Årsredovisning
2025
NYFOSA
Årsredovisning 2025
2
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Med en affärsdriven, proaktiv och uthållig
affärsmodell skapar Nyfosa långsiktiga
värden för bolagets hyresgäster och
växande kassaflöden för dess aktieägare.
NYFOSA
Årsredovisning 2025
3
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Innehållsförteckning
Detta är Nyfosa ........................................................................................... 4
Händelser under året ................................................................................ 5
Året i siffror .................................................................................................. 6
VD-ord ........................................................................................................... 7
Mål och utdelningspolicy ..................................................................... 10
Strategi för lönsam och hållbar tillväxt ............................................ 11
Fastighetsbestånd
1
................................................................................. 12
Transaktioner ............................................................................................ 20
Förvaltning ................................................................................................ 22
Finansiering ............................................................................................... 29
Aktien .......................................................................................................... 32
Finansiell utveckling ............................................................................... 34
Kassaflöde.................................................................................................. 34
Resultat ....................................................................................................... 35
Risker och riskhantering ....................................................................... 40
Bolagsstyrningsrapport ......................................................................... 43
Intern kontroll och styrning ................................................................. 50
Hållbarhetsrapport.................................................................................. 53
Allmän information ................................................................................. 54
Väsentliga hållbarhetsområden .......................................................... 56
Omställningsstrategi .............................................................................. 57
Värdeskapande genom aktiv förvaltning ........................................ 58
Klimatförändringar .................................................................................. 59
Affärsetik .................................................................................................... 61
Egen arbetskraft ...................................................................................... 62
GRI-index ................................................................................................... 65
Redovisningsprinciper ........................................................................... 66
Revisors rapport från granskning med begränsad säkerhet av
hållbarhetsredovisningen ..................................................................... 67
Revisorns yttrande avseende den lagstadgade
hållbarhetsrapporten ............................................................................. 69
EU:s Taxonomi .......................................................................................... 70
Finansiell information ............................................................................ 71
Flerårsöversikt och nyckeltal ................................................................ 72
Avstämning nyckeltal ............................................................................. 73
Finansiella rapporter koncernen ......................................................... 76
Finansiella rapporter moderbolaget ................................................. 80
Noter till de finansiella rapporterna .................................................. 84
Styrelsens försäkran.............................................................................. 111
Revisionsberättelse ............................................................................... 112
Fastighetslista ......................................................................................... 117
Definitioner ............................................................................................. 124
Information om årsstämma samt finansiell kalender ................ 126
1) Sidorna 12 och 14–19 ingår i förvaltningsberättelsen.
F = Förvaltningsberättelse R = Räkenskaper
H = Hållbarhetsrapport
Nyfosa årsredovisning 2025
Styrelsen och verkställande direktören för Nyfosa AB (”Nyfosa” eller ”bolaget”),
med postadress Box 4044, 131 04 Nacka och org.nr 559131–0833, får härmed avge
årsredovisning för räkenskapsåret 2025. Årsredovisningen publiceras på svenska
och engelska. Den svenska versionen är original. Förvaltningsberättelsen (avsnitt
markerade med F i innehållsförteckningen) respektive räkenskaper (avsnitt
markerade med R i innehållsförteckningen) är externt granskade av bolagets
revisor.
Hållbarhetsrapport 2025
De avsnitt som är markerade med H i innehållsförteckningen utgör lagstadgad
hållbarhetsrapportering enligt den äldre lydelsen i årsredovisningslagen, som
gällde före den 1 juli 2024. Rapporteringen är upprättad i enlighet med GRI
Standards och är översiktligt granskad av bolagets revisor. Hållbarhetsredovisning
har även lämnats med utgångspunkt i EU:s Taxonomi, vilka inte ingår i den
formella hållbarhetsrapporteringen för 2025 och har inte granskats av bolagets
revisor.
H/
F
F
H
F
F
F
F
F
H/
F
F
F
H
H
H
H
H
H
H
H
H
H
R
R
R
R
R
R
R
NYFOSA
Årsredovisning 2025
4
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Detta är Nyfosa
Med en affärsdriven och proaktiv affärsmodell skapar vi långsiktiga värden för våra hyresgäster och växande kassaflöden för våra aktieägare.
Strategi
• Ett fastighetsbolag där tillväxten finns
• Aktiva och affärsdrivna
• Regional närvaro som skapar närhet till
hyresgästen
• Ett proaktivt arbetssätt
• En effektiv kapitalallokering
Nyfosa är ett aktivt, kreativt och i alla led
kommersiellt orienterat fastighetsbolag. Bolaget äger,
förvaltar och förädlar samt bedriver transaktions-
verksamhet med kommersiella fastigheter i Norden.
Nyfosa prioriterar ett starkt löpande kassaflöde
och investerar därför i kommersiella fastigheter med
attraktiv direktavkastning.
I Sverige är fastigheterna främst belägna kring
regionala centralorter i Götaland, Svealand samt längs
E4:an i Norrland, medan fastigheterna i Finland är
koncentrerade kring regionala centralorter i den
södra delen av landet. I Norge är fastigheterna
belägna i Grenland, söder om Oslo.
Nyfosas fastighetsbestånd
FASTIGHETSVÄRDE PER FASTIGHETSKATEGORI
FASTIGHETSBESTÅND
OCH REGIONKONTOR
31
december 2025
490 ST
Antal fastigheter
2 877TKVM
Uthyrningsbar area
13 496 SEK
Fastighetsvärde per kvadratmeter
1 333 SEK
Hyresvärde per kvadratmeter
89,2 %
Ekonomisk uthyrningsgrad
49 % Kontor
16 % Logistik/Lager
13 % Handel
8 % Industri
14 % Övrigt
38 824
MSEK
29,8
MDSEK
Sverige
1,5
MDSEK
Bratsberg
verksamheten i
Norge
7,6
MDSEK
Kielo
verksamheten i
Finland
7,3
MDSEK
Söderport
Nyfosas andel
Regionkontor
NYFOSA
Årsredovisning 2025
5
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Händelser under året
Transaktioner
• I februari förvärvades aktierna från minoritets-
ägaren i Kielo och Nyfosa övertog organisationen i
den finska verksamheten.
• Fastigheter med lokaler för lager, logistik, kontor,
industri, handel, möten och event förvärvades för
totalt 863 MSEK.
• Avyttringar av fastigheter genomfördes för totalt
1 023 MSEK, vilka innefattade lokaler för
utbildning, kontor, industri och handel samt
byggrätter primärt för bostadsändamål.
Läs mer på sidan 20.
Finansiering
• I juni emitterades seniora icke-säkerställda gröna
obligationer om 450 MSEK med en ränta om 3
månader STIBOR + 225 baspunkter. I augusti
emitterades ytterligare seniora icke-säkerställda
gröna obligationer om 100 MSEK inom samma
ramverk till ett pris motsvarande 3 månader
STIBOR + 195 baspunkter.
• I oktober förtidsinlöstes seniora icke-säkerställda
obligationer med förfall i april 2026 om
nominellt 239 MSEK.
• I november löstes hybridobligationer in om
nominellt 429 MSEK.
• I december ingicks nya finansieringsavtal med tre
nordiska banker avseende kreditfaciliteter om
totalt 4,7 MDSEK för refinansiering i förtid av
befintliga krediter om 4,2 MDSEK.
Läs mer på sidorna 29–31.
VD och
ledningsgrupp
• I januari tillträdde Carl-Johan
Hugner som VD för Nyfosa.
• I augusti meddelades att
Nyfosa utsett ny COO och
Transaktionschef, som båda
ingår i koncernledningen.
Hållbarhet
• Målet att minska energianvändningen i Nyfosa Sverige med 10 % från år 2020 till 2025 uppfylldes under året.
Scope 3-screening genomfördes och resulterade i tre väsentliga kategorier för verksamheten. Nya hållbarhetsmål
för år 2026–2030 fastställdes i februari 2026.
Läs mer på sidorna 22–28, 40–42 och 53–66.
Investeringar
• Under året genomfördes investeringar i befintligt
bestånd om 747 MSEK.
• I Skien, Norge, pågår en större om- och till-
byggnation av 6 775 kvm kontorsarea. Investe-
ringen uppgår till totalt 156 MSEK och beräknas
vara slutförd under det andra kvartalet 2026.
• I Kerava, Finland, genomfördes en totalrenovering
om 85 MSEK av den vakanta fastigheten
Kauppakaari. Uthyrningsbar area uppgår till
3 808 kvm och innehåller lokaler för vård och
handel.
Läs mer på sidan 22.
NYFOSA
Årsredovisning 2025
6
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Året i siffror
Definitioner återfinns på sidorna
124–125. Beräkning av alternativa nyckeltal återfinns på
sidorna 7
3–75.
-2%
Intäkter
Jan–dec 2025
-1%
Driftnetto
Jan–dec 2025
7%
Förvaltningsresultat per aktie
Jan–dec 2025
-5%
Operativt kassaflöde per aktie
Jan–dec 2025
Prognos för 2026
För 2026 beräknas förvaltningsresultatet med
nuvarande fastighetsbestånd, offentliggjorda förvärv,
försäljningar samt valutakurser uppgå till 1 500 MSEK.
Prognosen lämnades i bokslutskommunikén för 2025.
FÖRVALTNINGSRESULTAT
PER AKTIE
OPERATIVT
KASSAFLÖDE
PER AKTIE
FASTIGHETSBESTÅNDETS
UTVECKLING
AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL
”Genom ett aktivt arbete med
skuldportföljen har vi stärkt Nyfosas
finansiella ställning och sänkt våra
finansieringskostnader betydligt
under året.”
MSEK
2025 2024
Driftnetto
2 505 2 541
Överskottsgrad, %
69,8 69,2
EBITDA
2 540 2 723
Förvaltningsresultat
1 460 1 350
Operativt kassaflöde
1 319 1 345
Årets resultat
542 112
Räntetäckningsgrad, ggr
2,3 2,2
Räntebärande nettoskuld/EBITDA, ggr
8,2 7,7
Belåningsgrad på balansdagen, %
49,7 50,7
Nettobelåningsgrad fastigheter på
balansdagen, %
53,9 53,1
Fastighetsvärde på balansdagen
38 824 39 370
Långsiktigt substansvärde på balansdagen
20 008 20 186
Nyckeltal per aktie, SEK
Förvaltningsresultat
6,86 6,41
Operativt kassaflöde
6,34 6,67
Resultat efter utspädning
2,45 0,28
Långsiktigt substansvärde på balansdagen
96,14 97,00
Antal aktier på balansdagen
208 106 276 208 096 793
Genomsnittligt antal aktier
208 099 299 201 719 757
6,90
7,80
6,15
6,41
6,86
2021 2022 2023 2024 2025
SEK
7,69
8,97
6,36
6,67
6,34
2021 2022 2023 2024 2025
SEK
37,1
40,4
39,3
39,4
38,8
31 dec
2021
31 dec
2022
31 dec
2023
31 dec
2024
31 dec
2025
MDSEK
21,3
9,7
-4,1
0,3
2,9
31 dec
2021
31 dec
2022
31 dec
2023
31 dec
2024
31 dec
2025
%
NYFOSA
Årsredovisning 2025
7
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
VD-ord
Nyfosa summerar ett år med hög aktivitet inom alla delar av verksamheten som bidragit till
att positionera bolaget för framtida värdeskapande. Vi renodlade och utvecklade
fastighetsbeståndet samt fortsatte att sänka våra finansieringskostnader genom ett aktivt
arbete med skuldportföljen. Under 2026 tar Nyfosa nästa steg för lönsam och uthållig tillväxt
med en uppdaterad strategi och tydliga prioriteringar.
Fortsatt press på uthyrningsgraden men ökad aktivitet på
uthyrningsmarknaden
Nyfosas uthyrningsgrad varierade något mellan kvartalen
och uppgick vid årets slut till 89,2 %, en minskning från
90,5 % under 2025. Volymen aviserade hyresuppsägningar
som ännu ej övergått till vakanser har minskat avsevärt, men
håller på kort sikt tillbaka en vändning i bolagets uthyrnings-
grad. En viss återhämtning på uthyrningsmarknaden i
Sverige under 2025 har emellertid lett till högre volymer
nyuthyrningar jämfört med föregående år. Nettouthyrning
på den svenska marknaden var marginellt positiv för helåret
2025, trots utdragna avtalsprocesser som delvis höll tillbaka
resultaten. En fortsatt svag utveckling i Finland ledde dock till
en negativ nettouthyrning för koncernen som helhet. Under
inledningen av 2026 upplever vi en god aktivitet i
uthyrningsarbetet på samtliga av våra tre nordiska
marknader, vilket bidrar till förväntan om en stabilisering av
bolagets uthyrningsgrad under året.
I Nyfosas förvaltning arbetar vi löpande med
energieffektiviserande åtgärder för att minska både
klimatavtryck och kostnader. Minskningen i energianvänd-
ning per kvadratmeter för 2025 översteg vårt mål för
perioden 2020–2025. För de kommande fem åren har vi
infört två nya mål om att förbättra energiklassificeringar av
byggnader samt att minska koldioxidutsläpp per
kvadratmeter, något som kommer stärka och systematisera
Nyfosas hållbarhetsarbete ytterligare.
Transaktioner bidrar till ökad koncentration i beståndet
och stärkt lönsamhet
Under året fortsatte vi att utveckla och renodla Nyfosas
fastighetsbestånd genom fastighetstransaktioner på
samtliga marknader. I sammanlagt 20 separata transaktioner
avtalade Nyfosa om affärer till ett sammanlagt värde om 2,1
MDSEK med en resulterande nettoinvestering om 180 MSEK.
Vi har lämnat resurs- och investeringskrävande fastigheter
med lägre initial direktavkastning och ersatt dessa med
förvärv som bidrar till ökad koncentration i beståndet och
stärkt lönsamhet. Genom denna portföljrotation ökar vi inte
bara bolagets löpande intjäning utan lägger även grunden
för ökad skalbarhet och effektivitetsvinster framåt.
Sänkta finansieringskostnader reducerar finansiell risk och
ökar handlingsutrymme
Genom ett aktivt arbete med skuldportföljen har vi stärkt
Nyfosas finansiella ställning och sänkt våra
finansieringskostnader betydligt under året. I en god
finansieringsmarknad har ett flertal refinansieringar av
obligationer, hybridobligationer och banklån bidragit till att
förlänga kapitalbindningen, reducera finansiell risk och
samtidigt förbättra den tillgängliga likviditeten.
Sammantaget refinansierades 7,3 MDSEK under 2025,
motsvarande 34 % av koncernens räntebärande skulder.
Som ett resultat har våra årliga finansiella kostnader enligt
intjäningsförmågan minskat med 21 %, motsvarande 254
MSEK. Räntetäckningsgraden steg under året till 2,3 ggr,
NYFOSA
Årsredovisning 2025
8
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
medan genomsnittlig ränta sjönk till 4,2 %, jämfört med 5,0
% vid årets inledning.
Fokus på att stärka resultat per aktie med nytt mål
Vi redovisar för 2025 ett förvaltningsresultat efter ränta på
hybridobligationer om 1 427 MSEK, där aviserade
engångskostnader om 45 MSEK påverkade negativt.
Förvaltningsresultat per aktie steg till 6,86 SEK, motsvarande
en ökning om 7 % mot föregående år.
För helåret 2026 har vi lämnat en prognos för
förvaltningsresultat om 1 500 MSEK. För att skapa tydlig
koppling till Nyfosas prognostiserade resultat har vi justerat
bolagets finansiella mål till att nå en genomsnittlig årlig
tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om 10 % under
perioden 2026–2030. Även bolagets utdelningspolicy
justeras för att korrelera med det uppdaterade finansiella
målet.
Under inledningen av 2026 har bolaget inlett återköp av
egna aktier för att på ett effektivt sätt bidra till ett ökat
aktieägarvärde, allt medan bolagets finansiella ställning är
stark.
Nyfosa 2026–2030
Uppdaterad strategi för lönsam och uthållig tillväxt
Jag är inte nöjd med resultatet vi redovisar för 2025 men
trygg i att Nyfosa går starkare in i 2026 – finansiellt, operativt
och strategiskt. De åtgärder som inletts under det senaste
året och nu intensifieras innebär att vi anpassar arbetssätt
och prioriteringar till förändrade marknadsförhållanden och
bolagets styrkor, i syfte att bättre ta tillvara värdeskapande
möjligheter i våra tillgångar och i marknaden.
Nyfosa har ett diversifierat fastighetsbestånd på tre
nordiska marknader med stabila kassaflöden, en regionalt
förankrad förvaltningsorganisation och hög transaktions-
kapacitet. Detta utgör en plattform som vi avser vidare-
utveckla för att maximera värdeskapandet för våra aktieägare
och hyresgäster.
Uppdateringen av vår strategi innebär ett tydligare fokus
på ett strukturerat och målinriktat arbetssätt som kombinerar
långsiktighet med flexibilitet. För att nå vårt finansiella mål
inriktas arbetet under kommande år på tre prioriterade
områden. Vi ska stärka den operativa effektiviteten, minska
komplexiteten i fastighetsbestånd och förvaltning samt
optimera kapitalallokeringen.
Stärka operativa effektiviteten
Nyfosas regionalt förankrade förvaltningsorganisation
möjliggör effektiva och flexibla processer i förhandlingar och
beslutsfattande. Närhet till hyresgästen skapar
förutsättningar för långsiktigt relationsbyggande och att
snabbt kunna agera på förändrade behov.
Vårt mål är att över tid öka koncentrationen i vårt
fastighetsbestånd. Genom att dra nytta av bolagets
skalfördelar när vi utvecklar interna arbetssätt och processer
stärks det operativa genomförandet i syfte att uppnå en mer
proaktiv, strukturerad och affärsdriven förvaltning.
Sammantaget bidrar detta till ökad effektivitet och fler
affärsmöjligheter samt god service för våra hyresgäster.
Minska komplexiteten i fastighetsbeståndet
Som del av vårt strategiska fokus fortsätter vi att förflytta
fastighetsbeståndet genom portföljrotation, med tydlig
selektering utifrån operativ, genomförande- och geografisk
Tre prioriterade områden
För att nå vårt finansiella mål inriktas arbetet under kommande år på tre prioriterade områden
.
1.
STÄRKA
OPERATIV EFFEKTIVITET
2.
MINSKA
KOMPLEXITET
3.
OPTIMERA
KAPITALALLOKERING
Kontinuerlig utveckling av interna processer och
arbetssätt för att stärka operativ effektivitet och
säkerställa ett strukturerat förhållningssätt (eller
arbetssätt)
Omforma fastighetsportföljen genom kontinuerlig
rotation i syfte att minska operativ och geografisk
komplexitet
En disciplinerad investeringsprocess och
kontinuerlig utvärdering av kapitalallokering utifrån
ett kassaflödesorienterat förhållningssätt främjar
god avkastning till aktieägarna
NYFOSA
Årsredovisning 2025
9
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
komplexitet. Ambitionen är att upprätthålla en genomsnittlig
portföljrotation om 1 MDSEK per år under den kommande
femårsperioden.
Högst prioritet ges till fastigheter som kräver betydande
operativa och finansiella resurser där vi bedömer att
alternativ allokering av tid och kapital skapar högre värde. I
tillägg äger Nyfosa idag fastigheter i 113 svenska och finska
kommuner. Fram till och med 2030 avser vi att lämna ett
fyrtiotal av dessa i syfte att minska komplexiteten i
förvaltningen och öka den operativa effektiviteten.
Vid nya förvärv nyttjar vi ett brett investeringsmandat för
att identifiera lönsamma affärer oavsett fastighetssegment.
Geografiskt prioriteras dock regioner där bolaget redan är
etablerat, i syfte att öka koncentrationen i beståndet och
stärka den lokala marknadspositionen.
Optimera kapitalallokering
Nyfosas kapitalallokering och kapitalstruktur utvärderas
löpande för att säkerställa god lönsamhet för aktieägarna.
Kassaflöde är en central indikator på långsiktig lönsamhet.
De transaktioner som genomfördes under 2025 illustrerar
strategin att rotera delar av portföljen för att öka
direktavkastningen, samt frigöra kapital för nya investeringar.
En disciplinerad investeringsprocess, där alternativa
investeringsmöjligheter kontinuerligt vägs mot varandra, är
avgörande för en effektiv kapitalallokering. Med god
likviditet, ett brett investeringsmandat och en ökad aktivitet
på transaktionsmarknaden har Nyfosa goda förutsättningar
för att genomföra värdeskapande investeringar under 2026.
Avslutningsvis vill jag rikta ett stort tack till mina
medarbetare för ert arbete och stora engagemang under
året. Jag vill också tacka våra aktieägare för ert stöd och
förtroende för Nyfosa.
Carl-Johan Hugner, VD
”Nyfosa summerar ett år
med hög aktivitet inom alla
delar av verksamheten som
bidragit till att positionera
bolaget för framtida
värdeskapande.”
NYFOSA
Årsredovisning 2025
10
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Mål och utdelningspolicy
FINANSIELLT MÅL
UTDELNING PER AKTIE
Tillväxt
i förvaltningsresultat per aktie
Under perioden 2026
–2030 ska tillväxt i
förvaltningsresultat per aktie i genomsnitt
uppgå till 10 % per år.
Utdelningspolicy
Minst 40 % av förvaltningsresultatet delas ut till
ägarna. Utdelningen ska vid varje tillfälle vägas
mot bolagets affärsmöjligheter, finansiella
ställning samt framtida åtaganden
.
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om
en utdelning om
3,00 SEK (2,80) per aktie med
utbetalning kvartalsvis om
0,75 SEK per aktie,
motsvarande 579 MSEK.
+7
% tillväxt 2025
TILLVÄXT FÖRVALTNINGSRESULTAT
PER
AKTIE
FÖRSLAG
TILL UTDELNING SOM ANDEL
AV FÖRVALTNINGSRESULTATET 2025
4
0%
FINANSIELLA RISKBEGRÄNSNINGAR
BELÅNINGS
GRAD
Ej över 55
%.
ICKE
-SÄKERSTÄLLD SKULD
E
j över 15 %.
RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/
E
BITDA
E
j över 12,0 ggr.
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Långsiktigt minst 2,0 ggr.
HÅLLBARHETSMÅL
Energiprestanda
U
nder perioden 2026–2030 ska 100 förbättringar
av fastigheternas energiklass (EPC) åstadkommas.
Koldioxidutsläpp
U
nder perioden 2021–
2030 ska koldioxidutsläpp
per kvadratmeter från Scope 1 och Scope 2
minska med 42 %
.
ENERGIKLASS
PER BYGGNAD
Utfall för 2025 års hållbarhetsmål redovisas på
sidan
28.
9
13
-21
4
7
2021 2022 2023 2024 2025
54 55 55
51
50
31 dec
2021
31 dec
2022
31 dec
2023
31 dec
2024
31 dec
2025
9
7
6
5
6
31 dec
2021
31 dec
2022
31 dec
2023
31 dec
2024
31 dec
2025
11,0
10,2
9,4
7,7
8,2
31 dec
2021
31 dec
2022
31 dec
2023
31 dec
2024
31 dec
2025
4,2
3,4
2,0
2,2
2,3
2021 2022 2023 2024 2025
20
88
142
136
96
47
23
A B C D E F G
Industrifastigheten Överön 1:25 i Örnsköldsvik.
15
2,0
ggr
12,0
%
ggr
55
%
%
10
NYFOSA
Årsredovisning 2025
11
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Strategi för lönsam och hållbar tillväxt
Regional närvaro som skapar
närhet till hyresgästen
Nyfosa tror på närhet till hyresgästen och har ett
utbyggt nätverk av regionkontor i de områden bolaget
verkar. Ambitionen är att nå 9 av 10 fastigheter i
beståndet inom 60 minuter. Förvaltning är en del i
bolagets kärnaffär. Utgångspunkten är därför att den
egna organisationen ansvarar för hyresgästrelationer
och uthyrningsarbete.
Ett proaktivt arbetssätt
Genom ett proaktivt arbetssätt skapar bolaget
framgång och affärsmöjligheter i både transaktions-
marknaden och den dagliga förvaltningen. Nyfosa är
aktivt på den nordiska transaktionsmarknaden och kan
agera med kreativitet och beslutsamhet när
möjligheter uppstår. Samtidigt sker ett aktivt och
kontinuerligt sökande efter nya affärsmöjligheter på
utvalda delmarknader. Övertygelsen är att proaktivitet
leder till högre lönsamhet och ökad kundnöjdhet –
och det präglar hela affären.
En effektiv kapitalallokering
För att nå långsiktigt god lönsamhet krävs en effektiv
användning av bolagets kapital. Nyfosas kapital-
allokering utvärderas därför kontinuerligt med fokus
på att optimera lönsamheten.
Kassaflöde är en central indikator på långsiktig
lönsamhet och fastigheter vars avkastningskrav inte
harmoniserar med bolagets kassaflödesprofil prövas
därför löpande mot alternativa investerings-
möjligheter. Denna princip bidrar till ett proaktivt
arbetssätt och rörlighet i bolagets fastighetsbestånd.
Ett fastighetsbolag där
tillväxten finns
Nyfosa äger och förvaltar kommersiella fastigheter
med tyngdpunkt på orter som uppvisar förutsättningar
för långsiktig tillväxt. Bolaget verkar i huvudsak i
utkanten av eller bortom de största städerna, på orter
som har en dragningskraft i sin region. Det är tillväxt-
motorer som attraherar investeringar, skapar arbets-
tillfällen och genererar inflyttning i högre grad än
omgivande områden i regionen. Dessa platser har en
förstärkt långsiktig attraktionskraft och utgör därmed
särskilt intressanta marknader för etablering och
investering över tid.
Aktiva och affärsdrivna
Nyfosa är ett fastighetsbolag som förenar storlekens
styrka med entreprenörskapets dynamik. Bolaget har
ett kommersiellt synsätt som genomsyrar hela
koncernen i alla led. Affärsmodellen kombinerar
struktur med flexibilitet, vilket ger utrymme för
kreativa lösningar och förmåga att genomföra affärer
på flera olika sätt – alltid med fokus på att optimera
värde och riskhantering.
NYFOSA
Årsredovisning 2025
12
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Fastighetsbestånd
Nyfosa äger och förvaltar kommersiella
fastigheter med tyngdpunkt på orter som
uppvisar förutsättningar för långsiktig tillväxt.
Fastigheterna finns i huvudsak i utkanten av
eller bortom de största städerna, på orter
som har en dragningskraft i sin region. Dessa
platser utgör intressanta marknader för
etablering och investering över tid.
Fastighetsbeståndet är diversifierat som en följd av bolagets
fokus på kassaflöde snarare än en specifik fastighetskategori,
storlek eller region. Idag äger och förvaltar Nyfosa fastig-
heter på tre nordiska marknader; Sverige, Finland och Norge.
Utanför storstädernas cityområden kännetecknas marknaden
av måttliga hyresnivåer, vilket bidrar till en stabil efterfrågan
på lokaler.
Fastighetsbeståndet innefattar kontor, lager/logistik och
industri samt handelsfastigheter med inriktning på extern-
handel. Bostäder utgör inte ett prioriterat tillgångsslag.
Vid årets slut bestod fastighetsbeståndet av 490 fastig-
heter (494) med ett fastighetsvärde om 38 824 MSEK
(39 370), ett årligt hyresvärde om 3 836 MSEK (3 963) och en
uthyrningsbar area om 2 877 tusen kvadratmeter (2 933).
Information om årets värdeutveckling återfinns i not 11.
Joint venture
Utöver det helägda fastighetsbeståndet äger Nyfosa 50 % av
fastighetsbolaget Söderport i Sverige, där Nyfosas andel av
fastighetsvärdet uppgår till sammanlagt 7 317 MSEK (7 344).
Söderports fastigheter ingår inte i sammanställningar och
diagram avseende Nyfosas helägda fastighetsbestånd, utan
presenteras separat på sidan 19.
FASTIGHETSVÄRDE PER REGION
FASTIGHETSVÄRDE PER KATEGORI
Nyfosa Sverige
16 % Mälardalen
11 % Norrlandskusten
13 % Södra Sverige, större städer
11 % Stockholm
10 % Karlstad
7 % Malmö
8 % Sverige övrigt
Kielo
16 % Helsingfors och universitets-
städer i Finland
4 % Finland, övrigt
Bratsberg
4 % Grenland, Norge
38 824
MSEK
49 % Kontor
16 % Logistik/Lager
13 % Handel
8 % Industri
14 % Övrigt
38 824
MSEK
FASTIGHETSBESTÅND OCH REGIONKONTOR
31 december 2025
1,5
MDSEK
Bratsberg
verksamheten
i Norge
7,6
MDSEK
Kielo
verksamheten
i Finland
7,3
MDSEK
Söderport
Nyfosas andel
Regionkontor
490
ST
Antal fastigheter
13 496
SEK
Fastighetsvärde per kvm
89,2
%
Ekonomisk uthyrningsgrad
2 877
TKVM
Uthyrningsbar area
1 333
SEK
Hyresvärde per kvm
29,8
MDSEK
Sverige
NYFOSA
Årsredovisning 2025
13
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Intjäningsförmåga
Intjäningsförmåga presenteras på tolvmånadersbasis och är
endast att betrakta som en hypotetisk ögonblicksbild. Den
presenteras enbart för illustrationsändamål. Syftet är att
presentera intäkter och kostnader på årsbasis givet
fastighetsbestånd, lånekostnader, kapitalstruktur och
organisation vid en bestämd tidpunkt. Intjäningsförmågan
innehåller ingen bedömning av kommande period vad gäller
utveckling av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor,
värdeförändringar eller andra resultatpåverkande faktorer.
Intjäningsförmåga ska läsas tillsammans med övrig
information i årsredovisningen.
Underlag till intjäningsförmågan
Belopp inom parentes avser 1 januari 2025.
• Fastigheter som ägdes på balansdagen är beaktade,
avtalade till- och frånträden därefter är ej beaktade.
•
Hyresvärdet baseras på avtalade hyresintäkter på
årsbasis utifrån gällande hyresavtal den 1 januari 2026
respektive 1 januari 2025.
•
I vakansvärdet ingår hyresrabatter enligt gällande
hyresavtal med 35 MSEK (24).
•
Övriga fastighetsintäkter avser främst servicetjänster i
Kielobeståndet samt parkeringsintäkter i Kielo och
Nyfosa Sverige som hanteras separat från hyresavtalen
och baseras på utfall de senaste 12 månaderna, justerat
för innehavstid.
•
Kostnader för drift, underhåll och fastighetsskatt baseras
på utfall de senaste 12 månaderna, justerat för
innehavstid.
•
Kostnader för central- och fastighetsadministration
baseras på utfall de senaste 12 månaderna.
•
Övriga rörelseintäkter och -kostnader i resultat-
räkningen beaktas inte i intjäningsförmågan.
•
Andel i joint ventures förvaltningsresultat beräknas
enligt samma metodik som för Nyfosa.
•
Finansiella intäkter beaktas inte i intjäningsförmågan.
•
Finansiella kostnader har beräknats utifrån balansdagens
genomsnittliga ränta om 4,2 % (5,0), med tillägg för
periodiserade upplåningskostnader om 46 MSEK (42). I
posten ingår även tomträttsavgälder om 17 MSEK (19).
•
Ränta på hybridobligationer beräknades utifrån en
räntesats per 1 januari 2025 om 7,8 %.
•
Den utländska verksamheten omräknades till
balansdagens växelkurs om 10,818 EUR/SEK (11,487)
respektive 0,915 NOK/SEK (0,97).
•
Antal aktier på balansdagen uppgick till 208 106 276
(208 096 793).
MSEK
1 jan
2025
Bef.
bestånd
Till- och
fråntr.
Valuta-
effekt
1 jan
2026
Hyresvärde
3 963 -9 -55 -64 3 836
Vakansvärde
-401 -90 31 11 -449
Hyresintäkter
3 562 -99 -23 -53 3 387
Övriga fastighetsintäkter
48 2 -1 -2 48
Totala intäkter
3 610 -96 -24 -55 3 434
Fastighetskostnader
-993 -10 34 16 -954
Fastighetsadministration -132 14 3 3 -114
Driftnetto
2 484 -93 12 -37 2 367
Centraladministration
-188 -17 - 5 -200
Andel i joint ventures
förvaltningsresultat
246 28 -7 - 267
Finansiella kostnader
-1 211 235 5 14 -957
Förvaltningsresultat
1 331 153 10 -18 1 476
Ränta på
hybridobligationer
-48 48 - - -
Intjäningsförmåga
1 284 201 10 -18 1 476
- per aktie, SEK
6,17 7,09
INTJÄNINGSFÖRMÅGA PER AKTIE
NYCKELTAL
INTJÄNINGSFÖRMÅGA
8,59
8,26
6,27
6,17
7,09
1 jan 2022 1 jan 2023 1 jan 2024 1 jan 2025 1 jan 2026
SEK
2025 2024
Fastighetsvärde på balansdagen, MSEK
38 824
39 370
Uthyrningsbar area, tkvm
2 877
2 933
Antal fastigheter på balansdagen
490
494
31 dec
2026 2025
Hyresvärde, MSEK 3 836 3 963
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 89,2 90,5
Hyresavtalens återstående löptid, år 3,5 3,4
Överskottsgrad, % 68,9 68,8
Framåtriktad direktavkastning, % 6,1 6,3
1 jan
Förändring hyresintäkter, MSEK 2026 2025
Ingångsvärde
3 562
3 550
Förvärvat/avyttrat årsvärde
-23
15
Förändring i befintligt fastighetsbestånd
-99
-33
Omräkningseffekt valuta
-53
29
Hyresintäkter per 1 januari 3 387 3 562
1 jan
Förändring vakansvärde, MSEK 2026 2025
Ingångsvärde
401
347
Förvärvat/avyttrat årsvärde
-31
-2
Förändring i befintligt fastighetsbestånd
90
52
Omräkningseffekt valuta
-11
4
Vakansvärde per 1 januari 449 401
1 jan
NYFOSA
Årsredovisning 2025
14
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
NYCKELTAL PER FASTIGHETSKATEGORI OCH REGION
MSEK
Area,
tkvm
Värde
Värde,
SEK/
kvm
Investe-
ringar
Förvärv
/avytt-
ringar
Hyres-
värde
Hyres-
värde,
SEK/kvm
Hyres-
intäkter
Ekonomisk
uthyrnings-
grad %
Avtals-
längd, år
Karlstad
Kontor 127 2 488 19 603 53 - 230 1 815 213 95,
2 2,5
Logistik/Lager 51 473 9 263 3 40 48 944 48 99,5 3,4
Handel 16 267 16 394 8 -33 25 1 538 23 95,8 2,8
Industri - - - - - - - - - -
Övrigt 25 661 26 872 3 201 50 2 018 48 97,2 7,7
Total 219 3 890 17 769 67 209 353 1 614 333 96,1 3,4
Malmö
Kontor 57 825 14 473 3 - 79 1 391 74 93,3 2,9
Logistik/Lager 91 833 9 185 3 - 83 914 70 84,6 3,1
Handel 15 399 27 296 2 - 35 2 386 35 100,0 6,8
Industri 15 114 7 662 1 - 12 833 11 88,6 2,0
Övrigt 45 516 11 491 4 - 49 1 090 43 91,1 3,1
Total 222 2 686 12 100 11 - 258 1 163 232 90,8 3,5
Mälardalen
Kontor 202 3 138 15 525 46 - 276 1 365 234 85,2 2,6
Logistik/Lager 106 789 7 431 10 1 72 674 69 96,1 4,6
Handel 47 668 14 229 7 -287 62 1 326 58 96,9 3,7
Industri 30 330 10 942 1 - 29 965 27 96,7 3,8
Övrigt 94 1 279 13 563 1 - 121 1 289 110 91,3 3,9
Total 480 6 204 12 933 64 -286 560 1 168 498 89,8 3,4
Norrlandskusten
Kontor 183 2 927 15 993 26 1 280 1 532 246 88,0 3,3
Logistik/Lager 29 221 7 593 3 - 26 886 24 94,7 2,4
Handel 64 710 11 133 5 - 72 1 135 71 98,0 5,0
Industri 44 302 6 895 1 -76 38 867 36 95,5 1,8
Övrigt 20 169 8 575 1 - 19 982 19 97,8 3,0
Total 340 4 330 12 753 37 -75 436 1 284 396 91,1 3,4
Stockholm
Kontor 83 1 988 24 068 33 - 171 2 075 146 87,2 3,0
Logistik/Lager 51 834 16 238 2 -93 66 1 282 63 96,7 3,7
Handel 15 237 15 821 8 -207 21 1 401 21 100,0 2,8
Industri 2 12 6 211 - - 2 896 2 100,0 5,3
Övrigt 39 1 180 30 123 4 - 86 2 185 83 97,0 4,3
Total 190 4 251 22 371 48 -300 346 1 818 315 92,3 3,5
Södra Sverige, större städer
Kontor 136 2 160 15 912 29 - 204 1 500 187 93,7 3,5
Logistik/Lager 211 1 685 7 997 123 - 175 831 150 86,1 4,1
Handel 29 489 17 061 6 - 48 1 657 44 92,9 5,3
Industri 72 521 7 188 16 - 53 736 50 94,1 4,0
Övrigt 20 306 15 066 11 - 31 1 542 28 88,9 3,4
Total 468 5 160 11 031 185 - 511 1 092 458 90,
8 3,9
MSEK
Area,
tkvm
Värde
Värde,
SEK/
kvm
Investe-
ringar
Förvärv
/avytt-
ringar
Hyres-
värde
Hyres-
värde,
SEK/kvm
Hyres-
intäkter
Ekonomisk
uthyrnings-
grad %
Avtals-
längd, år
Sverige övrigt
Kontor 85 1 154 13 518 22 51 120 1 408 97 82,2 3,2
Logistik/Lager 122 895 7 331 4 164 84 685 71 88,8 4,6
Handel 82 777 9 434 0 - 79 964 74 94,5 3,8
Industri 27 165 6 052 4 - 19 705 17 88,8 4,7
Övrigt 16 280 17 510 7 - 29 1 794 28 99,2 1,7
Total 333 3 270 9 820 36 214 331 994 288 88,7 3,6
Helsingfors och universitetsstäder i Finland
Kontor 122 2 991 24 587 61 -10 335 2 751 265 79,4 2,1
Logistik/Lager 17 167 9 725 1 - 16 947 16 96,1 7,7
Handel 41 656 16 049 13 106 72 1 770 68 94,0 3,2
Industri 140 1 515 10 844 29 -1 166 1 187 150 90,8 4,5
Övrigt 59 751 12 714 51 -4 97 1 642 66 68,7 4,8
Total 378 6 079 16 065 156 92 686 1 813 566 82,5 3,3
Finland övrigt
Kontor 56 471 8 415 16 - 96 1 714 65 67,9 1,4
Logistik/Lager - - - - - - - - - -
Handel 71 688 9 700 7 - 93 1 309 82 92,2 2,7
Industri 20 201 9 914 1 -13 21 1 059 20 90,8 5,9
Övrigt 5 136 25 054 6 - 17 3 089 14 80,7 6,7
Total 153 1 496 9 805 31 -13 227 1 488 181 81,0 2,9
Grenland, Norge
Kontor 56 1 033 18 537 112 1 86 1 552 82 94,3 4,2
Logistik/Lager 15 122 7 898 0 - 14 887 13 95,5 2,3
Handel 17 232 13 924 0 - 19 1 150 18 96,3 4,9
Industri - - - - - - - - - -
Övrigt 7 69 10 073 - - 8 1 204 7 87,4 3,0
Total 95 1 456 15 379 112 1 128 1 348 120 94,3 4,0
Nyfosa
Kontor 1 106 19 174 17 336 401 43 1 878 1 698 1 610 86,6 2,8
Logistik/Lager 694 6 018 8 675 150 112 583 840 523 90,7 4,0
Handel 396 5 123 12 934 55 -421 527 1 330 494 95,3 4,0
Industri 350 3 160 9 016 53 -90 341 973 312 92,2 4,1
Övrigt 330 5 348 16 189 88 198 507 1 535 447 88,6 4,3
Total 2 877 38 824 13 496 747 -160 3 836 1 333 3 387 89,2 3,5
Nyfosa per segment
Nyfosa Sverige 2 251 29 793 13 235 447 -240 2 795 1 242 2 520 91,3 3,5
Kielo 531 7 575 14 267 187 79 913 1 719 746 82,2 3,2
Bratsberg 95 1 456 15 380 113 1 128 1 348 120 94,3 4,0
Total 2 877 38 824 13 496 747 -160 3 836 1 333 3 387 89,2 3,5
NYFOSA
Årsredovisning 2025
15
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Fastighetsbeståndet i Sverige
Fastigheterna i Nyfosas svenska bestånd utgjorde på balansdagen 77 % (75) av det totala
fastighetsvärdet och 73 % (71) av hyresvärdet. Fastighetsbeståndet bestod av 388 fastigheter
(389) med ett redovisat värde om 29 793 MSEK (29 643), ett hyresvärde om 2 795 MSEK
(2 829) samt en uthyrningsbar area om 2 251 tusen kvadratmeter (2 299).
Fastighetskategorier i Sverige
Kontorsfastigheterna i Sverige är av god kvalitet och främst centralt belägna i städer såsom
Karlstad, Malmö, Västerås, Örebro och Örnsköldsvik.
Logistik- och lagerfastigheterna är till stor del belägna i lager- och industriområden i eller
nära städer, såsom Borås, Karlstad, Malmö, Växjö och Örebro.
Handelsfastigheterna är primärt belägna i väletablerade externhandelsplatser.
Hyresgästerna utgörs till största delen av etablerade kedjor, bland annat inom livsmedel,
bygghandel och lågprishandel. Dessa handelsplatser ligger främst i Borås, Luleå, Motala och
Värnamo.
Industrifastigheterna, med inriktning på lätt industri, är belägna i industriområden nära
orter såsom Kalmar, Malmö, Skellefteå, Växjö och Uppsala.
I segmentet Sverige finns även ett mindre antal fastigheter med hotellverksamhet, skolor,
restauranger och vård. Dessa fastigheter är belägna i kommuner och regioner med
befolkningstillväxt, såsom Malmö, Stockholm och Örebro.
FASTIGHETSVÄRDE PER KATEGORI
NYCKELTAL
13 235
SEK
Fastighetsvärde per kvadratmeter
77
%
Andel av totalt
fastighetsvärde
49 % Kontor
19 % Logistik/Lager
12 % Handel
5 % Industri
15 % Övrigt
29 793
MSEK
2026 2025
Antal fastigheter
388 389
Fastighetsvärde, MSEK
29 793 29 643
Uthyrningsbar area, tkvm
2 251 2 299
Hyresvärde, MSEK
2 795 2 829
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
91,3 91,4
Återstående avtalslängd, år
3,5 3,5
Medarbetare
78 73
1 jan
Till vänster: Karlstad Culture Congress Center, Hyttan 12 i Karlstad. Till höger: handels- och lagerfastigheten
Sjövinden 6 i Karlstad. Nedre: lagerfastigheten Olsgård 5 i Malmö.
NYFOSA
Årsredovisning 2025
16
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Fastighetsbeståndet i Finland, Kielo
I februari 2025 förvärvades minoritetsandelen i dotterbolaget Kielo, motsvarande 1,04 % av
aktierna. I förvärvet medföljde en organisation om 14 medarbetare som tillsammans med den
befintliga organisationen uppgick till 29 medarbetare på balansdagen.
Fastigheterna i Kielo utgjorde på balansdagen 20 % (21) av Nyfosas totala fastighetsvärde
och 24 % (25) av hyresvärdet. Nyfosas verksamhet i Finland bedrivs av dotterbolaget Kielo,
vars fastighetsbestånd på balansdagen bestod av 93 fastigheter (96) med ett redovisat värde
om 7 575 MSEK (8 300), ett hyresvärde om 913 MSEK (1 003) samt en uthyrningsbar area om
531 tusen kvadratmeter (538).
Fastighetskategorier i Kielos bestånd
Kontorsfastigheterna i Finland är av hög kvalitet och merparten är centralt belägna i
universitetsstäder i södra Finland, såsom Jyväskylä och Tammerfors. Handelsfastigheterna är
primärt belägna i väletablerade externhandelsplatser i Helsingfors, Tammerfors och Uleåborg.
Hyresgästerna utgörs till största delen av etablerade kedjor, bland annat inom livsmedel
och lågprishandel.
Industrifastigheterna med inriktning på lätt industri är belägna i industriområden i
närheten av Kuopio, Tammerfors och Uleåborg.
Kielo äger även ett mindre antal fastigheter med skolor och vård. Fastigheterna är
belägna i regioner med befolkningstillväxt, såsom Jyväskylä och Helsingfors.
FASTIGHETSVÄRDE PER KATEGORI
NYCKELTAL
14 267
SEK
Fastighetsvärde per kvadratmeter
20
%
Andel av totalt fastighetsvärde
46 % Kontor
2 % Logistik/Lager
18 % Handel
23 % Industri
12 % Övrigt
7 575
MSEK
2026 2025
Antal fastigheter
93 96
Fastighetsvärde, MSEK
7 575 8 300
Uthyrningsbar area, tkvm
531 538
Hyresvärde, MSEK
913 1 003
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
82,2 87,6
Återstående avtalslängd, år
3,2 3,1
Medarbetare
30 16
1 jan
Till vänster: handelsfastigheten Kävelykatu 37 i Jyväskylä. Till höger: handelsfastigheten Voimakuja 2 i Vantaa.
Nedre: industrifastigheten Majurikatu 11 i Kuopio.
NYFOSA
Årsredovisning 2025
17
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Fastighetsbeståndet i Norge, Bratsberg
Fastigheterna i Bratsberg utgjorde på balansdagen 4 % (4) av Nyfosas totala fastighetsvärde
och 3 % (3) av hyresvärdet. Fastighetsbeståndet bestod av 9 fastigheter (9) med ett redovisat
värde om 1 456 MSEK (1 427), ett hyresvärde om 128 MSEK (131) samt en uthyrningsbar area
om 95 tusen kvadratmeter (96).
Fastighetskategorier i Bratsbergs bestånd
Kontorsfastigheterna är av hög kvalitet och majoriteten är centralt belägna i Porsgrunn och
Skien i Grenlandsregionen söder om Oslo.
Handelsfastigheterna är belägna centralt i Skien. Hyresgästerna utgörs till största delen av
etablerade kedjor, bland annat inom livsmedel och lågprishandel.
Fastigheterna med lokaler för logistik/lager och lätt industri är belägna i industriområden
i närhet till Skien och Porsgrunn.
FASTIGHETSVÄRDE PER KATEGORI
NYCKELTAL
15 380
SEK
Fastighetsvärde per kvadratmeter
4
%
Andel av totalt fastighetsvärde
71 % Kontor
8 % Logistik/Lager
16 % Handel
0 % Industri
5 % Övrigt
1 456
MSEK
2026 2025
Antal fastigheter
9 9
Fastighetsvärde, MSEK
1 456 1 427
Uthyrningsbar area, tkvm
95 96
Hyresvärde, MSEK
128 131
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
94,3 93,5
Återstående avtalslängd, år
4,0 4,7
Medarbetare
13 13
1 jan
Till vänster: kontorsfastigheten Langmyra i Horten. Till höger: kontorsfastigheten Dir Smidths Gade 6 i
Horten. Nedre: kontorsfastigheten Klosteröya Näringspark i Skien.
NYFOSA
Årsredovisning 2025
18
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Hyresgäster
Nyfosa har en väldiversifierad hyresgäststruktur. De tio
största hyresgästerna står för 12 % (11) av hyresintäkterna
och är fördelade på 205 hyresavtal (100). Inget enskilt
hyresavtal eller hyresgäst utgör mer än 2 % av totala
hyresintäkter.
Av de totala hyresintäkterna utgör 23 % (23) hyror
hänförliga till hyresgäster som bedriver skattefinansierad
verksamhet.
Nyfosa hade 4 043 hyresavtal (4 134) för lokaler och
bostäder samt 2 099 avtal (2 224) för garage och p-platser
per 1 januari 2026. Den genomsnittliga återstående
avtalslängden uppgick till 3,5 år (3,4). I det svenska beståndet
var återstående avtalslängd 3,5 år (3,5), i Kielos bestånd
3,2 år (3,1) och i Bratsbergs bestånd 4,0 år (4,7).
Tillsvidareavtal Kielo
Den 1 januari 2026 var cirka hälften av hyresintäkterna i
Kielos bestånd, motsvarande 341 MSEK (459), hänförliga till
så kallade tillsvidareavtal. Det är en vanlig avtalsform i
Finland och innebär att avtalet inte har något överens-
kommet slutdatum utan gäller till dess att hyresgästen eller
hyresvärden säger upp avtalet enligt en överenskommen
uppsägningstid. Hyresavtalen har ofta en initial fast
hyresperiod, för att därefter bli uppsägningsbara med en
uppsägningstid om främst 6 eller 12 månader. Den 1 januari
2026 var tillsvidareavtal motsvarande 16 MSEK (68) i
årsintäkter uppsagda för avflyttning och 0 MSEK (8)
uppsagda för omförhandling under innevarande år.
Tillsvidareavtal om 152 MSEK (185) löper på med främst
6 eller 12 månaders uppsägningstid. Resterande tillsvidare-
avtal, motsvarade 172 MSEK (198) i årsintäkter, hade en
genomsnittlig återstående löptid på 3,3 år (3,5), beräknat
utifrån första möjliga slutdatum vid en uppsägning.
Avtalsformen innebär inte att hyresgäster generellt hyr
lokalerna under kortare perioder. Den 1 januari 2026 var den
genomsnittliga hyrestiden för befintliga tillsvidareavtal 5,8 år
(6,9).
HYRESAVTALENS
FÖRFALLOSTRUKTUR
1
januari 2026
HYRESVÄRDE
PER REGION
STÖRSTA
HYRESGÄSTERNA
1 j
anuari 2026
HYRESVÄRDE
PER FASTIGHETSKATEGORI
HYRESGÄSTSTRUKTUR
1 j
anuari 2026
HYRESVÄRDE PER LOKALTYP
Antal
Area,
tkvm
Hyres-
intäkt,
MSEK
Andel,
%
1 660 398 567 17
868 465 688 20
653 416 617 18
428 324 513 15
155 217 252 7
279 535 714 21
4 043 2 356 3 351 99
2 099 12 36 1
6 142 2 368 3 387 100
Förfalloår
2026
2027
2028
2029
2030
>2030
Delsumma
P-platser och garage
Total
Nyfosa Sverige
15 % Mälardalen
11 % Norrlandskusten
13 % Södra Sverige, större städer
9 % Stockholm
9 % Karlstad
7 % Malmö
9 % Sverige övrigt
Kielo
18 % Helsingfors och universitets-
städer i Finland
6 % Finland, övrigt
Bratsberg
3 % Grenland, Norge
3 836
MSEK
Hyres-
intäkt,
MSEK
Andel av
hyres-
intäkter,
%
Antal
avtal
Genom-
snittlig
återstående
löptid, år
402 12 205 5,4
2 984 88 5 937 3,2
3 387 100 6 142 3,
5
Övriga, 3 283 st
Total
10 största hyresgästerna
49 % Kontor
15 % Logistik/Lager
14 % Handel
9 % Industri
13 % Övrigt
3 836
MSEK
Andel av
hyres-
intäkter
Hyres-
intäkt,
MSEK
Andel av
hyres-
intäkter,
%
Antal
hyres-
gäster
Antal
avtal
Genom-
snittlig
återstående
löptid, år
>2%
- - - - -
1-2%
279 8 6 131 5,6
<1%
3 108 92 3 287 6 011 3,
3
Total
3 387 100 3 293 6 142 3,5
45 % Kontor
18 % Handel
15 % Lager
6 % Industri
3 % Utbildning
2 % Restaurang
2 % Vård och omsorg
9 % Övrigt
3 836
MSEK
NYFOSA
Årsredovisning 2025
19
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Joint venture
Förutom det helägda beståndet äger Nyfosa 50 % av
Söderport Investment AB. Innehavet klassificeras som
andelar i joint venture och Nyfosas andel av bolagets resultat
redovisas inom resultat efter finansiella intäkter och
kostnader. Av Nyfosas långsiktiga substansvärde utgjorde
andelen 16,11 SEK per aktie (16,39) på balansdagen.
Söderport
Söderport är ett svenskt fastighetsbolag, som ägs till-
sammans med Sagax.
Fastighetsbeståndet består främst av industri-, lager- och
kontorsfastigheter vilket i allt väsentligt utgör ett komple-
ment till Nyfosas helägda fastighetsbestånd. Fastighets-
beståndet har sin tyngdpunkt i Stockholms- och Göteborgs-
områdena. Söderport har två anställda och upphandlar
därutöver fastighetsförvaltning och ekonomisk förvaltning
från Sagax. En mindre del av fastighetsförvaltningen
upphandlas från Nyfosa.
Andelarna i Söderport hade på balansdagen ett redovisat
värde på 2 636 MSEK (2 615).
Samfosa
I september 2024 förvärvades resterande 50 % av aktierna i
Nyfosas norska joint venture, Samfosa AS, som därefter
utgör ett helägt dotterbolag till Nyfosa. I den finansiella
rapporteringen utgör den norska verksamheten sedan dess
ett eget segment under namnet Bratsberg.
REDOVISAT VÄRDE PÅ ANDELAR I SAMFOSA
31 dec, MSEK 2025 2024
Årets ingång
-
94
Andel i joint ventures resultat
-
-14
Omräkningseffekt valuta
-
9
Omklassificering till dotterföretag
-
-90
Årets utgång
-
-
Samfosa
NYCKELTAL
, SÖDERPORT
REDOVISAT
VÄRDE PÅ ANDELAR I SÖDERPORT
SÖDERPORT
– NYCKELTAL PER REGION
MSEK 2025 2024
Hyresintäkter
1 095
1 096
Förvaltningsresultat
486
469
Värdeförändringar fastigheter och finansiella
instrument
-64 107
Årets resultat
510
448
- varav Nyfosas andel
255
224
Jan-dec
MSEK 2025 2024
Förvaltningsfastigheter
14 634
14 688
Derivat, netto
-53
-54
Likvida medel
204
263
Eget kapital hänförligt till moderbolagets
ägare
5 272 5 203
- varav Nyfosas andel
2 636
2 602
Räntebärande skulder
7 721
7 709
Uppskjuten skatteskuld, netto
1 374
1 537
31 dec
MSEK 2025 2024¹
Årets ingång
2 615
2 728
Förvärv
2
13
Erhållen utdelning
-225
-350
Andel i joint ventures resultat
255
224
Övrigt
-11
-
Total
2 636 2 615
31 dec
MSEK Area, tkvm Värde
Värde,
SEK/kvm
Hyresvärde
Hyresvärde,
SEK/kvm
Hyresintäkter
Ekonomisk
uthyrnings-
grad, %
Avtalslängd,
år
Stockholm 509 11 449 22 471 890 1 746 838 95,7
4,0
Göteborg 194 2 813 14 483 261 1 342 251 96,
7 2,9
Övrigt 66 372 5 638 34 516 34 100,0 2,4
Total/genomsnitt 770 14 634 19 013 1 184 1 539 1 123 96,0 3,7
1)
I avstämningen ingår innehavet i Söderport Investment AB.
Jämförelseperioden har justerats för innehavet.
NYFOSA
Årsredovisning 2025
20
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Transaktioner
Tillväxt i kassaflödet och ökad avkastning i fastighetsbeståndet skapas främst genom fastighetstransaktioner. Bolaget är aktivt på den nordiska
transaktionsmarknaden genom att ständigt utvärdera affärsmöjligheter. Med en marknadsnära organisation och transaktionsvana medarbetare
finns förutsättningar att proaktivt anpassa affärsmodellen till marknadsutvecklingen och att fatta välgrundade beslut. Under 2025 genomförde
bolaget transaktioner i Sverige, Finland och Norge för 1,9 MDSEK i form av förvärv och avyttringar.
Transaktionsmarknaden under året
1
Sverige
Under 2025 stärktes den svenska fastighetsmarknaden
ytterligare, med tydligt ökad aktivitet jämfört med både 2024
och 2023. Transaktionsvolymen ökade markant och
indikerade en bredare återhämtning. Den totala
transaktionsvolymen uppgick till cirka 164 MDSEK, vilket
motsvarade en ökning med 18 % jämfört med 2024 och
58 % jämfört med 2023. Sammanlagt genomfördes 438
transaktioner under året, vilket speglar ett ökat antal affärer
och ett bredare marknadsdeltagande.
Det internationella investerarintresset ökade tydligt och
var det starkaste på tio år. Utländska investerare stod för
32 % av den totala transaktionsvolymen, vilket är avsevärt
över tioårssnittet om 21 %.
Utvecklingen under året visar att osäkerheten kring
värderingar och avkastningskrav minskade, vilket
tillsammans med stabilare finansieringsförutsättningar
bidrog till att både inhemskt och internationellt kapital i
högre grad återvände till marknaden.
Finland
Transaktionsmarknaden i Finland återhämtade sig markant
under 2025 efter en svag aktivitet föregående år. Den totala
transaktionsvolymen steg kraftigt och nådde 4,6 MDEUR,
vilket innebär mer än fördubbling jämfört med 2024 då
volymerna var exceptionellt låga. Aktiviteten tog fart särskilt
under årets sista kvartal då transaktionsvolymen var den
högsta sedan inbromsningen under andra halvan av 2022.
Den generella förbättringen kan tillskrivas flera faktorer, där
stabilare finansieringsförhållanden, ökad investeringsvilja och
ett visst antal större portföljer bidragit till ökad likviditet.
Samtidigt ligger den totala volymen fortfarande under det
långsiktiga genomsnittet, då marknaden föregående år
befann sig på mycket låga nivåer.
Finland har länge varit en sekundärmarknad för
internationella aktörer. Under 2025 ökade andelen
internationella investerare igen och nådde cirka 52 %, i takt
med att räntorna sjönk. Svenska investerare har varit särskilt
aktiva, och när den svenska obligationsmarknaden öppnade
upp ökade aktiviteten, främst inom handels- och lätt industri
segmenten. Internationella investerare har varit betydelse-
fulla för likviditeten då många öppna fonder och
pensionsfonder fortsatt är passiva till följd av
lagstiftningsförändringar.
Norge
Efter en tydlig återhämtning under 2024 präglades den
norska transaktionsmarknaden under 2025 av en mer
balanserad och selektiv aktivitet. Den totala transaktions-
volymen utvecklades något svagare än föregående år,
samtidigt som antalet genomförda affärer ökade. Den totala
transaktionsvolymen uppgick till 80,8 MDNOK, vilket är en
minskning med 6 % jämfört med föregående år.
Den underliggande efterfrågan på fastigheter var fortsatt
närvarande, men investeringsbesluten påverkades i hög grad
av finansieringsförutsättningarna. Trots att räntenivåerna
stabiliserades under året var skillnaden mellan direkt-
avkastning och finansieringskostnad fortsatt begränsad,
vilket bidrog till ökad selektivitet och högre krav på
kassaflödesstabilitet. Transaktioner genomfördes i stor
utsträckning av aktörer med stark balansräkning och hög
andel eget kapital.
Internationellt investerarintresse var selektivt. Inhemskt
kapital dominerade fortsatt transaktionsmarknaden, medan
utländska investerare främst riktade sitt intresse mot utvalda
segment och tillgångar med tydlig riskjusterad
avkastningsprofil. Internationella investerare svarade för cirka
10 % av den totala transaktionsvolymen, vilket innebar en
minskning om 5 %-enheter jämfört med föregående år och
speglar ett fortsatt avvaktande förhållningssätt till den
norska marknaden.
Investeringsstrategi
Nyfosas transaktionsstrategi fokuserar under kommande år
på att förflytta fastighetsbeståndet i riktning mot ökad
koncentration och stärkt lönsamhet genom portföljrotation.
Selekteringen görs utifrån fastigheternas operativa och
geografiska komplexitet. Ambitionen är att upprätthålla en
genomsnittlig portföljrotation om 1 MDSEK per år under den
kommande femårsperioden. Högst prioritet ges till
fastigheter som kräver betydande operativa och finansiella
resurser där alternativ allokering av tid och kapital bedöms
skapa högre värde.
Nyfosa äger idag fastigheter i 113 svenska och finska
kommuner. Fram till och med 2030 avser bolaget att lämna
ett fyrtiotal av dessa i syfte att minska komplexiteten i
förvaltningen och öka den operativa effektiviteten.
1)
Marknadsinformation från Newsec januari 2026.
NYFOSA
Årsredovisning 2025
21
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Vid nya förvärv nyttjar Nyfosa ett brett investeringsmandat
för att identifiera lönsamma affärer oavsett fastighets-
segment. Geografiskt prioriteras dock regioner där bolaget
redan är etablerat, i syfte att öka koncentrationen i beståndet
och stärka den lokala marknadspositionen.
Genom denna portföljrotation ökar inte bara bolagets
löpande intjäning utan lägger även grunden för ökad
skalbarhet och effektivitetsvinster framåt.
Förvärvade fastigheter under året
Under året tillträddes fastigheter om 863 MSEK (1 666).
Under det andra kvartalet förvärvades fyra fastigheter,
genom tre separata transaktioner, med totala årliga
kontrakterade hyresintäkter om 64 MSEK och genomsnittlig
återstående avtalstid om 8,0 år. En fullt uthyrd extern-
handelsfastighet i Vanda i Finland och en fullt uthyrd
lagerfastighet i Mariestad tillträddes i maj respektive juni
2025. Två fastigheter i Karlstad som består av lokaler för
kontor, möten och event tillträddes under det tredje
kvartalet 2025.
Under det fjärde kvartalet förvärvades fem fastigheter,
genom fyra separata transaktioner, med totala årliga
kontrakterade hyresintäkter om 20 MSEK, genomsnittlig
återstående avtalstid om 5,9 år samt med samlad ekonomisk
uthyrningsgrad om 95 %. Fastigheterna i Karlstad och
Karlskrona tillträddes i december medan fastigheterna i
Porsgrunn, Skien och Kuopio tillträddes i januari 2026.
I oktober tecknades även avtal om förvärv av en fullt uthyrd
externhandelsfastighet i Kuopio med årliga kontrakterade
hyresintäkter om 16 MSEK och genomsnittlig återstående
avtalstid om 8,1 år från färdigställande, vilket är planerat till
september 2026.
Avyttrade fastigheter under året
Under året frånträddes fastigheter om 1 023 MSEK (1 447)
med en realiserad värdeförändring om 39 MSEK (-49).
Under det första kvartalet frånträddes en industri-
fastighet i Piteå med ett hyresvärde om 18 MSEK samt en
kontorsfastighet i Esbo i Finland med ett hyresvärde om 3
MSEK.
Under det andra kvartalet frånträddes tre fastigheter i
Karlstad, Stockholm och Reso i Finland genom tre separata
transaktioner. Totala årliga kontrakterade hyresintäkter
uppgick till 27 MSEK och total genomsnittlig återstående
avtalstid var 2,8 år. Det sammanlagda försäljningspriset före
avdrag för uppskjuten skatt översteg det senaste redovisade
värdet med 10 MSEK. Fastigheten i Stockholm frånträddes i
april, medan fastigheterna i Karlstad och Reso frånträddes i
juni 2025.
Under det tredje kvartalet frånträddes en kontorsfastighet i
Helsingfors i Finland med ett hyresvärde om 3 MSEK.
Under det fjärde kvartalet avyttrades fyra fastigheter,
genom fyra separata transaktioner. Totala årliga kontrak-
terade hyresintäkter uppgick till 26 MSEK och total
återstående genomsnittlig avtalstid var 4,2 år med en samlad
ekonomisk uthyrningsgrad om 78 %. Fastigheterna i
Huddinge, Karlstad och Kouvola frånträddes i december
medan fastigheten i Horten frånträddes i januari 2026. Det
sammanlagda försäljningspriset före avdrag för uppskjuten
skatt översteg det senaste redovisade värdet med 13 MSEK.
I december frånträddes även en externhandelsfastighet i
Västerås med årliga kontrakterade hyresintäkter om 25 MSEK
och en ekonomisk uthyrningsgrad om 91 %. Försäljnings-
priset före avdrag för uppskjuten skatt översteg det senaste
redovisade värdet med 7 MSEK.
FÖRVÄRV 2025 PER REGION OCH FASTIGHETSKATEGORI
AVYTTRINGAR
2025 PER REGION OCH FASTIGHETSKATEGORI
MSEK Kontor
Logistik/
Lager
Handel Industri Övrigt Totalt
Karlstad - 40 - - 502 542
Sverige övrigt 51 164 - - - 214
Helsingfors och universitetsstäder i Finland - - 106 - - 106
Total 51 204 106 - 502 863
MSEK Kontor
Logistik/
Lager
Handel Industri Övrigt Totalt
Karlstad - - -33 - -300 -333
Mälardalen - - -287 - - -287
Norrlandskusten - - - -76 - -76
Stockholm - -93 -207 - - -300
Helsingfors och universitetsstäder i Finland -9 - - - -4 -13
Finland övrigt - - - -13 - -13
Total -9 -93 -528 -89 -304 -1 023
NYFOSA
Årsredovisning 2025
22
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Förvaltning
Nyfosas förvaltning skapar värde genom att utveckla och förädla fastighetsbeståndet, i stort
och smått. Utgångspunkten är att optimera varje fastighet, möta hyresgästernas behov och
minska klimatpåverkan från verksamheten.
Nyfosa har ett utbyggt nätverk av regionkontor som
möjliggör ett närvarande och aktivt fastighetsägande.
Förvaltningen bedrivs i samarbete mellan regionkontoren
och de centrala funktionerna samt i dialog med hyresgäster,
övriga intressenter och samhället. Förvaltningens fokus är
nöjda hyresgäster samt att skapa resurseffektiva byggnader.
Den geografiska bredden i beståndet ger en stor
kontaktyta mot fastighetsaktörer och är en nyckel i
transaktionsverksamheten.
Medarbetare och leverantörer i samverkan
Förvaltning är en del i Nyfosas kärnaffär varför utgångs-
punkten är att den egna organisationen ansvarar för
hyresgästrelationer, uthyrningsarbete samt teknisk
förvaltning. Totalt antal anställda under året var 121, varav
merparten i Sverige. I februari 2025 anställdes 14 med-
arbetare i samband med Nyfosas förvärv av minoritets-
andelen i Kielo.
Fastighetstjänster, såsom drift, underhåll, lokalvård och
ombyggnation, samt tjänster inom ekonomisk förvaltning
utförs av externa leverantörer.
Teknisk förvaltning
Nyfosa arbetar aktivt med att integrera flera hållbara
lösningar i och kring byggnaderna med utgångspunkt i
bolagets hållbarhetsmål. Dessa åtgärder optimerar
byggnadernas energianvändning samt förbättrar successivt
standarden på byggnaderna och dess omgivning.
Det kan ske genom investeringar i digitala styrsystem
som ger möjlighet till uppföljning av värme, kyla och
ventilation. Genom installation av nya tekniska lösningar
samt styrning av befintliga installationer minskar
energianvändningen, vilket leder till lägre driftskostnader
samt mindre klimatpåverkan. Vidare kan installation av
solcellsanläggningar och bergvärme bidra till mer effektiv
och hållbar drift.
Värdeskapande investeringar
Fastighetsbeståndet erbjuder många olika utvecklings-
möjligheter som löpande utvärderas, från mindre
investeringar till utveckling av detaljplaner. Vanligtvis handlar
det om att tillskapa mer funktionella och moderna ytor i
samband med inflyttning eller att anpassa lokalerna till
hyresgästernas specifika behov. En investering leder ofta till
ett hyresavtal med en längre avtalslängd och kan även
rendera i en högre hyresnivå.
Varje byggnad analyseras för att identifiera hur den kan
utvecklas genom om- och tillbyggnation eller förändring
av användningsområde. Den transaktionsinriktade affärs-
modellen påverkar inte investeringsbeslut i förvaltningen av
beståndet. Alla förvaltningsbeslut tas utifrån ett långsiktigt
perspektiv, oaktat att fastigheten kan komma att avyttras. I
samband med investeringar utvärderas materialval och
möjlighet till återbruk av det material som inte längre
efterfrågas i lokalerna, såsom inredning och byggmaterial.
Regional närvaro
Med erfarna medarbetare och för Nyfosa
välkända tjänsteleverantörer samt ett strukturerat
arbetssätt finns förmågan att effektivt hantera ett
fastighetsbestånd fördelat på många orter.
Regionkontor
NYFOSA
Årsredovisning 2025
23
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Investeringar under året
I det befintliga beståndet gjordes investeringar om 747
MSEK (543). Investeringarna bestod av till- och nybyggnation
om 68 MSEK, hyresgästanpassningar om 445 MSEK, energi-
projekt om 12 MSEK samt övriga fastighetsinvesteringar om
223 MSEK.
De på balansdagen största pågående projekten framgår
av tabellen nedan.
Färdigställda projekt
I Energin 7 i Västerås färdigställdes en renovering och
anpassning av ytor. Hyresgästen har tillträtt lokalerna genom
ett 6-årigt hyresavtal med en årlig hyresintäkt om 2 MSEK.
Under året färdigställdes ett större projekt om 85 MSEK
avseende en totalrenovering av den vakanta fastigheten
Kauppakaari i Kerava. Hyresavtal omfattande 66 % av den
uthyrningsbara arean har tecknats med en total årlig
hyresintäkt om 7 MSEK och en genomsnittlig löptid om 8,9
år. De nya hyresgästerna har tillträtt lokalerna.
I Kauppakatu 18 i Jyväskylä genomfördes den första av
två etapper av utveckling och renovering av den till stor del
vakanta fastigheten. Investeringen uppgick till 14 MSEK.
Hyresavtal med en total årlig hyresintäkt om 2 MSEK och en
genomsnittlig löptid om 3,4 år har tecknats, där de nya
hyresgästerna har tillträtt lokalerna. Uthyrningsgraden
uppgår till 39 %.
I Kävelykatu 37 i Jyväskylä färdigställdes ett projekt om
7 MSEK avseende en renovering och anpassning av ytor för
kontor och butik. Hyresavtal med en total årlig hyresintäkt
om 5 MSEK och en genomsnittlig löptid om 3,0 år har
tecknats, där hyresgästerna har tillträtt lokalerna. Uthyrnings-
graden uppgår till 95 %.
I Försäljaren 9 i Kungälv färdigställdes ett större projekt
om 33 MSEK avseende anpassning till textiltvätteri. Den nya
hyresgästen har tillträtt lokalerna genom ett 15-årigt
hyresavtal med en årlig hyresintäkt om 2 MSEK.
STÖRRE
PÅGÅENDE INVESTERINGAR
Segment Kommun Fastighet Typ av lokal Typ av investering
Beräknad
investering,
MSEK
Upparbetat,
MSEK
Area,
tkvm
Beräknad
färdigställd,
år
Förändrad
hyresintäkt,
MSEK
Avtalslängd, år Uthyrningsgrad, %
Bratsberg
Skien Klosterøya Næringspark Kontor Om- och tillbyggnation 156 112 7 Q2 2026 19 9 99
Nyfosa Sverige
Borås Rydaslätt 1 Logistik/Lager Hyresgästanpassning 104 99 14 Q1 2026 13 12 100
Nyfosa Sverige
Karlstad Barkassen 9 Vårdlokal Hyresgästanpassning 34 29 2 Q3 2026 6 15 100
Nyfosa Sverige
Eskilstuna Viljan 2 Kontor Hyresgästanpassning 12 3 1 Q3 2026 1 6 93
Nyfosa Sverige
Umeå Umeå Formen 1 Kontor Hyresgästanpassning 8 7 4 Q1 2026 7 3 94
Lagerfastigheten Energin 7 i Västerås.
NYFOSA
Årsredovisning 2025
24
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
ENERGIBESPARANDE ÅTGÄRDER
GER RESULTAT
Nyfosa arbetar kontinuerligt med att minska energianvändning
och klimatpåverkan genom energibesparande åtgärder i sina
fastigheter. Under året har en omfattande kartläggning av
fastigheternas energiklassificering genomförts, och
handlingsplaner har tagits fram med åtgärder för fastigheter.
Vid renoveringar eller ombyggnationer analyserar Nyfosa hur
byggnadens energianvändning kan minskas genom åtgärder
avseende exempelvis fasader, fönster, tak, belysning och
aggregat. Ett exempel på detta är fastigheten Träskruven 1 i
Borås, där takets tätskikt har bytts ut och en tilläggsisolering
har genomförts. Åtgärderna beräknas leda till en
energibesparing på cirka 85 000 kWh per år, vilket motsvarar
13 % av fastighetens årliga värmeförbrukning.
I Valhalla 1:6 i Eskilstuna och Spolaren 4 i Norrköping har
belysningen uppgraderats till energieffektiva armaturer med
bättre ljusflöde. Dessa åtgärder har inte bara resulterat i en
förbättrad arbetsmiljö för hyresgästerna, utan beräknas också
minska energianvändningen för belysning med 35–50 %.
Totalt har energianvändningen per kvadratmeter under året
minskat med 9,7 % över hela koncernen.
Investeringar i energibesparande åtgärder
Genom installation av nya tekniska lösningar samt styrning
av befintliga tekniska installationer minskar energi-
användningen, vilket leder till lägre driftskostnader samt
mindre klimatpåverkan. Energianvändningen följs upp och
rapporteras för de fastigheter där Nyfosa är abonnemangs-
ägare. Sedan 2020 har förvaltningen i Sverige arbetat mot
målet att minska energianvändningen med 10 % från
startvärdet år 2020. Utfallet för 2025 uppgick till 98,5
kWh/kvm, vilket är en minskning med 17 % jämfört med år
2020.
Förvaltningen i Kielo har arbetat mot en minskad
energianvändning sedan 2023. Utfallet för Kielo uppgick till
171,4 kWh/kvm, vilket är en minskning med 5 % jämfört med
år 2023. Utfallet för Bratsberg uppgick till 77,7 kWh/kvm,
vilket är en minskning med 3 % jämfört med år 2024. Den
redovisade energianvändningen i Bratsberg är markant lägre
än i Nyfosa Sverige och Kielo. Det beror på att en stor andel
av hyresgästerna har egna elabonnemang där värme ingår.
Hyresgästernas egna elabonnemang har Nyfosa inte
rådighet över, vilket gör att den energianvändningen inte är
med i rapporterat utfall.
I samband med nya och omförhandlade hyresavtal
erbjuds en grön bilaga till hyresgäster i Sverige som önskar
det. Per 1 januari 2026 hade Nyfosa 206 gröna bilagor (226),
motsvarande ett årligt hyresvärde om 436 MSEK (410). De
gröna bilagorna syftar till att identifiera och följa upp initiativ
för att minska förbrukningen av energi i lokalerna, såsom
effektivare uppvärmning/kyla, belysning och vatten-
användning.
Energiprestanda
En fastighet kan bestå av fler byggnader, som var för sig
uppnår en viss energiklass (EPC). I Nyfosa Sverige hade på
balansdagen 67 fastigheter (68) minst en byggnad med
energiklass A eller som tillhörde de 15 % mest energi-
effektiva byggnaderna av det nationella beståndet. I Kielos
bestånd hade tre fastigheter minst en byggnad med
energiklass A. Tillsammans utgör dessa fastigheter 18 % (18)
av det totala fastighetsvärdet som har krav på energi-
deklaration.
Vissa byggnader, främst för industri- och verkstads-
verksamhet, är undantagna kravet på energideklaration. På
balansdagen var 4 % (3) av det totala fastighetsvärdet
hänförligt till fastigheter med denna typ av byggnader i
Nyfosa Sverige och Kielo.
Under 2026 beslutade Nyfosa om ett nytt hållbarhetsmål
som anger att minst 100 förbättringar av byggnadernas
energiklass (EPC) ska åstadkommas under perioden 2026–
2030.
På balansdagen uppgick antalet byggnader med
energiklass A, B eller C till 250, motsvarande 45 % av
byggnaderna som har krav på energideklaration.
Energiklass per byggnad
20
88
142
136
96
47
23
A B C D E F G
Lagerfastigheten Valhalla 1:6 i Eskilstuna.
NYFOSA
Årsredovisning 2025
25
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Miljöcertifieringar
Fastigheter motsvarande 27 % (39) av det totala
fastighetsbeståndet hade på balansdagen en miljö-
certifiering, motsvarande 10 516 MSEK (15 515). De
miljöcertifieringar som Nyfosa använder är främst BREEAM
In-Use, LEED samt Miljöbyggnad. Syftet med miljö-
certifieringar har varit att skapa en konkurrensfördel i
framtida uthyrningsverksamhet samt att bibehålla Nyfosas
kreditvärdighet. Intressenternas ökade fokus på energi-
prestanda resulterade i att målet från och med 2025 utgår
och miljöcertifieringar framgent upprätthålls i de byggnader
där intressenter såsom kreditgivare och hyresgäster specifikt
önskar det.
Materialanvändning
Nyfosa strävar ständigt efter att hitta nya arbetsmetoder och
tekniker för att minska bolagets klimatpåverkan. Som ett
exempel på detta är återbruk av material och inredning.
Återbruk genomfördes som ett pilotprojekt under 2023 och
har därefter inkluderats i flertalet investeringsprojekt i
fastighetsbeståndet i Sverige.
Flertalet regioner i Sverige har numera ett samarbete
med lokala återbruksaktörer som säljer vidare byggmaterial
och inventarier på byggmarknaden. På de orter där
återbruksaktörer ännu inte etablerat sig strävar Nyfosa efter
att lagra byggmaterial och -produkter för att senare kunna
återbruka dem i projekt inom koncernen.
I de fall där återbrukade material inte är ett alternativ,
som vid ny- och tillbyggnationer, strävar Nyfosa efter att
finna material som på annat sätt minimerar bolagets
klimatavtryck. Ett sådant sätt har varit att testa en ny typ av
reglar bestående av pressad papp, med en betydligt lägre
miljöpåverkan än stålreglar. Användningen av pappreglar är
ett resultat av den kunskap bolaget tillägnat sig genom
insamling av data avseende materialanvändning och avfall
vid investeringar överstigande 2 MSEK.
Kontorsfastigheten Solbacken 10 i Uddevalla.
Ängsyta vid butiksfastigheten Pentagonen 1 i Huddinge.
Ängsyta vid butiksfastigheten Pentagonen 1 i Huddinge.
Kontorsfastigheten Solbacken 10 i Uddevalla.
ÅTERBRUK – FRÅN PILOTPROJEKT TILL
NATURLIG DEL I FÖRVALTNINGEN
År 2023 genomfördes ett pilotprojekt avseende återbruk i samband
med en hyresgästanpassning i Nyfosas lokaler. Därefter har
återbruksinitiativ utvecklats till att bli en viktig del av investerings-
processen. I Nyfosa Sverige har varje förvaltningsregion mål kopplat
till återbruksprojekt vid hyresgästanpassningar.
I Göteborgsområdet har lager- och kontorsfastigheterna Bockasjö 1,
Solbacken 10 och Svartmunken 2 under året renoverats med
återbrukat material. I en av byggnaderna har ett ventilations-
aggregat i gott skick från en annan av bolagets fastigheter
återanvänts. Vid en hyresgästsanpassning har befintliga dörrar
byggts om för att möta rådande tillgänglighetskrav. Begagnade
omklädningsskåp har målats om och återanvänts. Även stora
glaspartier har återbrukats i samband med en hyresgästanpassning.
Genom att återbruka material i projekt minskar koldioxidutsläppen
jämfört med om nytt material hade köpts in.
ARBETET MED BIOLOGISK MÅNGFALD
FORTSÄTTER GRO INOM KONCERNEN
Under året fortsatte arbetet med beläggning av ängsytor i
syfte att främja biologisk mångfald inom hela koncernen.
Det som började som ett pilotprojekt har utvecklats till ett
målinriktat initiativ, där varje region har mål uppsatta för
anläggning av nya ängsytor. Arbetet med att identifiera
lämpliga områden för att främja biologisk mångfald har
integrerats som en naturlig del av förvaltningens rutin,
både vid nyförvärv och ombyggnation av befintliga
fastigheter.
I Värnamo har ängsmark och blomsterängar anlagts vid
fyra fastigheter. Dessutom har man vid trädfällning bevarat
höga stubbar för att skapa livsmiljöer för insekter och
smådjur. I Kieloportföljen har fyra markområden anlagts
som ängsytor, liksom på samtliga fastigheter i Borlänge.
Ängsyta vid handelsfastigheten Pentagonen 1 i Huddinge.
Kontorsfastigheten Solbacken 10 i Uddevalla.
NYFOSA
Årsredovisning 2025
26
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Koldioxidutsläpp
Koldioxidutsläppet under 2025 uppgick till 8 896 (9 799) ton
CO2. Utsläppsintensiteten för året uppgick till 3,09 kg/kvm
(3,46). Bratsbergs koldioxidutsläpp ingår för första gången i
2025 års utfall.
Sedan 2022 har förnybar fjärrvärme upphandlats på de
orter där så erbjuds. Den förnybara fjärrvärmen är miljö-
deklarerad enligt EPD (Environmental Product Declaration)
eller märkt med Bra Miljöval enligt Naturskyddsföreningen
miljökrav. Att köpa förnybar fjärrvärme minskar koldioxid-
avtrycket samt ger leverantörerna incitament att utveckla
sina miljövänliga produkter. Av den totala energin som
köptes in i Nyfosa Sverige och Kielo under 2025 kom 69 %
(68) från förnybara energikällor.
Därtill hade bolaget på balansdagen solcellsanläggningar
med en total installerad effekt om 4 MW.
Vattenanvändning
Att effektivisera vattenanvändningen bidrar till minskade
kostnader och klimatavtryck. Det sker bland annat genom
investeringar i tekniska system och val av vattensnåla
produkter vid armaturbyten. I Sverige erbjuds gröna bilagor
till hyresavtalen, vilka syftar till att identifiera och följa upp
initiativ för att bland annat minska vattenanvändningen.
I många fall ansluts byggnaders vattenmätare till en
digital plattform för att identifiera vattenspill och skapa en
systematisk förbrukningsuppföljning.
Under året ökade antalet digitalt anslutna vattenmätare.
Total vattenanvändning i dessa byggnader uppgick till 493
tusen kubikmeter (510), motsvarande 0,17 kubikmeter/kvm
(0,18).
PILOTPROJEKT MED BIOBASERAD BELYSNING
Som en del av arbetet att minska klimatpåverkan och identifiera alternativa materialval var Nyfosa först i Sverige med att
installera biobaserade LED-armaturer integrerade i innertak. Pilotprojektet är ett gemensamt initiativ med det
Karlstadsbaserade teknikbolaget Lumine North, i syfte att testa ny teknik som kombinerar produktion med låg
klimatpåverkan med hög prestanda i praktiken.
”Vi arbetar systematiskt för att minska klimatavtrycket i våra byggnader, inte bara genom energibesparande åtgärder utan
också i valet av material vid hyresgästanpassningar samt till- och ombyggnationer. Det här projektet visar hur teknisk
innovation kan bli en naturlig del av vår förvaltning”, säger Henrik Brandin, ansvarig för teknik och hållbarhet på Nyfosa.
Lumine Norths teknik ersätter traditionella aluminium- och metallstommar för inbyggda takarmaturer med återvunnen
cellulosa och pappersmassa. Det innebär en klimatbesparing på upp till 99 % per armatur – utan att kompromissa med
funktionalitet eller ljuskvalitet. En konventionell LED-armatur med aluminiumchassi innehåller cirka 1 kg primäraluminium,
vilket motsvarar ungefär 9 kilo i koldioxidutsläpp per panelstomme. Den biobaserade motsvarigheten har i stället ett
negativt nettoutsläpp – vilket i det här projektet motsvarar en total besparing på cirka 651 kilo koldioxidutsläpp. Det är
jämförbart med att köra en bensinbil mellan Karlstad och Paris tur och retur – två gånger.
”När Lumine North visade oss sin armatur i prototypstadiet insåg vi potentialen. Tekniken imponerade och redan då såg vi
möjligheten att byta ut traditionellt producerade armaturer i aluminium och plåt mot armaturer i cellulosa”, säger Stefan
Larsson, teknisk förvaltare på Nyfosa.
Armaturerna produceras i Karlstad med biomaterial från värmländska leverantörer, vilket stärker den lokala kopplingen. Den
låga vikten har även lyfts fram som positiv av installatörer, då den förenklar montering och förbättrar arbetsmiljön. Projektet
har dessutom uppmärksammats som ett konkret exempel på hur fastighetsbranschen kan bidra till klimatomställningen.
För Nyfosa är detta en del av ett bredare arbete med att utvärdera nya metoder och material som kan minska
klimatpåverkan över tid. Fokus ligger både på återbruk där det är möjligt, och på att i upphandlingar ställa krav på att
entreprenörer agerar proaktivt och tar ansvar för klimatavtrycket i sina leveranser.
Biobaserad belysning i kontorsfastigheten Stolpen 1 i Karlstad.
NYFOSA
Årsredovisning 2025
27
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
ENERGIANVÄNDNING, GWh
2021 2022 2023 2024 2025
2024 2025 2024 2025 2024 2025
El 52 118 117 115 106 80 69 35 32
5 5
Fjärrvärme 81 158 182 163
144 113 97 50 45
2 2
Fjärrkyla 3 6 5 5
5 5 4 - - 1 0
Gas -
- - - 1 -
- - - 1 1
Total energianvändning, GWh 137 281 304 283
255
198 170 85 77
9
8
Energianvändning per kvm, kWh 115,5 110,9 122,8 120,8
112,2 107,0 98,5 172,0 171,4 80,2 77,7
Solceller, installerad effekt, MW 2 2 3 4 4 4 4 - 0 - -
ENERGIPRESTANDA, 31 dec
Energiklass A el. topp 15% mest energieffektiva byggnaderna av nationellt bestånd, MSEK ET. ET. 7 021 7 159 6 597 6 909 6 361 250 236 - -
Andel av totalt fastighetsvärde med krav på energideklaration, % ET. ET. 18 19 18 24 21 3 3
- -
KOLDIOXIDUTSLÄPP, ton CO2
Scope 1
Persontransporter 29 43 40 19 4 19 4 - - -
-
Fossila bränslen -
258 395 362 202 - - 362 -
- 202
Köldmedia 118 221 410 396 586 172 429 224 157 - -
Summa 147 522 845 777 792
191 433 586 157 - 202
Scope 2
Värme 6 573 7 912 8 663 6 142 5 521 5 875 5 319 267 202 - 0
Kyla
161 1 165 108 100 85 100
85 - - - -
Summa 6 734 9 077 8 771 6 242 5 606
5 975 5 404 267 202 - -
Scope 3 Nyfosas verksamhet
El 2 308 4 004 1 189 1 031 927 650 574 381
353
-
-
Tjänsteresor 3 5 8
6
8
6
8
- - - -
Värme - - - 1 743 1 563 - - 1 743 1 563
- -
Summa 2 311 4 009 1 197
2 780 2 498
656 582 2 124 1 916 - -
Total 9 192 13 608 10 813 9 799 8 896
6 822 6 419 2 977 2 275 - 202
VATTENANVÄNDNING,
m³/kvm
Vattenanvändning 0,21 0,31 0,19 0,18 0,17 0,19 0,17 0,15 0,15 - 0,21
1) Energi- och vattenanvändning, energiprestanda samt koldioxidutsläpp i Bratsberg beaktas i nyckeltal från och med 1 januari 2025.
Källa energi- och vattenanvändning: Mestro
2) Förändring räknas på jämförbart fastighetsbestånd, vilket är fastigheter som respektive segment förvaltat under de senaste 12 månaderna.
Nyfosa Sverige²
Kielo²
Bratsberg²
Nyfosa
1
NYFOSA
Årsredovisning 2025
28
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Hållbarhetsmål och utf
all 2025
Nya hållbarhetsmål 2026
Sedan 2020 har bolaget arbetat mot målet att minska energianvändningen i byggnaderna.
Därtill har bolaget genomfört en Scope 3
-screening. Målen syftade till att skapa ett fokuserat arbete mot ett minskat
klimatavtryck samt att vägleda intressenter i bolagets viktigaste fokusområden.
Nya hållbarhetsmål antogs av styrelsen i februari 2026.
Målen syftar till att upprätthålla fokus på energibesparande
åtgärder, vilket bedöms vara det viktigaste initiativet för att
minska klimatpåverkan från verksamheten.
För att uppnå målet om energiprestanda krävs ett aktivt
arbete med att minska energianvändningen, något som
även gynnar det ekonomiska utfallet.
Förbrukningseffektivisering 2020–2025
Utfall 2025
Energiprestanda
År 2025 ska energiförbrukningen per kvadratmeter ha minskat
med 10
% jämfört med 2020.
Utfallet i Nyfosa Sverige uppgick till 98,5 kWh/kvm, vilket är en
minskning med
17 % jämfört med startvärdet år 2020. Utfallet i
Kielo uppgick till 17
1,4 kWh/kvm, vilket är en minskning med
5
% jämfört med startvärdet år 2023 på 180 kWh/kvm. Utfallet i
Bratsberg
uppgick till 77,7 kWh/kvm, vilket är en minskning
med
3
% jämfört med startvärdet år 2024 på 80,2 kWh/kvm.
Under perioden 2026–2030 ska 100 förbättringar av fastigheternas
energiklass (EPC) åstadkommas.
Koldioxidutsläpp
Utfall 2025
Koldioxidutsläpp
Under 2025 ska en Scope 3-screening genomföras i syfte att
fastställa ett basår för koldioxidutsläpp.
Screening genomförd, vilket resulterade i att tre kategorier
bedömds som väsentliga för Nyfosa; Kategori 1
Inköpta varor
och tjänster
, Kategori 3 Kapitalvaror samt Kategori 13
Hyresgästers energiförbrukning
.
Under perioden 2021–2030 ska koldioxidutsläpp per kvadratmeter
från Scope 1 och Scope 2 minska med 42 %.
Energiprestanda
Utfall 2025
Under 2025 ska en handlingsplan tas fram för att förbättra
energiprestandan, enligt energideklaration, i fastighets
-
beståndet.
Handlingsplan togs fram under året, vilket bland annat
innefattade att byggnader
med potential att förbättra sin
energiprestanda identifierades
.
NYFOSA
Årsredovisning 2025
29
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Finansiering
Nyfosas huvudsakliga finansiering utgörs av banklån. Goda relationer med kreditgivarna är viktiga för att skapa långsiktighet och minskad
refinansieringsrisk. En mindre andel av bolagets finansiering sker på kapitalmarknaden. Bolaget arbetar för att upprätthålla en så effektiv
kapitalstruktur som möjligt beaktat givna riskbegränsningar.
Finansieringskällor
Nyfosa finansierar sina tillgångar med eget kapital, lån från
nordiska banker och lånefonder samt en mindre andel
obligationer emitterade på nordisk kapitalmarknad.
Eget kapital
På balansdagen uppgick eget kapital hänförligt till
moderbolagets ägare till 17 690 MSEK (18 582). Under året
löstes samtliga hybridobligationer in till nominellt belopp om
611 MSEK. I samband med inlösen avnoterades
obligationerna från Nasdaq Stockholm.
Räntebärande skulder
Räntebärande skulder exklusive leasingskulder och
periodiserade upplåningsavgifter uppgick till 21 137 MSEK
(21 466), varav säkerställda skulder till banker och lånefonder
utgjorde 94 % (95). Icke säkerställda skulder uppgick till
1 326 MSEK (1 054), motsvarande 6 % (5) av totala
räntebärande skulder. Av icke-säkerställda skulder utgjorde
obligationer 1 050 MSEK (1 054).
Obligationerna är emitterade inom ett grönt finansiellt
ramverk upprättat enligt ICMA Green Bond Principles från
2021, samt LM/LSTA/APLMA Green Loan Principles från
2023. Ramverket har utvärderats av en oberoende tredje
part, ISS Corporate Solutions. Utvärderingen finns publicerad
på Nyfosas hemsida.
FINANSIERINGSKÄLLOR
NYCKELTAL
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
1) Räntekostnad exklusive kostnad för periodiserade upplåningsavgifter och
tomträttsavgälder.
FÖRÄNDRING
I RÄNTEBÄRANDE SKULDER
47 % Lån från kreditinstitut
42 % Eget kapital
2 % Gröna obligationer
9 % Övriga skulder
42 398
MSEK
MSEK 2025 2024
Säkerställda skulder
19 811 20 412
- varav skulder i EUR
4 060 4 395
- varav skulder i NOK
805 854
Icke säkerställda skulder
1 326 1 054
Belåningsgrad, %
49,7 50,7
Nettobelåningsgrad, %
53,9 53,1
Genomsnittlig ränta, %¹
4,2 5,0
Genomsnittlig räntebindning, år
1,9 2,1
Genomsnittlig kapitalbindning, år
2,7 2,7
Räntesäkrad andel av skulderna, %
73 63
Verkligt värde derivat med positivt värde
40 67
Verkligt värde derivat med negativt värde
-125 -143
31 dec
MSEK 2025 2024
Årets ingång
21 366 23 340
Upptagna banklån
10 871 5 829
Amorterade banklån
-10 895 -7 655
Emitterade obligationer
550 500
Återköpta obligationer
-554 -796
Förändring upplåningsavgifter
18 -2
Omräkningseffekt valuta
-302 151
Årets utgång
21 056 21 366
Jan-dec
NYFOSA
Årsredovisning 2025
30
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Genomsnittlig ränta uppgick på balansdagen till 4,2 % (5,0).
Räntan innehåller inte kostnad för periodiserad upplånings-
avgift och tomträttsavgäld. Belåningsgraden uppgick till 49,7
% (50,7). Nettobelåningsgrad fastigheter uppgick till 53,9 %
(53,1).
Kreditfaciliteter
För att understödja likviditeten har bolaget fem i förväg
förhandlade, men inte alltid fullt nyttjade, bankkrediter.
Låneutrymmet i dessa revolverande kreditfaciliteter kan
maximalt uppgå till 2 346 MSEK (3 156). Det innebär att
Nyfosa, mot säkerhet i befintliga fastigheter, snabbt kan öka
sin upplåning till förutbestämda villkor för att till exempel
finansiera förvärv. Efter att ha utnyttjat låneutrymmet har
bolaget möjlighet att omförhandla krediten till ett vanligt
banklån, varpå låneutrymmet kan återanvändas. På
balansdagen uppgick det beviljade beloppet till 2 084 MSEK
(1 705), varav 196 MSEK (500) var utnyttjat. För att nyttja
resterande 262 MSEK (1 451) av låneutrymmet krävs att
säkerhet ställs i tillkommande fastigheter. Av beviljade
kreditfaciliteter förfaller ingen under 2026.
Utöver revolverande krediter har bolaget beviljade
checkkrediter uppgående till 432 MSEK (434) hos tre banker.
Checkkrediterna rullar med 12 månaders löpande
förlängning. Av dessa var 276 MSEK (0) nyttjade på
balansdagen.
Förändring räntebärande skulder
Under året upptogs nya säkerställda skulder om
10 595 MSEK, varav 275 MSEK var hänförligt till fastighets-
förvärv, 17 MSEK till finansiering i samband med fastighets-
projekt, 3 481 MSEK till nyttjande av revolverande krediter
samt 6 823 MSEK till nya lån i samband med refinansieringar.
På balansdagen var checkräkningskrediter nyttjade om 276
MSEK. Löpande amortering samt återbetalning av lån
uppgick till 10 895 MSEK, varav 3 881 MSEK var hänförligt till
återbetalning av revolverande krediter och 6 185 MSEK till
refinansierade skulder. Säkerställda skulder minskade netto
med 601 MSEK under året. Nästa förfall av säkerställda
skulder infaller i november 2026 om 2 906 MSEK.
I juni emitterades seniora icke-säkerställda gröna
obligationer om 450 MSEK, med förfall i oktober 2028 och
REVOLVERANDE
KREDITFACILITETER
KAPITAL
- OCH RÄNTEBINDNING
1
1)
Krediterna utgör odiskonterade belopp och avser skuldförfall av utestående lånebelopp per balansdagen, utan hänsyn till löpande amorteringar. Totala räntebärande skulder i
balansräkningen inkluderar periodiserade upplåningsavgifter, vilket förklarar avvikelsen mellan tabell och balansräkning.
2)
Genomsnittlig ränta per balansdagen, exklusive periodiserade upplåningskostnader, och tomträttsavgälder.
KAPITALBINDNING
31 dec 202
5
RÄNTEBINDNING
31 dec 202
5
MSEK 2025 2024
Låneutrymme/ram
2 346 3 156
Beviljat belopp
2 084 1 705
- varav utnyttjat belopp
196 500
- varav outnyttjat belopp
1 888 1 205
31 dec
År,
MSEK
Kredit-
institut
Obliga-
tioner
Totala ränte-
bärande
skulder
Andel,
%
Out-
nyttjade
krediter
Summa
tillgängliga
krediter
Ränte-
swappar
Ränte-
tak
STIBOR 3M/
NIBOR 3M/
EURIBOR
6M
Ränte-
bindning
Andel,
%
Genom-
snittlig
ränta, %²
2026
3 182 - 3 182 15 156 3 338 1 586 1 056 5 786 8 428 40 4,
2
2027
5 262 - 5 262 25 1 065 6 327 2 624 - - 2 624 12 4,
3
2028
3 021 1 050 4 071 19 - 4 071 4 607 - - 4 607 22 4,
0
2029
1 530 - 1 530 7 823 2 353 3 978 - - 3 978 19 3,
9
2030
4 899 - 4 899 23 - 4 899 1 500 - - 1 500 7 3,
6
>2030
2 193 - 2 193 10 - 2 193 - - - - - 3,
4
Total
20 087 1 050 21 137 100 2 044
23 181 14 295 1 056 5 786 21 137 100 4,2
Räntebindning
Kapitalbindning
0
2 000
4 000
6 000
2026 2027 2028 2029 2030 >2030
Kreditinstitut Obligationer
MSEK
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
2026 2027 2028 2029 2030 >2030
Skuld utan räntesäkring Skuld med räntesäkring
MSEK
NYFOSA
Årsredovisning 2025
31
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
en ränta om 3 månader STIBOR + 225 baspunkter. I augusti
emitterades ytterligare seniora icke-säkerställda gröna
obligationer om 100 MSEK inom samma ramverk till ett pris
motsvarande en ränta om 3 månader STIBOR + 195
baspunkter. I juni återköptes obligationer med förfall i april
2026 om nominellt 315 MSEK. I oktober genomfördes en
förtida inlösen av resterande obligationer med förfall i april
2026. Obligationerna inlöstes till nominellt värde om 239
MSEK jämte upplupen ränta. På balansdagen uppgick
utestående obligationer till 1 050 MSEK (1 054), med förfall
om 500 MSEK i januari 2028 samt 550 MSEK i oktober 2028.
Under året påverkades räntebärande skulder av valutakurs-
effekter om –302 MSEK (151) hänförliga till skulder upptagna
i EUR och NOK.
Räntebindning och exponering mot ränteförändringar
Den 31 december 2025 var 73 % (63) av låneportföljen
säkrad med derivat, för närvarande räntetak och
ränteswappar. Räntetak ger bolaget en maximal påverkan på
total räntekostnad i det fall marknadsräntorna stiger. En
ränta som inte når upp till räntetaket får däremot fullt
genomslag i resultatet. Räntetaken uppgick till nominellt
1 056 MSEK (1 121) med en strikenivå på 2,0 % (2,0).
Ränteswappar ger bolaget en fast ränta under derivatets
löptid. Ränteswappar uppgick till nominellt 14 295 MSEK
(12 405), varav 600 MSEK utgör ränteswappar där motparten
har möjlighet att förlänga avtalen vid förfall. För
ränteswapparna betalade Nyfosa en fast genomsnittlig ränta
om 2,6 % (2,6).
Återstående löptid på räntederivat var på balansdagen
2,4 år (3,3).
Med beaktande av derivatportföljen uppgår, per
balansdagen, bedömd förändring av årlig räntekostnad om
STIBOR 3M, NIBOR 3M och EURIBOR 6M stiger eller sjunker
med 1 %-enhet till 45 MSEK respektive –53 MSEK.
Finansiella riskbegränsningar
Finansierings- och ränterisken hanteras genom ett antal
riskbegränsningar och ramar i bolagets finanspolicy.
Riskbegränsningarna är bolagets egna och utgör inte
finansiella lånevillkor i koncernens finansieringsavtal.
Riskbegränsningarna innebär bland annat att
förfallostrukturen för räntebärande skulder och
räntebindningar ska vara jämnt fördelade över en
femårsperiod, vilket beaktas i samband med förhandling av
nya krediter samt vid upphandling av räntederivat.
Uppfyllandet av relevanta riskbegränsningar är presenterat i
tabellen nedan.
Majoriteten av koncernens kreditavtal innehåller
lånevillkor om en bestämd belåningsgrad,
räntetäckningsgrad och/eller soliditet. I vissa kreditavtal
beräknas sådana lånevillkor enbart på det låntagande
bolaget och dess dotterbolag medan det i andra kreditavtal
är kopplade till Nyfosakoncernens resultat och/eller
finansiella ställning. Efterlevnad ska rapporteras och intygas
till kreditgivare kvartalsvis, senast inom 60 dagar från varje
kvartalsbokslut. Nyfosa har efterlevt samtliga lånevillkor
under 2025. Med beaktande av övrig känd information finns
det i dagsläget inget som indikerar att lånevillkoren inte
skulle efterlevas under 2026.
KÄNSLIGHETSANALYS RÄNTEEXPONERING
1) Varje variabel i tabellen har behandlats var för sig och under förutsättning att de andra variablerna förblir oförändrade. Analysen
avser skulder mot det helägda fastighetsbeståndet och gör inget anspråk på att vara exakt utan är endast indikativ och syftar till att
visa storheterna i nämnda sammanhang.
2) Med hänsyn tagen till befintliga räntederivat.
3) Genomsnittsräntan ökad/minskad med 1 %-enhet. Vid ökning/minskning tas inte hänsyn till eventuella effekter av räntederivat.
FINANSPOLICY
MSEK
Förändring 31 dec 2025
Effekt på räntekostnad vid förändring av ränta¹
Vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge² +/- 2 %-enheter +90/-106
Vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge² +/- 1 %-enhet +45/-53
Vid förändring av genomsnittlig räntenivå³ +/- 1 %-enhet +211/-211
Effekt på värdeförändring finansiella instrument
Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor +/- 1 %-enhet +361/-361
Riskbegränsning 31 dec 2025
Finansieringsrisk
Belåningsgrad, % ≤ 55 50
Kapitalmarknadsskuld i relation till räntebärande skulder, % ≤ 15 5
Räntebärande nettoskuld/EBITDA, ggr ≤12,0 8,2
Ränterisk
Räntetäckningsgrad rullande 12 mån, ggr ≥2,0 2,3
NYFOSA
Årsredovisning 2025
32
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Aktien
Nyfosas aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap sedan november 2018. På årets sista
handelsdag, den 30 december 2025, uppgick aktiens stängningskurs till 74,30 SEK (107,90),
vilket motsvarade ett börsvärde om 15,5 MDSEK (22,5).
Aktiekursutveckling och omsättning
Under 2025 uppgick aktiens volymviktade medelpris på
Nasdaq Stockholm till 87,86 SEK. Aktiekursen sjönk under
året med 31 %. Under året ökade OMX Stockholm PI med 10
% och OMX Stockholm Real Estate GI sjönk med 9 %. Totalt
omsattes 170 miljoner aktier till ett värde om 15 MDSEK
under 2025. Varje handelsdag omsattes i genomsnitt 684
tusen aktier. Av den totala handeln utgjorde omsättningen
på Nasdaq Stockholm 38 % under 2025.
Aktiekapital
Nyfosas aktiekapital uppgick den 31 december 2025 till 104
MSEK fördelat på 208 106 276 aktier med ett kvotvärde om
0,50 SEK per aktie. Enligt bolagsordningen ska aktiekapitalet
vara lägst 80 MSEK och högst 320 MSEK fördelat på lägst
160 000 000 aktier och högst 640 000 000 aktier. Aktie-
kapitalet i Nyfosa AB förändrades enligt tabellen på sidan 33.
Utdelningspolicy och utdelningsförslag
Minst 40 % av förvaltningsresultatet delas ut till ägarna.
Utdelningen ska vid varje tillfälle vägas mot bolagets
affärsmöjligheter, finansiella ställning samt framtida
åtaganden.
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om en utdelning
om 3,00 SEK per aktie (2,80 ) med utdelning kvartalsvis om
0,75 SEK per aktie, motsvarande 579 MSEK (583).
AKTIENS UTVECKLING
Källa: Nasdaq Stockholm
HANDELN
MED AKTIEN PÅ NASDAQ STOCKHOLM
ÄGARFÖRDELNING
31 december
2025
Källa: Modular Finance Monitor
-50
0
50
100
150
200
250
300
350
2018-12-30 2019-12-30 2020-12-30 2021-12-30 2022-12-30 2023-12-30 2024-12-30 2025-12-30
Nyfosa utdelningsjusterad aktiekurs OMX Stockholm Real Estate GI
%
2025 2024
Genomsnittlig volym per handelsdag, MSEK
23 69
Genomsnittligt antal transaktioner per
handelsdag
908 945
Omsättningshastighet, %
31 35
Stängningskurs 31 dec, SEK
74,30 107,90
Jan-dec
Aktieägare Antal aktier
Kapital,
%
Röster,
%
Sagax 45 000 000 21,6 21,6
Länsförsäkringar Fonder 12 759 059 6,1 6,1
Lannebo Kapitalförvaltning 10 029 278 4,8 4,8
Handelsbanken Fonder 9 786 316 4,7 4,7
Första AP-fonden 9 500 000 4,6 4,6
Swedbank Robur Fonder 9 323 924 4,5 4,5
Vanguard 7 271 916 3,5 3,5
SEB Fonder 7 116 497 3,4 3,4
Cliens Fonder 6 021 287 2,9 2,9
BlackRock 5 554 577 2,7 2,7
Nordea Funds 5 203 862 2,5 2,5
APG Asset Management 4 622 343 2,2 2,2
Livförsäkringsbolaget Skandia 3 867 038 1,9 1,9
Carnegie Fonder 3 610 314 1,7 1,7
Norges Bank Investm. Mgmt 3 347 689 1,6 1,6
American Century Investm. Mgmt 2 633 094 1,3 1,3
Jens Engwall 2 574 060 1,2 1,2
Dimensional Fund Advisors 2 362 709 1,1 1,1
Cohen & Steers 2 247 513 1,1 1,1
Columbia Threadneedle 2 132 466 1,0 1,0
Summa 20 största ägare 154 963 942 74,5 74,5
Övriga aktieägare 53 142 334 25,5 25,5
Summa 208 106 276 100,0 100,0
Procentandel
NYFOSA
Årsredovisning 2025
33
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Exakt utdelningsbelopp fastställs på avstämningsdagar för
betalning av utdelningen. Bolaget har under 2026 återköpt
egna aktier. I moderbolaget fanns 208 106 276 registrerade
aktier den 26 mars 2026, varav antalet utdelningsberättigade
aktier uppgick till 192 944 180.
Ägarinformation
Nyfosa hade vid periodens slut 14 311 aktieägare (15 465),
varav svenska investerare, institutioner och privatpersoner
ägde 71 % (70) av aktierna och rösterna, resterande aktier
och röster ägdes av utländska aktieägare.
De 20 största ägarna kontrollerade tillsammans 74 % (73)
av aktiekapital och röster. Tabellen på sidan 32 visar Nyfosas
största aktieägare per 31 december 2025.
Optionsprogram
Nyfosa har tre långsiktiga incitamentsprogram (LTIP2023,
LTIP2024 och LTIP2025) baserade på teckningsoptioner för
anställda i Nyfosas svenska organisation. Beskrivning av
optionsprogrammen återfinns i not 7.
Under året påkallades återköp i samband med att
anställning upphört, i enlighet med optionsvillkoren. I
samband med lösenperioderna för LTIP 2022 nyttjades
333 200 teckningsoptioner, vilket resulterade i att 9 483
aktier emitterades. Vidare verkställdes årsstämmans beslut
att införa ett nytt långsiktigt incitamentsprogram, LTIP 2025,
vilket innebar att 152 000 teckningsoptioner tecknades.
ÄGARSTRUKTUR
, FÖRDELNING STORLEKSKLASSER
31 december
2025
Källa: Modular Finance Monitor
GEOGRAFISK FÖRDELNING AV AKTIEÄGANDET
31 december
2025
AKTIEKAPITALETS UTVECKLING
OPTIONSPROGRAM
(LTIP 2022, 2023, 2024, 2025)
31 december
2025
Innehavsstorlek
Antal aktieägare Andel, %
1 – 500
10 609 74,1
501 – 1 000
1 755 12,3
1 001 – 5 000
1 460 10,2
5 001 – 10 000
174 1,2
10 001 – 20 000
111 0,8
20 001 –
202 1,4
Total
14 311 100,0
71 % Sverige
13 % USA
5 % Norge
3 % Finland
9 % Övriga
14 311
aktieägare
Tidpunkt Händelse
Förändring aktiekapital
(SEK)
Förändring antal
aktier
Aktiekapital efter
ändring (SEK)
Antal aktier efter
ändring
1 januari 2024
Ingående värde 2024 - - 95 511 406,50 191 022 813
14 maj 2024
Utbyte av teckningsoption 20 122,00 +40 244 95 531 528,50 191 063 057
16 maj 2024
Nyemission 8 500 000,00 +17 000 000 104 031 528,50 208 063 057
31 juli 2024
Utbyte av teckningsoption 3 880,00 +7 760 104 035 408,50 208 070 817
25 november 2024
Utbyte av teckningsoption 12 988,00 +25 976 104 048 396,50 208 096 793
25 maj 2025
Utbyte av teckningsoption 402,50 +805 104 048 799,00 208 097 598
29 augusti 2025
Utbyte av teckningsoption 2 500,50 +5 001 104 051 299,50 208 102 599
28 november 2025
Utbyte av teckningsoption 1 838,50 +3 677 104 053 138,00 208 106 276
Avstämning teckningsoptioner LTIP2022 LTIP2023 LTIP2024 LTIP2025 Total
Årets ingång 377 650 382 842 151 100 - 911 592
Tecknade teckningsoptioner - - - 152 000 152 000
Återköp teckningsoptioner -11 650 -60 000 -32 000 - -103 650
Ej nyttjade, förfallna teckningsoptioner -32 800 - - - -32 800
Nyttjade teckningsoptioner -333 200 - - - -333 200
Årets utgång - 322 842 119 100 152 000 593 942
NYFOSA
Årsredovisning 2025
34
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Finansiell utveckling
Kassaflöde
Under året uppgick kassaflödet från den löpande
verksamheten till 1 349 MSEK (1 390), varav erhållen
utdelning från andelar i joint venture uppgick till 225 MSEK
(350) och förändring i rörelsekapital uppgick till 30 MSEK
(45).
Investeringsverksamheten påverkade kassaflödet med
-707 MSEK (-597). Till- och frånträden av fastigheter, direkt
eller indirekt via bolag, påverkade kassaflödet med netto 154
MSEK (-233).
Investeringar i befintliga fastigheter uppgick till 747 MSEK
(543). Förvärv av rörelse uppgick till 139 MSEK (–) och avsåg
förvärv av minoritetsägaren i dotterbolaget Kielo. Kassaflöde
hänförligt till investering i andelar i joint venture, avyttring av
andelar i joint venture samt utlåning till joint venture
uppgick till -2 MSEK (178).
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till
-964 MSEK (-784). Räntebärande skulder förändrades netto
med -60 MSEK (-2 169) efter avdrag för upplåningskostnader
om -33 MSEK (-47). Löpande amortering samt återbetalning
av räntebärande skulder, inklusive obligationer, uppgick till
-11 448 MSEK (-8 451), varav återbetalda revolverande
krediter uppgick till 3 881 MSEK. Banklån upptogs samt
obligationer emitterades om totalt 11 389 MSEK (6 282),
varav nyttjade revolverande krediter uppgick till 3 481 MSEK.
Hybridobligationer om 614 MSEK (146) återköptes till par.
Utdelning till aktieägare utbetalades om 291 MSEK (191).
I jämförelseperioden påverkades kassaflödet av nyemission
av stamaktier om 1 709 MSEK efter avdrag för emissions-
kostnader om 25 MSEK, samt försäljning av räntederivat om
10 MSEK.
Totalt kassaflöde för året uppgick till -322 MSEK (8).
Tillväxt i kassaflöde per aktie
Operativt kassaflöde för året uppgick till 1 319 MSEK (1 345),
motsvarande 6,34 SEK per aktie (6,67), en minskning med 5 %.
MSEK
2025 2024
Kassaflöde från den löpande verksamheten
1 349
1 390
- varav operativt kassaflöde
1 319
1 345
Kassaflöde från investeringsverksamheten
-707
-597
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
-964
-784
Totalt kassaflöde
-322
8
Jan-dec
OPERATIVT KASSAFLÖDE
UTVECKLING
OPERATIVT KASSAFLÖDE
MSEK
2025 2024
Resultat före skatt
777 253
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet
1 500 2 111
Erhållen utdelning från andelar i joint venture
225 350
Erhållna räntor
13 11
Erlagda räntor
-1 106 -1 242
Utbetald ränta på hybridobligationer
-43 -61
Betald inkomstskatt
-48 -78
Operativt kassaflöde
1 319 1 345
- per aktie, SEK
6,34
6,67
Jan-dec
MSEK
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Operativt kassaflöde från den helägda
fastighetsportföljen
627 967 1 114 1 379 1 035 995 1 094
Erhållen utdelning från andelar i JV 200 300 332 335 180 350 225
Operativt kassaflöde, MSEK 827 1 267 1 446 1 714 1 215 1 345 1 319
- per aktie, SEK 4,93 6,97 7,69 8,97 6,36 6,67 6,34
Förändring, % 41 10 17 -29 5 -5
Belopp inom parentes avser motsvarande period föregående
räkenskapsår gällande resultat
- och kassaflödesposter och
31 december 202
4 gällande uppgifter om balansposter.
NYFOSA
Årsredovisning 2025
35
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Resultat
Intäkter
Intäkterna minskade med 2 % till 3 590 MSEK (3 670).
Intäkterna från jämförbart fastighetsbestånd, justerat för
valutakurseffekter, minskade med 17 MSEK, motsvarande
0,5 %.
Hyresintäkterna omfattas till 93 % (94) av årlig
indexjustering. Majoriteten av indexjusteringarna omfattar
hela bashyran och följer KPI eller motsvarande index.
1) Innevarande period omräknad till samma valutakurs som jämförelseperioden.
2) Konsoliderat dotterbolag från och med kvartal 3, 2024, därav inte jämförbart bestånd
Uthyrningsgrad
Den 1 januari 2026 uppgick den ekonomiska uthyrnings-
graden till 89,2 % (90,5). För Nyfosa Sverige uppgick
uthyrningsgraden till 91,3 % (91,4), för Kielo till 82,2 % (87,6)
och för Bratsberg till 94,3 % (93,5). Vakansvärdet uppgick till
449 MSEK (401) inklusive hyresrabatter om 35 MSEK (24).
MSEK
2025 2024
Totala intäkter
3 590 3 670 -2
Förvärv och avyttringar
-231 -267
Valutakurseffekt¹
27 -
Intäkter jämförbart bestånd
3 386 3 403 0
- varav Nyfosa Sverige
2 529 2 511 1
- varav Kielo
856 891 -4
- varav Bratsberg²
- - -
Jan-dec
Förändring,
%
RESULTAT PER SEGMENT
Januari-december, MSEK 2025 2024 2025 2024
2025 2024
2025 2024
2025 2024
Hyresintäkter 2 449 2 525 721 766 97 50 - - 3 267 3 341
Serviceintäkter 162 165 134 148 27 16 - - 323 328
Intäkter 2 611 2 690
854 914 124 66 - - 3 590 3 670
Fastighetskostnader -708 -729 -233 -257 -32 -13 - - -973 -1 000
Fastighetsadministration -73 -68 -33 -58 -5 -4 - - -112 -129
Driftnetto 1 830 1 893
588 599 87 49 - - 2 505 2 541
Centraladministration -124 -123 -64 -51 -15 -10 - - -204 -185
Övriga rörelseintäkter och -kostnader - - - - - - 12 15 12 15
Andel i joint ventures resultat - - - - - - 245 210 245 210
Finansiella intäkter och kostnader - - - - - - -1 097 -1 247 -1 097 -1 247
Resultat efter finansiella intäkter och kostnader - -
- - - - - - 1 461 1 335
- varav Förvaltningsresultat - -
- - - - - - 1 460 1 350
Värdering samarbetsavtal i samband med rörelseförvärv - - - - - - -106 - -106 -
Värdeförändring på fastigheter -58 -578 -512 -351 -1 -7 - - -571 -936
Värdeförändring på finansiella instrument - - - - - - -7 -146 -7 -146
Resultat före skatt - -
- - - - - - 777 253
Skatt - - - - - - -234 -140 -234 -140
Årets resultat - -
- - - - - - 542 112
Nyfosa Sverige
Kielo
Bratsberg
Ej fördelade poster
Nyfosa
NYFOSA
Årsredovisning 2025
36
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Vakansutveckling
Vakansvärdet ökade under året med 48 MSEK (54), varav 9
MSEK (21) i Nyfosa Sverige och 41 MSEK (24) i Kielo.
Lämnade hyresrabatter ökade med 12 MSEK.
1) Varav hyresrabatter utgör 35 MSEK (24)
Nettouthyrning
Under året tecknades hyresavtal med ett årligt hyresvärde
om 361 MSEK, varav nytecknade hyresavtal uppgick till 163
MSEK och befintliga avtal som omförhandlats uppgick till
198 MSEK.
Hyresavtal med ett årligt hyresvärde om 401 MSEK sades
upp för avflyttning eller upphörde i samband med konkurser.
I beloppet ingår även omförhandlade hyresavtal.
Nettouthyrningen för året uppgick till –40 MSEK, varav
–22 MSEK avsåg omförhandlingar. Nettouthyrningen för
Nyfosa Sverige uppgick till 1 MSEK, för Kielo till –39 MSEK
och för Bratsberg till –2 MSEK.
Framtida avtalsförändringar
Den 1 januari 2026 hade bolaget nytecknade eller omför-
handlade, men ännu ej tillträdda, hyresavtal motsvarande ett
årligt hyresvärde om 52 MSEK (79). Hyresavtal som sagts upp
för avflyttning eller omförhandling, men som ännu ej
frånträtts, motsvarade ett årligt hyresvärde om 118 MSEK
(201).
Fastighetskostnader och fastighetsadministration
Av fastighetskostnaderna utgjorde driftskostnader 641 MSEK
(673), underhållskostnader 162 MSEK (160) och fastighets-
skatt 170 MSEK (167).
Fastighetskostnader i jämförbart fastighetsbestånd ökade
med 8 MSEK. Förändringen förklaras främst av högre
kostnader för underhåll och fastighetsskatt i Nyfosa Sverige.
1) Innevarande period omräknad till samma valutakurs som jämförelseperioden.
2) Konsoliderat dotterbolag från och med kvartal 3, 2024, därav inte jämförbart bestånd.
Kostnader för fastighetsadministration uppgick till 112 MSEK
(129). Posten inkluderar kostnader för uthyrning och
personal för den löpande förvaltningen. Minskade kostnader
är främst ett resultat av att samarbetsavtalet med tidigare
minoritetsägaren i Kielo upphört.
Driftnetto
Driftnettot minskade med 1 % till 2 505 MSEK (2 541).
Överskottsgraden uppgick till 69,8 % (69,2).
Direktavkastningen uppgick till 6,3 % (6,4).
I jämförbart fastighetsbestånd minskade driftnettot med
0,3 % till 2 355 MSEK (2 363) justerat för valutakurseffekter.
Minskningen förklaras främst av minskade intäkter i Kielo
samt högre fastighetskostnader i Nyfosa Sverige.
Överskottsgraden i jämförbart fastighetsbestånd uppgick till
69,6 % (69,5).
1) Innevarande period omräknad till samma valutakurs som jämförelseperioden.
2) Konsoliderat dotterbolag från och med kvartal 3, 2024, därav inte jämförbart bestånd.
Centraladministration
Centraladministration innefattar bland annat kostnader för
koncernledning, koncerngemensamma funktioner, IT, IR,
ekonomisk förvaltning samt revision och uppgick till 204
MSEK (185), motsvarande 5,7 % (5,0) av intäkterna. Ökningen
förklaras av att Bratsberg konsolideras från och med juli
2024 och påverkade kostnaderna under året med 15 MSEK
(10). Vidare belastades året med engångskostnader om totalt
14 MSEK hänförliga till omorganisation i det första och andra
kvartalet samt kostnader i samband med att bolaget under
det andra kvartalet avbröt en långt gången förvärvsprocess.
Övriga rörelseintäkter och -kostnader
Övriga rörelseintäkter och -kostnader uppgick till 12 MSEK
(15). Posten inkluderar intäkter och kostnader från sekundära
Vakansförändring, MSEK
2025 2024
Ingående vakansvärde 401 347
Inflyttade lokaler -34 -25
Avflyttade lokaler 118 71
Förändring hyresrabatter 12 6
Justering av vakanshyror -6 0
Vakans i tillträdda fastigheter 1 9
Vakans i frånträdda fastigheter -32 -11
Valutakurseffekter -11 4
Utgående vakansvärde¹ 449 401
- varav Nyfosa Sverige 275 266
- varav Kielo 167 126
- varav Bratsberg 7 9
Jan-dec
1 jan
2026
52
118
Hyresvärde framtida avtalsförändringar, MSEK
Tecknade hyresavtal, ej inflyttade
Uppsagda hyresavtal, ej avflyttade
Startår tecknade hyresavtal
Antal
Hyresvärde,
MSEK
2026 60 52
Total 60 52
Förfalloår för uppsagda hyresavtal
Antal
Hyresvärde,
MSEK
2026 280 108
2027 6 7
2028- 5 2
Total 291 118
MSEK
2025 2024
Fastighetskostnader
-973 -1 000 -3
Förvärv och avyttringar
58 85
Valutakurseffekt¹
-8 -
Fastighetskostnader jämförbart
bestånd
-923 -915 1
- varav Nyfosa Sverige
-687 -666 3
- varav Kielo
-236 -249 -5
- varav Bratsberg²
- - -
Jan-dec
Förändring,
%
MSEK
2025 2024
Driftnetto
2 505 2 541 -1
Förvärv och avyttringar
-168 -177
Valutakurseffekt¹
18 -
Driftnetto jämförbart bestånd
2 355 2 363 0
- varav Nyfosa Sverige
1 769 1 778 0
- varav Kielo
586 585 0
- varav Bratsberg²
- - -
Jan-dec
Förändring,
%
NYFOSA
Årsredovisning 2025
37
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
transaktioner inom ordinarie verksamhet såsom erhållna
försäkringsersättningar och skadestånd.
Andel i joint ventures resultat
Andelen i joint ventures resultat uppgick till 245 MSEK (210).
Resultatandelen utgörs av förvaltningsresultat om 244 MSEK
(226), värdeförändringar -32 MSEK (47), skatt 44 MSEK (-62)
samt övrigt -10 MSEK. Förvaltningsresultatet stärktes av
lägre räntekostnader jämfört med föregående år. I
jämförelseperioden ingår Samfosa AS med –14 MSEK i
resultatandel och –9 MSEK i förvaltningsresultat, vilket under
innevarande år utgör ett helägt dotterbolag.
Finansiella intäkter och kostnader
Finansiella intäkter och kostnader uppgick till netto –1 097
MSEK (–1 247), varav –13 MSEK (–2) var hänförligt till
valutakursförluster, –5 MSEK (–) var hänförligt till återköp av
obligationer under andra kvartalet till en premie mot
nominellt belopp samt –10 MSEK hänförligt till upplösta
premier på obligationer återköpta under föregående år.
Under fjärde kvartalet belastades även resultatet med
kostnader om 16 MSEK hänförligt till refinansieringar av lån i
förtid. Den genomsnittliga räntan under året uppgick till
4,6 % (5,1). Beräkning av genomsnittlig ränta beaktar inte
kostnad för periodiserad upplåningsavgift och
tomträttsavgäld, vilka totalt uppgick till 69 MSEK (67).
Räntetäckningsgraden uppgick till 2,3 gånger (2,2).
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet uppgick till 1 460 MSEK (1 350),
motsvarande 6,86 SEK per aktie (6,41), en ökning med 7 %.
Tillväxten i förvaltningsresultatet förklaras främst av lägre
finansiella kostnader.
INTÄKTER
PER KVARTAL
DRIFTNETTO
PER KVARTAL
FÖRVALTNINGSRESULTAT PER KVARTAL
0
200
400
600
800
1 000
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Nyfosa Sverige Kielo Bratsberg
MSEK
0
100
200
300
400
500
600
700
800
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Nyfosa Sverige Kielo Bratsberg
MSEK
0
100
200
300
400
500
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Nyfosa
MSEK
NYFOSA
Årsredovisning 2025
38
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Värdering samarbetsavtal i samband med rörelseförvärv
I februari 2025 förvärvades aktierna i Ilmeh AB, som ägde
1,04 % av aktierna i Nyfosas dotterbolag Kielo. Förvärvet
innebar att Nyfosa indirekt förvärvade minoritetsandelen i
Kielo. Köpeskillingen för aktierna uppgick till 145 MSEK,
varav 106 MSEK var hänförligt till ett i förtid avslutat
samarbetsavtal med vinstdelning mellan parterna. Det i
förtid avslutade avtalet påverkade årets resultat med –
106 MSEK. Se förvärvsanalys i not 21.
Värdeförändringar
Samtliga fastigheter värderas av auktoriserade
fastighetsvärderare från oberoende värderingsföretag vid
varje kvartalsbokslut, med undantag för de fastigheter som
tillträtts under det senaste kvartalet eller där tecknat
försäljningsavtal finns. Dessa fastigheter redovisas till avtalat
förvärvspris respektive avtalat försäljningspris.
Per 31 december 2025 värderades fastigheter
motsvarande 99,8 % (99,6) av fastighetsvärdet externt av
oberoende värderingsföretag.
Värdeförändringar på fastigheter uppgick till -571 MSEK
(-936), varav realiserade värdeförändringar om 39 MSEK
(–49).
Värdeförändringarna motsvarade –1 % (–2) av fastighets-
värdet, varav –512 MSEK (–351) avsåg beståndet i Kielo.
Antaganden om lägre framtida kassaflöden hade störst
påverkan på värdeförändringarna.
Vägt genomsnittligt direktavkastningskrav i
värderingarna uppgick till 6,82 %, en minskning med 4
baspunkter jämfört med värderingarna den 31 december
2024.
Omvärderingseffekten hänförlig till finansiella instrument
uppgick till -7 MSEK (-146) och är hänförlig till räntetak och
ränteswappar.
Skatt
Skattekostnaden för året uppgick till 234 MSEK (140), varav
54 MSEK (47) avsåg aktuell skatt. Den effektiva skatten
uppgick till 30,2 % (55,6). Vid tillämpning av nominell
skattesats om 20,6 % uppgick teoretisk skattekostnad till
160 MSEK (52). Skillnaden om 75 MSEK (88) beror främst på
att en kostnad om 106 MSEK, hänförlig till ett i förtid avslutat
samarbetsavtal i samband med rörelseförvärv, belastade
koncernens resultat. I övrigt beror skillnaden främst på ej
avdragsgilla räntekostnader, skatteeffekter vid fastighets-
försäljningar, redan beskattad resultatandel från joint
venture samt effekter från begränsningsregeln avseende
uppskjuten skatt på temporära skillnader. Effekt från
begränsningsregeln uppkommer främst när redovisade
fastighetsvärden understiger koncernens anskaffningsvärde
på fastigheten.
Effekt på värdeförändring, MSEK
2025 2024
Förändrade avkastningskrav
-34 -431
Förändrat kassaflöde
-634 -455
Förvärvade fastigheter
58 -1
Realiserad värdeförändring
39 -49
Värdeförändring i resultaträkningen
-571 -936
Jan-dec
Skatteberäkning, MSEK, jan-dec 2025
aktuell
skatt
uppskjuten
skatt
Förvaltningsresultat 1 460 -
Förvaltningsresultat i joint venture -244 -
Ej avdragsgill ränta 510 -
Skattemässiga värdeminskningsavdrag -961 961
Avdragsgilla ombyggnationer -84 84
Övriga skattemässiga poster -46 320
Skattepliktigt förvaltningsresultat 635 1 366
Skatt på förvaltningsresultat -131 -281
Försäljning fastigheter
- -292
Förvärv fastigheter - 10
Värdeförändringar på fastigheter - -571
Värdeförändringar på derivat 7 -15
- ej skattepliktigt -7 7
Skattepliktigt resultat före underskotts-
avdrag
635 506
Underskottsavdrag
- Ingående balans -965 965
- Utgående balans 574 -574
Valutakurseffekter 18 -18
Skattepliktigt resultat 262 879
Redovisad skatt -54 -181
Underlag för
NYFOSA
Årsredovisning 2025
39
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Årets resultat
Årets resultat uppgick till 542 MSEK (112), motsvarande 2,45
SEK per aktie (0,28) efter utspädning och avdrag för ränta på
hybridobligationer.
Omräkningsdifferensen från verksamhet som bedrivs i
utländsk valuta påverkade övrigt totalresultat med -251
MSEK (111). Posten är hänförlig till Kielos och Bratsbergs
verksamheter.
Moderbolaget
För 2025 redovisade moderbolaget ett resultat efter skatt på
1 037 MSEK (914). Moderbolagets arvode för central- och
fastighetsadministrativa tjänster från koncernföretag uppgick
till 131 MSEK (123). Årets resultat överensstämmer med årets
totalresultat.
Moderbolaget hade per 31 december 2025 ett eget
kapital om 14 125 MSEK (14 315), varav bundet eget kapital
uppgick till 104 MSEK (104). Koncerninterna fordringar
uppgick till 26 857 MSEK (26 706) och koncerninterna
skulder uppgick till 11 033 MSEK (11 399).
Förväntningar avseende den framtida utvecklingen
Bolaget fokuserar på tillväxt i förvaltningsresultatet och ett
starkt löpande kassaflöde. Strategin under kommande fem år
är bland annat att bolaget ska genomföra en portföljrotation
om 5 MDSEK i syfte att minska förvaltningskomplexiteten
och på så vis öka effektiviteten i verksamheten.
Den aktiva och affärsdrivna affärsmodellen kvarstår
därmed. Bolaget kommer att vara följsamt med utvecklingen
och ta vara på affärsmöjligheter när de uppstår, oavsett om
det är att avyttra, förvärva eller att optimera det befintliga
beståndet.
Förutsättningarna att uppnå tillväxtmål och
portföljrotation kan påverkas av den geopolitiska
osäkerheten som råder genom bland annat en osäker
kapitalmarknad och en stigande inflation som leder till högre
räntenivåer.
Styrelsens förslag till vinstdisposition
Till årsstämmans förfogande finns följande medel i
moderbolaget Nyfosa AB, med belopp i kronor.
1) Utbetalning kvartalsvis med 0,75 SEK per aktie. Exakt utdelningsbelopp fastställs på
avstämningsdagar för betalning av utdelningen. Bolaget har under 2026 återköpt egna
aktier. I moderbolaget fanns 208 106 276 registrerade aktier den 26 mars 2026, varav
antalet utdelningsberättigade aktier uppgick till 192 944 180.
Fritt eget kapital, SEK
2025-12-31
Överkursfond
3 762 746 876
Balanserat resultat
9 220 462 230
Årets resultat
1 037 437 592
Summa fritt eget kapital
14 020 646 698
Till årsstämmans förfogande stående medel
Ordinarie utdelning, 3,00 SEK per aktie
578 832 540¹
Balanseras i ny räkning
13 441 814 158
- varav till Överkursfond
3 762 746 876
Summa
14 020 646 698
NYFOSA
Årsredovisning 2025
40
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Risker och riskhantering
Nyfosa är utsatt för olika risker som
potentiellt kan påverka dess framtida
verksamhet, resultat och finansiella ställning.
Organisationen är uppmärksam på riskerna
och genom förebyggande arbete strävar
bolaget efter att begränsa samt hantera
riskerna om möjligt.
De betydande risker som bolaget står inför är i stor
utsträckning kopplade till utvecklingen av konjunktur,
inflation och marknadsräntor. De mest väsentliga riskerna
presenteras nedan och är indelade i kategorierna omvärld,
klimatförändringar, finansiering, förvärv och investeringar,
förvaltning samt medarbetare och organisation. För att
tydliggöra och värdera riskerna används en modell där
sannolikhet och konsekvens bedöms. Sannolikheten att
risken inträffar uttrycks på en femgradig skala som mycket
osannolik, osannolik, möjlig, sannolik och mycket sannolik.
Även konsekvensen, som värderar påverkan på företagets
resultat och ställning, uttrycks på en femgradig skala som
obetydlig, mindre, måttlig, stor och betydande. Kombina-
tionen av sannolikhet och konsekvens avgör hur risken
hanteras, antingen i form av generell bevakning eller som ett
fokusområde om sannolikheten och konsekvens därav är av
hög grad.
Risker för moderbolaget är indirekt desamma för
koncernen, vilket innebär att eventuell påverkan på
moderbolaget ger effekt på hela koncernen.
Sammanfattning risker och riskbedömning per 31 december 2025
Risk
Sannolikhet
Konsekvens
Hantering av risk
Förändring av hantering
Omvärld
Makro
Möjlig
Måttlig
Bevaka
Regelverk
Möjlig
Måttlig
Bevaka
Skatt
Möjlig
Mindre
Bevaka
Klimatförändringar
Klimatpåverkan på fastigheterna
1
Möjlig
Måttlig
Bevaka
Miljöpåverkan från den egna verksamheten
1
Möjlig
Mindre
Bevaka
Finansiering
Ränterisk
Möjlig
Måttlig
Bevaka
Finansiering och refinansiering
Möjlig
Mindre
Bevaka
Fastighetsvärdering
Möjlig
Mindre
Bevaka
Valutaexponering
Möjlig
Mindre
Bevaka
Förvärv och investeringar
Fastighetsutveckling
Sannolik
Mindre
Bevaka
Fastighetstransaktioner
Osannolik
Mindre
Bevaka
Förvaltning
Hyresintäkter
Möjlig
Måttlig
Fokus
Kundförluster
Sannolik
Mindre
Bevaka
Fastighetskostnader
Möjlig
Måttlig
Bevaka
Medarbetare och organisation
Medarbetare och kompetens
1
Möjlig
Mindre
Bevaka
Arbetsmiljö
1
Möjlig
Mindre
Bevaka
Rapportering och intern kontroll
1
Osannolik
Måttlig
Bevaka
IT-infrastruktur
Möjlig
Måttlig
Fokus
1) Utgör hållbarhetsrisker och omfattas av hållbarhetsredovisningen, men ingår ej i förvaltningsberättelsen.
= Ökad bevakning
= Oförändrad bevakning
= Minskad bevakning
NYFOSA
Årsredovisning 2025
41
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Omvärld
Risk
Riskhantering
Exponering
Makro
Makroekonomisk avmattning och
högre kapitalkostnader kan pressa
hyror, öka vakanser och påverka
fastighetsvärden. Hyresgästers
efterfrågan varierar med konjunktur,
handel och geopolitik.
Löpande makrobevakning och
scenarioplanering i bolagsledningen.
Majoriteten av hyresavtalen har
indexerade hyror. Aktiv kapitalallokering
och prioritering av värdeskapande
förvaltning. Balans mellan rörlig och fast
ränta enligt finanspolicy.
Portföljen är spridd över
regioner och segment;
kassaflödet är dock känsligt
för långvarig svag
efterfrågan i vissa
delmarknader.
Regelverk
Ändringar i regelverk som ger
negativa effekter på bolagets resultat
och ställning.
Strukturerad regelbevakning och extern
rådgivning. Etablerade ansvarsroller i
organisationen. Tydlig styrningsmodell i
styrdokument.
Omställningskostnader vid
ny lagstiftning. Påverkan
främst administrativ men
kan även styra kapital till
vissa projekt.
Skatt
Förändringar i skattelagstiftning eller
praxis kan påverka kassaflöde och
kapitaleffektivitet.
Proaktiv dialog med skatterådgivare.
Scenarioanalyser inför bolags- och
fastighetstransaktioner. Dokumenterade
transfer pricing-principer och interna
avtal.
Högre kostnader.
Klimatförändringar
Risk
Riskhantering
Exponering
Klimatpåverkan på fastigheterna
Klimatrelaterade händelser (skyfall,
värme, översvämning) kan orsaka
skador, driftstörningar och högre
försäkringspremier eller
driftskostnader. Se även redovisning
enligt TCFD på sidorna 59–60.
Klimatriskanalys i samband med
fastighetstransaktioner. Tekniska åtgärder
för avvattning, material och redundans.
Årlig översyn av försäkringar och
beredskapsrutiner.
Viss exponering i
delområden med
skyfallsrisk; försäkringsskydd
finns men självrisk/premier
kan stiga.
Klimatpåverkan från den egna
verksamheten
Ineffektiv resursanvändning och höga
utsläpp kan driva kostnader och
påverka anseende samt
finansieringsvillkor. Se även
redovisning enligt TCFD på sidorna
59–60.
Målstyrd energieffektivisering. Förnybar
el/grön fjärrvärme där det är tillgängligt.
Återbruk i samband med renoveringar
eller ombyggnationer. Miljökrav i
upphandling.
Energiprofilen varierar;
effektiviseringspotential
finns i tillgångarna; skadat
anseende hos nuvarande
och presumtiva hyresgäster
eller kredit- och
kapitalmarknaden.
Finansiering
Risk
Riskhantering
Exponering
Ränterisk
Ränteförändringar påverkar
finansieringskostnader och
räntetäckningsgrad, vilket kan kräva
kapitalkorrigeringar.
Aktiv räntestyrning med
derivatinstrument, löptidsbalansering
samt proaktiv refinansiering. Fokus på
driftnetto för att stärka räntetäckning.
Höga räntekostnader och
ökade amorteringar.
Finansierings- och
refinansieringsrisk
Stramare kredit- och/eller
kapitalmarknad kan fördyra eller
begränsa finansiering vid förfall och
investeringar.
God framförhållning vid kommande
låneförfall. Löpande dialog med
kreditgivare. Tillgängliga revolverande
kreditfaciliteter.
Diversifierad finansierings-
bas med bankfaciliteter och
viss kapitalmarknad;
förfalloprofil hanteras
löpande.
Fastighetsvärde
Förändrat avkastningskrav och
svagare kassaflöden kan ge värdefall
och påverka nyckeltal.
Aktiv förvaltning och planering av
fastighetsinvesteringar. Oberoende
värderingar. Känslighetsanalyser och
portföljoptimering.
Exponeringen varierar per
ort/segment; koncentration
på tillväxtregioner dämpar
strukturell risk.
Valutaexponering
Valutakursrörelser i EUR/NOK
påverkar omräkning av eget kapital
och nyckeltal.
Begränsa koncerninterna flöden över
valuta. Eventuell valutasäkring vid behov.
Naturlig hedging genom att
nettoexponeringen mot EUR/NOK
motvägs av extern finansiering i lokal
valuta.
En försämrad kronkurs i
förhållande till EUR och
NOK påverkar eget kapital
negativt.
Förvärv och investeringar
Risk
Riskhantering
Exponering
Fastighetsutveckling
Projektfördyringar och förseningar i
hyresgästanpassningar kan försämra
lönsamhet och påverka
hyresgästrelationer.
Tydlig investeringsprocess. Kreditprövning
av hyresgäster. Upphandling enligt
policy/ramavtal. Portföljstyrd prioritering.
Exponering främst i större
anpassningar;
kontrakt/ramavtal begränsar
risk men prisnivå kan
variera.
Fastighetstransaktioner
Brister i due diligence, fel prissättning
eller motpartsrisk kan ge värdefall
efter affär. Felbedömning av marknad
eller fastighetspotential.
Tydlig transaktionsprocess och kapacitet i
bolaget. Regional närvaro och ett
etablerat kontaktnät på
fastighetsmarknaden. Oberoende due
diligence. Investeringscase tydligt kopplat
till strategi.
Risk ökar på illikvida
marknader och i
transaktioner med komplexa
objekt.
NYFOSA
Årsredovisning 2025
42
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Förvaltning
Risk
Riskhantering
Exponering
Hyresintäkter
Lägre efterfrågan och konkurrens kan
öka vakanser och pressa hyror.
I grunden en regional och
fastighetsmässigt diversifierad portfölj
med en relativt låg snitthyra på cirka
1 350 SEK/kvm. Aktiv uthyrning och
kundbearbetning. Indexerade hyror i
hyresavtal samt ingen hyresgäst som står
för mer än 2 % av totala hyresintäkter.
Delmarknader med svagare
kontorsbehov är mer
utsatta; diversifierad
kundbas reducerar
klusterrisk.
Kundförluster
Hyresgästers försämrade
betalningsförmåga kan leda till
kundförluster och kassaflödesrisk.
Kreditprövning och säkerheter i form av
borgen, deposition, försäkring eller
garanti. Kvartals- och månadsvis
förskottsbetalning av hyra. Ingen
hyresgäst som står för mer än 2 % av
totala hyresintäkter. Standardiserad
indrivning av förfallna fordringar. Intern
utbildning.
Spridd hyresgästbas;
exponeringen ökar vid
konjunkturavmattning.
Fastighetskostnader
Högre energi-, värme- och VA-
kostnader belastar resultat.
Upphandling/ramavtal och energiinköp
enligt policy. Löpande
förbrukningseffektivisering. Indexerade
avräkningar enligt hyresavtal.
Genomslaget beror på
kontraktsstruktur och
teknisk standard; delar av
kostnader bärs av bolaget.
Medarbetare och organisation
Risk
Riskhantering
Exponering
Medarbetare och kompetens
Kompetensbrist eller hög
personalomsättning kan påverka
kontinuitet och leverans i
nyckelprocesser.
Kompetenskartläggning,
successionsplaner och dokumenterade
processer. Utbildning och
incitamentsprogram.
Omsättning av
nyckelpersoner.
Arbetsmiljö
Psykosociala arbetsmiljörisker kan
öka frånvaro och påverka
produktivitet och anseende.
Regelbundna medarbetarsamtal,
uppföljning av arbetsbelastning samt ett
proaktivt hälsoarbete. Tidig dialog vid
signaler om ohälsa samt uppföljning av
sjukfrånvaro. Anpassning av arbets-
uppgifter vid behov. Visselblåsarkanal.
Sjukfrånvaro.
Rapportering och intern kontroll
Bristande intern kontroll kan ge fel i
finansiell rapportering eller
regelefterlevnad.
Självutvärderingar, attestflöden och
regelbevakning. Extern/intern granskning,
styrdokument och visselblåsarkanal.
Fel i finansiell rapportering
eller oegentligheter.
IT-infrastruktur
IT-avbrott eller cyberangrepp kan
störa verksamhet och orsaka
dataläckage och direkta kostnader.
Informationssäkerhetspolicy, patchning
och backuper. Utbildning och phishing-
övningar. Incident- och kontinuitetsplan.
Störningar i finansiell
rapportering och operativ
verksamhet.
NYFOSA
Årsredovisning 2025
43
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Bolagsstyrnings-
rapport
Bolagsstyrningen i Nyfosa utgår från svensk
lagstiftning och god sed på värdepappers-
marknaden samt interna regler och riktlinjer.
Bolaget följer även Svensk kod för bolags-
styrning (”Koden”). Denna bolagsstyrnings-
rapport beskriver styrningen av Nyfosa under
2025 om inget annat anges.
God bolagsstyrning syftar till att säkerställa att Nyfosas
verksamhet bedrivs hållbart, ansvarsfullt och så effektivt som
möjligt. Det övergripande målet är att generera en attraktiv
avkastning åt aktieägarna.
Aktieägare
Nyfosas aktie (stamaktie av serie A) är noterad på Nasdaq
Stockholm, Large Cap. Bolagets största aktieägare är AB
Sagax med en kapital- och röstandel om 21,6 %.
Återstående 78,4 % ägs av institutionella investerare och
privatpersoner i Sverige och utomlands. Ingen av dessa
övriga aktieägare har ett direkt eller indirekt aktieinnehav i
bolaget som representerar minst en tiondel av röstetalet för
samtliga aktier i bolaget.
Per 31 december 2025 hade bolaget 208 106 276
stamaktier av serie A. Av Nyfosas bolagsordning framgår att
bolaget även kan utge stamaktier av serie D och
preferensaktier. Per 31 december 2025 fanns inga sådana
aktier utgivna. Mer information om Nyfosas aktier och större
aktieägare framgår av sidorna 32–33 i årsredovisningen.
1
Koncerncentrala funktioner
Fastighetsförvaltning
Regionkontor i Sverige: Göteborg, Karlstad, Luleå, Malmö, Stockholm, Sundsvall, Värnamo, Västerås, Växjö samt Örebro.
Regionkontor i Finland: Helsingfors, Jyväskylä, Lappeenranta samt Tampere. Regionkontor i Norge: Porsgrunn.
1. Aktieägare
2. Bolagsstämma
8. Revisor
3. Valberedning
5. Ersättningsutskott
6. Revisionsutskott
4. Styrelse
Rapporter och intern kontroll
Hållbarhetsgrupp
7. VD
Transaktion
Projekt och energi
Finans
IT
Ekonomi
HR
Juridik
IR
Översikt
bolagsstyrning
Översikt
bolagsstyrning
1. Aktieägare
2. Bolagsstämma
8. Revisor
3. Valberedning
5. Ersättningsutskott
6. Revisionsutskott
4. Styrelse
Rapporter och intern kontroll
7. VD
Hållbarhetsgrupp
Transaktion
Finans
Ekonomi
Juridik
Koncerncentrala funktioner
Fastighetsförvaltning
Regionkontor i Sverige: Göteborg, Karlstad, Luleå, Malmö, Stockholm, Sundsvall, Värnamo, Västerås, Växjö samt Örebro.
Regionkontor i Finland: Helsingfors, Jyväskylä, Lappeenranta samt Tampere. Regionkontor i Norge: Porsgrunn.
Projekt och energi
IT
HR
IR
NYFOSA
Årsredovisning 2025
44
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Bolagsstämma
Bolagsstämman är Nyfosas högsta beslutande organ vid
vilken aktieägarna utövar sin rösträtt. Av aktiebolagslagen
(2005:551) och bolagsordningen framgår hur kallelse till
årsstämma och extra bolagsstämma ska ske samt vem som
har rätt att delta och rösta vid stämman. Förutom vad som
gäller enligt lag beträffande en aktieägares rätt att delta vid
bolagsstämman krävs enligt Nyfosas bolagsordning
föranmälan till bolagsstämman senast den dag som anges i
kallelsen till bolagsstämman, och i förekommande fall ska
även anmälas om aktieägaren avser att ha med sig biträde.
Inga begränsningar gäller för hur många röster varje
aktieägare kan avge vid stämman. Bolagsstämmor hålls i
Nacka eller Stockholm. Styrelsen får samla in fullmakter
enligt det förfarande som anges i 7 kap. 4 § andra stycket
aktiebolagslagen. Styrelsen får vidare inför en bolags-
stämma besluta att aktieägarna ska kunna utöva sin rösträtt
per post före bolagsstämman. Bolaget tillämpar inte några
särskilda arrangemang i fråga om bolagsstämmans funktion,
varken på grund av bestämmelse i bolagsordning eller,
såvitt är känt för bolaget, aktieägaravtal. Beslut som fattas
på bolagsstämma offentliggörs efter stämman genom ett
pressmeddelande och att protokollet från stämman
publiceras på bolagets hemsida.
Årsstämman 2025
Den 6 maj 2025 beslutade årsstämman bland annat om att
fastställa styrelsens förslag till vinstdisposition, att bevilja
styrelseledamöterna och VD ansvarsfrihet för verksamhets-
året 2024, styrelse- och revisorsval, anta en ny instruktion
för valberedningen, ersättning till styrelse och revisor, samt
att införa ett långsiktigt incitamentsprogram till
medarbetare i Nyfosa (”LTIP 2025”). Vidare bemyndigade
årsstämman styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen före
nästa årsstämma, besluta om nyemission av stamaktier av
serie A och serie D, konvertibler samt preferensaktier i den
mån sådan emission kan ske utan ändring av
bolagsordningen. Därutöver fattade stämman beslut om
bemyndigande för styrelsen att besluta om förvärv av egna
stamaktier av serie A. För mer information, se bolagets
hemsida och stämmokommuniké.
Valberedning
Vid årsstämman i Nyfosa den 6 maj 2025 antogs en
instruktion för valberedningens sammansättning och arbete
i bolaget. Enligt instruktionen, som gäller tills vidare, ska
valberedningen bestå av fyra ledamöter utsedda av de fyra
röstmässigt största aktieägarna i bolaget per den 31 juli. Om
någon av de fyra röstmässigt största aktieägarna inte utövar
rätten att utse en ledamot övergår rätten att utse sådan
ledamot till den till röstetalet närmast följande största
aktieägare som inte redan har rätt att utse en ledamot av
valberedningen. Därutöver ska styrelsens ordförande vara
adjungerad ledamot av valberedningen, dock utan rösträtt.
Valberedningens ordförande ska vara den ledamot som
representerar den till röstetalet största aktieägaren, om inte
ledamöterna enas om annat. Sammansättningen av
valberedningen ska offentliggöras senast sex månader före
kommande årsstämma. Avgår ledamot eller sker väsentliga
förändringar i ägarbilden kan valberedningens
sammansättning komma att ändras för att återspegla detta.
En sådan förändring offentliggörs då så snart som möjligt.
Valberedningen har i uppgift att arbeta fram förslag till val
av styrelse och revisor, arvode för dessa, stämmoordförande
samt eventuella erforderliga ändringar till valberedningens
instruktion. För vidare information om gällande instruktion
för valberedningen, se bolagets hemsida.
Valberedningen har inför årsstämman 2026 bestått av
Lennart Francke, representerande Swedbank Robur Fonder,
Tobias Kaj, representerande Lannebo Kapitalförvaltning,
David Mindus, representerande AB Sagax tillika
styrelseordförande i Nyfosa och Johannes Wingborg,
representerande Länsförsäkringar Fondförvaltning AB
(valberedningens ordförande).
I sitt arbete har valberedningen tillämpat Kodens regel 4.1
som mångfaldspolicy. Målet med mångfaldspolicyn är att
tillgodose vikten av tillräcklig mångfald i styrelsen när det
gäller kön, ålder och nationalitet samt erfarenheter,
yrkesbakgrund och affärsområden. Valberedningen har till
årsstämman den 5 maj 2026 föreslagit en styrelse som
består av två kvinnor och fyra män. Urvalet av
styrelsekandidater har skett utan diskriminering gällande
exempelvis ålder, sexuell läggning, kön eller religiös
tillhörighet. Valberedningen anser att den föreslagna
styrelsen med hänsyn till Nyfosas verksamhet, utvecklings-
skede och förhållanden i övrigt har en ändamålsenlig
sammansättning, präglad av mångsidighet och bredd
avseende ledamöternas kompetens, erfarenhet och
bakgrund. Därmed anser valberedningen att Kodens krav på
mångsidighet och bredd uppfylls genom förslaget.
Ytterligare information finns i valberedningens motiverade
yttrande avseende valberedningens förslag till årsstämman
2026 som finns publicerat på bolagets hemsida.
Styrelse
Styrelsen är bolagets högsta förvaltningsorgan, vars
uppgifter regleras i aktiebolagslagen, bolagsordningen och
Koden. Styrelsen ska svara för bolagets organisation och
förvaltning av bolagets angelägenheter. Därtill ska styrelsen
följa bolagets ekonomiska utveckling och utveckling inom
hållbarhet, säkerställa kvaliteten på den ekonomiska
rapporteringen och bolagets internkontroll samt utvärdera
verksamheten mot av styrelsen fastställda mål och riktlinjer.
Vidare beslutar styrelsen om betydande investeringar och
väsentliga förändringar i koncernens organisation samt
verksamhet. Arbetet utgår från en av styrelsen årligen
fastställd arbetsordning, som reglerar arbets- och
ansvarsfördelningen mellan styrelsens ledamöter och VD.
Styrelsen fastställer även en delegationsordning och
instruktioner för ekonomisk rapportering, VD och styrelsens
utskott, samt beslutar om ett antal övergripande policyer för
bolagets verksamhet. Här ingår insider-, finans-, IT-,
informationssäkerhets-, hållbarhets-, skatte- och
kommunikationspolicy samt en policy för transaktioner med
närstående. Alla dessa interna styrdokument ses över minst
2
3
4
Nyfosas årsstämma 2026
Nyfosas årsstämma 2026 äger rum den 5 maj 2026.
Mer information om årsstämman, inklusive anvisning
om hur anmälan sker, finns tillgänglig på
www.nyfosa.se.
NYFOSA
Årsredovisning 2025
45
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
en gång per år och uppdateras därtill löpande när behov
föreligger.
Nyfosas styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av
lägst fyra och högst tio ledamöter, utan suppleanter.
Bolagsordningen innehåller inga särskilda bestämmelser
om tillsättande och entledigande av styrelseledamöter eller
om ändring av bolagsordningen. Styrelseledamöterna väljs
på årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma.
Till styrelseledamöter vid årsstämman den 6 maj 2025
omvaldes Maria Björklund, Marie Bucht Toresäter, Ulrika
Danielsson, Per Lindblad, David Mindus och Claes Magnus
Åkesson. Jens Engwall avböjde omval. Till ny
styrelseordförande valdes David Mindus. Den 15 januari
2026 meddelade styrelseledamoten Marie Bucht Toresäter,
att hon på egen begäran, med hänvisning till personliga
skäl, lämnar Nyfosas styrelse samma dag. För ytterligare
information om Nyfosas styrelseledamöter samt uppgifter
om styrelseledamöternas oberoende i förhållande till
bolaget och bolagsledningen se sidan 48.
Styrelsens arbete
Utöver det konstituerande styrelsemötet, som hålls i
anslutning till årsstämman, sammanträder styrelsen minst
sex gånger per år (ordinarie styrelsemöten).
Sammanträdestider och huvudsakliga fasta frågor att
behandla på de ordinarie mötena följer en fast angiven
mötesplan i styrelsens arbetsordning, se beskrivning till
höger. Extra styrelsemöten sammankallas vid behov.
Nyfosas styrelse hade under året 24 möten, varav ett
konstituerande möte. För uppgifter om närvaro vid dessa
möten, se tabell på sidan 46. Inför respektive styrelsemöte
erhöll ledamöterna dagordning och skriftligt material för
de frågor som ska behandlas på mötet.
Mötesplan för styrelsens arbete under året
Styrelsens arbete följer en beslutad arbetsordning kopplad till årets
ordinarie styrelsemöten. Därutöver behandlas löpande styrelseärenden
såsom större förvärv, avyttringar och investeringar samt VD
-rapport,
finansrapport och hållbarhetsfrågor vid samtliga ordinarie styrelsemöten.
Februari
• Beslut om bokslutskommuniké
• Avrapportering från
revisionsutskottet
• Möte med revisor
• Redovisnings- och revisionsfrågor
samt revisionsrapport
• Förslag till utdelning
• Avrapportering avseende skatter och
avgifter
• Riskidentifiering och riskhantering
• Avrapportering från
ersättningsutskott
• Beslut om VD:s ersättning
• Beslut om bonusutfall avseende
föregående år
• Beredning av incitamentsprogram
• Styrelsediskussion utan ledningens
närvaro
Mars
• Frågor inför årsstämman (inkl.
ersättningsrapport)
• Årsredovisning inkl. bolagsstyrnings-
och hållbarhetsrapport
April
–Maj
• Beslut om delårsrapport
• Avrapportering från
revisionsutskottet
• Avrapportering avseende skatter och
avgifter
• Fastställelse av arbetsordning,
instruktioner, delegationsordning och
policyer
• Val av ledamöter till styrelsens
utskott
• Avstämning av bolagsledningens
andra uppdrag och eventuella
intressekonflikter
• Styrelsediskussion utan ledningens
närvaro
Juni
• Ordinarie styrelsemöte
Juli
• Beslut om delårsrapport
• Avrapportering från
revisionsutskottet
• Avrapportering avseende skatter och
avgifter
September
• Ordinarie styrelsemöte
Oktober
• Beslut om delårsrapport
• Avrapportering från
revisionsutskottet
• Avrapportering avseende skatter och
avgifter
• Möte med revisor
• Redovisnings- och revisionsfrågor
samt revisionsrapport
November
•
Beredning av affärsplan (inkl. strategi,
prognos, finansiella mål,
riskbegränsningar och handlingsplan)
för kommande verksamhetsår
• Genomgång av finanspolicy
• Organisation (inkl.
successionsplanering)
• Utvärdering styrelse
• Utvärdering VD och ledande
befattningshavare utan ledningens
närvaro
December
• Antagande av affärsplan (inkl.
strategi, prognos, finansiella mål,
riskbegränsningar och handlingsplan)
för kommande verksamhetsår
• Utvärdering av system för intern
kontroll, inklusive eventuellt behov av
internrevision
2025
NYFOSA
Årsredovisning 2025
46
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
NÄRVARO VID STYRELSE- OCH UTSKOTTSMÖTEN 2025
Styrelseledamot
Styrelse
-
möten
Revisions-
utskotts
-
möten
Ersättnings-
utskotts
-
möten
David Mindus
(styrelseordförande)
23/24
3)
6/7
ET.
Maria Björklund
22/24
ET.
ET.
Marie Bucht Toresäter
1)
18/24
ET.
2/2
Ulrika Danielsson
24/24
7/7
ET.
Jens Engwall
2)
6/6
3/3
ET.
Per Lindblad
24/24
ET.
2/2
Claes Magnus Åkesson
24/24
7/7
ET.
1) Frånträdde styrelsen och ersättningsutskottet den 15 januari 2026.
2) Frånträdde styrelsen och revisionsutskottet den 6 maj 2025.
3) Närvarade inte vid mötet på grund av jäv/intressekonflikt.
På dagordningen inför varje ordinarie styrelsemöte fanns ett
antal stående punkter: VD:s genomgång av verksamheten,
förvärv, avyttringar och investeringar, hållbarhet samt
finansiell rapportering.
Utöver löpande styrelseärenden inklusive frågor om
större förvärv, avyttringar och investeringar behandlade
styrelsen under 2025 bland annat frågor förknippade med
strategi, finansiella mål, finansiering, joint venture och
hållbarhet.
Utvärdering av styrelsen och VD
Styrelsens ordförande initierar en gång per år, i enlighet
med styrelsens arbetsordning, en utvärdering av styrelsens
arbete. Utvärderingen genomförs genom en enkät,
individuella samtal med bolagets styrelseledamöter, VD och
revisor samt en gemensam utvärdering i grupp.
Utvärderingarnas syfte är att utvärdera resultatet av
styrelsens och utskottens arbete, hur väl arbetssättet
fungerat samt hur det kan effektiviseras. Vidare syftar den
årliga utvärderingen till att identifiera vilken typ av frågor
som styrelsen anser bör ges mer utrymme och på vilka
områden det eventuellt krävs ytterligare erfarenhet och
kompetens i styrelsen. Resultatet av utvärderingen
diskuterades i styrelsen och redovisades av styrelsens
ordförande för valberedningen. Styrelsen utvärderar även
fortlöpande VD:s arbete. Minst en gång per år görs
utvärderingen utan dennes närvaro.
Ersättning till styrelsen
Vid årsstämman den 6 maj 2025 beslutade stämman att
arvodena till styrelsens ledamöter ska utgå med 535 000
kronor till styrelsens ordförande och med 230 000 kronor till
var och en av de övriga stämmovalda ledamöterna. För
arbete i revisionsutskottet ska arvode utgå med 100 000
kronor till utskottets ordförande samt med 50 000 kronor till
var och en av de övriga ledamöterna. För arbete i
ersättningsutskottet ska arvode utgå med 44 000 kronor till
utskottets ordförande samt med 22 000 kronor till var och
en av de övriga ledamöterna.
Styrelsens utskott
Styrelsen har inom sig inrättat två utskott, ett revisions-
utskott och ett ersättningsutskott, som båda arbetar enligt
av styrelsen fastställda instruktioner. Utskotten är beredande
underkommittéer till styrelsen och har ingen egen
beslutanderätt, förutom i de frågor som styrelsen delegerat.
De frågor som behandlats vid utskottens möten protokoll-
förs och rapporteras vid behov vid nästa styrelsemöte.
Ersättningsutskott
Ersättningsutskottets huvudsakliga uppgift är att bistå
styrelsen med förslag, rådgivning och beredning i frågor om
ersättning till och andra anställningsvillkor för bolagets VD
samt ersättningsprinciper för bolagsledningen. Utskottets
uppgifter innefattar vidare att övervaka och utvärdera utfall
av program för rörlig ersättning samt Nyfosas efterlevnad av
de av bolagsstämman beslutade riktlinjerna för ersättning.
Under 2025 bestod ersättningsutskottet av styrels-
eledamöterna Per Lindblad (ordförande) och Marie Bucht
Toresäter. Ersättningsutskottet har under året sammanträtt
vid två tillfällen, varvid bland annat ersättning till ledande
befattningshavare, utformning av incitamentsprogram,
återköp av teckningsoptioner och utformningen av
ersättningsrapport samt översyn av bolagets riktlinjer för
ersättning till ledande befattningshavare har behandlats. För
uppgifter om närvaro vid dessa möten, se tabell ovan.
Revisionsutskott
Revisionsutskottet ska bistå styrelsen i fullgörandet av dess
övervakande roll över revisionsfrågor. Utskottets
huvudsakliga uppgifter framgår av aktiebolagslagen. I dessa
ingår att överse bolagets finansiella rapportering,
riskhantering avseende den finansiella rapporteringen och
effektivitet i intern kontroll och styrning, såväl som att
upprätthålla kontakt med och utvärdera den externa
revisorns arbete, kvalifikationer samt oberoende. Utskottet
ska även biträda vid upprättandet av förslag till
bolagsstämmans beslut om revisorsval och revisors-
arvodering. Resultatet av utskottets arbete i form av
observationer, rekommendationer och förslag till beslut eller
åtgärder rapporteras fortlöpande till styrelsen. Under 2025
bestod revisionsutskottet initialt (fram till det konstituerande
styrelsemötet den 6 maj 2025) av styrelseledamöterna Ulrika
Danielsson (ordförande), Jens Engwall, David Mindus och
Claes Magnus Åkesson och därefter av styrelseledamöterna
Ulrika Danielsson (ordförande), David Mindus och Claes
Magnus Åkesson.
Utskottet bedöms uppfylla aktiebolagslagens krav på
sammansättning samt redovisnings- och revisions-
kompetens. Enligt Koden ska majoriteten av utskottets
ledamöter vara oberoende i förhållande till bolaget och
bolagsledningen. Vidare ska minst en av de ledamöter som
är oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen
även vara oberoende i förhållande till bolagets större ägare.
I Nyfosas fall var hälften av utskottets ledamöter fram till
årsstämman den 6 maj 2025 (Jens Engwall och David
Mindus) beroende i förhållande till bolaget och
bolagsledningen, varför Nyfosa fram till årsstämmodagen
avvek från Koden i detta avseende. För perioden därefter var
dock oberoendekravet i förhållande till bolaget och
bolagsledningen uppfyllt. Oberoendekravet i förhållande till
bolagets större ägare har dock varit uppfyllt under hela året.
Avvikelsen från Koden skedde mot bakgrund av att styrelsen
bedömt nuvarande sammansättning som bäst lämpad för
en effektiv och gedigen behandling av revisionsutskottets
uppgifter. Därutöver har Koden tillämpats under 2025 utan
avvikelser.
5
6
NYFOSA
Årsredovisning 2025
47
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Revisionsutskottet har under året sammanträtt vid sju
tillfällen, varvid bland annat bolagets interna kontroll och
styrning, hållbarhetsarbete samt kvartalsbokslut och
delårsrapportering har behandlats. För uppgifter om närvaro
vid dessa möten, se tabell på föregående sida.
VD och koncernledning
VD utses av styrelsen och ansvarar för den löpande
förvaltningen av bolaget och koncernens verksamhet i
enlighet med styrelsens instruktioner. Av VD-instruktionen
framgår bland annat att VD är ansvarig för bolagets
förvaltning och styrelserapportering samt beredning av
frågor som kräver beslut av styrelsen, exempelvis
fastställande av delårsrapport och årsredovisning, beslut om
större förvärv, försäljningar eller investeringar samt
upptagande av större lån. VD har utsett en koncernledning
som ansvarar för olika delar av verksamheten. Nyfosas
koncernledning består, utöver VD, för närvarande av CFO,
COO, finanschef, transaktionschef samt chefsjurist. VD
fungerar som koncernledningens ordförande och fattar
beslut i samråd med övrig koncernledning. Koncern-
ledningen sammanträder minst en gång i månaden för att
diskutera aktuella frågor i bolagets verksamhet.
Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare
Vid årsstämman den 23 april 2024 fastställdes nya riktlinjer
för ersättning till ledande befattningshavare i Nyfosa.
Riktlinjerna fastställdes att gälla tills vidare, dock längst för
tiden fram till årsstämman 2028.
Ersättningen till ledande befattningshavare kan bestå av
en fast och en rörlig del samt pensions- och andra förmåner.
Den fasta ersättningen ska vara marknadsmässig och
baseras på kompetens, ansvar och prestation.
Rörlig ersättning kan utgå till ledande befattningshavare där
styrelsen bedömer att det är lämpligt. Den rörliga
ersättningen ska belöna specifika i förväg fastställda
resultat- eller prestationsmål. Den rörliga ersättningen ska
fastställas genom enkla och transparenta kriterier samt vara
maximerad. Mål för rörlig ersättning ska relateras till
finansiella mål, hållbarhetsmål, operativa mål eller
individuella mål inom respektive persons ansvarsområde.
Rörlig ersättning ska inte vara pensionsgrundande och ska
som huvudregel inte överstiga 50 % av respektive ledande
befattningshavares årliga fasta ersättning.
Bolaget kan vidare utge viss ersättning kopplad till
ledande befattningshavares förvärv av aktier eller
aktierelaterade instrument inom ramen för aktie- och
aktiekursrelaterade incitamentsprogram. Sådan ersättning
ska i normalfallet inte överstiga 15 % av befattningshavarens
årliga fasta ersättning. Aktie- och aktiekursrelaterade
incitamentsprogram ska i förekommande fall beslutas av
bolagsstämma och omfattas därför inte av riktlinjerna för
ersättning till ledande befattningshavare. För mer
information om utestående aktie- och aktiekursrelaterade
incitamentsprogram se bolaget hemsida www.nyfosa.se
Styrelsen ska äga rätt att tillfälligt frångå, helt eller delvis,
riktlinjerna för ersättning till ledande befattningshavare om
det i enskilda fall finns särskilda skäl och ett avsteg är
nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen,
inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa bolagets
ekonomiska bärkraft. Om styrelsen gör avsteg från
riktlinjerna för ersättning till ledande befattningshavare ska
detta redovisas i ersättningsrapporten inför nästkommande
årsstämma.
Storleken på ersättningar som utgått för 2025 framgår
av not 7. Ersättningsrapporten för 2025 samt riktlinjerna för
ersättning till ledande befattningshavare i sin helhet finns
publicerade på bolagets hemsida, www.nyfosa.se.
Revisor
Revisorn är en oberoende granskare av bolagets
räkenskaper och ska avgöra om dessa i allt väsentligt är
korrekta och fullständiga samt ger en rättvisande bild av
bolaget och dess finansiella ställning och resultat. Revisorn
ska också granska styrelsens och VD:s förvaltning samt
översiktligt granska bolagets hållbarhetsredovisning.
Revisorn rapporterar till årsstämman.
Vid årsstämman den 6 maj 2025 omvaldes KPMG AB
som revisor för tiden intill slutet av nästa årsstämma.
Huvudansvarig revisor är Marc Karlsson, auktoriserad revisor
samt medlem i FAR. Revisorerna har deltagit vid två
styrelsemöten för att redogöra för KPMG AB:s
revisionsprocess i Nyfosa samt för att ge styrelsens
ledamöter möjlighet att ställa frågor utan ledningens
närvaro. Därutöver har revisorerna deltagit vid samtliga
ordinarie möten med revisionsutskottet. Revisionsutskottet
utvärderar revisorn årligen för att försäkra sig om att
revisorns saklighet och oberoende inte kan ifrågasättas.
Revisorn bekräftar årligen sitt oberoende i revisions-
berättelsen.
Utöver revisionsuppdraget har KPMG AB under 2025
anlitats för ytterligare tjänster, främst rådgivning kring
bolagsskatt och moms. Sådana tjänster har alltid och endast
tillhandahållits i den utsträckning som är förenlig med
reglerna i revisionslagen (2001:883) och FAR:s yrkesetiska
regler avseende revisors opartiskhet och självständighet.
7
8
NYFOSA
Årsredovisning 2025
48
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Styrelse
David Mindus
Maria Björklund
Ulrika Danielsson
Per Lindblad
Claes Magnus Åkesson
Styrelseordförande
Födelseår:
1972
Ledamot sedan:
25 april 2023
Utbildning och arbetslivs
-
erfarenhet:
Civilekonom,
Stockholms universitet. VD
för AB Sagax sedan 2004.
Övriga pågående uppdrag:
VD och styrelseledamot i AB
Sagax. Styrelseledamot i
Hemsö Fastighets AB (samt
andra koncernbolag),
Söderport Property
Investment AB (samt andra
koncernbolag) och Mindustri
AB (samt andra
koncernbolag).
Aktieinnehav i bolaget:
David
Mindus äger 16,8
% av
kapitalet och 29,1
% av
rösterna i AB Sagax, som i sin
tur innehar 45 000 000 aktier
i Nyfosa.
Beroende i förhållande till
bolaget, koncernledningen och
bolagets större ägare.
Styrelseledamot
Födelseår:
1970
Ledamot sedan:
23 april 2024
Utbildning och arbetslivs
-
erfarenhet:
Ekonomie
magister
, Handelshögskolan,
Göteborgs Universitet.
Tidigare erfarenheter som
bland annat Chef för
Alternativa Investeringar på
Tredje AP
-fonden, AMF
alternativa investeringar,
alternativa räntebärande
portföljförvaltare Postens
Pensionsstiftelse fastigheter,
infrastruktur och private
equit
y samt flertalet styrelse-
uppdrag i bl.a. Hemsö
Fastighets AB, Trophi
Fastighets AB, Trenum AB
och
Fastighets AB Regio
.
Övriga pågående uppdrag:
Chef Alter
nativa
investeringar
på Sjunde AP
-fonden.
Styrelseordf
. i AP7 Fastigheter
AB (samt andra koncernbolag)
och styrelseledamot i Urban
Escape AB
.
Aktieinnehav i bolaget:
8 323
Oberoende i förhållande till
bolaget, koncernledningen och
bolagets större ägare.
Styrelseledamot
Födelseår:
1972
Ledamot sedan: 23 april 2024.
Utbildning och arbetslivs
-
erfarenhet:
Civilekonom,
Handelshögskolan,
Göteborgs Universitet.
Tidigare erfarenheter som
CFO på Atrium Ljungberg,
ekonomi
- och finansdirektör
(CFO) på Castellum och
styrelseledamot i John
Mattson Fastighetsföretagen
AB samt Slättö Förvaltning
AB.
Övriga pågående uppdrag:
Vice ordförande i Sparbanken
Alingsås
AB. S
tyrelseledamot i
Platzer Fastigheter
Holding
AB, Pandox Aktiebolag,
Storytel AB, Infranord AB,
Näringsfastigheter Kallebäck
AB
samt Kallebäck Property
Invest AB.
Aktieinnehav i bolaget:
1 900
Oberoende i förhållande till
bolaget, koncernledningen och
bolagets större ägare.
Styrelseledamot
Födelseår:
1962
Ledamot sedan:
7 maj 2018
Utbildning och arbetslivs
-
erfarenhet:
Master of science
in Agriculture Economics, SLU
Uppsala. Tidigare
erfarenheter som bland annat
VD i Landshypotek Bank
Aktiebolag, styrelseledamot i
Svenska Bankföreningen och
Svensk Kooperation
ekonomisk förening samt
ledande befattningar inom
SEB.
Övriga pågående uppdrag:
Styrelseordförande i
SFS –
Svenska Ägg Service AB
och i
Lyckås
AB samt
styrelseledamot i
Norion
Bank AB samt Dina Försäkring
AB
.
Aktieinnehav i bolaget:
11
000
Oberoende i förhållande till
bolaget, koncernledningen och
bolagets större ägare.
Styrelseledamot
Födelseår:
1959
Ledamot sedan:
19 april 2022
Utbildning och arbetslivs
-
erfarenhet:
Civilekonom,
Handelshögskolan
,
Stockholm
. Advanced
Management Programme
,
INSEAD, Frankrike. Tidigare
erfarenheter som
styrelse-
ordförande i JM@Home AB
,
styrelseledamot i Concentric
AB och Handicare Group AB,
ekonomi
- och finansdirektör,
senior
rådgivare samt
ansvarig för
IR hos JM AB,
chefscontroller Asien,
ekonomi
- och finanschef
Malaysia samt region
-
c
ontroller Asien i Ericsson-
koncernen.
Övriga pågående uppdrag:
VD och styrelseledamot i
Anders Bodin Fastigheter AB
och styrelseledamot i CM
Åkesson AB.
Aktieinnehav i bolaget:
10
000
Oberoende i förhållande till
bolaget, koncernledningen och
bolagets större ägare.
Aktieinnehav i bolaget per 31 december 2025 (inkl. eventuellt närståendeinnehav)
Marie Bucht Toresäter frånträdde styrelsen den 15 januari 2026.
NYFOSA
Årsredovisning 2025
49
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Ledande befattningshavare
Carl-Johan Hugner
Ann-Sofie Lindroth
Linn Ejderhamn
Johan Ejerhed
Thomas Käll
Kristian Pamp
VD
Födelseår: 1985
Utbildning: Civilingenjör
Industriell Ekonomi, Kungliga
Tekniska högskolan.
Övriga pågående uppdrag:
Styrelseordförande i
Söderport Property
Investment AB (och andra
styrelseuppdrag inom
koncernen) samt
styrelseledamot i Hugner
Invest AB.
Bakgrund: Tidigare
erfarenheter som Head of
Real Estate Investment
Banking och Equity Partner
på Pareto Securities AB samt
styrelseledamot i Pareto
Business Management AB.
Aktieinnehav i bolaget:
286
538
Teckningsoptioner i bolaget:
45 000
CFO
Födelseår: 197
6
Utbildning:
Civilekonomexamen,
Ekonomihögskolan vid Lunds
universitet.
Övriga pågående uppdrag:
Styrelseledamot i Söderport
Property Investment AB (och
andra styrelseuppdrag inom
koncernen).
Bakgrund: Tidigare
erfarenheter som
ekonomichef på Hemfosa
Fastigheter AB, revisor på EY
Real Estate och fastighets
-
mäklare på Svensk
Fastighetsförmedling.
Aktieinnehav i bolaget:
3
8 344
Teckningsoptioner i bolaget:
53
000
Chefsjurist
Födelseår: 1986
Utbildning: Juris kandidat
-
examen, Stockholms
universitet.
Övriga pågående uppdrag:
Inga övriga uppdrag.
Bakgrund: Tidigare
erfarenheter som advokat vid
advokatfirman Cederquist
och Baker McKenzie
Advokatbyrå, samt
övervakningsspecialist på
bolagsövervakningen Nasdaq
Stockholm.
Aktieinnehav i bolaget:
9 873
Teckningsoptioner i bolaget:
50
000
Finanschef
Födelseår: 1976
Utbildning: Civilingenjörs
-
examen, internationell
industriell ekonomi
(finansinriktning), Linköpings
universitet.
Övriga pågående uppdrag:
Inga övriga uppdrag.
Bakgrund: Tidigare erfarenhet
som projektledare inom
strukturerad
fastighetsfinansiering på SEB.
Aktieinnehav i bolaget:
19
207
Teckningsoptioner i bolaget:
72 500
Transaktionschef
Födelseår: 19
80
Utbildning:
Civilekonomexamen,
Linköpings universitet.
Övriga pågående uppdrag:
Styrelseledamot i TEJALÖV
Invest AB och Visit Karlstad
AB.
Bakgrund:
Tidigare
erfarenheter som
projektledare inom
transaktion på Nordanö
Partners AB (fd. Leimdörfer)
och Genesta Property Nordic
AB samt som revisor på Ernst
& Young AB.
Aktieinnehav i bolaget:
15
257
Teckningsoptioner i bolaget:
25
000
COO
Födelseår: 19
82
Utbildning:
Civilingenjör
Samhällsbyggnad K
ungliga
Tekniska högskolan
.
Övriga pågående uppdrag:
Inga övriga uppdrag.
Bakgrund:
Förvaltningschef
Stenvalvet, regionchef
Stendörren, chef Effektiv
förvaltning och
affärsområdeschef Castellum,
fastighetschef och förvaltare
Brostaden, CRES
-konsult
NIRAS.
Aktieinnehav i bolaget:
-
Teckningsoptioner i bolaget: -
Aktieinnehav i bolaget per 31 december 2025 (inkl. eventuellt närståendeinnehav).
Teckningsoptioner i bolaget per 31 december 2025.
Anders Albrektsson och Josephine Björkman var ledande befattningshavare i bolaget fram till den 1 juli 2025.
NYFOSA
Årsredovisning 2025
50
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Intern kontroll och styrning
Nyfosas transaktionsintensiva verksamhet kräver väl inarbetade processer och kontroller för att minimera risk för
fel. Det krävs även en företagskultur som bidrar till att skapa en god kontrollmiljö.
Rutiner och processer för intern kontroll och styrning
grundar sig på det ramverk som tagits fram av The
Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway
Commission (COSO). Ramverket har fem grundläggande
komponenter: Kontrollmiljö, Riskbedömning,
Kontrollaktiviteter, Information/kommunikation samt
Övervakning.
Nyfosas modell för intern kontroll och styrning är
uppdelad i tre ansvarslinjer som utgår ifrån COSO:s modell
med försvarslinjer (”Lines of defense”). Varje linje ansvarar för
intern kontroll och styrning på sin nivå.
Styrelsen ansvarar för att det finns processer för att
identifiera och definiera riskerna inom verksamheten samt
för att risktagandet mäts och kontrolleras. Styrelsens ansvar
för intern kontroll och styrning regleras i aktiebolagslagen,
årsredovisningslagen (1995:1554) och Koden.
VD och koncernledning ansvarar för det löpande arbetet
på övergripande nivå med att upprätthålla en effektiv
styrning och kontroll.
Chefer på regionkontoren samt koncernfunktioner
ansvarar för att upprätthålla god intern kontroll och styrning
inom sina respektive områden.
Nyfosas tre ansvarslinjer för intern kontroll och styrning
Styrelsen fastställer policyer och ansvarar för
processer för att identifiera och definiera
riskerna inom verksamheten samt för att
risktagandet mäts och kontrolleras. Styrelsen
fattar beslut om internrevision.
VD och koncernledning ansvarar för
det löpande arbetet på övergripande
nivå med att upprätthålla en effektiv
styrning och kontroll.
Respektive chef på regionkontoren
samt koncernfunktioner har ansvar
för att upprätthålla god intern
kontroll inom sina respektive
funktioner.
Tredje
linjen
Styrelsen
Andra linjen
VD och koncernledning
Första linjen
Regionchefer och koncernfunktioner
God företagskultur
NYFOSA
Årsredovisning 2025
51
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Kontrollmiljö
Styrande dokument, processer och strukturer skapar en
kontrollmiljö som anger hur intern kontroll och styrning ska
ske i organisationen. Styrelsen övervakar och säkerställer
kvaliteten på den interna kontrollen och styrningen i enlighet
med styrelsens arbetsordning, VD- och utskottsinstruktioner
samt tillhörande delegations- och attestordning. Därtill har
styrelsen antagit en riskhanteringspolicy som innefattar
grundläggande riktlinjer som styr arbetet med riskhantering,
intern kontroll och styrning. Riktlinjerna avser bland annat
riskbedömning, riskåtgärder, kontrollaktiviteter, åtgärdsplan,
utvärdering och rapportering. Arbetet med intern kontroll
och styrning framgår även i andra styrdokument såsom
bolagets ekonomihandbok, hållbarhetspolicy och
finanspolicy. I styrdokumenten ingår bland annat
regelbunden kontroll och uppföljning av utfall jämfört med
förväntningar och tidigare år, liksom uppsikt över bland
annat de redovisningsprinciper som koncernen tillämpar.
Därtill tillhandahåller bolaget en anonym visselblåsartjänst
till samtliga medarbetare, affärspartners, hyresgäster,
leverantörer och andra externa kontakter, vilken regleras av
separata riktlinjer och bevakas av ersättningsutskottets
ordförande.
Till följd av att koncernens löpande redovisning och
upprättande av kvartals- och årsbokslut med mera, till viss
del, outsourcats till externa tjänsteleverantörer (Newsec
Property Asset Management, ViewGroup, TietoAkseli och
Azets) behandlar Nyfosas ekonomihandbok även samverkan
med dessa leverantörer. Ansvaret för att upprätthålla en
effektiv kontrollmiljö och det löpande arbetet med
riskbedömning samt intern kontroll och styrning avseende
den finansiella rapporteringen är delegerat till VD. Styrelsen
är dock ytterst ansvarig. Revisionsutskottet ansvarar för att
övervaka effektiviteten i bolagets interna kontroll och
styrning samt riskhantering med avseende på den finansiella
rapporteringen. Koncernledningen rapporterar regelbundet
till styrelsen och revisionsutskottet enligt fastställda rutiner.
Ansvar och befogenheter samt styrdokument utgör,
tillsammans med lagar och föreskrifter, kontrollmiljön inom
organisationen. Samtliga interna styrdokument uppdateras
regelbundet vid ändring av till exempel lagstiftning,
redovisningsstandarder eller noteringskrav.
Riskbedömning
Koncernledningen genomför årligen riskutvärdering
innefattande strategiska, finansiella och operationella risker
samt hållbarhets- och regelefterlevnadsrisker. De risker som
identifierats som mest väsentliga dokumenteras i ett
riskregister, utvärderas och tillställs en riskägare.
Riskanalysen inkluderar även en bedömning av de
kontrollaktiviteter som finns på plats i verksamheten för att
hantera riskerna. Med beaktande av befintliga
kontrollaktiviteter utvärderas sannolikheten av att risken
inträffar inom en definierad tidsperiod samt dess påverkan
på fastställda mål. Riskbedömningen ger insikt i vilka
konsekvenser det får för koncernen om inga åtgärder vidtas,
vilka riskreducerande åtgärder som finns på plats samt vilken
Koncernövergripande policyer och styrdokument som fastställts av styrelsen
Finanspolicy
Anger riktlinjer och regler för hur finansverksamheten i bolaget
med majoritetsägda dotterbolag ska bedrivas. Anger också
fördelning av ansvar och befogenheter samt innehåller strategier
för hur olika finansiella risker ska hanteras och anges riskmandat.
Hållbarhetspolicy
Beskriver organisationens och styrelsens ansvar för verksamheten
och dess påverkan på omvärlden. Policyn anger riktlinjer för
arbetet inom ekonomisk, miljömässig och social hållbarhet samt
innehåller bland annat bolagets miljöpolicy.
Informationssäkerhetspolicy
Syftar till att skapa en medvetenhet kring säkerheten i det dagliga
arbetet med bolagets information för att: a) säkerställa att
information skyddas i enlighet med dess rättsliga krav, värde och
verksamhetsbetydelse, b) förebygga och förhindra allvarliga
s
törningar i verksamheten samt c) skapa förtroende för Nyfosas
varumärke.
Insiderpolicy
Sammanfattar arbetet med att upprätthålla en god
bolagsstyrning, allmänhetens och aktiemarknadens förtroende för
bolaget samt beskriver de huvudsakliga legala reglerna avseende
förbud mot handel med insiderinformation
med mera.
IT
-policy
Syftar till att vidmakthålla en ändamålsenlig och effektiv IT
-
funktion som ska stödja uppfyllnad av bolagets affärsmål, skydda
verksamheten, anställda och kunder samt att efterlevnad av lagar
och regler upprätthålls. Policyn utgör ett ramverk för hantering
av
IT
-resurser, såväl interna som externa, och omfattar samtliga av
bolagets anställda, konsulter och samarbetspartner.
Kommunikationspolicy
Syftar till att säkerställa korrekt informationsgivning i såväl intern
som extern kommunikation samt att lagar, regler och avtal
efterföljs.
Policy för transaktioner med närstående
Syftar till att minimera riskerna för felaktigheter och
oegentligheter på grund av närståendetransaktioner och
närståenderelationer.
Riskhanteringspolicy
Beskriver roller, ansvar, processer och rutiner relaterat till
riskhanteringen i koncernen. Syftet med bolagets riskhantering är
att systematiskt identifiera, utvärdera och prioritera strategiska
och operativa risker för att därefter fatta aktiva beslut om
hantering av risker och ta tillvara möjligheter som ökar
sannolikheten att nå affärsmålen.
Skattepolicy
Innehåller riktlinjer för hur skattefrågor i koncernen ska hanteras.
NYFOSA
Årsredovisning 2025
52
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
risknivå som organisationen vill uppnå genom ytterligare
åtgärder. Utfallet av riskanalysen och tillhörande åtgärdsplan
presenteras årligen för styrelsen. För en beskrivning av
koncernens risker och riskhantering, se avsnitt Risker och
riskhantering på sidorna 40–42 i årsredovisningen.
Revisionsutskottet ansvarar för att väsentliga risker för fel
i den finansiella rapporteringen identifieras och hanteras.
Utfallet av genomförd riskanalys och tillhörande åtgärdsplan
avseende den finansiella rapporteringen presenteras årligen
för utskottet.
Kontrollaktiviteter
Kontrollaktiviteterna fastställs utifrån identifierade risker i
syfte att säkerställa intern kontroll och styrning över bolagets
finansiella rapportering. Identifierade risker hanteras genom
väl definierade nyckelprocesser med integrerade
kontrollaktiviteter, såsom åtskillnad och delegering av
ansvar, samverkan och principer för ansvarsfördelning mellan
Nyfosa och externa tjänsteleverantörer, samt en definierad
beslutsordning. I nyckelprocesserna ingår aktiviteter och
kontroller avsedda att hantera och minimera identifierade
risker. Utöver nyckelprocesserna består kontrollaktiviteter
även av löpande uppföljning av det ekonomiska resultatet
och finansiell ställning, företagsövergripande kontroller samt
generella IT-kontroller.
Information och kommunikation
Bolaget har inarbetade rutiner och system för information
och kommunikation som syftar till att förse marknaden med
relevant, tillförlitlig, korrekt och aktuell information om
koncernens utveckling och finansiella ställning samt att
säkerställa att den finansiella rapporteringen blir korrekt och
effektiv. För den externa informationsgivningen finns en av
styrelsen fastställd kommunikationspolicy, som har utformats
i syfte att säkerställa att bolaget lever upp till kraven på att i
rätt tid offentliggöra korrekt information till marknaden.
Interna styrdokument klargör vem som ansvarar för vad
och den dagliga interaktionen mellan berörda personer gör
att relevant information och kommunikation når samtliga
berörda parter. Koncernledningen arbetar dagligen inom
den operativa verksamheten och är därmed ständigt
uppdaterade på utvecklingen inom samtliga delar av
bolagets verksamhet.
Styrelsen erhåller regelbundet finansiella rapporter
avseende koncernens ställning och resultatutveckling. Därtill
erhåller styrelsen årligen en rapport från koncernledningen
över konsoliderade risker för koncernen med en tillhörande
åtgärdsplan, vilken i sin tur följs upp av styrelsen och
koncernledningen gemensamt en gång per år.
Övervakning
Styrelsen utvärderar kontinuerligt den information som
koncernledningen lämnar. Koncernens finansiella ställning
och investeringar samt den löpande verksamheten
diskuteras normalt vid varje styrelsemöte och
koncernledningsmöte. Styrelsen ansvarar även för
uppföljning av intern kontroll och styrning. Detta arbete
innefattar bland annat att säkerställa att åtgärder vidtas för
att hantera eventuella brister, liksom uppföljning av förslag
på åtgärder som uppmärksammats i samband med den
externa revisionen. Se årsplaneringen för styrelsens möten
på sidan 45.
Uppföljningar och separata utvärderingar utförs
kontinuerligt på olika nivåer i bolaget enligt fastställd
riskhanteringspolicy och ekonomihandbok. Den i
riskhanteringspolicyn utsedda riskägaren ansvarar för
riskhanteringen av en specifik risk genom att löpande
analysera dess utveckling, övervaka riskåtgärder och
rapportera status till koncernledningen. Genom styrelsens
och koncernledningens årliga uppföljning av åtgärdsplanen
övervakas vidare beslutade åtgärder och riskägare samtidigt
som tillfälle ges för linjeansvariga att lyfta relevant
riskinformation. Riskhanteringsprocessen utvärderas i sin tur
en gång per år för att identifiera förbättringsmöjligheter.
Internrevision
Mot bakgrund av verksamhet, organisationsstruktur och hur
den finansiella rapporteringen i övrigt har organiserats finner
styrelsen inget behov av en särskild granskningsfunktion i
form av internrevision. Bolagets koncernövergripande
controllerfunktion har anpassats för att hantera arbetet med
den interna kontrollen. Frågan om att inrätta en särskild
internrevisionsfunktion prövas årligen av styrelsen.
NYFOSA
Årsredovisning 2025
53
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Nyfosas hållbarhetsarbete
Även med ett fastighetsbestånd i förändring går det att
bedriva ett långsiktigt hållbarhetsarbete. Med tydliga mål
och ett stort engagemang tar Nyfosa ansvar för att bidra
både till en hållbar framtid och till en uthållig lönsamhet.
För att minska negativ påverkan på klimatet från
verksamheten och värdekedjan krävs ett långsiktigt
perspektiv som fungerar i Nyfosas aktiva verksamhet. Det
sker genom att fastigheterna förvaltas med ett långsiktigt
perspektiv. Bolaget och dess medarbetare tar ansvar som
hyresvärd, arbetsgivare, affärspartner, låntagare och som
förvaltare av aktieägarnas kapital, bland annat genom att
agera enligt FN:s Global Compacts tio principer för hållbart
företagande.
Med bolagets relativt korta historik har viktiga steg tagits för
att skapa ett hållbarhetsarbete som fungerar i den
tillväxtfokuserade verksamheten.
Arbetet att bygga en verksamhet för minskad
klimatpåverkan och att stärka Nyfosas position som
ansvarstagande och attraktiv arbetsgivare och
samarbetspartner fortsätter. Det ger bolaget
förutsättningarna för att växa sunt och lönsamt i riktning
mot uppsatta mål.
Kontaktperson för bolagets hållbarhetsredovisning är
Ann-Sofie Lindroth, CFO.
Hållbarhetsrapport
INNEHÅLL
Allmän information
...........................................................................
54
Väsentliga hållbarhetsområden
....................................................
56
Omställningsstrategi
........................................................................
57
Värdeskapande genom aktiv förvaltning
..................................
58
Klimatförändringar
............................................................................
59
Task force on climate
-related financial disclosures (TCFD) .
59
Affärsetik
..............................................................................................
61
Egen arbetskraft
.................................................................................
62
GRI
-index .............................................................................................
65
Redovisningsprinciper
.....................................................................
66
Revisors rapport över översiktlig granskning
...........................
67
EU:s Taxonomi
....................................................................................
69
Nyfosas hållbarhetsredovisning och lagstadgade
hållbarhetsrapportering utgörs av flera avsnitt i
årsredovisningen. Dessa är markerade med H i
innehållsförteckningen på sidan 3.
NYFOSA
Årsredovisning 2025
54
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Allmän information
Om hållbarhetsrapporten
Nyfosa har valt att upprätta den lagstadgade hållbarhets-
rapporten enligt den äldre lydelsen i årsredovisningslagen,
som gällde före 1 juli 2024. De delar av års- och hållbarhets-
redovisningen som är markerade med ett ”H” i innehålls-
förteckningen på sidan 3 avser lagstadgad
hållbarhetsrapportering. Innehållet omfattar moderbolaget
och samtliga dotterbolag. Redovisnings-perioden för
hållbarhetsrapporteringen följer av års-redovisningen i
övrigt. Rapportering i denna form sker årsvis.
Nyfosa har valt att rapportera sitt hållbarhetsarbete i
enlighet med de av Global Sustainability Standards Boards
(GSSB) framtagna GRI Sustainability Reporting Standards
2021 (”GRI Standards”). Målet med GRI Standards är att
skapa transparent rapportering om hur en organisation
bidrar till en hållbar utveckling. Rapporteringen beskriver
även vad som ger den största påverkan på lönsamhet, miljö
och människa, inklusive mänskliga rättigheter, samt
organisationens aktiviteter. Rapporteringen har
sammanställts i index över GRI Standards på sidan 65.
Klimatrelaterade finansiella upplysningar presenteras
enligt Task force on Climate-related Financial Disclosures
(”TCFD”) på sidorna 59–60.
Upplysningar har även lämnats med utgångspunkt i EU:s
Taxonomi, vilka inte ingår inte i den formella hållbarhets-
rapporteringen och har inte granskats av bolagets revisor.
Styrning av hållbarhetsfrågor
Nyfosa har en etablerad struktur för styrning av och
processer för att hantera väsentliga konsekvenser, risker och
möjligheter relaterat till hållbarhetsområdet. Ansvars-
områden fördelas mellan olika grupper, vilket återspeglas i
policyer och styrdokument. Bolaget arbetar systematiskt för
att integrera hållbarhet i sin verksamhet genom styrelse,
revisionsutskott, VD och koncernledning, hållbarhetsgrupp
samt riskägare.
Styrelsen har det yttersta ansvaret för hållbarhetsarbetet,
inklusive att godkänna hållbarhetspolicyer, mål och
strategier. Styrelsens ledamöter uppdateras kvartalsvis om
hållbarhetsprestationer samt årsvis om klimatrelaterade
risker och möjligheter. Genom dessa uppdateringar kan
styrelsen granska hållbarhetsmålen och säkerställa att de är i
linje med bolagets strategiska mål. Vidare ansvarar styrelsen
för att godkänna större investeringar och transaktioner där
hållbarhet ofta är en integrerad del av beslutsunderlaget.
Revisionsutskottet övervakar effektiviteten i interna
kontroller och riskhantering. De granskar årligen riskanalysen
och säkerställer att hållbarhetsrelaterade finansiella risker
hanteras.
VD och koncernledning ansvarar för att implementera
styrelsens beslut och leda det operativa hållbarhetsarbetet.
De godkänner interna hållbarhetsmål som föreslagits av
hållbarhetsgruppen och säkerställer att dessa överens-
stämmer med bolagsstrategin. VD har det övergripande
ansvaret för hållbarhetsarbetet och leder diskussioner om
klimatrelaterade risker innan de rapporteras vidare till
styrelsen. Koncernledningen har en central roll i att
säkerställa att hållbarhet är en integrerad del av
affärsprocesserna och att hållbarhetsmålen uppnås.
Hållbarhetsgruppen består av ansvarig teknik/hållbarhet i
Nyfosa Sverige respektive Kielo, COO, CFO samt finanschef,
varav tre ledamöter är medlemmar av koncernledningen. VD
deltar som regel på mötena. Gruppen sammanträder sex
gånger per år och leder det strategiska hållbarhetsarbetet,
säkerställer att hållbarhetsfrågor kontinuerligt adresseras
samt bereder material till styrelsemöten. Gruppen utgör även
Green Finance Committee som ansvarar för efterlevnaden av
villkor för grön finansiering. I sin styrning tar gruppen fram
interna hållbarhetsmål som främjar de övergripande målen
för bolaget.
Riskägare med ansvar för hanteringen av en specifik
väsentlig risk driver arbetet på operativ nivå. Rapportering
sker till ledande befattningshavare eller ledamot i
hållbarhetsgruppen, beroende på riskens art.
Hållbarhetsfrågor är integrerade i bolagets strategi
genom ett uttalat fokus på att skapa stabila och hållbara
kassaflöden. Det utgör grunden för långsiktigt värde-
skapande. Strategin inkluderar bland annat värdeökning
genom hållbar förvaltning, långsiktiga partnerskap med
hyresgäster och hållbara renoveringsprojekt. Vid större
transaktioner och investeringar integreras hållbarhets-
aspekter, såsom användning av hållbara material och
energieffektiviseringar. Det bidrar till minskad miljöpåverkan
och ökat värde på tillgångarna. Styrelsen och
hållbarhetsgruppen arbetar tillsammans för att säkerställa att
dessa aspekter beaktas i alla större beslut.
Riskhantering och intern kontroll inom
hållbarhetsrapportering
Bolaget har ett ramverk för riskhantering och intern kontroll
som inkluderar hållbarhetsrisker. Ramverket bygger på en
strukturerad metod för att identifiera, analysera och hantera
potentiella riske. Fokus är att säkerställa korrekthet och
transparens i hållbarhetsrapporteringen. Genom en nära
koppling till bolagets hållbarhetsarbete säkerställs att
väsentliga risker hanteras på ett systematiskt sätt.
Ramverket för riskhantering inkluderar en av styrelsen
antagen riskhanteringspolicy, se vidare på sidorna 50–52.
Hållbarhetsrisker är kopplade till hållbarhets-
rapporteringen genom dubbel väsentlighetsanalys och
materialitetsanalys, som identifierar hållbarhetsfrågor av hög
relevanta för bolaget och dess intressenter.
Hållbarhetsgruppen övervakar status och säkerställer att
hållbarhetsrisker adresseras på ett effektivt sätt.
Bolaget har en strukturerad rapporteringsprocess för
riskbedömningar till administrativa, ledande och
övervakande organ. Styrelsen mottar en årlig rapport över
bolagets risklandskap inklusive status för hantering av
hållbarhetsrisker. Revisionsutskottet bereder rapporteringen
NYFOSA
Årsredovisning 2025
55
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
och koncernledningen ansvarar för den övergripande
riskhanteringsprocessen. Riskägare rapporterar löpande
status för specifika risker, vilket möjliggör snabb respons och
säkerställer att risker hanteras proaktivt.
Intressenters påverkan på bolagets strategi och
affärsmodell
Nyfosas intressenter är dess nuvarande och framtida
potentiella aktieägare, medarbetare, hyresgäster,
leverantörer, långivare samt samhället och miljön. Bolaget
engagerar sig med flera nyckelintressenter för att säkerställa
att affärsmodell och strategiska prioriteringar är i linje med
deras förväntningar.
Bolaget träffar aktieägare vid regelbundna möten,
bolagsstämmor och presentationer där den finansiella
utvecklingen tillsammans med bolagets strategier för att
hantera hållbarhetsfrågor presenteras. Utöver möten
kommunicerar bolaget genom publicerade dokument,
såsom års- och hållbarhetsredovisning.
Genom en platt organisationsstruktur med närhet till
chefer och koncernledning uppmuntras medarbetarna att
bidra till utvecklingen av bolagets strategi och vara delaktiga
i beslutsfattandet. Den dagliga kontakten med befintliga och
potentiella hyresgäster är en förutsättning för att fånga upp
hyresgästernas lokalbehov och krav på en hyresvärd. För att
fördjupa kontakten med hyresgäster har ett centralt
ansvarsområde inrättats.
Bolaget arbetar löpande med leverantörer av bland annat
installationstjänster inom el, ventilation, tak och hiss samt
ombyggnationstjänster. För att säkerställa att personerna
som utför arbetet har rätt förutsättningar har Nyfosa en
uppförandekod för leverantörer. För inköp över 1 MSEK
uppmanas inköparen att inhämta leverantörens bekräftelse
på att motparten uppfyller Nyfosas krav samt tar sitt
arbetsmiljöansvar. Uppförandekoden betonar etiska
affärsmetoder, mänskliga rättigheter och miljöansvar.
Leverantörerna säkerställer att dessa standarder efterlevs
genom självutvärderingar.
Vidare framgår ett antal riskbegränsningar i bolagets
finanspolicy. Dessa utgör viktiga nyckeltal för såväl
aktieägare som långivare och kommuniceras i bolagets
finansiella rapporter. Även efterlevnad av grönt finansiellt
ramverk utgör väsentlig information för bolagets
intressenter.
För bolaget hör hållbarhet och lönsamhet ihop, ett
förhållningssätt som bidrar till ett fokuserat arbete mot
miljömässiga hållbarhetsmål och gynnar samhället i stort
genom skatteintäkter.
Dubbel väsentlighetsanalys – bedömning av väsentlig
inverkan, risker och möjligheter
Processen för att identifiera, bedöma, prioritera och övervaka
potentiell och faktisk inverkan på människor och miljön
baseras på en strukturerad due diligence som följer
riktlinjerna i ESRS-regelverket. Metoden innefattar analys av
verksamhetens inverkan på externa faktorer och
hållbarhetsriskers potentiella inverkan på verksamheten.
En dubbel väsentlighetsanalys har genomförts för att
säkerställa att både inverkansväsentlighet och finansiell
väsentlighet tas i beaktande. Inverkansväsentlighet innefattar
hur bolagets aktiviteter påverkar miljö och samhälle.
Finansiell väsentlighet innefattar hur hållbarhetsfrågor
påverkar bolagets finansiella resultat och bedöms utifrån
finansiell effekt och sannolikhet för realisering. En femskalig
riskmatris användes för att värdera risker och möjligheter
baserat på sannolikhet och potentiell påverkan.
Den dubbla väsentlighetsanalysen täcker hela
värdekedjan, från uppströms påverkan (leverantörer och
material) till nedströmseffekter (hyresgäster och besökare).
Genom att inkludera insikter från intressentdialoger, såsom
workshops och intervjuer med medarbetare, hyresgäster och
leverantörer, säkerställer Nyfosa att relevanta perspektiv
beaktas.
För att bedöma och prioritera inverkan används ESRS-
baserade kriterier som allvarlighetsgrad, omfattning,
återställbarhet, sannolikhet och tidshorisont. En
prioriteringsmatris visualiserar risker och möjligheter baserat
på sannolikhet och konsekvens, vilket hjälper till att rikta
resurser mot de mest kritiska områdena. Den finansiella
väsentligheten bedöms genom en analys av potentiella
ekonomiska konsekvenser och sannolikheten för deras
realisering. En tröskel definieras för att avgöra vilka frågor
som är väsentliga för rapporteringen.
Övervakningen av inverkan sker genom nyckeltal som är
kopplade till hållbarhetsmålen. Dessa nyckeltal fokuserar på
att minska negativ inverkan och på att maximera positiva
möjligheter. Nyfosa rapporterar sina framsteg både internt
till ledning och styrelse och externt via årliga hållbarhets-
rapporter och finansiella rapporter. Processen ses över och
uppdateras årligen för att säkerställa att nya risker och
möjligheter adresseras.
Den dubbla väsentlighetsanalysen utgår ifrån följande metod
och antaganden:
• En helhetssyn på värdekedjan är avgörande för att
identifiera påverkan.
• Allvarlighet prioriteras framför sannolikhet, särskilt i
frågor som rör mänskliga rättigheter.
• Tidshorisonter (kort, medellång och lång sikt) används
för att säkerställa en heltäckande analys.
Kort och
medellång
sikt
(1–5 år)
Minska utsläpp från Scope 1 och Scope 2 samt
fastställa ett startår för Scope 3-utsläpp.
Energibesparande investeringar för att höja
energiprestandan och sänka energikostnaderna.
Finansiell stabilitet genom att upprätthålla en
effektiv kapitalallokering och hantera ränterisk med
hjälp av räntederivat.
Optimera fastighetsbeståndet utifrån både
avkastning och förvaltningseffektivitet.
Lång sikt
(5+ år)
Implementering av cirkulära ekonomiska principer
och anpassning till teknologiska framsteg samt
långsiktig klimatanpassning.
Hållbart värdeskapande genom klimatanpassning
och energieffektivisering för att säkerställa
motståndskraft.
Stabila hyresintäkter och kostnadskontroll ger ett
starkt kassaflöde som skapar förutsättningar för
investeringar, skuldhantering och framtida
utdelningar.
NYFOSA
Årsredovisning 2025
56
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Väsentliga hållbarhetsområden
Efter genomförd väsentlighetsanalys identifierades elva ämnesområden som är väsentliga för bolaget att fokusera på.
Det är områden där bolaget har störst inverkan på sin omgivning och som påverkar bolagets verksamhet mest.
Social inverkan
Medarbetarnas välbefinnande utgör en nyckelfaktor
för bolagets framgång och för att uppnå
hållbarhetsmålen.
Medarbetare
Behovet av att attrahera och
behålla kompetenta medarbetare
är avgörande för framgång.
Leverantörs-
ansvar
Risker som dåliga arbetsvillkor
och korruption i leverantörsledet
kräver åtgärder.
Hyres-
gäster och
samhällen
Starka relationer med hyresgäster
samt samverkan och engagemang
i lokalsamhällen bidrar till Nyfosas
möjligheter att framgångsrikt
utveckla verksamheten mot sina
affärsmål.
Styrningsrelaterad inverkan
Nyfosa
s standard för bolagsstyrning och transparens
följ
er erkända ramverk som TCFD och GRI. Centrala
styrningsområden inkluderar:
Etiska affärs
principer
Korruption och skada på
företagets rykte kan orsaka
betydande negativ påverkan på
bolaget och dess verksamhet.
Bolags
styrning
Brister i bolagsstyrning kan leda
till bland annat regelbrott och fel i
rapportering.
Transparens
och rapporte-
ring av ESG
Tillämpning av GRI för håll-
barhetsredovisning och TCFD för
klimatrelaterad finansiell informa-
tion säkerställer intressenternas
krav på informationsgivning.
Miljömässig inverkan
Klimatförändringarnas påverkan på fastighets
-
beståndet
hanteras genom konkreta åtgärder som
energi
besparande investeringar, klimatanpassningar
och gröna finansieringsramverk.
Klimat
förändringar
Koldioxidutsläpp, ökade energi-
kostnader och fysiska risker vid
extrema väderförhållanden.
Energi
användning
Hög energianvändning påverkar
bolagets kostnader negativt och
bidrar till koldioxidutsläpp.
Avfalls
hantering
Hantering av miljöfarligt avfall
påverkar bolagets kostnader
negativt.
Vatten
användning
Hyresgästernas vattenförbrukning,
särskilt i områden med risk för
vattenbrist, utgör en potentiell
utmaning.
Resursan-
vändning och
biodiversitet
Hög resursförbrukning och
påverkan på ekosystem.
NYFOSA
Årsredovisning 2025
57
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Omställningsstrategi
Nyfosas omställningsstrategi syftar till att skapa den omställning som krävs för att uppnå en minskad negativ miljöpåverkan och skapa
värde för både samhälle och bolagets intressenter. Strategin innefattar styrning av verksamheten, processer och system mot mer
miljövänliga och resurssnåla alternativ för driften av fastigheterna, för att skapa rättvisa och jämlikhet i hela värdekedjan samt att erbjuda
utveckling och bidra till välbefinnande för alla medarbetare. Strategin bidrar till FN:s globala mål för hållbar utveckling.
Fastigheter
Energianvändning
Optimera
energianvändningen genom bland annat stöd av
tekniska system och installationer. Implementera och prioritera
förnybara energikällor där
så är möjligt.
Hållbara
investeringar
Främja initiativ för att, i den mån det är möjligt, återanvända
material och installationer. Använda miljövänliga och hållbara
material med lågt koldioxidavtryck vid anpassning och
renovering.
Avfallshantering
och cirkulär ekonomi
Främja en cirkulär ekonomi genom samarbete med hyresgäster
och entreprenörer för att minska avfall och öka återanvändning,
exempelvis genom att möjliggöra återbruk av inredning och
byggmaterial samt tillhandahålla effektiva lösningar för
avfallshantering i byggnaderna.
Transport
och tillgänglighet
Främja hållbara transportalternativ för anställda och besökare i
form av cykelparkering och
laddstolpar för bilar. Arbeta för att
minska koldioxidutsläppen från transporter kopplade till
verksamheten.
Biologisk
mångfald
Främja bevarande av befintliga
ytor samt utveckla nya ytor med
ängsmark på fastigheterna för att skapa utrymme för
pollinatörer. Upplåta ytor på tak eller mark för biodling.
Affärsetik
Medarbetare
Ansvarsfulla affärer
Säkerställa transparens och ansvar i alla affärstransaktioner.
Arbeta mot korruption och oetiska affärsmetoder i hela
värdekedjan.
En attraktiv och jämställd arbetsplats
Upprätthålla
en hälsosam och säker arbetsmiljö som
prioriterar anställdas välbefinnande, jämlikhet och
utvecklingsmöjligheter samt främja balans mellan arbete
och fritid.
Bidrag till FN:s
globala mål
Övre: kontorsfastigheten Dir. Smidts Gade 6 i Skien, Norge.
Nedre: regionkontoret i Stockholm.
NYFOSA
Årsredovisning 2025
58
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Värdeskapande genom aktiv förvaltning
Nyfosa ska genom sitt hållbarhetsarbete driva omställningen till ett hållbart samhälle. Det sker bland annat genom att bygga en
motståndskraftig verksamhet med minskad klimatpåverkan och en stärkt position som ansvarstagande och attraktiv arbetsgivare och
samarbetspartner. Bolaget bidrar därmed till att skapa värde för sina intressenter samt för samhälle och miljö.
Resurser
Affärsmodell
Skapat värde för intressenter, samhälle och miljö
Fastigheter
490
fastigheter
2 877
tusen kvadratmeter (2 933)
uthyrningsbar
area
4 043
hyresavtal (4 134)
Medarbetare
Totalt
121 medarbetare (102) och cirka 60
externa medarbetare
(60)
Nätverk
Cirka
2 900 leverantörer och entreprenörer
(2
900)
Finansiering
104
MSEK (104) i aktiekapital från
14
311 (15 465) aktieägare
21 137
MSEK (21 466) i lån från
kreditinstitut
och obligationsägare
Energi
och vatten
255
Gwh (283) energianvändning
493
kbm (510) vattenförbrukning
Aktiva
och affärsdrivna med regional
närvaro
Nyfosa är ett aktivt kommersiellt
fastighetsbolag som verkar på orter med
goda tillväxtutsikter och stark dragningskraft
i
sin region
.
Med korta beslutsvägar, regional närvaro
och entreprenörsanda i kombination med en
dynamisk transaktionsverksamhet skapa
s och
optimera
s långsiktiga värden.
Genom ett proaktivt, kundnära och
flexib
elt arbetssätt identifieras affärs-
möjligheter samtidigt som
bolaget bidrar till
hållbar utveckling för hyresgäster och de
regioner där
bolaget verkar.
Hyresgäster
Säkra och hälsosamma lokaler
747
MSEK (543) i investeringar i befintliga
fastigheter
Medarbetare
Arbetstillfällen
En attraktiv och jämställd arbetsplats, socialt
sammanhang och personlig utveckling.
118
MSEK (92) i löner och ersättningar
Leverantörer
och entreprenörer
Indirekta arbetstillfällen
1 702
MSEK (1 552) i inköp från leverantörer
och entreprenörer
Aktieägare
och kreditgivare
6,86
SEK (6,41) i förvaltningsresultat per aktie
291
MSEK (191) utbetald utdelning
1 096
MSEK (1 245) betalda räntor och
avgifter
Samhälle
Bidrar till ett levande lokalsamhälle utanför
storstadsområden
.
Utvecklar befintliga fastigheter att bli mer
hållbara
.
Bidrar finansiellt genom inbetalda skatter
285
MSEK (445) i moms
170
MSEK (167) i fastighetsskatt
54
MSEK (47) i inkomstskatt
Miljö
Arbete mot lägre energiförbrukning och
koldioxidutsläpp
.
Återbruk, insatser för biologisk mångfald och
mindre vattenanvändning
.
Minskad energiförbrukning
per kvadratmeter
-17 % i Nyfosa Sverige sedan 2020
-5 % i Kielo sedan 2023
-3 % i Bratsberg sedan 2024
490
Fastigheter
121
Medarbetare
6,86 SEK
Förvaltningsresultat
per aktie
6,3 %
Direktavkastning
fastigheter
118 MSEK
Löner och
ersättningar
291 MSEK
Utbetald utdelning
till aktieägare
-17 %
Energianvändning
Nyfosa Sverige sedan 2020
NYFOSA
Årsredovisning 2025
59
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Klimatförändringar
Styrning
Nyfosas hållbarhetspolicy, som finns tillgänglig på bolagets
hemsida, beskriver strategin för att integrera hållbarhets-
frågor i den egna verksamheten och värdekedjan. Genom att
integrera ett långsiktigt perspektiv syftar policyn till att
balansera miljömässiga, sociala och ekonomiska mål. Den
betonar vikten av att minimera miljöpåverkan genom effektiv
resursanvändning och åtgärder som hanterar klimatrisker.
Policyn bemöter flera väsentliga områden som är centrala i
hållbarhetsarbetet, inklusive klimatförändringar, egen
arbetskraft och bolagsstyrning.
Inom ramen för klimatförändringar beskriver policyn hur
bolaget ska arbeta med exempelvis materialåteranvändning,
klimatmedvetna beslut samt lokala och ansvarsfulla
leverantörer med geografisk närhet till fastigheterna. Därtill
finns riktlinjer för miljöanalyser vid fastighetsförvärv och
insatser för att förlänga livslängden på befintliga byggnader
för att minska behovet av nyproduktion. Policyn beskriver
också bolagets arbete med energibesparande åtgärder,
förnybar energi och miljöcertifieringar.
Policyn omfattar verksamheten, värdekedjan och
intressenter. Den syftar till att hantera väsentliga
konsekvenser, risker och möjligheter kopplade till både
begränsning av och anpassning till klimatförändringarna.
Styrelsen antar hållbarhetspolicyn och koncernledningen
implementerar den i organisationen. Hållbarhetsgruppen
följer upp policyn och rapporterar årligen framsteg i
hållbarhetsarbetet till koncernledningen.
Policyn tar hänsyn till intressenter genom att balansera
finansiella mål med socialt och miljömässigt ansvar.
Aktieägares intressen tillgodoses genom fokus på lönsamhet
och resurseffektivitet, medan anställda gynnas av satsningar
på en trygg arbetsmiljö och jämställdhet. Policyn anger att
hyresgästerna ska erbjudas säkra och hälsosamma miljöer.
Leverantörer ska säkerställa ansvarsfullt agerande gentemot
leverantörens egen arbetskraft och miljön.
Policyn uppfyller villkoren för grön finansiering.
Omställningsplan
Bolaget har utvecklat en omställningsstrategi som syftar till
att minska bolagets klimatpåverkan och stärka hållbarheten i
hela verksamheten. Strategin omfattar energieffektivisering,
hållbara investeringar, förbättrad avfallshantering och
cirkulär ekonomi, samt initiativ inom transport, tillgänglighet
och biologisk mångfald. En mer detaljerad beskrivning finns
på sidan 57.
Läs mer på sidorna 24–28 om åtgärder som genomförts i
syfte att minska klimatpåverkan från såväl den egna
verksamheten som hyresgästernas.
Mål
Läs mer på sidan 28 om aktuella hållbarhetsmål som är
utformade för att minska negativ klimatpåverkan från
verksamheten.
Task force on climate-related
financial disclosures (TCFD)
TCFD beskriver finansiell påverkan på bolaget från risker och
möjligheter som antas uppkomma på grund av
klimatförändringar.
Klimatrelaterade risker och möjligheter är en del av
bolagets riskhantering och påverkar till viss del bolaget idag,
medan andra förväntas göra det under ett långsiktigt
perspektiv om fem år. Riskerna och möjligheterna bedöms
utifrån sannolikhet för att de inträffar och vilken finansiell
påverkan de i så fall skulle ha på bolaget.
Klimatrelaterade risker och möjligheter
Bolagets mest väsentliga finansiella exponering mot
klimatrelaterade risker och möjligheter bedöms vara
hänförliga till koldioxidutsläpp, energianvändning och
kostnader för fastighetsförsäkringar. De uppkommer i
samband med omställningen till lägre koldioxidutsläpp samt
på grund av förändringar i klimatet.
Om priset på utsläppsrättigheter stiger eller koldioxid
beläggs med skatter påverkar det bolaget genom högre
driftskostnader för energi och vatten. Skador på byggnader
från extremväder eller högre vattenstånd ökar risken att
kostnaden för att försäkra tillgångarna ökar.
I det korta perspektivet påverkas bolagets finansiella
ställning genom ett ökat investeringsbehov för att långsiktigt
sänka driftskostnaderna genom användning av ny teknik och
energieffektiva installationer.
Omställningsrisker
1 Förändrat regelverk kring emissioner och
utsläppsrättigheter. Ökade rapporteringskrav avseende
koldioxidutsläpp och energianvändning från den egna
verksamheten kan medföra omställningskostnader för att
möjliggöra mer omfattande insamling av förbrukningsdata.
2 Ej kreditvärdiga tillgångar. Fastigheter som inte uppfyller
krav på energiprestanda kan tappa sitt värde på kredit- och
kapitalmarknaden.
3 Kostnad för nya installationer. Omställning till minskad
energianvändning och risker för dyrare teknik för att
åstadkomma detta.
Att ställa om byggnader till lägre energianvändning och
därmed uppnå ett lägre koldioxidutsläpp kräver i vissa fall
investering i ny teknik och installationer i byggnaderna.
Att ersätta fullt fungerande teknik mot modern, mer
energieffektiv installation kan innebära högre
koldioxidutsläpp för att producera, transportera och
installera den. Det skapar också en klimatbelastning för att
destruera befintlig installation.
En ersättningsinstallation kräver avskrivning i förtid av
befintlig utrustning och kostnader för att installera den nya.
NYFOSA
Årsredovisning 2025
60
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
4 Anseende på hyres-, kapital-, kredit- eller aktiemarknaden
påverkas negativt om bolaget inte uppnår förväntad
minskning av miljöpåverkan.
Ett skadat förtroende på marknaderna på grund av att
bolaget inte följer den förväntade minskningen i
energianvändning och koldioxidutsläpp kan leda till att
kapital inte är tillgängligt eller att hyresgäster väljer bort
bolagets lokaler.
Fysiska klimatrisker
5 Akuta fysiska klimatrisker, såsom ökade skador på
tillgångarna orsakade av extrema väderhändelser, belastar
bolagets finansiella ställning i det fall försäkringsersättning
inte täcker skadorna. Tillgångar belägna i framtida riskzoner
riskerar att tappa i värde.
6 Kroniska fysiska klimatrisker, såsom varmare klimat och
stigande vattennivåer, skulle belasta bolagets finansiella
ställning genom högre kostnader för att kyla ner lokalerna
samt högre försäkringspremier i det fall byggnaderna är
lokaliserade i översvämningsområden.
Klimatrelaterade möjligheter
7 Ett effektivare nyttjande av energi och vatten påverkar
bolaget genom lägre driftskostnader. En energisnål byggnad
kan ge ett högre värde.
8 Ökad andel förnybar energi. Att använda energi från
förnybara energikällor samt investera i förnybara energikällor
såsom solcellsinstallationer på byggnaderna för att
diversifiera energikällorna ger ett lägre koldioxidutsläpp.
9 Lägre koldioxidutsläpp. Nyttjande av energikällor med lågt
koldioxidutsläpp skapar lägre exponering mot framtida
högre priser på koldioxid. En grön profil ger större
möjligheter på kapitalmarknaden vid kapitalresning.
Riskscenario
Finansiell
påverkan
1 Obetydlig
2 Mindre
3 Måttlig
4 Stor
5 Betydande
Sannolikhet
1 Mycket osannolik
2 Osannolik
3 Möjlig
4 Sannolik
5 Mycket sannolik
Befintliga processer och fokusområden framåt
Styrning Strategi Riskhantering Indikatorer och mål
Styrelsens bevakning av
klimatrelaterade risker
och möjligheter.
Beskrivs på sidan 54
Hållbarhet – Styrning.
Klimatrelaterade risker och möjligheter
på kort, medel och lång sikt.
Beskrivs i Risker- och riskhantering
sidorna 40–42 och i TCFD sidorna 59–
60.
Process för att identifiera och
bedöma klimatrelaterade risker.
Beskrivs i Risker- och riskhantering
sidan 41 och i TCFD sidorna 59–60.
Indikatorer för att mäta och styra
klimatrelaterade risker och
möjligheter.
Beskrivs i Risker- och riskhantering
sidan 41 och i TCFD sidorna 59–60.
Koncernledningens roll i
bedömning och hantering
av klimatrelaterade risker
och möjligheter.
Beskrivs på sidan 54.
Klimatrelaterade risker och möjligheters
påverkan på bolagets verksamhet,
strategi och finansieringsplan.
Beskrivs på sidorna 59–60, TCFD.
Process för att hantera
klimatrelaterade risker.
Beskrivs i Risker- och riskhantering
sidan 41 och i TCFD sidorna 59–60.
Rapportering av Scope 1, 2 och 3
enligt Greenhouse gas protocol.
Koldioxidutsläpp sidan 27,
förbrukningseffektivisering och
energianvändning sidan 27, samt
omställningsstrategi sidan 57.
Beskriv motståndskraften i bolagets
strategi, beaktat olika fysiska
klimatrelaterade risker.
Risker- och riskhantering sidorna
40–42, omställningsstrategi sidan 57,
samt TCFD sidorna 59–60.
Processernas integration i
organisationens övergripande
riskhantering.
Se Risker- och riskhantering sidan
40–42.
Mål som används för att styra
klimatrelaterade risker och
möjligheter samt utfall på dessa.
Hållbarhetsmål och utfall beskrivs
på sidorna 10 och 28.
5
4
3
2
1
1
2
3
4
5
POTENTIELL FINANSIELL PÅVERKAN
SANNOLIKHET
2
4
3
5
1
6
7
8
9
NYFOSA
Årsredovisning 2025
61
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Affärsetik
Leverantörsrelationer
Nyfosa arbetar för att upprätthålla hållbara relationer med
affärspartners. Ett gott rykte och pålitliga betalningsrutiner är
viktigt för verksamheten. Bolaget har en uppförandekod för
leverantörer som betonar etiska affärsmetoder. Detta
inkluderar att säkerställa att betalningar hanteras på ett
ansvarsfullt och korrekt sätt. Dessutom är ansvarsfulla
finansiella metoder en central del av hållbarhetspolicyn, och
att ekonomiska åtaganden hanteras på ett etiskt och
professionellt sätt. Genom att integrera dessa principer i det
dagliga arbetet skapas ett långsiktigt värde för både bolaget
och dess leverantörer.
Policy och företagskultur
Uppförandekoden för medarbetare fungerar som en
vägledning för etiskt beteende. Den omfattar principer och
regler för att skapa en hälsosam arbetsmiljö och främja stark
affärsetik.
Nyfosa har infört ett robust system för att upptäcka,
rapportera och utreda överträdelser mot lagar,
uppförandekoden och interna policyer bland annat genom
att tillhandahålla en visselblåsarfunktion. Systemet erbjuder
konfidentiella och säkra rapporteringskanaler som är
tillgängliga på bolagets hemsida för såväl anställda som
affärspartners, hyresgäster och leverantörer. Genom
visselblåsarfunktionen, som övervakas av en styrelseledamot,
säkerställs anonymitet och skydd mot repressalier.
Etiska frågor är integrerade i utbildningsinitiativ, såsom
utbildning om uppförandekoden, inköpsprocesser och
riskhantering samt utgör en del av introduktionsprogrammet
för nya medarbetare.
Nyfosa har integrerat affärsetik i sin hållbarhetsstrategi
genom centrala policyer och rutiner. Hållbarhetspolicyn
utgör grunden för bolagets arbete med miljömässig och
social hållbarhet och omfattar ansvar gentemot anställda,
hyresgäster, leverantörer och lokalsamhällen.
Riskhanteringspolicyn ger ramar för identifiering och
hantering av risker, och policyn för transaktioner med
närstående minimerar risken för oegentligheter genom
godkännandeprocesser och krav på transparens.
Förebyggande arbete mot, och upptäckt av, korruption och
mutor
Nyfosa har omfattande rutiner för att förebygga, upptäcka
och hantera korruption och mutor. Uppförandekoden för
medarbetare och leverantörer klargör nolltolerans och gäller
genom hela leverantörskedjan. Regelbunden utbildning
stärker medvetenheten, och policyer för transaktioner med
närstående samt riskhantering säkerställer transparens. Ett
oberoende visselblåsarsystem garanterar konfidentialitet,
medan interna kontroller och revisioner övervakar
efterlevnad. Vid anklagelser eller incidenter finns etablerade
rapporteringsvägar och oberoende utredningar genomförs.
Intern kontroll och riskhantering omfattar både finansiell
och hållbarhetsrapportering. Minst åtta gånger per år
diskuteras frågor relaterade till finansiell rapportering och
hållbarhet på ledningsmöten. På hållbarhetsgruppens möten
rapporteras om framsteg i hållbarhetsmålen. Dessa processer
säkerställer transparent och effektiv styrning.
Nyfosas policy mot korruption riktar sig till anställda och
leverantörer. Uppförandekoderna publiceras på hemsidan
och finns tillgängliga för medarbetare via intranätet.
Leverantörer informeras direkt, och ett externt visselblåsar-
system möjliggör konfidentiell rapportering av misstänkta
överträdelser. Regelbunden utbildning stärker medveten-
heten om etiska standarder och antikorruptionsåtgärder.
Bekräftade fall av korruption och mutor
Se sidan 64.
Hantering av leverantörsrelationer
Riskhantering och
minimering av
störningar
Bolaget prioriterar att arbeta med lokala
leverantörer på respektive ort, vilket stärker
det lokala samhället och minskar beroendet
av långa internationella leverantörskedjor.
Utbildning för
medarbetare inom
inköp
Inköpsansvariga utbildas i uppförandekod
för leverantörer, hållbarhetspolicy samt
riktlinjer för inköp i syfte att säkerställa
etiskt och professionellt agerande gentemot
leverantörer.
Undersökning och
utvärdering av
leverantörers
samhälls- och
miljöansvar
Bolaget uppmuntrar leverantörer att följa
hållbara metoder och samhällsansvar.
Lokala
leverantörer
Lokala leverantörer prioriteras när så är
möjligt.
Kommunikation
och relationer med
leverantörer
Nära relationer med leverantörer genom
dialog kring etiska affärsmetoder i
kombination med tydliga betalningsrutiner.
Utvärdering av
rutiner och resultat
Bolaget åtar sig rätten att genomföra
revisioner och platsbesök för att verifiera att
uppförandekoden för leverantörer efterlevs.
NYFOSA
Årsredovisning 2025
62
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Egen arbetskraft
Styrning
Nyfosas hållbarhetspolicy samt uppförandekod för
medarbetare syftar till att skapa en trygg och inkluderande
arbetsmiljö där varje medarbetare bedöms rättvist och ges
möjlighet till utveckling. Uppförandekoden för medarbetare
tydliggör bolagets värderingar och principer för hur anställda
förväntas agera i relation till kolleger, hyresgäster,
leverantörer, samarbetspartners och samhället i stort. Vidare
ger uppförandekoden vägledning både om lagkrav och om
förväntningar som sträcker sig utöver dessa, med målet att
säkerställa ett etiskt och ansvarsfullt agerande i alla delar av
verksamheten.
Policyn och uppförandekoden definierar Nyfosas riktlinjer
för att säkerställa god arbetsmiljö, hälsa, jämställdhet och
likabehandling av anställda. Genom nolltolerans mot
diskriminering, insatser för mångfald och definierade rutiner
för efterlevnad, bidrar Nyfosa till en hållbar och rättvis
arbetsplats för alla.
Likabehandling och lika möjligheter för alla
Nyfosa har en nolltolerans mot trakasserier, mobbning och
diskriminering i alla former. Genom hållbarhetspolicyn,
arbetsmiljömanualen och uppförandekoden för medarbetare
arbetar bolaget aktivt för att motverka diskriminering och
främja en inkluderande och diversifierad arbetsmiljö. Alla
medarbetare ska bemötas med respekt och ges lika
rättigheter och möjligheter, oberoende av kön, könsidentitet
eller könsuttryck, etnisk tillhörighet, religion eller annan
trosuppfattning, funktionsnedsättning, sexuell läggning eller
ålder. Nyfosa säkerställer att varje individ bedöms utifrån
prestationer och meriter, och vid rekrytering beaktas
underrepresentation av kön vid lika kvalifikationer. För att
minska risken för omedveten partiskhet genomförs
rekryteringsintervjuer av både manliga och kvinnliga
medarbetare till varje roll.
God arbetsmiljö
Nyfosa strävar efter att skapa en hälsosam, trygg och
produktiv arbetsmiljö, där alla medarbetare ges lika
möjligheter till personlig och professionell utveckling.
Arbetsmiljöarbetet utgår från bolagets arbetsmiljömanual,
som reglerar rutiner för att förebygga ohälsa, säkerställa
inkludering och skapa en positiv arbetskultur. Bolaget
tillämpar ett systematiskt arbetsmiljöarbete, där
arbetsmiljörisker regelbundet identifieras, bedöms och
åtgärdas. Som en del av detta arbete genomförs
regelbundna undersökningar av arbetsmiljön samt
uppföljning av beslutade åtgärder.
Rapporterade incidenter hanteras omedelbart, och
nödvändiga åtgärder vidtas för att förbättra arbetsmiljön.
Styrelsen har det övergripande ansvaret för att säkerställa att
uppförandekoden implementeras och efterlevs, medan
chefer med personalansvar ansvarar för att utbilda
medarbetare och säkerställa att riktlinjerna efterlevs i det
dagliga arbetet. Nyfosas hållbarhetspolicy och
uppförandekod finns publicerade på bolagets hemsida.
Tillgänglighet
Nyfosa arbetar för att upprätthålla en företagskultur präglad
av öppenhet, tillit och delaktighet. Bolaget har en platt
organisation där medarbetarna bjuds in att påverka såväl
verksamhetsbeslut somstrategiska beslut. VD och
koncernledning är tillgängliga för samtliga anställda och
delar lokaler med de koncerngemensamma funktionerna
samt delar av förvaltningsorganisationen, vilket skapar en
transparent och kommunikativ arbetsplats. Denna struktur
uppmuntrar en öppen dialog och kontinuerlig feedback från
medarbetarna.
Alla medarbetare genomför årliga utvecklingssamtal
tillsammans med den närmaste chefen. Vid dessa samtal
sätts individuella mål, och uppföljning sker löpande under
året för att skapa en kontinuerlig dialog. Nyfosa engagerar
sig direkt med sin arbetsstyrka utan mellanhand av
arbetstagarrepresentanter.
Bolaget har en tydlig process för att hantera situationer
där bolaget kan vara kopplat till negativa konsekvenser för
sina medarbetare. Processen innefattar en utredning, där
dialog ska föras med berörda parter samt att korrigerande
åtgärder ska vidtas, såsom stödinsatser eller
arbetsmiljöanpassningar.
För att medarbetare ska kunna uppmärksamma problem
har Nyfosa etablerat flera rapporteringskanaler. Medarbetare
uppmanas i första hand att kontakta sin närmaste chef eller
en annan chef vid behov. Vid frågor som rör diskriminering
eller arbetsmiljörelaterade ärenden finns även möjlighet att
vända sig direkt till HR.
För anonym rapportering erbjuds en visselblåsarfunktion,
som hanteras av en tredjepart för att säkerställa
konfidentialitet och skydd av anmälarens identitet. All
kommunikation som går genom visselblåsarfunktionen
hanteras konfidentiellt, om inte anmälaren uttryckligen
önskar annat. Både identifierade och anonyma anmälningar
behandlas med samma noggrannhet, vilket bidrar till en
trygg och förtroendefull arbetsmiljö där problem kan lyftas
och åtgärdas effektivt.
Närhet till affärsbeslut
Nyfosa strävar efter att behålla prägeln av ett mindre bolag
i den mening att det ska vara nära till affärsbesluten och att
organisationen ska vara anpassningsbar vid förändringar av
fastighetsbeståndet.
Att som medarbetare förstå bolagets mål och hur
medarbetaren kan bidra till det, liksom att kunna påverka
beslut, är centrala delar i bolagets strategi för att nå sina
affärsmål. Att ha så få led som möjligt i styrningen och ett
tydligt decentraliserat beslutsfattande, bidrar vidare till
delaktighet och ett stimulerande arbetsklimat. Väl inarbetade
processer och rutiner för att säkerställa kvalitet, riskhantering
NYFOSA
Årsredovisning 2025
63
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
och skapandet av en trygg miljö för medarbetarna är
grunden för arbetet.
Organisation som stöttar affärsmodellen
Affärsmodellen, att vara aktiva på transaktionsmarknaden,
samt det geografiskt diversifierade fastighetsbeståndet
ställer krav på en flexibel och marknadsnära organisation.
Med en modell av nära samarbeten med externa
tjänsteleverantörer kan verksamheten snabbt förändras i takt
med att fastighetsbeståndet utvecklas. För bolaget och
medarbetarna innebär det en trygghet att vid snabba
förändringar kunna ställa om verksamheten med stöd av ett
nätverk med extern kompetens av hög kvalitet.
Lokala tjänsteleverantörer inom drift och underhåll
anlitas på de orter där fastigheterna är belägna. Med denna
kombination av intern nyckelkompetens och externa
tjänsteleverantörer har Nyfosa förmåga och beredskap att
hantera sitt fastighetsbestånd fördelat på många orter som
kan förändras över tid.
Kontinuerlig utveckling
Rätt kompetens, affärssinne och etablerade kontaktnät är
centralt för att genomföra strategin och nå målen. Bolaget
ställs ständigt inför nya utmaningar, inte minst som en följd
av en snabb teknisk utveckling och har då stor nytta av en
lärande organisation där kunskap delas både systematiskt
och spontant. Kontinuerlig kompetensutveckling och
utbildning för medarbetarna är en naturlig del i
verksamheten.
Risker och möjligheter
Nyfosa strävar efter att skapa en hållbar, inkluderande och
hälsosam arbetsmiljö, där alla medarbetare ges lika
möjligheter till utveckling och trygghet i arbetslivet. Genom
att kombinera förebyggande åtgärder, kompetensutveckling
och uppföljning strävar bolaget efter att säkerställa goda
arbetsförhållanden i hela verksamheten.
Bolagets bedömning är att de viktigaste åtgärderna för
att främja en god arbetsmiljö är friskvårdsbidrag,
hälsoundersökningar och sjukvårdsförsäkringar, som syftar
till att stärka hälsa och välbefinnande. För att säkerställa
kompetensnivån och en arbetsmiljö som stödjer kontinuerlig
utveckling genomförs initiativ inom utbildning och
ledarskap. Ledarskapsutbildningar för chefer med
personalansvar fokuserar på att utveckla ett inkluderande
och hållbart ledarskap som stärker både arbetsmiljö och
medarbetarengagemang. För att ytterligare stödja personlig
utveckling erbjuds individuella utvecklingsplaner.
Nyfosa tillämpar likabehandlingsprinciper i rekrytering
och anställning, med en tydlig nolltolerans mot
diskriminering. Arbetsmiljömanualen fungerar som ett
centralt verktyg för att förebygga diskriminering och
säkerställa en trygg och rättvis arbetsmiljö genom tydliga
riktlinjer och rutiner.
Åtgärderna syftar till att skapa en trygg, rättvis och
inkluderande arbetsmiljö. För att säkerställa kontinuerlig
förbättring följer Nyfosa upp nyckeltal såsom sjukfrånvaro,
medarbetaromsättning och könsfördelning, vilket ger en
datadriven grund för att identifiera förbättringsområden och
säkerställa att arbetsmiljöåtgärder är effektiva.
Mål
Bolaget arbetar aktivt för att främja en kreativ och öppen
arbetsmiljö, säkerställa jämställdhet i rekrytering och tillämpa
decentraliserade beslutsprocesser som stärker
medarbetarnas inflytande. Målet är att skapa en arbetsplats
präglad av hög trivsel, låg personalomsättning och
engagerade medarbetare, vilket bidrar till långsiktighet och
attraktionskraft som arbetsgivare.
NYFOSA
Årsredovisning 2025
64
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
NYANSTÄLLNINGAR OCH PERSONALOMSÄTTNING
SJUKFRÅNVARO MEDARBETARE
ÅLDERSFÖRDELNING
INCIDENTER AV DISKRIMINERING OCH VIDTAGNA ÅTGÄRDER
INKÖP FRÅN LEVERANTÖRER SOM BEKRÄFTAT UPPFÖRANDEKODEN
1)
1)
Andelen inkluderar Nyfosa Sverige och Kielo. Andelen beräknas på totala inköp från
leverantörer och entreprenörer, såsom framgår av sidan 59. Totalen inkluderar även mindre
leverantörer som beloppsmässigt inte kräver en uppförandekod enligt bolagets
inköpsriktlinjer. Andelen för år 2021–2024 avser endast Nyfosa Sverige.
BEKRÄFTADE FALL AV KORRUPTION OCH VIDTAGNA ÅTGÄRDER
KÖNSFÖRDELNING MEDARBETARE OCH STYRELSE
2025
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Nyanställningar, antal
medarbetare
14 24 26 8 10 7 27
Personalomsättning, % 22 6 10 8 12 8 18
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Total sjukfrånvaro, % 0,94 0,92 2,32 2,05 2,70 1,99 2,27
Antal medarbetare
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Under 30 år 5 5 7 10 11 10 10
30 - 50 år 22 41 55 54 57 64 72
Över 50 år 12 21 25 23 24 28 39
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Antal 0 0 0 0 0 0 0
2021 2022 2023 2024 2025
Andel av totala inköp, % 20 24 27 39 23
2021 2022 2023 2024 2025
Antal 0 0 0 0 0
50
56
50
50
44
50
Medarbetare totalt, %
Ledningsgrupp, %
Styrelse, %
Män
Kvinnor
Till vänster: regionkontoret i Stockholm. Till höger: regionkontoret i Västerås.
NYFOSA
Årsredovisning 2025
65
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
GRI-index
Angivande av användning: Nyfosa har redovisat i enlighet med GRI Standards för helåret 2025. GRI 1 använd: GRI 1: Foundation 2021
GRI-
referens
Beskrivning
Sida
Kommentar
GRI2 – GENERELLA UPPLYSNINGAR
Organisation och redovisningsprinciper
2–1
Information om organisationen
62–64
2–2
Enheter som ingår i rapporteringen
54
2–3
Redovisningsperiod, frekvens och kontaktperson
54
2–4
Förändringar i tidigare rapporterade upplysningar
66
2–5
Externt bestyrkande
67
Aktivitet och anställda
2–6
Aktiviteter, värdekedja och andra affärsförbindelser
61–63
2–7
Medarbetare
62–64
2–8
Medarbetare som inte är anställda
Styrning
2–9
Sammansättning och struktur för styrning
54–55
2–10
Nominering och val av styrelseledamöter
44
2–11
Ordförande för styrelsen
45, 48
2–12
Styrelsens roll i arbetet med hållbarhetsfrågor
54
2–13
Delegering av ansvar för hållbarhetsfrågor
54
2–14
Styrelsens roll i relation till hållbarhetsredovisningen
54
2–15
Intressekonflikter
44–48
2–16
Rapportering till styrelsen avseende kritiska frågeställningar
54
2–17
Den samlade kunskapen hos styrelsen
48
2–18
Utvärdering av styrelsens arbete
46
2–19
Ersättningspolicy
47
2–20
Process för att fastställa ersättningar
47
2–21
Årlig total ersättning
Not 7
Strategi, policyer och praxis
2–22 Uttalande om strategin för hållbar utveckling
7–9, 11,
54–55,
57
2–23
Värderingar, principer, standarder och normer gällande
uppförande
61
2–24
Förankring av värderingar, principer, standarder och normer
gällande uppförande i organisationen samt hos leverantörer
61–63
2–25 Processer för att avhjälpa negativ påverkan
54–55,
57
2–26
Mekanismer för rådgivning och rapportering av angelägenheter
för organisationen
54–55
2–27
Efterlevnad av lagar och förordningar
64
2–28
Medlemskap i organisationer
–
ET.
GRI-
referens
Beskrivning
Sida
Kommentar
Intressentengagemang
2–29
Metod för intressentengagemang
55
2–30
Kollektivavtal
–
Kollektivavtal
är inte
tecknat.
GRI3 –VÄSENTLIGA FRÅGOR
3–1
Process för att fastställa väsentliga frågor
55
3–2
Lista på väsentliga frågor
56
3–3
Styrning av väsentliga frågor
54
SPECIFIKA UPPLYSNINGAR
201–1
Skapat och fördelat direkt ekonomiskt värde
58
201–2
Finansiell påverkan och andra risker och möjligheter
hänförligt till klimatförändring
59–60
GRI205 – ANTI-KORRUPTION
205–3
Antal bekräftade fall av korruption och vidtagna åtgärder
64
GRI300 – MILJÖ
302–1,
302–2
Energianvändning 27
302–3
Energiintensitet
27
302–4
Minskning av energianvändning
27–28
303–5
Vattenanvändning
27
305–1
Direkta utsläpp av koldioxid (Scope 1)
27
305–2
Indirekta utsläpp av koldioxid (Scope 2)
27
305–3
Övriga indirekta utsläpp av koldioxid (Scope 3)
27
305–4
Utsläppsintensitet av koldioxid
26
GRI400 UPPLYSINGAR - SOCIALT
401–1
Nyanställningar och personalomsättning
64
403–2
Incidenter av diskriminering och vidtagna åtgärder
64
405–1
Sammansättning av styrelse, ledning och övriga medarbetare
utifrån ålder och kön
64
Egen
indikator
Inköp från leverantörer som bekräftat uppförandekoden 64
FÖRETAGSSPECIFIKA UPPLYSNINGAR - PRODUKTANSVAR
GRI C1
Produktansvar (miljöcertifierade fastigheter)
25
NYFOSA
Årsredovisning 2025
66
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Redovisningsprinciper
Förklaringsnyckel – miljödata
Med rådighet menas att Nyfosa har möjlighet att påverka
utsläpp av koldioxid genom att till exempel välja avtal eller
leverantör.
Med area avses uppvärmd area i byggnaderna och
hämtas från respektive byggnads energideklaration.
Med startbestånd menas för segmentet Sverige de
fastigheter som ägdes under hela räkenskapsåret 2020 och
utgör startvärdet för minskning av energianvändning per
kvadratmeter. För Kielo utgör 2023 startår och för Bratsberg
utgör 2024 startår.
Med jämförbart fastighetsbestånd menas fastigheter som
Nyfosa ägt under ett helt räkenskapsår. Under året köpta och
sålda fastigheter exkluderas. Det innebär att årets
energianvändning per kvadratmeter inte grundar sig på
samma fastigheter som i startbeståndet. Metodiken är
anpassad till den transaktionsintensiva affärsmodellen.
Miljöcertifieringar
En miljöcertifierad fastighet motsvarar en fastighet där en
eller flera byggnader på fastigheten innehar en
miljöcertifiering.
Inköp från leverantörer som bekräftat uppförandekoden
Andelen beräknas på totala inköp från leverantörer och
entreprenörer. Totalen inkluderar även mindre leverantörer
som beloppsmässigt inte kräver en uppförandekod enligt
bolagets inköpsriktlinjer.
Förändring i redovisning
I beräkningen av andel inköp från leverantörer som bekräftat
uppförandekoden har i år även Kielo beaktats. Bratsberg har
för första gången inkluderats i koncernen miljödata.
Energi- och vattenanvändning
Nyfosa följer upp och rapporterar energi- och vatten-
användningen i de fastigheter där Nyfosa är
abonnemangsägare och har rådighet över minst ett av
mediaslagen el, fjärrvärme, fjärrkyla eller vatten. Rådighet
kan variera mellan energislag och fastigheter. För 2025 års
rapportering motsvarar detta 83 % (83) av det totala
beståndet och innefattar både fastighets- och
verksamhetsenergi. För resterande fastigheter är det
hyresgästen som står för huvudabonnemang och styr över
detta.
Energianvändningen rapporteras i totala värden i GWh
och i intensitetsmåttet kWh per kvadratmeter.
Energiprestanda
Energiprestandan redovisas baserat på den genomförda
energideklarationen per byggnad. Fastigheter med flera
byggnader har kategoriserats utifrån den energiprestanda
som minst 80 % av den uppvärmda arean erhållit.
Koldioxidutsläpp
Nyfosas verksamhet är transaktionsintensiv och då utsläppen
redovisas i faktiska värden kan utsläppen mellan åren variera
betydligt. Nyfosas utsläpp redovisas i Scope 1, Scope 2 och
Scope 3 enligt GHG-protokollet (Greenhouse Gas-
protokollet).
Rapporteringen av koldioxidutsläpp kopplat till värme,
kyla och el avser de fastigheter där Nyfosa kan följa upp och
rapportera mediaanvändningen vilket motsvarar 83 % (83) av
den totala arean.
Rapporteringen av persontransporter avser tjänstebilar
och driftbilar. Rapporteringen av köldmedier avser all
utrustning inom koncernen som omfattas av lagstadgade
krav på registrering och läckagekontroll enligt den
europeiska F-gasförordningen. Köldmedia rapporteras med
ett års förskjutning, det vill säga utfallet som redovisas i år
avser år 2024. Rapportering av fossila bränslen avser det som
används i Nyfosas fastigheter.
Rapportering av tjänsteresor avser resor som Nyfosas
anställda har genomfört i tjänsten.
Medarbetare
Samtliga nyckeltal gällande anställda är på grund av det låga
antalet inte nedbrutna per segment eller region.
Könsfördelningen redovisas för det totala antalet
anställda under året. Antalet anställda är redovisat som det
totala antalet anställda under året, samma grundprincip
gäller även för övriga nyckeltal.
NYFOSA
Årsredovisning 2025
67
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Revisors rapport från granskning med begränsad
säkerhet av hållbarhetsredovisningen
Till Nyfosa AB org. nr 559131–0833
Slutsats
Vi har fått i uppdrag av styrelsen och verkställande
direktören för Nyfosa AB att granska hållbarhets-
redovisningen för Nyfosa AB för räkenskapsåret 2025.
Hållbarhetsredovisningen ingår på sidorna 11, 22–28, 40–42
och 53–66 i detta dokument.
Grundat på vår granskning som beskrivs i avsnittet
Revisorns ansvar har det inte kommit fram några
omständigheter som ger oss anledning att anse att
hållbarhetsredovisningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i
enlighet med ramverket för hållbarhetsredovisning utgivet av
GRI (Global Reporting Initiative) som är tillämpliga för
hållbarhetsredovisningen, samt av Nyfosa AB egna
framtagna redovisnings- och beräkningsprinciper.
Grund för slutsats
Vi har utfört granskningen enligt ISAE 3000 (omarbetad)
Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översiktliga
granskningar av historisk finansiell information. Vårt ansvar
enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet
Revisorns ansvar.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för vår slutsats.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har
ansvaret för att hållbarhetsredovisningen har upprättats i
enlighet med tillämpliga kriterier, vilka framgår på sidan 3 i
årsredovisningen, och utgörs av ramverket för
hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global Reporting
Initiative) som är tillämpliga för hållbarhetsredovisningen,
samt av Nyfosa AB framtagna redovisnings- och
beräkningsprinciper. Detta ansvar innefattar även att det
finns en sådan intern kontroll som styrelsen och
verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta
en hållbarhetsredovisning utan väsentliga felaktigheter, vare
sig dessa beror på oegentligheter eller misstag
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhets-
redovisningen på grundval av vår granskning. Granskningen
har utförts enligt ISAE 3000 (omarbetad) Andra
bestyrkandeuppdrag än revisioner och översiktliga
granskningar av historisk finansiell information. Denna
rekommendation kräver att vi planerar och utför våra
granskningsåtgärder för att uppnå begränsad säkerhet att
hållbarhetsredovisningen är upprättad i enlighet med de
under avsnittet ”Styrelsens och verkställande direktörens
ansvar” angivna kriterierna.
De granskningsåtgärder som har utförts för att inhämta
bevis är mer begränsade än för ett uppdrag där uttalandet
görs med rimlig säkerhet och den säkerhet som har uppnåtts
är därför lägre än för ett uppdrag där uttalandet görs med
rimlig säkerhet. Det innebär att det inte är möjligt för oss att
skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla
viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit
identifierade om ett uppdrag där uttalandet görs med rimlig
säkerhet utförts.
Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 (International
Standard on Quality Management), som kräver att företaget
utformar, implementerar och hanterar ett system för
kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende
efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkes-
utövningen och tillämpliga krav i lagar och andra
författningar.
Vi är oberoende i förhållande till Nyfosa AB enligt god
revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska
ansvar enligt dessa krav.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder
inhämta underlag till hållbarhetsredovisningen. Revisorn
väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att
bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i hållbarhets-
redovisningen vare sig dessa beror på oegentligheter eller
misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar
av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen
och verkställande direktören upprättar hållbarhets-
redovisningen i syfte att utforma granskningsåtgärder som
är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men
inte i syfte att uttala en slutsats om effektiviteten i den
interna kontrollen. Granskningen består av att göra
förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för
upprättandet av hållbarhetsredovisningen, att utföra
analytisk granskning och att vidta andra översiktliga
granskningsåtgärder.
NYFOSA
Årsredovisning 2025
68
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen:
• Erhållit en allmän förståelse för företagets rapporterings-
processer som är relevanta i upprättandet av hållbarhets-
rapporten genom att erhålla en förståelse för företagets
interna kontrollmiljö, rapporteringsprocesserna, och
informationssystemen som är relevanta för upprättandet
av informationen i hållbarhetsrapporten;
• utvärderat om den information som erhållits från våra
åtgärder om den process som implementerats av
företaget överensstämmer med beskrivningen av
processen i hållbarhetsrapporten;
• utfört substansgranskningsåtgärder baserat på ett
stickprov på utvalda upplysningar i hållbarhetsrapporten;
• där tillämpbart, jämfört upplysningar i
hållbarhetsrapporten med motsvarande upplysningar i
de finansiella rapporterna.
Stockholm den dag som framgår av vår elektroniska
underskrift
KPMG AB
Marc Karlsson Torbjörn Westman
Auktoriserad revisor Specialistmedlem i FAR
NYFOSA
Årsredovisning 2025
69
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Revisorns yttrande avseende den lagstadgade
hållbarhetsrapporten
Till bolagsstämman i Nyfosa AB, org. nr 559131–0833
Uppdrag och ansvarsfördelning
Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten
för räkenskapsåret 2025-01-01--2025-12-31 på sidorna 11,
22–28, 40–42 och 53–66 och för att den är upprättad i
enlighet med årsredovisningslagen i enlighet med den äldre
lydelsen som gällde före den 1 juli 2024.
Granskningens inriktning och omfattning
Vår granskning har skett enligt FAR:s rekommendation RevR
12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhets-
rapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhets-
rapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre
omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som
en revision enligt International Standards on Auditing och
god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning
ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande.
Uttalande
En hållbarhetsrapport har upprättats.
Stockholm den dag som framgår av vår elektroniska
underskrift
KPMG AB
Marc Karlsson
Auktoriserad revisor
NYFOSA
Årsredovisning 2025
70
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
EU:s Taxonomi
EU:s Taxonomi för hållbara aktiviteter är ett regelverk som
syftar till att främja hållbara investeringar samt stödja EU:s
mål om klimatneutralitet till 2050 i linje med Parisavtalet.
Genom taxonomin skapas gemensamma definitioner och
kriterier fastställs för vad som ska anses som miljömässigt
hållbara ekonomiska aktiviteter, med hjälp av ett gemensamt
klassificeringssystem. För att en verksamhet ska anses vara
miljömässigt hållbar krävs att den bidrar väsentligt till minst
ett av de sex miljömålen i taxonomin: (i) begränsning av
klimatförändringar, (ii) anpassning till klimatförändringar, (iii)
hållbar användning och skydd av vatten och marina resurser,
(iv) övergången till en cirkulär ekonomi, (v) förebyggande
och kontroll av föroreningar, (vi) skydd och återställande av
biologisk mångfald och ekosystem.
Utförandet ska inte orsaka betydande skada på något av
de övriga målen, samtidigt som organisationen uppfyller
krav på sociala minimistandarder. För det finansiella året
2025 omfattas Nyfosa inte av kravet att upprätta
rapportering enligt EU:s Taxonomi. Redovisning sker på
frivillig basis, för andra året i rad.
Andel av verksamheten som omfattas av taxonomin
För att identifiera aktiviteter som omfattas av taxonomin har
en screening genomförts för att avgöra vilka som är
relevanta för bolaget. Den aktivitet som identifierades som
relevant, och mot vilken bedömningen således har utförts, är
aktiviteten Förvärv och ägande av byggnader, vilket utgör
Nyfosas huvudsakliga verksamhet. Följaktligen omfattas 100
% av bolagets omsättning, kapitalkostnader (capex), och
driftkostnader (opex), enligt de definitioner som föreskrivs av
Taxonomiförordningen.
Andel av verksamheten som är i linje med taxonomin
Fastigheter som bedöms vara ett betydande bidrag till
bolagets miljömål att begränsa klimatförändringarna anses
vara i linje med taxonomin.
På balansdagen uppfyllde 70 fastigheter (72) kriterierna
för betydande bidrag, varav 67 (69) i Nyfosa Sverige och 3
(3) i Kielo. Fastigheterna i det svenska beståndet hade
antingen energiklass A eller tillhörde topp 15 % av det
nationella eller regionala byggnadsbeståndet avseende
primärenergibehov. Fastigheterna i det finska beståndet
hade energiklass A.
För att uppfylla kriterierna att inte orsaka betydande
skada krävs att klimatrisk- och resiliensbedömningar
genomförts för varje byggnad. Per balansdagen hade
bedömningarna inte genomförts vilket resulterade i att de 70
fastigheterna (72) för närvarande inte anses vara i linje med
EU:s taxonomi.
Under 2024 analyserades bolagets så kallade minimala
skyddsåtgärder, med utgångspunkt i artikel 18 i
Taxonomiförordningen (EU 2020/852) samt rapporten ’’Final
Report on Minimum Safeguards’’, publicerad av EU Platform
on Sustainable Finance i oktober 2022. Bedömningen var att
bolaget, trots vissa luckor, uppnår stor del av kraven inom
ramen för minimala skyddsåtgärder. Bolaget har till exempel
inte haft några bekräftade fall eller varit inblandad i
incidenter där skatteregler eller regler för sund konkurrens
överträtts. Bedömningen av minimala skyddsåtgärder görs
på koncernnivå och är inte kopplad till enskilda fastigheter,
avdelningar, eller regioner.
Sammanfattningsvis uppnåddes inte kriterierna för att
vara i linje med EU:s Taxonomi 2025.
De 70 fastigheterna (72) stod för 17 % (18) av
fastighetsvärdet på balansdagen, 15 % (16) av årets intäkter,
13 % (12) av årets opex samt 19 % (16) av årets capex.
Kärnenergi- och fossilgasrelaterade verksamheter
Kärnenergirelaterade verksamheter
Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot forskning,
utveckling, demonstration och utbyggnad av innovativa
elproduktionsanläggningar som producerar energi från
kärnenergiprocesser med minimalt avfall från bränslecykeln.
Nej
Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande av
nya kärntekniska anläggningar. Dessa anläggningar avser
produktion av el eller processvärme, inklusive fjärrvärme och
industriella processer såsom vätgasproduktion. Företaget är även
exponerat mot säker drift av sådana anläggningar. Därutöver
omfattas säkerhetsuppgraderingar som genomförs med hjälp av
bästa tillgängliga teknik.
Nej
Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot säker drift av
befintliga kärntekniska anläggningar som producerar el eller
processvärme, inbegripet för fjärrvärme eller industriella
processer, såsom vätgasproduktion från kärnenergi, samt
säkerhetsuppgraderingar av dessa.
Nej
Fossilgasrelaterade verksamheter
Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande
eller drift av elproduktionsanläggningar som producerar el med
hjälp av fossila gasformiga bränslen.
Nej
Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande,
renovering och drift av anläggningar för kombinerad produktion
av värme/kyla och el med hjälp av fossila gasformiga bränslen.
Nej
Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande,
renovering och drift av värmeproduktionsanläggningar som
producerar värme/kyla med hjälp av fossila gasformiga bränslen.
Nej
NYFOSA
Årsredovisning 2025
71
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
INNEHÅLL
Flerårsöversikt och nyckeltal................................................................ 72
Avstämning nyckeltal ............................................................................. 73
Finansiella rapporter koncernen......................................................... 76
Resultaträkning – koncernen ............................................................... 76
Balansräkning – koncernen .................................................................. 77
Rapport över förändring i eget kapital – koncernen ................... 78
Kassaflödesanalys – koncernen .......................................................... 79
Finansiella rapporter moderbolaget ................................................. 80
Resultaträkning – moderbolaget ....................................................... 80
Balansräkning – moderbolaget........................................................... 81
Rapport över förändring i eget kapital – moderbolaget ............ 82
Kassaflödesanalys – moderbolaget ................................................... 83
Noter till de finansiella rapporterna .................................................. 84
Not 1 Väsentliga redovisningsprinciper .................................... 84
Not 2 Transaktioner med närstående ........................................ 88
Not 3 Finansiella risker och riskhantering ................................. 88
Not 4 Segmentsredovisning .......................................................... 91
Not 5 Intäkter ..................................................................................... 92
Not 6 Kostnader ................................................................................ 92
Not 7 Personalkostnader och ersättningar till ledande
befattningshavare ............................................................................. 93
Not 8 Finansiella intäkter och kostnader .................................. 97
Not 9 Inkomstskatter ....................................................................... 97
Not 10 Resultat per aktie ............................................................... 98
Not 11 Förvaltningsfastigheter ..................................................... 98
Not 12 Andelar i joint venture .................................................... 102
Not 13 Likvida medel ..................................................................... 104
Not 14 Skulder ................................................................................. 104
Not 15 Uppskjuten skatteskuld och -fordran ........................ 105
Not 16 Finansiella tillgångar och skulder ................................ 106
Not 17 Specifikationer till kassaflödesanalysen .................... 106
Not 18 Aktier i koncernföretag .................................................. 107
Not 19 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser ........... 108
Not 20 Eget kapital ......................................................................... 109
Not 21 Rörelseförvärv.................................................................... 110
Not 22 Väsentliga händelser efter balansdagen................... 110
Styrelsens försäkran.............................................................................. 111
Revisionsberättelse ............................................................................... 112
Finansiell information
NYFOSA
Årsredovisning 2025
72
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Flerårsöversikt och nyckeltal
Ovan presenteras nyckeltal som ger kompletterande information till investerare och bolagets ledning i deras utvärdering av bolagets prestation. Nyckeltal som inte definieras enligt IFRS
Redovisningsstandarder, har kompletterats med en avstämning. Se avstämningar på sidorna 73–75 och definitioner av nyckeltal på sidorna 124–125.
Fastighetsbeståndet, MSEK 2025 2024 2023 2022 2021 2020
Intäkter 3 590 3 670 3 553 3 151 2 459 2 035
Ekonomisk uthyrningsgrad vid årets utgång, % 89,2 90,5 91,5 93,1 94,6 93,1
Fastighetskostnader -973 -1 000 -976 -930 -717 -557
Fastighetsadministration -112 -129 -133 -129 -91 -63
Driftnetto 2 505 2 541 2 445 2 092 1 651 1 415
Överskottsgrad, % 69,8 69,2 68,8 66,4 67,1 69,5
Direktavkastning, % 6,3 6,4 6,0 5,4 5,0 5,4
EBITDA 2 540 2 723 2 445 2 282 1 861 1 558
Förvaltningsresultat 1 460 1 350 1 239 1 533 1 302 1 147
Operativt kassaflöde 1 319 1 345 1 215 1 714 1 446 1 267
Årets resultat 542 112 -639 1 694 3 112 2 225
Fastighetsvärde på balansdagen 38 824 39 370 39 278 40 446 37 147 29 411
Framåtriktad direktavkastning på balansdagen, % 6,1 6,3 6,2 5,9 5,4 5,3
Långsiktigt substansvärde på balansdagen 20 008 20 186 18 093 19 250 18 325 14 744
Jan-dec
Nyckeltal per aktie, SEK
Driftnetto 12,04 12,59 12,80 10,95 8,64 7,67
Förvaltningsresultat 6,86 6,41 6,15 7,80 6,90 6,32
Operativt kassaflöde 6,34 6,67 6,36 8,97 7,69 6,97
Resultat före utspädning 2,45 0,28 -3,67 8,62 16,52 12,25
Resultat efter utspädning 2,45 0,28 -3,67 8,61 16,49 12,25
Långsiktigt substansvärde på balansdagen 96,14 97,00 94,72 100,78 95,93 79,91
Aktuellt substansvärde på balansdagen 92,55 93,49 90,92 93,63 89,76 75,33
Eget kapital på balansdagen 85,00 86,36 84,42 92,22 86,04 72,27
Antal utestående aktier på balansdagen, miljoner 208,1 208,1 191,0 191,0 191,0 184,5
Genomsnittligt antal utestående aktier, miljoner 208,1 201,7 191,0 191,0 188,1 181,8
Finansiella nyckeltal
Avkastning på eget kapital, % 2,9 0,3 -4,1 9,7 21,3 19,3
Belåningsgrad på balansdagen, % 49,7 50,7 55,2 54,7 53,8 53,5
Nettobelåningsgrad fastigheter på balansdagen, % 53,9 53,1 58,3 57,7 55,2 56,9
Räntebärande nettoskuld/EBITDA, ggr 8,2 7,7 9,4 10,2 11,0 10,7
Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,2 2,0 3,4 4,2 4,5
Soliditet på balansdagen, % 41,7 43,0 38,7 40,6 42,5 41,8
NYFOSA
Årsredovisning 2025
73
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Avstämning nyckeltal
AKTUELLT SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE
1
1) Från och med 2024 har det tidigare nyckeltalet Justerat långsiktigt substansvärde ändrat benämning till Aktuellt substansvärde, för att
få en bättre jämförbarhet med andra noterade svenska fastighetsbolag. Inga förändringar har skett i definition eller beräkning.
2) Antaganden som beaktats är att skattemässiga underskottsavdrag förväntas nyttjas under kommande fem år med en nominell skatt.
Fastighetsportföljen antas realiseras under 50 år, där hela portföljen säljs indirekt via bolag och att köparens avdrag för uppskjuten
skatt uppgår till 7 %. Diskonteringsräntan uppgick till 3 %. Bedömd verklig uppskjuten skatt för koncernen motsvarar en skatt om 9 %
(9).
AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL
BELÅNINGSGRAD
1
1) Från och med 2024 har det tidigare nyckeltalet Belåningsgrad fastigheter ersatts med nyckeltalet Belåningsgrad. Nyckeltalet utgör ett
relevant riskmått som visar hur stor del av verksamheten som är belånad med räntebärande skulder och ett bra komplement till det
befintliga nyckeltalet Nettobelåningsgrad fastigheter. Förändringen medför bättre jämförbarhet med andra noterade svenska
fastighetsbolag. Jämförelsetalen justerades i årsredovisningen 2024.
DIREKTAVKASTNING
1
1) Nytt nyckeltal från och med 2024 som har tillkommit för att visa avkastningen från den operativa verksamheten i förhållande till
fastigheternas värde och för att få en bättre jämförbarhet med andra noterade svenska fastighetsbolag. Nyckeltalet har övertagit
benämningen från nyckeltalet Framåtriktad direktavkastning.
EBITDA
MSEK 2025 2024 2023 2022 2021 2020
Eget kapital hänförligt till moderbolagets
ägare
17 690 18 582 16 883 18 378 17 236 13 333
Återläggning:
- Hybridobligationer - -611 -758 -763 -800 -
- Andel av redovisad uppskjuten
skatteskuld som överstiger dess
marknadsvärde²
871 775 705 576 541 341
- Derivat 85 77 -77 -372 -22 -3
- Andel av redovisad uppskjuten
skatteskuld i JV, som överstiger dess
marknadsvärde, Nyfosas andel²
588 606 579 142 126 119
- Derivat i JV, Nyfosas andel 26 27 36 -76 62 110
Aktuellt substansvärde A 19 260 19 456 17 368 17 885 17 144 13 900
Antal aktier, miljoner B 208 208 191 191 191 185
Aktuellt substansvärde per aktie, SEK A/B 92,55 93,49 90,92 93,63 89,76 75,33
31 dec
MSEK 2025 2024 2023 2022 2021 2020
Resultat senaste tolvmånadersperioden
hänförligt till moderbolagets ägare
A 542 114 -639 1 689 3 112 2 225
Ränta till hybridobligationsinnehavare
senaste tolvmånadersperioden
B -33 -57 -63 -43 -4 -
Justerat resultat A+B 509 57 -702 1 646 3 107 2 225
Genomsnittligt eget kapital hänförligt till
moderbolagets ägare
C 18 109 17 809 17 749 17 807 14 679 11 557
Genomsnittligt hybridkapital D -416 -657 -762 -781 -96 -
Justerat eget kapital C+D 17 693 17 153 16 988 17 026 14 582 11 557
Avkastning på eget kapital, % (A+B)/(C+D) 2,9 0,3 -4,1 9,7 21,3 19,3
31 dec
MSEK 2025 2024 2023 2022 2021 2020
Räntebärande skulder A 21 056 21 366 23 340 24 033 21 045 17 055
Hybridobligationer B - 611 758 763 800 -
Totala tillgångar C 42 398 43 326 43 676 45 335 40 626 31 907
Belåningsgrad, % (A+B)/C 49,7 50,7 55,2 54,7 53,8 53,5
31 dec
MSEK 2025 2024 2023 2022 2021 2020
Driftnetto rullande 12 månader 2 505 2 541 2 445 2 092 1 651 1 415
Tomträttsavgäld -18 -19 -18 -16 -8 -5
Förvärv och avyttringar -11 -9 -31 87 218 180
Valutajustering -17 2 -19 20 1 -
Justerat driftnetto A 2 458 2 514 2 376 2 183 1 860 1 591
Fastighetsvärde B 38 824 39 370 39 278 40 446 37 147 29 411
Direktavkastning, % A/B 6,3 6,4 6,0 5,4 5,0 5,4
31 dec
MSEK 2025 2024 2023 2022 2021 2020
Driftnetto A 2 505 2 541 2 445 2 092 1 650 1 415
Centraladministration B -204 -185 -186 -161 -128 -132
Återläggning avskrivning på inventarier C 2 2 1 2 1 1
Övriga rörelseintäkter/-kostnader D 12 15 6 14 6 -26
Erhållen utdelning från joint venture E 225 350 180 335 332 300
EBITDA A+B+C+D+E 2 540 2 723 2 445 2 282 1 861 1 558
31 dec
NYFOSA
Årsredovisning 2025
74
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
EGET KAPITAL PER AKTIE
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD
FRAMÅTRIKTAD DIREKTAVKASTNING
1
1) Från och med 2024 har det tidigare nyckeltalet Direktavkastning ändrat benämning till Framåtriktad direktavkastning och ändrat
definition. Ändringen innebär att avdrag för tomträttsavgälder inkluderas i beräkningen. Förändringen medför bättre jämförbarhet
med andra noterade svenska fastighetsbolag. Jämförelsetalen justerades i årsredovisningen 2024.
FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE
LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE
NETTOBELÅNINGSGRAD FASTIGHETER
MSEK 2025 2024 2023 2022 2021 2020
Eget kapital hänförligt till moderbolagets
ägare
A 17 690 18 582 16 883 18 378 17 236 13 333
Hybridobligationer B - -611 -758 -763 -800 -
Justerat eget kapital A+B 17 690 17 971 16 125 17 615 16 436 13 333
Antal aktier, miljoner C 208 208 191 191 191 185
Eget kapital per aktie, SEK (A+B)/C 85,00 86,36 84,42 92,22 86,04 72,27
31 dec
MSEK 2026 2025 2024 2023 2022 2021
Intäkter enligt intjäningsförmågan A 3 387 3 562 3 550 3 459 2 827 2 233
Återläggning hyresrabatter enligt
intjäningsförmågan
B 35 24 17 22 26 36
Intäkter före hyresrabatter A+B 3 421 3 586 3 567 3 480 2 853 2 269
Hyresvärde enligt intjäningsförmågan C 3 836 3 963 3 897 3 739 3 017 2 437
Ekonomisk uthyrningsgrad, % (A+B)/C 89,2 90,5 91,5 93,1 94,6 93,1
1 jan
MSEK 2026 2025 2024 2023 2022 2021
Driftnetto enligt intjäningsförmågan A 2 367 2 484 2 466 2 416 2 002 1 575
Tomträttsavgäld B -17 -19 -18 -16 -8 -5
Fastighetsvärde C 38 824 39 370 39 278 40 446 37 147 29 411
Framåtriktad direktavkastning, % (A+B)/C 6,1 6,3 6,2 5,9 5,4 5,3
1 jan
MSEK 2025 2024 2023 2022 2021 2020
Resultat före skatt 777 253 -661 1 859 3 644 2 399
Återläggning:
- Värdering samarbetsavtal i samband
med rörelseförvärv
106 - - - - -
- Värdeförändringar på fastigheter 571 936 1 352 439 -1 652 -1 063
- Värdeförändringar på finansiella
instrument
7 146 320 -345 -19 -1
- Värdeförändringar, skatt och övrigt i
resultat från joint ventures
-2 16 229 -420 -670 -187
Förvaltningsresultat A 1 460 1 350 1 239 1 533 1 302 1 147
Ränta på hybridobligationer B -33 -57 -63 -43 -4 -
Justerat förvaltningsresultat A+B 1 427 1 294 1 176 1 490 1 298 1 147
Genomsnittligt antal aktier, miljoner C 208 202 191 191 188 182
Förvaltningsresultat per aktie, SEK (A+B)/C 6,86 6,41 6,15 7,80 6,90 6,32
Jan-dec
MSEK 2025 2024 2023 2022 2021 2020
Eget kapital hänförligt till moderbolagets
ägare
17 690 18 582 16 883 18 378 17 236 13 333
Återläggning:
- Hybridobligationer - -611 -758 -763 -800 -
- Uppskjuten skatt 1 519 1 342 1 263 1 333 1 252 760
- Derivat 85 77 -77 -372 -22 -3
- Uppskjuten skatt i JV, Nyfosas andel 688 769 746 751 596 544
- Derivat i JV, Nyfosas andel 26 27 36 -76 62 110
Långsiktigt substansvärde A 20 008 20 186 18 093 19 250 18 325 14 744
Antal aktier, miljoner B 208 208 191 191 191 185
Långsiktigt substansvärde per aktie,
SEK
A/B 96,14 97,00 94,72 100,78 95,93 79,91
31 dec
MSEK 2025 2024 2023 2022 2021 2020
Räntebärande skulder A 21 056 21 366 23 340 24 033 21 045 17 055
Likvida medel B 123 451 435 691 534 312
Fastighetsvärde C 38 824 39 370 39 278 40 446 37 147 29 411
Nettobelåningsgrad fastigheter, % (A-B)/C 53,9 53,1 58,3 57,7 55,2 56,9
31 dec
NYFOSA
Årsredovisning 2025
75
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
OPERATIVT KASSAFLÖDE PER AKTIE
RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/EBITDA
1
1) Från och med 2024 har det tidigare nyckeltalet Nettoskuld/EBITDA ändrat benämning till Räntebärande nettoskuld/EBITDA, för att
tydliggöra innebörden och för att få en bättre jämförbarhet med andra noterade svenska fastighetsbolag. Inga förändringar har skett i
definition eller beräkning.
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
SOLIDITET
ÖVERSKOTTSGRAD
MSEK 2025 2024 2023 2022 2021 2020
Resultat före skatt 777 253 -661 1 859 3 644 2 399
Återläggning:
- Värdering samarbetsavtal i samband
med rörelseförvärv
106 - - - - -
- Värdeförändringar på fastigheter 571 936 1 352 439 -1 652 -1 063
- Värdeförändringar på finansiella
instrument
7 146 320 -345 -19 -1
- Resultatandel joint venture -245 -210 8 -672 -888 -404
- Avskrivningar på inventarier 2 2 1 2 1 1
- Ränteintäkter och räntekostnader 1 008 1 193 1 183 596 383 318
- Periodiserad uppläggningsavgift för lån 51 44 54 69 48 35
Erhållen utdelning från andelar i joint
venture
225 350 180 335 332 300
Erhållna räntor 13 11 6 5 0 0
Erlagda räntor -1 106 -1 242 -1 104 -483 -373 -306
Ränta på hybridobligationer -43 -61 -60 -37 - -
Betald inkomstskatt -48 -78 -65 -54 -29 -11
Operativt kassaflöde A 1 319 1 345 1 215 1 714 1 446 1 267
Genomsnittligt antal aktier, miljoner B 208 202 191 191 188 182
Operativt kassaflöde per aktie, SEK A/B 6,34 6,67 6,36 8,97 7,69 6,97
Jan-dec
MSEK 2025 2024 2023 2022 2021 2020
EBITDA rullande 12 mån A 2 540 2 723 2 445 2 282 1 861 1 558
Räntebärande skulder B 21 056 21 366 23 340 24 033 21 045 17 055
Likvida medel C 123 451 435 691 534 312
Räntebärande nettoskuld/EBITDA, ggr (B-C)/A 8,2 7,7 9,4 10,2 11,0 10,7
31 dec
MSEK 2025 2024 2023 2022 2021 2020
Resultat före skatt A 777 253 -661 1 859 3 644 2 399
Erhållen utdelning från andelar i joint
venture
B 225 350 180 335 332 300
Återläggning:
- Värdering samarbetsavtal i samband
med rörelseförvärv
C 106 - - - - -
- Värdeförändringar på fastigheter D 571 936 1 352 439 -1 652 -1 063
- Värdeförändringar på finansiella
instrument
E 7 146 320 -345 -19 -1
- Resultatandel joint venture F -245 -210 8 -672 -888 -404
- Avskrivningar på inventarier G 2 2 1 2 1 1
- Finansiella kostnader H 1 114 1 264 1 261 678 446 357
Justerat resultat före skatt
A+B+C+D+E
+F+G+H
2 557 2 741 2 460 2 296 1 864 1 587
Räntetäckningsgrad, ggr
(A+B+C+D+
E+F+G+H)/H
2,3 2,2 2,0 3,4 4,2 4,5
Jan-dec
MSEK 2025 2024 2023 2022 2021 2020
Eget kapital A 17 691 18 620 16 921 18 416 17 268 13 333
Totala tillgångar B 42 398 43 326 43 676 45 335 40 626 31 907
Soliditet, % A/B 41,7 43,0 38,7 40,6 42,5 41,8
31 dec
MSEK 2025 2024 2023 2022 2021 2020
Driftnetto A 2 505 2 541 2 445 2 092 1 651 1 415
Intäkter B 3 590 3 670 3 553 3 151 2 459 2 035
Överskottsgrad, % A/B 69,8 69,2 68,8 66,4 67,1 69,5
Jan-dec
NYFOSA
Årsredovisning 2025
76
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Finansiella rapporter koncernen
Resultaträkning – koncernen
MSEK
Not 2025 2024
Hyresintäkter
Serviceintäkter
Intäkter
4,5 3 590 3 670
Fastighetskostnader
Driftskostnader
-641 -673
Underhållskostnader
-162 -160
Fastighetsskatt
-170 -167
Fastighetsadministration
-112 -129
Driftnetto
4,6 2 505 2 541
Centraladministration
2,6,7 -204 -185
Övriga rörelseintäkter/-kostnader
6 12 15
Andel i joint ventures resultat
12 245 210
- varav förvaltningsresultat
- varav värdeförändringar
-32 47
- varav skatt
- varav övrigt
-10 0
Finansiella intäkter
2,8 17 18
Finansiella kostnader
8,14 -1 114 -1 264
Resultat efter finansiella intäkter och kostnader
- varav Förvaltningsresultat
Värdering samarbetsavtal i samband med rörelseförvärv
21 -106 -
Värdeförändring på fastigheter, realiserade
4,11 39 -49
Värdeförändring på fastigheter, orealiserade
4,11 -610 -887
Värdeförändring på finansiella instrument
-7 -146
Resultat före skatt
Aktuell skatt
9 -54 -47
Uppskjuten skatt
9 -181 -94
Årets resultat
MSEK
Not 2025 2024
Övrigt totalresultat
Poster som har omförts eller kan omföras till årets resultat
Omräkning av utländska verksamheter
-251 111
Årets totalresultat
Årets resultat hänförligt till:
Moderbolagets ägare
Innehav utan bestämmande inflytande
Årets resultat
Årets totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets ägare
Innehav utan bestämmande inflytande
-4 0
Årets totalresultat
Årets resultat per aktie före utspädning, SEK
10 2,45 0,28
Årets resultat per aktie efter utspädning, SEK
10 2,45 0,28
NYFOSA
Årsredovisning 2025
77
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Balansräkning – koncernen
MSEK
Not 31 dec 2025 31 dec 2024
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter
4, 11
Tillgångar med nyttjanderätt
Andelar i joint ventures
12
Derivat
3, 16
Övriga anläggningstillgångar
3
Summa anläggningstillgångar
Omsättningstillgångar
Derivat
3, 16
Hyresfordringar
3, 5, 16
Övriga kortfristiga fordringar
3, 5, 16
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
5, 16
Likvida medel
3, 5, 13, 16
Summa omsättningstillgångar
SUMMA TILLGÅNGAR
MSEK
Not 31 dec 2025 31 dec 2024
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital
20
Övrigt tillskjutet kapital
Omräkningsreserv
Hybridobligationer
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare
Innehav utan bestämmande inflytande
Summa eget kapital
Skulder
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder
3, 14, 16
Långfristiga leasingskulder
14
Övriga långsfristiga skulder
14, 16
Derivat
3, 16
Uppskjutna skatteskulder
15
Summa långfristiga skulder
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder
3, 14, 16
Kortfristiga leasingskulder
14
Derivat
3, 14, 16
Övriga kortfristiga skulder
14, 16
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
14, 16
Summa kortfristiga skulder
Summa skulder
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
NYFOSA
Årsredovisning 2025
78
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Rapport över förändring i eget kapital – koncernen
1) Inkluderar avdrag för emissionskostnader inklusive skatt om 20 MSEK.
2) Avser värdet och värdeförändringen på säljoptioner som Nyfosa har ställt ut till minoritetsägaren i Kielo, Nyfosas finska koncern. I februari 2025 förvärvade Nyfosa indirekt minoritetsandelen i Kielo. I samband med förvärvet släcktes åtagandet att köpa aktierna. Förvärvet beskrivs
närmare i not 21.
MSEK
Aktie-
kapital
Övrigt tillskjutet
kapital
Omräknings-
reserv
Hybrid-
obligationer
Balanserad vinst
inkl. årets resultat
Summa
Ingående eget kapital 2024-01-01
Transaktioner med moderbolagets ägare
Emission av teckningsoptioner
Återköp av teckningsoptioner
Nyemission av aktier¹
Återköp av hybridobligationer
Ränta och övriga kostnader hybridobligationer
Optionsskuld²
Värdeförändring optionsskuld²
Summa transaktioner med moderbolagets ägare
Årets resultat
Årets övrigt totalresultat
Årets totalresultat
Utgående eget kapital 2024-12-31
Ingående eget kapital 2025-01-01
Transaktioner med moderbolagets ägare
Emission av teckningsoptioner
Återköp av teckningsoptioner
Nyemission av aktier
Återköp av hybridobligationer
Ränta och övriga kostnader hybridobligationer
Utdelning till aktieägare
Optionsskuld²
Förändring innehav utan bestämmande inflytande
Summa transaktioner med moderbolagets ägare
Årets resultat
Årets övrigt totalresultat
Årets totalresultat
Utgående eget kapital 2025-12-31
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare
Innehav utan
bestämmande
inflytande
Totalt eget kapital
NYFOSA
Årsredovisning 2025
79
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Kassaflödesanalys – koncernen
1) Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.
MSEK
Not 2025 2024
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m.m.
17 1 500 2 111
Erhållen utdelning från joint venture
Erhållna räntor
Erlagda räntor
-1 106 -1 242
Utbetald ränta till hybridobligationsinnehavare
-43 -61
Betald skatt
-48 -78
Operativt kassaflöde¹
Ökning (–)/minskning (+) av
rörelsefordringar
-11 24
Ökning (+)/minskning (–) av rörelseskulder
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Investeringsverksamheten
Direkta och indirekta förvärv av förvaltningsfastigheter
17 -859 -1 659
Direkta och indirekta avyttringar av förvaltningsfastigheter
17 1 013 1 426
Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter
-747 -543
Förvärv av rörelse
21 -139 -
Investeringar i immateriella tillgångar
-6 -3
Investeringar andelar i joint venture
-2 -13
Avyttring andelar i joint venture
Långfristiga fordringar joint venture
Övrigt
Kassaflöde från investeringsverksamheten
-707 -597
MSEK Not
2025 2024
Finansieringsverksamheten
Nyemission av aktier
Emission av teckningsoptioner
Återköp av teckningsoptioner
-1
Å
terköp av hybridobligationer
-614
-146
Utdelning till aktieägare
-291
-191
Upptagna räntebärande skulder
17 11 389
Amortering räntebärande skulder
17 -11 448
-8451
Avyttring räntederivat
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
-964 -784
Årets kassaflöde
-322
Likvida medel vid periodens början
Kursdifferens i likvida medel
-7
Likvida medel vid periodens slut
NYFOSA
Årsredovisning 2025
80
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Finansiella rapporter moderbolaget
Resultaträkning – moderbolaget
1) Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat.
MSEK Not 2025 2024
Nettoomsättning 145 142
Personalkostnader 7 -108 -102
Övriga externa kostnader 6 -58 -62
Avskrivningar - 0
Resultat före finansiella intäkter och kostnader -20 -23
Resultat från andelar i koncernföretag 8 968 751
Ränteintäkter och liknande resultatposter 8 202 278
Räntekostnader och liknande resultatposter 8 -135 -124
Värdeförändring på finansiella instrument 8 3 -17
Resultat före bokslutsdispositioner 1 018 866
Bokslutsdispositioner
Lämnade/erhållna koncernbidrag 23 51
Resultat före skatt 1 040 917
Aktuell skatt 9 -1 -
Uppskjuten skatt 9 -2 -2
Årets resultat¹ 1 037 914
NYFOSA
Årsredovisning 2025
81
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Balansräkning – moderbolaget
MSEK Not 31 dec 2025 31 dec 2024
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 9 3
Andelar i koncernföretag 18 0 0
Långfristiga fordringar hos koncernföretag 3 306 3 376
U
ppskjuten skattefordran 15 17
Summa anläggningstillgångar 3 329 3 395
Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 23 551 23 330
Övriga kortfristiga fordringar 54 54
Kassa och bank 8 172
Summa omsättningstillgångar 23 613 23 556
SUMMA TILLGÅNGAR 26 942 26 951
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital
Aktiekapital 20 104 104
Fritt eget kapital
Överkursfond 3 763 3 762
Hybridobligationer - 611
Balanserade vinstmedel 9 220 8 924
Årets resultat 1 037 914
Eget kapital 14 125 14 315
Skulder
Obligationer 1 044 1 034
Derivat 68 79
Övriga långfristiga skulder 1 1
Summa långfristiga skulder 1 113 1 115
Kortfristiga räntebärande skulder 276 -
Derivat 3 -
Kortfristiga skulder till koncernföretag 11 033 11 399
Övriga kortfristiga skulder 392 122
Summa kortfristiga skulder 11 704 11 521
Summa skulder 12 818 12 636
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 26 942 26 951
NYFOSA
Årsredovisning 2025
82
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Rapport över förändring i eget kapital – moderbolaget
1) Inkluderar avdrag för emissionskostnader inklusive skatt om 20 MSEK.
Bundet eget kapital
MSEK Aktiekapital Överkursfond Hybridobligationer
Balanserad vinst
inkl. årets resultat
Totalt eget kapital
Ingående eget kapital 2024-01-01
96
2 054 758 8 980 11 887
Transaktioner med bolagets ägare
Nyemission av aktier¹
9 1 706 - - 1 714
Emission av teckningsoptioner
- 3 - - 3
Återköp av teckningsoptioner
- 0 - - 0
Återköp av hybridobligationer
- - -146 - -146
Ränta och övriga kostnader hybridobligationer
- - - -57 -57
Summa transaktioner med bolagets ägare
9
1 708 -146 -57 1 514
Årets resultat
-
- - 914 914
Utgående eget kapital 2024-12-31
104
3 762 611 9 838 14 315
Ingående eget kapital 2025-01-01
104 3 762 611 9 838 14 315
Transaktioner med bolagets ägare
Nyemission av aktier
0 - - - 0
Emission av teckningsoptioner
- 2 - - 2
Återköp av teckningsoptioner
- -1 - - -1
Återköp av hybridobligationer
- - -611 - -611
Ränta och övriga kostnader hybridobligationer
- - - -35 -35
Utdelning till aktieägare
- - - -583 -583
Summa transaktioner med bolagets ägare
0
1 -611 -617 -1 228
Årets resultat
-
- - 1 037 1 037
Utgående eget kapital 2025-12-31
104
3 763 - 10 258 14 125
Fritt eget kapital
NYFOSA
Årsredovisning 2025
83
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Kassaflödesanalys – moderbolaget
MSEK
Not 2025 2024
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt
1 040 917
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet
17 -1 080 -943
Erhållna räntor
11 4
Erlagda räntor
-98 -112
Utbetald ränta till hybridobligationsinnehavare
-43 -61
Betald inkomstskatt
- -
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av
rörelsekapital
-171 -194
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Ökning (–)/minskning (+) av rörelsefordringar
-226 -
3 179
Ökning (+)/minskning (–) av rörelseskulder
793 958
Kassaflöde från den löpande verksamheten
396 -2 416
Investeringsverksamheten
Investeringar i immateriella tillgångar
-6 -3
Förändring lån till koncernföretag
70 1 499
Kassaflöde från investeringsverksamheten
64 1 496
Finansieringsverksamheten
Nyemission av aktier
0 1 709
Emission teckningsoptioner
2 3
Återköp teckningsoptioner
-1 0
Återköp hybridobligationer
-614 -146
Utdelning till aktieägare
-291 -191
Upptagna räntebärande skulder
17 835 480
Amortering räntebärande skulder
17 -554 -834
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
-623 1 020
Årets kassaflöde
-163 101
Likvida medel vid årets början
172 71
Likvida medel vid årets slut
8 172
NYFOSA
Årsredovisning 2025
84
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Noter till de finansiella rapporterna
NYFOSA
Årsredovisning 2025
85
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
NYFOSA
Årsredovisning 2025
86
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
NYFOSA
Årsredovisning 2025
87
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Moderbolagets redovisningsprinciper
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och Rådet för
hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer.
Även av Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings utgivna uttalanden gällande för noterade
företag tillämpas. RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska
tillämpa samtliga av EU antagna IFRS Redovisningsstandarder och uttalanden så långt detta är möjligt
inom ramen för årsredovisningslagen, tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mellan
redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag från och tillägg till IFRS
Redovisningsstandarder som ska göras.
Nya och ändrade standarder vilka trätt i kraft 2025
Om inte annat anges nedan har moderbolagets redovisningsprinciper under 2025 förändrats i enlighet
med vad som anges ovan för koncernen.
Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper
Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan.
Klassificering och värdering av finansiella instrument
Moderbolaget har valt att inte tillämpa IFRS 9 för finansiella instrument. Delar av principerna i IFRS 9 är
dock ändå tillämpliga – såsom avseende nedskrivningar, inbokning/bortbokning, och
effektivräntemetoden för ränteintäkter och räntekostnader.
I moderbolaget värderas finansiella anläggningstillgångar till anskaffningsvärde minus eventuell
nedskrivning och finansiella omsättningstillgångar enligt lägsta värdets princip. För finansiella
tillgångar som redovisas till upplupet anskaffningsvärde tillämpas IFRS 9:s nedskrivningsregler.
Klassificering och uppställningsformer
Resultat- och Balansräkning för moderbolaget är uppställda enligt årsredovisningslagens scheman,
medan koncernens Resultaträkning, Rapport över resultat och övrigt totalresultat, Balansräkning,
Rapport över förändringar i eget kapital samt Kassaflödesanalysen baseras på IAS 1 Utformning av
finansiella rapporter respektive IAS 7 Rapport över kassaflöden. De skillnader mot koncernens
rapporter som gör sig gällande i moderbolagets Resultat- och Balansräkning utgörs främst av
redovisning av anläggningstillgångar och eget kapital.
Dotterföretag
Andelar i dotterföretag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Detta innebär att
transaktionsutgifter inkluderas i det redovisade värdet för innehav i dotterföretag. Villkorade
köpeskillingar värderas utifrån sannolikheten av att köpeskillingen kommer att utgå. Eventuella
förändringar av avsättningen/fordran justerar anskaffningsvärdet.
Finansiella garantier
Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av borgensförbindelser till förmån för
dotterföretag. Finansiella garantier innebär att bolaget har ett åtagande att ersätta innehavaren av ett
skuldinstrument för förluster som denne ådrar sig på grund av att en angiven gäldenär inte fullgör
betalning vid förfall enligt avtalsvillkoren. För redovisning av finansiella garantiavtal tillämpar
moderbolaget en av Rådet för hållbarhets- och finansiell rapportering tillåten lättnadsregel jämfört
med reglerna i IFRS 9. Lättnadsregeln avser finansiella garantiavtal utställda till förmån för
dotterföretag. Moderbolaget redovisar finansiella garantiavtal som avsättning i balansräkningen när
bolaget har ett åtagande för vilket betalning sannolikt erfordras för att reglera åtagandet.
NYFOSA
Årsredovisning 2025
88
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
bolag inom koncernen.
NYFOSA
Årsredovisning 2025
89
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
NYFOSA
Årsredovisning 2025
90
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
NYFOSA
Årsredovisning 2025
91
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
NYFOSA
Årsredovisning 2025
92
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
NYFOSA
Årsredovisning 2025
93
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
NYFOSA
Årsredovisning 2025
94
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Löner och andra ersättningar till ledande befattningshavare
Vid årsstämman 2024 fastställdes nya riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare i Nyfosa.
Riktlinjerna fastställdes att gälla tills vidare, dock längst för tiden fram till årsstämman 2028. Av dessa
framgår bland annat att ersättningen till ledande befattningshavare kan bestå av en fast och en rörlig
del samt pensions- och andra förmåner. Den fasta ersättningen ska vara marknadsmässig och baseras
på kompetens, ansvar och prestation. Rörlig ersättning kan utgå till ledande befattningshavare där
styrelsen bedömer att det är lämpligt. Den rörliga ersättningen ska belöna specifika i förväg fastställda
resultat eller prestationsmål. Riktlinjerna får frångås av styrelsen om det i det enskilda fallet finns
särskilda skäl och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen, inklusive
dess hållbarhet, eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft. Se bolagets hemsida,
www.nyfosa.se, för fullständiga upplysningar.
Tidigare VD, Stina Lindh Hök, frånträdde som verkställande direktör i bolaget den 7 januari 2025,
men kvarstod som anställd till den 31 januari 2025. I samband med anställningens upphörande erhöll
Stina Lindh Hök rörlig kontant ersättning samt en extraordinär ersättning motsvarande totalt tolv
månadslöner.
Prestationskriterierna för rörlig kontant ersättning till Carl Johan Hugner, som tillträdde som VD
den 7 januari 2025, var under 2025 i huvudsak uppdelade på fyra olika delar. En del (45 %) har baserats
på uppfyllelsen av bolagets finansiella mål om tillväxt i förvaltningsresultat per aktie. Carl-Johan
Hugner bedöms ha uppnått prestationskriteriet till 86 %. Den andra delen (30 %) har varit relaterad till
uppfyllelsen av bolagets operativa mål om positiv nettouthyrning. Nyfosa hade en negativ
nettouthyrning 2025. Carl-Johan Hugner bedöms ej ha uppnått prestationskriteriet. Den tredje delen
(10 %) har varit relaterad till operationell effektivisering. Carl-Johan Hugner bedöms ha uppnått
prestationskriteriet till 100 %. Den sista och fjärde delen (15 %) har varit relaterad till bolagets
hållbarhetsmål, vilka samtliga uppnåtts. Carl-Johan Hugner bedöms ha uppnått prestationskriteriet till
100 %.
NYFOSA
Årsredovisning 2025
95
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Moderbolaget
MSEK 2025 2024
Ledningsgrupp
Löner och ersättningar m.m. 26 20
Pensionskostnader, avgiftsbaserade planer 3 3
Sociala avgifter 8 6
- varav verkställande direktör
Löner och ersättningar m.m. 9 6
Pensionskostnader, avgiftsbaserade planer 1 1
Sociala avgifter 3 2
Övriga anställda
Löner och ersättningar m.m. 45 47
Pensionskostnader, avgiftsbaserade planer 6 5
Sociala avgifter 17 17
Summa kostnader för ersättning till anställda 104 99
Nyckeltal 2025 2024
Medeltalet anställda 69 64
- varav kvinnor 32 35
Andel kvinnor, % 47 55
NYFOSA
Årsredovisning 2025
96
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
NYFOSA
Årsredovisning 2025
97
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Moderbolagets övriga finansiella kostnader avser främst upplåningskostnader som periodiseras
över låneavtalets löptid.
Moderbolaget
Moderbolaget
MSEK 2025 2024
Utdelning från koncernföretag 968 751
Ränteintäkter 11 4
Ränteintäkter, koncern 186 268
Ö
vriga finansiella intäkter 5 5
Finansiella intäkter 1 170 1 029
Räntekostnader -101 -101
Räntekostnader, koncern -9 -11
Valutakursförluster - -2
Övriga finansiella kostnader -25 -9
Värdeförändringar finansiella instrument 3 -17
Finansiella kostnader -132 -141
Netto 1 038 889
Avstämning effektiv skatt, MSEK
%
2025
%
2024
Resultat före skatt 1 040 917
Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget
20,6
-214
-
20,6
-189
Ej avdragsgilla kostnader
0,0
0
0,0
-
Ej skattepliktiga intäkter
20,4
212
20,3
186
Övrigt
0,0
0
0,1
1
Redovisad effektiv skatt
-0,2
-3
-0,2
-2
NYFOSA
Årsredovisning 2025
98
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Under 2024 genomfördes en riktad nyemission av 17 miljoner stamaktier. Teckningskursen uppgick till
102,00 SEK, motsvarande 96 % av den aktuella börskursen på aktien. Utspädningseffekten blev därmed
låg och omräkning av historiska nyckeltal har ej gjorts. Effekten skulle bli 1,0 % per aktie. Nyfosa har
idag tre långsiktiga incitamentsprogram baserade på teckningsoptioner för anställda i Nyfosas svenska
organisation. Beskrivning av optionsprogrammen återfinns i not 7. Utspädningen från befintliga
optionsprogram uppgick till 0,05 % (0,09).
NYFOSA
Årsredovisning 2025
99
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
NYFOSA
Årsredovisning 2025
100
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
NYFOSA
Årsredovisning 2025
101
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
NYFOSA
Årsredovisning 2025
102
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
NYFOSA
Årsredovisning 2025
103
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
NYFOSA
Årsredovisning 2025
104
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
NYFOSA
Årsredovisning 2025
105
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
NYFOSA
Årsredovisning 2025
106
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
NYFOSA
Årsredovisning 2025
107
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Moderbolaget
Avstämning av skulder som härrör från finansieringsverksamheten
1) Posten övrigt är inte kassaflödespåverkande och består av skillnaden mellan betalda upplåningsavgifter och bokförda
upplåningsavgifter i balansräkningen.
MSEK 2025 2024
Justering för poster som inte ingår i kassaflöde för den löpande verksamheten
Utdelning från dotterföretag -968 -751
Värdeförändring finansiella instrument -3 17
Ränteintäkter och räntekostnader -92 -165
P
eriodiserade upplåningsavgifter för lån 5 8
Bokslutsdispositioner -22 -51
Summa poster som inte ingår i kassaflödet för den löpande verksamheten -1 080 -943
Förändringar i låneportföljen, MSEK 2025 2024
Skulder vid årets ingång 1 034 1 380
Amortering -554 -834
Nyupptagna lån 835 480
Övrigt¹ 5 8
Skulder vid årets utgång 1 320 1 034
NYFOSA
Årsredovisning 2025
108
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Moderbolaget
MSEK 2025-12-31 2024-12-31
Eventualförpliktelser
Borgensåtaganden för koncernföretag 20 428 22 253
NYFOSA
Årsredovisning 2025
109
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
NYFOSA
Årsredovisning 2025
110
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
NYFOSA
Årsredovisning 2025
111
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Styrelsens försäkran
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen är upprättad enligt god
redovisningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella
redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av
den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder.
Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och
koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för moderbolaget respektive koncernen ger
en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och
resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som
ingår i koncernen står inför.
Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen och verkställande direktören den 30 mars 2026.
Nacka den dag som framgår av våra elektroniska underskrifter
Nyfosa AB
(org.nr. 559131–0833)
David Mindus
Maria Björklund
Ulrika Danielsson
Styrelseordförande
Styrelseledamot
Styrelseledamot
Per Lindblad
Claes Magnus Åkesson
Carl-Johan Hugner
Styrelseledamot
Styrelseledamot
Verkställande direktör
Stockholm den dag som framgår av vår elektroniska underskrift
KPMG AB
Marc Karlsson
Auktoriserad revisor
NYFOSA
Årsredovisning 2025
112
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Revisionsberättelse
Till bolagsstämman i Nyfosa AB, org. nr 559131–0833
Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Nyfosa AB för år 2025 med
undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 43–49. Bolagets årsredovisning och koncern-
redovisning ingår på sidorna 11–12, 14–19, 29–52 samt 71–111 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger
en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31
december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen.
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga
avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess
finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder som de antagits av EU,
och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 43–49.
Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för
moderbolaget och för koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med
innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i
enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige.
Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i
förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort
vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och
övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har
tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess
kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra
uttalanden.
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning
var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den
aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt
ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga
separata uttalanden om dessa områden.
NYFOSA
Årsredovisning 2025
113
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Värdering av förvaltningsfastigheter
Se not 1 Väsentliga redovisningsprinciper och not 11 Förvaltningsfastigheter på sidorna 84, 86–87 samt 98–101 i årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området.
Beskrivning av området
Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till verkligt värde. Det redovisade värdet
uppgår till 38 824 MSEK per den 31 december 2025.
Fastigheternas verkliga värde har fastställts baserat på värderingar utförda av oberoende
externa värderare, med undantag för de fastigheter som tillträtts under det fjärde kvartalet 2025
och de fastigheter där undertecknat försäljningsavtal finns. I dessa fall har avtalat förvärvspris
respektive avtalat försäljningspris använts. De externa värderingarna granskas av koncernen, och vid
avvikande uppfattning beaktas den interna värderingen.
Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga andel av koncernens totala tillgångar och det inslag
av bedömningar och uppskattningar som ingår i värderingsprocessen utgör detta ett särskilt
betydelsefullt område i vår revision.
Risken är att det redovisade värdet på förvaltningsfastigheter kan vara över- eller underskattat
och att varje justering av värdet direkt påverkar årets resultat.
Hur området har beaktats i revisionen
Vi har bedömt om den tillämpade värderingsmetodiken är rimlig genom att jämföra den med vår
erfarenhet av metoder som andra fastighetsbolag och värderare tillämpar och vilka antaganden
som är normala vid värdering av jämförbara objekt.
Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos de externa värderarna och tagit del av
värderarnas uppdragsavtal i syfte att bedöma huruvida det finns avtalsvillkor som kan påverka
omfattningen eller inriktningen av de externa värderarnas uppdrag.
Vi har testat de kontroller som koncernen har etablerat för att säkerställa att indata som
lämnas till de externa värderarna är riktiga och fullständiga.
Vi har på stickprovsbasis testat ett urval av de upprättade fastighetsvärderingarna. Härvid har
vi använt marknadsdata från externa källor, särskilt antaganden om direktavkastningskrav,
diskonteringsräntor och hyresnivåer. Vi har beaktat den makroekonomiska situationen och dess
påverkan på de upprättade fastighetsvärderingarna.
Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvaltningsfastigheterna som koncernen
lämnar i not 1 och 11 i årsredovisningen och koncernredovisningen, särskilt vad avser inslag av
bedömningar samt tillämpade nyckelantaganden.
Fastighetstransaktioner
Se not 1 Väsentliga redovisningsprinciper och not 11 Förvaltningsfastigheter på sidorna 84–87 och 98–101 i årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området.
Beskrivning av området
Koncernen har under 2025 investerat i fastigheter för totalt 1 610 MSEK, varav 863 MSEK avsåg
förvärv. Avyttringar har genomförts för 1 023 MSEK.
Risker vid förvärv och avyttringar utgörs främst av tidpunkten för redovisning av transaktionen
samt av att specifika villkor i de enskilda transaktionerna inte beaktats korrekt i redovisningen,
vilket kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning.
Hur området har beaktats i revisionen
Vi har bedömt rutinen för förvärv och avyttringar av fastigheter och har för väsentliga
transaktioner granskat redovisningen mot underliggande avtal, tidpunkt för redovisning,
köpeskilling och eventuella särskilda villkor.
Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvärv och avyttringar av
förvaltningsfastigheter som koncernen lämnar i not 1 och 11 i årsredovisningen och
koncernredovisningen.
Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen
Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen
och återfinns på sidorna 1–10, 13, 20–28, 53–66, 70 samt 117–126. Den andra informationen består
också av ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är
styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna
information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att
läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är
oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den
kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla
väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den
andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget
att rapportera i det avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och
koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad
gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder som de antagits av EU. Styrelsen och
verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att
upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter,
vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
NYFOSA
Årsredovisning 2025
114
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och
verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta
verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att
fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift
tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med
verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.
Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland
annat övervaka bolagets finansiella rapportering.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och
koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt
ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan
finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om
de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar
med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt
skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom:
• Identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och
koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför
granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är
tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte
upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig
felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi,
förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll.
• Skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår
revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna,
men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen.
• Utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens
och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar.
• Drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder
antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi
drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon
väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till
betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar
slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa
uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen om den
väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet
om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som
inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller
förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten.
• Utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och
koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och
koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som
ger en rättvisande bild.
• Planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräckliga och ändamålsenliga
revisionsbevis avseende den finansiella informationen för företag eller affärsenheter inom
koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för
styrning, övervakning och genomgång av det revisionsarbete som utförts för koncernrevisionens
syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden.
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt
tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen,
däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat.
Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav
avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt
oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder
som har vidtagits.
Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit
de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de
viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt
betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra
författningar förhindrar upplysning om frågan.
NYFOSA
Årsredovisning 2025
115
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar
Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av
styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Nyfosa AB för år 2025 samt av förslaget till
dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och
beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i
avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god
revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra
uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.
Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig
med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på
storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i
övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta
innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att
tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets
ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt.
Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och
anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska
fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande
sätt.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att
inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon
styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:
• Företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda
ersättningsskyldighet mot bolaget, eller
• På något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller
bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed
vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med
aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god
revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda
ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust
inte är förenligt med aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och
har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och
förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av
räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella
bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på
sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och
överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade
beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande
om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande
bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen
för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Revisorns granskning av Esef-rapporten
Uttalande
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av
att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i
ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen
(2007:528) om värdepappersmarknaden för Nyfosa AB för år 2025.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör
enhetlig elektronisk rapportering.
Grund för uttalande
Vi har utfört granskningen enligt FAR:s rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-
rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi
är oberoende i förhållande till Nyfosa AB enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt
yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt
uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i
enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en
sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att
upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller
misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett
format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval
av vår granskning.
NYFOSA
Årsredovisning 2025
116
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings-åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet
att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs
enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om
en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara
väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som
användare fattar med grund i Esef-rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att
företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller
rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i
lagar och andra författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om Esef-rapporten har upprättats
i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och
koncernredovisningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma
riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller
misstag. Vid denna riskbedömning beaktar vi de delar av den interna kontrollen som är relevanta för
hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder
som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om
effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av
ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett
giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade
årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och
egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet
med vad som följer av Esef-förordningen.
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 43–49 och för att den är
upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FAR:s rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av
bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan
inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en
revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att
denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket
punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med
årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstämmelse med
årsredovisningslagen.
KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till Nyfosa AB:s revisor av bolagsstämman den 6 maj
2025. KPMG AB eller revisorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 2017.
Stockholm den dag som framgår av vår elektroniska underskrift
KPMG AB
Marc Karlsson
Auktoriserad revisor
NYFOSA
Årsredovisning 2025
117
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Fastighetslista
Kommun Fastighet
Fastighets-
kategori
Uthyrningsbar
area, kvm
Miljö-
certifiering
Topp 15%
primärenergi
eller EPC A
Kommun Fastighet
Fastighets-
kategori
Uthyrningsbar
area, kvm
Miljö-
certifiering
Topp 15%
primärenergi
eller EPC A
Sverige
Arboga Bälgen 9 Övrigt 18 983 Helsingborg Revolvern 1 Logistik/Lager 3 360
Boden Boden 1:167 Ö
vrigt 695 Helsingborg Bandsågen 1 Industri 1 083
Borlänge Torkel 3 Kontor 2 883 BIU Very Good Huddinge Cirkelsågen 2 Logistik/Lager 6 725
Borlänge Boktryckaren 17 Kontor 1 829 BIU Good * Huddinge Cirkeln 2 Kontor 3 528 *
Borlänge Gyllehemmet 1 Övrigt 5 232 BIU Good * Hudiksvall Sofiedal 10:2 Handel 4 012
Borlänge Tyra 13-14 Kontor 6 469 BIU Very Good * Härjedalen Funäsdalen 26:57 Handel 3 556
Borås Träskruven 1 Logistik/Lager 14 628 BIU Good Härnösand Rådmannen 6 Kontor 4 546
Borås Rydahög 1 Logistik/Lager 39 652 * Härnösand Lärkan 21 Kontor 7 062
Borås Rydaslätt 1 Logistik/Lager 13 587 * Härnösand Torsvik 5 Kontor 8 602
Borås Bockasjö 1 Logistik/Lager 23 841 BIU Good Härnösand Saltvik 8:25 Handel 4 800
Borås Filtret 6 Handel 17 167 * Hässleholm Stenkrossen 1 Logistik/Lager 5 466 *
Borås Filtret 5 Handel 2 540 * Hässleholm Ekstaven 3 Industri 4 932 *
Botkyrka Hantverkaren 1 Logistik/Lager 9 684 Hässleholm Lödkolven 3 Logistik/Lager 5 900
Botkyrka Genetikern 2 Logistik/Lager 11 857 * Järfälla Jakobsberg 2:2583 Kontor 22 676
Enköping Centrum 20:1 Kontor 3 947 Jönköping Stensholm 1:755 Logistik/Lager 3 100
Enköping Friberg 4:2 & 4:16 Övrigt 4 500 Jönköping Stensholm 1:754 Kontor 8 500
Eskilstuna Valhalla 1:6 Logistik/Lager 9 016 Kalmar Plåten 1 Logistik/Lager 3 454
Eskilstuna Viljan 2 Kontor 9 162 Kalmar Plåten 2 Industri 3 373
Eskilstuna Torlunda 1:276 Handel 13 339 Kalmar Plåten 3 Logistik/Lager 5 131
Falkenberg Mekanikern 2 Industri 764 Kalmar Plåten 9 Logistik/Lager 4 991
Falun Nedre Gruvriset 33:278 Logistik/Lager 44 312 BIU Good * Kalmar Plåten 10 Industri 1 322
Gislaved Filen 5 Handel 1 643 * Kalmar Babianen 17 Industri 8 234
Gnosjö Marås 1:12 Industri 1 140 Kalmar Bisonoxen 6 Logistik/Lager 3 139
Gävle Hemlingby 49:28 Handel 4 092 Kalmar Skruven 4 Logistik/Lager 6 791
Habo Kämparp 1:8 Industri 8 080 Karlskrona Rügen 50 Övrigt 10 764
Halmstad Kuggen 2 Industri 1 660 Karlskrona Sparre 3 Kontor 11 454
Halmstad Skedala 1:231, 1:234 Industri 5 050 Karlskrona Stumholmen 2:1,2:21 Kontor 4 103
Halmstad Fyllinge 20:406 Logistik/Lager 6 446 Karlskrona Dahlberg 31-33,52,60-61 Övrigt 0
Halmstad Rudan 6 Kontor 838 Karlskrona Skeppsbron 3 Kontor 0
Halmstad Svartmunken 2 Kontor 5 147 Karlskrona Möllebacken 15 Kontor 7 202 BIU Good
Halmstad Klingberget 6 Kontor 10 995 BIU Good Karlskrona Tyska Bryggaregården 6 Kontor 7 821
Helsingborg Asien 20 Kontor 2 549 Karlstad Riksdalern 3 Handel 6 723 BIU Pass
Helsingborg Dolken 3 Logistik/Lager 3 845 Karlstad Regnvinden 14 Logistik/Lager 9 129
Helsingborg Köpingetrakten 1 Kontor 905 * Karlstad Pinassen 2 Kontor 13 808 *
Helsingborg Kniven 9 Logistik/Lager 7 583 * Karlstad Barkassen 9 Kontor 6 698 BIU Very Good *
NYFOSA
Årsredovisning 2025
118
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Kommun Fastighet
Fastighets-
kategori
Uthyrningsbar
area, kvm
Miljö-
certifiering
Topp 15%
primärenergi
eller EPC A
Kommun Fastighet
Fastighets-
kategori
Uthyrningsbar
area, kvm
Miljö-
certifiering
Topp 15%
primärenergi
eller EPC A
Sverige, forts.
Karlstad Barkassen 7 Kontor 11 789 Kiruna Grävmaskinen 1 Kontor 3 419
Karlstad Tornadon 2 Logistik/Lager 13 226 * Kristianstad Södra Kasern 2 Kontor 26 206
Karlstad Björnen 7 Handel 3 340 * Kristianstad Fängelset 5 Övrigt 5 777
Karlstad Blåsten 3 Logistik/Lager 2 122 * Kristianstad Hunden 12 Kontor 6 017
Karlstad Blåsten 4 Kontor 2 435 * Kristinehamn Uroxen 15 Kontor 6 950
Karlstad Brisen 4 Kontor 1 045 Kumla Oxen 11 Logistik/Lager 2 451
Karlstad Bromsen 1 Handel 1 220 * Kungsör Armaturen 10 Logistik/Lager 11 288
Karlstad Bälgen 9,10,11 Kontor 2 843 Kungälv Skruven 3 Kontor 8 041
Karlstad Druvan 13 Kontor 4 239 * Kungälv Försäljaren 9 Logistik/Lager 8 525
Karlstad Fjädern 14 Handel 3 901 * Köping Botulf 4 Kontor 3 115
Karlstad Fjädern 16 Kontor 4 332 Köping Köpings-Ullvi 6:11 Industri 5 439
Karlstad Freja 13 Kontor 6 814 Landskrona Fläkten 1 Övrigt 5 033
Karlstad Grästegen 2 Kontor 2 523 Landskrona Björnen 11 Industri 8 797
Karlstad Gångjärnet 2 Logistik/Lager 3 069 * Linköping Antennen 10 Logistik/Lager 7 203
Karlstad Hammaren 21 Logistik/Lager 2 146 Linköping Glasberget 5 Logistik/Lager 8 400
Karlstad Herrhagen 1:10 Övrigt 1 533 Linköping Gumsen 45 Logistik/Lager 3 410
Karlstad Hybelejen 17 Kontor 2 947 Linköping Idéhuset 2 Kontor 2 000
Karlstad Kulingen 4 Logistik/Lager 8 165 Linköping Glasburken 1 Logistik/Lager 7 042
Karlstad Monitorn 9 Kontor 3 396 Linköping Glaskulan 17 Handel 4 135
Karlstad Passadvinden 3 Logistik/Lager 3 684 * Ljungby Gänget 14 Handel 2 639
Karlstad Regnvinden 1 Kontor 9 983 * Ludvika Aspen 10 Industri 142
Karlstad Släggan 13 Logistik/Lager 1 757 * Luleå Plogen 4 Kontor 4 521
Karlstad Spärren 7 Kontor 1 908 Luleå Storheden 1:37 Handel 26 596
Karlstad Stolpen 1 Kontor 4 225 * Luleå Porsön 1:403 Kontor 9 556
Karlstad Stolpen 6 Kontor 598 Luleå Storheden 1:40 Handel 1 048
Karlstad Styrmannen 5 Kontor 7 388 BIU Very Good Luleå Storheden 1:56 Industri 1 449
Karlstad Sågen 1 Kontor 3 235 * Luleå Storheden 1:13 Logistik/Lager 1 781
Karlstad Sågen 2 Kontor 1 611 Luleå Storheden 1:7 Övrigt 17 577
Karlstad Sågen 9 Kontor 1 946 Luleå Storheden 1:84 Logistik/Lager 1 800
Karlstad Tången 15 Kontor 1 960 * Luleå Bergnäset 3:17 Logistik/Lager 1 417
Karlstad Ugnen 1 Logistik/Lager 1 687 Luleå Bergnäset 3:21 Logistik/Lager 2 514
Karlstad Mercurius 21 Handel 1 088 Luleå Bergnäset 3:41 Industri 1 312
Karlstad Bromsen 6 Logistik/Lager 3 630 Luleå Bergnäset 2:608 Logistik/Lager 660
Karlstad Ekorren 11 Kontor 6 651 BIU Good, BIU Good Luleå Bergnäset 3:5 Logistik/Lager 925
Karlstad Kanoten 10 Kontor 9 748 BIU Good * Luleå Bergnäset 3:25 Industri 3 100
Karlstad Björnen 12 Övrigt 3 728 BIU Good Luleå Bergnäset 3:26 Logistik/Lager 366
Karlstad Björnen 13 Kontor 7 453
BIU Good & BIU
* Luleå Bergnäset 2:624 Logistik/Lager 520
Karlstad Hyttan 12 Övrigt 19 356 BIU Very Good * Luleå Bergnäset 3:33 Logistik/Lager 1 311
Karlstad Hyttan 16 Övrigt 0 Luleå Bergnäset 3:34 Logistik/Lager 861
Karlstad Sjövinden 6 Logistik/Lager 0 Luleå Bergnäset 3:18 Logistik/Lager 1 950
NYFOSA
Årsredovisning 2025
119
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Kommun Fastighet
Fastighets-
kategori
Uthyrningsbar
area, kvm
Miljö-
certifiering
Topp 15%
primärenergi
eller EPC A
Kommun Fastighet
Fastighets-
kategori
Uthyrningsbar
area, kvm
Miljö-
certifiering
Topp 15%
primärenergi
eller EPC A
Sverige, forts.
Luleå Bergnäset 3:49 Kontor 988 Malmö Runstenen 16 Industri 3 068
Luleå Bergnäset 3:44 Kontor 652 Malmö Bronsdolken 26 Övrigt 5 644
Luleå Bergnäset 3:40 Logistik/Lager 1 902 Malmö Hangaren 2 Handel 2 177
Luleå Mården 11 Kontor 11 342 BIU Excellent Malmö Flygkameran 2 Kontor 1 429
Lund Saturnus 29 Logistik/Lager 3 487 Malmö Flygledaren 7 Logistik/Lager 1 971
Malmö Böttö 5 Kontor 11 666 Malmö Skjutsstallslyckan 3 Industri 3 096
Malmö Vårsången 7 Övrigt 1 544 Malmö Byrådirektören 3 Kontor 13 910
Malmö Eggegrund 6 Logistik/Lager 7 886 Malmö Noshjulet 2 Logistik/Lager 1 397
Malmö Brudbuketten 10 Kontor 750 Malmö Valhall 2 Handel 6 858
Malmö Brudbuketten 13 Kontor 1 028 Malmö Bryggeriet 2 Övrigt 25 750
Malmö Rosenbuketten 4 Kontor 5 344 Mariestad Järnet 2 Logistik/Lager 20 785 *
Malmö Holmögadd 3 Logistik/Lager 11 360 Motala Kassetten 1 Kontor 5 558 *
Malmö Storbådan 2 Logistik/Lager 3 248 Motala Eken 12 Övrigt 3 553 *
Malmö Storbådan 4 Logistik/Lager 2 590 * Motala Läraren 6 Kontor 2 660 *
Malmö Svinbådan 4 Logistik/Lager 1 596 Motala Telegrafen 2 Kontor 996
Malmö Svinbådan 5 Logistik/Lager 2 656 Motala Tranbäret 4 Handel 3 536
Malmö Sämjan 2 Kontor 9 417 Motala Slånbäret 1 Handel 2 000
Malmö Måseskär 6 Logistik/Lager 13 333 Motala Lingonet 3 Handel 1 500
Malmö Kamaxeln 7 Logistik/Lager 1 920 Motala Blåbäret 2 Handel 1 288
Malmö Brudbuketten 11 Kontor 1 346 Motala Lingonet 2 Handel 3 318
Malmö Getingen 5 Logistik/Lager 8 344 Motala Tranbäret 3 Handel 2 360
Malmö Spindeln 2 Kontor 7 536 * Motala Slånbäret 2 Handel 3 000
Malmö Lillgrund 5 Logistik/Lager 4 430 Nacka Lännersta 15:33 Logistik/Lager 832
Malmö Bronskragen 3 Övrigt 372 MBiD Brons Nacka Skarpnäs 6:12 Logistik/Lager 1 965
Malmö Bronskragen 4 Övrigt 3 698 MBiD Brons * Nacka Sicklaön 358:1 Kontor 16 629 MBiD Silver
Malmö Ringerike 1 Handel 3 652 * Norrköping Nyckelharpan 6 Industri 3 544
Malmö Olsgård 5 Logistik/Lager 5 136 MBiD Brons * Norrköping Spolaren 4 Kontor 7 392
Malmö Tankstället 4 Övrigt 410 Norrköping Ugnen 5 Handel 2 727
Malmö Grophuset 3 Logistik/Lager 4 350 * Norrköping Skarphagen 1:40 Övrigt 0
Malmö Vinga 5 Övrigt 7 446 Norrköping Skarphagen 1:41 Övrigt 0
Malmö Firman 4 Logistik/Lager 1 090 * Norrköping Åby 20:3 Handel 1 522
Malmö Firman 2 Logistik/Lager 2 263 * Norrköping Åby 20:2 Övrigt 2 344
Malmö Domkraften 5 Kontor 4 751 Norrtälje Orren 2 & 3 Kontor 1 551
Malmö Sadelknappen 1 Logistik/Lager 2 000 Norrtälje Förrådet 9 Kontor 3 182 *
Malmö Sadelknappen 4 Logistik/Lager 1 505 Norrtälje Knutby 2 Handel 2 762
Malmö Stångbettet 1 Logistik/Lager 1 643 Norrtälje Gördelmakaren 5 Handel 5 208
Malmö Bronsyxan 9 Industri 688 Norsjö Norrmalm 20 Handel 2 756
Malmö Fibulan 1 Handel 1 945 Nynäshamn Körunda 1:3 Övrigt 2 908
Malmö Flintkärnan 2 Industri 4 885 Nynäshamn Alkotten 2 Kontor 4 126
Malmö Skogholm 5 Industri 3 354 * Oskarshamn Snickeriet 4 Industri 5 939
NYFOSA
Årsredovisning 2025
120
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Kommun Fastighet
Fastighets-
kategori
Uthyrningsbar
area, kvm
Miljö-
certifiering
Topp 15%
primärenergi
eller EPC A
Kommun Fastighet
Fastighets-
kategori
Uthyrningsbar
area, kvm
Miljö-
certifiering
Topp 15%
primärenergi
eller EPC A
Sverige, forts.
Oskarshamn Snickeriet 14 Kontor 2 198 Södertälje Halvmånen 3 Kontor 10 095
Oskarshamn Ratten 18 Logistik/Lager 1 615 Södertälje Traktorn 11 Logistik/Lager 3 259
Sandviken Murängen 2 Industri 9 553 Södertälje Tuvängen 5 Logistik/Lager 3 102 *
Sandviken Åttersta 6:28 Industri 11 695 Södertälje Industrin 8 Industri 1 900
Sandviken Milröken 1 Handel 4 183 Trollhättan Drivhjulet 3 Industri 1 680
Sigtuna Märsta 21:66 Handel 2 178 Uddevalla Koch 7 Handel 8 955 BIU Good
Sigtuna Märsta 23:4 Handel 3 190 Uddevalla Solbacken 10 Övrigt 1 818 BIU Good
Skara Bocken 1 Handel 13 927 Uddevalla Hvitfeldt 22 Kontor 10 071 BIU Good
Skellefteå Transistorn 1 Industri 7 697 Umeå Formen 1 Kontor 6 993
Skellefteå Lärkan 10 Kontor 5 407 Umeå Tyr 8 Kontor 8 627 *
Skellefteå Sömmerskan 6 Industri 2 305 Upplands Väsby Väsby Vilunda 6:59 Kontor 5 658
Skellefteå Lagret 9 Industri 1 360 Upplands-Bro Aske 1:2 Övrigt 5 155
Skurup Företagaren 9 Logistik/Lager 8 496 Uppsala Årsta 68:4 Övrigt 3 014
Sollefteå Hyveln 4 Handel 5 779 Uppsala Danmarks-Kumla 8:12 Industri 2 582
Sollentuna Tackan 9 Kontor 5 938 MBiD Silver Uppsala Danmarks-Kumla 8:13 Industri 4 590
Sollentuna Nattskärran 1 Handel 1 661 Uppsala Boländerna 5:2 Kontor 8 475 BIU Good
Stockholm Furudal 7 Logistik/Lager 3 300 * Uppsala Boländerna 21:4 Kontor 9 819
Stockholm Möllan 1 Övrigt 12 176 Uppsala Danmarks-Kumla 8:31 Övrigt 21 447 BIU Good *
Stockholm Stora Mans 1 Övrigt 7 561 BIU Good Uppsala Boländerna 32:7 Industri 2 120
Stockholm Knarrarnäs 10 Övrigt 4 795 Varberg Pedalen 2 Industri 1 018
Stockholm Prästgårdsängen 2 Övrigt 6 595 Vilhelmina Granberg 1:73 Handel 3 650
Stockholm Malax 3 Kontor 6 658 Vimmerby Plåtslagaren 1 Logistik/Lager 10 259
Stockholm Knarrarnäs 8 Kontor 3 087 Värnamo Filen 2 Handel 4 915
Strömsund Tullingsås 7:8 Handel 2 600 Värnamo Takläggaren 2 Logistik/Lager 2 990
Sundsvall Norrmalm 4:6 Kontor 1 737 Värnamo Mon 13 Kontor 1 976 *
Sundsvall Köpstaden 26 Kontor 1 855 * Värnamo Slangbellan 3 Logistik/Lager 2 817
Sundsvall Nolby 3:40 Övrigt 1 449 Värnamo Bleckslagaren 1 Övrigt 0
Sundsvall Högom 3:106 Logistik/Lager 2 623 Värnamo Bodarna 2 Kontor 1 773
Sundsvall Högom 3:123 Handel 10 516 Värnamo Bokbindaren 20 Kontor 2 527 *
Sundsvall Granlo 3:220 Kontor 539 Värnamo Gamla Gåsen 4 Kontor 200
Sundsvall Högom 3:178 Kontor 5 264 * Värnamo Karpen 3 Handel 2 670
Sundsvall Köpstaden 24 Kontor 1 420 * Värnamo Ljuset 8 Handel 2 600
Sundsvall Köpstaden 25 Kontor 9 718 Värnamo Mattläggaren 2 Handel 3 133 *
Sundsvall Ljusta 7:2 Kontor 9 045 Värnamo Plattläggaren 1 Kontor 1 798
Sundsvall Öskaret 10 Kontor 11 915 BIU Good Värnamo Rågen 1 Kontor 4 828 *
Sundsvall Saturnus 7 Kontor 9 202 * Värnamo Rödspättan 1 Logistik/Lager 4 705
Säffle Säffle 6:50 Handel 6 165 Värnamo Rödspättan 4 Logistik/Lager 2 960
Söderhamn Björnänge 8:1 Logistik/Lager 801 Värnamo Sandskäddan 4 Logistik/Lager 2 987
Söderköping Gjutaren 1 Industri 9 097 Värnamo Sjötungan 3 Logistik/Lager
2 570
S
ödertälje Hantverkaren 1 Logistik/Lager 10 630 * Värnamo Värnamo 14:11 Kontor 3 892
NYFOSA
Årsredovisning 2025
121
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Kommun Fastighet
Fastighets-
kategori
Uthyrningsbar
area, kvm
Miljö-
certifiering
Topp 15%
primärenergi
eller EPC A
Kommun Fastighet
Fastighets-
kategori
Uthyrningsbar
area, kvm
Miljö-
certifiering
Topp 15%
primärenergi
eller EPC A
Sverige, forts.
Värnamo Värnamo 14:86 Övrigt 0 Växjö Plåtslagaren 4 Kontor 5 602
Värnamo Vindruvan 15 Kontor 1 990 Växjö Sjömärket 3 Industri 9 495
Värnamo Vindruvan 4 Handel 4 001 Växjö Sotaren 4 Kontor 2 979
Värnamo Yxan 4 Logistik/Lager 5 595 Växjö Svea 8 Kontor 2 160 BIU Good *
Värnamo Takläggaren 8 Logistik/Lager 6 995 Växjö Bagaren 10 Kontor 30 028 BIU Good
Värnamo Gillet 1 Kontor 5 221 Växjö Unaman 8 Kontor 5 609
Värnamo Linden 1 Handel 6 169 Växjö Snickaren 12 Logistik/Lager 23 980 BIU Good *
Värnamo Golvläggaren 2 Handel 11 164 BIU Good * Åre Stamgärde 4:209 Handel 5 452
Värnamo Flundran 4 Industri 11 416 Örebro Karossen 15 Industri 1 672
Värnamo Lejonet 11 Kontor 4 960 Örebro Karossen 16 Industri 1 160
Värnamo Takläggaren 4 Logistik/Lager 9 067 Örebro Karossen 22 Logistik/Lager 894
Värnamo Mattläggaren 1 Industri 2 700 Örebro Forskarbyn 2 Kontor 4 917
Värnamo Posten 4 Industri 4 174 Örebro Fåraherden 1 Kontor 2 948
Värnamo Yxan 6 Logistik/Lager 1 477 Örebro Importören 2 Logistik/Lager 2 565
Västervik Fläsklösa 4 Kontor 1 901 Örebro Lantmannen 2 Övrigt 10 480
Västervik Residenset 30 Kontor 3 745 * Örebro Pigan 1 Kontor 931
Västervik Hjälparen 1 Kontor 1 622 Örebro Vindrutan 1 Övrigt 1 315
Västerås Sågklingan 10 Kontor 1 709 Örebro Karossen 32 Logistik/Lager 2 530 *
Västerås Energin 7 Logistik/Lager 3 444 Örebro Karossen 5 Kontor 5 127
Västerås Verkstaden 6 Kontor 16 565 Örebro Karossen 19 Övrigt 12 760 BIU Good
Västerås Kungsängen 12 Kontor 12 272 Örebro Vindtunneln 1 Kontor 3 369
Västerås Lea 15 Kontor 23 427 Örebro Oxbacken 7 Kontor 2 942 *
Västerås Västerås 1:199 Övrigt 0 Örebro Barkenlund 11 Kontor 2 819
Västerås Sigurd 5 Kontor 13 264 Örebro Kitteln 11 Övrigt 13 721 BIU Good
Västerås Samuel 1 Kontor 6 735 Örebro Elektrikern 5 Logistik/Lager 47 898
Västerås Sigvald 5 Övrigt 0 Örebro Vindhjulet 3 Kontor 19 415 BIU Good
Västerås Gaslyset 2 Övrigt 2 573 Örebro Karossen 24 Handel 4 194
Västerås Sigvald 6 Kontor 3 643 Örnsköldsvik Köpmannen 1 Kontor 6 872
Västerås Sågen 2 Kontor 3 458 Örnsköldsvik Själevads Prästbord 1:91 Industri 1 338
Västerås Sågen 6 Kontor 6 046 Örnsköldsvik Överön 1:25 Industri 4 050
Västerås Verkstaden 8 Kontor 20 008 * Örnsköldsvik Handformaren 2 Kontor 17 387
Växjö Fläkten 18 Industri 7 773 Örnsköldsvik Kraften 4 Kontor 11 769
Växjö Terminalen 1 Logistik/Lager 21 662 BIU Good * Örnsköldsvik Gjutaren 3 Logistik/Lager 5 308
Växjö Plåtslagaren 6 Logistik/Lager 5 592 BIU Good Örnsköldsvik Bromsen 7 Logistik/Lager 4 385
Växjö Sunaman 5 Övrigt 7 702 Örnsköldsvik Strandkajen 7 Kontor 28 750 BIU Good
Växjö Båken 1 Kontor 1 496 Östersund Sprinten 1 Logistik/Lager 2 928
Växjö Garvaren 4 Kontor 2 534 Östersund Långtradaren 2 Handel 8 170
Växjö Illern 5 Kontor 2 146 Östhammar Gammelbyn 75:1 Handel 4 014
Växjö Isbjörnen 4 Industri 10 933
Växjö Ödman 15 Kontor 4 321
NYFOSA
Årsredovisning 2025
122
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Kommun Fastighet
Fastighets-
kategori
Uthyrningsbar
area, kvm
Miljö-
certifiering
Topp 15%
primärenergi
eller EPC A
Kommun Fastighet
Fastighets-
kategori
Uthyrningsbar
area, kvm
Miljö-
certifiering
Topp 15%
primärenergi
eller EPC A
Kerava Kauppakaari Övrigt 3 808 *
Espoo Kartanonherrantie 7 Handel 2 106 Kotka Suurniitynkatu 2 Industri 2 170
F
orssa Hämeentie 35 Industri 2 465 Kouvola Pohjoislaakso Kontor 5 544
Heinola Työmiehentie 31 Handel 6 509 * Kuopio Kuopion Portti C1 Kontor 4 442 LEED Gold *
Helsinki Laippatie 1 Industri 6 978 Kuopio Varikkokatu 2 Industri 23 983
Helsinki Lirokuja 4 Industri 2 595 Kuopio Valikontie 6 Industri 4 570
Helsinki Kylvöpolku 1 Logistik/Lager 2 416 Lahti Tupalankatu 5 Industri 2 585 *
Helsinki Herttokaari Övrigt 14 861 Lappeenranta Laserkatu 6 Kontor 21 444
Helsinki Ruosilantie 5 Industri 4 372 Mikkeli Hallitustori Övrigt 5 441
Hyvinkää Helletorpankatu 31 Handel 1 499 * Nokia Kaarnakatu 10 Industri 1 499
Hyvinkää Mäkikuumolantie 3 Handel 12 117 Nokia Kantokatu 2 Industri 2 567 *
Hämeenlinna Sibeliuksenkatu 2 Kontor 7 206 Oulu Nuottasaarentie 5 Industri 17 657
Hämeenlinna Tiiriön Big Box 1 Handel 3 208 * Oulu Ideakulma Övrigt 1 527
Hämeenlinna Tiiriön Big Box 2 Handel 2 342 Oulu Voudintie 2 Övrigt 1 027
Joensuu Voimatie 8 Handel 3 242 LEED Silver * Oulu ZatellittiPark Övrigt 1 932
Joensuu Voimatie 10 Handel 3 057 * Oulu Voudintie 4 Kontor 1 241
Joensuu Aspitie 1 Industri 1 933 Oulu Portinkaarre 3 Handel 3 519 *
Jyväskylä Mattilanniemi 6 Kontor 5 424 Breeam Very good Oulu Visiolinja 4 Industri 2 939 *
Jyväskylä Mattilanniemi 8 Kontor 10 511
Breeam Very goo
* Oulu Portinkaarre 4 Industri 1 496 *
Jyväskylä Innova 2 Kontor 7 132 LEED Platinum * Parainen T
arjouskulma Handel 4 184 *
Jyväskylä Survontie 9 Kontor 2 991 Pietarsaari Ristisuonraitti 4 Handel 2 820 *
Jyväskylä Ylistönmäentie 24 Kontor 1 892 Pirkkala Lentoasemantien Drumliini Logistik/Lager 1 800 *
Jyväskylä Ylistönmäentie 26 Kontor 3 555 Pori Hevoshaankatu 3 Industri 6 537
Jyväskylä Ylistönmäentie 31 Kontor 1 994 Pori Eteläkauppatori 4 Kontor 3 514
Jyväskylä Innova 4 Kontor 7 765 LEED Gold * Pori Itäpuisto 7 Kontor 8 791 LEED Silver
Jyväskylä Innova 1 Kontor 8 793 Breeam Very good Pori Itäpuisto 11 Kontor 3 693
Jyväskylä Ohjelmakaari 2&10 Kontor 9 944
Breeam Very goo
* Pori Satakansa Kontor 5 733 LEED Silver
Jyväskylä Kauppakatu 18 Kontor 3 396 Porvoo Ratsumestarinkatu 5-7 Handel 8 272
J
yväskylä Kävelykatu 37 Handel 6 177 Porvoo Metsäpirtintie 8 Industri 2 178
Jyväskylä Kävelykatu 18 Kontor 2 985 Porvoo Asentajantie 5 Handel 7 338 *
Jyväskylä Vapaudenkatu 48-50 Kontor 6 259 Raahe Jokelantie 5 Handel 2 818 *
Jyväskylä Kävelykatu 32 Kontor 2 058 Raisio Purokatu 3 Övrigt 2 675 *
Jyväskylä Palokankaantie 18 Industri 2 331 Raisio Purocenter Övrigt 5 912
Jyväskylä Vapaaherrantie 2 Övrigt 8 408 Rovaniemi Suosiola Handel 11 835
Jyväskylä Vasarakatu 27 Övrigt 9 112 Rovaniemi Isoaavantie 1 Industri 1 673
Jyväskylä Vasarakatu 23a Kontor 2 666 * Seinäjoki Päivölänkatu 2 Handel 5 179 *
Jyväskylä Itä-Päijänteentie 45 Industri 3 076 Tampere Tuotekatu 8 Industri 3 587
Järvenpää Alhotie 12 Industri 2 021 Tampere Hautalankatu 32 Industri 8 607
Kaarina Asessorinkatu 3 Industri 10 047 Tampere Yrittäjänkulma 5 Industri 15 037
Kajaani Timperitie 7 Industri 3 340 Tampere Nuutisarankatu 15 Industri 6 156
Finland
NYFOSA
Årsredovisning 2025
123
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Kommun Fastighet
Fastighets-
kategori
Uthyrningsbar
area, kvm
Miljö-
certifiering
Topp 15%
primärenergi
eller EPC A
Kommun Fastighet
Fastighets-
kategori
Uthyrningsbar
area, kvm
Miljö-
certifiering
Topp 15%
primärenergi
eller EPC A
Finland, forts. Norge
Tampere Lakalaivankatu 1 Industri 5 693 Horten Langmyra 11 Kontor 6 607
Turku Lukkocenter Ö
vrigt 9 797 Porsgrunn Bratsberg Næring Kontor 6 019
Turku Saippua Center Kontor 11 320 Porsgrunn Grenland Logistikkpark Logistik/Lager 15 428
Turku Tunturi Center Logistik/Lager 12 904 Porsgrunn Porselensfabrikken Kontor 23 545
Turku Valio Center Kontor 6 064 Skien Kjørbekk Næringspark Handel 11 514
Turku Voudinkatu 33 Industri 1 623 Skien Kjørbekkdalen 12D Handel 3 749
Turku Rieskalähteentie 71-73 Industri 10 271 Skien Klosterøya Næringspark Kontor 21 347
Tuusula Hyrylänkatu 8 Kontor 3 388 Skien Menstad Næringspark Handel 1 379
Vaasa Kaarlenportti I Handel 10 130 * Skien Nenset Næringspark Övrigt 6 833
Vantaa Voimakuja 2 Handel 5 126 *
Vantaa Äyritie 8D Kontor 4 692 BIU Very Good
Vantaa Hagelstamintie 32 Handel 2 913 LEED Gold
NYFOSA
Årsredovisning 2025
124
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Definitioner
Aktuellt substansvärde
1, 2
Eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, efter avdrag
för hybridobligationer och med återläggning av derivat och justerat
för verklig uppskjuten skatteskuld i stället för nominell uppskjuten
skatt i såväl koncernen som i Nyfosas andel i joint venture.
Syfte: Att visa nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt
perspektiv, men med antagandet att tillgångarna omsätts. Tillgångar
och skulder i balansräkningen som inte bedöms utfalla, såsom
verkligt värde på derivat exkluderas, men marknadsvärdet på
uppskjuten skatt inkluderas. Även motsvarande poster av bolagets
andel i joint venture exkluderas i nyckeltalet.
Avkastning på eget kapital
1
Resultatet för den senaste tolvmånadersperioden med avdrag för
ränta på hybridobligationer i relation till genomsnittligt eget kapital,
hänförligt till moderbolagets aktieägare och justerat för
genomsnittliga hybridobligationer, under motsvarande period.
Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen som genereras på det kapital
som är hänförligt till aktieägarna.
Belåningsgrad
1, 3
Räntebärande skuld, inklusive eventuell hybridobligation, i
förhållande till totala tillgångar.
Syfte: Belåningsgraden är ett riskmått som visar hur stor del av
verksamheten som är belånad med räntebärande skulder.
Nyckeltalet ger jämförbarhet med andra fastighetsbolag.
Driftskostnader
I driftskostnaderna ingår taxebundna kostnader såsom el, vatten och
värme. I enlighet med villkoren i vissa hyresavtal debiteras
hyresgästerna de taxebundna kostnaderna för den hyrda lokalen.
Debiteringen sker som regel löpande efter en schablon med senare
avräkning mot faktisk förbrukning.
Direktavkastning
1
Driftnettot för en rullande tolvmånadersperiod justerat för
tomträttsavgälder, förvärv och avyttringar under
tolvmånadersperioden omräknat till balansdagens valutakurs i
relation till fastigheternas verkliga värde på balansdagen.
Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa
verksamheten i förhållande till fastigheternas värde.
Driftnetto
1
Driftnettot innehåller de intäkter och kostnader som har en direkt
koppling till fastigheten, det vill säga hyresintäkter och de kostnader
som krävs för att hålla fastigheten i drift, såsom driftskostnader,
underhållskostnader och personal som sköter fastigheten och
kontakten med hyresgästen.
Syfte: Måttet används för att ge jämförbarhet med andra
fastighetsbolag men även för att visa utvecklingen av verksamheten.
EBITDA
1
Resultat före räntor och avskrivningar, exklusive resultatandel i joint
venture och inklusive erhållen utdelning från andelar i joint venture
för den senaste tolvmånadersperioden.
Syfte: Nyfosa använder EBITDA för att med nyckeltalet Räntebärande
nettoskuld/EBITDA åskådliggöra finansiell risk.
Eget kapital per aktie
1
Eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare efter avdrag för
hybridobligationer, enligt balansräkningen, i förhållande till antalet
utestående aktier på balansdagen.
Syfte: Nyckeltalet visar hur stor andel av bolagets redovisade egna
kapital varje aktie representerar.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Intäkter före avdrag för hyresrabatter i förhållande till hyresvärde
direkt efter periodens slut.
Syfte: Nyckeltalet underlättar bedömning av hyresintäkterna i
relation till värdet på uthyrda och ej uthyrda ytor.
Fastighet
Fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt.
Fastighetskategori
En fastighet tillhör den fastighetskategori som överensstämmer med
majoriteten av dess uthyrningsbara area. I det fall det inte finns en
klar majoritet tillhör fastigheten kategorin Övrigt.
Fastighetsvärde
Redovisat värde på förvaltningsfastigheterna enligt balansräkningen
vid periodens utgång.
Syfte: Nyckeltalet ger en ökad förståelse för värdeutvecklingen på
fastighetsbeståndet samt Bolagets balansräkning.
Framåtriktad direktavkastning
1, 4
Driftnettot enligt intjäningsförmågan justerat för tomträttsavgälder i
relation till fastigheternas verkliga värde på balansdagen.
Syfte: Nyckeltalet visar framåtriktad avkastning från den operativa
verksamheten i förhållande till fastigheternas värde.
Förvaltningsresultat
1
Förvaltningsresultatet utgörs av resultat före skatt med återläggning
av värdeförändringar på fastigheter och finansiella instrument i
koncern samt återläggning av värdeförändringar, skatt och övrigt i
resultatandel i joint venture.
Syfte: Måttet visar verksamhetens resultatgenerering oaktat
värdeförändringar. Används även för att ge jämförbarhet med andra
fastighetsbolag.
Förvaltningsresultat
1
per aktie
Förvaltningsresultat efter avdrag för ränta på hybridobligationer i
förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier.
Hyresintäkt
Debiterade hyror inklusive index samt tilläggsdebitering för
investeringar och fastighetsskatt.
Hyresvärde
Hyresintäkter före avdrag för hyresrabatter för den uthyrda arean
samt bedömd marknadshyra för den vakanta arean.
1)
Avser alternativt nyckeltal enligt European Securities and Markets Authority (ESMA).
2)
Ändrad benämning. För mer info se Avstämning nyckeltal på sidorna 73–75.
3)
Ändrat nyckeltal. För mer info se Avstämning nyckeltal på sidorna 73–75.
4)
Ändrad benämning och definition. För mer info se Avstämning nyckeltal på sidorna 73–
75.
NYFOSA
Årsredovisning 2025
125
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Syfte: Nyckeltalet möjliggör bedömning av den totala möjliga
hyresintäkten då tillägg görs till de debiterade hyresintäkterna med
bedömd marknadshyra för vakanta ytor.
Jämförbart fastighetsbestånd
Fastigheter som Nyfosa har ägt under hela den rapporterade
perioden och hela jämförelseperioden. Gällande energianvändning
innebär jämförbart fastighetsbestånd istället fastigheter som
förvaltats av Nyfosa under de senaste 12 månaderna.
Jämförelsestörande post
Resultatposter som inte är extraordinära, men som är viktiga att
uppmärksamma vid jämförelser med andra perioder. Redovisning
sker på en egen delpost i resultaträkningen med en rubricering som
guidar om vad posten avser.
Långsiktigt substansvärde
1
Eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, efter avdrag
för hybridobligationer och med återläggning av derivat och
uppskjuten skatteskuld i såväl koncernen som i Nyfosas andel i joint
venture.
Syfte: Att visa nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt
perspektiv. Tillgångar och skulder i balansräkningen som inte
bedöms utfalla, såsom verkligt värde på derivat och uppskjutna
skatter exkluderas därför. Även motsvarande poster av bolagets
andel i joint venture exkluderas i nyckeltalet.
Nettobelåningsgrad fastigheter
1
Nettot av räntebärande skulder och likvida medel vid periodens
utgång i relation till fastigheternas verkliga värde i balansräkningen.
Syfte: Nettobelåningsgraden är ett finansiellt riskmått som visar hur
stor del av verksamheten som är belånad med räntebärande skulder,
men med tillgodohavande på bank beaktat. Nyckeltalet ger
jämförbarhet med andra fastighetsbolag.
Nettoinvesteringar
1
Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt
fastighetsbestånd samt fastighetsförsäljningar.
Syfte: Nyckeltalet belyser investeringsvolymen.
Nettouthyrning
Hyresvärdet för under perioden tecknade hyresavtal och effekter av
omförhandlade hyresavtal, minskat med uppsägningar för
avflyttning och konkurser.
Räntebärande nettoskuld/EBITDA
1,2
Räntebärande skulder minskade med likvida medel i relation till
EBITDA för den senaste tolvmånadersperioden.
Syfte: Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk
Operativt kassaflöde
1
Resultat före skatt exklusive poster inom resultatmåttet som inte
utgör ett kassaflöde, såsom värdeförändringar på fastigheter och
finansiella instrument, resultatandel från joint venture, avskrivningar
på inventarier, periodiserade uppläggningskostnader för lån,
ränteintäkter och räntekostnader, inklusive erhållen utdelning från
andelar i joint venture, betald skatt, erhållna räntor, samt avdrag för
erlagda räntor och ränta på hybridobligationer.
Syfte: Nyckeltalet visar hur mycket kassaflöde som den befintliga
fastighetsportföljen generar under bolagets förvaltning.
Resultat per aktie
Resultat efter skatt, hänförligt till moderbolagets aktieägare efter
avdrag för ränta på hybridobligationer, i förhållande till
genomsnittligt antal utestående aktier.
Revolverande kreditfacilitet
En överenskommelse mellan långivare och låntagare som ger
låntagaren rätt att förfoga över medel, under en viss period och upp
till ett visst belopp, och återbetala enligt eget tycke före ett visst
datum.
Ränteswap
Ett räntesäkringsinstrument i form av ett avtal mellan två parter om
byte av räntevillkor i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten
får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten
får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Syftet med en ränteswap är
att reducera ränterisken.
Räntetak
Ett räntesäkringsinstrument där långivaren betalar en rörlig ränta
upp till en i förväg bestämd räntenivå. Avsikten med ett räntetak är
att reducera ränterisken.
Räntetäckningsgrad
1
Resultat före skatt, med återläggning av avskrivningar, finansiella
kostnader, värdeförändringar på fastigheter och finansiella
instrument i koncern, samt resultatandel från joint venture, med
tillägg för erhållen utdelning från andelar i joint venture, i relation till
finansiella kostnader.
Syfte: Räntetäckningsgraden är ett finansiellt riskmått som visar hur
många gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet
från den operativa verksamheten.
Serviceintäkt
Debiterad ersättning för tjänster såsom bland annat el, värme, kyla,
sophämtning, snöröjning, vatten m.m.
Soliditet
1
Eget kapital i relation till totala tillgångar.
Syfte: Att visa hur stor andel av bolagets tillgångar som är
finansierade med eget kapital och har inkluderats för att investerare
ska kunna bedöma bolagets kapitalstruktur.
Uthyrningsbar area
Lokalarea som är möjlig att hyra ut.
Syfte: Redovisar den area som bolaget har möjlighet att hyra ut.
Vakanshyra
Bedömd marknadshyra för vakanta ytor.
Syfte: Nyckeltalet anger potentialen i hyresintäkterna vid fullt
uthyrda ytor.
Vakansvärde
Summan av vakanshyra och lämnade hyresrabatter.
Syfte: Nyckeltalet anger potentialen i hyresintäkterna vid fullt
uthyrda ytor utan lämnade hyresrabatter.
Överskottsgrad
1
Periodens driftnetto i relation till periodens totala intäkter.
Syfte: Överskottsgraden visar hur stor del av intjänad krona som
bolaget får behålla. Nyckeltalet är ett effektivitetsmått jämförbart
över tid men också mellan fastighetsbolag.
1)
Avser alternativt nyckeltal enligt European Securities and Markets Authority (ESMA).
2) Ändrad benämning. För mer info se Avstämning nyckeltal på sidorna 73–75.
NYFOSA
Årsredovisning 2025
126
Innehåll
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Information om årsstämma samt finansiell kalender
Årsstämma
Nyfosa AB håller årsstämma tisdagen den 5 maj 2026
klockan 15.00 på Fotografiska, Stadsgårdshamnen 22, i
Stockholm. Inregistrering börjar klockan 14.15.
Rätt att delta
Aktieägare som önskar delta i årsstämman ska dels vara
införd som aktieägare i den av Euroclear Sweden AB förda
aktieboken fredagen den 24 april 2026, dels anmäla sitt
deltagande vid stämman senast tisdagen den 28 april 2026.
Anmälan om deltagande kan ske via Euroclear Sweden AB:s
hemsida www.euroclear.com/sweden/generalmeetings/,
skriftligen till bolaget på adress Nyfosa AB, ”Årsstämma”, c/o
Euroclear Sweden AB, Box 191, 101 23 Stockholm, eller per
telefon 08-401 43 01 vardagar mellan klockan 10.00 och
16.00. Vid anmälan vänligen uppge namn eller
företagsnamn, personnummer eller organisationsnummer,
adress och telefonnummer dagtid. För anmälan av biträden
gäller anmälningsförfarande enligt ovan.
Förvaltarregistrerade aktier
För att ha rätt att delta i årsstämman måste en aktieägare
som har låtit förvaltarregistrera sina aktier, förutom att
anmäla sig till stämman, låta registrera aktierna i eget namn
så att aktieägaren blir införd i aktieboken per den 24 april
2026. Sådan registrering kan vara tillfällig (s.k.
rösträttsregistrering) och begärs hos förvaltaren enligt
förvaltarens rutiner i sådan tid i förväg som förvaltaren
bestämmer. Rösträttsregistreringar som gjorts senast den
andra bankdagen efter den 24 april 2026 beaktas vid
framställningen av aktieboken.
Ombud m.m.
Aktieägare som önskar närvara i stämmolokalen personligen
eller genom ombud har rätt att medföra ett eller två
biträden. Aktieägare som önskar medföra biträde ska uppge
detta i samband med anmälan. Aktieägare som företräds
genom ombud ska utfärda skriftlig och daterad fullmakt för
ombudet. Om fullmakten utfärdats av juridisk person ska
kopia av registreringsbevis, eller om sådan handling inte
finns, motsvarande behörighetshandling bifogas. För att
underlätta registreringen vid årsstämman bör fullmakt samt
registreringsbevis och andra behörighetshandlingar vara
bolaget tillhanda på ovanstående adress senast den 28 april
2026. Fullmaktsformulär finns tillgängligt på bolagets
hemsida www.nyfosa.se.
Poströstning
För poströstning ska ett särskilt formulär användas.
Formuläret finns tillgängligt på Nyfosas hemsida,
www.nyfosa.se. Poströstningsformuläret gäller som anmälan
till årsstämman.
Det ifyllda formuläret måste vara Euroclear Sweden AB
tillhanda senast tisdagen den 28 april 2026. Det ifyllda
formuläret ska skickas till Nyfosa AB, ”Årsstämma”, c/o
Euroclear Sweden AB, Box 191, 101 23 Stockholm. Ifyllt
formulär får även inges elektroniskt. Elektroniskt ingivande
kan ske antingen genom signering med BankID enligt
instruktioner på
www.euroclear.com/sweden/generalmeetings/ eller genom
att det ifyllda formuläret skickas med e-post till:
GeneralMeetingService@euroclear.com (med referens
”Nyfosa Årsstämma 2026”). Om aktieägare poströstar genom
ombud ska fullmakt biläggas formuläret. Fullmaktsformulär
finns tillgängligt på bolagets hemsida, www.nyfosa.se. Om
aktieägaren är en juridisk person ska registreringsbevis eller
annan behörighetshandling biläggas formuläret. Aktieägaren
får inte förse poströsten med särskilda instruktioner eller
villkor. Om så sker är rösten (det vill säga poströstningen i
sin helhet) ogiltig. Ytterligare anvisningar och villkor framgår
av poströstningsformuläret.
Finansiell kalender
Delårsrapport
Januari
–mars 2026 4 maj 202
6
Årsstämma
202
6 5 maj 202
6
Delårsrapport
Januari
–juni 2026 10 juli 202
6
Delårsrapport
Januari
–september 2026 21 oktober 202
6
Kontaktinformation
Nyfosa AB
Telefon 08 406 64 00
Besöksadress Hästholmsvägen 28
Postadress Box 4044, 131 04 Nacka
www.nyfosa.se
Carl
-Johan Hugner, VD
Tel: 070 772 58 26
E
-post: carl-johan.hugner@nyfosa.se
Ann
-Sofie Lindroth, CFO
Tel: 070 574 59 25
E
-post: ann-sofie.lindrot[email protected]
NYFOSA
Besöksadress: Hästholmsvägen 28
Postadress: Box 4044, 131 04 Nacka
Telefon: +46 8 406 64 00
www.nyfosa.se