Årsredovisning /

2023

Genova

– ett personligt fastighetsbolag

Genova årsredovisning 2023

Innehåll

6 VD har ordet

8 Året och Genova i korthet

10 Viktiga händelser 2023

12 Mål och utfall, utdelningspolicy

14 Affärsmodell och värdeskapande

16 Värdekapande projekt i Skarpnäck

20 Förvaltningsfastigheter

25 Intjäningsförmåga

26 Projektutveckling

32 Hållbarhetsrapport

43 Risker och riskhantering

48 Aktier och ägare

51 Bolagsstyrningsrapport

60 Styrelse och ledning

64 Finansiering

68 Finansiell utveckling

71 Finansiell och hållbarhetsinformation

82 Redovisningsprinciper och noter

116 Revisionsberättelse

121 GRI-index och Hållbarhetsnoter

128 Definitioner

130 Information till aktieägare

131 Kalendarium

Reviderad årsredovisning och koncernredovisning

för Genova Property Group AB (publ) utgörs av

sidorna 10–11, 43–49 och 64–115.

Förvaltningsberättelsen utgörs av avsnitten Viktiga

händelser 2023, Risker och riskhantering, Aktier

och ägare, Finansiering samt Finansiell utveckling.

Genova årsredovisning 2023

VD har ordet

2023 var ett utmanande år som Genova tog sig igenom på ett bra sätt med ett starkt opera-

tivt arbete inom såväl vår fastighetsförvaltning som projektutveckling. Vi hade ett tydligt

fokus på att säkerställa god likviditet, hantera obligationsförfall samt minska finansiella

kostnader. Inför 2024 finns det anledning att vara försiktigt optimistisk. Vi växer organiskt

genom färdigställandet av cirka 400 miljöcertifierade hyresbostäder för egen förvaltning

under 2024 samtidigt som både styrräntan och inflationen sannolikt har passerat toppen.

” 2023 var ett utmanande år

som Genova tog sig igenom

på ett bra sätt.”

VD-ORD

Hyresintäkterna ökade under helåret

med 27 procent och driftnettot med 32

procent, främst som en effekt av ett större

fastighetsbestånd och färdigställda

projekt. Förvaltningsresultatet tyngdes

av negativa värdeförändringar i intresse-

företag samt högre räntekostnader och

sjönk till 61 Mkr. Rensat för värdeföränd-

ringar i joint ventures och intresseföretag

uppgick förvaltningsresultatet till 88

Mkr jämfört med 97 Mkr föregående år.

Vi redovisar negativa värdeförändringar

från förvaltningsfastigheterna om –530

Mkr, framför allt som en följd av ökade

avkastningskrav i värderingarna. Sub-

stansvärdet per aktie minskade med 10

procent till 70,59 kr per aktie.

Finansiering

Vi genomförde under 2023 ett flertal

åtgärder för att minska skuldsättningen,

sänka finansieringskostnaderna och

stärka likviditeten. Under året reste vi

nytt eget kapital om cirka 200 Mkr samt

genomförde försäljningar av fastigheter

för cirka 550 Mkr, vilket sammantaget

frigjorde cirka 450 Mkr i likviditet. Efter

hantering av årets obligationsförfall sker

nästa obligationsförfall först i november

2026. Totala obligationsskulden har

minskat från cirka 1 300 Mkr till 500 Mkr

med positiv effekt både på finansnetto

och intjäning. Vid årets uppgick belå-

ningsgraden till 52 procent.

Genova har historiskt haft kort ränte-

bindning. Under året har vi, för att skapa

bättre förutsägbarhet i våra kassaflöden,

ökat andelen fast ränta via derivat, vilket

kommer ge en positiv påverkan i rådande

räntemiljö. Under 2023 och i inledningen

av 2024 räntesäkrade vi 2 650 Mkr till en

genomsnittlig ränta om cirka 2,5 procent

med en återstående löptid om cirka 4 år.

Vi fortsätter att arbeta med vår

finansiering under 2024. I mars i år

genomförde vi en övertecknad emission

av konvertibler om cirka 200 Mkr. Med

likviden kan vi förbättra kapitalstruktu-

ren samtidigt som den möjliggör värde-

skapande investeringar framåt.

Förvaltning

Förvaltningsportföljen utvecklades väl

under året med ett antal bra nyuthyr-

ningar och en fortsatt hög uthyrnings-

grad. Under 2024 stärks intjäningen

ytterligare dels på grund av indexjus-

tering av hyror från och med januari

2024 om närmare 30 Mkr, dels genom

färdigställda hyresbostäder för egen

förvaltning med en årshyra om cirka 46

Mkr. Under det kommande året är det

viktigt att ligga nära våra hyresgäster för

att förstå deras behov, framför allt mot

bakgrund av en utmanande konjunktur.

I det sammanhanget ger Genovas stabila

fastighetsportfölj med tonvikt på Stor-

stockholm och Uppsalaregionen förut-

sättningar för att behålla hyresgäster och

genomföra nyuthyrningar. Den positiva

nettouthyrningen 2023 på 16 Mkr är ett

kvitto på detta. Vid utgången av 2023

hade vi en ekonomisk uthyrningsgrad

om 93,4 procent med långa hyresavtal, i

genomsnitt 5,0 år i återstående hyrestid.

Över 60 procent av intäkterna kommer

från samhällsfastigheter, bostäder och

dagligvaruhandel med en relativt låg

snitthyra om cirka 1 500 kr per kvm.

Hållbarhetsarbete

Under året har vi intensifierat vårt håll-

barhetsarbete, inte minst genom att sty-

relsen beslutade om klimatmål. Målet är

att minska bolagets utsläpp av växthus-

gaser med 42 procent till 2030 från 2021

års nivåer inom scope 1 och scope 2, samt

att mäta och minska utsläpp i scope 3.

I förvaltningen fortsatte insatserna

för att skapa ett mer hållbart fastighets-

bestånd, i både smått och stort. Vi arbe-

tar med energieffektiviseringsåtgärder

Genova årsredovisning 2023

VD-ORD

i vårt befintliga fastighetsbestånd och

påbörjade under året ett återbruksprojekt

för att minska negativ klimatpåverkan

vid ombyggnation. Arbetet med miljö-

certifiering av befintliga fastigheter

fortsätter och all vår nyproduktion miljö-

certifieras. Under 2024 kommer vi att

intensifiera hållbarhetsarbetet inom vårt

dotterföretag Järngrinden och linjera det

med övriga koncernens. Det sociala håll-

barhetsarbetet är fortsatt en central del

i våra projekt där utgångspunkten är att

utveckla stadsdelar och byggnader som

är trygga, inkluderande och trivsamma,

något som skapar värde för våra hyres-

gäster, samhället och Genova som bolag.

Investeringar

Vi fortsatte under året att investera i

hållbar nyproduktion för att driva lön-

sam framtida tillväxt. På våra huvud-

marknader finns en stark underliggande

efterfrågan på hyresbostäder, inte minst

mot bakgrund av det kraftigt minskade

bostadsbyggandet. Vår bedömning är

att den situationen kommer att bestå. Vi

kommer fortsätta att prioritera arbete

med detaljplaner i Genovas byggrätts-

portfölj, vilket kommer att skapa bety-

dande värden för Genova som vi avser att

realisera antingen genom egen framtida

projektutveckling eller via avyttringar av

byggrätter.

Våra pågående projekt utvecklas

enligt plan. Under 2024 färdigställer vi

närmare 400 hyresbostäder för egen

långsiktig förvaltning samtliga med

planerad miljöcertifiering enligt Svanen.

I Viby i Upplands-Bro driver vi ett större

stadsutvecklingsprojekt under 2024 och

framåt. Efter årets utgång har detaljplan

för projektet Ekeby i Uppsala för närmare

90 lägenheter vunnit laga kraft.

Vårt dotterföretag Järngrinden hade

en fin utveckling under året som bidragit

positivt till Genovas intjäning. Ett

antal bostadsprojekt färdigställdes och

frånträddes och byggnation av Apoteas

nya centrallager i Varberg påbörjades,

en byggnad som kommer utrustas med

solcellsanläggning och miljöcertifieras

enligt Miljöbyggnad Silver.

Framåtblick

Vi verkar fortsatt i en osäker makro-

miljö men med en ökad intjäning och en

förväntad sänkning av styrräntan 2024,

finns det förutsättningar för ett förbätt-

rat förvaltningsresultat för Genova. Vi

kommer att fortsätta investera i lönsam

projektutveckling utifrån våra byggrätter

med låga ingångsvärden och i geogra-

fiska lägen med stor efterfrågan. När

intresset för bostadsbyggande vänder

uppåt igen ser vi även möjligheter till

avyttring av byggrätter för att stärka

likviditeten. Sammantaget har Genova

en stadig position när vi går in i 2024,

med möjligheter att agera på värdeska-

pande möjligheter som uppstår. Vi är

långsiktiga och fast beslutna att komma

ut starka när marknadsförutsättning-

arna ljusnar.

Avslutningsvis vill jag rikta ett stort

tack till mina medarbetare för deras

stora engagemang och dedikerade arbete

under året och till våra aktieägare som

tror på och möjliggör Genovas fortsatta

utveckling.

Michael Moschewitz, VD

Genova årsredovisning 2023

GENOVA I KORTHET

Genova i korthet

Genovas affärsidé är att kombinera stabila

kassaflöden från förvaltningsportföljen

med kostnadseffektiv projektutveckling av

främst hyresbostäder och samhällsfastig-

heter för egen långsiktig förvaltning.

Genova är ett personligt fastighetsbolag

som äger, förvaltar och utvecklar fastig-

heter långsiktigt, hållbart och med stort

engagemang. Den stora portföljen av

egna byggrätter säkerställer koncernens

långsiktiga tillväxt och en fortsatt stabil

utveckling av fastighetsbeståndet.

Genovas huvudmarknader är tillväxt-

regionerna Storstockholm och Uppsala.

Bolaget äger fastigheter även på andra

tillväxtorter och genom dotterföretaget

Järngrinden är vi verksamma i Västsverige.

Fastighetsvärde

9 899 Mkr

31 december 2023

Bostadsbyggrätter

8 756 st

31 december 2023

Belåningsgrad fastigheter

60,5 %

31 december 2023

Belåningsgrad

51,8 %

31 december 2023

1) Varav pågående byggnation och planerade projekt om 2 219 Mkr.

2023 2022

Hyresintäkter, Mkr 503,0 394,7

Driftsöverskott, Mkr 367,6 27 7,8

Förvaltningsresultat, Mkr 60,6 120,8

Förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna

per aktie, kr -0,49 1,53

Bostäder under byggnation, antal 625 1 006

Färdigställda bostäder, antal 289 179

Nettoinvestering, Mkr 118,3 717,2

Belåningsgrad, % 51,8 50,7

Belåningsgrad fastigheter, % 60,5 59,1

Soliditet, % 37, 2 38,4

Räntetäckningsgrad, ggr

1,6 2,0

Långsiktigt substansvärde, Mkr 4 812,3 5 134,0

Långsiktigt substansvärde hänförligt

till aktieägarna, Mkr 3 219,8 3 584,1

Totalt antal utestående aktier, tusental 45 613 41 977

Långsiktigt substanvärde hänförligt till

aktieägarna per aktie, kr 70,59 85,38

1) Exklusive kostnader av engångskaraktär.

Nyckeltal i sammandrag

Genova årsredovisning 2023

Förvaltningsfastigheter

Pågående byggnation

Planerade projekt

Knivsta

Uppsala

Gävle

Borås

Göteborg

Lund

Varberg

Halmstad

Malmö

Enköping

Nyköping

Stockholm

Norrtälje

Ulricehamn

Pågående projekt och

projekteringsfastigheter

Fastighetsvärde

Totalt 2 219 Mkr

69%

Hyresbostäder

Kommersiella

fastigheter

22%

Bostadsrätter

Samhälls-

fastigheter

Byggrättsportfölj

Uthyrbar yta

Totalt 566 Tkvm

66%

Hyresbostäder

Kommersiella

fastigheter

25%

Bostadsrätter

Samhälls-

fastigheter

Fastighetsvärde, Mdkr

Förvaltningsresultat, Mkr

5,36

7,96

10,26

9,90

4,42

2,60

1,83

2017 2019 2020 2021

2022 2023

33,9

15,7

40,8

60,8

99,2

2018

120,8

60,6

Förvaltningsfastigheter

Yta

Kategori

Fastighetsvärde Hyresvärde

Geografi

Fastighetsvärde

Totalt 7 680 Mkr

43%

Kommersiella

fastigheter

57%

Samhälls-

fastigheter

1) Varav 240 hyresbostäder

Genova årsredovisning 2023

Genovas fastighetsförvaltning och projektutveckling utvecklades väl under året

och vi växte organiskt med inflyttning av färdigställda hyresbostäder. Vi fortsatte vårt

metodiska arbete med att stärka likviditeten och sänka räntekostnaderna, bland annat

genom avyttring av icke strategiska tillgångar och minskad andel obligationslån.

Viktiga händelser 2023

VIKTIGA HÄNDELSER 2023

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Genova årsredovisning 2023

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

VIKTIGA HÄNDELSER 2023

Nyemission av stamaktier

I januari genomförde Genova en riktad

nyemission av cirka 3,6 miljoner nya stam-

aktier till en teckningskurs om 55 kronor

per stamaktie och tillfördes därmed cirka

200 Mkr före avdrag för kostnader relaterade

till nyemissionen.

Frånträde av hyresrättsprojekt

I januari frånträddes ett av Järngrindens

hyresrättsprojekt utanför Borås. Frånträdet

hade positiv påverkan på Genovas finan-

siella nyckeltal samt en resultateffekt om

cirka 30 Mkr.

Ränteswap tecknas

I januari tecknade Genova en femårig ränte-

swap om totalt 800 Mkr.

Nya operativa mål

Styrelsen fattade beslut om att uppdatera

bolagets operativa mål avseende pågående

byggnation och andel av hyresintäkter från

bostads- och samhällsfastigheter.

Färdigställda bostäder i Norrtälje

Under kvartalet färdigställdes 66 hyres-

bostäder i projekt Tryckeriet i Norrtälje med

ett årligt hyresvärde om 6,0 Mkr.

Obligationer återköpts

I maj återköpte Genova obligationer till ett

belopp om 115 Mkr av obligationslån med

förfall den 30 september 2023.

Nya klimatmål

I maj satte Genova klimatmål som är vali-

derade och publicerade av Science Based

Target initiative. Målet är att minska bolagets

utsläpp av växthusgaser med 42 procent till

2030 från 2021 års nivåer inom scope 1 och

scope 2, samt att mäta och minska utsläpp

i scope 3.

Försäljning i Knivsta

Avtal tecknades om försäljning av fastig-

heten Gredelby 7:89 i centrala Knivsta.

Försäljningen skedde till ett underliggande

fastighetsvärde om 85 Mkr. Årligt hyresvärde

uppgick till 6,0 Mkr och återstående avtalstid

var 4,5 år.

Emission av teckningsoptioner

Årsstämman beslutade att införa ett lång-

siktigt incitamentsprogram genom en riktad

emission av teckningsoptioner med efter-

följande överlåtelse till deltagarna.

Hyresavtal tecknas i Uppsala

I september tecknades ett 15-årigt hyres-

avtal i fastigheten Söderhällby 1:9 i Uppsala

om 5 000 kvm med ett årligt hyresvärde om

9 Mkr. Uthyrningen medför en hyresgästan-

passning där Genovas totala investerings-

åtagande bedöms uppgå till 40 Mkr. Hyres-

gästen tillträder 4 000 kvm den 1 april 2024

och resterande ytor under 2025.

Avvyttring i Uppsala

I oktober avyttrades en fastighet i Uppsala

till ett underliggande fastighetsvärde om 50

Mkr, vilket är i linje med bokfört värde.

Avyttring i Palma

I oktober slutfördes avyttring av två fullt

uthyrda hotellfastigheter i Palma. Fastighe-

terna avyttrades för cirka 35 MEUR, mot-

svarande cirka 410 Mkr. Avyttringen tillförde

Genova betydande likviditet och stärkte

balansräkningen.

Slutgiltig inlösen av obligationer

I oktober skedde en slutgiltig avbetalning av

bolagets utestående obligation 2019/2023

med förfall den 30 september 2023.

Emission av gröna obligationer

I november emitterades seniora icke

säkerställda gröna obligationer om 500 Mkr.

Obligationerna löper med en rörlig ränta på

3m Stibor + 595 räntepunkter och förfaller i

november 2026.

Förtida inlösen av obligationer

I november genomfördes förtida inlösen

av bolagets utestående obligationer

2020/2024. Totala obligationsskulden har

minskat från cirka 1 300 Mkr till 500 Mkr med

positiv effekt på finansnetto och intjäning.

Refinasieringar om 450 Mkr

Under fjärde kvartalet refinansierades bank-

lån om cirka 450 Mkr med en genomsnittlig

kapitalbindningstid om 1,8 år.

Ränteswappar om 850 Mkr

Ränteswappar om 850 Mkr som löper med

en genomsnittlig fast ränta om cirka 2,50

procent samt löptid om 3,6 år tecknades

under kvartalet.

Väsentliga händelser

efter räkenskapsårets

utgång

Ränteswap om 500 Mkr

Efter räkenskapsårets utgång har Genova

tecknat en ränteswap om 500 Mkr med en

fast ränta om 2,58 procent som löper ut i

januari 2030.

Konvertibelemission

Genova har även genomfört en emission

av konvertibler och därigenom tillförts cirka

200 Mkr. Konvertiblerna löper med en fast

rörlig ränta om 6,75 procent med kvartals-

visa utbetalningar och förfaller till betalning i

mars 2029.

” 2023 präglades av god operativ

utveckling och fokus på att

minska finansiella kostnader.”

Genova årsredovisning 2023

MÅL

Genovas övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktie-

ägare. Under de närmaste åren bedöms detta bäst göras genom

att återinvestera kassaflödet i verksamheten för att skapa ytter-

ligare tillväxt genom investeringar i nybyggnation och befintliga

fastigheter samt förvärv av fastigheter vilket kan medföra en låg

eller utebliven utdelning på aktier. Långsiktigt ska utdelningen på

aktierna uppgå till 50 procent av förvaltningsresultatet hänförligt

till aktieägarna.

Utdelningspolicy

Långsiktigt substansvärde

Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt i

långsiktigt substansvärde per aktie om

minst 20 procent (inklusive eventuella

värdeöverföringar till aktieägarna) över en

konjunkturcykel.

Soliditet

Soliditeten ska över tid

uppgå till minst 35 procent.

Räntetäckningsgrad

Räntetäckningsgraden ska

över tid överstiga 2,0 gånger.

Förvaltningsresultat

Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt

i förvaltningsresultatet per aktie (före

utdelning) om minst 20 procent över en

konjunkturcykel.

Belåningsgrad fastigheter

ska över tid understiga

65 procent.

Finansiella mål

Långsiktigt substans-

värde per aktie, Kr

Soliditet, %

Räntetäckningsgrad , ggr

Förvaltningsresultat

per aktie, Kr

Belåningsgrad

fastigheter, %

Belåningsgrad, %

100

2019 2020 2021 2022 2023

-0,5

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

2019 2020 2021 2022 2023

Mål

Begränsning

44 %

Genomsnittlig årlig tillväxt

2019-2023

37,2 %

31 dec 2023

1,6 ggr

Jan–dec 2023

98 %

Genomsnittlig årlig tillväxt

2019-2023

51,8 %

31 dec 2023

Belåningsgrad

60,5 %

31 dec 2023

Belåningsgrad

fastigheter

2019 2020 2021 2022 2023

ggr

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

2019 2020 2021 2022 2023

100

2019 2020 2021 2022 2023

Genova årsredovisning 2023

MÅL

Pågående byggnation

Pågående byggnation av egen-

producerade bostäder ska

uppgå till minst 1 000 bostäder

per år vid utgången av år 2024.

Fastighetsvärde

Fastighetsbeståndets värde ska

vid utgången av år 2025 uppgå

till 20 miljarder kronor.

Egenproducerade

bostäder, antal

Fastighetsvärde på

balansdagen, Mdkr

Hyresintäkter

Hyresintäkterna från bostads- och sam-

hällsfastigheter ska uppgå till minst 55

procent av Genovas totala hyresintäkter

vid utgången av år 2023.

Operativa mål

Hyresintäkter, %

Antal

200

400

600

800

1 000

1 200

2019 2020 2021 2022 2023

Mdkr

2019 2020 2021 2022 2023

Mål

55 %

31 dec 2023

625

31 dec 2023

9,9 Mdkr

31 dec 2023

2019 2020 2021 2022 2023

Genova årsredovisning 2023

Affärsmodell för långsiktigt

värdeskapande

Genovas affärsmodell innebär att utveckla och skapa värde i fastighetsbeståndet med

ett långsiktigt och hållbart perspektiv. Det gör vi genom förädling av befintliga fast-

igheter, utveckling av byggrätter, investering i lönsam projektutveckling i attraktiva

lägen, samt genom strategiska transaktioner. Stabil intjäning från befintlig fastighets-

portfölj bidrar till flexibilitet och en balanserad finansiell riskprofil.

AFFÄRSMODELL

Affärsidé

Att med långsiktighet,

hållbarhet och enga-

gemang som kompass

förvärva, förvalta och

utveckla moderna och

attraktiva bostäder och

lokaler.

skapar förutsättningar att utveckla verk-

samheten vidare genom investeringar

i förvärv och projektutveckling när det

bedöms värdeskapande.

Lönsam projektutveckling

där efterfrågan finns

Med god likviditet och kostnadseffektiv

nyproduktion är det möjligt att genom-

föra projektutveckling från egna byggrät-

ter i egen takt och anpassat till efterfrå-

gan på marknaden. Genovas inriktning

är utveckling av främst hyresbostäder

och samhällsfastigheter för egen långsik-

tig förvaltning, vilket motiverar långsik-

tiga investeringar och skapar utrymme

för en socialt hållbar stadsutveckling.

På huvudmarknaderna Storstockholm

och Uppsalaregionen samt i Västsverige

finns en stark underliggande efterfrågan

på hyresbostäder, inte minst mot bak-

grund av det kraftigt minskade bostads-

byggandet. Därför är Genovas arbete

med pågående detaljplaner viktigt för

att kunna starta nybyggnation där det

bedöms som långsiktigt värdeskapande.

Affärsmodellen kan beskrivas i fem

möjliga steg som illustrerar utvecklingen

från förvärv till slutlig förvaltning, se

även nästa sida.

• Förvärv av fastighet

• Fastighetsutveckling

• Utveckling av byggrätter

• Byggnation

• Långsiktig förvaltning

Vi utvecklar fastigheternas

potential

Att identifiera utvecklingspotentialen för

varje enskild fastighet utifrån dess unika

förutsättningar är ett viktigt inslag i

Genovas affärsmodell. Vi arbetar struk-

turerat för att exempelvis öka uthyr-

ningsgrad, ändra hyresgästsamman-

sättning och investera i renovering av

lokaler och förbättring av utomhusmiljön

för att öka fastigheternas attraktivitet.

Likaså utvärderas alltid möjligheten

för utveckling av byggrätter. Bolagets

byggrätter utvecklas därmed primärt på

egen hand av utifrån befintliga uthyrda

förvaltningsfastigheter. Egenutvecklade

bostadsbyggrätter skapar förutsätt-

ningar för bättre marginaler och lägre

risk än vid köp av byggrätter och mar-

kanvisningar. Därtill bidrar en uthyrd

förvaltningsfastighet till kassaflödes-

generering under detaljplaneprocessen

ända fram till byggstart.

Aktiva i hela kedjan av

fastighetsinvesteringar

Genova bedriver en kombinerad verk-

samhet med fastighetsförvaltning och

projekt- och stadsutveckling för långsik-

tigt ägande. Strategin innebär ett aktivt

engagemang i hela kedjan av fastighets-

investeringar – från förvärv till förvalt-

ning och projektutveckling. En central

del i strategin är att skapa byggrätter,

där Genova vid förverkligad byggnation

adderar värde till befintliga fastigheter.

Stabil intjäning skapar flexibilitet

Genova förvärvar och utvecklar fastighe-

ter samt bygger nya bostäder och lokaler

baserat på efterfrågan hos hyresgäster

och samhälle. Fastigheterna utvecklas

och förvaltas på ett långsiktigt, lönsamt

och socialt hållbart sätt med syfte att

skapa värdetillväxt. Stabila kassaflöden

från befintliga förvaltningsfastigheter

Genova årsredovisning 2023

AFFÄRSMODELL

Förvärv av

fastigheter

Genova arbetar proaktivt

med att identifiera

intressanta fastigheter

att komplettera fast-

ighetsbeståndet med.

Utgångspunkten är

att fastigheten ska ge

möjlighet till någon form

av värdeutveckling.

Fastighets-

utveckling

Fastighetsutvecklingen

drivs alltid utifrån res-

pektive fastighets unika

förutsättningar med fokus

på att öka kassaflöde och

hållbarhet. En specifik

affärsplan bereds utifrån

respektive fastighet och

dess möjligheter.

Utveckling av

byggrätter

Genova utvecklar bygg-

rätter från befintliga fast-

igheter och arbetar aktivt

med kommuner för att

kunna utveckla kommer-

siell yta till bostäder i nya

detaljplaner. Detta innebär

låga anskaffningskostan-

der och löpande kassaflö-

de från uthyrning fram till

byggstart.

Byggnation

Vid nyproduktion fokuse-

rar Genova på kostnads-

effektivitet, korta

byggtider, hållbarhet och

långsiktig kvalitet kombi-

nerat med god arkitektur

och design. All nybyggna-

tion miljöcertifieras.

Långsiktig

förvaltning

Genova har ett långsiktigt

perspektiv i sitt ägande

med inriktning på en

trygg, kostnadseffektiv

och värdeskapande

fastighetsförvaltning.

Kassaflöden från förvalt-

ningsfastigheterna bidrar

till finansiering av ytterli-

gare investeringar.

Veddesta 1:29 Hunnerup 1 Journalisten 1Drevern 1, 2 och

Dvärgspetsen 1

Luthagen 13:2

Förvärv av

fastighet

Fastighetsutveckling

Byggnation

Långsiktig

förvaltning

Utveckling av

byggrätter

Värde-

skapande

Genova årsredovisning 2023

PROJEKT I

SKARPNÄCK

SKAPAR VÄRDE

AFFÄRSMODELL

Strax söder om centrala Stockholm och med natur runt knuten ligger

Skarpnäck där Genova driver ett av sina stadsutvecklingsprojekt. En

asfalterad parkeringsyta och några äldre verksamhetsbyggnader ska ge

plats för nya bostäder, mötesplatser och handel, något som efterfrågas när

huvudstaden växer. För Genova är det ett sätt att skapa långsiktigt värde

både för platsen och bolaget.

En central del i Genovas affärsmodell

är att förvärva fastigheter med uthyrda

lokaler som också erbjuder potential för

projektutveckling. I princip samtliga av

bolagets befintliga byggrätter har skapats

genom nya detaljplaner på egna fastighe-

ter. Det innebär hyresintäkter idag och ett

ökat värde i framtiden. Genovas projekt

i Skarpnäck, med planering av bostäder

och lokaler för egen långsiktig förvalt-

ning, är ett typiskt exempel på detta.

Fastigheter med potential

2018 förvärvade Genova de två fastighe-

terna Drevern 1 och Dvärgspetsen 1 med

en Hemköpsbutik och tillhörande mark-

parkering samt ett antal verksamhets-

lokaler. Läget direkt invid korsningen

Gamla Tyresövägen och Tyresövägen gör

att platsen har ett strategiskt läge och en

viktig roll för att binda ihop bebyggelsen

runt omkring.

”Vid förvärvsmöjligheter inventerar

vi alltid vilka utvecklingsmöjligheter

fastigheten har. Här bedömde vi att läget

mellan bostadsområden i Skarpnäck och

Sköndal och med närhet till kommuni-

kationer och naturområden, hade alla

förutsättningar för bostäder och service.

Vi konstaterade också att området var

utpekat av Stockholm stad för framtida

bebyggelse. Det blev affär”, berättar

Michael Moschewitz, VD för Genova.

Efter en tid färvärvade Genova ytterli-

gare en intilliggande fastighet för att kunna

ta ett större helhetgrepp kring utvecklingen

av platsen. Det var även avgörande för att få

i gång planarbetet för omdrådet tillsam-

mans med Stockholm stad.

Planprocessen pågår

I området finns idag en välbesökt

Hemköpsbutik i en handelslokal från

70-talet och några närliggande verksam-

hetslokaler. Platsen har karaktären av

ett mindre externhandelsområde med

stora hårdgjorda asfaltsytor för parke-

ring och biltrafik. Det centrala läget med

infarter till kringliggande bebyggelse gör

området till ett nav som passar mycket

väl för att utvecklas, inte minst för att

skapa en bättre helhet mer anpassad för

människor än bilar.

”Stockholm växer så det knakar och

det finns behov av mer bostäder. Då är det

naturligt att hitta platser i bra lägen som

idag är ganska outnyttjade och som har

potential för både boende och en trygg,

grön och lättillgänglig stadsmiljö. På det

viset används dessutom mark som redan

är förberedd för bebyggelse i stället för att

exploatera orörd natur”, säger Anna Molén,

chef för stadsutveckling på Genova.

Processen för en ny detaljplan är i

full gång med att revidera och anpassa

bebyggelseförslaget efter samråd. Arbe-

tet inleddes med flera workshops till-

sammans med handläggare och experter

på Stadsbyggnadskontoret och Explo-

ateringskontoret i Stockholm och med

experter inom landskap, stadsplanering,

buller, risk och trafik som Genova anlitat.

Genova årsredovisning 2023

AFFÄRSMODELL

Uppdraget var att identifiera knäckfrågor

och ta fram robusta och långsiktiga mål

för platsen och dess utveckling.

Arbetet mynnade ut i en vision och

övergripande projektmål som både

Genova och Stockholm stad utgår från i

det fortsatta arbetet, bland annat att skapa

naturvärden, god gestaltad miljö, ökad

trygghet, genomtänkta gång- och cykelvä-

gar och en effektiv markanvändning.

”Jag tror att detta breda angrepps-

sätt från start lade en stabil grund för

de utmaningar som komplexa projekt

innebär. Vi jobbar tillsammans mot mål

och visoner som Genova och staden tagit

fram gemensamt. Det gör att vi alltid kan

komma tillbaka till dessa när vi stöter på

frågor som behöver lösas”, kommenterar

Anna Molén.

En ny entré till Skarpnäck

På ritbordet tar nu en ny entré till Skar-

päck form. Genova tar ett helhetsgrepp

om utvecklingen som innebär nya stads-

kvarter som omfattar 400–450 hyres-

bostäder med lokaler i bottenvåningarna

i gårdskvarter med parkering i suterräng-

plan. Den befintliga dagligvaruhandeln

får nya anpassade lokaler med ett mycket

bättre läge ut mot Gamla Tyresövägen.

Ambitionen är att stärka området som

lokalt centrum och naturlig mötesplats

genom att skapa trygga gång- och cykel-

stråk och vackra miljöer för människor

snarare än en plats anpassad för bilar.

Grönytorna får ta stor plats i den nya

stadsdelen där bostadsgårdarna blir ljusa

och rymliga och kan möta flera olika

behov för våra nya boende.

En ny park planeras intill bebyggel-

sen. Parken kommer vara tillgänglig för

alla och fungera som en offentlig mötes-

plats för både befintliga och nya grannar

såväl som besökare. Parkens syfte är

även att omhänderta skyfallsvatten vid

översvämningar kopplat till den ökade

frekvensen av kraftig nederbörd.

”Genova har som strategi att bygga och

förvalta för framtidens miljö och klimat

för att vi tror att det gynnar både miljön

och oss som bolag. Med det långsiktigt

ägandeperspektiv som Genova har blir

det helt naturligt att bidra till hantering

av klimatrisker i planeringsarbetet”,

berättar Anna Molén vidare.

Hållbarhet i flera dimensioner

Minst lika central som miljö- och klima-

taspekten är social hållbarhet i Genovas

stadsutvecklingsprojekt.

”När man som Genova är en fastighets-

ägare med evighetsperspektiv på ägandet

ger det oss möjlighet och incitament att

arbeta med och påverka många dimensio-

ner av hållbarhetsfrågan. Vi arbetar alltid

med ett socialt hållbarhetsperspektiv i våra

projekt där ambitionen är att planera och

utveckla stadsdelar och byggnader som är

trygga, inkluderande och trivsamma, inte

bara vid inflyttning utan under lång tid

framåt”, berättar Anna Molén.

Genova årsredovisning 2023

AFFÄRSMODELL

I planförslaget för Skarpnäck finns

flera åtgärder för att bidra till en trygg

miljö även för kringliggande boende.

Bland annat ett bättre nät av upplysta

gång- och cykelvägar som bidrar till mer

närvaro och möten i området och enklare

tillgång närliggande naturområde och

park. Mer tillgängliga vägar för gående

och cyklister uppmuntrar även till mer

rörelse vilket förstärker områdets som

ett levande centrum. Samtidigt innebär

läget med närhet till kollektivtrafik goda

möjligheter att röra sig utan bil, något

som är viktigt även ur ett jämställdhets-

perspektiv.

”Ett mer befolkat centrum och

sammanhängande gaturum med fler

mötesplatser bidrar till en ökad känsla av

trygghet i det offentliga rummet bland

boende och besökare, och inte minst

för ungdomar och barn. Det är en viktig

komponent för att skapa trygga miljöer

där alla trivs”, kommenterar Anna

Molén.

Utveckling som skapar värde

Genovas projekt i Skarpnäck har många

steg på vägen till en färdigbyggd

stadsdel, från planbesked till antagen

detaljplan och byggnation. Men det är en

process som är väl värd att investera i.

Eftersom de egenskapade byggrätterna

från befintliga fastigheter har ett lågt

ingångspris jämfört med köp av färdiga

byggrätter, blir värdeökningen bety-

dande för Genova när byggnaderna står

färdiga och inflyttade. Genom att säker-

ställa uthyrning av befintliga lokaler

under planeringstiden bidrar fastigheten

därtill med löpande intjäning.

”Projektet speglar tydligt Genovas

förmåga att utveckla byggrätter för

byggnation av hållbara bostäder och

samhällsfastigheter för egen långsiktig

förvaltning. Det är viktigt för att skapa

lönsam tillväxt och värde”, kommenterar

Michael Moschewitz, VD för Genova.

Genova planerar att fortsätta investera

i lönsam projektutveckling utifrån egna

byggrätter med låga ingångsvärden och i

lägen där det finns stor efterfrågan för att

växa och för att skapa värde. När intresset

för bostadsbyggande vänder uppåt igen

ser man även möjligheter till avyttring av

byggrätter för att realisera värden.

Genova årsredovisning 2023

AFFÄRSMODELL

Projekt Skarpnäck

Byggnation

Bostäder, livsmedelsbutik och verksam-

hetslokaler. Kringmiljö med park och

gång- och cykelstråk

Antal planerade bostäder

400–450

Planerad byggstart

2026–2027

Planerat färdigställande

2029 Etapp 1

Planerad miljöcertifiering

Arkitekt

Arrhov Frick och LAND

Landskapsarkitekter

Nästa steg

Under våren 2024 är struktur och funk-

tioner för projektets kvarter och bebyg-

gelse satta. I nästa skede ska förslaget till

detaljplan granskas och antagande av ny

detaljplan är planerat till första kvartalet

2025. För närvarande pågår ett intensivt

arbete tillsammans med arkitekter och

landskapsarkitekter och experter inom

miljö, risk, trafik med flera för att mer i

detalj fastställa utformning av hus, gator

och park. Enligt nuvarande plan beräk-

nas byggstart till 2026–2027 med första

färdigställda byggnader 2028.

”Som i alla projekt ser vi mycket fram

emot att förverkliga det som vi idag har

på ritbordet. Det ska bli spännande att se

de nya kvarteren i Skarpnäck växa fram”,

avslutar Anna Molén.

För närvarande driver Genova pågående

byggnation i Norrtälje, Knivsta, Enkö-

ping och Upplands-Bro samt projekt i

dotterföretaget Järngrinden. Under 2024

kommer närmare 400 hyresbostäder fär-

digställs för egen långsiktig förvaltning,

samtliga med planerad miljöcertifiering

enligt Svanen. Utöver Skarpnäck som är

ett pågende planarbete driver Genova

cirka 30 detaljplaner i tolv kommuner.

Genova årsredovisning 2023

Förvaltningsfastigheter

Genovas förvaltningsfastigheter genererar stabila kassaflöden och bidrar genom löpande

förädling och utveckling av byggrätter till att säkerställa bolagets långsiktiga tillväxt. Under

året växte Genova organiskt genom färdigställda projekt med hyresbostäder och kommersiella

lokaler.

7 680 Mkr

Fastighetsvärde

förvaltningsfastigheter

361 tkvm

Uthyrbar yta

555 Mkr

Hyresvärde

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Genova årsredovisning 2023

Förvärvsstrategi

Genovas förvaltningsfastigheter genere-

rar stabila kassaflöden som med löpande

förädling och utveckling av befintliga

byggrätter säkerställer bolagets långsik-

tiga tillväxt.

Genova arbetar löpande med att iden-

tifiera fastigheter som bidrar till att upp-

fylla de finansiella och operativa målen,

utan begränsning till specifik kategori.

Kännetecknande för Genovas förvärvs-

objekt är att de genererar hyresintäkter

och samtidigt innehåller potential för

värdeutveckling. Möjliga förvärvsobjekt

omfattar både kassaflödesgenererande

fastigheter, helt eller delvis uthyrda,

och tomma byggnader med potential för

uthyrning, omförhandlingar, inves-

teringar eller långsiktig förvaltning.

Genovas ambition är att fastigheter

som förvärvas även ska ge möjlighet att

på sikt skapa byggrätter för framtida

nybyggnadsprojekt.

Ofta finns de kategorier av fastigheter vi

söker i växande områden utanför citykär-

norna i bra lägen avseende kommuni-

kationer. Genom upprustning och med

aktiv förvaltning kan fastigheterna på så

sätt utvecklas till attraktiva lokaler för

fler eller nya hyresgäster samt på sikt till

nya byggrätter.

Utveckling 2023

Vid årets utgång hade Genova ett helägt

fastighetsbestånd bestående av 80

förvaltningsfastigheter till ett marknads-

värde om cirka 7,7 Mdkr fördelat på cirka

361,4 Tkvm. Totalt fastighetsvärde med

hänsyn tagen till tillträdda fastigheter,

pågående nyanläggningar samt joint

ventures uppgår till cirka 11 Mdkr. Cirka

67 procent av fastighetsvärdet och cirka

61 procent av den totala uthyrbara ytan

är hänförlig till förvaltningsfastigheter i

Storstockholm och Uppsalaregionen.

Transaktioner

Ett antal avyttringar genomfördes som

stärkte balansräkningen och minskade

räntekostnaderna.

Två hotellfastigheter i Palma,

Mallorca, avyttrades för cirka 35 MEUR,

motsvarande cirka 410 Mkr. Genova

förvärvade fastigheterna med tomställda

lokaler 2016 och har sedan dess utveck-

lat dessa till fullt uthyrda lokaler med

hotellverksamhet. Fastigheterna, som

inte utgjorde ett strategiskt innehav för

bolaget, var lågt belånade vilket innebar

att försäljningen gav ett tillskott av bety-

dande nettolikviditet om cirka 350 Mkr

som användes för att ytterligare minska

bolagets skuldsättning.

Därtill avyttrades en handelsfastighet

i Knivsta och i Uppsala en fastighet med

lager och lättindustri.

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Förvaltningsfastigheter per geografi

31 december 2023

Yta

Kategori

Fastighetsvärde Hyresvärde

Geografi

Förvaltningsfastigheter per fastighetskategori

31 december 2023

Yta

Kategori

Fastighetsvärde Hyresvärde

Geografi

Hyresvärde

Totalt 555 Mkr

Hyresvärde

Totalt 555 Mkr

47%

Kommersiella

fastigheter

53%

Samhälls-

fastigheter

Uthyrbar yta

Totalt 361,4 Tkvm

Uthyrbar yta

Totalt 361,4 Tkvm

54%

Kommersiella

fastigheter

46 %

Samhälls-

fastigheter

10%

Övrigt

47%

Storstockholm

21%

Uppsala

Fastighetsvärde

Totalt 7 680 Mkr

Fastighetsvärde

Totalt 7 680 Mkr

43%

Kommersiella

fastigheter

57%

Samhälls-

fastigheter

10%

Övrigt

52%

Storstockholm

26%

Uppsala

12%

Väst

22%

Väst

15%

Väst

11%

Övrigt

50%

Storstockholm

24%

Uppsala

1) Befintliga hyresbostäder ingår i kategorin Samhällsfastigheter.

Genova årsredovisning 2023

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Hyresavtal

Genova tecknade flera nya hyresavtal

och förlängde hyresavtal under året.

Under första kvartalet tecknades ett

femårigt hyresavtal med ett årligt hyres-

värde på cirka 4,4 Mkr med en befintlig

hyresgäst i Hunnerup i Lund, med start

från augusti 2023. Under andra kvartalet

färdigställdes ytterligare 66 hyresbostäder

i projekt Tryckeriet i Norrtälje med ett

hyresvärde om cirka 6,0 Mkr. Under tredje

kvartalet tecknade Genova ett femtonårigt

hyresavtal i fastigheten Söderhällby 1:9 i

Uppsala om cirka 5 000 kvm med ett årligt

hyresvärde om cirka 9 Mkr. Hyresgästen

kommer att tillträda 4 000 kvm i april

2024 och resterande ytor under 2025.

Under det fjärde kvartalet har ett hyres-

avtal i fastigheten Trädgårdsmästaren 14

i Stockholm omförhandlats och förlängts

med fem år. Avtalet har ett årligt hyres-

värde på 10 Mkr.

Årets nettouthyrning uppgick till 16,0

Mkr (4,1).

Genovas förvaltning

Genovas förvaltning präglas av ett nära

samarbete med hyresgästerna. För att vara

en framgångsrik fastighetsägare är det

centralt att bedriva en aktiv förvaltning

och förstå vår kunds affär, de boendes

behov och fastigheternas roll i helheten.

För Genova är det viktigt att bygga lång-

siktiga relationer med hyresgästerna och

vi vill att de ska uppleva att deras lokaler

och bostäder, och därigenom relationen

med oss som hyresvärd, bidrar till trygg-

het och värde. För hyresgäster i kommer-

siella lokaler och samhällsfastigheter är

det centralt att vi agerar affärsmässigt,

lyssnar in kundens behov och erbjuder

en produkt som är anpassad därefter. En

viktig del i förvaltningen är att bidra till

att utveckla lokaler och även kringmiljön

för att skapa bästa möjliga förutsätt-

ningar för kundernas verksamheter.

Genovas ambition är att skänka värden

till de platser där vi förvaltar fastigheter

eller har för avsikt att bygga nytt. Vi vet

att vi kommer att befinna oss på platsen

under längre tid, och ser på insatser och

investeringar med det perspektivet.

Värde förvaltningsfastigheter

31 december 2023

Hyresintäkter per kvartal

31 december 2023

Mkr

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Mkr

100

120

140

2021 2022 20232020201920182017

Förfallostruktur hyresavtal

31 december 2023

Antal

hyresavtal

Yta

Tkvm

Kontrak-

terad

hyra, Mkr

Andel

Löptid

2024 151 29 36 7

2025 114 69 108 21

2026 74 57 88 17

2027 50 30 48 9

2028 17 22 36 7

>2028 43 96 178 34

Summa 449 303 494 95

Hyresbostäder 240 13 24 5

Totalt 689 316 518 100

Vakant 45 37

Totalt 361 555

Fördelning hyresintäkter

31 december 2023

Hyresavtal

Kontrakterad

årshyra, Mkr Andel, %

Samhällsservice 259 50

Bostäder

26 5

Livsmedel 37 7

Övrigt kommersiellt 196 38

Summa hyresintäkter 518 100

Genomsnittligt, vägd återstående

löptid, år (10 största)

6,4 år

Genomsnittligt, vägd återstående

löptid, år (total portfölj)

5,0 år

1) Varav cirka 2,5 Mkr avser studentbostäder som förmedlas via ett hyreskontrakt.

Nettouthyrning

31 december 2023

Mkr 2023 2022

Nya hyreskontrakt 41,1 24,8

Uppsagda hyreskontrakt -25,1 -20,7

Nettouthyrning 16,0 4,1

Genova årsredovisning 2023

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Hyresgäster och hyresavtals-

struktur

Genovas fastighetsbestånd präglas

generellt av hyresgäster med långsiktig

horisont för sin verksamhet i lokalerna.

En stor andel av våra hyresgäster verkar

i den offentliga sektorn samt inom

dagligvaruhandeln. Bland hyresgästerna

finns både privata företag och verksam-

heter inom offentlig sektor: kommunala

omsorgsbolag, myndigheter, fackför-

bund, regioner, företag inom försvars-

industrin, handelsföretag och skolor.

Sedan 2020 har Genova privatpersoner

som hyresgäster i hyresbostäder. I takt

med att pågående nybyggnadsprojekt

färdigställs kommer Genova ha en större

andel hyresgäster i hyresbostäder.

Vid årets utgång hade Genova cirka 450

hyresavtal med en genomsnittlig återstå-

ende avtalslängd på 5 år samt 240 avtal

för hyresbostäder. Av totala kontrakterade

hyresintäkter uppgick andelen från bostä-

der och offentligt finansierade hyresgäster

till cirka 55 procent. Om även dagligvaru-

handel inkluderas uppgick andelen till

cirka 62 procent av kontrakterade hyresin-

täkter. En stor andel av Genovas hyresav-

tal för lokaler är indexreglerade.

Inflationsuppräkningen för 2024 års

hyresnivåer är medräknade i tabellen för

fastighetsbeståndet nedan och har ökat

hyresvärdet med cirka 27 Mkr. Hyreshöj-

ningarna har kunnat genomföras under

första kvartalet 2024 och bedöms generellt

hanteras väl av hyresgästerna. Genom-

snittshyran per kvadratmeter i Genovas

fastighetsbestånd understiger 1 500 kr per

kvadratmeter. Den ekonomiska uthyr-

ningsgraden vid årets utgång uppgick till

93 procent (94). Den något lägre uthyr-

ningsgraden är en effekt av försäljning av

fullt uthyrda fastigheter.

Fastighetsbeståndet

31 december 2023

Antal

fastig-

heter

Uthyr-

bar yta,

Tkvm

Fastighetsvärde Hyresvärde

Uthyr-

nings-

grad, %

Kontrak-

terad års-

hyra

, Mkr

Fastighets-

kostnader Driftsöverskott

Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm

Per fastighetskategori

Kommersiella fastigheter 50 196,3 3 308 16 852 261 1 328 90,3 235 -64 -325 171 873

Samhällsfastigheter

30 165,1 4 372 26 477 295 1 785 96,1 283 -63 -382 220 1 333

Summa per fastighets-

kategori

80 361,4 7 680 21 249 555 1 537 93,4 518 -127 -351 392 1 083

Per geografi

Storstockholm 34 169,1 4 014 23 735 277 1 640 95,9 266 -61 -361 205 1 211

Uppsala 16 76,7 1 986 25 891 132 1 717 92,6 122 -33 -431 89 1 158

Väst 23 78,9 948 12 018 84 1 068 90,3 76 -18 -228 58 736

Övrigt 7 36,7 731 19 937 62 1 693 88,0 55 -15 -407 40 1 083

Summa per geografi 80 361,4 7 680 21 249 555 1 537 93,4 518 -127 -351 392 1 083

Varav Järngrinden 21 63,3 704 11 126 65 1 028 87,4 57 -13 -202 44 696

Pågående byggnation 921

Planerade projekt 1 298

Totalt enligt balansräkning 9 898

Närliggande färdigställda

byggnationer

2 21,0 257 46 2 190 100 46 -8 -375 38 1 815

Totalt 82 382,4 10 156 601 1 573 93,9 565 -135 -353 430 1 124

Därutöver:

Fastigheter ägda via JV 982

1) Baserat på fastighetens huvudsakliga användning.

2) Ej beaktat avtagande hyresrabatter med ett aktuellt årsvärde på 4 Mkr.

3) Inklusive 240 hyresbostäder som finns fördelade i åtta fastigheter.

4) Avser projekt Korsängen och Handelsmannen som kommer att vara färdigställda inom ett år. Fastighetsvärde vid färdigställande uppgår till 1 000 Mkr, men per den 31 december

är motsvarande 743 Mkr upptaget i balansräkningen under pågående nyanläggningar.

Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Genova ägde per periodens utgång med tillägg för förvärvade men ej tillträdda fastigheter samt närliggande färdigställda

byggnationer. Tabellen avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden.

Genova årsredovisning 2023

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Intjäningsförmågan utgår från förvalt-

ningsobjektens status vid periodens slut

samt intjäningsförmågan från byggstar-

tade pågående projekt i produktion efter

att dessa färdigställts och inflyttning

har skett. Det är viktigt att notera att

den aktuella intjäningsförmågan inte

ska jämställas med en prognos för de

kommande tolv månaderna. Intjänings-

förmågan innehåller exempelvis ingen

bedömning av hyres-, vakans- eller

ränteförändringar. Hyresintäkterna är

angivna i 2024 års hyresnivå.

Hyresintäkter baseras på hyresvärde

på årsbasis med avdrag för vakanta ytor.

Fastighetskostnader är bedömningar av

normaliserade kostnader på helårsbasis.

Bedömd intjäningsförmåga

I syfte att ge en bild av Genovas framtida bedömda intjäning för förvaltningsverk-

samheten presenteras bedömd aktuell intjäningsförmåga på 12-månadersbasis.

Intjäningsförmågan baseras på de förvaltningsfastigheter som Genova tillträtt vid

årets utgång och hyresavtal per den 1 januari 2024, samt pågående byggnation.

Hyresvärdet för respektive förvaltnings-

objekt och pågående projekt i produktion

som inkluderas i aktuell intjäning fram-

går av avsnitten ”Förvaltningsfastighe-

ter” och ”Projektutveckling. I pågående

produktion ingår även ett hyresavtal i

Söderhällby med ett hyresvärde på 9 Mkr

där inflyttning sker 1 april 2024. Under

2024 kommer även projekten Handels-

mannen och Korsängen successivt att

färdigställas, vilket kommer att förstärka

intjäningen från förvaltningsfastigheter

med ytterligare cirka 46 Mkr.

Centrala administrationskostnader

avser kostnader hänförliga till fastighets-

förvaltningen och baseras på bedömda

kostnader för kommande tolvmånaders-

period, rensat för eventuella kostnader

av engångskaraktär. Finansnettot har

beräknats utifrån aktuell räntebärande

nettoskuld. Ränta på likvida medel

erhålls ej och ränta på den räntebärande

skulden har beräknats utifrån genom-

snittsräntan vid årets utgång.

Bedömd intjäningsförmåga per 31 december 2023

Mkr

Förvaltnings-

fastigheter

Genova

Förvaltnings-

fastigheter

Järngrinden

Summa

Förvaltnings-

fastigheter

Pågående

byggnation Summa

Hyresvärde 490 65 555 96 651

Vakans -29 -8 -37 - -37

Hyresintäkter 461 57 518 96 613

Fastighetskostnader -114 -13 -127 -12 -139

Driftsöverskott 347 44 392 84 474

Central administration fastighetsförvaltning -17 -4 -21 - -21

Genovas andel av förvaltningsresultat från JV 12 4 16 4 20

Finansnetto -192 -22 -214 -49 -262

Förvaltningsresultat 150 22 173 39 211

Genova årsredovisning 2023

Projektutveckling

Genova utvecklar fastigheter för egen långsiktig för-

valtning. Syftet är att att skapa en lönsam och hållbar

tillväxt i bolaget och samtidigt bidra till en hållbar

stadsutveckling. Nybyggnadsprojekten utgår till över-

vägande del från byggrätter skapade från Genovas

förvaltningsfastigheter med befintligt kassaflöde och

omfattar främst utveckling av hyresbostäder, sam-

hällsverksamheter och kommersiella lokaler.

8 756

Antal bostadsbyggrätter

566 tkvm

Uthyrningsbar yta

1,3 Mdkr

Övervärde byggrättsportfölj

PROJEKTUTVECKLING

Genova årsredovisning 2023

PROJEKTUTVECKLING

Långsiktig och hållbar

projektutveckling

Genovas organiska tillväxt sker genom

projektutveckling av hyresbostäder samt

lokaler för samhällsservice och kommer-

siella verksamheter. Vi uppför byggnader

för långsiktigt ägande och förvaltning

som en del av en lönsam organisk tillväxt.

Genovas projektutveckling kan även

omfatta byggnation av bostadsrätter då

det anses gynnsamt.

Vi är därmed aktiva i hela kedjan av

fastighetsinvesteringar – från förvärv

till förvaltning, projektutveckling och

byggnation där projekten ofta inklude-

rar att bidra kring utvecklingen av nya

stadsdelar.

För Genova är hållbarhet en kärnfråga

och vi arbetar aktivt för att ta vårt ansvar

som fastighetsägare och stadsutvecklare.

Vårt långsiktiga mål är att miljöcertifiera

samtliga nyproducerade fastigheter i

beståndet för att möta kundkrav, minska

klimatpåverkan och risker, öka värdet

och få bättre lånevillkor. Läs mer om

Genovas hållbarhetsarbete på sidorna

32–41 och 121–127.

Byggrättsportföljen med

egenutvecklade byggrätter

Genovas projektportfölj hänför sig i

huvudsak till egenutvecklade byggrätter

tillskapade från egna förvaltningsfast-

igheter med befintligt kassaflöde. Vi

arbetar tillsammans med kommuner för

att möjliggöra utveckling av dessa fast-

igheter från i huvudsak kommersiell yta

till bostäder eller samhällsverksamheter,

bland annat genom ett aktivt arbete för

att ta fram nya detaljplaner. Per den 31

december 2023 omfattade Genovas pro-

jektportfölj cirka 566 000 kvm uthyrbar

yta fördelat på 8 756 bostadsbyggrätter,

varav cirka 72 procent utgörs av hyres-

bostäder och samhällsfastigheter som

Genova avser utveckla för egen långsik-

tig förvaltning, samt cirka 28 procent

bostadsrätter och kommersiella fastig-

heter.

Genova har under året fortsatt lägga

stort fokus på att driva fram detaljplaner

inom det befintliga fastighetsbeståndet

för utveckling av framtida hyresbostäder

i kombination med samhällsfastighe-

ter. Den samlade uthyrbara arean för

Genovas planerade projekt oberoende

av planskede uppgår till cirka 523 Tkvm.

Drygt en tredjedel av de planerade pro-

jekten är under samråd och har geogra-

fisk tyngdpunkt i Storstockholm. Under

Projektutveckling per geografi

31 december 2023

Yta

Kategori

Fastighetsvärde Hyresvärde

Geografi

Projektutveckling per fastighetskategori

31 december 2023

Yta

Kategori

Fastighetsvärde Hyresvärde

Geografi

Hyresvärde

Totalt 1 009 Mkr

Hyresvärde

Totalt 1 009 Mkr

88%

Hyresbostäder

Kommersiella

fastigheter

Samhälls-

fastigheter

40%

Storstockholm

Uthyrbar yta

Totalt 566 Tkvm

66%

Hyresbostäder

25%

Bostadsrätter

Kommersiella

fastigheter

Samhälls-

fastigheter

Uthyrbar yta

Totalt 566 Tkvm

Övrigt

43%

Storstockholm

22%

Uppsala

30%

Väst

Fastighets-/Projektvärde

Totalt 28 304 Mkr

Fastighets-/Projektvärde

Totalt 28 304 Mkr

62%

Hyresbostäder

30%

Bostadsrätter

Kommersiella

fastigheter

Samhälls-

fastigheter

48%

Storstockholm

Övrigt

20%

Uppsala

28%

Väst

Övrigt

26%

Uppsala

28%

Väst

Genova årsredovisning 2023

2024 kommer Genova lägga stor energi

på det fortsatta arbetet med att skapa

byggrätter för framtida nybyggnadspro-

jekt. CBRE:s marknadsvärdering per 31

december av de framtida byggrätterna

uppgår till cirka 3,4 Mdkr. Befintliga

byggnader på dessa fastigheter, som

i förekommande fall kommer behöva

rivas i samband med exploatering, samt

upparbetad investering för planerade

projekt har per 31 december ett bokfört

värde om cirka 2,1 Mdkr. Det innebär att

övervärdet i koncernens byggrättsport-

följ bedöms uppgå till cirka 1,3 Mdkr.

Detta övervärde reflekteras ej i Genovas

balansräkning.

Järngrindens byggrätter har inte extern-

värderats och är exkluderade ur det

övervärde som Genova bedömer finns

utöver balansräkningen. Planen är att

Järngrindens byggrätter ska externvär-

deras för att även illustrera Järngrindens

övervärde som en del av Genovakoncer-

nen långsiktigt.

Pågående byggnation

Den 31 december 2023 hade Genova

pågående byggnationer till ett bokfört

värde om 921 Mkr.

Genovas pågående projekt utgörs av

hyresrätter i Norrtälje, Knivsta, Enkö-

ping och Upplands-Bro.

Järngrindens pågående projekt utgörs av

bostadsrätter i Mark. Färdigställda pro-

jekt på bolagets kärnmarknader kommer

ägas och förvaltas av Genova.

I Norrtälje är det första kvarteret fär-

digställt och inflyttat. Det andra kvarte-

ret, som är i produktion, innehåller 246

hyresbostäder.

Projektet Segerdal är beläget i centrala

Knivsta i direkt anslutning till tågsta-

tionen. Projektet genomförs i ett joint

venture med Redito och under året

har det första kvarteret färdigställts

och hyresgästerna har flyttat in. Det

andra kvarteret, som är i produktion,

innehåller 151 lägenheter.

PROJEKTUTVECKLING

Information om pågående byggnation och planerade projekt i

årsredovisningen är baserad på bedömningar om storlek, inrikt-

ning och omfattning samt när i tiden projekt bedöms startas och

färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om

framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och

antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och anta-

ganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens

genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, projektkost-

nader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående

byggnation samt planerade projekt omprövas regelbundet och

bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående

byggnationer färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar

förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upp-

handlats, vilket innebär att finansiering av planerade projekt är en

osäkerhetsfaktor.

Pågående byggnation

31 december 2023

Projekt Kommun Kategori Byggstart

Planerat

färdig-

ställande

Antal

bostäder

Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde

Hyresvärde Investering, Mkr

Bokfört

värde

MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd

Upp-

arbetad

Handelsmannen 1 Norrtälje Hyresbostäder Q4 2019 Q2 / Q4

2024

246 12 752 - 601 47 130 26 2 004 548 429 469

Segerdal

Knivsta Hyresbostäder Q4 2020 Q1 2025 75 4 743 224 234 47 111 12 2 505 225 90 -

Korsängen Enköping Hyresbostäder Q1 2021 Q2/Q3 2024 160 8 031 244 399 48 218 21 2 495 396 272 274

Viby, Etapp 1

Upplands-bro Hyresbostäder Q4 2022 Q2 2026 131 8 728 1 693 483 46 375 25 2 444 374 36 91

Viby, Etapp 1

Upplands-bro Samhällsfastigheter Q4 2022 Q2 2026 - - 5 670 301 53 000 15 2 700 230 17 44

Järngrinden

BRF

13 959 - 39 40 909 - - 36 43 43

Summa pågående byggnatioer 625 35 213 7 831 2 057 47 789 99 2 363 1 809 886 921

1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande.

2) Avser endast helägda projekt. Bokförda värden hänförligt till delägda projekt visas under andelar i joint ventures och intressebolag i balansräkningen

3) Projekt Segerdal delägs av Genova 50 procent och Redito 50 procent. I tabellen framgår endast det som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel.

4) Projekt Viby delägs av Genova 70 procent och K2A 30 procent. I tabellen framgår hela projektvärdet då projektet konsolideras i Genovas koncernredovisning.

5) Järngrinden är ett dotterbolag där Genova äger 51 procent. I tabellen redovisas Järngrindens helägda samt ekonomiska andel av delägda projekt under produktion.

6) Avser projekt Ejdern som är färdigställt men ännu inte fullt överlämnat till bostadsrättsföreningen. Projektet inkluderas under pågående bostadsprojekt i balansräkningen.

I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter.

Fastigheter där Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip.

Genova årsredovisning 2023

PROJEKTUTVECKLING

Planerade projekt

31 december 2023

Projekt

Antal

bostäder

Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde

Hyresvärde Investering, Mkr

Bokfört

värde

MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd

Upp-

arbetad

Per kategori

Hyresbostäder 5 913 338 129 - 15 993 47 297 808 2 388 13 472 663 707

Samhällsfastigheter 185 14 415 15 751 1 315 43 584 71 2 339 1 155 51 51

Kommersiella fastigheter - - 15 574 528 33 879 31 2 002 500 94 96

Bostadsrätter 2 033 139 350 - 8 412 60 367 - - 6 819 406 444

Summa per kategori 8 131 491 894 31 325 26 247 50 164 909 2 369 21 945 1 214 1 298

Per geografiskt område - Egen förvaltning

Storstockholm 2 028 114 739 17 292 6 676 50 564 341 2 579 5 475 340 381

Uppsala 1 590 86 495 12 065 4 434 44 988 231 2 344 3 808 163 164

Väst 1 955 127 055 1 968 5 665 43 910 282 2 183 4 915 226 226

Övrigt 525 24 255 - 1 060 43 683 56 2 316 929 78 83

Summa per geografi 6 098 352 544 31 325 17 835 46 461 909 2 369 15 126 808 854

Per geografiskt område - Bostadsrätter

Storstockholm 1 171 82 873 - 5 395 65 097 - - 4 342 234 272

Uppsala 219 11 030 - 591 53 584 - - 477 19 19

Väst 603 41 647 - 2 238 53 742 - - 1 838 149 149

Övrigt 40 3 800 - 188 49 500 - - 162 4 4

Summa per geografi 2 033 139 350 - 8 412 60 367 - - 6 819 406 444

Per geografiskt område - Egen förvaltning och bostadsrätter

Storstockholm 3 199 197 612 17 292 12 071 56 168 341 2 579 9 817 574 653

Uppsala 1 809 97 525 12 065 5 025 45 854 231 2 344 4 285 183 183

Väst 2 558 168 702 1 968 7 904 46 309 282 2 183 6 752 375 375

Övrigt 565 28 055 - 1 248 44 471 56 2 316 1 090 82 87

Summa egen förvaltning och bostadsrätter per geografi 8 131 491 894 31 325 26 247 50 164 909 2 369 21 945 1 214 1 298

Varav Järngrinden 2 085 129 532 1 038 6 244 47 818 189 2 130 5 239 375 375

1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande.

2) Bokfört värde i helägda projekt. Bokförda värden hänförligt till delägda projekt visas under andelar i joint ventures och intressebolag i balansräkningen

I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter.

Fastigheter där Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Planerade projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip.

Planerade projekt per planskede, uthyrbar yta

31 december 2023

Programarbete Planbesked Samråd Granskning Antagen detaljplan

Kvm

20 000

40 000

60 000

80 000

100 000

120 000

Hyresbostäder

Samhällsfastigheter

Kommersiella fastigheter

Bostadsrätter

Genova årsredovisning 2023

PROJEKTUTVECKLING

Projektet Korsängen i centrala Enköping

ligger i direkt anslutning till Genovas

förvaltningsfastigheter Kryddgården 6:3

och Kryddgården 6:5. Genova bygger 160

hyresbostäder som kommer färdigställas

under 2024.

Den första etappen av Genovas

stadsutvecklingsprojekt Viby, beläget i

centrala Brunna i Upplands-Bro, omfat-

tar 131 bostäder, en livsmedelsbutik och

en grundskola F-9. Genova har tecknat

avsiktsförklaringar med Axfood och

Raoul Wallenbergskolan för att driva

verksamhet i lokalerna. Totalt kommer

projekt Viby omfatta omkring 850 bostä-

der samt service. Projektet delägs till 30

procent av fastighetsbolaget K2A.

Järngrinden har under året frånträtt

två hyresrättsprojekt innehållandes

164 hyresbostäder samt färdigställt tre

bostadsrättsprojekt med 47 bostadsrät-

ter, samtliga belägna i Borås. Järngrin-

dens pågående projekt i Mark omfattar 13

bostadsrätter och kommer att färdigstäl-

las och frånträdas under 2024.

Joint ventures

En del av Genovas verksamhet är också

investeringar i joint ventures och intres-

seföretag för att på så sätt få tillgång till

fler attraktiva kassaflödesgenererande

förvaltningsfastigheter med möjlighet till

projektutveckling av hyresbostäder, sam-

hällsservice och kommersiella lokaler.

Per den 31 december 2023 ägde Genova

andelar i fyra joint ventures samt ägde

indirekt andelar i ett antal intresseföre-

tag via ägandet i Järngrinden. De gemen-

samt ägda bolagen innehar totalt 18

kassaflödesgenererande fastigheter med

ett sammanlagt fastighetsvärde om cirka

2,0 Mdkr varav Genovas andel uppgår till

cirka 1,0 Mdkr.

Genovas andel av antalet bostads-

byggrätter uppgår till cirka 1 400 stycken

fördelat på cirka 120 Tkvm.

Genovas andel av joint ventures och intresseföretag

31 december 2023

Namn Andel, %

Bokfört

värde, Mkr Geografi

Fastighetsförvaltning Projektutveckling

Antal

fastigheter

Andel av

fastighetsvärde

Antal

bostäder

Uthyrningsbar

yta, Tkvm

Andel av Järngrindens

intressebolag

49 298 Västsverige 5 258 463 52

SBBGenova Gåshaga 50 113 Stockholm 1 200 385 23

SBBGenova Nackahusen 50 94 Stockholm 4 231 192 12

GenovaRedito 50 59 Knivsta 3 201 76 5

Greenova 50 6 Stockholm 5 92 285 24

570 18 982 1 401 116

Genova årsredovisning 2023

Korsängen, Enköping

Fastighet: Korsängen 20:2 & 20:3, Enköping.

Kategori: Hyresbostäder.

Bakgrund: Genova förvärvade projektfastigheten i Enköping under 2020

och där byggnationen påbörjades i början av 2021. Projektet Korsängen i

Enköping omfattar 185 hyresbostäder med en uthyrningsbar yta om drygt

8 000 kvm. Korsängen ligger i direkt anslutning till Genovas förvaltnings-

fastigheter Kryddgården 6:3 och Kryddgården 6:5, vilket innebär att det

färdigställda projektet ökar storleken på förvaltat bestånd i Enköping.

Utveckling: 160 hyresbostäder.

Inflyttning: Från och med andra kvartalet 2024.

Miljöcertifiering: Svanenmärkning.

Segerdal, Knivsta

Fastighet: Knivsta Gredelby 21:1 / Särsta 12:1.

Kategori: Hyresbostäder, kommersiella fastigheter.

Bakgrund: Under 2017 förvärvade Genova och fastighetsbolaget Redito

gemensamt fastigheterna till underliggande fastighetsvärden om 62 Mkr.

De två fastigheterna är belägna i centrala Knivsta med direkt anslutning

till tågstationen. Under planprocessen kunde fastigheten generera

kassaflöden från stabila hyresgäster som PostNord, Systembolaget och

Swedbank.

Utveckling: Cirka 75 hyresbostäder samt kommersiella lokaler. Projektet

inkluderar bland annat Systembolaget som hyresgäst.

Inflyttning: Från 2023 till 2025.

Miljöcertifiering: Svanenmärkning.

Viby, Upplands-Bro

Fastighet: Viby 19:3.

Kategori: Samhällsfastigheter, hyresbostäder, kommersiella lokaler.

Bakgrund: 2014 förvärvade Genova fastigheten Viby 19:3 i Upplands-Bro.

Den totala ytan omfattar cirka 110 000 kvm och planen är att skapa en

ny hållbar stadsdel med skola, butiker, service och bostäder. Projektet

delägs till 30 procent av fastighetsbolaget K2A.

Utveckling: Cirka 850 bostäder, dagligvaruhandel, övrig handel, skola,

förskola. Den första etappen omfattar 131 bostäder, en livsmedelsbutik

och en grundskola. Genova har tecknat avsiktsförklaringar med Axfood

och Raoul Wallenbergskolan om långa avtal för att driva verksamhet i

lokalerna.

Inflyttning: Från och med andra kvartalet 2026.

Miljöcertifiering: Svanenmärkning.

Handelsmannen 1, Norrtälje

Fastighet: Norrtälje Handelsmannen 1 /Journalisten 1.

Kategori: Samhällsfastigheter, hyresbostäder.

Bakgrund: Under 2016 förvärvade Genova Handelsmannen 1 till ett

underliggande fastighetsvärde om 40 Mkr. Den stora tomtytan om cirka

16000 kvm gav en stor projektvolym som Genova utvecklat till cirka

30000 kvm bostäder. Det låga ingångsvärdet skapade goda förutsätt-

ningar till att utveckla bostäder och samhällsfastigheter med hög kvalitet

och genomarbetade detaljer.

Utveckling: Ett äldreboende, bestående av 80 äldrebostäder, en förskola

med 125 platser samt totakt cirka 400 hyresbostäder. Genova har tecknat

ett 15-årigt avtal med Norlandia som driver äldreboendet och förskolan.

Första etappen flyttades in under 2022.

Inflyttning: Från 2022 till 2024.

Miljöcertifiering: Svanenmärkning.

Projekt i pågående byggnation

PROJEKTUTVECKLING

Genova årsredovisning 2023

HÅLLBARHETSRAPPORT

Hållbarhet för Genova

Genova driver verksamheten med hållbarhet som kompass och vi tar ansvar som fastig-

hetsägare och stadsutvecklare med ett långsiktigt perspektiv. Vi utgår från vår vision att

skapa och långsiktigt förvalta attraktiva och hållbara miljöer. Viktiga komponenter är

energieffektiviseringar, miljöcertifiering av fastigheter, grön finansiering och social håll-

barhet. Under 2023 arbetade vi vidare med att utveckla Genovas hållbarhetsarbete och att

linjera dotterföretaget Järngrindens hållbarhetsarbetet med koncernens.

Genova årsredovisning 2023

HÅLLBARHETSRAPPORT

Genovas styrelse bär det strategiska

ansvaret för att utveckla, godkänna och

uppdatera Genovas hållbarhetsstra-

tegi, policyer och målsättningar. VD,

med stöd av ledningsgruppen, bär det

operativa ansvaret för att säkerställa att

hållbarhetsstrategin, policyer och mål-

sättningar efterlevs i verksamheten.

Uppföljning av hållbarhetsarbetet sker

varje år och rapporteras till koncernled-

ning och styrelse inför att hållbarhets-

rapporten ska godkännas av desamma.

Informationen redovisas sedan externt i

årsredovisning och på hemsidan.

En av hörnstenarna i Genovas håll-

barhetsarbete är bolagets uppförandekod

som fungerar som ett övergripande ram-

Genovas hållbarhetsstrategi och över-

gripande vision är att skapa och förvalta

attraktiva och hållbara miljöer långsik-

tigt. Hållbarhetsstrategin är indelad i

tre övergripande områden; att bygga och

förvalta för framtidens miljö och klimat,

långsiktig stadsutveckling samt att

bedriva en hållbar affärsverksamhet.

Genovas hållbarhetsarbete grun-

dar sig i den väsentlighetsanalys som

genomfördes under 2021. Under 2024

kommer Genova att genomföra en dubbel

väsentlighetsanalys för att anpassa håll-

barhetsrapporteringen efter kommande

regleringskrav samt sätta nya hållbar-

hetsmål för koncernen.

Händelser under året

Genova har satt klimatmål som valide-

rades och publicerades av Science Based

Target initative under året. Målet är att

minska bolagets utsläpp av växthusgaser

med 42 procent till 2030 från 2021 års

nivåer inom scope 1 och scope 2, samt att

mäta och minska utsläpp i scope 3. Under

verk för policyer och har godkänts av sty-

relsen. Uppförandekoden gäller för alla

affärsrelationer och hela verksamheten.

Den innehåller regler och riktlinjer för

hur Genova ska agera professionellt och

etiskt i kontakter med kunder, leveran-

törer, entreprenörer och andra aktörer.

Uppförandekoden bygger på FN Global

Compacts tio principer och inkluderar

att vi följer försiktighetsprincipen och

respekterar mänskliga rättigheter. Alla

medarbetare utbildas löpande i uppfö-

randekoden och samtliga medarbetare

har skrivit under uppförandekoden.

Genova har även en uppförandekod

för leverantörer som inkluderas i nya och

uppdaterade leverantörsavtal. Vi arbetar

2023 ökade våra utsläpp främst som en

följd av integreringen av Järngrinden

samt uppdaterade emissionsfaktorer.

I och med förvärvet av Järngrinden

kommer Genova se över målen för hela

koncernen under 2024.

För att minska Genovas klimatavtryck

har ett återbruksprojekt, som innebär att

man utvärderar möjligheten att ställa om

från kontor till skola i befintlig bygg-

nad, utan att riva och bygga nytt genom

planläggning, påbörjats. Andra exem-

pel är att Genova, i och med förvärvet

av Järngrinden, äger ett vindkraftverk

utanför Kalmar som har kapacitet att

förse hela Järngrindens verksamhet

med förnybar el. Energieffektiviserande

åtgärder som vidtagits i övrigt innefattar

installation av rörelsestyrda belysnings-

system, solceller på tak, övergång till

grön el och fjärrvärme samt bergvärme.

Under året har vi fortsatt att stötta

organisationen Maskrosbarn och vi

är samarbetspartner med Stiftelsen

Läxhjälpen. Även Järngrinden stöttar

med att utveckla strategiska partnerskap

med leverantörer och andra intressenter

kring hållbarhet för att på ett effektivt

sätt kunna nå upp till våra kunders och

investerares krav och förväntningar

inom hållbarhet.

sedan tidigare flertalet olika initiativ

såsom idrottsföreningars engagemang i

samhället, Destination Gymnasiet, Bio-

familjen samt konstmuseum. Initiativen

har alla till syfte att bidra till en hållbar

samhällsutveckling.

Under 2023 fortsatte Genovas arbete

med miljöcertifieringar med samman-

lagt 16 fastigheter som certifierades.

Genova har sedan 2022 arbetat fokuserat

med certifieringsprocesser men på grund

av längre anpassnings- och utvärde-

ringstider än beräknat har Genova

inte uppnått det satta målet om att alla

förvaltningsfastigheter som ägs och

förvaltas långsiktigt (exkl. Järngrindens)

ska miljöcertifieras fram till utgången av

år 2023. Detta har som följdeffekt att inte

heller målet om 85 procent grön finan-

siering till 2023 för nyproduktion och

förvaltningsfastigheter har uppnåtts.

Arbetet med miljöcertifiering fortsätter

under 2024.

Hållbarhetsstyrning

Genovas hållbarhetsarbete

Genova årsredovisning 2023

FN:s globala mål för hållbar utveckling

Genova har identifierat fem av FN:s 17 mål som bolaget främst kan bidra till.

Ekologiskt:

Ekosystem och

ekologisk mångfald

Ekonomiskt:

Anständiga arbetsvillkor och

ekonomisk tillväxt

Hållbar konsumtion

och produktion

Socialt:

God hälsa och

välbefinnande

Hållbara städer

och samhällen

Genovas hållbarhetsstrategi

Vi skapar och förvaltar attraktiva och hållbara miljöer långsiktigt

Bygga och förvalta

för framtidens

miljö och klimat

1. Minimera våra utsläpp och

anpassa samhället för ett

förändrat klimat

2. Miljöcertifiera nyproduce-

rade och befintliga fastig-

heter

3. Öka cirkulariteten vid nypro-

duktion och förvaltning av

våra fastigheter

4. Bidra till att öka den bio-

logiska mångfalden där vi

verkar

Långsiktig

stadsutveckling

1. Planera och utveckla stads-

delar och byggnader som

är trygga, inkluderande och

trivsamma

2. Bygga och förvalta bostäder

tillgängliga för många och för

livets olika skeden

3. Vara aktiva i lokalsamhället

i samarbete med ideella

organisationer

Bedriva en hållbar

affärsverksamhet

1. Ställa krav och följa upp

hållbarheten i vår leverantör-

skedja

2. Motarbeta korruption i

verksamheten och i våra

affärsrelationer

3. Bidra till medarbetarnas pro-

fessionella och personliga

utveckling

4. Säkerställa en jämställd och

inkluderande arbetsplats

Vision

Fokus-

områden

Globala mål

HÅLLBARHETSRAPPORT

Genova årsredovisning 2023

HÅLLBARHETSRAPPORT

Miljöcertifiering

All nyproduktion ska vara mil-

jöcertifierad. Därutöver ska alla

förvaltningsfastigheter som ägs

och förvaltas långsiktigt (exkl.

Järngrindens) miljöcertifieras

fram till utgången av år 2023.

Förvaltningsfastigheter Byggnation

Certifiering

Certifie-

rade Pågående

Kvarstående/

Planerade

Pågående

planarbete Totalt

Pågåen-

Svanen 3 3 3

Green Building 2 2

Miljöbyggnad iDrift

Silver 16 11 27

Brons 1 1

Certifieras ej 27 27

Summa 22 11 0 27 60 3

En utvärdering om miljöcertifiering av Järngrindens 21 förvaltningsfastigheter har inletts under 2023.

Grön finansiering

Andelen grön finansiering avseende nyproduktion och förvaltningsfastigheter ska uppgå till 85 procent vid utgången av år 2023.

Klimatmål

Utsläpp av växthusgaser ska

minska med 42 procent till 2030

från 2021 års nivåer inom scope

1 och scope 2. Utsläpp i scope 3

ska mätas och minskas.

Hållbarhetsmål

Nyproduktion, %

Gröna lån och

hybridobligation, %

28%

Gröna hybrid-

obligationer

54%

Gröna banklån

18%

Gröna

obligationer

100

2022 2023

2021

26%

23%

11%

31%

10%

Mål

Fördelning Grönt ramverk Andel grön finansiering

Bolaget väljer att synliggöra de pågående nyproduktioner som vid

färdigställande och slutplacering kommer att ha en grön klassif-

icering.

Utsläpp av växthusgaser (CO

e) 2023 2022 2021

Scope 1 81,9 4,0 0,0

Scope 2 location-based 1 521,7 976,0 1 069,5

Scope 3 976,0 259,0 347,6

varav inköpta produkter och tjänster 94,0 30,0 160,9

varav energirelaterade utsläpp ej inkluderade i Scope 1 och

Scope 2 197,9 118,0 -

varav tjänsteresor 67,5 30,0 46,2

varav nedströms uthyrda tillgångar 616,2 81,0 140,6

Totalt 2 579,6 1 239,0 1 417, 2

Biogena utsläpp av koldioxid 39,8 0,3 9,0

Genova årsredovisning 2023

Bygga och förvalta för framtidens miljö och klimat

Genovas strategi att vara aktiva i hela

kedjan av fastighetsinvesteringar

innebär att vi har en särskild möjlighet

att ta ett ansvar för hållbarhetsarbetet

genom hela värdekedjan – från stads- och

projektutveckling till fastighetsförvalt-

ning. Vi är måna om att de fastigheter vi

utvecklar byggs på ett hållbart sätt och

att förvaltningen bedrivs effektivt för

att bidra till att minska koldioxidbelast-

ningen. Som ett led i sitt hållbarhetsar-

bete satte Genova under 2023 klimatmål

som validerades och publicerades av

Science Based Targets initiative.

Begränsa klimatförändringen

och minska energiförbrukningen

Bygg- och fastighetsbranschen har en

stor påverkan på klimatet och Genova

har både ett ansvar och en möjlighet

att minska klimatavtrycket från hela

värdekedjan. Vår affärsmodell tillåter oss

att ta ett helhetsgrepp över klimatfrågan

där stads- och projektutveckling tidigt

kan samarbeta med förvaltningen för

att säkerställa minskad klimatpåverkan

genom hela ledet. Genova har sedan 2023

klimatmål validerade av Science Based

Targets initative vilka innebär att vi ska

minska bolagets utsläpp av växthusgaser

med 42 procent till 2030 från 2021 års

nivåer inom scope 1 och scope 2, samt

att mäta och minska utsläpp i scope 3. I

och med konsolidering av Järngrinden

kommer Genova se över målen för hela

koncernen under 2024.

Efter en minskning 2022 ökade våra

utsläpp under 2023, vilket till delar beror

på ett större fastighetsbestånd efter inte-

grering av dotterföretaget Järngrinden.

Inom Scope 1 beror ökningen på att vi

i en fastighet nyttjar en oljepanna för

uppvärmning, vilken planeras att bytas

ut. Inom scope 2 och scope 3 har vi dels

fått en större energianvändning från

våra hyresgäster, dels uppdaterat våra

emissionsfaktorer för att förbättra beräk-

ningarna.

I vår förvaltning bedrivs ett arbete för att

minska fastigheternas energianvändning

i syfte att minska både klimatavtryck och

kostnader. I Genovas blandade fastig-

hetsbestånd, med varierande ålder och

byggnadsår, skiljer sig energiförbruk-

ningen åt mellan fastigheter. Genova har

därför ett fokus på att analysera energi-

data för att identifiera lämpliga projekt

för energieffektivisering och enklare

anpassning av våra befintliga fastighe-

ter för att minska den totala energiför-

brukningen. Åtgärder som vidtagits är

installation av rörelsestyrda belysnings-

system, solceller på tak, övergång till

grön el och fjärrvärme samt bergvärme.

Genova köper idag in förnybar el till

samtliga av våra fastigheter och kommer

under 2024 även att se över Järngrindens

fastighetsbestånd. Järngrinden äger

sedan 2014 ett vindkraftverk i Mortorp

strax utanför Kalmar som under året har

genomgått ett reparationsarbete med en

planerad återstart under 2024. Vind-

kraftverket har kapacitet att förse hela

Järngrindens verksamhet med förnybar

el. Planerade initiativ framåt inkluderar

samarbete med fjärrvärmeleverantörer

för att minska utsläppen från fjärrvär-

mekonsumtion.

I vår projektutveckling arbetar vi

aktivt med att testa och utvärdera olika

typer av byggmaterial för att uppnå

de mest klimat- och kostnadseffektiva

lösningarna för utvecklingsprojekten.

Fokus ligger även på samarbete med och

krav på entreprenörer, avfallshantering,

återbruk, större energieffektiviserings-

projekt av befintliga fastigheter och

miljöcertifiering av fastigheter.

Vi ser en ökad vilja och ambition hos

våra hyresgäster att i samverkan arbeta

för att förbättra fastigheternas miljöpre-

standa. Genom gemensamma insatser

och åtgärder kan vi påverka fastighets-

förvaltningen och utnyttjandet av fastig-

heterna i en mer hållbar riktning för att

på så sätt bidra till att skapa förändring.

Som ett led i detta arbete erbjuder vi

bland annat gröna hyresavtal, installerar

laddstolpar och smart laddinfrastruktur

för elbilar.

Klimatanpassning

Konsekvenserna av klimatförändring-

arna är synliga redan idag och Genova

behöver därför börja vidta åtgärder för

att minska risker relaterade till fastighe-

ter och verksamhet. Klimatanpassning

har även lyfts som en viktig fråga från

intressenter, där särskilt kommunerna

anser att detta är en av de viktigaste håll-

barhetsaspekterna för Genova att beakta

i hållbarhetsarbetet framöver.

Idag initieras arbetet med klimatan-

passning redan under detaljplanearbetet

så att Genova kan uppföra och förvalta

fastigheter som tar hänsyn till ett för-

ändrat klimat för det aktuella området.

Det innebär att vi analyserar förändrade

nederbördsmönster och framtida havs-

nivåhöjning när vi bygger i kustnära

områden samt tittar på mikroklimatet

som till exempel vind, sol och värme.

Genova avser att se över hur det befint-

liga fastighetsbeståndet kan påverkas av

ett förändrat klimat och att vidta åtgär-

der för att minska våra klimat relaterade

risker.

Miljöcertifiering av fastigheter

All Genovas nyproduktion miljöcertifie-

ras för att möta kund- och investerarkrav,

minska vår klimatpåverkan, öka värdet

av fastigheten och möjliggöra bättre

lånevillkor.

Våra nyproducerade bostäder ska cer-

tifieras enligt minst Miljöbyggnad Silver

eller Svanen. Avseende nyproduktion av

kommersiella fastigheter har vi valt att

arbeta enligt den internationella stan-

darden BREEAM och LEED. Vår målsätt-

ning är även att befintliga fastigheter ska

miljöcertifieras i enlighet med standar-

den Miljöbyggnad iDrift. Certifieringen

utgör en kvalitetsstämpel och omfattar

HÅLLBARHETSRAPPORT

Genova årsredovisning 2023

HÅLLBARHETSRAPPORT

fem områden: inomhusmiljö, hälsa, kli-

matpåverkan, resurser och skick.

I början av 2021 beslutades att alla

långsiktigt förvaltade fastigheter skulle

vara miljöcertifierade före slutet av 2023.

Genova har sedan dess arbetat hårt och

fokuserat med certifieringsprocesser

men på grund av längre anpassnings-

och utvärderingstider än beräknat har vi

inte uppnått det satta målet utan låg på

en certifieringsgrad om 67 procent (exkl.

Järngrinden) vid årets utgång. Vi kom-

mer under 2024 se över möjligheterna

för nya mål på hållbarhetsområdet som

inkluderar Järngrinden.

Genova är medlem i Sweden Green

Building Council som är en medlemsor-

ganisation för hållbart samhällsbyg-

gande och erbjuder verktyg och utbild-

ning i miljöcertifieringar av byggnader,

stadsdelar och anläggningsprojekt.

Cirkulär ekonomi

Den mest materialkrävande och avfalls-

genererade aktiviteten som relaterar till

Genovas verksamhet är utvecklingspro-

jekten som vi är beställare av. Både riv-

ning och renovering av befintliga bygg-

nader genererar byggavfall som även kan

inkludera farligt avfall. Rivningsavfallet

hanteras av en tredje part specialiserad

på rivnings- och byggavfall. Uppföran-

det av nya byggnader både kräver nytt

byggmaterial samt genererar byggavfall,

främst i form av spillmaterial. Genova

ser i nuläget över sorteringen av material

med en ökad målsättning att identifiera

vilka komponenter som ger värde att

återbruka och att se till att dessa når rätt

marknad.

I förvaltningen är det primärt våra

hyresgäster som genererar hushållsavfall

från sina verksamheter, där vi i vissa fall

ansvarar för bortskaffande av avfallet

beroende på hyresavtalet. Bortskaffan-

det och avfallshanteringen sker ofta av

kommunala avfallsbolag eller större

avfallsentreprenörer. Vid renovering av

befintliga fastigheter genereras byggav-

fall och spillmaterial som hanteras av

byggentreprenören.

Genova arbetar för att öka andelen

ingående material som är återanvänt och

återvunnet, samt minska, återanvända

och återvinna mer av vårt avfall. Vi har

under de senaste två åren samlat in data

på avfall som genereras i våra fastigheter

samt våra utvecklingsprojekt. Det är i

dagsläget svårt att samla in avfallsdata

med god kvalitet, vilket har gjort det

utmanade att arbeta för att minska avfal-

let. Vi kommer framåt fortsätta arbeta för

att öka kvaliteten och tillförlitligheten på

vår avfallsdata.

Biologisk mångfald

Byggnation och förvaltning av fastighe-

ter kan påverka den biologiska mång-

falden både direkt och indirekt och för

Genova är det viktigt att beakta och inte

försämra den biologiska mångfalden i de

områden som påverkas av bolagets verk-

samhet och av vår värdekedja. Genovas

inställning är att fokusera på initiativ

som gör störst skillnad vilket innebär att

vi framför allt utvärderar våra materi-

alval och dess spårbarhet och påverkan

på biologisk mångfald. Genova utveck-

lar nya projekt på redan exploaterade

fastigheter som domineras av hårdgjorda

ytor. När markanvändningen föränd-

ras så minskar vi hårdgjordheten och

ersätter med hållbart uppförda byggna-

der samt gröna och mjukgjorda ytor som

främjar biologisk mångfald och hanterar

dagvatten.

Genova behöver framgent fortsätta

utvärdera påverkan på den biologiska

mångfalden i vår leverantörskedja och

identifiera metoder för att mäta vår

potentiella positiva påverkan på den

biologiska mångfalden där vi bygger på

redan exploaterad mark.

Vattenresurser

Genovas vattenförbrukning består

främst av det vatten som hyresgäster

använder i våra byggnader. Då dessa

skiljer sig åt mellan fastigheterna jobbar

Genova aktivt med att hitta lösningar

som leder till en övergripande minskad

vattenförbrukning. Detta genom instal-

lation av blandare med sensorer men

även genom pilotprojekt med Smartwater

som förser vattenberedaren med mätare

som kan identifiera läckage. Eftersom

vi bygger och förvaltar i tätbebyggda

områden så är alla våra fastigheter upp-

kopplade på det kommunala vatten- och

avloppsnätet, med ett undantag där en

fastighet har egen brunn. Vattenuttag

sker även vid markarbeten inför nybygg-

nation, där grundvatten kan behöva

pumpas bort och släppas ut i det kommu-

nala dagvattensystemet.

Det är viktigt att vi arbetar med

vattenförsörjningen i de områden där vi

verkar och tar hänsyn till hur situationen

ser ut i respektive kommun avseende vat-

tenbrist, då detta kan skilja sig åt. På alla

platser där vi verkar finns det reglering

kring kvaliteten på vattenutsläppen från

fastigheter som vi efterlever.

” Som ett producerande och

förvaltande fastighetsbolag

har Genova både ett ansvar

och en möjlighet att bidra till

minskad klimatpåverkan.”

Michael Moschewitz, VD.

Genova årsredovisning 2023

HÅLLBARHETSRAPPORT

BREEAM

BREEAM (BRE Environmental Assessment Method) är ett miljöcertifierings-

system från Storbritannien, som har funnits sedan 1990. Sedan 2013 hante-

rar Sweden Green Building Council den svenska versionen, BREEAM-SE.

BREEAM-SE används för att certifiera nyproducerade byggnader och bygg-

nadens miljöprestanda bedöms inom ett antal olika områden. Till exempel

bedöms och poängsätts byggandens energianvändning, inomhusklimat,

vattenhushållning och avfallshantering. Även projektledningen, byggna-

dens placering i förhållande till allmänna kommunikationsmedel, val av

byggnadsmaterial och de föroreningar byggnaden kan ge upphov till ingår i

bedömningen. Extrapoäng kan uppnås för hur innovativ byggnaden är i sina

tekniska lösningar.

LEED

LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) är ett internationellt

system för miljöcertifiering för byggnader. Certifieringen riktar in sig på

minskad användning av resurser så som mark, vatten, energi och byggnads-

material. Utvecklat och administrerat av den icke-vinstdrivande föreningen

U.S. Green Building council. Den första versionen kom ut 1999. Sweden

Green Building council är officiell samarbetspartner för USGBc sedan 2013.

Svanenmärkning

Svanenmärkningen finns till för att hjälpa konsumenter göra bra val för

miljön. Miljömärkning Sverige AB har på uppdrag av regeringen det övergri-

pande ansvaret för miljömärket Svanen i Sverige och ägs till 100 procent av

svenska staten. Verksamheten har inget ekonomiskt vinstsyfte och finan-

sieras dels genom en avgift från de företag som har miljömärkningslicenser,

dels genom ett statligt bidrag.

Svanen ställer krav på energianvändning, kemiska produkter, byggproduk-

ter/- varor och en rad innemiljöfaktorer som är relevanta för människors

hälsa och för miljön. Dessutom ställer Svanen krav på kvalitetsstyrning i

byggprocessen och på överlämnandet av byggnaden till de boende och

förvaltning/drift.

Miljöbyggnad

Miljöcertifiering av en byggnad innebär att miljöarbetet och byggnadens

miljöprestanda granskas av tredje part. Systemet ägs och utvecklas av

Sweden Green Building Council, som även genomför certifieringarna.

Miljöbyggnad mäter totalt sexton olika värden som sedan granskas av

oberoende tredje part innan certifiering ges ut. Inom tre år återkommer de

till nya byggnader och ombyggnationer och gör en uppföljande kontroll, för

att säkerställa att allt fortfarande är som det ska.

Genova årsredovisning 2023

HÅLLBARHETSRAPPORT

Hållbara, trygga och attraktiva stadsmil-

jöer ska växa fram där Genova utvecklar

och investerar. Vi utvecklar de platser

där vi är verksamma utifrån en helhets-

syn för att skapa både tillväxtmöjligheter

och stadsmässiga kvaliteter.

Hållbar stadsutveckling där vi

bygger för många

Genovas målsättning är att planera och

utveckla stadsdelar och byggnader som

är trygga, inkluderande och trivsamma

samt att bygga och förvalta bostäder som

är tillgängliga för många och för livets

olika skeden. Lika viktigt som själva

byggnaderna är närmiljön mellan husen,

och att skapa hållbara och attraktiva

miljöer där människor vill bo och arbeta

med närhet till kollektiva kommunika-

tionsmedel och andra typer av tjänster.

En stor del av Genovas arbete inom stads-

utveckling för social hållbarhet är vårt

fokus på trygghet. Genom att skapa ytor

och bostäder som är aktiva och levande

kan vi bidra till ökad trygghet där ytor

som endast använts under dagtid, så

som kontor, nu förtätas och innehåller

bostäder, arbetsplatser, skolor, förskolor

och övrig service.

För att fånga grannarnas och allmän-

hetens kunskap om platsen och perspek-

tiv på våra utvecklingsprojekt så för vi

tidigt dialog med berörda grannar där

man får ge sin syn på projektet och dess

påverkan på stadsdelen. Här arbetar vi

tätt med berörd kommun och expertis.

Ett sätt att omhänderta miljöerna

mellan husen är att samarbeta med

andra fastighetsägare. På det viset kan

vi gemensamt bidra för att få större

genomslag. Ett led i detta är att Genova

är medlem i hållbarhetsforumet Hållbart

Stockholm 2030 (HS30) vars syfte är att

minska branschens ekologiska avtryck

och sätta större fokus på frågor om social

hållbarhet. Genom att tillsammans med

andra bostadsutvecklare dela kunskap

och erfarenheter på ett transparent sätt

är målet att kunna bidra till en mer håll-

bar bostadsbransch och skapa gemen-

samma standarder för ökad jämförbar-

het. HS30 innefattar även utbildningar

med ledande experter inom hållbarhets-

områden så som social hållbarhet, biolo-

gisk mångfald och klimatberäkningar.

Uppföljning av hållbar stadsut-

veckling sker på olika sätt, till exempel

mäter vi Nöjd Kund Index (NKI) och för

dialoger med boende och andra viktiga

intressenter inför byggstart.

Aktiva i lokalsamhället

Genova vill vara en långsiktig aktör i de

stadsdelar där vi verkar. Vi vill förbättra

de boendes möjligheter och livsvillkor

och har därför som målsättning att vara

aktiva i lokalsamhället i samarbete med

ideella organisationer. Som ett led i detta

stöttar vi sedan ett flertal år tillbaka

organisationen Maskrosbarn, vi är sam-

arbetspartner med Stiftelsen Läxhjälpen

och stöttar stiftelsen Expos arbete. Även

Järngrinden stöttar sedan tidigare flerta-

let olika initiativ så som idrottsförening-

ars engagemang i samhället, Destination

Gymnasiet, Biofamiljen samt konstmu-

seum. Initiativen har alla till syfte att

bidra till en hållbar samhällsutveckling.

Långsiktig stadsutveckling

” För att vara långsiktigt fram-

gångsrika behöver vi se till

den sociala hållbarheten i allt

vi skapar och förvaltar,”

Michael Moschewitz, VD.

Genova årsredovisning 2023

Genovas övergripande målsättning är att

på ett långsiktigt hållbart sätt generera

tillväxt och god avkastning. Att vara en

finansiellt stabil affärspartner främjar

relationen med kunder, hyresgäster, leve-

rantörer och kreditgivare samtidigt som

en stark finansiell ställning är avgörande

för att lyckas behålla samt attrahera

kompetenta medarbetare.

Hållbarhet i leverantörskedjan

Många av våra hållbarhetsrelaterade

risker och vår påverkan på miljö och

människor ligger i vår leverantörskedja.

Framför allt i utvecklingsprojekten kan

potentiell negativ påverkan på mänsk-

liga rättigheter, arbetsrätt och miljö vara

allvarlig.

Genova använder system och IT-lös-

ningar för att säkerställa säkerheten på

byggarbetsplatser och motverka risken

för svartarbete. Vi gör även regelbundna

platsbesök för att tidigt kunna upptäcka

potentiella brister och identifiera vilka

åtgärder som behövs.

Vår leverantörskedja består primärt

av två olika delar, byggentreprenörer som

bedriver våra utvecklingsprojekt och

förvaltare som sköter den tekniska för-

valtningen av våra befintliga fastigheter.

Vi samarbetar idag med ett mindre antal

nyckelleverantörer som vi har en god

dialog med. Inga incidenter i leverantörs-

kedjan rörande hållbarhet har kommit

till vår kännedom under 2023 och vi har

inte gjort någon väsentlig förändring i

vår leverantörskedja.

Genova tillämpar en uppförandekod

som innehåller regler och riktlinjer för

hur bolaget ska agera professionellt och

etiskt i kontakter med leverantörer och

entreprenörer. Under 2023 har vi börjat

inkludera vår uppförandekod för leveran-

törer i avtal med nya leverantörer av kon-

sult- och servicetjänster. Vi har även bör-

jat ställa högre krav på våra leverantörer

att arbeta efter våra krav på hållbarhet

där vi löpande undersöker möjligheterna

att använda konstruktioner med lägre

klimatpåverkan, så som miljöbetong och

stommar i trä. Leverantörerna ska även

förse oss med hållbarhetsdata relate-

rat till de tjänster som de utför för oss.

Arbetet med att stärka hållbarheten i vår

leverantörskedja kommer att fortsätta

under 2024.

Antikorruption

Vi arbetar aktivt för att motverka

korruption i verksamheten och i våra

affärsrelationer. Vi för dialog med våra

leverantörer och ser för närvarande över

hur vi ställer krav mot både leverantörer

och entreprenörer. Vår uppförandekod

beskriver våra principer för och förvänt-

ningar på våra medarbetare, samt på

oss som arbetsgivare, affärspartner och

samhällsaktör. Vi genomför regelbundet

utbildningar i uppförandekoden med

samtliga medarbetare på Genova för att

säkerställa god kännedom om uppfö-

randekodens principer och riktlinjer i

hela verksamheten. Samtliga medar-

betare har även skrivit under uppfö-

randekoden.

Genova samarbetar även med Svenska

Bankföreningens initiativ för en Hållbar

byggbransch som ställer krav på oss och

bland annat innefattar ett arbete för att

aktivt stävja korruption.

Vår närvaro på byggarbetsplatserna

och en tät dialog med leverantörer och

entreprenörer utgör en del av vårt före-

byggande arbete mot korruption. Genova

har en visselblåsarfunktion vilken möj-

liggör för medarbetare och tredje part att

anonymt rapportera potentiella oegent-

ligheter som begåtts inom Genova.

Genovas visselblåsarfunktion finns

tillgänglig på bolagets hemsida. Under

2023 har inte några fall av korruption i

verksamheten rapporterats.

Bedriva en hållbar affärsverksamhet

” Genovas övergripande mål-

sättning är att på ett lång-

siktigt hållbart sätt generera

tillväxt och god avkastning”

Michael Moschewitz, VD.

Genova årsredovisning 2023

HÅLLBARHETSRAPPORT

Jämställdhet, mångfald och

inkludering

Jämställdhet, mångfald och inkludering

är områden som vi behöver adressera och

prioritera för att inte riskera att förlora

eller gå miste om framtida talanger,

expertis eller kunskap. På Genova är

medarbetarna vår viktigaste tillgång och

detta ska återspeglas både i den dagliga

verksamheten samt vid rekryteringar, där

vi strävar efter att nå en jämn könsfördel-

ning och en större mångfald. Idag är 33

procent kvinnor i ledningsgruppen samt

51 procent av våra medarbetare är kvinnor.

Det är viktigt för oss att vår verksam-

het ska präglas av att alla har och ska

tillförsäkras lika värde och möjligheter

oavsett kön, könsöverskridande identitet

eller uttryck, etnisk tillhörighet, religion

eller annan trosuppfattning, funktions-

nedsättning, ålder eller sexuell läggning.

Samtliga medarbetare ska kunna känna

sig trygga i vår arbetsmiljö, som ska

främja jämlikhet, värdighet och respekt

för alla. Vi tolererar inte diskriminering,

trakasserier, kränkande särbehandling

eller mobbning, vilket framgår av vår

uppförandekod som omfattar samtliga

medarbetare på Genova. Under 2023 har

inga fall av diskriminering rapporterats.

Kundintegritet

Kundintegritet och skydd av personupp-

gifter är viktigt för alla verksamheter

som hanterar personuppgifter. Genova

kan ha en påverkan på våra kunders

integritet om vi hanterar deras person-

uppgifter på fel sätt så att de hamnar i

obehörigas händer. Vi har väl etablerade

processer för att skydda våra kunders

integritet. Idag hanterar vi inte person-

uppgifter i någon stor utsträckning,

men omfattningen av personuppgifter

kommer öka allt eftersom Genova ökar

beståndet med hyresrätter de kommande

åren. Därför kommer vi att fortsätta

prioritera arbetet med kundintegritet för

att säkerställa att vi uppfyller alla krav

och arbetar enligt gällande bästa praxis.

Under 2023 har inga brister i hanteringen

eller förlust av kunddata identifierats.

2020 utformade Genova ett grönt

ramverk för grön finansiering i linje

med Green Bond Principles framtagna

av ICMA (International Capital Mar-

ket Association). Detta dokument styr

villkoren för hur likviden från gröna

obligationer, gröna lån och andra typer

av skuldebrev får användas.

Genovas gröna ramverk omfattar idag

kategorierna Gröna och Energieffektiva

byggnader, Energieffektivisering och

Grön transport. Genovas gröna ramverk

har en extern granskning från Cicero

Shades of Green med betyg Medium.

Sedan Genova utvecklade det gröna

ramverket har principerna för gröna obli-

gationer uppdaterats och definitionerna

för gröna fastigheter utvecklats. För att

säkerställa att Genova fortsatt erbjuder

obligationsinvesterare en attraktiv grön

möjlighet kommer Genova se över det

gröna ramverket under 2024. Mer infor-

mation om det gröna ramverk återfinns

på Genovas webbplats www.genova.se.

Andelen grön finansiering av total

finansiering uppgick vid årets slut till 31

procent och utestående volym var cirka

2,2 Mdr. Årets återrapportering för gröna

obligationer kommer presenteras i en

separat Green Bond Report som kommer

att finnas tillgänglig på Genovas webb-

plats www.genova.se.

Grön finansiering

Genova årsredovisning 2023

HÅLLBARHETSRAPPORT

Genova årsredovisning 2023

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

RISKER

Risker och riskhantering

Genova utsätts för olika risker i sin verksamhet som kan få betydelse för bolagets framtida

utveckling, resultat och finansiella ställning. De risker som Genova bedömer som mest

väsentliga kan indelas i kategorierna omvärldsrisker, verksamhetsrelaterade risker,

finansiella risker och hållbarhetsrisker.

Riskområde Risk

Omvärldsrisker Makroekonomiska förändringar

Geopolitiska förändringar

Minskad efterfrågan

Politiska beslut

Verksamhetsrelaterade risker Felaktig värdering av fastighetsbestånd

Projektrisker

Avtalsbrott av entreprenör

Beroende och efterlevnad av lagar, tillstånd och beslut

Transaktionsrelaterade risker

Brist i underhåll och fel i fastigheter

Personberoende och kompetensförsörjning

Finansiella risker Finansieringsrisk

Likviditetsrisk

Hållbarhetsrisker Klimat- och miljörisker

Genova är som fastighetsägare och

bostadsutvecklare beroende av att kunna

erhålla finansiering till rimliga villkor,

att hyresgäster kan betala hyror och att

andra motparter fullgör sina plikter.

Samtidigt påverkas bolaget av eventuella

värdeförändringar på bolagets fastig-

heter. Verksamhet i fastighetssektorn

är även i hög grad påverkad av makro-

ekonomiska faktorer såsom allmän kon-

junkturutveckling, regionalekonomisk

utveckling, sysselsättningsutveckling,

produktionstakt för nya bostäder och

lokaler, förändringar i infrastruktur,

befolkningstillväxt, befolkningsstruktur,

inflation, räntenivåer med mera.

I Genovas affärsprocess analyseras

samtliga väsentliga transaktions- och

projektbeslut med avseende på risker och

riskhantering samt möjligheter. Riskhan-

tering är en integrerad del av beslutsfat-

tande inom Genova.

Genova årsredovisning 2023

Omvärldsrisker

Makroekonomiska förändringar

Beskrivning Hantering

Det finns risk för ofördelaktiga makroekonomiska förändringar avse-

ende inflation och räntenivåer, allmän konjunkturutveckling, regional-

ekonomisk utveckling och sysselsättningsutveckling.

Konsekvenser kan vara dyrare finansiering/ökade räntekostnader,

ökade avkastningskrav samt nedgång i värdering av fastighetsbe-

stånd.

Genova följer den makroekonomiska utvecklingen genom regel-

bunden, framåtblickande omvärldsanalys och bedömer att bolaget

genom sin affärsmodell och en flexibel och snabbfotad organisa-

tion har goda möjligheter att anpassa sin verksamhet till eventuella

förändringar på marknaden.

Med både kassaflödesgenererande fastighetsförvaltning och

bostadsproduktion kan Genova vid en svagare bostadsmarknad

välja att avvakta med bostadsprojekt eller anpassa planerade pro-

jekt till förändrade förutsättningar.

Bolaget har en dokumenterad process för finansiering, inklusive

förhandling av ränta samt uppföljning av befintliga avtal.

Geopolitiska förändringar

Beskrivning Hantering

Geopolitiska förändringar från politiska beslut, makroekonomiska

händelser eller händelser globalt eller i närregionen kan leda till

brist på eller ökade kostnader för insatsvaror och energi eller till ett

försämrat säkerhetsläge som påverkar bolagets verksamhet eller

marknader. Konsekvenser kan vara försenade eller inställda fast-

ighetsprojekt, ökade kostnader i fastighetsprojekt/fastigheter eller

rättsliga processer.

Genova bedriver bevakning av utvecklingen i de områden där

bolaget har verksamhet genom regelbunden framåtblickande

omvärldsanalys gällande den geopolitiska utvecklingen och dess

konsekvenser.

Samarbete sker med definierade entreprenörer, vilka är kända för

verksamheten och det finns en dokumenterad upphandlingsrutin

av projekt och för projektkalkyler.

Alternativa planer finns identifierade och dokumenterade för plane-

rade projekt för att möjliggöra omställning vid förändrade förutsätt-

ningar.

Minskad efterfrågan

Beskrivning Hantering

Minskad efterfrågan på bolagets lokaler och bostäder kan leda till

ökad vakansnivå. Efterfrågan kan påverkas negativt av externa driv-

krafter i form av makroekonomiska faktorer såsom konjunktur- och

sysselsättningsutveckling som en följd av högre räntenivåer och

inflation. Konsekvenser kan vara minskade intäkter, ökade kost-

nader för beläggning av vakans, såsom anpassning av lokaler och

renoveringar.

Efterfrågan på lokaler och bostäder är hög på Genovas huvud-

marknader och Genova bedömer att det finns många faktorer som

talar för att en fortsatt god efterfrågan. Bolaget bevakar utveck-

lingen i de områden där verksamhet bedrivs eller ska påbörjas,

genom en regelbunden omvärldsanalys.

Hyresgästerna analyseras noga i uthyrningsprocessen och följs

upp löpande och förutsättningarna till nyuthyrning om en hyres-

gäst lämnar bedöms som generellt goda. Det sker en regelbun-

den dialog med kommersiella hyresgäster för att upptäcka even-

tuella finansiella svårigheter för att proaktivt hitta nya hyresgäster

vid behov. Genova har ett flertal hyresgäster inom olika sektorer

med en hög grad av skattefinansierade samhällsverksamheter

vilka bedöms ha hög kreditvärdighet och för vissa större hyres-

gäster finns ett flertal olika hyresavtal med olika löptider.

RISKER

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Genova årsredovisning 2023

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

RISKER

Politiska beslut

Beskrivning Hantering

Genovas verksamhet kan påverkas av politiska beslut hos myndig-

heter och i kommuner. Besluten kan fattas mot bakgrund av externa

faktorer som konjunktur, politisk sammansättning och allmän opi-

nion. Konsekvenser från politiska beslut kan vara att planerade pro-

jekt inte blir av, att det krävs tids- och kostnadskrävande ändringar

av detalj- och projektplaner och leda till minskade bidrag eller ökade

kostnader.

Genova bevakar löpande utvecklingen i de områden där Genova

har verksamhet genom regelbunden dialog med beslutsfattare

inom berörda kommuner, inklusive tjänstemän och politiker.

Genova har en diversifiering i projektportföljen för att minska bero-

endet av enskilda projekt. Bolaget har även identifierade och doku-

menterade alternativa planer för planerade projekt för att möjlig-

göra omställning vid förändrade förutsättningar.

Verksamhetsrelaterade risker

Felaktig värdering av fastighetsbestånd

Beskrivning Hantering

Genovas förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till

verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen.

Det finns risk för att befintligt fastighetsbestånd är felaktigt värderat

som en följd av att otillräcklig/felaktig information och data ligger till

grund för värdering, såsom vakansnivåer, hyresvillkor och driftkost-

nader.

Genovas förvaltningsfastigheter (exklusive dotterbolaget

Järngrinden) marknadsvärderas kvartalsvis av externa, obero-

ende fastighetsvärderare och det görs rimlighetsbedömning av

tredje parts beräkningar.

Det sker kontroller avseende finansiell rapportering för att säkerställa

att bakomliggande information och data är korrekt i affärssystem.

Projektrisker

Beskrivning Hantering

En del av Genovas verksamhet omfattar fastighetsutvecklingspro-

jekt. Möjligheten att genomföra fastighetsutvecklingsprojekt med

ekonomisk lönsamhet är beroende av ett antal faktorer såsom att

bolaget kan bibehålla och rekrytera nödvändig kompetens, erhålla

nödvändiga tillstånd och myndighetsbeslut, upphandla entreprena-

der för projektens genomförande på för bolaget acceptabla villkor

samt andra faktorer som kan leda till fördröjningar eller ökade eller

oförutsedda kostnader i projekten.

Genova har en väl etablerad projektprocess och en erfaren orga-

nisation som driver utvecklingsprojekten enligt uppsatta mål och

ramar och i samarbete med välrenommerade samarbetspartners,

vilket minskar risken för avvikelser i projektens planering.

Genova minimerar risken att eventuella problem i ett specifikt pro-

jekt påverkar övriga koncernen negativt genom principen att alla

fastigheter eller projekt ska drivas i separata bolag.

Avtalsbrott av entreprenör

Beskrivning Hantering

I Genovas projektutveckling finns en risk att anlitade entreprenö-

rer inte efterlever gällande avtal avseende kostnad, tid och kvalitet.

Risken utgörs främst av finansiellt instabila och opålitliga entrepre-

nörer eller underleverantörer. Genova kan drabbas som en kon-

sekvens av bristande underlag i upphandlingsprocessen, otydliga

avtal eller avsaknad av avtal. Uppföljning av pågående projekt kan

vara bristfällig. Konsekvenserna kan bli försenade eller fördyrade

fastighetsprojekt, leverans av sämre kvalitet än utlovat, rättsliga

processer eller skadat varumärke.

Genova arbetar med att minska riskerna för avtalsbrott genom att

samarbeta med ett fåtal utvalda entreprenörer, vilka är kända för

verksamheten.

Dokumenterade kontroller av entreprenörer genomförs och möten

hålls löpande under projektens gång liksom uppföljning av budget

månadsvis.

Samtliga fastigheter och projekt drivs som separata bolag för att

undvika eventuell negativ påverkan på koncernen.

Genova årsredovisning 2023

Beroende och efterlevnad av lagar, tillstånd och beslut

Beskrivning Hantering

Genovas verksamhet regleras och påverkas av ett stort antal olika

lagar och regelverk såväl som olika processer och beslut relaterade

till dessa regelverk. Det finns risk för bristande efterlevnad av tillämp-

liga lagar, regler och policys såsom relevanta branschstandards,

arbetsmiljöregler, uppförandekod och etiska riktlinjer, vilket kan leda

till kostnader eller andra negativa effekter för verksamheten.

Genova har processer för att säkerställa efterföljande av lagar, till-

stånd och beslut.

Bolaget följer noga utvecklingen inom relevanta områden för att i

ett tidigt skede kunna anpassa verksamheten till eventuella föränd-

ringar i lagar och regler.

Genova har en process för visselblåsning för att kunna rapportera

allvarliga oegentligheter.

Transaktionsrelaterade risker

Beskrivning Hantering

Inom ramen för Genovas verksamhet genomförs fastighetstrans-

aktioner. Alla sådana transaktioner är förenade med osäkerhet

och risker. Vid förvärv av fastigheter föreligger exempelvis osäker-

het beträffande hantering av hyresgäster, oförutsedda kostnader

för miljösanering, ombyggnad och hantering av tekniska problem,

myndighetsbeslut samt uppkomsten av tvister, vilket också kan leda

till fördröjningar eller ökade eller oförutsedda kostnader. Vid avytt-

ringar finns risk att dessa sker till ofördelaktigt eller felaktigt pris.

Genova har en väl etablerad transaktionsprocess och en erfaren

organisation som driver arbetet med att identifiera och genomföra

förvärv och avyttringar enligt uppsatta mål och ramar.

Genovas historik visar att bolaget har förmåga att hitta och genom-

föra förvärv till det man bedömer som rimliga priser även i en kon-

kurrensutsatt marknad, liksom att avyttra fastigheter till för bolaget

fördelaktiga priser.

Brist i underhåll och fel i fastigheter

Beskrivning Hantering

Vid fastighetsförvaltning och fastighetsutvecklingsprojekt och fast-

ighetsinvesteringar förekommer tekniska risker vilket inkluderar

risk för konstruktionsfel, andra dolda fel eller brister, skador samt

föroreningar, vilket kan leda till ökade kostnader för uppgradering

och förvaltning. Det finns risk för otillräckligt underhåll av befintligt

fastighetsbestånd eller att kostnader för underhåll underskattas.

Genova har väl etablerade förvärvs- och projektprocesser där det

ingår att analysera eventuella tekniska och miljömässiga risker.

Genova arbetar med att i ökande grad inkludera ett hållbarhets-

perspektiv i såväl fastighetsförvaltningen som i bostadsproduk-

tionen.

Genovas förvaltningsorganisation arbetar efter strukturerade pla-

ner för underhåll i syfte att minimera kostnader och skapa värde.

Personberoende och kompetensförsörjning

Beskrivning Hantering

Genova och dess verksamhet är beroende av ett antal nyckelper-

soner, som utöver VD är medlemmar i bolagets ledningsgrupp

samt vissa specialistfunktioner. Det finns risk för personberoende

på grund av koncentration av information och beslutsfattande till

ett fåtal individer och otillräcklig förmåga att attrahera och behålla

kompetens.

Under de senaste åren har Genova stärkt organisationen löpande

med ny relevant kompetens för att säkerställa en väl fungerande

verksamhet och minska personberoendet samt för att hantera en

växande verksamhet.

Genova har visat god förmåga att attrahera personer med relevant

erfarenhet och kompetens till nyckelpositioner.

Genova arbetar med att säkerställa en väl fungerande bolags-

styrning, intern kontroll och ledning av verksamhetens olika delar

genom relevanta rutiner och styrdokument som minskar personbe-

roende och syftar till att stärka kompetensöverföringen i bolaget.

RISKER

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Genova årsredovisning 2023

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

RISKER

Finansiella risker

Finansieringsrisk

Beskrivning Hantering

Med finansieringsrisk avses risken att finansiering inte kan erhållas,

eller bara erhållas på för bolaget oförmånliga villkor. Genovas verk-

samhet, särskilt avseende förvärv av fastigheter, finansieras till stor

del genom lån från externa långivare och räntekostnader är en stor

kostnadspost för bolaget. En del av Genovas verksamhet utgörs

av fastighetsutvecklingsprojekt, vilka kan komma att fördröjas eller

drabbas av oförutsedda, eller ökade kostnader.

Genova arbetar utifrån en fastställd finanspolicy och övergripande

mål för finansieringsverksamheten att minimera ränte- och upplå-

ningsrisker. Det sker en regelbunden uppföljning av finansiella mål

för att säkerställa att kovenanter efterlevs.

Bolaget har en diversifierad kapitalbas med olika typer av finan-

siering. Genova arbetat aktivt med kapitalstrukturen för att säker-

ställa bolagets långsiktiga finansiering. Under de senaste två åren

har en betydande andel av lånevolymen refinansierats med lång

kapitalbindning samtidigt som likviditeten stärktes.

Genova strävar efter en god framförhållning för att hantera kre-

ditförfall vilket innebär en kontinuerlig utvärdering av alternativ för

refinansiering 12–24 månader före förfall.

Likviditetsrisk

Beskrivning Hantering

Genova är beroende av tillräcklig likviditet för att möta sina åtag-

anden. Bristande likviditet kan uppstå på grund av felaktig prognos-

tisering och/eller bristfällig uppföljning av kassaflöden samt oförut-

sedda utgifter. Följder kan bli svårigheter att finansiera investeringar.

Det kan leda till tvingande försäljning av tillgångar eller insolvens.

Genova arbetar utifrån en fastställd finanspolicy och finansiella mål

för att i varje skede säkerställa att alla finansiella åtaganden upp-

fylls.

Genova genomför regelbunden och dokumenterad likviditetsprog-

nos för verksamheten.

Kontinuerlig utvärdering av refinansieringsalternativ genomförs

och dokumenterad uppföljning av finansiering som närmar sig för-

fall för att utvärdera behov av förlängning/omstrukturering av avtal.

Avyttringar kan övervägas för att lösa finansiering och skapa ökad

likviditet.

Hållbarhetsrisker

Klimat- och miljörisker

Beskrivning Hantering

Det finns risk för att styrning och hantering av hållbarhetsarbetet inte

är av tillräckligt god kvalitet för att hantera hållbarhetsrisker och för

att försäkra efterlevnad av krav från investerare, långivare och lagstif-

tare. Detta kan leda till minskad tillgång till kapital (investeringar, lån

och kredit), förlorade markanvisningar och försvårat bygglov, dålig

avkastning på hållbarhetsinvesteringar i verksamheten och försäm-

rat anseende hos hyresgäster, medarbetare och partners.

Genova inkluderar hållbarhet i den övergripande riskanalysen för

bolaget. Viktiga delar av Genovas hantering av hållbarhetsrisker är

omvärldsbevakning, framför allt kring politiska beslut som rör håll-

barhetsregelverk och hantering av hållbarhetsrisker, framtagande

av en hållbarhetsstrategi och handlingsplan enligt best-practice,

systematisk insamling av hållbarhetsdata och hållbarhetsinforma-

tion samt framtagande av hållbarhetsrapport med referens till GRI.

Genova årsredovisning 2023

AKTIEN

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Aktien och ägarförhållanden

Genovas aktier är noterade på Nasdaq Stockholm sedan juni 2020. Genova hade vid årets slut

totalt 45 613 329 aktier fördelat på totalt 1 874 aktieägare. Sista betalkurs den 29 december

2023 uppgick till 38,50 kronor.

Varje aktie berättigar till en röst. Vid

bolagsstämman får varje röstberättigad

rösta för fulla antalet av honom eller

henne ägda och företrädda aktier utan

begränsning i rösträtten.

Likviditetsgarant

Sedan oktober 2021 har Genova avtal

med ABG Sundal Collier att agera likvi-

ditetsgarant för Genovas aktie med syfte

att främja aktiens likviditet. Åtagandet

sker inom ramen för Nasdaq Stockholms

regler kring likviditetsgaranti och

innebär att likviditetsgaranten kvoterar

köp- respektive säljvolym motsvarande

minst 75 000 kronor med en spread om

Aktiens utveckling

Omsatt antal aktier

i 1000-tal per månad

Genova Property Group

OMX Stockholm PI

Carnegie Real Estate Index

maximalt 4 procent mellan köp- och

säljkurs.

Nyemission

I januari genomförde Genova en riktad

nyemission av cirka 3,6 miljoner nya

aktier till en teckningskurs om 55 kronor

per aktie. Genom den riktade nyemis-

sionen tillfördes Genova cirka 200 Mkr

före avdrag för kostnader relaterade till

nyemissionen. Investerarna i nyemis-

sionen innefattar institutionella inves-

terare, däribland Lancelot Asset Mana-

gement (för kunds räkning), Swedbank

Robur, Länsförsäkringar Fondförvalt-

ning och Enter Fonder.

Teckningskursen för de nya aktierna

fastställdes till 55 kronor per aktie genom

ett accelererat bookbuilding-förfarande

och genomfördes med stöd av bemyndi-

gande från årsstämman som hölls den 4

maj 2022. Teckningskursen motsvarar en

premie om 3,1 procent i förhållande till

den volymvägda genomsnittliga aktie-

kursen under de närmast föregående 10

handelsdagarna.

Genom nyemissionen stärks Genovas

finansiella ställning och kapacitet att

agera på värdeskapande möjligheter

som förväntas uppstå då förutsättning-

arna på fastighetsmarknaden är under

förändring.

Incitamentsprogram

Vid årsstämman den 3 maj 2023 beslu-

tades om emission av högst 400 000

teckningsoptioner. Varje tecknings-

option berättigar till teckning av en ny

stamaktie i bolaget för 85 kronor och 90

öre per stamaktie under perioden från

och med den 1 juli 2026 till och med det

datum som infaller 30 kalenderdagar

därefter. 400 000 teckningsoptioner

har tecknats av bolagets dotter bolag

Genova Fastigheter AB som i sin tur

överlåtit 396 000 teckningsoptioner till

anställda och konsulter i bolaget. Priset

(optionspremien) har bestämts enligt

Black & Scholes värderingsmodell och

värderingen har utförts av Svalner Skatt

& Transaktion. Om samtliga 400 000

teckningsoptioner utnyttjas för teck-

ning av 400 000 nya stamaktier uppstår

en utspädningseffekt om cirka 1 procent

(beräknat på antalet stamaktier vid

tidpunkten för årsstämman 2023).

300

600

900

1 200

1 500

SEK 1 000-tal

2020 2021 2022

2023

105

120

135

150

Genova årsredovisning 2023

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AKTIEN

Aktiekapitalets utveckling

31 december 2023

Tidpunkt Händelse

Ändring

av antal

stamaktier

Ändring

av antal

preferensaktier

Totala

antalet aktier

Ändring av

aktiekapitalet

Totalt

aktiekapital Kvotvärde (kr)

2011 Nybildning 50 000 – 50 000 50 000 50 000 1

2015 Nyemission 450 000 – 500 000 450 000 500 000 1

2015 Aktiesplit 100:1 49 500 000 – 50 000 000 – 500 000 0,01

2015 Nyemission – 1 750 000 51 750 000 17 500 517 500 0,01

2015 Nyemission – 50 000 51 800 000 500 518 000 0,01

2016 Nyemission – 1 200 000 53 000 000 12 000 530 000 0,01

2019 Nyemission – 1 000 000 54 000 000 10 000 540 000 0,01

2019 Riktad nyemission 11 443 932 – 65 443 932 114 439 654 439 0,01

2020 Fondemission – – 65 443 932 654 439 1 308 878 0,01

2020 Indragning –30 721 966 – 34 721 966 –654 439 654 439 0,02

2020 Fondemission – – 34 721 966 40 971 920 41 626 359 1,18

2020 Nyemission 8 855 000 – 43 576 966 10 666 000 52 292 359 1,20

2021 Inlösen preferens-

aktier

– –4 000 000 39 576 966 –4 800 000 47 492 359 1,20

2021 Riktad nyemission 2 400 000 – 41 976 966 2 880 000 50 372 359 1,20

2023 Riktad nyemission 3 636 363 – 45 613 329 4 363 636 54 735 995 1,20

Genova har ytterligare ett incitaments-

program som löper från 2021 där varje

teckningsoption berättigar till teckning

av en ny stamaktie i bolaget för 125

kronor och 10 öre per stamaktie under

perioden från och med den 20 juni 2024

till och med det datum som infaller 30

kalenderdagar därefter. Om samtliga

400 000 teckningsoptioner utnyttjas

för teckning av 400 000 nya stamaktier

uppstår en utspädningseffekt om cirka 1

procent (beräknat på antalet stamaktier

vid tidpunkten för årsstämman 2021).

Utdelningspolicy

Genovas övergripande mål är att skapa

värde för bolagets aktieägare. Under de

närmaste åren bedöms detta bäst göras

genom att återinvestera kassaflödet i

verksamheten för att skapa ytterligare

tillväxt genom investeringar i nybygg-

nation och befintliga fastigheter samt

förvärv av fastigheter vilket kan medföra

en låg eller utebliven utdelning på aktier.

Långsiktigt ska utdelningen på aktierna

uppgå till 50 procent av förvaltningsre-

sultatet hänförligt till aktier.

Aktieägare

31 december 2023

Namn Antal aktier Innehav (%) Röster (%)

Micael Bile (via bolag) 17 814 999 39,06 39,06

Andreas Eneskjöld (via bolag) 7 545 000 16,54 16,54

Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 3 510 927 7,70 7,70

Swedbank Robur Fonder 3 000 000 6,58 6,58

Avanza Pension 2 983 931 6,54 6,54

Michael Moschewitz (via bolag) 2 160 000 4,74 4,74

Capital Resarch and Management 2 126 731 4,66 4,66

Skandia 1 925 440 4,22 4,22

Enter Fonder 1 100 778 2,41 2,41

BNP Paribas 344 266 0,75 0,75

Cancerfonden 327 020 0,72 0,72

Handelsbanken Fonder 262 180 0,57 0,57

Roosgruppen 230 000 0,50 0,50

Futur Pension 217 695 0,48 0,48

SEB Investment Management 199 006 0,44 0,44

Summa övriga ägare 1 865 356 4,09 4,09

Summa 45 613 329 100,00 100,00

Genova årsredovisning 2023

Bolagsstyrningsrapport

Introduktion

Bolagsstyrningen i Genova syftar till att

säkerställa att rättigheter och skyldighe-

ter är fördelade mellan bolagets organ i

enlighet med tillämpliga lagar, regler och

processer. En effektiv och transparent

bolagsstyrning ger ägarna möjlighet att

hävda sina intressen gentemot bolagets

ledning samtidigt som ansvarsfördel-

ningen mellan ledningen och styrel-

sen, men även i övrigt inom bolaget, är

tydlig. En sådan tydlig och transparent

bolagsstyrning resulterar i att beslut

kan fattas effektivt, vilket möjliggör

för Genova att agera snabbt när nya

affärsmöjligheter ges. Bolagsstyrnings-

rapporten ger en översikt av Genovas

bolagsstyrningssystem och inkluderar

styrelsens beskrivning av intern kontroll

och riskhantering såvitt avser finansiell

rapportering. Bolagsstyrningen i Genova

utgår från lag, bolagsordningen, Nasdaq

Stockholms Regelverk för emittenter och

Koden samt de regler och rekommenda-

tioner som ges ut av relevanta organisa-

tioner.

Svensk kod för bolagsstyrning

Genova är ett svenskt publikt aktiebolag

som har sina aktier noterade på Nasdaq

Stockholm sedan den 30 juni 2020.

Syftet med Koden är att utgöra ett

led i självregleringen inom det svenska

näringslivet. Koden bygger på modellen

”följ eller förklara”, vilket innebär att ett

bolag som tillämpar Koden inte vid varje

tillfälle måste följa varje regel i Koden.

Om bolaget finner att en viss regel inte

passar med hänsyn till bolagets särskilda

Styrelsen för Genova Property Group AB (publ) (”Genova”) har vid styrelsemöte den 27 mars 2024

antagit denna bolagsstyrningsrapport. Bolagsstyrningsrapporten har framtagits i enlighet med

Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”) och årsredovisningslagen, samt granskats av bolagets

revisor, och redogör för Genovas bolagsstyrning under 2023.

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

omständigheter kan det välja en annan

lösning än den Koden anvisar och i

bolagsstyrningsrapporten redovisa detta

samt vilken lösning bolaget i stället valt

samt motivera detta. Koden finns till-

gänglig på www.bolagsstyrning.se, där

även den svenska modellen för bolags-

styrning beskrivs. Genova följde under

2023 Koden utan några undantag.

Följsamhet mot gällande regelverk

Genova har inte vid något tillfälle gjort

sig skyldigt till överträdelser av gällande

börsregler eller av god sed på aktiemark-

naden och har heller inte rapporterats

till Nasdaq Stockholms Disciplinnämnd

eller av Aktiemarknadsnämnden.

Aktier och aktieägare

Genova är ett avstämningsbolag, vilket

innebär att bolagets aktiebok förs av

Euroclear Sweden AB.

Aktiekapitalet i Genova uppgick per

den 31 december 2023 till 54 735 994

kronor och 80 öre fördelat på 45 613 329

aktier med ett kvotvärde om 1 krona

och 20 öre. I januari 2023 genomförde

Genova en riktad nyemission av cirka 3,6

miljoner nya stamaktier.

Enligt bolagsordningen ska bolagets

aktiekapital uppgå till lägst 40 800 000

kronor och högst 163 200 000 kronor

uppdelat på lägst 34 000 000 och högst

136 000 000 aktier. Bolaget kan enligt

bolagsordningen ge ut aktier av två

slag; stamaktier och preferensaktier.

Stamaktier har ett röstvärde om en röst

per aktie och preferensaktier har ett

röstvärde om en tiondels röst per aktie.

Bolagsordningen konstituerar att om,

och så länge, preferensaktiekvoten över-

stiger 9/20 (dvs. 0,45), eller skulle komma

att överstiga 0,45/1 efter emission av

ytterligare preferensaktier, så får inte

beslut fattas om emission av ytterligare

preferensaktier. Det finns ingen begräns-

ning i hur många röster varje aktieägare

kan avge vid en bolagsstämma.

Mer information om bolagets aktier

och dess aktieägare återfinns på sidorna

48–49.

Incitamentsprogram 2021/2024

Vid årsstämman den 7 maj 2021 beslu-

tades om emission av högst 400 000

teckningsoptioner. Varje teckningsop-

tion berättigar till teckning av en ny

stamaktie i bolaget för 125 kronor och 10

öre per stamaktie under perioden från

och med den 20 juni 2024 till och med

det datum som infaller 30 kalenderdagar

därefter.

400 000 teckningsoptioner har

tecknats av bolagets dotterföretag

Genova Fastigheter AB som i sin tur

överlåtit 400 000 teckningsoptioner till

anställda och konsulter i bolaget. Priset

(optionspremien) har bestämts enligt

Black & Scholes värderingsmodell och

värderingen har utförts av Svalner Skatt

& Transaktion.

Om samtliga 400 000 tecknings-

optioner utnyttjas för teckning av

400000 nya stamaktier uppstår en

utspädningseffekt om cirka 1 procent

(beräknat på antalet stamaktier vid tid-

punkten för årsstämman 2021).

Genova årsredovisning 2023

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

Incitamentsprogram 2023/2026

Vid årsstämman den 3 maj 2023 beslu-

tades om emission av högst 400 000

teckningsoptioner. Varje teckningsoption

berättigar till teckning av en ny stamaktie

i bolaget för 85 kronor och 90 öre per

stamaktie under perioden från och med

den 1 juli 2026 till och med det datum som

infaller 30 kalenderdagar därefter.

400 000 teckningsoptioner har

tecknats av bolagets dotterföretag

Genova Fastigheter AB som i sin tur

överlåtit 396 000 teckningsoptioner till

anställda och konsulter i bolaget. Priset

(optionspremien) har bestämts enligt

Black & Scholes värderingsmodell och

värderingen har utförts av Svalner Skatt

& Transaktion.

Om samtliga 400 000 tecknings-

optioner utnyttjas för teckning av

400000 nya stamaktier uppstår en

utspädningseffekt om cirka 1 procent

(beräknat på antalet stamaktier vid tid-

punkten för årsstämman 2023).

Bolagsstyrningsstruktur

Inom Genova är ledning och kontroll

fördelad mellan aktieägarna, styrelsen,

verkställande direktör och ledningsgrup-

pen. Aktiebolagslagen, bolagsordningen

samt av Genova antagna interna instruk-

tioner och regler styr funktionsfördel-

ningen. Arbetsordning för styrelsen och

instruktion för verkställande direktör är

exempel på interna regler och instruk-

tioner, dessa beskrivs nedan. Genovas

bolagsordning finns att tillgå på bolagets

webbplats, www.genova.se.

Aktieägarnas inflytande utövas

vid bolagsstämmor i Genova vid vilka

exempelvis beslutas om styrelsens

sammansättning och val av revisor.

Valberedningen, som utses enligt prin-

ciper fastslagna av årsstämman, lämnar

förslag till nästkommande årsstämma

beträffande bland annat val av styrelsele-

damöter, styrelseordförande och revisor,

samt förslag till beslut om arvoden.

Styrelsen är ytterst ansvarig för

Genovas organisation och förvaltningen

av dess verksamhet. Styrelsens arbets-

uppgifter bereds delvis av bolagets led-

ningsgrupp och i övrigt av styrelsen själv.

Verkställande direktör i Genova utses av

styrelsen. Den verkställande direktören

leder koncernens löpande verksamhet

i enlighet med styrelsens riktlinjer och

instruktionen för verkställande direktör.

Bolagsstämma

Allmänt

Genovas högsta beslutande organ är

bolagsstämman. Årsstämma hålls årli-

gen inom sex månader efter räkenskaps-

årets utgång. På årsstämman läggs rap-

port över totalresultat och rapport över

finansiell ställning fram och beslut fattas

om bland annat disposition av bolagets

resultat, fastställande av rapport över

totalresultat och rapport över finansiell

ställning, val av och arvode till styrelse-

ledamöter och revisor samt övriga

ärenden som ankommer på årsstämman

enligt lag eller enligt Genovas bolagsord-

ning. Utöver nyss nämnda ärenden har

aktieägarna möjlighet att få behandlat

andra ärenden på bolagsstämman. Den

aktieägare som vill få ett särskilt ärende

behandlat vid stämman måste dock i

god tid före stämman begära det hos

styrelsen under den adress som medde-

las på bolagets webbplats, www.genova.

se. Beslut som fattas vid bolagsstämma

offentliggörs efter stämman i ett press-

meddelande och protokollet från stäm-

man publiceras på bolagets webbplats.

Kallelse till bolagsstämma

Enligt bolagsordningen sker kallelse

till bolagsstämma genom annonsering i

Post- och Inrikes Tidningar och genom

att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets

webbplats. Att kallelse har skett ska

annonseras i Svenska Dagbladet.

Rätt att delta i bolagsstämma

Vid bolagsstämman ges samtliga aktie-

ägare möjlighet att utöva det inflytande

över bolaget som deras respektive aktie-

innehav representerar. I Genova finns

inga begräsningar avseende utövande

av rösträtt och aktieägare får således

rösta för sitt fulla innehav. Aktieägar-

nas rättigheter kan endast förändras av

bolagsstämma i enlighet med lag. Beslut

vid bolagsstämma fattas normalt med

enkel majoritet och vid val anses den

vald som har fått de flesta rösterna. För

vissa beslut, såsom ändring av bolags-

ordningen eller emission med avvikelse

från aktieägarnas företrädesrätt, krävs

dock beslut av en kvalificerad majoritet.

För att få delta i bolagsstämman

ska aktieägare dels vara införd i den av

Euroclear Sweden AB förda aktieboken

senast sex bankdagar före stämman, dels

anmäla sig hos bolaget senast den dag

som anges i kallelsen. Denna dag får inte

vara lördag, söndag, allmän helgdag,

midsommarafton, julafton eller nyårs-

afton och inte infalla tidigare än femte

vardagen före stämman.

Aktieägare vars aktier är förval-

tarregistrerade hos bank eller annan

förvaltare måste, för att vara berättigade

att delta på bolagsstämman, utöver att

informera bolaget begära att deras aktier

tillfälligt registreras i eget namn i den

av Euroclear Sweden förda aktieboken.

Aktieägare bör informera sina förval-

tare i god tid före avstämningsdagen.

Aktieägare ska också anmäla eventuella

biträden på det sätt som anges ovan.

Genova har inte bedömt det motiverat

att till exempel simultantolka bolags-

stämman eller översätta presentationer

till annat språk eftersom de utländska

aktieägarna hittills har representerats av

svenska ombud.

Initiativ från aktieägare

Aktieägare som önskar få ett ärende

behandlat på bolagsstämman måste

skicka en skriftlig begäran härom till

styrelsen. Begäran måste för att den

ska behandlas vara styrelsen tillhanda

senast sju veckor före bolagsstämman.

Om begäran är styrelsen tillhanda senare

tas ärendet upp i den mån ärendet kan

tas upp i kallelsen till stämman.

Årsstämma den 3 maj 2023

Årsstämma i Genova hölls den 3 maj

2023 i Stockholm. Årsstämmans beslut

sammanfattas nedan och beskrivs när-

mare i pressmeddelande och protokoll

från stämman, vilka är tillgängliga på

bolagets webbplats.

• Fastställande av resultat- och balans-

Genova årsredovisning 2023

räkningar samt beslut om disposition

beträffande bolagets resultat och

ansvarsfrihet.

• Fastställande av arvoden till styrelse

och revisor.

• Val av styrelseledamöter, styrelse-

ordförande och revisor.

• Beslut om godkännande av ersättnings-

rapport.

• Beslut om införande av långsiktigt

incitamentsprogram genom en riktad

emission av teckningsoptioner med

efterföljande överlåtelse till deltagarna.

• Beslut om bemyndigande för sty-

relsen att besluta om nyemission av

stamaktier, teckningsoptioner och

konvertibler.

• Beslut om bemyndigande för styrelsen

att besluta om återköp av egna stam-

aktier.

• Beslut om bemyndigande för styrel-

sen att besluta om överlåtelse av egna

stamaktier.

Valberedning

Vid årsstämman den 24 april 2020

antogs en instruktion för att utse valbe-

redning i Genova. Genovas valberedning

ska utgöras av minst fyra ledamöter,

varav en kan vara styrelsens ordförande.

Ledamöterna ska utses genom att sty-

relsens ordförande senast sex månader

före årsstämman erbjuder de fyra största

aktieägarna, alternativt tre om styrel-

sens ordförande väljer att ingå i valbe-

redningen, baserat på Euroclear Sweden

AB:s förteckning över registrerade aktie-

ägare per den sista bankdagen i augusti

innevarande år möjlighet att utse varsin

representant att vara ledamot i valbe-

redningen. Om någon aktieägare väljer

att avstå från sin rätt att utse en ledamot

övergår rätten till den aktieägare som,

efter denne aktieägare, har det största

aktieägandet i bolaget. Valberedningens

sammansättning ska tillkännages senast

sex månader före årsstämman.

Valberedningen ska bereda och till

bolagsstämman lämna förslag till:

stämmoordförande, styrelseledamö-

ter, styrelseordförande, styrelsearvode

samt annan ersättning för styrelseupp-

drag, arvode till bolagets revisor samt,

i förekommande fall, förslag till val

av revisor. Vidare ska valberedningen

bereda och till bolagsstämman lämna

förslag till principer för valberedningens

sammansättning. Valberedningen har

under 2023 tillämpat punkt 4.1 i Koden

som mångfaldspolicy vid framtagandet

av sitt förslag. Detta innebär att utgångs-

punkten varit att styrelsen ska ha en

sammansättning som är ändamålsenlig

med hänsyn till Genovas verksamhet,

utvecklingsskede och förhållanden i

övrigt. Valberedningen har även beaktat

att sammansättningen av de bolagsstäm-

movalda styrelseledamöterna ska präglas

av mångsidighet och bredd avseende

kompetens, erfarenhet och bakgrund.

Den sammantagna utvärderingen av

styrelsens arbete visar att styrelsen är

väl fungerande och att kompetensen i

styrelsen är bred. Vidare har styrelsen en

jämn könsfördelning.

Valberedningen inför årsstämman

2023 bestod av Fredrik Ahlqvist, ord-

förande i valberedningen och utsedd

av Micael Bile med bolag, Andreas

Eneskjöld, utsedd av Andreas Eneskjöld

med bolag, Johannes Wingborg, utsedd

av Länsförsäkringar Fondförvaltning

AB (publ) och Mikael Borg, styrelse-

ordförande i Genova. Valberedningens

mandattid löper intill dess att en ny

valberedning utsetts.

Styrelse

Uppgifter

Det ankommer på styrelsen att för

ägarnas räkning förvalta bolagets

angelägenheter och att ansvara för

bolagets organisation. Styrelsen bär även

det övergripande ansvaret för bolagets

strategi arbete, inklusive för att utveckla,

godkänna och uppdatera bolagets hållbar-

hetsstrategi, policyer och målsättningar.

Styrelseordföranden leder styrelsearbetet.

Vid det konstituerande styrelsemötet fast-

ställs bolagets firmatecknare, styrelsens

arbetsordning, instruktionen för verk-

ställande direktören och instruktionen

för rapportering av bolagets ekonomiska

situation samt instruktionerna för ersätt-

ningsutskottet och revisionsutskottet.

På bolagets styrelsemöten behandlas

bland annat bolagets finansiella situation

samt vid behov fastighetstransaktioner,

värdeutveckling av fastighetsbeståndet

samt utvecklingsstadier av bolagets

projekt. Bolagets revisor närvarar och

rapporterar vid styrelsemöten vid behov.

Styrelsen har, utan närvaro av verkstäl-

lande direktören eller annan person från

bolagsledningen vid sitt möte i december

träffat bolagets revisor.

Styrelsen ska hålla ett konstituerande

sammanträde omedelbart efter årsstäm-

man. Därutöver ska minst fem styrelse-

möten hållas per år. Styrelsesamman-

träden ska alltid avhållas i anslutning

till avlämnande av finansiella rapporter,

inklusive kvartalsrapporter. Vid varje

styrelsemöte behandlas vanligen:

• Strategifrågor och marknad.

• Verkställande direktörens rapport över

Genovas verksamhet, inklusive projek-

tutveckling, förvaltningsfastigheter,

ekonomi & finans och organisation;

• Beslutsfrågor;

• Information från revisionsutskottet och

ersättningsutskottet;

• I förekommande fall, godkännande av

delårsrapport.

• I förekommande fall, övriga förekom-

mande frågor av väsentlig betydelse för

Genova och koncernen

Utöver de förgående nämnda områdena

ska styrelsen en gång per år behandla:

• Fastställande av bokslutskommuniké.

• Godkännande av årsredovisning med

förslag till vinstdisposition.

• Genomgång av revisionsrapport.

• Antagande av budget för kommande år.

• Utvärdering av verkställande direktö-

ren (vilket ska ske utan den verkstäl-

lande direktörens deltagande).

• Utvärdering av bolagets behov av

internrevision.

Sammansättning

Årsstämman 2023 beslutade i enlighet

med valberedningens förslag att sty-

relsen ska bestå av sex ledamöter utan

suppleanter och att bolaget ska ha en

revisor utan suppleant. För tiden fram till

slutet av nästa årsstämma omvaldes till

styrelseordförande Mikael Borg och till

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

Genova årsredovisning 2023

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

Styrelsens sammansättning, ersättning samt närvaro under möten

1 januari–31 december 2023

Ledamot Invald Ersättning (kr) Närvaro styrelsemöten

Mikael Borg 2019 700 14/14

Micael Bille 2014 290 14/14

Andreas Eneskjöld 2014 330 14/14

Erika Olsén 2017 330 14/14

Maria Rankka 2019 365 14/14

Anette Asklin 2021 365 14/14

styrelseledamöter omvaldes Micael Bile,

Andreas Eneskjöld, Erika Olsén, Maria

Rankka och Anette Asklin.

I avsnittet ”Styrelse” på sidorna 60–61

redovisas varje styrelseledamots födel-

seår samt huvudsaklig utbildning och

arbetslivserfarenhet, uppdrag i bolaget

och andra väsentliga uppdrag, beroende-

relation till bolaget, bolagsledningen och

bolagets större aktieägare, samt eget eller

närstående fysisk eller juridisk persons

innehav av aktier och andra finansiella

instrument i bolaget.

Under 2023 hölls 14 styrelsemöten.

Ledamöternas närvaro framgår av tabel-

len nedan.

Oberoendekrav

Enligt Koden ska en majoritet av de stäm-

movalda styrelseledamöterna vara obe-

roende i förhållande till bolaget och bola-

gets ledning. Minst två av dessa ska även

vara oberoende i förhållande till bolagets

större aktieägare. Bolagets styrelse har

bedömts uppfylla kraven på oberoende

då fyra av de sex stämmovalda ledamö-

terna är oberoende både i förhållande

till bolaget och koncernledningen samt

i förhållande till bolagets större aktie-

ägare. Micael Bile och Andreas Eneskjöld

är oberoende i förhållande till bolaget

och bolagsledningen men ej oberoende

i förhållande till bolagets större aktie-

ägare. Erika Olsén, Mikael Borg, Maria

Rankka och Anette Asklin är oberoende i

förhållande till bolaget, bolagsledningen

och bolagets större aktieägare.

Arbetsordning

Styrelsen fastställer varje år en arbets-

ordning för styrelsearbetet. Arbetsord-

ningen beskriver styrelsens och styrel-

seordförandens arbetsuppgifter samt

innehåller bestämmelser för ansvars-

fördelningen mellan styrelsen och den

verkställande direktören. Arbetsord-

ningen innehåller också bestämmelser

för antalet styrelsemöten, dagordningar

inför styrelsemöten samt andra riktlinjer

för beslutsfattandet, den finansiella rap-

porteringen och bolagets revision.

Styrelsens arbete under 2023

Styrelsens arbete har under 2023 bedri-

vits i första hand inom ramen för formella

styrelsemöten. Därutöver har upprätthål-

lits en löpande kontakt mellan bolagets

verkställande direktör, styrelsens ord-

förande och ledningsgruppen i syfte att

säkerställa att styrelsen fått tillfredsstäl-

lande information och beslutsunderlag

för sitt arbete och för att kontrollera att

styrelsens beslut verkställts.

Styrelsen har under 2023 arbetat med

strategiska frågor rörande operativa

mål, utveckling av befintligt fastighets-

bestånd, samt beslut om avyttringar av

fastigheter. Därtill har styrelsen fattat

beslut kring finansiering, inklusive

emission av stamaktier och obligationer,

inlösen av befintliga obligationslån samt

refinansiering av banklån.

Styrelsen genomför årligen en utvär-

dering av styrelsearbetet med syfte att

utveckla styrelsens arbetsformer och

effektivitet. Utvärderingen sker genom

att varje styrelseledamot fyller i ett

anonymt frågeformulär varefter resul-

tatet bereds i styrelsen. Därutöver har

styrelseordföranden haft vissa enskilda

kontakter med ledamöterna. Resulta-

tet av utvärderingen har även delgivits

valberedningen.

Styrelsens utskott

Styrelsen har inom sig inrättat två

utskott, ett revisionsutskott och ett

ersättningsutskott, som båda arbetar

enligt instruktioner som är fastställda av

styrelsen. Utskotten är underkommittéer

till styrelsen och har ingen egen beslu-

tanderätt.

Revisionsutskott

Revisionsutskottet består av tre styrelse-

ledamöter; Mikael Borg, Maria Rankka

och Anette Asklin. Utskottets ledamöter

får inte vara anställda av bolaget. Minst

en ledamot ska ha redovisnings- eller

revisionskompetens.

Revisionsutskottet ska övervaka

bolagets finansiella rapportering samt

lämna rekommendationer och förslag för

att säkerställa rapporteringens tillför-

litlighet. Vidare ska revisionsutskottet

övervaka effektiviteten i Genovas interna

kontroll, internrevision och riskhante-

ring, med avseende på den finansiella

rapporteringen.

Utskottet ska även hålla sig informe-

rat om revisionen av årsredovisningen

och koncernredovisningen samt om

Genova årsredovisning 2023

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

Styrelsens arbete följer en årsplan kopplad till Genovas formella styrelsemöten illustrerad i modellen.

Därutöver behandlas löpande styrelseärenden avseende bland annat finansiering, förvärv, avyttringar,

investeringar, organisation och hållbarhet.

Styrelsens arbete under året

Februari

• Fastställande av boksluts-

kommuniké

• Möte med revisor utan

bolagsledningens närvaro

• Översyn av finansiella och

operativa mål

Mars

• Beslut om kallelse till årsstämma

• Genomgång av revisorns yttrande an-

gående efterlevnad av riktlinjer för ersät-

tning till ledande befattningshavare

• Behandling av rapport om, samt förslag

till riktlinjer för ersättning till ledande

befattningshavare

• Genomgång av revisionsrapport

• Fastställande av årsredovisning

• Fastställande av bolagsstyrningsrapport

• Frågor inför årsstämman

Maj

• Fastställande av delårsrapport för första

kvartalet

• Utseende av firmatecknare

• Val av ordförande och övriga ledamöter i

utskott, inklusive val av ledamöter till revi-

sionsutskott och ersättningsutskott

• Utvärdering av och fastställande av ar-

betsordning för styrelsen, VD-instruktion,

rapporteringsinstruktion, instruktioner till

utskott

Juni

• Strategiska mål inför ledningens

arbete med den strategiska planen

• Personal- och arbetsmiljöfrågor

• Tidpunkt för nästkommande

årsstämma och finansiell kalender

Augusti

• Fastställande av delårsrapport för

andra kvartalet

• Strategisk plan och strategidisk-

ussion

• Initiering av genomlysning av

policypaket

Oktober

• Fastställande av delårsrapport för tredje

kvartalet

• Avrapportering av riskanalys

• Genomgång av rapport från revisionsut-

skottet avseende intern kontroll

• Utvärdering av system för internkontroll,

risker och riskhantering

• Uppföljning utfall av lönerevision

December

• Genomgång av revisorns

löpande granskning

• Fastställande av budget,

prognos och affärsplan

• Fastställande av policyer och

utvärdering av efterlevnad

• Utvärdering av styrelsens,

revisorns och VD:ns arbete

2023

Genova årsredovisning 2023

slutsatserna av Revisorsinspektionens

kvalitetskontroll och informera styrelsen

kring detta. En ytterligare uppgift är att

granska och övervaka revisorns opar-

tiskhet och biträda vid upprättandet av

förslag till bolagsstämmans beslut om

revisorsval. Under året hölls sex möten i

revisionsutskottet.

Ersättningsutskott

Ersättningsutskottet består av tre

styrelseledamöter, inklusive styrelsens

ordförande som också är ordförande i

ersättningsutskottet. Ersättningsutskot-

tet består av Mikael Borg, Erika Olsén

och Andreas Eneskjöld. Ledamöterna ska

vara oberoende i förhållande till bolaget

och bolagsledningen.

Ersättningsutskottet är ett beredande

organ som huvudsakligen fördjupar, ana-

lyserar, initierar och följer upp frågor om

ersättningsprinciper, ersättningar och

andra anställningsvillkor för bolagsled-

ningen. Vidare ska ersättningsutskottet

följa och utvärdera under året pågående

och avslutade program för rörliga ersätt-

ningar till ledande befattningshavare

samt gällande ersättningsstrukturer och

ersättningsnivåer i bolaget. Dessutom

ska ersättningsutskottet för varje räken-

skapsår upprätta en ersättningsrapport

över ersättningen till bolagets ledande

befattningshavare. Ersättningsutskottet

ansvarar även för bolagets visselblåsar-

funktion. Under 2023 har inga incidenter

rapporterats. Under året hölls fem möten

i ersättningsutskottet.

Revision

Revisorn ska granska Genovas årsredo-

visning och räkenskaper samt styrelsens

och verkställande direktörens förvalt-

ning. Vid årsstämman 2023 omvaldes

som revisor i Genova det registrerade

revisionsbolaget Ernst & Young. Huvud-

ansvarig revisor är Henrik Nilsson, auk-

toriserad revisor och medlem av FAR.

Verkställande direktör

Genovas verkställande direktör ansvarar

för bolagets löpande förvaltning i enlig-

het med reglerna i aktiebolagslagen samt

av styrelsen antagna instruktioner för

verkställande direktören och för finan-

siell rapportering. Verkställande direk-

tören har enligt instruktionen ansvar

för bland annat att bolagsordningen,

direktiv från bolagsstämma, styrelsens

arbetsordning och andra av styrelsen

utfärdade riktlinjer och anvisningar

efterlevs. Den verkställande direktören

svarar vidare för att bolagets finanspo-

licy, informationspolicy och insider-

policy inklusive loggboksrutiner följs.

Verkställande direktör är även ansvarig

för att den interna organisationen och

kontrollen är ändamålsenlig.

Michael Moschewitz tillträdde som

verkställande direktör för Genova den

1 oktober 2017 och efterträdde Andreas

Eneskjöld. Ytterligare information

om verkställande direktör Michael

Moschewitz redovisas på sidan 62 i

avsnittet Ledande befattningshavare.

Där finns information om födelseår samt

huvudsaklig utbildning och arbetslivs-

erfarenhet, uppdrag i bolaget och andra

väsentliga uppdrag, samt eget eller

närstående fysisk eller juridisk persons

innehav av aktier och andra finansiella

instrument i bolaget.

Styrelsen utvärderar fortlöpande

verkställande direktörens arbete och

behandlar utvärdering av verkställande

direktören vid ett styrelsemöte under

året.

Koncernledning

Genovas koncernledning består av

följande medlemmar:

• Michael Moschewitz, VD

• Henrik Zetterström, CFO

• Anna-Karin Malmqvist, Chef Bostads-

förvaltning

• Anna Molén, Chef Stadsutveckling

• Henrik Raspe, Chef Projektutveckling

• Henrik Sandström, Fastighetschef

Ägarstruktur och styrning av

underkoncerner

Koncernen består huvudsakligen av

moderbolaget Genova Property Group

AB (publ) och fem underkoncerner under

Genovas helägda dotterföretag Genova

Fastigheter AB, Genova Nyproduktion

AB, Genova Byggnad Holding AB, Genova

Hus Holding 1 AB och Järngrinden AB

samt därutöver, ett antal ytterligare

bolag som befinner sig direkt under

Genova. Genova har röstmajoritet i

samtliga fem underkoncerner.

Ersättning

Ersättning till styrelseledamöter,

verkställande direktör och

ledande befattningshavare

Arvode och annan ersättning till

styrelseledamöterna, inklusive ordfö-

randen, fastställs av årsstämman. På

årsstämman den 3 maj 2023 beslutades

i enlighet med valberedningens förslag

att arvode till styrelsen, för tiden intill

slutet av nästa årsstämma, ska utgå

med 550 000 kronor (oförändrat från

föregående år) till styrelsens ordförande

och med 290 000 kronor (oförändrat

från föregående år) till vardera ledamot.

Det beslutades vidare om ett arvode till

styrelsens revisionsutskott om 100 000

kronor (föregående år 85 000 kronor)

till utskottets ordförande och om 75 000

kronor (föregående år 60 000 kronor)

till vardera ledamot samt ett arvode till

styrelsens ersättningsutskott om 50 000

kronor (oförändrat från föregående år)

till utskottets ordförande och om 40 000

kronor (oförändrat från föregående år)

till vardera ledamot. Arvode till revisor

utgår enligt godkänd räkning.

Riktlinjer för ersättning till

verkställande direktör och

ledande befattningshavare

Riktlinjer för ersättning till ledande

befattningshavare antogs av årsstäm-

man första gången den 7 maj 2021. Nya

justerade riktlinjer antogs på års-

stämman den 3 maj 2023. Riktlinjerna

tillämpades under 2023. Riktlinjerna

gäller fram till dess att bolagsstämman

beslutar annat.

Genova ska erbjuda ersättningar och

andra anställningsvillkor som möjliggör

för bolaget att säkerställa dess tillgång till

ledande befattningshavare med den kom-

petens som bolaget behöver. Marknads-

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

Genova årsredovisning 2023

mässighet och konkurrenskraft ska vara

övergripande principer för ersättning

till ledande befattningshavare i bolaget.

Ersättningen till de ledande befattnings-

havarna kan utgöras av en fast grundlön,

rörlig kontant ersättning, pension samt

andra förmåner. Verkställande direktö-

ren ska inte erhålla rörlig ersättning.

Riktlinjerna i sin helhet finns till-

gängliga på bolagets webbplats.

För information angående ersättning

till koncernledningen under 2023, se

not 10.

Risker och riskhantering

Genova utsätts för olika risker i sin

verksamhet som kan få betydelse för

bolagets framtida utveckling, resultat

och finansiella ställning. Ledningen

analyserar och uppdaterar regelbundet

de verksamhetsrisker som identifierats

för att kunna arbeta strukturerat med att

hantera dessa. Under 2023 har revisions-

utskottet deltagit i ledningens utvärde-

ring av verksamhetsrisker och återrap-

porterat till styrelsen. Då kan risken

för negativ påverkan på koncernen och

verksamheten minskas. De risker som

Genova är exponerade för kan delas in i

marknadsrelaterade, verksamhetsrelate-

rade och finansiella. De finansiella risker

som Genova bedömer främst påverkar

bolaget beskrivs nedan. Övriga risker

och Genovas hantering av dessa beskrivs

närmare på sidorna 43–47.

Finansiella risker

Ränterisk

Genovas verksamhet finansieras förutom

av eget kapital till stor del av extern

upplåning och räntekostnader är bola-

gets enskilt största kostnad. Bolaget är

exponerat mot ränterisk på det sättet att

förändringar i ränteläget påverkar bola-

gets räntekostnad.

Hantering – Räntekostnader är en stor

kostnadspost för Genova och ränterisk

bedöms löpande i kalkylen av samtliga

förvärv och projekt. Ränterisken hante-

ras i enlighet med finanspolicyn, vilket

bl a innebär en spridning av ränteförfal-

lostruktur genom fast ränta i lånefinan-

sieringen eller att räntesäkra rörlig ränta

i lånefinansieringen via derivat.

Finansierings- och likviditetsrisk

Med finansierings- och likviditetsrisk

avses risken att sakna likviditet, att

finansiering inte kan erhållas, bara kan

erhållas på oförmånliga villkor eller att

villkoren förändras samt risken för att

finansieringsavtal sägs upp. Genovas

verksamhet finansieras främst genom

externa lån. En del av Genovas verk-

samhet utgörs av fastighetsutvecklings-

projekt, vilka kan komma att fördröjas

eller drabbas av oförutsedda, eller ökade

kostnader.

Hantering – Genova arbetar utifrån en

fastställd finanspolicy och övergripande

mål för finansieringsverksamheten för

att hantera finansierings- och likviditets-

risker. Med en stabil finansiell ställning

och en diversifierad kapitalbas med olika

typer av finansiering, bedömer Genova att

bolaget även fortsatt kommer att kunna

erhålla finansiering till goda villkor.

Finansiella åtaganden

Koncernens lånefaciliteter innehåller

sedvanliga garantier och åtaganden,

bland annat för Genova och dess dot-

terföretag att uppfylla vissa finansiella

nyckeltal såsom belåningsgrad och

räntetäckningsgrad. Om bolaget skulle

bryta mot något eller några finansiella

åtaganden i låneavtalen skulle det kunna

leda till att lånen sägs upp till omedelbar

betalning eller att säkerheter realiseras

av relevant kreditinstitut.

Hantering – Genova arbetar utifrån en

fastställd finanspolicy och finansiella

mål för att i varje skede säkerställa att

alla finansiella åtaganden uppfylls. Där-

utöver går bolaget regelbundet igenom

likviditetsprognoser och utvärderar kon-

tinuerligt olika refinansieringsalternativ.

Värdeförändringar på bolagets

fastigheter

Genovas förvaltningsfastigheter redovi-

sas i balansräkningen till verkligt värde

och värdeförändringarna redovisas i

resultaträkningen. Såväl fastighetsspe-

cifika försämringar såsom lägre hyresni-

våer och ökad vakansgrad som mark-

nadsspecifika försämringar såsom högre

direktavkastningskrav kan föranleda att

bolaget skriver ned det verkliga värdet på

sina fastigheter.

Hantering – Merparten av Genovas

fastigheter återfinns på marknader som

bolaget bedömer ha en stabil efterfrågan

på lokaler och bostäder. Hyresgästerna

återfinns inom olika sektorer med en hög

grad av skattefinansierade samhällsverk-

samheter med hög kreditvärdighet och

för vissa större hyresgäster finns ett fler-

tal olika hyresavtal med olika löptider.

Genovas förvaltningsfastigheter mark-

nadsvärderas kvartalsvis av externa,

oberoende fastighetsvärderare.

Beskrivning av intern kontroll

avseende den finansiella

rapporteringen

Enligt aktiebolagslagen och Koden svarar

styrelsen för den interna kontrollen

bolaget. Denna beskrivning har upprät-

tats i enlighet med Kodens avsnitt 7.4 och

avser bolagets finansiella rapportering.

Genovas syfte med en ändamålsenlig

internkontrollmiljö samt en tillfredstäl-

lande intern kontroll avseende bolagets

finansiella rapportering, är att säkerställa

att redovisning och finansiell rapporte-

ring till marknaden är korrekt, rättvi-

sande samt i enlighet med gällande lagar.

Genovas interna kontrollstruktur

baseras på Committee of Sponsoring

Organizations of the Treadway Commis-

sion:s (COSO) ramverk för att utvärdera

ett företags interna kontroll över den

finansiella rapporteringen. Ramverket

innehåller kontrollmiljö, riskbedömning,

kontrollaktiviteter, information och

kommunikation samt uppföljning.

Kontrollmiljö

Den interna kontrollen bygger på

ansvarsfördelningar och arbetsfördel-

ningar genom styrelsens arbetsordning,

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

Genova årsredovisning 2023

instruktion för utskotten, verkställande

direktör och den finansiella rapporte-

ringen, Code of Conduct och policyer.

Efterlevnaden av dessa följs upp och

utvärderas kontinuerligt av ansvarig per-

son. I den övergripande kontrollmiljön

ingår också att en koncernövergripande

riskutvärdering ska utföras där risker

identifieras och utvärderas. Lednings-

gruppen ska ansvara för att riskerna

hanteras på tillfredsställande sätt.

Därtill upprättar Genova styrdo-

kument för att säkerställa att bolagets

mål uppnås inom beslutade ramverk.

Dokumenten anger principiella ställ-

ningstaganden snarare än specificerade

detaljer. Exempelvis kan det handla om

instruktioner i syfte att skapa systema-

tik, tydliggöra vem som ansvarar för vad,

identifiera risker och riskhantering samt

skapa trygghet i vardagliga beslut.

Genovas styrelse ser över och fast-

ställer minst en gång årligen följande

styrdokument:

• Arbetsordning för styrelsen

• Instruktion för verkställande direktör

• Instruktion för ersättningsutskottet

• Instruktion för revisionsutskottet

• Finanspolicy

• Attest- och utanordningsinstruktion

• Inköps- och upphandlingspolicy

• Intern kontrollpolicy

• Instruktion för intern kontroll finan-

siell rapportering

• Riskpolicy

• Insiderpolicy inklusive loggboksrutiner

• IT-policy

• Informationssäkerhetspolicy

• Kommunikationspolicy

• Närståendepolicy

• Uppförandekod

• Personalhandbok

• Policy för policyer

• Hållbarhetspolicy

Kontrollmiljön inom Genova ska säker-

ställa att hela verksamheten, processer

och rutiner genomsyras av ett perspektiv

där intern kontroll är centralt. För att

säkerställa att kontrollmiljön är god och

för att kontinuerligt kunna utvärdera den

har ett antal kontroller identifierats.

Bland annat omfattar kontrollmiljön

koncernledningens förhållande till en

god intern kontroll samt ansvar att kom-

municera vikten av att bedriva affärs-

verksamheten på ett etiskt och legalt

sätt. Vidare omfattas organisationsstruk-

tur, rapporteringsvägar och ansvarsför-

delning, koncernledningens medverkan

och inställning till styrning och dess

inställning till kompetensutveckling.

Kontrollmiljön omfattar även struktur

för policyer, instruktioner och för doku-

mentation av kontroller relaterade till

den finansiella rapporteringen. Kom-

munikationsvägar avseende frågeställ-

ningar relaterade till intern kontroll samt

procedurer för övervakning av systemet

för intern kontroll är också komponenter

inom Genovas kontrollmiljö.

Kontrollmiljön ger inte en fullstän-

dig bild av den interna kontrollen men

är en viktig utgångspunkt eftersom

bedömningen av koncernövergripande

kontroller – särskilt när brister upptäcks

– kan ha en betydande effekt på den

övergripande bedömningen av effektivi-

teten i interna kontroller och rutiner för

finansiell rapportering.

Riskbedömning

För att säkerställa god intern kontroll i

den finansiella rapporteringen används

en riskbaserad ansats för att identifiera

de konton och processer där väsentliga

fel skulle kunna inträffa. Riskanalysen

baseras på en kombinerad kvantitativ

och kvalitativ analys.

I Genovas affärsprocess analyseras

samtliga väsentliga transaktions- och

projektbeslut med avseende på risker,

riskhantering samt möjligheter. Identifie-

ring, bedömning och hantering av risker

kopplade till redovisning och finansiell

rapportering finns inbyggd i Genovas

väsentliga processer. Genom process-

kartor och processbeskrivningar ska

processerna inklusive identifierade risker

och kontroller dokumenteras. Riskhan-

teringen är en integrerad del av besluts-

fattande inom Genova. Se vidare ovan i

avsnittet ”Risker och riskhantering”.

Kontrollaktiviteter

Till varje identifierad risk kopplas

kontroller tills dess att risken anses

eliminerad alternativt reducerad till

acceptabel nivå. De risker som identi-

fieras avseende finansiell rapportering

hanteras genom de kontrollaktiviteter

som finns beskrivna i bland annat sty-

relsens arbetsordning, instruktion för

verkställande direktör, finanspolicy och

informationspolicy. För att säkerställa

att relevanta kontroller finns för samtliga

risker upprättas en matris som anger

vilka kontroller som täcker respektive

risk. Kontrollaktiviteternas syfte är att

förebygga, upptäcka samt korrigera fel

och avvikelser. Se exempel på kontrollak-

tiveter nedan.

• Identifiering av risker för fel i identifie-

rade väsentliga processer eller transak-

tionsflöden.

• Identifiering av kontroller som hanterar

identifierade risker.

• Som bas för Intern Kontroll Finansiell

Rapportering (IKFR) ska det även fin-

nas generella IT-kontroller för program

och system som används för att stödja

identifierade väsentliga processer.

• Dokumentation av identifierade pro-

cesser, risker och kontroller.

Nedan anges exempel på kontrollaktive-

ter där riskbedömningar görs.

• Styrelsemöten.

• Månadsrapporter upprättade av bola-

gets verkställande direktör i enlighet

med styrelsens instruktion för rapporte-

ring av bolagets ekonomiska situation.

• Ledningsgruppsmöten.

Genova utvecklar kontinuerligt sina

kontrollaktiviteter i syfte att uppnå en så

ändamålsenlig organisation som möjligt.

Information och kommunikation

Rutiner för Genovas informationsgivning

är fastslagna i bolagets informations-

säkerhetspolicy, kommunikationspolicy

samt i instruktionen för den verkstäl-

lande direktören och instruktionen

för den ekonomiska rapporteringen.

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

Genova årsredovisning 2023

Uppdrag och ansvarsfördelning

Det är styrelsen som har ansvaret för

bolagsstyrningsrapporten för år 2023 på

sidorna 51–59 och för att den är upprättad

i enlighet med årsredovisningslagen.

Granskningens inriktning och

omfattning

Vår granskning har skett enligt FARs

rekommendation RevR 16 Revisorns

granskning av bolagsstyrningsrappor-

ten. Detta innebär att vår granskning av

bolagsstyrningsrapporten har en annan

inriktning och en väsentligt mindre

omfattning jämfört med den inriktning

och omfattning som en revision enligt

Internatioanal Standards on Auditing

och god revisionssed i Sverige har. Vi

anser att denna granskning ger oss till-

räcklig grund för våra uttalanden.

Uttalande

En bolagsstyrningsrapport har upprät-

tats. Upplysningar i enlighet med 6 kap.

6 § andra stycket punkterna 2–6 årsre-

dovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra

stycket samma lag är förenliga med årsre-

dovisningen och koncernredovisningen.

Stockholm 27 mars 2024

Ernst & Young AB

Henrik Nilsson

Auktoriserad revisor

Revisors yttrande om Bolagsstyrningsrapporten

Till bolagsstämman i Genova Property Group AB, org. nr 556864-8116

Rutinerna syftar till att säkerställa att

extern och intern informationslämning

sker i rätt tid, är korrekt, relevant, tydlig

och tillförlitlig.

Den interna information som tas fram

inom ramen för bolagets kontrollakti-

viteter kommuniceras mellan styrelse,

verkställande direktör samt ledning,

vilket skapar underlag för att fatta kor-

rekta beslut.

Att kommunicera relevant informa-

tion, både uppåt och nedåt i en organisa-

tion och till externa parter är en viktig del

av god intern kontroll. Ledningsgruppens

möten ska användas som ett forum för

kommunikation och informationssprid-

ning. Varje affärsområdeschef ansvarar

för att kommunicera relevant information

vidare till och/eller från sin avdelning.

Styrning och uppföljning

Kontinuerlig uppföljning sker genom

att verkställande direktör upprättar

månadsrapporter vilka ska innehålla

information om bland annat resultaträk-

ning för aktuell månad, ackumulerat

resultat jämfört med budget och förgå-

ende år, budgeterad resultaträkning för

helår jämfört med utfall för förgående

år, likviditetsuppföljning mot budget

och balansräkning för aktuell månad.

Ledningsgruppen utvärderar att den

koncernövergripande riskutvärderingen

och hanteringen samt de specifika kon-

trollaktiviteter som utförs i respektive

väsentlig process är fortsatt relevanta för

att hantera de väsentliga risker Genova

står inför. Utvärderingen rapporteras

därefter till revisionsutskottet för vidare

beredning och slutligen styrelsen för

behandling och godkännande.

Behov av internrevision

Det i det förgående beskrivna arbetet

med intern kontroll avseende finansiell

rapportering medför sammantaget att

styrelsen inte anser det motiverat att ha

en särskild funktion för internrevision.

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

Genova årsredovisning 2023

Styrelse

Mikael Borg

Styrelseordförande sedan 2019

Född 1976, fil. kand. civ. ek. och jur.

kand., Lunds universitet.

Bakgrund: Mikael är partner vid

Gernandt & Danielsson sedan

2009 och co-head av byråns

verksamhetsgrupp corporate/

capital markets. Över 20 års

erfarenhet av affärsjuridiskt

arbete inom en rad olika

verksamhetsområden och

branscher, bland annat privat

och publik M&A, debt och equity

capital markets, finansiering

och rekonstruktion samt som

biträde vid kapitalanskaffningar

i form av aktie-, obligations-

och hybridemissioner. Pionjär

i etableringen av det rättsliga

ramverket för företagsobligationer

på den svenska marknaden.

Övriga uppdrag: Ordförande

Gernandt & Danielsson

Advokatbyrå AB, ledamot Eitrium

AB, ledamot Lyvia Group AB (publ)

och ledamot Curitas Ventures AB.

Aktieägande i bolaget (inkl.

närstående): 77 790 aktier genom

MLBG Advokat AB.

Oberoende i förhållande till bolaget,

dess ledande befattningshavare

och större aktieägare.

Anette Asklin

Styrelseledamot sedan 2021

Född 1961, civilekonom,

Handelshögskolan, Göteborg.

Bakgrund: Anette har mer än 30

års erfarenhet från olika ledande

befattningar främst inom fastighet,

bank och finans men även inom

offentlig sektor. Sedan ett antal

år tillbaka ägnar sig Anette Asklin

åt styrelsearbete i börsnoterade,

statligt och privat ägda bolag

samt med rådgivning till ägare

och styrelser i privata bolag med

tillväxtstrategi.

Övriga uppdrag: Styrelseord-

förande i Jernhusen och Aranäs

AB, Styrelseledamot i Fabege

AB, Elof Hansson Holding AB och

Fondstyrelsen vid Göteborgs

Universitet.

Aktieägande i bolaget (inkl.

närstående): 1 500 aktier.

Oberoende i förhållande till bolaget,

dess ledning och dess större

aktieägare.

Micael Bile

Styrelseledamot sedan 2014

Född 1962, utbildad

fastighetsmäklare, Stockholm.

Bakgrund: Micael är grundare av

Genova Property Group AB och

Skeppsholmen fastighetsmäkleri.

Övriga uppdrag: Styrelseledamot

i Tranviks udde AB med

dotterbolag.

Aktieägande i bolaget (inkl.

närstående): 17 814 999 aktier

(genom helägda bolaget Tranviks

udde AB) och ränteobligationer till

ett nominellt värde av 10 000 000

kr (genom Svealp Invest AB).

Oberoende i förhållande till bolaget

och dess ledning. Ej oberoende

i förhållande till bolagets större

aktieägare.

Andreas Eneskjöld

Styrelseledamot sedan 2014

Född 1973, civilingenjör i

lantmäteri, Kungliga Tekniska

Högskolan, Stockholm.

Bakgrund: Andreas var VD i

Genova Property Group 2014–2017.

Grundare och tidigare VD i Novier

Property Group AB. Grundare av

Holocen AB, Stadsnyckeln AB,

Manacor Group AB och Manacor

Capital AB.

Övriga uppdrag: Styrelseledamot

i Manacor Capital AB, Manacor

Group AB (samt uppdrag i

dotterbolag), Novier AB och

Novier Real Estate AB.

Aktieägande i bolaget (inkl.

närstående): 7 550 000 aktier

(genom helägda bolaget Manacor

Group AB).

Oberoende i förhållande till bolaget

och dess ledning. Ej oberoende

i förhållande till bolagets större

aktieägare.

Genova årsredovisning 2023

ST Y R ELSE

Erika Olsén

Styrelseledamot sedan 2017

Född 1976, civilingenjör i

lantmäteri, Kungliga Tekniska

Högskolan, Stockholm. Partner på

Areim AB.

Bakgrund: Erika har tidigare varit

Project Manager vid Newsec AB,

Associate Director vid JLL Cross

Boarder Capital Markets och

Partner vid Tenzing AB. Hon har

även varit CIO för Castellum AB.

Övriga uppdrag: Partner på Areim.

Styrelseledamot i AOE Storön AB,

Diös Fastigheter AB och Magnolia

AB. Styrelsesuppleant i Marigold AB.

Aktieägande i bolaget (inkl.

närstående): Inget.

Oberoende i förhållande till bolaget,

dess ledning och dess större

aktieägare.

Maria Rankka

Styrelseledamot sedan 2019

Född 1975, fil. kand. statskunskap,

Uppsala universitet. Stanford

Executive Program, Stanford

University Graduate School of

Business.

Bakgrund: Maria har tidigare

varit VD för Stockholms

Handelskammare, Timbro och

Brunswick Group (BRNSWK

Nordic AB), delägare i Prime PR

samt styrelseledamot i Svenska

Jägareförbundet, Trafikverket,

Business Sweden, Internationella

Engelska Skolan och Pop House,

samt ledamot i Arlandarådet. Idag

är Maria verksam som entreprenör

och investerare inom framförallt

health tech-bolag. Hon är

medgrundare till Cellcolabs AB och

ABC Labs AB.

Övriga uppdrag:

Styrelseordförande i Cellcolabs AB

och Ethos International – Return

on your social responsibility AB,

Arlandastad Group AB, Creades

AB, Medoma AB och Sveab Holding

AB. Maria är också ledamot i

Ingenjörsvetenskapsakademien

(IVA).

Aktieägande i bolaget (inkl.

närstående): 12 500 aktier.

Oberoende i förhållande till bolaget,

dess ledning och dess större

aktieägare.

Uppgifter om aktieinnehav per

den 31 december 2023.

Genova årsredovisning 2023

STYRELSE

Ledande befattningshavare

Michael Moschewitz

Anställd sedan 2014, VD sedan

2017.

Född 1980.

Bakgrund: Magisterexamen

i ekonomi och finans samt

juridikstudier, Stockholms

universitet. Tidigare partner på

Catella Coporate Finance och

finanschef på Oscar Properties

Holding AB (publ).

Övriga uppdrag: Uppdrag i flera av

Genova Property Group AB:s (publ)

dotterbolag. Styrelseledamot i

MayNoo AB.

Aktieägande i bolaget (inkl.

närstående): 2 160 000 aktier och

68 000 teckningsoptioner av serie

2023/2026 (ägda via bolag) samt

69 000 teckningsoptioner av serie

2021/2024.

Henrik Zetterström

CFO

Anställd sedan 2023.

Född 1971.

Bakgrund: Kandidatexamen i

ekonomi, Stockholms universitet.

Auktoriserad revisor på KPMG

och därefter CFO på BIG BAG, M2

Asset Management AB (publ) och

Estea AB

Övriga nuvarande befattningar:

Uppdrag i Genova Property Group

AB´s (publ) dotterbolag.

Aktieägande i bolaget

(inkl. närstående): 40 800

teckningsoptioner av serie

2023/2026.

Anna-Karin Malmqvist

Chef Bostadsförvaltning

Anställd sedan 2021

Född 1988.

Bakgrund: Civilingenjör i

lantmäteri, Kungliga Tekniska

Högskolan, Stockholm.

Tidigare förvaltningschef

region Stockholm/Uppsala på

Wallenstam.

Övriga nuvarande befattningar:

Inga.

Aktieägande i bolaget (inkl.

närstående): 508 aktier,

40800 teckningsoptioner av

serie 2023/2026 och 10 000

teckningsoptioner av serie

2021/2024.

Anna Molén

Chef Stadsutveckling

Anställd sedan 2018.

Född 1979.

Bakgrund: Magisterexamen i

samhällsplanering, Stockholms

universitet samt kurser i

arkitektur och språk från Lunds

Universitet och Frankrike.

Planeringsarkitekt MSA (medlem

av Sveriges Arkitekter). Arbetat

som planarkitekt på Sundbyberg

stad samt flera år som konsult

inom stadsplanering. Haft

förtroendeuppdrag som

ordförande i Planakademin i

Sveriges Arkitekter.

Övriga nuvarande befattningar:

Inga.

Aktieägande i bolaget (inkl.

närstående): 770 aktier,

40800 teckningsoptioner av

serie 2023/2026 och 44 000

teckningsoptioner av serie

2021/2024.

LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE

Genova årsredovisning 2023

Henrik Raspe

Chef Projektutveckling

Född 1973.

Bakgrund: Grundare av A

Perfect Guide Scandinavia AB.

Tidigare Schibsted, kreativt och

konceptuellt ansvarig för Svenska

Dagbladet helgbilagor.

Övriga uppdrag: Styrelseledamot

i Cedest AB.

Aktieägande i bolaget (inkl.

närstående): 204 955 aktier och

40 800 teckningsoptioner av serie

2023/2026 (ägda via bolag) samt

44 000 teckningsoptioner av serie

2021/2024.

Henrik Sandström

Chef Fastigheter

Anställd sedan 2017.

Född 1976.

Bakgrund: Civilingenjör i

lantmäteri, Kungliga Tekniska

Högskolan, Stockholm. Tidigare

Capital Markets CBRE Sweden och

därefter fastighetschef på Fabege i

Solna Business Park.

Övriga uppdrag: Uppdrag i

Genova Property Group AB´s (publ)

delägda bolag.

Aktieägande i bolaget (inkl.

närstående): 5 500 aktier,

40 800 teckningsoptioner av

serie 2023/2026 och 44 000

teckningsoptioner av serie

2021/2024.

REVISOR

Bolagets revisor är sedan 2011 Ernst & Young Aktiebolag och sedan 2018

med Henrik Nilsson som huvudansvarig revisor.

LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE

Uppgifter om aktieinnehav per

den 31 december 2023.

Genova årsredovisning 2023

Finansiering

En långsiktigt stabil finansiering är centralt för Genova och har varit än

mer i fokus i årets osäkra omvärld med utmaningar i form av hög inflation

och stigande räntor. Vi har under året arbetat aktivt med att minska skuld-

sättningen och säkerställa likviditet. Genom inlösen av obligationslån har

den totala obligationsskulden minskat från cirka 1 300 Mkr till 500 Mkr

med positiv effekt på finansnetto och intjäning.

FINANSIERING

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Genova årsredovisning 2023

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

FINANSIERING

Finansiering

Att äga och utveckla fastigheter är en

kapitalintensiv verksamhet och rän-

tekostnaderna är Genovas största kost-

nadspost. Det är därför viktigt att alltid ha

tillgång till kostnadseffektiv finansiering.

Finansiering sker antingen genom kapital

från ägarna eller genom extern upplåning.

Fördelningen däremellan bestäms utifrån

en avvägning av kraven på avkastning

respektive finansiell stabilitet.

För att skapa förutsättningar för goda

finansieringsmöjligheter har Genova

etablerat relationer med flera motpar-

ter bland de stora bankerna. Genova är

även närvarande på kapitalmarknaden

med en mindre andel obligationslån och

hybridobligationer. Tillgång till långsik-

tig och stabil finansiering är av största

vikt för en långsiktigt hållbar verksam-

het. För Genova är det därför viktigt med

långa och förtroendefulla relationer med

kreditgivarna. Bolagets långivare utgörs

huvudsakligen av de större nordiska

bankerna, kompletterat med upplåning

på den svenska kapitalmarknaden.

Bankfinansieringen är säkerställd genom

pantbrev i fastigheter.

Grönt finansiellt ramverk

Ett mer strukturerat grepp om Genovas

hållbarhetsarbete och miljöcertifiering

av all nyproduktion har möjliggjort för

bolaget att ta upp grön finansiering. I

december 2020 etablerade Genova ett

grönt finansiellt ramverk tillämpligt för att

ta upp gröna finansiella instrument inklu-

sive gröna obligationer och andra typer av

skuldinstrument med krav på Genova att

rapportera utfallet inom ett antal para-

metrar relaterade till klimatpåverkan. Läs

mer om Genovas gröna finansiering på

bolagets webbplats www.genova se.

Förvaltningsfastigheter och

projekt

Förvaltningsfastigheter

Koncernens förvaltningsfastigheter

består av totalt 80 fastigheter. Metoden

att beräkna verkligt värde för förvalt-

ningsfastigheter består i huvudsak av en

kassaflödesbaserad värderingsmodell

där värdet har beräknats som nuvärdet

av prognosticerade kassaflöden samt

restvärdet under en kalkylperiod, där

diskontering har skett med en bedömd

kalkylränta. Det genomsnittliga avkast-

ningskravet för fastighetsportföljen

bedöms till cirka 5,6 procent vid boksluts-

dagen. Bostadsprojekt som har färdig-

ställts under året har sänkt det genom-

snittliga avkastningskravet med cirka 0,2

procentenheter. Exkluderas det färdig-

ställda projektet uppgår det genomsnitt-

liga avkastningskravet till 5,8 procent.

Pågående nyanläggning

Pågående nyanläggningar består av

projekt i Norrtälje, Enköping och

Upplands-Bro.

Projekteringsfastigheter

Projekteringsfastigheter avser upparbe-

tade och aktiverade kostnader på projekt

som ännu inte byggstartats samt i vissa

fall värderats till verkligt värde enligt

samma metod som för förvaltningsfastig-

heter. Vid byggstart omklassificeras aktu-

ella belopp till pågående nyanläggningar.

Pågående bostadsprojekt

Pågående bostadsprojekt avser Järngrin-

dens pågående bostadsrättsprojekt samt

pågående hyresbostadsfastighet som

färdigställts och avyttrats i början av 2023.

Projekten redovisas som Pågående bostads-

projekt under omsättningstillgångar.

Fastighetsvärde

Fastighetsbeståndet exklusive

Järngrindens bestånd externvärderas

kvartalsvis. Per den 31 december har

hela fastighetsbeståndet inklusive

Järngrindens bestånd externvärderats

och utfördes av CBRE, Newsec och Forum.

I verkligtvärdehierarkin är förvaltnings-

fastigheter i nivå 3, det vill säga data för

tillgången baseras på icke observerbara

marknadsdata.

Eget kapital och substansvärde

Koncernens egna kapital uppgick den 31

december till 4 303,3 Mkr (4 595,5) och

soliditeten till 37,2 procent (38,4).

Det långsiktiga substansvärdet upp-

gick till 4 812,3 Mkr (5 134,0), vilket mot-

svarar en minskning med 6 procent. Det

långsiktiga substansvärdet hänförligt

till aktieägarna uppgick till 3 219,8 Mkr

(3 584,1), vilket motsvarar en minskning

med 10 procent. Det långsiktiga sub-

stansvärdet hänförligt till aktieägarna

per aktie uppgick till 70,59 kronor per

aktie (85,38).

Finansieringskällor

31 december 2023

Kategori

Geografi

Kreditportfölj

Totalt 6 274 Mkr

8,0%

Kapital-

marknaden

92,0%

Bank-

marknaden

Substansvärde

31 dec 2023 31 dec 2022

Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie

Eget kapital enligt balansräkningen 4 303,3 94,34 4 595,5 109,48

Återläggning:

Derivat enligt balansräkningen 44,0 0,96 - -

Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen 544,6 11,94 619,5 14,76

Avdrag:

Uppskjuten skattefordran enligt balansräkningen -79,7 -1,75 -81,1 -1,93

Hybridobligation -800,0 -17,54 -800,0 -19,06

Innehav utan bestämmande inflytande -792,4 -17,37 -749,8 -17,86

Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare 3 219,8 70,59 3 584,1 85,39

Genova årsredovisning 2023

FINANSIERING

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Genova har hybridobligationer emitte-

rade om totalt 800 Mkr under ett grönt

finansiellt ramverk. Hybridobligatio-

nerna med tillhörande räntebetalningar

redovisas inom eget kapital.

Räntebärande skulder

Koncernen hade per den 31 december

2023 räntebärande skulder om 6 274 Mkr

(6 315) vilket motsvarade en belånings-

grad om 51,8 procent (50,7) efter avdrag

för likvida medel om 284,5 Mkr. Koncer-

nens lånefaciliteter innehåller sedvan-

liga garantier och åtaganden, bland

annat för Genova och dess fastighets-

ägande dotterföretag att uppfylla vissa

finansiella nyckeltal såsom belånings-

grad och räntetäckningsgrad.

Den genomsnittliga räntenivån uppgick

till cirka 5,3 procent (4,5) (6,1 procent

inklusive byggnadskreditiv och obli-

gationslån) den 31 december 2023 med

en soliditet som vid samma tidpunkt

uppgick till 37,2 procent (38,4). Efter

årets utgång har Genova tecknat en ny

ränteswap om 500 Mkr med en fast ränta

om 2,58 procent. Skulle den nya rän-

teswappen inkluderas hade den genom-

snittliga räntenivån för samma tidpunkt

uppgått till cirka 5,1 procent (5,9 procent

inklusive byggnadskreditiv och obliga-

tionslån).

Den genomsnittliga räntenivån

beskriver koncernens aktuella räntenivå

i kreditportföljen utifrån dagsbasis per

den 31 december och ska inte tolkas som

den genomsnittliga räntenivån under

helåret 2023. Den genomsnittliga ränte-

nivån ska heller inte jämställas med en

prognos för de kommande tolv måna-

derna då kreditförfall och förändringar i

Stibor inte har beaktats. Den genomsnitt-

liga kapitalbindningstiden uppgick den

31 december 2023 till 2,4 år (2,6). Ränte-

och kreditförfallostrukturen per samma

datum framgår av tabellen nedan.

Långsiktig finansiering

Under året har Genova genomfört ett

flertal väsentliga åtgärder för att stärka

balansräkningen och minska finansie-

ringskostnader. I januari genomförde

Genova en riktad nyemission av sta-

maktier och tillfördes därmed cirka

Kreditförfallostruktur

31 december 2023

2024 202720262025

Mkr

250

500

750

1 000

1 250

1 500

1 750

2 000

Långsiktig bank finansiering, Mkr

Obligations lån, Mkr

Kapitalstruktur

31 december 2023

2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Mkr %

3 000

6 000

9 000

12 000

15 000

100

Eget kapital, Mkr

Skulder, Mkr

Belåningsgrad, %

Soliditet, %

Ränte- och kreditförfallostruktur

31 december 2023

Ränteförfall

Kreditförfall Förfallostruktur derivat

Löptid Belopp, Mkr Snittränta, %

Kreditavtal,

Mkr

Utnyttjat,

Mkr

Ej utnyttjat,

Mkr

Räntederivat,

Mkr

Fast räntenivå,

Rörlig ränta

2 614 7,14 - - - - -

2024 10 3,70 398 398 - - -

2025 500 4,41 1 451 1 451 - 500 2,50

2026 600 4,49 1 634 1 634 - 600 2,52

2027 522 4,50 2 064 1 813 251 - -

2028 1 050 4,46 - - - 1 050 2,38

Totalt 5 296 5,78 5 547 5 296 251 2 150 2,45

Byggnadskreditiv 7,90 1 244 978 266

Totalt 6,11 6 791 6 274 517

Lån exklusive obligation

och byggnadskreditiv

5,33 5 047 4 796 251

1) Genomsnittliga räntenivåer är beräknade utifrån aktuella nivåer på dagsbasis per den 31 december och beaktar ej ett genomsnitt över hela perioden.

2) 500 Mkr avser obligation med kreditmarginal 5,95 procent.

Genova årsredovisning 2023

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

FINANSIERING

200 Mkr. Därutöver har Genova löst in

obligationer till ett belopp om totalt cirka

1 300 Mkr varav 525 Mkr med förfall i

september 2023 och 750 Mkr med förfall

i september 2024. Genova har därmed

under 2023 hanterat samtliga kortfristiga

obligationsförfall vilket innebär att nästa

förfall sker först i november 2026.

Under året har Genova även sålt fast-

igheter till ett underliggande fastighets-

värde om cirka 550 Mkr vilket har frigjort

likviditet om cirka 450 Mkr.

Genova har under 2024 förfall i kredit-

förfallostrukturen om cirka 400 Mkr.

Hela beloppet avser finansiering i bank-

marknaden där Genova och det nu konso-

liderade bolaget Järngrinden kommer att

refinansiera skulderna kopplade till sina

befintliga förvaltningsfastigheter.

Likviditet och outnyttjade

faciliteter

Koncernens likviditet inklusive bygg-

nadskreditiv uppgår till 877 Mkr. I belop-

pet ingår kassa med 284 Mkr, outnyttjade

revolverande krediter och checkräkning

om totalt 327 Mkr samt 266 Mkr av

beviljade byggnadskreditiv som ännu ej

är utnyttjade.

Räntebindning

Genova har historiskt arbetat med kort

räntebindning. Under året arbetade vi

aktivt med att skapa bättre förutsägbar-

het i våra kassaflöden genom räntebind-

ning via derivat, vilket kommer ge en

positiv påverkan i nuvarande räntemiljö.

Per 31 december 2023 har Genova

5 ränteswapavtal om totalt 2 150 Mkr

med en genomsnittlig fast ränta om 2,45

procent. Efter årets utgång har Genova

tecknat ytterligare en ränteswap om 500

Mkr med en fast ränta om 2,58 procent

som löper ut i januari 2030. Inkluderat

ränteswappen som tecknades efter årets

utgång uppgår total volym ränteswappar

till 2 650 Mkr med en genomsnittlig fast

ränta om 2,47 procent.

Utöver detta har Genova fasträntelån

till ett belopp om 532 Mkr vilket innebär

att 60 procent av kreditportföljen (exklu-

derat byggnadskreditiv) är räntesäkrad

om ränteswappen som tecknades efter

årets utgång beaktas. I tabellen för ränte-

och kreditförfallostruktur ingår endast

de fasträntelån och ränteswappar som

var tecknade före årets utgång.

Finanspolicy

Koncernen har en Finanspolicy med det

övergripande syftet är att säkerställa

kort- och långsiktig kapitalförsörjning,

en långsiktig och stabil kapitalstruktur

samt med begränsad riskexponering.

Finansiella transaktioner ska genom-

föras utifrån en bedömning av kon-

cernens samlade behov av likviditet,

finansiering och ränterisk. Övergripande

mål för finansieringsverksamheten i

Genova är att minimera ränte- och upp-

låningsrisker samt att koncernens låne-

finansiering ska ske med hjälp av flera

olika banker. Policyn syftar även till att

reglera ansvarsfördelning inom Genova

avseende finansiell riskhantering och

finansverksamheten. Finansverksam-

heten inom Genova med dotterföretag

är centraliserad till koncernens centrala

ekonomifunktion. Ekonomifunktionen

ansvarar för bolagets finansieringsverk-

samhet på uppdrag av VD och styrelse

och fastställer ramar för hur såväl

koncernens kort- respektive långfristiga

kapitalförsörjning ska säkerställas samt

vilka risker som ska tillåtas.

Koncernens soliditet ska enligt

bolagets finansiella mål uppgå till lägst

35 procent. Genova kan dock tillåta att

soliditeten understiger 35 procent med

beaktande av framtidsutsikterna på

medellång sikt och verksamhetens aktu-

ella riskprofil i övrigt.

Kreditvärdighet

Genova ska sträva efter

att på lång sikt vara en

koncern med en kredit-

värdering motsvarande

”investment grade”, dels

för att attrahera långivare,

dels för att uppnå lägsta

möjliga upplåningskost-

nad.

Diversifiering

Genova ska ha en diver-

sifierad låneportfölj och

undvika beroende av såväl

enskild finansieringskälla

som motpart. Vidare ska

förfall av olika typer av

finansieringskällor och

enskilda krediter fördelas

över tid.

Styrka

Koncernens finansiella

nyckeltal ska vara starka

med en belåningsgrad

om max 65 procent. Styr-

kan i fastighetsportföljen

förstärks av kvaliteten

i vårt kassaflöde samt

skuld- och ränteportföl-

jens sammansättning.

Transparens

Genova ska uppmuntra

långsiktiga relationer med

såväl banker som andra

kreditgivare/investerare

och ha som målsättning

att vara transparent i syfte

att öka berörda parters

förståelse för koncernens

verksamhet och därmed

sin kreditexponering.

Flexibilitet

Genova ska ha en flexibel

finansiering i syfte att

stödja verksamhetens

utveckling avseende

förvärv, försäljningar

och projektutveckling.

Genova ska bevaka och

följa utvecklingen på de

finansiella marknaderna.

Allt i syfte att snabbt

kunna agera och matcha

verksamhetens behov vid

rätt tidpunkt.

FINANSIELL STRATEGI

Genova årsredovisning 2023

FINANSIELL UTVECKLING

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Hyresintäkter

Koncernens hyresintäkter uppgick under

året till 503,0 Mkr (394,7). Ökningen

motsvarar en tillväxt i hyresintäkterna om

27 procent. Tillväxten i hyresintäkterna

hänför sig främst till ett växande fastig-

hetsbestånd. Intäkterna från jämförbart

bestånd är 23 Mkr högre jämfört med

samma period föregående år, vilket främst

är en följd av 2023 års inflationsjustering.

Fastighetskostnader

Fastighetskostnader i form av drifts- och

underhållskostnader samt fastighets-

skatt ökade under året till -135,4 Mkr

(-116,9), vilket motsvarar en ökning på

cirka 16 procent. Ökningen i fastighets-

kostnader förklaras främst av att Genova

förvaltar ett större fastighetsbestånd

i jämförelse med föregående år. Inom

jämförbart bestånd har utbetalda elstöd

och lägre elpriser minskat kostnaderna

jämfört med föregående år.

Driftsöverskott

Driftsöverskottet ökade under året till

367,6 Mkr (277,8), vilket motsvarar en

ökning på 32 procent. Överskottsgraden

för året uppgick till 73,1 procent, vilket är

högre jämfört med föregående år då den

uppgick till 70,4 procent. Den högre över-

skottsgraden är en effekt av indexjus-

teringen av hyresintäkter och lägre

elkostnader inom jämförbart bestånd,

samt tillväxt i förvaltningsportföljen via

förvärv och nyproduktion.

Finansiell utveckling

Styrelsen och verkställande direktören för Genova Property Group AB (publ),

organisationsnummer 556864-8116, avger härmed årsredovisning för koncernen

och moderbolaget för räkenskapsåret 2023. Genova Property Group AB benämns

även bolaget eller moderbolaget. Genova Property Group AB tillsammans med dess

helägda dotterföretag benämns även Genova eller koncernen.

Central administration

Centrala administrationskostnader är

fördelade på fastighetsförvaltning och

projektutveckling. De totala centrala

administrationskostnaderna uppgick

under året till 57,3 Mkr (-51,5), vilket

motsvarar en ökning om 11 procent.

Ökningen är framför allt ett resultat av

den växande verksamheten inklusive

förvärvet av Järngrinden.

Resultat från andelar i joint

ventures och intresseföretag

I posten redovisas resultateffekten av

Genovas fastigheter som ägs via joint

ventures. Resultat från andelar i joint

ventures har under året uppgått till -16,4

Mkr (39,3) och avser resultat från den

löpande driften och värdeförändringar

samt avyttringen av GenovaFastator.

Den negativa resultatförändringen jäm-

fört med 2022 om cirka 56 Mkr är framför

allt hänförlig till negativa värdeföränd-

ringar på fastigheter samt en följd av att

Järngrinden sedan 31 december 2022

konsolideras som ett dotterföretag. Årets

resultat från andelar i joint ventures och

intresseföretag har påverkats av negativa

värdeförändringar om -27,3 Mkr.

Finansnetto

Finansnettot uppgick till -233,3 Mkr

(-144,9). De räntekostnader som är hän-

förliga till fastighetsförvaltningen är en

löpande kostnad som belastar finansnet-

tot. Finansieringen av projektverksam-

heten är däremot en del av anskaffnings-

kostnaden och aktiveras på respektive

projekt och belastar inte resultatet.

Under året har 113 Mkr aktiverats hän-

förligt till projektverksamheten. I nuläget

är bedömningen att aktivering hänförlig

till projektverksamheten även framgent

kommer att uppgå till cirka 30 procent av

koncernens totala räntekostnader.

Genomsnittlig ränta per balansdagen

uppgick till 5,3 procent (4,5) (6,1 procent

inklusive obligationslån och byggnads-

kreditiv). Bland finansiella kostnader

under året ingår -21,4 Mkr (-14,6) som

avser kostnader för upptagande av lån

som periodiseras över lånens löptid.

Räntetäckningsgraden för året uppgick

till 1,6 ggr (2,0). I räntetäckningsgra-

den har kostnader av engångskaraktär

exkluderats.

Förvaltningsresultat

Förvaltningsresultatet uppgick under

året till 60,6 Mkr (120,8), vilket är en

minskning med 50 procent. Minsk-

ningen är hänförlig till negativa värde-

förändringar på fastigheter i joint ventu-

res och intresseföretag om -27,3 Mkr samt

ökade räntekostnader men kompensera-

des delvis av ett högre driftöverskott.

Resultat från nyproduktion

bostäder

I januari frånträddes ett av Järngrindens

hyresrättsprojekt utanför Borås med

en resultateffekt om 32,6 Mkr. Projektet

bestod av 92 nyproducerade hyresrät-

ter. I juni färdigställdes och avyttrades

Kommentarer till den finansiella utvecklingen för året

Genova årsredovisning 2023

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

FINANSIELL UTVECKLING

Järngrindens bostadsrättsprojekt i

Borås med en resultateffekt om 7,4 Mkr.

Projektet bestod av 23 nyproducerade

lägenheter.

Värdeförändringar fastigheter

Värdeförändringar fastigheter uppgår till

-530,3 Mkr (198,7). De negativa värdeför-

ändringarna är främst en effekt av ökade

avkastningskrav. Genovas portfölj av

kommersiella hyresavtal har en hög grad

av hyresavtal vars hyra indexregleras,

vilket har reducerat effekten av de ökade

avkastningskraven.

Skatt

Redovisad skatt uppgick till 62,7 Mkr

(-68,3) och hänför sig i huvudsak till

uppskjuten skatt på värdeförändringar.

Både aktuell och uppskjuten skatt har

beräknats utifrån en nominell skattesats

om 20,6 procent. Kvarvarande under-

skottsavdrag kan beräknas till cirka 382

Mkr (390) samt obeskattade reserver om

cirka 100 Mkr (79). Som uppskjutna skat-

teskulder redovisas full nominell skatt

om 20,6 procent av skillnaden mellan

redovisat och skattemässigt värde med

avdrag för den skatt som är hänförlig till

tillgångsförvärv.

Årets resultat

Årets resultat uppgick till -416,0 Mkr

(255,9). Jämfört med 2022 har driftsöver-

skottet ökat och förvaltningsresultatet

minskat. Värdeförändringarna om -530,3

Mkr medför att Genova redovisar ett

resultat efter skatt för året som är lägre

än motsvarande period 2022.

Väsentliga händelser efter

räkenskapsårets utgång

Efter räkenskapsårets utgång har Genova

tecknat en ränteswap om 500 Mkr med

en fast ränta om 2,58 procent som löper

ut i januari 2030.

Genova har även genomfört en

emission av konvertibler och därigenom

tillförts cirka 200 Mkr. Konvertiblerna

löper med en fast årlig ränta om 6,75 pro-

cent med kvartalsvisa utbetalningar och

förfaller till betalning i mars 2029.

Framtida utveckling

Koncernen kommer även fortsättnings-

vis att arbeta enligt fastslagen affärs-

modell inom prioriterade geografiska

områden. Kriget i Ukraina bedömer bola-

get ha en begränsad effekt på Genovas

verksamhet med vissa leveransproblem

till pågående projekt. Dock innebär

omvärldssituationen en osäkerhet på de

finansiella marknaderna med stigande

priser, vilket medför sämre köpkraft, sti-

gande inflation och risk för ökade ränte-

nivåer. Genova följer noga utvecklingen

och kan med en stark balansräkning och

god likviditet agera för att säkerställa en

fortsatt långsiktig tillväxt.

Förslag till vinstdisposition

Styrelsen och verkställande direktören

föreslår att till förfogande stående vinst-

medel (heltal kronor):

Balanserad vinst 404 791 067

Årets förlust -163 886 965

240 904 102

Disponeras så att

i ny räkning överförs 240 904 102

240 904 102

Beträffande bolagets och koncernens

resultat och ställning i övrigt hänvisas

till efterföljande resultat- och balans-

räkning samt kassaflödesanalys med

tillhörande tilläggsupplysningar och

bokslutskommentarer. Där inte annat

anges är samtliga belopp i de efterföl-

jande räkningarna angivna i miljoner

kronor (Mkr).

Organisation och medarbetare

Antalet anställda i organisationen upp-

gick i slutet av året till 53, varav 26 kvin-

nor. Medarbetarna har relevant och bred

erfarenhet inom fastighetsförvaltning,

projektledning, byggnation, ekonomi,

juridik, marknadsföring och försäljning.

För mer information om organisationen

och ledande befattningshavare se not 10

samt sidorna 62–63.

Hållbarhetsarbete

Hållbarhetsaspekten i Genovas verksam-

het är viktig för att skapa en långsiktigt

attraktiv och resurssnål fastighetportfölj

som möter kraven från våra hyresgäster.

Genovas mål är att bygga fastigheter som

är energieffektiva, har god inomhusmiljö

med sunda materialval som minimerar

byggnadernas miljöpåverkan under hela

dess livstid. Fastigheterna ska erbjuda en

säker, trygg och hälsosam miljö för dem

som bor och arbetar i lokaler och bostä-

der, vilket i hög grad styrs av lagar och

regler. Att arbeta med detta metodiskt

och enligt goda rutiner är en central del

i Genovas fastighetsutveckling och pro-

duktion. Mer information om Genovas

miljöarbete återfinns som en separat del

i Genovas årsredovisning 2023 och utgör

inte en del av de formella årsredovis-

ningshandlingarna, se avsnittet Hållbar-

het på sidorna 32–41 samt 121–127.

Organisation och hållbarhetsarbete

Genova årsredovisning 2023

FINANSIELL OCH HÅLLBARHETSINFORMATION

Genova årsredovisning 2023

FINANSIELL OCH HÅLLBARHETSINFORMATION

Finansiell och

hållbarhets-

information

72 Nyckeltal

73 Koncernens rapport över totalresultat

74 Koncernens balansräkning

76 Koncernens rapport över förändring i eget kapital

77 Koncernens rapport över kassaflöden

78 Moderbolagets rapport över totalresultat

79 Moderbolagets balansräkning

80 Moderbolagets rapport över förändring i eget kapital

81 Moderbolagets rapport över kassaflöden

82 Redovisningsprinciper samt noter

116 Revisionsberättelse

121 GRI-index

122 Hållbarhetsnoter

128 Definitioner

130 Information till aktieägare

Genova årsredovisning 2023

2023 2022 2021 2020 2019

Finansiella nyckeltal

Avkastning på eget kapital, % -9,3 6,2 19,4 19,1 39,2

Soliditet, % 37, 2 38,4 37,9 39,0 33,5

Belåningsgrad, % 51,8 50,7 50,9 43,5 51,8

Belåningsgrad fastigheter, % 60,5 59,1 61,8 55,2 61,0

Genomsnittlig räntenivå, % 5,3 4,5 2,0 2,1 2,2

Genomsnittlig räntenivå inklusive obligationslån, % 6,1 5,1 2,7 2,9 3,0

Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 2,0 2,2 1,8 2,2

Kapitalbindningstid, antal år 2,4 2,6 2,1 3,0 3,6

Aktierelaterade nyckeltal

Totalt antal utestående preferensaktier, tusental – – – 4 000 4 000

Genomsnittligt antal utestående preferensaktier, tusental – – 1 744 4 000 3 400

Total utdelning preferensaktier, Mkr – – 23,8 42,0 26,2

Utdelning per preferensaktie, kr – – 5,95 10,50 7,87

Totalt antal utestående aktier, tusental 45 613 41 977 41 977 39 577 30 722

Genomsnittligt antal utestående aktier,tusental 45 504 41 977 40 177 35 149 47 858

Förvaltningsresultat per aktie, kr -0,49 1,53 0,98 0,53 0,15

Tillväxt förvaltningsresultat per aktie före utdelning, % 97,7 174,4 60,0 101,7 173,1

Resultat per aktie, kr -11,73 3,98 13,66 10,69 7,89

Eget kapital, Mkr 4 303,3 4 595,5 3 665,9 2 647,8 1 726,2

Eget kapital hänförligt till aktieägare, Mkr 2 710,9 3 045,7 2 863,3 2 129,4 1 207,9

Eget kapital per aktie, kr 59,43 72,56 68,21 53,80 39,32

Långsiktigt substansvärde, Mkr 4 812,3 5 134,0 4 07 7,3 2 883,0 1 975,3

Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare, Mkr 3 219,8 3 584,1 3 274,7 2 364,6 1 475,3

Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 70,59 85,38 78,01 59,75 47,43

Nyckeltal

RÄKENSKAPER

Genova årsredovisning 2023

Koncernens rapport över totalresultat

		2023-01-01	2022-01-01
Mkr	Not	2023-12-31	2022-12-31
Hyresintäkter	6	503,0	394,7
Driftskostnader	7	-98 ,0	-8 4,1
Underhållskostnader	7	-26, 7	-23 ,7
Fastighetsskatt	7	-10 ,8	-9,1
Summa Fastighetskostnader		-13 5 ,4	-11 6, 9
Driftsöverskott		3 6 7, 6	2 7 7, 8
Central administration fastighetsförvaltning	8	-21 ,8	-23 , 2
Central administration projektutveckling	8	-35,5	-28 ,3
Resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag	23	-16 ,4	39,3
- varav värdeförändringar fastigheter		-2 7, 3	23,5
Finansnetto	11	-2 33 , 3	-14 4 ,9
Förvaltningsresultat		60,6	12 0,8
Resultat från nyproduktion bostäder		40,0	–
Övriga intäkter	12	–	2,6
Övriga kostnader		-11 , 2	–
Värdeförändringar fastigheter	13	-530,3	198,7
Värdeförändringar derivat		-5 0,0	–
Valutakurseffekter fastigheter		12,3	2,2
Resultat före skatt		-478,7	324, 2
Inkomstskatt	14	62 ,7	-68,3
Årets resultat		-416,0	255,9
Övrigt totalresultat för året		–	–
Summa totalresultat för året		-416,0	255,9
Årets resultat hänförligt:
Moderbolagets aktieägare		-450,8	223,5
Innehav utan bestämmande inflytande		34,9	32,5
Summa totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare		-450,8	223,5
Innehav utan bestämmande inflytande		34,9	32,5
Resultat per aktie före och efter utspädning, kr	31	-1 1, 7 3	3,98
Antal aktier vid årets utgång, tusental	31	45 613	41 97 7
Genomsnittligt antal aktier, tusental	31	45 504	41 977

1) Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter betalning för hybridobligation.

RÄKENSKAPER

Genova årsredovisning 2023

RÄKENSKAPER

Koncernens balansräkning

Mkr	Not	2023-12-31	2022-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Goodwill	15	202, 9	202 ,9
Förvaltningsfastigheter	16	7 679,9	8 1 83 , 2
Pågående nyanläggningar	17	878,0	860 ,5
Projekteringsfastigheter	18	1 298,0	1 023,2
Övriga materiella anläggningstillgångar	19	13,7	18, 9
Nyttjanderättstillgångar	20	14,3	32,6
Inventarier	21	5, 9	4,7
Uppskjutna skattefordringar	14	7 9,4	8 1,1
Andelar i joint ventures och intresseföretag	23	56 9,5	556,1
Derivat		-	5,9
Övriga långfristiga fordringar	25	2 98 ,1	2 9 5,1
Summa anläggningstillgångar		11 039,7	11 26 4, 2
Omsättningstillgångar
Pågående bostadsprojekt		42 ,6	1 9 7, 0
Hyresfordringar och kundfordringar	26	18,2	33,3
Övriga fordringar	27	103,5	186,5
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	28	74 , 2	38,4
Likvida medel	29	28 4,5	2 5 7, 7
Summa omsättningstillgångar		523 ,0	712 ,9
SUMMA TILLGÅNGAR		11 562,7	1 1 9 7 7, 1

Genova årsredovisning 2023

RÄKENSKAPER

Mkr	Not	2023-12-31	2022-12-31
EGET KAPITAL	31
Summa totalresultat för året
Aktiekapital		54,7	50,4
Övrigt tillskjutet kapital		1 652,6	1 459,5
Balanserat resultat inklusive årets resultat		1 003,5	1 535,7
Hybridobligation		800 ,0	8 00,0
Innehav utan bestämmande inflytande		792 ,4	74 9 , 8
Summa eget kapital		4 303,3	4 595,5
SKULDER
Långfristiga skulder
Upplåning från kreditinstitut	32,34	4 589,8	4 151,1
Obligationslån	33,34	492, 5	742 , 0
Derivat		4 4,0	-
Leasingskuld	20	31,8	29,5
Övriga långfristiga skulder	35	6 5,6	6 3,0
Uppskjutna skatteskulder	14	5 44,4	61 9,5
Summa långfristiga skulder		5 768,0	5 605,2
Kortfristiga skulder
Upplåning från kreditinstitut	32,34	1 177,6	8 9 7, 2
Obligationslån	33,34	–	5 25,0
Checkräkningskredit		14,0	–
Leverantörsskulder		84,9	93,9
Leasingskuld	20	9,5	4,8
Aktuella skatteskulder	14	8,8	11,2
Övriga skulder	36	6 9,1	130,7
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	37	1 2 7, 5	113 ,6
Summa kortfristiga skulder		1 491,4	1 776,4
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL		11 562,7	1 1 9 7 7, 1

Genova årsredovisning 2023

RÄKENSKAPER

Koncernens rapport över förändringar i eget kapital

	Hänförligt till moderföretagets aktieägare
	Antal			Balanserat		Innehav
	utestående		Övrigt	resultat inkl.		utan be-	Summa
	aktier,	Aktie-	tillskjutet	årets	Hybrid-	stämmande	eget
Mkr	tusental	kapital	kapital	resultat	obligation	inflytande	kapital
Ingående balans per 1 januari 2022	41 977	50, 4	1 459,5	1 353,4	70 0,0	102 ,6	3 665,9
Totalresultat
Årets resultat				223,5		32,5	255,9
Övrigt totalresultat				-		-	-
Summa totalresultat				223,5		32,5	255,9
Transaktioner med ägare
Transaktioner med innehav utan bestämmande
inflytande				1 9,4		614,7	6 3 4 ,1
Emission hybridobligation					100,0		100,0
Emissionskostnader hybridobligation				-1, 5			-1, 5
Utdelning hybridobligation				-5 7, 7			-5 7, 7
Valutakurseffekt				-1, 3			-1 ,3
Utgående balans per 31 december 2022	41 977	50,4	1 459,5	1 535,8	8 00,0	74 9 , 8	4 595,5
Ingående balans per 1 januari 2023	41 977	50,4	1 459,5	1 535,8	8 00,0	74 9 , 8	4 595,5
Totalresultat
Årets resultat				-4 50,8		34,9	-416 ,0
Övrigt totalresultat				-		-	-
Summa totalresultat				-450,8		34,9	-416 ,0
Transaktioner med ägare
Transaktioner med innehav utan bestämmande
inflytande						7, 8	7, 8
Utdelning hybridobligation				-82, 8			-82, 8
Nyemission stamaktier	3 636	4,4	195,6				200,0
Emissionskostnader stamaktier			-2, 6				-2, 6
Emission teckningsoptioner				0, 9			0,9
Valutakurseffekt				0,4			0,4
Utgående balans per 31 december 2023	45 613	54,7	1 652,6	1 003,6	800,0	792, 4	4 303,3

Genova årsredovisning 2023

RÄKENSKAPER

Koncernens rapport över kassaflöden

Mkr	Not	2023-12-31	2022-12-31
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat		60,6	120,8
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet*		4 6,1	-39,0
Övriga intäkter		-	2,6
Övriga kostnader		-11 , 2	-
Betald skatt		-6,5	2,5
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital		88,9	86, 9
Förändringar i rörelsekapital
Förändring kundfordringar		10,9	-9,9
Förändring övriga rörelsefordringar		55,3	-5 8 ,1
Förändring leverantörsskulder		-9,1	35 ,1
Förändring övriga rörelseskulder		-70, 7	1 9,0
Kassaflöde från den löpande verksamheten		75,3	73 ,0
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Investeringar i fastigheter och projekt		-8 12,4	-1 095,7
Investeringar i inventarier		-0, 5	-1, 4
Försäljning av fastigheter		705,9	2 28,5
Investeringar i dotterföretag		-41, 4	14 9,5
Utdelning från intresseföretag		3 7, 3	-
Förändring av övriga finansiella anläggningstillgångar		-8 ,0	-48,3
Kassaflöde från investeringsverksamheten		-1 1 9, 2	-7 6 7, 5
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Nyemission stamaktier		200,0	-
Emissionskostnader stamaktier		-2, 6	-
Emission hybridobligation		-	98,5
Upptagna lån		1 56 7, 6	922 ,0
Amortering av lån		-1 609,2	-3 2 7, 9
Lämnad utdelning		-85, 2	-56,5
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		70,7	636,1
Årets kassaflöde		26,8	-58,3
Likvida medel vid årets början		2 5 7, 7	3 16,0
Likvida medel vid årets slut		284,5	2 5 7, 7
* Övriga poster ej kassapåverkande
Återläggning av avskrivningar		7, 2	7, 5
Resultat från andelar i joint ventures		16,4	-39, 3
Upplupen ränta		22,5	-7, 2
		4 6,1	-39,0
Erhållen ränta	11	6,4	8 ,4
Betald ränta	11	-1 60 ,5	-15 5, 3

Genova årsredovisning 2023

Moderbolagets rapport över totalresultat

Mkr Not

2023-01-01

2023-12-31

2022-01-01

2022-12-31

Nettoomsättning 12 7,4 7,0

Summa rörelsens intäkter 7,4 7,0

Övriga externa kostnader 8 -37,0 -5,6

Personalkostnader 10 -9,5 -11,5

Summa rörelsens kostnader -46,5 -17,1

Rörelseresultat -39,1 -10,1

Nedskrivningar av andelar i koncernföretag 22 -256,4 -83,4

Ränteintäkter och liknande resultatposter 11 248,2 136,9

Räntekostnader och liknande resultatposter 11 -155,5 -87,0

Resultat från finansiella poster -163,6 -33,5

Bokslutsdispositioner

Erhållna koncernbidrag 38,9 10,7

Resultat före skatt -163,9 -32,9

Skatt på årets resultat 14 – -0,1

Årets resultat -163,9 -33,0

Övrigt totalresultat för året – –

Summa totalresultat för året -163,9 -33,0

RÄKENSKAPER

Genova årsredovisning 2023

RÄKENSKAPER

Moderbolagets balansräkning

Mkr Not 2023-12-31 2022-12-31

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i koncernföretag 22 818,2 818,2

Uppskjutna skattefordringar 14 22,4 22,4

Fordringar hos koncernföretag 24 1 743,6 1 845,6

Summa finansiella anläggningstillgångar 2 584,2 2 686,2

Kortfristiga fordringar

Fordringar hos koncernföretag 52,1 40,7

Övriga fordringar 27 4,5 5,2

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 28 1,2 1,3

57,8 47,3

Likvida medel 29 11,3 65,1

Summa omsättningstillgångar 17,0 71,7

SUMMA TILLGÅNGAR 2 653,3 2 798,5

EGET KAPITAL OCH SKULDER 31

Summa totalresultat för året

Bundet eget kapital

Aktiekapital 54,7 50,4

Summa bundet eget kapital 54,7 50,4

Fritt eget kapital

Överkursfond 1 004,8 811,7

Balanserat resultat -600,0 -485,1

Årets resultat -163,9 -33,0

Summa fritt eget kapital 240,9 293,6

Hybridobligation 800,0 800,0

Summa eget kapital 1 095,6 1 144,0

Långfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 32 400,0 –

Obligationslån 33 492,5 742,0

Skulder till koncernföretag 24 592,3 285,4

Summa långfristiga skulder 1 484,8 1 027,4

Kortfristiga skulder

Checkräkningskredit 14,0 –

Obligationslån 33 – 525,0

Skulder till koncernföretag 37,4 70,5

Leverantörsskulder 1,5 0,1

Aktuella skatteskulder 14 0,0 0,2

Övriga skulder 36 2,9 22,4

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 37 17,1 8,8

Summa kortfristiga skulder 72,9 627,1

SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 2 653,3 2 798,5

Genova årsredovisning 2023

Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital

Mkr Aktiekapital

Överkurs-

fond

Balanserat

resultat

Årets

resultat

Hybrid-

obligation

Summa eget

kapital

Ingående balans per 1 januari 2022 50,4 811,7 -383,2 -42,8 700,0 1 136,2

Omföring i ny räkning -42,8 42,8 –

Årets resultat -33,0 -33,0

Summa totalresultat -33,0 -33,0

Transaktioner med ägare

Emission hybridobligation 100,0 100,0

Emissionskostnader hybridobligation -1,5 -1,5

Utdelning hybridobligation -57,7 -57,7

Utgående balans per 31 december 2022 50,4 811,7 -485,1 -33,0 800,0 1 144,0

Ingående balans per 1 januari 2023 50,4 811,7 -485,1 -33,0 800,0 1 144,0

Omföring i ny räkning -33,0 33,0 –

Årets resultat -163,9 -163,9

Summa totalresultat -163,9 -163,9

Transaktioner med ägare

Utdelning hybridobligation -82,8 -82,8

Nyemission stamaktier 4,4 195,6 200,0

Emissionskostnader stamaktier -2,6 -2,6

Emission teckningsoptioner 0,9 0,9

Utgående balans per 31 december 2023 54,7 1 004,8 -600,0 -163,9 800,0 1 095,7

RÄKENSKAPER

Genova årsredovisning 2023

RÄKENSKAPER

Moderbolagets rapport över kassaflöden

Mkr Not 2023-12-31 2022-12-31

Kassaflöde från den löpande verksamheten

Rörelseresultat -39,1 -10,1

Erhållen ränta 112,0 136,9

Erlagd ränta -132,4 -74,6

Betald inkomstskatt -0,2 0,2

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital -59,8 52,4

Förändringar i rörelsekapital

Förändring övriga rörelsefordringar 1,3 1,6

Förändring övriga rörelseskulder -9,4 -19,6

Kassaflöde från den löpande verksamheten -67,9 34,4

Kassaflöde från investeringsverksamheten

Investeringar i koncernföretag 0,0 -13,0

Kassaflöde från investeringsverksamheten 0,0 -13,0

Kassaflöde från finansieringsverksamheten

Inlåning från koncernföretag 33,2 3,0

Utlåning till koncernföretag 226,8 -245,2

Nyemission stamaktier 200,0 -

Emissionskostnader stamaktier -2,6 -

Emission hybridobligation - 98,5

Upptagna lån 906,5 -

Amortering av lån -1 267,0 -

Lämnad utdelning -82,8 -56,5

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 14,1 -200,2

Årets kassaflöde -53,8 -178,9

Likvida medel vid årets början 65,1 244,1

Likvida medel vid årets slut 11,3 65,1

Genova årsredovisning 2023

Not 1 Allmän information

Denna årsredovisning och koncernårsredovisning omfattar det

svenska moderbolaget Genova Property Group AB, organisations-

nummer 556864-8116, och dess dotterföretag, nedan benämnt

”Genova” eller koncernen.

Moderbolaget är ett aktiebolag som är registrerat i Sverige och

har sitt säte i Stockholm. Besöksadressen till huvudkontoret är Små-

landsgatan 12, 111 46 Stockholm.

Samtliga belopp redovisas i miljoner kronor (Mkr) om inte annat

anges. Uppgifterna inom parentes avser föregående år.

Styrelsen har den 27 mars 2024 godkänt denna årsredovisning

och koncernredovisning vilken kommer att läggas fram för anta-

gande vid årsstämma den 2 maj 2024.

Redovisningsprinciper samt noter

NOT 2 Sammanfattning av väsentliga redovisningsprinciper

2.1 GRUND FÖR RAPPORTERNAS UPPRÄTTANDE

Koncernredovisningen för Genova har upprättats i enlighet med

International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningar

från IFRIC sådana de antagits av EU. Utöver detta har RFR 1 Kom-

pletterande redovisningsregler för koncerner tillämpats. Koncern-

redovisningen har upprättats med antagande om fortlevnad enligt

anskaffningsvärdemetoden, med undantag av förvaltningsfastighe-

ter och finansiella instrument, vilka värderats till verkligt värde.

Att upprätta rapporter i överrensstämmelse med IFRS kräver

användning av viktiga uppskattningar för redovisningsändamål. Utö-

ver detta krävs att ledningen gör vissa bedömningar vid tillämpningen

av koncernens redovisningsprinciper. För de områden som innefattar

en hög grad av bedömning som är komplexa, eller där antaganden

och uppskattningar har gjorts av väsentlig betydelse för koncernen,

har information lämnats om detta i not 4.

Moderbolagets redovisning är upprättad i enlighet med RFR 2,

Redovisning för juridiska personer och Årsredovisningslagen. I de

fall moderbolaget tillämpar andra redovisningsprinciper än koncer-

nen anges detta separat i slutet av denna not.

De nedan angivna redovisningsprinciperna för koncernen har till-

lämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i koncer-

nens finansiella rapporter om inte annat framgår nedan.

Nya standarder vilka träder i kraft 2023

Avsnittet om redovisningsprinciper har omarbetats till följd av imple-

menteringen av de nya reglerna om upplysningar om redovisnings-

principer i IAS 1 Utformning av finansiella rapporter. Övriga av EU

godkända nya och ändrade standarder samt tolkningsuttalanden

från IFRS Interpretations Committee bedöms för närvarande inte

påverka Genovas resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfatt-

ning. Samma sak gäller svenska regelverk.

2.2 KONCERNREDOVISNING

Dotterföretag

Dotterföretag är alla företag över vilka koncernen har bestämmande

inflytande. Koncernen kontrollerar ett företag när den exponeras för

eller har rätt till rörlig avkastning från sitt innehav i företaget och har

möjlighet att påverka avkastningen genom sitt inflytande i företa-

get. Dotterföretag inkluderas i koncernredovisningen från och med

den dag då det bestämmande inflytandet överförs till koncernen. De

exkluderas ur koncernredovisningen från och med den dag då det

bestämmande inflytandet upphör.

Förvärvsmetoden används för redovisning av koncernens rörelse-

förvärv. Köpeskillingen för förvärvet av ett dotterföretag utgörs av

verkligt värde på överlåtna tillgångar, skulder som koncernens ådrar

sig till tidigare ägare av det förvärvade bolaget och de aktier som

emitterats av koncernen. I köpeskillingen ingår även verkligt värde på

alla tillgångar eller skulder som är en följd av en överenskommelse

om villkorad köpeskilling. Identifierbara förvärvade tillgångar och

övertagna skulder i ett rörelseförvärv värderas inledningsvis till verk-

liga värden på förvärvsdagen.

Förvärvsrelaterade kostnader kostnadsförs när de uppstår.

Koncerninterna transaktioner, balansposter samt orealiserade

vinster och förluster på transaktioner mellan koncernföretag elimine-

ras. Redovisningsprinciperna för dotterföretag har i förekommande

fall ändrats för att garantera en konsekvent tillämpning av Koncer-

nens principer.

NOTER

Genova årsredovisning 2023

NOTER

Rörelseförvärv och tillgångsförvärv

Då förvärv av dotterföretag ej avser förvärv av rörelse, utan förvärv

av tillgångar i form av förvaltningsfastigheter, fördelas anskaffnings-

utgiften på de förvärvade tillgångarna i förvärvsanalysen. Ett förvärv

av förvaltningsfastigheter klassificeras som förvärv av tillgångar om

förvärvet avser fastigheter, med eller utan hyreskontrakt, men inte

innefattar den personal och de processer som krävs för att bedriva

förvaltningsverksamheten. En viktig skillnad i redovisning av till-

gångsförvärv, jämfört med rörelseförvärv, är att någon uppskjuten

skatt inte redovisas vid det första tillfället tillgången tas upp i balans-

räkningen. Ytterligare en skillnad är att transaktionsutgifter redovisas

som en del av anskaffningsutgiften i ett tillgångsförvärv.

Se även not 4 som behandlar kritiska bedömningar och uppskatt-

ningar vid tillämpning av Genovas redovisningsprinciper, där fråga

om rörelseförvärv eller tillgångsförvärv utvecklas.

Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande

(minoritetsaktieägare)

Koncernen redovisar transaktioner med aktieägare utan bestäm-

mande inflytande som transaktioner med koncernens aktieägare.

Vid förvärv från aktieägare utan bestämmande inflytande redovisas

skillnaden mellan erlagd köpeskilling och den faktiska förvärvade

andelen av det redovisade värdet på dotterföretagets nettotillgångar

i eget kapital. Vinster och förluster på avyttringar till innehavare utan

bestämmande inflytande redovisas också i eget kapital.

Segmentsredovisning

Företagsledningen har identifierat rörelsesegment utifrån den

interna rapporteringen till företagets högste verkställande besluts-

fattare, vilken av koncernen identifierats som koncernens VD. Uti-

från den interna rapporteringen organiseras, styrs och rapporteras

verksamheten genom två rörelsesegment: Fastighetsförvaltning

och Övrigt. Rörelsesegmentet Förvaltningsfastigheter konsolideras

enligt samma principer som koncernen i sin helhet. Intäkter och kost-

nader som redovisas för respektive rörelsesegment är faktiska kost-

nader. Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas

per segment och som framgår av koncernens rapport över finansiell

ställning.

I segmentsredovisningen, redovisas pågående bostadsprojekt

genom bostadsrättsföreningar i segmentet Övrigt enligt tidigare

tillämpade principer för intäktsredovisning. Det innebär att Genova

ser bostadsrättsföreningen som en extern motpart och redovisar en

intäkt vid försäljning av fastigheten till bostadsrättsföreningen och

intäkter från projektledningen över tid i takt med att arbetet utförts

med tillämpning av successiv vinstavräkning. Resultat från transak-

tioner med bostadsrättsföreningar redovisas i segmentet ”Övrigt”.

Dessa principer innebär att Genova i segmentsredovisningen inte

följer IFRS 10 Koncernredovisning då bostadsrättsföreningarna

som konsolideras i koncernredovisningen ses som externa parter i

segmentsredovisningen. Genova anser att denna redovisning bäst

beskriver Genovas bostadsaffär och det är fortsatt enligt denna prin-

cip som styrelse och ledning följer verksamheten.

2.3 SAMARBETSARRANGEMANG

Med samarbetsarrangemang avses företag där koncernen tillsam-

mans med andra parter genom avtal har ett gemensamt bestäm-

mande inflytande över verksamheten. Ett innehav i ett samarbetsar-

rangemang klassificeras antingen som en gemensam verksamhet

eller som ett joint venture beroende på de rättigheter och skyldig-

heter respektive investerare har enligt kontraktet. I koncernen har

innehaven klassificerats som joint ventures. Joint ventures redovisas

enligt kapitalandelsmetoden. Vid tillämpning av kapitalandelsmeto-

den värderas investeringen inledningsvis till anskaffningsvärde i kon-

cernens rapport över finansiell ställning och det redovisade värdet

ökas eller minskas därefter för att beakta koncernens andel av resul-

tat och övrigt totalresultat från sina innehav efter förvärvstidpunkten.

Koncernens andel av resultat och övrigt totalresultat i ett joint venture

ingår i koncernens resultat och övrigt totalresultat.

2.4 INVENTARIER

Alla inventarier redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ack-

umulerade avskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår utgifter som

direkt kan hänföras till förvärvet av tillgången.

Avskrivningar för att fördela deras anskaffningsvärde ner till det

beräknade restvärdet över den beräknade nyttjandeperioden, görs

linjärt enligt följande:

Inventarier 5 år

Tillgångarnas restvärde och nyttjandeperioder prövas varje balans-

dag och justeras vid behov. En tillgångs redovisade värde skrivs

omgående ner till dess återvinningsvärde om tillgångens redovisade

värde överstiger dess bedömda återvinningsvärde.

Vinster och förluster vid avyttring fastställs genom en jämförelse

mellan försäljningsintäkten och det redovisade värdet och redovisas

i Övriga rörelseintäkter respektive Övriga rörelsekostnader i resultat-

räkningen.

2.5 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Förvaltningsfastigheter innehas i syfte att generera hyresintäk-

ter och värdestegringar. I det fall en fastighet förvärvas med flera

möjliga användningsområden och där alternativen är att generera

hyres intäkter och värdestegringar eller användas för exploatering av

bostadsrätter, klassificeras innehavet initialt som förvaltningsfastig-

het.

Förvaltningsfastigheter redovisas initialt till anskaffningsvärde,

inkluderat direkt hänförliga transaktionskostnader.

Efter den initiala redovisningen redovisas förvaltningsfastigheter

till verkligt värde. Verkligt värde baserar sig i första hand på priser på

en aktiv marknad och är det belopp till vilken en tillgång skulle kunna

överlåtas mellan initierade parter som är oberoende av varandra och

som har ett intresse av att transaktionen genomförs. För att fastställa

fastigheternas verkliga värde görs externa marknadsvärderingar av

samtliga fastigheter i samband med varje kvartalsbokslut. Föränd-

ringar i verkligt värde av förvaltningsfastigheter redovisas som värde-

förändring i resultaträkningen. Vid försäljning av fastighet redovisas

Genova årsredovisning 2023

NOTER

skillnaden mellan erhållet försäljningspris och redovisat värde enligt

senast upprättad rapport, med avdrag för försäljningsomkostnader

och tillägg för aktiveringar sedan senaste delårsrapporten som vär-

deförändring i resultaträkningen.

Tillkommande utgifter aktiveras enbart när det är troligt att fram-

tida ekonomiska fördelar förknippade med fastigheten kommer att

erhållas av koncernen och utgiften kan fastställas med tillförlitlighet

samt att åtgärden avser utbyte av en befintlig eller införandet av en ny

identifierad komponent. Övriga reparations- och underhållsutgifter

resultatförs löpande i den period de uppstår. Vid större ny-, till- och

ombyggnad aktiveras även räntekostnad under produktionstiden.

2.6 NEDSKRIVNINGAR AV ICKE-FINANSIELLA ANLÄGGNINGS-

TILLGÅNGAR

Materiella anläggningstillgångar och sådana immateriella tillgångar

som skrivs av bedöms med avseende på värdenedgång närhelst

händelser eller förändringar i förhållanden indikerar att det redovi-

sade värdet kanske inte är återvinningsbart. En nedskrivning görs

med det belopp varmed tillgångens redovisade värde överstiger

dess återvinningsvärde. Återvinningsvärdet är det högre av tillgång-

ens verkliga värde minskat med försäljningskostnader och dess

nyttjandevärde. Vid bedömning av nedskrivningsbehov grupperas

tillgångar på de lägsta nivåer där det finns separata identifierbara

kassaflöden (kassagenererande enheter). För materiella och imma-

teriella anläggningstillgångar, som tidigare har skrivits ner, görs per

varje balansdag en prövning av om återföring bör göras.

2.7 FINANSIELLA INSTRUMENT

Finansiella instrument är varje form av avtal som ger upphov till en

finansiell tillgång i ett företag och en finansiell skuld eller ett eget

kapitalinstrument i ett annat företag. Finansiella instrument som

redovisas i balansräkningen inkluderar på tillgångssidan innehav av

onoterade aktier, likvida medel, hyres- och kundfordringar och övriga

fordringar. På skuldsidan återfinns leverantörsskulder, låneskulder

och övriga skulder. Redovisningen beror på hur de finansiella instru-

menten har klassificerats.

Redovisning och borttagande

En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen

när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor.

Hyres- och kundfordringar tas upp i balansräkningen när faktura har

skickats och företagets rätt till ersättning är ovillkorlig. Skuld tas upp

när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att

betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas

upp när faktura mottagits.

Vinster och förluster från borttagande ur balansräkning samt

modifiering redovisas i resultatet.

Klassificering och värdering

Finansiella tillgångar

Skuldinstrument: Utifrån koncernens affärsmodell för förvaltning av

tillgången och karaktären på tillgångens avtalsenliga kassaflöden

klassificeras finansiella tillgångar som är skuldinstrument.

Instrumenten klassificeras till:

• upplupet anskaffningsvärde

• verkligt värde via övrigt totalresultat, eller

• verkligt värde via resultatet.

Koncernens skuldinstrument klassificeras till upplupet anskaffnings-

värde.

Finansiella tillgångar klassificerade till upplupet anskaffnings-

värde värderas initialt till verkligt värde med tillägg av transaktions-

kostnader. Hyres- och kundfordringar redovisas initialt till det faktu-

rerade värdet. Efter första redovisningstillfället värderas tillgångarna

enligt effektivräntemetoden. Tillgångar klassificerade till upplupet

anskaffningsvärde innehas enligt affärsmodellen att inkassera

avtals enliga kassaflöden som endast är betalningar av kapitalbelopp

och ränta på det utestående kapitalbeloppet. Tillgångarna omfattas

av en förlustreservering för förväntade kreditförluster.

Egetkapitalinstrument: klassificeras till verkligt värde via resultatet

med undantaget om de inte hålls för handel, då ett oåterkalleligt val

kan göras att klassificera dem till verkligt värde via övrigt totalresultat

utan efterföljande omklassificering till resultatet. Koncernen innehar

aktier och andelar som redovisas till verkligt värde via resultatet.

Derivat: klassificeras till verkligt värde via resultatet.

Verkligt värde fastställs enligt beskrivning i not 3.

Finansiella skulder

Finansiella skulder klassificeras till upplupet anskaffningsvärde med

undantag av derivat. Finansiella skulder redovisade till upplupet

anskaffningsvärde värderas initialt till verkligt värde inklusive trans-

aktionskostnader. Efter det första redovisningstillfället värderas de

till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden.

Derivat: klassificeras till verkligt värde via resultatet.

Verkligt värde fastställs enligt beskrivning i not 3.

Nedskrivning av finansiella tillgångar

Koncernens finansiella tillgångar, förutom de som klassificeras till

verkligt värde via resultatet eller egetkapitalinstrument som värde-

ras till verkligt värde via övrigt totalresultat, omfattas av nedskriv-

ning för förväntade kreditförluster. Nedskrivning för kreditförluster

enligt IFRS 9 är framåtblickande och en förlustreservering görs när

det finns en exponering för kreditrisk, vanligtvis vid första redovis-

ningstillfället. Förväntade kreditförluster återspeglar nuvärdet av alla

underskott i kassaflöden hänförliga till fallissemang antingen för de

nästkommande 12 månaderna eller för den förväntade återstående

löptiden för det finansiella instrumentet, beroende på tillgångsslag

och på kreditförsämring sedan första redovisningstillfället. Förvän-

tade kreditförluster återspeglar ett objektivt, sannolikhetsvägt utfall

som beaktar flertalet scenarier baserade på rimliga och verifierbara

prognoser.

Den förenklade modellen tillämpas för hyres- och kundfordringar,

avtalstillgångar samt leasingfordringar. En förlustreserv redovisas,

i den förenklade modellen, för fordrans eller tillgångens förväntade

återstående löptid.

Genova årsredovisning 2023

NOTER

Initialt, samt per varje balansdag, redovisas en förlustreserv för de

nästkommande 12 månaderna, alternativt för en kortare tidsperiod

beroende på återstående löptid (stadie 1). Koncernens tillgångar har

bedömts vara i stadie 1, det vill säga, det har inte skett någon väsent-

lig ökning av kreditrisk. Denna metod tillämpas för hyres- och kund-

fordringar samt för förväntade kreditförluster relaterade till finansiella

garantiavtal. Dessa består av borgensförbindelser som företaget har

till förmån för lån upptagna av Brf vid finansiering av entreprenaden.

Beräkning av förväntade kreditförluster görs genom individuell

genomgång av respektive tillgång och utifrån historik över faktiska

kreditförluster.

De finansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen till upplu-

pet anskaffningsvärde, det vill säga, netto av bruttovärde och förlus-

treserv. Förändringar av förlustreserven redovisas i resultaträkningen.

Likvida medel

Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga

tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut samt kort-

fristiga likvida placeringar med en löptid från anskaffningstidpunkten

understigande tre månader. Likvida medel omfattas av kraven på för-

lustreservering för förväntade kreditförluster.

Kundfordringar och övriga fordringar

För hyres- och kundfordringar har koncernen valt att tillämpa den för-

enklade metoden för redovisning av förväntade kreditförluster. Detta

innebär att förväntade kreditförluster reserveras för återstående

löptid, vilken förväntas understiga ett år för samtliga fordringar. Kon-

cernen reserverar för förväntade kreditförluster baserat på historiska

kreditförluster samt framåtriktad information. Koncernens kunder är

en homogen grupp med likartad riskprofil, varför kreditrisken initialt

bedöms kollektivt för samtliga kunder. Eventuella större enskilda

fordringar bedöms per motpart. Koncernen skriver bort en fordran

när det inte längre finns någon förväntan på att erhålla betalning och

då aktiva åtgärder för att erhålla betalning har avslutats.

Genova tillämpar en metod som kombinerar historiska erfaren-

heter med annan känd information och framåtblickande faktorer för

bedömning av förväntade kreditförluster. Koncernen har definierat fal-

lissemang som då betalning av fordran är 90 dagar försenad eller mer,

eller om andra faktorer indikerar att betalningsinställelse föreligger.

Väsentlig ökning av kreditrisk har per balansdagen inte bedömts före-

ligga för någon fordran eller tillgång. Sådan bedömning baseras på om

betalning är 30 dagar försenad eller mer, eller om väsentlig försämring

av kreditrating sker, medförande en rating understigande investment

grade. I de fall beloppen inte bedöms vara av oväsentlig karaktär redo-

visas en reserv för förväntade kreditförluster för finansiella instrument.

2.8 KASSAFLÖDE

I likvida medel ingår kassa, banktillgodohavanden och övriga kort-

fristiga placeringar med förfallodag inom tre månader från anskaff-

ningstidpunkten. Checkräkningskredit redovisas som upplåning

bland kortfristiga skulder. Genova har enbart banktillgodohavanden

i nuläget. In- och utbetalningar redovisas i rapport över kassaflöden

som är upprättad i enlighet med den indirekta metoden.

2.9 AKTIEKAPITAL OCH BERÄKNING RESULTAT PER AKTIE

Stamaktier och preferensaktier klassificeras som eget kapital, se

vidare i not 31. Kostnader som direkt kan hänföras till emission av nya

aktier redovisas i eget kapital som ett avdrag från emissionslikviden.

Emissionskostnader redovisas som en avdragspost under eget kapi-

talkategori Övrigt tillskjutet kapital.

Beräkning av resultat per stamaktie baseras på årets resultat i

koncernen hänförligt till moderbolagets aktieägare, efter avdrag för

utdelning till preferensaktieägarna, och på det vägda genomsnittliga

antalet utestående aktier under året.

2.10 LEVERANTÖRSSKULDER

Leverantörsskulder redovisas inledningsvis till nominellt belopp och

därefter till upplupet anskaffningsvärde, vilket i normalfallet anses

vara likvärdigt med nominellt belopp då löptiden normalt är kort.

Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits.

2.11 UPPLÅNING

Upplåning redovisas inledningsvis till verkligt värde, netto efter trans-

aktionskostnader. Upplåning redovisas därefter till upplupet anskaff-

ningsvärde och eventuell skillnad mellan erhållet belopp (netto efter

transaktionskostnader) och återbetalningsbeloppet redovisas i

resultaträkningen fördelat över låneperioden, med tillämpning av

effektivräntemetoden.

Upplåning klassificeras som kortfristiga skulder om inte koncer-

nen har en ovillkorlig rätt att skjuta upp betalning av skulden i åtmins-

tone 12 månader efter balansdagen. Lånekostnader redovisas i

resultaträkningen i den period till vilken de hänför sig. Upplupen ränta

redovisas som en del av kortfristig upplåning från kreditinstitut, i det

fall räntan förväntas regleras inom 12 månader från balansdagen.

2.12 AKTUELL OCH UPPSKJUTEN SKATT

Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Inkomst-

skatter redovisas i årets resultat utom då underliggande transaktion

redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital varvid tillhörande

skatteeffekt redovisas i övrigt totalresultat respektive i eget kapital.

Den aktuella skattekostnaden beräknas på basis av de skatte-

regler som på balansdagen är beslutade eller i praktiken beslutade i

Sverige, f n 20,6 procent, där moderföretagets dotterföretag är verk-

samma och genererar skattepliktiga intäkter. Ledningen utvärderar

regelbundet de yrkanden som gjorts i självdeklarationer avseende

situationer där tillämpliga skatteregler är föremål för tolkning och gör,

när så bedöms lämpligt, avsättningar för belopp som troligen ska

betalas till skattemyndigheten.

Uppskjuten skatt redovisas i sin helhet, enligt balansräknings-

metoden, på alla temporära skillnader som uppkommer mellan det

skattemässiga värdet på tillgångar och skulder och dessas redovi-

sade värden i koncernredovisningen. Den uppskjutna skatten redo-

visas emellertid inte om den uppstår till följd av en transaktion som

utgör den första redovisningen av en tillgång eller skuld som inte är

ett rörelseförvärv och som, vid tidpunkten för transaktionen, varken

påverkar redovisat eller skattemässigt resultat. Uppskjuten inkomst-

skatt beräknas med tillämpning av skattesatser (och -lagar) som har

beslutats eller aviserats per balansdagen och som förväntas gälla

Genova årsredovisning 2023

när den berörda uppskjutna skattefordran realiseras eller den upp-

skjutna skatteskulden regleras.

Uppskjutna skattefordringar redovisas i den omfattning det är tro-

ligt att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas tillgäng-

liga, mot vilka de temporära skillnaderna kan utnyttjas. Uppskjuten

skatt beräknas på temporära skillnader som uppkommer på andelar i

dotterföretag, förutom där tidpunkten för återföring av den temporära

skillnaden kan styras av Koncernen och det är sannolikt att den tem-

porära skillnaden inte kommer att återföras inom överskådlig framtid.

2.13 ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA

Kortfristiga ersättningar till anställda

Ersättningar till anställda redovisas i takt med att de anställda utfört

tjänster i utbyte mot ersättningen.

Incitamentsprogram

Vid årsstämman den 7 maj 2021 beslutades om emission av högst

400 000 teckningsoptioner. Varje teckningsoption berättigar till

teckning av en ny stamaktie i bolaget för 125 kronor och 10 öre per

stamaktie under perioden från och med den 20 juni 2024 till och

med det datum som infaller 30 kalenderdagar därefter. 400 000

teckningsoptioner har tecknats av bolagets dotterbolag Genova

Fastigheter AB som i sin tur överlåtit 400 000 teckningsoptioner till

anställda i bolaget. Alla anställda har erbjudits att delta i incitaments-

programmet. Priset (optionspremien) har bestämts enligt Black &

Scholes värderingsmodell och värderingen har utförts av Svalner

Skatt & Transaktion.

Om samtliga 400 000 teckningsoptioner utnyttjas för teckning

av 400 000 nya stamaktier uppstår en utspädningseffekt om cirka 1

procent (beräknat på antalet stamaktier vid tidpunkten för årsstäm-

man 2021).

Vid årsstämman den 3 maj 2023 beslutades om emission av

högst 400 000 teckningsoptioner. Varje teckningsoption berättigar

till teckning av en ny stamaktie i bolaget för 85 kronor och 90 öre per

stamaktie under perioden från och med den 1 juli 2026 till och med

det datum som infaller 30 kalenderdagar därefter.

400 000 teckningsoptioner har tecknats av bolagets dotterbolag

Genova Fastigheter AB som i sin tur överlåtit 396 000 tecknings-

optioner till anställda och konsulter i bolaget. Priset (optionspremien)

har bestämts enligt Black & Scholes värderingsmodell och värde-

ringen har utförts av Svalner Skatt & Transaktion.

Om samtliga 400 000 teckningsoptioner utnyttjas för teckning

av 400 000 nya stamaktier uppstår en utspädningseffekt om cirka 1

procent (beräknat på antalet stamaktier vid tidpunkten för årsstäm-

man 2023).

Pensionsförpliktelser

Koncernföretagen har enbart avgiftsbestämda pensionsplaner.

2.14 AVSÄTTNINGAR

Avsättningar redovisas när Koncernen har en legal eller informell för-

pliktelse till följd av tidigare händelser, det är sannolikt att ett utflöde

av resurser kommer att krävas för att reglera åtagandet, och beloppet

har beräknats på ett tillförlitligt sätt. Inga avsättningar görs för fram-

tida rörelseförluster.

2.15 INTÄKTSREDOVISNING

Intäkter från avtal med kunder avser intäkter från försäljning av varor

och tjänster från Genovas ordinarie verksamhet. Intäkten redovisas

när kontroll övergår till kunden för de varor eller tjänster som bolaget

bedömt vara distinkta i ett avtal och speglar den ersättning som före-

taget förväntar sig att ha rätt till i utbyte mot dessa varor eller tjäns-

ter. Koncernens intäkter kommer från leasingintäkter och redovisas

i enlighet med IFRS 16 Leasingavtal, dessa principer anges nedan

under 2.16. Andra intäkter avser försäljning av bostadslägenheter till

bostadsköpare, som vanligen utgörs av privata konsumenter. Avtal om

köp av bostadslägenhet ingås löpande med kunderna med start innan

byggnationen har påbörjats. Koncernen har identifierat ett distinkt

prestationsåtagande i avtalen: försäljning av bostadslägenhet. Trans-

aktionspriset är i sin helhet fast. Intäkterna redovisas när kunden har

fått kontroll, genom att kunden kan använda eller dra nytta av varan,

varvid kontrollen anses överförd. Genova har gjort bedömningen att

kontrollen över bostadslägenheten övergår till kunden vid en tidpunkt,

då bostadsköparen får tillträde till bostaden. Detta sker vanligen under

en kortare tidsperiod när bostadsfastigheten är färdigställd.

2.16 LEASING

Koncernen som leasetagare

Leasingskulder

Vid inledningsdatumet för ett leasingavtal redovisas en leasingskuld

motsvarande nuvärdet av de leasingbetalningar som inte betalats vid

denna tidpunkt. Dessa leasingskulder redovisas separat från övriga

skulder i balansräkningen.

Leasingperioden bestäms som den icke-uppsägningsbara perio-

den tillsammans med perioder att förlänga eller säga upp avtalet om

Genova är rimligt säkra på att nyttja de optionerna. Leasingbetalning-

arna inkluderar fasta betalningar (efter avdrag för eventuella förmå-

ner i samband med tecknandet av leasingavtalet), variabla leasingav-

gifter som beror på ett index eller ett pris, och belopp som förväntas

betalas enligt restvärdesgarantier. Leasingbetalningarna inkluderar

dessutom lösenpriset för en option att köpa den underliggande till-

gången eller straffavgifter som utgår vid uppsägning om Genova är

rimligt säker på att utnyttja dessa optioner. Variabla leasingavgifter

som inte beror på ett index eller ett pris redovisas som en kostnad i

den period som de är hänförliga till.

NOTER

Genova årsredovisning 2023

NOTER

För nuvärdeberäkning av leasingbetalningar tillämpas den implicita

räntan i avtalet om den kan fastställas, i övriga fall används den mar-

ginella upplåningsräntan för leasingavtalet. Efter inledningsdatumet

av ett leasingavtal ökar leasingskulden för att återspegla räntan på

leasingskulden och minskar med utbetalda leasingavgifter. Dess-

utom omvärderas leasingskulden till följd av avtalsmodifieringar, för-

ändringar av leasingperioden, förändringar i leasingbetalningar eller

förändringar i en bedömning att köpa den underliggande tillgången.

Nyttjanderättstillgångar

Genova redovisar nyttjanderättstillgångar i balansräkningen vid

inledningsdatumet för leasingavtalet. Nyttjanderättstillgångarna

redovisas separat från övriga tillgångar i balansräkningen.

Nyttjanderättstillgångar värderas till anskaffningsvärde. Anskaff-

ningsvärdet för dessa nyttjanderättstillgångar inkluderar det initi-

ala värdet som redovisas för den hänförliga leasingskulden, initiala

direkta utgifter, eventuella förskottsbetalningar som görs på eller

innan inledningsdatumet för leasingavtalet efter avdrag av eventu-

ella erhållna incitament, samt en uppskattning av eventuella åter-

ställningskostnader. Efter inledningsdatumet värderas nyttjande-

rättstillgångar till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade

avskrivningar och eventuella nedskrivningar, samt justerat för omvär-

deringar av leasingskulden. Förutsatt att Genova inte är rimligt säkra

att de kommer överta äganderätten till den underliggande tillgången

vid utgången av leasingavtalet skrivs nyttjanderättstillgången av lin-

järt under leasingperioden.

Tillämpning av lättnadsregler

Genova tillämpar lättnadsreglerna avseende korttidsleasingavtal och

leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt värde. Utgif-

ter som uppstår i samband med dessa leasingavtal redovisas linjärt

över leasingperioden som rörelsekostnader i resultaträkningen.

Koncernen som leasegivare

Genova klassificerar samtliga hyresavtal som operationella lea-

singavtal med hänsyn till att samtliga väsentliga risker och förmå-

ner förknippade med ägandet av fastigheterna behålls av Genova.

Hyresintäkter aviseras i förskott och periodiseras linjärt över hyres-

perioden om inte en annan periodisering följer av de ekonomiska

fördelarna i hyreskontraktet. Förskottsbetalade hyror redovisas som

förutbetalda intäkter. I de fall hyreskontrakten ger en reducerad hyra

under en viss period periodiseras denna linjärt över den aktuella kon-

traktsperioden.

2.17 UTDELNINGAR

Utdelning till moderbolagets aktieägare redovisas som skuld i Kon-

cernens finansiella rapporter i den period då utdelningen godkänns

av moderbolagets aktieägare.

2.18 PROJEKTERINGSFASTIGHETER

Projekteringsfastigheter avser fastigheter som nyuppförs för

bostadsändamål eller för kommersiella ändamål. Produktionskost-

nader innefattar såväl direkta kostnader som skälig andel av indirekta

kostnader samt räntekostnader.

2.19 MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER

Redovisningsprinciperna i moderbolaget överensstämmer i allt

väsentligt med koncernredovisningen. Moderbolagets redovisning

är upprättad i enlighet med RFR 2 Redovisning för juridiska personer

och Årsredovisningslagen. RFR 2 anger undantag från och tillägg till

de av IASB utgivna standarder. Undantagen och tilläggen ska tilläm-

pas från det datum då den juridiska personen i sin koncernredovis-

ning tillämpar angiven standard eller uttalande.

Moderbolaget tillämpar andra redovisningsprinciper än koncer-

nen i de fall som anges nedan.

Uppställningsform för resultat- och balansräkning

Moderbolaget använder de uppställningsformer som anges i Årsre-

dovisningslagen, vilket bland annat medför att en annan presentation

av eget kapital tillämpas.

Aktier i dotterbolag

Aktier i dotterföretag redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag

för eventuella nedskrivningar och med tillägg av anskaffningskostna-

der. När det finns en indikation på att aktier och andelar i dotterbolag

minskat i värde görs en beräkning av återvinningsvärdet. Är detta

lägre än det redovisade värdet görs en nedskrivning. Nedskrivningar

redovisas i posten Resultat från andelar i koncernföretag.

Koncernbidrag och aktieägartillskott

Moderbolaget redovisar koncernbidrag enligt alternativregeln, vilket

innebär att koncernbidrag som erhålls eller lämnas redovisas som

bokslutsdispositioner. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital

hos mottagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren. Erhållna

aktieägartillskott redovisas som en ökning av fritt eget kapital.

Leasingavtal

Reglerna om redovisning av leasingavtal tillämpas inte i moderbola-

get. Detta innebär att leasingavgifter redovisas som kostnad linjärt

över leasingperioden, och att nyttjanderättstillgångar och leasings-

kulder inte inkluderas i moderbolagets balansräkning. Identifiering

av ett leasingavtal görs dock, d.v.s. att ett avtal är, eller innehåller,

ett leasingavtal om avtalet överlåter rätten att under en viss period

bestämma över användningen av en identifierad tillgång i utbyte mot

ersättning.

Genova årsredovisning 2023

NOTER

3.1 FINANSIELLA RISKFAKTORER

Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika slag av

finansiella risker, vilka kan påverka bolagets finansiella ställning och

resultat. I det följande beskrivs de huvudsakliga finansiella risker

som Genova-koncernen är exponerad för och hur ledningen valt att

hantera dessa risker. Noten ska läsas tillsammans med de noter som

närmare beskriver de finansiella tillgångar och skulder som koncer-

nen har.

Moderbolaget innehar i nuläget endast andelar i koncernföretag

och koncernmellanhavanden. Nedan beskrivning tar således sikte på

koncernen som helhet.

Riskhanteringen sköts av VD och CFO i samråd med styrelsen. VD

och CFO identifierar och utvärderar finansiella risker.

3.2 FINANSIERINGSRISK – LIKVIDITETSRISK

Koncernens verksamhet, i synnerhet avseende förvärv av fastigheter,

finansieras till stor del genom lån från externa långivare. Räntekost-

nader är en betydande kostnadspost och upplåning en väsentlig del

av totala balansomslutningen. Koncernens verksamhet är bl.a. att

projektleda fastighetsutvecklingsprojekt, vilka kan komma att för-

dröjas eller drabbas av oförutsedda eller ökade kostnader – på grund

av faktorer inom eller utom koncernens kontroll. I det fall sådana

omständigheter inträffar kan det innebära att projekten inte kan slut-

föras innan lånen förfaller, eller att sådana ökade kostnader inte ryms

inom beviljade kreditfaciliteter. I det fall en sådan situation uppstår,

där Genova inte erhåller erforderliga krediter eller krediter till oför-

månliga villkor, skulle en väsentlig negativ inverkan på koncernens

verksamhet, resultat och finansiella ställning kunna uppstå.

Per den 31 december 2023 har koncernen en likviditet om 374

Mkr (348), inklusive en outnyttjad checkkredit om 76 Mkr (90). Kon-

cernens kreditfacilitet är förenad med villkor som består av dels ett

antal finansiella nyckeltal och dels ett antal icke-finansiella nyckeltal.

De finansiella nyckeltalen är bl.a. belåningsgrad och räntetäcknings-

grad. Genova arbetar löpande med uppföljning av sina lånevillkor och

styrelsen tar del av resultatet.

I tabellen nedan återfinns de odiskonterade kassaflöden som

kommer av koncernens skulder i form av finansiella instrument, base-

rat på de vid balansdagen kontrakterade återstående löptiderna.

Belopp som ska betalas baserat på en rörlig ränta har uppskattats

genom att använda de på balansdagen gällande räntesatserna.

Not 3 Finansiell riskhantering

Koncernen, Mkr	Mindre än 1 år	Mellan 1 och 2 år	Mellan 2 och 5 år	Mer än 5 år
Per 31 december 2023
Upplåning från kreditinstitut	419,0	1 610,0	3 556,9
Checkräkningskredit	14,0
Derivat		29,9	14,1
Obligationslån			664,6
Långfristiga skulder
Leasingskulder	8,1	3,9	0,6
Leverantörsskulder och övriga skulder
Totalt	441,1	1 643,7	4 236,3	-
Per 31 december 2022
Upplåning från kreditinstitut	727,4	261,0	3 894,1	-
Obligationslån	556,2	844,5	-	-
Långfristiga skulder	-	20,1	-	36,2
Leasingskulder	3,0	0,6	0,1	-
Leverantörsskulder och övriga skulder	84,0	-	-	-
Totalt	1 370,7	1 126,2	3 894,2	36,2

Genova årsredovisning 2023

NOTER

3.3 RÄNTERISK

Koncernens ränterisk uppstår genom upplåning. Koncernen lånar till

Stibor plus en marginal. Detta innebär att koncernen är exponerad

mot svängningar i upplåningskostnader. Koncernens externa upplå-

ning utgörs av sedvanliga kreditavtal, byggnadskreditiv, obligations-

lån och checkräkningskredit. Förändringar av räntor kan leda till för-

ändringar av verkliga värden på fastigheter och derivat, förändringar i

kassaflöden samt fluktuationer i koncernens resultat.

Om Stibor 3M skulle varit 1 procentenhet högre/lägre per 31

december 2023 hade koncernens intjäningsförmåga påverkats med

63 Mkr högre/lägre före beaktande av räntesäkringar. Per den 31

december 2023 hade Genova räntesäkringar i form av fasträntelån

om 532 Mkr samt Ränteswappar om 2 150 Mkr vilket tar ner effekten

från 63 Mkr till 36 Mkr. Förändring av resultat och eget kapital hade

skett med motsvarande belopp. Känslighetsanalysen är enbart upp-

skattad utifrån ett antagande om förändrade nivåer i Stibor.

3.4 KREDITRISK OCH MOTPARTSRISK

Koncernen är exponerad mot risken att inte få betalt för de bostä-

der eller fastigheter som Genova ingått avtal om försäljning av, för

vilka fordringar finns gentemot köparna, samt aktuella hyres- och

kundfordringar. Bedömningen har gjorts att det inte har skett någon

väsentlig ökning av kreditrisk för någon av koncernens finansiella

tillgångar. Motparterna är utan kreditriskbetyg, förutom för likvida

medel där motparten har kreditriskbetyget AAA.

De finansiella tillgångar som omfattas av reservering för förvän-

tade kreditförluster enligt den generella metoden utgörs av likvida

medel, uppdragsavtal, samt hyres- och kundfordringar. Genova till-

lämpar en metod som kombinerar historiska erfarenheter med annan

känd information och framåtblickande faktorer för bedömning av

förväntade kreditförluster. Koncernen har definierat fallissemang

som då betalning av fordran är 90 dagar försenad eller mer, eller om

andra faktorer indikerar att betalningsinställelse föreligger. Väsent-

lig ökning av kreditrisk har per balansdagen inte bedömts föreligga

för någon fordran eller tillgång. Sådan bedömning baseras på om

betalning är 30 dagar försenad eller mer, eller om väsentlig försäm-

ring av kreditrating sker, medförande en rating understigande invest-

ment grade. I de fall beloppen inte bedöms vara av oväsentlig karak-

tär redovisas en reserv för förväntade kreditförluster för finansiella

instrument.

MODERBOLAGET

Moderbolaget tillämpar motsvarande nedskrivningsmetod som kon-

cernen för förväntade kreditförluster på kortfristiga och långfristiga

fordringar på koncernföretag. Väsentlig ökning av kreditrisk har per

balansdagen inte bedömts föreligga för någon fordran på koncern-

företag. Bedömning har gjorts att förväntade kreditförluster inte är

väsentliga och ingen reservering har därför redovisats.

3.5 KLASSIFICERING OCH VÄRDERING AV FINANSIELLA

INSTRUMENT

I nedanstående tabell presenteras koncernens finansiella tillgångar

och skulder, upptagna till redovisat värde respektive verkligt värde,

klassificerade i kategorierna enligt IFRS 9.

Verkligt värde för koncernens derivat framkommer genom att

använda marknadspriser enligt nivå 1. Förändringen i verkligt värde

framkommer genom att jämföra villkoren för det derivat som ingåtts

med marknadspriset för samma instrument på balansdagen och

med samma förfallodatum.

Tillgångarnas maximala kreditrisk utgörs av nettobeloppen av de

redovisade värdena i tabellerna nedan. Koncernen har inte erhållit

några ställda säkerheter för de finansiella nettotillgångarna.

Genova årsredovisning 2023

NOTER

	Finansiella tillgångar	Tillgångar värderade	Summa	Summa
	värderade till verkligt	till upplupet	redovisat	verkligt
Koncernen, Mkr	värde via resultatet	anskaffningsvärde	värde	värde
2023-12-31
Tillgångar i balansräkningen
Övriga långfristiga fordringar		298,1	298,1	298,1
Hyresfordringar och kundfordringar		18,2	18,2	18,2
Övriga fordringar		103,5	103,5	103,5
Upplupna intäkter		21,5	21,5	21,5
Likvida medel		284,5	284,5	284,5
Summa		725,7	725,7	725,7

	Finansiella skulder	Skulder värderade	Summa	Summa
	värderade till verkligt	till upplupet	redovisat	verkligt
Koncernen, Mkr	värde via resultatet	anskaffningsvärde	värde	värde
2023-12-31
Skulder i balansräkningen
Långfristig upplåning från kreditinstitut		4 589,8	4 589,8	4 589,8
Derivat	44,0	-	44,0	44,0
Övriga långfristiga skulder		65,6	65,6	65,6
Kortfristig upplåning från kreditinstitut		1 177,6	1 177,6	1 177,6
Checkräkningskredit		14,0	14,0	14,0
Leverantörsskulder		84,9	84,9	84,9
Övriga skulder		69,1	69,1	69,1
Upplupna kostnader		65,5	65,5	65,5
Summa	44,0	6 066,4	6 110,4	6 110,4

	Finansiella tillgångar	Tillgångar värderade	Summa	Summa
	värderade till verkligt	till upplupet	redovisat	verkligt
Koncernen, Mkr	värde via resultatet	anskaffningsvärde	värde	värde
2022-12-31
Tillgångar i balansräkningen
Derivat	5,9	-	5,9	5,9
Övriga långfristiga fordringar		295,1	295,1	295,1
Hyresfordringar och kundfordringar		33,3	33,3	33,3
Övriga fordringar		186,5	186,5	186,5
Upplupna intäkter		8,9	8,9	8,9
Likvida medel		257,7	257,7	257,7
Summa	5,9	781,5	787,5	787,5

	Finansiella skulder	Skulder värderade	Summa	Summa
	värderade till verkligt	till upplupet	redovisat	verkligt
Koncernen, Mkr	värde via resultatet	anskaffningsvärde	värde	värde
2022-12-31
Skulder i balansräkningen
Långfristig upplåning från kreditinstitut		4 151,1	4 151,1	4 151,1
Övriga långfristiga skulder		63,0	63,0	63,0
Kortfristig upplåning från kreditinstitut		897,2	897, 2	897, 2
Leverantörsskulder		93,9	93,9	93,9
Övriga skulder		130,7	130,7	130,7
Upplupna kostnader		48,4	48,4	48,4
Summa		5 384,4	5 384,4	5 384,4

Genova årsredovisning 2023

NOTER

Uppskattningar och bedömningar utvärderas löpande och baseras

på historisk erfarenhet och andra faktorer, inklusive förväntningar på

framtida händelser som anses rimliga under rådande förhållanden.

VIKTIGA UPPSKATTNINGAR OCH ANTAGANDEN

FÖR REDOVISNINGSÄNDAMÅL

Koncernen gör uppskattningar och antaganden om framtiden. De

uppskattningar för redovisningsändamål som blir följden av dessa

kommer, definitionsmässigt, sällan att motsvara det verkliga resul-

tatet. De uppskattningar och antaganden som innebär en betydande

risk för väsentliga justeringar i redovisade värden för tillgångar och

skulder under nästkommande räkenskapsår anges i huvuddrag

nedan.

Värdering av förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter ska redovisas till verkligt värde, vilket fast-

ställs av företagsledningen på basis av fastigheternas bedömda

verkliga värde.

Vid värderingen av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och

antaganden påverka koncernens resultat och finansiella ställning.

Väsentliga uppskattningar och antaganden görs vid värdering av

byggrätter avseende bland annat variabler i exploateringskalkyler,

vakansgrader, direktavkastningskrav, kalkylränta. Dessa antagan-

den baserar sig på värderarnas erfarenhetsmässiga bedömningar av

marknadens förräntningskrav på jämförbara fastigheter. Bedömningar

av kassaflödet för drifts-, underhålls- och administrationskostnader

är baserade på faktiska kostnader, men också utifrån erfarenheter av

jämförbara fastigheter. Framtida investeringar har bedömts utifrån det

faktiska behov som föreligger. Se mer information om de antaganden

som gjorts under not 16 Förvaltningsfastigheter, vilket också innehåller

ett avsnitt om värdering till verkligt värde.

Uppskjuten skattefordran

Uppskjutna skattefordringar och skulder redovisas för temporära

skillnader och för outnyttjade underskottsavdrag. Värderingen av

underskottsavdrag och koncernens förmåga att utnyttja under-

skottsavdrag baseras på ledningens uppskattningar av framtida

skattepliktiga överskott i olika beskattningsområden. De största

underskottsavdragen hänför sig till Sverige där, de utan tidsbegräns-

ning, kan avräknas mot framtida överskott. För mer information om

underskottsavdrag och redovisning av uppskjuten skattefordran, se

not 14.

VIKTIGA BEDÖMNINGAR VID TILLÄMPNING AV KONCERNENS

REDOVISNINGSPRINCIPER

Avgränsning mellan rörelseförvärv och tillgångsförvärv

När ett bolag förvärvas utgör det antingen ett förvärv av rörelse

eller ett förvärv av tillgångar. Ett förvärv av tillgångar föreligger om

förvärvet avser fastigheter, med eller utan hyreskontrakt, men inte

innefattar organisation och de processer som krävs för att bedriva

förvaltningsverksamheten. Övriga förvärv är rörelseförvärv.

Företagsledningen bedömer vid varje enskilt förvärv vilka kriterier

som är uppfyllda.

Not 4 Viktiga uppskattningar och bedömningar

Genova årsredovisning 2023

NOTER

Not 5 Segmentredovisning