2022
Årsredovisning
Innehåll
Om Emilshus 4
Året i korthet 6
VD har ordet 8
Affärsmodell och historik 10
Mål och utfall 12
Intjäningsförmåga 13
Vår marknad 14
Transaktioner 16
Våra fastigheter 18
Förvaltningsområden 20
- Växjö 21
- Värnamo 22
- Jönköping 23
- Vetlanda 24
- Kalmar 25
- Norrköping 26
- Halmstad 27
Våra hyresgäster 28
Projekt 30
Finansiering 34
Hållbarhetsarbete 37
Risker och riskhantering 44
Aktier och ägare 47
Bolagsstyrning 49
Styrelse och ledning 54
Finansiell information 58
Förvaltningsberättelse 59
Finansiella rapporter 62
Noter och redovisningsprinciper 69
Styrelsens och revisors underskrift 86
Revisionsberättelse 87
Nyckeltal 91
Definitioner 92
Information om årsstämma 94
lokala
Lokal närvaro är kärnan i Emilshus
verksamhet och en av våra viktigaste
framgångsfaktorer.
lokala
Emilshus årsredovisning 2022
–
3
4
–
Emilshus årsredovisning 2022
Emilshus är ett fastighetsbolag som förvärvar, utvecklar och förvaltar
högavkastande kommersiella fastigheter i Småland, Halland och Östergötland.
Fokus är hög direktavkastning och starka kassaflöden i kombination med
långa hyresavtal och hyresgäster med bedömd god betalningsförmåga.
Under 2022 fortsatte
Emilshus att växa med
starka kassaflöden,
även utanför kärn-
marknaden Småland.
Ett fastighetsbolag med
starka kassaflöden
4
–
Emilshus årsredovisning 2022
OM EMILSHUS
+47 %
Fastighetsvärde 2022
0
2 000
4 000
6 000
8 000
0
50
100
150
200
20192018
mkr mkr
2020 2021 2022
+83 %
Kassaflöde 2022
+62 %
Hyresintäkter 2022
0
50
100
150
200
250
20192018
mkr
2020 2021 2022
0
100
200
300
400
500
20192018
mkr
2020 2021 2022
16 %
Jönköping
20 %
Värnamo
33 %
Växjö
7 %
Kalmar
15 %
Vetlanda
Fördelning fastighetsbeståndets
värde per 31 december 2022
7 %
Norrköping
2 %
Halmstad
Fastighetsvärde
Förvaltningsresultat
Nyckeltal
mkr 2022 2021
Fastighetsvärde, Mkr 7 111,4 4 827,2
Hyrestintäkter, Mkr 454,0 280,4
Driftsöverskott, Mkr 362,6 228,4
Förvaltningsresultat, Mkr 182,4 131,0
Periodens resultat, Mkr 310,9 468,9
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 1,76 1,87
Periodens resultat per stamaktie, kr 3,36 7,07
Eget kapital per stamaktie, kr 25,27 21,09
Substansvärde per stamaktie, kr 26,34 23,48
Nettobelåningsgrad % 55 57
Räntetäckningsgrad, r 2,3 2,8
Soliditet % 40 37
På sidan 92 i årsredovisningen återfinns definitioner av nyckeltal.
XXXXXXXXX OM EMILSHUS
Emilshus årsredovisning 2022
–
5
Q1
•
Öppnar upp för expansion utanför kärnmarknaden
Småland.
•
Förvärvar och tillträder fyra industrifastigheter i Halmstad
och en industri/lagerfastighet i Jönköping för 170 mkr.
•
Tecknar avtal om strategiskt förvärv av 13 fastigheter
med lätt industri och lager i Östergötland och Småland
för 947 mkr.
•
Förberedelsearbete initieras för att möjliöra en notering
av bolagets stamaktier.
•
En riktad nyemission genomförs vilken tillför bolaget
cirka 196 mkr.
Q3
•
Tillträde av fastighetsportfölj i Växjö och Jönköping.
•
Tillträder ett nyuppfört Bauhaus byvaruhus vid Norremark
handelsplats i Växjö om 13 tkvm.
•
Jakob Paljak anställs som Operativ chef, med ansvar för
förvaltning och utveckling av fastighetsbeståndet.
•
Emission av seniora icke säkerställda gröna obligationer
om 250 mkr.
•
Stabiliseringsåtgärder efter notering på Nasdaq Stockholm
avslutas. I samband med detta utnyttjas övertilldelnings-
optionen, vilket tillför Emilshus 68 mkr.
Q2
•
Tecknar avtal om förvärv av sex fastigheter med lätt
industri i Växjö och Jönköping för 615 mkr.
•
Tillträde av fastighetsportfölj i Småland och Östergötland.
•
Emission av seniora icke säkerställda gröna obligationer
om 400 mkr.
•
Erbjudande till allmänheten om teckning av bolagets
stamaktier av serie B, till ett belopp om högst 756 mkr
inklusive övertilldelning. Teckningskursen uppgick till
28 kronor.
•
Notering stamaktie av serie B och preferensaktien på
Nasdaq Stockholm.
Q4
•
Slutför återköpserbjudande av utestående seniora
säkerställda obligationer med en ursprunglig
volym om 500 mkr.
•
Tillträde av två handelsfastigheter i Kalmar och
Västervik för 42 mkr.
•
Har tecknat nytt hyresavtal med Garo i Hillerstorp,
Gnosjö kommun, samt förlänger hyresavtal med
Skogsstyrelsen i samband med flytt till nya lokaler
i Växjö. Totalt årligt hyresvärde cirka 7,5 Mkr och
genomsnittlig avtalslängd 7,5 år.
Året i korthet
6
–
Emilshus årsredovisning 2022
ÅRET I KORTHET
Expansion
utanför Småland
UNDER 2022 utvecklade
Emilshus verksamheten även
i närliggande tillväxtregioner
utanför kärnmarknaden Småland.
I februari genomförde Emilshus
sina första förvärv i Halmstad
och i mars tecknades avtal om
förvärv i Östergötland med tillträ-
de i juni 2022. Det var naturliga
steg i expansionen till orter med
stark utveckling i regioner nära
Småland. Emilshus ambition är att
fortsätta utveckla verksamheten
genom förvärv av högavkastande
fastigheter på dessa marknader.
Notering på Nasdaq Stockholm
DEN 2 JUNI beslutade Emilshus om ett erbjudande till allmänheten i Sverige och
institutionella investerare i Sverige och internationellt om teckning av bolagets
stamaktier av serie B samt efterföljande notering på Nasdaq Stockholm.
Erbjudandet uppgick till ett belopp om högst 756 mkr inklusive övertilldelning
och utgjordes endast av nyemitterade stamaktier av serie B. Teckningskursen
uppgick till 28 kronor.
Tredje AP-fonden, Länsförsäkringar Fondförvaltning, Odin Forvaltning,
Carnegie Fonder, Lannebo Fonder, PriorNilsson Fonder och NRP Anaxo Manage-
ment var ankarinvesterare i transaktionen.
Notering av stamaktien av serie B samt preferensaktien på Nasdaq Stockholm
genomf ördes med första handelsdag den 13 juni.
Störst i Växjö
EMILSHUS EXPANDERAR ytterligare i
Växjö och blir största privata fastighets-
ägare inom kommersiella lokaler genom
till trädet av ett nyuppfört Bauhaus by -
varuhus. Tillträde skedde den 1 september
2022, och fastigheten är fullt uthyrd
genom ett 17-årigt hyresavtal. Fastig-
heten är på 13 tkvm och utgör en av
projektfastigheterna i den större fastig-
hets- och projektportfölj som Emilshus
förvärvade från APP under våren 2021.
Konen 4, Halmstad
Katten 18, Norrköping
Följ oss
på LinkedIn
Emilshus årsredovisning 2022
–
7
ÅRET I KORTHET
uppgick de orealiserade värdeförändringarna till 99 mkr. Efter
värdejusteringen har fastighetsbeståndet per 1 januari 2023 en
genomsnittlig direktavkastning om 6,4 procent.
Stärkt förvaltning
Lokal närvaro är kärnan i Emilshus verksamhet och en av våra
viktigaste framgångsfaktorer. I takt med att bolaget växer har vi
fokuserat på att utveckla fastighetsförvaltningen ytterligare i syfte
att erbjuda bästa service för bolagets hyresgäster. I början av
2023 har vi öppnat nytt förvaltningskontor i Kalmar och kommer
att öppna förvaltningskontor i Jönköping under andra kvartalet,
områden där vi växte under 2022. Vi har stärkt organisationen för
att höja kvaliteten i vår hyresgästnära förvaltning men även för
att bättre och mer proaktivt kunna möta hyres gästernas föränd-
rade lokalbehov över tid. Projekt i form av anpassningar, om- och
tillbynader för att skapa modernare och större ytor är viktigt
för Emilshus för att behålla och förlänga hyresavtal.
Emilshus förvärvar, utvecklar och förvaltar högavkastande kommersiella fastigheter med starka kassa-
flöden. Vår förvaltning bedrivs med lokal förankring och långsiktiga samarbeten med hyresgästerna.
Utvecklingen under 2022 visar att vår affärsmodell fungerar även i svårare marknadsförutsättningar.
Fastighetsbeståndet ökade med 47 procent under året, hyresintäkterna steg med 62 procent och för-
valtningsresultatet ökade med 39 procent. Kassaflödet stärktes och vi har en god balans på skuldsidan.
Därtill noterades vi under året på Nasdaq Stockholms huvudlista och stärkte vår ägarbild ytterligare.
Som ett tillväxtbolag
med fokus på lönsamhet
och starka kassaflöden
har Emilshus en stabil
grund att stå på, oavsett
konjunktur.
tillväxt
VD har ordet
Ett transaktionsaktivt år
2022 var ännu ett transaktionsaktivt år för Emilshus med ett
flertal förvärv under främst första halvåret, såväl större portföljer
som enstaka fastigheter. Totalt investerade vi närmare 2,2 mdkr
i fastighetsförvärv till god lönsamhet och ägde vid årets slut
fastigheter till ett värde om drygt 7,1 mdkr. Vi tog första stegen
in i Östergötland och Halland, marknader som har likheter med
Småland med ett aktivt näringsliv och goda kommunikations- och
logistiklägen. Genom förvärv och tillträden under året är vi idag
största kommersiella fastighetsägaren i Växjö, en position som
gynnar bolagets fortsatta tillväxtmöjligheter på orten, som med
omnejd utgör vårt största förvaltningsområde. Vår inriktning är
att fortsätta växa i de tillväxtområden där vi ser de bästa affärs-
möjligheterna utifrån bolagets mål och grundvärden.
Förändrade marknadsförutsättningar
2022 bjöd på flera utmaningar i vår omvärld. Emilshus är inte
opåverkat av de förändrade marknadsförutsättningarna med ett
högre ränteläge och ökade kostnader vilket påverkade resultatet
under 2022. Samtidigt innebär våra hyresavtal ett skydd då 96
procent av hyresintäkterna årligen regleras enligt konsumentpris-
index. Den högre hyresnivån från januari 2023 ökar hyresintäk-
terna med 40,5 mkr vilket innebär att Emilshus i stor utsträckning
kan kompensera och hantera de högre kostnadsnivåerna.
Även våra hyresgäster visar god förmåga att hantera de
ökade kostnaderna. Den hyresjustering som genomfördes per
årsskiftet har hanterats väl och efterfrågan på Emilshus lokaler är
fortsatt god. Uthyrningsgraden uppgår till 96 procent och under
det fjärde kvartalet tecknades flera nya hyresavtal. För helåret
2022 redovisade vi en positiv nettouthyrning om 11,5 mkr.
Fastighetsvärdena har påverkats av de förändrade mark-
nadsförutsättningarna. Emilshus redovisade en nedskrivning
av fastighetsvärdena om 86 mkr för det fjärde kvartalet 2022
motsvarande en värdejustering om –1,2 procent. För helåret
8
–
Emilshus årsredovisning 2022
VD HAR ORDET
En affärsmodell
som håller.
Långsiktig hållbarhet
Emilshus arbete inom hållbarhet linjerar med den långsiktighet
och lokala närvaro som präglar vår verksamhet. Den intensifie-
ring av hållbarhetsarbetet som vi påbörjade under 2021 fortsatte
under året med primärt fokus på genomlysning av fastighets-
beståndet för att identifiera potential att reducera bolagets och
hyresgästernas energianvändning. Energianvändningen i våra
fastigheter är en viktig kostnadspost som vi med ett strukturerat
arbete kan minska, något som sker i nära samarbete med våra
hyresgäster. Vi fortsätter att arbeta steg för steg mot våra mål
och gröna finansiella ramverk, både med processer och optime-
ring av driften av fastighetsbeståndet.
Stärkt eget kapital
Noteringen på Nasdaq Stockholms huvudlista i juni 2022 var
en milstolpe för Emilshus, en kvalitetsstämpel och möjlighet till
ökad synlighet. Genom nyemissionen i samband med noteringen,
samt en tidigare emission under året, stärkte vi det egna kapitalet
med totalt 936 mkr. Samtidigt tillfördes väletablerade ägare
såsom Tredje AP-fonden, Länsförsäkringar Fondförvaltning, Odin
Förvaltning, Carnegie Fonder, Lannebo Fonder och NRP till ägar-
listan. Emilshus sedan tidigare starka ägarbild, med Sagax och
NP3 som stora och aktiva ägare, kompletterades således med
välrenommerade kapitalförvaltare.
2023
Emilshus har ett väldiversifierat fastighetsbestånd med 125 fastig-
heter och över 500 hyresgäster. Uthyrningsgraden är hög och
hyresavtalens genomsnittliga återstående löptid uppgår till 5,8 år,
vilket ger oss en stabil bas för verksamheten. Vi känner oss där-
med väl positionerade att hantera de utmaningar som en svagare
konjunktur kan komma att innebära för vissa av våra hyresgäster.
Som ett tillväxtbolag med fokus på lönsamhet och starka
kassaflöden har Emilshus en stabil grund att stå på, oavsett
hög- eller lågkonjunktur. Givet en osäker omvärld är vi ödmjuka
men ser också förbättrade möjligheter att genomföra fastighets-
förvärv till en god riskjusterad avkastning i syfte att öka Emilshus
intjäning. Med det nya målet om avkastning på eget kapital som
styrelsen beslutade om i inledningen av 2023, tydliör vi ytter-
ligare bolagets inriktning på värdeskapande för våra aktieägare.
Vi kommer under 2023 ha ett tydligt fokus på att stärka rela-
tionerna med bolagets hyresgäster, inte minst de som tillkommit
från våra förvärv 2022, och hitta värdeskapande insatser för
både hyresgäster och våra fastigheter, såsom om- och tillbyna-
der och energibesparande åtgärder. Därtill är det självklart viktig
att fortsätta värna en god balans på skuldsidan och att leva upp
till bolagets kommunicerade riskbegränsningar.
Avslutningsvis vill jag passa på att tacka mina kollegor på
Emilshus för deras arbete under 2022. Deras insatser är ovärder-
liga för den fortsatta utvecklingen av verksamheten. Mina tankar
går också till Lars Göran Bäckvall, styrelseledamot i Emilshus
som gick bort den 25 mars efter en tids sjukdom. Genom sitt
affärsmannaskap och stora kunnande har Lars Göran varit
mycket betydelsefull för Emilshus. Med sin starka och alltid
närvarande personlighet har Lars Göran uppskattats av alla som
arbetat nära honom och saknaden är stor.
Vetlanda i mars 2023
Jakob Fyrberg VD
tillväxt
Emilshus årsredovisning 2022
–
9
VD HAR ORDET
Förvärva, utveckla och
förvalta högavkastande
kommersiella fastigheter med
Småland som kärnmarknad.
•
Emilshus inriktar sin när-
varo primärt på attraktiva
småländska områden och
närliande tillväxtregioner
med ett starkt näringsliv
och positiv befolknings-
utveckling.
Fokusera på lätt industri,
proffshandel/industriservice,
externhandel och daglig-
varuhandel.
•
Emilshus prioriterade
fastighetskategorier
erbjuder möjligheter att
nå hög direktavkastning
till begränsad risk.
Etablera långsiktiga och nära
relationer med bolagets hyres-
gäster genom en lokal närvaro
och lokalt engagemang på de
orter där bolaget verkar.
•
Emilshus lokala förvaltning
och nära samarbete med
hyresgästerna skapar för-
utsättningar för långsiktiga
relationer.
Säkerställa en stabil finansie-
ring av bolagets verksamhet.
•
Emilshus arbetar löpande för
att nå gynnsam finansiering
där stabila och goda kassa-
flöden i bolagets verksamhet
är en viktig faktor.
Emilshus byer nära och stabila relationer med sina hyresgäster genom lokal närvaro och
engagemang på orterna där bolaget är fastighetsägare. Verksamheten präglas av långsiktighet,
stabila kassaflöden och lönsam tillväxt. Emilshus har etablerat sig som ett av de ledande fastig-
hetsbolagen i Småland med omnejd. Ambitionen är att fortsätta växa lönsamt och utveckla
fastighetsbeståndet på den småländska kärnmarknaden och i närliande tillväxtregioner.
Emilshus strategi för att generera
starka kassaflöden
Finansiera
Starka och stabila
kassaflöden,
erfaren ledning
och engagerade
ägare skapar goda
förutsättningar för
finansiering.
Förvärva
Växa och utveckla
fastighetsbeståndet
genom transaktio-
ner. Lokal förank-
ring och kunskap
om marknaden
skapar affärsmöjlig-
heter.
Förvalta
Nära relationer
med stabila och
lång siktiga hyres-
gäster. Genom ökad
förvaltningsvolym
uppnås synergier.
Utveckla
Organisk tillväxt
genom projekt för
befintliga hyres-
gäster.
Långsiktigt
äga
Långsiktigt och
hållbart perspektiv
stärker positionen
på den lokala
marknaden.
Affärsmodell för lönsam tillväxt
Närhet till marknad och kunder i expansiva regioner driver tillväxt.
Affärsmodell, strategi och mål
10
–
Emilshus årsredovisning 2022
AFFÄRSMODELL OCH HISTORIK
Emilshus är ett fastighetsbolag med ursprung i en Vetlandabaserad fastighetskoncern som
etablerades 2008. I sin nuvarande form bildades Emilshus 2018. Med småländskt kapital
skapade ett antal småländska företagare ett fastighetsbolag som med en gedigen kunskap
om fastigheter i kombination med ett drivet entreprenörskap ska växa och bli ett ledande
fastighetsbolag inom kommersiella lokaler på sina marknader.
•
Emilshus grundas –
fastighetsbestånd i
Vetlanda om 60 000
kvm blir Emilshus.
•
Förvärvar Bufabs
fastigheter i Värnamo
om 25 000 kvm.
•
Thureda Gruppen blir
delägare.
•
Nyemission om 42 mkr
– småländskt kapital.
•
Fastighetsbeståndets
marknadsvärde upp-
går till 728 mkr vid
årets slut.
•
NP3 Fastigheter
apporterar in sitt
Smålandsbestånd om
272 mkr.
•
Nyemisson om 54 mkr.
•
Sagax apporterar in
sitt fastighetsinnehav i
Småland om 180 mkr.
•
Företagsobligation om
300 mkr emitteras i
december 2019.
•
Fastighetsbeståndets
marknadsvärde upp-
går till 1 543 mkr vid
årets slut.
•
Förvärv av fastigheter
om 1 200 mkr.
•
Emilshus växer kraftigt
genom förvärv på ett
flertal orter i Småland.
•
Fastighetsbeståndets
marknadsvärde upp-
går till 2 715 mkr vid
årets slut.
•
Förvärv av fastigheter
om 2 100 mkr.
•
Obligation noteras på
Nasdaq Stockholm.
•
Preferensaktieemis-
sioner om 380 mkr.
•
Preferensaktien note-
ras på Nasdaq First
North Growth Market.
•
Fastighetsbeståndets
marknads värde upp-
går till 4 827 mkr vid
årets slut.
•
Förvärv av fastigheter
om 2 193 mkr.
•
Första förvärven i Hal-
land och Östergötland.
•
Riktad nyemission av
preferensaktier om
196 mkr.
•
Erbjudande om teck-
ning av stamaktier av
serie B. Emission av
stamaktier serie B om
740,0 mkr.
•
Stamaktien och pre-
ferensaktien noteras
på Nasdaq Stockholm.
•
Gröna obligationer om
650 mkr emitteras.
•
Fastighetsbeståndets
marknadsvärde uppgår
till 7 111 mkr vid årets
slut.
Historik
2018
2019
2020
2021
2022
Emilshus årsredovisning 2022
–
11
AFFÄRSMODELL OCH HISTORIK
Mål, riskbegränsningar och utdelningspolicy
Finansiella mål
Förvaltningsresultat per stamaktie
Förvaltningsresultatet per stamaktie ska
öka med minst 15 procent per år.
Avkastning på eget kapital
Avkastningen på eget kapital ska
under en femårsperiod i genomsnitt
uppgå till minst 15 procent per år.
0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
2018
kr %
2019 2020 2021 2022
-10
0
10
20
30
40
0
20
40
60
2018
%
2019 2020 2021 2022
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr
Tillväxt, %
Mål
Avkastning på eget kapital per stamaktie, %
Mål
Finansiella riskbegränsningar Utdelningspolicy
Nettobelåningsgrad
Nettobelåningsgraden ska varaktigt
inte överstiga 60 procent.
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgraden ska
överstiga 2,0 r.
Det övergripande målet är att skapa
värde för bolagets aktieägare. Under de
närmaste åren bedöms detta bäst göras
genom att återinvestera kassaflödet i
verksamheten för att skapa ytterligare
tillväxt genom förvärv av fastigheter
och investeringar i befintliga fastigheter
vilket kan medföra en låg eller utebliven
utdelning på stamaktier. Utdelning på
preferensaktier ska ske enligt bolags-
ordningens bestämmelser.
0
20
40
60
80
2018
%
2019 2020 2021 31 dec
2022
0
1
2
3
4
5
2018
ggr
2019 2020 2021 31 dec
2022
Begränsning Begränsning
Hållbarhetsmål
Fastigheter
•
Den el som Emilshus köper vara fossilfri
och så långt som möjligt vara förnybar,
ursprungsmärkt och närproducerad
1)
.
Medarbetare
•
Emilshus eftersträvar en jämn köns-
fördelning i hela organisationen.
•
Emilshus medarbetare ska ta miljö-
hänsyn vid val av transportsätt vid
tjänsteresor.
•
Emilshus kontor ska finnas i verksam-
hetsanpassade lokaler med fokus på
medarbetarnas hälsa och trivsel.
Hyresgäster
•
Emilshus ska genomföra en årlig upp-
följning med alla hyresgäster med fokus
på trivsel, utveckling och hållbarhet.
•
100 procent av nytecknade hyresavtal
avseende lokaler om minst 500 kvm
ska vara gröna hyresavtal.
Externa samarbetspartner
•
Alla externa tekniska förvaltare ska
uppfylla Fastighetsbranschens upp-
förandekod för leverantörer.
•
Emilshus ska välja material med hänsyn
till människorna som vistas i bolagets
fastigheter samt med hänsyn till miljö-
aspekter i stort.
•
Nybynation och tillbynader ska, där
det är möjligt, ha minst 30 procent lägre
energianvändning än kraven i Boverkets
Byregler (BBR), uppnå kraven för
Energideklaration A eller B alternativt
kvalificera för miljöcertifiering.
•
Hantering av demonterat och bortfört
bymaterial och inredning i stora
projekt (över 2 mkr) ska, där det är
möjligt, dokumenteras (återanvändning,
materialåtervinning och deponering).
Information om utfall finns i hållbarhets-
redovisningen på sid 36–42.
1). Avser fastigheter som ägts/förvaltats de senaste
12 månaderna och där Emilshus ansvarar för elavtalet.
12
–
Emilshus årsredovisning 2022
MÅL OCH UTFALL
Bedömningen utgår från kontrakterade hyresintäkter på årsbasis,
beaktat tillä, hyresrabatter och hyresgarantier. En stor del av
Emilshus hyresavtal uppräknas årligen med förändringen av KPI,
vilket har inkluderats vid bedömningen av hyresintäkter för den
kommande tolvmånadersperioden.
Fastighetskostnaderna baseras på erfarenhetstal utifrån ett
normalårs driftkostnader och underhållsåtgärder. I driftkostna-
derna ingår kostnad för fastighetsadministration. Fastighetsskatt
har beräknats utifrån aktuella taxeringsvärden. Kostnaden för
central administration har baserats på nuvarande organisation
och omfattning för verksamheten. Finansnettot baseras på ränte-
läget vid periodens utgång samt den skuldsättning som förelåg
vid samma tidpunkt.
Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos utan visar på
Emilshus intjäningsförmåga vid periodens utgång och beaktar
inte eventuella kommande förändringar av variabler som hyror,
vakanser, fastighetskostnader, räntor med mera.
Intjäningsförmåga 1 januari 2023
Baserat på det fastighetsbestånd som förelåg vid periodens
utgång uppgår hyresintäkterna för den kommande tolvmånaders-
perioden till 566 mkr och fastighetskostnaderna bedöms
uppgå till 112 mkr vilket innebär ett driftsöverskott om 454 mkr.
Överskottsgraden bedöms uppgå till 80 procent och direktav-
kastningen till 6,4 procent utifrån fastighets värdet om 7 111 mkr.
Utifrån nuvarande omfattning av organisation och verksamhet
bedöms de centrala administrationskostnaderna uppgå till
33 mkr samt finansnettot till 191 mkr. Förvaltningsresultatet
Intjäningsförmåga
mkr
1 januari
2023
Förändring
12 mån
1 januari
2022
Hyresintäkter 565,6 215,3 350,3
Fastighetskostnader -112,0 -49,1 -62,9
Driftsöverskott 453,6 166,2 287,4
Central administration -32,9 -4,1 -28,8
Finansiella kostnader -191,2 -101,8 -89,4
Förvaltningsresultat 229,5 60,3 169,2
Förvaltningsfastigheter, mkr 7 111,4 2 284,2 4 827,2
Eget kapital, mkr 3 007,0 1 159,9 1 847,8
Totalt antal stamaktier, st 92 874 199 66 446 380
Överskottsgrad, % 80,2 82,0
Räntetäckningsgrad, r 2,2 2,9
Direktavkastning, % 6,4 6,0
Förvaltningsresultat, kr/
stamaktie
1
2,03 2,13
1) Förvaltningsresultat per stamaktie avser resultat minskat med utdelning till preferensaktie-
innehavare per balansdagen.
Intjäningsförmågan vid årets utgång baseras på det fastighetsbestånd som
Emilshus ägde vid årets ingång och intjäningsförmågan för en kommande
period om tolv månader.
Lönsam tillväxt.
bedöms bli 230 mkr. Emilshus förvaltningsresultat per stamaktie
beräknas till 2,03 kr per stamaktie. Vid beräkning av förvaltnings-
resultatet per stamaktie har framtida utdelningar på utställda
preferensaktier avräknats.
Emilshus årsredovisning 2022
–
13
INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Industritäta regioner
Emilshus prioriterade marknad Småland, liksom Östergötland
och Halland, är kända för en stark entreprenörsanda som har
skapat en gynnsam mix av innovation och industriell tradition
vilket bidragit till god tillväxt kring regionerna. Här finns flera
större börsnoterade och världsledande företag inom sina respek-
tive segment samt välmående småindustrier. I bolagets största
förvaltningsområde Växjö med omnejd finns därtill ett väl diffe-
rentierat näringsliv med högteknologiska och kunskapsintensiva
företag och kommunen är en av de mest IT-företagstäta i landet. I
samtliga tre regioner finns universitet och högskolor som med sin
närvaro gynnar näringsliv och utveckling.
Gynnsamma logistiklägen
Smålands, Östergötlands och Hallands strategiska läge mellan
storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö med när-
heten till E4:an har medfört etablering av viktiga logistik centrum.
De goda kommunikationsmöjligheterna gör även regionerna väl
anpassade för lokalisering av industriföretag. Det gynnsamma
logistiska läget i kombination med ett gott näringslivsklimat ger
förutsättningar för en fortsatt stark efterfrågan på moderna indu-
stri- och lagerlokaler samt kontorsfastigheter i centrala lägen.
Tillväxtregioner
Småland har cirka 800 000 invånare, motsvarande cirka
8 procent av Sveriges befolkning. Under de senaste tre åren
har Småland haft en nettopositiv befolkningstillväxt, där
befolkningstillväxten i de tre största städerna Jönköping, Växjö
och Kalmar har överstigit riksgenomsnittet. Även Halland och
Östergötland har haft en nettopositiv befolkningstillväxt, där
Norrköping, Linköping och Halmstad vuxit stabilt befolknings-
mässigt de senaste åren. Exklusive Stockholm har befolknings-
tillväxten i samtliga tre regioner överstigit riksgenomsnittet. I takt
med att befolkningen växer ökar efterfrågan generellt sett på
bostäder, kontorsarbetsplatser, handelslokaler, lagerfastigheter
och industrifastigheter.
Den småländska ekonomin har historiskt sett utvecklats i takt
med den svenska ekonomin i övrigt. Tillväxten av bruttoregional-
produkten i vissa småländska geografier har under vissa år över-
träffat BNP-tillväxten på riksnivå och investeringsnivån har varit
hög. Även Östergötland och Halland har uppvisat en liknande
god ekonomisk utveckling.
Konkurrenssituation
Fastighetsmarknaden i Sverige kännetecknas generellt av hög
konkurrens och hög transaktionsvolym som dock uppvisade
en avmattning under 2022. Denna utveckling gäller till stor del
även Småland, Östergötland och Halland. På sina marknader
möter Emilshus konkurrenter i form av både rikstäckande och
lokala börsnoterade bolag och samt mindre privatägda fastig-
hetsbolag. Bland de börsnoterade konkurrenterna återfinns
framför allt Castellum, Corem, Nyfosa, Nivika och SLP, vilka äger,
utvecklar och förvaltar liknande fastigheter som Emilshus.
Emilshus har fokus på att förvärva, utveckla, och förvalta kommersiella fastigheter i Småland och
närliande tillväxtregioner. Under året förvärvades fastigheter i två nya regioner – Östergötland och
Halland. Samtliga orter där Emilshus äger fastigheter utgör del av större regionala marknader och
viktiga industriregioner, kända för aktivt och framgångsrikt företagande och korta avstånd mellan
intressanta etableringsorter. Därtill innehar regionerna några av landets viktigaste logistikcentrum.
Vår marknad
Befolkningsmängdens utveckling i Småland Befolkningsmängdens utveckling i Halland
700 000
720 000
740 000
760 000
780 000
201820172016
Antal
2019 2020 2021
280 000
300 000
320 000
340 000
360 000
201820172016
Antal
2019 2020 2021
Källa SCB Källa SCB
14
–
Emilshus årsredovisning 2022
VÅR MARKNAD
Befolkningsmängdens utveckling i Östergötland Stora noterade bolag med småländskt ursprung
400 000
420 000
440 000
460 000
480 000
201820172016
Antal
2019 2020 2021
0 50 100 150 200 250
Börsvärde xx månad 2023
mdkr
Nibe
Husqvarna
Hexpol
Fortnox
New Wave
Troax
OEM
Bufab
Fagerhult
Inwido
Garo
Andra stora
bolag
inkluderar Ikea,
Södra, Visma,
Liljedahl Group,
Vida, KLS
Ularps och
Hydro (Sapa).
Källa SCB
Börsvärde 18 januari 2023 mdkr
Värnamo
Växjö
Vetlanda
Jönköping
Stockholm
Göteborg
Malmö
Kalmar
Norrköping
Halmstad
Smålands, Östergötlands
och Hallands strategiska läge
mellan storstadsregionerna
Stockholm, Göteborg och
Malmö med närheten till E4:an
har medfört etablering av viktiga
logistikcentrum i regionerna.
Emilshus årsredovisning 2022
–
15
VÅR MARKNAD
Förvärvsstrategi
Emilshus förvärvsstrategi byer på att förvärva kommersiella
fastigheter med hög riskjusterad avkastning, med inriktning på
tillväxtorter. Under året tog Emilshus ett naturligt nästa steg i
bolagets utveckling genom förvärv av huvudsakligen industri-/
lagerfastigheter utanför kärnmarknaden Småland. Bolaget har
för avsikt att fortsätta utvärdera förvärv i närliande tillväxt-
regioner på orter som växer och har ett aktivt näringsliv.
Emilshus starka lokala förankring och breda kontaktnät är
viktiga framgångsfaktorer för att generera affärsmöjligheter och
genomföra förvärv. Transaktionsarbetet bedrivs proaktivt för att
identifiera potentiella förvärvsobjekt även utanför budgivnings-
processer. I sin organisation har Emilshus kompetens och kapaci-
tet att analysera ett stort antal potentiella affärer och genomföra
förvärv av både större portföljer och enstaka fastigheter. Bolaget
riktar sig mot såväl lokala fastighetsägare som nationella och
internationella aktörer vid förvärv.
Fokus på stabila hyresgäster och kassaflöden
Vid förvärv prioriteras fastigheter med starka och stabila
kassaflöden i form av befintliga hyreskontrakt med långa åter-
stående avtalstider. Emilshus läer även stor vikt vid analys
av hyresgästerna och värderar stora och stabila hyresgäster
som har en god långsiktig betalningsförmåga. En stor andel
av Emilshus hyresgäster utgörs av stora och stabila företag,
varav flera är internationellt verksamma bolag som investerar
betydande summor i sina lokaler vilket bidrar till långsiktighet.
Genom att säkra långsiktiga och stabila kassaflöden med låga
risker för vakanser och uteblivna betalningar skapas värden för
koncernen över tid samt motståndskraft vid sämre konjunktur-
lägen. Därtill skapas goda förutsättningar för finansiering av
ytterligare förvärv
Koncentrerade bestånd
Centralt för Emilshus förvärvsstrategi är att prioritera förvärv av
fastigheter i närheten av det befintliga fastighetsbeståndet för
att nyttja den befintliga förvaltningsorganisationen och därmed
uppnå skalfördelar i förvaltningen. I det fall Emilshus förvärvar
fastigheter i nya geografiska områden är ambitionen att på sikt
etablera ett större fastighetsbestånd i regionen för att på så sätt
skapa förutsättningar för en rationell lokal förvaltning. Idag har
Emilshus tre förvaltningskontor med ett fjärde på väg att öppnas
och har för avsikt att etablera fler kontor på orter som uppnår
fastighets volymer som skulle göra detta effektivt.
Under 2022 genomförde Emilshus sina första transaktioner utanför Småland genom
förvärv i Halland och Östergötland. Transaktionstakten var fortsatt hög och Emilshus
genomförde förvärv för närmare 2,2 mdkr vilket bidrog till en ökning av fastighets värdet
med 47 procent under året. Ambitionen är att fortsätta växa organiskt och genom
förvärv på den småländska kärnmarknaden och i närliande tillväxtregioner.
Transaktioner
+47%
Ökning i fastighetsvärde 2022
0
2 000
4 000
6 000
8 000
2018
mkr
2019 2020 2021 2022
16
–
Emilshus årsredovisning 2022
TRANSAKTIONER
2022 var ännu ett transaktionsintensivt år för Emilshus som
ökade sitt fastighetsbestånd genom ett antal förvärv, främst
inom kategorierna lätt industri och industriservice/proffshandel.
Totalt investerades under året 2 193 mkr i nya fastighetsförvärv.
Fastighetsvärdet uppgick vid periodens utgång till 7 111 mkr, en
ökning med 47 procent under året.
I januari 2022 förvärvade och tillträdde Emilshus fyra industri-
fastigheter i Halmstad och en industri/lagerfastighet i Jönköping
med en uthyrningsbar area om 12 tkvm för 170 mkr och ett sam-
manlagt årligt hyresvärde om 11,1 mkr. I samband med förvärvet
meddelade Emilshus att bolaget öppnar för expansion i närlig-
gande regioner utanför kärnmarknaden Småland.
I mars 2022 tecknade Emilshus avtal om ett förvärv i Småland
och Östergötland av 13 fastigheter med främst lätt industri och
lager med en uthyrningsbar area om 112 tkvm för totalt 947 mkr
vilket tillförde ett årligt hyresvärde om 76 mkr. Fastigheterna
tillträddes den 1 juni 2022.
I april 2022 avyttrades en samhällsfastighet som inte tillhör
Emilshus prioriterade fastighetskategorier. Fastigheten är belägen
i Växjö och avyttrades för 55 mkr och hade ett årligt hyresvärde
om 2,5 mkr.
I juni 2022 tecknades avtal om förvärv av sex fastigheter
i Emilshus prioriterade fastighetskategori lätt industri med en
uthyrningsbar area om 41,6 tkvm. Fastigheterna är belägna i
Växjö och Jönköping och förvärvades för totalt 615 mkr vilket
tillförde ett årligt hyresvärde om 46 mkr. Fastigheterna tillträddes
den 1 september 2022.
I september 2022 tillträdde Emilshus en fastighet med ett
Transaktioner 2022
nyuppfört Bauhaus byvaruhus vid Norremark handelsplats i
Växjö med en uthyrningsbar area 13 tkvm vilken tillförde ett årligt
hyresvärde om 12 mkr genom ett 17-årigt hyresavtal. Tillsammans
med tidigare genomförda förvärv under 2022 innebär detta att
Emilshus är Växjös största privata fastighetsägare inom kommer-
siella lokaler.
Under det fjärde kvartalet förvärvades två fastigheter i Kalmar
respektive Västervik för ett förvärvspris om 41,5 mkr vilka har en
area om 3,6 tkvm och tillförde ett årligt hyresvärde om 3,3 mkr.
Under kvartalet avyttrades även en fastighet i Älmhult för 23,3
mkr vilken hade ett årligt hyresvärde om 2,6 mkr.
Transaktioner per förvaltningsområde, januari–december 2022
Antal Yta
Förvärv
Halmstad 4 9,2
Jönköping 6 33,0
Kalmar 2 3,6
Norrköping 6 58,1
Värnamo 3 35,4
Växjö 9 66,8
Totalt 30 206,1
Avyttringar
Växjö 2 3,3
Totalt 2 3,3
Förvärv 2022 i urval
Fabriken 1 i Växjö
Fastighet: Fabriken 1
Ort: Växjö
Gatuadress: Regementsgatan 9
Yta: 7 521 kvm
Beskrivning: Fastigheten Fabriken 1 är en utbildnings-
och kontorsfastighet belägen väster om Växjö centrum.
Fastigheten lier på gränsen mellan bostads områdena
Söder och Väster.
Hedenstorp 2:41 i Jönköping
Fastighet: Hedenstorp 2:41
Ort: Jönköping
Gatuadress: Mogölsvägen 26
Yta: 10 583 kvm
Beskrivning: Fastigheten Hedenstorp 2:41 är en lager- och
lätt industrifastighet belägen i Hedenstorp industriområde
strax väster om Jönköpings centrum. Fastigheten lier
strategiskt med närhet till väg 40 och motorväg E4.
Emilshus årsredovisning 2022
–
17
TRANSAKTIONER
Fastighetskategorier
Lätt industri
Lätt industri är Emilshus största fastighetskategori och utgör
46 procent av det totala fastighetsvärdet. Hyresgästerna utgörs
typiskt sett av tillverkande företag som disponerar lokalerna för
produktion, lager och kontor. Fastigheterna är vanligtvis belägna
i industriområden, ofta med närhet till en centralort och goda
vägförbindelser. Största hyresgästerna inom lätt industri är
Bufab, som är verksamt inom verkstadsindustrin med anlä-
ningar i Värnamo, och Spaljisten, som är en underleverantör
till IKEA med verksamhet utanför Växjö. Hyresgästerna har
vanligtvis gjort, och fortsätter att göra, betydande investeringar
i maskiner och annan utrustning i sina lokaler, vilket motiverar
dem till att teckna långa hyresavtal. En betydande andel av
hyresavtalen inom lätt industri utgörs av så kallade triple net-
avtal där hyresgäster står för merparten av de drifts- och under-
hållskostnaderna för lokalerna, vilket bidrar till jämna, stabila
och förutsägbara kassaflöden.
Emilshus upplever att hyresgästerna inom lätt industri, ofta
verksamma internationellt. har en fortsatt generellt god utveck-
ling och att det sker satsningar och investeringar trots en begyn-
nande konjunkturnedgång i Sverige. Detta bidrar till efterfrågan
på utökade lokalytor, och Emilshus tecknade under året flera
nya avtal rörande investeringar i om- och tillbynationer som
innebär förlängda hyresavtal och ökade hyror.
Industriservice/proffshandel
Industriservice/proffshandel utgör 13 procent av det totala fastig-
hetsvärdet. Kategorin omfattar fastigheter med hyresgäster som
bedriver service, tjänster och handel riktad främst till industrier
och andra företag. Lokalerna är i stor utsträckning belägna i
handels- och industriområden. Emilshus hyresgäster är vanligtvis
större aktörer som är långsiktiga med sina verksamheter och i
hög grad förlänger sina hyresavtal oavsett konjunkturläge.
Den största hyresgästen inom Industriservice/proffshandel är
Optimera som driver byhandel för yrkeskunder nationellt.
Andra större hyresgäster är Cramo och Beijer Bymaterial.
Extern- och dagligvaruhandel
Extern- och dagligvaruhandel utgör 28 procent av det totala
fastighetsvärdet. Inom extern- och dagligvaruhandel återfinns
hyresgäster med verksamheter främst inom dagligvaruhandel,
livsmedel. lågpriskedjor, bilhandel samt annan livskraftig handel
i främst externhandelsområden. Emilshus fastigheter återfinns
bland annat i välbesökta handelsområden med goda kommuni-
kationer. Ett mindre antal fastigheter är belägna i citykärnor, till
exempel i Växjö och Vetlanda, uthyrda främst till dagligvaruhan-
del. Coop Väst, Holmgrens Bil och Bauhaus är största hyresgäs-
ter inom denna kategori. Emilshus hyresgäster består i hög grad
av etablerade och stabila kedjor inom handel som utvecklas väl.
Då det inom handelsfastighetssegmentet återfinns hyresgäster
och lägen med väldigt olika förutsättningar och utveckling är
Emilshus selektiva vid förvärv av handelsfastigheter för att säker-
ställa stabil avkastning och begränsad risk.
Övrigt
Emilshus äger även fastigheter som redovisas under segmentet
Övrigt och motsvarar 13 procent av det totala fastighetsvärdet.
Största hyresgästen i kategorin Övrigt är Region Jönköping.
Fastigheter i oprioriterade kategorier som ingår i Övrigt har
ingått som en mindre del i portföljförvärv som Emilshus genom-
fört. Dessa kan behållas i beståndet om de motsvarar Emilshus
avkastningskriterier eller avyttras om detta bedöms som mer
fördelaktigt.
Emilshus äger ett diversifierat fastighetsbestånd med kommersiella lokaler där tyngdpunkten
lier på lätt industri och industriservice/proffshandel, som tillsammans motsvarar cirka
59 procent av fastighetsvärdet. Även extern- och dagligvaruhandel är en prioriterad lokaltyp
och utgör 28 procent av fastighetsvärdet. Emilshus ägde vid årets utgång 125 fastigheter med
en total uthyrningsbar yta om 786 tkvm och ett fastighetsvärde om 7 111 mkr.
Våra fastigheter
581 mkr
Hyresvärde
97 %
Uthyrningsgrad area
786 tkvm
Uthyrningsbar area
7 111 mkr
Fastighetsvärde
18
–
Emilshus årsredovisning 2022
VÅRA FASTIGHETER
Fastighetsbeståndets marknadsvärde
Fastighetsbeståndets marknadsvärdevärde uppgick vid årets
utgång till 7 111,4 mkr. Under året har fastigheter tillträtts till ett värde
om 2 192,9 mkr. Förvärven har genomförts i linje med Emilshus
strategi vad det gäller geografi, fastighetstyp och avkastningskrav.
Vid årets utgång hade Emilshus ingått avtal om investeringar i
befintliga fastigheter genom hyresgästanpassningar avseende
till- och ombynadsprojekt med upparbetade kostnader om
49,2 mkr och ett återstående investeringsåtagande motsvarande
19,0 mkr. Projekten innebär ett förbättrat hyresvärde om 8,9 mkr.
Fastigheternas orealiserade värdeförändringar uppgick till
99,3 mkr under året. Värdeförändringarna är främst hänförliga
till effekten av förbättrade driftnetton för befintliga fastigheter
som påverkade värdet positivt med 514,9 mkr, förändringar i
avkastningskrav som påverkade värdet negativt med 492,3 mkr
och skatterabatter i direkt anslutning till fastighetsförvärv som
påverkade värdet positivt med 76,6 mkr.
Beräknat utifrån förvaltningsfastigheternas genomsnittliga
innehavstid under året uppgick direktavkastningen under perio-
den till 6,1 procent (6,1).
Indata vid fastighetsvärdering
31 dec
Totalt vägt genomsnitt 2022 2021
Direktavkastningskrav (exit), % 6,3 5,9
Driftskostnader (kr/kvm) 82 73
Underhållskostnader (kr/kvm) 36 33
Långsiktig vakansgrad, % 6,8 7,4
Hyresintäkter (kr/kvm) 666 580
Fastighetsbeståndets värdeförändring
Helår
mkr 2022 2021
Vid periodens ingång 4 827,2 2 714,7
Förvärv 2 192,9 1 613,3
Investeringar 68,6 58,0
Försäljningar -76,6 -12,0
Orealiserad värdeförändring 99,3 453,1
Vid periodens utgång 7 111,4 4 827,2
Känslighetsanalys fastighetsvärdering
Resultateffekt före skatt, mkr
Helår
Förändring 2022 2021
Direktavkastningskrav +/– 0,25% 296,3 201,1
Hyresintäkter +/– 50 kr/kvm 39,3 29,1
Fastighetskostnader +/– 10 kr/kvm 7,9 5,8
Vakansgrad +/– 1 % 5,7 2,8
Fastighetsbestånd
7 111 mkr
Fastighetsvärde per kategori
581 mkr
Hyresvärde per kategori
786 tkvm
Uthyrningsbar yta per kategori
46% Lätt industri
28% Extern- och dagligvaruhandel
13% Industriservice/Proffshandel
13% Övrigt
47% Lätt industri
27% Extern- och dagligvaruhandel
12% Industriservice/Proffshandel
14% Övrigt
59% Lätt industri
20% Extern- och dagligvaruhandel
14% Industriservice/Proffshandel
7% Övrigt
Emilshus årsredovisning 2022
–
19
VÅRA FASTIGHETER
20 %
Jönköping
20 %
Värnamo
33 %
Växjö
7 %
Kalmar
15 %
Vetlanda
7 %
Norrköping
2 %
Halmstad
Emilshus har sju förvaltningsområden som utgörs av Växjö, Värnamo,
Jönköping, Vetlanda, Kalmar, Norrköping och Halmstad.
Förvaltningsområden
7 111 mkr
Fastighetsvärde
per förvaltningsområde
33 % Växjö
20 % Värnamo
16 % Jönköping
15 % Vetlanda
7 % Kalmar
7 % Norrköping
2 % Halmstad
581 mkr
Hyresvärde
per förvaltningsområde
786 tkvm
Uthyrningsbar yta
per förvaltningsområde
25 % Växjö
27 % Värnamo
14 % Jönköping
18 % Vetlanda
8 % Kalmar
7 % Norrköping
1 % Halmstad
32 % Växjö
21 % Värnamo
15 % Jönköping
17 % Vetlanda
7 % Kalmar
6 % Norrköping
2 % Halmstad
20
–
Emilshus årsredovisning 2022
FÖRVALTNINGSOMRÅDEN
183 mkr
Hyresvärde per kategori
195 tkvm
Uthyrningsbar yta per kategori
Nyckeltal Växjö
1 januari
2023
Antal fastigheter 34
Uthyrbar yta, tkvm 195
Redovisat värde, mkr 2 326
Hyresvärde, mkr 183
Hyresvärde kr/kvm 942
Ekonomisk, uthyrningsgrad, % 92
Kontrakterad årshyra, mkr 170
24 % Lätt industri
38 % Extern- och dagligvaruhandel
13 % Industriservice/Proffshandel
25 % Övrigt
38 % Lätt industri
34 % Extern- och dagligvaruhandel
12 % Industriservice/Proffshandel
16 % Övrigt
33 %
Andel av
totalt fastighetsvärde
31 dec 2022
Växjöområdet med närliande kommunen Ljungby utgör
Emilshus största geografiska marknad med 33 procent av det
totala fastighetsvärdet och 32 procent av hyresvärdet. Vid
årets utgång ägde bolaget totalt 34 fastigheter med 194,6 tkvm
uthyrningsbar yta i Växjöomådet med tyngdpunkt på lokaler för
lätt industri samt extern- och dagligvaruhandel. Fastigheterna
är framför allt belägna i Växjös mest etablerade företags- och
externhandelsområden. Stora hyresgäster utgörs av Spaljisten,
Bauhaus och Balco. Emilshus huvudkontor är beläget i Växjö.
Om Växjöområdet
Växjö är centralt beläget i Småland och residensstad i Kronobergs
län. Kommunens befolkning uppgår till cirka 97 000 invånare
och befolkningsökningen har under senare år överstigit riksge-
nomsnittet. Med ett av Sveriges större universitet och ett aktivt
näringsliv, inte minst inom tjänstesektorn och tech-industrin,
präglas staden av entreprenörskap med god efterfrågan på kom-
mersiella lokaler. Även i närliande kommunerna Alvesta och
Ljungby finns ett starkt näringsliv. Ett flertal stora företag med
internationell verksamhet är verksamma i Växjö med omnejd.
Utveckling 2022
Under året genomförde Emilshus ett antal fastighetsförvärv i
Växjöområdet liksom tillträdde tidigare förvärvade projekt. Vid
årets utgång uppgick fastighetsvärdet för förvaltningsområdet
till 2 326,0 mkr. Bolaget är därmed den största fastighetsägaren
av kommersiella lokaler i Växjö. De förvärv och tillträden som
genomfördes avsåg nio fastigheter med främst lätt industri och
handel i bra lägen, bland annat ett nyuppfört byvaruhus för
Bauhaus vid Norremark handelsområde. Emilshus avsikt är att
fortsätta komplettera fastighetsbeståndet i Växjö genom förvärv
av såväl portföljer och styckvisa fastigheter.
Växjö
Emilshus årsredovisning 2022
–
21
FÖRVALTNINGSOMRÅDEN
122 mkr
Hyresvärde per kategori
213 tkvm
Uthyrningsbar yta per kategori
Nyckeltal Värnamo
1 januari
2023
Antal fastigheter 22
Uthyrbar yta, tkvm 213
Redovisat värde, mkr 1 449
Hyresvärde, mkr 121
Hyresvärde kr/kvm 571
Ekonomisk, uthyrningsgrad, % 99
Kontrakterad årshyra, mkr 120
81 % Lätt industri
18 % Extern- och dagligvaruhandel
1 % Industriservice/Proffshandel
0 % Övrigt
87 % Lätt industri
9 % Extern- och dagligvaruhandel
4 % Industriservice/Proffshandel
0 % Övrigt
20 %
Andel av
totalt fastighetsvärde
31 dec 2022
Värnamoområdet utgör Emilshus näst största geografiska
marknad med 20 procent av det totala fastighetsvärdet och
21 procent av hyresvärdet. Vid årets utgång ägde bolaget totalt
22 fastigheter med 213 tkvm uthyrningsbar yta i Värnamo,
Gislaved, Gnosjö och Vaeryd, med övervägande del lokaler
för lätt industri. Stora hyresgäster utgörs av Bufab, Garo och
Proton Lightning. Fastigheterna i förvaltningsområde Värnamo är
i huvudsak belägna i etablerade industri- och handelsområden.
Om Värnamoområdet
Värnamo i västra Småland är navet i ett område präglat av
stark tillverkningsindustri med såväl stora börsnoterade bolag
med internationell verksamhet som mindre familjeföretag. De
närliande kommunerna Gislaved, Gnosjö och Vaeryd är
kända för sitt goda företagsklimat och framgångsrika verksam-
heter. Värnamo kommun med cirka 35 000 invånare och positiv
befolkningsutveckling har även närhet till goda kommunikationer
genom E4:an som korsar kommunen, vilket bidrar till efterfrågan
på kommersiella lokaler i dess närhet.
Utveckling 2022
Under året genomförde Emilshus förvärv av tre fastigheter med
främst lätt industri i Värnamoområdet. Vi årets utgång uppgick
fastighetsvärdet för området till 1 449 mkr. Emilshus vill fort-
sätta växa i samtliga kommuner i Värnamoområdet med särskilt
intresse för områden med närhet till E4:an och andra attraktiva
logistiklägen.
Värnamo
22
–
Emilshus årsredovisning 2022
FÖRVALTNINGSOMRÅDEN
85 mkr
Hyresvärde per kategori
107 tkvm
Uthyrningsbar yta per kategori
Nyckeltal Jönköping
1 januari
2023
Antal fastigheter 18
Uthyrbar yta, tkvm 107
Redovisat värde, mkr 1 115
Hyresvärde, mkr 85
Hyresvärde kr/kvm 794
Ekonomisk, uthyrningsgrad, % 98
Kontrakterad årshyra, mkr 83
68 % Lätt industri
8 % Extern- och dagligvaruhandel
5 % Industriservice/Proffshandel
19 % Övrigt
70 % Lätt industri
7 % Extern- och dagligvaruhandel
13 % Industriservice/Proffshandel
10 % Övrigt
16 %
Andel av
totalt fastighetsvärde
31 dec 2022
Fastigheter i Jönköping och de kringliande kommunerna
Aneby, Nässjö och Tranås utgör 16 procent av Emilshus totala
fastighetsvärde och 15 procent av hyresvärdet. Vid årets utgång
ägde Emilshus totalt 18 fastigheter med 107 tkvm uthyrningsbar
yta i Jönköpingsområdet, med tyngdpunkt på lokaler för lätt
industri. Stora hyresgäster utgörs av ROL, Work System Sweden
och Region Jönköping. Fastigheterna är i huvudsak belägna
i företags- och handelsområden i attraktiva lägen. Emilshus
öppnar ett förvaltningskontor i Jönköping under april 2023 för
att komma än närmre hyresgästerna och marknaden i regionen.
Om Jönköpingsområdet
Jönköping är Smålands största tätort och Sveriges tionde största
kommun med cirka 145 000 invånare och folkrika kringliande
områden. Befolkningsutvecklingen har varit stark under de
senaste decennierna och näringslivet har vuxit liksom dess
högskola. Det finns ett flertal stora företag representerade i
Jönköping och orten är ett viktigt logistiknav i Sverige med sitt
läge i korsningen mellan E4:an och riksväg 40. Aneby och Tranås
är närbelägna kommuner, samtliga med ett aktivt näringsliv där
trärelaterad tillverkning är ett viktigt inslag, medan Nässjö är
knutpunkt för tågtrafik på stambanan mellan Stockholm och
Malmö samt till flera orter.
Utveckling 2022
Under året genomförde Emilshus förvärv av sex fastigheter
i Jönköpingsområdet och fastighetsvärdet i området steg till
1 115 mkr. Förvärven omfattade fastigheter med lokaler för lätt
industri och handel i etablerade företagsområden med närhet till
Jön köping och goda kommunikationer. Emilshus har som ambition
att fortsätta att växa i Jönköpingsområdet för att nå en större
volym och synergier i förvaltningen.
Jönköping
Emilshus årsredovisning 2022
–
23
FÖRVALTNINGSOMRÅDEN
100 mkr
Hyresvärde per kategori
145 tkvm
Uthyrningsbar yta per kategori
Nyckeltal Vetlanda
1 januari
2023
Antal fastigheter 21
Uthyrbar yta, tkvm 145
Redovisat värde, mkr 1 038
Hyresvärde, mkr 100
Hyresvärde kr/kvm 691
Ekonomisk, uthyrningsgrad, % 96
Kontrakterad årshyra, mkr 96
41 % Lätt industri
25 % Extern- och dagligvaruhandel
11 % Industriservice/Proffshandel
23 % Övrigt
58 % Lätt industri
17 % Extern- och dagligvaruhandel
13 % Industriservice/Proffshandel
12 % Övrigt
15 %
Andel av
totalt fastighetsvärde
31 dec 2022
Emilshus har sitt ursprung i Vetlanda och är ortens största
fastighetsägare av kommersiella lokaler. Vetlanda är tillsammans
med de kringliande kommunerna Eksjö och Sävsjö, Emilshus
tredje största geografiska marknad med 15 procent av det totala
fastighetsvärdet och 17 procent av hyresvärdet. Vid årets utgång
ägde koncernen totalt 21 fastigheter med 145 tkvm uthyrningsbar
yta i Vetlandaområdet, med tyngdpunkt på lokaler för lätt industri
samt extern- och dagligvaruhandel. Stora hyresgäster utgörs av
Trivselhus, Orwak och T-Emballage. Fastigheterna är belägna i
centrumnära företags- och handelsområden samt i stadens cen-
trum. Emilshus har ett förvaltningskontor i Vetlanda.
Om Vetlandaområdet
Vetlanda har ett starkt näringsliv med rötter i träindustrin. I dag
finns ett stort antal företag etablerade på orten, både större
tillverkningsindustrier med internationella verksamheter och
mindre företag. Orten har utvecklats till ett handelsnav för denna
del av norra Småland med livskraftiga handelsområden. Vetlanda
kommun har cirka 28 000 invånare och en positiv befolknings-
utveckling. Sävsjö präglas av småindustri inom främst trä-,
livsmedels- och metallindustrin medan sjukhus, regemente, polis
och tingsrätt utgör viktiga verksamheter i Eksjö.
Utveckling 2022
Under året genomförde Emilshus ett antal projekt i Vetlanda-
området. Fastighetsvärdet för området uppgick vid årets utgång
till 1 038 mkr. Emilshus avser fortsätta att växa i Vetlandaområdet
med selektiva förvärv.
Vetlanda
24
–
Emilshus årsredovisning 2022
FÖRVALTNINGSOMRÅDEN
43 mkr
Hyresvärde per kategori
59 tkvm
Uthyrningsbar yta per kategori
Nyckeltal Kalmar
1 januari
2023
Antal fastigheter 20
Uthyrbar yta, tkvm 59
Redovisat värde, mkr 533
Hyresvärde, mkr 43
Hyresvärde kr/kvm 723
Ekonomisk, uthyrningsgrad, % 98
Kontrakterad årshyra, mkr 42
26 % Lätt industri
44 % Extern- och dagligvaruhandel
30 % Industriservice/Proffshandel
0 % Övrigt
24 % Lätt industri
35 % Extern- och dagligvaruhandel
41 % Industriservice/Proffshandel
0 % Övrigt
7 %
Andel av
totalt fastighetsvärde
31 dec 2022
Fastigheter i Kalmar och kommunerna Emmaboda, Mörbylånga,
Nybro, Vimmerby och Västervik utgör 7 procent av Emilshus
totala fastighetsvärde och 7 procent av hyresvärdet. Vid årets
utgång ägde Emilshus totalt 20 fastigheter med 59 tkvm uthyr-
ningsbar yta i Kalmarområdet, med tyngdpunkt på lokaler för
extern- och dagligvaruhandel samt industriservice/proffshandel.
Stora hyresgäster utgörs av Beijer Bymaterial och Holmgrens
bil. Fastigheterna är generellt belägna i centrumnära företags-
och handelsområden samt i stadens centrala delar. Emilshus
öppnade under början av 2023 ett förvaltningskontor i Kalmar
för att stärka sin lokala närvaro.
Om Kalmarområdet
Kalmar är Smålands tredje största kommun med cirka 72 000
invånare och positiv befolkningsutveckling. Tillverkningsindustri,
handel och offentlig sektor är viktiga verksamheter och det finns
ett antal stora företag representerade i Kalmar samt en växande
utbildningssektor. Övriga kommuner i Kalmarområdet har liksom
flertalet orter i Småland en tydlig företagartradition med ett fler-
tal små och medelstora företag. Samtidigt är turistindustrin viktig
i kustkommuner som Västervik och Mörbylånga.
Utveckling 2022
Under året genomförde Emilshus ett förvärv av två handels-
fastigheter i Kalmar och Västervik. Fastighetsvärdet i området
steg under året till 533 mkr. avsikt är att fortsätta att växa med
selektiva förvärv i Kalmarområdet för att nå en större volym och
synergier i förvaltningen.
Kalmar
Emilshus årsredovisning 2022
–
25
FÖRVALTNINGSOMRÅDEN
37 mkr
Hyresvärde per kategori
58 tkvm
Uthyrningsbar yta per kategori
Nyckeltal Norrköping
1 januari
2023
Antal fastigheter 6
Uthyrbar yta, tkvm 58
Redovisat värde, mkr 501
Hyresvärde, mkr 37
Hyresvärde kr/kvm 638
Ekonomisk, uthyrningsgrad, % 98
Kontrakterad årshyra, mkr 37
47 % Lätt industri
33 % Extern- och dagligvaruhandel
20 % Industriservice/Proffshandel
0 % Övrigt
47 % Lätt industri
34 % Extern- och dagligvaruhandel
19 % Industriservice/Proffshandel
0 % Övrigt
7 %
Andel av
totalt fastighetsvärde
31 dec 2022
Fastigheter i Norrköping och närliande Linköping samt i
Motala utgör 7 procent av Emilshus totala fastighetsvärde och
6 procent av hyresvärdet. Vid årets utgång ägde Emilshus totalt
6 fastigheter med 58 tkvm uthyrningsbar yta i Norrköpingsområ-
det, med tyngdpunkt på lokaler för lätt industri och lager. Stora
hyresgäster utgörs av Optimera, Seco Tools och Saab. Fastighe-
terna är i huvudsak belägna i industriområden i attraktiva lägen.
Om Norrköpingsområdet
Norrköping är Östergötlands näst största tätort och Sveriges
nionde största kommun med cirka 145 000 invånare och folkrika
kringliande områden. Befolkningsutvecklingen i området har
varit stark under senare år och näringslivet varierat med tonvikt
på papper/förpacknings-tillverkning, logistik/transport och
elektronik med ett flertal stora företag och industrier. Norrköping
är även ett viktigt logistiknav i Sverige med sitt läge vid E4:an och
en betydande lasthamn. Staden är även lokaliseringsort för flera
statliga verk och Linköpings universitet bedriver utbildning och
forskning på orten. Linköping har 167 000 invånare och är en
expansiv företagsregion med stor tyngd inom teknik.
Utveckling 2022
Under året genomförde Emilshus sitt första förvärv av fastigheter
i Norrköpingsområdet; fyra fastigheter i Norrköping, en fastighet
i Linköping och en fastighet i Motala, varpå fastighetsvärdet för
området vid årets utgång uppgick till 501 mkr. Förvärven omfat-
tade fastigheter med lokaler för lätt industri och lager i attraktiva
företagsområden med goda kommunikationer. Emilshus har som
ambition att fortsätta att växa i Norrköpingsområdet för att nå en
större volym och synergier i förvaltningen.
Norrköping
26
–
Emilshus årsredovisning 2022
FÖRVALTNINGSOMRÅDEN
11 mkr
Hyresvärde per kategori
9 tkvm
Uthyrningsbar yta per kategori
Nyckeltal Halmstad
1 januari
2023
Antal fastigheter 4
Uthyrbar yta, tkvm 9
Redovisat värde, mkr 150
Hyresvärde, mkr 11
Hyresvärde kr/kvm 1 178
Ekonomisk, uthyrningsgrad, % 95
Kontrakterad årshyra, mkr 10
0 % Lätt industri
0 % Extern- och dagligvaruhandel
100 % Industriservice/Proffshandel
0 % Övrigt
0 % Lätt industri
0 % Extern- och dagligvaruhandel
100 % Industriservice/Proffshandel
0 % Övrigt
2 %
Andel av
totalt fastighetsvärde
31 dec 2022
Fastigheter i Halmstad utgör 2 procent av Emilshus totala
fastighetsvärde och 2 procent av hyresvärdet. Vid årets utgång
ägde Emilshus totalt fyra fastigheter med 9 tkvm uthyrningsbar
yta i Halmstad, med tyngdpunkt på lokaler för lätt industri och
lager. Stora hyresgäster utgörs av Ahlsell och Samhall. Fastighe-
terna är i huvudsak belägna industriområden i attraktiva lägen.
Om Halmstadsområdet
Halmstad är Hallands största tätort och Sveriges sjuttonde
största kommun med cirka 105 000 invånare och folkrika kring-
liande områden. Befolkningsutvecklingen har varit god under
de senaste decennierna och näringslivet har vuxit liksom dess
högre utbildning, Högskolan i Halmstad. Näringslivet är diversi-
fierat i Halmstad med både tillverkning och tjänsteföretag. De
branscher som har flest anställda är logistik, detaljhandel och
by. Även besöksnäringen är stor på orten.
Utveckling 2022
Under året genomförde Emilshus sitt första förvärva av fastig-
heter i Halland genom förvärvet av fyra fastigheter med lokaler
för lätt industri och lager i Halmstad och fastighetsvärdet i
området uppgick vid årets utgång till 150 mkr. Emilshus har som
ambition att fortsätta att växa i Halmstadssområdet för att nå
en större volym och synergier i förvaltningen.
Halmstad
Emilshus årsredovisning 2022
–
27
FÖRVALTNINGSOMRÅDEN
Hyresgäster
Emilshus målsättning är att ha långsiktiga och nära relationer
med hyresgästerna och värdesätter därigenom långa hyresavtal.
Emilshus hade vid årets utgång 531 hyresgäster (361) för delade
på 618 hyresavtal (418) och den genomsnittliga återstående
hyresdurationen uppgick till 5,8 år (6,5). De tio största hyres-
gästerna står för 29 procent (39) av hyresintäkterna. Koncernens
hyresgäster utgörs i allt väsentligt av större stabila bolag med en
god långsiktig betalningsförmåga.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid årets slut till
96 procent (97). Antalet avtal i kombination med dura tionen
innebär att Emilshus exponering mot enskilda hyresgäster är
begränsad.
Emilshus använder sig av så kallade triple net-avtal för en
betydande del av hyresförhållandena, vilket innebär att hyres-
gästen åtar sig att stå för de kostnader som annars ålier
fastighetsägaren såsom exempelvis kostnader för fastighetsskatt,
el, värme samt underhåll. Vid årets utgång utgjorde hyresavtal
motsvarande 367 tkvm eller 47 procent (54) av fastighetsbestån-
det av hyresavtal med triple net-karaktär.
En väsentlig andel av Emilshus hyresavtal uppräknas årligen
med en nivå motsvarande konsumentprisindex KPI. Vid periodens
utgång utgjorde dessa avtal 96 procent av Emilshus kontrakte-
rade årshyra medan resterande avtal huvudsakligen utgörs av
hyresavtal för bostäder, parkeringsytor samt avtal med kortare
löptid än ett år, vilka uppräknas på annat sätt.
Nettouthyrning
Emilshus nettouthyrning var under 2022 positiv och uppgick till
11,5 mkr (–3,2).
Emilshus största hyresgäster
Hyresgäster
Kontrakts-
värde, mkr
Årshyra,
mkr
Genomsnittlig
kontrakts-
längd, år
Bufab Sweden AB 118,4 18,9 6,3
Spaljisten AB 402,9 18,5 21,8
Trivselhus AB 108,0 17,9 6,0
Hilding Anders Sweden 282,6 17,7 16,0
Holmgrens Bil AB 121,1 16,9 7,2
Coop Väst AB 76,4 16,1 4,7
Optimera Svenska AB 50,2 15,0 3,3
ROL AB 118,7 14,4 8,3
Proton Lighting AB 39,1 13,0 3,0
Bauhaus KB 211,2 12,7 16,6
Övriga 1 681,2 396,0 4,2
Totalt 3 210,0 557,1 5,8
Emilshus hyresgäster utgörs i hög grad av större stabila bolag med långsiktighet
i sina verksamheter och god betatalningsförmåga. Med en lokal inriktning är
Emilshus en try aktör och partner i hyresgästernas utveckling på respektive ort.
Våra hyresgäster
De tio största hyresgästernas andel av hyresvärdet Nettouthyrning
0
100
200
300
400
500
600
2018
mkr %
2019 2020 2021 2022
0
10
20
30
40
50
60
mkr
Kv 1 Kv 2 Kv 3 Kv 4
2020
Kv 1 Kv 2 Kv 3 Kv 4
2021
Kv 1 Kv 2 Kv 3 Kv 4
2022
-16
-8
0
8
16
-16
-8
0
8
16
Hyresvärde, mkr
10 största hyresgästernas andel av hyresvärdet, %
Nyuthyrning Uppsagt Nettouthyrning
28
–
Emilshus årsredovisning 2022
VÅRA HYRESGÄSTER
Förfallostruktur hyresavtal
Förfalloår
Antal
hyresavtal
Årshyra,
mkr
Andel,
%
Yta,
tkvm
Andel,
%
2023 304 60 11 87 11
2024 84 56 10 56 7
2025 94 130 23 181 24
2026 61 60 11 84 11
2027 19 29 5 29 4
2028+ 56 222 40 332 43
Summa 618 557 100 768 100
Hyreskontrakt och löptider
Förfalloår
Kontrakts-
värde, mkr
Ande av
total, %
2023 60 2
2024 89 3
2025 387 12
2026 219 7
2027 134 4
2028 78 2
2029 300 9
2030 224 7
2031+ 1 718 54
Summa 3 210 100
Förvaltning
Emilshus har ett långsiktigt ägarperspektiv och strävar efter en
try, kostnadseffektiv och välfungerande fastighetsförvaltning.
Det innebär en hög servicegrad och ett nära samarbete med
hyresgästerna i en egen förvaltningsorganisation.
Emilshus förvaltningsstrategi byer på att arbeta tillsam-
mans med hyresgästerna för att utveckla bolagets fastigheter
och lokaler. Den starka lokala närvaron bidrar till att upprätthålla
en nära relation med hyresgästerna vilket skapar förutsätt-
ningar för långvariga samarbeten. Genom en kontinuerlig dialog
med hyresgästerna kan Emilshus fånga upp förändrade behov
beträffande lokalerna. Det täta samarbetet resulterar regel bundet
i investeringar i om- och tillbynader, vilket i sin tur leder till
möjligheter att höja hyror samt att säkra långa hyresavtal vid
omförhandlingar. En viktig del i förvaltningen är att arbeta för att
optimera driften med syfte att minska miljöpåverkan och sänka
driftskostnader samt att tillsammans med hyresgästerna arbeta
med hållbara lösningar.
Förvaltningsorganisation
Emilshus förvaltningskontor på orter med större koncentration
av fastigheter, för närvarande i Växjö, Vetlanda och Kalmar och
med ytterligare ett kontor på väg att öppnas i Jönköping våren
2023. Från dessa hanteras förvaltningen av övriga orter. Fler
förvaltningskontor kan komma att öppnas på orter där fastighets-
beståndet uppnår en volym som gör detta effektivt. Bolaget har
en kompetent och väl fungerande intern förvaltningsorganisation.
Det finns hos medarbetarna ett stort kunnande om den lokala
fastig hetsmarknaden i Småland och närliande regioner. Ett
brett kontaktnät på dessa orter bidrar till affärsmöjligheter och
är en framgångsfaktor i uthyrningsarbetet.
Eksjöhovgård 7:5, Sävsjö
Emilshus årsredovisning 2022
–
29
VÅRA HYRESGÄSTER
Projekten sker i form av lokalanpassningar, om- och tillbyna-
der eller nyproduktion men även utveckling såsom installation
av solcellsanläningar. Emilshus genomför för närvarande
investeringar i ett antal fastigheter i form av tillbynader och
lokalanpassningar. De största pågående projekten framgår av
tabellen nedan.
Total beräknad kostnad för pågående projekt uppgår till 68,2
mkr varav upparbetade kostnader vid periodens utgång uppgick
till 49,2 mkr. Den tillkommande årshyran för tecknade tillä till
befintliga hyresavtal till följd av genomförda investeringar uppgår
till 8,9 mkr. Emilshus projekt värderas löpande till nedlagda
externa kostnader inklusive till projekten hänförliga räntekostna-
der samt kostnader för projektledning.
Emilshus var vid årets utgång ägare till tre byrätter med ett
totalt bokfört värde om 13,5 mkr (11,1).
Emilshus avslutade ett större projekt under tredje kvartalet
2022 vilket innebar en total investering om 10,8 mkr samt en total
förändring av hyresnivån om 0,9 mkr i ett nytt 10-årigt hyresavtal.
Emilshus vill erbjuda sina hyresgäster de bästa förutsättningarna att lyckas i sina
verksamheter. I samarbete med hyresgäster optimeras lokalerna och Emilshus
genomför regelbundet investeringar för att utöka eller anpassa befintliga lokaler.
Därmed kan bolaget möta hyresgästernas behov vid tillväxt och förändringar
i verksamheten och samtidigt skapa värde för Emilshus.
Projekt
Projekt
Fastighet Hyresgäst
Fastighets
-
kategori Projekttyp
Färdig-
ställande
Beräknad
investering,
mkr
Upparbetade
kostnader vid
periodens
utgång, mkr
Förändrad
årshyra,
mkr Hyresavtal
Pågående projekt
Skomakaren, Växjö Skogs styrelsen Övrigt Anpassning
av lokal
Q1 2023 7,0 6,7 0,3 Nytt 5-årigt
avtal tecknat
Brudabäck 6,
Vetlanda
Bybolaget Industri service/
proffshandel
Anpassning
av lokal
Q1 2023 2,5 2,1 0,3 Nytt 7-årigt
avtal tecknat
Hillerstorp 2:106,
Gnosjö
Garo Lätt industri Ombynation Q1 2023 11,0 10,8 1,5 Nytt 8-årigt
avtal tecknat
Stödstorp 2:4,
Värnamo
Danx Lätt industri Ombynation Q1 2023 2,0 1,8 0,2 Nytt 5-årigt
avtal tecknat
Kronhjorten 3, Växjö One Nordic Lätt industri Ombynation Q1 2023 2,5 2,3 1,5 Nytt 5-årigt
avtal tecknat
Hammaren 1,
Gislaved
Formteknik Lätt industri Tillbynad Q1 2023 12,0 11,6 0,9 Tilläsavtal
tecknat
Fabriken 1, Växjö Thoréns m fl Övrigt Anpassning
av lokal
Q1 2023 5,4 5,0 1,2 Tilläsavtal
tecknat
Bankeryds-Nyarp
1:267, Jönköping
AddBrand Lätt industri Tillbynad Q2 2023 19,6 3,4 1,6 Tilläsavtal
tecknat
Tråden 11,
Norrköping
Soffa Direkt Extern- och
dagligvaruhandel
Ombynation Q2 2023 6,2 5,4 1,4 Nytt 5-årigt
avtal tecknat
Totalt 68,2 49,2 8,9
Avslutade projekt
Eksjöhovgård 7:5 Orwak Lätt industri Tillbynad Q3 2022 10,8 10,2 0,9 Nytt 10-årigt
avtal tecknat
30
–
Emilshus årsredovisning 2022
PROJEKT
Emilshus växer med
För Emilshus är projekt i form av om- och tillbynader, anpassning av befintliga
lokaler eller nyproduktion en viktig del i att möta sina hyresgästers behov. Det
är samtidigt ett sätt att växa och förlänga hyresavtal. I arbetet med projekten
identifieras även möjligheter för investeringar som minskar energi användning
och förbättrar inomhusmiljön för hyresgästerna.
– En central del i Emilshus strategi är att eta-
blera långsiktiga och nära relationer med våra
hyresgästerna genom lokal närvaro. Ett sätt
att göra det är att göra det möjligt för hyres-
gästerna att växa i våra lokaler och anpassa
dem till förändringar i deras verksamheter.
Det skapar värde för alla parter, säger Pierre
Folkesson, projektchef på Emilshus.
Genom ett nära samarbete med hyres-
gästerna kan Emilshus tidigt fånga upp hyres-
gästers förändrade behov av lokaler och inleda
en dialog kring eventuella anpassningar eller
om- och tillbynader, om det finns möjlighet
till det. Behoven kan uppstå vid en expansion
eller förändring i hur verksamheten bedrivs
som kräver större ytor eller en annan dispo-
sition av lokalerna. Vid nyuthyrning sker det
regelmässigt en viss anpassning av lokalerna
och inte sällan även större förändringar, som en
del av det nya hyresavtal som då tecknas.
– En nyuthyrning föregås ofta av ett omfat-
tande planeringsarbete med hyresgästen för att
identifiera anpassningbehov av lokalerna. Men
det är ett arbete som är värdefullt både för oss
och hyresgästen. Genom att skapa lokaler som
fungerar väl för hyresgästen skapar vi också
bästa förutsättningar för en nöjd samarbets-
partner som stannar länge i lokalerna, berättar
Pierre Folkesson.
I samband med en lokalanpassningar
identifieras även möjligheter för investeringar
som genererar energibesparingar såsom byte
av belysning och ventilationsystem. Det är både
fördelaktigt ur ett hållbarhetsperspektiv och en
investering som lönar sig. En betydande del av
Emilshus hyresgäster står själva för elkostnader
kopplade till lokalen vilket ger dessa incitament
för energibesparande åtgärder.
Vid årets slut arbetade Emilshus med ett
flertal nyuthyrningar och projekt – både till
befintliga och nya hyresgäster. Några av dessa
projekt presenteras på följande sidor.
Projekt
Pierre Folkesson,
projektchef Emilshus.
Fakta
projektverksamhet
Pågående projekt: 9 stycken
Beräknad investering:
68,2 mkr
Förändrad årshyra: +8,9 mkr
Skomakaren 5, Växjö
Hillerstorp 2:106, Gnosjö
Nyarp 1:267, Bankeryd
Emilshus årsredovisning 2022
–
31
PROJEKT
Skogsstyrelsen flyttar till nyrenoverade lokaler i Växjö
Sommaren 2021 förvärvade Emilshus fastigheten Skomakaren
i området Västra Mark strax utanför Växjö, en kontors fastighet
som då var vakant och som bedömdes attraktiv för uthyrning.
Samtidigt kunde Emilshus genom dialog med Skogsstyrelsen, en
av bolagets hyresgäster i centrala Växjö, förstå att deras lokal-
behov förändrats och att myndigheten övervägde att flytta till
bättre lämpade lokaler. Samtalen ledde till att Skogsstyrelsen
tecknade hyresavtal om 1 200 kvm i fastigheten Skomakaren i
mars 2022 för inflyttning oktober 2022.
Det var bland annat nya arbetssätt som kommit av pandemi
och ökad digitalisering som ledde till Skogsstyrelsens förändrade
behov av fler samtalsrum samt mindre ytor för fysiska arkiv. Myn-
digheten planerade samtidigt att flytta verksamhet och medarbe-
tare från Ljungby till ett gemensamt kontor i Växjö.
– Detta är ett bra exempel på hur vi vill och kan växa med våra
hyresgäster och utveckla relationen över tid. Skogsstyrelsen är
ett stort hyresavtal för Emilshus och självklart viktigt för oss att
kunna möta deras behov, betonar Pierre Folkesson, projektchef
på Emilshus.
Anpassning av fastigheter i Emilshus bestånd genomförs med
utgångspunkt i såväl funktion, lönsamhet och hållbarhet. I arbetet
med fastigheten Skomakaren lades kraft på att återanvända
material och inredning i så stor utsträckning som möjligt medan
ventilationssystemet i fastigheten byttes ut.
– Ett byte till ett nytt effektivt ventilationssystem skulle i det
här fallet innebära en betydande energibesparing och ett bättre
inomhusklimat för hyresgästen. Enligt beräkningar kommer
energi användningen minska med cirka 80 000 kWh per år,
berättar Pierre Folkesson.
I början av 2023 har arbetet med att hyra ut Skogsstyrelsens
tidigare lokaler i Växjö kunnat slutföras, vilket lett till ett nytt 10-årigt
hyresavtal om totalt 1 500 kvm med Griffel, ett lokalt it-företag.
Garo ny hyresgäst i Hillerstorp
I Hillerstorp genomfördes under året ett projekt tillsammans
med Emilshus nya hyresgäst Garo, ett småländskt börsnoterat
bolag med stark tillväxt som utvecklar helhetslösningar för
elbranschen och bland annat tillverkar elskåp och elbilslad-
dare. Garo tecknade under året ett nytt grönt hyresavtal
avseende lokaler om cirka 10 000 kvm och i november 2022
flyttade bolaget tre av sina fyra affärsområden till Emilshus
lokaler i Hillerstorp i Gnosjö kommun.
– Ett stort småländskt bolag som tecknar avtal med ett
småländskt fastighetsbolag. Det är positivt för bygden och
självklart även positivt för Emilshus. Det är ett case som beskri-
ver hur vi på Emilshus vill arbeta med våra fastigheter – lokalt
och nära hyresgästen, säger Pierre Folkesson.
Ombynationen är en lokalanpassning för att skapa
effektiva ytor för kontor, lager och produktion. Därtill skapade
större personalytor som omklädningsrum, lunchrum för Garos
cirka 130 medarbetare. Självklart ville Garo även ha bra parke-
ringsytor som nu är utrustade med 40 billaddningsplatser.
I samband med renoveringen installerades LED-belysning
i lokalerna, vilket ger en årlig energibesparing på cirka
33 000 kWh.
Ett stort småländskt bolag
som tecknar avtal med ett
småländskt fastighetsbolag.
Skomakaren
Växjö
Fastighet:
Skomakaren 5
Projekttyp:
Anpassning av lokal
Adress:
Sjöuddevägen 8, Växjö
Yta:
1 823 kvm
Detta är ett bra exempel på
hur vi vill och kan växa med
våra hyresgäster.
32
–
Emilshus årsredovisning 2022
PROJEKT
Tillbynad för Addbrand i Bankeryd
I Bankeryd strax norr om Jönköping byer Emilshus ut lokaler
för hyresgästen Addbrand som tillverkar trycksaker och grafiskt
material på den nordiska marknaden. När Emilshus förvärvade
fastigheten år 2020 hade Addbrand redan planer på en utby-
nad och en diskussion togs då upp för att identifiera möjligheter
för utökning av den befintliga lokalytan. I början av 2022 blev
ett tilläshyresavtal med Addbrand klart och arbetet med en
utbynad pågår och ska stå klar under våren 2023.
– Tillbynaden omfattar 2 000 kvm, främst för produktion
och lager men även kontorslokaler. Det blir moderna och effektiva
ytor som motsvarar Addbrands behov när verksamheten växer,
berättar Pierre Folkesson.
Addbrand verksamhet har utvecklats starkt i takt med att
e-handeln växer med ökat behov av bolagets produkter. Till-
växten i kombination med en centralisering av verksamheten där
alla delar av verksamheten flyttas in under samma tak har drivit
behovet större lokalytor i Bankeryd.
– Utformningen av våra projekt sker i tätt samarbete mellan
Emilshus och hyresgästen. Vi vill att det ska vara en transparent
process med tydliga förutsättningar och förväntningar. Vi vill
jobba långsiktigt med hyresgästerna; när projektet är klart ska vi
fortsätta ha en relation, förklarar Pierre Folkesson.
Tillbynaden bys för att vara energieffektiv och med
utgångspunkt i Emilshus gröna finansieringsramverk.
Emilshus leder projektet i Bankeryd och anlitar en totalentre-
prenör som ansvarar för bynationen.
Garo, Hillerstorp
Fastighet: Hillerstorp 2:106
Projekttyp: Ombynation
Adress: Järnvägsgatan 35, Gnosjö
Yta: 15 200 kvm
Det blir moderna och effektiva
ytor som motsvarar Addbrands
behov när verksamheten växer.
Addbrand, Bankeryd
Fastighet: Bankeryd-Nyarp 1:267
Projekttyp: Tillbynad
Adress: Verkmästargränd 6,
Jönköping
Yta: 7 345 kvm
Emilshus årsredovisning 2022
–
33
PROJEKT
Kapitalstruktur
Emilshus kapitalstruktur innebar vid årets utgång att 40 procent
av balansomslutningen finansierades med eget kapital (37),
54 procent med räntebärande skulder (57) och 6 procent med
övriga poster (6).
Emilshus kreditgivare utgörs av fyra nordiska banker där
finansieringen består av säkerställda banklån och revolverande
kreditfaciliteter. Obligationslån utgör en kompletterande finansie-
ringskälla.
Eget kapital
Emilshus soliditet uppgick till 40 procent (37) och eget kapital
uppgick till 3 007,0 mkr (1 847,8) vid årets utgång. Under året har
eget kapital ökat till följd av ett totalresultat om 310,9 mkr (468,9)
och genomförda nyemissioner om 892,3 mkr samt minskat med
43,8 mkr till följd av utdelning på preferensaktier. Substansvärdet
per stamaktie uppgick till 26,34 kronor jämfört med 23,48 kronor
vid utgången av motsvarande period föregående år.
Räntebärande skulder
Emilshus räntebärande skulder uppgick till 4 103,3 mkr (2 839,2)
vid årets utgång. Efter avdrag för likvida medel om 224,3 mkr
(92,6) uppgick nettoskulden till 3 879,0 mkr (2 746,6) vilket inne-
bär en nettobelåningsgrad om 55 procent (57). De räntebärande
skulderna fördelade sig på säkerställda lån i bank om 3 396,8 (2
241,6) vilka utgjorde 82 procent (81) av de totala räntebärande
skulderna. Räntebärande obligationslån uppgick till 641,5 mkr
(495,6) och utgjorde 16 procent (18) och ej säkerställda räntebä-
rande reversskulder utgjorde 2 procent (2) av de räntebärande
skulderna. Nettobelåningsgraden avseende säkerställd skuld
uppgick till 44,6 procent (45,7).
Skuldkvoten beräknad som nettoskuld i förhållande till fram-
åtriktat justerat driftöverskott inklusive för kostnader avseende
central administration uppgick på balansdagen till 9,2 r (10,6).
Kapitalbindning
Kapitalbindningstiden för Emilshus låneportfölj var vid årets
utgång 2,9 år (2,5). Under året har Emilshus omförhandlat
banklån och förlängt löptiderna varefter det inte förelier några
förfall av banklån under 2023 eller 2024.
Likviditet
Likvida medel uppgick till 224,3 mkr (92,6) jämte outnyttjade
checkräkningskrediter om 80,0 mkr (23,4).
Emilshus outnyttjade revolverande kreditfaciliteter, vilka är
avsedda att utnyttjas vid framtida fastighetstransaktioner, upp-
gick vid 46,5 mkr (314,3).
Likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter uppgick till
350,8 mkr (430,3) vid årets utgång.
Räntekänslighet
Emilshus känslighet för högre marknadsräntors effekt på för-
valtningsresultatet begränsas då en hög andel av Emilshus
hyres avtal har indexklausuler.
Påverkan förvaltningsresultat, mkr 2024 2025 2026
KPI, % 7,5 2,0 2,0
Stibor 3M, %
3,0 21,3 29,6 38,0
3,5 10,1 18,3 26,7
4,0 -1,2 7,0 15,4
Vid ett antagande om en uppgång i Stibor 3M till 3,0/3,5/4,0
procent samtidigt som ett antagande om en uppräkning av
hyresnivån till följd av indexklausuler om 7,5/2,0/2,0 procent
sker under åren 2024–2026 beräknas en förändring av Emilshus
förvaltningsresultat enligt tabellen ovan. Beräkningen baseras på
aktuellt förvaltningsresultat utifrån Emilshus intjäningsförmåga
och räntebärande skulder vid periodens utgång jämte de derivat
som Emilshus har ingått vilka begränsar högre marknadsräntors
effekt på förvaltningsresultatet. Vidare har även en uppräkning
av Emilshus fastighetskostnader genomförts med motsvarande
antagande om prisutveckling. Beräkningen är inte en prognos
utan beskriver vilken effekt som erhålls på Emilshus förvaltnings-
resultat vid givna antaganden.
Grönt finansiellt ramverk
I september 2021 upprättades ett grönt finansiellt ramverk som
ger Emilshus möjlighet att emittera gröna obligationer och andra
finansiella instrument för finansiering av fastigheter och fast-
ighetsprojekt. Emilshus gröna ramverk har granskats av Cicero
Shades of Green som avgivit klassificeringen Ljusgrön (stark)
med styrningsbetyg Bra. Emilshus emitterade inom ramen för det
gröna ramverket 400 mkr i april och 250 mkr i augusti 2022.
Per 31 december hade Emilshus gröna tillgångar till ett sam-
manlagt värde om 2 374 mkr och grön finansiering om 650 mkr i
befintliga fastigheter. Outnyttjat belopp inom det gröna finan-
siella ramverket uppgick till 1 724 mkr.
Finansiering
4,6 %
Genomsnittlig låneränta
2,9 år
Genomsnittlig
kapitalbindning
2,3 r
Räntetäckningsgrad
55 %
Nettobelåningsgrad
34
–
Emilshus årsredovisning 2022
FINANSIERING
Bankfinansiering
Förfalloår Räntebindning, mkr Snittränta, % Andel, % Kapitalbindning, mkr Andel, %
2023 1 546,8 4,87 46 87,8 3
2024 – – – 87,8 3
2025 650,0 2,93 19 2 070,0 61
2026 900,0 2,58 26 1 151,1 34
>2026 300,0 5,08 9 – –
Totalt 3 396,8 3,91 100 3 396,8 100
Nyckeltal i låneportföljen
mkr 2022 2021 2020
Finansiella
Soliditet, % 40,0 37,0 33,6
Nettobelåningsgrad, % 54,5 56,9 60,8
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 44,6 45,7 50,0
Genomsnittlig låneränta, % 4,6 3,0 2,8
Genomsnittlig kapitalbildning, år 2,9 2,6 2,2
Räntetäckningsgrad, r 2,3 2,8 2,9
Räntebärande nettoskuld, mkr 3 879,0 2 746,6 1 651,8
Andel räntesäkring, % 45,0 55,0 35,0
Verkligt värde för derivatportföljen, mkr 137,1 11,8 -0,7
Genomsnittlig ränta och räntebindning
Genomsnittlig ränta på låneportföljen uppgick till 4,6 procent
(3,0). Den huvudsakliga förklaringen till den högre räntenivån är
högre marknadsräntor och marginaler på nyupplåning.
Den genomsnittliga räntebindningstiden inklusive derivat upp-
gick till 1,9 år (2,0). Av koncernens utestående lån har 1 550 mkr
(1 250) räntesäkrats genom ränteswappar vilka har en genom-
snittlig återstående löptid om 3,2 år. Ränteswappar om 350 mkr
löper till december 2025 och 300 mkr löper till maj 2026 samt
600 mkr löper till juli 2026. Därtill har tre ränteswappar om var-
dera 100 mkr med en löptid till december 2027, 2028 respektive
2029 ingåtts. I tillä har motsvarande 300 mkr (300) säkrats
genom ett räntetak (Stibor 3M till 1,0 procent) med en återstå-
ende löptid om 3,0 år och förfall i december 2025. Derivaten
begränsar eventuella framtida räntehöjningars effekt på Emilshus
upplåningskostnad.
Marknadsvärdet för derivaten var vid årets utgång
1 37,1 mkr (11,8). Derivaten har värderats till verkligt värde och
värdeförändringen har redovisats över resultaträkningen.
Finansieringskällor
Totalt 7 524,5 mkr
40 % Eget kapital
45 % Banklån
9 % Gröna obligationslån
1 % Reversskulder
5 % Övriga skulder
Obligationslån
Förfalloår Belopp, mkr Ränta, %
2025 apr 395,3 Stibor 3M+5,25
2025 sep 246,2 Stibor 3M+7,25
Finansiella riskbegränsningar
Nettobelåningsgrad Nettobelåningsgraden ska varaktigt inte
överstiga 60 procent.
Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden ska överstiga 2,0 r.
Räntebärande skulder
mkr 31 dec 2022 31 dec 2021
Koncernen
Banklån 3 396,8 2 241,6
Checkräkningskredit – 56,6
Lån från aktieägare – 45,0
Reversskulder 65,0 –
Obligationslån 641,5 495,9
Totalt 4 103,3 2 839,1
Emilshus årsredovisning 2022
–
35
FINANSIERING
Förändring i eget kapital, mkr Förändring i fastighetsbeståndet, mkr
4 827,2
2 192,9
68,6
-76,6
99,3 7 111,4
Förvaltnings-
fastigheter
1 jan 2022
Förvärv
Investeringar
Försäljningar
Orealiserad
värde-
förändring
Förvaltnings-
fastigheter
31 dec 2022
Eget kapital
1 jan 2022
Eget kapital
31 dec 2022
1 847,8
740,0
195,6
-43,3
-43,8
310,9
3 007,0
Nyemission
stamaktier
Nyemission
preferensaktier
Noterings- och
emissionskostnader
(inkl skatteeffekt)
Utdelning på
årets resultat
Årets resultat
och total-
resultat 2022
36
–
Emilshus årsredovisning 2022
FINANSIERING
VD-kommentar
En hållbar verksamhet innebär ett miljö- och samhällsansvar
men är också en fråga om sunt och lönsamt företagande
som lier mycket nära de grundvärden som Emilshus
värnar om. Det linjerar också med den långsiktighet som vår
verksamhet präglas av. Emilshus förvaltning fokuserar på en
lokal närvaro och vi har ett nära samarbete med hyresgäs-
terna för att skapa värde och bidra till minskad klimatpåver-
kan. Därtill vill vi vara en delaktig part i ortens näringsliv och
dess utveckling. Vi arbetar utifrån ett internt ramverk som
består av hållbarhetsstrategi, handlingsplaner samt policyer
som berör Emilshus medarbetare och leverantörer. Vidare
baseras vårt hållbarhetsarbete på ett åtagande mot FN:s
globala mål för hållbar utveckling och vi fortsätter att stödja
FN:s Global Compacts tio principer inom mänskliga rättighe-
ter, arbetsrätt miljö och antikorruption. Emilshus strategier är
sammantaget utformade för att generera långsiktigt uthållig
avkastning och att säkra en lönsam verksamhet över tid.
Emilshus fastighetsbestånd besitter potential till förbätt-
ringar inom miljöområdet. Att arbeta aktivt med att identi-
fiera och utföra åtgärder syftande till energieffektiviseringar
i fastighetsbeståndet och därmed göra befintliga fastigheter
mer hållbara, ser vi som den enskilt viktigaste insats vi kan
göra för att minska vår klimatpåverkan. Under 2021 inleddes
ett omfattande arbete inom Emilshus avseende just detta,
insatser som fortsatte under 2022. Energianvändningen i
våra fastigheter är en viktig kostnadspost som vi med ett
strukturerat arbete kan minska, något som sker i nära sam-
arbete med våra hyresgäster. Vi fortsätter att arbeta steg för
steg mot våra mål och gröna finansiella ramverk, både med
processer och optimering av driften av husen. Därtill kom-
mer en rad andra initiativ i syfte att både möta hyresgäs-
terna krav och leva upp till bolagets hållbarhetsstrategi.
Jakob Fyrberg, VD
Hållbarhet
Emilshus årsredovisning 2022
–
37
HÅLLBARHETSARBETE
Hållbarhetsstrategi
Emilshus affärsidé är att förvärva, utveckla och förvalta hög-
avkastande kommersiella fastigheter i Småland och närliande
regioner. Fokus är hög direktavkastning i kombination med långa
hyresavtalslängder och hyresgäster med bedömd god betal-
ningsförmåga. Emilshus förvaltning fokuserar på en lokal när-
varo och nära samarbete med hyresgästerna. Därtill ska bolaget
vara en delaktig part i ortens näringsliv och dess utveckling.
Emilshus strategier är sammantaget utformade för att generera
långsiktigt uthållig avkastning och starka kassaflöden. Samtidigt
som Emilshus skapar förutsättningar för en hållbar utveckling
genereras även värden för ägare, medarbetare, hyresgäster,
lokalsamhället och övriga intressenter. Emilshus har ett långsik-
tigt perspektiv för att säkerställa en stabil verksamhet. Förutom
att trya bolagets existens och intjäning över tid innebär det
ett uttalat ansvars tagande för miljö och människor i och kring
bolagets fastigheter samt för miljön och företagets omvärld i
stort. I sitt miljöarbete ska Emilshus arbeta aktivt med energi-
effektiviseringar i sina bynader och lokaler och använda
effektiva systemstöd. Energi användningen följs upp årligen för
att på ett systematiskt sätt utvärdera de energieffektiviserande
åtgärder som genomförts under året. En hållbar verksamhet för-
utsätter ett väl fungerande samarbete med Emilshus hyresgäster
och bolagets omvärld med intressenter. Vidare förutsätter det
väl etablerade interna processer och rutiner samt engagerade
medarbetare. Emilshus ska vara en närvarande arbetsgivare och
en attraktiv arbetsplats där medarbetare ska känna engage-
mang och stolthet samt ha möjlighet att påverka verksamheten
och sin egen utveckling. Företags kulturen ska präglas av affärs-
mässighet, medmänsklighet och delaktighet där god affärs-
etik och förtroendefulla relationer är viktiga utgångspunkter
såväl internt som i kontakterna med externa parter. Hälsa och
säkerhet är områden som är centrala för såväl medarbetare som
hyres gäster och leverantörer.
Styrning
Emilshus hållbarhetsarbete är i ständig utveckling och bolaget
arbetar kontinuerligt med att förbättra detta. Styrelsen har
det yttersta ansvaret för hållbarhetsarbetet och hur Emilshus
arbetar med sin påverkan på miljö, samhället och sina medar-
betare. Koncernledningen har det operativa ansvaret för att
löpande utveckla strategin för att hålla den relevant för den
verksamhet som bedrivs och den omvärld bolaget befinner sig i.
Koncernledningen ansvarar även för implementering och
uppföljning av de hållbarhetsmål som antogs 2021. Hållbarhets-
arbetet byer på att engagerade och kunniga medarbetare
arbetar med den antagna strategin i verksamheten och att alla
är införstådda med bolagets befintliga policydokument. Under
året har en person anställts i förvaltningsorganisationen som
med sin stora erfarenhet av att arbeta med energibesparande
åtgärder skapar ett ytterligare fokus på att energieffektivisera
fastighetsbeståndet.
Ramverk
Emilshus hållbarhetsarbete baseras på ett åtagande mot FN:s
Global Compact och FN:s globala mål för hållbar utveckling
(Agenda 2030). Genom Emilshus medlemskap i Global Compact
ska bolaget följa de tio principerna baserade på FN:s deklaration
om de mänskliga rättigheterna, ILO:s grundläande konventio-
ner om de mänskliga rättigheterna i arbetslivet, Riodeklarationen
samt FN:s konvention mot korruption. Emilshus arbetar utifrån
ett internt ramverk som består av hållbarhetsstrategi, handlings-
planer samt policyer som berör Emilshus medarbetare och
leverantörer.
Frågor gällande mångfald och jämställdhet berörs inom
bolagets arbetsmiljöpolicy. Policydokumenten ses över och
uppdateras efter behov samt antas av styrelsen årligen.
Emilshus hållbarhetsarbete grundar sig i hållbarhetsstrategin som antagits av styrelsen.
Hållbarhetsstrategin utgår från behovet av ett klokt och ansvarsfullt hushållande med
begränsade resurser. Emilshus lokala närvaro med engagerade och kompetenta medarbetare
ger bolaget goda förutsättningar för ett värdeskapande och hållbart fastighetsägande.
Hållbarhetsarbete i Emilshus
Följande policyer och styrdokument,
antagna av Emilshus styrelse, tillämpas.
•
Affärsetik och antikorruptionspolicy
•
Arbetsmiljöpolicy
•
Fastighetsbranschens uppförandekod för leverantörer
•
Handlingsplan förvaltning och projektår 2021–2022
•
IT-policy
•
Inköpspolicy
•
Miljö- och hållbarhetspolicy
•
Sponsringspolicy
•
Tjänstebilspolicy
•
Personalhandbok.
•
Policy för behandling av personuppgifter
38
–
Emilshus årsredovisning 2022
HÅLLBARHETSARBETE
Emilshus fokusområden
Utifrån ovan nämnda ramverk och omvärldsanalys har Emilshus
identifierat fyra fokusområden i verksamheten som är särskilt
viktiga. Inom dessa områden anses bolaget har störst påverkan
och har möjlighet att dels minska sin negativa påverkan och dels
öka sin positiva påverkan på sin omgivning.
•
Fastigheter
•
Medarbetare
•
Hyresgäster
•
Externa samarbetspartners
Intressentdialog
För att utveckla och förbättra verksamheten och organisationens
hållbarhetsarbete genomförde Emilshus en intressentdialog
under 2021 med medarbetare, ägare, utvalda hyresgäster och
representanter för investerare/långivare. Intressentdialogen
lier till grund för bolagets arbete och följs upp årligen för att
säkerställa att Emilshus fokus i hållbarhetsarbetet fortsatt stäms
av i förhållande till intressenternas synpunkter och förväntningar
på verksamheten. Emilshus har löpande god dialog med sina
intressenter i den dagliga verksamheten, möten med hyresgäster
och leverantörer samt vid investerarträffar. Det är tillsammans
med intressentgrupperna som bolagets ambitioner inom hållbar-
hetsområdet förankras och utvecklas i verksamheten. Under
2023 kommer det genomföras en Nöjd-Kund-Index-undersök-
ning för att få en ökad förståelse för hur bolagets kommersiella
hyres gäster upplever Emilshus som hyresvärd.
Affärsetik och antikorruption
I Emilshus policy för affärsetik och antikorruption finns riktlinjer
för hur bolaget förväntar sig att medarbetare agerar gällande
korruption, mutor och penningtvätt. Det finns en nolltolerans
mot korruption, diskriminering, trakasserier, brott och miljööver-
trädelser i bolaget och vid eventuella misstankar om bristande
efter levnad ska detta uppmärksammas till närmsta chef eller led-
ningen. Inrapportering av oegentligheter ska hanteras konfiden-
tiellt och alla medarbetare ska vara trya i att deras anonymitet
bevaras. Under 2022 upprättades en visselblåsarfunktion för
att hantera denna typ av oegentligheter. Inga anmälningar har
inkommit under året.
För att förhindra korruption inom Emilshus verksamhet
och värdekedja finns det etablerade rutiner och processer på
plats. Bolaget har identifierat ett antal transaktioner som har
en högre risk för korruption där det är viktigt att varje medar-
betare är införstådd med de befintliga rutinerna för att hantera
detta. För att förhindra att brott eller andra oegentligheter
uppstår i värdekedjan genomförs granskningar av nya kunder,
leverantörer, underleverantörer och affärspartners. Fastighets-
branschens uppförandekod för leverantörer används också
vid stora delar av bolagets inköp, för att säkerhetsställa att leve-
rantörerna är införstådda med aktuella krav och förväntningar.
Globala mål
Emilshus har valt ut sex av FN:s 17 Globala mål som bolaget anser sig ha
störst möjlighet att bidra till. Alla medarbetare ska erbjudas en try och
säker arbetsmiljö där det finns utrymme fysisk aktivitet. Jämställdhets-
arbetet är en integrerad del av bolaget och en jämn könsfördelning efter-
strävas i hela organisationen. Emilshus ska uteslutande köpa in fossilfri el
till sina fastigheter och kan genom sin förvaltning arbeta för mer energi-
smarta fastigheter vilket i sin tur bidrar till en minskad klimatpåverkan.
I de fastigheter som Emilshus äger ska effektiv resurs- och avfallshantering
vara en naturlig del av förvaltningen där bolaget till sammans med hyres-
gästerna arbetar för att minska det totala avfallet.
Emilshus årsredovisning 2022
–
39
HÅLLBARHETSARBETE
Väsentliga händelser i hållbarhetsarbetet 2022
Energieffektiviserande åtgärder
För att effektivisera energianvändningen i fastigheterna och
samtidigt förbättra arbetsmiljön för bolagets hyresgäster arbetar
Emilshus bland annat med att se över äldre ventilationsaregat i
fastigheterna. Genom att investera i nya ventilationsaregat kan
betydande energibesparingar göras vilket även innebär mins-
kade kostnader för både Emilshus och hyresgästen. Ett exempel
som genomfördes under 2022 är utbytet av ventilations- och
kylaregatet på fastigheten Skomakaren 5 i Växjö där energian-
vändningen beräknas minska från 113 000 till 28 000 kWh per år,
vilket motsvarar en besparing på hela 85 000 kWh. Ny ventila-
tion innebär därtill minskat behov av underhåll och en märkbart
förbättrad arbetsmiljö för hyresgästerna.
Byte till energisnål LED-belysning är ytterligare en energieffekti-
viserande åtgärd som generar stora energibesparingar. Under året
byttes äldre belysningsarmaturer ut till LED i ett antal av bolagets
fastigheter, en åtgärd som både resulterar i energi besparingar och
minskad resursförbrukning eftersom LED- belysning har en avsevärt
längre livslängd än halogenbelysning. De utbyten som Emilshus
genomfört och utvärderar visar på en energibesparingspotential på
cirka 50 procent. Exempelvis bytte Emilshus under 2022 ut hyres-
gästen Garos belysningsarmaturer till LED i fastigheten Hillerstorp
2:106, vilket beräknas minska den årliga energianvändningen för
belysning med 53 procent, motsvarande 33 000 kWh.
Installation av laddstolpar
För att göra det enklare för bolagets hyresgäster att välja fossil-
fria transporter har Emilshus under 2022 installerat laddstolpar
vid ett antal av bolagets fastigheter. Totalt har 63 laddstolpar
installerats. Genom att göra det mer tillgängligt att ladda sin bil
på sin arbetsplats kan det också öka incita mentet för fler medar-
betare att övergå från fossildrivna bilar till el- och hybridbilar.
Samarbete med hyresgäster
Under 2022 har 16 nya stora avtal tecknats, varav 86 procent
av dem var gröna hyresavtal. Ett exempel är hyresgästen Garo
som bland annat producerar laddstolpar och andra elektriska
komponenter. Ett grönt hyresavtal innebär ett gemensamt ansvar
för områden så som energiförbrukning, inomhusmiljö, materialval
och avfallshantering. I november 2022 tecknades avtal även med
Skogsstyrelsen för att hyra en lokal om cirka 1 200 kvm. Fastighe-
ten har hyresgästanpassats och vid renoveringen återanvändes
stora delar av den befintliga inredningen och material i stället
för att installera nytt, vilket både innebär finansiella och resurs-
mässiga besparingar. Det innebär förlängd livslängd för material
som annars skulle kasserats.
Lokalt samhällsengagemang
Emilshus har inom ramen för sitt samhällsengagemang valt att
vara premiumpartner hos Östers IF och stödja den verksamhet
som Östers IF bedriver. Östers IF är en fotbollsförening i Växjö
som bedriver elitfotbollsverksamhet där föreningens A-lag spelar
i Superettan och har en omfattande verksamhet inom akademi-
och ungdomsfotboll med närmare 600 aktiva spelare och ledare.
Inom ramen för ”Öster i samhället” har flertal initiativ genomförts
under 2022, exempelvis Nattfotboll och Kvartersfotboll som båda
syftar till att skapa trya och stimulerande mötesplatser för
ungdomar. Satsningar på träning har också gjorts för unga tjejer
från familjer med begränsade resurser, den ungdomsgrupp som
idag idrottar allra minst.
Gröna tillgångar
Emilshus har under 2022 fortsatt tillämpa det gröna finansiella
ramverk som upprättades under 2021. Det gör det möjligt för
Emilshus att emittera gröna obligationer och andra finansiella
instrument för finansiering av projekt och tillgångar. Emilshus
gröna ramverk har granskats av klimatforskningsinstitutet Cicero
Shades of Green som avgivit en bedömning där Emilshus klassi-
ficerades som Ljusgrön (stark) med styrningsbetyg Bra. Det
gröna ramverket ställer krav på regelbunden uppföljning, rappor-
tering och styrning av data rörande bland annat energiförbruk-
ning, energieffektivitet och minskning av koldioxidutsläpp.
Energibesparingar innebär minskade
kostnader för både Emilshus och hyresgästen.
40
–
Emilshus årsredovisning 2022
HÅLLBARHETSARBETE
Emilshus har formulerat en långsiktig vision
inom bolagets fyra fokusområden och satt
upp mätbara mål och mätområden. Mål
och mätområden följs upp årligen och
utvärderas löpande för att fortsatt vara
relevanta för den verksamhet som Emilshus
bedriver. Ambitionen är att fortsätta ut-
veckla bolagets arbete de kommande åren
och successivt anpassa det till kommande
regelverk i form av EU-direktivet Corporate
Sustainability Reporting Directive (CSRD).
Fokusområden
fokusområden
Fastigheter
Med-
arbetare
Hyres-
gäster
Externa
samarbets-
partners
44
Fastigheter
El och uppvärmning till svenska bynader står för en betydande
andel av Sveriges energianvändning. Genom att kontinuerligt se
över energikällor och energieffektivisera fastighetsbeståndet
bidrar Emilshus till ett minskat energibehov på marknaden och
minskad klimatpåverkan. Det innebär även minskade kostnader
för driften av fastigheterna. Emilshus förvaltar bolagets fastighe-
ter med hänsyn till miljön och utifrån ett livscykeltänkande där så
är möjligt och ekonomiskt försvarbart. I ett livscykelperspektiv
omfattas utöver energianvändning, områden som materialval och
återvinning relaterat till fastighetens livslängd. Arbetet med att
förbättra fastigheterna ur ett hållbarhetsperspektiv sker i nära
samarbete med hyresgästerna dels för att uppmuntra till insatser
för energieffektivitet i de delar Emilshus inte kontrollerar, dels
för att tillsammans driva hållbarhetsprojekt. Många av Emilshus
hyresgäster har långa hyresavtal, vilket skapar goda förutsätt-
ningar för ett långsiktigt och framgångsrikt samarbete kring olika
insatser.
Energiförbrukningen minskade under 2022 i relativa
mått, vilket är ett intyg på att det arbete som gjorts har gett
resultat. Ett exempel på energieffektiviserande åtgärder som
gjorts under 2022 är installation av LED-belysning i ett antal
fastigheter och investering i ventilationssystem. Av den el som
köps in i dagsläget utgörs 100 procent utav fossilfri energi och
67 procent är förnybar, ursprungsmärkt eller närproducerad.
Då det är första året som data för energislag samlas in finns
det ingen jämförelse data.
Mål
•
Den el som Emilshus köper ska vara fossilfri och så långt som
möjligt vara förnybar, ursprungsmärkt eller närproducerad
1)
.
1) Avser fastigheter som ägts/förvaltats den senaste 12-månaderspersioden och där Emilshus
ansvarar för elavtalet.
Utfall
Energiförbrukning
kWh per kvm 2022 2021 Förändring, %
Fastighetsenergi
2)
i LOA 102 111 -8,2
Varav el 42 44 -5,1
Varav fjärrvärme 60 67 -10,3
2) Avser fastigheter där Emilshus har abonnemang och därmed har kontroll över energi-
förbrukningen.
Andel fossilfri el
2022
Andel av inköpt el, % 100
Varav från förnybara energikällor, % 67
Varav från kärnkraft, % 33
Emilshus årsredovisning 2022
–
41
HÅLLBARHETSARBETE
Medarbetare
Emilshus ska vara en attraktiv arbetsplats där medarbetare ges
möjlighet att kontinuerligt utvecklas inom företagets ram. Med-
arbetarna ska erbjudas en kreativ, öppen och try arbetsmiljö
som stimulerar till engagemang och delaktighet i verksamheten.
Under 2022 har kontorsmiljön på Emilshus kontor i Växjö moder-
niserats och vidare anpassats för att skapa funktionella och
trivsamma lokaler för medarbetare att vistas i. Som en del i att
förebya ohälsa bland sina medarbetare ska Emilshus erbjuda
friskvård och regelbundna hälsokontroller för samtliga anställda.
Avtal tecknades under 2022 avseende hälsoundersökningar för
samtliga medarbetare. Under det kommande året ska en medar-
betarundersökning genomföras för att stärka förutsättningarna
för Emilshus att bevaka den fysiska, organisatoriska och sociala
arbetsmiljön på bolaget. Vid behov upprättas åtgärdsplaner för
att kontinuerligt förbättra arbetsmiljön och utveckla ledarskapet
inom organisationen. Utöver det hålls årliga medarbetarsamtal
tillsammans med närmsta chef.
Fokus på jämställdhet och likabehandling ska vara en
naturlig del i Emilshus verksamhet där det finns ett tydligt
fokus på kompetens. Kvinnor och mäns villkor, rättigheter och
utvecklingsmöjligheter ska vara lika inom hela företaget och
oberoende av kön eller ursprung. På Emilshus ska alla bemötas
med respekt och ingen ska behöva känna sig kränkt, diskrimi-
nerad eller känna obehag på grund av kön, etnisk tillhörighet,
religion, sexuell läning eller ålder. Emilshus ska aktivt verka
för att underlätta för kvinnor och män att förena föräldraskap
och arbetsliv.
I linje med Emilshus mål om att bolagets medarbetare ska ta
miljöhänsyn vid val av transportsätt vid tjänsteresor gjordes en
översyn av medarbetarnas tjänstebilar. Av den totala fordons-
flottan är 89 procent hybridbilar och 11 procent elbilar. Vid årets
slut fanns inga fossildrivna bilar, vilket innebär att alla bilar i
fordonsflottan är klassade som miljöbilar.
Mål
•
Emilshus eftersträvar en jämn könsfördelning i hela organisa-
tionen.
•
Emilshus kontor ska finnas i verksamhetsanpassade lokaler
med fokus på medarbetarnas hälsa och trivsel.
•
Emilshus medarbetare ska ta miljöhänsyn vid val av transport-
sätt vid tjänsteresor.
Utfall
Sjukfrånvaro
2022 2021
Sjukfrånvaro, % 1,0 0,5
Andel miljöklassade tjänstebilar
2022
Andel av fordonsflottan
Elbilar, % 89
Hybridbilar, % 11
Fossildrivna bilar, % 0
Könsfördelning Styrelse Könsfördelning Ledning Könsfördelning Medarbetare
33 % Kvinnor
67 % Män
20 % Kvinnor
80 % Män
53 % Kvinnor
47 % Män
42
–
Emilshus årsredovisning 2022
HÅLLBARHETSARBETE
Emilshus ska sträva efter att vara en attraktiv hyresvärd med
nöjda hyresgäster som är väl informerade om och aktivt bidrar
i arbetet mot en hållbar utveckling. Emilshus agerar transpa-
rent i relationen med bolagets hyresgäster och ska erbjuda
en try arbetsplats i och kring bolagets fastigheter. Emilshus
service ska vara personlig och förtroendeingivande. Genom en
aktiv förvaltning med lokal förankring ska Emilshus sträva efter
att möta hyresgästernas behov och bidra till att skapa goda
förutsättningar för deras verksamheter. För att vara lyhörd för
gemensamma utvecklingsmöjligheter för Emilshus förvaltare en
löpande dialog med sina hyresgäster, vars synpunkter är en viktig
del för bolagets fortsatta utveckling. Uppföljning på eventuella
förbättringsåtgärder inom trivsel, funktion och hållbarhet görs
löpande i den dagliga kontakten med hyresgäster. En Nöjd-Kund-
Index- undersökning (NKI) kommer att genomföras under första
halvåret 2023 för att på ett effektivt sätt utvärdera och följa upp
hur hyresgästerna upplever Emilshus som hyresvärd.
Bolaget ska bidra till att förenkla för hyresgästerna att
agera hållbart. Tecknande av gröna hyresavtal är ett sätt att
öka medvetenhet hos hyresgästerna om hur de kan bidra till
en minskad miljöpåverkan genom att bolaget och hyresgästen
förbinder sig till vissa insatser. Avtalen skapar en gemensam
plattform för samverkan och ger möjlighet att stärka relationen
mellan hyresgäst och hyresvärd. Emilshus använder Fastighets-
ägarnas gröna hyresavtal, vilket utgör branschens standardmall.
Genom att teckna ett grönt avtal förbinder sig både Emilshus och
hyresgästen att arbeta för en minskad miljöpåverkan inom energi,
förbättrad inomhusmiljö och materialval samt en effektiv och kor-
rekt avfallshantering. Under 2022 har 12 gröna hyresavtal med en
summerad lokalyta om 45 400 kvm ingåtts med hyresgäster.
Mål
•
Emilshus ska genomföra en årlig uppföljning med alla hyres-
gäster med fokus på trivsel, utveckling och hållbarhet.
•
100 procent av nytecknade hyresavtal avseende lokaler om
minst 500 kvm ska vara gröna hyresavtal.
Utfall
Andel gröna hyresavtal
Andel av nytecknade hyresavtal
avseende lokaler om 500 kvm 2022
Andel, antal, % 75
Andel, yta, % 86
Hyresgäster
Externa samarbetspartners
Emilshus ska leverera en god avkastning och samtidigt ställa
höga hållbarhetskrav på samarbetspartners och leverantörer.
I alla affärsrelationer ska Emilshus vara en trovärdig partner där
relationen byer på ömsesidig tillit. Det innebär att Emilshus
står fast vid sina åtaganden och leva upp till de överenskommel-
ser som ingåtts. Emilshus ska alltid sträva efter att agera med
trovärdighet, ärlighet och öppenhet. Samarbetspartners och
motparter ska bemötas med respekt. Emilshus ska gentemot
samarbetspartners vara tydliga i sina förväntningar och vilka håll-
barhetskrav som bolaget ställer samt hur dessa följs upp. Bolaget
använder Fastighetsbranschens uppförandekod och ska utvär-
dera sina leverantörer regelbundet. Uppförandekoden innehåller
bland annat kravställning inom miljö, arbetsmiljö, mänskliga rät-
tigheter, säkerhet, materialval samt efterlevnad och uppföljning.
Varje leverantör ska efter signering fylla i ett självutvärderings-
formulär som ska förnyas minst en gång om året. Leverantören
godkänner då även att Emilshus kan utföra tredje partskontroll
vid behov. Alla externa tekniska förvaltare har under 2022 tagit
del av Fastighetsbranschens uppförandekod och bekräftat att de
är införstådda med de förväntningar som Emilshus har på dem.
Emilshus hanterar sitt avfall enligt de lagar och föreskrifter
som finns inom respektive kommun. I de projekt där det är möjligt
återanvänds material och inredning renoveras i stället för att
bytas ut. I projektverksamheten ställs det krav på leverantören att
all typ av demontering och bortförsel av material ska vara säker-
ställd redan före projektstart. Det innebär att det vid större pro-
jekt ska dokumenteras för hur stor andel av allt material som går
till återanvändning, materialåtervinning och deponering. Utöver
det ska materialet som används i större projekt vara bedömt och
accepterat av Sunda Hus Miljödata nivå C eller likvärdigt.
Gällande Emilshus mål kopplat till energianvändning i nyby-
nation eller tillbynad finns det för 2022 ingen data tillgänglig
att rapportera. Ambitionen är att under 2023 påbörja kartlä-
ningen av energianvändning i nybynation och tillbynad samt
utvärdering av relevant miljöcertifiering för de fastighetstyper
som Emilshus har i sin portfölj.
Mål
•
Alla externa tekniska förvaltare ska uppfylla Fastighetsbran-
schens uppförandekod för leverantörer.
•
Emilshus ska välja material med hänsyn till människorna som
vistas i bolagets fastigheter samt med hänsyn till miljöaspekter
i stort.
•
Nybynation och tillbynader ska, där det är möjligt, ha
minst 30 procent lägre energianvändning än kraven i Boverkets
Byregler (BBR), uppnå kraven för Energideklaration A eller B
alternativt kvalificera för miljöcertifiering.
•
Hantering av demonterat och bortfört bymaterial och
inredning i större projekt (över 2 000 tkr) ska, där det är möj-
ligt, dokumenteras (återanvändning, materialåtervinning och
deponering).
Utfall
Uppförandekod leverantörer
Andel av externa driftoperatörer som uppfyllt
Fastighetsbranschens uppförandekod 2022
Andel, % 100
Emilshus årsredovisning 2022
–
43
HÅLLBARHETSARBETE
Emilshus förmåga att nå uppsatta mål påverkas av en mängd risker och osäkerhetsfaktorer. Genom
att identifiera, bedöma och hantera dessa risker och osäkerhetsfaktorer finns möjlighet att begränsa
dess påverkan. På företagsövergripande nivå har Emilshus styrelse fastställt en policy för riskhan-
tering och internkontroll. Risker hanteras i en strukturerad process där Emilshus ledningsgrupp är
operativt ansvarig och där bedömning och prioriteringar av åtgärder för riskhantering genomförs.
Riskhantering
Arbetet med riskhantering avser en systematisk tillämpning av
principer, förfaranden och praxis gällande identifiering, analyse-
ring, kontroll och uppföljning av risker inom Emilshus verksamhet.
I arbetet med riskhantering ska den bästa tillgängliga informa-
tionen användas, och vid behov kompletteras med ytterligare
undersökningar. Emilshus arbete avseende riskhantering följer
en definierad process, inkluderande följande fem områden:
riskidentifiering, riskbedömning, riskåtgärder, självutvärdering
och rapportering. Dessa aktiviteter ska utföras minst årligen.
Uppföljningar och separata utvärderingar utförs kontinuerligt på
olika nivåer i bolaget.
Emilshus har under 2022 genomfört en riskanalys där 24
väsentliga risker inom de fem riskkategorierna har analyse-
rats, klassificerats och där respektive riskåtgärd har värderats.
Riskanalysen har behandlats inom Emilshus ledningsgrupp och
styrelse.
Emilshus risker identifieras och värderas inom fem kategorier.
•
Strategiska risker
•
Operativa risker
•
Finansiella risker
•
Hållbarhetsrisker
•
Omvärldsrisker
Nedan finns en samanställning över de nyckelrisker som Emilshus
har identifierat.
Riskområde Risk Beskrivning Hantering
Strategiska
risker
Transaktion Förvärv av fastigheter är en del av Emilshus
tillväxtstrategi. I samband med fastighets-
transaktioner finns en risk att den förvärvade
fastigheten inte motsvarar förväntningarna eller
den erlagda köpeskillingen. Det finns även risk
för oväntade vakanser eller kostnader som upp-
kommer i fastigheten efter förvärvet och som
inte är reglerade i avtalet. Då förvärv vanligtvis
sker via aktiebolag finns även risker kopplade
till bolaget, till exempel moms och skatter.
I sin organisation har Emilshus kompetens och kapa-
citet att analysera ett stort antal potentiella affärer
och genomföra förvärv av både större portföljer och
enstaka fastigheter.
Bolaget följer en tydlig och beprövad process i
genomförandet av transaktioner.
Vid varje förvärv sker en grundlig genomlysning av
fastigheter och hyresgäster för att säkerställa att
dessa motsvarar bolagets krav.
Fastighets-
värden
Värderingen av Emilshus förvaltningsfastigheter
ger en direkt påverkan på såväl resultat som
nyckeltal. Hur stora värdeförändringarna blir
beror dels på Emilshus egen förmåga att, genom
förändring och förädling av fastigheter samt
avtals- och hyresgäststruktur, höja fastighe-
ternas marknadsvärde, dels på yttre faktorer
som påverkar efterfrågan och utbudet på den
fastighetsmarknad där Emilshus är verksam.
Emilshus har ett diversifierat fastighetsbestånd med
fokus på kommersiella lokaler inom kategorier med
generellt god efterfrågan.
Ett starkt näringslivsklimat och god regional tillväxt ger
förutsättningar för en fortsatt stark efterfrågan på indu-
stri- och lagerlokaler samt kontorsfastigheter i regionen.
För att ha god kontroll på värdeutveckling låter
Emilshus kvartalsvis genomföra externa värderingar
av fastighetsportföljen. Emilshus samarbetar med
Newsec avseende fastighetsvärdering.
Organisation Emilshus viktigaste resurs är dess personal. Idag
krävs en flexibel och lärande organisation för att
möta hyresgästernas och andra intressenters
förväntningar. Det finns en risk att Emilshus inte
lyckas vidareutveckla organisationen och attra-
hera, behålla och utveckla rätt kompetens som
matchar de behov som hyresgäster, medarbe-
tare och andra intressenter har.
Emilshus arbetar aktivt med att säkerställa organisa-
tionens kompetensutveckling och personalförsörjning
i alla led bland annat genom att låta medarbetarna få
växa inom organisationen med successivt ökat ansvar.
Med närhet till affärsbeslut och delaktighet i affärsut-
vecklingen ges förutsättningar för bättre resultat och
ökad tillfredställelse med det egna arbetet.
Risker och riskhantering
44
–
Emilshus årsredovisning 2022
RISKER OCH RISKHANTERING
Riskområde Risk Beskrivning Hantering
Operativa
risker
Hyresintäkter Emilshus hyresintäkter är starkt korrelerande
med hyresnivåerna och vakansgraden i Emils-
hus fastigheter. Både hyresnivåer och vakans-
grad påverkas i hög grad av den allmänna
tillväxten i den svenska ekonomin, men även av
tillväxten inom Emilshus kärnmarknad Småland.
Småland har ett brett och livskraftigt näringsliv med
många företag och en hög tillväxt i bruttoregional-
produkt jämfört med riket.
Emilshus har låg vakansnivå och konkurrenskraftiga
hyror. Med en egen lokal förvaltningsorganisation har
bolaget god förmåga att minimera vakanser.
Fastighets-
kostnader
Fastighetskostnaderna består främst av kost-
nader för el, vatten, värme och snöröjning samt
underhållskostnader och fastighetsskatt. Flera
av dessa kostnader avser varor och tjänster
som endast kan köpas från en eller ett fåtal
motparter, vilket riskerar att påverka kostnaden
för sådana produkter.
Analys av bolagets fastighetskostnader och uppfölj-
ning sker löpande.
Emilshus bedriver ett långsiktigt arbete med att
minska energianvändning och därigenom energikost-
nader. Emilshus terminssäkrar utifrån en fastställd
strategi delar av koncernens elkostnader.
IT-säkerhet Emilshus är beroende av väl fungerande IS-/
IT-system för sin verksamhet. Ökad digitali-
sering innebär ett större beroende av dessa
system och en ökad mängd känsliga data i alla
system som medför en potentiell säkerhetsrisk.
Det finns en ständigt närvarande risk för datain-
trång och Emilshus är lika utsatt för IT-attacker
som andra företag. Haverier eller intrång såväl
i våra interna verksamhetssystem som i våra
fastigheters styrsystem kan få betydande kon-
sekvenser för oss och våra hyresgäster.
Emilshus har valt molnbaserade lösningar för sitt IS/
IT-system. Huvudleverantören är en etablerad aktör
med dokumenterad kompetens med inriktning på
industriell verksamhet.
Ledningen följer löpande upp samarbetet och har
möten med leverantören för strategisk och operativ
planering och uppföljning.
Bolaget fastställer årligen en IT-säkerhetspolicy samt
dess IT-policy.
Finansiella
risker
Finansierings-
och refinan-
sieringsrisk
Emilshus förmåga att finansiera sin verksam-
het är beroende av ett antal faktorer, såsom
marknadsförhållanden, kassaflöden från
verksamheten och tillgång till ytterligare skuld-
och aktiefinansiering. Det finns ingen garanti
för att sådan finansiering kommer att vara till-
gänglig till en kommersiellt rimlig kostnad, eller
överhuvudtaget. Ett misslyckande att erhålla
tillräcklig finansiering på skäliga villkor kan ha
en väsentlig negativ effekt på Emilshus möjlighe-
ter att finansiera sina kapitalinvesteringar, vilket
i sin tur kan få en väsentlig negativ effekt på
Emilshus framtidsutsikter och framtida intäkter
och Emilshus konsoliderade resultat.
Emilshus har varit framgångsrik i arbetet med sin
finansiering. Bolaget har väletablerade kontakter med
flera banker för bankfinansiering och har löpande
genomfört kapitalanskaffningar på kapitalmarknaden.
Emilshus styrelse och ledning besitter en lång erfaren-
het inom finans och finansiering.
Ränterisk Emilshus verksamhet finansieras huvudsakligen
med eget kapital, lån från kreditinstitut och andra
kapitalmarknadsprodukter. Räntekostnaderna är
en av Emilshus största kostnadsposter. Ränteför-
ändringar kan leda till förändringar i fastigheters
marknadsvärden och kan därmed ha en väsentlig
negativ inverkan på Emilshus finansiella ställning.
Emilshus har genom derivat räntesäkrat motsvarande
45 procent av koncernens räntebärande skulder per
31 december 2022.
Derivaten begränsar eventuella framtida ränteökning-
ars effekt på Emilshus upplåningskostnad.
Kreditrisk Emilshus sammansättning av hyresgäster
innebär att förmågan att betala hyran bedöms
innebära en låg risk för större hyresförluster.
Emilshus hyresgäster utgörs i hög grad av större sta-
bila bolag med långsiktighet i sina verksamheter och
god betatalningsförmåga.
Kreditbedömning görs av hyresgäster vid förvärv och
löpande i förvaltningen. Med en egen lokal förvaltnings-
organisation har bolaget god marknadskännedom.
Emilshus har löpande kreditbevakning av koncernens
hyresgäster genom ett samarbete med Creditsafe.
Emilshus årsredovisning 2022
–
45
RISKER OCH RISKHANTERING
Riskområde Risk Beskrivning Hantering
Hållbarhets-
risker
Miljö-
påverkan
Enligt svensk lagstiftning är huvudregeln att den
nuvarande eller tidigare verksamhetsutövaren
är ansvarig för saneringen av en förorenad
fastighet. Det kan finnas, eller kan tidigare ha
funnits, hyresgäster på de fastigheter som ägs
direkt eller indirekt av koncernen som bedriver
tillståndspliktig verksamhet enligt miljöbalken.
Eftersom Emilshus äger 125 fastigheter finns det
en risk att krav på sanering eller efterbehand-
ling kan komma att riktas mot koncernen under
vissa omständigheter på grund av förekomst
av, eller misstanke om, föroreningar i marken,
vattenområden eller grundvatten, i syfte att
säkerställa att fastigheten är i ett sådant skick
som krävs enligt miljöbalken vilket kan få en
väsentlig negativ effekt på Emilshus kostnader
och konsoliderade resultat.
Vid varje förvärv sker en utförlig granskning och
risk analys av fastigheter och hyresgäster för att
säkerställa att dessa motsvarar bolagets krav.
Klimat-
påverkan
Klimatet kommer förändras i någon utsträckning
under kommande årtionden. Klimatföränd-
ringar i form av exempelvis fler kraftiga stormar,
varmare temperaturer eller ökade grundvatten-
nivåer innebär risk för stigande kostnader för
fukt och skadereglering och ökat kylbehov. På
längre sikt ökar sannolikt också investering-
arna för att anpassa Emilshus fastigheter till ett
förändrat klimat.
Analys av klimatrelaterade risker ingår som en del i
Emilshus förvärvsprocess.
Emilshus utvärderar löpande fastigheterna i beståndet
för att utröna behov av åtgärder.
Bolaget följer utvecklingen inom området och avser
att stärka arbetet med analys av scenarier.
Arbetsmiljö I den dagliga verksamheten kan det förekomma
incidenter varigenom medarbetare, entrepre-
nörer eller hyresgäster/tredje part skadas i
Emilshus projekt och fastigheter.
Emilshus följer tillämplig arbetsmiljölagstiftning och
andra föreskrifter och krav som bolaget berörs av.
Vid större upphandlingar av teknisk förvaltning och
inom projektverksamheten ska Fastighetsbranschens
uppförandekod för leverantörer tillämpas.
Emilshus erbjuder en anonym visselblåsarfunktion för
anställda och externa parter.
Omvärlds-
risker
Regel-
efterlevnad
Lagar, förordningar och andra regler påver-
kar Emilshus dagliga verksamhet. Bristande
efterlevnad av dessa regelverk kan leda till
ekonomiska sanktioner och skadat förtroende
för Emilshus.
Emilshus arbetar utifrån ett internt ramverk som
består av handlingsplaner och policyer.
Dessa fastställs av styrelsen och utvärderas löpande
för att utröna behov av förändring eller åtgärder.
Kris Emilshus och Emilshus hyresgäster är beroende
av stabilitet inom de globala handels- och
finansmarknaderna. Omfattande störningar kan
få väsentlig påverkan på Emilshus resultat och
ställning.
Löpande omvärldsbevakning avseende marknad och
finansiering.
IT-säkerhetsstrategi.
46
–
Emilshus årsredovisning 2022
RISKER OCH RISKHANTERING
Emilshus har tre aktieslag – onoterade stamaktier av serie A samt stamaktier av serie B och
preferensaktier som är noterade på Nasdaq Stockhom, Mid Cap sedan den 13 juni 2022.
Preferensaktierna var dessförinnan upptagna till handel på Nasdaq First North Growth Market.
Sista betalkurs den 30 december 2022 var 27,25 kronor för stamaktien av serie B och
26,50 kronor för preferensaktien.
Per den 31 december 2022 uppgick det totala antalet aktier i
Emilshus till 113 502 824, varav 11 527 890 aktier utgjordes av sta-
maktier av serie A, 81 346 309 aktier utgjordes av stamaktier av
serie B och 20 628 625 aktier utgjordes av preferensaktier. Varje
A-aktie berättigar till 10 röster, varje B-aktie berättigar till en röst
och varje preferensaktie berättigar till en röst på bolagsstämman.
Preferensaktierna medför företrädesrätt framför stamaktierna till
årlig utdelning om 2,00 kronor per preferensaktie med kvartals-
vis utbetalning om 0,50 kronor per preferensaktie. Avstämnings-
dagar för utbetalningarna ska vara den sista bankdagen i mars,
juni, september och december.
Minskning av aktiekapitalet, dock inte under minimikapitalet,
kan ske genom inlösen av ett visst antal eller samtliga preferens-
aktier efter beslut av bolagsstämman. Lösenbeloppet för varje
inlöst preferensaktie ska vara 32 kronor jämte eventuell upplu-
pen del av preferensutdelning.
Nyemissioner
I mars 2022 beslutade styrelsen om en riktad nyemission av
5 172 414 preferensaktier till en teckningskurs om 29 kronor per
aktie. Genom nyemissionen tillfördes bolaget cirka 150 mkr före
emissionskostnader.
Den 2 juni beslutade Emilshus om ett erbjudande till all-
mänheten i Sverige och institutionella investerare i Sverige och
internationellt om teckning av bolagets stamaktier av serie B
samt efterföljande notering på Nasdaq Stockholm. Erbjudandet
uppgick till ett belopp om högst 756 mkr inklusive övertilldelning
och utgjordes av nyemitterade stamaktier av serie B. Tecknings-
kursen uppgick till 28 kronor. Notering av stamaktien av serie B
samt preferensaktien på Nasdaq Stockholm genomfördes med
första handelsdag den 13 juni.
I juli genomförde Carnegie i sin roll som stabiliseringsansvarig
stabiliseringsåtgärder av Emilshus B-aktie efter noteringen på
Nasdaq Stockholm den 13 juni 2022. Genom att utnyttja över-
tilldelningsoptionen beslutade Emilshus om nyemission av
2 427 819 B-aktier och tillfördes därigenom 68,0 mkr.
Teckningsoptioner
I samband med emission av preferensaktier under 2021 genom-
fördes en emission av 1 872 660 teckningsoptioner. En tecknings-
option berättigar till teckning av en stamaktie av serie B i bolaget
för 22,60 kronor per stamaktie under en period som löper till den
30 juni 2024. Emissionen av teckningsoptioner riktades till Sagax
(1 248 440 teckningsoptioner) och NP3 Fastigheter (624 220
teckningsoptioner).
Utdelningspolicy
Det övergripande målet är att skapa värde för bolagets aktie-
ägare. Under de närmaste åren bedöms detta bäst göras genom
att återinvestera kassaflödet i verksamheten för att skapa
ytterligare tillväxt genom förvärv av fastigheter och investeringar
i befintliga fastigheter vilket kan medföra en låg eller utebliven
utdelning på stamaktier. Utdelning på preferensaktier ska ske
enligt bolagsordningens bestämmelser.
Aktieinformation
Handelsplats Nasdaq Stockholm, Mid Cap
Kortnamn (ticker) EMIL B respektive EMIL PREF
ISIN-kod B-aktier SE0016785786
ISIN-kod preferensaktier SE0016785794
Segment Real Estate
Totalt antal utestående stamaktier 92 874 199
Totalt antal utestående och noterade B-aktier 81 346 309
Totalt antal utestående och noterade preferensaktier 20 628 625
Stängningskurs EMIL B, kr 27,25
Stängningskurs EMIL PREF, kr 26,50
Totalt marknadsvärde, mkr
1
3 077,5
1) Marknadsvärdet på samtliga aktier i bolaget baserat på senast betalt pris för B-aktien
respektive preferensaktien den 30 december 2022.
Aktier och ägare
Emilshus årsredovisning 2022
–
47
AKTIER OCH ÄGARE
Ägarfördelning per den 31 december 2022
Aktieägare A-aktier B-aktier
Summa
stamaktier
Preferens-
aktier Summa aktier Kapital, % Röster, %
Aptare Holding AB 4 440 000 20 480 010 24 920 010 – 24 920 010 22,0 29,9
AB Sagax (publ) 3 033 550 16 620 980 19 654 530 5 133 320 24 787 850 21,8 24,0
NP3 Fastigheter AB (publ) 2 421 120 13 456 350 15 877 470 4 357 558 20 235 028 17,8 19,3
Länsförsäkringar Fondförvaltning AB – 3 949 644 3 949 644 – 3 949 644 3,5 1,8
Tredje AP-Fonden – 3 571 400 3 571 400 – 3 571 400 3,1 1,6
Odin Fonder – 2 500 000 2 500 000 – 2 500 000 2,2 1,2
Castar Europe AB 380 000 1 725 980 2 105 980 225 000 2 330 980 2,1 2,6
Thureda Gruppen AB 412 020 1 854 070 2 266 090 – 2 266 090 2,0 2,7
Swedbank Försäkring AB – 409 114 409 114 1 633 971 2 043 085 1,8 0,9
Lannebo Fonder AB – 1 817 396 1 817 396 – 1 817 396 1,6 0,8
Övriga aktieägare 841 200 14 961 365 15 802 565 9 278 776 25 081 341 22,1 15,0
Summa 11 527 890 81 346 309 92 874 199 20 628 625 113 502 824 100,0 100,0
Aktiekapitalets utveckling
År Händelse
Förändring i
antalet aktier
Totalt antal
A-aktier
Totalt antal
B-aktier
Totalt antal
preferensaktier
Förändring i
aktiekapitalet (kr)
Aktiekapital
(kr)
Kvotvärde
(kr)
2018 Nybildning – – – 50 000 50 000 1
2018 Sammanläning 1:20 –47 500 2 500 – – – 50 000 20
2018 Nyemission 177 500 180 000 – – 3 550 000 3 600 000 20
2018 Nyemission 206 009 386 009 – – 4 120 180 7 720 180 20
2018 Nyemission 1 110 000 1 496 009 – – 22 200 000 29 920 180 20
2018 Nyemission 20 601 1 516 610 – – 412 020 30 332 200 20
2019 Utbyte av konvertibler 1 110 000 2 626 610 – – 22 200 000 52 532 200 20
2019 Nyemission 410 000 3 036 610 – – 8 200 000 60 732 200 20
2019 Omvandling – 607 322 2 429 288 – – 60 732 200 20
2019 Nyemission 909 091 789 141 3 156 560 – 18 181 820 78 914 020 20
2019 Nyemission 373 637 789 141 3 530 197 – 7 472 740 86 386 760 20
2019 Nyemission 118 333 789 141 3 648 530 – 2 366 660 88 753 420 20
2019 Nyemission 1 602 909 1 152 789 4 887 791 – 32 058 180 120 811 600 20
2021 Nyemission 604 058 1 152 789 5 491 849 – 12 081 160 132 892 760 20
2021 Nyemission 561 798 1 152 789 5 491 849 561 798 11 235 960 144 128 720 20
2021 Uppdelning 10:1 64 857 924 11 527 890 54 918 490 5 617 980 – 144 128 720 2
2021 Nyemisson 7 246 377 11 527 890 54 918 490 12 864 357 14 492 754 158 621 474 2
2021 Nyemission 1 086 956 11 527 890 54 918 490 13 951 313 2 173 912 160 795 386 2
2022 Nyemission 5 172 414 11 527 890 54 918 490 19 123 727 10 344 828 171 140 214 2
2022 Nyemission 1 504 898 11 527 890 54 918 490 20 628 625 3 009 796 174 150 010 2
2022 Nyemisson i
Erbjudandet
24 000 000 11 527 890 78 918 490 20 628 625 48 000 000 222 150 010 2
2022 Nyemission
övertilldelning
2 427 919 11 527 890 81 346 309 20 628 625 4 855 638 227 005 648 2
Kursutveckling stamaktie av serie B Kursutveckling preferensaktie
%
-30
-20
-10
0
10
20
30
MarFebJan
2023
DecNovOktSepAugJulJun
2022
%
-30
-25
-20
-15
-10
-5
0
5
10
Jan
2023
Okt Jul Apr Jan
2022
Okt
2021
Emil B SX35PI Emil PREF
48
–
Emilshus årsredovisning 2022
AKTIEN OCH ÄGARE
Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) tillämpar svenska lagar och interna riktlinjer
för sin bolagsstyrning. Emilshus har upprättat denna bolagsstyrningsrapport i
enlighet med årsredovisningslagen (1995:1554) 6 kap. 6 och 7 §§ samt Svensk kod
för bolagsstyrning (”Koden”).
Bolagsstyrningsrapport
Bolagsstyrning inom Emilshus
Bolagsstyrningen i Emilshus syftar till att säkerställa att rättighe-
ter och skyldigheter är fördelade mellan bolagets organ i enlighet
med tillämpliga lagar, regler och processer. En effektiv och
transparent bolagsstyrning ger ägarna möjlighet att hävda sina
intressen gentemot bolagets ledning samtidigt som ansvarsför-
delningen mellan ledningen och styrelsen, men även i övrigt inom
bolaget, är tydlig. En sådan effektiv och transparent bolagsstyr-
ning resulterar i att beslut kan fattas effektivt vilket möjliör för
Emilshus att agera snabbt när nya affärsmöjligheter ges.
De centrala externa och interna styrinstrumenten för Emilshus
är den svenska aktiebolagslagen, Nasdaq Stockholms regelverk
för emittenter, Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter av
räntebärande finansiella instrument, Svensk kod för bolagsstyr-
ning (Koden), Emilshus bolagsordning, styrelsens arbetsordning
och VD-instruktion, interna policyer fastställda av styrelsen,
andra tillämpliga svenska och utländska lagar och regler, samt
rekommendationer som ges ut av relevanta organisationer.
Emilshus är ett svenskt publikt aktiebolag vars B-aktie
(kortnamn Emil B) sedan den 13 juni 2022 är noterad på Nasdaq
Stockholm Mid Cap. Bolagets preferensaktier (kortnamn Emil
pref) noterades den 1 oktober 2021 på Nasdaq Stockholm First
North. Genom noteringen av B-aktien på huvudlistan Nasdaq
Stockholm har även preferensaktien flyttats till huvudlistan
Nasdaq Stockholm Mid Cap. Emilshus har även emitterat gröna
obligationslån som är noterade på Nasdaq Stockholm, Sustaina-
ble Debt.
Svensk kod för bolagsstyrning
Koden ska tillämpas av samtliga bolag vars aktier är upptagna
till handel på en reglerad marknad. Koden finns tillgänglig på
www.bolagsstyrning.se, där även den svenska modellen för
bolagsstyrning beskrivs. Denna bolagsstyrningsrapport lämnas
i enlighet med årsredovisningslagen och Koden och redogör
för Emilshus bolagsstyrning under räkenskapsåret 2022.
Efterlevnad av Koden
Emilshus har i årsredovisningen för räkenskapsåret 2021 redo -
gjort för avvikelser från Koden fram till den 11 februari 2022.
Enligt styrelsens uppfattning har Emilshus, utöver vad som
framgår nedan, i alla avseenden, sedan den 11 februari 2022,
följt Koden.
Vid extra bolagsstämma den 22 februari 2022 respektive
7 juni 2022 har två av styrelsens ledamöter, representerande
aktieägare, att såsom justerare, justera stämmoprotokoll vid
respektive stämma. Mot bakgrund av att förslag till justerare
behövde anges redan i kallelsen till respektive bolagsstämma,
som hölls genom enbart poströstning enligt lag (2022:121) om
Legal struktur
Emilshus styrningsstruktur
tillfälliga undantag för att underlätta genomförandet av bolags-
och föreningsstämmor, utsågs justerare ifråga som med säkerhet
skulle finnas tillgänglig på dagen för respektive stämma.
Bolagsordning
Emilshus bolagsordning som fastställdes vid extra bolagsstämma
den 18 augusti 2021 återfinns i sin helhet på www.emilshus.com.
Bolagsordningen föreskriver att bolaget direkt eller indirekt ska
äga och förvalta fast och lös egendom, samt bedriva därmed för-
enlig verksamhet. Styrelsen har sitt säte i Vetlanda kommun, Jön-
köpings län. Styrelsen ska bestå av 3–10 ledamöter och högst 10
suppleanter. Bolagsordningen innehåller inga särskilda bestämmel-
ser om tillsättande och entledigande av styrelseledamöter. Beslut
om ändring av bolagsordningen vilket påverkar den rätt som följer
med preferensaktie i något avseende och beslut om nyemission av
preferensaktier med i något avseende bättre rätt till bolagets resul-
tat än preferensaktierna är endast giltigt om det biträtts av minst
två tredjedelar av vid bolagsstämman företrädda preferensaktier,
såvida inte tillämplig aktiebolagslag föreskriver högre majoritet.
Bolagsstämma
Bolagsstämma är enligt aktiebolagslagen bolagets högsta beslu-
tande organ och det är vid bolagsstämma som aktieägare har
rätt att fatta beslut rörande bolaget. Regler som styr bolagsstäm-
Förberedelse
• Valberedning
• Ersättningsutskott
• Aktieägare (via
bolagsstämma)
• Styrelse
• VD och koncern-
ledning
• Revisorer
• Revisionsutskott
• Internkontroll
Beslut Kontroll
Fastighetsbolaget
Emilshus AB
Fastighets-
ägande
bolag
Fastighets-
ägande
bolag
Fastighets-
ägande
bolag
Fastighets-
ägande
bolag
Emilshus
Holding 1 AB
Emilshus
Holding 2 AB
Emilshus
Holding 3 AB
Emilshus
Holding 4 AB
Emilshus
Holding 5 AB
Emilshus årsredovisning 2022
–
49
BOLAGSSTYRNING
man finns bland annat i aktiebolagslagen, Koden och bolags-
ordningens §§ 10, 14–16 och 20. Förutom vad som gäller enligt
lag beträffande en aktieägares rätt att delta vid bolagsstämman
anges i Emilshus bolagsordning att föranmälan till bolagsstäm-
man ska ske senast den dag som anges i kallelsen till stämman.
Kallelse till bolagsstämma sker genom att kallelsen hålls tillgäng-
lig på bolagets webbplats samt annonseras i Post- och Inrikes
Tidningar. Samtidigt som kallelse sker annonseras en upplysning
i Svenska Dagbladet om att kallelse har skett. Bolagsstämma
ska hållas i Vetlanda, Växjö eller Stockholm och årsstämma ska
hållas inom sex månader från räkenskapsårets utgång. Bolagets
räkenskapsår löper från och med den 1 januari till och med den
31 december.
Förutom de obligatoriska ärendena som anges i bolagets
bolagsordning har under räkenskapsåret 2022 även följande
beslut fattats på bolagsstämma.
Vid extra bolagsstämma den 11 februari 2022 valdes Björn
Garat till ny styrelseledamot för tiden intill nästa årsstämma för
att ersätta Pierre Folkesson.
Vid extra bolagsstämma i Emilshus den 22 februari 2022
fattades beslut om bemyndigande för styrelsen att, med eller
utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, vid ett eller flera
tillfällen under perioden fram till nästa årsstämma, fatta beslut
om emission av högst 8 500 000 preferensaktier. Skälet till
avvikelsen från aktieägarnas företrädesrätt ska i sådant fall vara
att möjliöra för bolaget att emittera aktier som betalning eller
finansiering i samband med förvärv av tillgångar eller verksamhe-
ter och/eller att bredda bolagets ägarbas.
Vid årsstämma den 20 april 2022 fattades bland annat beslut
om att bemyndiga styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen under
tiden fram till nästa årsstämma, med eller utan avvikelse från
aktieägarnas företrädesrätt, besluta om nyemission av stamaktier
av serie B, preferensaktier samt teckningsoptioner och/eller
konvertibler med rätt att teckna/konvertera till stamaktier av
serie B eller preferensaktier. Betalning ska kunna ske kontant,
genom apport, genom kvittning eller annars förenas med villkor.
Det totala antalet aktier som omfattas av sådana nyemissioner
får motsvara högst tio (10) procent av det totala antalet aktier i
bolaget vid tidpunkter för årsstämman 2022. Stämman beslutade
även, i enlighet med styrelsens förslag om riktlinjer för ersättning
till ledande befattningshavare. De som omfattas av riktlinjerna är
styrelseledamöter, verkställande direktör samt andra medlemmar
i ledningsgruppen för Emilshus.
Vid extra bolagsstämma den 7 juni 2022 beslutades bland
att bemyndiga styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen under
perioden fram till nästa årsstämma, med eller utan avvikelse från
aktieägarnas företrädesrätt, fatta beslut om nyemission av stam-
aktier av serie B. Syftet med bemyndigandet var att förbereda
Emilshus för en framtida notering och samtidig ägarspridning av
Emilshus stamaktier av serie B och utgör en integrerad del av det
förberedelsearbete som pågår i Emilshus och som kommunicer-
ades i samband med avgivandet av Emilshus bokslutskommuniké
för 2021. Styrelsens bemyndigande är begränsat sålunda att
styrelsen får besluta om nyemission av högst 25 800 000 stam-
aktier av serie B. För det fall nya aktier emitteras med avvikelse
från aktieägarnas företrädesrätt ska nyemissionen ske på mark-
nadsmässiga villkor. Fattades beslut om kvittningsemission av
preferensaktier med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt.
Rätten att teckna aktier tillkom NP3 Fastigheter AB som hade
en fordran på Emilshus som uppkom i samband med Emilshus
förvärv av Österängen Fastighets AB från NP3. Förvärvet god-
kändes på extra bolagsstämma den 14 december 2021. Skälen
till avvikelsen från aktieägarnas företrädesrätt var att möjliöra
kvittning av fordran.
Protokoll från årsstämma och extra bolagsstämmor återfinns
på Emilshus hemsida, www.emilshus.com.
Årsstämman 2023
Emilshus årsstämma för räkenskapsåret 2022 äger rum den 27
april 2023. Aktieägare har rätt att få ett ärende upptaget vid
årsstämman om skriftlig begäran inkommit till styrelsen senast
åtta veckor innan stämman. Begäran ska ställas till styrelsen.
Kontaktuppgifter finns på bolagets hemsida, www.emilshus.com.
Emilshus eftersträvar alltid att styrelsen, ledningsgruppen, valbe-
redningen och revisorn ska vara närvarande vid årsstämman.
Förutom vad som gäller enligt lag beträffande en aktieägares
rätt att delta vid bolagsstämman anges i Emilshus bolagsordning
att föranmälan till bolagsstämman ska ske senast den dag som
anges i kallelsen till stämman. Kallelse till bolagsstämma sker
genom att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets webbplats samt
annonseras i Post- och Inrikes Tidningar. Samtidigt som kallelse
sker annonseras en upplysning i Svenska Dagbladet om att
kallelse har skett.
Aktien och aktieägare
Antalet registrerade aktier i bolaget uppgick den 31 december
2022 till 113 502 824 fördelade på tre aktieslag. Av aktierna utgör
11 527 890 stycken stamaktier av serie A, 81 346 309 stycken
stamaktier av serie B och 20 628 625 preferensaktier. Stamaktie
av serie A kan på innehavarens begäran omvandlas till stamaktie
av serie B. Preferensaktierna äger rätt och förtur till utdelning om
2,00 kronor per aktie och år med kvartalsvis utbetalning samt
omfattas av inlösenbestämmelse.
Stamaktierna av serie A berättigar till tio röster per aktie.
Stam aktierna av serie B och preferensaktierna berättigar till en
röst per aktie. Aktiekapitalet var vid årsskiftet 227 005 648 kro-
nor och kvotvärdet uppgick till 2 kronor.
Följande ägare innehar, direkt eller indirekt, aktier som repre-
senterar en tiondel eller mer av röstetalet för samtliga aktier i
bolaget per den 31 december 2022.
Aktieägare Kapital, % Röster, %
Aptare Holding AB 22,0 29,9
AB Sagax 21,8 24,0
NP3 Fastigheter AB 17,8 19,3
Mer information om ägarstrukturen finns på sidorna 47–48
Aktier och ägande.
Valberedning
Vid årsstämman i Emilshus den 20 april 2021 antogs instruk-
tioner för valberedningens arbete. Valberedningen ska bestå
av styrelsens ordförande samt tre representanter utsedda av
de tre röstmässigt största aktieägarna i bolaget på grundval
av aktieägarstatistik från Euroclear Sweden AB per den 30
september varje år. Namnen på valberedningens ledamöter ska
offentliöras så snart valberedningen utsetts, dock senast sex
månader före nästkommande årsstämma. Valberedningen ska
sammanträda minst en gång årligen och så ofta som erfordras
för att valberedningen ska kunna fullgöra sina uppgifter. Enligt
instruktionerna har valberedningen till uppgift att bereda och
till årsstämman lämna förslag till antal styrelseledamöter och
revisorer samt, i förekommande fall, revisorssuppleanter, förslag
till stämmoordförande, förslag till styrelse, förslag till styrelseord-
förande, förslag till styrelsearvoden med uppdelningen mellan
ordförande och övriga ledamöter i styrelsen samt ersättning
for utskottsarbete, förslag till revisorer och, i förekommande
fall, revisorssuppleanter, förslag till arvodering av revisor och
förslag till ändringar i gällande instruktion för valberedningen om
så anses behövligt. Vid förslag till val av styrelseledamöter ska
valberedningen tillämpa punkt 4.1 i Koden som mångfaldspolicy,
varmed valberedningen ska beakta att Emilshus ska som helhet
50
–
Emilshus årsredovisning 2022
BOLAGSSTYRNING
ha en för styrelsearbetet ändamålsenlig sammansättning, präglad
av mångsidighet och bredd, och består av personer med de kom-
petenser och erfarenheter som behövs i styrelsen med hänsyn
tagen till bolagets verksamhet och utvecklingsskede.
Valberedning inför årsstämman 2023
Emilshus valberedning inför årsstämman 2023 består av advokat
Erik Borgblad (Aptare Holding AB), David Mindus (AB Sagax),
Andreas Wahlén (NP3 Fastigheter AB) och Johan Ericsson
(styrelseordförande i bolaget). Advokat Erik Borgblad är ord-
förande i valberedningen. Valberedningen har inför årsstämman
2023 haft ett protokollfört möte samt kontakt via telefon och
e-post. Valberedningens förslag inför årsstämman 2023 presen-
teras i kallelsen till årsstämman. Vidare information om valbe-
redningens arbete presenteras i valberedningens yttrande inför
årsstämman 2023, och kommer finnas tillgängligt på Emilshus
hemsida, www.emilshus.com.
Styrelse
Styrelsen i Emilshus ska enligt bolagsordningen bestå av lägst tre
och högst tio ledamöter med högst tio suppleanter. Vid årsstäm-
man den 20 april 2022 omvaldes Lars Göran Bäckvall, Johan
Ericsson, Björn Garat, Jakob Fyrberg, Liselotte Hjorth och Elisabeth
Thuresson till styrelseledamöter i bolaget. Johan Ericsson valdes
till styrelsens ordförande. Några suppleanter till styrelsens leda-
möter har inte utsetts och får ej utses enligt Koden.
För information om styrelseledamöterna och deras uppdrag
utanför koncernen samt innehav av aktier i Emilshus, se avsnit-
tet ”Information om styrelseledamöterna” nedan. Styrelsen ska
långsiktigt tillgodose aktieägarnas intresse och bär ytterst ansvar
för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angeläg-
enheter. Styrelsen har fastslagit en arbetsordning för styrelsen
och en instruktion för VD. Därutöver har styrelsen också beslutat
om ett antal övergripande policys, riktlinjer och instruktioner för
bolagets verksamhet, däribland finanspolicy, informationspolicy,
insiderpolicy, policy för riskhantering och internkontroll, policy
för affärsetik, arbetsordning och instruktion för styrelsen och
VD, samt instruktioner för finansiell rapportering. Samtliga dessa
interna styrdokument behandlas minst årligen och uppdateras
därtill löpande för att följa lagar eller när behov annars förelier.
Enligt Koden ska en majoritet av de stämmovalda styrel-
seledamöterna vara oberoende i förhållande till bolaget och
bolagets ledning. Minst två av dessa ska även vara oberoende i
förhållande till bolagets större aktieägare. Bolagets styrelse har
bedömts uppfylla kraven på oberoende då fyra av de sex stäm-
movalda ledamöterna är oberoende i förhållande till bolaget och
koncernledningen. Bolagets styrelseordförande, Johan Ericsson,
har inte bedömts vara oberoende i förhållande till bolaget och
bolagsledningen. Tre av sex ledamöter har bedömts uppfylla
kravet på oberoende i förhållande till större aktieägare.
Styrelsens ordförande
Styrelseordförande väljs på bolagsstämma och leder arbetet i
styrelsen. Styrelseordföranden ska se till att styrelsens arbete
bedrivs effektivt, att styrelsen fullgör sina ålianden och att sty-
relsens beslut verkställs av bolaget och ledningen. Ordföranden
ska se till att styrelsen erhåller den information och det underlag
som krävs för att kunna fatta väl underbyda beslut. Vid det
konstituerande styrelsemötet efter årsstämman den 20 april
2022 omvaldes Johan Ericsson till styrelseordförande.
Styrelsens arbete under 2022
Bolagets styrelse har under 2022 haft 19 möten, varav ett konsti-
tuerande möte. Respektive ledamots närvaro framgår av tabellen
nedan. På dagordningen inför varje ordinarie styrelsemöte finns
ett antal stående punkter: VD:s genomgång av verksamheten,
förvärv, avyttringar och investeringar, organisation och orga-
nisationsutveckling samt finansiell rapportering. Styrelsen har
under 2022 fattat beslut om flera större förvärv, avyttringar,
investeringar, finansieringar och refinansieringar. Styrelsen har
dessutom beslutat om utgivande av stam- och preferensaktier i
enlighet med bemyndigande från bolagsstämman.
Bolagets styrelse har under 2022 haft ett ytterligare kon-
stituerande möte efter att Björn Garat vid extra bolagsstämma
den 11 februari 2022 valdes in i styrelsen för att ersätta
Pierre Folkesson.
Utvärdering av styrelsen och den verkställande direktören
Styrelsens ordförande initierar en gång per år, i enlighet med
styrelsens arbetsordning, en utvärdering av styrelsens arbete.
Utvärderingen för räkenskapsåret 2022 har utförts så att
varje styrelseledamot besvarat ett frågeformulär. Därutöver
har styrelseordföranden haft vissa enskilda kontakter med
ledamöterna. Utvärderingens syfte är att få en uppfattning om
styrelseledamöternas åsikter om hur styrelsearbetet bedrivs och
vilka åtgärder som kan genomföras för att effektivisera styrelse-
arbetet. Avsikten är också att få en uppfattning om vilken typ
av frågor som styrelsen anser bör ges mer utrymme och på
vilka områden det eventuellt krävs ytterligare erfarenhet och
kompetens i styrelsen.
VD och övriga ledande befattningshavare
VD utses av styrelsen och ansvarar för den löpande förvalt-
ningen av bolaget och koncernens verksamhet i enlighet med
styrelsens instruktioner och föreskrifter. Ansvarsfördelningen
mellan VD och styrelsen framgår av styrelsens arbetsordning
samt av styrelsen upprättad VD-instruktion. VD fungerar som
ledningsgruppens ordförande och fattar beslut i samråd med
den övriga ledningsgruppen. Ledningsgruppen består av Jakob
Fyrberg, Jonas Karlsson, Pierre Folkesson, Jakob Paljak och
Helen Arvidsson.
Namn Invald år Född år
Oberoende i förhållande
till ledningen och bolaget
Oberoende i förhållande
till större ägare
Närvaro vid
styrelsemöten
Johan Ericsson 2018 1951 Nej Ja 19 av 19
Liselotte Hjorth 2019 1957 Ja Ja 19 av 19
Jakob Fyrberg 2019 1974 Nej Nej 19 av 19
Elisabeth Thuresson 2019 1961 Ja Ja 19 av 19
Lars Göran Bäckvall 2019 1946 Ja Nej 15 av 19
Pierre Folkesson
1)
2019 1971 Nej Nej 2 av 19
Björn Garat
2)
2022 1975 Ja Nej 16 av 19
1) Avgick som ledamot den 11 februari 2022.
2) Björn Garat valdes in den 11 februari 2022 och ersatte Pierre Folkesson som varit styrelseledamot sedan 2019.
Pierre Folkesson var inte oberoende i förhållande till ledningen och bolaget eller i förhållande till större ägare.
Emilshus årsredovisning 2022
–
51
BOLAGSSTYRNING
Ersättningar till styrelse och ledande befattningshavare
Vid årsstämman 2022 beslutades att styrelsearvode ska utgå
med 250 000 kronor till styrelsens ordförande och 125 000 kro-
nor till vardera av stämman valda ledamöter som inte är anställda
i bolaget.
På Emilshus årsstämma 2022 antogs riktlinjer för ersättning till
ledande befattningshavare. Storleken på ersättningar som utgått
för 2022 samt information om nuvarande incitamentsprogram
framgår av not 4.
Styrelseutskott
Emilshus styrelse har vid det konstituerande styrelsemötet den
11 februari 2022 inrättat två utskott: ett revisionsutskott och ett
ersättningsutskott. Utskotten har en beredande och handläg-
gande roll. De frågor som har behandlats vid utskottens möten
protokollförs och rapporteras vid nästa styrelsemöte.
Revisionsutskott
Revisionsutskottet arbetar efter en årligen fastställd agenda och
har till uppgift att övervaka bolagets finansiella rapportering
och effektiviteten i bolagets interna kontroll och riskhantering.
Revisionsutskottet håller sig också informerad om revisionen
av årsredovisning och koncernredovisning. Utskottet ska också
granska och övervaka revisorns självständighet och opartiskhet
och särskilt följa upp om revisorn tillhandahåller bolaget andra
tjänster än revisionstjänster. Utskottet biträder också med förslag
till årsstämmans beslut om revisorsval.
Enligt Koden ska revisionsutskottet bestå av minst tre
leda möter, varav majoriteten ska vara oberoende i förhållande
till bolaget och koncernledningen och minst en oberoende i
för hållande till bolagets större ägare. Revisionsutskottet består
av Björn Garat, Liselotte Hjorth och Elisabeth Thuresson.
Revisionsutskottet har sammanträtt vid ett tillfälle under 2022
och vid två tillfällen under 2023.
Ersättningsutskott
Ersättningsutskottet ska bereda frågor rörande ersättning och
andra anställningsvillkor för bolagets ledande befattningshavare,
varmed avses bland annat förhållandet mellan fast och eventuell
rörlig ersättning samt sambandet mellan prestation och ersätt-
ning, huvudsakliga villkor för eventuell bonus och incitamentspro-
gram samt huvudsakliga villkor för ickemonetära förmåner, pen-
sion, uppsägning och avgångsvederlag. Baserat på förslag från
ersättningsutskottet fattar styrelsen beslut i ersättningsfrågor.
Ersättningsutskottet består av styrelseledamöterna Lars
Göran Bäckvall och Johan Ericsson.
Ersättningsutskottet har sammanträtt vid tre tillfälle under
2022 och vid ett tillfälle under 2023.
Revision
Bolagets finansiella räkenskapshandlingar och bokföring samt sty-
relsens och koncernledningens förvaltning granskas och revideras
av bolagets revisor. På årsstämman den 20 april 2022 omvaldes
det registrerade revisionsbolaget Ernst & Young Aktiebolag till
revisorer för perioden fram till årsstämman 2023. Till huvud-
ansvarig revisor från Ernst & Young Aktiebolag har utsetts den
auktoriserade revisorn Mikael Ikonen. Revisorernas uppgift är att
granska bolagets och koncernens årsredovisning och bokföring
samt styrelsens och VD:s förvaltning av bolaget och koncernen.
Revisorerna ska rapportera till revisionsutskottet om väsent-
liga fel i redovisningen och misstankar om oegentligheter. Reviso-
rerna ska minst en till två gånger per år, normalt i samband med
bokslutssammanträde, till bolagets styrelse rapportera om sina
iakttagelser vid granskningen av bolaget och sin bedömning av
bolagets interna kontroll. Revisorerna deltar också vid årsstäm-
man för att föredra revisionsberättelsen som beskriver gransk-
ningsarbetet och gjorda iakttagelser. Utöver revisionsuppdraget
har Ernst & Young Aktiebolag under 2022 anlitats för ytterligare
tjänster, främst redovisningsfrågor men även frågor relaterade
till emission av aktier samt listbyte. Sådana tjänster har alltid och
endast tillhandahållits i den utsträckning som är förenlig med
reglerna i revisionslagen och FAR:s yrkesetiska regler avseende
revisors opartiskhet och självständighet.
Bolagets ansvarige revisor har vid ett tillfälle varit närvarande
vid styrelsemöte under 2022.
Arvode till revisorerna utgår enligt godkänd räkning.
Information till aktiemarknaden
Emilshus lämnar delårsrapporter över sin verksamhet varje kvar-
tal. Dessutom lämnas bokslutskommuniké och årsredovisning för
hela verksamhetsåret. Informationen ska levereras snabbt och
ska vara korrekt, relevant och tillförlitlig. Emilshus använder sin
hemsida, www.emilshus.com, för att snabbt leverera information
till aktiemarknaden och väsentliga händelser offentliörs genom
separata pressmeddelanden.
Intern kontroll och riskhantering
Enligt aktiebolagslagen och Koden ansvarar styrelsen för den
interna kontrollen. Denna rapport om Emilshus interna kontroll är
upprättad i enlighet med Koden och avser Emilshus finansiella
rapportering.
Kontrollmiljö
Kontrollmiljön i Emilshus utgörs av fastställda policys och regel-
verk, processer och rutiner.
Fastighetsskötsel och jourtjänster har upphandlats och i
vissa fall ansvarar hyresgästerna själva för fastighetsskötseln.
Ekonomisk administration såsom bokföring, hantering av skatter
och bolagsrättsliga frågor hanteras av anställd personal. Legala
tjänster i samband med förvärv och avyttringar upphandlas av
externa parter. Administrativ och teknisk förvaltning av verksam-
heten sköts från Emilshus respektive kontor.
Emilshus interna kontroll byer på en tydlig ansvarsfördelning,
avgränsade befogenheter, tydliga beslutsvägar och uppföljning
som dokumenterats i Emilshus styrande interna dokument såsom:
•
Styrelsens arbetsordning och VD-instruktion
•
Finanspolicy
•
Informationspolicy
•
Värderingspolicy
•
Övriga interna styrdokument (till exempel instruktion för den
finansiella rapporteringen och ekonomihandbok)
Samtliga interna styrdokument uppdateras regelbundet vid
ändring av till exempel lagstiftning, redovisningsstandarder eller
noteringskrav och när behov annars förelier.
Riskbedömning och riskhantering
I enlighet med arbetsordningen gör revisionsutskottet en gång
om året en genomgång av bolagets interna kontroll. Identifiering
görs av de risker som bedöms finnas och åtgärder fastställs för
att reducera dessa risker. Revisorn bjuds in att på styrelsemöte
redogöra för sin rapport över den interna kontrollen. De väsent-
liga riskerna Emilshus har identifierat är felaktigheter i redovis-
ning och värdering av fastigheter, kreditrisker, refinansieringsris-
ker, ränterisker, skatt och moms, samt risk för bedrägeri, förlust
eller förskingring av tillgångar.
Närmare om Emilshus riskhantering framgår av sidorna 44–46.
Kontrollaktiviteter
De risker Emilshus har identifierat avseende den finansiella
rapporteringen resulterar i kontrollaktiviteter. Syftet med kontrol-
52
–
Emilshus årsredovisning 2022
BOLAGSSTYRNING
lerna är att förebya, upptäcka och korrigera eventuella fel och
avvikelser. Kontrollerna omfattar både återkommande händelser
såsom rapporter samt eventstyrda händelser såsom inköp och
försäljningar. Kontrollerna görs på olika nivåer i organisationen
och kan vara analytisk granskning av poster i resultat och balans-
räkning, checklistor vid bokslut, åldersanalyser av kundford-
ringar, granskning av teknisk redovisning för förvärv, granskning
av data avseende ägda fastigheter etc.
När Emilshus upprättar sin finansiella rapportering läs stor
vikt vid analys av väsentliga balans- och resultatposter. Kontroller
och processbeskrivningar används för att säkerställa att inga
väsentliga felaktigheter uppstått. Såvitt gäller resultatet så sker
löpande resultatuppföljning på fastighetsnivå mellan för varje
fastighet ansvarig fastighetsförvaltare och ekonomipersonal.
Information och kommunikation
Emilshus informationspolicy syftar till att säkerställa en god
intern och extern fortlöpande informationskvalitet. I första hand
avser informationspolicyn extern informationsgivning avseende
den finansiella rapporteringen. Emilshus insiderpolicy behandlar
också information och kommunikation avseende den finansiella
rapporteringen.
Uppföljning
Uppföljning av resultatutfall mot budget och prognoser sker
månadsvis i Emilshus organisation, både på fastighets- och
koncernnivå. Resultaten analyseras av både fastighetsförvaltare
och ekonomipersonal. Bland annat vid de löpande avstämning-
arna mellan ansvarig fastighetsförvaltare och ekonomipersonal.
Avrapportering sker till styrelse och VD.
Utvärdering av behovet av en separat internrevisionsfunktion
Någon internrevisionsfunktion finns idag inte upprättad inom
Emilshus. Styrelsen har prövat frågan och bedömt att befintliga
strukturer för uppföljning och utvärdering ger ett tillfredsstäl-
lande underlag. Uppföljning av resultat och balans görs månads-
vis av de olika funktionerna och av bolagsledningen. Sammanta-
get medför detta att det inte anses motiverat att ha en särskild
enhet för internrevision. Beslutet omprövas dock årligen.
Visselblåsarfunktion
Emilshus visselblåsarfunktion nås via bolagets hemsida. Genom
en extern kanal för anonym rapportering ges såväl medarbetare
som tredje part möjlighet att rapportera avvikelser från Emilshus
affärsetiska riktlinjer. Kanalen tillhandahålls av en extern operatör
och är inte spårbar. Eventuella ärenden som uppkommer hante-
ras av en extern ärendehanterare. Ärendehanteraren är ansvarig
för att klassificera inkomna ärenden samt vidta initiala åtgärder.
Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten
Till bolagsstämman i Fastighetsbolaget Emilshus AB, org. nr 559164-8752
Uppdrag och ansvarsfördelning
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten
för år 2022 på sidorna 49–53 och för att den är upprättad i
enlighet med årsredovisningslagen.
Granskningens inriktning och omfattning
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta inne-
bär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan
inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den
inriktning och omfattning som en revision enligt International
Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi
anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra
uttalanden.
Uttalande
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet
med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisnings-
lagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med
årsredovisningen och koncernredovisningen samt är i överens-
stämmelse med årsredovisningslagen.
Stockholm den 30 mars 2023
Ernst & Young AB
Mikael Ikonen
Auktoriserad revisor
Interna regelverk och policyer som fastställts
av Emilshus styrelse
•
Hållbarhetsstrategi
•
Miljö- och hållbarhets-
policy
•
Styrelsens arbetsord-
ning och VD-instruktion
•
Beslutsordning
•
Arbetsmiljöpolicy
•
Informationspolicy
•
Insiderpolicy
•
Instruktion ersättnings-
utskott
•
Instruktion för den
finansiella rapportering
•
Instruktion revisions-
utskott
•
Närståendepolicy
•
Sponsringspolicy
•
Värderingspolicy
•
Finanspolicy
•
Inköpspolicy
•
Personuppgiftspolicy
•
Policy om affärsetik och
antikorruption
•
Policy och riskhantering
och intern kontroll
•
IT-policy
•
DRP-policy
•
Kris och kontinuitets-
plan
•
Ekonomihandbok
Emilshus årsredovisning 2022
–
53
BOLAGSSTYRNING
Johan Ericsson
Styrelseordförande sedan september 2018
Född: 1951.
Utbildning: Civilekonomexamen, Handelshögskolan
i Stockholm.
Uppdrag utanför koncernen: Styrelseordförande
i Nyfosa AB, Prinsessan Estelles Kulturstiftelse,
Konstmässan Market AB, Market Art Fair Intressen-
ter AB och Torekovs Kulturstiftelse. Styrelseledamot
i Brinova Fastigheter AB, Borudan Ett AB och
Torekov By AB.
Bakgrund: Tidigare koncernchef för Catella AB och
ett flertal styrelseuppdrag inom fastighetssektorn.
Aktieinnehav i Emilshus: 380 000 stamaktier av
serie A och 1 725 980 stamaktier av serie B samt
225 000 preferensaktier (genom bolag).
Oberoende: Inte oberoende i förhållande till bola-
get och bolagsledningen eftersom Johan arbetar
som konsult för bolaget. Oberoende i förhållande
bolagets större aktieägare.
Lars Göran Bäckvall
1
Styrelseledamot sedan oktober 2019
Född: 1946.
Utbildning: Väg- och vattenbynadsingenjör,
Stockholms Tekniska Institut.
Uppdrag utanför koncernen: Ägare, styrelse-
ledamot och verkställande direktör i Norrlands-
pojkarna Aktiebolag. Delägare och styrelseledamot
i NP3 Fastigheter AB, Poularde AB och Vallsundet
Holding AB. Styrelseordförande i Poularde
Consulting AB och Norrlandspojkarna Utveckling
AB. Styrelseledamot i Norrlandspojkarna Lokaler
AB samt styrelsesuppleant i Kinema Sverige AB,
BBFV i Norrland AB och Hemstänget AB.
Bakgrund: Entreprenör och mångårigt verksam
inom flera branscher samt med ett flertal styrelse-
uppdrag inom fastighetssektorn.
Aktieinnehav i Emilshus: 89 250 stamaktier
av serie B. Lars Göran är även delägare och
styrelse ledamot i NP3 Fastigheter AB som innehar
2 421 120 stamaktier av serie A, 13 456 350 stam-
aktier av serie B, 4 357 558 Preferensaktier och
624 220 teckningsoptioner av serie 2021:1.
Oberoende: Oberoende i förhållande till bolaget
och bolagsledningen. Inte oberoende i förhållande
till bolagets större aktieägare eftersom Lars Göran
är styrelseledamot i NP3 Fastigheter AB som kon-
trollerar över 10 procent av aktierna och rösterna
i bolaget.
Jakob Fyrberg
VD sedan april 2019
Född: 1974.
Utbildning: Civilekonomexamen, Högskolan i Gävle.
Uppdrag utanför koncernen: Ägare, styrelseleda-
mot och verkställande direktör i Rerum Fastigheter
AB. Delägare och styrelseordförande i Aptare
Holding AB. Styrelseordförande i Aptare Förvalt-
ning AB, Bostaden Västra Götaland Intressenter
Fastigheter AB och Aptare Entreprenad AB.
Bakgrund: Grundare av Aptare Fastigheter. Tidigare
VD för Heimstaden Projektutveckling AB, affärs-
utvecklingsansvarig på Ikano Bostad och under
15 år senior partner på Catella AB inom fastighets-
rådgivning.
Aktieinnehav i Emilshus: 43 500 stamaktier av
serie B (genom bolag). Jakob är delägare och
styrelseordförande i Aptare Holding AB som
innehar 4 440 000 stamaktier av serie A och
20 480 010 stamaktier av serie B.
Oberoende: Inte oberoende i förhållande till
bolaget, bolagsledningen eller bolagets större aktie-
ägare eftersom Jakob är bolagets verkställande
direktör och styrelseordförande i Aptare Holding
AB som kontrollerar över 10 procent av aktierna
och rösterna i bolaget.
Styrelse
1) Lars Göran Bäckvall avled den 25 mars 2023.
54
–
Emilshus årsredovisning 2022
STYRELSE OCH LEDNING
Björn Garat
Styrelseledamot sedan februari 2022
Född: 1975.
Utbildning: Internationella ekonomprogrammet vid
Linköpings Universitet.
Uppdrag utanför koncernen: Finanschef och vice
verkställande direktör för AB Sagax (samt uppdrag
i dotterbolag till AB Sagax), styrelseledamot i Volati
AB, Manolo Holding AB och Paco Holding AB samt
styrelsesuppleant i LMG Distribution Aktiebolag.
Bakgrund: Partner och chef för Corporate Finance
på Remium Nordic AB och finansanalytiker.
Finanschef och vice verkställande direktör på AB
Sagax sedan 2012.
Aktieinnehav i Emilshus: Inget. Björn Garat är
dock ledande befattningshavare och aktieägare
i AB Sagax som innehar 3 033 550 stamaktier av
serie A, 16 620 980 stamaktier av serie B, 5 133 320
preferensaktier och 1 248 440 teckningsoptioner
av serie 2021:1.
Oberoende: Oberoende i förhållande till bolaget
och bolagsledningen. Inte oberoende i förhållande
till bolagets större aktieägare eftersom Björn Garat
är ledande befattningshavare i AB Sagax som kon-
trollerar över 10 procent av aktierna och rösterna
i bolaget.
Liselotte Hjorth
Styrelseledamot sedan januari 2019
Född: 1957.
Utbildning: Ekonomexamen, Lunds universitet.
Uppdrag utanför koncernen: Styrelseordförande
i White Arkitekter Aktiebolag, White Intressenter
AB, Eastnine AB och Niam Credit Advisory AB.
Bakgrund: Tidigare verksam inom SEB som vice
VD, koncernkreditchef och globalt ansvarig för
fastigheter. Styrelseuppdrag inom finans- och
fastighetssektorn.
Aktieinnehav i Emilshus: 61 200 stamaktier av
serie A och 275 410 stamaktier av serie B.
Oberoende: Oberoende i förhållande till bolaget,
bolagsledningen och bolagets större aktieägare.
Elisabeth Thuresson
Styrelseledamot sedan januari 2019
Född: 1961.
Utbildning: Högre ekonomisk specialkurs,
Hvitfeldtska gymnasiet.
Uppdrag utanför koncernen: Delägare och
styrelse ledamot i Thureda Gruppen AB, Östra
Härads Fastighets AB, Käpphästen AB, Vetlanda
Valvet AB och Papegojtulpanen AB. Delägare och
styrelsesuppleant i Archimedes Invest AB. Styrelse-
ledamot i Friluftsfrämjandet lokalavdelning
i Vetlanda och Tillväxtstiftelsen. Styrelsesuppleant
i AB Boken Vetlanda och et al invest AB.
Bakgrund: Tidigare verksam som revisor. Mångårigt
engagemang i T-Emballage AB and Innovexa
AB som ekonomi- och personalchef, ägare och
styrelse ledamot.
Aktieinnehav i Emilshus: Inget. Elisabeth är dock
delägare och styrelseledamot i Thureda Gruppen
AB som innehar 412 020 stamaktier av Serie A och
1 854 070 stamaktier av serie B.
Oberoende: Oberoende i förhållande till bolaget,
bolagsledningen och bolagets större aktieägare.
Styrelse
Uppgifter om aktieinnehav per 31 december 2022.
Emilshus årsredovisning 2022
–
55
STYRELSE OCH LEDNING
Jakob Fyrberg
VD sedan april 2019
Född: 1974.
Utbildning: Civilekonomexamen, Högskolan i Gävle.
Uppdrag utanför koncernen: Ägare, styrelseleda-
mot och verkställande direktör i Rerum Fastigheter
AB. Delägare och styrelseordförande i Aptare
Holding AB. Styrelseordförande i Aptare Förvaltning
AB, Bostaden Västra Götaland Intressenter
Fastigheter AB och Aptare Entreprenad AB.
Bakgrund: Grundare av Aptare Fastigheter. Tidigare
VD för Heimstaden Projektutveckling AB, affärsut-
vecklingsansvarig på Ikano Bostad och under 15 år
senior partner på Catella AB inom fastighetsråd-
givning.
Aktieinnehav i Emilshus: 43 500 stamaktier av
serie B (genom bolag). Jakob är delägare och sty-
relseordförande i Aptare Holding AB som innehar
4 440 000 stamaktier av serie A och 20 480 010
stamaktier av serie B.
Jonas Karlsson
CFO sedan juli 2018
Född: 1963.
Utbildning: Civilekonomexamen, Linnéuniversitetet
i Växjö.
Uppdrag utanför koncernen: Styrelseordförande
i Östers IF. Styrelseledamot i Öster Holding AB,
Fotbollsfastigheter i Växjö AB, Öster Restaurang
och Event AB och Famkar Invest AB.
Bakgrund: CFO för Holmgrens Bil AB, CFO för
OBOS Sverige AB, CFO för ProfilGruppen AB
(publ.) samt tidigare revisor på PwC.
Aktieinnehav i Emilshus: 120 000 stamaktier
av serie A och 496 400 stamaktier av serie B
(genom bolag).
Helen Arvidsson
Redovisningschef sedan september 2021
Född: 1976.
Utbildning: Civilekonomexamen, Linnéuniversitetet
i Växjö.
Uppdrag utanför koncernen: –
Bakgrund: Vice VD och ansvarig för finans, HR,
IT och säljstöd på Abena AB, Group CFO på APP
Rockstar Equity AB samt Finans- och IT-chef på
KF Göta.
Aktieinnehav i Emilshus: 7 000 stamaktier av
serie B.
Ledning
56
–
Emilshus årsredovisning 2022
STYRELSE OCH LEDNING
Pierre Folkesson
Projektchef sedan juli 2018
Född: 1971.
Utbildning: –
Uppdrag utanför koncernen: Ägare, styrelse-
ledamot och verkställande direktör i Nästagård
Fastigheter AB. Ägare och styrelseledamot i Pierre
Folkesson Invest AB., Backseda Fastighets AB,
Aptare Förvaltning AB, Aptare Holding AB, Aptare
Entreprenad AB, Bostaden Västra Götaland Intres-
senter Fastigheter AB, Bybo Hus AB och Bybo
i Vetlanda AB. Delägare och styrelsesuppleant i
Granbackens Fastighets AB och Fastighets AB
Kiosken i Vimmerby.
Bakgrund: Verksam i fastighetsbranschen i över
20 år inom förvaltning och förvärv på Aptare
Fastigheter, som VD på Carlfo Fastighets AB i
Vetlanda samt på Bostaden AB som projektledare
och byherre för en rad olika projekt.
Aktieinnehav i Emilshus: 43 500 stamaktier av
serie B (genom bolag). Pierre är delägare och
styrelseledamot i Aptare Holding AB som innehar
4 440 000 stamaktier av serie A och 20 480 010
stamaktier av serie B.
Jakob Paljak
Operativ chef sedan september 2022
Född: 1989.
Utbildning: Civilingenjör inom Samhällsbynad
från Kungliga Tekniska Högskolan.
Uppdrag utanför koncernen: –
Bakgrund: Operativ chef på Randviken Fastigheter
med ansvar för bolagets fastighets- och projek-
tut veckling. Dessförinnan Sverigechef för brittiska
fastighetsinvesteraren Round Hill Capital samt
projekt- och fastighetsutvecklare vid Unibail-
Rodamco.
Aktieinnehav i Emilshus: 11 000 stamaktier av
serie B.
Ledning
Uppgifter om aktieinnehav per 31 december 2022.
Emilshus årsredovisning 2022
–
57
STYRELSE OCH LEDNING
Finansiellt
Finansiell information
Förvaltningsberättelse 59
Finansiella rapporter 62
Noter och redovisningsprinciper 69
Not 1 Redovisningsprinciper 69
Not 2 Hyresintäkter 72
Not 3 Fastighetskostnader 72
Not 4 Personalkostnader 73
Not 5 Centrala administrations kostnader 73
Not 6 Finansiella intäkter och kostnader samt
liknande resultatposter
74
Not 7 Aktuell skatt och uppskjuten skatt 74
Not 8 Förvaltningsfastigheter 75
Not 9 Inventarier 77
Not 10 Andelar i koncernföretag 78
Not 11 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 80
Not 12 Uppskjuten skatt 81
Not 13 Räntebärande skulder 81
Not 14 Ställda säkerheter för skulder till kreditinstitut 81
Not 15 Checkräkningskredit 81
Not 16 Finansiella instrument 82
Not 17 Eget kapital 83
Not 18 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 83
Not 19 Transaktioner med närstående 83
Not 20 Händelser efter räkenskaps årets utgång 84
Not 21 Finansiella risker 84
Not 22 Likvida medel 85
Not 23 Specifikationer till kassaflödesanalysen 85
Not 24 Styrelsens förslag till vinstdisposition 85
Styrelsens och revisors underskrift 86
Revisionsberättelse 87
Nyckeltal 91
Definitioner 92
Information om årsstämma 94
58
–
Emilshus årsredovisning 2022
FINANSIELL INFORMATION
Styrelsen och VD för Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) org nr 559164-8752, får härmed
avge årsredovisning och koncernredovisning för verksamhetsåret 2022. Bolaget har sitt säte i
omfattar perioden 1 januari 2022 till den 31 december 2022.
Allmänt om Fastighetsbolaget Emilshus AB
Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) är ett fastighetsbolag med
ursprung i en Vetlandabaserad fastighetskoncern som etablera-
des 2008. I sin nuvarande struktur bildades Emilshus 2018. Med
småländskt kapital skapade ett antal småländska företagare ett
fastighetsbolag som med en gedigen kunskap om fastigheter i
kombination med ett drivet entreprenörskap ska växa och bli
ett ledande fastighetsbolag inom kommersiella lokaler i södra
Sverige. Idag äger och förvaltar Emilshus 125 kommersiella
fastigheter med ett totalt fastighetsvärde om 7 111 mkr.
Finansiella mål
Förvaltningsresultat per stamaktie
Förvaltningsresultatet per stamaktie ska öka med minst 15 pro-
cent per år.
Avkastning på eget kapital
Avkastningen på eget kapital ska under en femårsperiod i
genomsnitt uppgå till minst 15 procent per år.
Finansiella riskbegränsningar
Nettobelåningsgrad
Nettobelåningsgraden ska varaktigt inte överstiga 60 procent.
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgraden ska överstiga 2,0 r.
Resultat
Hyresintäkterna uppgick till 454,0 mkr (280,4), vilket innebar
ökning med 62 procent. Tillväxten är hänförligt till fastighets-
förvärv, hyresjusteringar samt ökade hyresintäkter från genom-
förda investeringar som inneburit högre hyresnivåer.
Fastighetskostnaderna uppgick till 91,4 mkr (52,0), en ökning
med cirka 76 procent. Fastighetskostnaderna utgjordes av kost-
nader för fastighetsskötsel och drift 57,3 mkr (34,8), reparationer
och underhåll 17,5 mkr (7,4) samt kostnader för fastighetsskatt
som uppgick till 16,6 mkr (9,9). Driftsöverskottet ökade med
59 procent till 362,6 mkr (228,4). Överskottsgraden var 79,9
procent (81,5).
Kostnaderna för central administration uppgick till 37,3 mkr
(23,1) och består huvudsakligen av koncerngemensamma kostna-
der som personalkostnader samt administrativa kostnader avse-
ende företagsledning och ekonomi. Finansnettot var -142,9 mkr
(-74,2) där ökningen framför allt är en följd av högre räntebärande
skulder och högre marknadsräntor och marginaler på nyupp-
låning. Genomsnittlig ränta på låneportföljen inklusive kostnader
för räntesäkring var på balansdagen cirka 4,6 procent (3,0).
Förvaltningsresultatet som utgörs av verksamhetens resultat före
värdeförändringar och skatt ökade med 39 procent till 182,4 mkr
(131,0),
Aktuell skatt uppgick till 33,4 mkr (21,1) och uppskjuten skatt
var 65,4 mkr (107,7). Kostnaden för uppskjuten skatt är främst
relaterad till temporära skillnader mellan redovisat och skatte-
mässigt värde på förvaltningsfastigheter.
Periodens resultat efter skatt uppgick till 310,9 mkr (468,9)
vilket motsvarar 3,36 kronor per genomsnittligt antal stamaktier
(7,07).
Väsentliga händelser under räkenskapsåret
Året har präglats av stark tillväxt och fortsatt utveckling av verk-
samheten. Ytterligare 30 förvaltningsfastigheter har förvärvats
för en köpeskilling om totalt 2 192,9 mkr. Emilshus har under året
avyttrat två fastigheter för en köpeskilling om totalt 76,6 mkr.
Under året har Emilshus genomfört ett antal kapitalmarknads-
aktiviteter och Emilshus stamaktie av serie B och preferensaktier
har under året noterats på Nasdaq Stockholm. Totalt tillfört kapi-
tal under året genom emissionerna av stam- och preferensaktier
uppgick till 935,6 mkr.
Fastigheternas marknadsvärde
Emilshus innehav av förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt
värde enligt IAS 40. I anslutning till upprättandet av årsbokslutet
har samtliga förvaltningsfastigheter marknadsvärderats och i
samband med värderingarna anlitar Emilshus värderingsföretaget
Newsec. Fastigheternas marknadsvärde uppgick vid årets utgång
till 7 111,4 mkr (4 827,2).
Omvärldsfaktorer
Emilshus har hittills inte noterat någon väsentlig påverkan på
bolagets verksamhet av följderna av kriget i Ukraina och den
förändrade omvärldssituationen. Koncernens projektverksamhet
har dock påverkats varvid något projekt har senarelagts. Det
finns en risk för att eventuella prishöjningar, leveransproblem och
en försämrad konjunktur kan komma att påverka bolaget eller
bolagets hyresgäster negativt. Utvecklingen avseende marknads-
räntor har en påverkan på Emilshus verksamhet.
Hållbarhet
Emilshus har högt ställda hållbarhetskrav på verksamheten.
Hållbarhetsarbetet grundar sig i hållbarhetsstrategin som anta-
gits av styrelsen och som utgår från behovet av ett klokt och
ansvarsfullt hushållande med begränsade resurser. Emilshus
lokala närvaro med engagerade och kompetenta medarbetare
ger bolaget goda förutsättningar för ett värdeskapande och
Förvaltningsberättelse
Emilshus årsredovisning 2022
–
59
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
hållbart fastighetssägande. I sitt miljöarbete ska Emilshus arbeta
aktivt med energieffektiviseringar i sina bynader och lokaler
och använda effektiva systemstöd. Miljöcertifieringar av byna-
der är ett viktigt verktyg i att systematisera detta arbete.
Emilshus arbetar utifrån ett internt ramverk som består av
hållbarhetsstrategi, handlingsplaner och policyer. Utifrån dessa
ramverk har Emilshus identifierat fyra fokusområden i verksam-
heten som är särskilt viktiga;
•
Fastigheter
•
Medarbetare
•
Hyresgäster
•
Externa samarbetspartners.
Därtill baseras Emilshus hållbarhetsarbete på ett åtagande mot
FN:s Global Compact och FN:s globala mål för hållbar utveckling
(Agenda 2030).
Uppföljning grönt finansiellt ramverk
I september 2021 upprättades ett grönt finansiellt ramverk som
ger Emilshus möjlighet att emittera gröna obligationer och andra
finansiella instrument för finansiering av fastigheter och fast-
ighetsprojekt. Emilshus gröna ramverk har granskats av Cicero
Shades of Green som avgivit klassificeringen Ljusgrön (stark)
med styrningsbetyg Bra. Emilshus emitterade inom ramen för det
gröna ramverket 400 mkr i april och 250 mkr i augusti 2022. Per
31 december ägde Emilshus fastigheter vilka uppfyller ramverkets
villkor till ett sammanlagt värde om 2 374 mkr och grön finansie-
ring om 650 mkr i befintliga fastigheter. Outnyttjat belopp inom
det gröna finansiella ramverket uppgick till 1 724 mkr.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Emilshus är exponerat för olika risker som kan få betydelse för
bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning.
Med risk avses en osäkerhetsfaktor som kan påverka företagets
förmåga att nå uppsatta mål. Riskhantering syftar till att skapa
en balansgång mellan önskan om att begränsa risk och samti-
digt nå uppsatta mål. Emilshus fastighetsbestånd består
av högavkastande kommersiella fastigheter med Småland
som kärnmarknad.
Arbetet med riskhantering avser en systematisk tillämpning av
principer, förfaranden och praxis gällande identifiering, analyse-
ring, kontroll och uppföljning av risker inom Emilshus verksamhet.
I arbetet med riskhantering ska den bästa tillgängliga informationen
användas, och vid behov kompletteras med ytterligare undersök-
ningar. Emilshus arbete avseende riskhantering följer en definierad
process, inkluderande följande fyra områden: riskidentifiering,
riskbedömning, riskåtgärder, självutvärdering och rapportering.
Dessa aktiviteter ska utföras minst årligen. Uppföljningar och sepa-
rata utvärderingar utförs kontinuerligt på olika nivåer i bolaget.
Emilshus risker identifieras och värderas inom fem kategorier.
•
Strategiska risker
•
Operativa risker
•
Finansiella risker
•
Hållbarhetsrisker
•
Omvärldsrisker
Riskåtgärder vidtas löpande i linje med Emilshus riktlinjer.
Se även Not 21.
Finansiering
Kapitalstruktur
Emilshus kapitalstruktur innebar vid årets utgång att 40 procent
av balansomslutningen finansierades med eget kapital (37), 54
procent med räntebärande skulder (57) och 6 procent med övriga
poster (6).
Likviditet
Likvida medel uppgick till 224,3 mkr (92,6) jämte outnyttjade
checkräkningskrediter om 80,0 mkr (23,4).
Emilshus outnyttjade revolverande kreditfaciliteter, vilka är
avsedda att utnyttjas vid framtida fastighetstransaktioner, upp-
gick vid 46,5 mkr (314,3).
Likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter uppgick till
350,8 mkr (430,3) vid årets utgång.
Eget kapital
Emilshus soliditet uppgick till 40 procent (37) och eget kapital
uppgick till 3 007,0 mkr (1 847,8) vid årets utgång. Under året har
eget kapital ökat till följd av ett totalresultat om 310,9 mkr (468,9)
och genomförda nyemissioner om 892,3 mkr samt minskat med
43,8 mkr till följd av utdelning på preferensaktier. Substansvärdet
per stamaktie uppgick till 26,34 kronor jämfört med 23,48 kronor
vid utgången av motsvarande period föregående år.
Räntebärande skulder
Emilshus räntebärande skulder uppgick till 4 103,3 mkr (2 839,2)
vid årets utgång. Efter avdrag för likvida medel om 224,3 mkr
(92,6) uppgick nettoskulden till 3 879,0 mkr (2 746,6) vilket inne-
bär en nettobelåningsgrad om 55 procent (57). De räntebärande
skulderna fördelade sig på säkerställda lån i bank om 3 396,8
(2 241,6) vilka utgjorde 82 procent (81) av de totala räntebärande
skulderna. Räntebärande obligationslån uppgick till 641,5 mkr
(495,6) och utgjorde 16 procent (18) och ej säkerställda ränte-
bärande reversskulder utgjorde 2 procent (2) av de räntebärande
skulderna. Nettobelåningsgraden avseende säkerställd skuld
uppgick till 44,6 procent (45,7). Skuldkvoten beräknad som
nettoskuld i förhållande till framåtriktat justerat driftöverskott
inklusive för kostnader avseende central administration uppgick
på balansdagen till 9,2 r (10,6). Banklånen är fördelade på 4 (4)
banker.
Räntebärande skulder
mkr 2022-12-31 2021-12-31
KONCERNEN
Skulder till kreditinstitut 3 396,8 2 241,6
Checkräkningskredit - 56,6
Lån från aktieägare - 45,0
Reversskulder 65,0 -
Obligationslån 641,5 495,9
Totalt 4 103,3 2 839,1
Finansiella instrument
Emilshus har genom derivat räntesäkrat motsvarande 1 850,0
mkr. Marknadsvärdet för derivaten var vid årets utgång 137,1 mkr
(11,8). Derivaten begränsar eventuella framtida ränteökningars
effekt på Emilshus upplåningskostnad. Derivaten har värderats
till verkligt värde och värdeförändringen har redovisats över
resultaträkningen.
60
–
Emilshus årsredovisning 2022
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Kapitalbindning
Kapitalbindningstiden för Emilshus låneportfölj var vid årets
utgång 2,9 år (2,5).
Väsentliga händelser efter balansdagen
I februari ingick Emilshus avtal med Carnegie Investment Bank
AB om att agera likviditetsgarant för Emilshus stamaktie B i syfte
att främja aktiens likviditet.
Styrelsen beslutade den 9 februari att uppdatera Emilshus
finansiella mål och riskbegränsningar.
Moderbolaget
Moderbolagets verksamhet består i huvudsak av att äga och
förvalta aktier i dotterbolag inkluderat att upprätthålla centrala
funktioner för dotterbolagens verksamhet. Resultatet före skatt
uppgick till 0,8 mkr (13,8) och soliditeten var 41 procent (40).
Förslag till resultatdisposition
Styrelsens förslag på resultatdisposition i årsredovisningen för
räkenskapsår 2022 i Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ)
Förslag till vinstdisposition
Till årsstämman förfogande stående medel.
Balanserade vinstmedel -40 933 418
Överkursfond 1 742 478 657
Årets resultat -10 441 401
Summa 1 691 103 838
Utdelning till preferensaktieägare 41 257 250
Balanseras i ny räkning 1 649 846 588
Summa 1 691 103 838
Aktien och aktieägarna
Per 31 december 2022 finns det 113 502 824 aktier och
217 253 834 röster i Emilshus fördelade enligt följande:
•
Stamaktier av serie A: 11 527 890 aktier och 115 278 900
röster.
•
Stamaktier av serie B: 81 346 309 aktier och 81 346 309
röster.
•
Preferensaktier: 20 628 625 aktier och 20 628 625 röster.
Emilshus stamaktier av serie B och Emilshus preferensaktier
är noterade vid Nasdaq Stockholm, Mid Cap. De största aktie-
ägarna, mätt i andel av röster, var vid utgången av året Aptare
Holding AB, 29,9 procent röster, AB Sagax (publ), 24,0 procent
röster, och NP3 Fastigheter AB (publ), 19,3 procent röster.
Styrelsens yttrande angående vinstdisposition
Styrelsen för Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ), org.nr
559164-8752, har föreslagit att årsstämman beslutar om vinstut-
delning för preferensaktier med 0,50 kronor per aktie och kvar-
tal, dock högst två (2) kronor per preferensaktie för tiden intill
nästa årsstämma. Av till årsstämmans förfogande stående medel
föreslås således att 41 257 250 kronor utdelas till innehavare av
befintliga preferensaktier och att återstoden balanseras i ny räk-
ning. Ordinarie avstämningsdagar för de kvartalsvisa utbetalning-
arna bestäms i enlighet med bolagsordningen.
Styrelsens förslag är att utdelning sker vid följande
avstämningsdagar:
– 30 juni 2023 (0,50 kronor)
– 30 september 2023 (0,50 kronor)
– 30 december 2023 (0,50 kronor)
– 31 mars 2024 (0,50 kronor)
Beslutar årsstämman i enlighet med förslaget beräknas respek-
tive utbetalning ske genom Euroclear Sweden AB:s försorg tredje
bankdagen efter respektive avstämningsdag. Styrelsen föreslår
årsstämman att ingen utdelning lämnas avseende stamaktier av
serie A eller B.
Styrelsen har granskat bolagets ekonomiska situation och
konstaterar, efter närmare överväganden, att en vinstutdelning
är försvarlig med hänsyn till försiktighetsprincipen i 17 kap. 3 §
andra och tredje styckena i aktiebolagslagen. Den föreslagna
utdelningen påverkar inte väsentligen koncernens eller moder-
bolagets soliditet, vilket enligt styrelsens bedömning motsvarar
de krav som för närvarande kan uppställas för den bransch
inom vilket bolagets är verksamt. Styrelsens bedömning är att
vinstutdelningen inte påverkar bolagets möjligheter att fullgöra
sina förpliktelser på kort eller lång sikt. Inte heller antas den före-
slagna utdelningen påverka bolagets förmåga at göra eventuellt
nödvändiga investeringar. Vid en samlad bedömning av bolagets
ekonomiska förhållanden anser styrelsen inga hinder förelia
för att genomföra vinstutdelningen till aktieägarna.
Styrelsens förslag till bemyndigande
Styrelsen föreslår vidare att samtliga nya preferensaktier,
11 350 282 stycken, som kan komma att emitteras med stöd av
stämmans bemyndigande ska medföra rätt till utdelning första
gången på den avstämningsdag för utdelning som infaller när-
mast efter det att nyemissionen har registrerats vid Bolagsverket
och aktierna har införts i aktieboken hos Euroclear Sweden AB.
Detta innebär att rätt till första utdelning om 0,50 kronor före-
lier vid den första avstämningsdag enligt ovan som infaller
efter införande i aktieboken.
Vid ett maximalt utnyttjande av bemyndigandet för styrelsen
att besluta om nyemission kommer en utdelning för tillkommande
aktier om maximalt 22 700 564 kronor att delas ut.
Emilshus årsredovisning 2022
–
61
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
mkr Not 2022 2021
Hyresintäkter 2 454,0 280 ,4
Fastighetskostnader 3 -91 ,4 -52,0
Driftsöverskott 362,6 228, 4
Central administration 4,5 -3 7, 4 -2 3 ,1
Finansiella intäkter 6 0,6 0 ,1
Finansiella kostnader 6 -1 4 3 , 5 -74 , 3
Förvaltningsresultat 182 ,4 131 ,0
Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 8 2,7 0,6
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 8 99,3 453 ,2
Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 16 125 , 3 12, 8
Resultat före skatt 409,7 5 9 7, 6
Aktuell skatt 7 -33 , 4 -21 ,1
Uppskjuten skatt 7 -65,4 -107 ,7
Periodens resultat 310 ,9 468,9
Övrigt totalresultat
Periodens totalresultat 310 ,9 468,9
Periodens totalresultat 310 , 9 468, 9
Periodens totalresultat hänförligt till
Moderbolagets aktieägare 310 , 9 468, 9
Innehav utan bestämmande inflytande – –
Resultat per stamaktie före utspädning, kr
1)
Resultat per stamaktie efter utspädning, kr
1)
Genomsnittligt antal stamaktier 80 559 130 64 936 235
Antal stamaktier vid periodens utgång 92 874 199 66 446 380
Genomsnittligt antal preferensaktier 20 252 401 6 296 818
Antal preferensaktier vid periodens utgång 20 628 625 13 951 313
Beräkning av resultat per stamaktie har gjorts enligt följande:
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 310 , 9 468, 9
Preferensaktieägarnas företrädesrätt till utdelning för året -40,5 -9, 8
Vägt genomsnittligt antal stamaktier 80 559 130 64 936 235
Resultat per stamaktie, kr 3, 36 7, 0 7
Resultat per stamaktie efter utspädning, kr 3,35 7, 0 7
Vägt genomsnittligt antal stamaktier med beaktan av utspädningseffekt 80 878 685 64 972 107
Antalet stamaktier efter utspädning till följd av teckningsoptioner 94 746 859 68 319 040
1) Reducerat med preferensaktieägarnas företrädesrätt till utdelning för perioden.
Koncernens rapport över
totalresultatet
62
–
Emilshus årsredovisning 2022
FINANSIELLA RAPPORTER
mkr Not 2022-12-31 2021-12-31
TILLGÅNGAR
Anläningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 8 7 111,4 4 82 7, 2
Balanserade utgifter för IT system 0,2 0,3
Inventarier 9 1,4 1,4
Derivat 16 1 3 7, 1 11, 8
Summa anläningstillgångar 7 250,1 4 840,8
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar 1,8 0,5
Övriga fordringar 1 7, 2 36,0
Förutbetalade kostnader och upplupna intäkter 11 31 ,1 1 7, 7
Likvida medel 22 224,3 92,6
Summa omsättningstillgångar 2 74 , 4 14 6,7
SUMMA TILLGÅNGAR 7 524,5 4 9 87, 4
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 17
Aktiekapital 2 2 7, 0 160,8
Övrigt tillskjutet kapital 1 742, 2 916 ,3
Balanserat resultat inkl årets resultat 1 03 7, 8 7 70,7
Summa eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare 3 007, 0 1 8 4 7, 8
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 13,15 3 308,9 2 004,4
Obligationslån 6 41 , 5 –
Skulder till aktieägare 13 – 45,0
Derivat – –
Uppskjuten skatteskuld 2 3 7, 0 170,5
Övriga skulder 1,0 1,0
Summa långfristiga skulder 4 188,5 2 220,9
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 13 8 7, 8 2 3 7, 2
Obligationslån 13 – 49 5 ,9
Reversskulder 13 65,0 –
Checkräkningskredit 13,15 – 56,6
Leverantörsskulder 1 7, 6 8,0
Skatteskulder 14, 4 15 ,1
Övriga skulder 25, 5 26, 8
Upplupna kostnader och förutbetalade intäkter 18 118 ,7 79 ,1
Summa kortfristiga skulder 329,0 918 ,7
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 7 524,5 4 9 87, 4
Koncernens rapport över
finansiell ställning
Emilshus årsredovisning 2022
–
63
FINANSIELLA RAPPORTER
mkr
Antal
stamaktier
Antal
preferens-
aktier Aktie kapital
Övrigt
tillskjutet
kapital
Balanserade
vinstmedel
inklusive
årets resultat
Totalt eget
kapital
1)
Eget kapital 2021-01-01 60 405 800 – 120,8 503 , 2 318 ,6 942 ,6
Periodens resultat och totalresultat 2021 6 040 580 13 951 313 40,0 41 3 ,1 45 2,1 905, 1
Eget kapital 2021-12-31 66 446 380 13 951 313 160,8 91 6,1 7 70,7 1 8 4 7, 8
Eget kapital 2022-01-01 66 446 380 13 951 313 16 0,8 9 16 ,1 7 70,7 1 8 4 7, 8
Nyemission stamaktier 26 427 819 – 52 ,9 6 8 7, 1 – 7 40,0
Nyemission av preferensaktier – 6 677 312 13 ,4 182, 3 – 195,6
Kostnader nyemission – – – -54,5 – -54,5
Skatteeffekt kostnader nyemission – – – 11 , 2 – 11 ,2
Utdelning på preferensaktier – – – – -43 ,8 -43 ,8
Periodens resultat och totalresultat 2022 – – – – 310 , 9 310 , 9
Eget kapital 2022-12-31 92 874 199 20 628 625 227 ,0 1 742 , 2 1 037, 8 3 0 07, 0
1) Totalt eget kapital, Periodens resultat och Periodens totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
Koncernens rapport över
förändring av eget kapital
64
–
Emilshus årsredovisning 2022
FINANSIELLA RAPPORTER
mkr Not 2022 2021
Den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat 182,4 131 ,0
Betald inkomstskatt -3 3 ,4 -2 1 ,1
Justering för poster som ej ingår i kassaflödet 1,8 –
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 15 0,7 109,9
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital
Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar 4,0 -56,8
Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder 47, 2 5 7, 4
Kassaflöde från den löpande verksamheten 202,0 110, 5
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter 8 -2 192,9 -1 609,6
Investeringar i förvaltningsfastigheter 8 -68,6 -58,0
Förvärv av inventarier -0,4 -0,5
Avyttring av förvaltningsfastigheter 8 76 ,6 12,6
Kassaflöde från investeringsverksamheten -2 185,3 -1 655,6
Finansieringsverksamheten
Upptagna banklån 13, 23 1 810,3 905,5
Upptagna ägarlån 13, 23 – 195,0
Upptagna övriga lån 23 65,0 –
Nyemission av stamkapital 699, 5 84,6
Nyemission av preferenskapital 1 4 7, 6 368 ,5
Utdelning -41 , 3 -2, 8
Amortering på banklån 13, 23 -7 1 1 , 8 -43, 3
Amortering på ägarlån 13, 23 – -1 5 0 , 0
Amortering på obligationslån 13, 23 -49 5 , 9 –
Upptagna obligationslån 13, 23 6 41 , 5 201 , 2
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 2 115,0 1 558,7
Årets kassaflöde 131, 7 13 ,5
Likvida medel vid året början 92,6 79,0
Livida medel vid årets slut 224 ,3 92,6
Koncernens rapport över
kassaflödet
Emilshus årsredovisning 2022
–
65
FINANSIELLA RAPPORTER
mkr Not 2022 2021
Intäkter
Verksamhetsintäkter 11,7 5,6
Rörelsens kostnader
Övriga externa kostnader 4,5 -49,4 -29,4
Rörelseresultat -37,7 -23,8
Resultat från från finansiella poster
Ränteintäkter och liknande resultatposter 59,6 38,1
Räntekostnader och liknande resultatposter 6 -110,6 -55,1
Resultat efter finansiella poster -88,7 -40,7
Bokslutsdispositioner
Koncernbidrag 89,5 54,5
Förändring överavskrivningar – –
Resultat före skatt 0,8 13,8
Uppskjuten skatt 7 – 2,7
Aktuell skatt 7 -11,2 -5,6
Årets resultat -10,4 10,9
Totalresultat för moderbolaget
mkr 2022 2021
Årets resultat enligt resultaträkningen -10,4 10,9
Övrigt totalresultat – –
Periodens totalresultat -10,4 10,9
Moderbolagets resultaträkning
66
–
Emilshus årsredovisning 2022
FINANSIELLA RAPPORTER
mkr Not 2022-12-31 2021-12-31
TILLGÅNGAR
Anläningstillgångar
Balanserade utgifter för IT-system 0,2 0,3
Inventarier 9 1,3 1,3
Derivat 1,5 1,9
Andelar i koncernföretag 10 473,3 473,3
Uppskjuten skattefordran 2,7 2,7
Summa anläningstillgångar 479,0 479,5
Omsättningstillgångar
Fordringar hos koncernföretag 4 124,7 2 170,0
Övriga fordringar 7,1 32,5
Förutbetalade kostnader och upplupna intäkter 10,1 5,0
Kassa bank 71,9 –
Summa omsättningstillgångar 4 213,9 2 207,6
SUMMA TILLGÅNGAR 4 692,9 2 687,1
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 17
Bundet eget kapital
Aktiekapital 227,0 160,8
Summa bundet eget kapital 227,0 160,8
Fritt eget kapital
Överkursfond 1 742,5 916,3
Balanserad vinst eller förlust -40,9 -8,0
Årets resultat -10,4 10,9
Summa fritt eget kapital 1 691,1 919,2
Summa eget kapital 1 918,1 1 080,0
Långfristiga skulder
Obligationslån 641,5 –
Skulder till aktieägare – 45,0
Skulder till kreditinstitut 13,15 1 983,3 785,3
Summa långfristiga skulder 2 624,7 830,3
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 13 42,7 196,8
Checkräkningskredit 15 – 56,6
Obligationslån 13 – 495,9
Reversskulder 13 65,0 –
Leverantörsskulder 1,6 2,1
Skatteskulder – 3,8
Övriga skulder 21,7 14,6
Upplupna kostnader och förutbetalade intäkter 18 19,1 7,0
Summa kortfristiga skulder 150,1 776,8
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 692,9 2 687,1
Moderbolagets balansräkning
Emilshus årsredovisning 2022
–
67
FINANSIELLA RAPPORTER
mkr
Antal
stamaktier
Antal
preferens-
aktier Aktie kapital Överkursfond
Balanserade
vinstmedel
inklusive
årets resultat
Totalt eget
kapital
Eget kapital 2021-01-01 60 405 800 – 120,8 503,2 8,7 632,8
Periodens resultat och totalresultat 2021 6 040 580 13 951 313 40,0 413,1 -5,8 447,2
Eget kapital 2021-12-31 66 446 380 13 951 313 160,8 916,3 2,9 1 080,0
Eget kapital 2022-01-01 66 446 380 13 951 313 160,8 916,3 2,9 1 080,0
Nyemission stamaktier 26 427 819 – 52,9 687,1 – 740,0
Nyemission av preferensaktier – 6 677 312 13,4 182,3 – 195,6
Kostnader nyemission – – – -54,5 – -54,5
Skatteeffekt kostnader nyemission – – – 11,2 – 11,2
Utdelning preferensaktier – – – – -43,8 -43,8
Periodens resultat och totalresultat 2022 – – – – -10,4 -10,4
Eget kapital 2022-12-31 92 874 199 20 628 625 227,0 1 742,5 -51,4 1 918,1
Moderbolagets rapport över
förändring av eget kapital
68
–
Emilshus årsredovisning 2022
FINANSIELLA RAPPORTER
Emilshus årsredovisning 2022
–
69
NOTER
Emilshus årsredovisning 2022
–
85
NOTER
Koncernredovisningen respektive årsredovisningen har upprättats
i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses
i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av
den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstan-
darder respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild
av koncernens och moderbolagets ställning och resultat.
Styrelsens försäkran
Förvaltningsberättelsen för koncernen respektive moderbolaget
ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och
moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver
väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och
de företag som ingår i koncernen står inför.
Vetlanda den 30 mars 2023
Johan Ericsson Liselotte Hjorth Jakob Fyrberg
Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
Elisabeth Thuresson Björn Garat
Styrelseledamot Styrelseledamot
Vår revisionsberättelse har lämnats den 30 mars 2023
Ernst & Young
Mikael Ikonen
Auktoriserad revisor
86
–
Emilshus årsredovisning 2022
STYRELSENS OCH REVISORS UNDERSKRIFT
Till bolagsstämman i Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ), org nr 559164-8752
Revisionsberättelse
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovis-
ningen för Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) för år 2022 med
undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 49–53. Bola-
gets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna
58–86 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i
enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga
avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställ-
ning per den 31 december 2022 och av dess finansiella resultat
och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncern-
redovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisnings-
lagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild
av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2022
och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt
International Financial Reporting Standards (IFRS), så som
de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden
omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 49–53.
Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och
koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultat-
räkningen och balansräkningen för moderbolaget samt
koncernens rapport över totalresultatet och rapport över
finansiell ställning.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen
och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den
kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets
revisionsutskott i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014)
artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing
(ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa
standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är
oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt
god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrke s-
etiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på
vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som
avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har till-
handahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall,
dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden
som enligt vår professionella bedömning var de mest betydel-
sefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovis-
ningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades
inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till,
årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi
gör inga separata uttalanden om dessa områden. Beskrivningen
nedan av hur revisionen genomfördes inom dessa områden ska
läsas i detta sammanhang.
Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns
ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa områ-
den. Därmed genomfördes revisionsåtgärder som utformats för att
beakta vår bedömning av risk för väsentliga fel i årsredovisningen
och koncernredovisningen. Utfallet av vår granskning och de
granskningsåtgärder som genomförts för att behandla de områ-
den som framgår nedan utgör grunden för vår revisionsberättelse.
Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen
Emilshus årsredovisning 2022
–
87
REVISIONSBERÄTTELSE
Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen
Detta dokument innehåller även annan information än årsredo-
visningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna
1–48 och 87–94. Det är styrelsen och verkställande direktören
som har ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncern-
redovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget
uttalande med bestyrkande avseende denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och koncern-
redovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som
identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig
utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncern-
redovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den
kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om
informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas
och att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen
och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de
antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar
även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för
att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte
innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo-
visningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för
bedömningen av bolagets förmåga att fortsätta verksamheten.
De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan
påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda
antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tilläm-
pas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att
likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något
realistiskt alternativ till att göra något av detta.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredo-
visningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller
några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegent-
ligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som
innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av
säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs
enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upp-
täcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter
kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses
vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan för-
väntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med
grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.
En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av
årsredovisningen och koncernredovisningen finns på Revisors-
inspektionens webbplats. Denna beskrivning är en del av revi-
sionsberättelsen.
Värdering av förvaltningsfastigheter
Beskrivning av området Hur detta område beaktades i revisionen
Det verkliga värdet för koncernens förvaltningsfastigheter
uppgick den 31 december 2022 till 7 111,4 Mkr och årets
orealiserade värdeförändring uppgick till 99,3 Mkr. Förvalt-
ningsfastigheter är beloppsmässigt den mest väsentliga
posten i koncernens rapport över finansiell ställning. Värde-
ring till verkligt värde är till sin natur behäftat med subjektiva
bedömningar där en liten förändring i gjorda antaganden
som lier till grund för värderingarna kan få väsentlig effekt i
redovisade värden. Per balansdagen har i stort sett hela fast-
ighetsbeståndet värderats av externa värderare. Externvärde-
ringarna är avkastningsbaserade enligt kassaflödes modellen,
vilket innebär att framtida kassaflöden prognostiseras. Fastig-
heternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje fastig-
hets unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden. Med
anledning av de många antaganden och bedömningar som
sker i samband med värderingen av förvaltningsfastigheter
anser vi att detta område är att betrakta som ett särskilt bety-
delsefullt område i vår revision. En beskrivning av värdering av
fastighetsinnehavet framgår i not 8 och väsentliga uppskatt-
ningar och bedömningar i not 1.
I vår revision har vi utvärderat och granskat bolagets process för
fastighetsvärdering, bland annat genom att utvärdera tillämpad
värderingsmetod och indata i värderingarna.
Vi har utvärderat de externt anlitade värderingsexperternas
kompetens och objektivitet. Vi har gjort jämförelser mot känd
marknadsinformation.
Vi har med stöd av våra värderingsspecialister granskat bolagets
modell för fastighetsvärdring. Med stöd av våra värderingsspeci-
alister har vi också granskat rimligheten i gjorda antaganden för
ett urval av fastigheterna som direktavkastningskrav, vakans-
grad, hyresintäkter och driftskostnader. Vi har även kontroll-
beräknat ett urval av värderingar.
Vi har diskuterat viktiga antaganden och bedömningar med
bolagets värderingsansvariga och företagsledning. Vi har också
gjort jämförelser mot känd marknadsinformation. Vi har bedömt
huruvida lämnade upplysningar i årsredovisningen är ändamåls-
enliga.
88
–
Emilshus årsredovisning 2022
REVISIONSBERÄTTELSE
Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar
Revisorns granskning av förvaltning och förslaget till
dispositioner av bolagets vinst eller förlust
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en
revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning
av Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) för år 2022 samt av
förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt för-
slaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter
och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige . Vårt
ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns
ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och kon-
cernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort
vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning
innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är
försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens
verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av
moderbolagets och koncernens egna kapital, konsoliderings-
behov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvalt-
ningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat
att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska
situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så
att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska
angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryande sätt.
Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen
enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta
de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska
fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvalt-
ningen ska skötas på ett betryande sätt.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed
vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis
för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon
styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt
avseende:
•
företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon
försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot
bolaget, eller
•
på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,
årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av
bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta,
är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är fören-
ligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti
för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige
alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan
föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag
till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt
med aktiebolagslagen.
En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av
förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webbplats. Denna
beskrivning är en del av revisionsberättelsen.
Revisorns granskning av Esef-rapporten
Uttalande
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis-
ningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och
verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och
koncernredovisningen i ett format som möjliör enhetlig elek-
tronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen
(2007:528) om värdepappersmarknaden för Fastighetsbolaget
Emilshus AB (publ) för år 2022.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lag-
stadgade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format
som i allt väsentligt möjliör enhetlig elektronisk rapportering.
Grund för uttalande
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR
18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt
denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns
ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Fastighetsbolaget
Emilshus AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i
övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a
§ lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det
finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande
direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten
utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentlig-
heter eller misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rappor-
ten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven
i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på
grundval av vår granskning.
Emilshus årsredovisning 2022
–
89
REVISIONSBERÄTTELSE
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings-
åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är
upprättad i ett format som uppfyller dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen
garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god
revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig
felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund
av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de
enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekono-
miska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för
revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av
finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och nära-
liande tjänster och har därmed ett allsidigt system för kvalitets-
kontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner
avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkes-
utövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta
bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som
möjliör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen
och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska
utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga
felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentlig-
heter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de
delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen
och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma
granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till
omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effek-
tiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en
utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens
och verkställande direktörens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering
av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och
en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den
granskade årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida
koncernens rapport över totalresultatet, rapport över finansiell
ställning och rapport över förändring av eget kapital, rapport över
kassaflödet samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i
enlighet med vad som följer av Esef-förordningen.
Ernst & Young AB, Box 7850 103 99 Stockholm utsågs till
Fastighetsbolaget Emilshus AB revisor av bolagsstämman
den 20 april 2022 och har varit bolagets revisor sedan den
6 september 2018.
Stockholm den 30 mars 2023
Ernst & Young AB
Mikael Ikonen
Auktoriserad revisor
90
–
Emilshus årsredovisning 2022
REVISIONSBERÄTTELSE
mkr 2022 2021 2020 2019
FASTIGHETSRELATERADE
Antal fastigheter, st 125 97 69 44
Uthyrningsbar area, tkvm 786,1 580,7 360,4 215,7
Fastigheternas verkliga värde, Mkr 7 111,4 4 827,2 2 714,7 1 542,6
Fastigheternas verkliga värde, kr/kvm 9 047 8 312 7 532 7 151
Substansvärde, Mkr 2 446,7 2 006,5 1 002,9 793,4
Hyresvärde, Mkr 580,7 360,7 234,6 132,3
Hyresvärde, kr/kvm 739 621 651 613
Återstående hyrestid, år 5,8 6,5 5,0 5,4
Nettouthyrning, Mkr 11,5 -3,2 -0,5 E/T
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,9 97,1 96,9 97,0
Ytmässig uthyrningsgrad, % 96,8 97,9 98,0 99,0
Direktavkastning, % 6,1 6,4 7,0 6,8
Överskottsgrad, % 79,9 81,5 81,2 81,8
AKTIERELATERADE, STAMAKTIER
Antal stamaktier vid periodens slut 92 874 199 66 446 380 60 405 800 60 405 800
Genomsnittligt antal stamaktier 80 559 130 64 936 235 60 405 800 39 948 120
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 1,76 1,87 1,42 1,16
Förändring i förvaltningsresultat per stamaktie, % -6 32 22 29
Periodens resultat per stamaktie, kr 3,36 7,07 2,91 2,32
Eget kapital per stamaktie, kr 25,27 21,09 15,60 12,69
Periodens kassaflöde, Mkr 150,7 109,9 74,3 40,4
Substansvärde per stamaktie, kr 26,34 23,48 16,60 13,13
Förändring i substansvärde per stamaktie, % 12 41 26 16
Avkastning på eget kapital per stamaktie, % 14,4 37,1 20,9 17,2
AKTIERELATERADE, PREFERENSAKTIER
Antal prerensaktier vid periodens utgång 20 628 625 13 951 313 – –
Genomsnittligt antal preferensaktier 20 252 401 4 892 323 – –
Eget kapital per preferensaktie, kr 32,00 32,00 – –
Periodens resultat per preferensaktie, kr 2,00 0,90 – –
Periodens utdelning per preferensaktie, kr 2,00 0,90 – –
FINANSIELLA
Soliditet, % 40,0 37,0 33,6 41,8
Avkastning på eget kapital, % 12,8 33,6 20,9 17,2
Nettobelåningsgrad, % 54,5 56,9 50,8 46,7
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 44,6 45,7 50,0 27,8
Belåningsgrad, % 57,7 58,8 63,8 65,0
Belåningsgrad fastigheter, % 48,7 48,8 52,9 46,1
Genomsnittlig låneränta vid periodens utgång, % 4,6 3,0 2,8 3,2
Genomsnittlig kapitalbindning vid periodens utgång, år 2,9 2,6 2,2 2,2
Räntetäckningsgrad, r 2,3 2,8 2,9 4,3
Räntebärande nettoskuld, Mkr 3 879,0 2 746,6 1 651,8 720,4
Nyckeltal
Emilshus årsredovisning 2022
–
91
NYCKELTAL
Definitioner
Avkastning på eget kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genomsnitt-
ligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden.
Motivering: Visar hur ägarnas
kapital förräntas under perioden.
Avkastning på eget kapital,
stamaktie
Resultatet efter skatt omräknat till 12 månader, reducerat med preferens-
aktiernas företrädesrätt till utdelning för perioden och resultatandel för
innehav utan bestämmande inflytande, i procent av genomsnittligt eget
kapital efter avräkning av preferenskapital och innehav utan bestäm-
mande inflytande.
Motivering: Visar hur ägarnas
kapital förräntas under perioden
med beaktande av preferensaktieä-
garnas rätt till utdelning.
Belåningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till verkligt värde förvaltningsfastigheter. Motivering: Visar på Emilshus
skuldsättningsnivå
Belåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i förhållande till
verkligt värde.
Motivering: Visar på Emilshus skuld-
sättningsnivå avseende säkerställda
skulder.
Direktavkastning (yield) Driftöverskott omräknad till 12 månader, i procent av fastighetsportföljens
värde vid periodens utgång, justerad för innehavstid. Nyckeltalet visar
avkastningen från den operativa verksamheten i förhållande till fastig-
hetens värde.
Motivering: Visar på Emilshus
lönsamhet före finansiella kostnader
och kostnader för central adminis-
tration i relation till fastighetsport-
följens marknadsvärde.
Driftöverskott Periodens hyresintäkter minus fastighets
kostnader.
Motivering: Visar på förvaltningens
lönsamhet före kostnader för cen-
tral administration och finansnetto.
Eget kapital per preferensaktie Eget kapital per preferensaktie motsvarar aktiens lösenpris vid likvidation
(32 kronor per preferensaktie) jämte upplupen utdelning.
Motivering: Visar preferensaktie-
ägarnas andel av eget kapital.
Eget kapital per stamaktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare efter avräkning
av preferenskapitalet i förhållande till antalet stamaktier vid periodens
utgång.
Motivering: Visar stamaktieägarnas
andel av eget kapital.
Förvaltningsresultat Förvaltningsresultat är ett specifikt resultatmått som är praxis i fast-
ighetsbranschen och används för att underlätta jämförbarheten inom
branschen. Beräknas som summan av driftnetto, försäljnings- och
administrationskostnader samt finansnetto.
Motivering: Visar på Emilshus
lönsamhet före värdeförändringar.
Förvaltningsresultat
per stamaktie
Periodens resultat före skatt och värdeförändringar reducerat med
preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning i förhållande till vägt
genomsnittligt antal stamaktier.
Motivering: Visar på Emilshus
lönsamhet före värdeförändringar
med hänsyn tagen till utdelning på
preferensaktier.
Genomsnittlig låneränta Vägd ränta på räntebärande låneskulder med beaktande av räntederivat
på balansdagen.
Motivering: Visar på Emilshus
genomsnittliga ränta och ger en bild
av Emilshus ränterisk.
Hyresduration Den vägda genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen. Motivering: Visar på Emilshus risk
för framtida vakanser.
Hyresintäkter Utdebiterad hyra, plus utdebiterade tillä såsom värme, el, fastighets-
skatt m.m.
Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter periodens utgång med tillä
för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
Motivering: Visar på Emilshus
intäktspotential utifrån aktuellt
fastighetsinnehav.
92
–
Emilshus årsredovisning 2022
DEFINITIONER
Långsiktigt substansvärde (NAV) Redovisat eget kapital, efter hänsyn tagits till preferenskapitalet och
innehav utan bestämmande inflytande, med återläning av derivat och
uppskjuten skatt.
Motivering: Visar på koncernens
långsiktiga substansvärde och är
ett etablerat mått som används av
noterade fastighetsbolag på ett
enhetligt sätt.
Långsiktigt substansvärde
per stamaktie
Redovisat eget kapital, efter hänsyn tagits till preferenskapitalet och
innehav utan bestämmande inflytande, med återläning av derivat och
uppskjuten skatt, i förhållande till antalet stamaktier vid periodens utgång.
Motivering: Visar på hur stor del
av Emilshus substansvärde som är
hänförligt till stamaktieägarna efter
att andelen hänförligt till preferens-
aktieägarna har avräknats.
Nettobelåningsgrad Räntebärande nettoskulder i förhållande till verkligt värde förvaltnings-
fastigheter.
Motivering: Visar på Emilshus
finansiella risk.
Nettobelåningsgrad fastigheter Räntebärande nettoskulder med säkerhet i fastigheter i förhållande till
verkligt värde förvaltningsfastigheter.
Motivering: Visar på Emilshus
finansiella risk.
Nettouthyrning Under perioden ingångna nya hyresavtal inklusive befintliga avtal vilka
omförhandlats reducerad med uppsägningar för avflytt.
Preferenskapital Antalet preferensaktier multiplicerat med eget kapital per preferensaktie. Motivering: Visar eget kapital
hänförligt till preferensaktieägarna.
Resultat per preferensaktie Preferensaktieägarnas andel av resultatet vilket motsvarar den årliga
utdelningen per preferensaktie.
Motivering: Visar på preferensaktie-
ägarnas andel av resultatet.
Resultat per stamaktie Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, reducerat med
preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för perioden, i förhållande
till genomsnittligt antal stamaktier.
Motivering: Visar på stamaktieägar-
nas andel av resultatet med hänsyn
tagen till utdelning på preferens-
aktier.
Räntebärande nettoskuld Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel. Motivering: Visar på koncernens
skuldsättning.
Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat plus finansnetto i förhållande till finansnetto. Motivering: Visar på Emilshus
förmåga att betala ränta utifrån
finansiellt utfall för den operative
verksamheten.
Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning. Motivering: Visar på hur stor andel
av Emilshus tillgångar som är finan-
sierade med eget kapital och bely-
ser Emilshus finansiella stabilitet.
Uthyrningsgrad, ekonomisk Hyresintäkt i förhållande till hyresvärdet. Motivering: Visar på den eko-
nomiska utnyttjandegraden för
Emilshus förvaltningsfastigheter.
Uthyrningsgrad, yta Uthyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. Motivering: Visar på den ytmässiga
utnyttjandegraden för Emilshus
förvaltningsfastigheter.
Överskottsgrad Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter. Motivering: Visar på förvaltnings-
verksamhetens lönsamhet.
Emilshus årsredovisning 2022
–
93
DEFINITIONER
Årsstämma 2023
Årsstämma i Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) kommer att hållas torsdagen den
27 april 2023, kl. 12.00 i bolagets lokaler, Storgatan 10, 352 31 Växjö.
Anmälan
Aktieägare som önskar deltaga vid årsstämman ska:
•
dels vara införd som ägare i den av Euroclear Sweden AB
förda aktieboken den 19 april 2023,
•
dels anmäla sitt deltagande till bolaget senast
den 21 april 2023.
Anmälan ska ske antingen:
•
per post till Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ),
Att: Årsstämma, c/o Born Advokater, Box 5244,
102 45 Stockholm, eller
•
per e-post till bolagsstamma@emilshus.com.
Vid anmälan ska aktieägare uppge fullständigt namn, person-
eller organisationsnummer, adress, telefonnummer, aktieinnehav
samt, i förekommande fall, uppgift om ombud och biträden
(högst två). Anmälan bör, i förekommande fall, åtföljas av full-
makter, registreringsbevis och andra behörighetshandlingar.
Personuppgifter som hämtas från den av Euroclear Sweden
AB förda aktieboken, anmälan om deltagande vid stämman samt
uppgifter om ombud och biträden kommer att användas för
registrering, upprättande av röstlängd för stämman samt,
i förekommande fall, stämmoprotokoll.
Förvaltarregistrerade aktier
För att ha rätt att delta i årsstämman måste en aktieägare som
låtit förvaltarregistrera sina aktier, förutom att anmäla sig till stäm-
man, låta registrera aktierna i eget namn så att aktieägaren blir
upptagen i framställningen av aktieboken per den 19 april 2023.
Sådan registrering kan vara tillfällig (s.k. rösträttsregistre ring)
och begärs hos förvaltaren enligt förvaltarens rutiner i sådan tid
i förväg som förvaltaren bestämmer. Rösträttsregistreringar som
gjorts av förvaltaren och verkställts senast den 21 april 2023
kommer att beaktas vid framställningen av aktieboken.
Ombud
Aktieägare som företräds genom ombud ska utfärda skriftlig
av aktieägaren undertecknad och daterad fullmakt för ombudet.
Om fullmakten utfärdas av juridisk person ska kopia av registre-
ringsbevis bifogas eller om sådan handling inte finns, motsvarande
behörighetshandling. Fullmaktsformulär för aktieägare som önskar
delta i stämman genom ombud finns på bolagets webbplats
www.emilshus.com. Fullmakten i original ska även uppvisas
på stämman.
94
–
Emilshus årsredovisning 2022
INFORMATION OM ÅRSSTÄMMA
Finansiell kalender
Delårsrapport januari–mars 2023 27 april 2023
Årsstämma 2023 27 april 2023
Delårsrapport januari–juni 2023 14 juli 2023
Delårsrapport januari–september 2023 18 oktober 2023
Bokslutskommuniké 14 februari 2024
januari–december 2023
Kontaktuppgifter
Jakob Fyrberg
VD
010-303 93 05
jakob.fyrberg@emilshus.com
Jonas Karlsson
CFO
010-303 93 01
Om Emilshus
Emilshus är ett fastighetsbolag som med utgångspunkt i
småländsk företagskultur förvärvar, utvecklar och förvaltar
högavkastande kommersiella fastigheter med Småland som
kärnmarknad. Bolagets fastighetsbestånd uppgick per den
31 december 2022 till cirka 786,1 tkvm uthyrningsbar area
fördelat på 125 fastigheter med tyngdpunkt på lätt industri,
industriservice/proffshandel och extern- och dagligvaru-
handel. Emilshus stamaktie och preferensaktie är noterade
på Nasdaq Stockholm sedan juni 2022.
Emilshus Certified Adviser är FNCA Sweden AB,
info@fnca.se, 08-528 00 399.
Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ)
Org. nr 559164-8752
www.emilshus.com
