Untitled

ÅRSREDOVISNING 2021 | ANNEHEM FASTIGHETER AB

Rustat för llväxt

ÅRSREDOVISNING 2021 | ANNEHEM FASTIGHETER AB

Rustat för llväxt

Dea är Annehem

Vi äger och förvaltar kommersiella fasgheter i de svenska

llväxtregionerna Stockholm, Göteborg och Skåne samt

även på nordisk nivå i Helsingfors och Oslo. Fasgheterna

är ll största delen toppmoderna, exibla och belägna i

lägen med god kollekvtrak och övrig kommunikaon

samt håller hög kvalitet.

Fördelning i procent av totalt fasghetsvärde.

23 %

HELSINGFORS

40 %

STOCKHOLM

8 %

OSLO

5 %

GÖTEBORG

18 %

ÄNGELHOLM/

HELSINGBORGSOMRÅDET

6 %

MALMÖ

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 2

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Året i korthet

Mkr 2021 2020

Hyresintäkter 187,8 151,5

Driftnetto 155,8 115,0

Förvaltningsresultat 86,2 16,0

Förvaltningsresultat exkl. jämförelsestörande poster 86,2 45,0

Förvaltningsresultat exkl. jämförelsestörande poster per aktie, kr 1,46 0,76

Periodens resultat 209,7 71,8

Periodens resultat per aktie, kr 3,56 1,22

Nettobelåningsgrad, % 38,3 33,1

Soliditet, % 53,9 54,4

Räntetäckningsgrad, ggr 3,0 1,4

Räntetäckningsgrad exkl. jämförelsestörande poster, ggr 3,0 2,0

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,0 95,5

Avkastning på eget kapital, % 9,2 3,5

Överskottsgrad, % 83,0 75,9

• Hyresintäkter för året uppgick ll 187,8 Mkr (151,5).

• I enlighet med bolagets utdelningspolicy föreslås ingen

utdelning för 2021.

• Drineot uppgick ll 155,8 Mkr (115,0). Förbäringen

förklaras av en fortsa utökning av fasghetsporöljen samt

en högre uthyrningsgrad jämfört med föregående år.

• Förvaltningsresultatet uppgick ll 86,2 Mkr (16,0 Mkr).

Fjolårets kostnader påverkades av kostnader för uppbygg-

naden av Annehem som en själv ständig koncern samt

noterings- och renansierings kostnader om 29,0 Mkr,

vilket gav e justerat förvaltningsresultat på 45,0 Mkr.

• Verkligt värde på förvaltningsfasgheter uppgick

ll 3 994,1 Mkr (3 317,5).

• Investeringar i bentliga fasgheter uppgick ll

52,5 Mkr (137,3).

• Resultat per ake uppgick ll 3,56 kr (1,22).

• Ingå avtal om förvärv avseende två bostadsprojekt och e

logiskprojekt ll e sammanlagt underliggande fasghets-

värde om 481,0 Mkr.

• Under året har Annehem llträ två fasgheter i form av

Jupiter 11 i Helsingborg (131,0 Mkr) samt Ledvolten 1 i

Ulriksdal (290,0 Mkr).

• E fortsa bra resultat i Fasghetsbarometern där Annehem

placerade sig över branschsniet med e NKI på 77 (80).

• Enligt Cicero’s utvärdering baserad på år 2020, som

utgör del av grunden ll en Nasdaq Green Equity

Designaon ansökan, är Annehem Fasgheters intäkter

och investeringar 61 procent, respekve 79 procent,

gröna eller mörkgröna.

3 994,1 Mkr

Fasghetsvärde 31 dec 2021

155,8 Mkr

Drisneo 31 december 2021

93,0%

Ekonomisk uthyrningsgrad

31 dec 2021

Nöjdkundindex 2021

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 3

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Tillträde Jupiter 11

Annehem har under året llträ fasgheten Jupiter

11 belägen i norra Helsingborg. Fasgheten omfat-

tar nybyggda Peab Center Helsingborg och rymmer

kontor, lager och gym. För Peab Center Helsingborg

pågår miljöcerering enligt Miljöbyggnad Silver

med energiklass B. Det överenskomna underlig-

gande fasghetsvärdet är 131 Mkr. Tillträdet inne-

bär yerligare e llsko ll Annehems moderna

och exibla fasghetsbestånd.

Cerering av Parlle Port och Sadelplatsen 4

Under hösten har Annehem arbetat med ovan-

stående fasgheter i sye a miljöcerera inom

ramen för BREEAM in use. Både Parlle Port och

Sadelplatsen 4 har erhållit betyget Very Good.

Cerering Cicero

I december avlade Cicero en rapport som är grunden

ll en så kallad ”designaon green status”-ansökan för

Annehem, som vi har för avsikt a lämna in ll Nasdaq.

För a kunna erhålla green equity designaon så

krävs a minst 50 procent av Annehems intäkter,

samt investeringar är a betrakta som gröna. Rap-

porten med basår visade a 61 procent av intäkterna

och 79 procent av investeringarna är gröna. Dea är

möjligt mycket tack vare a vi har moderna, exibla

och miljövänliga kontor i vår porölj.

Tillträde Ledvolten

Annehem har under december llträ den

nybyggda fasgheten Ledvolten 1. Fasg-

heten är belägen i Solna och ligger i direkt

anslutning ll Annehems två andra fasg-

heter i området. Fasghetens hyresgäster

är medicinteknikbolaget Carmeda, med e

kontrakt på 10 år, samt Annehems Stock-

holmskontor. Byggnaden är miljöcererad

enligt BREEAM Very Good med energiklass

B. Det underliggande fasghetsvärdet är

290 Mkr. Tillträdet innebär e modernt och

exibelt llsko för Annehem.

Väsentliga händelser 2021

Avtal om förvärv av Almnäs, Södertälje

I Almnäs expansiva industriområde utanför

Södertälje ligger fasgheten Almnäs 5:28 som

förvärvades av Annehem i maj. Fasgheten

har PostNord som ensam hyresgäst. Bygg-

naden är i process a miljöcereras enligt

Miljöbyggnad Silver med energiklass B. Det

överenskomna underliggande fasghetsvär-

det är 96,5 Mkr. Tillskoet av en miljöklassad

logiskfasghet i bra läge med en skae-

nansierad hyresgäst ligger helt i linje med

Annehems strategi . Tillträde av fasgheten är

planerat ll 1 april 2022.

Förvärv av tomträerna i Finland

Annehem har i kvartal 2 förvärvat tomt-

räerna i Ulmes enligt den opon om friköp

som förelåg vid förvärvet av fasgheten för

9,2 Meuro.

Ny grön nansiering, Handelsbanken

Annehem har tagit upp grön nansiering i

samband med förvärven av Jupiter 11 samt

Ledvolten 1. Finansieringen sker ll en

halverad räntekostnad jämfört med digare

upplåning. Vi är mycket glada över a få in

yerligare en bank som nansiär, vilket är i

linje med vår strategi.

Allbright

2021 placerade sig Annehem på plats 6

över Sveriges mest jämställda bolag. Det är

Selsen Allbright som varje år granskar

jämställdheten inom Sveriges börsnoterade

bolag. Totalt granskades 339 bolag 2021.

Bolagen granskas ufrån kvinnorepresen-

taon i styrelse- och ledningsposioner.

Utöver dea publicerar Allbright även en

så kallad grön börslista där Annehem är

med som omfaar samtliga av de granskade

bolagen som uppnå jämn könsfördelning

(40/60) i ledningsgruppen. Annehem har

50/50 fördelning i ledningsgruppen.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 4

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Den 11:e december var det e år sedan

Annehem noterades på Nasdaq Stockholm,

Mid Cap. Det har varit e spännande år där vår

llväxtresa påbörjats med e antal förvärv.

Värdet på fasghetsporöljen har ökat från

3 318 Mkr ll 3 994 Mkr. Våra högkvalitava

fasgheter ligger i storstadsområden i Sverige,

Norge och Finland som alla uppvisar stark ll-

växt.

Vi bygger vidare från en stabil grund i en osäker omvärld

Det gångna året har varit speciellt för oss alla. Pandemin har

fortsa inneburit en osäkerhet för många företag på olika sä.

Något som påverkat också oss fasghetsägare i olika omfaning

då många hyresgäster har svårt a bedöma hur e ökat distans-

arbete kommer a påverka behovet av kontorsytor. Samdigt

nns det medarbetare som har svårigheter a arbeta hemifrån

på grund av exempelvis trångboddhet. Behovet av a träa sina

medarbetare är vikgt för erfarenhetsutbyte och förståelse vilket

i sin tur ger kreavitet och energi. Pandemin har yerligare ökat

kraven på exibla lokaler där trygghet, upplevelse och trivsel säs

i centrum. Annehems lokaler lämpar sig väl för a vi, llsammans

med våra hyresgäster, skall fortsäa utveckla framdens mötes-

platser med exibilitet, hållbarhet och kundanpassade lösningar

som nyckelord. Annehem har även förmånen a sia på relavt

se långa hyreskontrakt med e sni på 6,0 år med stora och väl-

renommerade kunder. Så här långt har vi inte ha några konkreta

propåer kring förändringar avseende ingångna avtal.

Stark balansräkning understödjer yerligare llväxt

Vi har per årsskiet en outnyjad kreditram på 420 Mkr och en

kassa om 190 Mkr, totalt 610 Mkr a disponera. Under 2021

säkrades grön nansiering för de fasgheter som llträddes under

året vilket innebar en halvering av räntekostnaden jämfört med

villkoren i den iniala nansieringen. Sammantaget innebär det a

vi inte bara har säkerställt nansiering för de avtalade tre förvär-

ven i form av e logiskprojekt och två bostadsprojekt utan också

har kapacitet för yerligare förvärv.

Jörgen Lundgren

Verkställande direktör

Fortsa hög eerfrågan på

moderna fasgheter med hög

exibilitet i llväxtområden

innebär bra förutsäningar

VD HAR ORDET

Hållbarhetsarbetet en stor möjlighet ll yerligare

värdeskapande

Hållbarhetsfrågorna är numera en hygienfaktor och måste nnas

högt upp på agendan för såväl fasghetsbolag som andra bolag.

Hyresgäster, akeägare och kreditgivare förutsäer a Annehem

arbetar med ständiga förbäringar inom hållbarhetsområdet. För

oss är det smulerande och en självklar del av bolagets utveckling

framåt. För dea har Annehem under 2021 fastställt e antal

hållbarhetsmål. Med utgångspunkt från 2021 års uall skall vi

minska vår energiförbrukning med minst 9 procent fram ll 2024,

det vill säga 3 procent per år. Annehem har vidare e mål a 90

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 5

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

procent av fasghetsvärdet skall vara hållbart 2024 i enlighet med

EU taxonomiförordningen.

CICERO har under året som gå genomfört en oberoende

utvärdering (Shades of Green) av Annehem ur e hållbarhets-

perspekv, vilket resulterade i a 61 procent av våra intäkter och

79 procent av våra investeringar är graderade som mörkgröna

eller gröna för 2020. Det är en bra start, men ufrån det vi

gjort under 2021 och kommer a göra 2022 ser vi potenal ll

yerligare förbäringar rörande andelen gröna intäkter och

investeringar.

Under 2021 har vi förvärvat två miljöcererade byggnader;

Jupiter 11, med cereringen Miljöbyggnad Silver samt Ledvol-

ten 1, med cereringen BREEAM Very Good. Vidare har vi cer-

erat två byggnader enligt BREEAM in Use, Parlle Port 11:60

samt Sadelplatsen 4, båda byggnaderna med betyget Very Good.

I november emoog Annehem det glädjande beskedet av

Allbright a vi kom på en 6:e plats av 339 utvärderade bolag i deras

utvärdering av jämställdhet i svenska börsbolag. Dea är vi mycket

stolta över.

Värdeskapande strategiska förvärv och llträden

Annehem har förvärvat, men ännu ej llträ, fasgheter med e

underliggande fasghetsvärde uppgående ll 481 Mkr. Under

2021 har fasgheter ll e värde om 531 Mkr llträs, inklusive

friköp av tomträerna i Helsingfors, Finland. Vår strategi innebär

en ökad exponering mot bostäder, logisk och samhällsfasgheter

vilket genomförda förvärv är i linje med. Vi arbetar vidare med en

avsiktsförklarad pipeline, som möjliggör yerligare förstärkning

av den geograska posioneringen i Stockholm, Helsingfors och

Malmö.

En begränsad påverkan av pandemin

Ur e resultatperspekv har påverkan av den fortsa pågå-

ende pandemin under året varit mycket begränsad. Eergier

på hyror relaterade ll pandemin uppgår ll knappt 0,2 Mkr.

Förvalt ningsresultatet har under året ökat med 91,5 procent.

Vid utgången av 2021 uppgick den ekonomiska uthyrningsgraden

ll 93,0 procent, minskningen på 2,0 procent mot föregående

kvartal förklaras av en blockuthyrning av parkeringsplatser i Solna

som löpt ut. Fasghetsvärdet per årsskiet uppgick ll 3 994 Mkr

varav värdestegring utgörs av 172,9 Mkr eller cirka 5 procent.

Neobelåningsgraden uppgår ll 38,3 procent.

Marknadskommentar

Låga räntor och mycket krafulla penning- och nanspoliska

insatser har fortsa bidragit ll a hålla i gång ekonomin.

Omvärldsläget i och med Rysslands invasion av Ukraina gör

framdsprognoser för marknadernas utveckling osäkra. Ina-

onstakten har ökat kraigt under 2021 och uppgick ll 2,7 pro-

cent i Sverige (HIKP) 2021 mä som årsgenomsni. I december

uppgick inaonen ll 4,1 procent på årsbasis, den högsta nivån

sedan i början av 1990-talet. Något som av många ekonomiska

bedömare ses som en övergående pandemieekt, även om allt

er ekonomer pekar på risken för en mer ihållande prisuppgång.

Inaonen förväntas uppgå ll 2,6 procent 2022 enligt OECD:s

prognos. Strax över Riksbankens inaonsmål på 2 procent. I

Norge och Finland förväntas den makroekonomiska utvecklingen

följa den svenska ganska väl. BNP återhämtar sig eer nedgången

under 2021 och arbetslösheten minskar.

Annehems tre hemmamarknader har alla upplevt mycket låga

räntenivåer. I Sverige, som har rörlig växelkurs, ligger Riksbankens

styrränta på noll. Marknaden förväntar sig inga ränteökningar

förrän digast i slutet av 2022. I Finland, som är en del av euroom-

rådet och därför har samma penningpolik som de övriga euro-

länderna, ligger styrräntan också på noll. Slutligen i Norge, som

har rörlig växelkurs som Sverige, höjde centralbanken styrräntan

ll 0,25 procent under hösten 2021. Tillgången ll nansiering

har varit mycket god under 2021 i alla hemma marknaderna.

Kreditspreadarna, dvs skillnaden i pris mellan obligaoner som har

samma löpd men olika kreditvärdighet, har legat historiskt se på

låga nivåer.

Enligt Colliers 2022 Investor Outlook Report är det en påtaglig

trend a kontor är llbaka på investerarnas radar, främst moderna

kontor av hög kvalitet i arakva lägen och med en tydlig miljö-

prol. Annehems kontorslokaler har mycket goda förutsäningar

a möta denna eerfrågan. Eer pandemin nns e uppdämt

behov av kontorsyta som inte kan balanseras av utbudet då nypro-

dukonen hämmats av sgande produkonskostnader.

Hyresnivåerna för kontorsfasgheter i Stockholm förväntas

under dsperioden 2022–2024 öka med nästan 3 procent per år. I

Solna där Annehem Fasgheter har e fokuserat bestånd, uppgår

den ekonomiska vakansgraden ll 6,0 procent vilket är lägre än i

Stockholm som helhet. För samhällsfasgheter, skaenansierade

verksamheter är eerfrågan hög, vilka oa innebär långa och

stabila hyreskontrakt. En fortsa stor eerfrågan på bostadsfast-

igheter drivs av en god befolkningsllväxt.

I Helsingfors och Oslo förväntas hyresnivåerna för kontors-

fasgheter öka i något långsammare takt 2022–2024 än i

Stockholm enligt Jones Lang Lasalle. I Helsingfors förväntas

hyrorna i genomsni öka 2 procent per år medan de i Oslo väntas

sga med 1,4 procent årligen i sni under perioden.

Ovissheten lltar med llhörande möjligheter och utmaningar

Kraven på lokalernas uormning a fungera som exibla och

hållbara mötesplatser har pågå under en längre d men accele-

rerat yerligare under pandemin. Det blir allt vikgare a våra

hyresgäster upplever det som en plats där energi och kreavitet

kan mötas för a skapa trygghet och trivsel vilket utvecklar

företagen. Vi följer vidare det makroekonomiska läget där ina-

onen kommit upp på nivåer som vi ej se på länge. Frågan är om

uppgången är llfällig, driven av exempelvis höga energipriser

eller om den allmänna prisuppgången är mer generell vilket vi ser

tecken på i USA. Denna fråga är förstås mycket vikg ufrån hur vi

skall förhålla oss ll risken för en ränteuppgång. Vi förbereder oss

för en ränteuppgång genom a förlängda vår räntebindning, som

nu uppgår ll 3 år.

Vi ser a vi är väl posionerade ufrån de förväntningar som

våra bentliga och blivande hyresgäster har på oss som hyresvärd.

Annehem har möjlighet a leverera på det ökande intresse för

moderna kontor av hög kvalitet i arakva lägen och med en tydlig

miljöprol som spås eer pandemin.

Rysslands invasion av Ukraina

Rysslands invasion av Ukraina är en humanitär katastrof. Annehem

har donerat 100 000 kronor ll UNICEF i mars 2022, under en

period då gåvan dubblades av Akelius Foundaon för a stöa

deras avgörande insatser för barn på plats i Ukraina.

Avslutande ord från VD

Den 7:e februari 2022 blev det klart a jag inte kommer a

fortsäa i min befaning på bolagets framda resa. Min d på

bolaget har varit en mycket spännande d då vi llsammans

byggt Annehem först inom ramen för Peab och sedan som e

eget bolag noterat på Nasdaq Stockholm. Jag stannar kvar en d

för a underläa överlämningen ll ny VD med ambionen a

överlämna e starkt bolag, med goda framdsutsikter och väl

posionerat för llväxt.

Jag vill också passa på a tacka alla medarbetare för den d vi

har ha llsammans. Den har präglats av e stort engagemang

och nt arbete. Jag vill önska er alla stort lycka ll i ert fortsaa

arbete i Annehem.

Jörgen Lundgren

Verkställande direktör

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 6

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Introdukon ll förvaltningsberäelsen

Strategi, mål och måluppfyllnad

Annehem är ett tillväxtdrivet fastighetsbolag

med en tydlig strategi för fasghetsförvärv och

en redan idenerad förvärvsporölj med hög

visibilitet.

>> Mer informaon nns på sidorna 11–13.

Hållbarhet

Annehem har under 2021 arbetat vidare med

a utveckla arbetsprocesser och uppföljning

primärt inom fasghetsförvalning. Mål är saa

i enlighet med Scope 1–3 samt uppföljning av

vaenförbrukning. Vi utvärderar alla förvärv

baserat på cereringsnivå och en energiklass-

ning på minst B, med andra ord så fortsäer vi

arbetet med en hög ambionsnivå för a möta

dagens och framdens krav på hållbarhet.

>> Mer informaon nns på sidorna 25–30.

Aken

Annehem Fastigheter AB har två aktieslag,

A respekve B aker. Annehems aker är

registrerade för handel på Nasdaq Stockholm,

Mid Cap. Per dagen 31 december 2021 har

Annehem emierat totalt 58 992 548 aker,

varav 6 863 991 är A-aker och 52 128 557 är

B-ak

er. Varje B-ake berägar innehavaren

ll en röst på bolagsstämma och varje A-ake

berägar innehavaren ll o röster och varje

akeägare har rä a rösta för samtliga aker

som akeägaren innehar i Annehem.

>> Mer informaon nns på sida 34.

Risker och riskhantering

Annehem är medvetna om a äga och förvalta

fasgheter innebär a verksamheten utsäs för

risker, såväl interna som externa, eller osäker-

hetsfaktorer som kan påverka koncernens för-

måga a uppnå det övergripande llväxt målet.

Annehem arbetar konnuerligt och strukturerat

med a idenera och akvt övervaka nan-

siella och andra risker som verksamheten möter

eller står inför.

>> Mer informaon nns på sidorna 37–41.

Förvaltningsberäelsen innehåller en beskrivning av Annehems strategi och mål, nansiella ställning

och riskhantering. Rapporten innehåller även styrelsens förslag ll ersäning och vinst disposion samt

informaon om Annehems hållbarhetsarbete, informaon om aken och Annehems ekonomiska

utveckling under året. Förvaltningsberäelsen är integrerad i årsredovisningen och de olika delarna

åternns på nedan angivna sidor.

Förutom ovan nämnda delar av förvaltningsberäelsen hänvisas även ll avsniet Ekonomisk

utveckling och händelser under året på sidorna 51–52, Förslag ll vinstdisposion på sida 52

samt Riktlinjer för ersäning ll ledande befaningshavare på sidorna 46–47 vilka är en del av

förvaltningsberäelsen.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 7

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Stark utveckling i uppåtgående marknad

Annehems fasgheter har en tydlig miljöprol och åternns i llväxtområden med bra

kommunikaons lägen i Sverige, Finland och Norge. Bolaget har under året hävdat sig väl i en

marknad präglad av strukturella förändringar som påskyndas av den pågående pandemin.

Det ekonomiska ramverket

För e fasghetsbolag är utvecklingen av de långa räntorna

vikga. A följa den makroekonomiska utvecklingen i världen är

därför betydelsefullt. Världen har återhämtat sig eer pandemi-

året 2020 på e krafullt sä. BNP i världen föll 2020 med 3,4

procent men kom snabbt llbaka under 2021. Men den kraiga

återhämtningen som förutspåddes under sommaren tappade lite

fart under hösten när nya smiutbro noterades. Många ekono-

miska bedömare har därför blivit lite mer pessimisska inte minst

för inaonsutvecklingen.

I de utvecklade ländernas samarbetsorganisaon OECD:s

konjunkturrapport som publicerades i december 2021 uppskaas

a BNP i världen ökar 5,6 procent 2021 (se tabell på nästa sida).

Det är högt i e historiskt perspekv, men lite lägre än digare

prognoser. 2022 förväntas BNP växa 4,5 procent. Störningar i det

globala handelssystemet, höga prisökningar på många varor, inte

minst energi, och brist på arbetskra håller llbaka uppgången.

Det som stuckit ut under pandemin är a allng gå så mycket

fortare än vanligt. Och a den ekonomiska poliken svarat så

snabbt med stora smulanser i många länder. E exempel: börs-

kraschen i mars 2020 var den snabbaste nedgången någonsin,

med undantag för svarta måndagen 1987. Marknaden föll med

35 procent men det tog sedan bara e halvår för akemarknaden

a återhämta sig. Det kan jämföras med den globala nanskrisen

2008 då det tog över 5 år för akemarknaden a komma llbaka

ll nivåer som rådde innan nedgången.

Fasghetsmarknaden har så här långt klarat pandemin väl.

Priserna har fortsa upp globalt och nå nya rekordnivåer. Men

branschen genomgår stora förändringar. Digitaliseringen har

påskyndats i pandemin när många människor arbetat hemifrån.

Det ställs nya krav på kontorsfasgheter när många människor vill

kunna arbeta mer exibelt. Men det är för digt a proklamera

kontorets död som somliga bedömare gjort under pandemin.

Många företag är på jakt eer kontor som är läa a nå från

hemmet för medarbetare, när många vill kunna dela sin arbetsd

mellan hemmet och kontoret på e smidigt sä. Företag eer-

frågar därför kontor där det erbjuds delade arbetsytor, platser

för möten och nätverkande. Men a det även nns e utbud

som innefaar andra servicetjänster som träning och rekreaon.

Där det nns stor exibilitet a skala upp och ner lokalytor eer

behov med kort varsel. E-handeln har vuxit explosionsartat under

senare d och ritar om stadskärnor världen runt när färre inköp

görs i buker. Samdigt ökar kraven på både enskilda fasgheter

och på hela fasghetssektorn när hållbarhetsfrågorna får en mer

framskjuten roll i klimatkrisen.

Makroutvecklingen i Annehems hemmamarknader

Under 2021 har ekonomin växlat upp väsentligt i Sverige jämfört

med den negava utvecklingen under merparten av 2020.

Tillväxten drivs främst av ökande konsumon och investeringar.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 8

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Arbetslösheten i Sverige förväntas sjunka från höga pandeminivå er

ner mot 7,6 procent 2022 och BNP förväntas ha nå en topp på

4,3 procent 2021 för a sedan falla llbaka något under 2022.

Låga räntor och mycket krafulla penning- och nanspoliska

insatser har fortsa bidragit ll a hålla i gång ekonomin. Ina-

onstakten har ökat kraigt under 2021 och uppgick i oktober

ll 3,1 procent, den högsta nivån på 13 år. Något som av många

ekonomiska bedömare ses som en övergående pandemieekt,

även om allt er ekonomer pekar på risken för en mer ihållande

prisuppgång. Inaonen förväntas uppgå ll 2,6 procent 2022

enligt OECD:s prognos. Strax över Riksbankens inaonsmål på 2

procent. Som man kan se i tabellen nedan förväntas den makroeko-

nomiska utvecklingen i Norge och Finland följa den svenska ganska

väl. BNP återhämtar sig eer nedgången under 2021 och arbets-

lösheten minskar.

2020 2021 2022

BNP (årlig % förändring)

Sverige –2,9 4,3 3,4

Norge –0,7 4,1 4,6

Finland –2,9 3,4 2,8

Världen –3,4 5,6 4,5

Inflation (% förändring per år)

Sverige 0,5 2,0 2,6

Norge 1,3 3,4 2,0

Finland 0,4 1,9 1,9

Arbetslöshet (i %)

Sverige 8,3 8,8 7,6

Norge 4,4 4,9 3,9

Finland 7,8 7,7 6,6

Källa: OECD Economic Outlook (December 2021)

Ränte- och kreditmarknaden

Annehems tre hemmamarknader har alla upplevt mycket låga

räntenivåer. I Sverige, som har rörlig växelkurs, ligger Riksbankens

styrränta på noll. Marknaden förväntar sig inga ränteökningar

förrän digast i slutet av 2022. I Finland, som är en del av euroom-

rådet och därför har samma penningpolik som de övriga eurolän-

derna, ligger styrräntan också på noll. Slutligen i Norge, som har

rörlig växelkurs som Sverige, höjde centralbanken styrräntan ll

0,25 procent under hösten 2021.

Tillgången ll nansiering har varit mycket god under 2021 i

alla hemmamarknaderna, trots a utbudet av fasghetsrelaterad

upplåning tenderat a fortsäa a öka. Kreditspreadarna, det vill

säga skillnaden i pris mellan obligaoner som har samma löpd

men olika kreditvärdighet, har legat historiskt se på låga nivåer.

De långa räntorna har i Sverige och Finland legat nära noll under

året. I Finland har de ll och med stundtals varit negava, medan

de legat runt en procent eller högre i Norge. Från boen i augus

har räntorna i alla tre länderna rört sig uppåt något när det funnits

oro för högre inaon.

Långsikga trender: urbanisering och befolkningsllväxt

Urbaniseringstrenden är tydlig både globalt och i Norden. Den

underliggande drivkraen bakom urbaniseringen är a stora delar

av e lands resurser och kapital nns i storstäderna. Numera bor

mer än hälen av jordens befolkning i städer och andelen förvän-

tas sga ll 70 procent år 2050. Trenden är som allra starkast i

utvecklingsländer, där urbaniseringen sker betydligt snabbare

jämfört med länder i västvärlden, men den fortgår även i Norden.

Storstadsregionerna i Sverige, Finland och Norge förväntas ha en

krafull befolkningsökning under de kommande åren trots pande-

min. Befolkningsllväxten i Annehems storstadsregioner är högre

än sniet för respekve land.

Som påpekas i FN:s nyligen publicerade rapport ”Cies and

Pandemics: Towards a More Just, Green and Healthy Future” har

städer historiskt sä visat en förmåga a återkomma eer stora

kriser, som pandemier. Storstadsområden som uppvisar hög grad

av exibilitet och hållbarhet förutspås ha bäre utsikter a åter-

hämta sig när pandemin är över. Annehems marknader åternns

alla inom dea segment. De benner sig i regionala centrum vid

stora utbildningscentra med goda kommunikaoner (se illustra-

on ll höger). I takt med befolkningsllväxten och inyningen

ll städerna de kommande åren förväntas därför både eerfrågan

Region Huvudstad

Region Syd

Stockholm Helsingfors Oslo

Göteborg Malmö

Ängelholm/

Helsingborg

Regional hub

Universitet Universitet Universitet

Regional hub Regional hub

Flygplats Flygplats Flygplats

Motorväg Motorväg Motorväg

Hamn Hamn Hamn

Järnväg Järnväg Järnväg

Regional hub

Universitet Universitet Universitet

Regional hub Regional hub

Flygplats Flygplats Flygplats

Motorväg Motorväg Motorväg

Hamn Hamn Hamn

Järnväg Järnväg Järnväg

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 9

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

på bostäder och bostadsbyggandet öka, vilket förväntas vara

posivt för Annehems fasghetsbestånd.

Den svenska fasghetsmarknaden

Den svenska fasghetsmarknaden har varit fortsa robust under

2021. Transakonsvolymen under 2021 har varit hög, omkring

350 miljarder kronor enligt preliminära siror från Pangea. Det är

den allra högsta noteringen någonsin för e enskilt år. Det inter-

naonella intresset för den svenska fasghetsmarknaden har varit

fortsa högt trots pandemin. Förväntningarna för transakons-

volymeerna 2022 är starka. Hyresnivåerna för kontorsfasgheter

i Stockholm förväntas under dsperioden 2021–2024 öka med

nästan 3 procent per år. I många av Sveriges större städer har

kontorsfasgheter i närliggande mer arakva geograska lägen

en lägre vakansgrad. I Solna där Annehem Fasgheter har e

fokuserat bestånd, uppgår den ekonomiska vakansgraden ll 6,0

procent vilket är lägre än i Stockholm som helhet. För samhällsfast-

igheter, skaenansierade verksamheter som exempelvis skolor

och äldreboenden är eerfrågan hög i takt med a befolkningen

ökar och andelen äldre blir större. Samhällsfasgheter innebär

oa långa och stabila hyreskontrakt. Befolkningsllväxten gör

även a eerfrågan på bostadsfasgheter är hög med stabila och

ökande hyror. Med långa köder för dem som söker hyres räer i

en mycket reglerad hyresmarknad.

Den nska och norska fasghetsmarknaden

Både de nska och norska fasghetsmarknaderna har stå mot

pandemin väl under 2021. Transakonsvolymerna i Finland

uppgick under första halvåret ll ca 20 miljarder kronor. Ungefär

samma volymer som under motsvarande period. Norge har upp-

levt mycket höga transakonsvolymer. Där fördubblades nästan

transakonsvolymen det första halvåret 2021 från motsvarande

period 2020.

I Helsingfors och Oslo förväntas hyresnivåerna för kontorsfast-

igheter öka i något långsammare takt 2021–2024 än i Stockholm

enligt Jones Lang Lasalle. I Helsingfors förväntas hyrorna i genom-

sni öka 2,0 procent per år medan de i Oslo väntas sga med 1,4

procent ärligen i sni under perioden.

SEK

2019

SEK/kvm

2020

SEK/kvm

2021

SEK/kvm

2020

y/y, %

2021

y/y, %

Stockholm

8 000 7 200 7 400 –10,0 2,8

Helsingfors 4 392 4 330 4 578 –1,4 5,7

Oslo 4 532 4 429 4 532 –2,3 2,3

Göteborg 3 600 3 500 3 500 –2,8 0,0

Malmö 3 100 2 950 3 100 –4,8 5,1

Helsingborg/

Ängelholm 1 950 1 950 1 950 0,0 0,0

Avser CBD (Central Business District).

Källa: Catella

Som man kan se i tabellen ovan föll kontorshyrorna i alla Annehems

marknader under 2020 när pandemin bröt ut, men återhämtade

sig under 2021.

Ökat fokus på hållbarhet

Den svenska bygg- och fasghetssektorn är en av de allra

största källorna ll utsläpp. Sektorn bidrar dessutom ll utsläpp

utomlands genom importvaror. Totalt se motsvarar koldioxidut-

släppen från sektorn omkring 20 procent av Sveriges totala koldi-

oxidutsläpp. Aktörer inom bygg- och fasghetssektorn har därmed

stora möjligheter a påverka koldioxidutsläppen i Sverige. Ökad

medvetenhet kring hållbarhet och hur naturens resurser förbru-

kas har gjort a miljöfrågor blivit allt vikgare. Dea har medfört

a både fasghetsägare och slutkonsumenter ställer högre krav

på a byggnader byggs och förvaltas med e långsikgt perspek-

v och med fokus på minskad miljöpåverkan.

Fasghetsbolag som kan bidra med mindre miljöpåverkan

förutspås få allt bäre nansieringsvillkor jämfört med andra och

därigenom förbära sin konkurrenssituaon. Annehem är väl

posionerat med e modernt, hållbart fasghetsbestånd och har

redan kunnat kapitalisera på goda nansieringsvillkor ll följd av

sin ”gröna status”.

Annehems nisch och konkurrenter

Annehem Fasgheters bentliga fasghetsporölj består ll

största delen av kommersiella fasgheter i Stockholm, Göteborg,

Malmö och Ängelholm/Helsingborg-området samt i Helsingfors

och Oslo. I takt med a städer vuxit har närliggande aärsdistrikt

utanför stadskärnorna tagit form. Oa områden med goda

kommunikaoner, både kollekvt och för persontrak. Exempel

på sådana områden där Annehem äger fasgheter är Solna nära

Stockholm, Hyllie utanför Malmö och Parlle nära Göteborg. Det

är oa områden med e go aärsklimat, men där hyresnivåerna

är något lägre än i stadskärnorna. Solna, där Annehem har si

huvudkontor och sin allra största fasghetsporölj, är hyrorna

ungefär hälen så höga som i Stockholms innerstad (se tabell ll

vänster för kontorshyror i Stockholms innerstad). Solna har under

många år utses ll den kommun i landet med det allra bästa

företags klimat av organisaonen Svenskt Näringsliv .

Annehem möter olika konkurrenter inom respekve fasghets-

kategori och region, vilka kan vara internaonella fasghets fonder

och börsnoterade- och privatägda fasghetsbolag. Bland börs-

noterade aktörer nns konkurrenter som exempelvis Castellum,

Fabege, FastPartner, Klövern, Kungsleden, Nyfosa, Platzer och

Wihlborgs.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 10

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Strategi, mål och måluppfyllnad

Nya högkvalitava fasgheter

Det bentliga beståndet består främst av moderna, exibla och

miljö anpassade fasgheter av hög kvalitet, där drygt 80 procent

är uppförda under de senaste fem åren. Kontorsfasgheterna

är byggda med en exibel planlösning, vilket innebär a de kan

uormas för olika ändamål och därmed anpassas eer hyres-

gästernas verksamhetsutveckling. Vakansgraden är därmed låg,

driskostnaderna låga och fasgheterna är uthyrda på långa avtal

ll stabila kunder.

Stark kapitalbas

Annehem har en god nansiell ställning med hög soliditet och låg

belåningsgrad. Den nansiella posionen möjliggör förvärv för a

växa fasghetsbeståndet i de prioriterade llväxtregionerna.

Tydligt denierad llväxtplan

Annehem är e llväxtdrivet fasghetsbolag med en tydlig stra-

tegi för fasghetsförvärv och en redan idenerad förvärvsport-

följ med hög visibilitet.

Tydligt denierad llväxtplan

Annehem har ingå e ny avtal med Peab om förvärv av en

logiskfasghet som planeras a färdigställas under Q2 2022.

Därutöver har Annehem sen digare tecknat avtal med Peab om

förvärv av två bostadsfasgheter, belägna i nära anslutning ll

Annehems bentliga bestånd i Göteborg och Malmö. Annehem

har även för avsikt a yerligare diversiera sin porölj genom

förvärv av samhälls- och bostadsfasgheter.

Finansiell ställning som möjliggör llväxt

Annehems övergripande mål är a skapa värde för bolagets

akeägare. Annehems styrelse har fastställt följande nansiella

mål och riskbegränsningar.

E llväxtdrivet fasghetsbolag

Mål Uall per 2021

Uall per 2021Mål

Tillvarata potenalen i beståndet genom

fokuserad förvaltningsverksamhet

Genomsnilig årlig llväxt

i fasghetsbeståndet om

minst 20 procent, upp ll

e totalt fasghetsbe-

stånd med e verkligt

värde om sju miljarder

kronor 2024.

Årets llväxt uppgår ll

20 procent (36).

Årets llväxt uppgår

ll 52 procent (43).

Förvaltningsresultatet per

ake ska inom 12 ll

18 månader fördubblas

och däreer öka med i

genomsni 20 procent

per år över d.

Annehem ser goda möjligheter a

llvarata potenalen i si bentliga

högkvalitava fasghetsbestånd.

Fasghetsbeståndet är uppdelat i två

regioner: region Huvudstad och

region Syd. Genom bolagets geogra-

ska prioritering fångas posiva

strukturella trender och en diversie-

ring uppnås samdigt som bolaget

kan förse hyresgäster med fokuserad,

eekv och akv förvaltning. Genom

a bedriva en fokuserad förvaltnings-

verksamhet nns förutsäningar för

eekvisering och a därigenom

skapa skalfördelar. Geogrask priori-

tering för en eekv akv förvaltning.

Annehem är e fasghetsbolag

rustat för llväxt med en tydlig

strategi för a växa och utveckla

beståndet. Utöver a växa poröl-

jen genom fasghetsförvärv verkar

vi för a öka värdet av det bentliga

beståendet genom akv förvaltning

och förädling. Genom a investera i

olika fasghetstyper i nordiska

llväxtregioner där Annehem redan

äger fasgheter ökar bolaget sin

diversiering, samdigt som förvalt-

ningen kan eekviseras och ge

skalfördelar.

Tillväxt-, lönsamhet- och avkastningsmål

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 11

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Riskbegränsningar och utdelningspolicy

Uall per 2021

Mål

Soliditet om 53,9 procent

(54,4).

Neobelåningsgraden

uppgår ll 38,3 procent

(33,1).

Räntetäckningsgraden

uppgår ll 3,5 ggr (2,0).

Soliditet

Neobelåningsgrad

Räntetäckningsgrad

Soliditeten ska uppgå ll

minst 30 procent.

Neobelåningsgraden ska

ej översga 60 procent

över d.

Räntetäckningsgraden

ska långsikgt ej

undersga 2,2 gånger.

Uall per 2021Mål

Avkastningen på eget

kapital uppgår ll

9,2 procent (3,5).

God lönsamhet och avkastning

Avkastning på eget kapital

om minst 10 procent per

år över d.

Annehems bentliga och

kommande fasgheter ger förut-

säningar för långsikg kassaö-

desgenerering och intjäningsför-

måga. Den bentliga poröljen

består främst av nyligen uppförda

kontorsfasgheter i arakva

nordiska llväxtområden, vilka ger

god direktavkastning och intäkts-

potenal. I takt med a Annehem

förvärvar er fasgheter i de

nordiska llväxtområden där

bentligt bestånd är koncentrerat

ökar skalfördelarna i dess förvalt-

ning, vilket ökar lönsamheten.

Tillväxt-, lönsamhet- och avkastningsmål, forts.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 12

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Hållbarhetsmål

Uall per 2021

Mål

Ingen utdelning.

Utdelningspolicy

I huvudsak ska vinsterna

återinvesteras för a ta

llvara på aärsmöjlighe-

ter och uppnå Annehems

llväxtmål.

Riskbegränsningar och utdelningspolicy, forts.

Uall per 2021Mål

Uppnådd cererings-

grad är 85 procent

(68 procent).

85 procent av verkligt

värde i fasghets-

beståndet llhörde topp

15 procent per utgången

av 2021.

19 163 MWh.

Fortsa akvt arbeta med a yerligare

förstärka vår miljöprol

Miljöcerera minst

90 procent av fasghets-

värdet senast 2024.

För våra fasgheter är

målet a llhöra de

15 procent med bäst

energiprestanda i respek-

ve land avseende

90 procent av verkligt

värde ll 2024.

Energiförbrukning (köpt

energi MWh) skall minska

med 9 procent ll 2024.

Annehem har i enlighet med vad som digare kommunicerats arbetat

fram en målkatalog i hållbarhetsavsniet, se sida 29. Av dessa så vill vi

speciellt lya fram följande mål.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 13

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Tydligt fokus på nordiska

huvudstäder och

storstadsregioner

Annehems bestånd består ll största delen av högkvalitava, moderna,

exibla och miljöanpassade kommersiella fasgheter i nordiska llväxt-

områden. I strategin ingår a yerligare diversiera genom förvärv av

samhälls- och bostadsfasgheter.

Fasghetsporöljen bestod av 24 förvaltningsfasgheter vid årsskif-

tet. Därutöver har Annehem ingå avtal om förvärv avseende en logisk-

fasghet och två bostadsfasgheter – vilka kommer a llträdas mellan

2022/23 och H1 2024. Avsiktsförklaringar med Peab har ingås om a

förvärva e ertal framda fasgheter relaterade ll byggräer ägda av

Peab. Totalt esmerat värde för de avsiktsförklarade fasgheterna är 4

900 Mkr.

Per årsskiet uppgick värdet av förvaltningsfasgheterna ll

3 994,1 Mkr och den totala uthyrningsbara ytan ll 193 tkvm. Det

totala hyresvärdet per 31 december 2021 uppgick ll 243,5 Mkr, varav

139,6 Mkr utgjordes av Region Huvudstad och 103,9 Mkr av Region

Syd. Den kontrakterade ekonomiska uthyrningsgraden uppgick per

samma period ll 93 procent. Den genomsniligt viktade återstående

kontraktsden för fasghetsporöljen uppgick per 31 december ll 6,0 år.

Bedömningen är a fasghetsbeståndets genomsniligt viktade åter-

stående kontraktsd är god och ger förutsäningar a fortsäa utveckla

verksamheten.

Region Huvudstad

Stockholm, 40 %

Helsingfors, 23 %

Oslo, 8 %

Region Syd

Göteborg, 5 %

Malmö, 6 %

Ängelholm/Helsingborg, 18 %

Fasghetsvärdet per region

Våra fasgheter

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 14

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Region Huvudstad

Annehems fasghetsbestånd i Region Huvud-

stad nns i Stockholm, Helsingfors och Oslo.

Stockholm

Fasgheterna i Stockholmsregionen är koncentrerade ll

Ulriksdal, en ny stadsdel i Solna. Ulriksdal är beläget i en arakv

miljö med närhet ll såväl grönska som ll stadens puls. Området

innehåller redan kontor, bostäder, gym, buker, förskola och

restauranger. Ulriksdal är e område som just nu genomgår en

kraig utveckling både vad gäller bostäder, hotell och arbetsplat-

ser. Inom de närmsta åren beräknas området a ha cirka 15 000

arbetsplatser och cirka 2 500 bostäder.

Sadelplatsen 3

Kontorslokaler med öppen och exibel planlösning samt en hög

standard på tekniska system och ytskikt. Peab Center Solna färdig-

ställdes 2019 och omfaar 12 445 kvm moderna kontorsytor i nio

plan. I boenplan nns en lunchrestaurang som är öppen för såväl

hyresgäster som allmänheten. Restaurangen llhandahåller även

catering ll kontoret och konferensavdelningen. På taket nns

terrass med utsikt över Ulriksdal, Hagaparken och Brunnsviken.

Peab Center Solna (Sadelplatsen 3) är cererad enligt BREEAM

good.

Sadelplatsen 3

Sadelplatsen 4

Husets övre del består av exibla lokaler om tre plan bestående av

e modernt gym och exibla kontorslokaler på totalt 2 994 kvm.

Byggnadens första sju plan huserar parkeringsplatser för 475 for-

don där e stort antal platser ger möjlighet ll laddning av el drivna

fordon. Parkering och laddning är llgänglig för allmänheten.

Fasgheten färdigställdes i mien av 2020 och är fullt uthyrd,

det nns lediga parkeringsplatser.

Helsingfors

Annehems fasghetsbestånd i Helsingfors inkluderar e företags-

center bestående av tre högkvalitava och moderna fasgheter

med llhörande parkeringshus. För a stärka den geograska

posionen har Annehem ingå avsiktsförklaringar med Peab om

förvärv på marknadsmässiga villkor av tre fasgheter i närheten av

bentligt bestånd som planeras a färdigställas eer 2021. Cer-

erat enligt Breeam Very Good

Ulmes I&II

Ulmes I&II

Fasgheterna är belägna i Pitäjänmäki-distriktet i Helsingfors. E

område med goda kommunikaoner. Merparten av fasgheternas

17 015 kvm är avsedd för kontorsverksamhet. Det nns även e

parkeringshus med 475 platser. Ulmes I&II är cererade enligt

LEED Planum.

Oslo

Annehem förvärvade och llträdde i ärde kvartalet 2020 en tredi-

mensionell fasghet, med bostäder i samma byggnad men separat

fasghet, om 3 640 kvm i Oslo,. Fasgheten är fullt uthyrd ll Coop

Øst AS fram ll år 2035. Fasgheten är belägen i Grünerløkka i

centrala Oslo med goda kommunikaonsmöjligheter genom närhet

ll spårvagn, buss samt tunnelbana.

Carl Berner Torg

Sadelplatsen 4

Ledvolten 1

Huset består ll största del av kontorslokaler men även laborato-

rium och ren rum. Totalt är fasgheten på 4 268 kvm av vilket ca 90

procent är uthyrd ll Carmeda, e Medtech bolag på e 10-årigt

avtal.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 15

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Region Syd består av fasgheter i Skåne och Göteborg. Beståndet

i Göteborg nns i Parlle där Annehem äger en tredimensionell

fasghet som ll största delen är uthyrd för buksverksamhet i

form av en livsmedelsbuk. Fasghetsporöljen i Skåne består

av fasgheter i Malmö och Ängelholm samt en förvärvad men

ej llträdd fasghet i Helsingborg. Fasghetsbeståndet i denna

region inkluderar också de två företagsparkerna Valhall Park i

Ängelholm och Ljungbyhed Park i Ljungbyhed som består av totalt

13 fasgheter.

Stenekullen 2

Fasgheten Stenekullen 2 har en yta på 4 937 kvm och är be-

lägen i Hyllie strax söder om Malmö i nära anslutning ll E20.

Den största delen av fasgheten utgör Peabs regionkontor.

De esta av fasghetens o plan har milsvid utsikt mot bland annat

Öresundsbron, Öresund och Danmark. Peab Center Malmö är den

första byggnaden i en planerad samling om totalt fem. Byggnaden

färdigställdes 2020 och är i dagsläget uthyrd ll 100 procent

(79) inklusive en hyresgaran på 36 månader, iny från mars i

år. I anslutning ll kontoret nns också ca 150 parkeringsplatser.

Stenekullen 2 är cererad enligt Miljöbyggnad Silver.

Region Syd

Parlle Port

Belägen i Parlle Arenaområde. Fasgheten består ll största

delen av buksyta men inkluderar även gym och restaurang.

Fasgheten är en tredimensionell fasghet med vårdboende,

bostadsräer och studentboenden i samma byggnad men sepa-

rata fasgheter. Bland Annehems hyresgäster nns bland annat en

matbuk, gym, apotek och restauranger. Byggnaden färdigställdes

2019 och har en uthyrningsbar area om 6 344 kvm.

Peab Center Malmö

Parlle Port

Jupiter 11

Valhall Park

Valhall Park är en företagspark utanför Ängelholm med närhet ll

havet. Här erbjuds exibla kontorslokaler och e bre utbud av

akviteter i en vacker miljö. Parken har goda kommunikaoner

med nära anslutningar ll E6, tågförbindelser och yg. På området

nns bland annat en hotell- och konferensanläggning, gym och e

padelcenter. Utvecklingspotenalen för denna mark är stor givet

a det ligger i e strategiskt bra läge.

Jupiter 11

Är belägen i Helsingborg och består av kontor och e gym, totalt en

yta på 4 957 kvm. I dagsläget är ca 633 kvm vakant men om faas

en Peabs hyresgaran på 3 år from maj 2021. Den största hyres-

gästen är Peab. Cererad enligt Miljöbyggnad Silver.

Kamaxeln 2

Byggnaden utgör 950 kvm kontors- och lageryta fördelat på två

plan. Den färdigställdes år 2001 och har en llhörande tomtarea

på 2 901 kvm. Idag hyrs hela fasgheten av Peab Anläggning.

Belägen strax öster om Malmö med närhet ll E6.

Ljungbyhed Park

Valhall Park

Ljungbyhed Park

Ljungbyhed Park är en företagspark i Klippans kommun i nord-

västra Skåne. Området är och har sedan 1910 varit e centrum

för ygtrak och utbildning. Idag rymmer parken förutom

ygverksamheten även allt från kontor, konferens och skola ll

motorutbildningar, llverkning och lä industri. På området

nns också e bre akvitetsutbud med museum, golana och

idrosanläggning med padelbana. Utvecklingspotenalen för

denna mark är stor givet a det ligger i e strategiskt bra läge.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 16

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Fastighetsregion

Värde,

Mkr

Antal

fastigheter

Uthyrbar

yta, tkvm

Antal

P-platser

Hyresvärde,

Mkr

Kontrakterad ek.

uthyrningsgrad,

Genomsnittlig

viktad återstående

kontraktstid, år

Region Huvudstad

– Stockholm 1 610 3 30 475 68 94 6,6

– Helsingfors 907 3 17 475 59 100 4,2

– Oslo 309 1 4 – 13 100 13,0

Region Syd

– Göteborg 191 1 6 – 13 97 5,0

– Malmö 258,7 2 6 – 15 100 4,2

– Ängelholm/Helsingborg

718,1 14 130 – 76 85 3,1

Summa av förvaltningsfastigheter 31 december 2021 3 994 24 193 950 243 93 6,0

Baseras på värden per 31 december 2021.

Avser verkligt värde per 31 december 2021.

”Hyresvärde” denieras som hyresintäkter enligt relevant avtal med llägg för bedömd

marknadshyra för outhyrda ytor tolv månader framåt vid rapporllfället och ”Hyresintäkter”

denieras som hyror och hyresllägg minus hyresrabaer.

Inkluderar hyresgaran som har ställts ut av Peab för vakanta ytor och gäller 36 månader

från förvärvsdpunkten. För Helsingfors avses fasgheterna Ulmes I&II från 1 juli 2020

och för Malmö avses fasgheten Peab Center Malmö från 1 mars 2020.

Regionen Ängelholm/Helsingborg inkluderar Ljungbyhed.

Översikt av förvaltningsfasgheter

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 17

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Fasgheter med avtal om förvärv

Annehem har en tydlig llväxtplan och har som del av denna ingå

avtal om förvärv avseende tre fasgheter av Peab under 2021. En

logiskfasghet om 2 000 kvm som kommer a llträdas under Q2

2022. I denna fasghet ingår en byggrä på ca 2 000 kvm Vidare

så ingår två bostadsfasgheter som kommer a llträdas under

2022/23 respekve H1 2024. Det totala underliggande fasghets-

värdet för dessa uppgår ll 481 Mkr och den uthyrbara ytan uppgår

ll 10 000 kvm.

Logisk

Annehem har ingå akeöverlåtelseavtal om förvärv av en logisk-

fasghet på 2 000 kvm som är fullt uthyrd på e 10 årigt avtal ll

Post Nord. I förvärvet ingå även en byggrä på cirka 2 000 kvm. Det

underliggande fasghetsvärdet är 96 Mkr.

Bostäder

Annehem har även ingå akeöverlåtelseavtal om förvärv av

två bostadsfasgheter. Dessa fasgheter är belägna i Parlle

i Göteborg och i Malmö. Fasgheterna kommer a llträdas under

2022/2023 respekve H1 2024 och utgör totalt 8 000 kvm. De

högkvalitava och miljöanpassade (Svanenmärkta) hyresbostäderna

är lokaliserade i arakva områden såväl för hyresgäster som för

Annehem.

Bostadsfasgheterna är belägna i områden med god eerfrågan

och i närheten av bentliga fasgheter, vilket möjliggör a bentlig

förvaltningsorganisaon kan användas. Det avtalade underliggande

fasghetsvärdet för bostadsfasgheterna är 385 Mkr.

Översikt över fasgheter med avtal om förvärv

Fastighetsregion Tillträde

Överenskommet

underliggande

fastighetsvärde,

Mkr

Antal

fastigheter

Uthyrbar

yta, tkvm

Hyresvärde,

Mkr

Kontrakterad ek.

uthyrningsgrad, %

Genomsnittlig

viktad återstående

kontraktstid, år

Region Huvudstad

– Stockholm Q2 2022 96 1 2 5 100 10

Region Syd

– Göteborg H1 2024 250 1 5 12 E/T E/T

– Malmö Kv 4 2022/Kv1 2023 135 1 3 6 E/T E/T

Summa av förvärvade men

ej tillträdda fastigheter 481 3 10 23 100 10

”Hyresvärde” denieras som hyresintäkter enligt relevant avtal med llägg för bedömd

marknadshyra för outhyrda ytor tolv månader framåt vid rapporllfället och ”Hyresintäkter”

denieras som hyror och hyresllägg minus hyresrabaer.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 18

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Översikt av avsiktsförklarade fasgheter

Fastighetsregion Tillträde

Bedömt underliggande

fastighetsvärde vid

färdigställande

, Mkr

Antal

fastigheter

Uthyrbar

yta, tkvm

Hyresvärde,

Mkr

Region Huvudstad

– Stockholm 2023–efter 2024 2 700 3 40 115

– Helsingfors 2023–efter 2024 1 300 3 26 79

– Oslo – – – – –

Region Syd

– Göteborg – – – – –

– Malmö 2023–efter 2024 900 4 20 51

– Ängelholm/Helsingborg

– – – – –

Summa av avsiktsförklarade fastigheter – 4 900 10 86 245

Not: Förutom avseende vissa sedvanliga bestämmelser är avsiktsförklaringarna inte bindande och Annehem är inte skyldigt a förvärva, och Peab är inte skyldigt a sälja, någon av

fasgheterna.

Fasghetsvärdet baseras på Annehems bedömning per 31 december 2020, av det underliggande fasghetsvärdet för respekve fasghet per dagen för färdigställande.

”Hyresvärde” denieras som hyresintäkter enligt relevant avtal med llägg för bedömd marknadshyra för outhyrda ytor tolv månader framåt vid rapporllfället och ”Hyresintäkter”

denieras som hyror och hyresllägg minus hyresrabaer.

Annehem har idenerat a Peab har e ertal kvarvarande

byggräer avseende framda fasgheter som skulle passa

väl in i bentligt fasghetsbestånd och strategi och som Peab

planerar a färdigställa eer 2023. Fasgheterna väntas pri-

märt bestå av kontorsytor för såväl privat som oentlig sektor

(direkt eller indirekt skaenansierad verksamhet). Annehem

har ingå avsiktsförklaringar med Peab om förvärv av fasg-

heterna på marknadsmässiga villkor. Avsiktsförklaringarna är

inte bindande och Annehem är inte skyldigt a förvärva, och

Peab är inte skyldigt a sälja, någon av fasgheterna. Bygg-

räerna är belägna i nära anslutning ll bentligt bestånd.

Förvärv av de framda fasgheterna skulle därför både stärka

den geograska posioneringen och möjligöra en eekvare

fasghetsförvaltning vilket hade bidragit ll skalfördelar. De

avsiktsförklarade fasgheterna utgör totalt 86 000 kvm och

har e av Annehem samlat bedömt underliggande fasghets-

värde vid färdigställande om ca 4 900 Mkr.

Avsiktsförklarade fasgheter

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 19

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Parkreportage med Gustav

PARKREPORTAGE MED GUSTAV

Gustav Eriksson är förvaltningschef för

Annehems företagsparker Ljungbyhed Park

och Valhall Park. Gustav har jobbat med dea

i fyra år och stortrivs. Tillsammans med sina

kollegor hjälps de åt a sköta allt som parkerna

och dess hyresgäster kan tänkas behöva, allt

från a klippa gräsmaor ll a sköta ekonomin.

Vad ingår i di jobb som förvaltningschef?

– Här i Region Syd har jag nio medarbetare; två förvaltare, tre

t ekniska förvaltare, en projektledare, samt tre personer som

jobbar med förvaltningsekonomi. Tillsammans gör vi allt man

kan tänka sig för a den dagliga drien ska fungera. Vi anordnar

kundträar, vi hjälper hyresgäster a bära saker, ser ll a bygg-

naderna är uppvärmda, energieekviserar, anordnar mässor och

sköter hyresförhandlingar, detaljplanutveckling och nybyggnao-

ner. Medarbetarteamet hjälps åt med allt – högt som lågt.

Annehems parker är vikga lokala spelare som bidrar ll

llväxt och trevliga närområden

En vikg del i Gustavs roll är, utöver a leda medarbetarteamet,

a sköta de lokala kontakterna med både näringsliv och det

oentliga. I Ljungbyhed som är en liten ort är Ljungbyhed Park en

vikg lokal spelare med e tä samarbete med Klippans kommun.

Valhall Park är en fullt ut integrerad del av Ängelholms näringsliv:

– Jag är tacksam för a ledningen ger mig stort förtroende a

få sköta de här speciella fasgheterna på e entreprenöriellt sä.

De drivs med lokal anda och där är parkernas egna varumärken en

vikg del. Vi känner lokalsamhället och våra kunder och utvecklar

allt llsammans.

Bägge parkerna har e bre akvitetsutbud som inte bara

uppskaas av hyresgäster utan även av befolkningen i dess

närområden. I Ljungbyhed Park nns museum, golana och

idrosanläggning med padelbana. I Valhall Park nns bland annat

hotell- och konferensanläggning, museum, restauranger och café

samt moonsmöjligheter i form av en 3 km lång moonsslinga,

padelbanor och gym.

A parkerna är fyllda med liv och rörelse är vikgt för Gustav:

– Det jag anser vara vikgast i mi arbete är a skapa trevliga

mötesplatser. För mig är det jäevikgt a vi håller igång saker

som ingen rikgt hyr, exempelvis moonsslingan i Valhall Park. Jag

älskar när folk kommer hit och rastar sina hundar, vilket betyder a

människor väljer a komma just hit även om de kanske inte har sin

arbetsplats i parken. Jag ser gärna a det är liv och rörelse i par-

kerna utanför kontorsd, a de lyses upp av bilar med människor

som kommer för a spela padel eller för andra akviteter.

Huvudfokus är a skapa

trevliga mötesplatser med

en stark vi-känsla

Gustav Eriksson

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 20

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

anställda a fakskt vilja komma ll si kontor och därmed parken.

Det som uppskaas mest av våra hyresgäster i Valhall Park är den

vackra miljön, llgängligheten och bra parkeringsmöjligheter.

Det nns många fördelar med a vara hyresgäst i en

företagspark

Vad är främsta fördelen med a vara kund i en företagspark?

– Främsta fördelen är a hyresgästerna får en ”vi-känsla”. Man

är en del av någonng och hjälper varandra. Om e visst företag

erbjuder en tjänst i någon av parkerna är det naturligt för de

andra a ta hjälp av grannföretaget i första hand. Vi på Annehem

försöker skapa en plaorm för ren och skär aärsnya för våra

hyresgäster. Jag är mycket för kluster och nätverkande som är en

stor del av min roll.

En annan fördel Gustav lyer är Annehems hållbarhetsarbete

i parkerna som är av betydande skala. Även om det oa är relavt

simpla insatser som a byta ll energisnålare lampor i lyktstolpar,

underläa för källsortering, bygga laddstolpar för elbilar, ha rä

temperatur i byggnader och stänga av saker på näerna, så gör

hållbarhetsarbetet stor skillnad i och med a parkerna är stora.

Sist men inte minst beräar Gustav om exibiliteten Annehem

och parkerna erbjuder. Då det nns många lokaler a erbjuda kan

företag och andra verksamheter både växa och krympa i omfa-

ning utan större problem. Annehem kan följa kunderna i deras

utveckling och det är rä många hyresgäster inom parkerna som

någon gång by lokaler när de blivit er eller färre.

Ljungbyhed Park och Valhall Park är unika på olika sä

Parkerna är väldigt olika. Gemensamt för parkerna är a de rym-

mer lokaler för olika typer av verksamheter som företagande och

utbildning, men de olika typerna av verksamhet sker i olika omfa-

ning i de olika parkerna. Gustav beskriver Ljungbyhed Park som e

utbildningskluster och Valhall Park som en bredare företagspark.

Ljungbyhed Park är nischat mot utbildning och där nns e

campus. Platsen är centrum för ygtrak och utbildning, nu även

för drönare. Parken rymmer förutom ygverksamheten även era

skolor, verkstäder, llverkning och lä industri. Det är en gigansk

anläggning med nästan 550 hektar mark och 110 byggnader.

Parkens alla verksamheter sysselsäer snart 600 personer.

Ljungbyheds slogan är:

”Vi utbildar för morgondagen och forskar för framden. I vår

miljö av framåtanda och innovaonskra inspirerar vi llsammans

ll e unikt centrum för hållbarhet i upplevelser, utbildning och

forskning på marken och i luen.”

I Valhall Park nns en mix av kontor och e stort akvitetsutbud

som gör parken ll något som liknar e mindre samhälle med

1 200 anställda och e fullskaligt servicecenter:

– Här sköter vi träd, buskar, rabaer och vägar, sådant som kom-

munen i vanliga fall gör på andra ställen. Något av det vikgaste vi

har här är vår 3 km långa moonsslinga, det är e sä för a få alla

” Vi utbildar för morgondagen och forskar för framden. I vår miljö av fram-

åtanda och innovaonskra inspirerar vi llsammans ll e unikt centrum

för hållbarhet i upplevelser, utbildning och forskning på marken och i luen.”

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 21

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Våra kunder

Annehem har en diversierad kundbas med era kategorier av hyresgäster i olika sektorer.

Bolaget hade 280 kommersiella hyresavtal per 31 december 2021. Kontraktsförfallo strukturen

för dessa hyresavtal påvisar a cirka 56 procent av Annehems kontrakterade årshyra förfaller

eer fem år.

Peab är Annehems största hyresgäst. Hyreskontrakt relaterade ll

Peab utgjorde per 31 december 2021 36 procent av hyresvärdet.

Den genomsniligt viktade återstående kontraktsden på dessa

kontrakt uppgick ll 8,4 år. Utöver Peab nns det ingen enskild

hyresgäst som utgjorde mer än fem procent av hyresvärdet. De

o största kunderna (exklusive Peab-anknutna hyreskontrakt)

utgjorde 32 procent. Den genomsniligt viktade återstående

kontraktsden per 31 december 2021 uppgick ll 8,7 år för de

o största hyresgästerna avseende hyresvärde och 6,0 år totalt.

Annehems fasghet Ledvolten i Solna

förvärvades och llträddes i ärde

kvartalet 2021.

100

120

140

>5år4–5 år3–4 år2–3 år1–2 år<1 år

kontraktsförfallostruktur

Kontrakterad årshyra

Aktuell fördelning, %

%Total i Mkr

Annehems kontraktsförfallostruktur

per 31 december 2021

Översikt av de o största kunderna

per 31 december 2021

Hyresgäst

Hyresvärde,

Mkr

Andel av totalt

hyresvärde, %

Antal

hyreskontrakt

Peabanknutna hyreskontrakt 88 36% 28

Coop Norge 13 5% 1

ISS Finland 13 5% 6

Carmeda AB 12 5% 1

Actic Sverige AB 8 3% 2

Ängelholms Kommun 8 3% 8

Coop Väst AB 7 3% 1

Klippans Kommun 5 2% 10

Migrationsverket 5 2% 4

Rudus OY 5 2% 1

Summa 165 68% 62

Totalt 243 288

”Hyresvärde” denieras som hyresintäkter enligt relevant avtal med llägg för bedömd

marknadshyra för outhyrda ytor tolv månader framåt vid rapporllfället och

”Hyresintäkter” denieras som hyror och hyresllägg minus hyresrabaer.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 22

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Kundcase

Den finska hyresgästen ISS

rekommenderar Annehem som hyresvärd.

I Helsingfors äger Annehem fasgheterna Ulmes I&II

som bildar företagsparken Ulmes Business Garden.

Fasgheterna består mestadels av kontorslokaler och

ligger i stadsdelen Pitäjänmäki, e område med goda

förbindelser. Sonja Takala, Key Account Director på ISS

Finland, ansvarar för all fasghetsförvaltning i före-

tagsparken där ISS också är en av de största hyresgäs-

terna llsammans med Peab

ISS har si huvudkontor med cirka 200 kontorsmedarbetare och 20 servic-

emedarbetare i företagsparken. De tjänster som ISS llhandahåller är bland

annat; catering och restaurangtjänster, städning, moagning, säkerhet,

kontorstjänster för gemensamma utrymmen och hyresgäster, reparaon och

redovisning. Sonja beskriver a det är tack vare den nära dialogen mellan

Annehem och ISS som de gemensamt kan llhandahålla hyresgästerna med

bekväma och vackra lokaler. ISS sye är också just a ansluta människor och

platser för a få världen a fungera bäre.

–Jag är oerhört stolt över mina kollegor som varje dag levererar service i

toppklass med e stort leende på läpparna, säger Sonja.

ISS och Annehem har e tä samarbete

ISS har en unik roll som både serviceleverantör för hyresgäster och gemen-

samma utrymmen samdigt som de själva är hyresgäster. Dea möjliggör

Annehems och ISS täta samarbete som Sonja beskriver karaktäriseras av en

öppen kommunikaon med högt i tak. De två organisaonerna har månatliga

möten och båda håller kontakten regelbundet däremellan.

Sonja Takala

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 23

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

När ISS yade ll Ulmes Business Garden var Peab fasghets-

ägare. ISS letade då eer lokaler med e centralt läge i storstads-

området i närheten av en järnvägsstaon, med bra parkeringsmöj-

ligheter och service. Ulmes Business Garden hade allt; även den

goda servicen i samarbete mellan Peab och ISS, beräar Sonja.

Hur har bytet från Peab ll Annehem som fasghetsägare varit?

– Det har varit en smidig övergång där vi har varit mycket inblan-

dade eersom ISS tar hand om hyres inbetalningar och eersom

vi är den första kontakt punkten för hyresgästerna i Finland om de

har några problem, klagomål eller behov av förändring.

”Lobbyn är mycket vacker”

Sonja beräar a hon oa hör från kunder och besökare a

framför allt lobbyn är mycket vacker. Den är ljus och väldesignad.

Vad tycker du bäst om med fasgheterna?

–Förutom den uppskaade lobbyn är det den exceponella servi-

cen. Våra medarbetare som arbetar i Ulimes Business Garden är

väldigt stolta över a arbeta där.

Skulle du rekommendera Annehem som hyresvärd?

–Ja, och den främsta anledningen ll det är företagsparkskon-

ceptet. Det passar perfekt för människor som kommer llbaka

ll kontoret eer pandemin; bekväma lokaler med service som

underläar hyresgästernas vardag.

–Dessutom erbjuds Annehems exibla kontors lokaler med

moderna och exibla hyresavtal där hyresgäster kan byta lokaler

inom kort d.

Kundcase

” Dessutom erbjuds Annehems exibla

kontorslokaler med moderna och

exibla hyresavtal där hyresgäster

kan byta lokaler inom kort d.”

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 24

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Hållbarhet

Globalt står bygg- och fasghetsbranschen för

36 procent av den totala energianvändningen

och nästan 40 procent av världens CO

-utsläpp.

I Sverige står bygg- och fasghetsbranschen

för 34 procent av landets totala energianvänd-

ning, 35 procent av avfallet och 19 procent av

växtgasutsläppen. Dessutom bidrar sektorn

ll utsläpp i andra länder genom import av

byggprodukter. Nyprodukon av hus beräknas

ha lika stor klimatpåverkan som a sedan driva

huset i 50 år. I kombinaon med snabbt växande

samhällen, ökande befolkning och oförutsägbara

klimaörhållanden är det tydligt a vi måste

arbeta hållbart på såväl kort som lång sikt. Som

Under 2021 har Annehem låt CICERO Shades of Green genomföra en

oberoende utvärdering av Annehem i e hållbarhetsperspekv. 61 pro-

cent av våra intäkter och 79 procent av våra investeringar är graderade

som mörkgröna eller gröna för 2020.

FOKUSOMRÅDE HUR ANNEHEM ARBETAR

MED FRÅGAN

FN:S GLOBALA MÅL

Vår roll i samhället Annehems hållbarhetsarbete leder

ll socialt värde för vår omgivning.

HÅLLBARA STÄDER

OCH SAMHÄLLEN

Hållbar llväxt Långsikg ekonomisk llväxt

Miljöcererade fasgheter

Grön nansiering

Gröna hyresavtal

Klimatpåverkan Energikonsumon

Vaenförbrukning

Utsläpp och transporter

Återvinning

HÅLLBAR ENERGI

FÖR ALLA

HÅLLBAR

KONSUMTION OCH

PRODUKTION

Goda relaoner Medarbetare

Mångfald och jämställdhet

Leverantörer

Nöjda kunder

GOD HÄLSA OCH

VÄ LBEFINNANDE

JÄMSTÄLLDHET

Grunden för hållbarhetsarbetet på Annehem

är våra fyra fokusområden: Vår roll i samhäl-

let, Hållbar llväxt, Klimatpåverkan och Goda

relaoner. Dessa områden är representava

för det arbete vi gör och för det ansvar vi tar.

Inom varje område nns beskrivet hur vi på

både kort och lång sikt bedriver vårt hållbar-

hetsarbete. Vi har även idenerat inom vilka

områden vi har störst påverkan och därige-

nom vilka av de globala klimatmålen som är

mest väsentliga för vår verksamhet. Dessa är

tydligt knutna ll våra fokusområden.

FN:s globala mål för hållbar utveckling

en konsekvens av den stora påverkan fasghets-

branschen utgör på klimatet har vi på Annehem

beslutat a vår fasghetsförvaltning ska bli

utsläppsneutral ll 2030.

Med grund i målsäningen a nå en klimat-

neutral förvaltning har Annehem höga ambi-

oner a möta dagens och framdens krav på

hållbarhet. Hållbarhetsarbetet utgår från FN:s

globala mål för hållbar utveckling och tar fasta

på e långsikgt ansvar för den ekonomiska,

miljömässiga och sociala utvecklingen. A

arbeta med dessa punkter är en förutsäning

för a kunna bygga fasghetsvärde på lång sikt.

Därmed är hållbarhet i dess olika dimensioner

en naturlig del av våra fasghetsinvesteringar på

Annehem. Annehem har byggt upp en modern

porölj av fasgheter som är moderna, exibla

och energieekva, allt för a öka förutsä-

ningarna för en hållbar framd.

Vår roll i samhället

Vårt hållbarhetsarbete avgör vilket avtryck vi

lämnar i vår omgivning. Runtom Annehem nns

många olika intressenter som påverkas av hur vi

väljer a driva vår verksamhet. Rollen vi spelar i

vårt samhälle har därmed stor inverkan inte bara

på vårt eget hållbarhetsarbete, utan även för alla

de som på något sä påverkas av oss. Genom väl

utvecklade riktlinjer och policys skapar vi socialt

värde för vår omgivning, varje dag.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 25

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Hållbara samhällen

Annehems hållbarhetspolicy anger a vår upp handlingsverk-

samhet ska ligga i linje med FN:s vägledande principer för företag

och mänskliga rägheter, principerna i FN:s Global Compact och

OECD:s riktlinjer för mulnaonella företag. Dea är grunden

för vårt hållbarhetsarbete och spelar en central roll i vårt dagliga

arbete.

På Annehem skapar vi förutsäningar för en hållbar ekonomi

genom a dels ge avkastning på eget kapital som ägarna investerar

i verksamheten, dels genom a fasgheterna skapar värde för

kunderna, deras aär, medarbetare och ägare. Vidare bidrar vi

ll sysselsäning och köpkra genom vår marknadsnärvaro, och

genom våra underleverantörer skapar vi indirekta arbetsllfällen.

Hållbar llväxt

Hållbar llväxt utgör grunden för hållbarhetsarbetet på Annehem.

Genom vår strategi inom området arbetar vi för a säkerställa en

långsikg och stark posion på marknaden. Grön nansiering och

miljöcerering av fasgheter är vikga verktyg för a bygga fast-

ighetsvärde som håller, och hållbarheten i dess olika dimensioner

blir en naturlig del av våra fasghetsinvesteringar. Majoriteten,

85 procent av Annehems fasghetsvärde, är redan idag miljöcer-

erat. Med en modern porölj av fasgheter som är exibla och

energieekva nns goda förutsäningar för yerligare framsteg

i hållbarhetsarbetet.

Miljöcererade fasgheter

Annehem arbetar eer en hållbarhetsstrategi som bland annat

innebär a vi vid förvärv av nya fasgheter har som baskrav a

byggnaderna skall vara cererade i enlighet med Miljöbyggnad

Silver eller motsvarande. Vidare skall de förvärvade byggnaderna

väsentligen bidra ll begränsningen av klimaörändringar i

enlighet med EU taxonomiförordning. Vilket vi uppnår genom a

förvärva fasgheter som har eller kan uppnå energiklass A eller B

och i undantagsfall C. Under 2021 har vi cererat två byggnader

i enlighet med Breeam in use med betyget Very Good. Med dea

arbete har vi cererat alla byggnader byggda eer 2016 i vårt

fasghetsbestånd. Genom denna strategi är målet a på lång sikt

överskrida miljöcerering för 90 procent av det totala värdet.

Under 2020 motsvarade andelen miljöcererade fasgheter

79 procent av Annehems totala innehav. Samtliga av Annehems

nyförvärvade fasgheter under 2021 är miljöcererade med

Miljöbyggnad Silver eller annan likvärdig standard, vilket innebär

a miljöcerering vid nyförvärv uppgick ll 100 procent 2021.

Andelen av det totala värdet uppgick 2021 ll 85 procent.

Grön nansiering & energiprestanda

Vid förvärv likväl som vid omförhandling eersträvar vi framgent

grön nansiering. Under 2021 tecknade Annehem si första

Gröna lån vid llträdet av Jupiter 11 i Helsingborg vilket följdes

upp med yerligare en grön nansiering av Ledvolten 1. Vid

slutet av 2021 uppgick andelen grön nansiering ll 13,6 procent.

Genom a yerligare stärka fokuset på området framöver

och därigenom avsevärt öka andelen grön nansiering avser vi

a kortsikgt öka andelen grön nansiering ll 16 procent, av

fasgheternas verkliga värde. Till 2024 är målet a bolaget ska

uppnå 90 procent grön nansiering, vilket skall åstadkommas via

renansiering av bankkonsorets lån.

Grön nansiering ska användas för gröna satsningar som

bidrar ll EU:s miljömål. Syet med lånet är a smulera gröna

satsningar som är miljömässigt hållbara och som bidrar ll målsä-

ningarna i EU:s taxonomi. För a investeringen ska klassas som

hållbar ska den ge e väsentligt bidrag ll något av de denierade

målen i taxonomin.

I den delegerade akten ll EU taxonomiförordning speciceras

a en byggnad byggd före 31 december 2022 väsentligen bidrar

ll begränsningen av klimaörändringar om byggnaden

• har energiklass A enligt energideklaraonssystemet

• alternavt är bland de 15 procent bästa i det naonella eller

regionala byggnadsbeståndet uryckt i primärenergi vid dri

För en nyproducerad byggnad uppförd eer 1 januari 2021

gäller a byggnaden presterar mint 10 procent bäre än BBR

kraven för den aktuella byggnadstypen.

Annehem har e mål a 90 procent av fasghetsvärdet skall

vara hållbart i enlighet med EU taxonomiförordningen 2024. Vid

utgången av 2021 var 85 procent av fasghetsvärdet hållbart

i enlighet med taxonomiförordningen.

Gröna hyresavtal

E grönt hyresavtal innebär e åtagande från både hyresvärd och

hyresgäst a vidta en mängd olika konkreta åtgärder. Åtagandet

omfaar bland annat e informaonsutbyte om miljöambioner

och miljöarbete. Det handlar ll exempel om a minska energi-

användningen, gå igenom energideklaraonen, skapa möjlighet

ll källsortering och a ha miljöhänsyn vid materialval och ha

större återvinningsgrad vid ombyggnader. Dessutom förbinder sig

hyresgästen a bara använda grön el i sina lokaler. Vid ny uthyr-

ning likväl som vid omförhandling eersträvar Annehem alld a

erbjuda gröna hyresavtal. Vid utgången 2021 ingick 24 procent av

hyresvärdet i gröna hyresavtal. Till 2024 är målsäningen a ha

minst 80 procent av hyresvärdet i gröna hyresavtal.

Vår klimatpåverkan

Den dagliga verksamheten på Annehem består ll stor del av a

vi förbrukar energi och vaen, och genererar utsläpp och avfall.

Dessa komponenter är nödvändiga för a driva oss framåt, men

inom varje område nns stora möjligheter för oss a påverka vilket

avtryck vi gör på klimatet. Genom arbete med energieekvise-

ring, grön el och värme, vaenbesparingsåtgärder, gröna fordon

och återvinning minskar vi vår klimatpåverkan. Med målsäningen

a nå en utsläppsneutral fasghetsförvaltning (Scope 2) ll 2030

ser vi konnuerligt över dessa komponenter i vår verksamhet, och

arbetar konnuerligt med a idenera möjligheter och eek-

visera.

Energikonsumon

Annehem har många nya byggnader och har en tydlig plan för

energihanteringen av dessa. Först ser vi ll a systemen för

energiåtervinning och köpt energi fungerar som de ska. Däreer

arbetar vi med opmering av systemen. I e tredje steg ser vi över

om det nns möjligheter a investera i ännu bäre system. Exem-

pelvis har vi solceller på era av våra fasgheter.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 26

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

I våra företagsparker nns det en potenal a eekvisera

energisystemen i era av våra byggnader genom injusteringar och

utbyte av äldre anläggningar. Dea arbete pågår konnuerligt.

Vidare arbetar vi akvt med a utreda om det nns möjlighet a

bygga en solcellspark i någon av företagsparkerna.

E vikgt mål för Annehem är a minska den totala energiför-

brukningen för hela fasghetsbeståndet. Vi skall årligen arbeta för

a minska mängden köpt energi med 3 procent per år ll och med

2024.

Användning av solceller är e mycket hållbart och arakvt sä

a producera energi. Inom fasghetsbranschen nns stora möjlig-

heter a öka sådan energiprodukon genom a installera solceller

på taken. Arbetet med a öka installaonerna och användningen

av solceller, även i form av solcellsanläggningar, har hög prioritet i

Annehems hållbarhetsstrategi för 2022. 2021 producerades 0,5

kWh/kvm från solceller. Annehems mål är a producera 3 kWh/

kvm ll 2024.

Vaenförbrukning

Annehem arbetar med a mäta och följa upp vaenförbrukningen

för samtliga fasgheter. Där förbrukningen är extra hög införs

konnuerligt åtgärder för a spara på vaen. Vid underhåll och

renovering väljs alld snålspolande och på andra sä lågförbru-

kande alternav, exempelvis toaleer och duschar. Annehems

vaenförbrukning var 185 liter/kvm 2021.

Vår målsäning på kort sikt är a säkerställa goda runer för

mätning och uppföljning av förbrukningen. På lång sikt är målet a

minska vaenförbrukningen med 1 procent per år och per kvm. Vi

för en öppen dialog med våra hyresgäster, där vi sprider kunskap

om vaenförbrukning och ger ps på hur hyresgästerna själva kan

hjälpa ll a spara.

Utsläpp och transporter

A mäta, följa upp och eekvisera energiförbrukningen i våra

fasgheter, a förvärva fasgheter med hög energiklass och a

installera smartare energiprodukon är vikga verktyg även i

arbetet med verksamhetens koldioxid- och växthusgasutsläpp.

Annehem köper alld miljöcererad ärrvärme när möjligheten

nns, och vi arbetar hårt med a klimatkompensera i övriga fall.

fortsäa arbeta på samma sä framåt. Under uppstartsåret

2020 uppgick andelen miljöklassade tjänstebilar i verksamheten

ll 60 procent. Motsvarande sira för leasade servicebilar var 0

procent. 2021 var 100 procent av tjänstebilarna och 0 procent

av servicebilarna miljöklassade. Målsäningen är a arbeta med

enbart el- respekve laddningshybridbilar för både tjänste- och

servicebilar i verksamheten, och därmed ha en konstant 100-pro-

ceng nivå för andelen miljöklassade bilar. E vikgt led i det här

arbetet är en leverans av miljöklassade servicebilar som är planerad

under Q1 2022. Samtliga Annehems fasgheter belägna i centrala

delar av stora eller medelstora städer där infrastrukturen och

llgången ll kollekvtrak är god.

Arbetet med a reglera våra utsläpp är ständigt pågående och

genomsyrar alla delar av verksamheten. En central del i arbetet

handlar om a skilja på direkta utsläpp i verksamheten och indi-

rekta utsläpp från resor, avfall, köp av varor och tjänster, med mera.

Skillnaden är vikg eersom möjligheterna a mäta, följa upp och

påverka utsläppsnivåerna ser olika ut. För direkta utsläpp arbetar

vi med målsäningen a minska dessa med tre procent per år. För

indirekta utsläpp siktar vi på a minska nivåerna för jämförbart

bestånd. Verksamhetsövergripande arbetar vi för en klimatneutral

fasghetsförvaltning ll år 2030.

Under 2021 leasades enbart miljöklassade tjänstebilar inom

Annehem, och i enlighet med våra mål i frågan kommer vi a

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 27

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Återvinning

För oss på Annehem är det vikgt a förse våra hyresgäster

med goda möjligheter a leva hållbart. A erbjuda återvinnings-

staoner är en sådan åtgärd. Annehem har för avsikt a införa

återvinningsrum på alla fasgheter med minst 4 frakoner i

enlighet med vårt mål a alla våra hyresgäster ska ha llgång ll en

avfallsstaon med källsortering ll år 2024.

Goda relaoner

Våra relaoner är nyckeln ll a vi kan växa och fortsäa utveckla

vårt hållbarhetsarbete. Därför är det av stort värde för oss a

vårda våra relaoner väl. Genom a vara en arakv arbetsplats

med fokus på jämställdhet och hälsa bygger vi goda relaoner

med våra medarbetare. Med hjälp av hållbarhetsgranskning, vår

uppförandekod och a erbjuda gröna hyresavtal bygger vi goda

relaoner med leverantörer och kunder.

Medarbetare

För a nå god och konnuerlig medarbetarnöjdhet för vi en tät

dialog med våra medarbetare. Vi vill a våra medarbetare ska må

bra, och en vikg del i det är a vi erbjuder en trygg och förmånlig

sjukvårdsförsäkring. Vi följer också upp långdssjukskrivningar

och erbjuder hjälp och individuella planer för återkomst ll

arbetsplatsen. Den totala sjukfrånvaron inom verksamheten för

åren 2020 och 2021 uppgick ll 1,49 respekve 0,27 procent. Vår

målsäning är a fortsäa hålla nivån under 3 procent.

E yerligare verktyg för goda medarbetarrelaoner är

Annehems årliga medarbetarundersökning. Medarbetarindexets

uall var 72 för 2020 respekve 73 för 2021. Målet är a

fortsäa ha e index över 70. Med hjälp av vår personalhandbok

arbetar vi med tydliga policys och riktlinjer, vilket skapar struktur

mellan bolaget och våra medarbetare.

Mångfald och jämställdhet

På Annehem anser vi a jämställdhet bidrar ll en posiv värde-

utveckling och det är därför en självklar del av vår verksamhet.

Annehem strävar eer en jämn fördelning mellan kön, ålder och

etnisk bakgrund och beaktar alld mångfaldsperspekvet vid

nyrekrytering. Vid likvärdig kompetens väljs kandidat i enlighet

med våra jämställdhetsmål. 50 procent (33) av Annehems led-

ningsgrupp 2021 består av kvinnor och 56 procent (53) av alla

medarbetare är kvinnor.

Vikga verktyg i vårt jämställdhetsarbete är vår personalhand-

bok, hållbarhetspolicy, uppförandekod och visselblåsarfunkon.

Vidare har vi nolltolerans mot alla former av korrupon och

ekonomiska oegentligheter, ll exempel mutor, ollåten provision,

bedrägeri, förskingring och penningtvä.

I november emoog Annehem det glädjande beskedet av

Allbright a vi kom på en 6:e plats av 339 utvärderade bolag i deras

utvärdering av jämställdhet i svenska börsbolag. Dea är vi mycket

stolta över.

Nöjda kunder

Våra kundrelaoner är vikga för verksamheten, och vi arbetar för

långa och givande relaoner varje dag. Vikga verktyg för en god

kundnöjdhet är a vi erbjuder samtliga kommersiella hyresgäster

minst e hyresgästmöte per år, och a vi årligen genomför en

NKI-mätning (Nöjd kund-index). Vår målsäning är a ligga över

branschsniet som just nu motsvarar 76. 2020 redovisade vi e

NKI på 82. 2021 var motsvarande sira 77.

Leverantörer

På Annehem är vi måna om a ha goda relaoner med våra

leverantörer och det är vikgt för oss a de, liksom vi, arbetar för

e hållbart samhälle. Därför är det e krav a våra leverantörer

agerar i enlighet med vår uppförandekod, vilken alld biläggs vid

upphandling av nya leverantörer. Vi ställer även krav på använd-

ning av ID06-kort för personal på byggarbetsplatser för en trygg

arbetsmiljö. För a bygga hållbara partnerrelaoner arbetar vi

enligt målsäningen a samtliga strategiska partners ska vara

hållbarhetsgranskade och godkända år 2024. 100 procent av våra

leverantörer uppfyllde dea krav både under 2020 och 2021.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 28

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Hållbarhetsmål

Fastigheter

Utfall

2021

Utfall

2020 Mål 2022

Mål lång sikt

2024 Kommentar

Miljöcertifiering av värde, % 85% 68% E/T 90%

Miljöcertifiering vid nya förvärv, % 100% 68% 100% lägst Miljö-

byggnad Silver

eller motsva-

rande

100% lägst

Miljöbyggnad

Silver eller

motsvarande

Endast förvärva fastigheter

som har eller kan uppnå

energiklass i enlighet med

mål.

Energiprestanda, andel av verkligt

fastighetsvärde som uppfyller

kriterierna i enlighet med EU

taxonomin

85% 40% E/T 90% För våra fastigheter är målet

att tillhöra de 15% med bäst

energiprestanda i respektive

land.

Energiförbrukning

(köpt energi MWh)

19 163 E/T 18 588 17 438 Minska energiintensiteten

med 9% till år 2024.

Energiintensitet avseende köpt

energi (kWh/kvm)

91 E/T 88 83 Minska energiintensiteten

med 3% jmf 2021 vilket

motsvarar en besparing om

9% till och med 2024.

Energi från solceller (kWh/kvm) 0,5 0,5

E/T

3,0

Utsläpp

Scope 1 (kgCO

) 57 768 E/T 56 035 52 569 Direkta utsläpp i verksam-

heten: Inkluderar resor med

tjänstebilar, ägda fordon i

parker såsom traktorer,

plogbilar och gräsklippare

samt Påfyllning/destruering

av köldmedia. Minska

ut släppen med 9% till 2024.

Scope 2 (kgCO

) 106 206 E/T 95 585 74 344 Köpt energi – såld energi.

Minska utsläppen med 30%

till 2024 för jämförbart

bestånd.

Scope 2 intensitet (kgCO

/kvm) 0,50 E/T 0,45 0,35 Köpt energi – såld energi.

Minska utsläppen med 30%

till 2024.

Scope 3 (kgCO

) 607 092 E/T E/T Indirekta utsläpp: Hyresgäs-

ternas köpta energi av

hyresvärden samt tjänste-

resor med egen bil samt för

flygresor.

Totala utsläpp (kgCO

) 771 066 E/T E/T Vi skall vara CO

neutrala till

2030 avseende Scope 2.

Fastigheter

Utfall

2021

Utfall

2020 Mål 2022

Mål lång sikt

2024 Kommentar

Återvinning av avfall, % 100% E/T 100% av hyres-

gästerna skall ha

tillgång till en

avfallstation med

källsortering

100% av hyres-

gästerna skall

ha tillgång till

en avfallstation

med källsor-

tering

Införa återvinningsstationer

på alla fastigheter med minst

4 fraktioner.

Vattenanvändning liter/kvm 185 E/T Minska vatten-

förbrukning med

1% per år per

kvm jmf 2021

Minska vatten-

förbrukning

med 3% år per

kvm jmf 2021

Inkluderar hyresgästernas

användning.

Andel miljöklassade tjänstebilar, % 100% 60% 100% 100% el

respektive

laddhybridbilar

Endast leasa fordon i

enlighet med mål.

Andel miljöklassade servicebilar, % 0% 0% 100% 100%

Medarbetare

Nöjda medarbetare, medarbetarindex 73 72 >70 >70

Låg sjukfrånvaro, % 0,9% 1,5% <3% <3%

Jämställd ledning, % andel kvinnor 50% 33% Jämn fördelning

eftersträvas

Jämn

fördelning

eftersträvas

Jämställda medarbetare, % andel

kvinnor

56% 53% Jämn fördelning

eftersträvas

Jämn

fördelning

eftersträvas

Leverantörskedja

Granskning av strategiska

leverantörer, %

100% E/T 100% 100%

Finansiering

Grön Finansiering, % 14% E/T 16% 90%

Kunder

Nöjd kund index 77 82 Över branchsnitt

E/T

Över branch-

snitt >76

Gröna hyresavtal, andel av

hyresintäkter %

24% E/T E/T 80%

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 29

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Stad Fastighetsbeteckning Verkligt värde, Mkr Typ av lokal Certifiering

Grön

fjärrvärme Grön el Energi klass

Stockholm Sadelplatsen 3 945 Kontor Breeam good JA JA B

Stockholm Sadelplatsen 4 356 Kontor/garage Breeam in use very

good

JA JA B

Stockholm Ledvolten 1 309 Kontor/garage Breeam very good JA JA B

Helsingfors Ultimes I & II 907 Kontor Leed Platinum JA JA B

Malmö Stenekullen 2 240 Kontor Miljöbyggnad Silver JA JA A

Malmö Kamaxeln 4 19 Lätt industri Ej certifierad NEJ JA E/T

Göteborg Partille Port 11;60 191 Dagligvaror/Butik Breeam in use

very good

JA JA C

Oslo Carl Berner Torg 309 Dagligvaror/Butik Breeam very good JA JA B

Helsinborg Jupiter 11 134 Kontor Miljöbyggnad Silver JA JA B

Ängelholm Barkåkra 50:3 390 Park Ej certifierad JA JA B-G

Ljungbyhed Sjöleden 1:5–1:17 194 Park Ej certifierad JA JA B-G

Summa 3 994

Hållbarhetsöversikt per fasghet

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 30

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Medarbetar-

case

Inredningen skapar kultur och

bygger sammanhållning

Kontorets roll och värdet av a överhuvud-

taget ha e kontor har alltmer uppdagats i köl-

vanet av pandemin. Träa redovisnings-

ekonomen, Marna Holm, som ck dra nya

av si stora fridsintresse för inredning när

Annehem nu yar ll nya, egna lokaler.

” Det känns jäevikgt för hela

företaget och speciellt för oss som

sier i Solna a få komma ut och få

e eget kontor, en egen plaorm.”

Flyen är vikg ur e varumärkesperspekv

Sedan Annehem grundades har bolaget delat lokaler med Peab.

Under våren 2022 går ylasset ll egna lokaler som även är

betydligt större än vad man har idag. Samdigt är det många före-

tag som gör tvärtom – yar ll co-working-ställen och tränger i

prakken ihop sig med er företag på en mindre yta.

– Mi rikga jobb och tel är ju redovisningsekonom, men nu när

vi ska få ya in i vårt första egna kontor har jag blivit inredare

också, säger Marna och skraar ll.

Vilken roll spelar det nya kontoret för Annehem?

– Det känns jäevikgt för hela företaget och speciellt för oss

som sier i Solna a få komma ut och få e eget kontor, en egen

plaorm. Inte minst ur e varumärkesperspekv.

Det nya kontoret ska kännas spektakulärt

Hur skulle du beskriva Annehems nya lokaler?

– Det ska kännas spektakulärt och scka ut lite, samdigt som det

ska kännas varmt och välkomnande. Vi vill komma bort från den

klassiska kontorskänslan och vill snarare a det ska kännas som

e hem. Allt ska gå ton i ton och vi kommer blanda material. Det

blir jordnära färger och levande material som olika träslag, blandat

med hårda, råa material som betong. De nya lokalerna har varit en

lång, genomtänkt process för Annehem.

– Stora fönster med mycket ljusinsläpp och högt i tak ger energi,

som i sin tur håller oss medarbetare på go humör vilket i sin tur

gör oss mer kreava, och så vidare. Genomtänkt inredning leder

ll en posiv spiral, skapar kultur och bygger sammanhållning.

Det hela började med a Marna arbetade på Peab och med

projektet a starta upp ekonomifunkonen för den nya avknopp-

ningen, Annehem. Nu har hon jobbat på Annehem i snart två år och

stormtrivs.

Hur är det a jobba som redovisningsekonom på Annehem?

–Periodvis mycket jobb men samdigt väldigt roligt. Det går ju

upp och ner som det gör när man jobbar med redovisning, bokslut

och så. Men det har varit extra roligt nu när man har få vara med

sedan start. Det gör a man kan påverka mer och det har också

skapat en bäre sammanhållning i gruppen.

Marna fortsäer med a beräa om hur det är a arbeta på

Annehem.

– Alla får komma ll tals och det är högt i tak. Man välkomnas a

ifrågasäa och man kan skoja med alla vilket är väldigt skönt. Det

är korta beslutsvägar. En fördel med a vara små och nya antar jag.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 31

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

REPORTAGE

Hållbarhetsarbetet är en naturlig del av

Annehems kärnaär. Viveka Frankendal,

COO och hållbarhetsansvarig på Annehem,

ser ljust på framden.

Annehems aärsmodell bygger på hållbarhet

Varför är hållbarhet en aärsförutsäning för Annehem?

–Vi på Annehem förvärvar endast fasgheter som är eller kan

Miljöcereras i lägst nivå Miljöbyggnad Silver eller motsvarande

med en låg energiklass som faller inom ramen för EU taxonomin.

Det vill säga vi väger in hållbarhet i alla dimensioner direkt för a

arahera och behålla kunder, kollegor och kapital. Den här kombi-

naonen leder ll en hållbar llväxt och lönsamhet.

För välrenommerade kunder är hållbarhets cererade fasgheter

en hygienfaktor. Utöver självklarheter som energisnåla fasghe-

ter, är bra ljusinsläpp, god lukvalitet, sociala ytor och gröna växter

vikga för en bra arbetsmiljö. Platsen i sig är också vikg med när-

het ll allmänna kommunikaoner och e bra restaurangutbud.

Det ska helst nnas service i närområdet så a våra kunder spar

d när de åker ll kontoret och spar in en resa, det kan exempelvis

vara llgång ll moonslokaler.

Pandemin har belyst vikten av a ha en plats som skapar mer-

värde. Vivekas personliga tro är a kreavitet skapas i mötet

mellan människor.

–Värdet av det sociala i a träa sina kollegor och bolla idéer skall

inte underskaas vilket jag tror a väldigt många har e behov av.

Vilket man kanske inte alld får över digitala möten. Min överty-

gelse är a mötet med människan är betydelsefullt.

Hållbarhetstänket har alld varit en del av Vivekas arbete

Viveka har aldrig tulerat sig som hållbarhetschef under sina 30 år

i branschen där hon både jobbat i fasghetsägande bolag och som

konsult, även om hållbarhet alld varit en del av hennes arbete. Nu

innehar hon teln COO, vilket innebär ansvar för förvaltning, håll-

barhet och transakoner på Annehem.

Annehems hållbarhetsresa

har bara börjat

Viveka Frankendal

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 32

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Varför valde du a bli en del av Annehem?

- A få vara med och forma e bolag från grunden lockade mig

starkt. Annehem är e framåtlutat bolag med en långsikg ägarho-

risont. För mig är långsikghet hållbarhet.

Vilken utveckling ser du för fasghetsbranschen inom hållbarhet?

–Fokuseringen har gå från energibesparingar i den enskilda

byggnaden för a skära kostnader ll a nu ta e helhetsgrepp på

fasghetens totala påverkan på miljö och människa i dess långsik-

ga användning.

En vikg del i Annehems hållbarhetsarbete är a medarbetarna ska

ha e hållbart arbetsliv och behandlas jämlikt oavse könsllhörig-

het och etniskt ursprung. Annehem har i Albrights årliga granskning

bedömts vara det 6:e bästa bolaget, av 339 granskade börsbolag,

avseende jämställdhet. Dea är Viveka mycket stolt över.

Framden ser ljus ut

Viveka började på Annehem i mars 2021. När hon kom in på Anne-

hem fanns det redan en tydlig riktning mot hållbarhet. Annehem är

e ungt bolag med stora hållbarhetsambioner och tydligt saa

mål (som ni kan läsa mer om i Hållbarhetsavsniet på sid 25–30).

–För a uppnå dem har vi under 2021 sa merparten av de runer

och processer som behövs för a kunna följa upp och fakskt mäta

vår påverkan. Det krävs e gediget arbete och engagemang från

alla i bolaget för a uppnå våra mål och kommunicera vad vi gjort

och vilka resultat vi uppnå.

Hur ser du på det hållbarhetsarbete ni har framför er?

–Våra två företagsparker i Skåne, Valhall Park och Ljungbyhed

Park, kommer vara största utmaningen men också största möjlig-

heten för oss a verkligen göra skillnad.

Viveka beräar a jämfört med Annehems nyförvärvade fasg-

heter är byggnaderna i företagsparkerna generellt äldre och har

därmed inte ha samma hållbarhetskrav på sig när de byggdes.

Möjligheten ligger i a det nns en ständig förbäringspotenal

”A fortsäa llväxtresan som vi redan

påbörjat ser jag mycket fram emot.”

vad gäller inte minst energibesparingar. Arbetsmiljömässigt ligger

parkerna i framkant med närheten ll grönområde, llgången ll

fysisk akvitet, och annat i linje med en hållbar arbetsmiljö.

Vad ser du mest fram emot?

– A fortsäa llväxtresan som vi redan påbörjat ser jag mycket

fram emot. Vi ska göra er hållbara aärer. A nå och överträa

högt uppsaa mål llsammans med den samlade kompetensen i

teamet har alld varit min drivkra.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 33

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Annehem-aken

Annehem Fasgheters B-aker är sedan den 11 december 2020 noterade på Nasdaq Stockholm med

kortnamn ANNE B. Annehem Fasgheter AB bildades den 1 januari 2020 som en separat fasghetskon-

cern inom Peab. Den 12 november 2020 beslutade Peabs extra bolagsstämma om en utdelning av Anne-

hem ll Peabs akeägare samt a notera Annehems B-aker på Nasdaq Stockholm.

Kursutveckling och omsäning 2021

På den första handelsdagen för 2021, den 4 januari 2021, gjordes

det sista avslutet i Annehem-aken ll 31,1 kronor per ake.

Sista betalkurs den 30 december var 37,3 kronor per ake vilket,

jämfört med stängningskursen den 4 januari, motsvarar en ökning

med 19,9 procent. Stockholmsbörsen i sin helhet, OMX Stockholm

PI, utvecklades med 33,8 procent under motsvarande period och

fasghetsindex, OMX Stockholm Real Estate PI, utvecklades med

44,1 procent samma period.

Mellan den 4 januari och 30 december omsaes totalt cirka

27,2 miljoner aker på Nasdaq Stockholm ll e värde av

882 Mkr. I genomsni handlades 75,9 tusen B-aker per dag. Den

genomsniliga omsäningshasgheten uppgick ll 46,0 procent

på Nasdaq Stockholm.

2021-12-11

2021-12-30

2021-10-11

2021-09-11

2021-08-11

2021-07-11

2021-06-11

2021-05-11

2021-04-11

2020-03-11

2021-02-11

2021-01-11

2020-12-11

Anne B OMX Stockholm Real Estate PI OMX Stockholm PI

Avser stängningskurs den 11 december 2020 – 30 december 2020.

Källa: Bloomberg

Kursutveckling 2021

Akeägare och ägarstruktur

Per den 31 december 2021 hade Annehem Fasgheter 31 811

akeägare, fördelat över svenska och utländska selser, instu-

oner, och privata investerare. De o största ägarna hade vid årets

slut 47,8 procent av kapitalet och 72,1 procent av rösterna. Den

största ägaren per den 31 december 2021 var Ekhaga Utveckling

AB med 21,0 procent av kapitalet och 48,4 procent av röster.

De o största akeägarna, A- och B-aker, per 2021-12-31

Ägare Antal aktier

Andel av

kapital, %

Andel av

röster, %

Ekhaga Utveckling AB 12 394 067 21,0 48,4

Familjen Paulsson 2 394 105 4,1 7,7

Volito AB 4 800 000 8,14 6,21

Peabs Vinstandelsstiftelse 2 403 800 4,1 2,0

Strandblocket Holding AB 208 432 0,4 1,6

Carnegie Spin-off 1 750 000 3,0 1,5

UBS Switzerland AG 259 769 0,4 1,4

Familjen Kamprads Stiftelse 1 720 000 2,9 1,4

Handelsbanken Microcap Norden 1 171 969 2,0 1,0

SEB Fastighetsfond Norden 1 108 246 1,9 0,9

Övriga aktieägare 30 782 160 52,2 27,9

Totalt 58 992 548 100,0 100,0

Källa: Euroclear

Antal aker och akekapital

Antalet aker i Annehem per den 31 december 2021 var

58 992 548 varav 6 863 991 A-aker och 52 128 557 B-aker.

Varje B-ake i Annehem berägar innehavaren ll en röst på

bolagsstämma och varje A-ake berägar innehavaren ll o

röster. Varje akeägare har rä a rösta för samtliga aker som

akeägaren innehar. Samtliga aker i Annehem ger lika rä ll

utdelning samt ll llgångar och eventuella översko i händelse

av likvidaon. Rägheterna förknippade med akerna, inklusive

de som framgår av bolagsordningen, kan endast ändras i enlighet

med vad som framgår av akebolagslagen (2005:551).

Utdelning och utdelningspolicy

I huvudsak ska vinsterna återinvesteras för a ta llvara

aärsmöjligheter och uppnå Annehems llväxtmål. Läs mer om

llväxtmålen på sidorna 11–12 i årsredovisningen.

Investerarkontakt

Jörgen Lundgren Jan Egenäs

Verkställande direktör Chief Financial Ocer

jorgen.lundgr[email protected] [email protected]

+46 (0)76-843 05 08 +46 (0)70-593 71 38

Alternavt ll [email protected]

Analykertäckning

Analyker som följt Annehem under 2021:

Katja Melnikova, Nordea Markets

Informaon om analyker som följer Annehem åternns på vår

hemsida, via följande länk: www.annehem.se/investerare/

annehem-aken/analyker/

Data per aktie 2021 2020

Aktiekurs vid årets slut, kr 37,3 31,65

Lägsta stägningskurs, kr 26,70

29,9

Högsta stägningskurs, kr 40,95

33,8

Utveckling Annhem B sedan börsnotering, % 10,4 –6,4

Börsvärde vid årets slut, Mkr 1 944 1 650

Omsättningshastighet Nasdaq Stockholm, % 46,0 16,3

Resultat per aktie, kr 3,56 1,22

Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,46 0,76

Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 40,9 36,3

Antal utestående b-aktier vid årets slut, st 52 128 557 52 128 557

Totalt antal aktieägare, st 31 811 39 787

(2021-03-19)

(2021-08-31) Källa: Bloomberg, Euroclear och Nasdaq

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 34

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

CFO har ordet

Jag har få möjligheten a vara med från e väldigt digt stadium i formerandet av Annehem Fasg-

heter AB, vilket har varit en intressant och intensiv upplevelse. Vi har nu varit noterade i drygt e år.

Vi får oa frågor kring hur hårt knutna vi är ll Peab AB, vilket är

naturligt, då vi har förvärvat Peabs färdigutvecklade fasgheter i

Sverige, Norge och Finland. Det är basen i Annehems fasghets-

bestånd, en mycket bra bas med moderna, exibla och miljörikga

fasgheter. Börsnoteringen gjorde Peab via en utdelning ll Peabs

bentliga akeägare, en så kallad Lex Asea-avknoppning. Annehem

är sedan noteringen på Nasdaq, Mid Cap, e helt fristående bolag

med en professionell relaon med Peab precis som med många

andra aktörer. De aärer vi gör med Peab och andra aktörer sker

alld på marknadsmässiga grunder i sye a skapa akeägarvärde

för Annehems ägare.

Tillväxt sker för vår del i tre strömmar.

• Förvärvade men ej llträdda: Fasgheter under uppförande där

vi har avtalat a vi llträder när fasgheten är färdigställd.

• Avsiktsförklarade: En möjlighet, men ingen skyldighet, ll a

förvärva en fasghet när den är färdigställd.

• Transakonsmarknaden: Konnuerlig analys av det som nns på

marknaden samt potenella aärer som ännu inte kommit ut på

marknaden, så kallade ”o market”.

De två första strömmarna är väl denierade pipelines där vi tydligt

beskriver vår llväxtresa.

Under året har marknadens intresse för hur väl Annehem lever

upp ll taxonomikraven succesivt ökat. Vi ser a Annehem med

si unga bestånd bestående av moderna och energieekva

byggnader levererar väl ufrån de krav som ställs för en grön

klassad investering.

Jan Egenäs

CFO

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 35

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Tillgången ll kapital är en förutsäning för

llväxt och framgångsrik förvaltning av fasg-

heter. A äga fasgheter är en kapitalintensiv

verksamhet som medför a bolaget är bero-

ende av externa lån för a utveckla fasghets-

beståndet och för a fortsäa expansionen.

Annehem har goda förutsäningar i och med

en stark balansräkning, låg belåningsgrad samt

en säkerställd låneram om 1,9 Mdkr som löper

ll och med november 2023. Vidare har under

året yerligare externa lån tagits upp om totalt

234 Mkr med en löpd på 2 år.

Finanspolicy

Annehems nanspolicy syar ll a klargöra styrning, risk-

begränsning, ansvarsfördelning samt uppföljning och kontroll av

nansförvaltningen. Med policyn som stöd arbetar bolaget med a

styra och hantera sina nansiella risker samt säkerställa riskhante-

ring genom god kontroll.

Skuldförvaltning

Skuldförvaltning syar ll a löpande säkerställa a bolaget,

genom upplåning i bank och på kapitalmarknaden, har en stabil,

väl avvägd och kostnadseekv förvaltning. Relaonerna med

kreditgivare är av stor vikt för bolaget. Annehem strävar eer

a i alla hänseenden vara en stabil och betrodd motpart genom

a informaon ll kreditgivare ska vara transparant, korrekt och

lällgänglig.

Kapitalstruktur per den 31 december 2021

Annehem och dess doerbolag Annehem Holding 3 AB har ingå

e kreditavtal med SEB, Nordea och Swedbank. Kreditavtalet

omfaar e belopp om totalt cirka 1,9 Mdkr uppdelat på tre så

kallade trancher i SEK, EUR och NOK, varav tranchen i SEK kan

påkallas vid tre olika llfällen. Kreditavtalet omfaar e belopp

uppgående ll 1 213 Mkr, 51 MEUR och 176 MNOK. Per årsskif-

tet så var NOK- och EUR-trancherna fullt utnyjade och 420 Mkr

återstod a nyja i SEK. Vidare har bolaget tagit in Handelsbanken

som ny kreditgivare. De nya krediterna från Handelsbanken är

grön nansiering för e belopp motsvarande 234 Mkr.

Kreditavtalet innehåller sedvanliga uästelser, åtaganden,

nansiella åtaganden (däribland åtaganden om räntetäckningsgrad,

LTV och soliditet).

Finansiering

≥30 %

Soliditet

≥2,2 ggr

Räntetäckningsgrad

≤60 %

Neobelåningsgrad

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 36

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Risker och riskhantering

Koncernens aärsverksamhet är utsa för risker som kan få bety-

delse för bolagets framda verksamhet, resultat och nansiella

ställning. Annehem har en hög riskmedvetenhet i organisaonen

och genom e akvt och förbyggande arbete begränsas och han-

teras riskerna. I dea avsni beskrivs de riskfaktorer och vikga

omständigheter som anses väsentliga för koncernens verksamhet

och framda utveckling.

Riskfaktorerna hänför sig ll koncernens verksamhet, bransch

och marknader, samt omfaar vidare operaonella risker, legala

risker, regulatoriska risker, risker kopplade ll bolagsstyrning,

skaerisker, nansiella risker.

Redogörelsen nedan är baserad på informaon som är llgäng-

lig vid uppräandet av denna årsredovisning. De riskfaktorer som

för närvarande bedöms mest väsentliga presenteras först i varje

kategori, medan riskfaktorerna däreer presenteras utan särskild

rangordning.

Nedanstående risker och osäkerhetsfaktorer kan ha en

väsentligt negav inverkan på koncernens verksamhet, nansiella

ställning och/eller resultat.

Bransch och marknadsrelaterade risker

Annehems verksamhet påverkas av makroekonomiska faktorer såsom allmän konjunkturutveckling, naonell och regionalekonomisk

utveckling, sysselsäningsutvecklingen, produkonen av fasgheter, infrastrukturell utveckling, befolkningsllväxt, inaon och

räntenivåer.

Risk Beskrivning av risk Hantering

Annehem är exponerat för risker förknippade

med makroekonomiska faktorer

Annehems verksamhet påverkas av makroekonomiska

faktorer såsom allmän konjunkturutveckling, nationell och

regionalekonomisk utveckling, sysselsättnings-

utvecklingen, produktionen av fastigheter, infrastrukturell

utveckling, befolkningstillväxt, inflation och räntenivåer.

Annehem bedriver verksamhet i Stockholm, Helsingfors,

Oslo, Malmö, Helsingborg/Ängelholm och Göteborg vilket

är geografiska marknader som Annehem anser, baserat på

historiska data och prognoser, är särskilt attraktiva.

Kriser omfattar alla risker som uppstår i

omvärlden och som Annehem inte kan påverka

och som är svåra att förutse

Kriser kan bestå i terrorist-, cyberattacker, extrema värder

händelser, miljökatastrofer och informationsläckage.

Krisplaner, successionsordning för central funktioner,

försäkringar, kontinuitetsplan för IT, tydliga riktlinjer för

informationssäkerhet samt löpande utbildning av

personalen. Bygga vidare på kunskapen kring

klimatförändringarna påverkan på vår verksamhet.

Behov av och efterfrågan på lokaler förändras Marknaden för kommersiella-, samhälls- och

bostadsfastigheter förändras kontinuerligt i takt med att

behov och efterfrågan förändras. Därutöver har

coronapandemin haft inverkan på samhällsstrukturer och

beteendemönster.

Annehem har flexibla, moderna och miljöanpassade lokaler

i bra kommunikationslägen, som gör att vi kan möta

förändrade krav från våra hyresgäster och marknaden i

stort.

Coronapandemin leder till förändrade

behov av ytor

Pandemin leder till ett annat beteendemönster både

avseende resande, konsumtion och fysiska möten såväl på

arbetsplatser såsom samhället i stort.

Annehem har till stor del moderna flexibla och

anpassningsbara lokaler vilket gör att vi kan stötta våra

hyresgäster i deras förändringsarbete.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 37

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Hyresintäkter och förvaltning

Annehem är etablerat i llväxtregioner i Sverige, Norge och Finland. Områdena är valda ufrån a de har goda kommunikaoner, ligger

i områden som växer mer än övriga landet. Majoriteten av fasghetsvärdena utgörs av moderna, exibla och miljöanpassade byggnader.

Fasgheterna rymmer e stort antal hyresgäster som hyr kontor och andra typer av lokaler Spridningen i geogra, bransch, storlek och

kategori ger stabilitet.

Risk Beskrivning av risk Hantering

Minskade eller uteblivna hyresintäkter Lägre hyresintäkter till följd av lägre hyresnivåer eller

minskad uthyrningsgrad.

Annehem har långa kontrakt med välrenommerade och

stabila hyresgäster. Kontinuerlig omförhandling av

kontrakt ger en god spridning av förfallen. Annehems

bestånd återfinns på växande marknader samt i attraktiva

lägen.

Kundförluster Annehems risk ligger i att hyresgästen inte fullgör sina

betalningar enligt hyreskontraktet.

Annehems förvaltare har en nära relation med

hyresgästerna och fångar på så sätt upp eventuella problem

på ett tidigt stadium. Vid uthyrningar så görs alltid en

kreditprövning som vid behov kompletteras med

säkerheter i form av garantier/depositioner eller dylikt.

Väsentligt ökade drift- och underhållskostnader Ökade kostnader för bland annat mediakostnader till följd

av extremt väder eller andra oförutsedda händelser som

kan påverka kostnaden för fastighetsdrift och

försäkringskostnaderna.

Annehem arbetar aktivt med att hålla driftkostnaderna

nere dock utan att tumma på underhållet. En del av dessa

kostnader står enligt hyresavtalet hyresgästen för, vilket

minskar bolagets exponering.

Externa förvaltare i Norge och Finland Att externa förvaltare inte fullgör sina plikter. Löpande uppföljning och täta kontakter med de externa

förvaltarna.

Förvärv och investeringar

Annehem är e llväxtbolag och har genomfört och kommer a genomföra yerligare förvärv, vilket är förenat med viss risk. Detsamma

gäller för de hyresgästanpassningarna i form av om- och llbyggnader. Felakga förvärvs och investeringsbeslut utgör risk för ökade

kostnader och därmed lägre avkastning på kapitalet. Exponeringen är begränsad i och med a Annehem endast förvärvar projekt där

byggnaden övertas eer genomförd slutbesiktning eller projekt med begränsade återstående investeringar. Vidare så är de llträdda

fasgheterna fullt uthyrda.

Risk Beskrivning av risk Hantering

Förvärv och avyttringar Riskerna utgörs bland annat av framtida hyresbortfall,

miljöförhållande och tekniska brister. Risk finns även för

höjda skatter och juridiska tvister.

Förvärv sker i enlighet med vald strategi. Riskerna som tas

är kända och begränsade. En grundlig due diligence

genomförs alltid av objektet.

Investering i befintliga fastigheter samt ny-,

om- och tillbyggnation

Risker i dessa investeringar består bland annat av

kostnadsökningar, miljö- och arbetsmiljörisker. Att

investeringen därför inte ger tänkt avkastning.

Investeringsbeslut tas i enlighet med bolagets strategiska

plan och med genomarbetade beslutsunderlag. Ny-, till-

eller ombyggnationer görs endast mot tecknade kontrakt

med hyresgäster. Samt krav ställs på tecknade

entreprenadavtal i första hand till fast pris.

Oförmåga att uppfylla bolagets tillväxtstrategi

inom segmentet bostäder och

samhällsfastigheter

Risken att bolaget inte finner lämpliga objekt eller inte kan

få finansiering för objekten. Fastigheter inte kan förvärvas

till tillfredställande eller godtagbara avkastningsnivåer.

Förvärvade men ej tillträdda samt avsiktsförklarade fastig-

heter möjliggör Annehems tillväxtstrategi. När det gäller

andra transaktioner prioriteras så kallade off market

affärer.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 38

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Fasghetsvärden

Annehems fasgheter värderas ll verkligt värde varje kvartal och värdeförändringarna redovisas över resultatet. Värdet påverkas av e

ertal faktorer, del fasghetsspecika såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och drikostnader. Marknads specika så som direktavkastning

(eller yield) och kalkylräntor. Marknadens avkastningskrav är en faktor som bolaget inte kan påverka. Genom poröljens diversiering

geograskt, val av hyresgäster samt etablering på llväxtorter, ll vilket kan läggas a bolaget har fasgheter i era nordiska länder mins-

kar risken för kraiga slag i fasghetsvärdet.

Risk Beskrivning av risk Hantering

Lägre marknadsvärde på fastigheterna Ökade vakanser, lägre driftsnetto, högre räntor och högre

avkastningskrav.

Annehem jobbar aktivt med respektive fastighet i syfte

att minimera vakanser. Säkerställa att marknadshyra gäller

i samband med omförhandlingar, samt att vidareutveckla

fastigheten.

Finansiering

Fasghetsförvärv och förvaltning är en kapitalintensiv verksamhet vilket gör bolaget utsa för förändringar på kreditmarknaden, ränte-

nivåer och valutakursutveckling. Tillgången ll nansiering via banker och kapitalmarknaden är av stor vikt för bolaget och förändringar i

räntenivåer påverkar bolagets kassaöde och resultat. Räntenivåerna påverkas främst av nivån på aktuella marknadsräntor och kreditgi-

varnas marginaler. Annehems nanspolicy hanterar bland annat nedanstående risker.

Risk Beskrivning av risk Hantering

Finansierings- och refinansieringsrisk Risk att finansiering inte kan erhållas eller endast till

avsevärt ökade kostnader.

Annehem är i det långa perspektivet beroende av att kunna

erhålla nya lån av kreditgivarna. För att minska denna risk så

arbetar bolaget med flera banker. Annehem har vidare en

kapitalbindning på två år.

Ränterisk Räntekostnaden är en väsentlig kostnadspost för bolaget

och en förändring av räntenivån har en betydande påverkan

på resultatet.

För att begränsa exponeringen över tid kommer Annehem

att räntesäkra minst 60 procent av utestående krediter.

Valutarisk Exponeringen återfinns i dagsläget i NOK och EUR

och består av eget kapital och interna reverser.

En del av risken är hanterad genom att upplåning och

hyresflöden sker i NOK och EUR. Återstående exponering

kommer bolaget att valutasäkra till minst 80 procent.

Kovenantrisk Villkoren för befintlig upplåning består av så kallade

kovenanter avseende belåningsgrad, soliditet

samt räntetäckningsgrad. Uppfylls inte dessa kan

lånekostnaderna öka alternativt sägas upp.

Säkerställa att kovenantkraven kan uppfyllas genom att

ha god marginal och tät uppföljning av verksamheten.

Motpartsrisk, banker Motpartsrisk i bankmedel, upplåning och derivat avser

framför allt bolagets upplåning hos affärsbankerna och

avser att dessa inte kan fullgöra sina åtaganden om befintlig

och ny finansiering av bolaget.

Annehems motpartsrisk hanteras genom att upplåning inte

koncentreras till en bank utan fördelats på ett flertal banker

med en bra rating.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 39

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Ska

Förändringar i skaelagsningen såsom nivån på företagsbeskaning, ränteavdragsbegränsningarna, fasghetsska eller andra llämp-

liga skaer har påverkan på bolagets resultat. Risk i felakg tolkning eller llämpning av lagar och regler gällande moms och ska kan få

konsekvenser för resultat och ställning. Ska påverkar dessutom kalkylerna och kan få inverkan på värderingsberäkningar.

Risk Beskrivning av risk Hantering

Skattelagstiftning Förändring av skattelagstiftningen såsom

skattelagstiftning företagsbeskattning,

fastighetstaxering, skatt vid fastighetstransaktioner

samt andra tillämpliga skatter.

Annehem har ett tydligt upplägg som är skattemässigt

okomplicerat. Löpande dialog förs med expertis

på området i respektive land.

Hållbarhetsrelaterade risker

A idenera och hantera hållbarhetsrelaterade risker är en vikg del av hållbarhetsarbetet på Annehem. Risker som kan påverka oss

kan även ha stor betydelse för våra kunder och leverantörer. Bristande hantering av sådana riskfrågor kan skada verksamheten direkt

genom risken i sig, men även indirekt genom en osäker och potenellt negav bild av Annehem som företag. Vårt riskarbete går ut på a

idenera risker och potenella följder av dessa risker. För de risker som anses allvarligast utvecklas åtgärdsplaner.

Arbetet med riskidenering och –hantering är ständigt pågående eersom förutsäningarna för verksamheten ändras över d. A

behålla och movera våra medarbetare är e bra exempel på e sådant ständigt pågående arbete. Annehems human- och strukturkapital

är en av våra vikgaste llgångar, och en välmående organisaon med nöjda medarbetare är vikgt för vårt varumärke och utveckling. Kli-

maörändringar bedöms inte i närd utgöra en betydande risk för bolaget i dagsläget. Däremot är miljörisker förenade med föroreningar i

mark på bentliga och/eller förvärvade fasgheter av betydelse och kan få påverkan på bolaget om saneringsbehov uppstår.

Risk Beskrivning av risk Hantering

Miljörisk kopplat till föroreningar Kända föroreningar eller nya föroreningar är större än

beräknat eller att nya föroreningar upptäcks.

De kända föroreningar som finns i Annehems bestånd

ansvarar tidigare fastighetsägare för. Vid förvärv utförs en

noggrann miljö-due dilligence.

Klimatförändringar och extremväder Annehems verksamhet och resultat kan komma att

påverkas av klimatförändringar såsom högre eller lägre

temperaturer och ökad nederbörd. Vidare kan

väderförhållanden såsom onormalt höga eller låga

temperaturer, torka, storm och stora mängder regn eller

snö kan medföra stora slitningar på fastigheterna inom

Annehems bestånd, vilket kan medföra stora

åtgärdskostnader.

I samband med förvärv av fastigheter, och löpande i

befintligt bestånd, ser vi över dimensionering/kapacitet av

dagvattenhantering och klimatanläggningar.

Risk för försämrade relationer Intressenter som inte arbetar i enlighet med Annehems

uppförandekod kan ha negativ inverkan på Annehems rykte

och övriga relationer.

Kontinuerligt följa upp både nya och existerande

intressenter för att säkerställa god sed.

Otrygga arbetsförhållanden Bristande hälso- och säkerhetsrutiner kan påverka

tryggheten för Annehems anställda.

Upprätthålla uppföljning av sjukskrivningar och

medarbetarnöjdhet samt visselblåsarfunktion.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 40

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Rapportering och intern kontroll

Annehems nansiella rapportering ska ge en rävisande bild av bolagets resultat och nansiella ställning samt följa de lagar och redovis-

ningsregler som är llämpliga. En missvisande rapport kan innebära osäkerhet hos bolagets intressenter och potenellt leda ll negav

kurspåverkan eller ökade riskpremier. Risk nns a brisälliga interna runer och/eller oegentligheter orsakar störningar eller skada i

verksamheten.

Risk Beskrivning av risk Hantering

Missvisande rapportering Medvetna eller omedvetna fel i bolagets externa eller

interna rapportering.

Annehem har en väl fungerande intern kontroll.

Rapporteringsfunktionen utgörs av kompetent och erfaren

personal som löpande följer utvecklingen av lagar, praxis

och förändrade redovisningsregler. Bolaget har även infört

en rad olika kontrollfunktioner för att minimera risken för

brister i rapporteringen.

Risk Beskrivning av risk Hantering

Medarbetare Annehems verksamhet utgörs av en relativt liten

organisation vilket innebär en ökad känslighet.

Att vi arbetar utifrån upprättade policys, processer och

rutiner, vilket gör oss mindre sårbara vid eventuellt skifte

av personal.

Mutor och bestickning Risk att anställd uppträder på ett sådant sätt som strider

mot bolagets värderingar eller utnyttjar sin position inom

bolaget på ett felaktigt sätt.

Annehem accepterar inga former av hot, mutor eller oetiskt

uppträdande. Riktlinjer för detta finns i bolagets

hållbarhetspolicy som inkluderar visselblåsarfunktion.

Jämställdhet Diskriminering. Annehem motarbetar aktivt diskriminering, trakasserier,

sexuella trakasserier och kränkande särbehandling.

Riktlinjer för detta finns i bolagets hållbarhetspolicy.

IT stöd

Dagens utnyjande av ny teknik gör a frågor om informaonssäkerhet och IT-säkerhet lä hamnar i centrum då nya risker och hot blir

synliga och behöver hanteras. Arbetet med IT-säkerhet är centralt, vilket förstärks av aktuella lagar som omarbetas, ll exempel GDPR,

regulatoriska branschkrav samt krav från nansinspekonen. En vikg del av arbetet med IT-säkerhet handlar om a förstå olika hot bilder,

hantera sannolikheter för a utsäas för skada samt a balansera kostnad för e starkare skydd mot värdet av det man skyddar.

Risk Beskrivning av risk Hantering

IT- och informationssäkerhet Risken för att bolaget utsätts för en cyberattack, det vill

säga ett elektroniskt angrepp mot informationssystem,

teknisk infrastruktur, datornätverk eller persondatorer. En

växande användning av mobila enheter som är upp kopplade

mot bolagets nätverk gör att det finns fler angreppspunkter

för en potentiell attack. En stor risk är att en användare

omedvetet eller medvetet möjliggör ett intrång genom att

lämna en väg in öppen eller klickar på en skadlig länk.

IT-funktionen är ut kontrakterad till ett IT-företag som är

certifierat avseende IT- och informationssäkerhet.

I upphandlingen så har Annehem varit noga med att

bedöma de levererade tjänsternas kvalitet samt

leverantörens IT-säkerhetsarbete. I dagsläget så har

bolaget installerat moderna IT-säkerhetslösningar med

multifaktorsautentisering. För att begränsa den mänskliga

faktorn har bolaget högt ställda krav på processer och

intern styrning och kontroller gällande informations-

säkerhet samt även installerat ett internet baserat

utbildning/träningsprogram för att behålla skärpan.

Hållbarhetsrelaterade risker forts.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 41

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Bolagsstyrning i Annehem

Annehem Fastigheter AB är ett publikt svenskt aktiebolag.

Bolags-styrningen i Annehem syftar till att säkerställa att

rättigheter och skyldigheter är fördelade mellan bolagets organ i

enlighet med tillämpliga lagar, regler och processer. En effektiv

och transparent bolagsstyrning ger ägarna möjlighet att hävda

sina intressen gentemot bolagets ledning samtidigt som

ansvarsfördelningen mellan styrelsen och ledningen, men även i

övrigt inom bolaget, är tydlig. En sådan tydlig och transparent

bolagsstyrning resulterar i att beslut kan fattas effektivt, vilket

möjliggör för Annehem att agera snabbt när affärsmöjligheter

ges. Bolagsstyrningsrapporten ger en översikt av Annehems

bolagsstyrningssystem och inklude-rar styrelsens beskrivning av

intern kontroll och riskrapportering avseende finansiell

rapportering. Bolagsstyrningen i Annehem utgår från lag,

bolagsordningen, Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter

ch Svensk kod för bolagsstyrning (¨Koden¨), som finns tillgänglig

på www.bolagsstyrning.se, samt de regler och rekom-

mendationer som ges ut av relevanta organisationer.

Externa regelverk;

• Svensk akebolagslag

• Nasdaq Stockholms regelverk för emienter

• Svensk kod för bolagsstyrning

• IFRS-standard

Vikga interna regelverk

• Bolagsordning

• Styrelsens arbetsordning och VD-instrukon

• Firmateckning, aestordning och ekonomihandbok

• Policy för informaon, informaonssäkerhet och IR, insider-

policy

• Finans, värderings- och hållbarhetspolicy

• Policy för IT, intern kontroll, riskhantering, närstående och

Annehems relaon ll Peab

• Processer för intern kontroll och riskhantering med era

Bolagsstyrningsrapport

*utgörs av hela styrelsen

Akeägare

ÅrsstämmaExtern revision

Finansutsko

Revisionsutsko

Ersäningsutsko*

Valberedning

Intern kontroll och

riskhantering

Styrelse

VD & ledningsgrupp

Bolagsstyrning i Annehem

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 42

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

BOLAGSORDNING

Bolagets rma är Annehem Fasgheter AB (publ). Bolaget har

si säte i Ängelholm. Bolaget har ll föremål för sin verksamhet

a, direkt eller indirekt, äga, förvalta och utveckla fasgheter och

fasghetsrelaterade llgångar, samt bedriva därmed förenlig

verksamhet. Ändringar i bolagsordningen sker enligt föreskrif-

terna i akebolagslagen. Bolagsordningen, som i övrigt innehåller

uppgier om bland annat akekapital, antal styrelseledamöter

och revisorer samt bestämmelser om kallelse och dagordning för

årsstämman, nns i sin helhet a llgå på annehem.se.

SVENSK KOD FÖR BOLAGSSTYRNING

Koden är llämplig för samtliga bolag vars aker är upptagna ll

handel på Nasdaq Stockholm. Bolaget behöver inte följa alla regler

i Koden då Koden i sig själv medger möjlighet ll avvikelse från

reglerna, under förutsäning a sådana eventuella avvikelser

och den valda alternava lösningen beskrivs och orsakerna härför

förklaras i bolagsstyrningsrapporten (enligt den så kallade ”följ

eller förklara-principen”). Ledamöterna i valberedningen oent-

liggjordes senare än sex månader före årsstämman 2022 som

kommer a hållas den 19 maj. Det är styrelsens uppfaning a

bolaget i alla övriga avseenden följer Koden.

AKTIEN OCH ÄGARNA

Vid årsskiet hade Annehem 31 811 akeägare. I bolaget nns

två akeslag, aker av serie A som berägar innehavaren ll 10

röster vid bolagsstämman och aker av serie B som berägar

innehavaren ll en röst vid bolagsstämma. Bolagets största ake-

ägare, Ekhaga Utveckling AB ägde 21,0 procent av kapitalet med

48,4 procent av rösterna. Se vidare sidan 34, Annehems ake.

BOLAGSSTÄMMA

Allmänt

Enligt akebolagslagen (2005:551) är bolagsstämman bolagets

högsta beslutsfaande organ. På bolagsstämma utövar ake-

ägarna sin rösträ i nyckelfrågor, ll exempel fastställande av

resultat- och balansräkningar, disposion av bolagets resultat,

beviljande av ansvarsfrihet för styrelsens ledamöter och verk-

ställande direktör, val av styrelseledamöter och revisorer samt

ersäning ll styrelsen och revisorerna.

Årsstämma måste hållas inom sex månader från utgången av

räkenskapsåret. Utöver årsstämman kan det kallas ll extra bolags

stämma. Enligt bolagsordningen sker kallelse ll bolagsstämma

genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar och genom a

kallelsen hålls llgänglig på bolagets webbplats. A kallelse har

ske ska samdigt annonseras i Svenska Dagbladet.

Rä a delta i bolagstämma

Akeägare som vill delta i omröstning på bolagsstämma ska

dels vara införd i den av Euroclear Sweden förda akeboken sex

bankdagar före stämman, dels anmäla sig hos bolaget för delta-

gande i bolagsstämman senast den dag som anges i kallelsen ll

stämman. Akeägare kan närvara vid bolagsstämmor personligen

eller genom ombud och kan även biträdas av högst två personer.

Vanligtvis är det möjligt för akeägare a anmäla sig ll bolags-

stämman på era olika sä, vilka närmare anges i kallelsen ll

stämman. Akeägare är berägade a rösta för samtliga aker

som akeägaren innehar.

Iniav från akeägarna

Akeägare som önskar få e ärende behandlat på bolagsstämman

måste skicka en skrilig begäran härom ll styrelsen. Begäran ska

normalt vara styrelsen llhanda senast sju veckor före bolagsstäm-

man. Akeägare som önskar komma i kontakt med styrelsen kan

göra dea via [infoga adress ll styrelsen].

ÅRSSTÄMMA 2021

Årsstämman 2021 hölls den 19 maj 2021. Årstämman hölls

enligt 20 och 22 §§ lagen (2020:198) om llfälliga undantag för

a underläa genomförandet av bolags- och föreningsstämmor,

innebärande a deltagande i årsstämman endast kunde ske genom

poströstning.

På årsstämman beslutades a genom omval utse Göran

Grosskopf, Pia Andersson, Karin Ebbinghaus, Jesper Göransson,

Anders Hylén och Lars Ljungälv ll styrelseledamöter och a

genom nyval utse Axel Granlund ll styrelseledamot samt a

genom omval utse Göran Grosskopf ll styrelseordförande.

Årsstämman beslutade även a styrelsearvode, inklusive ersä-

ning för utskosarbete, ska utgå om högst totalt 1 300 000 kronor.

Årsstämman beslutade a ändra bolagsordningen för a möjlig-

göra fullmaktsinsamling och poströstning vid bolagsstämma.

Årsstämman beslutade vidare a bemyndiga styrelsen a faa

beslut om nyemission av B-aker i sådan utsträckning a det

motsvarar en utspädning uppgående ll högst 10 procent av det

antal aker som är utestående vid dpunkten för årsstämmans

beslut om bemyndigande, räknat eer fullt utnyjande av emis-

sionsbemyndigandet.

Årsstämman beslutade även a bemyndiga styrelsen a faa

beslut om förvärv av högst så många egna B-aker a bolagets

innehav vid var d inte översger 10 procent av samtliga aker i

bolaget. Vidare beslutades a bemyndiga styrelsen a faa beslut

om överlåtelse av egna B-aker.

VALBEREDNING

Valberedningens uppgi är a inför årsstämman lämna förslag ll

beslut avseende bland annat stämmoordförande, styrelseledamö-

ter, styrelsearvoden, val av revisorer och revisionsarvode.

Extra bolagsstämma den 6 november 2020 beslöt a anta

följande instrukon ll valberedningen, vilken ska gälla lls vidare.

Principer för utnämning av valberedningen

Bolaget ska ha en valberedning bestående av en ledamot utsedd

av envar av de tre ll röstetalet största akeägarna eller ägargrup-

perna, jämte styrelseordföranden. Valberedningen ska konstu-

eras baserat på akeägarstask från Euroclear Sweden AB per

30 september varje år och övrig llförlitlig ägarinformaon som

llhandahållits bolaget vid denna dpunkt och styrelseordföran-

den som också kommer a kalla ll valberedningens första möte.

Den ledamot som representerar den största akeägaren ska

utses ll ordförande för valberedningen om inte valberedningen

enhälligt utser någon annan. Om en eller era av akeägarna

som har utse representanter ll valberedningen digare än tre

månader före årsstämman inte längre ingår bland de tre största

akeägarna, ska representanter som utses av dessa akeägare

avgå, och de akeägare som däreer llhör de tre största ake-

ägarna kan utse sina representanter. Om en representant avgår

ur valberedningen innan valberedningens arbete är avslutat och

valberedningen anser det nödvändigt a ersäa honom eller

henne, ska en sådan ersäningsrepresentant representera samma

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 43

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

akeägare eller, om akeägaren inte längre är en av de största

akeägarna, den största akeägaren i turordningen. Akeägare

som utse representant ll ledamot i valberedningen har rä a

entlediga sådan ledamot och utse ny representant ll ledamot i

valberedningen. Ändringar i sammansäningen av valberedningen

måste meddelas omgående.

Bolaget ska ersäa eventuella kostnader som valberedningen

ådrar sig i si arbete, exempelvis kostnader för externa konsulter

som av valberedningen bedöms nödvändiga för a valbered-

ningen ska kunna fullgöra si uppdrag. Mandatperioden för

valberedningen upphör när sammansäningen av den följande

valberedningen har oentliggjorts.

Valberedningens uppgier och nomineringsprocessen

Valberedningen ska fullgöra de uppgier som åligger valbered-

ningen enligt dess instrukon (antagen av bolagsstämman) samt

reglerna i Svensk kod för bolagsstyrning. Valberedningens huvud-

uppgi är a på akeägarnas uppdrag bereda och lägga fram

förslag ll årsstämman beträande val av styrelse, val av styrelse-

ordförande och styrelsearvodering samt förslag om val av revisor

samt arvode ll revisorn. Härutöver presenterar valberedningen,

i den mån så anses erforderligt, förslag ll ändringar i nuvarande

instrukon för valberedningen.

Nominering av styrelseledamöter och revisor inför årsstämman

sker i överensstämmelse med gällande instrukon för Annehems

valberedning. I fråga om styrelsens sammansäning llämpar

valberedningen vad som föreskrivs i punkt 4.1 i Svensk kod för

bolagsstyrning som mångfaldspolicy och målsäning. Valbered-

ningen kommer fortsäa si långsikga arbete i sye a lya

fram jämställdhets- och mångfaldsperspekvet i styrelsen och

strävar därvid eer a könsfördelningen i styrelsen ska utjämnas

över d.

Valberedningens sammansäning

Enligt gällande instrukon för Annehems valberedning ska

valberedningen bestå av en ledamot utsedd av envar av de tre

ll röstetalet största akeägarna eller ägargrupperna, jämte

styrelseordföranden. Valberedningen ska konstueras baserat på

akeägarstask från Euroclear Sweden AB per 30 september

varje år och övrig llförlitlig ägarinformaon som llhandahållits

bolaget vid denna dpunkt samt styrelseordföranden som också

kommer a kalla ll valberedningens första möte. Den ledamot

som representerar den största akeägaren ska utses ll ordfö-

rande för valberedningen om inte valberedningen enhälligt utser

någon annan.

I enlighet med instrukonen har följande personer utses ll

ledamöter i valberedningen inför årsstämman 2022:

• Ulf Liljedahl, representant för Volito och valberedningens

ordförande

• Fredrik Paulsson, representant för Ekhaga Utveckling

• Anders Sundström, representant för Mats Paulsson

• Göran Grosskopf, styrelsens ordförande

Mandatperioden för valberedningen upphör när sammansä-

ningen av den följande valberedningen har oentliggjorts.

STYRELSEN

Styrelsen är bolagets högsta beslutsfaande organ eer bolags-

stämman. Styrelsen är ansvarig för bolagets förvaltning och

organisaon, vilket innebär a styrelsen är ansvarig för a, bland

annat, fastställa mål och strategier, säkerställa runer och system

för utvärdering av fastställda mål, fortlöpande utvärdera bolagets

resultat och nansiella ställning samt utvärdera den operava

ledningen.

Dessutom utser styrelsen bolagets verkställande direktör.

Enligt Annehems bolagsordning ska styrelsen bestå av minst tre

ledamöter och högst nio ledamöter utan suppleanter. Styrelsele-

damöterna väljs årligen på bolagsstämman för den inll slutet av

nästa årsstämma.

Annehems styrelse bestod vid slutet av 2021 av sju ordinarie

ledamöter, inklusive styrelseordföranden, utan suppleanter

varav Göran Grosskopf, Pia Andersson, Karin Ebbinghaus, Jesper

Göransson, Anders Hylén, Lars Ljungälv omvaldes på årsstämman

19 maj 2021. Som ny styrelseledamot valdes Axel Granlund. Göran

Grosskopf omvaldes ll styrelsens ordförande. För informaon

om styrelseledamöterna och deras uppdrag utanför bolaget samt

akeinnehav i Annehem, se sida 48.

Informaon om ersäning ll styrelseledamöterna som besluta-

des på årsstämman 2021 åternns i not 5, på sid 69–71.

Styrelsens arbete

Annehems styrelse har under 2021 ha 12 sammanträden – varav

e konstuerande sammanträde. Enligt gällande arbetsordning

ska styrelsen hålla minst sex ordinarie styrelsemöten per kalen-

derår varav e är konstuerande. Styrelsemöten hålls i anslutning

ll bolagets rapportering, varvid årsbokslut, förslag ll vinstdispo-

sion samt frågor i samband med årsstämman behandlas i januari,

delårsbokslut i april, juli och oktober, strategi i augus samt budget

för nästkommande år vid december månads möte. Vid vart och

e av de ordinarie styrelsemötena behandlas förekommande

frågor av väsentlig betydelse för bolaget såsom investeringar och

eventuella försäljningar av fasgheter samt nansiering. Vidare

informeras styrelsen om det aktuella aärsläget på såväl hyres-

och fasghetsmarknad som kreditmarknad. Frågor om arbets-

miljö, incidentrapportering samt kundrelaterade frågeställningar

hanteras regelbundet av styrelsen. Styrelsen har även möten med

revisorerna utan företagsledningens närvaro. Bland de ordinarie

ärenden som styrelsen behandlat under 2021 kan vidare nämnas

företagsgemensamma policyer, övergripande strategiplan, arbets-

ordning för styrelsen, kapitalstruktur och nansieringsbehov,

hållbarhetsarbetet, verksamhetsmodell och organisaonsfrågor

samt bolagets försäkringssituaon.

Under 2021 har styrelsearbetet, förutom ovanstående ordina-

rie ärenden, fokuserat på arbete kopplat ll den pågående coro-

napandemin inverkan på hyresgästernas ställning och betalnings-

förmåga. Styrelsen har även lagt ner mycket d på utvärdering av

förvärvsmöjligheter, hållbarhetsfrågor, riskhantering samt frågor

relaterade ll noteringen 11 december 2020.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 44

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Revisionsutsko

Annehem har e revisionsutsko bestående av tre ledamöter:

Karin Ebbinghaus, Göran Grosskopf och Lars Ljungälv med Göran

Grosskopf som ordförande. Bolagets CFO är föredragande i

revisionsutskoet. Revisionsutskoet ska, utan a det påverkar

styrelsens ansvar och uppgier i övrigt, bland annat övervaka

bolagets nansiella rapportering, övervaka eekviteten i bola-

gets interna kontroll och riskhantering, hålla sig informerat om

revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, gran-

ska och övervaka revisorns oparskhet och självständighet och

därvid särskilt uppmärksamma om revisorn llhandahåller bolaget

andra tjänster än revisionstjänster, samt biträda vid förberedelse

av förslag ll bolagsstämmans val av revisor.

Under 2021 har revisionsutskoet ha sex protokollförda

möten då ovanstående behandlades.

Finansutsko

Annehem har e nansutsko bestående av två ledamöter: Pia

Andersson och Jesper Göransson med Jesper Göransson som ord-

förande. Bolagets VD är föredragande i nansutskoet. Finans-

utskoet ska, utan a det påverkar styrelsens ansvar och uppgif-

ter i övrigt bland annat övervaka arbetet med kapitalstruktur och

andra nansieringsfrågor samt bereda investeringar /försäljningar

av fast egendom inför beslut i styrelsen. Tillse a nanspolicyn är

uppdaterad och följs. Under 2021 har nansutskoet ha fyra

protokollförda möten.

Ersäningsutsko

Styrelsen i Annehem fullgör i sin helhet ersäningsutskoets

arbetsuppgier.

Styrelsens arbetsuppgier relaterande ll dea består av a

styrelsen ska besluta i frågor om ersäningsprinciper, ersäningar

och andra anställningsvillkor för bolagsledningen, inklusive

lämna förslag ll årsstämman om riktlinjer för lön och annan

ersäning ll styrelseledamöter, VD, vice VD, och övriga ledande

befaningshavare. Därutöver ska styrelsen följa och utvärdera

pågående och under året avslutade program för rörliga ersä-

ningar för bolagsledningen samt följa och utvärdera llämpningen

av de riktlinjer för lön och annan ersäning ll VD, vice VD och

styrelseledamöter som årsstämman ska faa beslut om samt

gällande ersäningsstrukturer och ersäningsnivåer i bolaget. Se

vidare ”Ersäning ll styrelseledamöter, verkställande direktör

och ledande befaningshavare”.

Närvaro på sammanträden

Styrelseledamöterna var närvarande på styrelsemöten och

utskosmöten under 2021 enligt tabellen nedan.

Namn Funktion

Tillträde

styrelsen,

2020

Styrelse-

möten

Revisions-

utskott

Finans-

utskott

Göran Grosskopf Ordförande Mars 2020 12/12 6/6 –

Jesper Göransson Ledamot Mars 2020 12/12 – 3/4

Pia Andersson Ledamot Mars 2020 12/12 – 4/4

Anders Hylén Ledamot Mars 2020 11/12 – –

Karin Ebbinghaus Ledamot Augusti 2020 12/12 6/6 –

Axel Granlund Ledamot Maj 2021 6/6 – –

Lars Ljungälv Ledamot Augusti 2020 12/12 6/6 –

VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR OCH ÖVRIGA LEDANDE

BEFATTNINGSHAVARE

Den verkställande direktören är underordnad styrelsen och

ansvarar för bolagets löpande förvaltning och den dagliga drien.

Arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören

anges i arbetsordningen för styrelsen och instrukonen för

verkställande direktör. Verkställande direktören ansvarar också

för a uppräa rapporter och sammanställa informaon från

ledningen inför styrelsemöten och är föredragande av materialet

på styrelsemötena.

Enligt instrukonerna för nansiell rapportering är den verk-

ställande direktören ansvarig för nansiell rapportering i bolaget

och ska följaktligen säkerställa a styrelsen erhåller llräckligt



JANUARI/FEBRUARI/MARS

• Fastställande av årsbokslut och beslut om

bokslutskommuniké.

• Frågor i anledning av bolagsstämma.

• Utvärdering av bolagets risker och av intern

kontroll i enlighet med av styrelsen godkänd

Riskhanteringspolicy och Internkontrollpolicy.

• utvärdering av behovet av en särskild

granskningsfunktion (internrevision).

• Utvärdering av styrelsens arbete.

• Utvärdering av VD och dennes arbete samt

fastställande av anställningsvillkor för VD

(samt, om sådan utsetts, vice VD).

APRIL/MAJ/JUNI

• Fastställande av kvartalsrapport.

• Beslut om styrelseförsäkring.

• Utvärdering och, i förekommande fall,

antagande av en finanspolicy samt övriga

policydokument som det ankommer på

styrelsen att anta.

JULI/AUGUSTI/SEPTEMBER

• Strategimöte.

• Fastställande av halvårsbokslut.

• Utvärdering av internkontroll.

OKTOBER/NOVEMBER/DECEMBER

• Fastställande av niomånadersrapport (vilken

styrelsen ska tillse översiktligt granskas av revisor).

• Antagande av affärsplan på 3–5 år, (inkl. mål,

aktiviteter och strategier på kort och medellång sikt).

• Genomgång av bolagets verksamhet och affärsplan.

• Fastställande av budget för kommande

verksamhetsår.

• Genomgång av aktuell intjäningsförmåga för

innevarande räkenskapsår.

ANNEHEM

2022

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 45

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

med informaon för a styrelsen fortlöpande ska kunna utvärdera

bolagets nansiella ställning.

Verkställande direktör ska hålla styrelsen konnuerligt infor-

merad om utvecklingen av bolagets verksamhet, omsäningens

utveckling, bolagets resultat och ekonomiska ställning, likvidi-

tets- och kreditläge, vikgare aärshändelser samt varje annan

händelse, omständighet eller förhållande som kan antas vara av

väsentlig betydelse för bolagets akeägare.

ERSÄTTNING TILL STYRELSELEDAMÖTER,

VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR OCH LEDANDE

BEFATTNINGSHAVARE

Ersäning ll styrelseledamöter

Arvode och annan ersäning ll styrelseledamöterna, inklusive

ordföranden, fastställs av bolagsstämman. På årsstämman

den 19 maj 2021 beslutades a arvode ska utgå ll styrelsens

ord förande med 300 000 kronor och ll övriga ledamöter med

150 000 kronor samt 20 000 kronor för utskosarbetet, per år för

respekve utskosuppdrag.

Styrelsens ledamöter har inte rä ll några förmåner eer a

deras uppdrag som styrelseledamöter har upphört.

Nuvarande anställningsavtal för verkställande direktör och övriga

ledande befaningshavare

Beslut om nuvarande ersäningsnivåer och övriga anställnings-

villkor för VD och övriga ledande befaningshavare har faats

av styrelsen.

Avtal rörande pensioner ska där så är möjligt baseras på fasta

premier och formuleras i enlighet med de nivåer, praxis och kollek-

vavtal som gäller i Sverige.

För VD gäller en uppsägningsd om sex månader och arbets-

givaren en uppsägningsd om tolv månader. För övriga ledande

befaningshavare gäller anngen en uppsägningsd vid egen

uppsägning om sex månader och från bolagets sida nio månader.

Samtliga ledande befaningshavare ska erhålla oförändrad lön

och övriga anställningsförmåner under uppsägningsden.

Informaon om ersäning ll verkställande direktören åter-

nns i Ersäningsrapporten på sida 50.

INTERN KONTROLL

Styrelsen ansvarar för bolagets interna kontroll. Processer för

hantering av verksamheten ska fastställas inom verksamhetsled-

ningssystem. Verkställande direktör ansvarar för processtruktu-

ren inom bolaget.

Bolagets interna kontroll omfaar kontroll av bolagets och

koncernens organisaon, förfarande och stödåtgärder. bolagets

huvudsakliga fokusområde i interna processer och llhörande kon-

troller har sin utgångspunkt i bolagets riskbedömning som årligen

revideras. Processer och kontrollmoment har tagits fram i nära

samarbete med bolagets rådgivare, men är baserat på Annehems

behov och är baserat på nuvarande branschpraxis inom den

bransch som bolaget verkar. Bolagets målsäning är a säkerställa

a en llförlitlig och korrekt nansiell rapportering sker, a bola-

gets och koncernens nansiella rapporter uppräas enligt lag och

llämplig redovisningssed, a bolagets llgångar skyddas, samt a

andra llämpliga krav, regelverk och rekommendaoner eerlevs.

Bolagets system för intern kontroll är även avse a övervaka

a bolagets och koncernens policyer, principer och instrukoner

eerlevs. Bolagets interna kontroll omfaar även analys av risker

och uppföljning av införlivande informaons- och aärssystem.

Bolaget idenerar, bedömer och hanterar risker baserat

på koncernens vision och mål. Riskbedömning av strategiska,

compliance, verksamhet och nansiella risker uörs årligen av

CFO. Annehem uör årligen en självskaning (intern kontroll)

av bolagets processer och runer. Eer uörd kontroll granskas

internkontrollrapporten av bolagets externa revisor, vareer risk-

bedömningen presenteras för revisionsutskoet och styrelsen.

Självskaningsprocesser och denierade kontroller för respekve

process uörs årligen och rapporteras ll styrelsen. CFO ansvarar

för självut värderingsprocessen och återrapporteringen av digare

avvikelser eller uppdrag från styrelsen. Årets skaning gav vid

handen a det föreligger en mycket god intern kontroll i bolaget.

REVISION

Revisorn ska granska bolagets årsredovisning och räkenskaper

samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Eer

varje räkenskapsår ska KPMG avge en revisionsberäelse och

en koncernrevisionsberäelse ll årsstämman. Enligt bolagets

bolagsordning ska bolaget ha lägst en och högst två revisorer samt

högst två revisorssuppleanter. Bolagets revisor är KPMG AB, med

Peter Dahllöf som huvudansvarig revisor.

RIKTLINJER FÖR ERSÄTTNING TILL LEDANDE

BEFATTNINGSHAVARE

Dessa riktlinjer omfaar bolagets ledande befaningshavare

som llsammans utgör bolagets koncernledning. Riktlinjerna ska

llämpas på ersäningar som avtalas, och förändringar som görs

i redan avtalade ersäningar, eer det a riktlinjerna antogs av

årsstämman 2021. Riktlinjerna omfaar inte ersäningar som

beslutas av bolagsstämman.

Riktlinjernas främjande av bolagets aärsstrategi, långsikga

intressen och hållbarhet

Bolagets aärsstrategi är i korthet a äga och förvalta kom-

mersiella-, samhälls- och bostadsfasgheter av hög kvalitet och

tydlig miljöprol i lägen med goda kommunikaoner i nordiska

llväxtområden. Genom en kundnära förvaltning bygger bolaget

långsikga relaoner och värden. För yerligare informaon om

bolagets aärsstrategi, se www.annehem.se/om-annehem/.

En framgångsrik implementering av bolagets aärsstrategi

och llvaratagandet av bolagets långsikga intressen, inklusive

dess hållbarhet, förutsäer a bolaget kan rekrytera och behålla

kvalicerade medarbetare. För dea krävs a bolaget kan erbjuda

konkurrenskraig ersäning. Dessa riktlinjer möjliggör a

ledande befaningshavare kan erbjudas en konkurrenskraig

totalersäning. Rörlig kontantersäning som omfaas av dessa

riktlinjer ska sya ll a främja bolagets aärsstrategi och långsik-

ga intressen, inklusive dess hållbarhet.

Formerna av ersäning m.m.

Ersäningen ska vara marknadsmässig och får bestå av följande

komponenter: fast kontantlön, rörlig kontantersäning, pensions-

förmåner och andra förmåner. Bolagsstämman kan därutöver

– och oberoende av dessa riktlinjer – besluta om exempelvis ake-

och akekursrelaterade ersäningar.

Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersä-

ning ska kunna mätas under en period om e år. Den rörliga kon-

tantersäningen får uppgå ll högst 50 procent av den fasta årliga

kontantlönen. Yerligare kontant rörlig ersäning kan utgå vid

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 46

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

extraordinära omständigheter, förutsa a sådana extraordinära

arrangemang är dsbegränsade och endast görs på individnivå

anngen i sye a rekrytera eller behålla befaningshavare, eller

som ersäning för extraordinära arbetsinsatser utöver personens

ordinarie arbetsuppgier. Sådan ersäning får inte översga e

belopp motsvarande 50 procent av den fasta årliga kontantlönen

samt ej utges mer än en gång per år och per individ. Beslut om

sådan ersäning ska faas av styrelsen.

För verkställande direktören ska pensionsförmåner, inklusive

sjukförsäkring, vara premiebestämda. Rörlig kontantersäning

ska inte vara pensionsgrundande. Pensionspremierna för premie-

bestämd pension för verkställande direktör ska uppgå ll högst

35 procent av den fasta årliga kontantlönen. För övriga ledande

befaningshavare ska pensionsåldern vara 65 år. Pensionsför-

måner ska motsvara ITP-planen eller vara premiebaserade med

maximal avsäning om 35 procent av den pensionsgrundande

lönen. Rörlig kontantersäning ska vara pensionsgrundande.

Andra förmåner får innefaa bland annat livförsäkring, sjuk-

vårdsförsäkring och bilförmån. Sådana förmåner får sammanlagt

uppgå ll högst 10 procent av den fasta årliga kontantlönen.

Upphörande av anställning

Vid uppsägning från bolagets sida får uppsägningsden vara högst

tolv månader. Fast kontantlön under uppsägningsden får samman-

taget inte översga e belopp motsvarande den fasta kontantlönen

för tolv månader. Vid uppsägning från den ledande befanings-

havarens sida får uppsägningsden vara högst sex månader.

Kriterier för utdelning av rörlig kontantersäning m.m.

Den rörliga kontantersäningen ska vara kopplad ll förutbe-

stämda och mätbara kriterier som kan vara nansiella, exempelvis

drineo, eller icke-nansiella, exempelvis medarbetarundersök-

ningar eller kundnöjdhetsindex. De kan också utgöras av indivi-

danpassade kvantava eller kvalitava mål. Kriterierna ska vara

uormade så a de främjar bolagets aärsstrategi och långsikga

intressen, inklusive genomförandet av dess hållbarhetsarbete,

genom a exempelvis ha en tydlig koppling ll aärsstrategin eller

främja befaningshavarens långsikga utveckling.

När mätperioden för uppfyllelse av kriterier för utbetalning av

rörlig kontantersäning avslutats ska bedömas och fastställas i

vilken utsträckning kriterierna uppfyllts. Styrelsen ansvarar för

bedömningen såvi avser rörlig kontantersäning ll ledande

befaningshavare såvi styrelsen inte beslutar a verkställande

direktör ska ansvara för bedömningen ll ledande befaningsha-

vare förutom denne själv. Såvi avser nansiella mål ska bedöm-

ningen baseras på den av bolaget senast oentliggjorda nansiella

informaonen.

Lön och anställningsvillkor för anställda

Vid beredningen av styrelsens förslag ll dessa ersäningsriktlin-

jer har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats

genom a uppgier om anställdas totalersäning, ersäningens

komponenter samt ersäningens ökning utgjort en del av styrel-

sens beslutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlin-

jerna och de begränsningar som följer av dessa. Utvecklingen av

avståndet mellan de ledande befaningshavarnas ersäning och

övriga ersäning ll övriga anställda i Annehem Fasgheter AB

(publ) kommer a redovisas i ersäningsrapporten.

Beslutsprocessen för a fastställa, se över och genomföra

riktlinjerna

Styrelsen har inte inräat e ersäningsutsko. Styrelsen ska

uppräa förslag ll nya riktlinjer åtminstone vart ärde år och

lägga fram förslaget för beslut vid årsstämman. Riktlinjerna ska

gälla ll dess a nya riktlinjer antagits av bolagsstämman. Styrel-

sen ska även följa och utvärdera program för rörliga ersäningar

för bolagsledningen, llämpningen av riktlinjer för ersäning ll

ledande befaningshavare samt gällande ersäningsstrukturer

och ersäningsnivåer i bolaget. Vid styrelsens behandling av och

beslut i ersäningsrelaterade frågor närvarar inte verkställande

direktören eller andra personer i bolagsledningen, i den mån de

berörs av frågorna.

Frångående av riktlinjerna

Styrelsen får besluta a llfälligt frångå riktlinjerna helt eller

delvis, om det i e enskilt fall nns särskilda skäl för det och e

avsteg är nödvändigt för a llgodose bolagets långsikga intres-

sen, inklusive dess hållbarhet, eller för a säkerställa bolagets

ekonomiska bärkra.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 47

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Styrelse

GÖRAN GROSSKOPF

Född 1945.

Styrelseordförande sedan 2020.

Utbildning: Professor, Jur dr och

Ekonomie dr h.c.

Övriga nuvarande befaningar:

Styrelseordförande i BrainHeart

Energy AB, Selsen Stefan

Paulssons Cancerfond, Stefan

Paulsson Invest AB och Mats

Paulssons selse för forskning,

innovaon och samhällsbyggande.

Styrelseledamot i Maven Wireless

AB, ColoPlus AB, Permak AB,

Ekhaga Utveckling AB, Medicon

Village, Fasghets AB och Mats

Paulssons Selse.

Akeägande i bolaget: Göran

Grosskopf innehar 164 700

A-aker och 92 000 B-aker i

bolaget.

Oberoende i förhållande ll

bolaget och bolagsledningen: Ja

Oberoende i förhållande ll

större akeägare: Nej

PIA ANDERSSON

Född 1961.

Styrelseledamot sedan 2020.

Utbildning: Civilingenjörsexamen,

Väg och vaen, Lunds Tekniska

Högskola

Övriga nuvarande befaningar:

VD Varvsstaden AB. Styrelse-

leda

mot Medicon Village

Fasghets AB.

Akeägande i bolaget:

Pia Andersson innehar

6 135 B-aker i bolaget och

närstående ll Pia Andersson

innehar 957 702 A-aker A-aker

och 1 854 902 B-aker i bolaget.

Oberoende i förhållande ll

bolaget och bolagsledningen: Ja

Oberoende i förhållande ll

större akeägare: Nej

KARIN EBBINGHAUS

Född 1972.

Styrelseledamot sedan 2020.

Utbildning: Juristexamen, Lunds

universitet. Execuve MBA,

Stockholm School of Economics

Övriga nuvarande befaningar:

VD Elonroad. Styrelseordförande

Kind. Styrelseordförande Wictor

Family Oce.

Akeägande i bolaget: Karin

Ebbinghaus äger för närvarande

inga aker i bolaget.

Oberoende i förhållande ll

bolaget och bolagsledningen: Ja

Oberoende i förhållande ll

större akeägare: Ja

JESPER GÖRANSSON

Född 1971.

Styrelseledamot sedan 2020.

Utbildning: Magisterexamen

naonalekonomi, Lunds univer-

sitet

Övriga nuvarande befaningar:

VD och koncernchef i Peab AB.

Styrelseledamot Fasghets AB

Centur.

Akeägande i bolaget: Jesper

Göransson innehar 300 000

B-aker i bolaget.

Oberoende i förhållande ll

bolaget och bolagsledningen: Nej

Oberoende i förhållande ll

större akeägare: Nej

ANDERS HYLÉN

Född 1963.

Styrelseledamot sedan 2020.

Utbildning: Civilingenjörsexamen,

Väg och vaen, Lunds Tekniska

Högskola

Övriga nuvarande befaningar:

Styrelseledamot i Hälsostaden

Ängelholm AB, Tornet Bostadspro-

dukon AB, Dockan Exploatering

AB.

Akeägande i bolaget: Anders

Hylén äger för närvarande inga

aker i bolaget.

Oberoende i förhållande ll

bolaget och bolagsledningen: Ja

Oberoende i förhållande ll

större akeägare: Ja

LARS LJUNGÄLV

Född 1969.

Styrelseledamot sedan 2020.

Utbildning: Kandidatexamen

ekonomi, Lunds universitet

Övriga nuvarande befaningar:

VD och koncernchef Bergendahl &

Son AB. Styrelseledamot i Bygg-

max AB, IKANO Bank AB.

Akeägande i bolaget: Lars

Ljungälv innehar 15 000 B-aker

i bolaget.

Oberoende i förhållande ll

bolaget och bolagsledningen: Ja

Oberoende i förhållande ll

större akeägare: Ja

AXEL GRANLUND

Född 1983.

Styrelseledamot sedan 2021.

Utbildning: Civ ing Industriell

ekonomi LTH

Övriga nuvarande befaningar:

Styrelseordförande i EkoBalans

Fenix AB. Styrelsekedamot i Volito

Akebolag, Viarp. Invest AB,

Galencia AB, och YouCruit AB.

Akeägande i bolaget: Inga

aker i Annehem men närstående

juridisk person ll Axel Granlund

äger 300 000 A-aker och

4 500 000 B-aker i Annehem.

Oberoende i förhållande ll

bolaget och bolagsledningen: Ja

Oberoende i förhållande ll

större akeägare: Ja

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 48

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Ledning

JÖRGEN LUNDGREN

Född 1967.

Verkställande direktör sedan 2020.

Utbildning: Civilekonomexamen,

Miuniversitetet

Tidigare befaningar: Vd Fasghets

AB Norrporten, Vd Solnaberg

Property AB, ledande befaningar

inom Danskebank och Nordea.

Nuvarande uppdrag: Ordförande

Hedern Fasgheter AB samt ledamot

Aros Bostadsutveckling AB.

Akeägande i bolaget: Jörgen

Lundgren innehar 131 342 B-aker

i bolaget.

JAN EGENÄS

Född 1962.

CFO sedan 2020.

Utbildning: Civilekonomexamen,

Umeå universitet

Tidigare befaningar: Interim

soluon (Einar Matsson, SENS,

JR Kvartersfasgheter, Oscar

Properes), vd Swedavia Real Estate,

CFO, Biträdande div Chef Arlanda

Flygplats, Telia Overeseas AB.

Styrelseuppdrag: Ordförande

Cavandium AB, ledamot och ägare

Egenäs Consulng AB och ledamot

Iport AB.

Akeägande i bolaget: Jan Egenäs

innehar 4 000 B-aker i bolaget.

ADELA COLAKOVIC

Född 1988.

Koncernredovisningschef sedan 2020.

Utbildning: Kandidatexamen

ekonomi, Södertörns högskola

Tidigare befaningar: Koncernre-

dovisningsansvarig Ice Group ASA,

koncernredovisningsekonom Boliden

AB, nancial controller Cision AB.

Styrelseuppdrag: –

Akeägande i bolaget: Adela

Colakovic innehar 1 000 B-aker

i bolaget.

VIVEKA FRANKENDAL

Född 1967.

COO från och med 1 mars 2021.

Utbildning: Civilingenjör, Lantmäteri,

Kungliga Tekniska Högskolan

Tidigare befaningar: Fasghets-

chef Vincero, Aärsansvarig Newsec.

Styrelseuppdrag: –

Akeägande i bolaget: Viveka

Frankendal innehar 2 000 B-aker

i bolaget.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 49

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Ersäningsrapport

Introdukon

Denna rapport beskriver hur riktlinjerna för ersäning ll ledande befaningshavare för, antagna av

årsstämman 2021, llämpades under år 2021. Rapporten innehåller även informaon om ersäning

ll verkställande direktören. Rapporten har uppräats i enlighet med akebolagslagen och Kollegiets

för svensk bolagsstyrning Regler om ersäning ll ledande befaningshavare och om incitamentspro-

gram.

Yerligare informaon om ersäning ll ledande befaningshavare nns i not 5 (anställda,

personalkostnader och ledande befaningshavares och styrelsen ersäningar) på sidorna 69–71 i

årsredovisningen för 2021. Styrelsen fullgör ersäningsutskoets arbetsuppgier i sin helhet och

informaon om arbetet under 2021 nns i bolagsstyrningsrapporten på sidorna 42–49 i årsredovis-

ningen för 2021.

Styrelsearvode omfaas inte av denna rapport. Sådant arvode beslutas årligen av årsstämman och

redovisas i not 5 på sidorna 69–71 i årsredovisningen för 2021.

Utveckling under 2021

Verkställande direktören sammanfaar bolagets övergripande resultat i sin redogörelse på sidorna

5–6 i årsredovisningen.

Bolagets ersäningsstruktur

Nuvarande ersäningsriktlinjer fastställdes på stämman den 19 maj 2021. En förutsäning för en

framgångsrik implementering av bolagets aärsstrategi och llvaratagandet av dess långsikga

intresse, inklusive dess hållbarhet, är a bolaget kan rekrytera och behålla kvalicerade medarbetare.

För dea krävs a bolaget kan erbjuda konkurrenskraig ersäning. Ersäningen ll ledande befa-

ningshavare är marknadsmässig och består av följande komponenter: fast kontantlön, rörlig kontant

ersäning, pensionsförmåner och andra förmåner. Den rörliga kontantersäningen är kopplad ll

förutbestämda och mätbara kriterier som är nansiella och icke-nansiella. Kriterierna är uormade

så a de främjar bolagets aärsstrategi och långsikga intressen, inklusive dess hållbarhet, genom

a exempelvis ha en tydlig koppling ll aärsstrategin eller främja befaningshavarens långsikga

utveckling.

Riktlinjerna nns på sidorna 46–47 i årsredovisningen för 2021. Bolaget har under 2021 följt de

llämpliga ersäningsriktlinjerna som antagits av bolagsstämman. Inga avsteg från riktlinjerna har

gjorts och inga avvikelser har gjorts från den beslutsprocess som enligt riktlinjerna ska llämpas för

a fastställa ersäningen. Revisorns yrande över bolagets eerlevnad av riktlinjerna nns llgänglig

på www.annehem.se/investerare/bolagsstyrning/ersaening. Ingen ersäning har krävts llbaka.

Total ersäning ll verkställande direktör under 2021

Befattningshavarens

namn /position, Tkr

Rörlig ersättning

Extra-

ordinära

poster

Pensions-

kostnader

Total

ersättning

Andel fast

resp./rörlig

ersättning, %

Fast

ersättning

Andra

förmåner

Ettårig Flerårig

Jörgen Lundgren / VD 2 807 118 1 391 E/T E/T 914 5 230 73/27

Avser utbetald fast ersäning under 2021.

Andra förmåner består av tjänstebil och sjukvårdsförsäkring. Andra förmåner denieras som fast ersäning.

Pensionskostnader denieras som fast ersäning.

Akerelaterade och akekursrelaterade incitamentprogram

Bolaget har inga akerelaterade eller akekursrelaterade incitamentsprogram. Införandet av ake-

relaterade och akekursrelaterade incitamentsprogram som omfaar styrelseledamöter eller ledande

befaningshavare kommer a beslutas av bolagsstämma. Tillämpning av prestaonskriterier

Prestaonskriterierna för den verkställande direktörens rörliga ersäning har valt för a förverk-

liga bolagets strategi och för a uppmuntra agerande som ligger i bolagets långsikga intresse. Vid

valet av prestaonskriterier har de strategiska målen samt kort- och långsikga aärsprioriteringar

för år 2021 beaktas. De icke-nansiella prestaonskriterierna bidrar vidare ll anpassning ll hållbar-

het samt bolagets värderingar.

Verkställande direktörens prestaon under det rapporterade räkenskapsåret;

rörlig kontantersäning

Befattningshavarens namn /

position

Beskrivning av kriterier hänförliga

till ersättningskomponenten

Relativ viktning av

prestationskriterier

a) Uppmätt prestation och

b) ersättningsutfall

Jörgen Lundgren / VD Förvaltningsresultat 75 % a) 76 % b) 800 Tkr

Hållbarhet – certifiering av

byggnader 25 % a) 100 % b) 351 Tkr

Förändringar i ersäning och bolagets resultat under de senaste

fem rapporterade räkenskapsåren

Resultatpåverkande poster, Tkr 2021 2020

utveckling

Ersättning till verkställande direktör 5 230 4 207 4,0 %

Koncernens resultat efter skatt 209 700 71 800 192 %

Genomsnittlig ersättning baserat på antalet heltidsekvivalenter

anställda i moderbolaget 591 570 3,7 %

14,2 heldsekvivalenta för 2021, exklusive medlemmar i koncernledningen.

Baseras på 9 månader anställningsd.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 50

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Styrelsen och verkställande direktören för Annehem Fastigheter AB,

org nr 559220-9083, med säte i Ängelholm, avger härmed årsre-

dovisning för koncernen och moderbolaget för räkenskapsåret

2021. Annehem Fastigheter AB benämns även bolaget eller moder-

bolaget. Annehem Fastigheter AB tillsammans med dess helägda

dotterbolag benämns även Annehem eller koncernen. Numeriska

uppgifter inom parentes avser föregående räkenskapsår.

Verksamheten

Annehem Fastigheter AB (publ) är ett tillväxtdrivet bolag. Bolaget

skall äga, utveckla och förvalta fastigheter långsiktigt. Annehem är

inriktat på kommersiella kontorslokaler, samhällsfastigheter och

bostäder. De valda marknaderna är Helsingfors, Stockholm, Oslo,

Malmö, Helsingborg/Ängelholm samt Göteborg. I dagsläget består

fastighetsportföljen till största del av moderna, miljöanpassade

och flexibla kommersiella lokaler.

Moderbolaget

Moderbolaget Annehem Fastigheter AB (publ) har inget direk-

tägande i fastigheter, utan dessa ägs via helägda dotterbolag.

Moderbolaget tillhandahåller administrativa och tekniska fastig-

hetsförvaltande- och finanseringstjänster till dotterbolagen samt

koncernledningen. Bolaget har säte i Ängelholm.

Organisation

Antal anställda per 31 december 2021 uppgick till 18. Inom orga-

nisationen finns funktioner inom fastighetsförvaltning, ekonomi

samt verkställande direktör. Funktioner så som HR, IT, Juridik

och IR tillhandahålls av externa leverantörer. Koncernen har även

externa förvaltningsorganisationer för bestånden i Finland och

Norge.

Annehems organisation utgörs av företagsledning som består av

VD, CFO, koncernredovisningschef, samt COO. För mer informa-

tion kring ledande befattningshavare se not 5.

Fastighetsbestånd

Annehem Fastigheters bestånd av färdigställda fastigheter per

den 31 december 2021 bestod av 24 fastigheter placerade i

Helsingfors, Stockholm, Oslo, Malmö, Helsingborg/Ängelholm

samt Göteborg. Fastigheterna består av till övervägande del

moderna, flexibla och miljöanpassade kontors-, samhälls- och

bostads fastigheter. Alla fastigheter är ägda till 100 procent av

bolaget.

Fastighetsvärdet uppgick till ett verkligt värde om 3 994,1 Mkr

(3 317,5) och totala ytan uppgick till 192 795 kvm (183 720).

Det totala hyresvärdet på årsbasis uppgick till 243,5 Mkr (214)

och uthyrningsgraden till 93,0 procent (95,5).

Resultatutveckling under året

Hyresintäkterna uppgick till 187,8 Mkr (151,5), vilket är en ökning

med 36,3 Mkr. Förändringen beror främst på den utökade portföl-

jen av fastigheter, men även ökad uthyrningsgrad.

Driftsnettot ökade till 155,8 Mkr (115). Förvaltningen gav en

överskottsgrad på 83 procent (75,9), som till övervägande del

beror på ökningen av hyresintäkterna för perioden. Fastighets-

kostnader avser främst driftskostnader som värme, vatten, el och

fastighetsskötsel och uppgick totalt till 61,5 Mkr (57,7).

Förvaltningsresultatet uppgick till 86,2 Mkr (16). Förbättringen

i resultat beror på fler fastigheter och därmed intäkter. Fjolårets

börsnoteringskostnader uppgick ackumulerat för 2020 till

19,0 Mkr, därtill tillkommer kostnader relaterade till refinansie-

ringsprocessen om 5,1 Mkr. Räntekostnader är i princip på samma

nivå 2020 som 2021, 44,1 Mkr. Övriga finansiella poster uppgår

till 0,0 Mkr (–6,9).

Värdeförändringar i fastigheter uppgick totalt till 172,9 Mkr

(85,9). Positiva utvecklingen föranleddes främst sänkta avkast-

ningskrav samt effekter av ökad uthyrning i Parkerna.

Skattekostnaden för perioden uppgick till 52,4 Mkr (30,2). De

ökade skattekostnaderna beror främst på det ökade värdet i fastig-

hetsbeståndet, vilket ger upphov till uppskjutna skattekost nader.

Periodens resultat uppgick till 209,7 Mkr (71,8).

Intäktsfördelning

Kontor/Lokal/Hotell, 70 %

Parkering, 8 %

Samhällsfasgheter, 7 %

Dagligvaruhandel, 9 %

Arrende, 1 %

Studentboende, 1 %

Lager/Förråd, 1 %

Restaurang, 3 %

Sammanställning hyreskontraktens löptid

(%-andel av hyresvärde för respektive år)

>5år4–5 år3–4 år2–3 år1–2 år<1 år

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 51

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Balansräkning

Värdet på bolagets förvaltningsfastigheter uppgick per den

31 december 2021 till 3 994,1 Mkr (3 317,5). Under året har

Annehem förvärvat tomträtterna tillhörande Ultimes-fastigheterna,

tillträtt fastigheterna Jupiter 11 i Helsingborg samt i december

Ledvolten 1 Solna. Av det totala värdet utgjorde 1,8 Mkr effekt

av leasingvärde på tomträtter Kamaxeln 2 Malmö enligt IFRS 16

Leasing. Verkligt värde på fastigheter baseras på interna värde-

ringar gjorda per 31 december 2021. Externa värderingar av

oberoende värderare gjordes i Q3 med värdetidpunkt 31 augusti.

Under året har Annehem även genomfört investeringar i befint-

liga fastigheter till ett värde uppgående till 52,5 Mkr (137,3), per

31 december 2021. Värdet på fastigheterna i Finland har per

31 december 2021 påverkats positivt av EUR/SEK och NOK/

SEK kurserna jämfört med 31 december 2020, vilket ger en total

effekt på 40,3 Mkr (34,9).

Bolagets egna kapital uppgick till 2 275,9 Mkr (2 057,9).

Räntebärande skulder uppgick totalt till 1 721,3 Mkr (1 546,9),

varav 1,8 Mkr (89,0) utgjorde leasingskuld hänförlig till tomträtter.

I Q2 köpte Annehem loss tomträtterna till Ultimes-fastigheterna

i Finland för 9,2 MEUR. Annehem har under året lånat 234 Mkr

från Handelsbanken, till väsentligt bättre villkor än den befintliga

faciliteten på 1 907 Mkr. Faciliteten kan dras ner i NOK, EUR och

SEK, varav 420 Mkr återstår att utnyttja i SEK.

Kassaflöde

Kassaflödet från den löpande verksamheten för året uppgick till

56,1 Mkr (96,9) .

Fastigheter förvärvades för 410,9 Mkr (692,0) Mkr där tomt-

rätterna i Ultimes stod för 9,2 MEUR, Jupiter 11 i Helsingborg för

131,0 Mkr under Q2 samt Ledvolten 1 i Solna för 290,0 Mkr i Q4.

Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick till –458,9Mkr

(–830,1).

Kassaflöde från finansieringsverksamheten för helåret 2021

uppgick netto till 146,1 Mkr (2 105,9).

Framtida utveckling

Bolagets övergripande mål är att fortsätta växa genom förvärv

av fastigheter i samtliga valda regioner och inom kommersiella

fastigheter, samhällsfastigheter samt bostäder.

Tre förvärv är avtalade men ej tillträdda. Av de tre fastighe-

terna kommer en fastighet med logistikkommersiella lokaler

att tillträdas under 2022. De två bostadsprojekten kommer att

tillträdas 2022/23 och 2024.

Som ett ytterligare led i tillväxtstrategin har Annehem även

ingått avsiktsförklaringar med Peab om förvärv av fastigheter på

marknadsmässiga villkor. Fastigheterna utgör vid färdigställande

totalt 86 tkvm och har ett, av Annehem samlat bedömt, underlig-

gande fastighetsvärde vid färdigställande om ca 4 900 Mkr.

Coronapandemins påverkan

Coronapandemin har snart pågått i två år. Ledningen i Annehem

har en löpande uppföljning av utvecklingen och har vidtagit de

åtgärder som varit lämpliga att ta för att skydda såväl personal som

kunder.

De första vågorna ledde till kraftfulla åtgärder som hade stor

inverkan på framför allt konferensanläggningar, handel och res-

tauranger. Annehem har med sin portfölj klarat sig väl och endast

lämnat hyreseftergifter på knappt 0,2 Mkr, då Annehems expone-

ring inskränker till ca 3 procent av hyresintäkterna.

I dagsläget har restriktionerna avskaffats och Annehem hoppas

på att inga ytterligare nedstängningar skall behövas, med allt vad

det för med sig.

Väsentliga händelser under året

• Den 5 maj tillträdde Annehem Jupiter 11 i Helsingborg för

131 Mkr.

• Den 17 maj ingick Annehem avtal om förvärv av Almnäs 5:28,

en fullt uthyrd logistikfastighet i Södertälje för 96 Mkr med

tillträdde Q2 2022.

• Den 17 juni förvärvade Annehem tomträtter tillhörande

Ultimes-fastigheterna i Helsingfors för 9,2 MEUR.

• Under Q4 så tillträdde vi Ledvolten 1 i Solna för 290 Mkr.

Förslag till vinstdisposition

Till årsstämmans förfogande står:

Balanserad vinst 1 994 003 000 kr

Årets resultat 30 382 701 kr

Totalt: 2 024 385 701 kr

Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande:

Överförs i ny räkning 2 024 385 701 kr.

Annehems utdelningspolicy är att återinvestera vinsterna för

att ta tillvara affärsmöjligheter och uppnå Annehems tillväxtmål.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 52

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Finansiella rapporter

Resultaträkning – Koncernen

Mkr Not 2021 2020

Hyresintäkter 3 187,8 151,5

Övriga fastighetsintäkter 3 39,1 26,9

Totala intäkter 226,9 178,4

Fastighetskostnader 4

Driftskostnader

–37,5 –44,9

Underhållskostnader –9,2 –10,4

Fastighetsskatt –9,6 –5,7

Fastighetsadministration

–14,8 –2,4

Driftsnetto 155,8 115,0

Centraladministration

4 –30,4 –51,5

Övriga rörelseintäkter 4 9,9 5,9

Övriga rörelsekostnader 4 –4,9 –2,8

Ränteintäkter 13 – 0,2

Räntekostnader 13 –44,1 –43,9

Övriga finansiella poster

13 0,0 –6,9

Förvaltningsresultat 86,2 16,0

Värdeförändring fastigheter, orealiserade 172,9 85,9

Värdeförändring i derivatinstrument, orealiserade 3,0 0,0

Resultat före skatt 262,1 101,9

Aktuell skatt 8 0,2 –4,1

Uppskjuten skatt 8 –52,6 –26,1

Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 209,7 71,8

Genomsnittligt antal aktier, före och efter utspädning 58 992 548 58 992 548

Resultat per aktie, före och efter utspädning, kr 3,56 1,22

1) Kostnader för drifts-och fastighetsförvaltningspersonal har blivit omklassificerade från raden centraladministration till raden

driftskostnader respektive fastighetsadministration, För helåret 2020 uppgick omklassificeringen till – 6,8 Mkr som flyttats från raden

Centraladministration till raden Fastighetsadministration.

2) Övriga finansiella poster består främst av valutakurseffekter och realiserade och orealiserade effekter av valutaterminer.

Rapport över resultat och övrigt totalresultat – Koncernen

2021 2020

Årets resultat 209,7 71,8

Övrigt totalresultat

Poster som har omförts eller kan omföras till periodens resultat

Förändring av verkligt värde på kassaflödessäkringar 1,5 –

Uppskjuten skatt på derivatinstrument –0,3 –

Omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter 7,1 –7,0

Summa övrigt totalresultat 8,3 –7,0

Årets totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 218,2 64,8

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 53

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Balansräkning – Koncernen

Mkr Not 2021-12-31 2020-12-31

Tillgångar

Anläggningstillgångar

Immateriella anläggningstillgångar 0,1 0,1

Förvaltningsfastigheter 9 3 994,1 3 317,5

Maskiner och inventarier 10 4,2 4,3

Derivatinstrument 13 0,7 –

Övriga anläggningstillgångar 0,8 0,3

Summa anläggningstillgångar 3 999,8 3 322,3

Omsättningstillgångar

Kundfordringar 3,1 5,6

Kortfristiga fordringar 11 24,4 4,5

Derivatinstrument 13 5,6 –

Likvida medel 13 190,2 448,0

Summa omsättningstillgångar 223,4 458,1

Summa tillgångar 4 223,1 3 780,4

Eget kapital och skulder

Eget kapital

Aktiekapital 0,5 0,5

Övrigt tillskjutet kapital 1 786,9 1 786,9

Omräkningsreserv 5,0 –3,3

Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 483,5 273,8

Summa eget kapital 12 2 275,9 2 057,9

Mkr Not 2021-12-31 2020-12-31

Skulder

Långfristiga skulder

Långfristiga räntebärande skulder 13 1 721,3 1 546,9

Derivatinstrument 13 1,4 –

Övriga långfristiga skulder 3,1 1,6

Uppskjutna skatteskulder 8 139,1 86,5

Pensionsavsättningar 1,0 0,4

Summa långfristiga skulder 1 865,9 1 635,5

Kortfristiga skulder

Derivatinstrument 13 1,7 –

Leverantörsskulder och andra skulder 11,9 16,3

Aktuella skatteskulder 4,0 14,6

Övriga kortfristiga skulder 14 63,6 56,3

Summa kortfristiga skulder 81,3 87,1

Summa skulder 1 947,2 1 722,6

Summa eget kapital och skulder 4 223,1 3 780,4

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 54

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Rapport över förändringar av eget kapital – Koncernen

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare

2020

Mkr Aktiekapital

Övrigt tillskjutet

kapital Reserver

Balanserade

vinstmedel inkl.

årets resultat

Summa eget

kapital

Ingående eget kapital 1 januari 2020 0,1 749,6 3,7 202,0 955,5

Årets resultat – – – 71,8 71,8

Övrigt totalresultat för året – – –7,0 – –7,0

Årets totalresultat – – –7,0 71,8 64,8

Nyemission 0,4 – – – 0,4

Aktieägartillskott – 2 000,0 – – 2 000,0

Övriga transaktioner med ägare – –962,8 – – –962,8

Utgående eget kapital 31 december 2020 0,5 1 786,9 –3,3 273,8 2 057,9

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare

2021

Mkr Aktiekapital

Övrigt tillskjutet

kapital Reserver

Balanserade

vinstmedel inkl.

årets resultat

Summa eget

kapital

Ingående eget kapital 1 januari 2021 0,5 1 786,9 –3,3 273,8 2 057,9

Årets resultat – – – 209,7 209,7

Övrigt totalresultat för året – – 8,3 – 8,3

Årets totalresultat – – 8,3 209,7 218,0

Utgående eget kapital 31 december 2021 0,5 1 786,9 5,0 483,5 2 275,9

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 55

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Kassaödesanalys – Koncernen

Mkr 2021 2020

Förvaltningsresultat

86,2 16,0

Poster som inte ingår i kassaflödet

Avskrivningar

1,2 0,7

Orealiserade valutaeffekter –8,3 3,9

Betald inkomstskatt – –1,3

79,1 19,3

Förändringar i rörelsekapital

Rörelsefordringar –18,4 83,8

Rörelseskulder –4,6 –6,4

Kassaflöde från löpande verksamhet 56,1 96,9

Investeringsverksamheten

Investeringar i befintliga fastigheter –52,5 –137,3

Förvärv av förvaltningsfastigheter –410,9 –692,0

Försäljning av anläggningstillgångar 4,9 –

Investeringar i maskiner och inventarier –0,5 –0,7

Investeringar i immateriella anläggningstillgångar – –0,1

Kassaflöde från investeringsverksamheten –458,9 –830,1

Finansieringsverksamheten

Nyemission – 0,4

Ägartillskott – 2 000,0

Upptagande av lån 234,0 1 814,2

Återbetalning av lån –87,9 –1 708,7

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 146,1 2 105,9

Periodens kassaflöde –256,7 1 372,6

Likvida medel vid periodens början 448,0 40,4

Kursdifferens i likvida medel –1,1 –2,1

Transaktioner med ägare – –962,8

Likvida medel vid periodens slut 190,2 448,0

Ränte in-och utbetalningar ingår i förvaltningsresultatet och motsvarar räntekostnaden respektive ränteintäkten för respektive period.

Poster som inte ingår i kassaflödet avser avskrivningar på maskiner och inventarier, vilka är ej kassaflödespåverkande.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 56

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Resultaträkning – Moderbolaget

Mkr 2021 2020

Intäkter 34,5 30,0

Administrationskostnader –32,0 –50,6

Rörelseresultat 2,5 –20,6

Resultat från finansiella poster

Resultat från andelar i koncernföretag – 1,0

Finansnetto 30,8 16,5

Resultat efter finansiella poster 30,8 17,5

Bokslutsdispositioner –3,1 –

Resultat före skatt 30,3 –3,1

Aktuell skatt – –3,3

Uppskjuten skatt 0,1 –0,1

Årets resultat

30,4 –6,5

Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för totalresultat.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 57

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Balansräkning – Moderbolaget

Mkr 2021-12-31 2020-12-31

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Immateriella anläggningstillgångar 0,1 0,1

Maskiner och inventarier 0,8 0,5

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i koncernbolag 16,6 12,5

Långfristiga fordringar hos koncernföretag 1 998,8 2 026,1

Övriga långfristiga tillgångar 0,8 0,3

Summa finansiella anläggningstillgångar 2 016,2 2 039,0

Summa anläggningstillgångar 2 017,1 2 039,5

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 17,0 –

Övriga fordringar 5,9 0,5

Derivatinstrument 0,7 –

Kassa och bank 8,7 0,4

Summa omsättningstillgångar 32,2 0,9

SUMMA TILLGÅNGAR 2 049,3 2 040,4

Mkr 2021-12-31 2020-12-31

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital

Bundet eget kapital

Aktiekapital 0,5 0,5

Fritt eget kapital

Balanserat resultat 1 993,5 2 000,0

Årets resultat 30,4 –6,5

Summa eget kapital 2 024,4 1 994,0

Avsättningar

Avsättning för pension och liknande förpliktelser 1,0 0,4

Avsättning för uppskjuten skatt 0,0 0,1

Summa avsättningar 0,9 0,5

Kortfristiga skulder

Derivatinstrument 3,2 –

Skulder till koncernföretag, leverantörsskulder 5,4 18,0

Leverantörsskulder 1,8 7,2

Aktuella skatteskulder 3,3 –

Övriga kortfristiga skulder 10,4 20,7

Summa kortfristiga skulder 24,0 45,9

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 049,3 2 040,4

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 58

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Rapport över förändringar av eget kapital – Moderbolaget

Bundet eget

kapital

Fritt eget kapital

2020

Mkr Aktiekapital

Balanserat

resultat Årets resultat

Totalt

eget kapital

Ingående eget kapital 1 januari 2020 0,1 – – 0,1

Årets resultat – – –6,5 –6,5

Nyemission 0,4 – – 0,4

Aktieägartillskott – 2 000,0 – 2 000,0

Utgående eget kapital 31 december 2020 0,5 2 000,0 –6,5 1 994,0

Bundet eget

kapital

Fritt eget kapital

2021

Mkr Aktiekapital

Balanserat

resultat Årets resultat

Totalt

eget kapital

Ingående eget kapital 1 januari 2021 0,5 2 000,0 –6,5 1 994,0

Årets resultat – – 30,4 30,4

Utgående eget kapital 31 december 2021 0,5 2 000,0 30,4 2 024,4

Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan

separat rapport för totalresultat.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 59

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Kassaödesanalys – Moderbolaget

Mkr 2021 2020

Resultat före skatt 30,3 –3,1

Poster som inte ingår i kassaflödet

Avskrivningar 0,4 0,2

Orealiserade valutakurseffekter 1,7 –

Betald skatt – –3,4

Förändringar i rörelsekapital

Rörelsefordringar –21,8 0,1

Rörelseskulder –25,0 46,5

Kassaflöde från löpande verksamhet –14,3 40,3

Investeringsverksamheten

Lämnade aktieägartillskott –4,1 –

Investeringar i maskiner och inventarier –0,5 –0,7

Investeringar i immateriella rättigheter – –0,1

Kassaflöde från investeringsverksamheten –4,6 –0,8

Finansieringsverksamheten

Nyemssion – 0,4

Aktieägartillskott – 2 000,0

Upptagande av lån – 362,3

Återbetalning av lån – –362,3

Förändring räntebärande fordringar, koncernföretag 27,3 –2 401,3

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 27,3 –400,9

Periodens kassaflöde 8,4 –361,4

Likvida medel vid periodens början 0,4 –

Transaktioner med ägare – 361,8

Likvida medel vid periodens slut 8,7 0,4

Ränte in-och utbetalningar ingår i förvaltningsresultatet och motsvarar räntekostnaden respektive ränteintäkten för respektive period.

Poster som inte ingår i kassaflödet avser avskrivningar på maskiner och inventarier, vilka är ej kassaflödespåverkande.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 60

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Noter

Not 1 Allmän information och

redovisningsprinciper 62

Not 2 Uppskattningar och bedömningar 67

Not 3 Rörelsesegment 68

Not 4 Rörelsens kostnader 69

Not 5 Anställda, personalkostnader

och ledande befattningshavares

ersättningar 69

Not 6 Revisonsarvoden 71

Not 7 Transaktioner med närstående 71

Not 8 Skatter 72

Not 9 Förvaltningsfastigheter 73

Not 10 Maskiner och inventarier 74

Not 11 Kortfristiga fordringar 74

Not 12 Aktiekapital 74

Not 13 Finansiella instrument 75

Not 14 Övriga kortfristiga skulder,

upplupna kostnader och

förutbetalda intäkter 81

Not 15 Andelar i koncernföretag 82

Not 16 Leasing 83

Not 17 Ställda säkerheter och

eventualförpliktelser 83

Not 18 Händelser efter balansdagen 83

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 61

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

NOT 1 ALLMÄN INFORMATION OCH

REDOVISNINGSPRINCIPER

ALLMÄN INFORMATION

Annehem Fa

stigheter AB, org.nr. 559220-9083 är ett svenskt

publikt aktiebolag med säte i Ängelholm. Bolagets aktie är sedan

den 11 december 2020 noterad på Nasdaq Stockholm. Årsredo-

visningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande

av styrelsen och verkställande direktören den 5 april 2022. Kon-

cernens rapport över resultat och rapport över övrigt totalresultat

och balansräkning samt moderbolagets resultat- och balansräk-

ning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 19 maj 2022.

VÄSENTLIGA REDOVISNINGSPRINCIPER

Grunder för upprättande av redovisningen

Efterlevnad av lagstiftning och standarder

De finansiella rapporterna har upprättats med tillämpning av

International Financial Reporting Standards (IFRS) sådana de

antagits av EU. Vissa ytterligare tilläggsupplysningar lämnas i

enlighet med tillkommande krav i årsredovisningslagen och i Rådet

för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Komplette-

rande redovisningsregler för koncerner. Redovisningsprinciperna

nedan har tillämpats konsekvent på samtliga redovisade perioder.

Moderbolaget llämpar samma redovisningsprinciper som

koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet ”Moder-

bolagets redovisningsprinciper”.

Värderingsgrunder

Tillgångar och skulder är redovisade ll historiska anskaffnings-

värden, förutom förvaltningsfasgheter som i koncernbalans-

räkningen värderas ll verkligt värde.

Funktionell valuta och rapporteringsvaluta

Moderbolagets funkonella valuta är svenska kronor som även

utgör presentaonsvalutan för koncernen. Samtliga belopp har

avrundats ll närmaste miljon kronor med en decimal om inget

annat anges.

Ändrade redovisningsprinciper föranledda av nya eller

ändrade IFRS

Inga nya eller ändrade IFRS har haft någon väsentlig påverkan på

de finansiella rapporterna.

Nya IFRS som ännu inte börjat tillämpas

Nya och ändrade IFRS med framtida tillämpning förväntas inte

komma att ha någon väsentlig effekt på företagets finansiella

rapporter.

KONCERNEN

Klassificering

Anläggningstillgångar består av belopp som förväntas återvinnas

eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen.

Långfristiga skulder består av belopp som förfaller till betalning

först efter mer än tolv månader efter balansdagen samt andra

belopp för vilka bolaget har en ovillkorlig rätt att skjuta upp

betalningen till en tidpunkt som ligger mer än tolv månader efter

balansdagen. Andra tillgångar och skulder redovisas som omsätt-

ningstillgångar respektive kortfristiga skulder.

Bedömningar och uppskattningar i de finansiella rapporterna

För att upprätta finansiella rapporter krävs å ena sidan bedöm-

ningar vid tillämpning av redovisningsprinciper och å andra sidan

uppskattningar vid värdering av tillgångar, skulder, intäkter och

kostnader. Uppskattningar och antaganden baseras på historiska

erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara relevanta.

Uppskattningar och antaganden ses över regelbundet och jämförs

mot faktiskt utfall. Väsentliga bedömningar och uppskattningar

beskrivs närmare i not 2.

Koncernredovisning

Dotterbolag är bolag som står under ett direkt eller indirekt

bestämmande inflytande från Annehem Fastigheter AB. Bestäm-

mande inflytande föreligger om moderbolaget direkt eller indirekt

har inflytande över investeringsobjektet, är exponerad för eller

har rätt till rörlig avkastning från sitt engagemang i investerings-

objektet och kan använda sitt inflytande över investeringsobjektet

för att påverka storleken på sin avkastning. Dotterbolagens

finansiella rapporter tas in i koncernredovisningen från den dag

det bestämmande inflytandet uppkommer och innefattas i kon-

cernredovisningen till den dag det upphör.

Tillgångsförvärv

För transaktioner där i allt väsentligt det verkliga värdet på de

förvärvade tillgångarna utgörs av en tillgång eller en grupp av lik-

artade tillgångar redovisas, genom en förenklad bedömning, som

ett tillgångsförvärv. När förvärv av dotterbolag innebär förvärv

av nettotillgångar utan betydande processer fördelas anskaff-

ningskostnaden på de enskilda identifierbara tillgångarna och

skulderna baserat på deras verkliga värde vid förvärvstidpunkten.

Det verkliga värdet initialt inkluderar även villkorad köpeskilling

Transaktionsutgifter läggs till anskaffningsvärdet för förvärvade

nettotillgångar vid tillgångsförvärv. Förändringar av bedömt värde

av villkorade ersättningar efter förvärvet läggs till anskanings-

värdet av förvärvade tillgångar. Uppskjuten skatt på temporära

skillnader redovisas inte initialt, se vidare avsnitt Skatter.

Annehem redovisar erhållna avdrag för uppskjuten skatt som en

orealiserad värdeförändring på fastigheten direkt vid tidpunkten

för förvärvet. Värdeförändringar av villkorade köpeskillingar läggs

till anskaffningsvärdet av förvärvade tillgångar.

Transaktioner som elimineras vid konsolidering

Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader

och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från

koncerninterna transaktioner mellan koncernföretag, elimineras i

sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen.

Transaktioner i utländsk valuta

Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella

valutan till den valutakurs som föreligger på transaktionsdagen.

Funktionell valuta är valutan i de primära ekonomiska miljöer

bolagen bedriver sin verksamhet. Monetära tillgångar och skulder

i utländsk valuta räknas om till den funktionella valutan till den

valutakurs som föreligger på balansdagen. Valutakursdifferen-

ser som uppstår vid omräkningarna redovisas i årets resultat.

Icke-monetära tillgångar och skulder som redovisas till historiska

anskaffningsvärden omräknas till valutakurs vid transaktionstill-

Noter

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 62

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

fället. Icke-monetära tillgångar och skulder som redovisas till

verkliga värden omräknas till den funktionella valutan till den kurs

som råder vid tidpunkten för värdering till verkligt värde.

Utländska verksamheters finansiella rapporter

Tillgångar och skulder i utlandsverksamheter, inklusive koncern-

mässiga över- och undervärden, omräknas från utlandsverksam-

hetens funktionella valuta till koncernens rapporteringsvaluta,

svenska kronor, till den valutakurs som råder på balansdagen.

Intäkter och kostnader i en utlandsverksamhet omräknas till

svenska kronor till en genomsnittskurs som utgör en approxi-

mation av de valutakurser som förelegat vid respektive transak-

tionstidpunkt. Omräkningsdifferenser som uppstår vid valutaom-

räkning av utlandsverksamheter redovisas i övrigt totalresultat

och ackumuleras i en separat komponent i eget kapital, benämnd

omräkningsreserv. När bestämmande inflytande upphör för en

utlandsverksamhet realiseras de till verksamheten hänförliga

ackumulerade omräkningsdifferenserna, varvid de omklassificeras

från omräkningsreserven i eget kapital till årets resultat.

Segmentsrapportering

Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver verksam-

het från vilken den kan generera intäkter och ådrar sig kostnader

och för vilket det finns fristående finansiell information tillgänglig.

Koncernens verksamhet delas upp i två rörelsesegment, region

Huvudstad (Stockholm, Oslo), Helsingfors) och region Syd (Malmö,

Göteborg, Ängelholm). Rörelsesegment rapporteras i koncernens

externa finansiella rapport på ett sätt som överensstämmer med

den interna rapporteringen som lämnas till den högste verkstäl-

lande beslutsfattaren. Den högste verkställande beslutsfattaren

är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och

bedömning av rörelsesegmentens resultat. I Annehem är den hög-

ste verkställande beslutsfattaren den verkställande direktören,

eftersom den verkställande direktören har det primära ansvaret

för att allokera resurser och utvärdera resultatet.

Hyresintäkter och fastighetsintäkter

Hyresintäkter aviseras i förskott och periodiseras linjärt i

resultatet över hyresperioden. Samtliga hyresavtal klassificeras

som operationella leasingavtal. I hyresintäkterna ingår förutom

lokalhyran även tilläggsdebitering avseende främst fastighets-

skatt. Bland intäkter som klassificeras som fastighetsintäkter ingår

annan tilläggsdebitering som exempelvis el, värme, vatten och

fastighetsskötsel. Fastighetsintäkter redovisas i den period som

servicen utförs och levereras till hyresgästen. Hyres- och fastig-

hetsintäkter betalas i förskott och förskottshyror redovisas som

förutbetalda hyresintäkter. I de fall hyreskontrakt under viss tid

medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tid-

punkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra

över kontraktets löptid. Rabatter såsom reduktion för successiv

inflyttning belastar den period de avser.

Intäkter från fastighetsförsäljningar

Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas på frånträdesda-

gen, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet

som innebär att bestämmande inflytande, risker och förmåner har

gått över tidigare till köparen. Resultat från försäljning av fastighet

redovisas som värdeförändring och motsvarar skillnaden mellan

erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader,

kalkylmässig skatt och redovisat värde i senaste värdetidpunkt

med tillägg för gjorda investeringar efter senaste värdetidpunkt.

Statliga stöd

Statliga bidrag redovisas i balansräkningen som upplupen intäkt

när det föreligger rimlig säkerhet att bidraget kommer att erhållas

och att koncernen kommer att uppfylla de villkor som är förknip-

pade med bidraget. Bidrag periodiseras systematiskt i årets resul-

tat på samma sätt och över samma perioder som de kostnader

bidragen är avsedda att kompensera för, såvida inte villkoren för

att erhålla bidraget uppfylls efter att de relaterade kostnaderna

har redovisats. I dessa fall redovisas bidraget i den period under

vilken företaget erhåller en fordran på staten.

Fastighetskostnader

Fastighetskostnader består av både direkta och indirekta kostna-

der för att förvalta en fastighet och utgörs av kostnader avseende

drift, skötsel, uthyrning, administration, fastighetsskatt och under-

håll av fastighetsinnehavet.

Central administration

Centrala administrationskostnader utgörs av kostnader för

koncerngemensamma funktioner samt ägande av koncernens

dotterbolag. Moderbolagets kostnader för bland annat koncern-

ledning, personaladministration, IT, marknadsaktiviteter, inves-

terarrelationer, revisionsarvoden och finansiella rapporter ingår i

central administration. I posten central administration ingår även

avskrivning av övriga materiella anläggningstillgångar.

Ersättningar till anställda

Kortfristiga ersättningar

Kortfristiga ersättningar till anställda redovisas som kostnad

när de relaterade tjänsterna utförs. Den förväntade kostnaden

för bonusbetalningar redovisas som en upplupen kostnad när

koncernen har en gällande rättslig eller informell förpliktelse att

göra sådana betalningar till följd av att tjänsterna har utförts och

förpliktelsen kan beräknas tillförlitligt.

Pensioner

Avgiftsbestämda pensionsplaner

Som avgiftsbestämda pensionsplaner klassificeras de planer där

koncernens förpliktelse är begränsad till de avgifter koncernen

åtagit sig att betala till ett försäkringsbolag eller annan fristående

juridisk enhet. I sådant fall beror storleken på den anställdes

pension på storleken av avgifter som koncernen betalar till denna

juridiska enhet och hur denna förräntar kapitalet. Koncernens för-

pliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas

som en kostnad i årets resultat i den takt de intjänas genom att de

anställda utfört tjänster åt koncernen under en period. Obetalda

avgifter redovisas som skuld.

Förmånsbestämda pensionsplaner

Ett fåtal anställda har förmånsbestämda ITP-planer med fortlö-

pande betalningar till Alecta. Dessa redovisas som avgiftsbestämd

plan till följd av att Alecta inte levererar den information som

krävs, varför brist råder på den information som erfordras för

att redovisa planen som en förmånsbestämd plan. Det finns dock

inget som indikerar några väsentliga åtaganden överstigande vad

som är utbetalt till Alecta.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 63

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

För tjänstemän i Sverige tryggas ITP 2-planens förmånsbe-

stämda pensionsåtaganden för ålders- och familjepension (alter-

nativt familjepension) genom en försäkring i Alecta. Enligt ett utta-

lande från Rådet för finansiell rapportering, UFR 10 Redovisning

av pensionsplanen ITP 2 som finansieras genom försäkring i Alecta

är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare.

För räkenskapsåret 2021 har bolaget inte haft tillgång till infor-

mation för att kunna redovisa sin proportionella andel av planens

förpliktelser, förvaltningstillgångar och kostnader vilket medfört

att planen inte varit möjlig att redovisa som en förmånsbestämd

plan. Pensionsplanen ITP 2 som tryggas genom en försäkring i

Alecta redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Premien för

den förmånsbestämda ålders- och familjepensionen är individuellt

beräknad och är bland annat beroende av lön, tidigare intjänad

pension och förväntad återstående tjänstgöringstid. Förväntade

avgifter nästa rapportperiod för ITP 2-försäkringar som är teck-

nade i Alecta uppgår till 1,1 Mkr (1,1 Mkr). Koncernens andel av

de sammanlagda avgifterna till planen och koncernens andel av

det totala antalet aktiva medlemmar i planen uppgår till 0,00520

respektive 0,00353 procent (0,00204 respektive 0,00289).

Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet

på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtagandena beräk-

nade enligt Alectas försäkringstekniska metoder och antaganden,

vilka inte överensstämmer med IAS 19. Den kollektiva konsolide-

ringsnivån ska normalt tillåtas variera mellan 125–175 procent.

Om Alectas kollektiva konsolideringsnivå understiger 125 procent

eller överstiger 175 procent ska åtgärder vidtas i syfte att skapa

förutsättningar för att konsolideringsnivån återgår till norma-

lintervallet. Vid låg konsolidering kan en åtgärd vara att höja det

avtalade priset för nyteckning och utökning av befintliga förmåner.

Vid hög konsolidering kan en åtgärd vara att införa premiereduk-

tioner. Vid utgången av 2021 uppgick Alectas överskott i form av

den kollektiva konsolideringsnivån till 172 procent (148).

Pensionsavtal med kapitalförsäkring

Pensionsavtal har ingåtts där koncernen förvärvat kapitalförsäk-

ringar som säkrats till förmån för anställda genom pantsättning.

Förmånstagaren till kapitalförsäkringen har endast rätt till

ersättning motsvarande värdet av kapitalförsäkringen vid inlösen.

Kapitalförsäkringen värderas löpande till verkligt värde samtidigt

som pensionsskulden omvärderas till att motsvara värdet av

kapitalförsäkringen. Avsättning för särskild löneskatt reserveras

beräknat på kapitalförsäkringens verkliga värde.

Leasing – leasetagare

Koncernen har som leasetagare endast ett leasingavtal i form av

tomträttsavtal. Annehem har valt att redovisa samtliga leasingav-

tal med full retrospektiv tillämpning. Vid ingåendet av ett avtal

fastställer Annehem om avtalet är, eller innehåller, ett leasingavtal

baserat på avtalets substans. Ett avtal är, eller innehåller, ett

leasingavtal om avtalet överlåter rätten att under en viss period

bestämma över användningen av en identifierad tillgång i utbyte

mot ersättning. Annehem tillämpar de praktiska undantagen avse-

ende korttidsleasingavtal och leasingavtal där den underliggande

tillgången är av lågt värde. Korttidsleasingavtal definieras som

leasingavtal med en initial leasingperiod om maximalt 12 månader

efter beaktande av eventuella optioner att förlänga leasingavtalet.

Leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt värde

har av koncernen definieras som avtal där den underliggande

tillgången skulle kunna köpas för maximalt 50 000 kr och utgörs i

koncernen till exempel av kontorsinventarier. Leasingbetalningar

för korttidsleasingavtal och leasingavtal där den underliggande

tillgången är av lågt värde kostnadsförs linjärt över leasingperio-

den inom central administration.

Tomträtter

Koncernen innehar ett tomträttsavtal som uppfyller definitionen

av ett leasingavtal. Leasingskulden värderas initialt baserat på

tomträttsavgäldens fastställda storlek per inledningsdatumet

diskonterade med den implicita räntan i avtalen, det vill säga

avgäldsräntan. Nyttjanderättstillgångens värde sätts lika med

leasingskulden justerat för eventuella förutbetalda tomträttsav-

gälder. Då tomträttsavtal anses innebära ett evigt åtagande mot

leasegivaren samtidigt som tomten har en evig nyttjandeperiod så

redovisas ingen avskrivning på nyttjanderättstillgången och ingen

amortering sker av leasingskulden. De erlagda tomträttsavgäld-

erna presenteras i sin helhet som en räntekostnad. Leasingskulden

värderas om i samband med att tomträttsavgälderna har blivit

omförhandlade, för att reflektera den förändrade storleken på

tomträttsavgälderna. Vid sådan omvärdering av leasingskulden

justeras nyttjanderättstillgången med motsvarande belopp. Efter

den initiala värderingen enligt IFRS 16 värderar koncernen nytt-

janderättstillgångar hänförliga till tomträttsavtal till verkligt värde

som en del av förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40.

Koncernen som leasegivare

I egenskap av hyresvärd innehar koncernen operationella hyresav-

tal med kunder, se not 9. Redovisningsprinciper för redovisning av

hyresintäkter och fastighetsintäkter framgår av stycket avseende

intäkter ovan.

Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter är fastigheter som klassificeras som

anläggningstillgångar vilka innehas i syfte att erhålla hyresintäkter

eller värdestegring eller en kombination av dessa båda syften.

Förvaltningsfastigheter innefattar byggnader, mark, markan-

läggningar samt fastighetsinventarier. Även fastigheter under

uppförande och ombyggnation som avses att användas som

förvaltningsfastigheter när arbetena är färdigställda klassificeras

som förvaltningsfastigheter.

Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet

med redovisningsstandarden IAS 40. Initialt redovisas förvalt-

ningsfastigheter till anskaffningsvärde, vilket inkluderar till för-

värvet direkt hänförbara utgifter. Verkligt värde är det bedömda

belopp som kan inkasseras i en transaktion vid värdetidpunkten

mellan kunniga och oberoende parter som agerar på en funge-

rande marknad. Värderingen bygger på diskonterade framtida

kassaflöden där osäkerhet föreligger beträffande bedömningen

av framtida hyresintäkter, vakansgrader, driftskostnader, ränteut-

veckling samt direktavkastningskrav.

Minst en gång per år värderas samtliga fastigheter av externa

oberoende värderingsinstitut. Koncernen genomför regelbundet

interna värderingar av hela fastighetsbeståndet. De externa

värderingarna används som avstämningsunderlag för de internt

utförda värderingarna. De externa värderingarna är ledande för

det fall det finns skillnader mellan den interna och externa värde-

ringen. Samtliga fastighetsvärderingar utförs av värderare med

adekvata kompetenser erforderliga för respektive fastighetstyp

och geografisk marknad. Fastigheterna värderas enligt de värde-

ringsprinciper som följer av IPDs riktlinjer. Av dessa framgår bland

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 64

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

annat att besiktning ska ske av samtliga fastigheter vid respektive

värderingstillfälle med fördjupad besiktning vart tredje år. Interna

värderingar upprättas enligt vid var tids värderingspolicy. Verkligt

värde har fastställts med en kombinerad tillämpning av ortspris-

metod och avkastningsbaserad metod. Den avkastningsbaserade

metoden bygger på att en kassaflödesanalys upprättats för varje

fastighet. Kassaflödesanalysen utgörs av en bedömning av nuvär-

det av fastighetens framtida driftsnetton under kalkylperioden

samt nuvärdet av fastighetens restvärde vid kalkylperiodens slut.

Kalkylperioden uppgår till antingen fem eller tio år och restvärdet

har bedömts genom en evighetskapitalisering av ett uppskattat

marknadsmässigt driftsnetto året efter kalkylperiodens slut. Evig-

hetskapitaliseringen sker med ett direktavkastningskrav som har

härletts från den aktuella transaktionsmarknaden för jämförbara

fastigheter, såväl direkta som indirekta (fastigheter sålda i bolag)

transaktioner har beaktats. Kassaflödet för drifts-, underhålls- och

administrationskostnader baseras på marknadsmässiga och

normaliserade utbetalningar för drift, underhåll och fastighetsad-

ministration varvid korrektion sker för avvikelser. Investeringar

beräknas utifrån det investeringsbehov som bedöms föreligga.

Klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS 13 Värdering till verkligt

värde. I verkligt värde för förvaltningsfastigheter kan byggrätter

ingå. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redo-

visas i årets resultat. Realiserade värdeförändringar avser värde-

förändringar från senaste kvartalsrapporten fram till avyttrings-

tillfället för under perioden avyttrade fastigheter, efter hänsyn

till under perioden aktiverade investeringsutgifter. Orealiserade

värdeförändringar avser övriga värdeförändringar som inte härrör

från förvärv, försäljning eller aktiverade investeringsutgifter.

Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet för

förvaltningsfastigheter endast om det är sannolikt att de framtida

ekonomiska fördelar som är förknippade med utgifterna kommer

att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas

på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas

som kostnad i den period de uppkommer. Utgifter för utbyte av

identifierade komponenter och tillägg av nya komponenter läggs

till det redovisade värdet, när de uppfyller kriterierna ovan. Repa-

rationer och underhåll kostnadsförs i samband med att utgiften

uppkommer.

Materiella anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar består av maskiner och inventa-

rier. Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffnings-

värde minskat med ackumulerade avskrivningar och eventuella

nedskrivningar. Tillkommande utgifter som uppfyller tillgångs-

kriteriet räknas in i tillgångens redovisade värde. Utgifter för

löpande underhåll och reparationer redovisas som kostnader när

de uppkommer. Avskrivningar på materiella anläggningstillgångar

kostnadsförs så att tillgångens anskaffningsvärde, eventuellt

minskat med beräknat restvärde vid nyttjandeperiodens slut,

skrivs av linjärt över dess bedömda nyttjandeperiod. Om en tillgång

har delats upp på olika komponenter skrivs respektive komponent

av separat över dess nyttjandeperiod. Avskrivning påbörjas när

den materiella anläggningstillgången kan tas i bruk. Materiella

anläggningstillgångars nyttjandeperioder uppskattas till:

Fordon och entreprenadmaskiner 5–10 år

Övriga maskiner och inventarier 3–10 år

Finansiella instrument

Redovisning och första värdering

Kundfordringar och utfärdade skuldinstrument redovisas när

de är utgivna. Övriga finansiella tillgångar och finansiella skulder

redovisas när koncernen blir part i instrumentets avtalsmässiga

villkor.

En finansiell tillgång eller finansiell skuld värderas vid första

redovisningstillfället till verkligt värde plus, när det gäller finan-

siella instrument som inte värderas till verkligt värde via resultatet,

transaktionskostnader som är direkt hänförliga till förvärvet eller

emissionen.

Klassificering och efterföljande värdering

Finansiella tillgångar inom Annehem, förutom derivattillgångar,

klassificeras som värderade till upplupet anskaffningsvärde

eftersom:

• de innehas inom ramen för en affärsmodell vars mål är att

inneha finansiella tillgångar i syfte att erhålla avtalsenliga kassa-

flöden, och

• de avtalade villkoren för de finansiella tillgångarna ger upp-

hovtill kassaflöden som endast är betalningar av kapitalbelopp

ochränta på det utestående kapitalbeloppet.

Samtliga finansiella skulder inom Annehem, förutom derivat, vär-

deras till upplupet anskaffningsvärde eftersom de inte är innehav

för handelsändamål eller har blivit identifierade som värderad till

verkligt värde vid första redovisningstillfället. Derivat värderas till

verkligt värde via resultatet, om de inte har blivit identifierade som

säkringsinstrument. Annehem tillämpar inte säkringsredovisning

per 31 december 2021 men för vissa säkringsrelationer ingångna

före 30 juni 2021 applicerades säkringsredovisning och de rän-

tederivat som identifierades som kassaflödessäkringsinstrument

redovisades initialt till verkligt värde på transaktionsdagen för

derivaten och omvärderades därefter till verkligt värde vid slutet

av varje rapporteringsperiod. Den effektiva delen av förändringar

i verkligt värde på derivat, som betecknas som kassaflödessäk-

ringar, redovisades i övrigt totalresultat och ackumulerades i fond

för verkligt värde i eget kapital. För alla säkrade prognostiserade

transaktioner, omklassificeras det ackumulerade beloppet i

säkringsreserven till resultatet i samma period eller perioder

som det säkrade förväntade kassaflödet påverkar resultatet.

Den ineffektiva delen av förändringar i det verkliga värdet hos

derivatet redovisas omedelbart i resultatet inom övriga finansiella

poster. Verkliga värden baseras på noteringar hos mäklare. Lik-

nande kontrakt handlas på en aktiv marknad och kurserna speglar

faktiska transaktioner på jämförbara instrument. Alla koncernens

derivatinstrument är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13. Det

ackumulerade beloppet i säkringsreserven uppgår per 31 decem-

ber 2021 till 1,2 Mkr. Under 2021 har 0,3 Mkr omklassificerats

till resultaträkningen. Mer information om koncernens finansiella

instrument finns att läsa i not 13 Finansiella instrument.

För alla finansiella tillgångar som är klassificerade som värde-

rade till upplupet anskaffningsvärde värderas med tillämpning av

effektivräntemetoden. Upplupet anskaffningsvärde är det belopp

till vilket en finansiell tillgång eller en finansiell skuld värderas till

efter första redovisningstillfället minus återbetalningar, plus eller

minus ackumulerade periodiseringar vid användning av effektiv-

räntemetoden på eventuell skillnad mellan det ursprungliga belop-

pet och beloppet på förfallodagen och, för finansiella tillgångar,

justerat med hänsyn till en eventuell förlustreserv. Effektivräntan

fastställs vid den finansiella tillgången eller finansiella skuldens

första redovisningstillfälle. Effektivräntan är den ränta som exakt

diskonterar de uppskattade framtida in- och utbetalningarna

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 65

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

under den förväntade löptiden för det finansiella instrumentet

till redovisat bruttovärde för den finansiella tillgången eller det

upplupna anskaffningsvärdet för den finansiella skulden.

För finansiella tillgångar redovisade till upplupet anskaffnings-

värde behandlas ränteintäkter, valutakursvinster och förluster

samt nedskrivningar redovisas i resultatet. Vinster eller förluster

som uppstår vid bortbokning redovisas i resultatet.

För övriga skulder redovisas nettovinster och förluster, inklusive

räntekostnader, redovisas i resultatet. Räntekostnader och valuta-

kursvinster och förluster redovisas i resultatet. Vinster eller förlus-

ter vid borttagning från redovisningen redovisas också i resultatet.

Nedskrivningar – förväntade kreditförluster

Koncernen redovisar förlustreserver för förväntade kreditför-

luster på alla finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaff-

ningsvärde. Koncernen värderar förlustreserven till ett belopp

motsvarande förväntade kreditförluster för återstående löptid,

förutom för följande som värderas till 12 månaders förväntade

kreditförluster: investeringar i skuldinstrument som har en låg

kreditrisk på balansdagen; respektive övriga skuldinstrument och

banktillgodohavanden för vilka kreditrisken (det vill säga risker

för att fallissemang inträffar under den finansiella tillgångens

förväntade löptid) inte har ökat väsentligt sedan första redovis-

ningstillfället.

Förlustreserven för kundfordringar, avtalstillgångar och leasing-

fordringar värderas alltid till ett belopp motsvarande förväntade

kreditförluster under fordrans återstående löptid. Koncernen

använder en matris för beräkning av förlustreserven med förvän-

tade förlustprocenter uppdelat på hur många dagar en fordran

är sen och vilken kundkategori fordran härrör från. Förlustpro-

centsatserna baseras på historiska erfarenheter och specifika

för hållanden och förväntningar per rapportperiodens slut.

När det bestäms om en finansiell tillgångs kreditrisk har ökat

väsentligt sedan första redovisningstillfället och vid beräkning av

förväntade kreditförluster, utgår koncernen från rimlig och veri-

fierbar information som är relevant och tillgänglig utan onödiga

kostnader eller insatser. Detta inkluderar både kvantitativ och

kvalitativ information och analys baserad på koncernens historiska

erfarenheter och kreditbedömning och inklusive framåtblickande

information.

Koncernen bedömer att kreditrisken på en finansiell tillgång

har ökat väsentligt om den är förfallen med mer än 30 dagar.

Koncernen bedömer att en finansiell tillgång är i fallissemang när:

det är osannolikt att låntagaren kommer betala hela sina kreditå-

taganden till koncernen, utan att koncernen har regressrätt som

att realisera en säkerhet (om någon sådan hålls); eller den finan-

siella tillgången är förfallen med mer än 90 dagar. Koncernen

hanterar ett skuldinstrument som att det har låg kreditrisk när

dess kreditbetyg motsvarar den globala definitionen av ”invest-

ment grade”, vilket bedömts som Baa3 eller högre för Moody’s

eller BBB- eller högre för Fitch Ratings och Standard & Poor’s.

Förväntade kreditförluster för hela löptiden är en förväntad

kreditförlust som uppstår från alla möjliga fallissemang under den

förväntade löptiden för ett finansiellt instrument. 12 månaders

förväntade kreditförluster utgörs av kreditförlust som uppstår

från fallissemang som kan ske inom 12 månader efter balans-

dagen (eller en kortare period om den förväntade löptiden för

instrumentet är kortare än 12 månader). Den maximala perioden

som bedöms vid beräkning av förväntade kreditförluster är den

maximala kontraktsperioden under vilken koncernen är expo-

nerad mot kreditrisk. Förväntade kreditförluster utgörs av en

sannolikhetsvägd uppskattning av kreditförluster. Kreditförluster

värderas som nuvärdet av alla underskott i kassaflödena (det vill

säga skillnaden mellan bolagets kassaflöde i enlighet med avtalet

och kassaflödet som koncernen förväntar sig att få). Förväntade

kreditförluster diskonteras med effektivräntan på den finansiella

tillgången.

Vid varje balansdag bedömer koncernen huruvida finansiella

tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde är kreditför-

sämrade. En finansiell tillgång är kreditförsämrad när en eller flera

händelser som har en negativ inverkan på de uppskattade framtida

kassaflödena för den finansiella tillgången har inträffat.

Förlustreserver för finansiella tillgångar värderade till upplupet

anskaffningsvärde dras av från tillgångarnas bruttovärde.

Bortskrivning

En finansiell tillgångs redovisade bruttovärde skrivs bort när

koncernen inte har några rimliga förväntningar på att återvinna en

finansiell tillgång i sin helhet eller en del av den.

Borttagande från rapporten över finansiell ställning

Koncernen tar bort en finansiell tillgång från rapporten över finan-

siell ställning när de avtalsenliga rättigheterna till kassaflödena från

den finansiella tillgången upphör eller om den överför rätten att ta

emot de avtalsenliga kassaflödena genom en transaktion i vilken i

väsentlighet alla risker och fördelar med ägarskapet har överförts

eller i vilken koncernen inte överför eller behåller i väsentlighet

alla de risker och fördelar med ägarskap och den inte behåller

kontrollen över den finansiella tillgången. Koncernen bokar bort

en finansiell skuld från rapporten över finansiell ställning när de

åtaganden som anges i avtalet fullgörs, annulleras eller upphör.

Koncernen bokar också bort en finansiell skuld när de avtalsen-

liga villkoren modifieras och kassaflödena från den modifierade

skulden är väsentligt annorlunda. I det fallet redovisas en ny finan-

siell skuld till verkligt värde baserat på de modifierade villkoren.

Per datument för dessa finansiella rapporter har ingen modifiering

av finansiella skulder gjorts. När en finansiell skuld bokas bort

redovisas skillnaden mellan det redovisade värdet som har tagits

bort och den ersättning som har betalats i resultatet.

Finansiella intäkter

Finansiella intäkter består av ränteintäkter och redovisas i den

period de avser. I finansiella intäkter redovisas även erhållna kon-

cernbidrag samt erhållen och anteciperad utdelning. Vid beräkning

av finansiella intäkter tillämpas effektivräntemetoden.

Finansiella kostnader

Finansiella kostnader utgörs av räntekostnader, som består av

ränta och andra kostnader som är kopplade till finansieringen av

bolaget, samt leasingkostnader och tomträttsavgälder. Kostnader

för uttagande av pantbrev betraktas ej som en finansiell kostnad

utan aktiveras som värderingshöjande fastighetsinvestering.

Finansiella kostnader resultatförs i den period de hänför sig till.

Låneutgifter

I koncernen belastar låneutgifter resultatet under den period till

vilken de hänför sig till. Inga låneutgifter aktiveras på tillgångar.

Avsättningar

En avsättning redovisas i balansräkningen när koncernen har

ett formellt eller informellt åtagande som en följd av en inträffad

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 66

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

händelse och det är troligt att ett utflöde av resurser krävs för att

reglera åtagandet och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan

göras. Nuvärdesberäkning görs för att ta hänsyn till väsentliga

tidsvärden avseende framtida betalningar.

Eventualförpliktelse

Upplysning om eventualförpliktelse lämnas när det finns ett möj-

ligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars före-

komst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser

utom koncernens kontroll eller när det finns ett åtagande som inte

redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är

troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas eller beloppet

inte kan beräknas med tillräcklig tillförlitlighet.

Inkomstskatter

Inkomstskatt fördelas i resultaträkningen på aktuell och uppskjuten

skatt. Inkomstskatten belastar resultaträkningen förutom i de fall

den är hänförlig till transaktioner vilka redovisats direkt mot eget

kapital då även skatteeffekten redovisas direkt mot eget kapital.

Aktuell- och uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesats

om 20,6 procent. För Norge och Finland beräknas aktuell och

uppskjuten skatt till 22,0 procent respektive 20,0 procent.

Uppskjuten skatt

Uppskjuten skatt på temporära skillnader, som uppkommer

mellan en tillgångs eller skulds redovisade värde och dess

skattemässiga värde, redovisas i Annehem enligt balansräknings-

metoden. Således finns en skatteskuld eller skattefordran som

realiseras den dag tillgången eller skulden säljs. Undantag görs för

temporära skillnader som uppkommit vid första redovisningen av

tillgångar och skulder som utgör tillgångsförvärv. I Annehem finns

framför allt två poster där det föreligger temporära skillnader –

fastigheter och obeskattade reserver. Uppskjuten skatteskuld

beräknas på skillnaden mellan fastigheternas redovisade värde

och deras skattemässiga värde, likaså på obeskattade reserver.

Vid förändring av ovan nämnda poster förändras således även

den uppskjutna skatteskulden/fordran, vilket redovisas i resul-

taträkningen som uppskjuten skatt. Årets förvärv har redovisats

som tillgångsförvärv, innebärande att uppskjuten skatt som fanns

vid förvärvstillfället inte finns upptagen i balansräkningen.

Aktuell skatt

Aktuell skatt som redovisas i resultaträkningen motsvarar den

skatt bolaget är skyldig att betala utifrån årets skattepliktiga resul-

tat, justerat för eventuell aktuell skatt avseende tidigare perioder.

Moderbolagets redovisningsprinciper

Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredo-

visningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings

rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer. RFR

2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska

personen ska tillämpa samtliga av EU antagna IFRS och uttalanden

så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen,

tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning

och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag från

och tillägg till IFRS som ska göras.

Skillnader mellan koncernens och moderbolagets

redovisningsprinciper

Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisnings-

principer framgår nedan. De nedan angivna redovisningsprinci-

perna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga

perioder som presenteras i moderbolagets finansiella rapporter.

Klassificering och uppställningsformer

Resultat- och balansräkning är för moderbolaget uppställda enligt

årsredovisningslagens scheman, medan rapporten över resultat

och övrigt totalresultat, rapporten över förändringar i eget

kapital och kassaflödesanalysen baseras på IAS 1 Utformning av

finansiella rapporter respektive IAS 7 Rapport över kassaflöden.

De skillnader mot koncernens rapporter som gör sig gällande i

moderbolagets resultat- och balansräkningar utgörs främst av

redovisning av finansiella intäkter och kostnader, anläggningstill-

gångar, eget kapital samt förekomsten av avsättningar som egen

rubrik i balansräkningen.

Dotterföretag

Andelar i dotterföretag redovisas i moderbolaget enligt anskaff-

ningsvärdemetoden. Detta innebär att transaktionsutgifter

inkluderas i det redovisade värdet för innehav i dotterföretag.

Villkorade köpeskillingar värderas utifrån sannolikheten av

att köpeskillingen kommer att utgå. Eventuella förändringar av

avsättningen/fordran läggs på/reducerar anskaffningsvärdet.

Det bokförda värdet kontrolleras regelbundet mot koncern-

bolagens koncernmässiga egna kapital. Om bokfört värde under-

stiger koncernbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning

via resultaträkningen. Om indikation finns för att en tidigare

nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna.

Finansiella instrument

Moderbolaget har valt att tillämpa IFRS 9 för finansiella instrument.

Moderbolaget följer därmed samma principer som koncernen för

redovisning av finansiella instrument.

Anteciperade utdelningar

Anteciperad utdelning från dotterföretag redovisas i de fall

moderföretaget ensamt har rätt att besluta om utdelningens stor-

lek och moderföretaget har fattat beslut om utdelningens storlek

innan moderföretaget publicerat sina finansiella rapporter.

Materiella anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar i moderbolaget redovisas till

anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar.

Leasade tillgångar

Moderbolaget tillämpar inte IFRS 16, i enlighet med undantaget

som finns i RFR 2. Som leasetagare redovisas leasingavgifter som

kostnad linjärt över leasingperioden och således redovisas inte

nyttjanderätter och leasingskulder i balansräkningen.

NOT 2 UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR

Upprättandet av Annehem Fastigheters finansiella rapporter

kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar

samt antaganden som påverkar tillämpningen av redovisnings-

principerna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder,

intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa

uppskattningar och bedömningar.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 67

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Värdering av förvaltningsfastigheter

Annehem Fastigheters bestånd av förvaltningsfastigheter redovi-

sas i balansräkningen till verkligt värde och värdeförändringarna

redovisas i resultaträkningen. Det verkliga värdet baseras på

interna värderingar som genomförs löpande och därutöver

värderas fastigheterna årligen av externa oberoende värderare,

enligt Koncernens värderingspolicy. Värdet på fastigheterna

påverkas inte endast av utbud och efterfrågan på marknaden

utan av ett flertal andra faktorer, dels fastighetsspecifika faktorer

såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och driftskostnader, dels

marknadsspecifika faktorer såsom direktavkastningskrav och

kalkylräntor härledda ur jämförbara transaktioner på fastighets-

marknaden. Såväl fastighets- som marknadsspecifika försämringar

kan föranleda att värdet på fastigheterna sjunker, vilket skulle

kunna få en negativ effekt på Annehem Fastigheters verksamhet,

finansiella ställning och resultat. Värderingen kräver bedömning

av och antaganden om framtida kassaflöden samt fastställande

av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den

osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges

vanligtvis vid fastighets värdering ett osäkerhetsintervall om

+/– 5–10 procent.

Klassificering av förvärv som tillgångsförvärv och

uppskjuten skatt

Förvärv av bolag klassificeras antingen som rörelseförvärv eller

tillgångsförvärv enligt IFRS 3. En individuell bedömning krävs för

varje enskilt förvärv. I de fall bolagsförvärvet i huvudsak endast

omfattar fastigheter och inte innefattar väsentliga processer,

klassificeras förvärvet som ett tillgångsförvärv. Övriga bolags-

förvärv klassificeras som rörelseförvärv. Annehem Fastigheters

bolagsförvärv under 2021 och även dessförinnan omfattar endast

fastigheter och inga väsentliga processer, varför bedömningen

varit att transaktionerna utgör tillgångsförvärv.

Vid tillgångsförvärv redovisas ingen separat uppskjuten skatt

vid anskaffningstidpunkten utantillgången redovisas till ett

anskaffningsvärde motsvarande tillgångens verkliga värde efter

avdrag för erhållen rabatt för uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt

redovisas endast på förändring av redovisat värde och föränd-

ringar av skattemässigt värde som uppkommer efter förvärvs-

tidpunkten.

NOT 3 RÖRELSESEGMENT

Region Huvudstad Region Syd Stab Koncern

2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020

Hyresintäkter 107,7 89,9 80,0 61,6 – – 187,8 151,5

Övriga fastighetsintäkter 21,3 8,7 17,9 18,1 – – 39,1 26,9

Fastighetskostnader –18,7 –15,0 –51,3 –41,2 –1,1 –7,2 –71,1 –63,4

Driftnetto 110,3 83,6 46,6 38,6 –1,1 –7,2 155,8 115,0

Central administration – –2,7 – –5,3 –30,5 –43,4 –30,5 –51,5

Övriga rörelseintäkter –51,4 –19,2 –24,1 –13,2 85,4 38,2 9,9 5,9

Övriga rörlesekostnader –1,4 – –2,6 –2,8 –0,9 0,0 –4,9 –2,8

Ränteintäkter – – – 0,1 0,0 0,1 0,0 0,2

Räntekostnader –12,9 –22,9 10,1 –11,6 –41,1 –9,4 –44,0 –43,9

Övriga finansiella poster – –2,1 – 0,0 0,0 –4,8 0,0 –6,9

Förvaltningsresultat 44,5 36,8 30,0 5,8 11,8 –26,5 86,2 16,0

Värdeförändring fastigheter, orealiserade 102,8 38,4 70,1 47,5 – – 172,9 85,9

Värdeförändring, derivatinstrument

realiserade – – – – 3,0 – 3,0 –

Resultat före skatt 147,3 75,2 100,0 53,3 14,7 –26,5 262,1 101,9

Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver verksam-

het från vilken den kan generera intäkter och ådrar sig kostnader

och för vilket det finns fristående finansiell information tillgänglig.

Koncernens verksamhet delas upp i två rörelsesegment, region

Huvudstad (Stockholm, Oslo, Helsingfors) och region Syd (Malmö,

Göteborg, Helsingborg, Ängelholm, Ljungbyhed). Stab inkluderar

moderbolag och holdingbolag inom koncernen, som ej är operativa

bolag. Transaktioner inom Stab innefattar management fee samt

andra administrationskostnader.

Hyresintäkter relaterar till hyresavtal för uthyrning av

Annehem koncernens förvaltningsfastigheter.

Övriga fastighetsintäkter består till största del av, till hyres-

gäster, vidarefakturerade kostnader för media (el, värme, vatten),

vidarefakturerad fastighetsskatt, samt intäkter för uthyrning av

boende av ad-hoc karaktär.

Sverige Finland Norge

Uppgifter per land, Mkr 2021 2020 2021 2020 2021 2020

Externa intäkter 159,8 129,3 55,6 49,1 11,5 –

Förvaltningsfastigheter 2 777,9 2 175,4 907,2 872,1 309,0 270,0

varav årets investeringar 333,8 555,0 93,9 4,3 8,8 270,0

Maskiner och inventarier 4,2 4,3 – – – –

varav årets investeringar 0,0 0,7 – – – –

Koncernen har under 2021 redovisat intäkter från en kund

( koncern) om totalt 88,0 Mkr (83,8), varav 22,7 Mkr (23,4)

redovisas i Finland och 65,3 Mkr (60,4) redovisas i Sverige.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 68

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

NOT 4 RÖRELSENS KOSTNADER

Fastighetskostnader

2021 2020

Koncernen, Mkr

Region

Huvudstad Region Syd Stab Totalt

Region

Huvudstad Region Syd Stab Totalt

Driftskostnader 8,3 29,0 0,2 37,5 12,9 31,6 0,4 44,9

Underhåll 0,6 8,6 – 9,2 0,0 10,4 – 10,4

Fastighetsskatt 7,0 2,6 – 9,6 3,4 2,3 – 5,7

Direkta fastighetskostnader 15,9 40,2 0,2 56,3 16,3 44,3 0,4 61,0

Fastighetsadministration 2,8 11,1 0,9 14,8 – 2,3 – 2,4

Totala fastighetskostnader 18,7 51,3 1,1 71,1 16,3 46,6 0,4 63,4

De största kostnadsposterna i driftskostnader avser direkta fast-

ighetskostnader som el, värme, vatten, städning, fastighetsskötsel,

snöröjning, trädgårdsskötsel och fastighetsförsäkring. Under-

hållskostnader avser löpande underhåll och planerat underhåll.

Central administration – per kostnadsslag

Koncernen, Mkr 2021 2020

Personalkostnader 24,2 15,4

Revisionsarvoden 0,7 0,6

Inhyrd personal 1,4 3,0

Övriga externa kostnader 3,4 31,9

Avskrivningar 0,7 0,7

Summa 30,5 51,6

I övriga externa kostnader ingår kostnader för konsultarvoden och

övriga externa tjänster. Avskrivningar är relaterade till maskiner

och inventarier. För år 2020 avsåg merparten av de övriga externa

kostnaderna kostnader för börsnoteringsprocessen.

NOT 5 ANSTÄLLDA, PERSONALKOSTNADER OCH

LEDANDE BEFATTNINGSHAVARES ERSÄTTNINGAR

Antal anställda 2021 2020

Medelantalet anställda 18 9

varav kvinnor 56 % 56 %

All personal är anställd i Sverige, via moderbolaget Annehem

Fastigheter AB.

Könsfördelning i företagsledningen

Antal anställda 2021 2020

Moderbolaget

Styrelsen 7 6

varav kvinnor 2 2

Övriga ledande befattningshavare 4 3

varav kvinnor 2 1

Koncernen totalt

Styrelsen 10 9

varav kvinnor 3 3

Övriga ledande befattningshavare 4 3

varav kvinnor 2 1

Löner, arvoden och förmåner

Under 2021 hade koncernen 18 anställda, varav alla anställda i

moderbolaget.

Under 2021 hade moderbolaget 7 (6) styrelseledamöter, varav

2 (2) kvinnor. Koncernens totala antal styrelseledamöter uppgick

till 10 varav 3 var kvinnor.

Arvode utgår endast till moderbolagets styrelse. Per 31 decem-

ber 2021 hade koncernen 4 (3) ledande befattningshavare varav

2 (1) kvinnor.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 69

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Löner och ersättningar Sociala kostnader Pensionskostnader Totalt

Tkr 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020

Koncernen 14 935,0 10 187,0 5 887,0 1 564,0 3 400,0 3 595,0 24 222,0 15 346,0

Ersättningar till styrelsen och ledande befattningshavare

Principer

Till styrelsens ordförande och ledamöter utgår arvode enligt

bolagsstämmans beslut. VD erhåller ej styrelsearvode. Ersättning

till VD och andra ledande befattningshavare utgörs av grundlön,

rörlig ersättning, övriga förmåner samt pension. Med ledande

befattningshavare avses de personer som under året utgjort

koncernledning. Koncernledningen utgörs vid årets utgång av tre

personer inklusive VD. Samtliga i koncernledningen är anställda

i Sverige. Fördelningen mellan grundlön och rörlig ersättning ska

stå i proportion till befattningshavarens ansvar och befogenhet.

För VD är den rörliga ersättningen maximerad till 50 procent

av grundlönen. För andra ledande befattningshavare är den

rörliga ersättningen maximerad till 42 procent av grundlönen.

Pensions förmåner samt övriga förmåner till VD och andra ledande

befattningshavare beaktas vid fastställande av fasta och rörliga

ersättningar.

Ersättningar och övriga förmåner under året

Specifikation avseende ersättning till styrelsens ledamöter och ledande befattningshavare.

Styrelsearvode/grundlön Rörlig ersättning Övriga förmåner Pensionskostnader

Tkr 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020

Styrelsen

Göran Grosskopf

312,4 16,4 – – – – – –

Jesper Göransson

162,4 8,2 – – – – – –

Pia Andersson

162,4 8,2 – – – – – –

Anders Hylén

150,0 8,2 – – – – – –

Karin Ebbinghaus

162,4 51,8 – – – – – –

Lars Ljungälv

162,4 51,8 – – – – – –

Axel Granlund

92,8 – – – – – – –

Koncernledningen

Jörgen Lundgren, VD

2 807,0 2 025,0 1 091,0 1 387,0 118,5 81,1 914,1 750,9

Övriga personer i koncernledningen

2 959,0 1 180,0 775,3 513,0 165,7 6,7 1 076,7 343,7

Ersättning har utbetalats för 2020 från och med noteringsdagen, den 11 december 2020.

Ersättning har utbetalats för 2020 från och med 27 augusti 2020.

Ersättning har utbetalats för 2021 från och med 20 maj 2021.

Verkställande direktören har varit anställd i bolaget från 1 april 2020.

COO har varit anställd i bolaget från 1 mars 2021. CFO har varit anställd i bolaget från 1 april 2020. Koncernredovisningschefen har varit anställd från 1 september 2020.

Rörlig ersättning

För VD baserades den rörliga ersättningen för 2021 på koncernen

förvaltningsresulatet samt andelen fastigheter som var miljö-

certifierade enligt en viss nivå per utgången av 2021. För övriga

personer i koncernledningen baserades den rörliga ersättningen

på samma kriterier som för VD.

För VD baserades den rörliga ersättningen för 2020 på koncer-

nens driftnetto, Nöjd Kund Index (NKI) samt medarbetarindex.

För CFO baserades den rörliga ersättningen på samma kriterier

som för VD. Övriga förmåner avser bilförmån samt sjukförsäkring.

Pensioner

VD har en premiebaserad pensionsplan baserad på ITP med

en avsättning på 30 procent av 12,2 ggr månadslönen därtill

tillkommer premie för ITPK egenpension och ITP grundförsäkring

(”bottenplatta”). Pensionsåldern för VD är 65 år.

CFO och COO har en ITP2 lösning medan koncernredovis-

ningschefen har en ITP1 lösning.

Avgångsvederlag

För Verkställande direktör gäller vid egen uppsägning en upp-

sägningstid om sex månader och uppsägning från bolagets sida en

uppsägningstid om tolv månader. För övriga ledande befattnings-

havare gäller en uppsägningstid om sex månader vid uppsägning

för den anställdes sida, och en uppsägningstid på nio månader vid

uppsägning från bolagets sida. Samtliga ledande befattningsha-

vare ska erhålla oförändrad lön och övriga anställningsförmåner

under uppsägningstiden.

Berednings och beslutsprocess

Information återfinns i bolagsstyrningsrapporten. Ersättning

till styrelsen och ledande befattningshavare Arvode och annan

ersättning till styrelseledamöterna, inklusive ordföranden,

fastställs av bolagsstämman. På årsttämman den 19 maj 2021

beslutades att arvode ska utgå till styrelsens ordförande med

300 000 kronor och till övriga ledamöter med 150 000 kronor.

Styrelsens ledamöter har inte rätt till några förmåner efter att

deras uppdrag som styrelseledamöter har upphört. För medlem-

mar i styrelsens utskott utgår 20 000 kronor per år för respektive

utskottsuppdrag.

Not 5 fortsättning

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 70

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Pensioner övriga anställda

Övriga anställda i Annehem fastigheter har en avgiftsbestämd

pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under

anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att den

anställde efter avslutad anställning hos Annehem Fastigheter

har rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbe-

stämda inbetalningarna och avkastning därpå tas ut som pension.

Sjukfrånvaro

Sjukfrånvaron för året uppgick till 0,9 procent (1,5). Det har inte

varit någon långtidssjukfrånvaro under året. Sjukfrånvaron för

kvinnor respektive män uppgick till 1,1 procent (1,6) respektive

0,5 procent (1,4). Sjukfrånvaron för åldersgruppen 30–49 år

uppgick till 2,0 procent (0,9) och för gruppen 50 år och äldre

uppgick sjukfrånvaron till 0,2 procent (1,8). Uppgifterna avser

både moderbolaget och koncernen totalt.

NOT 6 REVISONSARVODEN

Koncernen, Mkr 2021 2020

KPMG

Revisionsuppdrag 0,7 0,6

Revisionsverksamhet utöver

revisionsuppdraget 0,1 0,1

Övriga tjänster 0,4 2,4

Total 1,2 3,0

Moderbolaget, Mkr 2021 2020

KPMG

Revisionsuppdrag 0,6 0,4

Revisionsverksamhet utöver

revisionsuppdraget 0,1 0,1

Övriga tjänster 0,4 2,4

Total 1,1 2,9

NOT 7 TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE

Koncernen, Mkr 2021 2020

Transaktioner med Peab

Resultaträkning

Kostnader för fastighets-och

centraladministration – –6,3

Finansiella kostnader – –26,4

Total – –32,7

Balansräkning

Leverantörsskulder – 2,6

Total – 2,6

Utdeln mm

Fastighetsförvärv /

Förvärvat eget kapital – 692,0

Nyemission/aktieägartillskott – 2 000,4

Total – 2 692,4

Moderbolaget, Mkr 2021 2020

Transaktioner med dotterbolag

Resultaträkning

Management fee 34,4 29,6

Ränteintäkter 42,0 17,8

Räntekostnader –0,1 –1,3

Total 76,3 46,1

Balansräkning

Långfristiga fordringar 1 998,8 2 026,1

Kortfristiga fordringar 17,0 –

Total 2 015,8 2 026,1

Kortfristiga räntebärande skulder 5,7 –

Leverantörsskulder – 18,0

Total 5,7 18,0

Transaktioner med närstående är prissatta på marknadsmässiga

villkor. För information om ersättning till ledande befattningsha-

vare se koncernens Not 5 Anställda, personal och ersättningar till

ledande befattningshavare. Långfristiga fordringar hos koncern-

företag avser lån till dotterföretag. Lånen löper med en fast ränta

om 2,2 procent.

Annehems fastighetsbestånd utgjorde sammantaget en del

av Peab, fram till utdelningen av Annehem Fastigheter den 11

december 2020, där de ingående fastigheterna juridiskt tillhört

olika delar inom koncernen. Under dessa har Annehems-bolagen

haft omfattande transaktionsintensitet med Peab, framför allt

avseende finansieringsverksamheten genom lån men även kring

förvaltningsverksamheten. Resultatet i Annehem har således

påverkats av räntekostnader samt s.k management fee för utförda

tjänster avseende fastighetsförvaltning och central administra-

tion, då Annehem-koncernen inte haft några anställda. Prissätt-

ningen av de tjänster som Peab har utfört åt Annehem-koncernen

har följt de principer som gällt inom Peab, vilket motsvarar mark-

nadsmässiga villkor.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 71

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

NOT 8 SKATTER

Avstämning av effektiv skatt

Koncernen Moderbolaget

Mkr 2021 2020 2021 2020

Resultat före skatt 262,1 101,9 –3,1 –3,1

Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget –54,0 –21,8 0,6 0,7

Effekt av andra skattesatser för utländska dotterföretag 0,0 0,2 – –

Ej avdragsgilla kostnader –6,6 –3,3 –1,6 –3,3

Utnyttjande av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag 9,0 – – –

Övriga skattemässiga justeringar –0,2 –5,3 –2,4 –0,8

Redovisad effektiv skatt –52,3 –30,1 –3,4 –3,4

Skatt redovisad i resultaträkningen

Koncernen Moderbolaget

Mkr 2021 2020 2021 2020

Aktuell skattekostnad (-)/skatteintäkt (+)

Aktuell skatt 0,2 –4,1 – –3,4

Uppskjuten skattekostnad (-)/skatteintäkt (+)

Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader –52,6 –26,1 0,1 –0,1

Total redovisad skattekostnad –52,3 –30,1 0,1 –3,5

Aktuell skatt för 2020 utgörs främst av ej avdragsgilla kostnader.

Uppskjuten skatteskuld i balansräkningen

Koncernen Moderbolaget

Mkr 2021 2020 2021 2020

Uppskjuten skatteskuld, netto 139,1 86,5 0,0 0,1

Förändring netto 52,6 24,9 –0,1 0,1

Specifikation av förändring av uppskjuten skatteskuld netto

Förändring via resultaträkning –52,6 –26,1 0,1 –0,1

Omräkningsdifferens via övrigt totalresultat –0,3 –1,5 – –

Total nettoförändring av uppskjuten skatteskuld 52,6 24,9 –0,1 0,1

De avdragsgilla temporära skillnaderna förfaller inte enligt rådande skatteregler. Uppskjuten

skatteskuld hänför sig till verkligt värde på förvaltningsfastigheter. Uppskjutna skattefordringar har

inte redovisats för dessa poster, då det inte är sannolikt att koncernen kommer att utnyttja dem för

avräkning mot framtida beskattningsbara vinster.

Det fanns per 2021 ingående underskottsavdrag om 11 Mkr. Per 31 december 2021 fanns det

i koncernen underskottsavdrag uppgående till ca 2 Mkr.

Förändrad skattesats

För 2021 är skattesatsen i Sverige 20,6 procent. Skattesatsen

var 21,4 procent för räkenskapsåret 2020.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 72

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

NOT 9 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Specifikation av årets förändring, Mkr 2021 2020

Verkligt värde vid årets början 3 317,5 2 437,2

Anskaffningsvärde förvaltningsfastigheter,

tillgångsförvärv 410,9 692

Investeringar i befintliga fastigheter 52,5 137,3

Orealiserad värdeförändring 172,9 85,9

Valutaomräkning bestånd i utlandet 40,3 –34,9

Verkligt värde vid årets slut 3 994,1 3 317,5

Huvudstad Syd

Specifikation av årets

förändring, Mkr 2021 2020 2021 2020

Verkligt värde vid årets början 2 386,6 2 584,8 931,0 732,8

Anskaffningsvärde

förvaltningsfastigheter,

tillgångsförvärv 279,9 224,6 131,0 186,3

Investeringar i befintliga

fastigheter 18,4 –6,9 34,1 59,4

Orealiserad värdeförändring 103,0 220,3 69,9 –47,5

Valutaomräkning bestånd i

utlandet 40,3 40,3 – –

Verkligt värde vid årets slut 2 828,3 3 063,1 1 165,9 931,0

Varav företagsparker – – 585,0 510,8

Känslighetsanalys - effekter på

verkligt värde och resultat, Mkr Förändring 2021 2020

Förändring driftnetto +/–5% + 125 / –125 + 102 / –102

Förändring direktavkastningskrav +/–0,5% –354 / + 492 –309 / + 388

Förändring diskonteringsränta +/–0,5% –354 / + 492 –309 / + 388

Förändring diskonteringsränta

restvärde +/–0,5% –354 / + 492 –309 / + 388

Huvudstad Syd

Varav företagsparker

inom Syd

Kalkylantaganden per segment, Mkr 2021 2020 2021 2020 2021 2020

Normaliserat driftnetto 112,5 99,6 53,8 49,3 32,3 28,1

Vakansgrad 1,0–5,0% 1,0–5,0% 1,3–22,3% 1,3–22,3% 5,1–22,3% 5,1–22,3%

Direktavkastning, viktat 4,2% 4,3% 5,7% 6,1% 6,2% 6,7%

Intervall direktavkastning 3,8–5,0% 3,8–5,0% 4,6–7,4% 4,8–7,6% 5,0–7,4% 5,8–7,6%

Diskonteringsränta 5,8–7,1% 5,8–7,1% 6,6–9,5% 6,8–9,7% 7,8–9,5% 7,8–9,7%

Diskonteringsränta restvärde 5,8–7,1% 5,8–7,1% 6,6–9,5% 6,8–9,7% 7,8–9,5% 7,8–9,7%

Diskonteringsränta, viktad 6,3% 6,4% 7,5% 8,2% 8,4% 8,4%

Diskonteringsränta restvärde, viktad 6,3% 6,4% 7,7% 8,2% 8,4% 8,4%

Skattemässiga restvärden, Mkr 2021-12-31 2020-12-31

Förvaltningsfastigheter 1 857,9 1 920,0

Väsentliga åtaganden, Mkr

Total

Investering Återstår

Ledvolten, kontor 290,0 4,0

Almnäs, logistikfastighet 96,5 96,5

Carl Florman, bostäder 135,0 135,0

Partille port, bostäder 250,0 250,0

Summa 771,5 485,5

Realiserade och orealiserade värdeförändringar redovisas efter

förvaltningsresultatet i resultaträkningen. Värderingen av verkligt

värde är för samtliga förvaltningsfastigheter klassificerade i nivå 3

i verkligtvärdehierarkin i IFRS 13.

Värderingsteknik

Värdet för fastigheterna har bedömts med stöd av en marknads-

anpassad kassaflödeskalkyl. Direktavkastningskrav som används

i kalkylen har härletts ur försäljningar av jämförbara fastigheter.

Värderingen har gjorts utifrån en kombinerad ortprismetod,

utifrån redovisad jämförelseköp och avkastningsmetod, det vill

säga en transaktionsbaserad metod. Faktorer av stor betydelse

vid val av förräntningskrav är bedömningen av objektets framtida

hyresutveckling, värdeförändring och eventuella förädlingsmöjlig-

heter samt fastighetens underhållsskick. Viktiga värdeparametrar

är läge, hyresnivå samt vakansgrad. För varje fastighet upprättas

en kassaflödesprognos som sträcker sig 5 eller 10 år framåt i tiden.

De förväntade inbetalningarna motsvarar villkoren i gällande

hyresavtal. För vakanta ytor görs en beräkning genom en individu-

ell bedömning för varje fastighet. De förväntade utbetalningarna

bedöms utifrån historiska fastighetskostnader. Inflationsantagan-

det i värderingsmodellen per 31 december 2021 var 2,0 procent

för år 2022 och framåt. Som grund för värderingen ligger en

nuvärdesberäkning av det bedömda kassaflödet samt nuvärdet av

marknadsvärdet vid kalkylperiodens slut.

Hyreskontrakt

Hyresintäkterna grundas på hyresavtal som är att betrakta som

operationella leasingavtal där koncernen är leasegivare.

Kontrakterad årshyra , Mkr 2021 2020

<1 år 141,8 172,4

1–2 år 131,0 166,0

2–3 år 121,1 152,2

3–4 år 108,1 129,6

1–5 år 106,9 111,6

>5 år 384,7 429,4

Total 993,5 1 161,3

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 73

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

NOT 10 MASKINER OCH INVENTARIER

Koncernen, Mkr 2021 2020

Anskaffningar

Ingående balans 21,2 19,1

Årets investeringar 0,8 0,5

Omklassificering – 1,5

Utgående balans 22,0 21,2

Avskrivningar

Ingående balans –16,9 –16,2

Årets avskrivningar –0,7 –0,7

Utgående balans –17,6 –16,9

Redovisat värde 4,4 4,3

Moderbolaget, Mkr 2021 2020

Anskaffningar

Ingående balans 0,7 –

Årets investeringar 0,8 0,7

Utgående balans 1,5 0,7

Avskrivningar

Ingående balans –0,2 –

Årets avskrivningar –0,5 –0,2

Utgående balans –0,7 –0,2

Redovisat värde 0,8 0,5

NOT 11 KORTFRISTIGA FORDRINGAR

Koncernen, Mkr 2021 2020

Övriga kortfristiga fordringar 20,0 2,8

Förutbetalda försäkringar 1,2 0,4

Förutbetalda hyreskostnader 0,3 0,6

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter,

övrigt 2,9 0,7

Total 24,4 4,5

Övriga kortfristiga fordringar utgörs huvudsakligen av skatte-

konto samt momsfordringar.

Förutbetalda kostnader utgörs huvudsakligen av fastighets-

skatt.

Moderbolaget, Mkr 2021 2020

Övriga kortfristiga fordringar 4,3 0,1

Förutbetalda försäkringar 1,2 0,4

Förutbetalda hyreskostnader 0,3 –

Total 5,9 0,5

NOT 12 AKTIEKAPITAL

Förändringar i aktiekapitalet

Antal aktier

Aktie-

kapital, Mkr

Antal aktier 1 januari 2021 58 992 548 –

Utgående antal aktier 31 december 2021 58 992 548 –

Aktierna fördelas på 6 863 991 A-aktier och 52 128 557 B-aktier.

A-aktier berättigar innehavaren till tio röster på bolagstämman

och B-aktier berättigare innehavaren till en röst på bolagsstäm-

man. Kvotvärde per aktie är cirka 0,00848 kr.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 74

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

2020

Koncernen, Mkr

Värderings-

hierarki

Upplupet

anskaffningsvärde

Verkligt värde

via resultatet

Summa

verkligt värde

Summa

redovisat

värde

TILLGÅNGAR

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar

Kundfordringar 5,6 – – 5,6

Kortfristiga fordringar 4,5 – – 4,5

Likvida medel 448,0 – – 448,0

Summa finansiella tillgångar 458,1 – – 458,1

SKULDER

Långfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 1 546,9 – – 1 546,9

Kortfristiga skulder

Leverantörsskulder 16,3 – – 16,3

Summa finansiella skulder 1 563,2 – – 1 563,2

Redovisat värde på kundfordringar, övriga fordringar, likvida medel, leverantörsskulder, upplåning och övriga skulder ut-

gör en rimlig approximation av verkligt värde. Derivatinstrument värderas löpande till verkligt värde enligt nivå 2, IFRS 13.

2021

Koncernen, Mkr

Värderings-

hierarki

Upplupet

anskaffningsvärde

Verkligt värde

via resultatet

Summa

verkligt värde

Summa

redovisat

värde

TILLGÅNGAR

Finansiella anläggningstillgångar

Derivatinstrument 2 – 1,9 1,9 1,9

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar

Kundfordringar 3,1 – – 3,1

Derivatinstrument 2 – 5,6 5,6 5,6

Kortfristiga fordringar 17,2 – – 17,2

Likvida medel 190,2 – – 190,2

Summa finansiella tillgångar 210,6 7,5 7,5 218,0

SKULDER

Långfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 1 721,3 – – 1 721,3

Derivatinstrument 2 – 1,4 1,4 1,4

Kortfristiga skulder

Derivatinstrument 2 – 1,7 1,7 1,7

Leverantörsskulder 11,9 – – 11,9

Summa finansiella skulder 1 733,2 3,1 3,2 1 736,4

NOT 13 FINANSIELLA INSTRUMENT

Verkligt värdehierarkin

Annehem lämnar upplysning om samtliga finansiella tillgångar och

skulder som redovisas till verkligt värde i balansräkningen utifrån

en verkligt värdehierarki av tre nivåer. Till nivå ett hör instrument

som är noterade och handlas på en aktiv marknad där identiska

instrument handlas. Nivå två består av instrument som inte

handlas på en aktiv marknad men där observerbara marknadsdata

används som grund för värdering av instrumentet (antingen direkt

eller indirekt). Till nivå tre hör instrument där värderingen till en

väsentlig del baseras på icke observerbara marknadsdata. Bedöm-

ningarna har gjorts utifrån omständigheter och faktorer som råder

kring de olika instrumenten. Valutaterminer och ränteswappar har

också klassificerats som nivå två, eftersom det finns observerbara

marknadsdata som ligger till grund för värderingen. Vad gäller

skulder till kreditinstitut anser Annehem att redovisat värde är en

rimlig approximation av verkligt värde på grund av att det redo-

visade värdet har diskonterats med bedömda marknadsmässiga

räntenivåer. Verkliga värden baseras på noteringar hos mäklare.

Liknande kontrakt handlas på en aktiv marknad och kurserna

speglar faktiska transaktioner på jämförbara instrument. Verkligt

värde överensstämmer därför väsentligen med det redovisade

värdet. Undantag från klassificering utifrån verkligt värdehierar-

kin görs för kundfordringar, likvida medel och leverantörsskulder

där det redovisade värdet anses vara en lämplig uppskattning av

det verkliga värdet.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 75

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

2021

Moderbolaget, Mkr

Värderings-

hierarki

Upplupet

anskaffningsvärde

Verkligt värde

via resultatet

Summa

verkligt värde

Summa

redovisat värde

TILLGÅNGAR

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i koncernbolag 3 16,6 – – 16,6

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar

Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 17,0 – – 17,0

Kortfristiga fordringar 5,9 – – 5,9

Derivatinstrument 2 – 0,7 0,7 0,7

Likvida medel 8,7 – – 8,7

Summa finansiella tillgångar 48,1 0,7 0,7 48,8

SKULDER

Kortfristiga skulder

Derivatinstrument 2 – 3,2 3,2 3,2

Leverantörsskulder till koncernföretag 5,4 – – 5,4

Leverantörsskulder 1,8 – – 1,8

Summa finansiella skulder 7,2 3,2 3,2 10,3

2020

Moderbolaget, Mkr

Värderings-

hierarki

Upplupet

anskaffningsvärde

Verkligt värde

via resultatet

Summa

verkligt värde

Summa

redovisat värde

TILLGÅNGAR

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar

Kundfordringar – – – –

Kortfristiga fordringar 0,5 – – 0,5

Likvida medel 0,4 – – 0,4

Summa finansiella tillgångar 0,9 – – 0,9

SKULDER

Kortfristiga skulder

Leverantörsskulder till koncernföretag 18,0 – – 18,0

Leverantörsskulder 7,2 – – 7,2

Summa finansiella skulder 25,2 – – 25,2

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 76

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Ramverk för finansiell riskhantering

Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika slag av

finansiella risker.

• Kreditrisk

• Likviditetsrisk

• Marknadsrisk

Koncernens finanspolicy för hantering av finansiella risker har

utformats av styrelsen och bildar ett ramverk av riktlinjer och

regler i form av riskmandat och limiter för finansverksamheten.

Ansvaret för koncernens finansiella transaktioner och risker

hanteras centralt av CFO samt koncernens finansfunktion som

finns inom moderbolaget. Den övergripande målsättningen för

finansfunktionen är att tillhandahålla en kostnadseffektiv finansie-

ring samt att minimera negativa effekter på koncernens resultat

som härrör från marknadsrisker. CFO rapporterar löpande till VD

samt koncernens finansutskott.

Likviditetsrisk

Likviditetsrisken är risken att koncernen kan få problem att fullgöra

sina skyldigheter som är förknippade med finansiella skulder.

Likviditetsprognos på kort och lång sikt upprättas löpande. En likvi-

ditetsprognos för kommande 12 månader ska upprättas månadsvis.

Prognosen ska inkludera samtliga in- och utflöden samt väsentliga

investeringsbehov och tillfälliga rörelsekapitalbehov så snart de är

identifierade. Den konsoliderade likviditetsprognosen utgör basen

för Annehem Fastigheters upplånings- eller placeringsbehov samt

kontroll av Annehem Fastigheters totala likviditetssituation. Likvidi-

tetsbehovet i ett längre perspektiv ska beräknas årligen i samband

med att den ekonomiska långtidsprognosen uppdateras.

En likviditetsreserv för verksamheten ska vid var tid finnas till-

gänglig för att säkerställa Annehem Fastigheters kortsiktiga betal-

ningsförmåga. I likviditetsreserven räknas in obundna bankmedel,

marknadsvärdet på placeringar som kan frigöras inom tre bankdagar

samt outnyttjad del av bekräftade kreditlöften med en återstående

löptid om minst 3 månader. Överskottslikviditet definieras som all

likviditet utöver likviditetsreserven. I det fall det bedöms ekonomiskt

fördelaktigt får överskottslikviditet, som alternativ till amortering av

räntebärande extern skuld, placeras för att möta ett känt framtida

finansieringsbehov. Även medel från upplåning som sker i förskott för

senare finansiering får placeras.

Likviditetsrisk har en nära koppling till finansieringsrisk. Med finan-

sierings- respektive refinansieringsrisk avses risken för att Annehem

Fastigheter från tid till annan inte kan erhålla nödvändig finansiering

eller att finansiering inte kan förnyas vid utgången av dess löptid, eller

att den endast kan erhållas eller förnyas till väsentligt ökade kostna-

der eller på för Annehem Fastigheter oförmånliga villkor.

Annehem Fastigheters kreditavtal med kreditinstitut innehåller

sedvanliga uppsägningsvillkor. Om Bolaget eller andra bolag inom

Annehem Fastigheter bryter mot sina åtaganden eller finansiella

förpliktelser i ett kreditavtal skulle det kunna leda till att krediten

sägs upp till omedelbar betalning och att säkerheter tas i anspråk.

Enligt Annehem Fastigheters kreditavtal har Annehem Fastighe-

ter bland annat åtagit sig att Bolagets soliditet inte får understiga

en bestämd nivå. Om en kredit sägs upp till omedelbar betalning

kan det enligt så kallade cross default-bestämmelser i vissa

kreditavtal medföra att även andra förpliktelser kan sägas upp till

omedelbar betalning. Vidare kan en nedgång i det allmänna ekono-

miska klimatet eller störningar på kapital- och kreditmarknaderna

leda till att Annehem Fastigheters tillgång till finansiering begrän-

sas och att Annehem Fastigheters möjligheter att refinansiera sina

krediter försvinner. Om Annehem Fastigheter i framtiden miss-

lyckas med att erhålla nödvändig finansiering, inte har tillräcklig

likviditet för att fullgöra sina förpliktelser eller möjlighet att refi-

nansiera sina krediter eller endast kan refinansiera sina krediter

till väsentligt ökade kostnader eller på för Annehem Fastigheter

oförmånliga villkor, kan det få en väsentlig negativ inverkan på

Annehem Fastigheters verksamhet, finansiella ställning.

I vissa av Annehem Fastigheters avtal, främst Annehem Fastig-

heters kreditavtal med kreditinstitut, finns det bestämmelser som

aktualiseras vid förändring i kontrollen över Bolaget eller annat

bolag i Annehem Fastigheter. En sådan bestämmelse kan exempelvis

ge kreditinstitut möjlighet att säga upp avtal för det fall någon eller

några, andra än Annehems nuvarande största aktieägare, samt

vissa till denna närstående, som agerar gemensamt blir ägare, direkt

eller indirekt, till aktier eller röster i Bolaget överstigande vissa

procentuella tröskelvärden. Vid sådana förändringar i kontrollen

kan vissa rättigheter för motparten, eller skyldigheter för Annehem

Fastigheter, inträda som bland annat kan komma att påverka Anne-

hem Fastigheters fortsatta finansiering. Om Annehem Fastigheters

finansiering påverkas skulle det kunna leda till att Annehem Fastig-

heter blir tvungen att avyttra fastigheter till oförmånliga priser samt,

över tid, ha en negativ påverkan på Annehem Fastigheters intäkter,

vilket skulle kunna få en väsentlig negativ inverkan på Bolagets

finansiella ställning.

Tillgänglig likviditet 2021-12-31 2020-12-31

Outnyttjad låneram 420,0 420,0

Tillgängliga likvida medel 190,2 448,0

Likviditetsreserv 610,2 868,0

Företagets finansiella skulder uppgick vid årsskiftet till 1 721,3 Mkr,

inklusive leasingskuld, och förfallostruktur på skulden, med tillägg

för ränteförfall, framgår av tabellen nedan. I balansräkningen ingår

lånanskaffningskostnader i räntebärande skulder.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 77

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Förfallostruktur finansiella skulder – odiskonterade kassaflöden

2021

Koncernen, Mkr Valuta

Nom. belopp

originalvaluta Totalt

Utflöde

< 1 år 1–2 år 2–3 år 3–5 år > 5 år

Banklån SEK 1 026,0 1 085,3 20,2 1 065,1 – – –

Banklån EUR 50,8 532,4 11,2 521,2 – –

Banklån NOK 176,0 175,3 3,7 171,6 – – –

Leverantörsskulder EUR 0,0 0,3 0,3 – – – –

Leverantörsskulder SEK 9,2 9,2 9,2 – – – –

Leverantörsskulder NOK 2,3 2,3 2,3 – – – –

Övriga kortfristiga skulder SEK – 56,3 56,3 – – – –

Summa – 1 861,2 103,3 1 758,0 – – –

2020

Koncernen, Mkr Valuta

Nom. belopp

originalvaluta Totalt

Utflöde

< 1 år 1–2 år 2–3 år 3–5 år > 5 år

Banklån SEK 792,0 843,3 17,4 17,4 808,5 – –

Banklån EUR 50,8 543,5 11,2 11,2 521,0 – –

Banklån NOK 176,0 178,9 3,7 3,7 171,5 – –

Leverantörsskulder EUR 1,0 0,1 0,1 – – – –

Leverantörsskulder SEK 5,3 5,3 5,3 – – – –

Leverantörsskulder NOK – 0,1 0,1 – – – –

Övriga kortfristiga skulder SEK – 56,3 56,3 – – – –

Summa – 1 627,5 94,1 32,3 1 501,0 – –

Utöver de finansiella skulder vars odiskonterade kassaflöden presenteras i ovanstående tabell innehar koncernen ett tomträttsavtal vars

årliga tomträttsavgäld uppgår till 0,0 Mkr odiskonterat. Detta leasingavtal ses som evigt ur koncernens perspektiv då koncernen inte har

någon rätt att säga upp avtalet. Per 31 december 2020 hade koncernen fyra tomträttsavtal av samma karaktär varav tre av dem friköptes

under 2021.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 78

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

2021

Moderbolaget, Mkr Valuta

Nom. belopp

originalvaluta Totalt

Utflöde

< 1 år 1–2 år 2–3 år 3–5 år > 5 år

Skulder till koncernföretag,

leverantörsskulder SEK – 5,4 5,4 – – – –

Summa – 5,4 5,4 – – – –

2020

Moderbolaget, Mkr Valuta

Nom. belopp

originalvaluta Totalt

Utflöde

< 1 år 1–2 år 2–3 år 3–5 år > 5 år

Skulder till koncernföretag,

leverantörsskulder SEK – 15,6 15,6 – – – –

Leverantörsskulder SEK – 9,6 9,6 – – – –

Summa – 25,2 25,2 – – – –

Marknadsrisk

Marknadsrisk är att risken för att verkligt värde på eller framtida

kassaflöden från ett finansiellt instrument varierar på grund av

förändringar i marknadspriser. Marknadsrisker indelas av IFRS i

tre typer, valutarisk, ränterisk och andra prisrisker. De marknads-

risker som främst påverkar koncernen utgörs av ränterisker och

valutarisker.

Koncernens målsättning är att hantera och kontrollera mark-

nadsriskerna inom fastställda parametrar och samtidigt optimera

resultatet av risktagandet inom givna ramar. Parametrarna är

fastställda med syfte att marknadsriskerna på kort sikt (6–12

månader) endast ska påverka koncernens resultat och ställning

marginellt. På längre sikt, kommer emellertid varaktiga föränd-

ringar i valutakurser och räntor få en påverkan på det konsolide-

rade resultatet.

Ränterisk

Ränterisk är risken att värdet på finansiella instrument varierar på

grund av förändringar i marknadsräntor. Ränterisk kan leda till för-

ändring i verkliga värden och förändringar i kassaflöden. Ränterisk

påverkar Annehem Fastigheter dels som löpande räntekostnader

för lån och derivat och dels som marknadsvärdeförändringar på

derivat. Målsättningen med ränteriskhanteringen är att uppnå

önskad stabilitet i Annehem Fastigheters samlade kassaflöden.

Stabila kassaflöden är viktigt dels för att främja fastighetsinves-

teringarna dels för att uppfylla de krav och förväntningar kre-

ditgivare och andra externa parter har på Annehem Fastigheter.

Annehem Fastigheter är främst exponerad för ränterisk genom

koncernens upplåning. Ränteriskstrategin utgörs av en balanserad

kombination av rörlig ränta och fast räntebindning. Under året har

Annehem inhandlat ränteswapar för att omvandla rörlig ränta till

fast för att minska volatilitet i räntekostnaderna. Se även not 16

för mer info om räntebärande skulder.

Känslighetsanalys – ränterisk

Genomslaget på ränteintäkter och räntekostnader under

kommande tolvmånadersperiod vid en ränteuppgång/-nedgång

på 1 procentenhet på balansdagen uppgår till +/– 17,2 Mkr

(+/– 14,5 Mkr) – givet de räntebärande tillgångar och skulder som

finns per balansdagen.

Valutarisk

Risken att verkliga värden och kassaflöden avseende finansiella

instrument kan fluktuera när värdet på främmande valutor för-

ändras kallas valutarisk. Koncernen är exponerad mot valutarisk

på transaktioner i den meningen att det finns en blandning mellan

valutorna i vilken försäljning, inköp, fordringar och skulder är

noterade och respektive funktionell valuta i koncernbolagen.

Den funktionella valutan för koncernbolagen är primärt i SEK,

NOK och EUR. För att möta dessa valutarisker har koncernen

aktivt valt att handla upp valutaterminer i EUR och NOK. Dock

finns det vissa poster i EUR och NOK i ett svenskt dotterbolag

vilka omräknas till SEK och valutaeffekterna bokförs i resultaträk-

ningen. Nettobeloppen uppgår till 2,6 MEUR och 114,3 MNOK.

Transaktionerna är primärt gjorda i valutorna SEK, NOK och EUR.

Annehem Fastigheter investerar i fastigheter utanför Sverige

genom utländska dotterbolag. Investeringar i utländska valutor är

exponerade för valutakursrisker till den del de inte är finansierade

i lokal valuta. Investeringarna ska i så stor utsträckning som möjligt

finansieras lokalt i dotterbolagen.

Känslighetsanalys – valutakursrisk

En 10 procent förstärkning av den svenska kronan gentemot andra

valutor per 31 december 2021 skulle innebära en förändring av

eget kapital med 23,7 Mkr (21,3 Mkr) där EUR står för 24,4 Mkr

och NOK för –0,7 Mkr. För resultatet uppgår beloppet till 1,8 Mkr

(1,4 Mkr, där EUR står för 2,4 Mkr och NOK står för –0,7 Mkr).

Känslighetsanalysen grundar sig på att alla andra faktorer (t ex

räntan) förblir oförändrade. Samma förutsättningar tillämpades för

föregående års period.

Kreditrisker i kundfordringar och leasingfordringar

Koncernen har upprättat en kreditpolicy enligt vilken varje ny

kund individuellt analyseras för kreditvärdighet innan koncernens

generella betalnings- och leveransvillkor erbjuds. Koncernens

granskning omfattar externa kreditbetyg, om de finns tillgängliga,

finansiella rapporter, information från kreditvärderingsinstitut,

branschinformation och i vissa fall bankreferenser.

Annehem Fastigheter har en diversifierad kundbas med flera

kategorier av hyresgäster i olika sektorer. Peab är Annehem Fast-

igheters största hyresgäst och utgjorde, per 31 december 2021,

36,1 procent av hyresvärdet. Utöver detta finns det ingen enskild

hyresgäst som utgjorde mer än 6 procent av hyresvärdet. De tio

största kunderna (exkl. Peab) utgjorde 32 procent. Annehem Fastig-

heter tillämpar förskottsfakturering avseende sina hyresfordringar.

Annehem Fastigheter tillämpar den förenklade metoden i IFRS

9 för beräkning av förväntade kreditförluster. Koncernens kredit-

förluster har historiskt varit mycket låga. Koncernens reserv för

förväntade kreditförluster uppgår till 0,3 Mkr.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 79

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Se nedan kreditexponeringen för kundfordringar och leasingford-

ringar per geografisk region för respektive år.

Redovisat värde

Koncernen, Mkr 2021 2020

Sverige 1,9 5,6

Finland 1,1 –

Norge 0,1 –

Summa 3,1 5,6

Kreditrisk i likvida medel

För likvida medel är skandinaviska banker och finansiella insti-

tutioner motparter med rating om antingen minst A- (S&P) eller

minst A3 (Moody´s) eller annan motpart med rating om antingen

minst A (S&P) eller minst A2 (Moody´s).

Koncernen anser att likvida medel har låg kreditrisk baserat på

motparternas externa kreditbetyg. Den förväntade kreditförlus-

ten för likvida medel har bedömts som immateriella och därför ej

redovisats.

Kreditrisker i finansiell verksamhet

Med kreditrisk avses risken för förlust om motparten inte fullföljer

sina åtaganden. Risken begränsas genom att finanspolicyn anger

att endast kreditvärdiga motparter accepteras i finansiella trans-

aktioner. Kreditrisken hos finansiella motparter begränsas dels

genom nettingavtal/ISDA-avtal (International Swaps and Derivati-

ves Association), och dels genom en spridning i såväl finansierings-

källor som kreditförfall. Kreditrisken bedöms vid årsskiftet vara

tillfredsställande hanterad. ISDA-avtalen uppfyller inte kriterierna

för kvittning i balansräkningen. I nedan tabell redovisas finansiella

instrument som omfattas av ISDA-avtal.

2021 2020

Koncernen, Mkr

Finansiella

tillgångar

Finansiella

skulder

Finansiella

tillgångar

Finansiella

skulder

Redovisade bruttobelopp 6,2 3,2 – –

Belopp som omfattas av avtal om nettning –3,2 –3,2 – –

Nettobelopp efter avtal om nettning 3,0 0,0 – –

Kapitalhantering

Enligt styrelsens policy är koncernens finansiella målsättning att

ha en god finansiell ställning, som bidrar till att bibehålla investe-

rares, kreditgivares och marknadens förtroende samt utgöra en

grund för fortsatt utveckling av affärsverksamheten; samtidigt

som den långsiktiga avkastning som genereras till aktieägarna är

tillfredsställande. Baserat på en avvägning mellan hög aktieavkast-

ning, som gynnas av liten egetkapitalandel, och behovet av finan-

siell stabilitet, som erhålls genom en stor egetkapitalandel. Detta

bedöms vara en optimal nivå, med hänsyn till de risker som finns i

koncernens affärsverksamhet. Anpassningen till detta mål utgör

en del av den strategiska planeringen och nivån på nettoskuld-

sättningsgraden följs löpande upp i den interna rapporteringen till

ledningsgruppen och styrelsen och dess riskkommitté.

Kapital definieras som totalt eget kapital.

Koncernen, Mkr 2021 2020

Totalt eget kapital 2 275,9 2 057,9

Nettoskuldsättningsgrad

Räntebärande skulder 1 721,3 1 546,9

Minus likvida medel och kortfristiga placeringar –190,2 –448,0

Nettoskuld 1 531,0 1 098,9

Nettoskuldsättningsgrad (Nettoskuld /

Totalt eget kapital) , % 67,2 53,4

Ökningen i nettoskuldsättningsgraden beror både på att

nettoskulden ökat med 11 procent och att eget kapital ökat

med 11 procent. Ökningen av nettoskulden kommer sig av att

fastighetsbeståndet har ökat under året och där tillkommande

räntebärande skulder. Ökningen av eget kapital beror också på det

utökade fastighetsbeståndet som bidragit med positivt resultat för

perioden.

Kassaflödet från den löpande verksamheten skall i huvudsak

återinvesteras i verksamheten för att ta tillvara på affärsmöjligheter

och uppnå tillväxtmålet i fastighetsportföljen på 7 Miljarder kronor.

Därefter avses en betydande andel av resultatet distribueras till

ägarna i form av utdelning, inlösen och/eller återköp av aktier.

Finansiella intäkter och kostnader

Koncernen, Mkr 2021 2020

Ränteintäkter 0,0 –

Räntekostnader –40,0 –43,9

Valutakurseffekter 10,1 –4,9

Värdeförändringar på valutaterminer –10,0 –

Lånanskaffningskostnader –4,2 –2,0

Total –44,1 –50,8

Samtliga ränteintäkter och räntekostnader avser finansiella

tillgångar som redovisas till upplupet anskaffningsvärde och finan-

siella skulder som inte värderas till verkligt värde via resultatet.

Moderbolaget, Mkr 2021 2020

Ränteintäkter, från koncernbolag 42,0 17,8

Räntekostnader, till koncernbolag –0,1 –1,2

Räntekostnader, till närstående – –0,1

Räntekostnader –0,2 –

Valutakurseffekter 0,0 –

Värdeförändringar på valutaterminer –10,0 –

Värdeförändringar derivatinstrument –0,8 –

Lånanaskaffningskostnader 0,0 –

Total 31,6 16,5

Räntekostnader till närstående avser de räntebärande skulder

som moderbolaget hade till Peab innan särnoteringen.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 80

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

NOT 14 ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER, UPPLUPNA

KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER

Koncernen, Mkr 2021 2020

Förutbetalda hyresintäkter 22,5 29,0

Externa tjänster 0,5 9,7

Upplupna personalkostnader 1,9 5,5

Övriga kortfristiga skulder 38,8 12,1

Total 63,6 56,3

Övriga kortfristiga skulder för koncernen inbegriper till största

del upplupna kostnader relaterade till förskottsaviserade hyres-

intäkter.

Moderbolaget, Mkr 2021 2020

Förutbetalda hyresintäkter 0,0 0,0

Externa tjänster 5,9 9,6

Upplupna personalkostnader 1,9 5,5

Övriga kortfristiga skulder 2,6 2,3

Total 10,4 17,4

Räntebärande skulder

I det följande framgår information om företagets avtalsmässiga

villkor avseende räntebärande skulder. För mer information om

företagets exponering för ränterisk och risk för valutakursför-

ändringar hänvisas till avsnittet Risker och riskhantering i denna

årsredovisning.

Koncernen, Mkr 2021 2020

Leasingskulder, långfristiga 1,8 88,8

Lånanskaffningskostnader –8,2 –11,6

Lån från kreditinstitut 1 727,7 1 469,6

varav kortfristiga räntebärande skulder – –

Total 1 721,3 1 546,9

Koncernens räntebärande skulder bestod per 31 december 2021

av extern kreditfacilitet i tre valutor; SEK, EUR och NOK. Kredit-

faciliteten löper på tre år från 11 december 2020, med en ränta på

2,2 procent +3m ibor. Dessutom innehar koncernen lån i form av

grön finansiering uppgående till 234,0 Mkr, uppdelat på 69,0 Mkr

med en ränta på 1,25 procent +3m ibor och 165 Mkr med en ränta

på 1,15 procent +3m ibor, med en löptid på två år.

Koncernens räntebärande skulder bestod per 31 december

2020 av extern kreditfacilitet i tre valutor; SEK, EUR och NOK.

Kredit faciliteten löper på tre år från 11 december 2020, med en

ränta på 2,2 procent +3m ibor. Annehem Fastigheters bedömning

är att koncernen inte kommer att påverkas väsentligt av referens-

räntereformen.

Bolaget har uppfyllt samtliga lånevillkor under de aktuella

perioderna.

Förändring av lånestrukturen under perioden

Koncernen, Mkr 2021 2020

Räntebärande skulder vid periodens ingång 1 546,9 1 453,1

Amortering av lån från närstående – –1 122,5

Upptagna lån från närstående – 344,5

Amortering externa banklån – –586,2

Upptagna externa banklån 234,0 1 469,7

Förändring leasingskuld –87,9 –

Förändring upplåningsavgifter 3,4 –11,7

Valutaeffekter 24,9 –

Räntebärande skulder vid periodens utgång 1 721,3 1 546,9

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 81

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

NOT 15 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG

Andelar i koncernföretag

Moderbolaget, Mkr 2021 2020

Ingående balans för året 12,5 –

Förvärv under året 0,3 12,5

Aktieägartillskott 3,8 –

Utgående balans vid årets slut 16,6 12,5

Bolag som ingår i koncernen

Bolagsnamn Org.nr Säte Andel, %

Annehem Fastigheter AB

559220-9083 Ängelholm, Sverige

100%

Direktägda

Annehem Holding 3 AB

559262-8506 Ängelholm, Sverige

100%

Annehem Holding 4 AB 559262-8548 Ängelholm, Sverige 100%

Annehem 1 AB 559311-5107 Ängelholm, Sverige 100%

Annehem 2 AB 559311-5115 Ängelholm, Sverige 100%

Annehem 3 AB 559311-5123 Ängelholm, Sverige 100%

Indirekt ägda

Annehem Holding 2 AB 559230-7028 Ängelholm, Sverige 100%

Annehem Sadelplats Fastigheter 3 AB 556895-0116 Ängelholm, Sverige 100%

Annehem Sadelplats Fastigheter 4 AB 556916-2596 Ängelholm, Sverige 100%

Annehem Ledvolten 1 Fastigheter AB 559194-5570 Solna, Sverige 100%

CBT Nering AS 921682298 Oslo, Norge 100%

Annehem Invest Oy 1773022-9 Helsingfors, Finland 100%

Ultimes I Ky 2568845-4 Helsingfors, Finland 100%

Ultimes II Ky 2850052-5 Helsingfors, Finland 100%

Ultimes Parking Ky 2568844-6 Helsingfors, Finland 100%

Property Gardener Oy 2558819-7 Helsingfors, Finland 100%

Annehem Syd Holding 1 Fastigheter AB 559220-9752 Ängelholm, Sverige 100%

Annehems Kamaxeln 2 Fastighets AB 559230-6889 Ängelholm, Sverige 100%

Annehem Partille Port 4 Fastigheter AB 556960-0280 Ängelholm, Sverige 100%

Annehem Stenekull 2 Fastigheter AB 559034-8917 Ängelholm, Sverige 100%

Annehem Jupiter 11 Fastigheter AB 556892-3428 Solna, Sverige 100%

Annehems Valhall Park AB 556107-0003 Ängelholm, Sverige 100%

Annehem Syd Parker Holding Fastigheter AB 559230-6897 Ängelholm, Sverige 100%

Ljungbyhed Park AB 556545-4294 Ängelholm, Sverige 100%

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 82

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

NOT 16 LEASING

Leasingavtal där företaget är leasetagare

Icke uppsägningsbara leasebetalningar

Mkr 2021-12-31 2020-12-31

Inom ett år –0,1 –4,3

Mellan ett och fem år –0,2 –17,1

Senare än fem år –1,5 –67,5

Summa –1,8 –88,8

Totala leasingkostnader

Mkr 2021-12-31 2020-12-31

Totala leasingkostnader -

ränta –0,1 –4,3

Summa –0,1 –4,3

Leasingkostnader redovisas i sin helhet som räntekostnader för

respektive år.

Kassautflödet avseende leasingavtal motsvarar summan av

leasingkostnader för respektive år.

Totala leasingskuld (ingår som del av långfristiga

räntebärande skulder)

Mkr 2021-12-31 2020-12-31

Ingående balans 88,8 90,6

Avgående nyttjanderätter –87,9 –

Förändring leasingskuld 0,8 –1,8

Utgående balans 1,8 88,8

Totalt kassautflöde relaterat till leasingskulden uppgick till 2,3

Mkr (4,3) för 2021. Under 2021 friköpte bolaget de tre tomträt-

terna i Finland.

Annehemkoncernen har per utgången av 2021 ett leasingavtal

i form av tomträttsavtal. Tomträttsavtalet är evigt (eller mycket

långt). Nyttjanderätterna från tomträttsavtalen redovisas som

förvaltningsfastigheter till verkligt värde men eftersom tomträt-

ten påverkar värderingen av byggnaderna görs ingen separat

omvärdering av tomträtterna utan omvärderingar av byggnader

anses beakta omvärderingen av tomträtterna. Byggnader och

tomträtter presenteras i balansräkningen och noter som en post

varför en uppdelning inte är nödvändig men lämnar upplysningar

enligt IFRS 16 såsom leasetagare.

NOT 17 STÄLLDA SÄKERHETER OCH

EVENTUALFÖRPLIKTELSER

Mkr 2021 2020

För egna skulder och tillgångar

Fastighetsinteckningar 2 224,0 1 979,2

Total 2 224,0 1 979,2

NOT 18 HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG

Väsentliga händelser efter periodens utgång

• Annehems styrelse har den 7 februari 2022 pressmeddelat att

de avser att genomföra ett byte av VD.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 83

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Finansiella nyckeltal

Antal aktier 2021 2020

A-aktier 6 863 991 6 863 991

B-aktier 52 128 557 52 128 557

Totalt genomsnittligt antal aktier 58 992 548 58 992 548

Förvaltningsresultat

Annehems verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöden från

den löpande förvaltningen, det vill säga tillväxt i förvaltningsresul-

tatet. Målet är att förvaltningsresultatet per aktie inom 12 till 18

månader skall fördubblas och sedan över tid öka årligen med ett

snitt om 20 procent. Nedan visas förvaltningsresultat exklusive

jämförelsestörande poster som är relaterade till Annehems note-

rings-och refinansieringsprocess.

Förvaltningsresultat exkl. jämförelsestörande poster

Mkr 2021 2020

Resultat före skatt 262,1 101,9

Återläggning

Värdeförändring fastighet –172,9 –85,9

Värdeförändring derivat –3,0

Börsnoteringskostnader – 19,0

Refinansieringskostnader – 5,1

Valutakurseffekter – 4,9

Förvaltningsresultat exkl.

jämförelsestörande poster 86,2 45,0

Förvaltningsresultat exklusive jämförelsestörande poster,

kr per aktie

Mkr 2021 2020

Förvaltningsresultat 86,2 16,0

Jämförelsestörande poster – 29,0

Förvaltningsresultat exkl. jämförelsestörande

poster 86,2 45,0

Antal aktier 58 992 548 58 992 548

Förvaltningsresultat exkl.

jämförelsestörande poster, kr per aktie 1,46 0,76

Långsiktigt substansvärde

Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt

sina ägare. Utifrån detta kapital vill bolaget skapa avkastning och

tillväxt under lågt risktagande. Substansvärdet kan beräknas på

olika sätt, där främst tidsperspektivet och omsättningshastigheten

i fastighets portföljen får påverkan. Långsiktigt substansvärde,

utgår från balansräkningen med justering för poster som inte

innebär någon utbetalning i närtid, såsom i bolagets fall uppskjuten

skatteskuld.

Mkr 2021-12-31 kr/aktie 2020-12-31 kr/aktie

Eget kapital enligt

balansräkning 2 275,9 38,6 2 057,9 34,9

Återläggning

Uppskjuten skatt enligt

balansräkning 139,1 – 86,5 –

Långsiktigt substansvärde 2 415,0 40,9 2 144,4 36,3

Räntetäckningsgrad exkl. jämförelsestörande poster

Mkr 2021 2020

Förvaltningsresultat 86,2 16,0

Återläggning

Räntenetto 44,1 43,7

Räntetäckningsgrad, ggr 3,0 1,4

Återläggning

Jämförelsestörande poster – 29,0

Förvaltningsresultat exkl. jämförelsestörande

poster och räntenetto 130,3 88,7

Räntetäckningsgrad exkl. jämförelsestörande

poster, ggr 3,0 2,0

Belåningsgrad

Mkr 2021-12-31 2020-12-31

Räntebärande skulder 1 721,3 1 546,9

Likvida medel –190,2 –448,0

Räntebärande skulder netto 1 531,1 1 098,9

Förvaltningsfastigheter 3 994,1 3 317,5

Nettobelåningsgrad, % 38,3 33,1

Överskottsgrad

Mkr 2021 2020

Förvaltningsresultat 86,2 16,0

Återläggning

Förvaltningskostnader 69,6 99,1

Driftnetto 155,8 115,0

Hyresintäkter 187,8 151,5

Överskottsgrad, % 83,0 75,9

Jämförelsestörande poster

Poster av ej återkommande karaktär betraktar Annehem som

jämförelsestörande poster. För 2020 består dessa av kostnader

relaterade till börsnoteringsprocessen, samt kostnader och

valutakurs effekter relaterade till refinansieringsprocessen

Valuta kurseffekterna avses att säkras från 2021 med hjälp av

valutaterminer.

Mkr 2021 2020

Börsnoteringskostnader – 19,0

Refinansieringskostnader – 5,1

Valutakurseffekter av engångskaraktär – 4,9

Jämförelsestörande poster – 29,0

Avkastning på eget kapital

Mkr 2021 2020

Periodens resultat hänförligt till

moderbolagets aktieägare 209,7 71,8

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 275,9 2 057,9

Avkastning på eget kapital, % 9,2 3,5

Resultat per aktie, kr

2021 2020

Periodens resultat hänförligt till

moderbolagets aktieägare, Tkr 209 734,6 71 779,0

Vägt genomsnittligt antal utestående

stamaktier, tusental 58 992,5 58 992,5

Resultat per aktie, före och efter utspädning, kr 3,56 1,22

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 84

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och att koncernredovis-

ningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002

av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild

av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för moderbolaget respektive koncernen ger en rättvisande översikt över

utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbola-

get och de företag som ingår i koncernen står inför.

Årsredovisningen och koncernredovisningen har, som framgår ovan, godkänts för utfärdande av styrelsen och den verkställande direktören den 5 april 2022.

Koncernens resultat- och balansräkning och moderbolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 19 maj 2022.

Ängelholm 5 april 2022

Göran Grosskopf Pia Andersson Karin Ebbinghaus

Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot

Axel Granlund Jesper Göransson Anders Hylén Lars Ljungälv

Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot

Jörgen Lundgren

Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse har lämnats den 5 april 2022

KPMG AB

Peter Dahllöf

Auktoriserad revisor

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 85

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Revisionsberättelse

Till bolagsstämman i Annehem Fastigheter AB (publ),

org. nr 559220-9083.

Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredo-

visningen för Annehem Fastigheter AB (publ) för år 2021 med

undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 42–49 och

ersättningsrapporten på sida 50. Bolagets årsredovisning och

koncernredovisning ingår på sidorna 7, 11–13, 25–30, 34, 36–41

och 51–84 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet

med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden

rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den

31 december 2021 och av dess finansiella resultat och kassa-

flöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen

har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger

en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens

finansiella ställning per den 31 december 2021 och av dess

finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International

Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av

EU, och årsredovisnings lagen. Våra uttalanden omfattar inte

bolagsstyrningsrapporten på sidorna 42–49 och ersättnings-

rapporten på sida 50. Förvaltningsberättelsen är förenlig med

års redovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträk-

ningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och

koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den komplet-

terande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisions-

utskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing

(ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa

standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är

oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt

god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska

ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa

kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revi-

sorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det

granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moder företag

eller dess kontrollerade företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Särskilt betydelsefullt område

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som

enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla

för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för

den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen

för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen

och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata

uttalanden om dessa områden.

Värdering av förvaltningsfastigheter

Se not 9 och redovisningsprinciper på sidorna 62–67 i årsredovis-

ningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar

och beskrivning av området.

Beskrivning av området

• Förvaltningsfastigheterna redovisas i koncernredovisningen

till verkligt värde. Koncernens förvaltningsfastigheter omfattar

cirka 95 procent av koncernens totala tillgångar.

• Fastigheternas verkliga värde per 31 december 2021 har

fastställts med utgångspunkt i den externa värdering som

utfördes av oberoende externa värderare med värderings-

tidpunkt 31 augusti 2021. Därefter har bolaget genomfört

en intern värde ring som baseras på extern marknadsdata per

31 december 2021.

• Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga andel av koncer-

nens totala tillgångar och det inslag av bedömningar som ingår

i värderingsprocessen utgör detta ett särskilt betydelsefullt

område i vår revision.

• Risken är att det bokförda värdet på förvaltningsfastigheter kan

vara över- eller underskattat och att varje justering av värdet

direkt påverkar periodens resultat.

Hur området har beaktats i revisionen

• Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är

rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet av hur andra

fastighetsbolag och värderare arbetar och vilka antaganden

som är normala vid värdering av jämförbara objekt.

• Vi har bedömt kompetensen hos de externa värderarna och hos

den interna värderingsfunktionen.

• Vi har bedömt oberoendet hos de externa värderarna genom att

ha tagit del av deras uppdragsavtal i syfte att bedöma huruvida

det finns avtalsvillkor som kan påverka omfattningen eller

inriktningen av de externa värderarnas uppdrag.

• Utöver det har vi testat de kontroller som bolaget har etablerat

för att säkerställa att indata som lämnas till de externa värde-

rarna är riktiga och fullständiga. Vidare har vi gällande de interna

värderingarna granskat antaganden och dess tillämpning.

• Vi har testat stickprov av de upprättade fastighetsvärdering-

arna. Härvid har vi använt aktuell marknadsdata från externa

källor, särskilt antaganden om direktavkastningskrav, diskonte-

ringsräntor, hyresnivåer och vakanser.

• Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar av förvaltnings-

fastigheterna som bolaget lämnar i årsredovisningen, särskilt vad

avser inslag av bedömningar samt tillämpade nyckelantaganden.

Annan information än årsredovisningen och

koncernredovisningen

Detta dokument innehåller även annan information än årsredo-

visningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna

1–6, 8–10, 14–24, 31–33, 35, 42–50 och 89–92. Det är styrelsen

och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra

information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovis-

ningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande

med bestyrkande avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och koncern-

redovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som

identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig

utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredo-

visningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 86

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informatio-

nen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna

information, drar slutsatsen att den andra informationen

innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera

detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret

för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och

att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad

gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits av

EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den

interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en

årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några

väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter

eller misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo-

visningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för

bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta

verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden

som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att

använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt

drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören

avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte

har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.

Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens

ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets

finansiella rapportering.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida

årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte

innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på

oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse

som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av

säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt

ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en

väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå

på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga

om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de

ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovis-

ningen och koncernredovisningen.

Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt

omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela

revisionen. Dessutom:

• identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter

i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa

beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför

granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och

inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga

för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte

upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter

är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag,

eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi,

förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller

åsidosättande av intern kontroll.

• skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kon-

troll som har betydelse för vår revision för att utforma gransk-

ningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständighet-

erna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna

kontrollen.

• utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som

används och rimligheten i styrelsens och verkställande

direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande

upplysningar.

• drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkstäl-

lande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid

upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen.

Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbe-

visen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor

som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda

till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga att

fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en

väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa

uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och

koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn

eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera utta-

landet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra

slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till

datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser

eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre

kan fortsätta verksamheten.

• utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen

och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen,

däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och kon-

cernredovisningen återger de underliggande transaktionerna

och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild.

• inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis

avseende den finansiella informationen för enheterna eller

affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande

avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning,

övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt

ansvariga för våra uttalanden.

Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens plane-

rade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste

också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen,

däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen

som vi identifierat.

Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har

följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp

alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka

vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits

för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits.

Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer

vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för

revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklu-

sive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter,

och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla

områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen

såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning

om frågan.

Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis-

ningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verk-

ställande direktörens förvaltning för Annehem Fastigheter AB

(publ) för år 2021 samt av förslaget till dispositioner beträffande

bolagets vinst eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt för-

slaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter

och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt

ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar.

Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen

enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt

yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 87

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner

beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning

innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är

försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens

verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av

moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbe-

hov, likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen

av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att

fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska

situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så

att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska

angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt.

Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen

enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de

åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgö-

ras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen

ska skötas på ett betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed

vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis

för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon

styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt

avseende:

• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försum-

melse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller

• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsre-

dovisningslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av

bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är

att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt

med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti

för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige

alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan

föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag

till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med

aktiebolagslagen.

Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige

använder vi professionellt omdöme och har en professionellt

skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av

förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller

förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka

tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår

professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlig-

het. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder,

områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten

och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse

för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut,

beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som

är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för

vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande

bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade

yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna

bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Revisorns granskning av ESEF-rapporten

Uttalande

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis-

ningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och

verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och

koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig

elektronisk rapportering (ESEF-rapporten) enligt 16 kap. 4 a §

lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Annehem

Fastigheter AB (publ) för år 2021.

Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade

kravet.

Enligt vår uppfattning har ESEF-rapporten #[checksumma]

upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig

elektronisk rapportering.

Grund för uttalande

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR

18 Revisorns granskning av ESEF-rapporten. Vårt ansvar enligt

denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns

ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Annehem Fastigheter AB

(publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt

yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända-

målsenliga som grund för vårt uttalande.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret

för att ESEF-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a

§ lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det

finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande

direktören bedömer är nödvändig för att upprätta ESEF-rappor-

ten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegent-

ligheter eller misstag.

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten

på sidorna 42–49 och för att den är upprättad i enlighet med

årsredovisningslagen.

Vår granskning har skett enligt FARs uttalande RevR 16 Revi-

sorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär

att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan

inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den

inriktning och omfattning som en revision enligt International

Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser

att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet

med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen

samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsre-

dovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i

överensstämmelse med årsredovisningslagen.

KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till Annehem Fastigheter

AB (publ)s revisor av bolagsstämman den 19 maj 2021. KPMG AB har

varit bolagets revisor sedan 2019.

Stockholm den 5 april 2022

KPMG AB

Peter Dahllöf

Auktoriserad revisor

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 88

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Avkastning på eget kapital

Resultat för en rullande tolvmånadersperiod i relation till

utgående eget kapital för perioden.

Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen som genereras på det

kapital som är hänförligt till aktieägarna.

Bruttohyra

Bruttohyra definieras som hyresintäkter på årsbasis exklusive

tillägg och rabatter.

Direktavkastning

Driftnetto för en rullande tolvmånadersperiod i relation till

fastigheternas redovisade värden, justerat för fastigheternas

innehavstid under perioden. Nyckeltalet visar avkastningen

från den operativa verksamheten i förhållande till fastigheter-

nas värde.

Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa

verksamheten i förhållande till fastigheternas värde.

Driftnetto

Driftnettot innehåller de intäkter och kostnader som har en

direkt koppling till fastigheten, det vill säga hyresintäkter och

de kostnader som krävs för att hålla fastigheten igång, såsom

driftskostnader och underhållskostnader.

Syfte: Måttet används för att ge jämförbarhet med andra

fastighetsbolag men även för att visa utvecklingen av verksam-

heten.

Ekonomisk uthyrningsgrad

Vakanshyra i förhållande till bruttohyra vid periodens utgång.

Syfte: Nyckeltalet underlättar bedömning av beräknad hyra

för vakanta ytor i relation till det totala värdet på uthyrda och

ej uthyrda ytor.

Fastighet

Fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt.

Fastigheternas verkliga värde

Redovisat fastighetsvärde enligt balansräkningen vid perio-

dens utgång.

Syfte: Nyckeltalet ger en ökad förståelse för värdeutveck-

lingen på fastighetsbeståndet samt bolagets balansräkning.

Förvaltningsresultat

Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot med tillägg av

förvaltnings- och administrationskostnader samt finansiella

intäkter och kostnader. Resultatmåttet innehåller inte

effekter från värdeförändringar i förvaltningsfastigheter

och derivat.

Förvaltningsresultat, exklusive

jämförelsestörande poster

Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot exklusive

jämförelse störande poster med tillägg för förvaltnings- och

administrationskostnader samt finansiella intäkter och kostna-

der. Resultatmåttet innehåller inte effekter från värdeföränd-

ringar i förvaltningsfastigheter och derivat.

Hyresintäkt

Hyresintäkter efter avdrag för vakanser, hyresrabatter och

hyresförluster.

Hyresvärde

Hyresintäkter med avdrag för hyresrabatter, med tillägg för

hyrestillägg samt fastighetsskatt för den uthyrda ytan, samt

bedömd marknadshyra för den vakanta ytan.

Syfte: Nyckeltalet möjliggör bedömning av den totala möjliga

hyresintäkten då tillägg görs till de debiterade hyresintäk-

terna med bedömd marknadshyra för vakanta ytor.

Jämförelsestörande poster

Poster av ej återkommande karaktär betraktar Annehem som

jämförelsestörande poster.

Långsiktigt substansvärde

Eget kapital per aktie med återläggning av räntederivat och

uppskjuten skatt enligt balansräkning.

Syfte: Långsiktigt substansvärde är ett mått som skall spegla

det långsiktiga värdet på ett fastighetsbestånd, istället för

eget kapital.

Nettobelåningsgrad

Räntebärande skulder, inklusive leasingskulder, minskade

med likvida medel i procent av fastigheternas bokförda värde.

Syfte: Nettobelåningsgraden är ett riskmått som visar hur

stor del av verksamheten som är belånad med räntebärande

skulder.

Nettouthyrning

Tecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar

för avflytt.

Räntebärande skulder

Räntebärande skulder innebär alla skulders som Annehem

betalar ränta på. Dessa poster i balansräkningen är: lång-

och kortfristiga skulder till närstående, lång- och kortfristiga

räntebärande skulder (inkluderar leasingskuld) samt koncern-

konto.

Ordlista och definitioner

Nyckeltalet är fastighetsrelaterat och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 89

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Räntetäckningsgrad

Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella intäkter

och kostnader samt avskrivningar i relation till finansiella

intäkter och kostnader. Räntetäckningsgraden är ett finansiellt

mål som visar hur många gånger bolaget klarar av att betala sina

räntor med resultatet från den operativa verksamheten.

Syfte: Räntetäckningsgraden är ett finansiellt riskmått som

visar hur många gånger bolaget klarar av att betala sina räntor

med resultatet från den operativa verksamheten.

Skuldsättningsgrad

Räntebärande skulder i relation till eget kapital.

Syfte: Skuldsättningsgrad är ett finansiellt riskmått som visar

bolagets kapitalstruktur och känslighet för ränteförändringar.

Soliditet

Eget kapital i relation till totala tillgångar.

Syfte: Att visa hur stor andel av bolagets tillgångar som är finan-

sierade med eget kapital och har inkluderats för att investerare

ska kunna bedöma bolagets kapitalstruktur.

Underliggande fastighetsvärde

Avtalat transaktionspris för fastigheten.

Uthyrningsbar yta

Samlad lokalarea som är möjlig att hyra ut.

Syfte: Visar på den totala area som bolaget har möjlighet att

hyra ut.

Vakanshyra

Bedömd marknadshyra för vakanta ytor.

Syfte: Nyckeltalet anger potentialen i hyresintäkterna vid fullt

uthyrda ytor.

Överskottsgrad

Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter.

Syfte: Överskottsgraden visar hur stor del av intjänad krona

som bolaget får behålla. Nyckeltalet är ett effektivitetsmått

jämförbart över tid.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 90

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Annehem, bolaget

eller koncernen

Annehem Fastigheter AB (publ), koncernen inom vilken Anne-

hem Fastigheter AB (publ) är moderbolag eller ett dotterbolag

i koncernen, beroende på sammanhanget.

CBD

Centrala affärsdistrikt (eng. Central Business Districts).

EUR

Euro.

Euroclear Sweden

Euroclear Sweden AB.

Koden

Svensk kod för bolagsstyrning.

Svenska kronor.

Mdkr

Miljarder svenska kronor.

MEUR

Miljoner Euro.

Mkr

Miljoner svenska kronor.

MNOK

Miljoner norska kronor.

Nasdaq Stockholm

Den reglerade marknad som drivs av Nasdaq Stockholm AB.

Peab

Peab AB (publ), den koncern vari Peab AB (publ) är moder-

bolag eller ett dotterbolag i Peabkoncernen, beroende på

sammanhanget.

Peabkoncernen

Peab AB (publ) och dess dotterbolag.

Tkvm

Tusen kvadratmeter.

Förkortningar

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 91

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92

Inbjudan till årsstämma

Annehem Fastigheters årsstämma kommer att äga rum den 19 maj 2022 på Valhall

Park Hotell, Stjernsvärds allé 66, Ängelholm. I syfte att minska risken för smittspridning

kommer aktieägare även ges möjlighet att utöva sin rösträtt på årsstämman genom

poströstning.

Aktieägare som vill delta i årsstämman genom poströstning ska (i) vara upptagen som

aktieägare i den av Euroclear Sweden AB framställda aktieboken avseende för hållandena

den 11 maj 2022 och (ii) senast den 13 maj 2022 anmäla sig genom att avge sin poströst

enligt anvisningar nedan så att poströsten är Euroclear Sweden AB (som administrerar

formulären å Annehems vägnar) tillhanda senast den dagen. Aktieägare som vill närvara

i stämmolokalen personligen eller genom ombud, måste anmäla detta enligt vad som

anges under Deltagande i stämmolokalen ovan. Det betyder att en anmälan genom

endast poströstning inte räcker för den som vill närvara i stämmolokalen.

Kallelse till årsstämma, fullmaktsformulär och förhandsröstningsformulär

kommer att finnas tillgängliga på Annehems hemsida senast den 14 april 2022,

www.annehem.se/investerare/bolagsstyrning/bolagsstaemma/.

Produktion: Annehem i samarbete med Hallvarsson & Halvarsson.

Foto: Lisbet Spröndly, Carl Ljungberg, Ezenze, Annehems bilder.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 92

DETTA ÄR ANNEHEM 2

Året i korthet 3

Väsentliga händelser 4

VD har ordet 5

Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7

Marknad 8

Strategi, mål och måluppfyllnad 11

Våra fasgheter 14

Våra kunder 22

Hållbarhet 25

Annehem-aken 34

CFO har ordet 35

Finansiering 36

Risker och riskhantering 37

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42

Styrelse 48

Ledning 49

Ersäningsrapport 50

RÄKENSKAPER 51

Ekonomisk utveckling & händelser under året 51

Finansiella rapporter 53

Finansiella nyckeltal 84

Revisionsberäelse 86

ÖVRIGT 89

Ordlista och denioner 89

Förkortningar 91

Inbjudan ll årsstämma 92