549300GHKJCEZOAEUU822025-01-012025-12-31549300GHKJCEZOAEUU822024-01-012024-12-31549300GHKJCEZOAEUU822025-12-31549300GHKJCEZOAEUU822024-12-31549300GHKJCEZOAEUU822023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300GHKJCEZOAEUU822023-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300GHKJCEZOAEUU822023-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember549300GHKJCEZOAEUU822023-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300GHKJCEZOAEUU822023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMemberiso4217:SEKiso4217:SEKxbrli:shares549300GHKJCEZOAEUU822023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300GHKJCEZOAEUU822023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300GHKJCEZOAEUU822023-12-31549300GHKJCEZOAEUU822024-01-012024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300GHKJCEZOAEUU822024-01-012024-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300GHKJCEZOAEUU822024-01-012024-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300GHKJCEZOAEUU822024-01-012024-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember549300GHKJCEZOAEUU822024-01-012024-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300GHKJCEZOAEUU822024-01-012024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300GHKJCEZOAEUU822024-01-012024-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300GHKJCEZOAEUU822024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300GHKJCEZOAEUU822024-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300GHKJCEZOAEUU822024-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember549300GHKJCEZOAEUU822024-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300GHKJCEZOAEUU822024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300GHKJCEZOAEUU822024-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300GHKJCEZOAEUU822024-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300GHKJCEZOAEUU822025-01-012025-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300GHKJCEZOAEUU822025-01-012025-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300GHKJCEZOAEUU822025-01-012025-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300GHKJCEZOAEUU822025-01-012025-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember549300GHKJCEZOAEUU822025-01-012025-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300GHKJCEZOAEUU822025-01-012025-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300GHKJCEZOAEUU822025-01-012025-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300GHKJCEZOAEUU822025-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300GHKJCEZOAEUU822025-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300GHKJCEZOAEUU822025-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember549300GHKJCEZOAEUU822025-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300GHKJCEZOAEUU822025-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300GHKJCEZOAEUU822025-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300GHKJCEZOAEUU822025-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember
ÅRS- OCH
HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT
Om Balder
............................................................................. 1
Händelser under 2025
.......................................................2
VD-ord
................................................................................... 4
Balders affärsmodell
..........................................................5
Finansiella mål
.................................................................... 6
Hållbarhetsmål
....................................................................7
Aktuell intjäningsförmåga
................................................8
Balders aktie och ägare
.................................................... 9
Varför investera i Balder?
................................................10
VERKSAMHET
Ett diversifierat fastighetsbestånd ...............................15
Balders geografiska marknader
....................................16
Utveckling 2025
................................................................ 17
Värdeskapande förvaltning
............................................19
Ökad kundnöjdhet
.......................................................20
Fastighetsutveckling
........................................................ 21
Från förvärv och projekt till egen förvaltning
......... 22
Intressebolag
.................................................................... 23
Balders fastighetsbestånd
............................................ 25
Värdering
............................................................................ 26
FINANSIERING
Finansiering ....................................................................... 29
INNEHÅLL
Göteborg
Inom Vallgraven 15:4
Antikhallarna
Kommersiellt
Balder års- och hållbarhetsredovisning för 2025
avges av styrelsen och verkställande direktören.
Den legala årsredovisningen återfinns på sida 11
samt 31–150. Hållbarhetsrapporten återfinns på
sida 42–108 och utgör en integrerad del av förvalt-
nings berättelsen. Hållbarhetsrapporten är upp-
rättad i enlighet med årsredovisningslagen (6 kap.)
och Europaparlamentets och rådets direktiv (EU)
2022/2464 Corporate Sustainability Reporting
Directive (CSRD) och standarden European
Sustainability Reporting Standard (ESRS).
BOLAGSSTYRNING
Styrelsens ordförande har ordet
................................152
Bolagsstyrningsrapport
............................................... 153
Intern kontroll avseende den
finansiella rapporteringen
........................................157
Inför årsstämman 2026
............................................ 158
Styrelse
............................................................................. 159
Ledning
.............................................................................160
ÖVRIG INFORMATION
Revisionsberättelse ........................................................162
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten
.......................................... 166
Revisorns granskningsberättelse
av hållbarhetsrapporten
...............................................167
Projektförteckning
......................................................... 169
Definitioner
...................................................................... 170
Årsstämma
.........................................................................171
Kontaktuppgifter och kalendarium
............................171
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
...................... 31
Förvaltningsberättelse
...................................... 33
Möjligheter och risker
..................................... 37
HÅLLBARHETSREDOVISNING
................... 42
Hållbarhet hos Balder
.................................... 44
Allmänna upplysningar
................................. 45
Miljömässig hållbarhet
.................................. 59
Social hållbarhet
............................................. 86
Ansvarsfullt företagande
............................. 101
Appendix
......................................................... 105
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER ......................................................109
Finansiella rapporter
..................................... 110
Noter till de finansiella rapporterna
...........118
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
OM BALDER
Fastighets AB Balder är en börsnoterad fastighetskoncern som äger, förvaltar och utvecklar
fastigheter i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien. Med ett fastig-
hetsvärde om 229 miljarder kronor och en diversifierad portfölj erbjuder Balder bostäder,
kommersiella fastigheter och nyproduktions projekt i huvudstäder och andra större städer.
Genom att vara en långsiktig och stabil ägare skapar Balder attraktiva och trygga områden
för människor att bo och göra goda affärer i.
228 580
6 389
Fastighetsbestånd, Mkr
Förvaltningsresultat, Mkr
1 151
95
%
Antal anställda
Ekonomisk uthyrningsgrad
2 023
BBB
Antal fastigheter
S&P Rating
stable outlook ESG Risk Rating
13 721
BBB
Hyresintäkter, Mkr
MSCI
Köpenhamn
Danmark
Fyrkanten
107 hyresrätter
2025
2023
2024
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
0
200
000
50 000
100 000
150 000
250
000
Mkr
2025
2023
2024
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
0
4 500
1 500
3 000
7 500
6 000
Mkr
FASTIGHETSBESTÅND FÖRVALTNINGSRESULTAT
1)
1) Avser förvaltningsresultat hänförligt till
moder bolagets aktieägare.
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
1 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
HÄNDELSER
UNDER 2025
MALMÖ ARENA TAS ÖVER
I januari tillträdde Balder kvarteret Malmö Arena, vilket
var en del av förvärvet från Doxa som genomfördes
vid årsskiftet 2024/2025. I kvarteret finns bland annat
ett hotell, kontor, restauranger och själva arenan där
ett stort antal events och sportevenemang arrangeras.
Under senare år har Malmö Arena exempelvis stått
värd för evenemang som Eurovision Song Contest,
Junior Hockey VM och kongressen Röntgenveckan.
I juli förvärvade Balders finska dotterbolag SATO Oyj
närmare 1 000 hyresrätter från OP-Rental Yield Fund.
Affären omfattade 16 bostadsfastigheter i Stor-
helsingfors, Åbo, Tammerfors, Uleåborg och Jyväskylä.
SHARAM RAHI
UTSES TILL NY VD
I slutet av sommaren meddelade Balders grundare
och vd Erik Selin att han kommer att avgå som vd i
samband med årsstämman 2026. Tillträdande vd blir
Balders nuvarande vice vd Sharam Rahi som arbetat
på Balder sedan start och kan bolaget mycket väl. Till
årsstämman kommer valberedningen också föreslå att
nuvarande vd, Erik Selin, väljs till arbetande styrelse-
ordförande.
Efter förvärvet äger SATO cirka 27 000 hyresrätter.
Bolaget har under många år växt genom egen pro-
duktion, vilket gjorde detta förvärv extra intressant.
SATO VÄXER MED 1 000 HYRESRÄTTER
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
2 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
Balder förvärvade gamla arkitekthögskolan på
Östermalm i Stockholm från Akademiska Hus 2019
och har förvaltat byggnaden sedan dess. Idén till
utbyggnaden har funnits i flera år och 2025 startade
UTÖKAD STYRELSE
Under årsstämman 2025 valdes Carina Edblad in
som ny styrelseledamot. Carina är sedan 2011 vd
för Thomas Betong AB och har stor erfarenhet av
styrelseuppdrag. I och med detta utökades Balders
styrelse till sex personer, alla med stor erfarenhet av
bolagsstyrning och näringsliv.
NYTT OCH UTÖKAT
RAMVERK FÖR GRÖN OCH
SOCIAL FINANSIERING
Under året presenterade Balder ett nytt och
utökat ramverk för grön och social finansiering.
Ramverket syftar till att finansiera projekt som
bidrar till minskad miljöpåverkan och främjar
en positiv samhällsutveckling. Det ersätter
tidigare gröna ramverk och bygger på miljö-
certifierade byggnader, ambitiösa mål för
energiförbrukning och ekonomiskt överkom-
liga hyresbostäder.
LÅG ESG-RISK
Balder utvärderas kontinuerligt av flera av
världens mest etablerade ESG-analysföretag.
Bedömningarna ger en oberoende granskning
av bolagets arbete inom miljö, socialt ansvar
och bolagsstyrning, och visar hur verksam-
heten presterar i relation till branschkollegor
med hjälp av olika metoder och betygsskalor.
2025 behöll Balder betyget BBB från MSCI
vilket indikerar en genomsnittlig prestation,
samt förbättrade betyget från Sustainalytics
till 14,3 (14,9), vilket placerar verksamheten väl
inom ramen för låg risk. Under året började
Balder även att rapportera till S&P Global CSA
och erhöll poängen 47/100, vilket är över
medelvärdet för jämförbara bolag. Balder fick
för första gången ett officiellt resultat från
CDP för räkenskapsåret 2025, se sida 70.
Copyright: se sida 171.
SJÆLSØ MANAGEMENT
– NU ETT HELÄGT BOLAG
Balder Danmark har varit delägare i Sjælsø Manage-
ment ApS sedan 2016 och samarbetet har resulterat
i gemensam utveckling och byggnation av många
attraktiva bostadsfastigheter i Storköpenhamn.
Sommaren 2025 sålde Sjælsø Managements lednings-
grupp sin ägarandel på 51% till Balder Danmark som
därmed äger bolaget till fullo. Sjælsø Management
fortsätter även efter förändringen att utföra utveck-
lings- och byggledningsuppdrag för fler kunder än
Balder.
projektet. Utbyggnaden, som går under namnet
A Wing, integreras med befintlig byggnad och tillför
cirka 1 000 kvm kontorsyta till det redan populära
huset. Utbyggnaden tas i bruk i slutet av 2026.
GAMLA ARKITEKTHÖGSKOLAN BYGGS UT
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
3 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
Efter några år med snabb förändring i vår omvärld ser vi nu en mer balanserad marknad, där
långsiktighet, disciplin och lokalt engagemang åter står i tydligt fokus. För Balder har året
inneburit fortsatt konsolidering, stärkt finansiell position och ett oförändrat högt engage-
mang i vår dagliga förvaltning.
I somras fyllde Balder 20 år och vilken resa det har
varit! Resan från ett fåtal fastigheter i Sverige till över
2 000 fastigheter på sex marknader är resultatet av
uthållighet, entreprenörsanda och ett starkt lagarbete.
Jag är stolt över vad vi har byggt upp tillsammans och
ser med tillförsikt på framtiden. Vid årsstämman 2026
lämnar jag över vd-titeln till min parhäst och Balders
nuvarande vice vd Sharam Rahi men kommer fortsatt
att vara engagerad i bolaget, om än i annan roll – om
stämman så väljer att anta mig som arbetande styrelse-
ordförande.
Stabil verksamhet och goda relationer
Verksamheten utvecklades ungefär som väntat under
2025, givet omvärldsläget och fastighetsmarknadens
förutsättningar. Såväl hyresintäkter, driftsöverskott och
förvaltningsresultatet ökade, och trots lite tuffare tider
inom vissa segment var uthyrningsgraden 95 procent.
Det är ett kvitto på kvaliteten i vårt bestånd och styrkan
i våra kundrelationer.
Nöjda kunder är väsentligt för vår långsiktiga fram-
gång och något som mäts löpande. Årets svenska
kundmätningar visar en fortsatt positiv utveckling och
stabilt goda nivåer. De fina resultaten är ett resultat av
många medarbetares hårda arbete, i allt från dagliga
verksamheten till att ta hand om kunder och fastighets-
bestånd på bästa sätt.
Finansiell styrka och ansvarsfullt agerande
Under året har vi fortsatt att prioritera balansräkningen
och en effektiv kapitalanvändning. Investeringstakten
har anpassats till marknadsläget, samtidigt som vi
färdigställt pågående projekt och genomfört investe-
ringar där vi ser tydlig potential.
Finansieringsmarknaden har fungerat väl och vi har
varit aktiva i såväl bank- som obligationsmarknaden i
olika valutor. Under hösten beslutade styrelsen att
nyttja årsstämmans bemyndigande att återköpa egna
aktier, och vid årsskiftet hade vi återköpt fyra miljoner
aktier. Detta görs för att skapa så god avkastning som
möjligt för våra aktieägare.
Styrelsen föreslår att hela Balders innehav i Norion
Bank delas ut till aktieägarna i samband med års-
stämman 2026. Balder äger för närvarande cirka
90,5 miljoner aktier, motsvarande 44,1%, i Norion Bank.
Vid årsskiftet motsvarade innehavet ett värde om cirka
6,2 miljarder kr, eller 5,26 kr per Balderaktie. Detaljer
kring utdelningen kommer i samband med kallelsen till
årsstämman.
Finansiering till bra villkor är en förutsättning för
långsiktig lönsamhet och bland annat kan nämnas att
i maj 2025 uppdaterade vi Balders gröna ramverk.
Samtidigt kompletterades det med möjligheten att ge
ut sociala obligationer, med fokus på hyresbostäder i
socioekonomiskt utsatta områden. I februari i år inves-
20 ÅR AV VÄRDESKAPANDE
OCH FRAMTIDSTRO
”JAG ÄR STOLT ÖVER VAD VI HAR
BYGGT UPP TILLSAMMANS OCH SER
MED TILLFÖRSIKT PÅ FRAMTIDEN.”
terade AP7 i vår sociala obligation och Balder blev då
det första fastighetsbolaget i Sverige att emittera en
sådan obligation.
Tack!
Jag vill rikta ett varmt tack till alla er som bidrar till
Balders utveckling. Tack för förtroendet och för att ni
är en del av vår resa!
Sharam och jag har arbetat tillsammans i mer än 20
år och utvecklat Balder till det bolaget är idag. Jag är
övertygad om att han, tillsammans med våra engage-
rade medarbetare och styrelse, kommer att leda bola-
get vidare på bästa sätt.
Trevlig läsning!
ERIK SELIN
VD
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
4 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
Balders övergripande affärsidé är att skapa värde genom att äga, utveckla och förvalta fastigheter. Affärsmodellen har
sin utgångspunkt i Balders diversifierade fastighetsbestånd avseende geografi och fastighetstyp vilket minskar risken
totalt sett och leder till bättre finansieringsvillkor. Genom kontinuerlig förädling av befintligt fastighetsbestånd samt till-
växt genom nya markanvisningar och förvärv driver Balder långsiktig stads- och fastighetsutveckling. Balder utvärderar
löpande fastighetsportföljen för att ta vara på möjligheter och skapa värdetillväxt genom både förvärv och försäljningar.
KOLLEKTIVT ENTREPRENÖRSKAP
Med ett gemensamt intresse för fastigheter och affärer bidrar alla på Balder till en helhet. Entreprenören på Balder är lösningsorienterad, snabb-
fotad och identifierar dagligen möjligheter utifrån skiftningar i omvärlden med inställningen att allt är möjligt. I samarbete utformas möjligheter
från idéer till ömsesidig nytta för alla bolagets intressenter. Tillsammans, som ett affärsdrivande kollektiv, skapas bestående värde.
BALDERS
AFFÄRSMODELL
VÄRDESKAPANDE FÖRVALTNING
Förvaltning av egna fastigheter. Stor-
drift i förvaltningen och långsiktighet
i ägandet av fastigheterna säkerställer
stabila kassaflöden, hög kostnads-
effektivitet och kundnöjdhet.
FASTIGHETSUTVECKLING
Nyproduktionsprojekt och utvecklings-
projekt i befintligt fastighetsbestånd
i form av ett decentraliserat entreprenör-
skap med egna anställda eller genom
intresse bolag och joint ventures.
TRANSAKTIONER
Förvärv & avyttringar
… eller med avsikt att avyttras För egen förvaltning …
Förvaltningsresultat som skapar
möjligheter för nya investeringar
eNPS
1)
53
KUNDER
Långsiktigt relationsbyggande för ömsesidiga
affärsmöjligheter. Aktiv områdesutveckling som
skapar trygghet och trivsel såväl som möjligheter
för hyresgästen att vara delaktig och ha inflytande
samt göra hållbara val.
ÄGARE OCH FINANSMARKNADEN
Långsiktiga ekonomiska och hållbarhetsrelaterade
resultat samt värdeutveckling. Balansräkning som
uppfyller kriterierna för en investment grade rating
genom en konjunkturcykel.
MEDARBETARE
Stark företagskultur med ett inkluderande och
mångfaldsorienterat synsätt. En god arbetsmiljö
med jämställda villkor och rättvis ersättning. Möj-
ligheter till kompetensutveckling och en bra balans
mellan arbete och fritid.
SAMARBETSPARTNERS
Fokus på affärsetik och ansvarsfull samverkan samt
sociala och miljömässiga krav i leverantörskedjan.
SAMHÄLLE
Del av omställningen till ett hållbart samhälle
genom närvarande förvaltning och långsiktig
stadsutveckling. Utveckling och inverkan på stads-
delar och lokalsamhällen genom aktiv områdes-
utveckling och sociala investeringar.
INTRESSENTER
Balder arbetar kontinuerligt med att möta sina intressenters förväntningar
och att upprätthålla långsiktigt starka relationer. För att säkerställa en god
förståelse för behov och förbättringsområden genomförs regelbundet
kund- och medarbetarundersökningar. Nedan sammanfattas aktuella
resultat från årets svenska mätningar, samt Balders prioriterade fokus-
områden för respektive intressentgrupp.
1) eNPS (Employee Net Promotor Score) är ett övergripande mått för ambassadörskap
som har stark korrelation med lojalitet, engagemang och medarbetarnöjdhet. Skalan
är –100 till +100, där ett resultat lägre än –20 är mycket lågt och lägre än 0 är lågt,
medan överstigande 0 är relativt högt, över 20 är mycket högt och över 50 bedöms
exceptionellt högt. Genomsnitt för medarbetare inom fastighetsbranschen 2025 är –1.
Källa: Netigate.
Läs mer om Balders medarbetarundersökningar på sida 87.
NKI BOSTAD
68
NKI KOMMERSIELLT
76
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
5 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
11
14
12
13
15
2021
2022
2023
2024
2025
2021
2022
2023
2024
2025
2
4
3
6
5
2021
2022
2023
2024
2025
40
50
45
60
55
2021
2022
2023
2024
2025
35,0
37,5
40,0
45,0
42,5
> 40% < 50% > 2 ggr < 11 ggr
38,5% 48,1% 2,7 ggr 12,0 ggr
FINANSIELLA MÅL
MÅL MÅL MÅL MÅL
SOLIDITET BELÅNINGSGRAD RÄNTETÄCKNINGSGRAD NETTOSKULD/EBITDA
UTFALL 2025 UTFALL 2025 UTFALL 2025 UTFALL 2025
Utöver att skapa aktieägarvärde genom att öka intjäningen per aktie, har Balder även ett
antal finansiella mål som syftar till att ha ett konservativt och transparent riskramverk.
SOLIDITET, % BELÅNINGSGRAD, % RÄNTETÄCKNINGSGRAD, GGR NETTOSKULD/EBITDA, GGR
Balders övergripande mål är att i kraft av ett väldiversi-
fierat fastighetsbestånd, affärsmodell och kompetens
generera en högre riskjusterad avkastning än andra
fastighetsbolag. Risknivån i upplåning och räntesäkring
ska vara sådan att Balder med trygghet kan behålla en
investment grade rating genom en konjunkturcykel.
Balder har under lång tid varit framgångsrikt i att bygga
en fastighetsverksamhet med en storlek och diversifie-
ring som lämpar sig väl för både obligationsfinansiering
och säkerställda banklån. Att ha en balansräkning som
uppfyller kriterierna för en investment grade rating och
kontinuerlig tillgång till obligationsfinansiering är inte
bara en fråga om finansierings strategi, det ligger
också väl i linje med den riskprofil som styrelsen strävar
efter i bolaget i stort. Samtliga finansiella mål ligger i
linje med den långsiktiga målsättningen. Nettoskuld
i relation till EBITDA för rullande 12 månader är nu på
12,0 gentemot 13,5 när målet om 11 gånger infördes.
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
6 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
HÅLLBARHETSMÅL
Ovan visas ett axplock av Balders hållbarhetsmål och utfall. Se hållbarhetsredovisning på sida 42–108 för mer information.
STYRNING
Mål Utfall 2025
Inga incidenter av korruption 0 incidenter
Balder har inte haft några bekräftade fall av korruption under 2025.
Alla medarbetare ska utbildas
i uppförandekoden
944 (82%) medarbetare i koncernen har fått utbildning i upp-
förandekoden under 2025
Av alla medarbetare i koncernen har samtliga 1 151 (100%) fått infor-
mation om uppförandekod och antikorruption.
SOCIALT
Mål Utfall 2025
Skapa arbetstillfällen i förvaltnings-
organisationen för ungdomar
594 arbetstillfällen och 40 praktikanter
Balder har sysselsatt många ungdomar och unga vuxna under räken-
skapsåret. Av 594 arbetstillfällen avser 67 sommarjobb skapade av
Balder och 527 arbetstillfällen som är skapade via samverkan med
externa samarbetspartners.
Inga incidenter av diskriminering 4 incidenter
Under 2025 har 4 (0) diskrimineringsfall kommit till bolagets känne-
dom, där samtliga fall hanterats arbetsrättsligt av HR i samverkan
med berörda chefer.
MILJÖ
Mål Utfall 2025
Halvering av utsläpp 2030 och
nettonollutsläpp 2045
51% minskning i totala utsläpp sedan 2022
Balder har fortsatt att minska de totala koldioxidutsläppen sedan
basåret 2022 utifrån lokalbaserad beräkningsmetod. Reducering i
utsläpp mellan år 2024 och 2025 uppgick till 36%.
Energieffektivisering 2% per kvm
och år
6% minskning i energianvändning
Balder har minskat sin energianvändning (kWh per kvm) mellan 2024
och 2025. Koncernens energianvändning ökar i lägre takt än ökningen
av uthyrbar yta.
Reducerad vattenanvändning med
2% per kvm och år
2% minskning i vattenanvändning
Vattenanvändning per kvm har minskat med 2% under året i linje med
Balders hållbarhetsmål.
Miljöcertifiera all nyproduktion
enligt Miljöbyggnad Silver eller
motsvarande
110 miljö certifierade byggnader
Samtlig (100%) nyproduktion som färdigställdes under året har miljö-
certifierats. Totalt har Balder 110 miljöcertifierade byggnader i fastig-
hetsbeståndet.
Genomföra insatser för hållbart
resande till och från fastigheter
Totalt 3 985 laddpunkter för el- och hybridbilar
Balder har under 2025 en installerad effekt på 31,5 MW för fordonsladd-
ning. Antalet laddpunkter har ökat med 627 och den installerade effekten
har ökat med 9,3 MW.
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
7 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
Aktuell intjäningsförmåga
I tabellen presenteras Balders intjäningsförmåga på
tolvmånadersbasis. Kostnaderna för de räntebärande
skulderna har baserats på koncernens genomsnittliga
räntenivå inklusive effekt av derivatinstrument. Skatten
är beräknad efter den vid var tid gällande skattesatsen.
Den aktuella intjäningsförmågan ska inte jämställas
med en prognos för de kommande tolv månaderna.
Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen
bedömning av hyres-, vakans-, valuta- eller ränteför-
ändring. Balders resultaträkning påverkas dessutom
av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet liksom av
kommande fastighetsförvärv och/eller fastighetsför-
säljningar. Ytterligare resultatpåverkande poster är
värdeförändringar avseende derivat. Inget av detta
har beaktats i den aktuella intjäningsförmågan.
Intjänings förmågan baseras på fastighetsbeståndets
kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighets-
kostnader under ett normalår samt kostnader för
administration.
Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyres-
intäkter, bedömda fastighetskostnader under ett normalår samt kostnader
för administration.
AKTUELL
INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Kuopio, Finland
Kommersiellt
AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA PÅ TOLVMÅNADERSBASIS
Mkr
2025
31 dec
2024
31 dec
2023
31 dec
2022
31 dec
2021
31 dec
2020
31 dec
Hyresintäkter 13 800 13 800 12 400 11 600 9 710 8 545
Fastighetskostnader –3 300 –3 400 –3 050 –2 735 –2 370 –2 225
Driftsöverskott 10 500 10 400 9 350 8 865 7 340 6 320
Överskottsgrad, % 76% 75% 75% 76% 76% 74%
Förvaltnings- och administrationskostnader –1 100 –1 100 –1 100 –1 035 –830 –675
Förvaltningsresultat från intressebolag
1)
1 200 1 900 1 950 1 850 1 650 1 110
Rörelseresultat 10 600 11 200 10 200 9 680 8 160 6 755
Finansnetto, inkl tomträttsavgäld –4 200 –4 200 –4 000 –2 900 –1 750 –1 450
Avgår innehav utan bestämmande inflytande –400 –500 –400 –560 –630 –630
Förvaltningsresultat
2)
6 000 6 500 5 800 6 220 5 780 4 675
Skatt
3)
–1 200 –1 300 –1 200 –1 305 –1 230 –970
Resultat efter skatt 4 800 5 200 4 600 4 915 4 550 3 705
Förvaltningsresultat per aktie, kr 5,06 5,46 5,03 5,39 5,17 4,18
1) I Balders intjäningsförmåga per 31 december 2025 ingår inte längre Norion Bank under raden ”Förvaltningsresultat från
intressebolag”, detta då redovisning enligt kapitalandelsmetoden upphör i och med styrelsens förslag att till årsstämman
den 8 maj 2026 besluta om utdelning av Balders samtliga aktier i Norion Bank.
2) Hänförligt till moderbolagets aktieägare.
3) Avser huvudsakligen uppskjuten skatt, vilket inte är kassaflödespåverkande.
I aktuell intjäningsförmåga har följande valutakurser använts vid omräkning av de utländska dotterbolagens resultatposter:
EUR: 10,82 DKK: 1,45 NOK: 0,91 GBP: 12,42.
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
8 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
Balders B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Large
Cap. Balders börsvärde per den 31 december uppgick
till 80 885 Mkr (91 392). Kursen på Balders B-aktie var
vid årsskiftet 68,20 kr (76,80), mot svarande en ned-
gång med 11% under året.
Återköp egna aktier
Under 2025 fick styrelsen mandat från bolagsstämman
att köpa tillbaka egna aktier. Årsstämman gav styrelsen
bemyndigande att som längst fram till nästa årsstämma
förvärva egna aktier av serie B. Förvärv får ske av högst
så många aktier av serie B att bolagets innehav av egna
aktier efter förvärvet uppgår till högst 10% av samtliga
aktier i bolaget. Syftet med återköp är att bidra till ökat
aktie ägarvärde. Förvärv av bolagets egna aktier har
BALDERS AKTIE OCH ÄGARE
Balders B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Substansvärdet per aktie har
under året utvecklats positivt och uppgick vid årsskiftet till 93,96 kr.
BALDERAKTIENS UTVECKLING 2025 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016
Data per aktie
Genomsnittligt antal aktier, tusental 1 189 740 1 171 361 1 154 000 1 119 192 1 119 000 1 083 090 1 080 000 1 080 000 1 080 000 1 041 588
Årets resultat, kr 6,41 2,82 –5,85 9,09 16,54 6,13 8,30 8,62 6,45 5,06
Förvaltningsresultat, kr 5,37 5,13 5,32 5,48 4,95 3,92 3,73 3,06 2,46 1,98
Utestående antal aktier, tusental 1 186 000 1 190 000 1 154 000 1 154 000 1 119 000 1 119 000 1 080 000 1 080 000 1 080 000 1 080 000
Eget kapital, kr 79,13 74,30 71,33 78,16 69,35 52,02 45,38 37,17 28,98 23,20
Långsiktigt substansvärde (NAV), kr 93,96 88,31 85,06 92,10 83,96 64,56 56,95 46,27 36,35 30,02
Börskurs per bokslutsdag, kr 68,20 76,80 71,52 48,52 108,63 71,48 72,20 42,00 36,57 30,68
Börskurs förändring, % –11 7 47 –55 52 –1 72 15 19 –12
Utdelning, kr — — — — — — — — — —
Börsvärde
Börsvärde, Mkr 80 885 91 392 82 534 55 992 121 561 79 990 77 976 45 360 39 492 36 371
Erik Granström ................................. DNB Carnegie
Fredric Cyon ..................................... DNB Carnegie
Fredrik Stensved .....................ABG Sundal Collier
Jan Ihrfelt .................................... Kepler Cheuvreux
Johan Edberg ................................ Handelsbanken
skett på Nasdaq Stockholm. Under året har Balder
återköpt 4 000 000 aktier till en genomsnittskurs av
66,78 kronor. Balder ägde inga egna aktier före åter-
köpen.
Aktiekapital
Per den 31 december uppgick aktiekapitalet i Balder
till 198 333 333 kr fördelat på 1 190 000 000 aktier.
Varje aktie har ett kvotvärde om 0,16667 kr, varav
67 376 592 av serie A och 1 122 623 408 av serie B.
Av B-aktien är 4 000 000 återköpta per den 31 decem-
ber 2025, vilket betyder att totalt antal utestående
aktier uppgår till 1 186 000 000. Varje aktie av serie A
berättigar till en röst och varje aktie av serie B berättigar
till en tiondels röst.
Stefan Andersson
...............................Danske Bank
Lars Norrby ...........................................................SEB
Emil Ekholm .....................................................Pareto
John Vuong ....................... Van Lanschot Kempen
Niklas Wetterling ................................. SB1 Markets
ANALYTIKER SOM FÖLJER BALDER
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
9 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
VARFÖR INVESTERA I BALDER?
Balder har en storlek och diversifiering som gör att
kapital idag kan allokeras effektivt mellan olika mark-
nader och segment, samt mellan projektutveckling
och förvärv. Kapital ska allokeras där den långsiktiga
avkast ningspotentialen är bäst, och vara värde skap ande
i förhållande till existerande portfölj. Investeringar görs
HISTORISKT LYCKADE
INVESTERINGAR
fram förallt i områden där bolaget redan verkar, med
tyngdpunkt på Stockholm, Göteborg, Helsingfors och
Köpenhamn.
Projektportföljen innehåller flera investeringar i stora
stadsutvecklings projekt som exempelvis Backaplan i
Göteborg och Kungens Kurva i Stockholm.
totalt fastighetsbestånd, %totalt fastighetsbestånd, %totalt fastighetsbestånd, %
EN VÄLDIVERSIFIERAD PORTFÖLJ MED FOKUS PÅ HUVUDSTÄDER
OCH STÖRRE STÄDER MED TILLVÄXTPOTENTIAL
REDOVISAT VÄRDE
PER FASTIGHETSKATEGORI
Bostäder, 54 Handel, 12
Övrigt, 12
Kontor, 15
Helsingfors, 21Helsingfors, 24
Göteborg, 20Göteborg, 21
Köpenhamn, 6Syd, 8
Norr, 15 Öst, 12
Syd, 10Norr, 9
Stockholm, 13Köpenhamn, 11
Industri/Logistik, 7
Öst, 16 Stockholm, 15
REDOVISAT VÄRDE
PER REGION
UTHYRNINGSBAR YTA
PER REGION
Stockholm
Lindansaren 23
Kommersiellt
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
10 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
FLERÅRSÖVERSIKT 2025 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016
Hyresintäkter, Mkr 13 721 12 876 11 944 10 521 8 956 8 134 7 609 6 714 5 915 5 373
Förvaltningsresultat, Mkr
1)
6 389 6 011 6 135 6 139 5 543 4 244 4 023 3 304 2 804 2 265
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, Mkr 2 498 –760 –9 995 5 530 13 111 3 453 9 577 8 007 5 336 4 932
Värdeförändringar derivat, Mkr 399 –21 –1 899 1 617 511 –141 –180 –34 144 –114
Årets resultat, Mkr
1)
7 621 3 304 –6 746 10 175 18 508 6 641 8 958 9 308 7 118 5 474
Förvaltningsfastigheter, Mkr 225 196 221 261 209 000 213 932 189 138 149 179 141 392 116 542 98 360 86 177
Exploateringsfastigheter, Mkr 3 384 1 955 2 750 3 421 2 697 2 803 2 344 1 598 — —
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Hyresvärde helår, kr/kvm 2 168 2 236 2 158 2 060 1 836 1 893 1 921 1 802 1 724 1 583
Hyresintäkter helår, kr/kvm 2 056 2 145 2 064 1 982 1 758 1 809 1 850 1 737 1 651 1 507
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 96 96 96 96 96 96 96 96 95
Vakansgrad, % 5 4 4 4 4 4 4 4 4 5
Överskottsgrad, % 75 75 75 74 75 76 74 73 71 68
Redovisat värde, kr/kvm 33 153 33 963 33 929 34 540 32 979 32 114 31 613 28 013 24 952 21 473
Antal förvaltningsfastigheter 2 023 1 962 1 901 1 841 1 678 1 362 1 298 1 185 1 148 1 220
Uthyrningsbar yta, tkvm 6 703 6 425 6 004 5 837 5 509 4 502 4 304 4 025 3 739 3 806
Finansiella nyckeltal
Avkastning eget kapital, % 8,4 3,9 –7,8 12,1 27,3 12,4 20,1 26,1 24,7 24,6
Räntetäckningsgrad, ggr 2,7 2,7 3,2 4,7 4,9 5,3 5,2 4,6 4,3 3,7
Soliditet, % 38,5 38,0 37,9 40,0 40,4 38,6 38,3 38,4 35,5 36,1
Skuldsättningsgrad, ggr 1,3 1,4 1,4 1,3 1,3 1,3 1,4 1,4 1,5 1,5
Belåningsgrad, % 48,1 49,4 50,0 47,9 47,4 46,1 48,4 50,1 51,8 51,8
Nettoskuld/EBITDA, ggr 12,0 12,2 12,3 13,4 12,9 12,7 13,0 12,9 12,9 13,2
1) Hänförligt till moderbolagets aktieägare.
EN STARK BALANSRÄKNING OCH LÅGT
FINANSIELLT RISKTAGANDE
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
11 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÄGARFÖRTECKNING, 2025-12-31
Ägare A-aktier B-aktier Totalt antal aktier Kapital, % Röster, %
Erik Selin med bolag 49 855 968 343 265 400 393 121 368 33,0 46,9
Arvid Svensson Invest AB 17 495 352 73 799 819 91 295 171 7,7 13,8
Swedbank Robur Fonder — 63 729 681 63 729 681 5,4 3,5
AMF Fonder & Pension — 59 569 418 59 569 418 5,0 3,3
Länsförsäkringar Fondförvaltning — 39 639 107 39 639 107 3,3 2,2
Handelsbanken Fonder — 29 963 544 29 963 544 2,5 1,7
Folksam — 19 158 229 19 158 229 1,6 1,1
SEB Investment Management — 16 855 595 16 855 595 1,4 0,9
Cliens Kapitalförvaltning — 14 802 744 14 802 744 1,2 0,8
Nordea Funds — 13 017 260 13 017 260 1,1 0,7
Övrigt 25 272 444 822 611 444 847 883 37,4 24,8
Totalt utestående aktier 67 376 592 1 118 623 408 1 186 000 000 99,7 99,8
Återköpta egna aktier — 4 000 000 4 000 000 0,3 0,2
Totalt registrerade aktier 67 376 592 1 122 623 408 1 190 000 000 100 100
Huvudägare i Fastighets AB Balder är Erik Selin Fastig-
heter AB som äger 33,0% av kapitalet och 46,9% av
rösterna och Arvid Svensson Invest AB som äger 7,7%
av kapitalet och 13,8% av rösterna, samt ett antal institu-
tionella investerare. Vid utgången av 2025 uppgick det
totala antalet aktieägare till cirka 29 000 (30 300) och
41% (41) av aktiekapitalet innehades av styrelse och
ledning.
LÅNGSIKTIGA OCH
ENGAGERADE ÄGARE
UTDELNINGSPOLICY
Balders målsättning är att skapa den långsik-
tigt bästa totalavkastningen för aktieägarna.
Bedömningen är fortsatt att det bäst uppnås
genom att återinvestera vinsterna i verksam-
heten för att skapa ytterligare tillväxt. Utdel-
ningen kommer därför bli låg eller utebli
under de närmaste åren.
Balder kommer istället fortsätta att förbättra
viktiga finansiella nyckeltal, att investera i
befintliga fastigheter och nybyggnation samt
förvärv av nya fastigheter. Däremot föreslår
styrelsen till årsstämman att besluta om utdel-
ning till aktieägarna i form av sakutdelning
bestående av aktier i Norion Bank AB.
Stockholm
Kungsbacken 8
Kommersiellt
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
12 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
0
60
45
30
15
120
90
75
105
0
4
2
3
5
1
8
6
7
2025
2023
2024
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
Börskurs Förvaltningsresultat
Substansvärde (NAV)
SEK/aktie SEK/aktie
Börskurs, Substansvärde (NAV) Förvaltningsresultat
0
120
40
20
60
100
80
160
140
0
24
4
16
12
8
20
32
28
2025
2023
2024
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
% ggr
Börskurs/Substansvärde (NAV)
Börskurs/Förvaltningsresultat
Börskurs/Substansvärde (NAV)
Börskurs/Förvaltningsresultat
AKTIENS UTVECKLING ÖVER TID
Graferna visar börskursens utveckling i för hållande till substans-
värde och förvaltnings resultat. I den vänstra grafen åskådliggörs
utvecklingen av börskurs per aktie, substansvärde per aktie och
förvaltningsresultat per aktie. I den högra grafen visas börskurs
per aktie i förhållande till substansvärde per aktie och förvalt-
ningsresultat per aktie.
EU-taxonomin sätter ytterligare fokus på vikten av håll-
barhetsarbete i fastighetsbeståndet i form av bland
annat energieffektivisering, klimatanpassningsåtgärder
och sociala hållbarhetsfrågor i leverantörsled. Balder
har länge investerat i energibesparande åtgärder genom
dedikerade team internt, och har en lång historik av att
förbättra äldre byggnation och skapa betydande sociala
och miljömässiga effekter. Balder fortsätter att investera
i sociala och miljömässiga aktiviteter och rappor tering
kring dessa. Balder är väl positionerat för att möta de
kommande EU-kraven på energieffektivitet.
Balder har också sedan flera år grön finansiering i
form av gröna lån och gröna obligationer. Alla fastig-
heter som byggs i egen regi ska miljöcertifieras enligt
Miljöbyggnad Silver eller motsvarande. Under 2025
ägde Balder 110 miljöcertifierade byggnader i Sverige,
Danmark, Finland, Norge och Storbritannien, vilket mot-
svarar 495 805 miljöcertifierade kvadratmeter.
Balder har 2025 en ESG risk rating från Sustainalytics
på 14,3 vilket placerar bolaget väl inom ramen för låg risk.
HÅLLBAR
FINANSIERING
Balders viktigaste mål är att över tid öka förvaltnings-
resultatet per aktie. De senaste fem åren har förvalt-
ningsresultatet ökat med i genomsnitt 7% per år och
substansvärdet med i genomsnitt 8% per år. Under
samma tidsperiod har aktien handlats till i genomsnitt
85% av substansvärdet och 14 gånger förvaltnings-
resultatet. I takt med att bolaget blir större, kommer
det bli svårare att uppnå en hög tillväxt av substans-
värde och förvaltningsresultat per aktie. Det är dock
fortsatt bolagets övertygelse att kunna nå avkastnings-
tal väl över normala avkastningskrav i marknaden.
TILLVÄXT FÖR BALDERAKTIEN
SEDAN BÖRSINTRODUKTIONEN
Utveckling under året
Eget kapital per aktie uppgick per den 31 december till
79,13 kr (74,30) motsvarande en ökning om 7% (4) under
året. Substansvärdet per aktie (NAV) har under samma
period ökat med 6% (4) till 93,96 kr (88,31). Skillnaden
mellan eget kapital och substansvärde är att i substans-
värde återläggs derivat, nettot av uppskjuten skatte-
skuld och uppskjuten skattefordran.
Förhållandet mellan börskursen och substansvärdet
var per årsskiftet 73% (87).
Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets
aktieägare uppgick till 6 389 Mkr (6 011), vilket mot-
svarar en ökning per aktie med 5% till 5,37 kr (5,13).
Under året har 406 miljoner aktier omsatts (415),
vilket motsvarar i genomsnitt cirka 1 632 000 aktier
per handelsdag (1 654 000) eller 113 Mkr (125) baserat
på snittkursen under året. Omsättningen motsvarar
en årlig omsättningshastighet om 34% (35) och om
Erik Selin Fastigheter AB:s aktier exkluderas uppgår
års omsättningen till cirka 51% (52) av utestående aktier.
Andelen utlandsägda aktier uppgår till 28% (27).
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
13 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
VERKSAMHET
Stockholm
Katthavet 8
Kommersiellt
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
ETT DIVERSIFIERAT
FASTIGHETSBESTÅND
Balder erbjuder bostäder, kommersiella fastigheter och nyproduktionsprojekt i Sverige,
Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien. Fokus ligger primärt på huvudstäder
och andra större städer. Spridningen beträffande såväl geografi som inriktning begränsar
beroendet av utvecklingen inom specifika segment, vilket i sin tur begränsar den totala
risken i affären.
Balders fastighetsbestånd präglas av diversifiering.
Sammantaget erbjuds ett omfattande och brett utbud
av bostäder och lokaler i olika lägen, utföranden, stor-
lekar och till olika hyresnivåer.
Bostadsfastigheterna är huvudsakligen belägna i
storstads- eller tillväxtregioner i Sverige, Danmark,
Finland och Norge. I beståndet finns lägenheter i såväl
centrala lägen som i utkanten av städer, i nyproduce-
rade fastigheter och i äldre fastigheter. Sammantaget
hade Balder i slutet av 2025 cirka 51 000 bostads avtal
fördelade på cirka 1 440 bostads fastigheter.
Göteborg
Bohusgatan
326 bostadsrätter
Inflytt 2026–2027
I Balders fastighetsbestånd finns en stor variation
av kommersiella ytor innehållande allt från kontors-,
butiks- och lagerytor till exempelvis ytor anpassade för
restaurang- eller skolverksamhet. De kommersiella
fastigheterna finns i huvudsak i storstädernas centrala
delar i Norden samt i London och ett antal större städer
i Tyskland. I Tyskland består portföljen av ett antal hotell-
fastigheter. I London består portföljen av fastigheter
för kontor och handel.
totalt fastighetsbestånd, %
REDOVISAT VÄRDE
PER REGION
totalt fastighetsbestånd, %
REDOVISAT VÄRDE
PER FASTIGHETSKATEGORI
Stockholm, 15 Syd, 8
Göteborg, 21 Norr, 9
Helsingfors, 24 Köpenhamn, 11
Öst, 12
Övrigt, 12
Kontor, 15 Industri/Logistik, 7
Bostäder, 54 Handel, 12
15 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Sverige Danmark Finland Norge
Balder etablerat
sedan
2005 2012 2014 2016
Fokus Bostäder, kommersiella
fastigheter och projekt-
utveckling, främst i
Stockholm, Göteborg
och Malmö.
Bostäder, kommersiella
fastigheter och projekt-
utveckling, främst i
Köpenhamns regionen.
Bostäder, kommersiella
fastigheter och projekt-
utveckling, främst i
Helsingfors, Tammerfors
och Åbo.
Bostäder, kommersiella
fastigheter och projekt-
utveckling, främst i
Osloregionen.
Redovisat värde totalt
fastighetsbestånd,
2025-12-31
112 220 Mkr 25 524 Mkr 76 053 Mkr 12 469 Mkr
Uthyrningsbar yta,
2025-12-31
3 491 214 kvm 408 473 kvm 2 180 386 kvm 554 755 kvm
Hyresintäkter,
2025
6 534 Mkr 1 220 Mkr 4 983 Mkr 804 Mkr
Balder äger och förvaltar även fastigheter i Tyskland och Storbritannien men
då dessa marknader utgör en liten del av totalen redovisas de inte ovan.
BALDERS GEOGRAFISKA
MARKNADER
Bostäder
Kommersiella fastigheter
Projekt
Balder äger, förvaltar och utvecklar fastigheter i Sverige, Danmark, Finland,
Norge, Tyskland och Storbritannien.
SVERIGENORGE
DANMARK
TYSKLAND
STORBRITANNIEN
FINLAND
London
Berlin
Köpenhamn
Oslo
Malmö
Göteborg
Stockholm
Helsingfors
Åbo
Tammerfors
16 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
STIGANDE HYRESINTÄKTER OCH STABILT FÖRVALTNINGSRESULTAT
Hyresintäkterna ökade under 2025 med 7% till 13 721 Mkr (12 876), varav effekten av
förändrade valutakurser uppgick till –245 Mkr (–40). Ökningen beror på förvärv och
färdig ställda projekt för egen förvaltning samt indexhöjning på kommersiella lokaler
och höjda bostadshyror.
I slutet av året uppgick den ekonomiska uthyrningsgraden till 95% (96). Det totala
hyresvärdet för outhyrda ytor vid årets slut uppgick till 751 Mkr (585). Förvaltningsresul-
tatet för 2025 uppgick till 6 855 Mkr (6 458).
UTVECKLING 2025
2025
2023
2024
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
Mkr
0
7 000
5 000
8 000
3 000
2 000
4 000
14 000
13 000
10 000
11 000
12 000
9 000
6 000
1 000
HYRESINTÄKTER OCH FÖRVALTNINGSRESULTAT
Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbola-
gets aktieägare uppgick till 6 389 Mkr (6 011),
vilket motsvarar en ökning per aktie med 5% till
5,37 kr (5,13). I förvaltningsresultatet ingår
intresse bolag med 1 933 Mkr (2 015).
HYRESINTÄKTER
per fastighetskategori, Mkr
Danmark, 1 220
Finland, 4 983 Tyskland, 62
Sverige, 6 534 Storbritannien, 119
Norge, 804
HYRESINTÄKTER
per land, Mkr
Kontor, 1 862
Handel, 2 109 Projekt för egen
förvaltning, 20
Bostäder, 7 123 Industri/Logistik, 1 055
Övrigt, 1 552
Göteborg
Bergsjön
Hyresrätter
Hyresintäkter
Förvaltningsresultat hänförligt till
moderbolagets aktieägare
17 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
TRANSAKTIONER
Transaktioner, såväl förvärv som försäljningar, utgör en del av
Balders affärsmodell. Investeringar görs framförallt i områden där
Balder redan verkar. Tillväxttakten och inflyttningen i dessa stor-
stadsregioner har över tid varit hög, vilket medfört en god och
växande efterfrågan på såväl bostäder som lokaler.
Fastighetsbeståndets utveckling 2025
Sammantaget investerades 11 953 Mkr (9 419) i förvaltnings-
fastigheter, varav 9 770 Mkr (7 164) avsåg förvärv och 2 183 Mkr
(2 255) investeringar i befintliga fastigheter och projekt för egen
förvaltning.
Under året såldes förvaltningsfastigheter och mark till ett försälj-
ningsvärde om 2 490 Mkr (294). Realiserade värdeförändringar från
försäljningarna uppgick till 58 Mkr (–4).
HYRESKONTRAKTSSTRUKTUR GOD RISKSPRIDNING I DET
KOMMERSIELLA BESTÅNDET
Balders kommersiella kontrakt hade i slutet av 2025 en genom-
snittlig kontraktstid om 6,7 år (6,8). De tio största kontrakten
svarade vid samma tid för 4,2% (4,1) av de totala hyresintäkterna,
med en genomsnittlig kontraktstid på 13,9 år (14,8).
Inom det kommersiella beståndet uppgick uthyrningsgraden
i slutet av 2025 till 94% (95). Totalt hade Balder cirka 3 300
kommer siella kunder och den totala uthyrningsbara ytan uppgick
till cirka 3 543 tkvm.
2025-12-31
Förfallo-
tidpunkt
Antal
hyres-
kontrakt Andel, %
Kontrak-
terad hyra,
Mkr Andel, %
2026 1 895 37 620 4
2027 1 119 22 834 6
2028 709 14 660 5
2029 509 10 781 6
2030– 871 17 3 838 28
Summa 5 103 100 6 733 49
Bostad
1)
51 004 6 897 50
P-plats
1)
11 338 58 0
Garageplats
1)
6 484 112 1
Summa 73 929 13 800 100
1) Löper normalt med en uppsägningstid om tre månader.
2034–
2033
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
0
1 250
250
500
750
2 250
1 750
1 500
2 000
1 000
Mkr
FÖRFALLOSTRUKTUR KOMMERSIELLA AVTAL
FÖRSÄLJNING
per fastighetskategori, Mkr
Övrigt, 1 264
Handel, 2 791
Bostäder, 4 366
Kontor, 257
Industri/Logistik, 1 092
FÖRVÄRV
per fastighetskategori, Mkr
Förvaltningsfastigheter, 2 490
Exploaterings fastigheter, 123
18 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
VÄRDESKAPANDE FÖRVALTNING
Balder har ett väldiversifierat fastighetsbestånd, såväl
geografiskt som sett till segment, och erbjuder bostä-
der och lokaler i olika lägen och hyresnivåer. Bolaget
arbetar brett för att skapa trygga och attraktiva miljöer
för hyresgästerna och har lokala kontor med egna
medarbetare för nära och snabb service.
Kombinationen av bolagets storlek och starka lokala
förankring ger Balder en unik position som stabil och
trygg, men samtidigt närvarande hyresvärd med god
lokal kännedom och vilja att bidra till områdesutveck-
lingen. Målet är att skapa bestående värden för kund-
erna, fastigheterna och samhället i stort.
Områdesutvecklingen präglas av långsiktighet och
ansvarstagande, där insatser utformas efter områdes-
specifika behov och förutsättningar. För bostadskund-
erna är målet trivsel och varaktiga boenderelationer,
medan kommersiella hyresgäster ska erbjudas ända-
målsenliga och flexibla lokaler som kan anpassas när
behoven förändras.
Nära och engagerade medarbetare
I områden där Balder verkar finns lokala kontor och
medarbetare som ansvarar för förvaltning, uthyrning
och drift. Lokalkontoren fungerar som nav för dialogen
med hyresgästerna och närheten till kunderna är viktig
för framgångsrik områdesutveckling. Den bidrar till
korta beslutsvägar, god service och djupare förståelse
för områdets förutsättningar, samtidigt som hyresgäs-
ternas möjligheter till delaktighet och inflytande ökar.
Alla med arbetare arbetar för att skapa kundnytta och
se till att kunderna känner sig hörda och sedda. Genom
löpande dialog, möten och kundundersökningar
fångas hyresgästernas behov och synpunkter upp och
omsätts i konkreta åtgärder. Parallellt görs kontinuer-
liga investeringar i fastigheterna, från uppgraderingar
av enskilda lägenheter till utveckling av gemensamma
utrymmen och utemiljöer – allt i syfte att stärka kund-
nöjdhet och områdenas långsiktiga värde.
Nöjda kunder är ett av Balders främsta mål. Alla medarbetare, oavsett yrkesroll, arbetar för
att skapa kundnytta och att alla kunder ska känna sig hörda och sedda. Genom långsiktig-
het, ansvarstagande förvaltning och lokal kännedom vill bolaget skapa bestående värden.
Händelser inom förvaltningen under året
I Sverige växte förvaltningsbeståndet bland annat
genom förvärv av ett dussin bostadsfastigheter i
Norrköping, tre kommersiella fastigheter i Uppsala
och tillträdet av Malmö Arena. 2025 färdigställdes även
intressebolaget Trenums projekt Skutan i Karlstad och
Balder har förvaltningsuppdraget för de 460 hyres-
rätterna. Hyresgästerna har flyttat in och för att ta hand
om dem på bästa sätt har Balders lokala områdeskontor
flyttats till området.
I Stockholm påbörjades utbyggnaden av den före
detta Arkitekthögskolan, vilken tillför cirka 1 000 kvm
kommersiella förvaltningsytor. I Göteborg startade ut-
hyrningen av kvarteret Urbana, som ägs av Trenum och
ska förvaltas av Balder. Urbana ska stå inflyttningsklart
våren 2026 och bidrar med cirka 130 hyresrätter.
Förvaltningsorganisationen har haft fokus på kund-
vård och vidareutveckling av arbetssätt. Arbetet har
främst inriktats på fördjupad hyresgästdialog, stärkt
lokal närvaro och konkreta åtgärder baserade på kund-
undersökningar. Resultatet är snabbare återkoppling,
tydligare prioriteringar och en mer enhetlig service-
nivå i hela landet. Förvaltningen har under året också
fortsatt att effektivisera interna rutiner och driftspro-
cesser för att ge bättre stöd åt såväl medarbetare som
hyresgäster.
I Danmark har förvaltningsorganisationen fortsatt att
stärka kundrelationerna genom nära dialog, ökad när-
varo i bostadsområdena och lokala aktiviteter som
främjar gemenskap och trivsel. Det var bland annat
dessa insatser som uppmärksammades när Ejendom-
Danmark utsåg Balder Danmark till Årets Fastighets-
bolag 2025 – en milstolpe som speglar bolagets mål-
medvetna arbete för hög kundnöjdhet och kvalitet i
förvaltningen.
Under året har även digital utveckling haft en fram-
trädande roll. Nya teknologiska möjligheter, däribland
REKORDMÅNGA SOMMARJOBBARE
HOS BALDER I SVERIGE
Sommaren 2025 tog Balder, i egen regi och genom
samarbeten med andra aktörer, emot nära 330
ungdomar som arbetade i Göteborg, Stockholm
och Sundsvall.
Sommarjobb ger inte bara värdefull arbetslivs-
erfarenhet utan stärker också många relationer
och bidrar till meningsfull fritid, ökad trivsel och
gemenskap.
Ungdomarna som jobbade hos Balder var 15–20
år och arbetade med allt från fastighetsskötsel och
odling till glassförsäljning och aktiviteter för områ-
denas barn. Liksom Balders sociala hållbarhets-
arbete generellt, anpassas uppgifter och aktivite-
ter utifrån förutsättningar och behov i respektive
område men gemensamt för alla var som alltid att
bidra till ökad trivsel och trygghet.
AI, har analyserats och testats i syfte att förenkla interna
processer och ytterligare förbättra kundupplevelsen.
Hållbarhetsengagemanget har fortsatt varit högt
prioriterat, med fokus på sociala insatser, ökad trans-
parens samt åtgärder för att minska utsläppen i både
befintliga fastigheter och kommande byggprojekt.
En annan betydelsefull händelse under 2025 var
antagandet av detaljplanen för det kommande projektet
Fortkvarteret i Köpenhamn. Med detaljplanen på plats
bedöms det första spadtaget kunna tas under 2026.
SATO Oyj är ett av Finlands största fastighetsbolag
och dotterbolag till Balder. Verksamheten fokuserar
på bostäder i storstadsregionerna Storhelsingfors,
Tammerfors och Åbo. Balder är även majoritetsägare
i Joo Group Oy som erbjuder lägenheter på ett antal
finska tillväxtorter. Vid årsskiftet ägde Balder 58,5% i
SATO och 75% i Joo Group.
Utöver delägandet i SATO och Joo Group har Balder
sedan 2023 en finsk förvaltningsorganisation som idag
äger ett 80-tal kommersiella fastigheter på ett 40-tal
orter runtom i Finland. Dessa hanteras av Balder Finland
som sedan starten närmare har fördubblat sin organi-
sation. Under 2025 förvärvades fastigheter till ett värde
av cirka 70 MEUR. Vidare har året präglats av aktiviteter
för att stärka uthyrningen, effektivisera arbetsflöden
och av hög kostnadsmedvetenhet. Den finska förvalt-
ningen har även arbetat med åtgärder för ökad energi-
effektivitet och mer hållbar fastighetsförvaltning.
Under året har också ett antal renoveringsprojekt inom
det kommersiella beståndet genomförts.
19 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Balder driver ett långsiktigt och målinriktat arbete för
att förstå vad kunderna tycker och behöver i sina bo-
städer och lokaler. Målsättningen är att öka kundnöjd-
heten på både kort och lång sikt. Som en del i arbetet
genomförs kontinuerliga kundundersökningar där
resultaten ligger till grund för aktiviteter och åtgärder
på både central och lokal nivå. Insikterna blir en del av
beslutsunderlaget för förvaltningsorganisationen och
befintligt fastighetsbestånd, liksom för fastighetsut-
veckling och kommande projekt.
Balders stora och diversifierade fastighetsbestånd
innebär ett stort antal kunder på många orter och att
behov, efterfrågan och förutsättningar skiljer sig åt.
Därför arbetar bolaget lokalt med områdesutveckling
och att möta kundernas önskemål. Genom en kombi-
nation av snabba åtgärder och långsiktiga initiativ
arbetar Balder för att vårda och stärka kundrelationerna
såväl som fastighetsbeståndet.
I Sverige mäts kundnöjdheten inom de tre kundkate-
gorierna Bostad, Bostad Nyproduktion och Kommer-
siellt. För att säkerställa en hög servicenivå inom samt-
liga kundkategorier har Balder de senaste åren
fokuserat mycket på dessa frågor. Årets resultat visar
på en fortsatt uppgång i majoriteten av servicefrågorna,
och en särskilt positiv utveckling i frågor kopplade till
felhantering och städning i fastigheterna.
NKI Bostad
Nästan hälften av Balders bostadshyresgäster valde att
delta i 2025 års rikstäckande undersökning och gav
där sina personliga tankar och svar. Resultatet ligger i
linje med föregående år och visar en fortsatt medel-
hög kundnöjdhet. Svaren visar på förbättringar inom
flera områden, bland annat fick frågor kopplade till
trygghet och städ högre omdömen än tidigare. Båda
dessa frågeområden är viktiga för boendemiljön och
Balder har återigen fått ett kvitto på att det målmed-
vetna arbetet kring trygghet och trivsel ger resultat
och uppskattas av hyresgästerna.
NKI Bostad Nyproduktion
Balder har inte färdigställt några egna hyresrättsprojekt
i Sverige under 2025, och projekt som drivs inom joint
ventures och intressebolag ingår inte i denna redo-
visning. Därför redovisas inte något NKI-resultat för
kategorin Bostad Nyproduktion 2025.
NKI Kommersiellt
Även bland Balders kommersiella hyresgäster har en
riksomfattande undersökning genomförts under året.
Resultatet visar inte bara på ökningar jämfört med tidi-
gare år utan en ny rekordnivå av kundnöjdhet inom
denna kundgrupp.
De kommersiella hyresgästerna är denna gång mer
positiva i näst intill samtliga service- och produktfrågor.
Närmare alla svarande är nöjda med bemötandet från
Balders personal och resultatet visar en stor förbättring
och högt resultat i att hålla givna löften. Extra glädjande
är dessutom ökningen i komfortrelaterade frågor där
Balder de senaste åren har arbetat med energieffekti-
viseringar för att minska miljöavtrycket, förbättra fastig-
heterna och öka lönsamheten.
Fokus framåt
Det fina resultatet till trots, fortsätter arbetet för att
bli en än mer attraktiv hyresvärd. Fokus framåt ligger på
att arbeta ännu närmare hyresgästerna för fortsatt ökad
kundnytta och service, bland annat inom hållbarhet.
Årets undersökningar visar att kunderna anser att det
är viktigt med en miljömedveten hyresvärd. Dessutom
uttrycker många att de har goda möjligheter att agera
miljömedvetet i sina bostäder och även från kommer-
siella hyresgäster fortsätter dessa resultat att öka.
ÖKAD KUNDNÖJDHET
Balder möter sina kunder på många sätt och vid olika tillfällen, från en första intresseanmälan till uppföljning av genomförda
serviceärenden. För att veta vad som fungerar bra under kundresan, och vad som kan bli bättre, genomförs kontinuerliga
kundundersökningar. Årets svenska mätningar visar fortsatt positiv utveckling och kundnöjdhet på en god och stabil nivå.
Inget resultat att redovisa för 2025. NKI för Balders nyproducerade
hyresrätter som färdigställdes 2024 uppgick till ett genomsnitt på 81,
vilket motsvarar en mycket hög kundnöjdhet.
NKI för Balders kommersiella hyresgäster uppgår till ett genomsnitt
på 76 (75), vilket motsvarar en hög kundnöjdhet.
Balder använder tre mått för att mäta och följa upp kundnöjdheten: NKI, NPS och Balderindex.
Nöjd-Kund-Index (NKI) baseras på svaren på tre standardiserade frågor och ger en övergripande bild
av kundupplevelsen. Net Promoter Score (NPS) är en internationell indikator för rekommendations-
vilja och kundlojalitet. Balderindex är skräddarsytt för Balder och uppbyggt av frågor rörande service,
bemötande och närvaro. Tillsammans möjliggör mätverktygen analyser av både helheten och detal-
jerna i Balders kundrelationer, både på central och lokal nivå.
För att ge verksamheten rätt förutsättningar, insikter och underlag till bra beslut har Balder tre hel-
tidsanställda som mäter, analyserar och presenterar resultat i det löpande kundrelationsarbetet.
NKI för Balders befintliga bostadshyresgäster uppgår till ett genomsnitt
på 68 (68), vilket mot svarar en medelhög kundnöjdhet.
NKI
BOSTAD
68
NKI BOSTAD
NYPRODUKTION
—
NKI
KOMMERSIELLT
76
NÖJD-KUND-INDEX 2025
20 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Genom kontinuerlig förädling av det befintliga fastig-
hetsbeståndet i kombination med tillväxt genom nya
markanvisningar och förvärv strävar Balder efter att
vara en aktiv, långsiktig och ansvarstagande aktör
inom stads- och fastighetsutveckling.
Färdigställda och pågående projekt 2025
Färdigställda projekt har genomförts enligt plan. Om-
byggnationer och renoveringar har pågått kontinuer-
ligt under året men med en viss återhållsamhet. De
nyproducerade fastigheterna certifieras enligt minst
Miljöbyggnad Silver, LEED Platinum eller motsvarande.
Nyproduktion för egen förvaltning
Under året färdigställdes cirka 300 hyres bostäder i
Finland.
Merparten av de större pågående projekten avser
bostadsprojekt som hyrs ut och omfattar cirka 100
lägenheter i Sverige.
Vid årsskiftet uppgick investeringarna i pågående
projekt för egen förvaltning till 0,6 Mdkr (0,5), varav 0,1
Mdkr (0,4) var nedlagt och 0,5 Mdkr (0,1) återstår att
investera.
FASTIGHETSUTVECKLING
Inom ramen för Balders fastighetsutveckling genomförs både nyproduktions- och större
ombyggnadsprojekt av både bostäder och lokaler. Investeringar görs framförallt i områden
där bolaget redan verkar.
Nyproduktion för avyttring
Bland projekten återfinns även exploateringsfastig-
heter avsedda att avyttras efter utveckling eller förädling.
Investeringarna i pågående projekt avsedda för avytt-
ring uppgick vid årets slut till 2,0 Mdkr (1,3), varav
1,2 Mdkr (0,7) var nedlagt och 0,8 Mdkr (0,6) återstår
att investera.
Samtliga pågående projekt avser bostadsprojekt
som säljs till slutkund. Projekten omfattar cirka 330
lägenheter vid Heden i centrala Göteborg samt cirka
70 lägenheter i Kv. Garbo i Sundbyberg, Stockholm.
Stor byggrättsportfölj
Utöver pågående projekt har Balder en stor och intres-
sant portfölj av byggrätter. Byggrättsportföljen omfattar
huvudsakligen byggrätter för produktion av bostäder
men också kommersiella fastigheter. Port följen är spridd
över samtliga geografiska marknader men största
andelen av byggrättsportföljen finns i Göteborg och
Stockholm.
TORIHOTELLI, ULEÅBORG
FÖRVÄRV OCH FÄRDIGSTÄLLANDE
GRANIT, GÖTEBORG
BYGGSTART
CIRKUSBYGNINGEN, KÖPENHAMN
RESTAURERING
Sommaren 2025 förvärvade Balder Finland fastigheten
Oulu Torihotelli i centrala Uleåborg. Affären gjordes
med SRV som var projektets huvudentreprenör och
största borgenär i den tidigare byggherrens konkursbo.
Förvärvet möjliggjorde att byggnationen kunde åter-
upptas och hotellet beräknas stå klart sommaren 2026,
då Uleåborg är Europas kulturhuvudstad. I lokalerna
kommer, förutom ett Scandic Go-hotell med 144 rum,
även att finnas ett restaurang- och evenemangskom-
plex och två affärslokaler. Projektet omfattar också ett
underjordiskt parkeringsgarage.
Hösten 2025 startade byggnationen av bostadspro-
jektet Granit på Långströmsallén i Göteborg. I och med
detta fortsätter Balder den områdesomvandling som
inleddes 2017 och visionen om ett grönt, levande och
inkluderande kvarter med närbutiker och lättillgänglig
infrastruktur. Granit blir Balders femte nyproduktion i
området och byggs i 6–9 våningar med närmare 100
lägenheter, två lokaler, ett underliggande garage och
en grön innegård. Kvarteret byggs enligt certifieringen
Miljöbyggnad Silver. Första inflyttning är planerad till
våren 2027.
I nära samarbete med hyresgäst, arkitekter, entrepre-
nörer med flera har Balder Danmark varsamt återskapat
en av Köpenhamns mest ikoniska byggnader – Cirkus-
bygningen. Syftet var att återskapa den kultur minnes-
märkta byggnadens forna prakt och samtidigt anpassa
den efter dagens behov. Såväl fasad och fönster som
den karakteristiska relieffrisen och kupoltaket har re-
noverats. Samtidigt har tekniska installationer uppda-
terats och omfattande restaureringsarbete gjorts i bland
annat foajé och barområden. Efter fem månaders inten-
sivt arbetet öppnades dörrarna igen i augusti 2025.
21 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Stor vikt har under åren också lagts vid att
utforma en välkomnande innergård. Där finns
plats för stora och små, för aktivitet liksom en
lugn stund. Där finns sociala ytor och plats för
lek men också träd, buskar och planteringar.
2013 förvärvade Balder de karaktäristiska Stjärnhusen i
Västra Frölunda, Göteborg. Dessa femuddiga punkt-
hus byggdes på 1960-talet och omfattar sammanlagt
560 hyresrätter. Snart efter förvärvet inleddes arbetet
med att utveckla området. Förutom löpande underhåll
och renovering av befintligt bestånd har fler bostäder
tillförts, såväl hyresrätter som bostadsrätter och kom-
mersiella lokaler. Satsningen har gått under namnet
Frölunda Park.
Först ut var bostadsrättsprojektet Sjöstjärnan som
stod klart 2019 och året därpå färdigställdes Strand-
snäckan. Sammanlagt består de båda projekten av
närmare 280 bostadsrätter. 2024 färdigställdes det
sista kvarteret i Frölunda Park bestående av Korallen,
Sandstenen och Sjöliljan – en blandning av bostads-
rätter, hyresrätter och konceptet HyrKöp. Tillsammans
FRÖLUNDA PARK – FRÅN FÖRVÄRV OCH
PROJEKT TILL EGEN FÖRVALTNING
omfattar de cirka 330 hyresrätter, 65 bostadsrätter och
en handfull kommersiella lokaler. Sammanlagt äger och
förvaltar Balder idag cirka 880 hyresrätter, sex kom-
mersiella lokaler och ett parkeringshus i området. För
att ta hand om hyresgästerna på bästa sätt har Balder
också ett lokalt förvaltningskontor i Frölunda Park.
Frölunda är ett av de områden där Balder, utöver
traditionellt förvaltningsarbete, även arbetar med aktiv
områdesutveckling genom sociala insatser. I området
tillhandahåller bolaget bland annat en aktivitetslokal
med verksamhet framförallt riktad till barn och unga.
Sociala insatser bedrivs i egen regi och i samverkan
med exempelvis andra lokala fastighetsägare, fören-
ingar och Göteborgs stad för att skapa en attraktiv och
trygg boendemiljö.
Balder har sedan 2013 utvecklat Frölunda Park kring de ikoniska Stjärnhusen i Västra Frölunda,
Göteborg. Genom nya bostäder, sociala satsningar och välkomnande utemiljöer har bolaget
arbetat för en levande och attraktiv stadsdel.
22 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Göteborg
Södra Änggården
128 hyresrätter
Mölnlycke
Wendelstrand
Lakehouse
Kommersiellt
Hösten 2022 förvärvade Balder, genom intresse-
bolaget Trenum, ett blivande bostadskvarter i Södra
Änggården i Västra Göteborg. Säljaren Månsson
Fastigheter har ansvaret för färdigställande och
våren 2026 tillträder Trenum fastigheten.
Projektet har fått namnet Urbana och omfattar
närmare 130 hyreslägenheter, ett 20-tal longstay-
lägenheter, garage samt några kommersiella lokaler
i markplan. Trenum, som ägs till lika stora delar av
Balder och Tredje AP-fonden, äger fastigheten
De fastighetsförvaltande intressebolagen äger tillsam-
mans 449 förvaltningsfastigheter (515) samt projekt-
fastigheter. Balders andel av redovisat värde uppgick
i slutet av 2025 till 45 525 Mkr (45 404), uthyrningsbar
yta om cirka 1 148 tkvm (1 151) och ett hyresvärde upp-
gående till 2 525 Mkr (2 532). Förvaltningsresultatet för
samtliga intressebolag, det vill säga resultat exklusive
värdeförändringar och skatt, uppgick till 4 434 Mkr
INTRESSEBOLAG
Balder är delägare i ett stort antal fastighetsförvaltande
och projektutvecklande bolag samt i Norion Bank.
WENDELSTRANDS NAV INVIGT
Sydväst om Landvettersjön, i Mölnlycke utanför
Göteborg, växer den nya stadsdelen Wendelstrand
fram. Där omvandlas ett före detta stenbrott till en
grönskande och hållbar stadsdel med över 1 300
bostäder och en del kommersiella lokaler. Balder är
genom sitt hälftenägda intressebolag Next Step
Group en av aktörerna som driver utvecklingen till-
sammans med HSB, OBOS och Klövern.
Först om några år kan de första boende välkomnas till
området men redan i juni 2025 invigdes Lakehouse
som är stadsdelens hjärta och centrala mötesplats.
Byggnaden är ritad av den världskända arkitektbyrån
Snøhetta och rymmer såväl restaurang och gemen-
samhetsytor som gym och kontor.
NYPRODUCERADE HYRESRÄTTER I SÖDRA ÄNGGÅRDEN
(4 365), varav Balders andel uppgick till 1 933 Mkr (2 015).
Bolagens resultat efter skatt uppgick till 4 056 Mkr
(1581), varav Balders andel uppgick till 1 779 Mkr (901).
Utveckling 2025
Som grupp visar Balders intressebolag på samma ut-
veckling som Balder i övrigt, det vill säga förbättrade
förvaltningsresultat med stabiliserade fastighetsvärden.
medan Balder ansvarar för förvaltning och uthyrning
av bostäderna och lokalerna. Uthyrningen av hyres-
rätterna startade i mitten av september och drygt en
månad senare var samtliga bostäder uthyrda.
Initiativtagare till Södra Änggården var Platzer
Fastigheter som för cirka tio år sedan fick idén att
omvandla Högsbo industriområde till en ny urban
stadsdel. Idag är även Skanska, Peab, Hökerum Bygg,
Bonava och Balder verksamma i området. Totalt
planeras för närmare 2 000 lägenheter.
23 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
BALDERS ANDEL AV FASTIGHETSFÖRVALTANDE INTRESSEBOLAGS FASTIGHETSBESTÅND
1,2)
2025-12-31
Antal
förvaltnings-
fastigheter
3)
Uthyrbar
yta, kvm
Hyresvärde,
Mkr
Hyresvärde,
kr/kvm
Hyresintäkter,
Mkr
Ekonomisk
uthyrnings -
grad, %
Redovisat
värde, Mkr
Redovisat
värde, %
Fördelat per region
Stockholm 127 180 663 451 2 494 415 92 8 076 18
Göteborg 89 253 215 398 1 574 383 96 5 614 12
Syd 76 95 482 169 1 771 165 97 2 897 6
Öst 62 125 488 176 1 400 160 91 2 592 6
Norr 26 87 014 197 2 259 182 92 3 300 7
Oslo 69 405 851 1 134 2 795 1 072 95 20 334 45
Totalt exklusive projekt 449 1 147 712 2 525 2 200 2 376 94 42 813 94
Projekt för egen förvaltning — — 2 712 6
Totalt fastighetsbestånd 449 1 147 712 2 525 2 200 2 376 94 45 525 100
Fördelat per fastighetskategori
Bostäder 144 269 737 599 2 221 574 96 11 203 25
Kontor 123 551 900 1 442 2 612 1 345 93 24 997 55
Handel 40 90 585 148 1 635 142 96 1 866 4
Övrigt 142 235 491 336 1 426 314 94 4 747 10
Totalt exklusive projekt 449 1 147 712 2 525 2 200 2 376 94 42 813 94
Projekt för egen förvaltning — — 2 712 6
Totalt fastighetsbestånd 449 1 147 712 2 525 2 200 2 376 94 45 525 100
1) Avser de fastigheter som intressebolagen ägde vid årets slut. Sålda fastigheter har exkluderats och förvärvade fastigheter
har räknats upp till helårsvärden. Övriga fastigheter innefattar hotell-, utbildnings-, vård-, industri- samt blandfastigheter.
2) Avser Balders ägarandel i Anthon Eiendom AS, Sinoma Fastighets AB, Trenum AB, Tulia AB, Tornet Bostadsproduktion AB,
Fastighetsstaden i Halmstad AB , Entra ASA samt Stenhus Fastigheter i Norden AB.
3) Avser hela intressebolagsbeståndet.
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Tillgångar
Fastigheter 45 525 45 404
Övriga tillgångar 1 668 3 575
Likvida medel 835 571
Summa tillgångar 48 028 49 550
Eget kapital och skulder
Eget kapital/ägarlån 19 982 21 001
Uppskjuten skatteskuld 3 535 3 492
Räntebärande skulder 23 218 23 530
Övriga skulder 1 294 1 527
Summa eget kapital och skulder 48 028 49 550
Mkr 2025 2024
Hyresintäkter 2 333 2 651
Fastighetskostnader –346 –384
Driftsöverskott 1 987 2 267
Intressebolag, %
REDOVISAT VÄRDE PER FASTIGHETS KATEGORI
Bostäder, 25
Kontor, 60
Övrigt, 11
Handel, 4
Intressebolag, %
REDOVISAT VÄRDE PER REGION
Stockholm, 18
Norr, 7
Öst, 6
Oslo, 50
Göteborg, 13
Syd, 7
Karlstad
Skutan 2
459 hyresrätter
24 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
FASTIGHETSBESTÅND PER 2025-12-31
1)
Antal
förvaltnings-
fastigheter
Uthyrbar
yta, kvm
Hyresvärde,
Mkr
Hyresvärde,
kr/kvm
Hyres intäkter,
Mkr
Ekonomisk
uthyrnings-
grad, %
Redovisat
värde, Mkr
Redovisat
värde, %
Fördelat per region
2)
Helsingfors 784 1 380 132 3 666 2 656 3 505 96 54 279 24
Stockholm 103 864 173 2 107 2 438 1 936 92 33 209 15
Göteborg 219 1 316 130 2 706 2 056 2 574 95 44 012 19
Köpenhamn 29 408 473 1 226 3 001 1 221 100 25 193 11
Syd 113 646 114 1 224 1 894 1 114 91 17 598 8
Öst 505 1 086 448 2 118 1 949 2 047 97 28 041 12
Norr 270 1 001 677 1 485 1 482 1 382 93 19 898 9
Totalt exklusive projekt 2 023 6 703 146 14 531 2 168 13 780 95 222 230 97
Projekt för egen förvaltning 20 20 2 966 1
Totalt förvaltningsfastigheter 2 023 6 703 146 14 551 2 168 13 800 95 225 196 99
Exploateringsfastigheter 3 384 1
Totalt fastighetsbestånd 2 023 6 703 146 14 551 2 168 13 800 95 228 580 100
Fördelat per fastighetskategori
Bostäder 1 437 3 160 165 7 370 2 332 7 080 96 117 258 51
Kontor 112 705 046 2 110 2 992 1 853 88 34 193 15
Handel 186 1 303 650 2 230 1 711 2 152 97 28 434 12
Industri/Logistik 192 862 435 1 163 1 348 1 075 92 14 435 6
Övrigt 96 671 850 1 658 2 468 1 619 98 27 910 12
Totalt exklusive projekt 2 023 6 703 146 14 531 2 168 13 780 95 222 230 97
Projekt för egen förvaltning 20 20 2 966 1
Totalt förvaltningsfastigheter 2 023 6 703 146 14 551 2 168 13 800 95 225 196 99
Exploateringsfastigheter 3 384 1
Totalt fastighetsbestånd 2 023 6 703 146 14 551 2 168 13 800 95 228 580 100
1) Tabellen ovan avser de fastigheter som Balder ägde vid årets slut. Sålda fastigheter har exkluderats och
förvärvade fastigheter har räknats upp till helårsvärden. Övriga fastigheter innefattar hotell-, utbildnings-,
vård- samt blandfastigheter.
2) Fastigheterna i Danmark klassificeras under region Köpenhamn. Det finländska fastighetsbeståndet fördelas
mellan regionerna Helsingfors och Öst. Fastighetsinnehaven i Norge klassificeras under region Norr och
fastigheterna i Tyskland och Storbritannien under region Syd.
BALDERS
FASTIGHETSBESTÅND
Stockholm
Kurland 15
Kommersiellt
25 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Värdet på förvaltningsfastigheterna baseras på interna
värderingar. Vid värdering bedöms hyresutvecklingen
för fastighetsbeståndet följa inflationen över tid. Kom-
mersiella kontrakt innehåller en indexklausul, vilket
innebär att hyran utvecklas i samma takt som konsu-
mentprisindex, KPI, under kontraktstiden.
Bostäder har historiskt sett utvecklats lite bättre än
KPI, men i värderingarna har Balder antagit att hyran
utvecklas i takt med inflationsmålet. Det totala hyres-
värdet för Balders fastighetsportfölj uppgick per den
31 december till 14 551 Mkr.
Värderingsmetod
Fastigheternas verkliga värde baseras på interna vär-
deringar. Fastigheterna i Sverige, Danmark, Finland,
Norge, Tyskland och Storbritannien värderas med av-
kastningsmetoden.
Avkastningsmetoden
Vid värdering enligt avkastningsmetoden återspeglar
marknadsvärdet på fastigheterna det framtida kassa-
flödet som nuvärdesberäknas med ett avkastningskrav.
Ju mer förutsägbart det framtida kassaflödet är desto
enklare blir det att fastställa marknadsvärdet på fastig-
heterna. Bostadsfastigheters kassaflöden är ofta väl-
digt förutsägbara då intäkterna är fördelade på en stor
mängd kunder.
Balders kommersiella kontrakt har en genomsnittlig
kontraktstid om 6,7 år. De 10 största kontrakten svarar
för 4,2% av de totala hyresintäkterna med en genom-
snittlig kontraktstid om 13,9 år. Dessa omständigheter
medför att en stor mängd av Balders framtida kassa-
flöden som ligger till grund för marknadsvärdet är kända.
De fastigheter där det framtida kassaflödet är minst
förutsägbart är i huvudsak koncentrerat till de centrala
VÄRDERING
delarna i storstäderna Stockholm, Göteborg och
Malmö. Det är i dessa fastigheter Balder är mest bero-
ende av framtida uthyrningar och det är också där som
det i värderingarna måste göras en bedömning av vil-
ken hyra en lokal kan hyras ut till om den blir vakant.
Stor städerna erbjuder en god transparens för jämfö-
relse av hyresnivåer. Tidpunkten för vidareuthyrning är
dock svårare att fastställa, vilket innebär att ett antag-
ande får göras baserat på exempelvis efterfrågan på
marknaden, historiskt intresse och liknande lokaler.
En bedömning görs också över närområdets framtida
utveckling såväl som fastighetens position inom sitt
marknadssegment. Fastigheter under uppförande och
projektfastigheter för egen förvaltning värderas till
marknadsvärde reducerat med bedömd entreprenad-
utgift samt projektrisk, vilket i vissa fall sammanfaller i
en värdering till anskaffningskostnad.
Drifts- och underhållsutbetalningar
Vid värdering görs antaganden om framtida drifts- och
underhållsutbetalningar. Antagandena är baserade på
historiska utfall och framtida prognoser samt beräknade
normaliserade kostnader. Drifts- och underhållsutbetal-
ningar räknas årligen upp med inflationen.
Direktavkastningskrav och kalkylränta
De direktavkastningskrav och kalkylräntor som används
vid värdering har härletts ur jämförbara transaktioner
på fastighetsmarknaden. Viktiga faktorer vid val av
avkastningskrav är läge, hyresnivå, vakansgrad och
fastighetens skick. Marknadsbedömningar av fastig-
heter innehåller alltid ett visst mått av osäkerhet i anta-
ganden och beräkningar.
Osäkerheten avseende enskilda fastigheter bedöms i
normalfallet ligga inom intervallet +/– 5–10%. Balder
2025
2023
2024
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
0
2
4
10
8
6
2025
2023
2024
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
500
1 000
1 500
2 500
2 000
2025
2023
2024
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
500
1 000
1 500
2 500
2 000
HYRESVÄRDE BOSTAD, KR/KVM HYRESVÄRDE KOMMERSIELLT, KR/KVM DRIFTSÖVERSKOTT RULLANDE ÅRSVÄRDE, KR/AKTIE BOSTÄDER OCH KOMMERSIELLA FASTIGHETER
Medelvärdet av
direkt avkastningskrav för
bedömning av restvärde, %
Helsingfors 4,69
Stockholm 4,80
Göteborg 4,86
Köpenhamn 3,83
Syd 5,41
Öst 5,53
Norr 5,91
Balder äger drygt 2 000 förvaltningsfastigheter varav 1 400 är bostadsfastigheter.
Vid utgången av 2025 uppgick förvaltningsfastigheternas marknadsvärde till 225 196 Mkr.
26 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Göteborg
Bö 93:2
Kommersiellt
Helsingør
Danmark
Ofeliahaven
109 hyresrätter
följer löpande de affärer som genomförs på marknaden
för att underbygga och säkerställa de interna värde-
ringarna. Dessutom diskuterar Balder löpande med
externa aktörer såväl köp som försäljningar av fastig-
heter, vilket ger ytterligare vägledning.
Per den 31 december uppgick Balders genomsnittliga
direktavkastning till 4,9% (4,9). Avkastningskravet för
kommersiella fastigheter uppgick i genomsnitt till 5,5%
(5,6) och för bostadsfastigheter till 4,4% (4,4).
Förvaltningsfastigheternas värdeförändring
Balder har under 2025 förvärvat fastigheter för totalt
9 770 Mkr (7 164). Försäljningarna under året uppgick
till 2 432 Mkr (298), vilket genererade ett resultat om
58 Mkr (–4). Enligt Balders interna värderingar uppgick
förvaltningsfastigheternas redovisade värde, per års-
skiftet, till 225 196 Mkr (221 261), vilket motsvarar en
orealiserad värdeförändring om 2 440 Mkr (–756).
Den största andelen av marknadsvärdet återfinns i
region Stockholm, region Helsingfors och region
Göteborg, som tillsammans representerar ett fastig-
hetsvärde om 131 500 Mkr exklusive projekt.
Externa värderingar
För att kvalitetssäkra de interna värderingarna använder
sig Balder av externa värderingsfirmor i syfte att extern-
värdera delar av beståndet samt säkerställa parametrar
och antaganden i värderingskalkyler. Under året har
60% (60) av beståndet varit föremål för bedömning av
externa värderingsfirmor. Avvikelserna mellan externa
och interna värderingar har varit obetydliga.
De externa värderingarna har under året genomförts
av CBRE, Colliers, JLL och Newsec.
Exploateringsfastigheter
En exploateringsfastighet är en fastighet som innehas
för förädling med avsikt att avyttras. Redovisning av
dessa fastigheter sker löpande till det lägsta av anskaff-
ningsvärde och nettoförsäljningsvärde, resultatet
redovisas när fastigheten färdigställts, sålts och lämnats
över till köparen. Per den 31 december uppgick värdet
på Balders exploateringsfastigheter till 3 384 Mkr (1 955).
27 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
FINANSIERING
Köpenhamn
Danmark
Rubinhaven
124 hyresrätter
28 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
FINANSIERING
Med en diversifierad finansieringsstruktur säkrar Balder en långsiktigt hållbar finansiering.
FINANSIELLA NYCKELTAL 31 dec 2025 31 dec 2024
Räntebärande skulder, Mkr 143 307 138 851
Tillgänglig likviditet inklusive bekräftade lånelöften, Mkr 23 724 20 726
Genomsnittlig kreditbindning, år 4,6 5,0
Genomsnittlig räntebindning, år 2,7 3,1
Nettoskuld/EBITDA, ggr 12,0 12,2
Finansiella åtaganden
Belåningsgrad < 65, % 48,1 49,4
Räntetäckningsgrad > 1,8, ggr (rullande 12 månader) 2,7 2,7
Säkerställda skulder/Totala tillgångar < 45, % 23,4 23,6
Kreditrating S&P BBB Stable outlook BBB Stable outlook
FINANSIELLA MÅL Mål Utfall
Soliditet, % lägst 40,0 38,5
Belåningsgrad, % högst 50,0 48,1
Räntetäckningsgrad, ggr (rullande 12 månader) lägst 2,0 2,7
Nettoskuld/EBITDA, ggr (rullande 12 månader) högst 11,0 12,0
Balder har tillgångar i Sverige, Danmark, Finland,
Norge, Tyskland och Storbritannien, vilket innebär att
koncernen är exponerad mot valutarisker. För att
minska riskerna och säkra en långsiktigt hållbar finan-
siering har bolaget en väldiversifierad finansierings-
struktur med obligationer och bankfinansiering i flera
olika valutor. Balder värdesätter långsiktiga relationer
med sina kreditgivare och samarbetar med ett antal
nordiska banker.
Vid en kreditgivares bedömning av kreditrisken
beaktas bland annat fastigheternas läge och diversifie-
ringen av fastighetsportföljen avseende geografi och
tillgångs slag. Balders tillgångar utgörs till största delen
av bostäder, vilka kännetecknas av långsiktigt stabila
kassaflöden eftersom risken är utspridd på ett stort
antal kunder. Den långsiktiga tryggheten i kassaflödet
från bostadsfastigheter innebär att dessa kan belånas
högre än kommersiella fastigheter.
Balders fastighetsbestånd består idag av 54% bo-
stadsfastigheter och en stor del av dessa är belägna i
Stockholm, Göteborg, Helsingfors, Köpenhamn och
några övriga tillväxtorter i Sverige och Finland. Majori-
teten av Balders kommersiella fastigheter är belägna i
de centrala delarna av Stockholm, Göteborg och
Malmö.
Flera finansieringskällor
Den enskilt största finansieringskällan är obligationer
i euro emitterade på den europeiska obligationsmark-
naden under Balders EMTN-program, följt av banklån
i flera valutor, ett inhemskt MTN-program samt ett
certifikatprogram i euro och svenska kronor. Under
2025 har Balder utökat sin närvaro på den svenska
kapitalmarknaden och har emitterat 2,3 Mdkr.
Utöver dessa finansieringskällor har Balder även
emitterat konvertibla skuldebrev om 480 MEUR samt
emitterat hybridkapital som har en ursprunglig löptid
Icke säkerställda obligationer, 48
Säkerställda banklån, 45
Certifikat, 0
Icke säkerställda banklån, 6
FINANSIERINGSKÄLLOR, %
Icke säkerställda lån, 78 691
Säkerställda lån, 64 616
FÖRDELNING SÄKERSTÄLLD
OCH ICKE SÄKERSTÄLLD
FINANSIERING, MKR
om 60 år och har historiskt betraktats till hälften som
eget kapital av kreditvärderingsinstituten. Under 2024
återköptes ytterligare del av hybridkapitalet, vilket
medfört att hela hybridkapitalet efter återköpet betrak-
tas som räntebärande skuld. Per den 31 december var
cirka 80% av lånen säkrade med ränteswappar och
fast räntelån.
Balder har ett grönt och socialt ramverk som ger möj-
lighet att emittera gröna samt sociala obligationer,
med syfte att finansiera gröna och energieffektiva
byggnader, men också investeringar i energieffektivi-
seringsåtgärder och förnybar energi samt hyresbostä-
der i socioekonomiskt utsatta områden.
Köpenhamn
Danmark
Bastionen
232 hyresrätter
29 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
RÄNTEBINDNINGSSTRUKTUR
2025-12-31
År Mkr Ränta, % Andel, %
2026 43 470 3,1
1)
30
2027 15 715 2,0 11
2028 22 561 3,0 16
2029 16 353 2,1 11
2030 12 399 2,2 9
2031 7 261 2,2 5
2032 8 213 3,5 6
2033 5 409 4,1 4
2034 1 212 2,8 1
2035 — — —
2036– 10 714 2,9 7
Summa 143 307 2,9 100
1) I snitträntan för innevarande år ingår marginalen för den rörliga
delen av skuldportföljen.
FÖRFALLOSTRUKTUR RÄNTEBÄRANDE SKULDER
2025-12-31
År Mkr Andel, %
2026 16 745 12
2027 26 457 18
2028 26 559 19
2029 15 670 11
2030 13 783 10
2031 5 917 4
2032 5 572 4
2033 6 641 5
2034 365 0
2035 3 894 3
2036– 21 703 15
Summa 143 307 100
2025
2023
2024
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2016
0
4
1
2
3
6
5
GENOMSNITTLIG RÄNTEBINDNING, ÅR
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
58
40
46
52
70
64
BELÅNINGSGRAD, %
2025
2023
2024
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2016
3
5
6
4
7
GENOMSNITTLIG LÖPTID RÄNTEBÄRANDE SKULDER , ÅR
2036–
2035
2033
2034
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
15 000
5 000
0
10 000
30 000
25 000
20
000
FÖRFALLOSTRUKTUR RÄNTEBÄRANDE SKULDER
2025-12-31, MKR
Balders första gröna ramverk lanserades 2019 och
uppdaterades 2023. Under 2025 utvecklades ramver-
ket ytterligare genom att omfatta byggnader som är
EU-taxonomilinjerade eller miljöcertifierade, i linje
med ICMA’s Green Bond Principles 2021. Ramverket
har också utvecklats för att möjliggöra emissioner av
sociala obligationer i enlighet med ICMA’s Social
Bond Principles 2023, med fokus på hyresbostäder i
socioekonomiskt utsatta områden. Ramverket har
granskats av ISS Corporate Solutions som utfärdat en
second opinion med betyget ”positive”. Det är bästa
möjliga utfall och innebär att Balder bedöms bidra
positivt till FN:s globala hållbarhetsmål och Agenda
2030. Det finansiella ramverket finns publicerat på
Balders hemsida. Årligen publiceras även en Green
and Social Financing Impact Report med en redovis-
ning över hur medlen har använts.
Utöver gröna obligationer har Balder gröna lån med
svenska banker både inom Balderkoncernen och i
intressebolag.
Balders MTN-program har en ram om 20 000 Mkr
och EMTN-programmet har en ram om 6 000 MEUR.
Vid årsskiftet var totalt 11 422 Mkr utestående inom
MTN-programmet och 3 711 MEUR utestående inom
EMTN-programmet.
Per årsskiftet var den tillgängliga likviditeten inklusive
bekräftade lånelöften 23 724 Mkr (20 726).
Vid årsskiftet uppgick andel säkerställd skuld av totala
tillgångar till 23,4%. Samtliga finansiella mål ligger i
linje med den långsiktiga målsättningen. Nettoskuld
i relation till EBITDA för rullande 12 månader är nu på
12,0 gentemot 13,5 när målet om 11 gånger infördes.
Belåningsgraden uppgick till 48,1%, soliditeten till
38,5% och räntetäckningsgraden till 2,7 gånger. Kredit-
bindningen uppgick vid årsskiftet till 4,6 år.
De finansiella åtaganden, covenanter, som Balder har
gentemot sina finansiärer är belåningsgrad om 65%,
räntetäckningsgrad om 1,8 gånger och säkerställda
skulder i förhållande till totala tillgångar om 45%.
Covenanter rapporteras kvartalsvis till finansiärerna
och per årsskiftet var samtliga covenanter uppfyllda
med god marginal.
Investment grade rating
Balder har en investment grade rating från S&P om BBB
stable outlook. Ratingen återspeglar bland annat att
Balder har en stor fastighetsportfölj som är väldiversifie-
rad både vad gäller fastighetstyper och geografi samt
att Balder har stabila hyresintäkter, hög och stabil uthyr-
ningsgrad och en solid räntetäckningsförmåga.
Genom en investment grade rating från S&P kan
Balder fortsätta att nyttja både den europeiska och den
inhemska kapitalmarknaden, erhålla lång kapitalbind-
ning, utöka antalet finansieringskällor och därmed lång-
siktigt säkra kapital för fortsatt tillväxt. Att ha en balans-
räkning som uppfyller kriterierna för en investment
grade rating och kontinuerlig tillgång till obligations-
finansiering är inte bara en fråga om finansierings-
strategi, det ligger också väl i linje med den riskprofil
som styrelsen strävar efter i bolaget i stort.
30 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
Göteborg
Karlatornet
Nordens högsta
byggnad
31 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
INNEHÅLL
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ...................................... 33
MÖJLIGHETER OCH RISKER
........................................ 37
HÅLLBARHETSREDOVISNING
....................................42
Hållbarhet hos Balder
....................................................44
Allmänna upplysningar
.................................................45
Miljömässig hållbarhet
.................................................. 59
Social hållbarhet
..............................................................86
Ansvarsfullt företagande
.............................................101
Appendix
.......................................................................... 105
FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER
............. 109
Finansiella rapporter
..................................................... 110
Noter till de finansiella rapporterna
........................... 118
Göteborg
Inom Vallgraven 14:1
Kommersiellt
32 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Styrelsen och verkställande direktören för Fastighets AB Balder (publ), organisations nummer 556525-6905,
avger härmed års- och hållbarhetsredovisning för koncernen och moderbolaget för räkenskapsåret 2025.
Fastighets AB Balder är noterat på Nasdaq Stockholm,
Large Cap. Samtliga belopp är i Mkr om inget annat
anges. Jämförelser angivna inom parentes avser mot-
svarande period föregående år.
Verksamheten
Balders affärsidé är att skapa värden genom att med
lokal förankring förvärva, utveckla och förvalta
bostads fastigheter och kommersiella fastigheter samt
skapa kundvärde genom att möta olika kundgruppers
behov av lokaler och bostäder.
I respektive region ska bolaget sträva efter att uppnå
en sådan position att Balder blir en naturlig partner för
potentiella kunder som är i behov av nya lokaler och/
eller bostäder. Tillväxt ska ske under krav på fortsatt
lönsamhet och positiva kassaflöden.
Finansiella mål
Balders målsättning är att ha en stabil och god avkast-
ning på eget kapital samtidigt som soliditeten över tid
ska vara lägst 40%, räntetäckningsgraden lägst 2,0
gånger, belåningsgraden bör inte överstiga 50% samt
att Nettoskuld/EBITDA över tid inte ska överstiga 11,0
gånger. För 2025 var utfallet för soliditet 38,5% (38,0),
räntetäckningsgrad 2,7 gånger (2,7), belåningsgrad
48,1% (49,4) samt Nettoskuld/EBITDA 12,0 gånger (12,2).
Personal och organisation
Balders affärsområden utgörs av regionerna Helsingfors,
Stockholm, Göteborg, Köpenhamn, Syd, Öst och Norr.
Regionernas organisation följer samma grundprinciper
men skiljer sig åt beroende på res pektive regions stor-
lek och fastighetsinnehav. Regionkontoren ansvarar
för uthyrning, drift, miljö och teknisk förvaltning.
Balderkoncernen, med Fastighets AB Balder som
moderbolag, består av ett stort antal aktiebolag och
kommanditbolag. Balders operativa organisation stöds
av centrala ekonomi-, förvaltnings- och finansfunktioner.
Sammantaget hade koncernen den 31 december
1 151 anställda (1 058), varav 451 kvinnor (428). Balders
lednings grupp har under året bestått av fem personer,
varav tre kvinnor.
För upplysningar om beslutade riktlinjer om ersätt-
ningar till ledande befattningshavare se not 4, Anställda
och personalkostnader. Styrelsen kommer ej att före-
slå några ändringar i riktlinjerna till årsstämman 2026.
Väsentliga händelser under räkenskapsåret
Förvärv
Förvaltningsfastigheter samt ägarlägenheter och mark
har förvärvats till ett fastighetsvärde om 9 770 Mkr
(7 164).
Försäljningar
Förvaltningsfastigheter samt ägarlägenheter och
mark har avyttrats till ett fastighetsvärde om 2 490 Mkr
(294).
Övrigt
Vid årsstämman i Fastighets AB Balder den 8 maj 2025
fattade stämman beslut om att bemyndiga styrelsen
att besluta om förvärv av egna aktier fram till näst-
kommande årsstämma. Styrelsen har under det fjärde
kvartalet beslutat att utnyttja detta bemyndigande uti-
från årsstämmans beslutade villkor. Under det fjärde
kvartalet har 4 000 000 aktier återköpts till ett totalt
belopp om 267 Mkr.
Styrelsen har tidigare fattat ett inriktningsbeslut om
att föreslå en utdelning av bolagets hela innehav i
Norion Bank till Balders aktie ägare. Styrelsen föreslår
att aktieägarna vid årsstämman den 8 maj 2026 beslu-
tar att dela ut hela innehavet i Norion Bank till Balders
aktieägare. Förslaget ska ses som ett led i arbetet med
att förenkla och renodla Balders verksamhet.
Fastighets AB Balders största aktieägare, Erik Selin
Fastigheter AB och Arvid Svensson Invest AB, har med-
delat att de avser att till valberedningen föreslå att
nuvarande vd, Erik Selin, väljs till arbetande styrelse-
ordförande vid årsstämman 2026. Samtidigt utser
styrelsen nuvarande vice vd, Sharam Rahi, till ny vd.
Erik Selin fortsätter som vd fram till årsstämman 2026.
Förvaltningsfastigheter
Balders kommersiella fastigheter är i huvudsak
belägna i storstädernas centrala delar och bostads-
fastigheterna i storstadsregioner samt på orter som
växer och utvecklas positivt. Per den 31 december
ägde Balder 2 023 förvaltningsfastigheter (1 962) med
en uthyrningsbar yta om 6 703 tkvm (6 425) till ett
redo visat värde om 225,2 Mdkr (221,3), inklusive
projekt fastigheter för egen förvaltning. Under året har
72 förvaltningsfastigheter (43) samt ägarlägenheter
och mark med en uthyrningsbar yta om 337 tkvm (346)
förvärvats för 9 770 Mkr (7 164). Under året har försälj-
ning av 11 förvaltningsfastigheter (1) skett till ett värde
om 2 490 Mkr (294), vilket genererade ett resultat om
58 Mkr (–4).
Vid fördelning av det totala fastighetsbeståndets
redovisade värde per region uppgick respektive andel
till; Helsingfors 24% (25), Göteborg 21% (20), Stockholm
15% (15), Öst 12% (13), Köpenhamn 11% (12), och Norr 9%
(9) och Syd 8% (7). Av redovisat värde avser 46% (46)
kommersiella fastigheter och 54% (54) bostäder.
Exploateringsfastigheter
En exploateringsfastighet är en fastighet som innehas
för förädling med avsikt att avyttras. Redovisning av
dessa fastigheter sker löpande till det lägsta av anskaff-
ningsvärde och nettoförsäljningsvärde, resultatet
redovisas när fastigheten färdigställts, sålts och lämnats
över till köparen. Per den 31 december uppgick värdet
på Balders exploateringsfastig heter till 3 384 Mkr
(1 955).
Förvaltningsresultat
Årets förvaltningsresultat uppgick till 6 855 Mkr
(6 458). Förvaltningsresultatet hänförligt till moder-
bolagets aktieägare uppgick till 6 389 Mkr (6 011), vilket
motsvarar en ökning per aktie med 5% till 5,37 kr (5,13).
I förvaltningsresultatet ingår intressebolag med
1 933 Mkr (2 015), vilket i resultaträkningen inkluderats
i andel i resultat från intressebolag.
Resultat efter skatt
Årets resultat efter skatt uppgick till 7 991 Mkr (3 640).
Resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktie-
ägare uppgick till 7 621 Mkr (3 304), motsvarande
6,41 kr per aktie (2,82). Resultatet före skatt har påver-
kats av orealiserade värdeförändringar avseende för-
valtningsfastigheter med 2 440 Mkr (–756), realiserade
värdeförändringar avseende förvaltningsfastigheter
med 58 Mkr (–4), resultat från försäljning av exploa-
teringsfastigheter med –17 Mkr (122), värdeföränd-
ringar avseende räntederivat och optionskomponent
konvertibel med 399 Mkr (–21) samt resultat från ande-
lar i intressebolag om 1 779 Mkr (901).
Hyresintäkter
Hyresintäkterna ökade med 7% till 13 721 Mkr (12 876),
varav effekten av förändrade valutakurser uppgick till
–245 Mkr (–40). Ökningen beror på förvärv och färdig-
ställda projekt för egen förvaltning samt indexhöjning
på kommersiella lokaler och höjda bostadshyror.
Kontraktsportföljen bedöms per 31 december ha ett
hyresvärde på helårsbasis om 14 551 Mkr (14 385). Den
genomsnittliga hyresnivån för hela fastighetsbeståndet
uppgick till 2 168 kr per kvm (2 236) exklusive projekt-
fastigheter.
Hyresintäkterna i jämförbart bestånd har ökat med
2,7% (3,5) efter justering för valutakursförändring.
Hyresintäkterna uppvisar stor riskspridning avseende
kunder, branscher och lägen. Den ekonomiska uthyr-
ningsgraden uppgick per bokslutsdagen till 95 % (96).
Det totala hyresvärdet för outhyrda ytor uppgick den
31 december till 751 Mkr (585) på årsbasis.
33 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till –3 407 Mkr (–3 263)
under året, varav effekten av förändrade valutakurser
uppgick till 60 Mkr (8). Driftsöverskottet har ökat med
7% till 10 314 Mkr (9 613), vilket innebär en överskotts-
grad om 75% (75). Driftskostnaderna varierar normalt
med årstiderna. Under ett normalår har första och
fjärde kvartalen högre kostnader i jämförelse med de
övriga kvartalen medan tredje kvartalet oftast har lägst
kostnadsnivå.
Förvaltnings- och administrationskostnader
Förvaltnings- och administrationskostnaderna uppgick
under året till –1 160 Mkr (–1 080), varav effekten av för-
ändrade valutakurser uppgick till 25 Mkr (4).
Andelar i resultat från intressebolag och joint ventures
Resultat från andelar i intressebolag och joint ventures
uppgick under året till 1 779 Mkr (901) och Balders
andel av intressebolagens förvaltningsresultat uppgick
till 1 933 Mkr (2 015).
Resultatet före skatt har påverkats av orealiserade
värdeförändringar avseende fastigheter och ränte-
derivat med 297 Mkr (–909). Årets skatt uppgick till
–450 Mkr (–204).
Finansnetto och värdeförändringar derivat
Finansnettot, exklusive värdeförändringar derivat, upp-
gick till –4 235 Mkr (–4 079), varav effekten av föränd-
rade valutakurser uppgick till 71 Mkr (13).
Värdeförändringar på räntederivat och options-
komponent konvertibel uppgick till 399 Mkr (–21).
Derivaten redovisas löpande till verkligt värde i
balansräkningen. Värdeförändringar från derivat upp-
kommer vid förändrade räntenivåer/valutakurser och
är inte kassaflödespåverkande, så länge de inte avyttras
under löptiden. Balder har skyddat sig för högre ränte-
nivåer, vilket innebär att marknadsvärdet på derivat
ökar i ett uppåtgående ränteläge.
Värdet av räntederivaten uppgick vid årsskiftet till
459 Mkr (485). Värdet av valutaderivaten och options-
komponent konvertibel uppgick vid årsskiftet till
–1 044 Mkr (–1 341). Genomsnittlig ränta för finans-
nettot var på bokslutsdagen 2,9% (3,0).
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter
Balder har per 31 december genomfört interna värde-
ringar av samtliga förvaltningsfastigheter. Förvaltnings-
fastigheterna i Sverige, Danmark, Finland, Norge,
Tyskland och Storbritannien värderas med avkastnings-
metoden som baseras på en tioårig kassaflödesmodell.
Varje fastighet värderas individuellt genom att
nuvärdesberäkna framtida kassaflöden, det vill säga
framtida hyresinbetalningar minskade med bedömda
drifts- och underhållsutbetalningar. Kassaflödet mark-
nadsanpassas genom att beakta eventuella föränd-
ringar i uthyrningsnivåer och uthyrningsgrad såväl som
drifts- och underhållsutbetalningar.
Utgångspunkten för värderingen är en individuell
bedömning för varje fastighet, dels av framtida kassa-
flöden, dels av avkastningskravet.
Känslighetsanalys
Faktor Förändring Resultateffekt före skatt, Mkr
Hyresintäkter +/– 1 % +/– 138
Ekonomisk uthyrningsgrad +/– 1 procentenhet +/– 146
Räntenivå för räntebärande skulder +/– 1 procentenhet –/+ 481
Fastighetskostnader +/– 1 % –/+ 33
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter +/– 5 % +/– 11 260
Åbo, Finland
Joo koncept
Hyresrätter
34 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Skatt
Koncernens totala skatt uppgick till –1 591 Mkr (–1 045),
varav effekten av förändrade valutakurser uppgick till
26 Mkr (2). Aktuell skattekostnad för året uppgick till
–577 Mkr (–352). Aktuell skattekostnad hänförligt till
moderbolagets aktieägare uppgick till –500 Mkr
(–286).
Uppskjuten skattekostnad för året uppgick till
–1 013 Mkr (–694).
Skatt har beräknats med gällande skattesats i res-
pektive land. Uppskjuten skatt beräknas på temporära
skillnader som uppstår efter förvärvstidpunkten. Kon-
cernens uppskjutna skatteskuld har beräknats som
värdet av nettot av skattemässiga underskott och den
temporära skillnaden mellan i huvudsak redovisade
och skattemässiga värden avseende fastigheter och
räntederivat.
Uppskjuten skatteskuld uppgick till 18 046 Mkr
(17 159). För mer detaljerad information se not 10,
Inkomstskatt.
Majoriteten av bolagen i koncernen är verksamma i
länder som har antagit och implementerat den globala
minimiskatten, kallad Pelare 2. Koncernens beräkningar
av effektiv skatt per land indikerar inte någon väsentlig
effekt på koncernen.
Kassaflöde och finansiell ställning
Balders tillgångar den 31 december uppgick till
276 292 Mkr (267 926). Dessa har finansierats dels
med eget kapital om 106 491 Mkr (101 735), dels med
skulder om 169 801 Mkr (166 191), varav 143 307 Mkr
(138 851) är räntebärande.
Kassaflödet från den löpande verksamheten före
förändring av rörelsekapital uppgick till 4 589 Mkr
(4 273). Investeringsverksamheten har belastat kassa-
flödet med netto –9 857 Mkr (–9 435). Kassaflödet
från finansieringsverksamheten uppgick till netto
8 223 Mkr (5 650). Totalt uppgick årets kassaflöde till
2 405 Mkr (953). Kursdifferens i likvida medel uppgick
till –71 Mkr (25).
Likviditet
Utöver outnyttjade kreditfaciliteter om 12 660 Mkr
(13 872) uppgick koncernens likvida medel, finansiella
placeringar och outnyttjad checkkredit per den
31 december till 11 064 Mkr (6 854). Tillgänglig likviditet
inklusive bekräftade lånelöften uppgick således till
23 724 Mkr (20 726). Bolaget bevakar löpande likvidi-
tetsutvecklingen på kort och lång sikt , koncernens
likviditetsbehov kommande år tryggas genom koncer-
nens starka kassaflöde och bindande kreditlöften.
Eget kapital
Det egna kapitalet uppgick den 31 december till
106 491 Mkr (101 735) varav innehav utan bestämmande
inflytande uppgick till 12 639 Mkr (13 315), motsvarande
79,13 kr per aktie (74,30) exklusive innehav utan be stäm-
mande inflytande. Soliditeten uppgick till 38,5% (38,0).
Räntebärande skulder
Koncernens räntebärande skulder uppgick per
31 december till 143 307 Mkr (138 851). Andelen lån med
ränteförfall under kommande tolvmånadersperiod
uppgick till 30% (29) och den genomsnittliga kredit-
bindningstiden uppgick till 4,6 år (5,0).
Per årsskiftet var den tillgängliga likviditeten inklu-
sive bekräftade lånelöften 23 724 Mkr (20 726), mot-
svarande 1,4 gånger Balders förfall av räntebärande
skulder inom 12 månader.
Derivatavtal har tecknats för att begränsa påverkan
av en högre marknadsränta. Nämnda derivat redovisas
löpande till verkligt värde i balansräkningen med värde-
förändringar redovisade i resultaträkningen. Värdeför-
ändringar under året uppgick till 399 Mkr (–21).
Räntebärande skulder beskrivs närmare i not 22,
Finansiell riskhantering.
Rating
Balder har en investment grade rating från kreditvärde-
ringsinstitutet S&P om BBB med stable outlook.
Bolaget har under lång tid varit lyckosamt i att bygga
en fastighetsverksamhet med en storlek och diversi-
fiering som lämpar sig väl för både obligationsfinan-
siering och säkerställda banklån. Att ha en balans-
Projektfastigheter för egen förvaltning värderas till
marknadsvärde reducerat med bedömd entreprenad-
utgift samt projekt risk, vilket oftast sammanfaller i en
värdering till anskaffningsvärde. För en mer detaljerad
beskrivning gällande Balders fastighetsvärdering se
not 12, Förvaltningsfastigheter.
Marknadsbedömningar av fastigheter innehåller
alltid ett visst mått av osäkerhet i gjorda antaganden
och beräkningar. För att kvalitetssäkra de interna värde-
ringarna använder sig Balder av externa värderings-
firmor i syfte att externvärdera delar av beståndet samt
säkerställa parametrar och antaganden i värderings-
kalkyler.
Under året har 60% (60) av beståndet varit föremål
för bedömning av externa värderingsfirmor. Avvikel-
serna mellan externa och interna värderingar har varit
obetydliga.
Per den 31 december uppgick Balders genomsnitt-
liga direktavkastningskrav till 4,9% (4,9) exklusive
projekt fastigheter för egen förvaltning, vilket är oför-
ändrat jämfört med årsskiftet föregående år. Det
genomsnittliga direktavkastningskravet för bostads-
fastigheter uppgick till 4,4% (4,4) och för kommersiella
fastigheter till 5,5% (5,6).
Den 31 december uppgick förvaltningsfastigheter-
nas redovisade värde, enligt den individuella interna
värderingen, till 225 196 Mkr (221 261), vilket inkluderar
en orealiserad värdeförändring under året om
2 440 Mkr (–756). Årets värdeförändring är i huvudsak
hänförligt till förbättrat driftsöverskott.
Resultat försäljning exploateringsfastigheter
Resultat från försäljning av exploateringsfastigheter
redovisas i samband med att fastigheten tillträds av
köparen. Utöver anskaffningsvärden inkluderas även
marknadsförings- och försäljningsomkostnader, vilka
kostnadsförs löpande, dessa uppgick under året till
–28 Mkr (–28).
Inga projekt (2) har resultatavräknats under året.
Årets försäljningsresultat uppgick till –17 Mkr (122)
efter avdrag för marknadsförings- och försäljnings-
omkostnader och omfattar försäljning av enskilda
bostadsrätter.
räkning som uppfyller kriterierna för en investment
grade rating och kontinuerlig tillgång till obligations-
finansiering är inte bara en fråga om finansierings-
strategi, det ligger också väl i linje med den riskprofil
som styrelsen strävar efter i bolaget i stort.
Investeringar
Fastighetsinvesteringarna uppgick under året till
11 953 Mkr (9 419), varav 9 770 Mkr (7 164) avser förvärv
och 2 183 Mkr (2 255) avser investeringar i befintliga
förvaltningsfastigheter och projekt för egen förvalt-
ning. Av de totala investeringarna i förvaltnings-
fastigheterna avser 2 393 Mkr (1 150) Helsingfors,
712 Mkr (1 500) Stockholm, 1 980 Mkr (3 413) Göteborg,
67 Mkr (172) Köpenhamn, 3 415 Mkr (1 167) Syd,
2 083 Mkr (1 660) Öst och 1 302 Mkr (357) Norr.
Intressebolag och joint ventures
Balder är delägare i ett stort antal fastighetsförvaltande
och projektutvecklande bolag, för vidare information
se not 14, Andelar i intressebolag och joint ventures.
På sida 24 redovisas Balders andel av fastighetsför-
valtande intressebolags balansräkningar och fastig-
hetsbestånd, uppställda enligt IFRS redovisningsprin-
ciper. De fastighetsförvaltande intressebolagen äger
totalt 449 förvaltningsfastigheter (515). Balders andel
av fastighetsbeståndets uthyrningsbara yta uppgår
till cirka 1 148 tkvm (1 151) med ett hyresvärde om
2 525 Mkr (2 532). Den ekonomiska uthyrningsgraden
uppgick till 94% (95).
Moderbolaget
Moderbolagets verksamhet består i huvudsak av
att utföra koncerngemensamma tjänster. Balder har
centraliserat koncernens kreditförsörjning, riskhante-
ring och cash management genom att moderbolaget
innehar funktionen som internbank. Omsättningen
i moderbolaget uppgick för året till 587 Mkr (527),
varav koncerninterna tjänster utgjorde 459 Mkr (390)
och resterande del huvudsakligen avser förvaltnings-
uppdrag för intressebolag.
35 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Största ägare är Erik Selin med bolag med 46,9 % av
rösterna och Arvid Svensson Invest AB med 13,8 % av
rösterna. Inga begränsningar finns i bolagsordningen
avseende överlåtelse av aktier eller rösträtt på stämman.
Redogörelse för styrelsearbetet under året
Styrelsen har under verksamhetsåret haft 20 styrelse-
möten varav ett konstituerande. Arbetet följer en av
styrelsen fastställd arbetsordning. Arbetsordningen
reglerar styrelsens arbetsformer och arbetsfördelning
mellan styrelse och VD samt formerna för den löpande
ekonomiska rapporteringen. Under året har avhandlats
strategiska och andra för bolagets utveckling väsent-
liga frågor, förutom löpande ekonomisk rapportering
och beslutsfrågor. Bolagets revisorer deltog vid ett
styrelsemöte och redogjorde för genomförd förvalt-
nings- och räkenskapsrevision.
Bolagsstyrning
Balder styrs enligt de regler för bolagsstyrning som
anges i Aktiebolagslagen, bolagsordningen och note-
ringsavtalet med Nasdaq Stockholm. Styrelsen strävar
efter att underlätta för den enskilde aktieägaren att
förstå var i organisationen ansvar och befogenheter
ligger. Bolagsstyrningen inom företaget utgår från
svensk lagstiftning, främst den svenska aktiebolags-
lagen, Stockholmsbörsens noteringsavtal, Svensk kod
för bolagsstyrning samt andra regler och riktlinjer.
Några av Kodens principer är att skapa goda förut-
sättningar för utövande av en aktiv maktbalans mellan
ägare, styrelse och ledning, vilket Balder ser som
en naturlig del av principerna för verksamheten. För
bolagsstyrningsrapporten se sida 153–158.
Ersättning till VD och
andra ledande befattningshavare
Vid årsstämman 2023 beslutades om riktlinjer för
ersättning till ledande befattningshavare. Riktlinjerna
innebär i huvudsak att det för bolagsledningen ska
tillämpas marknadsmässiga löner och andra anställ-
ningsvillkor. Ersättning ska utgå i form av fast lön.
Uppsägningslön och avgångsvederlag ska samman-
taget inte överstiga motsvarande 18 månadslöner för
bolagets VD och för övriga bolagsledningen högst
sex månader och inget avgångsvederlag. Med bolags-
ledning avses verkställande direktören och övriga
medlemmar i koncernledningen. Styrelsen ska äga
rätt att frångå riktlinjerna om det i enskilt fall finns
särskilda skäl för det.
De nuvarande riktlinjerna ska gälla fram till årsstäm-
man 2027 om inte omständigheter uppkommer som
gör att revidering måste ske tidigare. Se även not 4,
Anställda och personalkostnader.
Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut
Se not 29, Väsentliga händelser efter räkenskaps årets
slut.
Förväntningar avseende den framtida utvecklingen
Balders målsättning är att med bibehållen lönsamhet
växa genom direkta eller indirekta förvärv tillsammans
med bolagets partners på de orter som bedöms som
intressanta.
Förslag till vinstdisposition
Till årsstämmans förfogande finns följande belopp i kronor:
Balanserat resultat 30 866 371 715
Årets resultat 3 854 905 623
Summa
1)
34 721 277 338
1) Se förändring i moderbolagets eget kapital, sida 116.
Styrelsen föreslår att beloppet disponeras enligt följande:
Utdelning till aktieägarna i form av
sakutdelning bestående av aktier i
Norion Bank AB, org.nr 556597-0513 1 196 082 224
I ny räkning balanseras 33 525 195 114
Summa 34 721 277 338
Årets resultat efter skatt uppgick till 3 855 Mkr
(2 289). Utdelning från dotterbolag uppgick till
2 452 Mkr (1 598), nedskrivning av dotterbolagsaktier
uppgick till –570 Mkr (–), räntenettot uppgick till
3 491 Mkr (–85) varav valutakursdifferenser uppgick
till 1 272 Mkr (–1 927), värdeförändringar avseende
räntederivat och optionskomponent konvertibel upp-
gick till 362 Mkr (26) och erhållna/lämnade koncern-
bidrag uppgick till –1 837 Mkr (433). Redovisade valuta-
kursdifferenser avser i huvudsak omräkning av euro-
obligationer, som ur ett koncern perspektiv används för
säkring av nettoinvesteringar i euro och danska kronor.
Moderbolaget tillämpar säkrings redovisning av netto-
investeringar i utlandet avseende delar av bolagets
euroobligationer.
Moderbolaget ingår i en skatterättslig kommission
med ett urval av sina dotterbolag. Alla bolag i den
skatte rättsliga kommissionen ingår också i en mer-
värdesskattegrupp. Moderbolaget har lämnat/erhållit
–54 Mkr (358) i kommittentresultat till/från dotterbola-
gen i den skatterättsliga kommissionen.
Moderbolagets finansiella placeringar och likvida
medel, inklusive outnyttjade checkkrediter, uppgick
den 31 december till 8 883 Mkr (4 925). Nettoford-
ringar på koncernbolag uppgick per bokslutsdagen
till 66 981 Mkr (57 281) och räntebärande skulder till
67 691 Mkr (57 080).
Flerårsöversikt
Se sida 11.
Aktien och ägarna
Per den 31 december uppgick aktie kapitalet i Balder
till 198 333 333 kr fördelat på 1 190 000 000 aktier.
Varje aktie har ett kvotvärde om 0,16667 kr, varav
67 376 592 av serie A och 1 122 623 408 av serie B. Av
B-aktien är 4 000 000 återköpta per den 31 decem-
ber 2025, vilket betyder att totalt antal utestående
aktier uppgår till 1 186 000 000. Varje aktie av serie A
berättigar till en röst och varje aktie av serie B berättigar
till en tiondels röst.
Yttrande från styrelsen enligt
18 kap. 4 § aktiebolagslagen
Styrelsen har granskat Bolagets ekonomiska situation
och konstaterar, efter närmare överväganden, att en
vinstutdelning i enlighet med styrelsens förslag är
försvarlig med hänsyn till försiktighetsprincipen i
17 kap 3 § andra och tredje stycket i aktiebolagslagen
(2005:551).
Styrelsens uppfattning är att verksamhetens art,
omfattning och risker för närvarande är av en sådan
omfattning att den föreslagna utdelningen inte påver-
kar denna bedömning.
Efter föreslagen vinstutdelning har Bolaget fort-
farande en god soliditet, vilket enligt styrelsens bedöm-
ning motsvarar de krav som för närvarande kan upp-
ställas för den bransch inom vilken Bolaget är verksamt.
Bolaget bedöms efter vinstutdelningen ha en tillfreds-
ställande likviditet och ett konsolideringsbehov som
kan anses tillgodosett.
Styrelsens bedömning är att den föreslagna vinstut-
delningen inte påverkar Bolagets möjligheter att full-
göra sina förpliktelser på kort eller lång sikt. Inte heller
antas den föreslagna värdeöverföringen påverka Bola-
gets förmåga att göra eventuellt nödvändiga investe-
ringar.
Vid en samlad bedömning av Bolagets ekonomiska
förhållanden anser styrelsen inga hinder föreligga för
att genomföra den föreslagna vinstutdelningen, i
enlighet med styrelsens förslag.
36 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
MÖJLIGHETER OCH RISKER
I likhet med alla bolag är Balders organisation och verksamhet exponerade för ett antal risker. Dessa risker ligger i olika grad inom bolagets
kontroll och hanteras därmed till viss del på olika sätt. Huvudstrategin är dock att i så stor utsträckning som möjligt sträva efter att identifiera såväl
risker som möjligheter och utforma handlingsplaner utifrån detta. Riskanalysen genomförs kontinuerligt, på flera nivåer inom bolaget, beroende
på var olika risker och möjligheter uppstår och vilka delar av verksamheten som kan komma att påverkas. Nedan följer en sammanställning över
de huvudsakliga möjligheter och risker som identifierats, tillsammans med en kort beskrivning av hur Balder bedömer och hanterar dem.
Kategorisering av risker
Sannolikhet Påverkan
Förändring
riskbedömning
Operativa risker
Risk för negativ värdeutveckling på fastigheterna
Risk för minskad uthyrningsgrad, minskade hyresintäkter och negativ hyresutveckling
Risk för ökade fastighetskostnader på grund av ökade drifts- och underhållskostnader
Risk för felaktig bedömning av hyresmarknadens utveckling samt utförande av projekt
Risk för bristande digital utveckling
Risk för bristande IT-säkerhet
Finansiella risker
Refinansieringsrisk
Ränterisk
Kreditrisk
Valutarisk
Omvärldsrisker
Risk för förändringar i skattelagstiftning
Risk för allvarliga händelser i omvärlden som förändrar förutsättningarna för verksamheten
Hållbarhetsrisker
Klimatutsläpp och ökade krav på utsläppsreduktion
Klimatanpassningsrelaterade risker
Risk för brister inom arbetsvillkor och likabehandling
Leverantörskedja och respekt för mänskliga rättigheter
Risk för korruption, bedrägeri och mutbrott
Balders bedömning
Samtliga riskområden rangordnas utifrån grad av
påverkan på verksamheten och sannolikhet för att
risken inträffar. Trendpilar visar om riskens betydelse
framöver bedöms vara oförändrad, viktigare eller
mindre viktig i relation till idag.
Låg påverkan eller sannolikhet
Medelhög påverkan eller sannolikhet
Hög påverkan eller sannolikhet
Uppåtgående trend
Oförändrad trend
Nedåtgående trend
37 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
OPERATIVA RISKER
Område Beskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan
Förändring
riskbedömning
Risk för negativ
värde utveckling
på fastig heterna
Värdet på fastigheterna påverkas av ett antal faktorer, dels fastighetsspecifika
såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och driftskostnader, dels marknadsspecifika
såsom direktavkastningskrav och kalkylräntor. Såväl fastighets- som marknads-
specifika förändringar påverkar värdet på förvaltningsfastigheter, vilket i sin tur
inverkar på koncernens finansiella ställning och resultat. Av Balders fastighets-
bestånd finns 71% av värdet i de fyra storstadsregionerna Helsingfors, Stockholm,
Göteborg och Köpenhamn. Värdet på fastigheterna kan också påverkas nega-
tivt om de tekniska hindren för utveckling, exempelvis omställning för att
minska utsläpp och hantera klimatförändringar, är för höga och kostsamma.
Balder genomför i samband med kvartalsrapporter en intern värdering av fastighetsbe-
ståndet. Dessutom värderas delar av fastighetsbeståndet externt och jämförs med den
interna värderingen. Under 2025 har en stor andel, 60% av beståndet varit föremål för
bedömning av externa värderare.
Marknads bedömningar av fastigheter innehåller alltid ett visst mått av osäkerhet i
gjorda antaganden och beräkningar. Resultat före skatt skulle påverkas med +/–
11 260 Mkr vid en värdeförändring av förvaltningsfastigheterna med +/–5%. Soliditeten
skulle vid en positiv värdeförändring uppgå till 40,1 % och vid en negativ värdeförändring
uppgå till 36,8%. Se även not 12, Förvaltningsfastigheter. Balder har också inlett en analys
av klimatförändringarnas påverkan på fastigheterna, inklusive värdeutvecklingen, vilken
ytterligare kommer att fördjupas framöver.
Risk för minskad
uthyrnings grad,
minskade hyres intäkter
och negativ hyres-
utveckling
Balders intäkter påverkas av fastigheternas uthyrningsgrad, möjligheten att ta
ut marknadsmässiga hyror samt kundernas betalningsförmåga. Uthyrningsgrad
och hyresnivåer styrs till stor del av konjunkturutvecklingen. Risken för stora
svängningar i vakanser och bortfall av hyresintäkter ökar ju fler enskilt stora
kunder som finns i fastighetsbeståndet.
Balders tio största kontrakt svarar för 4,2% av de totala hyresintäkterna och deras genom-
snittliga kontraktstid uppgår till 13,9 år. Balders lokalhyreskontrakt är normalt sett helt
eller delvis bundna till konsumentprisindex.
Året som gått har präglats av geopolitiska oroshärdar och tidigare års stigande infla-
tion, vilket påverkar såväl intäkter som kostnader. Under året har bostadshyrorna för
kommande år förhandlats fram. Hyreshöjningarna i delar av bostadshyresbeståndet är
högre än inflationen, vilket påverkar Balder positivt.
Risk för ökade fastighets-
kostnader på grund av
ökade drifts- och
underhålls kostnader
I fastighetskostnader ingår direkta kostnader såsom kostnader för drift, media,
underhåll och fastighetsskatt. Omfattande reparationsbehov kan påverka resul-
tatet negativt. Driftskostnader är huvudsakligen kostnader för el, renhållning,
vatten och värme. Flera av dessa varor och tjänster kan endast köpas från en
aktör, vilket kan påverka priset.
Regulatoriska faktorer såsom ökade krav på utsläppsminskningar och över-
gång till fossilfria energislag kan också påverka kostnader för energi. Andra kon-
sekvenser av klimatförändringar, såsom ökad risk för översvämningar och
extrema väderförhållanden kan också innebära ökade kostnader för försäkringar
av fastigheter i riskområden. Kostnadshöjningar som inte kompenseras genom
reglering i hyreskontrakt eller hyresökning genom omförhandling kan påverka
resultatet negativt. En förändring med +/– 1% av fastighetskostnaderna skulle
påverka de totala kostnaderna med –/+ 33 Mkr.
Balder arbetar kontinuerligt för att ständigt förbättra kostnadseffektiviteten med hjälp av
rationella tekniska lösningar, praktiska insatser och kontinuerlig uppföljning. Varje region
ansvarar för att fastighetsbeståndet är väl underhållet och i gott skick. Med lokal när-
varo ökar kunskapen om respektive fastighets behov av förebyggande insatser, vilket i
längden är mer kostnadseffektivt än omfattande reparationer. Ett viktigt steg är utveck-
lingen av en riskhanteringsstrategi som inkluderar både förebyggande och reaktiva
åtgärder för att hantera kostnadsökningar. Implementering av systematiska processer
för att övervaka och hantera risker kontinuerligt är centralt. Regelbundna inspektioner
och underhåll av fastigheter förhindrar kostsamma reparationer och säkerställer att fast-
igheterna hålls i gott skick. Användningen av teknologi för att övervaka fastigheter i real-
tid bidrar till att identifiera problem innan de blir kostsamma och optimera energiförbruk-
ningen för att minska driftskostnader. Kommunikation och utbildning av personal är
avgörande för att säkerställa att alla är medvetna om risker och vet hur man hanterar dem
effektivt. Drygt 92% av all el som köps in till fastigheterna i koncernen är grön el från för-
nybara källor. Balder har också påbörjat en analys av fastighetsbeståndet utifrån möjliga
effekter av klimatförändringar, för att ta fram handlingsplaner för fastigheter där riskerna
för påverkan bedöms vara störst.
Risk för felaktig
bedömning av hyres-
marknadens utveckling
samt utförande av projekt
Att nyproducera fastigheter och utveckla befintliga genom investeringar är ett
sätt att öka avkastningen. Riskerna vid projektutveckling finns i bedömningar
kring marknadens utveckling, men också i utformningen av produkten samt
själva projektets genomförande.
Kvalitetssäkrade interna processer och hög kompetens inom projektorganisationen
säkerställer att såväl genomförande som produkt håller hög kvalitet. Vid uppförande av
kommersiella byggnader ställs alltid krav på att större delen av fastigheten ska vara
uthyrd innan investeringen påbörjas. Merparten av de pågående kommersiella projekten
har därför hög uthyrningsgrad. Riskerna begränsas också genom att investeringar
enbart görs på marknader där Balder har god marknadskännedom och där det finns stark
efterfrågan på bostäder och lokaler.
Förutsättningarna för nyproducerade hyresrätter har förbättrats under året i bra
lägen. I sämre lägen är förutsättningarna fortsatt ogynnsamma. Balder har valt att
starta ett fåtal projekt i strategiska lägen.
38 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Område Beskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan
Förändring
riskbedömning
Risk för bristande digital
utveckling
Digitalisering i fastighetsbranschen handlar främst om att digitalisera själva
fastigheterna för att exempelvis förbättra uppföljning av förbrukning och lik-
nande och om att bygga smarta hem och erbjuda lokalkunderna affärsdrivande
digitala tjänster.
Processen för digitalisering är relativt enkel att genomföra vid nyproduktion där mycket
kan planeras in redan under projekteringen, exempelvis fibernät och sensorer. Arbetet
med att digitalisera en befintlig fastighet är en större utmaning men Balder är rustat för
detta. För att driva utvecklingen framåt har bolaget fortsatt att utöka verksamheten med
fler tjänster med fokus på digitalisering och AI.
Risk för bristande
IT-säkerhet
Bristande IT-säkerhet kan få stora konsekvenser, exempelvis i form av förstörd
eller förlorad data, läckt konfidentiell information etc. Risken för cyberattacker
har ökat i samhället i stort och kan orsaka skada direkt eller indirekt. Det finns
också en viss risk för brott mot lagstadgade bestämmelser om hantering av
personuppgifter.
Balder arbetar med lager-på-lager-principen för att minimera intrångsytan och har de
senaste åren kontinuerligt utökat skyddsnivån. Förutom beprövade tekniker som brand-
vägg, antivirus och backupsystem har Balder även kompletterat med sandboxingsystem,
avancerad epost-filtrering, virtualisering samt etablerat ett Security operations center
(SOC) för att säkra den interna IT-miljön. Balder har också genomfört ett omfattande
internt arbete för att säkerställa uppfyllande av kraven i GDPR, både när det gäller interna
system och strukturer samt utbildning av medarbetare.
FINANSIELLA RISKER
Område Beskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan
Förändring
riskbedömning
Refinansieringsrisk Balders största finansiella risk är avsaknad av finansiering. Med refinansierings-
risk avses risken att finansiering inte alls kan erhållas, eller endast till kraftigt
ökade kostnader. Beaktat att fastighetsbranschen är kapitalintensiv är det av
stor vikt att ha tillgång till finansiering via banker samt en välfungerande kapital-
marknad. Villkoren både i bank och kapitalmarknad har förbättrats löpande
under 2025.
Balder för kontinuerligt diskussioner med banker och kreditinstitut i syfte att trygga den
långsiktiga finansieringen och omförhandla lån och diversifiera förfallostrukturen av
lånen. Refinansieringsrisken hanteras genom diversifierade finansieringskällor, ända-
målsenliga bindningstider och löptider. Det arbetet säker ställer samtidigt att en konkur-
renskraftig långsiktig finansiering vidmakthålls. Balders genomsnittliga kreditbindning
uppgick vid årsskiftet till 4,6 år (5,0).
Ränterisk Räntekostnaden är Balders enskilt största kostnadspost. Räntekostnader påver-
kas främst av nivån på aktuella marknadsräntor och kreditinstitutens marginaler
samt av vilken strategi Balder väljer för bindningstid av räntorna. Högre mark-
nadsränta innebär högre räntekostnad men den sammanfaller också ofta med
högre inflation och ekonomisk tillväxt.
Ökade räntekostnader kompenseras delvis av färdigställda projekt, hyreshöjningar och
en bättre kostnadseffektivitet. Balder har också valt att använda räntederivat för att
begränsa risken för att finansieringskostnaderna ökar markant vid en ökad marknads-
ränta. Vid en ökning av marknadsräntan med en procentenhet och antagande om oför-
ändrad låne- och derivatportfölj skulle räntekostnaderna öka med 481 Mkr. Av Balders
totala lånestock vid årsskiftet har 70% (71) en räntebindning som överstiger ett år. De
senaste årens höga räntenivåer har inneburit en lägre investeringstakt för Balder.
Kreditrisk Kreditrisk definieras som risken att Balders motparter, exempelvis hyresgäster,
inte kan uppfylla sina finansiella åtaganden mot Balder. Kreditrisk inom finans-
verksamheten uppstår bland annat vid placering av likviditetsöverskott, vid
tecknande av ränteswap-avtal samt vid utställda kreditavtal.
Balder genomför sedvanliga kreditprövningar innan ett nytt hyresavtal tecknas och
beräknar kredit risken i samband med nyuthyrning och lokalanpassning för befintlig kund.
Inom finansverksamheten gör Balder enbart affärer med nordiska banker med lägst
S&P-rating om A–. Med övriga banker görs enbart affärer med de som har lägst S&P-
rating om AA–.
Valutarisk Balder äger fastigheter via dotterbolag i Danmark, Finland, Norge, Tyskland och
Storbritannien. Bolagen har intäkter och kostnader i lokal valuta och är därmed
utsatta för valutakursfluktua tioner ur koncernens synvinkel. Valutakursfluktua-
tioner återfinns också i omräkningen av de utländska dotterbolagens tillgångar
och skulder till moderbolagets valuta.
Omräkningsdifferenserna hanteras framförallt genom att upplåningen fördelats på olika
valutor utifrån nettotillgångarna i respektive valuta. Lån som tas upp i samma valuta som
det finns nettotillgångar i koncernen minskar dessa nettotillgångar och därmed minskar
omräkningsexponeringen.
Forts. Operativa risker
39 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
OMVÄRLDSRISKER
Område Beskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan
Förändring
riskbedömning
Risk för förändringar
i skattelagstiftning
Det kan inte uteslutas att skattesatser förändras i framtiden eller att andra änd-
ringar i de statliga systemen påverkar fastighetsägandet. Ändrade skattenivåer
och skattelagstiftning, till exempel nya regler avseende global minimibeskatt-
ning (Pelare 2), värdeminskningsavdrag, förbud för paketering av fastigheter,
samt möjlighet att utnyttja underskottsavdrag, kan påverka Balders framtida
skattekostnad och därigenom påverka resultatet.
Balder följer utvecklingen av lagstiftningen på de marknader där bolaget är verksamt och
för bereder i förekommande fall verksamheten och den finansiella rapporteringen för de
anpassningar som kan bli nödvändiga.
Risk för allvarliga händelser
i omvärlden som förändrar
förutsättningarna för
verksamheten
Året som gått har präglats av geopolitiska oroshärdar och tidigare års stigande
inflation där centralbanker världen över har sänkt styrräntorna. Det har under
året inneburit stabiliserade finansieringskostnader men fortsatt en avvaktande
bostadsmarknad.
Balder har till följd av den avvaktande bostadsmarknaden under året endast valt att starta
ett fåtal nya projekt i strategiska lägen. Aktiviteten i investeringsverksamheten fortsatte
att öka under året. Bolaget följer utvecklingen och anpassar löpande verksamheten uti-
från förändrade förutsättningar.
HÅLLBARHETSRISKER
Område Beskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan
Förändring
riskbedömning
Klimatutsläpp och ökade
krav på utsläppsreduktion
Utsläpp av växthusgaser sker i flera delar av verksamheten, däribland till följd av
energianvändning, nyproduktion, renoveringar och transporter. Höjda krav på
utsläppsberäkningar, gräns nivåer för utsläpp inom nyproduktion och möjlig
framtida klimatskatt kan påverka.
Balder beräknar bolagets klimatutsläpp för att få kännedom om var den väsentliga
påverkan finns och arbetar aktivt för att minska utsläppen. Balder har implementerat
vetenskapsbaserade klimatmål i linje med Parisavtalet och validering av Science Based
Target initiative erhölls i mars 2024. Balder kommer öka takten i omställningen och har
tagit fram en klimatfärdplan.
Klimatanpassnings-
relaterade risker
Ökad frekvens av extremväder, förhöjda havsnivåer, värmestress och ökad
nederbörd är klimatrisker som kan skapa skador på infrastruktur och fastig-
heter. Det kan föra med sig ökade försäkringskostnader, förhöjda utgifter
kopplat till kyla samt ökade kostnader för sanering och renovering vid extrem-
väder.
Balder arbetar aktivt med att hantera de risker som medföljer klimatförändringar. De vanli-
gaste klimatriskerna för Balders fastighetsbestånd är skyfall, värmerelaterade risker samt
ras och skred. Under 2025 har Balder fortsatt arbetet med att upprätta fullständiga klimat-
riskanalyser för byggnader i linje med EU-taxonomins riktlinjer. För att öka transparensen
i klimatriskarbetet fortsätter Balder också att kontinuerligt utveckla redovisningen av
klimatrelaterade mätetal och bolaget följer rekommendationerna från Task Force on
Climate-related Financial Disclosures (TCFD). Läs mer om klimatanpassning på sida 60–64.
Risk för brister inom
arbetsvillkor och
ikabehandling
Då Balder vuxit, både geografiskt och sett till antal kollegor finns utmaningar,
bland annat när det gäller att rekrytera nya och att behålla befintliga kollegor,
hitta och dra nytta av koncern gemensamma resurser samt utveckla gemen-
samma arbetssätt.
Balder strävar efter att fortsätta öka jämlikhet och mångfald i organisationen, för att på
bästa sätt spegla samhället. För att attrahera nya medarbetare deltar Balder löpande i
arbetsmarknadsmässor på högskolor och universitet, samt erbjuder praktik platser och
möjligheter till examensarbeten för studenter.
Majoriteten av alla anställda i koncernen har mottagit enkät med medarbetarunder-
sökning, ett av flera arbetssätt för uppföljning. Läs mer om bolagets arbetsmiljöarbetet
på sida 87–91.
40 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Område Beskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan
Förändring
riskbedömning
Leverantörskedja och
respekt för mänskliga
rättigheter
De tjänster, material och produkter som används i bygg- och fastighetsprojekt
är en del av en global leverantörskedja där det kan finnas risker utifrån mänsk-
liga rättigheter, arbetsvillkor, miljö och affärsetik.
Tydliga inköps- och upphandlingsrutiner, kravställning och kontinuerlig uppföljning är
väsentliga aktiviteter för att hantera risker i leverantörskedjan. Uppförandekod för sam-
arbetspartners ska bifogas vid upphandling och nya avtal med entreprenörer. Balder
genomlyser årligen om bolaget har processer och policyer på plats för att efterleva soci-
ala minimiskyddsåtgärder enligt EU-taxonomin. Inga lagöverträdelser inom områdena
mänskliga rättigheter och arbetares rättigheter, antikorruption, beskattning och rättvis
konkurrens har inträffat och bolaget bedöms efterleva kraven. Läs mer på sida 95–96.
Risk för korruption,
bedrägeri och mutbrott
I fastighetsbolag finns det risker att medarbetare begår överträdelser inom
yrkesrollen samt i relationer med kunder, leverantörer och samarbetspartners.
Balder har en uppförandekod för medarbetare som förtydligar grundläggande krav samt
ansvarsfullt agerande i interna och externa relationer. Balder har också en insiderpolicy
samt informerat samtliga medarbetare om koncernövergripande styrdokument. Under
året har Balder även fortsatt uppdatera avtal, vidareutvecklat processer och rutiner avse-
ende leverantörsuppföljning, säkerställande av arbetsvillkor och arbetsrätt. För rapporte-
ring av överträdelser finns en oberoende visselblåsarfunktion.
Forts. Hållbarhetsrisker
41 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Köpenhamn
Danmark
Lavetten
241 hyresrätter
HÅLLBARHETSREDOVISNING
2025
42 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
INNEHÅLL
HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
Göteborg
Nāst Innovation
Destination Torslanda
Kommersiellt
HÅLLBARHET HOS BALDER..........................................44
Balders hållbarhetsredovisning för 2025 är upp-
rättad i enlighet med årsredovisningslagen (ÅRL).
ÅRL har från och med juli 2024 uppdaterats till
följd av införlivandet av EU:s hållbarhetsdirektiv
Corporate Sustainability Reporting Directive
(CSRD). Bolaget tillämpar därmed de krav som
följer av ÅRL och rapporterar för räkenskapsår
2025 i enlighet med European Sustainability
Reporting Standards (ESRS).
SOCIAL
ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR
SOCIAL HÅLLBARHET .....................................................86
S1 Egna medarbetare
...................................................... 87
Arbetsvillkor
..................................................................88
Likabehandling och lika möjligheter för alla
........ 92
S2 Arbetskraft i värdekedjan
........................................95
S4 Kunder och områdesutveckling
............................ 97
Lokalpåverkan och områdesutveckling
................ 97
Informations- och datasäkerhet
..............................99
ANSVARSFULLT FÖRETAGANDE
.............................. 101
G1 Affärsetik
................................................................... 102
APPENDIX
...........................................................................105
ESRS upplysningskrav
................................................. 105
Upplysningar som härrör
från annan lagstiftning
.................................................106
REVISORNS GRANSKNINGSBERÄTTELSE AV DEN
LAGSTADGADE HÅLLBARHETSRAPPORTEN .... 167
GOVERNANCE
ENVIRONMENT
MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET ......................................59
E1 Klimatförändringar
.....................................................60
Anpassning till klimatförändringar
.........................60
Begränsning av klimatförändringar
........................65
Energi
............................................................................... 71
E3 Vatten
............................................................................ 75
E5 Resursanvändning och cirkulär ekonomi
.............77
EU-taxonomin
................................................................... 79
ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR........................................45
Grund för hållbarhetsredovisningen
.......................... 45
Styrning
.............................................................................. 47
Strategi
...............................................................................49
Balders värdekedja
...................................................... 49
Intressenter och intressentdialog
...............................50
Viktiga intressentfrågor och dialogkanaler
.......... 50
Påverkan, risker och möjligheter
.................................. 51
Dubbel väsentlighetsanalys
....................................... 51
Väsentliga hållbarhetsfrågor
........................................ 54
FN:s Globala Hållbarhetsmål
........................................ 57
43 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
HÅLLBARHET HOS BALDER
ENVIRONMENT SOCIAL GOVERNANCE
Mål
• Inga incidenter av diskriminering eller kränkande
särbehandling
• Genomföra olika sociala insatser som bidrar till
utveckling av Balders fem sociala pelare
• Skapa arbetstillfällen för unga i förvaltnings-
organisationen
Mål
• Inga fall av korruption
• Samtliga medarbetare ska utbildas i bolagets
uppförandekod
Mål
• 50% utsläppsminskning i egna verksamheten till 2030 och nå nettonollutsläpp i värdekedjan
till 2045
• Energieffektivisering 2% per kvm och år samt ökad mängd förnybar energiproduktion
• Genomföra klimatriskanalyser för fastighetsbeståndet
• Kunder och medarbetare ges goda förutsättningar till miljövänliga och fossilfria transporter
• Öka andelen grön finansiering
• Alla nyproducerade fastigheter ska uppfylla minst Miljöbyggnad Silver eller motsvarande
certifiering
• Öka andelen miljöcertifierade byggnader i Balders befintliga fastighetsbestånd
• Reducerad vattenanvändning 2% per kvm och år
• Aktivt bidra till att bevara och öka den biologisk mångfalden i förvaltning av fastigheter och
i samband med fastighetsutveckling
• Reducera avfallsmängder, öka sorteringsgraden och verka för ökat återbruk av material
E1 Klimatförändringar
E3 Vatten
E5 Resursanvändning och cirkulär ekonomi
S1 Egna medarbetare
S2 Arbetskraft i värdekedjan
S4 Kunder och
områdesutveckling
G1 Ansvarsfullt
företagande
Balder utvecklar städer och fastigheter där människor ska leva och verka under många år framöver. Hållbarhetsarbetet fokuseras till de områden där bolaget bedömer
att det finns störst möjlighet att påverka. Samtidigt prioriteras proaktiva aktiviteter som kan minska bolagets risker inom sociala, klimatrelaterade och miljömässiga samt
ekonomiska hållbarhetsfrågor. Balder arbetar för att bidra till FN:s globala hållbarhetsmål och har valt ut sex mål där bolaget har störst möjlighet att påverka.
44 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR
Balder har upprättat en hållbarhetsrapport för koncer-
nen i enlighet med 6 kap. 10 § samt 10 a–10 f §§ års-
redovisningslagen (1995:1554), vilka genomför Europa-
parlamentets och rådets direktiv (EU) 2022/2464
(CSRD). Rapporten inkluderar även upplysningar
enligt EU-taxonomin, artikel 8 i Europaparlamentet och
rådets förordning (EU) 2020/852 samt gällande dele-
gerade akter (EU taxonomiförordning). Rapporteringen
tar även stöd av standarder som Taskforce on Climate-
related Financial Disclosures (TCFD) och Greenhouse
Gas Protocol (GHG-protokollet). Balder fokuserar på
de hållbarhetsområden som bolaget bedömer vara
mest väsentliga utifrån bolagets affärs modell, värde-
kedja och intressenter.
Det här är Balders nionde hållbarhetsredovisning och
den första i enlighet med ESRS. Hållbarhetsredovis-
ningen följer det finansiella räkenskapsåret och publi-
ceras årligen. Balders hållbarhetsredovisning för 2025
publiceras i april 2026. Hållbarhetsredovisningen be-
står av sida 42–108.
Revisorns granskningsberättelse avseende den lag-
stadgade hållbarhetsredovisningen återfinns på sida
167. Kontaktperson för Balders hållbarhetsredovisning
är Klara Appelqvist, hållbarhetschef,
klara.appelqvist@balder.se.
Avgränsningar och konsolidering
Informationen som presenteras i hållbarhetsredovis-
ningen är utarbetad på en konsoliderad grund. Infor-
mationen har samlats in och sammanställts från samt-
liga konsoliderade dotterbolag, vilket innebär att de är
ägda till mer än 50% och Balder har en majoritet i röst-
andel, se not 27 på sida 148 för lista. Bolaget utgår från
finansiell konsolidering och avgränsning där intresse-
bolag eller joint ventures inte ingår i hållbarhetsrappor-
teringen. Avsteg kan förekomma och förtydligas i de
fall denna grundprincip frångås.
För de bolag Balder definierar som mindre dotterbo-
lag har avgränsningar gjorts vid insamling och redovis-
ning av hållbarhetsdata. Konsoliderade mindre bolag
som saknar egna anställda rapporterar miljödata, men
inte data kopplat till affärsetik och egna medarbetare
om inget annat anges.
Balder delar upp värdekedjan i tidigare och senare
led samt egen verksamhet. Balders värdekedja beskrivs
i mer detalj under Strategi på sida 49. Hållbarhetsredo-
visningen täcker påverkan, risker och möjligheter i
både tidigare och senare led i värdekedjan, samt egen
verksamhet, och inkluderar miljömässig och social
hållbarhet, samt bolagsstyrning. Balders värdekedja i
tidigare led inkluderar aktiviteter inom energi och
vattenförbrukning, arbetskraft hos Balder och i värde-
kedjan samt ansvarsfullt företagande. Balders aktivite-
ter i senare led inkluderar klimatutsläpp och områdes-
utveckling. Balder redovisar policyer, åtgärder, mål
och mått för hela värdekedjan där bolaget har väsent-
lig påverkan, risk och möjligheter och arbetar för att
vidareutveckla delar av områden. Avgränsningar av
datainsamling i värdekedjan utgår från Balders väsent-
liga hållbarhetsfrågor som identifierats i den dubbla
väsentlighetsanalysen. Läs mer på sida 51–56.
Koppling till den finansiella rapporteringen
Hållbarhetsredovisningen har sedan 2023 redovisat
hållbarhetsinformation uppdelat på geografiska regio-
ner som avser de sex länder som Balder verkar i, vilket
innefattar Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland
och Storbritannien. Den finansiella rapporteringen
bygger huvudsakligen på en segmentsrapportering
baserad på sju segment, Helsingfors, Göteborg,
Stockholm, Köpenhamn, Öst, Norr och Syd. För ytter-
ligare information om segmentsuppdelning, se not 2
på sida 120–121. Balders verksamhet kan skilja sig åt i
de olika länderna beroende på lokala förutsättningar
och organisationers storlek. Se tabell till höger som
redogör för hållbarhetsredovisningens regionsuppdel-
ning. Uppgifter och antaganden i hållbarhetsrapporte-
ringen är konsekventa med motsvarande uppgifter i
Balders finansiella rapportering, såvida inget annat
anges.
REGIONSUPPDELNING HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025-12-31
Sverige Danmark Finland Norge Tyskland Storbritannien
Region enligt
finansiell rapport
Göteborg, Norr,
Stockholm, Syd
och Öst Köpenhamn
Helsingfors,
Öst Norr Syd Syd
Antal anställda  626 125 371 29 0 0
Antal fastigheter 617 29 1 238 128 7 4
Area uthyrbar, kvm 3 491 214 408 473 2 180 386 554 755 49 592 18 726
Förändringar mot tidigare rapportering
Till följd av förvärv och försäljningar genomförs årligen
en intern analys om bolaget bör göra en basårskorrige-
ring i klimatbokslutet för år 2022. Under redovisnings-
perioden har bolaget ej behövt korrigera sina basårs-
beräkningar i klimatbokslutet. Årets förvärv och
försäljningar har ej föranlett några övriga ändringar i
den historiska hållbarhetsredovisningen eller omräk-
ning av jämförelsetal.
Balders resa för att ställa om hållbarhetsredovisningen
enligt ESRS påbörjades under 2023 och har fortsatt
under 2024 och 2025, med särskilt fokus på informa-
tionsväsentlighetsanalys, datainsamling och efterlev-
nad av ESRS-upplysningskrav. Då Balder från och med
2025 rapporterar i enlighet med ESRS har information
som tidigare rapporterades i hållbarhetsredovisningen
i enlighet med Global Reporting Initiative (GRI) sepa-
rerats från årets rapport. Index för GRI går i stället att
hitta på Balders hemsida.
Under 2025 har en revidering genomförts av den
dubbla väsentlighetsanalysen där bolaget har gått ige-
nom sin väsentliga påverkan, risker och möjligheter.
Förändringar i den dubbla väsenlighetsanalysen har
lett till att E4 Biologisk mångfald och S3 Påverkade
samhällen har fasats ut. S4 Kunder och områdesut-
veckling har inkluderats och innehåller stor del av
datan som tidigare redovisades i S3. Det presenteras
mer i detalj under Påverkan, risker och möjligheter på
sida 51–56. Övriga förändringar av redovisad hållbar-
hetsinformation upplyses löpande genom hållbarhets-
redovisningen, i fotnoter eller i löpande text.
Rättelse av fel i tidigare rapportering
Inga väsentliga fel av hållbarhetsinformationen för
2024 har upptäckts eller kommit till bolagets känne-
dom under räkenskapsåret. Justeringar har skett för
vissa historiska uppgifter, vilket upplyses i förekom-
mande fall i fotnoter.
Händelser efter rapporteringsperiodens slut
Inga väsentliga händelser har skett efter rapporterings-
periodens slut som påverkat bolaget eller dess rappor-
tering. Balder följer noggrant utvecklingen inom EU
kopplat till Omnibus och förändrade krav på hållbar-
hetsrapportering.
Utelämnande av känslig information
Enligt europeisk och svensk lagstiftning med lagar
såsom dataskyddsförordningen (GDPR) och Diskrimi-
neringslagen (2008:567) har bolaget historiskt och
framgent valt att inte samla in någon känslig mångfald-
och jämlikhetsinformation kopplat till etnicitet, funk-
tionsvariationer eller minoritetstillhörighet. Ingen
hemligstämplad information kopplat till hållbarhets-
redovisningen har utelämnats för räkenskapsåret.
Balder har inte utelämnat någon information rörande
immateriella rättigheter, know-how eller innovations-
resultat på grund av sekretess eller känslighet.
GRUND FÖR HÅLLBARHETSREDOVISNINGEN
45 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
I takt med att datainsamlingen utökas både inom
bolagets egen verksamhet och värdekedja, där till-
gången till direkt data är begränsad eller helt otillgäng-
lig, ämnar Balder utveckla beräkningsmetoder som tar
hänsyn till eventuella rådande branschgemensamma
redovisningsstandarder.
Infasning i hållbarhetsredovisningen
till följd av Omnibus
I och med Omnibus har Balder möjlighet att utnyttja in-
fasning av upplysningar i enlighet med den av EU före-
slagna ”Quick Fix”. Se tabell för upplysning om vilka
upplysningskrav som bolaget valt att fasa in under
2025. Balder har valt att fortsatt inkludera information
som bolaget tidigare har rapporterat på, men att till-
lämpa infasning där man tidigare inte har rapporterat
någon information. Detta avser främst, men inte en-
bart, kvantitativa upplysningskrav. För mer information
om infasning, se respektive tematisk standard.
Hållbarhetsrapportering framöver
Datakvalitet är avgörande för att ge en representativ
bild av Balders hållbarhetsarbete. För att kvalitetssäkra
datainsamlingsprocesser och innehåll har bolaget som
grundläggande princip att datainsamling sker i två år
internt innan den publiceras externt. Obligatoriska
upplysningar enligt ESRS utesluts ej från rapporten till
förmån för denna princip utan bolaget har upprättat in-
samling av data för denna typ av upplysningar sedan
2024. Bolagets ambition är att fortsätta utveckla och
standardisera processerna för insamling, kontroll och
uppföljning av data, bland annat med hjälp av befintliga
systemstöd. Andra förbättringsåtgärder av hållbarhets-
rapporteringsprocessen är att minska mängden upp-
skattade data samt fortsätta erbjuda löpande utbild-
ningar och informationsmöten till alla involverade
parter inom Balder samt fokusera på kunskaps-och in-
formationsdelning mellan koncernens bolag.
Osäkerheter i uppskattningar
av hållbarhetsinformation
För att skapa transparens om osäkerheter och upp-
skattning av hållbarhetsrelaterad information har
Balder som målsättning att tydliggöra förhållanden
kring datainsamling samt tillämpade metoder, antag-
anden och redovisningsprinciper löpande i hållbar-
hetsredovisningen under respektive tematisk standard.
Vid datainsamling av Balders hållbarhetsdata efter-
frågas i första hand data från direkta källor med styr-
kande underlag. I förekommande fall där tillgången till
direkt data är begränsad eller otillgänglig estimeras
hållbarhetsinformation delvis eller helt, antingen via
externa schabloner eller interna estimeringsberäk-
ningar. Uppskattningar används för mätningar i hela
värdekedjan, men främst för beräkningar av indirekta
utsläpp i Scope 3 kopplat till hyresgästers energian-
vändning, avfall, fastighetsförvärv och fastighetsut-
veckling. Redovisad data för Scope 3 är generellt det
område där bolaget bedömer att risken för mätosäker-
het är som störst, eftersom beräkningarna i huvudsak
baseras på schablonmetoder. I övrigt har bolaget inte
identifierat några andra kvalitativa mått eller monetära
belopp med hög osäkerhet. Läs mer om uppskattningar
och beräkningar under respektive tematisk standard.
Bolagets bedömning av datakvalitén där uppskattningar
eller externa data använts indikeras i respektive mäte-
tal. Brutet räkenskapsår används vid viss insamling av
energi- och vattendata från ett fåtal internationella
dotterbolag. Mätning sker manuellt eller på grund av
levereras med sen eftersläpning från exempelvis myn-
digheter, branschorganisationer och energibolag.
Balder Danmark rapporterar exempelvis energidata
från december till november, istället för januari till
december, då data för årets sista månad inte hinner
summeras i tid innan hållbarhetsrapportern ska sam-
manställas. Balder arbetar löpande med att förbättra
och kvalitetssäkra hållbarhetsdata genom att upp-
datera mätningar och eftersträva mer precisa data
med tillhörande styrkande dokumentation.
ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR / GRUND FÖR HÅLLBARHETSREDOVISNINGEN
INFASNING AV UPPLYSNINGKRAV
ESRS Upplysningskrav Infasning
Allmänna upplysningar
ESRS 2 SBM-3 Information som föreskrivs i ESRS 2 SBM-3 punkt 48d-e
(nuvarande och förväntade finansiella effekter).
Miljömässig hållbarhet
ESRS E1 E1-9 Förväntade finansiella effekter genom väsentliga fysiska risker och
omställningsrisker och potentiella klimatrelaterade möjligheter.
Social hållbarhet
ESRS S1 S1-7 Uppgifter om icke-anställda enligt punkt 55a.
ESRS S1 S1-14 Uppgifter om icke-anställda medarbetare.
ESRS S1 S1-15
Uppgifter om andel anställda som har tagit ledigt av familjeskäl uppdelat
efter könstillhörighet enligt punkt 93b.
INFÖRLIVANDE GENOM HÄNVISNING
Väsentligt område Upplysningskrav Hänvisning
ESRS 2 SBM-1 Förvaltningsberättelse
ESRS S1 S1-6 Not 4 Anställda och personalkostnader.
46 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
STYRNING
Hållbarhetsarbetet är integrerat i Balders dagliga verk-
samhet. Styrningen utgår från koncernövergripande
styrdokument och hållbarhetsmål. I bolagets process
för styrning och uppföljning ingår dels att identifiera
och hantera såväl risker som möjligheter, dels att säker-
ställa progression mot de mål och åtaganden som har
antagits. Fokus ligger på de prioriterade och väsentliga
hållbarhetsområden som identifierats i Balders dubbla
väsentlighetsanalys, se sida 51–56.
Planering, styrning och uppföljning av hållbarhets-
arbetet följer Balders organisationsstruktur. Ansvar
och befogenheter delegeras via ett internt lednings-
system från styrelse och koncernledning till respektive
dotterbolag, bestående av koncernövergripande poli-
cyer och hållbarhetsmål. Varje konsoliderat dotter bolag
ska utveckla riktlinjer och handlingsplaner i linje med
koncernövergripande styrdokument. Utöver detta styrs
hållbarhetsarbetet av lagar, riktlinjer och regelverk
samt guidas av frivilliga åtaganden och ramverk som
exempelvis FN:s globala hållbarhetsmål och Science
Based Target initiative (SBTi).
Styrelsens arbete med hållbarhetsfrågor
Balders styrelse ansvarar ytterst för att bolaget förval-
tas i linje med bolagets och aktieägarnas intresse. Detta
arbete inkluderar även att säkerställa ett långsiktigt håll-
barhetsarbete. Styrelsen tillsammans med VD är även
ytterst ansvarig för att Balders hållbarhetsredovisning
är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och
kontinuerligt anpassas i linje med lagar och direktiv.
Styrelsen reviderar och antar årligen koncernövergri-
pande policyer, vilket inkluderar bolagets hållbarhets-
mål. Mer information om bolagets policyer återfinns
under rubriken Policyer på sida 48. Styrelsen följer
regelbundet upp såväl utvecklingen gentemot upp-
satta mål som bolagets risker och potentiella påverkan
relaterad till miljö, sociala aspekter och övergripande
styrning.
Balders hållbarhetschef har till uppgift att kvartalsvis
delge styrelsen information om bolagets hållbarhets-
arbete. Rapporteringen sker vanligtvis i samband med
ordinarie styrelsemöten. Inför dessa möten får styrelsen
en rapport från hållbarhetschefen kring pågående
projekt, kommande lagändringar, intressenters håll-
barhetsrelaterade synpunkter, utveckling av uppsatta
mål, utfall och hållbarhetsrapporten. Styrelsen och
även ledningen tar exempelvis del av resultatet från
kundundersökningar och medarbetarundersökningar.
Väsentliga avvikelser och åtgärder kopplade till Balders
hållbarhetspolicy och uppförandekod rapporteras till
styrelsen när sådana inträffar. Genom ett kontinuerligt
arbete strävar styrelsen efter att säkerställa dels en
strategisk och resilient hållbarhetsstyrning, dels att
hållbarhetsrapporteringen är transparent, relevant och
tillförlitlig.
Under räkenskapsåret har styrelsen, bland annat be-
handlat följande hållbarhetsfrågor identifierade i den
dubbla väsentlighetsanalysen kopplat till bolagets
väsentliga påverkan, risker och möjligheter:
• Säkerställa krav på hållbarhetsrapportering (CSRD)
och efterlevnad av ESRS upplysningskrav
• Förenlighet med EU-taxonomin
• Uppdatering av koncernövergripande policyer
• Införandet av en Risk- och kriskommitté
• Klimatriskanalyser
• EU-direktiv om byggnaders energiprestanda (EPBD)
• Översiktlig granskning av hållbarhetsrapporten
• Grön och social finansiering
• Miljöcertifieringar av byggnader
• ESG-ratings
Styrelsen består av fem icke verkställande ledamöter
som därmed inte deltar i den dagliga ledningen av
organisationen och en verkställande styrelseledamot.
Den verkställande styrelseledamoten innehar rollen
som VD.
Styrelsen besitter en bred erfarenhet inom bolags-
styrning från relevanta sektorer så som bygg- och fastig-
hetsbranschen med tidigare roller som såväl VD som
styrelseordförande och styrelseledamot. Styrelsen
besitter även relevant erfarenhet rörande frågor kopp-
lat till miljömässig och social hållbarhet genom sina
tidigare befattningar från försäkrings- och advokat-
branschen. Se även styrelsens tidigare erfarenhet på
sida 159. Styrelsens sammansättning och mångfald
presenteras på sida 94. Styrelsen består av oberoende
(67%) och beroende (33%) ledamöter, se även sida 156.
Oberoende definieras av bolaget som oberoende till
bolaget, bolagsledningen samt de större aktieägarna
(>10%).
Styrelsen utsåg 2023 Anders Wennergren, styrelse-
ledamot sedan 2009, särskilt ansvar för ESG-relaterade
frågor i styrelsen. Anders Wennergren har det övergri-
pande ansvaret för att leda styrelsens hållbarhetsstyr-
ning och säkerställa att bolagets påverkan, risker och
möjligheter reflekteras i policyer och rapportering.
Anders Wennergren är advokat och besitter därigenom
omfattande juridisk erfarenhet samt har tidigare erfa-
renhet från advokatfirman NORMA Advokater samt har
suttit i flera styrelser inom byggbranschen vilket gör
honom väl lämpad som ESG ansvarig i styrelsen. I sin
roll med särskilt ansvar för ESG-relaterade frågor har
Anders Wennergren kvartalsvisa möten med Balders
hållbarhetschef. Som ett resultat av dessa möten har
bolaget 2025 exempelvis inrättat en särskild Risk- och
kriskommitté med ansvar för samordning på koncern-
nivå.
Balder betalar inte ut några rörliga ersättningar, och
det finns följaktligen inga ekonomiska incitaments-
program kopplade till hållbarhetsrelaterade mål eller
andra nyckeltal.
Koncernledningen
Balders VD och ledning är ansvariga för att verksamhe-
ten drivs på ett hållbart sätt, med en tydlig delegering
till hållbarhetschefen att driva och utveckla hållbarhets-
arbetet. VD och ledningsgrupp följer kontinuerligt upp
efterlevnaden av policyer och utvecklingen gentemot
satta mål. Även bolagets dubbla väsentlighetsanalys
ska ses över och revideras regelbundet. Ledningen är
även ansvarig för att bolagets verksamhet drivs på ett
affärsetiskt sätt.
Koncernledningen består av (100%) verkställande
chefer med olika ansvarsområden som besitter en bred
kompetens inom styrning, miljömässiga och sociala
hållbarhetsfrågor. Majoriteten av koncernledningen,
finanschef, ekonomichef och HR-chef, har genomgått
extern utbildning inom CSRD/ESRS och/eller deltagit i
workshops gällande dubbel väsentlighetsanalys. Led-
ningens sammansättning och mångfald presenteras
på sida 94.
Balders finanschef har ansvar för bolagets hållbar-
hetsavdelning och kan därigenom utöva verksamhets-
nära tillsyn över sättandet av mål kopplade till väsentlig
påverkan, risker och möjligheter, och framsteg mot
uppsatta hållbarhetmål. Hållbarhetschef rapporterar
det löpande arbetet som sker i samverkan med bolagets
andra interna funktioner till finanschef veckovis.
Ledningen får kontinuerligt information om hur bola-
gets hållbarhetsarbete fortlöper och underlag för att
ta beslut om framtida utveckling. Balders hållbarhets-
chef har under 2025 exempelvis informerat ledningen
om arbetet med att uppdatera bolagets dubbla väsent-
lighetsanalys, kommande EU-direktiv inom energi-
prestanda för byggnader (EPBD), tillbörlig aktsamhet i
leverantörsled (CSDDD) och hållbarhetsrapportering
(CSRD). Påverkan, risker och möjligheter som identifie-
rats som en del av bolagets dubbla väsentlighetsanalys
2025 har beaktats på ledningsnivå, exempelvis hur
bolaget på ett strategiskt sätt kan arbeta med att öka
den gröna och sociala finansieringen av beståndet
som en del av bolagets riskhantering. Ekonomichef har
ansvar för att upprätta års- och hållbarhetsredovisning
samt revision av finansiell information.
Hållbarhetsavdelningen
Genom delegering ansvarar Balders hållbarhetschef
för att regelbundet följa upp och förbättra det koncern-
övergripande hållbarhetsarbetet med ambition att håll-
barhetsmålen nås. Balders hållbarhetschef ansvarar
för att årligen uppdatera hållbarhetspolicyn och upp-
förandekoder. Hållbarhetschefen har även delegerats
ansvar för sammanställning och framtagande av håll-
barhetsrapporten.
Hållbarhetschefen leder hållbarhetsavdelningen på
Balder. Denna koncernfunktion utökades under 2025
med ytterligare två fastanställningar som fokuserar på
insamling och kvalitetssäkring av hållbarhetsdata samt
driver interna projekt kopplat till hållbarhet, bland
annat genom att förbättra bolagets interna rutiner för
miljöcertifiering av fastigheter.
Vidare ansvarar koncernfunktionen hållbarhet för att,
på operativ nivå, identifiera och bedöma hållbarhets-
relaterade risker och möjligheter samt ge förslag på
åtgärder för att hantera dessa. Detta görs i samverkan
ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR
47 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
med olika avdelningar inom bolaget så som energi,
miljö och teknik, HR samt ansvariga för förvaltning och
fastighetsutveckling. Som en del i det operativa arbe-
tet under 2025 har bolaget inrättat en koncernövergri-
pande Risk- och kriskommitté. Syftet med kommittén
är att förtydliga arbetssätt, samordna och utveckla
kontinuitet i verksamhetens risk- och krishantering och
säkerställa organisationens beredskap vid kriser och
nödsituationer. Beredskap är av största betydelse för
hela bolaget, men även externa intressenter så som
kunder, leverantörer och samarbetspartners. Risk- och
kriskommittén ansvarar även för att sammanställa och
rapportera från respektive krisledning till bolagets sty-
relse. Läs mer om ansvarsfullt företagande på sida 101.
Hållbarhetsarbetet i organisationen
De övergripande mål som fastställs i styrdokument ska
utgöra övergripande ramar för den affärsutveckling
som genomförs i koncernen och dess dotterbolag.
Ansvariga inom fastighetsutvecklings- och förvalt-
ningsorganisationerna ansvarar för att säkerställa att
väsentliga miljömässiga aspekter beaktas i den dagliga
verksamheten, liksom aspekter som rör social hållbar-
het och affärsetisk bolagsstyrning.
HR-funktionen ansvarar, i nära samarbete med samt-
liga chefer med personalansvar, för identifiering av so-
ciala och arbetsplatsrelaterade risker.
Förklaring om tillbörlig aktsamhet
Tillbörlig aktsamhet innebär att bolaget på ett struktu-
rerat sätt identifierar, hanterar och följer upp sina mest
väsentliga faktiska och potentiella negativa konse-
kvenser för människor och miljö, i den egna verksam-
heten och i värdekedjan. Rapporteringen av Balders
arbete med tillbörlig aktsamhet är integrerat i hållbar-
hetsredovisningen och presenteras i tabellen nedan.
Tabellen refererar till de upplysningskrav där det fram-
går vilka processer för tillbörlig aktsamhet som finns
integrerade i Balders verksamhet.
Riskhantering och intern kontroll
Ytterst är det styrelsens ansvar att upprätta ändamåls-
enliga och effektiva system för riskhantering och intern
kontroll. Styrelsen har delegerat ansvaret för det löp-
ande arbetet till ledningen som ansvarar för bland
annat uppföljning och utveckling av interna kontroller.
Bedömningen av risker sker utifrån, av ESRS definie-
rade, tidshorisonter kort, medellång och lång sikt.
Balder tar utgångspunkt i Organisationen för ekono-
miskt samarbete och utvecklings (OECD) riktlinjer för
ansvarsfullt företagande vid processer för tillbörlig
aktsamhet och stödåtgärder. Vid uppföljning av exem-
pelvis minimiskyddsåtgärderna i enlighet med EU-
taxonomin sker genomlysning utifrån OECD:s riktlinjer
för multinationella företag samt FN:s vägledande prin-
ciper för företag och mänskliga rättigheter.
Koncernfunktionen hållbarhet samordnar riskhante-
ring och intern kontroll över bolagets hållbarhetsrap-
portering. Balder har implementerat ett rapporterings-
system som ligger till grund för en standardiserad och
koncernövergripande rapporteringsstruktur. Genom
systemstödet kan Balder säkerställa att all rapportering
är enhetlig, ändamålsenlig och spårbar. Datainsamling
avseende EU-taxonomin, klimatriskanalyser och energi-
deklarationer sker separat med stöd av Balders ekono-
misystem och andra interna funktioner.
Då avsaknad av automatisering gör att majoriteten av
all rapporterad data samlas in eller hanteras manuellt
bedöms detta som den största risken för fel. Som en del
i att mitigera risken för fel kvalitetsgranskas all hållbar-
hetsrelaterad data av hållbarhetsavdelningen genom
bland annat kontrollberäkningar och stickprov. Eventu-
ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR / STYRNING
ella avvikelser och fluktuationer i data mellan åren följs
upp och dokumenteras. För mer information om redo-
visningsprinciper, se respektive tematisk standard.
Policyer och mål
Samtliga policyer är koncernövergripande och varje
konsoliderat bolag ska utveckla riktlinjer och hand-
lingsplaner i linje med dessa utifrån sin organisation,
verksamhet och geografi. Hållbarhetspolicyn reglerar
Balders styrning, ställningstagande, agerande och mål
när det gäller miljömässig, social och ekonomisk håll-
barhet. Ansvar och befogenheter för bolagets hållbar-
hetsstyrning delegeras från styrelse till koncernledning
och vidare till respektive konsoliderat bolag. Alla an-
ställda i Balderkoncernen omfattas av de policyer och
hållbarhetsmål som antagits av styrelsen. Relevanta
policyer tas upp under respektive tematisk standard.
Balders policyer riktar sig primärt till bolagets med-
arbetare. Undantag gäller för uppförandekoden för
samarbetspartners, som även riktar sig till de sam-
arbetspartners som bolaget ingår avtal med. Uppfö-
randekoden distribueras till samarbetspartners hos
Balder för att ge riktlinjer för ansvarsfullt agerande i
interna och externa relationer samt säkerställa vilka
grundläggande krav som ställs i alla situationer.
Uppförandekoderna samt Balders skattepolicy
bygger på internationella riktlinjer som FN:s Global
Compacts principer om mänskliga rättigheter, arbets-
rättsliga frågor, miljö och antikorruption, FN:s väg-
ledande principer för företag och mänskliga rättigheter,
ILO:s kärnkonventioner och OECD:s riktlinjer för multi-
nationella företag. Vid framtagandet av uppförande-
kod har även Näringslivskoden från Institutet Mot
Mutor (IMM) beaktats.
FÖRKLARING OM TILLBÖRLIG AKTSAMHET
Centrala delar av tillbörlig aktsamhet Hänvisning till upplysningskrav
ESRS 2 E1 E3 E5 S1 S2 S4 G1
a) Att bygga in tillbörlig aktsamhet i styrning, strategi och affärsmodell GOV-1–2, SBM-3
b) Att samarbeta med påverkade intressenter i alla huvudstegen i tillbörlig aktsamhet GOV-2, IRO-1, SBM-2–3 E1-2, E1-4 E3-1, E3-3 E5-1, E5-3 S1-1, S1-5 S2-1, S2-5 S4-1, S4-5 G1-1, G1-4
c) Att identifiera och bedöma negativ påverkan IRO-1, SBM-3
d) Att vidta åtgärder för att behandla negativ påverkan MDR-A E1-3 E3-2 E5-2 S1-3–4 S2-3–4 S4-3–4 G1-4
e) Att följa upp hur ändamålsenliga dessa insatser är och kommunicera det MDR-T E1-5–6 E3-4 E5-5 S1-6–11, S1-13–17 S2-5 S4-5
Bolaget beaktar input från huvudgrupper av intres-
senter via olika dialogforum vid uppförande och revi-
dering av policyer, se vidare beskrivning av intressent-
dialog på sida 50 samt under respektive tematisk
standard. Under 2025 antog Balder en risk-och kris-
hanteringspolicy som kopplar an till arbetet som ge-
nomförs av Risk- och kriskommittén, se beskrivning
under Hållbarhetsavdelningen på sida 47 samt under
Ansvarsfullt företagande på sida 101.
Balders koncernövergripande hållbarhetsmål revide-
ras årligen, i samband med uppdatering av hållbarhets-
policyn, och godkänns av både koncernledning samt
styrelse. Mål och mått har tagits fram internt i samver-
kan mellan medarbetare och inte i direkt samverkan
med externa intressenter eller tredjepart. Undantag
gäller för bolagets klimatmål som är vetenskapligt
baserat och har validerats av extern part i form av SBTi.
Inga väsentliga ändringar i bolagets hållbarhetsmål har
skett under 2025.
Mål och mått som inte är vetenskapsbaserat eller
kopplat till extern reglering benämns i respektive te-
matiskt kapitel som företagsspecifikt. Resultaten, i för-
hållande till de hållbarhetsmål som beslutats, övervakas
löpande av ansvarig avdelning inom respektive bolag,
samt följs årligen upp i samband med hållbarhetsredo-
visningen. Samtliga mått som redovisas i hållbarhets-
rapporten omfattar hela koncernen och har inte valide-
rats av en extern part.
Mer information om styrdokument, policyer och mål
kopplat till bolagets väsentliga hållbarhetsområden
finns att läsa under respektive tematiskt kapitel i håll-
barhetsredovisningen. Policyer finns bland annat till-
gängliga på bolagets hemsida och kan läsas av både
interna och externa intressenter.
48 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
STRATEGI
BALDERS VÄRDEKEDJA
UR ETT HÅLLBARHETSPERSPEKTIV
Balders övergripande affärsidé är att skapa värde
genom att äga, förvalta och utveckla fastigheter be-
lägna i storstäder eller större städer med positiv be-
folkningstillväxt. Till följd av Balders diversifierade
verksamhet har bolaget direkt och indirekt påverkan
på ekonomiskt resultat, samt miljö och samhälle i
värdekedjan. Samtidigt påverkar faktorer i omvärlden
bolaget, i form av såväl risker som möjligheter. Med sin
verksamhet bidrar Balder till att vara en aktiv och stabil
samhällsaktör för sina kunder och hyresgäster. Genom
nybyggnation och förvaltning med lokal närvaro ska-
pas goda förutsättningar för utveckling av områden i
nära samverkan med bolagets intressenter. Med konti-
nuerlig förädling av det befintliga fastighetsbeståndet i
kombination med tillväxt genom förvärv och fastig-
hetsutveckling är Balder en långsiktig och ansvars-
tagande aktör. Läs mer om Balders affärsmodell och
verksamhet på sida 33–36.
Påverkan i värdekedjan
Via den egna verksamheten och bolagets värdekedja
påverkar Balder och påverkas av sociala, miljömässiga
och styrningsrelaterade hållbarhetsfrågor.
Bolaget är beroende av olika resurser, produkter och
tjänster för att kunna bedriva sin verksamhet och skapa
värde för sina kunder och ägare. Kopplat till miljö avser
detta främst tillhandahållande av material vid renove-
ringar, material- och markanvändning vid nyproduk-
tion samt vatten- och energianvändning i den dagliga
driften av fastigheter. Hur effektivt Balders verksamhet
använder dessa resurser påverkar i senare led exem-
pelvis klimatutsläpp och avfallsmängder. Bolaget har
även en social påverkan genom arbetsvillkor för med-
arbetare och anställda i leverantörskedjan, men också
genom de aktiviteter som bedrivs för att medverka till
positiv social områdesutveck ling samt trygghet och
trivsel för de som bor och verkar i bolagets fastigheter.
Hur bolaget styrs, genom exempelvis styrdokument,
rutiner och leverantörskrav, påverkar bolagets före-
tagskultur och affärsetiskt agerande.
Balder arbetar med en stor mängd samarbetspartners
inom produkt- och tjänstesektorn, både i tidigare och
Balder ska i sitt hållbarhetsarbete och i hållbarhets-
redovisningen beakta hela sin värdekedja. Det innebär
att bolaget behöver se bortom sin egen verksamhet,
och därmed även inkludera samarbetspartners,
kunder samt andra intressenter som är involverade i
produktion och distribution av produkter och tjänster
verksamheten är beroende av. Genom att äga, förvalta
och utveckla fastigheter har Balder miljö-, samhälls-
och ekonomisk påverkan på omvärlden. Samtidigt
behöver verksamheten vara resilient mot yttre påverkan
och hållbarhetsrisker.
Illustrationen redogör för hållbarharhetsfrågor inom
miljö, socialt ansvar och styrning i Balders värdekedja.
Miljömässiga (E), sociala (S) och styrningsrelaterade
(G) hållbarhetsfrågor kan benämnas som ESG, vilket
presenteras i form av tre parallella men samtidigt
sammanvävda processer.
TIDIGARE LED
De väsentliga resurser, produkter och
tjänster som behövs för att bedriva
Balders verksamhet.
EGEN VERKSAMHET
De värden Balders verksamhet skapar samt
de faktorer som påverkar bolaget och den
påverkan som bolaget har på omvärlden.
SENARE LED
De avtryck och effekter som
Balders verksamhet bidrar till.
senare led i bolagets värdekedja. Samarbetspartners
återfinns framför allt inom byggbranschen, fastighets-
branschen och energibranschen. Balders verksamhet
och dess värdekedja är förenade med risker och möj-
ligheter, vilket utmanar bolaget och kräver anpassning
av verksamheten för att skapa resiliens över tid.
Balders väsentliga hållbarhetsfrågor i bolagets värde-
kedja har identifierats utifrån ett dubbelt väsentlighets-
perspektiv som kortfattat avser vilken påverkan Balder
har på omvärlden och vilken påverkan omvärlden har
på Balder, läs mer om Balders dubbla väsentlighets-
analys på sida 51–56.
ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR
49 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
också fastighetsområdet och lokalsamhället på de
platser där Balder har verksamhet, exempelvis myndig-
heter, kommuner och organisationer såsom svenska
Hyresgästföreningen.
Dialoger med intressentgrupperna sker i flera forum
och med olika frekvens, se exempel i nedan tabell.
Dialoger med kunder sker exempelvis löpande i Balders
dagliga verksamhet och i samband med de årliga
kundundersökningar som genomförs i flertalet bolag
inom koncernen. Andra intressenter såsom investerare
Att kartlägga och analysera intressenternas förvänt-
ningar på verksamheten är en viktig del för att nå
uppsatta mål och skapa långsiktigt värde. Syftet med
intressentdialogen är att få en större förståelse kring
Balders intressenters behov och krav kopplat till håll-
barhet och vilka hållbarhetsfrågor som är viktiga för
bolagets intressenter. De huvudgrupper av intressen-
ter som identifierats omfattar kunder, medarbetare,
ägare och finansiella aktörer, samarbetspartners i leve-
rantörskedjan samt samhället. I den sistnämnda ingår
KUNDER MEDARBETARE
ÄGARE OCH
FINANSIELLA AKTÖRER
SAMARBETSPARTNERS SAMHÄLLE
Viktiga frågor för
olika intressenter
• Trivsel och trygghet i bostaden/
lokalen och i närliggande område
• Lokal- och bostadsanpassningar,
inklusive frågor om exempelvis
energi användning och materialval
• Dialog och inflytande vid utveckling
av fastighet och område
• Service, tillhandahållen av Balder
men också av andra i närområdet
• Möjlighet till hållbara val, exempel-
vis skapa förutsättningar för avfalls-
sortering och hållbart resande
• Arbetsvillkor, inklusive fysisk,
organisatorisk och social
arbetsmiljö
• Mångfald, jämlikhet och lika
möjligheter
• Socialt engagemang, framförallt
i bolagets egna områden
• Trygga anställningar och utveck-
lingsmöjligheter inom bolaget
• Ekonomisk stabilitet och god
utveckling av aktiekurs
• Effektiv riskhantering
• Affärsetik och förebyggande av
korruption och mutor
• Kartläggning av klimatrelaterade
risker
• Kundnöjdhet och fortsatt hög
uthyrningsgrad
• Hållbara finanser och nya interna-
tionella hållbarhetskrav, exempelvis
EU-taxonomin
• Affärsmässiga och ansvarsfulla
affärsrelationer
• Efterlevnad av uppförandekod,
internkontroll och uppföljning
• Främja god företagskultur och
affärsetik
• Rättvis konkurrens vid inköp och
upphandling
• Goda arbetsvillkor och grund-
läggande arbetsrelaterade
rättigheter
• Kravställan inom miljö och klimat
• Långsiktig och hållbar stads-
utveckling
• Långsiktiga och affärsetiska
relationer med omvärlden
• Minskad miljöpåverkan, exempelvis
från transporter och förbättrad
avfallshantering
• Transparens och rapportering av
ansvarstagande
Dialogkanaler
• Kundnöjdhetsundersökningar
• Boendedialog
• Hyresgästföreningen
• Löpande kontakt mellan kunder
och medarbetare
• Medarbetarsamtal
• Medarbetarundersökning
• Intranät
• Avstämningsmöten
• Investerarsamtal och finansierings-
förhandlingar
• Styrelsemöten
• Hållbarhetsrapportering
• Finansiella rapporter
• Avtals- och uppföljningsmöten
• Upphandlingsprocesser
• Uppföljning av uppförandekod
• Stadsplaneringsprocesser
• Dialogmöten
• Webbplats och sociala medier
VIKTIGA INTRESSENTFRÅGOR OCH DIALOGKANALER
ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR
INTRESSENTER OCH INTRESSENTDIALOG
och finansiella aktörer kan däremot variera i frekvens
till en eller någon gång per år beroende på behov.
Intressenternas synpunkter är en viktig del i utveck-
lingen av Balders verksamhet och resultatet från dessa
beaktas löpande när de uppkommer via de olika kana-
lerna som finns till förfogande. Detta kan exempelvis
vara förfrågningar om bättre belysning i utomhusom-
råden, tillgång till kompetensutveckling för medarbe-
tare eller information som efterfrågas av banker och
ratinginstitut.
Eftersom olika intressentgrupper lyfter fram olika
frågor har deras perspektiv analyserats och samman-
vägts för att säkerställa att intressenternas synpunkter
beaktas i den väsentlighetsanalys som ligger till grund
för Balders strategiska hållbarhetsarbete, inklusive
mål, policyer och denna rapport.
För specifika intressentdialoger, se sida 87 för S1
Egna medarbetare, sida 96 för S2 Arbetskraft i värde-
kedjan, sida 98 och 100 för S4 Kunder och områdes-
utveckling.
50 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
PÅVERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER
DUBBEL VÄSENTLIGHETSANALYS
Balders hållbarhetsarbete ska utgå från de frågor där
företaget har störst påverkan, positiv såväl som nega-
tiv, och de risker eller möjligheter som i sin tur kan på-
verka bolaget.
Under 2025 har bolaget uppdaterat sin dubbla väsent-
lighetsanalys som togs fram för första gången 2023.
Utfallet av den dubbla väsentlighetsanalysen fastslogs
av Balders ledning och styrelse i oktober 2025, och
revideras årligen.
Den dubbla väsentlighetsanalysen syftar till att iden-
tifiera hållbarhetsfrågor som har väsentliga, faktiska
eller potentiella samt positiva eller negativa konse-
kvenser för människor eller miljön på kort, medellång
och lång sikt (påverkansväsentlighet). Konsekvenserna
kan både kopplas till bolagets egen verksamhet och
aktiviteter i tidigare och senare led i värdekedjan.
Den dubbla väsentlighetsanalysen syftar också till att
identifiera hållbarhetsfrågor som medför, eller rimligen
kan förväntas medföra, väsentliga finansiella effekter
för bolaget och därigenom generera risker eller möjlig-
heter på kort, medellång och lång sikt (finansiell väsent-
lighet). Balder har för innevarande år inte utfört en ut-
värdering av nuvarande kortsiktiga finansiella effekter
av de väsentliga risker och möjligheter som identifie-
rats i den dubbla väsentlighetsbedömningen kopplat
till koncernens affärsmodell och strategi.
Övervakning, ansvarsfördelning och beslutsfattande
kring hantering av bolagets faktiska och potentiella
påverkan, risker och möjligheter sker löpande där pro-
cessen kan se olika ut beroende på hållbarhetsfråga.
Balders hållbarhetsrisker ingår i bolagets övergripande
riskarbete, läs mer på sida 37–41. Hållbarhetsrisker är
direkt eller indirekt kopplade till finansiella risker och
prioriteras därefter på liknande sätt.
Någon koncernövergripande kvalitativ eller kvantita-
tiv resiliensanalys av bolagets strategi och affärsmodell
har inte genomförts. Däremot har bolaget inom ramen
för ESRS E1 Klimatförändringar genomfört en resiliens-
analys kopplat specifikt till klimatförändringar. För att
läsa mer om bolagets resiliensanalys se sida 63–64.
Metod och antaganden
Till grund för uppdateringen av den dubbla väsentlig-
hetsanalysen 2025 användes frågor från intressenter,
tidigare genomförd väsentlighetsanalys, analys av vär-
dekedjan samt befintliga policyer och arbetsdokument.
Balder har utvecklat en metod för genomförandet av
den dubbla väsentlighetsanalysen i enlighet med ESRS
och vägledning från EFRAG.
Den dubbla väsentlighetsanalysen ser till aktiviteter i
Balders egna verksamhet på samtliga geografiska
marknader där Balder är verksamt, samt i tidigare och
senare led. Värdekedjan omfattar inte enbart direkta
avtalsförbindelser under Balders kontroll eller infly-
tande. Intressebolag, joint ventures och andra finan-
siella innehav har beaktats i den dubbla väsentlighets-
analysen om Balder har finansiell kontroll eller om de
ingår i värdekedjan. Bolaget utgick från en bedöm-
ningsbaserad metod vid utvärdering av bolagets olika
faktiska och potentiella påverkan, risker och möjlig-
heter i synnerhet kopplat till aktiviteter i värdekedjan.
Process för genomförande
Processen för den dubbla väsentlighetsanalysen har
behandlat Balders påverkan och finansiella väsentlig-
het parallellt utifrån nedan fyra faser som utvecklas i
efterföljande text.
1) Analys av värdekedja och intressenter
2) Identifiering av väsentliga hållbarhetsfrågor
3) Bedömning av väsentlighet
4) Sammanställning av väsentliga hållbarhetsfrågor
1. Analys av värdekedja och intressenter
Som ett första steg genomfördes en mer detaljerad
kartläggning och efterföljande analys av bolagets hela
värdekedja, inkluderande olika typer av verksamheter,
intressenter och geografiska områden där bolaget di-
rekt eller indirekt verkar eller har väsentliga affärsför-
bindelser. Under processen har påverkade intressen-
ters perspektiv och synpunkter fångats upp genom
intervjuer och dialog med interna intressenter och ex-
terna intressenter. Dessutom har frågor från investe-
rare och andra intressenter som inkommit till Balder in-
kluderats i analysen. Läs mer om intressentdialogen på
sida 50.
ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR
2. Identifiering av väsentliga hållbarhetsfrågor
Utifrån diskussionerna som förts med interna och ex-
terna intressenter samt de hållbarhetsämnen som defi-
nieras i ESRS skapades en bruttolista av hållbarhets-
frågor för Balder. Hållbarhetsfrågorna specificerades
därefter mer i detalj för att fastställa var i värdekedjan
påverkan, risken eller möjligheten uppstår, om den är
positiv/negativ, faktisk/potentiell, geografisk omfatt-
ning samt dess tidshorisont. Balder använder sig av
kort, medellång och lång sikt vilka definieras enligt
ESRS som ett år, upp till fem år och mer än fem år. Tids-
horisonterna används både vid identifiering av påver-
kan, risker och möjligheter samt i Balders arbete med
åtgärder kopplat till dessa. Genom processen för be-
dömning av väsentlighet kopplat till påverkan, risker
och möjligheter har samtliga ämnen bedömts enligt
samma metodik och resulterat i Balders väsentliga håll-
barhetsfrågor.
3. Bedömning av väsentlighet
Balders dubbla väsentlighetsanalys 2023 arbetades
fram genom en workshop tillsammans med nyckelper-
soner inom koncernen där det genomfördes en be-
dömning av påverkan och finansiell väsentlighet för
respektive hållbarhetsfråga. Bedömningen från 2023
låg till grund för uppdateringen av den dubbla väsent-
lighetsanalysen som genomfördes under 2025. Likt
2023 års analys genomfördes uppdateringen av den
dubbla väsentlighetsanalysen av Balders hållbarhets-
avdelning i samverkan med nyckelpersoner inom kon-
cernen. Bedömningskriterierna har upprättats i enlig-
het med kraven i ESRS-standarden (ESRS 1). Den
bedömningsbaserade metoden som använts vid utvär-
dering av påverkan, risker och möjligheter har influerats
av FN:s vägledande principer för företag och mänsk-
liga rättigheter. Intressenternas perspektiv har vägts in
i väsentlighetsbedömningen baserat på insikter från
intressentdialogen. För specifika bedömningar av på-
verkan, risker och möjligheter avseende de tematiska
standarderna, se sida 60 för E1 Anpassning till klimat-
förändringar, sida 75 för E3 Vatten, sida 77 för E5 Resurs-
användning och cirkulär ekonomi, samt sida 102 för G1
Affärsetik.
Fokus för den dubbla väsentlighetsanalysen 2025
har varit att använda internt insamlad data som tillkom-
mit sedan analysen gjordes 2023 för bedömningar av
påverkan, risker och möjligheter, där detta har varit
möjligt. Den interna datan användes som ett komple-
ment till information från externa datakällor för att
skapa en mer datadriven bedömning. Ett exempel där
detta har varit möjligt är för ämnen kopplat till E1 Klimat-
förändringar, där bolaget har data i form av klimatbok-
slut, klimatriskanalyser samt scenario- och resiliens-
analyser som underlag för bedömningen. Detta bidrar
till transparens och jämförbarhet över tid i bolagets
arbete med att bedöma väsentliga påverkan, risker och
möjligheter. Bedömningar görs med en femgradig
skala, se mer detaljerade beskrivningar avseende
BEDÖMNINGSKRITERIER
PÅVERKANSVÄSENTLIGHET
Sannolikhet Sannolikhet
ALLVARLIGHETSGRAD
Skala
(Hur svår/fördelaktig påverkan
är för människor eller miljön)
Omfattning
(Omfattning av potentiella
finansiella effekter)
Omfattning
(Hur utbredd påverkan är)
Återställbarhet
(Svårighet att åtgärda/återställa)
FINANSIELL VÄSENTLIGHET
51 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
bedömning för påverkan och finansiell väsentlighet.
Bedömning av sannolikhet görs genom den förväntade
sannolikheten att en händelse inträffar, där 1 bedöms
som inte troligt och 5 har mer än 90% sannolikhet att
inträffa, eller har redan skett.
Balder har en intern informationsväsentlighetsanalys
som är baserad på EFRAGs lista med ESRS datapunkter
som revideras årligen. Utöver att dokumentera bola-
gets bedömning av väsentlighet av hållbarhetsdata på
datapunktsnivå, är syftet med analysen att identifiera
gap i hållbarhetsdatan och säkerställa att nödvändiga
upplysningar kompletteras med i enlighet med ESRS.
Informationsväsentlighetsanalysen redogör bland
annat vilka infasningsmöjligheter Balder nyttjar, när
företagsspecifika upplysningar är tillämpliga samt var
och varför bolaget väljer att redovisa frivilliga upplys-
ningar. Det slutliga utfallet på aggregerad nivå som kan
ses på sida 53 baseras på den detaljerade analys som
utförts i informationsväsentlighetsanalysen.
Påverkansväsentlighet
I bedömningen av påverkansväsentlighet sett till bola-
gets potentiella och faktiska påverkan beaktades be-
dömningskriterierna allvarlighetsgrad och sannolikhet,
se matris på sida 53. Allvarlighetsgraden för positiva
konsekvenser har beräknats som maxvärde av skala
och omfattning. Allvarlighetsgraden för negativa kon-
sekvenser har beräknats som maxvärde av skala, om-
fattning och återställbarhet. Bedömningen av ämnets
väsentlighet beräknas som medelvärdet av allvarlig-
hetsgrad multiplicerat med sannolikhet. Vid bedöm-
ning av negativ påverkan, exempelvis för underämnena
som avser mänskliga rättigheter (primärt inom ESRS
S1–S4) har allvarlighetsgraden bedömts före sannolik-
heten i enlighet med vad som framgår av ESRS.
Finansiell väsentlighet
Vid bedömning av finansiell väsentlighet har bolaget
utgått från omfattning respektive sannolikhet av faktiska
och potentiella risker och möjligheter. Omfattningen
inkluderar potentiell påverkan på förvaltningsresultat,
totala tillgångar samt ryktesspridning. Finan siell
väsent lighet bedöms bland annat utifrån positiva och
negativa konsekvenser och beroenden som kan leda
till potentiella finansiella risker och möjligheter. Detta
kan man läsa mer om på sida 37–41 i Balders bedöm-
ningar om respektive ämne samt deras beskrivningar.
Beaktande har tagits till hur risker generellt bedöms
inom Balder. Bedömning av finansiell väsentlighet har
upprättats baserat på materialitetstal som används
inom den finansiella redovisningen, därmed har inget
separat riskhanteringsramverk upprättats. Bedöm-
ningen av ämnets väsentlighet beräknas som medel-
värdet av omfattning/påverkan multiplicerat med
sannolikhet.
Justering och beslut
Den första bedömningens utfall analyserades per håll-
barhetsfråga i förhållande till varandra av nyckelperso-
ner inom koncernen. Vid behov har rimlighetsbedöm-
ningar utförts som lett till justeringar som påverkat det
slutliga utfallet. Uppdatering av Balders väsentliga
ämnen presenterades av Balders hållbarhetschef och
godkändes under hösten 2025 av ledning och styrelse.
Tröskelvärden
Bedömningen av påverkan och finansiell väsentlighet
har tre olika tröskelvärden; hög, medel och låg. Gräns-
dragningen har använts för att identifiera vilka frågor
som anses vara väsentliga och således prioriterade i
Balders hållbarhetsarbete samt bolagets rapportering.
ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR / PÅVERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER
4. Sammanställning av väsentliga hållbarhetsfrågor
Det slutliga resultatet av den dubbla väsentlighetsana-
lysen presenteras i efterföljande matris och summeras
i nästkommande tabell på sida 53.
Mer information om bolagets hållbarhetsmål och
dess utfall finns under respektive kapitel i hållbarhets-
redovisningen. Se sammanställning av Balders hållbar-
hetsmål i bolagets hållbarhetsramverk på sida 44.
Icke-väsentliga hållbarhetsfrågor
Som en del av bolagets övergripande process för att
identifiera och bedöma väsentliga faktiska och poten-
tiell påverkan, risker och möjligheter har områdena E2
Föroreningar samt E4 Biologisk mångfald och ekosys-
tem analyserats.
Bedömningen genomfördes inom ramen för bolagets
dubbla väsentlighetsanalys och omfattade den egna
verksamheten samt tidigare och senare led i värdeked-
jan. Analysen baserades på bolagets art, omfattning
och de geografiska marknader där Balder bedriver
verk samhet. Bedömningen inkluderar potentiella utsläpp
till luft, vatten och mark, användning av kemikalier och
material, samt eventuell påverkan på skyddade eller
ekologiskt känsliga områden vid fastighetsförvaltning
och nyproduktion.
Identifieringen av påverkan, risker och möjligheter
följde bolagets process för genomförande av den
dubbla väsentlighetsanalysen, vilket man kan läsa mer
om på sida 51–56.
Baserat på genomförd analys har bolaget bedömt
att varken föroreningar eller biologisk mångfald och
ekosystem utgör väsentliga hållbarhetsområden, då
verksamheten inte medför betydande utsläpp eller på-
verkan på biologisk mångfald och inte bedrivs i eller i
närheten av skyddade eller ekologiskt känsliga områ-
den. Inga väsentliga faktiska eller potentiella negativa
påverkan, risker eller möjligheter har identifierats inom
dessa områden. Se sida 53 för bolagets bedömning av
respektive område.
Balder har inte bedömt politisk involvering som ett
väsentligt område enligt den dubbla väsentlighetsana-
lysen. Balder ska inte stödja politiska partier genom
donationer, lobbying eller på annat sätt. Lokal samver-
kan kan ske via politiskt och religiöst oberoende organi-
sationer.
Bolaget följer utvecklingen inom respektive område
och kan ompröva bedömningen vid förändringar i
verksamheten, värdekedjan eller externa krav, i sam-
band med årlig översyn av den dubbla väsentlighets-
analysen.
52 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Väsentliga hållbarhetsfrågor
Utfallet av den dubbla väsentlighetsanalysen är sum-
merat i tabellen till vänster. Ordningsföljden i tabellen
motsvarar den i ESRS och visar således inte någon
specifik rangordning av väsentliga ämnen. Samma ord-
ningsföljd används för respektive ämne i hållbarhets-
redovisningen. Respektive hållbarhetsfråga i tabellen
har en sammanställd bedömning av påverkan och finan-
siell väsentlighet utifrån tre nivåer; hög, medel och låg.
I ovan matris förklaras väsentligheten av varje håll-
barhetsfråga av låg, medel eller hög finansiell väsent-
lighet på y-axeln samt låg, medel eller hög påverkans-
väsentlighet på x-axeln. Hållbarhetsfrågor med hög
väsentlighet är prioriterade. Hållbarhetsfrågor med låg
respektive medel väsentlighet är noterade men inte
prioriterade, dock är de under uppsikt utifall eventuella
förändringar sker framgent.
Förändringar i bedömning av väsentliga hållbarhets-
frågor och påverkan, risker och möjligheter har skett
jämfört med föregående räkenskapsperiod i och med
Balders uppdatering av den dubbla väsentlighetsana-
lysen. Detta har resulterat i att miljöcertifieringar har
tillkommit som en möjlighet inom E1 Klimatföränd-
ringar, samt en reducering av identifierade påverkans-
områden i E5 Resursanvändning och cirkulär ekonomi
och G1 Ansvarsfullt företagande. E4 Biologisk mång-
fald har fasats ut 2025 som ett resultat av bolagets
minskade nyproduktionsprojekt. S3 Påverkade sam-
hällen har bytts ut till S4 Kunder och områdesutveck-
ling som blivit väsentligt. Detta för att inkludera bola-
gets identifierade påverkan inom Informations- och
datasäkerhet, utöver bolagets positiva påverkan på
Lokalsamhälle och områdesutveckling. Balders håll-
barhetsmål beslutas i samband med bolagets hållbar-
hetspolicy av Balders styrelse årligen i februari och
följs upp kontinuerligt. Arbetet med att anpassa de
koncernövergripande målen utifrån den uppdaterade
väsentlighetsanalys som genomfördes 2025 påbörja-
des under året och väntas fortlöpa under 2026.
ALLMÄNNA UPPLYSNIGNAR / PÅVERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER
DUBBEL VÄSENTLIGHETSANALYS
Påverkansväsentlighet
Finansiell väsentlighet
Låg Medel Hög
Låg Medel Hög
Rapportera
Bevaka
Notera
VÄSENTLIGA HÅLLBARHETSFRÅGOR
#
ESRS
standard Hållbarhetsfrågor
1)
Bedömning väsentlighet
ESRS E1 Anpassning till klimatförändringar Hög
ESRS E1 Begränsning av klimatförändringar Hög
ESRS E1 Energi Hög
ESRS E2 Förorening av luft och vatten samt levande organismer och livsmedelsresurser
2)
Låg
ESRS E2 Förorening av mark Medel
ESRS E2 Ämnen som inger betänkligheter och mikroplast
2)
Låg
ESRS E2 Ämnen som inger mycket stora betänkligheter Medel
ESRS E3 Vatten Hög
ESRS E3 Marina resurser Låg
ESRS E4 Biologisk mångfald Medel
ESRS E4 Konsekvenser för arters tillstånd, ekosystem och ekosystemtjänster
2)
Låg
ESRS E5 Resursinflöden och resursanvändning Medel
ESRS E5 Resursutflöden relaterade till produkter och tjänster Låg
ESRS E5 Avfall Hög
ESRS S1 Arbetsvillkor i egen verksamhet Hög
ESRS S1 Likabehandling och lika möjligheter för alla i egen verksamhet Hög
ESRS S2 Arbetsvillkor i värdekedjan Hög
ESRS S2 Likabehandling och lika möjligheter för alla i värdekedjan Hög
ESRS S3 Samhällens ekonomiska, sociala och kulturella rättigheter samt urfolksrättigheter
2)
Medel
ESRS S3 Samhällens civila och politiska rättigheter Låg
ESRS S4 Informations- och datasäkerhet Hög
ESRS S4 Personlig säkerhet för kunder Medel
ESRS S4 Lokalpåverkan och områdesutveckling Hög
ESRS G1 Företagskultur Medel
ESRS G1 Skydd för visselblåsare och förvaltning av förbindelser med leverantörer
2)
Låg
ESRS G1 Djurskydd Låg
ESRS G1 Politiskt engagemang Medel
ESRS G1 Korruption och mutor Hög
1) Benämningar i tabellen är justerade för följande tematiska standarder: ESRS E5 Resursinflöden, inklusive resursanvändning; ESRS S1 Arbetsvill-
kor; ESRS S1 Likabehandling och lika möjligheter för alla; ESRS S2 Arbetsvillkor; ESRS S2 Likabehandling och lika möjligheter för alla; ESRS S2
Andra arbetsrelaterade rättigheter; ESRS S3 Samhällens ekonomiska, sociala och kulturella rättigheter; ESRS S4 Informationsrelaterade konse-
kvenser för konsumenter och/eller slutanvändare; ESRS S4 Personlig säkerhet för konsumenter och/eller slutanvändare; ESRS S4 Social inklu-
dering för konsumenter och/eller slutanvändare; ESRS G1 Förvaltning av förbindelser med leverantörer, inbegripet betalningsrutiner.
2) Underämnen i ESRS E2, E4, S3 och G1 har slagits samman där bedömningen varit densamma.
53 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
VÄSENTLIGA HÅLLBARHETSFRÅGOR
Resultatet av Balders dubbla väsentlighetsanalys inkluderar de frågor som överstiger bolagets tröskel-
värden för påverkansväsentlighet eller finansiell väsentlighet. Tabellen summerar de väsentliga
hållbarhetsfrågor som anses vara prioriterade i bolagets hållbarhetsarbete och i hållbarhetsrapportering.
ENVIRONMENT
Väsentlig påverkan, risk eller möjlighet Beskrivning Värdekedja Tidsram Sida
ESRS E1 ANPASSNING TILL KLIMAT FÖRÄNDRINGAR
Potentiell risk Balder ser en potentiell risk för begränsad omställning av bolagets fastigheter relaterat till klimatförändringar, inklusive
ökade kostnader för växthusgasutsläpp, rapporteringskrav, förändrade regelverk och kundbeteenden, felaktiga investeringar
i ny teknik och ökade materialpriser, vilket kan leda till minskade intäkter, ökade kostnader, begränsad kapitaltillgång och
skadat rykte.
Tidigare led,
egen verksamhet,
senare led
Medel och
lång sikt
60–64
ESRS E1 BEGRÄNSNING AV KLIMAT FÖRÄNDRINGAR
Faktisk negativ påverkan Balders fastigheter har en faktisk negativ påverkan på människor och miljön genom direkta och indirekta växthusgasutsläpp
från egen verksamhet, i leverantörskedjan och hos kunder. Exempelvis värmeproduktion, energianvändning, företagsfordon
och företagsresor samt i värdekedjan vid nyproduktion, ombyggnation, inköp av material, varor, tjänster och transporter av
gods och personal.
Tidigare led,
egen verksamhet,
senare led
Kort, medel
och lång sikt
65–70
ESRS E1 ENERGI
Faktisk negativ påverkan
och potentiell risk
Energiförbrukning motsvarar koncernens största klimatpåverkan. Den finns en faktisk negativ påverkan på miljön på grund av
hög energianvändning genom fastigheternas och kundernas energiförbrukning samt vid nyproduktion, renovering och produk-
tion av byggnadsmaterial. Det finns även en potentiell risk för framtida energibrist, ökad energianvändning och begränsad till-
gång till förnybar energi, samt förändrad lagstiftning om energiprestanda och energideklaration, vilket kan leda till missade
klimatmål, lägre kundnöjdhet, ökade kostnader för energieffektivisering och renovering och reducerat fastighetsvärde.
Tidigare led,
egen verksamhet,
senare led
Kort, medel
och lång sikt
71–74
Potentiell möjlighet Miljöcertifierade fastigheter utgör en potentiell möjlighet för Balders verksamhet då de kan ha en positiv finansiell påverkan.
Miljöcertifierade fastigheter skapar en möjlighet för Balder att minska räntekostnader genom gröna lån och obligationer.
Fokus på miljöcertifiering av fastigheter har ökat från både interna och externa intressenter.
Egen verksamhet Kort, medel
och lång sikt
71–74
54 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Väsentlig påverkan, risk eller möjlighet Beskrivning Värdekedja Tidsram Sida
ESRS E3 VATTEN
Faktiskt negativ påverkan Med ett diversifierat fastighetsbestånd ser Balder en faktisk negativ påverkan på miljön genom fastigheternas och kundernas
vattenförbrukning. Detta inkluderar industrianvändning, vardagskonsumtion och bevattning.
Egen verksamhet
och senare led
Kort, medel
och lång sikt
75–76
ESRS E5 AVFALL
Faktiskt negativ påverkan Balder bedömer att det finns faktiskt negativ påverkan relaterat till avfall som uppkommer nedströms från hyresgäster. Detta kan
röra sig om hushållsavfall från bostäder samt avfall från kommersiella fastigheter i form av exempelvis restaurang, hotell, köpcen-
ter, butiker samt olika typer av industriverksamhet.
Senare led Kort, medel
och lång sikt
77–78
SOCIAL
Väsentlig påverkan, risk eller möjlighet Beskrivning Värdekedja Tidsram Sida
ESRS S1 ARBETSVILLKOR I EGEN VERKSAMHET
Potentiell negativ påverkan Med stark tillväxt, geografisk spridning och decentraliserad styrning finns en ökad risk för negativ påverkan på medarbetarna
genom bristande arbetsvillkor. Negativ påverkan kan avse trygg anställning, konkurrenskraftig lönesättning, arbetstid, förenings-
frihet samt hälsa och säkerhet.
Egen verksamhet Kort, medel
och lång sikt
87–91
ESRS S1 LIKABEHANDLING OCH LIKA MÖJLIGHETER FÖR ALLA I EGEN VERKSAMHET
Potentiell negativ påverkan Balder är en stor arbetsgivare med flera olika typer av yrkesroller över fyra nordiska länder, där det finns en potentiell negativ på-
verkan på medarbetarna avseende jämlikhet och mångfald. Påverkan varierar inom organisationen men fokuserar främst på att
säkerställa inkludering, jämlik lön, lika möjligheter till kompetensutveckling samt nolltolerans mot diskriminering och trakasserier.
Egen verksamhet Kort, medel
och lång sikt
87, 92–94
ESRS S2 ARBETSVILLKOR I VÄRDEKEDJAN
Potentiell negativ påverkan Som en stor aktör inom fastighetsbranschen kan Balder potentiellt påverka arbetskraften negativt genom otillräckliga arbetsvill-
kor längs värdekedjan, särskilt när det gäller totalentreprenörer och underentreprenörer vid nybyggnation, ombyggnation eller
renovering. Detta inkluderar rättvisa arbetsvillkor, facklig frihet, kollektivavtal samt hälsa och säkerhet på arbetsplatsen.
Tidigare led och
senare led
Kort, medel
och lång sikt
95–96
Forts. Environment
ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR / VÄSENTLIGA HÅLLBARHETSFRÅGOR
55 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Väsentlig påverkan, risk eller möjlighet Beskrivning Värdekedja Tidsram Sida
ESRS S2 LIKABEHANDLING OCH LIKA MÖJLIGHETER FÖR ALLA I VÄRDEKEDJAN
Potentiell negativ påverkan Balder kan potentiellt ha en negativ påverkan genom bristande likabehandling och mångfald bland arbetskraften i värdekedjan,
särskilt när det gäller totalentreprenörer och underentreprenörer vid nyproduktion, ombyggnation eller renovering. Detta
omfattar rättvis ersättning, lika lön för lika arbete, mångfald, utbildning samt frågor om våld, diskriminering och trakasserier
på arbetsplatsen.
Tidigare led och
senare led
Kort, medel
och lång sikt
95–96
ESRS S4 INFORMATIONS- OCH DATASÄKERHET
Faktisk negativ påverkan I en allt mer digitaliserad värld där många delar av samhället är uppkopplade blir data-och informationssäkerhetsfrågor allt
viktigare. Balder bedömer att det finns faktisk negativ påverkan kopplat till data-och informationssäkerhet då bolaget historiskt
har haft incidenter med läckage av kunddata.
Egen verksamhet
och senare led
Kort, medel
och lång sikt
99–100
ESRS S4 LOKALPÅVERKAN OCH OMRÅDESUTVECKLING
Faktisk positiv påverkan Genom Balders affärsmodell att äga, utveckla och förvalta fastigheter har bolaget en faktisk positiv påverkan på samhällens
ekonomiska, sociala och kulturella rättigheter i områden där bolaget verkar. Påverkan sker genom att bidra till fler bostäder
och lokaler till samhällen i stort, och inom socioekonomiskt utsatta områden i synnerhet, genom sociala insatser, erbjuda
utbildning och sysselsättning i förvaltningen.
Egen verksamhet
och senare led
Kort, medel
och lång sikt
97–98
GOVERNANCE
Väsentlig påverkan, risk eller möjlighet Beskrivning Värdekedja Tidsram Sida
ESRS G1 KORRUPTION OCH MUTOR
Potentiell negativ påverkan och risk Balder verkar inom en bransch där det finns en potentiell risk för negativ påverkan på medarbetare och samarbetspartners vid
incidenter som involverar oegentligheter, korruption, utpressning, mutor, givande av muta eller insiderhandel. Det finns även en
risk för bristande affärsetik, inklusive bedrägeri, vilket kan leda till merkostnader, böter och/eller skadat rykte.
Tidigare led,
egen verksamhet
och senare led
Kort, medel
och lång sikt
102–104
G
Forts. Social
ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR / VÄSENTLIGA HÅLLBARHETSFRÅGOR
56 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
8.8 Skydda arbetstagarnas rättigheter och
främja en trygg och säker arbetsmiljö för alla
Utifrån Balders jämlikhet- och mångfalds-
policy och uppförandekod för medarbetare
strävar bolaget efter ökad mångfald och
jämlikhet och en god arbetsmiljö, där alla
anställda och icke-anställda har goda arbets-
villkor och likabehandling sker. Balders upp-
förandekod för samarbetspartners baseras
på internationella riktlinjer som FN:s Global
Compact, OECD:s riktlinjer för multinationella
företag, FN:s vägledande principer för företag
och mänskliga rättigheter samt ILO:s kärn-
konventioner. I framtagandet av denna upp-
förandekod har Näringslivskoden från Instit-
utet Mot Mutor (IMM) beaktats.
7.2 Öka andelen förnybar energi i världen
81% av all energi som köps in till fastigheterna
i koncernen är förnybar och Balder äger även
flera vindkraftverk i Sverige. I allt fler fastig-
heter installeras också solceller och ladd-
stationer. På koncernnivå arbetar bolaget
enligt Balders hållbarhetspolicy för att öka
andelen förnybar energiproduktion.
11.1 Säkra bostäder till överkomlig kostnad
Enligt Balders hållbarhetspolicy kan bolaget
som stor fastighetsförvaltare bidra till områ-
desutveckling och positiv lokalpåverkan
kring sina fastigheter. Genom att bygga nya
bostäder med blandade upplåtelseformer
bidrar Balder till att utveckla bostadsområden
och öka tryggheten.
8.4 Förbättra resurseffektiviteten
i konsumtion och produktion
Balder strävar efter ansvarsfulla inköp, att
följa upp leverantörer och att handla lokalt
där så är möjligt. Bolaget arbetar kontinuer-
ligt för att minska mängden avfall och öka
återvinningen samt återbruk
Agenda 2030 är vägledande i arbetet för att den glo-
bala utvecklingen ska vara långsiktigt hållbar. Närings-
livet har en viktig roll att spela, inte minst bygg- och
fastighetssektorn.
År 2019 signerade Balder Global Compact för att
stödja och implementera de tio principerna om
mänskliga rättigheter, arbetsrättsliga frågor, miljö
och antikorruption.
Balder arbetar för att bidra till att FN:s globala håll-
barhetsmål ska nås och har valt ut sex av de 17 målen
som bedömts vara mest relevanta för bolagets verk-
samhet och där bolaget har störst möjlighet att påverka.
För att ytterligare koppla dessa till bolagets verksamhet
har även de underliggande delmålen analyserats, för
att identifiera de områden där bolaget har störst möj-
lighet att bidra till att målen ska uppfyllas. På följande
sidor beskrivs hur bolagets hållbarhetsarbete bidrar
till övergripande globala hållbarhetsmål.
Balders hållbarhetsredovisning är upprättad i enlig-
het med standarden ESRS. Balders mått och mål ska
redovisas med tydliga kontextuella beskrivningar och
ge förståelse för förväntade resultat hos människor,
miljön och bolaget. De globala mål och delmål från
FN som presenteras här syftar till att belysa Balders
bidrag till det globala hållbarhetsarbetet och är därför
inte direkt kopplade till resultatet av bolagets dubbla
väsentlighetsanalys. Hur de globala målen kopplas
ihop med Balders hållbarhetsmål och redovisas ytterli-
gare med ikoner under avsnitt mått och mål i respektive
kapitel.
BALDERS BIDRAG TILL
FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL
11. HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
7. HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA
8. ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR
OCH EKONOMISK TILLVÄXT
11.3 Inkluderande och hållbar urbanisering
En blandning av arbetsplatser och bostäder
ger fler arbetsmöjligheter lokalt och skapar
nya mötesplatser. Som en del av Balders håll-
barhetspolicy arbetar bolaget sedan många
år med särskilda insatser i bolagets bostads-
områden och har dedikerade områdesut-
vecklare på plats i flera socioekonomiskt ut-
satta fastighetsområden i Sverige. Balders
målsättning inom social hållbarhet är att ge-
nomföra olika sociala insatser och aktiviteter
som bidrar till utveckling av följande fem
sociala pelare; sysselsättning, utbildning,
meningsfull fritid, trygghet och trivsel eller
delaktighet och inflytande.
11.6 Minska städers miljöpåverkan
Lösningar för ökad mobilitet med lägre
klimatpåverkan, exempelvis elbilpooler och
laddinfrastruktur, prioriteras i utvecklingen
av fastigheter och områden, liksom grön-
områden och yta för hälsa och rekreation.
Balder arbetar också för att främja en effektiv
avfallshantering och minskad nedskräpning
genom att hålla rent och fint i områdena.
7.3 Fördubbla ökningen
av energi effektivitet
Balder har ett starkt fokus på effektiv energi-
användning och arbetar kontinuerligt med
driftoptimering och effektivisering, bland
annat genom injustering eller byte av ventila-
tionsaggregat, byte av värmesystem, till-
läggsisolering och liknande åtgärder.
Balders målsättning är 2% energieffektivise-
ring per kvadratmeter årligen. Vidare arbetar
Balder för att öka andelen miljöcertifierade
byggnader med låg miljöpåverkan.
8.6 Främja ungas anställning,
utbildning och praktik
Koncernen har som målsättning att skapa
olika arbetstillfällen för unga inom förvalt-
ningen och genom samverkan. Balder erbju-
der därför möjlighet till arbetslivserfarenhet
och praktik till unga på fastighets relaterade
utbildningar och inom ramen för olika lokala
initiativ.
57 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
13.1 Stärka motståndskraften mot och
anpassningsförmågan till klimat relaterade
katastrofer
Balder utvecklar kontinuerligt kartläggning
av klimatrelaterade risker på byggnadsnivå i
linje med EU-taxonomins riktlinjer. Inom
Balders fastighetsutveckling och löpande
förvaltning finns flera exempel på insatser
som genomförs i syfte att bevara och stärka
naturbaserade lösningar vid bolagets fastig-
heter för att bidra till klimatanpassning och
hantering av extremväder såsom skyfall och
värmeböljor.
12.4 Ansvarsfull hantering
av kemikalier och avfall
Vid nyproduktion som byggs enligt Miljö-
byggnad i Sverige ställs krav på loggbok av
material och produkter. I loggboken bedöms
och sammanställs byggrelaterade produkter
utifrån deras kemiska innehåll och miljöpå-
verkan under livscykeln. Balder strävar efter
att minimera mängden kemikalier och avfall,
att använda mindre skadliga material samt
beakta försiktighetsprincipen vid materialval
och kemikaliehantering, i enlighet med bola-
gets hållbarhetspolicy.
9.2 Främja inkluderande och
hållbar industrialisering
Balder stödjer hållbar industrialisering och
innovation och arbetar kontinuerligt med
effektivare resursanvändning, bland annat
genom investeringar i fastighetsbeståndet
med fokus på energieffektiviseringar och
miljöcertifieringar. Under 2025 utvecklades
nya riktlinjer för hållbart byggande inom
Balder Sverige för att sätta tydliga indikators-
krav inom miljöcertifiering, med exempelvis
mål för utsläpp av växthusgaser per kvadrat-
meter och skapare energikrav än vad nationell
lag kräver.
9. HÅLLBAR INDUSTRI, INNOVA-
TIONER OCH INFRASTRUKTUR
12. HÅLLBAR KONSUMTION
OCH PRODUKTION
13. BEKÄMPA
KLIMATFÖRÄNDRINGARNA
BALDERS ARBETE MED FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL
9.4 Uppgradera all industri och
infra struktur för ökad hållbarhet
Balder strävar också efter att öka andelen
återvunnet och återbrukat material både vid
renovering och nybyggnation samt öka an-
vändandet av ny teknik bland annat genom
ökad digitalisering av fastigheter. Såväl i för-
valtningen som vid nybyggnation är bolaget
beroende av transporter, och det pågår ett
ständigt arbete för att optimera dessa så
mycket som möjligt för att minska miljöpå-
verkan ytterligare.
12.5 Minska mängden avfall markant
För att främja hållbar konsumtion och produk-
tion, strävar Balder i linje med bolagets håll-
barhetspolicy efter en varsam konsumtion av
material, med fokus på ökad återvinning.
Hyresgäster uppmuntras också att källsortera
och på olika sätt öka återvinningen.
13.3 Öka kunskap och kapacitet för
att hantera klimatförändringar
Bolagets vetenskapsbaserade klimatmål vali-
derades av Science Based Target initiative i
februari 2024. En färdplan togs fram under
2024 för att tydliggöra vilka klimatutsläpps-
reducerande åtgärder verksamheten behöver
genomföra samt aktiviteter som krävs för att
utvecklas i linje med Parisavtalet. I den fort-
satta kartläggningen av klimatrelaterade
risker och möjligheter har Balder som mål-
sättning att bland annat utarbeta fler hand-
lingsplaner på fastighetsnivå, i respektive
bolag och utifrån regionala förutsättningar,
samt att säkerställa att medarbetare har rele-
vanta kunskaper inom området.
58 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
MILJÖMÄSSIG
HÅLLBARHET
Genom sin verksamhet har Balder både faktisk samt
potentiell påverkan och risk kopplat till klimat och miljö.
Detta sker både i den egna verksamheten samt i tidigare
och senare led i värdekedjan. I alla led ska bolagets
hållbarhetsarbete begränsa den negativa påverkan
och minimera risken. Störst möjlighet till kontroll finns
inom den egna verksamheten. I syfte att skapa så stor
effekt som möjligt fokuseras arbetet till de områden
som bedömts som mest väsentliga. Dessa områden ut-
görs av klimatförändringar, energi, vatten, samt resurs-
användning och cirkulär ekonomi.
För mer information om det övergripande förfarandet
för den dubbla väsentlighetsanalysen, se sida 51–56.
KAPITLET BESKRIVER BALDERS HÅLLBARHETS
ARBETE KOPPLAT TILL:
• E1 Klimatförändringar
• Anpassning till klimatförändringar
• Begränsning av klimatförändringar
• Energi
• E3 Vatten
• E5 Resursanvändning och cirkulär ekonomi
• EU-taxonomin
STYRDOKUMENT OCH POLICYER
• Hållbarhetspolicy
• Transport- och resepolicy
• Uppförandekod för medarbetare
• Uppförandekod för samarbetspartners
Samtliga policyer är koncernövergripande, föremål för
årlig revision och antas av Balders styrelse.
Åbo, Finland
Oy Turun Huoleton
Hyresrätter
59 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
ANPASSNING TILL KLIMATFÖRÄNDRINGAR
PÅVERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER
Bolaget ser potentiell risk kopplat till klimatrelaterade
omställningsrisker, på medellång och lång sikt, i den
egna verksamheten samt i värdekedjan i tidigare och
senare led. Risken härleds från begränsad omställning
relaterat till klimatförändringar och inkluderar potenti-
ellt ökade kostnader för växthusgasutsläpp, ökade krav
på rapportering, förändrade regelverk, förändrad efter-
frågan, beteenden och preferenser hos kunder, kost-
nader relaterade till investeringar i ny teknik och ökade
priser på material. Allt detta skulle kunna leda till mins-
kade intäkter, ökade generella kostnader, begränsad
tillgång till kapital och skadat rykte.
Fysiska klimatrisker har inte bedömts vara väsentligt
i den dubbla väsentlighetsanalysen. Det huvudsakliga
arbetet med att identifiera klimatrelaterade fysiska
risker på byggnads- och fastighetsnivå sker inom ramen
för arbetet med EU-taxonomin. Detta härrör från krite-
riet för att inte orsaka betydande skada gentemot
anpassning mot klimatförändringar. Vilket inkluderar,
men är inte begränsat till, översvämningar, värme stress,
gräs- och skogsbrand samt erosion och skred. För mer
information om påverkan, risker och möjlig heter, se
Balders dubbla väsentlig hets analys på sida 51–56.
Utöver den analys som gjorts i den dubbla väsentlig-
hetsanalysen redovisar bolaget också de rekommen-
dationer som föreslagits av Task Force on Climate-
Related Financial Disclosure (TCFD), vilket inkluderar
scenarioanalys och potentiella klimatrelaterade fysiska
risker och omställningsrisker. För mer information om
bolagets scenarioanalys kopplat till bedömningen av
risker och möjligheter, samt den resiliensanalys som
bygger på dess resultat, se sida 63–64.
STRATEGI
Balder utvärderar kontinuerligt risker som kan uppstå
till följd av klimatförändringar och analyserar samtidigt
organisationens motståndskraft och förmåga att han-
tera dessa risker. Fokus i arbetet ligger på att säkerställa
KLIMATFÖRÄNDRINGAR
Att kartlägga risker och möjligheter är en viktig del av Balders arbete för att anpassa och stärka fastighetsbeståndet
mot effekterna av klimatförändringar. Balder följer metoden som fastställts i EU-taxonomin och inkluderar screening
av klimatrisker, sårbarhetsanalyser samt åtgärdsplaner.
fastighetsbeståndets motståndskraft mot effekterna
av klimatförändringar på både kort, medel och lång
sikt. Balder arbetar löpande med fysisk klimat anpass-
ning av fastigheter. Detta kan ske genom exempelvis
att hårdytor konverteras till grönytor, öppen dagvatten-
hantering och etablering av gröna tak. Sådana åtgärder
kan resultera i ökad kundnytta och trivsel.
I bolagets hållbarhetspolicy tydliggörs arbetet och
ambitionen kring klimatanpassning. Bolagets huvud-
sakliga målsättning är att genomföra klimatriskanalyser
för fastighetsbeståndet. Klimatanpassning lyfts även i
ett bredare perspektiv i policyns målsättningar kopplat
till exempelvis miljöcertifieringar. Policyn omfattar alla
dotterbolag i de länder där Balder är verksamt och in-
kluderar samtliga hyresgäster, både inom bostäder
och kommersiella fastigheter.
För mer information om bolagets policyer, se sida 48.
ÅTGÄRDER
Inom Balders fastighetsutveckling och löpande förvalt-
ning finns flera konkreta exempel på insatser som
genomförs i syfte att dels minska och förhindra negativa
effekter kopplade till klimatförändringar, dels stärka
och möjliggöra bolagets anpassningsbarhet och mot-
ståndskraft gentemot klimatrisker.
Balder har ingen koncernövergripande åtgärdsplan
kopplat till anpassning till klimatförändringar och har
därmed inte identifierat några betydande drifts- eller
kapitalutgifter. Utgifter kopplat till följande åtgärder är
integrerade i bolagets löpande verksamhet.
Det finns en variation i de åtgärder som bolaget ge-
nomför utifrån dess verksamhetsländer, och åtgärder-
nas omfattning är ofta på lokal- eller fastighetsnivå.
Åtgärderna genomförs vid behov eller är kontinuerligt
pågående som en del av den dagliga verksamheten.
För mer information om åtgärder kopplat till omställ-
ningsrisker, se även sida 65–70 för Begränsning av
klimatförändringar och sida 71–74 för Energi. Detta in-
kluderar uppföljning av växthusgasutsläpp och energi-
användning.
E1
Nedan följer en lista över bolagets löpande nyckel-
åtgärder inom anpassning till klimatförändringar som
syftar till att långsiktigt bidra till bolagets hållbarhets-
strategi:
• Klimatriskanalys av byggnader
• Klimatanpassning inom fastighetsförvaltning
• Klimatanpassning genom ekosystemtjänster
Klimatriskanalys av byggnader
Balder arbetar aktivt med klimatriskanalyser av fastig-
hetsbeståndet. Genomförandet och arbetet med
klimatriskanalyser genomförs av vardera konsoliderat
bolag, i enlighet med Balders beslutade mål i hållbar-
hetspolicyn. Dessa klimatriskanalyser följer den metod
som fastställts i EU-taxonomin och utförs i tre steg:
klimatriskscreening (steg A), sårbarhetsanalys (steg B)
och framtagande av åtgärdsplaner (steg C). Genom-
förande av klimatriskanalyser görs löpande och vid
behov. Implementering av åtgärdsplaner ska ske inom
fem år efter att de har tagits fram. De första fastig-
heterna planeras ha implementerade åtgärdsplaner
till slutet av 2027.
Under 2025 har Balder fortsatt arbetet med att upp-
rätta fullständiga klimatriskanalyser för byggnader i
beståndet. I tabellen på sida 62 redogörs i vilken ut-
sträckning Balders fastighetsportfölj har genomgått
klimatriskanalyser från 2022 fram till 2025, och antalet
som genomgått respektive steg av klimat riskanalysen.
Balder har valt att prioritera en fullständig analys av ny-
producerade byggnader och de befintliga byggnader
som också är förenliga med EU-taxonomin. Detta beror
på att en fullständig klimatriskanalys (enligt steg A–C)
är ett av de grundläggande kraven för att byggnader
ska klassas som förenliga med EU-taxonomin.
Klimatanpassning inom fastighetsförvaltning
Bolaget arbetar med att minska sina växthusgasut-
släpp, men även med att hantera de risker som följer av
klimatförändringar. Därför arbetar Balder med klimat-
anpassning för att stärka verksamhetens motstånds-
kraft. Exempel på åtgärder som genomförs inom
verksamheten är installation av avstängningsbara golv-
brunnar och bakvattenstopp, men även förvaltnings -
arbete i form av ronderingar och skötsel av utemiljö.
Åtgärder kopplade till allmän klimatanpassning inom
verksamheten görs vid behov och sker främst inom
lokal förvaltning. Typerna av åtgärder kan skilja sig åt
beroende på verksamhetsland och bolag.
Klimatanpassning genom ekosystemtjänster
Ekosystemtjänster är naturens förmåga att leverera
nyttor till människor och samhälle. Det kan exempelvis
vara hur träd och växtlighet bidrar till vatten- och luft-
rening, temperaturreglering samt skydd mot över-
svämning och erosion. Ekosystemtjänster är centralt
för klimatanpassning och för att rusta samhället för
klimatförändringar. Genom att bevara och stärka
naturbaserade lösningar blir bolagets fastigheter, och
städerna de ligger i, mer motståndskraftiga för hante-
ring av extremväder såsom skyfall och värmeböljor.
Balder har flera exempel på naturbaserade lösningar
och åtgärder avseende ekosystemtjänster för att bidra
till anpassning gentemot klimatförändringar, vilket går
i linje med bolagets ambition, och är i enlighet med
hållbarhetspolicyn, att aktivt bidra till att bevara och
öka den biologiska mångfalden i förvaltningen av fast-
igheter och i samband med fastighetsutveckling.
På mindre byggnader, såsom miljörum och cykelpar-
keringar, i Sverige, Danmark och Finland, anlägger
bolaget gröna tak med sedumväxter. I flera bostads-
fastig heter skapas också ytor för fastighetsnära odling.
Det pågår även pilotprojekt hos det finska bolaget
SATO Oy, i Finland, där det anläggs ängsmark i närhet
till fastigheter.
Dessa åtgärder ämnar bidra med flera värden, däri-
bland begränsa påverkan av värmestress, skapa natur-
lig vattenreglering vid skyfall och översvämning samt
agera som naturliga kolsänkor. Utöver detta bidrar
också åtgärderna till habitatskydd och att bevara art-
rikedom.
60 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
MÅTT OCH MÅL
För att stödja syftet med Balders hållbarhetspolicy har
bolaget fastställt ett kvantitativt, relativt och löpande
mål kopplat till fysiska klimatrisker. Bolaget har som
mål att genomföra klimatriskanalyser för fastighets-
beståndet och arbeta med klimatanpassning för att
skapa en motståndskraftig verksamhet. Målet har inget
basår eller baslinjevärde, men arbetet påbörjades
2022 och har fortlöpt sedan dess. Mål och tillhörande
mått är företagsspecifikt, inte vetenskapsbaserat, men
kopplat till EU-reglering i form av EU-taxonomin. Det
omfattar samtliga bolag i den konsoliderade koncernen
och avser bolagets egen verksamhet.
Bolaget samlar årligen in information om antalet
klimatriskanalyser som genomförts för respektive
bolag i koncernen. Dessa analyser summeras, på fastig-
FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL KOPPLAT TILL
BALDERS HÅLLBARHETSARBETE
KLIMATFÖRÄNDRINGAR / ANPASSNING TILL KLIMATFÖRÄNDRINGAR
E1
Köpenhamn
Danmark
Fyrkanten
107 hyresrätter
hets- och byggnadsnivå. Avseende andel av fastig-
hetsbestånd som genomgått respektive steg av analy-
serna används antalet fastigheter i koncernen som
presenteras på sida 45 i ESRS 2 Allmänna upplysningar.
I tabellen på sida 62 presenteras antal klimatriskana-
lyser på både fastighets- och byggnadsnivå, uppdelat
per land. Då de tre stegen följer på varandra innebär
det att en byggnad som genomgått steg C eller steg B
också genomgått steg A. En fastighet kan innehålla
flera byggnader, varför analys har gjorts på både fastig-
hets- och byggnadsnivå. Totalt har 899 (723) fastigheter
screenats för klimatrisker, 357 (283) har genomgått en
sårbarhetsanalys och 338 (269) fastigheter har fått en
preliminär åtgärdsplan upprättad. Av totalt 2 023
(1 962) fastigheter i koncernen har 44% (37) genomgått
klimatriskscreening. Antalet byggnader och fastigheter
som genomgått klimatriskanalys i beståndet har ökat.
Detta beror på att fler analyser har genomförts i Sverige,
Finland och Norge. Storbritannien och Tyskland ingår
inte i sammanställningen då inga klimatriskanalyser
har genomförts. Det upptäcktes också att antalet ana-
lyser hade summerats felaktigt för 2024, vilket också
förklarar ökningen.
Arbetet med att genomföra fullständiga klimatrisk-
analyser för återstående del av beståndet fortsätter
framgent.
61 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
KLIMATFÖRÄNDRINGAR / ANPASSNING TILL KLIMATFÖRÄNDRINGAR
KLIMATRISKANALYSER AV FASTIGHETER OCH BYGGNADER
Antal genomförda klimatriskanalyser 2022–2025
1)
Sverige Danmark Finland Norge Totalt 2022–2025
Andel av fastig-
hetsbestånd, %
Fastigheter Byggnader Fastigheter Byggnader Fastigheter Byggnader Fastigheter Byggnader Fastigheter Byggnader
Steg A: Klimatriskscreening 638 1 814 29 119 187 312 45 186 899 2 431 44
Steg B: Sårbarhetsanalys 139 233 29 119 187 312 2 2 357 666 18
Steg C: Åtgärdsplan 133 216 29 119 174 299 2 2 338 636 17
1) Företagsspecifika upplysningar.
STEG A
Screening och kategorisering av klimatrisker
En klimatriskscreening innebär att en fastighet, med tillhörande
byggnader, utvärderas utifrån ett antal klimatrisker som den kan
vara exponerad för. Klimatriskscreeningen genomförs med hjälp
av geografiska data för en uppsättning av både kroniska och akuta
klimatrisker, vilka definieras i EU-taxonomin. De risker som
screenas är översvämning i samband med skyfall, översvämning
från sjöar och vattendrag, översvämning vid havsnivåhöjning och
högvattenhändelse i havet, värme, skred och ras, erosion samt
mark- och skogsbrand. De vanligaste klimatriskerna för Balders
fastighetsbestånd är skyfall, värmerelaterade risker, ras och skred.
Två scenarier, representative concentration pathway (RCP), för
utsläpp av växthusgaser används vid analysen: RCP 4,5 och RCP
8,5. RCP 4,5 motsvarar att utsläppen av växthusgaser ökar något
för att sedan kulminera runt år 2040. RCP 8,5 motsvarar att ut-
släpp fortsätter att öka. Klimatprojektionerna som används bör
göras på minst 10–30 år för större investeringar, vilket efterlevs då
beräknad livslängd hos byggnader överstiger 30 år.
Vid bedömning delas exponering mot klimatriskerna upp i olika
skalor, vilket kan skilja sig beroende på datatillgång och geogra-
fisk plats.
De byggnader som har tillräckligt hög risk utvärderas även i
steg B, sårbarhetsanalys. Om en enskild byggnad på en fastighet
anses vara exponerad mot en klimatrisk anses hela fastigheten
vara exponerad för risken.
STEG B
Sårbarhetsanalys
För de byggnader som har en tillräckligt hög riskklassning, gente-
mot någon av de utvärderade klimatriskerna, genomförs också
sårbarhetsanalyser. En byggnad som inte har, eller har mycket låg,
exponering mot de utvärderade klimatriskerna genomgår inte sår-
barhetsanalysen.
En sårbarhetsanalys innefattar att utvärdera hur sårbar en bygg-
nad är gentemot de klimatrisker den är exponerad för. Sårbarheten
resulterar i en samlad bild av vilka åtgärder som kan behövas för
att göra en fastighet eller byggnad mer motståndskraftig mot
klimatrelaterade risker.
Ett exempel på sårbarhet kan vara en byggnad som ligger lågt
placerad i anslutning till ett vattendrag. Då finns det en potentiell
risk att byggnaden tar skada vid högvattenhändelse i det närlig-
gande vattendraget. Det kan då krävas omfattande reparationer
för att återställa dess bruklighet.
Fastigheternas sårbarhet utvärderas per klimatrisk de är expo-
nerade för och sårbarheten bedöms ofta på en tregradig skala:
”låg sårbarhet”, ”medel sårbarhet” och ”hög sårbarhet”. För de
fastigheter som bedöms ha en ”medel sårbarhet” eller ”hög sår-
barhet” behöver en åtgärdsplan tas fram. Graden av sårbarhet
styr också vilka åtgärder som ska ingå i åtgärdsplanen. Byggnader
med ”låg sårbarhet” kräver inte att en åtgärdsplan upprättas.
STEG C
Åtgärdsplan
Åtgärdsplaner upprättas för de fastigheter som klassats som ex-
ponerade för risk och som i nuläget bedöms vara sårbara gente-
mot dessa klimatrisker. Det strategiska arbetet bygger på plane-
ring och styrning, som sedan ligger till grund för att driva det
operativa arbetet framåt. Det innebär bland annat planering av åt-
gärder som bolaget behöver vidta och hur dessa kan genomföras
för att skapa större motståndskraft.
Åtgärdsplanerna innehåller åtgärder för att öka motståndskraften
mot klimatförändringar på både lång, medellång och kort sikt. De
innehåller åtgärdsförslag som kan inkluderas i daglig verksamhet
som en del av ronderingar samt åtgärder som kräver större ingrepp
i byggnaden eller dess närområde. Exempel på åtgärder som kan
genomföras är att täta källarfönster och källardörrar, leda bort
vatten som kan nå garage för att undvika skador vid översväm-
ningar och kraftig nederbörd, samt utöka mängden grönyta eller
anlägga gröna tak.
Arbetet är omfattande avseende tid och resurser och organisa-
tionen kommer påbörja implementering av åtgärder de kom-
mande åren. I dagsläget arbetar Balder med att utarbeta interna
processer för dessa åtgärdsplaner. Under de kommande åren
kommer Balder kontinuerligt implementera åtgärdsplaner för
exponerade och sårbara byggnader för att möta kravet på imple-
mentering inom fem år efter planernas upprättande, i enlighet
med EU-taxonomin.
E1
62 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
SCENARIO- OCH RESILIENSANALYS
Balders scenario- och resiliensanalys uppdaterades
under hösten 2025 och bygger på bolagets tidigare
rapportering enligt TCFD:s rekommendationer. Analy-
sen har använts för att informera bedömningar avse-
ende ESRS E1 i den dubbla väsentlighetsanalysen.
I analysen definieras fysiska risker som klimatrelate-
rade risker som vilka kan orsaka skada på en tillgång,
såsom översvämning eller skred. En omställningsrisk
definieras som en risk som kan agera som ett hinder
för att begränsa utsläpp, såsom prisökning på bygg-
material.
Scenario- och riskanalys
Analysen är gjord internt hos bolaget och bygger på
flera underlag, såsom utsläppsscenarier, bolagets
klimatriskanalyser och klimatfärdplan, information från
andra branschaktörer och publik information. Bolaget
har därefter, utifrån den nuvarande verksamhetens
styrning, konsoliderat informationen från samtliga
källor för att identifiera riskerna och möjligheterna.
Själva scenarioanalysen bygger på den tidigare
TCFD-rapporteringen som presenterats i tidigare håll-
barhetsredovisning. Bolaget har utvärderat om de
identifierade riskerna och möjligheterna från denna
kan styrkas utifrån bolagets nuvarande struktur. De
bolag och geografier som inkluderas i analysen mot-
svarar den avgränsning som görs för övrig hållbarhets-
redovisning. För mer information om bedömningar i
den dubbla väsentlighetsanalysen, se sida 51–56, inbe-
gripet hur bedöming av konsekvens och sannolikhet
gjorts.
Som lågutsläppsscenario används representative
concentration pathways (RCP) 2,6. Detta scenario
utgår från att de globala utsläppen kulminerar runt år
2020, för att fram till 2100 vara negativa och är linje
med Parisavtalets mål om att begränsa den globala
temperaturökningen. Som högutsläppsscenario an-
KLIMATFÖRÄNDRINGAR / ANPASSNING TILL KLIMATFÖRÄNDRINGAR
E1
vänds RCP 8,5. Detta scenario utgår från att de globala
utsläppen är drygt tre gånger högre år 2100 än idag.
Scenarierna som valts innehåller inneboende osäker-
heter då de också är baserade på antaganden om
framtida ekonomiska trender och tekniska framsteg.
Globala skeenden, såsom konflikter och förlust av bio-
logisk mångfald, inkluderas inte i scenarierna.
De tidshorisonter som appliceras för klimat- och om-
ställningsrisker följer de tidshorisonter som används i
den dubbla väsentlighetsanalysen. Enligt ESRS defi-
nieras dessa som ett år, upp till fem år och mer än fem
år. För mer information om metoden för den dubbla
väsentlighetsanalysen, se sida 51. Scenarier sträcker
sig fram till 2100. Det specifika nedslag som görs är runt
år 2050. Dessa tidshorisonter är applicerbara för bola-
gets fysiska tillgångar, då fastigheter bedöms ha långa
livstider. De är längre än den planerade strategiska och
finansiella planeringen. De enligt ESRS definierade
tidshorisonterna är inte lika långa och i linje med de
som används för strategisk och finansiell planering.
För mer information om bolagets övriga risker och
möjligheter, se sida 37–41. De klimatrelaterade anta-
gandena som görs i den finansiella riskanalysen bygger
på samma material som används i scenarioanalysen.
Det finns osäkerheter gällande om och när omställ-
ningsriskerna kommer inträffa, samt deras omfattning.
Därför kommer kontinuerlig översyn och revidering av
analysen att ske.
De risker som har identifierats i scenarierna kopplar
till de identifierade potentiella riskerna i ESRS E1. Detta
avser risken för begränsad omställning, som beskrivs
på sida 60, samt risken för energibrist, ökad energi-
användning och begränsad tillgång till förnybar energi,
som beskrivs på sida 71. De möjligheter som beskrivs i
bilden nedan är potentiella möjligheter som bolaget
ser kopplat till de identifierade riskerna. Dessa möjlig-
heter är benämnda som potentiella, då den enda
väsentliga möjlighet som identifierats i den dubbla
väsentlighetsanalysen kopplar till miljöcertifieringar.
• Fastigheter påverkas av klimatrelaterade
fysiska risker.
• Ökade försäkringskostnader för fastigheter
i riskzoner.
• Osäker marknadsutveckling.
• Ökade krav från kunder.
• Risk för obrukliga fastigheter.
• Ökade kostnader för återställande av
skadade fastigheter.
• Ökade energikostnader för kyla.
• Ökad produktion av egen förnybar energi.
• Lönsammare energieffektiviserings åtgärder.
• Klimatanpassning gör bolaget mer attraktivt.
• Ökat kundintresse för fastigheter
i områden med låg risk.
Risker
Potentiella risker för fastighetsbolag
Möjligheter
Potentiella möjligheter för fastighetsbolag
• Hårdare myndighetsbeslut och reglering
avseende utsläppsbegränsningar och
rapporteringskrav.
• Ökade fastighetskostnader kopplat till
teknikutbyte.
• Ökade kostnader för omställning
till förnybar energi.
• Högre vakans till följd av hårdare krav.
• Prisökning på byggmaterial.
• Ökad energieffektivitet, det vill säga lägre
driftskostnader och minskade utsläpp.
• Ökad produktion av egen förnybar energi.
• Effektiva transporter.
• Ökad återvinning.
• Högre värdering och mer förmånlig finansiering.
• Möta nya kund- och investerarpreferenser.
SCENARIO OCH RESILIENSANALYS
Lågutsläpps -
scenario
RCP 2,6
Högutsläpps -
scenario
RCP 8,5
Scenariobeskrivning
Hur det kan se ut år 2100
• Global medeltemperatur har ökat med
1,6 grader år 2100.
• Mer stringent klimatpolitik.
• Energiomställning till förnybart och låg intensitet.
• Lägre sårbarhet från kroniska
klimatrelaterade risker.
• Lägre antal extremvädershändelser.
• Teknikutveckling, exempelvis CCS och
fossilfria transporter.
• Jämnare befolkningsutveckling.
• Globala medeltemperaturen har ökat
med 4,3 grader år 2100.
• Fortsatt stort fossilberoende.
• Långsammare teknikutveckling.
• Energi fortsatt fossilbaserad.
• Större sårbarhet mot kroniska
klimatrelaterade risker.
• Mer frekventa och omfattande
extremvädershändelser.
• Kraftig befolkningsökning.
Resiliens
Hur motståndskraft skapas i bolaget:
• Lågt beroende av fossil inköpt energi.
• Vetenskapsbaserad klimatfärdplan med
föreslagna åtgärder och tydliga mål.
• Proaktivt arbete med regelefterlevnad.
• Differentierat fastighetsbestånd
i flera länder.
• Samverkan för teknikutveckling
i värdekedjan.
63 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
TCFD:S REKOMMENDATIONER
Styrning Sida Strategi Sida Riskhantering Sida Mål och mätetal Sida
Styrelsens överblick av klimatrelaterade risker
och möjligheter.
47–48 Identifierade klimatrelaterade risker och möjligheter
på kort, medellång och lång sikt.
60–64 Process för att identifiera, bedöma och åtgärda
klimatrelaterade risker.
58, 60–64,
80
Mätetal för att utvärdera klimatrelaterade risker
och möjligheter.
61–62, 41
Ledningens roll vid analys och hantering av
klimatrelaterade risker och möjligheter.
47–48 Påverkan av klimatrelaterade risker och möjligheter på
organisationens verksamhet, strategi och finansiella
planering.
60–64,
80
Organisationens process för att hantera
klimatrelaterade risker.
58, 60–64 Rapportering av Scope 1, Scope 2 och
Scope 3, inklusive relaterade risker.
67, 69
Organisationens motståndskraft i relation till olika
klimatrelaterade scenarion.
60–64 Integrering av hantering av klimatrelaterade risker
i organisationens övergripande riskhantering.
41 Mål och utfall för hantering av klimatrelaterade risker
och möjligheter.
61–62,
80
KLIMATFÖRÄNDRINGAR / ANPASSNING TILL KLIMATFÖRÄNDRINGAR
E1
Fysiska risker
Bolaget kan se idag att fastighetsbeståndet är expone-
rat för ett fleratal fysiska klimatrisker, däribland över-
svämning, skred, gräs- och skogsbrand samt skyfall.
Riskerna är identifierade på en scenariovid bas, då ana-
lysen av fysiska klimatrisker inom ramen för klimatrisk-
analyser också bygger på scenarioanalys. För 18% av
bolagets fastigheter har sårbarhet bedömts. Expone-
ring mot en risk innebär oftast även sårbarhet. Få av
bolagets analyserade fastigheter står helt utan potenti-
ell risk. Klimatriskanalyser har genomförts för delar av
beståndet i Sverige, Danmark, Finland och Norge.
Fastigheter i Storbritannien och Tyskland har inte ana-
lyserats, men motsvarar en liten del av bolagets totala
bestånd. Utifrån den kännedom bolaget har om sitt
fastighetsbestånd bedöms sannolikheten för fysiska
klimatrisker måttlig, både till omfattning och var den
inträffar. Det finns en spridning i typer fysiska klimat-
risker som beståndet kan utsättas för. Bolaget bedömer
också att det inte finns någon större risk för störningar
i leverantörsled.
För mer information om bedömning av fysiska
klimatrisker, se sida 60–62.
Omställningsrisker
Avseende omställningsrisker finns risker som kan
påverka bolagets tillgångar, och därmed dess verk-
samheter då funktionalitet av fastigheterna är grund-
läggande för bolaget. Omställningsrisker är identifie-
rade på en scenariovid bas, då de bygger på antagan-
den som görs inom ramen för scenarierna. En risk är
kopplad exempelvis till förändring i lagstiftning, vilket
kan innebära ökade krav på energieffektivisering och
utsläppsminskning. För att möta dessa förändringar
kan bolaget behöva investera kapital i fastigheterna,
både avseende förbättringar i drift och utrustning,
men även i ny teknik. Kopplat till fastighetsutveckling
och hårdare reglering kan bolaget komma att behöva
investera i andra byggmaterial och tekniker, vilket
kan leda till ökade kostnader och risk för olönsamma
investeringar. Bolaget bedömer att det finns tydliga
indikationer på förändringar i regelverk som kommer
leda till omställningskostnader. Det finns även indika-
tion på förändrade förväntningar från hyresgäster.
Slutligen finns det också en koppling mellan fysiska
klimatrisker och omställningsrisker, där beståndet stor-
lek gör att det kan förekomma en finansiell risk för
ökade kostnader.
Resiliensanalys
Resiliensanalysen bygger på den uppdaterade scenario-
analysen som beskrivs tidigare i detta avsnitt och
använder samma grundläggande scenarion. Analysen
är genomförd internt hos bolaget genom en kvalitativ
desktopanalys av bolagets nuvarande affärsmodell,
styrdokumentsportfolio, finansieringsmöjligheter och
utfall av historiska hållbarhetsdata. Varje identifierade
risk och möjlighet har utvärderats utifrån ovanstående
underlag för att få en så tydlig helhetsbild av resiliensen
som möjligt. Bland de antaganden som görs kan nämnas
att den utveckling som respektive scenario beskriver
antas komma ske. Bolaget antar också att de målsätt-
ningar som ställs upp i policyer genomförs, såsom att
öka mängden förnybar energi och minska utsläpp i
linje med klimatmålet.
De tidshorisonter som används i resiliensanalysen
följer samma tidshorisonter som används i den dubbla
väsentlighetsanalysen. Omfattningen av resiliens-
analysen följer den avgränsning som tillämpas i övrig
redovisning avseende inkluderade bolag, fastighets-
bestånd och geografier, vilket utgår från finansiell kon-
troll. Påverkan och beroenden i värdekedjan i tidigare
och senare led har tagits hänsyn till i de fall då risker
som bolaget har låg rådighet över har identifierats.
Bolagets resiliensanalys bygger på nuvarande kun-
skap. Samtliga fastigheter i beståndet har heller inte
analyserats fullständigt. Avseende fysiska risker bygger
analysen på prognoser, vilka i sin tur är baserade på
scenarierna. Dessa prognoser beskriver risk för att
exempelvis extremvädershändelser sker mer frekvent
eller bibehålls på samma nivå som idag. Exempel på
omställningsrisker som är osäkra inkluderar föränd-
ringar i reglering.
Bolagets motståndskraft
Utifrån de identifierade riskerna och möjligheterna
bedöms bolaget ha relativt god motståndskraft. Balder
har redan idag ett lågt fossilt inslag i i sin inköpta
energi och har historiskt ökat sin egenproducerade
förnybara energi. Detta resulterar i att omställningen
från fossila källor bedöms drabba bolaget i relativt låg
utsträckning, samtidigt som bolaget rustar för föränd-
ringar i energinäten genom att på egen hand producera
den energin. Bolaget har satt ett ambitiöst, vetenskaps-
baserat nettonollmål med en tillhörande klimatfärd-
plan för hur utsläppen över tid ska begränsas. Genom
årlig uppföljning av framsteg gentemot dessa klimat-
mål kan Balder över tid justera affärsmodell och strategi
vid behov. Bolaget är beroende av förändringar i värde-
kedjan, och är därmed beroende av teknikutveckling
och att andra aktörer också arbetar med utsläpps-
minskningar och anpassningsåtgärder.
Balder har ett differentierat fastighetsbestånd i flera
länder, vilket innebär att riskerna är spridda över olika
geografier. Ett fastighetsbestånd av ungefär lika delar
bostäder och kommersiella fastigheter gör att bolaget
blir mer resilient eftersom risker sprids.
Bolaget har i dagsläget inte kvantifierat kostnaderna
för att implementera åtgärder för att bemöta fysiska
klimatrisker som fastighetsbeståndet kan utsättas för.
För att implementera de föreslagna åtgärdsplanerna
kopplade till klimatriskanalyserna har bolaget antagit
riktningen att börja med mindre åtgärder som kan
införlivas i den dagliga verksamheten. Implementering
av större åtgärder, som kräver samarbete med externa
parter, utvärderas framgent.
TCFD
För att utvärdera risker och möjligheter kopplade till
klimatförändringar har Balder officiellt tagit ställning
att följa rekommendationerna i Taskforce on Climate-
related Financial Disclosures (TCFD), och arbetar för
att implementera rekommendationerna inom de om-
råden som ingår. Balder kommer att fortsätta arbetet
med risker och möjligheter i enlighet med TCFD:s
senaste rekommendation. Detta innebär framför allt
fortsatt arbete med att förfina analysen på fastighets-
nivå och identifiera konkreta åtgärder för varje byggnad.
64 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
BEGRÄNSNING AV KLIMATFÖRÄNDRINGAR
PÅVERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER
Bygg- och fastighetssektorn står för en stor mängd av
världens totala växthusgasutsläpp, bland annat på
grund av energiintensiteten och användandet av koldi-
oxidintensiva material i byggandet.
Balders verksamhet har faktisk negativ påverkan
på kort, medellång och lång sikt, genom växthusgasut-
släpp i den egna verksamheten samt i värdekedjan i
tidigare och senare led. Då bolaget ser påverkan i alla
tidshorisonter har det tagits höjd för potentiella fram-
tida utsläpp i bedömningen av väsentlighet. I den egna
verksamheten innefattas både direkta och indirekta
utsläpp relaterat till exempelvis egen värmeproduktion,
energianvändning och företagsfordon. I värdekedjan
innefattas indirekta växthusgasutsläpp i leverantörsled
och hos kunder, genom exempelvis nyproduktion samt
ombyggnads- och renoveringsprojekt.
Bolagets bedömning i väsentlighetsanalysen utgår
från en kvalitativ granskning, men tar även avstamp i
bolagets klimatbokslut från 2022, som är bolagets
basår för utsläppsberäkningar.
För mer information om den dubbla väsentlighets-
analysen, se sida 51–56.
STRATEGI
Bolagets arbete med att begränsa klimatförändringar
styrs av flera policyer i bolagets styrdokumentsport-
följ. Policyer omfattar alla dotterbolag i de länder där
Balder är verksamt och inkluderar samtliga hyresgäster,
både inom bostäder och kommersiella fastigheter.
Hållbarhetspolicy
I bolagets hållbarhetspolicy tydliggörs arbetet och
målsättningarna kring begränsning av klimatföränd-
ringar. Policyn hänvisar till bolagets vetenskapsbase-
rade klimatmål, men även till andra målsättningar som
relaterar till utsläppsminskningar inom organisationen.
Målsättningar är bland annat att fasa ut fossila bränslen
i verksamheten, prioritera förnybara källor för energi
och transporter, miljöcertifiera byggnader och skapa
goda förutsättningar för fossilfria och miljövänliga
transporter för kunder och medarbetare. Andra mål är
att reducera energi- och vattenanvändning i bolaget,
öka mängden förnybar energiproduktion, reducera av-
fallsmängder och öka sorterings- och återbruksgrad.
Policy för transport och resor
Balders policy för transport och resor förklarar bolagets
hållning till hur tjänsteresor ska genomföras. Policyn
syftar till att minska klimatutsläpp och miljöpåverkan
och lyfter prioriteringsordning för olika färdmedel.
Uppförandekod för samarbetspartners
och för medarbetare
I uppförandekoden för samarbetspartners tydliggörs
det att bolagets samarbetspartners förväntas kontinu-
erligt förbättra sitt miljöarbete i syfte att minska verk-
samhetens negativa påverkan. Detta ska ske genom att
arbeta mer resurseffektivt, beakta försiktighetsprinci-
pen vid materialval, minimera klimatpåverkan genom
att fasa ut fossila bränslen samt minska verksamhetens
energi- och vattenförbrukning.
I uppförandekoden för medarbetare beskrivs hur
bolagets egna medarbetare förväntas agera. Även i
denna kod inkluderas ansvar för miljön och att samtliga
medarbetare ska vara delaktiga och sträva efter att
minska bolagets påverkan på miljön så långt det är
möjligt.
Mer information om bolagets policyer finns på
sida 48.
För att nå uppsatta mål och minska utsläpp av växthusgaser har Balder utarbetat en klimat-
färdplan. Med mål som inkluderar hela värdekedjan arbetar bolaget för att minska utsläppen
på bred front. Klimatfärdplanen följer Parisavtalet och bolaget siktar på att halvera utsläppen
till 2030 och nå nettonollutsläpp till 2045.
Klimatfärdplan
Balders har som klimatmål att halvera utsläppen till
2030 och att nå nettonollutsläpp 2045, vilket bygger
på basårsberäkningar från 2022. Bolagets klimatmål
godkändes av Science Based Targets initiative (SBTi)
i februari 2024. Genom denna validering bedöms
bolagets klimatmål ligga i linje med Parisavtalets
1,5-graders mål. Balder är inte exkluderat från EU:s refe-
rensvärden för anpassning till Parisavtalet.
För att nå klimatmålen har Balder tagit fram en klimat-
ärdplan med potentiella åtgärder, uppdelat på olika
områden, bolaget kan genomföra för att minska sina
utsläpp. Klimatfärdplanen godkändes av bolagets kon-
cernledning och bolagets styrelse 2024.
Klimatfärdplanen är baserad på lokalbaserad beräk-
ningsmetod. Färdplanen har även brutits ner på bolags-
nivå för att underlätta implementering i respektive
bolag i den konsoliderade koncerngruppen. Klimat-
färdplanen tar hänsyn till organisk årlig tillväxt, avse-
ende total uthyrningsbar yta vilket inbegriper ökad
energianvändning, till följd av fortsatt nyproduktion
och förvärv av fastigheter.
I grafen visas prognosen för bolagets utsläpp, inklu-
sive tillväxt och utsläppsminskningar, fram till 2045.
En närmare beskrivning av åtgärder följer nedan. Med
den nuvarande utformningen av klimatfärdplanen når
bolaget inte klimatmålet för 2045 om inte marknaden
förändras med fler klimatsmarta alternativ inom bygg-
FÄRDPLAN KLIMATMÅL
Potentiella utsläppsminskningar (ton CO
2
e) fram till 2045, inklusive naturlig tillväxt
–8%
23%
10%
–59%
–55%
145%
100%
100
60
40
20
0
80
160
%
140
120
Nettonollmål 2045
Övriga åtgärder
Utsläpp efter åtgärder 2045
Utsläpp basår 2022
Utsläpp efter tillväxt 2045
Byggnationsåtgärder
Energiåtgärder
Basår 2022
KLIMATFÖRÄNDRINGAR
E1
65 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
nation. Detta beror till stor del på att vissa åtgärder inte
anses vara möjliga att implementera i någon större
utsträckning fram till 2030. Det bedöms inte bero på
inlåsta utsläpp. Dessutom är prognosen fram till 2045
osäker och kommer sannolikt vara föremål för revide-
ring efter 2030.
Implementering av klimatfärdplan
Bedömningen av effekt på åtgärder och deras imple-
menteringsgrad bygger både på en kvalitativ bedöm-
ning gjord av intern expertis, samt aktuell forskning på
området. Prioritering av införda åtgärder görs, där
färdplanen i första hand prioriterar åtgärder för reduk-
tion och återanvändning, därefter åtgärder för substi-
tution och slutligen passiva åtgärder. Åtgärderna som
inkluderas i färdplanen utvärderas inte från faktiskt
kostnad utan utifrån möjlig implementeringsgrad fram
till 2030 respektive 2045. Däremot har respektive före-
slagen åtgärd utvärderats kvalitativt om huruvida det
är en besparing, kostnad eller ingetdera. Åtgärderna
delas upp i tre områden: åtgärder kopplade till byggna-
tion och material, åtgärder kopplade till energi och
övriga åtgärder.
Fastighetsutveckling utgör en stor del av bolagets
klimatavtryck. Det innebär att bolaget kommer behöva
ha ett stort fokus på dessa utsläpp, med betoning på
materialval och materialeffektivitet. Åtgärder kopplade
till byggnation och material delas upp i åtgärder rörande
produktfas och åtgärder rörande transporter och bygg-
verksamhet. I produktfasen inkluderas åtgärder rör-
ande att minska mängden utsläppsintensiva material,
ökad återanvändning och återvinning och materialsub-
stitution.
Åtgärder kopplade till energi inkluderar minskad
energianvändning, återanvändning av energi samt
ersättning av energi- och bränslekällor. Även investe-
ringar i bättre mät- och styrteknik inkluderas i färdpla-
nen. Som en del av åtgärder för energi inkluderas
också en allmän förbättring av energisystemet. Bolaget
är därmed beroende av aktörer i värdekedjan avse-
ende mer hållbara material samt omställning till förny-
bart i energinäten. Dessa utsläpp har bolaget relativt
låg rådighet över.
Slutligen, under övriga åtgärder inkluderas exempel-
vis åtgärder för tjänsteresor, avfall, investeringar samt
åtgärder för servicebilar.
Klimatfärdplanen är det första steget mot att nå bola-
gets klimatmål, och beskriver vilka övergripande åtgär-
der som kan genomföras i ett bredare perspektiv.
Då arbetet med klimatfärdplanen fortfarande är i ett
tidigt stadium har ingen kvantifiering ännu gjorts över
betydande investeringar som kommer krävas för att
genomföra denna. Åtgärderna som föreslagits i åt-
gärdsplanen har utvärderats kvalitativt om huruvida de
kan anses vara en besparing, kostnad eller ingetdera.
Bolaget har i dagsläget inte kopplat klimatfärdplanen
till de nyckeltal eller aktiviteter som presenteras i sam-
band med EU-taxonomin.
Klimatfärdplanen är i huvudsak implementerad i bo-
lagets affärsstrategi genom hållbarhetspolicyn och de
mål som bolaget har kopplat till utsläppsminskningar.
Utöver nettonollmålet till 2045 har bolaget andra mål-
sättningar kopplat till klimatfärdplanen, däribland
energieffektivisering av fastighetsbeståndet och utfas-
ning av fossila bränslen i fastigheter och egna fordon.
Bolaget har i dagsläget inte några betydande kapital-
utgifter kopplade till kol, olja och gas, även om en min-
dre del av bolagets fastighetsbestånd använder egen
fossil uppvärmning. Bolaget arbetar i dagsläget inte
med någon form av växthusgasupptagning eller intern-
prissättning på koldioxid.
På sida 69 presenteras en tabell med utsläpp av växt-
husgaser samt utsläppsreduktion som krävs för att
arbeta gentemot klimatmålen för 2030 och 2045.
Genom denna tabell mäter bolaget framsteg mot de
föreslagna utsläppsminskningarna i klimatfärdplanen.
Bolaget har ett ramverk för grön och social finansie-
ring, där bland annat energieffektiva och miljöcertifie-
rade byggnader kan kvala in. Med Balders målsättning
om att öka andelen grön finansiering, blir klimatarbetet
en integrerad del av bolagets finansiering. För att läsa
mer om bolagets gröna och sociala ramverk för hållbar
finansiering, se sida 79.
ÅTGÄRDER
Inom Balders fastighetsutveckling och löpande för-
valtning finns flera konkreta exempel på insatser som
genomförs i syfte att reducera utsläpp i både den
egna verksamheten och i värdekedjan i tidigare och
senare led.
De åtgärder som presenteras kopplade till begräns-
ningsåtgärderna bygger på de föreslagna åtgärderna i
bolagets klimatfärdplan, men bolaget har inte identi-
fierat några betydande drifts- eller kapitalutgifter, in-
begripet CapEx-planer inom ramen för EU-taxonomin.
Utgifter kopplat till följande åtgärder är i dagsläget
inte grerade i bolagets löpande verksamhet.
Det finns en variation i de åtgärder som bolaget ge-
nomför utifrån dess verksamhetsländer, och åtgärder-
nas omfattning är ofta på lokal- eller fastighetsnivå.
Åtgärderna är kontinuerligt pågående, såvida inte ett
definierat målår beskrivs under respektive åtgärden.
För de förväntade utsläppsminskningarna för respek-
tive beskriven åtgärd, se tabellen för klimatbokslutet
på sida 69, specifikt den framåtblickande delen av
tabellen. För utfasning av fossila bränslen, se Scope 1
Egen uppvärmning och för transporter, se Scope 1
Företagsfordon.
Nedan följer en lista över bolagets pågående och
löpande nyckelåtgärder kopplade till begränsning
av klimatförändringar:
• Bolagsspecifik klimatfärdplan
• Utfasning av fossila bränslen
• Gröna bilagor för kommersiella hyreskontrakt
• Hållbara och ansvarsfulla transporter
Bolagsspecifika klimatfärdplaner
Bolagets styrelse godkände under 2024 koncernens
klimatfärdplan och arbetet med denna har fortlöpt.
Som ett första steg har klimatfärdplanen brutits ner
på bolagsnivå och kommunicerats till samtliga konso-
liderade bolag i koncernen. Denna nedbrytning har
gjorts då de olika bolagen i koncernen har variationer
i sina separata klimatbokslut beroende av typ och
storlek på fastighetsbestånd, geografier och natio-
nella faktorer såsom tillgång till förnybar energi.
Då bolagets klimatmål är uppdelat med ett delmål
för 2030 och ett slutligt mål för 2045 har bolaget valt
att börja fokusera på åtgärder som kan genomföras
fram till 2030. Balder har valt att initialt ta ansatsen
att varje konsoliderat bolag i koncernen har ansvar
för att genomföra åtgärder inom ramen för den egna
verksamheten.
I Sverige har exempelvis bolaget valt att börja foku-
sera på utsläpp till följd av energianvändning och ut-
släpp kopplade till fastighetsutveckling. I Finland har
två dotterbolag tagit fram egna klimatfärdplaner base-
rad på den koncerngemensamma med mer konkreta
åtgärder för verksamheterna fram till 2030. Exempel
på åtgärder i dessa färdplaner är att utöka mängden
egenproducerad förnybar energi, öka mängden inköpt
förnybar elektricitet och skapa förutsättningar för håll-
bara transporter.
Utfasning av fossila bränslen
Bolaget har en mindre mängd fastigheter som använ-
der fossil uppvärmning i form av olja eller gas, vilket
står för en relativt liten den av de totala utsläppen.
Samtidigt har Balder, i enlighet med hållbarhetspoli-
cyn, satt ett delmål om att fasa ut fossila bränslen i
verksamheten. Bolaget arbetar löpande med att fasa
ut fossil uppvärmning i sina fastigheter, vilket är en
viktig åtgärd för att minska bolagets Scope 1-utsläpp.
Vid utfasning ställer bolaget om till det uppvärm-
ningssystem som bedöms mer klimatsmart, energi-
effektivt och finns tillgängligt på de lokala markna-
derna, exempelvis fjärrvärme och olika typer av
värmepumpar.
Utfasning av fossila bränslen är en av de föreslagna
aktiviteterna avseende energi i klimatfärdplanen.
Bolaget följer årligen upp denna åtgärd genom klimat-
bokslutet, se tabellen på sida 69, specifikt avseende
utsläpp i Scope 1. Enligt klimatfärdplanen ska utsläpp
från egen fossil värmeproduktion reduceras till 0 år
2030.
Gröna bilagor i kommersiella hyreskontrakt
Energianvändning från hyresgäster är en betydande
källa till Balders indirekta utsläpp i Scope 3. Hur bola-
gen inom Balderkoncernen arbetar med program för
att uppmuntra hyresgäster att göra hållbara val och
aktiviteter skiljer sig åt. Ett företagsspecifikt mått som
KLIMATFÖRÄNDRINGAR / BEGRÄNSNING AV KLIMATFÖRÄNDRINGAR
E1
66 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
används är uppföljning av gröna bilagor som biläggs i
hyreskontrakt i Sverige och Norge. Totalt har bolaget
697 (477) gröna hyresavtal 2025.
I Sverige används gröna bilagor, även kallade gröna
avtal. Detta är kommersiella hyresavtal där hyresgäster
förbinder sig att bidra till vatten- och energibesparing,
fossilfria transporter eller andra åtgärder som reduce-
rar klimatutsläpp. Sedan 2021 ska alla nya kommersiella
hyresavtal i Sverige ha en grön bilaga.
Hållbara och ansvarsfulla transporter
Utöver Balders ambition att fasa ut fossila bränslen i
den egna verksamheten, ska bolaget även verka för att
hyresgäster som bor och arbetar i Balders fastigheter
ges goda förutsättningar till miljövänliga och fossilfria
transporter. Som fastighetsägare är det viktigt att
skapa förutsättningar för att optimera resande och
för hållbara transporter. Balder utvecklar såväl elbils-
pooler som cykelpooler och cykelverkstäder i nya fast-
igheter. Under året har Balder fortsatt att installera
laddplatser för elbilar för att underlätta omställningen
till fossilfria resor. Bolagets utsläpp i Scope 1 är i dags-
läget en relativt liten del av de totala utsläppen, och
klimatfärdplanen utgår från fullständig utfasning av
fossila bränslen.
För att stödja syftet med Balders hållbarhetspolicy har
bolaget fastställt ett antal koncernövergripande kvan-
titativa mål kopplat till begränsning av utsläpp i egen
verksamhet och i värdekedjan i tidigare och senare led.
Respektive mål är beskrivet under nedanstående rubri-
ker. Målen omfattar samtliga bolag i den konsoliderade
gruppen.
Hållbarhetsmål hållbara transporter
Bolaget har ett relativt, kvantitativt och löpande mål
för att ge bättre förutsättningar till fossilfria transporter
för kunder och medarbetare. Målet har ingen förväntad
målnivå eller basår, utan jämförs mot föregående år för
att mäta utvecklingen över tid. Målet är inte vetenskap-
ligt baserat utan är företagsspecifikt. Framsteg mot
detta mål görs dels genom hänvisning till utsläpp i
Scope 1 kopplat till ägda och leasade fordon i bolagets
klimatbokslut, dels genom företagsspecifik uppfölj-
ning av antalet laddpunkter för el- och hybridbilsladd-
ning på eller i anslutning till bolagets fastigheter. Med
laddpunkter avses uttag som möjliggör laddning av
el- och hybridfordon. En laddplats kan därför ha flera
laddpunkter.
Bolaget har 3 985 (3 358) laddpunkter fördelat mellan
Sverige, Danmark, Finland och Norge. Antalet och den
installerade effekten har ökat till följd av fler installerade
laddpunkter, men också på grund av att kartläggning
av laddinfrastruktur genomförts under året. Delar av
den installerade effekten beräknas med schablon där
den faktiska effekten inte är tillgänglig.
MÅTT OCH MÅL
FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL KOPPLAT TILL
BALDERS HÅLLBARHETSARBETE
Hållbarhetsmål minskade växthusgasutsläpp
Balder har som ett absolut mål att halvera utsläppen i
den egna verksamheten (Scope 1 och 2) till 2030,
med 2022 som basår, vilket innebär 50% minskning
av absoluta CO
2
e-utsläpp. Balder ska även mäta och
minska utsläppen i värdekedjan (Scope 3) samt minska
utsläppen med 55% per kvadratmeter till 2030. Bolaget
ämnar uppnå nettonollutsläpp i hela värdekedjan
(Scope 1, 2 och 3) till 2045, genom minskning med
90% jämfört med basåret. De resterande 10% kan neu-
traliseras. Målet är godkänt av SBTi och är i linje med
Parisavtalets målsättning om att hålla den globala upp-
värmningen under 1,5 grader. Någon sektoriell avkar-
boniseringsväg har inte använts. En sektoriell avkarbo-
niseringsväg avser en sektorsgemensam färdplan för
att övergå till ett fossilfritt samhälle och för att nå Paris-
INTENSITET VÄXTHUSGASUTSLÄPP
2025 2024 Förändring, %
Intensitet per omsättning, kg CO
2
e/SEK
 
Totala växthusgasutsläpp per nettoomsättning
(lokalbaserad metod) 0,008 0,013 -41
Totala växthusgasutsläpp per nettoomsättning
(marknadsbaserad metod) 0,008 0,013 -41
Intensitet per kvadratmeter, kg CO
2
e/ kvm
 1)
Scope 1 0,2 0,2 0
Scope 2
2)
5 7
3)
–17
Scope 3 12 22
3)
–46
Scope 3, exklusive nyproduktion 10 12
4)
–13
Totalt, Scope 1, 2 och 3
 
17 28
5)
–39
1) Företagsspecifika upplysningar.
2) Avser lokalbaserad beräkningsmetod. Om marknadsbaserad beräkningsmetod används är utsläppen 4 kg CO
2
e/kvm (5) i Scope 2, motsvarande
15% minskning, och 16 kg CO
2
e/kvm totalt (27), motsvarande 39% minskning.
3) Intensitet Scope 2 2024 har korrigerats till 7 (6), då nya uppgifter inkommit, och för Scope 3 2024 har korrigerats till 22 (20) till följd av felaktig
rapportering.
4) Exkluderat Scope 3.2 Kapitalvaror – Nyproduktion. Intensitet i Scope 3, exklusive nyproduktion 2024 har korrigerats till 12 (11), till följd avkom-
plettering.
5) Intensitet för total 2024 har korrigerats till 28 (27) till följd av felaktig rapportering.
HÅLLBARHETSMÅL
Hållbara transporter
1) 
Utfall 2025 Utfall 2024
Genomföra insatser för hållbart resande
till och från fastigheterna
3 985 laddpunkter och
31,5 MW installerad effekt
3 358 laddpunkter och
22,2 MW installerad effekt
1) Företagsspecifik upplysning.
avtalets mål. Då målet ligger i linje med Parisavtalets
målsättning följer att omvärlden förändras i enlighet
med IPCC:s scenario RCP 2,6. För mer information om
klimatscenarion, se sida 63.
Vid upprättande av klimatmålet och den tillhörande
klimatfärdplanen gjordes antaganden om att verksam-
heten kommer fortsätta växa avseende bland annat
uthyrbar yta, energianvändning och ekonomisk tillväxt.
Utsläppen från Scope 2 som beräknas för uppföljning
av klimatmål avser lokalbaserad metod. Basåret 2022
har valts då det har bedömts motsvara ett genomsnitt-
ligt år för bolaget kopplat till de största utsläppskate-
gorierna, avseende bland annat utsläpp från Scope 2
samt utsläpp i Scope 3 kopplat till nyproduktion och
fastighetsförvärv. Inkluderade bolag samt utsläpps-
kategorier i Scope 3 har inte förändrats sedan baslinje-
KLIMATFÖRÄNDRINGAR / BEGRÄNSNING AV KLIMATFÖRÄNDRINGAR
E1
67 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
KLIMATFÖRÄNDRINGAR / BEGRÄNSNING AV KLIMATFÖRÄNDRINGAR
E1
Köpenhamn
Danmark
Lavetten
241 hyresrätter
värdet bestämdes. Exempelvis ligger basåret innan
bolaget såg stora förändringar i aktivitet inom bygg-
och fastighetssektorn. För att läsa mer om förväntade
drivkrafter för att reducera bolagets utsläpp, se av-
snitten om klimatfärdplanen samt om åtgärder i detta
kapitel. Mer information om åtgärder kopplat specifikt
till energi återfinns på sida 71–72.
Omsättning motsvarar nettoomsättning från bolagets
hyresintäkter, som presenteras i not 3 i den finansiella
redovisningen på sida 122.
I tabell på sida 67 redovisas intensitetstal för bolagets
växthusgasutsläpp. Samtliga intensitetsmått, förutom
för Scope 1 avseende uthyrbar yta, har minskat under
2025, till följd av att bolaget har minskat sina utsläpp i
Scope 2 och Scope 3. Minskning eller ökning per
Scope, samt vilka relevanta kategorier som styr denna
förändring, beskrivs i nedan text.
I klimatbokslutet på sida 69 redovisas utsläpp enligt
GHG-protokollet samt förväntade minskningar enligt
bolagets klimatfärdplan, både procentuellt per år, och
med förväntade totalutsläpp per kategori som tillåts
för 2030 och 2045.
Bolagets totala utsläpp av växthusgaser har minskat
med 36% mellan år 2024 och 2025, vid beräkning med
lokalbaserad metod. Detta beror i stort på marknads-
effekter, som lett till reducerad takt inom nyproduktion
och projektutveckling. Energieffektivisering ligger
också till grund för minskningen. I jämförelse med
basåret 2022 har bolagets totala utsläpp minskat med
51%. Nedan följer beskrivning av utsläppskategorier
som förändrats mellan 2024 och 2025.
Utsläpp i Scope 1 från egen värmeproduktion har
minskat under året till följd av att anläggningar och
uppvärmningslösningar har bytts från fossila källor till
högre andel förnybara. Utsläpp från företagsfordon
har ökat 2025 i jämförelse med 2024. Detta beror på
att andelen HVO100 som tankats i bilar inom Balder
Sverige har justerats ner, till följd av tydligare underlag
från leverantör.
Avseende Scope 2 har bolaget haft en minskning i
både lokalbaserade och marknadsbaserade utsläpp.
Minskningen i lokalbaserade utsläpp beror på energi-
effektiviseringar under året, där bolaget har minskat
inköpt mängd värme. Dessutom har fler bolag i koncer-
nen redovisat inköpt el med leverantörsspecifika emis-
sionsfaktorer, vilka generellt är mer fördelaktigt jämfört
med genomsnittsfaktorer. Avseende marknadsbase-
rade utsläpp har fler bolag i koncernen anskaffat ur-
sprungsgarantier för inköpt el, vilket resulterar i en
total minskning. Ungefär 97% av utsläppen från inköpt
el, med marknadsbaserad metod, i Scope 2 täcks av
ursprungsgarantier avseende vattenkraft, vindkraft
och förnybar mix. Dessa är en del av de elavtal bolaget
har. Det finns en variation mellan verksamhetsländerna
i var dessa garantier används.
De totala utsläppen i Scope 3 har minskat i stor om-
fattning, vilket främst beror av utsläpp kopplade till
Kategori 2: Kapitalvaror och Kategori 13: Hyresgästers
energiförbrukning. Kategori 2 är utsläpp som härrör
från nyproduktion, värdehöjande renoveringar samt
fastighetsförvärv. Dessa utsläpp kan fluktuera mellan
år beroende på antal avslutade nybyggnationsprojekt,
då bolaget redovisar samtliga utsläpp från projektut-
veckling när byggnaden färdigställs. Under 2025 har
färre byggnader färdigställts jämfört med föregående
år. De förvärv som gjorts i koncernen har också varit
sådana där Balder inte är första ägare. Utsläpp i Kate-
gori 13 har minskat främst till följd av att fler bolag i
koncernen inte längre använder schablon baserat på
uthyrbar yta, utan faktiskt verksamhetsenergi vid redo-
visning.
I dagsläget är det ingen kategori i Scope 3 som be-
räknas helt med primärdata. Vissa kategorier beräknas
dock delvis med primärdata, och avser de kategorier
på sida 69 som använder hybridmetod. Detta inkluderar
Kategori 2, där vissa nyproducerade fastigheter har
klimatberäkningar, Kategori 5, där delar av datan kom-
mer från faktiska avfallsfraktioner, samt Kategori 6, som
inkluderar data direkt från resebolagen.
Biogena utsläpp har ökat marginellt under 2025. Det
beror på ökade utsläpp från fordon i scope 1 samt för-
bättrade beräkningsmetoder med leverantörsspecifik
data inom Scope 3: Kategori 13: Hyresgästernas energi-
användning.
68 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
UTSLÄPP AV VÄXTHUSGASER OCH KLIMATMÅL
Retrospektivt (tillbakablickande) Milstolpar och målår (framåtblickande)
Utsläppskategorier i GHG-protokollet,
ton koldioxidekvivalenter (ton CO
2
e) Utsläppskälla Basår 2022
 
2024
1)
2025
1)
Förändring
2024–2025, %
Förändring
2022–2025, %
2) 
Beräkningsmetod
 
2030 2045 Årligt mål, %
Scope 1 Direkta utsläpp
Egen värmeproduktion 793 712 583 –18 –26 Genomsnittsmetod 0 0 –13
Företagsfordon 612 261 385 47 –37 Genomsnittsmetod 430 193 –4
Köldmedieläckage 79 257 320 25 304 Leverantörsspecifik 93 125 2
Totalt Scope 1 1 484 1 231 1 289 5 –13 136 64 –11
Scope 2 Indirekta utsläpp
El 8 482 11 615
3)
8 644 –26 2 Hybrid 3 869 488 –7
Värme 50 103 31 161
3)
27 039 –13 –46 Hybrid 17 664 5 455 –8
Kyla 16 0,16 0 –100 –100 Hybrid 18 25 2
Totalt Scope 2 – Lokalbaserat (LB) 58 601 42 775
3)
36 426 –15 –38 21 899 5 767 –8
Totalt Scope 2 – Marknadsbaserat (MB) 77 037 33 790
3)
30 045 –11 –61 Utvärderas ej i klimatfärdplanen
Scope 3 Övriga indirekta utsläpp
3.1 Inköpta varor och tjänster 2 298 2 858
4)
3 107 9 35 Genomsnittsmetod 1 750 906 –3
3.2 Kapitalvaror 117 267 67 521 21 025 –69 –82 59 327 35 238 –6
Nyproduktion 58 679 51 966 8 692 –83 –85 Hybrid 28 966 16 441 –6
Ombyggnads- och renoveringsprojekt 13 056 6 910 10 186 47 –22 Kostnadsmetod 7 571 5 522 –5
Fastighetsförvärv – första ägare 45 532 8 644 2 146 –75 –95 Genomsnittsmetod 22 476 12 757 –6
3.3 Bränsle- och energirelaterade aktiviteter 4 725 14 114
5)
12 307 –13 161 Genomsnittsmetod 1 637 488 –8
3.4 Uppströms transport och distribution 4 621 3 794 635 –83 –86 Genomsnittsmetod 2 103 1 285 –7
3.5 Avfallshantering i egen verksamhet 1 082 1 833
5)
1 164 –12 49 Hybrid 824 341 –3
3.6 Tjänsteresor 225 240 325 36 45 Hybrid 162 74 –3
3.7 Pendlingsresor 1 617 1 502 1 614 7 0 Genomsnittsmetod 1 326 1 020 –2
3.8 Uppströms hyrda tillgångar 2 31 12 –61 679 Genomsnittsmetod 2 2 2
3.9 Nedströms transport och distribution ET ET ET ET ET ET ET ET
3.10 Bearbetning av såld produkt ET ET ET ET ET ET ET ET
3.11 Användning av såld produkt Framtida energianvändning i sålda fastigheter 5 484 0 14 1 400 –100 Genomsnittsmetod 2 790 1 176 –6
3.12 Avfallshantering av såld produkt Framtida rivning av sålda fastigheter 979 0 3 300 –100 Genomsnittsmetod 636 263 –4
3.13 Nedströms hyrda tillgångar Hyresgästernas energianvändning 35 703 44 396
5)
35 772 –19 0 Genomsnittsmetod 18 152 2 958 –6
3.14 Franchise ET ET ET ET ET ET ET ET
3.15 Investeringar 2 356 2 168 2 168 0 –8 Kostnadsmetod 1 794 1 114 –3
Totalt Scope 3 176 357 138 456
6)
78 597 –43 –55 91 801 45 741 –6
Växthusgasutsläpp, totalt (LB) 236 442 182 463
6)
116 311 –36 –51 115 468 53 519 –6
Växthusgasutsläpp, totalt (MB) 254 877 173 478
6)
109 930 –37 –57 Utvärderas ej i klimatfärdplanen
1) Biogena utsläpp (i ton CO
2
e) har beräknats 2025 för Scope 1 till 491 (430), Scope 2 78 309 (83 992) och Scope 3 55 951 (44 981). Totala biogena utsläpp för samtliga Scope uppgår 2025 till 134 751 (129 404). Biogena utsläpp 2024 för samtliga Scope har korrigerats på grund av felaktig rapporte-
ring. Biogena utsläpp för 2024 har förändrats för Scope 2 till 83 992 (83 890), Scope 3 till 44 981 (16 541) och totalt till 129 404 (100 861).
2) Företagsspecifika upplysningar.
3) Utsläpp från Scope 2-kategorier 2024 har korrigerats på grund av felaktig rapportering. Utsläppen för el har förändras till 11 615 (11 452), för värme till 31 161 (31 150), totalt för Scope 2 lokalbaserad metod till 42 775 (42 602) och totalt för Scope 2 marknadsbaserad metod till 33 790 (33 791).
4) Utsläpp från inköpta varor och tjänster 2024 har korrigerats till 2 858 (2 618), då ett dotterbolag i Finland har förfinat sin metodik för framtagande av underlag.
5) Utsläpp i följande Scope 3-kategorier för 2024 har korrigerats på grund av felaktig rapportering: 3.3 Bränsle- och energirelaterade aktiviteter 2024 har korrigerats till 14 114 (14 059) och 3.13 Hyresgästers energianvändning till 44 396 (36 142). För utsläpp från avfall 2024 har data korrigerats till
1 833 (1 832) till följd av ett avrundningsfel.
6) Totala utsläpp i Scope 3 2024 förändras till 138 456 (129 906), totala lokalbaserade utsläpp till 182 463 (173 739) respektive marknadsbaserade utsläpp till 173 478 (164 929), till följd av felaktig rapportering 2024.
KLIMATFÖRÄNDRINGAR / BEGRÄNSNING AV KLIMATFÖRÄNDRINGAR
E1
69 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Redovisningsprinciper klimatberäkningar
Balder rapporterar utsläppsdata för Scope 1, 2 och 3.
Utsläppen rapporteras enligt Greenhouse Gas Proto-
col (GHG-protokollet), metoden finansiell kontroll,
samt med rekommendationer från Fastighets ägarna.
Sedan 2022 inkluderas hela koncernen med fastig-
heter i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland
och Storbritannien som konsolideras av Fastighets AB
Balder. Inga väsentliga förändringar i gränsdragningar
eller utsläppskategorier har skett under 2025.
De fyra beräkningsmetoder som används i bolagets
klimatberäkningar, utifrån prioriteringsordning är:
leverantörsspecifik metod, hybrid, kostnadsmetod,
genomsnittsmetod. Varje utsläppskategori har flera
möjliga metodval kopplade till sig, för att möjliggöra en
så fullständig rapportering som möjligt. Leverantörs-
specifik metod avser beräkning med data inhämtad
direkt från leverantör. Hybrid avser att delar av den
rapporterade data är leverantörsspecifik, men viss del
utgör schablon. Kostnadsmetod avser rapportering
genom ekonomiska data tagen antingen ur ekonomi-
system eller från faktura, vilket multipliceras med emis-
sionsfaktor. Vid behov av valutaomvandling används
samma valutakurs som i den finansiella redovisningen.
Genomsnittsmetod avser beräkning med schablon,
främst baserat på uthyrbar yta och fastighetstyp. Exakt
vilken typ av schablon kan variera mellan utsläppskate-
gori, men genomgående avser det att direkt indata
saknas, varpå en uppskattning måste göras. Andelen
metoder som kan tillämpas för beräkning av utsläpp
per kategori kan variera, där framför allt Scope 3 erbju-
der flera olika metodval. För en överblick över vilken
metod som används vid beräkning av respektive kate-
gori i klimatbokslutet, se tabellen på sida 69, specifikt
kolumnen Beräkningsmetod. De metoder som beskrivs
i tabellen är den huvudsakliga metod som används vid
beräkning. Andra metoder kan också förekomma för
kategorierna.
Emissionsfaktorer som används kommer från er-
kända källor, såsom statliga myndigheter, forsknings-
rapporter och internationella institutioner. I tillämpliga
fall används leverantörsspecifika emissionsfaktorer,
främst kopplat till utsläpp i Scope 2.
Omsättning motsvarar nettoomsättning från bola-
gets hyresintäkter, som presenteras i not 3 i den finan-
siella redovisningen på sida 122. Kvadratmeter avser
total mängd uthyrbar yta i bolaget.
Samtliga beräkningar för utsläpp görs i bolagets sys-
temstöd Position Green och följer Fastighetsägarnas
rekommendationer, inbegripet de prioriteringsord-
ningar för beräkning och avsteg från GHG-protokollet
som föreslås.
Biogena utsläpp redovisas enligt metodiken i GHG-
protokollet separat från övriga utsläpp, för att undvika
dubbelräkning. De biogena utsläppen härstammar
från Scope 1-utsläpp från egna och leasade fordon
kopplade till användning av biobränslen, utsläpp i
Scope 2 kopplade till inköpt el och fjärrvärme, samt i
Scope 3 kopplat till kategorier avseende energirelate-
rade utsläpp från tillgångar som bolaget hyr av andra
och tillgångar bolaget hyr ut till hyresgäster. Denna typ
av utsläpp sker i värdekedjan och motsvarar utsläpp
som till skillnad från fossila utsläpp redan är en del av
den naturliga kolcykeln. De emissionsfaktorer som
används vid beräkning av biogena utsläpp kommer
främst från DEFRA eller från svenska myndigheter.
Scope 1 består till största delen av utsläpp från egen
värmeproduktion. Detta avser fastigheter som använ-
der naturgas eller eldningsolja för uppvärmning. Här
redovisas även direkta utsläpp från fordon som ägs
eller leasas av bolaget samt utsläpp från köldmedie-
läckage. Avseende Scope 1-beräkningar används inga
specifika schabloneringar, utan redovisning av data
avser antingen rapportering av faktiskt bränsleförbruk-
ning, kostnad för inköp av bränslen eller avstånd för
ägda och leasade fordon. Köldmedium redovisas med
data från leverantör. Emissionsfaktorer för Scope 1-
beräkningar är leverantörsspecifika eller baserade på
erkända källor såsom DEFRA.
Transparent klimatredovisning
Balder fick sin första officiella rating C från
CDP för räkenskapsåret 2025. Carbon Disclo-
sure Project (CDP) är en global organisation
som driver en plattform för transparent miljö-
rapportering och klimatrelaterade styrning.
KLIMATFÖRÄNDRINGAR / BEGRÄNSNING AV KLIMATFÖRÄNDRINGAR
E1
Scope 2 består av utsläpp från köpt el, fjärrvärme
och fjärrkyla. Utsläppen baseras till största delen på
specifika emissionsdata för energiförbrukning, även
om antaganden har gjorts baserat på kvadratmeter för
vissa fastigheter. Avseende Scope 2-beräkningar redo-
visas faktisk inköpt energi (el, värme, kyla). Det enda
exemplet på schablon avser inköpt el, där uppskatt-
ning baserat på genomsnittlig användning per kvadrat-
meter yta och fastighetstyp. Emissionsfaktorer för
Scope 2-beräkningar är antingen leverantörsspecifika,
baserade på nationella källor från myndigheter,
branschorganisationer samt från DEFRA.
Scope 3 redovisar indirekta utsläpp i värdekedjan.
Beräkningar bygger till stor del på uppskattningar
baserade på kostnadsanalys och branschspecifika data.
Specifika emissionsdata har använts från exempelvis
klimatberäkningar i nyproduktion, rese- samt energi-
data. Avseende Scope 3-beräkningar finns flera möj-
liga metodval, vilka följer den ovan beskrivna priorite-
ringsordning som finns beskriven i Fastighetsägarnas
rekommendation för utsläppsberäkningar. Genom-
gående rapporteras dessa utsläpp utifrån leverantörs-
specifika data, baserat på kostnad, antal anställda eller
uthyrbar yta. Emissionsfaktorer för Scope 3-beräk-
ningar kommer från flera källor, däribland DEFRA,
nationella myndigheter eller branschpublikationer.
Bolaget använder principen om första ägare, vilket
innebär att utsläpp endast inkluderas vid förvärv och
avyttring om bolaget är den första ägaren av fastighe-
ten. Bolaget redovisar utsläpp från nyproduktion, fast-
ighetsförvärv och avyttringar där bolaget bedömts ha
haft rådighet över byggnationen.
Balder följer Fastighetsägarnas rekommendationer
för redovisning av Scope 3 och nedan nämnda katego-
rier i Scope 3 exkluderas då de inte anses väsentliga
för fastighetsbolag:
• Scope 3: Kategori 9: Nedströms transport och distri-
bution exkluderas då kategorin främst är relevant för
företag som säljer produkter som transporteras i
värdekedjan i senare led. Fastighetsägares utveck-
lade produkter, byggnader, transporteras i regel ej.
• Scope 3: Kategori 10: Bearbetning av såld produkt
bedöms ej relevant för fastighetsägare då sålda
produkter, byggnader, inte vidarebearbetas.
• Scope 3: Kategori 14: Franchise bedöms ej relevant
då bolaget inte bedriver franchiseverksamhet.
Övriga kategorier i Scope 3 bedöms väsentliga och
följer samma avgränsningar som övrig redovisning av
klimatbokslutet. Undantag görs dock för bolag som
inte har egna anställda då de inte inkluderas i utsläpp-
skategorier som rapporteras baserat på medarbetar-
data. Detta inkluderar Scope 3: Kategori 6: Tjänste-
resor och Scope 3: Kategori 7: Pendlingsresor. Utsläpp
motsvarande Scope 1 och 2 för intressebolag och joint
ventures inkluderas i klimatbokslutet i Scope 3: Kate-
gori 15: Investeringar. Intressebolag och joint ventures
inkluderas inte i övrig redovisning i klimatbokslutet,
då Balder inte bedöms ha operationell kontroll över
dessa. För mer information om intressebolag och joint
ventures, se not 14 på sida 136.
70 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
ENERGI
Som stor fastighetskoncern utgör energianvändning en av Balders största direkta klimatpåverkan. Därför är minskad
energianvändning och ökad produktion av förnybar energi två av bolagets högst prioriterade frågor. Målet är att
minska användningen av el, värme och kyla med 2% per kvadratmeter och år.
PÅVERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER
Inom EU står fastigheter för ungefär 40% av den totala
energianvändningen. Energiförbrukning motsvarar
en av koncernens största utsläppsposter i klimatbok-
slutet.
Balders verksamhet har faktisk negativ påverkan och
ser potentiell risk, på kort, medellång och lång sikt,
från fastigheternas energianvändning i den egna verk-
samheten och i värdekedjan i tidigare och senare led.
Verksamheten har också faktisk negativ påverkan av-
seende energianvändning i värdekedjan i tidigare led.
Denna påverkan sker genom hög energianvändning
vid nyproduktion, renovering och vid produktion av
byggnadsmaterial. Bolagets potentiella risk kan kopplas
till energibrist, ökad energianvändning och begränsad
tillgång till förnybar energi. Dessa risker kan potentiellt
leda till missat klimatmål, försämrad kundnöjdhet och
generellt ökade kostnader för material, kunder och drift.
Bolaget ser potentiell risk, på medellång och lång
sikt, kopplat till energilagstiftning i den egna verksam-
heten, vilket kan leda till ökade kostnader för energi-
effektivisering och renovering, obrukliga fastigheter
samt minskat fastighetsvärde. Slutligen ser bolaget en
potentiell möjlighet i egen verksamhet på kort, medel-
lång och lång sikt kopplat till miljöcertifiering av fastig-
heter. Denna möjlighet relaterar till mer gynnsam
finansiering och reducerade räntekostnader i sam-
band med gröna lån och obligationer.
För mer information om bolagets dubbla väsentlig-
hetsanalys, se sida 51–56.
STRATEGI
I Balders hållbarhetspolicy nämns energi på flera sätt.
Bland annat ska verksamheten prioritera förnybara
källor inom el och värme, reducera koncernens energi-
användning varje år och öka mängden förnybar energi-
produktion. Balder ska även öka andelen miljöcertifie-
rade fastigheter i beståndet och certifiera alla nyprodu-
cerade byggnader. Policyn omfattar alla dotterbolag i
de länder där Balder är verksamt och inkluderar samt-
liga hyresgäster, både inom bostäder och kommersiella
fastigheter.
För mer information om bolagets hållbarhetspolicy,
se sida 48.
ÅTGÄRDER
Inom Balders fastighetsutveckling och löpande förvalt-
ning finns flera konkreta exempel på insatser som
genomförs i syfte att dels minska energianvändning,
ge en överblick över hur förändrad lagstiftning kan på-
verka fastighetsbeståndet, samt skapa möjlighet för
mer gynnsam finansiering.
Balder har ingen koncernövergripande åtgärdsplan
kopplat till energi eller miljöcertifieringar och har där-
med inte identifierat några betydande drifts- eller kapi-
talutgifter. Utgifter kopplat till nedan åtgärder är inte-
grerade i bolagets löpande verksamhet.
Det finns en variation i de åtgärder som bolaget ge-
nomför utifrån dess verksamhetsländer, och åtgärder-
nas omfattning är ofta på lokal- eller fastighetsnivå.
Åtgärderna genomförs vid behov eller är kontinuerligt
pågående som en del av den dagliga verksamheten.
För mer information om de förväntade utsläpps-
minskningarna kopplade till bolagets klimatmål, se
klimatbokslutet på sida 69, specifikt den framåtblick-
ande delen av tabellen. Dessa utsläpp hör till Scope 1
Egen uppvärmning, Scope 2, samt främst Scope 3:
Kategori 2 avseende nyproduktion.
Nedan följer en lista över bolagets löpande nyckel-
åtgärder inom energi som syftar till att långsiktigt bidra
till bolagets hållbarhetsstrategi:
• Energieffektivisering
• Sammanställning av energideklarationer
• Övergång till förnybara energikällor
• Miljöcertifiering av fastigheter
Energieffektivisering
Balder har som målsättning att reducera använd-
ningen av el, värme och kyla med 2% per kvadratmeter
och år. Detta kopplar an till den identifierade påverkan
och risk avseende energianvändning. För att minska
energianvändningen genomförs exempelvis fönster-
byten, tilläggsisolering av fasader, injustering eller
byte av ventilationsaggregat och byte av värmesys-
tem. Inom Balder pågår kontinuerligt installation av
smarta tekniska styrsystem som både förbättrar kom-
fort och energianvändning. Ett aktuellt exempel är de
kommersiella fastigheterna Grytan 4 och 9 i Malmö
som genom åtgärder sedan 2019 har förbättrat sin
energianvändning från 110 kWh/kvm till 66 kWh/kvm.
I fastigheten har tak tilläggsisolerats och nya värme-
och ventilationssystem har installerats. Ett annat exem-
pel är den kommersiella fastigheten Inom Vallgraven
36:4 i Göteborg, som gjort energieffektiviseringar
genom styr- och kylmaskinsbyte. Detta ledde till en
besparing på 13% i energianvändning mellan 2024 och
2025 vilket innebar att den genomsnittliga energian-
vändning minskade från 149 kWh/kvm till 129 kWh/kvm.
Balder gör energieffektiviserande åtgärder löpande
vid tillfälle och behov, främst inom ramen för planerade
renoveringar eller ombyggnationer. Att energieffektivi-
sera byggnader är en viktig del av arbetet för att uppnå
bolagets klimatmål och minska utsläppen i Scope 2
kopplat till inköpt energi samt i Scope 3 kopplat till
hyresgästernas energianvändning.
Sammanställning av energideklarationer
Balder gjorde 2023 för första gången en sammanställ-
ning av hur koncernens fastighetsbestånd är fördelat
enligt energiklass utifrån information hämtad från
energideklarationer. Systemet med energideklarationer
styrs av nationell lagstiftning och en direkt jämförelse
mellan länder är därför svår att göra. Det är emellertid
viktigt för Balder att ha denna översikt för att kunna
göra prioriteringar inom projekt- och fastighetsutveck-
ling. Bolaget förbereder sig också för det reviderade
Energiprestandadirektivet för byggnader (EPBD), vilket
är en åtgärd som kopplar an till den identifierade risken
avseende förändringar i energilagstiftning.
Sammanställningen för 2025 innehåller fler byggna-
der än i sammanställningen för 2024. Detta beror på
att bolaget har energideklarerat flertalet byggnader
under året samt samlat in mer fullständig information.
För mer information om bolagets fastighetsbestånd
fördelat efter energiklass, se sida 74.
Övergång till förnybara energikällor
Balder äger och förvaltar fastigheter i sex länder med
skilda förutsättningar avseende tillgång till förnybar el,
värme och kyla. Samtidigt har Balder, i enlighet med
hållbarhetspolicyn, satt en ambition om att prioritera
förnybara källor inom energianvändningen. Det hand-
lar exempelvis om att utöka energiproduktionen från
solceller. Detta kopplar an till den identifierade påver-
kan och risk avseende förändrad energianvändning,
samt den potentiella risken avseende energilagstiftning.
Balder äger och förvaltar också fem vindkraftverk
som årligen bidrar med förnybar energi. Att övergå till
förnybara energikällor är också en viktig drivkraft för
att minska bolagets utsläpp.
Miljöcertifiering av byggnader
Genom miljöcertifiering säkerställer Balder att fastig-
heterna uppfyller höga krav på energianvändning,
inomhusmiljö och materialval. Det stärker samtidigt
bolagets möjligheter till förmånlig finansiering, bland
annat genom gröna lån.
Balder certifierar all nyproduktion enligt minst Miljö-
byggnad Silver, BREEAM Very Good, LEED Gold, DGNB
Silver eller Svanen. Åtgärden tillämpas löpande i samt-
liga länder där bolaget är verksamt. Samtliga nypro-
duktionsprojekt som färdigställdes under 2025 miljö-
certifierades, se utfall på sida 73.
Under året implementerade Balder i Sverige riktlinjer
för hållbart byggande som förtydligar bolagets hållbar-
hetsambitioner och ställer högre krav inom exempelvis
KLIMATFÖRÄNDRINGAR
E1
71 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
För att stödja syftet med Balders hållbarhetspolicy har
bolaget fastställt ett antal koncernövergripande mål
kopplat till energi och miljöcertifieringar. Respektive
mål beskrivs under vardera rubriken. Målen är före-
tagsspecifika, och inte vetenskapsbaserade eller
kopplade till extern reglering eller EU-direktiv. Målen
saknar basår och basvärde om inte annat anges. Inga
bolag i den konsoliderade koncernen har exkluderats.
Balders energidata baseras främst på mätning med
de huvudmätare som finns för respektive medieslag i
fastigheterna. Dessa mätare redovisar faktisk energi
som används i fastigheten. I de fall då hyresgästen själv
står för samtliga fastighetstekniska installationer och
inköp ingår detta inte i sammanställningen av energi-
konsumtionen. Endast energiuppföljning kopplat till
bolagets energimål är normalårskorrigerad 2025, övrig
energisammanställning är inte normalårskorrigerad.
MÅTT OCH MÅL
FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL KOPPLAT TILL
BALDERS HÅLLBARHETSARBETE
Energikonsumtion och energimix
Balder har ett kvantitativt, relativt och löpande mål att
öka mängden förnybar energi som används av bolaget
vilket fastställs i bolagets hållbarhetspolicy och kopp-
lar till de för energi identifierade väsentliga områdena.
Detta mål följs årligen upp och jämförs med föregående
års data. Målet hör till den identifierade risken avseende
fastigheters energianvändning.
Balders energimix är till 81% förnybar. Den totala
mängden fossila bränslen har minskat sedan 2024 till
följd minskning av egen fossil uppvärmning i fastig-
heter, vilket också kan ses i klimatbokslutet på sida 69.
Bolaget ser också en ökning i mängden energi från
kärnenergi, samtidigt som den förnybara andelen
minskat. I tabellen för energimix till höger redovisas
bolagets både direkta och indirekta energi- och bränsle-
användning relaterat till Scope 1 och Scope 2. Detta in-
begriper bränslen och el för fordon, egen produktion
av förnybar energi, egen fossil uppvärmning i fastig-
heter och inköpt energi. Detta skiljer sig från tabellen
avseende energikonsumtion, som endast inkluderar
inköpt energi.
Bolaget är verksamt i två sektorer som anses ha hög
klimatpåverkan: byggsektorn och fastighetssektorn.
All energi som redovisas kommer från fastighetssek-
torn, då energianvändning från byggsektorn landar i
tidigare led av värdekedjan. Även den nettoomsättning
som används för beräkning av intensitet bedöms en-
bart härröra från sektorer med hög klimatpåverkan,
fastighetssektorn.
Hållbarhetsmål energieffektivisering
Balders har ett kvantitativt, relativt och löpande mål att
kontinuerligt minska energiförbrukningen med 2% per
kvadratmeter och år, vilket fastställts i bolagets hållbar-
hetspolicy och kopplar an till den identifierade risken
avseende fastigheters energianvändning. Jämförelsen
görs mellan år.
Bolaget uppnår sitt årliga mål om 2% energieffektivi-
sering per kvm, då minskningen mellan 2024 och 2025
uppgår till 6%. Detta beror på att en lägre andel fjärr-
värme köpts in under året, samt att den uthyrbara ytan
har ökat till följd av fastighetsförvärv under året. Balder
redovisar också för första gången 2025 klimatkorrige-
KLIMATFÖRÄNDRINGAR / ENERGI
E1
HÅLLBARHETSMÅL
Energi
1)
Utfall 2025 Utfall 2024
Energieffektivisering 2% per kvm/år 6% minskning 4% minskning
Energieffektivisering 2% per kvm/år,
klimatkorrigerad energi 6% minskning —
1) Företagsspecifika upplysningar.
ENERGIINTENSITET
2025 2024
Inköpt energi per kvadratmeter, kWh/kvm
 1)
92 98
Inköpt energi per omsättning, kWh/SEK 0,04 0,05
1) Företagsspecifik upplysning.
ENERGIMIX
2025 2024
MWh Andel, % MWh Andel, %
Energi och bränsle, totalt 628 228 635 852
Förnybar energi och bränsle, totalt 509 894 81 536 808 84
Förnybar inköpt energi 501 154 98,28 530 020 99
Förnybart bränsle 1 825 0,36 1 625 0
Egenproducerad förnybar energi 6 915 1,36 5 164 1
Kärnenergi, totalt 8 269 1 3 367 1
Fossil energi och bränsle, totalt 110 064 18 95 677 15
Fossil inköpt energi 106 046 96 91 574 96
Fossilt bränsle, totalt 4 019 4 4 103 4
– varav kol 0 0 0 0
– varav olja 2 390 59 2 097 51
– varav naturgas 1 629 41 2 006 49
– varav andra fossila källor 0 0 0 0
ENERGIKONSUMTION
2025 2024
1)
MWh Andel, % MWh Andel, %
Inköpt energi totalt 616 802 630 585
– varav förnybar 496 877 81 530 014 84
Inköpt el 178 567 157 969
– varav förnybar 164 491 92 147 860 94
Inköpt värme 427 877 462 181
– varav förnybar 322 030 75 371 778 80
Inköpt kyla 10 358 10 434
– varav förnybar 10 356 100 10 376 99
1) 2024 års data har korrigerats då data rapporterats felaktigt för ett bolag i Norge. Total inköpt energi har justerats till 630 585 (630 188), total
inköpt el har korrigerats till 157 969 (158 177), total inköpt fjärrvärme 462 181 (461 577) och den förnybara andelen inköpt värme till 94% (93).
energianvändning, klimatpåverkan och klimatrisker.
Riktlinjer gäller samtlig nyproduktion i Sverige, både
för fastigheter i egen förvaltning och fastigheter för
avyttring. All nyproduktion i egen regi ska linjera med
miljökraven inom EU-taxonomin kategori 7.7 och efter-
sträva energieffektivisering som är minst 20% bättre
än NZEB (nära noll-energibyggnad).
Balder är medlem i Green Building Council i Sverige,
Danmark och Finland och har miljöcertifierade
byggnader i Sverige, Danmark, Finland, Norge och
Storbritannien.
72 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
FÖRNYBAR ENERGIPRODUKTION
Energiproduktion vindkraft
1)
Utfall 2025 Utfall 2024
Total energiproduktion, MWh/år 15 757 16 719
Antal vindkraftverk
 
, st 5 5
Energiproduktion solceller
1)
Total installerad effekt
 
, MW 5 3
2)
Energiproduktion, MWh/år 4 534 2 621
2)
1) Företagsspecifika upplysningar.
2) Total installerade effekt 2024 har justerats till 3 (28) MW och energiproduktion till 2 621 (3 413) MWh/år, på grund av felaktighet i rapportering.
HÅLLBARHETSMÅL
Nyproduktion
1)
Utfall 2025 Utfall 2024
Antal färdigställda byggnader i nyproduktion 4 —
Andel miljöcertifierad nyproduktion, % 100 —
Befintligt fastighetsbestånd
1)
Antal miljöcertifierade byggnader 110 106
2)
Total miljöcertifierad yta, kvm 495 805 486 120
2)
Andel miljöcertifierad yta, % 7 8
1) Företagsspecifika upplysningar.
2) Antalet miljöcertifierade byggnader och den totala miljöcertifierade ytan för 2024 har reviderats till följd av korrigerade uppgifter.
Antal miljöcertifierade fastigheter har ändrats till 106 (107) och den certifierade ytan till 486 120 (517 102) kvm.
KLIMATFÖRÄNDRINGAR / ENERGI
E1
rad energi kopplat till sitt energieffektiviseringsmål.
Även när energin klimatkorrigeras ses en minskning
om 6% mellan 2024 och 2025.
Energiintensitet avseende uthyrbar yta har minskat,
och intensiteten per nettoomsättning minskar margi-
nellt mellan 2024 och 2025. Detta till följd av att den
uthyrbara ytan ökar och att den totala mängden inköpt
energi minskar.
Omsättning motsvarar nettoomsättning från bolagets
hyresintäkter, som presenteras i not 3 i den finansiella
redovisningen på sida 122.
För fastigheter som köps eller säljs under året redo-
visas energianvändningen enbart för den aktuella
perioden. Antal kvadratmeter sammanställs vid redo-
visnings periodens slut. Viss verksamhetsel ingår i
samman ställningen av energikonsumtionen på grund
av svårighet att urskilja denna från fastighetselen. Det
innebär att hyresgästernas energikonsumtion till viss
del kan finnas med i sammanställningen, när det inte
går att särskilja.
Förnybar energiproduktion
Balder har ett kvantitativt, relativt och löpande mål att
öka mängden förnybar energiproduktion, vilket fast-
ställts i bolagets hållbarhetspolicy och kopplar till de
för energi identifierade väsentliga områdena. Detta
görs, enligt beskrivna åtgärder, främst genom installa-
tion av solceller på byggnader, samt genom att äga
och förvalta vindkraft. Ett sätt för bolaget att minska
beroendet av inköpt energi och således minska ut-
släpp i Scope 2 är att installera mer egenproducerad
energi.
Balder har ingen egen icke-förnybar energiproduk-
tion, varpå detta inte presenteras i tabellen till höger.
Den icke-förnybara energi som används i fastigheter
bedöms vara konsumtion.
Den producerade energin från bolagets vindkraft
minskade under 2025 i jämförelse med 2024, till följd
av naturliga förhållanden.
Den installerade effekten och totala produktionen
från bolagets solcellsanläggningar har ökat under
2025. Detta beror på att bolaget har utökat antalet sol-
cellsanläggningar samt att delar av bolagets solceller
från 2024 producerade energi för helår först under
2025. Ett stort antal nya anläggningar har installerats i
Sverige, Finland och Norge. För mer information, se
tabellen för förnybar energiproduktion till höger.
Hållbarhetsmål miljöcertifieringar
Balder har ett kvantitativt, relativt och löpande mål att
miljöcertifiera all nyproduktion i egen regi och att öka
andel miljöcertifierade fastigheter i det befintliga be-
ståndet enligt minst Miljöbyggnad Silver, BREEAM Very
Good, LEED Gold, DGNB Silver eller Svanen. Från och
med 2025 redovisar Balder antal och andel miljöcerti-
fieringar i nyproduktion.
Samtlig nyproduktion som färdigställdes under 2025
har miljöcertifierats. Det motsvarar 4 byggnader som
har certifierats enligt LEED Platinum i dotterbolaget
Joo Group i Finland.
Antal miljöcertifierade byggnader har ökat till 110
(106), där ökningen beror på nya certifikat från nypro-
duktion. Det innebär att 7% (8) av Balders befintliga
fastighetsbestånd är miljöcertifierat. Bolaget har 2025
miljöcertifierade byggnader i Sverige, Danmark,
Finland, Norge och Storbritannien.
Data har samlats in från konsoliderade bolag i samt-
liga verksamhetsländer och per sista datum i räken-
skapsåret. Endast byggnader med giltiga certifikats-
bevis redovisas i tabellen. Den redovisade arean
motsvarar den totala certifierade uthyrbara arean.
Andelen beräknas genom att dividera certifierade
arean med Balders totala uthyrbara area.
Helsingfors, Finland
Oy Kirkkonummen
Ferdinand
Hyresrätter
73 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
ENERGIKLASSER I FASTIGHETSBESTÅNDET 2025
1)
Land Sverige Danmark Finland Norge Tyskland Storbritannien
Energiklass
% av PET
 
och
kWh/kvm
 
, år
Antal
byggnader
och % av kvm
 
kWh/kvm, år
Antal
byggnader
och % av kvm
E-nummer
 2)
kWh/kvm, år
Antal
byggnader
och % av kvm kWh/kvm, år
Antal
byggnader
och % av kvm kWh/kvm, år
Antal
byggnader
och % av kvm
SAP Assess-
ment-score
 3)
kWh/kvm, år
Antal
byggnader
och % av kvm
A2020
B: 20
K: 25
79
57%
A2015
B: < 30 + 1000/kvm
K: < 41 + 1000/kvm
9
9%
A2010
B: < 52,5 + 1650/kvm
K: < 71,3 + 1650/kvm
12
23%
A
≤ 50%
B: ≤ 37
K: ≤ 35
2
0% E-nummer ≤ 75
118
14%
B: < 85 + 600/kvm
K: < 95 + 800/kvm
3
2% < 50 92–100
1
24%
B
≤ 75%
B: 38–56
K: 36–52
28
3%
B: < 70 + 2200/kvm
K: < 95 + 2200/kvm
4
4%
76 ≤ E-nummer
≤ 100
191
20%
B: < 95 + 1000/kvm
K: < 120 + 1600/kvm
31
21% < 75 81–91
1
10%
C
≤ 100%
B: 57–75
K: 53–70
143
16%
B: < 110 + 3200/kvm
K: < 135 + 3200/kvm
6
4%
101 ≤ E-nummer
≤ 130
131
14%
B: < 110 + 1500/kvm
K: < 145 + 2500/kvm
31
32% < 100 69–80
1
12%
D
≤ 135%
B: 76–101
K: 71–94
453
38%
B: < 150 + 4200/kvm
K: < 175 + 4200/kvm
3
2%
131 ≤ E-nummer
≤ 160
191
13%
B: < 135 + 2200/kvm
K: < 175 + 4100/kvm
14
8% < 130 55–68
1
53%
E
≤ 180%
B: 102–135
K: 95–126
294
28%
B: < 190 + 5200/kvm
K: < 215 + 5200/kvm
2
1%
161 ≤ E-nummer
≤ 190
344
34%
B: < 160 + 3000/kvm
K: < 205 + 5800/kvm
20
15% < 160 39–54
F
≤ 235%
B: 136–176
K: 127–164
142
11%
B: < 240 + 6500/kvm
K: < 265 + 6500/kvm
191 ≤ E-nummer
≤ 240
28
4%
B: < 200 + 4000/kvm
K: < 250 + 8000/kvm
12
8% < 200 21–38
G
> 235%
B: 177 ≤
K: 165 ≤
108
4%
B: > 240 + 6500/kvm
K: > 265 + 6500/kvm
1
0% 241 ≤ E-nummer
3
0% > F
27
14% < 250 1–20
H > 250
Deklaration under
uppförande 17 0 4 4 7 0
Undantagna energi-
deklaration 24 12 0 61 0 0
% i (A–C) area 20 97 49 55 0 47
% i (F–G) area 15 0 4 21 0 0
Energiklasser i fastighetsbeståndet
Balder har sammanställt fördelning av energideklarationer inom bolagets byggnadsbestånd per energiklass och
region, uppdelat på antal byggnader samt hur stor del av den uppvärmda ytan varje energiklass utgör. Denna upp-
följning relaterar till den identifierade risken avseende förändrad energilagstiftning.
1) Företagsspecifika upplysningar.
2) Beteckningen E-nummer för energiprestanda används i Finland istället för beteckningen primärenergital.
3) SAP Assessment Score (SAP = Standard Assessment Procedure) är ett mått som delvis skiljer sig från hur resten av Europa (och EU) bestämmer
en byggnads energiklass. SAP inbegriper både ett mått på energianvändning och ett mått på växthusgasutsläpp. Skalan är från 0–100.
Redovisningsprinciper
Den presenterade informationen bygger på vad som har varit möjligt att utläsa från byggnadernas energideklara-
tioner och mängden tillgängliga energideklarationer. Avrundningar av procentsatser förekommer i tabellen. Ingen
omräkning av energideklarationer till mest aktuell version har gjorts. Kvadratmeter i tabellen avser Atemp, vilket är
uppvärmd yta, som anges på energideklarationer.
B= Bostäder
K= Kommersiellt
KLIMATFÖRÄNDRINGAR / ENERGI
E1
74 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
VATTEN
Användningen av vatten sker i hela värdekedjan, från materialtillverkning och byggnation till
förvaltning och hyresgästernas enskilda förbrukning. Balder arbetar systematiskt och före-
byggande för att minimera vattenförbrukningen inom den egna verksamheten liksom hos
hyresgästerna. Målet är att minska vattenförbrukningen med 2% per kvadratmeter och år.
PÅVERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER
Balders verksamhet har faktisk negativ påverkan på
vatten i den egna verksamheten och i värdekedjan i
senare led genom ägande och förvaltning av fastigheter.
Påverkan sker på kort, medellång och lång sikt genom
fastigheternas vattenförbrukning, inbegripet bolagets
egna och hyresgästernas vattenförbrukning, genom
exempelvis vardagskonsumtion och bevattning.
Bolaget bedöms inte vara verksamt i områden med
hög vattenrisk eller vattenstress. Som ett resultat av
detta har bolaget inte genomfört något samråd.
Bedömning för vattenstress i bolagets verksamhets-
länder genomförs årligen genom att använda källor
från World Resources Institute (WRI). Bolagets bedöm-
ning utgår från om landet har hög eller extremt hög
vattenstress.
Marina resurser har bedömts inte vara väsentligt för
bolaget, inbegripet i värdekedjan i tidigare och senare
led, då dessa inte nyttjas av bolaget i någon större om-
fattning. För mer information om påverkan, risker och
möjligheter, se Balders dubbla väsentlighetsanalys på
sida 51–56.
STRATEGI
Arbetet med vatten styrs av bolagets koncernövergri-
pande hållbarhetspolicy. Balders strategi kopplat till
vatten grundar sig främst i att minska sin vattenkon-
sumtion i den egna verksamheten avseende förvaltning
av fastigheter.
Bolaget har som målsättning att minska sin vatten-
konsumtion varje år, vilket syftar till att hantera negativ
påverkan från verksamheten. Bolagets hållbarhets-
policy inkluderar även målsättningen om att miljöcerti-
fiera byggnader och att använda mer resurseffektiva
material, vilka indirekt kopplar an till vattenanvändning
i verksamheten och värdekedjan. För mer information
om bolagets hållbarhetsarbete med policyer och mål,
se sida 48.
ÅTGÄRDER
Inom Balders fastighetsutveckling och löpande förvalt-
ning finns flera konkreta exempel på insatser som
genomförs i syfte att dels minska bolagets vattenkon-
sumtion. Balder har ingen koncernövergripande åt-
gärdsplan kopplat till vatten och har därmed inte iden-
tifierat några betydande drifts- eller kapitalutgifter.
Utgifter kopplat till nedan åtgärder är integrerade i
bolagets löpande verksamhet.
Det finns en variation i de åtgärder som bolaget ge-
nomför utifrån dess verksamhetsländer, och åtgärder-
nas omfattning är ofta på lokal- eller fastighetsnivå.
Åtgärderna genomförs vid behov eller är kontinuerligt
pågående som en del av den dagliga verksamheten.
Nedan följer en lista över bolagets löpande nyckel-
åtgärder som syftar till att långsiktigt bidra till bolagets
hållbarhetsstrategi:
• Smart mätning och uppföljning av vattenanvändning
• Stöd till hyresgäster för minskad vattenkonsumtion
Smart mätning och uppföljning av vattenanvändning
Balders arbete med att förbättra uppföljningen av
vattenkonsumtionen innefattar bland annat montering
av konstantflödesventiler på blandare och duschmun-
stycken. Ett proaktivt arbete för att kartlägga risk för
läckor genomförs. Under året fortsatte även arbetet
E3
med att digitalisera fastigheter, bland annat genom
uppgradering och uppkoppling av vattenmätare för
bättre uppföljning.
I nya byggnader installeras anordningar för individu-
ell mätning av kall- och varmvatten, och detsamma
görs löpande i befintligt bestånd. Mätning av vatten är
viktigt ur flera aspekter, däribland för att bolaget ska
kunna följa upp eventuella avvikelser. Genom att fånga
upp avvikelser kan bolaget minska onödig vattenkon-
sumtion samt upptäcka läckage. I exempelvis Sverige
har arbetet med att installera uppkopplade vatten-
mätare fortgått under året.
Stöd till hyresgäster för minskad vattenkonsumtion
För att underlätta och stödja hyresgäster till minskad
vattenanvändning genomför bolaget olika projekt och
åtgärder. I Sverige och Danmark kan det exempelvis
handla om att installera vattensparande armaturer för
att förbruka mindre vatten i nyproducerade eller reno-
verade byggnader samt förändra vanor och beteende
hos hyresgäster. Det innefattar snålspolande toaletter
och vattenbesparande tvättmaskiner, diskmaskiner
och duschmunstycken.
För att stödja syftet i Balders hållbarhetspolicy har bola-
get fastställt ett kvantitativt, relativt och löpande mål
kopplat till vatten. Målet är att minska bolagets vatten-
konsumtion med 2% per kvadratmeter och år. Målet är
företagsspecifikt och är varken vetenskapsbaserat eller
kopplat till extern reglering eller EU-direktiv. Det omfat-
tar samtliga bolag i den konsoliderade koncernen och
avser bolagets egen verksamhet samt senare led i värde-
kedjan.
Under 2025 har 0 m
3
återvunnet eller återanvänt
vatten rapporterats inom koncernen. Även vatten-
mängd som lagras samt förändring i lagrad vatten-
mängd uppgick till 0 m
3
. Återanvändning, återvinning
och lagring av vatten ingår inte i Balders verksamhet
som ägare och förvaltare av fastigheter. Mot denna
bakgrund har bolaget inte bedömt det som nödvändigt
att etablera särskilda processer för mätning av dessa
flöden.
Se utfall av bolagets hållbarhetsmål, totala vatten-
konsumtion och intensitetsmått på sida 76.
FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL KOPPLAT TILL
BALDERS HÅLLBARHETSARBETE
MÅTT OCH MÅL
75 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
HÅLLBARHETSMÅL
Vatten Utfall 2025 Utfall 2024
2)
Reducerad vattenanvändning 2% per kvm/år
1)
2% minskning 11% minskning
1) Företagsspecifika upplysningar.
2) Utfallet för hållbarhetsmålet för 2024 har korrigerats till följd av tidigare felaktig rapportering. Det reviderade utfallet har ändrats till 11% (5).
VATTENANVÄNDNING
Vattenkonsumtion 2025 2024
2)
Total vattenkonsumtion
 
, m³ 5 610 489 5 136 075
Intensitet vattenkonsumtion
Vattenkonsumtion per kvadratmeter, m³/kvm
1)
0,84 0,86
Vattenkonsumtion per omsättning m³/ SEK 0,00041 0,00042
1) Företagsspecifika upplysningar.
2) Statistik för 2024 har reviderats till följd av tidigare felaktig rapportering. Vattenkonsumtionen har justerats till 5 136 075 (5 848 620), vatten-
konsumtionen per kvm till 0,86 (0,98) och vattenkonsumtionen per nettoomsättning till 0,00042 (0,00048).
E3
VATTEN
Mått vattenkonsumtion
Balders totala vattenkonsumtion uppgick till
5 610 489 m
3
under året, vilket innebär en ökning jäm-
fört med 2024. Ökningen förklaras delvis av ett utökat
fastighetsbestånd samt av att ytterligare ett dotter-
bolag har börjat rapportera vattenkonsumtion och från
och med 2025 inkluderats i statistiken.
Den totala vattenkonsumtionen per kvm har minskat
till 0,84 (0,86), vilket motsvarar en minskning om 2%
och är i linje med Balders hållbarhetsmål. Vattenkon-
sumtionen per omsättning har minskat till 0,00041
(0,00042).
Information om vattenanvändning inhämtas genom
fjärravläsning eller manuell avläsning av mätare. I
många kommersiella fastigheter ansvarar hyresgästen
eller samfälligheten för hela eller delar av mediakost-
naderna. I dessa fall anses Balder inte vara inköpare av
kallvatten, och vattenanvändningen i dessa fastigheter
inkluderas därför inte i bolagets redovisade vattendata.
Ett av koncernens mindre dotterbolag rapporterar
utifrån ett brutet räkenskapsår, avseende perioden
december 2024 till november 2025, istället för helt
kalenderår för 2025. I de fall då information inte finns
tillgänglig samlas data in från hyresgästsavier eller
genom uppskattning baserade på fakturor avseende
förväntad vattenanvändning.
Intensitetsmåtten beräknas genom att vattenkon-
sumtionen fördelas på bolagens uthyrbara yta i kvm
respektive omsättning. Omsättning avser nettoom-
sättning från hyresintäkter och presenteras i not 3 i
den finansiella redovisningen på sida 122.
Från och med 2025 inkluderas samtliga dotterbolag i
redovisning av vattenanvändning till följd av förbättrad
datatillgänglighet.
76 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
RESURSANVÄNDNING OCH CIRKULÄR EKONOMI
Balder har ett stort fastighetsbestånd med många hyresgäster som tillsammans genererar en stor mängd avfall.
Genom att skapa förutsättningar för återvinning, återanvändning och tydlig källsortering i bolagets fastigheter
bidrar Balder till att minska hyresgästernas avfallsmängd och öka sorteringsgraden.
PÅVERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER
I samband med bolagets dubbla väsentlighetsanalys
genomförde Balder en kvalitativ analys av sin verksam-
het och tillgångar för att identifiera faktiska och poten-
tiella påverkan, risker och möjligheter kopplade till
resursinflöden, resursutflöden och avfall. Bedömningen
omfattade fastighets- och projektverksamhet, den
egna verksamheten i form av bolagets kontor samt
senare led kopplat till hyresgästernas avfallsgenerering.
Antaganden har gjorts utifrån verksamheternas om-
fattning, där den egna verksamhetens resursanvänd-
ning bedöms vara begränsad jämfört med entreprenö-
rers och leverantörers påverkan i värdekedjan. Tidigare
led i värdekedjan bedöms ha lägre påverkan till följd av
en period av ett begränsat antal uppstartade projekt.
Den mest väsentliga resurs- och avfallspåverkan be-
döms uppstå i senare led genom hyresgästernas avfall.
Balder har identifierat en faktisk negativ påverkan i
senare led i värdekedjan på kort, medel och lång sikt.
Påverkan uppstår via hyresgästernas hushålls- och
verksamhetsavfall, både från bostäder och kommersi-
ella fastigheter. Det genererade avfallet orsakar klimat-
utsläpp vid avfallsbehandling, ineffektiv resursanvänd-
ning när avfall inte återvinns eller återanvänds, samt
risk för föroreningar om avfallet inte sorteras eller han-
teras korrekt. Bolaget har inte genomfört samråd med
externa intressenter eller berörda samhällen, utöver
etablerad intressentdialog, i samband med identifie-
ringen av påverkan, risker och möjligheter kopplat till
resursanvändning och cirkulär ekonomi.
För mer information om den övergripande processen
för den dubbla väsentlighetsanalysen, se sida 51–56.
STRATEGI
Balder har ett stort fastighetsbestånd med många
hyresgäster som tillsammans genererar en stor mängd
avfall. Genom olika insatser och i samverkan med hyres-
gäster arbetar Balder för att reducera mängden gene-
rerat avfall, öka sorteringsgraden och återvinning samt
främja återanvändning i bolagets fastigheter.
Hållbarhetspolicy
Enligt Balders hållbarhetspolicy ska bolaget verka för
att öka medvetenhet samt uppmuntra och underlätta
för hyresgäster att göra hållbara val. Bolaget ska arbeta
för att reducera avfallsmängder, öka sorteringsgraden
och främja ökat återbruk av material i fastigheter. Håll-
bar anskaffning och användning av förnybara resurser
behandlas inte uttryckligen i policyn, men resurseffek-
tivitet och minskat avfall utgör centrala delar av bola-
gets övergripande strategi för resursanvändning och
cirkulär ekonomi. Policyn omfattar alla dotterbolag i de
länder där Balder är verksamt och inkluderar samtliga
hyresgäster, både inom bostäder och kommersiella
fastigheter.
Uppförandekod med ansvar för miljö
Enligt Balders uppförandekod för medarbetare ska
varje anställd vara delaktig i och sträva efter att minska
bolagets miljöpåverkan och klimatutsläpp. Bolagets
medarbetare förväntas att bidra till utveckling av fastig-
heter som bland annat leder till förbättrade möjligheter
till avfallssortering och återvinning för hyresgäster.
Balders uppförandekod för samarbetspartners tyd-
liggör vilka förväntningar bolaget ställer på samarbets-
partners. Enligt uppförandekoden ska samtliga sam-
arbetspartners arbeta för att minska miljöpåverkan och
klimatutsläpp och bidra till förbättring av avfallsåter-
vinning.
För mer information om uppförandekoder och bola-
gets policyer, se sida 48.
ÅTGÄRDER
Inom Balders fastighetsutveckling och löpande förvalt-
ning finns det flera exempel på insatser som genom-
förs i syfte att reducera avfallsmängder, öka sorterings-
graden och verka för ökat återbruk av material bland
hyresgäster. Det finns en variation i de åtgärder som
bolaget genomför utifrån dess verksamhetsländer,
och åtgärdernas omfattning är ofta bolags- eller fastig-
hetsspecifika. Åtgärderna genomförs vid behov eller
är löpande i fastighetsutveckling eller förvaltningen av
fastigheterna. Balder har ingen koncernövergripande
åtgärdsplan kopplat till hyresgästernas avfall och har
därmed inte några betydande drifts- eller kapitalutgif-
ter. Utgifter kopplat till nämnda åtgärder är integrerade
i bolagets löpande verksamhet.
Nedan följer en lista över bolagets pågående nyckel-
åtgärder kopplade till hyresgästernas avfall:
• Miljöcertifiering av fastigheter
• Gröna bilagor i kommersiella hyreskontrakt
• Tydlig information och välvårdade avfallsrum
Miljöcertifiering av byggnader
Balder certifierar samtlig nyproduktion enligt Miljö-
byggnad Silver eller motsvarande, vilket innefattar
BREAM Very Good, LEED Gold, DGNB Silver eller
Svanen. I certifieringssystemen exempelvis DGNB,
LEED och BREEAM premieras och ställs krav på att det
finns tillräckligt med utrymme för avfallshantering i
enlighet källsorteringsbehov och kommunala återvin-
ningskrav. Genom att certifiera fastigheter främjas att
avfallshantering integreras redan i byggnadens ut-
formning och drift, med syfte att underlätta för hyres-
gäster att sortera återvinna och minska mängden rest-
avfall i den dagliga verksamheten.
Bolaget certifierar samtlig nyproduktion vilket omfat-
tar både kommersiella fastigheter och bostäder. Miljö-
certifierade fastigheter finns i Sverige, Danmark,
Norge, Finland och Storbritannien.
Gröna bilagor i hyreskontrakt
För att öka medvetenhet och uppmuntra hyresgäster
till att göra hållbara val använder Balder gröna bilagor i
kommersiella hyreskontrakt. Gröna bilagor är ett till-
läggsavtal som reglerar miljö- och hållbarhetsfrågor
mellan hyresvärd och hyresgäst. Syftet är att minska
lokalens miljöpåverkan och tydliggöra parternas ansvar
gällande energi, avfall, klimat och andra hållbarhets-
aspekter. Genom gröna bilagor förbinder sig Balders
hyresgäster att arbeta för att minska avfallsmängder,
öka sorteringsgrad och att främja återbruk och åter-
vinning i bolagets fastigheter.
Gröna bilagor läggs till i kommersiella hyresgästernas
kontrakt och omfattar inte bostadskontrakt. I dagsläget
är det bolag i Sverige och Norge som arbetar med
gröna bilagor i kommersiella hyreskontrakt. Totalt hade
Balder 697 (477) gröna bilagor i hyreskontrakt 2025.
Måttet kopplat till åtgärden är företagsspecifikt.
Tydlig information och välvårdade avfallsrum
Under året fortsatte arbetet med att säkerställa att av-
fallsstationer är rena, ljusa och trygga. Därutöver fort-
satte även arbetet med att genom tydlig information
uppmuntra och underlätta hyresgästernas avfallssor-
tering. Krav på källsortering anpassas utifrån olika
nationella och lokala bestämmelser och ansvaret för
detta ligger hos den lokala förvaltningsorganisationen.
Exempelvis finns det krav i de nordiska länder på möj-
lighet till fastighetsnära avfallshantering.
E5
77 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
MÅTT OCH MÅL
FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL KOPPLAT TILL
BALDERS HÅLLBARHETSARBETE
Balders koncernövergripande miljömål är att reducera
avfallsmängder, öka sorteringsgraden och verka för
ökat återbruk av material. Målet är relativt, löpande och
omfattar Balders samtliga konsoliderade bolag. Det be-
möter flera nivåer av avfallshierarkin, däribland steget
för att minimera uppkomst av avfall, förberedning för
återanvändning och materialåtervinning. Avfallsmålet
kopplar an till bedömningen i den dubbla väsentlighets-
analysen, med syftet att underlätta för hyresgäster att
källsortera, ökad cirkulär materialanvändning och håll-
bar användning av resurser. Målet är företagsspecifikt,
men påskyndas delvis av tillämplig nationell lagstiftning,
speciellt med avseende på möjliggörande av fastighets
-
nära källsortering. Balder har inte antagit något mätbart
och utfallsinriktat mål, i enlighet med ESRS, kopplat till
resursanvändning och följer i dags läget inte upp ända-
målsenligheten av policyer och åtgärder.
Balder följer upp mått kopplade till de åtgärder som
redovisas ovan. För utfall av miljöcertifierade byggna-
der och gröna bilagor i hyreskontrakt, se sida 73 och
77. Avfall redovisas även indirekt i klimatbokslutet i
Scope 3: Kategori 5 Avfallshantering i egen verksam-
het och Kategori 12 Avfallshantering av såld produkt,
se sida 69.
Balder saknar i dagsläget en koncernövergripande
struktur för datainsamling av hyresgästernas avfalls-
mängder, och uppföljningen sker därför endast på
lokal nivå. Detta beror på att det för närvarande inte
finns tillräckligt robust metod som passar samtliga
verksamhetsländer. Bolaget har därför valt att nyttja
infasningslättnader för insamling av data I värdekedjan
och redovisar därmed inte utfall på hyresgästers avfalls-
mängder. Metod för att samla in, beräkna och redovisa
hyresgästernas avfallsmängd på koncern nivå kommer
att utvecklas framgent.
RESURSANVÄNDNING OCH CIRKULÄR EKONOMI
Helsingör
Danmark
Ofeliahaven
109 hyresrätter
E5
78 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
RAPPORTERING ENLIGT EU-TAXONOMIN
EU-taxonomin är ett gemensamt klassificeringssystem framtaget av EU i syfte att styra
finansmarknaden mot mer hållbara investeringar. Genom att öka andelen av verksamhetens
aktiviteter som linjerar med EU-taxonomin tillgängliggörs fler gröna finansieringsmöjligheter.
Långsiktig finansiering är en förutsättning för bolagets
lönsamhet och Balder har som mål att öka andelen
grön finansiering. Under 2025 uppdaterades Balders
ramverk för grön och social finansiering, vilket är tätt
sammankopplat med bolagets förenlighet inom EU-
taxonomin. Byggnader kan kvalificeras till ramverket
om de bedöms uppfylla det väsentliga bidraget för
miljömål 1 avseende aktivitet 7.7. Dessa byggnader be-
höver också genomgå en klimatriskanalys, steg A, som
ingår i kriterium om att inte orsaka betydande skada.
Att öka andelen av verksamhetens aktiviteter som är
förenliga med EU-taxonomin bidrar därmed dels till
Balders arbete med hållbar utveckling, och samtidigt
till en rad finansieringsmöjligheter.
Omfattning och bedömning av EU-taxonomin
Balder omfattas av upplysningskraven enligt taxonomi-
förordningen och rapporterar både andel av verksam-
heten som omfattas av EU-taxonomin (eligibility) och
den andel som är förenlig med EU-taxonomin (align-
ment).
De aktiviteter som Balder omfattas av avseende miljö-
mål 1 och miljömål 2 tillhör avsnitt 4 Energi och avsnitt
7 Bygg- och fastighetsverksamhet:
• 7.1 Uppförande av nya byggnader
• 7.2 Renovering av befintliga byggnader
• 7.3–7.6 Aktiviteter rörande installation, underhåll och
reparation av energieffektiv utrustning, laddstationer
för elfordon, mätanordningar och tekniker för förny-
bar energi
• 7.7 Förvärv och ägande av byggnader
• 4.1 Elproduktion från solcellsteknik
• 4.3 Elproduktion från vindkraft
Balders verksamhet omfattar framför allt kategorin 7.7
Förvärv och ägande av byggnader, där störst andel av
omsättning och utgifter genereras.
Den uppskattade omfattningen av respektive miljö-
mål kan ses i tabellen på denna sida och bygger på till-
lämplig omsättning, CapEx och OpEx. Balder bibehåller
för 2025 att bolaget omfattas av miljömål 1, miljömål 2,
miljömål 4 och miljömål 6.
HUR BALDER OMFATTAS (ELIGIBILITY) AV EUTAXONOMIN
Miljömål Omfattning (eligibility)
1. Begränsning av klimatförändringar 100%
2. Anpassning till klimatförändringar 100%
3. Hållbar användning och skydd av vatten och marina resurser
 
 
  
  ET
4. Omställning till en cirkulär ekonomi 30%
5. Förebyggande och bekämpning av föroreningar ET
6. Skydd och återställande av biologisk mångfald och ekosystem < 1%
Under miljömål 4 omfattas bolaget av aktiviteter i av-
snitt 3 Bygg- och fastighetsverksamhet. Dessa aktivite-
ter är jämförliga med aktiviteter som finns beskrivna i
punktlista för miljömål 1 och 2.
Slutligen, under miljömål 6, omfattas bolaget av akti-
viteter i avsnitt 2 Logiverksamheter. Bolaget förvaltar
ett fåtal hotell i egen regi, vilket gör aktivitet 2.1 Hotell,
semesteranläggningar, campingplatser och liknande
logi tillämpligt. Under 2025 tydliggjorde EU-kommissi-
onen att denna aktivitet inte enbart avser ekoturism,
utan även går att tillämpa på hotell i stadsmiljö.
Likt föregående år bedömer bolaget att det inte om-
fattas av aktiviteter under miljömål 3 samt miljömål 5.
Denna bedömning bygger på de delegerade akternas
nuvarande utformning och kan komma att förändras i
samband med att regelverket utvecklas.
Bolaget rapporterar endast förenlighet med aktivitet
4.3 Elproduktion från vindkraft och aktivitet 7.7 Förvärv
och ägande av byggnader i de tillhörande tabeller för
omsättning, CapEx och OpEx. Detta beror på att bola-
get i sin genomlysning ännu inte har infrastrukturen på
plats för att rapportera ekonomiska nyckeltal för övriga
aktiviteter nämnda i detta avsnitt. Bolaget arbetar med
att inkludera ekonomiska nyckeltal (omsättning, CapEx
och OpEx) avseende förenlighet för fler aktiviteter, ex-
empelvis någon av de aktiviteter som nämns tidigare,
men väljer att vidare bibehålla en försiktig hållning till
regelverket.
Bolaget har för rapporteringen 2025 valt att tillämpa
den nya delegerade rättsakten (delegerad förordning
2026/73) som fastställdes i EU Officiella tidning i januari
2026. Det innebär för samtliga KPI:er att nya förenklade
tabeller för rapporteringen tillämpas och att en del
aktiviteter inte längre analyseras för tillämplighet och
förenlighet då de är oväsentliga enligt de nya reglerna.
Som ett resultat har tabeller för total förenlighet per
KPI tillkommit och utformningen av tabellerna för res-
pektive KPI har förändrats jämfört med föregående år.
Vidare är upplysningar avseende att inte orsaka bety-
dande skada och minimiskyddsåtgärder inte längre en
del av tabellerna, utan presenteras under rubrikerna
Klimatriskanalyser och Minimiskyddsåtgärder senare i
detta avsnitt.
Väsentligt bidra
till ett eller
flera miljömål
Inte orsaka
betydande skada
till något av
de resterande
miljömålen
Efterleva minimi-
skyddsåtgärderna
Taxonomi -
förenlighet
+ + =
79 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
En förändring mot tidigare års rapportering är också
att tabellen som är kopplad till kärn- och fossilgasenergi
har tagits bort. Balder bedriver inte verksamhet inom
kärnkraft eller fossil gas, och vidhåller därmed att dessa
aktiviteter inte omfattar bolaget.
Tekniska granskningskriterier till miljömål
För att en aktivitet ska anses vara taxonomiförenlig
behöver väsentliga bidrag uppfyllas för ett eller flera
miljö mål. Det väsentliga bidraget skiljer sig åt mellan
aktiviteter och miljömål. Nedan beskriver bolaget sin
bedöm ning av de väsentliga bidragen för de aktiviteter
som utvärderas för förenlighet.
Aktivitet 7.7 Förvärv och ägande av byggnader
Även om det finns möjlighet till allokering mot miljömål
2 har Balder valt att prioritera allokering mot miljömål 1
även under 2025.
För att vara förenlig med miljömål 2 krävs att en
byggnad antingen befinner sig i minst energiklass C
eller i topp 30% i det nationella eller regionala bestån-
det uttryckt i primärenergital. De ekonomiska nyckeltal
som kan tillgodoräknas miljömål 2 inkluderar endast
investeringar (CapEx och OpEx) kopplat till att byggna-
der anpassas för klimatförändringar. Detta gör att
nyckeltalen är betydligt mer restriktiva i jämförelse med
de ekonomiska nyckeltal som kopplas till miljömål 1.
I redovisningen ska bolaget göra skillnad på byggna-
der som var uppförda före och efter den 31 december
2020. Denna uppdelning görs då de krav som ställs på
byggnader under aktivitet 7.7 skiljer sig åt beroende
på när de är byggda. I de fall då byggnader är uppförda
efter den 31 december 2020 tillkommer krav för väsent-
ligt bidrag. För att avgöra när en byggnad är uppförd
har Balder valt att utgå från datum för godkänt bygglov.
De byggnader som är uppförda före den 31 december
2020 bedöms klara kraven för miljömål 1 om de har en-
ergiklass A eller uppfyller de nationella kraven för topp
15% mest energieffektiva byggnader. De byggnader
som är uppförda efter den 31 december 2020 bedöms
klara kraven för miljömål 1 om de har en energiprest-
anda som är minst 10% bättre än de nationella kraven
för en nära-nollenergibyggnad (NZEB). Ytterligare krav
för stora byggnader (> 5 000 kvm) tillkommer när de är
uppförda efter den 31 december 2020, i form av klimat-
beräkningar och trycktäthetsprov.
Kraven på att inte orsaka betydande skada (DNSH)
för aktivitet 7.7 Förvärv och ägande av byggnader är
att byggnaden ska ha genomgått en klimatriskanalys i
enlighet med den metod som fastställts av taxonomi-
förordningens klimatdelegerade akt.
Aktivitet 4.3 Elproduktion från vindkraft
Balder äger fem vindkraftverk i Sverige som drivs i egen
regi och rapporterar därför tillämplighet med aktivitet
4.3. Vindkraftverkens aktivitet allokeras mot miljömål 1.
De vindkraftverk som bedöms klara kraven för miljömål
1 ska enligt det väsentliga bidraget generera el från
vindkraft.
Avseende kriterier om att inte orsaka betydande
skada mot miljömål 2 ska vindkraftverket ha genomgått
en klimatriskanalys. Denna klimatriskanalys behandlas
på samma sätt som klimatriskanalyser för byggnader.
Kriteriet om att inte orsaka betydande skada för miljö-
mål 3 avser endast havsbaserad vindkraft och anses
därmed inte tillämpligt för bolagets vindkraftverk, vilka
samtliga är belägna på land. Bolaget har inte någon
hänförd CapEx till vindkraftverken, och har därmed
inte gjort betydande investeringar i vindkraftverken.
Därför blir även kriteriet om att inte orsaka betydande
skada för miljömål 4 inte tillämpligt för år 2025. Slut-
ligen, avseende miljömål 6, ska det vid uppförande av
anläggning genomföras en miljökonsekvensbeskriv-
ning. Detta görs i enlighet med svensk lagstiftning.
Övrigt kriterium för miljömål 6 avser havsbaserad vind-
kraft, och är därmed likt ovan inte tillämpligt på bolagets
vindkraftverk.
Läs mer om energi på sida 71–74.
Klimatriskanalyser
För att uppfylla EU-taxonomins krav om att inte orsaka
betydande skada mot miljömål 2 Anpassning till klimat-
förändringar krävs det att klimatriskanalyser genom-
förs på byggnadsnivå. Bolaget följer de kriterier som
sätts upp i EU-taxonomins klimatdelegerade akt, och
tillämpar den klassificering av klimatrelaterade risker
som föreskrivs. Klimatriskanalyser genomförs i koncer-
nen på både fastighets- och byggnadsnivå.
För att en byggnad eller ett vindkraftverk ska anses
vara förenligt med taxonomin behöver en fullständig
klimatriskanalys utföras. Det omfattar screening av ex-
ponering mot klimatrisker (steg A), sårbarhetsanalys
avseende identifierad exponering (steg B) och upp-
förande och implementering av åtgärdsplan (steg C).
Åtgärdsplanerna ska implementeras inom fem år efter
det att de är upprättade.
Sedan 2023 har Balderkoncernen utfört en större
mängd klimatriskanalyser för byggnader i Sverige,
Danmark och Finland, samt för delar av bolagets fastig-
heter i Norge.
I Sverige har exempelvis en stor del av byggnadsbe-
ståndet genomgått steg A i klimatriskanalysen. Upp-
rättande av nya klimatriskanalyser görs vid nyförvärv,
i de fall då en fastighet som tidigare år inte uppfyllt
kraven inom EU-taxonomin nu gör det avseende energi-
prestanda eller vid behov. De byggnader som bedöms
kunna uppfylla övriga krav i EU-taxonomin prioriteras
och får vid behov även genomgå en sårbarhetsanalys
och åtgärdsplaner har upprättats. Det är ett omfat-
tande arbete som påbörjats för att bedöma framtida
klimatrisker och vilka klimatanpassningar som bör
genomföras för att minska långsiktiga risker i verksam-
heten. Bolagets första helt implementerade åtgärds-
planer behöver vara på plats senast 2027, men den
stora merparten behöver implementeras under 2028
och framåt. Fram till dess anses de föreslagna åtgär-
derna vara preliminära och avseende exempelvis risker
kopplade till fast massa måste vidare analys genom-
föras.
Mer information om klimatrisker och anpassning
till klimatförändringar (ESRS E1) presenteras på sida
60–64.
Minimiskyddsåtgärder
För att en aktivitet ska kunna klassas som förenlig med
EU-taxonomin behöver samtliga krav inom minimi-
skyddsåtgärder genomlysas och uppfyllas. Minimi-
skyddsåtgärderna innefattar socialt ansvarstagande
och beskrivning av styrningen inom områdena:
• Mänskliga rättigheter och arbetares rättigheter
• Korruption och mutor
• Beskattning
• Rättvis konkurrens
För att efterleva minimiskyddsåtgärderna krävs att
Balderkoncernen har processer avseende tillbörlig akt-
samhet och policyer på plats för respektive område,
samt att inga lagöverträdelser inom områdena inträffat
under året. För varje område har bolaget definierat ett
eller flera processkriterier och överträdelsekriterier,
RAPPORTERING ENLIGT EU-TAXONOMIN
baserat på Platform on Sustainable Finance (PSF) slut-
giltiga rapport om minimiskyddsåtgärderna från 2022.
Under 2025 har Balder genomlyst process- och över-
trädelsekriterier hos alla konsoliderade dotterbolag.
Denna genomlysning har utförts i bolagets systemstöd
för hållbarhetsrapportering, till skillnad från tidigare år
då uppföljningen skedde manuellt utanför bolagets
hållbarhetsrapporteringssystem. Bolaget har gjort en
utvärdering, med avstamp i PSF-rapporten, för att kart-
lägga vilka upplysningar inom CSRD och de tillhörande
rapporteringsstandarderna som kan användas. Detta
rör främst upplysningar inom de sociala- och styrnings-
relaterade tematiska standarderna, vilket i denna håll-
barhetsrapport motsvarar kapitel S och G. I fallen be-
skattning och rättvis konkurrens har bolaget använt
samma typ av kontrollfrågor som använts i det formulär
som använts tidigare år.
Genomlysningen visade att Balder och dess konsoli-
derade dotterbolag efterlever EU-taxonomins minimi-
skyddsåtgärder. 0 (0) överträdelser har skett under
året som lett till domstolsbeslut innefattande de fyra
beskriva områdena och 0 (0) klagomål har inkommit
till en av OECD:s nationella kontaktpunkter eller till
Business and Human Rights Resource Centre (BHRRC).
Processer och styrdokument finns på plats och bolaget
arbetar kontinuerligt med att etablera en förbättrad
process för tillbörlig aktsamhet.
Arbetet med att etablera en process för tillbörlig akt-
samhet är ett långsiktigt arbete och översyn och för-
ändringar görs löpande. Hur bolaget genomfört be-
dömningen av minimiskyddsåtgärdernas ämnen
redovisas nedan under respektive rubrik.
Mänskliga rättigheter och arbetares rättigheter
På området mänskliga rättigheter och arbetares rättig-
heter gör bolaget en genomlysning med utgångspunkt
i OECD:s riktlinjer för multinationella företag samt FN:s
vägledande principer för företag och mänskliga rättig-
heter.
Process- och överträdelsekriterierna för mänskliga
rättigheter och arbetares rättigheter genomlyses
genom upplysningar inom ESRS 2 Allmänna upplys-
ningar, med fokus på tillbörlig aktsamhet, riskhante-
ring och policyer, samt i de sociala standarderna ESRS
S1 och S2. För mer information om ESRS 2, se sida
47–49. Beskrivningar av processer avseende arbetares
rättigheter återfinns på sida 87–91 för arbetsvillkor,
80 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
sida 92–94 för likabehandling, samt sida 95–96 för
arbetskraft i värdekedjan.
För att kunna rapportera misstänkta överträdelser av
bolagets egna policyer eller tillämplig nationell lag
hänvisar Balder till visselblåsarfunktionen. Läs mer om
bolagets visselblåsningsfunktion på sida 102–104.
Överträdelsekriteriet för mänskliga rättigheter är in-
delat i tre delar: om bolaget eller någon ur bolagets
ledning eller styrelse har dömts i domstol avseende
mänskliga rättigheter eller arbetsrätt, om bolaget har
ett ärende hos en av OECD:s nationella kontaktpunkter
men inte engagerat sig i detta ärende och om BHRRC
har mottagit ett ärende rörande bolaget och bolaget
inte har besvarat detta ärende.
Korruption och mutor
På området korruption och mutor utvärderar bolaget
även sin policystruktur och tillhörande processer kring
implementering, övervakning och uppföljning. Det
innefattar processer avseende uppförandekod, vissel-
blåsarfunktion, inköps- eller leverantörspolicy, samt
om bolagen har någon övrig struktur som styr arbetet
mot korruption och mutor. Upplysningar inom styr-
ningsstandarden ESRS G1 Ansvarsfullt företagande
används för att göra genomlysningen av efterlevnad.
Bolaget har inköpsrutiner, vilka dock kan variera mellan
koncernens konsoliderade bolag. Läs mer om bolagets
inköpsrutiner på sida 95–96 och arbetet kring affärs-
etik på sida 102–104.
Avseende överträdelsekriterier undersöks om bola-
get eller någon i koncernledningen eller ledningen i
konsoliderade bolag har blivit dömda i ett korruptions-
mål. Även detta kriterium utvärderas utifrån informa-
tion i ESRS G1. För mer information, se tabellen avse-
ende korruption på sida 104.
FÖRENLIGHET MED EU-TAXONOMIN 2025
Sammanställningen för 2025 visar att Balder har 292
(207) fastigheter, motsvarande 584 (381) byggnader,
som kan klassas som helt förenliga med EU-taxonomin,
då de uppfyller de tekniska granskningskriterierna för
miljömål 1. Sammanställningen visar också att samtliga
fem av Balders vindkraftverk är förenliga med EU-taxo-
nomin.
I tabellen nedan redovisas ekonomiska andel av bola-
gets omsättning, CapEx (investeringar) och OpEx
(driftskostnader) som är förenliga med EU-taxonomin.
Under 2025 ökade den förenliga andelen för samtliga
KPI:er (omsättning, CapEx och OpEx) i jämförelse med
2024. Anledningen till en ökad andel förenlighet beror
på flera faktorer. Dels förvärv av fastigheter som varit
inom nationella kraven for topp 15% mest energieffek-
tiva byggnader. Dels att flera befintliga fastigheter har
kunnat klassas som förenliga efter att omfattande en-
ergieffektiviseringsprojekt avslutats och nya energi-
deklarationer uppförts. För utfall kopplat till respektive
ekonomiskt nyckeltal, se tillhörande tabeller på sida
82–85. Bolaget har under 2025 inte inkluderat några
exploateringsfastigheter i den förenliga omsättningen,
då byggstart påbörjades innan bolaget implemente-
rade miljökrav i enlighet med EU-taxonomin.
Balder är verksamt i sex olika länder med diversifierad
lagstiftning. Det skiljer sig exempelvis åt när det gäller
former för upprättande av energideklarationer och de
nationella gränsvärden för vilka byggnader som kan
klassas inom topp 15%. Vilka fastigheter som är förenliga
med EU-taxonomin baseras på bolagets nuvarande
tolkning av regelverket och kan komma att ändras i takt
med att kriterier förtydligas.
EUTAXONOMIFÖRENLIGA BYGGNADER OCH FASTIGHETER 2025
1)
Energiklass A eller topp 15%
Totalt antal inkluderade fastigheter och byggnader
i genomlysning av EU-taxonomin
Fastigheter Byggnader Fastigheter Byggnader
292 584 1 551 2 781
1) Företagsspecifika upplysningar.
BALDERS FÖRENLIGHET MED EUTAXONOMIN
Total 2025, Mkr
Varav andel
förenlig med
EU-taxonomin 2025, % Total 2024, Mkr
Varav andel
förenlig med
EU-taxonomin 2024, %
Omsättning 13 851 29 13 885 18
CapEx 12 097 15 9 656 4
OpEx 842 21 796 14
Beskattning
På området beskattning genomlyses bolagets skatte-
policy med tillhörande processer. Utöver den koncern-
övergripande skattepolicyn har bolaget inrättat ett
redovisningsråd som träffas månatligen för att se över
rutiner och diskutera redovisningsfrågor. Bolaget har
också utvecklat en handbok för hur bolaget ska hantera
representation, speciellt avseende skatt och moms,
som lanserades vid årsskiftet 2024/2025.
Avseende överträdelsekriterier undersöks om bola-
get eller någon i koncernledning eller högsta ledning i
konsoliderade bolag har blivit dömda i ett skattemål.
Bolaget tillämpar avgränsning att om en eventuell
överträdelse avseende skatt har skett relaterat till ett
specifikt bolag, som i sin tur är kopplat till en eller flera
fastigheter, så anses de specifika fastigheterna inte
kunna vara förenliga med EU-taxonomin. Därmed
skulle inte ekonomiska nyckeltal kopplade till dessa
fastigheter räknas med som förenlig omsättning,
CapEx och OpEx.
Rättvis konkurrens
På området rättvis konkurrens genomlyses bolagets
allmänna antikorruptionsarbete, då Balder bedömer
att rättvis konkurrens faller under det bredare korrup-
tionsbegreppet. Bolaget hänvisar i sin genomlysning
till samma styrdokument och processer som presente-
ras under området korruption och mutor i kapitlet
ESRS G1 Ansvarsfullt företagande, på sida 102–104.
Utöver detta har bolaget gjort en genomlysning av hur
koncernens medarbetare utbildas i tillämplig konkur-
renslagstiftning. Detta varierar mellan bolag i koncer-
nen, men genomgående har samtliga bolag någon
sorts utbildning av nyanställda i bolagets uppförande-
kod samt om övriga styrdokument. Avseende över-
trädelsekriterier undersöker bolaget om det eller
någon i koncernledningen eller ledningen i konsolide-
rade bolag har blivit dömda i ett konkurrensmål.
RAPPORTERING ENLIGT EU-TAXONOMIN
81 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Redovisningsprinciper
Nedan följer en genomgång av bolagets redovisnings-
principer kopplat till EU-taxonomin.
Övergripande principer
Balder redovisar 2025 förenliga ekonomiska aktiviteter
kopplade till 7.7 Förvärv och ägande av byggnader och
4.3 Elproduktion från vindkraft. I redovisningen inklu-
deras endast konsoliderade bolag där Balder har finan-
siell kontroll. Finansiella data är framtaget på fastighets-
nivå och inte på byggnadsnivå, eftersom finansiella
data i bolagets ekonomisystem är kopplat till fastig-
heter. Byggnader med energiklass A eller som är inom
topp 15% bästa i beståndet avseende energiprestanda
har sammanställts utifrån gällande energideklaration.
Äldre energideklarationer är inte omräknade enligt den
mest aktuella beräkningsmetoden för energideklara-
tionen.
I de fall bolaget har en fastighet med flera byggnader,
inkluderas fastigheten om hälften eller fler av byggna-
derna är förenliga med taxonomins krav på energi-
prestanda. Ingen viktning mellan antalet kvadratmeter
med olika primärenergital har gjorts.
Finansiella data för samtliga vindkraftverk är fram-
taget som en total summa för omsättning, CapEx och
OpEx. Ekonomiska aktiviteter redovisas inte för res-
pektive vindkraftverk, då de är kopplade till samma
konto i bolagets ekonomisystem.
Omsättning
Redovisning av total omsättning motsvarar koncernens
hyresintäkter samt intäkter från försäljning av exploa-
teringsfastigheter under året i resultaträkningen, se
not 2 på sida 120. För vindkraft ingår även intäkter från
försäljning av el. Intäkter från vindkraft redovisas
under övriga intäkter i resultaträkningen, se not 7 på
sida 124. Denna post är inte utskriven i rapporten men
motsvarar försäljning av el från vindkraftverk.
RAPPORTERING ENLIGT EU-TAXONOMIN
CapEx
I investeringar ingår aktiverade utgifter för förvärv av
fastigheter och investeringar i befintliga fastigheter
under året. Kapitalutgifter återfinns i not 12, på sida
130, i Balders finansiella rapport och består av förvärv
och investeringar i befintliga fastigheter och projekt.
Vidare ingår tomträtter (nyttjanderättstillgångar), se
not 8 på sida 126. Utöver det omfattas också inventarier
och vindkraftverk som utgör en kapitalutgift, se not 13
på sida 132. Kapitalutgifter från nyproduktion av fastig-
heter allokeras till aktivitet 7.7 Förvärv och ägande av
byggnader då förtydliganden kring hur fastighetsför-
valtare får rapportera om nyligen uppförda byggnader
tydliggjordes under 2023.
OpEx
I driftskostnader ingår utgifter som är direkt hänförliga
till det löpande underhållet av fastigheterna och de ut-
gifter som är nödvändiga för att upprätthålla fastig-
heternas funktion. Detta inkluderar vissa driftskostna-
der, men endast kostnader för personal och tillbehör,
exempelvis bilar, för att sköta fastigheterna. Bland de
kostnader som inkluderas kan nämnas kostnader för
portar och låsanordningar, golv-, fönster- och hissar-
beten, löner till anställda som kopplas till fastigheterna,
samt kostnader för bilar (inklusive drivmedel och lea-
sing). Det inkluderar renoveringar som inte har aktive-
rats på koncernnivå såsom investeringar och kostnader
för underhåll och reparationer. Energiförbruknings-
kostnader och fastighetsskatt ingår inte.
Vid framtagande av nämnare för OpEx använder
bolaget en fördelningsnyckel. Denna fördelningsnyckel
beräknas genom att utvärdera hur stor del av den totala
omsättningen som bolag i koncernen står för. Det
antas att samma fördelning är applicerbar på OpEx. Se
not 3 på sida 122 för hyresintäkters fördelat på länder
samt vissa delar av not 7 på sida 124 avseende fastighets-
skötsel och underhåll.
Finansiellt år 2025
KPI Total
Andel av
aktiviteter som
omfattas av
taxonomin
Taxonomiförenliga
aktiviteter
Andel av
taxonomiförenliga
aktiviteter
Miljömål för taxonomiförenliga aktiviteter
Andel av
möjliggörande
aktivitet
Andel av
omställnings-
aktiviteter
Ej bedömda
aktiviteter som
anses vara ej
väsentliga
Taxonomifören-
liga aktiviteter
i föregående
finansiellt år
(2024)
Andel taxonomi-
förenliga aktivi-
teter i föregående
finansiellt år
(2024)
Begränsning av
klimatförändringar
Anpassning till
klimatförändringar
Vatten
Cirkulär ekonomi
Föroreningar
Biologisk mångfald
Mkr % Mkr % % % % % % % % % % Mkr %
Omsättning 13 851 100 3 964 29 100 0 0 0 0 0 0 0 0 2 541 18
CapEx 12 097 100 1 821 15 100 0 0 0 0 0 0 0 0 352 4
OpEx 842 100 181 21 100 0 0 0 0 0 0 0 0 111 14
EU-TAXONOMIN
82 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Utfall 2025
Balders taxonomiförenliga omsättning har ökat från 18% 2024 till 29% 2025. Balder har valt att prioritera allokering
mot miljömål 1 Begränsning av klimatförändringar (CCM) under 2025.
Anledningen till en ökad andel förenlig omsättning beror på flera faktorer. Den huvudsakliga anledningen till
denna ökning beror av att bolaget under 2025 har förvärvat fastigheter som varit inom nationella kraven för topp
15% mest energieffektiva byggnader. Även flera befintliga fastigheter har kunnat klassas som förenliga efter att
omfattande energieffektiviseringsprojekt avslutats och nya energideklarationer uppförts. Därmed har dessa gene-
rerat förenlig omsättning under året. De fastigheter som färdigställdes under 2024 har också under 2025 genere-
rat omsättning för hela året, till skillnad från föregående period. Bolag i koncernen har också färdigställt fler klimat-
riskanalyser för fastigheter som utöver detta tidigare varit taxonomiförenliga. Dessa fastigheter tas alltså för första
gången upp i den förenliga andelen. Hyreshöjningar har också skett under 2025, vilket ökat förenlig omsättning.
Redovisad Omsättning
Finansiellt år 2025
Ekonomisk aktivitet Kod
Taxonomiomfattad
Omsättning
Taxonomiförenlig
Omsättning
Andel taxonomiförenlig
Omsättning
Miljömål för taxonomiförenliga aktiviteter
Möjliggörande
aktivitet
Omställnings-
aktivitet
Andel
taxonomiförenliga
aktiviteter
Begränsning av
klimatförändringar
(CCM)
Anpassning till
klimatförändringar
(CCA)
Vatten
(WTR)
Cirkulär ekonomi
(CE)
Föroreningar
(PPC)
Biologisk mångfald
(BIO)
% Mkr % % % % % % % % % %
Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 100 3 957,0 29 100 0 0 0 0 0 0 0 29
Elproduktion från vindkraft CCM 4.3 100 6,8 0 100 0 0 0 0 0 0 0 0
Summa av förenlighet per mål 100 0 0 0 0 0
Total Omsättning 100 3 963,8
OMSÄTTNING
RAPPORTERING ENLIGT EU-TAXONOMIN
83 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Utfall 2025
Balders taxonomiförenliga CapEx har ökat under 2025 till 15% (4). Balder har valt att prioritera allokering mot miljö-
mål 1 Begränsning av klimatförändringar (CCM) under 2025.
Bolaget har under 2025 förvärvat fastigheter som också är taxonomiförenliga, varpå CapEx kopplat till förvärven
räknas in i den förenliga andelen. Detta står för den huvudsakliga ökningen i förenlig CapEx jämfört med föregå-
ende period. CapEx genereras också av aktiverade utgifter för fastigheter, såsom investeringar i befintliga fastig-
heter. Bolaget redovisar inte någon förenlig CapEx som härrör från CapEx-planer. Då den förenliga andelen CapEx
kan inkludera både fastighetsförvärv och slutförda nyproduktionsprojekt kan denna fluktuera kraftigt mellan år.
Denna fluktuation beror också på att förenlig CapEx kopplat till nyproducerade fastigheter först inkluderas i redo-
visningen året de färdigställs. Under 2025 har få nyproduktionsprojekt färdigställs, vilket därmed påverkar den för-
enliga andelen förutsatt att nyproduktionsprojekt också är taxonomiförenliga vid färdigställande.
Redovisad CapEx
Finansiellt år 2025
Ekonomisk aktivitet Kod
Taxonomiomfattad
CapEx
Taxonomiförenlig
CapEx
Andel taxonomiförenlig
CapEx
Miljömål för taxonomiförenliga aktiviteter
Möjliggörande
aktivitet
Omställnings-
aktivitet
Andel
taxonomiförenliga
aktiviteter
Begränsning av
klimatförändringar
(CCM)
Anpassning till
klimatförändringar
(CCA)
Vatten
(WTR)
Cirkulär ekonomi
(CE)
Föroreningar
(PPC)
Biologisk mångfald
(BIO)
% Mkr % % % % % % % % % %
Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 100 1 821,5 15 100 0 0 0 0 0 0 0 15
Summa av förenlighet per mål 100 0 0 0 0 0
Total CapEx 100 1 821,5
CAPEX
RAPPORTERING ENLIGT EU-TAXONOMIN
84 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Utfall 2025
Balders taxonomiförenliga OpEx har ökat under 2025 till 21% (14). Balder har valt att prioritera allokering mot miljö-
mål 1 Begränsning av klimatförändringar (CCM) under 2025.
Den ökade andelen förenlig OpEx beror på flera faktorer, likt utfallet för omsättning. Bolaget har under 2025
förvärvat fastigheter som är taxonomiförenliga, varpå dessa fastigheter har genererat förenlig OpEx under året.
Det är även så att fastigheter som färdigställdes 2024 nu har genererat förenlig OpEx under hela 2025. Bolag i
koncernen har också under räkenskapsperioden genomfört fler klimatriskanalyser för fastigheter som i övrigt varit
taxonomiförenliga tidigare. Vid färdigställande av klimatriskanalys kan fastigheten tas upp inom ramen för EU-
taxonomin. Även flera befintliga fastigheter har kunnat klassas som förenliga efter att omfattande energieffektivi-
seringsprojekt avslutats och nya energideklarationer har uppförts.
Redovisad OpEx
Finansiellt år 2025
Ekonomisk aktivitet Kod
Taxonomiomfattad
OpEx
Taxonomiförenlig
OpEx
Andel taxonomiförenlig
OpEx
Miljömål för taxonomiförenliga aktiviteter
Möjliggörande
aktivitet
Omställnings-
aktivitet
Andel
taxonomiförenliga
aktiviteter
Begränsning av
klimatförändringar
(CCM)
Anpassning till
klimatförändringar
(CCA)
Vatten
(WTR)
Cirkulär ekonomi
(CE)
Föroreningar
(PPC)
Biologisk mångfald
(BIO)
% Mkr % % % % % % % % % %
Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 100 179,3 21 100 0 0 0 0 0 0 0 21
Elproduktion från vindkraft CCM 4.3 100 1,2 0 100 0 0 0 0 0 0 0 0
Summa av förenlighet per mål 100 0 0 0 0 0
Total OpEx 100 180,5
OPEX
RAPPORTERING ENLIGT EU-TAXONOMIN
85 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
SOCIAL
HÅLLBARHET
Balder har genom sin verksamhet potentiell och faktisk
påverkan på egna medarbetare, arbetstagare i värde-
kedjan, kunder och lokalsamhällen.
I syfte att maximera effekten av hållbarhetsarbetet
fokuserar bolaget på de sociala områden som be-
dömts vara mest väsentliga. Dessa områden utgörs av
arbetsvillkor och likabehandling och lika möjligheter
för alla egna medarbetare såväl som arbetstagare i vär-
dekedjan. Som stor fastighetsägare har Balder faktiska
möjligheter att påverka kunder samt bidra med områ-
desutveckling och positiv lokalpåverkan i och kring de
fastigheter som bolaget äger, utvecklar och förvaltar.
För mer information om Balders dubbla väsentlig-
hetsanalys, se sida 51–56.
KAPITLET BESKRIVER BALDERS HÅLLBARHETS-
ARBETE KOPPLAT TILL:
• S1 Egna medarbetare
• Arbetsvillkor
• Likabehandling och lika möjligheter för alla
• S2 Arbetskraft i värdekedjan
• S4 Kunder och områdesutveckling
STYRDOKUMENT OCH POLICYER
• Uppförandekod för medarbetare
• Uppförandekod för samarbetspartners
• Hållbarhetspolicy
• Arbetsmiljöpolicy
• Policy för jämlikhet och mångfald
• Policy för hälsa och säkerhet
• IT-policy
• Dataskyddspolicy för hantering av personuppgifter
Samtliga policyer är koncernövergripande, föremål för
årlig revision och antas av Balders styrelse.
86 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
EGNA MEDARBETARE
På Balder arbetar drygt 1 100 personer med olika bakgrund inom en mängd expertis-
områden. Förmågan att attrahera och behålla rätt kompetens är en förutsättning för en
framgångsrik verksamhet och stor vikt läggs på bland annat goda arbetsvillkor, antidisk-
riminering och kompetensutveckling.
Affärsdriven, långsiktig, rationell och medmänsklig är
ledord som präglar Balder och dess medarbetare i den
dagliga verksamheten. Medarbetarna är Balders vikti-
gaste tillgång för att bedriva långsiktig fastighetsför-
valtning med nöjda kunder. Bolagets egna anställda
avser medarbetare som är anställda av och arbetsleds
av Balder. Dessa omfattar bland annat fastighetsskötare
och fastighetsförvaltare inom bostads- och kommersi-
ell förvaltning, samt medarbetare inom administrativa
och centrala funktioner såsom ekonomi, kundservice
och IT. Balders icke-anställda utgörs av medarbetare
som inte är anställda av Balder men som arbetsleds av
Balder. Dessa utgörs främst av konsulter och uppdrags-
anställda inom bemanningsuppdrag, vilka anlitas för
att tillfälligt ersätta eller komplettera bolagets befint-
liga linjeroller.
Balders samtliga egna anställda är verksamma i
Sverige, Danmark, Finland och Norge, där nationell
lagstiftning ställer omfattande krav på hur bolag strate-
giskt och operativt ska arbeta med efterlevnad av
mänskliga rättigheter och hantering av grundläggande
krav avseende arbetsvillkor, skäliga löner, arbetsmiljö,
jämlikhet och hälsa och säkerhet. Balder bedriver
ingen verksamhet där det föreligger en väsentlig risk
för fall av tvångsarbete eller barnarbete, vare sig uti-
från verksamhetens art eller utifrån de länder eller geo-
grafiska områden där bolaget är verksamt. Identifierad
eller inträffad negativ påverkan på mänskliga rättig-
heter hanteras genom dialog och korrigerande åtgärder
och berörda personer ges möjlighet till gottgörelse i
enlighet med gällande lagstiftning och interna styr-
dokument.
STRATEGI
Balder består av bolag med varierande storlek, organi-
sationsstruktur, geografisk spridning och verksamhet
vilket påverkar sammansättningen av den interna
arbetskraften. Moderbolaget tillämpar en decentrali-
serad styrning där koncerngemensamma policyer
utgör övergripande riktlinjer för hur affärsverksamheten
ska bedrivas med hänsyn till medarbetarnas arbetsvill-
kor och mänskliga rättigheter.
Balder säkerställer att bolagets affärspraxis inte orsa-
kar eller bidrar till väsentliga negativa påverkan på den
egna arbetskraften genom strategiska beslut, interna
processer och uppföljning av verksamheten. Detta
omfattar bland annat hur affärsbeslut, resursplanering
och förändringsinitiativ utformas och genomförs, med
beaktande av medarbetarnas arbetsbelastning, arbets-
miljö och välbefinnande. Bolaget följer även om och
hur nya hållbarhetskrav och omställningsplaner påver-
kar medarbetarnas arbetsliv.
Uppförandekod för medarbetare
Balder har en koncerngemensam uppförandekod som
omfattar samtliga medarbetare och som syftar till att
ge riktlinjer i ansvarsfullt agerande i såväl interna som
externa relationer. Enligt uppförandekoden ska varje
medarbetare vara delaktig i och sträva efter att skapa
en god och hälsosam arbetsmiljö. Ingen diskriminering
får ske på grund av ålder, kön, könsidentitet, religion,
funktionsnedsättning, sexuell läggning eller etnisk
bakgrund. Alla former av trakasserier och kränkande
särbehandling är förbjudet.
I uppförandekoden tydliggörs att bolaget tar avstånd
från alla former av tvångs- och barnarbete samt män-
niskohandel. Läs mer om Balders uppförandekod för
medarbetare på sida 48.
Medarbetardialog
Inom koncernen förs en dialog mellan Balder och med-
arbetarna genom olika processer. Det kan exempelvis
vara en direkt dialog med de anställda genom regel-
bundna medarbetar- och utvecklingssamtal eller en
dialog som sker via en företrädare på arbetsplatsen.
Dialogerna kan bland annat handla om informations-
delning, förhandling eller beslut om sociala och ekono-
miska arbetsfrågor såsom lön, arbetstider och arbets-
miljö. För bolag anslutna till kollektivavtal är fackliga
representanter involverade i dialogen. Bolag utan kol-
lektivavtal har andra företrädare eller ombud. Majorite-
ten av koncernens anställda omfattas av arbetstagar-
representation genom skyddsombud, vilka ansvarar
för att företräda medarbetarna i frågor som rör bland
annat arbetsmiljö, hälsa och säkerhet. Se mer informa-
tion om social dialog på sida 90. Regelbundna med-
arbetarsamtal mellan Balders anställda och deras när-
maste chef är en central del i att skapa en trygg, trivsam
och attraktiv arbetsplats. Syftet med samtalen är att
stärka arbetsrelationer, främja ett gott samarbete och
stödja medarbetarnas utveckling för att nå individuella
mål.
Under året genomförde flera av koncernens dotter-
bolag medarbetarundersökningar som visade på en
hög medarbetarnöjdhet. I Balder Sverige uppgick
Employee Net Promoter Score (eNPS) till 53, i finska
dotterbolaget SATO till 64 och i Balder Danmark till 34.
Enligt Netigates senaste rapport är fastighetsbran-
schens genomsnittliga eNPS -1 i Sverige. Den totala
svarsfrekvensen på medarbetarundersökningarna
uppgick till 91%, vilket visar på ett högt engagemang
hos Balders medarbetare. Måttet för medarbetarunder-
sökningarna är företagsspecifikt. Regelbundna med-
arbetarundersökningar syftar till att identifiera olika
arbetsrelaterade faktorer som påverkar medarbetar-
nöjdhet. Resultaten och insikterna lägger grund för
Balders arbete med att förebygga och minska negativ
påverkan avseende arbetsvillkor och likabehandling
samt för att utvärdera genomförda insatser.
Samtliga anställda har tillgång till bolagets vissel-
blåsarfunktion där de på ett anonymt sätt kan upp-
märksamma problem. Balders medarbetare ska känna
sig trygga med att lyfta problem och klagomål till bola-
get samt ha kännedom om hur man gör det. För att
undersöka hur väl de egna medarbetarna känner till
och litar på bolagets strukturer och rutiner kring vissel-
blåsning, har Balder i Sverige ställt frågor kring detta
i årets medarbetarundersökning. Det är HR-chef i
respektive dotterbolag som ytterst ansvarar för att
medarbetardialog fungerar i organisationen och det
operativa ansvaret delegeras till närmsta chef med
perso nal ansvar. När bolaget bedöms ha orsakat eller
bidragit till en negativ påverkan vidtas korrigerande
åtgärder och, vid behov, gottgörelse i enlighet med
etablerade rutiner. Korrigerande åtgärder kan omfatta
justeringar av arbetsvillkor, arbetsmiljö eller interna
processer, medan gottgörelse kan ske genom exem-
pelvis ekonomisk ersättning eller tillgång till stödinsat-
ser, i enlighet med gällande lagstiftning och interna
riktlinjer. Läs mer om policyer, rutiner och utfall avse-
ende visselblåsning i avsnittet G1 Affärsetik på sida
102–104.
S1
87 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
ARBETSVILLKOR
Att skapa goda arbetsvillkor för bolagets egna medarbetare är Balders ansvar och skyldighet
som arbetsgivare. Trygg och säker arbetsmiljö och förutsättningar för balans mellan arbete
och fritid är viktiga frågor för att kunna attrahera, behålla och engagera medarbetare som i
sin tur bidrar positivt till bolagets utveckling.
PÅVERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER
Som en stor arbetsgivare med historiskt stark tillväxt
har Balder en potentiell negativ påverkan på medarbe-
tarnas arbetsvillkor på kort, medellång och lång sikt.
Denna påverkan kan uppstå till följd av organisatoriska
förändringar, resursplanering och verksamhetens ut-
veckling. Arbetsvillkor avser bland annat trygg anställ-
ning, rättvisa löner, rimliga arbetstider, möjlighet till
kollektivavtal och facklig representation samt god
arbetsmiljö inkluderande hälsa och säkerhet. Den
potentiella påverkan omfattar samtliga personer i bola-
gets arbetskraft, inklusive egna anställda och icke-
anställda som arbetsleds av Balder.
Med omkring 125 olika typer av yrkesroller inom kon-
cernens alla bolag kan den potentiellt negativa påver-
kan för bristande arbetsvillkor se olika ut sett till typ,
utsträckning och frekvens. Genom bolagets incident-
hanteringssystem där arbetsskador och tillbud rappor-
terats, har Balder identifierat att yrkeskategorin arbe-
tare löper högre risk för arbetsrelaterade skador, hälsa
och säkerhet på grund av fler fysiska arbetsuppgifter.
Yrkeskategorin tjänstemän löper större risk av arbets-
relaterad stress. Balder har inte identifierat någon
förhöjd risk eller negativ påverkan för något specifikt
arbetsvillkor, vare sig för enskilda bolag eller för geo-
grafier.
För mer information om påverkan, risker och möjlig-
heter, se Balders dubbla väsentlighetsanalys på sida
51–56.
STRATEGI
För att strategiskt hantera och styra bolagets påverkan
samt de risker som bristande arbetsvillkor kan medföra
tillämpar Balder styrande dokument i form av koncern-
gemensamma policyer. Ambitionen är att bedriva ett
systematiskt och kontinuerligt arbete inom hela kon-
cernen avseende arbetsvillkor genom att säkerställa
att mänskliga rättigheter respekteras, att arbetsrätts-
liga skyldigheter och rättigheter efterlevs och följs upp.
Balder strävar efter att öka den positiva påverkan på
den egna arbetskraften genom att erbjuda konkurrens-
kraftiga anställningsvillkor samt en trygg, säker och
inkluderande arbetsmiljö. Nationell lagstiftning utgör
miniminivån för Balders arbete med arbetsvillkor och
genom nedan policyer verkar bolaget för att stärka
skyddet för egna medarbetare och driva kontinuerliga
förbättringar utöver lagkrav.
Arbetsmiljöpolicy
Balder har en koncernövergripande arbetsmiljöpolicy
som tydliggör bolagets åtagande att identifiera, före-
bygga och minska faktiska och potentiella negativa
påverkan på medarbetarnas arbetsmiljö. Policyn syftar
till att säkerställa en säker, hälsosam och långsiktigt
hållbar arbetsmiljö som stödjer medarbetarnas profes-
sionella och personliga utveckling.
Policy för hälsa och säkerhet
Balder bedriver sin verksamhet på ett sätt som säker-
ställer att medarbetarna inte drabbas av ohälsa eller
skadas på grund av arbetet. Bolagets koncernöver-
gripande policy för hälsa och säkerhet fastställer kon-
cernens åtagande att förebygga och minska faktiska
och potentiella negativa påverkan på medarbetarnas
arbetsförhållanden. Varje bolag inom koncernen an-
svarar för att årligen planera, genomföra och följa upp
åtgärder som främjar en trygg, säker och hälsosam
arbetsmiljö. Detta omfattar både en säker fysisk arbets-
miljö där arbetsplatsolyckor förebyggs samt en hållbar
psykosocial arbetsmiljö där arbetsrelaterad stress
motverkas.
ÅTGÄRDER
Inom Balders verksamhet finns det flera exempel på åt-
gärder som syftar till att minska eller förhindra negativ
påverkan samt öka positiv påverkan hos bolagets med-
arbetare. Vilka åtgärder som behöver implementeras
för att motverka Balders negativa påverkan identifieras
av respektive dotterbolag genom bland annat medar-
betarundersökning, löpande medarbetardialog och
samverkan med HR. Koncernfunktioner tillhandahåller
gemensamma policyer och stöd för bedömning av
åtgärdsbehov, medan beslut om och genomförande
av åtgärder sker på lokal nivå. Åtgärder kopplade till
arbetsvillkor kan därför variera mellan dotterbolagen,
men grundas på nationella lagkrav och kompletteras
med insatser, internkontroll och uppföljning enligt
Balders koncernpolicyer.
Balder har ingen åtgärdsplan kopplat till de egna
medarbetarnas arbetsvillkor och därmed inte några
betydande drifts- eller kapitalutgifter. Utgifter kopplade
till nedan nämnda åtgärder är integrerade i bolagets
löpande verksamhet. Nedan lista avser pågående och
löpande nyckelåtgärder kopplat till arbetsvillkor:
• Trygg anställning och arbetsvillkor
• Hållbart arbetsliv
• Arbetsmiljö, hälsa och säkerhet
Trygg anställning och arbetsvillkor
Balder erbjuder en trygg anställning där medarbetarnas
rättigheter och skyldigheter är tydligt definierade.
Bolaget värnar om rätten och möjligheten till förenings-
frihet, kollektivavtal och facklig representation i hela
organisationen i enlighet med bolagets uppförandekod
för medarbetare.
Hos Balder varierar täckningsgraden av kollektivavtal
per region. I koncernen omfattades 40% (39) av alla
medarbetare av kollektivavtal under 2025, läs mer på
sida 90. Övriga medarbetare har, utöver respektive
lands arbetsmiljölagstiftning och i varierande utsträck-
ning, tillgång till en rad olika försäkringar och förmåner
motsvarande kollektivavtal. Förmåner som ingår är ex-
empelvis friskvårdsbidrag, företagshälsovård, samt
andra aktiviteter som bidrar till en trygg och trivsam
anställning. I Balder Sverige erbjuder bolaget genom
försäkringar ett föräldratillägg till alla anställda, en så
kallad föräldralön, för att kompensera eventuellt in-
komstbortfall och för att underlätta den ekonomiska
situationen för familjebildande medarbetare.
Samtliga anställda på Balder omfattas av sociala
skydd mot inkomstbortfall vid sjukdom, arbetslöshet,
arbetsskador och förvärvat funktionshinder, föräldra-
ledighet och pension. Sociala skydd erbjuds antingen
via offentliga försäkringar eller förmåner som bolaget
erbjuder.
Hållbart arbetsliv
Balder arbetar löpande med att skapa förutsättningar
för en hållbar balans mellan arbete och fritid med syfte
att främja medarbetarnas långsiktiga hälsa, välbefin-
nande och arbetsförmåga. Hos Balder erbjuds möjlig-
heten till flexibla arbetstider och hybridarbete i olika
utsträckning baserat på varje bolags lokala riktlinjer.
Majoriteten av alla medarbetare är heltidsanställda
med full sysselsättningsgrad där samtliga dotterbolag
tillämpar arbetstider och årliga arbetstimmar enligt
nationell standard.
Alla medarbetare inom Balder har rätt till semester
med sammanhängande ledighet i enlighet med till-
lämplig nationell lagstiftning. Antalet semesterdagar
och förläggningen av dessa varierar mellan de länder
där bolaget är verksamt. Beroende på anställningens
karaktär kan ytterligare semesterdagar tillkomma utö-
ver lagstadgad nivå, exempelvis när övertidsersättning
ersätts genom ledighet. Därutöver erbjuder Balder i
Sverige extra ledighet som en personalförmån genom
arbetstidsförkortning i samband med högtider och
röda helgdagar.
Samtliga anställda inom Balder har genom lag rätt till
ledighet på grund av familjeskäl vid exempelvis vård av
närstående eller omhändertagande av barn vid föräld-
raskap. Balders koncernövergripande policy för jämlik-
het och mångfald understryker även att bolagen ska
underlätta för alla medarbetare att förena arbete med
EGNA MEDARBETARE
S1
88 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
föräldraskap. Läs mer om policyn på sida 92. Att erbjuda
flexibla arbetstider, friskvårdstimmar, extra ledighet
och möjliggöra deltidsarbete är några exempel på hur
koncernen verkar för att skapa en bra balans mellan
arbete och fritid för sina anställda.
Genom olika löpande åtgärder, såsom medarbetar-
samtal, enkäter och avstämningar i det dagliga arbetet
fångar Balder upp viktiga insikter kring medarbetar-
perspektivet som ligger till grund för att skapa en att-
raktiv arbetsplats. I det förebyggande arbetet med att
minska en oönskad personalomsättning använder
några av dotterbolagen exitenkäter. Hos moderbolaget
summeras ett anonymiserat utfall som sedan behand-
las på ledningsnivå och används som underlag för ut-
värdering, hantering och beslutsfattande avseende
olika personalfrågor som driver personalomsättning.
Arbetsmiljö, hälsa och säkerhet
Medarbetarnas fysiska och psykiska hälsa är av högsta
prioritet för Balder, såväl på arbetet som utanför.
Balder är ansvarigt för att arbetsmiljön är säker för bo-
lagets samtliga anställda och icke-anställda. I enlighet
med tillämplig lagstiftning bedriver bolaget ett syste-
matiskt och proaktivt arbetsmiljöarbete i syfte att
identifiera, förebygga och hantera risker och faror på
arbetsplatsen.
Inom fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling,
där risk för arbetsrelaterade skador är högre, erbjuder
Balder regelbundna utbildningar inom hälsa och säker-
het för medarbetare och chefer. I den löpande verksam-
heten genomförs skyddsronder, samverkan med lokala
skyddsombud och utveckling av processer och rutiner
inom arbetsmiljön.
Hos Balder omfattas samtliga medarbetare av arbets-
miljösystem. Arbetsmiljösystem avser ett systematiskt
arbetsmiljöarbete som bedrivs för att förebygga risker
och skapa en bättre och säkrare arbetsmiljö för bolagets
alla medarbetare. Hos vissa bolag finns även tillgång
till företagshälsovård via digitala frisk- och sjukvårds-
tjänster som erbjuder besök med läkare, psykologer,
fysioterapeuter, hälsocoacher och personliga tränare.
Se tabell med nyckeltal kopplat till hälsa och säkerhet
på sida 91.
Goda arbetsvillkor och nöjda medarbetare är en väsent-
lig hållbarhetsfråga för Balder. Bolaget har i dagsläget
inget koncernövergripande mål kopplat till arbetsvill-
kor, men följer upp ändamålsenligheten i sina policyer
och åtgärder genom ordinarie HR- och arbetsmiljö-
processer, inklusive medarbetardialog, medarbetar-
undersökning, hantering av ärenden via HR och vissel-
blåsarfunktion samt uppföljning inom ramen för det
systematiska arbetsmiljöarbetet. Mått och utfall samlas
in årligen i samband med års- och hållbarhetsredovis-
ningen.
Anställda
Antal anställda inom koncernen uppgick till 1 151 (1 058)
per sista dagen i räkenskapsåret och har ökat jämfört
med föregående räkenskapsperiod. Ökningen i antal
anställda förklaras huvudsakligen av förvärvet av det
danska dotterbolaget Sjælsø Management samt resurs-
förstärkning i Sverige. I övriga verksamhetsländer är
antalet anställda i nivå med föregående räkenskaps-
period.
Anställda avser de medarbetare som har ett anställ-
ningsförhållande med och arbetsleds av Balder, inklu-
sive koncernledningen och styrelse, och redovisas i
antal personer. Anställda som är tjänstlediga, långtids-
sjukskrivna och föräldralediga per 2025–12–31 har
exkluderats. Samma redovisningsprinciper gäller för
samtliga kvantitativa data kopplat till egna medarbe-
tare, såvida inget annat anges. All medarbetardata har
exporterats och sammanställts via dotterbolagens
HR-system.
MÅTT OCH MÅL
FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL KOPPLAT TILL
BALDERS HÅLLBARHETSARBETE
Tillfälligt anställda inkluderar anställda med ett tids-
begränsat anställningskontrakt, exempelvis projektan-
ställning eller vikariat. Behovsanställda avser de an-
ställda som inte har ett fast arbetstidsmått. Heltids- och
deltidsanställda inkluderar anställda som arbetar stan-
dardantal timmar per vecka eller månad enligt respek-
tive lands definition av heltid och deltid. Balder redo-
visar inte antal anställda i kategorin ”Annat” och ”Ej
angivet” eftersom bolaget endast mäter könstillhörig-
het utifrån juridisk kön, det vill säga man och kvinna.
Se även information om medarbetare i not 4 Anställda
och personalkostnader på sida 122–123.
Icke-anställda
Antal icke-anställda i koncernen uppgick till 84 (75) per
sista dag i räkenskapsåret. Dessa utgörs främst av kon-
sulter och uppdragsanställda inom bemanningsupp-
drag, vilka används för att tillfälligt ersätta eller kom-
plettera bolagets befintliga linjeroller. Data har samlats
in av samtliga dotterbolag från HR-system, anställnings-
kontrakt och fakturor. Antal icke-anställda redovisas i
antal personer.
ANSTÄLLDA PER KÖN
Kön Antal anställda
2025-12-31 2024-12-31
Män 700 630
Kvinnor 451 428
Annat — —
Ej angivet — —
Totalt anställda 1 151 1 058
ANSTÄLLDA PER LAND
Land Antal anställda
2025-12-31 2024-12-31
Sverige 626 577
Danmark 125 95
Finland 371 362
Norge 29 24
ANSTÄLLDA PER AVTALSTYP OCH KÖN
2025-12-31 2024-12-31
Kvinna Man Annat Ej angivet Totalt
Kvinna Man Annat Ej angivet Totalt
Antal anställda 451 700 — — 1 151 428 630 — — 1 058
Antal tillsvidareanställda 424 680 — — 1 104 392 610 — — 1 002
Antal tillfälligt anställda 17 15 — — 32 20 14 — — 34
Antal behovsanställda 10 5 — — 15 16 6 — — 22
Antal heltidsanställda 427 686 — — 1 113 400 623 — — 1 023
Antal deltidsanställda 24 14 — — 38 28 7 — — 35
EGNA MEDARBETARE / ARBETSVILLKOR
ICKE-ANSTÄLLDA
Antal anställda
2025-12-31 2024-12-31
Antal icke-anställda 84 75
S1
89 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
ANSTÄLLDA PER AVTALSTYP OCH LAND
Sverige Danmark Finland Norge Totalt
2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31
Antal anställda 626 577 125 95 371 362 29 24 1 151 1 058
Antal tillsvidareanställda 607 553 120 93 348 332 29 24 1 104 1 002
Antal tillfälligt anställda 8 12 2 1 22 21 0 0 32 34
Antal behovsanställda 11 12 3 1 1 9 0 0 15 22
Antal heltidsanställda 617 567 114 89 354 343 28 24 1 113 1 023
Antal deltidsanställda 9 10 11 6 17 19 1 0 38 35
Kollektivavtalstäckning och social dialog
Den totala andelen anställda inom koncernen som
omfattas av kollektivavtal uppgår till 40% (39) och
varierar mellan verksamhetsländerna till följd av
dotter bolagens olika förutsättningar och strategier.
I redovisningen inkluderas Balders alla anställda
inklusive de verksamhetsländer som har färre än 50
anställda och lägre än 10% av totala antalet egna
anställda i koncernen (Norge). Anställda i europeiska
ekonomiska sam arbetsområdet (EES) avser Balders
egna anställda, ej icke-anställda. Koncernen har inga
anställda utanför EES.
KOLLEKTIVAVTALSTÄCKNING OCH SOCIAL DIALOG
Kollektivavtalstäckning Social dialog
Täckningsgrad
Anställda i EES 
I länder med
> 50 anställda som representerar
> 10% av det totala antalet anställda.
Anställda utanför EES
Uppskattning för länder med
> 50 anställda som represen terar
> 10% av det totala antalet anställda.
Företrädare på arbetsplatsen 
Endast EES. Länder med
> 50 anställda som represen terar
> 10% av det totala antalet anställda.
0–19% Norge, Danmark —
20–39% —
40–59% Sverige, Finland —
60–79% —
80–100% — Sverige, Danmark, Finland, Norge
PERSONALOMSÄTTNING
2025 2024
Kvinnor
som lämnat
Män
som lämnat
Totalt antal
som lämnat
Total personal-
omsättning, %
Kvinnor
som lämnat
Män
som lämnat
Totalt antal
som lämnat
Total personal-
omsättning, %
Sverige 43 48 91 16 45 62 107 19
Danmark 6 12 18 17 7 13 20 22
Finland 9 12 21 6 17 16 33 10
Norge 0 0 0 0 1 4 5 21
Totalt 58 72 130 12 70 95 165 16
Majoriteten av koncernens anställda omfattas av
arbetstagarrepresentation genom skyddsombud, vilka
ansvarar för att företräda medarbetarna i frågor som
rör bland annat arbetsmiljö, hälsa och säkerhet.
Anställda som är kollektivanslutna företräds av fackliga
representanter. Under 2025 fick anställda i Norge
arbetstagarrepresentanter som omfattar samtliga
anställda. Därmed har Norge, likt övriga verksamhets-
länder, en täckningsgrad på 80–100% kopplat till före-
trädare på arbetsplatsen.
Det föreligger inga avtal mellan Balder och arbets-
tagarna avseende representation i europeiskt före-
tagsråd, företagsråd i ett Europabolag (SE-bolag) eller
Europakooperativ (SCE-förening).
EGNA MEDARBETARE / ARBETSVILLKOR
S1
Personalomsättning
Koncernens totala personalomsättning har minskat till
12% (16) jämfört med föregående period. Det totala
antalet anställda som har lämnat bolaget avser de
anställda som har avslutat sin anställning frivilligt,
sagts upp av bolaget, gått i pension eller avlidit under
räkenskapsåret. Anställda med visstidsanställning eller
annan form av tidsbegränsad anställning ingår inte i
ovan nämnda orsakerna och har därför exkluderats
från beräkningen.
Personalomsättningen har beräknats genom att
dividera det totala antalet anställda som har lämnat
organisationen med det genomsnittliga antalet
anställda under räkenskapsåret multiplicerat med 100.
90 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Arbetsmiljö
Antalet arbetsrelaterade olyckor uppgick till 55 (32),
motsvarande en frekvens om 26,3 (17,7). Antalet förlo-
rade arbetsdagar uppgick till 45 (23) och har ökat jäm-
fört med föregående räkenskapsperiod. Arbetsrelate-
rade olyckor inträffar främst bland arbetare inom
förvaltningsverksamheten.
Data som redovisas avser enbart Balders egna an-
ställda och har beräknats utifrån antal personer. Balder
har under året fortsatt arbetet med insamling av arbets-
miljörelaterade data för icke-anställda och medarbe-
tare i värdekedjan.
Frekvensen av arbetsrelaterade olyckor har beräknats
genom att dividera arbetsrelaterade olycksfall med det
ARBETSMILJÖ
Balderkoncernen 2025 2024
1)
Anställda som omfattas av bolagets arbetsmiljösystem, % 100 100
Dödsfall som har orsakats av arbetsrelaterade skador eller ohälsa, antal 0 0
Arbetsrelaterade olyckor, antal 55 32
Arbetsrelaterade olyckor, frekvens 26,3 17,7
Dokumenterad arbetsrelaterad ohälsa, antal 0 2
Förlorade arbetsdagar till följd av arbetsrelaterad ohälsa och olyckor, antal 45 23
Sjukfrånvaro
1, 2)
, % 3,2 3,5
– varav korttidssjukfrånvaro 1–14 dagar
1)
, % 1,8 1,8
– varav långtidssjukfrånvaro ≥15 dagar
1)
, % 0,9 1,1
1) Företagsspecifik upplysning.
2) Korttids- och långtidssjukfrånvaro summerar inte till total sjukfrånvaro eftersom vissa dotterbolag inte har kunnat rapportera enligt angivet
intervall. Samtliga dotterbolag har kunnat rapportera på total sjukfrånvaro.
totala antalet arbetade timmar för bolagets anställda,
multiplicerat med 1 000 000. Dokumenterad arbets-
relaterad ohälsa omfattar både akuta, återkommande
och kroniska hälsobesvär som orsakas eller förvärras
av förhållanden i arbetsmiljön. Förlorade arbetsdagar
beräknas från den första hela frånvarodagen till och
med den sista hela frånvarodagen.
Den totala sjukfrånvaron uppgick till 3,2% (3,5) vilket
är i nivå med föregående år. Sjukfrånvaro är ett av
Balders egna nyckeltal och beräknas genom att dividera
antalet sjuktimmar med det totala antalet arbetade
timmar under räkenskapsåret, multiplicerat med 100.
För mer information om Balders arbete med arbets-
miljö, hälsa och säkerhet, se sida 89.
EGNA MEDARBETARE / ARBETSVILLKOR
S1
91 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
LIKABEHANDLING OCH LIKA MÖJLIGHETER FÖR ALLA
PÅVERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER
För att Balder ska kunna fortsätta driva och utveckla
verksamheten är det avgörande att bolaget kan rekry-
tera och behålla medarbetare med rätt kompetens.
Detta förutsätter att Balder som arbetsgivare säker-
ställer likabehandling och lika möjligheter för samtliga
medarbetare.
Balder har identifierat en potentiell negativ påverkan
på bolagets medarbetare på kort, medel och lång sikt.
Påverkan avser bolagets ansvar att säkerställa en inklu-
derande arbetsplats fri från diskriminering och trakas-
serier, där alla medarbetare, oavsett bakgrund och
erfarenhet, behandlas likvärdigt och ges samma möj-
ligheter. Det omfattar exempelvis lika lön för likvärdigt
arbete samt utbildning och kompetensutveckling.
Samtliga medarbetare inom bolagets verksamhet om-
fattas av denna påverkan, inbegripet de egna anställda
och icke-anställda.
Påverkan för brister inom likabehandling och lika
möjligheter bedöms vara koncernöverskridande inom
Balders samtliga verksamheter och geografier, men
skiljer sig i karaktär, frekvens och omfattning beroende
på respektive organisation. Därav finns det inga speci-
fika bedömningskriterier för att identifiera vilka typer
av medarbetare som löper större risk för negativ påver-
kan i väsentlighetsanalysen.
STRATEGI
Inom hela Balderkoncernen bedrivs ett kontinuerligt
arbete med att säkerställa att åtgärder finns på plats för
att hantera bolagets påverkan och de risker som finns
kopplat till likabehandling och lika möjligheter för med-
arbetarna. Jämlikhet, mångfald och inkludering ska
integreras och genomsyra den dagliga verksam heten.
Det dagliga arbetet har sin utgångspunkt från rådande
nationell lagstiftning, exempelvis svenska Diskrimine-
ringslagen (2008:567). Arbetet ska kompletteras med
Balders koncernövergripande uppförandekod för med-
arbetare, hållbarhetspolicy samt policy för jämlikhet
och mångfald som ämnar att utveckla arbetet ytter-
ligare. Se mer information om policyer på sida 48.
Policy för jämlikhet och mångfald
Enligt Balders koncernövergripande policy för jämlik-
het och mångfald ska alla medarbetare behandlas och
bemötas med respekt och värdighet samt ha samma
rättigheter, skyldigheter, möjligheter och inflytande
inom alla väsentliga områden i arbetslivet. Policyn in-
kluderar strategier och åtgärder som alla bolag inom
koncernen ska implementera och följa upp i den dag-
liga verksamheten. Ingen diskriminering får ske på grund
av kön, könsidentitet eller könsuttryck, etnisk tillhörig-
het, religion eller annan trosuppfattning, funktionsned-
sättning, sexuell läggning eller ålder. Bolaget har inte
antagit några specifika policyåtaganden avseende in-
kludering eller positiv särbehandling av särskilt sårbara
grupper inom den egna arbetskraften. Samtliga med-
arbetare omfattas av bolagets generella policyer för
likabehandling, mångfald och icke-diskriminering.
ÅTGÄRDER
Insatser för att förbättra likabehandling och lika möjlig-
heter för bolagets medarbetare och uppföljning av
dessa kan variera mellan dotterbolagen. Balder har
ingen åtgärdsplan kopplat till likabehandling och lika
möjligheter för alla och därmed inte några betydande
drifts- eller kapitalutgifter. Utgifter kopplat till nämnda
åtgärder är integrerade i bolagets löpande verksam-
het. Nedan lista utgörs av fokusområden för bolagets
löpande nyckelåtgärder kopplat till likabehandling och
lika möjligheter för alla:
• Utbildning och kompetensutveckling
• Lika lön för likvärdigt arbete
• Mångfald och antidiskriminering
Utbildning och kompetensutveckling
Utbildning är viktigt för bolagets kompetensförsörjning
och för att skapa internt engagemang samt behålla
och utveckla medarbetare. Balder erbjuder medarbe-
tare möjlighet till utbildning och kompetensutveckling
genom seminarier, interna och externa kurser, studie-
besök och arbetsrotation. Utbildningsutbudet utgår
från varje dotterbolags behov och är sammantaget en
blandning mellan yrkesspecifikt innehåll och generella
ämnen, exempelvis inom koncernövergripande poli-
cyer, IT- och cybersäkerhet eller hjärt- och lungräddning.
I Sverige och Danmark finns ett stort antal interna ut-
bildningar för medarbetare som uppdateras löpande.
Utbildningarna är tillgängliga via Balder Akademi som
är bolagets digitala utbildningsplattform och som drivs
av HR-funktionen. Som nyanställd tilldelas man både
skräddarsydda utbildningspaket utifrån yrkesroll samt
övergripande kurser om Balders värderingar och orga-
nisatoriska funktioner, arbetssätt och rutiner.
Balder Sverige har även en intern utbildningssatsning
för de centrala funktionerna, vid namn Roots, som
innebär praktik inom fastighetsförvaltningen med syfte
att öka medarbetarnas förståelse och respekt för var-
andras arbetsroller.
Lika lön för likvärdigt arbete
Lön är ett viktigt medel för att belöna goda prestationer
och främja professionell utveckling hos Balders med-
arbetare. Balder säkerställer att samtliga anställda er-
håller en tillräcklig lön i nivå med gängse referenslöner
i de länder där bolaget är verksamt. För att förhindra
och motverka potentiell lönediskriminering ska samt-
liga bolag inom Balder genomföra regelbundna löne-
kartläggningar. Syftet med lönekartläggningarna är att
identifiera eventuella oförklarliga löneskillnader samt
vidta åtgärder för att minska lönegap och säkerställa
en rättvis och jämlik process vid fastställande av löner
och andra ersättningar. I dagsläget genomförs löne-
På Balder ska alla behandlas lika och ha samma möjligheter. Jämlikhet- och mångfaldsper-
spektivet är alltid närvarande, från kompetensbaserade rekryteringsprocesser, likvärdig löne-
sättning till lika möjlighet att vidareutvecklas. Genom olika insatser arbetar bolaget dagligen
för att öka mångfald och inkludering samt skapa en arbetsplats fri från diskriminering.
EGNA MEDARBETARE
S1
92 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Balder har ett socialt hållbarhetsmål att vara en arbets-
plats fri från diskriminering och trakasserier i enlighet
med bolagets policy för jämlikhet och mångfald. Målet
är absolut, löpande och omfattar Balders samtliga
medarbetare inom den egna verksamheten. Uppfölj-
ning sker löpande samt årligen genom att mäta antalet
incidenter av diskriminering som har kommit till bola-
gets kännedom under räkenskapsåret via olika kanaler
såsom visselblåsarfunktionen, via bolagets HR-funk-
tion eller medarbetares närmsta chef.
Incidenter, anmälningar och allvarliga påverkan på
mänskliga rättigheter
Under 2025 har 4 (0) diskrimineringsincidenter kommit
till bolagets kännedom. Incidenter har rapporterats
in genom visselblåsarfunktionen och medarbetar-
undersökningar, vilka har hanterats arbetsrättsligt av
HR i samverkan med berörda chefer.
En diskrimineringsincident definieras som en anmä-
lan som bolaget eller en behörig myndighet har motta-
git och där bristande efterlevnad har lett till en arbets-
rättslig åtgärd. Diskriminering utgår från svensk
lagstiftning som lägstanivå och omfattar diskrimine-
ringsgrunder såsom ålder, kön, könsidentitet, religion,
funktionsnedsättning, sexuell läggning eller etnisk
bakgrund. Ifall dotterbolag har incidenter för ytterligare
diskrimineringsgrunder har de inkluderats i datainsam-
lingen.
Inga allvarliga människorättsincidenter med anknyt-
ning till företagets anställda har kommit till bolagets
kännedom under räkenskapsåret. Därmed har inga
böter, viten eller ersättningar relaterade till dessa inci-
denter utfärdats.
kartläggningar i Balder Sverige och ett dotterbolag i
Finland.
Under året har Balder i Danmark implementerat ett
löneuppföljningssystem som ska säkerställa lika lön för
likvärdigt arbete för samtliga anställda. Syftet är att
upptäcka och minska oförklarliga avvikelser i löneskill-
nader och att öka medarbetarnöjdheten gällande löne-
frågor.
Mångfald och antidiskriminering
Balder strävar efter arbetsgrupper med medarbetare
med olika bakgrund och erfarenheter eftersom det
berikar verksamheten och bidrar till en fortsatt positiv
utveckling. Medmänsklighet är en av Balders grund-
läggande värderingar där målet är att vara en arbets-
plats fri från diskriminering. För att främja en inklude-
rande miljö präglad av mångfald och lika möjligheter
arbetar Balder med olika insatser och strukturer för att
säkerställa detta. Exempelvis genom att tillse att arbets-
platser och arbetsförhållanden passar samtliga an-
ställda eller att förebygga diskriminering och trakasse-
rier genom löpande utbildning av både medarbetare
och chefer.
Flera bolag inom koncernen arbetar aktivt för att
säkerställa en objektiv och kompetensbaserad rekryte-
ringsprocess. I Balder Sverige beaktas mångfald och
inkludering i arbetsannonser och standardiserade
frågor har ersatt personliga brev. Rekryteringstester
används tidigt och HR stöttar chefer i att genomföra
fördomsfria, kompetensbaserade rekryteringar. Hos
ett finskt dotterbolagen finns en handlingsplan inom
mångfald, jämlikhet och inkludering med åtgärder
såsom genomlysning av rekryteringsprocessen, ut-
bildning av rekryterande personal samt tillämpning av
positiv särbehandling i de fall då valet står mellan lik-
värdiga kandidater.
MÅTT OCH MÅL
FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL KOPPLAT TILL
BALDERS HÅLLBARHETSARBETE
EGNA MEDARBETARE / LIKABEHANDLING OCH LIKA MÖJLIGHETER FÖR ALLA
HÅLLBARHETSMÅL
Antidiskriminering Utfall 2025 Utfall 2024
Inga incidenter av diskriminering, inklusive trakasserier 4 0
Utbildning och kompetensutveckling
Andel anställda som har genomgått utvecklingssamtal
under 2025 uppgick till 84% (94). Det genomsnittliga
antalet utbildningstimmar per anställd var 7 (17) timmar
under 2025.
INCIDENTER, ANMÄLNINGAR OCH ALLVARLIGA INVERKNINGAR PÅ MÄNSKLIGA RÄTTIGHETER
2025 2024
Antal rapporterade klagomål 2 2
– varav rapporterade till OECD 0 0
Böter, viten och ersättningar relaterade till diskrimineringsfall och klagomål, SEK 0 0
Antal allvarliga kränkningar av mänskliga rättigheter 0 0
– varav fall av bristande efterlevnad av UNGP/OECD-ramverk 0 0
Böter, viten och ersättningar relaterade till allvarliga kränkningar av mänskliga rättigheter, SEK 0 0
UTBILDNING OCH KOMPETENSUTVECKLING
2025 2024
Andel anställda som deltagit i regelbundna utvecklingssamtal, % 84 94
Genomsnittliga antalet utbildningstimmar per anställd 7 17
S1
Antalet utbildningstimmar per anställd har beräknats
genom att dividera det totala antalet genomförda ut-
bildningstimmar med antalet anställda per den sista
dagen i den aktuella räkenskapsperioden.
93 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
LÖNESKILLNAD
Sverige Danmark Finland Norge Totalt
2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024
Löneskillnad mellan män och kvinnor, % 0 –2 36 5 3 10 47 56 11 3
Ersättningsgraden för den högst betalda
personen jämfört med medianlön för
anställda 6 6 4 4 9 7 6 6 17 15
EGNA MEDARBETARE / LIKABEHANDLING OCH LIKA MÖJLIGHETER FÖR ALLA
MÅNGFALD HOS STYRELSE, LEDNING OCH ANSTÄLLDA
2025-12-31 Styrelse Ledning Anställda
Totalt Totalt
Arbetare
(inklusive chefer)
Tjänstemän
(inklusive chefer) Totalt
Varav chefer
(arbetare och tjänstemän)
Kön Antal Andel, % Antal Andel, % Antal Andel, % Antal Andel, % Antal Andel, % Antal Andel, %
Kvinna 2 33 3 60 14 5 437 50 451 39 63 35
Man 4 67 2 40 267 95 433 50 700 61 118 65
Totalt 6 100 5 100 281 100 870 100 1151 100 181 100
Ålder
> 30 år 0 0 0 0 32 11 198 23 230 20 5 3
30–50 år 0 0 1 20 157 56 516 59 673 58 134 74
> 50 år 6 100 4 80 92 33 156 18 248 22 42 23
Totalt 6 100 5 100 281 100 870 100 1151 100 181 100
Mångfald
Fördelningen av ålder och kön bland bolagets an-
ställda är i linje med föregående års utfall. Den större
andelen av koncernens medarbetare utgörs av tjänste-
män, 76% (74), vilka huvudsakligen arbetar i adminis-
trativa funktioner. Arbetare, 24% (26), avser främst fast-
ighetsskötare som arbetar med drift, underhåll och
skötsel av Balders fastigheter. Medlemmar i ledning
och styrelse ingår i uppgifterna för de anställda.
Den högsta ledningen i Balder avser moderbolaget
Fastighets AB Balders ledning och styrelse. Under
2025 ökade antalet styrelsemedlemmar till 6 (5), varav
2 (1) är kvinnor. Inga förändringar har skett i ledningens
sammansättning under året. För mer information om
Balders arbete med mångfald, se sida 92
–93.
Löneskillnad
Löneskillnaden mellan män och kvinnor har ökat till 11%
(3), vilket innebär att män generellt tjänar 11% mer än
kvinnor på Balder. Löneskillnaden varierar mellan kon-
cernens dotterbolag där de största skillnaderna åter-
finns i Danmark och Norge. I Danmark har medellönen
för män ökat under året, medan kvinnornas lön har
varit oförändrad jämfört med föregående år. Förvärvet
av Sjælsø Management har också bidragit till ökningen,
då män i större utsträckning innehar högre befattning
inom bolaget. Samma bakomliggande orsak förklarar
löneskillnaden i Norge. I Sverige och Finland är löne-
nivåerna mellan män och kvinnor generellt jämna 2025.
Ersättningsgraden för den högst betalda personen
jämfört med medianlön för anställda har ökat till 17 (15)
under året.
De redovisade uppgifterna inkluderar enbart lön och
ersättning som avser räkenskapsperioden och baseras
på de medarbetare som var anställda per 2025–12–31,
exklusive tjänstlediga, långtidssjukskrivna och föräldra-
lediga. Datainsamlingen har tagit hänsyn till lokala löne-
policyer och ersättningsmodeller. All form av ersättning
som varierar, beroende på när och om medarbetaren i
samråd med arbetsgivaren väljer att ta ut ersättningen,
har exkluderats i sammanställningen av löneskillnader
mellan män och kvinnor. Exempelvis övertidsersättning,
semesterersättning och föräldralön.
S1
94 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
ARBETSKRAFT I VÄRDEKEDJAN
Utöver egna medarbetare är Balder beroende av extern arbetskraft hos bland annat entre-
prenörer och underentreprenörer. I syfte att ge riktlinjer för ansvarsfullt agerande har Balder
utformat en uppförandekod för samarbetspartners som ska främja goda arbetsförhållanden
och villkor i värdekedjan.
PÅVERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER
Balder är beroende av arbetskraft i värdekedjan, såsom
anställda hos samarbetspartners och de entreprenörer
som kontrakteras i samband med nyproduktion, om-
byggnad eller förvaltning. Annan arbetskraft i bolagets
värdekedja finns inom projektverksamheten där entre-
prenörer i sin tur anlitar underleverantörer.
Balder har identifierat en potentiell negativ påverkan
i tidigare och senare led av värdekedjan kopplad till
arbetsvillkor. Denna påverkan kan uppstå vid brister i
grundläggande arbetstagarrättigheter, såsom fören-
ingsfrihet, möjlighet till kollektivavtal och facklig repre-
sentation samt hälsa och säkerhet på arbetsplatsen.
Bolaget har även identifierat en potentiell negativ på-
verkan avseende likabehandling och mångfald i värde-
kedjan. Detta omfattar exempelvis rättvis kompensation,
lika lön för likvärdigt arbete, tillgång till kompetensut-
veckling samt förebyggande av diskriminering och tra-
kasserier. Balder har i dagsläget inte genomfört någon
bedömning som identifierar om väsentliga negativa
påverkan är systematiska, vanligt förekommande eller
kopplade till enskilda händelser eller affärsförbindelser.
Balder arbetar med en stor mängd samarbetspart-
ners inom både produkt- och tjänstesektorn i bolagets
värdekedja. Samarbetspartners återfinns framförallt
inom bygg- och fastighetsbranschen samt energisek-
torn. Arbetskraft i värdekedjan definieras som en person
som inte tillhör den egna arbetskraften, men som utför
arbete i Balders värdekedja, oavsett om det finns något
avtalsförhållande till företaget och oavsett hur det av-
talsförhållandet ser ut. Det avser arbetstagare i företa-
gets värdekedja i tidigare och senare led som påverkas
eller kan påverkas av företaget. Det omfattar påverkan
som är kopplade till företagets egen verksamhet och
värdekedjan, inbegripet genom dess produkter eller
tjänster, samt genom dess affärsförbindelser. Exempel
på arbetskraft i värdekedjan som kan påverkas väsent-
ligt av Balder är:
• Totalentreprenörer och entreprenörer där Balder är
byggherre, till exempel byggarbetare, elektriker och
projektledare, vilka vanligtvis återfinns i tidigare led
av värdekedjan.
• Inköpta tjänster som inte ersätter linjeroller där arbe-
tet inte styrs av Balder, till exempel, trädgårdsskötare
och lokalvårdare, vilka vanligtvis återfinns i senare
led av värdekedjan.
Vissa grupper av arbetstagare i värdekedjan kan vara
särskilt utsatta för negativ påverkan beroende på
arbets uppgifternas karaktär. Exempelvis bedöms ar-
betstagare inom bygg- och entreprenadverksamhet,
migrerande arbetstagare eller arbetstagare med till-
fälliga eller osäkra anställningsformer att löpa högre
risk att utsättas för negativ påverkan. Bolaget genom-
för för närvarande ingen riktad bedömning eller struk-
turerad process för att inhämta perspektiv från dessa
arbetstagare i värdekedjan. Bedömningar av risker och
påverkan sker i nuläget på en övergripande nivå inom
ramen för företagets generella leverantörsuppföljning
och due diligence-process. Balder har inte genomfört
någon specifik riskbedömning för att identifiera områ-
den eller råvaror med betydande risk för barn- eller
tvångsarbete i värdekedjan. Några särskilda geogra-
fiska områden eller råvaror med förhöjd risk har därför
inte identifierats. För mer information om påverkan,
risker och möjligheter, se Balders dubbla väsentlig-
hetsanalys på sida 51–56.
STRATEGI
Balders ambition är att vara en ansvarstagande och
långsiktig samhällsaktör med starkt engagemang på
de platser där bolaget verkar.
Uppförandekod för samarbetspartners
I Balders uppförandekod för samarbetspartners fast-
slås de riktlinjer som ligger till grund för samverkan i
leverantörskedjan. Policyn täcker frågor inom ansvars-
fulla och affärsetiska relationer, god arbetsmiljö, re-
spekt för mänskliga rättigheter och ansvar för miljö.
Uppförandekoden baseras på internationella riktlinjer
som FN:s Global Compact, OECD:s riktlinjer för multi-
nationella företag, FN:s vägledande principer för före-
tag och mänskliga rättigheter samt ILO:s kärnkonven-
tioner. Syftet med uppförandekoden är att ge riktlinjer
för ansvarsfullt agerande i interna och externa relationer
samt tydliggöra vilka grundläggande krav som ställs
för att minska risker för överträdelser.
Till de mer centrala principerna hör att kontrakterade
samarbetspartners ska sträva efter att skapa en god
och hälsosam arbetsmiljö baserad på jämlikhet och
mångfald, där medarbetarnas integritet värnas.
Balder och bolagets samarbetspartners ska ta av-
stånd från alla former av människohandel, barn- och
tvångsarbete och värna om medarbetarnas yttrande-
frihet och rätt till föreningsfrihet. Samarbetspartners
ska vidare stödja och respektera internationellt dekla-
rerade mänskliga rättigheter och vidta rimliga åtgärder
för att undvika direkta eller indirekta kränkningar i vär-
dekedjan. Bolaget har nolltolerans mot korruption, och
uppmanar såväl medarbetare som samarbetspartners
att agera affärsetiskt och undvika att intressekonflikter
uppstår i affärssituationer. Samarbetspartners förvän-
tas kontinuerligt förbättra sitt miljöarbete i syfte att
minska verksamhetens negativa påverkan, vilket gäller
såväl produkter som tjänster. Om en samarbetspartner
anser att de inte vill eller kan driva sin verksamhet i linje
med uppförandekoden, medvetet avviker från dessa
riktlinjer eller visar ointresse för önskade förbättringar,
kan Balder avstå samarbete till förmån för annan part-
ner. För mer information om Balders policyarbete se
sida 48.
ÅTGÄRDER
För att hantera de väsentliga påverkan som finns kopp-
lat till arbetstagare i värdekedjan har bolaget rutiner,
kontroller, kontaktkanaler och genomför uppföljning
för att förhindra och minska den potentiella negativa
påverkan. Balder har ingen formaliserad process för att
bedöma vilka åtgärder som behöver implementeras
eftersom behovet varierar beroende på verksamhets-
aktivitet och lokala förutsättningar. Vissa presenterade
åtgärder saknar därmed uppföljning i form om mått i
dagsläget. Bolaget utvecklar kontinuerligt bolagets
rutiner genom leverantörsdialoger, inkomna incidenter
S2
95 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
MÅTT OCH MÅL
FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL KOPPLAT TILL
BALDERS HÅLLBARHETSARBETE
Balder har inte antagit något mätbart och utfallsinriktat
mål kopplat till arbetare i värdekedjan. Bolaget följer
däremot upp ändamålsenligheten av policyer och åt-
gärder på övergripande nivå genom kvalitativa proces-
ser, inklusive dialog med leverantörer och entrepre-
nörer, granskning av efterlevnad av avtalsvillkor samt
hantering av identifierade avvikelser eller incidenter
när sådana uppmärksammas. Ambitionsnivån är att
identifiera och hantera väsentliga risker och negativa
påverkan för arbetare i värdekedjan. Bolaget har inte
fastställt någon specifik basperiod för mätning av
framsteg.
Balder följer upp ändamålsenligheten i bolagets
åtgärder genom uppföljning av inkomna ärenden via
visselblåsarfunktionen. Det har inte inkommit något
ärende som rör brister relaterat till arbetskraft I värde-
kedjan som lett till polisanmälan 2025. Läs mer om ut-
fall avseende visselblåsning i avsnittet G1 Affärsetik på
sida 102–104. Bolaget följer även upp socialt ansvars-
tagande genom genomlysning av minimi skydds-
åtgärder, vilket omfattar områden såsom mänskliga
rättigheter och arbetstagares rättigheter, antikorrup-
tion, beskattning samt rättvis konkurrens. Mått för tyd-
lig kravställning och uppföljning av leverantörer saknas
i dagsläget, men avses utvecklas framöver. Balder ge-
nomför löpande åtgärder för att införliva de koncern-
övergripande strategier och riktlinjer kopplade till
arbetskraft i värdekedjan och arbetar för att samman-
ställa kvantitativa data.
och klagomål från medarbetare i värdekedjan samt
genom interna riskbedömningar. Balder har ingen kon-
cernövergripande åtgärdsplan kopplat till medarbetare
i värdekedjan och har därmed inte några betydande
drifts- eller kapitalutgifter. Utgifter kopplade till nämnda
åtgärder är integrerade i bolagets löpande verksamhet.
Nedan följer en lista över bolagets fokusområden in-
klusive nyckelåtgärder kopplade till arbetskraft i värde-
kedjan:
• Tydlig kravställning och kontroll
• Genomlysning av sociala minimiskyddsåtgärder
• Uppföljning av leverantörer och samarbetspartners
• Kanaler för dialog och för visselblåsning
Balder har under rapporteringsperioden inte vidtagit
några ytterligare åtgärder eller initiativ vars främsta
syfte är att åstadkomma positiva inverkningar på arbets-
tagarna i värdekedjan, utöver de åtgärder som syftar
till att förebygga och hantera identifierade risker och
negativa konsekvenser.
Tydlig kravställning och kontroll
Större inköp konkurrensutsätts och centrala upphand-
lingar görs för att öka kontrollen av samarbetspartners
och inköpskedjan. Rutiner för inköp och kontroll av
samarbetspartners skiljer sig åt mellan olika dotterbo-
lag i koncernen. Vid val av samarbetspartners samt vid
uppföljning av levererad kvalitet används interna krite-
rier som säkerställer att lagar och myndighetskrav,
såväl som att bolagets krav och riktlinjer följs. Utöver
totalkostnaden för inköp ska hänsyn tas till kvalitet,
service, logistik och miljö.
I samband med att ramavtal ingås i Sverige ska ex-
empelvis en första granskning genomföras som bland
annat inbegriper kontroll av företagsskatt, ägarstruk-
tur, kreditupplysning, försäkringar samt eventuella
förekomster av tidigare tvister. Under ramavtalsperio-
den kan sedan stickprovskontroller genomföras rör-
ande bland annat redovisning av digital personal liggare
och erläggande av arbetsgivaravgifter. Vid överträdel-
ser kan samarbetspartnern vitesbeläggas av Balder
och avtal avslutas.
ARBETSKRAFT I VÄRDEKEDJAN
Uppföljning av leverantörer och samarbetspartners
Balder har en uppförandekod för samarbetspartners
som togs fram 2023 för att komplettera den existe-
rande uppförandekoden för medarbetare. Målsätt-
ningen är att den ska biläggas nya avtal och upphand-
lingar. Det är dels en åtgärd för att minska risker för
överträdelser och negativ påverkan, dels förtydliga de
krav som är mer långtgående än lagkrav för att pådriva
sina leverantörer att förbättra socialt, miljömässigt och
styrningsrelaterat hållbarhetsarbete.
I Norge har bolag under året fortsatt arbetet med
kartläggning och utveckling av en due diligencepro-
cess av leverantörsled, i syfte att följa nya krav enligt
Åpenhetsloven (Transparency Act). Syftet är att vidta
åtgärder för att identifiera, förhindra, och offentligt
redovisa faktisk och potentiell påverkan på mänskliga
rättigheter i värdekedjan.
Bolaget kommer succesivt att utveckla rutiner för
ökad uppföljning av samarbetspartners, antal under-
skrivna uppförandekoder och processer för tillbörlig
aktsamhet (due diligence).
Genomlysning sociala minimiskyddsåtgärder
I samband med EU-taxonomiarbetet sker koncernöver-
gripande genomlysning av krav inom minimiskyddsåt-
gärder, vilket innefattar socialt ansvarstagande inom
områdena mänskliga rättigheter och arbetares rättig-
heter, antikorruption, beskattning och rättvis konkur-
rens. Det är ett sätt för företaget att årligen säkerställa
att verksamheten inte orsakar väsentlig negativ påver-
kan på arbetstagarna i värdekedjan. Under 2025 har
Balder genomlyst process- och överträdelsekriterier
hos alla konsoliderade dotterbolag. Genomlysningen
2025 visade att Balder och dess dotterbolag efterlever
EU-taxonomins minimiskyddsåtgärder och att 0 (0) fall
eller incidenter av allvarliga människorättsrelaterade
överträdelser, uppströms eller nedströms, har kommit
till bolagets kännedom under rapporteringsperioden.
Läs mer om genomlysning av minimiskyddsåtgärder
på sida 80–81.
Kanaler för dialog och visselblåsning
Balder beaktar perspektiv hos arbetstagare i värdeked-
jan genom dialog med leverantörer, entreprenörer och
andra affärspartners med kännedom om arbetstagar-
nas situation och lokala förhållanden. Dialogen sker
bland annat vid avtalsförhandlingar, uppföljningsmöten
och upphandlingsprocesser. Dessa dialoger lägger
grunden till beslut och åtgärder för att hantera och före-
bygga väsentlig negativ påverkan som bolaget har på
arbetstagare i värdekedjan. Det operativa ansvaret för
att säkerställa att dialoger äger rum och att resultatet
av dessa beaktas i företagets beslut ligger hos ansvarig
chef vid inköp och upphandling. Vid situationer där
det fastställts att företaget har orsakat eller bidragit till
väsentliga negativa påverkan på mänskliga rättigheter
eller arbetstagare i värdekedjan hanteras det utifrån
rådande omständigheter och i den dagliga verksamhe-
ten. I sådana fall verkar företaget för att gottgörelse
sker på ett ändamålsenligt sätt, främst genom krav på
korrigerande åtgärder och uppföljning i dialog med
berörda leverantörer, entreprenörer eller affärspart-
ners. Bolaget har i nuläget ingen formaliserad process
för att utvärdera ändamålsenligheten i sina dialoger
med arbetstagare i värdekedjan. Bedömningen sker i
stället övergripande och kvalitativt utifrån hantering av
identifierade risker och avvikelser.
Balder har en extern visselblåsarfunktion, vilket är en
kanal som möjliggör för arbetstagare i värdekedjan att
uppmärksamma problem, anonymt anmäla misstankar
om avvikelser från lagar och regler som gäller arbets-
villkor, miljö, affärsetik eller mänskliga rättigheter samt
få dem utredda. I Sverige får Balders samarbetspart-
ners kännedom om visselblåsarfunktionen när de vid
avtalsskrivning även signerar bolagets uppförandekod
för samarbetspartners. Balder har i dagsläget inte ge-
nomfört någon systematisk undersökning för att be-
döma i vilken utsträckning arbetstagare i värdekedjan
känner till eller har förtroende för företagets strukturer
eller rutiner kopplat till visselblåsning. Läs mer om poli-
cyer, rutiner och utfall avseende visselblåsning i avsnit-
tet G1 Affärsetik på sida 102–104.
S2
96 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
LOKALPÅVERKAN OCH OMRÅDESUTVECKLING
Som stor fastighetsägare kan Balder genom långsiktig förvaltning och utveckling ha
betydande påverkan på kunder, stadsdelar och lokalsamhällen. Bolaget genomför lokala
sociala insatser och aktiviteter som bedöms ha en positiv påverkan i fastighetsområden.
PÅVERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER
Balders övergripande affärsidé är att skapa värde genom
att äga, utveckla och förvalta fastigheter i huvudstäder
och andra större städer. Med långsiktigt ägande och
förvaltning i egen regi har bolaget inverkan på stadsde-
lar och lokalsamhällen. Balder driver stads- och fastig-
hetsutveckling genom både nyproduktion och större
ombyggnadsprojekt av både bostäder och lokaler, vilket
också påverkar lokalsamhällen. Genom aktiv områdes-
utveckling bedöms Balders verksamhet ha en faktisk
positiv påverkan på kunder och områden genom att
bidra till fler bostäder och lokaler till arbetsplatser, samt
genom aktiviteter som syftar till att främja utbildning,
sysselsättning och en meningsfull fritid. Balders verk-
samhet har direkt påverkan på kunderna som hyr bostad
eller lokal av bolaget, men även indirekt på de personer
som rör sig och verkar i fastighetsområdet.
Med aktiv områdesutveckling och sociala investe-
ringar är det möjligt att stärka relationen till hyresgäs-
terna, öka trygghet och trivsel samt bidra till stärkt
affärsnytta för Balder. Hyresgäster som trivs bor kvar
längre och är mer benägna att känna ägandeskap i sitt
lokalområde. Detsamma gäller för lokalhyresgäster.
Det bidrar till lägre hyresgästomsättning och vakanser,
vilket i sin tur resulterar i lägre transaktionskostnader.
För mer information om påverkan, risker och möjlig heter
och Balders dubbla väsentlighetsanalys, se sida 51–56.
STRATEGI
Balders ambition är att vara en ansvarstagande och
långsiktig samhällsaktör med starkt engagemang på
de platser där bolaget verkar. Balders arbete med
lokalsamhällen och områdesutveckling styrs av bola-
gets koncernövergripande hållbarhetspolicy och upp-
förandekod för samarbetspartners.
Hållbarhetspolicy och uppförandekod
I Balders hållbarhetspolicy förtydligas det att Balder
som stor fastighetsägare kan bidra med positiv lokal-
påverkan och områdesutveckling i anslutning till de
fastigheter som bolaget äger, förvaltar och utvecklar.
Samhällsengagemang är en viktig del av Balders arbete
och ett sätt att bidra till samhällsutvecklingen och håll-
barhetspolicyn specificerar att bolaget ska genomföra
olika sociala insatser och aktiviteter som bidrar till ut-
veckling av bolagets fem sociala pelare samt skapa
arbetstillfällen för unga i förvaltningsorganisationen.
Balders uppförandekod för samarbetspartners syftar
till att ge riktlinjer för ansvarsfullt agerande i interna och
externa relationer samt säkerställa vilka grundläggande
krav som ställs i alla situationer.
Bolaget har olika processer för att övervaka efterlev-
naden av grundläggande krav inom mänskliga rättig-
heter och åtaganden relevanta för lokalsamhället. I
samband med EU-taxonomiarbetet sker genomlysning
av krav inom minimiskyddsåtgärder, vilket innefattar
socialt ansvarstagande inom områdena mänskliga
rättig heter och arbetares rättigheter, antikorruption,
beskattning och rättvis konkurrens. Genomlysningen
2025 visade att Balder och dess dotterbolag efterlever
EU-taxonomins minimiskyddsåtgärder. Läs mer om
minimiskyddsåtgärder på sida 80–81. För mer informa-
tion om Balders policyarbete samt uppförandekodens
koppling till internationella riktlinjer, se avsnitt om poli-
cyer på sida 48, samt sida 50 för intressentdialog och
involvering vid väsentlighetsanalys.
ÅTGÄRDER
Inom Balders verksamhet finns flera exempel på åtgär-
der som syftar till att öka positiv påverkan i Balders
sociala hållbarhetsarbete. Balder har ingen koncern-
övergripande åtgärdsplan kopplat till lokalpåverkan
och områdesutveckling och har därmed inte identifie-
rat några betydande drifts- eller kapitalutgifter. Utgifter
kopplat till nedan åtgärder är integrerade i bolagets
löpande verksamhet. För att skapa en röd tråd i det
sociala hållbarhetsarbetet har bolaget valt att fokusera
sociala insatser och aktiviteter till fem sociala pelare.
De fem sociala pelarna och de aktiviteter som är knutna
till dem är en del av bolagets hållbarhetspolicy och
styrning sker således på styrelsenivå och det operatio-
nella arbetet är integrerat i bolagets dagliga verksam-
het. Vilka typer av insatser som prioriteras avgörs av
det faktiska behovet för respektive område, kunder
och förutsättningar. Det finns lokala variationer bero-
ende på organisation och fastighetsbestånd i imple-
mentering av sociala insatser.
Bolagets sociala investeringar inom områdesutveck-
ling i Sverige fokuserar i huvudsak på initiativ som
stöttar barn och ungdomar i socioekonomiskt utsatta
områden. Arbetet bedrivs i nära samarbete med hyres-
gästerna och inte sällan även i samverkan med andra
lokala aktörer, såsom kommuner, skolor, polis, fören-
ingar och det lokala näringslivet. Insatser kopplade
till de tre första sociala pelarna bedrivs främst i socio-
ekonomiskt utsatta bostadsområden där bolaget har
anställda områdesutvecklare. Aktiviteter kopplat till
den fjärde och femte sociala pelaren ska bedrivas i
samtliga fastighetsområden där bolaget verkar.
Nedan följer en lista över bolagets fokusområden in-
klusive löpande nyckelåtgärder kopplade till områdes-
utveckling och lokalpåverkan.
1. Sysselsättning
Arbetslivserfarenhet är av största vikt för unga för att
de ska etablera sig på arbetsmarknaden, vilket Balder
vill bidra till. I syfte att öka sysselsättningen och anställ-
ningsbarheten erbjuder flera bolag i Balderkoncernen
praktikplatser, lovjobb, sommarjobb och mentorskap.
Bolaget samverkar också med lokala aktörer för att till-
handahålla kurser, utvecklingsmöjligheter och jobbin-
spiration. Fokus ligger på att stödja unga vuxna som
står utanför arbetsmarknaden. Se utfall under avsnitt
mått och mål på sida 98.
BALDERS FEM
SOCIALA PELARE
1. SYSSELSÄTTNING
Aktiviteter för att öka anställningsbarhet för
alla, samt skapa fler långsiktiga arbetstillfällen
och sommarjobb.
2. UTBILDNING
Aktiviteter för att fler unga ska gå ut skolan
med fullständiga betyg, samt aktiviteter som
ska inspirera till utbildning.
3. MENINGSFULL FRITID
Lokala insatser för att bidra till en jämställd fri-
tid. Stort fokus läggs på rörelse och folkhälsa
(psykisk och fysisk hälsa).
4. TRYGGHET OCH TRIVSEL
Aktiviteter för att främja trygghet och trivsel
inom bolagets fastighetsområden.
5. DELAKTIGHET OCH INFLYTANDE
Balders hyresgäster ska känna delaktighet
och inflytande över sitt boende, sin lokal eller
i fastighetsområdet.
Arbetsmarknadsförberedande insatser
Sedan 2017 samarbetar Balder med insamlingsstiftel-
sen Mitt Livs Val i Sverige, som arbetar för ett inklude-
rande samhälle där ungdomar ges förutsättningar att
påverka sin framtid. Mitt Livs Val bedriver bland annat
studierelaterade och arbetsmarknadsförberedande
program för nyanlända ungdomar i Stockholm och
Göteborg. Under 2025 deltog Balder Sverige i Fram-
S4
97 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
tidsveckan, ett nytt initiativ av Mitt Livs Val som syftar
till att möta bristen på praktikplatser i Göteborg, i sär-
skilt i utsatta områden. Som ett av de första företagen
att testa konceptet tog Balder Sverige emot 15 elever
och bidrog till att ge dem en bredare inblick i arbetsli-
vet och fastighetsbranschen.
2. Utbildning
För att ge barn och unga bättre förutsättningar till av-
slutad skolgång med fullständiga betyg och inspirera
till utbildning har Balder under 2025, i samarbete med
organisationer och föreningar, erbjudit exempelvis
stöd med läx- och studiehjälp, truckutbildning och
kurser inom bland annat odling, biodling och cykling.
Handslag för ökad framtidstro
Handslag för framtiden är ett samarbete mellan närings-
livet, Framtidenkoncernen och Business Region Göte-
borg. Syftet är att gemensamt arbeta mot Göteborgs
mål att inte ha några särskilt utsatta områden till 2030.
Genom att flera aktörer drar åt samma håll inom områ-
desutveckling är ambitionen att skapa verklig skillnad.
Insatserna rör framförallt aktiviteter och mål kopplade
till skola, arbete och en meningsfull fritid. Balder sam-
verkar sedan 2022 i handslagssatsning för Bergsjön
och sedan 2024 även i Biskopsgården, Sverige.
3. Meningsfull fritid
Det sociala engagemanget har varit en del av Balders
DNA sedan bolaget startade. Stort fokus ligger på barn
och unga. Lek, vila och fritid är avgörande för en bra
uppväxt med god fysisk och psykisk hälsa. Förutsätt-
ningar och tillgång till fritidsaktiviteter skiljer sig åt
mellan de områden där bolaget har verksamhet och är
en ojämlikhet Balder arbetar för att reducera.
Rörelse och hälsosatsningar för barn och unga
I Sverige, Danmark, Finland och Norge genomförs
olika aktiviteter för att möjliggöra meningsfull fritid för
barn och unga i anslutning till bolagets fastighetsom-
råden. Det kan exempelvis handla om att sponsra
lokala idrottsföreningar, ordna turneringar, instruktörs-
ledda pass inom fotboll, boxning, pingis, taekwondo,
skridskoåkning eller löpning.
4. Trygghet och trivsel
Balder har under flera års tid arbetat med att öka trygg-
heten i bolagets fastigheter och områden. Med ett stort
och diversifierat fastighetsbestånd skiljer sig behoven
åt och de trygghetsskapande åtgärderna kan variera.
Trygghetsskapande insatser
Till insatserna i kommersiellt inriktade fastigheter hör
bland annat installation av passagesystem och skal-
skydd, rondering och närvaro av förvaltningspersonal.
Till de vanligare insatserna i bostadsfastigheter hör
byte av lås- och passagesystem för att stärka skalskyd-
det, installation av säkerhetsdörrar med titthål, samt
förbättrad belysning i gemensamma utrymmen och i
utemiljön. Därutöver förekommer även trygghetsvand-
ringar och olika typer av samarbeten med andra fastig-
hetsägare, kommuner samt andra intresseorganisationer
för att tillsammans öka tryggheten i bolagets fastighets-
områden i Sverige och Danmark. Under året har Balder
Danmark testat ett nytt koncept ”Waste walk” där bola-
gets anställda plockat skräp i ett av deras verksamma
områden i syfte att öka trygghet och trivsel. Åtgärden
mättes och utvärderades utifrån mängden insamlad
avfall samt återkoppling från hyresgästerna.
5. Delaktighet och inflytande
Att som hyresgäst kunna påverka sitt eget boende, sin
arbetsplats och närmiljö är en viktig faktor för att skapa
långsiktighet och upplevelsen av lokalt ägandeskap.
Det gör att personer i högre utsträckning vårdar bygg-
naderna, utemiljön och anslutande områden.
Dialog med kunder och närsamhälle
Balders medarbetare möter dagligen bolagets kunder
i olika skeenden och via skilda dialogformer. I Sverige,
Danmark och Finland genomför Balder löpande kund-
nöjdhetsundersökningar. Genom dessa mäts kundernas
upplevelse i olika delar av kundresan; kontraktsskriv-
ningen, inflyttningen, hyresperioden och utflyttningen.
Syftet är att kunna identifiera starka sidor såväl som
områden bolaget behöver förbättra. Kundundersök-
ningar är en dialogform som också ger bolaget förut-
sättningar att hantera risker och möjligheter samt iden-
tifiera prioriterade åtgärder. Personer i lokalsamhällen
kan också använda bolagets kundtjänst eller vissel-
blåsartjänst för att påvisa problem eller misstankar om
överträdelser. Läs mer om Balders intressenter och
intressentdialog på sida 50, samt om Balders vissel-
blåsartjänst på sida 102–104.
Sociala bostadskontrakt för ökad inkludering
Balder förvaltar bostadsfastigheter på många orter med
bostadsbrist, vilket inte sällan drabbar utsatta grupper
extra hårt. I Sverige och Finland arbetar bolaget med
sociala kontrakt. Genom hyresavtal med kommuner
eller ideella organisationer erbjuds lägenheter till
socio ekonomiskt utsatta individer. I Sverige står
andelen sociala kontrakt inom bostadsportföljen för
3,0% 2025 (3,2). Det är ett exempel på hur Balder kan
bidra till inkludering och minskad social utsatthet,
genom att underlätta för personer som står långt från
bostadsmarknaden.
HÅLLBARHETSMÅL
Arbetstillfällen, antal individer
1)
Utfall 2025 Utfall 2024
Totalt antal skapade arbetstillfällen för ungdomar 594 340
Sommarjobb, anställda av Balder 67 78
Arbetstillfällen skapade genom samverkan 527 262
Praktik 40 28
1) Företagsspecifika upplysningar.
MÅTT OCH MÅL
FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL KOPPLAT TILL
BALDERS HÅLLBARHETSARBETE
För att stödja syftet i Balders hållbarhetspolicy avseende
social hållbarhet har bolaget fastställt två företags-
specifika mål kopplat till lokalpåverkan och områdes-
utveckling. Alla mål avseende social hållbarhet mål
omfattar samtliga bolag i den konsoliderade koncernen.
Att skapa arbetstillfällen för ungdomar är ett kvanti-
tativt, absolut och löpande mål. Detta görs genom att
erbjuda praktik, extrajobb och lovjobb till ungdomar,
studenter och unga vuxna inom koncernen. Målet mäts
genom antal skapade arbetstillfällen för ung domar och
antal praktiktillfällen årligen.
Balder har som målsättning att ha nöjda kunder och
bolaget strävar ständigt efter att utveckla sin verksam-
het för att förbättra kundupplevelsen. Nöjda kunder är
ett kvalitativt, relativt och löpande mål, vilket följs upp
genom årliga kundundersökningar och mäts i NPS med
skalan -100 till +100. Insamling av koncernens kund-
nöjdhetsundersökningar har påbörjats 2025 och kom-
mer redovisas externt kommande år.
Mått områdesutveckling
Bolaget följer upp antal sommarjobbare anställda av
Balder, samt arbetstillfällen skapade genom samverkan.
Balder möjliggör arbetstillfällen i bolagets fastighets-
områden under skollov, samt kvällar och helger där
personer får ett anställningsavtal hos, och blir ekono-
miskt ersatta av, Balder. Arbetstillfällen som möjlig-
gjorts i förvaltningsorganisationen i Sverige genom
samverkan avser arbetstillfällen som skapats i samver-
kan med andra organisationer, kommuner eller fören-
ingsliv. Med arbetstillfälle skapat genom samverkan
menas en person där bolaget handleder, men ej har
anställningsavtal med Balder, fått ekonomisk ersättning
samt utfört minst sex timmars arbete.
Praktikplatser är sådana arbetstillfällen där bolaget
handleder, men ej har något anställningsavtal med
Balder, där personen arbetar hos bolaget som en del
av sin utbildning.
Sommarjobbare, arbetstillfällen och praktikplatser
har rapporterats in av Sverige, Danmark och Finland.
Den generella ökningen av arbetstillfällen förklaras till
stor del av förbättrad datainsamling såväl som riktade
insatser specifikt för räkenskapsåret. En utökad kvalitativ
och kvantitativ uppföljning av bolagets sociala områdes-
utveckling sker internt för att följa upp antal aktiviteter,
deltagare och arbetstillfällen som möjliggjorts i sam-
verkan med andra lokala aktörer.
LOKALPÅVERKAN OCH OMRÅDESUTVECKLING
S4
98 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
INFORMATIONS- OCH DATASÄKERHET
Informations- och datasäkerhet är en väsentlig del av bolagets dagliga arbete genom
hantering av information och personupp gifter rörande kunder, leverantörer och samarbets-
partners. Arbete bedrivs för att skydda och säkerställa säkerheten i interna system samt att
utbilda sina medarbetare inom säkerhetsarbete.
PÅVERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER
I en alltmer digitaliserad värld där många delar av sam-
hället är uppkopplade blir informations- och datasäker-
hetsfrågor allt viktigare. Balder hanterar dagligen stora
mängder information och data kopplat till verksam-
heten, både inom förvaltning och fastighetsutveckling,
och som vid eventuella läckor eller stölder kan ha en
direkt påverkan i hela Balders värdekedja för exempel-
vis leverantörer, varumärket, medarbetare och kunder.
Balder bedömer att det finns faktisk negativ påverkan
kopplat till data-och informationssäkerhet då bolaget
historiskt har haft incidenter med läckage av kunddata.
För mer information om påverkan, risker och möjlig-
heter och Balders dubbla väsentlighetsanalys, se
sida 51–56.
STRATEGI
Arbetet med informations- och datasäkerhet syftar till
att skydda Balders verksamhet, anställda, kunder och
ekonomiska intressen samt säkerställa att verksamheten
kan fortlöpa obehindrat. Detta styrs av externa lagkrav
i de länder där bolaget är verksamt, samt bolagets kon-
cernövergripande IT policy och dataskyddspolicy för
hantering av personuppgifter.
IT policy och dataskyddspolicy för hantering
av personuppgifter
Balders IT policy och dataskyddspolicyn för hantering
av personuppgifter syftar till att tydliggöra interna rikt-
linjer, krav och ansvar inom bolaget och berör således
både medarbetare inom Balder, dess kunder och leve-
rantörer. IT-policyn behandlar hur Balder ska arbeta
koncernövergripande med säkerhet kopplat till IT, an-
svar för hantering av hårdvara och information samt
användning av tjänster och källor via internet. Policyn
beskriver att alla anställda inom Balder aktivt ska arbeta
för att fastslagna riktlinjer och uppsatta mål kring infor-
mations och säkerhetsarbetet uppnås och att en säker-
hetsmedvetenhet alltid finns. Balders dataskyddspolicy
för hantering av personuppgifter reglerar hur bolaget
arbetar med EU:s allmänna dataskyddsförordning
(GDPR) och personuppgifter som direkt eller indirekt
kan hänföras till fysiska individer och ekonomichef är
utsett till dataskyddsansvarig. Policyn ska säkerställa
att Balder följer gällande dataskyddsförordning, lagrar
och hanterar personuppgifter på ett korrekt och enhet-
ligt sätt, kommunicerar hur personuppgifter hanteras i
verksamheten, kan tillmötesgå intressenters rättigheter,
incidentrapportering samt skyddar den egna verksam-
heten mot hot och integritetsrisker. Bolaget har, i enlig-
het med dataskyddspolicy för hantering av personupp-
gifter, åtagit sig att fullgöra sina skyldigheter gentemot
de registrerade i linje med GDPR och är beredd att till-
mötesgå registrerades rättigheter. Policyerna omfattas
av och ska efterlevas av samtliga anställda inom Balder,
såväl som icke-anställda som arbetar på uppdrag av
eller under översyn av Balder, exempelvis konsulter eller
partners.
Balder har även en uppförandekod som bygger på in-
ternationella riktlinjer kopplat till mänskliga rättigheter.
För mer information om Balders policyarbete, se av-
snitt om policyer på sida 48 samt om intressentdialog
och involvering vid väsentlighetsanalys på sida 50. I
samband med EU-taxonomiarbetet sker genomlysning
av krav inom minimiskyddsåtgärder, läs mer om mini-
miskyddsåtgärder på sida 80–81.
ÅTGÄRDER
Inom Balders verksamhet finns flera exempel på åtgär-
der som syftar till att minska eller förhindra negativ
påverkan kopplat till informations- och datasäkerhet.
Balder har ingen koncernövergripande åtgärdsplan
avseende informations- och datasäkerhet och har där-
med inte identifierat några betydande drifts- eller kapi-
talutgifter. Utgifter kopplat till nedan åtgärder är inte-
grerade i bolagets löpande verksamhet. Åtgärder kan
S4
variera mellan dotterbolagen men grundas på lagkrav,
lokala behov samt kompletteras med rutiner, insatser,
internkontroll och uppföljning enligt Balders koncern-
policyer.
Om bolaget bedöms ha orsakat eller bidragit till en
negativ påverkan vidtas korrigerande åtgärder och, vid
behov, gottgörelse utifrån vad som bedöms lämpligt
utifrån rutiner för incidenthantering. Kunder eller
andra intressenter kan ta kontakt genom bolagets olika
kontaktkanaler såsom e-post eller kundservice. Det
finns idag inga fastställda rutiner för att säkerställa till-
gång till motsvarande kanaler genom bolagets affärs-
förbindelser. Inkomna ärenden följs upp inom ramen
för bolagets ordinarie rutiner för kund- och ärendehan-
tering och erfarenheter från dessa används för att kon-
tinuerligt förbättra hanteringen och säkerställa att ka-
nalerna fungerar ändamålsenligt. Nedan följer en lista
över bolagets pågående och löpande nyckelåtgärder
som syftar till att långsiktigt bidra till bolagets hållbar-
hetsstrategi:
• Regelverksuppfyllnad och rutiner för hantering
av data
• Riskidentifiering och översyn
• Utbildning av medarbetare
• Interna rutiner för hantering av incidenter
99 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
MÅTT OCH MÅL
FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL KOPPLAT TILL
BALDERS HÅLLBARHETSARBETE
Balder har inte antagit något mätbart och utfallsinriktat
mål kopplat till informations-och datasäkerhet. Bolaget
följer dock upp ändamålsenligheten av policyer och
åtgärder genom bland annat mått men även genom
årlig revision av IT miljön inom ramen för den finansiella
revisionen. Bolagets ambitionsnivå på koncernnivå är
att uppfylla de lagkrav och regelverk som finns inom
området och de olika geografiska marknaderna där
bolaget är etablerat. Framstegen bedöms kvantitativt
genom uppföljning av data och information rörande
antal identifierade fall av dataläckage, stöld eller förlust
av kunddata. Bolaget har inte satt en basperiod för att
följa upp framsteg utan arbetet sker löpande och jäm-
förs mot föregående år.
Under 2025 har Balder påbörjat diskussioner kring
att formalisera ett mål avseende incidenter kopplat till
dataskydd och hantering av personuppgifter. Målet
kommer formuleras och inkluderas i relevant policy
under kommande år. I de fall incidenter rapporterats
har dessa följts upp enligt bolagets interna processer.
INFORMATIONS- OCH DATASÄKERHET
2025 2024
Antal identifierade fall av dataläckage,
stöld eller förlust av kunddata
1)
20 10
Antal substantiella klagomål
1)
1 0
– varav från externa parter 1 0
– varav från tillsynsmyndigheter 0 0
1) Företagsspecifika upplysningar.
INFORMATIONS- OCH DATASÄKERHET
Regelverksuppfyllnad och rutiner
för hantering av data
Balders verksamheter är etablerade inom EU varpå den
allmänna dataskyddsförordningen (GDPR) gäller för
samtliga. Balder strävar alltid efter att efterleva rele-
vanta regelverk inom området och koncernens IT chef
är, tillsammans med HR, ansvarig för bolagets IT policy.
I relevanta fall tar bolaget även in extern hjälp i form av
konsulter för att säkerställa regelefterlevnad.
Alla vars personuppgifter hanteras av Balder rätt till
information om hur deras personuppgifter hanteras.
Detta gäller såväl anställda som hyresgäster och andra
grupper. Informationen ska vara lättillgänglig och läm-
nas i huvudsak via bolagets intranät till anställda och
webbplatsen för hyresgäster, köpare eller andra intres-
senter. Interna och externa intressenter kan även an-
vända Balders externa visselblåsartjänst för anonym
rapportering av eventuella missförhållanden och andra
allvarliga händelser. Se sida 102–104 för mer informa-
tion om Balders visselblåsartjänst.
Riskidentifiering och översyn
Samtliga åtgärder inom riskidentifiering och översyn
syftar till att reducera den identifierade negativa på-
verkan som bolaget haft, och potentiellt kan ha i fram-
tiden. Detta kan även avse faktorer som ligger utanför
bolagets kontroll i form av cyberattacker och liknande.
Balder arbetar regelbundet med IT och cybersäkerhets-
analyser utifrån olika skyddsnivåer för att öka bolagets
resiliens och riskspridning. Detta görs inom respektive
konsoliderat bolag, med stöttning på koncernnivå vid
behov. Utöver detta genomförs revision av bolagets
IT miljö som en del av den finansiella revisionen där
bolaget löpande arbetar med identifierade förbättrings-
områden. Förbättringsarbetet innebär bland annat
fler faktorsautentisering vid informationsåtkomst, regel-
bundna interna sårbarhetsanalyser, externa säkerhet-
revisioner av företagets infrastruktur och systemkonfi-
guration samt katastrof- och handlingsplan av Balders
centrala system. Balder har även operativa åtgärder på
plats för att övervaka och agera på dataintrång och
cyberattacker, där den digitala miljön övervakas dygnet
runt av en extern partner. I Sverige, Danmark och
Finland genomför även Balder löpande kundnöjdhets-
undersökningar, där bland annat bemötande och fel-
hantering följs upp. Kundundersökningar är en dialog-
form som också ger bolaget förutsättningar att hantera
risker och möjligheter samt identifiera prioriterade åt-
gärder.
Utbildning av medarbetare
Balders anställda är en viktig del i bolagets arbete med
informations- och datasäkerhet. Som en del i detta till-
handahåller Balder en obligatorisk utbildning med ut-
gångspunkt i bolagets IT policy, samt en fördjupnings-
kurs i personuppgiftshantering enligt GDPR. Syftet är
att öka kunskapen bland medarbetarna och på så vis
bidra till en motståndskraftig organisation där olika
typer av data används i allt större utsträckning. Genom
olika insatser och initiativ strävar Balder efter att säker-
ställa medvetenhet och kunskap kring informations-
säkerhet. Bolagets IT-ansvarig rapporterar regelbundet
till styrelsen och viktig informations- och datasäker-
hetsrelaterad information delges även löpande via intra-
nätet och genom mejlutskick till alla anställda för att
uppmärksamma eventuella hot och risker.
Interna rutiner för hantering av incidenter
I de fall incidenter kopplat till informations- och data-
säkerhet inträffar finns det interna rutiner och processer
tillgängliga för de anställda att följa, där man bland
annat kontaktar ansvarig för uppföljning av incidenter.
Ansvarig för incidenter går sedan vidare med relevanta
åtgärder för den enskilda incidenten utifrån vad som är
tillämpligt enligt GDPR, i de fall där det bedöms nöd-
vändigt eskaleras händelsen till bolagets incidents-
hanteringsgrupp.
Mått informations- och datasäkerhet
Antalet identifierade fall av dataläckage, datastöld eller
förlust av kunddata baseras på bekräftade incidenter
där kundinformation har exponerats, förlorats eller
obehörigen åtkommits. Antalet substantiella klagomål
avser skriftliga klagomål från tillsynsmyndigheter eller
klagomål från kunder som efter intern utredning har
bedömts som legitima och som rör brister i skyddet
av kunders personuppgifter. Balder har fått kännedom
om 20 incidenter med läckage av kunddata under
räkenskapsåret. Incidenterna avser kunduppgifter som
av misstag har delats med fel motpart, exempelvis vid
utskick av e-post, hyreskontrakt eller fakturor. I de fall
känslig data har läckt har information raderats eller
återkallats samt involverade parter har blivit påminda
om bolagets rutiner för säker hantering av kunddata.
Incidenternas omfattning är relativt begränsade för
majoriteten av fallen då spridning av känslig data nått
fåtal individer. I vissa fall har de varit systematiska på
grund av systemfel. Balder har inte, i de fall det har
skett incidenter kopplat till informations- eller data-
säker het, behövt tillhandahålla någon ytterligare
gottgörel se utöver att korrigera det som skett. Detta
kan vara exempelvis att återkalla information som har
skickats till fel motpart. Balder har haft ett substantiellt
klagomål under räkenskapsåret där en hyresgästsupp-
gifter uppdaterades felaktigt i ett internt system vilket
bland annat medfört att dennas kontaktuppgifter
spridits felaktigt. Hyresgästen uppmärksammade felet
till bolagets kundtjänst som tillsammans med IT-avdel-
ningen avhjälpte hyresgästen skyndsamt. Bolaget har
inte haft några fall med brist på efterlevnad och respekt
för mänskliga rättigheter avseende kontakten med
bolagets hyresgäster eller andra intressenter nedströms.
S4
100 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
ANSVARSFULLT
FÖRETAGANDE
Balder har sedan starten 2005 vuxit kraftigt under god
lönsamhet. För att fortsätta utvecklas och skapa värden
för bolagets intressenter ställs höga krav på en före-
tagskultur präglad av sunda värderingar, kollektivt
entreprenörskap och ett affärsetiskt agerande. För
mer information om Balders dubbla väsentlighets-
analys, se sida 51–56.
KAPITLET BESKRIVER BALDERS HÅLLBARHETS-
ARBETE KOPPLAT TILL:
• G1 Affärsetik
STYRDOKUMENT OCH POLICYER
• Uppförandekod för medarbetare
• Uppförandekod för samarbetspartners
• Risk- och krishanteringspolicy
• Visselblåsarpolicy
• Integritetspolicy
• Skattepolicy
• Insiderpolicy
Samtliga policyer är koncernövergripande, föremål för
årlig revision och antas av Balders styrelse.
101 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
PÅVERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER
Ett bolag präglat av sunda värderingar har potential att
främja ett ansvarfullt företagande och ett affärsetiskt
korrekt agerande. På motsvarande sätt riskerar bris-
tande affärsetik, exempelvis incidenter av korruption
och mutor att medföra en potentiell negativ påverkan i
den egna verksamheten och i värdekedjan. Åsidosät-
tande av styrdokument inom affärsetik, hos medarbe-
tare eller samarbetspartners, riskerar att medföra en
finansiell påverkan i form av lagöverträdelser, merkost-
nader, böter, skadat rykte och förlorade affärer. För
mer information om påverkan, risker och möjligheter,
se Balders dubbla väsentlighetsanalys på sida 51–56.
Med korruption avses att utnyttja sin ställning för att
uppnå otillbörlig fördel för egen eller annans vinning.
Riskområden för korruption och mutor kan i ett fastig-
hetsbolag exempelvis vara upphandling och inköp,
informationshantering, gåvor och representation samt
bisysslor. Bolaget har under 2025 genomfört en kon-
cernövergripande riskbedömning gällande vilka avdel-
ningar som är mest riskutsatta. Se mer utförlig beskriv-
ning om riskanalysen under åtgärder på sida 103.
Det finns rutiner och riktlinjer som ger medarbetare
och samarbetspartners en tydlighet i vad som är affärs-
etiskt agerande. Bolaget har mekanismer för att upp-
täcka, anmäla och utreda överträdelser och handlingar
som bryter mot Balders policyer och uppförandekoder.
Internkontroller och visselblåsning är viktiga funktioner
för att upptäcka eventuella överträdelser.
STRATEGI
Balder har som mål att upprätthålla en kultur av öppen-
het och hög affärsetik i bolaget. Sedan Fastighets AB
Balder grundandes 2005 har bolaget vuxit snabbt, från
lokalt fastighetsbolag i Sverige till att ha en diversifierad
fastighetsportfölj med över 2 000 fastigheter i sex
europeiska länder. I ett expansivt bolag med växande
organisation finns ett behov av tydlig styrning och
effektiv samverkan för att säkerställa ansvarsfullt före-
tagande.
För att adressera och styra bolagets påverkan och
risker, som bristande affärsetik kan medföra, upprättar
Balder koncernövergripande styrningsdokument.
Nationell lagstiftning är nedersta gräns för Balders
arbete med ansvarsfullt företagande. Följande policyer
ämnar utveckla och förbättra arbetet ytterligare: håll-
barhetspolicy, uppförandekod för medarbetare samt
uppförandekod för samarbetspartners, policy för vissel-
blåsning, insiderpolicy, skattepolicy, risk- och krishan-
teringspolicy. För mer information om Balders policy-
arbete se avsnitt om policyer på sida 48.
Hållbarhetspolicy
I Balders hållbarhetspolicy förtydligas att bolagets
verksamhet ska bedrivas på ett öppet, långsiktigt och
affärsetik sätt. Policyn är koncernövergripande och
inkluderar mål om att inga fall av korruption ska före-
komma samt att medarbetare ska utbildas i Balders
uppförandekod.
Uppförandekoder och policy för visselblåsning
Balders uppförandekod för medarbetare och uppfö-
randekod för samarbetspartners syftar till att ge rikt-
linjer för ansvarsfullt agerande i interna och externa
relationer samt säkerställa vilka grundläggande krav
som ställs i affärsmässiga situationer. Policyn täcker
Balder ska upprätthålla en sund företagskultur och ansvarsfullt företagande. Det innefattar
öppenhet, respekt för intressenter och hög affärsetik i bolaget liksom i värdekedjan. Till hjälp
finns system och processer som ska förebygga, upptäcka och hantera incidenter, exempel-
vis uppförandekoder, interna kontroller och extern visselblåsartjänst.
AFFÄRSETIK
frågor inom ansvarsfulla och affärsetiska relationer,
god arbetsmiljö, ansvar för miljö, respekt för mänskliga
rättigheter samt information om hur man som anställd
kan gå tillväga för att rapportera händelser vid miss-
tanke om överträdelser av lagar, regler eller mot upp-
förandekoden.
I uppförandekoden för medarbetare beskrivs exem-
pelvis hur bolagets anställda ska agera och förebygga
incidenter av korruption samt diskriminering. Uppfö-
randekoden finns tillgänglig via bolagets interna och
externa kanaler, distribueras till nyanställda vid påbörjad
anställning samt ingår för majoriteten av de anställda
inom koncernens konsoliderade bolag i utbildningar
som genereras varje år. Vid misstanke om överträdel-
ser mot uppförandekod kan intressenter anonymt an-
mäla via Balders visselblåsartjänst. Syftet med policyn
för visselblåsning är att medarbetare och övriga intres-
senter ska känna sig trygga med att rapportera miss-
förhållanden och andra allvarliga händelser utan rädsla
för repressalier eller andra negativa konsekvenser. Läs
mer om bolagets rutiner vid visselblåsning på sida 103.
Skattepolicy
Balder har en koncernövergripande skattepolicy som
reglerar koncernens ställningstagande och agerande
när det gäller skatt och kompletterar bolagets uppfö-
randekod. För att säkerställa en hantering av skatt som
är i linje med de krav som ställs på en ansvarsfull aktör
har styrelsen fastställt riktlinjer för skattehantering.
Insiderpolicy
Balders insiderpolicy tydliggör vad som gäller vid köp
och försäljning av aktier i Balder eller närstående
bolag. Syftet med policyn är att förhindra insiderhandel
och spridande av konfidentiell information. Policyn
infattar också förbud som är mer långtgående än vad
som gäller enligt lagar och regler. Policyn gäller för
personer som är anställda i Balder, personer som har
vissa uppdrag för bolaget och i vissa fall även närstå-
ende.
Efterlevnad av uppförandekoder och övriga policyer
kopplade till affärsetik och företagskultur följs upp år-
ligen genom interna rutiner och extern rapportering.
ÅTGÄRDER
Inom Balders verksamhet finns flera exempel på åtgär-
der som syftar till att minska eller förhindra negativ
påverkan samt öka positiv påverkan för bolagets in-
tressenter kopplat till styrning och ansvarsfullt företa-
gande. Balder arbetar kontinuerligt med utbildning i
gällande policyer, främjande av ett affärsetiskt förhåll-
ningssätt och implementering av system och processer
som gör det möjligt att förebygga, upptäcka, utreda
och vidta åtgärder vid incidenter. Balder har ingen kon-
cernövergripande åtgärdsplan och bolaget har därmed
inte identifierat några betydande drifts- eller kapital-
utgifter.
Åtgärder avseende styrning och ansvarsfullt företa-
gande kan variera mellan dotterbolagen men grundas
på lagkrav, lokala behov samt kompletteras med insat-
ser, internkontroll och uppföljning enligt Balders kon-
cernpolicyer. Nedan följer en lista över bolagets pågå-
ende och löpande nyckelåtgärder inom styrning och
ansvarsfullt företagande som syftar till att långsiktigt
bidra till bolagets hållbarhetsstrategi:
• Kollektivt entreprenörskap som grund för ansvars-
fullt företagande
• Förebyggande kunskapsspridning
• Krav på leverantörer och samarbetspartners
i värdekedjan
• Riskanalys
• Krishantering
• System för visselblåsning
G1
102 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
AFFÄRSETIK
Kollektivt entreprenörskap som grund
för ansvarsfullt företagande
Inom Balder bedrivs ett aktivt arbete med att stärka de
positiva aspekter, och samtidigt begränsa potentiella
risker, som kommer med ett affärsetiskt förhållnings-
sätt präglad av entreprenörskap, snabb tillväxt, affärs-
mässighet, framåtanda och engagemang. I grunden
handlar det om att företaget, dess ledare och medar-
betare ska ha en gemensam bild av vad Balder står för,
vad bolaget vill uppnå och hur medarbetare ska agera
på vägen dit. Bolaget har en varumärkesplattform
som kommunicerar Balders värderingar och vision,
vilken ska förmedlas av chefer och ledare till varje
medarbetare.
Bolagets syn på affärsetik inkluderas i processer och
rutiner vid rekrytering och onboarding samt genom
kontinuerlig dialog under anställningen. Varje medar-
betare bidrar till kollektivt entreprenörskap genom att
vara affärsdriven, medmänsklig, rationell och långsiktigt.
Förebyggande kunskapsspridning
Samtliga policyer som är beslutade av styrelsen har
under 2025 kommunicerats till konsoliderade dotter-
bolag. Balder arbetar förebyggande med affärsetik,
utöver styrning och policyer, genom kontinuerlig infor-
mation till medarbetare och samarbetspartners samt
utbildningar. Ledningen och personalansvariga chefer
ansvarar för att samtliga medarbetare har kännedom
och kunskap om hur de ska agera i enlighet med upp-
förandekoden. Utbildning och information till med-
arbetare om affärsetik sker på olika sätt och i olika ut-
sträckning inom koncernen, i bolag där Balder har
anställda medarbetare. I Balder Sverige och SATO är
information om tagande och givande av muta samt
uppförandekoden en obligatorisk del i respektive bo-
lags digitala utbildningssystem, som alla medarbetare
genomgår. Det är varje medarbetares ansvarar att följa
uppförandekoden och beslutade styrdokument. Även
styrelsen och ledningen omfattas av den obligatoriska
utbildningen i affärsetik.
Krav på leverantörer och samarbetspartners
i värdekedjan
Balder ställer höga krav på att leverantörer och sam-
arbetspartners följer de internationella riktlinjer som
ligger till grund för bolagets uppförandekod för sam-
arbetspartners. Det omfattar bland annat krav på att
leverantörer och underleverantörer säkerställer en god
arbetsmiljö för sina anställda, främjar sund konkurrens
och motverkar brottslighet. Uppförandekoden ska bi-
fogas vid upphandling och tecknande av nya avtal med
entreprenörer. Balder fortsätter även uppdatera avtal
samt vidareutveckla processer och rutiner avseende
leverantörsuppföljning, samt säkerställande av arbets-
villkor och arbetsrätt. Utöver uppförandekod har de
flesta bolag inom koncernen även inköpspolicy eller
riktlinjer för inköp som tydliggör rutiner för en ansvars-
full process och för uppföljning av leverantörer.
Riskanalys
I syfte att skydda organisationen, säkerställa verksam-
hetens kontinuitet, begränsa negativa påverkan samt
stärka beredskapen, utarbetades en risk- och krishan-
teringspolicy för koncernen under 2024. Policyn god-
kändes av styrelsen i februari 2025. Riskhanteringen
bedrivs genom en strukturerad process som omfattar
identifiering av risker, bedömning och värdering av
risker, planering och genomförande av åtgärder samt
löpande övervakning och rapportering.
Som en del av bolagets riskhantering har Balder
under 2025 genomfört en kartläggning i syfte att iden-
tifiera vilka avdelningar och roller som är mest expone-
rade för risker kopplade till korruption och mutor. Risk-
analysen har genomförts av samtliga konsoliderade
bolag med egna anställda. Resultatet av riskanalysen
kommer att ligga till grund för riktade åtgärder, såsom
internutbildningar, förstärkta processer och uppdate-
rade rutiner, i syfte att minska risken för oegentligheter,
mutbrott och korruption. De avdelningar och roller
som bedöms ha högst riskexponering är framför allt
funktioner med betydande ekonomiska beslutsbefo-
genheter och frekvent samverkan med externa parter.
Exempel på sådana funktioner är lednings- och förvalt-
ningsgrupp, finans- och inköpsavdelning samt projekt-
och fastighetsutvecklingsavdelning. Under 2025
erhöll samtliga anställda inom riskutsatta avdelningar
utbildning inom antikorruption, mutor och ansvarsfullt
beteende.
Krishantering
En kris definieras i bolagets risk- och krishanteringspo-
licy som en händelse som man kan tappa kontroll över
och som kan leda till betydande förluster. Den kan upp-
stå genom allvarliga incidenter, säkerhets- eller integri-
tetsproblem, eller oetiskt beteende som skadar verk-
samheten och dess rykte. En kris kan börja i liten skala
men snabbt eskalera.
Utöver risk- och krishanteringspolicyn har bolaget
under 2025 infört en risk-och kriskommitté vars syfte
är att förtydliga arbetssätt, samordna och utveckla
kontinuitet i verksamhetens risk-och krishantering och
säkerställa organisationens beredskap för hela koncer-
nen. Bolaget har under 2025 påbörjat en inventering
avseende de konsoliderade bolagens risk- och krishan-
tering samt påbörjat insamling av data kopplat till antal
kriser i respektive bolag. Risk- och kriskommittén har
också som uppgift att sammanställa och rapportera till
bolagets styrelse.
Krishantering genomförs med följande steg: Kris-
identi fiering, krisplan, övningar samt kommunikation.
Utvärdering av risk- och krishanteringsinsatser ska
genomföras efter varje incident för att lära av erfaren-
heter och förbättra processerna. Kriser ska hanteras av
bolagens krisledningsgrupp och integreras i det opera-
tionella arbetet för att stärka bolagets resiliens över tid.
I Sverige, Danmark och Finland har krisledningen det
operativa ansvaret att upprätthålla rutiner och riktlinjer
inom säkerhet och kris samt genomförande och revi-
son. Bolagens avdelningschefer ansvarar för att rikt-
linjerna följs inom respektive ansvarsområde samt för
sin personals efterlevnad. Beroende på vilken typ av
fall som inkommer till krisledningen sker en process
som innefattar följande steg: insamling av information,
utredning, bedömning, hantering och uppföljning. Vid
fall av visselblåsning där krisledningen bedömer att
incidenten strider mot lag sker polisanmälan. Bolaget
tar även extern hjälp för att säkerställa att visselblåsar-
processen drivs vidare på ett opartiskt sätt.
Visselblåsning
Ansvarsfullt företagande innefattar öppenhet, respekt
för bolagets alla intressenter och eftersträvan av hög
affärsetik i bolaget såväl som i hela värdekedjan. Det är
viktigt att eventuella oegentligheter och missförhållan-
den uppmärksammas och utreds så tidigt som möjligt.
Det kan till exempel handla om ekonomisk brottslighet,
utnyttjande av ställning, allvarliga trakasserier, korrup-
tion eller miljöbrott.
Vid misstanke om överträdelser mot regler, uppfö-
randekod eller övriga policyer är det varje medarbetares
skyldighet att anmäla detta, antingen internt till när-
maste chef, HR-chef, krisledning eller anonymt till bo-
lagets externa visselblåsartjänst. Balders visselblåsar-
funktion är tillgänglig för medarbetare via intranätet
och för externa parter via bolagets hemsida. Funktionen
finns på samtliga marknader där Balder är verksamt
och erbjuds på lokala språk för bolagets intressenter.
Tjänsten uppdaterades under 2022, för att ytterligare
skydda visselblåsares integritet och säkerställa att
ärenden hanteras på ett anonymt och opartiskt sätt.
I policyn för visselblåsning förtydligas skydd vid vissel-
blåsning, i form av bland annat ansvarsfrihet samt hin-
drande av åtgärder och repressalier. Policyn ska även
säkerställa att rapporterna hanteras enligt bolagets
bestämda rutiner rörande handläggningstider och
konfidentialitet.
G1
103 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
HÅLLBARHETSMÅL
Affärsetik Utfall 2025 Utfall 2024
Inga incidenter av korruption 0 0
Bötesbelopp avseende korruption 0 0
Alla medarbetare ska utbildas i uppförandekoden
1)
944 915
1) Företagsspecifik upplysning.
NYCKELTAL AFFÄRSETIK
2025 2024
Antal rapporterade fall av visselblåsning
som lett till polisanmälan
1)
1 1
1) Företagsspecifik upplysning.
För att stödja syftet i Balders hållbarhetspolicy samt
uppförandekoden för medarbetare har bolaget fast-
ställt två företagsspecifika mål. Balders målsättning
avseende korruption är att inga incidenter av korrup-
tion ska förekomma inom verksamheten. Målet är ett
kvantitativt, absolut och löpande mål kopplat till affärs-
etik. Bolaget har även som mål att samtliga medarbe-
tare ska utbildas i uppförandekoden. Målet är kvantita-
tivt, relativt och löpande kopplat till bolagets arbete
inom affärsetik. Båda målen omfattar samtliga bolag i
den konsoliderade koncernen och bolagets samtliga
medarbetare. För mer information om bolagets håll-
barhetsarbete med policyer och mål, se sida 48.
Oegentligheter kopplat till korruption mäts och följs
upp, inom samtliga konsoliderade bolag med egna an-
ställda inom koncernen, genom antal fall av korruption
samt incidenter av visselblåsning. Sammanställning av
information kopplat till affärsetik under redovisnings-
perioden sker internt genom Balderkoncernens digitala
system för hållbarhetsrapportering. Under 2025 utbil-
dades 82% (86) av koncernens medarbetare inom upp-
förandekoden. En incident av korruption och mutor
avser polisanmälda fall som lett till fällande dom i dom-
stolsinstans samt antal personer som varit involverade
i incidenten. Inga incidenter av korruption har skett
under 2025, och inga bötesbelopp för brott mot lagar
mot korruption och mutor har utfärdats.
Bolaget rapporterar antal incidenter av visselblåsning
som kommit till företagets kännedom via visselblåsning
och som lett till polisanmälan. Visselblåsarfall omfattar
misstanke om alla typer av oegentligheter och lagbrott,
exempelvis ekonomisk brottlighet, korruption, diskri-
minering och trakasserier. Detta ger en indikation på
MÅTT OCH MÅL
FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL KOPPLAT TILL
BALDERS HÅLLBARHETSARBETE
att interna och externa intressenter använder bolagets
visselblåsartjänst för att rapportera vid eventuell miss-
tanke om missförhållanden.
Under 2025 har ett visselblåsarärende inkommit
inom koncernen som har lett till polisanmälan. Ärendet,
som gällde misstanke om tagande av muta, inkom via
en extern visselblåsartjänst i Sverige. Efter utredning
med stöd av extern byrå gjordes en polisanmälan.
Ärendet har även hanterats arbetsrättsligt av HR i sam-
verkan med berörda chefer, vilket resulterade i att två
medarbetare i Sverige har lämnat sina anställningar.
Visselblåsarärende 2024 avsåg en anställd i Sverige
som misstänktes ha utnyttjat sin ställning för att uppnå
en otillbörlig fördel för egen vinning. Även detta
ärende polisanmäldes och hanterades arbetsrättsligt
av HR i samverkan med berörda chefer. Balder tar ären-
den som strider mot affärsetiskt agerande på största
allvar. Inga fall som lett till fällande dom mot bolaget
eller bötesbelopp för brott mot lagar avseende korrup-
tion och mutor har rapporterats in under 2025.
AFFÄRSETIK
G1
104 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Lista på väsentliga upplysningskrav Sida
ESRS 2 Allmänna upplysningar
BP-1 Grund för hållbarhetsredovisningen 45–46
BP-2 Särskilda omständigheter 45–46
GOV-1 Styrande organ 47, 94
GOV-2 Information & hållbarhetsfrågor
till styrande organ
47
GOV-3 Incitamentsprogram 47
GOV-4 Tillbörlig aktsamhet 48
GOV-5 Riskhantering & intern kontroll 47–48
SBM-1 Värdekedja 49
SBM-2 Intressenters synpunkter 50
SBM-3 Strategi & affärsmodell 51–56
IRO-1 Processer för att bedöma påverkan,
risker och möjligheter
51–56
IRO-2 ESRS-upplysningar
i hållbarhetsredovisningen
105–108
E1 Klimatförändringar
ESRS 2 GOV-3.E1 Incitamentsprogram 47
E1-1 Omställningsplan 65–66
ESRS 2 SBM-3.E1 Strategi & affärsmodell 63–64
ESRS 2 IRO-1.E1 Processer för att bedöma påverkan,
risker och möjligheter
51–56, 60, 65,
71
E1-2 Policyer 48, 65, 71
E1-3 Åtgärder 60–61, 66–67,
71–72
E1-4 Mål 61, 67–68,
72–73
E1-5 Energianvändning 72–73
E1-6 Scope 1, 2 & 3 67– 69
E3 Vatten
ESRS 2 SBM-3.E3 Strategi & affärsmodell 75
ESRS 2 IRO-1 Processer för att bedöma påverkan,
risker och möjligheter
51–56, 75
E3-1 Policyer 48, 75
E3-2 Åtgärder 75
E3-3 Mål 75–76
E3-4 Vattenförbrukning 75–76
Lista på väsentliga upplysningskrav Sida
E5 Resursanvändning och cirkulär ekonomi
ESRS 2 SBM-3.E5 Strategi & affärsmodell 77
ESRS 2 IRO-1.E5 Processer för att bedöma påverkan,
risker och möjligheter
51–56, 77
E5-1 Policyer 48, 77
E5-2 Åtgärder 77
E5-3 Mål 78
E5-5 Avfall 78
S1 Egna medarbetare
ESRS 2 SBM-2.S1 Intressenters synpunkter 50
ESRS 2 SBM-3.S1 Strategi & affärsmodell 87–88, 92
S1-1 Policyer 48, 88, 92
S1-2 Rutiner för kontakt 50, 87
S1-3 Gottgörelse för negativ påverkan 87
S1-4 Åtgärder 88–89, 92–93
S1-5 Mål 89, 93
S1-6 Uppgifter om företagets anställda 87, 89, 90
S1-7 Uppgifter om icke-anställda 87, 89
S1-8 Kollektivavtalstäckning och social dialog 90
S1-9 Mångfaldsindikatorer 94
S1-10 Tillräckliga löner 92
S1-11 Socialt skydd 88
S1-13 Mått för kompetensutveckling 93
S1-14 Mått för arbetsmiljö 91
S1-16 Ersättningsindikatorer 94
S1-17 Incidenter och anmälningar
inom mänskliga rättigheter
93
S2 Arbetskraft i värdekedjan
ESRS 2 SBM-2.S2 Intressenters synpunkter 50
ESRS 2 SBM-3.S2 Strategi & affärsmodell 95
S2-1 Policyer 48, 95
S2-2 Rutiner för kontakt 50, 96
S2-3 Gottgörelse för negativ påverkan 96
S2-4 Åtgärder 95–96
S2-5 Mål 96
Lista på väsentliga upplysningskrav Sida
S4 Kunder och områdesutveckling
ESRS 2 SBM-2.S4 Intressenters synpunkter 50
ESRS 2 SBM-3.S4 Strategi & affärsmodell 97, 99
S4-1 Policyer 48, 97, 99
S4-2 Rutiner för kontakt 50, 98
S4-3 Gottgörelse för negativ påverkan 99–100
S4-4 Åtgärder 97–98, 99–100
S4-5 Mål 98, 100
G1 Ansvarsfullt företagande
ESRS 2 GOV-1.G1 Styrande organ 47–48
ESRS 2 IRO-1.G1 Processer för att bedöma påverkan,
risker och möjligheter
51–56, 102
G1-1 Policyer 48, 102
G1-3 Förebyggande arbete 102–103
G1-4 Fall 104
ESRS UPPLYSNINGSKRAV
APPENDIX
105 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Upplysningskrav Relaterad datapunkt
Referens i för-
ordningen om
hållbarhets-
upplysningar
Referens i
tredje pelaren
Referens i
referensvärdes-
förordningen
Referens i
EU:s klimatlag Sida/relevans
ESRS 2 GOV-1 21 d Jämnare könsfördelning i styrelserna
94
ESRS 2 GOV-1 21 e Procentandel oberoende styrelseledamöter
47
ESRS 2 GOV-4 30 Redogörelse för due diligence (tillbörlig aktsamhet)
48
ESRS 2 SBM-1 40 d i Inblandning i verksamheter kopplade till fossila bränslen
Ej väsentlig
ESRS 2 SBM-1 40 d ii Inblandning i verksamheter kopplade till kemikalieproduktion
Ej väsentlig
ESRS 2 SBM-1 40 d iii Deltagande i verksamhet med anknytning till kontroversiella vapen
Ej väsentlig
ESRS 2 SBM-1 40 d iv Inblandning i verksamheter kopplade till odling och produktion av tobak
Ej väsentlig
ESRS E1-1 14 Omställningsplan för att uppnå klimatneutralitet senast 2050
65–66
ESRS E1-1 16 g Företag som är uteslutna från EU-referensvärdena för anpassning till Parisavtalet 65
ESRS E1-4 34 Minskningsmål för utsläpp av växthusgaser
67–69
ESRS E1-5 38 Energiförbrukning från fossila källor uppdelad efter källor (endast sektorer med hög klimatpåverkan)
72
ESRS E1-5 37 Energiförbrukning och energimix 72
ESRS E1-5 40–43 Energiintensitet förknippad med verksamheter i sektorer med hög klimatpåverkan
72
ESRS E1-6 44 Brutto och totala växthusgasutsläpp scope 1, 2, 3
69
ESRS E1-6 53–55 Bruttoutsläppsintensitet för växthusgasutsläpp punkterna
67
ESRS E1-7 56 Upptag av växthusgaser och koldioxidkrediter
Ej väsentlig
ESRS E1-9 66 Referensportföljens exponering mot klimatrelaterade fysiska risker
Ej väsentlig
ESRS E1-9 66 a Uppdelning av monetära belopp efter akut och kronisk fysisk risk
Ej väsentlig
ESRS E1-9 66 c Plats för betydande tillgångar utsatta för väsentlig fysisk risk
Ej väsentlig
ESRS E1-9 67 c Uppdelning av det redovisade värdet på sina fastighetstillgångar efter energieffektivitetsklasser
Ej väsentlig
ESRS E1-9 69 Portföljens grad av exponering mot klimatrelaterade möjligheter
Ej väsentlig
ESRS E2-4 28
Mängden av varje förorening som förtecknas i bilaga II till förordningen om ett europeiskt register över utsläpp och
överföringar som släpps ut i luft, vatten och mark
Ej väsentlig
ESRS E3-1 9 Vattenresurser och marina resurser
75
ESRS E3-1 13 Särskild strategi
75
ESRS E3-1 14 Hållbara oceaner och hav
Ej väsentlig
ESRS E3-4 28 c Totalt återvunnet och återanvänt vatten
75
ESRS E3-4 29 Total vattenförbrukning i m
3
per nettoinkomst av egen verksamhet 76
UPPLYSNINGAR SOM HÄRRÖR
FRÅN ANNAN LAGSTIFTNING
APPENDIX
106 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Upplysningskrav Relaterad datapunkt
Referens i för-
ordningen om
hållbarhets-
upplysningar
Referens i
tredje pelaren
Referens i
referensvärdes-
förordningen
Referens i
EU:s klimatlag Sida/relevans
ESRS 2 – SBM 3 – E4 16 a i
Ej väsentlig
ESRS 2 – SBM 3 – E4 16 b
Ej väsentlig
ESRS 2 – SBM 3 – E4 16 c
Ej väsentlig
ESRS E4-2 24 b Hållbara mark-/ jordbruksmetoder/-policyer
Ej väsentlig
ESRS E4-2 24 c Hållbara metoder/policyer för hållbarhet i haven punkt
Ej väsentlig
ESRS E4-2 24 d Policyer för att behandla avskogning
Ej väsentlig
ESRS E5-5 37 d Icke-återvunnet avfall punkt
Ej väsentlig
ESRS E5-5 39 Farligt avfall och radioaktivt avfall
Ej väsentlig
ESRS 2 – SBM3 – S1 14 f Risk att utsättas för tvångsarbete 87
ESRS 2 – SBM3 – S1 14 g Risk att utsättas för barnarbete
87
ESRS S1-1 20 Åtaganden i policy för mänskliga rättigheter
48, 87
ESRS S1-1 21 Strategier för tillbörlig aktsamhet i frågor som behandlas i Internationella arbetsorganisationens (ILO) grundläggande konventioner 1–8 87
ESRS S1-1 22 Processer och åtgärder för att förhindra människohandel
87
ESRS S1-1 23 Strategi för förebyggande av arbetsplatsolyckor eller ett system för att hantera sådana
89
ESRS S1-3 32 c Mekanismer för klagomålshantering i samband med personalfrågor
87
ESRS S1-14 88 b och c Antal dödsfall och antal och andel arbetsrelaterade olyckor
91
ESRS S1-14 88 e Antal dagar förlorade på grund av skador, olyckor, dödsfall eller sjukdom
91
ESRS S1-16 97 a Ojusterad löneklyfta mellan könen
94
ESRS S1-16 97 b Överdrivet hög VD-lön
94
ESRS S1-17 103 a Fall av diskriminering
93
ESRS S1-17 104 a Underlåtenhet att iaktta FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter och OECD:s riktlinjer
93
ESRS 2 – SBM3 – S2 11 b Betydande risk för barnarbete eller tvångsarbete i värdekedjan
95
ESRS S2-1 17 Åtaganden i policy för mänskliga rättigheter
96
ESRS S2-1 18 Policyer för arbetstagare i värdekedjan
95
ESRS S2-1 19 Respekterar inte FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter och OECD:s riktlinjer
95
ESRS S2-1 19 Strategier för tillbörlig aktsamhet i frågor som behandlas i Internationella arbetsorganisationens (ILO) grundläggande konventioner 1–8
95–96
ESRS S2-4 36 Människorättsfrågor och människorättsfall kopplade till företagets värdekedja i tidigare och senare led
96
ESRS S3-1 16 Människorättsåtaganden
Ej väsentlig
ESRS S3-1 17 Underlåtenhet att iaktta FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter, ILO:s principer eller OECD:s riktlinjer Ej väsentlig
ESRS S3-4 36 Människorättsfrågor och människorättsincidenter
Ej väsentlig
ESRS S4-1 16 Policyer för konsumenter och slutanvändare 97, 99
ESRS S4-1 17 Underlåtenhet att iaktta FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter och OECD:s riktlinjer
48, 97, 99
ESRS S4-4 35 Människorättsfrågor och människorättsincidenter
100
Forts. Upplysningar som härrör från annan lagstiftning
APPENDIX
107 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Upplysningskrav Relaterad datapunkt
Referens i för-
ordningen om
hållbarhets-
upplysningar
Referens i
tredje pelaren
Referens i
referensvärdes-
förordningen
Referens i
EU:s klimatlag Sida/relevans
ESRS G1-1 10 b FN:s konvention mot korruption
102
ESRS G1-1 10 d Skydd för visselblåsare
103
ESRS G1-4 24 a Böter för brott mot lagar mot korruption och mutor
104
ESRS G1-4 24 b Standarder för bekämpning av korruption och mutor
102–103
Forts. Upplysningar som härrör från annan lagstiftning
APPENDIX
108 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
INNEHÅLL
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Göteborg
Inom Vallgraven 4:2
Kommersiellt
FINANSIELLA RAPPORTER ..................................................... 110
Koncernens rapport över totalresultat
............................ 110
Koncernens rapport över finansiell ställning
................. 111
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital
......112
Koncernens rapport över kassaflöden
............................ 113
Resultaträkning för moderbolaget
................................... 114
Balansräkning för moderbolaget
.......................................115
Moderbolagets rapport
över förändringar i eget kapital
............................................ 116
Kassaflödesanalys för moderbolaget
............................... 117
NOTER TILL DE FINANSIELLA RAPPORTERNA
................ 118
1 Redovisningsprinciper
................................................... 118
2 Segmentsrapportering
................................................. 120
3 Intäkternas fördelning
.................................................... 122
4 Anställda och personalkostnader
............................... 122
5 Ersättning till revisorer
...................................................124
6 Rörelsens kostnader fördelade på
funktioner och kostnadsslag
........................................ 124
7 Specifikation av fastighetskostnader
........................124
8 Leasing
................................................................................125
9 Finansiella intäkter och kostnader
............................. 127
10 Inkomstskatt
...................................................................... 127
11 Resultat per aktie
............................................................ 130
12 Förvaltningsfastigheter
................................................. 130
13 Övriga materiella anläggningstillgångar
.................. 132
14 Andelar i intressebolag och joint ventures
..............133
15 Andra långfristiga fordringar
........................................138
16 Exploateringsfastigheter
...............................................138
17 Kundfordringar
.................................................................138
18 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
.... 139
19 Finansiella placeringar
.................................................. 139
20 Eget kapital
....................................................................... 139
21 Innehav utan bestämmande inflytande
................... 140
22 Finansiell riskhantering
.................................................. 141
23 Checkkredit
...................................................................... 146
24 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
..... 146
25 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser
.......... 147
26 Kassaflödesanalys
........................................................... 147
27 Andelar i koncernbolag
..................................................148
28 Fordringar på/skulder till koncernbolag
.................. 149
29 Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut
... 149
30 Närstående
........................................................................ 149
31 Uppgifter om moderbolaget
....................................... 149
32 Goodwill
............................................................................. 149
REVISIONSBERÄTTELSE
................................................. 162
109 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
FINANSIELLA RAPPORTER
KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT
Mkr
Not
2025
2024
Hyresintäkter
2, 3
13 721
Fastighetskostnader
2, 6, 7
–3 407
–3 263
Driftsöverskott
10 31 4
9 6 13
Förvaltnings- och administrationskostnader
4, 5, 6
–1 160
–1 080
Andel i resultat från intressebolag och joint ventures
14
1 779
901
– varav förvaltningsresultat
1 933
2 015
– varav värdeförändringar
297
–909
– varav skatt
–4 50
–20 4
Övriga intäkter/kostnader
4
–11
Resultat före finansnetto
10 93 7
9 4 23
Finansiella poster
Finansiella intäkter
9
444
897
Finansiella kostnader
9
–4 680
–4 976
– varav leasingkostnad/tomträttsavgäld
8
–93
–103
Finansnetto
–4 235
–4 079
Resultat inklusive värdeförändringar och skatt i intressebolag och joint ventures
6 702
5 3 44
– varav Förvaltningsresultat
2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9
6 855
6 458
Värdeförändringar
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, realiserade
12
58
–4
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, orealiserade
12
2 440
–7 5 6
Värdeförändringar derivat
22
399
–21
Intäkter försäljning exploateringsfastigheter
16
123
1 001
Kostnader försäljning exploateringsfastigheter
16
–140
–87 9
Värdeförändringar totalt
2 88 0
–6 59
Resultat före skatt
9 58 2
4 686
Inkomstskatt
10
–1 591
–1 045
Årets resultat
7 99 1
3 6 40
Årets resultat hänförligt till
Moderbolagets aktieägare
7 621
3 304
Innehav utan bestämmande inflytande
21
370
3 36
7 99 1
3 6 40
Mkr
Not
2025
2024
Övrigt totalresultat – poster som kan komma att omklassificeras till
resultaträkningen
Omräkningsdifferens avseende utlandsverksamhet (netto efter säkringsredovisning)
–1 780
664
Kassaflödessäkringar efter skatt
4
–7 1
Andel av övrigt totalresultat i intressebolag och joint ventures
–895
–55
Årets totalresultat
5 32 1
4 179
Årets totalresultat hänförligt till
Moderbolagets aktieägare
5 698
3 457
Innehav utan bestämmande inflytande
–37 7
722
5 32 1
4 179
Mkr
Not
2025
2024
Förvaltningsresultat
6 855
6 458
Avgår innehav utan bestämmande inflytandes andel av förvaltningsresultat
–466
–44 7
Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare
6 389
6 011
Förvaltningsresultat per aktie efter utspädning, kr
5,37
5,13
Resultat efter skatt per aktie före utspädning, kr
11
6,41
2,82
Resultat efter skatt per aktie efter utspädning, kr
11
5,86
2,82
110 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
KONCERNENS RAPPORT
ÖVER FINANSIELL STÄLLNING
Mkr
Not
31 dec 2025
31 dec 2024
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter
12, 25
2 25 19 6
2 21 26 1
Leasingavtal; nyttjanderätt
8
2 287
2 585
Goodwill
32
13 6
—
Övriga materiella anläggningstillgångar
13
303
345
Andelar i intressebolag och joint ventures
14
24 164
29 281
Andra långfristiga fordringar
15
2 560
1 973
Derivat
22
457
4 67
Summa anläggningstillgångar
25 5 103
25 5 912
Omsättningstillgångar
Exploateringsfastigheter
16
3 384
1 955
Kundfordringar
17
230
296
Övriga fordringar
1 095
2 310
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
18
1 119
992
Derivat
22
2
17
Finansiella placeringar
19
4 795
3 063
Likvida medel
26
5 715
3 381
Tillgångar som innehas för utdelning
14
4 850
—
Summa omsättningstillgångar
21 1 89
1 2 014
Summa tillgångar
276 292
267 926
Mkr
Not
31 dec 2025
31 dec 2024
Eget kapital och skulder
Eget kapital
20
Aktiekapital
198
198
Övrigt tillskjutet kapital
15 146
15 146
Omräkningsdifferenser
–2 341
–415
Kassaflödesreserv
282
279
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat
80 567
73 212
Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare
93 8 52
88 42 0
Innehav utan bestämmande inflytande
21
12 639
13 315
Summa eget kapital
10 6 491
10 1 735
Skulder
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder
22
126 135
121 124
Övriga långfristiga skulder
801
828
Leasingskuld
8
2 229
2 527
Uppskjuten skatteskuld
10
18 046
17 159
Derivat
22
830
1 326
Summa långfristiga skulder
148 0 41
142 9 64
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder
22
17 172
17 727
Leverantörsskulder
320
581
Leasingskuld
8
66
66
Derivat
22
214
14
Övriga skulder
785
1 581
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
24
3 203
3 257
Summa kortfristiga skulder
21 760
23 2 27
Summa skulder
169 8 01
16 6 190
Summa eget kapital och skulder
276 292
267 926
111 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
KONCERNENS RAPPORT
ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL
Hänförligt till moderbolagets aktieägare
Övrigt Balanserade Innehav utan
tillskjutet Kassaflödes- Omräknings-vinstmedel inkl bestämmande Totalt eget
Mkr
Aktiekapital
kapitalreservdifferenser
årets resultat
Summa
inflytandekapital
Ingående eget kapital 2024-01-01
192
12 50 1
320
–609
6 9 90 8
8 2 313
1 1 6 74
9 3 987
Årets resultat
3 304
3 304
336
3 640
Övrigt totalresultat
–41
193
153
386
538
Summa totalresultat
–41
193
3 304
3 4 57
722
4 179
Nyemission
6
2 645
2 651
2 651
Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande
–60
–60
Utdelning till innehavare utan bestämmande inflytande
–12
–12
Innehav utan bestämmande inflytande som uppkommit vid nyemission i dotterföretag
959
959
Innehav utan bestämmande inflytande som uppkommit vid förvärv av dotterföretag
33
33
Summa transaktioner med bolagets ägare
6
2 645
—
—
—
2 6 51
919
3 570
Utgående eget kapital 2024-12-31
198
15 1 46
2 79
–415
73 2 12
88 42 0
1 3 315
10 1 735
Ingående eget kapital 2025-01-01
198
15 14 6
279
–415
73 21 2
88 420
1 3 315
10 1 735
Årets resultat
7 621
7 621
370
7 991
Övrigt totalresultat
3
–1 926
–1 923
–747
–2 670
Summa totalresultat
3
–1 926
7 621
5 698
–37 7
5 32 1
Återköp av egna aktier
–267
–26 7
–267
Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande
1
1
–28 6
–28 5
Utdelning till innehavare utan bestämmande inflytande
–17
–17
Aktieägartillskott från innehav utan bestämmande inflytande
4
4
Summa transaktioner med bolagets ägare
—
—
—
—
–26 6
–2 66
–2 99
–565
Utgående eget kapital 2025-12-31
1)
198
1 5 146
282
–2 3 41
80 567
9 3 852
12 6 39
106 4 91
1) För mer information, se not 20, Eget kapital.
112 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
KONCERNENS RAPPORT
ÖVER KASSAFLÖDEN
Mkr
Not
2025
2024
Den löpande verksamheten
Driftsöverskott
10 314
9 613
Övriga intäkter/kostnader
4
–11
Förvaltnings- och administrationskostnader
–1 160
–1 080
Försäljningsomkostnader exploateringsfastigheter
–28
–28
Återläggning av avskrivningar
95
97
Erhållen ränta
26
444
897
Betald ränta
26
–4 483
–4 943
Betald skatt
–5 97
–2 72
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital
4 58 9
4 273
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Förändring rörelsefordringar
–436
335
Förändring rörelseskulder
–114
131
Kassaflöde från den löpande verksamheten
4 039
4 738
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter
–9 578
–7 16 4
Förvärv/försäljning av materiella anläggningstillgångar
–53
–54
Förvärv av finansiella placeringar
–3 090
–2 422
Förvärv/kapitaltillskott/in- och utlåning till intressebolag och joint ventures
–556
–1 74 0
Investering i befintliga fastigheter och projekt
–2 612
–2 833
Försäljning av förvaltningsfastigheter
2 490
294
Försäljning av exploateringsfastigheter
123
1 001
Försäljning av finansiella placeringar
1 580
2 337
Försäljning av aktier i intressebolag och joint ventures
507
25
Utbetald utdelning från intressebolag och joint ventures
1 331
1 121
Kassaflöde från investeringsverksamheten
–9 8 57
–9 4 35
Mkr
Not
2025
2024
Finansieringsverksamheten
26
Betalning för köp av egna aktier
–267
—
Nyemission
—
2 651
Nyemission i dotterföretag, innehav utan bestämmande inflytandes
del i nyemissionen
—
959
Utbetald utdelning till innehav utan bestämmande inflytande
–17
–12
Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande
–28 5
–60
Aktieägartillskott från innehav utan bestämmande inflytande
4
—
Amortering av leasingskuld
–27
–24
Upptagna lån
31 426
19 416
Amortering/lösen av lån
–22 610
–17 279
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
8 223
5 6 50
Årets kassaflöde
2 40 5
953
Likvida medel vid årets början
3 381
2 402
Kursdifferens i likvida medel
–7 1
25
Likvida medel vid årets slut
26
5 7 15
3 381
Tillgänglig likviditet, Mkr
Not
2025
2024
Likvida medel
5 715
3 381
Outnyttjade checkkrediter
23
555
410
Outnyttjade kreditfaciliteter
12 660
13 872
Finansiella placeringar
19
4 795
3 063
Tillgänglig likviditet inklusive bekräftade lånelöften
23 72 4
20 726
113 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
RESULTATRÄKNING
FÖR MODERBOLAGET
Mkr Not 2025 2024
Nettoomsättning 3 587 527
Administrationskostnader 4, 5 – 587 –527
Rörelseresultat 0 –0
Resultat från finansiella poster
Nedskrivning av dotterbolagsaktier 27 –570 —
Utdelning från dotterbolag 2 452 1 598
Ränteintäkter och liknande resultatposter 9 6 725 5 353
– varav valutakursdifferenser 1 272 —
Räntekostnader och liknande resultatposter 9 –3 235 –5 438
– varav valutakursdifferenser — –1 927
Värdeförändringar derivat 22 362 26
Resultat före bokslutsdispositioner och skatt 5 734 1 539
Bokslutsdispositioner
Koncernbidrag –1 837 433
Kommittentresultat
1)
–54 358
Resultat före skatt 3 843 2 329
Inkomstskatt 10 12 –40
Årets resultat/totalresultat
2)
3 855 2 289
1) Moderbolaget ingår i en skatterättslig kommission med ett urval av sina dotterbolag. Alla bolag i den skatterättsliga kommissionen ingår
i en mervärdesskattegrupp. Moderbolaget har lämnat/erhållit –54 Mkr (358) i kommittentresultat från dotterbolagen i den skatterättsliga
kommissionen.
2) Moderbolaget har inga poster som redovisas i övrigt totalresultat varför årets totalresultat överensstämmer med årets resultat.
114 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
BALANSRÄKNING
FÖR MODERBOLAGET
Mkr Not 31 dec 2025 31 dec 2024
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar 13 31 24
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernbolag 25, 27 12 613 13 159
Andelar i intressebolag och joint ventures 14, 25 15 417 15 586
Andra långfristiga fordringar 15 97 318
Derivat 22 319 366
Fordringar på koncernbolag 28 100 197 95 871
Summa finansiella anläggningstillgångar 128 645 125 300
Summa anläggningstillgångar 128 675 125 324
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Övriga fordringar 92 105
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 18 266 115
Derivat 22 — 10
Summa kortfristiga fordringar 358 230
Finansiella placeringar 19 4 018 2 557
Likvida medel 26 4 516 2 018
Summa omsättningstillgångar 8 891 4 805
SUMMA TILLGÅNGAR 137 566 130 129
Mkr Not 31 dec 2025 31 dec 2024
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 20
Bundet eget kapital
Aktiekapital 198 198
Fritt eget kapital
Överkursfond 11 706 11 706
Balanserat resultat 19 160 17 138
Årets resultat 3 855 2 289
Summa eget kapital 34 920 31 332
Avsättningar
Uppskjuten skatteskuld 10 66 77
Summa avsättningar 66 77
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 22 57 240 50 646
Skulder till koncernbolag 28 33 216 38 590
Derivat 22 830 1 326
Summa långfristiga skulder 91 287 90 563
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 22 10 451 6 433
Leverantörsskulder 19 18
Övriga skulder 129 1 224
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 24 696 482
Summa kortfristiga skulder 11 294 8 157
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 137 566 130 129
115 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
MODERBOLAGETS RAPPORT
ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL
Bundet eget kapital Fritt eget kapital
Mkr Antal aktier Aktiekapital Överkursfond Balanserat resultat Årets resultat Totalt eget kapital
Ingående eget kapital 2024-01-01 1 154 000 000 192 9 062 19 439 –2 136 26 556
Årets resultat/totalresultat 2 289 2 289
Vinstdisposition –2 136 2 136 —
Nyemission, efter emissionskostnader 36 000 000 6 2 645 2 651
Lämnade koncernbidrag –164 –164
Summa transaktioner med bolagets ägare 36 000 000 6 2 645 –2 300 2 136 2 487
Utgående eget kapital 2024-12-31 1 190 000 000 198 11 706 17 138 2 289 31 332
Ingående eget kapital 2025-01-01 1 190 000 000 198 11 706 17 138 2 289 31 332
Årets resultat/totalresultat 3 855 3 855
Återköp av egna aktier –4 000 000 –267 –267
Vinstdisposition 2 289 –2 289 —
Summa transaktioner med bolagets ägare –4 000 000 — — 2 022 –2 289 –267
Utgående eget kapital 2025-12-31
1)
1 186 000 000 198 11 706 19 160 3 855 34 920
1) För mer information, se not 20, Eget kapital.
116 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
KASSAFLÖDESANALYS
FÖR MODERBOLAGET
Mkr Not 2025 2024
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat 0 –0
Återläggning av avskrivningar/nedskrivningar 6 7
Erhållen ränta 26 1 383 305
Betald ränta 26 –1 930 –1 698
Betald skatt –1 –1
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital –542 –1 386
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Förändring rörelsefordringar –159 –270
Förändring rörelseskulder –857 1 237
Kassaflöde från den löpande verksamheten –1 559 –419
Investeringsverksamheten
Förvärv av materiella anläggningstillgångar –12 –6
Förvärv andelar i koncernbolag/lämnade aktieägartillskott — –1 974
Förvärv av finansiella placeringar –3 083 –2 269
Förändring utlåning koncernbolag –5 603 –4 642
Förändring utlåning intressebolag och joint ventures 234 1 512
Försäljning av finansiella placeringar 1 580 583
Förvärv/kapitaltillskott till intressebolag och joint ventures –226 –16
Kassaflöde från investeringsverksamheten –7 110 –6 811
Mkr Not 2025 2024
Finansieringsverksamheten 26
Nyemission — 2 651
Betalning för köp av egna aktier –267 —
Upptagna lån 19 847 8 312
Amortering/lösen av lån –8 414 –2 991
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 11 166 7 972
Årets kassaflöde 2 498 741
Likvida medel vid årets början 2 018 1 277
Likvida medel vid årets slut 26 4 516 2 018
Tillgänglig likviditet, Mkr Not 2025 2024
Likvida medel 4 516 2 018
Outnyttjade checkkrediter 23 350 350
Outnyttjade kreditfaciliteter 9 850 9 670
Finansiella placeringar 19 4 018 2 557
Tillgänglig likviditet inklusive bekräftade lånelöften 18 733 14 595
117 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
NOTER TILL DE FINANSIELLA RAPPORTERNA
NOT 1
REDOVISNINGSPRINCIPER
Allmän information
De finansiella rapporterna för Fastighets AB Balder, per den 31 december 2025, har
godkänts av styrelsen och verkställande direktören den 30 mars 2026 och kommer
att föreläggas årsstämman den 8 maj 2026 för fastställande.
Fastighets AB Balder (publ) , organisationsnummer 556525-6905, med säte i
Göteborg, utgör moderbolaget för en koncern med dotterbolag enligt not 27, Andelar
i koncernbolag. Bolaget är ett aktiebolag registrerat i Sverige och adressen till bola-
gets huvudkontor i Göteborg är Fastighets AB Balder, Box 53121, 400 15 Göteborg.
Besöksadress är Parkgatan 49. Balder är ett börsnoterat fastighetsbolag som med
lokal förankring ska möta olika kundgruppers behov av lokaler och bostäder.
Redovisningsprinciperna beskrivs i anslutning till varje not i syfte att ge en ökad
förståelse för respektive redovisningsområde. Nedan följer generella redovisnings-
principer och information om koncern redovisningen. Redovisningsprinciper, risker
samt uppskattningar och bedömningar presenteras därefter mer specifikt i direkt
anslutning till respektive not i syfte att ge läsaren en ökad förståelse för respektive
resultat- och balanspost.
– Redovisningsprinciper markeras med
– Risker markeras med
– Uppskattningar och bedömningar markeras med
Redovisningsprinciper
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial
Reporting Standards (IFRS Redovisningsstandarder) utgivna av International
Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från International
Financial Reporting Interpretation Committee (IFRIC), sådana de antagits av EU.
Vidare har Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 1,
Kompletterande redovisningsregler för koncerner, tillämpats.
Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt Årsredovisnings lagen,
Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovis-
ning för juridiska personer) och uttalande från Rådet för hållbarhets- och finansiell
rapportering. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen
förutom i de fall som anges nedan under avsnittet Moderbolagets redovisningsprinci-
per. De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens principer
föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd
av årsredovisningslagen.
Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor, vilken även utgör
rapporteringsvalutan för moderbolaget och koncernen.
De finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor avrundade till miljoner
kronor om inte annat anges.
Att upprätta finansiella rapporter i enlighet med IFRS kräver att företags ledningen
gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämp-
ningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar,
skulder, intäkter och kostnader.
Uppskattningarna och antagandena baseras på historiska erfarenheter och andra
faktorer som under rådande förhållanden förefaller vara rimliga. Resultatet av dessa
uppskattningar och antaganden används sedan för att bedöma de redo visade värdena
på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från andra källor. Verkligt
utfall kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar.
Uppskattningarna och antagandena ses över regelbundet. Ändringar av uppskatt-
ningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat denna
period eller i den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar
både aktuell period och framtida perioder.
Bedömningar gjorda av företagsledningen vid tillämpningen av IFRS, vilka har en
betydande inverkan på de finansiella rapporterna, och gjorda upp skattningar som
kan medföra väsentliga justeringar i påföljande års finansiella rapporter beskrivs
närmare i not 10, Inkomstskatt samt i not 12, Förvaltningsfastigheter.
De angivna redovisningsprinciperna för koncernen har tillämpats konsekvent
på samtliga perioder som presenteras i koncernens finansiella rapporter, om inte
annat framgår nedan. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent
på rapportering och konsolidering av dotterbolag.
Klassificering med mera
Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som
förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen.
Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som
förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. I kort-
fristiga skulder till kreditinstitut ingår de räntebärande skulder som formellt sett för-
faller inom ett år samt ett års avtalad amortering. Bolagets räntebärande skulder är
till sin karaktär långfristiga, då de löpande förlängs, se not 22, Finansiell riskhantering.
I moderbolaget redovisas fordringar och skulder på/till koncernbolag som lång-
fristigt, då fastställd amorteringsplan saknas.
Konsolideringsprinciper
Dotterbolag är alla företag (inklusive strukturerade företag) över vilka koncernen har
bestämmande inflytande. Koncernen har bestämmande inflytande över ett företag
när den exponeras för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt innehav i företaget
och kan påverka avkastningen genom sitt bestämmande inflytande i företaget. Vid
bedömningen om ett bestämmande inflytande föreligger, ska potentiella röstbe-
rättigande aktier, som utan dröjsmål kan utnyttjas eller konverteras, beaktas.
Dotterbolag redovisas enligt förvärvsmetoden. Metoden innebär att förvärv av
ett dotterbolag som klassas som rörelseförvärv betraktas som en transaktion var-
igenom koncernen indirekt förvärvar dotterbolagets tillgångar och övertar dess
skulder och eventualförpliktelser. I analysen fastställs dels anskaffningsvärdet för
andelarna eller rörelsen, dels det verkliga värdet på förvärvsdagen av förvärvade
identifierbara tillgångar samt övertagna skulder och eventualförpliktelser. I köpe-
skillingen ingår även verkligt värde på alla tillgångar eller skulder som är en följd
av en överenskommelse om villkorad köpeskilling. Förvärvsrelaterade kostnader
kostnadsförs när de uppstår. För varje förvärv avgör koncernen om innehav utan
bestämmande inflytande i det förvärvade företaget redovisas till verkligt värde eller
till innehavets proportionella andel av det förvärvade företagets nettotillgångar.
Anskaffningsvärdet för dotterbolags aktierna respektive rörelsen utgörs av de verk-
liga värdena per överlåtelsedagen för tillgångar, uppkomna eller övertagna skulder
och emitterade egetkapitalinstrument som lämnats som vederlag i utbyte mot de
förvärvade nettotillgångarna samt transaktionskostnader som är direkt hänförbara
till förvärvet.
Vid rörelseförvärv där anskaffningskostnaden överstiger nettovärdet av förvärvade
tillgångar och övertagna skulder samt eventualförpliktelser, redovisas skill naden
som goodwill. När skillnaden är negativ redovisas denna direkt i resultaträkningen.
När förvärv sker av ett bolag utgör förvärvet antingen ett förvärv av rörelse eller för-
värv av tillgång. Ett förvärv av tillgång identifieras om det förvärvade bolaget endast
äger en eller flera fastigheter. Till dessa fastigheter finns hyreskontrakt, men det
finns ingen personal anställd i bolaget som kan bedriva rörelse. Vid rörelseförvärv
under gemensamt bestämmande inflytande, de facto control, redovisas förvärvet till
historiska anskaffningsvärden, vilket innebär att tillgångar och skulder redo visas till
de värden de har upp tagits i respektive företags balansräkningar. På så sätt upp-
kommer ingen goodwill.
När ett förvärv sker av en grupp av tillgångar eller nettotillgångar som inte utgör
en rörelse fördelas anskaffningsvärdet för gruppen på de enskilda identifierbara till-
gångarna och skulderna i gruppen baserat på deras relativa verkliga värden vid för-
värvstidpunkten.
Dotterbolags finansiella rapporter tas in i koncernredovisningen från och med
den tidpunkt det bestämmande inflytandet uppstår till det datum då det bestäm-
mande inflytandet upphör.
Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande
samt elimineringar
Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande som inte leder till
förlust av kontroll redovisas som egetkapitaltransaktioner dvs som transaktioner
med ägarna i deras roll som ägare. Vid förvärv från innehavare utan bestämmande
inflytande redovisas skillnaden mellan verkligt värde på erlagd köpe skilling och den
faktiska förvärvade andelen av det redovisade värdet på dotterföretagets nettotill-
gångar i eget kapital. Vinster och förluster på avyttringar till innehavare utan bestäm-
mande inflytande redovisas också i eget kapital.
Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade
vinster eller förluster som uppkommer från koncerninterna transaktioner mellan
koncernbolag, elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen.
Utländsk valuta
Utländska verksamheters finansiella rapporter
Tillgångar och skulder i utlandsverksamheter omräknas till svenska kronor till den
valutakurs som råder på balansdagen. Intäkter och kostnader i en utlandsverksamhet
omräknas till svenska kronor till en genomsnittskurs som utgör en approximation av
kurserna vid respektive transaktionstidpunkt.
Omräkningsdifferenser som uppstår vid valutaomräkning av utlandsverksam heter
redovisas via övrigt totalresultat som en omräkningsreserv.
Transaktioner i utländsk valuta
Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella valutan till den valuta-
kurs som föreligger på transaktionsdagen. Funktionell valuta är valutan i de primära
ekonomiska miljöer bolagen bedriver sin verksamhet. Monetära tillgångar och skulder
i utländsk valuta räknas om till den funktionella valutan till den valutakurs som före-
ligger på balansdagen. Valutakursdifferenserna redovisas mot resultaträkningen,
bortsett från långfristiga interna mellan havanden som beaktas som en del i netto-
investeringen i dotterbolagen och redovisas via övrigt totalresultat. Icke monetära
tillgångar och skulder som redovisas till historiska anskaffningsvärden omräknas till
valutakurs vid transaktionstillfället. Icke monetära tillgångar och skulder som redo-
visas till verkliga värden omräknas till den funktionella valutan till den kurs som råder
vid tidpunkten för värdering till verkligt värde.
118 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Forts. Not 1 Redovisningsprinciper
Nedskrivningar
De redovisade värdena för koncernens tillgångar, med undantag för förvaltnings-
fastig heter, finansiella instrument och uppskjutna skattefordringar, prövas vid varje
balansdag för att bedöma om det finns indikation på ned skrivningsbehov. Om någon
sådan indikation finns beräknas tillgångens åter vinnings värde. För undantagna till-
gångar enligt ovan prövas värderingen enligt respektive standard.
Om det inte går att fastställa väsentliga oberoende kassaflöden till en enskild till-
gång ska vid prövning av nedskrivningsbehov tillgångarna grupperas till den lägsta
nivå där det går att identifiera väsentliga oberoende kassaflöden, en så kallad kassa-
genererande enhet. En nedskrivning redovisas när en tillgångs eller kassagenererande
enhets redovisade värde överstiger återvinningsvärdet. En nedskrivning belastar
resultaträkningen.
Tillgångar med en kort löptid diskonteras inte. Återvinningsvärdet på övriga
tillgångar är det högsta av verkligt värde minus försäljningskostnader och nyttjande-
värdet. Vid beräkning av nyttjandevärdet diskonteras framtida kassaflöden med en
diskonteringsfaktor som beaktar riskfri ränta och den risk som är förknippad med
den specifika tillgången. För en tillgång som inte genererar kassaflöden som är
väsentligen oberoende av andra tillgångar beräknas återvinningsvärdet för den
kassagenererande enhet till vilken tillgången hör.
Avsättningar
En avsättning redovisas i balansräkningen när koncernen har en befintlig legal eller
informell förpliktelse som en följd av en inträffad händelse och det är troligt att ett
utflöde av ekonomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt
att en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Där effekten av när i tiden
betalning sker är väsentlig, beräknas avsättningar genom diskontering av det förvän-
tade framtida kassaflödet till en räntesats före skatt som återspeglar aktuella mark-
nadsbedömningar av pengars tidsvärde och om det är tillämpligt, de risker som är
förknippade med skulden.
Nya och ändrade standarder som tillämpas för första gången 2025
Nya och ändrade standarder och principer som trätt i kraft per 1 januari 2025 eller
senare har ej haft någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter.
Nya och ändrade standarder som ännu ej tillämpas av koncernen
IFRS 18 behandlar presentation och upplysningar i finansiella rapporter och ska
tillämpas för räkenskapsår som inleds den 1 januari 2027 eller senare. Standarden
är ännu inte antagen av EU. Standarden ersätter IAS 1, Utformning av finansiella
rapporter, och inför nya krav som syftar till att uppnå en ökad jämförbarhet för lik-
nande företag och ge användarna mer relevant information och transparens.
De nya kraven innebär bland annat att samtliga intäkts- och kostnadsposter ska
klassificeras utifrån tre huvudkategorier: rörelse, investering eller finansiering. IFRS
18 inför även obligatoriska delsummeringar och utökade upplysningskrav avseende
vissa resultatmått, så kallade ”Management-defined performance measures” (MPM).
Ledningen analyserar för närvarande de fullständiga konsekvenserna av att
tillämpa IFRS 18 i koncernens finansiella rapportering. De materiella effekter som
hittills har identifierats är följande.
Rörelseresultatet kommer att utgöra en obligatorisk delsumma i den nya standar-
den vilket för koncernen kommer att inkludera värdeförändringar på förvaltnings-
fastigheter (samt nedskrivningar på goodwill om applicerbart). Detta är en tydlig för-
ändring från nuvarande uppställningsform.
En annan viktig förändring är att resultat från andelar i joint ventures och intresse-
företag som redovisas enligt kapitalandelsmetoden ska presenteras inom investe-
ringsverksamheten. Detta innebär således att denna resultatpost inte kommer att
inkluderas i rörelseresultatet.
Den nya uppställningsformen innebär också att nuvarande förvaltningsresultat
inte kommer presenteras direkt i resultaträkningen då en sådan delsummering inte
är möjlig i IFRS 18. I stället kommer förvaltningsresultatet utgöra ett MPM med till-
hörande upplysningar i not.
Moderbolagets redovisningsprinciper
Moderbolaget har upprättat sin års- och hållbarhetsredovisning enligt årsredovis-
ningslagen och Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommendation
RFR 2, Redovisning för juridisk person. Rekommendationen innebär att moderbolaget
i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända
IFRS-regler och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisnings-
lagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommen-
dationen anger vilka undantag och tillägg som gäller i förhållande till IFRS.
Skillnader mellan koncernens och
moderbolagets redovisnings principer
De angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på
samtliga perioder som presenterats i moderbolagets finansiella rapporter. I de fall
redovisningsprinciperna avviker från koncernens redovisningsprinciper så framgår
det i noterna eller nedan.
Klassificering och uppställningsformer
Moderbolagets resultaträkning och balansräkning är uppställda enligt årsredovis-
ningslagens scheman. Skillnaden mot IAS 1, Utformning av finansiella rapporter, som
tillämpas vid utformningen av koncernens finansiella rapporter är främst redovisning
av finansiella intäkter och kostnader samt eget kapital.
Anteciperade utdelningar
Anteciperad utdelning från dotterbolag redovisas i de fall moderbolaget ensamt
har rätt att besluta om utdelningens storlek och moderbolaget har fattat beslut om
utdelningens storlek innan moderbolaget publicerat sina finansiella rapporter.
Koncernbidrag och aktieägartillskott
Företaget redovisar koncernbidrag och aktieägartillskott i enlighet med Rådet för
hållbarhets- och finansiell rapportering RFR 2. Aktieägartillskott förs direkt mot eget
kapital hos mottagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren, i den mån
nedskrivning ej erfordras. Koncernbidrag redovisas som intäkt i resultaträkningen av
mottagande part och som kostnad för givande part. Skatteeffekten redovisas i enlig-
het med IAS 12 i resultaträkningen.
Intäkter
Redovisas enligt de principer som beskrivs i not 3, Intäkternas fördelning.
Leasingavtal
Redovisas enligt de principer som beskrivs i not 8, Leasing.
Skatter
Redovisas enligt de principer som beskrivs i not 10, Inkomstskatt.
Intressebolag/joint ventures
Redovisas enligt de principer som beskrivs i not 14, Andelar i intressebolag/
joint ventures.
Dotterbolag
Redovisas enligt de principer som beskrivs i not 27, Andelar i koncernbolag.
Finansiella garantier
Redovisas enligt de principer som beskrivs i not 25, Ställda säkerheter och
eventual förpliktelser.
Kommittentresultat
Moderbolaget ingår i en skatterättslig kommission med ett urval av sina dotterbolag.
I de dotterbolag som ingår i kommissionen överförs skatte mässigt resultat till
moderbolaget och redovisas som en bokslutsdisposition.
119 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
NOT 2
SEGMENTSRAPPORTERING
REDOVISNINGSPRINCIP
Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med den interna
rappor tering som lämnas till den högste verkställande beslutsfattaren. Den högste
verkställande beslutsfattaren är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser
och bedömning av rörelsesegmentens resultat. I koncernen har denna funktion identi-
fierats som ledningsgruppen som den som fattar strategiska beslut. Ledningen följer
primärt upp rörelse segmenten på deras driftöverskott, där fördelningen av gemen-
samma fastighetsadministrations kostnader har skett genom självkostnads principen.
Kon cernens interna rapportering av verksamheten delas in i segmenten Helsingfors,
Stockholm, Göteborg, Köpenhamn, Syd, Öst och Norr, vilket harmonierar med
koncernens interna rapporteringssystem. Det finländska fastighetsbeståndet fördelas
mellan regionerna Helsingfors och Öst. Fastighetsinnehaven i Norge klassificeras
under region Norr, fastigheterna i Danmark under region Köpenhamn och fastig-
heterna i Tyskland och Storbritannien under region Syd.
Regioner
Helsingfors
Stockholm
Göteborg
Köpenhamn
Syd
Öst
Norr
Mkr
2025
2024
2025
2024
2025
2024
2025
2024
2025
2024
2025
2024
2025
2024
2025
2024
Hyresintäkter
3 037
3 028
1 955
1 947
2 560
2 299
1 220
1 198
1 157
895
2 423
2 197
1 370
1 312
13 721
12 876
Fastighetskostnader
–923
–938
–469
–467
–564
–521
–295
–292
–253
–221
–606
–538
–296
–286
–3 407
–3 263
Driftsöverskott
2 113
2 090
1 487
1 480
1 996
1 778
924
906
903
674
1 817
1 659
1 074
1 026
10 314
9 613
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter och
resultat försäljning av exploateringsfastigheter
Kommersiella fastigheter
–15
–28
414
–721
93
–320
164
72
30
26
52
108
490
–78
1 228
–940
Bostadsfastigheter
–68
–398
–68
–32
429
215
857
169
57
–86
9
357
55
–45
1 271
180
Exploateringsfastigheter
—
—
44
90
–59
33
–2
–1
—
—
—
—
—
—
–17
122
Driftöverskott inklusive värdeförändringar för-
valtningsfastigheter och resultat försäljning av
exploateringsfastigheter
2 031
1 664
1 876
817
2 458
1 706
1 943
1 146
991
615
1 877
2 124
1 619
904
12 795
8 975
Ofördelade poster:
Övriga intäkter/kostnader
4
–11
Förvaltnings- och administrationskostnader
–1 160
–1 080
Andelar i resultat från intresse bolag och joint ventures
1 779
901
Rörelseresultat
13 418
8 785
Finansnetto
–4 235
–4 079
Värdeförändringar derivat
399
–21
Inkomstskatt
–1 591
–1 045
Årets resultat
7 991
3 640
Övrigt totalresultat
–2 670
538
Årets totalresultat
5 321
4 179
120 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Forts. Not 2 Segmentsrapportering
Regioner
Helsingfors
Stockholm
Göteborg
Köpenhamn
Syd
Öst
Norr
Mkr
2025
2024
2025
2024
2025
2024
2025
2024
2025
2024
2025
2024
2025
2024
2025
2024
Tillgångar
Kommersiella fastigheter
3 001
3 190
26 876
27 504
34 427
34 078
2 995
2 796
15 313
12 714
9 632
8 900
13 826
12 684
106 071
101 866
Bostadsfastigheter
52 666
53 591
6 454
6 478
9 891
9 005
22 527
23 203
2 344
2 239
18 430
18 097
6 812
6 782
119 125
119 394
Förvaltningsfastigheter
55 667
56 782
33 330
33 982
44 318
43 083
25 522
25 999
17 657
14 953
28 063
26 997
20 638
19 465
225 196
221 261
Exploateringsfastigheter
—
—
514
508
2 868
1 445
2
2
—
—
—
—
—
—
3 384
1 955
Totalt fastighetsbestånd
55 667
56 782
33 844
34 490
47 186
44 528
25 524
26 001
17 657
14 953
28 063
26 997
20 638
19 465
228 580
223 216
Ofördelade poster:
Goodwill
136
—
Materiella anläggningstillgångar
303
345
Leasingavtal; nyttjanderätt
2 287
2 585
Övriga fordringar
5 004
5 570
Andelar i intressebolag och joint ventures
24 164
29 281
Derivat
459
485
Likvida medel och finansiella placeringar
10 509
6 444
Tillgångar som innehas för utdelning
4 850
—
Summa tillgångar
276 292
267 926
Eget kapital och skulder
Ofördelade poster:
Eget kapital
106 491
101 735
Leasingskuld
2 295
2 593
Uppskjuten skatteskuld
18 046
17 159
Räntebärande skulder
143 307
138 851
Derivat
1 044
1 341
Ej räntebärande skulder
5 108
6 246
Summa eget kapital och skulder
276 292
267 926
Investeringar (inklusive bolagsförvärv)
Kommersiella fastigheter
11
61
662
1 444
1 611
3 348
—
—
3 330
1 089
895
1 312
1 262
311
7 771
7 565
Bostadsfastigheter
2 382
1 089
50
55
368
65
67
172
85
78
1 188
348
40
46
4 181
1 854
Förvaltnings fastigheter
2 393
1 150
712
1 500
1 980
3 413
67
172
3 415
1 167
2 083
1 660
1 302
357
11 953
9 419
Exploateringsfastigheter
—
—
13
19
414
557
2
1
—
—
—
—
—
—
429
577
Totalt fastighetsbestånd
2 393
1 150
725
1 519
2 393
3 970
69
173
3 415
1 167
2 083
1 660
1 302
357
12 381
9 996
Koncernen har sitt säte i Sverige. Intäkter från externa kunder i Sverige uppgår till 6 534 Mkr (5 816), i Danmark till 1 220 Mkr (1 198), i Finland till 4 983 Mkr (4 888),
i Norge till 804 Mkr (781) och i andra länder till 180 Mkr (193). Summa anläggningstillgångar, andra än finansiella instrument och uppskjutna skattefordringar som
är loka liserade i Sverige uppgår till 112 408 Mkr (106 847), i Danmark till 25 528 Mkr (26 003), i Finland till 76 162 Mkr (76 673), i Norge till 12 472 Mkr (11 433) och
i andra länder till 2 313 Mkr (2 605). För detaljerad information om externa kunder per land, se not 3, Intäkternas fördelning.
121 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
NOT 3
INTÄKTERNAS FÖRDELNING
REDOVISNINGSPRINCIP
Koncernen – Hyresintäkter och serviceintäkter
Hyresintäkter avser intäkter från leasingavtal där koncernen är leasegivare. I hyres-
intäkter ingår hyra, tillägg för investeringar och fastighetsskatt samt övriga tilläggs-
debiteringar såsom värme, vatten, kyla, sophantering etc då dessa inte bedömts
väsentliga för att särredovisas. Både hyresintäkter och tilläggsdebiteringar redo visas
linjärt i koncernens resultaträkning baserat på villkoren i leasingavtalet. Den samman-
lagda kostnaden för lämnade rabatter redovisas som en minskning av hyres intäkterna
linjärt över leasingperioden. Hyresintäkter och tilläggsdebiteringar som betalas i för-
skott redovisas som förutbetalda intäkter i balansräkningen.
Koncernen – Intäkter från försäljning av förvaltningsfastigheter
och exploateringsfastigheter
För principer avseende intäkter och resultat från försäljning av förvaltnings fastigheter
och försäljning av exploateringsfastigheter, se not 12, Förvaltnings fastigheter samt
not 16, Exploateringsfastigheter.
Moderbolaget – Tjänsteuppdrag
Moderbolagets nettoomsättning består av förvaltningstjänster gentemot dotter-
bolag och intressebolag. Dessa intäkter redovisas i den period de avser.
Ingen fördelning görs mellan hyresintäkter och intäkter från kontrakt med kunder då
dessa intäkter inte är väsentliga. Kategorier av hyresintäkter som presenteras nedan
inkluderar serviceintäkter.
Moderbolaget
Mkr
2025
2024
2025
2024
Hyresintäkter
13 721
12 876
—
—
Tjänsteuppdrag
—
—
587
527
Summa
13 721
12 876
587
527
Hyresintäkter fördelat på länder
Koncernen
Mkr
2025
2024
Sverige
6 534
5 816
Danmark
1 220
1 198
Finland
4 983
4 888
Norge
804
781
Tyskland
62
64
Storbritannien
119
128
Summa
13 721
12 876
Hyresintäkter fördelat på fastighetskategori
Koncernen
Mkr
2025
2024
Bostäder
7 123
6 843
Kontor
1 862
1 853
Handel
2 109
1 746
Industri/Logistik
1 055
959
Övrigt
1 552
1 461
Projekt för egen förvaltning
20
14
Summa
13 721
12 876
Hyresintäkter fördelat på regioner
Koncernen
Mkr
2025
2024
Helsingfors
3 037
3 028
Stockholm
1 955
1 947
Göteborg
2 560
2 299
Köpenhamn
1 220
1 198
Syd
1 157
895
Öst
2 423
2 197
Norr
1 370
1 312
Summa
13 721
12 876
NOT 4
ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER
REDOVISNINGSPRINCIP
Ersättningar till anställda
Kortfristiga ersättningar
Ersättningar till anställda beräknas utan diskontering och redovisas som kostnad när
de relaterade tjänsterna erhålls.
Pensioner
Pensionsplaner klassificeras som antingen avgiftsbestämda eller förmånsbestämda.
Till övervägande del är planerna avgiftsbestämda. Endast i undantagsfall förekommer
förmånsbestämda planer.
Avgiftsbestämda planer
För avgiftsbestämda pensionsplaner betalar koncernen avgifter till privat admini-
strerade pensionsförsäkringsplaner. Koncernen har inga ytterligare betalningsförplik-
telser när avgifterna väl är betalda, dvs det är individen som står risken. Avgifterna
redovisas som personalkostnader när de förfaller till betalning. Förutbetalda avgifter
redovisas som en tillgång i den utsträckning som kontant återbetalning eller minsk-
ning av framtida betalningar kan komma koncernen tillgodo.
Ersättningar vid uppsägning
En avsättning redovisas i samband med uppsägningar av personal endast om före-
taget är bevisligen förpliktigat att avsluta en anställning före den normala tidpunkten
eller när ersättningar lämnas som ett erbjudande för att uppmuntra frivillig avgång.
Koncernen hade per årsskiftet 1 151 anställda (1 058), varav 451 kvinnor (428).
I moderbolaget var antalet anställda per årsskiftet 476 (424), varav 156 kvinnor (144).
Under 2025 hade moderbolaget 6 styrelseledamöter (5) inklusive ord förande,
varav 2 kvinnor (1). Moderbolaget hade 5 ledande befattningshavare (5), varav 3
kvinnor (3).
Medelantal anställda med geografisk fördelning per land
Moderbolaget
2025
2024
2025
2024
Medelantalet anställda totalt
1 086
1 040
426
397
– varav kvinnor
427
417
138
131
– varav män
660
622
288
266
– varav Sverige (varav män)
572
(378)
541
(356)
426
(288)
397
(266)
– varav Danmark (varav män)
117
(61)
95
(50)
—
—
– varav Finland (varav män)
371
(198)
378
(195)
—
—
– varav Norge (varav män)
26
(21)
26
(21)
—
—
122 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Forts. Not 4 Anställda och personalkostnader
Löner, arvoden och förmåner
Moderbolaget
Mkr
2025
2024
2025
2024
Styrelseordförande
1)
1,3
1,2
0,4
0,2
Övriga styrelseledamöter
2,0
2,4
0,7
0,4
Verkställande direktör
1)
Grundlön
21,8
17,6
0,9
0,9
Förmåner
2,2
1,6
0,0
—
Vice verkställande direktör
1)
Grundlön
3,1
3,5
0,7
0,7
Förmåner
0,0
0,0
0,0
—
Övriga ledande
befattnings havare
Grundlön
29,7
23,3
5,1
5,0
Förmåner
2,3
1,1
0,2
0,2
Övriga anställda
Grundlön
634,2
617,4
246,0
228,0
Förmåner
19,4
16,8
3,6
3,9
Summa
716,1
684,9
257,7
239,3
1) Inkluderar samtliga styrelseordförande, verkställande direktörer samt vice verkställande
direktörer inom koncernen.
Lagstadgade sociala kostnader inklusive löneskatt
Moderbolaget
Mkr
2025
2024
2025
2024
Styrelsen
1)
1,8
0,4
0,2
0,1
Verkställande direktör
1)
4,6
4,5
0,4
0,4
Vice verkställande direktör
1)
0,2
0,2
0,2
0,2
Övriga ledande
befattnings havare
7,8
7,1
1,8
1,7
Övriga anställda
165,5
174,4
82,8
77,3
Summa
180,0
186,6
85,4
79,7
1) Inkluderar samtliga styrelser, verkställande direktörer samt vice verkställande direktörer
inom koncernen .
Avtalsenliga pensionskostnader
Moderbolaget
Mkr
2025
2024
2025
2024
Verkställande direktör
1)
1,4
1,5
0,3
0,3
Vice verkställande direktör
1)
0,3
0,3
0,0
—
Övriga ledande
befattnings havare
2,3
2,0
0,4
0,4
Övriga anställda
47,3
53,5
20,0
19,3
Summa
51,3
57,3
20,8
20,0
Totala personalkostnader
947,4
928,8
363,8
339,0
1) Inkluderar samtliga verkställande direktörer och vice verkställande direktörer
inom koncernen .
Ledande befattningshavares ersättningar och övriga förmåner under året
2025-01-01–2025-12-31
2024-01-01–2024-12-31
Grundlön Pensions- Grundlön Pensions-
Mkr
styrelse arvode
Förmåner
kostnad
Summa
styrelse arvode
Förmåner
kostnad
Summa
Styrelsens ordförande Sten Dunér
0,4
—
—
0,4
0,1
—
—
0,1
Styrelsens ordförande Christina Rogestam (jan–maj 2024)
—
—
—
—
0,1
—
—
0,1
Styrelseledamot Fredrik Svensson
0,2
—
—
0,2
0,1
—
—
0,1
Styrelseledamot Sten Dunér (jan–maj 2024)
—
—
—
—
0,1
—
—
0,1
Styrelseledamot Anders Wennergren
0,2
—
—
0,2
0,1
—
—
0,1
Styrelseledamot Carin Kindbom
0,2
—
—
0,2
0,1
—
—
0,1
Styrelseledamot Carina Edblad (maj–dec 2025)
0,1
—
—
0,1
—
—
—
—
Verkställande direktör
0,9
0,0
0,3
1,2
0,9
—
0,3
1,2
Vice verkställande direktör
0,7
0,0
0,0
0,7
0,7
—
—
0,7
Ledningsgruppen, 3 personer (3 personer)
5,1
0,2
0,4
5,7
5,0
0,2
0,4
5,6
Summa
7,8
0,2
0,8
8,8
7,2
0,2
0,7
8,1
Ingen rörlig ersättning utgår för någon av bolagets ledande befattningshavare.
Ett förmånsbestämt pensionsavtal är tecknat med VD som innebär att ett belopp om
1,3 Mkr (0,9) årligen kommer att utbetalas till VD från 55 till 65 års ålder. Framtida
ut betalningar begränsas enligt avtal av stiftelsens tillgångar. Betalningarna är inte
beroende av framtida tjänstgöring. Nuvärdet av utfästelsen uppgick till 8,3 Mkr (6,8).
Utfästelsen har tryggats genom en avsättning till pensionsstiftelse, vars förvaltnings-
tillgångar uppgick till 8,3 Mkr (6,8). Värdet av pensionsutfästelsen har beräknats i
enlighet med tryggandelagen, vilket inte överensstämmer med IAS 19. Skillnaden i
kostnad enligt de två beräkningsgrunderna är emellertid inte väsentlig.
Ledande befattningshavares ersättningar följer de riktlinjer som beslutades vid
senaste årsstämman. Ersättningen ska vara marknadsmässig och konkurrens kraftig.
Ersättningen ska utgå i form av fast lön. Pensionsvillkoren ska vara marknadsmässiga
och baseras på avgiftsbestämda pensionslösningar. Övriga förmåner avser bilförmån.
Uppsägningslön och avgångsvederlag ska sammantaget inte överstiga 18 månader.
VD:s lön och förmåner fastställs av styrelsen. För andra ledande befattningshavare
fastställs löner och förmåner av VD. Vid uppsägning av VD gäller en ömsesidig upp-
sägningstid om sex månader. Vid uppsägning från bolagets sida utgår 12 månaders
avgångsvederlag (ej pensions- eller semesterlönegrundande). För övriga i lednings-
gruppen gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex månader. Inget avgångsveder-
lag utgår.
Styrelsen har rätt att frångå av årsstämman beslutade riktlinjer för ersättning till
ledande befattningshavare, om det finns särskilda skäl .
123 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
NOT 5
ERSÄTTNING TILL REVISORER
Med revisionsuppdraget avses granskning av årsredovisningen och bok föringen
samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Dessutom ingår övriga
arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning
eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genom-
förandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är konsultation. Kostnader för
revision ingår i koncerngemensamma kostnader, vilka utdebiteras dotterbolagen.
Moderbolaget
Mkr
2025
2024
2025
2024
PwC
Revisionsuppdraget
17,6
15,3
6,9
5,9
– varav till Öhrlings Price-
waterhouseCoopers AB
6,9
5,9
6,9
5,9
Revisionsverksamhet utöver
revisionsuppdraget
3,4
2,8
3,2
2,3
– varav till Öhrlings Price-
waterhouseCoopers AB
3,2
2,3
3,2
2,3
Skatterådgivning
1,1
0,6
0,3
0,2
– varav till Öhrlings Price-
waterhouseCoopers AB
0,3
0,2
0,3
0,2
Övriga tjänster
0,6
0,4
—
—
– varav till Öhrlings Price-
waterhouseCoopers AB
—
—
—
—
Deloitte
Revisionsuppdraget
2,8
2,4
—
—
Övriga tjänster
1,4
0,6
—
—
EY
Revisionsuppdraget
0,1
0,7
—
—
Revisionsverksamhet utöver
revisionsuppdraget
—
0,0
—
—
Skatterådgivning
—
—
—
—
Övriga tjänster
—
0,2
—
—
Övriga revisionsbolag
Revisionsuppdraget
1,1
0,9
—
—
Skatterådgivning
0,1
0,1
—
—
Övriga tjänster
0,1
0,0
—
—
Summa
28,4
24,2
10,4
8,4
NOT 6
RÖRELSENS KOSTNADER FÖRDELADE PÅ
FUNKTIONER OCH KOSTNADSSLAG
REDOVISNINGSPRINCIP
Fastighetskostnader
Koncernens fastighetskostnader utgörs av kostnader som uppkommer i samband
med fastighetsförvaltning såsom media (el, fjärrvärme, kyla, gas, vatten), fastighets-
skötsel, renhållning, reparationer, underhåll, fastighetsskatt och övriga driftkostnader.
Fastighetskostnaderna redovisas i den period de avser.
Förvaltnings- och administrationskostnader
Förvaltnings- och administrationskostnader utgörs av koncernens administrations-
kostnader såsom personal-, kontors-, lokal-, IT-, konsult- och marknadsföringskost-
nader samt avskrivningar på inventarier. Kostnaderna redovisas i den period de
avser.
Koncernen, Mkr
2025
2024
Fastighetskostnader
3 407
3 263
Förvaltnings- och administrationskostnader
1 160
1 080
Summa
4 567
4 343
Koncernen, Mkr
2025
2024
Personalkostnader
947
929
Avskrivningar
95
97
Mediakostnader
1 116
1 073
Fastighetsskatt
512
493
Underhåll och övriga kostnader
1)
1 897
1 752
Summa
4 567
4 343
1) Avser driftskostnader och administration exklusive personalkostnader .
NOT 7
SPECIFIKATION AV FASTIGHETSKOSTNADER
Koncernen, Mkr
2025
2024
Drifts- och underhålls kostnader
1)
1 779
1 697
Mediakostnader
2)
1 116
1 073
Fastighetsskatt
512
493
Summa
3 407
3 263
1) Driftskostnader inkluderar personalkostnader avseende fastighetsskötsel.
2) Inkluderar avskrivningar av vindkraftverk.
124 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
NOT 8
LEASING
REDOVISNINGSPRINCIPER
– LEASINGAVTAL DÄR KONCERNEN ÄR LEASEGIVARE
Leasing där en väsentlig del av riskerna och fördelarna med ägande behålls av lease-
givaren klassificeras som operationell leasing. Leasingbetalningar som erhålles
under leasingperioden intäktsförs i rapporten över totalresultat linjärt över leasing-
perioden.
Leasingavtal där i allt väsentligt de ekonomiska risker och fördelar som förknippas
med ägandet övergår från leasegivaren till leasetagaren, klassificeras som finansiell
leasing. Vid leasingperiodens början redovisas finansiell leasing i balansräkningen
till det lägre av leasingobjektets verkliga värde och nuvärdet av minimilease-
avgifterna.
För närvarande innehar koncernen endast leasingavtal som klassificeras som
operationella leasingavtal.
Koncernen hyr ut sina förvaltningsfastigheter enligt operationella leasingavtal. De
framtida icke uppsägningsbara leasingbetalningarna är som följer i tabellen nedan.
Normalt tecknas kommersiella hyreskontrakt på 3–5 år med en uppsägnings-
tid om 9 månader. Bostadshyresavtal löper normalt med en uppsägningstid om
3 månader.
Den genomsnittliga kontraktslängden i portföljens kommersiella kontrakt uppgick
till 6,7 år (6,8).
Koncernen, Mkr
2025
2024
Bostäder, parkering, garage (inom ett år)
7 067
7 091
Kommersiella lokaler
Inom ett år
6 733
6 709
1–5 år
19 849
19 625
>5 år
20 721
21 099
Summa
54 370
54 524
REDOVISNINGSPRINCIPER
– LEASINGAVTAL DÄR KONCERNEN ÄR LEASETAGARE
Redovisningsprinciper för koncernen
Koncernens leasingavtal består i allt väsentligt av tomträttsavtal och arrendeavtal.
Därutöver återfinns ett antal leasingkontrakt som avser hyra av kontor inom koncer-
nen. Utöver dessa leasingavtal finns mindre leasingavtal i form av leasing av bilar
och kontorsutrustning m.m. Dessa leasingavtal har koncernen definierat som avtal
där den underliggande tillgången har lågt värde. För dessa avtal har det praktiska
undantaget i IFRS 16 tillämpats vilket innebär att leasingavgiften redovisas som en
kostnad linjärt över leasingperioden i resultaträkningen och ingen nyttjande rätts-
tillgång eller leasing skuld redovisas således i balansräkningen. Inga leasingavtal
kortare än 12 månader (korttidsleasingavtal) återfinns i koncernen.
En nyttjanderättstillgång och en leasingskuld redovisas i balansräkningen hänför-
liga till samtliga leasingavtal som inte definierats som avtal där den underliggande
tillgången har lågt värde.
Tomträtter och arrendeavtal
Tomträtter och arrendeavtal betraktas som eviga hyresavtal och redovisas till verk-
ligt värde. Nyttjanderättstillgången kommer därmed inte att skrivas av utan värdet
på denna kvarstår tills omförhandling sker av respektive tomträttsavgäld. Nyttjande-
rättstillgångar hänförliga till tomträttsavtal utgör per definition en del av förvaltnings-
fastigheternas värde, koncernen har dock valt att redovisa dessa på en separat rad i
balansräkningen i posten ”Leasingavtal; nyttjanderätt”. En långfristig skuld redovisas
i balansräkningen i posten ”Leasingskuld” motsvarade värdet på nyttjanderättstill-
gången. Leasingskulden amorteras inte utan värdet är oförändrat fram till omför-
handling av respektive tomträttsavgäld. Leasingavtalen redovisas som nyttjande-
rätter respektive leasingskuld den dag som den leasade tillgången finns tillgänglig
för an vändning av koncernen vilket normalt sker på tillträdesdagen för fastigheten.
I resultaträkningen redovisas kostnaden för tomträttsavgälder i sin helhet som en
finansiell kostnad då dessa bedöms utgöra ränta enligt IFRS 16.
Hyra av kontorslokal
För samtliga leasingavtal redovisas en nyttjanderättstillgång och en motsvarande
leasingskuld den dagen som den leasade tillgången finns tillgänglig för användning
av koncernen. Leasingskulden inkluderar nuvärdet av leasingbetalningar i form av
fasta avgifter. Vid värdering av skulden inkluderas förlängningsoptioner om det är
mycket sannolikt att dessa kommer att utnyttjas.
Varje leasingbetalning fördelas mellan amortering av skulden och finansiell kostnad.
Den finansiella kostnaden ska fördelas över leasingperioden så att varje redovis-
ningsperiod belastas med ett belopp som motsvarar en fast räntesats för den under
respektive period redovisade skulden.
Nyttjanderättstillgångar redovisas initialt till anskaffningsvärde och inkluderar
följande:
• Initialt värde på leasingskulden
• Leasingavgifter som betalas vid eller före ingången av leasingperioden
• Initiala direkta utgifter
• Utgifter för att återställa tillgången i det skick som föreskrivs i leasing-
avtalets villkor
Nyttjanderättstillgångar skrivs av linjärt över det kortare av tillgångens nyttjande-
period och leasingavtalets längd. Leasingavtalen löper på perioder om 2–10 år men
optioner att förlänga eller säga upp avtal finns.
Redovisning i efterföljande perioder
Leasingskulden omvärderas om det sker några ändringar i leasingavtalet eller om det
sker ändringar i kassaflödet som är baserade på de ursprungliga kontraktsvillkoren.
Förändringar i kassaflöden baserade på ursprungliga kontraktsvillkor uppstår när
koncernen ändrar sin initiala bedömning huruvida optioner för förlängning och/eller
uppsägning kommer att nyttjas, det sker förändringar i tidigare bedömningar ifall en
köpoption kommer att nyttjas eller leasingavgifter ändras på grund av förändringar i
index eller ränta. En omvärdering av leasingskulden leder till en motsvarande juste-
ring av nyttjanderättstillgången. Om det redovisade värdet på nyttjanderättstill-
gången redan har reducerats till noll, redovisas den återstående omvärderingen i
resultaträkningen. Nyttjanderättstillgången nedskrivningsprövas närhelst händelser
eller förändringar i förutsättningar indikerar att det redovisade värdet för en tillgång
inte kan återvinnas.
Redovisningsprinciper för moderbolaget
Moderbolaget har i allt väsentligt leasingavtal avseende bilar. IFRS 16 tillämpas inte
i moderbolaget utan istället tillämpas RFR 2, (IFRS 16 Leasingavtal p. 2-12). I de fall
moderföretaget är leasetagare innebär det att leasingavgifterna redovisas som en
kostnad linjärt över leasingperioden. Kostnaden för leasingavtal redovisas i posten
”Administrationskostnader”. Nyttjanderätten och leasingskulden redovisas således
inte i balansräkningen.
125 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Forts. Not 8 Leasing
Koncernen
Leasingavtal; nyttjanderätt
2025-12-31
2024-12-31
Tomträtter/arrendeavtal
2 198
2 538
Kontorslokal
60
37
Bilar
29
10
Summa
2 287
2 585
Leasingskuld
Långfristig leasingskuld
2 229
2 527
Kortfristig leasingskuld
66
66
Summa
2 295
2 593
Tomträttsavtal
Nyttjanderättstillgångar – tomträtter är per definition en del av förvaltningsfastig-
heternas värde. Koncernen har valt att redovisa upplysningar kopplade till nyttjande-
rättstillgångar – tomträtter separat från övriga upplysningar om förvaltningsfastig-
heterna både i noter och i balansräkningen. I balansräkningen ingår tomträtter i
posten ”Leasingavtal; nyttjanderätt” För upplysning om övriga förvaltningsfastig heter
se not 12, Förvaltningsfastigheter. Förändring av nyttjanderättstillgången hänförlig
till tomträtter framgår i nedan tabell:
Koncernen
Nyttjanderättstillgångar – tomträtter
2025
2024
Periodens början
2 538
2 055
Förvärv
70
193
Försäljning
–389
–1
Förändring av tomträttsavgäld och effekt av
förändrade valutakurser
–21
291
Verkligt värde tomträtter vid periodens slut
2 198
2 538
Leasingskuld hänförlig till tomträtter uppgår till 2 202 Mkr (2 542) och redovisas som
leasingskuld under posten långfristiga skulder med 2 154 Mkr (2 493) och kortfristiga
skulder med 47 Mkr (49).
Hyra av lokal
Nyttjanderättstillgångar avseende hyra av lokal uppgår till 60 Mkr (37). Förändring av
nyttjanderättstillgångar kopplade till kontorslokaler, inklusive effekt av förändrade
valutakurser, uppgår under året till 24 Mkr (–10).
Leasingavtalen löper på perioder om 2–10 år men optioner att förlänga eller säga
upp avtal finns.
Leasing av bilar
Nyttjanderättstillgångar avseende leasing av bilar uppgår till 29 Mkr (10). Förändring
av nyttjanderättstillgångar kopplade till bilar, inklusive effekt av förändrade valuta-
kurser, uppgår under året till 19 Mkr (10).
Koncernen
Upplysningar om samtliga leasingavtal
2025
2024
I resultaträkningen redovisas följande belopp
relaterade till leasingavtal:
Förvaltnings- och administrationskostnader
Avskrivningar på nyttjanderätter (kontorslokal/bilar)
–17
–15
Summa
–17
–15
Finansiella kostnader
Räntekostnader hyra av lokal
–1
–1
Räntekostnader leasing av bilar
–1
–0
Räntekostnader tomträttsavgäld
–92
–102
Summa
–93
–103
Det totala kassaflödet avseende leasingavtal var –123 Mkr (–130), varav amortering av
leasingskuld uppgick till –27 Mkr (–24).
För information om leasingskuldens förfallotid kopplad till hyra av lokal se not 22,
Finansiell riskhantering.
Den del av leasingskulden som hänför sig till tomträtter utgörs av avtalsenliga
odiskonterade kassaflöden av årliga tomträttsavgälder om –92 Mkr (–102) som betalas
årligen i evig tid. Den årliga tomträttsavgälden som ska betalas kommer i framtiden
att påverkas av ändringar i tomträttsavgälden.
126 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
NOT 9
FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER
REDOVISNINGSPRINCIP
Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bankmedel och ford-
ringar samt räntekostnader på skulder samt övriga finansrelaterade poster.
Ränteintäkter på fordringar och räntekostnader på skulder beräknas med tillämp-
ning av effektivräntemetoden. Effektivräntan är den ränta som gör att nuvärdet av
alla framtida in- och utbetalningar under räntebindningstiden blir lika med det redo-
visade värdet av fordran eller skulden. Ränteintäkter respektive räntekostnader
inkluderar periodiserade belopp av transaktionskostnader och eventuella rabatter,
premier och andra skillnader mellan det ursprungligen redovisade värdet av fordran
respektive skuld och det belopp som regleras vid förfall. Räntekomponenten i finan-
siella leasingbetalningar är redovisad i koncernens rapport över totalresultatet
genom tillämpning av effektivränte metoden.
Lånekostnader som är direkt hänförbara till produktion av en tillgång och som tar
betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning inklu-
deras i tillgångens anskaffningsvärde. Aktivering av lånekostnader sker under förut-
sättningen att det är troligt att det kommer att leda till framtida ekonomiska fördelar
och kostnaderna kan mätas på ett tillförlitligt sätt.
Finansiella intäkter
Moderbolaget
Mkr
2025
2024
2025
2024
Ränteintäkter
1)
264
499
107
170
Ränteintäkter, dotterbolag
—
—
3 958
4 893
Övriga finansiella intäkter
2)
180
398
1 389
290
Valutakursdifferenser
3)
—
—
1 272
—
Summa
444
897
6 725
5 353
1) Ränteintäkter är huvudsakligen hänförbara till fordringar på intressebolag.
2) Övriga finansiella intäkter avser huvudsakligen vinst på de under året återköpta
obligationerna, samt utdelningar.
3) Redovisade valutakursdifferenser avser i huvudsak omräkning av euroobligationer,
som ur ett koncernperspektiv används för säkring av nettoinvesteringar i utlandet.
Även moderbolaget tillämpar säkring av nettoinvesteringar i utlandet avseende delar
av bolagets euroobligationer.
Finansiella kostnader
Moderbolaget
Mkr
2025
2024
2025
2024
Räntekostnader, lån
1)
4 332
5 028
1 722
1 683
Ränteintäkter och
räntekostnader, räntederivat
–205
–663
–92
–469
Räntekostnader, dotterbolag
—
—
868
1 272
Leasingkostnad/
tomträtts avgäld
93
103
—
—
Finansiella kostnader
konvertibelt skuldebrev
244
252
244
252
Övriga finansiella kostnader
2)
215
256
493
774
Valutakursdifferenser
3)
—
—
—
1 927
Summa
4 680
4 976
3 235
5 438
1) Under året har 98 Mkr (123) i räntor aktiverats avseende investeringar i fastighetsbeståndet,
den aktiverade räntan har baserats på en genomsnittligt vägd upplåningskostnad för kon-
cernen inklusive ett riskpremiepåslag och uppgick till 3,73% (5,23). Aktiveringarna avser i
huvudsak koncernens exploateringsfastigheter.
2) Övriga finansiella kostnader i moderbolaget uppgick till 493 Mkr (774), varav nedskrivning
av andelar i intressebolag och joint ventures uppgick till 395 Mkr (593) och avser nedskriv-
ning av Entra ASA, Fastighets AB Centur samt HOMEstate AB. Realiserade- och orealise-
rade värdeförändringar på börsnoterade aktier ingår i koncernen med 84 Mkr (69).
3) Redovisade valutakursdifferenser avser i huvudsak omräkning av euroobligationer, som ur
ett koncernperspektiv används för säkring av nettoinvesteringar i utlandet. Även moder-
bolaget tillämpar säkring av nettoinvesteringar i utlandet avseende delar av bolagets
euroobligationer.
NOT 10
INKOMSTSKATT
REDOVISNINGSPRINCIP
Koncernen – Skatter
Inkomstskatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Inkomstskatt redovisas i
resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas i övrigt totalresultat
eller direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i övrigt total-
resultat eller i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avse-
ende aktuellt år, med tillämpning av de skattesatser som är beslutade eller i praktiken
beslutade per balansdagen. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidi-
gare perioder.
Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i
temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och
skulder. Följande temporära skillnader beaktas inte; för temporär skillnad som upp-
kommit vid första redovisningen av goodwill, första redovisningen av tillgångar och
skulder som inte är rörelseförvärv och vid tidpunkten för transaktionen inte påverkar
vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat. Vidare beaktas inte heller temporära
skillnader hänförliga till andelar i dotterbolag som inte förväntas bli återförda inom
överskådlig framtid. Värderingen av uppskjuten skatt baserar sig på hur redovisade
värden på tillgångar eller skulder förväntas bli realiserade eller reglerade. Uppskjuten
skatt beräknas med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade
eller i praktiken beslutade per balansdagen. Uppskjutna skattefordringar och skatte-
skulder nettoredovisas om dessa gäller samma skatteverk (land).
Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och
underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att
kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre
bedöms sannolikt att de kan utnyttjas.
När förvärv sker av ett bolag utgör förvärvet antingen ett förvärv av rörelse eller
förvärv av tillgång. Ett förvärv av tillgång identifieras om det förvärvade bolaget
endast äger en eller flera fastigheter. Till dessa fastigheter finns hyreskontrakt, men
det finns ingen personal anställd i bolaget som kan bedriva rörelse. Vid redovisning
som ett förvärv av tillgång redovisas ingen uppskjuten skatt. Samtliga av Balders
genomförda förvärv under året har klassificerats som förvärv av tillgång, varför
ingen uppskjuten skatt redovisas hänförlig till fastigheter avseende dessa förvärv.
Moderbolaget – Skatter
I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld.
I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten
skatteskuld och eget kapital.
127 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Forts. Not 10 Inkomstskatt
UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR
Uppskjuten skatt
Balder förfogar över förlustavdrag, vilka enligt gällande skatteregler bedöms kunna
utnyttjas mot framtida vinster. Balder kan dock inte lämna några garantier för att
dagens eller nya skatteregler inte innebär begränsningar i möjlig heterna att utnyttja
underskottsavdragen. Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedömning av
sannolikheten att underskotten kan utnyttjas i fram tiden samt vid vilken tidpunkt.
Fastställda underskott som med hög säkerhet kan nyttjas mot framtida vinster utgör
underlag för beräkning av uppskjuten skattefordran. Vid tillgångsförvärv redovisas
ingen uppskjuten skatt hänförlig till förvärvet.
Koncernen
Mkr
2025
2024
Aktuell skatt fördelat på länder
Sverige
–220
–40
Danmark
–118
–113
Finland
–210
–169
Norge
–24
–21
Storbritannien
–4
–5
Tyskland
–2
–3
Summa
–577
–352
Aktuell skatt hänförligt till
Moderbolagets aktieägare
–500
–286
Innehav utan bestämmande inflytande
–77
–66
–577
–352
Redovisat i resultaträkningen
Moderbolaget
Mkr
2025
2024
2025
2024
Aktuell skattekostnad (–)/skatteintäkt (+)
Aktuell skatt
–577
–352
–0
–0
Uppskjuten skattekostnad (–)/skatteintäkt (+)
Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastigheter
–938
–311
—
—
Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på derivat
11
–45
12
–40
Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader finansiella placeringar
—
—
—
—
Uppskjuten skatt vid förändring av underskottsavdrag
78
114
—
—
Förändring av övriga temporära skillnader
–164
–453
—
—
Summa uppskjuten skatt
–1 013
–694
12
–40
Totalt redovisad skatt
–1 591
–1 045
12
–40
Avstämning av effektiv skatt
Koncernen, Mkr
2025,
%
2025
2024,
%
2024
Resultat före skatt
9 582
4 686
Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget
20,6
–1 974
20,6
–965
Skillnad mellan skattemässigt och redovisat resultat vid försäljning av fastighet
–1,6
157
–0,8
38
Skatt på andel i resultat från intressebolag och joint ventures
–3,8
363
–3,9
185
Skatt hänförlig till tidigare år
–0,0
5
0,5
–22
Skillnad i utländska skattesatser
0,3
–25
0,1
–5
Värderade underskott
–0,1
11
–0,2
12
Ej skattepliktiga intäkter/ej avdragsgilla kostnader etc.
1,3
–127
6,1
–287
Redovisad effektiv skatt
16,6
–1 591
22,3
–1 045
Moderbolaget, Mkr 2025, % 2025 2024, % 2024
Resultat före skatt 3 843 2 329
Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget 20,6 –792 20,6 –480
Ej skattepliktiga intäkter/ej avdragsgilla kostnader etc. –6,0 232 –9,9 231
Skattefri utdelning –14,9 571 –8,9 208
Skatt hänförlig till tidigare år 0,0 –0 0,0 –0
Redovisad effektiv skatt –0,3 12 1,7 –40
128 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Forts. Not 10 Inkomstskatt
Redovisad i balansräkningen
Uppskjuten skattefordran och skatteskuld
Uppskjuten Uppskjuten
Koncernen 2025, Mkr skattefordran
skatteskuld
Netto
Uppskjuten skattefordran och
skatteskuld hänför sig till följande:
Fastigheter
—
–17 232
–17 232
Derivat
—
–105
–105
Underskottsavdrag
349
—
349
Övriga temporära skillnader
—
–1 058
–1 058
Kvittning
–349
349
—
Summa
—
–18 046
–18 046
Moderbolaget 2025, Mkr
Uppskjuten
skattefordran
Uppskjuten
skatteskuld Netto
Uppskjuten skattefordran och
skatteskuld hänför sig till följande:
Derivat — –66 –66
Summa — –66 –66
Inga underskottsavdrag föreligger.
Koncernen
Mkr
2025
2024
Förfallostruktur för underskottsavdrag
Förfaller inom 1–5 år
—
—
Förfaller efter 5 år
—
—
Ingen förfallodag
1 649
1 485
Summa
1 649
1 485
Inga ej aktiverade taxerade underskottsavdrag föreligger. Värderade underskott
uppgår till 1 649 Mkr (1 485), vilka kan utnyttjas för att reducera framtida beskatt-
ningsbara inkomster. Vid utgången av året fanns ej redovisade skattefordringar
avseende ej utnyttjade ränteavdrag om 5 414 Mkr (4 603).
Förändring av uppskjuten skatt i temporära skillnader och underskottsavdrag
Valuta, förvärv och
avyttring av bolag
samt poster redo-
Balans per Redovisat i visade över övrigt Balans per
Koncernen, Mkr 2025-01-01 resultat räkningen totalresultat 2025-12-31
Fastigheter
–16 787
–938
494
–17 232
Derivat
–122
11
6
–105
Aktivering av värdet av underskottsavdrag
314
78
–43
349
Övriga temporära skillnader
–563
–164
–331
–1 058
Summa
–17 159
–1 013
126
–18 046
Valuta, förvärv och
avyttring av bolag
samt poster redo-
Balans per Redovisat i visade över övrigt Balans per
Koncernen, Mkr 2024-01-01 resultat räkningen totalresultat 2024-12-31
Fastigheter
–16 203
–311
–273
–16 787
Derivat
–93
–45
15
–122
Aktivering av värdet av underskottsavdrag
219
114
–19
314
Övriga temporära skillnader
–195
–453
84
–563
Summa
–16 272
–694
–193
–17 159
Moderbolaget, Mkr
Balans per
2025-01-01
Redovisat i
resultat räkningen
Balans per
2025-12-31
Derivat –77 12 –66
Summa –77 12 –66
Moderbolaget, Mkr
Balans per
2024-01-01
Redovisat i
resultat räkningen
Balans per
2024-12-31
Derivat –37 –40 –77
Summa –37 –40 –77
129 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
NOT 11
RESULTAT PER AKTIE
REDOVISNINGSPRINCIP
Resultat per aktie före utspädning beräknas genom att årets resultat hänförligt till
moderbolagets aktieägare divideras med moderbolagets vägda genomsnittliga antal
utestående aktier för räkenskapsåret. Resultat per aktie efter utspädning beräknas
genom att årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare divideras med det
vägda genomsnittliga antalet utestående aktier efter utspädning.
Bolagets konvertibla skuldebrev påverkar beräkning av resultat per aktie efter
utspädning. Resultat per aktie efter utspädning beräknas med antagandet om att
konvertering kommer att ske oaktat aktuell aktiekurs vilket innebär att beräkning av
resultat per aktie efter utspädning görs med full utspädning dag ett.
Resultat per aktie har beräknats på följande sätt:
Koncernen, Mkr
2025
2024
Årets resultat hänförligt till
moderbolagets aktieägare
7 621
3 304
Resultatpåverkande effekt av konvertibel
213
–381
Årets resultat hänförligt till moderbolagets
aktieägare använt i beräkningen av resultat
efter skatt per aktie efter utspädning av
konvertibel
7 408
3 685
Vägt genomsnittligt antal aktier
Totalt antal aktier 1 januari
1 190 000 000
1 154 000 000
Effekt av återköpta egna aktier
–260 137
—
Effekt av nyemitterade aktier
—
17 360 656
Vägt genomsnittligt antal aktier vid beräkning
av resultat efter skatt per aktie före utspädning
1 189 739 863
1 171 360 656
Justering för beräkning av resultat efter skatt
per aktie efter utspädning av konvertibel
74 659 366
74 659 366
Vägt genomsnittligt antal aktier vid beräkning
av resultat efter skatt per aktie efter utspäd-
ning av konvertibel
1 264 399 229
1 246 020 022
Resultat efter skatt per aktie före utspädning, kr
6,41
2,82
Resultat efter skatt per aktie efter utspädning, kr
5,86
2,82
Resultat efter skatt per aktie efter utspädning av
konvertibel, kr
1)
5,86
2,82
1) I de fall resultatmåttet visar ett bättre utfall jämfört med utan utspädning av konvertibel
gäller resultatmåttet Resultat efter skatt per aktie efter utspädning, kr.
NOT 12
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
REDOVISNINGSPRINCIP
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter
eller värdestegring alternativt en kombination av dessa. Initialt redovisas förvalt-
ningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till förvärvet direkt hän-
förbara ut gifter och lånekostnader. Förvaltningsfastigheter redovisas enligt verkligt
värdemetoden. Det verkliga värdet baseras på interna värderingar som vid behov
stäms av med utomstående oberoende värderingsinstitut. Verkliga värden baseras
på marknadsvärden, vilket är det bedömda belopp som skulle erhållas i en transak-
tion vid värdetidpunkten mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och
som har ett intresse av att transaktionen genomförs efter sedvanlig marknadsföring
där båda parter förutsätts ha agerat insiktsfullt, klokt och utan tvång. Såväl orealise-
rade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Värderingarna
görs vid varje kvartalsskifte.
Intäkter från försäljning av fastigheter redovisas när kontrollen över fastigheten
har överförts till köparen. En verkställbar rätt till betalning uppkommer dock inte förrän
äganderätten övergått till köparen. Intäkten redovisas därför vid den tidpunkt då
äganderätten övergår till köparen. Äganderätten till fastigheten (oavsett om fastig-
heten säljs separat eller via bolag) övergår normalt på tillträdesdagen. Intäkten
värderas till det avtalsenliga transaktionspriset då ersättningen vanligen förfaller
till betalning när äganderätten har övergått.
Om koncernen påbörjar en ombyggnation av en befintlig förvaltningsfastighet
för fortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas fastigheten även fort-
sättningsvis som förvaltningsfastighet. Fastigheten redovisas enligt verkligt värde-
metoden och omklassificeras inte till materiell anläggningstillgång under ombygg-
nadstiden.
Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt
att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att
komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.
Andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer.
Avgörande för bedömningen när en tillkommande utgift läggs till det redovisade
värdet är om utgiften avser utbyten av identifierade komponenter eller delar därav,
varvid sådana utgifter aktiveras. Även i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften
till det redovisade värdet.
Den del av finansiella kostnader som avser större ny-, till- eller ombyggnation
aktiveras. Den aktiverade räntan baseras på genomsnittligt vägd upplåningskostnad
för koncernen inklusive ett riskpremiepåslag.
Exploateringsfastigheter, såsom exempelvis nyproduktion av bostadsrätter, med
avsikt att säljas ingår inte som en del av förvaltningsfastigheterna. För upp lysning
om exploateringsfastigheter, se not 16, Exploateringsfastigheter.
UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR
Förvaltningsfastigheter
Vid värdering av förvaltningsfastigheter kan uppskattningar och bedömningar
ge en betydande påverkan på koncernens redovisade resultat och ställning. Interna
värderingar av förvaltningsfastigheter, kräver bedömningar av och antaganden om
exempel vis framtida kassaflöden samt fastställande av direktavkastningskrav för
varje enskild fastighet. De gjorda bedömningarna påverkar det redovisade värdet
i balansräkningen för posten Förvaltnings fastigheter och i resultaträkningen för
posten Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, orealiserade. I samband med
avslutad affär gör Balder avstämning mot gjorda antaganden. Balder följer även
löpande genomförda relevanta fastighetstransaktioner. Interna värderingar av hela
fastighetsbeståndet genomförs vid varje kvartalsrapport. För att spegla den osäker-
het som finns i gjorda antaganden, uppskattningar och bedömningar anges normalt
ett så kallat värderingsintervall om +/– 5–10%. För att kvalitetssäkra de interna värde-
ringarna använder sig Balder av externa värderingsfirmor i syfte att externvärdera
delar av beståndet samt säkerställa parametrar och antaganden i värderingskalkyler.
De externa värderingarna har under året utförts av CBRE, Colliers, JLL och Newsec.
Avvikelserna mellan externa och interna värderingar har varit obetydliga.
Klassificering av förvärv
För varje förvärv görs en bedömning av om förvärvet ska klassificeras som ett rörelse-
förvärv eller ett tillgångsförvärv. En individuell bedömning görs av varje enskild
transaktion. Ett frivilligt koncentrationstest kan tillämpas för att förenkla bedöm-
ningen av om transaktionen inte är en verksamhet/rörelse. För samtliga årets förvärv
av fastigheter, har bedömningen inneburit att transaktionerna klassificerats som
tillgångsförvärv. Se även not 1, Redovisningsprinciper, under rubriken Konsolide-
ringsprinciper.
Koncernen, Mkr
2025
2024
Ingående verkligt värde
221 261
209 000
Förvärv
9 770
7 164
Investeringar i befintliga fastigheter och projekt
2 183
2 255
Värdeförändringar, orealiserade
2 440
–756
Avyttringar
–2 432
–298
Valutaförändring
–6 913
3 375
Omklassificering
–1 112
521
Utgående verkligt värde
225 196
221 261
130 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Forts. Not 12 Förvaltningsfastigheter
Leasingavtal; nyttjanderätt
Nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträtts- och arrendeavtal utgör per defini-
tion en del av förvaltningsfastigheternas värde. Koncernen har valt att redovisa
dessa på en separat rad i balansräkningen och även redovisa dessa separat i upp-
lysningar. Upplysningar om förändring av värdet för tomträtter återfinns i not 8,
Leasing.
Värderingsmodell
Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernens rapport över finansiell ställning till
verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i koncernens resultaträkning.
Samtliga förvaltningsfastigheter har bedömts vara i nivå 3 i värderingshierarkin
enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde. Fastigheternas verkliga värde baseras på
interna värderingar. Fastigheterna i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och
Storbritannien värderas med avkastningsmetoden.
Fastigheter under uppförande och projektfastigheter för egen förvaltning samt
koncernens byggrätter värderas till marknadsvärde reducerat med bedömd entre-
prenadutgift samt projektrisk, vilket i vissa fall sammanfaller i en värdering till anskaff-
ningskostnad. Verkligt värde är det bedömda belopp som skulle erhållas i en transak-
tion vid värdetidpunkten mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och
som har ett intresse av att transaktionen genomförs efter sedvanlig marknadsföring,
där båda parter förutsätts ha agerat insiktsfullt, klokt och utan tvång. Varje värde-
ringsobjekt värderas separat, utan hänsyn till eventuell portföljeffekt. Per boksluts-
dagen har Balder genomfört en intern värdering av hela fastighetsbeståndet.
Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är bedöm-
ningen avseende den framtida intjäningen och avkastningskravet, vilka är de tyngst
vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Intjäningen baseras på
befintliga kontrakt och mest sannolika uthyrningsscenario i respektive fastighet.
Avkastningskravet är härlett från marknadstransaktioner av likvärdiga objekt.
Fastighetsvärderingen grundar sig på observerbara och icke observerbara indata.
Observerbara indata är aktuella hyror, drifts- och underhållskostnader, planerade
investeringar och nuvarande vakansgrader. Bland de indata som kan ses som ej
observerbara är avkastningskrav samt förväntningar om hyres- och vakansnivåer.
Avkastningsmetoden
Avkastningsmetoden bygger på en nuvärdesberäkning av driftnettot under en
bestämd kalkylperiod och nuvärdesberäkning av ett restvärde vid kalkylperiodens
slut. Det vill säga framtida hyresinbetalningar minskade med bedömda drifts- och
underhållsutbetalningar samt restvärdet år tio. Bedömda hyresinbetalningar samt
drifts- och underhållsutbetalningar har härletts från befintliga hyresintäkter, drifts-
och underhållskostnader. Driftnettot marknadsanpassas genom att beakta eventu-
ella förändringar i uthyrningsgrad och uthyrningsnivåer såväl som förändringar i
drift- och underhållsutbetalningar. För att uppnå bedömd marknadshyra i respektive
fastighet krävs ibland en hyresgästanpassning, bedömt behov beaktas i dessa fall i
kalkylerna. Restvärdet beräknas genom att ett normaliserat driftnetto året efter
kalkylperiodens slut divideras med ett bedömt avkastningskrav. Kalkylräntan för dis-
kontering av driftnetton och restvärde motsvarar marknadens krav på total avkastning
och kan sägas bestå av en riskfri ränta, kompensation för inflationsförväntningar
samt kompensation för fastighetsrelaterad risk som varierar med läge, fastighetstyp,
fastighetens skick etc. Till grund för samtliga kassaflödeskalkyler har antagits en
inflation om 2%.
Under de senaste åren har den långsiktiga riskfria räntan ökat. Balder har i sina
interna värderingar använt sig av en normaliserad långsiktig riskfri ränta då bedöm-
ningen är att den riskfria räntan och avkastningskrav inte är ett 1/1-förhållande, utan
avkastningskraven rör sig långsammare och med mindre svängningar. Förändring-
arna på räntemarknaden är snabbare än på fastighetsmarknaden. Detta innebär
således att räntesvängningar inte får motsvarande effekt på avkastningskravet, både
vad gäller upp- och nedgång.
Hyresinbetalningar
Hyresutvecklingen bedöms följa inflationen med hänsyn tagen till gällande index-
klausuler i kontrakten under dess löptider. Då kontrakten löper ut sker en bedömning
om kontraktet anses bli förlängt till rådande marknadsnivå samt att risken bedöms
huruvida lokalen kan bli vakant. Vakanser bedöms utifrån gällande vakanssituation
med en successiv anpassning till bedömd marknadsmässig vakans med hänsyn till
objektets individuella förutsättningar.
Drifts- och underhållsutbetalningar
Vid bedömningen av fastighetens framtida fastighetskostnader har utfalls- och
prognosmaterial samt beräknade normaliserade kostnader använts.
Direktavkastning
Direktavkastningskravet och kalkylräntan på fastigheten är individuellt för varje fast-
ighet och baseras på transaktioner av jämförbara objekt på fastighetsmarknaden.
Viktiga faktorer vid val av avkastningskrav är läge, hyresnivå, vakansgrad och fastig-
hetens skick, således har dessa variabler ett inbördes samband. För att få en uppfatt-
ning om marknadens avkastningskrav följer Balder genomförda fastighetstransak-
tioner på marknaden. I avsaknad av transaktioner på en viss ort eller för en viss typ
av fastighet, hämtas jämförelseinformation istället från liknande ort eller liknande typ
av fastighet. I avsaknad av transaktioner baseras uppfattningen på rådande makro-
ekonomiska faktorer . Det genomsnittliga direktavkastningskravet uppgick per bok-
slutsdagen till 4,9% (4,9). Per den 31 december 2025, enligt Balders interna värde-
ring, uppgick det totala fastighetsvärdet till 225 196 Mkr (221 261). För mer
information se Förvaltnings berättelse och Känslighetsanalys på sida 34.
I tabell på nästa sida redovisas medelvärden av direktavkastningskrav per region
samt fastighetskategori.
Interna och externa värderingar
Balder redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och interna värderingar
av hela fastighetsbeståndet genomförs vid varje kvartalsrapport. Marknadsvärde-
bedömningar av fastigheter innehåller alltid ett visst mått av osäkerhet i antag anden
och beräkningar. Osäkerheten avseende enskilda fastigheter bedöms i normal-
fallet ligga inom intervallet +/– 5–10% och ska ses som den osäkerhet som finns i
gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara
större. För Balders del innebär ett osäkerhetsintervall om +/– 5% ett värdeintervall
om +/–11 260 Mkr, motsvarande ett spann om 213 936 – 236 456 Mkr. För att kvalitets-
säkra de interna värderingarna använder sig Balder av externa värderings företag i
syfte att externvärdera delar av beståndet samt säkerställa parametrar och antagan-
den i värderingskalkyler. Under året har 60% (60) av beståndet varit föremål för
bedömning av externa värderingsföretag. Avvikelserna mellan externa och interna
värderingar har varit obetydliga. För ytterligare information om Balders värderings-
metoder, se sida 26–27.
Värdeförändringar
Balder har den 31 december genomfört en individuell intern värdering av hela fastig-
hetsbeståndet. Årets orealiserade värdeförändringar uppgick till 2 440 Mkr (–756).
Årets värdeförändring är i huvudsak hänförlig till förbättrat driftsöverskott.
Realiserade värdeförändringar uppgick till 58 Mkr (–4).
Projektfastigheter för egen förvaltning
Balder har per den 31 december projektfastigheter för egen förvaltning uppgående
till 3,0 Mdkr (3,0). Projekt för egen förvaltning som är under byggnation har en
bedömd total investering om 0,6 Mdkr (0,5), varav 0,1 Mdkr (0,4) är nedlagt och
0,5 Mdkr (0,1) återstår att investera. Merparten av de pågående projekten avser
bostadsprojekt som hyrs ut. Projekten omfattar cirka 100 lägenheter (300) i Sverige.
Övriga investeringsåtaganden
Per bokslutet finns inget övrigt investeringsåtagande som är väsentligt för koncernen,
utöver vad som anges för projekt- och exploateringsfastigheter.
Sammanfattning av den interna värderingen:
Värdetidpunkt
2025-12-31
Verkligt värde
225 196
Oberoende värderingsföretag
använda under året
CBRE, Colliers, JLL och Newsec
I normalfallet 10 år. I vissa fall kan en längre
Kalkylperiod kalkylperiod användas om så erfordras.
Inflationsantagande
2%
Direktavkastning vid kalkylperiodens
slut, Bostadsfastigheter
2,7–6,9%
Direktavkastning vid kalkylperiodens
slut, Kommersiella fastigheter
3,3–11,5%
Kalkylränta, Bostadsfastigheter
4,7–8,9%
Kalkylränta, Kommersiella fastigheter
5,3–13,5%
Långsiktig vakansgrad
0,0–10,0%
Känslighetsanalys, exklusive projektfastigheter
Värdeförändring,
Påverkan på värde, Mkr
Förändring
Mkr
Direktavkastningskrav
+/– 0,25%-enheter
–10 663/+11 808
Direktavkastningskrav
+/– 0,50%-enheter
–20 341/+24 954
Direktavkastningskrav
+/– 0,75%-enheter
–29 164/+39 681
Hyresintäkter
+/– 5%
+14 034/–14 034
Fastighetskostnader
+/– 5%
–3 030/+3 030
Driftnetto
+/– 5%
+11 004/–11 004
Vakansgrad
+/– 1,00%-enheter
–2 960/+2 960
Kommersiella
Påverkan på värde, Mkr
Bostads fastigheter
fastigheter
+/– 5% förändring av värdet
+/– 5 863
+/– 5 249
131 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Forts. Not 12 Förvaltningsfastigheter
Medelvärdet av direktavkastningskrav för bedömning av restvärde, %
Kommersiella
Totalt
Bostadsfastigheter
fastigheter
31 dec 31 dec 31 dec 31 dec 31 dec 31 dec
Region 2025 2024 2025 2024 2025 2024
Helsingfors
4,69
4,72
4,55
4,58
7,00
6,90
Stockholm
4,80
4,88
4,23
4,23
4,93
5,03
Göteborg
4,86
4,93
4,39
4,57
4,99
5,02
Köpenhamn
3,83
3,91
3,68
3,76
4,90
5,08
Syd
5,41
5,47
4,55
4,61
5,54
5,62
Öst
5,53
5,47
4,60
4,64
7,30
7,12
Norr
5,91
6,07
4,56
4,56
6,65
6,92
Medelvärdet av direkt avkastnings krav för bedömning av restvärde, %
Fastighetskategori
31 dec 2025
31 dec 2024
Bostadsfastigheter
4,4
4,4
Kommersiella fastigheter
5,5
5,6
Det är avkastningskravet som är den enskilt viktigaste parametern vid värdering.
Bostäder har generellt sett lägre avkastningskrav, främst beroende på ett säkert
kassa flöde och låg risk.
NOT 13
ÖVRIGA MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
REDOVISNINGSPRINCIP
Materiella anläggningstillgångar
Ägda tillgångar
Materiella anläggningstillgångar redovisas som tillgång i koncernens rapport över
finansiell ställning om det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar kommer att
komma bolaget till del och anskaffningsvärdet för tillgången kan beräknas på ett
till förlitligt sätt.
Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaffningsvärde efter
avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I anskaffnings-
värdet ingår inköpspriset samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att
bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen.
Det redovisade värdet för en materiell anläggningstillgång tas bort vid utrange-
ring, avyttring eller när inga framtida ekonomiska fördelar väntas från användning av
tillgången. Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring eller utrangering av en
tillgång utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset och tillgångens redovisade
värde med avdrag för direkta försäljningskostnader. Vinst och förlust redovisas som
övrig rörelseintäkt/kostnad.
Tillkommande utgifter
Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast om det är sannolikt att
de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att
komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.
Andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer.
Avgörande för bedömningen när en tillkommande utgift läggs till anskaffningsvärdet
är om utgiften avser utbyten av identifierade komponenter, eller delar därav, varvid
sådana utgifter aktiveras. Även i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften till
anskaffningsvärdet. Reparationer kostnadsförs löpande.
Avskrivningsprinciper
Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod.
Materiella anläggningstillgångar
Nyttjandeperiod
Inventarier
3–10 år
Vindkraftverk
10–20 år
Bedömning av en tillgångs restvärde och nyttjandeperiod görs årligen.
Inventarier
Moderbolaget
Mkr
2025
2024
2025
2024
Anskaffningsvärde
Ingående balans
647
609
61
55
Inköp
74
44
12
6
Avyttringar och utrangeringar
–44
–6
–2
–0
Utgående balans
677
647
71
61
Avskrivningar
Ingående balans
–313
–234
–37
–29
Inköp
–21
–3
—
—
Avyttringar och utrangeringar
27
5
2
0
Avskrivningar
–78
–81
–6
–7
Utgående balans
–385
–313
–41
–37
Redovisat värde inventarier
292
333
31
24
Vindkraftverk
Moderbolaget
Mkr
2025
2024
2025
2024
Anskaffningsvärde
Ingående balans
148
148
—
—
Avyttringar och utrangeringar
—
—
—
—
Utgående balans
148
148
—
—
Avskrivningar och nedskrivningar
Ingående balans
–137
–136
—
—
Avyttringar och utrangeringar
—
—
—
—
Avskrivningar
–1
–1
—
—
Utgående balans
–138
–137
—
—
Redovisat värde vindkraftverk
11
12
—
—
Totalt redovisat värde
inventarier och vindkraftverk
303
345
31
24
Avskrivningar redovisas i administrationskostnader och mediakostnader.
132 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
NOT 14
ANDELAR I INTRESSEBOLAG OCH JOINT VENTURES
REDOVISNINGSPRINCIP
Koncernen
Intressebolag
Intressebolag är företag som Balder har ett betydande inflytande över. Betydande
inflytande innebär möjlighet att delta i beslut som rör företagets finansiella och
operativa strategier, men innebär inte ett bestämmande inflytande eller gemensamt
bestäm mande inflytande. I normalfallet innebär ett ägande motsvarande lägst 20%
och högst 50% av rösterna att ett betydande inflytande innehas. Omständigheter i
det enskilda fallet kan ge ett betydande inflytande även vid ett ägande under 20%
av rösterna.
Joint ventures
Ett joint venture är ett samarbetsarrangemang genom vilket parterna som har
gemensamt bestämmande inflytande över arrangemanget har rätt till nettotillgång-
arna från arrangemanget. Gemensamt bestämmande inflytande föreligger när det i
avtal är reglerat ett gemensamt utövande av det bestämmande inflytandet över en
verksamhet. Det existerar endast när det krävs att de parter som delar det bestäm-
mande inflytandet måste ge sitt samtycke vid beslut avseende verksamheterna.
Intressebolag och joint ventures redovisas i koncernen enligt kapitalandels-
metoden. Kapitalandelsmetoden innebär att andelar i ett intressebolag och joint
venture redovisas till anskaffningsvärde vid anskaffningstillfället och därefter justeras
med koncernens andel av förändringen i intressebolags och joint ventures nettotill-
gångar. Erhållna utdelningar från intressebolag och joint ventures minskar redovisat
värde. Resultatandelar i intressebolag och joint ventures redovisas på separata rader i
koncernens rapport över total resultatet och i koncernens rapport över finansiell ställ-
ning. Andel i intresse bolags och joint ventures resultat redovisas efter skatt. Kapital-
andelsmetoden tillämpas fram till den tidpunkt när det betydande inflytandet upphör.
Ackumulerade anskaffningsvärden
Moderbolaget
Mkr
2025
2024
2025
2024
Ingående balans
29 281
28 288
15 586
16 163
Förvärv av intressebolag och
joint ventures
766
464
228
41
Avyttring av intressebolag och
joint ventures
–595
–25
–2
–25
Intressebolag och joint ventu-
res som omklassificerats till att
vara dotterbolag
1)
–291
—
—
—
Intressebolag/joint ventures
som omklassificerats till att vara
finansiell placering
2)
–305
—
—
—
Intressebolag/joint ventures
som omklassificerats till att
vara tillgång som innehas för
utdelning
3)
–4 850
—
—
—
Utdelning från intressebolag
och joint ventures
–1 331
–1 121
—
—
Andel i intressebolagens och
joint ventures resultat efter
skatt
1 779
901
—
—
Förändring av intressebolagens
och joint ventures eget kapital
(ägartillskott och valuta)
–290
774
—
—
Nedskrivning av andelar i
intressebolag och joint ventures
4)
—
—
–395
–593
Utgående balans
24 164
29 281
15 417
15 586
1) Omklassificeringen innebär att ytterligare andelar i befintligt innehav har förvärvats så
att bestämmande inflytande har erhållits. Tekniskt sett har intressebolaget avyttrats och
ett dotter företag förvärvats. Posten avser, för 2025, Fastighets AB Tornet och Sjælsø
Management ApS.
2) Brinova Fastigheter AB redovisas under 2025 som en finansiell placering, då Balders ägar-
andel minskat till 8% (19) på grund av utspädning.
3) Eftersom Balders styrelse föreslår att aktieägarna vid årsstämman den 8 maj 2026 beslutar
att dela ut hela Balders innehav i Norion Bank till Balders aktieägare, har innehavet i
Norion Bank omklassificerats till raden ”Tillgångar som innehas för utdelning” i koncernens
balansräkning. Balders koncernmässiga värde i Norion Bank uppgick till 4 850 Mkr och
det redovisade värdet i moderbolaget uppgick till 1 196 Mkr per 31 december 2025.
4) Årets nedskrivningar av andelar i intressebolag och joint ventures avser Entra ASA,
Fastighets AB Centur samt HOMEstate AB.
Moderbolaget
Andelar i intressebolag och joint ventures redovisas i moderbolaget enligt anskaff-
ningsvärdemetoden. Som intäkt redovisas endast erhållna utdelningar under förut-
sättning att dessa härrör från vinstmedel som intjänats efter förvärvet. Utdelningar
som över stiger dessa intjänade vinstmedel betraktas som en återbetalning av inves-
teringen och reducerar andelens redovisade värde.
Koncernen
Tillgångar som innehas för utdelning
Eftersom en värdeöverföring av Balders intressebolagsandel i Norion Bank bedöms
som mycket sannolik och förväntas ske inom ett år, klassificeras andelen som ”Till-
gångar som innehas för utdelning” per balansdagen. Andelen redovisas från detta
tillfälle till det lägsta av dess bokförda värde och verkliga värde med avdrag för för-
säljningskostnader, därmed upphör redovisningen enligt kapitalandelsmetoden.
UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR
Balder innehar cirka 44% av de röstberättigade aktierna i Norion Bank AB och har
bedömt att Balder innehar ett betydande inflytande i Norion Bank och således ska
redovisas som ett intresseföretag. Detta utgör en väsentlig bedömning där Balder
övervägt samtliga omständigheter i förhållande till röstberättigade aktier och övriga
omständigheter för att fastställa graden av inflytande som föreligger i enlighet med
IFRS 10 och IAS 28.
133 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Forts. Not 14 Andelar i intressebolag och joint ventures
Intressebolagens och joint ventures rapport över totalresultat
2025
2024
Balders ägarandel
Övriga Övriga
Mkr
Entra ASA
Norion Bank AB
1)
intressebolag/JV
Totalt 100%
Entra ASA
Norion Bank AB
intressebolag/JV
Totalt 100%
2025
2024
Hyresintäkter
2 927
—
3 253
6 179
3 212
—
3 882
7 094
2 462
2 723
Fastighetskostnader
–254
—
–707
–961
–271
—
–889
–1 160
–370
–404
Driftsöverskott
2 673
—
2 546
5 218
2 941
—
2 993
5 934
2 093
2 319
Förvaltnings- och administrationskostnader
–196
—
–457
–653
–196
—
–500
–696
–284
–298
Övriga rörelseintäkter
160
3 026
389
3 575
45
3 097
607
3 749
1 674
1 888
Rörelseresultat
2 637
3 026
2 477
8 140
2 790
3 097
3 100
8 988
3 482
3 908
Ränteintäkter och liknande resultatposter
22
525
192
739
34
478
228
741
325
325
Räntekostnader och liknande resultatposter
–1 311
–1 713
–1 308
–4 332
–1 530
–1 967
–1 798
–5 295
–1 831
–2 188
Värdeförändringar
199
—
506
705
–1 757
—
–537
–2 293
297
–909
Resultat före skatt
1 547
1 838
1 867
5 252
–462
1 609
994
2 141
2 274
1 135
Avgår innehav utan bestämmande inflytande
–108
—
–5
–113
–64
—
–12
–76
–44
–30
Skatt
–330
–400
–354
–1 083
–24
–344
–116
–484
–450
–204
Årets resultat
1 110
1 438
1 508
4 056
–549
1 265
866
1 581
1 779
901
– varav Förvaltningsresultat
1 240
1 838
1 356
4 434
1 231
1 609
1 526
4 365
1 933
2 015
1) Per bokslutsdagen har innehavet i Norion Bank omklassificerats i koncernens balansräkningen, från raden ”Andelar i intressebolag och joint ventures”
till raden Tillgångar som innehas för utdelning”, och kommer framgent inte redovisas i resultaträkningen enligt kapitalandelsmetoden.
134 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Forts. Not 14 Andelar i intressebolag och joint ventures
Intressebolagens och joint ventures rapport över finansiell ställning
2025
2024
Balders ägarandel
Övriga Övriga
Mkr
Entra ASA
Norion Bank AB
2)
intressebolag/JV
Totalt 100%
Entra ASA
Norion Bank AB
intressebolag/JV
Totalt 100%
2025
2024
Förvaltningsfastigheter
56 707
—
56 924
113 631
58 735
—
60 338
119 073
47 036
46 902
Övriga anläggningstillgångar
2 427
25 635
2 469
30 531
2 660
24 246
5 127
32 032
14 366
14 227
Övriga omsättningstillgångar
344
37 189
894
38 426
821
38 797
1 216
40 834
18 283
17 981
Kortfristiga placeringar och likvida medel
239
4 704
2 151
7 093
256
4 164
1 338
5 758
3 251
2 510
Summa tillgångar
59 716
67 527
62 437
189 681
62 472
67 206
68 019
197 698
82 935
81 619
Eget kapital
22 649
9 977
24 118
56 743
23 065
9 052
27 284
59 401
24 153
24 152
Långfristiga finansiella skulder
1)
31 564
11 965
34 655
78 184
29 359
5 133
34 365
68 857
33 429
28 174
Kortfristiga finansiella skulder
3 292
44 517
1 505
49 314
7 708
51 185
4 258
63 151
23 055
26 635
Övriga skulder
2 212
1 068
2 159
5 439
2 340
1 836
2 113
6 289
2 298
2 657
Summa skulder och eget kapital
59 716
67 527
62 437
189 681
62 472
67 206
68 019
197 698
82 935
81 619
Avstämning mot redovisade värden
Ingående Eget kapital
23 065
9 052
23 630
7 803
Resultat för perioden
1 110
1 438
–549
1 265
Reserver
–2
–13
–1
–16
Omräkningsdifferenser
–1 341
—
–15
—
Återköp av egna aktier
—
–1 000
—
—
Utdelning
–183
—
—
—
Utgående Eget kapital
22 649
9 477
23 065
9 052
Balders andel i %
3)
39,98
47,69
39,98
44,07
Balders andel i Mkr
9 054
4 519
9 221
3 989
Goodwill
2 546
331
2 699
224
Nedskrivning
–550
—
–400
—
Redovisat värde
11 050
4 850
11 519
4 213
1) Inklusive ägarlån.
2) Eftersom Balders styrelse föreslår att aktieägarna vid årsstämman den 8 maj 2026 beslutar att dela ut hela Balders innehav i Norion Bank till Balders
aktieägare, har innehavet i Norion Bank omklassificerats till raden ”Tillgångar som innehas för utdelning” i koncernens balansräkning. Balders
koncernmässiga värde i Norion Bank uppgick till 4 850 Mkr och det redovisade värdet i moderbolaget uppgick till 1 196 Mkr per 31 december 2025.
3) Ägarandel baserat på utestående aktier.
135 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Forts. Not 14 Andelar i intressebolag och joint ventures
Koncernens andelar i intressebolag och joint ventures 2025 Kapital- Redovisat
andelens värde hos
värde i moder-
Organisations- Antal Andel, koncernen, bolaget,
Bolag
nummer
Säte
aktier
%
1)
Typ av innehav Mkr Mkr
Accunor AS
AMW Gruppen
936 401 228
Oslo
60 000
50
Joint venture
0
—
i Götaland AB
559218-0433
Växjö
270
50
Joint venture
1
—
Anthon Eiendom AS
885 857 582
Oslo
6 627
60
Joint venture
1 147
—
BL Hotell Holding AB
559224-4080
Göteborg
25 000
50
Joint venture
39
—
Bolix Kommersiella
Fastigheter AB
559371-9122
Göteborg
2 475
50
Joint venture
202
—
E3 Fastighetsutveckling AB
559409-5332
Göteborg
250
50
Joint venture
184
—
Emrahus AB
556927-2361
Landskrona
359 551
31
Intressebolag
27
—
Entra ASA
2)
999 296 432
Oslo
72 812 097
40
Intressebolag
11 050
11 229
ESS Hotel Group
Fastigheter AB
556994-2542
Göteborg
250
50
Joint venture
425
304
Fastighets AB Centur
556813-6369
Stockholm
5 000
50
Joint venture
217
217
Fastighetsstaden i
Halmstad AB
556686-2917
Halmstad
4 101
40
Intressebolag
474
—
FBSM A/S
40454063
Valby
500
25
Intressebolag
26
—
Fixfabriken Holding AB
556949-3702
Göteborg
50 000
50
Joint venture
2
—
Grunnsteinen AS
918 773 924
Asker
15 000 000
50
Joint venture
297
—
Hamang Utvikling AS
929 424 611
Oslo
500
50
Joint venture
0
—
HE Prosjektinvest AS
Heimdal Sentrum
918 984 186
Oslo
500 000
50
Joint venture
1
—
Utvikling AS
822 336 752
Trondheim
500
50
Joint venture
2
—
HOMEstate AB
559179-2253
Jönköping
167
33
Joint venture
0
0
iBoxen Infrastruktur
Sverige AB
559254-3705
Stockholm
12 229
47
Intressebolag
139
145
Klemettilän Kulma
Keskinäinen Kiinteistö Oy
2443794-4
Vaasa
2 478
28
Intressebolag
21
—
Kongens Gate 44 AS
Ligula Hospitality
930 662 976
Trondheim
1 500
50
Joint venture
0
—
Group AB
556792-6497
Göteborg
10 000
50
Joint venture
192
188
Link40 Holding AB
559311-6360
Göteborg
125
50
Joint venture
23
—
Link40 JV AB
559554-0666
Göteborg
125
25
Joint venture
0
—
Ljus & Projektstyrning
Svenska AB
559205-7359
Varberg
100
20
Intressebolag
0
0
MAJLLBPN AB
559272-6318
Stockholm
125
50
Joint venture
0
—
MILLENNIUM HoldCo ApS
38252283
Nordhavn
50 000
50
Joint venture
221
—
Next Step Group Owners AB
559411-7649
Göteborg
12 475
50
Intressebolag
394
—
Norion Bank AB
3)
556597-0513
Göteborg
90 501 180
48
Intressebolag
4 850
1 196
Norra Backaplan
Bostads AB
556743-0276
Göteborg
33 333 33 Joint venture 183 —
Kapital- Redovisat
andelens värde hos
värde i moder-
Organisations- Antal Andel, koncernen, bolaget,
Bolag
nummer
Säte
aktier
%
1)
Typ av innehav Mkr Mkr
Origo Industrieiendom AS
928 053 954
Trondheim
1 500
50
Joint venture
0
—
Rosengård Fastighets AB
559085-4708
Malmö
25 000
25
Joint venture
271
—
SB Bostad i Stockholm AB
559094-8914
Stockholm
250
50
Joint venture
11
—
Scandinavian Data
Centers AB
559332-4295
Eskilstuna
45 704
45
Intressebolag
17
18
Sentrumsgårdene AS
934 540 786
Trondheim
1 500
50
Joint venture
0
—
Sinoma Fastighets AB
559161-0836
Stockholm
25 000
50
Intressebolag
995
450
Ski Linås Boligutvikling AS
923 369 988
Trondheim
15 000
50
Joint venture
29
—
Steinan Holding AS
Steinkjer Eiendom
822 404 502
Oslo
15
50
Joint venture
41
—
Holding AS
Stenhus Fastigheter i
927 495 856
Trondheim
1 500
50
Joint venture
0
—
Norden AB
4)
559269-9507
Stockholm
85 027 312
23
Intressebolag
1 331
1 270
Strømsveien 81
Holding AS
928 054 225
Trondheim
1 500
50
Joint venture
0
—
Sulky Fastighets AB
559055-5610
Stockholm
250
50
Joint venture
152
—
Sundsøya Utvikling AS
Svensk Välfärdsteknik
929 418 603
Trondheim
1 500
50
Joint venture
0
—
Holding AB
559500-6502
Landskrona
301 724
33
Intressebolag
0
—
Tornet Bostadsproduktion
AB
556796-2682
Stockholm
2 501 400
50
Joint venture
1 851
—
Trenum AB
556978-8291
Göteborg
500
50
Joint venture
1 867
400
Tulia AB
556712-9811
Göteborg
50 000
50
Joint venture
1 996
—
Victoria Kungens Kurva AB
559056-7888
Solna
250
50
Joint venture
16
—
White Peak IV Limited
126219
Jersey
21
20
Intressebolag
1
—
Övriga innehav
—
—
—
—
Intressebolag
318
—
Summa
29 015
15 417
– varav tillgång som inne-
has för utdelning
3)
–4 850
—
Summa
24 164
15 417
1) Ägarandel baserat på utestående aktier.
2) Balders marknadsvärde (börskurs) av Entra ASA per 31 december 2025 uppgick till 7 700 Mkr (8 162). Balders andel av Entras substansvärde
(EPRA NRV) per 31 december 2025 påvisar inget nedskrivningsbehov och är ett långsiktigt innehav.
3) Balders marknadsvärde (börskurs) av Norion Bank AB (publ) per 31 december 2025 uppgick till 6 236 Mkr. Eftersom Balders styrelse föreslår att
aktieägarna vid årsstämman den 8 maj 2026 beslutar att dela ut hela Balders innehav i Norion Bank till Balders aktieägare, har innehavet i
Norion Bank omklassificerats till raden ”Tillgångar som innehas för utdelning” i koncernens balansräkning. Balders koncernmässiga värde i
Norion Bank uppgick till 4 850 Mkr och det redovisade värdet i moderbolaget uppgick till 1 196 Mkr per 31 december 2025.
4) Balders marknadsvärde (börskurs) av Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) per 31 december 2025 uppgick till 971 Mkr (855). Balders andel av
Stenhus substansvärde (EPRA NRV) påvisar inget nedskrivningsbehov och är ett långsiktigt innehav.
136 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Forts. Not 14 Andelar i intressebolag och joint ventures
Koncernens andelar i intressebolag och joint ventures 2024 Kapital- Redovisat
andelens värde hos
värde i moder-
Organisations- Antal Andel, koncernen, bolaget,
Bolag
nummer
Säte
aktier
%
1)
Typ av innehav Mkr Mkr
AMW Gruppen i
Götaland AB
559218-0433
Växjö
270
50
Joint venture
5
—
Anthon Eiendom AS
885 857 582
Oslo
6 627
60
Joint venture
1 158
—
BL Hotell Holding AB
559224-4080
Göteborg
25 000
50
Joint venture
29
—
Bolix Kommersiella
Fastigheter AB
559371-9122
Göteborg
2 500
50
Joint venture
37
—
Brinova Fastigheter AB
556840-3918
Helsingborg
18 420 303
19
Intressebolag
541
—
Chirp AB
556915-7331
Stockholm
17 063
34
Intressebolag
90
—
E3 Fastighetsutveckling AB
559409-5332
Göteborg
250
50
Joint venture
174
—
Emrahus AB
556927-2361
Landskrona
359 551
31
Intressebolag
29
—
Entra ASA
999 296 432
Oslo
72 812 097
40
Intressebolag
11 519
11 519
ESS Hotel Group
Fastigheter AB
556994-2542
Göteborg
250
50
Joint venture
404
304
Fastighets AB Centur
556813-6369
Stockholm
5 000
50
Joint venture
1 308
320
Fastighets AB Tornet
559008-2912
Göteborg
500
50
Joint venture
168
—
Fixfabriken Holding AB
556949-3702
Göteborg
50 000
50
Joint venture
2
—
Grunnsteinen AS
918 773 924
Asker
15 000 000
50
Joint venture
147
—
Hamang Utvikling AS
929 424 611
Oslo
500
50
Joint venture
0
—
HE Prosjektinvest AS
Heimdal Sentrum
918 984 186
Trondheim
500 000
50
Joint venture
1
—
Utvikling AS
822 336 752
Trondheim
500
50
Joint venture
2
—
HOMEstate AB
559179-2253
Jönköping
167
33
Joint venture
0
2
iBoxen Infrastruktur
Sverige AB
559254-3705
Stockholm
12 229
47
Intressebolag
46
46
Karlastaden Group AB
559222-7945
Göteborg
250
50
Joint venture
0
—
Klemettilän Kulma
Keskinäinen Kiinteistö Oy
2443794-4
Vaasa
2 478
28
Intressebolag
22
—
Kongens Gate 44 AS
930 662 976
Trondheim
1 500
50
Joint venture
0
—
Ligula Hospitality Group AB
556792-6497
Göteborg
10 000
50
Joint venture
188
188
Link40 Holding AB
559311-6360
Göteborg
125
50
Joint venture
23
—
Ljus & Projektstyrning
Svenska AB
559205-7359
Varberg
100
20
Intressebolag
0
0
MAJLLBPN AB
559272-6318
Stockholm
125
50
Joint venture
0
—
MILLENNIUM HoldCo ApS
38252283
Nordhavn
50 000
50
Joint venture
235
—
Next Step Group Owners AB
559411-7649
Göteborg
12 475
50
Intressebolag
409
—
Kapital- Redovisat
andelens värde hos
värde i moder-
Organisations- Antal Andel, koncernen, bolaget,
Bolag
nummer
Säte
aktier
%
1)
Typ av innehav Mkr Mkr
Norion Bank AB
556597-0513
Göteborg
90 501 180
44
Intressebolag
4 213
1 196
Norra Backaplan Bostads AB
556743-0276
Göteborg
33 333
33
Joint venture
181
—
Origo Industrieiendom AS
928 053 954
Trondheim
1 500
50
Joint venture
0
—
Rosengård Fastighets AB
559085-4708
Malmö
25 000
25
Joint venture
254
—
SB Bostad i Stockholm AB
559094-8914
Stockholm
250
50
Joint venture
11
—
Sinoma Fastighets AB
559161-0836
Stockholm
25 000
50
Intressebolag
945
450
Sjælsø Management ApS
35394923
Köpenhamn
392
49
Intressebolag
71
—
Ski Linås Boligutvikling AS
923 369 988
Trondheim
15 000
50
Joint venture
14
—
Steinan Holding AS
Steinkjer Eiendom
822 404 502
Oslo
15
50
Joint venture
44
—
Holding AS
Stenhus Fastigheter i
927 495 856
Trondheim
1 500
50
Joint venture
0
—
Norden AB
559269-9507
Stockholm
74 601 354
20
Intressebolag
1 161
1 160
Strømsveien 81 Holding AS
928 054 225
Trondheim
1 500
50
Joint venture
0
—
Sulky Fastighets AB
559055-5610
Stockholm
250
50
Joint venture
150
—
Sundsøya Utvikling AS
Svensk Välfärdsteknik
929 418 603
Trondheim
1 500
50
Joint venture
0
—
Holding AB
559500-6502
Landskrona
301 724
33
Intressebolag
0
—
Tornet Bostadsproduktion
AB
556796-2682
Stockholm
2 501 400
49
Joint venture
1 559
—
Trenum AB
556978-8291
Göteborg
500
50
Joint venture
1 810
400
Tulia AB
556712-9811
Göteborg
50 000
50
Joint venture
1 581
—
Victoria Kungens Kurva AB
559056-7888
Solna
250
50
Joint venture
10
—
White Peak IV Limited
126219
Jersey
21
20
Intressebolag
103
—
Ängsladan Fastighetsför-
valtning i Lund AB
559148-5783
Vetlanda
25 000
50
Joint venture
18
—
Övriga innehav
—
—
—
—
Intressebolag
620
—
Summa
29 281
15 586
1) Ägarandel baserat på utestående aktier.
137 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
NOT 15
ANDRA LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR
REDOVISNINGSPRINCIP
Andra långfristiga fordringar redovisas enligt de principer som beskrivs i not 22
av seende finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde.
Koncernen
Moderbolaget
Mkr
2025
2024
2025
2024
Fordringar på koncernens
intressebolag och joint ventures
1 861
1 662
317
Övriga långfristiga fordringar
699
310
69
1
Summa
2 560
1 973
97
318
Koncernen
Moderbolaget
Mkr
2025
2024
2025
2024
Ingående balans
1 973
3 029
318
1 763
Förändringar utlåning till intres-
sebolag och joint ventures
199
–351
–288
–1 445
Förändringar övriga långfristiga
fordringar
388
–706
68
—
Utgående balans
2 560
1 973
97
318
Koncernen har fordringar på intressebolag/joint ventures som ränteberäknas på
marknadsmässiga villkor. Se även not 30, Närstående.
NOT 16
EXPLOATERINGSFASTIGHETER
REDOVISNINGSPRINCIP
En exploateringsfastighet är en fastighet som innehas för förädling med avsikt att
avyttras, antingen i sin helhet eller per lägenhet, vid färdigställande. Exploaterings-
fastigheter består dels av mark där byggnation ej påbörjats och dels av projekt där
byggnation påbörjats. Pågående byggnation avser i allt väsentligt nyproduktion av
bostadsrätter med avsikt att avyttras vid färdigställandet. Redovisning av dessa
fastigheter sker löpande till anskaffningsvärde på raden “Exploateringsfastigheter”
bland omsättningstillgångar i balansräkningen och värderas till det lägsta av anskaff-
ningsvärde och nettoförsäljningsvärde.
Intäkter från försäljning av exploateringsfastigheter avser ersättning från försälj-
ning av bostadsrättsprojekt, bostadsrättsandelar samt exploateringsfastig heter. I
samband med försäljning av bostadsrätter redovisas som intäkt erhållen ersättning
och som kostnad lägenhetens bedömda andel av produktionskostnaden, eller för
externt förvärvade bostadsrättsandelar, lägenhetens bokförda värde. Intäkt från
försäljning av exploateringsfastigheter redovisas som erhållen ersättning och som
kostnad nedlagd produktionskostnad. Intäkt och kostnad redovisas i resultaträk-
ningen i samband med att bostaden/fastigheten färdigställts, sålts och överlämnats
till köparen. Marknadsförings- och försäljningsomkostnader redovisas löpande
i resultaträkningen i takt med att de uppkommer.
Investeringar och avyttringar redovisas under investeringsverksamheten
i Koncernens rapport över kassaflöden.
Utöver förvaltningsfastigheter innehar Balder exploateringsfastigheter till ett värde
av 3 384 Mkr (1 955).
Resultat från försäljning av exploateringsfastigheter redovisas i samband med att
fastigheten tillträds av köparen. Utöver anskaffningsvärden inkluderas även mark-
nadsförings- och försäljningsomkostnader om –28 Mkr (–28) vilka kostnadsförs
löpande under året.
Årets försäljningsresultat uppgick till –17 Mkr (122) efter avdrag för marknads-
förings- och försäljningsomkostnader och omfattar försäljning av enskilda bostads-
rätter.
Koncernen
Mkr
2025
2024
Redovisat värde vid årets början
1 955
2 750
Upparbetade projektkostnader
429
577
Försäljning
–112
–851
Omklassificering
1 112
–521
Redovisat värde vid årets slut
3 384
1 955
NOT 17
KUNDFORDRINGAR
REDOVISNINGSPRINCIP
Kundfordringar redovisas enligt de principer som beskrivs i not 22 avseende finan-
siella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde.
Kundfordringar redovisas och värderas till det belopp som förväntas inflyta med
avdrag för kreditförlustreservering. Resultatet för 2025 har påverkats med –66 Mkr
(–79) avseende konstaterade och befarade kundförluster. Kundfordringarna är kort-
fristiga till sin natur vilket gör att de redovisas som omsättningstillgångar och mot-
svarar verkligt värde.
Åldersfördelning kundfordringar
Koncernen, Mkr
2025
2024
–30 dagar
187
247
31–60 dagar
38
47
61–90 dagar
5
2
91 dagar–
223
174
Summa
453
470
Kreditförlustreservering
–223
–174
Kundfordringar netto
230
296
Kreditförlustreservering
Koncernen, Mkr
2025
2024
Ingående balans
–174
–107
Årets konstaterade kundförluster
17
12
Årets förändring kreditförlustreservering
–66
–79
Utgående balans
–223
–174
138 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
NOT 18
FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH
UPPLUPNA INTÄKTER
Koncernen
Moderbolaget
Mkr
2025
2024
2025
2024
Försäkringar
9
1
—
—
Ränteintäkter
48
46
—
—
Räntekostnader
219
157
199
77
Hyresintäkter
165
130
—
—
Fastighetskostnader
586
596
—
—
Övriga finansiella intäkter
67
38
67
38
Övriga poster
25
24
—
—
Summa
1 119
992
266
115
NOT 19
FINANSIELLA PLACERINGAR
REDOVISNINGSPRINCIP
Finansiella placeringar redovisas enligt de principer som beskrivs i not 22 avseende
finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen samt finan-
siella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde.
Koncernen
Moderbolaget
Mkr
2025
2024
2025
2024
Aktier och obligationer
(noterade)
4 795
3 063
4 018
2 557
Summa
4 795
3 063
4 018
2 557
NOT 20
EGET KAPITAL
Återköp egna aktier
Under 2025 begärde styrelsen och fick mandat från bolagsstämman att köpa tillbaka
egna aktier. Årsstämman gav styrelsen bemyndigande att längst fram till nästa års-
stämma förvärva egna aktier av serie B. Förvärv får ske av högst så många aktier av
serie B att bolagets innehav av egna aktier efter förvärvet uppgår till högst 10% av
samtliga aktier i bolaget. Syftet med återköp är att bidra till ökat aktie ägarvärde.
Förvärv av bolagets egna aktier har skett på Nasdaq Stockholm. Under året har
Balder återköpt 4 000 000 aktier till en genomsnittskurs av 66,78 kronor. Balder
ägde inga egna aktier före återköpen.
Aktiekapital
Per den 31 december uppgick aktiekapitalet i Balder till 198 333 333 kr fördelat på
1 190 000 000 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 0,16667 kr, varav 67 376 592
av serie A och 1 122 623 408 av serie B. Av B-aktien är 4 000 000 återköpta per den
31 december 2025, vilket betyder att totalt antal utestående aktier uppgår till
1 186 000 000. Varje aktie av serie A berättigar till en röst och varje aktie av serie B
berättigar till en tiondels röst.
Övrigt tillskjutet kapital
Övrigt tillskjutet kapital avser eget kapital som är tillskjutet av ägarna. Här ingår
överkurser som betalats i samband med emissioner.
Omräkningsdifferenser
Avser valutaomräkningsdifferenser som uppstår till följd av omräkning av utlands-
verksamhet.
Kassaflödesreserv
Posten avser kassaflödessäkringar efter skatt. Kassaflödessäkringarna avser
framförallt räntesäkringar.
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat
I balanserade vinstmedel inklusive årets resultat ingår intjänade vinstmedel i moder-
bolaget och dess dotterbolag. I denna post ingår även tidigare avsättning till reserv-
fond.
Innehav utan bestämmande inflytande
Posten avser minoritetens andel av eget kapital i icke helägda dotterbolag och avser
i huvudsak SATO Oyj där Balders ägarandel uppgår till 58,5% (57,1), samt Joo Group Oy
där ägarandelen uppgår till 75,0% (75,0). För ytterligare information, se not 21, Inne-
hav utan bestämmande inflytande.
Utdelningsförslag
Den 24 mars 2025 fattade styrelsen i Balder ett inriktningsbeslut om att föreslå aktie-
ägarna att dela ut hela bolagets innehav i Norion Bank AB, org.nr 556597-0513, till
bolagets aktieägare.
Aktiekapitalets utveckling Förändring Totalt Totalt antal Kvotvärde Förändring Totalt
Dag
Månad
År
Händelse
antal aktier antal aktier utestående aktier per aktie, kr aktiekapital, kr aktiekapital, kr
27
juni
2005
Starttidpunkt
—
75 386 104
75 386 104
1,00
—
75 386 104
18
augusti
2005
Apportemission
2 000 002
77 386 106
77 386 106
1,00
2 000 002
77 386 106
Nedsättning av aktiekapitalet genom
18
augusti
2005
minskning av nominellt belopp
—
77 386 106
77 386 106
0,01
–76 612 245
773 861
18
augusti
2005
Apportemission
1 287 731 380
1 365 117 486
1 365 117 486
0,01
12 877 314
13 651 175
18
augusti
2005
Kvittningsemission
18 846 514
1 383 964 000
1 383 964 000
0,01
188 465
13 839 640
Sammanläggning av nominellt
18
augusti
2005
belopp till 1 krona
–1 370 124 360
13 839 640
13 839 640
1,00
—
13 839 640
27
januari
2006
Apportemission
1 000 000
14 839 640
14 839 640
1,00
1 000 000
14 839 640
9
oktober
2008
Apportemission
1 380 000
16 219 640
16 219 640
1,00
1 380 000
16 219 640
2009
Återköp egna aktier
–476 600
16 219 640
15 743 040
1,00
—
16 219 640
28
augusti
2010
Apportemission
9 171 502
25 391 142
24 914 542
1,00
9 171 502
25 391 142
4
juni
2011
Fondemission
76 173 426
101 564 568
99 658 168
1,00
—
101 564 568
1
februari
2011
Nyemission
6 700 000
108 264 568
106 358 168
1,00
6 700 000
108 264 568
20
maj
2011
Fondemission
54 132 284
162 396 852
159 537 252
1,00
—
162 396 852
16
juni
2011
Riktad nyemission preferensaktie
4 000 000
166 396 852
163 537 252
1,00
4 000 000
166 396 852
31
januari
2012
Kvittningsemission preferensaktie
1 000 000
167 396 852
164 537 252
1,00
1 000 000
167 396 852
Tabellen fortsätter på nästa sida
139 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Forts. Not 20 Eget kapital
Forts. tabell från föregående sida.
Förändring Totalt Totalt antal Kvotvärde Förändring Totalt
Dag
Månad
År
Händelse
antal aktier antal aktier utestående aktier per aktie, kr aktiekapital, kr aktiekapital, kr
11
oktober
2012
Kvittningsemission preferensaktie
1 000 000
168 396 852
165 537 252
1,00
1 000 000
168 396 852
24
maj
2013
Riktad nyemission preferensaktie
500 000
168 896 852
166 037 252
1,00
500 000
168 896 852
22
oktober
2013
Riktad nyemission preferensaktie
3 500 000
172 396 852
169 537 252
1,00
3 500 000
172 396 852
19
mars
2014
Avyttring återköpta aktier
2 859 600
172 396 852
172 396 852
1,00
—
172 396 852
18
december
2015
Riktad nyemission stamaktie
10 000 000
182 396 852
182 396 852
1,00
10 000 000
182 396 852
23
september
2016
Riktad nyemission stamaktie
3 000 633
185 397 485
185 397 485
1,00
3 000 633
185 397 485
16
december
2016
Kvittningsemission
4 602 515
190 000 000
190 000 000
1,00
4 602 515
190 000 000
12
oktober
2017
Inlösen av preferenskapital
–10 000 000
180 000 000
180 000 000
1,00
–10 000 000
180 000 000
30
november
2020
Riktad nyemission
6 500 000
186 500 000
186 500 000
1,00
6 500 000
186 500 000
25
maj
2022
Aktiesplit 6:1
932 500 000
1 119 000 000
1 119 000 000
0,16667
—
186 500 000
29
december
2022
Riktad nyemission
35 000 000
1 154 000 000
1 154 000 000
0,16667
5 833 333
192 333 333
21
februari
2024
Riktad nyemission
18 000 000
1 172 000 000
1 172 000 000
0,16667
3 000 000
195 333 333
13
november
2024
Riktad nyemission
18 000 000
1 190 000 000
1 190 000 000
0,16667
3 000 000
198 333 333
2025
Återköp egna aktier
–4 000 000
1 190 000 000
1 186 000 000
0,16667
198 333 333
31
december
2025
—
1 190 000 000
1 186 000 000
0,16667
198 333 333
Balders styrelse föreslår att aktieägarna vid årsstämman den 8 maj 2026 beslutar
att dela ut hela Balders innehav i Norion Bank till Balders aktieägare. Förslaget ska
ses som ett led i arbetet med att förenkla och renodla Balder. Närmare information
om avstämningsdag för utdelning och utbytesförhållande kommer att inkluderas i
styrelsens förslag inför årsstämman 2026.
Balder äger för närvarande 90 501 180 aktier, motsvarande cirka 44,1%, i Norion
Bank. Aktierna i Norion Bank är upptagna till handel på Nasdaq Stockholm. Baserat
på börskursen för Norion Banks aktie uppgick marknadsvärdet för Balders innehav
per den 31 december 2025 till 6 236 Mkr, vilket motsvarar 5,26 kr per aktie i Balder.
Norion Bank är ett intressebolag till Balder. Aktierna i Norion Bank redovisas i moder-
bolaget enligt anskaffningsvärdemetoden och uppgick per den 31 december 2025
till 1 196 Mkr.
Vid utdelning av aktierna i Norion Bank reduceras moderbolagets egna kapital
med det bokförda anskaffningsvärdet. I koncernen reduceras koncernens egna kapi-
tal med det koncernmässiga värdet i Norion Bank, vilket per den 31 december 2025
uppgick till 4 850 Mkr.
För mer information om Norion Bank, se avsnittet ”Investor Relations” på norion-
bank.se.
Vinstdisposition
Styrelsen har föreslagit att till stämmans förfogande stående vinstmedel om
34 721 277 338 kr ska disponeras enligt följande; Utdelning till aktieägarna i form av
sakutdelning bestående av aktier i Norion Bank AB (org.nr 556597-0513) om
1 196 082 224 kr, samt i ny räkning balanseras 33 525 195 114 kr.
NOT 21
INNEHAV UTAN BESTÄMMANDE INFLYTANDE
Nedan visas finansiell information i sammandrag för väsentliga innehav utan bestäm-
mande inflytande i koncernen. Beloppen som redovisas är baserade på de belopp
som ingår i de konsoliderade finansiella rapporterna. Enbart nettotillgångar i vilka
innehav utan bestämmande inflytande har en andel är inkluderade.
SATO Oyj (org.nr 0201470-5) är ett av Finlands största fastighetsbolag med inrikt-
ning på bostäder. Bolaget investerar framförallt i bostäder belägna i Storhelsingfors,
Tammerfors och Åbo. Innehav utan bestämmande inflytande i SATO Oyj uppgår till
41,5% (42,9).
Joo Group Oy (org.nr 2808794-5) är ett växande fastighetsbolag inriktat på
nyproducerade bostäder i de största städerna i Finland. Bolaget lägger stor vikt att
optimera storleken och effektiviteten på lägenheternas planritningar. Innehav utan
bestämmande inflytande i Joo Group Oy uppgår till 25,0% (25,0).
Båda dotterbolagen är verksamma i Finland och har sitt säte i Helsingfors.
Ägarandel
SATO Oyj
Joo Group Oy
2025
2024
2025
2024
Balder, andel, %
58,5
57,1
75,0
75,0
Innehav utan bestämmande inflytande,
andel, %
41,5
42,9
25,0
25,0
Totalt
100,0
100,0
100,0
100,0
SATO Oyj
Joo Group Oy
Balansräkning i sammandrag, Mkr
2025
2024
2025
2024
Förvaltningsfastigheter
56 030
56 453
11 202
11 677
Övriga anläggningstillgångar
1 055
848
11
15
Omsättningstillgångar
345
556
52
82
Summa tillgångar
57 430
57 857
11 264
11 774
Långfristiga skulder
25 331
24 427
10 390
10 670
Kortfristiga skulder
3 051
3 567
54
76
Summa skulder
28 382
27 994
10 445
10 746
Nettotillgångar
29 048
29 863
820
1 028
Redovisat värde innehav utan
bestämmande inflytande
12 243
12 844
205
257
Rapport över totalresultat
SATO Oyj
Joo Group Oy
i sammandrag, Mkr
2025
2024
2025
2024
Intäkter
3 499
3 477
732
694
Årets resultat
940
822
–152
–134
Övrigt totalresultat
4
–71
—
—
Summa totalresultat
945
750
–152
–134
Årets resultat hänförligt till innehav
utan bestämmande inflytande
390
352
–38
–33
Utdelning utbetald till innehav utan
bestämmande inflytande
—
—
—
—
Rapport över kassaflöde
SATO Oyj
Joo Group Oy
i sammandrag, Mkr
2025
2024
2025
2024
Kassaflöde från den löpande verksamheten
1 103
990
–52
–158
Kassaflöde från investeringsverksamheten
–2 830
–733
344
–854
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
1 551
21
–312
918
Ökning/minskning av likvida medel
–176
278
–20 –94
140 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
NOT 22
FINANSIELL RISKHANTERING
REDOVISNINGSPRINCIP
FINANSIELLA INSTRUMENT
Finansiella instrument värderas och redovisas i koncernen i enlighet med reglerna
i IFRS 9. Finansiella instrument som redovisas i koncernens rapport över finansiell
ställning inkluderar på tillgångssidan likvida medel, finansiella placeringar, kundford-
ringar, andra långfristiga fordringar (fordringar hos intresse bolag) samt derivat med
positivt värde. Bland skulder återfinns leverantörsskulder, låneskulder, derivat med
negativt värde samt konvertibla skuldebrev .
En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i koncernens rapport över finan-
siell ställning när bolaget blir part till instrumentets avtalsmässiga villkor. Kundford-
ringar tas upp när faktura har skickats. Hyresfordran redovisas som fordran i den
period då prestationer, vilka motsvarar fordrans värde, har levererats och betalningar
motsvarande fordrans värde ännu ej influtit. Skuld tas upp när motparten har preste-
rat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits.
Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits.
En finansiell tillgång tas bort från koncernens rapport över finansiell ställning när
rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem.
Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En finansiell skuld tas bort när för-
pliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av
en finansiell skuld.
Förvärv och avyttring av finansiella tillgångar redovisas på affärsdagen, som utgör
den dag då bolaget förbinder sig att förvärva eller avyttra tillgången. Upplåning
redovisas när likviden erhålls medan derivatinstrument redovisas när avtalet har
ingåtts.
Balder fördelar sina finansiella instrument i följande kategorier i enlighet med
IFRS 9; upplupet anskaffningsvärde, verkligt värde via övrigt totalresultat och verk-
ligt värde via resultaträkningen. Klassificeringen baseras på karaktären av tillgångens
kassaflöden och på den affärsmodell tillgången omfattas av.
Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde
Räntebärande tillgångar (skuldinstrument) som innehas med syftet att inkassera
avtals enliga kassaflöden och där dessa kassaflöden endast består av kapitalbelopp
och ränta värderas till upplupet anskaffningsvärde. Det redovisade värdet av dessa
tillgångar justeras med eventuella förväntade kreditförluster som redovisats (se
stycket om Nedskrivningsprövning för finansiella tillgångar). Ränteintäkter från
dessa finansiella tillgångar redovisas med effektivräntemetoden och redovisas som
finansiella intäkter . Koncernens finansiella tillgångar som värderas till upplupet
anskaffningsvärde utgörs av andra långfristiga fordringar (huvudsakligen fordringar
hos intressebolag), kundfordringar, del av finansiella placeringar som utgör kort-
fristig utlåning till intressebolag/joint ventures och likvida medel.
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen
Investeringar i skuldinstrument som inte kvalificerar att redovisas varken till upplupet
anskaffningsvärde eller till verkligt värde via övrigt totalresultat värderas till verkligt
värde via resultaträkningen. Även egetkapitalinstrument som innehas för handel,
egetkapitalinstrument där koncernen valt att inte redovisa verkligt värdeförändringar
via övrigt totalresultat och derivat som inte kvalificerar för s.k. säkringsredovisning
ingår i denna kategori. En vinst eller förlust på en finansiell tillgång (skuldinstrument)
som redovisas till verkligt värde via resultaträkningen och som inte ingår i ett säkrings-
förhållande redovisas netto i resultaträkningen i den period vinsten eller förlusten
uppkommer. I denna kategori ingår koncernens derivat med positivt verkligt värde
samt del av finansiella placeringar som utgör aktier och obligationer.
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via övrigt totalresultat
Denna kategori innefattar egetkapitalinstrument som inte innehas för handel och för
vilka koncernen, vid första redovisningstillfället, tagit ett oåterkalleligt beslut att
redovisa innehavet till verkligt värde via övrigt totalresultat. Värdeförändringarna på
dessa placeringar redovisas löpande i övrigt totalresultat. Vid en avyttring omförs
inte ackumulerad vinst eller förlust till resultaträkningen. I denna kategori redovisas
innehav i onoterade aktier vilka ingår i posten andra långfristiga fordringar.
Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen
Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen utgörs av derivat
med negativa verkliga värden som inte ingår i s.k. säkringsredovisning. Finansiella
skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen redovisas även i efterföljande
perioder till verkligt värde och värdeförändringen redovisas i årets resultat.
Skulder i denna kategori klassificeras som kortfristiga skulder om de för faller
inom 12 månader från balansdagen. Om de förfaller senare än 12 månader från
balansdagen klassificeras de som långfristiga skulder.
Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde
Koncernens övriga finansiella skulder klassificeras som värderade till upplupet
anskaff ningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden. Finansiella skulder till
upplupet anskaffningsvärde består av räntebärande skulder (lång- och kortfristiga),
övriga långfristiga skulder och leverantörsskulder. Upp låning redovisas inledningsvis
till verkligt värde, netto efter transaktions kostnader. Upplåning redovisas där efter till
upplupet anskaffningsvärde och eventuell skillnad mellan erhållet belopp (netto
efter transaktionskostnader) och åter betalningsbeloppet redovisas i rapporten över
totalresultat fördelat över låneperioden, med tillämpning av effektivräntemetoden.
Upplåning klassificeras som kortfristig i balansräkningen om företaget inte har en
ovillkorad rättig het att senarelägga skuldens reglering i minst tolv månader efter
rapportperioden. Lämnade utdelningar redovisas, i förekommande fall, som skuld
efter det att bolagsstämman godkänt utdelningen. Leverantörsskulder och andra
rörelseskulder har kort förväntad löptid och värderas utan diskontering till nomi-
nella belopp.
Derivatinstrument
Derivat redovisas i balansräkningen på affärsdagen och värderas till verkligt värde
både initialt och vid efterföljande omvärderingar vid varje rapportperiod. Balder
innehar dels derivat som säkrar viss risk hänförlig till kassaflödet (valutaswappar
och ränte swappar), dels derivat som säkrar investering i en utländsk verksamhet
(netto investeringssäkring). Derivat hänförliga till nettoinvestering i utlandsverk-
samheter, valuta swappar och vissa ränteswappar har identifierats som säkrings-
instrument och bedöms uppfylla kraven för säkringsredo visning i IFRS 9. För utför-
ligare beskrivningar av säkringsredovisning, se efterföljande stycke. Alla övriga
derivatinstrument bedöms inte uppfylla kriterierna för säkringsredovisning i IFRS 9.
Derivat är också avtalsvillkor som är inbäddade i andra avtal. Inbäddade derivat sär-
redovisas om de inte är nära relaterade till värdkontraktet. För tillfället har inga
inbäddade derivat identifierats. Värdeförändringar på derivatinstrument som identi-
fierats som säkringsinstrument redovisas i övrigt totalresultat medan värdeföränd-
ringar på övriga derivatinstrument redovisas enligt tillämplig kategori ovan.
Konvertibla skuldebrev
Balder har ett konvertibelt skuldebrev utfärdat i EUR. Detta är uppdelat i två kompo-
nenter, en skulddel och en optionsdel. Skulddelen värderas till upplupet anskaff-
ningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden, Optionsdelen redovisas som
en skuld och värderas löpande till verkligt värde via resultaträkningen. Konvertibeln
(både skulddelen och optionsdelen) redovisas på rad Ränte bärande skulder respek-
tive rad Derivat i balansräkningen och värdeförändringar på optionen redovisas på
rad Värdeförändringar derivat i resultaträkningen. Transaktionskostnaderna redo-
visas som en del av skulden och periodiseras som en räntekostnad över löptiden
med tillämpning av effektivräntemetoden .
Säkring av rörliga räntor på lån
En viss del av koncernens ränteswappar har identifierats som säkringsinstrument
och bedöms uppfylla kraven på säkringsredovisning. Ränteswappen säkrar lån med
rörlig ränta genom att byta rörlig mot fast ränta. Den effektiva delen av förändringar
i verkligt värde på dessa ränteswappar redovisas via övrigt totalresultat i reserver i
eget kapital. Ineffektiv del av värdeförändringen redovisas omedelbart i årets resultat
och inkluderas i posten Värdeförändringar derivat. Belopp som ackumulerats i säk-
ringsreserven i eget kapital omklassificeras till årets resultat i de perioder då den
säkrade posten påverkar resultatet.
Säkring av nettoinvesteringar i utlandsverksamheter
Koncernen säkrar en betydande del av nettoinvesteringarna i utlandsverksamheter
genom lån i samma valuta som utlandsverksamheten och genom valutaswappar.
Koncernen bedömer att kriterierna för säkringsredovisning i IFRS 9 uppfylls för
nettoinvesteringar i utlandsverksamheter. Omräkningsdifferenser på lån och föränd-
ringar i verkligt värde för säkringsinstrumentet redovisas i övrigt totalresultat i den
mån säkringen är effektiv. De ackumulerade förändringarna i omräknings differenser
och verkligt värde redovisas som separata komponenter i eget kapital. Vinst eller
förlust som härrör från den del av säkringen som inte är effektiv redo visas i årets resul-
tat. Vid avyttring av utlandsverksamheter omförs den vinst eller förlust som ackumu-
lerats i eget kapital till årets resultat, vilket därmed ökar eller minskar resultatet för
avyttringen.
Likvida medel
Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga tillgodo havanden
hos banker och motsvarande institut.
141 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Forts. Not 22 Finansiell riskhantering
Nedskrivningsprövning för finansiella tillgångar
Koncernen bedömer vid varje rapporttillfälle de framtida förväntade kreditförluster
som är kopplade till tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde baserat på
framåtriktad information. Koncernens finansiella tillgångar för vilka förväntade kre-
ditförluster bedöms utgörs i allt väsentligt av kundfordringar (hyresfordringar) och
andra långfristiga fordringar (huvudsakligen fordringar på intresseföretag). Koncernen
väljer reserveringsmetod baserat på om det skett en väsentlig ökning i kreditrisk eller
inte. Koncernen redovisar en kredit förlustreservering för sådana förväntade kredit-
förluster vid varje rapporteringsdatum. För koncernens kundfordringar och hyres-
fordringar tillämpar koncernen den förenklade ansatsen för kreditreservering, det vill
säga, reserveringen kommer att motsvara den förväntade förlusten över hela kund-
fordringens livslängd. För att mäta de förväntade kreditförlusterna har kundford-
ringar grupperats baserat på fördelade kreditriskegenskaper och förfallna dagar.
Koncernen använder sig utav framåtblickande variabler för förväntade kreditförluster.
Koncernens kreditförluster har historiskt varit oväsentliga och kunderna och intres-
sebolagens betalningshistorik god. Med beaktande av detta samt framåtblickande
information om makroekonomiska faktorer som kan påverka motpartens möjlighet
att betala fordran, har även koncernens förväntade kreditförluster bedömts som
oväsentliga.
Balder är finansierat med eget kapital och skulder, där majoriteten av skulderna
utgörs av räntebärande skulder. Andelen eget kapital påverkas av vald finansiell
risknivå som i sin tur påverkas av långivarens krav på eget kapital för att erbjuda
marknadsmässig finansiering. Balders långsiktiga mål för kapitalstrukturen är att
soliditeten över tid ska vara lägst 40%, att räntetäckningsgraden inte bör understiga
2 gånger, att belåningsgraden inte bör överstiga 50% samt att nettoskulden i för-
hållande till EBITDA inte ska överstiga 11 gånger.
LÖPTIDSANALYS FINANSIELLA SKULDER
Tabellerna visar kassaflödet per år avseende finansiella skulder vid antagande om
nuvarande storlek på koncernen. Kassaflödet avser räntekostnader, amortering, leve-
rantörsskulder och reglering av övriga finansiella skulder. Finansnettot har beräknats
utifrån koncernens genomsnittliga ränta med avdrag för ränteintäkter. Refinansiering
sker löpande, varför inga ränte kostnader har angetts för längre tid än 10 år.
FINANSPOLICY
Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för sex olika slags finansiella risker.
Med finansiella risker avses ränterisk, likviditetsrisk, refinansieringsrisk, prisrisk,
kredit risk och valutarisk. Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur finans verk-
sam heten ska bedrivas samt fastställer ansvarsfördelning och administrativa regler.
Avsteg från koncernens finanspolicy kräver styrelsens godkännande. Ansvaret för
koncernens finansiella transaktioner och risker hanteras centralt av moder bolagets
finansavdelning. Den finansiella riskhanteringen sker på portföljnivå. Finansiella
transaktioner ska genomföras utifrån en bedömning av koncernens samlade behov
av likviditet, finansiering och ränterisk.
Mål i finanspolicyn:
• Soliditeten ska över tid inte understiga 40%
• Belåningsgraden ska över tid inte överstiga 50%
• Räntetäckningsgraden bör inte över tid understiga 2 ggr
• Nettoskuld/EBITDA, ska över tid inte överstiga 11 ggr
• Öka andelen grön finansiering
• Koncernens likviditet ska vid varje tillfälle motsvara minst en månads kända
utbetalningar inklusive räntebetalningar och amorteringar.
Löptidsanalys finansiella skulder
Koncernen 2025-12-31
Mkr
Inom ett år
1–2 år
2–3 år
3–4 år
4–5 år
>5 år
Totalt
Räntebärande skulder
17 172
26 359
21 316
15 619
13 779
44 004
138 248
Konvertibelt skuldebrev
—
—
5 889
—
—
—
5 889
Räntekostnader
1)
4 090
4 055
4 021
3 987
3 952
19 246
39 352
Leverantörsskulder
320
—
—
—
—
—
320
Leasingskuld (hyra av lokal)
11
10
9
9
—
—
39
Leasingskuld (leasing av bilar)
8
8
8
6
4
—
33
Övriga långfristiga skulder
—
801
—
—
—
—
801
Summa
21 600 31 233 31 243 19 621 17 735 63 250 184 682
För odiskonterade kassaflöden hänförliga till tomträtter se not 8, Leasing.
Koncernen 2024-12-31
Mkr
Inom ett år
1–2 år
2–3 år
3–4 år
4–5 år
>5 år
Totalt
Räntebärande skulder
17 727
25 138
25 876
13 191
11 828
39 780
133 541
Konvertibelt skuldebrev
—
—
—
6 637
—
—
6 637
Räntekostnader
1)
4 089
4 072
4 056
4 039
4 022
19 864
40 142
Leverantörsskulder
581
—
—
—
—
—
581
Leasingskuld (hyra av lokal)
14
14
13
1
—
—
43
Leasingskuld (leasing av bilar)
3
3
3
2
1
—
12
Övriga långfristiga skulder
—
828
—
—
—
—
828
Summa
22 414
30 055
29 948
23 870
15 851
59 644
181 783
För odiskonterade kassaflöden hänförliga till tomträtter se not 8, Leasing .
Moderbolaget 2025-12-31
Mkr Inom ett år 1–2 år 2–3 år 3–4 år 4–5 år >5 år Totalt
Räntebärande skulder 10 451 15 884 8 425 4 073 2 000 21 799 62 632
Konvertibelt skuldebrev — — 5 889 — — — 5 889
Räntekostnader
1)
1 960 1 955 1 950 1 945 1 940 9 621 19 371
Leverantörsskulder 19 — — — — — 19
Summa 12 430 17 839 16 264 6 018 3 940 31 420 87 911
Moderbolaget 2024-12-31
Mkr Inom ett år 1–2 år 2–3 år 3–4 år 4–5 år >5 år Totalt
Räntebärande skulder 6 433 17 339 13 327 5 695 3 863 5 113 51 769
Konvertibelt skuldebrev — — — 6 637 — — 6 637
Räntekostnader
1)
1 711 1 707 1 703 1 699 1 696 8 423 16 938
Leverantörsskulder 18 — — — — — 18
Summa 8 161 19 046 15 030 14 031 5 558 13 535 75 362
1) Avser räntekostnader under perioden 0–10 år.
142 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Forts. Not 22 Finansiell riskhantering
Uppföljning av målen sker löpande med rapportering till styrelsen inför avlämnandet
av bolagets delårsrapporter.
Balder har åtaganden mot sina finansiärer i form av finansiella nyckeltal, så kall-
lade covenanter. Per årsskiftet hade Balder finansieringsåtaganden om ränte täck-
nings grad om lägst 1,8 ggr, säkerställda skulder/totala tillgångar om högst 45% och
belåningsgrad om högst 65%. Covenanter rapporteras kvartalsvis till finansiärerna
och per årsskiftet var samtliga covenanter uppfyllda med god marginal.
Känslighetsanalys
Resultateffekt
Faktor
Förändring
före skatt, Mkr
Räntenivå för
räntebärande skulder
+/– 1 procentenhet –/+ 481
Finansiella mål och åtagande
Utfall
Mål
Åtagande
2025
2024
Belåningsgrad, %
<50,0
<65,0
48,1
49,4
Räntetäckningsgrad, ggr
>2,0
>1,8
2,7
2,7
Säkerställda skulder/
Totala tillgångar, %
n/a
<45,0
23,4
23,6
Soliditet, %
>40,0
n/a
38,5
38,0
Nettoskuld/EBITDA, ggr
<11,0
n/a
12,0
12,2
ederivat
1)
År
Nominellt belopp, Mkr
Ränta, %
2026
15 726
2,02
2027
6 196
2,14
2028
8 437
2,29
2029
13 950
1,86
2030
3 346
2,09
2031
1 500
2,18
2032
2 800
2,46
2034
1 000
2,52
2037
1 500
2,00
2040
270
0,67
Totalt
54 725
2,07
1) Avser räntederivat där fast ränta betalas
RISKER
Kapitalrisk
Koncernens mål avseende kapitalstrukturen är att trygga koncernens förmåga att
fortsätta sin verksamhet, för att fortsätta generera avkastning till aktieägarna och
nytta för andra intressenter.
Likviditetsrisk
Med likviditetsrisk avses risken att sakna tillräckligt med likvida medel för att kunna
fullfölja företagets betalningsåtaganden avseende rörelsekostnader, räntor och
amorteringar. Enligt finanspolicyn ska det alltid finnas tillräckligt med kontanta
medel och garanterade krediter för att täcka det löpande likviditetsbehovet. Styrelsen
kan oaktat långsiktigt mål besluta om tillfälligt ökad likviditet till exempel vid ökad
beredskap för större affärer. Per bokslutsdagen uppgick Balders likvida medel,
finansiella placeringar och outnyttjade checkkrediter till 11 064 Mkr (6 854). Balders
Finanspolicy, som upp dateras minst en gång per år, anger riktlinjer och regler för hur
upplåningen ska ske. Övergripande målsättning för finansförvaltningen är att upp-
låningen ska säkerställa bolagets kort- och långfristiga kapitalförsörjning, anpassa
den finansiella strategin och hanteringen av finansiella risker efter bolagets verksam-
het så att en långsiktig stabil kapitalstruktur uppnås och bibehålls samt att uppnå
bästa möjliga finansnetto inom givna riskramar.
Refinansieringsrisk
Med refinansieringsrisk avses risken att Balder inte kan återfinansiera sig i fram tiden
eller endast till kraftigt ökade kostnader. Balder hade per årsskiftet kredit faciliteter
om 13 012 Mkr (13 901) varav 12 660 (13 872) var outnyttjade. Balder arbetar kontinu-
erligt med att ta upp nya lån och omförhandla befintliga lån. Av låneportföljen ska
över tid 50% inneha en kredittid på mer än 2 år och inte mer än 20% av lånen bör
förfalla inom ett år.
Ränterisk
Med ränterisk avses risken för fluktuationer i kassaflöde och resultat till följd av för-
ändringar i räntenivåer. Den faktor som främst påverkar ränterisken är ränte bindnings-
tiden. Lång räntebindningstid innebär en förutsägbarhet i kassaflödet men det inne-
bär oftast också högre räntekostnader. Hanteringen av koncernens ränteexponering
är centraliserad, vilket innebär att den centrala finansfunktionen ansvarar för att
iden tifiera och hantera denna exponering. Ränterisken ska hanteras med risk säkrings-
instrument som ränteswappar, räntetak och räntegolv. Som övergripande nyckeltal
används räntetäckningsgrad. Räntetäckningsgraden ska vid varje mättillfälle över-
stiga 2,0 gånger. För att erhålla en kostnadseffektiv hantering av ränterisken görs
bedömningen av ränterisken vid upptagandet av lån med kort räntebindning utifrån
koncernens totala låneportfölj. Räntederivattransaktioner genomförs vid behov för
att uppnå önskad ränterisk i den totala upplåningen.
Balder har i huvudsak använt sig av swappar och fasträntelån för att hantera ränte-
risken, vilka förfaller mellan 2026 och 2040. Per årsskiftet var 83% (79) av lånen
säkrade med ränteswappar och fasträntelån och för 5% (5) tillämpas säkringsredovis-
ning. I takt med att marknadsräntan förändras uppstår ett teoretiskt över- eller
undervärde, som inte är kassa flödespåverkande, på de finansiella instrumenten.
Derivaten redovisas löpande till verkligt värde i balansräkningen och värdeföränd-
ringar redovisas i resultat räkningen. Derivaten värderas utifrån noterade priser på
marknaden. Värdeförändringar på räntederivat och optionskomponent konvertibel
uppgick till 399 Mkr (–21), varav optionskomponent konvertibel uppgick till 418 Mkr
(–169). Per årsskiftet uppgick det verkliga värdet på räntederivaten till 459 Mkr (485).
Det verkliga värdet för finansiella instrument baseras på förmedlade kredit instituts
värderingar. Rimlig heten i värderingen har prövats genom att låta annat kreditinstitut
värdera liknande instrument på balans dagen, se känslighetsanalysen.
SATO:s räntederivat uppfyller kraven på säkringsredovisning, då löptiden på
derivaten är matchade med underliggande finansiering. Det innebär att värde-
förändringen av derivaten redovisas i övrigt totalresultat. De räntederivat (ränte-
swappar) som ingås av SATO har samma kritiska villkor som det säkrade föremålet.
Kritiska villkor kan vara referensränta, ränteomsättningsdagar, betaldagar, förfallo-
dag och nominellt belopp. Ineffektivitet i ränteswappar kan uppstå på grund av skill-
nader i kritiska villkor mellan ränteswappen och lånet. Det fanns ingen ineffektivitet
hänförlig till SATO:s ränte swappar under 2025.
Valutarisk
Balder äger fastigheter via dotterbolag i Danmark, Norge, Finland, Tyskland och
Storbritannien. Bolagen har huvudsakligen intäkter och kostnader i lokal valuta.
Koncernen påverkas av valutakursfluktuationer vid omräkning av de utländska
dotterbolagens tillgångar och skulder till moderbolagets valuta. Koncernen är via
netto investeringar i utlandet exponerad mot EUR, DKK, GBP och NOK.
Omräkningsexponering
När dotterbolagens rapporter över finansiell ställning i lokal valuta omräknas till
svenska kronor uppstår en omräkningsdifferens, som beror på att innevarande år
omräknas till en annan bokslutskurs än föregående år och att totalresultaträkningen
omräknas till genomsnittskursen under året medan rapporten över finansiell ställning
omräknas till kursen per den 31 december. Omräkningsdifferensen förs till övrigt
totalresultat och balanseras i reserver i eget kapital. Omräknings exponeringen
utgörs av den risk som omräkningsdifferensen representerar i form av påverkan på
övrigt total resultat och eget kapital. Risken är störst för de valutor där koncernen har
störst nettotillgångar och där kursrörelserna mot svenska kronor är störst. Störst
påverkan för koncernen utgör nettotillgångarna i Finland och Danmark. Balder har
totalt emitterat 4 896 MEUR på den europeiska obligationsmarknaden samt ett kon-
vertibelt skuldebrev där skulddelen uppgår till 468 MEUR vilket bidrar till att minska
valuta exponeringen av koncernens nettotillgångar i EUR och DKK. Per årsskiftet
fanns även valutaswappar om –1 605 MEUR (–1 335), det verkliga värdet på dessa
uppgick till –214 Mkr (–14).
Tillgångarna och skulderna i EUR och DKK ses sammantaget i och med att kursen
för DKK är låst mot EUR. Omräkningsdifferenserna hanteras framförallt genom att
upplåningen fördelats på olika valutor utifrån nettotillgångarna i respektive valuta.
Lån som tas upp i samma valuta som det finns nettotillgångar i koncernen, minskar
dessa nettotillgångar och därmed minskar omräkningsexponeringen. Dessa säk-
ringar av nettoinvesteringar i utlandsverksamheter fungerar på följande sätt. Kurs-
vinster och kursförluster avseende lån i utländsk valuta, som finansierar förvärv av
utländska dotter bolag, redovisas som en del av övrigt totalresultat i den mån lånen
fungerar som en kurssäkring för de förvärvade nettotillgångarna. I övrigt totalresultat
möter de den omräkningsdifferens som framkommer vid konsolideringen av de
utländska dotter bolagen. I koncernen har redovisade valutakursdifferenser om
netto 801 Mkr (–1 715) avseende skulder i utländsk valuta omförts till övrigt total-
143 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Forts. Not 22 Finansiell riskhantering
resultat såsom säkring av nettoinvesteringarna i utlandsverksamheter. Det fanns
ingen ineffektivitet som ska redovisas från säkringar av nettoinvestering i utlands-
verksamhet. De lån som säkrar nettoinvesteringar i utlandsverksamheter är i EUR och
DKK, eftersom dessa utländska valutor har störst påverkan på rapporten över finan-
siell ställning. Av koncernens totala nettoinvesteringar i utlandsverksamheter har
100% säkrats.
Eftersom koncernen använder delar av sitt kassaflöde till att amortera på lånen för
att förbättra finansnettot, så tenderar omfattningen av denna säkring över tid att
minska. En förändring i det utländska dotterbolagets nettotillgångar över tid kan ha
samma effekt.
Prisrisk
Balders intäkter påverkas av fastigheternas uthyrningsgrad, nivån på marknads-
mässiga hyror samt kundernas betalningsförmåga. En förändring av hyresnivån
med +/– 1% eller den ekonomiska uthyrningsgraden med +/– 1 procentenhet påverkar
resultat före skatt med +/– 138 Mkr respektive +/– 146 Mkr.
Kreditrisker
Kundfordringar
Risken för att koncernens kunder inte uppfyller sina åtaganden, det vill säga att
betalning ej erhålls för kundfordringar, utgör en kundkreditrisk. Koncernens kunder
kreditkontrolleras genom att information om kundernas finansiella ställning inhämtas
från olika kreditupplysningsföretag.
En beräkning av kreditrisken görs i samband med nyuthyrning och lokalanpass-
ning för befintlig kund. Bankgaranti, depositioner eller annan säkerhet krävs för
kunder med låg kreditvärdighet eller otillräcklig kredithistorik.
I syfte att följa kundernas kreditvärdighetsutveckling sker en löpande
kreditbevakning.
Finansiell verksamhet
Den finansiella verksamheten i Balder medför exponering för kreditrisker. Det är
främst motpartsrisker i samband med fordringar på banker och andra motparter
som uppstår vid handel med derivatinstrument. Balders finanspolicy innehåller
ett särskilt motpartsreglemente i vilket maximal kreditexponering för olika mot-
parter anges.
Upplåning, förfallostruktur och räntor
Vid årets utgång hade Balder bindande låneavtal om sammanlagt 143 307 Mkr
(138 851). Lån är upptagna i svenska kronor, danska kronor, norska kronor, brittiska
pund och euro. Vid årets utgång uppgick lånen i danska kronor till 8 765 MDKK,
lånen i norska kronor till 6 584 MNOK, lånen i brittiska pund till 47 MGBP och lånen
i euro till 7 637 MEUR. Den enskilt största finansieringskällan är obligationer i euro
emitterade på den europeiska obligationsmarknaden. Balder har även ett inhemskt
MTN-program med en ram om 20 000 Mkr samt ett konvertibelt skuldebrev i EUR
om 480 MEUR. Ute stående certifikatvolym var per den 31 december 227 Mkr (275),
certifikatprogrammet omfattar totalt 6 327 Mkr (6 595). Netto räntebärande skulder
efter avdrag för likvida medel och finansiella placeringar om 10 509 Mkr (6 444)
uppgick till 132 798 Mkr (132 408).
Avtalen kan delas upp i fem kategorier:
• Lån mot ställande av säkerhet i form av reversfordringar på dotterbolag. Säkerheten
har kompletterats med pant i dotterbolagens aktier/kommandit andelar.
• Lån mot ställande av pantbrev i fastighet
• Certifikatprogram
• Obligationslån, inklusive Hybridkapital
• Konvertibelt skuldebrev
Som kortfristiga räntebärande skulder redovisas de räntebärande skulder som
formellt sett förfaller inom ett år samt ett års avtalad amortering.
I vissa fall kompletteras säkerheten med covenanter. Balder uppfyller alla
covenanter. Kreditavtalen innehåller sedvanliga uppsägningsvillkor.
Den genomsnittliga kreditbindningstiden på låneavtalen uppgick per den
31 december 2025 till 4,6 år (5,0). Förfallostrukturen för låneavtalen, som framgår av
löptidsanalysen, visar när i tiden låneavtalen förfaller till omförhandling eller åter-
betalning. Den genomsnittliga effektiva räntan per bokslutsdagen uppgick till 2,9%
(3,0) inklusive effekten av upplupen ränta från Balders räntederivat. Den genomsnitt-
liga räntebindningstiden vid samma datum uppgick till 2,7 år (3,1). Andelen lån med
ränteförfall under kommande treårsperiod uppgick till 57% (52) .
Övriga åtaganden
Per bokslutet finns inget övrigt åtagande som är väsentligt för koncernen.
144 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Forts. Not 22 Finansiell riskhantering
Redovisat och verkligt värde på finansiella instrument, 2025
Verkligt värdehierarkin
Tillgångar och skulder Tillgångar och skulder Verkligt värde Totalt Totalt verkligt värde 2025
värderade till upplupet värderade till verkligt värde via övrigt redovisat
Koncernen, Mkr anskaffningsvärde via resultaträkningen totalresultat värde
Nivå 1
1)
Nivå 2
2)
Nivå 3
3)
Andra långfristiga fordringar
2 554
—
6
4)
2 560
—
2 560
—
Derivat
—
294
164
459
—
459
—
Kundfordringar
230
—
—
230
—
230
—
Finansiella placeringar
—
4 795
—
4 795
4 795
—
—
Likvida medel
5 715
—
—
5 715
—
5 715
—
Summa fordringar
8 498
5 089
171
13 758
4 795
8 963
—
Långfristiga räntebärande skulder
121 076
—
—
121 076
57 329
61 618
—
Konvertibelt skuldebrev
5 059
830
—
5 889
—
6 033
—
Övriga långfristiga skulder
801
—
—
801
—
801
—
Derivat
—
—
214
214
—
214
—
Kortfristiga räntebärande skulder
17 172
—
—
17 172
3 903
13 268
—
Leverantörsskulder
320
—
—
320
—
320
—
Summa skulder
144 428
830
214
145 472
61 232
82 254
—
Redovisat och verkligt värde på finansiella instrument, 2024 Verkligt värdehierarkin
Tillgångar och skulder Tillgångar och skulder Verkligt värde Totalt Totalt verkligt värde 2024
värderade till upplupet värderade till verkligt värde via övrigt redovisat
Koncernen, Mkr anskaffningsvärde via resultaträkningen totalresultat värde
Nivå 1
1)
Nivå 2
2)
Nivå 3
3)
Andra långfristiga fordringar
1 961
—
12
4)
1 973
—
1 973
—
Derivat
—
310
174
485
—
485
—
Kundfordringar
296
—
—
296
—
296
—
Finansiella placeringar
—
3 063
—
3 063
3 063
—
—
Likvida medel
3 381
—
—
3 381
—
3 381
—
Summa fordringar
5 638
3 373
186
9 197
3 063
6 134
—
Långfristiga räntebärande skulder
115 813
—
—
115 813
53 379
59 392
—
Konvertibelt skuldebrev
5 311
1 326
—
6 637
—
6 895
—
Övriga långfristiga skulder
828
—
—
828
—
828
—
Derivat
—
—
14
14
—
14
—
Kortfristiga räntebärande skulder
17 727
—
—
17 727
5 094
12 624
—
Leverantörsskulder
581
—
—
581
—
581
—
Summa skulder
140 260
1 326
14
141 601
58 473
80 334
—
1) Nivå 1: värderas till verkligt värde utifrån noterade marknadsvärden på aktiv marknad för identiska tillgångar.
2) Nivå 2: värderas till verkligt värde utifrån annan observerbar data för tillgångar och skulder än marknadsvärden enligt nivå 1.
3) Nivå 3: värderas till verkligt värde utifrån data för tillgångar och skulder som inte baseras på observerbar marknadsdata.
4) Inga värdeförändringar har redovisats under 2025 eller 2024.
Räntebindning
Redovisat värde, Mkr
Ränta, %
År
2025
2024
2025
2024
Inom ett år
43 470
40 412
3,1
4,2
1–2 år
15 715
16 414
2,0
2,6
2–3 år
22 561
15 002
3,0
1,8
3–4 år
16 353
18 990
2,1
3,0
4–5 år
12 399
18 028
2,2
1,7
> 5 år
32 809
30 006
3,1
2,4
Summa
143 307
138 851
2,9
3,0
Andel, %
Verkligt värde, Mkr
År
2025
2024
2025
2024
Inom ett år
31
43 472
40 408
1–2 år
11
12
15 613
16 275
2–3 år
16
11
23 148
14 632
3–4 år
11
14
15 491
19 918
4–5 år
8
13
12 000
17 421
> 5 år
23
21
32 426
28 729
Summa
100
100
142 151
137 384
145 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Forts. Not 22 Finansiell riskhantering
Redovisat och verkligt värde på finansiella instrument, 2025
Moderbolaget, Mkr
Tillgångar och skulder
värderade till upplupet
anskaffningsvärde
Tillgångar och skulder
värderade till verkligt värde
via resultaträkningen
Verkligt värde
via övrigt
totalresultat
Totalt
redovisat
värde
Verkligt värdehierarkin
Totalt verkligt värde 2025
Nivå 1
1)
Nivå 2
2)
Nivå 3
3)
Andra långfristiga fordringar 97 — — 97 — 97 —
Derivat — 319 — 319 — 319 —
Fordringar på koncernbolag 100 197 — — 100 197 — 100 197 —
Finansiella placeringar — 4 018 — 4 018 4 018 — —
Likvida medel 4 516 — — 4 516 — 4 516 —
Summa fordringar 104 810 4 337 — 109 148 4 018 105 130 —
Långfristiga skulder till kreditinstitut 52 181 — — 52 181 24 668 26 974 —
Konvertibelt skuldebrev 5 059 830 — 5 889 — 6 033 —
Skulder till koncernbolag 33 216 — — 33 216 — 33 216 —
Kortfristiga skulder till kreditinstitut 10 451 — — 10 451 3 903 6 546 —
Leverantörsskulder 19 — — 19 — 19 —
Summa skulder 100 926 830 — 101 756 28 571 72 789 —
Redovisat och verkligt värde på finansiella instrument, 2024
Moderbolaget, Mkr
Tillgångar och skulder
värderade till upplupet
anskaffningsvärde
Tillgångar och skulder
värderade till verkligt värde
via resultaträkningen
Verkligt värde
via övrigt
totalresultat
Totalt
redovisat
värde
Verkligt värdehierarkin
Totalt verkligt värde 2024
Nivå 1
1)
Nivå 2
2)
Nivå 3
3)
Andra långfristiga fordringar 318 — — 318 — 318 —
Derivat — 376 — 376 — 376 —
Fordringar på koncernbolag 95 871 — — 95 871 — 95 871 —
Finansiella placeringar — 2 557 — 2 557 2 557 — —
Likvida medel 2 018 — — 2 018 — 2 018 —
Summa fordringar 98 207 2 933 — 101 139 2 557 98 583 —
Långfristiga skulder till kreditinstitut 45 336 — — 45 336 18 148 26 215 —
Konvertibelt skuldebrev 5 311 1 326 — 6 637 — 6 895 —
Skulder till koncernbolag 38 590 — — 38 590 — 38 590 —
Kortfristiga skulder till kreditinstitut 6 433 — — 6 433 5 094 1 330 —
Leverantörsskulder 18 — — 18 — 18 —
Summa skulder 95 688 1 326 — 97 014 23 242 73 048 —
1) Nivå 1: värderas till verkligt värde utifrån noterade marknadsvärden på aktiv marknad för identiska tillgångar.
2) Nivå 2: värderas till verkligt värde utifrån annan observerbar data för tillgångar och skulder än marknadsvärden enligt nivå 1.
3) Nivå 3: värderas till verkligt värde utifrån data för tillgångar och skulder som inte baseras på observerbar marknadsdata.
NOT 23
CHECKKREDIT
Koncernen
Moderbolaget
Mkr
2025
2024
2025
2024
Beviljad kreditlimit
555
410
350
350
Utnyttjad del
—
—
—
—
Outnyttjad del
555
410
350
350
NOT 24
UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER
Koncernen
Moder bolaget
Mkr
2025
2024
2025
2024
Personalkostnader
137
139
23
21
Räntekostnader
972
748
662
441
Förskottsbetalda hyror
1 650
1 570
—
—
Fastighetskostnader
323
701
—
—
Övriga poster
121
98
11
20
Summa
3 203
3 257
696 482
146 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
NOT 25
STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER
REDOVISNINGSPRINCIP
Eventualförpliktelser
En eventualförpliktelse redovisas vid en möjlig förpliktelse för vilken det återstår att
få bekräftat om koncernen har en förpliktelse som skulle kunna leda till ett utflöde av
resurser, alternativt, vid en befintlig förpliktelse som inte uppfyller kriterierna att
redovisas i balansräkningen som avsättning eller annan skuld då det inte är troligt att
ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen eller då inte en
tillräckligt tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras.
Moderbolaget – Finansiella garantier
Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av borgensförbindelser till
förmån för dotterbolag och intressebolag. Finansiella garantier innebär att bolaget har
ett åtagande att ersätta innehavaren av ett skuldinstrument för förluster som denne
ådrar sig på grund av att en angiven gäldenär inte fullgör betalning vid förfall enligt
avtalsvillkoren. För redovisning av finansiella garantiavtal tillämpar moderbolaget
RFR 2 stycke IFRS 9 som innebär en lättnad jämfört med reglerna i IFRS 9 när det gäller
finansiella garantiavtal utställda till förmån för dotterbolag och intressebolag. Moder-
bolaget redovisar finansiella garantiavtal som avsättning i balansräkningen när bolaget
har ett åtagande för vilket betalning sannolikt erfordras för att reglera åtagandet.
Ställda säkerheter
Koncernen
Moderbolaget
Mkr
2025
2024
2025
2024
Fastighetsinteckningar
78 285
77 437
—
—
Aktier i koncernbolag
36 565
32 722
—
—
Reverser
—
—
10 691
7 555
Summa
114 850
110 159
10 691
7 555
Eventualförpliktelser
Koncernen
Moderbolaget
Mkr
2025
2024
2025
2024
Borgen för dotterbolag
—
—
34 788
37 958
Borgen för intressebolag
1 444
1 664
514
814
Övriga garantier
1)
1 756
4 590
1 006
1 006
Summa
3 200
6 254
36 308
39 778
1) Bolaget utställer, i mindre omfattning, tidsbegränsade kapitaltäckningsgarantier för
dotterbolag vars verksamhet kan erfordra tillskott av riskkapital.
NOT 26
KASSAFLÖDESANALYS
REDOVISNINGSPRINCIP
Kassaflödesanalys
Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden, vilket innebär att
resultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under
perioden samt för eventuella intäkter eller kostnader som hänförs till investerings-
eller finansieringsverksamheten.
Likvida medel
Koncernens likvida medel utgörs av kassa- och bankmedel. Likvida medel redovisas
enligt de principer som beskrivs i not 22 avseende finansiella tillgångar värderade till
upplupet anskaffningsvärde.
Likvida medel
Koncernen
Moderbolaget
Mkr
2025
2024
2025
2024
Följande delkomponenter ingår
i likvida medel:
Kassa och bank
5 715
3 381
4 516
2 018
Summa enligt balans räkningen
5 715
3 381
4 516
2 018
Summa enligt
kassaflödes analysen
5 715
3 381
4 516
2 018
Betalda/erhållna räntor och derivat
Koncernen
Moderbolaget
Mkr
2025
2024
2025
2024
Erhållen ränta
444
897
1 383
305
Betald ränta
–4 688
–5 606
–2 022
–2 167
Erhållet/betalt avseende derivat
205
663
92
469
Summa
–4 039
–4 047
–547
–1 393
Koncerninterna ränteintäkter och räntekostnader för 2025 samt 2024 är ej likviditets-
påverkande.
Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten
Ej kassaflödespåverkande förändringar
Valutakurs- Övriga ej kassaflödes-
Koncernen, Mkr
2024-12-31
Kassaflöde
differenser
påverkande poster
2025-12-31
Räntebärande skulder
138 851
8 816
–5 600
1 240
143 307
Leasingskuld (hyra av kontorslokal)
51
–27
–3
73
94
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten
138 902
8 788
–5 603
1 313
143 401
Ej kassaflödespåverkande förändringar
Valutakurs- Övriga ej kassaflödes-
Koncernen, Mkr
2023-12-31
Kassaflöde
differenser
påverkande poster
2024-12-31
Räntebärande skulder
134 469
2 137
3 354
–1 108
138 851
Leasingskuld (hyra av kontorslokal)
50
–24
—
25
51
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten
134 519
2 113
3 354
–1 083
138 902
147 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Forts. Not 26 Kassaflödesanalys
Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten
Ej kassaflödespåverkande förändringar
Moderbolaget, Mkr 2024-12-31 Kassaflöde
Valutakurs-
differenser
Övriga ej kassaflödes-
påverkande poster 2025-12-31
Räntebärande skulder 57 080 11 433 –802 –20 67 691
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 57 080 11 433 –802 –20 67 691
Ej kassaflödespåverkande förändringar
Moderbolaget, Mkr 2023-12-31 Kassaflöde
Valutakurs-
differenser
Övriga ej kassaflödes-
påverkande poster 2024-12-31
Räntebärande skulder 50 100 5 321 1 659 — 57 080
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 50 100 5 321 1 659 — 57 080
NOT 27
ANDELAR I KONCERNBOLAG
REDOVISNINGSPRINCIP
Aktier i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Det
bokförda värdet prövas fortlöpande mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital.
I de fall bokfört värde understiger dotterbolagens koncernmässiga värde sker ned-
skrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte
längre är motiverad sker återföring av denna.
Moderbolaget, Mkr 2025 2024
Ackumulerade anskaffningsvärden
Ingående balans 13 159 11 185
Förvärv — 1 969
Nedskrivning –570 —
Lämnade aktieägartillskott 24 5
Utgående balans 12 613 13 159
Specifikation av moderbolagets direkta innehav av andelar i dotterbolag
Dotterbolag
Organisations nummer
Säte
Antal andelar
Andel, %
2025
2024
Balder Storstad AB
1)
556676-4378
Göteborg
100 000
100
2 211
2 211
Balder Mellanstad AB
556514-4291
Göteborg
1 938 000
100
665
1 235
Din Bostad Sverige AB
556541-1898
Göteborg
1 000 000
100
626
626
Egby Vindkraftverk AB
556760-5919
Göteborg
1 000
100
0
0
Balder Danmark A/S
34058016
Köpenhamn
5 000
100
158
158
Balder Fastigheter Norge AS
916755856
Oslo
120
100
319
319
Balder Nordenfastigheter AB
556743-8212
Göteborg
1 000
100
1 974
1 950
Balder Bilrum Fastighet AB
556730-4059
Göteborg
100 000
100
1 255
1 255
Balder Germany GmbH
19417
7B
Berlin
23 725
95
1
1
SATO Oyj
2)
0201470-5
Helsingfors
928 950
0
290
290
Asset Buyout Partners Invest AS
916164882
Oslo
4 185 527 540
100
4 266
4 266
Serena Properties AB
559023-2707
Stockholm
5 000 000
100
848
848
Summa
12 613
13 159
1) K/S Sundbyberg, Danmark Filial (516403-5114) undantages att upprätta årsredovisning i
Danmark med hänvisning till reglerna i direktivet 2013/34/EU.
2) Balderkoncernen äger totalt 49 632 504 aktier i SATO Oyj, motsvarande en ägarandel om
58,5% (57,1). 928 950 aktier ägs från Fastighets AB Balder och resterande 48 703 554 aktier
ägs från dotterbolaget Balder Finska Otas AB (559000-0369).
Koncernen äger genom ovan nämnda dotterbolag flertalet bolag i Sverige, Danmark,
Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien vilka framgår av respektive dotterbolags
årsredovisning. För bolag i SATO Oyj, se SATO Oyjs årsredovisning på sato.fi.
148 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
NOT 28
FORDRINGAR PÅ/SKULDER TILL KONCERNBOLAG
Fordringar Skulder
Moderbolaget, Mkr 2025 2024 2025 2024
Ingående balans 95 871 86 864 38 590 39 934
Förändring utlåning till
dotterbolag 4 327 9 006 –5 374 –1 343
Utgående balans 100 197 95 871 33 216 38 590
Fastställd amorteringsplan saknas.
NOT 29
VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER
RÄKENSKAPSÅRETS SLUT
I slutet av februari 2026 skedde en militär eskalering och en ökad geopolitisk oro i
Mellanöstern, vilket ökar svårigheten i att bedöma konjunkturutvecklingen under
2026. Den globala ekonomin kan påverkas, till exempel när det gäller energipriser,
räntenivåer och valutakurser. Balder följer noga utvecklingen för att säkerställa
beredskap för olika scenarios. I övrigt finns inga händelser av väsentlig betydelse
för Fastighets AB Balders ställning som inträffat efter rapportperiodens utgång.
NOT 30
NÄRSTÅENDE
REDOVISNINGSPRINCIP
Med närstående avses både juridiska och fysiska personer enligt definitionen i IAS
24. Transaktioner med närstående ska i likhet med övriga transaktioner genomföras
på affärsmässiga villkor. Vid transaktionerna ska även särskilt beaktas de riktlinjer
som finns för intressekonflikter. Som närstående definieras:
• Samtliga bolag inom Balderkoncernen
• Styrelseledamöter och företagsledning
• Nära familjemedlemmar till styrelseledamöter eller företagsledning
• Bolag kontrollerade av styrelseledamöter eller företagsledning
• Aktieägare som kontrollerar mer än 10% av aktierna eller rösterna i bolaget
Närståenderelationer
Koncernen
Koncernen står under bestämmande inflytande från Erik Selin Fastig heter AB som
innehar 46,9% (46,9) av rösterna i Fastighets AB Balder och utgör det yttersta
moderbolaget för koncernen.
Moderbolaget
Utöver de närståenderelationer som anges för koncernen har moder bolaget
bestämmande inflytande över dotterbolag enligt not 27, Andelar i koncern bolag.
Sammanställning över närstående transaktioner
Koncernen
Erik Selin Fastigheter AB har köpt fastighetsadministrativa tjänster av Balder för
18 Mkr (15). Balder har köpt tjänster från advokatfirman Norma Law om 1 Mkr (1) där
styrelse ledamoten Anders Wennergren är partner. Under året har byggtjänster köpts
från T-Byggen Sverige AB (tidigare Tommy Byggare AB) om 4 Mkr (3), vilket är ett när-
stående bolag till Erik Selin Fastigheter AB. Balder har hyresavtal med intressebolag
till Erik Selin Fastigheter AB och erhåller hyresintäkter från dessa bolag. Av väsentlig
art är hyresavtal med Hedin Mobility Group om 539 Mkr (530). Tjänsterna är prissatta
på marknadsmässiga villkor.
Moderbolaget
Moderbolaget har utfört fastighetsadministrativa tjänster åt sina dotter bolag upp-
gående till 459 Mkr (390). Moderbolaget fungerar som internbank. Fordringar på
dotterbolag uppgick per bokslutsdagen till 100 197 Mkr (95 871). Såväl de administra-
tiva som finansiella tjänsterna är prissatta på marknadsmässiga villkor.
Intressebolag/joint ventures
Utöver ovanstående närståenderelationer äger Balderkoncernen intresse bolag enligt
not 14, Andelar i intressebolag/joint ventures.
Under verksamhetsåret har intressebolagen köpt förvaltnings- och administrativa
tjänster för sina koncerner av Balder uppgående till 86 Mkr (102). Nettofordringar på
intressebolag uppgick per boksluts dagen till 1 861 Mkr (1 662). Såväl de administrativa
som finansiella tjänsterna är prissatta på marknadsmässiga villkor.
Transaktioner med nyckelpersoner i ledande ställning
Företagets styrelseledamöter samt bolag ägda av dessa kontrollerar 61,1% (61,1) av
rösterna i Balder. Beträffande styrelsen, VD och övriga befattnings havares löner och
andra ersättningar, kostnader och avtal som avser pensioner och liknande förmåner
samt avtal angående avgångsvederlag, se not 4, Anställda och personalkostnader.
NOT 31
UPPGIFTER OM MODERBOLAGET
Fastighets AB Balder (publ) är ett svensk registrerat aktiebolag med säte i Göteborg.
Moderbolagets aktier är registrerade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Adressen till
huvudkontoret är Box 53121, 400 15 Göteborg. Besöksadressen är Parkgatan 49.
Koncernredovisningen för år 2025 består av moderbolaget och dess dotter bolag,
tillsammans benämnda koncernen.
NOT 32
GOODWILL
REDOVISNINGSPRINCIP
Goodwill utgör skillnaden mellan anskaffningsvärde och koncernens andel av verk-
ligt värde på förvärvade koncernföretags identifierbara nettotillgångar vid förvärvs-
tidpunkten. Goodwill redovisas dessutom vid rörelseförvärv, där skillnaden mellan
avtalad skatt och nominell uppskjuten skatt redovisas som goodwill. Vid förvärvstid-
punkten värderas goodwill till anskaffningsvärde för att därefter värderas till
anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar. Goodwill prövas minst
årligen avseende eventuellt nedskrivningsbehov, eller när det finns en indikation på
att redovisat värde inte är återvinningsbart.
Koncernen, Mkr
2025
2024
Ingående balans
—
—
Rörelseförvärv
136
—
Valutaförändring
—
—
Utgående balans
136
—
Goodwillposten om 136 Mkr (–) är i sin helhet hänförlig till förvärvet av det tidigare
intressebolaget Sjælsø Management ApS.
149 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande
av styrelsen och VD den 30 mars 2026. Koncernens och moder bolagets
resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman
den 8 maj 2026. Styrelsen avser att föreslå årsstämman att besluta om
utdelning till aktieägarna i form av sakutdelning bestående av aktier i
Norion Bank AB (org.nr 556597-0513) till ett sammanlagt värde om
1 196 082 224 kronor för verksamhetsåret 2025.
Årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed
i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de inter-
nationella redovisningsstandards som avses i Europaparlamentets och
rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning
av internationell redovisningsstandard. Årsredovisningen respektive
koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och
koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för koncernen
respektive moderbolaget ger en rättvisande översikt över utvecklingen av
koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt
beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moder bolaget och
de bolag som ingår i koncernen står inför. Årsredovisningen har upprättats
i enlighet med ESRS / EU direktiv (Lag (2007:528) om värdepappersmark-
naden 16 kap 9 §).
Göteborg den 30 mars 2026
Sten Dunér
Styrelseordförande
Carina Edblad
Styrelseledamot
Carin Kindbom
Styrelseledamot
Fredrik Svensson
Styrelseledamot
Anders Wennergren
Styrelseledamot
Erik Selin
Styrelseledamot och VD
Vår revisionsberättelse över årsredovisningen och koncernredovisningen
har lämnats den 31 mars 2026 och vår granskningsberättelse över den
lagstadgade hållbarhetsrapporten har lämnats den 31 mars 2026
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Konstantin Belogorcev
Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
Ulrika Ramsvik
Auktoriserad revisor
150 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
INNEHÅLL
BOLAGSSTYRNING
STYRELSENS ORDFÖRANDE HAR ORDET ............... 152
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
.................................... 153
Intern kontroll avseende den finansiella
rapporteringen
...................................................................157
Inför årsstämman 2026
....................................................158
STYRELSE
............................................................................... 159
LEDNING
................................................................................. 160
REVISORNS YTTRANDE OM
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN ..............................166
Västerås
Ångkraftverket 2
Steam Hotel
263 rum
151 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
STYRELSENS
ORDFÖRANDE HAR ORDET
Inom allt företagande, särskilt i bolag med entreprenö-
riellt ledarskap, är det väsentligt att genomföra föränd-
ringar som stärker företaget och dess långsiktiga
utveckling. Principen är att om man gör en väl genom-
tänkt förändring så uppstår ytterligare positiv utveck-
ling inom företaget.
Balders styrelse har genomgått en del förändringar
de senaste åren. Jag tog själv över ordförandeklubban
2024 efter Christina Rogestams långa trogna tjänst-
görande och samma år valdes Carin Kindbom in som
ledamot. Vid senaste årsstämman utökades styrelsen
och vi fick ett värdefullt nytillskott i form av Carina
Edblad som förutom sitt ledarskap har gedigen erfaren-
het från industrin inom byggmaterial.
Även i samband med 2026 års stämma sker föränd-
ringar då Erik Selin lämnar över vd-rollen till nuvarande
vice vd Sharam Rahi. Erik lämnar dock inte bolaget
utan träder, om stämman så godkänner, in i rollen som
arbetande styrelseordförande medan jag står till för-
fogande som ledamot. Styrelsen anser att denna för-
ändring är en ”win-win” för Balder och våra aktieägare
då vi behåller Eriks erfarenhet och kompetens i en än
mer strategisk roll, samtligt som vi får en ny vd med
tjugo års erfarenhet av Balder. Den övergripande
strategin, att alltid ha aktieägarnas bästa inför ögonen,
ligger självklart kvar.
Balder i en föränderlig värld
Den geopolitiska osäkerheten förstärktes under 2025.
Trots detta har de finansiella marknaderna utvecklats
väl, med det finns stora utmaningar kopplat till natio-
nella budgetunderskott – främst i USA, Kinas proble-
matiska fastighetsmarknad och amerikanska tech-
bolags enorma AI-investeringar.
Den svenska fastighetsmarknaden har generellt
börjat att återhämta sig efter de senaste årens ned-
gång. Det görs fler affärer och vi ser ett ökat, om än
blygsamt, byggande drivet av bostadsefterfrågan.
Aktiviteten väntas stiga ytterligare de kommande
åren, vilket gynnar Balder med vår omfattande bygg-
rättportfölj. För även om vi har varit återhållsamma
med byggstarter har planer drivits framåt så att vi står
redo när förutsättningarna är rätt.
Starka finanser
Apropå att vara en god investering vill jag lyfta Balders
finansavdelning som under 2025 mycket framgångs-
rikt har stärkt bolagets likviditet.
En annan betydelsefull åtgärd från året var styrelsens
beslut om att återköpa egna aktier, vilket togs för att
skapa värde för aktieägarna och ge bolaget större
finansiell flexibilitet. Vi anser inte att aktiekursen speg-
lar bolagets långsiktiga värde och att återköpen ger
bolaget och dess aktieägare bäst avkastning i nuläget.
Styrelsen har över tid diskuterat Balders innehav i
Norion Bank och i mars 2025 fattades inriktningsbe-
slutet att dela ut hela innehavet till Balders aktieägare,
vid en tidpunkt då våra nyckeltal och kreditrating inte
påverkas negativt. Det är vår bedömning att tajmingen
är rätt i samband med årsstämman i maj och det är
något stämman ska ta ställning till. Utdelningen kommer
att förenkla och renodla Balders verksamhet, och vi har
fått många positiva kommentarer kopplat till beslutet.
Hållbarhet som stärker affären
Hållbarhet har fortsatt en central roll i verksamheten
och på styrelsens agenda. Under året har bland annat
ett nytt och utökat ramverk för grön och social finan-
siering lanserats samt nya riktlinjer för hållbart byg-
gande i Sverige – två goda exempel på åtgärder med
positiva effekter för såväl samhället som bolaget, idag
och på sikt.
I samband med att bolagets gröna ramverk upp-
daterades till att omfatta EU-taxonomiförenliga och
miljöcertifierade byggnader utökades det även för att
möjliggöra sociala obligationer, med fokus på hyres-
bostäder i socioekonomiskt utsatta områden. Och det
är med stolthet jag kan berätta att Balder i februari
2026 blev första svenska fastighetsbolag att ge ut en
social obligation. De nya riktlinjerna handlar om håll-
bart byggande och miljöcertifiering, och tydliggör
Balders hållbarhetsambitioner vid nyproduktion av
bostadsrätter och byggnader för egen förvaltning i
Sverige.
Balders hållbarhetsarbete är ett engagemang som
ständigt utvecklas och vi fortsätter resan framåt. En
verksamhet som är hållbar över tid är samtidigt en god
affär.
Kollektivt entreprenörskap
Beskrivningar av fastighetsbolag inleds regelmässigt
som oftast med en beskrivning av fastigheterna och
dess värde, vilket är helt naturligt. I Balders fall vill
styrelsen också betona den fantastiska kultur som
genomsyrar alla medarbetare. Enkelt uttryckt handlar
det om att visa omtanke, göra bra affärer och att vara
effektiva. Den starka kulturen i kombination med starka
kassaflöden, låg vakans och en diversifierad portfölj
gör oss synnerligen väl rustade för framtiden.
Avslutningsvis vill jag å styrelsens vägnar tacka alla
Balders medarbetare till att vi åter lagt ett mycket bra
år bakom oss och tillsammans driver utvecklingen
framåt.
STEN DUNÉR
Styrelsens ordförande
152 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Bolagsstyrning i svenska börsbolag regleras av en
kombination av skrivna regler och praxis genom vilka
ägarna direkt och indirekt styr bolaget. Regelverket
har utvecklats genom lagstiftning, rekommendationer,
Svensk kod för bolagstyrning (Koden) och genom
självreglering.
Koden bygger på principen följ eller förklara, vilket
innebär att samtliga regler inte alltid behöver följas om
motiv finns och förklaras. Några av Kodens principer är
att skapa goda förutsättningar för utövande av en aktiv
och ansvarstagande ägarroll och skapa en väl avvägd
maktbalans mellan ägare, styrelse och verkställande
ledning, vilket Balder ser som en naturlig del av princi-
perna för verksamheten. Koden innebär även att viss
information ska hållas tillgänglig på hemsida.
Koden förvaltas av Kollegiet för Svensk Bolagsstyr-
ning och finns att tillgå på www.bolags styrning.se, där
även den svenska modellen för bolagsstyrning beskrivs.
Balder tillämpar Koden som är avsedd att utgöra ett led
i självreglering inom svenskt näringsliv. Enligt styrelsens
uppfattning har Balder inga avvikelser att rapportera
eller förklara.
Bolagsordning
Bolagets firma är Fastighets AB Balder och bolaget är
publikt (publ). Bolagets styrelse har sitt säte i Göteborg.
Bolaget ska ha till föremål för sin verksamhet att direkt
eller indirekt, genom hel- eller delägda bolag, förvärva,
förvalta, äga och avyttra fast egendom och värde papper
samt bedriva annan därmed förenlig verksamhet.
Bolagsordningen, som finns tillgänglig på Balders
hemsida, innehåller bland annat uppgifter om aktie-
kapital, antal aktier, aktieslag och företrädesrätt, antal
styrelseledamöter och revisorer samt bestämmelser
om kallelse och dagordning för årsstämman.
1. AKTIEN OCH ÄGARNA
Balderaktien är noterad på Nasdaq Stockholm Large
Cap. Vid årsskiftet uppgick antalet aktieägare till cirka
29 000. Av det totala aktiekapitalet ägdes 28% av
utländska ägare. Huvudägare i Fastighets AB Balder är
Erik Selin Fastigheter AB som äger 33,0% av kapitalet
och 46,9% av rösterna.
Balders aktiekapital uppgick per den 31 december
2025 till 198 333 333 kr fördelat på 1 190 000 000
aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 0,16667 kr.
Aktierna är fördelade på 67 376 592 av serie A och
1 122 623 408 av serie B. Varje aktie av serie A berättigar
till en röst och varje aktie av serie B berättigar till en
tiondels röst. Av B-aktien är 4 000 000 återköpta per
den 31 december 2025, vilket betyder att totalt antal
utestående aktier uppgår till 1 186 000 000.
Varje röstberättigad aktieägare får vid bolagsstäm-
man rösta för antalet av denne ägda och företrädda
aktier. Ytter ligare information om aktier och aktiekapital
finns på sida 9-13, Balders aktie och ägare.
Information till aktiemarknaden
Balder lämnar delårsrapporter för verksamheten tre
gånger per år; per den 31 mars, per den 30 juni samt
per den 30 september. Därutöver redovisar Balder
helårsbokslut per den 31 december i sin boksluts-
kommuniké samt offentliggör års- och hållbarhets-
redovisning i god tid före ordinarie årsstämma.
Års- och hållbarhetsredovisningen för 2025 finns
tillgänglig för distribution och på Balders hemsida.
Samtliga dokument liksom pressreleaser och presen-
tationer i samband med rapporter finns tillgängliga på
balder.se.
2. ÅRSSTÄMMA
Årsstämman är bolagets högsta beslutande organ, där
aktieägarnas rätt att besluta i bolagets angelägenheter
kan utövas. Styrelsen och revisorer i bolaget utses av
årsstämman på förslag av valberedningen. Årsstämman
fattar också beslut om bland annat ändringar i bolags-
ordningen, om förändring av aktiekapitalet samt
be slutar om bolagets vinstutdelning och ansvarsfrihet
för styrelsen och verkställande direktören.
För att kunna delta i beslut erfordras att aktieägaren
är närvarande vid stämman, antingen personligen eller
genom ombud. Vidare krävs att aktieägaren är införd
i aktieboken vid visst datum före stämman och att
anmälan om deltagande gjorts till bolaget inom viss
fastställd tid. Aktieägare som önskar att få ett särskilt
ärende behandlat på årsstämman kan normalt begära
detta om begäran sker i god tid före stämman hos
Balders styrelse. För ytterligare information se sida 171.
Kallelse till årsstämman sker genom annonsering
i Post- och Inrikes Tidningar samt på bolagets hemsida.
Att kallelsen har skett ska annonseras i Svenska Dag-
bladet. Beslut vid bolagsstämma fattas normalt med
enkel majoritet. I vissa frågor föreskriver den svenska
aktiebolagslagen att förslag ska godkännas av en
större andel av de på stämman företrädda aktierna och
avgivna röster.
Årsstämma 2025
Vid årsstämman den 8 maj 2025 representerades
1 022 aktieägare, vilka företrädde cirka 88% av det
totala antalet röster. Årsstämman fastställde räken-
skaperna för 2024 och beviljade styrelsen och verk-
ställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret
2024. Följ ande beslut fattades på årsstämman den
8 maj 2025;
• ingen utdelning lämnas till aktieägarna,
• styrelsen ska, för tiden fram intill nästa årsstämma
har hållits, bestå av sex ordinarie ledamöter utan
suppleanter,
• arvode till styrelsen ska utgå med ett fast arvode om
1 150 000 kr, varav 350 000 kr till styrelseordföran-
den och 200 000 kr till övriga styrelseledamöter
som inte är fast anställda i bolaget. Beloppet inklude-
rar ersättning för utskottsarbete,
• omval av styrelseledamöterna Sten Dunér, Erik Selin,
Fredrik Svensson, Anders Wennergren och Carin
Kindbom samt nyval av Carina Edblad. Samtliga leda-
möter är valda till och med årsstämman 2026. Till
styrelseordförande valdes Sten Dunér,
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
ÖVERGRIPANDE STRUKTUR
FÖR BOLAGSSTYRNING
1. AKTIEÄGARNA
5. STYRELSEN
2. ÅRSSTÄMMA
6. VERKSTÄLLANDE
DIREKTÖR OCH LEDNING
VERKSAMHET
3. VALBEREDNING
4. REVISORER
ERSÄTTNINGSUTSKOTT
REVISIONSUTSKOTT
153 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
• mandat för styrelsen att under tiden fram till nästa
årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, kunna besluta
om nyemission av aktier i serie B, samt av tecknings-
optioner och/eller konvertibler med rätt att teckna
och/eller konvertera till aktier av serie B, får ske med
eller utan av vikelse från aktieägarnas företrädesrätt.
Antalet aktier, optioner och/eller konvertibler som
emitteras med stöd av bemyndigandet får omfatta
högst motsvarande 10% av samtliga aktier i bolaget.
Ny emissionen ska användas av bolaget som betalning
av förvärv av fastigheter eller förvärv av aktier eller
andelar i juridisk person som äger fastighet eller för
att kapitalisera bolaget inför sådana förvärv eller
i övrigt kapitalisera bolaget,
• mandat för styrelsen att kunna besluta om återköp
och överlåtelse av bolagets egna aktier i syfte att
justera bolagets kapitalstruktur samt för att kunna
överlåta egna aktier som likvid eller för finansiering
av fastighetsinvesteringar. Om utnyttjandet av detta
bemyndigande kombineras med utnyttjandet av
bemyndigandet avseende emission av aktier, teck-
ningsoptioner och/eller konvertibler vid ett och
samma förvärv får antalet återköpta aktier och emit-
terade aktier av serie B, teckningsoptioner och/eller
konvertibler som kan tecknas och/eller konverteras
till aktier av serie B tillsammans högst motsvara 10%
av samtliga aktier i bolaget.
Protokoll fört vid årsstämman den 8 maj 2025 finns till-
gängligt på bolagets hemsida. Årsstämman 2026 äger
rum den 8 maj klockan 16.00. För ytterligare informa-
tion se sida 171. Information om årsstämman publiceras
på balder.se.
3. VALBEREDNING
Årsstämman beslutar om tillvägagångssättet för val av
styrelse och i förekommande fall revisorer. Årsstämman
2025 beslutade att en valberedning skulle inrättas
inför 2026 års årsstämma för att framlägga förslag till
antalet styrelseledamöter, val av styrelse ledamöter
inklusive styrelseordförande och val av revisorer samt
ersättning till såväl styrelseledamöter som revisorer.
Valberedningens förslag offentliggörs senast i samband
med kallelsen till årsstämman. Aktieägare ges möjlig-
het att vända sig till valberedningen med nominerings-
förslag.
Årsstämman 2025 fastställde valberedningens för-
slag att valberedningen ska bestå av en representant
för envar av de fyra till röstetalet största aktieägarna
eller ägarkonstellationerna baserat på de aktieägare
som per sista bankdagen i september registrerats i
den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken. Val-
bered ningen ska inom sig utse valberedningens ord-
förande. Ordföranden ska inte vara styrelseledamot i
bolaget. Namnen på valberedningens ledamöter samt
de ägare som de företräder ska offentliggöras senast
sex månader före ordinarie årsstämma.
Valberedningens mandatperiod sträcker sig fram till
dess att ny valberedning utsetts.
Valberedningen inför årsstämman 2026 består av
Jesper Mårtensson, utsedd av Erik Selin Fastig heter AB,
Rikard Svensson, utsedd av Arvid Svensson Invest AB,
Jan Dworsky, utsedd av Swedbank Robur Fonder
samt Patricia Hedelius, utsedd av AMF Tjänstepension
och Fonder.
4. REVISORER
Bolagets års- och hållbarhetsredovisning och styrel-
sens och VD:s förvaltning granskas av bolagets revisor
som avger en revisionsberättelse för räkenskapsåret
till årsstämman. Revisorn redovisar sin revisionsplan
för året samt synpunkter på bokslut, års- och hållbar-
hetsredovisning och förvaltning.
Vid årsstämman 2023 valdes Öhrlings Pricewater-
houseCoopers AB som bolagets revisor intill årsstäm-
man 2027.
5. STYRELSEN
Styrelsen utses av årsstämman och ska enligt bolags-
ordningen bestå av lägst tre och högst sju ledamöter.
Ledamöterna väljs på årsstämma för tiden intill slutet
av den första årsstämman som hålls efter det år då
ledamoten utsågs. Styrelsen har under 2025 bestått av
sex ledamöter och svarar för bolagets organisation
och förvaltning (mer information om bolagets styrelse
finns på sida 159 samt på bolagets hemsida). Styrelsen
arbetar efter en fastställd arbetsordning med instruk-
tioner om arbetsfördelning mellan styrelsen och verk-
ställande direktören.
Nya styrelseledamöter får en introduktion av bolaget
och dess verksamhet samt genomgår börsens utbild-
ning enligt börskontraktet. Därefter erhåller styrelsen
kontinuerligt information om bland annat regeländringar
och sådana frågor som rör verksam heten och styrelsens
ansvar i ett noterat bolag.
För beslut i styrelsen gäller aktiebolagslagens regler
innebärande att såväl mer än hälften av närvarande
ledamöter samt mer än en tredjedel av det totala
an talet ledamöter måste rösta för beslut. Vid lika röste-
tal har ordförande utslagsröst.
Styrelsens arbete regleras bland annat av den
svenska aktiebolagslagen, bolagsordningen, Koden
och den arbetsordning som styrelsen fastställt för sitt
arbete. Styrelsen i Balder består av personer som har
en bred erfarenhet och kompetens från fastighets-
branschen, affärsutveckling, hållbarhetsfrågor och
finansiering. Flertalet av ledamöterna har erfarenhet
från styrelsearbete i andra börsnoterade bolag. I styrel-
sen är de båda stora ägarna Erik Selin Fastig heter AB
och Arvid Svensson Invest AB representerade genom
Erik Selin och Fredrik Svensson. Balders firma tecknas,
förutom av styrelsen, av en av styrelseord föranden
Sten Dunér eller styrelseledamot Anders Wennergren i
förening med VD Erik Selin eller en av dem i förening
med en av ekonomichef Eva Sigurgeirs dottir, HR-chef
Petra Sprangers eller finanschef Ewa Wassberg.
Styrelsens uppgifter och ansvar
Styrelsens över gripande uppgift är att för ägarnas räk-
ning förvalta bolagets angelägenheter på ett sådant
sätt att ägarnas intresse av långsiktigt god kapitalav-
kastning tillgodoses på bästa möjliga sätt.
Styrelsen ansvarar för att bolagets organisation är
ändamålsenlig och att verksamheten bedrivs i enlighet
med bolagsordningen, aktiebolagslagen och andra
tillämpliga lagar och författningar samt styrelsens
arbetsordning. Balders styrelse är även ytterst ansvarig
för bolagets hållbarhetsarbete. Styrelsen ska utföra
styrelse arbetet gemensamt under ordförandens
ledning.
Styrelsen ska vidare tillse att verkställande direk tören
fullgör sina åligganden i enlighet med styrelsens rikt-
linjer och anvisningar. Dessa återfinns i den av styrelsen
upprättade VD-instruktionen. Styrelsens ledamöter
ska inte ha ansvar för olika arbetsområden eller upp-
gifter. Belönings- och ersättningsfrågor för VD bereds
av styrelsens ordförande och föredras för övriga i
styrelsen innan beslut.
Styrelsens uppgift innefattar, utan att vara begrän-
sad därtill, följande:
• fastställa affärsplan, strategier, väsentliga policyer
och mål för bolaget och den koncern som bolaget är
moderbolag för,
• fastställa bolagets och koncernens övergripande
organisation,
• utse och entlediga VD,
• tillse att det finns ett fungerande rapporterings system,
• tillse att det finns en tillfredsställande kontroll av
bolagets och koncernens efterlevnad av lagar och
andra regler som gäller för verksamheten,
• årligen fastställa ny arbetsordning och instruktion
för VD,
• godkänna ekonomisk rapportering i form av delårs-
rapporter, bokslutskommunikéer och årsbokslut som
bolaget ska offentliggöra,
• tillsammans med VD årligen godkänna Balders håll-
barhetsrapport och att den upprättas i enlighet med
årsredovisningslagen,
154 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
• tillse att bolaget har en fungerande attestinstruktion
och attestplan,
• fastställa erforderliga riktlinjer för bolagets upp-
trädande i samhället i syfte att säkerställa dess lång-
siktigt värdeskapande och hållbarhetsperspektiv,
• tillse att bolaget har ändamålsenliga system för
uppföljning och kontroll av de risker för bolaget
som dess verksamhet är förknippad med.
Styrelsens ordförande
Det åligger styrelsens ordförande att säkerställa att
styrelsens arbete bedrivs effektivt och att styrelsen
fullgör sina åtaganden. Det åligger därför ordföranden
följande, utan att vara begränsad därtill, att:
• organisera och leda styrelsens arbete och skapa
bästa möjliga förutsättningar för styrelsens arbete,
• tillse att styrelsens arbete sker i enlighet med
bestämmelserna i bolagsordningen, aktiebolags-
lagen och styrelsens arbetsordning,
• kontrollera att styrelsens beslut verkställts effektivt,
• genom kontakter med VD löpande följa bolagets
utveckling och fungera som en diskussionspartner,
• tillse att styrelsens ledamöter, genom verkställande
direktörens försorg, erhåller tillfredsställande infor-
mation och beslutsunderlag för sitt arbete,
• tillse att varje ny styrelseledamot vid sitt tillträde ges
en lämplig introduktion.
Styrelsens arbetsordning
Styrelsen fastställer varje år en arbetsordning för
styrelsearbetet. I arbetsordningen beskrivs styrelsens
arbetsuppgifter samt ansvarsfördelning mellan styrel-
sen och verkställande direktören. Av arbetsordningen
framgår även vilka ärenden som ska behandlas på
respektive styrelsemöte samt instruktioner avseende
den ekonomiska rapporteringen till styrelsen. Arbets-
ordningen föreskriver också att styrelsen ska ha ett
revisionsutskott och ett ersättningsutskott. Ordförande
i utskotten ska vara styrelsens ordförande.
Styrelsemöte
Styrelsen ska, utöver konstituerande styrelsemöte,
hålla styrelsemöten vid minst fyra tillfällen årligen. VD
och/eller ekonomichef ska som huvudregel vara före-
dragande i styrelsen. Bolagets medarbetare, revisor
eller annan extern konsult ska adjungeras till styrelse-
möten för att delta och föredra ärenden vid behov.
Styrelsen är beslutsför om mer än hälften av antalet
styrelseledamöter är närvarande. Styrelseordföranden
har utslagsröst vid lika röstetal.
Styrelsens arbete
Balders styrelse har under 2025 haft 20 styrelsemöten,
varav ett konstituerande. Styrelsemöten hålls i samband
med bolagets rapportering. Vid varje ordinarie styrelse-
möte behandlas frågor av väsentlig betydelse för bola-
get såsom förvärv och försäljningar av fastigheter,
investeringar i befintliga fastigheter samt finansierings-
frågor. Vidare informeras styrelsen om det aktuella
affärsläget på hyres-, fastighets- och kreditmarknaden.
Bland de ordinarie ärenden som styrelsen behandlat
under 2025 kan nämnas förvärvsstrategier, kapital-
struktur och finansieringssituation, hållbarhets arbetet,
företagsgemensamma policyer samt arbets ordning
för styrelsen. Anders Wennergren är utsedd som
ansvarig ESG-ledamot för att driva hållbarhets frågor i
styrelsearbetet.
Styrelsens sammansättning
Styrelsen ska ha en, för sitt arbete i Balders styrelse,
ändamålsenlig erfarenhet och kompetens för den verk-
samhet som bedrivs för att kunna identifiera och förstå
de risker som kan uppstå i verksamheten och de regel-
verk som reglerar den verksamhet som bedrivs.
Styrelsens sammansättning ska präglas av mång-
sidig het och bredd avseende de valda ledamöternas
kompetens, erfarenhet, ålder, kön eller etnisk bakgrund.
Den mångfaldspolicy som valberedningen tillämpar
följer punkt 4.1 i Koden. Det åligger valbe redningen att
beakta policyn, med målsättning att åstadkomma en
ändamålsenlig sammansättning av styrelsen.
Vid inval av nya styrelseledamöter ska den enskilda
ledamotens lämplighet prövas i syfte att uppnå en
styrelse med en samlad kompetens som är tillräcklig
för en ändamålsenlig styrning av bolaget. Styrelsens
sammansättning utgör goda förutsättningar för ett väl
fungerande styrelsearbete med en god fördelning
mellan enskilda ledamöter som representerar mång-
fald enligt styrelsens jämlikhets- och mångfaldspolicy.
Utvärdering av styrelsens arbete
Avsikten med utvärderingen är att vidareutveckla
styrelsens arbetsmetoder och effektivitet samt klargöra
huvudinriktningen för styrelsens framtida arbete.
Ut värderingen fungerar dessutom som ett redskap för
att säkerställa att rätt kompetens och kunskap finns i
styrelsen. Vid genomförandet av den årliga utvärde-
ringen ombeds styrelseledamöterna att, utifrån sitt
eget perspektiv, diskutera med övriga styrelseleda-
möter olika områden som rör styrelsens arbete. Slut-
satserna dokumenteras i protokoll.
De områden som diskuterades och utvärderades för
2025 avsåg bland annat styrelsens sammansättning,
kompetens, effektivitet samt styrelsens fokusområden
framgent. Områdena som omfattas av styrelseutvärde-
ringen kan variera från ett år till ett annat för att reflektera
utvecklingen av styrelsens arbete. Utvärderingen visa de
på ett konstruktivt och effektivt styrelsearbete i en
positiv anda.
Ersättningsutskott
Ersättningsutskottet har, i förhållande till styrelsen, en
beredande funktion i frågor om principer för ersätt-
ning och andra anställningsvillkor för VD och övriga
ledande befattningshavare. Ersättningsutskottet ska
följa och utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för
ersättningar och ersättningsnivåer till ledande befatt-
ningshavare som årsstämman fattat beslut om samt
utarbeta förslag till nya riktlinjer för ersättningsprinciper
och andra anställningsvillkor.
Inför årsstämmans beslut ska styrelsen minst vart
fjärde år föreslå nya principer för ersättning och andra
anställningsvillkor för VD och övriga ledande befatt-
ningshavare. Utifrån årsstämmans beslut åligger det
ersättningsutskottet att besluta om ersättning till VD
och övriga befattningshavare. Styrelsen ska äga rätt
att frångå riktlinjerna, om det i ett enskilt fall finns sär-
skilda skäl för det. Ersättningsutskottet består av samt-
liga externa styrelseledamöter och ska sammanträffa
minst en gång per år. För ytterligare information se
not 4, Anställda och personalkostnader.
Revisionsutskott
Revisionsutskottet ska svara för beredning av styrelsens
arbete med att kvalitetssäkra bolagets finansiella rap-
portering, biträda valberedningen vid framtagandet av
förslag till revisor och arvode till dem samt att trygga en
kvalificerad oberoende granskning av bolaget.
Revisionsutskottet ska träffa bolagets revisorer minst
en gång per kalenderår och få tillfälle att samman träffa
med revisorerna utan att någon från företags ledningen
är närvarande. Under 2025 har revisionsutskottet, som
består av samtliga externa styrelseledamöter, träffat
bolagets revisor en gång samt erhållit revisionsplan för
2025 och rapportering över utförd granskning.
Jäv
Styrelseledamot eller VD får inte handlägga frågor
rörande avtal mellan sig själv och bolaget eller koncer-
nen. Denne får inte heller handlägga fråga om avtal
mellan bolaget och tredje man, om denne har ett
väsen tligt intresse som kan strida mot bolagets. Med
avtal som avses ovan jämställs rättegång eller annan
talan. Det åligger styrelseledamot eller VD att i före-
kommande fall upplysa om en jävsituation skulle
föreligga.
155 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Ledningen sammanträder normalt en gång per kvar-
tal med en stående agenda, innefattande bland annat
fastighetsaffärer samt finans- och övergripande för-
valtningsfrågor. Koncernledningen består av fem
personer och omfattar resurser som VD, ekonomi,
finans, förvaltning samt HR. Mer information om bola-
gets VD och ledning finns på sida 160.
6. VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR OCH LEDNING
VD ansvarar för den löpande förvaltningen enligt de
riktlinjer och policyer som styrelsen beslutar om. VD
ska rapportera om Balders utveckling till styrelsen och
upprätta dagordning för styrelsemöten enligt en fast-
ställd agenda. Inför styrelsemöten ska VD tillse att
erforderligt material sammanställs och distribueras
till styrelseledamöterna.
Stockholm
Snöflingan 3
Marriot hotell
282 rum
Styrelsens sammansättning, antal möten och närvaro
Namn Invald Oberoende
1)
Styrelsemöten Revisionsutskott Ersättningsutskott
Sten Dunér 2007 Ja 20/20 1/1 1/1
Erik Selin 2005 Nej 20/20 — —
Fredrik Svensson 2005 Nej 20/20 1/1 1/1
Anders Wennergren 2009 Ja 20/20 1/1 1/1
Carin Kindbom 2024 Ja 20/20 1/1 1/1
Carina Edblad 2025 Ja 14/20 — —
1) Oberoendet utgår från såväl oberoende till bolaget som bolagsledningen som till de större aktieägarna (>10%).
156 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolags-
lagen och Koden för den interna kontrollen. Denna
beskrivning har upprättats i enlighet med Årsredovis-
ningslagen och Koden och är därmed avgränsad till
intern kontroll avseende finansiell rapportering. Med
finansiell rapportering avses delårsrapporter, boksluts-
kommuniké och års- och hållbarhetsredovisning.
Denna beskrivning utgör inte en del av de formella
årsredovisnings handlingarna.
Balders interna kontroll följer ett etablerat ramverk,
Internal Control – Integrated Framework, som består
av fem komponenter. Dessa komponenter är kontroll-
miljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information
och kommunikation samt uppföljning.
Kontrollmiljö
Basen för den interna kontrollen avseende den finan-
siella rapporteringen utgörs av kontrollmiljön. En bra
kontrollmiljö bygger på tydligt definierade och kom-
municerade beslutsvägar och riktlinjer mellan olika
nivåer i organisationen, som tillsammans med före-
tagskulturen och gemensamma värdering ar bildar
förutsättningarna för att styra Balder på ett professio-
nellt sätt.
I grunden för Balders interna kontroll ligger den
decentraliserade organisationen med 2 023 fastig heter,
i varsin resultatenhet, som förvaltas från regionkonto-
ren. Som ett stöd för kontrollmiljön och för att ge nöd-
vändig vägledning till olika befattningshavare finns ett
antal dokumenterade styrande dokument såsom
interna policyer, riktlinjer, manualer, styrelsens arbets-
ordning, beslutsordning, regler för attesträtt samt
redovisnings- och rapporteringsinstruktioner. Styrande
dokument uppdateras vid behov för att alltid spegla
gällande lagar och regler.
Riskbedömning
Fokus läggs på att identifiera de risker som bedöms
som mest väsentliga i Balders resultat- och balanspos-
ter i den finansiella rapporteringen och vilka åtgärder
som kan reducera dessa risker. Riskhanteringen finns
inbyggd i ovan nämnda dokument för kontrollmiljön.
Olika metoder används för att värdera och minimera
risker samt för att säkerställa att de risker som bolaget
blir utsatt för hanteras enligt, för Balder, gällande poli-
cyer och regler. Styrelsen gör löpande genomgång
av den interna kontrollen i enlighet med styrelsens
arbetsordning. Riskbedömningen uppdateras löpande
för att omfatta förändringar som väsentligt påverkar
den interna kontrollen avseende den finansiella
rapporteringen.
De mest väsentliga riskerna som har identifierats
i samband med den finansiella rapporteringen är fel-
aktigheter i redovisningen och värderingen av fastig-
hetsbeståndet, uppskjuten skatt, ränte bärande skulder,
refinansiering, skatt och moms samt risk för bedrägeri,
förlust eller förskingring av tillgångar.
Kontrollaktiviteter
För att säkerställa att den finansiella rapporteringen
vid varje tidpunkt ger en rättvisande bild finns ett antal
kontrollaktiviteter inbyggda. Dessa aktiviteter involverar
olika nivåer i organisationen, från styrelse och företags-
ledning till övriga med arbetare.
Kontrollaktiviteterna syftar till att i rätt tid förebygga,
upptäcka och korrigera fel och avvikelser. Aktiviteterna
består av godkännande och redovisning av affärstrans-
aktioner, uppföljning av styrelsebeslut och av styrelsen
fastställda policyer, generella och applikationsspecifika
IT-kontroller, avstäm ning av externa motparter och
resultatuppföljning på olika nivåer i organisationen.
Andra aktiviteter är uppföljning av redovisningspro-
cessen inklusive bokslut och koncernredovisning och
dess överensstämmelse med tillämpliga regelverk,
godkännande av rapporteringsverktyg, redovisnings-
och värderingsprinciper samt fullmakts- och behörig-
hetsstrukturer.
Balders regionkontor deltar i den grundläggande
kontrollen, uppföljningen samt analysen på respektive
region. För att säkerställa kvaliteten på regionernas
finansiella rapportering sker en utvärdering tillsammans
med koncernens controllers.
Uppföljningen på regionnivå tillsammans med de
kontroller och analyser som sker på koncernnivå är en
viktig del i den interna kontrollen, för att säkerställa att
den finansiella rapporteringen i allt väsentligt inte
innehåller några felaktigheter.
Information och kommunikation
Balder har fastställt hur information och kommunika-
tion avseende den finansiella rapporteringen ska ske
för att bolagets informationsgivning ska ske på ett
effektivt och korrekt sätt. Balder har riktlinjer för hur
den finansiella informationen kommuniceras mellan
ledning och övriga medarbetare.
Riktlinjer, uppdateringar och ändringar görs tillgäng-
liga och kända för berörd personal genom muntlig och
skriftlig information samt på Balders intranät.
Styrelsen får ytterligare information avseende risk-
hantering, intern kontroll och finansiell rapportering
från möten och rapporter från bolagets revisorer.
Uppföljning
En ändamålsenlig process finns för löpande upp följning
och årlig utvärdering av efterlevnaden av interna poli-
cyer, riktlinjer och koder samt av ända måls enlighet
och funktionalitet i etablerade kontrollaktiviteter.
Olika metoder används för att värdera och minimera
risker samt för att säkerställa att de risker som bolaget
blir utsatt för hanteras enligt gällande policyer och
regler. Det är koncernens redovisnings- och controller-
funktion som har det löp ande ansvaret för att uppfölj-
ning och rapportering sker till företagsledningen av-
seende eventuella brister. Uppföljning sker såväl på
fastighetsnivå som på koncernnivå.
Styrelsen utvärderar regelbundet den information
som bolagsledningen och revisorerna lämnar. Bolagets
revisorer redovisar vid minst ett tillfälle per år revisions-
planen, noteringar från iakttagelser från granskningen
och sin bedömning av den interna kontrollen med
avseende på den finansiella rapporteringen.
Behov av internrevision
Balder har en decentraliserad organisation som förval-
tar 2 023 fastigheter från regionerna. I moderbolaget
bedrivs finansverksamheten och ekonomifunktionen
för hela koncernen. I moderbolaget finns en controller-
funktion som tillsammans med controllers i Danmark,
Norge och Finland följer upp regionkontorens förvalt-
ning samt finansverksamheten i koncernen. Balders
storlek och den decentraliserade organisationen till-
sammans med controllerfunktionen i moderbolaget
medför att det inte för tillfället är motiverat att ha en
särskild intern revisionsenhet.
INTERN KONTROLL AVSEENDE
DEN FINANSIELLA RAPPORTERINGEN
157 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Inför årsstämman den 8 maj 2026 föreslår styrelsen:
• dela ut hela Balders innehav i Norion Bank till Balders
aktieägare,
• beslut om godkännande av rapporten avseende
ersättning till ledande befattningshavare,
• ett förnyat mandat för styrelsen att till nästa års-
stämma, vid ett eller flera tillfällen, med eller utan
avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, besluta
om nyemission av aktier i serie B samt av tecknings-
optioner och/eller konvertibler med rätt att teckna
och/eller konvertera till aktier av serie B,
• mandat för styrelsen att till nästa årsstämma åter-
köpa och överlåta B-aktier i Balder mot svarande
högst 10% av samtliga aktier i bolaget.
• införa ett nytt aktieslag, stamaktier av serie D. För-
slaget förutsätter ändring av bolagsordningens
bestämmelser om aktieslag. Närmare villkor för
D-aktierna kommer att presenteras i samband med
kallelsen till årsstämman.
Inför årsstämman den 8 maj 2026 föreslår val-
beredningen:
• omval av nuvarande styrelseledamöterna Sten Dunér,
Carin Kindbom, Fredrik Svensson, Anders Wennergren
och Erik Selin samt Carina Edblad. Till styrelsens ord-
förande föreslås Erik Selin,
• arvode till styrelsen föreslås utgå med 550 000 kr till
arbetande styrelseordföranden och 200 000 kr till
övriga styrelseledamöter som inte är fast anställda i
bolaget. Beloppen inkluderar ersättning för utskotts-
arbete,
• att stämman beslutar att valberedningen ska bestå
av en representant för envar av de fyra till röstetalet
största aktieägarna eller ägarkonstellationerna, base-
rat på de aktieägare som per sista bankdagen i sep-
tember registrerats i den av Euroclear förda aktie-
boken. Namnen på valberedningens ledamöter samt
de ägare som de företräder ska offentliggöras senast
sex månader före ordinarie årsstämma. Valbered-
ningens mandatperiod sträcker sig fram till dess att
ny valberedning utsetts.
INFÖR ÅRSSTÄMMAN 2026
Göteborg den 30 mars 2026
Sten Dunér
Styrelseordförande
Carina Edblad
Styrelseledamot
Carin Kindbom
Styrelseledamot
Fredrik Svensson
Styrelseledamot
Anders Wennergren
Styrelseledamot
Erik Selin
Styrelseledamot och VD
Mölnlycke
Wendelstrand
158 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
STYRELSE
Revisor
Öhrlings Pricewaterhouse Coopers AB. Huvudansvarig: Konstantin Belogorcev, född 1983.
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB valdes på årsstämman 11 maj 2023 för tiden intill årsstämman 2027.
STEN DUNÉR
Styrelseordförande sedan 2024
Styrelseledamot sedan 2007
CARINA EDBLAD
Styrelseledamot sedan 2025
CARIN KINDBOM
Styrelseledamot sedan 2024
ERIK SELIN
Styrelseledamot sedan 2005
FREDRIK SVENSSON
Styrelseledamot sedan 2005
ANDERS WENNERGREN
Styrelseledamot sedan 2009
Född 1951 1963 1968 1967 1961 1956
Utbildning Civilekonom Civilingenjör Ekonomie kandidatexamen Gymnasieekonom Civilekonom Advokat
Aktuella uppdrag Styrelseledamot i Niagara AB
och Garbo Försäkring AB, leda-
mot i Kungliga Skogs- och
Lantbruksakademiens ekonomi-
nämnd.
Vd för Thomas Betong AB,
styrelseledamot i Instalco och
Sweden Green Building Council
samt ledamot i avdelningen
Samhällsbyggnad på Kungliga
Ingenjörsvetenskapsakademien
(IVA).
Vd och koncernchef för Svenska
Mässan Gothia Towers AB sedan
2010. Styrelseledamot i Svenska
Mässan Stiftelse (i egenskap av
VD) och UFI (The Global Associ-
ation of the Exhibition Industry).
Vd för Fastighets AB Balder,
styrelse ordförande i Brinova
Fastigheter AB, K-fast Holding
AB, SLP Swedish Logistic
Property AB och Norion Bank AB
samt styrelse ledamot i Hedin
Mobility Group AB.
Styrelseordförande i
Arvid Svensson Invest AB.
Partner i advokat firman NORMA
Advokater, styrelseledamot i
flera av BRA Bygg AB-koncer-
nens bolag.
Tidigare befattningar Vd och koncernchef för Läns-
försäkringar AB, ordförande
i Länsförsäkringar Liv AB och
styrelseledamot i Humlegården
Fastigheter AB.
Styrelseledamot i Hifab, NCC,
Adapteo, Purmo Group, Svensk
Betong och Svenskt Näringsliv.
Ledande befattningar i Skanska-
koncernen.
Vd och koncernchef för STS
Student Travel Schools. Dess-
förinnan 10 år i ledande befatt-
ningar i IT-branschen. Styrelse-
ledamot Handelsbanken Västra
Sverige, Moment Group och
Almega Tjänsteföretagen.
Styrelseledamot i Hexatronic
Group AB och Neudi & Co AB.
Ordförande i Klövern och Nordea
Västerås samt vice ordförande i
Sardus. Styrelse ledamot i Dagon,
Broström, IBS, Novotek, Svenska
Handels banken Regionbank
Mellansverige och Västerås
Stadsmission.
Tingsnotarie Mölndals tingsrätt,
biträdande jurist på advokatbyrå
och advokat.
Aktieinnehav i Balder 12 000 B-aktier 10 000 B-aktier 4 000 B-aktier 63 000 B-aktier samt
49 855 968 A-aktier och
343 202 400 B-aktier via bolag
17 495 352 A-aktier och
73 799 819 B-aktier, samtliga
via bolag
940 000 B-aktier via bolag
Tidigare erfarenhet
VD
Fastighetsbranschen
Projektutveckling
Teknologi
ESG
Finansiering och aktiemarknad
Transaktioner och M&A
Redovisning
Riskhantering
159 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
ERIK SELIN
VD
SHARAM RAHI
Vice VD
EVA SIGURGEIRSDOTTIR
Ekonomichef
EWA WASSBERG
Finanschef
PETRA SPRANGERS
HR-chef
Född 1967 1973 1974 1980 1965
Anställd sedan 2005 2005 2014 2022 2007
Utbildning Gymnasieekonom Grundskola DIHM Marknadsekonom,
IHM Business School
Ekonomie Kandidatexamen
från Handelshögskolan vid
Göteborgs Universitet
Gymnasieekonom
Aktieinnehav i Balder 63 000 B-aktier samt
49 855 968 A-aktier och
343 202 400 B-aktier via bolag
5 690 868 B-aktier via bolag 6 000 B-aktier 10 000 B-aktier 1 800 B-aktier
E-postadress erik.selin@balder.se sharam.rahi@balder.se eva.sigurgeirsdottir@balder.se ewa.wassberg@balder.se petra.sprangers@balder.se
LEDNING
160 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
INNEHÅLL
REVISIONSBERÄTTELSE ..................................................... 162
REVISORNS YTTRANDE OM
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN ................................... 166
REVISORNS GRANSKNINGSBERÄTTELSE AV DEN
LAGSTADGADE HÅLLBARHETSRAPPORTEN ............. 167
PROJEKTFÖRTECKNING
...................................................... 169
DEFINITIONER
.......................................................................... 170
ÅRSSTÄMMA, KONTAKTUPPGIFTER
OCH KALENDARIUM .............................................................. 171
Köpenhamn
Danmark
Standby Høje
289 hyresrätter
ÖVRIG INFORMATION
161 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH
KONCERNREDOVISNINGEN
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och kon-
cernredovisningen för Fastighets AB Balder (publ) för
år 2025 med undantag av hållbarhetsrapporten på
sidorna 42–108. Bolagets årsredovisning och koncern-
redovisning ingår på sidorna 11 samt 31–150 i detta
dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprät-
tats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i
alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moder-
bolagets finansiella ställning per den 31 december
2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde
för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovis-
ningen har upprättats i enlighet med årsredovisnings-
lagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande
bild av koncernens finansiella ställning per den
31 december 2025 och av dess finansiella resultat och
kassaflöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder,
som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra
uttalanden omfattar inte hållbarhetsrapporten på
sidorna 42–108. Förvaltningsberättelsen är förenlig
med årsredovisningens och koncernredovisningens
övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer
resultaträkningen och balansräkningen för moderbola-
get och rapporter över totalresultatet och finansiell
ställning för koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovis-
ningen och koncernredovisningen är förenliga med
innehållet i den kompletterande rapport som har över-
lämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet
med revisorsförordningens (537/2014/EU) artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards
on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt
ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i
avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande
till moderbolaget och koncernen enligt god revisorsed
i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska
ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat
på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna
tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014/
EU) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget
eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller
dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är till-
räckliga och ändamålsenliga som grund för våra utta-
landen.
VÅR REVISIONSANSATS
Revisionens inriktning och omfattning
Vi utformade vår revision genom att fastställa väsent-
lighetsnivå och bedöma risken för väsentliga felaktig-
heter i de finansiella rapporterna. Vi beaktade särskilt
de områden där verkställande direktören och styrelsen
gjort subjektiva bedömningar, till exempel viktiga
redovisningsmässiga uppskattningar som har gjorts
med utgångspunkt från antaganden och prognoser
om framtida händelser, vilka till sin natur är osäkra. Lik-
som vid alla revisioner har vi också beaktat risken för
att styrelsen och verkställande direktören åsidosätter
den interna kontrollen, och bland annat övervägt om
det finns belägg för systematiska avvikelser som givit
upphov till risk för väsentliga felaktigheter till följd av
oegentligheter.
Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamåls-
enlig granskning i syfte att kunna uttala oss om de
finansiella rapporterna som helhet, med hänsyn tagen
till bolagets och koncernens struktur, redovisnings-
processer och kontroller samt den bransch i vilken
koncernen verkar.
Väsentlighet
Revisionens omfattning och inriktning påverkades av
vår bedömning av väsentlighet. En revision utformas
för att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida
de finansiella rapporterna innehåller några väsentliga
felaktigheter. Felaktigheter kan uppstå till följd av
oegentligheter eller misstag. De betraktas som väsent-
liga om enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas
påverka de ekonomiska beslut som användarna fattar
med grund i de finansiella rapporterna.
Baserat på professionellt omdöme fastställde vi
vissa kvantitativa väsentlighetstal, däribland för den
finansiella rapportering som helhet. Med hjälp av
dessa och kvalitativa överväganden fastställde vi revi-
sionens inriktning och omfattning och våra gransknings-
åtgärders karaktär, tidpunkt och omfattning, samt att
bedöma effekten av enskilda och sammantagna felak-
tigheter på de finansiella rapporterna som helhet.
REVISIONSBERÄTTELSE
Till bolagsstämman i Fastighets AB Balder (publ), org.nr 556525-6905
162 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Annan information än årsredovisningen och
koncernredovisningen
Detta dokument innehåller även annan information än
årsredovisningen och koncernredovisningen och åter-
finns på sidorna 1–10, 12–30, 42–108, 151–152, 159–161
samt 169–171. Den andra informationen består även av
ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet
för denna revisions berättelse. Det är styrelsen och
verkställande direk tören som har ansvaret för denna
andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och kon-
cernredovisningen omfattar inte denna information
och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende
denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen
och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa
den information som identifieras ovan och överväga
om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig
med årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi
i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om
informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga fel-
aktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avse-
ende denna information, drar slutsatsen att den andra
informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi
skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rappor-
tera i det avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har
ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovis-
ningen upprättas och att de ger en rättvisande bild
enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncern-
redovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder
som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande
direktören ansvarar även för den interna kontroll som
de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredo-
visning och koncernredovisning som inte innehåller
några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncern-
redovisningen ansvarar styrelsen och verkställande
direktören för bedömningen av bolagets och koncer-
nens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser,
när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka
förmågan att fortsätta verksamheten och att använda
antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt
drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande
direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med
verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ
till att göra något av detta.
Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar
styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat
övervaka bolagets finansiella rapportering.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om
huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen
som helhet inte innehåller några väsentliga felaktig-
heter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller
misstag, och att lämna en revisionsberättelse som
innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög
grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revi-
sion som utförs enligt ISA och god revisionssed i
Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felak-
tighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på
grund av oegentligheter eller misstag och anses vara
väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan
förväntas påverka de ekonomiska beslut som använ-
dare fattar med grund i årsredovisningen och koncern-
redovisningen.
En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisio-
nen av årsredovisningen och koncernredovisningen
finns på Revisorsinspektionens webbplats:
www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar.
Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.
SÄRSKILT BETYDELSEFULLT OMRÅDE
Värdering av förvaltningsfastigheter
Vi hänvisar till Förvaltningsberättelsen samt Förvaltnings-
fastigheter i not 12.
Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde
om 225 196 Mkr per 2025-12-31 och utgör en väsentlig
del av Balderkoncernens balansräkning.
Verkligt värde på koncernens fastighetsbestånd base-
ras på interna beräkningar, huvudsakligen genom att till-
lämpa avkastningsmetoden. Fastigheter under uppförande
och projektfastigheter för egen förvaltning värderas till
marknadsvärde reducerat med bedömd entreprenadut-
gift samt projektrisk, vilket oftast sammanfaller med en
värdering till anskaffningsvärde.
Under året har 60% av beståndet varit föremål för
bedömning av externa värderingsinstitut i syfte att kvali-
tetssäkra de interna värderingarna.
Betydelsen av de uppskattningar och bedömningar
som ingår i att fastställa det verkliga värdet, tillsammans
med det faktum att endast en mindre skillnad i de
enskilda fastigheternas beräkningsparametrar, såsom
bedömning av framtida driftsnetto, uthyrningsgrad och
avkastningskrav, kan leda till väsentliga felaktigheter, gör
att värderingen av förvaltningsfastigheter är ett särskilt
betydelsefullt område i revisionen.
HUR VÅR REVISION BEAKTADE DET SÄRSKILT
BETYDELSEFULLA OMRÅDET
Vår revision har bland annat fokuserat på bolagets interna
kontroll och kvalitetssäkring för värderingsprocessen.
Vi har, tillsammans med våra värderingsspecialister,
gått igenom och bedömt de värderingsmodeller som
Balder tillämpar och rimligheten i gjorda antaganden.
Vår revision har bland annat omfattat följande gransk-
ningsåtgärder:
• Bedömt indata genom stickprovsmässig uppföljning
mot historiska utfall och jämfört med tillgängliga
marknadsdata.
• Stickprovsmässigt testat indata i beräkningsmodellerna
mot information i fastighetssystemet och aviserings-
systemet.
• Vi har bedömt oberoendet och kompetensen på de av
bolaget anlitade värderingsspecialisterna samt inhäm-
tat de externa värderingarna och jämfört dessa med de
interna beräkningarna och analyserat avvikelser.
• Vi har för ett urval av de interna värderingarna utvärde-
rat resultatet med stöd av PwCs värderings specialister
• Tagit del av och diskuterat ledningens bedömning av
avkastningskraven för vissa specifika fastigheter samt
för fastighetsportföljen som helhet.
Vi har slutligen kontrollerat att de modeller som använts,
att de antaganden och känslighetsanalyser som Balder
gjort blivit beskrivet på ett riktigt sätt i not 12.
SÄRSKILT BETYDELSEFULLA OMRÅDEN
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning
var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktu-
ella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande
till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om
dessa områden.
163 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH
ANDRA FÖRFATTNINGAR
Revisorns granskning av förvaltning och förslag till
disposition av bolagets vinst eller förlust
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncern-
redovisningen har vi även utfört en revision av styrel-
sens och verkställande direktörens förvaltning för
Fastighets AB Balder (publ) för år 2025 samt av för-
slaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller
förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten
enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar
styrelsens ledamöter och verkställande direktören
ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i
Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i
avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål-
lande till moderbolaget och koncernen enligt god
revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt
yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är till-
räckliga och ändamålsenliga som grund för våra utta-
landen.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dis-
positioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid
förslag till utdelning innefattar detta bland annat en
bedömning av om utdelningen är försvarlig med hän-
syn till de krav som bolagets och koncernens verksam-
hetsart, omfattning och risker ställer på storleken av
moderbolagets och koncernens egna kapital, konsoli-
deringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och
förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta inne-
fattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets
och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att
bolagets organisation är utformad så att bokföringen,
medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska ange-
lägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande
sätt. Den verkställande direktören ska sköta den
löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och
anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är
nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i
överensstämmelse med lag och för att medelsförvalt-
ningen ska skötas på ett betryggande sätt.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen,
och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att
inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av
säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot
eller verkställande direktören i något väsentligt av-
seende:
• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till
någon försummelse som kan föranleda ersättnings-
skyldighet mot bolaget, eller
• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolags-
lagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispo-
sitioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt
uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet
bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men
ingen garanti för att en revision som utförs enligt god
revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka
åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersätt-
ningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till
dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är för-
enligt med aktiebolagslagen.
En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisio-
nen av förvaltningen finns på Revisorsinspektionens
webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisorns-
ansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberät-
telsen.
REVISORNS GRANSKNING AV ESEF-RAPPORTEN
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncern-
redovisningen har vi även utfört en granskning av att
styrelsen och verkställande direktören har upprättat
årsredovisningen och koncernredovisningen i ett for-
mat som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering
(Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528)
om värdepappersmarknaden för Fastighets AB Balder
(publ) för år 2025.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det
lagstadgade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats
i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elek-
tronisk rapportering.
Grund för uttalanden
Vi har utfört granskningen enligt FAR:s rekommenda-
tion RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten.
Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs
närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i
förhållande till Fastighets AB Balder (publ) enligt god
revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt
yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga
och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har
ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlig-
het med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepap-
persmarknaden, och för att det finns en sådan intern
kontroll som styrelsen och verkställande direktören
bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten
utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om
Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format
som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528)
om värdepappersmarknaden, på grundval av vår
granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra
granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att
Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller
dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är
ingen garanti för att en granskning som utförs enligt
RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer
att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan
finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentlig-
heter eller misstag och anses vara väsentliga om de
enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas
påverka de ekonomiska beslut som användare fattar
med grund i Esef-rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar International Standard
on Quality Management 1, som kräver att företaget
utformar, implementerar och hanterar ett system för
kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avse-
ende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för
yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra
författningar.
164 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder
inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i
ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rappor-
tering av årsredovisningen och koncernredovisning.
Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland
annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felak-
tigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedöm-
ning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen
som är relevanta för hur styrelsen och verkställande
direktören tar fram underlaget i syfte att utforma
granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hän-
syn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett
uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen.
Granskningen omfattar också en utvärdering av ända-
målsenligheten och rimligheten i styrelsens och verk-
ställande direktörens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen
validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt
XHTML-format och en avstämning av att Esef-rappor-
ten överensstämmer med den granskade årsredovis-
ningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning
av huruvida koncernens resultat-, balans- och eget-
kapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-
rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad
som följer av Esef-förordningen.
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, Masthamns-
gatan 1, 405 32 Göteborg, utsågs till Fastighets AB
Balder (publ)s revisor av bolagsstämman den 8 maj
2025 och har varit bolagets revisor sedan 16 juni 2009.
Göteborg den 31 mars 2026
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Konstantin Belogorcev
Auktoriserad revisor
Ulrika Ramsvik
Auktoriserad revisor
165 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
REVISORS YTTRANDE OM
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN
Till bolagstämman i Fastighets AB Balder (publ),
org. nr 556525-6905
Uppdrag och ansvarsfördelning
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrnings-
rapporten för år 2025 på sidorna 153–158 och för att
den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Granskningens inriktning och omfattning
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation
RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrnings-
rapporten. Detta innebär att vår granskning av bolags-
styrningsrapporten har en annan inriktning och en
väsentligt mindre omfattning jämfört med den in -
riktning och omfattning som en revision enligt Inter-
national Standards on Auditing och god revisionssed
i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss
tillräcklig grund för våra uttalanden.
Uttalande
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upp-
lysningar i enlighet med 6 kap. 6§ andra stycket
punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap.
31 § andra stycket samma lag är förenliga med års-
redovisningen och koncernredovisningen samt är
i överensstämmelse med årsredovisningslagen.
Konstantin Belogorcev
Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
Ulrika Ramsvik
Auktoriserad revisor
Göteborg den 31 mars 2026
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Göteborg
Lorensberg 46:10
Kommersiellt
166 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
REVISORNS GRANSKNINGSBERÄTTELSE AV
FASTIGHETS AB BALDERS LAGSTADGADE
HÅLLBARHETSRAPPORT
Slutsats
Vi har utfört en översiktlig granskning av hållbarhets-
rapporten för Fastighets AB Balder för räkenskapsåret
2025. Hållbarhetsrapporten ingår på sidan 42–108 i
detta dokument.
Grundat på vår översiktliga granskning som beskrivs
i avsnittet Revisorns ansvar har det inte kommit fram
några omständigheter som ger oss anledning att anse
att hållbarhetsrapporten inte, i allt väsentligt, är upp-
rättad i enlighet med årsredovisningslagen vilket inbe-
griper
• om hållbarhetsrapporten uppfyller kraven i ESRS,
• om den process som företaget har genomfört för att
identifiera rapporterad hållbarhetsinformation har
utförts såsom den beskrivs på sidan 51–53 i hållbar-
hetsrapporten och
• efterlevnaden av rapporteringskraven i EU:s gröna
taxonomiförordning artikel 8.
Grund för slutsats
Vi har utfört granskningen enligt FAR:s rekommenda-
tion RevR 19 Revisorns översiktliga granskning av den
lagstadgade hållbarhetsrapporten. Vårt ansvar enligt
denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet
Revisorns ansvar.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga
och ändamålsenliga som grund för vår slutsats.
Övrig upplysning
Hållbarhetsrapporten för föregående räkenskapsår har
inte varit föremål för översiktlig granskning och någon
granskning av jämförelsetalen i hållbarhetsrapporten
för år 2025 har därmed inte utförts.
Annan information än hållbarhetsrapporten
Detta dokument innehåller även annan information än
hållbarhetsrapporten och återfinns på sidorna 1–41,
109–161, 169–171. Det är styrelsen och verkställande
direktören som har ansvaret för denna andra information.
Vår slutsats avseende hållbarhetsrapporten omfattar
inte denna information och vi uttalar ingen slutsats med
bestyrkande avseende denna andra information.
I samband med vår översiktliga granskning av
hållbar hetsrapporten är det vårt ansvar att läsa den
information som identifieras ovan och överväga om
informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med
hållbarhetsrapporten. Vid denna genomgång beaktar
vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under den
översiktliga granskningen samt bedömer om informa-
tionen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avse-
ende denna information, drar slutsatsen att den andra
informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi
skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera
i det avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har
ansvaret för att hållbarhetsrapporten har upprättats i
enlighet med 6 kap. 12–12 f §§ årsredovisningslagen,
och för att det finns en sådan intern kontroll som styrel-
sen och verkställande direktören bedömer nödvändig
för att upprätta hållbarhetsrapporten utan väsentliga
felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter
eller misstag.
Till bolagsstämman i Fastighets AB Balder, org.nr 556525-6905
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att uttala en slutsats med begränsad
säkerhet om hållbarhetsrapporten är upprättad enligt
6 kap. 12–12 f §§ årsredovisningslagen på grundval av
vår granskning. Granskningen har utförts enligt FAR:s
rekommendation RevR 19 Revisorns översiktliga
granskning av den lagstadgade hållbarhetsrapporten.
Denna rekommendation kräver att vi planerar och utför
våra granskningsåtgärder för att uppnå begränsad
säkerhet att hållbarhetsrapporten är upprättad i enlig-
het med dessa krav.
De granskningsåtgärder som har utförts för att
inhämta bevis är mer begränsade än för ett uppdrag
där uttalandet görs med rimlig säkerhet och den säker-
het som har uppnåtts är därför lägre än för ett uppdrag
där uttalandet görs med rimlig säkerhet. Det innebär
att det inte är möjligt för oss att skaffa oss en sådan
säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständig-
heter som skulle kunna ha blivit identifierade om ett
uppdrag där uttalandet görs med rimlig säkerhet utförts.
Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 (International
Standard on Quality Management), som kräver att
företaget utformar, implementerar och hanterar ett
system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller
rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, stan-
darder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar
och andra författningar.
Vi är oberoende i förhållande till Fastighets AB Balder
enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort
vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder
inhämta underlag till hållbarhetsrapporten. Revisorn
väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat
genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter
i hållbarhetsrapporten vare sig dessa beror på oegent-
ligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beak-
tar revisorn de delar av den interna kontrollen som är
relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören
upprättar hållbarhetsrapporten i syfte att utforma
granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hän-
syn till omständigheterna, men inte i syfte att uttala en
slutsats om effektiviteten i den interna kontrollen.
Granskningen består av att göra förfrågningar, i första
hand till personer som är ansvariga för upprättandet av
hållbarhetsrapporten, att utföra analytisk granskning
och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen:
Våra granskningsåtgärder avseende den process som
företaget har genomfört för att identifiera hållbarhets-
information att rapportera inkluderade, men var inte
begränsade till följande:
• Erhålla en förståelse för processen genom att:
– Genomföra förfrågningar för att förstå källorna till
den information som används av företagsledningen
(t.ex. intressentdialoger, affärsplaner och strategi-
dokument), och
– Granska företagets interna dokumentation av sin
process; och
• Utvärdera om den information som erhållits från våra
åtgärder om den process som implementerats av
företaget överensstämmer med beskrivningen av
processen på sidan 51–53 i hållbarhetsrapporten.
167 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Konstantin Belogorcev
Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
Göteborg den 31 mars 2026
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Våra granskningsåtgärder avseende hållbarbets-
rapporten inkluderade, men var inte begränsade till
följande:
• Genom förfrågningar erhålla en allmän förståelse för
den interna kontrollmiljön, rapporteringsprocesserna,
och informationssystemen som är relevanta för upp-
rättandet av informationen i hållbarhetsrapporten.
• Utvärderat om information som identifierats som
väsentlig genom den process som bolaget genom-
fört för att identifiera innehållet i hållbarhetsrapporten
också ingår.
• Utvärderat om strukturen och presentationen av håll-
barhetsrapporten är förenlig med kraven i ESRS;
• Genomfört förfrågningar till relevant personal och
analytiska granskningsåtgärder avseende utvalda
upplysningar i hållbarhetsrapporten;
• Utfört substansgranskningsåtgärder baserat på
ett stickprov på utvalda upplysningar i hållbarhets-
rapporten;
• Genom förfrågningar och analytiska gransknings-
åtgärder inhämtat underlag på metoderna för att ta
fram väsentliga uppskattningar och framåtblickande
information och på hur dessa metoder tillämpades;
• Erhållit förståelse för processen för att identifiera
ekonomiska verksamheter som är tillämpliga och är
förenliga med EU:s gröna taxonomi och de motsva-
rande upplysningarna i hållbarhetsrapporten.
• Granskningen av taxonomiupplysningarna
inkluderade men var inte begränsade till följande
gransknings åtgärder:
– Utvärderat om presentationen av taxonomi-
tabellerna är förenlig med kraven i EU:s gröna
taxonomi och de motsvarande upplysningarna;
– Genomfört förfrågningar till företagsledningen och
annan relevant personal för att erhålla en förståelse
för processen och källorna till den information som
använts i taxonomiupplysningarna;
– Genomfört analytiska granskningsåtgärder
avseende utvalda taxonomiupplysningar.
Begränsningar
Vid rapportering av framåtblickande information i
enlighet med ESRS måste styrelsen och verkställande
direktören för Fastighets AB Balder förbereda framåt-
blickande information utifrån angivna antaganden om
händelser som kan inträffa i framtiden och möjliga
framtida aktiviteter av Fastighets AB Balder. Faktiska
utfall kommer sannolikt att vara annorlunda eftersom
förväntade händelser ofta inte inträffar som förväntat.
Ulrika Ramsvik
Auktoriserad revisor
168 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
PROJEKTFÖRTECKNING
PROJEKTFASTIGHETER FÖR EGEN FÖRVALTNING UNDER BYGGNATION
Land Region Projekt Fastighets kategori Miljöcertifiering Uthyrbar yta, kvm
Antal
lägenheter
Total bedömd
investering, Mkr
Bedömt färdig-
ställande
Sverige Syd Toyota Kristianstad Kommersiellt Miljöbyggnad Silver 2 450 — 63 Q1 2026
Sverige Göteborg Granit Bostad Miljöbyggnad Silver 6 663 99 283 Q2 2027
Sverige Stockholm Basaren Kommersiellt Miljöbyggnad Silver 1 448 — 210 Q2 2028
Summa 10 561 99 556
EXPLOATERINGSFASTIGHETER FÖR AVYTTRING UNDER BYGGNATION
Land Region Projekt Fastighets kategori Miljöcertifiering Uthyrbar yta, kvm
Antal
lägenheter
Total bedömd
investering, Mkr
Bedömt färdig-
ställande
Sverige Göteborg Bohusgatan Rubinen Bostad Miljöbyggnad Silver 6 074 93 498 Q2 2026
Sverige Göteborg Bohusgatan Safiren Bostad Miljöbyggnad Silver 5 607 99 456 Q4 2026
Sverige Göteborg Bohusgatan Spinellen Bostad Miljöbyggnad Silver 6 894 134 551 Q3 2027
Sverige Stockholm Kv. Garbo Bostad Miljöbyggnad Silver 4 825 64 444 Q2 2028
Summa 23 400 390 1 950
Totalt under byggnation 33 961 489 2 506
KOMMANDE PROJEKT BEDÖMD BYGGSTART 2026 OCH FRAMÅT
Land Region BTA
1)
, kvm Antal lägenheter
Sverige Göteborg 915 562 6 900
Sverige Stockholm 505 150 4 143
Finland Helsingfors 241 652 4 552
Finland Öst 32 410 660
Norge Oslo 257 680 1 686
Danmark Köpenhamn 43 000 294
Summa 1 995 454 18 235
1) BTA = Bruttoarea. Övervägande del av kommande projekt i tabellen ovan har lagakraftvunnen eller pågående detaljplan.
169 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Bolaget presenterar en rad finansiella mått i delårsrap-
porten som inte definieras enligt IFRS (så kallade alter-
nativa nyckeltal, ”Alternative Performance Measures”
enligt ESMA:s riktlinjer). Dessa nyckeltal ger värdefull
kompletterande information till investerare, bolagets
ledning och andra intressenter då de möjliggör en
effektiv utvärdering och analys av bolagets finansiella
ställning och prestation. De alternativa nyckeltalen är
inte alltid jämförbara med andra företags använda
mått och ska därför ses som ett komplement till mått
definierade enligt IFRS. Fastighets AB Balder tillämpar
dessa alternativa nyckeltal konsekvent över tid. Nyckel-
talen är alternativa i enlighet med ESMA:s riktlinjer om
inte annat anges. Nedan följer hur Fastighets AB Balders
nyckeltal definieras och beräknas.
AKTIERELATERADE
Eget kapital per aktie, kr
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare i
förhållande till antalet ute stående aktier vid periodens
slut.
Förvaltningsresultat per aktie, kr
Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets
aktieägare i förhållande till genomsnittligt antal
utestående aktier.
Genomsnittligt antal aktier
Antal utestående aktier vid periodens början, justerat
med antal aktier som emitterats under perioden viktat
med antal dagar som aktierna varit ute stående i förhål-
lande till totalt antal dagar under perioden.
Långsiktigt substansvärde per aktie (NAV), kr
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare per
aktie med åter läggning av räntederivat och upp skjuten
skatt enligt balansräkning.
Resultat efter skatt per aktie, kr
Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i för-
hållande till genomsnittligt antal aktier.
DEFINITIONER
FASTIGHETSRELATERADE
Direktavkastning, %
Beräknat driftsöverskott på årsbasis i förhållande till
fastigheternas verkliga värde vid periodens slut.
Driftsöverskott, Mkr
Hyresintäkter reducerade med fastighetskostnader.
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
1)
Kontrakterad hyra för hyresavtal vilka löper vid perio-
dens slut i förhållande till hyresvärde.
Exploateringsfastigheter
Avser fastigheter som uppförs med avsikt att säljas
efter färdigställande.
Fastighetsbestånd
Avser både förvaltningsfastigheter och exploaterings-
fastigheter.
Fastighetskategori
Klassas efter fastighetens huvudsakliga användning.
Fördelningen görs på kontor, handel, bostäder, indu-
stri/logistik samt övriga fastigheter. Övriga fastigheter
inne fattar hotell, utbildning, vård, lager samt bland-
fastigheter. Den typ av användning som svarar för den
största andelen avgör fastighetskategori.
Fastighetskostnader, Mkr
I posten ingår direkta fastighets kostnader, såsom kost-
nader för drift, media, underhåll och fastighetsskatt.
Förvaltningsfastigheter
Avser fastigheter som innehas i syfte att generera hy-
resinkomster eller värdestegring eller en kombination
av dessa.
Hyresvärde, Mkr
1)
Kontrakterad hyra samt bedömd marknadshyra för
vakanta lokaler.
Överskottsgrad, %
Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter.
FINANSIELLA
Avkastning eget kapital, %
Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget
kapital. Vid delårsbokslut har resultatet omräknats till
helårsbasis, med undantag för värde förändringar, utan
hänsyn till säsongs variationer som normalt uppstår i
verksamheten.
Avkastning totalt kapital, %
Resultat före skatt med tillägg av finansnetto i förhål-
lande till genomsnittlig balansomslutning. Vid delårs-
bokslut har resultatet omräknats till helårsbasis, med
undantag för värdeförändringar, utan hänsyn till säsongs-
variationer som normalt uppstår i verksamheten.
Belåningsgrad, %
Nettoskuld i förhållande till balansomslutningen.
EBITDA
Förvaltningsresultat med tillägg av resultat från försälj-
ning av exploateringsfastigheter med återläggning av
finansnetto. Vid delårsbokslut har EBITDA omräknats till
helårsbasis, med undantag för resultat från försäljning
av exploateringsfastigheter.
Förvaltningsresultat, Mkr
Resultat inklusive värdeförändringar och skatt i intresse-
bolag med återläggning av värdeförändringar och skatt
i andel i resultat från intressebolag. Vid beräkning av
förvaltningsresultat, hänförligt till moderbolagets
aktieägare reduceras även förvaltningsresultatet med
innehav utan bestämmande inflytandes andel.
Hybridkapital
En obligation som har en löptid på 60 år. Obligationen
redovisas som ränte bärande skuld men har historiskt
betraktats av ratinginstituten till 50% som eget kapital.
Från och med Q1 2024 betraktas hela hybridkapitalet
som räntebärande skuld.
Nettoskuld, Mkr
Räntebärande skulder minskat med likvida medel och
finansiella placeringar.
Nettoskuld/ EBITDA, ggr
Genomsnittlig nettoskuld i förhållande till EBITDA.
Räntetäckningsgrad, ggr
Resultat inklusive värdeförändringar och skatt i intresse-
bolag med återläggning av finansnetto exklusive
tomträttsavgäld och värdeförändringar på finansiella
placeringar samt värdeförändringar och skatt i andel
i resul tat från intressebolag, i förhållande till finans-
nettot exklusive tomträttsavgäld och värdeförändringar
på finansiella placeringar.
Skuldsättningsgrad, ggr
Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital,
inklusive innehav utan bestämmande inflytande.
Soliditet, %
Eget kapital inklusive innehav utan bestämmande in-
flytande, i förhållande till balansomslutningen vid
periodens slut.
ÖVRIGT
Intressebolag och joint ventures
Upplysningar i löptext om transaktioner kopplade till
intressebolag och joint ventures benämns av förenk-
lingsskäl endast ”intressebolag”. Rapporten avser
både innehav som utgör intressebolag och joint ventu-
res. För komplett lista se not 14.
1) Nyckeltalet är operationellt och anses inte vara alternativt
nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer.
170 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
ÅRSSTÄMMA
Årsstämman i Fastighets AB Balder (publ), (Balder),
org. nr. 556525-6905, äger rum fredagen den 8 maj
2026 kl. 16.00 på Västsvenska Handelskammaren,
Parkgatan 49 i Göteborg.
Aktieägare som önskar delta i årsstämman ska dels
vara registrerad i eget namn (ej förvaltarregistrerad) i
den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken ons-
dagen den 29 april 2026, dels anmäla sitt deltagande
senast måndagen den 4 maj 2026. De antal biträden
aktieägaren önskar medta (högst två) ska anmälas
inom samma tid.
Anmälan om deltagande i stämmolokalen kan ske
per brev till Computershare AB, ”Fastighets AB Balders
årsstämma 2026”, Box 149, 182 12 Danderyd, via e-post
till proxy@computershare.se, per telefon 0771-24 64 00,
eller via balder.se.
Vid anmälan ska aktieägare uppge namn eller firma,
personnummer eller organisationsnummer, adress
och telefonnummer samt i förekommande fall uppgift
om ställföreträdare eller ombud.
Aktieägare som företräds genom ombud ska förete
skriftlig dagtecknad fullmakt som på dagen för års-
stämman inte får vara äldre än fem år. Fullmaktsformu-
lär kan erhållas på Balders hemsida. Den som företräder
juridisk person ska förete registreringsbevis eller
motsvarande behörighetshandling utvisande behörig
firma tecknare. Fullmakt i original och bestyrkt kopia av
registreringsbevis eller motsvarande behörighets-
handling bör insändas till Computershare AB:s ovan
angivna adress i god tid före årsstämman.
Aktieägare som inte vill eller kan närvara vid års-
stämman kan utöva sin rösträtt genom poströstning på
förhand. För poströstning ska ett särskilt formulär
användas. Formuläret finns tillgängligt på Balders
hemsida, balder.se och ska vara Computershare AB
tillhanda senast den 4 maj, 2026. Det ifyllda och under-
tecknade formuläret kan skickas antingen:
• via post till Computershare AB, referens ”Balders års-
stämma 2026”, Box 149, 182 12 Danderyd
• e-post till proxy@computershare.se eller
• via länk på Balders webbplats, balder.se kan aktie-
ägare avge poströst elektroniskt genom verifiering
med BankID.
balder.se | info@balder.se | Org.nr: 556525-6905
KONTAKTUPPGIFTER
KALENDARIUM
Årsstämma, 8 maj 2026
Delårsrapport jan–mar 2026, 8 maj 2026
Delårsrapport jan–jun 2026, 14 juli 2026
Delårsrapport jan–sep 2026, 23 oktober 2026
Bokslutskommuniké jan–dec 2026, 12 februari 2027
Foto: Dino Soldin, Malmö Arena, Artefactorylab, Ian
Schemper, Superb, Envise, Snøhetta, Seul, Kasper
Dudzik, Näst Innovation Destination Torslanda, Robert
Bratsberg Karlsson, Magnus Cimmerbeck, Brunnberg &
Forshed, Fredrik Hjerling.
Form: www.solberg.se
Hänvisning till Sustainalytics och MSCI:s logotyper på
sida 3:
COPYRIGHT ©2024 SUSTAINALYTICS, A MORNINGSTAR COMPANY.
ALL RIGHTS RESERVED. THIS PUBLICATION INCLUDES INFORMA-
TION AND DATA PROVIDED BY SUSTAINALYTICS AND/OR ITS CON-
TENT PROVIDERS. INFORMATION PROVIDED BY SUSTAINALYTICS IS
NOT DIRECTED TO OR INTENDED FOR USE OR DISTRIBUTION TO
INDIA-BASED CLIENTS OR USERS AND ITS DISTRIBUTION TO INDIAN
RESIDENT INDIVIDUALS OR ENTITIES IS NOT PERMITTED. MOR-
NINGSTAR/SUSTAINALYTICS ACCEPTS NO RESPONSIBILITY OR
LIABILITY WHATSOEVER FOR THE ACTIONS OF THIRD PARTIES IN
THIS RESPECT. USE OF SUCH DATA IS SUBJECT TO CONDITIONS
AVAILABLE AT HTTPS://WWW.SUSTAINALYTICS.COM/LEGAL-DIS-
CLAIMERS/
THE USE BY FASTIGHETS AB BALDER OF ANY MSCI ESG RESEARCH
LLC OR ITS AFFILIATES (“MSCI”) DATA, AND THE USE OF MSCI
LOGOS, TRADEMARKS, SERVICE MARKS OR INDEX NAMES HEREIN,
DO NOT CONSTITUTE A SPONSORSHIP, ENDORSEMENT, RECOM-
MENDATION, OR PROMOTION OF FASTIGHETS AB BALDER BY MSCI.
MSCI SERVICES AND DATA ARE THE PROPERTY OF MSCI OR ITS
INFORMATION PROVIDERS, AND ARE PROVIDED ‘AS-IS’ AND WITH-
OUT WARRANTY. MSCI NAMES AND LOGOS ARE TRADEMARKS OR
SERVICE MARKS OF MSCI.
Huvudkontor
Parkgatan 49
Box 53121
400 15 Göteborg
Tel: 031-10 95 70
Uthyrning
Tel: 020-151 151
Kundservice
Tel: 0774-49 49 49
Region Göteborg
Parkgatan 49
Box 53121
400 15 Göteborg
Tel: 0774-49 49 49
Timmervägen 7B
541 64 Skövde
Tel: 0774-49 49 49
Föreningsgatan 10
461 30 Trollhättan
Tel: 0774-49 49 49
Region Helsingfors
Mikonkatu 8A
00100 Helsinki
Tel: +358 45 120 15 15
Region Köpenhamn
Vesterbrogade 1 E. 5
1620 København V
Tel: +45 55 55 07 07
Region Norr
Skolgången 3
802 57 Gävle
Tel: 0774-49 49 49
Packhusallén 2D
652 11 Karlstad
Tel: 0774-49 49 49
Esplanaden 22
852 36 Sundsvall
Tel: 0774-49 49 49
Region Stockholm
Tulegatan 2A
113 58 Stockholm
Tel: 0774-49 49 49
Vårby Allé 18
143 40 Vårby
Tel: 0774-49 49 49
Hallonbergsplan 5–7,
vån 2
174 52 Sundbyberg
Tel: 0774-49 49 49
Region Syd
Kalendegatan 26
211 35 Malmö
Tel: 0774-49 49 49
Aktieägare får inte förse poströsten med särskilda
instruktioner eller villkor. Om så sker är poströsten i
dess helhet ogiltig. Ytterligare anvisningar och villkor
framgår av poströstningsformuläret som finns tillgäng-
ligt på Balders webbplats, balder.se.
Om aktieägaren poströstar genom ombud ska en
skriftlig och daterad fullmakt undertecknad av aktie-
ägaren biläggas poströstningsformuläret. Fullmakts-
formulär finns tillgängligt på Balders webbplats,
balder.se. Om aktieägaren är en juridisk person ska
registreringsbevis eller motsvarande behörighets-
handling bifogas formuläret.
Den som poströstat och även vill närvara i stämmo-
lokalen, personligen eller genom ombud, måste
anmäla detta enligt ”deltagande i stämmolokalen”
ovan. Det innebär att en anmälan genom endast post-
röstning inte räcker för den som vill närvara i stämmo-
lokalen. Om en aktieägare både poströstar och anmäler
sig för deltagande i stämmolokalen är poströsten fort-
satt giltig i den mån aktieägaren inte deltar i en omröst-
ning under årsstämman eller annars återkallar post-
rösten. Om aktieägaren under årsstämmans gång
väljer att delta i en omröstning kommer angiven röst
att ersätta tidigare inskickad poströst på den besluts-
punkten.
Den som låtit förvaltarregistrera sina aktier måste,
för att ha rätt att delta i stämman, genom förvaltares
försorg låta registrera aktierna i eget namn, så att
veder börande är registrerad i den av Euroclear Sweden
AB förda aktieboken per avstämningsdagen, onsdagen
den 29 april 2026. Sådan registrering kan vara tillfällig
(s.k. rösträttsregistrering). Aktieägare som önskar
registrera aktierna i eget namn måste, i enlighet med
respektive förvaltares rutiner, begära att förvaltaren
gör sådan rösträttsregistrering. Rösträttsregistrering
som av aktieägare har begärts i sådan tid att registre-
ringen har gjorts av relevant förvaltare senast mån-
dagen den 4 maj 2026 kommer att beaktas vid fram-
ställningen av aktieboken.
Esplanaden 7
265 35 Åstorp
Tel: 0774-49 49 49
Bryggaregatan 7
252 27 Helsingborg
Tel: 0774-49 49 49
Region Öst
Hospitalsgatan 11
602 27 Norrköping
Tel: 0774-49 49 49
Stenbygatan 6
721 36 Västerås
Tel: 0774-49 49 499
171 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION