Finansiella

rapporter.

Koncernens rapporter 78

Moderbolagets rapporter 84

Noter 87

Förslag till vinstdisposition 117

Undertecknande 118

Revisionsberättelse 119

Hållbarhetsnoter 122

01. 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08.

01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter

Finans

oter

07. Finansiella rapporter

Innehåll

Koncernens rapporter

Resultaträkning och övrigt

totalresultat



Kommentarer till resultaträkning 

Balansräkning 

Kommentarer till balansräkning 

Förändringar i eget kapital 

Kassaflödesanalys 

Moderbolagets rapporter

Resultaträkning och totalresultat 84

Kommentarer till räkningar 84

Balansräkning 85

Förändringar i eget kapital 86

Kassaflödesanalys 86

Förslag till vinstdisposition 117

Årsredovisningens undertecknande 118

Revisionsberättelse 119

A Allmän information och över gripande

redovisnings principer

A.1 Allmän information 87

A.2 Koncernredovisningen och dess

upprättande

A.3 Nya standarder och tolkningar 88

A.4 Nya standarder och tolkningar som

ännu inte trätt i kraft

A.5 Händelser efter balansdagen 88

A.6 Upplysningar om närstående 88

IK Intäkter och kostnader

IK.1 Intäkter och hyreskontrakt 90

IK.2 Central administration 91

IK.3 Segmentsrapportering 92

IK.4 Tomträttsavtal och övriga leasingavtal

– Atrium Ljungberg som leasetagare

IK.5 Personalkostnader 94

IK.6 Ersättning ledande befattningshavare 94

IK.7 Projekt- och

entreprenadverksamheten

IK.8 Orealiserad värdeförändring 95

S Skatt

S.1 Aktuell skatt 96

S.2 Uppskjuten skatt 97

T Tillgångar

T.1 Förvaltningsfastigheter 98

T.2 Materiella anläggningstillgångar 101

T.3 Goodwill 101

T.4 Immateriella anläggningstillgångar 102

T.5 Övriga långfristiga fodringar 102

T.6 Exploateringsfastigheter 102

T.7 Kundfordringar 103

T.8 Övriga fordringar 103

T.9 Förutbetalda kostnader och upplupna

intäkter

103

OS Operativa skulder

OS.1 Övriga långfristiga skulder 104

OS.2 Övriga skulder 104

OS.3 Upplupna kostnader och förutbetalda

intäkter

104

OS.4 Ställda säkerheter och

eventualförpliktelser

105

F Finansiering och kapitalstruktur

F.1 Kapitalstruktur 106

F.2 Finansiella instrument och

riskhantering

107

F.3 Finansiella intäkter och kostnader 109

F.4 Kassaflöden från finansiella skulder 110

K Koncernstruktur

K.1 Andelar i koncernföretag 111

K.2 Andelar i intresseföretag 115

M Moderbolaget

MB.1 Moderbolagets redovisningsprinciper 116

MB.2 Moderbolagets resultat från andelar i

koncernföretag

116

MB.3 Obeskattade reserver/

bokslutsdispositioner

116

MB.4 Förslag till vinstdisposition 116

H Hållbarhet

H.1 Allmän information 122

H.2 Intressentdialog och

väsentlighetsanalys

123

H.3 Externa initiativ och medlemskap 126

H.4 Koldioxidutsläpp 127

H.5 Finansiell påverkan av klimatrisker 129

H.6 Klimatmål 130

H.7 EU:s Taxonomi 131

H.8 Energianvändning 136

H.9 Vatten 137

H.10 Avfall 137

H.11 Certifierade byggnader 138

H.12 Gröna hyresavtal 138

H.13 Medarbetare 138

H.14 Leverantörer 142

H.15 Socialt hållbara platser 142

H.16 Antikorruption 143

H.17 Direkt ekonomiskt värde och skatt 143

H.18 GRI-index 144

H.19 TFCD-index 149

H.20 Styrelsens underskrifter 150

H.21 Revisorns rapport över över-

siktlig granskning samt yttrande

avseende den lagstadgade

hållbarhetsrapporten

150

Ö Övrigt

Ö.1 Flerårsöversikt 152

Ö.2 Fastighetsförteckning 154

Ö.3 Definitioner 157

Ö.4 Information 159

Innehåll

Finansiella rapporter

Resultaträkning koncernen				Rapport över totalresultat koncernen
Belopp i mkr	Not	2024	2023
Hyresintäkter	IK.1	2 988	2 821
Projekt- och entreprenadomsättning		528	412
Nettoomsättning	IK.3	3 516	3 233
Kostnader för fastighetsförvaltning
Taxebundna kostnader		–1 8 9	–1 8 5
Övriga driftkostnader		–205	–18 3
Förvaltningskostnader		–1 8 9	–172
Reparationer		–39	–38
Fastighetsskatt		–205	–213
Ej avdragsgill mervärdesskatt		–1 2	–1 3
	IK.4–7	–838	–805
Kostnad projekt- och entreprenad		–527	–410
Bruttoresultat	IK.3	2 151	2 019
— fastighetsförvaltning (driftöverskott)		2 150	2 016
— projekt- och entreprenadverksamheten	IK.8	1	2
Central administration	IK.2 IK.6	–94	–88
— fastighetsförvaltning		–86	–80
— projekt- och entreprenadverksamheten		–8	–8
Resultat från intresseföretag och joint ventures		–1 2	–1
Finansiella intäkter	F.3	17	12
Finansiella kostnader	F.3	–590	–534
Tomträttsavgälder	IK.4	–47	–43
Förvaltningsresultat		1 425	1 365
Värdeförändringar
Fastigheter, orealiserade	T.1 IK.9	–272	–1 658
Fastigheter, realiserade	T.1	–32	–9
Nedskrivning goodwill		–	–24
Intäkt försäljning exploateringsfastighet		522	207
Kostnad försäljning exploateringsfastighet		–421	–17 2
Derivat, orealiserade	F.2	–19 4	–9 07
Resultat före skatt		1 027	–1 199
Aktuell skatt	S.1	–44	–59
Uppskjuten skatt	S.1–3	–1 3 4	30 4
Årets resultat, i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare		850	–954
Resultat per aktie före och efter utspädning, kr		6 ,74	–7, 5 6
Vägt genomsnittligt antal aktier, tusental		126 106	126 106


Belopp i mkr	Not	2024	2023
Årets resultat		850	–954
Övrigt totalresultat
Poster som kommer att omklassificeras till resultatet
Kassaflödessäkringar	F.2	-	-
Skatt hänförlig till kassaflödessäkringar		-	-
Summa övrigt totalresultat		-	-
Summa totalresultat för året, i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare		8 50	–954

Kommentarer till koncernens resultaträkning

Hyresintäkter

Hyresintäkterna uppgick till 2 988 mkr (2 821) och

inkluderade såväl rabatter om –85 mkr (–76) som

engångsersättningar om dels 10 mkr (0) avseende

skadestånd från förlikning i tvist, dels 38 mkr (3) till

följd av förtida lösen av hyresavtal. I det tredje kvar-

talet föregående år erhölls elstöd där 7 mkr kredite-

rades hyresgäster.

Hyresintäkter i jämförbart bestånd, exkl. engångs-

ersättningar och elstöd, ökade med 3,9% (9,9).

Ökningen förklaras främst av indexreglering, men

påverkas negativt av några avflyttade hyresgäster i

slutet av år 2023 och i början av år 2024. Samtliga

segment uppvisar en positiv utveckling.

Utveckling hyresintäkter 2024 2023

Föränd

ring,%

Jämförbart bestånd 2709 2606 3,9%

Engångsersättningar/elstöd 48 –5

Projektfastigheter 170 107

Förvärvade fastigheter 0 0

Sålda fastigheter 62 112

Summa 2988 2821 5,9%

Kostnader för fastighetsförvaltning

Fastighetskostnaderna uppgick till 838 mkr (805). I

kvartal tre föregående år erhölls ett elstöd om 20mkr,

vilket påverkade taxebundna kostnader positivt. För

jämförbart bestånd, exkl. elstöd, ökade fastighets-

kostnaderna med 2,9%, vilket främst förklaras av

ökade kostnader för kundförluster och uthyrnings-

kostnader. Kostnader för kundförluster uppgick till

23mkr, en ökning om 15 mkr. Elkostnaderna fort-

satte att minska främst på grund av lägre elpris.

Utveckling fastighetskostnader 2024 2023

Föränd-

ring, %

Jämförbart bestånd –767 –746 2,9%

Engångsersättningar/elstöd 0 20

Projektfastigheter –56 –54

Förvärvade fastigheter 0 0

Sålda fastigheter –15 –25

Summa –838 –805 4,2%

Resultat projekt- och entreprenadverksamhet

Intäkter från projekt- och entreprenadverksam-

heten är hänförliga till TL Bygg AB. 74% (80) av

intäkterna kommer från avtal på löpande räkning

01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter

Koncernens rapporter

som intäktsförs löpande. Resterande del av inäk-

terna avser fastprisuppdrag, vilka redovisas enligt

successivvinstavräkning.

Bruttoresultatet för projekt- och entreprenadverksam-

heten uppgick till 1 mkr (2). Omsättningen i TL Bygg

uppgick till 963 mkr (921), varav 45% (55) avser

koncernintern omsättning. TL Byggs förvaltnings-

resultat inklusive koncerninterna transaktioner

uppgick till 33mkr (37).

Central administration

Central administration består av kostnader för

bolagsledning och centrala stödfunktioner.

Kostnaden för central administration fastighetsför-

valtning uppgick till 86 mkr (80) och för projekt och

entreprenad till 8 mkr (8). Ökningen inom fastighets-

förvaltningen beror främst på satsningar inom håll-

barhet och systemutveckling.

Finansnetto

Redovisat räntenetto uppgick till –573 mkr (–522),

och har påverkats av aktiverad ränta om 75 mkr (90).

Generellt sett högre räntenivåer har motverkats av en

lägre genomsnittlig skuld jämfört med motsvarande

period föregående år. Genomsnittlig ränta under året,

baserat på årets genomsnittliga skuldvolym uppgick

till 2,7% (2,5). Vidare uppgick kostnader för tomträtts-

avgäld till 47 mkr (43).

Värdeförändringar

Under året har en ökad aktivitet på kreditmarknaden

noterats och kreditmarginaler har sjunkit de första

tre kvartalen för att sedan stabiliseras under resten

av året. Kreditmarginalerna motsvarar nu nästan nivå-

erna från slutet av år 2021. Transaktionsmarknaden

har börjat återhämta sig, och de transaktioner som

har skett visar på fortsatt stabila yieldnivåer.

Värderingsyielden uppgick vid årets utgång till 4,7%

(4,7). Yielden är under 2024 på totalen oförändrad

men mindre individuella justeringar av avkastnings-

kravet har gjorts på främst kontor och bostäder.

Sett till helåret 2024 har dock yielden justerats

marginellt uppåt vilket delvis mitigeras av ett för-

bättrat kassaflöde.

Det medför att årets orealiserade värdeförändringar

uppgick till –272 mkr (–1 658) motsvarande –0,5%

(–2,8), varav 48 mkr (24) utgör projektvinster.

Kontor uppvisar en värdeförändring om –1,2%, handel

om 1,8% samt bostäder om –2,6% för helåret.

Orealiserade värdeförändringar 2024 2023

Avkastningskrav –663 –3320

Kassaflöde m m 379 1638

Projektvinster 48 24

Förvärv –36 0

Totalt –272 –1658

D:o i % –0,5% –2,8%

Realiserade värdeförändringar på förvaltningsfastig-

heter uppgick till –32 mkr (–9), och är hänförligt till

försäljningarna av Eken 6 och Eken 14 i Sundbyberg.

Föregående år avser försäljningen av fastigheten

Skotten 6 som frånträddes den 31 januari 2023.

Nedskrivning av goodwill uppgick till 0 mkr (–24)

där föregående års nedskrivning var hänförligt till

försäljningen av Skotten 6.

Resultat från försäljning av bostadsrätter redovisas

i takt med att bostadsrättsköparna tillträder. Under

året har 101 mkr (34) vinstavräknats. Den ackumu-

lerade vinstavräkningen i pågående projekt uppgår

till 133 mkr, vilket motsvarar 78% tillträdda lägenheter.

Lägenheter som är återköpta till följd av avtalade

garantier om återköp samt osålda eller ej tillträdda

lägenheter redovisas till det lägsta av koncernens

anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde. Under

året har detta föranlett en nedskrivning om 5 mkr.

Derivatportföljen bestod vid utgången av året av

ränte swappar och valutaränteswappar om totalt

23 488 mkr (23 039) med förfall 2025–2034

Ränteswappar används för att räntesäkra under-

liggande lån som löper till rörlig ränta och valuta-

swappar används för att valutasäkra obligationslån

i norska kronor. Orealiserade värdeförändringar på

derivat uppgick till –194 mkr (–907) främst drivet av

förändringar i tid och ändrade marknadsräntor.

Resultat från intresseföretag och joint ventures

uppgick till –12 mkr (–1) hänförligt till A house.

Förändringen förklaras främst av utvecklings-

kostnader för etablering av nya co-working-

destinationer. Destination A house Börshuset i

Slakthusområdet, Stockholm, öppnade i febru-

ari2024 och i september 2024 öppnade A house

Katarinahuset i Slussen, Stockholm.

Skatt

Aktuell skatt uppgick under perioden till –44 mkr

(–59) och uppskjuten skatt till –134 mkr (304).

Koncernens ansamlade skattemässiga underskott

uppgick till 0 mkr (1).

Fastighetsbeståndets skattemässiga restvärde upp-

gick till 22 493 mkr (22 027).

Resultat

Förvaltningsresultat uppgick till 1 425 mkr (1 365).

Periodens resultat uppgick till 850 mkr (–954), vilket

motsvarar 6,74 kr/aktie (–7,56).

01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter

Koncernens rapporter

Balansräkning koncernen

Belopp i mkr	Not	2024	.12.31	2023.12.31	Belopp i mkr Not 2024.12.31 2023.12.31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	T.1		56 749	56 813
Nyttjanderättstillgång, tomträtter	IK.4		1 480	1 296
Materiella anläggningstillgångar	T.2		39	26
Goodwill	T.3		14 0	140
Immateriella anläggningstillgångar	T.4		9	3
Andelar i intresseföretag och joint ventures	K.2		52	29
Derivat	F.2		494	733
Andra långfristiga fordringar	T.5		2 74	449
Summa anläggningstillgångar			59 239	59 488
Omsättningstillgångar
Exploateringsfastigheter	T.6		1 613	1 692
Kundfordringar	T.7		94	211
Övriga fordringar	T.8		25 0	56
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	T.9		255	212
Likvida medel	F.1–2		129	119
Summa omsättningstillgångar			2 342	2 290
Summa tillgångar			61 581	61 779

EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital		333	333
Övrigt tillskjutet kapital		3 960	3 960
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat		23 635	23 226
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare		27 927	27 519
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld	S.3	6 106	6 064
Långfristiga räntebärande skulder	F.1–2	19 756	21 188
Långfristig skuld finansiell leasing		1 480	1 296
Derivat	F.2	304	344
Övriga långfristiga skulder	OS.1	33 4	32 9
Summa långfristiga skulder		27 980	29 220
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder	F.1–2	4 561	3 778
Leverantörsskulder		203	169
Skatteskulder		33	38
Övriga skulder	OS.2	26	273
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	OS.3	851	780
Summa kortfristiga skulder		5 673	5 039
Summa eget kapital och skulder		61 581	61 779

01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter

Koncernens rapporter

Kommentarer till koncernens balansräkning

Fastigheter

Det redovisade värdet för fastighetsbeståndet

uppgick vid periodens slut till 58 362 mkr (58 505).

Fastighetsbeståndet var fördelat på förvaltningsfast-

igheter om 56 749 mkr (56 813), där byggrätter och

mark ingår med 500 mkr (800), och exploaterings-

fastigheter om 1 613 mkr (1 692).

Investeringar i egna fastigheter uppgick till 1 945 mkr

(1 707), förvärv uppgick till 411 (4) och investeringar i

bostadsrättsprojekt uppgick till 336 mkr (444).

Under året har försäljning av två fastigheter i Sundby-

berg, Eken 6 och Eken 14, om 36 000 kvm, genomförts.

Dessutom har vinstavräkning skett av bostadsrätts-

projekt där 101 mkr vinstavräknats, motsvarande 78%

tillträdda lägenheter. Under fjärde kvartalet har fem

förvärv genomförts. Södre Torn 1 (Mälarterrassen)

vid Slussen samt Kolskjulet 1 (Hus 6 Stationen) i

Slakthusområdet som är en tidigare tomträtt som

förvärvats som äganderätt. Även tre mindre fastig-

heter har förvärvats i Göteborg och Barkarby. Årets

orealiserade värde förändringar hänförliga till förvalt-

ningsfastigheter uppgick till –272 mkr (–1 658).

Förändring av förvaltningsfastigheter

Mkr 2024 2023

Verkligt värde vid periodens början 56813 58596

Förvärv 411 4

Försäljning –2148 –1826

Investeringar i egna fastigheter 1945 1707

Orealiserade värdeförändringar –272 –1658

Omklassificering - –10

Verkligt värde vid periodens slut 56749 56813

Exploateringsfastigheter

Mkr 2024 2023

Vid periodens början 1692 1409

Omklassificering - 10

Försäljning Brf –415 –171

Investeringar i bostadsrättsprojekt 336 444

Exploateringsfastigheter, vidperiodens slut 1613 1692

Fastighetsbestånd totalt 58362 58505

Goodwill

Koncernens goodwill avser uppskjuten skatt som

uppkom i samband med att Atrium Fastigheter

och Ljungberggruppen gick samman år 2006.

Nedskrivning av goodwill uppstår främst vid stor ned-

gång i fastighetsmarknaden eller när fastigheter som

ingick i ovan nämnda transaktion avyttras. Redovisad

goodwill uppgår till 140 mkr (140).

Vid årets ingång redovisades en uppskjuten skatte-

fordran avseende underskottsavdrag om 1 mkr (1).

Uppskjuten skattefordran avseende skattemässigt

underskott per 2024-12-31 uppgår till 0 mkr.

Leasingavtal

Atrium Ljungberg innehar 19 tomträtter, vilka anses ur

ett redovisningsperspektiv utgöra leasingavtal. Värdet

av avgälden värderas och redovisas som en tillgång i

form av nyttjanderätt med en motsvarande skuld. Per

bokslutsdagen uppgick värdet av våra leasingavtal till

1 480 mkr (1 296).

Intressebolag och joint ventures

Atrium Ljungberg förvärvade 50% av aktierna i A

house i mars 2023. Bokfört värde per 2024-12-31

uppgick till 52 mkr (29) och redovisas inom Andelar

intresseföretag och joint ventures i koncernens

balansräkning, se även not K.2 Andelar i intresse-

företag och joint ventures.

Eget kapital och substansvärde

Koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets

aktieägare uppgick på balansdagen till 27 927 mkr

(27 519), vilket motsvarar 221 kr/aktie (218).

Utbetald utdelning som beslutades på årsstämman i

mars 2024 uppgick till 441 mkr (668).

Substansvärdet är det samlade kapital som företaget

förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill vi

skapa avkastning och tillväxt under lågt risktagande.

Substansvärdet kan beräknas på olika sätt, där främst

riskperspektivet och omsättningshastigheten i fast-

ighetsportföljen får påverkan. Långsiktigt substans-

värde uppgick till 267 kr/aktie (262).

Uppskjuten skatt

Uppskjuten skatteskuld redovisas till 20,6% av tempo-

rära skillnader mellan skattemässiga värden och bok-

förda värden, främst på förvaltningsfastigheter och

finansiella instrument.

Redovisad uppskjuten skatteskuld per 2024-12-31

uppgick till 6 106 mkr (6 064). Förändringen jämfört

med föregående år är främst hänförlig till orealise-

rade värdeförändringar på fastigheter och finansiella

instrument, periodiseringsfonder samt försäljning av

Eken 14 och Eken 16.

01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter

Koncernens rapporter

Räntebärande skulder och derivat

Räntebärande skulder, exklusive tomträtter, uppgick

vid årsskiftet 2024 till 24 317 mkr (24 966), en netto-

minskning om 649mkr.

Genomsnittlig löptid för kapitalbindning var 3,6 år

(3,5). Genomsnittlig löptid för räntebindning var 3,0

år (3,8). Belåningsgraden uppgick till 41,4% (42,5).

Bolaget använder ränteswappar för att förlänga ränte-

bindningen samt valutaderivat för att säkra norska

obligationer. Marknadsvärdet hänförligt till derivat

uppgick vid årsskiftet netto till 190 mkr (389).

Atrium Ljungbergs finansiering beskrivs mer detaljerat

på sidorna 39–41.

Förändringar i eget kapital koncernen

			Hänförligt till moderbolagets aktieägare
		Övrigt
		tillskjutet	Balanserade	Totalt eget
Belopp i mkr	Aktiekapital	kapital	vinstmedel	kapital
Ingående balans per 1 januari 2023	333	3 960	24 849	29 141
Årets resultat	-	-	–95 4	–95 4
Utdelning, 5,30 kr/aktie	-	-	–668	–668
Utgående balans per 31 december 2023	333	3 960	23 227	27 519
Årets resultat	-	-	850	85 0
Utdelning, 3,50 kr/aktie	-	-	–4 41	–4 41
Utgående balans per 31 december 2024	333	3 960	23 635	27 927
Antalet aktier uppgår till 133 220 736 (133 220 736),

varav 4 000 000 (4 000 000) av serie A och

129 220 736 (129 220 736) av serie B. En aktie av

serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie

B berättigar till en röst. Atrium Ljungberg ägde vid

årets utgång 7 114 875 aktier av serie B (7 114 875).

Vid årets utgång uppgick antalet ute stående aktier till

126 105 861 (126 105 861). Vägt genomsnittligt antal

utestående aktier för 2024-01-01–2024-12-31 uppgick

till 126 105 861 (126 105 861). Aktiens kvotvärde

uppgick till 2,5 kr.

01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter

Koncernens rapporter

Kassaflödesanalys koncernen

Belopp i mkr	Not	2024	2023
Resultat före skatt		1 027	–1 199
Återföring av:
Av- och nedskrivningar	IK.7	5	11
Realiserade värdeförändringar förvaltnings- och exploateringsfastigheter		–69	0
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter	T.1	272	1 658
Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument		194	907
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet		56	9
Betald skatt		–58	–24
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital		1 427	1 363
Nettoförändring av rörelsekapital		–14 8	–27 7
Förändring av rörelsekapital		–14 8	–277
Kassaflöde från den löpande verksamheten		1 279	1 086
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Förvärv av fastigheter	T.1	–41 1	–4
Investeringar i egna fastigheter/bostadsrättsprojekt	T.1	–2 281	–2 151
Försäljning av förvaltningsfastigheter		2 007	1 514
Försäljning av exploateringsfastigheter		5 03	180
Investering i finansiella anläggningstillgångar		–36	–29
Inköp maskiner och inventarier		–25	–3
Kassaflöde från investeringsverksamheten		–243	–494
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Förändring av övriga långfristiga skulder		–5	26
Upptagna lån	F.1	8 037	5 777
Amortering av skuld	F.1	–8 617	–5 987
Utbetald utdelning		–4 41	–668
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	F.4	–1 026	–853
Årets kassaflöde		10	–260
Likvida medel vid årets början		119	380
Likvida medel vid årets slut		129	119
Upplysning om betalda räntor
Erhållen ränta uppgick till		17	12
Betald ränta uppgick till		–665	–6 24

Kommentarer till koncernens kassaflödesanalys

Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till

1 279 mkr (1 086), vilket motsvarar 10,14 kr/aktie (8,61).

Investeringsverksamheten har påverkat kassa flödet

med –243 mkr (–494), främst hänförligt till försäljning

av Eken 6 och Eken 14, försäljning av bostads-

rättsprojektet Parkhusen kv 2 i Uppsala samt Brf

Kulturtrappan i Nacka, investeringar i egna fastigheter

och investeringar i bostadsrättsprojekt.

Kassaflödet inom finansieringsverksamheten uppgick

till –1 026 mkr (–853).

Tillgänglig likviditet uppgick vid årsskiftet till 9 118mkr

(7 956), och utgjordes av banktillgodo havanden

om 129 mkr (119), outnyttjad checkräkningskredit

på 249 mkr (197) och outnyttjat utrymme i kredit-

faciliteter om 8 740 mkr (7 640).

01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter

Koncernens rapporter

Moderbolagets rapporter

Resultaträkning moderbolaget

Belopp i mkr Not 2024 2023

Hyresintäkter IK.1 3 2

Förvaltningsintäkter 394 512

Nettoomsättning 397 514

Fastighetskostnader IK.4 –0 –0

Förvaltnings- och administrationskostnader IK.5–6 –464 –570

Avskrivningar –2 –2

Rörelseresultat A.5 IK.4 –69 –58

Resultat från andelar i koncern bolag MB.2 –17 0

Ränteintäkter och liknande resultatposter F.3 989 1071

Räntekostnader och liknande resultatposter F.3 –557 –698

415 374

Resultat efter finansiella poster 346 316

Bokslutsdispositioner MB.4 66 54

Resultat före skatt 412 370

Aktuell skatt S.1 0 –1

Uppskjuten skatt S.1–3 –9 21

–9 20

Årets resultat 403 390

Rapport över total resultat moderbolaget

Belopp i mkr 2024 2023

Årets resultat enligt resultaträkningen 403 390

Övrigt totalresultat - -

Årets totalresultat 403 390

Utdelning per aktie, kr (2024 föreslagen) 3,60 3,50

Kommentarer till moderbolagets räkningar

Moderbolagets verksamhet består av koncern över-

gripande funktioner samt organisation för förvalt-

ning av de fastigheter som ägs av moder bolaget

ochdotterbolagen.

Nettoomsättningen uppgick till 397 mkr (514).

Förvaltningsintäkterna minskade på grund av mins-

kad försäljning av förvaltningstjänster till bolag

inomkoncernen.

Förvaltnings- och administrationskostnader

minskade främst på grund av minskade kostnader

hänförliga till projekt och entreprenad.

Rörelseresultatet uppgick till –69 mkr (–58).

Ränteintäkter och liknande resultatposter inkluderar

en orealiserad värdeförändring hänförlig till derivat

som uppgick till –16 mkr (–284).

Räntebärande skulder uppgick till 18 663 mkr

(18 056). Dessa medel finansierar bolagets

fastighetsbestånd och lånas vidare till andra

koncernföretag.

Moderbolagets kassaflöde från den löpande

verksamheten uppgick till 292 mkr (382).

Kassaflödet från investeringsverk samheten upp-

gick till –903 mkr (–503) och kassaflödet från

finansieringsverksamheten uppgick till 622 mkr

(–130). Årets kassaflöde uppgick till 11 mkr (–251).

Likvida medel uppgick vid årets utgång till 14 mkr (3).

01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter

Balansräkning moderbolaget

Belopp i mkr Not 2024.12.31 2023.12.31

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar

Maskiner och inventarier T.2 9 4

Immateriella anläggningstillgångar

Balanserade utvecklingskostnader T.4 9 3

Summa materiella anläggnings tillgångar 18 6

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i koncernbolag K.1 MB.2 2735 1817

Uppskjuten skattefordran S.2 16 25

Övriga långfristiga fordringar T.5 273 333

Summa finansiella anläggningstillgångar 3024 2175

Summa anläggningstillgångar 3041 2181

Omsättningstillgångar

Kundfordringar T.6 0 0

Fordringar hos koncernbolag A.6 25902 26227

Pågående arbeten 382 367

Skattefordringar 6 6

Övriga fordringar T.7 10 22

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter T.8 11 11

Likvida medel F.1–2 14 3

Summa omsättningstillgångar 26327 26637

Summa tillgångar 29368 28818

Belopp i mkr Not 2024.12.31 2023.12.31

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital

Bundet eget kapital

Aktiekapital (133 220 736 st aktier, kvotvärde 2,5 kr) 333 333

Reservfond 265 265

598 598

Fritt eget kapital

Överkursfond 3948 3948

Balanserad vinst 5238 5289

Årets resultat 403 390

9590 9628

Summa eget kapital 10188 10227

Obeskattade reserver MB.4 3 2

Avsättningar

Pensionsskuld 30 24

Summa avsättningar 30 24

Långfristiga skulder

Långfristiga räntebärande skulder F.1–2 14103 14278

Derivat F.2 304 344

Övriga långfristiga skulder OS.1 - -

Summa långfristiga skulder 14406 14622

Kortfristiga skulder

Kortfristiga räntebärande skulder F.1–2 4561 3778

Leverantörsskulder 8 18

Övriga skulder OS.2 17 21

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter OS.3 156 128

Summa kortfristiga skulder 4742 3944

Summa eget kapital och skulder 29368 28818

01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter

Moderbolagets rapporter

Förändring i eget kapital moderbolaget

Belopp i mkr

Aktie-

kapital Reservfond

Överkurs-

fond

Balanserade

vinstmedel

Totalt eget

kapital

Ingående balans per 1 januari 2023 333 265 3948 5957 10504

Årets resultat 390 390

Utdelning, 5,30 kr/aktie –668 –668

Utgående balans per 31 december 2023 333 265 3948 5680 10227

Årets resultat 403 403

Utdelning, 3,50 kr/aktie –441 –441

Utgående balans per 31 december 2024 333 265 3948 5641 10188

Antalet aktier uppgår till 133 220 736 (133 220 736),

varav 4 000 000 (4 000 000) av serie A och

129 220 736 (129 220 736) av serie B. En aktie av

serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B

berättigar till en röst.

Vid årets utgång innehar moderbolaget 7 114 875

(7 114 875) egna aktier av serie B. Vid årets utgång

uppgick antalet utestående aktier till 126 105 861

(126 105 861). Vägt genomsnittligt antal ute-

stående aktier för 2024 uppgick till 126 105 861

(126 105 861). Aktiens kvotvärde uppgick till 2,5 kr.

Kassaflödesanalys moderbolaget

Belopp mkr

Not

2024 2023

Resultat före skatt 412 370

Av- och nedskrivningar IK.7 18 0

Övriga poster som inte ingår i kassaflödet MB.4 –109 9

Betald skatt –1 1

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 320 380

Nettoförändring av rörelsekapital –28 2

Förändring av rörelsekapital –28 2

Kassaflöde från den löpande verksamheten 292 382

INVESTERINGSVERKSAMHETEN

Investering koncernföretag –935 –337

Inköp/försäljning maskiner och inventarier –13 –2

Försäljning pågående arbeten MB.3 - 97

Investering i pågående arbeten –15 0

Förändring finansiella anläggningstillgångar 60 –262

Kassaflöde från investeringsverksamheten –903 –503

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN F.4

Förändring av övriga långfristiga skulder 0 0

Förändring av fordringar hos koncernbolag 392 55

Upptagna lån F.1 6978 3483

Amortering av skuld F.1 –6307 –3000

Utbetald utdelning –441 –668

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 622 –130

Årets kassaflöde 11 –251

Likvida medel vid årets början 3 255

Likvida medel vid årets slut 14 3

Upplysning om betalda räntor

Erhållen ränta uppgick till 877 855

Betald ränta uppgick till –488 –410

01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter

Moderbolagets rapporter

Tilläggsinformation – noter

A. Allmän information och övergripande redovisnings principer

A.1 Allmän information

Atrium Ljungberg AB (publ), org.nr. 556175-7047, är

ett aktiebolag registrerat i Sverige med säte i Nacka,

besöks adress Smedjegatan 2C, 131 04 Nacka. Atrium

Ljungbergs B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm

sedan 1994. Vårt fokus är att utveckla attraktiva

stadsmiljöer i Stockholm, Göteborg, Malmö och

Uppsala. Tillsammans med kommunerna, våra kunder

och de som bor i staden bygger vi levande stads-

miljöer där kontor, bostäder och handel blandas med

kultur, service, vård och utbildning. Årsredovisningen

och koncernredovisningen avseende räkenskapsåret

2024 har den 26 februari 2025 godkänts av styrelsen

för offentliggörande. Årsredovisningen och koncern-

redovisningen föreslås fastställas på årsstämman den

20 mars 2025.

A.2 Koncernredovisningen och dess

upprättande

Koncernredovisningens omfattning

Koncernredovisningen omfattar moder bolaget

Atrium Ljungberg AB och de företag över vilka

moderbolaget har bestämmande inflytande (dotter-

bolag), se not K.1 och K.2. Bestämmande inflytande

har moder bolaget när det är exponerat för eller har

rätt till rörlig avkastning från sitt engagemang i ett

företag och kan påverka avkastningen med hjälp av

inflytande över företaget. Detta uppfylls i normal-

fallet då moderbolaget direkt eller indirekt innehar

aktier som representerar mer än 50% av rösterna.

Bestämmande in flytande kan även utövas på annat

sätt än genom aktieägande.

Resultat för dotterföretag som förvärvats eller avyttrats

under året ingår i koncernens rapport över total resultat

från och med respektive till och med det datum då

transak tionen ägde rum, det vill säga när bestämmande

inflytande uppkommer respektive upphör.

Koncernredovisningens upprättande

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet

med de av EU godkända International Financial

Reporting Standards (IFRS) och tolkningar av IFRS

Interpretations Committée per 31 december 2024.

Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlig-

het med svensk lag och med tillämpning av Rådet

för hållbarhets- och finansiell rapporterings RFR 1,

Kompletterande redovisningsregler för koncerner.

Koncernbokslutet bygger på redovisningshandlingar

upprättade för samtliga koncernbolag per 31 december.

I de fall koncernföretagens tillämpade redovisningsprin-

ciper avviker från koncernens, justeras redovisningen

för att denna ska följa samma principer som till ämpas

av koncernen. Koncernredovisningen har upprättats

enligt förvärvsmetoden, innebärande att dotterföreta-

gens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillna-

den mellan tillgångars och skulders verkliga värden,

eliminerats i sin helhet. I koncernens egna kapital

ingår endast den del av dotterföretagens egna kapital

som tillkommit efter förvärvet.

Interna transaktioner mellan koncernföre tagen och

koncernmellanhavanden elimineras vid upprät-

tande av koncernredovisning. Tillgångar och skul-

der är redovisade till anskaffningsvärden förutom

förvaltnings fastigheter och derivatinstrument som

värderas och redovisas till verkligt värde. De angivna

redovisningsprinciperna för koncernen har tillämpats

konsekvent på samtliga perioder som presenteras i

koncernens finansiella rapporter om inte annat fram-

går nedan. Den funktionella valutan för moderbolaget

är svenska kronor, vilken även utgör rapporterings-

valutan för moderbolaget och koncernen. Samtliga

belopp anges i miljoner kronor om inte annat anges .

Förvärv

Vid förvärv av ett dotterbolag vars tillgångar utgörs

endast av en fastighet och saknar förvaltningsorgani-

sation och administration klassificeras förvärvet som

ett tillgångsförvärv. Anskaffningsvärdet för tillgång-

arna eller nettotillgångarna för delas på de enskilda

identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på

deras relativa verkliga värden vid förvärvstidpunkten.

Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt

hänförlig till förvärvet av fastigheten, utan eventuell

rabatt minskar i stället fastighetens anskaffningsvärde.

Det innebär att värdeförändringarna påverkas av

skatterabatten vid efterföljande värdering.

Anskaffningsvärdet för ett rörelseförvärv utgörs av

vid transaktionsdagen verkliga värden för erlagda

tillgångar, uppkomna eller övertagna skulder och för

de egetkapital instrument som förvärvaren emit-

terat i utbyte mot det bestämmande inflytandet

över den förvärvade enheten. Förvärvade identi-

fierbara tillgångar, skulder och eventualförpliktel-

ser värderas till verkligt värde på förvärvsdagen.

Om anskaffnings värdet för de förvärvade andelarna

överstiger summan av verkliga värden på förvär-

vade identifierbara tillgångar, skulder och eventual-

förpliktelser redovisas skillnaden som goodwill. Om

anskaffnings kostnaden understiger verkligt värde

beräknat enligt ovan, redovisas mellanskillnaden direkt

i resultat räkningen.

Intresseföretag och joint ventures

Intresseföretag är företag där koncernen har ett bety-

dande inflytande, normalt genom ett aktieinnehav

om lägst 20% och högst 50% och redovisas enligt

kapitalandels metoden. Joint ventures är företag där

koncernen har ett gemensamt bestämmande infly-

tande, normalt genom ett aktieinnehav om 50% och

redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Kapitalandels-

metoden innebär att andelar i ett intresse bolag eller

ett joint venture redovisas till anskaffningsvärde vid

anskaffningstidpunkten och därefter justeras med

koncernens andel av förändringen i intresseföreta-

gets eller joint ventures nettotillgångar. Koncernens

bokförda värde på aktierna i intresseföretagen och

joint ventures motsvaras av koncernens andel i

intresse företagens eller joint ventures egna kapital

samt eventuella restvärden på koncernmässiga över-

och undervärden. Se not K.2 för mer information om

intresseföretag och joint ventures per bokslutsdagen.

Väsentliga bedömningar, uppskattningar och

antaganden vid tillämpning av koncernens

redovisnings principer

För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS

och god redovisningssed krävs att det görs bedöm-

ningar och antaganden som i bokslutet påverkar

redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader

samt övrig information. Dessa bedömningar och

antaganden baseras på historiska erfarenheter samt

andra faktorer som bedöms vara rimliga under

rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig

från dessa bedömningar om andra antaganden görs

eller andra förutsättningar föreligger.

Nedan beskrivs de antaganden som bedöms vara

mest väsentliga vid upprättandet av de finansiella

rapporterna.

Vid värdering av förvaltningsfastigheter kan bedöm-

ningar och antaganden ge en betydande påverkan

01. 02. 03. 04. 05. 06. 07. Finansiella rapporter

Noter

08.

på koncernens resultat och finansiella ställning.

Värderingen kräver att ledningen gör bedömning av

och antaganden om framtida kassa flöde samt fast-

ställande av diskonterings faktor (avkastningskrav) för

varje fastighet. För mer information se not T.1.

Förvärv av bolag kan klassificeras som antingen

rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Bedömningen

påverkar de finansiella rapporterna genom bland

annat att tillgångsförvärv innebär att värdeförändring-

arna kommer att påverkas av skatterabatten vid efter-

följande värdering.

Uppskjuten skatt redovisas nominellt utan diskonte-

ring, beräknad baserat på en av Riksdagen beslutad

skattesats om 20,6% från 2021 och framåt. Den verk-

liga skatten är betydligt lägre på grund av dels möjlig-

heten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt,

dels tidsfaktorn.

Projekt- och entreprenadintäkter avseende fastpris-

uppdrag redovisas i takt med projektets upparbet-

ning, det vill säga enligt så kallad successiv vinstav-

räkning. Successiv vinstavräkning innebär att en

bedömning görs avseende den förväntade uppdrags-

utgiften och färdigställandegraden.

Från och med i år har uppdelning av räntebärande

skulder i kort- respektive långfritiga skulder ändrats.

Jämförelsetalen för år 2023 har i samband med detta

räknats om.

Kassaflödesanalys

Kassaflödesanalyser upprättas enligt den indi-

rekta metoden enligt IAS 7. Detta innebär att resul-

tatet justeras med transaktioner som inte med-

fört in- eller ut betalningar samt för intäkter och

kostnader som hänförs till investerings- och/eller

finansieringsverksamheten.

A.3 Nya standarder och tolkningar

Under räkenskapsåret 2024 har inga nya standarder

och tolkningar haft väsentlig påverkan på koncernens

finansiella rapporter.

A.4 Nya standarder och tolkningar som ännu

inte trätt i kraft

Under 2022 godkände EU det nya direktivet för håll-

barhetsrapportering, CSRD (Corporate Sustainability

Reporting Directive). Atrium Ljungberg bedömer att

det nya direktivet kommer att ha stor påverkan på

rapporteringen. En gap-analys samt en väsentlighets-

analys har genomförts. Atrium Ljungberg kommer att

omfattas av direktivet från och med 1 januari 2025.

Under 2024 har IASB även godkänt flera så kallade

”agenda decisions” från IFRS IC. Atrium Ljungbergs

bedömning är att dessa inte kommer att ha någon

väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter.

A.6 Upplysningar om närstående

Följande juridiska och fysiska personer har identifierats

som närstående till Atrium Ljungberg AB:

— Samtliga bolag inom Atrium Ljungberg-koncernen,

se not K.1.

— A house at Östermalm AB (äger 50%)

— Barkarby Science AB (äger 14%)

— Styrelseledamöter och bolagsledning samt nära

familje medlemmar till samtliga bolag inom Atrium

Ljungberg- koncernen.

— Bolag som är kontrollerade av styrelse ledamöter,

bolagsledning eller deras familje medlemmar eller

bolag där dessa personer har betydande inflytande.

— Våra huvudägare; Coop Östra, Familjen Ljungberg

med bolag och Familjen Holmström med bolag.

Transaktioner och mellanhavanden mellan

moderbolaget och andra koncernbolag

Moderbolaget

2024 2023

Försäljning till dotterbolag 380 459

Inköp från dotterbolag –21 –23

Ränteintäkter från dotterbolag 864 844

Utdelningar från dotterbolag 0 0

Räntekostnader till dotterbolag –136 –133

Fordringar på närstående (koncernbolag) 25902 26227

Skulder till närstående (koncernbolag) - -

Aktieägartillskott intresseföretag och joint

ventures 36 -

Övrigt

Inga övriga transaktioner av väsentlig betydelse har

skett mellan närstående och Atrium Ljungberg under

året. Ersättningar till styrelse och bolagsledning

framgår i not IK.6.

A.5 Händelser efter balansdagen

Styrelsen i Atrium Ljungberg AB avser att före-

slå årsstämman en utdelning om 3,60 kr/aktie att

utbetalas vid två tillfällen om vardera 1,80 kr/aktie.

Resultaträkningen och balansräkningen för moder-

bolaget och koncernen ska fastställas på Atrium

Ljungbergs AB:s årsstämma, vilket äger rum den

20 mars 2025.

Under inledningen av 2025 blev hyresavtalet

med Stockholms konstnärliga högskola (SKH) i

Slakthusområdet ovillkorat i och med att detaljplanen

för kvarteret vann laga kraft. Hyresavtalet, med en

avtalstid om 20 år, omfattar 20 000 kvm LOA. Det nya

kvarteret kommer att ha en total uthyrbar area om

27000 kvm med ett årligt hyr27 000 kvm med ett årligt hyresvärde exklusive tillägg

om 134 mkr inklusive bedömd indexering fram till

inflyttning. Byggstart för projektet, som beräknas stå

klart i sin helhet 2030, planeras till våren 2026. Total

investering bedöms uppgå till 2 mdkr.

Under januari 2025 har förhandlingar hållits med

Convendum som är under rekonstruktion. Företaget

kommer att avflytta från sina lokaler om 5 000 kvm i

Glashuset i Slussen under februari. Både uthyrningen

till SKH och Convendums uppsägning inkluderas i

nettouthyrningen för det första kvartalet 2025.

01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter

Noter

IK. Intäkter och kostnader

Intäkter

Intäkterna utgörs av hyror och ersättningar för extern

projekt- och entreprenadverksamhet.

Hyresintäkter

Samtliga hyresavtal klassificeras som operationella

leasingavtal. Hyresintäkter aviseras i förskott och

periodiseras linjärt över kontraktsperioden såvida inte

villkoren i hyreskontrakten är sådana att periodisering

på annat sätt bättre speglar hur de ekonomiska för-

delarna som hänförs till uthyrning av förvaltningsfast-

igheten förändras över tid. Förskottshyror redovisas

som förutbetalda intäkter. I bruttohyran ingår poster

avseende vidaredebiterade kostnader för bland annat

fastighetsskatt, el och värme.

Större hyresrabatter har periodiserats över kontrak-

tens löptid. Rena rabatter som hänför sig till inflytt-

ningstillfället belastar den period de avser.

Omsättningsbaserad hyra har i bokslutet uppskattats

med inrapporterade omsättningsuppgifter som grund.

Fastställandet av omsättningsbaserad hyra sker efter-

följande år, efter det att hyresgästs revisor säkerställt

omsättningen. Eventuell skillnad mellan fastställd års-

hyra och bedömd årshyra redovisas som en ändrad

bedömning i den period årshyran fastställs.

Projekt- och entreprenadintäkter

Projekt- och entreprenadintäkter avseende fast-

prisuppdrag redovisas i takt med projektets upp-

arbetning, det vill säga enligt så kallad successiv

vinstav räkning. Graden av upparbetning, färdig-

ställandegraden, fastställs i huvudsak på basis av

nedlagda projektkostnader i förhållande till totala

beräknade uppdragsutgifter vid färdigställandet. Om

utfallet av ett projekt inte kan beräknas på ett tillförlit-

ligt sätt redovisas en intäkt som motsvaras av nedlagda

utgifter på balansdagen. Befarade förluster redovisas

som kostnad omedelbart. Skillnaden mellan upp-

arbetad projektintäkt och ännu ej fakturerat belopp

redovisas som avtalstillgång och inkluderas i förut-

betalda kostnader och upplupna intäkter i koncer-

nens balansräkning. På motsvarande sätt redovisas

skillnaden mellan fakturerat belopp och ännu ej upp-

arbetad projektintäkt som avtalsskuld och inkluderas

i upplupna kostnader och förutbetalda intäkter i

koncernens balansräkning.

Intäkter från fastighetsförsäljning

Resultat från försäljning av förvaltnings fastigheter

redovisas under raden ”Fastigheter, realiserade” i

koncernens resultaträkning. Intäkter hänförliga till

fastighetsförsäljningar redovisas i samband med att

kontrollen går över till köparen. Detta sammanfaller i

normalfallet med kontrakts tidpunkten såvida det inte

finns villkor i avtalet som behöver vara uppfyllda för

att köpet ska fullföljas. Läs mer om förvaltningsfastig-

heter i not T.1.

Intäkter från bostadsrättsföreningar

Atrium Ljungberg bygger fastigheter som avses

avyttras till bostadsrättsföreningar efter färdig-

ställande. Atrium Ljungbergs åtagande mot kunden

betraktas som ett prestationsåtagande vilket inne-

bär att överföra en bostad till kunden och som upp-

fylls i samband med att köparen tillträder bostaden.

Resultat från dessa försäljningar bruttoredovisas när

fastig heten är färdigställd och i takt med att bostads-

rättsköparna tillträder, det vill säga vid det tillfälle när

Atrium Ljungberg har lämnat över fastigheten till slut-

kund. Läs mer om exploateringsfastigheter i not T.6.

Statligt stöd

Statligt stöd redovisas när det föreligger rimlig säker-

het att företaget kommer att uppfylla de villkor som

är förknippade med stödet och rimlig säkerhet att

stödet kommer att erhållas. Statligt stöd hänför-

ligt till ersättning för nedsatta hyror redovisas inom

raden Hyresin täkter i resultaträkningen och i samma

period som den minskade hyresintäkten. Elstöd

redovisas som en kostnadsreduktion inom raden för

Taxebundna kostnader i resultaträkningen.

Finansiella intäkter

Ränteintäkter redovisas fördelat över löptiden med

tillämpning av effektivränte metoden. Effektivräntan

är den ränta som gör att nuvärdet av alla framtida in-

och utbetalningar under räntebindningstiden blir lika

med det redovisade värdet av fordran.

Kostnader

Kostnader fastighetsförvaltning

I begreppet fastighetskostnader ingår både direkta

och indirekta kostnader för att förvalta en fastighet.

Direkta kostnader avser bland annat taxebundna

kostnader, underhålls kostnader och fastighetsskatt.

Taxebundna kostnader inkluderar el, uppvärmning,

kyla samt vatten och avlopp. Indirekta kostnader

avser bland annat kostnader för uthyrning, hyres-

administration och redovisning.

Finansiella kostnader

Finansiella kostnader resultatförs i den period de

hänför sig till och utgörs huvudsakligen av ränte-

kostnader och tomträttsavgälder.

Leasing

Ett leasingavtal är ett avtal där en leasegivare på

avtalade villkor under en avtalad period ger en

leasetagare rätt att använda en tillgång i utbyte

mot betalningar.

Atrium Ljungberg som leasetagare

Leasetagare redovisar tillgångar och skulder hän-

förliga till alla leasingavtal, med undantag för avtal

som är kortare än tolv månader och/eller avser

små belopp. För Atrium Ljungberg innebär detta

att en nyttjanderättstillgång och en långfristig

leasing skuld hänförlig till tomt rättsavtal redovisas

ibalansräkningen. i balansräkningen.

Övriga leasingavtal, inklusive förmåner erhållna i

samband med tecknandet och förhöjda leasing-

avgifter, redovisas i resultaträkningen linjärt över

leasing avtalets löptid.

Läs mer om tomträttsavtal och leasing avtal i not IK.4.

Atrium Ljungberg som leasegivare

Atrium Ljungberg är leasegivare i samband med upp-

låtelse av lokaler till hyresgäster. Se mer om hyres-

intäkter från operationella leasingavtal i avsnittet

”Hyresintäkter” ovan .

01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter

Noter

IK.1 Intäkter och hyreskontrakt

Den kontrakterade årshyran, inklusive omsättnings-

baserad hyra, uppgick per 2025-01-01 till 3 083 mkr

(3 034) i koncernen, varav - mkr (-) i moderbolaget.

Kostnader som är direkt hänförbara till förvaltnings-

fastigheter och genererat hyresintäkter under året

uppgick till 394 mkr (388) och direkta kostnader som

inte har genererat hyresintäkter under året uppgick

till 444 mkr (417).

I hyreskontrakt avseende handelsytor förekommer

avtalsvillkor innebärande en minimi hyra med ett till-

lägg beroende på butikens omsättning. 34 mkr (28)

av bolagets totala kontrakterade årshyra utgörs av

uppskattade omsättningstillägg utöver minimi hyran,

motsvarande 1% (1) av kontrakterad årshyra.

Hyrorna aviseras och betalas i förskott, vilket innebär

att koncernens samtliga hyresfordringar har förfallit

till betalning efter att reservering/nedskrivning gjorts.

För mer information om nedskrivningar hänförliga till

hyresfordringar se not T.7.

Kommersiella hyreskontrakt, för vilka hyrorna betalas

in kvartalsvis i förskott, är tecknade på viss tid, vilket

innebär att förändring av marknadshyrorna inte ger

direkt utslag i hyresintäkterna. Avtalade hyresnivåer

gäller formellt sett tills dess att respektive kontrakt

förfaller till omförhandling. I de kommersiella kontrak-

ten ingår en indexklausul som innebär en uppräkning

av hyran motsvarande viss andel av inflation under

föregående år.

Kontraktförfallostrukturen avseende Atrium

Ljungbergs bestånd framgår av efterföljande tabell,

där kontrakterad hyra avser årsvärde. Den vanligast

förekommande löptiden på ett nytecknat kontrakt

är 3–5 år med en uppsägnings tid om nio månader.

Genomsnittlig återstående kontrakterad löplängd,

exklusive bostäder och parkering/garage, uppgick

per 2025-01-01 till 4,6 år (4,6).

	Koncernen, 2025.01.01					Koncernen, 2024.01.01
	Hyresvärde,	Hyresvärde,	Uthyrnings-	Hyresvärde,	Hyresvärde,	Uthyrnings-
Uthyrningsgrad och hyresvärde	mkr	kr/kvm 1)	grad,%grad, %	mkr	kr/kvm 1)	grad,%grad, %
Kontor	22462 246	40134 013	90,8	21272 127	373 730	93,3
Handel	890	3583 588	92,8	892	36563 656	94,0
Bostad	108	23792 379	94,7	106	232 336	96,9
Affärsområde Fastighet	3243 244	3803 803	91,5	313 125	363 636	93,6
— varav Stockholm	23382 338	43104 310	92,0	222 224	40324 032	94,1
— varav Uppsala	432	34693 469	91,6	424	3413 415	93,4
— varav Göteborg	195	2 607	82,9	191	2572 577	92,2
— varav Malmö	279	2 505	92,6	286	262 607	91,4
Projektfastigheter	47	-	-	236	-	-
Mark och byggrätter	-	-	-	-	-	-
Totalt	3293 290			33613 361
1)

Exklusive garage.

			Koncernen
			Kontrak-
Förfallostruktur	Antal		terad
hyreskontrakt	kontrakt	tkvm	hyra, mkr	Andel, %
2025	283	50	176	6%
2026	337	119	508	17%
2027	322	172	631	20%
2028	208	110	462	15%
2029	86	38	161	5%
2030 och senare	158	244	10131 013	33%
Bostäder	591	33	65	2%
Garage/parkering	220	183	67	2%
Totalt	2202 205	949	3083 083	100%

			Koncernen
			Kontrak-
Kontraktsstorlek,	Antal		terad
mkr	kontrakt	Andel, %	hyra, mkr	Andel, %
Kommersiellt
<0,25	513	23%	32	1%
0,25–0,5	107	5%	39	1%
0,5–1,0	197	9%	147	5%
1,0–3,0	341	15%	604	20%
>3,0	236	11%	212 128	69%
Summa	1391 394	63%	292 951	96%
Bostäder	591	27%	65	2%
Garage/parkering	220	10%	67	2%
Totalt	2202 205	100%	3083 083	100%

01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter

Noter

IK.2 Central administration

Redovisningsprinciper

Central administration fastighetsförvaltning består

huvudsakligen av kostnader hänförliga till styrelse,

vd och övrig lednings personal, revisionskostnader

samt bolagskostnader för framtagande av informa-

tion till aktieägarna, upprätthållande av börsnotering,

kostnader relaterade till årsredovisningen och kost-

nader för avskrivningar på maskiner och inventarier.

För avskrivningar på maskiner och inventarier som är

hänförliga till central administration, se not T.2.

För information om kostnader hänförliga till styrelse,

vd och övrig ledningspersonal se not IK.5 och IK.6.

Ersättning till revisorer

I central administration ingår även ersättning till

revisorer, se tabell nedan.

	Koncernen		Moderbolaget
Arvoden och kostnadsersättning
till revisorer	2024	2023	2024	2023
Deloitte
Revisionsuppdrag	3	2	2	2
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag	1	1	0	0
Skatterådgivning	-	-	-	-
Totalt	4	4	2	2

Med revisionsuppdraget avses revisorns ersättning

för den lagstadgade revisionen, det vill säga sådant

arbete som har varit nödvändigt för att lämna revi-

sionsberättelsen. Med revisionsverksamhet utöver

revisionsuppdraget avses i princip vad som benämns

kvalitetssäkringstjänster samt rådgivning eller annat

biträde som föranleds av iakt tagelser vid sådan

granskning eller genomförandet av sådana övriga

arbetsuppgifter. Lagstadgad hållbarhetsgranskning

ingår i raden revisionsuppdrag. Vid årsstämman i

mars 2024 valdes Deloitte AB som revisor i bolaget.

Central administration för projekt- och

entreprenadverksamheten

I central administration för projekt- och entreprenad-

verksamheten ingår huvudsakligen kostnader hänför-

liga till ledningspersonal.

01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter

Noter

IK.3 Segmentsrapportering

Redovisningsprinciper

Identifieringen av rapporterbara segment görs baserat

på den interna rapporteringen till den högsta verk-

ställande beslutsfattaren, vilken bedöms vara moder-

bolagets vd. Koncernen styrs utifrån resultatmåttet

bruttoresultat fördelat på de identifierade rapporter-

bara rörelsesegmenten nedan. Resultatposter som

ej fördelas är resultat från intressebolag, finansiella

poster och skatt. Försäljning mellan segmenten har

eliminerats i koncernens omsättning. Tillämpade

redovisningsprinciper för segmentsrapport eringen

sammanfaller med koncernens redovisningsprinciper

och uppställnings former för resultaträkningen.

Av koncernens intäkter har 100% genererats i det

land där moderbolaget har sitt säte, Sverige. Ingen

kund står enskilt för mer än 10% av koncernens

totala intäkter.

Samtliga anläggningstillgångar finns i det land där

moder bolaget har sitt säte, det vill säga i Sverige .

	Fastigheter		Projektutveckling 1)		TL Bygg		entreprenadverksamhet	Projekt- och	Elimineringar		Ej fördelade poster		Koncernen
Segmentsredovisning
Belopp i mkr	2024	2023	2024	2023	2024	2023	2023	2024	2024	2023	2024	2023	2024	2023
Hyresintäkter	3053 050	2892 890	-	-	-	-	-	-	–62	–69	-	-	2982 988	282 821
Projekt- och entreprenadomsättning	-	-	-	-	963	921	921	963	–435	–509	-	-	528	412
Nettoomsättning	3053 050	2892 890	-	-	963	921	921	963	–497	–578	-	-	35163 516	3233 233
Kostnader fastighetsförvaltning	–892	–861	-	-	-	-	-	-	53	56	-	-	–838	–805
Projekt- och entreprenadverksamhetens kostnader	-	0	–15	–15	–933	–887	–902	–949	422	492	-	-	–526	–410
Bruttoresultat	21592 159	2032 030	–15	–15	29	34	19	14	–21	–30	-	-	212 151	202 019
Central administration	–88	–81	–8	–8	-	-	–8	–8	2	2		-	–94	–88
Resultat från intresseföretag och joint ventures	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	–12	–1	–12	–1
Räntenetto	-	-	-	-	4	3	3	4	–4	–3	–573	–522	–573	–522
Tomträttsavgälder	–47	–43	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	–47	–43
Förvaltningsresultat	20242 024	191 906	–23	–23	33	37	14	10	–23	–31	–586	–523	1421 425	1361 365
Värdeförändringar 2)	–304	–16911 691	101	35	-	-	35	101	-	-	–194	–908	–397	–2562 564
Skatt	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	–178	245	–178	245
Periodens resultat	1721 720	214	78	12	33	37	49	111	–23	–31	–958	–1181 186	850	–954
Investeringar och förvärv	23562 356	171 711	336	444	-	-	444	336	-	-	-	-	262 692	2152 155
1)

Resultat inom projektutveckling avser främst resultat från bostadsutveckling, kostnader för utredningar i tidiga projektskeden och pågående utvecklingsprojekt.

Fastigheter, orealiserade –272 mkr (–1 658). Fastigheter, realiserade –32 mkr (–9). Nedskrivning goodwill 0 mkr (–24). Resultat försäljning exploateringsfastigheter 101 (35).

Orealiserad värdeförändring derivat –194 mkr (–907).

01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter

Noter

Använd full bredd på denna tabellen samt följ grid för kolumner

							Projekt- och
	Fastigheter		Projektutveckling		TL Bygg 1)		entreprenadverksamhet		Elimineringar		Koncernen
Intäktsslag per segment
Belopp i mkr	2024	2023	2024	2023	2024	2023	2024	2023	2024	2023	2024	2023
Hyresintäkter	3053 050	2892 890	-	-	-	-	-	-	–62	–69	292 988	282 821
Projekt- och entreprenadomsättning
varav Totalentreprenad, fast pris	-	-	-	-	252	181	252	181	–11		241	181
varav Totalentreprenad, löpande räkning	-	-	-	-	537	555	537	555	–308	–381	229	174
varav Utförandentreprenad, fast pris	-	-	-	-	–0	2	–0	2			–0	2
varav Utförandentreprenad, löpande räkning	-	-	-	-	173	182	173	182	–116	–128	57	54
varav Övrigt	-	-	-	-	0	1	0	1			0	1
Summa Projekt- och entreprenadomsättning	-	-	-	-	962	921	962	921	–435	–509	528	412
Summa Nettoomsättning	3053 050	2892 890	-	-	962	921	962	921	–497	–578	35163 516	323 233
1)

Per 2024-12-31 uppgick TL Byggs orderstock till 674 mkr (483).

IK.4 Tomträttsavtal och övriga leasing-

avtal – Atrium Ljungberg som leasetagare

Redovisningsprinciper koncernen

Koncernens leasingavtal består i allt väsentligt av

tomträttsavtal. Övriga leasingavtal består av fordon,

kontorsmaskiner m.m. För övriga leasingavtal tillämpar

koncernen det praktiska undantaget, att redovisa betal-

ningar hänförliga till korttidsleasingavtal (kortare än tolv

månader) och avtal där den underliggande tillgången

har lågt värde, som en kostnad linjärt över leasing-

perioden i resultat räkningen och ingen nyttjande-

rättstillgång eller leasing skuld redovisas således i

balansräkningen. Atrium Ljungberg tillämpar inte

IFRS 16 för avtal kopplade till immateriella tillgångar.

En nyttjanderättstillgång samt en leasing skuld hänför-

lig till tomträtter redovisas i balansräkningen. Tomträtter

betraktas som eviga hyresavtal och redovisas till verk-

ligt värde. Nyttjanderättstillgången kommer därmed

inte att skrivas av utan värdet på denna kvarstår tills

omförhandling sker av respektive tomträttsavgäld.

En långfristig skuld redovisas motsvarande värdet på

nyttjanderättstillgången. Leasingskulden amorteras

inte utan värdet är oförändrat fram till omförhandling

av respektive tomträttsavgäld. Leasingavtal redovi-

sas som nyttjanderätt respektive leasingskuld den

dag som den leasade tillgången finns tillgänglig för

användning av koncernen vilket normalt sker på till-

trädesdagen. Borttagande från balansräkningen sker

på frånträdesdagen.

I resultaträkningen redovisas kostnaden för tomträtts-

avgälder i sin helhet som en finansiell kostnad då

dessa bedöms utgöra ränta enligt IFRS 16.

Redovisningsprinciper moderbolaget

IFRS 16 tillämpas inte i moderbolaget utan istället till-

lämpas RFR 2 (IFRS 16 Leasing avtal p. 2–12). När

moderbolaget är leasetagare innebär detta att

leasingav gifterna redovisas som en kostnad linjärt

över leasingperioden. Kostnaden för leasing avtal hän-

förliga till tomträtts avtal och kostnaden för övriga

leasingavtal redovisas inom rörelse resultatet.

Nyttjanderätten och leasingskulden redovisas således

inte i balansräkningen. För upplysning om moder-

bolaget som leasegivare se avsnitt om intäktsredovis-

ning på sid 89.

Leasingavtal koncernen

Tomträttsavtal

Nyttjanderättstillgångar, tomträtter, är per definition

en del av förvaltningsfastigheternas värde. För upp-

lysning om förvaltningsfastigheterna se not T.1.

Förändring i nyttjanderättstillgången hänförlig till

tomträtter framgår i nedan tabell:

Nyttjanderättstillgång, tomträtter	2024	2023
Periodens början	12961 296	1271 277
Förvärv	103	-
Försäljning	–11	-
Förändring tomträttsavgälder	93	19
Periodens slut	1481 480	12961 296
Räntekostnader för leasingskulder, det vill säga tomt-

rättsavgälder, uppgick under 2024 till 47 mkr (43).

Tomträttsavgäld är den avgift en ägare till byggnad

på kommunalt ägd mark årligen betalar till kommunen.

Tomträttsavgälden för dessa beräknas för närvarande

så att kommunen erhåller en realränta på markens

uppskattade marknadsvärde. Tomträttsavgälden är

fördelad över tid och omförhandlas oftast med 10 till

20 års intervall.

Avtalsenliga odiskonterade kassaflöden hänförliga

till leasingskulder utgörs per 2024-12-31 av en årlig

tomträttsavgäld om 47 mkr (43) som betalas årligen

i evig tid. Den årliga tomträttsavgälden som ska beta-

las kommer i framtiden att påverkas av ändringar i

tomt rättsavgälden. Koncernen innehar 19 (18) tomt-

rätter. Omförhandling kommer att ske år 2025 för

ett avtal, 2026 för ett avtal, 2029 för 12 avtal och

2031–2035 för resterande fem.

Det totala kassautflödet hänförligt till leasingavtal

avseende tomträtter uppgick för 2024 till 47 mkr (43).

Koncernen är bunden till leasingavtal hänförliga till

Slakthusområdet som ännu inte påbörjats och som inne-

bär bedömda framtida kassaflöden om 16 mkr årligen

från 2025 och ytterligare 10 mkr årligen från 2030.

Övriga leasingavtal

Övriga leasingavtal innefattar avtal där den underlig-

gande tillgången har lågt värde. Kostnad för leasing

av tillgångar av lågt värde uppgick till 16 mkr (12) för

2024. Det totala kassaflödet hänförligt till övriga

leasing avtal uppgick till 16 mkr (12).

01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter

Noter

Leasingavtal moderbolaget

I moderbolaget återfinns leasingavtal avseende

i huvudsak fordon och kontorsmaskiner.

Övriga leasingavtal

Tecknade leasingavtal avser i huvudsak lokalhyror,

fordon och kontorsmaskiner och har en förfallotidpunkt

inom 5 år. Av dessa uppgick årets leasingkostnader

till 28 mkr (26), återstående kostnader under löptiden

uppgår till 70 mkr (53).

IK.5 Personalkostnader

Redovisningsprinciper

Ersättningar till anställda i form av löner, betald

semester, betald sjukfrånvaro m.m. och pensioner

redovisas i takt med intjänandet. Beträffande pensioner

efter avslutad anställning klassificeras dessa som

avgiftsbestämda eller förmånsbestämda pensions-

planer. För avgiftsbestämda pensionsplaner betalar

företaget fastställda avgifter till en separat obero-

ende juridisk enhet och har ingen förpliktelse att

betala ytterligare avgifter. Koncernens resultat belas-

tas för kostnader i takt med att förmånerna intjä-

nas. Koncernen innehar endast en förmånsbestämd

pensionsplan, Alectaplanen. Enligt ett uttalande från

Rådet för finansiell rapportering, UFR 10, är detta

en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbets-

givare. För räkenskapsår för vilket bolaget inte haft

tillgång till sådan information som gör det möjligt att

redovisa denna plan som en förmånsbestämd plan,

ska en pensionsplan enligt ITP som tryggas genom

en försäkring i Alecta redovisas som en avgifts-

bestämd plan.

Pensioner

Årets avgifter för pensionsförsäkringar enligt ITP som

är tecknade i Alecta uppgår till 10 mkr (10). Alectas

överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller

de försäkrade. Vid utgången av 2024 uppgick Alectas

överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån

till 163% (preliminärt beräknad av Alecta) (178).

Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av

marknadsvärdet på Alectas tillgångar i % av för-

säkringsåtagandena beräknade enligt Alectas för-

säkringstekniska beräknings antaganden, vilka inte

överensstämmer med IAS 19.

Pensionsrätt för verkställande direktör föreligger

enligt nuvarande avtal från 62 års ålder. Premien är

avgiftsbestämd vilket innebär att bolaget inte har

något ytter ligare åtagande efter att ha erlagt den

årliga premien. Pensionsåldern för övriga ledande

befattningshavare än verkställande direk tören är 66

år. Endast avgiftsbestämda pensioner förekommer

utöver förmånsbestämd ITP enligt kollektivavtal.

Aktierelaterade ersättningar

Atrium Ljungberg har vid räkenskapsårets utgång

inga aktierelaterade ersättningar.

	Koncernen		Moderbolaget
tkr	2024	2023	2024	2023
Vd, styrelse och ledande befattningshavare
Löner	2458724 587	236623 664	24584 587	2366423 664
Sociala kostnader	77257 725	7437 435	77257 725	74357 435
Pensionskostnader (avgiftsbestämda planer)	55415 541	5265 269	55415 541	52695 269
Summa	37837 853	363686 368	37837 853	3636836 368
Övriga
Löner	1876187 608	1822622 262	12979729 797	12714127 148
Sociala kostnader	5739457 394	5714957 149	3925739 257	398339 834
Pensionskostnader (avgiftsbestämda planer)	2663526 635	2539725 397	18918 940	187718 775
Summa	271631 637	264804 808	1879987 994	1857585 757
Totalt	3094909 490	30117601 176	225845 847	222122 125

IK.6 Ersättning ledande befattningshavare

Styrelse

Ersättningar till styrelsen utgår från, av årsstämman,

fastställda arvoden. Styrelsearvode utbetalas som lön.

Ledande befattningshavares villkor och ersättningar

Ersättningsutskottet utgörs av styrelsens samtliga

ledamöter. Ersättningsutskottet har till uppgift att

bereda styrelsens beslut i frågor om ersättningsprin-

ciper, ersättningar och andra anställningsvillkor för

ledande befattningshavare. Utskottet ska också följa

och utvärdera pågående och under året avslutade

program för rörliga ersättningar till bolagsledningen.

Vidare ska utskottet följa och utvärdera tillämp-

ningen av de riktlinjer för ersättningar till ledande

befattningshavare som bolagsstämman enligt lag ska

besluta om samt gällande ersättningsstrukturer och

ersättningsnivåer i bolaget.

Löner och övriga anställningsvillkor för bolagsled-

ningen ska vara marknadsanpassade och konkurrens-

kraftiga, men inte löneledande i förhållande till

jämförbara företag. Riktlinjerna ska gälla för bolags-

ledningen som utgörs av verkställande direktören och

sex övriga ledande befattnings havare. Verkställande

direktörens ersättning föreslås av ordföranden

och beslutas av styrelsen. Övriga ersättningar till

bolagsledningen föreslås av verkställande direktören

och godkänns av ordföranden. Ersättning till bolags-

ledningen inklusive verkställande direktör utgörs av

fast grundlön. Ingen rörlig lön eller prestationsrelaterad

ersättning utgår.

Ett lånesubventionsprogram för bolagsledningen

beslutades av årsstämman 2018 vilket förlängdes och

utökades vid årsstämman 2023. Låneprogrammet

avser räntekompensation för lån upptagna i syfte

att förvärva aktier i Atrium Ljungberg. Maximalt lån

som kan räntesubventioneras uppgår till 6 mkr för

vd och 2,5 mkr för övriga ledande befattningshavare.

Räntesubventionerna är villkorade för fortsatt anställ-

ning och kan vara tillgängliga i högst fem år.

Verk ställande direktörens pensionsålder är 62 år.

Pensionsåldern för övriga personer i bolagsledningen

är 66 år, men har enligt lag rätt att arbeta till 69 år.

Pensionsåtagandena är premiebaserade och innebär

att bolaget inte har något ytterligare åtagande efter

erläggande av de årliga premierna.

Vid uppsägning från bolagets sida har verkställande

direktören tolv månaders uppsägningstid och rätt

till avgångsvederlag uppgående till tolv månader.

Vid uppsägning från vd gäller sex månaders uppsäg-

ningstid. Några övriga avgångsveder lag förekommer

inte. Övriga ledande befattnings havare utgörs av sex

personer (6) varav tre kvinnor (3) och tre män (3).

Övriga ledande befattningshavare har upp till sex

månaders uppsägningstid från bolagets sida och

3–4 månaders uppsägningstid vid egen uppsägning.

Riktlinjerna enligt ovan får frångås av styrelsen om

det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det.

Bolagsledningen presenteras på sid. 72–73.

01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter

Noter

Ersättning till vd, styrelse och övriga		Grundlön styrelsearvode	Övrig ersättning		Övriga förmåner		Pensionskostnad		Totalt
ledande befattningshavare
tkr	2024	2023	2024	2023	2024	2023	2024	2023	2024	2023
Styrelsens ordförande
Johan Ljungberg	530	530	-	-	-	-	-	-	530	530
Övriga styrelseledamöter
Conny Fogelström	240	240	-	-	-	-	-	-	240	240
Gunilla Berg	355	355	-	-	-	-	-	-	355	355
Johan Thorell	290	290		-		-		-	290	290
Sara Laurell	240	240	-	-	-	-	-	-	240	240
Simon de Château	240	240	-	-	-	-	-	-	240	240
Summa	181 895	181 895	-	-	-	-	-	-	181 895	181 895
Vd Annica Ånäs	7447 444	71087 108	0	0	635	417	2572 572	24392 439	106510 651	99649 964
Övriga ledande befattningshavare	136143 614	1386913 869	8	52	991	324	29692 969	282 829	175817 582	170747 074
Summa	21021 058	209720 977	8	52	161 626	741	5545 541	525 268	28228 233	270327 038

IK.7	Projekt- och entreprenadverksamheten
	Koncernen		Moderbolaget
	2024	2023	2024	2023
Bruttoresultat TL Bygg AB	18	13	-	-
Ej aktiverbara kostnader för utvecklingsprojekt	–17	–11	–15	–11
Totalt	1	2	–15	–11

Pågående entreprenadavtal

På balansdagen uppgår uppdragsutgifter inklusive

redovisade vinster på pågående uppdrag enligt

entreprenadavtal till 514 mkr (392). Av beställaren

innehållna belopp i pågående uppdrag uppgår till

10mkr (23).10 mkr (23).

IK.8	Orealiserad värdeförändring
Orealiserade värdeförändringar fastigheter	2024	2023
Direktavkastningskrav	–663	–3323 320
Kassaflöde mm	379	1631 638
Projektvinster	48	24
Byggrätter	0	0
Förvärv	–36	0
Totalt	–272	–16581 658
D:o i % –0,5% –2,8%

Värderingsyielden uppgick vid periodens utgång

till 4,7% (4,7). Yielden är på totalen oförändrad

men mindre individuella justeringar av avkast-

ningskravet har gjorts på främst kontor med svagt

sjunkande avkastningskrav i Stockholm. Totalt

under 2024 har yielderna dock justerats marginellt

uppåt och tillsammans med indexjustering från 2%

till 1% för 2025 innebär det en värdenedgång om

0,5% under året.

01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter

Noter

S. Skaatt

S.1 Aktuell skatt

Redovisningsprinciper

Inkomstskatten för aktiebolag i Sverige är 2024

20,6%. I resultaträkningen fördelas skatten mellan

aktuell och uppskjuten skatt.

Aktuell skatt beräknas på skattepliktigt resultat för peri-

oden och redovisas som en kostnad eller intäkt i resul-

taträkningen. Skattepliktigt resultat skiljer sig från redo-

visat resultat i resultaträkningen då justering sker för

ej skatte pliktiga intäkter och ej avdragsgilla kostnader.

Aktuell skatt inkluderar även eventuella justeringar av

aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Koncernens

aktuella skatteskuld beräknas enligt de skatte satser

som har beslutats eller aviserats per balansdagen.

Summan av koncern bolagens skattepliktiga resultat

är ofta lägre än koncernens redovisningsmässiga resul-

tat, främst beroende på skattemässiga avskrivningar,

skatte mässigt avdragsgilla investeringar, underhåll

och ombyggnationer, orealiserade värdeförändringar,

möjlighet att skattefritt avyttra fastigheter via bolag,

skillnad i hantering av låneutgifter i byggnations-

projekt samt nyttjande av tidigare års underskott .

Avskrivningar

Eftersom Atrium Ljungberg redovisar förvaltnings-

fastigheter till verkligt värde redo visas inga

avskrivningar på dessa i koncernredovisningen.

Skattereglerna tillåter dock avskrivning med 2–5%

på byggnad, 5% på markanläggning och 20–30% på

byggnads- respektive markinventarium. Mark får

inte skrivas av.

Avdragsgilla ombyggnationer

Utgifter för ombyggnationer och underhåll som

medför ekonomisk nytta och som kan beräknas

på ett tillförlitligt sätt, aktiveras i redovisningen.

Skattereglerna tillåter dock att investeringar kopp-

lade till ombyggnationer aktiveras i redovisningen

men är skattemässigt fullt avdragsgilla. Det så kall-

lade utvidgade reparationsbegreppet medger alltså

skatte mässigt avdrag för vissa ombyggnationer, även

om dessa är värdehöjande och aktivering skett i redo-

visningen. Exempel på sådana ändringsarbeten inom

Atrium Ljungberg är de hyresgästanpassningar som

sker löpande i takt med omförhandling av hyresavtal

eller vid byte av hyresgäst.

Orealiserade värdeförändringar

I koncernredovisningen värderar Atrium Ljungberg

förvaltningsfastigheter och derivat instrument (ränte-

swapavtal och valuta swapavtal) till verkligt värde.

Förändringar i marknadsvärdet redovisas i koncernens

resultaträkning som orealiserad värdeförändring.

Svensk redovisningslagstiftning tillåter inte att fast-

igheter redovisas till verkligt värde i de enskilda

koncern bolagen, vilket innebär att värdeförändringarna

inte påverkar beskattningen.

Orealiserade värdeförändringar hänförliga till ränte-

derivat är ej avdragsgilla skattemässigt. Orealiserade

värdeförändringar hänförliga till valutaderivat ingår

i det skattemässiga räntenettot och är avdragsgilla

inom ränteavdragsutrymmet.

Avyttring av fastigheter

Fastigheter kan avyttras direkt eller indirekt via bolag,

vilket får olika skattemässiga konsekvenser. Vinst

vid försäljning av fastighet som skattemässigt utgör

anläggningstillgång är skattepliktig, medan förlust

hamnar i en ”fålla” och kan enbart nyttjas mot skatte-

pliktiga vinster från försäljning av fastighet som utgör

anläggningstillgång. Vinst vid försäljning av aktier

som skattemässigt sett utgör anläggningstillgång

är inte skattepliktig, medan förlust inte är avdrags-

gill. Under året genomförda försäljningar i Atrium

Ljungberg har skett indirekt genom avyttring av

aktier, varför reavinsten inte är skattepliktig.

Låneutgifter

I koncernredovisningen aktiverar Atrium Ljungberg

lånekostnader vid större om- och tillbyggnationer till

den del de har uppkommit under byggnationstiden. I

de enskilda koncernbolagen redovisas dessa som en

kostnad som skattemässigt kostnadsförs löpande och

träffas av ränteavdragsbegränsningsreglerna.

Underskott från tidigare år

Aktuell skatt beräknas på skatte pliktigt resultat

för beskattningsåret. Detta resultat får, ibland med

vissa begränsningar, reduceras med outnyttjade

skatte mässiga underskott som har uppstått tidigare

beskattningsår.

		Underlag	Skatteberäkning
	Underlag	uppskjuten
Skatteberäkning jan–dec 2024, mkr	aktuell skatt	skatt
Förvaltningsresultat	141 425
Ej avdragsgill ränta	211
Skattemässigt avdragsgilla
— Avskrivningar	–10441 044	1041 044
— Ombyggnationer	–217	217
— Aktiverad ränta	–75	75
Övrig skattemässig justering	–19	97
Skattepl. Förvaltningsresultat	281	141 433
Aktuell skatt	–58
Försäljning fastigheter	32	–419
Värdeförändring fastigheter		–272
Vinstavräkning Brf	–101	101
Värdeförändring derivat	49	–194
— Varav ej skattepliktigt	–49
Skattepl. res. före underskottsavdr.	212	650
Underskottsavdrag
— Ingående balans	–1	1
— Utgående balans	1	–1
Skattepliktigt resultat	212	650
Redovisad skattekostnad	–44	–134

Aktuell skatt Uppskjuten skatt

Moderbolaget, mkr 2024 2023 2024 2023

Redovisat resultat före skatt 412 370

Förändring av skillnad mellan bokföringsmässiga och

skattemässiga värden på fastigheter - - - -

Resultat från andelar koncernbolag 17 0 - -

Övriga skattemässiga justeringar –429 –370 46 –102

Skattepliktigt resultat –0 0 46 –102

Därav 20,6 % skatt 0 –0 –9 21

Skatt på negativt skattepliktigt resultat redovisas som

uppskjuten skatt - 0 - -

Justering skatter avseende tidigare år - –0 - -

Redovisad skattekostnad 0 –0 –9 21

01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter

Noter

S.2 Uppskjuten skatt

Redovisningsprinciper

Uppskjuten skatt redovisas på skillnaden mellan redo-

visat värde på tillgångar och skulder i de finansiella

rapporterna och skattemässigt värde som används

vid beräkning av skattepliktigt resultat. Uppskjuten

skatt redovisas enligt den så kallade balansräknings-

metoden. Uppskjutna skatteskulder redovisas för i

princip alla skattepliktiga temporära skillnader, och

uppskjutna skattefordringar redovisas i princip för

alla avdragsgilla temporära skillnader. Det redovisade

värdet på uppskjutna skattefordringar hänförliga till

underskott prövas vid varje bokslutstillfälle och redu-

ceras till den del det inte längre är sannolikt att till-

räckliga skattepliktiga överskott kommer att finnas

tillgängliga för att utnyttjas, helt eller delvis, mot den

uppskjutna skattefordran.

Uppskjutna skatteskulder och skattefordringar redo-

visas inte om den uppstår till följd av en transaktion

som utgör den första redovisningen av en tillgång

eller skuld som är hänförliga till tillgångsförvärv.

Uppskjuten skatt beräknas enligt de skattesatser som

förväntas gälla för den period då tillgången återvinns

eller skulden regleras, baserat på de skattesatser

och skattelagar som har beslutats eller aviserats per

balansdagen. Uppskjutna skattefordringar och skatte-

skulder kvittas då de hänför sig till inkomstskatt som

debiteras av samma myndighet och då koncernen har

för avsikt att reglera skatten med ett nettobelopp.

De skattemässiga underskotten kan rullas vidare och

har ingen förfallodag.

Koncernens ansamlade skattemässiga underskott

uppgår till 0 mkr (1) vid årsskiftet 2024, på vilket

20,6% skattefordran har redovisats som en tillgång.

I Atrium Ljungberg finns det 1 416 mkr (1 529) i

uppskjuten skatteskuld som är hänförligt till fastig-

heter som är redovisade som tillgångsförvärv och

därmed inte har redovisats som uppskjuten skatte-

skuld i balansräkningen i enlighet med gällande redo-

visningsregler. Skattemässigt restvärde på fastig-

heter uppgår den 31 december 2024 till 22 493 mkr

(22 027).

Raden Förändring direkt via resultaträkningen i tabellen

utgörs av belopp hänförligt till avdrag för uppskjuten

skatt på köpeskilling vid försäljning av fastighet.

	Koncernen		Moderbolaget
Avstämning skattekostnad	2024	2023	2024	2023
Resultat före skatt	10271 027	–11991 199	412	370
Nominell skattesats, 20,6%	–212	247	–85	–76
Skatteeffekt avseende
Ej avdragsgilla kostnader/ej skattepliktiga intäkter	52	–43	–3	–0
Övriga skattemässiga justeringar	–18	41	79	97
Redovisad skattekostnad/-intäkt	–177	245	–9	21
varav aktuell skatt	–44	–59	–0	–0
varav uppskjuten skatt	–134	304	–9	21
Uppskjuten skatt

Moderbolaget Derivat Underskott Kapitalförsäkring Totalt

Ingående balans 2023-01-01 0 0 4 4

Förändring redovisad via resultaträkningen 20 0 1 21

Utgående balans 2023-12-31 20 0 5 25

Ingående balans 2024-01-01 20 0 5 25

Förändring redovisad via resultaträkningen –11 0 1 –9

Utgående balans 2024-12-31 10 0 6 16

Uppskjuten skatt
	Förvaltnings-	Exploaterings-		Räntederivat			Direkt via
Koncernen	fastigheter	fastigheter	P-fonder	och övrigt	Underskott	Totalt	resultaträkningen
Ingående balans 2023-01-01	6236 234	106	3	320	–1	666 661
Förändring redovisad via resultaträkningen						0
Förändringar redovisade direkt i resultaträkningen	–132	5	16	–194	1	–304
Förändringar redovisade direkt i resultaträkningen	–293		-	-	0	–293	2
Utgående balans 2023-12-31	58095 809	110	19	126	–0	6066 064
Ingående balans 2024-01-01	5805 809	110	19	126	–0	6066 064
Förändring redovisad via resultaträkningen	159	5	9	–40	0	134
Förändringar redovisade direkt i resultaträkningen	–92		-	-	0	–92
Utgående balans 2024-12-31	585 877	115	29	86	–0	6106 106

01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter

Noter

T. Tillgångar

T.1 Förvaltningsfastigheter

Redovisningsprinciper

Förvaltningsfastigheter, det vill säga fastigheter som

innehas i syfte att generera hyresintäkter och/eller

värde stegringsvinster redovisas löpande till verk-

ligt värde i balansräkningen. Värderingen har skett

enligt nivå 3 i IFRS värderingshierarki och baseras på

bedömda marknadsvärden, vilket motsvarar det värde

till vilket en fastighet skulle kunna överlåtas mellan

kunniga parter som är oberoende av varandra och

som har ett intresse av att transaktionen genomförs.

Det verkliga värdet speglar marknads villkoren per

balansdagen.

Samtliga av Atrium Ljungberg ägda eller via tomt-

rättsavtal nyttjade fastigheter bedöms utgöra

förvaltningsfastigheter, med undantag för

Exploateringsfastigheter. Vidare redovisas som för-

valtningsfastigheter sådana fastigheter som bebyggs

eller exploateras för framtida användning som

förvaltningsfastigheter.

Investeringar i förvaltningsfastigheter redovisas ini-

tialt till anskaffningsvärde. Anskaffningsvärdet inklu-

derar transaktionskostnader, juridiska kostnader

och stämpelskatt direkt hänförbara vid förvärv samt

eventuellt tillkommande pantbrevskostnader och

lånekostnader. Lånekostnader aktiveras vid större

om- och nybyggnationsprojekt till den del de upp-

kommit under byggnationstiden. Räntekostnader

har beräknats med utgångspunkt i koncernens

genomsnittliga ränta på samtliga lån.

Utgifter för ombyggnation som medför ekonomisk

nytta för koncernen och som kan beräknas på ett till-

förlitligt sätt, aktiveras. Utgifter för reparationer och

löpande underhåll redovisas som reparationskostna-

der och ingår i driftöverskottet.

Förändringar i verkligt värde för förvaltningsfastig-

heter redovisas i resultaträkningen som orealiserade

värdeförändringar.

Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring av

förvaltningsfastigheter utgörs av mellanskillnaden

mellan försäljningspriset och redovisat värde som

baseras på värdering i senaste kvartalsrapport till

verkligt värde och redovisas som realiserad värdeför-

ändring i resultaträkningen. Fastighetsförsäljningar

och förvärv redovisas i samband med att kontrollen

övergår från säljaren till köparen, vilket normalt sam-

manfaller med kontraktstidpunkten om det inte finns

villkor i avtalet som behöver vara uppfyllda för att

köpet ska fullföljas.

Förvaltningsfastigheter

	Uthyrbar area, ’000 kvm					Verkligt värde, mkr			Verkligt värde, kr/kvm	Hyresintäkter, mkr			Fastighetskostnader, mkr	Driftöverskott, mkr		Överskottsgrad, %
Fastighetstyp	2024	.12.31	2023.12.31	2024	.12.31	2023.12.31	2024	.12.31	2023.12.31	2024	2023	2024	2023	2024	2023	2024	2023
Kontorsfastigheter		576	589		382638 264	365736 579		6642666 426	6215262 152	18421 842	1771 772	–443	–433	13991 399	1331 339	76	76
Handelsfastigheter		232	228		1067310 673	1028510 285		45945 989	450245 027	813	833	–288	–283	525	550	65	66
Bostadsfastigheter		45	45		15391 539	1571 578		34034 034	3489634 896	102	100	–37	–36	65	64	64	64
Affärsområde Fastighet		853	862		5047650 476	48448 442		591559 151	5618656 186	27572 757	27052 705	–768	–752	1981 989	1951 953	72	72
— varav Stockholm		542	554		3922139 221	37037 024		72302 304	6679266 792	19501 950	19631 963	–493	–507	14571 457	1451 456	75	74
— varav Uppsala		125	124		56785 678	56265 626		454845 483	4537145 371	388	317	–124	–96	264	221	68	70
— varav Göteborg		75	74		26652 665	282 821		3570135 701	38138 121	168	171	–41	–41	127	130	76	76
— varav Malmö		111	110		29122 912	2972 971		261326 139	2704527 045	251	254	–110	–108	141	146	56	58
Projektfastigheter		24	77		57275 727	7577 571		-	-	165	110	–52	–50	113	60	68	55
Mark och byggrätter		-	-		546	800		-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Summa Förvaltningsfastigheter		877	939		56756 749	56816 813		-	-	29222 922	2812 815	–820	–802	2102 102	2012 013	72	72
Sålda fastigheter		-	-		-	-		-	-	61	6	–14	–3	47	3	77	61
Totalt koncern		877	939		56756 749	56816 813		-	-	29832 983	2822 821	–834	–805	21492 149	20162 016	72	71

01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter

Noter

Förändring under året

Det redovisade verkliga värdet för förvaltnings-

fastigheterna, uppgick per 2024-12-31 till 5674-12-31 till 56 749mkr 49 mkr

(56 813). Investeringar i egna fastigheter upp-

gick under året till 1 945 mkr (1 707). Den orea-

liserade värdeförändringen uppgick till –272 mkr

(–1658) under åre(–1 658) under året. Värdeförändringen jämfört med

föregående år förklaras av ett ökat avkastnings-

krav samt justering av inflationen till 1% för 2025.

Genomsnittligt direktavkastningskrav i värderingen

var 4,7% (4,7).

Under året har 5 (0) fastigheter tillträtts och 2 (1)

fastigheter sålts.

Årets investeringar i förvaltningsfastigheter

Atrium Ljungberg har under 2024 investerat totalt

2 356 mkr (1 711) i förvaltnings fastig heter, varav

411 mkr (4) avsåg förvärv och 1 945 mkr (1

707 707)

avsåg investeringar i egna fastigheter, varav

1405mkr (1045) i projektf1 405 mkr (1 045) i projektfastigheter.

Väsentliga åtaganden

Bolaget har åtaganden om att färdigställa påbörjade

projekt där återstående investeringsvolym uppgår

till 4 360 mkr (4 850). Då ingår även investeringar i

bostadsrättsprojekt om 260 mkr (400).

Nyttjanderättstillgångar, tomträtter

Värdet på Nyttjanderättstillgångar, tomträtter uppgår

till 1 480 mkr (1 296). Mer information finns i

not IK.4.

Värdering

Värderingspolicy

Det finns en av ledningsgruppen beslutad riktlinje för

bolagets värderingsprocess.

Värderingsprocess

Förvaltningsfastigheterna värderas varje kvartal.

Som ett led i att kvalitetssäkra värderingen används

oberoende externa värderingskonsulter, i år Forum

Fastighetsekonomi, Cushman & Wakefield och

Newsec. Fastigheter motsvarande 41% (35) av mark-

nadsvärdet har under året externvärderats. Resterande

del har internvärderats och Forum Fastighetsekonomi

har kvalitetssäkrat antaganden om marknadshyror, drift-

kostnader, vakanser och avkastningskrav. Arvodet för

värderingen är inte beroende av fastigheternas mark-

nadsvärde. Den del som är rörlig baseras istället på

fastigheternas area, antal hyresavtal och användning.

Underlag fastighetsvärdering

Fastighetsvärderingen grundar sig på observerbara

och icke observerbara indata. Indata som har störst

inverkan på värdet är främst aktuella hyror, faktiska

drift- och underhållskostnader, planerade investeringar

och nuvarande vakansgrader. Bland de indata som

kan ses som ej observerbara är avkastningskrav

samt förväntningar om hyres- och vakansnivåer.

Avkastningskrav härleds från faktiska transaktioner

som inhämtas genom inköp av marknadsdata och

löpande kontakt med externa värderare. Antalet jäm-

förelseobjekt som sålts kan ibland vara få, vilket gör

det svårare att härleda förändringar i avkastningskrav

under vissa perioder. I avsaknad av transaktioner på

en viss ort eller för en viss typ av fastighet, hämtas

jämförelseinformation istället från liknande orter

eller liknande typ av fastighet. I avsaknad av transak-

tioner som helhet, baseras uppfattningen på rådande

makroekonomiska faktorer. Förändringar i avkast-

ningskrav härledda från faktiska transaktioner kan

ha en fördröjning jämfört med förändringar av den

riskfria reala räntan. Orsaken är att fastighetstransak-

tioner tar tid att genomföra och att en köpare också

ofta har ett längre innehavsperspektiv.

Värderingsmetod

Värderingen är gjord i enlighet med internationell värde-

ringsstandard IVS (International Valuation Standards).

Värderingen har gjorts enligt kassaflödesmetoden,

ingen förändring har skett från tidigare år. Varje fast

ighet värderas individuellt utan hänsyn till eventuell

portföljeffekt. Värderingarna baseras på en kassaflö

deskalkyl med individuellt bedömt avkastningskrav för

respektive fastighet och verksamhet. Det bedömda

avkastningskravet används för att fastställa värdet

genom en nuvärdesberäkning under kalkylperioden

och genom en nuvärdesberäkning av restvärdet vid

kalkylperiodens slut. Kalkylperioden uppgår normalt

till 5–10 år men kan i vissa fall vara längre beroende

på kontraktsituationen.

Vid värderingen bedöms varje fastighets långsiktiga

intjäningsförmåga. Under kalkylperioden utgörs intäk-

terna av avtalade hyresnivåer fram till dess att hyres-

avtal upphör eller ska omförhandlas. För perioden

därefter beräknas hyresintäkterna till den marknads-

hyra som gäller idag. Drift- och underhållskostnaderna

har bedömts med utgångspunkt från bolagets verkliga

kostnader och är anpassade efter fastighetens ålder

och skick. Inflationsantagande om 1% har använts för

2025 och alla efterföljande år har satts till 2%.

Som underlag vid värderingen görs analyser och

bedömningar av de underliggande faktorerna som

påverkar värdet, bland annat:

— befintliga hyresnivåer och marknadshyror för

respektive lokal

— befintliga hyresgäster och kontraktsstruktur

— förekommande och framtida vakanser

— drift- och underhållskostnader på kort och lång

sikt, med utgångspunkt i fastighetens och bolagets

verkliga kostnader

		Koncernen
Förändring av förvaltningsfastigheter
mkr	2024	.12.31	2023.12.31
Verkligt värde vid periodens början		568156 813	585958 596
Förvärv		411	4
Försäljningar		–21482 148	–18261 826
Investeringar i egna fastigheter		19451 945	17071 707
Orealiserade värdeförändringar		–272	–1651 658
Omklassificeringar		–	–10
Verkligt värde vid periodens slut		5674956 749	56816 813
Orealiserade värdeförändringar fastigheter		2024	2023
Direktavkastningskrav		–663	–33203 320
Kassaflöde mm		379	16381 638
Projektvinster		48	24
Byggrätter		0	0
Förvärv		–36	0
Totalt		–272	–161 658
D:o i %		–0,5%	–2,8%

01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter

Noter

— fastigheternas tekniska och kommersiella skick

— planerade om-, till- och nybyggnationer samt

övrigainvövriga investeringsbehov

— avkastningskrav vid genomförda och icke genom-

förda transaktioner på jämförbara fastigheter

ochmarknader och marknader

Projektfastigheter värderas på samma sätt men med

avdrag för kvarstående investering. Beroende på i

vilken fas projektet befinner sig finns ett riskpåslag

på avkastningskravet.

Byggrätter värderas utifrån ett bedömt marknads-

värde per kvm BTA enligt ortsprismetoden. Endast

Direktavkastningskrav per fastighetskategori ivärtegori i värderingen

		2024.12.31		2023	.12.31
Lokaltyp, %	Intervall	Genomsnitt		Genomsnitt
Kontor	3,8–6,1	4,5		4,5
Handel	3,9–6,3	5,5		5,5
Bostäder	4,1–5,0	4,7		4,6
TOTALT	3,8–6,8	4,7		4,7
		2024	.12.31	2023	.12.31
Direktavkastningskrav per region iväregion i värderingen
Region, %	Intervall	Genomsnitt		Genomsnitt
Stockholm	3,8–6,1	4,5		4,5
Uppsala	4,2–5,9	5,6		5,6
Malmö	4,1–6,3	5,6		5,6
Göteborg	4,9–5,8	4,9		4,9
Totalt	3,8–6,3	4,7		4,7

fastställda byggrätter enligt lagakraft vunna detalj-

planer eller där detaljplan bedöms kunna vinna laga

kraft inom närtid är medtagna i värderingen.

Känslighetsanalys fastighetsvärdering

Fastighetsvärdering innebär en uppskattning av fast-

ighetens marknadsvärde och bygger på beräkningar

enligt etablerade principer tillsammans med ett antal

antaganden och bedömningar. Ofta anges ett intervall

på ca ± 10% för värdet för att påvisa osäkerheten kring

gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid

marknad kan intervallet vara större. Atrium Ljungbergs

fastighetsbestånd, exklusive exploateringsfastigheter,

värderas till 56 749 mkr (56 813). Ett osäkerhets-

intervall om ± 5 % applicerat på Atrium Ljungbergs

fastighetsbestånd innebär en osäkerhet om totalt

±2837 mkr (2 841) för det v± 2 837 mkr (2 841) för det verkliga värdet.

			Värdepåverkan, mkr
Värdeparameter		Kontor	Handel	Bostäder	Totalt
Hyresnivå	+/– 10%	+/–3 391	+/–868	+/–50	+/–4 609
Driftkostnad	+/– 10%	– /+ 364	–/+ 196	–/+ 39	–/+ 599
Avkastningskrav	+/– 0,25%-enheter	–2 052/+2 301	–469/+516	–78/+87	–2 599/+2 904
Långsiktig vakansgrad	+/– 2%	–/+ 1 040	–/+ 302	–/+ 47	–/+ 1 389

Nedanstående tabell redovisar hur förändringar av

olika parametrar påverkar förvaltnings fastigheternas

marknadsvärde.

Känslighetsanalys värdeförändring

Nedanstående känslighetsanalys visar hur förändring

av förvaltningsfastigheternas marknadsvärde påverkar

resultatet och berörda nyckeltal.

Förändring av förvaltningsfastigheternas marknadsvärde med +/–10%
	Påverkan	Påverkan %
Resultat	+/– 4 506 mkr	+/– 530%
Eget kapital	+/– 4 506 mkr	+/– 16%
Belåningsgrad	–3,7%/+4,5%-enhet	E.t .

100

01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter

Noter

T.2 Materiella anläggningstillgångar

Redovisningsprinciper

Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaff-

ningsvärde med avdrag för ackumulerade av- och

nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår utgifter direkt

hänförbara till förvärvet av tillgången. Tillkommande

utgifter läggs till tillgångens redovisade värde eller

redovisas som en separat tillgång endast då det är

sannolikt att de framtida ekonomiska förmåner som

är förknippade med tillgången kommer koncernen

tillgodo och tillgångens anskaffningsvärde kan mätas

på ett tillförlitligt sätt.

Nyttjandeperioden har bedömts vara tre år för data-

utrustning och fem år för övriga maskiner och

inventarier. Avskrivning sker linjärt över nyttjande-

perioden och redovisas i resultaträkningen som kost-

nader i fastighetsförvaltningen eller på raden för

central administration. Tillgångarnas restvärde och

nyttjandeperiod prövas varje balansdag och justeras

vid behov.

		Koncernen			Moderbolaget
	2024	.12.31	2023.12.31	2024	.12.31	2023.12.31
Ingående anskaffningsvärden		101	101		28	28
Inköp		23	6		7	3
Försäljningar/utrangeringar		–2	–3		–1	0
Omklassificering		0	–3		0	–3
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden		122	101		35	28
Ingående avskrivningar		–75	–68		–24	–22
Försäljningar/utrangeringar		2	4		1	0
Årets avskrivningar		–9	–11		–2	–2
Utgående ackumulerade avskrivningar		–83	–75		–25	–24
Utgående planenligt restvärde		39	26		9	4

Materiella anläggningstillgångar utgörs främst av

maskiner, inventarier och datautrustning. Av årets

avskrivningar i koncernen om –9 mkr (–11) redovisas

–8 mkr (–8) som en kostnad för förvaltning och pro-

duktion och resterande inom kostnader för central

administration. Av årets avskrivningar i moderbolaget

om –2 mkr (–2) redovisas 0 mkr (0) som en kostnad

för förvaltning och produktion och resterande inom

kostnader för central administration.

T.3 Goodwill

Redovisningsprinciper

Goodwill som uppkommer vid upprättande av koncern-

redovisning utgör skillnaden mellan anskaffnings-

värdet och koncernens andel av det verkliga värdet

på förvärvade dotterföretags identifierbara netto-

tillgångar på förvärvs dagen. Vid förvärvstidpunkten

redovisas goodwill till anskaffningsvärde. Därefter

värderas den till anskaffningsvärde efter avdrag för

eventuella nedskrivningar.

Den 17 oktober 2006 förvärvade Ljungberg-

Gruppen AB samtliga aktier i Atrium Fastig heter

AB genom betalning i form av nyemitterade aktier.

Stängningskursen den 16 oktober 2006 användes

för att beräkna anskaffningsvärde och eget kapital.

I samband med förvärvet uppstod en goodwill hän-

förlig till skillnaden mellan nominell skatt och den

beräknade kalkylmässiga skatten som tillämpades vid

förvärvet. Goodwill är därmed helt kopplad till upp-

skjuten skatt och förändras därför när en fastighet

med goodwill säljs .

Fördelning, kassagenererande			Koncernen
enhet
mkr	2024	.12.31	2023.12.31
Tranbodarne 12, Stockholm		33	33
Adam och Eva 17, Stockholm		18	18
Fatburen 1, Stockholm		12	12
Fatburssjön 8, Stockholm		9	9
Dragarbrunn 27:2, Uppsala		15	15
Gränby 21:4, Uppsala		32	32
Bohus 8, Malmö		22	22
Summa		140	140

Nedskrivningsprövning

Goodwill prövas minst årligen avseende eventuellt

nedskrivningsbehov, eller oftare när det finns en

indikation på att det redovisade värdet eventuellt

inte är återvinningsbart.

Vid prövning av eventuellt nedskrivningsbehov för-

delas goodwill på de kassagenererande enheter

som förväntas dra nytta av synergierna som uppkom-

mer vid förvärvet. De kassagenererande enheterna

utgörs av de fastigheter som ingick i förvärvet av

Atrium Fastig heter som koncernen per bokslutsda-

gen fortfarande äger. Om återvinningsvärdet för en

kassagenererande enhet fastställs till ett lägre värde

än det redovisade värdet minskas det redovisade

värdet för goodwill hänförlig till den kassagenere-

rande enheten. En redovisad nedskrivning av good-

will kan inte återföras i en senare period.

I samband med den årliga prövningen avseende

eventuellt nedskrivningsbehov av goodwill görs en

beräkning av återvinningsvärdet. Då de kassagenere-

rande enheterna utgörs av de fastigheter som ingick

vid förvärvet av Atrium Fastigheter motsvarar återvin-

ningsvärdet respektive fastighets verkliga värde.

För mer information om värdering av förvaltnings-

fastigheter, se not T.1 .

Koncernen	2024	2023
Ingående balans	140	165
Försäljning av fastighet	-	–24
Utgående balans	140	140

101

01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter

Noter

T.5 Övriga långfristiga fordringar T.4 Immateriella anläggningstillgångar

Redovisningsprinciper

Koncernens immateriella anläggningstillgångar

består av balanserade utvecklingskostnader och

redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för av-

och nedskrivningar.

Utvecklingskostnader som är direkt hänförliga till

utveckling av identifierbara programvaruprodukter som

kontrolleras av koncernen, redovisas som immate-

riella tillgångar när det kan visas att program varan

genererar troliga framtida ekonomiska fördelar,

adekvata tekniska, ekonomiska och andra resurser

för att fullfölja utvecklingen finns tillgängliga och att

de utgifter som är hänförliga till programvaran under

dess utveckling kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.

Kostnader för underhåll av programvara kostnadsförs

löpande när de uppstår .

T.6 Exploateringsfastigheter

Redovisningsprincip

Exploateringsfastigheter redovisas till det lägsta av

ackumulerat anskaffningsvärde och nettoförsäljnings-

värdet. Det ackumulerade anskaffningsvärdet utgörs av

fastighetens anskaffningskostnad ökat med nedlagda

kostnader. I de fall en fastighet har omklassificerats

från Förvaltningsfastighet till Exploaterings fastighet

utgörs anskaffningskostnaden av Förvaltnings fastig-

hetens senast fastställda verkliga värde.

Lägenheter som är återköpta till följd av avtalade

garantier om återköp samt osålda/ej tillträdda lägen-

heter redovisas till det lägsta av koncernens anskaff-

ningsvärde och nettoförsäljningsvärde.

Bedömning av nettoförsäljningsvärdet görs kvartals-

vis. Inget nedskrivningsbehov har identifierats per

2024-12-31.

Resultatet från den framtida försäljningen redovisas

när fastigheten är färdigställd och allt eftersom

bostadsrättsköparna tillträder sina lägenheter. I

de fall Atrium Ljungberg garanterar avgifter för

osålda lägenheter inkluderas dessa kostnader

vidrevid resultatavräkningen.

Koncernen	2024	2023
Ingående balans	16921 692	1401 409
Omklassificering	0	10
Försäljning brf	–415	–172
Investeringar i bostadsrättsprojekt	336	444
Utgående balans	1611 613	161 692
Årets investeringar i exploateringsfastigheter

Atrium Ljungberg har under 2024 investerat

336 mkr (444) i exploateringsfastigheter, d.v.s.

bostadsrättsprojekt.

Bokfört värde per 2024-12-31 avser främst Nobelberget,

Kyrkviken, Övriga Sickla och Gränbystaden. Marknads-

värdet vid samma tidpunkt bedöms till 2 014 mkr

(2 125). Läs mer om våra bostadsrättsprojekt i kapitel

5 om projektinvesteringar.

		Koncernen			Moderbolaget
	2024	.12.31	2023.12.31	2024	.12.31	2023.12.31
Reversfordringar		0	114			-
Lämnade depositioner		249	314		249	314
Övriga långfristiga fordringar		25	21		24	19
Utgående balans		274	449		273	333

		Koncernen			Moderbolaget
	2024	.12.31	2023.12.31	2024	.12.31	2023.12.31
Ingående anskaffningsvärden		3	-		3	-
Inköp		7	-		7	-
Omklassificering		-	3			3
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden		10	3		10	3
Ingående avskrivningar		-	-		-	-
Försäljningar/utrangeringar		-	-		-	-
Årets avskrivningar		–0	-		–0	-
Utgående ackumulerade avskrivningar		–0	-		–0	-
Utgående planenligt restvärde		9	3		9	3

Balanserade utvecklingskostnader skrivs av från den

tidpunkt då tillgången är färdig att användas

Nyttjandeperioden har bedömts vara fem år för

balanserade utvecklingskostnader. Avskrivning

sker linjärt över nyttjandeperioden och redovisas

i resultaträkningen som kostnader i fastighetsför-

valtningen eller på raden för central administration.

Tillgångarnas restvärde och nyttjandeperiod prövas

varje balansdag och justeras vid behov.

Immateriella anläggningstillgångar utgörs av balan-

serade utvecklingskostnader för programvara. Årets

avskrivningar i koncernen om –0 mkr (0) redovisas

som en kostnad för central administration. Årets

avskrivningar i moderbolaget om –0 mkr (0) redovisas

som en kostnad för central administration.

102

01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter

Noter

T.7 Kundfordringar

Redovisningsprinciper

Kundfordringar redovisas till transaktionspriset vid

första redovisningstillfället. Därefter redovisas ford-

ringarna till upplupet anskaffningsvärde minskat med

eventuell nedskrivning.

Fordringar tas upp i balansräkningen när Atrium

Ljungberg har fullgjort ett åtagande och där rätten

till ersättning är ovillkorlig men ej har erhållits. Då

den förväntade löptiden är kort redovisas värdet

utan diskontering.

Nedskrivningar baseras på förväntade kredit förluster

och redovisas i resultaträkningen i kostnader för

fastighetsförvaltningen. Koncernen definierar fal-

lissemang som när det bedöms osannolikt att

kunden kommer att betala på grund av indikationer

så som missade betalningar eller finansiella svårig-

heter. När betalning inte har erhållits 90 dagar efter

förfallodagen anses alltid fallissemang föreligga och

då görs en individuell bedömning och reservering.

Atrium Ljungberg tillämpar den förenklade metoden

enligt IFRS 9 som innebär värdering av förlustreser-

ven till ett belopp som motsvarar de förväntade kre-

ditförlusterna för hela den återstående löptiden oav-

sett om krediterna är kreditförsämrade eller inte. För

att beräkna förväntade kreditförluster har kundford-

ringarna grupperats baserat på kreditriskkaraktär och

antal dagars dröjsmål. De förväntade kreditförlust-

nivåerna baserar sig på kundernas betalnings historik

för en period om 36 månader.

Kundfordringar skrivs bort när det inte finns någon

rimlig förväntan om betalning.

Kreditförluster redovisas som kreditförluster – netto

inom rörelseresultatet. Återvinning av belopp som

tidigare skrivits bort redovisas mot samma rad i

resultaträkningen.

			Koncernen			Moderbolaget
		2024	.12.31	2023.12.31	2024	.12.31	2023.12.31
Kundfordringar			134	243		0	0
Kreditförlustreserv			–40	–32		0	0
Summa			94	211		0	–0
Kreditförlustreserven baseras på följande:	Ej		Förfallet mellan	Förfallet mer än 60		Förfallet mer
31 december 2024	förfallna		1–60 dagar	dagar		än 120 dagar	Summa
Förväntad förlustnivå i %	0,0%		0,0%	0,0%		78,7%
Redovisat belopp kundfordringar, brutto	73		11	0		50	134
Kreditförlustreserv	0		–0	–0		–40	–40
31 december 2023
Förväntad förlustnivå i %	0,0%		19,6%	13,9%		47,6%
Redovisat belopp kundfordringar, brutto	165		2	14		62	243
Kreditförlustreserv	–0		–0	–2		–29	–32

T.8 Övriga fordringar

		Koncernen			Moderbolaget
	2024	.12.31	2023.12.31	2024	.12.31	2023.12.31
Mervärdesskattefordran		114	-
Övriga fordringar		137	56		10	22
Utgående balans		250	56		10	22

T.9 Förutbetalda kostnader och

upplupna intäkter

		Koncernen			Moderbolaget
	2024	.12.31	2023.12.31	2024	.12.31	2023.12.31
Fordringar på beställare för pågående
uppdrag enligt entreprenadavtal (avtalstillgång)		10	13
Övriga förutbetalda kostnader		31	33		11	11
Periodiserade hyresrabatter		165	114
Upplupen hyra		49	52
Övriga upplupna intäkter
Utgående balans		255	212		11	11

Förändringen i kreditförlustreserven under räkenskapsåret specificeras nedan:

Kreditförlustreserv	2024	2023
Ingående balans	–32	–28
Ökning av kreditförlustreserven, förändring redovisad i resultaträkningen	–14	–11
Under året bortskrivna kundfordringar	16	5
Återföring av ej utnyttjat belopp samt övrigt	–9	2
Utgående balans	–40	–32

103

01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter

Noter

OS. Operativa skulder

OS.1 Övriga långfristiga skulder

		Koncernen			Moderbolaget
	2024	.12.31	2023.12.31	2024	.12.31	2023.12.31
Personalrelaterade skulder		30	24		-	-
Erhållna depositioner från hyresgäster		142	147		-	-
Tilläggsköpeskilling		120	120		-	-
Garantireserv		12	8		-	-
Övrigt		30	30		-	-
Utgående balans		334	329		-	-

Tilläggsköpeskilling

Skulden är hänförlig till tillgångsförvärv, utvärdering

av skuldens storlek görs löpande och eventuella för-

ändringar i skuldens storlek sker genom justering av

anskaffningsvärdet på förvärvad fastighet. Beräkning av

tilläggsköpeskillingens storlek baseras på parametrar i

respektive förvärvsavtal. Under 2024 har inga tilläggs-

köpeskillingar hänförligt till förvärv skuldförts, liksom

under 2023. Under år 2024 har 0 MSEK (11) hänförligt

till tilläggsköpeskillingar skrivits ned, då villkoren för

utbetalning av tilläggsköpeskilling inte uppnåtts.

Garantireserv

Utgående balans för garantireserver avser entrepre-

nadarbeten och sker normalt med 0,5% av entrepre-

nadsumman under garantiperioden.

OS.2 Övriga skulder

		Koncernen			Moderbolaget
	2024	.12.31	2023.12.31	2024	.12.31	2023.12.31
Personalrelaterade skulder		7	17		10	10
Momsskulder		-	20		7	10
Övriga skulder		20	237		0	-
Utgående balans		26	273		17	21

OS.3 Upplupna kostnader och förutbetalda

intäkter

		Koncernen			Moderbolaget
	2024	.12.31	2023.12.31	2024	.12.31	2023.12.31
Semesterlöneskuld och sociala kostnader		47	45		37	35
Upplupna räntekostnader		131	111		112	85
Förutbetalda hyror		602	516		-	-
Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter		71	108		7	8
Utgående balans		851	780		156	128

104

01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter

Noter

OS.4 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser

		Koncernen			Moderbolaget
	2024	.12.31	2023.12.31	2024	.12.31	2023.12.31
Ställda säkerheter
Fastighetsinteckningar		156155 615	1561515 615		-	-
Aktier i koncernbolag		419	383		-	-
Eventualförpliktelser
Borgensförbindelser för dotterbolag					5885 884	7877 871
Garantiåtagande och insatsgarantier		13251 325	740		13251 325	740
Summa		23243 242	24604 609		7207 208	8618 611
Eventualförpliktelser

Ersättningsskyldighet för förorening eller miljöskada

Enligt miljöbalken kan en fastighetsägare bli ersätt-

ningsskyldig för åtgärder på grund av förorening eller

allvarlig miljöskada. Inför fastighetsförvärv och nya

projekt genomförs alltid genomlysningar för att iden-

tifiera eventuella miljörisker.

Atrium Ljungberg har per balansdagen inte känne dom

om sådan förorening eller miljöskada som väsentligt

kan komma påverka koncernens finansiella ställning.

Insatsgarantier

Insatsgarantier utgör motförbindelser avseende

garantier som utgör säkerhet för belopp inbetalda till

bostadsrättsföreningar bildade av Atrium Ljungberg.

Garantin gäller i ett år från det att den slutliga

anskaffningskostnaden för bostadsrättsföreningen

har fastställts. Det potentiella åtagandet uppgår till

1087 MSEK (447).1 087 MSEK (447).

Förvärv av ej sålda bostadsrätter

Atrium Ljungbeg har avtalade garantier om att åter-

köpa lägenheter som är osålda 6 månader efter

godkänd entreprenad.

Tvister

Atrium Ljungberg är från tid till annan part i juridiska

processer och administrativa förfaranden relaterade till

uthyrning, förvaltningen och utveckling av fastigheter.

Per 2024-12-31 var Atrium Ljungberg inte part i någon

pågående process som skulle kunna få en väsentlig

påverkan på koncernens finansiella ställning.

105

01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter

Noter

F. Finansiering och kapitalstruktur

F.1 Kapitalstruktur

Koncernen eftersträvar en god resultatutveckling,

ekonomisk uthållighet och en stark finansiell ställ-

ning. De ekonomiska och finansiella målen är satta

för att ge en kombination av hög avkastning på eget

kapital, hög tillväxtkapacitet och finansiell stabilitet.

Koncernens finansiella riskbegränsningar enligt

finanspolicy:

— Belåningsgraden ska vara högst 45%.

— Räntetäckningsgraden ska vara lägst 2,0 gånger.

Utdelningspolicyn anger att utdelningen ska motsvara

ca en tredjedel av förvaltningsresultatet såvida inte

investeringar eller bolagets finansiella ställning i

övrigt motiverar en avvikelse. Därutöver kan styrelsen

föreslå att vinster av engångskaraktär kan föras över

till ägarna.

De ålagda villkor som koncernen har gentemot

externa långivare för att tillhandahålla en kredit och

som innebär att en kredit förfaller till betalning om

villkoren inte uppfylls är likartade i de olika kreditav-

talen. Avtalen föreskriver i huvudsak en räntetäck-

ningsgrad om minst 1,6 ggr och en belåningsgrad

om maximalt 65%, båda beräknade på koncernnivå.

Vid årsskiftet uppfyllde koncernen samtliga ålagda

villkor. Villkoren ligger även under koncernens finan-

siella mål. Koncernens kapitalstruktur utgörs av ränte-

bärande nettolåneskuld och eget kapital hänförligt till

moderbolagets aktieägare. Detta består av aktieka-

pital, övrigt tillskjutet kapital samt balanserade vinst-

medel inklusive årets resultat. Finansverksamheten

beskrivs ytterligare i not F.2 Finansiella instrument

och riskhantering.

Atrium Ljungbergs upplåning är till viss del säker-

ställd med pantbrev i koncernens fastigheter,

aktiepant i dotterbolag samt i vissa fall borgens-

förbindelse utgiven av moderbolaget för dotter-

bolagens upplåning.

Räntebärande skulder redovisas till upplupet anskaff-

ningsvärde vilket är det redovisade värdet i tabellen

Kapitalstruktur. Beräkningen av verkligt värde av

skulder till kreditinstitut baseras på diskonterade

bedömda framtida kassaflöden. Diskonteringen sker

utifrån aktuella marknadsräntor med ett tillägg för

aktuell upplåningsmarginal. Värderingen är härmed

gjord enligt IFRS värderingshierarki nivå 2. Värdering

av derivat beskrivs i not F.2.

Bolaget har ett MTN-program med en ram på 17 000

mkr. Totalt finns utestående obligationer om 13 516

mkr (12 363) och under året har 3 000 mkr (900)

emitterats. Med certifikat avses företagscertifikat

som ges ut utan ställande av säkerhet under bolagets

certifikatprogram med en ram på 5 000 mkr.

Kapitalstruktur

		2024		.12.31		2023.12.31
Koncernen	Redovisat värde	Verkligt värde		Redovisat värde	Verkligt värde
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut	9549 546		9549 546	1072310 723	10710 723
Obligationer	1351613 516		135313 531	123612 363	120612 063
Certifikat 1)	12551 255		12551 255	1881 880	181 880
Totalt lån	24324 317		24334 332	249624 966	24624 666
Likvida medel	129			119
Nettoskuld	24184 188			2484724 847
Eget kapital	279227 927			27527 519
Summa	521152 115			523652 366
		2024.12.31 2023.12.31

Moderbolaget Redovisat värde Verkligt värde Redovisat värde Verkligt värde

Långfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 3893 3893 3813 3813

Obligationer 13516 13531 12363 12063

Certifikat

1255 1255 1880 1880

Totalt lån 18663 18679 18056 17756

Emitterade obligationer 2024

						Emissions-
						spread
						över
				Fast/rörlig	Volym,	3M Stibor /
Obligation	Start	Förfall	Löptid, år	ränta	mkr	SWAP	Anm.
144	2024-02-09	2027-02-09	3,00	Rörlig	600	1,50%	Grön
145	2024-04-03	2028-04-03	4,00	Rörlig	1 000	1,50%	Grön
146	2024-05-24	2029-05-24	5,00	Rörlig	500	1,50%	Grön
147	2024-08-21	2028-08-21	4,00	Rörlig	300	1,30%	Grön
148	2024-08-20	2029-02-20	4,50	Rörlig	300	1,38%	Grön
149	2024-09-13	2029-09-13	5,00	Rörlig	300	1,30%	Grön

Exklusive långfristig skuld finansiell leasing.

106

01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter

Noter

F.2 Finansiella instrument och riskhantering

Redovisningsprinciper

Ett finansiellt instrument är varje form av avtal som

ger upphov till en finansiell tillgång eller finansiell

skuld. Finansiella tillgångar i balansräkningen avser

lånefordringar, derivat, hyres- och kundfordringar,

övriga fordringar och likvida medel. Finansiella skulder

avser låneskulder, derivat, övriga kortfristiga skulder

samt leverantörsskulder.

Redovisning av finansiella instrument i balans-

räkningen sker när bolaget blir part i instrumentets

avtalsmässiga villkor. En tillgång bokas bort från

balansräkningen när rättigheterna i avtalet reali-

seras, förfaller eller när bolaget förlorar kontrollen

över den. En skuld bokas bort från balansräk-

ningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på

annat sätt utsläcks. För derivatinstrument tillämpas

affärsdagsredovisning och för avistaköp eller avista-

försäljning av finansiella tillgångar tillämpas likvid-

dagsredovisning. Finansiella instrument som finns i

koncernen klassi ficeras enligt följande:

— Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde

viarevia resultaträkningen

— Finansiella tillgångar värderade till upplupet

anskaffningsvärde

— Finansiella skulder värderade till verkligt värde

viarevia resultaträkningen

— Finansiella skulder värderade till upplupet

anskaffningsvärde

Derivat (ränteswapavtal och valutaswapavtal) är

värderade till verkligt värde i balansräkningen och

enligt IFRS värderingshierarki har verkligt värde på

derivat värderats enligt nivå 2. Denna nivå innebär

att värderingen baseras på annan indata än noterade

priser som ingår i nivå 1, som är observerbar för till-

gången eller skulden antingen direkt eller indirekt.

Övriga finansiella instrument berörs inte av verkligt

värdehierarkin då de redovisas till upplupet anskaff-

ningsvärde i balansräkningen.

Räntebärande skulder redovisas till upplupet anskaff-

ningsvärde vilket är det redovisade värdet i tabellen

Kapitalstruktur i not F.1. Beräkningen av verkligt värde

av skulder till kreditinstitut baseras på diskonterade

bedömda framtida kassaflöden. Diskonteringen sker

utifrån aktuella marknadsräntor med ett tillägg för

aktuell upplåningsmarginal. Värderingen är härmed

gjord enligt IFRS värderingshierarki nivå 2. För övriga

finansiella instrument värderade till upplupet anskaff-

ningsvärde bedöms bokfört värde överensstämma

med verkligt värde.

För samtliga finansiella fordringar förutom likvida

medel används den förenklade metoden vid reser-

vering för förväntade kreditförluster. Det innebär att

reserven värderas till ett belopp som motsvaras av

fordringarnas återstående löptid. Löpande utvärderar

bolaget om det finns objektiva indikationer på att en

finansiell tillgång eller grupp av finansiella tillgångar

är i behov av nedskrivning.

Fallissemang definieras som när det bedöms osanno-

likt att motparten kommer att möta sina åtaganden

pga. indikationer så som missade betalningar eller

finansiella svårigheter. Efter att förfallodagen passe-

rats med 90 dagar anses alltid fallissemang föreligga

och då görs en individuell bedömning och reservering.

För likvida medel görs bedömningen baserat på

bankernas sannolikhet för fallissemang.

För moderbolagets redovisningsprinciper, se sid. 111.

Principer för finansiering och finansiell riskhantering

Finansiering och finansiella risker hanteras enligt

av Atrium Ljungbergs styrelse fastställda riktlinjer.

Koncernens finansfunktion som ansvarar för finansiering,

likviditet och finansiella risker är koncentrerad till

moderbolaget. Policyefterlevnad rapporteras till cfo

och styrelsen kvartalsvis.

Finansieringsrisk och Likviditet

Med finansieringsrisk avses bolagets risk att det

saknas likvida medel eller krediter för att kunna full-

göra betalningsförpliktelser. För att hantera detta ska

bolaget hålla en likviditetsbuffert i form av kassa och

outnyttjat kreditutrymme som täcker bl. a. låneförfall

och beslutade investeringar inom 12 månader. Vidare

upprätthålls en aktiv likviditetsplanering för att opti-

mera likviditeten vid varje tillfälle.

Kategorisering av finansiella instrument

			Finansiella tillgångar värderade		Finansiell tillgång/skuld värderad till			Finansiella skulder värderade till				Finansiella tillgångar värderade			Finansiell tillgång/skuld värderad till			Finansiella skulder värderade till
			till upplupet anskaffningsvärde		verkligt värde via resultaträkningen	upplupet anskaffningsvärde						till upplupet anskaffningsvärde			verkligt värde via resultaträkningen			upplupet anskaffningsvärde
Koncernen	2024	.12.31	2023.12.31	2024.12.31	2023.12.31	2024	.12.31	2023.12.31	Moderbolaget	2024	.12.31	2023.12.31	2024	.12.31	2023.12.31	2024	.12.31	2023.12.31
Derivat		-	-	494	733		-	-	Kundfordringar		0	0		-	-		-	-
Kundfordringar		94	211	-	-		-	-	Fordr. hos koncernbolag		2590225 902	26226 227		-	-		-	-
Övriga fordringar		250	56	-	-		-	-	Övriga fordringar		21	33		-	-		-	-
Likvida medel		129	119	-	-		-	-	Likvida medel		14	3		-	-		-	-
Totalt		474	387	494	733		-	-	Totalt		259325 938	262636 263		-	-		-	-
Räntebärande skulder		-	-	-	-		2431724 317	2496624 966	Räntebärande skulder		-	-		-	-		18 663	18 056
Derivat		-	-	304	344				Derivat		-	-		304	344		-	-
Övriga skulder		-	-	120	120		192	414	Övriga skulder		-	-		-	-		0	0
Leverantörsskulder		-	-	-	-		203	169	Leverantörsskulder		-	-		-	-		8	18
Totalt		-	-	424	464		24724 712	25525 549	Totalt		-	-		304	344		18 672	18 074

Verkligt värde överstämmer med bokfört värde för samtliga finansiella instrument andra än räntebärande skulder

107

01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter

Noter

Koncernens likviditet per 2024-12-31 uppgick inklusive

outnyttjad checkräkningskredit om 249 mkr (197),

till 379 mkr (316). Vid årsskiftet finns även outnytt-

jat utrymme i revolverande kreditfaciliteter om 8

740 mkr (7 640). Av tabellen nedan framgår kapital-

bindningsstrukturen i låneportföljen. Den genom-

snittliga kapitalbindningstiden uppgick per 2024-12-31

till 3,6 år (3,5).

Kapitalbindning
		Koncernen			Moderbolaget
Bindningstid	Lån	Andel, %	Totala kreditavtal	Lån	Andel, %	Totala kreditavtal
2025	45554 555	19%	51555 155	4554 555	24%	515 155
2026	43644 364	18%	505 004	353 504	19%	41444 144
2027	65796 579	27%	1037910 379	494 944	26%	87448 744
2028	49364 936	20%	56365 636	1781 787	10%	242 487
2029	11001 100	5%	4104 100	1101 100	6%	4104 100
>2029	27832 783	11%	2782 783	272 773	15%	27832 783
Totalt	24324 317	100%	3303 057	186618 663	100%	274127 413

Marknads

och ränterisk

Med marknadsrisk avses risken för resultatpåverkan

som följd av förändringar i omvärlden. Marknads risken

är främst hänförlig till utvecklingen av ränte nivåer för

kort- och långfristig upplåning samt av aktuella mark-

nadsräntor. För begränsning av ränterisken fördelas

ränteförfallen upp till 10 år och maximalt 45% av låne-

volymen får vara exponerad mot kort räntebindning,

definierad som att räntejustering inträffar inom 12

månader. I tabellen Räntebindningstid specificeras för-

fallotidpunkterna för koncernens räntebärande skulder.

Medellöptiden för räntebindningen uppgick per 2024-

12-31 till 3,0 år (3,8). De räntebärande skulderna upp-

gick vid periodens slut till 24 317 mkr (24 966) med en

genomsnittlig utgående ränta om 2,9% (2,3) exklusive

och 3,1% (2,4) inklusive outnyttjade kreditfaciliteter.

En ökning av räntenivån med en %-enhet skulle innebära

en förändring av förvaltningsresultatet med 30 mkr (–35).

Derivatportföljen bestod vid periodens slut av totalt

23488 mkr (23 039) i räntes23 488 mkr (23 039) i ränteswappar och valutaränte-

swappar. Ränte swap avtalen används som ett medel

att förändra räntebindningsstrukturen utan att ändra

kapitalbindningen i låneportföljen. Verkligt värde för

räntederivat uppgår på balansdagen till 190 mkr (390).

Räntan på skulden förfaller kvartalsvis fram till år 2037.

Den påverkar resultaträkningen löpande under de aktu-

ella lånens löptid genom att upplupen ränta redovisas.

Atrium Ljungberg har också eftersträvat en spridning

av omförhandlingstidpunkter för befintliga hyres-

kontrakt som ett led i att minska marknadsrisken

avseende tillfälliga konjunktursvängningar. Av not

IK.1 framgår hur stor andel av intäkterna som omför-

handlas under kommande år. I genomsnitt uppgår

den vägda återstående löptiden för hyreskontrakten

till 4,6 år (4,6).

Räntebindning, mkr
			Genomsnitt-
Bindningstid	Volym	Andel, %	lig ränta, % 1)
2025	44434 443	18%	3,6%
2026	4204 204	17%	2,4%
2027	383 850	16%	3,1%
2028	45604 560	19%	2,6%
2029	25602 560	11%	2,3%
>2029	4704 700	19%	3,4%
Totalt	24324 317	100%	2,9%

) Genomsnittlig kreditmarginal för rörliga lån är fördelad på

räntederivatens förfallotidpunkter. Snitträntan redovisas exklusive

kostnad för outnyttjat kreditutrymme. Av det som förfaller under

2025 utgör per bokslutsdagen ca 4% rörlig ränta och det ingår

även 1 500 mkr i av motparten stängningsbara swappar.

Förfallostruktur
derivatinstrument,
exkl. kreditmarginaler			Genom-
	Nominellt	Marknads-	snittlig
Förfalloår	belopp, mkr	värde, mkr	ränta, %
2025	292 950	–14	1,3%
2026	54655 465	–43	1,7%
2027	39293 929	–11	2,3%
2028	3883 885	17	2,1%
2029	25602 560	144	1,4%
2030 och senare	4704 700	97	2,1%
Totalt	23423 488	191	1,9%

Kreditrisk och motpartsrisk

Med kreditrisk avses risken att motparten inte kan

fullgöra leveranser eller betalningsförpliktelser. Atrium

Ljungbergs kreditrisker ligger i att hyresgästerna even-

tuellt inte skulle kunna fullgöra sina betalningar enligt

gällande hyreskontrakt. I samband med kontraktens

tecknande värderas denna risk och avtalen komplet-

teras i förekommande fall med, från hyresgästerna,

ställda säkerheter i form av deposition eller bank-

garantier på motsvarande 3–12 månaders hyra. Vid

årets utgång uppgick erhållna depositioner och bank-

garantier till 142 mkr (147) respektive 89 mkr (81).

Atrium Ljungberg har ISDA-avtal med samtliga mot-

parter med vilka derivatavtal ingåtts för att begränsa

motpartsrisk. I dessa avtal finns möjlig het till kvitt-

ning av utestående positiva och negativa marknads-

värden vid händelse av fallissemang. Det redovisade

nettovärdet för derivaten om 190 mkr (390) består av

ett positivt värde om 494 mkr (733) och ett negativt

värde om –304 mkr (–344). Atrium Ljungberg har inte

kvittat några belopp i balansräkningen men de posi-

tiva och negativa värden mot en och samma mot-

part skulle kunna kvittas i sin helhet vid händelse av

fallissemang.

Bruttoexponering för motpartsrisker avseende likvida

medel uppgick till 129 mkr (119).

Valutarisk

En valutarisk uppstår när betalning sker i annan

valuta än svenska kronor. En sådan valuta effekt

redovisas i resultaträkningen. Atrium Ljungberg gör

endast undantagsvis inköp i utländsk valuta vilket

medför en liten valutarisk. Bolaget har under tidigare

år emitterat obligationer i norska kronor. För dessa lån

som har tagits upp i utländsk valuta har volymen och

kupongbetalningar säkrats med valutaränte swappar

vilket eliminerar valutaexponeringen. Totalt finns

valutaräntederivat om 2 424 mkr (2 975). Verkligt

värde för valutaräntederivat uppgår på balansdagen

till –257 mkr (–245).

108

01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter

Noter

Känslighetsanalys kassaflöden 1)
		Resultat-
	Förändring, %	effekt , mkr
Hyresnivå/index	+/–5%5 %	+/–120
Kostnader fastighetsförvaltningen	+/–5%–5 %	–/+33
UthyrningsgradUthyrningsgrad	+/–1%-–1 %-enhet	+/–26
Räntekostnader	+/–1%-–1 %-enhet	+/–24

Resultateffekt avser effekten under det närmast kommande året

med hänsyn till struktur och bindningstider i hyreskontrakt och

låneavtal. Resultateffekt avser efter skatt .

Moderbolaget 2024.12.31 2023.12.31

Skulder 2025 2026 2027 2028

2029 och

senare 2024 2025 2026 2027

2028 och

senare

Räntebärande skulder inkl. räntor –4994 –3995 –5258 –1987 –4397 –3919 –3459 –3881 –4473 –3817

Derivat 167 –3 87 4 105 462 126 –29 53 –18

								Övriga skulder 0 - - - - 0 -	-	-	-
Leverantörsskulder	–8	-	-	-	-	–18		-	-	-	-
Totalt	–4835	–3998	–5171	–1983	–4293	–3475	–3333 –3909 –4420 –3835

F.3 Finansiella intäkter och kostnader

	Koncernen		Moderbolaget
Finansiella intäkter	2024	2023	2024	2023
Ränteintäkter	13	11	13	11
Övriga ränteintäkter	3	1	0	0
Övriga finansiella intäkter	2	0	112	216
Koncerränteintäkter	-	-	864	844
Totalt	17	12	989	101 071

	Koncernen		Moderbolaget
Finansiella kostnader	2024	2023	2024	2023
Räntekostnader	–580	–523	–348	–273
Övriga räntekostnader	–8	–8	–4	–4
Övriga finansiella kostnader	–2	–3	–69	–287
Koncernräntekostnader	-	-	–136	–133
Totalt	–590	–534	–557	–698

Ränteintäkter och -kostnader från finansiella tillgångar

och skulder värderade till upplupet anskaffnings-

värde uppgick till 17 mkr (12) respektive –590 mkr

(–534) för koncernen. Ränteintäkter och -kostnader

från finansiella tillgångar och skulder värderade till

upplupet anskaffningsvärde uppgick till 877 mkr

(855) respektive –557 mkr (–698) för moderbolaget.

Räntekostnader hänförliga till instrument till verkligt

värde via resultaträkningen (räntederivat) uppgick

till –67 mkr (–99) och värdeförändring på finansiella

skulder till verkligt värde till 51 (–186) i moder bolaget.

Under året har 75 mkr (90) i ränteutgifter som avser

investeringar i koncernens egna fastigheter aktiverats.

Den genomsnittliga räntesatsen som har använts vid

beräkningen uppgår till 2,6% (2,3). I moderbolaget

har ränteutgifter avseende investeringar i egna fastig-

heter kostnadsförts.

109

01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter

Noter

F.4 Kassaflöden från finansiella skulder

		Långfristiga	Övriga				Långfristiga	Övriga
Kassaflöden från finansiella skulder	Derivat	räntebärande skulder	skulder	Totalt	Kassaflöden från finansiella skulder	Derivat	räntebärande skulder	skulder	Totalt
Koncernen, 1 januari 2024	344	249664 966	703	260126 013	Koncernen, 1 januari 2023	59	25385 389	539	259875 987
Upptagna lån	-	80378 037	–217	78207 820	Upptagna lån	-	575 777	188	595 965
Amortering av skuld	-	–86178 617	33	–858 583	Amortering av skuld	-	–595 987	–45	–60326 032
Mottagna och återbetalade depositioner	-	-	–5	–5	Mottagna och återbetalade depositioner	-	-	21	21
Kassaflödespåverkande poster	-	–580	–188	–768	Kassaflödespåverkande poster	-	–210	164	–46
Värdeförändring derivat	–40	-	-	–40	Värdeförändring derivat	285	-	-	285
Valuta	-	–53	-	–53	Valuta	-	–208	-	–208
Periodisering av kostnader och övr	-	–16	-	–16	Periodisering av kostnader och övr	-	–5	-	–5
Ej kassaflödespåverkande poster	–40	–69	-	–109	Ej kassaflödespåverkande poster	285	–214	-	71
Koncernen, 31 december 2024	304	24324 317	515	251325 135	Koncernen, 31 december 2023	344	249624 966	703	26026 013

		Långfristiga	Övriga				Långfristiga	Övriga
Kassaflöden från finansiella skulder	Derivat	räntebärande skulder	skulder	Totalt	Kassaflöden från finansiella skulder	Derivat	räntebärande skulder	skulder	Totalt
Moderbolaget, 1 januari 2024	344	18058 056	18	1841818 418	Moderbolaget, 1 januari 2023	59	177917 796	19	178717 873
Upptagna lån	-	6 978	8	6 986	Upptagna lån	-	343 483	19	3503 502
Amortering av skuld	-	–6 307	–18	–6 325	Amortering av skuld	-	–303 000	–19	–30193 019
Mottagna och återbetalade depositioner	-	-		0	Mottagna och återbetalade depositioner	-	-		0
Kassaflödespåverkande poster	-	671	–10	661	Kassaflödespåverkande poster	-	483	–1	482
Värdeförändring derivat	–40	-	-	–40	Värdeförändring derivat	285	-	-	285
Valuta	-	–53	-	–53	Valuta	-	–216	-	–216
Periodisering av kostnader	-	–10	-	–10	Periodisering av kostnader	-	–7	-	–7
Ej kassaflödespåverkande poster	–40	–63	-	–104	Ej kassaflödespåverkande poster	285	–223	0	62
Moderbolaget, 31 december 2024	304	18 663	8	18 975	Moderbolaget, 31 december 2023	344	18018 056	18	18418 418

110

01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter

Noter

K. Koncernstruktur

K.1 Andelar i koncernföretag

Redovisningsprinciper

Moderbolagets andelar i koncernföretag värderas

till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade

nedskrivningar ökat eller minskat med förändring av

kapital andelen. Ett dotterbolags redovisade värde

prövas minst årligen avseende eventuellt nedskrivnings-

behov, eller oftare när det finns en indikation på att det

redovisade värdet eventuellt inte är återvinningsbart.

Vid nedskrivningsprövningen jämförs det beräk-

nade återvinningsvärdet med det bokförda värdet.

Återvinningsvärdet utgörs av det högsta av verkligt

värde med avdrag för försäljningskostnader och

nyttjandevärdet. Nyttjandevärdet utgörs av nuvärdet av

framtida kassaflöden. Eventuell nedskrivning redovisas

i de fall då värdenedgången kan antas vara bestående.

Nedskrivningar och återföringar av tidigare ned-

skrivningar redovisas i resultaträkningen.

Moderbolaget

2024.12.31 2023.12.31

Ingående anskaffningsvärden 1890 1554

Förvärv - -

Kapitaltillskott 935 336

Förändring kapitalandel - -

Avyttringar - -

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 2825 1890

Ingående nedskrivningar –72 –72

Årets nedskrivningar –17 –0

Utgående ackumulerade nedskrivningar –89 –72

Utgående balans 2735 1817

				Antal		Kapital-		Eget kapital,
				andelar		andel, %		mkr			Resultat	Bokfört värde, mkr
Moderbolag, Direktägda bolag	Org.nr	Säte	2024	.12.31	2024	.12.31		2024.12.31		2024		2024	.12.31	2023.12.31
Atrium Ljungberg Holding 1 AB	556781-3059	Nacka		101 000			100		56		–89		846	846
Atrium Ljungberg Holding 2 AB	556720-3111	Nacka		10000 000			100		1		–9		18	8
Atrium Ljungberg Holding 3 AB	556781-3117	Nacka		101 000			100		1		–28		187	160
Atrium Ljungberg Holding 4 AB	559056-7730	Nacka		500			100		730		726		41	37
Atrium Ljungberg Holding 5 AB	559160-5729	Nacka		500			100		0		–12		18	26
Atrium Ljungberg Holding 6 AB	559196-3490	Nacka		500			100		95		–6		0	0
Atrium Ljungberg Holding 7 AB	559198-3415	Nacka		500			100		0		–81		354	273
Atrium Ljungberg Holding 8 AB	559281-7109	Nacka		500			100		0		–0		0	0
Atrium Ljungberg Holding 9 AB	559281-7091	Nacka		500			100		780		–1		781	0
Atrium Ljungberg Holding 10 AB	559281-7141	Nacka		500			100		1		–26		49	25
LjungbergGruppen Holding AB	556669-3221	Nacka		1001 000			100		35		–5		190	190
Atrium Ljungberg Slakthuset Holding AB	559183-0244	Nacka		500			100		–0		–1		1	1
Atrium Ljungberg Bostad Holding AB	559117-6440	Nacka		500			100		2		–0		3	3
Atrium Ljungberg Impluvium Holding AB	559196-3532	Nacka		500			100		0		0		1	1
Fastighetsaktiebolaget Blästern	556282-8052	Nacka		100010 000			100		0		0		0	0
Fastighetsaktiebolaget Celtica	556350-9727	Nacka		278102 781 000			100		215		6		167	167
TL Bygg AB	556225-4440	Nacka		100010 000			100		97		–0		80	80
Utgående balans													272 735	18171 817
1)

Uppgift lämnas endast för de bolag som per 2024-12-31 ingår i koncernen.

111

01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter

Noter

				Antal	Kapitalandel,		Eget kapital,
				andelar	%		mkr	Resultat
Moderbolag, Indirekt ägda bolag 1)	Org.nr	Säte	2024	.12.31	2024.12.31	2024	.12.31	2024
Atrium Ljungberg Bas Barkarby AB	559056-7540	Nacka		500	100		62	–3
Atrium Ljungberg Bellmangaraget AB	559299-9717	Nacka		500	100		0	0
Atrium Ljungberg Blästern 15 AB	559376-8145	Nacka		101 000	100		59	18
Atrium Ljungberg Bohus 10 AB	559302-2352	Nacka		500	100		5	2
Atrium Ljungberg Bohus 9 AB	559299-9774	Nacka		500	100		15	1
Atrium Ljungberg Borgarfjord 3 AB	556755-8076	Nacka		101 000	100		–9	–43
Atrium Ljungberg Bostad AB	559122-1378	Nacka		500	100		17	–1
Atrium Ljungberg Bostadsrättsförvaltning AB	559198-3365	Nacka		500	100		1	0
Atrium Ljungberg Cambridge 1 AB	559339-5949	Nacka		500	100		0	0
Atrium Ljungberg Cambridge 2 AB	559339-6004	Nacka		500	100		0	0
Atrium Ljungberg Citadellet AB	556994-4878	Nacka		500	100		56	3
Atrium Ljungberg Conditor 1 AB	559155-0404	Nacka		500	100		0	–0
Atrium Ljungberg Conditor 2 AB	559155-0487	Nacka		500	100		0	0
Atrium Ljungberg Conditor 3 AB	559155-0479	Nacka		500	100		0	0
Atrium Ljungberg Dimman AB	556659-3231	Nacka		101 000	100		54	–2
Atrium Ljungberg Evenemangsplatsen AB	559344-5355	Nacka		500	100		19	1
Atrium Ljungberg Fanny Udde AB	559198-3407	Nacka		500	100		1	0
Atrium Ljungberg Fatburssjön AB	556021-7506	Nacka		151 500	100		0	–2
Atrium Ljungberg Formalin AB	559312-9934	Nacka		500	100		11	5
Atrium Ljungberg Gillevägen AB	559196-3508	Nacka		500	100		0	–0
Atrium Ljungberg Gränby Entré AB	556781-3091	Nacka		101 000	100		74	7
Atrium Ljungberg Gränby Köpstad AB	556731-8265	Nacka		101 000	100		44	3
Atrium Ljungberg Gränby Park 1 AB	559196-3540	Nacka		500	100		5	1
Atrium Ljungberg Gränby Park Holding AB	559172-9024	Nacka		500	100		0	–0
Atrium Ljungberg Gränby Port AB	559198-3340	Nacka		500	100		6	0
Atrium Ljungberg Hallvägen AB	559155-0453	Nacka		500	100		6	–2
Atrium Ljungberg Holding 11 AB	559332-9765	Nacka		500	100		814	33
Atrium Ljungberg Holding 12 AB	559332-9757	Nacka		500	100		1	–4
Atrium Ljungberg Holding 13 AB	559332-9740	Nacka		500	100		0	–0
Atrium Ljungberg Hälsingegatan AB	556877-5687	Nacka		500	100		–28	–36
Atrium Ljungberg Impluvium 14 AB	556065-3023	Nacka		101 000	100		2	0
Atrium Ljungberg Impluvium 15 AB	559281-7059	Nacka		500	100		0	0
Atrium Ljungberg Impluvium 16 AB	559281-7125	Nacka		500	100		0	0
Atrium Ljungberg Impluvium 17 AB	559281-7117	Nacka		500	100		0	0
Atrium Ljungberg Impluvium 25 AB	559306-2564	Nacka		500	100		1	0
Atrium Ljungberg Kvarngärdet 33:2 AB	556710-7189	Nacka		10000 000	100		78	1
Atrium Ljungberg Kista NOD AB	556745-5182	Nacka		101 000	100		95	6
Atrium Ljungberg Kv 3 AB	559315-8529	Nacka		500	100		–0	–6
Atrium Ljungberg Kv 4 AB	559315-8511	Nacka		500	100		0	–6
Atrium Ljungberg Kv 5 AB	559315-8545	Nacka		500	100		0	–6
Atrium Ljungberg Kv 6 AB	559312-9843	Nacka		500	100		0	–4

112

01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter

Noter

Atrium Ljungberg Kv 7 AB	559312-9900	Nacka	500	100	16	–14
Atrium Ljungberg Kv 8 AB	559312-9892	Nacka	500	100	19	0
Atrium Ljungberg Kyrkviken 1 AB	559117-6408	Nacka	500	100	4	0
Atrium Ljungberg Kyrkviken AB	556781-3083	Nacka	101 000	100	1	–2
Atrium Ljungberg Kyrkviken Holding AB	559117-6424	Nacka	500	100	2	–0
Atrium Ljungberg Life City AB	559065-7713	Nacka	500	100	125	26
Atrium Ljungberg Lindholmsallén AB	559369-7674	Nacka	250	100	1	–15
Atrium Ljungberg Lindholmshamnen AB	559183-6357	Nacka	500	100	–1	–1
Atrium Ljungberg Lindholmspiren KB	969646-1509	Nacka	E/T	100	297	52
Atrium Ljungberg M2 AB	556994-4910	Nacka	500	100	93	–1
Atrium Ljungberg Malmen AB	556165-6553	Nacka	101 000	100	17	2
Atrium Ljungberg Mark Holding AB	559117-6416	Nacka	500	100	0	–0
Atrium Ljungberg Mälarterassen AB	559198-3332	Nacka	500	100	0	–1
Atrium Ljungberg Nobelberget Holding 1 AB	559196-3516	Nacka	500	100	231	6
Atrium Ljungberg Nobelberget Holding 2 AB	559315-8503	Nacka	500	100	301	97
Atrium Ljungberg Panncentralen AB	559312-9884	Nacka	500	100	3	–1
Atrium Ljungberg Parkering AB	559198-3449	Nacka	500	100	0	0
Atrium Ljungberg Pisa AB	559299-9709	Nacka	500	100	0	0
Atrium Ljungberg Planiavägen AB	556815-7852	Nacka	50050 000	100	19	2
Atrium Ljungberg Platsmark AB	559402-2377	Nacka	500	100	1	–0
Atrium Ljungberg Projektutveckling AB	559198-3423	Nacka	500	100	0	–6
Atrium Ljungberg Resan AB	556948-4529	Nacka	101 000	100	3	0
Atrium Ljungberg S:t Eriksgatan AB	556914-0782	Nacka	5000 000	100	23	–0
Atrium Ljungberg Servicenter AB	559165-9916	Nacka	500	100	27	1
Atrium Ljungberg Sickla 1 Holding AB	559315-8495	Nacka	500	100	15	–4
Atrium Ljungberg Sickla Front 1 AB	559198-3399	Nacka	500	100	25	9
Atrium Ljungberg Sickla Front 2 AB	559312-9876	Nacka	500	100	61	30
Atrium Ljungberg Sickla Industrifastigheter Holding AB	559187-7658	Nacka	500	100	148	117
Atrium Ljungberg Sickla Kvarter A AB	559485-8564	Nacka	500	100	0	–0
Atrium Ljungberg Sickla Kvarter H AB	559485-8531	Nacka	500	100	0	–0
Atrium Ljungberg Sickla Kvarter J AB	559485-8523	Nacka	500	100	0	–0
Atrium Ljungberg Sickla Station AB	556781-3075	Nacka	101 000	100	2	–14
Atrium Ljungberg Simba AB	559344-5405	Nacka	500	100	20	4
Atrium Ljungberg Siroccogatan AB	559344-5413	Nacka	500	100	–1	–4
Atrium Ljungberg Slakthuset 1 AB	559184-9616	Nacka	50050 000	100	8	5
Atrium Ljungberg Slakthuset 13 AB	559184-9657	Nacka	50050 000	100	141	25
Atrium Ljungberg Slakthuset 15 AB	556605-2386	Nacka	101 000	100	37	4
Atrium Ljungberg Slakthuset 16 AB	559184-9665	Nacka	50050 000	100	–0	–1
Atrium Ljungberg Slakthuset 2 AB	556833-4535	Nacka	500	100	54	15
Atrium Ljungberg Slakthuset 22 AB	559184-9673	Nacka	50000 000	100	1	0
Atrium Ljungberg Slakthuset 23 AB	559311-4985	Nacka	500	100	0	0
Atrium Ljungberg Slakthuset 32 AB	559184-9798	Nacka	50050 000	100	1	0
Atrium Ljungberg Slakthuset 33 AB	559470-5583	Nacka	250	100	0	–0
Atrium Ljungberg Slakthuset 39 AB	559184-9780	Nacka	50050 000	100	1	1
Atrium Ljungberg Slakthuset 40 AB	559184-9814	Nacka	5000 000	100	5	1

113

01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter

Noter

Atrium Ljungberg Slakthuset 41 AB	559184-9806	Nacka	5000 000	100	4	1
Atrium Ljungberg Slakthuset 48 AB	559184-9830	Nacka	50050 000	100	3	–1
Atrium Ljungberg Slakthuset 49 AB	559184-9822	Nacka	5000 000	100	4	–0
Atrium Ljungberg Slakthuset 5 AB	559340-8254	Nacka	500	100	0	0
Atrium Ljungberg Slakthuset 6 AB	559184-9624	Nacka	50000 000	100	2	–5
Atrium Ljungberg Slakthuset 63 AB	559187-7625	Nacka	500	100	1	–1
Atrium Ljungberg Slakthuset 7 AB	559184-9632	Nacka	50000 000	100	0	–0
Atrium Ljungberg Slakthuset 8 AB	559184-9640	Nacka	5000 000	100	2	0
Atrium Ljungberg Slakthuset 81 AB	559470-5591	Nacka	250	100	0	–0
Atrium Ljungberg Slakthuset Holding 1 AB	559183-0301	Nacka	500	100	0	–2
Atrium Ljungberg Slakthuset Holding 2 AB	559183-0319	Nacka	500	100	0	–1
Atrium Ljungberg Slakthuset Holding 3 AB	559183-0285	Nacka	500	100	0	–7
Atrium Ljungberg Stadsutveckling AB	559340-8411	Nacka	500	100	49	33
Atrium Ljungberg Stanford 1 AB	559299-9766	Nacka	500	100	0	0
Atrium Ljungberg Stanford 2 AB	559299-9758	Nacka	500	100	0	0
Atrium Ljungberg Stiftare AB	559155-0396	Nacka	500	100	0	–0
Atrium Ljungberg Stora Katrineberg AB	556600-3843	Nacka	101 000	100	38	5
Atrium Ljungberg Tranbodarne 13 AB	556754-7947	Nacka	101 000	100	57	3
Atrium Ljungberg Traversen AB	559344-5397	Nacka	500	100	1	1
Atrium Ljungberg VA AB	559402-2419	Nacka	500	100	0	0
Atrium Ljungberg Wave Hagastaden AB	559187-7633	Nacka	500	100	0	–0
Bostadsrättsföreningen Kulturarvet	769642-1044	Nacka	E/T	100	0	0
Bostadsrättsföreningen Kulturtrappan	769640-7894	Nacka	E/T	100	–0	–0
Fastighets AB Brogatan	556060-5536	Nacka	101 000	100	17	–35
Fastighetsaktiebolaget Stadsgården	556029-0602	Nacka	3199307431 993 074	100	924	7
Fastighetsaktiebolaget Österbotten	556019-4408	Nacka	1251 250	100	1	0
Fatburstrappan Väst AB	556622-5966	Nacka	101 000	100	62	2
Gränby Centrum AB	556409-6708	Nacka	100	100	163	30
Impluvium Tretton AB	556781-3109	Nacka	101 000	100	76	20
Kommanditbolaget T-Bodarne	969646-1392	Nacka	E/T	100	339	36
Kommanditbolaget Wårbyriggen 1	969651-2251	Nacka	E/T	100	80	2
LjungbergGruppen Fastighets AB TX31	556688-4283	Nacka	101 000	100	66	–1
Mobilia Nord AB	556745-4888	Nacka	1001 000	100	25	–8
Mobilia Shopping Centre AB	556412-5242	Nacka	100	100	–28	–31
Prospect & Icons AB	559137-9077	Nacka	101 000	100	6	0
Sickla Industrifastigheter Kommanditbolag	916616-1720	Nacka	E/T	100	111 116	198
Tranbodarne 11 KB	959542-9472	Nacka	E/T	100	455	–24
Walls Fastighets AB	556004-9909	Nacka	6006 000	100	14	–1

Uppgift lämnas endast för de bolag som per 2024-12-31 ingår i koncernen.

114

01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter

Noter

K.2 Andelar i intresseföretag och joint ventures

Redovisningsprinciper

Intresseföretag är företag där koncernen har

ett betydande inflytande, normalt genom ett

aktie innehav om lägst 20% och högst 50% och

redovisas enligt kapitalandels metoden. Joint ven-

tures är företag där koncernen har ett gemensamt

bestämmande inflytande, normalt genom aktie-

innehav om 50% och redovisas enligt kapitalandels-

metoden. Kapitalandelsmetoden innebär att andelar

i ett intresseföretag eller joint ventures redovisas till

anskaffningsvärde vid anskaffningstidpunkten och

därefter justeras med koncernens andel av föränd-

ringen i intresseföretagets eller joint ventures netto-

tillgångar. Koncernens bokförda värde på aktierna

i intresseföretagen och joint ventures motsvaras av

koncernens andel i intresseföretagens eller joint

ventures egna kapital samt eventuella restvärden på

koncernmässiga över- och undervärden.

	Antal aktier			Kapitalandel, %	Bokfört värde tkr
	2024	.12.31	2024	.12.31	2024	.12.31	2023.12.31
Barkarby Science AB
559160-1413
Säte i Järfälla		200		14		200	200
A house at Östermalm AB
559026-8149
Säte i Stockholm		520		50		52052 007	283638 363
Utgående balans						52252 207	285628 563

115

01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter

Noter

MB. Moderbolagets redovisningsprinciper och tillkommande upplysningar

MB.1 Moderbolagets redovisningsprinciper

Allmänt

Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper

som koncernen med de undantag och tillägg som

regleras i rekommendationen från Rådet för finansiell

rapportering RFR 2, Redovisning för juridiska personer.

Detta innebär att moderbolaget i årsredovisningen

för den juridiska personen tillämpar samtliga av EU

godkända IFRS och uttalanden så långt detta är

möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och tryg-

gandelagen samt med hänsyn till sambandet mellan

redovisning och beskattning. IFRS 9 tillämpas ej av

moderbolaget med undantag av de punkter som ej är

undantagna enligt RFR 2. IFRS 16 Leasing tillämpas

inte av moderbolaget vilket innebär att samtliga lea-

singavtal redovisas som operationella i moderbolaget.

Derivat

Moderbolaget redovisar derivat enligt lägsta värdet

av anskaffningsvärdet och det verkliga värdet. Per

2024-12-31 fanns negativa verkliga värden vilket inne-

bär att en skuld om 304 mkr (344) har redovisats

i balansräkningen. Värdeförändringar om –16 mkr

(–285) har redovisats i resultatet inom finansnettot.

Fordringar

Moderbolagets fordringar redovisas till anskaffnings-

värde. Fordringar på dotterbolag analyseras i den

generella modellen och de förväntade kreditreserve-

ringarna beräknas utifrån kontrakten med justeringar

för framåtblickande faktorer och med hänsyn tagen

till värdet av säkerheter.

Avsättningar och finansiella garantiavtal

I moderbolagets balansräkning redovisas avsättningar

under egen rubrik. För redovisning av finansiella

garantiavtal till förmån för dotterbolag och intresse

företag tillämpar moderbolaget lättnadsregeln i RFR

2 vilket innebär att IFRS 9 inte tillämpas för sådana

garantiavtal. I stället redovisar moderbolaget en

avsättning avseende finansiella garantiavtal när bolaget

har ett åtagande för vilket betalning sannolikt erfordras

för att reglera åtagandet.

MB.2 Moderbolagets resultat från andelar i

koncernföretag

Redovisningsprinciper

Erhållen utdelning redovisas när aktieägarens rätt att

erhålla betalning har fastställts. Om det anses säkert

att senare beslut om utdelning kommer att beslutas

på kommande årsstämma i det givande dotterbolaget

redovisar moderbolaget intäkten tidigare, så kallad

anteciperad utdelning.

Moderbolaget

Resultat från andelar i koncern-

företag 2024 2023

Utdelning från dotterbolag 0 0

Nedskrivning av dotterbolag –17 –0

Totalt –17 –0

MB.3 Obeskattade reserver / bokslutsdispositioner

Redovisningsprinciper

Det belopp som avsatts till obeskattade reserver i moder-

bolaget utgör skattepliktiga temporära skillnader.

På grund av sambandet mellan redovisning och

beskattning särredovisas inte den uppskjutna skatte-

skuld som är hänförlig till de obeskattade reserverna

i moderbolaget. Däremot görs i koncernen en upp-

delning av obeskattade reserver där 79,4% redovisas

som eget kapital och 20,6% redovisas som upp-

skjuten skatteskuld.

Obeskattade reserver 2024.12.31 2023.12.31

Ackumulerade överavskrivningar 3 2

Utgående balans 3 2

Bokslutsdispositioner

Överavskrivning inventarier –1 1

Erhållna koncernbidrag 67 53

Lämnade koncernbidrag - -

Totalt 66 54

MB.4 Förslag till vinstdisposition

Till årsstämman lämnar styrelsen nedanstående förslag

till vinstdisposition. Läs mer om styrelsens yttrande

om förslag till vinst disposition på sid. 112

Till årsstämmans förfogande i moderbolaget står:

Balanserad vinst 9186713065 kr

Årets vinst 402856030 kr

Summa 9589569095 kr

Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras på följande sätt:

Till aktieägarna utdelas 3,60 kr/aktie 453 981 100 kr

I ny räkning balanseras 9 135 587 995 kr

Summa 9 589 569 095 kr

Den föreslagna utdelningens totalbelopp är baserat på antal

utestående aktier per 2024-12-31.

116

01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter

Noter

Förslag till vinstdisposition

Styrelsens yttrande enligt

18 kap. 4 § och 19 kap. 22 §

Aktiebolagslagen (2005:551)

Styrelsen får härmed, i enlighet med 18 kap. 4§ och

19 kap. 22§ aktiebolagslagen (2005:551), avge föl-

jande yttrande till styrelsens förslag om vinstutdelning

och bemyndigande för styrelsen att besluta om åter-

köp av egna aktier.

Styrelsens motivering till att förslagen enligt ovan är

förenliga med bestämmelserna i 17 kap. 3§ 2 och 3

st. aktiebolags lagen är följande.

Verksamhetens art, omfattning och risker

Verksamhetens art och omfattning framgår av bolags-

ordningen och avgivna årsredovisningar. Den verk-

samhet som bedrivs i bolaget medför inte risker

utöver vad som förekommer eller kan antas före-

komma i branschen eller de risker som i allmänhet är

förenade med bedrivande av näringsverksamhet.

Bolagets och koncernens ekonomiska ställning

Bolagets och koncernens ekonomiska ställning per

den 31 december 2024 framgår av årsredo visningen

för 2024. Principerna som tillämpats för värdering av

tillgångar, avsättningar och skulder återfinns i noterna

på sid. 87–116 i årsredovisningen.

Det framgår av förslaget till vinstdisposition att

styrelsen föreslår att utdelning lämnas med 3,60 kronor

per aktie, uppdelat på två utbetalningstillfällen om

vardera 1,80 kronor per aktie, motsvarande ett sam-

manlagt belopp om ca 454 mkr. I Bolaget finns 133

220 736 aktier, varav 7 114 875 för närvarande utgör

återköpta egna aktier vilka ej berättigar till utdelning.

Summan av ovan föreslagen utdelning kan komma

att ändras om antalet återköpta egna aktier förändras

innan avstämningsdag för utdelning. Den föreslagna

utdelningen utgör ca 32% av årets förvaltningsresul-

tat och 4,5% av moderbolagets eget kapital och 1,6%

av koncernens eget kapital. Utdelningsbara medel i

moderbolaget uppgick vid utgången av räkenskapsåret

2024 till 9 590 mkr. Som avstämningsdag för vinst-

utdelning föreslår styrelsen måndagen den 24 mars

2025 respektive fredagen den 26 september 2025.

Av årsredovisningen framgår bland annat att koncer-

nens belåningsgrad uppgår till 41,4%. Den föreslagna

utdelningen och det föreslagna bemyndigandet om

återköp av egna aktier äventyrar inte fullföljandet av

de investeringar som bedömts erforderliga. Bolagets

ekonomiska ställning ger inte upphov till annan

bedömning än att bolaget kan fortsätta sin verksam-

het samt att bolaget kan förväntas fullgöra sina för-

pliktelser på kort och lång sikt.

Utdelningsförslagets försvarlighet

Med hänvisning till ovanstående och vad som i övrigt

kommit till styrelsens kännedom är styrelsens bedöm-

ning att en allsidig bedömning av bolagets och kon-

cernens ekonomiska ställning medför att förslaget

om utdelning och det föreslagna bemyndigandet om

återköp av egna aktier är försvarliga enligt 17 kap. 3§

2 och 3 st. aktiebolagslagen, det vill säga med hän-

visning till de krav som verksamhetens art, omfattning

och risker ställer på storleken av bolagets och koncer-

nens egna kapital samt bolagets och koncernens kon-

solideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Nacka den 13 februari 2025

Atrium Ljungberg AB (publ)

Styrelsen

Till årsstämmans förfogande i moderbolaget står:

Balanserad vinst 9186713065 kr

Årets vinst 402856030 kr

Summa 9589569095 kr

Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras på följande sätt:

Till aktieägarna utdelas 3 ,60 kr/aktie 453 981 100 kr

I ny räkning balanseras 9 135 587 995 kr

Summa 9 589 569 095 kr

Den föreslagna utdelningens totalbelopp är baserat på antal

utestående aktier per 2024-12-31.

117

01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter

Förslag till vinstdisposition

Årsredovisningens undertecknande

Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att

koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlig-

het med International Financial Reporting Standards

(IFRS) såsom de antagits av EU, respektive god

redovisningssed och ger en rättvisande bild av kon-

cernens och företagets ställning och resultat samt

att koncernförvaltningsberättelsen och förvaltnings-

berättelsen ger en rättvisande översikt över utveck-

lingen av koncernens och företagets verksamhet,

ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker

och osäkerhets faktorer som de företag som ingår i

koncernen står inför.

Nacka. Datering enligt elektronisk signatur.

Johan Ljungberg

Styrelseordförande

Simon de Château

Styrelseledamot

Annica Ånäs

Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse har lämnats.

Datering enligt elektronisk signatur.

Deloitte AB

Hans Warén

Auktoriserad revisor

Gunilla Berg

Styrelseledamot

Sara Laurell

Styrelseledamot

Conny Fogelström

Styrelseledamot

Johan Thorell

Styrelseledamot

118

01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter

Årsredovisningens

undertecknande

Revisionsberättelse

Till bolagsstämman i Atrium Ljungberg AB

organisationsnummer 556175-7047

Rapport om årsredovisningen och

koncernredovisningen

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och

koncernredovisningen för Atrium Ljungberg AB för

räkenskapsåret 2024-01-01 - 2024-12-31. Bolagets

års redovisning och koncernredovisning ingår på sid-

orna 52-62 och 76-118 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upp-

rättats i enlighet med årsredovisningslagen och

ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild

av moderbolagets finansiella ställning per den 31

december 2024 och av dess finansiella resultat och

kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen.

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med

årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga

avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella

ställning per den 31 december 2024 och av dess

finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS

Redovisningsstandarder, så som de antagits av EU,

och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är

förenlig med årsredovisningens och koncernredovis-

ningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer

resultaträkningen och balansräkningen för moder-

bolaget och koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen

och koncernredovisningen är förenliga med inne-

hållet i den kompletterande rapport som har över-

lämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet

med Revisorsförordningens (537/2014/EU) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards

on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige.

Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs när-

mare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i

förhållande till moderbolaget och koncernen enligt

god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort

vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta

innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och

övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i

Revisorsförordningens (537/2014/EU) artikel 5.1 har

tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekom-

mande fall, dess moderföretag eller dess kontrolle-

rade företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är till-

räckliga och ändamålsenliga som grund för våra

uttalanden.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de

områden som enligt vår professionella bedömning

var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredo-

visningen och koncernredovisningen för den aktu-

ella perioden. Dessa områden behandlades inom

ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande

till, årsredovisningen och koncernredovisningen som

helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa

områden.

Särskilt betydelsefullt område

Värdering av förvaltningsfastigher.

Beskrivning av risk

Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovis-

ningen till verkligt värde. Det redovisade verkliga

värdet uppgår till 56 749 Mkr per den 31 decem-

ber 2024. Under året har 41% av fastighetsbestån-

det marknadsvärderats externt. Resterande del av

fastighetsbeståndet har internvärderats och anta-

ganden har kvalitetssäkrats av extern värderare.

Värderingarna utförs genom en individuell bedöm-

ning för varje fastighet av framtida intjäningsförmåga

och marknadens avkastningskrav. Värdeförändringar

kan uppstå antingen till följd av makro- och mik-

roekonomiska eller fastighetsspecifika orsaker.

Värderingarna bygger på bedömningar och antagan-

den som kan ge en betydande påverkan på koncer-

nens resultat och finansiella ställning. Vad gäller vär-

dering av pågående projekt tillkommer att bedöma

koncernens process för projekthantering med sär-

skilt beaktande av utgifterna för investeringarna

samt eventuella ekonomiska åtaganden kopplade

till dessa projekt. För ytterligare information hänvi-

sas till avsnittet om risker och riskhantering på sidan

57, koncernens redovisningsprinciper och kritiska

bedömningsområden på sidan 87 och noterna IK.8

och T.1.

Våra granskningsåtgärder

Vår revision omfattade följande granskningsåtgärder

men var inte begränsad till dessa:

— Vi har granskat den interna värderingsprocessen

och utvärderat gjorda antaganden och dess tillämp-

ning i den interna värderingsmodellen.

— Vi har granskat indata och beräkningar i såväl den

interna som den externa värderingsmodellen på

fastighetsnivå för ett urval av fastigheter för bedöm-

ning av fullständighet och värdering.

— Vi har tagit del av de externa värderingarna och

utvärderat gjorda antaganden.

— För investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter

har vi granskat Atrium Ljungbergs rutiner för pro-

jekthantering och för ett urval av pågående projekt

granskat aktivering av utgifter.

— Vi har granskat relevanta noter till de finansiella

rapporterna.

119

01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter

Revisionsberäelse

Annan information än årsredovisningen och

koncernredovisningen

Detta dokument innehåller även annan information

än årsredovisningen och koncernredovisningen och

återfinns på sidorna 1-18, 31-51, 63, 74-75 samt 151-

159. Den av bolaget upprättade ersättningsrappor-

ten utgör också annan information och återfinns

på bolagets hemsida. Det är styrelsen och verkstäl-

lande direktören som har ansvaret för denna andra

information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och kon-

cernredovisningen omfattar inte denna information

och vi gör inget uttalande med bestyrkande avse-

ende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och

koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den

information som identifieras ovan och överväga om

informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig

med årsredovisningen och koncernredovisningen.

Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap

vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer

om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga

felaktigheter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts avse-

ende denna information, drar slutsatsen att den

andra informationen innehåller en väsentlig felaktig-

het, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget

att rapportera i det avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har

ansvaret för att årsredovisningen och koncernredo-

visningen upprättas och att de ger en rättvisande bild

enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncern-

redovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder så

som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande

direktören ansvarar även för den interna kontroll

som de bedömer är nödvändig för att upprätta en

årsredovisning och koncernredovisning som inte

innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig

dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncern-

redovisningen ansvarar styrelsen och verkställande

direktören för bedömningen av bolagets och koncer-

nens förmåga att fortsätta verksamheten. De upp-

lyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan

påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att

använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet

om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och

verkställande direktören avser att likvidera bolaget,

upphöra med verksamheten eller inte har något rea-

listiskt alternativ till att göra något av detta.

Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar

styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat

övervaka bolagets finansiella rapportering.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om

huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen

som helhet inte innehåller några väsentliga felaktig-

heter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller

misstag, och att lämna en revisionsberättelse som

innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög

grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en

revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i

Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig fel-

aktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå

på grund av oegentligheter eller misstag och anses

vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimli-

gen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som

användare fattar med grund i årsredovisningen och

koncernredovisningen.

En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revi-

sionen av årsredovisningen och koncernredovis-

ningen finns på Revisorsinspektionens webbplats:

www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna

beskrivning är en del av revisionsberättelsen.

Rapport om andra krav enligt lagar och andra

författningar

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncern-

redovisningen har vi även utfört en revision av sty-

relsens och verkställande direktörens förvaltning för

Atrium Ljungberg AB för år 2024-01-01 - 2024-12-31

samt av förslaget till dispositioner beträffande bola-

gets vinst eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten

enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar

styrelsens ledamöter och verkställande direktören

ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i

Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i

avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål-

lande till moderbolaget och koncernen enligt god revi-

sorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkese-

tiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är till-

räckliga och ändamålsenliga som grund för våra

uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till

dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.

Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat

en bedömning av om utdelningen är försvarlig med

hänsyn till de krav som bolagets och koncernens

verksamhetsart, omfattning och risker ställer på stor-

leken av moderbolagets och koncernens egna kapi-

tal, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i

övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och

förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta

innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bola-

gets och koncernens ekonomiska situation, och att

tillse att bolagets organisation är utformad så att

bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets eko-

nomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett

betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta

den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlin-

jer och anvisningar och bland annat vidta de åtgär-

der som är nödvändiga för att bolagets bokföring

ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att

medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande

sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen,

och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att

inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad

av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseleda-

mot eller verkställande direktören i något väsentligt

avseende

— företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till

någon försummelse som kan föranleda ersättnings-

skyldighet mot bolaget, eller

— på något annat sätt handlat i strid med aktie-

bolagslagen, årsredovisningslagen eller

bolagsordningen

120

01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter

Revisionsberäelse

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dis-

positioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed

vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av

säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med

aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men

ingen garanti för att en revision som utförs enligt god

revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka

åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersätt-

ningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till

dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är för-

enligt med aktiebolagslagen.

En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revi-

sionen av årsredovisningen och koncernredovis-

ningen finns på Revisorsinspektionens webbplats:

www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna

beskrivning är en del av revisionsberättelsen.

Revisorns granskning av Esef-rapporten

Uttalande

Utöver vår revision av årsredovisningen och kon-

cernredovisningen har vi även utfört en granskning

av att styrelsen och verkställande direktören har

upprättat årsredovisningen och koncernredovis-

ningen i ett format som möjliggör enhetlig elektro-

nisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a

§ lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för

Atrium Ljungberg AB för räkenskapsåret 2024-01-01

- 2024-12-31.

Vår granskning och vårt uttalande avser endast det

lagstadgade kravet.

Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats

i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig

elektronisk rapportering.

Grund för uttalandet

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommenda-

tion RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten.

Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs

närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende

i förhållande till Atrium Ljungberg AB enligt god revi-

sorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkese-

tiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som

har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats

i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om

värdepappersmarknaden, och för att det finns en

sådan intern kontroll som styrelsen och verkstäl-

lande direktören bedömer nödvändig för att upprätta

Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig

dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet

om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett

format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen

(2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval

av vår granskning.

RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra

granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att

Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyl-

ler dessa krav.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men

är ingen garanti för att en granskning som utförs

enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid

kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en

sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av

oegentligheter eller misstag och anses vara väsent-

liga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan för-

väntas påverka de ekonomiska beslut som användare

fattar med grund i Esef-rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar International Standard

on Quality Management 1, som kräver att företaget

utformar, implementerar och hanterar ett system

för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner

avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder

för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och

andra författningar.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder

inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats

i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rap-

portering av årsredovisning och koncernredovisning.

Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland

annat genom att bedöma riskerna för väsentliga fel-

aktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror

på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbe-

dömning beaktar revisorn de delar av den interna

kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och

verkställande direktören tar fram underlaget i syfte

att utforma granskningsåtgärder som är ändamål-

senliga med hänsyn till omständigheterna, men inte

i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den

interna kontrollen. Granskningen omfattar också en

utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i

styrelsens och verkställande direktörens antaganden.

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen

validering av att Esef-rapporten upprättats i ett gil-

tigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-

rapporten överensstämmer med den granskade års-

redovisningen och koncernredovisningen.

Vidare omfattar granskningen även en bedömning

av huruvida koncernens resultat-, balans- och eget-

kapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-

rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad

som följer av Esef-förordningen.

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyr-

ningsrapporten på sidorna 64-73 och för att den är

upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.

Vår granskning har skett enligt FARs rekommenda-

tion RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyr-

ningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av

bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning

och en väsentligt mindre omfattning jämfört med

den inriktning och omfattning som en revision enligt

International Standards on Auditing och god revi-

sionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning

ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.

En bolagsstyrningsrapport har upprättats.

Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra

stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt

7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga

med årsredovisningens och koncernredovisning-

ens övriga delar samt är i överensstämmelse med

årsredovisningslagen.

Deloitte AB, utsågs till Atrium Ljungberg ABs revisor

av bolagsstämman 21 mars 2024 och har varit bola-

gets revisor sedan 22 mars 2023.

Stockholm. Datering enligt elektronisk signatur.

Deloitte AB

Hans Warén

Auktoriserad revisor

121

01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter

Revisionsberäelse