5493004EO7GR5U8PRK212025-01-012025-12-31iso4217:SEK5493004EO7GR5U8PRK212024-01-012024-12-31iso4217:SEKxbrli:sharesxbrli:shares5493004EO7GR5U8PRK212025-12-315493004EO7GR5U8PRK212024-12-315493004EO7GR5U8PRK212023-12-31ifrs-full:OrdinarySharesMember5493004EO7GR5U8PRK212023-12-31ifrs-full:PreferenceSharesMember5493004EO7GR5U8PRK212023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493004EO7GR5U8PRK212023-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5493004EO7GR5U8PRK212023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493004EO7GR5U8PRK212023-12-315493004EO7GR5U8PRK212024-01-012024-12-31ifrs-full:OrdinarySharesMember5493004EO7GR5U8PRK212024-01-012024-12-31ifrs-full:PreferenceSharesMember5493004EO7GR5U8PRK212024-01-012024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493004EO7GR5U8PRK212024-01-012024-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5493004EO7GR5U8PRK212024-01-012024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493004EO7GR5U8PRK212024-12-31ifrs-full:OrdinarySharesMember5493004EO7GR5U8PRK212024-12-31ifrs-full:PreferenceSharesMember5493004EO7GR5U8PRK212024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493004EO7GR5U8PRK212024-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5493004EO7GR5U8PRK212024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493004EO7GR5U8PRK212025-01-012025-12-31ifrs-full:OrdinarySharesMember5493004EO7GR5U8PRK212025-01-012025-12-31ifrs-full:PreferenceSharesMember5493004EO7GR5U8PRK212025-01-012025-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493004EO7GR5U8PRK212025-01-012025-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5493004EO7GR5U8PRK212025-01-012025-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493004EO7GR5U8PRK212025-12-31ifrs-full:OrdinarySharesMember5493004EO7GR5U8PRK212025-12-31ifrs-full:PreferenceSharesMember5493004EO7GR5U8PRK212025-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493004EO7GR5U8PRK212025-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5493004EO7GR5U8PRK212025-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember
Årsredovisning
2025
Innehåll
Om Emilshus 3
Året i korthet 4
Händelser 2025 5
VD-ord 6
Mål och strategi
Mål och utdelningspolicy 8
Strategi 9
Verksamheten
Intjäningsförmåga 10
Transaktioner 11
Våra fastigheter 15
Våra marknader 17
– Växjö 18
– Jönköping 18
– Linköping 19
– Värnamo 19
– Halmstad 20
– Vetlanda 20
– Helsingborg 21
– Kalmar 21
– Malmö 22
Förvaltning 23
Våra hyresgäster 24
Projekt 26
Finansiering 28
Emilshus växer
med högavkastande
kommersiella fastig-
heter i södra Sverige.
Hållbarhet
Hållbarhetsarbete i Emilshus 31
Väsentliga händelser
i hållbarhetsarbetet 2025
33
Fokusområden 34
Risker och riskhantering 39
Aktien och ägare 42
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport 44
Styrelse och ledning 49
Finansiell information 51
Förvaltningsberättelse 52
Finansiella rapporter koncernen 55
Finansiella rapporter moderbolaget 57
Noter och redovisningsprinciper 59
Styrelsens och revisors underskrift 74
Revisionsberättelse 75
Nyckeltal och definitioner 79
Information om årsstämma 83
Introduktion
Om Emilshus
Året i korthet
Händelser 2025
VD-ord
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Årsredovisning 2025
Emilshus Årsredovisning 2025
–
2
Finansiell översikt
2025 2024
Fastighetsvärde, mkr 12 307 8 940
Intäkter, mkr 896 674
Driftnetto, mkr 713 542
Förvaltningsresultat, mkr 414 297
Årets resultat, mkr 524 288
Operativt kassaflöde, mkr 379 270
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 95
Återstående hyrestid, år 5,1 5,0
Fastigheternas direktavkastning, % 6,6 6,7
Avkastning på eget kapital, % 12 8
Belåningsgrad, % 53 52
Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,4
Skuldkvot, ggr 8,6 8,2
Nyckeltal per stamaktie
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 2,95 2,36
Tillväxt förvaltningsresultat per stamaktie, % 25 15
Årets resultat per stamaktie före utspädning, kr 3,86 2,28
Årets resultat per stamaktie efter utspädning, kr 3,84 2,27
Eget kapital per stamaktie, kr 32,93 27,99
Långsiktigt substansvärde per stamaktie, kr 36,22 30,60
14 %
Linköping
16 %
Jönköping
21 %
Växjö
12 %
Värnamo
10 %
Halmstad
5 %
Malmö
5 %
Kalmar
9 %
Vetlanda
6 %
Helsingborg
Fördelning fastighetsvärde
per förvaltningsområde
En stabil bas för långsiktig och lönsam tillväxt
med fortsatt högt tempo i våra affärer.
Ett expansivt fastighetsbolag
i södra Sverige
Emilshus är ett fastighetsbolag som förvärvar, utvecklar
och förvaltar högavkastande kommersiella fastigheter,
med lokal närvaro och engagemang på de orter där
bolaget verkar. Fokus är hög direktavkastning och starka
kassaflöden i kombination med långa hyresavtal och
hyresgäster med god betalningsförmåga.
0
100
200
300
400
500
20222021
mkr
2023 2024 2025
+39 %
Förvaltningsresultat
2025
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
20222021
kr
2023 2024 2025
+25 %
Förvaltningsresultat
per stamaktie 2025
0
3 000
6 000
9 000
12 000
15 000
20222021
mkr
2023 2024 2025
+38 %
Fastighetsbeståndets
utveckling 2025
Årsredovisning 2025
Introduktion
Om Emilshus
Året i korthet
Händelser 2025
VD-ord
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2025
–
3
Året i korthet
Q1
Förvärv av två fastigheter
i Ljungby och Marks kommun
Två fastigheter inom kategorin lätt industri för-
värvades i Ljungby respektive Marks kommun
för 271 miljoner kronor. Total uthyrningsbar
area är 14 859 kvm med ett årligt hyresvärde
om 19 miljoner kronor. Fastigheten i Marks
kommun tillträddes under det fjärde kvartalet
2024 och fastigheten i Ljungby tillträddes
under det första kvartalet 2025.
Förvärv av åtta fastigheter i Halmstad
Åtta fastigheter inom kategorin lätt industri
förvärvades i Halmstad för 520 miljoner kronor.
Total uthyrningsbar area är 47 400 kvm och
årligt hyresvärde uppgår till 53 miljoner kronor.
Fastigheterna tillträddes under det första
kvartalet 2025.
Nyemission av preferensaktier
En riktad nyemission av 9,4 miljoner preferens-
aktier genomfördes och tillförde bolaget
267 miljoner kronor.
Q2
Förvärv av 14 fastigheter i nio transaktioner
Emilshus förvärvade 14 fastigheter inom ka-
tegorin lätt industri lokaliserade på ett flertal
orter för 397 miljoner kronor. Total uthyrnings-
bar area är 32 890 kvm och årligt hyresvärde
uppgår till 36 miljoner kronor. Samtliga fastig-
heter hade tillträtts per 1 juli 2025.
Nyemission av stamaktier
En riktad nyemission om 12 miljoner stamaktier
av serie B genomfördes och tillförde Emilshus
546 miljoner kronor.
Q3
Tillträde av fastighetsportfölj
om 1,4 miljarder kronor i Skåne
I september tillträddes det förvärv som kom-
municerades i april om 35 fastigheter i Skåne
främst inom kategorin lätt industri om 1 400
miljoner kronor. Under 2025 tillträddes 33
fastigheter.
Ny fastighetschef på Emilshus
Peder Karlén tillträdde tjänsten som fastighets-
chef med ansvar för bolagets förvaltningsverk-
samhet. Peder ingår i bolagets ledningsgrupp.
Q4
Förvärv av fem fastigheter i Norrköping
Fem fastigheter inom kategorin lätt industri för-
värvades i Norrköping för 240 miljoner kronor.
Total uthyrningsbar area är 16 600 kvm och
årligt hyresvärde uppgår till 19 miljoner kronor.
Fastigheterna tillträddes under det fjärde kvar-
talet 2025.
Förvärv av 14 fastigheter i åtta transaktioner
Emilshus förvärvade 14 fastigheter inom ka-
tegorin lätt industri lokaliserade på ett flertal
orter för 379 miljoner kronor. Total uthyrnings-
bar area är 28 800 kvm och årligt hyresvärde
uppgår till 33 miljoner kronor. Två fastigheter
till träddes under det fjärde kvartalet.
Årsredovisning 2025
Introduktion
Om Emilshus
Året i korthet
Händelser 2025
VD-ord
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2025
–
4Emilshus Årsredovisning 2025
–
4
Expansion till Öresundsregionen
stärker Emilshus position
2025 PRÄGLADES AV en fortsatt hög transaktionsaktivitet, där både eta-
bleringen på bolagets nya marknad Öresundsregionen samt expansion på
befintliga prioriterade marknader har varit centrala inslag. I mars genom-
fördes ett strategiskt förvärv av 35 fastigheter främst inom kategorin lätt
industri i västra Skåne, till ett värde om 1,4 miljarder kronor. Detta förvärv
markerade Emilshus första steg i Öresundsregionen, och bolaget etable-
rade sig med ett nytt lokalt förvaltningskontor i Malmö.
Därtill har Emilshus under året fortsatt expandera på etablerade mark-
nader. Totalt genomfördes fastighetsförvärv under året till ett värde om
3,2 miljarder kronor. Årets transaktioner speglar bolagets tillväxtstrategi
och visar på en fortsatt styrka i organisationen, där förvärv och investe-
ringar skapar grund för långsiktig utveckling.
Goda finansiella förutsättningar möjliggör fortsatta
kapitalmarknadsaktiviteter och expansion
UNDER 2025 GENOMFÖRDE Emilshus en riktad
nyemission av 12 miljoner stamaktier av serie B, vil-
ket tillförde bolaget 546 miljoner kronor före trans-
aktionsrelaterade kostnader. Emissionen breddade
ägarstrukturen med deltagande från svenska och
internationella institutionella investerare, däribland
AB Sagax, Clearance Capital, Länsförsäkringar
Fondförvaltning samt Fjärde AP-fonden.
Ytterligare kapitalmarknadsaktiviteter genom-
fördes under året så som en riktad nyemission av
9,4 miljoner preferensaktier, vilket tillförde bolaget
267 miljoner kronor före transaktionsrelaterade
kostnader samt en nyemission av gröna obligations-
lån till ett belopp om 400 miljoner kronor.
Dessa aktiviteter speglar Emilshus förmåga att
upprätthålla god tillgång till kapitalmarknaden och
möjliggör fortsatt expansion och investeringar.
Händelser 2025
Trucken 2, Trelleborg
Nytecknade hyresavtal bidrar till långsiktig stabilitet
UNDER 2025 PÅBÖRJADE Emilshus en
utbyggnad och hyresgästanpassning i Torsvik
utanför Jönköping där Orklaägda Bubs Godis
utökat sin produktion med en ny produktions-
linje och tecknade samtidigt ett 25-årigt
hyresavtal.
Emilshus ägde sedan tidigare fastigheterna
Flahult 21:36 och 21:38, vilka nu har slagits
samman till en enhet om 14 260 kvm och hyrs
ut i sin helhet till Bubs. I samband med projektet
moderniserades och energieffektiviserades
anläggningen. Om- och tillbyggnaden stod klar
under det första kvartalet 2026.
Halmstad 2:25, Halmstad
Flahult 21:36, Jönköping
Årsredovisning 2025
Introduktion
Om Emilshus
Året i korthet
Händelser 2025
VD-ord
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2025
–
5
Utvecklingen under 2025
utmärker sig med hög
transaktionsaktivitet och
en betydande tillväxt
i fastighetsvärde.
Förutsättningar för långsiktig och lönsam tillväxt
VD kommentar 2025
Emilshus ska växa med högavkastande kommersiella fastigheter i södra Sverige, med starka kassa-
flöden och god lönsamhet. Det är en inriktning vi arbetar målmedvetet och framgångsrikt med sedan
bolaget grundades 2018. Under det gångna året förstärkte Emilshus sin marknadsposition ytterligare.
Det skedde genom strategiska fastighetsförvärv, en utbyggd organisation, aktiv fastighetsförvaltning
och ett målmedvetet finansieringsarbete. Sammantaget gav det en stark resultattillväxt och en stabil
bas för oss att fortsätta växa långsiktigt och lönsamt under 2026.
Strategiska förvärv i södra Sverige
Utvecklingen under 2025 utmärker sig med hög transaktions-
aktivitet och en betydande tillväxt i fastighetsvärde. Vi kom-
municerade förvärv för totalt 3,2 miljarder kronor, omfattande
78 fastigheter. Dessa investeringar har breddat vår geografiska
närvaro och stärkt vår kassaflödesbas. Ett viktigt steg i Emilshus
utveckling var portföljförvärvet i Öresundsregionen om 35 fast-
igheter, vilket tillsammans med kompletterande förvärv gör att
Emilshus nu har ett fastighetsvärde om 1,4 miljarder kronor i Hel-
singborg, Landskrona, Malmö och Trelleborg. Med ett nyetablerat
förvaltningskontor i Malmö med erfaren lokal personal stärker vi
förutsättningarna för fortsatt tillväxt i den expansiva Öresunds-
regionen. Även i Östergötland och Halland genomfördes flera
viktiga förvärv under året, vilket resulterade i en tillräcklig volym i
regionerna för att etablera förvaltningskontor i Linköping respek-
tive Halmstad.
Vid utgången av 2025 uppgick Emilshus fastighetsvärde till
12,3 miljarder kronor efter en ökning med 38 procent under året.
Den stora transaktionsvolymen är ett bevis på vår organisations
goda förmåga att identifiera och genomföra förvärv, säkra kon-
kurrenskraftig finansiering och överta förvaltningen av ett stort
antal nya fastigheter. För att säkerställa en fortsatt hög kvalitet
och effektivitet i alla delar av verksamheten även framåt har vi
byggt ut organisationen successivt under året.
Årsredovisning 2025
Introduktion
Om Emilshus
Året i korthet
Händelser 2025
VD-ord
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2025
–
6
Fokus på aktiv förvaltning
I Emilshus affärsmodell ligger ett starkt fokus på egen lokal
förvaltning. Vår grundtanke är enkel; det är inte fastigheterna
som skapar företagets intäkter, det är våra hyresgäster. Därför
arbetar vi i nära kontakt med våra hyresgäster med egen
lokal personal.
Ett bevis på att Emilshus har en dedikerad och närvarande
förvaltningsorganisation är att vi för 2025 redovisar en positiv
nettouthyrning. Den ekonomiska uthyrningsgraden låg stabilt
på höga 95 % under året. Det ligger ett proaktivt och ihärdigt
uthyrningsarbete bakom de fina siffrorna. Samtidigt har vi ett
diversifierat fastighetsbestånd med attraktiva lägen som skapar
goda förutsättningar för förvaltningsorganisationen. En bit in
i 2026 ser vi också tecken på en fortsatt stabil efterfrågan på
våra lokaler.
Den lokala förvaltningsorganisationen ger också bättre
möjligheter till kostnadsoptimerande åtgärder till gagn för såväl
hyresgäster som för Emilshus som fastighetsägare. Ett exempel är
att vi under de senaste tre åren har minskat vår energianvändning
per kvadratmeter med 6 % per år i jämförbart bestånd genom en
rad investeringar i energieffektiviseringar. Som ett led i att ytter-
ligare systematisera arbetet med att minska energianvändningen
i fastighetsbeståndet införde vi under året ett nytt mål om att för-
bättra energiklassen för minst fem av de sämst energipresterande
byggnaderna per år till och med 2033.
En ytterligare aspekt av vår lokala förvaltning är att vi tidigt känner
av våra hyresgästers förändrade behov. Detta skapar möjligheter
för Emilshus att genomföra lönsamma lokalanpassnings- och
utbyggnadsprojekt som möter hyresgästens efterfrågan på nya
lokallösningar. Ett exempel är den utbyggnad och hyresgästanpass-
ning vi genomför i industriområdet Torsvik utanför Jönköping.
Det är Orklaägda bolaget Bubs Godis som utvidgar sin moderna
tillverkning av godis med ytterligare en produktionslinje i en ny
byggnad och i samband med investeringen utökar och förlänger
sitt hyresavtal till 2050.
Stärkt finansiell position och god resultatutveckling
Under året fortsatte vi att driva ett aktivt arbete med Emilshus
finansiering för att förbättra finansieringsvillkor och möjliggöra till-
växt. Kapitalbasen stärktes genom nyemissioner av både stam- och
preferensaktier. Vidare har refinansieringar och en nyemission av
obligationer genomförts, båda till bättre villkor jämfört med tidigare
samtidigt som ytterligare utrymme skapats för fortsatt expansion.
Kombinationen av välavkastande fastighetsförvärv, aktiv fastig-
hetsförvaltning och ett målmedvetet finansieringsarbete stärkte
Emilshus lönsamhet. Förvaltningsresultatet för helåret steg med
39 % till 414 miljoner kronor. Per stamaktie ökade förvaltnings-
resultatet med 25 %, väl över vårt mål om en tillväxt på 15 % per
år. För 2026 har vi lämnat en prognos för helåret om ett förvalt-
ningsresultat om 480 miljoner kronor.
Framåtblick
Emilshus har ett väldiversifierat fastighetsbestånd med närmare
1,2 miljoner kvm uthyrningsbar area och nära 900 hyresgäster,
baserat på en välfungerande affärsmodell och förvaltning. Med
det som utgångspunkt skapar vi värde för hyresgästerna och
förutsättningar för god intjäning och starka kassaflöden för
Emilshus. Sammantaget utgör detta en stabil bas för långsiktig
och lönsam tillväxt med fortsatt högt tempo i våra affärer.
Slutligen vill jag rikta ett stort tack till mina medarbetare för
ert stora engagemang och hårda arbete som möjliggjorde den
fina utvecklingen under året. Arbetet fortsätter med att bygga ett
robust bolag tillsammans och nära våra hyresgäster. Tack även
till Emilshus aktieägare för ert förtroende.
Växjö i mars 2026
Jakob Fyrberg, VD
I Emilshus affärsmodell ligger ett starkt fokus på egen lokal
förvaltning. Vår grundtanke är enkel; det är inte fastigheterna
som skapar företagets intäkter, det är våra hyresgäster.
Årsredovisning 2025
Introduktion
Om Emilshus
Året i korthet
Händelser 2025
VD-ord
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2025
–
7
Förvaltningsresultat per stamaktie
Förvaltningsresultatet per stamaktie ska öka
med minst 15 % per år.
Utfall 2025: 25 %.
Femårigt genomsnitt: 16 %.
Avkastning på eget kapital
Avkastningen på eget kapital ska under en femårsperiod
i genomsnitt uppgå till minst 15 % per år.
Utfall 2025: 12 %.
Femårigt genomsnitt: 13 %.
Finansiella mål
Utdelningspolicy
Det övergripande målet är att skapa värde för Emilshus aktie-
ägare. Under de närmaste åren bedöms detta bäst göras genom
att återinvestera kassaflödet i verksamheten för att skapa
ytterligare tillväxt genom förvärv av fastigheter och investeringar
i befintliga fastigheter vilket kan medföra en låg eller utebliven
utdelning på stamaktier. Utdelning på preferensaktier ska ske
enligt beslut av bolagsstämman och enligt bolagsordningens
bestämmelser.
Mål och utdelningspolicy
Hållbarhetsmål
Energianvändning
Minska energianvändningen per kvm i jämförbart fastighets-
bestånd med i genomsnitt 2 % per år från 2022 till 2030.
Utfall 2025: 6 %.
Minskning i energianvändning
0
2
4
6
8
%
2023 20252024
Minskning i jämförbart bestånd, %
Mål för årlig minskning i jämförbart bestånd
Energiklasser
Förbättra energiklassen för minst 5 av de sämst energ i -
p resterande byggnaderna per år till och med 2033.
Utfall 2025: 5 fastigheter.
Samtliga hållbarhetsmål återfinns i hållbarhetsredovisningen
på sid 30–38.
Förvaltningsresultat per stamaktie
2020 2021 2022 2023 20252024
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
%
-20
0
20
40
60
80
100
kr
Rullande 12 månader, kr
Årlig tillväxt i %, rullande 12 månader
Mål för årlig tillväxt är minst 15 %
Avkastning på eget kapital
0
5
10
15
20
25
30
35
40
%
2020 2021 2022 2023 20252024
Rullande 12 månader, %
Mål för avkastning i genomsnitt per år under
en femårsperiod är minst 15 %
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Mål och utdelningspolicy
Strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2025
–
8Emilshus Årsredovisning 2025
–
8
Strategi
Emilshus bygger nära och stabila relationer med sina
hyresgäster genom lokal närvaro och engagemang på
de orter där bolaget är fastighetsägare. Verksamheten
präglas av långsiktighet, stabila kassaflöden och lönsam
tillväxt. Emilshus är ett av de ledande fastighetsbolagen i
södra Sverige och är idag etablerat i Småland, Östergöt-
land, Skåne och Halland. Ambitionen är fortsatt tillväxt
med lönsamhet och att utveckla fastighets beståndet.
Emilshus strategi för att generera starka kassaflöden
Förvärva, utveckla och förvalta
högavkastande kommersiella fastigheter
i södra Sverige.
Emilshus inriktar sin närvaro på attraktiva regioner i
södra Sverige med ett starkt näringsliv och positiv befolk-
ningsutveckling.
Etablera långsiktiga och nära relationer med
bolagets hyresgäster genom lokal närvaro och
lokalt engagemang på de orter där bolaget verkar.
Emilshus lokala närvaro och nära samarbete med hyresgäs-
terna skapar förutsättningar för långsiktiga relationer och en
effektiv förvaltning.
Fokusera på lätt industri, proffshandel/
industriservice, externhandel och
dagligvaruhandel.
Emilshus prioriterade fastighetskategorier erbjuder
möjligheter att erhålla hög direktavkastning till
begränsad risk.
Säkerställa en stabil och
förutsägbar finansiering.
Emilshus arbetar kontinuerligt med att optimera finansie-
ringen av befintliga fastigheter, projekt och förvärv i syfte att
säkerställa förutsägbara och starka kassaflöden i bolagets
verksamhet.
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Mål och utdelningspolicy
Strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2025
–
9Emilshus Årsredovisning 2025
–
9
Intjäningsförmåga
Förvaltningsresultat enligt intjäningsförmåga
0
100
200
300
400
500
2021 2022 2023 20252024
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
mkr kr
Förvaltningsresultat (vänster skala)
Förvaltningsresultat per stamaktie (höger skala)
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga baseras på det fastighetsbestånd som
ägdes vid periodens utgång och utgör en tolvmånadersillustration
av Emilshus intjäningskapacitet vid denna tidpunkt. Den är inte en
prognos och beaktar inte framtida förändringar i exempelvis hyror,
vakanser, kostnader eller räntor. Förvärv och avyttringar som ännu
inte tillträtts eller frånträtts inkluderas inte.
Bedömningen utgår från kontrakterade intäkter justerade för
fastighetsskatt, driftstillägg, hyresrabatter och garantier per första
dagen i nästkommande kvartal. Fastighetskostnaderna bygger på
erfarenhetsbaserade normalårsvärden och inkluderar fastighets-
administration. Fastighetsskatten baseras på aktuella taxerings-
värden. Kostnad för central administration utgår från nuvarande
organisation och finansnettot speglar ränteläget samt bolagets
skuld- och derivatportfölj och likvida medel vid periodens utgång.
Direktavkastning och låneränta enligt intjäningsförmåga
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
2021 2022 2023 20252024
%
Direktavkastning, %
Genomsnittlig låneränta, %
Intjäningsförmåga
mkr
1 jan
2026
1 okt
2025
1 jul
2025
1 apr
2025
1 jan
2025
1 okt
2024
1 jul
2024
1 apr
2024
1 jan
2024
1 okt
2023
1 jul
2023
1 apr
2023
1 jan
2023
Intäkter 1 022 979 867 844 747 708 694 631 616 578 580 570 566
Fastighetskostnader -216 -203 -177 -173 -152 -142 -141 -129 -125 -120 -122 -117 -112
Driftnetto 806 777 690 671 595 566 553 502 491 458 458 454 454
Central administration -45 -42 -39 -38 -35 -34 -33 -31 -31 -31 -31 -33 -33
Finansnetto -288 -275 -239 -248 -198 -190 -227 -197 -192 -194 -207 -193 -191
Förvaltningsresultat 473 460 412 385 362 342 293 274 268 234 221 228 230
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr
1)
3,27 3,16 2,79 2,85 2,81 2,63 2,24 2,32 2,26 2,07 1,94 2,01 2,03
Fastighetsvärde 12 307 11 852 10 512 10 066 8 940 8 464 8 292 7 518 7 324 7 208 7 169 7 095 7 111
Eget kapital 5 114 4 969 4 802 4 251 3 856 3 733 3 678 3 261 3 194 3 043 3 003 2 992 3 007
Räntebärande nettoskuld 6 553 6 241 5 092 5 577 4 617 4 305 4 185 3 906 3 772 3 905 3 905 3 843 3 879
Överskottsgrad, % 79 79 80 80 80 80 80 80 80 79 79 80 80
Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,7 2,7 2,6 2,8 2,8 2,3 2,4 2,4 2,2 2,1 2,2 2,2
Skuldkvot, ggr 8,6 8,5 7,8 8,8 8,2 8,1 8,1 8,3 8,2 9,1 9,1 9,1 9,2
Direktavkastning, % 6,6 6,6 6,6 6,7 6,7 6,7 6,7 6,7 6,7 6,4 6,4 6,4 6,4
1) Förvaltningsresultat per stamaktie avser resultat minskat med utdelning till preferensaktieinnehavare per balansdagen.
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Förvaltning
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2025
–
10
Björnen 23, Landskrona
Kategori: Lätt industri
Uthyrningsbar area: 2 559 kvm
Fastighetstransaktioner under och efter året
Datum för
offentliggörande Förvaltningsområde Fastighets värde, mkr Årligt hyresvärde, mkr Uthyrbar area, tkvm
Under året
24 januari Växjö, Halmstad 271 19 15
12 februari Halmstad 520 53 47
4 april Malmö, Helsingborg 1 400 124 124
27 juni Halmstad, Malmö, Linköping, Jönköping 397 36 33
13 oktober Linköping 240 19 17
23 december Linköping, Malmö, Jönköping,
Helsingborg
379 33 29
Totalt 3 207 284 265
Efter årets utgång
30 januari Helsingborg, Linköping 336 25 16
Totalt 336 25 16
Emilshus är ett tillväxtbolag med fokus på lönsamhet
och starka kassaflöden där förvärv utgör en central del
i bolagets tillväxtstrategi. Under 2025 genomfördes ett
antal förvärv som kompletterar bolagets fastighetsbestånd,
däribland ett större portföljförvärv i Skåne, vilket också
markerade inträdet på en ny marknad. Totalt tillträddes
fastigheter till ett värde om 3 miljarder kronor, vilket bidrog
till en ökning av fastighetsvärdet med 38 % under året.
Ambitionen är att fortsätta växa organiskt och genom för-
värv på bolagets prioriterade marknader i södra Sverige.
Förvärvsstrategi
Emilshus förvärvsstrategi är att förvärva kommersiella fastigheter
med hög riskjusterad avkastning. Bolagets starka lokala förank-
ring och breda kontaktnät är viktiga framgångsfaktorer för att
genomföra förvärv. Transaktionsarbetet bedrivs proaktivt för att
identifiera potentiella förvärvsobjekt även utanför budgivnings-
processer. I sin organisation har Emilshus kompetens och kapaci-
tet att analysera ett stort antal potentiella affärer och genomföra
förvärv av både större portföljer och enstaka fastigheter.
Vid förvärv prioriteras fastigheter med starka och stabila
kassa flöden i form av befintliga hyreskontrakt med bedömda
säkra hyresflöden. Genom att säkra långsiktiga och stabila kassa-
flöden med låg risk för vakanser och uteblivna hyresbetalningar
skapas värden för koncernen över tid samt motståndskraft vid
sämre konjunkturutveckling. Därtill skapas goda förutsättningar
för finansiering av ytterligare förvärv.
Centralt för Emilshus förvärvsstrategi är att prioritera förvärv
av fastigheter i närheten av det befintliga fastighetsbeståndet för
att nyttja den befintliga förvaltningsorganisationen och därmed
uppnå skalfördelar i förvaltningen. I det fall Emilshus förvärvar
fastigheter i nya geografiska områden är ambitionen att på sikt
etablera ett större fastighetsbestånd i regionen för att skapa
förutsättningar för en effektiv lokal förvaltning.
Fastighetstransaktioner 2025
Under året kommunicerades förvärv av totalt 78 fastigheter i
23 transaktioner om sammanlagt 3 207 miljoner kronor med ett
totalt hyresvärde om 284 miljoner kronor.
Transaktioner
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Förvaltning
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2025
–
11
I januari kommunicerades förvärv av två fastigheter inom kate-
gorin lätt industri till ett överenskommet fastighetsvärde om 271
miljoner kronor. Fastigheterna omfattar en total uthyrningsbar
area om 14 859 kvm med ett årligt hyresvärde om 19 miljoner
kronor. Den genomsnittliga återstående hyrestiden uppgick till
13 år. Tillträde skedde under det fjärde kvartalet 2024 respektive
första kvartalet 2025.
I februari förvärvades åtta fastigheter inom kategorin lätt
industri i Halmstad till ett överenskommet fastighetsvärde om
520 miljoner kronor. Fastigheterna omfattar en total uthyrnings-
bar area om 47 300 kvm med ett årligt hyresvärde om 53 miljoner
kronor. Den genomsnittliga återstående hyrestiden uppgår till
3,5 år. Tillträde skedde under det första kvartalet 2025.
I april genomfördes ett strategiskt förvärv av 35 fastigheter i
Skåne, huvudsakligen inom kategorierna lätt industri och lager,
till ett överenskommet fastighetsvärde om 1 400 miljoner kronor.
Fastigheterna omfattar en total uthyrningsbar area om 124 000
kvm med ett årligt hyresvärde om 124 miljoner kronor. Den
genomsnittliga återstående hyrestiden är 4,7 år. 33 fastigheter
tillträddes under 2025 och en fastighet tillträddes i februari 2026.
Tillträde av den resterande fastigheten förväntas inte ske då de
villkor för tillträde som avtalats enligt bolagets bedömning inte
kommer uppfyllas inom föreskriven tid.
I juni förvärvades 14 fastigheter i nio separata transaktioner,
huvudsakligen inom kategorin lätt industri, till ett överenskommet
fastighetsvärde om 397 miljoner kronor. Fastigheterna omfattar
en total uthyrningsbar area om 32 890 kvm med ett årligt hyres-
värde om 36 miljoner kronor. Den genomsnittliga återstående
hyrestiden uppgår till 6,1 år. Samtliga fastigheter hade tillträtts per
1 juli 2025.
I oktober förvärvades fem fastigheter, varav en avser en
byggrätt, huvudsakligen inom kategorin lätt industri till ett över-
enskommet fastighetsvärde om 240 miljoner kronor. Fastighe-
terna omfattar en total uthyrningsbar area om 16 600 kvm med
ett årligt hyresvärde om 19 miljoner kronor. Den genomsnittliga
återstående hyrestiden uppgår till 3,9 år. Samtliga fastigheter
tillträddes under det fjärde kvartalet 2025.
I december förvärvades 14 fastigheter inom kategorin lätt
industri till ett överenskommet fastighetsvärde om 379 miljoner
kronor. Fastigheterna omfattar en total uthyrningsbar area om
28 800 kvm med ett årligt hyresvärde om 33 miljoner kronor.
Den genomsnittliga återstående hyrestiden uppgår till 4,2 år. Två
fastigheter tillträddes under det fjärde kvartalet, 10 fastigheter
tillträddes under det första kvartalet 2026 och resterande två
fastigheter kommer att tillträdas under det andra kvartalet 2026.
Tillträdda och frånträdda fastigheter, jan–dec 2025
Fastighet
Förvaltnings-
område
Fastighets-
kategori
Uthyrbar
area,
tkvm
Tillträdda fastigheter
Eketånga 24:37 Halmstad Lätt industri 2
Eketånga 24:49 Halmstad Lätt industri 5
Eketånga 5:417 Halmstad Lätt industri 4
Fregatten 7 Halmstad Lätt industri 2
Halmstad 2:25 Halmstad Lätt industri 19
Ostkupan 3 Halmstad Lätt industri 13
Slåttern 2 Halmstad Extern- och dag-
ligvaruhandel
4
Flamman 7 Halmstad Lätt industri 2
Tapeten 2 Halmstad Lätt industri 3
Formen 3 Halmstad Lätt industri 2
Eketånga 24:58 Halmstad Extern- och dag-
ligvaruhandel
2
Flaket 1 Halmstad Lätt industri 8
Bössan 4 Helsingborg Lätt industri 1
Östra Spång 6:7 Helsingborg Extern- och dag-
ligvaruhandel
-
Jaguaren 1 Helsingborg Industriservice/
Proffshandel
1
Björnen 13 Helsingborg Lätt industri 1
Motellet 6 Helsingborg Lätt industri 2
Morganiten 2 Helsingborg Industriservice/
Proffshandel
2
Kavalleristen 11 Helsingborg Övrigt 2
Björnen 23 Helsingborg Övrigt 3
Mården 7 Helsingborg Lätt industri 3
Bulten 6 Helsingborg Lätt industri 3
Vevstaken 2 Helsingborg Lätt industri 3
Opalen 4 Helsingborg Lätt industri 4
Stenen 9 Helsingborg Lätt industri 4
Lamellen 1 Helsingborg Lätt industri 5
Förgasaren 1 Helsingborg Lätt industri 6
Olympiaden 15 Helsingborg Lätt industri 8
Förrådet 12 Helsingborg Lätt industri 16
Pukslagaren Västra 4 Helsingborg Extern- och dag-
ligvaruhandel
2
Backen 1:132 Jönköping Lätt industri 3
Stora Kärr 8:507 Jönköping Lätt industri 2
Drivkraften 1 Jönköping Lätt industri 6
Glaskulan 5 Linköping Extern- och dag-
ligvaruhandel
12
Gumsen 48 Linköping Industriservice/
Proffshandel
16
Glasbiten 5 Linköping Industriservice/
Proffshandel
1
Fastighet
Förvaltnings-
område
Fastighets-
kategori
Uthyrbar
area,
tkvm
Glaset 3 Linköping Industriservice/
Proffshandel
1
Stansaren 12 Linköping Industriservice/
Proffshandel
2
Tråden 12 Linköping Lätt industri -
Tråden 4 Linköping Industriservice/
Proffshandel
2
Leran 3 Linköping Lätt industri 3
Argonet 1 Linköping Lätt industri 5
Spolaren 6 Linköping Lätt industri 6
Gånggriften 2 Malmö Lätt industri 2
Gånggriften 4 Malmö Övrigt 3
Svavlet 3 Malmö Lätt industri 1
Trucken 4 Malmö Industriservice/
Proffshandel
1
Trucken 2 Malmö Industriservice/
Proffshandel
1
Utklippan 3 Malmö Industriservice/
Proffshandel
1
Batteriet 4 Malmö Lätt industri 1
Flintkärnan 9 Malmö Industriservice/
Proffshandel
1
Borggård 1:549 Malmö Lätt industri 2
Topplocket 4 Malmö Lätt industri 2
Kamaxeln 5 Malmö Lätt industri 2
Trävaran 3 Malmö Industriservice/
Proffshandel
2
Sunnanå 11:2 Malmö Industriservice/
Proffshandel
3
Borggård 1:482 Malmö Lätt industri 3
Verkstaden 10 Malmö Lätt industri 4
Borggård 1:385 Malmö Lätt industri 5
Snickeriet 4 Malmö Industriservice/
Proffshandel
6
Borggård 1:372 Malmö Lätt industri 7
Orion 7 Malmö Lätt industri 12
Kamaxeln 2 Malmö Lätt industri 1
Yxan 1 Växjö Lätt industri 8
Totalt 256
Frånträdda fastigheter
Häljaryd 1:299 Jönköping Extern- och dag-
ligvaruhandel
1
Babianen 5 Kalmar Industriservice/
Proffshandel
1
Totalt 2
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Förvaltning
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2025
–
12
Under 2025 tog Emilshus ytterligare ett steg i sin
geo grafiska expansion genom ett strategiskt förvärv av
35 fastigheter i västra Skåne. Med ett fastighetsvärde om
1,4 miljarder kronor markerar förvärvet bolagets inträde i
den dynamiska Öresundsregionen. Förvärvet omfattade
totalt 124 000 kvadratmeter med ett totalt årligt hyres-
värde om 124 miljoner kronor.
“Affären har sina rötter i en dialog mellan Emilshus och säljaren
som hade pågått under en längre tid och där båda parter såg
potentialen att genomföra transaktionen när rätt tidpunkt kom”,
kommenterar Martin Lindström, Transaktionsansvarig på Emilshus.
En affär i enlighet med Emilshus långsiktiga strategi
Den förvärvade portföljen består främst av fastigheter inom
kategorin lätt industri, vilket passar väl med Emilshus strategiska
inriktning och befintliga bestånd. För Emilshus innebär förvärvet
en möjlighet att på kort tid skapa en lokal närvaro i Skåne och
bygga en förvaltningsorganisation som kan stödja fortsatt tillväxt
i området.
“Portföljen reflekterar i stort vårt befintliga bestånd och är
därför en utmärkt instegsaffär för oss i regionen”, kommenterar
Jakob Fyrberg, VD på Emilshus.
Från affär till förvaltning
Västra Skåne och Öresundsregionen kännetecknas av god
infrastruktur och en bred etablering av verksamheter inom industri,
lager och logistik. De förvärvade fastigheterna är huvudsakligen
belägna i och omkring Malmö, Landskrona och Helsingborg i
attraktiva lägen och med generellt väletablerade hyresgäster.
För att säkerställa en god förvaltning har Emilshus etablerat
ett lokalt förvaltningskontor i Malmö, vilket har gjort att bolaget
snabbt kunnat etablera en stark närvaro i regionen och börja
arbetet med de nya fastigheterna. Förvaltningen och hyresgästre-
lationerna är centrala delar i arbetet för att säkerställa att affären
blir långsiktigt framgångsrik.
Fortsatt tillväxt i Skåne
Förvärvet i Skåne ger bolaget en stark position på en växande
marknad och öppnar upp för nya affärsmöjligheter, vilket också
har manifesterats under året genom ytterligare affärer i regionen.
Emilshus har en stabil position på kapitalmarknaden, väletablerade
bankkontakter samt en stark likviditet, vilket skapar flexibilitet att
snabbt kunna agera när affärsmöjligheter uppstår.
Vid årets slut hade Emilshus ett fastighetsvärde i Skåne om 1,4
miljarder kronor, motsvarande drygt 11 procent av bolagets totala
fastighetsvärde. Med fokus på stabila kassaflöden och fortsatt
expansion är Emilshus ambition att fortsätta växa i Öresundsre-
gionen.
Strategiskt förvärv i Öresundsregionen – en ny fas i Emilshus tillväxtresa
Förvärvet i korthet
Fastighetsvärde: 1,4 mdkr
Årligt hyresvärde: 124 mkr
Uthyrningsbar area: 124 000 kvm
Antal fastigheter: 35
Kategori: Huvudsakligen lätt industri
Ekonomisk uthyrningsgrad: 95 %
Genomsnittlig återstående hyrestid: 4,7 år
Mården 7 i Landskrona, en av fastigheterna som ingick i förvärvet.
Helsingborg
Örkelljunga
Höganäs
Landskrona
Staffanstorp
Malmö
Trelleborg
Totalt 35 fastigheter
förvärvades i
Öresundsregionen.
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Förvaltning
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2025
–
13
Ytterligare steg in i Skåne – förvärv av
fastigheter på flera orter för 397 mkr
Fastigheter: 14 fastigheter.
Årligt hyresvärde: 36 mkr.
Genomsnittlig återstående hyrestid: 6,1 år.
Uthyrningsbar area: 32 890 kvm.
Välavkastande fastigheter i bra
mikrolägen i Halmstad för 520 mkr
Fastigheter: 8 fastigheter.
Årligt hyresvärde: 53 mkr.
Genomsnittlig återstående hyrestid: 3,5 år.
Uthyrningsbar area: 47 300 kvm.
Lätt industri för 271 mkr – stabila
hyresgäster på långa avtalstider
Fastigheter: 1 i Ljungby, 1 i Marks kommun.
Årligt hyresvärde: 19 mkr.
Genomsnittlig återstående hyrestid: 13 år.
Uthyrningsbar area: 14 859 kvm.
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Förvaltning
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2025
–
14
Emilshus äger och förvaltar ett diversifierat fastighets-
bestånd med kommersiella fastigheter i södra Sverige med
tyngdpunkt på lätt industri och industriservice/proffs-
handel. Även extern- och dagligvaruhandel är en priori-
terad kategori. Fastighetsbeståndet präglas av lokaler i
attraktiva lägen med stabila och långsiktiga hyresgäster,
långa hyresavtal och hög uthyrningsgrad.
Lätt industri
Hyresgästerna inom den största fastighetskategorin lätt indu-
stri utgörs typiskt sett av tillverkande företag som disponerar
lokalerna för produktion, lager och kontor. Hyresgästerna
genomför kontinuerligt betydande investeringar i maskiner och
annan utrustning i sina lokaler, vilket skapar en långsiktighet och
motiverar hyresgästen att förlänga hyresavtalen. Investeringar
kopplat till om- och tillbyggnader sker frekvent inom denna kate-
gori. Exempel på stora hyresgäster inom kategorin lätt industri är
Spaljisten, en underleverantör till IKEA med verksamhet utanför
Växjö, godistillverkaren Bubs Godis med produktion i Jönköping,
ROL som tillverkar butiks- och kontorsinredning, trucktillverkaren
Kalmar Solutions, Hitachi Energy Sweden samt HMS Solutions
som är verksamma inom industriteknik.
Våra fastigheter
Antal fastigheter
233
Ekonomisk uthyrningsgrad
95 %
Hyresvärde/kvm
910 kr
Fastighetsvärde/kvm
10 363 kr
Garaget 1, Norrköping
Kategori: Lätt industri.
Uthyrningsbar area: 4 200 kvm.
Industriservice/proffshandel
Industriservice/proffshandel omfattar fastigheter med hyres-
gäster som bedriver service, tjänster och handel riktad främst
till industrier och andra företag. De största hyresgästerna inom
Industriservice/proffshandel är Optimera och Beijer Byggmaterial
som driver bygghandel för yrkeskunder nationellt. Emilshus hyres-
gäster är vanligtvis större företag som är långsiktiga i sina verk-
samheter och där deras lokaler är belägna i noggrant utvalda,
strategiska lägen. Investeringar i om- och tillbyggnader sker, likt
inom kategorin lätt industri, ofta för dessa hyresgäster i samband
med omförhandling och förlängning av hyresavtalen.
Extern- och dagligvaruhandel
Inom extern- och dagligvaruhandel återfinns hyresgäster främst
inom livsmedel samt lågpriskedjor inklusive bilhandel i välbesökta
externhandelsområden med goda kommunikationer. Coop Väst,
Dollarstore, Bauhaus samt Holmgrens Bil är de största hyresgäs-
terna inom denna kategori.
Övrigt
Fastigheterna inom denna kategori kännetecknas främst av kontor
där flertalet hyresgäster är verksamma inom samhällsservice där
en av de största hyresgästerna är Region Jönköping. Andra stora
hyresgäster inom kategorin är säkerhetsföretaget Securitas samt
ADB Safegate som tillhandahåller lösningar inom flygindustrin.
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Förvaltning
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2025
–
15Emilshus Årsredovisning 2025
–
15
Fastighetsbeståndets
marknadsvärde
Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick vid årets utgång
till 12 307 miljoner kronor (8 940). Under året har fastigheter
tillträtts till ett värde om 2 983 miljoner kronor. Vid årets utgång
hade Emilshus ingått avtal om investeringar i befintliga fastigheter
genom hyresgästanpassningar avseende till- och ombyggnads-
projekt med upparbetade kostnader om 74 miljoner kronor och
ett återstående investeringsåtagande motsvarande 52 miljoner
kronor. Projekten förväntas vid färdigställande bidra till ett ökat
hyresvärde om 10 miljoner kronor.
Fastigheternas orealiserade värdeförändringar uppgick till
262 miljoner kronor (124) under året. Värdeförändringarna var
hän förliga till effekten av förändringar i direktavkastningskrav om
113 miljoner kronor, förväntade driftnettoförändringar om
75 miljoner kronor samt övrigt i form av återlagda skatterabatter
kopplade till förvärv om 74 miljoner kronor.
Det vägda direktavkastningskravet för värdering av fastighets-
beståndet uppgick till 6,6 % där avkastningskraven i värdering-
arna, beroende av fastighetskategori, låg i intervallet 6,4 % till
6,6 %. Det initiala direktavkastningskravet i värderingarna upp-
gick i genomsnitt till 6,4 %.
Under året uppgick den rapporterade direktavkastningen till
6,6 %. Emilshus direktavkastning utifrån bedömd intjäningsför-
måga uppgår till 6,6 % och är således i linje med det vägda avkast-
ningskravet i marknadsvärderingarna. För mer utförlig beskrivning
av värderingsprinciper, se not 8.
Fastighetsbeståndets värdeförändring
mkr 2025 2024
Vid årets ingång 8 940 7 324
Tillträdda fastigheter 2 983 1 469
Investeringar i befintliga fastigheter 146 63
Försäljningar av fastigheter -24 -40
Orealiserade värdeförändringar 262 124
Vid årets utgång 12 307 8 940
Fastigheternas värdeförändringar via resultaträkningen
mkr 2025 2024
Direktavkastningskrav 113 42
Driftnetto 75 32
Övrigt 74 51
Orealiserad värdeförändring 262 124
Orealiserad värdeförändring, % 3 2
Realiserad värdeförändring 8 3
Totala värdeförändringar 270 127
Totala värdeförändringar, % 3 2
Känslighetsanalys
Resultateffekt före skatt
31 dec
mkr Förändring 2025 2024
Direktavkastningskrav +/– 0,25% -452 / +488 -324 / +349
Hyresintäkter +/– 50 kr/kvm +59 / -59 +46 / -46
Fastighets kostnader +/– 10 kr/kvm -12 / +12 -9 / +9
Vakansgrad +/– 1 % -11 / +11 -8 / +8
Indata vid fastighetsvärdering
31 dec
Totalt vägt genomsnitt 2025 2024
Direktavkastningskrav, % 6,6 6,7
Driftskostnader (kr/kvm) 114 97
Underhållskostnader (kr/kvm) 40 38
Långsiktig vakansgrad, % 6,5 6,4
Intäkter (kr/kvm) 910 842
Fastighetsvärde
per kategori
Hyresvärde
per kategori
12 307 mkr
53 % Lätt industri
22 % Extern- och
daglig varuhandel
16 % Industriservice/
Proffshandel
9 % Övrigt
1 081 mkr
54 % Lätt industri
20 % Extern- och
daglig varuhandel
16 % Industriservice/
Proffshandel
11 % Övrigt
Fastighetsvärde
per förvaltningsområde
Hyresvärde
per förvaltningsområde
12 307 mkr
21 % Växjö
16 % Jönköping
14 % Linköping
12 % Värnamo
10 % Halmstad
9 % Vetlanda
6 % Helsingborg
5 % Kalmar
5 % Malmö
1 081 mkr
20 % Växjö
15 % Jönköping
15 % Linköping
12 % Värnamo
11 % Halmstad
10 % Vetlanda
6 % Helsingborg
6 % Malmö
5 % Kalmar
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Förvaltning
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2025
–
16
Förvaltning nära
våra hyresgäster
Emilshus har för närvarande nio för-
valtningsområden som utgörs av Växjö,
Jönköping, Linköping, Värnamo, Halm-
stad, Vetlanda, Helsingborg, Kalmar
och Malmö, nämnda i storleksordning
baserat på fastighetsvärde.
Förvaltningen sker från förvaltningskon-
tor på orter med större koncentration av
fastigheter, för närvarande i Halmstad,
Jönköping, Kalmar, Linköping, Malmö,
Vetlanda och Växjö. Från dessa hanteras
förvaltningen av hela fastighetsbestån-
det. Fler förvaltningskontor kan komma
att öppnas på orter där fastighetsbe-
ståndet uppnår en volym som bidrar till
en effektiv förvaltning.
Emilshus fokuserar på att förvärva, utveckla och förvalta
högavkastande kommersiella fastigheter i södra Sverige.
Idag är bolaget verksamt i Småland, Östergötland, Skåne och
Halland. Emilshus äger fastigheter på orter som utgör delar
av större regionala marknader och viktiga industri regioner,
kända för aktivt och framgångsrikt företagande.
I hjärtat av södra Sveriges industriregioner
Emilshus marknader är kända för en stark entreprenörsanda som
har skapat en gynnsam mix av innovation och industriell tradition
vilket bidragit till god tillväxt i regionerna. Här finns flera större
börsnoterade och världsledande företag inom sina respektive
segment samt välmående småindustrier. I bolagets största förvalt-
ningsområde Växjö med omnejd finns därtill ett väl differentierat
näringsliv med högteknologiska och kunskapsintensiva företag
och kommunen är en av de mest IT-företagstäta i landet. I samt-
liga fyra regioner finns universitet och högskolor som med sin
närvaro gynnar näringsliv och tillväxt.
Goda kommunikationsmöjligheter
Regionernas läge mellan storstadsområdena Stockholm,
Göteborg och Malmö samt med närhet till E4:an innebär goda
kommunikationsmöjligheter, vilket gör Emilshus marknader
attraktiva inte minst för industriföretag men även för andra verk-
samheter som söker moderna och strategiskt belägna fastighe-
ter. Det gynnsamma geografiska läget i kombination med ett gott
näringslivsklimat skapar förutsättningar för en god efterfrågan
på moderna lokaler för lätt industri, proffshandel/industriservice,
extern- och dagligvaruhandel.
Marknaden 20251
Fastighetsmarknaden i Sverige fortsatte att återhämta sig under
2025. Transaktionsvolymen ökade för andra året i rad och intres-
set från utländska investerare var starkt. Volymen från utländska
investerare nådde sin högsta nivå sedan rekordåret 2021. Den
totala transaktionsvolymen för fastigheter, affärer över 40 miljo-
ner kronor, uppgick under 2025 till 166 miljarder kronor. Utveck-
lingen avspeglades även i Emilshus förvaltningsområden. Industri
och logistik, som är prioriterade fastighetskategorier för Emilshus,
stod för cirka 22 procent av den totala transaktionsvolymen i
Sverige under 2025.
På Emilshus marknader i Småland, Östergötland, Skåne
och Halland var transaktionsvolymen den högsta sedan 2022.
Den sammanlagda transaktionsvolymen uppgick till drygt 24
miljarder kronor, motsvarande cirka 15 procent av den totala
transaktions volymen i Sverige. Avkastningskraven för industri-
fastigheter minskade något under 2025, medan avkastnings-
kraven för extern handelsfastigheter i stort sett var oförändrade
jämfört med föregående år. Under 2026 väntas avkastnings-
kraven sjunka inom båda segmenten.
Våra marknader i södra Sverige
Vy över Helsingborg,
där Emilshus etable-
rade närvaro 2025.
1) Uppgifter från Newsec.
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Förvaltning
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2025
–
17Emilshus Årsredovisning 2025
–
17
1 januari
Nyckeltal Jönköping
2026 2025
Antal fastigheter 34 33
Uthyrningsbar area, tkvm 171 160
Redovisat värde, mkr 1 992 1 752
Hyresvärde, mkr 159 152
Hyresvärde, kr/kvm 934 945
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 95
Kontrakterad årshyra, mkr 154 144
Jönköpingsområdet med de kring-
liggande orterna Aneby, Huskvarna,
Nässjö och Tranås utgör Emilshus näst
största geografiska marknad med 16 %
av det totala fastighetsvärdet och 15 %
av hyresvärdet. Vid årets utgång ägde
Emilshus totalt 34 fastigheter med 171
tkvm uthyrningsbar area i Jönköpings-
området, med tyngdpunkt på lokaler för
lätt industri. Stora hyresgäster utgörs
av ROL, Orkla Confectionary & Snacks
Sverige AB (Bubs Godis) och Region
Jönköping. Fastigheterna är i huvudsak
belägna i företags- och handelsområ-
den i attraktiva lägen. Emilshus har ett
förvaltningskontor i Jönköping.
Utveckling 2025
Under året genomförde Emilshus förvärv
av tre fastigheter inom kategorin lätt
industri samt avyttrade en fastighet inom
kategorin extern- och dagligvaruhan-
del i Jönköping. Det totala fastighets-
värdet för förvaltningsområdet uppgick
vid årets slut till 1 992 miljoner kronor.
Emilshus har som ambition att fortsätta
växa i Jönköpingsområdet för att nå en
större volym och ytterligare synergier i
förvaltningen.
Jönköping
159 mkr
75 % Lätt industri
6 % Extern- och
dagligvaruhandel
5 % Industriservice/
Proffshandel
14 % Övrigt
171 tkvm
78 % Lätt industri
5 % Extern- och
dagligvaruhandel
10 % Industriservice/
Proffshandel
7 % Övrigt
1 januari
Nyckeltal Växjö
2026 2025
Antal fastigheter 36 35
Uthyrningsbar area, tkvm 202 194
Redovisat värde, mkr 2 614 2 362
Hyresvärde, mkr 213 201
Hyresvärde, kr/kvm 1 051 1 034
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 92
Kontrakterad årshyra, mkr 199 185
Växjöområdet med närliggande kom-
munen Ljungby utgör Emilshus största
geografiska marknad med 21 % av det
totala fastighetsvärdet och 20 % av
hyresvärdet. Emilshus är den största
fastighets ägaren av kommersiella lokaler
i Växjö och ägde vid årets utgång totalt
36 fastigheter fördelat på 202 tkvm
uthyrningsbar area med tyngdpunkt på
lokaler för lätt industri samt extern- och
dagligvaruhandel. Fastigheterna är fram-
för allt belägna i Växjös mest etablerade
industri- och externhandelsområden.
Stora hyresgäster utgörs av Spaljisten,
Kalmar Solutions AB och Bauhaus. Emils-
hus huvudkontor är beläget i Växjö.
Utveckling 2025
Under året genomförde Emilshus förvärv
av en fullt uthyrd industrifastighet i
Ljungby samt investerade i ett antal pro-
jekt med lokalanpassningar och ombygg-
nationer för befintliga och nya hyresgäs-
ter, vilket lett till förlängda hyresavtal. Vid
årets utgång uppgick fastighetsvärdet
för förvaltningsområdet till 2 614 miljoner
kronor. Emilshus avsikt är att fortsätta
komplettera fastighetsbeståndet i Växjö
genom förvärv av såväl portföljer som
styckvisa fastigheter.
Växjö
213 mkr
33 % Lätt industri
29 % Extern- och
dagligvaruhandel
17 % Industriservice/
Proffshandel
21 % Övrigt
202 tkvm
42 % Lätt industri
26 % Extern- och
dagligvaruhandel
16 % Industriservice/
Proffshandel
16 % Övrigt
Hedenstorp 2:41, Jönköping
Hyresvärde per kategori
Uthyrningsbar area per kategori
Hyresvärde per kategori
Uthyrningsbar area per kategori
Pressaren 1, Växjö
21 %
av totalt
fastighetsvärde
16 %
av totalt
fastighetsvärde
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Förvaltning
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2025
–
18
Hyresvärde per kategori
Uthyrningsbar area per kategori
Fastigheter i Linköping och Norrköping
samt i Motala utgör 14 % av Emilshus
totala fastighetsvärde och 15 % av hyres-
värdet. Vid årets utgång ägde Emilshus
totalt 34 fastigheter med 152 tkvm uthyr-
ningsbar area i Östergötland, med tyngd-
punkt på lokaler för lätt industri. Stora
hyresgäster utgörs av Ionbond, Casall,
Ramirent och Dollarstore. Fastigheterna
är i huvudsak belägna i industriområden i
attraktiva lägen. Emilshus har ett förvalt-
ningskontor i Linköping.
Utveckling 2025
Emilshus växte väsentligt i Östergöt-
land under året genom förvärv av totalt
10 fastigheter främst inom kategorin
lätt industri, varpå fastighetsvärdet för
området vid årets utgång uppgick till
1 770 miljoner kronor. Emilshus har som
ambition att fortsätta att växa i framför
allt Linköping och Norrköping för att
nå en större volym och synergier i
förvaltningen.
Linköping
157 mkr
52 % Lätt industri
19 % Extern- och
dagligvaruhandel
29 % Industriservice/
Proffshandel
0 % Övrigt
152 tkvm
56 % Lätt industri
13 % Extern- och
dagligvaruhandel
31 % Industriservice/
Proffshandel
0 % Övrigt
1 januari
Nyckeltal Linköping
2026 2025
Antal fastigheter 34 24
Uthyrningsbar area, tkvm 152 102
Redovisat värde, mkr 1 770 1 141
Hyresvärde, mkr 157 94
Hyresvärde, kr/kvm 1 037 925
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 97
Kontrakterad årshyra, mkr 151 91
Ilos 1, Linköping
Värnamoområdet, omfattande Värnamo,
Gislaved, Gnosjö och Vaggeryd, står för
12 % av det totala fastighetsvärdet och
12 % av hyresvärdet. Vid årets utgång
ägde bolaget totalt 23 fastigheter med
216 tkvm uthyrningsbar area med över-
vägande del lokaler för lätt industri. Stora
hyresgäster utgörs av Bufab, Hilding
Anders Sweden och Proton Lighting.
Fastigheterna i förvaltningsområde
Värnamo är i huvudsak belägna i etable-
rade industri- och handelsområden.
Utveckling 2025
I Värnamoområdet investerade Emilshus
under året i ett antal lokalanpassningar
samt energiprojekt med betydande
energi besparingar. Vid årets utgång
uppgick fastighetsvärdet för området
till 1 524 miljoner kronor. Emilshus vill
fortsätta att växa i samtliga kommuner i
Värnamoområdet med särskilt intresse
för områden med närhet till E4:an och
andra attraktiva logistiklägen.
Värnamo
Hyresvärde per kategori
Uthyrningsbar area per kategori
135 mkr
80 % Lätt industri
16 % Extern- och
dagligvaruhandel
4 % Industriservice/
Proffshandel
0 % Övrigt
216 tkvm
85 % Lätt industri
9 % Extern- och
dagligvaruhandel
6 % Industriservice/
Proffshandel
0 % Övrigt
1 januari
Nyckeltal Värnamo
2026 2025
Antal fastigheter 23 23
Uthyrningsbar area, tkvm 216 216
Redovisat värde, mkr 1 524 1 502
Hyresvärde, mkr 135 135
Hyresvärde, kr/kvm 625 624
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 94
Kontrakterad årshyra, mkr 124 127
Stenfalken 1, Värnamo
14 %
av totalt
fastighetsvärde
12 %
av totalt
fastighetsvärde
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Förvaltning
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2025
–
19
Emilshus har sitt ursprung i Vetlanda och
är ortens största fastighetsägare av kom-
mersiella lokaler. Vetlanda är tillsammans
med de kringliggande kommunerna Eksjö
och Sävsjö, bolagets sjätte största geo-
grafiska marknad med 9 % av det totala
fastighetsvärdet och 10 % av hyresvär-
det. Vid årets utgång ägde koncernen
totalt 21 fastigheter med 147 tkvm uthyr-
ningsbar area i Vetlandaområdet, med
tyngdpunkt på lokaler för lätt industri
samt extern- och dagligvaruhandel. Stora
hyresgäster utgörs av Salix, Optimera
och Trivselhus. Fastigheterna är belägna
i centrumnära industri- och handelsom-
råden samt i stadskärnorna. Emilshus har
ett förvaltningskontor i Vetlanda.
Utveckling 2025
Under året genomfördes ett antal
nyuthyr ningar och projekt i Vetlanda-
området, bland annat ett energieffek-
tivi seringsprojekt för att installera
LED-belysning i fastigheterna Brudabäck
2 och Brudabäck 6. Fastighetsvärdet
för området uppgick vid årets utgång till
1 061 miljoner kronor. Emilshus avser att
fortsätta växa i Vetlanda området med
selektiva förvärv.
Vetlanda
Hyresvärde per kategori
Uthyrningsbar area per kategori
110 mkr
41 % Lätt industri
30 % Extern- och
dagligvaruhandel
6 % Industriservice/
Proffshandel
23 % Övrigt
147 tkvm
58 % Lätt industri
22 % Extern- och
dagligvaruhandel
9 % Industriservice/
Proffshandel
11 % Övrigt
1 januari
Nyckeltal Vetlanda
2026 2025
Antal fastigheter 21 21
Uthyrningsbar area, tkvm 147 147
Redovisat värde, mkr 1 061 1 038
Hyresvärde, mkr 110 110
Hyresvärde, kr/kvm 747 748
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 95
Kontrakterad årshyra, mkr 101 105
Brädan 1, Eksjö
Hyresvärde per kategori
Uthyrningsbar area per kategori
Fastigheter i Halland utgör 10 % av
Emilshus totala fastighetsvärde och 11 %
av hyresvärdet. Vid årets utgång ägde
Emilshus totalt 27 fastigheter med 112
tkvm uthyrningsbar area i Halmstad och
Falkenberg med lokaler för lätt industri,
lager och externhandel. Stora hyresgäs-
ter utgörs av HMS Industrial Networks,
Försäkringskassan och Ahlsell. Fastig-
heterna är i huvudsak belägna i industri-
och externhandelsområden i attraktiva
lägen. Emilshus har ett förvaltningskontor
i Halmstad.
Utveckling 2025
Under året genomförde Emilshus förvärv
av 12 fastigheter främst inom kategorin
lätt industri där merparten är belägna
i direkt närhet till centrala Halmstad
och centralstationen. Fastighetsvärdet
i Halmstad uppgick vid årets utgång till
1 290 miljoner kronor. Emilshus har som
ambition att fortsätta att växa i regionen
för att nå en större volym och synergier
i förvaltningen.
Halmstad
122 mkr
65 % Lätt industri
5 % Extern- och
dagligvaruhandel
27 % Industriservice/
Proffshandel
3 % Övrigt
112 tkvm
68 % Lätt industri
4 % Extern- och
dagligvaruhandel
25 % Industriservice/
Proffshandel
3 % Övrigt
1 januari
Nyckeltal Halmstad
2026 2025
Antal fastigheter 27 15
Uthyrningsbar area, tkvm 112 42
Redovisat värde, mkr 1 290 517
Hyresvärde, mkr 122 45
Hyresvärde, kr/kvm 1 083 1 072
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 96
Kontrakterad årshyra, mkr 115 43
Halmstad 2:25, Halmstad
10 %
av totalt
fastighetsvärde
9 %
av totalt
fastighetsvärde
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Förvaltning
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2025
–
20
Hyresvärde per kategori
Uthyrningsbar area per kategori
Fastigheter i Kalmar och kommunerna
Emmaboda, Mörbylånga, Nybro, Vimmer-
by och Västervik utgör 5 % av Emilshus
totala fastighetsvärde och 5 % av hyres-
värdet. Vid årets utgång ägde Emilshus
totalt 20 fastigheter med 64 tkvm
uthyrningsbar area i Kalmarområdet, med
tyngdpunkt på lokaler för extern- och
dagligvaruhandel samt industriservice/
proffshandel. Stora hyresgäster utgörs av
Trelleborg, Beijer Byggmaterial samt Bil
och Motor i Sydost AB. Fastigheterna är
generellt belägna i centrumnära företags-
och handelsområden samt i stadens
centrala delar. Emilshus har ett förvalt-
ningskontor i Kalmar.
Utveckling 2025
Under året genomförde Emilshus en
avyttring av en fastighet inom kategorin
industriservice/proffshandel i Kalmar.
Fastighetsvärdet i området uppgick vid
årets utgång till 661 miljoner kronor.
Emilshus avsikt är att fortsätta att växa
med selektiva förvärv i Kalmarområdet
för att nå en större volym och synergier
i förvaltningen.
Kalmar
53 mkr
17 % Lätt industri
52 % Extern- och
dagligvaruhandel
31 % Industriservice/
Proffshandel
0 % Övrigt
64 tkvm
16 % Lätt industri
41 % Extern- och
dagligvaruhandel
43 % Industriservice/
Proffshandel
0 % Övrigt
1 januari
Nyckeltal Kalmar
2026 2025
Antal fastigheter 20 21
Uthyrningsbar area, tkvm 64 64
Redovisat värde, mkr 661 628
Hyresvärde, mkr 53 53
Hyresvärde, kr/kvm 826 819
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97 96
Kontrakterad årshyra, mkr 51 51
Borret 11, Kalmar
Hyresvärde per kategori
Uthyrningsbar area per kategori
Helsingborgsområdet, omfattande
Helsingborg, Landskrona, Höganäs och
Örkelljunga, står för 6 % av det totala
fastighetsvärdet och 6 % av hyresvärdet.
Vid årets utgång ägde bolaget totalt 18
fastigheter med 65 tkvm uthyrningsbar
area med övervägande del lokaler för
lätt industri. Stora hyresgäster utgörs av
Hitachi Energy Sweden, SWEP Internatio-
nal och Freudenberg Technologies. Fast-
igheterna i förvaltningsområdet Helsing-
borg är i huvudsak belägna i etablerade
industri- och handelsområden.
Utveckling 2025
Helsingborgsområdet etablerades som
ett nytt förvaltningsområde under året i
samband med att Emilshus tillträdde ett
flertal fastigheter i september. Förvärven
omfattade ett sammanhållet bestånd av
fastigheter med tyngdpunkt på lätt indu-
stri i strategiska verksamhetslägen. Efter
tillträdet har fokus legat på integration i
förvaltningsorganisationen samt rekry-
tering, inledande hyresgästdialoger och
tekniska genomgångar. Vid årets utgång
uppgick fastighetsvärdet för förvaltnings-
området till 780 miljoner kronor. Emilshus
ser goda möjligheter till fortsatt tillväxt i
regionen.
Helsingborg
67 mkr
69 % Lätt industri
9 % Extern- och
dagligvaruhandel
4 % Industriservice/
Proffshandel
18 % Övrigt
65 tkvm
85 % Lätt industri
3 % Extern- och
dagligvaruhandel
4 % Industriservice/
Proffshandel
8 % Övrigt
1 januari
Nyckeltal Helsingborg
2026 2025
Antal fastigheter 18 -
Uthyrningsbar area, tkvm 65 -
Redovisat värde, mkr 780 -
Hyresvärde, mkr 67 -
Hyresvärde, kr/kvm 1 027 -
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 -
Kontrakterad årshyra, mkr 64 -
Björnen 13, Landskrona
6 %
av totalt
fastighetsvärde
5 %
av totalt
fastighetsvärde
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Förvaltning
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2025
–
21
Hyresvärde per kategori
Uthyrningsbar area per kategori
Malmöområdet, omfattande Malmö, Trelle-
borg och Staffanstorp, står för 5 % av det
totala fastighetsvärdet och 6 % av hyresvär-
det. Vid årets utgång ägde bolaget totalt 20
fastigheter med 58 tkvm uthyrningsbar area
med övervägande del lokaler för lätt indu-
stri. Stora hyresgäster utgörs av Flint Group,
Trelleborg Kommun och Nefab Packaging
Sweden. Fastig heterna i förvaltningsområde
Malmö är i huvudsak belägna i etablerade
industri- och handels områden. Emilshus har
ett förvaltningskontor i Malmö.
Utveckling 2025
Malmöområdet tillkom som nytt förvalt-
ningsområde under året i samband med
att Emilshus tillträdde ett flertal fastigheter
i Skåne i september. Förvärven avsåg ett
koncentrerat bestånd av fastigheter med
inriktning på lätt industri i attraktiva lägen i
Malmö, Trelleborg och Staffanstorp. Under
årets sista månader har arbetet främst foku-
serat på att etablera en lokal förvaltnings-
struktur samt säkerställa en smidig övergång
för hyresgästerna. Vid årets utgång uppgick
fastighetsvärdet för förvaltningsområdet till
616 miljoner kronor. Emilshus ambition är
att successivt bygga vidare på beståndet
i regionen för att uppnå skalfördelar och
långsiktigt stärka närvaron i södra Sverige.
Malmö
65 mkr
61 % Lätt industri
0 % Extern- och
dagligvaruhandel
31 % Industriservice/
Proffshandel
8 % Övrigt
58 tkvm
70 % Lätt industri
0 % Extern- och
dagligvaruhandel
25 % Industriservice/
Proffshandel
5 % Övrigt
Öresundsregionen
Under året genomförde Emilshus ett strategiskt förvärv i
Skåne av 35 fastigheter främst inom kategorin lätt industri
för totalt 1,4 miljarder kronor. Genom förvärvet skapades
en stark plattform för fortsatt tillväxt i Öresundsregionen
– något som manifesterats genom ytterligare transaktio-
ner i regionen under året. Beståndet i Skåne kompletterar
Emilshus övriga bestånd i Småland, Östergötland och
Halland. Öresundsregionen har en stark utveckling och
Emilshus ambition är att fortsätta växa genom förvärv av
högavkastande fastigheter i närområdet.
1 januari
Nyckeltal Malmö
2026 2025
Antal fastigheter 20 -
Uthyrningsbar area, tkvm 58 -
Redovisat värde, mkr 616 -
Hyresvärde, mkr 65 -
Hyresvärde, kr/kvm 1 111 -
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 -
Kontrakterad årshyra, mkr 64 -
Kamaxeln 5, Malmö
5 %
av totalt
fastighetsvärde
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Förvaltning
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2025
–
22
Emilshus förvaltning bygger på närhet till hyresgäster och
fastigheter, lokal marknadskännedom med engagemang och
egen personal i alla förvaltningsroller. Fastighetsförvaltning-
ens affärsförmåga är av avgörande betydelse för bolagets
värdeskapande och central för den fortsatta tillväxten.
Emilshus har ett långsiktigt ägarperspektiv och strävar efter en
trygg, kostnadseffektiv och lokal fastighetsförvaltning. Med egen
förvaltningsorganisation säkerställs en hög servicegrad och ett
nära samarbete med hyresgästerna. Den lokala förankringen och
ett brett kontaktnät på de orter bolaget är verksamt bidrar till
affärsmöjligheter och är en framgångsfaktor i uthyrningsarbetet.
Förvaltningsstrategi
Emilshus förvaltningsstrategi bygger på förvaltning och utveck-
ling av bolagets fastigheter och lokaler i nära dialog med
Förvaltning
hyresgästerna. Utgångspunkten är att genom aktiv och effektiv
förvaltning skapa långsiktigt värde för Emilshus, liksom för hyres-
gäster och lokalsamhället. Hyresgästerna ska känna sig trygga
i och kring Emilshus fastigheter och erbjudas lokaler med rätt
förutsättningar för en hälsosam arbetsmiljö.
Den starka lokala närvaron innebär en närhet till hyresgäs-
terna, vilket skapar förutsättningar för långvariga samarbeten.
Emilshus service ska vara personlig och förtroendeingivande
och möta hyresgästernas behov för att säkerställa gynnsamma
förutsättningar för deras verksamheter. Det täta samarbetet
och proaktiv förvaltning resulterar regelbundet i att Emilshus
genomför värdehöjande investeringar i om- och tillbyggnationer.
Ytterligare en viktig del i förvaltningen är att optimera driften
med syfte att, genom bland annat energieffektiviseringar, minska
miljö påverkan och sänka driftskostnader samt att tillsammans
med hyresgästerna arbeta med hållbara lösningar.
Förvaltningsorganisation
Emilshus har förvaltningskontor på orter med större koncentra-
tion av fastigheter, för närvarande i Jönköping, Kalmar, Vetlanda
och Växjö samt nyetablerade kontor i Halmstad, Linköping och
Malmö. Från dessa hanteras förvaltningen av kringliggande orter.
Fler förvaltningskontor kan komma att öppnas på orter där fastig-
hetsbeståndet uppnår en volym som gör detta effektivt.
Bolaget har en kompetent och väl fungerande intern förvalt-
ningsorganisation som breddades ytterligare under året med
fler medarbetare och förstärkt ledningsfunktion i takt med ett
växande fastighetsbestånd. En viktig del i Emilshus förvaltnings-
organisation är medarbetarnas djupa kunnande om den lokala
fastighetsmarknaden där bolaget är verksamt samt ett brett
kontaktnät.
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Förvaltning
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2025
–
23
Nettouthyrning
mkr 2025 2024
Nyuthyrningar 33 26
Omförhandlingar 8 1
Uppsägningar -35 -18
Konkurser -4 -6
Nettouthyrning 2 2
Vakansförändringar
mkr 2025 2024
Ingående vakans respektive år 43 30
Inflyttningar -13 -12
Avflyttningar 18 17
Förändring hyresrabatter 3 2
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 8 6
Vakansvärde, sålda fastigheter -1 -
Utgående vakansvärde 58 43
Nettouthyrning utveckling per kvartal
Nyuthyrningar och omförhandlingar
Uppsägningar och konkurser
Nettouthyrning
-16
-12
-8
-4
0
4
8
12
16
2020 2021 2022 202520242023
mkr
Emilshus hyresgäster utgörs i hög grad av större, stabila
bolag med långsiktighet i sina verksamheter och bedömd
god betalningsförmåga. Med en lokal inriktning är Emilshus
en trygg aktör och partner avseende hyresgästernas lokal-
försörjning och utveckling på respektive ort.
Emilshus målsättning är att ha långsiktiga och nära relationer med
hyresgästerna och därigenom skapa förutsättningar för hyres-
avtal med långa kontraktstider. Med totalt 889 hyresgäster för-
delade på 1 018 hyresavtal är Emilshus exponering mot enskilda
hyresgäster begränsad. Ingen enskild hyresgäst står för mer än
2 % av bolagets totala hyresintäkter.
Emilshus förvaltning präglas av nära och långsiktiga relationer
med hyresgästerna, vilket avspeglas i en hög andel hyresavtal
med långa kontraktstider. Vid årets utgång var den genomsnitt-
liga hyrestiden 5,1 år och 78 % av kontraktsvärdet hade ett förfall
2030 eller senare. Den ekonomiska uthyrningsgraden var oför-
ändrad och uppgick vid årets slut till 95 %.
Emilshus har ingått så kallade triple net-avtal för en betydande
del av hyresavtalen, vilket innebär att hyresgästen åtar sig att
stå för kostnader såsom försäkring, fastighetsskatt, media samt
underhåll och reparationer. Vid årets utgång var 35 % (43) av
total uthyrningsbar area hänförlig till hyresavtal av triple
net-karaktär.
Andelen hyresavtal som årligen uppräknas med en nivå mot-
svarande konsumentprisindex (KPI) uppgick vid årets utgång till
99 % (98). En mindre andel övriga hyresavtal avser bland annat
parkeringsytor samt avtal med kortare löptid än ett år och upp-
räknas på annat sätt eller inte alls.
Nettouthyrning
Emilshus nettouthyrning var positiv och uppgick under året till
2 miljoner kronor. Under året tecknade Emilshus 83 hyres avtal
med ett ökat årligt hyresvärde om 41 miljoner kronor, varav
33 miljoner kronor avser hyresavtal med nya hyresgäster och
8 miljoner kronor avser omförhandlade hyresavtal med befintliga
hyresgäster. Erhållna uppsägningar av hyresavtal uppgick till
39 miljoner kronor, inklusive konkurser med ett hyresvärde om
4 miljoner kronor.
Våra hyresgäster
Emilshus 10 största hyresgäster
Hyresgäster
Kontrak-
terad
årshyra,
mkr
Antal
hyres-
avtal
Andel av
kontrak-
terad års-
hyra, %
Åter-
stående
hyrestid,
år
Holmgrens Bil AB 20 6 2 9
Spaljisten AB 20 1 2 19
Dollarstore AB 20 5 2 7
Hilding Anders Sweden AB 19 1 2 13
Optimera Svenska AB 17 9 2 1
Kalmar Solutions AB 16 1 2 13
HMS Industrial
Networks AB
16 2 2 5
Trivselhus AB 16 1 2 4
ROL AB 16 1 2 5
Coop Väst AB 14 6 1 9
Övriga 848 985 83 4
Totalt 1 022 1 018 100 5
Hyresvärde och de 10 största hyresgästernas
andel av hyresvärdet
0
200
400
600
800
1 000
1 200
%
2021 2022 2023 20252024
0
10
20
30
40
50
60
mkr
Hyresvärde, mkr
De 10 största hyresgästernas andel av hyresvärdet, %
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Förvaltning
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2025
–
24Emilshus Årsredovisning 2025
–
24
Förfallostruktur hyresavtal
Förfalloår
Antal
hyresavtal
Kontrak-
terad
årshyra,
mkr
Andel,
%
Area,
tkvm
Andel,
%
2026 445 156 15 158 14
2027 190 153 15 163 15
2028 131 123 12 111 10
2029 97 131 13 138 12
2030 53 138 13 158 14
2031+ 102 321 31 383 34
Totalt 1 018 1 022 100 1 112 100
Hyreskontrakt och löptider
Förfalloår Kontraktsvärde, mkr Andel av total, %
2026 106 2
2027 243 5
2028 321 6
2029 457 9
2030 635 12
2031 459 9
2032 232 4
2033 147 3
2034+ 2 594 50
Totalt 5 193 100
Kronhjorten 6, Växjö
Kategori: Lätt industri.
Uthyrningsbar area: 9 252 kvm.
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Förvaltning
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2025
–
25
För Emilshus är investeringar i fastigheter en viktig del i
att möta hyresgästers behov vid tillväxt och förändringar
i verksamheten och samtidigt skapa värde genom omför-
handling av hyror och förlängning av hyresavtal.
Projekten sker i form av lokalanpassningar, om- och tillbyggnatio-
ner eller nyproduktion. Vid nyuthyrning sker regelmässigt en viss
anpassning av lokalerna och ofta även större förändringar som
en del av det nya hyresavtal som då tecknas. Investeringar i loka-
lerna genomförs till en attraktiv riskjusterad avkastning och för
att minimera risken i projektverksamheten påbörjas projekt först
när bindande hyresavtal har ingåtts. Emilshus arbetar även aktivt
med att identifiera och genomföra projekt som minskar energi-
användning och förbättrar inomhusmiljön för hyresgästerna.
Projektverksamheten bidrar till ökade hyresintäkter i form
av tillägg till befintliga avtal i takt med att projekten färdigställs.
Emilshus projekt värderas till verkligt värde beaktande nedlagda
externa investeringskostnader inklusive till projekten hänförliga
räntekostnader samt kostnader för projektledning.
Projektverksamheten 2025
Vid årets utgång uppgick total beräknad investeringsvolym för
pågående projekt till 126 miljoner kronor, varav upparbetade
kostnader uppgick till 74 miljoner kronor. Vid årets utgång hade
Projekt
Större pågående projekt
Fastighet Fastighetskategori Projekttyp
Färdig-
ställande
Beräknad
investering,
mkr
Upparbetad investe-
ring vid årets
utgång, mkr
Förändrad
årshyra,
mkr
Förändring av
hyresavtal
Pågående projekt
Krokodilen 4, Kalmar Extern- och
dagligvaruhandel
Lokalanpassning Q1 2026 29 24 3 12-årigt avtal
Flahult 21:36, Jönköping Lätt industri Lokalanpassning Q1 2026 43 32 3 25-årigt avtal
Armaturen 1, Värnamo Lätt industri Lokalanpassning Q2 2026 16 10 1 10-årigt avtal
Slåttern 2, Halmstad Extern- och
dagligvaruhandel
Lokalanpassning Q4 2026 12 - 1 8-årigt avtal
Övriga pågående projekt
1)
26 8 2
Totalt 126 74 10
Avslutade projekt
Lågan 22, Växjö Övrigt Lokalanpassning Q4 2025 10 10 1 5 & 7-årigt avtal
Melltorp 2:28, Mark Lätt industri Lokalanpassning Q4 2025 28 28 2 10-årigt avtal
Totalt 38 38 3
1) Övriga pågående projekt utgörs av ett flertal mindre projekt.
Armaturen 1, Värnamo
Kategori: Lätt industri.
Uthyrningsbar area: 18 370 kvm.
även projekt färdigställts till ett värde om 38 miljoner kronor med
nytecknade långa hyresavtal och ökade årliga hyresintäkter om
3 miljoner kronor.
Pågående projekt
En lokalanpassning genomförs på Armaturen 1 i Värnamo i samband
med att Proton Lighting AB tecknat ett nytt 10-årigt hyresavtal.
En om- och tillbyggnation genomförs av Krokodilen 4 i Kalmar
till Toyotahandlaren Bil och Motor i Sydost AB som samtidigt
tecknat ett nytt 12-årigt hyresavtal om totalt 2 800 kvm.
En lokalanpassning och tillbyggnad genomförs av Flahult 21:36
i Jönköping till Orkla Confectionary & Snacks Sverige AB (Bubs
Godis) som samtidigt tecknat ett nytt 25-årigt hyresavtal om
totalt 14 260 kvm.
En lokalanpassning genomförs på Slåttern 2 i Halmstad till
Phoniro AB som samtidigt tecknat ett 8-årigt hyresavtal om totalt
1 940 kvm.
Färdigställda projekt
Fastigheten Melltorp 2:28 med ytor för lätt industri om 6 500 kvm
har genomgått en lokalanpassning för skogsmaskinstillverkaren
Malwa Forest som tecknat ett 10-årigt hyresavtal.
En lokalanpassning har genomförts i fastigheten Lågan 22 i
Växjö som numera är fullt uthyrd efter att nya hyresavtal tecknats
och hyresgästerna tillträtt sina lokaler under året.
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Förvaltning
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2025
–
26Emilshus Årsredovisning 2025
–
26
Genom att köpa grannfastigheten i industriområdet Torsvik
utanför Jönköping kunde Emilshus möta hyresgästens
behov av utökad produktionskapacitet. Efter en omfattande
lokalanpassning och utbyggnation tillträdde Orklaägda
Bubs Godis lokalerna under det första kvartalet 2026 efter
att ha tecknat ett nytt 25-årigt hyresavtal. Projektet illus-
trerar hur Emilshus arbetar nära och långsiktigt med sina
hyresgäster för att skapa värde för alla parter.
Emilshus förvärvade under 2024 industrifastigheten Flahult 21:36
som en del i en större portföljaffär. Det växande Jönköpingsföre-
taget Bubs Godis som bedrev produktionsverksamhet i lokalerna
hade då planer på att expandera sin produktion.
”När en tomställd grannfastighet i Torsvik blev till salu såg
vi en möjlighet att erbjuda vår hyresgäst lokaler för utvidgad verk-
samhet, vilket föll väl ut”, berättar Pierre Folkesson, projektchef
på Emilshus.
Emilshus köpte fastigheten och tecknade ett nytt hyresavtal med
hyresgästen till år 2050. Därmed skapades förutsättningar för det
aktuella projektet, där fastigheten utöver att anpassas till utvid-
gad produktion även moderniseras och energieffektiviseras.
Tätt samarbete i komplext projekt
Efter en ändring i detaljplanen, vilket sammanslagningen av fast-
igheterna och tillbyggnationen krävde, påbörjades arbetet under
det andra kvartalet 2025. Projektet drevs av en extern projektle-
dare med övergripande ansvar för byggprocessen avseende såväl
byggnaden som produktionslösningar och andra installationer.
”Vi har haft ett mycket tätt samarbete med Bubs Godis i detta
projekt där vi lagt stor vikt vid noggrann planering för ett effektivt
flöde och minimerad risk för flaskhalsar i hyresgästens produk-
tion. Det är ett komplext arbete med höga krav då det avser
livsmedelsproduktion”, säger Pierre Folkesson.
Enligt Bubs Godis bedrivs tillverkningen i en av Nordens
modernaste godisfabriker med avancerad och automatiserad
utrustning samt produktion dygnet runt. Investeringar i solceller
och pelletsbrännare bidrar till att minska bolagets utsläpp av
växthusgaser.
Projektet i Torsvik, som var Emilshus största investering i det
befintliga beståndet under året, är ett typiskt exempel på hur
bolaget vill driva sin förvaltning.
”Vi ska arbeta nära våra hyresgäster för att snabbt känna av
deras behov och erbjuda kreativa lösningar som bidrar med värde
för både hyresgäst och Emilshus som fastighetsägare”, beskriver
Pierre Folkesson.
Emilshus har ett antal pågående projekt för befintliga hyres-
gäster med vilka bolaget förlängt och omförhandlat hyresavtal.
Sammantaget uppgick beräknade investeringar till 126 miljoner
kronor vid utgången av året. Ett exempel är fastigheten Slåttern 2
i Halmstad där det sker en hyresgästanpassning under 2026 för
ett internationellt företag som kommer att flytta sin verksamhet
till 2 000 kvm stora lager- och kontorsytor på ett nytt 8-årigt
hyreskontrakt.
Flahult 21:36, Jönköping
Kategori: Lätt industri
Projekttyp: Lokalanpassning och utbyggnad
Uthyrningsbar area: 14 260 kvm
Färdigställande: Första kvartalet 2026
Förändring av hyresavtal: Nytt 25-årigt hyresavtal
Nytt långt hyresavtal för modern godisproduktion
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Förvaltning
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2025
–
27
Emilshus finansieras med eget kapital och säkerställda
banklån från fem nordiska banker samt med obligationer
emitterade på den svenska kapitalmarknaden som utgör
en kompletterande finansieringskälla.
Kapitalstruktur
Emilshus kapitalstruktur utgjordes vid årets utgång av 40 % (42)
eget kapital, 54 % (52) räntebärande skulder och 6 % (6) övriga
poster.
Eget kapital
Vid årets utgång uppgick eget kapital till 5 114 miljoner kronor
(3 856), vilket resulterade i en soliditet om 40 % (42). Eget kapital
per stamaktie uppgick till 32,93 kronor (27,99) och långsiktigt
substansvärde per stamaktie uppgick till 36,22 kronor (30,60).
Räntebärande skuld
Emilshus räntebärande skulder uppgick till 6 813 miljoner kronor
(4 717) vid årets utgång. Efter avdrag för likvida medel om 260
miljoner kronor (100) uppgick den räntebärande nettoskulden till
6 553 miljoner kronor (4 617), vilket innebär en belåningsgrad om
53 % (52).
Av de räntebärande skulderna utgör 6 020 miljoner kronor
(4 321) säkerställda banklån vilka motsvarar 88 % (92) av den
totala räntebärande skulden. Under året refinansierades banklån
till ett belopp om 1 540 miljoner kronor med längre löptid, högre
lånevolym och förbättrade kreditvillkor som följd.
Räntebärande obligationslån uppgick vid årets utgång till
793 miljoner kronor (396), vilket motsvarar 12 % (8) av den totala
räntebärande skulden. I februari emitterades nya seniora icke-
säkerställda gröna obligationslån till ett belopp om 400 miljoner
kronor med en marginal om 2,50 % och en löptid om 3,25 år.
Skuldkvoten, beräknad som räntebärande nettoskuld i för-
hållande till driftnetto med avdrag för centrala administrations-
kostnader enligt intjäningsförmåga, uppgick på balansdagen till
8,6 ggr (8,2).
Finansiering
Nyckeltal finansiering
mkr
31 dec
2025
31 dec
2024
Räntebärande nettoskuld, mkr 6 553 4 617
Soliditet, % 40 42
Belåningsgrad, % 53 52
Räntetäckningsgrad rullande 12 mån, ggr 2,6 2,4
Räntesäkringsgrad, % 68 81
Skuldkvot, ggr 8,6 8,2
Genomsnittlig kapitalbindningstid, år 2,8 2,7
Genomsnittlig räntebindningstid, år 2,0 2,3
Genomsnittlig låneränta, % 4,1 4,0
Räntebärande nettoskuld
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
2020 2021 2022 2023 20252024
mkr
40 % Eget kapital
48 % Banklån
6 % Gröna obligationslån
6 % Övrigt
Finansieringskällor
Förändring i eget kapital
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
Nyemission
stamaktier
Nyemission
teckningsoptioner
Nyemission
preferens-
aktier
Utdelning på
preferens-
aktier
Årets
resultat och
totalresultat
jan–dec
2025
Kostnader
nyemissioner
546
267
–20
–60
524
5 114
3 856
1
Genomsnittlig
låneränta
4,1 %
Genomsnittlig
räntebindningstid
2,0 år
Räntetäckningsgrad
2025
2,6 ggr
Nettobelåningsgrad
53 %
Eget kapital
1 jan 2025
Eget kapital
31 dec 2025
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Förvaltning
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2025
–
28
Disponibel likviditet
Likvida medel uppgick vid årets utgång till 260 miljoner kronor
(100). Därutöver har Emilshus outnyttjade checkräknings krediter
om 210 miljoner kronor (67) samt outnyttjade revolverande kredit-
faciliteter om 200 miljoner kronor (21).
Bolagets disponibla likviditet uppgick till 670 miljoner kronor
(188) vid årets utgång.
Kapital- och räntebindning
Kapitalbindningstiden för Emilshus räntebärande skulder var vid
årets utgång 2,8 år (2,7). Av de räntebärande skulder om 559 mil-
joner kronor som förfaller under 2026 utgörs 127 miljoner kronor
av ordinarie löpande amorteringar.
Genomsnittlig låneränta på räntebärande skulder inklusive
derivat uppgick vid årets utgång till 4,1 % (4,0).
Koncernens genomsnittliga räntebindningstid inklusive derivat
uppgick vid årets utgång till 2,0 år (2,3). Andelen av de ränte-
bärande skulderna som räntesäkrats genom derivat uppgick till
68 % (81). Vid årets utgång hade koncernen ingått räntesäkringar
med ett sammanlagt nominellt belopp om 4 668 miljoner kronor
(4 590). Av dessa avsåg 4 368 miljoner kronor aktiva ränte-
swappar med en genomsnittlig återstående löptid om 2,9 år och
300 miljoner kronor avsåg räntetak (Stibor 3M till 2,5 %) med en
återstående löptid om 1,0 år. Derivaten begränsar framtida ränte-
förändringars effekt på koncernens resultat.
Derivatens verkliga värde uppgick vid årets utgång till
–19 miljoner kronor (10).
Finansiella riskbegränsningar
Emilshus finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansverksam-
heten i syfte att belysa hur de finansiella riskerna ska begränsas.
Emilshus har följande huvudsakliga riktlinjer för finansierings-
verksamheten:
• Belåningsgraden ska varaktigt inte överstiga 60 %.
• Räntetäckningsgraden ska överstiga 2,0 ggr.
Kapital- och räntebindning
Kapitalbindning Räntebindning
År
Banklån,
mkr
Obligationslån,
mkr
Totala ränte bärande
skulder, mkr
1)
Andel,
%
Räntebindning,
mkr
2)
Genomsnittlig
låneränta, %
3)
Andel,
%
2026 559 - 559 8 3 177 5,8 46
2027 766 400 1 166 17 962 2,4 14
2028 1 593 400 1 993 29 800 2,5 12
2029 2 171 - 2 171 32 470 2,6 7
≥2030 958 - 958 14 1 436 2,6 21
Totalt 6 045 800 6 845 100 6 845 4,1 100
1) Skillnaden i totala räntebärande skulder mellan tabellen ovan och koncernens balansräkning förklaras av periodiserade uppläggningsavgifter.
2) Inkluderar derivat.
3) I genomsnittlig låneränta för 2025 ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen i sin helhet.
Obligationslån
Förfalloår Volym, mkr Ränta, %
2027 400 STIBOR 3M+3,10
2028 400 STIBOR 3M+2,50
Derivatportfölj
mkr
Nominellt
belopp
Återstående
löptid, år
Genomsnittlig
fast ränta, %
Verkligt
värde
Ränteswappar 4 368 2,9 2,2 -19
Räntetak 300 1,0 2,5 -
Totalt/genomsnitt 4 668 2,8 2,2 -19
Finansiella riskbegränsningar
31 dec
2025
31 dec
2024
Belåningsgrad, % < 60 53 52
Räntetäckningsgrad rullande 12 mån, ggr > 2,0 2,6 2,4
Nettobelåningsgrad
Riskbegränsning
Rullande 12 månader, ggr
Riskbegränsning
Räntetäckningsgrad
Kapitalbasen stärktes under året
genom nyemissioner av både
stam- och preferensaktier samt
refinansieringar och nyemission
av obligationer.
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
2020 2021 2022 2023 20252024
ggr
0
10
20
30
40
50
60
70
80
%
2020 2021 2022 2023 20252024
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Förvaltning
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2025
–
29
VD-kommentar
För Emilshus innebär en hållbar verksamhet att ta miljö- och
samhällsansvar men det är också en fråga om sunt och lönsamt
företagande som ligger mycket nära vår värdegrund. Det linjerar
också med den långsiktighet som Emilshus verksamhet präglas
av. Vår förvaltning fokuserar på lokal närvaro och ett nära
samarbete med hyresgästerna för att skapa värde och bidra till
minskad klimatpåverkan. Därtill strävar vi efter att vara en aktiv
part i näringslivet och utvecklingen på de orter vi är verksamma.
Vi arbetar utifrån ett internt ramverk som består av hållbar-
hetsstrategi, handlingsplaner samt policyer som berör Emilshus
medarbetare och leverantörer. Vidare baseras vårt hållbar-
hetsarbete på ett åtagande mot FN:s globala mål för hållbar
utveckling och vi fortsätter att stödja FN:s Global Compacts
tio principer inom mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och
antikorruption. Emilshus strategier är sammantaget utformade
för att generera långsiktigt uthållig avkastning och att säkra en
lönsam verksamhet över tid.
Att arbeta aktivt med att identifiera och utföra åtgärder
som syftar till energieffektiviseringar i fastighetsbeståndet ser
vi som den enskilt viktigaste insats vi kan göra för att minska
Emilshus klimatpåverkan. Energianvändningen i våra fastigheter
är också en viktig kostnadspost som vi med ett strukturerat
arbete kan minska, något som sker i nära samarbete med våra
hyresgäster. Under de senaste tre åren har vi minskat bolagets
energianvändning per kvm med 6 % i jämförbart bestånd per år,
väl över vårt mål om en genomsnittlig minskning om 2 % per år.
Som ett led i att ytterligare systematisera arbetet med att minska
energi användningen i fastighetsbeståndet införde vi under året
ett nytt mål om att förbättra energiklassen för minst fem av de
sämst energipresterande byggna-
derna per år till och med 2033.
Vi fortsätter att arbeta steg för
steg mot våra mål och gröna finan-
siella ramverk, både med processer
och optimering av driften av husen.
Därtill kommer en rad andra initiativ
i syfte att både möta hyresgästerna
krav och leva upp till bolagets håll-
barhetsstrategi.
Jakob Fyrberg, VD
Hållbarhet
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Hållbarhetsarbete i Emilshus
Väsentliga händelser
i hållbarhetsarbetet 2025
Fokusområden
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2025
–
30
:
Hållbarhetsarbete i Emilshus
Emilshus hållbarhetsarbete utgår från den hållbarhetsstrategi
som antagits av styrelsen. Strategin grundas i behovet av att
förvalta begränsade resurser på ett ansvarsfullt sätt och sam-
tidigt framtidssäkra verksamheten både ur ett ekonomiskt
och organisatoriskt perspektiv. Emilshus har, med sin lokala
närvaro och med dedikerade och kompetenta medarbetare,
gynnsamma förutsättningar för ett fastighetsägande som inte
bara genererar värde utan även är långsiktigt hållbart.
Hållbarhetsstrategi
Emilshus affärsidé är att förvärva, utveckla och förvalta högav-
kastande kommersiella fastigheter i södra Sverige. Fokus är hög
direktavkastning i kombination med långa hyresavtal och hyres-
gäster med bedömd god betalningsförmåga. I sin förvaltning
fokuserar Emilshus på lokal närvaro och nära samarbete med
hyresgästerna. Bolaget ska vara delaktigt i det lokala näringslivet
och dess utveckling. Emilshus strategier är sammantaget utfor-
made för att generera långsiktigt uthållig avkastning och starka
kassaflöden. Samtidigt som Emilshus skapar förutsättningar för
en hållbar utveckling genereras även värden för ägare, medarbe-
tare, hyresgäster, leverantörer, lokalsamhället och övriga intres-
senter.
Emilshus har ett långsiktigt perspektiv för att säkerställa en
stabil verksamhet. Förutom att trygga bolagets existens och
intjäning över tid innebär det ett uttalat ansvarstagande för miljö
och människor i och kring bolagets fastigheter samt för miljön
och företagets omvärld i stort, underbyggt av styrdokument, mål
och strategier. I sitt miljöarbete har Emilshus fokus på att minska
energianvändningen i fastighetsbeståndet, där ett aktivt arbete
bedrivs gällande effektiviseringar och användning av smarta
systemstöd. Energianvändningen följs upp kvartalsvis på ett sys-
tematiskt sätt för att utvärdera de energieffektiviserande åtgärder
som genomförts. Emilshus nya mål om att genom åtgärder för-
bättra energiklassificeringen i fastighetsbeståndet bidrar till att
ytterligare stärka och styra arbetet med energieffektiviseringar.
En hållbar verksamhet förutsätter ett väl fungerande samar-
bete med Emilshus hyresgäster och bolagets omvärld. Därutöver
krävs väl etablerade interna processer och rutiner samt engage-
rade medarbetare. Emilshus ska vara en närvarande arbetsgivare
och en attraktiv arbetsplats där medarbetare ska känna engage-
mang och stolthet samt ha möjlighet att påverka verksamheten
och sin egen utveckling. Företagskulturen ska präglas av affärs-
mässighet, medmänsklighet och delaktighet där god affärsetik
och förtroendefulla relationer är viktiga utgångspunkter såväl
internt som i kontakterna med externa parter. Hälsa och säkerhet
är områden som är centrala för såväl medarbetare som hyres-
gäster och leverantörer.
Emilshus hållbarhetsarbete utvecklas löpande i takt med
att bolaget förändras och utökar sin verksamhet. Under 2025
gjordes en översyn av Emilshus hållbarhetsstrategi och ett nytt
hållbarhetsmål sattes om att förbättra energiklassen för minst
fem av bolagets sämst presterande byggnader varje år till och
med år 2033.
Styrning
Styrelsen har det yttersta ansvaret för hållbarhetsarbetet, vilket
inkluderar Emilshus påverkan på miljö och människor samt arbete
med områden där bolaget kan bidra med en positiv förändring.
Koncernledningen har det operativa ansvaret för hållbarhets-
arbetet samt för att det ska vara relevant för den verksamhet
som bedrivs och den omvärld bolaget verkar i. Vidare ansvarar
koncernledningen för implementering och uppföljning av Emils-
hus hållbarhetsmål. En teknik- och hållbarhetsansvarig driver
hållbarhetsarbetet i fastighetsförvaltningen, med stöd av bola-
gets fastighetschef. CFO ansvarar för att bolaget upprättar en
hållbarhetsrapport i enlighet med befintliga lagar och regelverk.
Hållbarhetsarbetet bygger på att engagerade och kompetenta
medarbetare arbetar utifrån den antagna strategin och att alla är
väl införstådda med bolagets befintliga policydokument.
Ramverk
Emilshus hållbarhetsarbete baseras på ett åtagande mot FN Glo-
bal Compact och FN:s globala mål för hållbar utveckling. Genom
att vara medlem i Global Compact åtar sig bolaget att följa de tio
principerna baserade på FN:s deklaration om de mänskliga rät-
tigheterna, ILO:s grundläggande konventioner om de mänskliga
rättigheterna i arbetslivet, Riodeklarationen samt FN:s konvention
mot korruption. Det interna hållbarhetsramverket som bolaget
arbetar utifrån består av hållbarhetsstrategi, handlingsplaner
samt policyer som berör Emilshus medarbetare och leverantörer.
Belysningsprojekt i samarbete
med hyresgäster
I Vetlanda genomförde Emilshus under året ett
projekt för att installera LED-belysning i fastig-
heterna Brudabäck 2 och Brudabäck 6. Samtliga
armaturer i lager- och handelslokalerna byttes
ut mot energisnål belysning med betydande
energieffektivisering som följd. Projektet i Vet-
landa drevs, liksom i många av Emilshus energi-
effektiviseringsarbeten, i nära samarbete med
hyresgästen och effekten är positiv för båda
parter. Att identifiera och utföra åtgärder för
energieffektiviseringar i fastighetsbeståndet ses
som Emilshus viktigaste insatser för att minska
bolagets klimatpåverkan, vilket även innebär
kostnadsbesparingar.
Brudabäck 2 och 6
Kategori: Lätt industri.
Uthyrningsbar area: 26 335 kvm.
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Hållbarhetsarbete i Emilshus
Väsentliga händelser
i hållbarhetsarbetet 2025
Fokusområden
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2025
–
31
Frågor gällande mångfald och jämställdhet berörs inom bolagets
arbetsmiljöpolicy. Policydokumenten ses över och uppdateras
efter behov och antas av styrelsen årligen.
Emilshus fokusområden
Utifrån ovan nämnda ramverk och omvärldsanalys har Emilshus
identifierat fyra fokusområden i verksamheten som är särskilt
viktiga. Inom dessa områden anses bolaget ha störst påverkan
och har möjlighet att bidra med en positiv förändring.
•
Fastigheter
•
Medarbetare
•
Hyresgäster
•
Externa samarbetspartners
Intressentdialog och väsentlighetsanalys
Emilshus genomförde under andra halvåret 2024 en dubbel
materialitetsanalys för att identifiera väsentliga hållbarhetsområ-
den samt inverkningar, risker och möjligheter i verksamheten och
analysens resultat färdigställdes under 2025. Analysen komplet-
terar en tidigare genomförd intressentdialog från 2021, vilken
legat till grund för bolagets arbete med årlig uppföljning för att
säkerställa att Emilshus hållbarhetsarbete linjerar med intressen-
ternas synpunkter och förväntningar på verksamheten. I den
dagliga verksamheten och i möten med hyresgäster, leverantörer
och investerare för Emilshus en löpande dialog för att fortsatt få
insikter utifrån deras perspektiv. Det är tillsammans med intres-
sentgrupperna som bolagets ambitioner inom hållbarhetsområdet
förankras och utvecklas i verksamheten. Nöjd Kund Index-under-
sökningar genomförs årligen för att få en ökad förståelse för hur
bolagets hyresgäster upplever Emilshus som hyresvärd. Motsva-
rande undersökning genomförs med bolagets medarbetare för
att skapa en djupare förståelse för hur de upplever Emilshus som
arbetsgivare och vad som är viktigt för dem att bolaget fokuserar
på framåt.
Affärsetik och antikorruption
I Emilshus policy för affärsetik och antikorruption finns tydliga
riktlinjer för hur företaget förväntar sig att medarbetare agerar i
frågor gällande korruption, mutor och penningtvätt. Bolaget har
en nolltoleranspolicy mot korruption, diskriminering, trakasse-
rier, brott och miljööverträdelser. Vid eventuella misstankar om
bristande efterlevnad förväntas dessa rapporteras till närmsta
chef eller ledningen. Inrapportering av oegentligheter behandlas
konfidentiellt och det säkerställs att alla medarbetare känner sig
trygga med att deras anonymitet bevaras.
För att förhindra korruption inom Emilshus verksamhet och
värdekedja finns det etablerade rutiner och processer på plats.
Bolaget har identifierat ett antal transaktioner som har en högre
risk för korruption där det är viktigt att varje medarbetare är
införstådd med de befintliga rutinerna för att hantera detta. Det
genomförs granskningar av nya kunder, leverantörer, underle-
verantörer och affärspartners för att minska risken för att brott
eller andra oegentligheter ska uppstå i värdekedjan. Utöver
detta kräver Emilshus att alla anlitade driftsentreprenörer ska
underteckna Fastighetsbranschens uppförandekod, för att
säkerhetsställa att leverantörerna är införstådda med de krav
och förväntningar som finns på dem. Detta innebär att stora
delar av bolagets totala inköp omfattas av Fastighetsbranschens
uppförandekod.
Globala mål
Emilshus har valt ut sex av FN:s 17 Globala mål som
bolaget anser sig ha störst möjlighet att bidra till. Alla
medarbetare ska erbjudas en trygg och säker arbetsmiljö
där det finns utrymme för fysisk aktivitet. Jämställdhets-
arbetet är en integrerad del av bolaget och en jämn köns-
fördelning eftersträvas i hela organisationen. Emilshus
ska uteslutande köpa in fossilfri el till sina fastigheter och
kan genom sin förvaltning arbeta för mer energieffektiva
fastigheter vilket i sin tur bidrar till en minskad klimat-
påverkan. I de fastigheter som Emilshus äger ska effektiv
resurs- och avfallshantering vara en naturlig del av för-
valtningen där bolaget tillsammans med hyresgästerna
arbetar för att minska det totala avfallet.
Följande policydokument och riktlinjer, antagna av Emilshus styrelse och ledning, tillämpas.
•
Affärsetik och antikorruptionspolicy
•
Hållbarhets- och arbetsmiljöpolicy
•
Fastighetsbranschens uppförandekod för leverantörer
•
IT-policy
•
Riktlinjer för inköp
•
VD-instruktion
•
Miljö- och hållbarhetspolicy
•
Personalhandbok
•
Riktlinjer för behandling av personuppgifter
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Hållbarhetsarbete i Emilshus
Väsentliga händelser
i hållbarhetsarbetet 2025
Fokusområden
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2025
–
32
:
Energieffektiviserande åtgärder
För att effektivisera energianvändningen i fastigheterna och
samtidigt förbättra arbetsmiljön för bolagets hyresgäster arbetar
Emilshus bland annat med att se över äldre värme- och ventila-
tionsaggregat i byggnaderna. Genom att investera i nya aggregat
kan betydande minskning i energianvändning uppnås, vilket även
innebär minskade kostnader för både Emilshus och hyresgästen.
Emilshus arbetar löpande med att genomföra energiprojekt i
fastighetsbeståndet och identifiera lämpliga insatser, åtgärder
som till begränsade kostnader har materiell påverkan på bolagets
energianvändning. Nedan beskrivs projekt som genomfördes
under det gångna året.
I fastigheten Borraren 13 i Norrköping genomförde Emilshus
ett energiprojekt där äldre ventilationsaggregat byttes ut till en
ny effektiv anläggning i syfte att sänka energianvändningen.
Sammantaget beräknas projektet leda till en total årlig minsk-
ning i energianvändning om 107 000 kWh, vilket motsvarar en
besparing om cirka 65 %. I andra projekt optimeras befintliga
styrsystem för ventilation, värme och kyla för att minska energian-
vändningen och skapa bättre inomhusklimat. Detta leder även till
större kännedom om byggnaden, vilket ger bra beslutsunderlag
för framtida energiprojekt i fastigheten.
I Vetlanda genomfördes ett projekt för att installera LED-
belysning i fastigheterna Brudabäck 2 och Brudabäck 6. Samtliga
armaturer i lager- och handelslokalerna byttes ut mot energisnål
belysning med betydande energieffektivisering som följd. Liksom i
många av Emilshus energieffektiviseringsarbeten drevs projekten
i Vetlanda i nära samarbete med hyresgästerna och effekten är
positiv för båda parter.
I fastigheten Öskaret 16 i Jönköping genomfördes ytterligare
ett belysningsprojekt som ledde till en betydande energibespa-
ring. Äldre armatur byttes ut mot smart LED-belysning som med
närvarostyrning optimerades för hyresgästens lagerverksamhet.
Det nya belysningssystemet beräknas innebära en årlig energi-
besparing om 58 000 kWh, motsvarande en besparing om 90 %
jämfört med tidigare installation.
I Halmstad genomförde Emilshus under det fjärde kvartalet ett
projekt för energieffektivisering i fastigheten Eketånga 24:49 som
inrymmer lokaler för lätt industri. Ett äldre ventilationsaggregat
byttes ut till ett nytt för att både minska energianvändningen och
förbättra inomhusklimatet. Den totala årliga besparingen av åtgär-
den är beräknad till 85 000 kWh.
Lokalt samhällsengagemang
Under 2025 utvecklade Emilshus samarbetet med Östers IF och
blev klubbens huvudpartner. För Emilshus är det viktigt med
lokal närvaro och lokalt engagemang på de orter där bolaget är
verksamt och Östers IF:s breda verksamhet i Växjöområdet pas-
sar väl in i denna strategi. Klubben bedriver utöver elitfotboll en
omfattande verksamhet inom akademi och ungdomsfotboll med
cirka 600 aktiva spelare och ledare. Inom ramen för satsningen
”Öster i samhället” bedrivs olika typer av aktiviteter med fokus på
att skapa meningsfull verksamhet för barn och unga. Ett exempel
är en rad kostnadsfria aktiviteter 5–6 dagar i veckan under
sommarlovet. Ett annat initiativ är Nattfotbollen som bedrivs på
kvällar och som lockar hundratals deltagare. Därutöver bedrivs
läsprojektet Sida vid Sida som erbjuds till klasser i mellanstadiet
på skolorna i Växjöområdet. Efterfrågan har varit stor och för att
tillgängliggöra projektet för så många som möjligt erbjuds även
digitala lästips inför barnens läslov under hösten.
Gröna tillgångar
Emilshus tillämpar ett grönt finansiellt ramverk sedan 2021 med
uppdatering 2024. Ramverket gör det möjligt för Emilshus att
emittera gröna obligationer och andra finansiella instrument för
finansiering av projekt och tillgångar. Emilshus gröna ramverk har
granskats av oberoende tredje part, ISS, som ställer krav på årlig
uppföljning, rapportering och styrning av data avseende bland
annat energianvändning, energieffektivitet och minskning av
koldioxidutsläpp. Ramverket och granskningen finns tillgängliga
på bolagets webbsida.
Väsentliga händelser i hållbarhetsarbetet 2025
Betydande energibesparing
med ny ventilationsanläggning
I fastigheten Borraren 13 i Norrköping genom-
förde Emilshus under året ett energiprojekt
där äldre ventilationsaggregat byttes ut till en
ny effektiv anläggning i syfte att sänka energi-
användningen.
Borraren 13, Norrköping
Kategori: Industriservice/Proffshandel.
Uthyrningsbar area: 3 639 kvm.
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Hållbarhetsarbete i Emilshus
Väsentliga händelser
i hållbarhetsarbetet 2025
Fokusområden
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2025
–
33
Fokusområden
Emilshus har formulerat en långsiktig vision inom bolagets fyra fokus områden
och satt upp mätbara mål och mätområden. Mål och mät områden följs upp
per kvartal alternativt årligen och utvärderas för att fortsatt vara relevanta
för den verksamhet som Emilshus bedriver. Bolagets arbete fortsätter
att utvecklas och bland annat genomfördes en översyn av håll-
barhetsstrategin under 2025 och ett nytt mål sattes avseende
förbättring av byggnaders energiklassning.
fokusområden
4
Med-
arbetare
Fastigheter
Hyresgäster
Externa
samarbets-
partners
El och uppvärmning till svenska byggnader utgör en betydande
del av Sveriges totala energianvändning. Emilshus arbetar aktivt
för att minska energianvändningen genom energieffektivise-
ring i fastighetsbeståndet. Det är insatser som resulterar både i
minskad klimatpåverkan och sänkta driftskostnader för bolagets
fastigheter vilket gynnar både bolaget och dess hyresgäster.
Emilshus förvaltar sina fastigheter med miljöhänsyn och utifrån
ett livscykelperspektiv i de fall där detta är möjligt och ekono-
miskt försvarbart. Utöver energianvändning inkluderar det områ-
den som materialval och återvinning, vilka är nära kopplade till
fastighetens livslängd. Hållbarhetsarbetet i fastigheterna genom-
förs i nära samarbete med hyresgästerna och syftar till att främja
insatser för energieffektivitet inom de områden som Emilshus inte
direkt styr över och till att gemensamt driva utvecklingsprojekt.
Energieffektiviseringsprojekt
Under 2025 fortsatte bolaget att kartlägga energianvändningen i
beståndet. Därutöver upprättas energideklarationer för samtliga
av bolagets fastigheter. Resultaten visar på goda möjligheter
till fortsatt optimering av befintliga installationer och ett flertal
energi effektiviseringsprojekt utfördes under året. Dessa avser
främst temperaturstyrning av värme och ventilation som i kom-
bination genererar betydande minskning i energianvändning
samtidigt som det ökar komforten för hyresgästerna.
Emilshus arbetade under året med uppkoppling av fastighe-
ternas styrsystem, något som möjliggör effektiv larmhantering
och optimering från distans för bolagets fastighetsskötare. Detta
är fördelaktigt för hyresgästerna och bidrar till lägre kostnader
för Emilshus. Andra viktiga områden är belysnings- och ventila-
tionsprojekt som leder till minskad energianvändning. Arbetet
med energieffektivisering kommer drivas vidare med samma
inriktning under 2026.
Energiklasser
Emilshus beslutade under året om ett nytt hållbarhetsmål om att
genom åtgärder förbättra energiklassificeringen i fastighetsbe-
ståndet och därmed ytterligare stärka och styra bolagets arbete
med energieffektiviseringar. Enligt målet ska Emilshus förbättra
energiklassen för minst fem av de sämst energipresterande
byggnaderna per år till och med 2033. Under 2025 uppnåddes
en förbättrad energiklass för totalt 5 fastigheter.
Energianvändning
Energiintensiteten (energianvändning per kvm) minskade under
2025 med 6 % i jämförbart fastighetsbestånd. Det visar att de
energieffektiviserande åtgärder som genomförs under året har
givit resultat. Emilshus totala energianvändning för 2025 upp-
gick till 36 GWh. Av den el som köps in utgörs 100 % av fossilfri
energi. Efter årets utgång har avtal tecknats om inköp av el från
förnyelsebara energikällor för hela fastighetsbeståndet.
Fastigheter
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Hållbarhetsarbete i Emilshus
Väsentliga händelser
i hållbarhetsarbetet 2025
Fokusområden
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2025
–
34
Energianvändning, normalårskorrigerad i jämförbart bestånd
2025 2024 2023 2022
El, GWh 13 9 10 6
Fjärrvärme, GWh 22 17 17 10
Energianvändning total
1)
, GWh 36 26 27 16
Energiintensitet el, kWh/kvm 33 33 34 37
Energiintensitet fjärrvärme, kWh/kvm 66 73 75 84
Energiintensitet total
1)
, kWh/kvm 99 106 109 119
Energiintensitet jämförelseperiod kWh/kvm 106 113 116 -
– Förändring, % -6 -6 -6 -
Andel fossilfri el
2025 2024 2023 2022
Andel av inköpt el, % 100 100 100 100
varav från förnybara energikällor, % 14 19 63 67
varav från kärnkraft, % 86 81 37 33
Växthusgasutsläpp
2025 2024 2023
Scope 1 utsläpp (direkta utsläpp från verksamheten), tCO2e 32 23 23
Scope 2 utsläpp (indirekta utsläpp orsakat av verksamheten), tCO2e 927 737 612
El (market-based)
2)
, tCO2e - - -
El (location-based)
3)
, tCO2e 91 79 75
Fjärrvärme
4)
, tCO2e 836 658 537
Totalt Scope 1 och 2 959 760 635
Utsläppsintensitet i Scope 1, kgCO2e/kvm - - -
Utsläppsintensitet i Scope 2, kgCO2e/kvm 1,9 2,3 2,4
Utsläppsintensitet Scope 1 och scope 2, kgCO2e/kvm 1,9 2,3 2,4
1) Avser fastighetsenergi LOA i fastigheter där Emilshus har abonnemang och därmed har kontroll över energianvändningen. Värden är normalårskorrigerade utifrån temperatur.
2) Vid redovisning enligt market-based-metoden är emissionsfaktorn 0 gCOe/kWh.
3) Location-based-metoden tar inte hänsyn till avtal om förnybar ursprungsmärkt el. Emissionsfaktor inhämtas från energibolagen.
4) Emissionsfaktorn för fjärrvärme har hämtats från respektive fjärrvärmeleverantör.
Koldioxidutsläpp
Emilshus rapporterar växthusgasutsläpp sedan 2024 efter en
kartläggning 2023 av bolagets koldioxidutsläpp i enlighet med
Greenhouse Gas Protocol (GHG-protokollet). Scope 1 inkluderar
direkta utsläpp från källor som ägs eller kontrolleras av bolaget,
vilket i Emilshus fall är utsläpp kopplade till tjänsteresor som görs
med tjänstebil. Scope 2 omfattar indirekta utsläpp från inköpt
energi, vilket i Emilshus fall utgörs av el och fjärrvärme.
Biologisk mångfald
Markanvändning och nybyggnation är bidragande orsaker till
förlust av biologisk mångfald. Emilshus har därför analyserat hur
bolagets fastighetsportfölj och verksamhet påverkar biologisk
mångfald och ekosystem.
Företagets direkta påverkan bedöms som begränsad, då verk-
samheten huvudsakligen fokuserar på att förvärva och utveckla
befintliga fastigheter snarare än att exploatera obebyggd mark.
Emilshus äger inga fastigheter inom skyddade eller särskilt
känsliga områden med avseende på biologisk mångfald eller
hotade arter.
I analysen har Emilshus även låtit genomföra en kartläggning
för att identifiera fastigheter som ligger i närheten av känsliga
områden, varav fem fastigheter har identifierats. För fastigheter
som gränsar till skyddade eller biologiskt känsliga områden utvär-
derar Emilshus potentiella effekter och tar fram en plan för att vid
behov vidta åtgärder för att mildra dessa. Hänsyn till biologisk
mångfald är även integrerad i företagets förvärvsprocess.
Mål
•
Emilshus ska minska energianvändningen per kvm i jämförbart
fastighetsbestånd med i genomsnitt 2 % per år från 2022 till
2030.
•
Emilshus ska förbättra energiklassen för minst fem av de sämst
energipresterande byggnaderna per år till och med 2033.
•
Den el som Emilshus köper ska vara fossilfri och så långt som
möjligt vara förnybar, ursprungsmärkt eller närproducerad
1
.
1) Avser fastigheter som ägts/förvaltats den senaste 12-månaderspersioden och där Emilshus
ansvarar för elavtalet.
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Hållbarhetsarbete i Emilshus
Väsentliga händelser
i hållbarhetsarbetet 2025
Fokusområden
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2025
–
35
Hos Emilshus ska alla medarbetare ha möjlighet att utvecklas
inom företaget. Medarbetarna erbjuds en kreativ, öppen och
trygg arbetsmiljö som stimulerar till engagemang och delaktighet
i verksamheten. Emilshus anställda erbjuds friskvård och regel-
bundna hälsokontroller i syfte att förebygga ohälsa och främja en
hälsosam livsstil och arbetsmiljö.
Medarbetarundersökning
En Nöjd Medarbetar Index-undersökning (NMI) genomfördes
under året med goda resultat. Utifrån undersökningen är det
tydligt att Emilshus medarbetare i hög grad trivs bra på sin arbets-
plats och är nöjda med det ledarskap och den organisation som
finns på plats. Om upplevelsen skulle förändras och behov för att
vidta åtgärder uppstår upprättas åtgärdsplaner. Utöver det genom-
förs årliga medarbetarsamtal tillsammans med närmsta chef.
Jämställdhet och likabehandling
Jämställdhet och likabehandling är en integrerad del av Emilshus
verksamhet, där det finns ett tydligt fokus på medarbetarnas kom-
petens och färdigheter. Det är också något som återspeglades i
årets NMI där medarbetarna uppger att de upplever Emilshus som
en jämställd och respektfull arbetsplats. Det långsiktiga målet är
att ständigt säkerställa likvärdiga villkor, rättigheter och utveck-
lingsmöjligheter inom hela företaget, oavsett kön eller ursprung.
På Emilshus ska alla medarbetare behandlas med respekt och
ingen form av kränkning, diskriminering på grund av kön, etnisk
tillhörighet, religion, sexuell läggning eller ålder accepteras. Bola-
get arbetar aktivt för att underlätta för medarbetarna att förena
föräldraskap och arbetsliv samt för att främja en inkluderande
och jämställd arbetsmiljö.
Transporter
I linje med Emilshus mål om att bolagets medarbetare ska ta
miljöhänsyn vid val av transportsätt vid tjänsteresor genom fördes
under året en översyn av medarbetarnas tjänstebilar. Av den
totala fordonsflottan är 85 % (85) hybridbilar och 15 % (15)
elbilar.
Mål
•
Emilshus eftersträvar en jämn könsfördelning i hela
organisationen.
•
Emilshus kontor ska finnas i verksamhetsanpassade lokaler
med fokus på medarbetarnas hälsa och trivsel.
•
Emilshus medarbetare ska ta miljöhänsyn vid val av
transportsätt vid tjänsteresor.
Sjukfrånvaro
2025 2024 2023 2022
Sjukfrånvaro, % 1,4 0,4 0,6 1,0
Andel miljöklassade tjänstebilar
2025 2024 2023 2022
Andel av fordonsflottan
Elbilar, % 15 15 8 11
Hybridbilar, % 85 85 92 89
Fossildrivna bilar, % 0 0 0 0
Könsfördelning ledning, styrelse och hela organisationen
Procentuell fördelning
Ledning Antal 2025 2025 2024 2023 2022
Män 6 100 83 83 80
Kvinnor 0 0 17 17 20
Totalt 6 100 100 100 100
Procentuell fördelning
Styrelse Antal 2025 2025 2024 2023 2022
Män 4 67 67 80 67
Kvinnor 2 33 33 20 33
Totalt 6 100 100 100 100
Hela
organisationen
Procentuell fördelning
Antal 2025 2025 2024 2023 2022
Män 22 67 62 50 47
Kvinnor 11 33 38 50 53
Totalt 33 100 100 100 100
Data om könsfördelning redovisas per den 31 december 2025.
Medarbetare
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Hållbarhetsarbete i Emilshus
Väsentliga händelser
i hållbarhetsarbetet 2025
Fokusområden
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2025
–
36
Emilshus strävar efter att vara en attraktiv hyresvärd med fokus
på nöjda hyresgäster som är väl informerade och engagerade
i arbetet mot hållbar utveckling. I relationen med bolagets
hyresgäster är transparens och tillit ledord. Hyresgästerna ska
känna sig trygga i och kring Emilshus fastigheter och erbjudas en
arbetsplats med rätt förutsättningar för en hälsosam arbetsmiljö.
Emilshus service ska vara personlig och förtroendeingivande och
möta hyresgästernas behov för att säkerställa gynnsamma förut-
sättningar för deras verksamheter.
Hyresgästdialog
För att tillvarata gemensamma utvecklingsmöjligheter har
Emilshus förvaltare en löpande dialog med sina hyresgäster,
vars synpunkter är en viktig del för bolagets fortsatta utveckling.
Uppföljning på eventuella förbättringsåtgärder inom trivsel, funk-
tion och hållbarhet genomförs löpande i den dagliga kontakten
med hyresgästerna. En Nöjd Kund Index-undersökning (NKI)
genomförs årligen för att utvärdera och följa upp hur hyresgäs-
terna upplever Emilshus som hyresvärd. Alla hyresgäster med en
lokalarea överstigande 100 kvm bjuds in att delta. Emilshus kan
utifrån resultaten fortsätta utveckla samarbetet inom relevanta
områden.
Gröna hyresavtal
För Emilshus hyresgäster ska det vara enkelt att agera på ett
hållbart sätt. Genom att teckna så kallade gröna hyresavtal
ökar medvetenhet hos hyresgästerna om hur de kan bidra till en
minskad miljöpåverkan tillsammans med Emilshus. Det skapar
en gemensam plattform för samverkan och stärker samarbetet
mellan hyresgäst och hyresvärd. Emilshus använder Fastighets-
ägarnas gröna hyresavtal, vilket utgör branschens standardmall.
I ett grönt hyresavtal förbinder sig både hyresgäst och Emilshus
att arbeta för en minskad miljöpåverkan inom energi, förbättrad
inomhusmiljö och materialval samt en effektiv och korrekt avfalls-
hantering. Under 2025 tecknades 10 (11) gröna hyresavtal med en
lokalarea om 11 575 kvm (14 400).
Mål
•
Emilshus ska genomföra en årlig uppföljning med hyresgäster
med en lokalarea överstigande 100 kvm, med fokus på trivsel,
utveckling och hållbarhet.
•
100 % av nytecknade hyresavtal avseende lokaler om minst
500 kvm ska vara gröna hyresavtal.
Andel gröna hyresavtal av nytecknade avtal
1
2025 2024 2023 2022
Andel, antal, % 71 85 100 75
Andel, area, % 43 79 100 86
1) Avser lokaler större än 500 kvm.
Hyresgäster
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Hållbarhetsarbete i Emilshus
Väsentliga händelser
i hållbarhetsarbetet 2025
Fokusområden
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2025
–
37
I alla affärsrelationer ska Emilshus vara en pålitlig partner där
ömsesidig tillit utgör grunden för framgång. Det innebär att bola-
get alltid håller fast vid dess åtaganden och levererar i enlighet
med de överenskommelser som ingåtts. Emilshus agerar med
trovärdighet, ärlighet och öppenhet i sina affärsrelationer och
behandlar samarbetspartners och motparter med respekt.
Uppförandekod
Emilshus tillämpar Fastighetsbranschens uppförandekod och
genomför regelbunden utvärdering av bolagets leverantörer.
Uppförandekoden innefattar krav inom områden som miljö,
arbetsmiljö, mänskliga rättigheter, säkerhet, materialval samt
efterlevnad och uppföljning. Efter att en leverantör har underteck-
nat avtal förväntas de fylla i ett självutvärderingsformulär, vilket
förnyas minst en gång per år. Genom denna process godkänner
leverantören även att Emilshus kan utföra tredjepartskontroller
vid behov.
Materialanvändning
Emilshus hanterar sitt avfall i enlighet med gällande lagar och
föreskrifter inom varje kommun där verksamheten bedrivs. När
möjlighet finns i ombyggnads- och hyresanpassningsprojekt strä-
var Emilshus efter att återanvända material och renovera befintlig
inredning i stället för att byta ut den. I projektverksamheten ställs
krav på leverantörerna gällande att demontering och bortforsling
av material görs korrekt. Vid större projekt över 2 miljoner kronor
ska, där det är möjligt, dokumentation föras som tydligt redovisar
andelen material som går till återanvändning, materialåtervinning
och deponering. Dessutom ska det material som används i dessa
projekt vara bedömt och accepterat enligt Sunda Hus Miljö-
data nivå C eller motsvarande standard. Genom denna process
försäkrar sig Emilshus om att en effektiv och korrekt hantering av
material och avfall genomförts i byggprojekt.
Energianvändning i nybyggnation
Gällande Emilshus mål kopplat till energianvändning i nybyggna-
tion eller tillbyggnad har det under 2025 inte genomförts några
projekt inom ramen för detta. En av anledningarna till detta är att
en stor andel av de fastigheter som Emilshus äger inte omfattas
av kravet för energiklassning eftersom de klassas som industri-
fastigheter. Under 2025 genomfördes en kartläggning av energi-
användningen i nybyggnation och tillbyggnad.
Mål
•
Alla externa tekniska förvaltare ska uppfylla Fastighets-
branschens uppförandekod för leverantörer.
•
Emilshus ska välja material med hänsyn till människorna som
vistas i bolagets fastigheter samt med hänsyn till miljöaspekter
i stort.
•
Nybyggnation och tillbyggnader ska, där det är möjligt, ha
minst 30 % lägre energianvändning än kraven i Boverkets
Byggregler (BBR), uppnå kraven för energiklass A eller B
alternativt kvalificera för miljöcertifiering.
•
Hantering av demonterat och bortfört byggmaterial och
inredning i större projekt (över 2 miljoner kronor) ska, där det
är möjligt, dokumenteras (återanvändning, materialåtervinning
och deponering).
Uppförandekod leverantörer
Andel av externa driftoperatörer
som uppfyllt Fastighets-
branschens uppförandekod 2025 2024 2023 2022
Andel, % 100 100 100 100
Externa samarbetspartners
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Hållbarhetsarbete i Emilshus
Väsentliga händelser
i hållbarhetsarbetet 2025
Fokusområden
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2025
–
38
Emilshus förmåga att nå uppsatta mål påverkas av ett
antal risker och osäkerhetsfaktorer. Genom att identifiera,
bedöma och hantera dessa risker och osäkerhetsfaktorer
finns möjlighet att begränsa dess påverkan. På företags -
övergripande nivå har Emilshus styrelse fastställt en policy
för riskhantering och internkontroll. Risker hanteras i
en strukturerad process där Emilshus ledningsgrupp är
operativt ansvarig och där bedömning och prioriteringar
av åtgärder för riskhantering genomförs.
Riskhantering
Arbetet med riskhantering avser en systematisk tillämpning av
principer, förfaranden och praxis gällande identifiering, analys,
kontroll och uppföljning av risker inom Emilshus verksamhet. I
arbetet med riskhantering ska den bästa tillgängliga informa-
tionen användas, och vid behov kompletteras med ytterligare
undersökningar. Emilshus arbete avseende riskhantering följer en
definierad process, inkluderande följande fem områden: risk-
identifiering, riskbedömning, riskåtgärder, självutvärdering och
rapportering. Dessa aktiviteter ska utföras minst årligen. Uppfölj-
ningar och separata utvärderingar utförs kontinuerligt på olika
nivåer i bolaget.
Emilshus genomförde under 2023 en riskanalys där ett
antal väsentliga risker inom de fem riskkategorierna har analyse-
rats, klassificerats och där respektive riskåtgärd har värderats.
Riskanalysen har behandlats inom Emilshus ledningsgrupp
och styrelse.
Emilshus risker identifieras och värderas inom fem kategorier.
•
Strategiska risker
•
Operativa risker
•
Finansiella risker
•
Hållbarhetsrisker
•
Omvärldsrisker
Nedan finns en samanställning över de nyckelrisker som Emilshus
har identifierat.
Risker och riskhantering
Riskområde Risk Beskrivning Hantering
Strategiska risker Transaktion Förvärv av fastigheter är en del av Emilshus tillväxtstrategi. I samband
med fastighetstransaktioner finns en risk att den förvärvade fastigheten
inte motsvarar förväntningarna eller den erlagda köpeskillingen. Det
finns även risk för oväntade vakanser eller kostnader som uppkommer
i fastigheten efter förvärvet och som inte är reglerade i avtalet. Då för-
värv vanligtvis sker via aktiebolag finns även risker kopplade till bolaget,
till exempel moms och skatter.
I sin organisation har Emilshus kompetens och kapacitet att analysera ett stort antal poten-
tiella affärer och genomföra förvärv av både större portföljer och enstaka fastigheter.
Bolaget följer en tydlig och beprövad process i genomförandet av transaktioner.
Vid varje förvärv sker en grundlig genomlysning av fastigheter och hyresgäster för att
säkerställa att dessa motsvarar bolagets krav.
Fastighetsvärden Värderingen av Emilshus förvaltningsfastigheter ger en direkt påverkan
på såväl resultat som nyckeltal. Hur stora värdeförändringarna blir beror
dels på Emilshus egen förmåga att, genom förändring och förädling
av fastigheter samt avtals- och hyresgäststruktur, höja fastigheternas
marknadsvärde, dels på yttre faktorer som påverkar utbud och efter-
frågan på den fastighetsmarknad där Emilshus är verksam.
Emilshus har ett diversifierat fastighetsbestånd med fokus på kommersiella lokaler inom
kategorier med generellt god efterfrågan.
Ett dynamiskt näringslivsklimat och stabil regional tillväxt ger förutsättningar för en fortsatt
efterfrågan på industri- och lagerlokaler samt kontorsfastigheter på Emilshus marknader.
För att ha god kontroll på värdeutveckling låter Emilshus kvartalsvis genomföra externa
värderingar av hela fastighetsportföljen. Emilshus samarbetar med Newsec avseende
fastighetsvärdering.
Organisation En av Emilshus viktigaste resurser är dess personal. Idag krävs en
flexibel och lärande organisation för att möta hyresgästernas och andra
intressenters förväntningar. Det finns en risk att Emilshus inte lyckas
vidareutveckla organisationen och attrahera, behålla och utveckla rätt
kompetens som matchar de behov som hyresgäster, medarbetare och
andra intressenter har.
Emilshus arbetar aktivt med att säkerställa organisationens kompetensutveckling och
personalförsörjning i alla led, bland annat genom att låta medarbetarna få växa inom
organisationen med successivt ökat ansvar.
Med närhet till affärsbeslut och delaktighet i affärsutvecklingen ges förutsättningar för
bättre resultat och ökad tillfredställelse med det egna arbetet.
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Årsredovisning 2025
Emilshus Årsredovisning 2025
–
39
Riskområde Risk Beskrivning Hantering
Operativa risker Hyresintäkter Emilshus hyresintäkter är starkt korrelerande med hyresnivåerna
och vakansgraden i Emilshus fastighetsbestånd. Både hyresnivåer
och vakansgrad påverkas i hög grad av den allmänna tillväxten i den
svenska ekonomin, men även av tillväxten på Emilshus marknader.
Emilshus marknader har ett brett och livskraftigt näringsliv med många företag och en
hög tillväxt i bruttoregionalprodukt jämfört med riket.
Emilshus har låg vakansnivå och konkurrenskraftiga hyror. Med en egen lokal förvaltnings-
organisation har bolaget god förmåga att minimera vakanser.
Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna består främst av kostnader för el, vatten, värme
och snöröjning samt underhållskostnader och fastighetsskatt. Flera av
dessa kostnader avser varor och tjänster som endast kan köpas från en
eller ett fåtal motparter, vilket riskerar att påverka kostnaden för sådana
produkter.
Analys av bolagets fastighetskostnader och uppföljning sker löpande.
Emilshus bedriver ett långsiktigt arbete med att minska energianvändning och därigenom
energikostnader. Emilshus terminssäkrar utifrån en fastställd strategi delar av koncernens
elkostnader.
IT-säkerhet Emilshus är beroende av väl fungerande IS/IT-system för sin verksam-
het. Ökad digitalisering innebär ett större beroende av dessa system
och en ökad mängd känsliga data i alla system som medför en potentiell
säkerhetsrisk. Det finns en ständigt närvarande risk för dataintrång och
Emilshus är lika utsatt för IT-attacker som andra företag. Haverier eller
intrång såväl i interna verksamhetssystem som i fastigheters styrsystem
kan få betydande konsekvenser för bolaget och hyresgästerna.
Emilshus har valt molnbaserade lösningar för sitt IS/IT-system. Huvudleverantören är en
etablerad aktör med dokumenterad kompetens med inriktning på industriell verksamhet.
Ledningen följer löpande upp samarbetet och har möten med leverantören för strategisk
och operativ planering och uppföljning.
Bolaget fastställer årligen en IT-säkerhetspolicy samt dess IT-policy.
Finansiella risker Finansierings- och
refinansieringsrisk
Emilshus förmåga att finansiera sin verksamhet är beroende av ett antal
faktorer, såsom marknadsförhållanden, kassaflöden från verksamheten
och tillgång till ytterligare skuld och aktiefinansiering. Det finns ingen
garanti för att sådan finansiering kommer att vara tillgänglig till en rimlig
kostnad. Ett misslyckande att erhålla tillräcklig finansiering på skäliga
villkor kan ha en väsentlig negativ effekt på Emilshus möjligheter att
finansiera sina kapitalinvesteringar, vilket i sin tur kan få en väsentlig
negativ effekt på Emilshus framtidsutsikter och framtida intäkter och
Emilshus konsoliderade resultat.
Emilshus har varit framgångsrikt i arbetet med sin finansiering. Bolaget har väletablerade
kontakter med flera banker för bankfinansiering och har löpande genomfört kapital-
anskaffningar på kapitalmarknaden.
Emilshus styrelse och ledning besitter en lång och bred erfarenhet inom finans och
finansiering.
Ränterisk Emilshus verksamhet finansieras huvudsakligen med eget kapital, lån från
kreditinstitut och andra kapitalmarknadsprodukter. Räntekostnaderna är
en av Emilshus största kostnadsposter. Ökade räntekostnader kan leda
till förändringar i fastigheters marknadsvärden och kan därmed ha en
väsentlig negativ inverkan på Emilshus finansiella ställning.
Emilshus har genom derivat räntesäkrat motsvarande 68 % av koncernens räntebärande
skulder per 31 december 2025.
Derivaten begränsar eventuella framtida ränteökningars effekt på Emilshus upplånings-
kostnad.
Kreditrisk Emilshus sammansättning av hyresgäster innebär att förmågan att
betala hyran bedöms innebära en låg risk för större hyresförluster.
Emilshus hyresgäster utgörs i hög grad av större stabila bolag med långsiktighet i sina
verksamheter och god betatalningsförmåga.
Kreditbedömning görs av hyresgäster vid förvärv och löpande i förvaltningen. Med en
egen lokal förvaltningsorganisation har bolaget god marknadskännedom.
Emilshus har löpande kreditbevakning av koncernens hyresgäster genom ett samarbete
med Creditsafe.
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Årsredovisning 2025
Emilshus Årsredovisning 2025
–
40
Riskområde Risk Beskrivning Hantering
Hållbarhetsrisker Miljö påverkan Enligt svensk lagstiftning är huvudregeln att den nuvarande eller tidi-
gare verksamhetsutövaren är ansvarig för saneringen av en förorenad
fastighet. Det kan finnas, eller kan tidigare ha funnits, hyresgäster på
de fastigheter som ägs direkt eller indirekt av koncernen som bedriver
tillståndspliktig verksamhet enligt miljöbalken. Eftersom Emilshus äger
233 fastigheter finns det en risk att krav på sanering eller efterbehand-
ling kan komma att riktas mot koncernen under vissa omständigheter
på grund av förekomst av, eller misstanke om, föroreningar i marken,
vattenområden eller grundvatten, i syfte att säkerställa att fastigheten är
i ett sådant skick som krävs enligt miljöbalken vilket kan få en väsentlig
negativ effekt på Emilshus kostnader och konsoliderade resultat.
Vid varje förvärv sker en utförlig granskning och riskanalys av fastigheter och hyresgäster
för att säkerställa att dessa motsvarar bolagets krav.
Klimat påverkan Klimatet kommer förändras i någon utsträckning under kommande
årtionden. Klimatförändringar i form av exempelvis fler kraftiga stormar,
varmare temperaturer eller ökade grundvattennivåer innebär risk för
stigande kostnader för fukt och skadereglering och försäkringar samt
ökat kylbehov. På längre sikt ökar sannolikt också investeringarna för
att anpassa Emilshus fastigheter till ett förändrat klimat.
Analys av klimatrelaterade risker ingår som en del i Emilshus förvärvsprocess.
Emilshus utvärderar löpande fastigheterna i beståndet för att utröna behov av åtgärder.
Bolaget följer utvecklingen inom området och avser att stärka arbetet med analys av
scenarier.
Arbetsmiljö I den dagliga verksamheten kan det förekomma incidenter varigenom
medarbetare, entreprenörer eller hyresgäster/tredje part skadas i
Emilshus projekt och fastigheter.
Emilshus följer tillämplig arbetsmiljölagstiftning och andra föreskrifter och krav som
bolaget berörs av.
Vid upphandlingar av teknisk förvaltning och inom projektverksamheten ska Fastighets-
branschens uppförandekod för leverantörer tillämpas.
Emilshus erbjuder en anonym visselblåsarfunktion för anställda och externa parter.
Omvärldsrisker Regel efterlevnad Lagar, förordningar och andra regler påverkar Emilshus dagliga
verksamhet. Bristande efterlevnad av dessa regelverk kan leda till
ekonomiska sanktioner och skadat förtroende för Emilshus.
Emilshus arbetar utifrån ett internt ramverk som består av handlingsplaner och policyer.
Dessa fastställs av styrelsen och utvärderas löpande för att utröna behov av förändring
eller åtgärder.
Kris Emilshus och Emilshus hyresgäster är beroende av stabilitet inom de
globala handels- och finansmarknaderna. Omfattande störningar kan få
väsentlig påverkan på Emilshus resultat och ställning.
Emilshus bedriver en löpande omvärldsbevakning avseende marknad och finansiering.
Bolaget har en IT-säkerhetsstrategi som stöd för hantering av störningar i IT- och drifts-
system.
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Årsredovisning 2025
Emilshus Årsredovisning 2025
–
41
Emilshus har tre aktieslag – onoterade stamaktier av serie A samt
noterade stamaktier av serie B och noterade preferensaktier på
Nasdaq Stockholm, Mid Cap sedan den 13 juni 2022. Preferens-
aktierna var dessförinnan upptagna till handel på Nasdaq First
North Growth Market. Sista betalkurs den 30 december 2025
var 54,00 kronor för stamaktien av serie B och 30,80 kronor för
preferensaktien, motsvarande ett totalt marknadsvärde om 7 736
miljoner kronor. Den volymviktade genomsnittskursen för stam-
aktie av serie B uppgick under året till 48,84 kronor. Emilshus
aktiekurs hade baserat på stängningskursen för stamaktien av serie
B på balansdagen en positiv kursutveckling om 24 % under året att
jämföra med Nasdaqs fastighetsindex som under samma period
hade en negativ utveckling om 10 %.
Per 31 december 2025 uppgick det totala antalet aktier i
Emilshus till 156 154 267, varav 10 706 770 aktier utgjordes av
stamaktier av serie A, 115 447 497 aktier utgjordes av stamaktier
av serie B och 30 000 000 aktier utgjordes av preferensaktier.
Varje stamaktie av serie A berättigar till 10 röster, varje stamaktie
av serie B berättigar till en röst och varje preferensaktie berättigar
till en röst på bolagsstämman.
Preferensaktierna medför företrädesrätt framför stamaktierna
till årlig utdelning om 2,00 kronor per preferensaktie med kvar-
talsvis utbetalning om 0,50 kronor per preferensaktie. Avstäm-
ningsdagar för utbetalningarna ska vara den sista bankdagen i
mars, juni, september och december.
Minskning av aktiekapitalet, dock inte under minimikapitalet,
kan ske genom inlösen av ett visst antal eller samtliga preferens-
aktier efter beslut av bolagsstämman. Lösenbeloppet för varje
inlöst preferensaktie ska vara 32 kronor jämte eventuell upplupen
del av preferensutdelning.
Aktieägare
Vid årets utgång hade Emilshus 10 191 aktieägare (9 351). Svenska
institutioner och privatpersoner stod för 88 % av kapitalet och
91 % av rösterna. De tio största ägarna innehade sammantaget
68 % av kapitalet och 75 % av rösterna.
Nyemissioner 2025
I mars 2025 genomfördes en riktad nyemission av cirka 9,4 miljo-
ner preferensaktier till en teckningskurs om 28,50 kronor. Genom
nyemissionen tillfördes Emilshus totalt 267 miljoner kronor före
transaktionsrelaterade kostnader. Ett antal svenska och inter-
nationella professionella investerare, bland annat den befintliga
aktieägaren AB Sagax, deltog i emissionen.
I maj genomfördes en riktad nyemission av 12 miljoner B-aktier
till en teckningskurs om 45,50 kronor. Genom nyemissionen
tillfördes Emilshus totalt 546 miljoner kronor före transaktions-
relaterade kostnader. Ett antal svenska och internationella
institutionella investerare, däribland AB Sagax, Clearance Capital
Limited, Länsförsäkringar Fondförvaltning samt Fjärde AP-
fonden, deltog i emissionen.
Teckningsoptioner
Under det andra kvartalet 2025 infördes ett teckningsoptions-
program 2025/2028 för anställda som omfattar maximalt
615 000 teckningsoptioner, varav 318 847 hade tecknats av
anställda per årets utgång. En teckningsoption berättigar till
nyteckning av en stamaktie av serie B under en tvåveckorspe-
riod från och med dagen efter offentliggörandet av bolagets
delårsrapport för perioden 1 januari–31 mars 2028, till en kurs
som beror av Emilshus aktiekursutveckling relativt underliggande
jämförelseindex OMX Stockholm Real Estate GI.
Det teckningsoptionsprogram 2023/2026 för anställda som
infördes under det andra kvartalet 2023 omfattar maximalt
439 000 teckningsoptioner, varav 163 665 hade tecknats av
anställda per årets utgång. En teckningsoption berättigar till
nyteckning av en stamaktie av serie B under en tvåveckors-
period från och med dagen efter offentliggörandet av bolagets
delårsrapport för perioden 1 januari–31 mars 2026, till en kurs
som beror av Emilshus aktiekursutveckling relativt underliggande
jämförelseindex OMX Stockholm Real Estate GI.
Likviditetsgarant
Sedan februari 2023 har Emilshus ett avtal med Carnegie
Investment Bank AB om att agera likviditetsgarant för Emilshus
stamaktie av serie B i syfte att främja aktiens likviditet. Åtagandet
innebär att likviditetsgaranten kvoterar köp respektive säljvolym
motsvarande minst 100 000 kronor med en spread om maximalt
2 % mellan köp- och säljkurs.
Utdelningspolicy
Det övergripande målet är att skapa värde för Emilshus aktie ägare.
Under de närmaste åren bedöms detta bäst göras genom att
återinvestera kassaflödet i verksamheten för att skapa ytterligare
tillväxt genom förvärv av fastigheter och investeringar i befintliga
fastigheter vilket kan medföra en låg eller utebliven utdelning på
stamaktier. Utdelning på preferensaktier ska ske enligt beslut av
bolagsstämman och enligt bolagsordningens bestämmelser.
Aktier och ägare
Aktieinformation
Handelsplats Nasdaq Stockholm, Mid Cap
Kortnamn (ticker) EMIL B respektive EMIL PREF
ISIN-kod B-aktier SE0016785786
ISIN-kod preferensaktier SE0016785794
Segment Real Estate
Totalt antal utestående stamaktier 126 154 267
Totalt antal utestående och
noterade B-aktier
115 447 497
Totalt antal utestående och
noterade preferensaktier
30 000 000
Stängningskurs EMIL B, kr
1)
54,00
Volymviktad genomsnittskurs EMIL B, kr 48,84
Stängningskurs EMIL PREF, kr
1)
30,80
Totalt marknadsvärde, mkr
1)
7 736
1) Marknadsvärdet på samtliga aktier i bolaget baserat på senast betalt pris för B-aktien
respektive preferensaktien den 30 december 2025.
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Årsredovisning 2025
Emilshus Årsredovisning 2025
–
42
Kursutveckling stamaktie av serie B
%
2022 2024 20252023
-40
-20
0
20
40
60
80
100
120
EMIL B
OMX Stockholm Real Estate PI
Kursutveckling preferensaktie
%
-50
-40
-30
-20
-10
0
10
20
2021 2024 202520232022
EMIL PREF
Ägarfördelning per den 31 december 2025
Ägare A-aktier B-aktier Totalt antal stamaktier Preferensaktier Kapital, % Röster, %
AB Sagax 3 733 550 27 125 395 30 858 945 8 983 320 25,5 29,1
Aptare Holding AB
1)
5 592 020 19 327 990 24 920 010 – 16,0 29,8
Lannebo Kapitalförvaltning – 11 292 601 11 292 601 – 7,2 4,5
Fjärde AP-fonden – 6 064 325 6 064 325 717 319 4,3 2,7
Länsförsäkringar Fonder – 5 935 712 5 935 712 – 3,8 2,4
Danske Invest – 3 232 966 3 232 966 900 000 2,6 1,6
ODIN Fonder – 3 579 940 3 579 940 – 2,3 1,4
Tredje AP-fonden – 3 367 595 3 367 595 – 2,2 1,3
Handelsbanken Fonder – 3 337 719 3 337 719 – 2,1 1,3
Nordea Funds – 2 605 338 2 605 338 – 1,7 1,0
Övriga aktieägare 1 381 200 29 577 916 30 959 116 19 399 361 32,2 24,9
Total 10 706 770 115 447 497 126 154 267 30 000 000 100,0 100,0
1) Bolag ägt av Jakob Fyrberg och Pierre Folkesson, ledande befattningshavare i Emilshus, samt Tomas Carlström.
Aktiekapitalets utveckling
År Händelse
Förändring i
antalet aktier
Totalt antal
A-aktier
Totalt antal
B-aktier
Totalt antal
preferensaktier
Förändring i
aktiekapitalet (kr)
Aktiekapital
(kr)
Kvotvärde
(kr)
2018 Nybildning – – – 50 000 50 000 1
2018 Sammanläggning 1:20 –47 500 2 500 – – – 50 000 20
2018 Nyemission 177 500 180 000 – – 3 550 000 3 600 000 20
2018 Nyemission 206 009 386 009 – – 4 120 180 7 720 180 20
2018 Nyemission 1 110 000 1 496 009 – – 22 200 000 29 920 180 20
2018 Nyemission 20 601 1 516 610 – – 412 020 30 332 200 20
2019 Utbyte av konvertibler 1 110 000 2 626 610 – – 22 200 000 52 532 200 20
2019 Nyemission 410 000 3 036 610 – – 8 200 000 60 732 200 20
2019 Omvandling – 607 322 2 429 288 – – 60 732 200 20
2019 Nyemission 909 091 789 141 3 156 560 – 18 181 820 78 914 020 20
2019 Nyemission 373 637 789 141 3 530 197 – 7 472 740 86 386 760 20
2019 Nyemission 118 333 789 141 3 648 530 – 2 366 660 88 753 420 20
2019 Nyemission 1 602 909 1 152 789 4 887 791 – 32 058 180 120 811 600 20
2021 Nyemission 604 058 1 152 789 5 491 849 – 12 081 160 132 892 760 20
2021 Nyemission 561 798 1 152 789 5 491 849 561 798 11 235 960 144 128 720 20
2021 Uppdelning 10:1 64 857 924 11 527 890 54 918 490 5 617 980 – 144 128 720 2
2021 Nyemission 7 246 377 11 527 890 54 918 490 12 864 357 14 492 754 158 621 474 2
2021 Nyemission 1 086 956 11 527 890 54 918 490 13 951 313 2 173 912 160 795 386 2
2022 Nyemission 5 172 414 11 527 890 54 918 490 19 123 727 10 344 828 171 140 214 2
2022 Nyemission 1 504 898 11 527 890 54 918 490 20 628 625 3 009 796 174 150 010 2
2022 Nyemission börsintroduktion 24 000 000 11 527 890 78 918 490 20 628 625 48 000 000 222 150 010 2
2022 Nyemission övertilldelning 2 427 919 11 527 890 81 346 309 20 628 625 4 855 638 227 005 648 2
2023 Nyemission 7 407 408 11 527 890 88 753 717 20 628 625 14 814 816 241 820 464 2
2024 Nyemission 10 343 335 11 527 890 99 097 052 20 628 625 20 686 670 262 507 134 2
2024 Nyemission övertilldelning 1 656 665 11 527 890 100 753 717 20 628 625 3 313 330 265 820 464 2
2024 Inlösen av teckningsoptioner 1 872 660 11 527 890 102 626 377 20 628 625 3 745 320 269 565 784 2
2025 Nyemission 9 371 375 11 527 890 102 626 377 30 000 000 18 742 750 288 308 534 2
2025 Nyemission 12 000 000 11 527 890 114 626 377 30 000 000 24 000 000 312 308 534 2
2025 Omvandling – 10 706 770 115 447 497 30 000 000 – 312 308 534 2
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Årsredovisning 2025
Emilshus Årsredovisning 2025
–
43
Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) följer svenska lagar
och interna riktlinjer för sin bolagsstyrning. Emilshus har
upprättat denna bolagsstyrningsrapport i enlighet med
årsredovisningslagen (1995:1554) 6 kap. 6 och 7 §§ samt
Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”).
Bolagsstyrning inom Emilshus
Bolagsstyrningen i Emilshus syftar till att säkerställa att rättighe-
ter och skyldigheter är fördelade mellan bolagets organ i enlighet
med tillämpliga lagar, regler och processer. En effektiv och
transparent bolagsstyrning ger ägarna möjlighet att hävda sina
intressen gentemot bolagets ledning samtidigt som ansvarsför-
delningen mellan ledningen och styrelsen, men även i övrigt inom
bolaget, är tydlig. En sådan effektiv och transparent bolagsstyr-
ning resulterar i att beslut kan fattas effektivt vilket möjliggör för
Emilshus att agera snabbt när nya affärsmöjligheter ges.
De centrala externa och interna styrinstrumenten för Emilshus
är den svenska aktiebolagslagen, Nasdaq Stockholms regelverk
för emittenter, Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter av
räntebärande finansiella instrument, Svensk kod för bolagsstyr-
ning (Koden), Emilshus bolagsordning, styrelsens arbetsordning
och VD-instruktion, interna policyer fastställda av styrelsen,
andra tillämpliga svenska och utländska lagar och regler, samt
rekommendationer som ges ut av relevanta organisationer.
Emilshus är ett svenskt publikt aktiebolag vars stamaktier av
serie B (kortnamn EMIL B) sedan den 13 juni 2022 är noterade på
Nasdaq Stockholm Mid Cap. Bolagets preferensaktier (kortnamn
EMIL PREF) noterades den 1 oktober 2021 på Nasdaq Stockholm
First North Growth Market. I samband med noteringen av bola-
gets stamaktier av serie B på huvudlistan Nasdaq Stockholm
flyttades även preferensaktierna till huvudlistan Nasdaq Stock-
holm Mid Cap. Emilshus har därutöver gröna obligationslån som
är noterade på Nasdaq Stockholm, Sustainable Debt.
Svensk kod för bolagsstyrning
Koden ska tillämpas av samtliga bolag vars aktier är upptagna till
handel på en reglerad marknad. Koden finns tillgänglig på
www.bolagsstyrning.se, där även den svenska modellen för
bolagsstyrning beskrivs. Denna bolagsstyrningsrapport lämnas
i enlighet med årsredovisningslagen och Koden och redogör för
Emilshus bolagsstyrning under räkenskapsåret 2025.
Efterlevnad av Koden
Emilshus har i alla avseenden följt Koden, fastställd av Kollegiet
för svensk bolagsstyrning.
Bolagsordning
Emilshus bolagsordning, som senast fastställdes vid årsstämman
den 27 april 2023 återfinns i sin helhet på www.emilshus.com.
Bolagsordningen föreskriver att bolaget direkt eller indirekt ska
äga och förvalta fast och lös egendom, samt bedriva därmed
förenlig verksamhet. Styrelsen har sitt säte i Växjö kommun,
Kronobergs län. Styrelsen ska bestå av 3–10 ledamöter och
högst 10 suppleanter. Bolagsordningen innehåller inga särskilda
bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelseleda-
möter. Beslut om ändring av bolagsordningen, vilket påverkar den
rätt som följer med preferensaktie i något avseende och beslut
om nyemission av preferensaktier med i något avseende bättre
rätt till bolagets resultat än preferensaktierna är endast giltigt
om det biträtts av minst två tredjedelar av vid bolagsstämman
företrädda preferensaktier, såvida inte tillämplig aktiebolagslag
föreskriver högre majoritet.
Bolagsstämma
Bolagsstämman är bolagets högsta beslutande organ och det är
vid bolagsstämman som aktieägare har rätt att fatta beslut rörande
bolaget. Regler som styr bolagsstämman finns bland annat i aktie-
bolagslagen, Koden och bolagsordningens §§ 10, 14–16 och 20.
Förutom vad som gäller enligt lag beträffande en aktieägares rätt
att delta vid bolagsstämman anges i Emilshus bolagsordning att
föranmälan till bolagsstämman ska ske senast den dag som anges
i kallelsen till stämman. Denna dag får inte vara söndag, annan
allmän helgdag, lördag, midsommarafton, julafton eller nyårsafton
och inte infalla tidigare än femte vardagen före bolagsstämman.
Kallelse till bolagsstämma sker genom att kallelsen hålls tillgäng-
lig på bolagets webbplats samt annonseras i Post- och Inrikes
Tidningar. Samtidigt som kallelse sker annonseras en upplysning
i Svenska Dagbladet om att kallelse har skett. Bolagsstämma ska
hållas i Vetlanda, Växjö eller Stockholm och årsstämma ska hållas
inom sex månader från räkenskapsårets utgång.
Information såsom kallelse och förslag, inför årsstämmorna
och i förekommande fall extra bolagsstämmor, och protokoll
från bolagets tidigare bolagsstämmor finns publicerade på
www.emilshus.com.
Bolagsstyrningsrapport
Legal struktur
Emilshus styrningsstruktur
Förberedelse
• Valberedning
• Ersättningsutskott
• Aktieägare (via bolagsstämma)
• Styrelse
• VD och koncernledning
• Revisorer
• Revisionsutskott
• Internkontroll
Beslut Kontroll
Fastighetsbolaget Emilshus AB
Fastighets -
ägande bolag
Fastighets -
ägande bolag
Fastighets -
ägande bolag
Fastighets -
ägande bolag
Fastighets -
ägande bolag
Fastighets -
ägande bolag
Emilshus
Holding 1 AB
Emilshus
Holding 2 AB
Emilshus
Holding 3 AB
Emilshus
Holding 4 AB
Emilshus
Holding 5 AB
Emilshus
Holding 6 AB
Emilshus
Option AB
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse och ledning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2025
–
44
Bolagets räkenskapsår löper från och med den 1 januari till och
med den 31 december.
Årsstämma 2025
Förutom de för årsstämman obligatoriska ärendena som följer av
aktiebolagslagen (2005:551) och som anges i bolagets bolags-
ordning fattades även följande beslut på bolagets årsstämma den
29 april 2025.
Beslut fattades om att införa ett incitamentsprogram (LTIP
2025) för anställda i bolaget, innefattande riktad emission av
högst 615 000 teckningsoptioner samt godkännande av över-
låtelse av teckningsoptioner till deltagarna i incitamentsprogram-
met. Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna kan bolagets
aktiekapital komma att öka med högst 1 230 000 kronor. Varje
teckningsoption berättigar till nyteckning av en (1) stamaktie av
serie B i bolaget.
Beslut fattades om att bemyndiga styrelsen att, vid ett eller
flera tillfällen under tiden fram till nästa årsstämma, med eller
utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, besluta om
nyemission av stamaktier av serie B, preferensaktier samt teck-
ningsoptioner och/eller konvertibler med rätt att teckna/konver-
tera till stamaktier av serie B eller preferensaktier. Betalning ska
kunna ske kontant, genom apport, genom kvittning eller eljest för-
enas med villkor. Det totala antalet aktier som omfattas av sådana
nyemissioner ska rymmas inom aktiekapitalets gränser vid var tid
gällande bolagsordning, och får motsvara sammanlagt högst tio
(10) procent av det totala antalet aktier i Bolaget vid tidpunkten
för årsstämman 2025.
Årsstämma 2026
Emilshus årsstämma för räkenskapsåret 2025 äger rum den 21
april 2026. Begäran ska ställas till styrelsen. Kontaktuppgifter
finns på bolagets webbplats, www.emilshus.com. Emilshus efter-
strävar alltid att styrelsen, ledningsgruppen, valberedningen och
revisorn ska vara närvarande vid årsstämman.
Förutom vad som gäller enligt lag beträffande en aktieägares
rätt att delta vid bolagsstämman anges i Emilshus bolagsordning
att föranmälan till bolagsstämman ska ske senast den dag som
anges i kallelsen till stämman, dock inte tidigare än fem vardagar
före dagen för bolagsstämman. Kallelse till bolagsstämma sker
genom att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets webbplats samt
annonseras i Post- och Inrikes Tidningar. Samtidigt som kallelse
sker annonseras en upplysning i Svenska Dagbladet om att kal-
lelse har skett.
Aktien och aktieägare
Antalet registrerade aktier i bolaget uppgick per 31 december
2025 till 156 154 267 fördelade på tre aktieslag. Av aktierna utgör
10 706 770 stycken stamaktier av serie A, 115 447 497 stycken
stamaktier av serie B och 30 000 000 preferensaktier. Stamaktie
av serie A kan på innehavarens begäran omvandlas till stamaktie
av serie B. Preferensaktierna äger rätt och förtur till utdelning om
2,00 kronor per aktie och år med kvartalsvis utbetalning samt
omfattas av inlösenbestämmelse.
I mars 2025 genomförde Emilshus en riktad nyemission av
cirka 9,4 miljoner preferensaktier, och i maj 2025 genomfördes
en riktad nyemission av 12 miljoner stamaktier av serie B. I okto-
ber emitterades 821 120 stamaktier av serie B, som ett resultat
av att Emilshus, efter begäran från aktieägare och i enlighet med
bolagsordningen, omvandlat motsvarande antal stamaktier av
serie A till serie B.
Stamaktierna av serie A berättigar till tio röster per aktie.
Stamaktierna av serie B och preferensaktierna berättigar till en
röst per aktie. Aktiekapitalet var 269 565 784 kronor per den
1 januari 2025 och 312 308 534 kronor vid årets utgång. Kvot-
värdet uppgick till 2 kronor.
Följande ägare innehar, direkt eller indirekt, aktier som repre-
senterar en tiondel eller mer av röstetalet för samtliga aktier i
bolaget per den 31 december 2025.
Aktieägare Kapital, % Röster, %
AB Sagax 25,5 29,1
Aptare Holding AB 16,0 29,8
Mer information om ägarstrukturen finns på sidorna 42–43 Aktier
och ägande.
Valberedning
Vid årsstämman i Emilshus den 20 april 2021 antogs instruktioner
för valberedningens arbete. Dessa instruktioner justerades vid
årsstämman 2025 för att valberedningen i första hand ska bestå
av en representant för envar av de tre största aktieägarna per
den 31 augusti varje år, i stället för den 30 september, enligt den
av Euroclear Sweden AB förda aktieboken. Namnen på valbered-
ningens ledamöter ska offentliggöras så snart valberedningen
utsetts, dock senast sex månader före nästkommande årsstämma.
Valberedningen ska sammanträda minst en gång årligen och så
ofta som erfordras för att valberedningen ska kunna fullgöra sina
uppgifter. Enligt instruktionerna har valberedningen till uppgift
att bereda och till årsstämman lämna förslag till antal styrelse-
ledamöter och revisorer samt, i förekommande fall, revisorssupp-
leanter, förslag till stämmoordförande, förslag till styrelse, förslag
till styrelseordförande, förslag till styrelsearvoden med uppdel-
ningen mellan ordförande och övriga ledamöter i styrelsen samt
ersättning for utskottsarbete, förslag till revisorer och, i förekom-
mande fall, revisorssuppleanter, förslag till arvodering av revisor
och förslag till ändringar i gällande instruktion för valberedningen
om så anses behövligt. Vid förslag till val av styrelseledamöter ska
valberedningen tillämpa punkt 4.1 i Koden som mångfaldspolicy,
varmed valberedningen ska beakta att Emilshus ska som helhet
ha en för styrelsearbetet ändamålsenlig sammansättning, präglad
av mångsidighet och bredd avseende kön, ålder, utbildning och
yrkesbakgrund, och bestå av personer med de kompetenser och
erfarenheter som behövs i styrelsen med hänsyn tagen till bola-
gets verksamhet och utvecklingsskede. Emilshus styrelse bestod
den 31 december 2025 av sex ledamöter, varav två kvinnor och
fyra män, med varierande ålder och bred sammansättning avse-
ende utbildning och yrkesbakgrund. Valberedningen meddelade
inför årsstämman 2025 tillämpningen av punkt 4.1 i Koden, och
att nuvarande styrelsesammansättning är ett resultat av valbered-
ningens arbete inför den bolagsstämman.
Valberedning inför årsstämman 2026
Emilshus valberedning inför årsstämman 2026 består av Erik
Borgblad (Aptare Holding AB), David Mindus (AB Sagax), Tobias
Kaj (Lannebo Kapitalförvaltning) och Johan Ericsson (styrelse-
ordförande i Fastighetsbolaget Emilshus AB). Erik Borgblad är
ordförande i valberedningen. Valberedningen har inför årsstäm-
man 2026 haft ett protokollfört möte samt annan löpande kon-
takt. Valberedningens förslag inför årsstämman 2026 presenteras
i kallelsen till årsstämman. Vidare information om valberedning-
ens arbete presenteras i valberedningens motiverade yttrande
inför årsstämman 2026, och kommer finnas tillgängligt på
Emilshus webbplats, www.emilshus.com.
Styrelse
Styrelsen i Emilshus ska enligt bolagsordningen bestå av lägst tre
och högst tio ledamöter med högst tio suppleanter. Vid årsstäm-
man den 29 april 2025 beslutades att antalet styrelseledamöter
skulle bestå av sex (6) personer. På årsstämman omvaldes Johan
Ericsson, Jakob Fyrberg, Björn Garat, Rutger Källén, Elisabeth
Thuresson samt Ulrika Valassi till styrelseledamöter i bolaget.
Johan Ericsson valdes till styrelsens ordförande. Några supple-
anter till styrelsens ledamöter har inte utsetts och ska ej utses
enligt Koden.
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse och ledning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2025
–
45
För information om styrelseledamöterna och deras uppdrag
utanför koncernen samt innehav av aktier i Emilshus, se avsnittet
”Styrelse och ledning” nedan. Styrelsen ska långsiktigt tillgodose
aktieägarnas intresse och bär det yttersta ansvaret för bolagets
organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Sty-
relsen har fastställt en arbetsordning för styrelsen och en instruk-
tion för VD. Därutöver har styrelsen också fastställt ett antal
övergripande policyer, riktlinjer och instruktioner för bolagets
verksamhet, däribland finanspolicy, informationspolicy, insider-
policy, policy för riskhantering och internkontroll samt policy för
affärsetik. Samtliga dessa interna styrdokument behandlas minst
årligen och uppdateras därtill löpande för att följa tillämpliga
regler och lagar eller när behov annars föreligger.
Enligt Koden ska en majoritet av de stämmovalda styrelse-
ledamöterna vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagets
ledning. Minst två av dessa ska även vara oberoende i förhållande
till bolagets större aktieägare. Bolagets styrelse har bedömts
uppfylla kraven på oberoende då fyra av de sex stämmo valda
ledamöterna är oberoende i förhållande till bolaget och bolags-
ledningen. Bolagets styrelseordförande, Johan Ericsson, och
styrelseledamoten Jakob Fyrberg, har bedömts vara ej oberoende
i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Fyra av sex leda-
möter har bedömts uppfylla kravet på oberoende i förhållande till
större aktieägare.
Styrelsens ordförande
Styrelseordförande väljs på bolagsstämma och leder arbetet i
styrelsen. Styrelseordföranden ska se till att styrelsens arbete
bedrivs effektivt, att styrelsen fullgör sina åligganden och att
styrelsens beslut verkställs av bolaget och ledningen. Ordfö-
randen ska se till att styrelsen erhåller den information och det
underlag som krävs för att kunna fatta väl underbyggda beslut.
Vid årsstämman den 29 april 2025 omvaldes Johan Ericsson till
styrelseordförande.
Styrelsens arbete under 2025
Bolagets styrelse har under 2025 haft 17 möten, varav ett konsti-
tuerande möte. Respektive ledamots närvaro framgår av tabellen
nedan. På dagordningen inför varje ordinarie styrelse möte finns
ett antal stående punkter: VDs genomgång av verksamheten,
förvärv, avyttringar och investeringar, organisation och organisa-
tionsutveckling samt finansiell rapportering. Styrelsen har under
2025 fattat beslut om flera förvärv, investeringar, finansieringar
och refinansieringar. Styrelsen har dessutom vid två tillfällen
under 2025 beslutat, med stöd av bemyndigande från årsstäm-
man den 29 april 2025, om nyemission av stamaktier av serie B
samt preferensaktier.
Utvärdering av styrelsen och den verkställande direktören
Styrelsens ordförande initierar minst en gång per år, i enlighet
med styrelsens arbetsordning, en utvärdering av styrelsens
arbete. Utvärderingen för räkenskapsåret 2025 har utförts så att
varje styrelseledamot besvarat ett frågeformulär. Därutöver har
styrelseordföranden haft vissa enskilda kontakter med ledamö-
terna. Utvärderingens syfte är att få en uppfattning om styrelse-
ledamöternas åsikter om hur styrelsearbetet bedrivs och vilka
potentiella åtgärder som kan genomföras för att effektivisera
styrelsearbetet. Avsikten är också att få en uppfattning om vilken
typ av frågor som styrelsen anser bör ges mer utrymme och på
vilka områden det eventuellt krävs ytterligare erfarenhet och
kompetens i styrelsen.
Därutöver tillser styrelsens ordförande att VD:s arbete utvär-
deras på motsvarade sätt. Vid sammanträden där utvärdering av
VD behandlas får VD eller annan ledande befattningshavare inte
närvara.
VD och övriga ledande befattningshavare
VD utses av styrelsen och ansvarar för den löpande förvalt-
ningen av bolaget och koncernens verksamhet i enlighet med
styrelsens instruktioner och föreskrifter. Ansvarsfördelningen
mellan VD och styrelsen framgår av styrelsens arbetsordning
samt av styrelsen upprättad VD-instruktion. VD fungerar som
2025
J
A
N
F
E
B
M
A
R
A
P
R
M
A
J
J
U
N
J
U
L
A
U
G
S
E
P
O
K
T
N
O
V
D
E
C
Q1
Q3
Q4
Q2
JANUARI–FEBRUARI
Förvärv
Utvärdering kapitalstruktur
Nyemission
Prognos
Bokslutskommuniké
Avrapportering revisionsutskott
Avrapportering revisor
Utdelning
OKTOBER
Förvärv
Prognos
Delårsrapport Q3
Avrapportering revisionsutskott
MAJ
Likviditetsprognos
Affärssimulering
Förvärv
JULI
Prognos
Delårsrapport Q2
Avrapportering revisionsutskott
MARS–APRIL
Förvärv
Transaktionsuppdatering
Investeringsbeslut projekt
Kallelse årsstämma
Årsredovisning
Avrapportering revisionsutskott
Prognos
Delårsrapport Q1
Avrapportering revisionsutskott
Antagande av styrdokument
DECEMBER
VD-rapport
Finansiell kalender
Justeringar till nästkommande
års delårsrapporter
JUNI
VD-rapport
SEPTEMBER
Strategigenomgång
Finansiell kalender
Förvärv
Styrelsens arbete under året
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse och ledning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2025
–
46
ledningsgruppens ordförande och fattar beslut i samråd med
den övriga ledningsgruppen. Ledningsgruppen består av Jakob
Fyrberg, Emil Jansbo, Pierre Folkesson, Peder Karlén, Martin
Lindström och Jakob Paljak.
Ersättningar till styrelse och ledande befattningshavare
Vid årsstämman 2025 beslutades att styrelsearvode ska utgå
med 300 000 kronor till styrelsens ordförande och 170 000 kro-
nor till vardera av stämman valda ledamöter som inte är anställda
i bolaget. Det beslutades vidare att 50 000 kronor ska utgå till
varje ledamot i styrelsens revisionsutskott, och att 15 000 kronor
ska utgå till varje ledamot i övriga utskott. På Emilshus årsstämma
2024 antogs riktlinjer för ersättning till ledande befattnings-
havare. Storleken på ersättningar som utgått för 2025 framgår
av not 4. Information om nuvarande teckningsoptionsprogram
återfinns på bolagets webbplats.
Styrelseutskott
Emilshus styrelse har inom sig utsett två utskott: ett revisions-
utskott och ett ersättningsutskott. Utskotten har en bere-
dande och handläggande roll. De frågor som har behandlats
vid utskottens möten protokollförs och rapporteras vid nästa
styrelse möte.
Revisionsutskott
Revisionsutskottet arbetar efter en årligen fastställd agenda och
har till uppgift att övervaka bolagets finansiella rapportering
och effektiviteten i bolagets interna kontroll och riskhantering.
Revisionsutskottet håller sig också informerad om revisionen
av årsredovisning och koncernredovisning. Utskottet ska också
granska och övervaka revisorns självständighet och opartiskhet
och särskilt följa upp om revisorn tillhandahåller bolaget andra
tjänster än revisionstjänster. Utskottet biträder också med förslag
till årsstämmans beslut om revisorsval.
Enligt Koden ska majoriteten av utskottets ledamöter vara
oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Minst
en av de ledamöter som är oberoende i förhållande till bolaget
och bolagsledningen ska även vara oberoende i förhållande till
bolagets större ägare. Revisionsutskottet består av styrelse-
ledamöterna Björn Garat, Rutger Källén och Ulrika Valassi, vilka
uppfyller kraven för oberoende enligt Koden.
Revisionsutskottet har haft protokollförda sammanträden vid
fyra (4) tillfällen under 2025, och därtill annan löpande kontakt.
Ersättningsutskott
Ersättningsutskottet ska bereda frågor rörande ersättnings-
principer, ersättning och andra anställningsvillkor för bolagets
ledande befattningshavare. Till ersättningsutskottets huvudsak-
liga uppgifter hör även att följa upp och utvärdera tillämpningen
av de riktlinjer som finns för ersättningar till ledande befattnings-
havare, samt gällande ersättningsstrukturer och ersättnings-
nivåer. Ersättningsutskottets uppgifter innefattar således bered-
ning av frågor avseende förhållandet mellan fast och eventuell
rörlig ersättning; sambandet mellan prestation och ersättning;
huvudsakliga villkor för eventuell bonus och teckningsoptions-
program; huvudsakliga villkor för ickemonetära förmåner, pen-
sion, uppsägning och avgångsvederlag. Baserat på förslag från
ersättningsutskottet fattar styrelsen beslut i ersättningsfrågor.
Enligt Koden kan styrelsens ordförande vara ordförande i
ersättningsutskottet, och övriga ledamöter i utskottet ska vara
oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen.
Ersättningsutskottet består av styrelseledamöterna Elisabeth
Thuresson och Johan Ericsson, i enlighet med Koden.
Ersättningsutskottet har haft protokollförda sammanträden
vid tre (3) tillfällen under 2025, och därutöver haft annan löpande
kontakt.
Revision
Bolagets finansiella räkenskapshandlingar och bokföring samt
styrelsens och koncernledningens förvaltning granskas och
revideras av bolagets revisor. På årsstämman den 29 april
2025 omvaldes det registrerade revisionsbolaget KPMG AB till
revisor, med den auktoriserade revisorn Mattias Johansson som
huvudansvarig revisor, för perioden fram till årsstämman 2026.
Revisorernas uppgift är att granska bolagets och koncernens års-
redovisning och bokföring samt styrelsens och VD:s förvaltning
av bolaget och koncernen.
Revisorerna ska rapportera till revisionsutskottet om väsentliga
fel i redovisningen och misstankar om oegentligheter. Revi-
sorerna ska minst en till två gånger per år, normalt i samband
med bokslutssammanträde, till bolagets styrelse rapportera om
sina iakttagelser vid granskningen av bolaget och sin bedöm-
ning av bolagets interna kontroll. Revisorerna deltar också vid
årsstämman för att föredra revisionsberättelsen som beskriver
granskningsarbetet och gjorda iakttagelser. Utöver revisions-
uppdraget har KPMG AB under 2025 anlitats för ytterligare
tjänster, främst redovisningsfrågor. Revisionsbolaget KPMG AB
tillhandahåller även skatteberäkningsprogrammet Korus. Sådana
tjänster har alltid och endast tillhandahållits i den utsträckning
som är förenlig med reglerna i revisionslagen och FAR:s yrkes-
etiska regler avseende revisors opartiskhet och självständighet.
Bolagets ansvarige revisor har vid ett (1) tillfälle varit närvarande
vid styrelsemöte under 2025. Arvode till revisorerna utgår enligt
godkänd räkning.
Information till aktiemarknaden
Informationsgivningen i Emilshus styrs av den informationspolicy
som styrelsen fastställt. I huvuddrag anger informationspolicyn
vad som ska kommuniceras, av vem och på vilket sätt. Emilshus
verktyg för informationsgivning är bland annat pressmeddelanden,
delårsrapporter, bokslutskommunikéer, årsredovisningar, pre-
sentationsmaterial och Emilshus webbplats. Pressmeddelanden
offentliggörs i enlighet med Emilshus informationspolicy och insi-
derpolicy, samt i enlighet med tillämpliga regelverk. Pressmed-
delanden offentliggörs via en etablerad informationsdistributör
och publiceras simultant på Emilshus webbplats, www.emilshus.
com, för att snabbt leverera information till aktiemarknaden.
Informationen ska levereras snabbt och ska vara korrekt, relevant
och tillförlitlig. Emilshus informationspolicy och en insiderpolicy
uppfyller de krav som ställs på ett noterat bolag.
Namn Invald år Född år
Oberoende i förhållande
till ledningen och bolaget
Oberoende i förhållande
till större ägare
Närvaro vid
styrelsemöten
Johan Ericsson 2018 1951 Nej Ja 17 av 17
Jakob Fyrberg 2019 1974 Nej Nej 17 av 17
Björn Garat 2022 1975 Ja Nej 17 av 17
Rutger Källén 2023 1972 Ja Ja 16 av 17
Elisabeth Thuresson 2019 1961 Ja Ja 15 av 17
Ulrika Valassi 2024 1967 Ja Ja 17 av 17
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse och ledning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2025
–
47
Intern kontroll och riskhantering
Enligt aktiebolagslagen och Koden ansvarar styrelsen för den
interna kontrollen. Denna rapport om Emilshus interna kontroll
avser Emilshus finansiella rapportering och är upprättad i enlighet
med årsredovisningslagen (1995:1554) och Koden.
Kontrollmiljö
Kontrollmiljön i Emilshus utgörs av fastställda policyer och regel-
verk, processer och rutiner.
Fastighetsskötsel och jourtjänster har upphandlats och i vissa
fall ansvarar hyresgästerna själva för fastighetsskötseln. Ekono-
misk administration såsom bokföring, hantering av skatter och
bolagsrättsliga frågor hanteras av anställd personal. Legala tjäns-
ter i samband med förvärv och avyttringar upphandlas av externa
parter. Administrativ och teknisk förvaltning av verksamheten
sköts från Emilshus respektive kontor.
Emilshus interna kontroll bygger på en tydlig ansvarsfördelning,
avgränsade befogenheter, tydliga beslutsvägar och uppföljning
som dokumenterats i Emilshus styrande interna dokument såsom:
• Styrelsens arbetsordning
• VD-instruktion
• Finanspolicy
• Informations- och insiderpolicy
• Övriga interna styrdokument
Samtliga interna styrdokument uppdateras regelbundet vid
ändring av till exempel lagstiftning, redovisningsstandarder eller
noteringskrav och när behov annars föreligger.
Riskbedömning och riskhantering
I enlighet med arbetsordningen gör revisionsutskottet en gång
om året en genomgång av bolagets interna kontroll. Identifiering
görs av de risker som bedöms finnas och åtgärder fastställs
för att reducera dessa risker. Revisorn bjuds in till styrelsemöte
för att redogöra för sin rapport över den interna kontrollen. De
väsentliga riskerna Emilshus har identifierat är felaktigheter i
redovisning och värdering av fastigheter, kreditrisker, refinansie-
ringsrisker, ränterisker, skatt och moms, samt risk för bedrägeri,
förlust eller förskingring av tillgångar.
Närmare information om Emilshus riskhantering framgår av
sidorna 39–41.
Kontrollaktiviteter
De risker Emilshus har identifierat avseende den finansiella rap-
porteringen resulterar i kontrollaktiviteter. Syftet med kontrol-
lerna är att förebygga, upptäcka och korrigera eventuella fel och
avvikelser. Kontrollerna omfattar både återkommande händelser
såsom rapporter samt eventstyrda händelser såsom inköp och
försäljningar. Kontrollerna görs på olika nivåer i organisationen
och kan vara analytisk granskning av poster i resultat och balans-
räkning, checklistor vid bokslut, åldersanalyser av kundfordringar,
granskning av teknisk redovisning för förvärv, granskning av data
avseende ägda fastigheter etc.
När Emilshus upprättar sin finansiella rapportering läggs stor
vikt vid analys av väsentliga balans- och resultatposter. Kontroller
och processbeskrivningar används för att säkerställa att inga
väsentliga felaktigheter uppstått. Såvitt gäller resultatet så sker
löpande resultatuppföljning på fastighetsnivå mellan för varje
fastighet ansvarig fastighetsförvaltare och ekonomipersonal.
Information och kommunikation
Emilshus informationspolicy syftar till att säkerställa en god
intern och extern fortlöpande informationskvalitet. I första hand
avser informationspolicyn extern informationsgivning avseende
den finansiella rapporteringen. Emilshus insiderpolicy behandlar
också information och kommunikation avseende den finansiella
rapporteringen.
Uppföljning
Styrelsen i bolaget övervakar riskhanteringen genom löpande
rapportering från VD:n, revisionsutskottet och andra enheter i
Emilshus. Uppföljning och separata utvärderingar utförs kontinu-
erligt på olika nivåer i koncernen där riskägare ansvarar för risk-
hantering inom sitt respektive område genom att löpande analy-
sera dess utveckling och övervaka riskåtgärder. Utvärderingen
ska göras för varje steg i riskhanteringsprocessen och inbegriper
insamlande av material, analysering av tillgänglig information och
rapportering av resultat. Resultatet sammanställs på bolagsnivå
och presenteras till revisionsutskottet och styrelsen årligen.
Vidare sker uppföljning av resultatutfall mot budget och prog-
noser månadsvis i Emilshus organisation, både på fastighets- och
koncernnivå. Resultaten analyseras av både fastighetsförvaltare
och ekonomipersonal, bland annat vid de löpande avstämning-
arna mellan ansvarig fastighetsförvaltare och ekonomipersonal.
Avrapportering sker till styrelse och VD.
Utvärdering av behovet av en separat internrevisionsfunktion
Någon internrevisionsfunktion finns idag inte upprättad inom
Emilshus. Styrelsen har prövat frågan och bedömt att befintliga
strukturer för uppföljning och utvärdering ger ett tillfredsstäl-
Interna regelverk och policyer som fastställts
av Emilshus styrelse den 29 april 2025:
•
Styrelsens arbetsordning
•
VD-instruktion
•
Instruktion revisionsutskott
•
Instruktion ersättningsutskott
•
Delegationsordning
•
Instruktion för hantering av
offentliga uppköpserbjudanden
•
Finanspolicy
•
Utdelningspolicy
•
Hållbarhetspolicy
•
Policy om affärsetik och antikorruption
•
Närståendepolicy
•
Informations- och insiderpolicy
•
IT-policy
•
Riktlinjer om inköp
•
Riktlinjer om värdering
•
Riktlinjer för behandling av personuppgifter
•
IT- och DRP-policy
•
Attestinstruktion
•
Kris- och kontinuitetsplan
lande underlag. Uppföljning av resultat och balans görs månads-
vis av de olika funktionerna och av bolagsledningen. Sammanta-
get medför detta att det inte anses motiverat att ha en särskild
enhet för internrevision. Beslutet omprövas dock årligen.
Visselblåsarfunktion
Emilshus visselblåsarfunktion nås via bolagets webbplats. Genom
en extern kanal för anonym rapportering ges såväl medarbetare
som tredje part möjlighet att rapportera avvikelser från Emilshus
affärsetiska riktlinjer. Kanalen tillhandahålls av en extern operatör
och är inte spårbar. Eventuella ärenden som uppkommer hanteras
av en extern ärendehanterare. Ärendehanteraren är ansvarig för
att klassificera inkomna ärenden samt vidta initiala åtgärder.
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse och ledning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2025
–
48
Johan Ericsson
Styrelseordförande
sedan september 2018
Född: 1951.
Utbildning: Civilekonomexamen,
Handelshögskolan i Stockholm.
Uppdrag utanför koncernen:
Styrelse ordförande i Prinsessan
Estelles Kulturstiftelse, Konstmässan
Market AB och Torekov Kultur-
stiftelse. Styrelseledamot i Brinova
Fastigheter AB, Borudan Ett AB,
Båstadtennis & Hotell AB och
Torekov By AB.
Bakgrund: Tidigare koncernchef
för Catella AB, styrelseordförande
i Nyfosa AB samt ett flertal andra sty-
relseuppdrag inom fastighetssektorn.
Innehav av aktier och optioner
i Emilshus: 500 000 stamaktier av
serie A och 1 605 980 stamaktier av
serie B samt 180 000 preferensaktier
(genom bolag).
Oberoende: Inte oberoende i
förhållande till bolaget och bolags-
ledningen eftersom Johan arbetar
som konsult för bolaget. Obero-
ende i förhållande bolagets större
aktieägare.
Jakob Fyrberg
VD
sedan april 2019
Född: 1974.
Utbildning: Civilekonomexamen,
Högskolan i Gävle.
Uppdrag utanför koncernen: Ägare,
styrelseledamot och verkställande
direktör i Rerum Fastigheter AB.
Delägare och styrelseordförande
i Aptare Holding AB. Styrelseord-
förande i Aptare Förvaltning AB,
Bostaden Västra Götaland Intres-
senter Fastigheter AB och Aptare
Entreprenad AB.
Bakgrund: Grundare av Aptare Fast-
igheter. Tidigare VD för Heimstaden
Projektutveckling AB, affärsutveck-
lingsansvarig på Ikano Bostad och
under 15 år senior partner på Catella
AB inom fastighetsrådgivning.
Innehav av aktier och optioner
i Emilshus: 43 500 stamaktier av serie
B (genom bolag). Jakob är delägare
och styrelseordförande i Aptare
Holding AB som innehar 5 592 020
stamaktier av serie A och 19 327 990
stamaktier av serie B. 30 000 teck-
ningsoptioner (LTIP 2023) respektive
30 000 teckningsoptioner (LTIP
2025) avseende stamaktier av serie B.
Oberoende: Inte oberoende i förhål-
lande till bolaget, bolagsledningen
eller bolagets större aktieägare efter-
som Jakob är bolagets verkställande
direktör och styrelseordförande i
Aptare Holding AB som kontrollerar
över 10 % av aktierna och rösterna i
bolaget.
Björn Garat
Styrelseledamot
sedan februari 2022
Född: 1975.
Utbildning: Internationella eko-
nomprogrammet vid Linköpings
Universitet.
Uppdrag utanför koncernen:
Finanschef och vice verkställande
direktör för AB Sagax (samt uppdrag
i dotterbolag till AB Sagax), styrelse-
ledamot i Vasakronan AB och
Volati AB.
Bakgrund: Partner och chef för
Corporate Finance på Remium
Nordic AB och finansanalytiker.
Finanschef och vice verkställande
direktör på AB Sagax sedan 2012.
Innehav av aktier och optioner
i Emilshus: Inget. Björn Garat är
ledande befattningshavare och
aktieägare i AB Sagax som innehar
3 733 550 stamaktier av serie A,
27 125 315 stamaktier av serie B samt
8 983 320 preferensaktier.
Oberoende: Oberoende i förhållande
till bolaget och bolagsledningen. Inte
oberoende i förhållande till bolagets
större aktieägare eftersom Björn
Garat är ledande befattningshavare i
AB Sagax som kontrollerar över 10 %
av aktierna och rösterna i bolaget.
Rutger Källén
Styrelseledamot
sedan januari 2023
Född: 1972.
Utbildning: Ekonomistudier, Uppsala
universitet.
Uppdrag utanför koncernen: Vice VD
och CFO i Hemsö Fastighets AB, sty-
relseledamot i Fastighets AB Regio.
Bakgrund: Head of Real Estate
Finance, Handelsbanken Debt Capital
Market, Nordic Head of Real Estate
på Credit Agricole och finanschef på
Kungsleden Fastighets AB.
Innehav av aktier och optioner
i Emilshus: 138 002 stamaktier av
serie B.
Oberoende: Oberoende i förhållande
till bolaget, bolagsledningen och
bolagets större aktieägare.
Elisabeth Thuresson
Styrelseledamot
sedan januari 2019
Född: 1961.
Utbildning: Högre ekonomisk special-
kurs, Hvitfeldtska gymnasiet.
Uppdrag utanför koncernen: Del-
ägare och styrelseledamot i Thureda
Gruppen AB, Östra Härads Fastighets
AB, Käpphästen AB, Vetlanda Valvet
AB, et al invest AB och Östra Härads
lager i Vetlanda AB. Styrelseledamot
i Friluftsfrämjandet lokalavdelning
i Vetlanda. Styrelsesuppleant i AB
Boken Vetlanda.
Bakgrund: Tidigare verksam som
revisor. Mångårigt engagemang i
T-Emballage AB och Innovexa AB
som ekonomi och personalchef,
ägare och styrelseledamot.
Innehav av aktier och optioner
i Emilshus: Inget. Elisabeth är del-
ägare och styrelseledamot i Thureda
Gruppen AB som innehar 1 774 833
stamaktier av serie B.
Oberoende: Oberoende i förhållande
till bolaget, bolagsledningen och
bolagets större aktieägare.
Ulrika Valassi
Styrelseledamot
sedan april 2024
Född: 1967.
Utbildning: BBA i Business adminis-
tration, Uppsala universitet.
Uppdrag utanför koncernen:
Styrelseledamot i Ålandsbanken Abp,
Sparbanken Sjuhärad, Swedencare,
Pamica Group, Insatt Group.
Bakgrund: Chefsbefattningar inom
SEB, Landshypotek, DBT Capital,
Konsultverksamhet inom egen
verksamhet Au Management AB.
Tidigare styrelseledamot i Hemfosa
Fastig heter, Qliro, Intrum Justitia,
Hypoteket samt Dreams Securities.
Innehav av aktier och optioner
i Emilshus: 1 500 stamaktier av
serie B.
Oberoende: Oberoende i förhållande
till bolaget, bolagsledningen och
bolagets större aktieägare.
Styrelse
Uppgifter om aktie- och optionsinnehav per 31 december 2025.
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse och ledning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2025
–
49
Ledning
Jakob Fyrberg
VD
sedan april 2019
Född: 1974.
Utbildning: Civilekonomexamen,
Högskolan i Gävle.
Uppdrag utanför koncernen: Ägare,
styrelseledamot och verkställande
direktör i Rerum Fastigheter AB.
Delägare och styrelseordförande
i Aptare Holding AB. Styrelseord-
förande i Aptare Förvaltning AB,
Bostaden Västra Götaland Intres-
senter Fastigheter AB och Aptare
Entreprenad AB.
Bakgrund: Grundare av Aptare Fast-
igheter. Tidigare VD för Heimstaden
Projektutveckling AB, affärsutveck-
lingsansvarig på Ikano Bostad och
under 15 år senior partner på Catella
AB inom fastighetsrådgivning.
Innehav av aktier och optioner
i Emilshus: 43 500 stamaktier av
serie B (genom bolag). Jakob är
delägare och styrelseordförande
i Aptare Holding AB som innehar
5 592 020 stamaktier av serie A
och 19 327 990 stamaktier av serie
B. 30 000 teckningsoptioner (LTIP
2023) respektive 30 000 tecknings-
optioner (LTIP 2025) avseende
stamaktier av serie B.
Emil Jansbo
CFO
sedan oktober 2023
Född: 1980.
Utbildning: Civilekonomexamen,
Linköpings universitet.
Uppdrag utanför koncernen: –
Bakgrund: CFO för Intea Fastigheter
AB (publ), CFO för Randviken Fastig-
heter AB (publ), Head of Finance på
Savills Investment Management, samt
avdelningschef inom PwC Corporate
Finance.
Innehav av aktier och optioner
i Emilshus: 200 000 köpoptioner
avseende stamaktier av serie B.
45 000 teckningsoptioner (LTIP
2025) avseende stamaktier av serie B.
Pierre Folkesson
Projektchef
sedan juli 2018
Född: 1971.
Utbildning: –
Uppdrag utanför koncernen: Ägare,
styrelseledamot och verkställande
direktör i Nästagård Fastigheter AB.
Ägare och styrelseledamot i Pierre
Folkesson Invest AB, Backseda
Fastighets AB, Aptare Förvaltning
AB, Aptare Holding AB, Aptare
Entreprenad AB, Bostaden Västra
Götaland Intressenter Fastigheter AB
och Byggbo Hus AB.
Bakgrund: Verksam i fastighets-
branschen i över 25 år inom förvalt-
ning och förvärv på Aptare Fastig-
heter, som VD på Carlfo Fastighets
AB i Vetlanda samt på Bostaden AB
som projektledare och byggherre för
en rad olika projekt.
Innehav av aktier och optioner
i Emilshus: 43 500 stamaktier av
serie B (genom bolag). Pierre är
delägare och styrelseledamot i
Aptare Holding AB som innehar
5 592 020 stamaktier av serie A och
19 327 990 stamaktier av serie B.
24 181 teckningsoptioner (LTIP 2023)
respektive 30 000 teckningsoptioner
(LTIP 2025) avseende stamaktier av
serie B.
Peder Karlén
Fastighetschef
sedan augusti 2025
Född: 1975.
Utbildning: Kandidatexamen Hus-
byggnadsteknik och Magisterexamen
i industriell ekonomi, Jönköping
University.
Uppdrag utanför koncernen:
Ägare och styrelseledamot i JPK
Fastighetspartner AB. Delägare och
styrelseledamot i P&E 62 Invest AB.
Styrelseordförande i Jönköping City
AB samt styrelseordförande i den
ideella idrottsföreningen IF Hallby
SOK.
Bakgrund: Ledande befattningar
inom Castellumkoncernen mellan
1999-2018 som affärsutvecklare,
fastighetschef och affärsområdes-
chef. Därefter delägare i P&E
Fastighetspartner AB.
Innehav av aktier och optioner i
Emilshus: 22 757 teckningsoptioner
(LTIP 2025) avseende stamaktier av
serie B.
Martin Lindström
Transaktionsansvarig
sedan september 2023
Född: 1980.
Utbildning: Civilingenjör Väg- och
Vattenbyggnad, Chalmers Tekniska
Högskola. Civilekonom, Göteborgs
Universitet.
Uppdrag utanför koncernen:
Ägare och styrelseledamot i Martin
Lindström Förvaltning AB. Del ägare
och VD i Loggen Invest AB.
Bakgrund: Arbetat med transaktioner
för Emilshus sedan 2019. Region-
ansvarig projektutvecklare på SHH
Bostad. Konsultverksamhet inom
projektutveckling och transaktioner.
Uppdragsansvarig konstruktör på
NCC Teknik.
Innehav av aktier och optioner
i Emilshus: 8 000 stamaktier av
serie B. Martin är delägare och VD
i Loggen Invest AB som innehar
880 000 stamaktier av serie B.
10 000 teckningsoptioner (LTIP 2023)
respektive 10 000 teckningsoptioner
(LTIP 2025) avseende stamaktier av
serie B.
Jakob Paljak
Operativ chef
sedan september 2022
Född: 1987.
Utbildning: Civilingenjör inom
Samhällsbyggnad från Kungliga
Tekniska Högskolan.
Uppdrag utanför koncernen: –
Bakgrund: Operativ chef på
Rand viken Fastigheter AB (publ)
med ansvar för bolagets förvaltning
och projekt utveckling. Dessförinnan
Sverigechef för brittiska fastighets-
investeraren Round Hill Capital samt
projekt utvecklare vid Unibail-
Rodamco.
Innehav av aktier och optioner
i Emilshus: 50 000 stamaktier av
serie B. 42 994 teckningsoptioner
(LTIP 2025) avseende stamaktier av
serie B.
Uppgifter om aktie- och optionsinnehav per 31 december 2025.
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse och ledning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2025
–
50
Finansiellt
Finansiell information
Förvaltningsberättelse 52
Finansiella rapporter 55
Noter och redovisningsprinciper
Not 1 Redovisningsprinciper 59
Not 2 Hyresintäkter 61
Not 3 Fastighetskostnader 61
Not 4 Personalkostnader 62
Not 5 Centrala administrations kostnader 62
Not 6 Räntekostnader och liknande resultatposter 63
Not 7 Aktuell skatt och uppskjuten skatt 63
Not 8 Förvaltningsfastigheter 64
Not 9 Inventarier 66
Not 10 Andelar i koncernföretag 66
Not 11 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 69
Not 12 Uppskjuten skatt 69
Not 13 Räntebärande skulder 70
Not 14 Ställda säkerheter för skulder till kreditinstitut 70
Not 15 Checkräkningskredit 70
Not 16 Finansiella instrument 70
Not 17 Eget kapital 71
Not 18 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 72
Not 19 Transaktioner med närstående 72
Not 20 Händelser efter räkenskaps årets utgång 72
Not 21 Finansiella risker 72
Not 22 Likvida medel 73
Not 23 Specifikationer till kassaflödesanalysen 73
Not 24 Styrelsens förslag till vinstdisposition 73
Styrelsens och revisors underskrift 74
Revisionsberättelse 75
Nyckeltal 79
Definitioner 80
Avstämning av nyckeltal 81
Information om årsstämma 83
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Årsredovisning 2025
Emilshus Årsredovisning 2025
–
51
Styrelsen och VD för Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ)
org nr 559164-8752, avger härmed årsredovisning och
koncernredovisning för verksamhetsåret 2025. Bolaget har
sitt säte i Växjö, med adress Storgatan 10, Växjö. Årsredo-
visningen och koncernredovisningen omfattar perioden
1 januari 2025 till den 31 december 2025.
Allmänt om Fastighetsbolaget Emilshus AB
Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) är ett fastighetsbolag
med ursprung i en Vetlandabaserad fastighetskoncern som
etable rades 2008. I sin nuvarande struktur bildades Emilshus
2018. Med småländskt kapital skapade ett antal företagare ett
fastighetsbolag som med en gedigen kunskap om fastigheter
i kombination med ett drivet entreprenörskap ska växa och bli
ett ledande fastighetsbolag inom kommersiella lokaler i södra
Sverige. Per 31 december 2025 ägde och förvaltade Emilshus
233 kommersiella fastigheter med ett totalt fastighetsvärde om
12 307 miljoner kronor.
Finansiella mål
Förvaltningsresultat per stamaktie
Förvaltningsresultatet per stamaktie ska öka med minst 15 % per år.
Under 2025 ökade förvaltningsresultatet per stamaktie med
25 %, det vill säga väl över bolagets mål. Genomsnittlig årlig
ökning av förvaltningsresultat per stamaktie under perioden
2021–2025 uppgick till 16 %.
Avkastning på eget kapital
Avkastningen på eget kapital ska under en femårsperiod i genom-
snitt uppgå till minst 15 % per år.
Under 2025 uppgick avkastningen på eget kapital till 12 %.
Genomsnittlig årlig avkastning på eget kapital under perioden
2021–2025 uppgick till 13 %.
Finansiella riskbegränsningar
Belåningsgrad
Belåningsgraden ska varaktigt inte överstiga 60 %.
Belåningsgraden uppgick vid årets utgång till 53 %.
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgraden ska överstiga 2,0 ggr.
Räntetäckningsgraden uppgick under året till 2,6 ggr.
Kommentarer resultatutveckling
Intäkter, fastighetskostnader och driftnetto
Intäkterna uppgick till 896 miljoner kronor (674), vilket innebar
ökning om 33 %. Tillväxten var huvudsakligen hänförlig till fast-
ighetsförvärv men även hyresjusteringar samt ökade intäkter till
följd av genomförda investeringar i befintliga fastigheter.
Fastighetskostnaderna ökade med 39 % till 184 miljoner
kronor (132). Ökningen förklaras huvudsakligen av ett större
fastighetsbestånd. Fastighetskostnaderna utgjordes av fastig-
hetsskötsel och drift om 129 miljoner kronor (91), reparationer
och underhåll om 24 miljoner kronor (21) samt kostnader för
fastighetsskatt om 31 miljoner kronor (21).
Driftnettot ökade med 32 % till 713 miljoner kronor (542).
Överskottsgraden uppgick till 80 % (80).
Central administration
Kostnaderna för central administration uppgick till 43 miljoner
kronor (34) och utgjordes av kostnader för centrala funktioner
såsom personalkostnader samt kostnader för företagsledning
och ekonomifunktion. Kostnaderna för central administration som
andel av Emilshus intäkter uppgick till 5 % (5).
Finansnetto
Finansnettot uppgick till –256 miljoner kronor (–211). Föränd-
ringen av finansnettot var främst hänförlig till högre genomsnittlig
skuldvolym under året. Genomsnittlig låneränta inklusive ränte-
derivat uppgick vid årets utgång till 4,1 % (4,0). Räntetäcknings-
graden uppgick till 2,6 ggr (2,4).
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet ökade med 39 % till 414 miljoner kronor
(297) under året.
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter på-
verkade resultatet med 262 miljoner kronor (124) under året.
Värdeförändringarna var hänförliga till effekten av föränd ringar
i direkt avkastningskrav om 113 miljoner kronor, kommande
driftnetto förändringar om 75 miljoner kronor samt övrigt i
form av återlagda skatterabatter kopplade till förvärv om
74 miljoner kronor.
Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter påver-
kade resultatet med 8 miljoner kronor (3).
Värdeförändringar finansiella instrument
Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument hänför sig
till derivat för räntesäkring och uppgick till –28 miljoner kronor
(–25). Värdeförändringen förklaras huvudsakligen av lägre
marknadsräntor. Inga realiserade värdeförändringar finansiella
instrument påverkade resultatet under året (–12).
Skatt
Aktuell skattekostnad uppgick till 43 miljoner kronor (34) och
uppskjuten skattekostnad uppgick till 88 miljoner kronor (65).
Den relativt sett lägre aktuella skattekostnaden i förhållande till
förvaltningsresultat jämfört med föregående år förklaras av att
bolaget fortsatt effektiviseringsarbetet med att utnyttja skatte-
mässiga värdeminskningsavdrag på byggnader och inventarier.
Kostnaden för uppskjuten skatt är främst relaterad till temporära
skillnader mellan redovisat och skattemässigt värde på förvalt-
ningsfastigheter och finansiella instrument.
Årets resultat
Årets resultat efter skatt uppgick till 524 miljoner kronor (288),
vilket motsvarar 3,86 kronor per stamaktie före utspädning (2,28)
respektive 3,84 kronor efter utspädning (2,27).
Väsentliga händelser under räkenskapsåret
Året präglades av tillväxt och fortsatt utveckling av verksamheten.
78 förvaltningsfastigheter förvärvades för en köpeskilling om
totalt 3 207 miljoner kronor. Två avyttringar skedde under året
om totalt 30 miljoner kronor. Under året genomförde Emilshus ett
antal kapitalmarknadsaktiviteter.
I februari emitterades nya seniora icke-säkerställda gröna obli-
gationslån till ett belopp om 400 miljoner kronor med en marginal
om 2,50 % och en löptid om 3,25 år.
I mars 2025 genomfördes en riktad nyemission av cirka
9,4 miljoner preferensaktier till en teckningskurs om 28,50 kronor.
Genom nyemissionen tillfördes Emilshus totalt 267 miljoner kronor
före transaktionsrelaterade kostnader.
Förvaltningsberättelse
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2025
–
52
I maj genomfördes en riktad nyemission av 12 miljoner B-aktier
till en teckningskurs om 45,50 kronor. Genom nyemissionen
tillfördes Emilshus totalt 546 miljoner kronor före transaktions-
relaterade kostnader.
Därutöver refinansierades banklån under året till ett belopp
om 1 540 miljoner kronor med längre löptid, högre lånevolym och
förbättrade kreditvillkor som följd.
Fastigheternas marknadsvärde
Emilshus innehav av förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt
värde enligt IAS 40. I anslutning till upprättandet av årsbokslutet
har samtliga förvaltningsfastigheter marknadsvärderats och i
samband med värderingarna anlitar Emilshus värderingsföretaget
Newsec. Fastigheternas marknadsvärde uppgick vid årets utgång
till 12 307 miljoner kronor (8 940).
Omvärldsfaktorer
Emilshus har hittills inte noterat någon väsentlig direkt påverkan
på bolagets verksamhet till följd av den oroliga omvärldssituatio-
nen. Det finns en risk för att eventuella prishöjningar, leverans-
problem och en försämrad konjunktur kan komma att påverka
bolaget eller bolagets hyresgäster negativt.
Hållbarhet
Emilshus har högt ställda hållbarhetskrav på verksamheten. Håll-
barhetsarbetet utgår från den hållbarhetsstrategi som antagits av
styrelsen. Strategin grundas i behovet av att förvalta begränsade
resurser på ett ansvarsfullt sätt och samtidigt framtidssäkra verk-
samheten både ur ett ekonomiskt och organisatoriskt perspektiv.
Emilshus har, med sin lokala närvaro och med dedikerade och
kompetenta medarbetare, gynnsamma förutsättningar för ett
fastighetsägande som inte bara genererar värde utan även är
långsiktigt hållbart. I sitt miljöarbete ska Emilshus arbeta aktivt
med energi effektiviseringar i sina byggnader och lokaler och
använda effektiva systemstöd.
Emilshus arbetar utifrån ett internt ramverk som består av
hållbarhetsstrategi, handlingsplaner och policyer. Utifrån dessa
ramverk har Emilshus identifierat fyra fokusområden i verksam-
heten som är särskilt viktiga;
• Fastigheter
• Medarbetare
• Hyresgäster
• Externa samarbetspartners
Därtill baseras Emilshus hållbarhetsarbete på ett åtagande mot
FN:s Global Compact och FN:s globala mål för hållbar utveckling
(Agenda 2030).
Uppföljning grönt finansiellt ramverk
I september 2024 uppdaterades Emilshus gröna finansiella ram-
verk som ger bolaget möjlighet att emittera gröna obligationslån
och andra finansiella instrument för finansiering av fastigheter och
fastighetsprojekt. Bolagets gröna ramverk har granskats av ISS.
Per 31 december 2025 hade Emilshus gröna tillgångar till ett
sammanlagt värde om 5 286 miljoner kronor (3 037) med etable-
rad grön finansiering om 1 514 miljoner kronor (519) i befintliga
fastigheter. Outnyttjat belopp inom det gröna finansiella ramver-
ket uppgick till 3 772 miljoner kronor (2 518).
Risker och osäkerhetsfaktorer
Emilshus är exponerat för olika risker som kan få betydelse för
bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning.
Med risk avses en osäkerhetsfaktor som kan påverka företagets
förmåga att nå uppsatta mål. Riskhantering syftar till att skapa en
balansgång mellan önskan om att begränsa risk och samtidigt nå
uppsatta mål. Emilshus fastighetsbestånd består av hög avkastande
kommersiella fastigheter i Småland, Östergötland, Skåne och
Halland.
Arbetet med riskhantering avser en systematisk tillämpning av
principer, förfaranden och praxis gällande identifiering, analyse-
ring, kontroll och uppföljning av risker inom Emilshus verksamhet.
I arbetet med riskhantering ska den bästa tillgängliga informationen
användas, och vid behov kompletteras med ytterligare undersök-
ningar. Emilshus arbete avseende riskhantering följer en definierad
process, inkluderande följande fem områden: riskidentifiering, risk-
bedömning, riskåtgärder, självutvärdering och rapportering. Dessa
aktiviteter ska utföras minst årligen. Uppföljningar och separata
utvärderingar utförs kontinuerligt på olika nivåer i bolaget.
Emilshus risker identifieras och värderas inom fem kategorier.
• Strategiska risker
• Operativa risker
• Finansiella risker
• Hållbarhetsrisker
• Omvärldsrisker
Riskåtgärder vidtas löpande i linje med Emilshus riktlinjer.
Se även Not 21.
Finansiering
Kapitalstruktur
Emilshus kapitalstruktur utgjordes vid årets utgång av 40 % (42)
eget kapital, 54 % (52) räntebärande skulder och 6 % (6) övriga
poster. Emilshus samarbetar med fem nordiska banker där finan-
sieringen utgörs av säkerställda banklån. Obligationslån utgör en
kompletterande finansieringskälla.
Eget kapital
Vid årets utgång uppgick eget kapital till 5 114 miljoner kronor
(3 856), vilket resulterade i en soliditet om 40 % (42). Eget kapital
per stamaktie uppgick till 32,93 kronor (27,99) och långsiktigt
substansvärde per stamaktie uppgick till 36,22 kronor (30,60).
Räntebärande skuld
Emilshus räntebärande skulder uppgick till 6 813 miljoner kronor
(4 717) vid årets utgång. Efter avdrag för likvida medel om 260
miljoner kronor (100) uppgick den räntebärande nettoskulden
till 6 553 miljoner kronor (4 617), vilket innebär en belåningsgrad
om 53 % (52).
Av de räntebärande skulderna utgör 6 020 miljoner kronor
(4 321) säkerställda banklån vilka motsvarar 88 % (92) av den
totala räntebärande skulden. Räntebärande obligationslån
uppgick vid årets utgång till 793 miljoner kronor (396), vilket mot-
svarar 12 % (8) av den totala räntebärande skulden. Skuldkvoten,
beräknad som räntebärande nettoskuld i förhållande till driftnetto
med avdrag för centrala administrationskostnader enligt intjä-
ningsförmåga, uppgick på balansdagen till 8,6 ggr (8,2).
Disponibel likviditet
Likvida medel uppgick vid årets utgång till 260 miljoner kronor
(100). Därutöver har Emilshus outnyttjade checkräkningskredi-
ter om 210 miljoner kronor (67) samt outnyttjade revolverande
kredit faciliteter om 200 miljoner kronor (21).
Bolagets disponibla likviditet uppgick till 670 miljoner kronor
(188) vid årets utgång.
Kapitalbindning
Kapitalbindningstiden för Emilshus räntebärande skulder var vid
årets utgång 2,8 år (2,7). Av de räntebärande skulder om 559 mil-
joner kronor som förfaller under 2026 utgörs 127 miljoner kronor
av ordinarie löpande amorteringar.
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2025
–
53
Genomsnittlig ränta och räntebindning
Genomsnittlig låneränta på räntebärande skulder inklusive deri-
vat uppgick vid årets utgång till 4,1 % (4,0).
Koncernens genomsnittliga räntebindningstid inklusive derivat
uppgick vid årets utgång till 2,0 år (2,3). Andelen av de ränte-
bärande skulderna som räntesäkrats genom derivat uppgick till
68 % (81). Vid årets utgång hade koncernen ingått räntesäkringar
med ett sammanlagt nominellt belopp om 4 668 miljoner kronor
(4 590).
Av dessa avsåg 4 368 miljoner kronor aktiva ränteswappar
med en genomsnittlig återstående löptid om 2,9 år och 300 miljo-
ner kronor avsåg räntetak (Stibor 3M till 2,5 %) med en återstå-
ende löptid om 1,0 år. Derivaten begränsar framtida ränteföränd-
ringars effekt på koncernens resultat.
Derivatens verkliga värde uppgick vid årets utgång till –19
miljoner kronor (10). Derivaten har värderats till verkligt värde och
värdeförändringen har redovisats över resultat räkningen.
Väsentliga händelser efter balansdagen
I januari meddelades att Emilshus har förvärvat fem fastigheter i
Landskrona och Linköping inom kategorin lätt industri för 336 mil-
joner kronor. Fyra fastigheter tillträddes i januari 2026 och den
resterande fastigheten tillträddes i februari 2026.
Moderbolaget
Moderbolagets verksamhet består i huvudsak av att äga och
förvalta aktier i dotterbolag inkluderat att upprätthålla centrala
funktioner för dotterbolagens verksamhet. Resultatet före skatt
uppgick till –131 miljoner kronor (–20) och soliditeten var 50 %
(47).
Förslag till vinstdisposition
Till årsstämman förfogande stående medel avseende räkenskaps-
året 2025.
kr
2025
31 dec
Balanserat resultat -223 647 865
Överkursfond 3 059 966 576
Årets resultat -132 655 083
Summa 2 703 663 628
Utdelning till preferensaktieägare 60 000 000
Balanseras i ny räkning 2 643 663 628
Summa 2 703 663 628
Aktien och aktieägarna
Per 31 december 2025 finns det 156 154 267 aktier och
252 515 197 röster i Emilshus fördelade enligt följande:
• Stamaktier av serie A: 10 706 770 aktier och 107 067 700
röster
• Stamaktier av serie B: 115 447 497 aktier och 115 447 497
röster.
• Preferensaktier: 30 000 000 aktier och 30 000 000 röster.
Emilshus stamaktier av serie B och Emilshus preferensaktier är
noterade på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. De största aktieägarna,
mätt i andel av röster, var vid utgången av året Aptare Holding
AB, 29,8 % röster, AB Sagax, 29,1 % röster, och Lannebo Kapital-
förvaltning, 4,5 % röster.
Styrelsens yttrande angående vinstdisposition
Styrelsen för Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ), org.nr
559164-8752, har föreslagit att årsstämman beslutar om vinstut-
delning för preferensaktier med 0,50 kronor per aktie och kvartal,
dock högst två (2) kronor per preferensaktie för tiden intill nästa
årsstämma. Av till årsstämmans förfogande stående medel
föreslås att 60 000 000 kronor utdelas till innehavare av prefe-
rensaktier och att återstoden balanseras i ny räkning. Ordinarie
avstämningsdagar för de kvartalsvisa utbetalningarna bestäms i
enlighet med bolagsordningen.
Styrelsens förslag är att utdelning sker vid följande avstäm-
ningsdagar:
– 30 juni 2026 (0,50 kronor)
– 30 september 2026 (0,50 kronor)
– 30 december 2026 (0,50 kronor)
– 31 mars 2027 (0,50 kronor)
Beslutar årsstämman i enlighet med förslaget beräknas respek-
tive utbetalning ske genom Euroclear Sweden AB:s försorg tredje
bankdagen efter respektive avstämningsdag. Styrelsen föreslår
årsstämman att ingen utdelning lämnas avseende stamaktier av
serie A eller B.
Styrelsen har granskat bolagets ekonomiska situation och
konstaterar, efter närmare överväganden, att en vinstutdelning
är försvarlig med hänsyn till försiktighetsprincipen i 17 kap. 3 §
andra och tredje styckena i aktiebolagslagen.
Styrelsens förslag till bemyndigande
Styrelsen föreslår vidare att samtliga nya preferensaktier som
kan komma att emitteras med stöd av stämmans bemyndigande
att besluta om nyemission ska medföra rätt till utdelning första
gången på den avstämningsdag för utdelning som infaller närmast
efter det att nyemissionen har registrerats vid Bolagsverket och
aktierna har införts i aktieboken hos Euroclear Sweden AB. Detta
innebär att rätt till första utdelning om 0,50 kronor föreligger vid
den första avstämningsdag enligt ovan som infaller efter införande
i aktieboken.
Vid ett maximalt utnyttjande av bemyndigandet för styrelsen
att besluta om nyemission kommer en utdelning för tillkommande
aktier om maximalt 6 000 000 kronor att delas ut.
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2025
–
54
Koncernens rapport över totalresultatet
Jan–dec
mkr
Not
2025
2024
Hyresintäkter
2
896
6 74
Intäkter
896
6 74
Fastighetskostnader
3
-184
-1 3 2
Driftnetto
713
542
Central administration
4, 5
-43
-3 4
Finansnetto
6
-2 56
-211
Förvaltningsresultat
414
297
Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter
8
8
3
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter
8
262
1 24
Realiserade värdeförändringar finansiella instrument
–
-1 2
Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument
16
-2 8
-25
Resultat före skatt
655
38 7
Aktuell skatt
7
-43
-3 4
Uppskjuten skatt
7
-88
-65
Årets resultat
1)
524
288
Resultat per stamaktie före utspädning, kr
3,86
2 , 28
Resultat per stamaktie efter utspädning, kr
3,84
2 , 27
Genomsnittligt antal stamaktier
121 454 267
108 290 971
Antal stamaktier vid årets utgång
126 154 267
114 154 267
Genomsnittligt antal preferensaktier
27 683 188
20 628 625
Antal preferensaktier vid årets utgång
30 000 000
20 628 625
1) Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat. Årets resultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
Koncernens rapport över finansiell ställning
31 dec
mkr
Not
2025
2024
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter
8
12 307
8 940
Övriga anläggningstillgångar
9
2
1
Derivat
16
–
10
Summa anläggningstillgångar
12 308
8 951
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar
5
6
Skattefordran
63
17
Övriga fordringar
1
0
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
11
25
19
Likvida medel
22
260
100
Summa omsättningstillgångar
354
143
SUMMA TILLGÅNGAR
12 663
9 094
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
17
Aktiekapital
312
270
Övrigt tillskjutet kapital
3 060
2 310
Balanserade vinstmedel inkl. årets resultat
1 742
1 277
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
5 114
3 856
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut
13, 15
5 461
3 643
Obligationslån
793
396
Uppskjuten skatteskuld
396
3 07
Derivat
19
–
Övriga skulder
–
1
Summa långfristiga skulder
6 670
4 347
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut
13
559
665
Checkräkningskredit
13, 15
–
13
Leverantörsskulder
37
14
Övriga skulder
82
34
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
18
202
165
Summa kortfristiga skulder
879
892
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
12 663
9 094
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2025
–
55
Koncernens rapport i sammandrag
över förändring av eget kapital
Balanserade
vinstmedel
Antal Övrigt inklusive Totalt
Antal preferens-Aktie-tillskjutet årets eget
mkrstamaktier aktierkapitalkapital
resultat
1)
kapital
1)
Eget kapital 2024-01-01
100 281 607
20 628 625
242
1 922
1 030
3 194
Nyemission stamaktier
13 872 660
-
28
399
–
426
Kostnader nyemissioner
–
–
–
-1 1
–
-11
Utdelning preferensaktier
–
–
–
–
-41
-41
Årets resultat och
–
–
–
–
288
28 7
totalresultat jan–dec 2024
Eget kapital 2024-12-31
114 154 267
20 628 625
270
2 309
1 276
3 856
Eget kapital 2025-01-01
114 154 267
20 628 625
270
2 309
1 276
3 856
Nyemission stamaktier
12 000 000
–
24
522
–
546
Nyemission av preferensaktier
–
9 371 375
19
24 8
–
26 7
Nyemission av teckningsop-
tioner
–
–
–
–
1
1
Kostnader nyemissioner
–
–
–
-20
–
-20
Utdelning på preferensaktier
–
–
–
–
-60
-60
Årets resultat och
–
–
–
–
524
5 24
totalresultat jan–dec 2025
Eget kapital 2025-12-31
126 154 267
30 000 000
312
3 060
1 741
5 114
1) Totalt eget kapital, Årets resultat och Årets totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
Koncernens rapport över kassaflödet
Jan–dec
mkr
Not
2025
2024
Den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat
41 4
297
Betald inkomstskatt
-43
-3 4
Justering för poster som ej ingår i kassaflödet
9
7
Operativt kassaflöde
379
270
Kassaflöde från förändringar av
rörelsekapital
Ökning(–)/Minskning(+) av rörelsefordringar
-51
7
Ökning(+)/Minskning(–) av rörelseskulder
98
53
Kassaflöde från den löpande verksamheten
426
329
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter
8
-2 983
-1 469
Investeringar i förvaltningsfastigheter
8
-14 6
-63
Förvärv av inventarier
–
-0
Avyttring av förvaltningsfastigheter
8
30
44
Kassaflöde från investerings verksamheten
-3 098
-1 489
Finansieringsverksamheten
Upptagna banklån
13, 23
2 017
965
Nyemission av stamkapital
526
41 6
Nyemission av preferenskapital
267
–
Utdelning på preferensaktier
-51
-41
Amortering på banklån
13, 23
-3 0 6
-94
Amortering på övriga lån
13, 23
-1 7
–
Amortering på obligationslån
13, 23
–
-581
Upptagna obligationslån
13, 23
394
396
Realiserade värdeförändringar finansiella instrument
16
–
-1 2
Kassaflöde från finansierings verksamheten
2 832
1 048
Årets kassaflöde
160
-112
Likvida medel vid årets början
100
212
Likvida medel vid årets slut
260
100
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2025
–
56
Moderbolagets resultaträkning
Jan–dec
mkr Not 2025 2024
Intäkter
Nettoomsättning 32 23
Rörelsens kostnader
Övriga externa kostnader 4, 5 -81 -64
Rörelseresultat -49 -41
Resultat från finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag 10 -127 –
Ränteintäkter och liknande resultatposter 6 141 183
Räntekostnader och liknande resultatposter 6 -169 -200
Resultat efter finansiella poster -204 -58
Bokslutsdispositioner
Koncernbidrag 73 39
Resultat före skatt -131 -20
Aktuell skatt 7 – –
Uppskjuten skatt 7 -1 –
Årets resultat
1)
-132 -20
1) Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat.
Moderbolagets balansräkning
31 dec
mkr Not 2025 2024
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Övriga anläggningstillgångar 2 1
Derivat – 1
Andelar i koncernföretag 10 790 479
Uppskjuten skattefordran 2 3
Summa anläggningstillgångar 794 484
Omsättningstillgångar
Fordringar hos koncernföretag 4 968 4 629
Övriga fordringar 4 6
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 3
Kassa och bank 252 27
Summa omsättningstillgångar 5 240 4 664
SUMMA TILLGÅNGAR 6 034 5 149
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 17
Bundet eget kapital
Aktiekapital 312 270
Fritt eget kapital
Överkursfond 3 060 2 309
Balanserad vinst eller förlust -223 -145
Årets resultat -132 -20
Summa eget kapital 3 017 2 415
Långfristiga skulder
Obligationslån 793 396
Skulder till kreditinstitut 13, 15 1 849 1 614
Derivat 11 –
Summa långfristiga skulder 2 653 2 010
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 13 300 665
Checkräkningskredit 15 – 13
Övriga skulder 42 25
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 18 22 21
Summa kortfristiga skulder 364 724
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 6 034 5 149
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2025
–
57
Moderbolagets rapport över
förändring av eget kapital
mkr
Antal
stamaktier
Antal
preferens-
aktier
Aktie-
kapital
Över-
kursfond
Balanserade
vinstmedel
inklusive
årets resultat
Totalt
eget
kapital
Eget kapital 2024-01-01 100 281 607 20 628 625 242 1 922 -104 2 060
Nyemission stamaktier 13 872 660 – 28 399 – 426
Nyemission teckningsoptioner – – – – – –
Kostnader nyemission – – – -11 – -11
Utdelning på preferensaktier – – – – -41 -41
Årets resultat och totalresultat 2024 – – – – -20 -20
Eget kapital 2024-12-31 114 154 267 20 628 625 270 2 309 -165 2 415
Eget kapital 2025-01-01 114 154 267 20 628 625 270 2 309 -165 2 415
Nyemission stamaktier 12 000 000 – 24 522 – 546
Nyemission preferensaktier – 9 371 375 19 248 – 267
Nyemission teckningsoptioner – – – – – –
Kostnader nyemission – – – -20 – -20
Utdelning på preferensaktier – – – – -60 -60
Årets resultat och totalresultat 2025 – – – – -132 -132
Eget kapital 2025-12-31 126 154 267 30 000 000 312 3 060 -356 3 017
Moderbolagets rapport över kassaflödet
Jan–dec
mkr Not 2025 2024
Den löpande verksamheten
Resultat efter finansiella poster -204 -58
Betald inkomstskatt – –
Justering för poster som ej ingår i kassaflödet 99 9
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändring av rörelsekapital
-106 -49
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital
Ökning(–)/Minskning(+) av rörelsefordringar -18 5
Ökning(+)/Minskning(–) av rörelseskulder 9 44
Kassaflöde från den löpande verksamheten -115 1
Investeringsverksamhet
Lämnade aktieägartillskott till koncernföretag -311 -
Förändring lån till koncernföretag -339 -616
Kassaflöde från investeringsverksamheten -650 -616
Finansieringsverksamheten
Upptagna banklån 93 300
Nyemission av stamkapital 526 416
Nyemission av preferenskapital 267 –
Utdelning på preferensaktier -51 -41
Amortering på banklån -227 -34
Amortering på övriga lån -13 –
Amortering på obligationslån – -581
Upptagna obligationslån 394 396
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 990 456
Årets kassaflöde 225 -160
Likvida medel vid årets början 27 186
Likvida medel vid årets slut 252 27
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2025
–
58
Not 1 Redovisningsprinciper
Allmän information
Fastighetsbolaget Emilshus AB, org.nr. 559164–8752, är ett
svenskt publikt aktiebolag med säte i Växjö. Verksamheten
beskrivs i förvaltningsberättelsen. Årsredovisningen och kon-
cernredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen
och verkställande direktören den 24 mars 2026 och kommer att
föreläggas på årsstämman den 21 april 2026 för fastställande.
Bolagets aktie är sedan den 13 juni 2022 noterad på Nasdaq
Stockholm, Mid Cap.
Grunder för redovisningen
Denna årsredovisning och koncernredovisning omfattar Fastig-
hetsbolaget Emilshus AB med dotterbolag och avser bolagets
femte verksamhetsår 2025-01-01–2025-12-31.
Koncernredovisningen för Fastighetsbolaget Emilshus AB har
upprättats enligt de av EU antagna IFRS redovisningsstandarder
och tolkningarna av dessa (IFRIC). Vidare har koncernredovis-
ningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av
Rådet för hållbarhets- och finansiell rapportering RFR 1 ”Kom-
pletterande redovisningsregler för koncerner”.
Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som
koncernen utom i de fall som anges under avsnittet ”moderbo-
lagets redovisningsprinciper” Moderbolaget tillämpar årsredo-
visningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. De
avvikelser som förekommer föranleds av begränsningar i möjlig-
heterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av årsredovis-
ningslagen samt gällande skatteregler.
Valuta
Moderbolagets funktionella valuta och koncernens rapporterings-
valuta är svenska kronor.
Bedömningar och uppskattningar
Vid upprättandet av de finansiella rapporterna måste företags-
ledningen och styrelsen göra vissa bedömningar och antaganden
som påverkar det redovisade värdet av tillgångs- och skuldposter
samt intäkts- och kostnadsposter. Bedömningarna baseras på
erfarenheter och antaganden som bedöms vara rimliga under
rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan sedan skilja sig från
dessa bedömningar om andra förutsättningar uppstår.
Värdering av fastigheter
Redovisningen är särskilt känslig vad gäller bedömningar och
antaganden som ligger till grund för värderingen av förvaltnings-
fastigheter. Dessa redovisas till verkligt värde som baseras på en
av styrelsen fastställd marknadsbedömning. Företagsledningen
har gjort antaganden avseende kalkylränta och direktavkast-
ningskrav vilka baseras på erfarenhetsmässiga antaganden för
jämförbara fastigheter och lägen. Bedömningar avseende drifts-,
underhålls- och administrationskostnader baseras på faktiska
kostnader samt antaganden för jämförbara fastigheter. Emils-
hus har valt att redovisa innehavet av förvaltningsfastigheter till
verkligt värde enligt IAS 40. Emilshus inhämtar externa värde-
ringsutlåtanden för att fastställa fastigheternas marknadsvärde.
Värderingarna upprättas av Newsec och uppdateras kvartalsvis.
Se även not 8 där mer information framgår.
Klassificeringar
Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt
väsentligt av belopp som förväntas regleras mer än tolv måna-
der från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga
skulder förväntas regleras inom tolv månader från balansdagen.
Långfristiga skulder utgörs i väsentligt av belopp som Emilshus
per rapportperiodens slut har rätt att välja att betala längre bort
än tolv månader efter rapportperiodens slut. Har Emilshus inte
en sådan rätt per rapportperiodens slut – eller innehas skuld för
handel eller förväntas skuld regleras inom den normala verksam-
hetscykeln – redovisas skuldbeloppet som kortfristig skuld.
Tillgångsförvärv och rörelseförvärv
Förvärv klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångs-
förvärv enligt IFRS 3.
Klassificeringen görs individuellt vid varje enskilt förvärv
primärt genom ett test concentration test. Testet innebär att om
väsentligen hela det verkliga värdet av bruttotillgångarna som
förvärvas, kan hänföras till en tillgång eller en grupp av liknande
tillgångar utgör förvärvet ett tillgångsförvärv. Om testet inte är
uppfyllt görs bedömningen utifrån vad som förvärvats utöver
fastigheten, bland annat organisation och processer som krävs
för att driva verksamheten.
Segmentsrapportering
Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer
med den interna rapportering som lämnas till den högste verk-
ställande beslutsfattaren. Den högste verkställande beslutsfatta-
ren är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och
bedömning av rörelsesegmentens resultat. I koncernen har denna
funktion identifierats som ledningsgruppen.
Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver
verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådrar sig
kostnader och för vilka det finns fristående finansiell information
tillgänglig. Emilshus delar inte upp verksamheten i olika segment
utan ser hela koncernens verksamhet som ett segment, vilket
återspeglas i företagets interna organisation och rapportering.
Intäkter
Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisas i den period
hyran avser. Samtliga hyresavtal klassificeras som operationella
leasingavtal och erhållna intäkter utgörs av leasingintäkter vilka
benämns hyresintäkter. I hyresintäkterna ingår tillägg såsom
utdebiterad fastighetsskatt och värmekostnader med mera.
Förskottshyror redovisas som förskottsbetalda hyresintäkter.
Hyresrabatter periodiseras över hyresavtalets löptid. Intäkter från
fastighetsförsäljningar redovisas normalt på frånträdesdagen om
inte kontroll har övergått vid ett tidigare tillfälle. Resultat från för-
säljning av fastighet redovisas som realiserad värdeförändring och
motsvarar skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag
för försäljningsomkostnader och senast redovisat värde, med
tillägg för gjorda investeringar efter senaste värderingstidpunkt.
Fastighetskostnader
Fastighetskostnader avser direkta och indirekta kostnader för att
förvalta en fastighet. Kostnaderna omfattar kostnader för drift,
löpande underhåll av fastigheterna samt fastighetsskatt.
Central administration
Kostnaderna för central administration består av kostnader för
koncerngemensamma funktioner samt bolagskostnader avseende
dotterbolagen. Moderbolagets kostnader avseende central admi-
nistration omfattar bland andra koncernledning, IT, HR, ekonomi,
revisionsarvoden mm.
Noter
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2025
–
59
Finansiella kostnader
Finansiella kostnader avser ränta och andra kostnader som är
hänförliga till upptagandet av lån. Kostnader för uttagande av
pantbrev betraktas ej som finansiell kostnad utan aktiveras som
utgifter direkt hänförliga till förvärvet av förvaltningsfasigheten.
Finansiella kostnader inkluderar även räntekostnader för ränte-
derivatavtal. Betalningsströmmar från dessa resultatförs i den
period de avser.
Skatter
Koncernens samtliga förvärv är tillgångsförvärv och ingen upp-
skjuten skatt redovisas vid anskaffningstidpunkten utan upp-
skjuten skatt redovisas på skillnader mellan redovisat värde och
skattemässigt värde avseende förändringar uppkomna efter för-
värvstidpunkten. Koncernen tillämpar en skattesats om 20,6 %.
Förvaltningsfastigheter
Koncernen redovisar förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS
40. Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte
att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombina-
tion av dessa, snarare än för användning i det egna företagets
verksamhet. Samtliga av Emilshus fastigheter bedöms utgöra
förvaltningsfastigheter. I begreppet förvaltningsfastigheter ingår
byggnader, mark- och markanläggningar, pågående ny-till- eller
ombyggnation samt fastighetsinventarier. Förvaltningsfastighe-
terna redovisas initialt till anskaffningsvärde och därefter till verk-
ligt värde. Inga avskrivningar sker därför i koncernen avseende
fastigheter. För att fastställa det verkliga värdet vid bokslutstill-
fället görs externa marknadsvärderingar av förvaltningsfastig-
heterna. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar
redovisas över resultaträkningen. Tillkommande utgifter läggs till
det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida
ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer
att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas
på tillförlitligt sätt. Utgifter för reparation och underhåll kostnads-
förs i den period de uppkommer.
Finansiella instrument
Generella principer
Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inklude-
rar tillgångarna likvida medel, hyres- och kundfordringar samt
leverantörsskulder, övriga kortfristiga skulder och skulder till
kreditinstitut och andra låneskulder. Redovisningen beror på hur
de finansiella instrumenten klassificeras.
Klassificering och värdering
Finansiella instrument redovisas initialt till anskaffningsvärde
motsvarande instrumentets verkliga värde med tillägg för
transaktionskostnader för alla finansiella instrument som finns i
koncernen om inte annat anges nedan. Ett finansiellt instrument
klassificeras vid första redovisningen bland annat utifrån i vilket
syfte instrumentet förvärvades. Klassificeringen avgör hur det
finansiella instrumentet värderas efter första redovisningstillfället.
Om inte annat anges nedan så redovisas finansiella instrumenten
efter det första redovisningstillfället enligt effektivräntemetoden.
Koncernen innehar finansiella instrument i följande kategorier
och indelade efter klassificerings kategori:
Finansiella instrument värderade till verkligt värde
Räntederivat
Verkligt värde för ränteswappar baseras på en diskonteringsränta
av beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktets villkor och
förfallodagar och med utgångspunkt i marknadsräntan på balans-
dagen. Ränteswapparna hänför sig till nivå 2 i värderingshierakin.
Finansiella instrument värderade till upplupet anskaffningsvärde
Hyresfordringar
Kundfordringar och hyresfordringar redovisas initialt till det
fakturerade värdet. Efter första redovisningstillfället värderas
tillgångarna enligt effektivräntemetoden. Tillgångar klassificerade
till upplupet anskaffningsvärde innehas enligt affärsmodellen att
inkassera avtalsenliga kassaflöden som endast är betalningar av
kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet. Vid
behov görs avsättning till en reserv för förväntade kreditförluster.
Andra långfristiga fordringar och Övriga fordringar
Fordringar upptas till det lägsta av nominellt värde och det
belopp varmed de beräknas inflyta. Om förväntad regleringstid-
punkt överstiger ett år klassificeras fordringarna som andra lång-
fristiga fordringar. Om förväntar regleringstidpunkt understiger
ett år klassificeras fordringarna som övriga fordringar.
Likvida medel
Redovisas till nominellt belopp per bokslutsdagen. I posten
ingår kassa och bank. Redovisade medel finns innestående hos
svenska banker med hög kreditrating varför riskreserv bedöms
vara oväsentlig.
Leverantörsskulder
Redovisas till nominellt belopp. Leverantörsskulder redovisas när
faktura mottagits.
Skulder till kreditinstitut
Upptagna lånebelopp redovisas till erhållet belopp efter avdrag
för eventuella transaktionskostnader. Redovisas till upplupet
anskaffningsvärde. Om låneavtal eller andra avtal avseende
låneskulder förfaller inom ett år klassificeras de som kortfristiga
skulder. Efter första redovisningstillfället redovisas beloppen
enligt effektivräntemetoden.
Nedskrivning av finansiella tillgångar
Koncernen bedömer vid varje rapportperiods slut om det finns
objektiva bevis för att nedskrivningsbehov föreligger för en
finansiell tillgång eller en grupp av finansiella tillgångar. Enligt
IFRS 9 skall finansiella tillgångar omfattas av en nedskrivning av
förväntade kreditförluster. Nedskrivning är framåtblickande och
så snart en kreditrisk föreligger görs en förlustreservering. Reser-
vering görs normalt med beaktning av de kommande 12 måna-
dernas nuvärdesberäknade underskott för erhållna kassaflöden
alternativt för den förväntade återstående löptiden. Koncernen
tillämpar den förenklade modellen på koncernens kundfordringar
vilket innebär att bedömning görs utifrån historiska kundförluster
samt bedömning av framtida möjlighet att erhålla ersättning. Till
de kriterier som koncernen använder för att fastställa om det
föreligger objektiva bevis för nedskrivningsbehov hör betydande
finansiella svårigheter hos emittenten eller gäldenären, ett avtals-
brott, såsom uteblivna eller försenade betalningar av räntor eller
kapitalbelopp eller att det är sannolikt att låntagaren kommer att
gå i konkurs eller annan finansiell rekonstruktion. Nedskrivning
av finansiella tillgångar redovisas i koncernens resultat. Om ned-
skrivningsbehovet minskar i en efterföljande period och minsk-
ningen objektivt kan hänföras till en händelse som inträffade efter
att nedskrivningen redovisades återförs den tidigare redovisade
nedskrivningen i koncernens resultat.
Ändrade redovisningsprinciper
Det bedöms inte finnas några ändringar 2025 som kommer att
innebära någon väsentlig påverkan på Emilshus resultat och
ställning.
Nya IFRS som ännu inte börjat tillämpas
IFRS 18 Presentation and Disclosure in Financial Statements med
tillämpning från januari 2027 förändrar främst tre nyckelområ-
den: strukturen på resultaträkningen, införandet av upplysningar
om resultatmått som rapporteras utanför företagets finansiella
rapporter "management-defined performance measures" (MPM)
samt förbättrad aggregering och disaggregering av information i
de primära rapporterna och noterna. Resultaträkningen kommer
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2025
–
60
att delas in i tre kategorier: rörelse, investering och finansiering.
Den fulla analysen av effekterna av IFRS 18 är ännu inte avslutad.
Moderbolagets redovisningsprinciper
Moderbolaget har upprättat sina finansiella rapporter enligt
årsredovisningslagen och Rådet för hållbarhets- och finansiell
rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska
personer.
Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovis-
ningsprinciper framgår nedan. De angivna redovisningsprinci-
perna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga
perioder som presenteras i moderbolagets finansiella rapporter,
om inte annat anges.
Klassificering och uppställning
Resultaträkning och balansräkning är för moderbolaget upp-
ställda enligt årsredovisningslagens scheman. Skillnader mot kon-
cernens rapporter i moderbolagets resultat- och balansräkningar
utgörs främst av redovisning av eget kapital.
Koncernföretag
Andelar i koncernbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaff-
ningsvärdemetoden minskat med eventuell nedskrivning. Detta
innebär att transaktionsutgifter inkluderas i det redovisade värdet
för innehav i koncernföretag.
Finansiella tillgångar och skulder
Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskatt-
ning, tillämpas inte reglerna om finansiella instrument enligt IFRS
9 i moderbolaget, utan moderbolaget tillämpar reglerna i enlighet
med RFR 2. Detta innebär att moderbolaget redovisar finansiella
instrument med utgångspunkt i anskaffningsvärdet i enlighet med
reglerna i ÅRL.
Koncernbidrag
Såväl erhållna som lämnade koncernbidrag redovisas som bok-
slutsdisposition i enlighet med alternativregeln.
Not 2 Hyresintäkter
mkr
2025
2024
KONCERNEN
Hyresintäkter per intäktsslag
Hyresintäkter
879
661
Övriga ersättningar från hyresgäster
17
14
Totalt
896
674
Intäkter per fastighetskategori
Lätt industri
480
325
Extern/Dagligvaruhandel
181
152
Industriservice/proffshandel
144
114
Övrigt
92
84
Totalt
896
674
Intäkter per förvaltningsområde
Halmstad
98
24
Helsingborg
20
–
Jönköping
146
120
Kalmar
51
46
Linköping
128
68
Malmö
23
–
Vetlanda
100
102
Värnamo
130
133
Växjö
201
181
Totalt
896
674
Samtliga hyreskontrakt klassificeras som operationella leasingav-
tal. Hyrorna för kontrakten betalas i förskott månadsvis eller
kvartalsvis. Majoriteten av hyreskontrakten har indexklausuler
kopplade till bashyran som jämförs med konsumentprisindex och
justeras vid ingången av varje räkenskapsår.
Kontraktsförfallostrukturen avseende koncernens bestånd framgår
av nedanstående tabell. Den vanligaste löptiden på ett nytecknat
kontrakt är 3 år och i samband med fastighetsförvärv 10 år. Löpande
avtal har i tabellen redovisats med 12 månaders hyresintäkt.
Nedan framgår årshyra utifrån hyreskontraktens förfallostruk-
tur respektive kontraktsvärde utifrån hyreskontraktens löptider.
Förfallostruktur hyresavtal
Kontrakte-
Antal rad årshyra, Andel, Area, Andel,
Förfalloår hyresavtal mkr % tkvm %
2026
445
156
15
158
14
2027
190
153
15
163
15
2028
131
123
12
111
10
2029
97
131
13
138
12
2030
53
138
13
158
14
2031+
102
321
31
383
34
Totalt
1 018
1 022
100
1 112
100
Hyreskontrakt och löptider Kontrakts- Andel av
Förfalloår värde, mkr Total, %
2026
106
2
2027
243
5
2028
321
6
2029
457
9
2030
635
12
2031
459
9
2032
232
4
2033
147
3
2034+
2 594
50
Totalt
5 193
100
Not 3 Fastighetskostnader
mkr
2025
2024
KONCERNEN
Driftskostnader
129
91
Underhållskostnader
24
21
Fastighetsskatt
31
21
Totalt
184
132
Fastighetsadministration är inkluderad i driftskostnader.
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2025
–
61
Not 5 Centrala administrationskostnader
mkr
2025
2024
KONCERNEN
Administrationskostnader
2
4
Personalkostnader
41
31
43
34
MODERBOLAGET
Administrationskostnader
37
30
Personalkostnader
44
34
Totalt
81
64
I centrala administrationskostnader ingår kostnader för koncern-
ledning, HR, IT och inkluderar arvoden för revision och övrigt.
mkr
2025
2024
Ersättningar till revisorer
Revisionsuppdrag
3
2
Övriga lagstadgade uppdrag
1
0
Skatterådgivning
0
0
Totalt
4
2
Med revisionsuppdrag avses arvode för den lagstadgade revi-
sionen, dvs sådant arbete som varit nödvändigt för att kunna
avge revisionsberättelse.
Not 4 Personalkostnader
mkr
2025
2024
KONCERNEN OCH MODERBOLAGET
Medelantalet anställda
26
24
Varav män, %
69
62
Varav kvinnor, %
31
38
Löner, andra ersättningar och
sociala kostnader
Löner, arvode och förmåner
Styrelsearvode enligt specifikation
1
1
Totalt
1
1
VD
Grundlön
3
3
Rörlig ersättning
1
1
Förmåner
0
0
Övriga ledande befattningshavare
Grundlön
8
7
Rörlig ersättning
1
1
Förmåner
1
1
Övriga anställda
16
9
Totalt
30
21
Pensionskostnader
VD
1
1
Övriga ledande befattningshavare
2
2
Övriga anställda
2
1
Totalt
5
4
Lagstadgade sociala kostnader
inklusive löneskatt
VD
1
1
Övriga ledande befattningshavare
3
3
Övriga anställda
7
3
Totalt
11
8
Styrelsearvoden Arvode Arvode
styrelseledamot utskottsarbete
2025
2024
2025
2024
Johan Ericsson
0,30
0,30
0,02
0,02
Björn Garat
0,17
0,15
0,05
0,04
Jakob Fyrberg
–
–
–
–
Rutger Källén
0,17
0,15
0,05
0,04
Elisabeth Thuresson
0,17
0,15
0,02
0,02
Ulrika Valassi
0,17
0,09
0,05
0,04
Totalt
0,98
0,81
0,19
0,15
Könsfördelning i styrelse och företagsledning
Vid utgången av 2025 bestod styrelsen i moderbolaget av sex
personer (6) varav två kvinnor (2). Under 2025 har bolagets led-
ningsgrupp bestått av sex personer (6). I ledningsgruppen är sex
män (5) och ingen kvinna (1). Ledningsgruppen utgör koncernens
ledande befattningshavare.
Ersättningsprinciper till ledande befattningshavare
För 2025 bestod ersättningen till VD och övriga ledande befatt-
ningshavare av fast lön, övriga förmåner, pension samt rörlig lön.
Pensionsåldern är 65 år. Uppsägningstiden för VD är 12 måna-
der vid uppsägning från bolagets sida samt 6 månader vid
uppsägning av VD. Ingen uppgörelse om avgångsvederlag finns
med VD.
Övriga ledande befattningshavare har en ömsesidig uppsäg-
ningstid om 6 månader.
Pensioner
VD har en premiebaserad pensionslösning. Övriga anställda har
en pensionslösning som följer ITP1 eller ITP2 i Alecta och som är
beroende av lön och ålder. ITP1 är en avgiftsbestämd plan och
ITP2 är en förmånsbestämd plan. Då det inte är möjligt att redo-
visa bolagets ekonomiska ansvar för ITP2-planer så redovisas
även ITP2 som en avgiftsbestämd plan. Premien för den förmåns-
bestämda ålders- och familjepensionen är individuellt beräknad
och är bland annat beroende av lön, tidigare intjänad pension och
förväntad återstående tjänstgöringstid.
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2025
–
62
Not 6 Räntekostnader och liknande
resultatposter
mkr
2025
2024
KONCERNEN
Finansiella intäkter
17
10
Finansiella kostnader
-276
-223
Avgår aktiverade räntekostnader
3
2
Finansnetto
-256
-211
MODERBOLAGET
Finansiella intäkter
141
183
Finansiella kostnader
-169
-200
Avgår aktiverade räntekostnader
-
–
Finansnetto
-28
-18
I samband med investeringar i form av tillbyggnader och liknande
aktiverar Emilshus räntekostnader och låneutgifter utifrån
genomsnittlig nedlagd kostnad och projektets genomförandetid.
Räntenivån utgörs av Emilshus genomsnittliga räntenivå för året.
Not 7 Aktuell skatt och uppskjuten skatt
2025
2024
mkr
%
mkr
%
mkr
KONCERNEN
Aktuell skatt
Aktuell skatt för året
-44
-34
Justering skatt hänförligt
till tidigare år
1
Totalt
-43
-34
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt avseende
förvaltningsfastigheter
-79
-71
Uppskjuten skatt hänförlig till
finansiella instrument
-9
5
Uppskjuten skatt hänförlig till
outnyttjade underskottsavdrag mm
0
1
Totalt
-88
-65
Total redovisad
skattekostnad i koncernen
-132
-99
Avstämning av effektiv skatt
%
mkr
%
mkr
Redovisat resultat före skatt
655
387
Skatt enligt gällande
skattesats för moderbolaget
-20,6
-135
-20,6
-80
Skatteeffekt av övriga
ej avdragsgilla kostnader
-0,2
-1
-0,2
-1
Skatteeffekt av ej avdragsgillt
räntenetto
-3,1
-20
-3,7
-14
Skatteeffekt av utnyttjande
av carry forward ränteavdrag
0
0
0,1
0
Skatteeffekt av skatt
hänförligt till föregående år
0
0
0,2
1
Skatteeffekt för ej bokförda
kostnader
0,5
3
0,0
0
Skatteeffekt av begränsningsregler
för temporära skillnader
2,9
19
-0,3
-1
Skatteeffekt av justeringar
uppskjuten skatt ingående balans
0
0
-1,5
-6
Övrigt
0,3
1
0,4
2
Redovisad effektiv skatt
20,2
-132
-25,6
-99
2025
2024
mkr
%
mkr
%
mkr
MODERBOLAGET
Aktuell skatt
Aktuell skatt för året
–
–
Totalt
–
–
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt hänförlig
till underskott mm
-1
0
Totalt
-1
0
Total redovisad
skattekostnad i moderbolaget
-1
0
Avstämning av effektiv skatt
%
mkr
%
mkr
Redovisat resultat före skatt
-4
-20
Skatt enligt gällande
skattesats för moderbolaget
-20,6
1
-20,6
4
Skatteeffekt av övriga
ej avdragsgilla kostnader
12,0
-1
-15,6
-3
Skatteeffekt återföring
av ränteavdrag
51,0
-2
0,0
0
Skatteeffekt av överföring
av negativt räntenetto till/från
koncernföretag
-69,3
3
-5,0
-1
Skatteeffekt av ej
bokförda kostnader
61,4
-2
0,0
0
Skatteeffekt för
underskottsavdrag
0,0
0
0,0
0
Övrigt
0,0
0
0,0
0
Redovisad effektiv skatt
34,4
-1
0,0
0
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2025
–
63
Not 8 Förvaltningsfastigheter
mkr
2025
2024
KONCERNEN
Ingående värde
8 940
7 324
Tillträdda fastigheter
2 983
1 469
Investeringar i befintliga fastigheter
146
63
Försäljningar av fastigheter
1)
-24
-40
Orealiserad värdeförändring
262
124
Redovisat värde vid årets slut
12 307
8 940
1) Avser bokfört värde av avyttrade förvaltningsfastigheter. Avyttringarna medförde en
realiserad värdeförändring med 8 mkr.
Fastighetsbeståndets marknadsvärde
Emilshus koncernredovisning upprättas enligt IFRS Redovis-
ningsstandarder. Emilshus har valt att redovisa innehavet av
förvaltningsfastigheter till verkligt värde enligt IAS 40. I syfte att
fastställa fastigheternas marknadsvärde inhämtar Emilshus varje
kvartal oberoende externa värderingsutlåtanden för samtliga
fastigheter. Värderingarna upprättas av Newsec.
Värderingarna har genomförts i enlighet med IFRS 13 nivå 3.
Bedömningarna av verkligt värde genomförs med tillämpning
av en kombination av ortprismetoden och en avkastnings -
baserad metod utifrån diskontering av framtida kassaflöden
för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyres-
kontrakts villkor, marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, under-
hålls- och förvaltningsadministrationskostnader samt behov
av investeringar.
Värdet av eventuella byggrätter har adderats till nuvärdet. Kal-
kylperioden uppgår som regel till tio år och beräkningen av kassa-
flöden utgår från befintliga hyresavtal där en marknads anpassning
av antagna villkor genomförs efter kontraktets utgång.
Det vägda direktavkastningskravet för värdering av fastighets-
beståndet uppgick till 6,6 % där avkastningskraven i värde-
ringarna, beroende av fastighetskategori, låg i intervallet 6,4 %
till 6,6 %. Det initiala direktavkastningskravet i värderingarna
uppgick i genomsnitt till 6,4 %.
Under året uppgick den rapporterade direktavkastningen
till 6,6 %. Emilshus direktavkastning utifrån bedömd intjänings-
förmåga uppgår till 6,6 % och är således i linje med det vägda
avkastningskravet i marknadsvärderingarna.
Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick vid årets
utgång till 12 307 miljoner kronor (8 940). Under året har fastig-
heter tillträtts till ett värde om 2 983 miljoner kronor. Vid årets
utgång hade Emilshus ingått avtal om investeringar i befintliga
fastigheter genom hyresgästanpassningar avseende till- och
ombyggnadsprojekt med upparbetade kostnader om 74 miljoner
kronor och ett återstående investeringsåtagande motsvarande 52
miljoner kronor. Projekten förväntas vid färdigställande bidra till
ett ökat hyresvärde om 10 miljoner kronor.
Fastigheternas orealiserade värdeförändringar uppgick till 262
miljoner kronor (124) under året. Värdeförändringarna var hän-
förliga till effekten av förändringar i direktavkastningskrav om
113 miljoner kronor, förväntade driftnettoförändringar om 75 miljo-
ner kronor samt övrigt i form av återlagda skatte rabatter kopplade
till förvärv om 74 miljoner kronor.
Indata vid fastighetsvärdering Extern- och Industriservice/ Totalt vägt
31 dec 2025
Lätt industri
dagligvaruhandel
Proffshandel
Övrigt
genomsnitt
Vägt genomsnitt
6,6
6,4
6,6
6,4
6,6
direktavkastningskrav, %
Intervall direktavkastningskrav, %
5,8–8,0
5,6–7,8
5,6–7,4
5,4–7,4
5,4–8,0
Driftskostnader, kr/kvm
91
118
119
307
114
Underhållskostnader, kr/kvm
36
46
42
67
40
Långsiktig vakansgrad, %
7,1
5,5
5,7
6,2
6,5
Hyresintäkter, kr/kvm
800
1 163
879
1 666
910
Extern- och Industriservice/ Totalt vägt
31 dec 2024
Lätt industri
dagligvaruhandel
Proffshandel
Övrigt
genomsnitt
Vägt genomsnitt
6,8
6,6
6,6
6,6
6,7
direktavkastningskrav, %
Intervall direktavkastningskrav, %
5,8–8,0
5,8–7,8
5,6–7,5
5,2–7,6
5,2–8,0
Driftskostnader, kr/kvm
67
108
102
324
97
Underhållskostnader, kr/kvm
31
44
40
74
38
Långsiktig vakansgrad, %
7,5
5,0
5,5
6,0
6,4
Hyresintäkter, kr/kvm
704
1 109
806
1 666
842
Resultateffekt före skatt
31 dec
mkr
Förändring
2025
2024
Direktavkastningskrav
+/– 0,25%
-452/+488
-324/+349
Hyresintäkter
+/– 50 kr/kvm
+59/-59
+46/-46
Fastighetskostnader
+/– 10 kr/kvm
-12/+12
-9/+9
Vakansgrad
+/– 1 %
-11/+11
-8/+8
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2025
–
64
Fastighetsbeståndet per 1 januari 2026
Antal Uthyrbar
Redovisat värde
Hyresvärde
Ekonomisk Kontrakte-
fastig- area, uthyrnings- rad års hyra,
heter tkvm
mkr Andel
kr/kvm
mkr kr/kvm
grad, %
mkr
Halmstad
Lätt industri
15
75
812
63
10 783
79
1 044
96
75
Extern/Daglig-
varuhandel
2
5
66
5
12 010
6
1 103
86
5
Industriservice/
8
28
376
29
13 354
33
1 165
95
31
proffshandel
Övrigt
2
3
37
3
10 714
4
1 214
85
4
Totalt Halmstad
27
112
1 290
100
11 485
122
1 083
95
115
Helsingborg
Lätt industri
12
56
510
65
9 164
46
833
96
44
Extern/Daglig-
varuhandel
2
2
80
10
49 566
6
3 484
100
6
Industriservice/
2
3
34
4
11 911
3
907
100
3
proffshandel
Övrigt
2
5
156
20
31 081
12
2 463
92
11
Totalt Helsingborg
18
65
780
100
11 968
67
1 027
95
64
Jönköping
Lätt industri
24
133
1 548
78
11 636
120
900
96
115
Extern/Daglig-
varuhandel
3
9
120
6
13 878
10
1 177
99
10
Industriservice/
5
17
95
5
5 426
7
416
100
7
proffshandel
Övrigt
2
11
230
12
20 021
22
1 934
97
21
Totalt Jönköping
34
171
1 992
100
11 678
159
934
96
154
Kalmar
Lätt industri
2
10
90
14
8 940
9
914
94
9
Extern/Daglig-
varuhandel
11
26
364
55
13 838
27
1 024
98
26
Industriservice/
7
27
207
31
7 613
16
603
96
16
proffshandel
Övrigt
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Totalt Kalmar
20
64
661
100
10 396
53
826
97
51
Linköping
Lätt industri
17
85
904
51
10 607
81
949
94
76
Extern/Daglig-
varuhandel
4
20
353
20
17 389
30
1 494
100
30
Industriservice/
13
46
513
29
11 088
46
999
98
46
proffshandel
Övrigt
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Totalt Linköping
34
152
1 770
100
11 659
157
1 037
96
151
Antal Uthyrbar
Redovisat värde
Hyresvärde
Ekonomisk Kontrakte-
fastig- area, uthyrnings- rad års hyra,
heter tkvm
mkr Andel
kr/kvm
mkr kr/kvm
grad, %
mkr
Malmö
Lätt industri
12
41
360
59
8 849
40
985
97
39
Extern/Daglig-
varuhandel
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Industriservice/
7
15
204
33
13 630
20
1 308
100
20
proffshandel
Övrigt
1
3
51
8
19 260
5
1 939
100
5
Totalt Malmö
20
58
616
100
10 549
65
1 111
98
64
Vetlanda
Lätt industri
5
85
402
38
4 731
46
538
97
44
Extern/Daglig-
varuhandel
8
33
384
36
11 736
33
1 011
88
29
Industriservice/
3
13
78
7
6 218
7
535
100
7
proffshandel
Övrigt
5
17
196
19
11 473
25
1 438
85
21
Totalt Vetlanda
21
147
1 061
100
7 198
110
747
92
101
Värnamo
Lätt industri
17
184
1 272
83
6 919
108
586
94
101
Extern/Daglig-
varuhandel
3
20
175
11
8 742
22
1 107
78
17
Industriservice/
3
12
77
5
6 205
5
430
100
5
proffshandel
Övrigt
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Totalt Värnamo
23
216
1 524
100
7 047
135
625
92
124
Växjö
Lätt industri
9
84
891
34
10 609
69
818
100
68
Extern/Daglig-
varuhandel
9
53
861
33
16 133
62
1 168
99
62
Industriservice/
9
33
393
15
11 819
36
1 093
91
33
proffshandel
Övrigt
9
32
469
18
14 835
45
1 430
78
35
Totalt Växjö
36
202
2 614
100
12 927
213
1 051
93
199
Totalt Emilshus
Lätt industri
113
753
6 790
55
9 019
597
793
96
572
Extern/Daglig-
varuhandel
42
168
2 402
20
14 263
197
1 168
94
185
Industriservice/
57
195
1 977
16
10 134
173
888
96
167
proffshandel
Övrigt
21
71
1 138
9
15 966
114
1 594
86
98
Totalt
233
1 188
12 307
100
10 363
1 081
910
95
1 022
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2025
–
65
Not 9 Inventarier
mkr
2025
2024
KONCERNEN
Ackumulerade
anskaffningsvärden
Vid årets början
4
4
Förvärv
1
0
Totalt
5
4
Ackumulerade avskriv-
ningar enligt plan
Vid årets början
-3
-3
Årets avskrivning
enligt plan på
anskaffningsvärden
-0
-0
Totalt
-3
-3
Redovisat värde vid
årets slut
2
1
mkr
2025
2024
MODERBOLAGET
Ackumulerade
anskaffningsvärden
Vid årets början
3
2
Förvärv
1
1
Totalt
3
3
Ackumulerade avskriv-
ningar enligt plan
Vid årets början
-1
-1
Årets avskrivning
enligt plan på
anskaffningsvärden
-0
-0
Totalt
-2
-1
Redovisat värde
vid årets slut
2
1
Not 10 Andelar i koncernföretag
mkr
2025
2024
MODERBOLAGET
Vid årets början
479
474
Förvärv/aktieägartillskott
438
5
Nedskrivningar
-127
–
Redovisat värde vid årets slut
790
479
Specifikation av moderbolagets direkta och indirekta innehav av andelar i koncernföretag Redovisat
Dotterbolag
Org nr
Säte
Andel i %
värde, mkr
EMILSHUS HOLDING 1 AB
559245-9919
Växjö
100
230
Cityfastigheter i Vetlanda AB
556971–6599
Växjö
100
Emilshus Forsheda AB
559114–3119
Växjö
100
Emilshus Slätvaren AB
559114–3093
Växjö
100
Emilshus Stenfalkstorpet AB
559114–3101
Växjö
100
Emilshus Gravörtorpet AB
559115–8869
Växjö
100
Emilshus Stocken AB
556805–1808
Växjö
100
Emilshus Lokal AB
556705–1866
Växjö
100
Emilshus Trekanten 5 AB
556533–1187
Växjö
100
Handelsstaden i Vetlanda AB
556577–4360
Växjö
100
Handelsstaden Nydala i Vetlanda AB
556818–4476
Växjö
100
Handelsstaden Sävsjö AB
559062–6353
Växjö
100
Vetlanda Invest AB
556553–7346
Växjö
100
Emilshus Värnamo AB
559205–9702
Växjö
100
Emilshus Häljaryd AB
559205–9728
Växjö
100
Kommanditbolaget Emilshus Jönköping
969668–8077
Växjö
100
Emilshus Österskog 1:40 Fastighets AB
559237–7971
Växjö
100
Emilshus Gislaved Hammaren 1 AB
559290–7017
Växjö
100
Emilshus Sandseryd 2:17 AB
559303–5776
Växjö
100
Emilshus Skomakaren 5 AB
556923–3504
Växjö
100
Emilshus Hillerstorp 2:98 AB
559078–0762
Växjö
100
Emilshus Hillerstorp 4:154 AB
559285–0746
Växjö
100
Emilshus Kalmar Pumpen 6 och Spettet 7 AB
559320–5171
Växjö
100
Emilshus Västervik Spettet 5 AB
559326–2529
Växjö
100
Emilshus Värnamo Piggvaren 1 AB
559326–2552
Växjö
100
Emilshus Kalmar Mejseln 1 AB
559326–2537
Växjö
100
Emilshus Gislaved Slangen 7 AB
559326–2545
Växjö
100
Emilshus Kalmar Krokodilen 4 AB
559396–0569
Växjö
100
Emilshus Västervik Västerås 6 AB
559396–0700
Växjö
100
Emilshus Vaggeryd Hovtången 11 AB
559287–6030
Växjö
100
Emilshus Halmstad Formen 2 och 4 AB
556167–4606
Växjö
100
Emilshus Falkenberg Tröinge 6:96 AB
559076–9013
Växjö
100
Fördelning av uthyrbar yta per förvaltningsområde och fastighetskategori den 1 januari 2026
Extern- och Industriservice/
Lätt industri, dagligvaru- proffshandel, Övrigt, Totalt, Andel,
Område tkvm handel, tkvm tkvm tkvm tkvm %
Halmstad
75
5
28
3
112
9
Helsingborg
56
2
3
5
65
5
Jönköping
133
9
17
11
171
14
Kalmar
10
26
27
–
64
5
Linköping
85
20
46
–
152
13
Malmö
41
–
15
3
58
5
Vetlanda
85
33
13
17
147
12
Värnamo
184
20
12
–
216
18
Växjö
84
53
33
32
202
17
Totalt
753
168
195
71
1 188
100
Andel, %
63
14
16
6
100
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2025
–
66
Redovisat
Dotterbolag
Org nr
Säte
Andel i %
värde, mkr
Emilshus Växjö Lekatten 1 AB
556213-9062
Växjö
100
Emilshus Linköping Gavotten 9 AB
556805-1394
Växjö
100
Emilshus Linköping Glasflaskan 2 AB
556902-9811
Växjö
100
Emilshus Fusion 27 AB
559518-0000
Växjö
100
Emilshus Halmstad Flamman 7 AB
559015-6773
Växjö
100
Emilshus Fusion 28 AB
559533-6099
Växjö
100
Emilshus Jönköping Backen 1:132 AB
559043-7744
Växjö
100
Emilshus Halmstad Formen 3 AB
559384-0167
Växjö
100
Emilshus Halmstad Eketånga 24:58 AB
559526-5983
Växjö
100
Emilshus Linköping Glasbiten 5 AB
556407-5520
Växjö
100
Emilshus Linköping Glaset 3 AB
559125-5590
Växjö
100
Emilshus Fusion 29 AB
559533-6131
Växjö
100
Emilshus Norrköping Stansaren 12 AB
559439-6284
Växjö
100
Emilshus Norrköping Argonet 1 AB
559067-9568
Växjö
100
Emilshus Fusion 30 AB
559533-6123
Växjö
100
Emilshus Norrköping Leran 3 AB
556744-2883
Växjö
100
Emilshus Fusion 31 AB
559533-6115
Växjö
100
Emilshus Norrköping Spolaren 6 AB
559539-9766
Växjö
100
Emilshus Fusion 32 AB
559533-6107
Växjö
100
Emilshus Norrköping Tråden 4 AB
559539-9774
Växjö
100
EMILSHUS HOLDING 2 AB
559246-9927
Växjö
100
28
Emilshus Stödstorp 2:4 AB
559182–1748
Växjö
100
Emilshus Tomasängen 1 AB
559184–8899
Växjö
100
Emilshus Hillerstorp 2:106 AB
559184–8881
Växjö
100
Emilshus Kalmar AB
559220–5628
Växjö
100
Emilshus Borret 11 AB
556122–9443
Växjö
100
Emilshus Svetsarna i Kalmar AB
556313–0987
Växjö
100
Horda Fastigheten 4:42 AB
559261–5602
Växjö
100
Emilshus Hjortsjö AB
559270–6864
Växjö
100
Emilshus Horda AB
559270–6872
Växjö
100
Emilshus Åseda Släggan 2 AB
556759–4550
Växjö
100
Emilshus Rydaholm Hjortsjö 7:17 AB
559176–0086
Växjö
100
Emilshus Norrköping Manganet 5 AB
556785-8294
Växjö
100
Emilshus Norrköping Garaget 1 AB
559179-5231
Växjö
100
Emilshus Kalmar Krokodilen 1 AB
559221-3101
Växjö
100
Emilshus Halmstad Filen 4 AB
556713-5941
Växjö
100
Emilshus Halmstad Filen 5 AB
556717-3470
Växjö
100
Emilshus Halmstad Finsmeden 6 AB
556736-2321
Växjö
100
Emilshus Halmstad Filen 1 AB
556148-2372
Växjö
100
Emilshus Halmstad Fräsaren 15 AB
559067-1318
Växjö
100
Emilshus Halmstad Slagan 2
556699-1765
Växjö
100
Emilshus Halmstad Finsmeden 3 AB
556752-1082
Växjö
100
Emilshus Linköping Idrottspriset 1 AB
556849-3166
Växjö
100
Redovisat
Dotterbolag
Org nr
Säte
Andel i %
värde, mkr
Emilshus Linköping Himna 11:226 AB
556945-1825
Växjö
100
Emilshus Linköping Glaskulan 5 AB
559281-7505
Växjö
100
Emilshus Linköping Gumsen 48 AB
556732-7100
Växjö
100
EMILSHUS HOLDING 3 AB
559246-9943
Växjö
100
215
Emilshus Ängsdal 9 AB
559010–7289
Växjö
100
Emilshus Skruven 4 AB
559023–0941
Växjö
100
Emilshus Trädet 3 AB
559013–1545
Växjö
100
Emilshus Torslunda 4:27 AB
559203–6635
Växjö
100
Raskens Fastigheter AB
556679–2452
Växjö
100
Emilshus Jönköping KB
969700–5099
Växjö
100
Emilshus Bårebo 1:17 AB
559220–5636
Växjö
100
Emilshus Fiskmåsen 14 AB
559226–8253
Växjö
100
Emilshus Traktorn 4 och 5 AB
559226–8246
Växjö
100
Emilshus Sköldmön 9 AB
559226–8220
Växjö
100
Emilshus Brädan 1 AB
559226–8238
Växjö
100
Emilshus Sågen 5 AB
559220–5644
Växjö
100
Emilshus Listen 10 AB
559226–8212
Växjö
100
Emilshus Gravören 21 AB
556884–8773
Växjö
100
Emilshus Gravören 9 AB
556916–1978
Växjö
100
Emilshus Kronhjorten AB
556868–1000
Växjö
100
Emilshus Lågan AB
556573–9173
Växjö
100
Emilshus Ymer AB
556923–2605
Växjö
100
Emilshus Tunnbindaren AB
556724–9148
Växjö
100
Emilshus Vinga AB
556069–6998
Växjö
100
Emilshus Saluten 1 AB
556722–0073
Växjö
100
Emilshus Framnäs 1 AB
559290–7736
Växjö
100
Emilshus Gullvivan 6 AB
559290–7843
Växjö
100
Emilshus Trumpeten 3 AB
559290–7835
Växjö
100
Emilshus Hammaren 1 AB
559290–7728
Växjö
100
Emilshus Muttern 3 AB
559280–1434
Växjö
100
Emilshus Vetlanda AB
559274–9815
Växjö
100
Emilshus Ljungadal 5 AB
556898–3943
Växjö
100
Bankeryds Nyarp 1:267 AB
559279–5768
Växjö
100
Emilshus Växjö Handlaren 2 AB
559052–0366
Växjö
100
Emilshus Växjö Klostret 8 AB
556775–7645
Växjö
100
Emilshus Växjö Mjälan 5 AB
559123–9388
Växjö
100
Emilshus Växjö Skräddaren 1 AB
559137–0100
Växjö
100
Emilshus Växjö Mjölner 17 AB
559142–1861
Växjö
100
Emilshus Växjö Pressaren 1 och Pressaren 7 AB
559161–0356
Växjö
100
Emilshus Växjö Rättaren 8 AB
559161–0364
Växjö
100
Emilshus Växjö Snörmakaren 1 AB
559161–0372
Växjö
100
Emilshus Växjö Deltat 4 AB
559210–0191
Växjö
100
Emilshus Vetlanda Mejseln 1 AB
559194–4243
Växjö
100
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2025
–
67
Redovisat
Dotterbolag
Org nr
Säte
Andel i %
värde, mkr
Emilshus Växjö Kronhjorten 6 AB
559021–6080
Växjö
100
Emilshus Växjö Djäknen 1 AB
559073–8752
Växjö
100
Emilshus Växjö Pressaren 12 AB
559059–3793
Växjö
100
Emilshus Norrköping Tråden 11 AB
559378–5206
Växjö
100
Emilshus Norrköping Industrihuset 17 AB
559378–5214
Växjö
100
Emilshus Värnamo Armaturen 1 AB
559378–5172
Växjö
100
Emilshus Ljungby Vagnen 6 AB
559378–5198
Växjö
100
Emilshus Motala Vågen 8 AB
559378–5180
Växjö
100
Emilshus Norrköping Katten 18 AB
559378–5222
Växjö
100
Emilshus Värnamo Jungfrun 11 AB
559378–5230
Växjö
100
Emilshus Värnamo Almen 9 AB
559378–5289
Växjö
100
Emilshus Växjö Glasmästaren 1 AB
559378–5271
Växjö
100
Emilshus Norrköping Plinten 4 AB
559378–5255
Växjö
100
Emilshus Jönköping Backen 9:29 AB
559378–5297
Växjö
100
Emilshus Linköping Navhålet 2 AB
559378–5263
Växjö
100
Emilshus Växjö Fläkten 11 och Fläkten 14 AB
559378–5248
Växjö
100
Emilshus Jönköping Hedenstorp 1:99 AB
559067–9485
Växjö
100
Emilshus Jönköping Hedenstorp 2:41 AB
559389–3497
Växjö
100
Emilshus Ulvö Kommanditbolag
969669–6500
Växjö
100
Emilshus Växjö Fabriken 1 AB
559389–3463
Växjö
100
Emilshus Växjö Lodjuret 3 AB
559137–0092
Växjö
100
Emilshus Prisuppgiften 2 AB
559174–6030
Växjö
100
Emilshus Halmstad Ostkupan 3 AB
559500-5959
Växjö
100
Emilshus Ljungby Yxan 1 AB
559051-7842
Växjö
100
Emilshus Halmstad Eketånga AB
556180-4419
Växjö
100
Emilshus Halmstad Slåttern 2 AB
556707-0759
Växjö
100
Emilshus Halmstad Lokstallarna AB
559370-1146
Växjö
100
EMILSHUS HOLDING 4 AB
559336–1149
Växjö
100
285
Emilshus Vetlanda Brudabäck AB
559336–1156
Växjö
100
Österängen Fastighets AB
556090–9219
Växjö
100
Emilshus Bankeryd Backen 1:122 AB
556983–9896
Växjö
100
Emilshus Halmstad Fanan AB
559026–9675
Växjö
100
Emilshus Halmstad Flygaren 1 AB
556813–8191
Växjö
100
Emilshus Halmstad Konen 4 AB
556313–3445
Växjö
100
Emilshus Linköping Gavotten 3 AB
556965–2588
Växjö
100
Emilshus Jarl Birger Fastigheter AB
556808–6077
Växjö
100
Emilshus Jönköping Budkaveln 18 AB
556723–7770
Växjö
100
Emilshus Jönköping Flahult 21:36 AB
556482–7854
Växjö
100
Emilshus Ljungarum AB
556796–2807
Växjö
100
Emilshus Linköping Magneten 2
559446–9214
Växjö
100
och Megafonen 4 AB
Emilshus Jönköping Ädelmetallen 14 AB
556823–5211
Växjö
100
Emilshus Jönköping Ädelmetallen 4 AB
556758–9154
Växjö
100
Redovisat
Dotterbolag
Org nr
Säte
Andel i %
värde, mkr
Emilshus Jönköping Öskaret 16 AB
556702–9524
Växjö
100
Emilshus Linköping Ilos 1 AB
559370–4330
Växjö
100
Emilshus Landskrona Björnen 13 AB
559333-1167
Växjö
100
Emilshus Staffanstorp Borggård 1:372 AB
559153-8466
Växjö
100
Emilshus Staffanstorp Borggård 1:549 AB
559153-3616
Växjö
100
Emilshus Landskrona Motellet 6 AB
559306-0253
Växjö
100
Emilshus Trelleborg Trävaran 3 AB
556786-3625
Växjö
100
Emilshus Landskrona Björnen 23 AB
559247-3721
Växjö
100
Emilshus Trelleborg Trucken 4 AB
556894-9241
Växjö
100
Emilshus Landskrona Mården AB
559316-6829
Växjö
100
Emilshus Trelleborg Trucken 2 AB
556818-6828
Växjö
100
Emilshus Trelleborg Verkstaden 10 AB
556765-4982
Växjö
100
Emilshus Malmö Kamaxeln 5 AB
559259-1910
Växjö
100
Emilshus Staffanstorp Borggård 1:385 AB
559153-0935
Växjö
100
Emilshus Staffanstorp Borggård 1:482 AB
556199-8120
Växjö
100
Emilshus Flintkärnan 9 & Jaguaren 1 AB
556146-5120
Växjö
100
Emilshus Förgasaren 1 & Bulten 6 AB
556227-3705
Växjö
100
Emilshus Landskrona Förrådet 12 AB
556490-5650
Växjö
100
Emilshus Helsingborg Kavalleristen 11 AB
559168-1126
Växjö
100
Emilshus Landskrona Lamellen 1 AB
559080-1568
Växjö
100
Emilshus Opalen 4 AB
559505-1771
Växjö
100
Emilshus Trelleborg Orion 7 AB
556853-1593
Växjö
100
Emilshus Helsingborg Olympiaden 15 AB
559106-0396
Växjö
100
Emilshus Landskrona Stenen 9 AB
556754-8895
Växjö
100
Emilshus Burlöv Sunnanå AB
559038-7121
Växjö
100
Emilshus Malmö Topplocket 4 AB
556720-6338
Växjö
100
Emilshus Malmö Utklippan 3 AB
556660-0044
Växjö
100
Emilshus Landskrona Vevstaken 2 AB
559081-1435
Växjö
100
Emilshus Helsingborg Morganiten 2 AB
559505-1763
Växjö
100
Emilshus Fusion 53 AB
559534-8060
Växjö
100
Emilshus Helsingborg Västra
559007-5379
Växjö
100
Pukslagaren 4 AB
Emilshus Malmö Batteriet 4 AB
556745-9218
Växjö
100
Emilshus Trelleborg Snickeriet 4 AB
559177-8658
Växjö
100
Emilshus Örkelljunga Östra Spång 6:7 AB
559140-9817
Växjö
100
EMILSHUS HOLDING 5 AB
559492–0091
Växjö
100
32
Emilshus Jönköping Flahult 21:38 AB
559075–0096
Växjö
100
Emilshus Mark Melltorp 2:28 AB
559500–6056
Växjö
100
Fastighets AB Vilhelmsfält
559495–1385
Växjö
100
Emilshus Fusion 20 AB
556713–5941
Växjö
100
Emilshus Fusion 33 AB
559533-6172
Växjö
100
Emilshus Fusion 34 AB
559533-6164
Växjö
100
Emilshus Fusion 35 AB
559533-6156
Växjö
100
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2025
–
68
Redovisat
Dotterbolag
Org nr
Säte
Andel i %
värde, mkr
Emilshus Fusion 36 AB
559533-6149
Växjö
100
Emilshus Fusion 37 AB
559533-6081
Växjö
100
Emilshus Holding A AB
559518-9050
Växjö
100
Emilshus Holding B AB
559525-2502
Växjö
100
Emilshus Norrköping Tråden 12 AB
559259-9533
Växjö
100
Emilshus Fusion 54 AB
559555-7256
Växjö
100
Emilshus Fusion 55 AB
559555-7306
Växjö
100
Emilshus Fusion 56 AB
559555-7298
Växjö
100
Emilshus Fusion 57 AB
559556-7339
Växjö
100
Emilshus Fusion 58 AB
559556-7321
Växjö
100
Emilshus Fusion 59 AB
559556-7313
Växjö
100
Emilshus Fusion 60 AB
559556-7305
Växjö
100
Emilshus Fusion 61 AB
559556-7370
Växjö
100
Emilshus Fusion 62 AB
559556-7362
Växjö
100
Emilshus Fusion 63 AB
559556-7354
Växjö
100
Emilshus Nässjö Drivkraften 1 AB
559437-9736
Växjö
100
EMILSHUS HOLDING 6 AB
559517-9937
Växjö
100
0
Emilshus Fusion 21 AB
559517-9903
Växjö
100
Emilshus Habo Stora Kärr 8:507 AB
559531-0896
Växjö
100
Emilshus Fusion 22 AB
559517-9895
Växjö
100
Emilshus Helsingborg Bössan 4 AB
559527-3680
Växjö
100
Emilshus Fusion 23 AB
559517-9960
Växjö
100
Emilshus Laholm Tapeten 2 AB
559527-3672
Växjö
100
Emilshus Fusion 24 AB
559517-9952
Växjö
100
Emilshus Malmö Svavlet 3 AB
559531-0904
Växjö
100
Emilshus Fusion 25 AB
559517-9945
Växjö
100
Emilshus Laholm Flaket 1 AB
556664-7912
Växjö
100
Emilshus Malmö Gånggriften 2 och 4 AB
556896-4281
Växjö
100
Emilshus Malmö Kamaxeln 2 AB
559230-6889
Växjö
100
EMILSHUS OPTION AB
559256-2523
Växjö
100
0
Summa andelar i koncernbolag
790
Not 11 Förutbetalda kostnader
och upplupna intäkter
mkr
2025
2024
KONCERNEN
Förutbetalda kostnader
25
11
Upplupna hyresintäkter
0
8
Totalt
25
19
Not 12 Uppskjuten skatt
mkr
2025
2024
KONCERNEN
Vid årets början
307
241
Redovisat över resultaträkningen
88
65
Justering av skatt hänförlig till
tidigare år
1
–
Redovisad skuld vid årets slut
396
307
2025
2024
Uppskjuten Uppskjuten Uppskjuten Uppskjuten
skattefordran skatte skuld skattefordran skatte skuld
Förvaltningsfastigheter
–
365
–
290
Obeskattade reserver
–
35
–
18
Derivat
4
–
–
2
Underskottsavdrag och övrigt
–
–
3
–
Totalt
4
400
3
310
Kvittning
-4
-4
-3
-3
Netto uppskjuten skatteskuld
–
396
–
307
Netto uppskjuten skatteskuld
Ackumulerade underskottsavdrag samt aktiverade ränteavdrag carry forward uppgår till
4,5 miljoner kronor (10) och har beräknats utifrån de totala underskottsavdrag som förelåg
vid årets utgång.
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2025
–
69
Not 13 Räntebärande skulder
mkr
2025
2024
KONCERNEN
Vid årets början
4 717
3 984
Upptagna banklån
2 025
994
Upptagna obligationslån
394
396
Upptagna övriga skulder
–
13
Amortering på banklån
-306
-94
Amortering på obligationslån
–
-576
Amortering på övriga skulder
-17
–
Totalt
6 813
4 717
Specifikation
Banklån
6 020
4 308
Obligationslån
793
396
Checkkredit
0
13
Totalt
6 813
4 717
mkr
2025
2024
MODERBOLAGET
Vid årets början
2 675
2 590
Upptagna banklån
114
285
Upptagna obligationslån
394
396
Upptagna övriga skulder
–
13
Amortering på banklån
-227
-34
Amortering på obligationslån
–
-576
Amortering på övriga skulder
-13
–
Totalt
2 942
2 675
Specifikation
Banklån
2 149
2 279
Obligationslån
793
396
Totalt
2 942
2 675
Not 14 Ställda säkerheter för
skulder till kreditinstitut
mkr
2025
2024
KONCERNEN
Aktier i dotterbolag
973
997
Fastighetsinteckningar
6 886
4 675
Totalt
7 859
5 672
MODERBOLAGET
Borgen till förmån för koncernbolag
3 765
2 033
Totalt
3 765
2 033
Not 15 Checkräkningskredit
mkr
2025
2024
KONCERNEN
Beviljad kreditlimit
210
80
Outnyttjad del
210
67
Utnyttjat kreditbelopp
–
13
MODERBOLAGET
Beviljad kreditlimit
80
80
Outnyttjad del
80
67
Utnyttjat kreditbelopp
–
13
Not 16 Finansiella instrument
mkr
2025
2024
Räntederivat
Anskaffningsvärde vid årets ingång
3
3
Anskaffat under året
–
–
Anskaffningsvärde vid årets utgång
3
3
Värdeförändring vid årets ingång
7
32
Årets värdeförändring
-28
-25
Värdeförändring vid årets utgång
-21
7
Marknadsvärde vid årets utgång
-19
10
Vid årets utgång hade koncernen ingått räntesäkringar om ett
totalt nominellt belopp om 4 668 miljoner kronor (4 590), varav
4 368 miljoner kronor (3 520) avsåg aktiva ränteswappar med
en genomsnittlig återstående löptid om 2,9 år (2,9), 300 miljoner
kronor (300) avsåg räntetak (Stibor 3M+2,5 %) med en återstå-
ende löptid om 1,0 år (0,9). Derivaten begränsar eventuella fram-
tida räntehöjningars effekt på Emilshus upplåningskostnad.
Värdering av finansiella tillgångar och skulder per 31 dec 2025
Finansiella tillgångar och skulder per värderingskategori. Nedan
framgår koncernens finansiella tillgångar och skulder, upptagna
till redovisat värde respektive verkligt värde och klassificerade
enligt IFRS 9.
Finansiella
tillgångar
Finansiella värderade
tillgångar till upplupet Summa
31 dec 2025 värderade till anskaff- redovisat
mkr verkligt värde ningsvärde värde
Finansiella tillgångar
Hyresfordringar
–
5
5
Övriga fordringar
–
1
0
Upplupna intäkter
–
25
25
Derivat
–
–
–
Likvida medel
–
260
260
Totalt
–
291
291
Finansiella
skulder
Finansiella värderade
skulder till upplupet Summa
31 dec 2025 värderade till anskaff- redovisat
mkr verkligt värde ningsvärde värde
Finansiella skulder
Obligationslån
–
793
793
Skulder till kreditinstitut
–
6 020
6 020
Derivat
19
–
19
Reversskulder
–
–
–
Leverantörsskulder
–
37
37
Upplupen ränta
–
32
32
Upplupen aktieutdelning
–
30
30
Totalt
19
6 912
6 931
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2025
–
70
Värdering till verkligt värde
IFRS 13 Värdering till verkligt värde innehåller en värderingshie-
rarki avseende indata till värderingarna. Denna värderingshierarki
indelas i tre nivåer, vilka utgörs av:
Nivå 1 – Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för
identiska tillgångar eller skulder.
Nivå 2 – Andra observerbara indata för tillgången eller skulden
än noterade priser inkluderade i nivå 1, antingen direkt
(dvs som prisnoteringar) eller indirekt (dvs härledda från
prisnoteringar).
Nivå 3 – Indata för tillgången eller skulden som inte baseras på
observerbara marknadsdata (dvs. icke observerbara
indata).
Beräkning av verkligt värde:
Räntebärande fordringar och skulder
I upplysningssyfte beräknas ett verkligt värde för räntebärande
fordringar och skulder genom en diskontering av framtida
kassaflöden av kapitalbelopp och ränta diskonterade till aktuell
marknadsränta. Dessa poster hänför sig till nivå 2 i värderings-
hierarkin. Bolaget har gjort bedömningen att det verkliga värdet
motsvarar det redovisade värdet då räntan motsvarar aktuell
marknadsränta samt att kreditmarginalen bedöms vara den-
samma som när lånen ingicks. Emilshus obligationer är noterad
vid Nasdaq Stockholm. Det redovisade värdet för obligationerna
reflekterar verkligt värde.
Kortfristiga fordringar och skulder
För kortfristiga fordringar och skulder, som kundfordringar och
leverantörsskulder, med en livslängd på mindre än sex månader
anses det redovisade värdet reflektera verkligt värde. Någon
indelning i nivåer enligt värderingshierarkin görs inte för dessa
poster.
För beskrivning av redovisningsprinciperna gällande finansiella
instrument se not 1.
Säkerheter redovisas i not 14 "Ställda säkerheter för skulder till
kreditinstitut".
Not 17 Eget kapital
Antal Antal Övrigt Balanserad vinst
mkr stamaktier
preferensaktier
Aktiekapital
 tillskjutet kapital inkl årets resultat
KONCERNEN
Eget kapital 2025-12-31
126 154 267
30 000 000
312
3 060
1 742
MODERBOLAGET
Eget kapital 2025-12-31
126 154 267
30 000 000
312
3 060
-355
Teckningsoptioner, antal
2025
Utestående vid årets ingång
163 665
Tilldelade
338 847
Förverkade
–
Inlösta
-20 000
Förfallna
–
Utestående vid årets utgång
482 512
Inlösenbara vid årets utgång
482 512
Aktiekapital
I posten aktiekapital ingår det registrerade aktiekapitalet för
moderbolaget. Antalet stamaktier uppgick den 31 december
2025 till 126 154 267 med ett kvotvärde om 2 kronor per aktie.
Antalet stamaktier av serie A uppgick till 10 706 770 och antalet
stamaktier av serie B uppgick till 115 447 497. Varje stamaktie
av serie A berättigar till 10 röster och varje stamaktie av serie B
berättigar till en röst. Antalet preferensaktier uppgick till 30 000
000 och varje preferensaktie berättigar till en röst.
I det teckningsoptionsprogram 2023/2026 för anställda i bola-
get som infördes under det andra kvartalet 2023, har 439 000
teckningsoptioner emitterats. En teckningsoption berättigar till
nyteckning av en stamaktie av serie B under perioden 15 april till
den 1 juni 2026.
Teckningskursen per stamaktie utgörs av stamaktiens volym-
viktade genomsnittskurs för den handelsdag då delårsrapporten
för perioden 1 januari – 31 mars 2026 offentliggörs minskat med
ett belopp motsvarande det högsta av: (i) ett belopp motsvarande
stamakties genomsnittskurs vid emissionstidpunkten multiplice-
rat med a) utvecklingen av genomsnittligt totalavkastningsindex-
värde för stamaktien från och med den 28 april 2023 till och med
den 8 maj 2023 jämfört med den handelsdag då delårsrapporten
för perioden 1 januari – 31 mars 2026 offentliggörs, b) reducerat
med utvecklingen av genomsnittligt totalavkastningsindexvärde
för fastighetsbolag noterade på Nasdaq Stockholm från och med
den 28 april 2023 till och med den 8 maj 2023 jämfört med den
handelsdag då delårsrapporten för perioden 1 januari – 31 mars
2026 offentliggörs, och (ii) noll kronor.
Under 2025 infördes ett teckningsoptionsprogram 2025/2028
för anställda som omfattar maximalt 615 000 teckningsoptioner,
varav 318 848 har tecknats av anställda. En teckningsoption
berättigar till nyteckning av en stamaktie av serie B under en
tvåveckorsperiod från och med dagen efter offentliggörandet av
bolagets delårsrapport för perioden 1 januari–31 mars 2028, till
en kurs som beror av Emilshus aktiekursutveckling relativt under-
liggande jämförelseindex OMX Stockholm Real Estate GI.
Emilshus stamaktier av serie B och preferensaktierna är sedan
den 13 juni 2022 noterade på Nasdaq Stockholm, Mid Cap.
Övrigt tillskjutet kapital
Avser eget kapital som tillskjutits företaget av aktieägarna i sam-
band med genomförda ny- och kvittningsemissioner.
Balanserade vinstmedel
Avser det ackumulerade resultat som genererats i koncernen.
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2025
–
71
Not 18 Upplupna kostnader och
förutbetalda intäkter
mkr
2025
2024
KONCERNEN
Upplupna fastighetskostnader
3
25
Upplupen ränta
32
17
Övriga upplupna kostnader
34
1
Förutbetalda hyresintäkter
133
122
Totalt
202
165
MODERBOLAGET
Upplupen ränta
9
8
Övriga upplupna kostnader
13
13
Totalt
22
21
Not 19 Transaktioner med närstående
Styrelsens ordförande Johan Ericsson har genom helägt bolag
under året fakturerat Emilshus konsultarvoden om totalt 0,5 mkr
(0,4). Se även not 4.
Not 20 Händelser efter
räkenskapsårets utgång
I januari meddelades att Emilshus har förvärvat fem fastigheter
i Landskrona och Linköping inom kategorin lätt industri för 336
miljoner kronor. Fyra fastigheter tillträddes i januari 2026 och den
resterande fastigheten kommer att tillträdas i februari 2026.
Not 21 Finansiella risker
Koncernens affärsverksamhet är utsatt för olika slags finansiella
risker; kreditrisk, ränterisk och likviditetsrisk samt finansierings-
och refinansieringsrisk. Bolaget arbetar med att förebygga och
begränsa riskerna. Riskerna är desamma för moderbolaget och
koncernen.
Det är styrelsen som har det övergripande ansvaret för koncer-
nens riskarbete, inklusive finansiella risker. Riskarbetet omfattar
att identifiera, bedöma och värdera de risker som koncernen
ställs inför. Prioritet läggs på de risker som vid en samlad bedöm-
ning avseende möjlig påverkan, sannolikhet och konsekvens,
bedöms kunna ge mest negativ effekt för koncernen. Koncernens
övergripande målsättning för finansiella risker är att säkerställa
kort- och långsiktig kapitalförsörjning, uppnå en långsiktig och
stabil kapitalstruktur med optimal förfallostruktur samt säkerställa
att riskexponeringen avseende kreditrisk och likviditetsrisk redu-
ceras till en acceptabel nivå. Bolaget har utarbetat en policy för
riskhantering och intern kontroll.
Kreditrisk
Kreditrisk är risken att koncernens motpart i ett finansiellt instru-
ment inte kan fullgöra sin skyldighet och därigenom förorsaka
koncernen en finansiell förlust. Koncernens kreditrisk uppstår i
första hand genom fordringar på kunder samt vid placering av
likvida medel och överskottslikviditet.
Kreditrisken för hyresfordringar hanteras genom att bolaget
arbetar med långa hyresavtal och kontinuerlig omförhandling
för att få en stabil förfallostruktur. Bolagets fastighetsportfölj är
huvudsakligen inom områden som är mindre konjunkturkänsliga
än exempelvis centrumhandel. Kreditrisken reduceras då hyres-
avtalen innebär att hyresgästerna erlägger hyran i förskott.
Marknadsrisk är risken för att verkligt värde på eller framtida
kassaflöden från ett finansiellt instrument varierar på grund av
förändringar i marknadspriser. De marknadsrisker som påverkar
koncernen utgörs främst av ränterisker.
Ränterisk
Ränterisk är risken för att verkligt värde eller framtida kassaflö-
den från ett finansiellt instrument varierar på grund av föränd-
ringar i marknadsräntor. En betydande faktor som påverkar
ränterisken är räntebindningstiden. Koncernen är främst utsatt
för ränterisk avseende koncernens lån till kreditinstitut och avse-
ende koncernens obligationslån. Ränterisken hanteras genom att
låneportföljens förfallostruktur ska vara en avvägning mellan kort
och lång räntebindning samt genom utnyttjandet av derivat.
Genomsnittlig ränta på låneportföljen uppgick till 4,1 % (4,0). Den
genomsnittliga räntebindningstiden inklusive derivat uppgick till
2,0 år (2,3). Derivaten begränsar eventuella framtida räntehöj-
ningars effekt på Emilshus upplåningskostnad.
Likviditetsrisk
Likviditetsrisk är risken för att ett företag får svårigheter att
fullgöra förpliktelser som sammanhänger med finansiella skulder
som regleras med kontanter eller annan finansiell tillgång. Emils-
hus hanterar likviditetsrisken genom kontinuerlig uppföljning av
verksamheten samt delvis genom att upprätthålla en koncernkon-
tostruktur som säkerställer dotterbolagens kreditbehov. Emilshus
prognostiserar löpande framtida kassaflöden utifrån olika scena-
rion för att säkerställa att finansiering sker i tid och säkerställer på
så sätt likviditet för framtida åtaganden.
Skulder har i tabellen inkluderats i den period när återbetal-
ning tidigast kan krävas.
Löptidsanalys
31 dec 2025
<6 6–12
mkr mån
mån
1–3 år
3–5 år
>5 år
Totalt
Skulder till
493
64
2 348
3 115
–
6 020
kreditinstitut
Obligationslån
–
–
793
–
–
793
Checkräkningskredit
–
–
–
–
–
–
Leverantörsskulder
37
–
–
–
–
37
Övriga kortfristiga
82
–
–
–
–
82
skulder
Totalt
612
64
3 141
3 115
–
6 932
31 dec 2024
<6 6–12
mkr mån
mån
1–3 år
3–5 år
>5 år
Totalt
Skulder till
64
599
2 510
1 135
–
4 308
kreditinstitut
Obligationslån
–
–
396
–
–
396
Checkräkningskredit
13
–
–
–
–
13
Leverantörsskulder
14
–
–
–
–
14
Övriga kortfristiga
34
–
–
–
–
34
skulder
Totalt
125
599
2 906
1 135
–
4 765
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2025
–
72
Refinansieringsrisk
Med refinansieringsrisk avses risken för att finansiering inte kan
erhållas eller endast ske till avsevärt ökade kostnader. Refinan-
sieringsrisken hanteras genom att bolaget arbetar med flera olika
finansieringskällor och lägger stor vikt vid en väl avvägd låneför-
fallostruktur. Bolaget har ett väl fungerande samarbete och dialog
med olika kreditgivare. Behovet av refinansiering ses regelbundet
över av bolaget för att säkerställa finansiering för expansion
och investeringar. Målsättningen är att säkerställa att koncernen
löpande har tillgång till extern upplåning utan att kostnaden för
upplåningen ökar väsentligt.
Kapitalhantering
Koncernens mål avseende kapitalstrukturen är att upprätthålla
en över tid optimal tillgångs- och kapitalstruktur som är anpassad
till verksamheten. Kapital definieras som koncernens eget kapital,
vilket uppgår till 5 114 miljoner kronor (3 856).
I vissa av bolagets finansieringsavtal finns finansiella lånevill-
kor så kallade covenanter som bolaget skall uppfylla kvartalsvis.
Dessa villkor baseras på åtaganden avseende räntetäcknings-
grad, soliditet, eget kapital samt belåningsgrad. Bolaget har under
året efterlevt samtliga villkor i finansieringsavtalen.
Koncernen har för närvarande inga indikationer på att det
kommer uppstå svårigheter med att uppfylla covenanter under
det kommande året.
Not 22 Likvida medel
mkr
2025
2024
KONCERNEN
Följande delkomponenter
ingår i likvida medel
Kassa och bank
260
100
Ovanstående har klassificerats som likvida medel med utgångs-
punkten att:
• De har en obetydlig risk för värdefluktuationer
• De kan lätt omvandlas till kassamedel
• De har en löptid om högst tre månader från anskaffnings-
tidpunkten
Not 23 Specifikationer till
kassaflödesanalysen
Avstämning av skulder som hör till finansieringsverksamheten.
KONCERNEN
2025
2024
Skulder vid årets ingång
4 717
3 984
Amortering
-323
-675
Nyupptagna lån
2 419
1 361
Övriga poster
–
47
Skulder vid årets utgång
6 813
4 717
MODERBOLAGET
2025
2024
Skulder vid årets ingång
2 689
2 590
Amortering
-234
-615
Nyupptagna lån
487
696
Övriga poster
–
18
Skulder vid årets utgång
2 942
2 689
Not 24 Styrelsens förslag till vinstdisposition
Till årsstämmans förfogande står följande fria egna kapital i
moderbolaget (kronor).
31 dec
kr 2025
Balanserat resultat -223 647 865
Överkursfond
3 059 966 576
Årets resultat
-132 655 083
Totalt
2 703 663 628
Utdelning till preferensaktieägare
60 000 000
Balanseras i ny räkning
2 643 663 628
Totalt
2 703 663 628
Emilshus har som målsättning att återinvestera bolagets vinst-
medel, som inte ska delas ut till preferensaktieägare, i verksam-
heten för att tillvarata affärsmöjligheter, skapa tillväxt och nå
Emilshus finansiella och operationella mål.
Styrelsen föreslår för räkenskapsåret 2025 en utdelning om
2,00 kronor per preferensaktie, att delas ut kvartalsvis om 0,50
kronor per preferensaktie. Styrelsen föreslår att ingen utdelning på
stamaktier lämnas för verksamhetsåret.
Styrelsen föreslår att återstående fria egna kapital om
2 643 663 628 kronor balanseras I ny räkning. Utdelningsförslaget
är i enlighet med Emilshus utdelningspolicy.
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2025
–
73
Koncernredovisningen respektive årsredovisningen har upprättats
i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses
i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av
den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisnings-
standarder respektive god redovisningssed och ger en rättvisande
bild av koncernens och moderbolagets ställning och resultat.
Förvaltningsberättelsen för koncernen respektive moderbolaget
ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och
moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver
väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och
de företag som ingår i koncernen står inför.
Koncernredovisningen och årsredovisningen har godkänts för
utfärdande av styrelsen och verkställande direktören den
24 mars 2026.
Styrelsens försäkran
Växjö den dag som framgår av våra elektroniska underskrift
Johan Ericsson Jakob Fyrberg Björn Garat
Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
Rutger Källén Ulrika Valassi Elisabeth Thuresson
Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Vår revisionsberättelse har lämnats den dag som framgår av vår elektroniska underskrift
KPMG
Mattias Johansson
Auktoriserad revisor
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2025
–
74
Revisionsberättelse
Till bolagsstämman i Fastighetsbolaget Emilshus AB,
org. nr 559164-8752
Rapport om årsredovisningen och
koncernredovisningen
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredo-
visningen för Fastighetsbolaget Emilshus AB för år 2025 med
undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 44–50 och
hållbarhetsrapporten på sidorna 30–38. Bolagets årsredovisning
och koncernredovisning ingår på sidorna 51–74 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i
enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga
avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning
per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och
kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovis-
ningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och
ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens
finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess
finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovis-
ningsstandarder som de antagits av EU, och årsredovisningsla-
gen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten
på sidorna 44–50 och hållbarhetsrapporten på sidorna 30–38.
Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och
koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträk-
ningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapport över
totalresultat och rapport över finansiell ställning för koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och
koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kom-
pletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets
revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014)
artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing
(ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa
standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är
oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt
Värdering av förvaltningsfastigheter
Se not 1 Redovisningsprinciper och not 8 Förvaltningsfastigheter på sidorna 59–60 samt 64–66 i årsredovisningen
och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området.
Beskrivning av området Hur området har beaktats i revisionen
Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen
till verkligt värde. Det redovisade värdet uppgår till 12 307
MSEK per den 31 december 2025.
Fastigheternas verkliga värde har fastställts baserat på
värderingar utförda av oberoende externa värderare. De
externa värderingarna granskas av koncernen, och vid avvi-
kande uppfattning beaktas den interna värderingen.
Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga andel av kon-
cernens totala tillgångar och det inslag av bedömningar och
uppskattningar som ingår i värderingsprocessen utgör detta
ett särskilt betydelsefullt område i vår revision.
Risken är att det redovisade värdet på förvaltningsfastighe-
ter kan vara över- eller underskattat och att varje justering av
värdet direkt påverkar årets resultat.
Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är
rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet av metoder
som andra fastighetsbolag och värderare tillämpar och vilka
antaganden som är normala vid värdering av jämförbara
objekt.
Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos de externa
värderarna och tagit del av värderarnas uppdragsavtal i
syfte att bedöma huruvida det finns avtalsvillkor som kan
påverka omfattningen eller inriktningen av de externa värde-
rarnas uppdrag.
Vi har testat de kontroller som koncernen har etablerat för
att identifiera felaktigheter i de externa fastighetsvärdering-
arna.
Vi har på stickprovsbasis testat ett urval av de upprättade
fastighetsvärderingarna. Härvid har vi använt marknadsdata
från externa källor, särskilt antaganden om direktavkast-
ningskrav, diskonteringsräntor och hyresnivåer. Vi har beak-
tat den makroekonomiska situationen och dess påverkan på
de upprättade fastighetsvärderingarna.
Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvalt-
ningsfastigheterna som koncernen lämnar i not 1 och not 8 i
årsredovisningen.
god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska
ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa
kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revi-
sorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det
granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag
eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som
enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla
för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen
för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom
ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredo-
visningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga
separata uttalanden om dessa områden.
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2025
–
75
Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen
Detta dokument innehåller även annan information än årsredo-
visningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna
1–50 samt 79–83. Den andra informationen består också av
ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna
revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören
som har ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernre-
dovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget
uttalande med bestyrkande avseende denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och kon-
cernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information
som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig
utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredo-
visningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i
övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen
i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende
denna information, drar slutsatsen att den andra informationen
innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera
detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas
och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen
och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisnings-
standarder som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande
direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer
är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncern-
redovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter,
vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo-
visningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för
bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta
verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden
som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att
använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt
drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktö-
ren avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller
inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.
Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrel-
sens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets
finansiella rapportering.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida
årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte
innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse
som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av
säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt
ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka
en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan
uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara
väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas
påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i
årsredovisningen och koncernredovisningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt
omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela
revisionen. Dessutom:
•
identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktig-
heter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig
dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och
utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och
inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga
för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte
upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter
är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag,
eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi,
förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller
åsidosättande av intern kontroll.
•
skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kon-
troll som har betydelse för vår revision för att utforma gransk-
ningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständighet-
erna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna
kontrollen.
•
utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som
används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktö-
rens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplys-
ningar.
•
drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verk-
ställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid
upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisions-
bevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhets-
faktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan
leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga
att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns
en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen
fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen
och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfak-
torn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera
uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen.
Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas
fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida
händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern
inte längre kan fortsätta verksamheten.
•
utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och
innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däri-
bland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncern-
redovisningen återger de underliggande transaktionerna och
händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild.
•
planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta
tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den
finansiella informationen för företag eller affärsenheter inom
koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende kon-
cernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och
genomgång av det revisionsarbete som utförts för koncernre-
visionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden.
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens plane-
rade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste
också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen,
däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen
som vi identifierat.
Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har
följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp
alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka
vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits
för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits.
Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer
vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för
revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklu-
sive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter,
och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla
områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen
såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning
om frågan.
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2025
–
76
Rapport om andra krav enligt lagar och
andra författningar
Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition
av bolagets vinst eller förlust
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis-
ningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkstäl-
lande direktörens förvaltning för Fastighetsbolaget Emilshus
AB för år 2025 samt av förslaget till dispositioner beträffande
bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt för-
slaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter
och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt
ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar.
Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen
enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt
yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning
innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är
försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens
verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av
moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbe-
hov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvalt-
ningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat
att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska
situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så
att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska
angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt.
Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen
enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta
de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska
fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvalt-
ningen ska skötas på ett betryggande sätt.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt
uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att
med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelse-
ledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:
•
företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försum-
melse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget,
eller
•
på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, års-
redovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av
bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta,
är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är fören-
ligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti
för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige
alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan
föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag
till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt
med aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige
använder vi professionellt omdöme och har en professionellt
skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av
förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst
eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna.
Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras
på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och
väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på
sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för
verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild
betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade
beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållan-
den som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som
underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens
motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att
kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Revisorns granskning av Esef-rapporten
Uttalande
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis-
ningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och
verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och
koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elek-
tronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen
(2007:528) om värdepappersmarknaden för Fastighetsbolaget
Emilshus AB för år 2025.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstad-
gade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett
format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rappor-
tering.
Grund för uttalande
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18
Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna
rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar.
Vi är oberoende i förhållande till Fastighetsbolaget Emilshus
AB enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt
yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända-
målsenliga som grund för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a
§ lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det
finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande
direktören bedömer är nödvändig för att upprätta Esef-rapporten
utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentlig-
heter eller misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rappor-
ten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven
i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på
grundval av vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk-
nings¬åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är
upprättad i ett format som uppfyller dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen
garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god
revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig
felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund
av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de
enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekono-
miska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2025
–
77
Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar
och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer
eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standar-
der för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra
författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta
bevis om Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör
enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och kon-
cernredovisningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland
annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i
rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller miss-
tag. Vid denna riskbedömning beaktar vi de delar av den interna
kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande
direktören tar fram underlaget i syfte att utforma gransknings-
åtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständighet-
erna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den
interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering
av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkstäl-
lande direktörens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering
av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och
en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den
granskade årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida
koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassa-
flödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i
enlighet med vad som följer av Esef-förordningen.
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten
på sidorna 44–50 och för att den är upprättad i enlighet med
årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR
16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta
innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en
annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med
den inriktning och omfattning som en revision enligt Internatio-
nal Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har.
Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra
uttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i
enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovis-
ningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga
med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar
samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen.
Revisorns yttrande avseende den lagstadgade
hållbarhetsrapporten
Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten på
sidorna 30–38 och för att den är upprättad i enlighet med årsre-
dovisningslagen i enlighet med den äldre lydelsen som gällde före
den 1 juli 2024.
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR
12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten.
Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en
annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med
den inriktning och omfattning som en revision enligt Internatio-
nal Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har.
Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt
uttalande.
En hållbarhetsrapport har upprättats.
KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till Fastighets-
bolaget Emilshus ABs revisor av bolagsstämman den 29 april
2025. KPMG AB eller revisorer verksamma vid KPMG AB har
varit bolagets revisor sedan 2023.
Stockholm den dag som framgår av vår elektroniska underskrift
KPMG AB
Mattias Johansson
Auktoriserad revisor
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2025
–
78
Jan–dec
2025 2024 2023 2022 2021
Fastighetsrelaterade
Antal fastigheter 233 172 130 125 97
Uthyrningsbar area, tkvm 1 188 926 805 786 581
Fastigheternas verkliga värde, mkr 12 307 8 940 7 324 7 111 4 827
Fastigheternas verkliga värde, kr/kvm 10 363 9 651 9 096 9 047 8 312
Långsiktigt substansvärde, mkr 4 569 3 493 2 740 2 447 1 560
Hyresvärde, mkr 1 081 790 636 581 361
Hyresvärde, kr/kvm 910 852 790 739 621
Återstående hyrestid, år 5,1 5,0 5,3 5,8 6,5
Nettouthyrning, mkr 2 2 0 12 -3
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 95 95 96 97
Direktavkastning, % 6,6 6,7 6,6 6,1 6,1
Överskottsgrad, % 80 80 79 80 81
Aktierelaterade, stamaktier
Antal stamaktier vid årets slut
126 154 267 114 154 267 100 281 607 92 874 199 66 446 380
Genomsnittligt antal stamaktier
121 454 267 108 290 971 93 779 549 80 559 130 64 936 235
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 2,95 2,36 2,05 1,76 1,87
Årets resultat per stamaktie, kr 3,86 2,28 -0,09 3,36 7,07
Eget kapital per stamaktie, kr 32,93 27,99 25,26 25,27 21,09
Långsiktigt substansvärde per stamaktie, kr 36,22 30,60 27,32 26,34 23,48
Avkastning på eget kapital per stamaktie, % 13 9 0 14 37
Aktierelaterade, preferensaktier
Antal preferensaktier vid årets utgång
30 000 000 20 628 625 20 628 625 20 628 625 13 951 313
Genomsnittligt antal preferensaktier
27 683 188 20 628 625 20 628 625 20 252 401 4 892 323
Eget kapital per preferensaktie, kr 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00
Årets utdelning per preferensaktie, kr 2,00 2,00 2,00 2,00 0,90
Jan–dec
2025 2024 2023 2022 2021
Finansiella
Soliditet, % 40 42 42 40 37
Avkastning på eget kapital, % 12 8 1 13 34
Belåningsgrad, % 53 52 52 55 57
Belåningsgrad fastigheter, % 47 47 44 45 46
Genomsnittlig låneränta vid årets utgång, % 4,1 4,0 4,7 4,6 3,0
Genomsnittlig kapitalbindning årets utgång, år 2,8 2,7 1,8 2,9 2,6
Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,4 2,1 2,3 2,8
Räntebärande nettoskuld, mkr 6 553 4 617 3 772 3 879 2 747
Skuldkvot, ggr 8,6 8,2 8,2 9,2 10,6
Operativt kassaflöde, mkr 379 270 196 151 110
Jämförelsesiffror är justerade efter uppdelning i augusti 2021 av varje aktie i bolaget på tio aktier (10:1) av samma aktieslag som tidigare.
För avstämningar av nyckeltal, se sidorna 81–82.
Nyckeltal
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2025
–
79
Nyckeltal Förklaring Motivering
Avkastning på
eget kapital
Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhål-
lande till genomsnittligt eget kapital (IB+UB)/2 under
perioden.
Visar hur ägarnas kapital förräntas
under perioden.
Avkastning på
eget kapital per
stamaktie
Periodens resultat omräknat till 12 månader, reduce-
rat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdel-
ning för perioden och resultatandel för innehav utan
bestämmande inflytande, i procent av genomsnittligt
eget kapital efter avräkning av preferenskapital och
innehav utan bestämmande inflytande.
Visar hur ägarnas kapital
förräntas under perioden med
beaktande av preferensaktie-
ägarnas rätt till utdelning.
Belåningsgrad Räntebärande skulder, med avdrag för likvida medel,
i förhållande till fastigheternas verkliga värde.
Visar skuldsättningsnivå netto efter
avdrag för likvida medel.
Belåningsgrad
fastigheter
Räntebärande nettoskuld med säkerhet i fastigheter i
förhållande till verkligt värde på förvaltningsfastigheter.
Visar skuldsättningsnivå avseende
säkerställda skulder.
Direktavkastning Driftnetto i förhållande till fastigheternas verkliga
värde vid periodens utgång justerat för innehavstid.
Visar lönsamhet före finansiella
kostnader och kostnader för central
administration i relation till fastig-
hetsportföljens marknadsvärde.
Disponibel
likviditet
Likvida medel, outnyttjade kontokrediter samt
outnyttjade revolverande kreditfaciliteter.
Visar aktuell kortsiktig likviditets-
tillgänglighet.
Driftnetto Periodens intäkter minus fastighetskostnader. Visar förvaltningens lönsamhet
före kostnader för central adminis-
tration och finansnetto.
Eget kapital per
preferensaktie
Eget kapital per preferensaktie motsvarar aktiens
lösenpris vid likvidation (32 kronor per preferens-
aktie) jämte upplupen utdelning.
Visar preferensaktieägarnas andel
av eget kapital.
Eget kapital
per stamaktie
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
efter avräkning av preferenskapitalet i förhållande till
antalet stamaktier vid periodens utgång.
Visar stamaktieägarnas andel av
eget kapital.
Ekonomisk
uthyrningsgrad
Kontrakterad årshyra i förhållande till hyresvärdet. Visar den ekonomiska utnyttjande-
graden för förvaltningsfastigheter.
Förvaltnings-
resultat
Beräknas som summan av driftnetto, försäljnings-
och administrationskostnader samt finansnetto.
Visar lönsamhet före värdeföränd-
ringar.
Förvaltnings-
resultat per
stamaktie
Periodens resultat före skatt och värdeförändringar
reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till
utdelning i förhållande till vägt genomsnittligt antal
stamaktier.
Visar lönsamhet före värdeföränd-
ringar med hänsyn tagen till
utdelning på preferensaktier.
Genomsnittlig
låneränta
Vägd ränta på räntebärande skulder med beaktande
av räntederivat på balansdagen.
Visar genomsnittlig ränta och ger
en bild av bolagets ränterisk.
Hyresintäkter Utdebiterad hyra, plus utdebiterade tillägg såsom
värme, el, fastighetsskatt m.m.
Visar intäkter från uthyrnings-
verksamheten.
Hyrestid Den vägda genomsnittliga återstående löptiden
på hyresavtalen.
Visar risk för framtida vakanser
Nyckeltal Förklaring Motivering
Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter perio-
dens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra
för vakanta lokaler.
Visar intäktspotential utifrån
aktuellt fastighetsinnehav.
Långsiktigt
substansvärde
Redovisat eget kapital efter att hänsyn tagits till
preferenskapitalet och innehav utan bestämmande
inflytande, med återläggning av derivat och upp-
skjuten skatt.
Visar långsiktigt substansvärde och
är ett etablerat mått som används
av noterade fastighetsbolag på ett
enhetligt sätt.
Långsiktigt
substansvärde
per stamaktie
Redovisat eget kapital, efter hänsyn tagits till
preferenskapitalet och innehav utan bestämmande
inflytande, med återläggning av derivat och upp-
skjuten skatt, i förhållande till antalet stamaktier vid
periodens utgång.
Visar hur stor del av substansvärdet
som är hänförligt till stamaktie-
ägarna efter att andelen hänförligt
till preferensaktieägarna har
avräknats.
Nettouthyrning Under perioden ingångna nya hyresavtal, +/– effek-
ter av omförhandlade hyresavtal, reducerat med
uppsägningar för avflyttning (inklusive konkurser)
inom 24 månader.
Visar intäktspotential från uthyr-
ningsverksamheten.
Operativt
kassaflöde
Kassaflöde från löpande verksamheten före
förändringar av rörelsekapital.
Visar hur mycket kassaflöde som
bolagets befintliga fastighetsbe-
stånd genererat.
Preferenskapital Antalet preferensaktier multiplicerat med eget
kapital per preferensaktie.
Visar eget kapital hänförligt till
preferensaktieägarna.
Resultat per
preferensaktie
Preferensaktieägarnas andel av resultatet vilket
motsvarar den årliga utdelningen per preferensaktie.
Visar preferensaktieägarnas andel
av resultatet.
Resultat per
stamaktie
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets
aktieägare, reducerat med preferensaktiernas före-
trädesrätt till utdelning för perioden, i förhållande till
genom snittligt antal stamaktier.
Visar stamaktieägarnas andel av
resultatet med hänsyn tagen till
utdelning på preferensaktier.
Revolverande
kreditfacilitet
Revolverande kreditfaciliteter kan utnyttjas efter
pantsättning av fastigheter mot säkerhet i befintliga
fastigheter.
Tydliggör tillgängligt finansie-
ringsutrymme samt möjligheten att
snabbt tillföra likviditet vid behov.
Räntebärande
nettoskuld
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel. Visar koncernens skuldsättning.
Räntetäcknings-
grad
Förvaltningsresultat plus finansnetto i förhållande
till finansnetto.
Visar förmåga att betala ränta
utifrån finansiellt utfall för den
operativa verksamheten.
Skuldkvot Räntebärande nettoskuld i förhållande till driftnetto
med avdrag för kostnader avseende central adminis-
tration enligt intjäningsförmåga.
Visar en typ av finansiell risk.
Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning. Visar hur stor andel av tillgångarna
som är finansierade med eget kapital
och belyser den finansiella stabiliteten.
Uthyrningsbar
area
Den lokalarea av fastigheterna som per första dagen
i nästkommande rapportperiod är möjlig att hyra ut.
Visar den area som bolaget har
möjlighet att hyra ut.
Överskottsgrad Driftnetto i förhållande till intäkter. Visar förvaltningsverksamhetens
lönsamhet.
Definitioner
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2025
–
80
Jan–dec
mkr 2025 2024 2023 2022 2021
Avkastning på eget kapital
Årets resultat, mkr 524 288 33 311 469
Tillägg för omräkning till årsvärde, mkr 0 0 - - -
Genomsnittligt eget kapital, mkr 4 485 3 525 3 100 2 427 1 395
Avkastning på eget kapital, % 12 8 1 13 34
Avkastning på eget kapital per stamaktie
Årets resultat, mkr 524 288 33 311 469
Tillägg för omräkning till årsvärde, mkr 0 0 - - -
Resultat hänförligt till preferensaktier, mkr 55 41 41 41 10
Genomsnittligt eget kapital, mkr 4 485 3 525 3 100 2 427 1 395
Genomsnittligt preferenskapital, mkr 886 660 660 553 157
Avkastning på eget kapital per stamaktie, % 13 9 0 14 37
Belåningsgrad
Räntebärande skulder, mkr 6 813 4 717 3 984 4 103 2 839
Likvida medel, mkr -260 -100 -212 -224 -93
Räntebärande nettoskuld, mkr 6 553 4 617 3 772 3 879 2 747
Verkligt värde förvaltningsfastigheter, mkr 12 307 8 940 7 324 7 111 4 827
Belåningsgrad, % 53 52 52 55 57
Belåningsgrad fastigheter
Räntebärande skulder, mkr 6 813 4 717 3 984 4 103 2 839
Räntebärande skulder utan säkerhet i fastigheter, mkr -793 -396 -576 -707 -541
Likvida medel, mkr -260 -100 -212 -224 -93
Räntebärande nettoskuld med säkerhet
i fastigheter, mkr
5 760 4 221 3 196 3 173 2 206
Verkligt värde förvaltningsfastigheter, mkr 12 307 8 940 7 324 7 111 4 827
Belåningsgrad fastigheter, % 47 47 44 45 46
Direktavkastning
Driftnetto, mkr 713 542 471 363 228
Tillägg för omräkning till årsvärde 0 0 -
Justerat driftnetto, mkr 713 542 471 363 228
Genomsnittligt fastighetsvärde justerat
för innehavstid, mkr
10 881 8 135 7 177 5 991 3 761
Direktavkastning, % 6,6 6,7 6,6 6,1 6,1
Jan–dec
mkr 2025 2024 2023 2022 2021
Eget kapital per preferensaktie
Preferensaktieägares företrädesrätt vid likvidation, mkr 960 660 660 660 446
Antal utestående preferensaktier
30 000 000 20 628 625 20 628 625 20 628 625 13 951 313
Eget kapital per preferensaktie, kr 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00
Eget kapital per stamaktie
Eget kapital, mkr 5 114 3 856 3 194 3 007 1 848
Eget kapital hänförligt till preferensaktier, mkr -960 -660 -660 -660 -446
Antal stamaktier vid årets utgång
126 154 267 114 154 267 100 281 607 92 874 199 66 446 380
Eget kapital per stamaktie, kr 32,93 27,99 25,26 25,27 21,09
Ekonomisk uthyrningsgrad
Kontrakterad årshyra, mkr 1 022 747 606 557 350
Hyresvärde, mkr 1 081 790 636 581 361
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 95 95 96 97
Förvaltningsresultat per stamaktie
Förvaltningsresultat, mkr 414 297 233 182 131
Utdelning till preferensaktier, mkr 55 41 41 41 10
Genomsnittligt antal stamaktier
121 454 267 108 290 971 93 779 549 80 559 130 64 936 235
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 2,95 2,36 2,05 1,76 1,87
Långsiktigt substansvärde
Eget kapital, mkr 5 114 3 856 3 194 3 007 1 848
Eget kapital tillhörande preferensaktier, mkr -960 -660 -660 -660 -446
Återläggning av derivat, mkr 19 -10 -35 -137 -12
Återläggning av uppskjuten skatt, mkr 396 307 241 237 171
Långsiktigt substansvärde, mkr 4 569 3 493 2 740 2 447 1 560
Långsiktigt substansvärde per stamaktie
Eget kapital, mkr 5 114 3 856 3 194 3 007 1 848
Eget kapital tillhörande preferensaktier, mkr -960 -660 -660 -660 -446
Återläggning av derivat, mkr 19 -10 -35 -137 -12
Återläggning av uppskjuten skatt
temporära skillnader, mkr
396 307 241 237 171
Långsiktigt substansvärde, mkr 4 569 3 493 2 740 2 447 1 560
Antal stamaktier vid årets utgång
126 154 267 114 154 267 100 281 607 92 874 199 66 446 380
Långsiktigt substansvärde per stamaktie, kr 36,22 30,60 27,32 26,34 23,48
Avstämning av nyckeltal
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2025
–
81
Jan–dec
mkr 2025 2024 2023 2022 2021
Årets resultat per stamaktie
Årets resultat, mkr 524 288 33 311 469
Preferensaktiernas del av resultatet, mkr 55 41 41 41 10
Genomsnittligt antal stamaktier
121 454 267 108 290 971
93 779 549
80 559 130 64 936 235
Årets resultat per stamaktie, kr 3,86 2,28 -0,09 3,36 7,07
Räntebärande nettoskuld
Räntebärande skulder, mkr 6 813 4 717 3 984 4 103 2 839
Likvida medel, mkr -260 -100 -212 -224 -93
Räntebärande nettoskuld, mkr 6 553 4 617 3 772 3 879 2 747
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat, mkr 414 297 233 182 131
Finansnetto, mkr -256 -211 -205 -143 -74
Förvaltningsresultat före finansnetto, mkr 669 508 439 325 205
Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,4 2,1 2,3 2,8
Skuldkvot
Räntebärande nettoskuld, mkr 6 553 4 617 3 772 3 879 2 747
Driftnetto enligt intjäningsförmåga, mkr 806 595 491 454 287
Central administration enligt intjäningsförmåga, mkr -45 -35 -31 -33 -29
Förvaltningsresultat före finansnetto enligt
intjäningsförmåga, mkr
761 560 460 421 259
Skuldkvot, ggr 8,6 8,2 8,2 9,2 10,6
Soliditet
Eget kapital, mkr 5 114 3 856 3 194 3 007 1 848
Totala tillgångar, mkr 12 663 9 094 7 621 7 525 4 987
Soliditet, % 40 42 42 40 37
Överskottsgrad
Driftnetto, mkr 713 542 471 363 228
Intäkter, mkr 896 674 593 454 280
Överskottsgrad, % 80 80 79 80 81
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2025
–
82
Årsstämma 2026
Årsstämma i Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ)
kommer att hållas den 21 april 2026, kl. 13:00 i Cecil
Coworkings lokaler, Norrlandsgatan 10, Stockholm.
Anmälan
Aktieägare som önskar deltaga vid årsstämman ska:
•
dels vara införd som ägare i den av Euroclear Sweden AB
förda aktieboken den 13 april 2026.
•
dels anmäla sitt deltagande till bolaget senast
den 15 april 2026.
Anmälan ska ske antingen:
•
per post till Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ)
Att: Årsstämma, c/o Born Law
Box 5244, 102 45 Stockholm, eller
•
per e-post till bolagsstamma@emilshus.com.
Vid anmälan ska aktieägare uppge fullständigt namn, person-
eller organisationsnummer, adress, telefonnummer, aktieinnehav
samt, i förekommande fall, uppgift om ombud och biträden (högst
två). Anmälan bör, i förekommande fall, åtföljas av fullmakter,
registreringsbevis och andra behörighetshandlingar.
Personuppgifter som hämtas från den av Euroclear Sweden
AB förda aktieboken, anmälan om deltagande vid stämman
samt uppgifter om ombud och biträden kommer att användas
för registrering, upprättande av röstlängd för stämman samt,
i förekommande fall, stämmoprotokoll.
Förvaltarregistrerade aktier
För att ha rätt att delta i årsstämman måste en aktieägare som
låtit förvaltarregistrera sina aktier, förutom att anmäla sig till
stämman, låta registrera aktierna i eget namn så att aktieägaren
blir upptagen i framställningen av aktieboken per den 13 april
2026. Sådan registrering kan vara tillfällig (s.k. rösträttsregistre-
ring) och begärs hos förvaltaren enligt förvaltarens rutiner i sådan
tid i förväg som förvaltaren bestämmer. Rösträttsregistreringar
som gjorts av förvaltaren och verkställts senast den 15 april 2026
kommer att beaktas vid framställningen av aktieboken.
Ombud
Aktieägare som företräds genom ombud ska utfärda skriftlig av
aktieägaren undertecknad och daterad fullmakt för ombudet. Om
fullmakten utfärdas av juridisk person ska kopia av registrerings-
bevis bifogas eller om sådan handling inte finns, motsvarande
behörighetshandling. Fullmaktsformulär för aktieägare som önskar
delta i stämman genom ombud finns på Bolagets webbplats
https://emilshus.com/sv/arsstamma-2026/. Fullmakten i original
ska även uppvisas på stämman.
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2025
–
83
Om Emilshus
Emilshus är ett fastighetsbolag som med utgångspunkt i småländsk företagskultur
förvärvar, utvecklar och förvaltar högavkastande kommersiella fastigheter med södra
Sverige som kärnmarknad. Bolagets fastighetsbestånd uppgick per 31 december 2025
till 1 188 tkvm uthyrningsbar area fördelat på 233 fastigheter med tyngdpunkt på lätt
industri, industriservice/proffshandel och extern- och dagligvaruhandel. Emilshus
stamaktie och preferensaktie är noterade på Nasdaq Stockholm.
Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ)
Organisationsnummer: 559164-8752
www.emilshus.com
Kalendarium
Delårsrapport januari–mars 2026
Årsstämma 2026
Delårsrapport januari–juni 2026
Delårsrapport januari–september 2026
Bokslutskommuniké januari–december 2026
21 april 2026
21 april 2026
10 juli 2026
15 oktober 2026
5 februari 2027
Kontaktuppgifter
Jakob Fyrberg, VD
070-593 95 96
jakob.fyrbe[email protected]
Emil Jansbo, CFO
072-243 30 88
emil.jansbo@emilshus.com