Årsredovisning 2022 | Annehem Fastigheter AB
Lönsam och hållbar tillväxt
3 Vi är Annehem
4 Året i korthet
5 Vd har ordet
8 Vår strategiska inriktning
9 Våra mål
10 Ett hållbart Annehem
11 Introduktion till förvaltningsberättelsen
12 Marknad
16 Våra fastigheter
17 Ett hållbart och modernt fastighetsbestånd
18 Fastighetsbeståndet i siffror
19 Våra fastigheter – per region
22 Vår tillväxtplan
23 Våra hyresgäster & förvaltning
24 Våra hyresgäster
26 Fokus på hållbar förvaltning och förädling
28 Annehems engagerade medarbetare
30 Bolagsstyrning
36 Ersättningsrapport
39 Finansiell information
40 CFO har ordet
41 Finansiering
42 Annehem-aktien
43 Risker och riskhantering
47 Hållbart värdeskapande
52 Ekonomisk utveckling och händelser under året
54 Finansiella rapporter
60 Noter
78 Finansiella nyckeltal
83 Övrigt
83 Ordlista
86 Inbjudan till årsstämma
16
24
8
28
Innehåll
Vi är Annehem
-
hetsvärdet
är hållbart*
*Enligt EUs taxonomiförordning
baserat på verkligt värde
Vi ska vara det mest hållbara
Vi är 17 medarbetare som arbetar
Ängelholm/
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 3
Nyckeltal 2022 2021
Hyresintäkter, Mkr 217,9 187,8
Driftnetto, Mkr 181,3 155,8
Förvaltningsresultat, Mkr 74,2 86,2
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter, Mkr 90,5 86,2
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter per aktie, kr 1,53 1,46
Periodens resultat, Mkr 207,3 209,7
Periodens resultat per aktie, kr 3,51 3,56
38,3 38,3
53,4 53,9
Räntetäckningsgrad, ggr 2,7 3,0
95,0 93,0
8,3 9,2
83,2 83,0
Andel av fastighetsbeståndet som är hållbart
81,0 85,0
%
Ekonomisk
uthyrningsgrad
4 309
Mkr
Året i korthet
77
2020
3 318
2021
2022
3 994
4 309
2020
2021
2022
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 4
framåt
VD har ordet
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 5
Under det senaste halvåret
stabilt bolag med en
CO
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 6
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 7
förvärvsfokus och en stabil
ställning med hög soliditet och låg
belåningsgrad.
förvaltning och förädling
mätbar miljö-prestanda. Bolaget verkar
-
valtning och förädling.
och bostäder. Alla med en hög hållbar-
Vår strategiska inriktning
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 8
Våra mål
Mål
20 % 8 % 20 %
8 Mdr 4,3 Mdr 4,0 Mdr
20 % -14 % 52 %
8,3 % 9,2 %
Mål
> 30 % 53,4 % 53,9 %
< 60 % 38,3 % 38,3 %
– –
Mål 2024
90 % 81 % 85 %
CO
2
2
* Minskning mot 2021.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 9
Investera
ning
•
2
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Läs mer om hållbart värdeskapande på sidan 47.Läs mer om vår förvaltning sidan 23.
Ett hållbart Annehem
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 10
Introduktion till förvaltningsberättelsen
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 11
Marknad
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 12
ett utmanande 2022
Sverige Norge Finland
Sverige Norge Finland
Sverige Norge Finland
Land
2022-01-01
2022-12-31
Senaste
0
Key ECB interest rates (europa.eu) Styrräntan - Ekonomifakta
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 13
19,2 Mdr Euro
7,8 Mdr Euro
2020 2021 2022 2023F 2024F
10,4 Mdr Euro
11,6 Mdr Euro
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 14
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 15
Våra fastigheter
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 16
Ett hållbart och modernt
fastighetsbestånd
orter som Stockholm, Helsingborg och Oslo
samt Malmö och Göteborg. Huvuddelen av
-
Stockholm, 41
Helsingfors, 21
Oslo, 7
Göteborg, 5
Malmö, 6
Ängelholm/
Helsingborg, 20
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 17
Fastighetsbeståndet i siffror
Stad
C
4 309 194 953
minst energiklass B
är uppfört under de
senaste fem åren
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 18
Våra fastigheter
Region Syd
C
113,9 Mkr
1 301 Mkr
Göteborg, 194
Malmö, 261
Ängelholm/Helsingborg/Klippan, 846
Göteborg, 13,0
Malmö, 16,9
Ängelholm/Helsingborg/Klippan, 84,0
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 19
Våra fastigheter
Helsingfors
Oslo
164,8Mkr
3 008 Mkr
Stockholm, 81,4
Helsingfors, 68,4
Oslo, 15,0
Stockholm, 1 780
Helsingfors, 944
Oslo, 284
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 20
Möte med hyresgäst
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 21
Fastighetsregion
1
2
0 0
Fastighetsregion
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 22
Våra hyresgäster &
förvaltning
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 23
Våra hyresgäster
5
68% 61
294
Annehems kontraktsförfallostruktur
0
r
0
0
0
0
0
50
0
0
r
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 24
Möte med hyresgäst
Annehem
utveckla våra
hållbara idéer
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 25
förvaltningsmodell
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 26
Mätbarheten är a och o för oss.
konstant lärande.
Vi arbetar
med våra
hyresgäster
Möte med medarbetare
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 27
Annehems engagerade
medarbetare
2022 2021
Könsfördelning i företagsledningen
2022 2021
7
Bland Sveriges mest
jämställda börsbolag
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 28
NMI 83
på en skala 1-100
NKI 77
på en skala 1-100*
Våra värdeord
Professionella
och spelar i samma lag.
Engagerade
Vi tar ansvar, agerar hållbart
och skapar stabilitet.
Vi är hjälpsamma, anpassnings-
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 29
Bolagsstyrning
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 30
Annehem Fastigheter AB är ett publikt svenskt
aktiebolag. Bolagsstyrningen i Annehem syftar
till att säkerställa att rättigheter och skyldigheter
är fördelade mellan bolagets organ i enighet med
tillämpliga lagar, regler och processer. En effektiv
och transparent bolagsstyrning ger ägarna möjlighet
att hävda sina intressen gentemot bolagets ledning
samtidigt som ansvarsfördelningen mellan styrelsen
och ledningen, men även i övrigt inom bolaget, är
tydlig. En sådan tydlig och transparent bolagsstyr-
ning resulterar i att beslut kan fattas effektivt, vilket
möjliggör för Annehem att agera snabbt när affärs-
möjligheter ges. Bolagsstyrningsrapporten ger en
översikt av Annehems bolagsstyrningssystem och
inkluderar styrelsens beskrivning av intern kontroll
och riskrapportering avseende finansiell rappor-
tering. Bolagsstyrningen i Annehem utgår från lag,
bolagsordningen, Nasdaq Stockholms regelverk
för emittenter och Svensk kod för bolagsstyrning
(¨Koden¨) samt de regler och rekommendationer
som ges ut av relevanta organisationer.
Annehem tillämpar Koden. Koden i sig själv medger
möjlighet till avvikelse från reglerna, under förut-
sättning att sådana eventuella avvikelser och den
valda alternativa lösningen beskrivs och orsakerna
härför förklaras i bolagsstyrningsrapporten (enligt
principen ”följ” eller ”förklara”).
Annehem följer koden förutom i den delen att inget
särskilt ersättningsutskott har bildats. Styrelsen
utgör istället ersättningsutskott och därmed fullgör
de uppgifter som ett sådant utskott ska ha.
• Svensk aktiebolagslag
• Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter och
Designation Green Equity
• Svensk kod för bolagsstyrning
• IFRS-standard
• Bolagsordning
• Styrelsens arbetsordning och VD-instruktion
• Firmateckning, attestordning och ekonomi-
handbok
• Policy för information, informationssäkerhet och
IR, insiderpolicy
• Finans, värderings- och hållbarhetspolicy
• Policy för IT, intern kontroll, riskhantering, närstå-
ende och Annehems relation till Peab
• Processer för intern kontroll och riskhantering
med flera
Bolagsstyrning i Annehem
*utgörs av hela styrelsen
Aktieägare
ÅrsstämmaExtern revision
Finansutskott
Revisionsutskott
Ersättningsutskott*
Valberedning
Intern kontroll och
riskhantering
Styrelse
VD & ledningsgrupp
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 31
Bolagets firma är Annehem Fastigheter AB (publ). Bolaget
har sitt säte i Ängelholm. Bolaget har till föremål för sin
verksamhet att, direkt eller indirekt, äga, förvalta och utveckla
fastigheter och fastighetsrelaterade tillgångar, samt bedriva
därmed förenlig verksamhet. Ändringar i bolagsordningen
sker enligt föreskrifterna i aktiebolagslagen. Bolagsordningen,
som i övrigt innehåller uppgifter om bland annat aktiekapital,
antal styrelseledamöter och revisorer samt bestämmelser om
kallelse och dagordning för årsstämman, finns i sin helhet att
tillgå på annehem.se.
Annehem följer koden förutom i den delen att inget särskilt
ersättningsutskott har bildats. Styrelsen utgör istället ersätt-
ningsutskott och därmed fullgör de uppgifter som ett sådant
utskott ska ha.
Vid årsskiftet hade Annehem 31 489 aktieägare. I bolaget
finns två aktieslag, aktier av serie A som berättigar innehava-
ren till 10 röster vid bolagsstämman och aktier av serie B som
berättigar innehavaren till en röst vid bolagsstämma. Bolagets
största aktieägare, Ekhaga Utveckling AB ägde 23 procent av
kapitalet med 49,4 procent av rösterna. Se vidare på sidan 42,
Annehems aktien.
Enligt aktiebolagslagen (2005:551) är bolagsstämman bolagets
högsta beslutsfattande organ. På bolagsstämma utövar aktie-
ägarna sin rösträtt i nyckelfrågor, till exempel fastställande av
resultat- och balansräkningar, disposition av bolagets resultat,
beviljande av ansvarsfrihet för styrelsens ledamöter och
verkställande direktör, val av styrelseledamöter och revisorer
samt ersättning till styrelsen och revisorerna.
Årsstämma måste hållas inom sex månader från utgången
av räkenskapsåret. Utöver årsstämman kan det kallas till extra
bolagsstämma. Enligt bolagsordningen sker kallelse till bolags-
stämma genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar och
genom att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets webbplats.
Att kallelse har skett ska samtidigt annonseras i Svenska
Dagbladet.
Aktieägare som vill delta i förhandlingarna på bolagsstämma
ska dels vara införd i den av Euroclear Sweden förda aktie-
boken sex bankdagar före stämman, dels anmäla sig hos bola-
get för deltagande i bolagsstämman senast den dag som anges
i kallelsen till stämman. Aktieägare kan närvara vid bolagsstäm-
mor personligen eller genom ombud och kan även biträdas av
högst två personer. Vanligtvis är det möjligt för aktieägare att
anmäla sig till bolagsstämman på flera olika sätt, vilka närmare
anges i kallelsen till stämman. Aktieägare är berättigade att
rösta för samtliga aktier som aktieägaren innehar.
Aktieägare som önskar få ett ärende behandlat på bolags-
stämman måste skicka en skriftlig begäran härom till styrelsen.
Begäran ska normalt vara styrelsen tillhanda senast sju veckor
före bolagsstämman. Aktieägare som önskar komma i kontakt
med styrelsen kan göra detta via [email protected]..
Årsstämman 2022 hölls den 19 maj. På årsstämman besluta-
des att genom omval utse Göran Grosskopf, Pia Andersson,
Karin Ebbinghaus, Jesper Göransson, Anders Hylén Axel
Granlund och Lars Ljungälv till styrelseledamöter och att
genom nyval utse Henrik Saxborn till styrelseledamot samt att
genom omval utse Göran Grosskopf till styrelseordförande.
Årsstämman beslutade även att styrelsearvode, inklu-
sive ersättning för utskottsarbete, ska utgå om högst
1 690 000 kronor.
Årsstämman beslutade att ändra bolagsordningen för att
möjliggöra fullmaktsinsamling och poströstning vid bolags-
stämma.
Årsstämman beslutade vidare att bemyndiga styrelsen att
fatta beslut om nyemission av B-aktier i sådan utsträckning att
det motsvarar en utspädning uppgående till högst 10 procent
av det antal aktier som är utestående vid tidpunkten för
årsstämmans beslut om bemyndigande, räknat efter fullt
utnyttjande av emissionsbemyndigandet.
Årsstämman beslutade även att bemyndiga styrelsen att
fatta beslut om förvärv av högst så många egna B-aktier att
bolagets innehav vid var tid inte överstiger 10 procent av
samtliga aktier i bolaget. Vidare beslutades att bemyndiga
styrelsen att fatta beslut om överlåtelse av egna B-aktier.
Valberedningens uppgift är att inför årsstämman lämna
förslag till beslut avseende bland annat stämmoordförande,
styrelseledamöter, styrelsearvoden, val av revisorer och
revisionsarvode.
Extra bolagsstämma den 6 november 2020 beslöt att anta
följande instruktion till valberedningen, vilken ska gälla tills
vidare.
Bolaget ska ha en valberedning bestående av en ledamot
utsedd av envar av de tre till röstetalet största aktieägarna
eller ägargrupperna, jämte styrelseordföranden. Valbered-
ningen ska konstitueras baserat på aktieägarstatistik från
Euroclear Sweden AB per 30 september varje år och övrig
tillförlitlig ägarinformation som tillhandahållits bolaget vid
denna tidpunkt och styrelseordföranden som också kommer
att kalla till valberedningens första möte.
Den ledamot som representerar den största aktieägaren
ska utses till ordförande för valberedningen om inte valbe-
redningen enhälligt utser någon annan. Om en eller flera av
aktieägarna som har utsett representanter till valberedningen
tidigare än tre månader före årsstämman inte längre ingår
bland de tre största aktieägarna, ska representanter som
utsetts av dessa aktieägare avgå, och de aktieägare som
därefter tillhör de tre största aktieägarna kan utse sina repre-
sentanter. Om en representant avgår ur valberedningen innan
valberedningens arbete är avslutat och valberedningen anser
det nödvändigt att ersätta honom eller henne, ska en sådan
ersättningsrepresentant representera samma aktieägare eller,
om aktieägaren inte längre är en av de största aktieägarna,
den största aktieägaren i turordningen. Aktieägare som
utsett representant till ledamot i valberedningen har rätt att
entlediga sådan ledamot och utse ny representant till ledamot
i valberedningen. Ändringar i sammansättningen av valbered-
ningen måste meddelas omgående.
Bolaget ska ersätta eventuella kostnader som valbered-
ningen ådrar sig i sitt arbete, exempelvis kostnader för externa
konsulter som av valberedningen bedöms nödvändiga för att
valberedningen ska kunna fullgöra sitt uppdrag. Mandatperio-
den för valberedningen upphör när sammansättningen av den
följande valberedningen har offentliggjorts.
Inför årsstämman 2023 i Annehem har följande aktieägar-
representanter utsetts till ledamöter i valberedningen.
Göran Grosskopf, styrelsens ordförande
Ulf Liljedahl, representant för Volito
Fredrik Paulsson, representant för Ekhaga Utveckling
Anders Sundström, representant för Mats Paulsson
Styrelsen är bolagets högsta beslutsfattande organ efter
bolagsstämman. Styrelsen är ansvarig för bolagets förvaltning
och organisation, vilket innebär att styrelsen är ansvarig för
att, bland annat, fastställa mål och strategier, säkerställa ruti-
ner och system för utvärdering av fastställda mål, fortlöpande
utvärdera bolagets resultat och finansiella ställning samt
utvärdera den operativa ledningen
Dessutom utser styrelsen bolagets verkställande direktör.
Enligt Annehems bolagsordning ska styrelsen bestå av minst
tre ledamöter och högst nio ledamöter utan suppleanter.
Styrelseledamöterna väljs årligen på bolagsstämman för tiden
intill slutet av nästa årsstämma.
Annehems styrelse bestod vid slutet av 2022 av åtta ordina-
rie ledamöter, inklusive styrelseordföranden, utan suppleanter
varav Göran Grosskopf, Pia Andersson, Karin Ebbinghaus,
Jesper Göransson, Anders Hylén, Lars Ljungälv, Axel Granlund
omvaldes på årsstämman 19 maj 2022. Som ny styrelsele-
damot valdes Henrik Saxborn. Göran Grosskopf omvaldes
till styrelsens ordförande. För information om styrelseleda-
möterna och deras uppdrag utanför bolaget samt aktieinnehav
i Annehem, se sid 37.
Information om ersättning till styrelseledamöterna som
beslutades på årsstämman 2022 återfinns i not 5, på sid 67.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 32
J
a
n
u
a
r
i
F
e
b
r
u
a
r
i
M
a
r
s
A
p
r
i
l
M
a
j
J
u
n
i
J
u
l
i
A
u
g
u
s
S
e
p
t
e
m
b
e
r
O
k
t
o
b
e
r
N
o
v
e
m
b
e
r
D
e
c
e
m
b
e
r
JANUARI/FEBRUARI/MARS
• Fastställande av årsbokslut och beslut om
bokslutskommuniké.
• Frågor med anledning av bolagsstämma.
• Utvärdering av bolagets risker och av intern
kontroll i enlighet med av styrelsen godkänd
Riskhanteringspolicy och Internkontrollpolicy.
• Utvärdering av behovet av en särskild
granskningsfunktion (internrevision).
• Utvärdering av styrelsens arbete.
• Utvärdering av VD och dennes arbete samt
fastställande av anställningsvillkor för VD (samt,
om sådan utsetts, vice VD), ingen medlem av
bolagets ledning får närvara vid mötet när bolagets
VD utvärderas.
APRIL/MAJ/JUNI
• Fastställande av kvartalsrapport.
• Beslut om styrelseförsäkring.
• Utvärdering och, i förekommande fall,
antagande av en finanspolicy samt övriga
policydokument som det ankommer på
styrelsen att anta.
JULI/AUGUSTI/SEPTEMBER
• Strategimöte.
• Fastställande av halvårsbokslut.
• Utvärdering av internkontroll.
OKTOBER/NOVEMBER/DECEMBER
• Fastställande av niomånadersrapport (vilken styrelsen
ska tillse översiktligt granskas av revisor).
• Antagande av affärsplan på 3-5 år, (inkl. mål,
aktiviteter och strategier på kort och medellång sikt.
• Genomgång av bolagets verksamhet och affärsplan.
• Fastställande av budget för kommande
verksamhetsår.
• Genomgång av aktuell intjäningsförmåga för
innevarande räkenskapsår.
Annehems styrelse har under 2022 haft tio sammanträden –
varav ett konstituerande sammanträde. Enligt gällande arbets-
ordning ska styrelsen hålla minst sex ordinarie styrelsemöten
per kalenderår varav ett är konstituerande. Styrelsemöten
hålls i anslutning till bolagets rapportering, varvid årsbokslut,
förslag till vinstdisposition samt frågor i samband med
årsstämman behandlas i januari, delårsbokslut i april, juli och
oktober, strategi i augusti samt budget för nästkommande år
vid december månads möte. Vid vart och ett av de ordinarie
styrelsemötena behandlas förekommande frågor av väsentlig
betydelse för bolaget såsom investeringar och eventuella
försäljningar av fastigheter samt finansiering. Vidare informe-
ras styrelsen om det aktuella affärsläget på såväl hyres- och
fastighetsmarknad som kreditmarknad. Frågor om arbetsmiljö,
incidentrapportering samt kundrelaterade frågeställningar
hanteras regelbundet av styrelsen. Styrelsen har även möten
med revisorerna utan företagsledningens närvaro. Bland de
ordinarie ärenden som styrelsen behandlat under 2022 kan
vidare nämnas företagsgemensamma policyer, övergripande
strategiplan, arbetsordning för styrelsen, kapitalstruktur och
finansieringsbehov, hållbarhetsarbetet, verksamhetsmodell
och organisationsfrågor samt bolagets försäkringssituation.
Under 2022 har styrelsearbetet, förutom ovanstående
ordinarie ärenden, fokuserat på arbete kopplat till den under
året pågående coronapandemin, kriget i Ukraina och dess
följdverkningar, inte minst i form av inflation, höjda räntor och
höjda elpriser, dess inverkan på hela fastighetsmarknaden.
Styrelsen har även lagt ner mycket tid på VD byte samt utvär-
dering av förvärvsmöjligheter, hållbarhetsfrågor och riskhante-
ring. Styrelsen har under hösten 2022 beslutat att genomföra
en utvärdering av styrelsen, utskotten med hjälp av en extern
part, undersökningen kommer att genomföra under Q1 2023.
Annehem har ett revisionsutskott bestående av tre ledamöter:
Karin Ebbinghaus, Göran Grosskopf och Lars Ljungälv med
Göran Grosskopf som ordförande. Revisionsutskottet ska,
utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt,
bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering,
övervaka effektiviteten i bolagets interna kontroll och riskhan-
tering, hålla sig informerat om revisionen av årsredovisningen
och koncernredovisningen, granska och övervaka revisorns
opartiskhet och självständighet och därvid särskilt uppmärk-
samma om revisorn tillhandahåller bolaget andra tjänster än
revisionstjänster, samt biträda vid förberedelse av förslag till
bolagsstämmans val av revisor.
Under 2022 har revisionsutskottet haft fem protokollförda
möten då ovanstående behandlades.
Annehem har ett finansutskott bestående av tre ledamöter:
Pia Andersson, Henrik Saxborn och Jesper Göransson med
Henrik Saxborn som ordförande. Bolagets VD är föredragande
i finansutskottet. Finansutskottet ska, utan att det påverkar
styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt bland annat övervaka
arbetet med kapitalstruktur och andra finansieringsfrågor
samt bereda investeringar /försäljningar av fast egendom inför
beslut i styrelsen. Tillse att finanspolicyn är uppdaterad och
följs. Under 2022 har finansutskottet har haft fem möten.
Styrelsen i Annehem fullgör i sin helhet ersättningsutskottets
arbetsuppgifter.
Styrelsens arbetsuppgifter relaterande till detta består av
att styrelsen ska besluta i frågor om ersättningsprinciper,
ersättningar och andra anställningsvillkor för bolagsledningen,
inklusive lämna förslag till årsstämman om riktlinjer för lön
och annan ersättning till styrelseledamöter, VD, vice VD, och
övriga ledande befattningshavare. Därutöver ska styrelsen
följa och utvärdera pågående och under året avslutade
program för rörliga ersättningar för bolagsledningen samt
följa och utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för lön och
annan ersättning till VD, vice VD och styrelseledamöter som
årsstämman ska fatta beslut om samt gällande ersättnings-
strukturer och ersättningsnivåer i bolaget. Se vidare Ersättning
till styrelseledamöter, verkställande direktör och ledande
befattningshavare,
Styrelseledamöterna var närvarande på styrelsemöten och
utskottsmöten under 2022 enligt tabellen nedan.
Namn Funktion
Tillträde
styrelsen
Styrelse-
möten
Finans-
utskott
Revisions-
utskott
Göran Grosskopf Ordförande Mars 2020 10/10 5/5
Lars Ljungälv Ledamot Aug 2020 10/10 5/5
Karin Ebbinghaus Ledamot Aug 2021 9/10 4/5
Jesper Göransson Ledamot Mars 2020 8/10 5/5
Pia Andersson Ledamot Mars 2020 10/10 4/5
Anders Hylén Ledamot Mars 2020 10/10
Axel Granlund Ledamot Maj 2021 10/10
Henrik Saxborn *) Ledamot Maj 2022 5/10 5/5
Totalt antal möten 10 5 5
*) Tillträde vid stämman 19 maj,2022
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 33
Den verkställande direktören är underordnad styrelsen och
ansvarar för bolagets löpande förvaltning och den dagliga
driften. Arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande
direktören anges i arbetsordningen för styrelsen och instruk-
tionen för verkställande direktör. Verkställande direktören
ansvarar också för att upprätta rapporter och sammanställa
information från ledningen inför styrelsemöten och är föredra-
gande av materialet på styrelsemötena.
Enligt instruktionerna för finansiell rapportering är den
verkställande direktören ansvarig för finansiell rapportering
i bolaget och ska följaktligen säkerställa att styrelsen erhåller
tillräckligt med information för att styrelsen fortlöpande ska
kunna utvärdera bolagets finansiella ställning.
Verkställande direktör ska hålla styrelsen kontinuerligt
informerad om utvecklingen av bolagets verksamhet, omsätt-
ningens utveckling, bolagets resultat och ekonomiska ställning,
likviditets- och kreditläge, viktigare affärshändelser samt varje
annan händelse, omständighet eller förhållande som kan antas
vara av väsentlig betydelse för bolagets aktieägare.
Ersättning till styrelseledamöter
Arvode och annan ersättning till styrelseledamöterna, inklu-
sive ordföranden, fastställs av bolagsstämman. På årsstämma
den 19 maj 2022 beslutades att arvode ska utgå till styrelsens
ordförande med 470 000 kronor och till övriga ledamöter med
160 000 kronor samt 20 000 kronor för utskottsarbetet .
Styrelsens ledamöter har inte rätt till några förmåner efter att
deras uppdrag som styrelseledamöter har upphört.
Årsstämman 2023 kommer att fatta beslut om riktlinjer för
ersättning till verkställande direktör och övriga ledande befatt-
ningshavare.
Beslut om nuvarande ersättningsnivåer och övriga anställ-
ningsvillkor för VD och övriga ledande befattningshavare har
fattats av styrelsen.
Avtal rörande pensioner ska där så är möjligt baseras på fasta
premier och formuleras i enlighet med de nivåer, praxis och
kollektivavtal som gäller i Sverige.
För VD gäller en uppsägningstid om sex månader och
arbetsgivaren en uppsägningstid om tolv månader. För övriga
ledande befattningshavare gäller antingen en uppsägningstid
vid egen uppsägning om sex månader och från bolagets
sida nio månader, eller en uppsägningstid enligt tillämpligt
kollektivavtal, innebärande en ömsesidig uppsägningstid om
en månad. Samtliga ledande befattningshavare ska erhålla
oförändrad lön och övriga anställningsförmåner under uppsäg-
ningstiden.
Information om ersättning till verkställande direktören
återfinns i Ersättningsrapporten på sid 36.
Styrelsen ansvarar för bolagets interna kontroll. Processer
för hantering av verksamheten ska fastställas inom verk-
samhetsledningssystem. Verkställande direktör ansvarar för
processtrukturen inom bolaget.
Bolagets interna kontroll omfattar kontroll av bolagets
och koncernens organisation, förfarande och stödåtgärder.
Bolagets huvudsakliga fokusområde i interna processer och
tillhörande kontroller har sin utgångspunkt i bolagets riskbe-
dömning som årligen revideras. Processer och kontrollmoment
har tagits fram i nära samarbete med bolagets rådgivare, men
är baserat på Annehems behov och är baserat på nuvarande
branschpraxis inom den bransch som bolaget verkar. Bolagets
målsättning är att säkerställa att en tillförlitlig och korrekt
finansiell rapportering sker, att bolagets och koncernens
finansiella rapporter upprättas enligt lag och tillämplig redo-
visningssed, att bolagets tillgångar skyddas, samt att andra
tillämpliga krav, regelverk och rekommendationer efterlevs.
Bolagets system för intern kontroll är även avsett att övervaka
att bolagets och koncernens policyer, principer och instruktio-
ner efterlevs. Bolagets interna kontroll omfattar även analys
av risker och uppföljning av införlivande informations- och
affärssystem.
Bolaget identifierar, bedömer och hanterar risker baserat
på koncernens vision och mål. Riskbedömning av strategiska,
compliance, verksamhet och finansiella risker utförs årligen av
CFO. Då Annehem inte har någon egen internrevisionsenhet
så granskar extern revisorerna även intern kontroll rapporten,
varefter riskbedömningen presenteras för revisionsutskottet
och styrelsen. Självskattningsprocesser och definierade kon-
troller för respektive process utförs årligen och rapporteras till
styrelsen. CFO ansvarar för självutvärderingsprocessen och
återrapporteringen av tidigare avvikelser eller uppdrag från
styrelsen. Årets skattning gav vid handen att det föreligger en
mycket god intern kontroll i bolaget.
Revisorn ska granska bolagets årsredovisning och räkenskaper
samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning.
Efter varje räkenskapsår ska revisorn lämna en revisionsberät-
telse och en koncernrevisionsberättelse till årsstämman. Enligt
bolagets bolagsordning ska bolaget ha lägst en och högst två
revisorer samt högst två revisorssuppleanter. Bolagets revisor
är KPMG AB, med Peter Dahllöf som huvudansvarig revisor.
Dessa riktlinjer omfattar bolagets ledande befattningshavare
som tillsammans utgör bolagets koncernledning. Riktlinjerna
ska tilllämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar
som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna
antagits av årsstämman 2022. Riktlinjerna omfattar inte ersätt-
ningar som beslutas av bolagsstämman.
Bolagets affärsstrategi är i korthet att äga och förvalta
kommersiella-, samhälls- och bostadsfastigheter av hög kva-
litet och tydlig miljöprofil i lägen med goda kommunikationer
i nordiska tillväxtområden. Genom en kundnära förvaltning
bygger bolaget långsiktiga relationer och värden. För ytterli-
gare information om bolagets affärsstrategi, se www.anne-
hem.se/om-annehem/.
En framgångsrik implementering av bolagets affärsstrategi
och tillvaratagandet av bolagets långsiktiga intressen, inklusive
dess hållbarhet, förutsätter att bolaget kan rekrytera och
behålla kvalificerade medarbetare. För detta krävs att bolaget
kan erbjuda konkurrenskraftig ersättning. Dessa riktlinjer
möjliggör att ledande befattningshavare kan erbjudas en
konkurrenskraftig totalersättning. Rörlig kontantersättning
som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta till att främja bola-
gets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess
hållbarhet.
Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av föl-
jande komponenter: fast kontantlön, rörlig kontantersättning,
pensionsförmåner och andra förmåner. Bolagsstämman kan
därutöver – och oberoende av dessa riktlinjer – besluta om
exempelvis aktie- och aktiekursrelaterade ersättningar.
Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontan-
tersättning ska kunna mätas under en period om ett år. Den
rörliga kontantersättningen får uppgå till högst 50 procent av
den fasta årliga kontantlönen. Ytterligare kontant rörlig ersätt-
ning kan utgå vid extraordinära omständigheter, förutsatt att
sådana extraordinära arrangemang är tidsbegränsade och
endast görs på individnivå antingen i syfte att rekrytera eller
behålla befattningshavare, eller som ersättning för extraordi-
nära arbetsinsatser utöver personens ordinarie arbetsuppgif-
ter. Sådan ersättning får inte överstiga ett belopp motsvarande
50 procent av den fasta årliga kontantlönen samt ej utges mer
än en gång per år och per individ. Beslut om sådan ersättning
ska fattas av styrelsen.
För verkställande direktören ska pensionsförmåner, inklu-
sive sjukförsäkring, vara premiebestämda. Rörlig kontanter-
sättning ska inte vara pensionsgrundande. Pensionspremierna
för premiebestämd pension för verkställande direktör ska
uppgå till högst 35 procent av den fasta årliga kontantlönen.
Verkställande direktörens pensionsålder är 67 år. För övriga
ledande befattningshavare ska pensionsåldern vara 65 år.
Pensionsförmåner ska motsvara ITP-planen eller vara
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 34
premiebaserade med maximal avsättning om 35 procent av
den pensionsgrundande lönen. Rörlig kontantersättning ska
vara pensionsgrundande.
Andra förmåner får innefatta bland annat livförsäkring,
sjukvårdsförsäkring och bilförmån. Sådana förmåner får
sammanlagt uppgå till högst 10 procent av den fasta årliga
kontantlönen.
Vid uppsägning från bolagets sida får uppsägningstiden vara
högst tolv månader. Fast kontantlön under uppsägningstiden
får sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den
fasta kontantlönen för tolv månader. Vid uppsägning från den
ledande befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara
högst sex månader.
Den rörliga kontantersättningen ska vara kopplad till förut-
bestämda och mätbara kriterier som kan vara finansiella,
exempelvis driftnetto, eller icke-finansiella, exempelvis
medarbetarundersökningar eller kundnöjdhetsindex. De kan
också utgöras av individanpassade kvantitativa eller kvalitativa
mål. Kriterierna ska vara utformade så att de främjar bolagets
affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive genomför-
andet av dess hållbarhetsarbete, genom att exempelvis ha en
tydlig koppling till affärsstrategin eller främja befattningshava-
rens långsiktiga utveckling.
När mätperioden för uppfyllelse av kriterier för utbetal-
ning av rörlig kontantersättning avslutats ska bedömas och
fastställas i vilken utsträckning kriterierna uppfyllts. Styrelsen
ansvarar för bedömningen såvitt avser rörlig kontantersättning
till ledande befattningshavare såvitt styrelsen inte beslutar
att verkställande direktör ska ansvara för bedömningen till
ledande befattningshavare förutom denne själv. Såvitt avser
finansiella mål ska bedömningen baseras på den av bolaget
senast offentliggjorda finansiella informationen.
Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättnings-
riktlinjer har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda
beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning,
ersättningens komponenter samt ersättningens ökning utgjort
en del av styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av
skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer
av dessa. Utvecklingen av avståndet mellan de ledande
befattningshavarnas ersättning och övriga ersättning till övriga
anställda i Annehem Fastigheter AB (publ) kommer att redovi-
sas i ersättningsrapporten.
Styrelsen har inte inrättat ett ersättningsutskott. Styrelsen ska
upprätta förslag till nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år och
lägga fram förslaget för beslut vid årsstämman. Riktlinjerna
ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits av bolagsstämman.
Styrelsen ska även följa och utvärdera program för rörliga
ersättningar för bolagsledningen, tillämpningen av riktlinjer
för ersättning till ledande befattningshavare samt gällande
ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget. Vid
styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade frå-
gor närvarar inte verkställande direktören eller andra personer
i bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna.
Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller
delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och
ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga
intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa
bolagets ekonomiska bärkraft.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 35
Denna rapport innehåller information om ersättning till
verkställande direktör som utbetalats under 2022. Rapporten
har upprättats i enlighet med aktiebolagslagen och Kollegiets
för svensk bolagsstyrning Regler om ersättning till ledande
befattningshavare och om incitamentsprogram.
Ytterligare information om ersättning till ledande befatt-
ningshavare finns i not 5 (anställda, personalkostnader och
ledande befattningshavares och styrelsen ersättningar) på
sidorna 66-67 i årsredovisningen för 2022. Styrelsen fullgör
ersättningsutskottets arbetsuppgifter i sin helhet och informa-
tion om arbetet under 2022 finns i bolagsstyrningsrapporten
på sidorna 31-35 i årsredovisningen för 2022.
Styrelsearvode omfattas inte av denna rapport. Sådant
arvode beslutas årligen av årsstämman och redovisas i not 5
på sidan 66 i årsredovisningen för 2022.
Verkställande direktören sammanfattar bolagets övergripande
resultat i sin redogörelse på sidorna 5-6 i årsredovisningen.
Nuvarande ersättningsriktlinjer fastställdes på stämman den
19 maj 2022. En förutsättning för en framgångsrik implemen-
tering av bolagets affärsstrategi och tillvaratagandet av dess
långsiktiga intresse, inklusive dess hållbarhet, är att bolaget
kan rekrytera och behålla kvalificerade medarbetare. För detta
krävs att bolaget kan erbjuda konkurrenskraftig ersättning.
Ersättningen till ledande befattningshavare är marknadsmässig
och består av följande komponenter: fast kontantlön, rörlig
kontant ersättning, pensionsförmåner och andra förmåner.
Den rörliga kontantersättningen är kopplad till förutbestämda
och mätbara kriterier som är finansiella och icke-finansiella.
Kriterierna är utformade så att de främjar bolagets affärs-
strategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet,
genom att exempelvis ha en tydlig koppling till affärsstrategin
eller främja befattningshavarens långsiktiga utveckling.
Befattningshavarens
namn /position, Tkr
Fast ersättning Rörlig ersättning
Extra-
ordinära
poster
Pensions-
kostnader
Total
ersättning
Andel fast
resp./rörlig
ersättning, %Grundlön
Andra
förmåner Ettårig Flerårig
Jörgen Lundgren / VD 3 414 67 865 E/T E/T 908 5 254 84/16
Monica Fallenius / VD 980 41 491 E/T E/T 241 1 753 72/28
Bolaget har inga aktierelaterade eller aktiekursrelaterade
incitamentsprogram. Införandet av aktierelaterade och aktie-
kursrelaterade incitamentsprogram som omfattar styrelseleda-
möter eller ledande befattningshavare kommer att beslutas av
bolagsstämma.
Prestationskriterierna för den verkställande direktörens rörliga
ersättning har valt för att förverkliga bolagets strategi och
för att uppmuntra agerande som ligger i bolagets långsiktiga
intresse. Vid valet av prestationskriterier har de strategiska
målen samt kort- och långsiktiga affärsprioriteringar för år
2022 beaktas. De icke-finansiella prestationskriterierna bidrar
vidare till anpassning till hållbarhet samt bolagets värderingar.
Befattningshavarens namn /position
Beskrivning av kriterier hänförliga
till ersättningskomponenten
Relativ viktning av
prestationskriterier
a) Uppmätt prestation och
b) ersättningsutfall
Jörgen Lundgren/
Monica Fallenius, VD
Förvaltningsresultat 75 % a) 100 % b) 1 017 Tkr
kWh per kvm 25 % a) 100 % b) 339 Tkr
RR 2022
3)
RR 2021 RR 2020
2)
% utveckling
Ersättning till verkställande direktör 7 007 5 230 4 207 34
Koncernens resultat efter skatt 207 300 209 700 71 800 -1
Genomsnittlig ersättning baserat på antalet heltidsekvivalenter
1)
anställda i moderbolaget 634 591 570 3,8
1)
13 (13) heltidsekvivalenta för 2022, exklusive medlemmar i koncernledningen
2)
VD’s ersättning baserar sig på 9 månader
3)
Dubbel kostnad för VD under perioden augusti - december
Bolagets B-aktie noterades på Nasdaq Stockholm den 11
december 2020 och bolagets första fullständiga räkenskapsår
var 2020. Nedan presenteras därför enbart finansiell informa-
tion avseende räkenskapsåren 2020 till och med 2022.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 36
Styrelse
Född 1945.
Styrelseordförande sedan 2020.
Utbildning: Professor, Jur dr och
Ekonomie dr h.c.
Övriga nuvarande befattningar:
Styrelseordförande i BrainHeart
Energy AB, Stiftelsen Stefan Pauls-
sons Cancerfond, Stefan Paulsson
Invest AB och Mats Paulssons
stiftelse för forskning, innovation
och samhällsbyggande. Styrelseleda-
mot i Maven Wireless AB, ColoPlus
AB, Permak AB, Ekhaga Utveckling
AB, Medicon Village, Fastighets AB
och Mats Paulssons Stiftelse.
Aktieägande i bolaget: Göran
Oberoende i förhållande till bolaget
och bolagsledningen: Ja
Oberoende i förhållande till större
aktieägare: Nej
Född 1961.
Styrelseledamot sedan 2020.
Utbildning: Civilingenjörsexamen,
Väg och vatten, Lunds Tekniska
Högskola
Övriga nuvarande befattningar: VD
Varvsstaden AB. Styrelse leda
mot
Medicon Village Fastighets AB.
Aktieägande i bolaget: Pia Anders-
son innehar 6 135 B-aktier i bolaget
och närstående till Pia Andersson
innehar 957 702 A-aktier A-aktier
och 1 854 902 B-aktier i bolaget.
Oberoende i förhållande till bolaget
och bolagsledningen: Ja
Oberoende i förhållande till större
aktieägare: Nej
Född 1972.
Styrelseledamot sedan 2020.
Utbildning: Juristexamen, Lunds
universitet. Executive MBA, Stock-
holm School of Economics
Övriga nuvarande befattningar: VD
Elonroad. Styrelseordförande Kind.
Styrelseordförande Wictor Family
Office.
Aktieägande i bolaget: Karin
Ebbinghaus äger för närvarande inga
aktier i bolaget.
Oberoende i förhållande till bolaget
och bolagsledningen: Ja
Oberoende i förhållande till större
aktieägare: Ja
Född 1971.
Styrelseledamot sedan 2020.
Utbildning: Magisterexamen
nationalekonomi, Lunds universitet
Övriga nuvarande befattningar: VD
och koncernchef i Peab AB. Styrelse-
ledamot Fastighets AB Centur.
Aktieägande i bolaget: Jesper
Göransson innehar 432 400 B-aktier
i bolaget.
Oberoende i förhållande till bolaget
och bolagsledningen: Nej
Oberoende i förhållande till större
aktieägare: Nej
Född 1963.
Styrelseledamot sedan 2020.
Utbildning: Civilingenjörsexamen,
Väg och vatten, Lunds Tekniska
Högskola
Övriga nuvarande befattningar: Sty-
relseledamot i Hälsostaden Ängel-
holm AB, Tornet Bostadsproduktion
AB, Dockan Exploatering AB.
Aktieägande i bolaget: Anders
Hylén äger för närvarande inga
aktier i bolaget.
Oberoende i förhållande till bolaget
och bolagsledningen: Ja
Oberoende i förhållande till större
aktieägare: Ja
Född 1969.
Styrelseledamot sedan 2020.
Utbildning: Kandidatexamen
ekonomi, Lunds universitet
Övriga nuvarande befattningar: VD
och koncernchef Bergendahl & Son
AB. Styrelseledamot i Byggmax AB,
IKANO Bank AB.
Aktieägande i bolaget: Lars Ljungälv
innehar 15 000 B-aktier i bolaget.
Oberoende i förhållande till bolaget
och bolagsledningen: Ja
Oberoende i förhållande till större
aktieägare: Ja
Född 1983.
Styrelseledamot sedan 2021.
Utbildning: Civ ing Industriell
ekonomi Lunds Tekniska Högskola
Övriga nuvarande befattningar:
Styrelseordförande i EkoBalans
Fenix AB. Styrelsekedamot i Volito
Aktiebolag, Viarp. Invest AB, Galen-
cia AB, och YouCruit AB.
Aktieägande i bolaget: Inga aktier i
Annehem men närstående juridisk
person till Axel Granlund äger
300 000 A-aktier och
4 500 000 B-aktier i Annehem.
Oberoende i förhållande till bolaget
och bolagsledningen: Ja
Oberoende i förhållande till större
aktieägare: Ja
Född 1964
Styrelseledamot sedan 19 maj 2022
Utbildning: Civilingenjör
Fastighetsekonomi/Lantmäteri KTH
Övriga uppdrag: Vice ordförande i
PSP Swiss Property AG, Styrelse-
ledamot i AMF Fastigheter,
Tidigare uppdrag: Vd för Castellum
AB, Management Parter NIAM, Vice
ordförande i EPRA ( European Public
Real Estate Association), Styrelse-
ledamot i Sweden Green Building
Council, Ordförande för CMB
Chalmers (Centrum för management
i byggsektorn), Styrelseledamot i
AP7.
Aktieägande i bolaget:
Henrik Saxborn innehar 22 000
B-aktier i bolaget.
Oberoende i förhållande till bolaget
och bolagsledningen: Ja
Oberoende i förhållande till större
aktieägare: Ja
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 37
Ledning
Född 1972.
Verkställande Direktör sedan augusti 2022
Utbildning: Byggnadsingenjör,
Mittuniversitetet i Östersund
Fastighetsdirektör
Svenska Handelsfastigheter, Affärs-
områdeschef Atrium Ljungberg och
Fastighetschef Hemsö.
Styrelseledamot i
Korsbol koncernen.
Monica Fallenius
innehar 14 000 B-aktier i bolaget.
Född 1986.
Förvaltningschef sedan oktober 2022.
Anställd sedan 2020.
Utbildning: Kandidat examen,
Linné Universitetet
Tidigare befattningar: Förvaltningschef
Peab Fastighet, företagsrådgivare
Swedbank.
Styrelseuppdrag: –
Aktieägande i bolaget: Gustav Eriksson
innehar 608 B-aktier i bolaget.
Född 1962.
CFO sedan 2020.
Utbildning: Civilekonomexamen, Umeå
universitet
Tidigare befattningar: Interim solution
(Einar Matsson, SENS, JR Kvarters-
fastigheter, Oscar Properties), vd
Swedavia Real Estate, CFO, Biträdande
div Chef Arlanda Flygplats, Telia
Overeseas AB.
Styrelseuppdrag: Ordförande Cavandium
AB, ledamot och ägare Egenäs Consulting
AB och ledamot Iport AB.
Aktieägande i bolaget: Jan Egenäs
innehar 4 000 B-aktier i bolaget.
ADELA COLAKOVIC
(föräldraledig)
Född 1988.
Koncernredovisningschef sedan 2020.
Utbildning: Kandidatexamen ekonomi,
Södertörns högskola
Tidigare befattningar: Koncern-
redovisningsansvarig Ice Group ASA,
koncernredovisningsekonom Boliden AB,
financial controller Cision AB.
Styrelseuppdrag: –
Aktieägande i bolaget: Adela Colakovic
innehar 1 000 B-aktier i bolaget.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 38
Innehåll
40 CFO har ordet
41 Finansiering
42
43 Risker och riskhantering
47 Hållbart värdeskapande
49 Hållbarhetsnoter
50 Klimatbokslut 2022
51 Hållbarhetsmål och uppföljning
52 Ekonomisk utveckling
och händelser under året
54 Finansiella rapporter
60 Noter
78 Finansiella nyckeltal
80
83 Övrigt
83
85 Förkortningar
86
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 39
Att vi, när pandemin såg ut att ta paus, istället fick uppleva ett krig i Europa,
med en påföljande energikris samt en inflation som förväntas bli den högsta på
40 år, var det få som förutspådde i början av 2022. Sammantaget ledde det till
en dramatisk förändring av förutsättningarna för alla fastighetsbolag, inte minst
beroende på att styrräntan gick från 0 till 2,5 procent på mindre än ett år.
Annehem står väl rustat. Vi har från bolagets start
endast finansierat oss via bankerna. Vi har goda
relationer och en god dialog med samtliga av de fyra
stora bankerna. Det möjliggjorde en refinansiering i
en besvärlig marknad. Den genomfördes i december
2022 och omfattade knappt 1,6 Mdr, av vår totala
skuldportfölj om 1,9 Mdr, samtidigt som vi kunde
förlänga löptiden på knappt tre år. Refinansiering
innehöll också en grön rabatt och ett sänkt krav för
räntetäckningsgraden från 2,0 till 1,7. Det gröna
rabatten bygger dels på att Annehem erhöll
Designation Green Equity status på Nasdaq i maj
2022, då en betydande del av våra intäkter klassi-
ficeras som gröna och dels på att fastigheter certi-
fierade på en viss nivå eller som har en energiklass
på minst B premieras med en rabatt. Sammantaget
är refinansieringen ett viktigt kvitto på vår stabilitet
i en tid då många aktörer vill skifta från obligations-
finansiering till bankfinansiering.
Den högre styrräntan är en utmaning. Räntan som
främst drivs på av inflationen, pressar värdet på
våra fastigheter när avkastningskravet stiger. Vi
kompenseras dock genom de indexklausuler som
finns kopplat till 96 procent av våra hyresintäkter.
Den indexuppräkning som gjordes i fjärde kvartalet
medförde att verkligt värde i princip står still i kvar-
talet och en blygsam ökning på helåret.
Med en modern och hållbar fastighetsportfölj i bra
lägen i grunden samt goda bankrelationer tillsam-
mans med stora och starka ägare gör att vi känner
tillförsikt inför de möjligheter de nya marknads-
förutsättningarna för med sig.
Jan Egenäs, CFO
Stabilitet i en
utmanande omvärld
CFO har ordet
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 40
Tillgången till kapital är en förutsättning för tillväxt och framgångsrik för-
valtning av fastigheter. Att äga fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet
som medför att bolaget är beroende av externa lån för att utveckla fastig-
hetsbeståndet och för att fortsätta expansionen. Annehem har goda
förutsättningar i och med en stark balansräkning, låg belåningsgrad samt
en säkerställd låneram om 1,9 Mdr som löper till och med november 2025.
Vidare har under året ytterligare ett externt lån tagits upp om totalt
57,9 Mkr med en löptid på 2 år.
Annehems finanspolicy syftar till att klargöra
styrning, riskbegränsning, ansvarsfördelning samt
uppföljning och kontroll av finansförvaltningen.
Med policyn som stöd arbetar bolaget med att styra
och hantera sina finansiella risker samt säkerställa
riskhantering genom god kontroll.
Skuldförvaltning syftar till att löpande säkerställa
att bolaget, genom upplåning i bank och på kapital-
marknaden, har en stabil, väl avvägd och kostnads-
effektiv förvaltning. Relationerna med kreditgivare
är av stor vikt för bolaget. Annehem strävar efter
att i alla hänseenden vara en stabil och betrodd
motpart genom att information till kreditgivare ska
vara transparant, korrekt och lättillgänglig.
Annehem och dess dotterbolag Annehem Holding
3 AB har ingått ett kreditavtal med SEB, Nordea och
Swedbank. Kreditavtalet omfattar ett belopp om
totalt cirka 1,8 Mdr uppdelat på tre så kallade
trancher i SEK, EUR och NOK, varav tranchen i
SEK kan påkallas vid tre olika tillfällen. Kreditavtalet
omfattar ett belopp uppgående till 1 060 Mkr,
51 MEUR och 176 MNOK. Per årsskiftet så var
NOK- och EUR-trancherna fullt utnyttjade och
192 Mkr återstod att nyttja i SEK. Vidare har bolaget
tagit in Handelsbanken som ny kreditgivare. De nya
krediterna från Handelsbanken är grön finansiering
för ett belopp motsvarande 292 Mkr. Kreditavtalet
innehåller sedvanliga utfästelser, åtaganden,
finansiella åtaganden (däribland åtaganden om
räntetäckningsgrad, Loan-to-value och soliditet).
Finansiering
ggr
Räntetäckningsgrad
Soliditet
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 41
Annehem Fastigheters B-aktier är sedan den 11 december 2020 noterade på Nasdaq
Stockholm med kortnamn ANNE B. Annehem Fastigheter AB är sedan maj 2022 ett
Designation Green Equity bolag på Nasdaq.
På den första handelsdagen för 2022, den 3 januari gjordes
det sista avslutet i Annehem-aktien till 37,10 kronor per aktie.
Sista betalkurs den 30 december var 19,80 kronor per aktie
vilket, jämfört med stängningskursen den 3 januari, motsvarar
en minskning med ca 46,9 procent. Stockholmsbörsen i sin
helhet, OMX Stockholm PI, utvecklades med -24,4 procent
under motsvarande period och fastighetsindex, OMX
Stockholm Real Estate PI, föll med 44,9 procent samma
period.
Mellan den 4 januari och 30 december omsattes totalt
cirka 8,9 miljoner aktier på Nasdaq Stockholm till ett värde
0
1 500
3 000
4 500
6 000
7 500
9 000
Omsatt antal aktier i 1 000-tal per månad
OKTJULAPRJANOKTJULAPRJAN
0
10
20
30
40
50
60
OMX Stockholm PI
OMX Stockholm Real Estate PI
Annehem Fastigheter B
antal
kurs
Källa:
Kursutveckling 2020-12-11 till 2022-12-31
av 241 Mkr. I genomsnitt handlades 35,0 tusen B-aktier per
dag. Den genomsnittliga omsättningshastigheten uppgick till
17 procent på Nasdaq Stockholm.
Per den 31 december 2022 hade Annehem Fastigheter
31 489 aktieägare, fördelat över svenska och utländska
stiftelser, institutioner, och privata investerare. De tio största
ägarna hade vid årets slut 54 procent av kapitalet och
77 procent av rösterna. Den största ägaren per den
31 december 2022 var Ekhaga Utveckling AB med
23 procent av kapitalet och 49,4 procent av rösterna.
Ägare Antal aktier
Andel av
kapital, %
Andel av
röster, %
Ekhaga utveckling AB 13 587 282 23,0 49,4
Volito AB 4 900 000 8,3 6,3
Familjen Paulsson 3 470 346 5,9 11,3
Verdipapirfondet, Odin Eiendom 2 916 432 4,9 2,4
Peabs vinstandelsstiftelse 1 737 214 2,9 1,4
Familjen Kamprads stiftelse 1 720 000 2,9 1,4
Carnegie spin off 1 548 600 2,6 1,3
Handelsbanken Microcap Norden 1 446 969 2,5 1,2
UBS Switxerland AG, W8IMY 259 549 0,4 1,4
SEB Fastighetsfond Norden 240 151 0,4 0,9
Summa 32 037 063 53,9 77,1
Övriga aktieägare 26 955 485 46,1 22,9
Totalt 58 992 548 100 100
Data per aktie 2022 2021
Aktiekurs vid årets slut, kr 19,8 37,3
Lägsta stägningskurs, kr 19,18
1
26,7
Högsta stängningskurs, kr 36,25
2
40,95
Utveckling Annhem B sedan börsnotering, % -46,9 10,4
Börsvärde vid årets slut, Mkr 1 168 2 200
Omsättningshastighet Nasdaq Stockholm, % 17 46
Resultat per aktie, kr 3,51 3,56
Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,53 1,46
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 44,1 40,9
Antal utestående b-aktier vid årets slut, st 52 128 557 52 128 557
Totalt antal aktieägare, st 31 489 31 811
1
(2022-12-12)
2
(2022-02-03) Källa: Bloomberg, Euroclear och Nasdaq
Antalet aktier i Annehem per den 31 december 2022 var
58 992 548 varav 6 863 991 A-aktier och 52 128 557
B-aktier.
Varje B-aktie i Annehem berättigar innehavaren till en röst
på bolagsstämma och varje A-aktie berättigar innehavaren till
tio röster.
Varje aktieägare har rätt att rösta för samtliga aktier som
aktieägaren innehar. Samtliga aktier i Annehem ger lika rätt till
utdelning samt till tillgångar och eventuella överskott i
händelse av likvidation. Rättigheterna förknippade med
aktierna, inklusive de som framgår av bolagsordningen, kan
endast ändras i enlighet med vad som framgår av aktiebolags-
lagen (2005:551).
I huvudsak ska vinsterna återinvesteras för att ta tillvara
affärsmöjligheter och uppnå Annehems tillväxtmål. Läs mer
om tillväxtmålen på sida 22 i årsredovisningen.
Monica Fallenius Jan Egenäs
Verkställande direktör CFO
+46 (0)70 209 01 14 +46 (0)70-593 71 38
Alternativt till [email protected]
Analytiker som följt Annehem under 2022:
David Flemmich, Nordea Markets.
Information om analytiker som följer Annehem återfinns på
vår hemsida, via följande länk:
https://www.annehem.se/investerare/aktien-och-ägare
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 42
Risker och riskhantering
I detta avsnitt beskrivs de riskfaktorer och viktiga omständig-
heter som anses väsentliga för koncernens verksamhet och
framtida utveckling.
Riskfaktorerna hänför sig till koncernens verksamhet,
bransch och marknader, samt omfattar vidare operationella
risker, legala risker, regulatoriska risker, risker kopplade till
bolagsstyrning, skatterisker, finansiella risker.
Redogörelsen nedan är baserad på information som är
tillgänglig vid upprättandet av denna årsredovisning. De
riskfaktorer som för närvarande bedöms mest väsentliga
presenteras först i varje kategori, medan riskfaktorerna
därefter presenteras utan särskild rangordning.
Nedanstående risker och osäkerhetsfaktorer kan ha en
väsentligt negativ inverkan på koncernens verksamhet,
finansiella ställning och/eller resultat.
Bransch och marknadsrelaterade risker
Annehems verksamhet påverkas av makroekonomiska faktorer såsom allmän konjunkturutveckling, nationell och regional-
ekonomisk utveckling, sysselsättningsutvecklingen, produktionen av fastigheter, infrastrukturell utveckling, befolkningstillväxt,
inflation och räntenivåer.
Risk
Annehem är exponerat för risker förknippade med
makroekonomiska faktorer
Annehems verksamhet påverkas av makro-
ekonomiska faktorer såsom allmän konjunktur-
utveckling, nationell och regionalekonomisk
utveckling, sysselsättnings utvecklingen,
produktionen av fastigheter, infrastrukturell
utveckling, befolkningstillväxt, inflation och
räntenivåer.
Annehem bedriver verksamhet i Stockholm,
Helsingfors, Oslo, Malmö, Helsingborg/Ängelholm
och Göteborg vilket är geografiska marknader som
Annehem anser, baserat på historiska data och
prognoser, är särskilt attraktiva.
Krig i närområdet, leder till ny säkerhetsordning i
närområdet
En ny säkerhetsordning kommer att ställa krav
på näringslivet att bistå i den nationella
beredskapsplaneringen
Bygga vidare på befintlig krisberedskap och följa
MSB mfl myndigheters rekommendationer som här
bäring på vår verksamhet.
Kriser omfattar alla risker som uppstår i omvärlden
och som Annehem inte kan påverka och som är
svåra att förutse
Kriser kan bestå i terrorist-, cyberattacker,
extrema väder händelser, miljökatastrofer
och informationsläckage.
Krisplaner, successionsordning för central funktioner,
försäkringar, kontinuitetsplan för IT, tydliga riktlinjer
för informationssäkerhet samt löpande utbildning av
personalen. Bygga vidare på kunskapen kring
klimatförändringarnas påverkan på vår verksamhet.
Behov av och efterfrågan på lokaler förändras Marknaden för kommersiella-, samhälls- och
bostadsfastigheter förändras kontinuerligt i takt
med att behov och efterfrågan förändras.
Därutöver har coronapandemin haft inverkan på
samhällsstrukturer och beteendemönster.
Annehem har flexibla, moderna och miljöanpassade
lokaler i bra kommunikationslägen, som gör att vi kan
möta förändrade krav från våra hyresgäster och
marknaden i stort.
Coronapandemin leder till förändrade
behov av ytor
Pandemin leder till ett annat beteendemönster
både avseende resande, konsumtion och fysiska
möten såväl på arbetsplatser såsom samhället i
stort.
Annehem har till stor del moderna flexibla och
anpassningsbara lokaler vilket gör att vi kan stötta
våra hyresgäster i deras förändringsarbete.
Koncernens affärsverksamhet är utsatt för risker som kan få betydelse för bolagets
framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. Annehem har en hög risk-
medvetenhet i organisationen och genom ett aktivt och förebyggande arbete
begränsas och hanteras riskerna.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 43
Hyresintäkter och förvaltning
Annehem är etablerat i tillväxtregioner i Sverige, Norge och Finland. Områdena är valda utifrån att de har goda kommunikationer,
ligger i områden som växer mer än övriga landet. Majoriteten av fastighetsvärdena utgörs av moderna, flexibla och miljö-
anpassade byggnader. Fastigheterna rymmer ett stort antal hyresgäster som hyr kontor och andra typer av lokaler.
Spridningen i geografi, bransch, storlek och kategori ger stabilitet.
Risk
Minskade eller uteblivna hyresintäkter Lägre hyresintäkter till följd av lägre hyresnivåer
eller minskad uthyrningsgrad.
Annehem har långa kontrakt med välrenommerade
och stabila hyresgäster. Kontinuerlig omförhandling
av kontrakt ger en god spridning av förfallen.
Annehems bestånd återfinns på växande marknader
samt i attraktiva lägen.
Kundförluster Annehems risk ligger i att hyresgästen inte fullgör
sina betalningar enligt hyreskontraktet.
Annehems förvaltare har en nära relation med
hyresgästerna och fångar på så sätt upp eventuella
problem på ett tidigt stadium. Vid uthyrningar så
görs alltid en kreditprövning som vid behov
kompletteras med säkerheter i form av garantier/
depositioner eller dylikt.
Väsentligt ökade drift- och underhållskostnader Ökade kostnader för bland annat mediakostnader
till följd av extremt väder eller andra oförutsedda
händelser som kan påverka kostnaden för
fastighetsdrift och försäkringskostnaderna.
Annehem arbetar aktivt med att hålla drift-
kostnaderna nere. En del av dessa kostnader står
enligt hyresavtalet hyresgästen för, vilket minskar
bolagets exponering.
Externa förvaltare i Norge och Finland Att externa förvaltare inte fullgör sina plikter. Löpande uppföljning och täta kontakter med de
externa förvaltarna.
Förvärv och investeringar
Annehem är ett tillväxtbolag och kommer att genomföra ytterligare förvärv, vilket är förenat med viss risk. Detsamma gäller för
de hyresgästanpassningarna i form av om- och tillbyggnader. Felaktiga förvärvs- och investeringsbeslut utgör risk för ökade
kostnader och därmed lägre avkastning på kapitalet. Exponeringen är begränsad i och med att Annehem till största del endast
förvärvar fastigheter med hög uthyrningsgrad.
Risk
Förvärv och avyttringar Riskerna utgörs bland annat av framtida
hyresbortfall, miljöförhållande och tekniska brister.
Risk finns även för höjda skatter och juridiska tvister.
Förvärv sker i enlighet med vald strategi. Riskerna
som tas är kända och begränsade. En grundlig due
diligence genomförs alltid av objektet.
Investering i befintliga fastigheter samt ny-,
om- och tillbyggnation
Risker i dessa investeringar består bland annat av
kostnadsökningar, miljö- och arbetsmiljörisker. Att
investeringen därför inte ger tänkt avkastning.
Investeringsbeslut tas i enlighet med bolagets
strategiska plan och med genomarbetade
beslutsunderlag. Ny-, till- eller ombyggnationer görs
endast mot tecknade kontrakt med hyresgäster.
Krav ställs på tecknade entreprenadavtal i första
hand till fast pris.
Oförmåga att uppfylla bolagets tillväxtstrategi inom
segmentet bostäder och samhällsfastigheter
Risken att bolaget inte finner lämpliga objekt eller
inte kan få finansiering för objekten. Fastigheter inte
kan förvärvas till tillfredställande eller godtagbara
avkastningsnivåer.
Förvärvade men ej tillträdda samt avsiktsförklarade
fastig heter möjliggör Annehems tillväxtstrategi. När
det gäller andra transaktioner prioriteras så kallade
off market affärer.
Annehems fastigheter värderas till verkligt värde varje kvartal och värdeförändringarna redovisas över resultatet. Värdet påver-
kas av ett flertal faktorer, dels fastighetspecifika såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och driftkostnader. Marknads specifika så som
direktavkastning (yield) och kalkylräntor. Marknadens avkastningskrav är en faktor som bolaget inte kan påverka. Genom port-
följens diversifiering geografiskt och genom olika fastighetstyper, val av hyresgäster samt etablering på tillväxtorter, till vilket kan
läggas att bolaget har fastigheter i flera nordiska länder minskar risken för kraftiga slag i fastighetsvärdet.
Risk
Lägre marknadsvärde på fastigheterna Ökade vakanser, lägre driftnetto, högre räntor och
högre avkastningskrav.
Annehem jobbar aktivt med respektive fastighet i
syfte att minimera vakanser. Säkerställer att
marknadshyra gäller i samband med
omförhandlingar, samt att vidareutveckla
fastigheten.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 44
Finansiering
Fastighetsförvärv och förvaltning är en kapitalintensiv verksamhet vilket gör bolaget utsatt för förändringar på kreditmarknaden,
såsom räntenivåer och valutakursutveckling. Tillgången till finansiering via banker och kapitalmarknaden är av stor vikt för
bolaget och förändringar i räntenivåer påverkar bolagets kassaflöde och resultat. Räntenivåerna påverkas främst av nivån på
aktuella marknadsräntor och kreditgivarnas marginaler. Annehems finanspolicy hanterar bland annat nedanstående risker.
Risk
Finansierings- och refinansieringsrisk Risk att finansiering inte kan erhållas eller endast till
avsevärt ökade kostnader.
Annehem är i det långa perspektivet beroende av
att kunna erhålla nya lån av kreditgivarna. För att
minska denna risk så arbetar bolaget med flera
banker. Annehem har vidare en kapitalbindning på
knappt tre år.
Ränterisk Räntekostnaden är en väsentlig kostnadspost för
bolaget och en förändring av räntenivån har en
betydande påverkan på resultatet.
För att begränsa exponeringen över tid kommer
Annehem att räntesäkra minst 60 procent av
utestående krediter.
Valutarisk Exponeringen återfinns i dagsläget i NOK och EUR
och består av eget kapital och interna reverser.
En del av risken är hanterad genom att upplåning
och hyresflöden sker i NOK och EUR. Återstående
exponering kommer bolaget att valutasäkra till minst
80 procent.
Kovenantrisk Villkoren för befintlig upplåning består av så kallade
kovenanter avseende belåningsgrad, soliditet
samt räntetäckningsgrad. Uppfylls inte dessa kan
lånekostnaderna öka alternativt sägas upp.
Säkerställa att kovenantkraven kan uppfyllas
genom att ha god marginal och tät uppföljning
av verksamheten.
Motpartsrisk, banker Motpartsrisk i bankmedel, upplåning och derivat
avser framför allt bolagets upplåning hos affärs-
bankerna och avser att dessa inte kan fullgöra
sina åtaganden om befintlig och ny finansiering
av bolaget.
Annehems motpartsrisk hanteras genom att
upplåning inte koncentreras till en bank utan
fördelats på ett flertal banker med en bra rating.
Hållbarhetsrelaterade risker
Att identifiera och hantera hållbarhetsrelaterade risker är en viktig del av hållbarhetsarbetet på Annehem. Risker som kan
påverka oss kan även ha stor betydelse för våra kunder och leverantörer. Bristande hantering av sådana riskfrågor kan skada
verksamheten direkt genom risken i sig, men även indirekt genom en osäker och potentiellt negativ bild av Annehem som
företag. Vårt riskarbete går ut på att identifiera risker och potentiella följder av dessa risker. För de risker som anses allvarligast
utvecklas åtgärdsplaner.
Arbetet med riskidentifiering och riskhantering är ständigt pågående eftersom förutsättningarna för verksamheten ändras över
tid. Att behålla och motivera våra medarbetare är ett bra exempel på ett sådant ständigt pågående arbete. Annehems human-
och strukturkapital är en av våra viktigaste tillgångar och en välmående organisation med nöjda medarbetare är viktigt för vårt
varumärke och utveckling. Klimatförändringar bedöms inte i närtid utgöra en betydande risk för bolaget i dagsläget. Däremot är
miljörisker förenade med föroreningar i mark på befintliga och/eller förvärvade fastigheter av betydelse och kan få påverkan på
bolaget om saneringsbehov uppstår.
Risk
Miljörisk kopplat till föroreningar Kända föroreningar eller nya föroreningar är större
än beräknat eller att nya föroreningar upptäcks.
De kända föroreningar som finns i Annehems
bestånd ansvarar tidigare fastighetsägare för. Vid
förvärv utförs en noggrann miljö-due dilligence.
Klimatförändringar och extremväder Annehems verksamhet och resultat kan komma att
påverkas av klimatförändringar såsom högre eller
lägre temperaturer och ökad nederbörd. Vidare kan
väderförhållanden såsom onormalt höga eller låga
temperaturer, torka, storm och stora mängder regn
eller snö kan medföra stora slitningar på
fastigheterna inom Annehems bestånd, vilket kan
medföra stora åtgärdskostnader.
I samband med förvärv av fastigheter, och löpande i
befintligt bestånd, ser vi över dimensionering/
kapacitet av dagvattenhantering och klimat-
anläggningar. Vi har under 2022 genomfört
en fördjupad risk- och sårbarhetsanalys för hela
fastighetsbeståndet utifrån kända klimatscenarion
och klimatperspektiven: temperatur, vatten,
vind och jord
Risk för försämrade relationer Intressenter som inte arbetar i enlighet med
Annehems uppförandekod kan ha negativ inverkan
på Annehems rykte och övriga relationer.
Kontinuerligt följa upp både nya och existerande
intressenter för att säkerställa god sed.
Otrygga arbetsförhållanden Bristande hälso- och säkerhetsrutiner kan påverka
tryggheten för Annehems anställda.
Upprätthålla uppföljning av sjukskrivningar och
medarbetarnöjdhet samt visselblåsarfunktion.
Medarbetare Annehems verksamhet utgörs av en relativt liten
organisation vilket innebär en ökad känslighet.
Att vi arbetar utifrån upprättade policys, processer
och rutiner, vilket gör oss mindre sårbara vid
eventuellt skifte av personal.
Mutor och bestickning Risk att anställd uppträder på ett sådant sätt som
strider mot bolagets värderingar eller utnyttjar sin
position inom bolaget på ett felaktigt sätt.
Annehem accepterar inga former av hot, mutor eller
oetiskt uppträdande. Riktlinjer för detta finns i
bolagets hållbarhetspolicy som inkluderar
visselblåsarfunktion.
Jämställdhet Diskriminering. Annehem motarbetar aktivt diskriminering,
trakasserier, sexuella trakasserier och kränkande
särbehandling. Riktlinjer för detta finns i bolagets
hållbarhetspolicy.
Förändringar i skattelagstiftningen såsom nivån på företagsbeskattning, ränteavdragsbegränsningarna, fastighetsskatt eller andra
tillämpliga skatter har påverkan på bolagets resultat. Risk i felaktig tolkning eller tillämpning av lagar och regler gällande moms
och skatt kan få konsekvenser för resultat och ställning. Skatt påverkar dessutom kalkylerna och kan få inverkan på värderings-
beräkningar.
Risk
Skattelagstiftning Förändring av skattelagstiftningen såsom skatte-
lagstiftning företagsbeskattning, fastighetstaxering,
skatt vid fastighetstransaktioner samt andra
tillämpliga skatter.
Annehem har ett tydligt upplägg som är skatte-
mässigt okomplicerat. Löpande dialog förs med
expertis på området i respektive land.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 45
IT stöd
Dagens utnyttjande av ny teknik gör att frågor om informationssäkerhet och IT-säkerhet lätt hamnar i centrum då nya risker och
hot blir synliga och behöver hanteras. Arbetet med IT-säkerhet är centralt, vilket förstärks av aktuella lagar som omarbetas, till
exempel GDPR, regulatoriska branschkrav samt krav från finansinspektionen. En viktig del av arbetet med IT-säkerhet handlar
om att förstå olika hot bilder, hantera sannolikheter för att utsättas för skada samt att balansera kostnad för ett starkare skydd
mot värdet av det man skyddar.
Risk
IT- och informationssäkerhet Risken för att bolaget utsätts för en cyberattack, det
vill säga ett elektroniskt angrepp mot informations-
system, teknisk infrastruktur, datornätverk eller
persondatorer. En växande användning av mobila
enheter som är upp kopplade mot bolagets nätverk
gör att det finns fler angreppspunkter för en poten-
tiell attack. En stor risk är att en användare
omedvetet eller medvetet möjliggör ett intrång
genom att lämna en väg in öppen eller klickar på en
skadlig länk.
IT-funktionen är utkontrakterad till ett IT-företag
som är certifierat avseende IT- och informations-
säkerhet.
I upphandlingen så har Annehem varit noga med
att bedöma de levererade tjänsternas kvalitet samt
leverantörens IT-säkerhetsarbete. I dagsläget så
har bolaget installerat moderna IT-säkerhets-
lösningar med bl a multifaktorsautentisering, NAC
kontroll av access till vårt nätverk. För att begränsa
den mänskliga faktorn har bolaget högt ställda krav
på processer och intern styrning och kontroller
gällande informationssäkerhet samt även installerat
ett internet baserat utbildning/träningsprogram för
att behålla skärpan.
Rapportering och intern kontroll
Annehems finansiella rapportering ska ge en rättvisande bild av bolagets resultat och finansiella ställning samt följa de lagar och
redovisningsregler som är tillämpliga. En missvisande rapport kan innebära osäkerhet hos bolagets intressenter och potentiellt
leda till negativ kurspåverkan eller ökade riskpremier. Risk finns att bristfälliga interna rutiner och/eller oegentligheter orsakar
störningar eller skada i verksamheten.
Risk
Missvisande rapportering Medvetna eller omedvetna fel i bolagets externa
eller interna rapportering.
Annehem har en väl fungerande intern kontroll.
Rapporteringsfunktionen utgörs av kompetent och
erfaren personal som löpande följer utvecklingen av
lagar, praxis och förändrade redovisningsregler.
Bolaget har även infört en rad olika kontroll-
funktioner för att minimera risken för brister i
rapporteringen.
Hållbart värdeskapande
Genom vår verksamhet skapar vi socialt värde för
vår omgivning, varje dag. Runt Annehem finns
många olika intressenter som påverkas av hur
vi väljer att driva vår verksamhet. Vårt yttersta bidrag är att
möjliggöra attraktiva miljöer för människor. Med våra olika
fastighetstyper: kontor, logistik, handel, bostäder och sam-
hällsfastigheter bidrar vi till en stad som är hållbara att arbeta,
bo och verka i.
Vi förvärvar aktivt byggnader i lägen med goda kommuni-
kationer till och från stadskärnorna med möjlighet till hållbara
transporter. 71 procent av fastighetsvärdet är miljöcertifierat,
vilket är en viktig grund i att minska miljöpåverkan i och
omkring de byggnader vi äger. I förvaltningen arbetar vi aktivt
med att anpassa byggnaderna utifrån ett förändrat klimat,
och minska eventuella klimatrelaterade risker. I våra två
företagsparker bidrar vi också med ytterligare värden så som
grönområden, prisvärda bostäder och mötesplatser.
Arbetet bidrar positivt och minskar negativ påverkan till:
11. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN
Göra städer och bosättningar inkluderande, säkra,
motståndskraftiga och hållbara
GRÖNOMRÅDEN FÖR ALLA
NATURKATASTROFER
TRANSPORTSYSTEM FÖR ALLA
Syftet med vårt arbete är ett hållbart värde-
skapande, där vi både mäter påverkan på
FN:s globala mål för hållbar utveckling och
det affärsvärde som skapas. Vi har valt att
fokusera på de fem globala mål där vi i vår
affär har störst negativ påverkan, och däri-
genom störst möjlighet att göra skillnad.
Att tydligt knyta vårt hållbarhetsbidrag till
ett affärsvärde ser vi som en förutsättning
för att nå långsiktigt hållbar tillväxt, i linje
med vår vision.
Den dagliga verksamheten på Annehem innebär
förbrukning av energi, vatten, material och andra
resurser som genererar klimatutsläpp, direkt
och indirekt. Dessa resurser är nödvändiga för att möjliggöra
de värden vi skapar genom vår förvaltning och förädling av
fastigheter. Dock finns det inom varje område stora möjlig-
heter för oss att påverka vårt klimatavtryck. Under året har
vi lagt en grund för att inkludera fler kategorier i hur vi mäter
våra CO
2
e-utsläpp, för att linjera med branschpraxis och öka
jämförbarheten.
Vi arbetar kontinuerligt med att reducera vår klimatpåver-
kan i hela värdekedjan, bland annat genom energieffektivi-
seringar, vattenbesparingsåtgärder, gröna fordon och åter-
vinning. Vi ser att mätbart minskade CO
2
e-utsläppp bidrar till
minskar framtida risk, möjliggör grön finansiering och möter
krav från intressenter.
Nyproduktion av hus beräknas ha lika stor klimatpåverkan
som att sedan driva huset i 50 år. I kombination med snabbt
växande samhällen, ökande befolkning och oförutsägbara
klimatförhållanden är det tydligt att vi måste arbeta hållbart
på såväl kort som lång sikt. Som en konsekvens av den stora
påverkan fastighetsbranschen utgör på klimatet har vi på
Annehem beslutat att vår fastighetsförvaltning ska bli
utsläppsneutral till 2030 (scope 1 och 2).
Arbetet bidrar positivt och minskar negativ påverkan till:
13. BEKÄMPA KLIMATFÖRÄNDRINGARNA
Vidta omedelbara åtgärder för att bekämpa klimatförändringarna
och dess konsekvenser*
Annehems befintliga bestånd består främst av
moderna fastigheter av hög kvalitet där
81 procent av fastigheterna har energiklass A
eller B. Utfallet ligger idag i linje med vårt mål om att tillhöra
de 15 procent av fastighetsbolagen med bäst energipre-
standa i respektive land. Målet överensstämmer med EU:s
gröna Taxonomi för hållbara investeringar, och kräver att vi
löpande arbetar med och investerar i effektiviseringsåtgärder.
För energiinvesteringar strävar vi efter att minska behovet av
primärenergi med minst 30 procent (efter genomfört projekt).
Att säkerställa en hög energiprestanda är direkt kopplat till vår
möjlighet till grön finansiering.
I det löpande arbetet är vårt mål att årligen minska fastig-
hetsenergin (Scope 2) med 3 procent per kvadratmeter. Vi
köper 100 procent grön el.
I våra företagsparker finns det en potential att effektivisera
energisystemen i flera av byggnaderna genom ny teknik och
utbyte av äldre anläggningar. Detta arbete pågår kontinu-
erligt. Vi arbetar bland annat vidare med att utreda om det
finns möjlighet att bygga en solcellspark i någon av företags-
parkerna, i tillägg till solceller på taken. Målet är 3 kWh/kvm
egenproducerad förnybar energi till 2024.
Arbetet bidrar positivt och minskar negativ påverkan till:
7 HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA
Säkerställa tillgång till ekonomiskt överkomlig, tillförlitlig, hållbar och
modern energi för alla
7.3 FÖRDUBBLA ÖKNINGEN AV ENERGIEFFEKTIVITET
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 47
I Sverige står bygg- och fastighetsbranschen för
35 procent av allt avfall. Dessutom förbrukar den
en stor del av jungfruliga råvaror, över
50 procent globalt. Sektorn bidrar också till utsläpp i andra
länder genom import av byggprodukter. Genom ett proaktivt
underhållsarbete och renoveringar kan Annehem öka livsläng-
den på fastigheterna. Detta är ett positivt bidrag för att öka
nyttan av redan investerade naturresurser och en framtid där
nybyggnationen minskar, förväntar vi oss att vår position som
förvaltande fastighetsbolag stärks.
I de fall vi är med och genomför eller påverkar nyproduktion
eller större renoveringar eftersträvar vi hållbara val. Vi väger
in både CO
2
e-utsläpp och kostnader när vi jämför alternativ.
Att mäta utsläppen från projekt och renovering i egen regi
är en ny utsläppskategori. Under 2023 planerar vi att öka
kunskapen och lärandet och kravställning på klimatsmart
byggande.
Hyresgästernas verksamheter i Annehems fastigheter
genererar också avfall. Som hyresvärd är vårt mål att möjlig-
göra återvinning av minst fyra fraktioner i alla våra fastigheter.
Arbetet bidrar positivt och minskar negativ påverkan till:
12. HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION
Säkerställa hållbara konsumtions- och produktionsmönster
AV NATURRESURSER
12.5 MINSKA MÄNGDEN AVFALL MARKANT
På Annehem skapar vi förutsättningar för en
hållbar ekonomi, dels genom att ge ägarna
avkastning på det kapital de investerar i verk-
samheten, dels genom att fastigheterna skapar värde för våra
hyresgäster och deras affär. Vidare bidrar vi till sysselsättning
och köpkraft genom vår marknadsnärvaro, och vi skapar
indirekt arbetstillfällen genom våra underleverantörer
En grundförutsättning, som beskrivs i Annehems håll-
barhetspolicy är att verksamheten ligger i linje med FN:s
vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter,
principerna i FN:s Global Compact och OECD:s riktlinjer
för multinationella företag. Det betyder att vår tillväxt och
lönsamhet inte får ske på bekostnad av andra, genom illegal
verksamhet som korruption och mutor eller genom att mänsk-
liga rättigheter överträds. Risken är högst vid inköp och därför
har vi som mål att granska samtliga våra strategiska leveran-
törer. Andra viktiga verktyg i arbetet är vår personalhandbok,
hållbarhetspolicy, uppförandekod och visselblåsarfunktion.
Vidare har vi nolltolerans mot alla former av korruption och
ekonomiska oegentligheter, till exempel mutor, otillåten
provision, bedrägeri, förskingring och penningtvätt. Vi vill
bidra till att effektivisera bygg- och fastighetsbranschen
genom sund konkurrens och anständiga arbetsvillkor.
Vidare arbetar vi för att säkerställa en hälsosam arbetsmiljö
och trygg anställning för våra medarbetare. Årligen genom-
förs en undersökning (NMI) av extern part där medarbetarna
anonymt får betygssätta relationen till Annehem utifrån flera
kategorier. Utfallet för 2022 var 83, en ökning med
10 procentenheter jämfört med 2021.
Arbetet bidrar positivt och minskar negativ påverkan till:
8. ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EKONOMISK TILLVÄXT
Verka för varaktig, inkluderande och hållbar ekonomisk tillväxt, full
och produktiv sysselsättning med anständiga arbetsvillkor för alla
OCH SÄKER ARBETSMILJÖ FÖR ALLA
OCH BARNARBETE
OCH PRODUKTION
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 48
Hållbarhetsnoter
Annehems hållbarhetsarbete är en integrerad del av verksamheten. För tydlighet redovisas
på följande sidor läshänvisningar, klimatbokslutet med fullständiga utsläppskategorier och
utfallet på hållbarhetsmålen.
Som en integrerad del av årsredovisningen har en hållbarhets-
rapport är upprättad för koncernen Annehem Fastigheter AB.
Rapporteringen innehåller hållbarhetsupplysningar för att
visa Annehems resultat, utveckling och konsekvens av verk-
samheten. Utfallet från hållbarhetsmålen bidrar på olika sätt
till FN:s Globala mål, SDG (Sustainable Development Goals).
På sidan 44-45 visas bidraget till fem av de globala målen där
Annehem har stört positivt och/eller negativt bidrag. Dessa
utgör bolagets mest väsentliga påverkan.
sid 8-10
Policy Policy för hållbarhet sid 27
Hållbarhetsstyrning sid 29
Hållbart värdeskapande sid 43-44
Väsentliga risker Hållbarhetsrelaterade risker sid 41
Resultatindikatorer Klimatbokslut sid 47
Ett hållbart och modernt fastighetsbestånd sid 17-18
Fokus på hållbar förvaltning och förädling sid 25
Hållbarhetsmål sid 47
Policy Policy för hållbarhet sid 27
Hållbarhetsstyrning sid 29
Bolagsstyrning sid 30-32
Hållbart värdeskapande sid 44
Väsentliga risker Hållbarhetsrelaterade risker sid 41
Resultatindikatorer Hållbarhetsmål sid 47
Annehems engagerade medarbetare sid 27-28
Noter sid 63-64
Policy Policy för hållbarhet sid 27
Hållbarhetsstyrning sid 29
Bolagsstyrning sid 30-32
Hållbart värdeskapande sid 44
Väsentliga risker Hållbarhetsrelaterade risker sid 41
Resultatindikatorer Hållbarhetsmål sid 47
Policy Policy för hållbarhet sid 27
Hållbarhetsstyrning sid 29
Hållbart värdeskapande sid 44
Väsentliga risker Hållbarhetsrelaterade risker sid 41
Resultatindikatorer Hållbarhetsmål sid 47
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 49
Klimatbokslut
Besrivning utsläpp Utsläppets uppkomst 2021 Rapporterad kg CO
2
e 2021 Jämförbar kg CO
2
e 2022 kg CO
2
e Metod Källa CO
2
e värden
Scope 1
57 768 57 768 33 984
Egenägda fordon Utsläpp från tjänstebilar och servicefordon Annehems verksamhet 29 368 29 368 23 603
• CO
2
e-värden från leverantörer
Köldmedieutsläpp Utsläpp i samband med påfyllnad av köldmedia 28 400 28 400 0 • Köldmedierapporter
n/a n/a 10 381
Scope 2: Market based
106 206 625 265 492 826
Annehem verksamhetsel El som används i Annehems verksamhet: i kontoren och företagspar-
kerna (gatubelysning mm.)
Annehems verksamhet n/a n/a 0
fördelning
12 099 12 099 0
fördelning
94 107 612 908 492 826 • Fjärrvärmens miljövärden
n/a 258 0 • Fjärrvärmens miljövärden
n/a n/a 717 098
Annehem verksamhetsel El som används i Annehems verksamhet: i kontoren och företagspar-
kerna (gatubelysning mm.)
Annehems verksamhet n/a n/a 34 109
fördelning
• SMED – Svensk Miljöemissionsdata
n/a n/a 190 163
fördelning
• SMED – Svensk Miljöemissionsdata
n/a n/a 492 826 • Fjärrvärmens miljövärden
n/a n/a 0 • Fjärrvärmens miljövärden
Scope 3:
607 092 n/a 2 334 954
1. Inköpta varor och tjänster
n/a n/a 4 870 Spend-based • Upphandlingsmyndigheten
2. Kapitalvaror Utsläpp från större investeringar så som utsläpp från HG-anpassning
, utbyggnad av laddstolpar och renoveringsprojekt i egen regi.
Investeringar n/a n/a 1 211 834 Spend-based • Upphandlingsmyndigheten
3. Bränsle- och energirelaterade
-
ströms utsläpp för inköpt energi
n/a n/a 310 366 Beräkning • Fjärrvärmens miljövärden
• SMED – Svensk Miljöemissionsdata)
6. Tjänsteresor Utsläpp från resor i tjänsten. Inkluderar: Flyg, tåg, bil och hotellvis-
telser
Annehems verksamhet 13 507 13 507 70 393 Spend-based • Upphandlingsmyndigheten
Utsläpp från hyresgästernas elanvändning Hyresgästens verksamhet 593 585 593 585 737 491 Verklig förbrukning för största HG • HGs hyresavtal (för största HG)
• SMED – Svensk Miljöemissionsdata
Klimatbokslutet genomförs enligt GHG-protokollet. Annehem
har för 2022 inkluderat fler utsläppskategorier, framförallt i
Scope 3. Detta för att öka transparansen i rapporteringen och
för att öka jämförbarheten genom att linjera med Fastighetsä-
garnas rekomendation för Scope 3 rapportering för
fastighetsbolag. Nedan visas jämförelse mot tidigare rappor-
terade siffror från 2021 och jämförbara siffror för 2021, i
den mån det funnits möjlighet att få tillgång till den data som
krävts. Det omräknade siffrorna för 2021 kommer utgöra
basåret för vårt netto-noll mål 2030 för Scope 1 och 2.
Beskrivning av Scopen som
inkluderas i GHG-protokollet
Scope 1: Utsläpp från direkt-
förbränning (egna fordon och gas)
och köldmedia.
Scope 2: Utsläpp från fastig-
hetsenergi och inköpt energi till
verksamheten.
Scope 3: Indirekta utsläpp så som
utsläpp från inköpta varor och
tjänster, tjänsteresor och hyres-
gästernas elanvändning.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 50
Hållbarhetsmål
Historik Enhet
mål
Mål 2022
2022
2021
2020
Kommentar CO
2
e-
utsläpp
Energi Hållbara
städer
Avfall och
återbruk
Hållbar
Tillväxt
Andra
SDG:er
-
hetsbestånd
Andel 90 % 83 % 76 % 85 % 68 % Bidrag Stort bidrag Bidrag Bidrag Stort bidrag Bidrag
Andel 90 % >80 % 81 % 85% Stort bidrag Stort bidrag Stort bidrag Bidrag Bidrag Bidrag
Andel 90 % 16 % 86 % 14 % Bidrag Bidrag Bidrag
NY Andel 90 % – 82 % – Stort bidrag Stort bidrag
energiförbruk-
ningen i våra
Förtydligad
KWh/kvm reducera 3 %
per år
82 79 85
byggregler
Stort bidrag Stort bidrag Stort bidrag
Egenproducerad förnybar energi kWh/kvm 3 0,5 0,4 0,5 Bidrag Bidrag
3. Vi hjälper våra
verka hållbart
Intensitet Hyresgästenergi NY KWh – – 44 – – Stort bidrag
Gröna hyresavtal Andel av avtalsvärde 80 % >24 % 27 % 24 % – Bidrag Bidrag Bidrag Bidrag Bidrag
Andel 100 % 100 % 100 % 100 % –
Stort
bidrag
l/kvm reducera
1 % per år
183 214 185 – Inkluderar hyresgästernas användning. Stort
bidrag
4. Vi tar ansvar Utbildning i Annehems hållbarhetspolicy (inkl. CoC) NY Andel medarbetare 100 % – 33 % – – Stort bidrag Bidrag
Granskning av strategiska leverantörer % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Stort bidrag Bidrag
Biologisk mångfald: Inventerade arter på våra
NY antal Inventera och
möjliggöra för
– 175 – – Mäts genom naturvärdesinventeringar Bidrag Stort
bidrag
NY % 100 % – 5 % – – Stort bidrag
Andel miljöklassade tjänstebilar % 100 % 100 % 100 % 100 % 60 % Stort bidrag
5. Vi skapar
nöjda hyresgäster
Nöjd kund index index 0-100 Över
>76
77 77 82 Bidrag Bidrag Bidrag Bidrag
år
– 5,2 6 – Bidrag Bidrag Stort
bidrag
6. Vi värnar om
varandra
Nöjda medarbetare, förtroendeindex index 0-100 >70 >70 83 73 72 Stort bidrag Bidrag
Frisknärvaro Förtydligad
% >97 % >97 % 97,33 99,7 % 98,5 % Bidrag Stort
bidrag
Könsfördelning
Styrelse (% kvinnor|män)
50 % ±10 50 % ±10
25 % | 75 % 29 % | 71 % 33 % | 67 %
Bidrag Stort
bidrag
Ledning (% kvinnor|män) 50 % | 50 % 50 % | 50 % 50 % | 50 %
Medarbetare (% kvinnor|män) 65 % | 35 % 56 % | 44 % 53 % | 47 %
Upplevd inkludering NY index 0-100 Hög
inkludering
– 94 –
Bidrag Stort
bidrag
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 51
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Styrelsen och verkställande direktören för Annehem
Fastigheter AB, org nr 559220-9083, med säte i Ängelholm,
avger härmed årsredovisning för koncernen och moderbolaget
för räkenskapsåret 2022. Annehem Fastigheter AB benämns
även bolaget eller moderbolaget. Annehem Fastigheter AB
tillsammans med dess helägda dotterbolag benämns även
Annehem eller koncernen. Numeriska uppgifter inom parentes
avser föregående räkenskapsår.
Verksamheten
Annehem Fastigheter AB (publ) är ett tillväxtdrivet bolag.
Bolaget skall äga, utveckla och förvalta fastigheter långsiktigt.
Annehem är inriktat på kommersiella kontorslokaler,
samhällsfastigheter och bostäder. De valda marknaderna är
Helsingfors, Stockholm, Oslo, Malmö, Helsingborg/Ängelholm
samt Göteborg. I dagsläget består fastighetsportföljen till
största del av moderna, miljöanpassade och flexibla
kommersiella lokaler.
Moderbolaget
Moderbolaget Annehem Fastigheter AB (publ) har inget
direktägande i fastigheter, utan dessa ägs via helägda dot-
terbolag. Moderbolaget tillhandahåller administrativa och
tekniska fastighetsförvaltande- och finanseringstjänster till
dotterbolagen samt koncernledningen. Bolaget har säte i
Ängelholm.
Organisation
Antal anställda per 31 december 2022 uppgick till 17. Inom
organisationen finns funktioner inom fastighetsförvaltning,
ekonomi samt verkställande direktör. Funktioner så som
HR, IT, Juridik och IR tillhandahålls av externa leverantörer.
Koncernen har även externa förvaltningsorganisationer för
bestånden i Finland och Norge.
Annehems organisation utgörs av företagsledning som
består av VD, CFO, koncernredovisningschef, samt förvalt-
ningschef. För mer information kring ledande befattnings-
havare se not 5.
Fastighetsbestånd
Annehem Fastigheters bestånd av färdigställda fastigheter per
den 31 december 2022 bestod av 25 fastigheter placerade i
Helsingfors, Stockholm, Oslo, Malmö, Helsingborg/Ängelholm
samt Göteborg. Fastigheterna består av till övervägande del
moderna, flexibla och miljöanpassade kontors-, samhälls- och
bostads fastigheter. Alla fastigheter är ägda till 100 procent
av bolaget.
Fastighetsvärdet uppgick till ett verkligt värde om
4 309,2 Mkr (3 994,1) och totala ytan uppgick till
194 953 kvm (192 795). Det totala hyresvärdet på årsbasis
uppgick till 278,8 Mkr (243,5) och uthyrningsgraden till
95,0 procent (93,0).
Resultatutveckling under året
Hyresintäkterna uppgick till 217,9 Mkr (187,8), vilket är en
ökning med 30,1 Mkr. Förändringen beror främst på den ut-
ökade portföljen av fastigheter, men även ökad uthyrningsgrad.
Driftsnettot ökade till 181,3 Mkr (155,8). Förvaltningen
gav en överskottsgrad på 83,2 procent (83,0), som till övervä-
gande del beror på ökningen av hyresintäkterna för perioden.
Fastighetskostnader avser främst driftskostnader som värme,
vatten, el och fastighetsskötsel och uppgick totalt till 68,7 Mkr
(61,5).
Förvaltningsresultatet uppgick till 74,2 Mkr (86,2). Förbätt-
ringen i resultat beror på fler fastigheter och därmed intäkter.
Räntekostnaderna har ökat under 2022 till 62,5 Mkr (44,1)
Detta kompenseras dock av intäkter på ränteswappar som
uppgick till 9,5 Mkr (0 Mkr). Övriga finansiella poster uppgår
till -16,4 Mkr (0,0).
Värdeförändringar i fastigheter uppgick totalt till 98,0 Mkr
(172,9). Positiva utvecklingen i första halvåret planade ut då
andra halvåret föranleddes av höjda avkastningskrav. Det sista
Intäktsfördelning
%
%
%
%
%
%
%
Sammanställning hyreskontraktens löptid
(%-andel av hyresvärde för respektive år)
0
10
20
30
40
50
60
>5år4–5 år3–4 år2–3 år1–2 år<1 år
%
kvartalet 2022 har man kunnat se en något ökad aktivitet på
transaktionsmarknaden.
Skattekostnaden för perioden uppgick till 55,7 Mkr (52,4).
De ökade skattekostnaderna beror främst på det ökade värdet i
fastighetsbeståndet, vilket ger upphov till uppskjutna skattekost
nader.
Periodens resultat uppgick till 207,3 Mkr (209,7).
Balansräkning
Värdet på bolagets förvaltningsfastigheter uppgick per den
31 december 2022 till 4 309,2 Mkr (3 994,1). Under året har
Annehem förvärvat Almnäs 5:28 i Södertälje till ett fastighets-
värde uppgående till 96,5 Mkr. Verkligt värde på fastigheter
baseras på interna värde ringar gjorda per 31 december 2022.
Externa värderingar av oberoende värderare gjordes i Q3 med
värdetidpunkt 30 september. Under året har Annehem även
genomfört investeringar i befintliga fastigheter till ett värde
uppgående till 32,8 Mkr (52,5), per 31 december 2022. Värdet
på fastigheterna i Finland och Norge har per 31 december
2022 påverkats positivt av EUR/SEK och NOK/SEK jämfört
med 31 december 2021, vilket ger en total effekt på 81,2 Mkr
(40,3).
Bolagets egna kapital uppgick till 2 501,1 Mkr (2 275,9).
Räntebärande skulder uppgick totalt till 1 889,6 Mkr
(1 721,3), varav 1,8 Mkr (1,8) utgjorde leasingskuld hänförlig
till tomträtter. Annehem har under året tagit upp ytterligare
lån om 132,9 Mkr avseende förvärvet av Almnäs. Under sista
kvartalet har Annehem genomfört en refinansiering av befint-
ligt låneavtal där lånefinansieringen, som i huvudsak består
av räntesäkrade banklån, har säkerställts i ytterligare tre år.
Av den totala skulden om 1 900 Mkr, har 1 600 Mkr förlängts
till samma villkor som tidigare med tillägg för en rabatt som
erhålls för de gröna fastigheterna i portföljen. Kravet är också
att räntetäckningsgraden sänks från 2,0 till 1,7. Detta ger
Annehem goda möjligheter att fokusera framåt på tillväxt och
på att utveckla en hållbar förvaltning.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 52
Inledning Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt
Kassaflöde
Kassaflödet från den löpande verksamheten för året uppgick
till 54,3 Mkr (56,1) .
Fastigheter förvärvades för 99,8 Mkr (410,9) och avser
Almnäs i Södertälje. Kassaflöde från investeringsverksamheten
uppgick till –134,1 Mkr (–458,9).
Kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgick netto till
125,0 Mkr (146,1).
Framtida utveckling
Bolagets övergripande mål är att växa med en genomsnittlig
årlig tillväxt med 20 procent på förvaltningsresultatet över tid.
Bolaget ska växa med lönsamhet och samtidigt agera hållbart
samt fortsätter vara ett kommersiellt fastighetsbolag där
huvudsakliga fastighetsbeståndet utgörs av kontorsfastigheter
i attraktiva lägen.
Två förvärv är avtalade men ej tillträdda under år 2022.
De två bostadsprojekten kommer att tillträdas år 2023
Carl Florman och år 2024 avser Partille Port 11:70.
Som ett ytterligare led i tillväxtstrategin har Annehem även
ingått avsiktsförklaringar med Peab om förvärv av fastigheter
på marknadsmässiga villkor. Fastigheterna utgör vid färdigstäl-
lande totalt 86 tkvm och har ett, av Annehem samlat bedömt,
underliggande fastighetsvärde vid färdigställande om ca
4 900 Mkr.
Väsentliga händelser under året
• I maj erhölls Nasdaqs Green Equity märkning
• I maj tillträdde Annehem fastigheten Almnäs 5:28
i Södertälje
• I juli tecknas avtal om markköp av Sundsvalls Logistikpark
i ett joint venture med PEAB
• Monica Fallenius tillträdde som ny VD i augusti
• I december sker re-finansiering av befintligt låneavtal
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 53
Inledning Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt
| Finansiella rapporter | |||
| Resultaträkning – Koncernen | |||
Mkr | Not | 2022 | 2021 |
Hyresintäkter | 3 | ||
Övriga fastighetsintäkter | 3 | ||
Totala intäkter | |||
Fastighetskostnader | 4 | ||
Driftskostnader | - | – | |
Underhållskostnader | - | – | |
Fastighetsskatt | - | – | |
Fastighetsadministration | - | – | |
Driftsnetto | |||
Centraladministration | 4 | - | – |
Övriga rörelseintäkter | 4 | ||
Övriga rörelsekostnader | 4 | - | – |
Ränteintäkter | 13 | ||
Räntekostnader | 13 | - | – |
| Övriga finansiella poster | 13 | - | |
Förvaltningsresultat | |||
Värdeförändring fastigheter, orealiserade | |||
Värdeförändring i derivatinstrument, orealiserade | |||
Resultat före skatt | |||
Aktuell skatt | 8 | - | |
Uppskjuten skatt | 8 | - | – |
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare | |||
Genomsnittligt antal aktier, före och efter utspädning | |||
Resultat per aktie, före och efter utspädning, kr | |||
1) Övriga finansiella poster består främst av valutakurseffekter och realiserade och orealiserade effekter av valutatermi |
1)
| Rapport över resultat och övrigt totalresultat – Koncernen | ||
Mkr | 2022 | 2021 |
Årets resultat | ||
| Övrigt totalresultat | ||
| Poster som har omförts eller kan omföras till periodens resultat | ||
Förändring av verkligt värde på kassaflödessäkringar | - | |
Uppskjuten skatt på derivatinstrument | – | |
Omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter | ||
Summa övrigt totalresultat | ||
Årets totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare | ||
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 54
Inledning Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt
| Balansräkning – Koncernen | |||
Mkr | Not | 2022-12-31 | 2021-12-31 |
| Tillgångar | |||
| Anläggningstillgångar | |||
Immateriella anläggningstillgångar | |||
Förvaltningsfastigheter | 9 | ||
Maskiner och inventarier | 10 | ||
Derivatinstrument | 13 | ||
Övriga anläggningstillgångar | |||
Summa anläggningstillgångar | |||
| Omsättningstillgångar | |||
Kundfordringar | |||
Kortfristiga fordringar | 11 | ||
Derivatinstrument | 13 | ||
Likvida medel | 13 | ||
Summa omsättningstillgångar | |||
Summa tillgångar | |||
| Eget kapital och skulder | |||
| Eget kapital | |||
Aktiekapital | |||
Övrigt tillskjutet kapital | |||
Omräkningsreserv | |||
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat | |||
Summa eget kapital | 12 | ||
Mkr | Not | 2022-12-31 | 2021-12-31 |
| Skulder | |||
| Långfristiga skulder | |||
Långfristiga räntebärande skulder | 13 | ||
Derivatinstrument | 13 | ||
Övriga långfristiga skulder | |||
Uppskjutna skatteskulder | 8 | ||
Pensionsavsättningar | |||
Summa långfristiga skulder | |||
| Kortfristiga skulder | |||
Kortfristiga räntebärande skulder | |||
Derivatinstrument | 13 | ||
Leverantörsskulder och andra skulder | |||
Aktuella skatteskulder | |||
Övriga kortfristiga skulder | 14 | ||
Summa kortfristiga skulder | |||
Summa skulder | |||
Summa eget kapital och skulder |
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 55
Inledning Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt
| Rapport över förändringar av eget kapital – Koncernen | |||||
| Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare | |||||
| Balanserade | |||||
| 2021 | Övrigt tillskjutet | vinstmedel inkl. | Summa eget | ||
Mkr | Aktiekapital | kapital | Reserver | årets resultat | kapital |
Ingående eget kapital 1 januari 2021 | – | ||||
Årets resultat | |||||
Övrigt totalresultat för året | |||||
Årets totalresultat | |||||
Utgående eget kapital 31 december 2021 | |||||
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
| 2022 | Övrigt tillskjutet | vinstmedel inkl. | Summa eget | ||
Mkr | Aktiekapital | kapital | Reserver | årets resultat | kapital |
Ingående eget kapital 1 januari 2022 | |||||
Årets resultat | |||||
Övrigt totalresultat för året | |||||
Årets totalresultat | |||||
Utgående eget kapital 31 december 2022 | |||||
Balanserade
| Kassaflödesanalys – Koncernen | ||
Mkr | 2022 | 2021 |
| Förvaltningsresultat | ||
| Poster som inte ingår i kassaflödet | ||
| Avskrivningar | ||
Orealiserade valutaeffekter | - | – |
Andra ej kassaflödespåverkande poster | - | |
Betald inkomstskatt | ||
| Förändringar i rörelsekapital | ||
Rörelsefordringar | – | – |
Rörelseskulder | – | |
Kassaflöde från löpande verksamhet | ||
| Investeringsverksamheten | ||
Investeringar i befintliga fastigheter | – | – |
Förvärv av förvaltningsfastigheter | – | – |
Försäljning av anläggningstillgångar | ||
Investeringar i maskiner och inventarier | – | – |
Kassaflöde från investeringsverksamheten | – | – |
| Finansieringsverksamheten | ||
Upptagande av lån | ||
Återbetalning av lån | - | – |
Kassaflöde från finansieringsverksamheten | ||
Periodens kassaflöde | – | |
Likvida medel vid periodens början | ||
Kursdifferens i likvida medel | – | |
Likvida medel vid periodens slut | ||
1) Ränte in-och utbetalningar ingår i förvaltningsresultatet och motsvarar räntekostnaden respektive ränteintäkten för respektive period. | ||
2) Poster som inte ingår i kassaflödet avser avskrivningar på maskiner och inventarier, vilka är ej kassaflödespå | ||
1)
2)
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 56
Inledning Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt
Resultaträkning – Moderbolaget
Mkr 2022 2021
Intäkter 47,2 34,5
Administrationskostnader -38,3 –32,0
Rörelseresultat 8,9 2,5
Resultat från finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag –
Finansnetto 47,2 30,8
Resultat efter finansiella poster 47,2 30,8
Bokslutsdispositioner 18,4 –3,1
Resultat före skatt 74,5 30,3
Aktuell skatt – –
Uppskjuten skatt -6,2 0,1
Årets resultat
1)
68,3 30,4
1)
Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för totalresultat.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 57
Inledning Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt
Mkr 2022-12-31 2021-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital 0,5 0,5
Fritt eget kapital
Balanserat resultat 2023,9 1 993,5
Årets resultat 68,3 30,4
Summa eget kapital 2 092,7 2 024,4
Avsättningar
Avsättning för pension och liknande förpliktelser 1,6 1,0
Avsättning för uppskjuten skatt 7,9 0,0
Summa avsättningar 9,5 0,9
Långfristiga skulder
Derivatinstrument 10,4 –
Summa långfristiga skulder 10,4 –
Kortfristiga skulder
Derivatinstrument – 3,2
Skulder till koncernföretag, leverantörsskulder 5,4 5,4
Leverantörsskulder 1,4 1,8
Aktuella skatteskulder 0,0 3,3
Övriga kortfristiga skulder 13,8 10,4
Summa kortfristiga skulder 20,6 24,0
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 133,2 2 049,3
Balansräkning – Moderbolaget
Mkr 2022-12-31 2021-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 0,1 0,1
Maskiner och inventarier 1,7 0,8
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernbolag 18,8 16,6
Långfristiga fordringar hos koncernföretag 1 810,9 1 998,8
Derivatinstrument 44,5 –
Övriga långfristiga tillgångar 1,3 0,8
Summa finansiella anläggningstillgångar 1 875,5 2 016,2
Summa anläggningstillgångar 1 877,2 2 017,1
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 43,8 17,0
Övriga fordringar 2,9 5,9
Derivatinstrument 0,9 0,7
Kassa och bank 208,4 8,7
Summa omsättningstillgångar 255,9 32,2
SUMMA TILLGÅNGAR 2 133,2 2 049,3
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 58
Inledning Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt
Kassaflödesanalys – Moderbolaget
Mkr 2022 2021
Resultat före skatt 74,5 30,3
Poster som inte ingår i kassaflödet
Avskrivningar 0,4 0,4
Orealiserade valutakurseffekter -37,4 1,7
Betald skatt – –
Förändringar i rörelsekapital
Rörelsefordringar -23,8 –21,8
Rörelseskulder -0,6 –25,0
Kassaflöde från löpande verksamhet 13,1 –14,3
Investeringsverksamheten
Lämnade aktieägartillskott – –4,1
Investeringar i maskiner och inventarier -1,3 –0,5
Kassaflöde från investeringsverksamheten -1,3 –4,6
Finansieringsverksamheten
Förändring räntebärande fordringar, koncernföretag 187,9 27,3
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 187,9 27,3
Periodens kassaflöde 199,7 8,4
Likvida medel vid periodens början 8,7 0,4
Likvida medel vid periodens slut 208,4 8,7
1)
Ränte in-och utbetalningar ingår i förvaltningsresultatet och motsvarar räntekostnaden respektive ränteintäkten för respektive period.
2)
Poster som inte ingår i kassaflödet avser avskrivningar på maskiner och inventarier, vilka är ej kassaflödespåverkande.
Rapport över förändringar av eget kapital – Moderbolaget
Bundet eget
kapital
Fritt eget kapital
2021
Mkr Aktiekapital
Balanserat
resultat Årets resultat
Totalt
eget kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2021 0,5 2 000,0 –6,5 1 994,0
Årets resultat – – 30,4 30,4
Utgående eget kapital 31 december 2021 0,5 2 000,0 30,4 2 024,4
Bundet eget
kapital
Fritt eget kapital
2022
Mkr Aktiekapital
Balanserat
resultat Årets resultat
Totalt
eget kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2022 0,5 2 000,0 30,4 2 024,4
Årets resultat – – 68,3 68,3
Utgående eget kapital 31 december 2022 0,5 2 000,0 68,3 2 092,7
Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport
för totalresultat.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 59
Inledning Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 60
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 61
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 62
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 63
Moderbolagets redovisningsprinciper
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt års-
redovisningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rap-
porterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska
personer. RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen
för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU antagna
IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för
årsredovisningslagen, tryggandelagen och med hänsyn till
sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommen-
dationen anger vilka undantag från och tillägg till IFRS som
ska göras.
Skillnader mellan koncernens och moderbolagets
redovisningsprinciper
Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovis-
ningsprinciper framgår nedan. De nedan angivna redovis-
ningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent
på samtliga perioder som presenteras i moderbolagets finan-
siella rapporter.
Dotterföretag
Andelar i dotterföretag redovisas i moderbolaget enligt
anskaffningsvärdemetoden. Detta innebär att transaktions-
utgifter inkluderas i det redovisade värdet för innehav i
dotterföretag.
Villkorade köpeskillingar värderas utifrån sannolikheten av
att köpeskillingen kommer att utgå. Eventuella förändringar av
avsättningen/fordran läggs på/reducerar anskaffningsvärdet.
Det bokförda värdet kontrolleras regelbundet mot
koncernbolagens koncernmässiga egna kapital. Om bokfört
värde under stiger koncernbolagens koncernmässiga värde
sker nedskrivning via resultaträkningen. Om indikation finns
för att en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker
återföring av denna.
Finansiella instrument
Moderbolaget har valt att tillämpa IFRS 9 för finansiella
instrument. Moderbolaget följer därmed samma principer som
koncernen för redovisning av finansiella instrument.
Anteciperade utdelningar
Anteciperad utdelning från dotterföretag redovisas i de fall
moderföretaget ensamt har rätt att besluta om utdelningens
storlek och moderföretaget har fattat beslut om utdelningens
storlek innan moderföretaget publicerat sina finansiella
rapporter.
Materiella anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar i moderbolaget redovisas
till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade
avskrivningar.
Leasade tillgångar
Moderbolaget tillämpar inte IFRS 16, i enlighet med
undantaget som finns i RFR 2. Som leasetagare redovisas
leasingavgifter som kostnad linjärt över leasingperioden och
således redovisas inte nyttjanderätter och leasingskulder i
balansräkningen.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 64
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 65
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 66
Not 5 fortsättning
Sjukfrånvaro
Sjukfrånvaron för året uppgick till 2,7 procent (0,9). Det har
inte varit någon långtidssjukfrånvaro under året. Sjukfrånvaron
för kvinnor respektive män uppgick till 4,6 procent (1,1)
respektive 0,5 procent (0,5). Sjukfrånvaron för åldersgruppen
30–49 år uppgick till 6,0 procent (2,0) och för gruppen 50 år
och äldre uppgick sjukfrånvaron till 0,2 procent (1,8). Uppgif-
terna avser både moderbolaget och koncernen totalt.
Moderbolaget, Mkr 2022 2021
KPMG
Revisionsuppdrag 0,9 0,6
Revisionsverksamhet utöver
revisionsuppdraget 0,1 0,1
Övriga tjänster 0,1 0,4
Total 1,1 1,1
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 67
NOT 7
Moderbolaget, Mkr 2022 2021
Transaktioner med dotterbolag
Resultaträkning
Management fee 46,8 34,4
Ränteintäkter 45,1 42,0
Räntekostnader – –0,1
Total 91,9 76,3
Balansräkning
Långfristiga fordringar 1 810,9 1 998,8
Kortfristiga fordringar 43,8 17,0
Total 1 854,7 2 015,8
Kortfristiga räntebärande skulder 5,4 5,7
Leverantörsskulder – –
Total 5,4 5,7
Transaktioner med dotterbolag är prissatta på marknads-
mässiga villkor. För information om ersättning till ledande
befattningshavare se koncernens Not 5 Anställda, personal och
ersättningar till ledande befattningshavare.
Långfristiga fordringar hos koncern företag avser lån till
dotterföretag. Lånen löper med en fast ränta om 2,14 procent
från januari 2022 och med en ränta om 2,74 prodcent från
oktober 2022. All personal är anställd av Annehem Fastigheter
AB, som i sin tur fakturerar ut tjänster till sina dotterbolag på
marknadsmässiga villkor.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 68
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 69
Moderbolaget, Mkr 2022 2021
Övriga kortfristiga fordringar 1,2 4,3
Förutbetalda försäkringar 0,4 1,2
Förutbetalda hyreskostnader 1,2 0,3
Total 2,9 5,9
Moderbolaget, Mkr 2022 2021
Anskaffningar
Ingående balans 1,5 0,7
Årets investeringar 1,3 0,8
Utgående balans 2,7 1,5
Avskrivningar
Ingående balans -0,7 –0,2
Årets avskrivningar –0,4 –0,5
Utgående balans –1,1 –0,7
Redovisat värde 1,7 0,8
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 70
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 71
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 72
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 73
Not 13 fortsättning
2022
Moderbolaget, Mkr Valuta
Nom. belopp
originalvaluta Totalt
Utflöde
< 1 år 1–2 år 2–3 år 3–5 år > 5 år
Skulder till koncernföretag,
leverantörsskulder SEK – 5,4 5,4 – – – –
Summa – 5,4 5,4 – – – –
2021
Moderbolaget, Mkr Valuta
Nom. belopp
originalvaluta Totalt
Utflöde
< 1 år 1–2 år 2–3 år 3–5 år > 5 år
Skulder till koncernföretag,
leverantörsskulder SEK – 5,4 5,4 – – – –
Summa – 5,4 5,4 – – – –
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 74
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 75
Moderbolaget, Mkr 2022 2021
Externa tjänster 0,5 5,9
Upplupna personalkostnader 2,5 1,9
Övriga kortfristiga skulder 10,8 2,6
Total 13,8 10,4
Andelar i koncernföretag
Moderbolaget, Mkr 2022 2021
Ingående balans för året 16,6 12,5
Förvärv under året – 0,3
Aktieägartillskott 2,3 3,8
Utgående balans vid årets slut 18,9 16,6
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 76
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 77
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 78
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och att koncernredovis-
ningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002
av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild
av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för moderbolaget respektive koncernen ger en rättvisande översikt över
utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som
moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Koncernens resultat- och balansräkning och moderbolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 23 maj 2023.
Denna årsredovisning har undertecknats med elektronisk underskrift. Datum för undertecknande framgår av elektroniska underskriften.
Göran Grosskopf Pia Andersson Karin Ebbinghaus Axel Granlund
Henrik Saxborn Jesper Göransson Anders Hylén Lars Ljungälv
Monica Fallenius
Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse har lämnats den dag som framgår av vår elektroniska underskrift.
KPMG AB
Peter Dahllöf
Auktoriserad revisor
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 79
Revisionsberättelse
Till bolagsstämman i Annehem Fastigheter AB,
org. nr 559220-9083.
Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredo-
visningen för Annehem Fastigheter AB för år 2022. Bolagets
årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 8-11,
17-18, 26, 39-78 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i
enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga
avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella
ställning per den 31 december 2022 och av dess finansiella
resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningsla-
gen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med
årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden
rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31
december 2022 och av dess finansiella resultat och kassaflöde
för året enligt International Financial Reporting Standards
(IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen.
Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på
sidorna 30-35. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsre-
dovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resul-
taträkningen och balansräkningen för moderbolaget samt
rapport över totalresultat och rapport över finansiell ställning
för koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen
och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den
kompletterande rapport som har överlämnats till moderbo-
lagets revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens
(537/2014) artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on
Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar
enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns
ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och
koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt full-
gjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar
att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga för-
bjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014)
artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i
förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade
företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga
och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden
som enligt vår professionella bedömning var de mest betydel-
sefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovis-
ningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades
inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till,
årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men
vi gör inga separata uttalanden om dessa områden.
Värdering av förvaltningsfastigheter
Se not 1 Väsentliga redovisningsprinciper och not 9 Förvalt-
ningsfastigheter på sidorna 60-65 och 69 i årsredovisningen
och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och
beskrivningar av området.
Beskrivning av området
• Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till
verkligt värde. Det redovisade värdet uppgår till 4 309 Mkr
den 31 december 2022 vilket utgör ca 92 % av koncernens
totala tillgångar.
• Fastigheternas verkliga värde per 31 december 2022 har
fastställts med utgångspunkt i den externa värdering som
utfördes av oberoende externa värderare med värde-
ringstidpunkt 30 september 2022. Därefter har bolaget
genomfört en intern värdering som baseras på extern
marknadsdata per 31 december 2022.
• Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga andel av kon-
cernens totala tillgångar och det inslag av bedömningar och
uppskattningar som ingår i värderingsprocessen utgör detta
ett särskilt betydelsefullt område i vår revision.
• Risken är att det bokförda värdet på förvaltningsfastigheter
kan vara över- eller underskattat och att varje justering av
värdet direkt påverkar årets resultat.
Hur området har beaktats i revisionen
• Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken
är rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet av hur
andra fastighetsbolag och värderare arbetar och vilka anta-
ganden som är normala vid värdering av jämförbara objekt.
• Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos de
externa värderarna och den interna värderingsfunktionen.
• Vi har testat kontroller som bolaget har etablerat för att
säkerställa att indata som lämnas till de externa värderarna
är riktiga och fullständiga.
• Vi har stickprovsvis granskat de upprättade fastighetsvär-
deringarna. Härvid har vi använt aktuell marknadsdata från
externa källor, särskilt antaganden om direktavkastnings-
krav, diskonteringsräntor, hyresnivåer och vakanser.
• Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om
förvaltningsfastigheterna som bolaget lämnar i not i årsre-
dovisningen, särskilt vad avser inslag av bedömningar samt
tillämpade nyckelantaganden.
Annan information än årsredovisningen och
koncernredovisningen
Detta dokument innehåller även annan information än
årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på
sidorna 1-7, 12-16, 19-25, 27-38 och 79-86. Det är styrelsen
och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra
information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncern-
redovisningen omfattar inte denna information och vi gör
inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra
information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och kon-
cernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information
som identifieras ovan och överväga om informationen i
väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen
och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi
även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt
bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga
felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende
denna information, drar slutsatsen att den andra informa-
tionen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att
rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har
ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen
upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovis-
ningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS
så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direk-
tören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer
är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncern-
redovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter,
vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo-
visningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören
för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att
fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om
förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verk-
samheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Anta-
gandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och
verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 80
med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till
att göra något av detta.
Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar
styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka
bolagets finansiella rapportering.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida
årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte
innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror
på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsbe-
rättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en
hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision
som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid
kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan
finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter
eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller
tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska
beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och
koncernredovisningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt
omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under
hela revisionen. Dessutom:
• identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktig-
heter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig
dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och
utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker
och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamål-
senliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken
för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av
oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som
beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta
agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden,
felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll.
• skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna
kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma
granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till
omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektivi-
teten i den interna kontrollen.
• utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som
används och rimligheten i styrelsens och verkställande
direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande
upplysningar.
• drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och
verkställande direktören använder antagandet om fortsatt
drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncern-
redovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de
inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon
väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller
förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets
och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi
drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor,
måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten
på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredo-
visningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om
sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om
årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser
baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet
för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller
förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre
kan fortsätta verksamheten.
• utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen
och innehållet i årsredovisningen och koncernredovis-
ningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen
och koncernredovisningen återger de underliggande
transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en
rättvisande bild.
• inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis
avseende den finansiella informationen för enheterna
eller affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett
uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för
styrning, övervakning och utförande av koncernrevisionen.
Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden.
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens
planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den.
Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under
revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den
interna kontrollen som vi identifierat.
Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi
har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och
ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan
påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som
har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har
vidtagits.
Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer
vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för
revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen,
inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga
felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt
betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i
revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar
förhindrar upplysning om frågan.
Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar
Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition
av bolagets vinst eller förlust
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredo-
visningen har vi även utfört en revision av styrelsens och
verkställande direktörens förvaltning för Annehem Fastigheter
AB för år 2022 samt av förslaget till dispositioner beträffande
bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt
förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens
ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för
räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt
ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns
ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och
koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt
fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga
och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till disposi-
tioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till
utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om
utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets
och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer
på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital,
konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvalt-
ningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland
annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens
ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation
är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och
bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på
ett betryggande sätt.
Verkställande direktören ska sköta den löpande förvalt-
ningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland
annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets
bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att
medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed
vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis
för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om
någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något
väsentligt avseende:
• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon
försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot
bolaget, eller
• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,
årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner
av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om
detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget
är förenligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen
garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i
Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummel-
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 81
ser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller
att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust
inte är förenligt med aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige
använder vi professionellt omdöme och har en professionellt
skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av
förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst
eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna.
Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras
på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och
väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på
sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga
för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha
särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och
prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och
andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om
ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens
förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust
har vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Revisorns granskning av Esef-rapporten
Uttalande
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis-
ningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och
verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och
koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig
elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a §
lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Annehem
Fastigheter AB för år 2022.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstad-
gade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett
format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk
rapportering.
Grund för uttalande
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR
18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt
denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns
ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Annehem Fastigheter
AB enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt
yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända-
målsenliga som grund för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap.
4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för
att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verk-
ställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta
Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa
beror på oegentligheter eller misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rap-
porten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller
kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmark-
naden, på grundval av vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk-
nings¬åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rappor-
ten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen
garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och
god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en
väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan
uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara
väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förvän-
tas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med
grund i Esef-rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för
revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning
av finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och
näraliggande tjänster och har därmed ett allsidigt system för
kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och
rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder
för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra
författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta
bevis om Esef-rapporten har upprättats i ett format som möj-
liggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen
och koncernredovisningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska
utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga
felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegent-
ligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar vi
de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur
styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i
syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga
med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett
uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Gransk-
ningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten
och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens
antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering
av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format
och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer
med den granskade årsredovisningen och koncernredovis-
ningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huru-
vida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar,
kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med
iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen.
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrappor-
ten på sidorna 30-35 och för att den är upprättad i enlighet
med årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FARs uttalande RevR 16
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta
innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en
annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört
med den inriktning och omfattning som en revision enligt
International Standards on Auditing och god revisionssed i
Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig
grund för våra uttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i
enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2-6 årsre-
dovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är
förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens
övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovis-
ningslagen.
KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till Annehem
Fastigheter ABs revisor av bolagsstämman den 19 maj 2022.
KPMG AB eller revisorer verksamma vid KPMG AB har varit
bolagets revisor sedan 2019.
Vår revisionsberättelse har lämnats den dag som framgår av
vår elektroniska underskrift.
KPMG AB
Peter Dahllöf
Auktoriserad revisor
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 82
Avkastning på eget kapital
Resultat för en rullande tolvmånadersperiod i relation till utgående eget kapital för perioden.
Nyckeltalet visar avkastningen som genereras på det kapital som är hänförligt till
aktieägarna.
Bruttohyra
Bruttohyra definieras som hyresintäkter på årsbasis exklusive tillägg och rabatter.
Direktavkastning
Driftnetto för en rullande tolvmånadersperiod i relation till fastigheternas redovisade värden,
justerat för fastigheternas innehavstid under perioden. Nyckeltalet visar avkastningen från den
operativa verksamheten i förhållande till fastigheternas värde.
Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksamheten i förhållande till
fastigheternas värde.
Driftnetto
Driftnettot innehåller de intäkter och kostnader som har en direkt koppling till fastigheten,
det vill säga hyresintäkter och de kostnader som krävs för att hålla fastigheten igång, såsom
driftskostnader och underhållskostnader.
: Måttet används för att ge jämförbarhet med andra fastighetsbolag men även för att
visa utvecklingen av verksamheten.
Ekonomisk uthyrningsgrad
1)
Vakanshyra i förhållande till bruttohyra vid periodens utgång.
Nyckeltalet underlättar bedömning av beräknad hyra för vakanta ytor i relation till det
totala värdet på uthyrda och ej uthyrda ytor.
Fastighet
Fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt.
Fastigheternas verkliga värde
Redovisat fastighetsvärde enligt balansräkningen vid periodens utgång.
Nyckeltalet ger en ökad förståelse för värdeutvecklingen på fastighetsbeståndet
samt bolagets balansräkning.
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot med tillägg av förvaltnings- och administrations-
kostnader samt finansiella intäkter och kostnader. Resultatmåttet innehåller inte effekter
från värdeförändringar i förvaltningsfastigheter och derivat.
Förvaltningsresultat, exklusive
jämförelsestörande poster
Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot exklusive jämförelse störande poster med tillägg för
förvaltnings- och administrationskostnader samt finansiella intäkter och kostnader. Resultatmåttet
innehåller inte effekter från värdeförändringar i förvaltningsfastigheter och derivat.
GHG-protokollet
Greenhouse Gas Protocol. Ledande standard för klimatrapportering.
Hyresintäkt
Hyresintäkter efter avdrag för vakanser, hyresrabatter och hyresförluster.
Hyresvärde
1)
Hyresintäkter med avdrag för hyresrabatter, med tillägg för hyrestillägg samt fastighetsskatt
för den uthyrda ytan, samt bedömd marknadshyra för den vakanta ytan.
Nyckeltalet möjliggör bedömning av den totala möjliga hyresintäkten då tillägg görs till
de debiterade hyresintäkterna med bedömd marknadshyra för vakanta ytor.
Jämförelsestörande poster
Poster av ej återkommande karaktär betraktar Annehem som jämförelsestörande poster.
Långsiktigt substansvärde
Eget kapital per aktie med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt
balansräkning.
Långsiktigt substansvärde är ett mått som skall spegla det långsiktiga värdet på ett
fastighetsbestånd, istället för eget kapital.
Nettobelåningsgrad
Räntebärande skulder, inklusive leasingskulder, minskade med likvida medel i procent av
fastigheternas bokförda värde.
Nettobelåningsgraden är ett riskmått som visar hur stor del av verksamheten som är
belånad med räntebärande skulder.
Nettouthyrning
Tecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för avflytt.
Räntebärande skulder
Räntebärande skulder innebär alla skulders som Annehem betalar ränta på. Dessa poster i
balansräkningen är: lång- och kortfristiga skulder till närstående, lång- och kortfristiga
räntebärande skulder (inkluderar leasingskuld) samt koncernkonto.
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella intäkter och kostnader samt avskrivningar
i relation till finansiella intäkter och kostnader. Räntetäckningsgraden är ett finansiellt mål som
visar hur många gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet från den
operativa verksamheten.
Räntetäckningsgraden är ett finansiellt riskmått som visar hur många gånger bolaget
klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten.
Ordlista och definitioner
1)
Nyckeltalet är fastighetsrelaterat och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 83
Ordlista och definitioner (fortsättning)
Skuldsättningsgrad
Räntebärande skulder i relation till eget kapital.
Skuldsättningsgrad är ett finansiellt riskmått som visar bolagets kapitalstruktur
och känslighet för ränteförändringar.
Soliditet
Eget kapital i relation till totala tillgångar.
Att visa hur stor andel av bolagets tillgångar som är finansierade med eget kapital
och har inkluderats för att investerare ska kunna bedöma bolagets kapitalstruktur.
Underliggande fastighetsvärde
Avtalat transaktionspris för fastigheten.
Uthyrningsbar yta
Samlad lokalarea som är möjlig att hyra ut.
Visar på den totala area som bolaget har möjlighet att hyra ut.
Vakanshyra
Bedömd marknadshyra för vakanta ytor.
Nyckeltalet anger potentialen i hyresintäkterna vid fullt uthyrda ytor.
Överskottsgrad
Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter.
Överskottsgraden visar hur stor del av intjänad krona som bolaget får behålla.
Nyckeltalet är ett effektivitetsmått jämförbart över tid.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 84
Annehem, bolaget
eller koncernen
Annehem Fastigheter AB (publ), koncernen inom vilken Annehem Fastigheter AB (publ)
är moderbolag eller ett dotterbolag i koncernen, beroende på sammanhanget.
CBD
Centrala affärsdistrikt (eng. Central Business Districts).
CO
2
Koldiodixekvivalenter
EUR
Euro.
Euroclear Sweden
Euroclear Sweden AB.
Koden
Svensk kod för bolagsstyrning.
Kr
Svenska kronor.
Mdkr
Miljarder svenska kronor.
MEUR
Miljoner Euro.
Mkr
Miljoner svenska kronor.
MNOK
Miljoner norska kronor.
Nasdaq Stockholm
Den reglerade marknad som drivs av Nasdaq Stockholm AB.
Peab
Peab AB (publ), den koncern vari Peab AB (publ) är moderbolag eller ett dotterbolag
i Peabkoncernen, beroende på sammanhanget.
Peabkoncernen
Peab AB (publ) och dess dotterbolag.
SDG
Tkvm
Tusen kvadratmeter.
Förkortningar
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 85
Inbjudan till årsstämma
Annehem Fastigheters årsstämma kommer att äga rum den 23 maj 2023 på Valhall Park Hotell, Stjernsvärds allé 66, Ängelholm.
Det ges även aktieägare möjlighet att utöva sin rösträtt på årsstämman genom poströstning.
Aktieägare som vill delta i årsstämman genom poströstning ska (i) vara upptagen som aktieägare i den av Euroclear Sweden AB
framställda aktieboken avseende för hållandena den 11 maj 2023 och (ii) senast den 13 maj 2023 anmäla sig genom att avge sin
poströst enligt anvisningar nedan så att poströsten är Euroclear Sweden AB (som administrerar formulären å Annehems vägnar)
tillhanda senast den dagen. Aktieägare som vill närvara i stämmolokalen personligen eller genom ombud, måste anmäla detta enligt
vad som anges under Deltagande i stämmolokalen ovan. Det betyder att en anmälan genom endast poströstning inte räcker för den
som vill närvara i stämmolokalen.
Kallelse till årsstämma, fullmaktsformulär och förhandsröstningsformulär kommer att finnas tillgängliga på Annehems hemsida
senast den 21 april 2023, www.annehem.se/investerare/bolagsstyrning/bolagsstaemma/.
Produktion text och form: Korp Kommunikation AB.
Foto: Tom Podmore on Unsplash (sid. 12), övriga Annehem.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 86