Innehåll

INTRODUKTION

Heba i korthet 3

2022 i korthet 4

Vd har ordet 7

OMVÄRLD OCH STRATEGI

Omvärldstrender 11

Hyresregleringen 14

Hebas roll på marknaden 15

Intervju – Digitalisering 17

Strategiskt ramverk 20

Mål och strategier 21

Affärsmodell 26

Intervju – Ekonomi och finans 27

HÅLLBARHET

Hebas hållbarhetsarbete 30

Våra tre fokusområden 33

Vår organisation 35

Vår roll i samhället 37

Vår miljö 41

Intervju – Klimatsäkra fastigheter 48

VERKSAMHET

Våra fastigheter 52

Fastighetsutveckling 56

Risker 64

Värdering 68

Marknadsvärdering 69

Fyra skäl att investera i Heba 70

Hebas aktie 71

Kapitalstruktur och finansiering 73

BOLAGSSTYRNING

Ordföranden har ordet 76

Bolagsstyrningsrapport 77

Styrelse 80

Ledning 81

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse 83

Finansiell rapportering – koncernen 86

Finansiell rapportering – moderbolaget 91

Tilläggsupplysningar, noter 94

Förslag till vinstdisposition 112

Årsredovisningens undertecknande 113

Revisionsberättelse 114

Fem år i sammandrag 118

HÅLLBARHETSRAPPORTERING

Hållbarhetsredovisning 120

Hållbarhetsnoter 123

GRI-index 126

Revisorns yttrande 128

ÖVRIGT

Definitioner 129

Fastighetsförteckning 130

Årsstämma 133

Finansiell kalender 133

Klickbar meny

Hebas fastighetschef Ulrika

Thorildsson förklarar hur Heba

är på väg mot en digitaliserad

helhetslösning för en effektivare

förvaltning.

Digitaliserad

helhetslösning

Hebas CFO Hanna Franzén

berättar hur Heba arbetar

långsiktigt för att kunna behålla

bolagets starka finansiella

ställning.

Hållbar

finansiering

Hebas hållbarhetschef Sanna

Göthlin beskriver hur Hebas

fastigheteter anpassas för ett

tuffare klimat i praktiken.

Klimatsäkrade

fastigheter

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 2HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Välkommen

till Heba

Heba utvecklar, äger och förvaltar bostäder och samhälls-

fastigheter i Stockholmsregionen och Mälardalen. Med stark

finansiell ställning, stort kunnande och lokal närvaro har vi i

70 år erbjudit bostäder för människor att trivas i.

Vi utvecklar moderna och hållbara bostäder i attraktiva områ-

den med goda kommunikationer, för livets alla faser. Vi skapar

värde för både ägare och samhälle genom nöjda hyresgäster,

tryggare bostads områden och förtroendefulla partnerskap.

Heba – en tryggare värd.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 3HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Heba i korthet

2022 i korthet

Vd har ordet

2022 i korthet

Heba äger 75 fastigheter. 65 hyresfastigheter

och 10 samhällsfastigheter med ett marknads-

värde om 15,7 (14,7) mdkr per 31 december 2022.

Laddbara p-platser

Under året har Heba fattat

beslut om att samtliga

parkeringsplatser i beståndet

ska erbjuda laddningsmöjlig-

het för elbilar senast år 2030.

Heba etablerar sig i Nyköping

Genom förvärv av nyproducerade fastigheter i Nyköping

får Heba sina första etableringar i Sörmlandskommunen.

Läs mer på sidan 57.

Grönt pilotprojekt

Vi renoverar 40 lägenheter med

hållbara lösningar, för att pröva nya

tillvägagångssätt som kan minska

klimatpåverkan.

Läs mer på sidan 58.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 4HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Heba i korthet

2022 i korthet

Vd har ordet

Inflyttningar i nyproduktion

I Hebas nyproducerade fastigheter i

Norrtälje, Uppsala och Nyköping har

hyresgäster flyttat in under 2022.

Läs mer på sidorna 60.

Hela beståndet i nyskick

Arbetet med Hebas renoverings-

program har högt tempo. De senaste

tio åren har 1 650 lägenheter reno-

verats med stambyten och energi-

effektiviseringar. 2027 beräknas hela

fastighetsbeståndet vara i nyskick

eller nyproduktion.

Läs mer på sidorna 38, 58.

Ökad tillgänglighet

för hyresgäster

Vid årsskiftet hade 72 procent av

hyresgästerna laddat ner Hebas

boendeapp och får nu information,

bokar tvättid och tar emot hyresavier

med mera direkt i mobilen.

Läs mer på sidorna 25, 43.

Heba 70 år 2022

I 70 år har Heba skapat trygga bostäder i attraktiva lägen.

Tack vare engagerade och kompetenta medarbetare är

Heba det stabila, långsiktiga och hållbara företaget av

idag. Nu ser vi fram emot 70 nya år.

238,3 mkr

uppgick förvaltningsresultatet

till 2022 (228,9)

47,9 %

uppgick belåningsgraden

till 2022 (41,1)

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 5HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Heba i korthet

2022 i korthet

Vd har ordet

Nyckeltal

2022 2021

Fastighets relaterade

nyckeltal

Hyresintäkter, mkr 509,9 449,6

Uthyrningsbar tidsvägd area, tusen kvm 282,9 260,5

Direktavkastning, % 2,3 2,2

Bokfört värde per kvm, kr 51 344 53 767

Finansiella nyckeltal Kassaflöde, mkr 196,6 232,7

Investeringar, mkr 1 648,8 1 404,6

Genomsnittsränta, % 2,3 0,9

Förvaltningsmarginal, % 46,7 50,9

Belåningsgrad, % 47,9 41,1

Nettobelåningsgrad, % 48,3 41,1

Överskottsgrad, % 70,9 69,6

2022 2021

Hållbarhetsdata Växthusgasutsläpp, ton CO

e 15 283 18 252

Miljöcertifierad yta, % 21 14

NKI (genomförs vartannat år) - 84,4

Total sjukfrånvaro , % 3 3

Data per aktie Resultat efter skatt, kr –0,82 8,93

Utdelning (2022 förslag), kr 0,45 0,80

Börskurs den 31 december, kr 36,30 78,80

Substansvärde (NAV), kr 52,73 55,73

238,3 mkr

Förvaltningsresultat, 2022















mkr

361,7 mkr

Driftsöverskott, 2022













mkr

86 kWh/kvm

Graddagskorrigerad energianvändning, 2022











kWhkvm

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 6HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Heba i korthet

2022 i korthet

Vd har ordet

Starkt resultat

under ett år av

ytterligheter

År 2022 var ett år präglat av ytterligheter där

världen gick från en global kris, pandemin, till

en annan, Rysslands invasionskrig i Ukraina.

Under pandemin upplevde världen trots allt

ett slags högtryck som följd av stimulanser

från riksbanker och regeringar. Sedan kom

kriget och energikrisen och den ekonomiska

stämningen blev sämre. På Heba har vi under

den här turbulenta perioden haft ena foten på

gas pedalen samtidigt som vi tittat på hastig-

hetsmätaren för att se när det varit dags att

lätta på gasen eller till och med bromsa lite.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 7HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Heba i korthet

2022 i korthet

Vd har ordet

Konjunkturer kommer och går

Vår omvärld präglas av tuffa utmaningar just nu

och bilden som medier och experter målar upp

är dyster. På Heba vet vi att de goda tiderna

kommer tillbaka, de svåra tiderna går över. I

Hebas långa historia, vi fyllde 70 år som bolag

2022, har konjunkturen skiftat många gånger.

Med hårt arbete, fokus på hållbarhet, långsiktig-

het och finansiell stabilitet står vi starka även

om tiderna kan vara tuffa för många.

Styrräntorna har höjts kraftigt för att stävja

inflationen. Det har inte minst vi som är verk-

samma i fastighetsbranschen märkt effekterna

av. Kraftigt ökade räntor, höjda byggkostnader

och allt högre uppvärmningsnotor – har infallit

samtidigt. I början av 2023 kommer ytterligare

avgiftshöjningar. I många fall på över 20 procent

för tjänster som vatten och sophämtning etc.

Heba uppvisade under 2022 ett mycket

gott resultat, trots det rådande osäkra läget i

omvärlden. Förvaltningsresultatet ökade med

4,1 procent till 238,3 mkr. Bolagets fastighets-

värde har ökat till 15,7 (14,7) mdkr vid slutet av

2022. De räntehöjningar som Riksbanken

genomförde under 2022 kom så sent på året

att resultatet för 2022 inte påverkades i någon

större utsträckning. Räntehöjningarna kommer

få ett större genomslag under 2023.

Marknadsvärde och avkastning

När läget på transaktionsmarknaden är oroligt

är det svårt att ringa in avkastningskraven.

Transaktionsvolymen i landet har gått ner under

året. Det råder försiktighet och objekt förblir

osålda. Hebas inriktning mot bostäder och

samhällsfastigheter med mycket låg risk för

vakanser är trygga segment i ett långsiktigt

perspektiv. Vårt bestånd av attraktiva fastig-

heter i attraktiva lägen är det som gett höga

värden på våra fastigheter och med det en låg

direktavkastning. Trots det har vi haft en nega-

tiv värdeförändring på våra fastigheter under

året. Den tidigare positiva värdeförändringen

har ersatts med en negativ värdeförändring om

–4,1 procent för helåret. Det sammanlagda

marknadsvärdet på bolagets fastigheter gick

under året upp tack vare tillträden av nya

fastig heter, 15,7 (14,7) mdkr. Historien visar att

efter något enstaka år med nedgångar kommer

marknaden att komma i gång igen. De senaste

decennierna har den genomsnittliga värde-

ökningen på hyresfastigheter varit drygt

6 procent per år.

Ny syn på hyresfastigheter

Synen på den del av fastighetsmarknaden som

Heba fokuserar på, hyresbostäder, ändrades

under 2022. Många investerare gick från att se

på hyresbostäder som bland de bästa investe-

ringsobjekten, till att anse dem mindre attrak-

tiva. Ett skäl till detta är att hyresfastighets-

ägare, till skillnad från kommersiella aktörer,

inte med automatik kan höja sina hyror när

inflationen tar fart. Det är i stället förhandlingar

som avgör hur mycket hyrorna kan höjas. De

förhandlingar som nu pågår pekar på att

hyrorna kommer höjas någonstans kring 4–5

procent – väsentligt mycket mindre än inflatio-

nen. Över tid kommer obalansen att hanteras.

I enlighet med vår strategi att andelen sam-

hällsfastigheter ska öka till 20 procent är det

glädjande att konstatera att redan nu kommer

17 procent av våra hyresintäkter från samhälls-

fastigheter. Totalt sett är 20 procent av Hebas

hyresintäkter indexreglerade med KPI.

Hög aktivitet för Heba 2022

Under 2022 färdigställde Heba hela sju renove-

ringsprojekt och ytterligare tre renoveringspro-

jekt pågick vid årets slut. Undersökningar vi gör

vid inflyttning efter renovering visar att hyres-

gästerna är nöjda. Hela 87 procent av hyresgäs-

terna trivs bra eller mycket bra i de lägenheter

som renoverats under 2022. Vi har hållit hög

takt i vårt renoveringsprogram de senaste åren

och nu återstår endast några få fastigheter.

Även vad gäller nyproduktion var takten hög

under året. 760 lägenheter pågick i egen pro-

duktion varav 154 färdigställs under 2023. Där-

utöver är 1 300 lägenheter i produktion via

partnerskap och samarbeten. I linje med strate-

gin att växa i Stockholmsregionen och Mälar-

dalen tillträdde vi under året 187 hyresbostäder

i Nyköping och 146 i Uppsala. Samtliga lägen-

heter är nyproducerade med investeringsstöd

och fullt uthyrda. Dessutom tillträdde vi en

Hebas organisation har under året lagt

mycket kraft på att bygga upp verksamheten

i kommuner där Heba är nyetablerad som

fastighetsägare: i Norrtälje, Uppsala,

Nyköping och Enköping.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 8HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Heba i korthet

2022 i korthet

Vd har ordet

projekt fastighet i Källberga Nynäshamn. De nya

fastigheterna samt våra samarbetsprojekt kom-

mer öka våra intäkter 2023.

Hållbarhetsarbetet intensifierades bland

annat med beslut att installera laddstolpar för

elbilar på alla parkeringsplatser i beståndet

senast 2030. Vi beslutade också att alla nyteck-

nade hyreskontrakt ska vara hållbara, vilket

innebär att hyresgästerna förbinder sig att

teckna gröna elavtal och källsortera. Ett annat

exempel är ett renoveringsprojekt som genom-

förs med målet att välja material och tillväga-

gångssätt som orsakar minimal klimatpåverkan.

Vi ligger långt före vår plan för att minimera

utsläpp av växthusgaser från vår verksamhet.

Hebas organisation lade mycket kraft under

2022 på att bygga upp verksamheten i kommu-

ner där Heba är nyetablerad som fastighets-

ägare: i Norrtälje, Uppsala, Nyköping och

Enköping. Under året tog vi också viktiga steg

framåt för att öka andelen samhällsfastigheter,

bland annat i Uppsala.

Hur vi anpassat oss till osäkra tider,

och samtidigt förberett oss

På Heba har vi under året anpassat oss till tider

som präglas av osäkerhet, och samtidigt förbe-

rett oss inför att det vänder. Vi har sänkt tempot

av försiktighetsskäl. Det handlar om åtgärder

som att byggprojekt skjutits fram i tiden eller

valts bort. Vi har färdigställt projekt där avslut

legat nära i tid. Några enstaka projekt avvaktar

vi beslut med tills vi vet bättre vart konjunktu-

ren tar vägen.

Heba har en mycket effektiv och liten organisa-

tion med duktiga medarbetare som snabbt kan

ställa om till nya förutsättningar. Flera nyckel tal

som mäter hur effektivt vi bedriver vår verk-

samhet är bland de bästa i branschen, om inte

allra bäst. Vår överskottsgrad är 70,9 (69,6) och

vår förvaltningsmarginal är 46,7 (50,9) procent.

Vi har simulerat nattsvarta scenarier och vi

ser att vi kommer igenom dem väl tack vare bra

belåningsgrad och långa ränte- och kapital-

bindningstider. Vi har god finansiell stabilitet.

Obligationsdörren för finansiering är för tillfället

stängd, men vi ser att även om vår snittränta

gått upp från 0,9 till 2,3 procent, är vi fortfa-

rande en av de aktörer som möter allra lägst

räntor i branschen och våra bankkontakter är

goda.

Heba en pigg 70-åring

Vi tror att det första halvåret 2023 kommer att

bli en period då vi tydligt kommer se skillnaden

mellan fastighetsbolagen i branschen. I en osä-

ker marknad där en del aktörer kan tvingas att

sälja, kan det till och med uppstå situationer där

Heba kan göra bra affärer. Heba är en pigg

70-åring!

Avslutningsvis vill jag tacka alla hyresgäster,

samarbetspartners och framför allt medarbe-

tare som med ett stort engagemang tagit sig an

ett utmanande år. Nu tar vi sats för 70 nya år.

Patrik Emanuelsson

Verkställande direktör Heba

Heba har en mycket effektiv och liten organisation

med duktiga medarbetare som snabbt kan ställa om

till nya förutsättningar.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 9HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Heba i korthet

2022 i korthet

Vd har ordet

Omvärld

och strategi

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 10HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Omvärldstrender

Hyresregleringen

Hebas roll på marknaden

Intervju – Digitalisering

Strategiskt ramverk

Mål och strategier

Affärsmodell

Intervju – Ekonomi och finans

Omvärldstrender

Det finns flera omvärldstrender som påverkar

Hebas möjligheter att nå sina affärsmål och att

bidra till samhällsutvecklingen i de områden där

bolaget är verksamt. I följande avsnitt presenteras

de för bolaget viktigaste omvärldstrenderna samt

hur bolaget påverkas av och bemöter dessa.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 11HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Omvärldstrender

Hyresregleringen

Hebas roll på marknaden

Intervju – Digitalisering

Strategiskt ramverk

Mål och strategier

Affärsmodell

Intervju – Ekonomi och finans

Urbanisering och

bostadsbrist

Klimatkris Digitalisering

Över 70 procent av Sveriges kommuner rapporterar ett under-

skott på bostäder (källa: Boverkets bostadsmarknadsenkät

2022). Bristen på hyresbostäder är störst. Ungefär 90 procent av

Sveriges befolkning bor i kommuner med bostadsbrist. I synner-

het i Stockholmsregionen, där Heba är verksamt, är bristen stor.

Bostadsförmedlingen i Stockholm hade i slutet av 2022 nästan

775 000 personer registrerade i sin kö. Av dessa sökte 92 644

personer aktivt efter en bostad. Den genomsnittliga kötiden för

att få en hyreslägenhet i Stockholmsregionen var 9,4 år. Pande-

min har inte nämnvärt påverkat bostadsmarknaden och köbild-

ningen i Stockholmsområdet. Den försämrade konjunkturen

under 2022 kommer emellertid att minska byggtakten rejält

under 2023 i såväl Stockholmsområdet som landet i övrigt.

Världen står inför en klimatkris och alla samhällsaktörer behöver

ställa om och verka för att minska utsläppen av växthusgaser.

Att alla medverkar är helt nödvändigt för att nå målet som värl-

dens länder har lovat att begränsa uppvärmningen till, med siktet

inställt på att inte överstiga 1,5 grader. Krisen har kortsiktigt för-

värrats genom kriget i Ukraina som lett till höga prisökningar på

energi. Enligt FN:s klimatpanel IPCC är risken hög för bland annat

stigande havsnivåer, extrema väderhändelser, smältande glaciä-

rer och förändrade förutsättningar för jordbruket. För fastighets-

branschen är energibesparande åtgärder särskilt prioriterade.

Enligt branschorganisationen Fastighetsägarna står sektorn

ensam för närmare en tredjedel av den totala energianvänd-

ningen i Sverige och en sjättedel av koldioxidutsläppen i scope

1 och 2.

Digitaliseringstrenden påverkar de flesta branscher, även fastig-

hetsbranschen. Det saknas initiativ i branschen för att samordna

de fastighetstekniska systemen och fastighetens olika flöden.

Som exempel på digitala verktyg kan nämnas övervakning av

energi- och vattenanvändning, digital besiktning och process-

automatisering. En samordnande lösning skulle kunna effektivi-

sera fastighetsförvaltning. Idag möjliggör digitala lösningar för

människor att kunna arbeta på distans. Utvecklingen mot flexibla

arbetsplatser och hemarbete kräver att fastigheterna är upp-

kopplade, ett behov som accelererade under coronapandemin.

Behovet av flexibla lösningar finns kvar även när arbetslivet nor-

maliserats. Den fortsatta utbyggnaden av kommunikationsnätet

i Stockholmsregionen och Mälardalen förbättrar pendlingsmöjlig-

heterna och gör det möjligt för fler att pendla längre sträckor

till den fysiska arbetsplatsen.

RESPONS

Efterfrågan på Hebas hyresbostäder och samhällsfastigheter i

Stockholmsregionen är mycket hög. Det gäller såväl hyresbostä-

der som äldreboenden, förskolor, ungdomsbostäder och LSS-

boenden. För att möta efterfrågan har Heba som mål att fortsätta

växa i Stockholmsregionen och Mälardalen med inriktning på

hyresbostäder och samhällsfastigheter. Heba bygger även

bostadsrätter som viktigt komplement till hyresrätter för att öka

möjligheten att få markanvisningar. Heba har under senare år

breddat sin närvaro både i Stockholmsregionen och Mälardalen.

I takt med att konjunkturen försvagats och byggandet har mins-

kat har även Hebas expansion slagit av på takten.

RESPONS

Hebas långsiktiga mål är att förvaltningen ska vara klimatneutral

senast år 2030 och hela verksamheten senast år 2045. För

nyproduktionen krävs branschgemensamma insatser för att bli

klimatneutral. Målen ligger i stor utsträckning till grund för Hebas

dagliga hållbarhetsarbete samt bolagets hållbarhetsstyrning.

Heba lägger stor vikt vid att bygga hus för framtiden, med ansvar

för klimat och miljö. Alla nybyggda fastigheter miljöcertifieras

och Heba beaktar koldioxidpåverkan redan i planeringsstadiet.

Vid större ombyggnader utför Heba energieffektiviseringsåt-

gärder. Kartläggningar av hur verksamheten påverkas av olika

klimat förändringar har genomförts för att proaktivt ta fram

åtgärder som behövs. Det har utmynnat i att klimatanpassningar

av fastigheter sker. Ett exempel på anpassning är projektet

Älvdansen som du kan läsa mer om på sidan 60. Arbetet med att

utrusta befintliga fastigheter med bergvärme och solceller där

det är lämpligt har fortsatt.

RESPONS

Heba arbetar aktivt med digitala lösningar för att öka servicen för

hyresgästerna och effektivisera förvaltningen. Målbilden är en

digital helhetslösning för förvaltningen, där de tekniska systemen

delar information mellan varandra. När alla hus är enhetliga och

uppkopplade i samma system kan vi enkelt se avvikelser och

agera proaktivt för att effektivisera förvaltningen. Som ett steg

på vägen har Heba infört digitala tvillingar, det vill säga

3D-modeller av alla fastigheter, där komponenterna i fastighe-

terna är införda. Heba följer noga den tekniska utvecklingen för

att över tid utnyttja tekniken effektivt i verksamheten. Exempel

på digitala lösningar som Heba tillhanda håller för att ge hög

service till hyresgästerna är boendeappen. Hyresgästerna ska

självklart ha leverantörssäkert bredband med möjlighet till bra

operatörer.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 12HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Omvärldstrender

Hyresregleringen

Hebas roll på marknaden

Intervju – Digitalisering

Strategiskt ramverk

Mål och strategier

Affärsmodell

Intervju – Ekonomi och finans

Allt äldre

befolkning

Globala kriser

Medellivslängden i Sverige har under de senaste decennierna

ökat, även om coronapandemin inneburit ett hack i kurvan för

första gången på många år. Behovet av fler äldreboenden ökar.

Samtidigt minskar den yrkesaktiva andelen av befolkningen och

antalet invånare som är 80 år eller äldre kommer enligt SCB att

öka med 50 procent mellan 2019 och 2030. Fastighetsmarkna-

den för samhällsfastigheter och äldreboenden växer också på

grund av att många av de äldre anläggningarna inte möter

dagens krav och därför måste renoveras eller avvecklas. Omkring

85 procent av samhällsfastigheterna är idag i kommunal ägo,

men Heba förväntar sig en omställning till en ökad andel privat-

ägda fastigheter. Kommunerna kommer i allt högre grad hyra i

stället för att äga.

När Coronapandemins påverkan på samhället minskade i omfatt-

ning under början av 2022 kom nästa kris. Ryssland invaderade

Ukraina. Kriget utlöste, utöver en humanitär kris, en global

energi kris när sanktioner infördes mot ryska fossila bränslen.

Det har påverkat hela världens ekonomi, med fokus på Europa.

Bränslepriser har skjutit i höjden och inflationen har drivits upp

till de högsta nivåerna på flera decennier och den ekonomiska

konjunkturen har mattats avsevärt. Samtidigt har räntorna stigit

kraftigt när Riksbanken höjt räntorna för att motverka den höga

inflationen. Nedgången i ekonomin har påverkat även fastighets-

branschen inte minst när ny- och ombyggnationerna blir färre.

RESPONS

Heba äger flera fastigheter som rymmer äldreboenden idag och

andelen samhällsfastigheter ska öka från 10 procent 2020 till

20 procent år 2025. Öppenhet finns för att skapa biståndsbe-

dömda trygghetsboenden, som är funktionellt utformade och

erbjuder stöd och hjälp till äldre i hemmiljö samt gemensamhets-

ytor för umgänge. Genom Hebas kunnande och engagemang

erbjuder bolaget hållbara och trygga boenden att trivas i under

livets olika faser. Under 2022 fortsatte andelen samhällsfastig-

heter att öka i Hebas portfölj.

RESPONS

Heba har kontinuerligt följt Folkhälsomyndighetens rekommen-

dationer kopplat till Covid-19 och anpassat verksamheten i enlig-

het med dessa. När restriktioner helt togs bort under 2022 åter-

gick verksamheten hos Heba till mer av ett normalläge. Som

ägare av hyresfastigheter har Hebas lönsamhet varit opåverkad

av pandemin. Bolaget har inte sett någon skillnad i hyresinbetal-

ningar. Energikrisen i kölvattnet av kriget i Ukraina har påverkat

Hebas verksamhet bland annat genom att priset för uppvärm-

ning har blivit högre. När den ekonomiska oron tilltagit och ränte-

kostnaderna ökat har bygg- och transaktionsaktiviteten blivit

lägre. Den höga inflationen påverkar också hyresförhandlingarna,

där höjda hyror ger högre hyresintäkter. För att stötta i den

humanitära kris kriget fört med sig har Heba bidragit med hyres-

lägenheter till ukrainska flyktingar som sökt sig till Sverige.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 13HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Omvärldstrender

Hyresregleringen

Hebas roll på marknaden

Intervju – Digitalisering

Strategiskt ramverk

Mål och strategier

Affärsmodell

Intervju – Ekonomi och finans

Marknadsutmaning

Hyresregleringen

En stor del av den svenska hyresrättsmarknaden har varit under-

kastad hyresreglering genom olika regelverk sedan 1942 då en

krislagstiftning infördes. Det senaste regelverket brukar benäm-

nas bruksvärdessystemet och utgör resultatet av tvingande

bestämmelser.

Kortfattat präglas det kollektiva förhandlingssystemet av

Hyresgästföreningens dominerande ställning. Organisationen

förhandlar ensam om hyrorna för i praktiken nästan hela det

svenska bostadshyresbeståndet. Effektiva rättsmedel som kan

utgöra ett alternativ till uppgörelser med föreningen saknas.

Hyresgästföreningens förhandlingsrätt grundar sig på en för-

handlingsordning som gäller för huset. En förhandlingsordning

kan beskrivas som ett kollektivavtal som reglerar en hyresgäst-

förenings rätt att förhandla hyresvillkoren, inbegripet hyrorna för

lägenheterna i huset. Det kan liknas vid fackets rätt att förhandla

lönerna på arbetsplatsen. I Sverige finns en förhandlingsordning

som gäller för en majoritet av flerbostadshusen.

Hyresnivån för en lägenhet bestäms då en förhandlingsordning

börjar gälla för lägenheten. Den första förhandlade hyran kan

sättas vid nyproduktion eller vid en senare tidpunkt. För nypro-

duktion kan den förhandlade hyran vara antingen en bruksvär-

deshyra, det vill säga en hyra som sätts huvudsakligen genom

jämförelser med andra likvärdiga lägenheter på samma ort. Eller

en presumtionshyra, vilken bestäms med hänsyn till bland annat

kostnader och hyresvärdens avkastningskrav. Den första för-

handlade hyran revideras sedan antingen vid de årliga hyresför-

handlingarna eller när någon av parterna i förhandlingsordningen

begär bruksvärdesförhandling. De årliga hyresförhandlingarna

brukar medföra att hyran höjs med den överenskomna ränte-

satsen. Sådana förhandlingar brukar ske efter att lägenheten

genomgått renoverings- och moderniseringsarbete eftersom

bruksvärdet höjs.

Hyresregleringens påverkan på marknadsvärderingen

Inom bruksvärdessystemet är prissättningen av lägenheten från-

kopplad hyreskontrakt. Detta innebär att priset för lägenheten

inte får höjas när en hyresgäst flyttar in utan förhandlingar med

Hyresgästföreningen. Mellan 1970-talet och 2010 agerade all-

männyttan hyresnormerande, vilket innebar att hyror för privata

hyresvärdar sattes i relation till hyresnivåerna hos de allmännyt-

tiga bostadsbolagen. Efter 2011 års reform ska förhandlade hyror

i stället agera normerande för både allmännyttan och privata

hyresvärdar samtidigt som de förhandlade hyrorna är i domine-

rande ställning på bostadshyresmarknaden.

Hyresregleringen har medfört att skillnaderna mellan hyres-

nivåerna i nyproduktion och äldre bestånd är mycket stora. Hyror

i äldre bostadsbestånd inom tullarna i Stockholm är ofta i nivå

med, eller till och med lägre än, motsvarande bostad i närförort

eller satellitorter till Stockholm. Det geografiska läget och ett

områdes attraktivitet återspeglas i mycket begränsad utsträck-

ning i hyresnivån. Detta betyder bland annat att direktavkast-

ningen är lägre (högt värde men lågt driftnetto) på äldre fastig-

heter i A-lägen (eftertraktade gator innanför tullarna) än i

nyproduktion i stockholmsförorter. Direktavkastningen har under

lågränteåren varit högre i nyproducerade hus inom ramen för

svensk hyresreglering. Detta har medfört att många hyresvärdar

som är verksamma på Stockholmsmarknaden systematiskt bytt

ut eller kompletterat med nyproduktion i sitt bostadsbestånd.

Heba är inget undantag.

Många av Hebas hyresbostäder byggdes på 1940-, 1950- och

1960-talen. Heba har sedan år 2010 utfört omfattande ombygg-

nationer med målsättningen att modernisera och energieffektivi-

sera det äldre fastighetsbeståndet. Renoverings- och modernise-

ringsarbetena har varit uppskattade av våra hyresgäster. Enligt

kundnöjdhetsundersökningar efter renovering som en fristående

aktör genomförde år 2022, uppger 87 procent av hyresgästerna

att de är nöjda med sin lägenhet efter återflytt. Därutöver har

Heba sålt äldre fastigheter med stora renoveringsbehov för att

investera i nyproduktion.

Heba och hyresregleringen

Hyresregleringens varaktighet, omfattning och svårförutsägbara

tillämpning har sammanfattningsvis varit en stor utmaning i att

kunna skapa goda förutsättningar för en effektiv svensk bostads-

marknad där det varit lönsamt att investera långsiktigt. Trots

detta har Heba lyckats vara en framgångsrik aktör på Stockholms

hyresbostadsmarknad i över 70 år genom att anpassa sig efter

regelverket.

Hyresregleringen har å andra sidan medfört att bostadsbristen

alltjämt gör sig gällande i Sverige, framför allt de hyresmarknader

som Heba verkar på. Den stora efterfrågan minskar risken för

vakans, särskilt i det äldre bostadsbeståndet. Hyresstrukturen har

medfört inlåsningseffekter på hyresmarknaden, vilket påverkar

rörligheten på marknaden. Att hyran är för låg i Hebas orenove-

rade fastigheter gör att personer bor kvar trots att de skulle

kunna eller borde flytta vidare till annat boende utifrån förändrad

livssituation. Bostadssökande är i regel hänvisade till nyproduce-

rade hyreslägenheter eller bostadsrättsmarknaden – ett alterna-

tiv som framför allt missgynnar ungdomar som vill bo nära stads-

kärnan. I Stockholmsområdet finns det begränsade möjligheter

att bygga nytt som är billigt. Här har politiken en viktig roll att

fylla.

Hebas tillväxtstrategi

Hebas tillväxtstrategi innebär att bolaget ska växa inom sam-

hällsfastigheter och nyproducerade hyresfastigheter genom för-

värv eller egna projekt. Detta möjliggör högre avkastning per

fastighet. I takt med att Stockholm växer kommer också delar av

Hebas äldre bestånd att betraktas som alltmer centralt belägna,

vilket i framtiden kan skapa förutsättningar för högre avkastning

trots hyresregleringen.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 14HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Omvärldstrender

Hyresregleringen

Hebas roll på marknaden

Intervju – Digitalisering

Strategiskt ramverk

Mål och strategier

Affärsmodell

Intervju – Ekonomi och finans

Stabil utveckling på en

avvaktande marknad

Heba är en långsiktig och erfaren fastighetsägare som utvecklar,

äger och förvaltar bostäder och samhällsfastigheter i Stockholms-

regionen och Mälardalen. Genom vårt kunnande och engagemang

erbjuder vi hållbara och trygga boenden att trivas i under livets

olika faser. Vi skapar värde för ägare och samhälle genom nöjda

hyresgäster, tryggare och attraktivare bostadsområden och

förtroendefulla partnerskap.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 15HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Omvärldstrender

Hyresregleringen

Hebas roll på marknaden

Intervju – Digitalisering

Strategiskt ramverk

Mål och strategier

Affärsmodell

Intervju – Ekonomi och finans

En marknad präglad av avvaktan

och osäkerhet

Geopolitisk oro präglade världen under stora

delar av 2022. När pandemin såg ut att börja

klinga av i början av 2022 invaderade Ryssland

Ukraina. Det utlöste en energikris i Europa som

vi ännu inte sett slutet av. Till följd av höga

energi priser nådde inflationen i världen den

högsta nivån på flera decennier och konjunktu-

ren försvagades i takt med att centralbankerna

höjde styrräntorna i sina försök att stävja infla-

tionen. Den försämrade makroekonomiska

utvecklingen gjorde att likviditeten i kapital-

marknaden för fastighetsbolag försämrades

kraftigt med högre finansieringskostnader som

följd och en lägre transaktionsaktivitet. Bygg-

konjunkturen har försämrats i hela landet och

Hebas marknader, Stockholmsregionen och

Mälardalen, har också påverkats.

Stabil aktör som vuxit geografiskt

Hebas strategi är att fortsätta växa som fastig-

hetsägare i Stockholmsregionen och Mälar-

dalen i attraktiva lägen med god potential och

goda kommunikationer. Bolaget är en långsiktig

och erfaren fastighetsägare som utvecklar, äger

och förvaltar bostäder och samhällsfastigheter,

för att möta regionens starka efterfrågan när

befolkningen växer och många blir äldre. I slutet

av 2022 uppgick bolagets fastighetsvärde till

15,7 (14,7) mdkr.

Stark bostadsmarknad trots oro i världen

Hebas målsättning är hållbar tillväxt och för-

bättrad intjäningsförmåga. I Stockholmsregio-

nen är efterfrågan på hyresbostäder mycket

hög. Efterfrågan drivs av inflyttning till stor-

stadsregionen och hög befolkningskoncentra-

tion. I slutet av 2022 stod nästan 775 000 per-

soner i kö för en bostad via Bostadsförmed-

lingen i Stockholm, varav 92 644 aktivt sökte

lägenhet. Under året förmedlades 19 530 lägen-

heter till nya hyresgäster under året. Genom-

snittlig kötid för hyresrätter var 9,4 år. För att

möta den stora efterfrågan har Stockholms

stad som målsättning att bygga 140 000 nya

bostäder fram till 2030. Målet ska nås i en

marknad med utmanande förutsättningar i

form av brist på såväl byggbar mark som kvali-

ficerad arbetskraft, ett mål som kan bli svårare

att nå i takt med att byggkonjunkturen försva-

gats i kölvattnet av den svagare ekonomiska

utvecklingen.

Hyresrätten fortsatt viktig del av

bostadsmarknaden

Hyresrätten är en trygg boendeform där de

boende inte behöver tänka på underhåll och

service. Den kräver inget kapital av hyresgäs-

ten, och bidrar därmed till flexibilitet och rörlig-

het på bostadsmarknaden. Ett tillräckligt utbud

av hyresrätter är viktigt såväl för enskilda indivi-

der som för samhällets och näringslivets

utveckling. Omkring en tredjedel av den vuxna

befolkningen i Sverige bor i hyresrätt, enligt

Hyresgästföreningen. Se sidan 14 för mer infor-

mation om Hebas syn på hyresregleringen.

Hög geografisk koncentration

Heba har ett koncentrerat fastighetsbestånd

både geografiskt och med avseende på fastig-

hetstyp. Fastigheterna ligger i attraktiva områ-

den i Stockholm, Huddinge, Botkyrka, Salem,

Lidingö, Sollentuna, Täby, Vallentuna, Öster åker,

Norrtälje, Uppsala, Enköping, Nynäshamn och

Nyköping. Närheten till kollektivtrafik, oftast

spårbunden, är en av de faktorer Hebas områ-

den har gemensamt. Heba växer genom för-

värv, markanvisningar och ombyggnationer.

Bolagets tillväxt sker via investeringar i hyres-

rätter och samhällsfastigheter, men även

bostadsrätter via partnerskap och samarbeten.

Samhällsfastigheter har ofta långa kontrakt

med privata och offentliga aktörer vilket utgör

ett bra komplement till hyresbostadsbeståndet.

Avvaktande hållning på transaktions-

marknaden

Transaktionsmarknaden, som var rekordstark

2021, gick in i en lugnare fas under 2022. I det

klimat som rått med hög inflation, räntehöj-

ningar och hög osäkerhet överlag har investe-

rare varit försiktiga. Den nordiska fastighets-

marknaden var fortfarande attraktiv för

ut ländska investerare enligt analyser från fastig-

hetsbedömare som JLL, Newsec och Pangea

Property Partners, men avsluten var få. De

genomsnittliga direktavkastningskraven på

transaktions marknaden, som sjunkit under

senare år, vände under 2022 upp när stigande

finansieringskostnader höjde direktavkast-

ningskraven. Transaktionsvolymen för bostads-

fastigheter i Sverige uppgick, enligt Svefa, till

cirka 43 miljarder 2022. Utsikterna för fastig-

hetsmarknaden är osäkra, men de flesta prog-

noser pekar på en nedgång både i fastighets-

värden och nyproduktion.

1/3

av den vuxna befolkningen i

Sverige bor i hyresrätt enligt

Hyresgästföreningen

775000

personer stod i kö för en bostad

via Bostadsförmedlingen i

Stockholm 2022

19530

lägenheter förmedlades till

nya hyresgäster i Stockholm

under 2022

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 16HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Omvärldstrender

Hyresregleringen

Hebas roll på marknaden

Intervju – Digitalisering

Strategiskt ramverk

Mål och strategier

Affärsmodell

Intervju – Ekonomi och finans

Intervju

På väg mot en digitaliserad

helhetslösning

ULRIKA THORILDSSON,

FASTIGHETSCHEF I HEBA

Hebas digitalisering är på väg mot en helhets-

lösning, där alla system delar information med

varandra i en slags samlingsportal. Med en

helhets lösning kan vi arbeta mer proaktivt och

effektivisera förvaltningen. Med digitala tvillingar

har Heba tagit ett stort steg i rätt riktning.

Ulrika Thorildsson

• Fastighetschef på Heba sedan 2019

• 20 års erfarenhet från fastighetsbranschen

• Tidigare arbetsgivare: Micasa Fastigheter AB,

Svenska Bostäder, Ericsson

• Driftingenjör KTH

• Född 1968

Digitala lösningar har Heba inom alla områden i

verksamheten. För hyresgästen handlar det om

lösningar som förbättrar servicen. För fastig-

heterna handlar det om att göra förvaltningen

resurseffektiv. Verksamhetsövergripande hand-

lar det om att digitalisera våra arbetsprocesser.

Den övergripande målbilden är en helhetslös-

ning, där alla system delar information med var-

andra i en slags samlingsportal. När varje hus i

sig utgör ett system, blir alla hus tillsammans

också ett system. Då kan vi enkelt se avvikelser

och arbeta proaktivt för att effektivisera för-

valtningen. Affärsmålet är att öka digitalise-

ringen för att minska kostnaderna och öka

servicen till våra hyresgäster.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 17HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Omvärldstrender

Hyresregleringen

Hebas roll på marknaden

Intervju – Digitalisering

Strategiskt ramverk

Mål och strategier

Affärsmodell

Intervju – Ekonomi och finans

Intervju

Hur långt har Heba kommit på vägen

mot en helhetslösning?

Idag använder vi våra digitala tvillingar, det vill

säga digitala 3D-modeller av våra fastigheter,

för att söka information om respektive fastighet

från kontoret i stället för att åka ut till fastig-

heten. 2021 konverterade vi alla ritningar från

2D till 3D. Under 2022 har vi fyllt de digitala

3D- bilderna av fastigheterna med komponen-

ter, vilket betyder information om var olika

saker finns exempelvis vattenavstängningen,

elmätare, fläktar eller placeringen av brand-

släckare. Även temperaturgivarna som finns i

varje lägenhet läggs in i 3D-modellen.

Vad är nästa steg?

Vi fortsätter fylla våra modeller med ännu fler

komponenter. Nästa stora steg är att de olika

systemen vi jobbar med i fastigheten ska kunna

förstå varandra och föra över information mel-

lan varandra. För att det ska ske krävs ett obe-

roende integrationslager som tolkar informatio-

nen. Nu söker vi en lösning som kan leverera

den funktionen.

Hur långt bort ligger helhetslösningen?

Vi bevakar marknaden och när vi hittar rätt lös-

ning kommer vi agera. Det vi gör nu med våra

digitala tvillingar är ett förberedande arbete.

Kan du ge några exempel på proaktiva

funktioner?

Det kan vara sensorer som installeras i fastighe-

ten och som tidigt talar om när något är fel. Till

exempel en fuktsensor som ger utslag om det

finns vatten i ett utrymme där det inte ska fin-

nas vatten. Då kan vi i tidigt skede se när det

läcker på en specifik plats i husets digitala tvil-

ling och åtgärda läckan med en gång och mini-

mera skadan. Har vi problem med en hiss kan vi

snabbt se data om hissen och därmed veta vad

som behöver göras för att åtgärda felet. I stället

för att hissfirman ska lägga tid på att åka ut och

felsöka.

Hur ser målbilden ut för Hebas digitalisering?

Då pratar vi om Heba Eco, där alla system arbe-

tar tillsammans i ett ekosystem. Systemen drar

nytta av varandras information och jobbar till-

sammans för att vi ska kunna ge våra hyresgäs-

ter det bästa tänkbara boendet. Där vi kan

utnyttja alla möjligheter att vara hållbara och

nyttja våra resurser så effektivt som möjligt.

Hur ser digitaliseringen ut i fastighets-

branschen?

Fastighetsbranschen ligger långt efter jämfört

med många andra branscher. Jag tror att bran-

schen präglas av traditionella arbetsmetoder

på individ- och produktnivå. Fastigheten har

aldrig varit den gemensamma nämnaren, utan

det har varit de olika produktslagen var för sig.

För att få status för en fastighet ur ett helhets-

perspektiv måste vi djupdyka i många olika sys-

tem. I stället för att öppna upp information om

systemen så att det blir enkelt för oss som för-

valtare att se helheten. Vi behöver öppna upp

för att kunna hitta lösningar där information

delas av flera.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 18HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Omvärldstrender

Hyresregleringen

Hebas roll på marknaden

Intervju – Digitalisering

Strategiskt ramverk

Mål och strategier

Affärsmodell

Intervju – Ekonomi och finans

Hebas digitala ekosystem

Heba home

System A System B System C System D

Heba Eco

Målbilden för Hebas digitalisering är att alla system

arbetar tillsammans i ett ekosystem. Systemen drar

nytta av varandras information och jobbar tillsam-

mans så att Heba kan ge hyresgästerna det bästa

tänkbara boendet. Då kan vi utnyttja alla möjligheter

att vara hållbara och nyttja våra resurser så effektivt

som möjligt.

Nästa steg – oberoende integrationslager

För att alla system i en fastighet ska kunna föra över

information mellan varandra krävs ett oberoende

integrationslager (Heba home). Tills funktionen är på

plats fortsätter Heba fylla de digitala tvillingarna av

fastigheterna med fler komponenter.

Proaktiv förvaltning

Sensorer som installeras i en fastighet gör det möj-

ligt för Heba att vara proaktiva. Till exempel en

fuktsensor som ger utslag om det finns vatten i ett

utrymme där det inte ska finnas vatten. Då kan vi i

tidigt skede se när det läcker på en specifik plats i

husets digitala tvilling, åtgärda läckan med en gång

och minimera skadan.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 19HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Omvärldstrender

Hyresregleringen

Hebas roll på marknaden

Intervju – Digitalisering

Strategiskt ramverk

Mål och strategier

Affärsmodell

Intervju – Ekonomi och finans

VÅR VISION

Vi ska vara bäst i Sverige

på att skapa trygga och attraktiva

bostäder och livsmiljöer.

VÅR AFFÄRSIDÉ

Heba är en långsiktig och erfaren fastighetsägare som

utvecklar, äger och förvaltar bostäder och samhällsfastigheter

i Stockholmsregionen och Mälardalen. Genom vårt kunnande

och engagemang erbjuder vi hållbara och trygga bostäder att

trivas i under livets olika faser. Vi skapar värde för ägare och

samhälle genom nöjda hyresgäster, tryggare och attraktivare

bostadsområden och förtroendefulla partnerskap.

VÅRT VARUMÄRKESLÖFTE

Heba – en tryggare värd

Strategiskt ramverk

Vi skapar värde för ägare och

samhälle genom nöjda hyresgäster,

tryggare och attraktivare bostads-

områden och förtroendefulla

partnerskap. Genom kunnande

och engagemang vill vi erbjuda

hållbara trygga boenden att trivas

i under livets olika faser.

VÅRA KÄRNVÄRDEN

Närvarande

I alla våra relationer och

kontakter är vi nära, synliga

och tillgängliga.

Trygga

Vi är pålitliga, erfarna och

har ett långsiktigt perspektiv

i allt vi gör.

Engagerade

Vi är öppna, omtänksamma,

jobbar hårt och drivs av vilja

att utvecklas. Det finns alltid

ett till steg att ta.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 20HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Omvärldstrender

Hyresregleringen

Hebas roll på marknaden

Intervju – Digitalisering

Strategiskt ramverk

Mål och strategier

Affärsmodell

Intervju – Ekonomi

Mål för hållbar

och lönsam tillväxt

Hebas övergripande strategiska inriktning är hållbar och

lönsam tillväxt i Stockholmsregionen och Mälardalen.

Bolagets kärnverksamhet är hyresbostäder och ungdoms-

bostäder samt samhälls fastigheter som äldreboenden,

förskolor och LSS-boenden. Bolaget vill skapa värde för

ägare och samhälle genom nöjda hyresgäster, tryggare

och attraktivare bostadsområden och förtroendefulla

partnerskap. Genom kunnande och engagemang vill

bolaget erbjuda hållbara trygga boenden att trivas i

under livets olika faser.

För att effektivt kunna verkställa

den strategiska inriktningen har

bolaget definierat fem målområden

med tillhörande strategier.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 21HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Omvärldstrender

Hyresregleringen

Hebas roll på marknaden

Intervju – Digitalisering

Strategiskt ramverk

Mål och strategier

Affärsmodell

Intervju – Ekonomi

1

Tillväxt med

finansiell stabilitet

Utdelning

till aktie ägarna

Heba ska öka lönsamheten genom tillväxt med bibehållen stark

finansiell ställning. Vår kärn verksamhet är hyresbostäder och

samhälls fastigheter i Stockholmsregionen och Mälardalen.

Heba ska årligen ge aktieägarna en utdelning som ska vara

70 procent av förvaltningsresultatet justerat för skatt.

FINANSIELLA MÅL

Förvaltningsresultatet ska årligen öka med

10 procent. Belåningsgraden ska över tid inte

överskrida 50 procent. Den ekonomiska verk-

ningsgraden ska öka enligt nedan:

– Förvaltningsmarginal: ca 50 procent

– Direktavkastning: ca 3 procent

– Överskottsgrad: ca 75 procent

STRATEGI

Tillväxt och föryngring av fastighetsbeståndet

ska ske genom förvärv, avyttringar, nyproduk-

tion samt renoveringsprogram av befintligt

bestånd. Bolaget strävar efter att bredda det

geografiska området, arbeta med förtätning i

eget bestånd, skapa samarbeten med befintliga

och nya partners samt aktivt söka mark-

anvisningar i en handfull utvalda kommuner.

Tillväxten ska vara lönsam, hållbar och ske

med bibehållen finansiell stabilitet.

BELÅNINGSGRAD

Soliditeten ska uppgå till lägst 40 procent

och belånings graden ska över tid vara högst

50 procent. I slutet av 2022 var soliditeten

43,1 procent (48,3) och belåningsgraden

47,9 procent (41,1). Andelen samhällsfastigheter

ska öka från 10 procent till 20 procent senast

2025.

STRATEGI

Genom kostnadskontroll, finansiell stabilitet

och stabil tillväxt blir Heba den stabila

utdelaren.

UTDELNING I PROCENT AV

FÖRVALTNINGSRESULTAT

Förvaltningsresultatet 2022 uppgick till 238,3

mkr (228,9) och de senaste fem åren har aktie-

utdelningen varit mellan 68–73 procent av

förvaltnings resultatet efter beräknad skatt.















Belåningsgrad

Utdelning i procent av

förvaltningsresultat















Mål, högst

50%

Utfall

47,9%

Mål

70%

Utfall

72,9%

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 22HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Omvärldstrender

Hyresregleringen

Hebas roll på marknaden

Intervju – Digitalisering

Strategiskt ramverk

Mål och strategier

Affärsmodell

Intervju – Ekonomi

Aktivt

hållbarhetsarbete

Heba ska ha ett aktivt hållbarhetsarbete som speglas i allt bolaget gör. I det

dagliga arbetet, såväl som i bolagets långsiktiga förhållningssätt till fastighets-

utveckling och förvaltning. Senast år 2030 ska fastighetsförvaltningen vara

klimat neutral och hela verksamheten senast år 2045.

NÖJDA HYRESGÄSTER

NKI – Heba ska ha nöjda hyresgäster med ett

serviceindex som är i nivå med eller överstiger

medelvärdet för privata bostadsbolag i stor-

stad.

STRATEGI

Som en engagerad och erfaren fastighets ägare,

med långsiktigt perspektiv på ägande och för-

valtning, ska Heba erbjuda god service och ett

tryggt, hållbart boende. Fastighetsförvaltning

ska ske med egen personal och Hebas medar-

betare ska vara engagerade, nära och tillgäng-

liga i relationen med hyresgästerna.

SERVICEINDEX

Serviceindex uppgick till 85 procent (84,4)

i den mätning som genomfördes våren 2021.

Det är en ökning sedan förra mätningen 2019.

Heba nådde målet om ett serviceindex som är

högre än eller i nivå med branschen. Bransch-

medelvärdet i Storstockholm var 79,3 procent.

Mätning sker vartannat år och nästa mätning

äger rum 2023.













%nöjdahyresgäster

Serviceindex

Mål

 bransch

Utfall

85%

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 23HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Omvärldstrender

Hyresregleringen

Hebas roll på marknaden

Intervju – Digitalisering

Strategiskt ramverk

Mål och strategier

Affärsmodell

Intervju – Ekonomi

Aktivt

hållbarhetsarbete

ATTRAKTIV ARBETSGIVARE

NMI – Heba ska uppfattas som en attraktiv

arbets givare som uppmuntrar medarbetarna

till kompetensutveckling och samarbete.

STRATEGI

Heba lägger stor vikt vid att behålla duktiga

med arbetare och attrahera nya talanger. Bola-

get uppmuntrar friskvård, erbjuder en jämställd

och sund arbetsmiljö samt investerar i medar-

betarnas kompetensutveckling. Heba genomför

en med arbetar under sök ning vartannat år för

att identifiera förbättringsområden samt följa

upp hur väl bolaget lyckas med målsättningen

att vara en attraktiv arbetsgivare.

MEDARBETARINDEX

Målet är att bibehålla den höga nivå vi har

i medarbetarundersökningen. Den senaste

medarbetarundersökningen genomfördes 2021

och visade ett NMI-värde på 4,4 (4,3) på en

5-gradig skala. 95 procent av medarbetarna

kan rekommendera Heba som arbets givare.

Jämställdhetsarbete är ett prioriterat område

för Heba. Hebas ledningsgrupp består av fyra

kvinnor och två män. I Hebas styrelse är två av

fem ledamöter kvinnor.

MILJÖ

Hebas förvaltning ska vara klimatneutral senast

år 2030 och hela verksamheten senast år 2045.

STRATEGI

Heba har fokus på hållbarhet i både byggande

och förvaltning och all nyproduktion ska miljö-

certifieras enligt Svanen, Miljöbyggnad Silver

eller motsvarande. Energianvändningen ska

minska med 18 procent mellan år 2021 och

2028. Heba klimatkompenserar scope 1 och 2

tills den förvaltande verksamheten inte lämnar

ett negativt klimatavtryck (läs mer på sid 58).

Heba har under 2022 fortsatt arbetet med att

minska de indirekta utsläppen inom scope 3.

Under året inleddes ett omfattande arbete att

tillsammans med leverantörer, samarbetspart-

ners och branschkollegor hitta metoder för att

reducera utsläppen vid nyproduktion och reno-

vering. Hebas ramverk för grön finansiering

utgör grunden för bolagets finansieringsformer

där målsättningen är att utöka andelen gröna

obligationer och certifikat såväl som gröna

banklån.

ENERGIANVÄNDNINGEN

Energianvändningen, som ska minska med

18 procent till 2028, minskade med 7 procent

2022 jämfört med föregående år. 2022 uppgår

den graddagskorrigerade energianvändningen

A-temp till 86 kWh/kvm, vilket innebär en

minskning om 25 procent sedan 2018.















NMI-värde (1–5)

















kWhkvm

Minskning av energianvändning,

graddagskorrigerad

Mål

 4

Utfall

4,4

Mål 2028

–18%

Utfall 2022

–7%

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 24HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Omvärldstrender

Hyresregleringen

Hebas roll på marknaden

Intervju – Digitalisering

Strategiskt ramverk

Mål och strategier

Affärsmodell

Intervju – Ekonomi

Stärka

varumärket

Utökad

digitalisering

Heba ska arbeta aktivt för en utökad digitalisering och utveckling

av IT-mognaden i verksamheten.

Heba ska arbeta aktivt för att stärka bolagets varumärke.

STRATEGI

För att öka servicen för hyresgäster samt effek-

tivisera förvaltningen arbetar Heba aktivt med

digitala lösningar. Arbete sker kontinuerligt för

att göra hyresgästernas upplevelse optimal.

Hyresgäster ska också ha tillgång till leverans-

säkert bredband och möjlighet till bra operatö-

rer. Heba arbetar för en digital förvaltning, där

alla hus är enhetliga och uppkopplade i samma

system vilket ger möjlighet att i realtid och även

i förväg fånga upp och justera avvikelser. Idag

saknas ett heltäckande system på marknaden

för fastighetens alla flöden. Heba följer noga

den tekniska utvecklingen för att över tid

utnyttja tekniken effektivt i verksamheten.

BOENDEAPP

Exempel på lösning som ökar servicen för

hyresgäster är boendeappen som lanserats till

samtliga hyresgäster och ska utvecklas med

ytter ligare tjänster för att underlätta ärenden,

delnings ekonomi och kommunikation med

Heba.

DIGITAL TVILLING

Bolaget arbetar vidare med Vyer, en digital

tjänst där Heba virtuellt i tredimensionell miljö

kan utföra felsökning och övervakning på dis-

tans, en så kallad digital tvilling.

STRATEGI

Ett starkt varumärke bidrar till att bolaget

lyckas nå de övriga målen i affärsplanen och

hjälper Heba att behålla medarbetare och attra-

hera nya talanger. Heba ska ha en tydlig identi-

tet och marknaden ska ha en enhetlig upple-

velse av vad varumärket Heba står för.

Varumärkesarbetet utvecklas löpande och ska

leda till större tydlighet i vår kommunikation,

internt och externt. Bolagets budskapsplatt-

form har under året tagit form utifrån vårt varu-

märkeslöfte: Heba en tryggare värd, samt våra

kärnvärden: närvarande, trygga och engage-

rade. Hebas vision är att vi ska vara bäst i Sve-

rige på att skapa trygga och attraktiva bostäder

och livsmiljöer.

ENHETLIGA KANALER OCH ÄGARSKAP

Under året har vi arbetat strukturerat för att

vara enhetliga i våra kanaler och för att medar-

betarna ska känna ägarskap i utvecklingen av

varumärket Heba. Bolaget firade 70 år med

jubileumsfest för alla medarbetare, styrelse och

valberedning. Under hösten har en förstudie

ägt rum inför att bolagets hemsida ska förnyas.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 25HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Omvärldstrender

Hyresregleringen

Hebas roll på marknaden

Intervju – Digitalisering

Strategiskt ramverk

Mål och strategier

Affärsmodell

Intervju – Ekonomi

Vår värdeskapande affärsmodell

Förvärv

Nyproduktionsprojekt

Bebyggda fastigheter

Egen nyproduktion

Markanvisningar

Fastighetsutveckling

Förtätning, förädling och

renoveringsprogram

Långsiktig och effektiv förvaltning av

75 fastigheter i Stockholmsregionen

65 hyresbostadsfastigheter och

10 samhällsfastigheter

Förvaltningsresultat Skapat värde

För ägarna

Långsiktig lönsamhet och

tillväxt, avkastning till ägarna

För medarbetarna

Engagerade medarbetare

För miljön

Resurseffektiva och hållbara

lösningar

För kunderna

Attraktiva boendemiljöer

För samhället

Ansvarsfulla samarbetspartners

Bidrag till FN:s globala mål

Heba har identifierat åtta globala

hållbarhetsmål som vägledande i

vårt hållbarhetsarbete.

Ingångsvärden • Upplånat och eget kapital

• Kompetens, erfarenhet

• Resurser – energi, vatten, byggmaterial

• Hus och byggrätter

• Relationer med hyresgäster

• Relationer med samarbetspartners

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 26HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Omvärldstrender

Hyresregleringen

Hebas roll på marknaden

Intervju – Digitalisering

Strategiskt ramverk

Mål och strategier

Affärsmodell

Intervju – Ekonomi

Intervju

En stabil ekonomi har varit en grundbult i Hebas

verksamhet sedan bolaget grundades för 70 år

sedan. Att äga och utveckla fastigheter i attraktiva

områden och att växa med bibehållen stark finansiell

ställning är viktiga kännetecken för Heba och en

förutsättning för bolagets långsiktiga hållbarhet.

HANNA FRANZÉN, CFO

En stabil ekonomi

är grunden

Under 2022 försvagades den ekonomiska

konjunk turen i kölvattnet av pandemin och

den ryska invasionen av Ukraina. En redan hög

inflation steg ytterligare i takt med att energi-

priserna ökade. Centralbankerna höjde räntorna

kraftigt för att stävja inflationen. De ekono-

miska tillväxtutsikterna sänktes sedan succes-

sivt under året. Fastighetsbranschen har påver-

kats negativt av det sämre ekonomiska läget

med stigande finansieringskostnader och en

svagare obligationsmarknad.

Vad innebär egentligen ekonomisk stabilitet för

ett fastighetsbolag som Heba? CFO Hanna

Franzén reder ut begreppen.

Hanna Franzén

• CFO på Heba sedan 2021

• Anställd på Heba 2019

• 20 års erfarenhet från fastighetsbranschen

• Tidigare arbetsgivare: Magnolia Bostad AB,

Sveafastigheter, Kungsleden, GE Capital

Real Estate

• Civilekonom Stockholms universitet

• Född 1977

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 27HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Omvärldstrender

Hyresregleringen

Hebas roll på marknaden

Intervju – Digitalisering

Strategiskt ramverk

Mål och strategier

Affärsmodell

Intervju – Ekonomi

Intervju

Hur länge har du varit CFO på Heba och

vad gjorde du innan?

Jag har arbetat på Heba sedan september 2019.

Först som ekonomichef med ansvar för kon-

cernredovisningen, transaktioner och finansiell

rapportering. Sedan sommaren 2021 är jag CFO

och har även ansvar för finansiering. Innan Heba

har jag arbetat på flera olika fastighets bolag i

olika roller med fokus på redovisning och eko-

nomi. Totalt har jag över 20 års erfarenhet från

branschen.

Vad är ekonomisk stabilitet för dig som CFO

på ett fastighetsbolag som Heba?

Det är många delar. Vi är långsiktiga och agerar

hållbart. Vi har en stark balansräkning och god

förvaltningsmarginal. Förvaltningen av våra

fastigheter är effektiv. Ränte- och kapitalbind-

ning är lång. Vi växer med bibehållen stark

finansiell ställning. Våra goda nyckeltal är en

följd av att vi sköter verksamheten så bra.

Hur ligger Heba till som aktör i fastighets-

sektorn, nu när tiderna präglas av osäkerhet?

Fastighetsbolag generellt möter höga räntor

om de vill låna pengar nu. För oss på Heba har

det inte varit aktuellt att låna upp på kapital-

marknaden sedan i början av 2022. Vi har alter-

nativ till kapitalmarknaden när vi behöver låna

pengar. Vi kan låna traditionellt av bank sektorn

med våra fastigheter som pant. Vi har låg belå-

ning med våra fastigheteter i pant, motsva-

rande 29 procent av vårt fastighetsvärde. Vår

totala belåning är 47,9 procent, vilket är relativt

lågt i jämförelse med våra konkurrenter.

Hur skulle en annalkande l ågkonjunktur

påverka Hebas vakansgrad?

Vi äger bostadsfastigheter och samhälls-

fastigheter. Nästan all yta vi förfogar över är

uthyrd och bostadsbristen är fortsatt stor i

Stockholmsregionen och Mälardalen. Våra

samhälls fastigheter, som rymmer bland annat

äldre boenden och förskolor, har långa kon-

traktstider. Vi är inte oroliga för höga vakanser,

men en nedgång i ekonomin drabbar även oss.

Framför allt drar det ned takten i våra investe-

ringar och i vår tillväxt.

Heba var som fastighetsbolag tidigt ute med

”grön finansiering” kan du berätta om den?

I januari 2021 etablerade Heba sitt första gröna

ramverk för grön finansiering på kapitalmarkna-

den. Det innebär att genom att uppfylla vissa

miljömässiga krav kan vi ge ut gröna obligatio-

ner. Vid utgången av 2022 hade vi totalt emitte-

rat obligationer om 2,3 miljarder av en total ram

på 5 miljarder kronor. Vi har även traditionell

bankfinansiering, med banklån, som är grön

med underliggande pant i gröna tillgångar.

Vad är bakgrunden till att ni emitterat

gröna obligationer?

Hållbarhet präglar allt som Heba gör. Det är

viktigt för Heba att vi kan utnyttja våra gröna

tillgångar. Kostnadsmässigt är det en fördel och

vi blir mer attraktiva för investerare. Heba är

relativt ny på kapitalmarknaden och när vi klev

in där var det självklart att det skulle vara gröna

obligationer. Vi är övertygade om att gröna lån

är det enda alternativet i framtiden. Vårt mål att

all finansiering på sikt ska vara grön.

Det pratas om ”greenwashing” för att höja

aktiekursen. Hur ser du på det?

Det är viktigt att alla parter på marknaden tar

ansvar för att ge en så rättvisande och korrekt

bild som möjligt i sin rapportering och kom-

munikation. På Heba har vi lagt ned mycket tid

på att sätta oss in i regelverket kring hållbarhet

och utbildat alla medarbetare inom hållbarhets-

området. Målsättningen är att hållbarhets-

arbetet ska vara en naturlig del i arbetet. Det

har resulterat i att vi kan motivera våra beslut

samt analysera och rapportera effekter av vårt

arbete ur ett hållbarhetsperspektiv. Ett gediget

miljö- och klimatarbete som ger lägre upp-

låningskostnader är bra för våra aktieägare,

våra hyresgäster och planeten!

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 28HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Omvärldstrender

Hyresregleringen

Hebas roll på marknaden

Intervju – Digitalisering

Strategiskt ramverk

Mål och strategier

Affärsmodell

Intervju – Ekonomi

Hög takt i renoveringsarbetet

Vid utgången av 2022 hade Heba de senaste tio åren genomfört stambyten

och renoverat drygt 1 650 lägenheter. I renoveringsprogrammet återstår cirka

440 lägenheter, varav 200 kommer renoveras efter 2025. Ambitionen är att

vid utgången av 2027 vara helt klar med hela renoveringsprogrammet.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 29HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Omvärldstrender

Hyresregleringen

Hebas roll på marknaden

Intervju – Digitalisering

Strategiskt ramverk

Mål och strategier

Affärsmodell

Intervju – Ekonomi

En långsiktig

och hållbar

samhällsaktör

Hållbarhet återspeglas i allt Heba gör, idag och för

framtiden med utgångspunkt i vårt arbetsgivaransvar,

samhällsansvar och miljöansvar. Hållbarhetsarbetet

ska säkerställa att Heba uppnår sina långsiktiga mål

i linje med FN:s globala mål för hållbar utveckling.

Att framtidssäkra verksamheten går hand i hand med

framgångsrikt företagande.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 30HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Hebas hållbarhetsarbete

Våra tre fokusområden

Vår organisation

Vår roll i samhället

Vår miljö

Intervju – Klimatsäkra fastigheter

Vetenskapligt godkända klimatmål

Under året har Hebas klimatmål godkänts av

Science Based Target initiative (SBTi), vilket

innebär att klimatmålen uppfattas vara i linje

med de utsläppsminskningar som krävs för att

nå Parisavtalet. Läs mer på sidan 42.

25 procent

De senaste fyra åren har Heba minskat energi-

användningen med 25 procent. Energianvänd-

ningen var vid årets slut 86 kWh/kvm. Mål

2028: 77 kWh/kvm.

Hållbarhet i korthet

Förnybar energi

Vi installerar anläggningar för förnybar energi och

minskar den köpta energin från fjärrvärme och därav

vår klimatpåverkan från energianvändning.

Läs mer på sidan 43.

Hållbara hyreskontrakt

Heba har under året infört hållbara hyreskontrakt

och ställer krav på att hyresgästerna ska källsortera

och teckna avtal för grön el.

Läs mer på sidorna 43, 124.

Plast på rätt plats

I samarbete med Stockholm Exergi har Heba under

året drivit ett projekt för att öka utsorteringen av

plast och minska andelen plast i hushållsavfallet

som går till förbränning.

Läs mer på sidan 43.

Eftersorteringsanläggningen, foto Stockholm Exergi

2030

Hebas långsiktiga hållbarhetsmål är att förvaltningen

ska vara klimat neutral senast år 2030 och hela

verksamheten 2045

Jämställdhet

40 procent av de

anställda är kvinnor.

Mer data hittar du

på på sidan 123.

40%

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 31HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Hebas hållbarhetsarbete

Våra tre fokusområden

Vår organisation

Vår roll i samhället

Vår miljö

Intervju – Klimatsäkra fastigheter

Tillbaka till kontoret på Södermalm

Under 2022 har alla medarbetare kommit tillbaka till Hebas nyrenoverade kontor,

efter en lång period av helt eller delvis hemarbete på grund av pandemin. Utöver

en bra arbetsmiljö satsar Heba på kompetensutveckling för att medarbetarna ska

trivas och må bra, både individuellt och gemensamt genom internt utbildnings-

program gemensamt för alla.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 32HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Hebas hållbarhetsarbete

Våra tre fokusområden

Vår organisation

Vår roll i samhället

Vår miljö

Intervju – Klimatsäkra fastigheter

Våra tre fokusområden

Våra medarbetare är vår viktigaste resurs. Att var och en av våra

medarbetare kan utvecklas och må bra är hållbart och långsiktigt.

Heba arbetar aktivt för att vara en jämställd och inkluderande

arbetsplats som skapar förutsättningar för ett hållbart och kund-

nära företag. Vår arbetsmiljö ska vara trygg ur ett fysiskt, psykiskt

såväl som socialt perspektiv. Heba arbetar proaktivt för att und-

vika arbetsrelaterade olyckor, ohälsa och att förebygga risker.

• Könsfördelning i ledningsgrupp ska vara mellan 40–60 procent

kvinnor och män.

• Sjukfrånvaron ska ligga mellan 2–4 procent.

• Samtliga medarbetare ska få en årligen återkommande

utbildning i uppförandekod, antikorruption och mänskliga

rättig heter.

• Hebas medarbetare ska spegla samhällets mångfald.

• Nöjd medarbetarindex ska ligga i linje med årets branschsnitt.

Vår roll i samhället handlar om att Hebas verksamhet bedrivs på

ett etiskt, socialt och miljömässigt korrekt sätt. Heba erbjuder en

möjlighet till ett tryggt och ändamålsenligt boende för människor

i olika åldrar och med varierande vård- eller servicebehov. Vi gör

även samhällsinsatser i form av att samarbeta med och ge bidrag

till organisationer som stöttar och hjälper utsatta grupper.

• Nöjd kundindex ska ligga över genomsnittet för bostadsbolag

i Stockholm.

• Alla nytecknade hyreskontrakt ska vara enligt Hebas Hållbara

hyreskontrakt.

• Trygghetsindex ska ligga över 80 procent.

• Bidra ekonomiskt till organisationer som arbetar med frågor

som ligger nära vår kärnverksamhet.

• Alla leverantörer ska underteckna Fastighetsägarnas

Uppförandekod för leverantörer.

Hebas långsiktiga hållbarhetsmål är att förvaltningen ska vara

klimat neutral senast år 2030 och hela verksamheten senast år

2045. Heba står bakom Parisavtalets 1,5-gradersmål och den

viktigaste komponenten för att nå dit är att begränsa vår

verksam hets indirekta utsläpp. Viktigt är också att förbereda

verksam heten för olika scenarion orsakade av klimatpåverkan.

• Heba ska minska den genomsnittliga energianvändningen till

77 kWh/kvm fram till år 2028 (med 2021 som basår). Ingen

fastighet ska ha en energianvändning över 99 kWh/kvm.

• Heba ska halvera utsläppen av växthusgaser fram till år 2030

(med 2018 som basår).

• Heba ska löpande beräkna och minska indirekta utsläpp i

scope 3 genom klimatoptimeringsåtgärder i tidiga skeden av

renoverings- och nyproduktionsprojekt.

• Allt avfall från byggverksamhet ska sorteras och möjliggöra

för materialåtervinning.

• Samtliga miljörum ska få uppdaterat sorteringskoncept utifrån

dagens avfall.

• Alla fastigheter ska årligen utvärderas kopplat till fysiska

klimatrisker.

Vår organisation

Vår roll i samhället

Vår miljö

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 33HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Hebas hållbarhetsarbete

Våra tre fokusområden

Vår organisation

Vår roll i samhället

Vår miljö

Intervju – Klimatsäkra fastigheter

Hebas bidrag till FN:s globala

mål för en hållbar utveckling

Agenda 2030 är en universell agenda med 17 mål för en ekonomiskt, socialt och miljömässigt hållbar

utveckling. Målen syftar till att minska fattigdom, orättvisor och ojämlikhet samt till att lösa klimatkrisen

fram till 2030. Vi arbetar aktivt för att bidra till FN:s globala mål för hållbar utveckling, med fokus på de

mål som är mest relevanta för vår verksamhet. Heba har analyserat och identifierat följande åtta mål som

de mest väsentliga för verksamheten och där vi kan bidra som mest:

3. God hälsa och välbefinnande

Hebas medarbetare erbjuds hälsoundersök-

ningar och vi uppmuntrar till friskvård. Vi skapar

initiativ för ökat välmående och förbygger

stressrelaterade besvär. Närmiljön ska vara

trygg vid våra fastigheter. På Heba ger vi eko-

nomiskt bidrag till utsatta grupper i samhället

och förmedlar bostäder till utsatta kvinnor.

5. Jämställdhet

Heba strävar efter jämn könsfördelning för alla

befattningar. Vi har nolltolerans mot diskrimine-

ring och trakasserier av alla slag.

7. Hållbar energi för alla

Genom daglig driftoptimering, omfattande

renoveringsprogram och investeringar i det

befintliga beståndet har Heba som fokus att

minska fastigheternas energianvändning, öka

energieffektiviteten och andelen förnybar

energi.

8. Anständiga arbetsvillkor och

ekonomisk tillväxt

På Heba råder likabehandling och samtliga

medarbetare omfattas av kollektivavtal. Vi

arbetar för att minimera risker för arbetsskador

och främjar en trygg och säker arbetsmiljö.

Hebas verksamhet bidrar till en fungerande

bostadsmarknad och gör det möjligt för män-

niskor att skaffa sig ett eget boende och bidra

till den ekonomiska tillväxten.

11. Hållbara städer och samhällen

Genom Hebas renoveringsprogram har vi ett

långsiktigt ägar- och bevarandeperspektiv med

hållbarhet i fokus. Vi skapar förutsättningar för

våra hyresgäster att leva hållbart och vi arbetar

aktivt med social hållbarhet. Vi utvecklar ung-

domsbostäder samt samhällsfastigheter där

personer med särskilda behov får ändamåls-

enliga hem.

12. Hållbar konsumtion och produktion

Hebas fastigheter byggs för att hålla under en

lång tid framöver och Heba har ett tydligt håll-

barhetsfokus i alla fastighetsutvecklingsprojekt.

Vi minskar vattenförbrukningen, har gått över

till elfordon och ställer höga krav på miljö-

prestanda vid nyproduktion. Vi väljer material

med omtanke, tar hand om vårt avfall och mins-

kar fastigheternas energianvändning.

13. Bekämpa klimatförändringarna

På sikt ska Heba inte påverka klimatet negativt.

Senast år 2030 ska vår förvaltning vara klimat-

neutral och hela verksamheten senast år 2045.

Det är en resa vi måste göra tillsammans med

våra leverantörer, samarbetspartners och

hyresgäster.

14. Hav och marina resurser

Heba har under många år gett bidrag till Stock-

holms stads utsättning av lax och havsöring.

Det är så vi främjar den biologiska mångfalden.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 34HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Hebas hållbarhetsarbete

Våra tre fokusområden

Vår organisation

Vår roll i samhället

Vår miljö

Intervju – Klimatsäkra fastigheter

Vår organisation

Engagerade medarbetare

som trivs och mår bra

Hebas företagskultur är öppen och inkluderande. Våra

värderingar är enkla och förankrade i företaget. Det

dagliga arbetet präglas av korta beslutsvägar med ett

delegerat ansvar. Verksamheten ska drivas på ett håll-

bart sätt i alla led, vilket även inkluderar medarbetarnas

arbetsmiljö. Alla medarbetare och arbetssökande ska

behandlas på ett likvärdigt sätt, ges lika möjligheter till

utveckling och lika lön för lika arbete.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 35HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Hebas hållbarhetsarbete

Våra tre fokusområden

Vår organisation

Vår roll i samhället

Vår miljö

Intervju – Klimatsäkra fastigheter

En sund och säker arbetsmiljö

Hebas medarbetare har rätt till en trygg och

säker arbetsmiljö som ger yrkesmässig och per-

sonlig utveckling. Hebas mål är att vara en att-

raktiv arbetsgivare och ha medarbetare som

är nöjda med sin arbetsplats och personliga

utveckling. Arbetsmiljöarbetet handlar dels om

den fysiska säkerheten, dels om att garantera

medarbetarnas psykosociala arbetsmiljö. Heba

arbetar aktivt och förebyggande med att mini-

mera riskerna för arbetsskador, olycksfall och

tillbud samt med aktiviteter som främjar med-

arbetarnas hälsa, arbetsglädje och effektivitet.

Arbetet omfattar exempelvis att hantera upp-

levd stress. Heba har kollektivavtal och alla

medarbetare erbjuds friskvårdsbidrag och

företags hälsovård.

Hebas medarbetare genomgår en grundläg-

gande arbetsmiljöutbildning och lär sig hantera

situationer där det finns risk för hot och våld.

De arbetsgrupper som löper störst risk för

arbetsrelaterade skador och olyckor får specifik

utbildning för att farliga situationer ska kunna

undvikas. Hebas fastighetstekniker och fastig-

hetsförvaltare utbildas i heta arbeten, för

moment där risk för brandfara föreligger.

Strävan är också att alla fastighetstekniker ska

ha en grundläggande elutbildning. Utbildning

i hjärt- och lungräddning samt hantering av

hjärtstartare erbjuds också.

Jämställdhet och mångfald

Hos Heba är vi öppna och välkomnar alla män-

niskor. Vi utgår från uppfyllda kompetenskrav

och strävar efter mångfald i personalsamman-

ställning, vid rekryteringar och vid skapande av

arbetsgrupper. Mångfald ser vi som både en

självklarhet och styrka. Olikheter skapar möj-

ligheter och nytänkande.

När Heba rekryterar nya medarbetare ska vi

alltid ifrågasätta våra egna referensramar och

se till bolagets jämlikhet i stort. Alla medarbe-

tare ska ha samma möjlighet att utvecklas till-

sammans med bolaget där Heba arbetar med

jämställdhet genom att intern- och extern-

rekrytera fler kvinnor till mansdominerade

poster och män till kvinnodominerade. I både

Hebas styrelse och ledningsgrupp är posterna

jämnt fördelade mellan män och kvinnor.

Kompetensutveckling och uppföljning

För att fortsätta vara en attraktiv arbetsgivare

där medarbetare trivs och mår bra investerar

Heba i medarbetarnas karriär- och kompe-

tensutveckling. Varje år genomförs minst ett

medarbetarsamtal, som fokuserar på arbets-

situation och personlig kompetensutveckling.

Alla medarbetare har en årlig budget för kom-

petensutveckling som gör det möjligt att

utbilda sig varje år. Vi uppmuntrar våra med-

arbetare till vidareutbildning och budgeten

kan utökas om behovet finns. Heba har ett

internt utbildningsprogram med företags-

gemensamma utbildningar inom områden

som är väsentliga för verksamheten. Under

året har sex utbildningstillfällen hållits; klimat-

beräkningar, fastighetsvärdering, systematiskt

arbetsmiljöarbete, kommunikation, förvärvs-

kalkyl och den årliga utbildningen i uppfö-

randekod, antikorruption och mänskliga rät-

tigheter. Utbildningsprogrammet fortsätter

under 2023.

Kompetensutvecklingen säkerställer att Heba

har tillgång till rätt kompetens men också att

bolaget bidrar till varje enskild medarbetares

mål och önskningar. Personalomsättningen är

fortsatt låg, 4 procent, och flera av våra

anställda har arbetat i bolaget i över 10 år.

Engagerade medarbetare

Under 2022 har alla medarbetare kommit till-

baka till vårt nyrenoverade kontor, efter en lång

period av helt eller delvis hemarbete på grund

av pandemin. Att mötas igen har vi längtat

efter.

På bolagsstämman 2022 beslutades om fort-

satt aktiesparprogram för alla medarbetare hos

Heba, för att stärka medarbetarnas engage-

mang och delaktighet i bolagets framgång.

Totalt medverkar 52 procent av Hebas med-

arbetare.

Heba genomför en medarbetarundersökning

vartannat år för att utvärdera medarbetarnas

trivsel och välmående och vilka potentiella

förbättrings områden som finns. 2021 års med-

arbetarundersökning ökade vår Nöjd med-

arbetarindex till 4,4 (4,3). Hela 95 procent av

de anställda skulle rekommendera Heba som

arbetsgivare. Vi är mycket stolta över det fina

resultatet. Nästa undersökning kommer att

genomföras under 2023.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 36HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Hebas hållbarhetsarbete

Våra tre fokusområden

Vår organisation

Vår roll i samhället

Vår miljö

Intervju – Klimatsäkra fastigheter

Vår roll i samhället

En trygg och hållbar

samhällsaktör

Att känna sig trygg i sin närmiljö är viktigt för alla människor. För

Heba är det avgörande att det upplevs som tryggt och säkert att

röra sig i och runt våra hus. Trygghet fortsätter att vara en viktig

fråga för att skapa trivsel. Genom en hållbar affärsmodell samt

genom bidrag till organisationer som stöttar och hjälper utsatta

grupper bidrar Hebas affärsverksamhet till en positiv samhälls-

utveckling.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 37HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Hebas hållbarhetsarbete

Våra tre fokusområden

Vår organisation

Vår roll i samhället

Vår miljö

Intervju – Klimatsäkra fastigheter

Trygga boenden och utomhusmiljöer

Vi erbjuder trygga hem att trivas i, med väl-

skötta miljöer i och runt våra fastigheter. I för-

valtningen ingår ett dagligt arbete för att säker-

ställa ett bostadsområde som är helt, rent,

snyggt och tryggt.

Hebas trygghetsarbete utgår ifrån att säker-

ställa att våra hus upplevs trygga, varje dag,

genom exempelvis städning, trädgårdsskötsel,

belysning, sanering av klotter och andra fel-

avhjälpande åtgärder. Varje fastighet ska ha ett

trygghetsindex över 80 procent och hos de

fastigheter som inte uppnår målet finns en

dokumenterad trygghetsplan med åtgärder

som ska genomföras för att förbättra den

upplevda tryggheten. Tillsammans med hyres-

gäster, polisen och stadsdelsförvaltningen

genomför Heba årliga trygghetsvandringar.

Under 2022 har trygghetsvandring ägt rum i

Hökarängen, där har också Hebas ungdoms-

boende trygghetsbesiktats.

Kundnära organisation

Grunden i vår fastighetsförvaltning är att ha

tillgängliga och kunniga förvaltningsteam som

skapar långsiktiga och bra relationer med hyres-

gästerna. Hyresgästernas trygghet är beroende

av närheten till våra medarbetare inom förvalt-

ning, administration och fastighetsskötsel.

Fastigheterna är fördelade på fyra förvaltare.

I ett förvaltningsteam ingår en förvaltnings-

assistent och fastighetstekniker, som dagligen

arbetar med den löpande förvaltningen av våra

fastigheter. Det är dessa som våra hyresgäster

oftast träffar. Drifttekniker bistår samtliga för-

valtningsteam och projektverksamheten.

Entreprenörer anlitas främst för städning,

markskötsel och större reparationer eller

underhåll.

Inom projektverksamheten arbetar våra pro-

jekttekniker, projektsamordnare och projekt-

ledare med att driva vårt omfattande renove-

ringsprogram. Våra projektledare driver

projekten från ett tidigt skede fram till inflytt-

ning för att säkerställa att produkt, leverans och

ekonomi håller högsta kvalitet.

Hebas fastighetstekniker finns placerade i

lokala fastighetsexpeditioner nära hyresgäs-

terna. Närheten underlättar dialog och förstå-

else, likväl som möjligheten att hantera problem

och erbjuda lösningar. I de fall våra hyresgäster

behöver nå oss via telefon finns möjlighet att

prata med en av Hebas medarbetare under

kontorstid och fastighetsjouren på tid där-

utöver. I samband med renoveringar har vi

regelbundna samråd med hyresgästerna för att

förklara syftet och hur processen kommer se ut.

Boende för livets alla faser

Hebas fastighetsförvaltning skapar trygga och

hållbara boenden för livets olika faser, även för

personer med särskilda behov. Hebas verksam-

het bidrar också till att fler människor har möjlig-

het att skaffa sig ett eget boende. Ungdomsbo-

städerna vi erbjuder ger ungdomar mellan 18–25

år en möjlighet till ett första eget boende och

våra samhällsfastigheter bidrar till att äldre

människor och personer i behov av extra vård får

tillgång till ändamålsenliga boenden. Vi värnar

om våra hyresgäster och har en intern byteskö

för att våra hyresgäster ska kunna bo kvar i vårt

bestånd även när livssituationen förändras.

Grunden i vår fastighetsförvaltning är att ha tillgängliga och kunniga förvaltningsteam

som skapar långsiktiga och bra relationer med hyresgästerna. Hyresgästernas trygg-

het är beroende av närheten till våra medarbetare inom förvaltning, administration

och fastighetsskötsel.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 38HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Hebas hållbarhetsarbete

Våra tre fokusområden

Vår organisation

Vår roll i samhället

Vår miljö

Intervju – Klimatsäkra fastigheter

Investeringar för unga vuxna

Bostadssituationen för unga idag är svår. För

att möta ungas behov av bostad investerade

Heba under 2021 i företaget Colive som erbju-

der delningsboende för personer i åldrarna

20–35 år. Genom Colive erbjuder Heba en ny

och social boendeform för unga vuxna där

hyresgästen har sitt eget privata rum men

också tillgång till stora ytor, och en delad var-

dag med andra som vill få ut samma sak av sin

boendeupplevelse. Under inledningen av 2023

fick Colive Hyresnämndens godkännande för

blockförhyrning. Beslutet innebär bättre regu-

latoriska förutsättningar för Colive och del-

ningsbostäder i Sverige. I beslutet skriver

nämnden att delningsbostäder är en ny och

innovativ bostadsform i Sverige som redan är

etablerad utomlands.

Bidrag till samhälle och natur

Heba stöttar olika organisationer med ekon-

miska bidrag. Avsikten är att stötta organisatio-

ner som gör skillnad inom miljö- och klimatom-

rådet alternativt inom jämlikhet. Koppling ska

också finnas till Hebas geografiska verksam-

hetsområde. Under året har Heba fortsatt sam-

arbetet med Kvinnors nätverk som förmedlar

lägenheter till kvinnor utsatta för hedersrelate-

rat våld. Vi bidrar även till Äldrekontakt som

arbetar för att bryta ofrivillig ensamhet bland

äldre.

Det är viktigt att alla har lika möjlighet till

idrott i en så bra verksamhet som möjligt. För

att främja flickor och kvinnors förutsättningar

till idrott stöttar vi Brommapojkarnas dam-

fotboll. Vi stöttar även Hammarby Bandy som

har sin hemmaplan på Södermalm.

Allt fler barn och unga i Sverige rapporterar

psykisk ohälsa. Sedan mitten av 1980-talet har

andelen unga som uppger att de har återkom-

mande psykosomatiska symtom fördubblats,

och nästan hälften av 15-åringarna har denna

typ av besvär. Heba stöttar därför S:t Lukas-

mottagningen där bidragen oavkortat går till

att stötta unga vuxna med psykisk ohälsa.

Genom att vara en huvudsponsor för utsätt-

ning av lax och havsöring i Stockholms vatten,

bidrar Heba till levande djur och naturliv i regio-

nen. Varje vår, arrangerar Heba fiske tävlingen

Hebalaxen vid Stockholms ström, i samarbete

med Stockholms stad och fiske klubben Ström-

stararna.

Etik, antikorruption och mänskliga rättigheter

Heba har nolltolerans mot korruption och

kränkningar av mänskliga rättigheter. För att

säkerställa ett etiskt agerande från anställda

och leverantörer arbetar Heba systematiskt

efter etiska förhållningsregler som berör mutor,

bestickning, korruption och mänskliga rättig-

heter.

På en bostadsmarknad som präglas av stor

bostadsbrist ökar riskerna för att människor tar

till otillåtna medel för att få tillgång till en

bostad. Hebas uppförandekod och hållbarhets-

policy tydliggör hur organisationen och med-

arbetare ska agera samt förhålla sig till FN:s glo-

bala hållbarhetsmål och bolagets fokus områden.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 39HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Hebas hållbarhetsarbete

Våra tre fokusområden

Vår organisation

Vår roll i samhället

Vår miljö

Intervju – Klimatsäkra fastigheter

Alla medarbetare får årligen en utbildning i

uppförandekoden med fokus på antikorruption

och hur vi ska agera i situationer som kan vara

otydliga.

Merparten av Hebas lägenheter förmedlas i

huvudsak via Stockholms stads bostadsför-

medling. Det minskar risken att medarbetare

utsätts för muta. År 2022 hamnade vi på plats

tio av alla bostadsbolag i Stockholm vad gäller

antalet förmedlade lägenheter via Bostadsför-

medlingen i Stockholm.

För att säkerställa att Hebas samarbetspart-

ners och leverantörer lever upp till de krav som

ställs i Hebas hållbarhetspolicy, tillämpar vi

Fastighetsägarnas Uppförandekod för leveran-

törer. Vi förväntar oss att alla våra leverantörer

följer uppförandekoden, och att våra leverantö-

rer systematiskt jobbar för att deras underleve-

rantörer och andra som utför tjänster eller är

verksamma i uppdrag för Heba, följer koden.

Heba genomför riskutvärderingar och leveran-

törsrevisioner för att kontrollera och förhindra

exempelvis kränkningar av mänskliga rättig-

heter.

Visselblåsarfunktioner

Om det finns misstankar om att lagar, regler

eller policyer inte följs, säkerställer Heba att det

tryggt och säkert går att rapportera detta via

en extern visselblåsarfunktion. Genom denna

kanal kan anställda, samarbetspartners och

hyresgäster anonymt lämna information om

missförhållanden som strider mot lagstiftning,

etik, moral eller Hebas policyer. Visselblåsar-

tjänsten infördes under hösten 2020 och han-

teras av en extern aktör där visselblåsaren får

vara anonym. Under 2022 har inga visselblåsar-

ärenden inrapporterats.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 40HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Hebas hållbarhetsarbete

Våra tre fokusområden

Vår organisation

Vår roll i samhället

Vår miljö

Intervju – Klimatsäkra fastigheter

Vår miljö

Vi minskar vår

klimatpåverkan

För att på sikt uppnå en klimatneutral verksamhet arbetar vi

metodiskt med att minimera våra utsläpp. Hebas långsiktiga håll-

barhetsmål är att förvaltningen ska vara klimatneutral senast år

2030 och hela verksamheten senast 2045. Under året har Hebas

klimatmål godkänts av Science Based Target initiative (SBTi),

vilket innebär att klimatmålen uppfattas vara i linje med de

utsläppsminskningar som krävs för att nå Parisavtalet.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 41HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Hebas hållbarhetsarbete

Våra tre fokusområden

Vår organisation

Vår roll i samhället

Vår miljö

Intervju – Klimatsäkra fastigheter

För att nå vårt långsiktiga hållbarhetsmål om att ha en klimat-

neutral verksamhet år 2045 arbetar vi systematiskt med att

minska våra direkta och indirekta utsläpp. Som en del i en kedja

med flera aktörer är det även viktigt att vi, utöver det vi kan göra

själva, arbetar tillsammans och ställer krav på samarbetspartners

och entreprenörer. Vår största utmaning ligger i att minska våra

indirekta utsläpp, främst kopplat till utsläpp hänförliga till nypro-

duktion av fastigheter. Under 2022 har vi minskat våra totala

utsläpp med 16 procent. Minskningen är främst ett resultat av att

Heba under 2022 tillträtt färre nyproducerade fastigheter än året

innan samt att antalet hyresgäster som tecknar hållbara hyres-

kontrakt blir allt fler. Utsläppen från energi har ökat under 2022

trots att vår användning har minskat. Detta beror på att fjärrvär-

mens bränslemix under året har innehållit mer fossilt material,

såsom plast.

Vi arbetar metodiskt för att minska vår klimat påverkan; vi mini-

merar, förbättrar och påverkar.

Arbetet utgår, både direkt och indirekt, från tre huvudområden;

det vi löpande använder – så som energi, det avfall vi ger upphov

till både från hyresgäster och i projekt, och det vi sätter in, såsom

material- och produktval.

En helhetsbild av verksamhetens klimatpåverkan

genom koldioxidutsläpp får vi genom att se till

både den indirekta påverkan (scope 2, 3) och

den direkta påverkan (scope 1).

Utsläpp, ton CO

2022

Science Based Target initiative (SBTi)

Science Based Target initiative är ett samarbete mellan flera

organisationer, där företag ansluter sig för att sätta vetenskap-

ligt baserade klimatmål. Syftet är att påverka företag att kart-

lägga och identifiera sina utsläpp av växthusgaser och sätta mål

i linje med Parisavtalets mål om att minska den globala upp-

värmningen. Vetenskapligt baserade mål innebär att utsläppen

måste halveras fram till år 2030 för att sedan nå netto-noll

senast till år 2050.

Hebas klimatmål godkändes av Science Based Target initiative

(SBTi) i december 2022, vilket innebär att våra mål uppfattas

vara i linje med de utsläppsminskningar som krävs för att nå

Parisavtalet.

9 026Byggvaror i nyproduktion

Scope 3

(indirekta utsläpp)

16Medarbetarnas pendling

2 426Byggvaror renovering

20Byggavfall

2 430Hyresgästernas elförbrukning

88Hyresgästernas osorterade hushållsavfall

391Hyresgästernas hushållsavfall

Scope 2

(indirekta utsläpp)

881Energi

Scope 1

(direkta utsläpp)

5Tjänste- och förmånsbilar

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 42HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Hebas hållbarhetsarbete

Våra tre fokusområden

Vår organisation

Vår roll i samhället

Vår miljö

Intervju – Klimatsäkra fastigheter

En stor del av vårt dagliga arbete är förvaltning,

det som gör att både våra fastigheter och

hyresgäster mår bra. I förvaltningen handlar det

om att bevara och laga, att använda godkända

kemikalier och att bibehålla fastigheternas

värde.

Minskad energianvändning

Redan under 2022 uppnådde Heba sitt tidigare

energimål, att minska energianvändningen med

20 procent fram till år 2028 (2018 som basår).

På fyra år har Heba minskat energianvänd-

ningen med 25 procent.

Heba har nu som mål att minska den genom-

snittliga energianvändningen från 93 kWh/kvm

till 77 kWh/kvm fram till år 2028, med 2021 som

basår (18 procent minskning). Dessutom ska

ingen fastighet överstiga en energianvändning

om 99 kWh/kvm. De nya målen är även anpas-

sade till den nya graddagskorrigerade normal-

kurvan, vilken justerats som följd av klimatför-

ändringarna. För att nå målen arbetar Heba

bland annat med energieffektiviseringar i bygg-

nader och investerar i anläggningar för förnybar

energi. En lägre energianvändning ökar bola-

gets kostnadsbesparingar och det är tydligt att

de åtgärder som genomförts ger effekt.

Energianvändningen är en viktig fråga inom

förvaltning då den köpta energin har stor kli-

matpåverkan, om än mycket lägre än från bygg-

varor vid nyproduktion och renovering. Alla

lägenheter har temperaturgivare vilket gör att

vi minskar övertemperaturer och vi övervakar

samt driftoptimerar dagligen. Energibespa-

rande åtgärder vid renovering är av stor vikt,

vi prioriterar därför att se över klimatskal och

Det vi löpande använder

ventilation, sammanlagt ger det minst 30 pro-

cent reducering av energianvändningen. Vi

installerar anläggningar för förnybar energi

och minskar den köpta energin från fjärrvärme

och därav vår klimatpåverkan från energi-

användning.

När vi bygger nytt ska husens energi-

prestanda ligga 20 procent under rådande

byggnormer (BBR). För att uppnå detta behövs

låga U-värden (värmegenomgångskoefficien-

ten som anger hur bra en hel byggnadsdel

isolerar) så som bra fönster och väl isolerade

väggar samt olika typer av energiåtervinning,

exempelvis återvinning av värme från avlopps-

vatten samt från ventilation. Hos majoriteten av

alla våra fastigheter har vi energiåtervinning

från ventilationssystemet, vilket ger en åter-

vinning av ventilationsenergi på omkring

75 procent.

All el som Heba köper in till bolagets fastig-

heter är ursprungsmärkt och förnybar. Under

året har elpriserna påverkat kostnaderna med

en ökning i jämförelse med år 2021. Tillsam-

mans med vår samarbetspartner som portfölj-

förvaltar Hebas elinköp, har vi redan nu säkrat

upp med en fast prisnivå för år 2023–2025.

Koldioxidinfångning (Bio-CCS)

Vår klimatpåverkan från fjärrvärme (scope 2)

styrs av det avfall som våra fjärrvärmeleveran-

törer bränner vid energiåtervinningen. Plasten

som finns i avfallet är fossilt material som ger

upphov till utsläpp av växthusgaser. Bio-CCS

(Bio-Energy with Carbon Capture and Storage)

innebär att biogen koldioxid från förbränning

av biobränsle för värme- och elproduktion

separeras från rökgaserna för att sedan lagras

permanent i berggrunden under havsbotten.

Eftersom den koldioxid som fångas in och lag-

ras tidigare har bundits av skogen genom foto-

syntesen minskas koncentrationen av koldioxid

i atmosfären när ny skog växer. Sammantaget

innebär tekniken att det skapas permanenta

negativa emissioner, så kallade minusutsläpp.

Stockholm Exergi planerar för en framtida bio-

CCS-anläggning som kommer tas i drift under

2026. Under 2022 förde Heba en dialog med

Stockholm Exergi vilket landade i att Heba

tidigt i januari 2023 blev först ut med att teckna

en avsiktsförklaring med Stockholm Exergi för

att köpa minusutsläpp i den framtida anlägg-

ningen. Det är ett viktigt kompletterande steg

för att på sikt kunna uppnå netto-nollutsläpp

i hela verksamheten.

Hållbara hyreskontrakt

En stor del av vår indirekta klimatpåverkan

beror på hyresgästernas val av elleverantör.

Heba skapar incitament för hyresgästerna att

välja ursprungsmärkt el från fossilfria källor

genom ett samarbete med ett elbolag som för-

medlar 100 procent ursprungsmärkt el i vår

boendeapp. Under våren 2022 beslutades att

samtliga nytecknade hyresavtal, både vid

nyproduktion och succession ska vara hållbara.

Det hållbara hyresavtalet innefattar särskilda

bestämmelser att som hyresgäst hos Heba, är

du skyldig att källsortera och teckna gröna

elavtal. När våra hyresgäster ökar andelen

utsorterad plast minskar klimatpåverkan från

vår köpta energi, ett viktigt samband att lyfta

och ett fokusområde som återfinns i många av

våra aktiviteter. Heba gjorde en hållbarhets-

undersökning under våren 2022. Där uppgav

ungefär en tredjedel av hyresgästerna att de

idag har gröna elavtal, medan de flesta inte

visste om deras elavtal var grönt. Vi kommer

att följa utvecklingen.

Vatten

Vattenförbrukningen hos Heba består i majori-

tet av hyresgästernas vardag. Heba har därför

ett ansvar att installera snålspolande dusch-

munstycken, toaletter och kranar. Vi byter ut

dessa löpande under renoveringar, även om

produkterna fortsatt fungerar ser vi en större

vinst genom att kunna reducera vattenförbruk-

ningen. I nya bostadsprojekt som Heba utveck-

lar finns individuell mätning av varmvatten för

varje lägenhet vilket gör att hyresgästen debi-

teras efter verklig förbrukning. Under 2022 har

vattenförbrukningen minskat med 14 procent.

Hållbara transporter, laddbara p-platser

Heba vill vara delaktiga i att bygga den infra-

struktur som krävs för att allt fler ska välja ett

fossilfritt alternativ. Därför har vi under året fat-

tat beslut om att alla våra parkeringsplatser i

hela fastighetsbeståndet ska erbjuda laddmöj-

lighet senast år 2030. Alla Hebas tjänstebilar är

elbilar och samtliga förmånsbilar är miljöbilar

med en maxgräns på 60g CO

/km.

Kemikalier

Det som används idag kan vara något som i

framtiden kan behöva saneras. Vi ska därför

alltid ha koll på vilka kemikalier som vi använder

i det dagliga arbetet och utgår från Byggvaru-

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 43HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Hebas hållbarhetsarbete

Våra tre fokusområden

Vår organisation

Vår roll i samhället

Vår miljö

Intervju – Klimatsäkra fastigheter

Hebas verksamhet ger upphov till avfall och

därav indirekt klimatpåverkan (scope 3) från

flera delar av vår verksamhet. Vissa delar kan vi

direkt påverka, medan för andra kan vi skapa

incitament och rätt förutsättningar för andra att

ta hand om sitt avfall på bästa sätt. I vårt arbete

kring att analysera vår påverkan från avfall

utgår vi från ”avfallstrappan”.

Minimera

Både vid renoveringar och nyproduktion finns

det spill, material som aldrig sätts in och nyttjas,

som vi vill minimera. Genom löpande uppfölj-

ning i samband med inrapportering för klimat-

beräkningar kan vi även belysa frågan och

reducera spillet.

Återanvända

Inför varje renovering och nybyggnadsprojekt

ska vi analysera vad som kan återanvändas. Vid

renoveringar ska en återbruksinventering göras

för att identifiera material som vi själva kan

återanvända eller som går att förmedla till

annan part för återbruk.

Vid nyproduktion ska vi undersöka möjlig-

heten att använda oss av återbrukat material

för produkter med hög klimatpåverkan och vara

en del i arbetat för ökat cirkulärt byggande.

Återvinna

När vi renoverar gör vi det för att husen ska

kunna stå i många år till. Renoveringarna är

nödvändiga och vi tar ansvar för det som rivs

ut. Vi har månatlig uppföljning av allt avfall som

uppstår i våra renoveringsprojekt med kvartals-

vis rapportering. Avfallsrapporten belyser vik-

ten av att hantera avfall korrekt, att det som kan

ska materialåtervinnas och att val av avfalls-

entreprenör är av stor vikt.

Heba arbetar även för att indirekt påverka

hyresgästernas avfallshantering och ge bästa

möjliga förutsättningar för att kunna sortera sitt

hushållsavfall. Det är viktigt att miljörummet

hålls rent, snyggt och tryggt. Plast återvinns

idag inte i samma grad som papper och glas,

vilket vi vill förändra. Vi uppdaterar våra miljö-

rum efter dagens avfall och gör plats för plasten

samt ser till att tömningsfrekvensen är korrekt

anpassad. För att vi ska kunna bidra till ökad

utsortering av plast arbetar Heba med kontinu-

erlig kommunikation om varför varje person

måste ta ansvar och sortera sitt avfall, att det

gör skillnad.

bedömningens produkter. Heba har tagit fram

ett eget sortiment med godkända produkter

tillsammans med en leverantör, endast dessa får

användas. Genom att löpande inventera och

stickprovsgranska ute på våra lokalkontor håller

vi koll på att rätt produkter används.

Miljöcertifierade byggnader

Heba miljöcertifierar all nyproduktion enligt

Svanen, Miljöbyggnad Silver eller bedömd mot-

svarande nivå. När fastigheten varit i drift i

minst tre år finns det en möjlighet att användar-

certifiera våra fastigheter. För att en byggnad

ska nå certifiering enligt Miljöbyggnad Silver

krävs mer av byggnaden än att endast följa lag-

krav, där energianvändning är ett av 16 kriterier.

Varje projekt granskas av miljörevisor som

säkerställer att miljökraven uppfylls.

Genom att miljöcertifiera fastigheter säker-

ställs ett kvalitetsstyrt byggande och mer håll-

bara byggnader med omsorg om miljö, resurser

och de boendes inomhusmiljö. I ett nästa steg

ska verksamheten arbeta för att miljöcertifiera

driften av fastigheterna.

Det avfall vi ger upphov till

Minimera

Återanvända

Återvinna

Utvinna energi

Deponera

Avfallstrappan

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 44HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Hebas hållbarhetsarbete

Våra tre fokusområden

Vår organisation

Vår roll i samhället

Vår miljö

Intervju – Klimatsäkra fastigheter

Heba bygger nya hus för att skapa fler bostäder

där människor kan trivas och känna sig trygga.

Syftet är gott men nyproduktion har i dagsläget

stor negativ påverkan på klimatet. Vi måste

därför ha koll på hur mycket varje nytt hus vi

bygger påverkar klimatet och inte minst, göra

det vi kan för att minska våra utsläpp av växt-

husgaser, redan i ett tidigt skede.

När vi renoverar uppdateras ytskiktet, lägen-

heterna får nya kök och vitvaror, vi målar om

och byter ut slitet golv. Alla produkter vi använ-

der ska vara inom Hebas standard där vår

klimat påverkan tas i beaktning. Alla produkter

ska vara godkända och registreras i Byggvaru-

bedömningens system.

Klimatdeklaration

Byggskedet har en betydande klimatpåverkan

och det krävs en snabbare omställning mot

lägre utsläpp för att Sveriges klimatmål ska nås.

Vid årsskiftet 2021/2022 trädde Lagen om

klimat deklaration i kraft, där samtliga projekt

som ansöker om bygglov ska klimatdeklareras,

vilket innebär att byggnadens klimatpåverkan

ska beräknas. Detta är ett steg för att belysa

klimat frågan för hela bygg- och fastighetsbran-

schen där vi förväntar oss framtida gränsvärden

av koldioxidutsläpp.

Klimatberäkningarna baseras på både speci-

fika och vissa generiska data, det vill säga ett

genomsnittligt värde. Från och med år 2021

klimat beräknas all nyproduktion. Redan under

2022 har vi sett en stor förbättring på markna-

den kopplat till specifika data på enskilda pro-

dukters klimatpåverkan. Vårt mål är att kontinu-

erligt utöka andelen specifika data för att få en

tydligare bild av verksamhetens verkliga

utsläpp. Klimatberäkningarna är inte exakta,

men genom schablonberäkningar har vi en bild

av vilka delar som bidrar till mest negativ

påverkan och måste reduceras.

Hebastandard

Nyproduktion står för majoriteten av Hebas

utsläpp av växthusgaser, därför läggs det stor

vikt vid att bygga hus som är anpassade efter

framtidens klimat- och miljöbehov i vår projekt-

verksamhet. Utöver kraven i Boverkets klimat-

deklaration har Heba identifierat ytterligare

aspekter av klimatpåverkan som är relevanta

för Heba att ha koll på. Exempelvis innefattas

inte renoveringsprojekt eller ytskikt i kravet för

klimatdeklarationerna. Heba har därför, i sam-

verkan med leverantörer och entreprenörer,

tagit fram en produktkatalog för att ytterligare

tydliggöra klimatpåverkan vid uppförandet av

byggnader. Modellen har skapats med hjälp av

leverantörernas miljövarudeklarationer

(EPD:er). Syftet med samarbetet är att Heba

ska vara trygga med att de produkter och

material som används, både vid renoveringar

och vid nyproduktion, är hållbart och inräknat

i helheten. En utmaning är att alla leverantörer

inte har miljövarudeklarationer idag.

Hebas fastighetsbestånd ligger inte i speciellt

skyddade miljöer för biologisk mångfald, där-

emot vet vi att det blir allt viktigare att bevara

och främja biologisk mångfald i urbana miljöer.

I nyproduktionsprojekt genomförs flertal utred-

ningar för att säkerställa att den biologiska

mångfalden inte försämras efter projektets

färdig ställande. Det är en del av detaljplane-

processen. I samband med åtgärder kopplat till

att reducera risker från klimatförändringar finns

det möjligheter att i mindre skala även främja

den biologiska mångfalden, exempelvis genom

gröna tak, regnrabatter (regnbäddar) eller åter-

ställande och bevaring av vattendrag. Genom

att titta på varje enskild fastighet och dess möj-

ligheter går det att, ur ett lokalt perspektiv,

hitta lösningar som inte kräver stora resurser.

De material och

produkter vi sätter in

Biologisk

mångfald

Klimat-

anpassning

För att framtidssäkra de fastigheter vi bygger

och förvaltar, värderas klimatrisker som kan

påverka bolaget, fastigheter eller investeringar.

Som en del av detta har Heba gjort ett omfat-

tande arbete genom att kartlägga hela fastig-

hetsbeståndets exponering mot ett förändrat

klimat. Det är viktigt för att förbereda Heba för

olika samhällsutvecklingar och få en tydligare

bild av vilka åtgärder som behövs framåt.

Första steget av kartläggningen har genom-

förts med hjälp av Länsstyrelsens kartverktyg

för fysiska klimatförändringar samt kartunder-

lag från SMHI och MSB. Den initiala analysen har

uppmärksammat specifika fastigheter och

områden som riskerar att påverkas vid höjda

vattennivåer eller drabbas av temperaturhöj-

ningar som kan kräva åtgärder för att bibehålla

ett bra inomhusklimat. I det andra skedet har

varje fastighet besökts och diskuterats med

enskilda medarbetare som arbetar nära varje

byggnad i syfte att systematiskt dokumentera

kunskaper och erfarenheter utifrån ett risk-

perspektiv. Analyserna har legat till grund för

riskreducerande åtgärder som integrerats i

fastighets planen under de kommande åren.

Kart läggningen uppdateras årligen. Läs mer

om klimatriskerna på sid 66.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 45HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Hebas hållbarhetsarbete

Våra tre fokusområden

Vår organisation

Vår roll i samhället

Vår miljö

Intervju – Klimatsäkra fastigheter

Havsnära och centralt i Norrtälje Hamn

I trevliga kvarter i Norrtälje Hamn växer en ny stadsdel fram precis intill havet.

Här äger Heba två fastigheter med 143 respektive 84 hyreslägenheter samt ett

äldreboende om 80 lägenheter. Här bor hyresgästerna centralt och havsnära på

samma gång.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 46HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Hebas hållbarhetsarbete

Våra tre fokusområden

Vår organisation

Vår roll i samhället

Vår miljö

Intervju – Klimatsäkra fastigheter

Klimatscenarios enligt TCFD

Resultatet av kartläggningen av fastigheterna

och av Hebas verksamhet har legat till grund

för en analys kring Hebas exponering mot olika

klimatscenarier som tagits fram av FN:s klimat-

panel (IPCC) och som visar hur världen kan se

ut 2100. Klimatscenarierna visar vad som hän-

der med klimatet givet olika nivåer av växthus-

gaser i atmosfären beroende på globala frågor

så som ekonomi, teknik, politik och andra sam-

hällsförändringar. Klimatscenarierna är base-

rade på RCP 2.6 och RCP 8,5 (Representative

Concentration Pathways, läs mer nedan) och

analysen ligger till grund för de risker och möj-

ligheter som identifierats.

Omställningsrisker för Heba innefattar ökade

energikostnader, ökade kostnader kopplade till

regleringar, skatter och utsläpp samt ökade

vattenkostnader. Heba har under många år

arbetat aktivt med att minska energianvänd-

ningen genom att renovera fastigheterna med

energieffektiviseringar i fokus och för att

minska vattenförbrukningen installeras nya

vatten snåla armaturer. Den indirekta klimat-

påverkan, huvudsakligen utsläpp kopplade till

klimatpåverkan från byggmaterial, ska minskas

i linje med att hela verksamheten ska bli klimat-

neutral fram till år 2045. En omställningsrisk är

den möjliga koldioxidskatten som kommer att

belasta byggmaterial och som för Heba skulle

innebära högre inköpskostnader. Läs mer om

omställningsriskerna på sid 67.

Fysiska risker för Hebas fastighetsbestånd

har främst koppling till vatten genom ökade

regnmängder, havsnivåhöjningar och över-

svämningar. Även fler värmeböljor med långa

perioder av torka medför risker för byggnader.

Att framtidssäkra våra fastigheter till det nya

klimatet är en förutsättning för att bibehålla

värdet. Det innebär att när vi bygger nytt behö-

ver vi redan i ett tidigt skede genomföra en

klimat risk analys för att identifiera risker och

möjligheter och hur vi kan bygga hållbart för

framtiden. I det befintliga beståndet behöver

vi se till vilka åtgärder vi kan införa för att redu-

cera risker eller eventuella konsekvenser. Läs

mer om de fysiska riskerna på sid 67.

Task Force on Climate Related

Financial Disclosures (TCFD)

År 2017 lanserades initiativet TCFD

som vägledning för att bättre kunna

identifiera företags klimatrelaterade

finansiella risker och möjligheter. Rikt-

linjerna utgår från styrning, strategi,

riskhantering, mätvärden och mål där

syftet är att ha finansiell koll på hur

bolaget påverkas av fysiska klimatför-

ändringar och det som kallas omställ-

ningsrisker, vilket innebär styrmedel för

att minska utsläppen av koldioxid.

• Än mer stringent klimatpolitik.

• Låg energiintensitet.

• Minskad användning av olja.

• Jordens befolkning ökar till 9 miljarder.

• Ingen väsentlig förändring i arealen betesmark.

• Ökning av arealen jordbruksmark på grund av

bioenergi produktion.

• Utsläppen av metan minskar med 40 procent.

• Utsläppen av koldioxid ligger kvar på dagens nivå

fram till 2020 och kulminerar därefter. Utsläppen

är negativa år 2100.

• Halten av koldioxid i atmosfären kulminerar

omkring år 2050, följt av en måttlig minskning till

drygt 400 ppm år 2100.

Klimatscenario:

Under 2 graders

temperaturökning

RCP 2.6 – En framtid där

vi människor gör mycket

stora ansträngningar

jämfört med idag för att

minska utsläppen, i linje

med Parisavtalets ambi-

tioner.

Klimatscenario:

+2–4 graders

temperaturökning

RCP 8,5 – beskriver en

framtid där vi människor

fortsätter att öka utsläp-

pen mycket kraftigt.

Utsläppen av koldioxid är

år 2100 tre gånger högre

än 2020.

• Koldioxidutsläppen är tre gånger dagens.

• Metanutsläppen ökar kraftigt.

• Jordens befolkning ökar till 12 miljarder vilket leder

till ökade anspråk på betes- och odlingsmark för

jordbruks produktion.

• Teknikutvecklingen mot ökad energieffektivitet

fortsätter, men långsamt.

• Stort beroende av fossila bränslen.

• Hög energiintensitet.

• Ingen tillkommande klimatpolitik.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 47HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Hebas hållbarhetsarbete

Våra tre fokusområden

Vår organisation

Vår roll i samhället

Vår miljö

Intervju – Klimatsäkra fastigheter

Fastighetsbranschen står inför särskilt

stora utmaningar när klimatkrisen är ett

faktum. Ökade regnmängder kan leda till

översvämningar som riskerar att förstöra

byggnader. Med regnbäddar kan vi styra

vattnet och undvika skador på fastigheter.

Heba visar vägen.

Heba

klimatsäkrar

fastigheter

för framtiden

Vatten är det enskilt största hotet mot egen-

dom. Även om extremhetta också för med sig

utmaningar med torka där sättningar i marken

kan skada byggnader. Det går att minimera ris-

ken för skador, om vi bygger på ett smart sätt.

Heba visar vägen genom att bygga regnbäddar

för att klimat anpassa utsatta fastigheter.

Hållbarhet är en av de högst prioriterade frå-

gorna på Heba. För att koncentrera arbetet tog

Heba under 2022 fram ett hållbarhetsmanifest

och utsåg en hållbarhetschef, Sanna Göthlin.

Sanna Göthlin

• Hållbarhetschef på Heba sedan 2022

• Anställd på Heba 2020

• Tidigare arbetsgivare: Ernst & Young

• Utbildning: Fastighet & Finans på KTH

• Född 1993

Intervju

SANNA GÖTHLIN, HÅLLBARHETSCHEF

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 48HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Hebas hållbarhetsarbete

Våra tre fokusområden

Vår organisation

Vår roll i samhället

Vår miljö

Intervju – Klimatsäkra fastigheter

Intervju

Sanna, hur arbetar Heba med hållbarhet?

Hållbarhet har en framträdande position hos

Heba. Hållbarhetsarbetet präglar hela verksam-

heten och spänner över stora områden inom

miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning. Som

att fastighetsförvaltningen ska vara klimat-

neutral till 2030, och leverantörer och entrepre-

nörer ska uppfylla de högt ställda uppförande-

krav som Heba ställer. Likväl som att den egna

organisationen behandlar medarbetare rättvist,

och att Heba skapar boendeformer som inklu-

derar många olika människor.

Klimat och miljö är en del av hållbarhet.

Vad gör Heba för insatser här?

Det viktigaste målet för Heba inom klimat- och

miljöområdet är att minska vår klimatpåverkan.

Vår förvaltning ska vara klimatneutral 2030 och

att hela verksamheten 2045. Vi behöver också

se till att våra fastigheter klarar ett förändrat kli-

mat. En viktig insats vi gjort är klimatanalyser

av hela vårt bestånd på fastighetsnivå. För att

identifiera risker och förändra genom att göra

klimatanpassningar där det behövs.

Kan du ge något konkret exempel på vad

klimat analysen inneburit?

Absolut, vi har ett aktuellt exempel i Älvdansen

i Enköping, där vi tagit höjd för vad klimatför-

ändringarna kan innebära i tidigt skede av vår

nyproduktion. Vi har identifierat att klimatför-

ändringar kan innebära risker och vi har bland

annat involverat tidigare stadsträdgårdsmästa-

ren i Enköping, Stefan Mattson, för att hjälpa

oss med utformningen av gården, så att vi

redan från början bygger in ett slags framtids-

säkring.

På vilket sätt har klimatet påverkat hur ni

bygger, kan du utveckla?

Älvdansen i Enköping är byggd på gammal sjö-

botten. Det innebär att marken har sämre för-

måga att ta hand om nederbörd. Förändring av

klimatet förväntas leda till mer varierad neder-

börd med perioder av både stora mängder regn

och extrem torka. Vi skapar regnbäddar som är

särskilt utformade för att kunna magasinera

vatten vid skyfall och skydda fastigheterna. På

regnbäddarna planterar vi växter som tål både

korta blöta perioder och längre perioder av

torka. Regnbäddar fördröjer, filtrerar och renar

dessutom dagvatten. Älvdansen har blivit som

ett pilotprojekt i större omfattning för oss, även

om vi redan har mindre regnbäddar i andra

fastigheter.

Vad innebär det att Älvdansen blivit ett

pilotprojekt?

Att vi lär oss nya saker som vi kan använda i

andra projekt när vi framtidssäkrar våra fastig-

heter. Vi kan använda regnbäddar även på

befintliga fastigheter för att minska risken för

översvämningar och skador på egendom. Det

är en åtgärd som går att göra i både liten och

stor skala. Regnbäddar skapar dessutom ökad

växtlighet vilket främjar den biologiska mång-

falden. Regnbäddar bidrar till en trevligare

boendemiljö, klimatsäkrar fastig heterna och

gynnar miljön.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 49HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Hebas hållbarhetsarbete

Våra tre fokusområden

Vår organisation

Vår roll i samhället

Vår miljö

Intervju – Klimatsäkra fastigheter

Regnbäddar i Norra Djurgårdsstaden

På gården i fastigheten Sonfjället ryms planteringar i form av regnbäddar med växter

som tål både skyfall och perioder av intensiv torka. Regnbäddar omhändertar stora

vattenmängder och är en av de förebyggande klimatanpassningar som Heba

genomför i fastighetsbeståndet.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 50HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Hebas hållbarhetsarbete

Våra tre fokusområden

Vår organisation

Vår roll i samhället

Vår miljö

Intervju – Klimatsäkra fastigheter

Verksamhet

Heba är en långsiktig och erfaren fastighetsägare som äger,

utvecklar och förvaltar bostäder och samhällsfastigheter i

Stockholmsregionen och Mälardalen. Hos Heba får hyres-

gästerna hållbara och trygga boenden att trivas i under

livets olika faser. Fastigheterna förvaltar vi i egen regi, vilket

gör förvaltningen kostnadseffektiv. Dessutom blir det

enkelt för oss att leva enligt våra kärnvärden – närvarande,

engagerade och trygga.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 51HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Våra fastigheter

Fastighetsutveckling

Risker

Värdering

Marknadsvärdering

Fyra skäl att investera i Heba

Hebas aktie

Kapitalstruktur och finansiering

Våra fastigheter

3942

Hyreslägenheter

602

Lägenheter inom äldreboenden

426

Lokaler

300300

Total uthyrningsbar area, kvm

80%

Bostadslägenheternas andel

av total uthyrningsbar area

14%

Samhällsfastigheternas andel

av total uthyrningsbar area

Lokalers andel av total

uthyrningsbar area

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 52HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Våra fastigheter

Fastighetsutveckling

Risker

Värdering

Marknadsvärdering

Fyra skäl att investera i Heba

Hebas aktie

Kapitalstruktur och finansiering

Hebas innehavsstrategi

I slutet av 2022 ägde Heba 75 fastigheter med

ett sammanlagt värde om 15,7 mdkr. Fastighets-

beståndet bestod av segmenten hyresbostads-

fastigheter och samhällsfastig heter. Nästan 86

procent av beståndet utgörs av nybyggda fast-

igheter eller fastigheter renoverade till nyskick.

Målet är att hela beståndet ska vara modernt.

Till slutet av 2027 ska renoveringar som kvar-

står vara utförda. Projektportföljen rymmer

fastig heter under uppförande i egen regi eller i

samarbete med externa partners. Projektport-

följen uppgick i slutet av 2022 till 1,9 mdkr. Heba

är även delaktig i nyproduktion av bostadsrät-

ter, som ett viktigt komplement till hyresrätter

för att öka möjligheten att få markanvisningar.

Hebas affärsidé

Heba är en långsiktig och erfaren fastighets-

ägare som utvecklar, äger och förvaltar bostä-

der och samhällsfastig heter i Stockholms-

regionen och Mälardalen. Vi skapar värde för

ägare och samhälle genom nöjda hyresgäster,

tryggare och attraktivare bostadsområden och

förtroendefulla partner skap.

Segment hyresbostäder och

samhällsfastigheter

Heba erbjuder bostäder för livets alla skeden.

Hebas fastighetsbestånd består till yta av 80

procent hyresbostäder, till 14 procent av sam-

hällsfastigheter, främst i form av äldre boende

och förskolor, och till 6 procent av lokaler. Seg-

menten bostäder och samhällsfastigheter för-

knippas med låg risk. Efterfrågan på bostäder

är stor i Hebas verksamhetsområde och sett till

den demografiska utvecklingen är äldreboen-

den en växande bristvara. Samhällsfastigheter

har förutom god efterfrågan även andra förde-

lar, hyresavtalen löper över lång tid och verk-

samheterna sköter till stor del förvaltningen

själva. Målsättning är att utöka andelen sam-

hällsfastigheter från 10 till 20 procent till år

2025. I slutet av 2022 hade Heba tio samhälls-

fastigheter med i snitt cirka 50–80 lägenheter.

Av bolagets totala årshyra står samhällsfastig-

heterna för 17 procent. Hyreskontrakten är

15–20-åriga indexavtal.

Modernt bestånd ger högre avkastning

Ett modernt fastighetsbestånd genererar högre

avkastning. Heba satsar på nyproduktion och

renovering för att frambringa en så hög avkast-

ning som möjligt. Nästan 86 procent av Hebas

fastighetsbestånd är nyproducerat eller renove-

rat till nyskick. Målsättningen är att hela bestån-

det ska vara renoverat till utgången av år 2027

för att vara ändamåls enligt för lång tid fram-

över. Renoveringarna inkluderar stambyte såväl

som energieffektivisering och modernisering.

Utformning och materialval görs med omsorg

för att fastigheterna ska vara hållbara över lång

tid. Renoverade bostäder innebär höjd bostads-

standard för hyresgästerna i linje med att skapa

trygga och trivsamma bostäder, hyrorna höjs

med i snitt cirka 50 procent från en generellt

låg hyresnivå.

Förvaltning i egen regi – en tryggare värd

Heba driver kostnadseffektiv fastighetsförvalt-

ning i egen regi. Med kunniga och engagerade

medarbetare finns Heba alltid nära tillhands för

Under 2022 förvärvade Heba sina första etableringar

i Nyköping genom två nyproducerade fastigheter.

Fastigheterna ligger centralt med närhet till havet

och rymmer 83 respektive 104 hyreslägenheter.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 53HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Våra fastigheter

Fastighetsutveckling

Risker

Värdering

Marknadsvärdering

Fyra skäl att investera i Heba

Hebas aktie

Kapitalstruktur och finansiering

hyresgästerna och säkrar leveransen av trygga

hem att trivas i. Närheten gör att tekniker kan ta

tag i saker med en gång och se till att miljön i

och runt fastigheterna är välskött och trygg.

Geografi och läge

Heba erbjuder trygga och trivsamma bostäder

i Stockholmsregionen och Mälardalen i lägen

med goda kommu nikationer helst nära spår-

bunden trafik. Fokus när bolaget växer geogra-

fiskt är områden där fastigheterna har potential

att ge ökade hyresintäkter i takt med att staden

växer ihop och förtätas. Strategin är att växa i

nya attraktiva områden max en timmes resa

från Stockholm, för att kunna fortsätta driva

fastighetsförvaltning i egen regi samt stärka

intjäningsförmågan. Under 2022 har Heba

expanderat genom två förvärv i Nyköping och

tre förvärv i Uppsala samt en projektfastighet i

Nynäshamn.

Ungdomsbostäder

För att underlätta för yngre personer att eta-

blera sig på hyresmarknaden erbjuder Heba

ungdomsbostäder för personer 18–25 år.

Lägenheterna har effektiva planlösningar och

goda förvaringsmöjligheter med sovrum och

kombitvättmaskin. Lägenheterna är första-

handskontrakt och besittningsrätten ger

möjlig het för hyresgästen att bo kvar även

efter att vederbörande har fyllt 25 år. Heba är

också genom sitt del ägar skap i bolaget Colive

en aktör i delningsekonomin. Coliving är en ny

social boende form för unga vuxna 20–35 år där

hyresgästen har sitt eget privata rum men delar

vardagen med andra i gemensamma utrymmen

som ger plats för att umgås, jobba eller plugga.

Nya boendet

Under året har Heba blivit delägare i Nya boen-

det, en marknadsplattform med mål att vara

den givna marknadsplatsen för nyproduktion

med slutkonsumenten som målgrupp.

Ett av Hebas ungdomsboenden ligger i Hökarängen.

Fastigheten Sötmandeln 2 rymmer 84 ungdoms-

bostäder. Tack vare läget nära tunnelbanan tar du dig

till city på 20 minuter.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 54HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Våra fastigheter

Fastighetsutveckling

Risker

Värdering

Marknadsvärdering

Fyra skäl att investera i Heba

Hebas aktie

Kapitalstruktur och finansiering

Vårt fastighetsbestånd

Nordväst

Heba växer i Mälardalen. I Enköping äger Heba två hyresfastig-

heter, varav en nyproduktion där inflyttningen startar i början av

2023. I Uppsala äger Heba två fastigheter med hyreslägenheter

och ett äldreboende, samt en projektfastighet med bostadsrätter

och hyreslägenheter i gemensamt JV-bolag med Åke Sundvall.

Stockholm närförort

I Stockholm närförort har Heba sitt till antalet största fastig-

hetsbestånd med 39 hyresfastigheter och en samhällsfastighet.

De flesta fastig heterna är uppförda på 1940–60-talen och är

belägna i eftertraktade närförorter. Gubbängen, Hökarängen,

Hägersten, Midsommarkransen, Väster torp, Johanneshov och

Årsta kännetecknas av närhet till både grönområden och goda

kommunikationer.

Sydost

Heba etablerar sig i fler nya områden. Under 2022 förvärvade

Heba sina första två hyresfastigheter med attraktiva lägen i

Nyköping. I området Källberga i Nynäshamn tillträdde Heba

under november 2022 en forward funding affär gällande hyres-

bostäder med produktionsstart under andra kvartalet 2023.

Nordost

Heba hade vid årsskiftet 17 befint-

liga fastigheter i Nordost, både

hyresfastigheter och samhälls-

fastigheter, i kommunerna Lidingö,

Täby, Sollentuna, Norrtälje, Öster-

åker, Vallentuna. Merparten av

fastig heterna är uppförda på

2000-talet.

Innerstaden

Heba äger hyresfastigheter med mycket attraktiva

lägen i Stockholms innerstad, där efterfrågan på

bostäder är hög och lägenheterna lättuthyrda.

Heba har här sex hyresfastigheter och en samhälls-

fastighet. Fyra fastigheter är lite äldre, belägna på

Södermalm och tre ligger precis utanför tullarna – i

Liljeholmen, Norra Djurgårdsstaden samt Årstadal

– alla tre byggda på 2010-talet.

Sydväst

Sedan 2002 har Heba ett fastighetsbestånd i syd-

västra Stockholm. Fastigheterna är attraktivt belägna

med närhet till naturområden och skärgård. Heba äger

tre stora hyresfastigheter i Huddinge och Tullinge nära

allmänna kommunikationer samt en samhällsfastighet

i Salem. Merparten är uppförda på 2010-talet.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 55HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Våra fastigheter

Fastighetsutveckling

Risker

Värdering

Marknadsvärdering

Fyra skäl att investera i Heba

Hebas aktie

Kapitalstruktur och finansiering

Fastighetsutveckling

Fastighetsutveckling är en central del i att

säkerställa trygga, hållbara och trivsamma

bostäder för våra hyresgäster och samtidigt

öka bolagets lönsamhet. Genom vårt kunnande

och engagemang skapar vi värde för ägare och

samhälle genom tryggare och attraktivare

bostadsområden och förtroendefulla partner-

skap. Det gör vi genom att kontinuerligt för-

yngra och förstärka fastighetsportföljen,

genom förvärv och avyttringar samt genom

nyproduktion och renovering av befintliga

fastig heter.

Beståndet föryngras löpande

Med ambitionen att växa och successivt för-

bättra direkt avkastningen (intjäningsförmågan)

har Heba som mål att föryngra fastighetsbe-

ståndet. Föryngringen av fastighetsbeståndet

görs antingen genom förvärv av fastigheter

eller byggrätter, markanvisningar, renovering

av det befintliga beståndet eller avyttring av

bestånd med renoveringsbehov. Heba har

under året förvärvat två nyproducerade fastig-

heter i Nyköping och två i Uppsala, vilket även

passar väl med strategin att växa i Stockholms-

regionen och Mälardalen. Den totala investe-

ringen för 2022 uppgår till drygt 1,6 mdkr.

Under 2022 tillträdde Heba 379 nya hyres-

lägen heter.

Hög takt i nyproduktion

Hebas fastighetsbestånd bestod 2022 till 38

procent av nybyggda fastigheter. Nyproduce-

rade fastigheter ger högre avkastning och har

lägre driftkostnad jämfört med äldre fastighe-

ter. Investeringarna stöds av Hebas starka

balansräkning och ger högre avkastning än

föryngring i renoveringsprojekt. Vid utgången

av 2022 var Heba involverat i pågående

nyproduktioner av drygt 2 000 nya lägenheter,

varav en del i detaljplaneskede och en del i pro-

duktion. Under 2022 har nyproduktionsprojek-

ten en fördelning mellan egen regi, samarbeten

och förvärv. Egna nyproduk tions projekt ställer

högre krav på Heba som fastighetsutvecklare

än vid förvärv men egna projekt genererar

högre lönsamhet. Dessutom får Heba större

möjlighet att påverka fastigheternas utform-

ning och utveckling, då bolaget är med från

start i hela produktionsprocessen.

Strategiska samarbeten

Heba vill skapa värde för ägare och samhälle

genom för troendefulla partnerskap. Under

2022 fortsatte sam arbetet med Åke Sundvall

Byggnads AB och bolaget har flera samarbets-

projekt med Åke Sundvall i samägda bolag

(50/50). I samarbetsprojekten ingår en varia-

tion av upp låtelseformer och fastigheter av

olika karaktär i Stockholm och Uppsala. I dessa

projekt finns både hyresbostäder och bostads-

rätter. I slutet av 2022 pågick i olika skeden fem

nybyggnadsprojekt i gemensam regi.

2000 154 1649 122

Antal lägenheter i pågående

nyproduktioner vid utgången av 2022

Antal lägenheter i nyproduk-

tion som Heba färdigställer

under 2023

Hebas totala investering

under 2022, mkr

Antal nyrenoverade lägenheter

som Heba färdigställer under 2023

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 56HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Våra fastigheter

Fastighetsutveckling

Risker

Värdering

Marknadsvärdering

Fyra skäl att investera i Heba

Hebas aktie

Kapitalstruktur och finansiering

Heba växer i Nyköping

I oktober 2022 tillträdde Heba fastigheten Lidret som rymmer 83 nyproducerade

hyresbostäder med centralt läge i Nyköping. En månad tidigare, i september,

tillträdde Heba fastigheten Jakten med 104 nyproducerade hyresbostäder. Båda

fastigheterna var fullt uthyrda vid slutet av 2022.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 57HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Våra fastigheter

Fastighetsutveckling

Risker

Värdering

Marknadsvärdering

Fyra skäl att investera i Heba

Hebas aktie

Kapitalstruktur och finansiering

Portföljen föryngras löpande

Heba har under 2022 hållit hög takt i renove-

ringsarbetet. Vid utgången av 2022 hade Heba

de senaste tio åren genomfört stambyten och

renoverat drygt 1 650 lägenheter. I renoverings-

programmet återstår cirka 400 lägenheter

varav 280 lägenheter som bolaget har avsikt att

stambyta och renovera efter 2025. Ambitionen

är att vid utgången av 2027 vara helt klar med

hela renoveringsprogrammet.

Fokus på hållbarhet

Renoveringsarbeten förlänger fastigheternas

livslängd och möjliggör att det äldre fastighets-

beståndet kan fortsätta generera avkastning i

ytterligare 50 år. Heba arbetar för att minska

klimatavtrycket och underlätta för bolagets

hyresgäster att leva miljövänligt. I samband

med renoveringar är ökad hållbarhet och mins-

kad miljöbelastning därmed tydliga målsätt-

ningar. För att uppnå varaktig klimatneutralitet

lägger Heba stort fokus och ansvarstagande

på en lång siktig minskning av fastigheternas

energi användning. Installation av bland annat

bergvärme och solceller bidrar till minskningen.

Sedan 2020 har Heba ett miljöprogram som

används i alla renoveringsprojekt. Miljöpro-

grammet säkerställer bland annat en ansvars-

full hantering av avfall och projekten tillämpar

endast godkända material enligt byggvaru-

bedömningen i renoveringar. Renoveringarna

lever i de flesta fall upp till hållbarhetskraven för

grön finansiering, och därför kan renoverings-

projekten finansieras med bland annat gröna

lån. Läs mer om Hebas arbete med grön finan-

siering på sidan 28.

Kunderna uppskattar renoveringar

Varje fastighet som genomgår en renovering

har haft olika behov av åtgärder och förutsätt-

ningar. Fastigheterna som renoveras inventeras

först för att fastställa vilka renoveringsåtgärder

som är nödvändiga och vilka energieffektivise-

ringar som ska prioriteras. Projekten innebär att

hyres gästerna behöver evakueras. Evakuering

till trots visar Hebas löpande kundundersök-

ningar att hyresgästerna är nöjda med sin

nyrenoverade lägenhet och i princip alla hyres-

gäster flyttar tillbaka efter evakuering. Av

hyresgästerna uppger 87 procent att de är

nöjda med sin lägenhet efter återflytt.

Heba genomför kontinuerligt renoveringar av fastighetsbeståndet enligt en fastställd modell.

Genom att renovera fastigheterna moderniserar och underhåller Heba fastig heterna för att

skapa lägenheter som kan möta behoven flera decennier framåt.

Renoveringsprojekt – pågående 2022

och planerade för 2023

Fastighetsbeteckning och adress Byggår

Antal

lägenheter

Färdig ställande,

datum

Arabesken 1, Johanneshov 1940-tal 37 2022

Regattan 3, Lidingö 1950-tal 52 2022

Rådsbacken 12, hus 3, Huddinge 1960-tal 32 2022

Rådsbacken 12, hus 14, Huddinge 1960-tal 40 2022

Rådsbacken 12, hus 11, Huddinge 1960-tal 40 2023

Rådsbacken 12, hus 13, Huddinge 1960-tal 42 2023

Pennteckningen 5, Johanneshov 1940-tal 40 2023

Totalt 283

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 58HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Våra fastigheter

Fastighetsutveckling

Risker

Värdering

Marknadsvärdering

Fyra skäl att investera i Heba

Hebas aktie

Kapitalstruktur och finansiering

Här pågår ett grönt pilotprojekt

I vår fastighet Pennteckningen vid Gullmarsplan renoverar vi 40 bostäder med

hållbara lösningar för att minska klimatpåverkan. Projektet är en pilot för att

pröva nya lösningar och tillvägagångssätt som minimerar påverkan på klimatet.

Med innovation och nyfikenhet vill vi driva förändring.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 59HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Våra fastigheter

Fastighetsutveckling

Risker

Värdering

Marknadsvärdering

Fyra skäl att investera i Heba

Hebas aktie

Kapitalstruktur och finansiering

Nyproduktion

Heba utvecklar fastigheter i attraktiva lägen i Stockholmsregionen och Mälardalen

– i bolagets egen regi, med sam arbetspartners eller tillsammans med externa

leverantörer. Under året var Heba involverat i nyproduktionsprojekt om drygt

2 000 lägenheter belägna i olika geografiska områden. Fördelningen mellan

samarbeten och egna projekt är 1 300 respektive 760 lägenheter.

Alen, Norrtälje Hamn

Heba fortsätter expansionen i Norrtälje Hamn. Under året har

inflytt skett i kvarteret Alen som omfattar 84 hyreslägen heter

och ett äldreboende med 80 lägenheter. Heba äger även grann-

fastigheten Gråalen. Närheten mellan fastigheterna ligger i linje

med Hebas strategi om att ha ett väl koncentrerat fastighets-

bestånd. Det effektiviserar förvaltningen av fastigheterna och

ökar lönsamheten.

Älvdansen, Enköping

Älvdansen är en ny stadsdel som växer fram i centrala

Enköping, ett stenkast från Resecentrum med närhet till grön-

områden. Här byggs olika typer av bostäder i varierande hus-

höjder och material. Totalt planeras för 800 bostäder. Heba

har förvärvat ett projekt som rymmer 154 hyreslägenheter

med inflyttning under 2023. Lägenheterna byggs i varierande

storlekar om 1–3 rum och kök. Bostäderna står för både social

trygghet och miljömässig hållbarhet. Bygget sker enligt Miljö-

byggnad Silver. Husen byggs helt i trä med sol celler på taket

och med innovativt system för att ta vara på värmen i spillvat-

ten. En del av hyreslägenheterna har beviljats investerings-

stöd, vilket ger fördel aktiga hyror. Pendlingsmöjligheterna till

och från Stockholm är goda.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 60HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Våra fastigheter

Fastighetsutveckling

Risker

Värdering

Marknadsvärdering

Fyra skäl att investera i Heba

Hebas aktie

Kapitalstruktur och finansiering

Källberga, Nynäshamn

Källberga är ett helt nytt naturnära bostadsområde i Nynäshamns kommun

som fullt utbyggt kommer att rymma 600–700 bostäder kring en bykärna

med verksamheter, samhällsservice, butiker och förskola. Här finns det små-

skaliga och naturnära i en spännande och ny form där ekologisk och social

hållbarhet står i centrum. Heba har förvärvat Smedjan i Källberga, 123

nyproducerade hyreslägenheter med sökt investeringsstöd. Förvärvet blir

Hebas första etablering i Nynäshamn. Preliminär byggstart sker under

andra kvartalet 2023 med planerat färdigställande under 2025. Förutsätt-

ningarna rimmar väl med Hebas strategi att erbjuda bostäder för livets olika

faser. Hebas första etablering i Nynäshamn får dessutom ett attraktivt läge,

nära Nynäshamn och med pendlingsmöjlighet till Stockholm.

Panorama, Bredäng

I Bredäng påbörjade Heba och Åke Sundvall hösten 2020 en nybyggnation av

kvarteret Panorama. Projektet omfattar tre hus med totalt 199 Svanenmärkta

bostads rätter. Utformningen av husen har skett för att tillföra något alldeles extra

till området runt Mälarkusten. Projektet tar ett helhetsperspektiv på fastighetens

livs cykel och lever upp till hårda krav på energi användning. Svanenmärkningen och

det hållbarhetstänk som präglar projektet har möjliggjort grön finansiering vilket

realiserats med ett gemensamt grönt lån. Försäljningen av bostadsrätterna inleddes

2021. Inflyttning har påbörjats under kvartal fyra 2022 och slutförs under 2023.

Samarbetsprojekt med

Åke Sundvall

Heba vill skapa värde för ägare och samhälle

genom för troende fulla partnerskap. Under 2022

har samarbetet med Åke Sundvall Byggnads AB i

samägda bolag (50/50) fortsatt. I samarbetspro-

jekten ingår en variation av upplåtelseformer och

fastig heter av olika karaktär i Stockholm och

Uppsala.

Samarbetsprojekt:

Panorama, Bredäng

Rosendal, Uppsala

Skärgårdsskogen, Skarpnäck

Stora Sköndal

Vårbergstoppen, Skärholmen

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 61HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Våra fastigheter

Fastighetsutveckling

Risker

Värdering

Marknadsvärdering

Fyra skäl att investera i Heba

Hebas aktie

Kapitalstruktur och finansiering

Skärgårdsskogen,

Skarpnäck

I slutet av 2020 tilldelades Heba tillsammans

med Åke Sundvall en markanvisning i Skär-

gårdsskogen, Skarpnäck. I ett gemensamt

projektbolag kommer här byggas cirka 100

bostadsrätter. Totalt byggs cirka 700 nya

bostäder i området som ligger i södra delen

av Skärgårdsskogen. Målbilden är ett dyna-

miskt bostadskvarter som kombinerar

nyskapande arkitektur med socialt engage-

mang till en levande boende miljö, som sam-

manfaller med Hebas affärsidé om att skapa

värde genom trygga och attraktiva bostads-

områden. Intresset för att bygga på området

har varit mycket stort. Åke Sundvall och

Heba tilldelades tillsammans med flera

aktörer en markanvisning i stor konkurrens.

Rosendal, Uppsala

I den nya stadsdelen Rosendal i Uppsala uppför Heba i samarbete med

Åke Sundvall två nya bostadskvarter. Rosendal ligger naturnära mellan

Stadsskogen och Kronskogen endast två kilometer från Uppsala

centrum. Området hör till ett av Uppsalas mest expansiva stadsområ-

den. Fastigheterna är uppdelade på två kvarter. Verket består av fyra

byggnader varav ett hus med 42 bostadsrätter och resterande hus

hyreslägenheter. Terrassen, med 146 hyreslägenheter, förvärvade Heba

under december 2022. Förmedling av hyreslägenheterna i Terrassen

startade våren 2022 och inflyttning ägde rum under hösten 2022.

Bostadskvarteren är Hebas första fastigheter i Uppsala och byggna-

derna kommer att bli Svanenmärkta, i linje med Hebas ambition att

bygga hus för framtiden som tar ansvar för klimat och miljö.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 62HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Våra fastigheter

Fastighetsutveckling

Risker

Värdering

Marknadsvärdering

Fyra skäl att investera i Heba

Hebas aktie

Kapitalstruktur och finansiering

Stora Sköndal

I Stora Sköndal i södra Stockholm börjar en ny stadsdel växa fram. Heba

och Åke Sundvall kommer via ett samägt bolag driva och äga ett projekt

om cirka 600 bostäder i den nya stadsdelen. Av dessa bostäder är cirka

260 hyresrätter och 340 bostadsrätter. Projektet är del av den andra

etappen i utvecklandet av Framtidens Stora Sköndal, som innefattar

totalt cirka 1 000 bostäder. När Stora Sköndal står klar runt 2035 ska

stadsdelen rymma cirka 4 500 bostäder och 1 500 arbetsplatser. Stads-

delen utformas utifrån en idé om social hållbarhet där inkludering, varia-

tion och närhet till grönska och vatten står i centrum. Det ska bli en

stadsdel byggd för möten och gemenskap, med varierad arkitektur, ett

starkt fokus på miljömässig hållbarhet och där ny teknik används för att

skapa livskvalitet. Projektet går helt i linje med Hebas vision, att vara

bäst i Sverige på att skapa trygga och attraktiva bostäder och

livsmiljöer.

Vårbergstoppen

I Vårbergstoppens park genomför Stockholms stad just nu en stor

upprustning i syfte att skapa en stadspark med något för alla. I Vår-

bergstoppen kommer Heba i ett samarbete med Åke Sundvall uppföra

ett stor gårds kvarter med lummiga bostadsgårdar som omringar en

allmän naturkulle i mitten. Projektet är uppdelat i två bostadsrättsfas-

tigheter, Viggholmen 1 och Loholmen 1. Totalt byggs här cirka 300

lägenheter i varierande storlek. För Heba har nyckelord i planerandet

av bostäderna varit att de ska vara prisvärda, miljömässigt hållbara

och socialt hållbara. Fastigheterna kommer att Svanenmärkas och

beräknas stå klara under 2024 och 2025.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 63HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Våra fastigheter

Fastighetsutveckling

Risker

Värdering

Marknadsvärdering

Fyra skäl att investera i Heba

Hebas aktie

Kapitalstruktur och finansiering

Risker

Heba är ett stabilt företag med låg riskprofil. Det beror bland annat på att bolaget har hög soliditet, ett långsiktigt

ägar perspektiv, bostads- och samhällsfastigheter med låg vakans, fokus på kärnverk sam heten, och en effektiv egen

fastighets förvaltning. Nedan presenteras några av de riskområden som kan påverka verksamheten.

STRATEGISKA RISKER

Risk Hantering

Värdering av

fastigheter

Fastigheternas marknadsvärde varierar

bland annat beroende på det ekonomiska

läget och ränteläget. Förändringar i mark-

nadens avkastningskrav får stor

resultatpåverkan.

För att få ett rättvisande marknadsvärde

internvärderas 2/3 av fastighetsbestån-

det och externvärderas 1/3 av fastighets-

beståndet vid varje kvartalsbokslut. Vid

årsbokslutet externvärderas koncernens

samtliga fastigheter. Fastigheter under

pågående renovering samt projekt-

fastigheter i tidiga skeden internvärde-

ras alltid.

Varumärke Ett starkt varumärke kännetecknas av

medvetenhet, tydlighet och enhetlighet

hos medarbetare och marknaden. Ett

starkt varumärke bidrar till att bolaget kan

uppfylla sina affärsmål. Skulle varumärket

förknippas med oönskade egenskaper

finns risken att vår tillväxt påverkas

negativt.

Vi arbetar kontinuerligt med att kommu-

nicera bolagets övergripande budskap

i olika kanaler, både internt och externt.

Vi utvecklar kontinuerligt våra kanaler

för att vara tillgängliga och tidsenliga.

Vi är proaktiva vad gäller hantering av

potentiellt känsliga frågor som skulle

kunna skada varumärket.

Digitalisering Vi behöver ständigt nya innovationer och

teknik som kan förbättra och effektivisera

vårt dagliga arbete. Att möta våra intres-

senters förväntningar och behov är av stor

vikt för att kunna bedriva verksamheten

framgångsrikt. Om vi inte följer med i den

digitala utvecklingen kan vi ha svårt att

attrahera framtidens medarbetare.

Vi har en vision av ett önskat framtids-

scenario. Vi lägger resurser på omvärlds-

bevakning och hämtar inspiration från

branschen. Vi genomför pilotprojekt för

att i drift kunna utvärdera system och

teknik.

Risk Hantering

Tillväxt Ett av Hebas strategiska mål är att fort-

sätta växa i Stockholmsregionen och

Mälardalen. För att göra det krävs mark-

anvisningar för nybyggnad, god marknads-

kännedom, rätt hyresnivåer och välfunge-

rande samarbeten.

Ett gemensamt arbetssätt med öppen

och nära dialog med våra samarbets-

partners fastställer att vi jobbar mot

samma mål och främjar kompetensut-

växling. Tillsammans skapar vi möjlig-

heter att vinna markanvisningstävlingar

och uppnå rätt hyresnivåer.

OPERATIVA RISKER

Risk Hantering

Hyresintäkter 76 procent av Hebas hyresintäkter kommer

från bostadshyresgäster. Stockholmsregio-

nen och Mälardalen svarar för koncernens

samtliga hyresintäkter. Eftersom hyres-

nivån förhåller sig till den förhandlade

bruksvärdeshyran påverkas Hebas intäkter

till stor del av dessa hyresförhandlingar.

Heba arbetar för en mer konsekvent

hyressättning som bättre motsvarar

hyresgästernas värderingar och prefe-

renser. Flertalet av Hebas fastigheter

ligger i attraktiva lägen på respektive

delmarknad vilket gör att Heba på sikt

kan förbättra hyresnivån. Genom plan-

mässig ombyggnation av bostadsfastig-

heterna uppgraderas årligen lägenheter

till modern standard och högre hyres-

nivå. Under 2022 har sju fastigheter

färdigställts.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 64HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Våra fastigheter

Fastighetsutveckling

Risker

Värdering

Marknadsvärdering

Fyra skäl att investera i Heba

Hebas aktie

Kapitalstruktur och finansiering

OPERATIVA RISKER, FORTS

Risk Hantering

Vakanser Heba ägde vid årsskiftet 2022/23 tio sam-

hällsfastigheter och är i övrigt ett renodlat

bostadsbolag med ett homogent fastig-

hetsbestånd. En hög vakansgrad på bostä-

der skulle därför påverka Hebas resultat

negativt.

Efterfrågan på hyresbostäder i Stock-

holmsregionen är väldigt hög och

bedöms vara fortsatt hög inom över-

skådlig framtid. Heba har en fortsatt låg

vakansgrad, 0,43 procent för bostäder

och 0,68 procent för lokaler. Samhälls-

fastigheterna är uthyrda på 15- och

20-åriga hyresavtal till Stockholms stad

och välrenommerade äldrevårdsföretag.

Fastighets-

kostnader

Hebas enskilt största driftkostnadspost är

värmekostnaden. Övervägande del av fast-

ighetsbeståndet är anslutet till fjärrvärme-

nätet. Värmekostnaderna utgör ungefär

14 procent av de totala driftkostnaderna.

Dessa kan variera kraftigt år från år bero-

ende på väderlek och energipris.

Värmeanläggningarna i merparten av

Hebas fastigheter är mycket moderna

och samtliga har fjärrövervakade drift-

undercentraler. Heba arbetar kontinuer-

ligt med att reducera energianvänd-

ningen i fastigheterna bland annat

genom effektiva energiinvesteringar och

optimering av tekniska installationer.

Bolaget genomför även installation av

alternativa energikällor såsom solcells-

anläggningar i kombination med berg-

värme. Totalt elva fastigheter använder

bergvärme som huvudsaklig värmekälla.

FINANSIELLA RISKER

Risk Hantering

Finansierings-

kostnader

Förvärv och större ombyggnader finansie-

ras genom bankupplåning och företags-

certifikat. Vid årsskiftet 2022/23 uppgick

de räntebärande skulderna till 47,9 procent

av fastigheternas marknadsvärde. Lånen är

fördelade mellan tre av landets största

banker. Den genomsnittliga räntebind-

ningstiden var per årsskiftet 2,8 år. För-

ändringar i marknadsräntenivå skulle höja

bolagets finansieringskostnader.

Hebas goda soliditet och starka finan-

siella ställning gör att bolaget är mindre

känsligt för förändringar i marknads-

räntenivåerna än genomsnittsaktören.

Hebas finanspolicy reglerar hur de finan-

siella riskerna ska hanteras samt anger

limiter och vilka finansiella instrument

som får användas. Kontinuerlig uppfölj-

ning genomförs av företagsledning,

finanskommitté och styrelse. Finansie-

ringskostnaden ligger på 2,26 procent

och räntetäckningsgraden är 3,3 gånger.

Heba har en long-term issuer credit

rating med betyget BBB, Negative

outlook, av Nordic Credit Rating.

HÅLLBARHETSRISKER

Risk Hantering

Medarbetare Medarbetarna är bolagets viktigaste till-

gång. På Heba ska medarbetarna må bra

och trivas på jobbet. Skulle Heba tappa i

attraktionskraft som arbetsgivare och

därmed få svårigheter att rekrytera,

behålla och utveckla medarbetare vore

det en risk som skulle ge stora negativa

följder för verksamheten.

Hebas uppförandekod är baserad på

bolagets kärnvärden och ger tydliga

riktlinjer för hur verksamheten ska bedri-

vas. Varje medarbetare ska ha en indivi-

duell utbildningsplan för att kunna

utvecklas tillsammans med bolaget,

planen följs upp vid det årliga medarbe-

tarsamtalet. Under 2022 påbörjades

Hebas interna utbildningsprogram som

fortsätter under 2023.

Medarbetarundersökningar genomförs

vartannat år och fångar upp förbätt-

ringspunkter. Resultatet från 2021

uppgick till 4,4 (4,3) i en 5-gradig skala.

Kundnöjdhet Heba ska vara närvarande och tillgängliga

för hyresgästerna. Att vara hyresgäst hos

Heba innebär en trygg och trivsam bostad

och att få hjälp när det behövs. Stort miss-

nöje hos hyresgästerna skulle skada Hebas

varumärke och leda till hög omsättning.

Heba strävar efter att vara tillgängliga

och närvarande för att hyresgästerna

ska känna sig trygga i sina hem samt få

snabb återkoppling och hjälp när det

behövs. Tillsammans med hyresgästerna

skapas initiativ som trygghetsvandringar

och främjar miljöengagemang. Heba

utför kund enkäter vartannat år eller sex

månader efter ett renoveringsprojekt

och nyproduktion. Samtliga fastigheter

med ett trygghetsindex under 80 procent

har en dokumenterad åtgärdsplan.

Mänskliga

rättigheter,

antikorruption

och leverantörs-

risker

Hebas verksamhet involverar ett flertal

aktörer och underleverantörer, i synnerhet

i samband med nybyggnadsprojekt. Miss-

förhållanden, i form av exempelvis brott

mot mänskliga rättigheter, och eventuella

konkurser hos leverantörer i värdekedjan

kan medföra störningar i Hebas

verksamhet.

Hebas hållbarhetspolicy säkerställer och

ligger till grund för att bolagets verk-

samhet bedrivs på ett ansvarsfullt sätt.

Alla medarbetare utbildas årligen i bola-

gets upp förandekod tillsammans med

antikorruption- och hållbarhetspolicy.

Heba tillämpar Fastighetsägarnas upp-

förandekod för leverantörer och genom-

för stick provs kontroller för att säker-

ställa att leverantörer och under leveran-

törer inte agerar i strid med hållbarhets-

policyn. För att upptäcka oegentligheter

finns en visselblåsarfunktion som sköts

av en tredje part.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 65HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Våra fastigheter

Fastighetsutveckling

Risker

Värdering

Marknadsvärdering

Fyra skäl att investera i Heba

Hebas aktie

Kapitalstruktur och finansiering

HÅLLBARHETSRISKER, FORTS.

Risk Hantering

Miljörisker

kopplade till

nyproduktion

När Heba bygger nytt ska byggnaden vara

för framtiden, vilket behöver säkerställas.

Utan kontroll på hur bolagets nyproduk-

tion belastar klimatet kommer bolaget

varken klara av nutida eller framtida krav.

All nyproduktion ska miljöcertifieras

enligt miljöbyggnad silver eller bedömd

motsvarande nivå och ha en energi-

användning 20 procent under BBR.

Material som används måste väljas

utifrån ett hållbarhetsperspektiv och

vara godkända enligt Byggvarubedöm-

ningen, eller utifrån bolagets egen Heba-

standard med godkända produkter.

Bolaget ska ställa krav på leverantörer

att redovisa klimatpåverkan för att till-

sammans kunna minimera klimatpåver-

kan och göra val för att klimatoptimera.

Vid varje projekt ska en extern miljö-

controller granska att bolaget följer

miljö program och de krav som Heba

ställt. Genom att öka förståelsen för hur

den indirekta klimatpåverkan ser ut, ska

bolaget agera och hantera brister och

möjligheter som uppstår.

Miljörisker

kopplade till

renoverings-

program

Hebas fastigheter som renoveras är mellan

50–70 år gamla och kräver åtgärder för att

kunna fungera. Bolaget behöver renovera

med hänsyn till framtiden. Heba behöver

beakta hur material och metoder som

används idag kan visa sig vara undermåliga

framöver. I annat fall finns en risk att fastig-

heterna inte uppnår framtidens energikrav

eller intressenternas önskemål och behov.

När Heba renoverar saneras fastigheten

på gamla inbyggda miljöskulder. Liksom

vid nyproduktion finns en extern miljö-

controller och ett miljöprogram under

hela projektet som kvalitetssäkrar

arbetet. Inför varje renovering genom-

förs en återbruksinventering för att mini-

mera avfall och spara resurser. Heba

analyserar och sorterar det avfall som

uppstår och följer upp med rapporter

varje kvartal. Målet är att allt material

som kan åter vinnas, ska göra det. De nya

produkterna i husen är godkända enligt

Byggvarubedömningen eller följer

Hebastandard. Heba genomför åtgärder

som förbättrar energiprestandan såsom

fönsterbyten, tilläggsisolering och byte

av ventilationsaggregat.

Risk Hantering

Miljörisker

kopplade till

förvaltning

Det dagliga förvaltningsarbetet med

fastig heterna medför situationer som på

olika sätt kan påverka människa och miljö.

Heba behöver vara medveten om hur

bolaget kontrollerar och hanterar miljö-

risker som uppstår i det dagliga arbetet

hos förvaltningsteamen.

Genom ett strukturerat arbete med

rutiner och egen kontroller kontrolleras

och följs förvaltningsrutinerna upp. Varje

fastighet har en egen förvaltningsplan

med en kartläggning av inbyggda miljö-

skulder. Förvaltningens största post är

energianvändningen, vilken fjärrstyrs för

att ständigt optimera energiprestandan.

Heba utvecklar hyresgästernas möjlig-

heter att källsortera och hur bolaget som

fastighetsägare kan skapa incitament för

att materialåtervinna mer, inte minst

plasten. Varje år har Heba som ambition

att starta två projekt med installation av

energikällor med förnybar energi såsom

bergvärme i kombination med solceller.

Risker

kopplade

till klimat-

förändringar

Då klimatet förändras föreligger risker för

ökade energikostnader till följd av ökade

skatter och ökade verksamhetskostnader

kopplade till regleringar, skatter eller

utsläpp samt ökade vattenkostnader.

Fysiska risker för fastig heter som ligger i

områden där vatten nivåerna bedöms höjas

och där ökade regnmängder resulterar i att

fastigheter blir temporärt obrukbara. Det

varmare klimatet innebär ökat behov av

kylmedia, vilket både blir en initial investe-

ring och löpande högre energikostnader.

Fastighetsbeståndet analyseras årligen

utifrån olika klimat scenarier, med hjälp

av Länsstyrelsens kartunderlag för

klimat anpassning och underlag från

Sveriges meteorologiska och hydrolo-

giska institut (SMHI) samt MSB. De

fysiska klimat riskerna bedöms både

kort- och långsiktigt för att säkerställa

att rätt anpassningar planeras och utförs

i tid. Övergripande hållbarhetsmål och

klimat relaterade frågor återfinns i det

strategiska arbetet likväl som i det

dagliga och är integrerat i verksam-

heten, till exempel med åtgärder i fastig-

hetsplanen. Analys och målsättning

genomförs på kort och lång sikt och följs

upp av ledning och styrelse minst en

gång per kvartal. Se vidare underlag i

tabell på sidan 47.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 66HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Våra fastigheter

Fastighetsutveckling

Risker

Värdering

Marknadsvärdering

Fyra skäl att investera i Heba

Hebas aktie

Kapitalstruktur och finansiering

KLIMATFÖRÄNDRINGAR – OMSTÄLLNINGSRISKER

Risk Kategori Modell och måttenhet Finansiell påverkan

Ökade energikostnader Kostnader Total energianvändning (värme, kyla och fastighetsel) uttryckt i

GWh, mkr per år.

Energianvändningen 2022 uppgick till 28 GWh motsvarande en kostnad om 35,1 mkr.

Kostnader Förändrade energikostnader till följd av ökade energipriser med

0,5 kr/kWh. Beräkning utgår från 2022 års energianvändning och mkr/år.

Prisökning om 0,5 kr/kWh skulle resultera i ökade energikostnad om 14 mkr.

Tillgångar/Skulder Investeringar kopplade till att minska energianvändningen och öka

andelen förnybar energi.

Under 2022 investerades 7 mkr i anläggningar för förnybar energi. Den beräknade

besparingen för de fastigheter med system för förnybar energi uppgår till 60 procent

reduktion årligen. Inom Hebas bestånd har 11 fastigheter bergvärme, varav 2 kombinerat

med solceller samt 4 fastigheter med solceller.

Ökade kostnader

kopplade till regleringar,

skatter eller utsläpp

Kostnader Ökade kostnader för klimatkompensation, baserat på 2022 års

kompenserade utsläpp i scope 1 och scope 2.

Om priset för klimatkompensation uppgår till 500 kr/ton motsvarar det en kostnad om

443 tkr.

Kostnader Ökade kostnader för byggmaterial om klimatkompensation läggs på

inköpspris. 2022 års klimatpåverkan från byggmaterial.

Om priset på klimatkompensation uppgår till 500 kr/ton motsvarar det omkring 6 mkr för

klimatpåverkan av byggvaror.

Ökade vattenkostnader Kostnader Total vattenförbrukning under 2022 där pris på vatten antas öka med

50 procent per m

/år.

Under året uppgick vattenförbrukningen till 343 000 m

, motsvarande en kostnad på 9 mkr.

Prisökningen skulle innebära ökade vattenkostnader om 4,5 mkr.

KLIMATFÖRÄNDRINGAR – FYSISKA RISKER

Risk Kategori Modell och måttenhet Finansiell påverkan

Fastigheter kommer ligga

under vatten på grund av

stigande havsnivåer

Tillgångar Fastigheter som ligger i områden där havsnivåerna bedöms höjas.

Uttryckt i intäktsminskning mkr/år. Andel av hyresintäkter utifrån

utfall år 2022.

Utfall från analys av hela beståndet. Sex fastigheter har identifierats där det föreligger risk

vid mycket förhöjda vattennivåer. Motsvarar årliga intäkter om 70 mkr, 13 procent av de

totala hyresintäkterna 2022.

Varmare klimat innebär

ökat energibehov

kopplat till köldmedia

Tillgångar/Skulder Behovet av köldmedia ökar, vilket innebär en initial investering för

installation samt en årlig kostnadsökning för energi.

Sex av våra samhällsfastigheter har ett identifierat behov av köldmedia, motsvarar en

investering om 6 mkr och ökade energikostnader om 120 tkr/år.

Ökade regnmängder

resulterar i att fastigheter

blir temporärt obrukbara

Intäkter Intäktsbortfall för tomställda lägenheter och lokaler. Utifrån analys av beståndet föreligger en förhöjd risk hos två fastigheter. Intäktsbortfall vid

tomställning bedöms till 3,3 mkr.

Kostnader Kostnader för reparationer ökar, till följd av ökade vattenmängder. Utifrån analys av beståndet föreligger en förhöjd risk hos två fastigheter. Kostnaden för

reparation bedöms till 18 mkr.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 67HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Våra fastigheter

Fastighetsutveckling

Risker

Värdering

Marknadsvärdering

Fyra skäl att investera i Heba

Hebas aktie

Kapitalstruktur och finansiering

Värdering av fastighetsbeståndet

Savills är en av världens ledande fastighetsrådgivningsföretag med verk-

samhet i mer än 70 länder runt om i världen. Värderingsenheten inom

Savills Sweden AB är som konsult oberoende och erbjuder kvalificerade

värderingstjänster inom samtliga kommersiella fastighetssegment. Värde-

ringen av fastigheter i Hebas fastighetsbestånd per 2022-12-31 har utförts

av auktoriserade fastighetsvärderare inom Savills Sweden AB.

Transaktionsmarknaden

Hebas fastighetsbestånd är huvudsakligen lokaliserat till Storstockholms-

området. Transaktionsvolymen för bostadsfastigheter inom Storstock-

holm uppgick under 2022 till cirka 18,5 miljarder kronor. Detta är cirka 50

miljarder lägre än under 2021 då volymen lyftes av några större struktur-

affärer. Det är dock i nivå med snittet för de senaste tio åren före 2022

som är cirka 19,5 miljarder kronor.

Under de senaste fem åren har volymen varierat mellan 16,3–69,3 miljar-

der vilket motsvarar 23–38 procent av den totala transaktionsvolymen för

fastigheter inom området. Intresset för bostadssegmentet är stort och

utbudet har under ett flertal år haft svårt att svara upp mot intresset från

investerare.

Under 2022 har dock transaktionsmarknaden för bostadsfastigheter,

likväl som för andra fastighetssegment, bromsats upp kraftigt som en följd

av ett högre kostnads- och ränteläge och en allmän osäkerhet kring de

framtida omvärldsförutsättningarna. Av den uppmätta transaktionsvoly-

men inom Storstockholmsområdet var endast cirka 10 procent hänförlig

till det andra halvåret. Marknaden genomgår en fas där avkastningskraven

rört sig uppåt vilket leder till att säljare och köpare har svårt att mötas på

tidigare prisnivåer.

Höga priser på bostadsrättsmarknaden och boendes önskemål om att

själva kunna påverka sin boendeekonomi och miljö ger incitament för

boende i hyresfastigheter att bilda bostadsrättsföreningar och förvärva de

fastigheter där de bor. Bostadsrättsföreningars förvärvsbeslut skiljer sig

från andra investerares då de istället för att se till en marknadsmässig

direktavkastning istället primärt tittar på boendekostnad och kvadrat-

meterpris.

Inom Storstockholmsområdet svarade bostadsrättsföreningar under

2022 för cirka 0,7 miljarder av segmentets totala volym om 18,5 miljarder

vilket motsvarar cirka 4 procent. Andelen är låg i ett historiskt perspektiv,

under senaste tioårsperioden har andelen varierat mellan 4–56 procent

med ett snitt om cirka 34 procent. Den långsiktiga trenden visar dock på

en minskande andel av transaktionsvolymen för bostadsrättsföreningar.























Mkr 

Transaktionsvolym

Stockholm & närkommuner

Bostäder Övriga segment Andel bostäder (%)



































Mkr 

Transaktionsvolym

Stockholm & närkommuner

Bostadsfastigheter – per typ av köpare

BRF Övriga köpare Andel BRF (%)

100

000’ kr/kvm

Värdefördelning per delmarknad

2022-12-31

Huddinge/Botkyrka/Salem

Söderort

Innerstan

Västerort

Lidingö/Täby/Sollentuna

Övriga områden

I de fall intresse för förvärv från bostadsrättsföreningar funnits har det,

med det tidigare låga ränteläget och höga bostadsrättspriser, varit svårt

för investerare på Stockholmsmarknaden att prismässigt konkurrera med

bostadsrättsföreningar. På senare år har det dock visat sig att konkurren-

sen hårdnat och att det i såväl centrala Stockholm som i närförorter i vissa

fall finns privata investerare som är villiga att betala ett pris som är i nivå

med eller högre än vad bostadsrättsföreningar erbjuder.

Det högre kostnads- och ränteläget har också påverkat andrahands-

marknaden för bostadsrätter. På årsbasis har priserna i Stockholms-

området sänkts i storleksordningen 9–10 procent. Under sista kvartalet

har dock kommit signaler som indikerar att andrahandsmarknaden för

bostadsrätter kan komma att stabiliseras under förstahalvåret 2023.

Förutsättningarna för ombildning har försämrats något med de tidigare

ändrade reglerna avseende belåningsgrad och amorteringskrav. Det

kärvare ekonomiska läget innebär sannolikt också att ombildningsproces-

ser går trögare eftersom det kan bli svårare att få tillräckligt hög anslut-

ningsgrad inför förvärven. Sammantaget är dock vår bedömning att

ombildningsalternativet kommer att vara fortsatt attraktivt på

Stockholmsmarknaden.

Positionering av Hebas fastigheter

I nedanstående diagram redovisas utifrån värderingen hur bolagets fastig-

heter är positionerade på fastighetsmarknaden. Storleken på varje cirkel

representerar det sammanlagda marknadsvärdet av Hebas fastigheter på

respektive delmarknad. En placering högt upp i diagrammet motsvarar ett

högt genomsnittligt fastighetsvärde per kvadratmeter. För flertalet av de

värderade fastigheterna är en av de mest sannolika köparna fastigheternas

hyresgäster i form av en bostadsrättsförening.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 68HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Våra fastigheter

Fastighetsutveckling

Risker

Värdering

Marknadsvärdering

Fyra skäl att investera i Heba

Hebas aktie

Kapitalstruktur och finansiering

Marknadsvärdering

Känslighetsanalys

Ändring av indata Värdeförändring

Parameter enhet antal tkr %

Kalkylränta %-enheter 0,5 –619 306 –4,1

Kalkylränta %-enheter –0,5 651 098 4,3

Direktavkastningskrav %-enheter 0,5 –1 740 509 –11,4

Direktavkastningskrav %-enheter –0,5 2 598 138 17,0

Hyresvärde % 2 371 564 2,4

Hyresvärde % –2 –371 563 –2,4

Drift- och underhållskostnad % 10 –411 875 –2,7

Drift- och underhållskostnad % –10 411 904 2,7

Jämförelser och analyser har även gjorts av genomförda köp av fastig-

heter och bostadsrätter inom respektive delmarknad. För samtliga

genomförda värderingar svarar av Samhällsbyggarna auktoriserade

fastighetsvärderare.

Värderingsantaganden

Följande antaganden och bedömningar har använts vid de enskilda

värderingarna:

• Inflationstakten har för 2023 bedömts till 4,0 procent och för resterande

del av kalkylperioden till 2,0 procent per år.

• Ny bostadshyra för 2023 är för flertalet fastigheter, vid tidpunkten för

värderingen, inte känd. För de fall där hyreshöjning är känd har uppgift

om detta erhållits från Heba. De fastigheter där ännu inte överenskom-

melse träffats antas i värderingen få en höjning om 4,0 procent och för

två av fastigheterna med presumtionshyra 2,5 procent. Motsvarande

höjning har även antagits mellan 2023 och 2024. För åren därefter antas

hyresutvecklingen i huvudsak följa inflationen.

För nyligen genomförda ROT-projekt och nyproduktion har i de fall där ny

förhandlingsöverenskommelse tecknats med Hyresgästföreningen hyres-

höjning beräknats i enlighet med dessa och i annat fall utifrån en bedömd

marknadsmässig normhyra.

För lokaler har den framtida utvecklingen baserats på gällande kontrakt.

Hyrorna har efter aktuell löptids slut anpassats till bedömd marknadshyra.

• Långsiktig ekonomisk vakansgrad har i snitt bedömts till 0,8 procent

och varierar inom beståndet mellan 0,1 till 2,0 procent.

• Kalkylränta och avkastningskrav baseras på analyser av genomförda

transaktioner, samt individuella bedömningar avseende risknivån och

fastighetens marknadsposition. I värderingarna används en kalkylränta

från 4,4 till 6,3 procent med ett snitt på 5,3 procent och ett direktav-

kastningskrav vid beräkning av restvärdet från 1,7 till 3,8 procent med

ett snitt på 3,0 procent.

Marknadsvärde

Det sammanlagda marknadsvärdet av de 72 av Savills värderade fastighe-

terna i Heba-koncernens fastighetsbestånd uppgår vid värdetidpunkten

2022-12-31 till 15 258 400 000 kronor. Detta belopp utgör summan av de

separat bedömda marknadsvärdena för de enskilda värderingsobjekten

inklusive på dessa fastigheter pågående projekt.

15,3 mdkr

Marknadsvärde (externt värderade)

15,7 mdkr

Marknadsvärde (inkl. internt värderad

fastighet under pågående renovering samt

två projektfastigheter i tidigare skeden)

Savills Sweden AB har på uppdrag av Heba värderat 72 fastigheter i kon-

cernens fastighetsbestånd. Syftet med värderingarna är att bedöma varje

enskilt värderingsobjekts marknadsvärde per bokslutsdagen 31 december

2022. Ett fåtal fastigheter som utgör pågående nybyggnadsprojekt eller

som omfattas av pågående ROT-projekt ingår ej i värderingen utan dessa

har internvärderats av Heba.

Marknadsvärde definieras enligt följande: Det värde vid värdetidpunk-

ten till vilket köpare och säljare är beredda att genomföra en transaktion.

Detta efter det att fastigheten marknadsförts på en öppen marknad och

att ingen av parterna agerar utifrån några tvång ställda av tredje part.

Denna definition följer den internationellt vedertagna inom RICS (Royal

Institute of Charted Surveyers).

I de fall en bostadsrättsförening bedömts vara sannolik köpare har detta

beaktats.

Värderingsunderlag

Underlag för värderingen utgörs av uppgifter per fastighet som Heba

lämnat avseende intäkter och kostnader. För lokaler utgörs intäktsupp-

gifterna av utgående hyra, avtalstid, indexreglering samt eventuella tillägg

och rabatter. För bostäder ingår uppgifter om utgående hyra, specificerade

hyrestillägg och hyresrabatter. Även information om vakanta ytor har

lämnats. Underlaget avseende kostnader utgörs av historiska förbruknings-

och underhållskostnader på fastighetsnivå samt större planerade eller på

senare tid utförda investeringar och underhållsåtgärder. Uppgifter om

aktuella taxeringsvärden har erhållits från det officiella fastighets registret.

Slutligen har Savills nyttjat data från interna orts- och marknadsdatabaser.

Värderingsmetod

Värderingarna har utförts genom analys av varje fastighets status och

hyres- och marknadssituation. Till huvudmetod för de individuella vär-

deringarna har så kallade kassaflödeskalkyler används. I varje värdering

har ett kalkyl mässigt framtida driftnetto beräknats. Vid denna beräkning

tas hänsyn till uppvisad driftdata och värderarens uppfattning om fram-

tida utveckling. Det sker genom en simulering av en försäljning som enskilt

objekt. I kalkylerna nuvärdeberäknas bedömda framtida driftnetton och

behov av investeringar. Till summan av dessa nuvärden adderas nuvärdet

av ett restvärde som ska avspegla bedömt marknadsvärde vid kalkyl-

periodens slut. Vid värde ringen av Hebas fastigheter har tioåriga kalkyl-

perioder använts. Värde ringarna tar ej hänsyn till de enskilda objektens

skattesituation.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 69HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Våra fastigheter

Fastighetsutveckling

Risker

Värdering

Marknadsvärdering

Fyra skäl att investera i Heba

Hebas aktie

Kapitalstruktur och finansiering

Fyra skäl att investera i Heba

Stark finansiell ställning och

kostnadseffektiv upplåning ger

utrymme för lönsam tillväxt

Ökad andel nyproduktion och

samhällsfastigheter med högre

direkt avkastning

Eftertraktade fastigheter i

attraktiva lägen med potential

Stabil utdelningsnivå

Heba är med sitt koncentrerade bestånd av

hyresbostäder i Stockholmsregionen och

Mälardalen väl positionerat för att genom effek-

tiv förvaltning och helhetskoncept för renove-

ring, ombyggnad och tillbyggnad fortsätta att

öka intjäningsförmågan i befintligt bestånd.

Modernisering och underhåll av fastigheterna

sker med inriktning på långsiktig hållbarhet och

fokuserar även på energi besparingar och

möjlig heter att skapa nya bostäder i befintliga

fastigheter. Detta förväntas också leda till

stigande fastighetsvärden på sikt.

Heba flyttar fram sina positioner inom nypro-

duktion och samhällsfastigheter. Den samlade

investeringsvolymen för pågående hyresrätts-

och äldreboendeprojekt är 1,9 mdkr vilket inklu-

derar både pågående och planerade projekt

från 2023–2030. Om samtliga projekt skulle

genomföras genereras ett driftöverskott om

cirka 88 mkr per år. Antalet geografiska områ-

den inom Stockholmsregionen och Mälardalen

ska öka på sikt. Efterfrågan på samhällsfastig-

heter ökar stadigt, bland annat för att Sveriges

befolkning blir allt äldre. Heba har som mål att

öka andelen samhälls fastigheter i beståndet

från 10 till 20 procent senast 2025.

Hebas underliggande stabila kassaflöde, goda

finansiella ställning, att bolaget är börsnoterat,

har en god kreditrating samt har tillgång till fler

kostnadseffektiva finansierings alternativ än

tidigare gör att Heba kan fortsätta sin expan-

sion utan att målet om att ha en belåningsgrad

som understiger 50 procent begränsar tillväxt-

ambitionerna.

Hebas tillväxt ska ske med en värdetillväxt och

ett ekonomiskt resultat som säkerställer utdel-

ning till aktieägarna. Företagets mål är att

aktieutdelningen ska vara minst 70 procent av

förvaltningsresultatet justerat för skatt. De

senaste fem åren har aktieutdelningen varit

mellan 68–73 procent av förvaltningsresultatet

efter beräknad skatt.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 70HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Våra fastigheter

Fastighetsutveckling

Risker

Värdering

Marknadsvärdering

Fyra skäl att investera i Heba

Hebas aktie

Kapitalstruktur och finansiering

Hebas aktie

Aktiekapitalet per den 31 december 2022 uppgick till 34 400 000 kronor fördelat

på 15 980 640 A-aktier och 149 139 360 B-aktier. Hebaaktien är sedan den 13 juni

1994 noterad på Nasdaq Stockholm Nordic Mid Cap.

Hembudsklausul och omvandlingsförbehåll

I Hebas bolagsordning finns en hembuds klausul

avseende bolagets A-aktier, i huvudsak innebä-

rande att om A-aktierna överlåts till någon som

inte är A-aktieägare, ska aktie rna hembjudas

nuvarande A-aktie ägare. Om hembjuden

A-aktie ej löses, omvandlas aktien automatiskt

till aktie av serie B. I bolagsordningen finns även

ett så kallat omvandlings förbehåll, som innebär

att aktie av serie A efter begäran av inne havare

av sådan aktie ska omvandlas till aktie i serie B.

Ägarstruktur

Antalet aktieägare i Heba uppgick vid årsskiftet

till 5 044 stycken. De tio största aktieägarna

representerade 64 procent av kapitalet, det vill

säga ägarandelen, och 67 procent av rösterna.

Andelen institutionellt ägande uppgick till

30,31 procent av kapitalet och 16,20 procent

av rösterna. De utländska ägarna svarade för

3,39 procent av kapitalet och 1,81 procent av

rösterna.

Utdelningspolitik

Hebas mål är att aktieutdelningen ska vara

minst 70 procent av förvaltningsresultatet

justerat för skatt. Vid bestämmande av utdel-

ningen ska dock även hänsyn tas till investe-

ringsbehov, konsoliderings behov och ställ-

ningen i övrigt samt väsentlig resultatpåverkan

av poster av engångskaraktär.

För verksamhetsåret 2022 föreslår styrelsen

en utdelning om 0,45 kr per aktie. Utdelningen

motsvarar en direkt avkastning om cirka 1,2 pro-

cent baserat på börskursen den 31 december

2022. Beslutar årsstämman i enlighet med

styrelsens förslag beräknas utdelningen betalas

ut den 4 maj 2023 med avstämningsdag den

28 april 2023.

Substansvärde (NAV)

Substansvärde per aktie beräknas till 52,73

(55,73) kronor. Uppskjuten skatt har ej beaktats

vid denna beräkning med hänsyn till möjlig-

heten att sälja fastigheter på ett skatte effektivt

sätt.

Aktiens utveckling

Hebaaktiens utveckling från 2013, visas i dia-

grammet på sidan 72.

Data per aktie (efter split 2:1)

Belopp i kr/aktie 2022 2021 2020 2019 2018

Resultat före skatt –0,84 10,74 5,51 4,73 4,39

Resultat efter skatt –0,82 8,93 4,35 4,39 3,96

Kassaflöde 1,19 1,41 1,14 1,05 1,03

Eget kapital 43,75 45,38 37,10 33,35 29,51

Fastigheternas bokförda värde 95,19 88,87 72,96 61,38 58,48

Utdelning (2022 förslag) 0,45 0,80 0,65 0,60 0,55

Börskurs den 31 december 36,30 78,80 57,25 43,10 31,88

P/E tal I –43,2 7,3 10,4 9,1 7,3

P/E tal II –44,3 8,8 13,2 9,8 8,1

Totalavkastning, % –52,9 38,8 34,2 36,9 16,7

Aktiekapitalets utveckling

Antal nya aktier Summa aktier

Ökning

Aktiekapital, kr

Summa

Aktiekapital, kr

1993 1 620 000 16 200 000

1994 Split 4:1 6 480 000 16 200 000

1994 Nyemission 400 000 6 880 000 1 000 000 17 200 000

1999 Fondemission 6 880 000 13 760 000 17 200 000 34 400 000

2008 Split 3:1 27 520 000 41 280 000 34 400 000

2019 Split 2:1 41 280 000 82 560 000 34 400 000

2022 Split 2:1 82 560 000 165 120 000 34 400 000

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 71HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Våra fastigheter

Fastighetsutveckling

Risker

Värdering

Marknadsvärdering

Fyra skäl att investera i Heba

Hebas aktie

Kapitalstruktur och finansiering

De största aktieägarna per 31 december 2022

Antal A-aktier Antal B-aktier Summa Ägarandel % Röstandel %

Nordea Bank ABP 33 025 250 33 025 250 20,00 10,69

Ericsson Charlotte 1 968 320 8 628 744 10 597 064 6,42 9,16

Vogel Johan 1 797 600 7 994 080 9 791 680 5,93 8,41

Vogel Anna 1 797 600 7 962 080 9 759 680 5,91 8,40

Holmbergh Christina 1 848 320 7 819 608 9 667 928 5,86 8,51

Eriksson Anders 1 828 320 6 741 846 8 570 166 5,19 8,10

Härnblad Birgitta 2 060 640 6 059 936 8 120 576 4,92 8,63

Ericsson Ulf 6 300 000 6 300 000 3,82 2,04

Spiltan Aktiefond stabil 4 883 890 4 883 890 2,96 1,58

SEB 4 560 792 4 560 792 2,76 1,48

Sundström Maria 635 680 2 890 000 3 525 680 2,14 2,99

Georgsson Charlotta 635 680 2 857 320 3 493 000 2,12 2,98

Andersson Rolf H 3 291 600 3 291 600 1,99 1,07

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB 3 250 000 3 250 000 1,97 1,05

Danielsson Steve 619 360 1 933 440 2 552 800 1,55 2,63

Eriksson Eric 2 131 780 2 131 780 1,29 0,69

Livförsäkringsbolaget Skandia 1 667 788 1 667 788 1,01 0,54

The Northern Trust Company 1 582 212 1 582 212 0,96 0,51

Handelsbanken fonder 1 407 279 1 407 279 0,85 0,46

SEB AB, Luxenbourg branch 1 229 431 1 229 431 0,74 0,40

Totalt största aktieägare 13 191 520 116 217 076 129 408 596 78,37 80,32

Summa övriga 2 789 120 32 922 284 35 711 404 21,63 19,68

Totalt 15 980 640 149 139 360 165 120 000 100,00 100,00

Aktiernas fördelning per 31 december 2022

Antal ägare Andel i % Antal aktier Andel i %

1–500 3 437 68,14 284 289 0,19

501–1 000 335 6,64 254 859 0,17

1 001–2 000 304 6,03 470 693 0,32

2 001–5 000 411 8,15 1 471 333 0,99

5 001–10 000 169 3,35 1 312 462 0,88

10 001–20 000 142 2,82 2 057 566 1,38

20 001–50 000 91 1,80 2 885 408 1,93

50 001–100 000 52 1,03 3 691 864 2,48

100 001–500 000 70 1,39 12 645 341 8,48

500 001–1 000 000 11 0,22 6 865 428 4,60

1 000 001–5 000 000 14 0,28 32 668 573 21,90

5 000 001–10 000 000 6 0,12 42 877 550 28,75

10 000 001– 2 0,04 41 653 994 27,93

Totalt 5 044 100,00 149 139 360 100,00



























Omsattantalaktieri

-talpermånad

SEK

CarnegieRealEstateIndex

OMXStockholmPIHebaB













DNOSAJJMAMFJ













Omsattantalaktieri

-talpermånad

SEK

CarnegieRealEstateIndex

OMXStockholmPIHebaB

Heba B, 1 januari 2013 till 31 december 2022

Heba B, 1 januari–31 december 2022

Källa: WebfinancialGroup

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 72HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Våra fastigheter

Fastighetsutveckling

Risker

Värdering

Marknadsvärdering

Fyra skäl att investera i Heba

Hebas aktie

Kapitalstruktur och finansiering

Finansiell ställning

Heba ska slå vakt om sin finansiella styrka, stabila kassa flöden

och höga kreditvärdighet. Bolaget ska aktivt arbeta med upp-

låningens förfallostruktur innebärande att bindningstider och köp

av derivat optimeras med hänsyn till förväntad ränteutveckling,

risk och kassaflöde samt att goda lånevillkor och en rationell

lånehantering uppnås. Hebas finanspolicy reglerar hur de finan-

siella riskerna ska hanteras samt anger limiter och vilka finansiella

instrument som får användas. Kontinuerlig uppföljning sker av

företagsledning, finanskommitté och styrelse.

Kapitalstruktur

Per 31 december 2022 uppgick Hebas tillgångar till 16 756,2

(15 515,7) mkr och finansieras dels genom eget kapital på 7 224,5

(7 492,8) mkr, dels skulder på 9 531,7 (8 022,9) mkr, varav 7 535,0

(6 025,0) mkr är räntebärande skulder. Heba har en fortsatt god

finansiell ställning med en hög soliditet och en låg belåningsgrad.

Kreditrating BBB Negative outlook

Under första kvartalet 2023 genomförde Nordic Credit Rating

en årlig genomgång av Hebas kreditrating. Detta medförde att

Hebas kreditbetyg ändrades till BBB, Negative outlook.

Lånestruktur

De räntebärande skulderna består av traditionell bank upplåning

kombinerat med räntederivat, företags certifikat och obligationer.

Heba har upprättat ett företagscertifikatprogram med en belopps-

ram om 4 000 mkr. Vid årsskiftet uppgick de ränte bärande skul-

derna till 7 535,0 (6 025,0) mkr motsvarande 47,9 (41,1) procent

av fastigheternas marknadsvärde.

Den genomsnittliga räntan var vid årsskiftet 2,26 (0,93) pro-

cent. Lånen är fördelade mellan tre av landets största banker med

vilka mycket goda och förtroendefulla relationer byggts upp. För

att begränsa ränte riskerna har rörlig ränta på underliggande lån

bundits med hjälp av räntederivat. Totalt har Heba tecknat ränte-

swappar om 3 450,0 (2 050,0) mkr vid helårsperiodens utgång.

Utestående företagscertifikat uppgår till 940 (1 475) mkr. Heba

har alltid likviditet eller outnyttjade kredit löften som vid förfall

täcker utestående företags certifikat.

Heba har inga lån i utländsk valuta.

Lånestruktur och medelräntor för Hebas fastighetslån per

31 december 2022 framgår av tabeller på sidan 74.

Belåningsgrad

Belåningsgraden var vid årsskiftet 47,9 (41,1) procent och netto-

belåningsgraden var 48,3 (41,4) procent. Hebas styrelse har fast-

ställt att riktmärket ska vara att belåningsgraden, sett över tiden,

inte ska överstiga 50 procent.

Belåningsgrad Genomsnittlig ränta

Belåningsgrad och genomsnittlig ränta































Obligationsprogram och grönt ramverk

I januari 2021 upprättade Heba ett obligationsprogram (MTN-

program, medium term notes program) med en beloppsram om

2 000 mkr och lanserade samtidigt ett ramverk för grön finan-

siering. I januari 2022 utökade Heba det befintliga obligations-

programmet till en total beloppsram om 5 000 mkr. MTN-pro-

grammet innebär att Heba har möjlighet att ge ut obligationer

på kapitalmarknaden och det gröna ramverket ger dessutom

Heba möjligheten att ge ut gröna obligationer samt även gröna

certifikat.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 73HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Våra fastigheter

Fastighetsutveckling

Risker

Värdering

Marknadsvärdering

Fyra skäl att investera i Heba

Hebas aktie

Kapitalstruktur och finansiering

Andel säkerställd upplåning

i förhållande till totala

fastighets värden

Säkerställd andel 28%

Icke säkerställd andel 20%

Obelånad andel 52%

Kapitalstruktur

mkr 2022 2021

Ej räntebärande skulder 287,0 287,9

Räntebärande skulder 7 535,0 6 025,0

Uppskjuten skatteskuld 1 709,6 1 710,0

Eget kapital 7 224,5 7 492,8

Summa skulder och eget kapital 16 756,2 15 515,7

Räntebindningsstruktur 2022-12-31

Löptid Volym (mkr) Snittränta (%) Andel (%)

< 1 år 2 672,0 4,14 35,5

1–2 år 1 250,0 0,44 16,6

2–3 år 1 100,0 1,62 14,6

3–4 år 400,0 1,04 5,3

4–5 år 500,0 1,71 6,6

5–6 år 350,0 0,75 4,6

6–7 år 200,0 0,70 2,7

7–8 år 380,0 1,37 5,0

8–9 år 330,0 1,69 4,4

9–10 år 353,0 2,59 4,7

Summa 7 535,0 2,26 100

I snitträntan för perioden 1 år ingår även marginalen för den rörliga delen av skuldport-

följen i de fall räntan bundits med hjälp av räntederivat, vilka handlas utan marginal.

Genomsnittlig räntebindningstid är 2,8 (3,4) år.

Kapitalbindningsstruktur 2022-12-31

Löptid Kreditavtal (mkr) Utnyttjat (mkr)

Certifikatprogram 4 000,0 940,0

< 1 år 932,0 792,0

1–2 år 1 660,0 1 260,0

2–3 år 2 166,0 816,0

3–4 år 950,0 950,0

4–5 år 200,0 0,0

5–6 år 440,0 440,0

6–7 år 332,3 332,3

7–8 år 1 138,0 1 138,0

8–9 år 330,0 330,0

9–10 år 536,7 536,7

Summa 12 685,0 7 535,0

Genomsnittlig kapitalbindningstid är 4,2 (4,3) år.

Finansiering

Banklån 57%

Obligationer 31%

Certifikat 12%

Räntebärande skulder 7 535 (6 025) mkr.

Belåningsgrad 47,9 (41,1) %.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 74HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Våra fastigheter

Fastighetsutveckling

Risker

Värdering

Marknadsvärdering

Fyra skäl att investera i Heba

Hebas aktie

Kapitalstruktur och finansiering

Bolagsstyrning

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 75HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Ordföranden har ordet

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

Heba visar styrka i en turbulent tid

2022 har vi upplevt en turbulent händelseutveckling i omvärlden. Där kriget i Ukraina framför allt lett till ett

lidande för Ukrainas folk, men även till en energikris som bland annat gjort att inflationen stigit kraftigt och att

Riksbanken höjt styrräntan i omgångar. Som en naturlig följd har finansieringsfrågor legat högt på styrelsens

agenda och kontakten med företagsledningen har varit tätare än andra år. Jag känner mig trygg med vårt

arbete som präglas av stort engagemang och erfarenhet i både styrelse och företagsledning.

Trygg finansiering trots oro

Räntor och energi är de största kostnadsposterna för ett fastig-

hetsbolag. När både räntan och energipriserna stiger kraftigt blir

påverkan för fastighetsbolag stor. Därför har vi i styrelsen under

året beslutat att revidera den finansiella strategin i syfte att

stärka bolagets finansiering. Det innebär att Heba har ökat ande-

len bankfinansiering, tecknat ränteswappar och ökat lånelöften

från bank. Samtidigt har vårt intresse för obligationsfinansiering

minskat till följd av högre avkastningskrav på obligationsmarkna-

den. Heba har även valt att prissäkra köp av el de kommande tre

åren. Det är åtgärder som stärker våra möjligheter till finansiering

vilket gör att vi känner oss trygga att verka även på en orolig

finansmarknad.

Heba en hållbar 70-åring

Att Heba idag ligger i framkant vad gäller hållbarhet är ett natur-

ligt steg för bolaget. Hållbarhet, långsiktighet och kvalitetsmed-

vetenhet har varit ledord för Heba sedan starten 1952. Heba, som

i grunden är ett byggmästarföretag, fyllde under året 70 år som

bolag och har varit noterat på Stockholmbörsen sedan 1994.

Hållbarhetsarbetet har intensifierats under de senaste åren tack

vare en mycket engagerad företagsledning där vd varit drivande

med stöd av en aktiv styrelse. Hebas hållbarhetsarbete har resul-

terat i lägre upplåningskostnader och är också en viktig konkur-

rensfaktor för att behålla och rekrytera duktiga medarbetare.

Styrelsen har beslutat att Hebas förvaltning ska vara klimat-

neutral till år 2030. Det viktiga arbetet fortgår och för närvarande

l igger vi före tidplan.

Stabila framtidsutsikter för Heba

Fastighetsbranschen genomgår nu vad som kan betecknas som

ett stålbad. Under 2022 föll aktiekurserna för de noterade fastig-

hetsbolagen kraftigt, så även för Heba. Heba har emellertid

lyckats leverera ett bra resultat under 2022. Medarbetarna har

gjort mycket goda arbetsinsatser och jag vill passa på att tacka

för fantastiskt utförande och stort engagemang. Jag kan med

tillfredsställelse konstatera att Hebas belåningsgrad är relativt

låg och att vakanser i fastighetsbeståndet är ytterst få. Den kort-

siktiga framtidsutsikten för fastighetsmarknaden må vara osäker,

men för Hebas del ser jag fram emot 2023 med tillförsikt.

Lennart Karlsson,

Styrelseordförande Heba

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 76HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Ordföranden har ordet

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

Bolagsstyrningsrapport

Heba Fastighets AB (publ) är ett svenskt aktiebolag noterat på

Nasdaq Stockholm AB, Nordic Midcap. Heba tillämpar Svensk

kod för bolagsstyrning (Koden). Förutom Koden gäller och

tillämpas även Årsredovisningslagens (ÅRL) regler för bolags-

styrningsrapportering.

Detta är Hebas bolagsstyrningsrapport enligt Kodens och

ÅRL:s regelsystem avseende verksamhetsåret 2022.

Aktieägare

Hebas B-aktie är sedan 1994 börsnoterad. Hebas aktiekapital

uppgår till 34 400 000 kr fördelat på 149 139 360 B-aktier med

en röst vardera och 15 980 640 A-aktier med 10 röster vardera.

Det totala antalet aktier är 165 120 000. Kvotvärdet per aktie är

0,20833.

Vid årsskiftet 2022/2023 hade Heba 5 044 aktieägare. Aktie-

ägandet fördelat på de största ägarna 2022/2023 framgår av

sidan 72 i den tryckta årsredovisningen. Institutioner svarade för

30,31 procent av aktieägandet avseende kapitalet och 16,2 pro-

cent av aktieägandet avseende rösterna.

De enda aktieägare i Heba som innehar aktier representerande

minst en tiondel av rösterna för samtliga aktier i bolaget är

Nordea Bank Abp. Deras andel av rösterna är 10,69 procent.

Styrelsen fullgör de uppgifter som normalt faller på revisionskommittén och ersättningskommittén.

Hebas beslutsorgan står i ett hierarkiskt förhållande till varandra och

består av bolagsstämma, styrelsen och verkställande direktören.

Finanskommitté

Valberedning

Revisorer

Aktieägare genom

bolagsstämma

Styrelse

Ersättningskommitté

Revisionskommitté

Bolagsordning

Utöver lagstiftning, Koden och Stockholmsbörsens regler för

emittenter utgör även bolagsordningen ett centralt dokument

avseende styrningen av bolaget.

Av Hebas bolagsordning framgår bland annat att bolaget är

publikt och har sitt säte i Stockholm. Föremålet för bolagets

verksamhet är att självt eller genom hel- eller delägda bolag

bygga, äga, förvalta, köpa och försälja fastigheter samt bedriva

därmed förenlig verksamhet.

Hebas aktier är fördelade på serie A och serie B. Varje A-aktie

berättigar till tio röster och varje B-aktie till en röst. I bolags-

ordningen finns en hembudsklausul avseende bolagets A-aktier,

innebärande i huvudsak att om A-aktier överlåts till någon som

inte är A-aktieägare, ska aktien (dock med vissa undantag, som

anges i bolagsordningen) hembjudas till

A-aktieägarna. Om hembjuden A-aktie ej löses omvandlas

aktien automatiskt till aktie av serie B. I bolagsordningen anges

vidare att aktie av serie A efter begäran av innehavare av sådan

aktie ska omvandlas till aktie av serie B (s k omvandlings-

förbehåll). Styrelsen ska bestå av minst tre och högst sju leda-

möter med högst tre suppleanter. Kallelse till bolagsstämma ska

ske genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar och på

Hebas webbplats. Att kallelse skett ska annonseras i Svenska

Dagbladet.

Hebas aktuella bolagsordning i sin helhet finns på hemsida;

hebafast.se

Årsstämma

Den 28 april 2022 ägde Hebas årsstämma rum i Stockholm. Jan

Berg, styrelsens sekreterare, valdes till ordförande vid stämman.

De röstberättigade vid årsstämman representerade 60,8 pro-

cent av röstetalet och 48,1 procent av kapitalet för samtliga

aktier i bolaget. Vid bolagsstämma får varje röstberättigad utan

inskränkning rösta för fulla antalet företrädda aktier.

Protokollet från stämman finns tillgängligt på bolagets

hemsida; hebafast.se

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 77HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Ordföranden har ordet

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

Valberedning

Årsstämman 2022 beslöt att utse en valberedning bestående

av Lennart Karlsson (styrelsens ordförande), Sören Härnblad,

Charlotte Ericsson och Leif Mellqvist.

Ordförande i valberedningen Sören Härnblad avled hastigt

i september 2022. Valberedningen utsåg i september 2022

Charlotte Ericsson till ny ordförande i valberedningen. Varefter

valberedningen bestod av Charlotte Ericsson, Leif Mellqvist och

Lennart Karlsson.

Valberedningen har till uppgift att ta fram förslag gällande:

ordförande på årsstämman; styrelseordförande och övriga

styrelse ledamöter; valberedning; revisor; arvode till styrelse och

revisorer; samt förslag till instruktioner för utseende av valbered-

ning inför årsstämman 2023. I kallelsen till årsstämman 2023 pre-

senteras valberedningens förslag i nyss nämnda frågor. Valbered-

ningen har inte funnit anledning att föreslå någon förändring av

instruktionen för valberedningen.

Samtliga ledamöter i valberedningen är oberoende i förhål-

lande till bolaget och bolagsledningen. På bolagets hemsida har

i god tid, mer än sex månader före årsstämman, uppgift lämnats

om namnen på ledamöterna i valberedningen. På hemsidan har

även uppgift lämnats om hur aktieägare kan lämna förslag till

valberedningen. Valberedningen har haft sex möten varav ett

konstituerande möte. Dessutom har underhandskontakter

förekommit.

Styrelse

Styrelsen i Heba består av fem (5) ledamöter valda av års-

stämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Bolagets

nuvarande verkställande direktör ingår inte i styrelsen. Styrelsens

ledamöter har en lång och varierande erfarenhet från verksam-

hetsområden som är av betydelse för bolaget och dess verksam-

het. Styrelseledamöterna representerar såväl finansiellt kunnande

som fastighetskunnande, förvaltningskunnande och juridiskt kun-

nande samt redovisningskompetens. Samtliga ledamöter har

erfarenhet av styrelsearbete i noterat bolag. Samtliga styrelse-

ledamöter har genomgått Stockholmsbörsens utbildning för

styrelseledamöter. Styrelsens ledamöter med uppgifter enligt

punkten 2.6 i Koden presenteras på sidan 80 i den tryckta års-

redovisningen och på bolagets hemsida. Samtliga ledamöter är

oberoende av såväl bolaget som större aktieägare.

Enligt aktiebolagslagen är styrelsen ytterst ansvarig för Hebas

organisation och förvaltning. I arbetsordningen anges bland

annat styrelsens allmänna åligganden, styrelsens arbetsformer,

arbetsfördelning inom styrelsen, underlag för styrelsearbetet och

Stämman beslöt bland annat:

• att fastställa utdelningen till 1,60 kr/aktie;

• att till styrelseledamöter välja Christina Holmbergh, Lena

Hedlund, Tobias Emanuelsson och Johan Vogel;

• att till ordförande i styrelsen omvälja Lennart Karlsson;

• att styrelsearvode skulle utgå med 475 000 kr till styrelsens

ordförande och 220 000 kr till en var av övriga ledamöter;

• att fastställa principer för ersättning till ledande befattnings-

havare i enlighet med styrelsens förslag;

• att inrätta ett aktiesparprogram för bolagets samtliga anställda

i enlighet med styrelsens förslag;

• att bemyndiga styrelsen att emittera aktier i serie B som

motsvarar högst 5 procent av det registrerade aktiekapitalet.

Bemyndigandet gäller fram till årsstämman 2023;

• att öka antalet aktier genom att varje aktie delas upp i två

aktier i samma serie;

• att föra in en ny punkt i bolagsordningen som möjliggör att

styrelsen får samla in fullmakter samt att aktieägarna ska kunna

utöva sin rösträtt genom poströstning;

• att till ledamöter av valberedning inför årsstämman 2022 utse

Lennart Karlsson, Sören Härnblad, Charlotte Ericsson och Leif

Mellqvist.

Sören Härnblad, 1945–2022

Advokat Sören Härnblad avled i september

2022 i en ålder av 77 år.

Sören valdes in i Hebas styrelse år 1984 och

blev styrelsens ord förande 2006. Vid årsstäm-

man 2018 avböjde Sören omval och lämnade

styrelsen men tog över som valberedningens

ordförande vilket han förblev fram till sin bortgång. Det blev 38 år

med Heba som var en viktig del av hans liv. Sören arbetade bland

annat mycket aktivt med Hebas börsintroduktion 1994 och såg till

att bolaget levde upp till de krav som ställs på ett noterat bolag.

Heba har haft en mycket god tillväxt under Sörens tid som ord-

förande och han bidrog starkt till bolagets positiva utveckling.

Sörens bortgång kom hastigt och vi är många på Heba som

saknar honom.

Lennart Karlsson

Styrelseordförande Heba Fastighets AB

principer för ekonomisk rapportering. Verkställande direktören

svarar för den löpande förvaltningen med beaktande av de anvis-

ningar och instruktioner som fastställts av styrelsen och som

framgår av instruktion för arbetsfördelning mellan styrelse och

verkställande direktören. Verkställande direktören är föredra-

gande i styrelsen. Styrelsens sekreterare är advokat och verksam

vid en fristående advokatbyrå.

Under 2022 har styrelsen haft 26 möten varav 11 möten per

capsulam, ett konstituerande möte och ett möte för behandling

huvudsakligen av strategiska frågor. Alla ledamöter har varit när-

varande vid samtliga möten förutom en ledamot som var från-

varande vid ett tillfälle.

Bolagets revisor har närvarat vid två styrelsemöten varvid

styrelsen också sammanträffat med revisorn utan närvaro av

verkställande direktören eller annan från företagsledningen.

Utöver styrelsemöten har dessutom löpande kontakter mellan

styrelsens ledamöter förekommit. Styrelsen har genomfört en

utvärdering av styrelsens och verkställande direktörens arbete

med mål att effektivisera och utveckla styrelsearbetet. Samtliga

styrelseledamöter inklusive verkställande direktören har vid sam-

tal med ordföranden besvarat frågor och lämnat synpunkter på

bland annat styrelsens arbetsformer, sammansättning, underlag

inför möten, föredragningar och presentationer vid möten och

rollfördelningen mellan ordförande och verkställande direktör.

Resultatet av utvärderingen har diskuterats i styrelsen och också

presenterats för valberedningen.

Styrelsen fastställde vid ett möte i juni 2022 en arbetsordning

för styrelsen och verkställande direktören jämte instruktion för

arbetsfördelningen mellan styrelse och verkställande direktören

och övriga av styrelsen utsedda organ. I syfte att minimera

riskerna för störningar i den löpande verksamheten och säkra

”backup”-funktionen har bolaget avtal med extern part avseende

IT-drift.

Styrelsearbetet har bland annat innefattat behandling av

förslag till delårsrapporter respektive bokslutskommuniké och

årsredovisning.

Bokslutskommuniké för 2022 publicerades den 8 februari 2023

och delårsrapporter har under 2022 publicerats 27 april, 14 juli

och 27 oktober. Styrelsen har också tagit ställning till investe-

ringar rörande såväl nya fastigheter som investeringar i det

befintliga beståndet. Styrelsen har även fattat beslut om försälj-

ning av fastigheter. En väsentlig del av styrelsearbetet har rört

frågor om bolagets hållbarhetsarbete samt anpassning av bola-

gets finansieringsstrategi till följd av det förändrade ränteläget

på finansmarknaden.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 78HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Ordföranden har ordet

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

Ersättningskommitté

Styrelsen i Heba har inte utsett någon särskild ersättnings-

kommitté utan de uppgifter som normalt faller på ersättnings-

kommittén utförs av styrelsen i sin helhet. Styrelsen svarar för

beredning och uppföljning av avtal med verkställande direktören

och andra ersättningsavtal som är väsentliga för bolaget, till

exempel incitaments- och bonusavtal. Nya ersättningsavtal

och förändringar av gällande avtal beslutas av styrelsen.

Finanskommitté

Styrelsen har utsett en finanskommitté bestående av styrelsens

ordförande, Lennart Karlsson, Lena Hedlund och Christina

Holmbergh. Finanskommittén svarar för bevakning och rapporte-

ring till styrelsen avseende utvecklingen inom den finansiella

marknaden. Finanskommittén lämnar rekommendationer till sty-

relsen som fattar beslut om val av strategi och planering av bola-

gets långsiktiga och kortsiktiga finansiering. Finanskommittén

har haft tre enskilda sammanträden under 2022 samt har sins-

emellan haft telefonkontakt och underhand sammanträffat med

verkställande direktören och bolagets CFO samt rapporterat sina

bedömningar och rekommendationer i samband med bolagets

styrelsesammanträden.

Verkställande direktör

Uppgifter om verkställande direktören presenteras på sidan 81 i

den tryckta årsredovisningen samt på bolagets hemsida. Ersätt-

ning till verkställande direktören framgår av not 8, sidan 100 i den

tryckta årsredovisningen.

Revisionskommitté

Styrelsen i Heba har inte utsett någon särskild revisionskommitté

utan de uppgifter som normalt faller på revisionskommittén

utförs av styrelsen i sin helhet. Bolagets revisor närvarar vid två

styrelsesammanträden per år och styrelsen träffar då också revi-

sorn utan närvaro av någon från bolagsledningen.

Styrelsen har, i sin roll att utföra de uppgifter som faller på

revisions kommittén, beslutat att valberedningen ska lämna för-

slag på revisor till årsstämman samt rekommenderat att Ernst &

Young AB utses till revisor.

Revisor

Vid årsstämman i maj 2022 valdes Ernst & Young AB till revisor

för tiden till och med årsstämman 2023. Ansvarig revisor är auk-

toriserade revisorn Fredric Hävrén. Revisorn har inga uppdrag i

andra företag som påverkar hans oberoende som revisor i Heba.

Ersättning till revisorn framgår av not 10 sidan 101 i den tryckta

årsredovisningen.

Styrelsens rapport om intern kontroll av den finansiella

rapporteringen

Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen och

Koden för den interna kontrollen. Denna rapport har upprättats

i enlighet med ÅRL och är därmed avgränsad till intern kontroll

avseende den finansiella rapporteringen.

Basen för bolagets interna kontroll utgörs av den kontrollmiljö

som Heba styrs utifrån. Den av styrelsen fastställda arbetsord-

ningen för styrelsen och verkställande direktören jämte instruk-

tioner för arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande

direktören och övriga av styrelsen utsedda organ, syftar till att

säkerställa en tydlig ansvarsfördelning för effektivare hantering

av verksamhetens risker. Styrelsen har fastställt policyn och rikt-

linjer för arbetet med den interna kontrollen såsom finanspolicy,

riktlinjer för investeringar och riktlinjer för ekonomisk rapporte-

ring. Bolagsledningen ansvarar för de interna kontroller och

rutiner som krävs för att hantera väsentliga risker i den löpande

förvaltningen, såsom beslutsordning, attesträtt, rapporterings-

instruktioner och personalhandbok. Vidare ansvarar bolagsled-

ningen för framtagande av riktlinjer för olika befattningshavare

och anställda för att de bättre ska förstå och inse betydelsen av

sina respektive roller för upprätthållandet av god intern kontroll.

Företagsledningen redovisar minst en gång per år till styrelsen

tillämpliga rutiner för den interna kontrollen i samband med den

finansiella rapporteringen och hur dessa fungerar.

Heba har kartlagt sina väsentliga affärsprocesser, bland annat i

syfte att identifiera och eliminera risker i den finansiella rapporte-

ringen. Den process där uppskattningar och antaganden skulle

kunna innebära förhöjd risk för justeringar i de redovisade vär-

dena för tillgångar och skulder är främst i värderingsprocessen

av förvaltningsfastigheter. Där kan bedömningarna ge en bety-

dande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning.

Särskild vikt har därför lagts vid denna kontroll för att säkerställa

att den finansiella rapporteringen inte innehåller några väsentliga

fel. Oberoende externa konsulter värderar en tredjedel av bola-

gets fastigheter vid varje kvartalsbokslut och hela fastighets-

beståndet vid årsbokslutet. Detta innebär att varje fastighet

externvärderas två gånger per kalenderår.

Policy och riktlinjer avseende den finansiella rapporteringen

uppdateras och kommuniceras löpande till berörda medarbetare.

Hebas organisation präglas av korta beslutsvägar som under-

lättar för styrelse och bolagsledning att erhålla väsentlig informa-

tion från medarbetarna. För den externa informationsgivningen

finns riktlinjer som säkerställer att bolaget lämnar korrekt infor-

mation till marknaden. Bolaget för loggbok med uppgift om vilka

som tar del av känslig information, t ex ännu ej publicerade

ekonomiska rapporter.

Löpande uppföljning sker kontinuerligt såväl på fastighetsnivå

som på koncernnivå. Bolagets huvudansvariga revisor rapporte-

rar personligen, både till styrelsen och bolagsledningen, minst

två gånger per år sina iakttagelser från granskningen och sin

bedömning av den interna kontrollen. Delårsrapporter granskas

översiktligt av revisorn, som också avger en särskild gransknings-

rapport som publiceras tillsammans med delårsrapporter.

Den interna kontrollen bedöms vara ändamålsenlig för en orga-

nisation av Hebas storlek, varför styrelsen och bolagsledningen

inte ser något behov av en särskild avdelad funktion för intern-

revision.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 79HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Ordföranden har ordet

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

Tobias Emanuelsson

Styrelseledamot sedan 2016

Stockholm, född 1978

Nuvarande befattning: Grundare av Randviken

Fastigheter AB, Vault Investment Partners AB

samt Polar Structure AB. Medgrundare av

Scandinavian Property Group A/S (SPG).

Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot

i Randviken Fastigheter, Polar Structure,

Stadsviken Fastigheter samt Vault Investment

Partners.

Utbildning: Idrottsgymnasium

Aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 0

Oberoende av såväl bolaget som större

aktieägare.

Lena Hedlund

Styrelseledamot sedan 2008

Danderyd, född 1961

Nuvarande befattning: Kommunikationschef

Länsförsäkringar AB.

Tidigare befattning: Chef kundkommunikation

Alecta, Kommunikationschef SBAB Bank,

Chef Företagsmarknad SBAB Bank.

Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Cleova

Consulting AB och Stubboda Bostad AB.

Utbildning: Civilekonom, Byggnadsingenjör.

Aktieinnehav i Heba Fastighets AB:

46 200 B-aktier.

Oberoende av såväl bolaget som större

aktieägare.

Lennart Karlsson

Ordförande, styrelseledamot sedan 2017

Stockholm, född 1954

Tidigare befattning: Vd Heba Fastighets AB,

vd Akademiska Hus Stockholm AB och

vd Förvaltnings AB Galären.

Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot

i Galären Luleå AB.

Utbildning: Civilingenjör, Executive MBA.

Aktieinnehav i Heba Fastighets AB:

100 000 B-aktier.

Aktieinnehav inklusive närstående:

160 000 B-aktier.

Oberoende av såväl bolaget som större

aktieägare.

Christina Holmbergh

Styrelseledamot sedan 2005

Lidingö, född 1967

Nuvarande befattning: Delägare och

vd i Lansen Förvaltnings AB.

Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i Lansen

Förvaltnings AB, ledamot i Brandkontoret,

ledamot i LFE Fastighets AB.

Utbildning: Jur kand.

Aktieinnehav i Heba Fastighets AB:

1 848 320 A-aktier, 7 819 608 B-aktier.

Oberoende av såväl bolaget som större

aktieägare.

Johan Vogel

Styrelseledamot sedan 2018

Täby, född 1974

Nuvarande befattning: Fastighetsmäklare

och delägare i Sjönära Fastigheter AB och

Sjönära Fastighetsmäklare Johan Vogel AB.

Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i Sjönära

Fastigheter AB, Sjönära Fastighetsmäklare

Johan Vogel AB och Mirmor Holding AB och

dess fastighetsägande dotterbolag.

Utbildning: Fastighetsmäklare.

Aktieinnehav i Heba Fastighets AB:

1 797 600 A-aktier, 7 994 080 B-aktier.

Oberoende av såväl bolaget som större

aktieägare.

Från vänster

Styrelse

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 80HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Ordföranden har ordet

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

Eva Wase

Kommunikationschef

Född 1969

Anställd sedan 2020

Tidigare anställningar: Ludvig &

Co, Micasa Fastigheter,

Stadsledningskontoret

Stockholms stad, Stockholm

Visitors Board AB

Utbildning: Journalist

Aktieinnehav i

Heba Fastighets AB:

600 B-aktier

Henrik Fernström

Fastighets utvecklingschef

Född 1984

Anställd sedan 2017

Tidigare anställningar:

CA Fastigheter AB, Locum AB.

Tidigare ledande befattningar:

Projektchef Nya Södertälje

Sjukhus, Locum.

Utbildning: Byggnadsingenjör.

Aktieinnehav i

Heba Fastighets AB:

400 B-aktier

Hanna Franzén

Ekonomichef

Född 1977

Anställd sedan 2019

Tidigare anställningar: Magnolia

Bostad, Kungsleden, GE Real

Estate.

Utbildning: Civilekonom.

Aktieinnehav i

Heba Fastighets AB:

848 B-aktier

Patrik Emanuelsson

Född 1966

Anställd sedan 2017

Tidigare anställningar: Vice vd

Svenska Bostäder, vd Locum,

vd Micasa Fastigheter.

Styrelseuppdrag:

Styrelseledamot i

Södersjukhuset AB,

Danderyds sjukhus AB,

Södertälje sjukhus AB.

Utbildning: Studier vid

Militärhögskolan och IHM.

Aktieinnehav i

Heba Fastighets AB:

36 000 B-aktier

Ulrika Thorildsson

Fastighetschef

Född 1968

Anställd sedan 2019

Tidigare anställ ningar: Micasa

Fastigheter, Svenska Bostäder,

Ericsson.

Tidigare ledande befattningar:

Fastighetschef, Driftschef,

Affärsområdeschef.

Utbildning: Driftingenjör.

Aktieinnehav i

Heba Fastighets AB:

1 200 B-aktier

Sanna Göthlin

Hållbarhetschef

Född 1993

Anställd sedan 2020

Tidigare anställningar:

Ernst&Young.

Utbildning: Fastighet och

Finans.

Aktieinnehav i

Heba Fastighets AB:

480 B-aktier

Revisor (ej på bild)

Ernst & Young AB, vald 2011

Huvudansvarig revisor:

Fredric Hävrén. Född 1971

Auktoriserad revisor

Ernst & Young AB

Från vänster

Ledning

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 81HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Ordföranden har ordet

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

Finansiella

rapporter

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 82HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Förvaltningsberättelse

Finansiell rapportering

– Koncernen

Finansiell rapportering

– Moderbolaget

Noter

Förslag till vinstdisposition

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Fem år i sammandrag

Förvaltningsberättelse

Styrelsen och verkställande direktören för Heba Fastighets AB

(publ), org.nr 556057-3981, avger härmed årsredovisning och

koncern redovisning för räkenskapsåret 2022.

Verksamhetsbeskrivning och organisation

Heba äger och förvaltar bostadsfastigheter i Stockholmsregio-

nen och Mälardalen. Heba förvaltar även de helägda koncernföre-

tagens samhällsfastigheter. Två projektfastigheter är under upp-

förande, en fastighet i Enköping innehållandes hyresbostäder

samt en fastighet i Nynäshamn innehållandes hyresbostäder.

Koncernens fastighetsbestånd vid helårets utgång omfattar 75

(68) fastigheter, varav 63 (59) fastigheter är bostadsfastigheter

och 10 (8) fastigheter är samhällsfastigheter i form av LSS- och

äldre boende. Av de 75 fastigheterna motsvarar två fastigheter

projekt fastigheter enligt ovan.

Uthyrningsbar area är 300 300 (267 627) kvm innehållande

3 942 (3 479) bostäder och 426 (358) lokaler. Den genomsnitt-

liga bostadshyran per kvm är 1 737 (1 631) kr/kvm. Vakansgraden

för bostäder och lokaler är fortsatt låg. 0,43 procent för bostäder

och 0,68 procent för lokaler vid rapportperiodens utgång.

Såväl fastighetsadministration som skötsel handhas av egen

personal. Huvudkontoret ligger i egen fastighet på Södermalm

i Stockholm och skötseln sker från fyra kundnära expeditioner.

Personal

Särskilda uppgifter om medeltal anställda samt löner och

ersättningar lämnas i not 8.

Omsättning och resultat

Hyresintäkterna ökade till 509,9 (449,6) mkr. Fastighetskostna-

derna uppgick till 148,2 (136,7) mkr. Förvaltningsresultatet ökade

till 238,3 (228,9) mkr. Det förbättrade förvaltningsresultatet är ett

resultat av gjorda förvärv under 2021 och 2022. Resultat fastig-

hetsförsäljning uppgick till –0,1 (–1,6) mkr. Orealiserad värdeför-

ändring för förvaltningsfastigheter uppgick till –603,3 (1 490,6)

och för räntederivat till 226,8 (55,7) mkr. Resultat före skatt upp-

gick till –138,3 (1 773,7) mkr eller –0,84 (10,74) kr/aktie och efter

skatt till –136,2 (1 475,2) mkr eller –0,82 (8,93) kr/aktie.

Investeringar och försäljningar

Heba har under december 2022 tecknat avtal med Åke Sundvall

i Rosendal 1 AB avseende förvärv av en nyproducerad hyres-

bostads fastighet i Uppsala Rosendal. Bostadsfastigheten består

av 146 hyreslägenheter. Under december 2022 har tillträde skett

i samband med att Heba förvärvat aktierna i bolaget. Nedlagda

kostnader uppgår till 228,2 mkr under 2022. Investeringen beräk-

nas uppgå till cirka 228 mkr.

Heba har under september 2022 tecknat avtal med Bolite

Utveckling AB avseende förvärv av en nyproducerad hyresbos-

tadsfastighet i Nyköping. Bostadsfastigheten består av 83 hyres-

lägenheter. Under oktober 2022 har tillträde skett i samband med

att Heba förvärvat aktier i bolaget. Nedlagda kostnader uppgår

till 124,6 mkr under 2022. Investeringen beräknas uppgå till cirka

125 mkr.

Heba har under juni 2022 tecknat avtal med Dalhälls Holding

AB avseende förvärv av en nyproducerad hyresbostadsfastighet

i Nyköping. Bostadsfastigheten består av 104 hyreslägenheter.

Under september 2022 har tillträde skett i samband med att

Heba förvärvat aktierna i bolaget. Nedlagda kostnader uppgår till

248,4 mkr under 2022. Investeringen beräknas uppgå till cirka

248 mkr.

Heba har under mars 2022 tecknat avtal med Senectus Förvalt-

ning AB och Tunkhem AB avseende förvärv av dels ett äldrebo-

ende, dels en nyproducerad hyresbostadsfastighet i Uppsala

Gränby. Äldreboendet består av 70 lägenheter och bostadsfas-

tigheten av 47 hyreslägenheter. Under april 2022 har tillträde

skett i samband med att Heba förvärvat aktierna i bolagen. Ned-

lagda kostnader uppgår till 420,6 mkr under 2022. Investeringen

beräknas uppgå till cirka 420 mkr.

Heba har under oktober 2021 tecknat avtal med bolag kontrol-

lerat av MAMA Management AB avseende förvärv av hyreslägen-

heter i Källberga Nynäshamn. Affären genomförs som en så kall-

lad forward funding affär där Heba förvärvar aktierna i bolaget

som tecknar ett totalentreprenadkontrakt. Fastigheterna består

av 123 hyresrätter. Tillträde har skett under november 2022. Pla-

nerad produktionsstart under kvartal två 2023. Färdigställande är

planerat till kvartal ett 2025. Nedlagda kostnader uppgår till 57,4

mkr under 2022. Investeringen beräknas uppgå till cirka 357 mkr.

Heba har under juni 2021 tecknat avtal med Bergsundetgruppen

avseende förvärv av en bostadsfastighet i Enköping. Affären

genomförs som en så kallad forward funding affär där Heba för-

värvar aktierna i bolaget som tecknar ett totalentreprenadkon-

trakt med Lindbäcks Bygg AB. Bostadsfastigheten består av 154

hyresrätter. Tillträde ägde rum den 22 november 2021 och under

december månad 2021 har projektet byggstartat. Färdigställande

är planerat till kvartal tre 2023. Nedlagda kostnader uppgår till

259,4 mkr varav 202,6 mkr under 2022. Investeringen beräknas

uppgå till cirka 307 mkr.

Heba har den 19 juni 2019 tecknat avtal med Magnolia Bostäder

om uppförande av 83 hyreslägenheter och ett äldreboende med

84 lägenheter och 55 parkeringsplatser i Norrtälje Hamn samt ett

äldreboende med 60 lägenheter och en förskola med fem avdel-

ningar i Österåker. Affären genomfördes som en så kallad forward

funding affär där Heba förvärvade aktierna i bolagen. Färdigstäl-

lande av totalentreprenaderna har skett i juni 2022 för Norrtälje

Hamn och för Österåker har färdigställandet skett under våren

2021. Värdet på affären inklusive ersättning för totalentreprena-

derna uppgår till cirka 706 mkr. Under augusti 2019 har Heba till-

trätt bolaget innehållandes projektet i Norrtälje Hamn. Nedlagda

kostnader uppgår till 475,2 mkr, varav 57,5 mkr under 2022. Inves-

teringen beräknas uppgå till cirka 484 mkr.

Övriga nyinvesteringar uppgår till 11,5 (21,4) mkr.

I värdehöjande åtgärder i övriga fastigheter har under perioden

investerats 239,5 (283,6) mkr.

Den totala investeringen i förvaltningsfastigheter under perio-

den uppgår till 1 648,4 (1 397,4) mkr.

I övriga anläggningstillgångar har under perioden investerats

6,3 (7,2) mkr.

Resultat från fastighetsförsäljningar uppgår till –0,1 (0,0). Kost-

naderna är hänförliga till avyttrandet av fyra fastigheter Heba

gjorde under andra halvåret 2021.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 83HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Förvaltningsberättelse

Finansiell rapportering

– Koncernen

Finansiell rapportering

– Moderbolaget

Noter

Förslag till vinstdisposition

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Fem år i sammandrag

Samarbeten

I februari 2020 tecknades det första samarbetsavtalet med

Åke Sundvall Byggnads AB avseende ett bostadsrättsprojekt

i Bredäng. De cirka 200 bostadsrätterna kommer att vara förde-

lade i tre punkthus om totalt cirka 10 000 kvm BOA/LOA. Projek-

tet bygg startades under kvartal fyra 2020. Genom avtalet äger

parterna 50 procent vardera av projektet. Investeringen beräknas

totalt uppgå till cirka 500 mkr.

I september 2020 tecknades det andra samarbetsavtalet

med Åke Sundvall Byggnads AB avseende ett hyresrätts- och

bostadsrättsprojekt i Uppsala. Projektet byggstartades under

kvartal två 2021. Ett kvarter beståendes av fyra byggnader kom-

mer färdigställas under våren 2023 varav en byggnad om 42

lägenheter är bostadsrätter. Övriga tre byggnader är hyresrätts-

fastigheter. Det andra kvarteret beståendes av 146 hyresrätter

har färdigställts under hösten 2022 och har byggts med hjälp

av investeringsstöd. Under december 2022 har Heba förvärvat

Åke Sundvall Byggnads AB:s andel i det gemensamägda dotter-

bolaget innehållandes fastigheten med de 146 hyresrätterna.

Genom avtalet äger parterna 50 procent vardera av projektet.

Investeringen beräknas totalt uppgå till cirka 640 mkr.

I oktober 2020 tecknades det tredje samarbetsavtalet med

Åke Sundvall Byggnads AB avseende ett bostadsrättsprojekt i

Vårbergstoppen. Bostadsrättsprojektet om 300 lägenheter kom-

mer att vara fördelade i två fastigheter. Projektet byggstartades

under kvartal två 2021. Genom avtalet äger parterna 50 procent

vardera av projektet. Investeringen beräknas totalt uppgå till

cirka 600 mkr.

I november 2020 tecknades det fjärde samarbetsavtalet med

Åke Sundvall Byggnads AB avseende att bygga 600 bostäder

i Framtidens Stora Sköndal, etapp 2a. Bostadsprojektet är upp-

delat i 260 hyresrätter och 340 bostadsrätter. Genom avtalet

äger parterna 50 procent vardera av projektet. Investeringen

beräknas totalt uppgå till cirka 2 mdkr.

I september 2021 tecknades det femte samarbetsavtalet med

Åke Sundvalls Byggnads AB avseende ett bostadsrättsprojekt

om ca 100 lägenheter i Skärgårdsskogen, Skarpnäck. Genom

avtalet äger parterna 50 procent vardera av projektet. Investe-

ringen beräknas uppgå till cirka 250 mkr.

Finansiell ställning

Likvida medel uppgick till 100,8 (158,8) mkr. Det egna kapitalet

uppgick till 7 224,5 (7 492,8) mkr motsvarande en soliditet om

43,1 (48,3) procent.

Kassaflödet från den löpande verksamheten efter förändringar

i rörelsekapital uppgick till 196,6 (232,7) mkr. Räntebärande skul-

der ökade till 7 535,0 (6 025,0) mkr, varav 0,0 (0,0) mkr utgör

utnyttjad del av checkräkningskredit om 140,0 (140,0) mkr och

2 402,1 (2 725,0) mkr löper med rörlig ränta.

Heba har ett företagscertifikatprogram med en beloppsram

om 4 000 mkr. Per räkenskapsårets utgång har Heba utestående

certifikat om 940 (1 475) mkr. Heba har alltid likviditet eller out-

nyttjade kreditlöften, som vid förfall täcker utestående certifikat.

Den genomsnittliga räntan uppgick vid delårsperiodens

utgång till 2,26 (0,93) procent. Outnyttjade kreditlöften uppgår

till 2 090,0 (2 240,0) mkr, varav 140 (140) mkr utgör outnyttjad

del av check kredit.

Skulder i utländsk valuta föreligger ej.

Koncernen är exponerad avseende finansierings- och ränte-

risker. Hanteringen av dessa risker beskrivs i not 3.

Ställda säkerheter för räntebärande skulder uppgick till 4 489,5

(2 705,9) mkr. Moderbolaget har borgens åtagande för kreditfacili-

teter om 400 mkr avseende ett bostadsrättsprojekt i Bredäng,

500 mkr avseende ett bostadsrättsprojekt i Vårbergstoppen samt

305 mkr avseende ett bostadsrättsprojekt i Uppsala. I likhet med

föregående år finns inga eventual förpliktelser, se även not 33.

Miljö

Heba ska ligga i framkant och på ett engagerat sätt följa utveck-

lingen för att förbättra energieffektiviteten i bolagets fastigheter.

Dessutom ska frågor som avser inomhusklimatet prioriteras i

arbetet. Successivt pågår en översyn av fastigheterna från olika

miljö aspekter. Det gäller framför allt energianvändning (fjärr-

värme/bergvärme och el), avfallshantering, vattenförbrukning

och miljö farliga ämnen.

Mer information om Hebas hållbarhetsarbete finns i

Hållbarhets redovisningen på sidorna 30–50 samt sidorna

120–128. Redovisningen är en hållbarhetsrapport enligt årsredo-

visningslagen då Heba omfattas av lagens krav på att upprätta

en hållbarhetsrapport. Hebas redo görelse för hållbarhetsarbetet

är upprättad i enlighet med Global Reporting Initiative (GRI)

Standards.

Händelser efter räkenskapsårets utgång

Under mars 2023 erhöll Heba en long-term issuer credit rating

med betyget BBB, Negative outlook, av Nordic Credit Rating.

Detta är en förändring från Hebas tidigare ratingbetyg BBB+,

Negative outlook.

Framtiden

Hebas avsikt på sikt är att fortsätta växa i Stockholmsregionen

och Mälardalen. Detta kan bland annat ske genom att utveckla

och förädla det befintliga fastighetsbeståndet eller via markför-

värv eller markanvisningar genomföra nyproduktion av bostäder

och samhällsfastigheter.

Moderbolaget

Hyresintäkterna i moderbolaget uppgick till 231,4 (226,9) mkr

och resultatet före bokslutsdispositioner och skatt utgjorde

305,1 (424,3) mkr.

Fastighetsvärdering

Enligt utförda värderingar har fastigheterna per 31 december

2022 ett marknadsvärde om 15 718,2 mkr jämfört med 14 673,1

mkr vid föregående årsskifte. Koncernens samtliga fastigheter,

exklusive fastigheter under pågående renovering samt projekt-

fastigheter i tidiga skeden, har externvärderats av Savills Sweden

AB. Fastig heter under pågående renovering samt projektfastig-

heter i tidiga skeden har internvärderats. Samtliga fastig heter är

klassificerade i nivå 3 enligt IFRS 13, det vill säga att värdet base-

ras på en analys av varje fastighets status och hyres- och

marknads situation.

Heba har beslutat att vid varje löpande kvartalsbokslut intern-

värdera två tredjedelar av fastighetsbeståndet och externvärdera

en tredjedel av fastighetsbeståndet. Vid årsbokslutet extern-

värderas koncernens samtliga fastigheter exklusive ovan nämnda

undantag som har värderats internt.

Som huvudmetod vid värderingen har en så kallad kassaflödes-

analys använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknas

under en tioårig kalkylperiod med hänsyn tagen till nuvärdet av

ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkast-

ningskraven är individuella per fastighet beroende på analys av

genomförda transaktioner och fastigheternas marknadsposition.

Jäm förelse och analys har även gjorts av genomförda köp av

fastigheter inom respektive delmarknad. Avkastningskraven på

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 84HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Förvaltningsberättelse

Finansiell rapportering

– Koncernen

Finansiell rapportering

– Moderbolaget

Noter

Förslag till vinstdisposition

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Fem år i sammandrag

samhällsfastigheter sträcker sig från 3,6 till 3,8 procent. Avkast-

ningskraven på bostadsfastigheter sträcker sig från 1,7 procent i

Innerstaden till 3,8 procent på nyproduktion i Enköping och

Nyköping. Värdeförändringen totalt under januari–december

uppgick till –4,1 (12,4) procent. Värdeförändringen beror främst

på låg transaktionsnivå och högre avkastningskrav på bostads-

fastigheter i Stockholmsregionen och Mälardalen.

Risker och osäkerhetsfaktorer

Av Hebas totala hyresintäkter kommer nästan 76 procent från

bostadshyresgäster. Vakansgraden är mycket låg och hyrorna är

förhållandevis säkra och förutsägbara. Samtliga Hebas fastig-

heter är belägna i Stockholmsregionen och Mälardalen och ligger

i attraktiva områden med mycket god efterfrågan. En procents

förändring av bostads hyresintäkterna motsvarar cirka 4 mkr.

Hebas enskilt största driftkostnadspost är värmekostnaden.

Övervägande del av fastighetsbeståndet är anslutet till fjärr-

värme nätet. Totalt elva fastigheter använder bergvärme som

huvudsaklig värmekälla. Heba bedriver ett aktivt arbete med att

minska energianvändningen i fastighetsbeståndet men uppvärm-

ningskostnaden kan variera år från år beroende på väderlek och

energipris. En procents förändring av värmekostnaden motsvarar

cirka 0,2 mkr.

Samtliga fastigheter, exklusive fastigheter under pågående

renovering samt projektfastigheter i tidiga skeden, värderas vid

årsskiftet till verkligt värde av extern värderingsman. Vid kvartal 1,

2 och 3 görs en rullande extern värdering av en tredjedel av

beståndet och resterande två tredje delar värderas internt. Värde-

förändringar redovisas kvartalsvis i rapport över totalresultat. En

procents förändring av marknads värdet motsvarar cirka 160 mkr.

I slutet av februari 2022 påbörjade Ryssland en invasion av

Ukraina. Kriget i Ukraina påverkar projekt med ökade kostnader

och risk för förseningar. Även energipriser och räntekostnader

påverkas. Med Hebas starka finansiella ställning och stabila pro-

jektportfölj är vår bedömning att bolagets lönsamhet inte ska

påverkas väsentligt av kriget i Ukraina under 2023.

Heba är även exponerat avseende finansierings- och ränte-

risker. Hanteringen av dessa risker beskrivs i not 3.

Riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare

Årsstämman 2022 beslutade om följande riktlinjer för ersätt-

ningar till ledande befattningshavare:

Till styrelsens ordförande och ledamöter ska arvode utgå

enligt årsstämmans beslut.

Ersättningar till vd och övriga ledande befattningshavare kan

utgöras av fast månatlig grundlön, rörlig ersättning, övriga för-

måner och pension. Ersättningarna ska för varje enskild person

sammantaget vara marknadsmässiga. I den mån rörlig ersättning

utgår ska den vara relaterad till mätbara mål såsom till exempel

resultat, utbetalas som kontantlön och vara maximerad till högst

hälften av den fasta årslönen.

Övriga förmåner kan utgöras av pension och rätt till nyttjande

av tjänstebil för privat bruk och andra ersättningar av begränsat

värde samt dessutom rätt till avgångsvederlag.

Pension kan utgå antingen som förmånsbestämd eller avgifts-

bestämd pension med pensionsålder i intervallet 60 till 65 år.

Förmånsbestämd pension kan vara knuten till ITP-planen (nu

avtalade pensionsförmåner framgår av not 8).

Förutom lön under uppsägningstid, som inte ska överstiga tolv

månader, kan avgångsvederlag, inte överstigande vad som mot-

svarar tolv månaders fast lön, förekomma vid bolagets uppsäg-

ning av anställning (nu med vd avtalade uppsägningstider och

regler för avgångsvederlag framgår av not 8).

Vad som sägs om ersättningar enligt dessa riktlinjer ska gälla

sammantaget för samtliga ersättningar oberoende av om dessa

erhålls från moderbolaget eller annat bolag i koncernen.

Styrelsen äger rätt att frångå dessa riktlinjer om det i enskilda

fall finns särskilda skäl för det.

Ersättningsrapport för Heba Fastighets AB finns publicerad

på bolagets hemsida www.hebafast.se.

Heba-aktien

Aktiekapitalet uppgår till 34 400 kkr, fördelat på 15 980 640

A-aktier och 149 139 360 B-aktier. Aktie tillhörande serie A med-

för rätt till tio röster och aktie tillhörande serie B medför rätt till

en röst.

I Hebas bolagsordning finns en hembudsklausul avseende

bolagets A-aktier, i huvudsak innebärande att om A-aktierna

överlåts till någon som inte är A-aktieägare, ska aktierna hem-

bjudas nuvarande A-aktieägare. Om hembjuden A-aktie ej löses,

omvandlas aktien automatiskt till aktie av serie B.

I bolagsordningen finns även ett så kallat omvandlingsförbe-

håll, innebärande att aktie av serie A efter begäran av innehavare

av sådan aktie ska omvandlas till aktie i serie B.

Samtliga aktier är till fullo betalda. Något återköp av egna

aktier har inte skett.

Hebas mål är att aktieutdelningen ska vara minst 70 procent av

förvaltningsresultatet efter beräknad skatt. Vid bestämmande av

utdelningen ska dock även hänsyn tas till investeringsbehov, kon-

solideringsbehov och ställningen i övrigt samt väsentlig resultat-

påverkan av poster av engångskaraktär. För verksamhetsåret

2022 föreslår styrelsen en utdelning om 0,45 kr per aktie.

Hebas kapitalförvaltning

Heba står finansiellt starkt med fastigheter värderade till väsent-

ligt högre belopp än upptagna lån.

Heba ska slå vakt om sin finansiella styrka, stabila kassaflöden

och höga kreditvärdighet. Bolaget ska aktivt arbeta med låne-

stockens struktur innebärande att bindningstider optimeras med

hänsyn till förväntad ränteutveckling, risk och kassaflöde samt att

goda lånevillkor och en rationell lånehantering erhålles.

Finansiering sker i form av eget kapital, checkräkningskredit,

banklån, företagscertifikat och obligationer. Eget kapital uppgick

till 7 224,5 (7 492,8) mkr och räntebärande lån, obligationer och

företagscertifikat uppgick till 7 535,0 (6 025,0) mkr. Soliditeten

var vid årsskiftet 43,1 (48,3) procent.

Enligt Hebas finanspolicy ska soliditeten inte understiga

40 procent.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 85HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Förvaltningsberättelse

Finansiell rapportering

– Koncernen

Finansiell rapportering

– Moderbolaget

Noter

Förslag till vinstdisposition

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Fem år i sammandrag

INTRODUKTION	OMVÄRLD OCH STRATEGI	HÅLLBARHET	VERKSAMHET	BOLAGSSTYRNIN
		Rapport över totalresultat, koncernen
		Belopp i kkr		Not	2022	2021
		Hyresintäkter		4, 5, 6	509 903	449 637
		Fastighetskostnader
		Driftkostnader		7, 8	–137 790	–125 787
		Underhållskostnader			–3 576	–5 065
		Fastighetsskatt			–6 821	–5 829
		Driftöverskott			361 716	312 956
		Central administration		8, 10	–38 235	–37 201
		Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures		20	–1 181	–841
		Finansiella intäkter		12	24 632	18 704
		Räntekostnader		13	–103 922	–59 709
		Räntekostnad leasing		9	–4 725	–4 986
		Förvaltningsresultat			238 285	228 923
		Resultat fastighetsförsäljning			–86	–1 577
		Värdeförändring förvaltningsfastigheter		14	–603 335	1 490 633
		Värdeförändring räntederivat		3, 14	226 837	55 704
		Resultat före skatt			–138 299	1 773 683
		Skatt på årets resultat		16	2 081	–298 494
		Årets resultat			–136 218	1 475 189
		Övrigt totalresultat			–	–
		Summa totalresultat			–136 218	1 475 189
		Något minoritetsintresse föreligger inte varför hela resultatet är
		hänförligt till moderbolagets aktieägare.
		Någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer.
		Resultat per aktie efter skatt, kr			–0,82	8,93
			Utdelning per aktie (2022 förslag), kr		0,45	0,80
		Total utdelning (2022 förslag), kkr			74 304	132 096
		Antal aktier vid periodens slut, tusental			165 120	165 120
		Genomsnittligt antal aktier, tusental			165 120	165 120

Förvaltningsberättelse

Finansiell rapportering

– Koncernen

Finansiell rapportering

– Moderbolaget

Noter

Förslag till vinstdisposition

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Fem år i sammandrag

KOMMENTARER, RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT, KONCERNEN

Hyresintäkter

Koncernens hyresintäkter kommer enbart från fastigheter i Stockholms-

regionen och hyresvärdet fördelar sig enligt följande:

2022 Kr/kvm 2021 Kr/kvm

Bostäder 384 803 351 261

Lokaler 118 715 91 049

Garage och p-platser 11 657 11 842

Outhyrt, interna kontrakt m m –5 272 –4 515

Summa hyresintäkter 509 903 1 802 449 637 1 726

Hyresvärdet för bostäder har ökat med 10 procent jämfört med före-

gående år. Ökningen är hänförlig till förvärv gjorda under året samt

helårseffekten av förvärv gjorda under 2021 och hyres höjningar i det

befintliga fastighetsbeståndet.

Av hyresintäkterna kommer cirka 75 procent från bostadshyresgäster.

Hyresvärdet för lokaler har ökat med 30 procent jämfört med föregående

år. Ökningen är hänförlig till förvärv under 2021 av vårdboenden i Vallen-

tuna och Österåker. Outhyrt motsvarar cirka 1,0 procent av hyresvärdet.

Driftkostnader

Driftkostnaderna uppgick totalt till 137 790 (125 787) kkr enligt nedan-

stående uppställning:

2022 Kr/kvm 2021 Kr/kvm

Värmekostnader 19 237 68 19 920 76

Fastighetsadministration 35 771 126 35 676 137

Övriga driftkostnader

82 782 293 70 191 269

Summa driftkostnader 137 790 487 125 787 482

I övriga driftkostnader ingår kostnader för förluster på hyresfordran

med 480 (476) kkr.

Fastighetsskatt

Fastighetsskatten inklusive fastighetsavgift uppgick till 6 821 (5 829) kkr.

För bostäder uppgår fastighetsavgiften till 1 519 (1 459) kr per bostads-

lägenhet, dock högst 0,3 procent av taxeringsvärdet. För nybyggda hus

tas inte någon fastighetsavgift ut de första femton åren. För lokaler

uppgår fastighetsskatteuttaget till 1,0 procent på den del av taxerings-

värdet som avser lokaler.

Tomträttsavgälder

Den totala tomträttsavgälden uppgick till 4 725 (4 986) kkr, vilken redovi-

sas som räntekostnad leasing. Av bolagets 75 (69) fastigheter innehas 52

(46) med äganderätt och 23 (23) med tomträtt. För ytterligare informa-

tion se not 9 Nyttjanderätts tillgångar och leasingskuld.

Central administration

Central administration avser gemensamma kostnader som ej är direkt

hänförliga till fastigheterna. I beloppet på 38 235 (37 201) kkr ingår bland

annat ledningsfunktion, bolagskostnader (årsredo visning, börskostnader,

styrelse etc).

Finansnetto

Finansnettot uppgick till –79 290 ( –41 005) kkr, en minskning med 38,3

kkr. Ökningen beror på högre genomsnittlig ränta.

Aktiverad räntekostnad avseende pågående ny och ombyggnads-

projekt uppgick till 2 925 (3 886) kkr. Uppgifter om Hebas lån och ränte-

kostnader lämnas i not 3.

Förvaltningsresultat

Förvaltningsresultatet är 4,1 procent bättre än föregående år och uppgick

till 238 285 (228 923) kkr.

Värdeförändring förvaltningsfastigheter

Värdeförändringen totalt under året uppgick till –4,1 procent. Värdeföränd-

ringen beror främst på låg transaktionsnivå och högre avkastningskrav på

bostadsfastigheter i Stockholmsregionen och Mälardalen.

Som huvudmetod vid värderingen har en så kallad kassaflödesanalys

använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknas under en

tioårig kalkylperiod med hänsyn taget till nuvärdet av ett bedömt mark-

nadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastningskraven är individuella per

fastig het beroende på analys av genomförda transaktioner och fastig-

heternas marknadsposition.

Jämförelse och analys har även gjorts av genomförda köp av fastigheter

inom respektive delmarknad. Avkastningskraven på samhällsfastigheter

sträcker sig från 3,6 till 3,8 procent. Avkastningskraven på bostadsfastig-

heter sträcker sig från 1,7 procent i Innerstaden till 3,8 procent på nypro-

duktion i Enköping och Nyköping. Se även marknadsvärderingen av Savills

Sweden AB på sidan 60 samt not 18.

Värdeförändring räntederivat

Värdeförändring räntederivat uppgick till 226 837 (55 704) kkr. Under

2022 uppstod ett övervärde i derivatportföljen till följd av höjda mark-

nadsräntor. Uppgift om Hebas derivat instrument lämnas i not 3.

Resultat före skatt

Resultat före skatt uppgick till –138 299 (1 733 683) kkr. Föränd ringen för-

klaras i första hand av den kraftiga värdeförändring en på för valtnings-

fastigheter. Värdeförändringar på förvalt ningsfastigheter påverkar dock

inte kassaflödet.

Skatt på årets resultat

Total skatt på årets resultat uppgick till 2 081 (–298 494) kkr. Total skatt

utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt avser betald

skatt och uppgick till –170 (–333) kkr.

Skattesatsen Heba använt är 20,6 procent.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 87HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Förvaltningsberättelse

Finansiell rapportering

– Koncernen

Finansiell rapportering

– Moderbolaget

Noter

Förslag till vinstdisposition

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Fem år i sammandrag

Koncernens rapport över finansiell ställning

r	Not	31 Dec 2022	31 Dec 2021
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar
Balanserade utgifter	17	6 387	6 802
		6 387	6 802
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	18	15 718 184	14 673 119
Nyttjanderättstillgångar tomträtt	9	156 733	157 500
Inventarier	19	7 089	5 291
		15 882 006	14 835 910
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i intresseföretag och joint ventures	20	20 305	291
Fordringar hos intresseföretag och joint ventures	21	392 939	426 905
Andra långfristiga värdepappersinnehav	22	25 197	25 003
Övriga långfristiga fordringar	23	19 154	6 525
Derivatinstrument	3	227 778	941
		685 373	459 665
Summa anläggningstillgångar		16 573 766	15 302 377
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar	26	2 573	2 059
Övriga fordringar	27	3 384	26 880
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	28	75 702	25 617
		81 659	54 556
Likvida medel	29	100 751	158 768
		100 751	158 768
Summa omsättningstillgångar		182 410	213 324
SUMMA TILLGÅNGAR		16 756 176	15 515 701

Belopp i kkr	Not	31 Dec 2022	31 Dec 2021
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	30
Aktiekapital		34 400	34 400
Övrigt tillskjutet kapital		6 880	6 880
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat		7 183 190	7 451 504
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare		7 224 470	7 492 784
Skulder
Långfristiga skulder	32
Långfristiga räntebärande skulder	33	5 803 017	4 290 000
Leasingskuld	9	156 733	157 500
Uppskjuten skatteskuld	35	1 709 603	1 710 032
Summa långfristiga skulder		7 669 353	6 157 532
Kortfristiga skulder	32
Leverantörsskulder		13 762	28 372
Kortfristiga räntebärande skulder	33	1 732 000	1 735 000
Övriga skulder	34	25 333	31 692
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	36	91 258	70 321
Summa kortfristiga skulder		1 862 353	1 865 385
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		16 756 176	15 515 701

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 88HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Förvaltningsberättelse

Finansiell rapportering

– Koncernen

Finansiell rapportering

– Moderbolaget

Noter

Förslag till vinstdisposition

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Fem år i sammandrag

KOMMENTARER, RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT, KONCERNEN

Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheternas bokförda värde har förändrats enligt följande:

2022 2021

Bokfört värde vid årets början 14 673 119 12 046 236

Förvärv och nybyggnation 1 350 759 1 204 625

Investeringar i befintliga fastigheter 297 641 285 789

Försäljningar – –354 164

Värdeförändring –603 335 1 490 633

Bokfört värde vid årets slut 15 718 184 14 673 119

Fastighetsinvesteringarna under året uppgick till 1 648 400 (1 490 414) kkr

varav 1 350 759 (1 204 625) kkr avser förvärv och investeringar i pågående

nybyggnadsprojekt och 297 641 (285 789) kkr avser investeringar i befint-

liga fastigheter.

Investeringar i befintligt fastighetsbestånd avser framför allt

renoveringsarbete.

Fastighetsbeståndet fördelat per område:

Område 2022-12-31 Kr/kvm

Innerstaden 1 888 061 70 300

Stockholm närförort 5 383 675 47 200

Nordväst 1 003 598 68 000

Nordost 4 698 924 54 800

Sydväst 2 319 931 47 500

Sydost 423 995 43 800

Summa 15 718 184 54 400

Samtliga förvaltningsfastigheter har externvärderats av Savills Sweden AB

förutom fastigheter under pågående renovering samt projektfastigheter i

tidiga skeden vilka har internvärderats. Se även sidan 68 samt not 18.

Eget kapital

Det egna kapitalet uppgick till 7 224 470 (7 492 793) kkr till följd av total-

resultatet –136 218 (1 475 190) kkr minus årets utbetalda utdelning om

132 096 (107 328) kkr eller 0,80 (0,65) kr/aktie. Soliditeten uppgick till

43,1 (48,3) procent och belånings graden till 47,9 (41,1) procent.

Räntebärande skulder

Räntebärande skulder ökade till 7 535 017 (6 025 000) kkr, varav 0 (0) kkr

utgör utnyttjad del av checkräkningskredit om 140 000 (140 000) kkr.

Totalt löper 2 402 050 (2 725 000) kkr med rörlig ränta. Genomsnittlig

kapitalbindningstid var 4,2 (4,3) år. Andelen låne förfall kommande 12

månader uppgår till 23 (29) procent. Bolags - och fastighetsförvärv har

finansierats med banklån och kapitalmarknadsfinansiering i form av

företags certifikat. Närmare specifikation av Hebas finansiering redo visas

i not 3.

Uppskjuten skatteskuld

Uppskjuten skatteskuld minskade till 1 709 603 (1 710 032) kkr. Uppskjuten

skatteskuld redovisas till nominellt belopp (20,6 procent) och beräknas

med utgångs punkt från temporära skillnader mellan redovisade och

skatte mässiga värden på tillgångar och skulder. Förändringar i uppskjuten

skatteskuld påverkar inte kassaflödet.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 89HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Förvaltningsberättelse

Finansiell rapportering

– Koncernen

Finansiell rapportering

– Moderbolaget

Noter

Förslag till vinstdisposition

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Fem år i sammandrag

Förändring av eget kapital, koncernen Rapport över kassaflöden, koncernen

					Totalt eget kapital
			Övrigt		hänförligt till
			tillskjutet	Balanserade	moder företagets
Belopp i kkr	Not	Aktiekapital	kapital	vinstmedel	ägare	Eget kapital
Koncernen	30
Ingående eget kapital 2021-01-01		34 400	6 880	6 083 643	6 124 923	6 124 923
Årets totalresultat				1 475 189	1 475 189	1 475 189
Transaktioner med ägare
Utdelning				–107 328	–107 328	–107 328
Utgående eget kapital 2021-12-31		34 400	6 880	7 451 504	7 492 784	7 492 784
Ingående eget kapital 2022-01-01		34 400	6 880	7 451 504	7 492 784	7 492 784
Årets totalresultat				–136 218	–136 218	–136 218
Transaktioner med ägare
Utdelning				–132 096	–132 096	–132 096
Utgående eget kapital 2022-12-31		34 400	6 880	7 183 190	7 224 470	7 224 470

Belopp i kkr	Not	2022	2021
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Driftsöverskott		361 716	312 956
Central administration		–38 235	–37 201
Avskrivningar		3 876	2 982
Övriga poster	39	–2 076	170
Erhållen utdelning Brandkontoret		1 169	1 118
Erhållna räntor		5 931	17 586
Betalda räntor		–109 276	–67 332
Betald skatt		–103	–1 109
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital		223 002	229 170
Förändring kortfristiga fordringar		–22 672	–22 354
Förändring kortfristiga skulder		–3 774	25 895
Kassaflöde från den löpande verksamheten		196 556	232 711
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investering i förvaltningsfastigheter	18	–1 648 400	–1 397 415
Investering i finansiella tillgångar		–193	–25 003
Övriga investeringar		–6 322	–7 171
Försäljning av förvaltningsfastigheter		–87	354 275
Försäljning av övriga anläggningstillgångar		2 426	645
Kassaflöde från investeringsverksamheten		–1 652 576	–1 074 669
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Upptagna lån	33	3 985 017	3 180 000
Amortering av lån	33	–2 475 000	–2 070 000
Förändring av långfristiga fordringar		20 082	–99 038
Utbetald utdelning		–132 096	–107 328
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		1 398 003	903 634
Årets kassaflöde		–58 017	61 676
Likvida medel vid årets början		158 768	97 093
Likvida medel vid årets slut		100 751	158 768

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 90HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Förvaltningsberättelse

Finansiell rapportering

– Koncernen

Finansiell rapportering

– Moderbolaget

Noter

Förslag till vinstdisposition

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Fem år i sammandrag

Resultaträkning, moderbolaget

Belopp i Kkr Not 2022 2021

Hyresintäkter 6 231 437 226 941

Fastighetskostnader

Driftkostnader 7, 8 –85 217 –85 415

Underhållskostnader –3 865 –3 966

Fastighetsskatt –3 872 –3 482

Tomträttsavgälder 9 –2 448 –2 716

Driftnetto 136 035 131 362

Avskrivningar –25 455 –23 838

Bruttoresultat 110 579 107 524

Central administration 8, 10 –38 526 –35 474

Resultat fastighetsförsäljning 11 – –15 045

Rörelseresultat 72 054 57 005

Finansiella intäkter 12 78 852 356 533

Räntekostnader 13 –72 660 –44 947

Värdeförändring derivatinstrument 14 226 837 55 704

233 029 367 290

Resultat efter finansiella poster 305 082 424 295

Bokslutsdispositioner 15 12 004 2 992

Skatt på årets resultat 16 –77 426 –21 493

Årets resultat 239 661 405 794

Rapport över totalresultat, moderbolaget

Belopp i kkr 2022 2021

Årets resultat 239 661 405 794

Övrigt totalresultat – –

Summa totalresultat 239 661 405 794

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 91HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Förvaltningsberättelse

Finansiell rapportering

– Koncernen

Finansiell rapportering

– Moderbolaget

Noter

Förslag till vinstdisposition

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Fem år i sammandrag

Balansräkning, moderbolaget

Kkr Not 31 dec 2022 31 dec 2021

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Immateriella anläggningstillgångar

Balanserade utgifter dataprogram 17 6 387 6 802

6 387 6 802

Materiella anläggningstillgångar

Förvaltningsfastigheter 18 2 522 095 2 373 248

Inventarier 19 7 089 5 291

2 529 184 2 378 539

Finansiella anläggningstillgångar

Aktier i dotterföretag 24 39 267 39 242

Finansiella derivatinstrument 3 227 778 941

Fordringar hos koncernföretag 25 3 983 580 3 793 796

Fordringar hos intresseföretag och joint ventures 21 20 646 11 605

Övriga långfristiga fordringar 1 204 –

4 272 475 3 845 584

Summa anläggningstillgångar 6 808 046 6 230 925

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar

Hyresfordringar 26 991 1 168

Fordringar hos koncernföretag 27 – 22 160

Övriga fordringar 27 2 577 3 231

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 28 14 453 11 419

18 021 39 978

Likvida medel 29 99 992 158 161

99 992 158 161

Summa omsättningstillgångar 118 013 196 139

SUMMA TILLGÅNGAR 6 926 059 6 427 064

Kkr Not 31 dec 2022 31 dec 2021

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital 30

Bundet eget kapital

Aktiekapital 34 400 34 400

Reservfond 6 880 6 880

41 280 41 280

Fritt eget kapital

Balanserad vinst 1 343 564 1 069 866

Årets vinst 239 661 405 794

1 583 225 1 475 660

Summa eget kapital 1 624 505 1 516 940

Obeskattade reserver 31 1 848 1 304

Avsättningar

Uppskjuten skatteskuld 35 237 822 160 396

Summa avsättningar 237 822 160 396

Skulder

Långfristiga skulder 32

Långfristiga räntebärande skulder 33 3 120 400 2 841 250

Skulder till koncernföretag 25 384 390 323 209

Summa långfristiga skulder 3 504 790 3 164 459

Kortfristiga skulder 32

Leverantörsskulder 8 185 10 545

Kortfristiga räntebärande skulder 33 1 505 000 1 535 000

Övriga skulder 34 4 316 4 941

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 36 39 594 33 479

Summa kortfristiga skulder 1 557 095 1 583 965

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 6 926 059 6 427 064

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 92HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Förvaltningsberättelse

Finansiell rapportering

– Koncernen

Finansiell rapportering

– Moderbolaget

Noter

Förslag till vinstdisposition

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Fem år i sammandrag

Förändring av eget kapital, moderbolaget

Belopp i kkr Not Aktiekapital Reservfond

Balanaserade

vinstmedel Summa eget kapital

Moderbolaget 30

Eget kapital 2020-12-31 34 400 6 880 1 177 194 1 218 474

Årets vinst 405 794 405 794

Transaktioner med ägare

Utdelning –107 328 –107 328

Eget kapital 2021-12-31 34 400 6 880 1 475 660 1 516 940

Årets vinst 239 661 239 661

Transaktioner med ägare

Utdelning –132 096 –132 096

Eget kapital 2022-12-31 34 400 6 880 1 583 225 1 624 505

Kassaflödesanalys, moderbolaget

Belopp i kkr Not 2022 2021

DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN

Driftnetto 136 035 131 362

Central administration –38 526 –35 474

Avskrivningar 3 876 2 982

Övriga poster 39 –75 244

Erhållen utdelning Brandkontoret 1 169 1 118

Erhållna räntor 94 271 41 502

Betalda räntor –78 165 –46 542

Betald skatt 337 –269

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 118 922 94 923

Förändring kortfristiga fordringar –17 853 –1 966

Förändring kortfristiga skulder 5 977 –10 306

Kassaflöde från den löpande verksamheten 106 041 82 651

INVESTERINGSVERKSAMHETEN

Investering i byggnader och mark 18 –181 318 –171 610

Övriga investeringar –6 347 –6 961

Försäljning av förvaltningsfastigheter – 33 625

Försäljning av övriga anläggningstillgångar 2 426 645

Kassaflöde från investeringsverksamheten –185 239 –144 301

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN

Upptagna lån 33 2 724 150 2 850 000

Amortering av lån 33 –2 702 074 –1 378 504

Förändring av långfristiga fordringar 117 497 –1 236 601

Erhållet koncernbidrag 16 849 2 733

Lämnat koncernbidrag –4 301 –

Utbetald utdelning –107 328 –107 328

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 20 024 130 300

Årets kassaflöde –58 169 68 650

Likvida medel vid årets början 158 161 89 511

Likvida medel vid årets slut 99 992 158 161

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 93HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Förvaltningsberättelse

Finansiell rapportering

– Koncernen

Finansiell rapportering

– Moderbolaget

Noter

Förslag till vinstdisposition

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Fem år i sammandrag

Noter

Not 1 Allmän information

Heba Fastighets AB (publ) (organisationsnummer 556057-3981) är ett

aktiebolag registrerat i Sverige. Företagets säte är Stockholm. Hebas aktie

är noterad vid Stockholmsbörsen, den Nordiska Listan, MidCap, och kon-

cernens största aktieägare är Nordea Bank ABP, Charlotte Ericsson, Anna

Vogel och Johan Vogel.

Hebas verksamhet är att äga och förvalta hyres- och samhälls fastig-

heter, företrädesvis i Stockholmsområdet.

Koncernredovisningen avseende räkenskapsåret och tillika kalenderåret

2022 har den 23 mars 2023 godkänts av styrelsen för offentliggörande

och kommer slutligen att fastställas på årsstämman den 26 april 2023.

Redovisnings- och värderingsprinciper

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med av EU godkända

International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningar av

International Financial Reporting Interpretations Committée (IFRIC) per

den 31 december 2022. Vidare tillämpar koncernen även Rådet för finan-

siell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande redovisnings-

regler för koncerner vilken specificerar de tillägg till IFRS upplysningar

som krävs enligt bestämmelserna i årsredovisningslagen.

Övriga av EU godkända nya och ändrade standarder samt tolknings-

uttalanden från IFRS Interpretations Committee bedöms för närvarande

inte påverka koncernens eller moderbolagets finansiella ställning eller

resultat i väsentlig omfattning.

Moderföretagets funktionella valuta är svenska kronor, vilket också är

koncernens rapporteringsvaluta. Samtliga belopp är angivna i tusentals

kronor om ej annat anges.

I årsredovisningen har värdering av poster skett till anskaffningsvärde,

utom då det gäller värdering av förvaltningsfastigheter och vissa finan-

siella instrument för vilka värdering har skett till verkligt värde.

Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består av belopp som

förväntas återvinnas eller förfaller mer än 1 år från balansdagen.

Omsättnings tillgångar och kortfristiga skulder består av belopp som

förväntas återvinnas eller betalas inom 1 år från balansdagen. Principen

om fortlevnad tillämpas.

Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller till-

gångsförvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att förvärva bolagets

fastighet och där bolagets eventuella förvaltnings organisation och admi-

nistration är av underordnad betydelse för för värvet, klassificeras som

tillgångs förvärv. Övriga bolags förvärv klassificeras som rörelseförvärv.

Samarbetsarrangemang klassificeras som joint ventures. Med joint

ven tures avses företag där Heba tillsammans med andra parter genom

avtal har ett gemensamt bestämmande inflytande över verksamheten.

Ett joint venture ger de gemensamma ägarna rätt till investeringens netto-

tillgångar. Joint ventures redovisas enligt kapital andels metoden vilket

innebär att en nettopost inklusive ev. goodwill redovisas i balansräkningen

under ”Andelar i intresseföretag och joint ventures”. I resultaträkningen

redovisas resultatandelar under ”Resultat från andelar i intresseföretag

och joint ventures”. Samarbets arrangemang som redovisas enligt kapita-

landelsmetoden värderas inlednings vis till anskaffningsvärde.

Not 2 Redovisningsprinciper

2.1 Viktiga uppskattningar och antaganden för redovisningsändamål

För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste

företagsledningen och styrelsen göra bedömningar och antaganden som

påverkar redovisade intäkts- och kostnadsposter respektive tillgångs- och

skuldposter samt övriga upplysningar. Faktiskt utfall kan skilja sig från

gjorda bedömningar. Det område där uppskattningar och antaganden

skulle kunna innebära risk för justeringar i redovisade värden för tillgångar

och skulder under kommande räkenskapsår är främst värdering av förvalt-

ningsfastigheter. Där kan bedömningarna ge en betydande påverkan på

koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver en

bedömning av det framtida kassaflödet samt fastställande av diskonte-

ringsfaktor (avkastningskrav). De antaganden och bedömningar som har

gjorts framgår av not 18.

2.2 Konsolidering

Dotterföretag

Koncernredovisningen som upprättats enligt förvärvsmetoden omfattar

förutom moderbolaget de helägda dotterföretagen Heba Förvaltnings AB,

Heba Stockholm AB, Heba Hyresrätten AB, Heba Bostads AB, Heba Hyres-

hus AB, Heba Hyresfastig heter AB, Heba Bostadsfastigheter AB, Heba

Hyreslägenheter AB, Heba Fastig hetsutveckling AB, Heba Fastighetsut-

veckling Söderort AB, Heba Förvaltning 10 AB, Heba Förvaltning 11 AB

samt Heba Equity AB med tillhörande helägda dotterföretag. Försäljningar,

vinster, förluster och mellan havanden inom koncernen elimineras i koncern-

redovisningen. Konsolidering vid förvärv sker från och med den dag då vi

erhåller ett bestämmande inflytande och vid avyttring fram till och med

den dag det bestämmande inflytandet upphör. Bolagsförvärv kan klassifi-

ceras antingen som rörelse- eller tillgångsförvärv. Förvärv av bolag där den

huvudsakliga tillgången är en eller flera fastigheter utan någon större fast-

ighetsförvaltning eller fastighetsadministration klassificeras vanligtvis som

tillgångsförvärv. Gjorda bolags förvärv har klassificerats som tillgångsför-

värv vilket får till följd att någon redovisning ej sker av uppskjuten skatt

hänförlig till förvärvet.

Intresseföretag och joint ventures

Som intresseföretag och joint ventures redovisas med tillämpning av kapi-

talandelsmetoden och omfattar företag i vilka koncernen utövar ett bety-

dande, men ej bestämmande, inflytande vilket föreligger när innehavet

uppgår till minst 20 och högst 50 procent av rösterna och ägandet utgör

ett led i en varaktig förbindelse. Enligt kapitalandelsmetoden redovisas

innehav i intresseföretag och joint ventures initialt i koncernens balansräk-

ning till anskaffningskostnad. Det redovisade värdet ökas eller minskas där-

efter för att beakta koncernens andel av resultat från sina intresseföretag

och joint ventures efter förvärvstidpunkten. Koncernens andel av resultatet

ingår i koncernens resultat. Utdelningar från intresseföretag och joint ven-

tures redovisas som minskning av investeringens redovisade värde. När

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 94HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Förvaltningsberättelse

Finansiell rapportering

– Koncernen

Finansiell rapportering

– Moderbolaget

Noter

Förslag till vinstdisposition

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Fem år i sammandrag

koncernens andel av förlusterna i ett intresseföretag eller joint ventures är

lika stor som eller överstiger innehavet i detta intresse företag eller joint

ventures (inklusive alla långfristiga fordringar som i realiteten utgör den del

av koncernens nettoinvestering), redovisar koncernen inga ytterligare för-

luster såvida inte koncernen har påtagit sig förpliktelser å intresseföretaget

och joint venturets vägnar. Orealiserade vinster på transaktioner mellan

koncernen och dess intresseföretag och joint ventures elimi neras till

omfattningen av koncernens innehav i intresseföretag och joint ventures.

Orealiserade förluster elimineras också såvida inte transaktionen utgör en

indikation på nedskrivning av tillgången som överförs.

2.3 Intäkter

Hyresintäkter periodiseras linjärt över hyresperioden. Förskotts hyror

redovisas som förutbetalda intäkter. Intäkter från fastighetsförsäljning

bokförs på tillträdesdagen om inte risker och förmåner förknippade med

fastigheten övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Erhållen utdelning

redovisas som en finansiell intäkt . Ränte intäkter och räntebidrag resultat-

förs i den period de avser.

2.3.1 Resultat från gemensamt styrda verksamhet och joint ventures

Nedan beskrivs de principer som tillämpas för intresseföretag och joint

ventures som bedriver bostadsutveckling av bostadsrätter, där Heba

sedan tar in sin resultatandel i resultaträkningen, Resultat från andelar i

intresseföretag och joint ventures. Vid bostadsutveckling av bostadsrätter

kommer intäkter från försäljningen av bostadsrätter till bostadsköpare,

som vanligen utgörs av privatpersoner. Avtal om köp av bostadsrätt ingås

löpande med kunderna, vanligen med start innan byggnationen påbörjas.

Heba har identifierat ett distinkt prestationsåtagande i avtalen: försäljning

av bostadsrätt. Transaktionspriset är i sin helhet fast. Intäkterna redovisas

när kunden har fått kontroll över bostadsrätten, genom att kunden kan

använda eller dra nytta av varan, varvid kontrollen anses överförd. Heba

har gjort bedömningen att kontrollen över bostadsrätten övergår till

kunden vid den tidpunkt då bostadsrättsköparen får tillträde till bostaden.

Detta sker vanligen under en kortare tidsperiod när bostadsfastigheten är

färdigställd.

2.4 Leasing

Leasing klassificeras antingen som finansiell eller operationell leasing för

leasegivare. Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner

förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassificeras som opera-

tionella leasingavtal.

Avseende tillgångar och skulder härförliga till alla leasingavtal, med

några undantag, tillämpas IFRS 16 Leasingavtal vilket innebär att de redo-

visas i balansräkningen såsom nyttjanderättstillgångar. Redovisade nytt-

janderättstillgångar har åsatts samma värde som den redovisade leasing-

skulden per 1 januari 2019. Heba har i egenskap av leasetagare identifierat

tomträttsavtal som de enskilt mest väsentliga. Tomträtter beaktas enligt

IFRS 16 som eviga hyresavtal och redovisas till verkligt värde och kommer

därmed inte att skrivas av. Värdet på nyttjande rättstillgången kvarstår till

nästa omförhandling av respektive tomträtts avgäld. Leasingskulden

amorteras inte utan värdet är oförändrat fram till omförhandling av res-

pektive tomträttsavgäld. Heba analyserar löpande värderingen av leasing-

skulden utifrån ändringar eller tillkommande leasing avtal. Korttidsleasing

och leasing av mindre värde kostnadsförs linjärt över löptiden.

2.5 Aktiverade utgifter dataprogram

Balanserade utgifter för förvärvade dataprogram, som utvecklats och

anpassats för koncernens räkning, redovisas till anskaffningsvärde minskat

med avskrivningar och eventuella nedskrivningar.

Avskrivningar enligt plan baseras på bedömd nyttjandeperiod och görs

på anskaffningsvärdet med 10 procent per år.

2.6 Förvaltningsfastigheter

Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och

värde stegring. Samtliga fastigheter klassificeras som förvaltningsfastig-

heter, se not 18.

Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde per balans dagen.

Verkligt värde fastställts genom bedömning av marknadsvärdet för varje

enskilt värderingsobjekt. Som huvudmetod har en så kallad kassaflödes-

analys använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknas under en

femårig kalkylperiod med hänsyn tagen till nuvärdet av ett bedömt mark-

nadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastningskraven är individuella per

fastighet beroende på analys av genomförda transaktioner och fastighe-

tens marknadsposition . Samtliga fastigheter, exklusive fastigheter under

pågående renovering samt projektfastigheter i tidiga skeden, värderas vid

årsskiftet till verkligt värde av extern värderingsman. Som extern värde-

ringsman har Savills Sweden AB anlitats som är ett oberoende konsult-

företag med auktoriserade fastighetsvärderare. Övriga fastigheter har

värderats internt. Vid kvartal 1, 2 och 3 görs en rullande extern värdering av

en tredjedel av beståndet och resterande två tredjedelar värderas internt.

Värdeförändringar redovisas kvartalsvis i koncernens rapport över total-

resultat, efter avdrag för genomförda investeringar under kvartalet.

Utgifter som är värdehöjande aktiveras. Löpande underhåll,

reparationer och byte av mindre delar kostnadsförs i den period de upp-

kommer . Vid större ny- , till-, eller ombyggnader aktiveras räntekostnaden.

Resultatet av fastighetsförsäljning utgörs av skillnaden mellan försälj-

ningspriset och verkligt värde enligt närmast föregående kvartalsbokslut,

med avdrag för genomförda investeringar under kvartalet och direkta

transaktionskostnader.

IFRS Värderingshierarki är uppdelad i tre nivåer där det enligt nivå 1

finns noterade priser tillgängliga för identiska tillgångar på en aktiv

marknad. Vid nivå 2 baseras värderingen inte uteslutande på observerbara

priser utan justering krävs för den specifika tillgången. Vid värdering enligt

nivå 3 finns inte identiska tillgångar utan vär deringen baseras på uppskatt-

ningar och värderingstekniker.

Samtliga förvaltningsfastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS 13,

det vill säga att värdet baseras på en analys av varje fastighets status och

hyres- och marknadssituation. Någon omklassificering har inte skett under

året.

2.7 Inventarier

Inventarier redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar och

eventuella nedskrivningar.

Avskrivningar enligt plan baseras på bedömd nyttjandeperiod och görs

på anskaffningsvärdet med 20 procent per år.

2.8 Nedskrivningar av icke-finansiella tillgångar

Nedskrivning sker när det redovisade värdet överstiger det så kallade åter-

vinningsvärdet. Bedömning sker för varje enskild tillgång .

2.9 Finansiella instrument

En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i rapport över finansiell

ställning/balansräkning när bolaget blir part till instrumentets avtalsmäs-

siga villkor . En finansiell tillgång tas bort från rapport över finansiell ställ-

ning/balansräkning när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller

bolaget förlorar kontrollen över dem . En finansiell skuld tas bort från

rapport över finansiell ställning/balansräkning när förpliktelsen i avtalet

fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Finansiella instrument redovisas till

upplupet anskaffningsvärde eller verkligt värde beroende på den initiala

kategoriseringen (kategorisering framgår under respektive finansiell till-

gång/finansiell skuld nedan) .

Beräkning av verkligt värde finansiella instrument

Vid fastställande av verkligt värde för finansiella tillgångar och skulder

används officiella marknadsnoteringar per bokslutsdagen. I de fall sådana

saknas görs värdering genom allmänt vedertagna metoder såsom diskon-

tering av framtida kassaflöden till noterad marknadsränta för respektive

löptid. Verkligt värde klassificeras från nivå 1 till 3 enligt IFRS 13 där nivå 1

är noterade priser för identiska tillgångar och skulder på en aktiv marknad

och där nivå 3 är verkligt värde baserat på en analys av tillgångens och

skuldens marknads situation. Någon tillgång eller skuld i utländsk valuta

föreligger ej.

Forts. Not 2

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 95HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Förvaltningsberättelse

Finansiell rapportering

– Koncernen

Finansiell rapportering

– Moderbolaget

Noter

Förslag till vinstdisposition

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Fem år i sammandrag

Upplupet anskaffningsvärde

Upplupet anskaffningsvärde beräknas med hjälp av effektivräntemetoden,

vilket innebär att eventuella över- eller underkurser samt direkt hänförliga

kostnader eller intäkter periodiseras över kontraktets löptid med hjälp av

den beräknade effektivräntan. Effektiv räntan är den ränta som ger instru-

mentets anskaffningsvärde som resultat vid nuvärdesberäkning av fram-

tida kassaflöden .

Kvittning av finansiella tillgångar och skulder

Finansiella tillgångar och skulder kvittas och redovisas med ett netto-

belopp i rapport över finansiell ställning/balansräkning när det finns legal

rätt att kvitta och när avsikt finns att reglera posterna med ett netto-

belopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden.

2.9.1 Likvida medel

Som likvida medel klassificeras kassa och tillgodohavanden i bank samt

kortfristiga likvida placeringar med en löptid av maximalt 3 månader.

Checkräkningskredit hänförs till låneskulder under kortfristiga ränte-

bärande skulder.

2.9.2 Hyresfordringar

Hyresfordringar kategoriseras som finansiella tillgångar vilket innebär

redovisning till upplupet anskaffningsvärde. Då hyresfordrans förväntade

löptid är kort sker redovisning till det belopp som förväntas inflyta utan

diskontering enligt metoden för upplupet anskaffningsvärde. Nedskriv-

ningar av hyresfordringar redovisas som driftkostnad.

2.9.3 Derivatinstrument

Ingångna Swapavtal där rörlig ränta byts mot fast ränta har ej säkrings-

redovisats. Värdeförändringen redovisas därför löpande i rapport över

totalresultat. Samtliga räntederivat värderas utifrån officiella marknads-

noteringar och enligt vedertagna beräknings metoder och derivaten är

klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13.

2.9.4. Leverantörsskulder

Leverantörsskulder kategoriseras som ”Andra skulder” vilket i nnebär redo-

visning till upplupet anskaffningsvärde. Leverantörsskulders förväntade

löptid är kort, varför skulden redovisats till nominellt belopp utan

diskontering.

2.9.5. Övriga finansiella skulder

Långfristiga räntebärande skulder och kortfristiga räntebärande skulder

kategoriseras som finansiella skulder och värderas till upp lupet anskaff-

ningsvärde. Räntekostnader redovisas löpande i r apport över totalresultat.

Aktivering sker när räntekostnaden hänförs till större ny-, till-, eller

ombyggnader. Pantbrevskostnader inräknas i anskaffningsvärdet för fast-

igheten i den mån de bedöms som värdehöjande. Långfristiga skulder har

en förväntad löptid längre än 1 år medan kortfristiga har en löptid kortare

än 1 år .

2.10 Segmentsredovisning

Hebas verksamhet omfattar förvaltning av ett homogent fastighetsbe-

stånd. Några väsentliga skillnader ifråga om risker och möjlig heter

bedöms ej föreligga. Hebas interna rapporteringssystem är uppbyggt för

uppföljning av geografiska områden. Segments redovisningen enligt not 4

utgår från den interna rapporteringen till företagsledningen. Segmentsre-

dovisningen konsolideras enligt samma principer som

koncernredovisningen.

2.11 Pensioner

Åtaganden för ålderspension och familjepension för tjänstemän tryggas

genom en försäkring i Alecta. Enligt uttalande från Rådet för finansiell rap-

portering, UFR 3, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera

arbetsgivare. För Räkenskapsåret 2022 har Alecta inte haft möjlighet att

ta fram de värden som gör det möjligt att redovisa denna plan som en för-

månsbestämd plan. Pensions planen enligt ITP som tryggas genom en för-

säkring i Alecta redo visas därför som en avgiftsbestämd plan. Alectas kol-

lektiva kon solideringsnivå uppgick per 31 december 2022 till 172 (172)

procent.

2.12 Skatt

Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är

skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även juste-

ring av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräk-

nas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt från temporära

skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och

skulder. I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskju-

ten skatteskuld. I koncern redovisningen delas däremot obeskattade reser-

ver upp på upp skjuten skatteskuld och eget kapital. Uppskjuten skatte-

skuld redovisas till nominellt belopp på skillnaden mellan fastigheternas

bokförda värde och skattemässiga värde och medtas i rapport över finan-

siell ställning/balansräkning. Förändringen av uppskjuten skatt som

belöper på året redovisas i rapport över totalresultat/resultaträkning.

2.13 Rapport över kassaflöden

Kassaflödesanalyserna är upprättade enligt indirekt metod.

Drifts överskottet justeras för transaktioner som inte medför in- eller utbe-

talningar under året, samt för intäkter och kostnader som hänförs till

investerings- eller finansieringsverksamheten.

2.14 Moderbolagets redovisningsprinciper

Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt årsredovis-

ningslagen, Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2

Redovisning för juridiska personer och uttalanden från Rådet för finansiell

rapportering. RFR 2 innebär att moderbolaget i års redo visningen för den

juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och utta-

landen så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och

Tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och

beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som

skall göras från IFRS. Enligt IFRS 9 redovisas derivatinstrument till verkligt

värde även i den legala enheten. Någon säkringsredovisning tillämpas inte

utan värdeförändringar redovisas löpande i resultaträkningen. Skillna-

derna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper är

följande:

2.14.1 Förvaltningsfastigheter

Byggnader och mark redovisas till anskaffningsvärde minskat

med avskrivningar och eventuella nedskrivningar.

Vid reparationer och ombyggnad aktiveras endast sådana arbeten som

medför en varaktig resultatförbättring genom höjd hyra eller sänkt

kostnad. Vid fastighetsförvärv besiktigas bygg naderna noggrant och

erforderliga åtgärder kostnadsberäknas. Vid värderingen tas hänsyn till

reparations- och underhållsbehovet, som sedan aktiveras efter åtgär-

dande i anslutning till tillträdet.

Avskrivning enligt plan baseras på bedömd nyttjandeperiod och görs

på anskaffningsvärdet enligt följande: byggnader 1 procent, aktiverade

standardförbättringar i lägenheter och allmänna utrymmen 3 procent.

Skattemässigt görs avdrag för maximalt tillåtna avskrivningar.

2.14.2 Inventarier

Skillnaden mellan högsta tillåtna skattemässiga avskrivningar och planen-

liga avskrivningar på inventarier redovisas i moderbolaget som ackumule-

rade över avskrivningar under obeskattade reserver.

2.14.3 Aktier i dotterföretag

Aktier i dotterföretag redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för

eventuella nedskrivningar. Erhållna utdelningar redovisas som finansiella

intäkter.

2.14.4 Koncernbidrag

Koncernbidrag inom koncernen redovisas enligt alternativregeln, dvs att

såväl erhållna som lämnade koncernbidrag redovisas som

bokslutsdisposition.

2.14.5 Leasing

Moderbolaget tillämpar inte IFRS 16 utan använder sig av undan taget i

RFR 2 och redovisar leasingavgifterna från eventuella leasing avtal som en

kostnad linjärt över leasingperiodens längd. Kostnaden för leasingavtal

hänförliga till tomrättsavtal och kost naden för övriga leasingavtal redovi-

sas inom rörelseresultatet. Eventuell nyttjanderättstillgång och leasing-

skuld redovisas således inte i balansräkningen. Moderbolaget är leasegi-

vare avseende hyreskontrakt, se not 2.3, och leasetagare avseende

tomträtts avgälder, se not 9. Det finns även ett mindre antal leasingavtal av

ringa omfattning, där moderbolaget är leasetagare, och avser främst

kontorsinventarier.

Forts. Not 2

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 96HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Förvaltningsberättelse

Finansiell rapportering

– Koncernen

Finansiell rapportering

– Moderbolaget

Noter

Förslag till vinstdisposition

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Fem år i sammandrag

Not 3 Finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument

Heba är i egenskap av nettolåntagare exponerad för finansiella risker.

Framför allt exponeras Heba för ränterisk, refinansierings- och likviditets-

risk samt kredit- och motpartsrisk. Koncernens finans policy reglerar hur

de finansiella riskerna skall hanteras samt anger limiter och vilka finansiella

instrument som får användas.

Ränterisk

Heba har en förhållandevis låg belåningsgrad, per årsskiftet 47,9 procent.

Den räntebärande upplåningen medför dock att koncernen exponeras för

ränterisk. Med ränterisk avses risken för negativ påverkan på koncernens

resultat och kassaflöden till följd av för ändringar i marknadsräntan. Hur

snabbt en varaktig förändring i räntenivåerna får genomslag på koncer-

nens finansnetto beror på upplåningens räntebindningstid.

För att begränsa effekterna av ränteförändringar har 1 250,0 mkr

bundits på 2 år och 3 613,0 mkr på 3 år och längre. Den genom snittliga

räntan för totala lånestocken uppgick vid årsskiftet till 2,26 (0,93) procent.

Den genomsnittliga räntebindningstiden var 2,8 (3,4) år. En förändring i

marknadsräntan med en procentenhet skulle medföra en resultatpåverkan

med 75,4 mkr för år 2023.

Av räntebärande skulder på 7 535,0 (6 025,0) mkr löper 2 402,1

(2 725,0) mkr samt checkräkningskredit på 0 (0) mkr med rörlig ränta.

Heba har upprättat ett företagscertifikatprogram med en beloppsram om

4 000 mkr. Per årsskiftet hade Heba utestående certifikat om 940 (1 475)

mkr. Heba har outnyttjade kreditlöften, som vid var tillfälle täcker utestå-

ende certifikat. Outnyttjade kreditlöften uppgår per årsskiftet till 2 090,0

(2 240,0) mkr, varav 140,0 (140,0) mkr utgör outnyttjad del av checkkredit

och byggnads kreditiv.

Räntebindningsstrukturen samt medelräntor per 31 december 2022

framgår av nedanstående tabell.

Räntebindningsstruktur 2022-12-31

Löptid Volym, mkr Snittränta, % Andel, %

< 1 år 2 672,0 4,14 35,5

1–2 år 1 250,0 0,44 16,6

2–3 år 1 100,0 1,62 14,6

3–4 år 400,0 1,04 5,3

4–5 år 500,0 1,71 6,6

5–6 år 350,0 0,75 4,6

6–7 år 200,0 0,70 2,7

7–8 år 380,0 1,37 5,0

8–9 år 330,0 1,69 4,4

9–10 år 353,0 2,59 4,7

Summa 7 535,0 2,26 100

I snitträntan för perioden 1 år ingår även marginalen för den rörliga delen

av skuldportföljen i de fall räntan bundits med hjälp av räntederivat, vilka

handlas utan marginal.

Finansiella derivatinstrument

I syfte att begränsa ränteriskerna har räntan bundits med hjälp av ränte-

derivat (ränteswappar). Totalt har Heba tecknat ränteswappar om 3 450,0

(2 050,0) mkr.

Tecknade räntederivat samt värdering till verkligt värde per 31 decem-

ber 2022 framgår av nedanstående tabell:

Förfallodag

Nominellt

belopp mkr

Orealiserad värde -

förändring derivat mkr

2023-10-26 100,0 2,1

2024-09-27 200,0 11,8

2024-10-21 700,0 38,2

2024-10-28 100,0 4,6

2025-09-30 1 000,0 44,7

2025-10-27 100,0 6,4

2026-10-26 100,0 7,8

2026-11-23 100,0 8,2

2027-04-22 300,0 14,4

2027-10-26 100,0 9,0

2027-11-23 100,0 9,4

2028-04-10 200,0 27,9

2028-10-26 150,0 14,9

2029-05-14 200,0 28,4

3 450,0 227,8

Räntederivaten är värderade till verkligt värde i rapport över finansiell

ställning. Verkligt värde har beräknats utifrån officiella marknadsnote-

ringar och enligt vedertagna beräkningsmetoder och derivaten är klassifi-

cerade i nivå 2 enligt IFRS 13. Kvittning för samtliga derivat finns i ISDA-

avtal som ger rätt att kvitta fordran mot skuld till samma motpart.

Tecknade swapavtal innebär att rörlig ränta på underliggande lån byts

mot fast ränta. Säkringsredovisning tillämpas inte utan värdeförändringen

redovisas löpande i rapport över totalresultat.

Refinansierings- och likviditetsrisk

Med refinansierings- och likviditetsrisk avses risken att kostnaden blir

högre och finansieringsmöjligheterna begränsade när lån ska omsättas

samt att betalningsförpliktelser inte kan uppfyllas som en följd av otillräck-

lig likviditet. Heba minimerar risken genom god lönsamhet och en soliditet

på minst 40 procent. Lånen upptas endast från kreditgivare med hög

rating och styrning sker av låneskuldens förfallostruktur. Räntebärande

s kulder uppgick per 31 december 2022 till 7 535,0 (6 025,0) mkr, varav 0

(0) mkr utgör utnyttjad del av checkräkningskredit om 140,0 (140,0) mkr.

Kapitalbindningsstrukturen för Hebas fastighetslån per 31 december

2022 framgår av nedanstående tabell.

Kapitalbindningsstruktur 2022-12-31

Löptid Kreditavtal, mkr Utnyttjat, mkr

Certifikatprogram 4 000,0 940,0

< 1 år 932,0 792,0

1–2 år 1 660,0 1 260,0

2–3 år 2 166,0 816,0

3–4 år 950,0 950,0

4–5 år 200,0 0,0

5–6 år 440,0 440,0

6–7 år 332,3 332,3

7–8 år 1 138,0 1 138,0

8–9 år 330,0 330,0

9–10 år 536,7 536,7

Summa 12 685,0 7 535,0

Verkligt värde avviker inte väsentligt från nominellt värde. För långfristiga

räntebärande skulder med fast ränta uppgår undervärdet till 22,1 (85,5)

mkr.

Likvidflöden beräknade per 2022-12-31

(belopp i mkr)

År

Förfall

krediter

Ränta

krediter

Ränta

derivat Totalt

2023 1 732,0 198,0 –43,1 1 886,9

2024 1 260,0 163,3 –37,7 1 385,5

2025 816,0 126,1 –18,3 923,8

2026 950,0 91,8 –9,9 1 031,9

2027 – 80,2 –8,3 71,9

2028 440,0 75,3 –4,6 510,6

2029 332,3 56,3 –1,2 387,4

2030 1 138,0 29,5 – 1 167,5

2031 330,0 20,6 – 350,6

2032 536,7 7,3 – 544,0

Summa 7 535,0 848,3 –123,1 8 260,1

Vid beräkningen av ränta på krediter har antagits oförändrad Stibor ränta

under kredittiden. Likviditetsflödet för räntederivat utgörs av en fast betald

del minus en rörlig betald/erhållen del. Vid beräkning av den rörliga delen

har Stiborräntan per bokslutsdagen använts över hela derivatets löptid .

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 97HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Förvaltningsberättelse

Finansiell rapportering

– Koncernen

Finansiell rapportering

– Moderbolaget

Noter

Förslag till vinstdisposition

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Fem år i sammandrag

Kredit- och motpartsrisk

Kredit- och motpartsrisk avser risken att motparten i en transaktion inte

kan fullgöra sitt åtagande och därmed åsamkar koncernen en förlust.

För att begränsa motpartsrisken accepteras endast mot parter med hög

kreditvärdighet samt att engagemanget per motpart är begränsat.

Den kommersiella kreditrisken inom koncernen är begränsad då det

inte föreligger någon betydande kreditriskkoncentration i förhållande till

någon viss kund eller annan motpart. Det största kontraktet som den

enskilt största hyresgästen svarar för är knappt 2 procent av koncernens

totala hyresintäkter .

Nedskrivningar

Ackumulerade nedskrivningar har skett av hyresfordringar

enligt följande (se även not 26):

Koncernen Moderbolaget

2022 2021 2022 2021

Hyresfordringar 4 848 4 178 2 451 2 460

Förväntade kreditförluster –2 275 –2 119 –1 460 –1 292

Summa hyresfordringar 2 573 2 059 991 1 168

Forts. Not 3

Not 4 Rapportering per segment

Koncernen 2022 Innerstaden

Stockholm

närförort Nordväst Nordost Sydväst Sydost

Totalt

koncern

Hyresintäkter 54 832 188 440 13 320 165 855 83 747 3 708 509 903

Fastighetskostnader

Driftkostnader –12 345 –58 175 –4 515 –37 468 –23 295 –1 992 –137 790

Underhållskostnader –484 –2 140 –36 –637 –279 0 –3 576

Fastighetsskatt –1 486 –2 227 –215 –1 514 –1 242 –137 –6 821

Driftsöverskott 40 517 125 898 8 555 126 236 58 931 1 579 361 716

Värdeförändring

Fastighet, orealiserad –33 272 –264 695 3 664 –257 931 –45 322 –5 778 –603 334

Resultat 7 245 –138 797 12 219 –131 695 13 609 –4 199 –241 618

Tillgångar

Förvaltningsfastigheter 1 888 061 5 383 675 1 003 598 4 698 924 2 319 931 423 995 15 718 184

Nyttjanderättstillgång tomträtt 44 430 112 288 0 0 0 0 156 718

Finansiella anläggningstillgångar 0 116 441 74 072 0 221 598 0 412 111

Övriga anläggningstillgångar

1 207 5 120 662 3 855 2 202 430 13 476

Övriga kortfristiga fordringar

13 681 58 041 7 506 43 698 24 955 4 871 152 752

Ofördelade tillgångar 0 0 0 0 0 0 99 795

Summa tillgångar 1 947 379 5 675 565 1 085 838 4 746 477 2 568 686 429 296 16 553 036

Kortfristiga ej räntebärande skulder

Fördelade skulder

16 363 69 418 8 977 52 263 29 846 5 826 182 693

Summa kortfristiga ej räntebärande skulder 16 363 69 418 8 977 52 263 29 846 5 826 182 693

Investeringar 3 328 127 510 205 232 116 885 107 722 454 561 131

Koncernens driftsöverskott enligt ovan överensstämmer med redovisat drifts överskott i rapport över totalresultat. Skillnaden mellan driftsöverskottet

361 716 (312 956) kkr och resultatet före skatt –138 299 (1 773 683) kkr består av central administration –38 235 (–37 201) kkr, räntekostnad leasing –4 725

(–4 986) kkr, finansnetto –79 290 (–41 005) kkr, resultat fastighetsförsäljning –87 (–1 577) kkr, andel intresseföretag och joint ventures –1 181 (–841) kkr och

orealiserad värdeförändring –376 498 (1 546 337) kkr.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 98HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Förvaltningsberättelse

Finansiell rapportering

– Koncernen

Finansiell rapportering

– Moderbolaget

Noter

Förslag till vinstdisposition

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Fem år i sammandrag

Koncernen 2021 Innerstaden

Stockholm

närförort Nordväst Nordost Sydväst Sydost

Totalt

koncern

Hyresintäkter 51 827 190 714 788 125 824 80 439 0 449 637

Fastighetskostnader

Driftkostnader –12 909 –59 107 –504 –30 233 –23 034 0 –125 787

Underhållskostnader –644 –2 515 0 –919 –986 0 –5 064

Fastighetsskatt –1 199 –2 424 0 –1 077 –1 129 0 –5 829

Driftsöverskott 37 120 126 668 284 93 595 55 290 0 312 957

Värdeförändring

Resultat fastighetsförsäljning 354 164 354 164

Fastighet, orealiserad 278 897 168 402 300 565 493 123 377 0 1 136 469

Resultat 316 017 649 234 584 659 088 178 667 0 1 803 590

Tillgångar

Förvaltningsfastigheter 1 918 548 5 523 124 145 078 4 827 863 2 258 505 0 14 673 118

Nyttjanderättstillgång tomträtt 44 313 113 188 0 0 0 0 157 501

Finansiella anläggningstillgångar 0 115 237 103 442 0 208 226 6 525 433 430

Övriga anläggningstillgångar

1 214 5 156 92 3 420 2 212 0 12 094

Övriga kortfristiga fordringar

5 572 23 661 422 15 689 10 152 0 55 496

Ofördelade tillgångar 158 768

Summa tillgångar 1 969 647 5 780 366 249 034 4 846 972 2 479 095 6 525 15 490 407

Kortfristiga ej räntebärande skulder

Fördelade skulder

13 090 55 591 992 36 862 23 852 0 130 387

Summa kortfristiga ej räntebärande skulder 13 090 55 591 992 36 862 23 852 0 130 387

Investeringar 34 303 130 465 144 831 1 085 544 102 083 0 1 497 226

Posterna är fördelade enligt fördelningsnyckel.

Forts. Not 4

Not 5 Hyresintäkter

2022-12-31

Kontraktsförfallostruktur

Antal

kontrakt

Kontrakts -

värde

Andel av

värdet

Kommersiellt, löptid

År 2023 275 3 154 1%

År 2024 29 7 828 1%

År 2025 28 4 804 1%

År 2026 17 3 613 1%

Övriga

19 100 267 18%

Summa lokaler 368 119 666 22%

Vakanta lokaler 33 948

Interna kontrakt 15 3 241 1%

Ombyggnadsprojekt 10 67

Bostäder 3 942 414 645 75%

Garage och p-platser 1 334 12 440 2%

Summa 5 702 551 006 100%

Övervägande del avser kontraktsvärde för 5-årigt hyresavtal (tom 2027-01-31) med

hyresgäst Förenade Care AB avseende äldreboende i Uppsala, förlängt hyresavtal (tom

2027-07-15) med Lidl Sverige AB avseende butik i Flemingsberg, 15-årigt hyresavtal

(tom 2029-11-30) med hyresgäst Attendo Sverige AB avseende äldreboende i Täby,

15-årigt hyresavtal (tom 2031-04-21) med hyresgäst Vardaga AB avseende äldrebo-

ende i Farsta, 15-årligt hyresavtal (tom 2030-12-31) med hyresgäst Vardaga Silver-

hemmet AB avseende äldreboende i Täby, 15-årigt hyresavtal (tom 2031-11-30) med

hyresgäst Frösunda Omsorg AB avseende äldreboende i Sollentuna, 20-årigt hyres-

avtal (tom 2037-02-28) med hyresgäst Stockholms Kommun avseende LSS-boende i

Stockholm, 15-årigt hyresavtal (tom 2036-04-14) med Vardaga Nytida Omsorg avse-

ende vård-och omsorgsboende i Österåker, 15-årigt hyresavtal (tom 2036-05-03) med

Humana Omsorg avseende äldre boende i Vallentuna, 20-årigt hyresavtal (2039-04-04)

med Salems Kommun avseende vårdboende i Salem samt 20-årigt hyresavtal (tom

2037-04-30) med Attendo Sverige AB avseende äldreboende i Norrtälje.

Det enskilt största kontraktet som den enskilt största hyresgästen svarar

för, utgör knappt 2 procent av koncernens totala hyresintäkter.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 99HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Förvaltningsberättelse

Finansiell rapportering

– Koncernen

Finansiell rapportering

– Moderbolaget

Noter

Förslag till vinstdisposition

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Fem år i sammandrag

Not 6 Hyresintäkter per kontraktsgrupp

Koncernen Moderbolaget

2022 2021 2022 2021

Bostäder 384 803 351 261 183 740 185 943

Lokaler, övriga 31 123 28 235 19 773 18 839

Lokaler, samhälls fastigheter 87 592 62 814

Garage och p-platser 11 657 11 842 6 313 6 632

Koncerninterna tjänster – – 23 411 21 338

Övriga intäkter – – 2 397 –

Outhyrt, interna kontrakt med mera –5 272 –4 515 –4 592 –5 811

Summa 509 903 449 637 231 437 226 941

Not 7 Driftkostnader

Koncernen Moderbolaget

2022 2021 2022 2021

Värmekostnader 19 237 19 920 8 484 10 655

Fastighetsskötsel 71 859 61 401 37 539 37 478

Fastighets administration 35 771 35 677 30 163 31 700

Övriga driftkostnader 10 923 8 790 9 031 5 581

Summa 137 790 125 788 85 217 85 414

Not 8 Anställda och personalkostnader

Koncernen Moderbolaget

Antal anställda 2022 2021 2022 2021

Medeltal anställda 49 48 49 48

Varav kvinnor 20 20 20 20

Löner, andra ersättningar och sociala kostnader har kostnadsförts enligt följande:

Koncernen Moderbolaget

2022 2021 2022 2021

Löner och ersättningar 36 527 34 802 36 527 34 802

Sociala kostnader 19 408 19 260 19 408 19 260

(varav pensions kostnader) (7 625) (8 283) (7 625) (8 283)

Årets debiterade ITP-premier exklusive premier för vd uppgår till

2 745 (2 909) kkr. Se även not 2.11 angående redovisning av ITP-plan hos

Alecta. Av koncernens och moderbolagets pensionskostnader avser

1 088 (1 000) kkr vd samt 1 625 (2 083) kkr övriga ledande

befattnings havare.

Styrelsen i Heba består av 5 (6) ledamöter. Övriga ledande befattnings-

havare var under året totalt 6 (7).

Löner och andra ersättningar fördelade mellan styrelseledamöter med

flera och övriga anställda har kostnadsförts enligt följande:

Koncernen Moderbolaget

2022 2021 2022 2021

Styrelseordförande 475 450 475 450

Styrelseledamöter 880 1 050 880 1 050

Vd 4 256 3 677 4 256 3 677

Övriga ledande befattningshavare,

5 (6) st 5 648 7 217 5 648 7 217

Övriga anställda, 42 (41) st 25 268 22 408 25 268 22 408

Summa 36 527 34 802 36 527 34 802

Styrelsens ordförande och övriga ledamöter

Arvode till styrelsen har enligt bolagsstämmans beslut utgått med

1 355 (1 500) kkr varav 475 (450) kkr till styrelsens ordförande Lennart

Karlsson och med 220 (210) kkr vardera till styrelseleda möterna Tobias

Emanuelsson, Lena Hedlund, Christina Holmbergh och Johan Vogel.

Någon rörlig ersättning eller andra förmåner förekommer ej för styrelsen.

Arvodet utbetalas halvårsvis i efterhand med 50 procent i december

och 50 procent efter nästa års bolagsstämma. Något särskilt arvode för

kommittéarbete utgår ej.

Verkställande direktör

Till vd Patrik Emanuelsson har utgått lön och andra beskattningsbara för-

måner med totalt 4 021 kkr. Den ökade ersättningen för vd beror på en

engångseffekt då skulden avseende förskottssemester avskrivits under

året. Någon rörlig ersättning har ej utgått. Beskattningsbara förmåner

utöver lön till vd har utgått totalt med totalt 151 (160) kkr. För vd

utgår pensionspremie och sjukförsäkring om 28 procent av den fasta

månads lönen. Pensionsåldern är 65 år och pensionskostnaden 2022

uppgick totalt för vd till 1 088 (1 000) kkr.

Uppsägningstiden är från verkställande direktörens sida 6 månader och

från bolagets sida 12 månader. Vid uppsägning från bolagets sida erhålls

ett avgångsvederlag som uppgår till sex månaders kontant lön. Vid upp-

sägning från verkställande direktörens sida utgår inget avgångsvederlag.

Styrelsen fattar beslut om vd:s lön och övriga villkor.

Övriga ledande befattningshavare

Till andra ledande befattningshavare, fem personer, har utgått beskatt-

ningsbara förmåner utöver lön med totalt 398 (427) kkr. Förmånsbestämd

pension utgår enligt ITP-plan. Pensionsåldern är 65 år och pensionskost-

naden 2022 uppgick till 1 355 (1 849) kkr. Den premiebestämda pensions-

kostnaden 2022 uppgick till 270 (234) kkr.

Könsfördelning bland ledande befattningshavare

Koncern och moderbolag 2022 2021

Andel kvinnor

Styrelse 40% 33%

Ledande befattningshavare 67% 57%

Sjukfrånvaro

Koncern och moderbolag 2022 2021

Total sjukfrånvaro 3% 3%

– sjukfrånvaro för kvinnor 2% 6%

– sjukfrånvaro för män 3% 1%

– anställda –29 år 2% 7%

– anställda 30–49 år 3% 5%

– anställda 50 år– 3% 1%

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 100HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Förvaltningsberättelse

Finansiell rapportering

– Koncernen

Finansiell rapportering

– Moderbolaget

Noter

Förslag till vinstdisposition

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Fem år i sammandrag

Not 9 Nyttjanderättstillgångar och

leasingskuld

Koncernen

2022 2021

Ingående värde 1 januari 2022 157 500 166 867

Årets aktiveringar –767 –5 890

Avgår sålda fastigheter – –3 477

Summa 156 733 157 500

Alla leasingavtal som är längre än 12 månader ska enligt IFRS 16 redovisas

i rapport över finansiell ställning i koncernen. Standarden omfattar även

redovisning av tomträtts avtal. Heba:s tomträttsavtal utgör de väsentli-

gaste leasingavtalen där Heba är leasetagare. Det finns även ett mindre

antal leasingavtal av ringa omfattning och avser främst kontorsinventarier.

Tomträttsavtalen upptas till ett beräknat nuvärde av framtida avgälder.

Vid nuvärdesberäkningen används en genomsnittlig diskonteringsränta

om 3 procent. Standarden tillämpas inte retroaktivt. Se även not 1, redo-

visnings- och värderingsprinciper.

Förfallostruktur leasingskulder

Koncernen Moderbolaget

2022 2021 2022 2021

Förfallotidpunkt 1 år – 847 – 847

Förfallotidpunkt 2–5 år 3 703 2 557 1 791 1 699

Förfallotidpunkt efter 5 år 1 022 1 505 657 93

Sålda fastigheter – 77 – 77

Summa 4 725 4 986 2 448 2 716

Not 10 Central administration

I kostnaderna för central administration ingår bland annat kostnader för

koncernledning, styrelse, data, marknadsföring, börskostnader, finansiella

rapporter, revisionsarvoden samt avskrivningar på kontorsinventarier.

Till koncernens revisorer har ersättning utgått enligt nedan:

Koncernen Moderbolaget

2022 2021 2022 2021

Revisionsuppdraget 2 190 1 586 2 190 1 586

Revisionsverksamhet utöver revisions-

uppdraget 113 75 – –

Skatterådgivning – 68 – 68

Övriga tjänster 114 184 114 184

Summa 2 417 1 913 2 304 1 838

Med revisionsuppdrag avses lagstadgad revision av års- och koncern-

redovisningen och bokföringen samt revision och annan granskning utförd

i enlighet med överenskommelse eller avtal. Detta inkluderar övriga

arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt

rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan

granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt

annat är övriga uppdrag.

Not 11 Resultat fastighetsförsäljning

Moderbolaget

2022 2021

Förlust vid avyttring av fastigheter – –15 045

Summa – –15 045

Not 12 Finansiella intäkter

Koncernen Moderbolaget

2022 2021 2022 2021

Utdelning på aktier i dotter företag – – – 307 500

Utdelning allframtids brandförsäkring 1 169 1 118 1 169 1 118

Ränteintäkter 1 279 145 738 84

Ränteintäkter, intresseföretag 22 184 17 441 13 887 11 605

Ränteintäkter, koncernföretag – – 63 059 36 226

Summa 24 632 18 704 78 852 356 533

Not 13 Räntekostnader

Koncernen Moderbolaget

2022 2021 2022 2021

Räntekostnader, kredit institut 106 791 62 854 68 225 43 682

Aktiverade ränteutgifter –2 925 –3 386 –2 925 –3 386

Räntekostnader, dotterbolag – – 7 248 4 642

Övriga räntekostnader 56 241 12 9

Summa 103 922 59 709 72 660 44 947

Not 14 Värdeförändringar

Förvaltningsfastigheter

Värdeförändringen totalt under året uppgick till –603 335 (1 490 633) kkr,

motsvarande –4,1 (12,4) procent. Årets värdeförändring om –4,1 procent

beror främst på en låg transaktionsnivå och högre avkastningskrav på

bostadsfastigheter i Stockholmsregionen. Samtliga förvaltningsfastighe-

ter, exklusive fastigheter under pågående renovering samt projektfastig-

heter i tidiga skeden, har extern värderats av Savills Sweden AB per års-

bokslutet. Samtliga fastig heter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS 13, det

vill säga att värdet baseras på en analys av varje fastighets status och

hyres- och marknads situation. Som huvud metod vid värderingen har en så

kallad kassaflödesanalys använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto

beräknas under en femårig kalkylperiod med hänsyn taget till nuvärdet av

ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastningskraven är

individuella per fastighet beroende på analys av genomförda transaktio-

ner och fastigheternas marknadsposition. Jämförelse och analys har även

gjorts av genomförda köp av fastigheter inom respektive delmarknad.

Avkastningskraven för hyres fastigheter sträcker sig från 1,7 procent i

Stockholms innerstad till 3,8 procent i Norrort och för samhällsfastigheter

från 3,6 procent i Sydväst till 3,8 procent i Norrort. För mer information se

även sidorna 53–54 samt not 18.

Räntederivat

Värdeförändring räntederivat uppgick till 226 837 (55 704) kkr. Under

2022 uppstod ett övervärde i derivatportföljen till följd av höjda

marknadsräntor.

Samtliga räntederivat värderas enligt IFRS värderingshierarki nivå 2.

Säkringsredovisning tillämpas inte utan värdeförändringar redovisas

löpande i rapport över totalresultat.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 101HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Förvaltningsberättelse

Finansiell rapportering

– Koncernen

Finansiell rapportering

– Moderbolaget

Noter

Förslag till vinstdisposition

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Fem år i sammandrag

Not 15 Bokslutsdispositioner

Moderbolaget

2022 2021

Överavskrivning på inventarier –544 259

Koncernbidrag 12 548 2 733

Summa 12 004 2 992

Not 16 Skatt

Koncernen Moderbolaget

2022 2021 2022 2021

Aktuell skatt

Årets skattekostnad –183 –327 – –

Skatt hänförlig till tidigare år 13 –6 – –

Uppskjuten skatt

Obeskattade reserver i koncernföretag –479 –50 –

Finansiella instrument –46 728 –11 475 –46 728 –11 475

Underskottsavdrag –2 417 –71 –13 384 2 079

Skillnaden mellan fastigheternas bokförda och skatte mässiga värde 51 875 –286 565 –17 314 –12 097

Summa 2 081 –298 494 –77 426 –21 493

Redovisat resultat före skatt –138 299 1 773 683 317 087 427 287

Skatt enligt gällande skattesats, 20,6% 28 490 –365 379 –65 320 –88 021

Skatt hänförlig till tidigare år 13 68 – 74

Skatteeffekt ränteavdragsbegränsning –1 966 –3 263 9 220 67

Skattefri anteciperad utdelning på aktier i dotterföretag – – – 63 345

Återföring uppskjuten skatt vid försäljning – 64 731 – –

Underskottsavdrag tidigare år –2 294 48 –3 099 48

Ej redovisad uppskjuten skatt på temporära skillnader –2 757 5 151 – 3 099

Skatteffekt av ej bokförd skattepliktig intäkt –18 565 – –18 565 –

Skatteeffekt ej skattepliktiga intäkter 836 219 831 219

Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader –525 –335 –493 –324

Övriga skattemässiga justeringar –1 151 266 – –

Summa 2 081 –298 494 –77 426 –21 493

Effektiv skattesats 1,5% 16,8% 24,4% 5,0%

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 102HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Förvaltningsberättelse

Finansiell rapportering

– Koncernen

Finansiell rapportering

– Moderbolaget

Noter

Förslag till vinstdisposition

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Fem år i sammandrag

Not 17 Balanserade utgifter

Koncernen Moderbolaget

2022 2021 2022 2021

Ingående anskaffningsvärde 11 852 6 181 11 852 6 181

Investeringar 595 5 671 595 5 671

Utgående anskaffningsvärde 12 447 11 852 12 447 11 852

Ingående ackumulerade avskrivningar –5 050 –4 379 –5 050 –4 379

Årets avskrivningar –1 010 –671 –1 010 –671

Utgående ackumulerade avskrivningar –6 060 –5 050 –6 060 –5 050

Utgående planenligt restvärde 6 387 6 802 6 387 6 802

Not 18 Förvaltningsfastigheter

Koncernen

2022 2021

Förvaltningsfastigheter

Ingående balans 14 673 119 12 046 236

Investeringar 1 648 400 1 490 414

Försäljningar – –354 164

Orealiserad värdeförändring –603 335 1 490 633

Utgående balans 15 718 184 14 673 119

Taxeringsvärden

Byggnader 4 681 282 3 381 068

Mark 2 903 409 2 061 767

Varav mark tomträtter –665 011 –522 870

Summa 6 919 680 4 919 965

Förvaltningsfastigheterna i moderbolaget betraktas skattemässigt som

lagertillgångar.

Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och

värdestegring. Samtliga fastigheter klassificeras som

förvaltningsfastigheter.

Fastighetsbeståndet utgörs av bostadsfastigheter i Stockholmsregio-

nen och Uppsala, samt sex vårdfastigheter och ett LSS-boende. Merparten

av fastigheterna är uppförda under 1940-, 1950-, samt 1960-talet. Närmare

90 procent av beståndet utgörs av antingen nybyggda fastigheter eller

fastigheter renoverade till nyskick. Renoveringsarbetet har fortsatt i hög

takt under 2022 och summerar man de senaste tio åren har Heba genom-

fört stambyten och renoverat drygt 1 650 lägenheter.

Aktiverad räntekostnad under året uppgår till 2 925 (3 386) kkr.

Väsentliga åtaganden

Heba har tecknat avtal med bolag kontrollerat av MAMA Management AB

avseende förvärv av hyreslägenheter i Källberga. Affären genomförs som

en så kallad forward fundning där Heba förvärvar aktierna i bolaget som

tecknar totalentreprenadkontrakt. Fastig heterna består av 123 hyresrätter.

Tillträde har skett under november 2022 med planerad produktionsstart

under kvartal två 2023. Färdigställande är planerat till kvartal 1 2025.

Investeringen beräknas uppgå till 357 mkr.

Heba har tecknat avtal med Bergsundetgruppen avseende förvärv av

bostadsfastighet i Enköping. Affären genomförs som en forward funding

affär där Heba förvärvar aktierna i bolaget som tecknat totalentreprenad-

kontrakt med Lindbäcks Bygg AB. Bostadsfastigheten består av 154

hyresrätter. Heba tillträde bolaget i november 2021 och projektet bygg-

startades i december 2021. Färdigställande är planerat till kvartal tre 2023.

Investeringen beräknas uppgå till cirka 307 mkr.

Fastighetsvärdering

72 fastigheter har externvärderats av Savills Sweden AB som är ett obero-

ende konsultföretag med auktoriserade fastighetsvärderare. Tre fastighe-

ter som utgör pågående nybyggnadsprojekt eller ROT-projekt har intern-

värderats av Heba. Syftet med värderingen är att bedöma de olika

vär derings objektens marknadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest

sannolika priset vid en normal försäljning av värderings objektet på den

öppna marknaden.

Värderingarna har utförts genom analys av varje fastighets status,

hyres- och marknadssituation.

Värderingen har som huvudmetod utförts genom så kallad kassaflödes-

kalkyl av varje fastighet vilket innebär nuvärdesberäkning av bedömda

framtida driftnetton och investeringar. Till detta kommer nuvärdet av ett

bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. För större delen av vär-

deringarna har en femårig kalkylperiod använts. Jämförelse och analys har

även gjorts av genomförda köp av fastigheter inom respektive

delmarknad.

Följande antaganden och bedömningar har använts;

• Inflationstakten har för kalkylperioden antagits till 4,00 procent per år.

• Hyresutvecklingen för bostäder har för 2022 bedömts till 1,80 procent

för att åren därefter i huvudsak antas följa inflationen. Undantag har

gjorts för objekt som är att betrakta som nyproduktion och pågående

eller nyligen avslutade ROT- projekt där ny förhandlingsöverenskom-

melse träffats. För dessa har antagits en hyresutveckling i enlighet med

för respektive fastig het fastställda hyror vid förhandlingsöverenskom-

melse med Hyresgästföreningen. För lokaler har den framtida utveck-

lingen baserats på gällande kontrakt. Hyrorna har efter aktuell löptids

slut anpassats till bedömd marknadshyra.

• Långsiktig ekonomisk vakansgrad har i snitt bedömts till 0,8 procent

och varierar inom beståndet mellan 0,1 och 2,0 procent.

• Kalkylränta och avkastningskrav baseras på analyser av genomförda

transaktioner, samt individuella bedömningar avseende risknivån och

fastighetens marknadsposition. I värderingarna används en kalkylränta

från 4,4 till 6,3 procent med ett snitt på 5,3 procent och ett direktav-

kastningskrav vid beräkning av restvärdet från 1,7 till 3,8 procent med

ett snitt på 3,0 procent.

Hebas verksamhet omfattar förvaltning av ett homogent fastighets-

bestånd. Några väsentliga skillnader ifråga om risker och möjlig heter

bedöms ej föreligga. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt

IFRS 13. Se även not 2.10 Segmentsredovisning.

Avkastningskrav, värdeökning och bokfört värde exklusive

pågående projekt fördelar sig enligt följande:

Område

Direkt-

avkastning

(%)

Värde ökning

(%) Area (kvm)

Bokfört värde

(kr/kvm)

Innerstaden 1,7–3,8 –1,7 26 890 70 200

Stockholm närförort 2,0–3,8 –4,8 114 079 47 000

Nordväst 3,3–3,8 2,5 14 753 68 000

Nordost 2,4–3,8 –5,3 85 886 54 800

Sydväst 2,8–3,5 –2,0 49 048 47 300

Sydost 2,3 – 9 684 43 800

Summa 1,7–3,8 –4,1 300 339 52 300

Marknadsvärdet på fastigheterna varierar beroende på konjunktur,

ränteläge med mera, se nedanstående känslighetsanalys:

Parameter Förändring Värdeförändring (mkr)

Inflation +/– 1 %-enhet +1 358/–1 248

Kalkylränta +/– 0,5 %-enhet –619/+651

Direktavkastningskrav +/– 0,5 %-enhet –1 741/+2 598

Hyresvärde +/– 2 % +372/–372

Drifts- och underhållskostnader +/– 10 % –412/+412

Avkastningskrav, kalkylränta, långsiktig vakans samt drift och

underhåll fördelar sig enligt följande på våra kategorier:

Kategori

Direkt-

avkastning

(%)

Kalkyl-

ränta (%)

Långsiktig

vakans (%)

Drift och

underhåll

(kr/kvm)

Bostadsfastigheter 1,7–3,8 4,4–6,3 0,1–1,6 341–558

Samhällsfastigheter 3,6–3,8 6,1–6,3 2,0 138–500

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 103HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Förvaltningsberättelse

Finansiell rapportering

– Koncernen

Finansiell rapportering

– Moderbolaget

Noter

Förslag till vinstdisposition

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Fem år i sammandrag

Moderbolaget

2022 2021

Byggnader

Ingående anskaffningsvärde 2 536 983 2 416 921

Justering anskaffningsvärde –892 –

Investeringar 181 318 171 610

Omklassificering –7 015 –

Försäljningar – –51 548

Utgående anskaffningsvärde 2 710 393 2 536 983

Ingående ackumulerade avskrivningar –225 846 –211 407

Justering ackumulerade avskrivningar 892 –

Försäljningar – 9 399

Årets avskrivningar –25 455 –23 838

Utgående ackumulerade avskrivningar –250 409 –225 846

Summa byggnad 2 459 984 2 311 136

Mark

Ingående anskaffningsvärde 62 112 68 246

Försäljningar – –6 134

Utgående anskaffningsvärde 62 112 62 112

Utgående planenligt värde 2 522 096 2 373 248

Taxeringsvärden

Byggnader 2 294 164 1 745 525

Mark 2 062 573 1 343 986

Varav mark tomträtter –379 321 –293 617

Summa 3 977 416 2 795 894

Förvaltningsfastigheterna i moderbolaget betraktas skattemässigt som

lagertillgångar. Aktiverad räntekostnad under året uppgår till 600 (398) kkr.

Not 19 Inventarier

Koncernen Moderbolaget

2022 2021 2022 2021

Ingående anskaffningsvärde 13 358 13 252 13 045 12 939

Investeringar 5 728 1 140 5 728 1 140

Försäljningar och utrangeringar –3 383 –1 034 –3 383 –1 034

Utgående anskaffningsvärde 15 703 13 358 15 390 13 045

Ingående ackumulerade avskrivningar –8 067 –6 450 –7 754 –6 137

Försäljningar och utrangeringar 2 318 694 2 318 694

Årets avskrivningar –2 865 –2 311 –2 865 –2 311

Utgående ackumulerade avskrivningar –8 614 –8 067 –8 301 –7 754

Utgående planenligt restvärde 7 089 5 291 7 089 5 291

Avskrivningar på inventarier har fördelats enligt följande:

Koncernen Moderbolaget

2022 2021 2022 2021

Driftkostnader 2 202 1 803 2 202 1 803

Central administration 663 508 663 508

Summa 2 865 2 311 2 865 2 311

Not 20 Andelar i intresseföretag

och joint ventures

F öretag, org.nr och säte Ägarandel %

Redovisat värde

2022

ÅSF 2 AB

556952-8382, Stockholm 50,0 300

VBT Utvecklings AB

559273-5160, Stockholm 50,0 13

Åke Sundvall i Rosendal 1 AB

559257-1607, Stockholm 50,0 19 979

Big Valley AB

559274-0244, Stockholm 50,0 0

Fastighets AB Archipelwald AB

559307-3736, Stockholm 50,0 13

Summa 20 30 5

2022

Redovisat värde vid året början 291

Förvärv –

Tillskott 1 200

Årets andel av intresseföretags resultat

18 814

Avyttring –

Värde vid årets utgång 20 305

Ett resultat om 19 995 kkr har eliminerats i koncernens resultaträkning då den avser en

internvinst.

Forts. Not 18

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 104HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Förvaltningsberättelse

Finansiell rapportering

– Koncernen

Finansiell rapportering

– Moderbolaget

Noter

Förslag till vinstdisposition

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Fem år i sammandrag

Not 21 Fordringar hos intresseföretag

och joint ventures

Koncernen Moderbolaget

Fordringar hos intresseföretag och

joint ventures 2022 2021 2022 2021

Långfristiga fordringar

JV-projekt Bredäng, Panorama 115 602 109 487 8 000 4 000

JV-projekt Vårbergstoppen 105 683 98 739 8 795 3 794

JV-projekt Rosendal, Uppsala 55 226 103 442 3 852 3 811

JV-projekt Big Valley 116 428 115 237 – –

Övriga långfristiga fordringar – 6 525 – –

Summa 392 939 458 433 20 646 11 605

Fordringarna löper med ränta på marknadsmässiga villkor.

Förfallostruktur långfristiga

fordringar

Koncernen Moderbolaget

2022 2021 2022 2021

Förfallotidpunkt 1–5 år 276 511 318 293 20 946 11 605

Förfallotidpunkt > 5 år 116 428 115 237 – –

Summa 392 939 433 530 20 946 11 605

Långfristiga fordringar är värderade till upplupet anskaffningsvärde.

Not 22 Andra långfristiga värde-

pappers innehav

2022 2021

Redovisat värde vid årets början 25 003 –

Omklassificering – –

Förvärv 194 25 003

Redovisat värde vid årets utgång 25 197 25 003

Heba äger två onoterade aktieinnehav dels Colive AB, dels Nya Boendet

Development Eftr AB. Aktierna värderas till upplupet anskaffningsvärde

samt förvärvskostnader .

Not 23 Övriga långsiktiga fordringar

2022 2021

Övriga långsiktiga fordringar 19 154 6 625

Summa 19 154 6 625

Långfristiga fordringar är värderade till upplupet anskaffningsvärde. I

beloppet ingår fordran på bostadsrättsförening. Fordran förfaller till betal-

ning i samband med att fastighetens färdigställande och att bostadsrätts-

föreningen tillträder fastigheten.

2022 2021

Ingående balans 6 625 –

Tillkommande 19 154 6 625

Avgående –6 625 –

Utgående balans 19 154 6 625

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING

FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 105HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Förvaltningsberättelse

Finansiell rapportering

– Koncernen

Finansiell rapportering

– Moderbolaget

Noter

Förslag till vinstdisposition

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Fem år i sammandrag

Not 24 Aktier i dotterföretag

Specifikation av moderföretagets innehav av aktier i dotterföretag

Direktägda dotterföretag Org nr/Säte/Verksamhet Antal Andel (%)

Bokfört

värde

Eget

kapital

Heba Förvaltnings AB 556601-0657, Stockholm 1 000 100 270 937

Heba Stockholm AB 556793-0374, Stockholm 1 000 100 7 090 1 009

Heba Hyresrätten AB 556861-6121, Stockholm 500 100 4 700 1 982

Heba Bostads AB 559067-9543, Stockholm 500 100 50 4 358

Heba Hyreshus AB 559099-4207, Stockholm 500 100 3 312 413

Heba Hyresfastigheter AB 559152-9358, Stockholm 500 100 2 210 139

Heba Bostadsfastigheter AB 559183-3727, Stockholm 500 100 50 1 375

Heba Hyreslägenheter AB 559183-3610, Stockholm 500 100 1 235 782

Heba Fastighetsutveckling AB 559239-0115, Stockholm 500 100 25 2 048

Heba Fastighetsutvecklling Söderort AB 559272-3570, Stockholm 500 100 150 1 038

Heba Förvaltning 10 AB 559325-3973, Stockholm 500 100 50 72

Heba Förvaltning 11 AB 559336-6064, Stockholm 500 100 50 55

Heba Equity AB 559345-5776, Stockholm 500 100 20 050 19 962

Heba Foxtrot AB 559408-0854, Stockholm 25 000 100 25 25

Summa 39 267

Dotterföretag underkoncerner Org nr/Säte/Verksamhet Antal Andel (%)

Bokfört

värde

Eget

kapital

Heba Hägernäs Strand AB 556694-1786, Stockholm 1 000 100 7 221 13 183

Heba Liljeholmsplan AB 556675-5509, Stockholm 1 000 100 586 28 591

Heba Huddinge AB 556988-2508, Stockholm 500 100 50 77 629

Heba Hökarängen AB 556699-8968, Stockholm 1 000 100 96 625 78 904

Heba Råcksta AB 556847-7730, Stockholm 500 100 25 803 8 395

Heba Farsta AB 556866-2794, Stockholm 500 100 129 096 14 549

Heba Enhagen AB 556896-7466, Stockholm 50 000 100 43 289 6 542

Heba Viby AB 556987-6260, Stockholm 500 100 64 232 12 665

Heba Flemingsberg AB 556950-2163, Stockholm 500 100 58 660 47 475

Heba Enköping Ilian AB 559334-6595, Stockholm 25 000 100 27 757 1 226

Heba Enköping Älvdansen AB 559194-9036, Stockholm 500 100 3 848 178

Heba Tullinge AB 559075-2753, Stockholm 50 000 100 18 999 19 756

Heba Årstaberg 556829-1016, Stockholm 1 000 100 3 798 2 189

Heba Uppsala Kv E2 AB 559282-0319, Stockholm 500 100 40 587 29

Heba Tibble AB 556877-6024, Stockholm 500 100 104 556 10 870

Heba Salem AB 556957-5763, Stockholm 4 000 100 96 009 6 961

Heba Hökarängen Ungdomsbostäder AB 559159-9898, Stockholm 50 000 100 6 729 5 835

Heba Norr 1 AB 559090-6607, Stockholm 50 000 100 16 042 164

Heba Norrtälje AB 559041-8504, Stockholm 50 000 100 52 243 553

Heba Silverdal AB 559160-5943, Stockholm 500 100 20 667 8 008

Heba Norr 2 AB 559142-6407, Stockholm 1 000 100 7 844 55

Heba Täby Park AB 559107-8372, Stockholm 500 100 63 921 17 775

Heba Österåker AB 556951-8003, Stockholm 50 000 100 16 206 1 699

Heba Gråalen AB 559041-8538, Stockholm 50 000 100 1 072 12 849

Heba Vallentuna Grön AB 559197-9934, Stockholm 50 000 100 5 191 3 998

Heba Valletuna Blå AB 559152-8939, Stockholm 50 000 100 75 501 1 924

Heba Liljefors Torg AB 556802-9747, Stockholm 5 000 100 310 460 9 770

Heba Nyköping Jakten AB 559036-7347, Stockholm 1 000 100 30 465 1 714

Heba Nyköping Lidret AB 559238-6378, Stockholm 50 000 100 2 807 475

Heba Sittesta Gul AB 559323-7687, Stockholm 25 000 100 4 592 78

Heba Sittesta Vit AB 559332-6001, Stockholm 25 000 100 1 803 104

Heba Sittesta Röd AB 559332-6027,Stockholm 25 000 100 2 642 99

Heba Fegen 1 AB 559404-6087, Stockholm 100 000 100 100 100

Heba Förgyllda Bägaren 2 AB 559404-6079, Stockholm 100 000 100 100 100

Heba Förgyllda Bägaren 3 AB 559404-6103, Stockholm 100 000 100 100 100

Heba Förgyllda Bägaren 4 AB 559404-6095, Stockholm 100 000 100 100 100

Heba Gränby Bostad AB 559262-8472, Stockholm 1 000 100 300 159

Summa 1 340 001

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 106HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Förvaltningsberättelse

Finansiell rapportering

– Koncernen

Finansiell rapportering

– Moderbolaget

Noter

Förslag till vinstdisposition

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Fem år i sammandrag

Not 25 Långfristiga fordringar och skulder hos koncernföretag

Moderbolaget

2022 2021

Fordringar vid årets början 3 794 192 2 586 101

Amortering –917 380 –86 340

Ny utlåning 1 106 768 1 294 431

Summa 3 983 580 3 794 192

Moderbolaget

2022 2021

Skulder vid årets början 611 464 352 025

Amortering –364 855 –65 355

Ny inlåning 137 780 324 794

Summa 384 390 611 464

Specifikation fordringar hos koncernföretag

Moderbolaget

2022 2021

Heba Bostads AB 128 319 0

Heba Bostadsfastigheter AB 20 452 7 334

Heba Enköping Ilian AB 0 1 877

Heba Romberga Enköping AB 210 172 1 856

Heba Equity AB 5 284 5 008

Heba Fastighetsutveckling AB 269 666 299 618

Heba Fastighetsutveckling i Söderort AB 117 536 115 685

Heba Flemingsberg 289 575 304 867

Heba Foxtrot AB 400 0

Heba Förvaltnings AB 34 152 32 315

Heba Förvaltning 10 AB 583 665 0

Heba Förvaltning 11 AB 55 368 16 559

Heba Gråalen AB 0 5 046

Heba Gränby Bostad AB 4 263 0

Heba Hyresfastigheter AB 130 114 128 065

Heba Hyreshus AB 173 134 170 408

Heba Hyreslägenheter AB 541 362 795 790

Heba Hyresrätten AB 247 786 307 624

Heba Hökarängen AB 0 136 544

Heba Hökarängen Ungdomsbostäder AB 14 636 18 183

Heba Liljefors Torg AB 17 739 0

Heba Norr 1 AB 44 456 47 955

Heba Norr 2 AB 3 739 3 679

Heba Norrtälje AB 0 374 614

Heba Nyköping Jakten AB 69 112 0

Heba Nyköping Lidret AB 28 806 0

Heba Silverdal AB 147 795 153 899

Heba Stockholm AB 268 501 264 269

Heba Tullinge AB 35 460 42 248

Heba Täby Park AB 342 502 357 621

Heba Uppsala Kv E2 AB 1 189 0

Heba Österåker AB 198 396 203 128

3 983 580 3 794 192

Specifikation skulder hos koncernföretag

Moderbolaget

2022 2021

Heba Bostads AB 0 195 573

Heba Enhagen AB 14 420 7 922

Heba Enköping Ilian AB 97 0

Heba Farsta AB 41 780 42 494

Heba Förvaltning 10 AB 0 95 200

Heba Gråalen 1 AB 6 682 0

Heba Huddinge AB 33 923 104 200

Heba Hägernäs Strand AB 21 914 22 334

Heba Hökarängen AB 88 877 0

Heba Liljeholmsplan AB 81 341 80 482

Heba Norrtälje AB 15 384 0

Heba Råcksta AB 13 217 15 888

Heba Salem AB 13 657 7 854

Heba Tibble AB 20 527 15 951

Heba Vallentuna Grön AB 6 344 5 954

Heba Vallentuna Blå AB 22 668 15 215

Heba Viby AB 4 780 1 383

Heba Årstaberg AB 1 775 1 014

384 390 611 464

Fordringar och skulder hos koncernföretag löper med ränta på marknads-

mässiga villkor.

Med marknadsmässiga villkor har Heba antagit den ränta (snitt) mot

koncernbolagen som moderbolaget lånar från extern part.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 107HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Förvaltningsberättelse

Finansiell rapportering

– Koncernen

Finansiell rapportering

– Moderbolaget

Noter

Förslag till vinstdisposition

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Fem år i sammandrag

Not 26 Hyresfordringar

Koncernen Moderbolaget

2022 2021 2022 2021

Hyresfordringar 4 848 4 178 2 451 2 460

Reserv vid årets början 2 119 2 385 1 292 1 382

Årets reserveringar 342 413 231 25

Återförda reserveringar –159 –456 –57 –44

Konstaterade förluster –27 –224 –6 –71

Reserv vid årets slut 2 275 2 119 1 460 1 292

Summa 2 573 2 059 991 1 16 8

Förfallostruktur hyresfordringar

Koncernen Moderbolaget

2022 2021 2022 2021

Förfallet belopp 3 800 2 714 1 991 1 737

Varav förfallna 0–90 dgr 968 205 145 79

Varav förfallna 90–180 dgr 359 263 148 122

Varav förfallna 180 dgr 2 473 2 246 1 698 1 536

Reserv för förväntade kredit förluster 2 275 2 119 1 460 1 292

Summa 1 525 595 531 445

Hyresfordringar redovisas till upplupet anskaffningsvärde efter avdrag för

förväntade kreditförluster som bedöms individuellt.

Not 27 Övriga fordringar

Koncernen Moderbolaget

2022 2021 2022 2021

Skattefordringar 1 052 3 299 923 936

Momsfordran 1 370 4 717 1 370 1 399

Övriga fordringar 962 1 079 284 896

Fordran på säljaren vid förvärv 0 17 785 0 0

Summa 3 384 26 880 2 577 3 231

Not 28 Förutbetalda kostnader

och upplupna intäkter

Koncernen Moderbolaget

2022 2021 2022 2021

Upplupna intäkter 52 677 3 456 – 20

Förutbetalda räntekostnader 13 013 8 669 10 643 7 368

Förutbetalda leasingavgifter 1 166 1 229 596 659

Förutbetalda övriga kostnader 8 846 12 263 3 213 3 371

Summa 75 702 25 617 14 452 11 418

Not 29 Likvida medel

Likvida medel uppgår till 100 751 (158 768) kkr i koncernen och

99 992 (158 161) kkr i moderbolaget och består av banktillgodo havanden

per bokslutsdagen. Tillgodohavandet redovisas till nominellt värde.

Not 30 Eget kapital

Aktiekapital Antal, tusental Kkr Röster à

Summa röster

tusental

Serie A 15 981 3 329 10 159 806

Serie B 149 139 31 071 1 149 139

Summa 165 120 34 400 308 946

Resultat per aktie uppgick till –0,82 (8,93) kr för koncernen och 1,45 (2,46) kr

för moderbolaget.

Styrelsen och vd har föreslagit att till bolagsstämmans för fogande

stående vinstmedel om 1 583 225 mkr disponeras på följande sätt: Till

aktieägarna utdelas 0,45 kr per aktie, totalt 74 304 mkr. I ny räkning över-

föres 1 508 921 mkr.

Not 31 Obeskattade reserver

Moderbolaget

2022 2021

Överavskrivningar på maskiner och inventarier 1 848 1 304

1 848 1 304

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 108HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Förvaltningsberättelse

Finansiell rapportering

– Koncernen

Finansiell rapportering

– Moderbolaget

Noter

Förslag till vinstdisposition

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Fem år i sammandrag

Not 32 Skulder

Koncernen Moderbolaget

2022 2021 2022 2021

Räntebärande skulder med förfallotidpunkt inom ett år 1 732 000 1 735 000 1 505 000 1 535 000

(varav checkräkningskredit) (0) (0) (0) (0)

Övriga ej räntebärande skulder med förfallotidpunkt inom ett år 130 353 130 386 52 095 49 367

Räntebärande skulder med förfallotidpunkt 1–5 år 3 025 967 2 822 000 2 246 250 2 361 250

Räntebärande skulder med förfallotidpunkt efter 5 år 2 777 050 1 468 000 874 150 480 000

Övriga ej räntebärande skulder med förfallotidpunkt efter 5 år – – – –

Summa exkl uppskjuten skatteskuld, leasingavtal och ränte derivat 7 665 370 6 155 386 4 677 495 4 425 617

Beträffande räntebärande skulder se även not 3 finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument.

Not 33 Räntebärande skulder

Koncernen Moderbolaget

2022 2021 2022 2021

Ingående värde 6 025 000 4 915 000 4 376 250 3 165 875

Förändring långfristiga fastighetslån 1 563 017 –4 000 329 150 –134 000

Förändring kortfristiga fastighetslån 182 000 –761 000 155 000 –530 625

Förändring företagscertifikat –535 000 –125 000 –535 000 –125 000

Förändring obligationer 300 000 2 000 000 300 000 2 000 000

Förändring check räkningskredit – – – –

Utgående värde 7 535 017 6 025 000 4 625 400 4 376 250

Limit checkräkningskredit uppgår till 140 000 (140 000) kkr. Beträffande räntebärande skulder se även not 3

finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument.

Not 34 Övrig skuld

Koncernen Moderbolaget

2022 2021 2022 2021

Personalens källskatt och sociala avgifter 2 301 2 287 2 301 2 287

Moms 111 2 935 1 467 2 217

Övriga poster 22 922 26 470 548 437

Summa 25 334 31 692 4 316 4 941

Not 35 Uppskjuten skatteskuld

Koncernen Moderbolaget

2022 2021 2022 2021

Skatt avseende:

Obeskattade reserver i koncernföretag

Ingående balans 396 346

Förvärv via bolag 1 757 –

Förändring rapport över totalresultat 479 50

Utgående balans 2 632 396

Finansiella instrument

Ingående balans 194 –11 281 194 –11 281

Förändring rapport över totalresultat 46 728 11 475 46 728 11 475

Utgående balans 46 922 194 46 922 194

Underskottsavdrag

Ingående balans –40 743 –40 814 –27 037 –24 958

Förändring rapport över totalresultat 2 417 71 13 384 –2 079

Utgående balans –38 326 –40 743 –13 653 –27 037

Skillnaden mellan fastig heternas bokförda och skattemässiga värde

Ingående balans 1 883 847 1 597 282 187 239 175 143

Förändring rapport över totalresultat –51 875 286 565 17 314 12 096

Förvärv via bolag 76 787 27 894

Utgående balans 1 908 759 1 883 847 204 553 187 239

Avgår tillgångsförvärv bolag

Ingående balans –178 067 –133 262

Årets förvärv –76 787 –27 894

Utgående balans –254 854 –178 067

Summa utgående balans 1 709 603 1 710 032 237 822 160 396

Samtliga skattemässiga underskottsavdrag ingår i redovisad skattefordran. Underskottsavdrag utgörs av tidigare

års förluster. Förlusterna, som inte är tidsbegränsade, rullas vidare till nästa år och nyttjas genom kvittning mot

framtida skattemässiga vinster.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 109HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Förvaltningsberättelse

Finansiell rapportering

– Koncernen

Finansiell rapportering

– Moderbolaget

Noter

Förslag till vinstdisposition

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Fem år i sammandrag

Not 36 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

Koncernen Moderbolaget

2022 2021 2022 2021

Upplupna lönerelaterade kostnader 6 413 7 498 6 413 7 498

Upplupna räntor 9 444 5 702 6 387 4 936

Vilande stämpelskatt 11 943 11 943 – –

Förutbetalda hyresintäkter 45 615 31 980 19 765 15 025

Upplupna driftkostnader, el, värme, VA 7 110 5 824 3 061 3 191

Övriga interimsskulder 10 733 9 165 3 968 4 474

Summa 91 258 72 112 39 594 35 124

Not 37 Ställda säkerheter för räntebärande skulder

Koncernen Moderbolaget

2022 2021 2022 2021

Fastighetsinteckningar 4 489 506 2 705 931 1 543 281 1 044 106

Summa 4 489 506 2 705 931 1 543 281 1 044 106

(varav inteckningar i tomträtt) (1 289 975) (1 028 900) (542 425) (506 500)

Not 38 Finansiella tillgångar och skulder

Verkligt värde på finansiella tillgångar och skulder framgår av nedanstående tabell.

Se även not 3 finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument.

Finansiella tillgångar

värderade till upplupet

anskaffningsvärde

Finansiella skulder

och tillgångar värderade

till verkligt värde

via resultatet

Finansiella skulder

och tillgångar värderade

till upplupet

anskaffningsvärde

2022 2021 2022 2021 2022 2021

Fordringar

Derivatinstrument 227 778 941

Hyresfordringar 2 573 2 058

Övriga fordringar 963 18 863

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 75 702 25 617

Likvida medel 100 751 158 768

Skulder

Långfristiga skulder –5 825 101 –4 372 539

Derivatinstrument

Leverantörsskulder –13 762 –28 372

Övriga skulder –1 752 994 –1 764 059

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter –91 258 –70 323

Summa 179 989 205 306 227 778 941 –7 683 115 –6 235 293

Redovisade värden i rapport över finansiell ställning bedöms överens stämma i allt väsentligt med verkligt värde.

Verkligt värde för derivatinstrument har beräknats enligt IFRS värderingshieraki nivå 2. Säkringsredovisning tilläm-

pas inte utan värdeförändringar redovisas löpande i rapport över total resultat. Derivatinstrument i form av räntes-

wappar används för att omvandla rörlig ränta på underliggande lån mot fast ränta.

Verkligt värde på kort- och långfristiga räntebärande skulder med fast ränta uppgår till 22,1 mkr. Beräkningen

baseras på diskonterade framtida kassaflöden.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 110HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Förvaltningsberättelse

Finansiell rapportering

– Koncernen

Finansiell rapportering

– Moderbolaget

Noter

Förslag till vinstdisposition

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Fem år i sammandrag

Not 41 Händelser efter balansdagen

Under mars 2023 erhöll Heba en long-term issuer credit rating med

betyget BBB, Negative outlook, av Nordic Credit Rating. Detta är en för-

ändring från Hebas tidigare ratingbetyg BBB+, Negative outlook.

Not 39 Tilläggsupplysningar till kassaflödet

Koncernen Moderbolaget

2022 2021 2022 2021

Avskrivningar 3 876 2 982 3 876 2 982

Vinst vid försäljning av bilar –1 362 –344 –1 362 –344

Övriga, ej kassaflödes påverkande

poster –714 514 1 286 588

Summa 1 800 3 152 3 800 3 226

Not 40 Förslag till vinstdisposition

Till bolagsstämman lämnar styrelsen nedanstående förslag till

vinstdisposition. Läs mer om styrelsens yttrande nedan.

Till bolagsstämmans förfogande i moderbolaget står:

Balanserad vinst Kronor 1 343 563 626

Årets vinst Kronor 239 661 073

Kronor 1 583 224 669

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras på följande

sätt:

Till aktieägarna utdelas 0,45 kr per aktie Kronor 74 304 000

I ny räkning överföres Kronor 1 508 920 699

Kronor 1 583 224 699

Styrelsens yttrande avseende föreslagen utdelning

Den föreslagna utdelningen uppgår till 74,3 mkr och utgör 34,9 procent av

koncernens resultat efter beräknad skatt men före värdeförändringar och

poster av engångskaraktär. Styrelsens fastställda utdelningspolicy är att

utdelningen, sett över tid, ska uppgå till 70 procent av koncernens resultat

efter beräknad skatt men före värdeförändringar och poster av engångs-

karaktär. Vid bestämmande av utdelning ska dock även hänsyn tas till

investeringsbehov och ställningen i övrigt samt väsentlig resultatpåverkan

av poster av engångskaraktär.

Koncernen och moderbolaget har god tillgång till likviditetsreserver

och efter föreslagen utdelning uppgår kon cernens soliditet till 42,9

procent och moderbolagets soliditet till 22,6 procent. Enligt finanspolicyn

ska koncernens soliditet inte understiga 40 procent.

Det finns enligt styrelsens bedömning, med hänsyn tagen till likviditets-

behov, framlagd budget, investeringsplaner och förmåga att lyfta långfris-

tiga krediter, inget som talar för att koncernens och moderbolagets eget

kapital inte skulle vara tillräckligt i relation till verksamhetens art, omfatt-

ning och risker efter den föreslagna utdelningen. Styrelsen finner därmed

den föreslagna utdelningen försvarlig enligt 17 kap 3 § aktiebolagslagen.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 111HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Förvaltningsberättelse

Finansiell rapportering

– Koncernen

Finansiell rapportering

– Moderbolaget

Noter

Förslag till vinstdisposition

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Fem år i sammandrag

Förslag till vinstdisposition

Till bolagsstämmans förfogande i moderbolaget står:

Balanserad vinst Kronor 1 343 563 626

Årets vinst Kronor 239 661 073

Kronor 1 583 224 669

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen

disponeras på följande sätt:

Till aktieägarna utdelas 0,45 kr per aktie Kronor 74 304 000

I ny räkning överföres Kronor 1 508 920 699

Kronor 1 583 224 699

Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning

Den föreslagna utdelningen uppgår till 74,3 mkr och utgör 34,9 procent av

koncernens resultat efter beräknad skatt men före värde förändringar och

poster av engångskaraktär. Styrelsens fastställda utdelningspolicy är att

utdelningen, sett över tiden, ska uppgå till cirka 70 procent av koncernens

resultat efter beräknad skatt men före värdeförändringar och poster av

engångskaraktär. Vid bestämmande av utdelning ska dock även hänsyn

tas till investerings behov, konsolideringsbehov och ställningen i övrigt

samt väsentlig resultat påverkan av poster av engångskaraktär.

Koncernen och moderbolaget har god tillgång till likviditets reserver

och efter föreslagen utdelning uppgår koncernens soliditet till 42,9

procent och moderbolagets soliditet till 22,6 procent. Enligt finanspolicyn

ska koncernens soliditet inte understiga 40 procent.

Det finns enligt styrelsens bedömning, med hänsyn tagen till likviditets -

behov, framlagd budget, investeringsplaner och förmåga att lyfta långfris-

tiga krediter, inget som talar för att koncernens och moderbolagets eget

kapital inte skulle vara tillräckligt i relation till verksamhetens art, omfatt-

ning och risker efter den föreslagna utdelningen. Styrelsen finner därmed

den föreslagna utdelningen försvarlig enligt 17 kap 3 § aktiebolagslagen.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 112HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Förvaltningsberättelse

Finansiell rapportering

– Koncernen

Finansiell rapportering

– Moderbolaget

Noter

Förslag till vinstdisposition

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Fem år i sammandrag

Årsredovisningens undertecknande

Undertecknade försäkrar att koncernredovisningen har upprättats i enlig-

het med internationella redovisningsstandarder (IFRS), sådana de antagits

av EU, samt Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 och

att årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen

samt Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2. Koncern-

och årsredovisningen har upp rättats i enlighet med god redovisningssed

och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och

resultat, samt att koncernförvaltningsberättelsen och förvaltningsberät-

telsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens

och före tagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsent-

liga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen

står inför. Den lagstadgade Hållbarhetsrapporten, vilken omfattar de

områden i Heba Fastighets AB:s årsredovisning vars innehåll anges på

sidan 126, har godkänts för utfärdande av styrelsen.

Stockholm den 22 mars 2023

Lennart Karlsson Tobias Emanuelsson

Styrelseordförande Styrelseledamot

Lena Hedlund Christina Holmbergh Johan Vogel

Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot

Patrik Emanuelsson

Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse har avgivits den 23 mars 2023

Ernst & Young AB

Fredric Hävrén

Auktoriserad revisor

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 113HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Förvaltningsberättelse

Finansiell rapportering

– Koncernen

Finansiell rapportering

– Moderbolaget

Noter

Förslag till vinstdisposition

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Fem år i sammandrag

Revisionsberättelse

RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen

för Heba Fastighets AB (publ) för räkenskapsåret 2022 med undantag för

bolagsstyrningsrapporten på sidorna 77–81. Bolagets årsredovisning och

koncernredovisning ingår på sidorna 83–113 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med

årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande

bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2022 och

av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisnings-

lagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovis-

ningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av kon-

cernens finansiella ställning per den 31 december 2022 och av dess

finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial

Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovis-

ningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på

sidorna 77–81. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens

och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer rapport över total-

resultat och rapport över finansiell ställning för koncernen och resultat-

räkningen och balansräkningen för moderbolaget.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncern-

redovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport

som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med

Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA)

och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder

beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål-

lande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige

och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta

innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga för-

bjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1

har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess

moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända-

målsenliga som grund för våra uttalanden.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt

vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av

årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden.

Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställ-

ningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet,

men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Beskrivningen

nedan av hur revisionen genomfördes inom dessa områden ska läsas i

detta sammanhang.

Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns ansvar

i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa områden. Därmed

genomfördes revisionsåtgärder som utformats för att beakta vår bedöm-

ning av risk för väsentliga fel i årsredovisningen och koncernredovis-

ningen. Utfallet av vår granskning och de granskningsåtgärder som

genomförts för att behandla de områden som framgår nedan utgör

grunden för vår revisionsberättelse.

Beskrivning av området

Det verkliga värdet för förvaltningsfastigheterna i koncernen uppgick den

31 december 2022 till 15 718,2 Mkr och värdeförändringen till –603,3 mkr.

Förvaltningsfastigheter är beloppsmässigt den mest väsentliga posten i

koncernens balansräkning. Värderingarna är avkastningsbaserade enligt

kassaflödesmodellen, vilket innebär att framtida kassaflöden prognostise-

ras. Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje fastighets

unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden för objekt av liknande

karaktär. Med anledning av den höga graden av antaganden och bedöm-

ningar som sker i samband med fastighetsvärderingen anser vi att detta

område är ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. En beskrivning

av värdering av fastighetsinnehavet framgår av avsnitt om redovisnings-

principer och avsnitt om viktiga uppskattningar och antagande för redo-

visningsändamål i not 2.1 samt not 18 Förvaltningsfastigheter.

Hur detta område beaktades i revisionen

I vår revision har vi utvärderat och granskat bolagets process för fastig-

hetsvärdering, bland annat genom att utvärdera värderingsmetod, modell

och indata i de externt upprättade värderingarna för ett urval av fastighe-

ter. Urval har gjorts utifrån kriterierna risk och storlek. Vi har diskuterat

viktiga antaganden och bedömningar med bolagets värderingsansvariga

och företagsledningen. Vi har gjort jämförelser mot känd marknadsinfor-

mation. Vi har utvärderat de externa värderarnas kompetens och objekti-

vitet. Vi har med stöd av våra värderingsspecialister granskat använd

modell för fastighetsvärdering. Med stöd av våra värderingsspecialister

har vi för ett urval av fastigheterna också granskat rimligheten i gjorda

antaganden som direktavkastningskrav, vakansgrad, hyresintäkter och

driftkostnader. Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen.

Till bolagsstämman i Heba Fastighets AB (publ), org nr 556057-3981

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 114HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Förvaltningsberättelse

Finansiell rapportering

– Koncernen

Finansiell rapportering

– Moderbolaget

Noter

Förslag till vinstdisposition

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Fem år i sammandrag

Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen

Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen

och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 3–82, 118–133. Det är

styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra

information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen

omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyr-

kande avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovis-

ningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan

och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med

årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång

beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt

bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga

felaktigheter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna informa-

tion, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig

felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera

i det avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att års-

redovisningen och koncernredovisningen upprättas och att den ger en

rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredo-

visningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verkstäl-

lande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är

nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning

som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på

oegentligheter eller misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen

ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bola-

gets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt,

om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten

och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt

drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser

att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något

realistiskt alternativ till att göra något av detta.

Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar

och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella

rapportering.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovisningen

och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga fel-

aktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att

lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säker-

het är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision

som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att

upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan

uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga

om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekono-

miska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och

koncernredovisningen.

Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme

och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen.

Dessutom:

• identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i års-

redovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på

oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder

bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är till-

räckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden.

Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegent-

ligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag,

eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning,

avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av

intern kontroll.

• skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som

har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som

är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala

oss om effektiviteten i den interna kontrollen.

• utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och

rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar

i redovisningen och tillhörande upplysningar.

• drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande

direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av

årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats,

med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om det finns någon väsent-

lig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som

kan leda till betydande tvivel om bolagets förmåga att fortsätta verk-

samheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhets-

faktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upp-

lysningarna i årsredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn

eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om

årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på

de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättel-

sen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag

inte längre kan fortsätta verksamheten.

• utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehål-

let i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysning-

arna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de

underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en

rättvisande bild.

• inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den

finansiella informationen för enheterna eller affärsaktiviteterna inom

koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen.

Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncernrevisio-

nen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden.

Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade

omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också infor-

mera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de even-

tuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat.

Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt rele-

vanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och

andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i till-

lämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller mot-

åtgärder som har vidtagits.

Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av

dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredo-

visningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda

riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisio-

nen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revi-

sionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar

upplysning om frågan.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 115HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Förvaltningsberättelse

Finansiell rapportering

– Koncernen

Finansiell rapportering

– Moderbolaget

Noter

Förslag till vinstdisposition

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Fem år i sammandrag

RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR

Revisorns granskning av förvaltning och förslaget till

dispositioner av bolagets vinst eller förlust

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av

styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av Heba Fastighets

AB (publ) för räkenskapsåret 2022 samt av förslaget till dispositioner

beträffande bolagets vinst eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten förslaget i förvalt-

ningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande

direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt

denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i för-

hållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige

och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända-

målsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträf-

fande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta

bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till

de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och

risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital,

konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av

bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande

bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att

bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvalt-

ningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på

ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande för-

valtningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat

vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska full-

göras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska

skötas på ett betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt

uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en

rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller

verkställande direktören i något väsentligt avseende:

• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse

som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller

• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredo-

visningslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets

vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig

grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en

revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att

upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättnings-

skyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets

vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.

Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi

professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under

hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till disposi-

tioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av

räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs

baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och

väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgär-

der, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och

där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situ-

ation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna

åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om

ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till

dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrel-

sens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att

kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 116HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Förvaltningsberättelse

Finansiell rapportering

– Koncernen

Finansiell rapportering

– Moderbolaget

Noter

Förslag till vinstdisposition

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Fem år i sammandrag

Revisorns granskning av Esef-rapporten

Uttalande

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi

även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har

upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som

möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap.

4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Heba Fastighets

AB (publ) för räkenskapsåret 2022.

Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet.

Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i

allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.

Grund för uttalande

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revi-

sorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommen-

dation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i för-

hållande till Heba Fastighets AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige

och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga

som grund för vårt uttalande.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att

Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen

(2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan

intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nöd-

vändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare

sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt

väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a §

lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår

granskning.

RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder

för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format

som uppfyller dessa krav.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en

granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid

kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktig-

heter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara

väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka

de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för revisions-

företag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella rappor-

ter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster och har

därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefattar dokumen-

terade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav,

standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra

författningar.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att

Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektro-

nisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisning. Revisorn

väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma

riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror

på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revi-

sorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen

och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma

granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständig-

heterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den

interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ända-

målsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens

antaganden.

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-

rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att

Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen

och koncernredovisningen.

Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncer-

nens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt

noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som

följer av Esef-förordningen.

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna

77–81 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.

Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revi-

sorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår

granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en

väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning

som en revision enligt International Standards on Auditing och god

revisions sed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig

grund för våra uttalanden.

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med

6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap.

31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och

koncern redovisningens övriga delar samt i överensstämmelse med

årsredovisningslagen.

Ernst & Young AB utsågs till Heba Fastighets ABs revisor av bolags-

stämman den 28 april 2022 och har varit bolagets revisor sedan 5 maj

2011.

Stockholm den 23 mars 2023

Ernst & Young AB

Fredric Hävrén

Auktoriserad revisor

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 117HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Förvaltningsberättelse

Finansiell rapportering

– Koncernen

Finansiell rapportering

– Moderbolaget

Noter

Förslag till vinstdisposition

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Fem år i sammandrag

Belopp i mkr 2022 2021 2020 2019 2018

RESULTATRÄKNINGAR

Hyresintäkter 510 450 394 388 380

Drifts- och underhållskostnader –142 –131 –114 –122 –119

Fastighetsskatt –7 –6 –6 –5 –5

Tomträttsavgälder – – – – –6

Driftsöverskott 361 313 274 261 250

Centrala adm.kostnader –38 –37 –34 –29 –30

Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures –1 –1 – – –

Finansiella intäkter 25 19 4 1 2

Finansiella kostnader –104 –60 –52 –49 –54

Tomträttsavgälder –5 –5 –5 –6

Förvaltningsresultat 238 229 187 178 168

Resultat fastighetsförsäljning 0 –2 – 3 –

Realiserad värdeförändring räntederivat – – – – –46

Värdeförändring förvaltningsfastigheter –603 1 491 744 621 557

Värdeförändring räntederivat 227 56 –21 –22 45

Resultat före skatt –138 1 774 910 780 724

Skatt 2 –299 –192 –56 –70

Årets resultat –136 1 475 718 724 654

BALANSRÄKNINGAR

Tillgångar

Förvaltningsfastigheter 15 718 14 673 12 046 10 135 9 655

Nyttjanderättstillgång tomträtt 157 158 167 158 –

Övriga anläggningstillgångar 698 471 344 43 38

Omsättningstillgångar 82 55 122 38 25

Likvida medel 101 159 97 25 6

Summa tillgångar 16 756 15 516 12 776 10 399 9 724

Eget kapital och skulder

Eget kapital 7 225 7 493 6 125 5 506 4 873

Leasingskuld 157 158 167 158 –

Räntederivat – – 55 34 12

Uppskjuten skatteskuld 1 709 1 710 1 412 1 219 1 189

Räntebärande skulder 7 535 6 025 4 915 3 359 3 538

Icke räntebärande skulder 130 130 102 123 112

Summa eget kapital och skulder 16 756 15 516 12 776 10 399 9 724

Belopp i mkr 2022 2021 2020 2019 2018

NYCKELTAL

Fastighetsrelaterade nyckeltal

Uthyrningsbar tidsvägd area, tusen kvm 283 261 241 245 250

Direktavkastning, % 2,3 2,2 2,3 2,6 2,6

Hyresintäkter per kvm, kr 1 802 1 726 1 636 1 588 1 522

Drift och underhåll per kvm, kr 524 525 499 521 475

Bokfört värde per kvm, kr 51 344 53 767 46 560 42 761 37 888

Finansiella nyckeltal

Kassaflöde, mkr 196,6 232,7 187,7 172,7 170,1

Investeringar, mkr 1 648,4 1 404,6 1 272,9 610,5 332,1

Överskottsgrad, %

70,9 69,6 69,5 67,2 65,7

Förvaltningsmarginal, % 46,7 50,9 47,6 46,0 44,2

Räntetäckningsgrad, ggr

3,3 4,8 4,6 4,6 4,1

Genomsnittlig ränta på fastighetslån, %

2,3 0,9 1,1 1,3 1,4

Skuldsättningsgrad, ggr

1,0 0,8 0,8 0,6 0,7

Belåningsgrad, % 47,9 41,1 40,8 33,1 36,6

Nettobelåningsgrad, % 48,3 41,1 41,4 34,9 N/A

Soliditet, %

43,1 48,3 47,9 52,9 50,1

Avkastning eget kapital, %

–1,9 21,7 12,3 14,0 14,3

Avkastning totalt kapital, %

–0,2 13,0 8,3 8,2 8,4

Data per aktie

Resultat efter skatt, kr –0,82 17,87 8,70 8,77 7,92

Kassaflöde, kr

1,19 1,41 1,14 1,05 1,03

Eget kapital, kr

43,75 45,38 37,10 33,35 29,51

Substansvärde (NAV), kr

52,73 55,73 45,98 40,94 36,79

Börskurs, kr 36,30 78,80 57,25 43,10 31,88

Fastigheternas bokförda värde, kr

95,19 88,87 72,96 61,38 58,48

Antal aktier vid årets slut, tusental 165 120 165 120 165 120 165 120 165 120

Genomsnittligt antal aktier, tusental 165 120 165 120 165 120 165 120 165 120

Uträkningen av alternativa nyckeltal finns tillgänglig på Hebas hemsida, www.hebafast.se

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 118HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Förvaltningsberättelse

Finansiell rapportering

– Koncernen

Finansiell rapportering

– Moderbolaget

Noter

Förslag till vinstdisposition

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Fem år i sammandrag

Hållbarhets-

rapportering

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 119HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Hållbarhetsredovisning

Hållbarhetsnoter

GRI-index

Revisorns yttrande

Hållbarhetsredovisning

Hållbarhetsredovisningen har tagits fram av Hebas ledningsgrupp och

godkänts av styrelsen. Hebas hållbarhetsredovisning 2022 är upprättad

i enlighet med Global Reporting Initiative (GRI) Standards, och omfattar

hela Heba-koncernen. Hållbarhetsredovisningen utgör också Hebas lag-

stadgade hållbarhetsrapport i enlighet med Årsredovisningslagen och

finns på sidorna 30–50 samt 120–128. Under ”GRI-index” redovisas stan-

dardinformation som är obligatoriska, samt tilläggsindikatorer som är

väsentliga för Heba inom ekonomi, miljö och socialt. Förändringar från

tidigare rapportering är att från och med 2022 redovisar Heba enligt GRI

2021 (tidigare GRI 2016) vilket innebär att vissa indikatorer har förändrat

innehåll. Energiberäkningar har påverkats av nytt normalår, vilket innebär

att historisk data omräknats för jämförbarhet.

Rapporteringscykeln avser helår och denna rapport omfattar perioden

1 jan – 31 dec 2022. Hållbarhetsredovisningen har översiktligt granskats av

Ernst & Young AB. Föregående hållbarhetsredovisning publicerades i mars

2022. I hållbarhetsredovisningen lämnas kompletterande information om

hur Heba har gått till väga för att identifiera de fokusområden som ligger

till grund för hållbarhetsarbetet, väsentliga hållbarhetsfrågor och GRI-

upplysningar, samt hur Heba tillmötesgår önskemål från bolagets intres-

senter. I hållbarhetsredovisningen redogörs också för antaganden och

källor för de omvandlingsfaktorer som används samt anger komplette-

rande data till årsredovisningen. I väntan på att GRI tar fram nya sektor-

standarder har Heba valt att använda de befintliga sektorstandarden för

construction and real estate, då de lämpar sig väl för Hebas verksamhet.

Vid frågor om rapporten kontaktas Patrik Emanuelsson, vd,

08-522 547 50, patrik.emanuelsson@hebafast.se.

Hebas hållbarhetsorganisation – Strategi och styrning

Hebas hållbarhetsstrategi styrs av Hållbarhetspolicyn. Hållbarhetspolicyn

ligger till grund för hållbarhetsarbetet i sin helhet och styrelsen fastställer

årligen den strategiska planen för arbetet i affärsplanuppföljningen. I

Hebas hållbarhetspolicy framgår det att Heba ska bedriva verksamheten

på ett ansvarsfullt sätt med hänsyn till organisation, samhälle och miljö. I

linje med globala mål ska Heba på lång sikt inte lämna ett negativt avtryck

på klimatet för att bidra till Parisavtalets mål om att begränsa den globala

uppvärmningen. Hållbarhetspolicyn uppdaterades senast 2022-06-16.

Hebas uppförandekod ligger till grund för bolagets etiska förhållningssätt

och för att skapa en god arbetsmiljö. Koden tar upp hur vi ska agera mot

varandra med respekt och nolltolerans mot all form av diskriminering. Hur

man som medarbetare ska känna sig trygg att kunna anmäla något som

upplevs fel och strider mot uppförandekod eller annan policy. Uppfö-

randekod för leverantörer framtagen av Fastighetsägarna används för

samtliga leverantörer, för att säkerställa att Hebas leverantörer och dess

underleverantörer arbetar på ett etiskt korrekt vis och tar ansvar för

mänskliga rättigheter.

Vd är övergripande ansvarig för hållbarhetsarbetet, hållbarhetsstrategin

och att verksamheten bedrivs i enlighet med policyn och uppförandekod.

Vd tillser att ansvar och befogenheter är kommunicerade och tydliggjorda

på ett sådant sätt att hållbarhetsansvaret bedrivs ansvarsfullt och effek-

tivt. Vd driver hållbarhetsarbetet tillsammans med hållbarhetschefen och

resterande medlemmar av ledningsgruppen. Klimatrelaterade frågor i det

dagliga arbetet är fullt integrerade i verksamheten. Hållbarhetsmål finns

på strategisk nivå i affärsplanen likväl som integrerat i fastighetsplanen.

Ledningsgruppen sätter mål för hållbarhetsarbetet som utförs inom

respektive verksamhetsområde och följer regelbundet upp resultatet av

arbetet. Analys och målsättning genomförs på kort och lång sikt och följs

upp av ledning och styrelse minst en gång per kvartal.

Externa åtaganden

• Heba bidrar till att realisera FN:s Globala hållbarhetsmål. Läs mer på

sidan 34.

• Hebas klimatmål är i linje med vetenskapen (Science Based Target

initiative, SBTi)

• Fastighetsägarnas uppförandekod för leverantörer.

I den dagliga verksamheten ansvarar respektive chef för att varje med-

arbetare har erforderlig kunskap och information för att kunna bedriva det

dagliga arbetet på ett sätt som överensstämmer med hållbarhetspolicyn.

Samtliga medarbetare får årligen en utbildning i uppförandekod, anti-

korruption och hållbarhet

Policyer och kvalitets- och miljöledningssystem:

• Hebas hållbarhetspolicy: I hållbarhetspolicyn innefattas kvalitetspolicy,

miljöpolicy, etikpolicy, arbetsmiljöpolicy, jämställdhetspolicy samt

alkohol- och drogpolicy.

• Hebas uppförandekod: Hebas uppförandekod (koden) gäller för alla

som arbetar hos Heba. Vd ansvarar för att samtliga medarbetare går

igenom koden årligen. De konsulter och leverantörer som arbetar för

Heba ska känna till koden.

• Fastighetsägarnas uppförandekod för leverantörer: Heba tillämpar

Fastighetsägarnas uppförandekod för leverantörer för att säkerställa att

Hebas leverantörer och dess underleverantörer arbetar på ett etiskt

korrekt vis och tar ansvar för mänskliga rättigheter. Leverantören åtar

sig att följa kraven och Heba ansvarar för att varje år genomföra en

stickprovskontroll.

• Kvalitets- och miljöledningssystem: För att säkerställa att alla processer

drivs utifrån ett kvalitets- och miljöperspektiv har Heba ett certifierat

kvalitets- och miljöledningssystem enligt ISO 9001:2015 och 14001:2015.

Heba har en visselblåsartjänst, som hanteras av en extern part. Under

2022 har inga korruptionsincidenter eller andra överträdelser mot Hebas

hållbarhetspolicy, uppförandekod eller Fastighetsägarnas uppförandekod

för leverantörer rapporterats.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 120HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Hållbarhetsredovisning

Hållbarhetsnoter

GRI-index

Revisorns yttrande

Hållbarhetsrisker och intressentdialog

Heba har genomfört en omfattande riskanalys utifrån de strategiska

målen, intressentbehov samt väsentlighet, utfallet ligger som grund för de

väsentliga indikatorerna som Heba redovisar, se riskanalys på sidan 64.

Arbetet har utförts med hänsyn till försiktighetsprincipen. I arbetet har det

identifierats hållbarhetsfrågor där Heba har störst påverkan på omvärlden

ur ett ekonomiskt, socialt och miljömässigt perspektiv samt hur viktiga

dessa frågor är för Hebas intressenter. Klimatrisker analyseras på kort- och

lång sikt med hjälp av scenarioanalyser, både avseende omställningsrisker

och fysiska risker. Heba för en löpande och öppen dialog med bolagets

intressenter i den dagliga verksamheten, exempelvis genom kund- och

leverantörskontakter, kundnöjdhetsundersökningar och medarbetarsam-

tal. Återkoppling till intressenterna sker löpande i de olika dialogforumen.

Hebas fokusområden har utgångspunkt i organisation, samhälle och

miljö, läs mer på sidan 33. Samtliga frågor är bedömda som väsentliga ur

ett hållbarhetsperspektiv för extern rapportering. Vissa hållbarhetsfrågor

är indirekt kopplade till Hebas verksamhet och företagets värdekedja,

exempelvis hos kunder eller leverantörer. Heba anger löpande i årsredo-

visningen var i värdekedjan som de olika hållbarhetsfrågorna har påver-

kan. Kartläggning och analys av intressenter och dess förväntningar är

en viktig del av utformningen av riskmodellen och därav årets aktiviteter

i affärsplanen.

Intressentgrupp Viktigaste frågor Dialog

Hyresgäster • Hyra

• Inomhusklimat

• Trygghet i och kring fastigheterna

• Möjligheten till källsortering

• Tillgänglighet

• Hyresgästenkät

• Kundtjänst och felanmälan

• Hyresgästmöten

• Samrådsmöten

• Hyresgästtidning

Aktieägare • Hållbar tillväxt

• Stabil avkastning

• Årlig utdelning

• Möten med ägarrepresentanter

• Årsstämma

• Finansiella rapporter

• Investerarträffar

Analytiker • Tydlig redovisning

• Tillväxt

• Enskilda möten med analytiker

• Finansiella rapporter

Långivare • Finansiell stabilitet

• Tydlig rapportering

• Hållbarhet

• Möten med representanter från finansmarknaden

• Finansiella rapporter

Leverantörer • Finansiell stabilitet

• Långsiktighet

• Professionalitet

• Samverkan i hållbarhetsarbete

• Vid upphandling av ramavtal, beställningar och möten.

• Uppföljning av uppförandekod för leverantörer

• Platsbesök och möten

Politiker och kommunala tjänstemän • Finansiell stabilitet

• Långsiktighet

• Hållbarhet

• Markansvisningstävlingar

• Möten med kommuner och myndigheter

Hyresgästförening • Information

• Transparens

• Samarbete

• Hyresförhandlingar

• Trygghetsvandringar

• Samråd

Medarbetare • Arbetsmiljö

• Utveckling

• Lön och förmåner

• Information och samarbete

• Medarbetarsamtal

• Konferenser

• Medarbetarunderökningar

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 121HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Hållbarhetsredovisning

Hållbarhetsnoter

GRI-index

Revisorns yttrande

Väsentlighetanalys

Väsentlighetsanalysen har sin grund i intressentdialoger och omvärlds-

analyser som sker löpande. Senaste uppdateringen har skett under 2022.

Hållbarhetsfrågornas väsentlighet beskriver betydelsen för intressenten

på y-axeln och Hebas påverkan på omvärlden på x-axeln, samtliga frågor

bedöms viktiga men har inom frågorna värderats. Väsentlighetsanalysen

är en del av bolagets årliga arbete med att kartlägga risker och möjlig-

heter som är grunden till kommande års affärsplan.

För varje väsentlig hållbarhetsfråga finns ett kopplat mål som kontinu-

erligt följs upp. Hebas hållbarhetsstrategi styrs av Hållbarhetspolicyn som

godkänns av styrelsen årligen. Risk och väsentlighetsanalyserna har

genomförts av ledningsgruppen och kopplats till aktiviteter som har anta-

gits av styrelsen. Samtliga aktiviteter följs löpande upp av ledningsgrup-

pen under året och uppfyllnad presenteras för styrelsen varje kvartal.

Hållbarhet för Heba innebär att ta ansvar för helheten, som även inklude-

rar påverkan utanför verksamheten. Hållbara leverantörskedjor är en av de

väsentliga frågorna för att säkerställa efterlevnad av mänskliga rättigheter.

Risken för brott mot mänskliga rättigheter bedöms främst avse bolag flera

steg bort i leverantörskedjan, exempelvis bristande arbetsmiljö i fabriker

eller andra krav kring kemikaliehantering . Heba har förståelse över att

verksamheten har hög påverkan på omvärlden som en del av en kedja.

Heba ska inte lämna ett negativt avtryck på miljön, vilket är högst

väsentligt både för intressenter och för bolagets påverkan på omvärlden.

För att läsa mer om hur Heba arbetar med respektive område, Organi-

sation, Samhällsansvar och Miljö se sidan 33. Bolagets sammanfattade

risk analys återfinns på sidan 65-66.

Hållbarhetsmål

Hebas hållbarhetmål är uppdelade på organisation, samhälle och miljö.

Inom organisationen arbetar vi med jämställdhet och att våra medarbe-

tare ska spegla samhällets mångfald. Våra medarbetare ska må bra på

jobbet med låg sjukfrånvaro och alla ska ha lika möjligheter att utvecklas.

Våra hyresgäster ska känna sig trygga i våra hus och livet omkring fastig-

heterna. Vi genomför löpande kundundersökningar där vi har som mål att

ligga i linje med branschindex för hyresbostadsbolag i Stockholm. Hebas

finansiella mål är att årligen öka förvaltningsresultatet med 10 procent.

Belåningsgraden ska över tid inte överskrida 50 procent. Den ekonomiska

verkningsgraden ska öka och den årliga utdelningen ska vara minst 70

procent av förvaltningsresultatet justerat för skatt. Samhällsansvar

handlar om att vi skapar boendeformer för många människor och arbetar

med sociala kontrakt. Vi samarbetar med välgörenhetsorganisationer som

arbetar med frågor som ligger nära vår kärnverksamhet. Hebas förvalt-

ningsverksamhet ska vara klimatneutral senast år 2030 och det långsiktiga

målet är att hela verksamheten ska bli klimatneutral senast år 2045. Detta

övergripande mål mynnar ut i delmål som ska uppnås längs vägen. Fram

tills att bolaget inte längre lämnar ett negativt avtryck på miljön så sker

klimatkompensation för utsläppen inom scope 1 och 2 vilket gjorts sedan

2018. Läs mer om hållbarhetsmålen på sidan 23-24.

1. Hälsa och välmående

2. Mångfald och lika möjligheter

3. Personlig utveckling

4. Hållbara leverantörskedjor

5. God affärsetik

6. Trygga bostäder

7. Energianvändning

8. Hållbara material- och produktval

9. Klimatrisker

10. Cirkulär avfallshantering

11. Netto-noll klimatpåverkan

12. Ökad hållbar finansiering

3 12

Betydelse för intressenter

Hebas påverkan på omvärlden Hög

Hög

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 122HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Hållbarhetsredovisning

Hållbarhetsnoter

GRI-index

Revisorns yttrande

Hållbarhetsnoter

Vår organisation

401-1 Nyanställningar och personalomsättning

2022 2021 2020

Personalrörelse Antal (st) Andel kvinnor Antal (st) Andel kvinnor Antal (st) Andel kvinnor

Nyanställningar

Under 30 år 1 0% 2 50% 2 50%

30–50 år 0 0% 4 25% 2 100%

Över 50 år 0 0% 2 100% 2 50%

Totalt 1 0% 8 50% 6 67%

Andel av totalt antal anställda 2% 17% 14%

Personer som slutat

Under 30 år 0 0% 0 0% 0 0%

30–50 år 2 0% 0 0% 2 100%

Över 50 år 3 100% 2 0% 1 0%

Totalt 5 60% 2 0% 3 67%

Andel av totalt antal anställda 10% 4% 7%

Tabellen visar antal personer som börjat och slutat på Heba, samt andelen kvinnor.

404-1, 404-3 Träning och utbildning

Kvinnor Män Totalt

Antal anställda 19 28 47

Totalt erbjudna timmar; Utbildningsprogram 114 168 282

Varav genomförda timmar 104 148 252

Totalt erbjudna timmar; Individuella utbildningar 294 112 406

Snittimmar per anställd/år 21 9 14

Andelen medarbetare som under året haft medarbetarsamtal 95% 89% 91%

Andelen medarbetare som under året fått utbildning i Hebas uppförandekod 95% 85% 89%

405-1 Mångfald och jämställdhet

Antal anställda fördelat per typ av

anställning

2022 2021 2020

Antal (st) Andel kvinnor Antal (st) Andel kvinnor Antal (st) Andel kvinnor

Totalt antal anställda 47 40% 51 43% 45 40%

Tillsvidareanställda 47 40% 49 43% 45 40%

Varav heltid 46 41% 47 45% 43 40%

Varav deltid 1 0% 2 50% 2 50%

Visstidsanställda 0 0% 2 50% 0 0%

Tabellen visar sammansättning av företaget uppdelat på anställningstyp och kön.

2022 2021 2020

Sammansättning av företaget Antal (st) Andel kvinnor Antal (st) Andel kvinnor Antal (st) Andel kvinnor

Styrelse 5 40% 6 33% 6 33%

Under 30 år 0 0% 0 0% 0 0%

30–50 år 2 0% 2 0% 2 0%

Över 50 år 3 67% 4 50% 4 50%

Ledning 6 67% 6 67% 7 57%

Under 30 år 1 100% 1 100% 1 100%

30–50 år 2 50% 2 50% 2 50%

Över 50 år 3 67% 3 67% 4 50%

Övriga anställda 41 34% 45 41% 37 35%

Under 30 år 5 20% 5 40% 3 33%

30–50 år 15 53% 17 41% 15 40%

Över 50 år 21 29% 23 39% 20 35%

Tabellen visar sammansättning av företaget vid årsskiftet uppdelat på kön och ålder för olika nivåer av företaget.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 123HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Hållbarhetsredovisning

Hållbarhetsnoter

GRI-index

Revisorns yttrande

Vår miljö

302-1 Energianvändning inom organisationen

Energianvändning inom organisationen avser tjänstebilar och förmåns-

bilar körda i tjänst som ägs av Heba, samtliga fastigheters energianvänd-

ning under redovisat år, faktiskt värde (inklusive delar av perioden vid

avyttrade och nytillträdda fastigheter). Drivmedel från elfordon har tidi-

gare år innefattats under el, från och med år 2022 redovisas det under

drivmedel.

Energianvändning (kWh) 2022 2021 2020

El 8 112 246 7 452 677 6 234 294

Varav egenproducerad solenergi 155 612 83 027 27 020

Fjärrvärme 20 183 502 22 921 767 20 098 369

Drivmedel tjänstebilar 44 957 25 690 52 404

Totalt 28 340 705 30 400 134 26 385 067

Varav förnybar energi 89% 90% 90%

302-3 Energiprestanda i byggnader

Vid beräkning av energiintensitet används fastighetsbeståndet som finns

både redovisat helår samt föregående helår, vilket för denna rapport

innebär år 2021 och år 2022. Beräkningarna utförs med uppvärmd yta

(A-temp). Energin som är inkluderad är fjärrvärme och el inom organisa-

tionen, graddagskorrigerad. Från år 2022 råder nytt normalår, vilket

innebär att historiska tal räknats om.

302-3 2022 2021 2020

Energiintensitet (kWh/kvm) 86 93 99

302-4 Minskning av energianvändning

Vid beräkning av minskning av energianvändning används 2021 som basår,

i linje med energimål fram till 2028 om minskning av energianvändning

med 18 procent. Energin som är inkluderad är fjärrvärme och el inom orga-

nisationen. Beräkning utgår från fastighetsbeståndet som finns både redo-

visat helår samt föregående helår, vilket för denna rapport innebär år 2021

och år 2022. Genom att minska energianvändningen, kan vi reducera våra

utsläpp inom scope 2, en viktig del för att ha effektiva hus med så låg kli-

matpåverkan i driften som möjligt.

302-4 2022 2021

Minskning av energianvändning

(i jämförelse mot föregående år) 7% Basår

Klimatpåverkan – Utsläpp

Heba redovisar utsläppen enligt GHG (Green House Gas) protokollet ”ope-

rational control approach”. Det innebär att direkta utsläpp och utsläpp för

inköpt energi redovisas inom Scope 1 respektive Scope 2 där Heba äger

källan till utsläppet. Heba redovisade scope 3 för första året 2021. Inga

biogena utsläpp rapporteras.

Växthusgasutsläpp 305-1, 305-2, 305-3

(Ton CO

) 2022 2021 2020

Scope 1

Tjänstebilar och förmånsbilar 5 9 17

Scope 2

El (market based) 0 0 0

El (location based) 302 269 227

Fjärrvärme (market based) 881 830 895

Fjärrvärme (location based) 930 1119 981

Summa scope 1 och 2 886 839 912

Klimatkompensation 886 839 912

Scope 3

Uppströms

Byggvaror nyproduktion 9 026 13 281

Byggvaror renovering 2 426 – –

Byggavfall 20 83 –

Medarbetarnas pendling 16 18 –

Nedströms

Hyresgästernas hushållsavfall 391 333 –

Hyresgästernas osorterade avfall 88 181 –

Hyresgästernas elförbrukning 2 430 3 517 –

Summa scope 3 14 397 17 413 –

Summa totala utsläpp 15 283 18 252 912

305-1 Scope 1

Tjänstebilar och förmånsbilar körda i tjänst som ägs av Heba. Tjänste bilar

beräknas med emissionsfaktor från Naturvårdsverket (100 procent elbilar)

emissionsfaktor för förmånsbilar är Naturvårdsverkets faktorer för hybrid,

diesel- och bensinbilar.

305-2 Scope 2

Samtliga fastigheters energianvändning under redovisat år (inklusive delar

av perioden vid avyttrade och nytillträdda fastig heter) Specifika emis-

sionsfaktorer från respektive energileverantör rapporteras som ”market

based method”. För ”location based method” utgår beräkningarna av el

från nordisk residualmix 2021 (0,372kgCO

/kWh) och för fjärrvärme miljö-

värden från energi företagarna från 2022 (0,461kg CO

/kWh).

305-3 Scope 3

Uppströms

Klimatpåverkan från byggvaror vid nyproduktion

Tillträdd och inflyttad nyproduktion under året har klimatberäknats delvis

med specifika mängder per projekt, med data från Boverkets databas

samt utifrån referensvärden.

Klimatpåverkan från byggvaror vid renovering

Färdigställd renovering under året har klimatberäknats med hjälp av ett

schablonvärde per kvm BTA, utifrån referensprojekt som klimatberäknats

på kalkylnivå.

Klimatpåverkan från avfall för energiåtervinning från bygg arbetsplats

Beräkning baseras på inrapporterade tippkvitton från miljö kontrol ler i varje

projekt. Det blandade avfallet antas gå till förbränning och multipliceras

med en generell emissions faktor. Beräkningen utgår från delar av projekten

som sedan schablonberäknas utifrån A-temp. (0,461 kgCO

e/kg).

Klimatpåverkan från medarbetarnas pendling

Avser medarbetarnas pendling till och från arbetsplatsen under året.

Beräkningarna utgår från en enkät som samtliga medarbetare har besvarat

rörande transporter samt med emissionsfaktorer från Naturvårdsverket.

Föregående års utfall har ändrats då beräkningen uppdaterats.

Nedströms

Klimatpåverkan från hyresgästernas hushållsavfall

Hyresgästernas hushållsavfall vägs och vikten dokumenteras av avfalls-

entreprenören. Beräkningen utgår från delar av beståndet som schablon-

beräknas utifrån A-temp och multi pliceras med lokala emissionsfaktorer

(0,461 kgCO

e/kg).

Klimatpåverkan från hyresgästernas osorterade avfall/grovsopor

Osorterat avfall vägs och vikten dokumenteras av avfallsentreprenören.

Beräkningen utgår från delar av beståndet som schablon beräknas utifrån

A-temp och multi pliceras med lokala emissions faktorer (0,461 kgCO

e/kg).

Klimatpåverkan från hyresgästernas elförbrukning

Beräkning baseras på uppmätt elanvändning från elnätsägare, med avdrag

för fastighetsel (se scope 2). Varje Hållbart hyreskontrakt per fastighet

antas ha ett elavtal med energi från förnybara källor. Resterande multipli-

ceras med emissionsfaktor för nordisk residualmix då vi saknar informa-

tion om fördelningen av grön el. (0,372 kgCO

e/kWh).

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 124HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Hållbarhetsredovisning

Hållbarhetsnoter

GRI-index

Revisorns yttrande

305-4 Intensitet av växthusgaser från byggnader

Intensiteten av växthusgaser från scope 1 och 2 beräknas av samtliga

utsläpp i relation till den uthyrbara ytan, BOA/LOA.

305-4 2022 2021 2020

Utsläppsintensitet (kg CO

/kvm) 2,9 3,2 3,6

305-5 Minskning av växthusgasutsläpp

Minskning av växthusgaser utgår från år 2018 som basår, där samtliga

utsläpp inom scope 1 och 2 ska reduceras med minst 50 procent fram till år

2030. Minskningen presenteras som den ackumulerade reduceringen, från

år 2018. Basåret är valt utifrån då strategiska mål antogs, med ökat fokus

på hållbarhet. Utfallet under 2022 beror på att bränslemixen hos fjärr-

värme leverantörerna har innehållit mer fossilt material än tidigare år.

305-5 2022 2021 2020 2019 2018

Minskning av utsläpp 27% 30% 24% 22% Basår

CRE 2 Vattenintensitet i byggnader

Vid beräkning av vattenintensiteten inkluderas samtliga fastigheters

vatten förbrukning under redovisat år (inklusive delar av perioden vid

avyttrade och nytillträdda fastigheter) i relation till ytan (A-temp).

CRE 2 2022 2021 2020

Vattenförbrukning (tusen m

) 342,7 296,6 323,5

Vattenintensitet (m

/kvm Atemp) 1,2 1,4 1,4

CRE8 Andel miljöcertifierade byggnader

Den certifierade ytan i relation till den totala ytan per bokslut 31 december

2022, BOA/LOA.

CRE8 Miljöcertifierade

fastigheter (kvm) 2022 2021 2020

Total certifierad yta, Miljöbyggnad Silver 32 811 22 705 19 473

Total certifierad yta, Skanska Hållbar Hyresbostad 13 563 13 563 13 563

Total certifierad yta, Svanen 8 541 0 0

Total certifierad yta, BREEAM 6 734 0 0

Andel av total uthyrningsbar yta 21% 14% 13%

Vår roll i samhället

201-1 Genererat och distribuerat direkt ekonomiskt värde

Direkt genererat ekonomiskt värde, mkr 2022 2021

Intäkter 509,9 449,6

Värdeförändring, fastigheter –603,3 1 490,6

Värdeförändring, derivat 226,8 55,7

Finansiella intäkter 24,6 18,7

Totalt 158,0 2 014,6

Fördelat ekonomiskt värde, mkr 2022 2021

Leverantörer m.m.

124,8 115,2

Medarbetare 54,8 52,9

Kreditgivare 79,3 41,0

Aktieägare

132,1 107,3

Samhället

11,5 10,8

Övrigt

1,2 0,8

Bibehållet ekonomiskt värde –245,7 1 686,6

Totalt 158,0 2 014,6

Driftkostnader, reparationer och underhålll samt övriga fastighetskostnader.

Baserat på genomförd utdelning under året.

Fastighetsskatt och tomträttsavgäld.

Resultat från andelar i gemensamt styrda företag.

205-1, 205-2, 205-3 Antikorruption

2022 2021 2020

Andel riskutvärderad verksamhet 100% 100% 100%

Andelen medarbetare som under året fått en

utbildning i antikorruption 89% 92% –

Anmälda korruptionsincidenter 0 0 0

Vd och ledningsgruppen har tagit del av utbildningen i antikorruption.

Uppförandekoden för leverantörer signeras tillsammans med en själv-

utvärdering i samband med ingående av avtal.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 125HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Hållbarhetsredovisning

Hållbarhetsnoter

GRI-index

Revisorns yttrande

GRI-index

GRI Standard eller annan källa Sidhänvisning

Avsteg

Upplysning Avsteg från krav Kommentar

GRI 2: GENERELLA UPPLYSNINGAR 2021

Organisationen och redovisningsprinciper 2-1 Detaljer om organisationen 83

2-2 Enheter inkluderade i organisationens hållbarhetsrapportering 83, 120

2-3 Redovisningsperiod, frekvens och kontaktperson 120

2-4 Förändringar i tidigare rapporterade upplysningar 120, 124

2-5 Externt bestyrkande 128

Aktiviteter och anställda 2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsförbindelser 20–50, 83, 120

2-7 Anställda 100, 123 Heba rapporterar inte medarbetare per region

Konsulter inkluderas ej i data

Samtliga medarbetare är anställda i Sverige

Ej väsentligt

2-8 Arbetare som inte är anställda – Heba har inga arbetare som inte är anställda. Inte tillämpbart

Styrning 2-9 Sammansättning och struktur för styrning 77–80, 120–122

2-10 Nominering och val för högsta styrande organ 77–80

2-11 Ordförande för högsta styrande organ 76–80

2-12 Styrande organs roll i översyn och hantering av påverkan 120–122

2-13 Delegering av beslutsfattande för hantering av påverkan 120–122

2-14 Högsta styrande organets roll i hållbarhetsredovisning 120–122

2-15 Intressekonflikter 39–40, 77–80, 120

2-16 Kommunikation av kritiska angelägenheter 39–40, 120–122

2-17 Den samlade kunskapen hos det högsta styrande organet 77–80

2-18 Utvärdering av det högsta styrande organets prestation 77–79

2-19 Ersättningspolicy www.hebafast.se Ersättningrapport är publicerad på Hebas

hemsida

2-20 Process för att fastställa ersättningar 77–79, 100

2-21 Årligt totalt kompensationsförhållande – Heba rapporterar ej kompensationsförhål-

lande

Uppgifter saknas, ska tas fram inför införan-

det av CSRD

Strategi, policyer och praxis 2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling 7–9, 76

2-23 Värderingar, principer, standarder och normer gällande uppförande 39–40, 120–122

2-24 Förankring av värderingar, principer, standarder och normer gällande uppförande 39–40, 120–122

2-25 Processer för att avhjälpa negativ påverkan 39–40, 65–66, 120–122

2-26 Mekanismer för rådgivning och rapportering av angelägenheter för organisationen 39–40, 120–122

2-27 Efterlevnad av lagar och förordningar 39–40 Heba har inte haft några fall av bristande

lagefterlevnad år 2022

2-28 Medlemskap i organisationer Fastighetsägarna, Han-

delskammaren, Alemga,

Stark&Partner

Intressentengagemang 2-29 Metod för intressentengagemang 120–122

2-30 Kollektivavtal 34, 36

Nivå på tillämpning Heba har rapporterat i enlighet med GRI-standards under perioden 1 januari – 31 december 2022.

GRI 1 som används GRI 1: Foundation 2021

Tillämpliga GRI-sektorsstandarder Finns ännu inga tillämpliga GRI-sektorsstandarder

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 126HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Hållbarhetsredovisning

Hållbarhetsnoter

GRI-index

Revisorns yttrande

GRI Standard eller annan källa Sidhänvisning

Avsteg

Upplysning Avsteg från krav Kommentar

GRI 3: VÄSENTLIGA FRÅGOR 2021

3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor 64–67, 120–122

3-2 Lista på väsentliga frågor 64–67, 120–122

3-3 Styrning av väsentliga frågor 30–50, 64–67, 120–122

SPECIFIKA UPPLYSNINGAR – GRI 200: Ekonomi

GRI 201: Ekonomiskt resultat 2016 3-3 Styrning av väsentliga frågor 65–66, 122

201-1 Genererat och distribuerat direkt ekonomiskt värde 125

201-2 Ekonomiska konsekvenser och andra risker och möjligheter som en följd

av klimatförändringar

47, 67

GRI 205: Anti-korruption 2016 3-3 Styrning av väsentliga frågor 65, 122

205-1 Verksamheter utvärderade gällande risker relaterade till korruption 33, 39–40, 64–65, 125

205-2 Utbildning och kommunikation av organisationens policyer och arbetssätt

avseende motverkan mot korruption

125 Rapporterar ej totalt antal, endast andel Ej väsentligt

205-3 Bekräftade korruptionsincidenter och vidtagna åtgärder 125

SPECIFIKA UPPLYSNINGAR – GRI 300: Miljö

GRI 302: Energi 2016 3-3 Styrning av väsentliga frågor 42–43, 65–66, 122

302-1 Energianvändning inom den egna organisationen 124 Rapporterar ej kyla, ånga eller såld energi Ej tillämpbart

302-3 Energiintensitet 124

302-4 Minskning av energianvändning 124

GRI 305: Utsläpp 2016 3-3 Styrning av väsentliga frågor 42–45, 66, 122

305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (scope 1) 124 Heba rapporterar inga biogena utsläpp Ej tillämpbart

305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser (scope 2) 124 Heba rapporterar inga biogena utsläpp Ej tillämpbart

305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser (scope 3) 124 Heba rapporterar inga biogena utsläpp Ej tillämpbart

305-4 Utsläppsintensitet av växthusgaser 125

305-5 Minskning av växthusgasutsläpp 125

SPECIFIKA UPPLYSNINGAR – GRI 400: Socialt

GRI 401: Anställning 2016 3-3 Styrning av väsentliga frågor 36, 65, 122

401-1 Nyanställningar och personalomsättning 123 Heba rapporterar inte medarbetare per region Samtliga medarbetare är anställda i Sverige

GRI 404: Träning och utbildning 2016 3-3 Styrning av väsentliga frågor 36, 65, 122

404-1 Genomsnittligt antal utbildningstimmar per år och anställd 123 Heba rapporterar inte data uppdelat på

anställningstyp

Ej väsentligt

404-3 Andel anställda som får regelbunden utvärdering av prestation och

karriärutveckling

123

GRI 405: Mångfald och lika möjligheter 2016 3-3 Styrning av väsentliga frågor 36, 65, 122

405-1 Mångfald i ledningar och bland medarbetare

100, 123

GRI 414: Bedömning av leverantörer utifrån

sociala kriterier 2016

3-3 Styrning av väsentliga frågor 65, 122

414-1 Nya leverantörer som granskats enligt sociala kriterier 39–40, 65 Heba redovisar inte antal eller andel

leverantörer

Uppgifter saknas, ska tas fram inför näst-

kommande rapportering

SPECIFIKA UPPLYSNINGAR – CRE

CRE 3-3 Styrning av väsentliga frågor 43–44, 122

CRE2 Vattenintensitet 125

CRE8 Miljöcertifierade byggnader 125

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 127HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Hållbarhetsredovisning

Hållbarhetsnoter

GRI-index

Revisorns yttrande

Revisorns rapport över översiktlig granskning av Heba Fastighets AB (publ)s

hållbarhetsredovisning samt yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten

Inledning

Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Heba Fastighets AB (Heba) att över-

siktligt granska Hebas hållbarhetsredovisning för år 2022. Företaget har

definierat hållbarhetsredovisningens omfattning på sidan 126–127 i detta

dokument varav den lagstadgade hållbarhetsrapporten definieras på

sidan 120.

Styrelsens och företagsledningens ansvar

Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för att upprätta

hållbarhetsredovisningen inklusive den lagstadgade hållbarhetsrapporten

i enlighet med tillämpliga kriterier respektive årsredovisningslagen. Krite-

rierna framgår på sidan 120 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de

delar av ramverket för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global

Reporting Initiative) som är tillämpliga för hållbarhetsredovisningen.

Detta ansvar innefattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig

för att upprätta en hållbarhetsredovisning som inte innehåller väsentliga

felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovisningen grundad

på vår översiktliga granskning och lämna ett yttrande avseende den lag-

stadgade hållbarhetsrapporten. Vårt uppdrag är begränsat till informatio-

nen i detta dokument och den historiska information som redovisas och

omfattar således inte framtidsorienterade uppgifter.

Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med ISAE 3000

(omarbetad). Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översiktliga

granskningar av historisk finansiell information. En översiktlig granskning

består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansva-

riga för upprättandet av hållbarhetsredovisningen, att utföra analytisk

granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. Vi har

utfört vår granskning avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten

i enlighet med FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om

den lagstadgade hållbarhetsrapporten. En översiktlig granskning och en

granskning enligt RevR 12 har en annan inriktning och en betydligt mindre

omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision

enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt

har.

Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 (International Standard on Quality

Control) och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket

innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av

yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i

lagar och andra författningar. Vi är oberoende i förhållande till Heba

Fastigheter AB enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort

vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning och

granskning enligt RevR 12 gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en

sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som

skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade

slutsatsen grundad på en översiktlig granskning och granskning enligt

RevR 12 har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på

en revision har.

Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår från de av styrelsen

och företagsledningen valda kriterier, som definieras ovan. Vi anser att

dessa kriterier är lämpliga för upprättande av hållbarhetsredovisningen.

Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår granskning är tillräckliga

och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för våra uttalanden nedan.

Uttalanden

Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några

omständigheter som ger oss anledning att anse att hållbarhetsredo-

visningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan av

styrelsen och företagsledningen angivna kriterierna.

En lagstadgad hållbarhetsrapport har upprättats.

Stockholm den 23 mars 2023

Ernst & Young AB

Fredric Hävrén Marianne Förander

Auktoriserad revisor Specialistmedlem i FAR

Till Heba Fastighets AB (publ), org.nr 556057-3981

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 128HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Hållbarhetsredovisning

Hållbarhetsnoter

GRI-index

Revisorns yttrande

Definitioner

Direktavkastning

Driftsöverskott i förhållande till fastigheternas bokförda värde.

Förvaltningsresultat

Resultat före skatt med återläggning av realiserade och orealiserade

värdeförändringar.

Kassaflöde

Förvaltningsresultat minus betald skatt, justerat för poster som inte

ingår i kassa flödet och efter förändringar av rörelsekapitalet.

Överskottsgrad

Driftsöverskott i relation till hyresintäkter.

Förvaltningsmarginal

Förvaltninsresultatet i relation till hyresintäkter.

Räntetäckningsgrad

Förvaltningsresultat med tillägg för räntekostnader i relation till

räntekostnader.

Genomsnittlig ränta på fastighetslån

Fastighetslånens genomsnittliga räntesats per bokslutsdagen.

Skuldsättningsgrad

Räntebärande skulder i relation till synligt eget kapital.

Belåningsgrad

Räntebärande skulder i relation till fastigheternas bokförda värde.

Nettobelåningsgrad

Räntebärande skulder inklusive leasingskulder samt beslutad utdelning

minskat med likvida medel i förhållande till fastigheternas bokförda värde

vid periodens utgång.

Soliditet

Synligt eget kapital i relation till balansomsl utningen.

Avkastning eget kapital

Resultatet efter skatt i procent av genomsnittligt synligt eget kapital.

Avkastning totalt kapital

Resultat före skatt exklusive jämförelsestörande poster plus

räntekostnader i relation till genomsnittlig balansomslutning.

DATA PER AKTIE

Resultat efter skatt

Årets resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier under perioden.

Kassaflöde

Kassaflöde från den löpande verksamheten i förhållande till genomsnittligt

antal aktier under perioden.

Eget kapital

Eget kapital i förhållande till antalet aktier vid periodens utgång.

Substansvärde (NAV)

Eget kapital med tillägg av räntederivat och uppskjuten skatteskuld

i förhållande till antalet aktier vid periodens utgång.

Fastigheternas bokförda värde

Fastigheternas bokförda värde i förhållande till antalet aktier vid

periodens utgång.

DEFINITIONER FÖR AKTIEINFORMATIONEN SIDORNA 71–72

P/E-tal I

Börskursen dividerad med resultat per aktie före skatt.

P/E-tal II

Börskursen dividerad med resultat per aktie efter skatt.

Totalavkastning

Kursutveckling och utbetald utdelning under året dividerad med

börskursen vid årets början.

Heba följer Esmas riktlinjer från den 3 juli 2016 om alternativa nyckeltal. Riktlinjerna

omfattar finansiella nyckeltal som inte definieras i IFRS. Riktlinjerna syftar till att göra

alternativa nyckeltal mer begripliga, tillförlitliga och jämförbara och därmed främja deras

användbarhet. Uträkningen av alternativa nyckeltal finns till gänglig på Hebas hemsida,

www.hebafast.se.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 129HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Definitioner

Fastighetsförteckning

Årsstämma

Finansiell kalender

Bostäder Lokaler Garage/P-platser Totalt

Taxerings-

värde Tomträtt

Fastighetsbeteckning Byggnadsår Antal

Varav nya eller

ombyggda

Yta,

kvm

Årshyra,

kkr Antal

Yta,

kvm

Årshyra,

kkr Antal

Årshyra,

kkr

Yta,

kvm

Årshyra,

kkr

Totalt,

kkr

Tomträtt/

Äganderätt

Innerstaden

Draken 24 Timmermansg. 29–31, Södermalm 1967 78 14 6 274 8 678 6 2 099 4 692 0 0 8 373 13 370 298 000 Ä

Höken 30 Åsögatan 124, Södermalm 1934 26 6 1 866 2 606 2 610 1 310 0 0 2 476 3 917 100 800 Ä

Veken 8 Åsögatan 180, Södermalm 1960/2020 17 17 1 640 2 825 1 423 1 326 10 300 2 063 4 451 109 600 Ä

Bonden Mindre 8 Skånegatan 71, Södermalm 1940/1985 20 20 1 340 2 193 4 271 755 0 0 1 611 2 948 72 800 Ä

Sonfjället 1 Bobergsgatan 55–57, 59A-C, 61–65, 61X,

Husarvikstorget 4–8, Norra Djurgårdsstaden 2016 72 72 4 885 12 064 16 817 1 873 37 912 5 702 14 849 341 600 T

Stubinen 3 Nybohovsbacken 34–36, Liljeholmen 2010 72 72 6 064 12 305 10 25 29 0 0 6 089 12 335 274 105 T

Summa innerstaden 285 201 22 069 40 672 39 4 246 9 986 47 1 212 26 315 51 870 1 196 905

Stockholm närförort

Bisvärmen 6 Olaus Magnus väg 6, Johanneshov 1943/2013 52 52 2 611 5 231 6 63 104 21 269 2 674 5 603 71 595 Ä

Bisvärmen 7 Olaus Magnus väg 8, Johanneshov 1943/2012 51 51 2 443 4 860 4 140 193 14 223 2 583 5 276 102 105 Ä

Bisvärmen 4 Olaus Magnus väg 10, Johanneshov 1943/2012 51 51 2 501 4 936 4 129 215 25 383 2 630 5 534 103 637 Ä

Bisvärmen 5 Olaus Magnus väg 12, Johanneshov 1943/2013 49 49 2 387 4 705 8 260 418 13 174 2 647 5 297 136 769 Ä

Pennteckningen 5 Gullmarsvägen 4, Johanneshov 1946 40 1 2 679 0 2 92 153 8 0 2 771 153 84 234 Ä

Arabesken 1 Skulptörvägen 7, Johanneshov 1944 37 8 1 598 3 272 4 11 113 0 0 1 609 3 386 53 200 Ä

Fontänen 1 Skulptörvägen 11, Johanneshov 1944/2010 37 37 1 769 3 450 0 0 0 5 66 1 769 3 516 71 000 Ä

Fegen 1 Ymsenvägen 9, Årsta 1947/2017 39 39 2 282 4 094 1 33 50 0 0 2 315 4 143 95 488 Ä

Femlingen 1 Ymsenvägen 13, Årsta 1947/2018 34 34 2 208 4 008 1 8 8 0 0 2 216 4 017 94 000 Ä

Borrsvängen 14 Gubbängsvägen 107A-B, 109A-D, Gubbängen 2016 57 57 4 078 8 442 0 0 0 43 342 4 078 8 784 142 748 T

Borrsvängen 8 Gubbängsvägen 97–105, Gubbängen 1947/2020 34 34 2 188 3 610 3 43 35 0 0 2 231 3 644 66 479 T

Gradsågen 3 Dörrvägen 12–14, Gubbängen 1947 13 13 815 1 370 7 89 32 0 0 904 1 402 16 195 T

Ryggsågen 2 Dörrvägen 18–20, Gubbängen 1947 13 13 814 1 356 2 3 5 0 0 817 1 361 15 600 T

Ryggsågen 3 Dörrvägen 22–28, Gubbängen 1947/2021 26 26 1 660 2 075 6 51 47 1 7 1 711 2 129 40 238 T

Kaffebalen 1 Kumminvägen 1–25, Muskotvägen 2–14, Saltvägen 26, Hökarängen 1952/2005 124 124 7 070 10 991 30 564 422 25 150 7 634 11 562 182 933 T

Kardemumman 3 Muskotvägen 1–9, Hökarängen 1948/2004 30 30 1 608 2 511 5 72 42 4 24 1 680 2 577

42 494 T

Kardemumman 2 Muskotvägen 11–15, Hökarängen 1947/2004 18 18 936 1 470 4 61 36 0 0 997 1 506 25 252 T

Kardemumman 4 Korintvägen 2–6, Hökarängen 1948/2006 18 18 1 083 1 655 5 137 68 42 251 1 220 1 973 24 966 T

Kardemumman 5 Korintvägen 8–12, Hökarängen 1948/2006 18 18 1 080 1 651 3 87 70 8 48 1 167 1 770 24 977 T

Kardemumman 1 Korintvägen 14–22, Hökarängen 1948/2004 28 28 1 680 2 572 7 77 53 0 0 1 757 2 625 42 329 T

Russinet 1 Korintvägen 1–7, Hökarängen 1952/2004 24 24 1 512 2 275 11 128 74 0 0 1 640 2 348 37 881 T

Muskotblomman 1 Saltvägen 31–35, Hökarängen 1952/2006 12 12 744 1 130 4 45 29 3 18 789 1 177 16 962 T

Muskotblomman 2 Saltvägen 37–39, Hökarängen 1952/2006 12 12 744 1 130 4 67 37 0 0 811 1 167 17 083 T

Korinten 1 Saltvägen 43–45, Hökarängen 1948/2006 12 12 744 1 130 4 64 82 0 0 808 1 211 17 314 T

Förgyllda Bägaren 4 Selmedalsvägen 54–56, Hägersten 1969 61 15 4 949 5 981 3 694 325 31 234 5 643 6 540 145 949 Ä

Förgyllda Bägaren 3 Selmedalsvägen 62–64, Hägersten 1968 61 13 4 947 5 974 2 41 20 54 434 4 988 6 429 146 456 Ä

Förgyllda Bägaren 2 Selmedalsvägen 70–72, Hägersten 1969 61 10 4 946 5 929 1 1 59 65 485 4 946 6 474 157 696 Ä

Spöksonaten 1 Gösta Ekmans väg 31–33, Hägersten 1969 53 53 4 370 5 027 7 791 459 28 242 5 161 5 729 128 400 Ä

Skidföret 1

Glidgränd 1–13, Västertorp 1949/2018 53 53 2 969 5 245 0 0 0 23 166 2 969 5 410 127 000 Ä

Fastighetsförteckning

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 130HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Definitioner

Fastighetsförteckning

Årsstämma

Finansiell kalender

Bostäder Lokaler Garage/P-platser Totalt

Taxerings-

värde Tomträtt

Fastighetsbeteckning Byggnadsår Antal

Varav nya eller

ombyggda

Yta,

kvm

Årshyra,

kkr Antal

Yta,

kvm

Årshyra,

kkr Antal

Årshyra,

kkr

Yta,

kvm

Årshyra,

kkr

Totalt,

kkr

Tomträtt/

Äganderätt

Backskidan 1 Telemarksgränd 1–5, Västertorp 1949/2013 18 18 1 224 1 866 2 146 127 12 101 1 370 2 094 49 428 Ä

Skridskon 1 Lugntorpsvägen 45–57, Västertorp 1950/2017 58 58 3 366 5 788 2 152 202 16 115 3 518 6 105 141 460 Ä

Lacktråden 8 Korpmossevägen 63–69/ Nitvägen 23–25, Västberga 1944/2015/2016 42 42 1 818 3 578 11 258 219 8 46 2 076 3 842 83 688 T

Vildrosen 14 Nioörtsvägen 32–34, Midsommarkransen 1943/1987 25 0 1 659 2 444 4 269 266 3 18 1 928 2 729 60 247 Ä

Lejongapet 46 Tegelbruksvägen 25–35, Midsommarkransen 1944/1988 58 0 3 614 5 404 8 270 412 20 204 3 884 6 020 128 900 Ä

Maskrosen 4 Midsommarvägen 20, Midsommarkransen 1942/1990 15 0 692 1 167 2 334 538 13 148 1 026 1 853 29 990 Ä

Sötmandeln 2 Sirapsvägen 28, Hökarängen 2019 84 84 3 118 8 304 0 0 0 0 0 3 118 8 304 126 400 T

Pennvässaren 2 Lyckselevägen 90–116, Vällingby 1954/2016/2017/2019 96 96 5 912 10 003 23 502 365 18 157 6 414 10 525 163 365 T

Agnes Cecilia 1 Tappvägen 17–19, Emils Gata 1–7, Tummelisas Gata 6–22,

Bagar Bengtssons Gata 4–6, Bromma 2013 85 85 6 154 11 957 5 197 494 55 731 6 351 13 181 244 166 T

Vattenfallet 6 Råcksta Gårdsväg 19, Vällingby 2011/2012 77 77 5 431 10 394 0 0 0 50 365 5 431 10 760 178 000 Ä

Summa Stockholm närförort 1 676 1 365 102 403 166 983 195 5 874 5 771 608 5 402 108 279 178 155 3 436 624

Sydost

Jakten 1 Brandholmsvägen 5–11, 5A, Flygrakan 2A-C, 4A-B, 5, Nyköping 2021/2022 104 104 6 637 10 540 1 97 144 96 518 6 734 11 202 122 250 Ä

Lidret 1 Husarvägen 7, Olaus Martinis väg 7–9 A-J, Nyköping 2021/2022 83 83 2 950 5 510 0 0 0 47 273 2 950 5 783 4 188 Ä

Summa Sydost 187 187 9 587 16 050 1 97 144 143 791 9 684 16 985 126 438

Sydväst

Rådsbacken 12 Rådsvägen 6–16/ Rådsstigen 3–5, Huddinge 1957/1972 385 225 24 061 30 676 21 2 732 1 758 172 1 198 26 793 33 632 423 400 Ä

Generatorn 7 Björnkullavägen 6–12, 6A, 10A-B,

Ebba Bååts Torg 11–15, 19B, 21–29, Huddinge 2017 184 184 11 503 23 928 57 1 753 4 201 86 1 231 13 256 29 359 409 800 Ä

Capella 2 Solskensvägen 21–23, Tullinge 2018 155 155 5 276 13 715 44 73 121 54 466 5 349 14 302 193 523 Ä

Summa Sydväst 724 564 40 839 68 319 122 4 558 6 080 312 2 895 45 398 77 294 1 026 723

Nordost

Galeasen 4 Farkostvägen 2, Lidingö 1955/2021 24 24 1 917 3 211 11 231 314 7 79 2 148 3 604 60 836 Ä

Regattan 3 Bodalsvägen 11–19, Lidingö 1954 52 52 2 666 5 098 5 141 122 9 114 2 807 5 334 64 865 Ä

Fregatten 4 Fregattvägen 9, Lidingö 1961/2014 73 73 5 409 8 515 10 73 63 0 0 5 482 8 579 159 418 Ä

Fregatten 5 Fregattvägen 11–15, Lidingö 1960/2015 72 72 7 549 10 972 10 181 135 40 290 7 730 11 397 221 185 Ä

Styrmannen 1 Bodalsvägen 49–83, Lidingö 2007 87 87 5 673 10 105 5 2 730 2 907 17 122 8 403 13 135 227 600 Ä

Markan 6

Flygvilleslingan 5, 12, 18–20, Täby 2010 52 52 2 848 5 593 0 0 0 54 227 2 848 5 820 103 000 Ä

Opalen 2 Boulevarden 35,37,39,41, Tränsgatan 3,5,7, Tränsgatan 1 A-H,

Martingalgatan 2, 4, Täby 2020 142 142 9 527 20 451 11 192 1 709 62 952 9 719 23 112 388 237 Ä

Murklan 1 Johannesbergsvägen 64–118/Vetenskapsvägen 2A–8E, Sollentuna 2020 52 52 3 854 8 179 0 0 0 24 240 3 854 8 419 149 000 Ä

Alen 3 Pilgatan 7, 9 A-C, Sjöfartsgatan 12, Skutgatan 13 A-D, Norrtälje 2022 84 84 3 901 8 994 2 290 581 0 0 4 191 9 575 76 008 Ä

Gråalen 1 Vegagatan 14 A-E, Hamnvägen 1, 3A-D, Skutgatan 10, 12 A-D, Norrtälje 2021 143 143 8 048 16 130 1 510 828 0 0 8 558 16 958 251 101 Ä

Vallentuna Åby 1:180 Smidesvägen 6A, 6B, 6C, Vallentuna 2021 64 64 3 201 7 391 1 73 146 0 0 3 274 7 537 116 400 Ä

Summa Nordost 845 845 54 592 104 640 56 4 422 6 806 213 2 025 59 014 113 470 1 817 650

Nordväst

Kåbo 65:2 Grindstugegatan 6, Kansliskrivargatan 5–7, Uppsala 2022 145 145 5 591 10 751 0 0 0 0 0 5 591 10 751 99 000 Ä

St Ilian 9:3 Sankt Larsgatan 2 D, Enköping 2021 33 33 2 036 3 181 0 0 0 2 17 2 036 3 198 45 000 Ä

Gränby 10:7 Liljefors Torg 6, Uppsala 2022 47 47 1 654 4 049 0 0 0 8 48 1 654 4 097 27 000 Ä

Summa Nordväst 225 225 9 281 17 981 0 0 0 10 65 9 281 18 046 171 000

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 131HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Definitioner

Fastighetsförteckning

Årsstämma

Finansiell kalender

Bostäder Lokaler Garage/P-platser Totalt

Taxerings-

värde Tomträtt

Fastighetsbeteckning Byggnadsår Antal

Varav nya eller

ombyggda

Yta,

kvm

Årshyra,

kkr Antal

Yta,

kvm

Årshyra,

kkr Antal

Årshyra,

kkr

Yta,

kvm

Årshyra,

kkr

Totalt,

kkr

Tomträtt/

Äganderätt

Samhällsfastigheter

Tärnö 1

Brattforsgatan 25A-C, Farsta 2016 1 5 800 13 001 0 5 800 13 001 0 T

Årstadalsskolan 5

Sturehillsvägen 28–30, Liljeholmen 2010 1 575 1 492 0 575 1 492 0 T

Vinfatet 6

Böljevägen 20, Sollentuna 2016 1 4 010 9 155 0 4 010 9 155 0 Ä

Fuxen 2

Kemistvägen 7–9, Täby 2015 2 4 247 9 246 1 50 4 247 9 296 0 Ä

Parken 6

Söderby torg allé 20, Salem 2015 1 3 650 7 767 0 3 650 7 767 0 Ä

Svänghjulet 4

Enhagsslingan 7, Täby 2014 1 3 998 9 366 0 3 998 9 366 0 Ä

Österåker Näs 7:7

Näs, Österåker 2020 2 4 787 11 028 0 4 787 11 028 0 Ä

Vallentuna Åby 1:167

Åby Allé, Vallentuna 2020 1 3 915 9 456 0 3 915 9 456 0 Ä

Alen 3 Vårdboende

Skutgatan 15, Norrtälje 2022 1 5 915 13 134 0 5 915 13 134 0 Ä

Gränby 10:6

Liljefors Torg 4, Uppsala 2012 2 5 472 11 490 0 5 472 11 490 0 Ä

Summa Samhällsfastigheter 0 0 0 0 13 42 369 95 135 1 50 42 369 95 185 0

TOTAL 3 942 3 387 238 771 414 645 426 61 565 123 922 1 334 12 440 300 339 551 006 7 549 902

Årshyrorna är baserade på december månads utgående hyror uppräknat till helår.

I ovan förteckning är inte de två projektfastigheterna Enköping Romberga samt Källberga Nynäshamn med.

Specialenhet, taxeringsvärde har ännu ej åsatts.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 132HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Definitioner

Fastighetsförteckning

Årsstämma

Finansiell kalender

Årsstämma Finansiell kalender

Årsstämma 2023 i Heba Fastighets AB (publ)

Tid onsdag den 26 april 2023 kl 16.00

Plats Gamla Riksarkivet, Riddarholmen, Stockholm.

Anmälan

Den som önskar närvara i stämmolokalen personligen eller genom

ombud ska:

Dels vara införd som aktieägare i den av Euroclear Sweden AB

förda aktieboken tisdagen den 18 april 2023.

Dels anmäla sitt deltagande till bolaget per e-post:

GeneralMeetingService@euroclear.com,

per post: Heba Fastighets AB, c/o Euroclear Sweden AB,

Box 191, 101 23 Stockholm, eller per telefon: 08-402 91 33

senast torsdagen den 20 april 2023.

Förvaltarregistrerade aktier

För att ha rätt att delta i stämman måste en aktieägare som låtit förvaltar-

registrera sina aktier, förutom att anmäla sig till stämman, låta registrera

aktierna i eget namn så att aktieägaren blir upptagen i framställningen av

aktieboken per avstämningsdagen tisdagen den 18 april 2023. Omregist-

rering kan vara tillfällig (s.k. rösträttsregistrering) och begärs hos för-

valtaren enligt förvaltarens rutiner och krav på framförhållning. Rösträtts-

registrering som har gjorts av förvaltaren senast torsdagen den 20 april

2023 kommer att beaktas vid framställningen av aktieboken.

Information om de av stämman fattade besluten offentliggörs onsdagen

den 26 april 2023, efter stämmans avslutande.

Information kan beställas per

Telefon 08-442 44 40

E-post info@hebafast.se

• Delårsrapport för januari–mars 2023 publiceras den 25 april 2023.

• Styrelsen föreslår att till aktieägarna utdelas 0,45 kronor per aktie.

Som avstämningsdag för utdelning föreslås den 28 april 2023.

• Beslutar årsstämman enligt förslaget, beräknas utdelningen komma

att utsändas av Euroclear Sweden AB den 4 maj 2023.

• Halvårsrapport januari–juni 2023 publiceras den 12 juli 2023.

• Delårsrapport januari–september 2023 publiceras den 25 oktober 2023.

• Bokslutskommuniké 2023 publiceras i februari 2024.

• Årsredovisning 2023 publiceras i mars 2024.

Produktion: Heba i samarbete med Hallvarsson & Halvarsson.

Foto: Johan Bergmark, Christian Gustavsson, Karl Nordlund och Fredrik Hjerling.

Tryck: Göteborgstryckeriet AB, 2023.

INTRODUKTION OMVÄRLD OCH STRATEGI HÅLLBARHET VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHETSRAPPORTERING ÖVRIGT 133HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2022

Definitioner

Fastighetsförteckning

Årsstämma

Finansiell kalender

Heba Fastighets AB

Box 17006

104 62 Stockholm

Tel: 08-442 44 40