade

yttrande samt ett urval av underlagen för

detta för att kunna bedöma om förslaget är

förenligt med aktiebolagslagen.

Revisorns granskning av

ESEF-rapporten

Uttalande

Utöver vår revision av årsredovisningen och

koncernredovisningen har vi även utfört en

granskning av att styrelsen och verkställande

direktören har upprättat årsredovisningen

och koncernredovisningen i ett format som

möjliggör enhetlig elektronisk rapportering

(Esef-rapporten) enligt 16 kap 4 a § lag

(2007:528) om värdepappersmarknaden för

Acrinova AB (publ.) för år 2022. Vår gransk-

ning och vårt uttalande avser endast det lag-

stadgade kravet.

Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten

upprättats i ett format som i allt väsentligt

möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.

Grund för uttalandet

Vi har utfört granskningen enligt FARs

rekommendation RevR 18 Revisorns gransk-

ning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt

denna rekommendation beskrivs närmare i

avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i

förhållande till Acrinova AB (publ.) enligt god

revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort

vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är till-

räckliga och ändamålsenliga som grund för

vårt uttalande.

Styrelsens och verkställande direktö-

rens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören

som har ansvaret för att Esef-rapporten har

upprättats i enlighet med 16 kap 4 a § lag

(2007:528) om värdepappersmarknaden, och

för att det finns en sådan intern kontroll som

styrelsen och verkställande direktören bedö-

mer nödvändig för att upprätta Esef-rappor-

ten utan väsentliga felaktigheter, vare sig

dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säker-

het om Esef-rapporten i allt väsentligt är upp-

rättad i ett format som uppfyller kraven i 16

kap 4 a § lag (2007:528) om värdepappers-

marknaden, på grundval av vår granskning.

RevR 18 kräver att vi planerar och genomför

våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig

säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett

format som uppfyller dessa krav.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet,

men är ingen garanti för att en granskning

som utförs enligt RevR 18 och god revisions-

sed i Sverige alltid kommer att upptäcka en

väsentlig felaktighet om en sådan finns. Fel-

aktigheter kan uppstå på grund av oegentlig-

heter eller misstag och anses vara väsentliga

om de enskilt eller tillsammans rimligen kan

förväntas påverka de ekonomiska beslut som

användare fattar med grund i Esef-rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar International

Standard on Quality Management 1, som krä-

ver att företaget utformar, implementerar

och hanterar ett system för kvalitetsstyrning

inklusive riktlinjer eller rutiner avseende

efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder

för yrkesutövningen och tillämpliga krav i

lagar och andra författningar.

Granskningen innefattar att genom olika

åtgärder inhämta bevis om att Esef-rappor-

ten har upprättats i ett format som möjliggör

enhetlig elektronisk rapportering av årsredo-

visningen och koncernredovisning. Revisorn

väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland

annat genom att bedöma riskerna för väsent-

liga felaktigheter i rapporteringen vare sig

dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de

delar av den interna kontrollen som är relevanta

för hur styrelsen och verkställande direktören

tar fram underlaget i syfte att utforma

granskningsåtgärder som är ändamålsenliga

med hänsyn till omständigheterna, men inte i

syfte att göra ett uttalande om effektiviteten

i den interna kontrollen. Granskningen omfat-

tar också en utvärdering av ändamålsenlighe-

ten och rimligheten i styrelsens och verkstäl-

lande direktörens antaganden.

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen

validering av att Esef-rapporten upprättats i

ett giltigt XHTML-format och en avstämning

av att Esef-rapporten överensstämmer med

den granskade årsredovisningen och kon-

cernredovisningen.

Vidare omfattar granskningen även en

bedömning av huruvida koncernens resultat-,

balans och egetkapitalräkningar, kassaflöde-

sanalys samt noter i Esef-rapporten har

märkts med iXBRL i enlighet med vad som

följer av Esef-förordningen.

Grant Thornton Sweden AB, Box 7623 10394

Stockholm, utsågs till Acrinova ABs revisor av

bolagsstämman den 22 april 2022 och har varit

bolagets revisor sedan 14 november 2014.

Helsingborg den 30 mars 2023,

Grant Thornton Sweden AB

Rickard Julin

Auktoriserad revisor

ÅRSREDOVISNING 2022 83FINANSIELLA RAPPORTER

ÅRSREDOVISNING 202284

Definitioner

FINANSIELLA RAPPORTER

Bolaget presenterar en rad finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS, så kallade alternativa nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer.

Dessa nyckeltal ger värdefull kompletterande information till investerare, bolagets ledning och andra intressenter vid analys av bolagets finansiella

ställning och prestation.

De alternativa nyckeltalen är inte alltid jämförbara med andra företags använda mått och skall därför ses som ett komplement till mått definierade

enligt IFRS. Acrinova tillämpar dessa alternativa nyckeltal konsekvent över tid.

Nedan följer hur Bolagets nyckeltal definieras och beräknas.

AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Nyckeltalet visar Bolagets för-

räntning av det egna kapitalet under perioden.

BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER Räntebärande skulder i procent av fastigheternas redovisade värde. Nyckeltalet visar hur högt/

lågt fastighetsbeståndet är belånat.

BÖRSVÄRDE Det totala värdet på alla utestående aktier som finns på marknaden. Beräknat på bokslutsdagens

stängningskurs.

EGET KAPITAL PER AKTIE, KR Eget kapital i förhållande till antal aktier vid periodens utgång.

FASTIGHETSVÄRDE Verkligt värde fastställt genom bedömning av marknadsvärdet för varje enskilt värderingsobjekt.

FÖRVALTNINGSRESULTAT Förvaltningsresultat är ett specifikt resultatmått som är praxis i fastighetsbranschen

och används

för att underlätta jämförbarheten inom branschen. Beräknas som summan

av driftnetto, försälj-

nings och administrationskostnader samt finansnetto.

FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE, KR Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier.

GENOMSNITTLIG KAPITALBINDNING Återstående tid till dess att hela den räntebärande skulden i genomsnitt har

refinansierats. Nyckeltalet används för att belysa Bolagets finansiella risk.

GENOMSNITTLIG RÄNTEBINDNING Återstående tid till dess att hela den räntebärande skulden i genomsnitt har räntejusterats.

Nyckeltalet används för att belysa Bolagets finansiella risk.

HYRESINTÄKTER Utdebiterad hyra på årsbasis, plus utdebiterade tillägg såsom värme, el, fastighetsskatt mm.

HYRESVÄRDE Hyresintäkt, plus uppskattad marknadshyra för outhyrda ytor.

NAV, KR/AKTIE Substansvärde. Eget kapital med återläggning av derivat och uppskjuten skatte skuld, i förhål-

lande till antalet utestående aktier. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på

storleken på eget kapital.

NETTOBELÅNINGSGRAD

FASTIGHETER

Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i procent av fastig heternas redovisade

värde. Nyckeltalet visar hur högt/lågt fastighets beståndet är belånat.

NETTORÄNTEBÄRANDE SKULD Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel.

RESULTAT PER AKTIE, KR Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier.

RÄNTETÄCKNINGSGRAD, GGR Förvaltningsresultat med återläggning av finansnetto dividerat med finansiella kostnader. Nyck-

eltalet används för att belysa Bolagets finansiella risk.

RÖRELSERESULTAT Bolagets rörelseintäkter med avdrag för direkta rörelsekostnader, även kallat driftnetto.

SOLIDITET, % Eget kapital i förhållande till balansomslutning. Nyckeltalet används för att belysa Bolagets

finansiella stabilitet.

TOTALT SUBSTANSVÄRDE Totalt substansvärde. Eget kapital med återläggning av derivat och uppskjuten skatte

skuld. Nyckelta-

let ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital.

UTHYRNINGSGRAD, EKONOMISK % Hyresintäkt i förhållande till hyresvärdet. Nyckeltalet används för att underlätta bedömningen av

hyresintäkter för vakanta ytor och övriga ekonomiska vakanser.

UTHYRNINGSGRAD, YTA % Uthyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. Nyckeltalet används för att underlätta bedömning-

en av hyresintäkter för vakanta ytor.

ÖVERSKOTTSGRAD Driftsnetto i procent av hyresintäkter.

ÅRSREDOVISNING 2022 85

Beräkning av alternativa nyckeltal

Nyckeltal

Belopp i Tkr 2022 2021

Avkastning på eget kapital

Periodens resultat efter skatt 79 336 153 164

Genomsnittligt eget kapital 908 140 675 612

8,74% 22,67%

Soliditet

Eget kapitalt 941 294 874 985

Balansomslutning 2 095 704 1 831 232

44,9% 47,8%

Belåningsgrad fastigheter, %

Räntebärande skulder 995 689 798 741

Fastighetsvärde 1 854 325 1 603 550

53,7% 49,8%

Nettobelåningsgrad fastigheter %

Räntebärande skulder 995 689 798 741

Återläggning av likvida medel -28 311 -74 657

Fastighetsvärde 1 854 325 1 603 550

52,2% 45,2%

Räntetäckningsgrad, ggr

Förvaltnignsresultat 27 026 19 711

Återläggning av finansnetto 24 055 14 123

Finansiella kostnader 24 448 14 615

2,09 2,32

Förvaltnignsresultat, kr/aktie*

Förvaltningsresultat 27 026 19 711

Genomsnittligt antal aktier 64 756 926 53 025 998

0,42 0,37

Räkenskapsåret resultat, kr/aktie*

Periodens resultat efter skatt 79 336 153 164

Genomsnittligt antal aktier 64 756 926 53 025 998

1,23 2,89

Eget kaital, kr/aktie

Eget kapital 941 294 874 985

Antal aktier 64 756 926 64 756 926

14,54 13,51

NAV, kr/aktie

Eget kapital 941 294 874 985

Återläggning av uppskjuten skatt 84 148 66 288

Justering historisk effekt på derivat i Eget kapital -47 443 -2 509

Antal aktier 64 756 926 64 756 926

15,10 14,50

*Antalet aktier har justerats i beräkningarna för den aktiesplit som registrerades hos Bolagsverket den 2 mars 2021

FINANSIELLA RAPPORTER

ÅRSREDOVISNING 202286 STYRELSE

Styrelse

Styrelsen i Acrinova AB består av ordförande och fem ordinarie ledamöter.

Roger Stjernborg Eriksson

STYRELSEORDFÖRANDE

Styrelseordförande sedan 2022.

Roger Stjernborg Eriksson, född 1970, har

bred erfarenhet i fastighetsbranschen och är

bland annat medgrundare till Acrinova AB

(publ), Brinova AB och Norama AB. Tidigare

roller innefattar VD och koncernchef för

gon AB och bankdirektör på Förenings-

sparbanken i Malmö.

Övriga nuvarande befattningar är styrelse-

ordförande i IDAMA Consulting AB, vice sty-

relseordförande i Skurups Sparbank, styrelse-

ledamot i Malmöhus Invest AB, Skruva Teknik

AB och Fosieby Företagsgrupp Ekonomisk

Förening.

Roger Stjernborg Eriksson innehar 15 000

A-aktier och 23 570 B-aktier samt innehar

indirekt 5 667 242 A-aktier och 7 394 188

B-aktier i Bolaget.

Oberoende i förhållande till bolaget

och bolagsledningen: Nej

Oberoende i förhållande till bolagets

största aktieägare: Nej

Ylwa Karlgren

LEDAMOT

Styrelseledamot sedan 2017.

Ylwa Karlgren, född 1956, har över 30 års er-

farenhet från ledande befattningar och inter

nationella arbetsmiljöer inom finansbranschen,

venture capital och fastighetssektorn. Ylwa

arbetar för närvarande som oberoende före-

tagsrådgivare. Pågående väsentliga styrelse-

uppdrag inkluderar styrelseordförande i Plejd AB

(publ), styrelseordförande i Ferroamp AB (publ)

och ledamot i Gullberg & Jansson AB (publ).

Ylwa Karlgren äger 4 200 A-aktier och 6 600

B-aktier samt innehar indirekt 7 020 A-aktier

och 18 172 B-aktier i Bolaget.

Oberoende i förhållande till bolaget

och bolagsledningen: Ja

Oberoende i förhållande till bolagets

största aktieägare: Ja

Joakim Stenberg

LEDAMOT

Styrelseledamot sedan 2019.

Joakim Stenberg, född 1973, har arbetat i

nansbranschen sedan 1998. Efter magister-

examen i finansiering från Stockholms univer-

sitet började karriären på OM Gruppen (Nasdaq

OMX). Joakim har haft positioner såsom VD,

IRansvarig, affärsutvecklare, produktutvecklare

och säljare inom finansbranschen och varit

verksam såväl i Sverige som internationellt.

Joakim är en av grundarna till Nordic Cross

Asset Management AB och har styrelseupp-

drag för First North listade bolaget Acuvi AB

och det onoterad IT-bolaget Pure IT Group AB.

Joakim Stenberg äger 42 263 A-aktier och

93 151 B-aktier i Bolaget.

Oberoende i förhållande till bolaget

och bolagsledningen: Ja

Oberoende i förhållande till bolagets

största aktieägare: Ja

ÅRSREDOVISNING 2022STYRELSE 87

Claes Olsson

LEDAMOT

Styrelseledamot sedan 2016.

Claes Olsson, född 1956, är civilekonom och

tidigare auktoriserad revisor vid nuvarande

E&Y. Han har varit fastighetscontroller på

koncernnivå i PEAB AB. Tillsammans med en

kompanjon har Claes ägt och drivit ett konsult-

och fastighetsbolag sedan 1992. Han har

betat inom ett antal branscher som revisor

och konsult, samt även som delägare i olika

fastighets- och rörelsedrivande bolag.

Pågående väsentliga uppdrag utgörs av:

Styrelseordförande i LP Holding i Helsing-

borg AB samt Byggnads AB NJ Andersson &

Son. Styrelseledamot i Thevinyl AB, Pålssons

Fastigheter i Landskrona AB, samt Bjärefågel

i Torekow AB.

Claes Olsson äger 83 850 aktier i Acrinova,

32 609 A-aktier och 51 241 B-aktier via Claes

Capital Consulting AB.

Oberoende i förhållande till bolaget

och bolags ledningen: Ja

Oberoende i förhållande i bolagets

största aktieägare: Ja

Peter Åman

LEDAMOT

Styrelsemedlem sedan 2022.

Peter Åman, född 1957, är civilekonom från

Lunds universitet och har mångårig erfarenhet

i fastighetsbranschen. Han är för närvarande

styrelseordförande och/eller styrelseledamot

i dess koncernbolag. Dessutom är han styrelse-

ledamot i Svenska Stålbyggen Mälardalen AB

och i dess koncernbolag och i Svenska Stål-

byggen Invest AB.

Peter Åman äger indirekt genom bolag

3 202 040 A-aktier och 5 218 367 B-aktier.

Oberoende i förhållande till bolaget och bo-

lagsledningen: Ja

Oberoende i förhållande till bolagets största

aktieägare: Nej

Mats Paulsson

LEDAMOT

Styrelseledamot sedan april 2022.

Mats Paulsson, född 1958, M.Sc. Engineering,

är tidigare tidigare VD för Bravida, Strabag

Scandinavia och Peab Industri samt tidigare

styrelseledamot i bland annat Acando, Paroc

OY och Ramirent Plc. Han är även styrelseord-

förande i Caverion Oyj, Nordic Waterproofing

Group AB, Nordic Waterproofing Holding AB,

Nordisk Bergteknik AB (publ) och Svevia AB

(publ). Styrelseordförande i JPS Guldsmed &

Design AB och styrelseordförande och/eller

styrelseledamot i flera av dess koncernbolag.

Därtill är han styrelseledamot i BE Group AB

(publ) och Aktiebolaget Bösarps Grus & Torrbruk.

Mats Paulsson äger inga aktier i bolaget.

Oberoende i förhållande till bolaget

och bolagsledningen: Ja

Oberoende i förhållande till bolagets

största aktieägare: Ja

ÅRSREDOVISNING 202288 KONCERNLEDNING

Koncernledning

Koncernledningen ansvarar för att utforma och genomföra Acrinovas

övergripande strategier. Vår koncernledning består idag av fem personer.

Ulf Wallén

CEO

Verkställande direktör sedan 2016.

Ulf Wallén, född 1969, har varit verksam inom

olika befattningar i fastighetsbranschen sedan

1989. Han har bland annat under åren 1995–

2014 varit VD och delägare för fastighets

bolaget Paulssons Fastigheter, och i denna roll

ansvarat för ett fastighetsbestånd värt cirka

2 miljarder SEK. Han har vidare varit styrelse-

ordförande för Norama Projektutveckling AB

och är dessutom ledamot i styrelsen för

Fastighetsägarföreningen Lund.

Ulf Wallén äger 2 810 A-aktier och 4 414

B-aktier samt indirekt 444 688 A-aktier och

703 208 B-aktier i Bolaget.

Weronica Greberg

CFO

CFO sedan 2020.

Weronica Greberg, född 1978, har arbetat i

fastighetsbranschen i ett drygt decennium.

Weronica har tidigare varit CFO på PoG Woody

Bygghandel AB och innehaft olika chefsposi-

tioner på MKB Fastighets AB. Hon har en ma-

gisterexamen i ekonomi från Lunds universitet.

Weronica Greberg innehar 6 700 A-aktier och

19 872 B-aktier i Bolaget.

Måns Broberg

TRANSAKTIONSANSVARIG,

FASTIGHETSVÄRDERINGAR

Transaktionsansvarig sedan 2019.

Måns Broberg, född 1979, har arbetat för

Acrinova sedan 2016, först som fastighetsför-

valtare, och sedan 2019 som transaktionsan-

svarig med ansvar för förvärv och värdering.

Måns är utbildad inom Fastighetsföretagande

vid Malmö Högskola/Universitet och är Reg.

Fastighetsmäklare sedan 2008, också från

Malmö Högskola/Universitet.

Måns Broberg innehar indirekt 62 382 A-aktier

och 71 504 B-aktier i Bolaget.

89ÅRSREDOVISNING 2022

Stephanie Lilja

MARKNADS- OCH HÅLLBARHETSANSVARIG

Marknads- och hållbarhetsansvarig sedan 2023.

Stephanie Lilja, född 1988, anslöt till Acrinova

i januari 2023 och ingår i ledningsgruppen sedan

februari 2023. Stephanie har arbetat med

strategisk kommunikation och varumärkes-

byggande, lokalt och globalt, sedan 2012.

Stephanie är utbildad inom strategisk kom-

munikation vid Lunds universitet och Media

Studies vid University of California Berkeley.

Stephanie Lilja äger inga aktier i Bolaget.

Lars Sonesson

FÖRVALTARE

Förvaltare sedan 2018.

Lars Sonesson, född 1972, har arbetat som

förvaltare på Acrinova sedan han anslöt till

bolaget 2018. Han ingår i ledningsgruppen

sedan februari 2023. Lars har mer än 20 års

erfarenhet av fastighetsbranschen, både som

förvaltare och tekniker. Sonesson är utbildad

driftstekniker vid Drifttekniska högskolan i

Malmö/Lund. Hans tidigare befattningar har

varit inom förvaltning och drift på Klövern,

Jernhusen och Akelius.

Lars Sonesson innehar 2 000 B-aktier i Bolaget.

Cecilia Larsson

FÖRVALTARE

Förvaltare sedan 2020.

Cecilia Larsson, född 1967 har arbetat i fastig-

hetsbranschen sedan 1996. Cecilia har lång

erfarenhet från ledande befattningar som

fastighetschef och regionchef på Wihlborgs

Fastigheter AB. Cecilia har även en bakgrund

som fotbollsspelare i damallsvenskan samt

ledare för MFF:s damlag. Cecilia har en revisors-

examen. Cecilia har ingått i ledningsgruppen

under åren 2021-2022, och ersattes av Lars

Sonesson från och med februari 2023.

Cecilia Larsson äger inga aktier i Bolaget.

KONCERNLEDNING

ÅRSREDOVISNING 202290

Klippan

Örkelljunga

Burlöv

Löddeköpinge

Lund

Trelleborg

Hörby

Staffanstorp

Helsingborg

Landskrona

Malmö

Åstorp

Förädlingsfastigheter

Fastighet Yta, kvm Ledig yta Hyresvärde Outhyrt, kr Värde Q4 2022 Fastighetstyp

Landskrona Förrådet 12 15 840 2 421 7 809 247 1 272 915 80 000 000 Logistik/produktion

Staffanstorp Hjärup 4:6 3 750 1 134 2 732 553 576 000 23 000 000 Logistik/produktion

Staffanstorp Borggård 1:372 7 150 3 797 2 975 368 1 441 380 23 100 000 Extern handel/Service

Örkelljunga Östra Språng 6:7 0 0 1 196 492 0 24 000 000 Extern handel/Service

SUMMA 26 740 7 352 14 713 660 3 290 295 150 100 000

Öresundsregionen är hela Nordens tillväxtmotor, full av möjligheter.

Acrinova har valt Öresundsregionen till sin hemmamarknad på grund

av dess potential, med många intressanta fastigheter och hyresgäster.

Fastighetsinformation

FASTIGHETSINFORMATION

ÅRSREDOVISNING 2022 91

Förvaltningsfastigheter

Fastighet Yta, kvm Ledig yta Hyresvärde Outhyrt, kr Värde Q4 2022 Fastighetstyp

Burlöv Sunnanå 11:2 2 528 0 3 223 637 0 38 000 000 Logistik/produktion

Helsingborg Kavalleristen 11 2 444 659 5 204 818 884 933 51 500 000 Kontor

Helsingborg Olympiaden 15 8 215 0 4 095 685 0 58 000 000 Logistik/produktion

Helsingborg Pukslagaren Västra 4

1 596 516 2 619 631 567 600 32 000 000 Extern handel/Service

Höganäs Jaguaren 1

1 142 0 687 698 0 7 000 000 Logistik/produktion

Hörby Pugerup 5 11 996 200 8 179 329 88 200 70 000 000 Logistik/produktion

Klippan Klippan 3:379 830 332 1 260 000 504 000 24 900 000 Bostäder

Kävlinge Löddeköpinge 23:14 11 927 384 16 396 969 249 600 189 000 000 Extern handel/Service

Landskrona Björnen 13 1 479 0 1 200 000 0 18 700 000 Logistik/produktion

Landskrona Björnen 3 5 324 702 4 173 555 339 146 48 500 000 Extern handel/Service

Landskrona Bulten 6 2 804 0 1 516 250 0 12 500 000 Logistik/produktion

Landskrona Förgasaren 1 6 384 0 7 282 987 0 96 000 000 Logistik/produktion

Landskrona Lamellen 1 4 927 0 3 748 613 0 35 000 000 Logistik/produktion

Landskrona Motellet 6 1 618 1 618 1 213 500 1 213 500 23 900 000 Logistik/produktion

Landskrona Mården 7 2 692 0 2 826 600 0 44 000 000 Logistik/produktion

Landskrona Stenen 9 3 545 435 2 990 108 157 564 21 000 000 Logistik/produktion

Landskrona Vevstaken 2 3 250 0 2 594 124 0 24 000 000 Logistik/produktion

Lund Företaget 6 550 0 2 373 683 0 33 000 000 Extern handel/Service

Lund Markören 7 2 455 120 7 362 984 216 000 91 000 000 Extern handel/Service

Malmö Batteriet 4 1 230 0 1 553 545 0 22 000 000 Kontor

Malmö Flintkärnan 9 1 469 0 1 382 092 0 13 500 000 Logistik/produktion

Malmö Kamaxeln 5 1 752 420 2 845 861 336 000 36 700 000 Kontor

Malmö Topplocket 4 1 711 0 2 704 098 0 32 100 000 Kontor

Staffanstorp Borggård 1:385 4 711 190 3 446 818 145 702 28 500 000 Logistik/produktion

Staffanstorp Borggård 1:482 3 117 0 5 419 186 0 28 000 000 Logistik/produktion

Staffanstorp Borggård 1:549 1 657 720 1 264 695 370 688 9 800 000 Logistik/produktion

Trelleborg Euron 1 1 745 0 5 881 647 0 97 000 000 Samhällsfastighet

Trelleborg Euron 2 4 230 0 6 844 824 0 165 000 000 Bostäder

Trelleborg Orion 7 11 557 0 7 142 535 0 65 200 000 Logistik/produktion

Trelleborg Snickeriet 4 6 326 1 986 7 001 530 1 827 524 50 500 000 Kontor

Trelleborg Trucken 4 607 0 683 181 0 9 000 000 Logistik/produktion

Trelleborg Trävaran 3 1 875 0 1 119 736 0 14 800 000 Logistik/produktion

Trelleborg Verkstaden 10 3 982 0 1 885 764 0 16 800 000 Logistik/produktion

SUMMA 121 675 8 282 128 125 683 6 900 457 1 506 900 000

FASTIGHETSINFORMATION

Kontaktpersoner

Vid frågor, vänligen kontakta:

Ulf Wallén, VD

0708 30 79 90

ulf.wallen@acrinova.se

Weronica Greberg, CFO

0701 66 42 10

weronica.greberg@acrinova.se

Övrig information

FINANSIELL KALENDER

Årsstämma 2023 2023-04-28

Kvartalsrapport Q1 2023 2023-05-11

Kvartalsrapport Q2 2023 2023-08-15

Kvartalsrapport Q3 2023 2023-11-10

Kvartalsrapport Q4 2023 2024-02-28

ÅRSSTÄMMA 2023

Årsstämma kommer att hållas den 28 april 2023 i Malmö.

Krusegränd 42B, 212 25 Malmö | 010-522 06 90 | www.acrinova.se