529900X0UEM9DOM6FK122023-01-012023-12-31529900X0UEM9DOM6FK122022-01-012022-12-31529900X0UEM9DOM6FK122023-12-31529900X0UEM9DOM6FK122022-12-31529900X0UEM9DOM6FK122021-12-31529900X0UEM9DOM6FK122021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMemberifrs-full:PreviouslyStatedMember529900X0UEM9DOM6FK122021-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMemberifrs-full:PreviouslyStatedMember529900X0UEM9DOM6FK122021-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMemberifrs-full:PreviouslyStatedMember529900X0UEM9DOM6FK122021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMemberifrs-full:PreviouslyStatedMemberiso4217:SEKiso4217:SEKxbrli:shares529900X0UEM9DOM6FK122021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMemberifrs-full:PreviouslyStatedMember529900X0UEM9DOM6FK122021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMemberifrs-full:FinancialEffectOfChangesInAccountingPolicyMember529900X0UEM9DOM6FK122021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMemberifrs-full:FinancialEffectOfChangesInAccountingPolicyMember529900X0UEM9DOM6FK122021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMemberifrs-full:FinancialEffectOfChangesInAccountingPolicyMember529900X0UEM9DOM6FK122021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900X0UEM9DOM6FK122021-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember529900X0UEM9DOM6FK122021-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember529900X0UEM9DOM6FK122021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900X0UEM9DOM6FK122021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember529900X0UEM9DOM6FK122022-01-012022-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember529900X0UEM9DOM6FK122022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900X0UEM9DOM6FK122022-01-012022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember529900X0UEM9DOM6FK122022-01-012022-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember529900X0UEM9DOM6FK122022-01-012022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900X0UEM9DOM6FK122022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900X0UEM9DOM6FK122022-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember529900X0UEM9DOM6FK122022-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember529900X0UEM9DOM6FK122022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900X0UEM9DOM6FK122022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember529900X0UEM9DOM6FK122023-01-012023-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember529900X0UEM9DOM6FK122023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900X0UEM9DOM6FK122023-01-012023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember529900X0UEM9DOM6FK122023-01-012023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900X0UEM9DOM6FK122023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900X0UEM9DOM6FK122023-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember529900X0UEM9DOM6FK122023-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember529900X0UEM9DOM6FK122023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900X0UEM9DOM6FK122023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember
Års- och
hållbarhetsredovisning
2023
Vi är övertygade om att där människor trivs och mår bra utvecklas
samhällen. Att utveckla hållbara livsmiljöer är vårt mål.
I alla våra projekt börjar det med ett stycke mark som vi förädlar.
Inte för vår skull. Utan för de människor som kommer att bo och
arbeta där. För att vi vet att hur vi bor påverkar vår livskvalitet.
Vi lägger grunden till ett bättre liv. Så var det igår, så är det idag
och så kommer det att vara imorgon.
Innehåll
Verksamhet
Kort om JM ................................................ 4
Året i korthet
............................................. 5
Koncernchefens kommentar
..................... 6
JM som investering
....................................8
Omvärldsanalys
.......................................9
JMs finansiella mål
.................................. 11
JMs icke-finansiella mål
...........................12
Strategiområden, affärsidé, vision
och företagskultur
....................................13
Produktportfölj
....................................... 19
Marknaden
............................................. 22
Hållbarhetsredovisning
Hållbart samhällsbyggande ................... 25
Hållbarhetsstrategi
.................................26
Målområden och hållbarhetsmål
........... 27
Organisation och styrning
......................34
Klimatrelaterade risker och
möjligheter
.............................................. 35
Väsentlighetsanalys och
intressentdialog
...................................... 37
Hållbara höjdpunkter under året
............ 39
Om hållbarhetsredovisningen
................40
Global Reporting Initiative – GRI
...........40
Fakta och nyckeltal inom hållbarhet
....... 41
GRI-index
................................................44
Global Compact
.....................................45
EU taxonomin
.........................................46
Finansiell information
Koncernen enligt segmentsredovisning
Affärssegment
........................................ 52
Resultaträkning
......................................58
Balansräkning
........................................ 59
Förändringar i eget kapital
.....................60
Kassaflödesanalys
.................................60
Årsredovisningshandlingar enligt ÅRL
Förvaltningsberättelse
............................ 61
Koncernen enligt IFRS
Resultaträkning
...................................... 67
Balansräkning
........................................68
Förändringar i eget kapital
......................69
Kassaflödesanalys
.................................. 69
Koncernens noter
....................................70
Moderbolaget
Resultaträkning
......................................86
Balansräkning
........................................ 87
Förändringar i eget kapital
......................88
Kassaflödesanalys
.................................. 88
Moderbolagets noter
..............................89
Förslag till vinstdisposition
..................... 91
Revisionsberättelse
.................................93
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport..........................98
Koncernledning
..................................... 105
Aktieägarinformation
JM-aktien .............................................. 107
Femårsöversikt
..................................... 109
Definitioner och ordlista
.........................111
JMs årsstämma och finansiell kalender
...115
Adresser
................................................. 116
3JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Sverige
Finland
Norge
JM-kontor
En av Nordens ledande
utvecklare av bostäder och
mer hållbara livsmiljöer
JM grundades år 1945 av John Mattson. I dag har koncer-
nen cirka 2 200 medarbetare i tre länder. 2023 omsatte
JM cirka 14 miljarder kr.
JMs målsättning är att via bostäder med sunt inomhus-
klimat, lägga solid grund för god livskvalitet och ett miljö-
mässigt mer hållbart liv. Verksamheten är fokuserad på
nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngd-
punkt på expansiva storstadsområden och universitet-
sorter i Sverige, Norge och Finland. Därtill bedriver JM
fastighetsutveckling och entreprenadverksamhet inom
Storstockholmsområdet. JM erbjuder även ekonomisk
och teknisk förvaltning till bostadsrättsföreningar.
Sedan mer än fem år miljömärks alla projektstartade
bostäder med den nordiska märkningen Svanen. JM är
därmed först i Norden med att Svanenmärka hela sin
produktion av bostäder.
JM är sedan 1982 ett publikt bolag noterat på
Nasdaq Stockholm, Large Cap.
35
Under 2023 svanen-
märktes 35 bostadsobjekt
i JM-koncernen.
22%
Minskning av utsläppen
för JM i Sverige under 2023
(scope 1, 2 och 3).
1945
Bostadsexperter i snart 80 år. Pallplats i kund-
nöjdhet för JM
Sverige, som ges
högsta betyg i
kategorin garanti.
Dubbel första plats
i kundnöjdhet för
JM Norge, som
bästa företag och
bästa projekt.
40%
Minskad beräknad energi-
användning i JMs svenska
bostäder sedan 2008.
Geografisk fördelning av intäkter 2023.
Sverige
70 % (69)
Norge
19 % (21)
Finland
11 % (11)
KORT OM JM
4JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
God likviditet och
betydande övervärden
på en svag marknad
Intäkterna uppgick till 13 851 mkr (16 385).
Rörelseresultatet minskade till 732 mkr
(2 064) och belastades av nedskrivningar
i exploaterings- och projektfastigheter
om –258 mkr (–). Rörelsemarginalen
minskade till 5,3 procent (12,6).
Resultatet före skatt minskade till
632 mkr (1 994) och resultat efter skatt
minskade till 433 mkr (1 575) .
Koncernens kassaflöde inklusive
nettoinvestering i fastigheter uppgick
till –48 mkr (–261).
Antal sålda bostäder minskade till
1 901 (2 659) och produktions starter
minskade till 1 609 (3 113).
Räntabilitet eget kapital för de senaste tolv
månaderna uppgick till 5,0 procent (17,9).
Resultatet per aktie under året uppgick till
6,70 kronor (23,40).
Enligt IFRS uppgick intäkterna till
15 969 mkr (14 577) och resultat per
aktie till 16,00 kr (22,00).
Övervärden exploateringsfastigheter
uppgick till 5,6 mdkr (6,7).
Styrelsen föreslår 3,00 kronor (14,00) i
utdelning för 2023 med intension att kalla
till extra bolagsstämma under det fjärde
kvartalet 2024 för att föreslå beslut om
ytterligare utdelning om 3,00 kronor.
2 193
Antal medarbetare på JM.
39 100
Antal bostadsbyggrätter.
JM tillämpar från och med 1 januari 2023 en ny redovisningsprincip för projekt med svenska bostadsrätts föreningar, se not 1
redovisningsprinciper. Jämförelsetal har räknats om enligt den nya redovisningsprincipen. För koncernens resultat- och balansräkning enligt
IFRS tillämpas IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder vilket innebär att intäkter och resultat för JMs bostadsutveckling redovisas enligt
färdigställandemetoden, se not 1 för ytterligare information. Segmentsredovisningen och projektstyrningen redovisas enligt successiv
vinstavräkning.
De finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor (SEK) som också är moderbolagets rapporterings valuta. Samtliga belopp, om inte
annat anges, är avrundade till närmaste miljontal. Sifforna i rapporten är baserade på koncernens konsolideringssystem som är i tusentals
kronor. Genom avrundning av siffror i tabeller kan det förekomma att totalbelopp inte motsvarar summan av ingående avrundade heltal.
Där inget annat framgår baseras belopp och kommentarer på sidorna 4–5, 8, 11, 14, 52–60 på JMs segmentsredovisning. För skillnaden
mellan segmentsredovisning och IFRS, se avsnittet Segments rapportering på sidan 74. För definitioner, se sidorna 111–114.
ÅRET I KORTHET
JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 5
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Goda långsiktiga
förutsättningar
Efter 38 år inom JM, varav 22 år som koncernchef,
har Johan Skoglund meddelat att han går i pen-
sion under 2024. Han gör det med ett av de mest
utmanande åren bakom sig. Ta del av Johan
Skoglunds kommentarer om året och hur han
ser på JMs framtid.
Sällsynt utmanande år
År 2023 har kantats av geopolitisk osäkerhet, krig i Europa,
kostnadsinflation, högre räntor och en sällsynt allmänt avvak
-
tande marknad. Vi får gå tillbaka till början av 1990-talet för
att hitta liknande utmaningar.
I denna situation fokuserar vi på att hitta vägar att minska
antalet osålda bostäder, och JM har i vissa fall anpassat priser
till rådande marknadsläge för att minska kapitalbindningen.
Under året sålde JM över 1 900 bostäder, produktionsstar
-
tade drygt 1 600 och har mer än 6 000 bostäder i pågående
produktion. Beaktat marknaden är jag nöjd med vår förmåga
att upprätthålla vår produktion och starta nya projekt. I det
sista kvartalet ökade vi antalet sålda bostäder.
Möjlighet att öka takten
Strategin för att möta och hantera konjunkturnedgångar är att
säkerställa kapacitet för att kunna starta projekt även i en svagare
marknad, och att så långt som möjligt undvika åtgärder för att
behöva minska bemanningen. I linje med detta ökade produk
-
tionsstarterna sista kvartalet. Vi breddar upplåtelseformerna
med hyresrätter och ägarlägenheter, samt startar med mindre
storlek på etapperna. Att bibehålla kapacitet för att starta nya
projekt innebär också att vi är redo när marknaden vänder.
En förutsättning för att kunna starta nya projekt är att löpande
över tid ha gjort bra markförvärv. JM går in i 2024 med 39 100
byggrätter i attraktiva lägen. Det är en bred portfölj, som tillåter
att vi kan välja var och när produktion ska startas för att ge bäst
marginal.
Förutsatt en bra marknad ger byggrättsportföljen oss
möjlighet att årligen produktionsstarta 4 000 bostäder om ett
par år. Det är avgörande att vi fortsätter förvärva fin mark. Det
är där JM har sin framtid.
Milstolpar för strukturkapitalet
För 20 år sedan implementerade vi JMs projekteringsanvisningar,
som lade grunden till bolagets strukturkapital och möjliggjorde
en rationell storskalighet som satte standard för exempelvis
våningshöjd och minskade antalet komponenter. Därmed blev
produktionen successivt mer kostnadseffektiv, med förbättrad
kvalitet.
För att stärka kompetensen ytterligare, och bygga vidare på
strukturkapitalet, införs nu även projektering i egen regi. Pro
-
jektering är en viktig förutsättning i JMs affär och utvecklingen
av bostäder, och vi har under året inlett arbetet med etabler
-
ing av en organisation med egen kompetens inom modellbaserat
arbetssätt såväl som konstruktion och VVS-projektering. Med
ägandeskap av hela värdekedjan kombinerat med väl etablerade
standardiserade arbetssätt, möjliggör projektering i egen regi
stärkt konkurrenskraft som kan bidra till kortare ledtider och
effektivare produktion.
Jag är övertygad om att detta kommer göra JM än mer mot
-
ståndskraftigt i utmanande tider och bättre rustad i en tid där
förändringstakten ökar vad gäller omvärldens krav, men även
teknisk utveckling och kundbehov.
” Trots den svaga marknaden
ökade JM försäljningen av
bostäder i det sista kvartalet"
KONCERNCHEFENS KOMMENTAR
38år i JM.
6JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Tar långsiktigt ansvar
En större utmaning i omvärlden är den globala temperaturhöj
-
ningen med potentiellt ödesdigra konsekvenser. Som en stor
aktör i branschen har JM satt målet att klimatpåverkande utsläpp
ska vara nära noll år 2030. För detta behövs samarbete med
såväl transportsektorn, som leverantörer och industrier för att
utveckla produkter med mindre klimatpåverkan, elektrifierade
transporter och fossilfri tillverkning av cement och stål.
Det är glädjande att se att JMs hållbarhetsarbete ger resultat,
där både koldioxidutsläpp och avfallsmängder minskat under
året. Jag är också stolt över att JM var först av aktörerna på vår
marknad att införa Svanenmärkning av all nyproduktion av
bostäder.
Hållbarhet handlar även och i högsta grad om medarbetarnas
säkerhet. JM har länge arbetat aktivt med att förbättra säkerhets-
kulturen, där vi fokuserar på hur vi lyckas med säkerhetsarbetet
likväl som att genomföra rotorsaksanalyser vid incidenter för att
hitta den bakomliggande orsaken.
JM har sedan 2016 haft målet att nå minst 20 procent hant
-
verkare som är kvinnor. Inom produktion i vår bransch är det
svårare att uppnå jämn könsfördelning, bland annat för att arbets
-
tiderna ännu inte har förutsättningar att vara lika flexibla som för
tjänstemän på kontor. JM har nu sju procent hantverkare som
är kvinnor, och vi fortsätter erbjuda praktikplatser och gratis
utbildning för att på sikt närma oss målet.
JM – ett starkt varumärke
Många medarbetare stannar länge inom JM, vilket är en av anled
-
ningarna till att JM har ett starkt varumärke. Personalomsätt-
ningen är låg och de som vill arbeta med bostäder söker sig till JM.
I grunden baserar sig JMs starka varumärke på att vi sätter
kunden i första rummet. Under de 15 år som branschmätningen
för nöjdkundindex har genomförts, har JM varit den bostadsut
-
vecklare som med höga betyg kommit på första plats flest gånger.
Det är möjligt genom att vi håller hög kvalitet på både bostäder
och kundbemötande – JM levererar fantastiska och mycket
uppskattade projekt.
Ett tydligt kundfokus är något som har genomsyrat JM i alla
år. Min allra första byggarbetsplats på JM hade en oerhört duk
-
tig och kvalitetsmedveten platschef. En av de saker jag fick med
mig är att det gäller att göra rätt från början. Här fanns redan
då bra och sunda värderingar med fokus på kvalitets- och miljö
-
frågor. Det blev en spännande resa på närmare fyra decennier.
Uppdämt behov framåt
Det råder betydande bostadsbrist på samtliga våra delmarknader,
och i takt med framtida räntesänkningar och minskad arbetslöshet
kan situationen långsamt förbättras. Förutsatt en ökad stabilitet
i omvärlden kommer vi att se en gradvis bättre bostadsmarknad.
Slutligen vill jag säga att det är människorna som gör skill
-
naden. Allt handlar om relationer och jag är stolt och glad över
alla duktiga och engagerade medarbetare på JM. Det är tack vare
er som JM är där vi är i dag. Ett stort tack till alla som format JM
genom åren!
Johan Skoglund
Verkställande direktör och koncernchef
” Utan duktiga och engagerade medarbetare
hade JM inte varit där vi är”
7JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Långsiktig
värdeutveckling
Ambitionen är att över tid ge JMs aktieägare
högre totalavkastning än företag med liknande
verksamhet och riskprofil.
Avkastningen kommer ur en riskmässigt balanserad tillväxt,
med optimerat utnyttjande av riskkapital över konjunktur
-
cykeln och ökande värdeöverföringar till aktieägarna. Fokus
är vinst per aktie och utdelning per aktie. Det uppnås
genom hög operationell förmåga, god riskkontroll, finansiell
styrka och en byggrättsportfölj med stor värdepotential,
som löpande förädlas och förnyas.
Under de senaste fem åren har JM haft
en genomsnittlig total avkastning om
6 procent. Aktien är volatil men har
skapat god totalavkastning långsiktigt.
Över de senaste tio åren har total-
avkastningen varit 5 procent, vilket är
i paritet med genomsnittet för jämför-
bara bolag.
Stark balansräkning Byggrättsportfölj med stor värdepotential
God långsiktig totalavkastning Utdelning över tid
JM har en stark finansiell ställning med
en soliditet om 40–50 procent (exklu
-
sive övervärden) under de senaste fem
åren. En stark soliditet är en förutsätt
-
ning för stabil och kostnadseffektiv
finansiering av pågående bostadspro
-
duktion. Samtidigt ska riskkapitalet
inklusive övervärden vara optimerat
över konjunkturcykeln.
JM har under lång tid levererat väl i linje
med utdelningspolicyn, i kombination
med flera kapitalutskiftningar. Värdeöver
-
föringarna till aktieägarna har under de
senaste fem åren uppgått till 5,5 mdkr,
varav 4,3 mdkr genom utdelning och
1,2 mdkr genom förvärv och indragning
av egna aktier (återköp).
JM har 39 100 byggrätter för framtida
projektutveckling, varav 22 700 redo-
visas i balansräkningen. Övervärdet jäm
-
fört med bokfört värde på bygg rätterna
i balansräkningen uppgår till 5,6 mdkr
utifrån extern värdering. Övervärdet är
del av JMs riskkapital och ger indikation
om framtida vinst potential.
1)
Besqab*, Bonava*, NCC, PEAB, Selvaag*,
Skanska, Veidekke, YIT
*
ej 2014–2023
Soliditet
Genomsnittlig totalavkastning Återföring till aktieägare
Byggrätter
RIKTVÄRDE FÖR KAPITALSTRUKTUR OCH
UTDELNINGSPOLICY
Riktvärde för kapitalstruktur där den synliga soliditeten bör uppgå till minst 35
procent över en konjunkturcykel. Utdelningspolicy där aktieutdelningen i genom
-
snitt ska utgöra 50 procent av koncernens resultat efter skatt över en konjunktur-
cykel. JMs riktvärde för kapitalstrukturer och utdelningspolicy definieras utifrån
segmentsredovisningen.
JM
Genomsnitt
1)
Nasdaq Stockholm
Soliditet
Villkorade byggrätter
Byggrätter i balansräkningen
Övervärde byggrätter i balansräkningen
Återköp av aktier
Utdelning
JM SOM INVESTERING
%
–6
–3
0
3
6
9
12
15
2014–20232019–2023
6
–5
15
11
5
5
Mkr
0
500
1 000
1 500
2 000
20232022202120202019
835
870
887
922
903
375
825
%
0
10
20
30
40
50
60
20232022202120202019
42
47
50
53
50
Antal, tusental Mdkr
0
10
20
30
40
20232022202120202019
0
2
4
6
8
21,1 14,8
20,4 17,4
20,0 15,6
17,5
22,7 16,4
22,0
8JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
En turbulent omvärld
För JM är det av stor vikt att förstå
och försöka förutse hur omvärlden
förändrar marknadens förutsättningar.
Fem megatrender är särskilt viktiga
för verksamheten.
I likhet med de senaste åren har 2023 präglats av en
osäker omvärld med fortgående krig, upptrappade
konflikter, finansiella åtstramningar och extrema
väderhändelser. I många avseenden har resiliens och
trygghet blivit alltmer centralt. Parallellt växer nya
vägar framåt, inte minst genom en hög teknisk
utvecklingstakt.
För att kunna vara kundens förstahandsval vid
köp av ny bostad behöver JM ständigt vara vak
-
samt på hur omvärlden färgar människors beslut
och marknadens förutsättningar. I nuet, likväl som
längre tidshorisonter. Fem megatrender har identi-
fierats som särskilt viktiga för JMs verksamhet.
Megatrender är globala utvecklingslinjer som for
-
mar vår värld. De spänner över flertalet områden,
kan variera i uttryck i olika delar av världen och
flyter ofta in i varandra. Ju mer sammankopplade
vi blir, desto mer långtgående blir verkningarna.
Under de rådande osäkra förhållandena, med
svag marknad och avvaktande kunder, är det av
avgörande betydelse att JM bibehåller en fortsatt
god likviditet. Det ger en uthållig förmåga att
anpassa och utveckla verksamheten och JMs
erbjudande.
Megatrend Nulägesbeskrivning
Potentiella följder/utmaningar JMs svar
01.
Världsekonomin
påverkar bostads-
marknaden
Hög inflation och centralbankers upprepade räntehöjningar har
resulterat i en vikande konjunktur. Inflationsutvecklingen kan
kopplas till flera faktorer, däribland pandemins efterdyningar, höga
energipriser och kriget i Ukraina. Globala värdekedjor är drab-
bade av stora störningar. Det nya, betydligt tuffare, kostnadsläget
medför kännbara omställningar för både hushåll och industri.
Därtill finns en osäkerhet kring ytterligare ekonomiska påfrest-
ningar. Tillsammans med sänkta reallöner skapar ovisshet kring
ränteläget och det framtida arbetsmarknadsläget osäkerhet på
bostadsmarknaden. Samtidigt kan förväntade kommande ränte-
sänkningar medföra förbättrade marknadsförutsättningar.
• Höjda inträdesbarriärer till
bostadsmarknaden
• Uppdämda flyttbehov och utökade
stopp i flyttkedjor
• Ökad efterfrågan på, och flytt till,
bostäder med lägre omkostnader
• Ökad fattigdom och ekonomiska
klyftor
• Aktörer med lägre finansiell
motståndskraft tvingas bort.
• Anpassning av produktionsstarternas omfattning, samt start av färre
antal bostäder per produktionsstartad etapp
• Löpande dialog med banker för upprätthållande av byggnads kreditiv-
finansiering, samt tät kontakt med befintliga och potentiella bostadskunder
• Projektering av mer yteffektiva bostäder samt JMs koncept Smarta kvadrat
med prisvärda och flexibla bostäder som når en bredare kundgrupp
• Genom finansieringsmodellen Deläga ges fler kunder möjlighet att köpa
sin bostad. I takt med att kunden har möjlighet köper man JMs andelar
och ökar successivt sitt ägande från initialt 50 procent
• Selektivitet gällande mark- och fastighetsförvärv för att vårda likviditeten.
02.
Klimatutmaningar
ställer högre krav
på resiliens och
innovationsförmåga
Hållbarhet förblir en kritisk fråga med många lager: ekolo-
gisk, ekonomisk och social. Global uppvärmning, klimatför-
ändringar, förlorad biologisk mångfald, försvagade ekosystem,
luftföro reningar, avfall, hälsovådliga kemikalier och brist på
naturresurser är några av de miljömässiga aspekter som kräver
ihållande ansvarsfull beaktning och reglering. Extrema väder-
händelser har tilltagit, vilket skapat svårhanterade störningar
på bland annat bebyggelse, infrastruktur och livsmedelspro-
duktion. I takt med detta har regelverk skärpts, konsumen-
ters efterfrågan ökat, näringslivets hållbarhetsarbete intensi-
fierats och samhällens behov av resiliens höjts. För att kunna
facilitera detta höjs också kraven på alternativa lösningar och
innovationsförmåga.
• Stigande samhällskostnader
för klimat anpassning och
klimatkonsekvenser
• Migrering från områden som har
drabbats eller befinner sig i riskzon
• Ökad efterfrågan på klimatsmarta,
energisnåla och resilienta bostäder
• Tilltagande konkurrens om minskande
resurser
• Utökade krav på gränsöverskridande
lagstiftning, samarbeten och
samordning.
• Svanenmärkning av bostäderna ger tredjepartsgranskning och verifiering av
exempelvis kemiskt innehåll, låg energianvändning och god inomhusmiljö
• Klimatriskanalyser i tidiga skeden medför att JM kan planera för ökat
hänsynstagande till extremväder och anpassa bebyggelsen efter platsens
förutsättningar
• Avfallsarbetet med ambitiösa målsättningar, uppföljning och incitament
har bidragit till minskade avfallsmängder från bostadsproduktionen
• Klimatförbättrad betong i alla projekt i Sverige bidrar till minskade
koldioxidutsläpp
• JM har utvecklat ett koncept för fossilfria arbetsplatser som införts i den
svenska, norska och finska produktionen. Det medför minskade koldioxid-
utsläpp på byggarbetsplatserna.
03.
Demografisk
omvandling påverkar
samhällen och
flyttkedjor
En generellt ökad medelålder i kombination med lägre
födelsetal gör att andelen äldre ökar. Detta kräver påtagliga
omställningar i flertalet samhällssektorer, för att kunna bibe-
hålla en solid välfärdsnivå och parera en försämrad försörjnings-
kvot över tid. Samhället behöver också bemöta ett ökat tryck
på sjukvård och äldreomsorg. En ytterligare aspekt är stora
geografiska variationer, både inom och mellan länder, exem-
pelvis genom att vissa områden i större utsträckning drabbas
av nettoutflyttningar av invånare i yrkesverksam ålder.
• Arbetskraftsmigrering och höjda
pensionsåldrar
• Stigande efterfrågan på aktiviteter,
service, bostäder och boendemiljöer
som möter seniora behov och
preferenser
• Stopp i flyttkedjor när äldre bor längre
i stora bostäder.
• Fortsätta verka för incitament som ger individen rätt förutsättningar
att efterfråga olika boende former, bland annat genom anpassade hyres-
sättnings modeller samt förändring av reavinstskatt och amorteringskrav
på den svenska marknaden
• Belysa orsaker till de långa ledtiderna i planprocesserna i Sverige, och
fortsätta att driva reformagenda med åtgärder för kortare ledtider,
vilket möjliggör fler bostäder
• JM bygger för framtiden med välplanerade bostäder som ska möta både
dagens och morgondagens krav på boendemiljö
• Förvärv och bostadsutveckling i områden med god tillgänglighet
i kollektivtrafiknära lägen med närservice.
OMVÄRLDSANALYS
9JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Megatrend Nulägesbeskrivning
Potentiella följder/
utmaningar
JMs svar
04.
Ökat behov av
samarbetsytor för
gemensam trygghet
och social hållbarhet
Polarisering riskerar att skapa konfliktytor och otrygghet runt
om i världen. Det kan bottna i ojämlikheter kring ekonomiska
tillgångar eller naturresurser. Det kan också handla om mindre
distinkta faktorer, såsom urbanisering, förändrade befolknings-
pyramider, stora skillnader i inkomst eller kapital, och ett
fragmentiserat informationslandskap. Utvecklingen medför
variationer i förutsättningar, behov, värderingar och prefe-
renser, vilket i sin tur kan skapa homogena, men sinsemellan
polariserade grupperingar. Förändringarna driver på behov
av stabilitet och beständighet över tid. Detta höjer kraven
på lyhördhet, hänsyn, kommunikation och samarbete för att
motverka potentiella konfliktytor.
• Skillnader i boendesituationer och
bostadspreferenser
• Ökat behov av ytor för tillit, förståelse
och samarbete
• Stigande krav på inkludering,
integration och trygghets skapande
• Multilaterala affärssamarbeten blir
mer svårnavigerade.
• JM erbjuder flera upplåtelseformer och varierade storlekar på bostäder
inom ett område. Detta skapar förutsättningar för att attrahera en
mångfald av målgrupper med olika boende preferenser och ger förut-
sättningar för en inkluderande miljö
• JM har utvecklat en definition av vad social hållbarhet innebär i projekt-
utvecklingen. Genom att utgå från följande fem områden bidrar JM till
socialt värdeskapande i samhällsutvecklingen: Hållbar arkitektur, trygg-
het och gemenskap, jämställdhet och mångfald, tillgänglighet och
inkludering samt hälsa
• JM ger genom finansieringsmodellen Deläga fler kunder möjlighet att
köpa sin bostad. I takt med att kunden har möjlighet köper man JMs
andelar och ökar successivt sitt ägande.
05.
Accelererad
teknisk utveckling
kan ge stora försprång
Tekniken och digitaliseringen rör sig framåt i en hisnande
hastighet. Den fjärde industriella revolutionen kännetecknas
bland annat av sakernas internet, automation, robotteknik och
arti ficiell intelligens, vilka besitter stora konkurrensfördelar.
I synnerhet AI befinner sig just nu i allmänhetens blickfång,
genom att snabbt ha förflyttats från relativt avgränsade specialist-
områden till breddad tillämpning och tillgång för gemene
person. Det mest talande exemplet kan vara generativ AIs
genombrott på kontorsarbetsplatser världen över, vilket bland
annat faciliteras av att aktörer som Microsoft och Google inte-
grerat detta i olika standardprodukter. Parallellt med förvänt-
ningar om ökad kapacitet, precision och automatisering, råder
osäkerhet kring bland annat etik, tillförlitlighet och upphovsrätt.
• Accelererad innovationstakt och
tillämpningsområden
• Nya affärsmodeller och förändrade
yrkesbeskrivningar
• Klyfta mellan de som tillämpar ny
teknologi och de som står utanför
• Risk för försämrad integritet och
cybersäkerhet
• Behov av gemensamma regelverk
och etiska riktlinjer.
• Den teknologiska utvecklingen möjliggör ännu större fördelar för
nyproduktion jämfört med äldre bostäder avseende energi, hållbarhet,
bekvämlighet och trygghet. I JMs produktion främjas kortare ledtider,
högre grad av automatisering och prefabricering, men också mer
kund anpassade bostäder
• En viktig del av AI-utvecklingen drivs av startups som tillför nya tekniska
lösningar. JM samarbetar med innovativa startups längs värdekedjan och
genomför pilotprojekt med nya produkter och tjänster, till exempel
energilösningar
• JM är aktiva i standardiseringsarbete inom smarta byggnader i Europa,
och följer utvecklingen inom kommande cybersäkerhetslagstiftning,
vilken är central när smarta kvarter och städer växer fram
• JM ställer krav på leverantörer av uppkopplade system kring säkerhet
och att de ska kunna kommunicera med andra system för att möjliggöra
framtida tjänster och undvika inlåsning.
Tirehtööri, Vanda
10JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Tre tydliga
målområden
De finansiella målen syftar till att stödja
den långsiktiga finansiella utvecklingen i
koncernen och samtidigt vara anpassade
till verksamhetens
cykliska karaktär.
%
0
4
8
12
16
20232022202120202019
12,8 12,815,213,2 5,3
%
0
10
20
30
40
20232022202120202019
22,2
21,9
20,8
17,9 5,0
%
–50
–40
–30
–20
–10
0
10
20
30
20232022202120202019
–14
24
–16
–22
–48
1)
Inklusive resultat från fastighetsförsäljningar.Finansiella mål definieras utifrån segmentsredovisningen.
Mål: Genomsnittligt uppgå till 12,0 procent
över en konjunktur cykel
1)
Utfall: 5,3 procent under 2023.
Under 5-årsperioden 2019–2023 uppgick
genomsnittlig rörelsemarginal till 11,8
procent.
Mål: Genomsnittligt uppgå till 25,0 procent
över en konjunkturcykel.
Utfall: 5,0 procent under 2023.
Under 5-årsperioden 2019–2023 uppgick
genomsnittlig avkastning på eget kapital
till 17,6 procent.
Mål: Genomsnittlig ökning om 4 procent per
år i antal produktionsstarter av bostäder
över en konjunkturcykel.
Utfall: Under 2023 minskade produktions-
starterna med –48 procent. Under
5-årsperioden 2019–2023 uppgick
genomsnittlig tillväxt i produktions-
starter av bostäder till –13 procent.
Rörelsemarginal Avkastning eget kapital Tillväxt
Rörelsemarginal
Mål
Avkastning eget kapital
Mål
Tillväxt
Mål
RÖRELSEMARGINAL AVKASTNING EGET KAPITAL TILLVÄXT
JMs FINANSIELLA MÅL
11JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Lyfter
värdeskapandet
De icke-finansiella målen syftar till
att framhäva väsentliga områden för
det långsiktiga värdeskapandet, och
kompletterar de finansiella målen.
0
20
40
60
80
20232022202120202019
0
300
600
900
0
2
4
6
8
997
884
969
871
828
Kg/m
2
BTA
0
20
40
60
80
20232022202120202019
Mål: Nöjdkundundersökning två år efter
inflyttning (NKI långsiktigt) ska överstiga
70 vid utgången av år 2023.
Utfall: Sverige 74, Norge 65 och Finland 75
under 2023.
Mål: Antalet kvinnor bland JMs hantverkare
ska öka till 10 procent till utgången av
2023.
Utfall: 7,0 procent under 2023.
Mål: Minska den totala mängden byggavfall till
25 kg/m
2
bruttoarea (BTA) till utgången
av år 2023.
Utfall: Sverige 32, Norge 29 och Finland 40
under 2023.
Kunder Medarbetare Miljö
Sverige
Norge
Finland
Sverige
Norge
Finland
JM hantverkare totalt
JM kvinnliga hantverkare, %
NKI LÅNGSIKTIGT ANTAL HANTVERKARE TOTAL MÄNGD BYGGAVFALL
JMs ICKE-FINANSIELLA MÅL
12JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Strategi för uthålligt
värdeskapande
FYRA STRATEGIOMRÅDEN
Med affärsidén som bas, och visionen som led-
stjärna, formar fyra strategiområden JMs väg
framåt, där företagskulturen möjliggör resan.
JM skapar värde genom projektutveckling – att optimera kund-
värde, intäkter och kostnader genom att förvärva mark för att
utveckla attraktiva bostadsområden och kommersiella lokaler.
På följande sidor beskrivs strategin med fyra inriktningar.
Den finansiella strategin omfattar både tillgångs- och kapital
-
strukturaspekten. Den operativa strategin är central för JMs
värdeskapande, medan strategin för kundnöjdhet sätter kund-
upplevelsen i centrum. Slutligen omfattar byggrättsstrategin
JMs framtida verksamhet.
Fokusering på långsiktighet och uthålligt värdeskapande, som
ligger i JMs affärsidé och strategi, bidrar tillsammans med riskhan
-
tering till att hålla risktagandet i verksamheten på en balanserad
nivå. Riskhanteringen är därför en integrerad del av beslutsfattan
-
det och föremål för strategiska insatser från styrelse och ledning.
Väsentliga affärs - och projektbeslut analyseras med avseende på
såväl risker som möjligheter.
FINANSIELL STRATEGI
Omfattar både tillgångs- och
kapitalstrukturaspekten.
OPERATIV STRATEGI
Central för JMs värdeskapande.
STRATEGI FÖR KUNDNÖJDHET
Sätter kundupplevelsen i centrum.
BYGGR ÄTTSSTRATEGI
Omfattar JMs framtida verksamhet.
URVAL AV RISKER OCH MÖJLIGHETER I
PROJEKTUTVECKLINGENS OLIKA FASER
Beslutssituation Risker Möjligheter
Markförvärv Kundefterfrågan
Kommunal planering
Tekniska svårigheter och
markföroreningar
Attraktiva byggrätter
Teknisk utveckling vad avser
hantering av miljörisker
Projekteringsstart Förseningar, ökade kostnader Kundanpassad utformning
Försäljningsstart Konjunktur, ränteläge Rätt prissättning
Produktionsstart Försäljning
Förseningar, ökade kostnader
Optimerad effektivitet
i planering och produktion
Produktion Arbetsmiljöbrister
Försenad inflyttning
Hög säkerhetsnivå och bra
arbetsklimat
Vädersäkrad produktion
Inflyttning Kvalitetsbrister
Försenad inflyttning
Svanenmärkt boende
Nöjda kunder
Garanti/Förvaltning Klimatskal utsatt för
ökat extremväder
Robust produkt
AFFÄRSIDÉ
Med människan i fokus och genom
ständig utveckling skapar vi boenden
och hållbara livsmiljöer.
VISION
Vi lägger grunden till ett bättre liv.
FÖRETAGSKULTUR
Kulturen präglas av goda värderingar,
ansvarstagande, långsiktighet, hållbar-
hetstänkande och respekt för individen.
JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 13
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Stark finansiell ställning
Strategin grundar sig på kapitaleffektivitet
som en fundamental utgångspunkt för långsiktigt
värdeskapande.
JM har goda långsiktiga förutsättningar genom stark finansiell
ställning som skapar handlingsfrihet. Mål för avkastning på eget
kapital är 25 procent över en konjunkturcykel. Tydligt fokus
ligger på kassaflöde och effektivt utnyttjande av balansräkningen
samt god riskkontroll.
Kassaflöde från pågående projekt och projektfastigheter
kopplas till koncernens upplånings- och ränteriskhantering, där
kreditavtal säkerställs av JMs goda kreditvärdighet, varför
inga pantbrev lämnas.
För att maximera värdeskapandet tar kapitalstrukturen hänsyn
till att verksamhetsområden har olika kapitalbehov för att möta
specifika risker. Löpande analyseras vilket riskkapital som behövs
med beaktande av likviditetsaspekterna i olika tillgångsslag.
Kapitaliseringsmodellen baseras på bedömda marknads värden
och kvantifierar tillgång till och behov av riskkapital
inom JMs respektive verksamhetsområden.
Genomgången av bedömt kapitalbehov och allokerat riskkapi
-
tal använder ledning och styrelse i syfte att löpande analysera JMs
totala kapitalbehov. Analysen tillsammans med andra kvalitativa
aspekter är grunden för styrelsens beslut om lämplig kapital
-
struktur vid var tidpunkt.
Ansvarsfördelning, organisation och kontroll av koncernens
totala finansieringsverksamhet regleras i en av styrelsen fastställd
finanspolicy. Målsättningen för finansverksamheten är att:
• stödja den operativa verksamheten för projektutveckling
av bostäder och kommersiella lokaler
• optimera utnyttjandet av kapital och hantering av kassaflöden
• kontrollera och hantera de finansiella risker som
JM är exponerat för.
ÖVERGRIPANDE AKTIEÄGARMÅL
Att ge en högre totalavkastning än företag med liknande verksamhet
och riskprofil. Med totalavkastning avses värdeökning och utdelning.
Aktieägarmålet ska uppnås bland annat genom:
• Tillväxt med god lönsamhet och marknadsledande position som mål
• Tillväxt, främst organisk, men även via bolagsförvärv, för att stärka
JMs position på prioriterade geografiska marknader
För att utvärdera varje projekts lönsamhet och vilka projekt som ska prioriteras, arbetar JM med ett antal investeringsanalysmetoder och kriterier:
Vägd kapitalkostnad (WACC) efter skatt för nya projekt uppgår till 6,5–
8,0 procent och används för att nuvärdesberäkna prognosticerade kassa-
flöden för ett specifikt projekt.
Skuldsättningsgrad i enskilda projekt bedöms uppgå till 1,0.
Genomsnittlig kapitalkostnad – lånat kapital
1)
En 2-årig ränta (motsvarande en genomsnittlig projektlöptid) om totalt
4,0–4,5 procent baserat på underliggande riskfri ränta om 2 procent och
en riskpremie om 2,0–2,5 procent. Med hänsyn tagen till avdragsrätt för
räntekostnader uppgår därmed den genomsnittliga kapitalkostnaden för
lånat kapital till 3,2–3,6 procent.
Genomsnittlig kostnad – eget kapital
1)
Avkastningskrav på eget kapital uppgår, när de olika utvärderings-
kriterierna CAPM (Capital Asset Pricing Model) och IRR (Internal Rate
of Return) vägs samman, till cirka 8–10 procent.
Avkastning på eget kapital har under 10-årsperioden 2014–2023
i genomsnitt uppgått till 23,1 procent och för 5-årsperioden
2019–2023 till 17,6 procent.
1)
Riskfri ränta och riskpremie bedömt i ett längre perspektiv.
FINANSIELL STRATEGI
14JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Ett starkt resultat och viktiga steg för en mer
hållbar bostadsutveckling i en avvaktande
marknad.
JM har utvecklat effektiva processer för bostadsproduktion
och har erfarenhet av komplexa projekt. Kontinuerligt
analysarbete förbereder scenarion för hur bostadsproduk
-
tionen bäst kan anpassas till nya behov och förutsättningar.
JM ska vara den ledande projektutvecklaren av bostäder
i Norden – avseende såväl marknadsposition som produkt-
kvalitet och hållbarhet. Bostäderna och samhällena ska bestå
i minst 100 år. Alla värdekedjans led täcks i JMs projekt-
utveckling, från förvärv av mark till försäljning av bostaden.
I många fall innebärande att nya stadsdelar skapas.
Kompetensen att hantera värdekedjans delar är en viktig
konkurrens fördel och avgörande för framgångsrikt värde-
skapande. Värdeutvecklingen sker i takt med att mark-
användningen definieras. När en detaljplan är fastställd och
bygglov erhållits, vilket kan ta över fem år, och projektet
sålts till kund, har det fulla markvärdet uppnåtts.
För att vara konkurrenskraftig över konjunkturcykler
måste bostäderna vara attraktiva, av hög kvalitet och
Effektiv projektutveckling
OPERATIV STRATEGI
15
kostnadseffektivt producerade. Processer och verktyg för
detta samlas och styrs inom strukturerad projektutveckling,
JMs initiativ för industrialisering av projektutveckling.
Projektutveckling baseras på standardiserade komponen
-
ter, som beroende på hur de kombineras skapar en variation
i bostäder och stadsrum. Komponenterna finns definierade
i JMs projekteringsanvisningar, grunden för produktstyr
-
ningen. Väsentliga verktyg för medarbetare i JMs produktion
är monteringsanvisningar och metodbeskrivningar som
anger hur komponenterna fogas samman till kompletta hus
och bostäder. Tillverkning och leverans av komponenterna
till JMs projekt garanteras i långsiktiga ramavtal med
leverantörer, och styr dokument möjliggör effektivt och
hållbart logistikflöde.
Från kundens första kontakt med JM till och med till
-
trädet av bostaden ska allt fungera på ett enhetligt sätt,
oberoende av var bostaden är belägen. JMs bostadsaffär är
beskriven genom kontinuerligt dokumenterade processer
i koncernens verksamhetssystem, som följer den inter-
nationella standarden APQC (American Productivity &
Quality Center).
JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 15JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
0
Värde
År
Marknadsprocess
Projektutvecklingsprocess
Värdekedja JM
1 2 3 4 5
Idéarbete
Marknadsanalys
Produktion
Bokning
FÖRSÄLJNING / KUNDANPASSNING
Förvaltning åt bostadsrättsförening
Inflyttning / BoendePrissättning
Tidsintervallen är indikativa och kan variera avsevärt i olika projekt. Värdeskapandet är som
störst under planprocessen, då JM i samarbete med berörd kommun definierar markanvändningen.
PROJEKTERING
Planarbete / Detaljplan / Bygglov
VÄRDEUTVECKLING
Beslut om
markförvärv
Affärsutskott,
koncernledning
och styrelse
Beslut om
projekteringsstart
Regionchef
Beslut om
total intäkt
Affärsenhetschef
Beslut om
försäljningsstart
Regionchef
Beslut om
produktionsstart
Affärsutskott,
koncernledning
och styrelse
Operativt beslut om
produktionsstart
Regionchef Regionchef
Beslut om
tekniskt avslut
BESLUTSGRINDAR
JMs projektutveckling av bostäder i Sverige genomförs väsentligen i form
av att JM utvecklar och säljer bostadsrättsfastigheter där JM ingår avtal,
med bostadsrättsföreningar som beställare, om ett totalåtagande att
leverera en nyckelfärdig bostadsfastighet. De enskilda bostadsköparna
ingår upp låtelseavtal med bostadsrättsföreningarna. Det är fundamentalt
för JMs affär att bostadsrättsföreningarna är oberoende.
För att skapa förtroende krävs att den styrelse som under produktions-
fasen företräder de enskilda bostadsrättsköparna är oberoende från JM
och ingår avtal som värnar om deras intressen. För att kunna tillvarata
dessa intressen, likväl som JMs affärsmässiga intresse av en professionell
beställare, måste föreningens styrelseledamöter besitta relevant erfaren-
het och kompetens. Även för ledamöternas föreningsrättsliga ansvar är
detta viktigt. Av dessa skäl bildas bostadsrättsföreningarna av från JM
fristående styrelseledamöter med stor erfarenhet och kompetens inom
alla för en bostadsrättsförening relevanta områden. Enligt föreningens
stadgar ska majoriteten av styrelsen under hela produktionsfasen utses av
en från JM oberoende part. JM har ingen rätt att utse föreningens styrelse
och har aldrig någon representation i den. Bostadsrättsföreningens styrelse
fattar det för föreningen och enskilda bostadsrättköpare viktiga beslutet
om och ingår avtal med JM om produktion och tillhandahållande av en
nyckelfärdig bostadsfastighet.
Vidare är JMs affärsmodell anpassad för god styrning och uppföljning
med höga affärskrav.
Väsentliga kriterier i denna affärsmodell och dess redovisning kan
summeras:
• Bostadsrättsföreningens stadgar stipulerar från JM oberoende tillsättning
av styrelseledamöter i föreningen där JM inte har rätt att utse styrelse.
• Alla väsentliga och relevanta beslut fattas självständigt av styrelsen.
• Avtal om totalåtagande där JM levererar nyckelfärdig fastighet ingås av
den oberoende styrelsen i bostadsrättsföreningen före produktionsstart.
• Bostadsrättsföreningen har egen finansiering genom byggnadskreditiv.
bland annat med säkerhet i bostadsrättsföreningens fastighet. JM ställer
temporär borgensför bindelse som partiell kreditförstärkning.
• Fristående mäklare genomför försäljning av bostadsrätterna baserat
på avtal direkt med bostadsrättsföreningen.
Dessa kriterier är centrala ur såväl ett legalt perspektiv som för ekonomi-
och redovisningsaspekter med transparent uppföljning över projektens
livscykel såväl internt som externt. Uppföljning i systematisk form inklude-
rar löpande prestation, risk- och marknadsförändringar samt förändrade
intäkts- och kostnadsbedömningar i projekten. Hela processen, från avtal
med bostadsrättsföreningarna om JMs totalåtagande att leverera nyckel-
färdig fastighet till upplåtelseavtal med de slutliga bostadsköparna och färdig-
ställande av projekten, omhändertas konsekvent i den finansiella rappor-
teringen med hög precision över tid. Den fundamentala oberoendefrågan
utgör också grunden för att bostadsrättsföreningarna både ur ett civil-
rättsligt och redovisningsmässigt perspektiv kan anses vara självständiga
och därmed utgör JMs kund. JMs affärsmodell återspeglas i koncernens
segmentsrapportering, vilken JM anser bäst återger affärens natur.
1 2 3 4 5 6 7
JM bedriver ett aktivt arbete inom verksamhets- och produkt-
utveckling, där förslag baserade på studier eller faktiska tester
presenteras minst fyra gånger årligen. Även medarbetare läm
-
nar in förbättringsförslag som kan leda till förändringar direkt
eller på sikt.
Fokus i utvecklingsarbetet har under senare år varit digitalise
-
ring och hållbarhet. En för JM väl implementerad metod för digi-
talisering är BIM (Building Information Modeling). BIM och andra
system har utvecklats för att stödja projektering och stärka
informationsflöden, med ritningar, arbetsrutiner, checklistor etc.
För kunderna finns den digitala kundportalen Mitt JM med syfte
att ge tillgång till all information kopplat till bostadsköpet.
Inom hållbarhet har utvecklingsprojekt bland annat resulterat
i klimatförbättrad betong i JMs standardiserade produkt, en ny
typ av träutfack samt att fordon och arbets maskiner på bygg-
arbetsplatserna drivs med förnybart drivmedel och/eller el.
Därtill ska klimat beräkningar genomföras i samtliga projekt.
16JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Kunden som vägvisare
Strategin grundar sig på JMs affärsidé med
människan i fokus och visionen att lägga grunden
till ett bättre liv.
År efter år ger kunder JM höga betyg på bostadskvalitet, service
och pålitlighet. Nyckeln är lyhördhet och JM strävar efter att
förstå hur drivkrafter och omvärldsfaktorer påverkar kunderna,
samt vilka krav och behov som är viktiga. JM genomför regel-
bundet kundundersökningar och bjuder in kunden att i hög grad
påverka sitt boende – exempelvis gällande bostadens utformning
eller önskemål på service i närområdet.
Nyproducerade bostäder från JM är anpassade efter hur
människor lever och bor idag och imorgon. Sedan 2018 projekte
-
ras alla JM-bostäder så att kraven för miljömärkning med Svanen
uppfylls. JM har tydlig inriktning mot högkvalitativa och miljö-
anpassade bostäder och arbetsplatser med högt kundvärde
i attraktiva lägen.
Genom JMs Kundskola ges alla medarbetare förståelse för
hur de kan bidra till nöjda kunder. Målet är en kundupplevelse
i särklass där JM ska vara förstahandsvalet för både dagens och
morgondagens bostadskunder.
En viktig aspekt av kundupplevelsen är bostadsvisningar och
kundmöten. JM erbjuder även bostadsvisningar, möten och andra
tjänster digitalt. Från kundens första kontakt med JM till och med
tillträdet av bostaden ska allt fungera på ett enhetligt sätt, obero
-
ende av var bostaden är belägen. Detsamma gäller hantering av
felanmälningar samt service- och garantiåtgärder efter inflytt
-
ningen. Den digitala kundportalen Mitt JM ger kunderna tillgång
till all information kopplat till sitt bostadsköp.
Med JMs digitala inredningsväljare kan kunden botanisera bland
de alternativ som är tillgängliga för just sitt hem. De kunder som
inte vill göra egna val av inredning kan helt eller delvis utgå från
JMs speciellt framtagna designlinjer.
Till alla nya bostäder från JM kan kunderna välja konceptet
Intelligenta hem. Här erbjuds ett brett utbud av smarta funktio
-
ner som gör vardagen enklare, tryggare och mer hållbar.
Ur ett hälsoperspektiv erbjuds allt från sensorstyrda ventila
-
tioner som ger bättre luftkvalitet och beröringsfria ytor, till att
enbart använda hälsosamma byggmaterial eller att bygga bostä
-
der som är tystare än vad svensk standard kräver. Andra exempel
på smart teknik i hemmet är fallsensorer och hjärtövervakning.
Genom finansieringsmodellen Deläga ges fler kunder möjlig
-
het att köpa sin bostad. I takt med att kunden har möjlighet
köper man JMs andelar och ökar successivt sitt ägande från
initialt minst 50 procent.
Trenden går mot bostäder som är alltmer anpassade
efter individuella behov och var i livet man befinner sig.
Därför erbjuder JM tre olika boendekoncept med
samma höga kvalitet:
1. Smarta kvadrat är konceptet för den som föredrar ett enkelt,
prisvärt och yteffektivt boende. Genom att effektivisera
produktionen och köpprocessen hålls priserna nere.
2. Original är JMs klassiska koncept som passar en bred kundgrupp.
Konceptet ger ett funktionellt och bekvämt boende med hög
kvalitet och möjlighet att göra olika tillval.
3. Premium är för den som vill ha ett skräddarsytt boende, med
exklusivitet i design, material och utrustning. Utökad service
ingår för hjälp med inredning och rådgivning kring juridiska och
ekonomiska frågor.
Som en av Nordens ledande bostadsutvecklare är
det viktigt att JM erbjuder olika boendeformer:
1. Bostadsrätt innebär medlemskap och ägarandel i en
bostadsrättsförening, som äger fastigheten och marken.
2. Äganderätt är en vanlig upplåtelseform för småhus som
JM har erbjudit länge. Därtill finns även ägarlägenheter,
vilket innebär att man köper och blir lagfaren ägare av
sin lägenhet med full frihet att hyra ut den. Delar av
huset ägs gemensamt av de boende och förvaltas av
en samfällighetsförening.
3. Hyresrätt innebär inget krav på kontantinsats och
ingen ekonomisk risk. Det innebär samtidigt begrän-
sade möjligheter att renovera och utebliven del av
eventuell värdeökning.
STRATEGI FÖR KUNDNÖJDHET
JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 17
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Grunden för JMs affär
Strategin grundar sig på att förvärv av utveck-
lingsbar mark, och därmed möjlighet för bygg-
rätter, är basen för långsiktig lönsamhet.
Byggrätter är grunden för JMs affär. JM förvärvar kontinuerligt
mark, med eller utan byggrätt, för att möjliggöra förädling till
attraktiva bostäder eller kommersiella lokaler. Strategin är att
mark förvärvas i samma takt som mark tas till produktion.
Mark med tillhörande byggrätter tas upp som exploaterings
-
fastighet i balansräkningen när marken kommer under JMs kon-
troll. Riktmåttet för antal byggrätter i balansräkningen är fem års
produktion, baserat på nuvarande produktionstakt räknat på
rullande tolv månader.
Vid produktionsstart för varje etapp överförs marken med
byggrätter med sitt bokförda värde till projektet och inräknas
i projektets kostnader. Projekten har hög takt i igångsättning,
genomförande och försäljning, med effektiv projektfinansiering
längs vägen. Projekten ska bestå av främst egenutvecklade
bostäder och kommersiella lokaler, eller befintliga sådana som
kan utvecklas genom ombildning eller förtätning. Värdet ska
realiseras genom försäljning eller i vissa fall bytesaffär.
För att göra rätt investeringar i mark och byggrätter krävs
god kännedom om kunderna samt deras behov och efterfrågan.
JM är väl positionerat med en byggrätts- och projektportfölj som
löpande förädlas, och byggrätter finns både i traditionellt starka
bostadsmarknader och i nya framväxande.
BYGGRÄTTSPORTFÖLJENS INNEHÅLL
• Byggrätter i balansräkningen, 22 700 (22 000), vilket motsvarar
cirka sju års produktion med nuvarande produktionstakt
• Byggrätter som disponeras genom villkorade förvärv eller
samarbetsavtal, 16 400 (17 500). I de flesta fall har JM möjlighet
att avgöra såväl om som när marken ska förvärvas.
BYGGRÄTTSSTRATEGI
Mellsteninhelmi, Esbo
JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 18
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Från byggrätt till
projektutveckling
JM förvärvar obebyggd eller bebyggd mark som
förädlas till attraktiva bostäder eller kommersiella
lokaler, vilket också innebär att helt nya stadsdelar
skapas.
JMs verksamhet är inriktad på nyproduktion av bostäder
med tyngdpunkt på storstadsområden och universitetsorter.
För värvade byggrätter i Sverige, Norge och Finland möjliggör
projektutveckling – förädling av mark. Totalt startade JM produk-
tion av 1 609 bostäder under 2023. På efterföljande sidor
beskrivs respektive marknad.
STÖRRE KONKURRENTER, PRIVATA
BOSTADSMARKNADEN
Land Större konkurrenter
Sverige Skanska, HSB, Riksbyggen och Peab
Norge OBOS, Selvaag Bolig, Stor-Oslo Eiendom och
Fredensborg Bolig
Finland
1)
YIT, Bonava, Skanska och SRV
1)
Huvudstadsregionen
Projektutveckling
Projektutveckling är huvudsakligen inriktad på kontinuerlig
och långsiktig produktion av bostäder (med boendeformerna
hyresrätt, bostadsrätt eller äganderätt) inklusive student- och
ungdomsbostäder samt seniorboenden. Förvaltningsverksamhet,
framför allt för bostadsrättsföreningar, bedrivs inom JM@home
som tillgodoser kundernas behov av såväl teknisk som ekono
-
misk förvaltning. JM samäger också ett bolag med Stiftelsen för
Strategisk Forskning och Stiftelsen för Kunskaps och Kompetens
-
utveckling, som förvaltar hyresrättsfastigheter på tomträtt.
En annan del i projektutveckling är kommersiella fastigheter,
som kontorslokaler samt vård- och omsorgsboenden. I JMs
bostadsfastigheter inreds ofta entréplanen med lokaler för exem
-
pelvis butiker och restauranger, som bidrar till levande miljöer
och bostadskvarter.
I samband med produktion av såväl bostäder som kommersi
-
ella fastigheter i Storstockholmsområdet, används JMs entrepre-
nadverksamhet för mark- och anläggningsarbeten.
ANDEL AV JMs SÅLDA OCH BOKADE BOSTÄDER
I PÅGÅENDE PRODUKTION, KONCERNEN
%
Sålda/bokade bostäder
Sålda bostäder Bokade bostäder
0
20
40
60
80
100
2023202220212020201920182017201620152014
BOSTADSBYGGANDET – ANTAL PÅBÖRJADE BOSTÄDER
Land 2023 2022 2021
Sverige 24 100 56 700 67 600
Norge 22 800 29 900 30 100
Finland 24 500 38 000 47 300
Källa: Respektive lands statistikbyrå sammanställt av WSP Advisory. 2023 års
värden är preliminära och fastställs våren 2024.
JMs SÅLDA BOSTÄDER
Land 2023 2022 2021
Sverige 1 067 1 673 2 747
Norge 488 527 674
Finland 346 459 827
Totalt 1 901 2 659 4 248
JMs PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER
Land 2023 2022 2021
Sverige 829 1 909 2 671
Norge 405 605 636
Finland 375 599 665
Totalt 1 609 3 113 3 972
PRODUKTPORTFÖLJ
JMs BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION
2023-12-31 2022-12-31 2021-12-31
Antal bostäder i pågående
produktion
1) 2)
6 033 8 078 8 094
Andel sålda bostäder i pågående
produktion, %
3)
52 59 64
Andel bokade bostäder i pågående
produktion, % 2 3 13
Andel sålda och bokade bostäder
i pågående produktion, %
54 62 76
1)
Varav hyresrätts- och vårdbostäder
i pågående produktion inom JM
Fastighetsutveckling 662 507 484
2)
Varav hyresrätts- och vårdbostäder
ej avsedda för försäljning i pågående
produktion, JM Fastighetsutveckling
– ingår ej i andel sålda och bokade
bostäder i pågående produktion 444 – –
3)
Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund.
19JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
EXPLOATERINGSFASTIGHETER (BOSTÄDER)
2023-12-31 2022-12-31
Miljarder kr Marknadsvärde Bokfört värde Övervärde Marknadsvärde Bokfört värde Övervärde
JM Bostad Stockholm 7,8 4,1 3,7 8,2 4,0 4,1
JM Bostad Riks 2,9 1,9 1,0 3,5 2,3 1,2
JM Norge 1,9 1,3 0,5 1,9 1,1 0,9
JM Finland 1,5 1,1 0,4 1,6 1,1 0,5
Totalt 14,1 8,5 5,6 15,2 8,5 6,7
Byggrätter
För att kunna påbörja projektutveckling behövs byggrätter.
Utvecklingsbar mark med byggrätter för framtida produktion
redovisas i koncernens balansräkning som exploateringsfastighet.
Planerade bostäder finns både i traditionellt starka bostads-
marknader och i nya framväxande.
Värdering
Utifrån ett tänkt försäljningspris till rådande dagsvärden
genomfördes vid årsskiftet en värdering av JMs byggrätter och
projektfastigheter i samarbete med externt värderingsföretag.
Värderingen av projektfastigheter baseras på kassaflödesanalyser
av simulerade framtida intäkter och kostnader utifrån gängse
värderingspraxis. Värderingen av byggrätter baseras på läge,
attraktivitet, omfattning och typ av planerad bebyggelse, skede
i planprocessen samt den tid som återstår till produktionsstart.
Värdebedömningen för byggrätter med kvarstående äldre bebyg
-
gelse som genererar driftnetto baseras på nuvarande hyres-
intäkter samt på objektens kommande användning, där hänsyn
tagits till kostnader för eventuell rivning. Villkorade byggrätter
omfattas ej.
FÖRDELNING JMs BYGGRÄTTER I OLIKA PLANSKEDEN
Översiktsplan omfattar tiden innan detaljplanearbete
påbörjats. Avser antal byggrätter i balansräkningen.
Detaljplaneskedet omfattar tiden från påbörjat detalj-
planearbete till ansökan om bygglov.
Bygglovsskedet startar i samband med ansökan
om bygglov.
JM Bostad Stockholm JM Norge
JM FinlandJM Bostad Riks
JM Bostad Stockholm JM Norge
JM FinlandJM Bostad Riks
JM Bostad Stockholm JM Norge
JM FinlandJM Bostad Riks
0
20
40
60
80
100
20232022
0
20
40
60
80
100
20232022
0
20
40
60
80
100
20232022
% % %
ÖVERSIKTSPLAN DETALJPLAN BYGGLOV
GEOGRAFISK FÖRDELNING
AV BYGGRÄTTER
1)
Merparten finns i respektive huvudstadsregion
JM Norge
1)
, 17%
JM Finland
1)
, 18%
JM Bostad Stockholm, 33%
JM Bostad Riks, 32%
JM Norge
1)
, 17%
JM Finland
1)
, 18%
JM Bostad Stockholm, 33%
JM Bostad Riks, 32%
PROJEKTFASTIGHETER
2023-12-31 2022-12-31
Marknads-
värde, mkr
Bokfört
värde, mkr
Yta
(000) m²
Uthyrningsgrad
årshyra, %
Bokfört
värde, mkr
Fastigheter under utveckling 1 055 1 024 27 91 908
Färdigställda hyresrättsfastigheter – – – – –
Färdigställda kontorsfastigheter 14 6 1 100 24
Totalt 1 069 1 030 28 91 932
MARKNADSVÄRDE
BOSTADSBYGGRÄTTER
JM BOSTAD STOCKHOLM
MARKNADSVÄRDE
BOSTADSBYGGRÄTTER
JM BOSTAD RIKS
MARKNADSVÄRDE
BOSTADSBYGGRÄTTER
JM NORGE
MARKNADSVÄRDE
BOSTADSBYGGRÄTTER
JM FINLAND
2022 2023 2022 2023
0
2 000
4 000
6 000
8 000
BygglovDetaljplanÖversikts-
plan
0
500
1 000
1 500
2 000
BygglovDetaljplanÖversikts-
plan
Mkr
Mkr
2022 2023
0
200
400
600
800
1 000
1 200
BygglovDetaljplanÖversikts-
plan
Mkr
2022 2023
0
300
600
900
1 200
1 500
BygglovDetaljplanÖversikts-
plan
Mkr
Översiktsplan omfattar tiden innan detaljplanearbete påbörjats. Detaljplaneskedet omfattar tiden från påbörjat detaljplanearbete till ansökan om bygglov. Bygglovsskedet startar
i samband med ansökan om bygglov.
20JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
KÄNSLIGHETSANALYS FÖR OLIKA KOSTNADSKATEGORIER, PROJEKTUTVECKLING BOSTÄDER, KONCERNEN
2023 2022
Kategori Andel av kostnad, %
1)
Förändring, % Resultat, mkr Andel av kostnad, %
Löner 16 +/–10 +/–157 14
Material 17 +/–10 +/–174 17
Mark 13 +/–10 +/–128 10
Byggherrekostnader 7 +/–10 +/–71 9
Projektering 4 +/–10 +/–44 4
Omkostnader 7 +/–10 +/–74 8
Underentreprenader 36 +/–10 +/–368 38
1)
Andel av kostnadsmassa för projektutveckling av bostäder, 10,2 mdkr.
KÄNSLIGHETSANALYS, NUVÄRDE I KR/AKTIE FÖR
JMs BYGGRÄTTSPORTFÖLJ/BOSTÄDER
Intäkt/m
2
, kr
1)
55 000 56 000 57 000 58 000 59 000
Kostnad/m
2
, kr
1) 2)
40 000 223 237 251 265 279
41 000 209 223 237 251 265
42 000 195 209 223 237 251
43 000 181 195 209 223 237
44 000 167 181 195 209 223
1)
Exklusive moms.
2)
Exklusive kostnad mark.
Villkorade byggrätter
De 16 400 villkorade byggrätterna är normalt inte omsättnings
-
bara och avtalen har olika giltighetstid beroende på förutsättning
och avtalsstruktur. De utgör trots det en säkrad förutsättning för
JMs löpande tillskott av byggrätter att tas till produktion. Med
de villkorade avtalen som grund kan ett implicit nettonuvärde
beräknas för de framtida kassaflödena även i den villkorade delen
av byggrättsportföljen.
JM betalar i regel villkorade byggrätter i samband med att
de når lagakraftvunnen detaljplan. Då upptas de som byggrätter
för exploateringsfastigheter i balansräkningen. Förvärvspriset
baseras på marknadsvärdet vid tidpunkten för uppfyllt avtals
-
villkor då överlåtande sker.
Nettonuvärdet efter skatt för den villkorade byggrättsport
-
följen uppgår till 4,3 mdkr (4,5) till diskonteringsränta 7,8 procent.
Detta baseras på antaganden om att den tas till produktion över
en period om tio år, möter målkravet om 12 procent rörelse
-
marginal, samt att förvärvsvärdet för byggrätterna motsvarar
ungefär dagens genomsnittliga värde i balansräkningen. Detta
är ett implicit marknadsvärde förutsatt att projekten kan
genomföras operationellt.
Känslighetsanalys byggrättsportfölj
I en känslighetsanalys av JMs 22 700 byggrätter som finns
upptagna i balansräkningen, nuvärdesberäknas framtida förvän
-
tade kassaflöden från byggrätterna utifrån olika genomsnittliga
intäkts- och kostnadsantaganden. Beräkningarna utgör inte
någon prognos.
Byggrätterna (villkorade byggrätter omfattas ej) antas för-
delas jämnt över tio års produktionstid. En bostad antas vara 75
kvadratmeter, skattekostnaden förutsätts uppgå till 21,0 procent
och diskonteringsräntan efter skatt 7,8 procent. Hänsyn har ej
tagits till eventuell inflation. Kalkylen inkluderar såväl belastad
skattekostnad som avdragseffekten från historisk markinveste
-
ring om 8 496 mkr.
Tabellerna visar antagen intäkt, inklusive lån i bostadsrättsför
-
eningar, och kostnad per kvadratmeter lägenhetsyta. Hävstången
i värdeskapande beroende på förmågan att effektivt hantera såväl
intäkter som kostnader blir tydlig, och också påverkan av den
allmänna utvecklingen av bostadspriser.
KÄNSLIGHETSANALYS, NUVÄRDE I MKR FÖR
JMs BYGGRÄTTSPORTFÖLJ/BOSTÄDER
Intäkt/m
2
, kr
1)
55 000 56 000 57 000 58 000 59 000
Kostnad/m
2
, kr
1) 2)
40 000 14 400 15 300 16 200 17 100 18 000
41 000 13 500 14 400 15 300 16 200 17 100
42 000 12 600 13 500 14 400 15 300 16 200
43 000 11 700 12 600 13 500 14 400 15 300
44 000 10 800 11 700 12 600 13 500 14 400
1)
Exklusive moms.
2)
Exklusive kostnad mark.
Känslighetsanalys kostnader vid projektutveckling
För att spegla koncernens känslighet vid förändring i kostnads
-
massan för ett projekt har en känslighetsanalys upprättats som
visar resultateffekten per kostnadskategori vid en förändring
om +/–10 procent.
Material avser kostnader för eget inköpt byggmaterial.
Mark avser förvärvskostnad för mark. Byggherrekostnader
avser kostnader som inte är direkt relaterade till entreprenaden,
till exempel kreditivräntor, kommunala anslutningsavgifter och
lagfartskostnader. Projektering avser i huvudsak kostnader för
tekniska konsulter. Omkostnader avser tillfälliga kostnader för
etablering på byggarbetsplatsen samt hyror av anläggningstill
-
gångar, till exempel maskinhyror.
Av tabellen framgår att kostnader för underentreprenader
är den enskilt största kostnadsposten där en förändring således
ger störst resultatpåverkan.
21JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Lomma Strandstad
I Lomma Strandstad, vid Öresund nära sandstrand, restauranger och
småbåtshamn, utvecklar JM kvarteren Riggen och Flaggspelet med
cirka 125 bostäder.
Kvarnholmens Udde
På södra Kvarnholmen, intill Stockholms inlopp och med utsikt över
Svindersviken, uppför JM cirka 430 bostäder intill vattnet med närhet
till skärgården.
JM-kontor
Svag konjunktur med
negativ tillväxt
Sedan 1945 har JM verkat på den svenska marknaden. 2023 sålde
JM 1 067 bostäder i Sverige, vilket motsvarade cirka 56 procent av
koncernens totalt antal sålda bostäder.
Den ekonomiska situationen i Sverige under 2023 har präglats
av en svag konjunktur, samtidigt som Riksbanken har höjt räntan
på grund av den höga inflationen.
BNP föll med cirka 0,5 procent till följd av hushållens mins
-
kade konsumtion, minskade investeringar och en stor neddrag-
ning av lagren, främst inom handeln. Bostadsinvesteringarna som
började falla under 2022 fortsatte att sjunka i snabb takt under
2023. Den starka tillväxten i tjänsteexporten bidrog dock till
att mildra fallet i BNP.
Trots den svaga konjunkturen har inflationen varit hög vilket
innebar att Riksbanken fortsatte att höja styrräntan under 2023
och genomförde totalt fyra höjningar under året. I inledningen
av året var räntan 2,5 procent och i slutet 4,0 procent.
Arbetsmarknaden stod länge emot den svaga efterfrågan
men under hösten började sysselsättningen slutligen att sjunka.
Byggbranschen drabbades särskilt hårt under 2023 till följd av
höga räntor, höga byggkostnader samt svag utveckling av bostads
-
priserna. Efterfrågan och produktionen av bostäder föll markant
och antalet påbörjade bostäder bedöms ha fallit med mer än
50 procent 2023 i jämförelse med 2022.
Efter det kraftiga fallet under 2022 rörde sig bostadspriserna
i sidled under 2023. Det gällde framför allt priserna på bostads-
rätter. Småhuspriserna fortsatte att falla under inledningen av
2023 men stabiliserades i slutet av året.
Omsättningen av nyproducerade bostadsrätter föll till mycket
låga nivåer under 2023. Såld nyproduktion i Sverige under 2023
motsvarade 40 procent av omsättningen under 2022.
Sverige 2023 2022 2021
Antal påbörjade bostäder
1)
24 100 56 700 67 600
JMs sålda bostäder 1 067 1 673 2 747
JMs produktionsstartade bostäder 829 1 909 2 671
Antal anställda, andel av koncernen 78 % 77 % 78 %
Antal byggrätter, andel av koncernen 66 % 65 % 64 %
1)
Källa: SCB sammanställt av WSP Advisory. 2023 års värden är preliminära och
fastställs våren 2024.
Bostadsrättspriser i Sveriges storstadsområden
under de senaste 10 åren
SEK/m
2
, löpande priser
Stockholm, innerstad
Stockholm, närförort
Göteborg kommun
Malmö kommun
0
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
120 000
Q4
2023
Q4
2022
Q4
2021
Q4
2020
Q4
2019
Q4
2018
Q4
2017
Q4
2016
Q4
2015
Q4
2014
Källa: Mäklarstatistik. Sammanställt av WSP Advisory.
SVENSKA MARKNADEN
9 671mkr 25 800st
INTÄKTER
Andel av koncernen
BYGGRÄTTER
Andel av koncernen
22JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Skogsåsen, Myrvoll Stasjon
Skogsåsen erbjuder 146 radhus och 46 lägenheter i ett familjevänligt
område omgivet av frodig grönska 20 km utanför Oslo. Området
ingår i JMs projekt Myrvoll Stasjon med totalt 680 JM-bostäder.
Utfarten
Mindre än 10 minuter med bil från Lillestrøm centrum strax utanför
Oslo, är Utfarten beläget på en solig utsiktstomt vid Fjerdingby i
Rælingen. Här uppför JM 142 bostäder intill skidorten Marikollen.
JM-kontor
Viss tillväxt trots avmattning
i konjunkturen
Sedan 1998 har JM verkat på den norska marknaden. 2023 sålde JM
488 bostäder i Norge, vilket motsvarade cirka 26 procent av koncernens
totalt antal sålda bostäder.
Norge visade mer motståndskraft än Sverige under 2023.
Konjunkturen i Norge mattades av men tillväxten var trots allt
positiv, med stark efterfrågan inom oljesektorn som höll uppe
den ekonomiska tillväxten. BNP för hela landet ökade med cirka
1,5 procent och fastlands-BNP med cirka 1 procent. Tillväxten
dämpades dock av minskade bostadsinvesteringar och lägre
konsumtion hos hushållen, som drabbades av försvagad köpkraft
till följd av högre räntor och stigande priser.
Arbetsmarknaden försvagades marginellt under året då
arbetslösheten steg något. En tydlig nedgång observerades dock
inom framför allt byggsektorn, men nivån i slutet av 2023 var
fortfarande låg samtidigt som sysselsättningsgraden var mycket
hög. Hög sysselsättningsgrad och låg arbetslöshet innebar att
det totala antalet sysselsatta under 2023 var det högsta antalet
någonsin i Norge.
Inflationen mätt som KPI var hög under första halvåret 2023
men föll under andra halvan. Den underliggande inflationen låg
dock på en hög nivå under hela året. Norges bank valde till
skillnad från Sveriges Riksbank att höja styrräntan i slutet av året,
med motiveringen att trots en nedkyld ekonomi var inflationen
fortfarande för hög och att ytterligare en höjning skulle reducera
risken för en kvardröjande hög inflation. Styrräntan var i inled
-
ningen av året 2,75 procent och i slutet 4,50 procent.
Priserna på andrahandsmarknaden för bostäder har under
året i praktiken varit stillastående på de flesta marknaderna i
Norge. Byggandet av bostäder har däremot fallit kraftigt, både
när det gäller antalet färdigställda och antalet påbörjade bostäder.
Norge 2023 2022 2021
Antal påbörjade bostäder
1)
22 800 29 900 30 100
JMs sålda bostäder 488 527 674
JMs produktionsstartade bostäder 405 605 636
Antal anställda, andel av koncernen 14 % 15 % 15 %
Antal byggrätter, andel av koncernen 16 % 18 % 22 %
1)
Källa: Nationell statistikbyrå sammanställt av WSP Advisory. 2023 års värden
är preliminära och fastställs våren 2024.
Lägenhetspriser i Oslo under de senaste 10 åren
NOK/m
2
, löpande priser
Oslo kommun
0
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
Q4
2023
Q4
2022
Q4
2021
Q4
2020
Q4
2019
Q4
2018
Q4
2017
Q4
2016
Q4
2015
Q4
2014
Källa: Nationell statistikbyrå. Sammanställt av WSP Advisory.
NORSKA MARKNADEN
INTÄKTER
Andel av koncernen
BYGGRÄTTER
Andel av koncernen
2 589 mkr 6 400 st
23JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
JM-kontor
Negativ tillväxt och stigande
arbetslöshet
Sedan 2006 har JM verkat på den finska marknaden. 2023 sålde JM
346 bostäder i Finland, vilket motsvarade cirka 18 procent av koncernens
totalt antal sålda bostäder.
Den finska ekonomin har utsatts för flera störningar under de
senaste åren och gick under 2023 åter in i recession. Det höga
ränteläget till följd av den Europeiska centralbankens arbete att
bekämpa inflationen drabbade Finland hårt, samtidigt som en
svag efterfrågan från omvärlden hade negativ effekt på exporten.
BNP minskade med cirka 0,5 procent 2023, främst beroende på
minskad efterfrågan från hushållen och lägre privata investeringar.
Under senare hälften av 2022 minskade de privata investe
-
ringarna kraftigt på grund av hög inflation, stigande räntor och
större ekonomisk osäkerhet. Framför allt försämrades utsikterna
för bostadsbyggandet snabbt. Denna utveckling fortsatte under
2023.
På grund av den svaga konjunkturen försämrades arbetsmark
-
naden under 2023 vilket medförde en högre arbetslöshet. Trots
detta var arbetsmarknaden relativt stark tack vare brist på
arbetskraft inom många områden. Dessutom har antalet arbe
-
tade timmar per anställd fallit under flera år vilket har inneburit
en ökad efterfrågan på arbetskraft.
Hushållens köpkraft försvagades under 2023 till följd av fallande
reallöner, hög inflation och höga räntor. Detta medförde att
bostadsefterfrågan blev svag och bostadsbyggandet minskade
markant under året. Det samma gällde för bygglov och byggstarter.
Högre räntor på bolån gjorde att efterfrågan på nya bolån mins
-
kade markant och hushållen var betydligt mindre villiga att låna.
Efter det kraftiga fallet under 2022 rörde sig bostadspriser i
Finland mestadels i sidled under 2023. Antalet sålda nya bostäder
var på rekordlåg nivå, vilket även hushållens förtroende för den
egna och den finska ekonomin var.
Finland 2023 2022 2021
Antal påbörjade bostäder
1)
24 500 38 000 47 300
JMs sålda bostäder 346 459 827
JMs produktionsstartade bostäder 375 599 665
Antal anställda, andel av koncernen 8 % 8 % 7 %
Antal byggrätter, andel av koncernen 18 % 17 % 14 %
1)
Källa: Nationell statistikbyrå sammanställt av WSP Advisory. 2023 års värden
är preliminära och fastställs våren 2024.
Lägenhetspriser Helsingfors under de senaste 10 åren
€/m
2
(Helsingfors), löpande priser
Huvudstadsregionen Helsingfors
0
2 000
4 000
6 000
Q4
2023
Q4
2022
Q4
2021
Q4
2020
Q4
2019
Q4
2018
Q4
2017
Q4
2016
Q4
2015
Q4
2014
Källa: Nationell statistikbyrå. Sammanställt av WSP Advisory.
Mäntylänhuippu
Mäntylänhuippu är med 130 bostäder fördelat på 16 våningar ett av
de 13 hus som JM kommer att uppföra på platsen som bildar ett nytt
bostadsområde i Puustellinhuippu i Alberga, Esbo.
Paviljonki
Paviljonkis 34 bostäder är fördelade på två flerbostadshus, fint belägna
i det etablerade bostadsområdet Södra Haga i Helsingfors där det
sällan byggs nya bostäder.
FINSKA MARKNADEN
INTÄKTER
Andel av koncernen
BYGGRÄTTER
Andel av koncernen
1 591mkr 6900st
24JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Hållbarhetsredovisning
JM har en viktig och självklar roll i samhället – bostäder
bidrar till att uppfylla ett av människans mest grund-
läggande behov. Via de stadsdelar JM utvecklar, kan
mer hållbara livsmiljöer utvecklas och förutsättningar
ges för att leva mer hållbart. Det är medarbetarna som
möjliggör detta, och för dem ska JM vara en attraktiv
och ansvarsfull arbetsgivare.
Bygg- och anläggningsbranschen står för en betydande andel av koldioxid-
utsläppen. Som ledande bostadsutvecklare i Norden, med målsätt-
ningen att vara ledande även när det gäller hållbarhet, har JM därför
ett stort ansvar. Inte bara för att minska egna utsläpp, utan även när
det gäller att ställa krav på samt inspirera leverantörer till att minska
sina utsläpp och vara ansvarsfulla arbetsgivare för sina medarbetare.
Miljömässig, social och ekonomisk hållbarhet är integrerade delar
av JMs affärsverksamhet inom bostads- och stadsutveckling. JM beaktar
hållbarhet i hela värdekedjan för projektutveckling – från förvärv av
mark till dess kunderna flyttar in i de Svanenmärkta bostäderna.
I 2023 års hållbarhetsredovisning beskrivs JMs hållbarhetsmål och hur
de ska nås. Här kommenteras också några viktiga insatser under året.
25JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Hållbarhetsstrategi
Hållbarhetsarbetet utgår från JMs affärsidé Med människan i fokus
och genom ständig utveckling skapar vi boenden och mer hållbara
livsmiljöer. Hållbarhetsarbetet utgår även från värdegrunden, där
bland annat medarbetar- och arbetsmiljöpolicy, uppförandekod
och etiska riktlinjer ingår. Hållbarhet är en självklar del i JMs affär
och ett långsiktigt arbete för att vara konkurrenskraftiga under
lång tid framöver.
Hållbarhetspolicyn beskriver hur JM ser på ekonomiskt
ansvar, socialt ansvar, kvalitet och miljö. Koncernchefen är till
-
sammans med hållbarhetschefen ansvarig för upprättandet av
hållbarhetspolicyn, som finns tillgänglig för alla medarbetare
genom intranätet. På JMs webbsida beskrivs vad JM gör inom
hållbarhetsområdet.
JMs strategi fokuserar på de områden där störst skillnad kan
åstadkommas, samtidigt som arbete planläggs inom alla områden
som kommer att vara avgörande för att nå målen. En stor del av
JMs CO
2
-utsläpp kommer från byggprocessen och materialen,
därför är insatser för att minska de utsläppen centrala. Ett aktivt
arbete görs även kring hur förutsättningar skapas för att leva
mer hållbart i de hus och bostäder som JM uppför. På så sätt
ges kunder möjlighet att bidra till ett mer hållbart samhälle.
Arbetet med att vara en ansvarsfull arbetsgivare och inköpare
är alltid prioriterat inom JM och styrs av, förutom hållbarhets-
policyn, exempelvis uppförandekod, personalpolicy, jämställd
-
hetsplan och rutiner för kompetensutveckling. Alla väsentliga
policyer fastställs av styrelsen årligen. Policyerna är implemente
-
rade i JMs verksamhetssystem.
Inarbetade kontroller sker på olika nivåer i lednings-, huvud-
och stödprocesser via rutinbeskrivningar, krav och besluts
-
grindar. Ledningens kontroll kompletteras med löpande
verksamhetsrevisioner där efterlevnad av policyer, riktlinjer
och anvisningar följs upp.
JM har även ett systematiskt HR-arbete där årliga medarbe
-
tarsamtal genomförs. Dessa kompletteras med medarbetar-
undersökningar som ger samlade bedömningar på gruppnivå av
hur man uppfattar olika aspekter av exempelvis styrning, ledning
och arbetsmiljö.
För ett verkligt framgångsrikt hållbarhetsarbete behövs även
samarbeten mellan en rad olika aktörer. JM deltar därför aktivt
i olika initiativ, både inom och utanför byggsektorn. Till exempel
har JM skrivit under Bygg- och anläggningssektorns färdplan
mot en klimatneutral värdekedja i bygg- och anläggningssektorn
i Sverige. JM är därtill engagerad i olika organisationer och
f öreningar, såsom:
• Green Building Council (Finland)
• Hagainitiativet (Sverige)
• Fossilfritt Sverige
• Uppsala klimatprotokoll
• Hållbart Stockholm 2030 (HS30)
• Elektrifieringspakten i Stockholm
• Lokal Färdplan Malmö 2030 (LFM30)
• Klimatneutrala Nacka
• BASTA
• SKIFT (Norge)
• Stockholms Stadsmission
• Mentor Sverige
Läs mer på jm.se/om-oss/hallbarhet/samarbeten
7%
Minskade CO
2
-utsläpp
per byggd kvadratmeter
i JM Sverige under 2023.
26JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
JMs målområden och hållbarhetsmål
JMs hållbarhetsarbete utgår från fem
målområden som har relevans till FNs
globala mål. Val av målområde base-
ras på resultat från väsentlighets-
analys, se sidan 37. Varje målområde
har lång- och kortsiktiga mål för åren
2021–2023.
Utöver koncernövergripande mål i tabellen till höger finns delmål och andra
detaljerade mål inom produktivitet, innovation, kvalitet och processer för
den interna styrningen. Sverige (S) Norge (N) Finland (F). Se sidorna 41–43
för ytterligare nyckeltal samt information om beräkningsmetoder.
1)
JMs basår är 2020, därav förändringen från föregående år.
2)
Egen verksamhet syftar till scope 1 och 2, varför utsläppen från scope 3
har exkluderats i årets rapport.
3)
Nöjd Kund Index. Undersökningen görs av Prognoscentret, ett oberoende
marknadsanalysföretag med fokus på byggbranschen i Norden.
4)
Branschjämförelse saknas i Finland.
Målområde JMs samhällsbidrag
Långsiktig
målsättning 2030
Verksamhetsmål Resultat
2023
Resultat
2022
FN:s
hållbarhetsmål
Klimat
Bidrar till ett samhälle med liten
klimat påverkan.
Bidrar till ökad resurseffektivitet och
minskad miljöpåverkan i samhället.
JM ska ha klimatpåverkande
utsläpp nära noll.
JM ska minska total mängd byggavfall
till max 15 kg/BTA till år 2030.
Minskad total mängd byggavfall till 25 kg/BTA till år 2023.
Sverige (S), Norge (N), Finland (F).
Ökad andel byggavfall som källsorteras i fraktioner för
materialåtervinning till 80 % till år 2023. Sverige (S),
Norge (N), Finland (F).
Minskade utsläpp av växthusgaser från JMs egen verksamhet
med 20 % år 2023 jämfört med 2020.
1) 2)
Det beräknade energibehovet för bostäder understiger
respektive nations gällande norm med 10 % för Sverige (S)
och 15 % för Finland (F) samt med 25 % för Norge (N).
32
29
40
82 %
89 %
83 %
27 %
31 %
17 %
(S)
(N)
(F)
(S)
(N)
(F)
(S)
(N)
(F)
35
33
36
76 %
83 %
83 %
19 %
34 %
15 %
(S)
(N)
(F)
(S)
(N)
(F)
(S)
(N)
(F)
Medarbetare
Utvecklar en arbetsplats med inklu-
derande, bra och säker arbetsmiljö.
Utvecklar en arbetsplats präglad av
jämställdhet och mångfald.
JM ska ha branschens bästa arbets-
miljö och inga arbetsplatsolyckor.
JM ska verka för jämn könsfördelning
och mångfald bland medarbetarna.
Inga allvarliga (enligt nationell arbetsmiljömyndighets definition)
olyckor hos vare sig egen personal eller underentreprenörer.
Jämn könsfördelning bland våra tjänstemän
(minst 40/60 kvinnor/män) år 2030.
Andelen kvinnor bland JMs hantverkare är 20 % år 2030.
11
38/62
7 %
11
39/61
8 %
Leverantörer
Arbetar för att stärka arbetsrätt,
mänskliga rättigheter, antikorruption
och miljöansvar i samhället.
JM verkar för socialt ansvar i verk-
samheten och i leverantörskedjan.
Genomföra minst 4 hållbarhets revisioner på våra
byggarbetsplatser och i leverantörskedjan.
4 4
Kunder
JM har branschens nöjdaste
kunder.
JM har branschens nöjdaste bostads-
kunder.
Branschens nöjdaste kunder enligt NKI inflyttning:
3)
Index / placering, Sverige (S), Norge (N), Finland (F).
NKI långsiktigt:
Index Sverige (S), Norge (N), Finland (F).
78 / 3:a
79 / 1:a
71
4)
74
65
75
(S)
(N)
(F)
(S)
(N)
(F)
79 / 2:a
77 / 3:a
77
4)
68
72
58
(S)
(N)
(F)
(S)
(N)
(F)
Långsiktig
hållbar tillväxt
Bedriver en långsiktig ansvarsfull och
stabil bostadsutveckling.
JM har en långsiktig och affärsetiskt
sund ekonomisk tillväxt som bidrar
till ökad välfärd i samhället.
Rörelsemarginalen ska uppgå till minst 12 % inklusive
resultat från fastighetsförsäljningar.
Långsiktig tillväxt i antal produktionsstartade bostäder.
JMs byggrättsportfölj medger minst 5 års produktion.
5,3 %
–48 %
7
12,6 %
–22 %
7
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
BEKÄMPA KLIMAT-
FÖRÄNDRINGARNA
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
GOD HÄLSA OCH
VÄLBEFINNANDE
JÄMSTÄLLDHET
ANSTÄNDIGA
ARBETSVILLKOR
OCH EKONOMISK
TILLVÄXT
ANSTÄNDIGA
ARBETSVILLKOR
OCH EKONOMISK
TILLVÄXT
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
ANSTÄNDIGA
ARBETSVILLKOR
OCH EKONOMISK
TILLVÄXT
–16 % –14 %
27JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Klimat
Såväl för strukturerad projektutveckling – JMs
initiativ för industrialisering av projektutveckling
– som för JMs standardiserade komponenter
är fokus på hållbarhet en självklar del. Testpro-
jekt genomförs ständigt och förbättringsåtgärder
implementeras i verksamheten.
Mål: JM har klimatpåverkande utsläpp nära noll
Minska utsläpp med 85 procent från 2022 till 2030
JMs mål är att minska sina utsläpp till nära noll år 2030 – vilket
bedöms vara en utsläppsnivå om cirka 15 procent. JMs ambition
är således att på några få år minska klimatpåverkande utsläpp
med 85 procent. Fokus är att minska egna utsläpp utmed hela
värdekedjan. Exempelvis har energianvändningen i JMs svenska
bostäder minskat med cirka 40 procent sedan 2008.
Alla de lösningar som behövs för att nå hela vägen ner till 15
procent är ännu inte på plats. Därför deltar JM aktivt i forskning
och utveckling på området. Något som ger god anledning att
känna tillförsikt inför framtiden är den snabba utveckling som
sker när det gäller framtagandet av klimatförbättrade material.
Baserat på de tekniker, metoder och material som finns på mark
-
naden idag, samt resultaten från de pågående test- och utveck-
lingsprojekt som JM bedriver, är bedömningen att kunna minska
utsläppen med ökande takt fram till år 2026.
Material den stora utmaningen
Under åren fram till 2026 kommer fokus att vara på utsläppen
från materialtillverkningen, särskilt betong. En förutsättning är att
betongbranschens arbete med klimatneutral betong fortskrider
med högt tempo.
Utöver mer klimatförbättrad betong är det troligt att trä
kommer att få en framträdande plats i byggprocessen framgent.
Förstudier och tester som JM genomför kring byggande med trä
ser lovande ut.
JM fortsätter att använda klimatförbättrad platsgjuten betong
för alla projekt i Sverige, vilket medför minskade utsläpp.
För att nå klimatmålet behövs samarbete med materialleve
-
rantörer. Under året har kartläggning av leverantörer som har
störst påverkan på klimatavtrycket gjorts. De identifierade
Byggskede, 6 %
Materialtillverkning, 85 %
Transporter, 9 %
FÖRDELNING AV UTSLÄPP FRÅN
BYGGPROCESSEN
NYPRODUCERADE JM-BOSTÄDERS
BERÄKNADE ENERGIANVÄNDNING
exklusive hushålls- och verksamhetsel
kWh/m
2
0
25
50
75
100
202320222021202020192018201720162015201420132012201120102009
JM beräknar de nyproducerade bostädernas energianvändning på ett standardiserat sätt,
vilket möjliggör jämförelse över tid. Diagrammet visar medelvärdet från JMs bostadsprojekt
som avslutats respektive år. Den beräknade energianvändningen i JMs svenska bostäder har
minskat med cirka 40 procent sedan 2008.
MÅLOMRÅDE
Sverige (Atemp) Norge (BTA) Finland (BTA)
13,5%
Minskade CO
2
-utsläpp per BTA
i JM Norge under 2023.
JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 28
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
leverantörerna behöver uppvisa egna klimatmål med handlings-
planer och Environmental product declarations, som beskriver
deras produkters klimatpåverkan. Arbetet med implemente
-
ringen påbörjas under 2024 och kommer ske successivt.
Skapa hållbara förutsättningar
Utöver att bygga med så låg klimatpåverkan som möjligt vill JM
också skapa förutsättningar för att människor ska kunna leva
mer hållbart. Att bygga lågenergihus bidrar med flera viktiga
mervärden för kunderna. Lägre energianvändning innebär dels
mer hållbar ekonomi, dels minskat klimatavstryck.
Genom att JMs hus Svanenmärks skapas också möjlighet för
källsortering och mycket annat. Läs mer om Svanenmärkta
bostäder och intelligenta hem på jm.se/nyproduktion/hallbara-
hem/svanen och www.jm.se/nyproduktion/intelligenta-hem/
VIKTIGA INSATSER UNDER ÅRET
• Genomförda klimatberäkningar av cirka 30 projekt samt beslut om
att alla projekt som genomgår program- och systemhandlingsskede
ska genomföra en klimatberäkning i tidigt skede för att möjliggöra
förbättringar i projektet.
• Under 2023 har merparten av den prefabricerade betongen till JMs
byggprojekt börjat levereras med klimatförbättrad betong, vilket
medför reduktion av klimatutsläpp förenade med materialen.
• Under året har det första flerbostadshuset med trästomme bygg-
startat. Projektet utvärderas noggrant för att möjliggöra analys och
erfarenhetsåterföring för möjliga framtida projekt med trä som
stommaterial.
• I Norge har fossilfria arbetsplatser införts, vilket innebär att bensin
eller diesel inte ska användas inne på JMs byggarbetsplatser. Innan
införandet har testprojekt genomförts och analyserats i Norge.
• Installerat solceller i flertalet av projekten.
Mål: Minskad total mängd byggavfall
till 15 kg/BTA till år 2030
Bli mer resurseffektiva
Att arbeta resurseffektivt är en prioriterad fråga. Det märks
bland annat i att vara så precisa som möjligt vid inköp av material
samt att materialet ska hanteras varsamt för att undvika att det
blir skadat eller obrukbart.
För att säkerställa att varje enskilt projekt arbetar så resurs-
effektivt som möjligt, finns avfallssamordnare på varje byggarbets
-
plats. De är väl införstådda med JMs mål och har god kunskap om
avfallshantering och sortering, och stärker engagemanget bland
arbetsplatsernas medarbetare.
Ekonomiska incitament på individnivå samt avfallspremier till
projekt som klarar målen är andra verktyg som implementerats
för att skapa engagemang kring arbetet med minskat avfall.
VIKTIGA INSATSER UNDER ÅRET
• Ökad källsorteringsgrad har medfört minskade mängder brännbart
avfall, vilket lett till att JM kunnat upphöra med containrar för
brännbart avfall på byggarbetsplatserna i Sverige.
• Under året har såväl interna nyckelpersoner som projekterande
konsulter utbildats i hur de kan bidra till minskade avfallsmängder.
Mål: JM skapar förutsättningar för ett cirkulärt
materialflöde
Bli mer cirkulära
Hur skickligt inköp och hantering än görs, är det ofrånkomligt att
avfall på byggarbetsplatsen uppstår. Här kan mycket göras, inte
minst inom sortering för att möjliggöra materialåtervinning. Varje
år fastställer JM därför miniminivåer för sortering, som projekten
kan få en avfallspremie för om de uppnås.
Inom JMs regioner finns också avtal med enskilda företag som
tar hand om överblivet material, såsom dörrar, fönster och andra
kompletta delar, för att därefter sälja vidare till andra aktörer
inom branschen. Stöd för hur återbruksinventeringar ska genom
-
föras innan demontering av fastigheter har införts i JMs struktu-
rerade projektutveckling.
VÄXANDE ÅTERBRUKSMARKNAD ÖKAR MÖJLIGHETER
För en stor aktör som JM behövs betydande volymer av åter-
brukat material för att det ska kunna utgöra en del av de standar-
diserade komponenterna. Att återbruksmarknaden växer skapar
förutsättningar för att framöver kunna använda återbrukat mate
-
rial i projekteringen. Utvecklingen följs noga och aktiv dialog förs
med såväl återbruksbranschen som med möjliga leverantörer.
För resultat och nyckeltal gällande klimat se sidan 43.
VIKTIGA INSATSER UNDER ÅRET
Återbruksinventeringen av en byggnad i Stockholmsområdet har
resulterat i att exempelvis fasadplåtar, tegel och invändig utsmyckning
demonterats för återbruk innan demontering av byggnaden. Dessa
material kommer att återbrukas såväl i en ny byggnad som uppförs
på platsen, som i byggnader på andra platser.
29JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Kompetenta, engagerade och hållbara medarbe-
tare är en förutsättning för att kunna erbjuda att-
raktiva bostäder. JM bedriver därför ett systema-
tiskt och strukturerat arbete inom arbetsmiljö, jäm-
ställdhet och mångfald samt kompetensutveckling.
Mål: JM verkar för en jämn könsfördelning
och mångfald bland medarbetarna
Jämställda arbetsplatser
Sammansättningen av medarbetare ska spegla samhället i övrigt.
Samlad kompetens berikad av olika erfarenheter ökar trivseln
på arbetsplatserna och gör JM konkurrenskraftigt.
Byggbranschen är alltjämt mansdominerad. JM jobbar
målmedvetet för att öka andelen kvinnor bland medarbetarna –
såväl tjänstemän och chefer, som hantverkare.
LÄRLINGSPROGRAM FÖR KVINNOR
JM har som mål att år 2030 ska 20 procent av hantverkarna
vara kvinnor. Eftersom inte tillräckligt många kvinnor examineras
från gymnasiets bygg- och anläggningsprogram för att målet ska
kunna uppfyllas, har JM ett eget lärlingsprogram för kvinnor.
Pro grammet löper under fyra år och resulterar i ett yrkesbevis.
JÄMNARE FÖRDELNING BLAND TJÄNSTEMÄN OCH CHEFER
JMs mål är jämn könsfördelning bland tjänstemän och chefer.
Därför finns jämställdhetsmål i efterträdareplaneringen vid urval
till externa utvecklingsprogram samt vid rekrytering till trainee
-
program. Numera ses en jämnare fördelning av män och kvinnor
i urvalsgrupperna, vilket även har bidragit till en förflyttning
inom såväl medarbetarguppen som inom chefsbefattningar.
IDENTIFIERING AV OSAKLIGA SKILLNADER
Årligen genomför JM en kartläggning för att identifiera om det
finns osakliga skillnader i förutsättningar för kvinnor, män, olika
åldersgrupper och personer med annan etnisk bakgrund
1)
. Kart-
läggningen omfattar olika typer av nyckeltal och via den årliga
medarbetarundersökningen undersöks hur medarbetarna
upplever sina förutsättningar. Om det identifieras att det finns
grupper av medarbetare som inte ges samma möjligheter utifrån
kön, ålder eller etnisk bakgrund tas en handlingsplan fram med
åtgärder.
Alla former av kränkande särbehandling och diskriminering är
oacceptabelt och strider mot JMs uppförande kod. Tydliga rutiner
finns för hur denna händelsetyp kan rapporteras och utredas.
Antalet händelser följs löpande upp genom rapporteringsverk
-
tyget BIA.
Läs mer om JMs jämställds- och mångfaldsarbete på jm.se/
om-oss/hallbarhet/ansvarsfullt-foretagande/jamstalldhet-och-
mangfald
VIKTIGA INSATSER UNDER ÅRET
Flera insatser med syfte att underlätta för kvinnor som arbetar
i produktion har införts, till exempel har toaletter utrustats med
gratis mensskydd.
Mål: JM har branschens bästa arbetsmiljö och
inga arbetsplatsolyckor
Säkra arbetsplatser
Byggbranschen är drabbad av både fler olyckor och arbetsrelate-
rade sjukdomar, än många andra branscher. En förklaring är att
arbetsmiljön på en byggarbetsplats har många potentiellt risk
-
fyllda arbetsmoment.
JM arbetar systematiskt med ett förebyggande arbetsmiljö-
arbete i syfte att eliminera risken för skador och olyckor på
byggarbetsplatserna. En viktig del av detta arbete utgörs av att
skaffa en genuin förståelse för problematiken. Värdefull kunskap
fås genom att föra statistik över riskobservationer, tillbud och
olyckor, och lärdomar dras genom att utreda olyckor som
har inträffat.
Statistiken för 2023 visar att hälften av olyckorna och sjuk
-
frånvarodagarna beror på att medarbetare har snubblat eller
halkat på plan mark. Att arbeta bort dessa risker genom hela
byggprocessen, med start hur byggarbetsplatser planeras, är
därför centrala.
Under år 2023 var fokus att öka säkerhetsmedvetandet hos
alla medarbetare och JM uppmuntrade inrapportering av risk-
observationer i incidentrapporteringssystemet. Mer än dubbelt
så många riskobservationer rapporterades 2023 jämfört med
2022, och antalet olyckor med frånvaro och sjukfrånvarodagarna
har minskat.
SÄKRA ARBETSPLATSER FÖR HANTVERKARE
Grundläggande utbildning
För JM är det viktigt att enkelt kunna kontrollera att såväl egen
personal som de som arbetar åt någon underleverantör, har de
utbildningar som är nödvändiga. För detta finns flera digitala
system: ID06 Kompetensdatabas (ett branschgemensamt system),
JM Competence (för egna medarbetare) samt JM Learning
(JM-specifika utbildningar personer som är anställda hos under-
leverantörer har gått). Via Infobric åskådliggörs utbildningar från
alla tre system.
ID06-kortet som måste uppvisas för att passera grindarna till
en byggarbetsplats är kopplat till ID06 Kompetensdatabas och
ger information om att personen har genomfört den bransch-
gemensamma säkerhetsutbildning som krävs för att få vistas på
en byggarbetsplats. Under 2023 kompletterades den med en
JM-specifik utbildning som bland annat går igenom krav strängare
än de i den gemensamma utbildningen (exempelvis obligatoriskt
användande av skyddsglasögon) samt hur olyckor, tillbud och
riskobservationer rapporteras hos JM. Utöver det ska såväl egna
medarbetare som underleverantörer delaktiga vid kranlyft
genomgå en webbaserad utbildning för att öka säkerheten.
Utöver de grundläggande säkerhetsutbildningarna, krävs
ofta specifika yrkesutbildningar. Vissa av dessa är registrerade
i ID06 Kompetensdatabas, andra kontrolleras manuellt av
JMs platsledning.
Viktiga anvisningar
Medarbetare ska alltid följa de monteringsanvisningar som finns.
Dessa dokument består till stor del av pedagogiska bilder och
beskriver arbetsgången för hur arbetet ska utföras i olika moment,
och visar även vilken skyddsutrustning som är obligatorisk. Inför
ett nytt arbetsmoment ska samtliga involverade medarbetare
gå igenom monteringsanvisningen. Detta repeteras efter
första montage.
Medarbetare
1)
Nyckeltalen för etnisk bakgrund tas fram via SCB i Sverige. I statistiken för Norge och Finland ingår ej personer med annan etnisk bakgrund.
MÅLOMRÅDE
30JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Ständiga förbättringar
Medarbetare som har förslag på förbättringar för ökad säkerhet
i arbetet, har möjlighet att lämna in förbättringsförslag via ett
särskilt system. Efter att ett förslag har analyserats, läggs den
förbättrade och säkrare rutinen in i JMs verksamhetssystem.
På så sätt finslipas hela tiden rutiner och arbetsmetoder så
att riskerna med tiden blir allt färre.
Arbetsmiljörevisioner
Oannonserade säkerhetsrevisioner genomförs två gånger per
år på samtliga byggarbetsplatser. Vid dessa tillfällen kontrolleras
exempelvis personalens utrustning, att gångar och passager är
säkra samt att det finns fallskydd på de platser där så krävs av
säkerhetsskäl.
Revision på arbetsmiljödokumentationen i samtliga projekt
genomförs för att säkerställa att den är komplett samt
upp daterad.
Om olyckan är framme
JM har tydliga processer och rutiner vid olycksfall, vilket bland
annat inkluderar larmrutiner.
VIKTIGA INSATSER UNDER ÅRET
• Ett av årets fokusområden för JM har varit att bli ännu bättre på att
fånga upp och hantera arbetsmiljörisker redan när projekt planeras
och ritas. Ett nytt verktyg och en förtydligad arbetsprocess har tagits
fram för att säkerställa att alla eventuella arbetsmiljöproblem identi-
fieras i tid och arbetas bort, så att det kan byggas säkert och att
färdigbyggda hus kan underhållas bra och säkert.
• JMs årliga Safety Week ägnades 2023 åt att belysa vad som görs bra
kopplat till säkerhet och sprida goda exempel mellan arbetsplat-
serna. En möjlighet i incidentrapporteringssystemet öppnades upp
för att rapportera in positiva observationer på samma sätt som man
rapporterar in riskobservationer, tillbud och olyckor. Engagemanget
blev mycket högt med många bra lösningar som kommer att arbetas
in i JMs strukturkapital.
För resultat och nyckeltal gällande medarbetare se hållbarhets-
redovisning på sidorna 41–42.
Satsning på ökat lärande
Som ett led i att vara en ansvarsfull, hållbar och attraktiv arbets-
givare, arbetar JM med att kartlägga och tillgodose medarbe
-
tarnas utbildningsbehov och att successivt tillgängliggöra lärande
inom hela organisationen.
Alla medarbetare ska ha möjlighet att utvecklas och kartlägg
-
ningar varje år vägleder kring vilka roller och funktioner som det
ska satsas extra på och vilken typ av kunskap som behövs. Det är
prioriterat att medarbetare har de certifierings- och arbetsmiljö
-
utbildningar som behövs för att arbetsplatserna ska vara säkra
och trygga.
På JMs lärplattform finns cirka 180 utbildningar samlade som
handlar om allt från första hjälpen till hur ett särskilt verktyg ska
hanteras för att det ska vara så säkert som möjligt att använda.
Satsning på hälsofrämjande insatser
JM vill vara en arbetsgivare som inspirerar och motiverar
med arbetare till hälsa och välmående. Hälsa innebär mer än att
inte vara sjuk. Hälsa och upplevelse av välbefinnande kan påverkas
av fysiska, mentala, emotionella och sociala faktorer.
JM erbjuder bland annat friskvårdsersättning, sponsring av
deltagande i idrottsevenemang och besök hos naprapat.
31JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Leverantörer
Som betydande beställare av produkter och tjänster
har JM både möjlighet och ansvar att säkerställa
ekonomiskt, socialt och miljömässigt hållbara leve-
ranskedjor. Att JM har möjlighet att påverka hela
byggbranschen kan till stor del förklaras av kon-
cernens målmedvetna satsning på centraliserade
inköp. JMs standardiserade sätt att designa och
bygga innebär konsoliderade inköpsvolymer och
fördelar med ramavtal.
Mål: JM verkar för socialt hållbart ansvar
i verksamheten och i leverantörskedjan
Uppförandekod
JM tar tydlig ställning i frågor som rör mänskliga rättigheter,
arbetsrätt, miljöansvar och antikorruption. Därför har JM också
undertecknat FN:s Global Compact och det är utifrån dessa
principer som uppförandekoden tagits fram.
I uppförandekoden för medarbetare och leverantörer tydlig
-
görs de värderingar som gäller inom JM. Syftet med koden är att
definiera värdegrunden för bättre möjlighet att agera korrekt i
det dagliga arbetet. I koden regleras bland annat relationer till
varandra och omvärlden. Exempelvis slår koden fast att JM inte
accepterar att krav på kort produktionstid och låga kostnader
går ut över arbetarskydd och god arbetsmiljö.
Inom JM finns en god internkontroll och därutöver, för att så
långt möjligt undvika och förebygga olika typer av oegentligheter
som exempelvis stölder eller mutor, en visselblåsarfunktion. På
så sätt får medarbetare och leverantörer samt andra personer de
förutsättningar som behövs för att anonymt kunna rapportera
misstankar till ett från JM fristående företag.
Social hållbarhet i leverantörskedjan
Alla företag som kan komma i fråga för ramavtal ska skriva under
att de lever upp till ILO:s kärnkonventioner, JMs uppförandekod
samt JMs specifika hållbarhetskrav. För hållbarhetskraven finns en
särskild enkät som leverantören ska fylla i. Ett bland flera viktiga
hållbarhetskrav är att byggmaterial inte får innehålla ämnen som
kan ha negativa effekter på miljö och hälsa. JM tillämpar försiktig
-
hetsprincipen och arbetar med Svanenmärkning och andra
miljövärderingssystem.
Hållbara leverantörskedjor innefattar även noga bevakning av
att leverantörer har stabil ekonomi, har kollektivavtal samt att
skatter och arbetsgivaravgifter betalas. Vidare ställs krav på att
samtliga som vistas innanför grindarna i JMs projekt ska vara
anslutna till ID06, vilket ger god kontroll över leverantörs-
kedjorna.
För det operativa arbetet kring JMs uppförandekod och håll
-
barhetskrav har inköps- och hållbarhetsfunktioner nyckelroller.
Till stöd finns resurser inom leverantörsvärdering för hantering
av frågor som är direkt kopplade till värdering och revision, och
genomförande av årliga hållbarhetsrevisioner. Revisioner genom
-
förs av tredje part.
Läs mer om leverantörsvärdering och -revisioner på jm.se/
om-oss/hallbarhet/ansvarsfullt-foretagande/affarsetik/
Utveckling genom dialog internt
JMs inköpsarbete ska kännetecknas av involvering samt lyhörd-
het för kunders och medarbetares synpunkter och önskemål.
Det innebär kontinuerligt nya möjligheter till förbättring och
utveckling av såväl processer som produkter tillsammans
med leverantörer.
JM ska utmana och utveckla leverantörer i god samverkan och
dialog. För att säkra verksamhetens resursbehov till lägsta total
-
kostnad, med rätt kvalitet, i rätt tid och med beaktande av håll-
barhetsaspekter, fordras att kraven JM ställer också utmanas och
utvecklas. Det sker genom nära och tvärfunktionellt samarbete
inom koncernen.
Rapportering av kritiska bekymmer
Om eventuella kritiska bekymmer identifierats i hållbarhetsvär-
dering, verksamhetsrevision eller incidentteam, kommuniceras
det kvartalsvis till styrelsens revisionsutskott. Revisionsutskottet
rapporterar i sin tur till styrelsen. Inga identifierade kritiska
bekymmer har kommunicerats under 2023.
För resultat och nyckeltal gällande leverantörer, se hållbar
-
hetsredovisning på sidan 41.
VIKTIGA INSATSER UNDER ÅRET
• JM har i den norska verksamheten utökat riskbedömningar av
leverantörer för att uppfylla Åpenhetsloven, den norska lagstift-
ningen gällande Due Diligence för mänskliga rättigheter. Arbetet
lägger grund för den framtida implementeringen av EU:s direktiv
om Due Diligence för mänskliga rättigheter.
• En digital utbildning i affärsetik har hållits under året för samtliga
medarbetare.
MÅLOMRÅDE
32JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Kunder
JMs kunder ska ges möjlighet att leva mer hållbart.
Med Svanenmärkta hus och bostäder har JM skapat
en grund, som ständigt utmanas för att hitta nya
lösningar som främjar hållbara livsstilar.
Mål: JM har branschens mest nöjda bostadskunder
Nöjda bostadskunder
På JM mäts löpande hur nöjda kunderna är när det gäller olika
områden inom hållbarhet. I undersökningen Nöjd Kund Index får
kunder svara på frågor om vad de anser om bostadens uppvärm
-
ning, energibesparing, källsortering och vattenbesparing, det vill
säga de olika hållbarhetsåtgärder som finns i deras bostäder.
Förutom att mäta kundnöjdhet, följs såväl befintliga som
potentiella kunders attityder och beteenden kring hållbarhet.
Hittills har hållbarhet inte tillhört de faktorer som värdesätts
högst vid val av bostad, utan pris och läge har visat sig vara vikti
-
gare. Undersökningar under 2023 visar dock att allt fler börjar
ta hänsyn till hållbarhet vid bostadsköp. Även om kunder till viss
del ser hållbarhet som en hygienfaktor, där JM förväntas ta ansvar
för att minska klimatutsläpp när bostäder uppförs, ökar andelen
som tror att en energieffektiv bostad kommer att ha en större
framtida värdeökning.
JMs projekt innehåller ett flertal insatser som skapar förut
-
sättningar för kunderna att leva mer hållbart, till exempel ladd-
platser för elbilar, cykelparkering under tak, miljörum i husen
och välplanerade ytor för källsortering i bostäderna.
Årligen undersöks allmänhetens inställning till ett antal
hållbarhetsområden i rapporten Nordisk Boendebarometer.
Den ger viktiga insikter till utvecklingsarbetet inom hållbarhet.
För resultat och nyckeltal gällande kunder se hållbarhets-
redov isning på sidan 27.
VIKTIG INSATS UNDER ÅRET
JM fortsätter Svanenmärka hus, vilket bland annat innebär att förut-
sättningar skapas för kunder att sänka sin elförbrukning, något som
efterfrågas alltmer med anledning av det rådande läget med energibrist
och höga elpriser. Av avslutade projekt under 2023 blev 90 procent
Svanenmärkta. Resterande 10 procent avser avslutade projekt för
externa intressenter.
MÅLOMRÅDE
33JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Organisation och styrning
För att säkerställa att samtliga delar av verksam-
heten är hållbara i största möjliga utsträckning
finns såväl styrande som stödjande dokument inte-
grerade i verksamhetssystemet, och är självklara
i varje projektutveckling.
Från styrelse till medarbetare – alla är viktiga
Styrelse och koncernledning
Alla väsentliga policyer fastställs av styrelsen. Hållbarhet utgör en
viktig del av styrelsens strategiarbete och JMs styrelse får därför
regelbundet information om hållbarhetsarbetet på en övergri
-
pande nivå. Styrelsen orienteras också i förändringar av regelverk
och informeras om trender, omvärldsbevakning och eventuella
händelser av väsentlig betydelse. Revisionsutskottet får informa
-
tion om de hållbarhetsnyckeltal som presenteras i JMs kvartals-
rapport. JMs styrelse och koncernledning har utbildats inom
CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive), vilket
omfattar nytt regelverk avseende hållbarhetsstyrning och rap
-
portering. Koncernchefen ansvarar för hållbarhetsfrågorna i
koncernledningen, och hållbarhet är en återkommande punkt på
koncernledningens möten. Hållbarhetschefen är adjungerad till
koncernledningens möten fyra gånger per år för att informera
om hållbarhetsarbetet och föredra beslutsärenden.
Kvalitets- och miljöråd
Kvalitets- och miljörådets uppgift är att ansvara för den gemen-
samma styrningen av verksamheten när det gäller hållbarhet.
I rådet ingår koncernens affärsenhets- och regionchefer.
Hållbarhetschef
JMs hållbarhetschef ansvarar för att driva utvecklingen av JMs
strategier och mål inom hållbarhetsområdet, samordna hållbar
-
hetsarbetet, ge stöd till organisationen samt ansvara för upp-
följning, förankring och ledning av hållbarhetsarbetet.
Medarbetare
Det som är avgörande för att JM ska kunna uppfylla fastställda
mål inom hållbarhet är medarbetarna. Utan medarbetarnas
engagemang är det omöjligt att genomföra insatser i praktiken.
Hållbarhet ingår i utbildningen av nyanställda och under ett
verksamhetsår arrangeras ett flertal riktade utbildningsinsatser
till olika medarbetargrupper och konsulter. Under 2023 har till
exempel utbildningar för projekterande konsulter genomförts
med fokus på att minska avfallsmängder och klimatavtryck.
Verksamhetssystem
JMs verksamhetssystem är medarbetarnas stöd för vilka hållbar-
hetsinsatser de ska genomföra i sitt arbete, och även koncernens
verktyg för styrning av hållbarhetsarbetet.
Social hållbarhet i projektutveckling
När JM utvecklar bostäder och bostadsområden finns en unik
möjlighet att kunna påverka livet och måendet för många männ
-
iskor under kommande år. Genom att utforma inbjudande upp-
lysta innergårdar och roliga lekplatser kan till exempel naturliga
och trygga mötesplatser skapas för att därigenom öka både
trivseln och gemenskapen hos de boende.
Redan vid ritbordet påverkar JM viktiga värden som till exem
-
pel hälsa, trygghet, jämställdhet och mångfald. För JM är dessa
insatser inte något nytt. Social hållbarhet har ständigt ingått som
en naturlig del i JMs projektutveckling.
Det finns en gemensam definition av vad JM menar med social
hållbarhet samt ett stöd för det i verksamhetssystemet. Målsätt
-
ningen är att göra det enklare att beakta sociala värden i samtliga
projekt, genom hela utvecklingen. Social hållbarhet i JMs projekt
-
utveckling kan innebära olika saker för olika aktörer. För JM
innebär definitionen hållbar arkitektur, trygghet och gemenskap,
jämställdhet och mångfald, tillgänglighet och inkludering samt
hälsa och välbefinnande. JM arbetar även aktivt med att säker
-
ställa social hållbarhet i leverantörskedjan och i den egna
verksamheten.
Läs mer på sidan 32.
34JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Klimatområde Påverkan på JM Risk Möjlighet Hantering
1. Kostnader för bränslen
och drivmedel
Produktion
Färdig byggnad
Ökad kostnad:
• Koldioxidskatt
• Energiskatt
• Förnybart
Energieffektivt
Attraktiv produkt
Ökat kundvärde
Hanteras enligt:
• Aktiv produkt-/ produktions-/
metodutveckling
2. Energihushållning/
konsumtion
Planering
Produktion
Färdig byggnad
Ökad kostnad:
• El kr/kWh
• Värme kr/kWh
• Kyla kr/kWh
Energieffektivisering
Nya tekniska lösningar
Förnybar energi
Hanteras enligt:
• Energikartläggning
• Tekniska lösningar
• Intelligenta Hem
3. Kostnader för råvaror
och material
Planering
Produktion
Ökad kostnad:
• Råvaror
• Material
• Import
• Logistik
Effektiv planering
Effektiv produktion
Leverantörsval
Hanteras enligt:
• Avtalshantering
• Upphandling
• Ramavtal
4. Klimatpåverkande
produkter
(betong och stål)
Planering
Produktion
Ökad kostnad:
• Betong
• Stål
Teknisk utveckling
Andra material, t.ex. trä,
klimatförbättrad betong och stål
Hanteras genom delaktighet i:
• Branschutveckling
• Forskning
• Färdplaner
5. Ökning av
extremväder
Markförvärv
Planering
Produktion
Färdig byggnad
Ökad kostnad:
• Klimatskal
• Regleringsrisk
• Försäkringar
• Vatten/avlopp
• Kommunala krav
Robusta klimatskal som tål fukt
och temperaturförändringar
Förkortad produktionstid p.g.a.
mildare vintrar
Hanteras enligt:
• Hållbarhetskriterier vid
genomlysning av förvärv
• Robusta beprövade produkter
• Aktiv produktutveckling
• Strukturerad produktion
• Eftermarknad
6. Höjda vattennivåer Markförvärv
Planering
Produktion
Ökad kostnad:
• Grundvattensäkring
Val av geografiskt och
topografiskt läge
Hanteras enligt:
• Boverkets krav
• Kommunala krav (plushöjd)
• Tekniska krav
Hantering
Klimatområden
Påverkan på JM Risk Möjligheter
Utvecklar samarbeten
Hållbara leverantörskedjor
Professionell beställare
Kvalitetssäkrade krav
Verksamhetsnära
Hantering
Klimatområden
Påverkan på JM Risk Möjligheter
Utvecklar samarbeten
Hållbara leverantörskedjor
Professionell beställare
Kvalitetssäkrade krav
Verksamhetsnära
Hantering
Klimatområden
Påverkan på JM Risk Möjligheter
Utvecklar samarbeten
Hållbara leverantörskedjor
Professionell beställare
Kvalitetssäkrade krav
Verksamhetsnära
Hantering
Klimatområden
Påverkan på JM Risk Möjligheter
Utvecklar samarbeten
Hållbara leverantörskedjor
Professionell beställare
Kvalitetssäkrade krav
Verksamhetsnära
Hantering
Klimatområden
Påverkan på JM Risk Möjligheter
Utvecklar samarbeten
Hållbara leverantörskedjor
Professionell beställare
Kvalitetssäkrade krav
Verksamhetsnära
Identifiering av klimatrisker och arbete med
Task Force on Climate-related Financial Disclosure
(TCFD )
Att arbeta med att minska klimatpåverkande utsläpp räcker
inte. Verksamheten behöver ständigt anpassas – både till de
förändringar som redan har skett och till de förändringar som
kan komma att ske till följd av den globala uppvärmningen.
Att identifiera klimatrisker är därför prioriterat för JM. Vid
minst ett tillfälle per år genomför en tvärfunktionell arbetsgrupp
med deltagare från koncernledningen en scenarioanalys där JMs
klimatrelaterade finansiella risker och möjligheter i hela värde
-
kedjan bedöms. Även en känslighetsanalys för olika kostnads-
kategorier genomförs.
De risker som JM har identifierat som de mest väsentliga
i nuläget och på medellång och lång sikt är höjda vattennivåer
och extremväder.
Eftersom riskvärdering är särskilt viktigt inför markförvärv, har JM ett
verktyg som hjälper att värdera vilka hållbarhetsrisker som finns på de
specifika platser som JM har för avsikt att förvärva. Det handlar dels
om att identifiera eventuella risker, som till exempel översvämningar
och jordskred, dels att analysera vilka åtgärder som skulle kunna vidtas
för att minska de identifierade riskerna i området. Utöver detta defi-
nierar JM vilka konkreta klimatanpassningsåtgärder som är aktuella i
varje enskilt fall. Dessa anpassningar kan bestå av en rad olika åtgärder.
Till exempel att bostäder undviks i bottenplan, att bottenvåningen
förses med tät fasad eller att val av extra fuktsäkrad konstruktion
i källare och bottenvåning görs.
Klimatrelaterade risker en del av övriga risker
JM har sedan 2019 arbetat med TCFD:s rekommendationer
för en enhetlig och konsekvent finansiell rapportering avseende
klimatfrågan. En formell signering av att JM stödjer TCFD
genomfördes år 2021.
I praktiken innebär arbetet med TCFD att JM har integrerat
klimatrelaterade finansiella risker och möjligheter med koncer
-
nens övriga risker och möjligheter. Utöver det har JM inkluderat
klimatrelaterade risker och möjligheter i känslighetsanalysen.
Hantering av klimatrelaterade
risker och möjligheter
Hantering av klimatrelaterade risker och möjligheter
35JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Enligt TCFD kan de identifierade klimatrelaterade riskerna
delas upp i två kategorier. Av de sex klimatrelaterade risker
som bedöms ha störst påverkan på JMs affär, har fyra av dem
klassificerats som omställningsrisker medan två av dem är
klassificerade som fysiska risker.
Omställningsrisker
1. Kostnader för bränslen och drivmedel
2. Energihushållning/konsumtion
3. Kostnader för råvaror och material
4. Klimatpåverkande produkter (betong och stål)
Fysiska risker
5. Ökning av extremväder
6. Höjda vattennivåer
I klassificeringen har känslighetsanalysen för kostnadskategorier
utgjort bedömningsunderlag. Ytterligare bedömningsgrund har
varit SMHI:s publicerade konsekvensanalys för Sverige som har
ett 10-årsperspektiv och utgår från IPCC:s (Intergovernmental
Panel on Climate Change) scenarion för temperaturhöjningar
(RCP 2,6–8,5).
Styrelsen informeras regelbundet om arbetet med klimatrisker
och TCFD, i enlighet med JMs styrning av hållbarhetsarbetet,
se sidan 34.
Uppföljning klimatrelaterade risker och möjligheter
JM följer årligen upp de omställnings- och fysiska risker som har
identifierats utifrån mätetalet bedömd kostnadspåverkan, se
tabellen Känslighetsanalys för kostnadskategorier kopplade till
klimat nedan.
För kommande år kan konsekvenserna av ökat extremväder
komma att tillta och sannolikheten för höjda vattennivåer
bedöms öka under en tioårsperiod.
Sannolikheten för höjda kostnader avseende bränslen och
energi har minskat då redan ökade kostnader nu har stagnerat.
För 2023 bedömdes ökade kostnader som sannolika för såväl
klimatpåverkande produkter som betong och stål, som för andra
råvaror och material. Prisökningen blev emellertid mer kännbar
än JMs initiala bedömningar.
För att minska kostnaderna krävs fortsatt fokus på att korta
ledtider och resurseffektivitet. Prisutvecklingen för bränsle och
material är dock inte enbart hänförlig till klimatrelaterade risker
och scenarion. I en framåtblick gör JM därför bedömningen att
risken för framtida påverkan, jämfört med det läge som nu råder,
har minskat något för bränslen men ökat för material.
JM bedöms också ha goda förutsättningar att anpassa verk
-
samheten efter eventuella klimatrelaterade utmaningar. I ett
något kortare perspektiv har JM god nytta av satsningen på
låg energibostäder och långsiktiga leverantörssamarbeten.
Omställningsrisk
Fysisk risk
Diagrammet baseras på en modellmässig bedömning i flera dimensioner som
utvecklas över tid. Metoden bygger på kostnadsantaganden härledda ur käns-
lighetsanalysen ovan utifrån bedömd sannolikhet för klimatmässiga effekter och
kostnad för kopplade åtgärder.
KONSEKVENS
3
1
5
6
2
SANNOLIKHET
KÄNSLIGHETSANALYS FÖR KOSTNADSKATEGORIER KOPPLADE TILL KLIMAT
2023 2022
1)
Kategori per klimatområde
2)
Bedömd andel av
kostnad, %
3)
Förändring, %
Bedömd resultat-
påverkan, mkr
Bedömd andel av
kostnad, %
Bränslen och drivmedel 5 +/–10 +/– 56 2
Energi 1 +/–10 +/– 16 2
Material 18 +/–10 +/– 153 17
varav Betong 2 +/–10 +/– 18 2
varav Stål 4 +/–10 +/– 47 6
varav Trä 2 +/–10 +/– 21 2
Klimatskal 6 +/–10 +/– 64 6
varav Grundvattensäkring 3 +/–10 +/– 37 1
1)
2022 redovisade enbart kostnader hänförliga projektutveckling av bostäder.
2)
Kategorierna Betong, Stål och Trä är delmängder av Material. Grundvattensäkring är en delmängd av kategorin Klimatskal.
3)
Bedömd andel av kostnadsmassa för koncernen, 11,4 mdkr.
Bränslen och drivmedel avser kostnader för bränslen och drivmedel som används på byggarbetsplatsen och för transporter. Energi avser kostnader för inköpt el, värme och kyla till
verksamheten. Material avser kostnader för eget inköpt byggmaterial. Betong, Stål och Trä avser dels kostnader för eget inköpt byggmaterial som innehåller betong, stål och trä, dels
kostnader för inköpt bygg material via underentreprenader som innehåller betong, stål och trä. Klimatskal avser kostnader för material och produkter som används till tak, ytterväggar,
fasader och bottenplatta. Grund vattensäkring avser materialkostnader för att säkra byggnader från inträngande av grundvatten.
4
36JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
JM gör regelbundet väsentlighetsanalys inom hållbarhetsområdet.
Analysen identifierar de mest väsentliga hållbarhetsaspekterna
för JM att arbeta med utifrån ett långsiktigt hållbart värdeska
-
pande, både inom JM och i omvärlden.
Under 2023 har väsentlighetsanalysen uppdaterats baserat
på en sammanställning av information från djupintervjuer med
nyckel personer, enkätsvar från identifierade intressentgrupper
samt interna utredningar. Uppdateringar har gjorts inom hälften
av JMs identifierade intressentgrupper: kunder, aktieägare och
investerare samt intresseorganisationer. Samtliga intressent-
gruppers åsikter kommer att inkluderas i 2024 års uppdatering
av analysen, som också förankras i JMs styrelse.
Slutsatsen av analysen är att liten klimatpåverkan, energieffek
-
tiva bostäder och affärsetik har blivit ännu viktigare för JM och
omvärlden. En del områden har tappat placering från föregående
år, delvis beroende på att intressenterna har behövt rangordna
samtliga ämnen i väsentlighetsordning.
Nytt för 2023 är frågor specifikt om Svanenmärkning. Bland
svaren syns inte en tydlig linje, utan vissa tycker att det är mycket
viktigt, medan andra inte.
Väsentlighetsanalys och intressentdialog
Hållbarhetsaspekter
Väsentliga hållbarhetsaspekter Varför väsentliga Omfattning av aspekt Styrning Uppföljning
Etik och värdeskapande
(Hållbarhetsstyrning – ekonomiska resultat)
JMs långsiktiga lönsamhet är grund läggande för
ett långsiktigt värdeskapande inom JM.
JM skapar värden och säkerställer ansvar
i leverantörskedjan, i den egna verksam heten
och hos under entreprenörer.
Etiska riktlinjer, uppförandekod, mål, ekonomi-
styrning, riskhantering (se Risker och riskhan-
tering, sidorna 63–64), incidentrapportering,
skattepolicy.
Ekonomisk redovisning
Incidentrapportering
Liten klimatpåverkan
(Hållbarhetsstyrning – energi och utsläpp)
Det är av strategisk betydelse att JMs
verksamhet, med sina direkta och indirekta
utsläpp av växthusgaser, eftersträvar minimal
klimatpåverkan.
Påverkan uppstår i hela byggnadens livscykel.
JM ansvarar för styrning i egen verksamhet och
indirekt mot leveran törer och kunder.
Hållbarhetspolicy, hållbarhetsmål,
JMs strukturerade projekt- och
produktutveckling, JMs verksamhetssystem.
Nyckeltal – utsläpp och energi
Bränsle och energistatistik
Klimatberäkningar
Resurseffektivitet
(Hållbarhetsstyrning – avfall)
Det är av strategisk betydelse att eftersträva
resurseffektivitet i en materialintensiv
verksamhet som JMs.
Påverkan uppstår i hela leverantörskedjan,
inklusive entreprenörer och kunder. JM
ansvarar för styrningen i egen verksamhet.
Hållbarhetspolicy, hållbarhetsmål, JMs
processer för projekt utformning, inköp
och produktionsledning.
Nyckeltal – avfall
Avfallsstatistik
Arbetsmiljö
(Hållbarhetsstyrning – arbetsmiljö och
säkerhet)
Det är av strategisk betydelse att JM har ett
strukturerat arbetsmiljöarbete som minskar
risken för olyckor och arbets skador, då bygg
är en verksamhet med hög risk.
JM ansvarar för utformning och samordning av
egna byggarbetsplatser där risker och påverkan
uppstår.
JMs systematiska arbetsmiljöarbete, företags-
hälsovård, personalpolicy, hållbarhetsmål,
handlingsprogram mot droger, uppförandekod,
miljövarudatabas.
Nyckeltal – olycksfall
Olycks- och skadestatistik
Rapport hälsoundersökningar
Dokumentationsronder
Säkerhetsmätningar
Kompetens
(Hållbarhetsstyrning – utbildning)
Kännetecknande för en långsiktig
personalpolitik är en arbetsplats som låter
människor utvecklas och bidra till långsiktigt
värdeskapande.
JMs egen verksamhet. Rutiner för kompetensutveckling,
befattningsstruktur, hållbarhets mål,
personalpolicy, uppförandekod.
Registrering av kompetens och
kompetensutveckling i JM Competence.
Dokumentationsronder
Jämställdhet och mångfald
(Hållbarhetsstyrning – mångfald och
lika rättigheter)
En långsiktig personalpolicy bygger på att
jämställdhet och mångfald tillvaratas.
Påverkan uppstår i hela leverantörs kedjan. JM
ansvarar för utformningen i egen verksamhet.
Jämställdhetsplan, hållbarhets mål,
personalpolicy, uppförande kod,
rekryteringsrutiner.
Nyckeltal – jämställdhet
Jämställdhetskartläggning
Ansvarsfulla leverantörer
(Hållbarhetsstyrning – social värdering
av leverantörer)
JM köper och använder stora mängder material
och byggvaror. Det är av strategisk betydelse att
dessa tillverkas under ansvarsfulla förhållanden.
JM bidrar till påverkan i egenskap av
uppdragsgivare och kund. Påverkan uppstår i
leverantörskedjan och hos underentreprenörer.
Uppförandekod, enkäter, hållbarhetspolicy,
hållbarhetsmål, JMs inköpsprocess, JMs process
för hållbarhets värdering och -revision.
Hållbarhetsvärdering
Hållbarhetsrevisioner
Produktansvar
(Hållbarhetsstyrning – marknadsföring
och märkning)
JM utvecklar bostäder och bostads områden
med lång livslängd och många intressenter. Det
är viktigt att JM tar ansvar för att produkten
motsvarar intressenternas förväntningar och
krav samt skapar förutsättningar för att leva
mer hållbart.
JM påverkar utformningen av bostäder
och bostadsområden. Påverkan uppstår
i leverantörskedjan, i egna verksamheten,
hos underentreprenörer och under drift
och förvaltning.
Hållbarhetspolicy, kvalitetspolicy och styrning,
hållbarhetsmål, kundundersökningar, säljare
och inredningsansvariga, kommunikation,
kundsupport och kundombud, dokumentation
av materialval.
JMs verksamhetssystem och nyckeltal
37JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
De viktigaste intressenterna är de grupper som i störst utsträck-
ning berörs av och/eller påverkar JMs verksamhet: kunder, med-
arbetare, aktieägare/investerare, samarbetspartners/leverantörer,
samhälle (tjänstemän och politiker) samt intresseorganisationer.
I intressentdialogen definieras genom vilka kanaler målgrupperna
nås, exempel på viktiga frågor för dem samt hur frågorna ska
hanteras.
Intressentdialog
Intressentgrupp Kanaler för dialog Hur viktiga aspekter hanteras
Kunder
(befintliga och potentiella)
Kundmöten, kund- och marknadsundersökningar,
inflyttningsenkäter, fokusgrupper, hemma hos-intervjuer,
webbpaneler samt visningar och andra kundevent.
Hanteras vid markförvärv, planprocess,
projektering samt vid inköp
Medarbetare
(befintliga)
Utvecklingssamtal, utbildning, internkommunikation,
medarbetarundersökning, förbättringsförslag,
Safety Week
Hanteras i JMs HR-process som inkluderar arbetsmiljö och
hälsa, kompetensutveckling, jämställdhet- och mångfaldsplan,
uppförandekod, pension, försäkringar och andra förmåner,
hållbarhetspolicy och internkommunikation
Medarbetare
(potentiella)
Praktikplatser, traineeprogram, examensarbeten,
samarbete med skolor och universitet, rekrytering
Hanteras i JMs HR-process enligt ovan samt Employer Branding-
strategi samt arbetsgivarlöfte
Aktieägare och
investerare
Kapitalmarknadsdag, analytikermöten, personliga möten,
löpande kommunikation, årsredovisning och
delårsrapporter, årsstämma
Hanteras i JMs kommunikationsplanering
Leverantörer och
samarbetspartners
Avtalsmöten, frågeenkäter, revisioner, utvecklingsprojekt,
leverantörssamverkan
Hanteras i JMs inköpsprocess, vårt kommunikationsarbete samt
i vår process för hållbara leverantörskedjor
Samhälle
(tjänstemän och politiker)
Kommundialoger, projektmöten, personliga möten,
konferenser, JM Fokus
Hanteras vid markförvärv, planprocess och projektering
Intresseorganisationer Företagsnätverk, branschforum, utvecklingsprojekt,
medlemskap, sponsorskap, kontinuerliga dialoger
Hanteras i vårt samverkansarbete med utgångspunkt från vår
hållbarhetspolicy, hållbarhetsstrategi och vårt hållbarhetsarbete
• Finansiell påverkan på klimatförändringar
• Jämställdhet och mångfald
• Långsiktig affärspartner
• Miljöpåverkan i värdekedjan
• Svanenmärkta bostäder
• Transporter och arbetsmaskiner
• Transparens i redovisningen
• Trygghet för kund
• Biologisk mångfald
• Certifiering och
märkning
• Goda anställnings-
förhållanden inom JM
• Kundernas hälsa och
säkerhet
• Kunders möjlighet att
leva mer hållbart
• Kvalitet
• Materialval
• Motverka olyckor
• Sanerad mark
• Utveckling av levande
lokalsamhällen
• Arbets- och tjänsteresor
• Vattenanvändning
• Affärsetik
• Energieffektiva
bostäder
• Liten klimat påverkan
• Mänskliga rättigheter
• Produktansvar; bran-
schens nöjdaste kunder
• Resurseffektivitet
EKONOMISK, SOCIAL OCH MILJÖMÄSSIG PÅVERKAN
VÄSENTLIGHET FÖR INTRESSENTER
38JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Hållbarhet ger resultat
Utmärkelser för hållbarhetsarbetet
Det målmedvetna arbetet med att vara en seriös och hållbar
aktör i byggbranschen ger resultat. Under 2023 fick JM motta
flera utmärkelser, bland annat följande:
• En av Europas klimatledare av Financial Times
(Europe’s Climate Leaders 2023)
• Topp tio av totalt 131 granskade börsnoterade företag i den
årliga rankningen Hållbara Bolag utförd av Lunds universitet
i samarbete med Dagens industri-gruppen, samt i samma
rankning tredje plats i kategorin konsumentvaror och bästa
biostadsutvecklare
• AA i MSCI Rating
• En av Sveriges mest attraktiva arbetsgivare av Karriärföretagen.
Beslut för utsläppsminskningar
Att JM har hållbarhetsfrågor högt på agendan ledde till att
följande genomfördes under 2023:
• För samtliga projekt som genomgår program- och system
-
handlingsskede beslutades att de ska genomföra en klimat-
beräkning i tidigt skede för att möjliggöra förbättringar
i projektet
• Merparten av den prefabricerade betongen till byggprojekt
började levereras med klimatförbättrad betong, vilket medför
reduktion av klimatutsläpp förenade med materialen
• Det första flerbostadshuset med trästomme byggstartades.
Projektet utvärderas noggrant för att möjliggöra analys och
erfarenhetsåterföring för möjliga framtida projekt med trä
som stommaterial
• I Norge har Fossilfria arbetsplatser införts, vilket medför att
det inte ska användas bensin eller diesel inne på byggarbets
-
platsen. Innan införandet har testprojekt genomförts och
analyserats i Norge
• En kravställning för ramavtalsleverantörer har utvecklats som
medför att de ska ha publikt antagna klimatmål och handlings
-
planer samt att de ska redovisa klimatbelastningen från
produkter de levererar
• De tidigare införda rutinerna om återbruksinventering för
samtliga projekt som står inför en rivning har resulterat
i att flera material har sparats för återbruk, såsom tegel
och fasadplåtar.
39JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Hållbarhetsredovisningen ingår som en del av årsredovis-
ningen. Hållbarhetsredovisningen har förberetts i enlighet med
GRI
1)
-standarder 2021 på kärnnivå och kraven på hållbarhets-
rapport i års redovisningslagen, samt redogör för uppnådda resul-
tat för redo visningsperioden mot bakgrunden av våra åtaganden,
strategier och hållbarhetsstyrning. Syftet är att presentera,
mäta och ta ansvar gentemot våra intressenter, både inom och
utanför före taget, för vad vi uppnått i vårt arbete för en håll
-
bar utveckling. VD och koncernchef ansvarar för hållbarhets-
redovisningen. JMs styrelse avger redovisningen.
Hållbarhetsredovisningen avser verksamhetsåret 2023 och
omfattar hela koncernens verksamhet, där inget annat anges.
JMs ambition är att ge en heltäckande redovisning av hållbarhets-
arbetet, där såväl positiv som negativ utveckling tydligt framgår.
Som stöd för vilka frågor som är viktigast att hantera och
redovisa utgår vi från vår väsentlighetsanalys som baseras på vad
som är viktigast för våra intressenter, defacto-standarder och
lagkrav inom hållbarhetsområdet, se sidan 38.
De GRI-indikatorer som ingår i redovisningen finns förteck
-
nade med läshänvisningar i GRI-index på sidorna 44–45.
Revisors yttrande avseende den
lagstadgade hållbarhetsrapporten
Till bolagstämman i JM AB, org.nr 556045-2103
Uppdrag och ansvarsfördelning
Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten
för år 2023 på de ovan angivna sidorna och för att den är
upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Granskningens inriktning och omfattning
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12
Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten.
Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har
en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört
med den inriktning och omfattning som en revision enligt Inter
-
national Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige
har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för
vårt uttalande.
Uttalande
En hållbarhetsrapport har upprättats.
Stockholm den 21 mars 2024
PricewaterhouseCoopers AB
Ann-Christine Hägglund Fredrik Kroon
Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
Redovisningsprinciper för hållbarhet,
referenser och resultat
HÅLLBARHETSRAPPORT
JM redovisar sin hållbarhetsrapport för 2023 enligt kraven
i årsredovisningslagen enligt nedan:
Företagets
affärsmodell
Värdeskapande i JMs affär (sidorna 13–14 och 16)
Policys
JMs aspekter och styrning inom hållbarhet (sidan 37)
Väsentliga risker
och riskhantering
Risker och möjligheter (sidorna 35–36, 63–64 och 103)
Resultat
JMs koncernövergripande mål (sidan 27), Fakta och nyckel-
tal (sidorna 41–43), Hållbara inköp och leverantörskedjor
(sidan 32), Ansvarsfullt agerande i alla led (sidan 32)
EU:s taxonomi
EU:s taxonomi (sidorna 46–50)
1)
GRI – Global Reporting Initiative
40JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Fakta och nyckeltal inom hållbarhet
ETIK OCH VÄRDESKAPANDE, Koncernen, 201-1
2023 2022
Skapat direkt ekonomiskt värde, mkr Intäkter enligt segmentsredovisning 13 851 16 385
Distribuerat direkt ekonomiskt värde, mkr Produktions- och driftkostnader m.m. (not 2)
–10 629 –12 068
Löner, ersättningar och pensions kostnader (not 3)
–1 770 –1 783
Finansiella intäkter (not 8) 33 19
Finansiella kostnader (not 8)
–133
–89
Kostnadsförd skatt och sociala avgifter (not 9 och not 3)
–661 –890
Föreslagen utdelning/utdelning
–
–903
Behållet direkt ekonomiskt värde, mkr Summa 691 672
Skatt JM Sverige, JM Norge och JM Finland, mkr Resultat före skatt
Total skatt JM Sverige
Total skatt JM Norge
Total skatt JM Finland
1 385
–326
–61
–34
1 889
–330
–21
–43
ANSVARSFULLA LEVERANTÖRER, Koncernen, 414-1
2023 2022
Hållbarhetsvärdering Andel av nya ramavtalsleverantörer som utvärderats 100 % 100 %
ANSTÄLLNING, Koncernen, 401-1
2023 2022
Totalt antal anställda 2 193 2 488
varav nyanställda 78 291
varav avslutade 230 258
2023 2022
Antal nyanställda
(andel nyanställda)
Antal avslutade
(andel avslutade)
Sverige Kvinnor Män Total Kvinnor Män Total
≤ 25 år 2 (10 %) 14 (22 %) 16 (19 %) 4 (16 %) 20 (26 %) 24 (24 %)
26–35 år 5 (4 %) 12 (4 %) 17 (4 %) 19 (13 %) 34 (11 %) 53 (12 %)
36–45 år 8 (6 %) 8 (3 %) 16 (4 %) 20 (14 %) 22 (7 %) 42 (9 %)
46–55 år 1 (1 %) 9 (3 %) 10 (2 %) 8 (8 %) 14 (4 %) 22 (5 %)
>56 år 1 (2 %) 3 (1 %) 4 (1 %) 17 (25 %) 34 (12 %) 51 (15 %)
Total 17 (4 %) 46 (4%) 63 (3,7 %) 68 (14 %) 124 (9 %) 192 (11 %)
Antal nyanställda
(andel nyanställda)
Antal avslutade
(andel avslutade)
Norge Kvinnor Män Total Kvinnor Män Total
≤25 år 1 (50 %) – 1 (8 %) – – –
26–35 år 2 (14 %) 1 (2 %) 3 (4 %) 6 (33 %) 7 (11 %) 13 (16 %)
36–45 år 3 (18 %) 2 (3 %) 5 (6 %) 4 (21 %) 6 (9 %) 10 (12 %)
46–55 år – – – 1 (5 %) 5 (9 %) 6 (8 %)
>56 år 1 (5 %) – 1 (1 %) 2 (9 %) – 2 (2 %)
Total 7 (10 %) 3 (1 %) 10 (3 %) 13 (16 %) 18 (7 %) 31 (9 %)
Antal nyanställda
(andel nyanställda)
Antal avslutade
(andel avslutade)
Finland Kvinnor Män Total Kvinnor Män Total
≤ 25 år – 2 (18 %) 2 (14 %) – 1 (8 %) 1 (6 %)
26–35 år 1 (5 %) – 1 (2 %) 1 (5 %) 2 (5 %) 3 (5 %)
36–45 år 1 (5 %) – 1 (2 %) 2 (10 %) – 2 (4 %)
46–55 år – – – – – –
>56 år 1 (14 %) – 1 (6 %) – 1 (8 %) 1 (5 %)
Total 3 (5 %) 2 (2 %) 5 (3 %) 3 (5 %) 4 (3 %) 7 (4 %)
ARBETSMILJÖ, Koncernen, 403-9
2023 2022
Skador
1)
Antal arbetsrelaterade skador (oavsett sjukfrånvaro) 196 (JM)
77
(underentreprenörer)
240 (JM)
79
(underentreprenörer)
Skadefrekvens
1)
Frekvens av arbetsrelaterade skador (oavsett sjukfrånvaro) per miljon
arbetade timmar
57,0 (JM)
(statistik saknas för
underentreprenörer)
65,8 (JM)
(statistik saknas för
underentreprenörer)
Förlorade dagar
1)
Totalt antal sjukskrivningsdagar på grund av arbetsrelaterade skador
rela tivt totalt antal arbetsdagar för alla anställda
342 av totalt
438 311 dagar (JM)
(statistik saknas för
underentreprenörer)
496 av totalt
465 031 dagar (JM)
(statistik saknas för
underentreprenörer)
Frånvaro Totalt antal sjukfrånvarodagar relativt totalt antal arbetsdagar för alla anställda Kvinnor 5 794 (4,7%)
Män 16 744 (4,8%)
Totalt 22 538 (4,8%)
Kvinnor 6 425 (4,6 %)
Män 20 953 (5,8 %)
Totalt 27 378 (5,5 %)
Arbetsrelaterade dödsolyckor Antal – (JM)
– (underentreprenörer)
– (JM)
– (underentreprenörer)
Tillbud och observationer Antal 15 799 10 546
1)
2023 var den vanligaste skadeorsakerna/skaderiskerna fall från samma nivå (snubbla, halka). Den vanligaste skadetypen var kross-, kläm- eller annan mjukdelsskada.
KOMPETENSUTVECKLING, Koncernen, 404-2
2023 2022
Utbildningstimmar
Kvinnor 2 931 4 386
Män 11 622 11 813
Totalt 14 553 16 199
Tjänstemän 10 515 11 162
Hantverkare 4 038 5 037
Totalt 14 553 16 199
41JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Anställningsform Antal Kvinnor Män Totalt Kvinnor Män Totalt
Sverige
Heltid 437 1 245 1 682 513 1 358 1 871
Deltid 5 28 33 20 30 50
Tillsvidare 441 1 272 1 713 530 1 387 1 917
Visstid 1 1 2 3 0 3
Ej garanterade timmar 54 50 104 54 63 117
Norge
Heltid 64 230 294 85 262 347
Deltid 4 12 16 11 12 23
Tillsvidare 67 240 307 91 272 363
Visstid 2 3 5 5 2 7
Ej garanterade timmar 2 2 4 5 3 8
Finland
Heltid 54 101 155 63 124 187
Deltid 5 8 13 8 6 14
Tillsvidare 54 101 155 64 125 189
Visstid 5 8 13 7 5 12
Ej garanterade timmar – – – 7 6 13
1)
Data är hämtad från JMs personalsystem.
PROPORTION AV ÅRLIG TOTAL ERSÄTTNING, Koncernen, 2-21
2023 2022
Högst betald medarbetare / mediankompensation
93,6 / 6,4 95,2 / 4,8
JÄMSTÄLLDHET OCH MÅNGFALD, Sverige, Norge och Finland, 405-1
2023 2022
Ålders- och
könsfördelning
1)
Antal Kvinnor Män Totalt Kvinnor Män Totalt
Hantverkare
≤ 25 år 13 73 86 16 81 97
26–35 år 28 183 211 35 211 246
36–45 år 12 156 168 15 157 172
46–55 år 4 187 191 3 200 203
≥ 56 år 1 172 173 1 155 156
Totalsumma 58 771 828 70 804 874
Tjänstemän
≤ 25 år 13 13 26 20 26 46
26–35 år 130 182 312 170 223 393
36–45 år 157 247 404 153 208 361
46–55 år 122 223 345 110 187 297
≥ 56 år 89 188 277 88 152 240
Totalsumma 511 853 1 365 541 796 1 337
Chefer
≤ 25 år – – – – – –
26–35 år 10 10 20 8 15 23
36–45 år 27 59 86 29 60 89
46–55 år 31 69 100 28 63 91
≥ 56 år 17 49 66 15 46 61
Totalsumma 85 187 272 80 184 264
Koncernledning
≤ 25 år – – – – – –
26–35 år – – – – – –
36–45 år 1 – – 1 – 1
46–55 år 2 3 3 2 4 6
≥ 56 år 1 4 4 1 3 4
Totalsumma 4 7 11 4 7 11
Styrelse
≤ 25 år – – – – – –
26–35 år – – – – – –
36–45 år – – – 1 – 1
46–55 år 2 1 3 1 1 2
≥ 56 år 1 3 4 1 3 4
Totalsumma 3 4 7 3 4 7
RESURSEFFEKTIVITET, Norge, 306-2
2023 2022
Byggavfall till materialåtervinning Ton (Andel) 1 527 (79 %) 1 871 (77 %)
Byggavfall till energiåtervinning Ton (Andel) 374 (19 %) 228 (9 %)
Blandat avfall (osorterat) Ton (Andel) 220 (11 %) 298 (12 %)
Farligt avfall Ton (Andel) 28 (1 %) 23 (1 %)
Total mängd byggavfall
1)
Ton 1 927 2 418
RESURSEFFEKTIVITET, Sverige, 306-2
2023 2022
Byggavfall till materialåtervinning Ton (Andel)
7 962 (82 %) 6 597 (80 %)
Byggavfall till energiåtervinning Ton (Andel) 1 219 (13 %) 1 064 (13 %)
Byggavfall till deponi Ton (Andel) 147 (2 %) 126 (2 %)
Blandat avfall (osorterat) Ton (Andel) 374 (4 %) 426 (5 %)
Farligt avfall Ton (Andel) 25 (0 %) 44 (1 %)
Total mängd byggavfall
1)
Ton 9 725 8 213
RESURSEFFEKTIVITET, STÖRSTA FRAKTIONERNA, Sverige, 306-1
2023 2022
Trä Ton (Andel) 2 023 (23 %) 2 090 (25 %)
Fyllnadsmassor Ton (Andel) 3 258 (37 %) 1 942 (24 %)
Brännbart Ton (Andel) 1 034 (12 %) 1 098 (13 %)
Gips Ton (Andel) 1 083 (12 %) 1 041 (13 %)
Metall Ton (Andel) 683 (8 %) 763 (9 %)
Plast Ton (Andel) 436 (5 %) 377 (5 %)
Wellpapp Ton (Andel) 278 (3 %) 248 (3 %)
RESURSEFFEKTIVITET, Finland, 306-2
2023 2022
Byggavfall till materialåtervinning Ton (Andel) 1 475 (86 %) 2 032 (84 %)
Byggavfall till energiåtervinning Ton (Andel) 230 (14 %) 397 (16 %)
Blandat avfall (osorterat) Ton (Andel) 1 (0,1 %) – (0 %)
Farligt avfall Ton (Andel) 2 (0,1 %) 3 (0,1 %)
Total mängd byggavfall
1)
Ton 1 709 2 432
Fakta och nyckeltal inom hållbarhet, forts.
1)
Statistik från JMs avfallsentreprenörer. Avfallet klassificeras av avfallsentreprenören och redovisas i fraktioner enligt nationella riktlinjer för källsortering.
42JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
1)
Avser JM AB.
2)
Redovisas med market based-metod. Om location based-metod tillämpats skulle
Scope 2 uppgå till 1 061 ton
CO
2
e.
3)
I Scope 3 inkluderar JM materialtransporter till arbetsplatser, inhyrda arbetsmaskiner,
tjänsteresor, materialåtervinning, inköp av varor och tjänster samt energianvändning
i nybyggda bostäder de första två åren.
4)
Omfattning enligt Boverkets förslag till utökad klimatdeklaration samt pålning och
markarbeten.
5)
Produktionsstartade projekt 2023: 294,7 kg CO
2
/BTA, exkl. mark och pålning
(minskning 12% från Baseline 2022).
6)
Småhus är nycklat från svenskt projekt och ej klimatberäknat.
7)
Norskt och finskt utfall är kWh/m
2
BTA, medan Sveriges utfall är kWh/m
2
Atemp.
KLIMATPÅVERKAN, 305-1, 305-2, 305-3, 305-4, CRE1, CRE3, CRE4
2023 2022
Koldioxidutsläpp JM, 305-1, 305-2, 305-3
1)
Ton CO
2
e Scope 1
Varav biogena utsläpp
Scope 2
2)
Scope 3
3)
Varav biogena utsläpp
Totalt
2 753
205
953
66 399
1 749
70 105
2 677
345
1 131
85 571
1 854
89 379
Nyproducerade bostäders koldioxid utsläpp från energi användning, CRE3 Kg CO
2
e/m
2
Atemp och år 2 2
Koldioxidintensitet från nyproduktion, CRE4, Sverige
4)
Ton CO
2
e/omsättning, mkr 8,0 8,2
Koldioxidintensitet från nyproduktion, CRE4, Norge
4)
Ton CO
2
e/omsättning, mkr 10,3 8,2
Koldioxidintensitet från nyproduktion, CRE4, Sverige
4) 5)
Kg CO
2
e/m
2
BTA, fbh/smh 331/164 355/180
Koldioxidintensitet från nyproduktion, CRE4, Norge
4) 6)
Kg CO
2
e/m
2
BTA, fbh/smh 314/164 363/180
Nyproducerade bostäders beräknade energianvändning, CRE1 kWh/m
2
Atemp, kWh/ m
2
BTA 60 (S), 53 (N)
7)
, 78 (F)
7)
59 (S), 51 (N)
7)
, 77 (F)
7)
Scope 3, 95,0 % (95,7)
Scope 1, 4,0 % (3,0)
Scope 2, 1,0 % (1,3)
SCOPE-FÖRDELNING
Energi- och bränslerelaterade
utsläpp, 2,0 % (1,4)
Inköpta varor och tjänster, 78,0 % (84,5)
Kapitalvaror, 0,0 % (0,0)
Tjänsteresor, 0,0 % (0,2)
Inköpta transporter samt uppströms
transporter, 7,0 % (7,8)
Avfallshantering, 0,0 % (0,1)
Hyrda tillgångar, 7,0 % (4,9 )
Uthyrda tillgångar, 1,0 % (1,1)
SCOPE 3
Utsläpp (ton CO
2
e) 2023 2022
Scope 1 2 753 2 677
Tjänsteresor med bil 2 047 1 966
Uppvärmning 706 711
Scope 2 953 1 131
El – –
Fjärrvärme 953 1 131
Scope 3 66 399 85 571
3.1 Inköp av varor och tjänster 54 863 72 310
3.2 Kapitalvaror – –
3.3 Energi- och bränslerelaterade utsläpp 1 197 1 240
3.4 Inköpta transporter samt uppströms
transporter 4 664 6 688
3.5 Avfallshantering
8)
169 55
3.6 Tjänsteresor 83 144
3.8 Hyrda tillgångar 4 584 4 193
3.13 Uthyrda tillgångar 839 941
TOTALT (exklusive klimatkompensation) 70 105 89 379
Klimatkompensation – 126
TOTALT (inklusive klimatkompensation) 70 105 89 253
8)
Ökningen drivs av mängden fyllnadsmassor.
43JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
GRI-index
Indexet är tänkt att användas som en korsreferenslista som
beskriver var i årsredovisningen som information för varje
GRI-kod finns tillgänglig. Information kan finnas i såväl löptext
som i nyckeltal.
Beskrivning/indikator
Hänvisning (sidnummer
i årsredovisning 2023) Skäl till utelämnad information
Externt
granskad Kommentarer
GRI 2: Standardredogörelser
Organisationen och dess rapporteringsrutiner
2-1 Organisationsdetaljer 115
2-2 Enheter inkluderade i organisationens
hållbarhetsredovisning 40
2-3 Rapporteringsperiod, regelbundenhet och
kontaktuppgifter 40
2-4 Förändringar i redovisning 61
2-5 Extern granskning 40
Aktiviteter och medarbetare
2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsrelationer 13, 18, 32
2-7 Medarbetare 30–31
2-8 Medarbetare som inte är anställd 42
Styrning
2-9 Styrningsstruktur och uppbyggnad 100, 103
2-10 Nominering och val av det högst styrande organet 98–99
2-11 Ordförande för det högst styrande organet 99–101
2-12 Det högst styrande organets roll i att se över
hanteringen av påverkan 34, 99–100
2-13 Delegering av ansvar för att hantera påverkan 34, 100
2-14 Det högst styrande organets roll gällande
hållbarhetsredovisning 34
2-15 Intressekonflikter 99 Hanteras på
varje
styrelsemöte
2-16 Kommunikation av kritiska bekymmer 32
2-17 Det högst styrande organets kollektiva kunskap 34
2-18 Evaluering av det högst styrande organets prestationer 99
2-19 Ersättningspolicyer 66, 78, 104
2-20 Process för att fastslå ersättning 66, 78, 79, 104
2-21 Proportion av årlig total ersättning 42
Beskrivning/indikator
Hänvisning (sidnummer
i årsredovisning 2023) Skäl till utelämnad information
Externt
granskad Kommentarer
Strategi, styrdokument och rutiner
2-22 Uttalande gällande strategi för hållbar utveckling 26, 34
2-23 Policyåtaganden 32, 37
2-24 Integrering av policyer 26, 34
2-25 Processer för att återställa negativ påverkan 25, 26, 30
2-26 Mekanismer för att be om råd och lyfta klagomål 26, 32, 63
2-27 Efterlevnad av lagar och regleringar Inga aktuella fall
2-28 Medlemsorganisationer 26
Intressentengagemang
2-29 Inställning till intressentengagemang 38
2-30 Kollektivavtal 32
GRI 3: Redogörelser gällande materiella aspekter
3-1 Process för att fastslå materiella aspekter 37, 38
3-2 Lista över materiella aspekter 37, 38
3-3 Styrning av de materiella aspekterna 25, 26, 28, 35, 36, 37
Ämnesspecifika redogörelser
Ekonomiska indikatorer
201-1 Skapat och levererat direkt ekonomiskt värde 41
207-1 Inställning till skatt Skattepolicy kommuniceras enbart
internt från och med i år.
207-2 Skattestyrning, kontroll och riskhantering 63–64
207-3 Dialog med intressenter och hantering av problem
relaterade till skatt 38
207-4 Rapportering land för land 41
Miljöindikatorer
Energi
3-3 Styrning av de materiella aspekterna 25, 26, 28, 35, 36, 37
CRE1 Byggnaders energiprestanda 43
Utsläpp
CRE3 Utsläpp av växthusgaser från byggnader 43
CRE4 Utsläpp av växthusgaser från byggprocessen 43
3-3 Styrning av de materiella aspekterna 25, 26, 28, 35, 36, 37
305-1 Direkta växthusgasutsläpp (Scope 1) 43 Ja
305-2 Direkta växthusgasutsläpp (Scope 2) 43 Ja
305-3 Indirekta växthusgasutsläpp (Scope 3) 43 Ja
305-4 Utsläppsintensitet 43
305-5 Reduktion av växthusgasutsläpp 39
44JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Beskrivning/indikator
Hänvisning (sidnummer
i årsredovisning 2023) Skäl till utelämnad information
Externt
granskad Kommentarer
Avfall
3-3 Styrning av de materiella aspekterna 29, 35, 36, 37
306-1 Avfallsgenerering och betydande avfallsrelaterad
påverkan 42
306-2 Avfall per typ och hanteringsmetod 42
306-3 Genererat avfall 42
Sociala indikatorer
401-1 Nyanställningar och personalomsättning 41
3-3 Styrning av de materiella aspekterna 25, 26, 35, 36, 37
403-1 CRE6
Ledningssystem för arbetsmiljö och säkerhet 30, 31
403-2 Riskidentifiering, riskbedömning och
incidentutredning 30, 31
403-3 Företagshälsovård 31
403-4 Arbetarmedverkan, rådgivning och kommunikation
om hälsa och säkerhet på arbetsplatsen 30, 31, 37
403-5 Arbetarutbildning om hälsa och säkerhet på
arbetsplatsen 30, 31
403-6 Främjande av arbetstagarnas hälsa 31
403-7 Förebyggande och begränsning av hälso- och
säkerhetspåverkan direkt kopplade till affärsrelationer 27, 32
403-9 Arbetsrelaterade skador 31
3-3 Styrning av de materiella aspekterna 25, 26, 35, 36, 37
404-2 Program för att uppgradera medarbetarnas
kompetens och förflyttning 31
3-3 Styrning av de materiella aspekterna 25, 26, 35, 36, 37
405-1 Mångfald i styrande organ och anställda 30
3-3 Styrning av de materiella aspekterna 25, 26, 35, 36, 37
414-1 Nya leverantörer som granskats utifrån sociala
kriterier 27, 41
3-3 Styrning av de materiella aspekterna 25, 26, 35, 36, 37
417-1 Krav på produkt- och tjänsteinformation och
märkning 29
Global Compact
JM har undertecknat FN:s Global Compact och tar därmed tydlig
ställning i frågor som rör mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö-
ansvar och antikorruption.
FN:s Global Compacts tio principer Hänvisning
MÄNSKLIGA RÄTTIGHETER 32, 47
1. Stödja och respektera internationella mänskliga rättigheter inom den sfär företaget kan påverka
2. Försäkra sig om att företaget inte är delaktiga i brott mot mänskliga rättigheter
ARBETSRÄTT 32, 47
3. Upprätthålla föreningsfrihet och erkänna rätten till kollektiva förhandlingar
4. Avskaffa alla former av tvångsarbete
5. Avskaffa barnarbete
6. Avskaffa diskriminering vid anställning och yrkesutövning
MILJÖ 32, 47
7. Stödja försiktighetsprincipen vad gäller miljörisker
8. Ta initiativ för att stärka ett större miljömedvetande
9. Uppmuntra utveckling och spridning av miljövänlig teknik
BEKÄMPNING AV KORRUPTION 32, 47
10. Företag ska arbeta mot alla former av korruption, inklusive utpressning och mutor
GRI-index, forts.
45JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
JMs efterlevnad av
EU taxonomiförordningen
Nyproduktion av bostäder 7.1
EU taxonomiförordningens syfte är att definiera vilka ekono
-
miska aktiviteter som är hållbara, som en åtgärd för att kunna
arbeta mot de uppsatta klimatmålen inom EU. JMs verksamhet
ryms till största delen inom den ekonomiska aktiviteten
Nyproduktion av bostäder (7.1).
Hållbart enligt EU taxonomiförordningen
För att en ekonomisk aktivitet ska klassas som hållbar enligt
EU taxonomin behöver den;
JMs intäkter som är eligible
Det är JMs intäkter från affärssegmenten JM Bostad Stockholm,
JM Bostad Riks, JM Norge och JM Finland samt nyproduktion av
bostäder inom JM Fastighetsutveckling som omfattas av EU taxo
-
nomin (eligible). Affärssegmentet JM Entreprenad och intäkter
inom JM@Home omfattas ej av EU taxonomin och är därmed
inte hänförliga till eligible aktiviteter. Hyresintäkter inom JM Fast
-
ighetsförvaltning är interna varför inte heller dessa omfattas av
EU taxonomin. Därmed är ingen av dessa intäkter hänförliga till
eligible aktiviteter.
Andel av verksamheten som följer
EU taxonomins krav (aligned)
JM rapporterar miljömål 1, vilket omfattar bidrag till begräns
-
ningen av klimatförändringar. För att rapportera hur stor andel
av verksamheten som följer EU taxonomins krav (aligned) har
JM tagit fram ett frågeformulär som använts för att utvärdera
och klassificera tekniskt avslutade projekt inför rapporteringen
i årsredovisningen för 2023.
JM har i avsaknad av vägledning i lagstiftningen behövt göra
följande ställningstaganden:
• JM har definierat populationen för datainsamling till projekt
som tekniskt avslutas under innevarande räkenskapsår. Alloke
-
ringsnyckeln för att beräkna andelen aligned omsättning baseras
således enbart på projekt som tekniskt avslutats under inne-
varande år. Argument för definitionen är att enbart avslutade
projekt har en fullständig sammanställning av den data och
dokumentation som behövs i utvärderingen utifrån EU taxo
-
nomins tekniska kriterier. Att välja tekniskt avslutade projekt
påverkar utfallet negativt, då flertalet av de hållbarhetsinsatser
som är implementerade idag inte fanns på plats när projekten
startade.
• JM har valt att mäta och rapportera det faktiska utfallet, och
inte enbart huruvida vi har rutiner och instruktioner på plats,
vilket också har en negativ inverkan på utfallet.
Under hösten 2023 har samtliga projekt som tekniskt avslutats
under året rapporterat hur stor andel av projektet som efterle
-
ver EU taxonomins tekniska kriterier. Datainsamling från projekt
har skett i koncernens samtliga tre länder och totalt har 47 pro
-
jekt utvärderats.
Förtydligade krav under året
92 procent av projekten bidrar väsentligt till miljömål 1, begrän
-
sande av klimatförändringar. Däremot uppfyller endast 6 procent
av de avslutade projekten kriterierna för miljömål 3; hållbar
användning och skydd av vatten och marina resurser. Detta leder
till att den totala taxonomiförenliga andelen av omsättningen
uppgår till 0 procent.
Taxonomikravet gällande vattenflöden i tappvattenarmaturer
i kök förtydligades i början av 2023 varför detta krav inte har
implementerats i färdigställda projekt under året.
92 PROCENT AV PROJEKTEN BEDÖMS VÄSENTLIGT BIDRA TILL
MILJÖMÅL 1 OM ATT BEGRÄNSA KLIMATFÖRÄNDRING
Att så hög andel bedöms väsentligt bidra till miljömål 1 förklaras
av JMs långsiktiga och framgångsrika arbete med att producera
lågenergibostäder. Sedan 2008 har JM producerat lågenergibostä
-
der som har en avsevärt lägre energianvändning än de nationella
krav som finns.
I februari 2023 definierades Norges NZEB-nivå (Near Zero
Energy Building) för de olika byggnadskategorierna. Denna defini
-
tion är grunden för alla norska projekt som rapporterar för 2023.
Väsentligt bidra till minst ett av de sex
utpekade miljömålen
Inte göra någon avsevärd skada på något
av de övriga
Uppfylla sociala minimiskyddsåtgärder enligt
OECDs riktlinjer för multinationella företag
samt FNs principer för mänskliga rättigheter
1
2
3
EU:s sex miljömål
1. Begränsning av klimatförändringarna
2. Anpassning till klimatförändringarna
3. Hållbar användning och skydd av
vatten och marina resurser
4. Omställning till en cirkulär ekonomi
5. Förebyggande och kontroll av
föroreningar
6. Skydd av biologisk mångfald och
hälsosamma ekosystem
46JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Bland de svenska projekten finns några som följer en tidigare ver-
sion av BBR (Boverkets byggregler) än BBR25 varför vi har använt
specifik energianvändning för att beräkna aktuellt energikrav.
Orsakar inte betydande skada på övriga miljömål
Flertalet av de projekt som inrapporterat data startade vid tid-
punkter då JMs omfattande rutiner för klimatriskanalys och åtgär
-
der för klimatanpassningar ännu inte var på plats, vilket förklarar
den relativt låga andelen.
En stor andel av de avslutade projekten klarar kriteriet gäl
-
lande avfall. Avfallshantering är något som JM har arbetat aktivt
med under många år. Återbruk är relativt ny marknad och flera
projekt har visat att de aktivt arbetar med cirkularitet. Övriga
mål, som förebyggande och begränsningar av miljöföro reningar
och skydd och återställande av biologisk mångfald, klarar JM
till 71 procent respektive 62 procent.
JM ställer krav på att allt som byggs in eller används under
byggproduktionen ska vara godkänt ur miljösynpunkt och vara
registrerade i något av de nationella miljövärderingssystemen.
Då JM Svanenmärker samtliga projekt i egen regi ställs krav på
ingående ämnen även i syfte att erhålla märkningen. Att efterleva
JMs krav är en förutsättning för att få teckna ramavtal med JM.
I avvaktan på att existerande miljövärderingssystem uppdateras
för att fullt ut efterleva kravet som anges i EU taxonomins
Appendix C om ytterligare begränsningar, fortsätter JM i enlighet
med Byggföretagens tolkning att följa de krav som finns idag.
Parallellt fortskrider arbetet med att säkerställa att de nya
begränsningarna är kända hos våra leverantörer.
Efterlevnad av sociala minimiskyddsåtgärder
JM har sedan flera år tillbaka implementerade rutiner och proces
-
ser för att i den dagliga verksamheten arbeta med mänskliga
rättigheter, korruption, skatt och sund konkurrens. JM har
undertecknat FN:s Global Compact och arbetar kontinuerligt
med frågor som rör mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljöansvar
och antikorruption enligt OECD:s 6 steg för mänskliga rättigheter
i Due Diligence. JM har hållbarhetsmålen ”JM har en långsiktig
och affärsetisk sund ekonomisk tillväxt som bidrar till ökad väl
-
färd i samhället” samt ”JM verkar för socialt ansvar i verksamheten
och leverantörs kedjan” och arbetar löpande för att nå dessa.
Se sidan 27 för beskrivning av JMs hållbarhetsmål.
Under 2023 har JM inte deltagit i några rättsliga processer
eller erhållit domslut avseende korruption, skatt, brott mot
mänskliga rättigheter eller konkurrens.
Sammanfattningsvis kan konstateras att då JM valt att mäta faktiskt
resultat baserat på avslutade projekt under 2023, och inte enbart att
rutiner finns på plats för de projekt som löper på nu och framgent, och
som intäktsförs i takt med projektens gång, blir andelen för taxonomi-
förenlig omsättning, Capex och Opex i år låg. Den strukturerade och
långa processen för bostadsutveckling medför att andelen projekt som
når alignment förväntas öka gradvis då de rutiner som implementerats
successivt kommer att tillämpas i projekten och förbättra resultaten.
I upprättandet av 2022 års taxonomirapportering baserades
beräkningsunderlaget på information som fanns tillgänglig i januari
2023. Utöver JMs kärnverksamhet, rapporterar JM även tjänste-
bilar och lokalhyreavtal inom aktiviterna 6.5 för tjänstebilar och
7.7 för hyreslokaler enligt kommissionens delegerade förordning
(EU) 2021/2800. Årets investeringar består av en ny hyreslokal
som klarar de energikrav som krävs enligt 7.7 och som certifie
-
rats med LEED på guldnivå.
Omsättning, Capex och Opex
IFRS
Total
(mkr)
Andel av taxonomi-
tillämpliga (eligible)
aktiviteter (%)
1)
Andel av ej taxonomi-
tillämpliga (eligible)
aktiviteter (%)
2)
Omsättning 15 969 93 7
Capex
3)
80 100 0
Opex
3)
324 0 100
1)
Avser nyproduktion av bostäder inom affärssegmenten JM Bostad Stockholm, JM Bostad
Riks, JM Norge, JM Finland samt nyproduktion av bostäder inom JM Fastighetsutveckling.
2)
Avser JM Entreprenad (anläggningsverksamhet) och JM@home samt hyresintäkter inom
JM Fastighetsutveckling, då dessa aktiviteter ej omfattas av EU Taxonomiförordningen
(2020/852).
3)
JMs affärsmodell är att äga, projektutveckla och sälja sina tillgångar under en kortare tid.
Huvudddelen av tillgångarna redovisas därmed som omsättningstillgångar (exempelvis
nyttjanderätter för tomträtter, projekt- samt exploateringsfastigheter) och träffas där-
med inte av definitionerna i Capex eller driftkostnaden till det (Opex). I tabellen är angi-
ven Opex en så liten del varför JM använder väsentlighetsundantaget för uppdelningen av
vad som är taxonomiberättigande aktiviteter. Opex avser kostnader för korttidsleasing
för exempelvis arbetsbodar, vilka inte redovisas som en anläggningstillgång.
Tabellen ovan är baserad på rapportering enligt IFRS. Uppgifter
om omsättning (se raden intäkter) återfinns i koncernens resultat
-
räkning enligt IFRS sidan 58 och årets Capex (hänförligt från
balansposterna nyttjanderätter kontor och bilar samt maskiner
och inventarier) återfinns i koncernens balansräkning enligt IFRS
på sidan 59 samt i not 12 samt 13 på sidan 90. För definition av
omsättning, Capex och Opex, se sidan 114.
Andel av omsättningen/total omsättning
Taxonomiförenlighet
per mål
Mål som omfattas
av taxonomin
CCM 0,00 % 93,00 %
CCA % %
WTR % %
CE 0,00 % 93,00 %
PPC % %
BIO % %
Kärnenergi- och fossilgasrelaterade verksamheter
Rad Kärnenergirelaterade verksamheter
1. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot forskning,
utveckling, demonstration och utbyggnad av innovativa
elproduktionsanläggningar som producerar energi från
kärnenergiprocesser med minimalt avfall från bränslecykeln.
NEJ
2. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande och
säker drift av nya kärntekniska anläggningar för produktion av el eller
processvärme, inbegripet för fjärrvärme eller industriella processer,
såsom vätgasproduktion, samt för säkerhetsuppgraderingar av dessa,
med hjälp av bättre tillgänglig teknik.
NEJ
3. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot säker drift av
befintliga kärntekniska anläggningar som producerar el eller
processvärme, inbegripet för fjärrvärme eller industriella processer,
samt vätgasproduktion från kärnenergi, samt
säkerhetsuppgraderingar av dessa.
NEJ
Fossilgasrelaterade verksamheter
4. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande eller
drift av elproduktionsanläggningar som producerar el med hjälp av
fossila gasformiga bränslen.
NEJ
5. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande,
renovering och drift av anläggningar för kombinerad produktion av
värme/kyla och el med hjälp av fossila gasformiga bränslen.
NEJ
6. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande,
renovering och drift av värmeproduktionsanläggningar som
producerar värme/kyla med hjälp av fossila gasformiga bränslen.
NEJ
47JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Andel av omsättningen från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven –
upplysningar som omfattar år 2023
2023 År Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (h)
Ekonomiska verksamheter (1)
Kod
(a) (2)
Omsättning (3)
Andel av omsättningen, år 2023
(4)
Begränsning av klimat-
förändringar (11)
Anpassning till klimat-
förändringar (12)
Vatten (13)
Föroreni-ngar (14)
Cirkulär ekonomi (15)
Biologisk mångfald (16)
Begränsning av klimat-
förändringar (11)
Anpassning till klimat-
förändringar (12)
Vatten (13)
Föroreningar (14)
Cirkulär ekonomi (15)
Biologisk mångfald (16)
Minimiskydds åtgärder (17)
Andel förenliga med taxonomi-
kraven (A.1.) eller som omfattas
av taxonomikraven (A.2.)
omsättning, år 2022 (18)
Kategori möjliggörande
verksamhet (19)
Kategori omställnings-
verksamhet (20)
mkr % J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T
A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN
A.1 Miljömässigt hållbara verksamheter (taxonomiförenliga)
De miljömässigt hållbara verksamheternas omsättning (A.1) 0 % % % % % % % J J J J J J J 26 %
Varav möjliggörande verksamheter % % % % % % % J J J J J J J % E
Varav omställningsverksamheter % % J J J J J J J % T
A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (g)
EL; N/EL
(f)
EL; N/EL
(f)
EL; N/EL
(f)
EL; N/EL
(f)
EL; N/EL
(f)
EL; N/EL
(f)
Nybyggnation
CE 3.1/
CCM 7.1 14 901 93 % EL N/EL EL 66 %
Omsättningen hos de verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är
miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) 14 901 93 % 93 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 66 %
A. Omsättning för verksamheter som omfattas av taxonomin (A.1+A.2) 14 901 93 % 93 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 92 %
B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN
Omsättningen hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin 1 069 7 %
TOTALT 15 969 100 %
48JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Andel av kapitalutgifterna från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven –
upplysningar som omfattar år 2023
2023 År Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (h)
Ekonomiska verksamheter (1)
Kod
(a) (2)
Kapitalutgifterna (3)
Andel av kapitalutgifterna, år
2023 (4)
Begränsning av klimat-
förändringar (5)
Anpassning till klimat-
förändringar (6)
Vatten (7)
Föroreningar (8)
Cirkulär ekonomi (9)
Biologisk mångfald (10)
Begränsning av klimat-
förändringar (11)
Anpassning till klimat-
förändringar (12)
Vatten (13)
Föroreningar (14)
Cirkulär ekonomi (15)
Biologisk mångfald (16)
Minimiskyddsåtgärder (17)
Andel förenliga med taxonomi-
kraven (A.1.) eller som omfattas
av taxonomikraven (A.2.)
kapitalutgifter, år 2022 (18)
Kategori möjliggörande
verksamhet (19)
Kategori omställnings-
verksamhet (20)
mkr % J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T
A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN
A.1. Miljömässigt hållbara verksamheter (taxonomiförenliga)
6.5 Transport med motorcykel, personbil och lätta fordon CCM 6.5 12 14 % J N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL J J J J J J J 38 %
7.7 Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 7 8 % J N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL J J J J J J J 22 %
Kapitalutgifter för de miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheterna (A.1) 18 23 % 23 % % % % % % J J J J J J J 60 %
Varav möjliggörande verksamheter - - - - - - - J J J J J J J 0 % E
Varav omställningsverksamheter - - J J J J J J J T
A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (g)
EL; N/EL
(f)
EL; N/EL
(f)
EL; N/EL
(f)
EL; N/EL
(f)
EL; N/EL
(f)
EL; N/EL
(f)
6.5 Transport med motorcykel, personbil och lätta fordon CCM 6.5 11 13 % 13 % EL EL 40 %
Kapitalutgifter för de verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är
miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) 11 13 % 13 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 40 %
A. Kapitalutgifter för verksamheter som omfattas av taxonomin (A.1+A.2) 29 36 % 36 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN
Kapitalutgifter hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin 51 64 %
TOTALT 80 100 %
49JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Andel av driftsutgifterna från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven –
upplysningar som omfattar år 2023
2023 År Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (h)
Ekonomiska verksamheter (1)
Kod
(a) (2)
Driftsutgifter (3)
Andel av driftsutgifterna,
år 2023 (4)
Begränsning av klimat-
förändringar (5)
Anpassning till klimat-
förändringar (6)
Vatten (7)
Föroreningar (8)
Cirkulär ekonomi (9)
Biologisk mångfald (10)
Begränsning av klimat-
förändringar (11)
Anpassning till klimat-
förändringar (12)
Vatten (13)
Föroreningar (14)
Cirkulär ekonomi (15)
Biologisk mångfald (16)
Minimiskyddsåtgärder (17)
Andel förenliga med taxonomi-
kraven (A.1.) eller som omfattas
av taxonomikraven (A.2.) drifts-
utgifter, år 2022 (18)
Kategori möjliggörande
verksamhet (19)
Kategori omställnings-
verksamhet (20)
mkr % J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T
A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN
A.1. Miljömässigt hållbara verksamheter (taxonomiförenliga)
Driftsutgifter för de miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheterna (A.1) 0 0 % % % % % % % J J J J J J J 0 %
Varav möjliggörande verksamheter % % % % % % % J J J J J J J % E
Varav omställningsverksamheter % % J J J J J J J % T
A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (g)
EL; N/EL
(f)
EL; N/EL
(f)
EL; N/EL
(f)
EL; N/EL
(f)
EL; N/EL
(f)
EL; N/EL
(f)
Driftsutgifter för de verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är
miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) 0 0 % % % % % % % 0 %
A. Driftsutgifter för verksamheter som omfattas av taxonomin (A.1+A.2) 0 0 % % % % % % % 0 %
B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN
Driftsutgifter hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin 324 100 %
TOTALT 324 100 %
50JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Finansiell information
51JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
JM Bostad Stockholm
Inom affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklas bostadsprojekt i
Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter,
planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder.
Marknad
Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden har under 2023
varit stabila. Det totala utbudet av bostäder har fortsatt varit
högt men utbudet av nyproducerade bostäder har varit på en
låg nivå.
Under hela 2023 har efterfrågan på JMs bostäder varit låg och
kunderna avvaktande, men successivt har intresset ökat. Benägen
-
heten från kunderna att teckna kontrakt tidigt har legat under
normal nivå. Årets försäljning uppgick till 315 bostäder (657).
JM är marknadsledande på nyproduktion av bostadsrätter och
ägarlägenheter i Storstockholm, med flera pågående projekt i
länet. Några av de större projekten är Älvsjöstaden, Liljeholmen,
Bromstensstaden (Spånga) och Sköndalshöjden i Stockholm,
Kvarnholmen i Nacka, Söderdalen i Järfälla, Täby Park i Täby
samt Igelsta i Södertälje.
Vid utgången av 2023 var antal bostäder i pågående
produktion 1 906 (2 665).
Intäkter och resultat
Affärssegmentets intäkter minskade till 4 248 mkr (4 966).
Rörelseresultatet minskade till 112 mkr (720) och rörelse-
marginalen minskade till 2,6 procent (14,5). Den lägre nivån
av bostäder i pågående produktion tillsammans med den låga
försäljningen resulterade i att intäkterna minskade jämfört
med föregående år. Rörelseresultatet minskade jämfört med
föregående år hänförligt till låg försäljning, prisjusteringar i
pågående projekt, ökade finansieringskostnader, nedskrivningar
av exploateringsfastig heter samt kostnader för genomförda
besparingsåtgärder.
Vid genomförd marknadsvärdering av affärssegmentets exploate
-
ringsfastigheter identifierades nedskrivningsbehov i ett fåtal
fastigheter om 75 mkr som belastade resultatet i det fjärde
kvartalet. Årets rörelseresultat exklusive nedskrivningar uppgick
till 187 mkr och rörelsemarginalen till 4,4 procent.
Årets kassaflöde försämrades jämfört med föregående år
vilket huvudsakligen var hänförligt till ett lägre rörelseresultat,
medan rörelsekapitalförändringen var positiv.
Byggrätter
Under 2023 förvärvades byggrätter motsvarande cirka 450
bostäder (720). Affärssegmentet har under året sålt fastigheter
vid Brommaplan, Stockholm. Affären uppgick till 283 mkr med
ett resultat om –15 mkr. Frånträde och betalning skedde under
det fjärde kvartalet 2023.
Produktionsstarter
Den låga försäljningen har varit gränssättande för affärssegmen
-
tets produktionsstarter. Utöver detta fortsätter avsaknaden av
nödvändiga myndighetsbeslut att påverka affärssegmentets
produktionsstarter negativt. Vid utgången av 2023 berördes
ett projekt om totalt 46 bostäder.
Under året produktionsstartades totalt 231 bostäder (721)
i flerbostadshus, varav 98 i Ekerö och 133 i Stockholm.
JM BOSTAD STOCKHOLM
JANUARI – DECEMBER
Mkr 2023 2022
Intäkter 4 248 4 966
Rörelseresultat
1)
112 720
Rörelsemarginal, % 2,6 14,5
Genomsnittligt operativt kapital 5 021 4 494
Avkastning operativt kapital, % 2,2 16,0
Operativt kassaflöde –532 298
Bokfört värde exploateringsfastigheter 4 097 4 033
Antal disponibla byggrätter 12 300 12 400
– varav byggrätter i balansräkningen 6 700 6 400
Antal sålda bostäder 315 657
Antal produktionsstartade bostäder 231 721
Antal bostäder i pågående produktion 1 906 2 665
Antal anställda 870 804
– varav tjänstemän 444 409
– varav hantverkare 426 395
1)
Varav nedskrivningar i exploateringsfastigheter –75 –
INTÄKTER
Andel av koncernen
31 % 15 % 40 %
RÖRELSERESULTAT
Andel av koncernen
ANTAL ANSTÄLLDA
Andel av koncernen
Sköndalshöjden
Sköndalshöjden i Sköndal blir ett levande kvarter med stor,
grönskande innergård. Här kommer JM att erbjuda 77 bostäder
nära vacker natur vid Drevviken, bad och kommunikationer.
52JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
JM Bostad Riks
Inom affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklas bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige
exklusive Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter,
planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder.
Marknad
Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden för både
bostadsrätter och småhus minskade under 2023 på samtliga av
affärssegmentets delmarknader. Det totala utbudet av nyprodu
-
cerade bostäder var på en fortsatt låg nivå, förutom i Göteborg
med jämförelsevis höga nivåer. I Malmö, Göteborg och Uppsala
var utbudet av nyproducerade bostäder på lägre nivå än 2022.
Benägenheten från kunderna att teckna kontrakt tidigt låg
under normal nivå och kunderna var under 2023 avvaktande.
Försäljningen uppgick till 534 bostäder (946).
Affärssegmentets största delmarknader är Göteborg, Malmö,
Lund, Uppsala, Linköping, Västerås och Örebro. Större projekt
finns i Eriksberg och i Södra centrum i Göteborg, Dockanområdet
i Malmö samt Lomma Strandstad i Lomma. I Lund pågår projekt
i Vipeholm. Större projekt finns även i Kungsängen och Rickom-
berga i Uppsala, i Öster Mälarstrand och Skiljebo i Västerås,
i Sörby i Örebro samt i Lindö i Norrköping.
Vid utgången av 2023 var antal bostäder i pågående
produktion 1 477 (2 234).
Intäkter och resultat
Affärssegmentets intäkter minskade till 3 476 mkr (4 500) och
rörelseresultatet till 139 mkr (682). Rörelsemarginalen uppgick
till 4,0 procent (15,2). Intäkterna och rörelseresultatet minskade
jämfört med föregående år till följd av låg pågående produktion,
prisjusteringar i pågående projekt, lägre försäljning, ökade
produktions- och finansieringskostnader, nedskrivningar av
exploateringsfastigheter samt kostnader för genomförda
besparingsåtgärder.
Vid genomförd marknadsvärdering av affärssegmentets exploate
-
ringsfastigheter identifierades nedskrivningsbehov om 75 mkr i ett
fåtal specifika fastigheter, vilket belastade resultatet i det fjärde
kvartalet. Årets rörelseresultat exklusive nedskrivningar uppgick
till 214 mkr och rörelsemarginalen till 6,2 procent.
Årets kassaflöde försämrades jämfört med föregående år på
grund av ökat bundet rörelsekapital och ett ökat antal inköpta
bostäder i balansräkningen.
Byggrätter
Under 2023 förvärvades byggrätter motsvarande cirka 200
bostäder (1 550) i Mölnlycke och Norrköping.
Produktionsstarter
Under året produktionsstartades totalt 443 bostäder (1 022):
422 (1 022) var bostäder i flerbostadshus, varav 148 i Lomma,
119 i Göteborg, 72 i Mölndal, 40 i Härryda, och 43 i Örebro
samt 21 småhus i Lomma och Partille.
JM BOSTAD RIKS
JANUARI – DECEMBER
Mkr 2023 2022
Intäkter 3 476 4 500
Rörelseresultat
1)
139 682
Rörelsemarginal, % 4,0 15,2
Genomsnittligt operativt kapital 2 431 1 656
Avkastning operativt kapital, % 5,7 41,2
Operativt kassaflöde –424 112
Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 927 2 270
Antal disponibla byggrätter 11 900 11 500
– varav byggrätter i balansräkningen 8 000 8 000
Antal sålda bostäder 534 946
Antal produktionsstartade bostäder 443 1 022
Antal bostäder i pågående produktion 1 477 2 234
Antal anställda 472 568
– varav tjänstemän 298 372
– varav hantverkare 174 196
1)
Varav nedskrivningar i exploateringsfastigheter –75 –
INTÄKTER
Andel av koncernen
25 % 19 % 22 %
RÖRELSERESULTAT
Andel av koncernen
ANTAL ANSTÄLLDA
Andel av koncernen
Fabrikören
I området Gamlestaden, bara några minuter med spårvagn från
Göteborgs city, utvecklar JM kvarteret Fabrikören med 119
bostäder om ett till fyra rum och kök. Här skapas en levande
stadsdel där gatukonst och street food bidrar till en härlig stämning.
53JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
JM NORGE
JANUARI – DECEMBER
Mkr 2023 2022
Intäkter 2 589 3 392
Rörelseresultat
1)
149 238
Rörelsemarginal, % 5,7 7,0
Genomsnittligt operativt kapital 2 063 2 158
Avkastning operativt kapital, % 7,2 11,0
Operativt kassaflöde 38 203
Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 328 1 034
Antal disponibla byggrätter 6 400 7 100
– varav byggrätter i balansräkningen 3 900 3 300
Antal sålda bostäder
2)
488 527
Antal produktionsstartade bostäder
2)
405 605
Antal bostäder i pågående produktion 1 071 1 335
Antal anställda 312 370
– varav tjänstemän 183 243
– varav hantverkare 129 127
1)
Varav nedskrivningar i exploateringsfastigheter –11 –
2)
Varav bostäder till investerare 156 –
JM Norge
Inom affärssegmentet utvecklas bostadsprojekt i Norge. Verksamheten omfattar
förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och
försäljning av bostäder.
Marknad
Prisnivån på andrahandsmarknaden steg under det första halv
-
året, för att sedan utvecklas negativt under den andra halvan
och var vid utgången av 2023 i nivå med föregående år.
Norges Bank har under året kontinuerligt höjt styrräntan
vilket medfört ökade bolånekostnader för kunderna. Samtidigt
förväntar sig marknaden att räntetoppen är nådd i Norge.
Försäljningen av bostäder på andrahandsmarknaden var på
samma nivå som föregående år medan försäljningen av nyprodu
-
cerade bostäder var väsentligt lägre än föregående år. Efterfrågan
på JMs bostäder har även varit lägre än normalt. Kostnadstrycket
i den norska byggsektorn minskade under året, dock från höga
nivåer.
Årets försäljning uppgick till 488 bostäder (527). JM Norges
största delmarknader är Storoslo, Drammen, Bergen och
Trondheim. Några av de större pågående projekten finns i Oslo,
Nordre Follo, Asker och Lørenskog i Oslo-området, samt
i Drammen och Trondheim.
Vid utgången av 2023 var antal bostäder i pågående
produktion 1 071 (1 335).
Intäkter och resultat
JM Norges intäkter minskade till 2 589 mkr (3 392) och rörelse
-
resultatet minskade till 149 mkr (238). Rörelsemarginalen
uppgick till 5,7 procent (7,0). Intäkter och rörelseresultat har
försämrats mot föregående år till följd av lägre försäljning och
ökade produktions- och finansieringskostnader.
Vid genomförd marknadsvärdering av affärssegmentets
exploateringsfastigheter identifierades nedskrivningsbehov om
11 mkr i två fastigheter, vilket belastade resultatet i det fjärde
kvartalet. Årets rörelseresultat exklusive nedskrivningar uppgick
till 160 mkr och rörelsemarginalen till 6,2 procent.
Årets kassaflöde försämrades jämfört med föregående år
vilket främst beror på lägre rörelseresultat samt större investe
-
ringar i exploateringsfastigheter.
Byggrätter
Under 2023 har avtal med 1 090 bostäder tillträtts i Oslo och
i Jessheim utanför Oslo.
Produktionsstarter
Under året produktionsstartades totalt 405 bostäder (605)
i flerbostadshus, varav 156 i Oslo kommun, 41 i Rælingen
kommun, 6 i Sandefjord kommun, 68 i Nordre Follo kommun
och 134 i Asker.
INTÄKTER
Andel av koncernen
19 % 20 % 14 %
RÖRELSERESULTAT
Andel av koncernen
ANTAL ANSTÄLLDA
Andel av koncernen
Strindalia
Strax utanför Trondheims centrum utvecklar JM ett nytt
bostadsområde i fina och luftiga friluftsområden med utsikt över
Trondheimsfjorden. JM har under 2023 färdigställt projektet om
totalt 174 bostäder.
54JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
JM FINLAND
JANUARI – DECEMBER
Mkr 2023 2022
Intäkter 1 591 1 729
Rörelseresultat
1)
140 158
Rörelsemarginal, % 8,8 9,2
Genomsnittligt operativt kapital 1 718 1 618
Avkastning operativt kapital, % 8,1 9,8
Operativt kassaflöde –56 193
Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 115 1 046
Antal disponibla byggrätter 6 900 6 800
– varav byggrätter i balansräkningen 3 500 3 500
Antal sålda bostäder
2)
346 459
Antal produktionsstartade bostäder
2)
375 599
Antal bostäder i pågående produktion 917 1 337
Antal anställda 168 201
– varav tjänstemän 145 178
– varav hantverkare 23 23
1)
Varav nedskrivningar i exploateringsfastigheter –3 –
2)
Varav bostäder till investerare 290 359
JM Finland
Inom affärssegmentet utvecklas bostadsprojekt i Finland. Verksamheten omfattar
förvärv av exploateringsfastigheter,planarbete, projektering samt produktion och
försäljning av bostäder.
Marknad
Aktiviteten på bostadsmarknaden i Helsingforsregionen avtog
under årets första sex månader för att öka under det andra
halvåret 2023. Under året har den Europeiska centralbanken
vid ett flertal tillfällen höjt styrräntan men i det fjärde kvartalet
började inflationen sjunka och styrräntan lämnades oförändrad.
Dock fanns det en fortsatt försiktighet bland konsumenterna
gällande bostadsköp och kundernas förtroende inför framtiden
var fortsatt låga. Prisnivån på andrahandsmarknaden i Helsing
-
forsregionen sjönk under året men stabiliserades under fjärde
kvartalet.
Årets försäljning uppgick till 346 bostäder (459). Försäljningen
för 2023 var lägre än föregående år men högre i det fjärde kvar-
talet främst hänförlig ökad försäljning till investerare. Större
pågående projekt finns i Storhelsingfors i Hertonäs, Finno, Kånala
och Alberga.
Vid utgången av 2023 var antal bostäder i pågående
produktion 917 (1 337).
Intäkter och resultat
Affärssegmentets intäkter och rörelseresultat minskade till
1 591 mkr (1 729) jämfört med föregående år, framför allt hän-
förligt till lägre försäljning, prisjusteringar i pågående projekt och
lägre antal produktionsstarter. Rörelsemarginalen om 8,8 pro
-
cent (9,2) var dock i linje med föregående år. Rörelseresultat
minskade till 140 mkr (158) jämfört med föregående år, främst på
grund av lägre försäljning, kostnader för genomförda besparings
-
åtgärder och prisjusteringar i pågående projekt.
Vid genomförd marknadsvärdering av affärssegmentets exploate
-
ringsfastigheter identifierades en nedskrivning om 3 mkr, vilken
belastade årets resultat. Årets rörelseresultat exklusive nedskriv
-
ningar uppgick till 143 mkr och rörelsemarginalen till 9,0 procent.
Årets kassaflöde försämrades jämfört med föregående år som
ett resultat av ett ökat bundet rörelsekapital.
Byggrätter
Under året har byggrätter motsvarande cirka 490 bostäder
(2 310) förvärvats.
Produktionsstarter
Under året produktionsstartades totalt 375 bostäder (599)
i flerbostadshus varav 266 i Helsingfors och 109 i Esbo.
INTÄKTER
Andel av koncernen
11 % 19 % 7 %
RÖRELSERESULTAT
Andel av koncernen
ANTAL ANSTÄLLDA
Andel av koncernen
Aurinkotuuli
Med 51 bostäder är Aurinkotuuli vackert beläget vid havet, och
med närhet till tunnelbana och anslutande busstrafik i Finno, Esbo.
55JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
JM FASTIGHETSUTVECKLING
JANUARI – DECEMBER
Mkr 2023 2022
Intäkter 1 458 1 224
Rörelseresultat
1) 2) 3)
248 306
Rörelsemarginal, % 17,0 25,0
Genomsnittligt operativt kapital 1 372 1 325
Avkastning operativt kapital, % 18,1 23,1
Operativt kassaflöde 824 –666
Bokfört värde projektfastigheter 1 030 914
Antal disponibla byggrätter 1 600 1 700
– varav byggrätter i balansräkningen 600 800
Antal sålda bostäder
4)
218 70
Antal produktionsstartade bostäder
4)
155 166
Antal bostäder i pågående produktion
4)
662 507
Antal anställda 77 80
– varav tjänstemän 61 65
– varav hantverkare 16 15
1)
Varav nedskrivningar i projektfastigheter –77 –
2)
Varav fastighetsförsäljningar 14 –
3)
Varav resultat från joint venture –5 –11
4)
Avser hyresrätts- och vårdbostäder
JM Fastighetsutveckling
Inom affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklas i huvudsak hyresrättsbostäder och vård-
och omsorgsboenden samt kontorsfastigheter i Storstockholm. Affärssegmentets fastigheter ska i sin
helhet utgöras av fastigheter avsedda för projektutveckling. I verksamheten ingår JM@home som
erbjuder ekonomisk och teknisk förvaltning till bostadsrättsföreningar.
Intäkter och resultat
Affärssegmentets intäkter ökade jämfört med föregående år.
Detta var främst hänförligt till projekt i pågående produktion.
Entreprenadintäkter samt försäljning av tjänster för helåret
uppgick till 1 423 mkr (1 224) och hyresintäkter 35 mkr (34).
Rörelseresultatet försämrades jämfört med föregående år
vilket främst är hänförligt till nedskrivningar i två projektfastig-
heter om 77 mkr. Fastigheterna som skrivits ned avser pågående
projekt med planerat färdigställande första halvåret 2024.
Årets kassaflöde förbättrades jämfört med föregående år till
följd av ökad projektfinansiering, erhållen handpenning i sålda
fastigheter under uppförande samt försäljning av en projekt-
fastighet i Dalénum-området, Lidingö.
Kommersiell projektutveckling
Produktion pågår av kontorsfastigheten K1 Karlbergs strand,
Solna. Fastigheten omfattar drygt 20 000 kvadratmeter. Projektet
såldes under 2022 till Fortifikationsverket med beräknat tillträde
första kvartalet 2025.
Vård- och omsorgsboenden
Produktion pågår av vård - och omsorgsboendet Pilhamns Gårdar
omfattande 70 bostäder på Ingarö i Värmdö kommun. Projektet
är sålt med beräknad inflyttning tredje kvartalet 2024.
Hyresbostäder
Under året har projektet Kvarter 8 sålts, med 218 hyresrätts-
bostäder i Söderdalen, Järfälla. Även nästa bostadsetapp i området,
projektet Flora, med 155 hyresrättsbostäder, produktionsstarta
-
des under året. Projektet har planerad inflyttning från fjärde
kvartalet 2024.
Produktion pågår i ytterligare två hyresrättsprojekt i egen
balansräkning, Dyrvers Kulle i Sundbyberg med 123 hyresrätts
-
bostäder samt Igelsta Trädkrona i Södertälje med 96 hyresrätts-
bostäder.
JM@home
JM@home tillgodoser JM-kundernas efterfrågan av såväl teknisk
som ekonomisk förvaltning. Under 2023 har verksamheten
fortsatt utvecklats och vuxit med fler kunder och ökad omsätt
-
ning. Genom JM@Home breddas JMs kunderbjudande och
värdefulla erfarenheter återkopplas till kommande projekt.
Byggrätter
Disponibla byggrätter för hyresrättsbostäder och vård- och
omsorgsboenden motsvarar cirka 1 600 bostäder (1 700).
INTÄKTER
Andel av koncernen
11 % 34 % 4 %
RÖRELSERESULTAT
Andel av koncernen
ANTAL ANSTÄLLDA
Andel av koncernen
Flora
I Järfälla produktionsstartades Flora, med 155 hyresrättsbostäder,
under det andra kvartalet 2023 med beräknat färdigställande under
det tredje kvartalet 2025.
56JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
JM ENTREPRENAD
JANUARI – DECEMBER
Mkr 2023 2022
Intäkter
1)
781 1 077
Rörelseresultat 8 12
Rörelsemarginal, % 1,0 1,1
Operativt kassaflöde 42 20
Bokfört värde exploateringsfastigheter 8 10
Antal anställda 120 259
– varav tjänstemän 61 144
– varav hantverkare 59 115
1)
Varav koncerninternt 294 505
JM Entreprenad
Inom affärssegmentet JM Entreprenad bedrivs byggproduktion åt externa
kunder inom Storstockholmsområdet. Affärssegmentet fokuserar på anläggnings-
entreprenader åt externa professionella kunder.
Marknad
Efterfrågan på anläggningsmarknaden i Stockholm var under
perioden fortsatt stabil med stark konkurrens om uppdragen,
men med något avvaktande kunder.
Intäkter och resultat
Affärssegmentets intäkter minskade jämfört med föregående år,
främst till följd av verksamhetsövergången av interna projekt och
lägre extern aktivitet för JM inom anläggningsverksamheten.
Den 1 juli genomfördes en verksamhetsövergång av den del
av affärsenheten som utfört interna anläggningsprojekt till
JM Bostad Stockholm. I samband med detta övergick JM Entre-
prenad till en renodlad anläggningsverksamhet med fokus på
att leverera lönsamma anläggningsprojekt med hög kvalitet.
Pågående koncerninterna projekt överförs successivt till
JM Bostad Stockholm.
Rörelsemarginalen försvagades något på grund av lägre grad av
upparbetade intäkter, samt ökade materialkostnader i tidigare
ingångna avtal som inte har kunnat regleras fullt ut mot bestäl
-
lare. Intäkterna minskade till 781 mkr (1 077). Rörelseresultatet
uppgick till 8 mkr (12).
Årets kassaflöde förbättrades jämfört med föregående år
vilket främst beror på minskad rörelsekapitalbindning.
Projekt
De största pågående externa uppdragen är flera infrastruktur
-
projekt i Tyresö, exploateringsarbeten för ett kommande
industriområde i Länna, mark- och ledningsarbeten för nya
avloppsreningsverk i Haninge, samt exploaterings- och
finplaneringsarbeten i en ny stadsdel i Vallentuna.
INTÄKTER
Andel av koncernen
6 % 1 % 5 %
RÖRELSERESULTAT
Andel av koncernen
ANTAL ANSTÄLLDA
Andel av koncernen
Norra Länna i Huddinge
Mark- och gatuutbyggnad för industritomter i Norra Länna
industriområde i Huddinge, för Huddinge kommun och Stockholm
Vatten och Avfall.
57JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Koncernens resultaträkning – segmentsredovisning
Mkr NOT 2023 2022
Intäkter 1, 2 13 851 16 385
Produktions- och driftkostnader 3, 4 –11 877 –13 216
Bruttoresultat 1 973 3 169
Försäljnings- och administrationskostnader 3, 4, 5 –985 –1 094
Resultat av fastighetsförsäljning m.m.
7 –256 –11
Rörelseresultat 732 2 064
Finansiella intäkter 8 33 19
Finansiella kostnader 8 –133 –89
Resultat före skatt 632 1 994
Skatter 9 –199 –419
Årets resultat 433 1 575
Övrigt totalresultat –205 568
Årets totalresultat 229 2 143
Resultat per aktie efter utspädning (kr) 10 6,70 23,40
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 10 64 504 840 67 384 072
Föreslagen utdelning per aktie (kr) 10 3,00 14,00
KOMMENTARER
Intäkter
(2023: 13 851 mkr, 2022: 16 385 mkr)
Koncernens intäkter minskade med 15 procent jämfört med 2022. De
minskade intäkterna var främst hänförliga till en låg nivå av bostäder i
pågående produktion och minskad försäljningsgrad i samtliga affärsseg-
ment, vilket till viss del motverkas av kommersiella projekt i produktion.
Intäkterna består till 95 procent av upparbetade intäkter i bostadspro-
jekt och kommersiella projekt. Upparbetade intäkter redovisas enligt prin-
cipen för successiv vinstavräkning, vilket innebär att intäkterna redovisas
utifrån senast lagda prognos, period för period i takt med dess upparbet-
ning och försäljning i respektive projekt.
JM Entreprenads intäkter står för 4 procent av koncernens intäkter.
Hyresintäkter från hyresbostäder och kommersiella lokaler motsvarar
1 procent av totala intäkter.
Rörelseresultat
(2023: 732 mkr, 2022: 2 064 mkr)
Rörelseresultatet minskade med 65 procent i jämförelse med föregående
år, till följd av prisjusteringar i pågående projekt, ökade kostnader i
pågående produktion, samt nedskrivningar av exploaterings- och projekt-
fastigheter om –258 mkr (–). Försäljnings- och administrationskostnader
minskade med 10 procent i jämförelse med föregående år främst till följd
av genomförda besparingsåtgärder.
Finansiella intäkter och kostnader
(2023: –100 mkr, 2022: –70 mkr)
Finansnettot försämrades med 30 mkr 2023 jämfört med 2022. Huvudsak-
ligen beror detta på en något högre genomsnittlig ränte bärande skuldnivå
och högre genomsnittlig räntesats.
Skatter
(2023: –199 mkr, 2022: –419 mkr)
Den redovisade skattekostnaden 2023 utgör 31 procent (21) av redovisat
resultat före skatt.
Den effektiva skattesatsen är högre än den nominella skattesatsen
främst hänförligt till ränteavdragsbegränsningar.
58JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Koncernens balansräkning – segmentsredovisning
Mkr NOT 2023-12-31 2022-12-31
TILLGÅNGAR 2
Anläggningstillgångar
Goodwill 11 217 219
Maskiner och inventarier 12 10 8
Andelar i gemensamma verksamheter och joint venture 14, 15 93 102
Uppskjutna skattefordringar 28 – –
Finansiella anläggningstillgångar 16, 25 32 22
Summa anläggningstillgångar 351 351
Omsättningstillgångar
Projektfastigheter 17 1 030 932
Exploateringsfastigheter 17 8 504 8 465
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 18 803 308
Kundfordringar 25 576 424
Övriga kortfristiga fordringar 20 642 613
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 21 58 58
Upparbetade men ej fakturerade intäkter 22 3 266 4 131
Likvida medel 24, 25 1 582 1 840
Summa omsättningstillgångar 16 461 16 771
SUMMA TILLGÅNGAR 16 812 17 122
Mkr NOT 2023-12-31 2022-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Aktiekapital 10 68 68
Övrigt tillskjutet kapital 936 936
Reserver -51 70
Balanserade vinstmedel (inklusive årets resultat) 7 378 7 931
Summa eget kapital 8 332 9 006
Skulder
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder 23, 24, 25 397 268
Övriga långfristiga skulder 23, 24, 25 364 414
Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser 23, 26 1 546 1 404
Övriga långfristiga avsättningar 27 488 458
Uppskjutna skatteskulder 28 525 855
Summa långfristiga skulder 3 319 3 399
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder 24, 25 774 963
Kortfristiga räntebärande skulder 24, 25 1 526 507
Övriga kortfristiga skulder 24, 25 832 388
Aktuella skatteskulder 167 147
Fakturerade men ej upparbetade intäkter 29 868 1 309
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 30 881 1 281
Kortfristiga avsättningar 27 113 122
Summa kortfristiga skulder 5 161 4 717
Summa skulder 8 480 8 116
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 16 812 17 122
Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 31
KOMMENTARER
Goodwill
(2023: 217 mkr, 2022: 219 mkr)
Redovisad goodwill avser goodwill vid förvärv av de norska
bolagen JM Norge AS och AS Prosjektfinans samt det finska
bolaget Gradina Tampere OY. Förändringen under 2023 avser
en justering i förvärvsanalysen av Gradina Tampere OY samt
valutakursförändringar.
Projektfastigheter
(2023: 1 030 mkr, 2022: 932 mkr)
Beståndet avser mindre kommersiella fastigheter samt mark
för kontorsändamål.
Det externt bedömda marknadsvärdet uppgår till 1 069 mkr
(1 089) vilket innebär ett övervärde om 39 mkr (157).
Exploateringsfastigheter
(2023: 8 504 mkr, 2022: 8 465 mkr)
Förvärvstakten under 2023 är i linje med föregående år. Under
året har exploateringsfastigheter om 1 628 mkr (1 700) förvär-
vats där huvuddelen av förvärven utgör exploateringsfastigheter
avsedda för bostäder. Exploateringsfastigheter överfört till
produktion har uppgått till –829 mkr (–1 538). Försäljningar
av exploateringsfastigheter har uppgått till –313 mkr och
nedskrivningar till –181 mkr (–).
Marknadsvärderingen av exploateringsfastigheterna visar
ett övervärde om 5,6 mdkr (6,7).
Totalt har JM 22 700 byggrätter (22 000) i balansräkningen.
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.
(2023: 803 mkr, 2022: 308 mkr)
Köp av osålda bostadsrätter sker senast på avräkningsdagen och
är en följd av åtagandet i entreprenadkontraktet med bostads-
rättsföreningen. Antalet osålda bostäder i balans räkningen upp-
går till 235 (63) och ökningen är hänförlig till större inköp i avslu-
tade projekt främst i JM Bostad Riks och JM Finland.
Upparbetad men ej fakturerad intäkt
(2023: 3 266 mkr, 2022: 4 131 mkr)
Tillgångsposten avser nettot mellan upparbetade intäkter i
pågående projekt samt den ackumulerade á conto fakture-
ringen i dessa projekt. De pågående projekt som har ett
positivt saldo redovisas i denna tillgångspost. Minskningen
är främst hänförlig till ett lägre antal bostäder i pågående
produktion.
Avsättningar för pensioner
(2023: 1 546 mkr, 2022: 1 404 mkr)
Skulden har ökat främst på grund av ökad intjänad pensionsrätt
fram till 2024 som har uppräknats jämfört med de antaganden
som tidigare använts.
Övriga långfristiga avsättningar
(2023: 488 mkr, 2022: 458 mkr)
Avser långfristiga avsättningar för garantiåtaganden avseende
kostnader som kan uppstå under garantitiden. Avsättningarnas
storlek baseras huvudsakligen på antalet bostäder per projekt
och belastar projekt vid avslut. Majoriteten av garantiavsätt-
ningarna löper på två till fem år efter projektavslut.
Uppskjutna skatteskulder
(2023: 525 mkr, 2022: 855 mkr)
Posten uppskjutna skatteskulder avser det skattemässiga värdet
av skillnaden mellan bokföringsmässiga och skattemässiga värden
(temporära skillnader) som kommer att realiseras framåt i
tiden. De temporära skillnaderna är i huvudsak hänförliga till
periodiseringsfonder och exploateringsfastigheter.
Långfristiga räntebärande skulder
(2023: 397 mkr, 2022: 268 mkr)
Avser framför allt långfristiga räntebärande skulder till kredit-
institut och långfristiga räntebärande reverser vid förvärv av
exploateringsfastigheter. Förändringen avser huvudsakligen
en ökning till kreditinstitut i JMs utländska dotterbolag.
Kortfristiga räntebärande skulder
(2023: 1 526 mkr, 2022: 507 mkr)
Avser framför allt finansiering av projekt inom JM Fastighets-
utveckling som byggs i egen balansräkning fram till försäljning
samt långfristiga räntebärande skulder i JMs utländska dotter-
bolag som avser förvärv av exploateringsfastigheter.
Övriga kortfristiga skulder
(2023: 832 mkr, 2022: 388 mkr)
Till övervägande del utgörs posten av kortfristiga reverser i
samband med förvärv av exploateringsfastigheter. Posten avser
skuld för ovillkorliga ingångna avtal med framskjuten betalning.
Ökningen mot föregående år förklaras av fler kortfristiga
reverser i samband vid förvärv av exploateringsfastigheter
främst i den utländska verksamheten.
Fakturerad men ej upparbetad intäkt
(2023: 868 mkr, 2022: 1 309 mkr)
Skuldposten avser nettot mellan upparbetade intäkter i pågå-
ende projekt samt den ackumulerade á conto faktureringen i
dessa projekt. De pågående projekt som har ett negativt saldo
redovisas i denna skuldpost. Minskningen är främst hänförlig till
ett lägre antal bostäder i pågående produktion.
59JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Koncernens kassaflödesanalys – segmentsredovisning
Mkr NOT 2023 2022
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN 1
Rörelseresultat 732 2 064
Avskrivningar och nedskrivningar 285 4
Övriga ej kassaflödespåverkande poster
Resultat av fastighetsförsäljning 7 –7 –
Förändring av pensionsskuld 143 –357
Övriga avsättningar m.m. –340 –221
Erhållen ränta 33 9
Erhållna utdelningar 5 5
Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader –50 –42
Betald skatt –344 –532
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital 458 930
Ökning/minskning exploateringsfastigheter 7, 17 –247 –333
Ökning/minskning bostäder i balansräkning –484 88
Ökning/minskning kundfordringar –156 223
Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar m.m 1 273 –848
Ökning/minskning leverantörsskulder –177 171
Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder –331 224
Kassaflöde före investeringar och försäljningar av projektfastigheter 336 455
Investering i projektfastigheter –429 –795
Försäljning av projektfastigheter 46 79
Kassaflöde från den löpande verksamheten –48 –261
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investering i materiella anläggningstillgångar –1 –4
Avyttrade materiella anläggningstillgångar – –
Förvärv av verksamhet – –26
Förändring i finansiella anläggningstillgångar –1 2
Kassaflöde från investeringsverksamheten –2 –29
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Upptagna lån 976 538
Amortering av skulder –245 –661
Återköp av aktier – –825
Utdelning –903 –922
Kassaflöde från finansieringsverksamheten –172 –1 869
Årets kassaflöde –221 –2 159
Likvida medel vid årets början 1 840 3 981
Valutakursdifferens i likvida medel –37 18
Likvida medel vid periodens slut 1 582 1 840
Förändringar i koncernens eget kapital – segmentsredovisning
Mkr 2023 2022
Ingående balans vid årets början 9 006 8 608
Årets totalresultat 229 2 143
Utdelning till moderbolagets ägare –903 –922
Konvertering av konvertibellån – 1
Återköp av aktier – –825
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev – –
Utgående balans vid årets slut 8 332 9 006
KOMMENTARER FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL
KOMMENTARER KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS
Eget kapital
(2023: 8 332 mkr, 2022: 9 006 mkr)
Det egna kapitalet minskade med 674 mkr jämfört med utgången av 2022.
Koncernens eget kapital per den 31 december 2023 uppgick till 8 332 mkr
(9 006) vilket motsvarar 129 kronor (140) per aktie. Räntabilitet på eget
kapital uppgick till 5,0 procent (17,9).
Utdelning till moderbolagets aktieägare
Utdelning till moderbolagets aktieägare uppgick till 903 mkr (922), vilket
motsvarar 14,00 kronor (13,50) per aktie.
Konvertering av konvertibellån
Under året har inga aktier konverterats i utestående konvertibelprogram.
Återköp av aktier
Under året har inga aktier återköpts (825 mkr). Antalet utestående aktier
uppgick vid årets slut till 64 504 840 (64 504 840).
Den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital
(2023: 458 mkr, 2022: 929 mkr)
Kassaflödet före förändringen i rörelsekapital har försämrats jämfört med
föregående år vilket nästan uteslutande är hänförligt till ett lägre rörelse-
resultat. Nedskrivningar om 258 mkr (–) återläggs då de ej har en kassa-
flödespåverkande effekt.
Den löpande verksamheten
(2023: –48 mkr, 2022: –261 mkr)
Kassaflödet från den löpande verksamheten har stärkts mot föregående år.
Nettoinvesteringar i exploateringsfastigheter och projektfastigheter har
minskat jämfört med föregående år på grund av ett lägre antal investeringar
tillsammans med större försäljningar. Samtidigt har 829 mkr (1 538) tagits
i produktion i samband med produktionsstarter.
Innehav av återköpta bostäder har ökat under året och uppgick vid årets utgång
till 235 (63) vilket innebar ett negativt kassaflöde om totalt –484 mkr (88).
Kortfristiga rörelsefordringar och skulder har totalt förbättrat kassaflödet
med 609 mkr (–230). Förbättringen jämfört med föregående år är främst hän-
förligt till ökad projektfinansiering samt erhållen handpenning i sålda fastigheter
under uppförande inom segmentet JM Fastighetsutveckling och lägre antal
bostäder i pågående produktion.
Finansieringsverksamheten
(2023: –172 mkr, 2022: –1 869 mkr)
Kassaflödet från finansieringsverksamheten har förbättrats jämfört med
föregående år vilket främst beror på att inga återköp skett under 2023, något
högre upplåning i de utländska dotterbolagen samt lägre amortering. Under
året har utdelning till aktieägare uppgått till 903 mkr (922).
60JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direktören för JM AB (publ), organisationsnummer 556045-2103,
får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för 2023.
Ändrad redovisningsprincip för bostadsutveckling
genom svenska bostadsrättsföreningar
I april 2023 vann Kammarrättens dom laga kraft, varför JM från
och med den 1 januari 2023, i enlighet med IFRS 10 Koncern-
redovisning, konsoliderar svenska bostadsrättsföreningar under
produktionsfasen fram till den tidpunkt då de slutliga bostads-
köparna tillträder sina bostäder. Detta innebär att koncernens
balans- och resultaträkning enligt IFRS inkluderar bostadsrätts
-
föreningarnas samtliga tillgångar, eget kapital och skulder samt
intäkter och kostnader. Denna princip benämns härefter som
”Färdigställandemetoden”. JM redovisar projekten i balansräk
-
ningen där de största posterna utgörs av pågående arbeten på
tillgångssidan samt upplåningen i bostadsrättsföreningar som
en del av koncernens räntebärande skulder. Intäkter och kost-
nader för projekten redovisas vid den tidpunkt bostadsköparna
tillträder bostäderna.
Den förändrade redovisningsprincipen innebär att JM redo-
visar samtliga egenutvecklade bostadsprojekt i Sverige, Norge
och Finland enligt färdigställandemetoden. Tidigare intäkts-
redovisades bostadsutveckling genom bostadsrättsföreningar
i Sverige successivt över tid.
För att ge en tydlig och jämförbar bild av JMs resultatutveck
-
ling över tid avseende bostadsutveckling med bostadsrättsfören-
ingar kommer JM fortsatt presentera en segmentsredovisning där
intäkten i dessa projekt kommer att redovisas enligt successiv
vinstavräkning. Även finansiella nyckeltal kommer att redovisas
med hänsyn tagen till dessa förutsättningar. Detta är i linje med
JMs interna styrmodell. Vare sig JMs riskbild eller befintliga finan
-
sieringsavtal påverkas av den förändrade redovisningen. För
ytterligare information se not 1.
Samtliga jämförelsetal är omräknade om inget annat anges.
1)
Varav 218 hyresrättsbostäder (70) inom JM Fastighetsutveckling
2)
Varav 446 bostäder (359) till investerare inom JM Finland och JM Norge
3)
Varav 155 hyresrättsbostäder (166) inom JM Fastighetsutveckling
4)
Varav 446 bostäder (359) till investerare inom JM Finland och JM Norge
Marknad, försäljning och produktionsstarter
av bostäder
2023 har präglats av en inbromsning i världsekonomin till följd av
rådande omvärldsfaktorer såsom hög inflation, höga marknads
-
räntor och krig. På samtliga av koncernens delmarknader har infla-
tionen dock bromsat in under det fjärde kvartalet. Den allmänna
bedömningen är att räntetoppen är nådd och att inga ytterligare
räntehöjningar är att vänta från centralbankerna. Inbromsningen i
ekonomin har fortsatt haft en stor inverkan på bostadsmarknaden
och följaktligen på JMs verksamhet. Bostadsmarknaden på koncer
-
nens delmarknader har också påverkats negativt av ett stort utbud
på andrahandsmarknaden. Sammantaget har konsumenternas köp
-
kraft försvagats och kunderna är fortsatt avvaktande. Ofta är tids-
perioden lång från det att kunden tecknar avtal fram till att inflytt-
ning sker, vilket gör att marknaden för nyproducerade bostäder är
mer utsatt än andrahandsmarknaden när hushållens ekonomi för
-
svagas. Priserna på andrahandsmarknaden har under året varit
stabila eller sjunkit något på den svenska marknaden men fortsatt
nedåt på den norska och finska. Det underliggande behovet av
bostäder är fortsatt stort men koncernens produktionsstarter
har nästan halverats i antal bostäder räknat jämfört med före-
gående år på grund av vikande efterfrågan.
Försäljningen har minskat till följd av den svaga marknaden
vilket resulterat i att antalet sålda bostäder i form av tecknade
kontrakt minskade till 1901 (2 659)
1) 2)
. Andelen sålda och
bokade bostäder i förhållande till pågående produktion uppgår
till 54 procent (62), där intervallet om 60–65 procent bedöms
som normal nivå. Sålda bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick
till 315 (657), i JM Bostad Riks 534 (946), i JM Norge 488 (527),
i JM Finland 346 (459) och i JM Fastighetsutveckling 218 (70).
Antalet produktionsstartade bostäder minskade till 1 609
(3 113)
3) 4)
. Produktionsstartade bostäder i JM Bostad Stock-
holm uppgick till 231 (721), i JM Bostad Riks 443 (1 022), i JM
Norge 405 (605), i JM Finland 375 (599) och i JM Fastighets-
utveckling 155 (166). Antalet bostäder i pågående produktion
uppgick till 6 033 (8 078).
BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION 2023-12-31 2022-12-31
Antal bostäder i pågående produktion
1) 2)
6 033 8 078
Andel sålda bostäder i pågående produktion, %
3)
52 59
Andel bokade bostäder i pågående produktion, % 2 3
Andel sålda och bokade bostäder i pågående
produktion, % 54 62
1)
Varav hyresrätts- och vårdbostäder i pågående
produktion inom JM Fastighetsutveckling
662 507
2)
Varav hyresrätts- och vårdbostäder ej avsedda för för-
säljning i pågående produktion, JM Fastighetsutveckling
– ingår ej i andel sålda och bokade bostäder i pågående
produktion
444 –
3)
Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund.
Intäkter
Koncernens intäkter enligt segmentsredovisning minskade till
13 851 mkr (16 385). De minskade intäkterna var främst hän-
förliga till en låg nivå av bostäder i pågående produktion och
minskad försäljningsgrad i samtliga affärssegment, vilket till viss
del motverkas av kommersiella projekt i produktion. Intäkterna
omräknat enligt IFRS ökade till 15 969 mkr (14 577). Föränd
-
ringen är främst hänförlig till kommersiella projekt i produktion
samt ett större antal överlämnade och resultatavräknade bostäder
än föregående år. Under 2023 överlämnades och resultatavräkna
-
des 2 729 bostäder vilket är att jämföra med 2 352 under 2022.
Rörelseresultat
Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen minskade till
732 mkr (2 064) och rörelsemarginalen minskade till 5,3 pro
-
cent (12,6). Förändringen är främst till följd av genomförda
prissänkningar i pågående projekt, ökade kostnader i pågående
produktion och nedskrivningar i exploateringsfastigheter och
projektfastigheter om totalt 258 mkr (–). Rörelseresultat
exklusive nedskrivningar uppgick till 990 mkr och rörelsemargi
-
nalen till 7,1 procent. Under det andra kvartalet belastades
resultatet med 67 mkr (–) avseende kostnader för genomförda
personalavgångar.
Rörelseresultatet enligt IFRS minskade till 1 510 mkr (1 978)
och rörelsemarginalen minskade till 9,5 procent (13,6). Minsk
-
ningen är främst hänförlig till nedskrivningar av exploaterings-
och projektfastigheter om 258 mkr (–) samt överlämnade och
resultatavräknade bostäder med lägre marginal, främst till följd
av genomförda prissänkningar och ökade kostnader i pågående
produktion.
AFFÄRSSEGMENT
Intäkter
Rörelse-
resultat
Rörelse-
marginal, %
Mkr 2023 2022 2023 2022 2023 2022
JM Bostad Stockholm 4 248 4 966 112 720 2,6 14,5
JM Bostad Riks 3 476 4 500 139 682 4,0 15,2
JM Norge 2 589 3 392 149 238 5,7 7,0
JM Finland 1 591 1 729 140 158 8,8 9,2
JM Fastighetsutveckling 1 458 1 224 248 306 17,0 25,0
JM Entreprenad 781 1 077 8 12 1,0 1,1
Eliminering –294 –505
Koncerngemensamma
kostnader –64 –53
Totalt enligt
segmentsredovisning 13 851 16 385 732 2 064 5,3 12,6
Omräkning
färdigställandemetoden 2 119 –1 808 753 –105
Omräkning IFRS 16 24 18
Totalt enligt IFRS 15 969 14 577 1 510 1 978 9,5 13,6
61JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Finansiella intäkter och kostnader
Finansnettot har försämrats något jämfört med föregående år
främst hänförligt till något högre genomsnittlig räntebärande
låneskuld och genomsnittlig räntesats.
Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Finansiella intäkter 33 19
Finansiella kostnader
1)
–159 –108
Finansiella intäkter och kostnader –125 –89
1)
Varav räntekostnader leasing –25 –19
Resultat före skatt
Resultatet före skatt enligt segmentsredovisningen minskade till
632 mkr (1 994). Resultatet omräknat enligt IFRS minskade till
1 385 mkr (1 889).
Skatter och årets resultat
Årets resultat enligt segmentsredovisningen minskade till
433 mkr (1 575). Årets resultat omräknat enligt IFRS minskade
till 1 029 mkr (1 495). Den totala skattekostnaden uppgick till
–199 mkr (–419) och enligt IFRS –356 mkr (–395) varav aktuell
skatt –346 mkr (–472) och uppskjuten skatt 147 mkr (68)
enligt IFRS. Den högre skattekostnaden för 2023 jämfört med
den nominella skattesatsen förklaras främst av begränsningar
i ränte avdragsreglerna. Fastighetsskatt, som behandlas som
en rörelsekostnad har belastat resultatet med 48 mkr (49).
Bostadsprojekt och projektfastigheter
Bostadsbyggrätter
Antalet disponibla bostadsbyggrätter vid utgången av året
uppgick till 39 100 (39 500) varav 22 700 (22 000) redovisas
i balansräkningen.
TOTALT ANTAL BOSTADSBYGGRÄTTER
(Varav redovisade i balansräkningen som exploateringsfastigheter)
2023 2022
JM Bostad Stockholm 12 300 (6 700) 12 400 (6 400)
JM Bostad Riks 11 900 (8 000) 11 500 (8 000)
JM Norge 6 400 (3 900) 7 100 (3 300)
JM Finland 6 900 (3 500) 6 800 (3 600)
JM Fastighetsutveckling 1 600 (600) 1 700 (800)
Totalt 39 100 (22 700) 39 500 (22 000)
Värdet på byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen)
för bostäder ökade till 8 496 mkr (8 454).
Värderingen av JMs totala exploateringsfastigheter med ett
bokfört värde om 8,5 mdkr (8,5) visar ett övervärde om 5,6 mdkr
(6,7). Denna värdering är likt tidigare år gjord i samarbete med
externt värderingsföretag. Det stora övervärdet bekräftar JMs
geografiska förvärvsstrategi. Ett nedskrivningsbehov av ett fåtal
specifika exploateringsfastigheter identifierades vilket resulterade
i nedskrivningar om totalt 181 mkr (–) varav 17 mkr avsåg
exploateringsfastigheter i Belgien.
Under 2023 har exploateringsfastigheter för bostäder om
1 628 mkr (1 700) förvärvats varav 805 mkr (417) avser JM
Bostad Stockholm, 40 mkr (1 073) JM Bostad Riks, 644 mkr (37)
JM Norge och 139 mkr (173) JM Finland.
Nettoinvesteringar i exploateringsfastigheter under året upp
-
gick till 489 mkr (165). Portföljen av byggrätter uppgår därefter
till 8 504 mkr (8 465). Innehavet utgör en förutsättning för JMs
projekt för utveckling av bostäder.
EXPLOATERINGSFASTIGHETER (BOSTÄDER)
2023-12-31 2022-12-31
Miljarder kr
Marknads-
värde
Bokfört
värde
Marknads-
värde
Bokfört
värde
JM Bostad Stockholm 7,8 4,1 8,2 4,0
JM Bostad Riks 2,9 1,9 3,5 2,3
JM Norge 1,9 1,3 1,9 1,1
JM Finland 1,5 1,1 1,6 1,1
Totalt 14,1 8,5 15,2 8,5
Projektfastigheter
Det externt bedömda marknadsvärdet på JMs projektfastigheter
har beräknats till 1 069 mkr (1 089) med ett bokfört värde om
1 030 mkr (932) vilket innebär ett övervärde om 39 mkr (157).
I samband med genomförda marknadsvärderingar skrevs två
projektfastigheter ned om totalt 77 mkr (–) inom affärssegmentet
JM Fastighetsutveckling.
Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till
36 mkr (35). Driftnettot uppgick till 11 mkr (11). Investeringar
i projektfastigheter under året uppgick till 429 mkr (433).
PROJEKT FASTIGHETER
2023-12-31
Marknads-
värde, mkr
Bokfört
värde, mkr
Yta
(000) m
2
Uthyrnings-
grad
årshyra, %
Fastigheter under
utveckling 1 055 1 024 27 91
Färdigställda
hyresrättsfastigheter – – – –
Färdigställda
kontorsfastigheter 14 6 1 100
Totalt 1 069 1 030 28 91
Osålda bostäder i balansräkningen
Antalet osålda bostäder i balansräkningen enligt segmentsredo-
visningen uppgick till 235 (63) vilket motsvarade ett värde om
803 mkr (308). Ökningen är främst hänförlig till större antal åter
-
köpta bostäder främst i affärssegmenten JM Bostad Riks och JM
Finland. Utöver de 235 osålda bostäderna i balansräkningen har
74 bostäder till ett värde av 220 mkr sålts men ännu ej överläm
-
nats till kund varför de ej resultatavräknats enligt IFRS och således
ökar värdet på osålda bostäder i balansräkningen till 1 023 mkr.
OSÅLDA BOSTÄDER
1)
2023-12-31 2022-12-31
Antal osålda bostäder i avslutad produktion
2)
308 91
Antal osålda bostäder i balansräkningen redovisat
som ”Andelar i bostadsrättsföreningar m. m.” 235 63
1)
Enligt segmentsredovisning.
2)
Efter sista inflyttning enligt plan.
Finansiella poster
Räntebärande skulder och medelräntesats
Per den 31 december 2023 uppgick räntebärande nettoskuld
enligt segmentsredovisningen till 1 877 mkr (334). Ej ränte-
bärande skulder för genomförda fastighetsförvärv uppgick till
782 mkr (492). Av dessa skulder var 419 mkr (78) kortfristiga.
Enligt IFRS uppgick räntebärande nettoskulden till 15 903 mkr
(15 619) efter tillägg av projektfinansieringen om 7 302 mkr
(7 001), svenska bostadsrättsföreningar om 6 087 mkr (7 575)
samt skulder leasingavtal enligt IFRS 16 om 637 mkr (709). Den
totala räntebärande låneskulden enligt segmentsredovisningen
uppgick per den 31 december 2023 till 3 469 mkr (2 179) varav
pensionsskulden utgjorde 1 546 mkr (1 404). Den aktuariella
förlusten är 85 mkr (–414) och förklaras främst av ökad intjänad
pensionsrätt fram till 2024 som har uppräknats jämfört med de
antaganden som tidigare använts. Enligt IFRS uppgick den totala
räntebärande skulden till 16 040 mkr (16 372) varav pensions
-
skulden utgjorde 1 546 mkr (1 404). Vid årets utgång var medel-
räntesatsen för den totala ränte bärande låneskulden enligt seg-
mentsredovisningen, inklusive pensionsskulden, 4,7 procent (3,8).
Den genomsnittliga ränte bindningstiden exklusive pensionsskul
-
den var 0,2 år (0,3). Då volymen av långfristig upplåning är relativt
begränsad arbetar koncernen främst med kort räntebindning.
Kassaflöde
Kassaflödet från den löpande verksamheten enligt segments-
redovisningen uppgick till –48 mkr (–261). Nettoinvesteringarna
i exploateringsfastigheter innebar ett kassaflöde om –247 mkr
(–333). Det ökade innehavet av återköpta bostäder innebar ett
negativt kassaflöde om –484 mkr (88). Koncernens kassaflöde
från projektfastigheter (försäljning minus investering) under året
uppgick till –383 mkr (–716). Kassaflödet från den löpande verk
-
samheten enligt IFRS uppgick till 1 057 mkr (–1 912). Föränd-
ringen från motsvarande period föregående år beror främst på
lägre investeringar samt ökad projektfinansiering.
Likviditet
Koncernens tillgängliga likviditet enligt segmentsredovisningen
uppgick till 4 382 mkr (4 640). Förutom likvida medel om
1 582 mkr (1 840) ingår ej utnyttjade checkkrediter och kredit-
avtal med sammantaget 2 800 mkr (2 800) där kreditavtal om
2 400 mkr (2 400) hade en genomsnittlig löptid om 2,7 år (3,5).
Koncernens tillgängliga likviditet enligt IFRS uppgick till 10 873 mkr
(8 962). Förutom likvida medel om 1 673 mkr (2 151) ingår ej
utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget
9 200 mkr (6 811). Den genomsnittliga löptiden för dessa
kreditlöften exklusive checkkredit uppgår till 1 år (1,8).
Eget kapital
Per den 31 december 2023 uppgick koncernens eget kapital enligt
segmentsredovisningen till 8 332 mkr (9 006) och omräknat enligt
IFRS till 7 972 mkr (8 039). Balanserade vinstmedel enligt IFRS
uppgick till 7 018 mkr (6 976). Under 2023 uppgick utdelningen
62JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
till aktieägarna till 14 kronor (13,50) per aktie, totalt 903 mkr
(922). Soliditeten enligt segmentsredovisningen uppgick till 50
procent (53). Soliditeten enligt IFRS uppgick till 27 procent (25).
Personal
Antalet anställda minskade under 2023 med 12 procent och upp-
gick vid årets utgång till 2 193 (2 488). Nuvarande bemanning är
dimensionerad för pågående projektvolym där viss anpassning
sker löpande. Antalet hantverkare var 828 (871) och antalet
tjänstemän 1 365 (1 617). Medeltalet anställda under året upp
-
gick till 2 382 (2 472) varav 529 (564) i JMs utländska dotterbolag.
Löner och sociala kostnader uppgick till 2 232 mkr (2 253) varav
de sociala kostnaderna utgjorde 719 mkr (715).
Hållbarhetsarbete
Hur JM arbetar med hållbarhetsfrågor idag sätter spår långt
fram i tiden. Hållbarhetsarbetet är en fråga om affärsmässighet
på både kort och lång sikt. Dels ger det en långsiktig värdetillväxt
för ägarna, dels ett mervärde för kunderna genom bland annat
lägre driftkostnader, förbättrad kvalitet och mer hållbara boenden.
JMs hållbarhetsarbete utvecklas ständigt med hjälp av verksam hets-
system, förbättringsarbete, mätbara mål och miljöutbildningar.
Uppföljning sker genom avvikelse- och nyckeltalsrapportering samt
internrevisioner. Prioriterade områden är energi användning, mate
-
rialval, byggavfall, transporter och maskiner samt förorenad mark.
Hållbarhetsrapport
Hållbarhetsrapport enligt årsredovisningslagen definieras
i avsnittet ”Redovisningsprinciper för hållbarhet, referenser
och resultat” på sidan 40.
Risker och riskhantering
JMs verksamhet är exponerad för ett antal risker som påverkar
koncernen i olika grad beroende på deras karaktär. Riskerna
kan vara direkt hänförliga till beslutsfattande inom koncernen
men kan också vara en effekt av händelser utanför JMs kontroll.
Tillsammans med den tydliga fokuseringen på långsiktighet
och uthålligt värdeskapande som ligger i JMs affärsidé och
strategi, bidrar riskhanteringen till att balansera risktagandet
i verksam heten. Riskhanteringen är därmed en integrerad del
av besluts fattandet på alla nivåer inom JM.
En god riskhantering upprätthålls genom kompetenta med-
arbetare, interna styrdokument och dokumenterade processer.
Genom löpande uppföljningar och ett proaktivt och strukturerat
arbetssätt är JMs målsättning att i så stor utsträckning som
möjligt säkerställa att riskerna minimeras eller förblir latenta.
JMs riskhantering är föremål för strategiska insatser från styrelse
och ledning, och aktuell riskanalys redovisas löpande i Revisions
-
utskottet.
En ökad osäkerhet med en avvaktande bostadsmarknad till
följd av hög inflation och räntenivåer, ökade kostnader i projek
-
ten samt effekterna av det pågående kriget i Ukraina, är risker
som varit påtagliga under 2023.
Högre räntenivåer
Centralbankerna på JMs marknader fortsatte under större delen
av 2023 att höja styrräntorna för att dämpa inflationen. De höga
styrräntorna påverkar JM både direkt och indirekt. En högre styr
-
ränta resulterar i ökade finansieringskostnader i bostadsproduk-
tionen och JM påverkas indirekt genom att kundernas betalnings-
förmåga minskar. De högre räntekostnaderna har resulterat i att
kunderna blivit mer avvaktande då hushållens ekonomi försäm
-
rats, vilket har haft en negativ inverkan på JMs försäljning.
Exponering för råvarupriser och högt kostnadstryck
Råvarupriserna stabiliserades under 2023, dock på fortsatt höga
nivåer på samtliga av koncernens marknader, vilket belastar både
JMs pågående projekt men också kommande produktionsstarter.
Långa avtal med JMs leverantörer har medfört att den resultat
-
mässiga effekten begränsats.
Ukraina
Rysslands invasion av Ukraina har utöver mänskligt lidande fort-
satt påverkat världsekonomin under 2023. JM har inga ramav-
talsleverantörer i Ryssland, Belarus eller Ukraina. Sanktionerna
mot Ryssland och Belarus har dock indirekt påverkat JM under
2023 då dessa resulterat i ytterligare prisökningar på råvaror
och energi, vilket medfört ökade kostnader i JMs projekt.
Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer listas nedan. JMs största risker är hänförliga till omvärldsförändringar.
Risk Beskrivning av risk Hantering Kommentar/utfall 2023
OMVÄRLDSRISKER
Ekonomisk
tillväxt
Efterfrågan på bostäder påverkas av den
ekonomiska tillväxten och konsumenternas
köpkraft samt av prisutvecklingen på bostäder.
Krav på väl avvägd nivå av sålda/bokade bostäder
före produktionsstart. Effektiviseringsarbete för
att minska produktionskostnaderna.
Priser och efterfrågan på nyproducerade
bostäder har minskat på alla JMs marknader
under året främst på grund av hög inflation
och ökade räntekostnader.
Demografi
Befolkningstillväxt och migrations strömmar
påverkar efterfrågan på bostäder.
JMs strategi är att verka i städer och områden
med bäst demografiska och ekonomiska
förutsättningar.
De fundamentala demografiska trenderna är
stabila och positiva på våra huvudmarknader.
Konkurrens-
situation
Antalet konkurrenter påverkar utbud och
prisbild och därigenom lönsamheten.
Den lokala konkurrenssituationen bevakas
löpande. JM arbetar för att särskilja företaget via
företagskultur, flexibilitet, ackvisionskompetens
samt särskilja erbjudandet via kundfokus,
kvalitetsprofilering och marknadsföring.
Utbudet av osålda nyproducerade bostäder är
lågt på majoriteten av våra marknader, samtidigt
finns det fortsatt många konkurrenter inom
projektutveckling.
Politiska risker
Politiska beslut, såsom villkor för upplåtelse-
former, investeringar i infrastruktur
och kommunal planering med mera kan
förändra förutsättningarna.
Flexibelt detaljplanearbete och beslut om
upplåtelseform så sent som möjligt.
I grunden oförändrade politiska risker i våra
tre länder.
Akuta omvärlds-
förändringar
Allvarliga störningar med stor global spridning.
Riskerar att påverka efterfrågan, utbud och
flöde av varor och tjänster inom och mellan
länder (till exempel terrorism, konflikter,
finanskris, pandemi, naturkatastrof).
Snabb anpassningsförmåga, följa riktlinjer från
regering och myndigheter, krisberedskap och
löpande scenarioanalyser.
Konsument förtroendet påverkades i stor
utsträckning av hög inflation och höga styrräntor
samt pågående krig i Ukraina, vilket dämpade
efterfrågan väsentligt.
OPERATIVA RISKER
Risker relaterade
till byggrätts-
portföljen
Risken att byggrätterna är för få eller för många,
eller att de ligger i fel områden. Risken att
planarbetet försenas eller att detaljplaner
inte godkänns.
Löpande marknads- och kundundersökningar
och nära samarbete med potentiella
bostadsköpare för att säkerställa kunskap om
kundbehov. Minska risker genom att förvärv
villkoras av lagakraftvunna detaljplaner.
Antalet produktionsstarter under året
begränsades av utmaningar med att få
tillståndsbeslut inom rimligen förväntad tid.
Genom förande-
risk
Bristande planering eller analys leder till
förseningar, för höga kostnader, otillräcklig
kundanpassning.
Effektiviseringsarbete för att minska
produktions kostnaderna. Krav på nivå av sålda/
bokade bostäder före produktionsstart. Skärpta
rutiner för bevakning, styrning och kontroll samt
en strukturerad projektutveckling.
Höga priser på byggmaterial där JMs långa
inköpsavtal begränsat påverkan på genomförande.
En avvaktande marknad medförde färre
produktionsstarter.
Osålda bostäder
Osålda bostäder innebär sämre lönsamhet
för projektet och en oönskad kapitalbindning
i balansräkningen.
Projektstart i etapper i takt med sålda/bokade
bostäder innebär kontroll av risken för osålda
bostäder. Målsättning att alla bostäder är sålda
vid slutbesiktning.
Vid utgången av året hade JM enligt
segmentsredovisningen, köpt 235 (osålda)
bostäder till ett bokfört värde om 803 mkr
i balansräkningen.
Prisutveckling
under
produktions tiden
Prisfall på bostäder under projekttiden gör
bostäderna svårsålda eller projektet olönsamt.
Mindre etapper innebär större möjligheter att
anpassa priser till efterfrågan.
En avvaktande marknad medförde lägre prisnivåer
på bostäder samt färre sålda bostäder.
63JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Risk Beskrivning av risk Hantering Kommentar/utfall 2023
FINANSIELLA RISKER (se not 25, finansiell riskhantering på sidorna 83–84)
Ränterisk
Förändringar i marknadsräntorna kan få negativ
inverkan på resultat och kassaflöde.
Styrelsen har antagit riktlinjer för räntebindning
och lånelöptider. Regelverk för hantering av
ränterisk i byggnadskreditiv.
Höga räntor under året påverkade både
efterfrågan på våra bostäder och kostnadsbilden
i våra projekt.
Finanseringsrisk
Risken att refinansiering av lån som förfaller
försvåras eller blir för kostsam.
God soliditet gör JM attraktiv för långivare.
JMs finanspolicy hanterar koncernens
finansieringsstrategi.
Möjligheterna till finansiering av JMs bostads-
produktion har varit goda under året, dock har
kreditivkostnaderna ökat.
Likviditetsrisk
Risken att inte kunna fullgöra
betalningsåtaganden.
God kontroll över likvida medel, överskott
placeras endast i lokal valuta och med låg
kreditrisk. Betalningsberedskap via
checkkrediter och kreditlöften.
Fokus på kassaflödet och likviditet på grund av
lägre försäljning. Fortsatt god likviditet och vid
utgången av året var samtliga checkkrediter
outnyttjade.
Valutarisk
Fluktuationer i valutakurser får negativ effekt
på kassaflöde och resultat- och balansräkning.
Begränsade transaktionsvolymer och selektiv
säkring av balansexponering.
Oförändrat låg valutaexponering.
HÅLLBARHETSRISKER
Klimat
Ökande krav på minskad klimatpåverkan och
energianvändning. Förhöjda vattennivåer,
återkommande slagregn och fuktigare klimat.
JM bygger lågenergihus. Detaljplaner anpassas
för förhöjda vattennivåer. Material och tekniska
lösningar väljs för ökad robusthet mot fukt.
Fuktskyddsbeskrivning upprättas i alla projekt.
Klimatförbättrade material och beräkningar av
klimatbelastning.
Energianvändningen i de bostäder som JM bygger
är väsentligt lägre än myndigheternas krav. Under
2023 har vi fortsatt följa rekommendationerna i
ramverket TCFD, vilket beskrivs närmare på
sidorna 35–36. Klimatbelastningen per byggd
kvadratmeter beskrivs på sidan 43.
Personal
Svårigheter att attrahera, rekrytera och behålla
kompetenta medarbetare.
Starkt värdedriven företagskultur, tydligt och
engagerat ledarskap och ett viktigt bidragande
till framtidens hållbara stadsutveckling.
Pågående arbete med att stärka vårt arbets -
givar varu märke och en inkluderande kultur.
Kontinuerlig utbildning av chefer i engagerat
och situationsanpassat ledarskap.
Sociala
förhållanden
Risker för olyckor, fysiska och psykiska
arbetsskador och kränkande särbehandling
i arbetet.
Systematiskt arbetsmiljöarbete,
friskvårdsarbete, kärnvärden, uppförandekod
och incident rapporteringssystem.
Genomförande av Safety Week, genomgång av
uppförandekoden vid årliga utvecklingssamtal.
Uppförandekod bifogas ramavtal med
leverantörer. Årliga revisioner genomförs av
utvalda leverantörer och projekt.
Mänskliga
rättigheter
Brister av socialt ansvar och efterlevnad av
mänskliga rättigheter, arbetsmiljö, arbetsrätt,
miljöhänsyn och arbete mot korruption i
leverantörskedjorna.
JM genomför hållbarhetsvärderingar, hållbarhets-
analyser och revisioner i våra leverantörskedjor.
Uppförandekod för leverantörer och
entreprenörer.
90 genomförda hållbarhetsvärderingar av
tilltänkta leverantörer. Cirka 20 fördjupade
hållbarhetsanalyser av befintliga leverantörer,
vilka låg till grund för fyra hållbarhetsrevisioner
som genomfördes på plats.
Motverkande av
korruption
Risk för otillbörligt agerande i samband med
affärsuppgörelser.
Tydlig styrning, beslutsordning, genomlysning
och uppföljning av affärsuppgörelser.
Uppförandekod och etiska riktlinjer.
Genomgång av uppförandekoden vid rekrytering.
Medarbetare utbildas och övas regelbundet i att
hantera etiska dilemman.
Bolagsstyrningsrapport
Bolagsstyrningsrapporten finns på sidorna 97–104.
Styrelsearbetet under 2023
Vid årsstämman 2023 valdes sju ledamöter. Arbetstagarorganisa-
tionerna har utsett två ledamöter jämte två suppleanter. Styrel-
sen har haft fjorton sammanträden. Därutöver har Revisions-
utskottet haft sex sammanträden, Ersättningsutskottet tre
sammanträden och Investeringsutskottet sex sammanträden. De
viktigaste ärendena för styrelsen under 2023 var beslut om pro
-
duktionsstarter av större bostadsprojekt, de större förvärven av
exploateringsfastigheter, den strategiska planen, försäljning av ett
hyresrättsprojekt, föreslå årsstämman om förvärv av egna aktier,
minskning av aktiekapitalet och ökning av aktier genom fond
-
emission, beslut om JMs befintliga policyer och riktlinjer samt
beslut om till kort- och långsiktiga rörliga löneprogram. Styrelse
-
ledamöternas deltagande framgår av uppställning på sidan 102.
Styrelsens arbete utvärderas under hösten varje år. Resultatet av
utvärderingen har diskuterats och redovisats för styrelsen och
valberedningen. Beskrivning av respektive utskott och ledamöter
framgår i Bolagsstyrningsrapporten på sidan 99–100.
Utdelning
Fritt eget kapital i moderbolaget att disponera uppgår till
3 537 mkr (4 242). För 2023 föreslår styrelsen en utdelning om
3,00 kronor (14,00) per aktie, totalt 194 mkr (903). Återstående
fritt eget kapital om 3 344 mkr (3 339) föreslås att överföras i ny
räkning. Som avstämningsdag för utdelning föreslås måndagen
den 22 april 2024. Beslutar årsstämman enligt förslaget beräknas
utdelningen att utsändas torsdagen den 25 april 2024.
Förutsatt att utsikterna för bostadsmarknaden framåt för
-
bättras i rimlig omfattning, är JMs ambition att kalla till extra
bolagsstämma under det fjärde kvartalet 2024 för att föreslå
beslut om ytterligare utdelning om 3,00 kronor.
Återköp, indrag och innehav av egna aktier
Under 2023 har inga aktier återköpts och per den 31 december
2023 innehar JM inga egna aktier. I enlighet med årsstämmans
beslut den 30 mars 2023 har minskning av aktiekapitalet skett
för avsättning till fritt eget kapital med 3 774 001 kronor genom
indragning av 3 774 001 egna stamaktier. Aktiekapitalet är
oförändrat, då det samtidigt med beslutet om minskning av
aktiekapitalet genom indragning av egna stamaktier även fattades
beslut om en fondemission, utan utgivande av nya aktier, genom
överföring från fritt eget kapital till aktiekapitalet. Härigenom
återställdes aktiekapitalet till samma nivå som innan minskningen.
Utestående aktier
Antalet utestående aktier, exklusive innehav av egna aktier, upp-
går per den 31 december 2023 till 64 504 840. En aktieägare,
AMF Pension och Fonder, har ett aktieinnehav i bolaget som
representerar minst en tiondel av röstetalet för samtliga aktier
i bolaget. Deras aktieinnehav uppgår per den 31 december 2023
till 19,7 procent.
Aktiekapital
JMs aktiekapital uppgick den 31 december 2023 till 68 mkr (68)
fördelat på 64,5 miljoner aktier. Alla aktier ger samma rätt att
rösta och lika del i bolagets eget kapital samt har ett kvotvärde
om 1,06 krona. De utgivna aktierna är fritt överlåtbara utan
begränsningar till följd av lag eller JMs bolagsordning. JM känner
inte till några avtal mellan aktieägare som kan medföra begräns
-
ningar i rätten att överlåta aktier i bolaget.
I de fall större förändringar sker av ägarstrukturen i JM AB,
det vill säga mer än 30 procent eller väsentliga förändringar av
rösträtten i JM AB övergår till annan ägare eller JM AB avnoteras
från Nasdaq Stockholm, kan kreditfaciliteterna om 2 800 mkr
(2 800) sägas upp av långivarna.
Riktlinjer för ledande befattningshavare
Styrelsen föreslog att årsstämman 2023 beslutade om riktlinjer
för ersättning till den verkställande direktören och övriga
ledande befattningshavare enligt följande. Med övriga ledande
befattningshavare avses medlemmar i koncernledningen. Riktlin
-
jerna ska tillämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar
som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna
antagits av årsstämman 2023. Riktlinjerna ska gälla fram till års
-
stämman 2027 om inte omständigheter uppkommer som gör att
revidering måste ske tidigare. Riktlinjerna omfattar inte ersätt
-
ningar som beslutas av bolagsstämman.
64JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Riktlinjernas främjande av bolagets affärsstrategi,
långsiktiga intressen och hållbarhet
JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder och
bostadsområden. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion
av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva stor-
stadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge och Finland.
Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler
samt entreprenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholms
-
området. JM ska i all verksamhet främja ett långsiktigt hållbar-
hetsarbete. För ytterligare information om affärsstrategi,
långsiktiga intressen och hållbarhet se www.jm.se.
En framgångsrik implementering av bolagets affärsstrategi och
tillvaratagandet av bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess
hållbarhet, förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla kvali
-
ficerade medarbetare. För detta krävs att bolaget kan erbjuda
konkurrenskraftig ersättning. Dessa riktlinjer möjliggör att
ledande befattningshavare kan erbjudas en konkurrenskraftig
totalersättning.
Grunden för ersättningar till ledande befattningshavare är
finansiell måluppfyllelse, kundnöjdhet och individuell prestation.
En förutsättning för utbetalning av ersättning är efterlevnad av
policies, riktlinjer och JMs uppförandekod.
Ersättningar som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta till att
främja bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive
dess hållbarhet.
Sedan ett antal år tillbaka har bolaget erbjudit samtliga anställda
i Sverige inklusive koncernledningen möjlighet att teckna personal
-
konvertibler. Programmen beslutas av bolagsstämman och omfat-
tas därför inte av dessa riktlinjer. Under år 2022 har inget erbju-
dande om att teckna konvertibler lämnats och styrelsen har
beslutat att inte bjuda in till nytt program de närmaste åren.
Formerna av ersättning m.m.
Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av följande
komponenter: fast kontantlön, kort- och långsiktig rörlig
kontantersättning, pensionsförmåner och andra förmåner.
Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av kort rörlig kontant
-
ersättning ska kunna mätas under en period om ett år och får
uppgå till högst 50 procent av den sammanlagda fasta kontant-
lönen under mätperioden. Det långsiktiga rörliga löneprogrammet
ska kunna mätas under en period om tre år och får uppgå till
högst 50 procent av den sammanlagda fasta kontantlönen under
det år som programmet startade.
För koncernchefen ska pensionsförmåner, innefattande sjuk
-
försäkring, vara premiebestämda. Rörlig kontantersättning ska
inte vara pensionsgrundande. Pensionspremierna för premie-
bestämd pension ska uppgå till högst 35 procent av den fasta
kontanta månadslönen. Övriga ledande befattningshavare omfat
-
tas för närvarande av en förstärkt ITP-plan samt en premiebase-
rad pensionsförstärkning om maximalt 120 000 kronor per år
eller 30 procent av den fasta kontanta årslönen överstigande 30
inkomstbasbelopp. För det fall annan lösning väljs ska pensions
-
förmåner vara premiebestämda – med pensionspremier upp-
gående till högst 35 procent av den fasta kontantlönen – om inte
befattningshavaren omfattas av förmånsbestämd pension enligt
kollektivavtalsbestämmelser. Rörlig kontantersättning ska vara
pensionsgrundande i den mån så följer av tvingande kollektiv-
avtalsbestämmelser som är tillämpliga på befattningshavaren.
Styrelsen får, på förslag av koncernchefen, godkänna att avgångs
-
pension erbjuds koncernledningsmedlem som fyllt 62 år.
Andra förmåner får innefatta bland annat livförsäkring, sjuk
-
vårdsförsäkring och bilförmån. Premier och andra kostnader
i anledning av sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst
5 procent för koncernchefen och högst 10 procent av den fasta
genomsnittliga kontantlönen för övriga ledande befattnings havare.
Ytterligare kontant rörlig ersättning kan utgå vid extraordi
-
nära omständigheter, förutsatt att sådana extraordinära arrange-
mang endast görs på individnivå antingen i syfte att rekrytera
eller behålla befattningshavare, eller som ersättning för extraor
-
dinära arbetsinsatser utöver personens ordinarie arbetsuppgifter.
Sådan ersättning får, för aktuell befattning, tillsammans med utfall
av kort rörligt löneprogram inte överstiga ett belopp motsva
-
rande den maximalt möjliga nivån för utbetalning av kort rörligt
löneprogram aktuellt utbetalningsår. Beslut om sådan ersättning
ska fattas av styrelsen på förslag av Ersättningsutskottet.
Beträffande anställningsförhållanden som lyder under andra
regler än svenska får, såvitt avser pensionsförmåner och andra
förmåner, vederbörliga anpassningar ske för att följa tvingande
sådana regler eller fast lokal praxis, varvid dessa riktlinjers
övergripande ändamål så långt möjligt ska tillgodoses.
Det kan i undantagsfall förekomma att koncernledningen tillfälligt
kompletteras med icke-ordinarie medlem som engageras på
konsultbasis. Om så sker ska medlemmen endast erhålla avtalat
konsultarvode. Konsultarvodets storlek får motsvara högst verk
-
ställande direktörens fasta kontantlön för samma tid, uppjusterad
med belopp motsvarande sociala avgifter.
Upphörande av anställning
Vid anställningens upphörande får uppsägningstiden vara högst
tolv månader. Fast kontantlön under uppsägningstiden och
avgångsvederlag får sammantaget inte överstiga ett belopp mot
-
svarande den fasta kontantlönen för två år för koncernchefen
och ett år för övriga ledande befattningshavare. Vid uppsägning
från befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst sex
månader, utan rätt till avgångsvederlag. Vid en överenskommelse
mellan bolaget och befattningshavaren om anställningens upp-
hörande innebär ovanstående lydelse att avgångsvederlag kan
utgå och/eller att uppsägningslön betalas i större utsträckning
än vid uppsägning från befattningshavarens sida.
Kriterier för utdelning av rörlig
kontantersättning m.m.
Förutom ekonomiskt utfall i verksamheten, som har störst
betydelse, är och ska den korta rörliga kontantersättningen
baseras på vinst per aktie och resultatet av kundundersökningar
(Nöjd Kund Index, NKI).
Det långsiktiga rörliga löneprogrammet är och ska vara baserat
på koncernens resultatuppfyllelse tre år framåt i tid och, i förekom
-
mande fall, uppfyllelse av resultat för egen enhet.
Genom de kriterier som enligt ovan avgör utfallet skapas inci
-
tament för medarbetarna att bidra till förverkligandet av bolagets
affärsstrategi och därmed till långsiktigt värdeskapande. Om sty
-
relsen framledes skulle bedöma att affärsstrategin och bolagets
långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, bättre skulle främ
-
jas om kriterierna kompletteras eller målkonstruktionen annars
modifieras tillåter dessa riktlinjer att sådana förändringar görs.
När mätperioden för uppfyllelse av kriterier för utbetalning
av rörlig kontantersättning avslutats ska det fastställas i vilken
utsträckning kriterierna uppfyllts. Ersättningsutskottet ansvarar för
bedömningen såvitt avser rörlig kontantersättning till koncern
-
chefen. Såvitt avser rörlig kontantersättning till övriga befattnings-
havare ansvarar koncernchefen för bedömningen. Såvitt avser
finansiella mål ska bedömningen baseras på den av bolaget
senast offentliggjorda finansiella informationen.
Lön och anställningsvillkor för anställda
Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlin-
jer har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats
genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens
komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över
tid, utgjort en del av Ersättningsutskottets och styrelsens besluts
-
underlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de
begränsningar som följer av dessa. I den ersättningsrapport som
tas fram avseende utbetald och innestående ersättning som
omfattas av riktlinjerna, kommer utvecklingen av avståndet mellan
bolagsledningens ersättning och övriga anställdas ersättning
redovisas.
Beslutsprocessen för att fastställa, se över och
genomföra riktlinjerna
Styrelsen har inrättat ett Ersättningsutskott. I utskottets uppgif-
ter ingår att bereda styrelsens beslut om förslag till riktlinjer för
ersättning till ledande befattningshavare. Styrelsen ska upprätta
förslag till nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år och lägga fram
förslaget för beslut vid årsstämman. Riktlinjerna ska gälla till dess
att nya riktlinjer antagits av bolagsstämman. Ersättningsutskottet
ska även följa och utvärdera program för rörliga ersättningar för
bolagsledningen, tillämpningen av riktlinjer för ersättning till
ledande befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer
och ersättningsnivåer i bolaget. Ersättningsutskottets ledamöter
är oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Vid
styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade frågor
närvarar inte koncernchefen eller andra personer i bolagsled
-
ningen, i den mån de berörs av frågorna.
Frångående av riktlinjerna
Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller
delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett
avsteg är nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intres
-
sen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa bolagets
65JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
ekonomiska bärkraft. Som angivits ovan ingår det i Ersättningsut-
skottets uppgifter att bereda styrelsens beslut i ersättningsfrågor,
vilket innefattar beslut om avsteg från riktlinjerna.
Beskrivning av betydande förändringar
av riktlinjerna
Inga betydande förändringar av riktlinjerna har skett. Styrelsens
förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare
inför årsstämman 2023 överensstämmer med de riktlinjer som
beslutades vid årsstämman 2020. Inom ramen för den maximala
möjliga långsiktiga rörliga kontantersättningen har alla anställda
inklusive ledande befattningshavare erbjudits att delta i det aktie
-
sparprogram som infördes under 2022. Vi har för avsikt att
erbjuda samtliga anställda detta program årligen. Programmet går
i korthet ut på att deltagarna gör en egeninvestering och erhåller
ett kontantbidrag som motsvarar hälften av det investerade
beloppet fördelat på tre utbetalningstillfällen under programmets
treåriga löptid. Efter att skatteavdrag gjorts investeras netto-
beloppet i nya JM-aktier.
Med anledning av att vi inte längre erbjuder deltagande i kon
-
vertibelprogram till ledande befattningshavare kommer de från
och med år 2023 erbjudas utökade möjligheter till egeninveste
-
ring och därmed också möjlighet till högre kontantbidrag i aktie-
sparprogrammet. VD kan maximalt göra en egeninvestering om
600 000 kr och kan då maximalt erhålla ett kontantbidrag om
300 000 kr fördelat över tre år. Övriga medlemmar i koncernled
-
ningen erbjuds investera maximalt 300 000 kr och få ett kontant-
bidrag på 150 000 kr. Även kategorin Enhetschefer ges utökade
investeringsmöjligheter till ett maximalt belopp om 75 000 kr.
Övriga anställda erbjuds investera maximalt 20 000 kr.
Styrelsens förslag till riktlinjer för ersättning till
ledande befattningshavare
Inga betydande förändringar av riktlinjerna har skett. Styrelsens
förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare
inför årsstämman 2024 överensstämmer med de riktlinjer som
beslutades vid årsstämman 2023. Inom ramen för den maximala
möjliga långsiktiga rörliga kontantersättningen har alla anställda
inklusive ledande befattningshavare erbjudits att delta i det
aktiesparprogram som infördes under 2022. Vi har för avsikt att
erbjuda samtliga anställda detta program årligen. Programmet går
i korthet ut på att deltagarna gör en egeninvestering och erhåller
ett kontantbidrag som motsvarar hälften av det investerade
beloppet fördelat på tre utbetalningstillfällen under programmets
treåriga löptid. Efter att skatteavdrag gjorts investeras netto-
beloppet i nya JM-aktier.
Med anledning av att vi inte längre erbjuder deltagande
i konvertibelprogram till ledande befattningshavare kommer
de från och med år 2024 erbjudas utökade möjligheter till egen-
investering och därmed också möjlighet till högre kontantbidrag i
aktiesparprogrammet. VD kan maximalt göra en egeninvestering
om 600 000 kr. Övriga medlemmar i koncernledningen erbjuds
investera maximalt 300 000 kr. Även kategorin Enhetschefer
ges utökade investeringsmöjligheter till ett maximalt belopp
om 150 000 kr. Övriga anställda erbjuds investera maximalt
20 000 kr.
Mer information
För mer information om ersättningar i JM, inklusive i förekom-
mande fall beslutade ersättningar som inte förfallit till betalning,
se not 3 på sidorna 78–79.
Moderbolaget
Moderbolagets huvudsakliga verksamhet består av projekt-
utveckling av bostäder som bedrivs inom affärssegmenten JM
Bostad Stockholm, JM Bostad Riks och JM Fastighetsutveckling.
Moderbolaget redovisar intäkter och resultat från bostadspro
-
jekt successivt över tid i takt med projektets upparbetning och
försäljning. För ytterligare information se not 1.
Nettoomsättningen under 2023 uppgick till 8 547 mkr (9 597).
Förändringen är främst hänförlig till en låg nivå av bostäder
i pågående produktion och minskad försäljningsgrad i JM Bostad
Stockholm och JM Bostad Riks, vilket till viss del motverkas av
kommersiella projekt i produktion.
Rörelseresultatet minskade till 221 mkr (1 150). Föränd
-
ringen är främst till följd av genomförda prissänkningar i pågå-
ende projekt och ökade kostnader i pågående produktion.
Moderbolagets resultat före bokslutsdispositioner och skatt
uppgick till 17 mkr (1 847). Minskningen är främst hänförlig
till lägre utdelning från koncernbolag jämfört med föregående
år. Investeringar i fastigheter uppgick till 317 mkr (434).
Medel talet anställda var 1 599 (1 606) varav 1 183 män (1 172)
och 416 kvinnor (434). Löner och sociala kostnader uppgick till
1 612 mkr (1 595). Redogörelse för antal anställda och utbetalda
löner lämnas i moderbolagets not 2.
Förslag till vinstdisposition
SEK
Fritt eget kapital exklusive årets resultat 3 432 168 982
Årets resultat 104 939 239
Summa 3 537 108 221
Styrelsen och verkställande direktören föreslår
att beloppet disponeras på följande sätt:
SEK
till aktieägarna utdelas 3,00 SEK per aktie
1)
193 514 520
I ny räkning överförs 3 343 593 701
Summa 3 537 108 221
1)
I moderbolaget finns 64 504 840 registrerade aktier per den 31 december 2023, varav
antalet utdelningsberättigade aktier uppgår till 64 504 840.
66JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Koncernens resultaträkning – IFRS
Mkr
NOT
2023
2022
Intäkter
1, 2
15 969
14 577
3, 4, 6
–13 205
–11 481
Bruttoresultat
2 764
3 096
Försäljnings- och administrationskostnader
3, 4, 5, 6
–998
–1 108
Resultat av fastighetsförsäljning m.m.
7
–256
–11
Rörelseresultat
1 510
1 978
Finansiella intäkter
8
33
19
Finansiella kostnader
8
–159
–108
Resultat före skatt
1 385
1 889
Skatter
9
–356
–395
Årets resultat
1 029
1 495
Övrigt totalresultat
Poster som kommer att omklassificeras till resultatet
Omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter
–110
148
Poster som inte kommer att omklassificeras till resultatet
Omvärdering av förmånsbestämda pensioner
–105
515
Skatt hänförligt till övrigt totalresultat
22
–106
Årets totalresultat
835
2 051
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare
1 029
1 495
Årets totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare
835
2 051
Resultat per aktie före utspädning (kr) hänförligt till moderbolagets aktieägare
10
16,00
22,30
Resultat per aktie efter utspädning (kr) hänförligt till moderbolagets aktieägare
10
16,00
22,20
Föreslagen utdelning per aktie (kr)
10
3,00
14,00
KOMMENTARER
Intäkter
(2023: 15 969 mkr, 2022: 14 577 mkr)
Koncernens intäkter ökade med 10 procent jämfört med 2022 hänförligt
till ett större antal överlämnade bostäder än föregående år, 2 729 under
2023 att jämföra med 2 352 under 2022, samt kommersiella projekt
i produktion.
Intäkterna består till 85 procent av intäkter från färdigställda över-
lämnade bostadsprojekt. Intäkterna redovisas vid ett tillfälle vilket infaller
när konsolideringen upphör vilket är när bostäderna överlämnats till de
slut giltiga ägarna. 11 procent av intäkterna avser upparbetade intäkter
i kommersiella projekt. Upparbetade intäkter redovisas enligt principen
för successiv vinstavräkning, vilket innebär att intäkterna redovisas utifrån
senast lagda prognos, period för period i takt med dess upparbetning.
JM Entreprenads intäkter står för 3 procent av koncernens intäkter.
Hyresintäkter från hyresbostäder och kommersiella lokaler motsvarar
1 procent av totala intäkter.
Rörelseresultat
(2023: 1 510 mkr, 2022: 1 978 mkr)
Rörelseresultatet minskade med 24 procent i jämförelse med föregående
år, vilket främst är hänförligt till nedskrivningar av exploaterings- och
projektfastigheter om –258 mkr (–) samt överlämnade och resultatav-
räknade bostäder med lägre marginal. Försäljnings- och administrations-
kostnader minskade med 10 procent i jämförelse med föregående år
främst till följd av genomförda besparingsåtgärder.
Finansiella intäkter och kostnader
(2023: –126 mkr, 2022: –89 mkr)
Finansnettot minskade med 37 mkr 2023 jämfört med 2022. Huvudsakligen
beror detta på en något högre genomsnittlig ränte bärande skuldnivå och
högre genomsnittlig räntesats.
Skatter
(2023: –356 mkr, 2022: –395 mkr)
Den redovisade skattekostnaden 2023 utgör 26 procent (21) av redovisat
resultat före skatt.
Den effektiva skattesatsen är högre än den nominella skattesatsen
främst hänförligt till ränteavdragsbegränsningar.
67JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATIONVERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Koncernens balansräkning – IFRS
Mkr
NOT
2023-12-31
2022-12-31
2022-01-01
TILLGÅNGAR
2
Anläggningstillgångar
Goodwill
11
217
219
180
Maskiner och inventarier
12
10
8
8
Nyttjanderätter kontor och bilar
13
179
214
255
Andelar i gemensamma verksamheter och joint venture
14, 15
93
102
118
Uppskjutna skattefordringar
28
1
0
1
Finansiella anläggningstillgångar
16, 25
32
22
23
Summa anläggningstillgångar
532
565
584
Omsättningstillgångar
Projektfastigheter
17
1 030
932
813
Exploateringsfastigheter
17
8 504
8 465
8 205
Nyttjanderätter tomträtt
13
476
513
456
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.
18
1 023
308
377
Pågående arbeten
19
13 203
15 217
12 628
Kundfordringar
25
380
365
354
Övriga kortfristiga fordringar
20
422
613
419
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
21
299
1 155
798
Upparbetade men ej fakturerad intäkter
22
2 531
1 634
828
Likvida medel
24, 25
1 673
2 151
4 362
Summa omsättningstillgångar
29 542
31 354
29 240
SUMMA TILLGÅNGAR
30 073
31 919
29 824
Mkr
NOT
2023-12-31
2022-12-31
2022-01-01
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Aktiekapital
68
68
68
Övrigt tillskjutet kapital
936
936
936
Reserver
–51
59
–89
Balanserade vinstmedel (inklusive årets resultat)
7 018
6 976
6 818
Summa eget kapital
7 972
8 039
7 734
Skulder
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder
23, 24, 25
951
892
818
Övriga långfristiga skulder
23, 24, 25
364
414
373
Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser
23, 26
1 546
1 404
1 761
Övriga långfristiga avsättningar
27
488
458
678
Uppskjutna skatteskulder
28
436
606
416
Summa långfristiga skulder
3 785
3 774
4 046
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder
24, 25
774
963
780
Kortfristiga räntebärande skulder
23, 24, 25
15 089
15 480
13 778
Övriga kortfristiga skulder
24, 25
1 241
1 841
1 479
Aktuella skatteskulder
167
147
60
Fakturerade men ej upparbetade intäkter
29
51
271
372
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
30
881
1 281
1 430
Kortfristiga avsättningar
27
113
122
145
Summa kortfristiga skulder
18 317
20 105
18 044
Summa skulder
22 102
23 879
22 090
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
30 073
31 919
29 824
Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 31
KOMMENTARER
Goodwill
(2023: 217 mkr, 2022: 219 mkr)
Redovisad goodwill avser goodwill vid förvärv av de norska
bolagen JM Norge AS och AS Prosjektfinans samt det finska
bolaget Gradina Tampere OY. Förändringen under 2023 avser
en justering i förvärvsanalysen av Gradina Tampere OY samt
valutakursförändringar.
Projektfastigheter
(2023: 1 030 mkr, 2022: 932 mkr)
Beståndet avser mindre kommersiella fastigheter samt mark
för kontorsändamål.
Det externt bedömda marknadsvärdet uppgår till 1 069 mkr
(1 089) vilket innebär ett övervärde om 39 mkr (157).
Exploateringsfastigheter
(2023: 8 504 mkr, 2022: 8 465 mkr)
Förvärvstakten under 2023 är i linje med föregående år. Under
året har exploateringsfastigheter om 1 628 mkr (1 700)
för värvats där huvuddelen av förvärven utgör exploaterings-
fastigheter avsedda för bostäder. Exploateringsfastigheter
överfört till produktion har uppgått till –829 mkr (–1 538).
Försäljningar av exploateringsfastigheter har uppgått till
–313 mkr och nedskrivningar till –181 mkr (–).
Marknadsvärderingen av exploateringsfastigheterna visar
ett övervärde om 5,6 mdkr (6,7).
Totalt har JM 22 700 byggrätter (22 000) i balansräkningen.
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.
(2023: 1 023 mkr, 2022: 308 mkr)
Köp av osålda bostadsrätter sker senast på avräkningsdagen
och är en följd av åtagandet i entreprenadkontraktet med
bostadsrättsföreningen. Antalet osålda bostäder i balans-
räkningen uppgår till 309 (63) och ökningen är hänförlig till
större inköp i avslutade projekt främst i JM Bostad Riks och
JM Finland. Skillnaden jämfört med segmentsredovisningen
avser 74 bostäder till ett värde av 220 mkr (0) som har sålts
med bindande avtal men ännu inte överlämnats till slutkund.
Pågående arbeten
(2023: 13 203 mkr, 2022: 15 217 mkr)
Tillgångsposten avser aktiverade kostnader i bostadsprojekt
där kunden inte har flyttat in och betalt bostaden. Minskningen
från föregående år beror på färre produktionsstarter under året.
Avsättningar för pensioner
(2023: 1 546 mkr, 2022: 1 404 mkr)
Skulden har ökat främst på grund av ökad intjänad pensionsrätt
fram till 2024 som har uppräknats jämfört med de antaganden
som tidigare använts.
Övriga långfristiga avsättningar
(2023: 488 mkr, 2022: 458 mkr)
Avser långfristiga avsättningar för garantiåtaganden avseende
kostnader som kan uppstå under garantitiden. Avsättningarnas
storlek baseras huvudsakligen på antalet bostäder per projekt
och belastar projekt vid avslut. Majoriteten av garantiavsätt-
ningarna löper på cirka två till tre år efter projektavslut.
Uppskjutna skatteskulder
(2023: 436 mkr, 2022: 606 mkr)
Posten uppskjutna skatteskulder avser det skattemässiga värdet
av skillnaden mellan bokföringsmässiga och skattemässiga värden
(temporära skillnader) som kommer att realiseras framåt i
tiden. De temporära skillnaderna är i huvudsak hänförliga till
periodiseringsfonder och exploateringsfastigheter.
Långfristiga räntebärande skulder
(2023: 951 mkr, 2022: 892 mkr)
Avser framför allt en omklassificering av leasingåtaganden enligt
IFRS 16 men även långfristiga räntebärande skulder till kredit-
institut och långfristiga räntebärande reverser vid förvärv av
exploateringsfastigheter.
Övriga kortfristiga räntebärande skulder
(2023: 15 089 mkr, 2022: 15 480 mkr)
Avser framför allt motsvarande byggnadskreditiv för finansiering
av JMs pågående bostads- och kontorsprojekt. Finansieringen
löses när slutkund flyttar in på tillträdesdagen. Ökningen från
föregående år avser ordnad finansiering för ett pågående
kontorsprojekt.
Övriga kortfristiga skulder
(2023: 1 241 mkr, 2022: 1 841 mkr)
Till övervägande del utgörs posten av kortfristiga reverser i
samband med förvärv av exploateringsfastigheter. Posten avser
skuld för ovillkorliga ingångna avtal med framskjuten betalning.
Skillnaden jämfört med segmentsredovisningen avser bland
annat förskott från kunder som inte har tillträtt bostaden.
68JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATIONVERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Förändringar i koncernens eget kapital – IFRS
Övrigt
Aktie- tillskjutet Omräknings-Balanserade Summa eget
Mkrkapitalkapitalreservervinstmedelkapital
Ingående balans den 1 januari 2022
70
936
–89
7 468
8 385
Justering konsolidering svenska bostadsrättsföreningar
–1
–652
–652
Justerat eget kapital 1 januari 2022
68
936
–89
6 818
7 734
Årets totalresultat
148
1 903
2 051
Utdelning till moderbolagets aktieägare, 13,50 kr per aktie
–922
–922
Återköp av aktier
–825
–825
Konvertering av konvertibellån
1
1
Indragning av återköpta aktier
–1
1
–
Utgående balans den 31 december 2022
68
936
59
6 976
8 039
Ingående balans den 1 januari 2023
68
936
59
6 976
8 039
Årets totalresultat
–110
945
835
Utdelning till moderbolagets aktieägare, 14,00 kr per aktie
–903
–903
Återköp av aktier
–
Konvertering av konvertibellån
4
–4
–
Indragning av återköpta aktier
–4
4
–
Utgående balans den 31 december 2023
68
936
–51
7 018
7 972
Koncernens kassaflödesanalys – IFRS
Mkr
NOT
2023
2022
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
1, 23
Rörelseresultat
1 510
1 978
Avskrivningar och nedskrivningar
392
105
Övriga ej kassaflödespåverkande poster
301
–578
Erhållen ränta
33
9
Erhållna utdelningar
5
5
Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader
–75
–61
Betald skatt
–344
–532
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital
1 822
925
Ökning/minskning exploateringsfastigheter
–753
–1 221
Ökning/minskning bostäder i balansräkning
–484
88
Ökning/minskning kundfordringar
–19
–
Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar m.m
2 186
–1 844
Ökning/minskning leverantörsskulder
–177
171
Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder
–1 134
685
Kassaflöde före investeringar och försäljningar av projektfastigheter
1 440
–1 196
Investering i projektfastigheter
–429
–795
Försäljning av projektfastigheter
46
79
Kassaflöde från den löpande verksamheten
1 057
–1 912
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investering i materiella anläggningstillgångar
–1
–4
Avyttrade materiella anläggningstillgångar
–
–
Förvärv av verksamhet
–
–26
Förändring i finansiella anläggningstillgångar
–1
2
Kassaflöde från investeringsverksamheten
–2
–29
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Upptagna lån
976
538
Amortering av skulder
–245
–661
Amortering av skulder leasing
–106
–121
Upptagna lån, projektfinansiering
11 409
11 342
Amortering av skulder, projektfinansiering
–12 628
–9 639
Återköp av aktier
–
–825
Utdelning
–903
–922
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
–1 496
–288
Årets kassaflöde
–441
–2 229
Likvida medel vid årets början
2 151
4 362
Valutakursdifferens likvida medel
–37
18
Likvida medel vid periodens slut
1 673
2 151
KOMMENTARER FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL
Eget kapital
(2023: 7 972 mkr, 2022: 8 039 mkr)
Det egna kapitalet minskade med 67 mkr jämfört med utgången av 2022.
Koncernens eget kapital per den 31 december 2023 uppgick till 7 972 mkr
8 039) vilket motsvarar 124 kronor (125) per aktie. Räntabilitet på eget kapital
uppgick till 12,9 procent (18,9).
Utdelning till moderbolagets aktieägare
Utdelning till moderbolagets aktieägare uppgick till 903 mkr (922), vilket
motsvarar 14,00 kronor (13,50) per aktie.
Konvertering av konvertibellån
Under året har inga aktier konverterats i utestående konvertibelprogram.
Återköp av aktier
Under året har inga återköp av aktier skett. Antalet utestående aktier uppgick
vid årets slut till 64 504 840 (64 504 840).
KOMMENTARER KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS
Den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital
(2023: 1 822 mkr, 2022: 925 mkr)
Kassaflödet före förändringen i rörelsekapital har förbättrats jämfört med
föregående år vilket nästan uteslutande är hänförligt återläggning av årets
nedskrivningar om 258 mkr (–) samt förändringen i pensionsskulden samt
avsättningar.
Den löpande verksamheten
(2023: 1 057 mkr, 2022: –1 912 mkr)
Kassaflödet från den löpande verksamheten har stärkts mot föregående år.
Nettoinvesteringar i exploateringsfastigheter och projektfastigheter har mins-
kat jämfört med föregående år på grund av ett lägre antal investeringar tillsam-
mans med större försäljningar. Samtidigt har 829 mkr (1 538) tagits i produk-
tion i samband med produktionsstarter. Innehav av återköpta bostäder har
ökat under året och uppgick vid årets utgång till 309 (63) vilket innebar ett
negativt kassaflöde om totalt –484 mkr (88). Kortfristiga rörelsefordringar och
skulder har totalt förbättrat kassaflödet med 856 mkr (–988). Förbättringen
jämfört med föregående år är främst hänförligt till ökad projektfinansiering
samt erhållen handpenning i sålda fastigheter under uppförande inom segmen-
tet JM Fastighetsutveckling och lägre antal bostäder i pågående produktion.
Finansieringsverksamheten
(2023: –1 496 mkr, 2022: –288 mkr)
Kassaflödet från finansieringsverksamheten har förbättrats jämfört med före-
gående år vilket främst beror på att inga återköp skett under 2023, något
högre upplåning i de utländska dotterbolagen samt lägre amortering. Under
året har utdelning till aktieägare uppgått till 903 mkr (922).
69JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATIONVERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Koncernens noter
Sida
not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper 71
not 2 Segmentsinformation
Koncernens resultaträkning per affärssegment
Koncernens balansräkning per affärssegment
Intäkter
76
76
77
78
not 3 Anställda och personalkostnader 78
not 4 Avskrivningar enligt plan 79
not 5 Arvode och kostnadsersättning till revisorer 79
not 6 Rörelsens kostnader fördelat på kostnadsslag 79
not 7 Resultat av fastighetsförsäljning m.m. 79
not 8 Finansiella intäkter och kostnader 79
not 9 Skatter 80
not 10 Resultat och utdelning per aktie 80
not 11 Goodwill 80
not 12 Maskiner och inventarier 80
not 13 Nyttjanderätter 81
not 14 Andelar i joint venture 81
not 15 Andelar i gemensamma verksamheter 81
not 16 Finansiella anläggningstillgångar 81
not 17 Projektfastigheter och exploateringsfastigheter 81
not 18 Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 82
not 19 Pågående arbeten 82
not 20 Övriga kortfristiga fordringar 82
not 21 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 82
not 22 Upparbetade men ej fakturerade intäkter 82
Sida
not 23 Förklaringsposter kassaflödesanalys 82
not 24 Finansiella skulder 83
not 25 Finansiell riskhantering och finansiella instrument 83
not 26 Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser 84
not 27 Övriga avsättningar 85
not 28 Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder 85
not 29 Fakturerade men ej upparbetade intäkter 85
not 30 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 85
not 31 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 85
not 32 Upplysningar om närstående 85
not 33 Händelser efter rapportperiodens utgång 85
De finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor (SEK) som också är
moder bolagets rapporteringsvaluta. Samtliga belopp, om inte annat anges,
är avrundade till närmaste miljontal. Siffrorna i rapporten är baserade på
koncernens konsolideringssystem som är i tusentals kronor. Genom
avrundning av siffror i tabeller kan det förekomma att totalbelopp inte
motsvarar summan av ingående avrundade heltal.
70JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper
Belopp i mkr där ej annat anges.
FÖRETAGSINFORMATION
Årsredovisningen och koncernredovisningen för JM AB har godkänts av
styrelsen och verkställande direktören den 18 mars 2024 och kommer att
föreläggas årsstämman 2024 för fastställande. JM AB är ett svenskt publikt
bolag noterat på Nasdaq Stockholm i segmentet Large Cap. Bolaget har sitt
säte i Stockholm, Sverige. Adressen till huvudkontoret är Gustav III:s boule-
vard 64, Solna. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder
i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden och
universitetsorter i Sverige, Norge och Finland.
UTTALANDE OM ÖVERENSSTÄMMELSE MED
TILLÄMPADE REGELVERK
Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial
Reporting Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget är ett bolag inom EU
tillämpas bara av EU godkända IFRS. Koncernredovisningen är vidare upp-
rättad i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för hållbarhet
och finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redo-
visningsregler för koncerner). Moderbolagets årsredovisning är upprättad i
enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för hållbarhet och
finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska
personer). Detta innebär att koncernens redovisningsprinciper tillämpas
med de avvikelser som framgår av avsnittet Moderbolagets redovisnings-
principer.
Grunder för upprättandet av redovisningen
Koncernredovisningen baseras på historiska anskaffningsvärden, med
undantag för vissa finansiella instrument. Alla belopp anges, om inget annat
framgår, i miljoner svenska kronor (mkr).
GRUNDER FÖR KONSOLIDERING
Koncernredovisningen omfattar moderföretaget och dess dotterföretag.
Dotterföretag är företag som står under ett direkt eller indirekt bestäm-
mande inflytande från moderbolaget. Bestämmande inflytande föreligger
om moderbolaget direkt eller indirekt har inflytande över investerings-
objektet, är exponerad för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt enga-
gemang i investeringsobjektet och kan använda sitt inflytande över investe-
ringsobjektet för att påverka storleken på sin avkastning. De finansiella
rapporterna för moderbolaget och dotterföretagen som tas in i koncern-
redovisningen avser samma period och är upprättade enligt de redovis-
ningsprinciper som gäller för koncernen. Ett dotterföretags finansiella
rapporter tas med i koncernredovisningen från förvärvstidpunkten, vilken
är den dag då moderbolaget får ett bestämmande inflytande och ingår
i koncernredovisningen fram till den dag det bestämmande inflytandet
upphör. Interna mellanhavanden och vinster och förluster från interna
transaktioner elimineras. Svenska bostadsrättsföreningar och ägarbostäder,
norska ägarbostäder och bostadsrättslägenheter samt finska bostadsaktie-
bolag konsolideras fram tills att de färdigställda bostäderna överlämnas till
de slutliga bostadsköparna. Under denna period uppfylls kriterierna ovan
avseende bestämmande inflytande över de relevanta aktiviteterna i projekten.
ÄNDRADE REDOVISNINGSPRINCIPER OCH
BERÄKNINGSMETODER
Ändrad redovisningsprincip rörelsesegment
Från och med räkenskapsåret 2023 delas rörelsesegmentet JM Utland upp
i JM Norge och JM Finland som två nya rörelsesegment. Beslutet är i linje
med JMs strategi att vara en av de ledande projektutvecklarna av bostäder
i Norden samt hur verksamheten styrs och rapporteras. JM Norge omfattar
utveckling av bostadsprojekt, förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete,
projektering samt produktion och försäljning av bostäder i Norge. JM Finland
omfattar utveckling av bostadsprojekt, förvärv av exploateringsfastigheter,
planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder i Finland.
Ändrad redovisningsprincip för bostadsutveckling genom
svenska bostadsrättsföreningar
Från och med räkenskapsåret 2023, i enlighet med IFRS 10 koncernredo-
visning, konsoliderar JM svenska bostadsrättsföreningar under produktions-
fasen fram till den tidpunkt då de slutliga bostadsköparna tillträder sina
bostäder. Detta innebär att koncernens resultat- och balansräkning inklu-
derar bostadsrättsföreningarnas samtliga tillgångar, eget kapital och skulder
samt intäkter och kostnader. JM redovisar projekten i balansräkningen där
de största posterna utgörs av pågående arbeten på tillgångssidan samt upp-
låningen i bostadsrättsföreningar som en del av koncernens räntebärande
skulder. Intäkter och kostnader för projekten redovisas vid den tidpunkt
bostads köparna tillträder bostäderna.
Den förändrade redovisningsprincipen innebär att JM redovisar intäkter
och kostnader från samtliga egenutvecklade bostadsprojekt i Sverige,
Norge och Finland vid en viss tidpunkt. Tidigare intäktsredovisades
bostadsutveckling genom bostadsrättsföreningar i Sverige successivt
över tid, se vidare under Redovisning av intäkter.
För att ge en tydlig och jämförbar bild av JMs resultatutveckling över tid
avseende bostadsutveckling med bostadsrättsföreningar kommer JM fort-
satt presentera en segmentsredovisning där intäkten i dessa projekt kom-
mer att redovisas enligt successiv vinstavräkning. Även finansiella nyckeltal
kommer att redovisas med hänsyn tagen till dessa förutsättningar. Detta
är i linje med JMs interna styrmodell. Vare sig JMs riskbild eller befintliga
finansieringsavtal påverkas av den förändrade redovisningen.
Förändringen genomfördes från den 1 januari 2023 med retroaktiv
omräkning av jämförelseåret 2022. I nedanstående tabeller presenteras
omräkning till de nya redovisningsprinciperna och ingående balans per
2022-01-01. Samtliga jämförelsetal för 2022 är omräknade om inget annat
anges. Omräknade resultat- och balansräkningar med redovisad effekt
per kvartal finns tillgängligt på bolagets hemsida.
IFRS Rapporterad Effekt av Omräknad
KONCERNENS BALANSRÄKNING 1 JAN 2022, MKR IFRS omräkning IFRS
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Goodwill
180
180
Maskiner och inventarier
8
8
Nyttjanderätter kontor och bilar
255
255
Andelar i gemensamma verksamheter och joint venture
118
118
Uppskjutna skattefordringar
1
1
23
23
Summa anläggningstillgångar
584
584
Omsättningstillgångar
Projektfastigheter
813
813
Exploateringsfastigheter
8 205
8 205
Nyttjanderätter tomträtt
456
456
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.
377
377
Pågående arbeten
4 073
8 555
12 628
Kundfordringar
636
–282
354
Övriga kortfristiga fordringar
419
419
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
49
749
798
Upparbetad men ej fakturerad intäkt
4 798
–3 970
828
Likvida medel
3 981
381
4 362
Summa omsättningstillgångar
23 807
5 433
29 240
SUMMA TILLGÅNGAR
24 391
5 433
29 824
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Aktiekapital
70
–2
68
Övrigt tillskjutet kapital
935
1
936
Reserver
–89
–89
Balanserade vinstmedel (inklusive årets resultat)
7 468
–650
6 818
Summa eget kapital
8 385
–651
7 734
Skulder
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder
818
818
Övriga långfristiga skulder
373
373
Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser
1 761
1 761
Övriga långfristiga avsättningar
678
678
Uppskjutna skatteskulder
584
–168
416
Summa långfristiga skulder
4 214
–168
4 046
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder
780
780
Kortfristiga räntebärande skulder
7 566
6 212
13 778
Övriga kortfristiga skulder
844
635
1 479
Aktuella skatteskulder
60
60
Fakturerad men ej upparbetad intäkt
967
–595
372
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
1 430
1 430
Kortfristiga avsättningar
145
145
Summa kortfristiga skulder
11 793
6 252
18 044
Summa skulder
16 007
6 084
22 090
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
24 391
5 433
29 824
71JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Fortsättning not 1
Rapporterad Effekt av Omräknad
KONCERNENS RESULTATRÄKNING 2022, MKR IFRS omräkning IFRS
Intäkter
15 747
–1 170
14 577
Produktions- och driftkostnader
–12 607
1 126
–11 481
Bruttoresultat
3 140
–44
3 096
Försäljnings- och administrationskostnader
–1 108
–1 108
Resultat av fastighetsförsäljning m.m.
–11
–11
Rörelseresultat
2 021
–43
1 978
Finansiella intäkter
19
19
Finansiella kostnader
–108
–108
Resultat före skatt
1 933
–43
1 889
Skatter
–404
9
–395
Årets resultat
1 529
–33
1 495
Rapporterad Effekt av Omräknad
KONCERNENS BALANSRÄKNING 31 DEC 2022, MKR IFRS omräkning IFRS
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Goodwill
219
219
Maskiner och inventarier
8
8
Nyttjanderätter kontor och bilar
214
214
Andelar i gemensamma verksamheter och joint venture
102
102
Uppskjutna skattefordringar
–
–
22
22
Summa anläggningstillgångar
565
565
Omsättningstillgångar
Projektfastigheter
932
932
Exploateringsfastigheter
8 465
8 465
Nyttjanderätter tomträtt
513
513
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.
308
308
Pågående arbeten
5 095
10 122
15 217
Kundfordringar
424
–59
365
Övriga kortfristiga fordringar
613
613
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
37
1 118
1 155
Upparbetade men ej fakturerade intäkter
5 591
–3 957
1 634
Likvida medel
1 840
311
2 151
Summa omsättningstillgångar
23 818
7 536
31 354
SUMMA TILLGÅNGAR
24 383
7 536
31 919
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Aktiekapital
68
68
Övrigt tillskjutet kapital
936
936
Reserver
59
59
Balanserade vinstmedel (inklusive årets resultat)
7 661
–685
6 976
Summa eget kapital
8 725
–685
8 039
Rapporterad Effekt av Omräknad
KONCERNENS BALANSRÄKNING 31 DEC 2022, MKR IFRS omräkning IFRS
Skulder
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder
892
892
Övriga långfristiga skulder
414
414
Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser
1 404
1 404
Övriga långfristiga avsättningar
458
458
Uppskjutna skatteskulder
784
–178
606
Summa långfristiga skulder
3 952
–178
3 774
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder
963
963
Kortfristiga räntebärande skulder
7 593
7 887
15 480
Övriga kortfristiga skulder
743
1 098
1 841
Aktuella skatteskulder
147
147
Fakturerade men ej upparbetade intäkter
857
–586
271
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
1 281
1 281
Kortfristiga avsättningar
122
122
Summa kortfristiga skulder
11 707
8 398
20 105
Summa skulder
15 659
8 221
23 879
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
24 383
7 535
31 919
Ställda säkerheter
463
6 955
7 418
Eventualförpliktelser
8 787
–6 731
2 056
72JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Fortsättning not 1
Rapporterad Effekt av Omräknad
KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS 2022, MKR IFRS omräkning IFRS
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Rörelseresultat
2 021
–43
1 978
Avskrivningar
105
105
Övriga ej kassaflödespåverkande poster
–2 566
1 988
–578
Erhållen ränta
9
9
Erhållna utdelningar
5
5
Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader
–61
–61
Betald skatt
–532
–532
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital
–1 019
1 945
925
Ökning/minskning exploateringsfastigheter
–1 221
–1 221
Ökning/minskning bostäder i balansräkning
88
88
Ökning/minskning kundfordringar
1 493
–1 493
–
Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar m.m
–1 668
–176
–1 844
Ökning/minskning leverantörsskulder
171
171
Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder
238
447
685
Kassaflöde före investeringar och försäljningar av projektfastigheter
–1 919
723
–1 196
Investering i projektfastigheter
–795
–795
Försäljning av projektfastigheter
79
79
Kassaflöde från den löpande verksamheten
–2 635
723
–1 912
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investering i materiella anläggningstillgångar
–4
–4
Förvärv av verksamhet
–26
–26
Förändring i finansiella anläggningstillgångar
2
2
Kassaflöde från investeringsverksamheten
–29
–29
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Upptagna lån
538
538
Amortering av skulder
–661
–661
Amortering av skulder leasing
–121
–121
Upptagna lån, projektfinansiering
5 097
6 245
11 342
Amortering av skulder, projektfinansiering
–2 602
–7 037
–9 639
Återköp av aktier
–825
–825
Utdelning
–922
–922
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
504
–792
–288
Årets kassaflöde
–2 159
–69
–2 229
Likvida medel vid årets början
3 981
381
4 362
Valutakursdifferens likvida medel
18
18
Likvida medel vid periodens slut
1 840
312
2 151
NYA STANDARDER FRÅN OCH MED 2023
Ändringarna i IAS 1 Utformning av finansiella rapporter, som koncernen till-
lämpar från och med 1 januari 2023, innebär att JM ska lämna upplysningar
om väsentlig information om redovisningsprinciper i stället för att upplysa om
betydande redovisningsprinciper. Ändringen i IAS 1 har inarbetats och redo-
visningsprinciperna har justerats utifrån dessa ändringar. EU:s Pillar II-direktiv
som ska tillämpas från och med 1 januari 2024 har utvärderats och bedöms
inte ha någon väsentlig inverkan på JMs finansiella rapporter. Övriga ändringar
i standarder och tolkningsuttalanden som trätt i kraft från och med 1 januari
2023 bedöms inte ha haft en väsentlig inverkan på denna finansiella rapport.
NYA STANDARDER SOM TRÄDER I KRAFT
FRÅN OCH MED 2024
Inga nya standarder, ändringar i standarder och tolkningsuttalanden som
ännu ej trätt i kraft har tillämpats i förtid i JMs finansiella rapporter.
VIKTIGA UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR
Vid upprättande av redovisningen måste JM göra bedömningar, uppskatt-
ningar och antaganden som påverkar redovisade tillgångs- och skuldposter
respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt.
Dessa uppskattningar och bedömningar speglar vad JM anser vara rimliga och
välgrundade vid tidpunkten för årsredovisningens avgivande. Andra bedöm-
ningar, antaganden eller uppskattningar kan leda till andra resultat och senare
bedömningar och/eller faktiska utfall kan komma att skilja sig från de bedöm-
ningar som nu gjorts, bland annat mot bakgrund av senare inträffade händel-
ser eller ändrade omvärldsfaktorer. JM måste också göra bedömningar vad
avser tillämpningen av koncernens redovisningsprinciper.
Bedömning av bestämmande inflytande över svenska
bostadsrättsföreningar
JMs projektutveckling av bostäder i Sverige genomförs väsentligen i form av
att JM utvecklar och säljer bostadsrättsfastigheter där JM ingår avtal, med
bostadsrättsföreningar som beställare, om ett totalåtagande att leverera en
nyckelfärdig bostadsfastighet. De enskilda bostadsköparna ingår upplåtelse-
avtal med bostadsrättsföreningarna. Då JM aldrig är ägare av bostadsrätts-
föreningarna är bedömningen viktig på vilka andra grunder bostadsrätts-
föreningen ska anses utgöra en del av koncernen under tiden innan
bostäderna överlämnas till slutkunderna, vilka är medlemmarna i bostads-
rättsföreningarna. Koncernen kan anses ha ett bestämmande inflytande över
bostadsrättsföreningarna när koncernen är exponerad för eller har rätt till
rörlig avkastning från sitt engagemang i bostadsrättsföreningarna och kan
påverka avkastningen med hjälp av sitt bestämmande inflytande. JM bedömer
att bestämmande inflytande över bostadsrättsföreningarna föreligger under
produktionsfasen fram till att bostäderna överlämnas till slutkunden. Vid
successiva tillträden över en period görs en bedömning tillsammans med
andra faktorer av när bestämmande inflytande inte längre föreligger. En
viktig faktor i denna bedömning är huruvida majoriteten av slutkunderna
tillträtt bostäderna.
Projekt- och exploateringsfastigheter samt pågående projekt
Projekt- och exploateringsfastigheter uppgår till 9 534 Mkr (9 397) och pågå-
ende projekt uppgår till 13 203 Mkr (15 217). Posterna redovisas till det läg-
sta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet. Förändringar i utbud
och efterfrågan kan förändra det redovisade värdet och nedskrivningsbehov
kan uppstå. För de pågående projekten är bedömningen av nettoförsäljnings-
värdet baserat på antaganden som inkluderar viktiga uppskattningar och
bedömningar, däribland försäljningspriser och produktionskostnader. För
projekt- och exploateringsfastigheterna genomför JM årligen, under det fjärde
kvartalet, en marknadsvärdering som bygger på externa marknadsvärderingar.
Se not 17 för ytterligare information.
VIKTIGA KÄLLOR TILL OSÄKERHET I UPPSKATTNINGAR
Intäktsredovisning över tid i pågående kommersiell
fastighetsutveckling och entreprenadprojekt
JM tillämpar successiv vinstavräkning i sina kommersiella och entreprenad-
projekt där projektets intäkter och resultat redovisas successivt under pro-
jektet baserat på en slutlägesprognos och projektets aktuella färdigställande-
grad. Detta kräver att projektets intäkter och kostnader och därmed
marginal kan uppskattas på ett tillförlitligt sätt. Detta bygger på JMs system
för kalkylering, rapportering, uppföljning och prognos. I detta system krävs
indata i form av uppskattning och bedömningar som är beroende av den
kunskap och erfarenhet som JM och dess medarbetare besitter. Det slutliga
projektutfallet kan dock avvika från de bedömningar som görs. Se vidare
not 22 och not 29. Motsvarande uppskattningar och bedömningar tillämpas
i koncernens bostadsutveckling vilket ligger till grund för bedömningen av
eventuella förlustprojekt.
Avsättningar för pensionsförpliktelser
Det redovisade värdet av JMs förpliktelser för förmånsbaserade pensionsplaner
påverkas av de så kallade aktuariella antaganden i form av till exempel diskon-
teringsränta, inflation, mortalitet, framtida löneökningar och personalomsätt-
ning och där antagen diskonteringsränta normalt har störst påverkan. Se
vidare not 26 och not 27 där not 26 även lämnar information om gjorda anta-
ganden och en känslighetsanalys för förändringar i vald diskonteringsränta.
Avsättningar för garantiåtaganden
De flesta av JMs avtal med kunder, både vad gäller projektutveckling av bostäder
och entreprenadavtal inom JM Entreprenad, innehåller bestämmelser om
garantiåtaganden från JMs sida med skyldighet att åtgärda fel och brister inom
en viss tid (i vissa fall upp till tio år) efter arbetets färdigställande. Garantiåta-
gande kan även föreligga enligt lag eller på annat sätt. Beräkningen av garanti-
reserveringar grundas normalt på kalkylerade kostnader för respektive pro-
jekt, eller för grupp av liknande projekt, beräknat efter ett relationstal som
historiskt gett en tillförlitlig uppskattning av dessa kostnader. Som relationstal
kan exempelvis andel av intäkten eller beräknad kostnad per färdigställd
bostad fungera. Reserveringens storlek prövas löpande under garantiperioden
och justeras i de fallen så bedöms erforderligt baserat på erfarenhetsdata
i allmänhet och i förekommande fall för specifika skador i synnerhet. Verkliga
73JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Fortsättning not 1
utfall kan komma att avvika från de avsättningar som baseras på nu gjorda
uppskattningar. Se vidare not 27.
Tvister m.m.
Inom ramen för den löpande affärsverksamheten blir JM från tid till annan
involverad i tvister och rättsliga processer. I dessa fall krävs bedömningar
av JMs åtaganden och sannolikheten för olika utfall. Faktiska framtida utfall
kan avvika från nu gjorda bedömningar. Se vidare not 25 och not 31.
KORTFRISTIGA OCH LÅNGFRISTIGA SKULDER,
OMSÄTTNINGS- OCH ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Skulder och avsättningar redovisas som kortfristiga eller långfristiga. Med
kortfristiga skulder avses skulder som förväntas att bli reglerade inom tolv
månader från balansdagen eller när JM inte har en ovillkorad rättighet att
betala senare än inom tolv månader. Som omsättningstillgångar klassifice-
ras en tillgång som förväntas realiseras under JMs normala verksamhets-
cykel eller, vad gäller fordringar, inom tolv månader.
TILLGÅNGSFÖRVÄRV
Vid förvärv sker en bedömning av om förvärvet är att betrakta som ett
tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv. Där i allt väsentligt det verkliga
värdet på de förvärvade tillgångarna utgörs av en tillgång eller en grupp av
likartade tillgångar redovisas som ett tillgångsförvärv. När förvärv av dotter-
bolag innebär förvärv av nettotillgångar utan betydande processer, fördelas
anskaffningskostnaden på de enskilda identifierbara tillgångarna och skul-
derna baserat på deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten.
JOINT VENTURE
Innehav i joint venture redovisas med tillämpning av kapitalandelsmetoden
och omfattar företag i vilka koncernen har ett betydande inflytande vilket
normalt anses vara fallet när innehavet uppgår till minst 20 och högst 50
procent av rösterna och ägandet utgör ett led i en varaktig förbindelse.
Enligt kapitalandelsmetoden redovisas innehav i joint venture initialt i kon-
cernens balansräkning till anskaffningskostnad. Det redovisade värdet ökas
eller minskas därefter för att beakta koncernens andel av resultat och
övrigt totalresultat från sina joint venture efter förvärvstidpunkten. Kon-
cernens andel av resultat ingår i koncernens resultat och koncernens andel
av övrigt totalresultat ingår i övrigt totalresultat i koncernen. Utdelningar
från joint venture redovisas som en minskning av investeringens redovisade
värde. När koncernens andel av förlusterna i ett joint venture är lika stora
som eller överstiger innehavet i detta joint venture (inklusive alla långfris-
tiga fordringar som i realiteten utgör en del av koncernens nettoinveste-
ring i detta joint venture), redovisar koncernen inga ytterligare förluster
såvida inte koncernen har påtagit sig förpliktelser eller har gjort betal-
ningar å joint ventures vägnar. Orealiserade vinster på transaktioner
mellan koncernen och dess joint venture elimineras till omfattningen
av koncernens innehav i joint venture. Orealiserade förluster elimineras
också såvida inte transaktionen utgör en indikation på nedskrivning av
tillgången som överförs.
SAMARBETSARRANGEMANG
Samarbetsarrangemang är verksamheter för vilka koncernen genom
samarbetsavtal med en eller flera parter har ett gemensamt bestämmande
inflytande. Om arrangemangen är så kallade gemensamma verksamheter,
i vilka delägarna har rätt till de tillgångar och har förpliktelse avseende de
skulder som rör arrangemang, redovisar delägarna sina tillgångar, skulder,
intäkter och kostnader samt sina andelar av gemensamma tillgångar, skul-
der, intäkter och kostnader. Om delägarna har rätt till arrangemangets
nettotillgångar redovisas det med tillämpning av kapitalandelsmetoden.
OMRÄKNING AV UTLÄNDSKA VERKSAMHETER
Samtliga utländska koncernföretag driver sin verksamhet i respektive lands
lokala valuta, vilket är respektive företags funktionella valuta. Omräkning
av balans- och resultaträkningar till koncernens presentationsvaluta (SEK)
sker enligt dagskursmetoden.
Valutakurser använda i koncernbokslutet anges i följande tabell.
Valutakurser
Genomsnittskurs
Kurs 31 december
Land
Valuta
2023
2022
2023
2022
Finland
EUR
11,4765
10,6317
11,0960
11,1283
Norge
NOK
1,0054
1,0522
0,9871
1,0572
SEGMENTSRAPPORTERING
JMs segmentsredovisning skiljer sig från IFRS i tre avseenden;
• I segmentsredovisningen sker intäktsredovisningen av koncernens
bostadsutveckling successivt över tid
• Därutöver redovisas JM Norges, JM Finlands samt del av JM Bostad
Stockholms, JM Bostad Riks och JM Fastighetsutvecklings projektfinan-
siering som en avdragspost mot ”Upparbetad ej fakturerad intäkt” eller
”Fakturerad ej upparbetad intäkt” och upptagen/återbetald projektfi-
nansiering redovisas i kassaflödet från den löpande verksamheten
• Redovisningen av leasingavtal enligt IFRS 16 tillämpas inte i segments-
redovisningen.
JM bedömer att segmentsredovisningen bäst speglar den ekonomiska
innebörden i JMs affär samtidigt som den korrelerar väl med den interna
styrningen som tar sin utgångspunkt i koncernens kassaflöden, riskprofil
och kapitalallokering.
REDOVISNING AV INTÄKTER
Projektutveckling av bostäder
Intäkter och resultat från projektutveckling av bostäder består av svenska
bostadsrättsföreningar och ägarbostäder, norska ägarbostäder och
bostadsrättslägenheter samt finska bostadsaktiebolag vilka konsolideras i
JMs koncernredovisning till dess att bostäderna överlämnats till de slutliga
bostadsköparna. Konsolideringen innebär att koncernens balans - och
resultaträkning inkluderar bostadsprojektens samtliga tillgångar, eget
kapital och skulder samt intäkter och kostnader. JM redovisar projekten
i balansräkningen där nedlagda kostnader redovisas som pågående arbeten
och upplåningen för att finansiera projekten redovisas som en del av kon-
cernens räntebärande skulder . Intäkter och kostnader redovisas vid den
tidpunkt när den sålda bostaden överlämnas till och reglerats av slutkund.
Konsolideringen upphör när alla bostäder överlämnats till de slutliga
ägarna och slutplacering av lånen har genomförts. I samband med detta
övertar den slutgiltiga ägaren kontrollen över bostaden från JM. Bostäder
som är osålda och som är återköpta av JM i enlighet med avtalade garantier
om återköp, redovisas som andelar i bostadsrättsföreningar till det lägsta
av anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde.
Kommersiell fastighetsutveckling
Vid avtal om kommersiell fastighetsutveckling är JM undantagslöst bundet
att leverera en specifik fastighet och har därmed aldrig någon alternativ
användning av fastigheten. Om JM har rätt till betalning under projektets
gång redovisas intäkten successivt över tid medan om så inte är fallet redo-
visas intäkten vid en tidpunkt, vid färdigställande. Huruvida JM har rätt till
betalning är beroende av avtalsvillkor och/eller gällande lagstiftning och
en bedömning görs avtal för avtal.
Entreprenaduppdrag
Intäkter från entreprenadavtal erhålls från affärssegmentet JM Entreprenad.
JM Entreprenads intäkter genereras i nästan uteslutande från arbeten
utförda under entreprenadavtal med kunder (beställare). Då entreprenaden
utförs på mark som kunden kontrollerar redovisas intäkten successivt
över tid i takt med entreprenadprojektets upparbetande. Upparbetnings-
graden bestäms i huvudsak baserat på nedlagda projektkostnader i förhål-
lande till totalt bedömda projektkostnader. Som projektintäkter redovisas
dels avtalad ursprunglig kontraktssumma, dels tilläggsarbeten, krav på sär-
skilda ersättningar och incitament i den utsträckning de har godkänts av
beställaren. Om utfallet av ett projekt inte kan beräknas på ett tillförlitligt
sätt redovisas, till dess så kan ske, intäkter motsvarande nedlagda kostna-
der. Befarade förluster kostnadsförs direkt och belastar resultatet.
Skillnaden mellan upparbetad intäkt och ännu ej fakturerade belopp
redovisas i balansräkningen som ”Upparbetad ej fakturerad intäkt” eller
som ”Fakturerad ej upparbetad intäkt”. Kostnader för garantiåtaganden
ingår i projektkostnaderna och den bedömda sammanlagda garantikostnaden
ingår i projektets totala förväntade kostnader.
Resultat av fastighetsförsäljning
Avyttring av projektfastigheter och exploateringsfastigheter i befintligt
skick (normalt enbart mark) och som därmed inte är föremål för projekt-
utveckling redovisas i resultaträkningen vid en tidpunkt, då kunden får
kontroll över fastigheten .
INKOMSTSKATTER
I resultaträkningsposten Skatter redovisas aktuell och uppskjuten inkomst-
skatt. Bolagen i koncernen är skattskyldiga enligt gällande lagstiftning i
respektive land. Aktuell skatt beräknas på redovisat resultat justerat för
permanenta skillnader i form av tillägg för ej avdragsgilla poster och med
avdrag för ej skattepliktiga intäkter samt övriga avdrag. Eventuella korrige-
ringar av beskattningen av tidigare år redovisas som aktuell skatt. Vid redo-
visning av uppskjuten skatt tillämpas balansräkningsmetoden. Uppskjutna
skattefordringar nettoredovisas mot uppskjutna skatteskulder i den
utsträckning de kan utnyttjas mot uppskjutna skatteskulder. Uppskjutna
skatteskulder och skattefordringar beräknas utifrån gällande skattesats
för de år under vilka posterna förväntas realiseras. Uppskjutna skatte-
fordringar hänförliga till förlustavdrag reduceras till den del det inte är
sannolikt att de kommer att realiseras. Skatt hänförlig till poster som
redovisas i övrigt totalresultat redovisas även de i övrigt totalresultat.
PROJEKT- OCH EXPLOATERINGSFASTIGHETER
Fastigheter, obebyggda eller bebyggda avsedda för produktion av bostads-
rätter/ägarlägenheter eller småhus med äganderätt och mark för projekt-
fastigheter klassificeras som exploateringsfastigheter. Projektfastigheter
är övriga fastigheter som ej klassificeras som exploateringsfastigheter och
som inte heller utgör rörelse- eller förvaltningsfastigheter. Projekt- och
exploateringsfastigheter utgör redovisningsmässigt omsättningstillgångar
och värderas i enlighet med IAS 2 Varulager innebärande att de redovisas
till det lägsta av anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde (se vidare
under ”Nedskrivningar” nedan). I anskaffningskostnaden för projektfastig-
heter och pågående arbete ingår såväl direkta kostnader som skälig andel
av indirekta kostnader. Räntekostnader avseende produktion av projekt-
fastigheter och pågående arbete inräknas som en del av anskaffningsvärdet
(se vidare ”Lånekostnader” nedan). Projekt- och exploateringsfastigheter
redovisas normalt som tillgång från den tidpunkt då bindande avtal om
förvärv ingås.
PÅGÅENDE ARBETEN OCH ANDELAR
I BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR M.M
Vid byggstart omrubriceras exploateringsfastigheter till pågående arbeten,
tillsammans med nedlagda kostnader efter byggstart och innefattar ned-
lagda kostnader i pågående produktion av bostäder som inte ännu tillträtts
av slutkunden.
Andelar i bostadsrättsföreningar utgörs av bostäder där JM har förbun-
dit sig i avtal att förvärva eventuellt osålda bostäder. Skyldigheten gäller
från sex månader efter färdigställandet.
Redovisning sker i enlighet med IAS 2 Varulager vilket innebär en
värdering till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet
då avsikten är att sälja bostäderna och lämna över dessa till kund efter
färdigställandet.
LÅNEKOSTNADER
I koncernredovisningen inräknas lånekostnader i anskaffningskostnaden
för byggnad under uppförande (projektfastigheter) och i pågående arbete.
Räntekostnader inräknas i anskaffningsvärdet fram till tidpunkten då bygg-
naden färdigställts. Om särskild upplåning har skett för projektet används
den faktiska genomsnittliga lånekostnaden. I andra fall beräknas lånekost-
naden utifrån koncernens faktiska genomsnittliga lånekostnader. Ränte-
kostnader för projektfinansiering av bostadsprojekt ingår i projektets
övriga produktionskostnader.
74JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Fortsättning not 1
NEDSKRIVNINGAR
Om det vid en bokslutstidpunkt föreligger någon indikation på att en
materiell eller immateriell anläggningstillgång har minskat i värde sker
en beräkning av tillgångens återvinningsvärde. Återvinningsvärdet är det
högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet. Om det beräknade
återvinningsvärdet understiger det redovisade värdet görs en nedskrivning
till tillgångens återvinningsvärde. Med undantag för goodwill sker återföring
av nedskrivning, helt eller delvis, när grunderna för nedskrivning bortfallit.
Termen nedskrivning används även i samband med omvärdering av
fastigheter som redovisas som omsättningstillgångar. Dessa fastigheter
värderas post för post (fastighet för fastighet) enligt lägsta värdets princip,
det vill säga det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet.
Nettoförsäljningsvärdet är det uppskattade försäljningsvärdet i den
löpande verksamheten, efter avdrag för uppskattade kostnader för
färdigställande och för att åstadkomma en försäljning.
Eventuellt nedskrivningsbehov av exploateringsfastigheter prövas
med utgångspunkt från JMs årliga marknadsvärdering, eller vid indikation,
i förekommande fall kompletterat med internt framtagna projektbedöm-
ningar där antagande görs om projektets förväntade intäkter och kostna-
der. Projektets framtida kassaflöde diskonteras med en diskonterings-
faktor. De projekt (exploateringsfastigheter) som uppvisar ett nuvärde
utifrån den gjorda diskonteringen som är lägre än det bokförda värdet
blir föremål för nedskrivning.
LEASINGAVTAL
I all väsentligt består JMs leasingavtal av de fastigheter i vilka JM bedriver
verksamhet, förhyrning av de fordon som används i verksamheten samt
av förhyrning av mark (så kallade tomträtter). Avtalen redovisas som en
nyttjanderättstillgång och som en motsvarande skuld per den dag till-
gången finns tillgänglig att nyttjas. Utgifterna för leasingavtal med en
leasingperiod som understiger 12 månader och leasingavtal avseende
tillgångar av lågt värde periodiseras linjärt och redovisas som en kostnad.
Tillgången och skulden upptas initialt till det diskonterade nuvärdet
av de framtida leasingbetalningarna. Eventuella variabla avgifter beaktas
ej i leasingbetalningarna såvida de inte baseras på ett index eller ränta.
De senare beaktas vid det tillfälle de träder i kraft. Räntan som tillämpas
vid nuvärdesberäkningen är den implicita räntan i avtalet. Om denna
inte är känd tillämpas den marginella låneräntan.
JM redovisar avskrivningar (linjära) och räntor relaterat till leasing-
avtalen i resultaträkningen, vilket även får till följd att leasingkostnader
hänförbara till Produktions- och driftkostnader (bilar, tomträttsavgäld)
flyttas till Försäljnings- och administrationskostnader (bilar) och till ränte-
kostnader (tomträttsavgäld). I kassaflödet fördelas betalningar på ränta
och amortering.
Värdet av nyttjanderätterna avseende kontor och fordon beräknas
enligt nuvärdesmetoden över avtalets löptid, med avdrag för gjorda linjära
avskrivningar. Skulden beräknas även den enligt nuvärdesmetoden och
redovisas netto efter avdrag för gjorda amorteringar. Värdet av tomträtter
beräknas intill det datum då betalningsskyldigheten förväntas övergå till
kund. I de fall JM anskaffat en tomträtt utan att ha ett beslutat avtalsdatum
för överlämning till kund, beräknas värdet av tomträtten för evig tid.
Nyttjanderätten avseende tomträtter skrivs inte av och skulden amorteras
inte. All nuvärdesberäkning utgår från periodiska hyreskostnader, antal
perioder och avtalad/beslutad ränta. Tomträttsavgälden redovisas som
räntekostnad i resultaträkningen.
JM har enligt ingångna avtal rätt att i förtid avsluta eller förlänga hyres-
perioder för kontor och bilar, samt rätten att sälja förvärvade tomträtter.
Förändringar i avtal ger upphov till förändrad värdering av tillgångar/skulder
samt variation i redovisat resultat från kvartal till kvartal.
IFRS 16 tillämpas inte i segmentsredovisningen.
ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA
Pensioner
Åtskillnad görs mellan avgiftsbestämda pensionsplaner och förmånsbe-
stämda pensionsplaner avseende ersättningar efter avslutad anställning.
Avgiftsbestämda pensionsplaner definieras som planer där företaget enligt
avtal betalar fastställda avgifter (premier) till en separat juridisk enhet och
inte har någon förpliktelse att betala ytterligare avgifter. Andra pensions-
planer är förmånsbestämda. Förpliktelserna och kostnaderna avseende
förmånsbestämda pensionsplaner beräknas enligt den så kallade Projected
Unit Credit Method. Syftet är att de förväntade framtida pensionsutbetal-
ningarna ska kostnadsföras jämnt fördelat över den anställdes anställnings-
tid. Beräkningen baseras på ett antal så kallade aktuariella antaganden
såsom förväntade framtida löneökningar, personalomsättning, förväntad
inflation och mortalitet. Nuvärdet av förpliktelserna ska i första hand
diskonteras efter den på balansdagen marknadsmässiga avkastningen på
förstklassiga företagsobligationer. I Sverige används den marknadsmässiga
avkastningen på bostadsobligationer och en premie för en längre löptid
adderas med utgångspunkt i pensionsförpliktelsernas duration.
Beräkningar avseende de förmånsbestämda planer som förekommer i
JM utförs årligen av oberoende aktuarier. Kostnader avseende tjänstgöring
under innevarande eller tidigare perioder samt vinster och förluster från
eventuella regleringar av pensionsplaner redovisas i periodens resultat.
Effekterna av avvikelser i aktuariella antaganden redovisas i övrigt total-
resultat. Skatter som utgår på pensionskostnader, i JMs fall den svenska
särskilda löneskatten på pensionskostnader, beaktas på skillnaden mellan
en enligt ovan beräknad pensionsförpliktelse och pensionsförpliktelsen
beräknad enligt den svenska Tryggandelagen. I balansräkningen redovisas
särskild löneskatt bland övriga långfristiga avsättningar.
Ersättningar vid uppsägning
Vid uppsägningar av personal redovisas en avsättning för ersättningar
endast om JM är bevisligen förpliktigat att avsluta anställningen före den
normala tidpunkten, saknar möjlighet att återkalla beslutet, samt att
berörda grupper av anställda har informerats om uppsägningsplanen.
Avsättning sker för den del av ersättningen som kommer att betalas
utan krav på erhållande av tjänster från den anställde.
FINANSIELLA INSTRUMENT
Klassificering
JMs finansiella tillgångar klassificeras normalt i följande värderingskategorier:
• De som värderas till upplupet anskaffningsvärde vilket normalt gäller
JMs tillgångar
• De som värderas till verkligt värde (normalt via resultaträkningen,
vilket gäller de derivat som JM från tid till annan kan ingå).
JMs finansiella skulder klassificeras normalt i följande värderingskategorier:
• De som värderas till upplupet anskaffningsvärde
• De som värderas till verkligt värde (normalt via resultaträkningen,
vilket gäller de derivat som JM från tid till annan kan ingå) .
Nedskrivning
JM bedömer förväntade kreditförluster på finansiella tillgångar och kon-
traktstillgångar som redovisas till upplupet anskaffningsvärde och redovisar
förlustriskreservering för förlusthändelser som kan förväntas inträffa inom
12 månader. Om kreditrisken för en tillgång ökat signifikant sedan dess
initiala redovisning redovisas en förlustriskreservering för hela tillgångens
livstid. För kundfordringar och kontraktstillgångar med och utan bety-
dande finansieringskomponent görs alltid förlustriskreservering för
tillgångens hela livslängd.
AVSÄTTNINGAR OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER
Avsättningar redovisas när JM har en förpliktelse som ett resultat av inträf-
fade händelser, det är sannolikt att utbetalningar kommer att krävas för att
fullgöra förpliktelsen och att det går att göra en tillförlitlig uppskattning av
det belopp som ska utbetalas. Som avsättningar redovisas bland annat
bedömda framtida utgifter för garantiåtaganden. De allra flesta av JMs avtal
med kunder, både vad gäller projektutveckling av bostäder och entrepre-
nadavtal inom JM Entreprenad, innehåller bestämmelser om garantiåtaganden
från JMs sida med skyldighet att åtgärda fel och brister inom en viss tid
(i vissa fall upp till tio år) efter arbetets färdigställande. Garantiåtagande
kan även föreligga enligt lag eller på annat sätt. Beräkningen grundas nor-
malt på kalkylerade kostnader för respektive projekt, eller för grupp av
liknande projekt, beräknat efter ett relationstal som historiskt gett en till-
förlitlig uppskattning av dessa kostnader. Som relationstal kan exempelvis
fungera andel av intäkten eller beräknad kostnad per färdigställd bostad.
Garantiavsättningens storlek prövas löpande under garantiperioden och
justeras i de fallen så bedöms erforderligt. I de fall skada konstaterats och
JM med rimlig säkerhet kan bedöma utgiftens storlek och tidpunkt för
åtgärdande kan åtagandet klassificeras som upplupen kostnad.
KASSAFLÖDESANALYS
Kassaflödesanalysen är upprättad enligt indirekt metod. Analysen har
anpassats till JMs verksamhet. Då köp och försäljning av projektfastigheter
respektive exploateringsfastigheter inom ramen för JMs utvecklingsaffär
är en del av JMs löpande verksamhet redovisas dessa under motsvarande
avsnitt i analysen.
MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER
Moderbolagets redovisningsprinciper avviker från koncernens på följande
punkter:
• JMs projektutveckling av bostäder i Sverige genomförs huvudsakligen
i form av att JM ingår avtal med en bostadsrättsförening som beställare
av ett totalåtagande innebärande överlåtelse av mark och uppförande
av en bostadsfastighet. Avtalen med bostadsrättföreningarna ingås sam-
tidigt, är prissatta som en helhet och bedöms utgöra ett prestations-
åtagande. Då JM är kontraktuellt bunden att leverera en specifik fastig-
het och under projektets gång har rätt till betalning redovisas intäkten
över tid, med tillämpning av successiv vinstavräkning. Intäkter och resul-
tat i projekten redovisas i takt med dess upparbetning och försäljning
vilket ger en direkt koppling mellan den finansiella rapporteringen och
de prestationsåtaganden JM uppfyllt under perioden. Intäkter och resul-
tat baseras på upparbetningsgrad och beräknas utifrån upparbetnings-
grad med beaktande av försäljningsgrad. Upparbetningsgraden bestäms
i huvudsak på basis av nedlagda projektkostnader (innefattande även
mark och räntekostnader) i förhållande till de totala beräknade projekt-
kostnaderna. Försäljningsgraden avspeglar JMs åtagande att inom viss tid
från slutbesiktning från föreningen förvärva de bostäder som inte upp-
låtits med bostadsrätt. Det senare åtagandet innebär ett element av
rörlig ersättning som med utgångspunkt i erfarenhetsdata beaktas vid
fastställande av transaktionspriset. Med försäljning avses sålda bostäder
i form av bindande kontrakt mellan bostadsrättföreningen och bostads-
köparna. Omvärderingar (prognosändringar) av projektens förväntade
slutresultat medför korrigering av tidigare upparbetat resultat i berörda
projekt och ingår i periodens redovisade resultat
• Förmånsbestämda pensionsplaner redovisas enligt bestämmelserna
i Tryggandelagen
• Moderbolaget tillämpar undantaget i RFR 2 för IFRS 16 Leasingavtal
och kostnaderna för samtliga leasingavtal redovisas linjärt över
leasingperioden
• Obeskattade reserver redovisas i sin helhet utan att fördelas som
eget kapital och uppskjuten skatt
• Andelar i dotterbolag, intresseföretag och joint venture redovisas
till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar
• Finansiella instrument som i koncernredovisningen redovisas till
verkligt värde redovisas i moderbolaget med tillämpning av lägsta
värdets princip
• I moderbolaget redovisas fusion av helägda koncernföretag enligt
koncernvärdemetoden
• Såväl erhållna som lämnade koncernbidrag redovisas som
bokslutsdisposition.
75JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
not 2 Segmentsinformation
Belopp i mkr där ej annat anges.
JM-koncernens verksamhet styrs och rapporteras per affärssegment
enligt nedan:
• Affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklar bostadsprojekt
i Storstockholm
• Affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklar bostadsprojekt
i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm
• Affärssegmentet JM Norge utvecklar bostadsprojekt i Norge
• Affärssegmentet JM Finland utvecklar bostadsprojekt i Finland
• Affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklar i huvudsak hyresrätts-
och kontorsfastigheter samt vård- och omsorgsboenden i Storstockholm
• Affärssegmentet JM Entreprenad bedriver byggproduktion åt externa
beställare inom Storstockholmsområdet.
Inga segment har aggregerats för att bilda ovan angivna rapporterbara
affärssegment.
Identifiering av rapporterbara segment görs baserat på den interna rapporte-
ringen till den högste verkställande beslutsfattaren vilken inom JM-koncernen
är den verkställande direktören för moderbolaget, tillika koncernchef. Indel-
ningsgrund för segmentsrapporteringen utgörs av geografiska områden och
verksamhetsinriktning.
Den högste verkställande beslutsfattaren använder främst affärssegmentens
intäkter, rörelseresultat och rörelsemarginal samt operativt kapital och opera-
tivt kassaflöde som underlag för beslut om resursfördelning och bedömning av
segmentens resultat. Affärs segmentens prestationer bedöms och utvärderas
utifrån ovan nämnda mått.
Finansiella kostnader, finansiella intäkter och inkomstskatt hanteras
huvudsakligen på koncernnivå och fördelas ej på segmenten.
Transaktioner mellan affärssegmenten baseras på marknadsmässiga villkor.
KONCERNENS RESULTATRÄKNING PER AFFÄRSSEGMENT
Summa enligt Omräkning till Summa
JM JM Fastighets- Övrigt och segments- färdigställande- Leasing avtal koncernen
Koncernen 2023
Bostad Stockholm
JM Bostad Riks
JM Norge
JM Finland
utveckling
JM Entreprenad
 eliminering redovisning metoden IFRS 16 enligt IFRS
Intäkter – externt
4 248
3 476
2 589
1 591
1 458
488
–
13 851
2 119
–
15 969
Intäkter – internt
–
–
–
–
–
294
–294
–
–
–
–
Summa intäkter
4 248
3 476
2 589
1 591
1 458
781
–294
13 851
2 119
–
15 969
Produktions- och driftkostnader
–3 714
–3 000
–2 284
–1 360
–1 077
–735
292
–11 877
–1 365
37
–13 205
Bruttoresultat
535
477
305
231
381
46
–2
1 973
753
37
2 764
Försäljnings- och administrationskostnader
–333
–263
–152
–89
–66
–39
–45
–985
–
–13
–998
Resultat av fastighetsförsäljning m.m.
2)
3)
–90
–75
–4
–3
–67
–
–17
–256
–
–
–256
Rörelseresultat
112
139
149
140
248
8
–64
732
753
24
1 510
Finansiella intäkter och kostnader
–100
–100
–
–25
–125
Resultat före skatt
–164
632
753
–1
1 385
Skatter
–199
–199
–157
–
–356
Årets resultat
–363
433
596
–1
1 029
Rörelsemarginal, %
2,6
4,0
5,7
8,8
17,0
1,0
5,3
–
9,5
1)
Varav: avskrivningar på maskiner, inventarier och nyttjanderätter
–
–
–1
–1
–
–
–1
–4
–
–107
–110
2)
Varav: nedskrivningar
–75
–75
–11
–3
–77
–
–
–258
–
–
–258
3)
Varav: resultatandelar från joint venture
–
–
–
–
–5
–
–
–5
–
–
–5
Koncernen 2022
Intäkter – externt
4 966
4 500
3 392
1 729
1 224
572
2
16 385
–1 808
–
14 577
Intäkter – internt
–
–
–
–
–
505
–505
–
–
–
–
Summa intäkter
4 966
4 500
3 392
1 729
1 224
1 077
–503
16 385
–1 808
–
14 577
Produktions- och driftkostnader
–3 849
–3 520
–2 984
–1 485
–869
–1 012
503
–13 216
1 704
31
–11 481
Bruttoresultat
1 117
981
408
243
355
65
–
3 169
–105
32
3 096
Försäljnings- och administrationskostnader
–397
–298
–170
–85
–37
–53
–53
–1 094
–
–14
–1 108
Resultat av fastighetsförsäljning m.m.
–
–
–
–
–11
–
–
–11
–
–
–11
Rörelseresultat
720
682
238
158
306
12
–53
2 064
–105
18
1 978
Finansiella intäkter och kostnader
–70
–70
–
–19
–89
Resultat före skatt
–123
1 994
–105
–
1 889
Skatter
–419
–419
24
1
–395
Årets resultat
–542
1 575
–81
–
1 495
Rörelsemarginal, %
14,5
15,2
7,0
9,2
25,0
1,1
–
12,6
–
–
13,6
1)
Varav: avskrivningar på maskiner, inventarier och nyttjanderätter
–
–
–2
–1
–
–
–1
–4
–
–101
–105
2)
Varav: resultatandelar från joint venture
–
–
–
–
–11
–
–
–11
–
–
–11
4)
1)
1)
1)
1)
2)
4)
Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt färdigställandemetoden (IFRS) i förhållande till segmentsredovisning.
76JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Fortsättning not 2
KONCERNENS BALANSRÄKNING PER AFFÄRSSEGMENT
JM JM Oför delade Summa enligt Omräkning till Omklassificering Omklassificering Tillkommande projekt- Summa
Bostad JM Fastighets- JM poster segments- färdigställande- projektfinansiering projektfinansiering finansiering svenska Leasing avtal koncernen
Koncernen 2023-12-31 Stockholm
Bostad Riks
JM Norge
JM Finland
utveckling Entre prenad koncernen
1)
2)
redovisning metoden räntebärande ej räntebärande bostadsrättsföreningar IFRS 16 enligt IFRS
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
–
–
173
43
93
–
42
351
–
–
–
–
180
532
Projektfastigheter
–
–
–
–
1 030
–
–
1 030
–
–
–
–
–
1 030
Exploateringsfastigheter
4 097
1 927
1 328
1 115
–
8
31
8 504
–
–
–
–
–
8 504
Nyttjanderätter tomträtt
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
476
476
Andelar i bostadsrättsföreningar m. m.
158
335
115
195
–
–
–
803
220
–
–
–
–
1 023
Pågående arbeten
–
–
–
–
–
–
–
–
1 808
5 215
–
6 179
–
13 203
Kortfristiga fordringar
1 184
847
855
776
257
208
415
4 541
–3 290
1 995
410
–
–23
3 633
Likvida medel
1 582
1 582
–
91
–
–
–
1 673
Summa omsättningstillgångar
5 439
3 109
2 298
2 086
1 287
216
2 028
16 461
–1 262
7 302
410
6 179
453
29 542
SUMMA TILLGÅNGAR
5 439
3 109
2 471
2 129
1 379
216
2 069
16 812
–1 262
7 302
410
6 179
633
30 073
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
8 332
8 332
–357
–
–
–
–3
7 972
Långfristiga skulder
–
–
–
–
–
–
3 319
3 319
–89
–
–
–
554
3 785
Kortfristiga skulder
466
560
274
220
52
159
3 430
5 161
–816
7 302
410
6 179
83
18 317
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
466
560
274
220
52
159
15 081
16 812
–1 262
7 302
410
6 179
633
30 073
Summa operativt kapital per affärssegment
4 972
2 549
2 197
1 910
1 328
57
Investering i maskiner och inventarier
6
6
6
Koncernen 2022-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
–
–
186
33
102
–
30
351
–
–
–
–
214
565
Projektfastigheter
–
–
18
–
914
–
–
932
–
–
–
–
–
932
Exploateringsfastigheter
4 033
2 270
1 034
1 046
–
10
70
8 465
–
–
–
–
–
8 465
Nyttjanderätter tomträtt
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
513
513
Andelar i bostadsrättsföreningar m. m.
148
99
39
23
–
–
–
308
–
–
–
–
–
308
Pågående arbeten
–
–
–
–
–
–
–
–
803
6 527
–
7 887
–
15 217
Kortfristiga fordringar
1 137
585
972
739
942
299
550
5 225
–3 053
162
1 453
–
–20
3 767
Likvida medel
–
–
–
–
–
–
1 840
1 840
–
311
–
–
–
2 151
Summa omsättningstillgångar
5 319
2 954
2 063
1 808
1 856
309
2 461
16 771
–2 250
7 001
1 453
7 887
492
31 354
SUMMA TILLGÅNGAR
5 319
2 954
2 249
1 842
1 958
309
2 491
17 122
–2 250
7 001
1 453
7 887
706
31 919
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
9 006
9 006
–964
–
–
–
–3
8 039
Långfristiga skulder
–
–
–
–
–
–
3 399
3 399
–249
–
–
–
624
3 774
Kortfristiga skulder
651
852
234
250
50
218
2 461
4 717
–1 038
7 001
1 453
7 887
85
20 105
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
651
852
234
250
50
218
14 866
17 122
–2 250
7 001
1 453
7 887
706
31 919
Summa operativt kapital per affärssegment
4 668
2 102
2 015
1 591
1 908
91
Investering i maskiner och inventarier
4
4
4
3)
4)
1)
De tillgångar och skulder samt eget kapital som ej ingår i JMs definition av operativt kapital fördelas ej på affärssegment.
2)
Materiella anläggningstillgångar ingår ej i JMs definition av operativt kapital, således redovisas dessa investeringar som en ofördelad post.
3)
Omklassificering projektfinansiering enligt IFRS i förhållande till segmentsredovisning
4)
Avser à conto fakturering till kund.
77JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Fortsättning not 2
INTÄKTER
Intäkter per land (enligt segmentsredovisning)
Sverige
Norge
Finland
Belgien
Totalt
2023
9 671
2 589
1 591
–
13 851
2022
11 263
3 392
1 729
2
16 385
JM Bostad JM Bostad JM JM JM Fastighets- JM
Elimine
-
Summa
Intäkter 2023 Stockholm Riks Norge Finland utveckling Entreprenad ringar Koncernen
Intäkter enligt IFRS
5 318
4 076
3 243
1 386
1 458
781
–294
15 969
Intäkter enligt segmentsredovisning
4 248
3 476
2 589
1 591
1 458
781
–294
13 851
Intäkter 2022
Intäkter enligt IFRS
4 227
4 070
2 404
2 078
1 224
1 077
–503
14 577
Intäkter enligt segmentsredovisning
4 966
4 500
3 392
1 729
1 224
1 077
–503
16 385
Tidpunkt för intäktsredovisning (IFRS)
Över tid
•
•
Vid en tidpunkt
•
•
•
•
•
Intäkter i JM Entreprenad och delar av intäkterna i JM Fastighetsutveckling redovisas över tid (successivt) vilket återspeglas i tidpunkterna för kundinbetalningar, vilka normalt sker i
form av förskott under avtalens löptid. Intäkter från bostadsutveckling redovisas vid en tidpunkt (vid färdigställande) vilket normalt också sammanfaller med tidpunkten för den huvud-
sakliga betalningen från kund.
Den 31 december 2023 hade JM ingått kundavtal där prestationsåtaganden om cirka 11 mdkr ännu inte uppfyllts. JM förväntar att dessa prestationsåtaganden i allt väsentligt fullgörs
och intäkter därmed redovisas under framförallt 2024 och 2025 samt med mindre del 2026. Motsvarande belopp föregående år var 15 mdkr för perioden 2023–2025.
not 3 Anställda och personalkostnader
Medeltalet anställda fördelat per land
2023
Varav män, %
Varav kvinnor, %
2022
Varav män, %
Varav kvinnor, %
Sverige
1 853
75
25
1 908
74
26
Norge
342
76
24
374
74
26
Finland
187
64
36
190
65
35
Summa
2 382
74
26
2 472
73
27
2023
2022
Löner och Sociala Löner och Sociala
Löner, andra ersättningar och sociala kostnader ersättningar
kostnader
Summa
ersättningar
kostnader
Summa
Koncernen
1 513
719
2 232
1 538
715
2 253
(varav pensionskostnader)
(256)
(245)
2023
2022
Löner och andra ersättningar fördelade
per land och mellan styrelseledamöter och VD Styrelse Övriga Styrelse Övriga
samt övriga anställda och VD
anställda
Summa
och VD
anställda
Summa
Sverige
19
1 099
1 118
18
1 110
1 128
(varav rörlig ersättning)
(6)
(52)
(58)
(6)
(58)
(64)
Norge
3
240
243
4
271
275
(varav rörlig ersättning)
(1)
(12)
(13)
(1)
(19)
(20)
Finland
5
147
152
3
132
135
(varav rörlig ersättning)
(3)
(10)
(13)
(1)
(7)
(8)
Summa koncernen
27
1 486
1 513
25
1 513
1 538
(varav rörlig ersättning)
(10)
(74)
(84)
(8)
(84)
(92)
Ersättning till styrelse
JMs styrelse består av sju ledamöter valda av årsstämman. Till styrelsens
ordförande har styrelse- och utskottsarvode utbetalats om 1 103 tkr
(1 073). Övriga årsstämmovalda styrelseledamöter har erhållit 2 853 tkr
(3 010 ). Arbetstagarorganisationerna har utsett två ledamöter och två
suppleanter. Till dessa utgår inget arvode.
Ersättning till verkställande direktör och koncernledning
Ersättning till VD och övriga medlemmar i koncernledningen utgörs av fast
lön, rörlig ersättning, övriga förmåner samt pensionsavsättning. Ersättning-
arna till VD bereds av Ersättningsutskottet och fastställs av styrelsen. För
övriga i koncernledningen fastställs ersättningarna av Ersättningsutskottet.
Ersättning till VD och övriga i koncernledningen baseras på årsstämmans
beslut om riktlinjer för lön och annan ersättning till ledande befattning-
shavare. Den sammanlagda ersättningen ska vara marknads- och konkur-
rensmässig på den arbetsmarknad befattningshavaren verkar.
Den kortsiktiga rörliga ersättningen för VD avseende verksamhetsåret
2023 grundas till 60 procent på koncernens ekonomiska resultat, till
30 procent på resultat per aktie samt till 10 procent på mätningen av hur
nöjda JMs kunder är (Nöjd Kund Index, NKI). Den kortsiktiga rörliga
ersättningen för VD avseende 2024 kan högst uppgå till 1 333 tkr. Utfall av
kortsiktig rörlig ersättning för verksamhetsåret 2023 uppgår till 155 tkr
(2 710) vilket kommer att utbetalas under våren 2024.
Den kortsiktiga rörliga ersättningen för övriga i koncernledningen
grundas, beroende på befattning, på koncernens och affärsenheternas eko-
nomiska resultat, resultat per aktie samt på NKI. Den kortsiktiga rörliga
ersättningen varierar mellan tre och fem månadslöner beroende på befatt-
ning. Den kortsiktiga rörliga ersättningen för övriga i koncernledningen
avseende 2024 kan högst uppgå till 9,1 mkr. Utfall av kortsiktigt rörlig
ersättning för övriga medlemmar i koncernledningen avseende verksam-
hetsåret 2023 uppgår totalt till 1,1 mkr (5,4) vilket kommer att utbetalas
under våren 2024.
Därtill finns för medlemmarna i koncernledningen (inklusive VD)
långsiktiga rörliga löneprogram.
Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2020 uppgick till
maximalt 42 procent av fast lön för VD och 90 procent för en medlem i
koncernledningen och grundades sig på koncernens ekonomiska resultat
2022. Utfallet blev 70 procent av maximalt möjligt. Utbetalning gjordes
våren 2023 och uppgick till 2 029 tkr för VD samt 5,6 mkr för övriga
i koncernledningen.
Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2021 uppgår till maxi-
malt 42 procent av fast lön och grundar sig på koncernens ekonomiska
resultat 2023. Utfallet blev 0 procent för både VD och övriga i koncern-
ledningen.
Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2022 uppgår till maxi-
malt 42 procent av fast lön och grundar sig på koncernens ekonomiska
resultat 2024. Möjlig utbetalning sker våren 2025 och kan maximalt uppgå
till 2 444 tkr för VD samt 8,1 mkr för övriga i koncernledningen.
Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2023 uppgår till maxi-
malt 42 procent av fast lön och grundar sig på koncernens ekonomiska
resultat 2025. Möjlig utbetalning sker våren 2026 och kan maximalt uppgå
till 1 480 tkr för VD samt 9,3 mkr för övriga i koncernledningen.
Pensioner
VD är berättigad till en årlig pensionspremieavsättning om 35 procent
av den fasta lönen. Bolaget bekostar härutöver del av premier för sjukför-
säkring med lönetak på 50 inkomstbasbelopp. Bolaget har också utfäst
att som eventuell utfyllnad utbetala efterlevandepension till den del efter-
levandepensioner ej uppgår till 50 procent av den fasta lönen. Eventuell
utfyllnad från bolaget utgår fram till tidpunkt då VD skulle ha fyllt 65 år.
Utestående pensionsförpliktelse till VD uppgår till 1 455 tkr (1 345).
Medlemmarna i koncernledningen, exklusive VD, omfattas av ITP-planen
och inom ramen för denna av bolagets erbjudande om alternativ ITP och
även förstärkt ITP. Koncernledningen omfattas även av en premiebaserad
tilläggsplan med premieavsättningar om 50–210 tkr per år. Pensionsåldern
är 65 år. Utestående pensionsförpliktelse till övriga i koncernledningen
uppgår till 18,3 mkr (16,1).
Uppsägningstid / Avgångsvederlag
För VD är uppsägningstiden från företagets sida tolv månader. Om,
vid uppsägningstidens utgång, ingen annan anställning har erhållits utgår
ersättning i ytterligare tolv månader. Från VDs sida är uppsägningstiden
sex månader. Ingen ytterligare ersättning utgår efter de sex månaderna.
För övriga medlemmar i koncernledningen gäller följande: Ett antal
medlemmar omfattas av lagen om anställningsskydd (LAS).
Alla medlemmar har, i förekommande fall inom ramen för LAS, sex till
tolv månaders uppsägningstid om uppsägningen initieras av JM och sex till
tolv månaders uppsägningstid vid egen uppsägning. Därutöver har vid upp-
sägning från bolagets sida två medlemmar rätt till sex månaders avgångs-
vederlag och en medlem har rätt till tolv månaders avgångsvederlag.
Personalkonvertibler
2023 har inget nytt konvertibelprogram antagits. I de utestående konver-
tibelprogrammen betalade de anställda marknadspris för de erhållna kon-
vertiblerna och programmen är inte förenat med några villkor om fortsatt
anställning eller prestationer från de anställdas sida. De anställda har via
extern bank erbjudits finansiering av konvertiblerna utan några garantier
eller andra åtaganden från JMs sida.
Konvertibler
År
2019
2020
Antal konvertibler
153 778
157 067
Antal lösta
konvertibler
–
–
Antal förfallna
konvertibler
–153 778
–
Totalt
–
157 067
Lösenpris
212
217
Konverterings period
2022-06-01–2023-04-21
2023-06-01–2024-04-24
78JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Fortsättning not 3
Sammanställning av fasta och rörliga ersättningar samt pensioner till styrelsen och koncernledningen under 2023 och 2022
2023
Grundlön/ Kort siktig rörlig Lång siktig rörlig Övriga Pensions-
Tkr
Styrelsearvode
2)
ersättning
3)
ersättning
4)
för måner
kostnad
Summa
Styrelseordförande
1)
Fredrik Persson
1 103
1103
Övriga styrelseledamöter
Thomas Thuresson
572
572
Olav Line
478
478
Kerstin Gillsbro
452
452
Camilla Krogh
442
442
Jenny Larsson
424
424
Stefan Björkman
230
230
Kaj-Gustaf Bergh
255
255
VD
7 602
2 710
2 029
207
2 665
15 213
Övriga i koncern ledningen
5)
6)
25 485
5 364
5 610
1 119
9 753
47 331
Summa
37 043
8 074
7 639
1 326
12 418
66 500
1)
1)
Beloppen avser utbetalt arvode inklusive utskottsarbete. Arvodet utbetalas halvårsvis i efterskott.
2)
I tabellen angivna belopp inkluderar inte förändring i semesterlöneskuld. Vid årets utgång uppgick semesterlöneskulden för den verkställande direktören till 1 298 tkr och till övriga
i koncernledningen till sammanlagt 5 323 tkr.
3)
Den redovisade kortsiktiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit utbetalt under 2023. Samtliga utbetalningar under 2023 är hänförligt till verksamhetsåret 2022.
De belopp som hänför sig till 2023 framgår av sidan 78 och kommer att utbetalas under 2024.
4)
Den redovisade långsiktiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit utbetalt under 2023. Samtliga utbetalningar under 2023 är hänförligt till verksamhetsåren
2020–2022. Belopp som hänför sig till 2021–2023 framgår av sidan 78 och kommer att utbetalas under 2024. På sidan 78 lämnas även information om programmen för
verksamhetsåren 2022–2024 och 2023–2025.
5)
JMs koncernledning, exklusive VD, omfattade sammanlagt tio personer, sex män och fyra kvinnor.
6)
I beloppet ingår arvode till en koncernledningsmedlem som varit inhyrd konsult under del av året. Arvodet inkluderar belopp som ska täcka konsultens lönebikostnader.
2022
Grundlön/ Kort siktig rörlig Lång siktig rörlig Övriga Pensions-
Tkr
Styrelsearvode
2)
ersättning
3)
ersättning
4)
för måner
kostnad
Summa
Styrelseordförande
1)
Fredrik Persson
1 073
1 073
Övriga styrelseledamöter
Kaj-Gustaf Bergh
505
505
Thomas Thuresson
525
525
Olav Line
465
465
Annica Ånäs (t o m 2022-09-28)
460
460
Kerstin Gillsbro
440
440
Camilla Krogh
430
430
Jenny Larsson
185
185
VD
7 410
2 875
1 808
198
2 545
14 836
Övriga i koncern ledningen
23 770
7 255
3 262
1 303
8 370
43 960
Summa
35 263
10 130
5 070
1 501
10 915
62 879
1)
5)
1)
Beloppen avser utbetalt arvode inklusive utskottsarbete. Arvodet utbetalas halvårsvis i efterskott.
2)
I tabellen angivna belopp inkluderar inte förändring i semesterlöneskuld. Vid årets utgång uppgick semesterlöneskulden för den verkställande direktören till 940 tkr och till övriga
i koncernledningen till sammanlagt 5 343 tkr.
3)
Den redovisade kortsiktiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit utbetalt under 2022. Samtliga utbetalningar under 2022 är hänförligt till verksamhetsåret 2021.
De belopp som hänför sig till 2022 framgår av sidan 78 och betalades ut under 2023.
4)
Den redovisade långsiktiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit utbetalt under 2022. Samtliga utbetalningar under 2022 är hänförligt till verksamhetsåren
2019–2021. Belopp som hänför sig till 2020–2022 framgår av sidan 78 och betalades ut under 2023. På sidan 78 lämnas även information om programmen för verksamhetsåren
2021–2023 och 2022–2024.
5)
JMs koncernledning, exklusive VD, omfattade sammanlagt tio personer, sex män och fyra kvinnor.
not 4 Avskrivningar enligt plan
2023
2022
Maskiner och inventarier
–4
–4
Summa
–4
–4
Följande procentsatser tillämpas vid avskrivning:
Byggmaskiner 10 procent.
Datorer och övriga inventarier 20–33 procent.
Avskrivning nyttjanderätter se not 13.
not 5 Arvode och kostnadsersättning till revisorer
PwC
2023
2022
Revisionsuppdrag
1)
6,6
6,0
Skatterådgivning
0,1
–
Övriga tjänster
0,5
1,2
Summa
7,2
7,2
2)
1)
I PricewaterhouseCoopers revisionsuppdrag ingår revision utanför uppdraget
avseende granskning av delårsrapport om 0,2 mkr (0,2).
2)
Av dessa tjänster har 0,3 mkr (0,8) tillhandahållits av PricewaterhouseCoopers AB,
varav 0,1 mkr (0,2) avser lagstadgade tilläggstjänster. I övrigt ingår bland annat
konsultationer i redovisningsfrågor och finansiell rapportering.
not 6 Rörelsens kostnader fördelat på kostnadsslag
IFRS
2023
2022
Produktionskostnader
11 643
10 067
Personalkostnader
2 232
2 253
Avskrivningar
1)
110
105
Andra rörelsekostnader (driftkostnader)
217
175
Summa
14 202
12 599
1)
Effekter av tillkommande IFRS 16, leasingavtal 107 mkr (101) .
not 7 Resultat av fastighetsförsäljning m.m.
IFRS
Segmentsredovisning
2023
2022
2023
2022
Försäljningsvärden
Projektfastigheter
46
–
46
–
Exploateringsfastigheter
297
–
297
–
Summa
343
–
343
–
Bokförda värden
Projektfastigheter
–23
–
–23
–
Exploateringsfastigheter
–313
–
–313
–
Summa
–336
–
–336
–
Resultat
Projektfastigheter
23
–
23
–
Exploateringsfastigheter
–16
–
–16
–
Summa
7
–
7
–
Nedskrivningar av
fastigheter
Projektfastigheter
–77
–
–77
–
Exploateringsfastigheter
–181
–
–181
–
Summa
–258
–
–258
–
Resultat från joint
venture
Resultat från joint venture
–5
–11
–5
–11
Totalt
–256
–11
–256
–11
not 8 Finansiella intäkter och kostnader
Finansiella intäkter
2023
2022
Ränteintäkter
18
7
Övriga finansiella intäkter
16
12
Summa
33
19
Finansiella kostnader
IFRS
2023
2022
Räntekostnader hänförbara till lån m.m.
–82
–55
Räntekostnader leasing
–25
–19
Räntedel i årets pensionskostnader
–51
–34
Summa
–159
–108
Finansiella kostnader
Segmentsredovisning 2023 2022
Räntekostnader hänförbara till lån m.m. –82 –55
Räntedel i årets pensionskostnader –51 –34
Summa –133 –89
79JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
not 9 Skatter
IFRS
2023
2022
Resultat före skatt
Sverige
907
1 576
Övriga länder
457
313
1 385
1 889
Aktuell skatt
Sverige
–202
–434
Övriga länder
–145
–37
–346
–472
Uppskjuten skatt
Sverige
–59
104
Övriga länder
50
–27
–9
77
Total skatt
Sverige
–261
–330
Övriga länder
–95
–65
–356
–395
Skillnad mellan redovisad skatt och nominell skattesats 20,6 % (20,6 %).
IFRS
2023
2022
Resultat före skatt x 20,6 %
–285
–442
Justering skatt tidigare år
–
1
Skillnad utländsk skatt
–
–2
Ej skattepliktiga intäkter
15
93
Ej avdragsgilla kostnader
–40
–1
Ej avdragsgilla räntekostnader
–64
–
Skatt periodiseringsfond
–9
–3
Omvärdering uppskjuten skatt
27
11
–356
–343
Den effektiva skattesatsen enligt IFRS är 25,7 procent (20,9). Skillnaden mellan
effektiv skattesats och nominell skattesats om 20,6 procent förklaras i allt
väsentligt i ovanstående tabell.
not 10 Resultat och utdelning per aktie
Före utspädning
Efter utspädning
IFRS
2023
2022
2023
2022
Resultat per aktie, kronor
16,00
22,30
16,00
22,20
Resultat per aktie har beräknats som årets resultat dividerat med vägt
genomsnittligt antal ustestående aktier under året.
Resultat per aktie före utspädning
Beräkningen av resultat per aktie före utspädning för 2023 har baserats på årets
resultat uppgående till 1 029 mkr (1 495), samt på ett vägt genomsnittligt antal
utestående stamaktier under 2023 till 64 504 840 (67 073 227).
Antal aktier
2023
2022
Totalt antal utestående aktier 1 januari
64 504 840
68 648 746
Konvertering
–
5 492
Återköp av aktier
–
–1 581 011
Vägt genomsnittligt uteståender antal aktier
under året före utspädning
64 504 840
67 073 227
Resultat per aktie efter utspädning
Beräkningen av resultat per aktie efter utspädning för 2023 har baserats på årets
resultat justerat för räntekostnaden för konvertibla skuldebrev efter skatt upp-
gående till 1 029 mkr (1 497), samt på ett vägt genomsnittligt antal utestående
stamaktier justerad för utspädningseffekten av samtliga utestående potentiella
stamaktier under 2023 uppgående till 64 504 840 (67 384 072). Årets resultat
är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
Årets resultat
2023
2022
Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare
1 029
1 495
Justering av ränta på konvertibla skuldebrev
(efter skatt)
–
2
Resultat hänförligt till moderbolagets
aktieägare efter utspädning
1 029
1 497
Antal aktier
2023
2022
Vägt genomsnittligt antal utestående aktier under
året före utspädning
64 504 840
67 073 227
Beräknat antal potentiella aktier avseende
konvertibelprogram
–
310 845
Vägt genomsnittligt utestående antal aktier
under året efter utspädning
64 504 840
67 384 072
Utestående antal aktier och instrument som kan
ge potentiell utspädningseffekt
Vid utgången av 2023 hade JM 64 504 840 utestående aktier (64 504 840). JM
innehar totalt 0 återköpta aktier (3 774 001). Instrument som ger potentiell
utspädningseffekt 2023 är JMs två konvertibelprogram (2019 och 2020) där
utspädningen kan ske under åren 2023–2024. I beräkning av resultat per aktie
innebär JMs konvertibelprogram en utspädning av antalet aktier. Effekten är
begränsad. För programmet 2019 är konverteringskursen 212 kronor och för
programmet 2020, 217 kronor. För mer information se not 1 och not 3.
Kontant utdelning
(för 2023 enligt styrelsens förslag)
2023
2022
– per aktie, kronor
3,00
14,00
– totalt, mkr
194
903
Skillnader mellan IFRS och segmentsredovisning föreligger i följande poster:
Före utspädning
Efter utspädning
Segmentsredovisning
2023
2022
2023
2022
Resultat per aktie, kronor
6,70
23,50
6,70
23,40
Årets resultat
433
1 575
433
1 577
not 11 Goodwill
2023
2022
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början
219
180
Justering förvärvsanalys
10
–
Nyanskaffningar
–
32
Omräkningsdifferenser
–12
7
Vid årets slut
217
219
Redovisade värden på goodwill är allokerade till följande kassagenererande
enheter:
2023
2022
JM Norge
173
186
JM Finland
43
33
Totalt
217
219
Per den 31 december 2023 prövades de redovisade värdena på goodwill i affärs-
segmenten JM Norge och JM Finland. Återvinningsvärdena i bägge de kassagene-
rerande enheterna befanns överstiga de redovisade värdena. Nedskrivning av
goodwill var således ej nödvändig.
Återvinningsvärde har bestämts genom beräkning av nyttjandevärdet i
respektive kassagenererande enhet. Nyttjandevärdet har beräknats baserat på
diskonterade kassaflöden, vilka för de första två åren, efter 2023, baseras på av
ledningen fastställd strategisk plan. Kassaflöden bortom den strategiska två-
årsperioden extrapoleras med hjälp av antaganden nedan:
• Uppskattat rörelseresultat baserat på tidigare års lönsamhetsnivå och
effektivitet för verksamheten, tillgång till nyckelpersoner och kvalificerad
arbetskraft, tillgång till interna resurser, kostnadsutveckling för löner,
material och underentreprenörer samt förväntningar på den framtida
marknadsutvecklingen på bostadsmarknaden
• Tillväxttakt om 2 procent (2) för att extrapolera kassaflöden bortom
strategisk period. Tillväxttakten är ett försiktigt antagande av verksamhe-
tens långsiktiga tillväxt, ej överstigande tillväxten för branschen som helhet
• Diskonteringsränta före skatt motsvarande 8 procent (8) vilket tar sin
utgångspunkt i JM-koncernens genomsnittliga kapitalkostnad före skatt
med beaktande av verksamhetsspecifika uppgifter.
Känslighetsanalys
Om det uppskattade rörelseresultatet efter strategiperiodens utgång hade varit
5 procent lägre än ledningens bedömning skulle återvinningsvärdet minska med
5 procent.
Om den uppskattade tillväxttakten för att extrapolera kassaflöden bortom
strategiperioden hade varit 50 procent lägre än grundantagandet skulle åter-
vinningsvärdet minska med 19 procent (16) i JM Norge och 21 procent (–)
i JM Finland.
En känslighetsanalys avseende diskonteringsräntan utvisar att diskonterings-
räntan efter skatt kan uppgå till cirka 10 procent (16) för JM Norge och cirka
7 procent (–) för JM Finland innan nedskrivningsbehov föreligger.
För alla kassagenerande enheter finns ett väsentligt utrymme innan föränd-
ringar i de väsentliga antagandena skulle leda till att ett nedskrivningsbehov
skulle uppstå, då återvinningsvärdet är väsentligt högre än det bokförda värdet.
not 12 Maskiner och inventarier
2023
2022
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början
133
126
Nyanskaffningar
6
4
Omräkningsdifferenser
–3
3
Försäljningar och utrangeringar
–31
–
Vid årets slut
106
133
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början
–125
–119
Årets avskrivningar
–4
–4
Omräkningsdifferenser
3
–3
Försäljningar och utrangeringar
31
–
Vid årets slut
–96
–125
Planenligt restvärde vid årets slut
10
8
80JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
not 13 Nyttjanderätter
IFRS
Nyttjanderätter
2023
2022
Kontor
118
171
Bilar
61
43
Tomträtter
476
513
Vid årets slut
655
727
Tillkommande nyttjanderätter under räkenskapsåret 2023 uppgår till
103 mkr (160).
Avskrivning nyttjanderätter
2023
2022
Kontor
–72
–66
Bilar
–35
–34
–107
–101
Räntekostnader (inkluderade i finansiella
kostnader) för leasingskulder
25
19
Kostnader för leasingavtal avseende korttidsavtal
samt leasingavtal där tillgången har ett lågt värde
324
339
Totalt kassautflöde avseende leasingavtal under räkenskapsåret uppgår
till 106 mkr (457). Se not 24 avseende leasingavtalens påverkan på skulder.
not 14 Andelar i joint venture
2023
2022
Vid årets början
102
118
Resultat från joint venture
–5
–11
Erhållen utdelning
–5
–5
Vid årets slut
93
103
1)
1)
Vid årets utgång består ägandet av andelarna i bolaget JMJV Hyresbostäder Holding
AB. JMs ägarandel uppgår till 20 procent. Bolaget ska äga och förvalta hyresrätts-
bostäder.
JM JV Hyresbostäder Holding AB
(559269-4318)
2023
2022
Nettoomsättning
57
55
Driftkostnader
–18
–15
Värdeförändring fastigheter
–59
–101
Finansiella kostnader
–8
–9
Skatt
6
14
Periodens resultat
–23
–56
Anläggningstillgångar
1)
1 236
1 295
Kortfristiga fordringar
5
5
Kassa och bank
53
47
Summa tillgångar
1 294
1 346
Eget kapital
464
511
Långfristiga skulder och avsättningar
822
828
Kortfristiga skulder
8
8
Summa eget kapital och skulder
1 294
1 346
1)
Avser hyresrättsfastigheter som redovisas till marknadsvärde.
not 15 Andelar i gemensamma verksamheter
Specifikation av moderbolagets aktier och andelar i gemensamma verksamheter
Bokfört värde, tkr
Organisations- Antal aktier % av
Företag
nummer
Säte
och andelar
kapital
2023
2022
Dockan Exploatering AB
556594-2645
Malmö
50 000
33
16 834
16 834
Kvarnholmen Utveckling AB
556710-5514
Stockholm
50 000
50
165 886
165 886
Mälarstrandens Utvecklings AB
556695-5414
Västerås
44
44
2 200
2 200
Bokfört värde vid årets slut
184 920
184 920
Specifikation av koncernens övriga innehav av aktier och andelar i gemensamma verksamheter
1)
Bokfört värde, tkr
Organisations- Antal aktier % av
Företag
nummer
Säte
och andelar
kapital
2023
2022
Fastighets AB Kranlyftet
556829-3251
Lidingö
250
50
71 039
135 226
Täby Park Exploatering AB
556833-6555
Stockholm
500
50
371 473
321 473
Grefsen Utvikling AS, Norge
982913209
Oslo
500
50
494
26 305
Grefsen Utvikling Næring 1 AS
928160300
Oslo
300
50
15
16
Grefsen Utvikling Næring 2 AS
828160672
Oslo
300
50
15
16
Hans Nielsen Haugesgate 50 AS, Norge
987719427
Oslo
60 000
50
–
52 953
Husebyplatået AS, Norge
913864948
Oslo
5 000
50
494
526
Larvik Saneringsselskap AS, Norge
918044051
Larvik
100
50
239
255
Lillestrøm Kvartal 37 AS, Norge
935267269
Lillestrøm
75
50
148
7 892
Lyckebacken Utveckling AB
559386-3466
Stockholm
12 500
50
359 455
363 274
Merbraine, Belgien
450160865
Bryssel
625
50
344
345
Noreveien 26 AS, Norge
990351465
Oslo
10
50
43
46
Son Utvikling AS, Norge
990341419
Oslo
23 050
50
10 967
12 921
Torstvet Utvikling AS, Norge
959639159
Larvik
5 000
50
11 393
12 144
Bokfört värde vid årets slut
826 119
933 392
Omklassificering i koncernen
–826 119
–933 392
Andelarnas bokförda värde i koncernen
vid årets slut
–
–
2)
1)
Exploateringsfastigheter 874 mkr (1 045).
2)
Koncernföretag som har fusionerats.
De gemensamma verksamheterna innehåller främst fastigheter för bostadsutveckling .
not 16 Finansiella anläggningstillgångar
2023
2022
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början
22
23
Tillkommande fordringar
12
64
Reglerade fordringar
–1
–66
Omräkningsdifferens
–1
1
Vid årets slut
32
22
Finansiella tillgångar avser i huvudsak reversfordringar.
not 17 Projektfastigheter och exploateringsfastigheter
Exploaterings-
Projekt fastigheter fastigheter
2023
2022
2023
2022
Ackumulerade
anskaffningsvärden
Vid årets början
932
813
8 470
8 212
Nyanskaffningar
485
795
1 628
1 700
Omklassificeringar
–56
27
–186
–35
Omräkningsdifferenser
–1
1
–81
132
Överfört till produktion
–230
–703
–829
–1 538
Försäljningar
–23
–
–313
–
Vid årets slut
1 107
932
8 690
8 470
Ackumulerade nedskrivningar
Vid årets början
–
–
–6
–6
Årets nedskrivningar
–77
–
–181
–
Omräkningsdifferenser
–
–
1
–
Vid årets slut
–77
–
–186
–6
Planenligt restvärde vid
årets slut
1 030
932
8 504
8 465
Marknadsvärde vid årets slut
1 069
1 089
14 100
15 200
Marknadsvärderingen av samtliga fastigheter har gjorts i samarbete med externt
värderingsföretag. Värderingarna för exploateringsfastigheter baseras på objek-
tens läge, attraktivitet, omfattning och typ av planerad bebyggelse, skede i plan-
processen, extraordinära förhållanden samt den tid som återstår till byggstart.
Värderingarna för projektfastigheter baseras i högre utsträckning på kassaflödes-
analys av simulerade framtida intäkter och kostnader utifrån gängse värderings-
praxis.
81JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
not 18 Andelar i bostadsrättsföreningar m. m.
IFRS
2023
2022
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början
308
377
Nyanskaffningar
1 947
269
Sålda ej överlämnade
220
–
Omräkningsdifferens
–10
3
Omvärdering
–72
–
Försäljningar
–1 370
–340
Vid årets slut
1 023
308
Segmentsredovisning 2023 2022
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början 308 377
Nyanskaffningar 1 947 269
Omräkningsdifferens –10 3
Omvärdering –72 –
Försäljningar –1 370 –340
Vid årets slut 803 308
Antalet osålda bostäder i balansräkningen uppgår enligt IFRS till 309 (63). I pos-
ten ingår visningsbostäder inför kommande bostadsetapper värderade till det
lägsta av anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde. Antalet osålda bostäder
i balansräkningen enligt segmentsredovisning uppgår till 235 (63).
not 19 Pågående arbeten
IFRS
2023
2022
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början
15 217
12 268
Nyanskaffningar
9 160
12 199
Avyttringar
–11 174
–9 250
Omräkningsdifferens
–
–
13 203
15 217
not 20 Övriga kortfristiga fordringar
IFRS
2023
2022
Fordringar fastighetsförsäljningar
57
55
Handpenning investering exploateringsfastigheter
182
188
Övrigt
182
370
422
613
Segmentsredovisning 2023 2022
Fordringar fastighetsförsäljningar 57 55
Fordringar sålda bostadsrättsandelar 248 65
Handpenning investering exploateringsfastigheter 182 188
Övrigt 154 305
Summa 642 613
not 21 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
IFRS
2023
2022
Förutbetalda kostnader
35
35
Upplupna intäkter
265
1 120
299
1 155
Segmentsredovisning 2023 2022
Förutbetalda kostnader 58 56
Upplupna intäkter – 2
Summa 58 58
not 22 Upparbetade men ej fakturerade intäkter
IFRS
2023
2022
Upparbetade intäkter i pågående arbeten
3 111
1 922
Ackumulerad a conto fakturering i pågående arbeten
–580
–288
2 531
1 634
Segmentsredovisning 2023 2022
Upparbetade intäkter i pågående arbeten 12 059 12 450
Ackumulerad a conto fakturering i pågående arbeten –8 794 –8 319
Summa 3 266 4 131
För ytterligare upplysningar om JMs intäkter se not 29.
not 23 Förklaringsposter kassaflödesanalys
IFRS
Ökning/minskning bostäder
i balansräkning
NOT
2023
2022
Förvärv av bostadsrättsandelar
18
–1 761
–269
Försäljning av bostadsrättsandelar
18
1 150
340
Förändring av reverser
126
17
Totalt
–484
88
Övriga ej kassaflödes påverkande
poster
NOT
2023
2022
Resultat av fastighetsförsäljning
7
–7
–
Förändring av pensionsskuld
143
–357
Övriga avsättningar m. m.
165
–221
Totalt
301
–578
Ökning/minskning
exploateringsfastigheter
NOT
2023
2022
Investering i exploateringsfastigheter
17
–1 637
–1 692
Förändring av reverser
299
–178
A conto betalning för
exploateringsfastigheter
323
649
Försäljning av exploateringsfastigheter
282
–
Förändring av fordringar sålda
exploateringsfastigheter
–20
–
Totalt
–753
–1 221
Kortfristiga
Likvida medel/ Kortfristiga skulder i svenska
check räknings- Kort fristiga Lång fristiga skulder projekt- bostadsrätts- Kortfristiga Långfristiga
IFRS kredit låne skulder låne skulder finansiering föreningar leasingskulder
leasingskulder
Summa
Nettoskuld den
31 december 2022
2 151
–507
–268
–7 002
–7 886
–85
–624
–14 221
Kassaflöde
–441
–651
–80
–489
1 708
53
55
154
Valutakursdifferenser
–37
24
15
188
–
1
3
194
Övriga ej kassaflödes-
påverkande poster
–
–391
–64
–
–
–51
12
–495
Nettoskuld den
31 december 2023
1 673
–1 526
–397
–7 302
–6 179
–83
–554
–14 367
Nettoskuld den
31 december 2021
4 362
–667
–190
–6 813
–6 212
–86
–628
–10 234
Kassaflöde
–2 229
154
–30
–29
–1 674
15
107
–3 686
Valutakursdifferenser
18
–40
–3
–160
–
–1
–24
–210
Övriga ej kassaflödes-
påverkande poster
–
46
–45
–
–
–13
–79
–91
Nettoskuld den 31
december 2022
2 151
–507
–268
–7 002
–7 886
–85
–624
–14 221
82JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
not 24 Finansiella skulder
IFRS
Långfristiga räntebärande skulder
2023
2022
Skulder till kreditinstitut förfallotidpunkt 1–5 år från
balansdagen
373
210
Långfristiga reverser, exploateringsfastigheter 1–5 år
24
24
Konvertibellån 1–5 år
–
34
Långfristiga leasingskulder
554
624
951
892
Kortfristiga räntebärande skulder
2023
2022
Skulder till kreditinstitut, räntebärande –1 år
1)
14 973
15 362
Konvertibellån –1 år
34
32
Kortfristiga leasingskulder
83
85
15 089
15 480
2)
1)
Varav skulder hänförliga till svenska bostadsrättsföreningar 6 179 (7 887).
2)
Se not 3 för ytterligare information om konvertibellånen.
Räntebärande nettoskuld/-fordran
2023
2022
Långfristiga räntebärande skulder
397
268
Kortfristiga räntebärande skulder
15 007
15 395
Långfristiga leasingskulder
554
624
Kortfristiga leasingskulder
83
85
Avsatt till pensioner
1 546
1 404
Avgår likvida medel och räntebärande fordringar
–1 683
–2 157
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) vid
årets slut
15 904
15 619
1)
1)
Varav skulder hänförliga till svenska bostadsrättsföreningar 6 179 (7 887).
Övriga finansiella skulder
2023
2022
Övriga långfristiga skulder 1–5 år från balansdagen
364
414
Leverantörsskulder
774
963
Kortfristiga reverser, exploateringsfastigheter
419
78
Övriga kortfristiga skulder
822
1 763
2 379
3 219
1)
1)
Avser främst reverser för genomförda fastighetsförvärv.
Löptid finansiella skulder
2023
2024
2025
2026
2027–
Summa
Finansiella skulder
17 875
647
124
12
18 658
Leasingskulder
83
47
27
480
636
17 958
694
151
492
19 294
2022
2023
2024
2025
2026–
Summa
Finansiella skulder
18 860
560
138
–
19 558
Leasingskulder
84
64
30
531
709
18 944
624
168
531
20 267
Segmentsredovisning
Långfristiga räntebärande reversskulder 2023 2022
Skulder till kreditinstitut förfallotidpunkt 1–5 år från
balansdagen 373 210
Långfristiga reverser, exploateringsfastigheter 1–5 år 24 24
Konvertibellån 1–5 år
1)
– 34
Summa 397 268
Kortfristiga räntebärande skulder
2023
2022
Skulder till kreditinstitut, räntebärande –1 år
1 492
475
Konvertibellån –1 år
34
32
1 526
507
1)
1)
Se not 3 för ytterligare information om konvertibellånen.
Räntebärande nettoskuld/-fordran
2023
2022
Långfristiga räntebärande skulder
397
268
Kortfristiga räntebärande skulder
1 526
507
Avsatt till pensioner
1 546
1 404
Avgår likvida medel och räntebärande fordringar
–1 592
– 1 845
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) vid
årets slut
1 877
334
Löptid finansiella skulder
2023
2022
2023
1 889
2024
3 226
560
2025
648
138
2026
124
–
2027>
12
–
4 010
2 587
Informationen i tabellerna ovan visar finansiella skulder såsom de presenteras
i balansräkningen upprättad i enlighet med segmentsredovisning.
Finansiella skulder fördelas mellan långfristiga och kortfristiga skulder där
kortfristiga skulder har förfallodag om 1 år. Övriga långfristiga skulder avser
reversskulder för fastighetsförvärv som blir betalbara då olika villkor uppfylls.
Se not 25 för Finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument.
not 25 Finansiell riskhantering och finansiella instrument
JM-koncernen är utsatt för olika typer av finansiella risker som kan påverka
resultat, kassaflöde och eget kapital. Riskerna utgörs främst av:
• Ränterisker för lån och likvida medel
• Finansierings- och likviditetsrisker avseende koncernens kapitalbehov
• Kreditrisker hänförliga till finansiella och kommersiella aktiviteter
• Valutarisker avseende resultat och nettoinvesteringar i utländska
dotterbolag.
JMs styrelse har antagit en policy för hur dessa risker ska hanteras och kontrol-
leras inom koncernen. Den finansiella riskhanteringen är i hög grad koncentre-
rad till koncernstab Ekonomi och Finans som också har till uppgift att stödja den
operativa verksamheten. De utländska dotterbolagen ansvarar samtidigt för
lokala aktiviteter i enlighet med finanspolicyns riktlinjer.
Redovisningsprinciper beskrivs i Not 1. Avsnitt Risker och riskhantering på
sidorna 63–64 beskriver koncernens riskhantering och finanspolicy.
Ränterisk
Med ränterisk avses risken att förändringar i marknadsräntan påverkar koncer-
nens räntenetto och kassaflöde negativt. En av de största riskfaktorerna är valet
av räntebindningstid för koncernens låneportfölj. Val av räntebindningstider
baseras på de pågående projektens kapitalbindning och kassaflöden, volymen av
långfristig upplåning samt rådande marknadsläge för räntor med olika löptider.
För att nå den önskade räntebindningstiden arbetar koncernen i första hand
med räntederivat, främst förlängande ränteswapar, om volym långfristig
finansiering bedöms vara väsentlig.
Då volymen av långfristig upplåning under 2023 har varit relativt begränsad
har koncernen främst arbetat med kort räntebindning. Den genomsnittliga
räntebindningstiden exklusive pensionsskulden var den 31 december 2023
0,2 (0,2) enligt IFRS och 0,2 (0,3) enligt segmentsredovisning.
Verkligt värde på räntebärande lån, exklusive skulder leasing, var 15 403 mkr
(15 662) enligt IFRS och 1 923 mkr (775) enligt segmentsredovisning. Verkligt
värde på räntebärande skulder till kreditinstitut antas motsvara det bokförda
värdet då de i huvudsak har en kort bindningstid under tre månader. JM-koncernen
har inga utestående räntederivat per 2023-12-31.
Exponering ränterisk, inklusive derivat
IFRS
2023
2022
Skuld- Skuld-
belopp, Medel- belopp, Medel-
År för räntekonvertering mkr ränta, % mkr ränta, %
2023
15 608
4,2
2024
15 349
5,8
–
–
2025
54
2,7
54
2,7
Pensionsskuld
1 546
3,3
1 404
3,6
Totalt
16 949
5,6
17 066
4,1
1)
1)
Diskonteringsräntan för pensionsåtaganden justeras årligen.
Segmentsredovisning 2023 2022
År för räntekonvertering
Skuld-
belopp,
mkr
Medel-
ränta, %
Skuld-
belopp,
mkr
Medel-
ränta, %
2023 721 4,3
2024 1 869 6,0 – –
2025 54 2,7 54 2,7
Pensionsskuld
1)
1 546 3,3 1 404 3,6
Totalt 3 469 4,7 2 179 3,8
1)
Diskonteringsräntan för pensionsåtaganden justeras årligen.
Snitträntan på räntebärande skulder per 31 december 2023 inklusive pensions-
skulden och exklusive leasingskulder, uppgår till 5,6 procent (4,1) enligt IFRS och
4,7 procent (3,8) enligt segmentsredovisning. En förändring av marknadsränta
med 1 procent motsvarar en resultatpåverkan med cirka 110 mkr enligt IFRS
och cirka 13 mkr enligt segmentsredovisning för den del av låneportföljen som
omsätts under 2024. Beräkningen är approximativ och baseras på ett antagande
om en simultan förändring av samtliga räntekurvor.
Finansierings- och likviditetsrisk
Med finansierings- och likviditetsrisk avses risken att refinansiering av lån för-
svåras och fördyras samt att koncernen inte kan uppfylla löpande betalnings-
förpliktelser som en följd av bristande likviditet. Finansieringsrisken hanteras
genom att koncernen tecknar långfristiga bindande kreditavtal med olika
löptider hos flera olika institut. Enligt policyn ska genomsnittlig löptid för
ramavtalen vara 1,5 till 2,5 år.
Bindande kreditlöften
IFRS
Check
-
Förfalloår
Totalt
kredit
2024
2025
2026
2027
Kreditlöften, mkr
24 246
496
12 589
9 162
1 850
150
Bindande kreditlöften exklusive projektfinansiering
Check
-
Förfalloår
Totalt
kredit
2024
2025
2026
2027
Kreditlöften, mkr
2 800
400
–
500
1 750
150
Av beviljade kreditlöften enligt IFRS är 9 200 mkr outnyttjat. Den genom-
snittliga löptiden för dessa kreditlöften exklusive checkkredit uppgår till 1 år.
Outnyttjade kreditlöften, exklusive projektfinansiering uppgår till 2 800 mkr
där kreditavtalen om 2 400 mkr hade en genomsnittlig löptid om 2,7 år.
De likvida medlen tillsammans med bekräftade outnyttjade krediter ska
uppgå till minst 15 procent av JMs intäkter enligt segmentsredovisningen för att
koncernen ska kunna hantera investeringar och löpande betalningar. Utfall 2023
uppgår till 32 procent (28).
Likvida medel
Likvida medel består av kassa och, i tillämpliga fall, av kortfristiga placeringar.
Enligt finanspolicyn får överskottslikviditet endast placeras i likvida instrument
som utges av emittenter med en kreditvärdering om minst A– enligt
83JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Fortsättning not 25
Standard & Poor’s eller liknade instituts värdering. Placeringarna är kortfristiga
med löptider mellan en dag och tre månader.
Kreditrisk
Kreditrisken är att koncernens motpart i ett finansiellt instrument inte kan
fullgöra sin skyldighet och därigenom förorsaka koncernen en finansiell förlust.
Kreditriskexponering i form av motpartsrisk uppstår vid placering av likvida
medel och vid handel med derivatinstrument.
JM-koncernens upplåning är i hög grad kopplad till projektfinansiering. Inom
bostadsutvecklingen är JM exponerad mot risken att inte få betalt för de bostä-
der eller fastigheter som koncernen ingått avtal om försäljning av. För att mini-
mera dessa risker anger interna styrdokument att finansiering ska finnas på plats
innan byggnation startar. Vid projekt med försäljning till bostadsrättsföreningar
ska även slutfinansieringen vara klar. När JM utvecklar bostadsprojekt till
bostadsrättsföreningar tar bostadsrättsföreningen upp bankfinansiering och JM
har borgensåtaganden för de krediter där bostadsrättsföreningar är låntagare.
Som lämnad säkerhet för bostadsrättsföreningarnas upptagna kredit finns utöver
borgen även uttagna pantbrev i de fastigheter som bostadsrättsföreningarna äger.
JM-koncernens kunder utgörs till största del av medlemmar i bostadsrätts-
föreningar och blivande ägare av egna hem. Koncernen arbetar också med
entreprenadverksamhet och har också hyresgäster i både bostäder och kom-
mersiella lokaler. Kreditriskexponeringen mot medlemmar i bostadsrättsfören-
ingar har historiskt visats ytterst begränsad då finansieringen av produktionen
sker via föreningens lån i bank. JM-koncernen arbetar löpande med utvärdering
av sina kunder vilka har hög kreditvärdighet och det resulterar i en låg grad av
kreditrisk i kundfordringar. Motsvarande gäller kunder som köper egna hem.
För att säkerställa betalningsförmågan hos kund tas alltid kreditupplysning.
Kundfordringar avseende bostadsproduktionen uppgår till 205 mkr (142).
JM-koncernen bedömer reservering för kundfordringar avseende bostads-
produktionen som oväsentlig.
Kreditriskexponeringen mot kunder inom entreprenadverksamheten och
för uthyrning av bostäder och kommersiella lokaler har en något annan karaktär.
Kundfordringarna för entreprenadverksamheten uppgår till 170 mkr (213).
Reservering för osäkra kundfordringar uppgår till 1,7 mkr (1,7) och är främst
hänförlig till kundfordringar från uthyrningsverksamheten. Under året har kon-
cernen ianspråktagit 0,2 mkr (0,0) av tidigare avsättning. Fordringar äldre än
60 dagar uppgår till 108 mkr (142). Per 31 december 2023, uppgår förfallna
kundfordringar över 90 dagar till 106 mkr (141) och är främst hänförligt till ett
fåtal pågående diskussioner/tvister med kunder och inte en fråga om beställa-
rens kreditvärdighet. Likt tidigare år utgör utestående kundfordringar ingen
kredit risk.
Avsättning och ianspråktagande av avsättning för osäkra kundfordringar har
tagits över resultaträkningen.
Kreditriskexponering i form av motpartsrisk uppstår vid placering av likvida
medel och vid handel med derivatinstrument.
Åldersanalys kundfordringar
2023-12-31
Nomi
-
Ej för
-
 ≤ 30 31–60 61–90 > 90
mkr nellt fallet dagar dagar dagar dagar
Projektutveckling
bostäder
205
179
8
2
2
14
Entreprenad
170
55
19
4
–
92
Övrigt
5
3
2
–
–
–
380
237
29
6
2
106
2022-12-31
Nomi
-
Ej för
-
 ≤ 30 31–60 61–90 > 90
mkr nellt fallet dagar dagar dagar dagar
Projektutveckling
bostäder
142
94
11
11
1
25
Entreprenad
213
91
6
–
–
116
Övrigt
10
10
–
–
–
–
365
195
17
11
1
141
Kreditriskanalys kunder
2023-12-31 Antal i % av i % av
Intervall kunder antal portföljen
Exponering intervall < 1 mkr
533
93
10
Exponering intervall 1–5 mkr
20
3
14
Exponering intervall > 5 mkr
21
4
76
Totalt
572
100
100
2022-12-31 Antal i % av i % av
Intervall kunder antal portföljen
Exponering intervall < 1 mkr
622
94
21
Exponering intervall 1–5 mkr
26
4
16
Exponering intervall > 5 mkr
13
2
63
Totalt
661
100
100
Värdering finansiella tillgångar och skulder
JM har använt allmänt vedertagna metoder för att beräkna det verkliga värdet på
koncernens finansiella instrument per den 31 december 2023 och 2022. Verkligt
värde på räntebärande skulder till kreditinstitut antas motsvara det bokförda
värdet då de i huvudsak har en kort bindningstid under tre månader. Reversskulder
avseende fastighetsförvärv blir betalbara i samband med att olika villkor upp-
fyllts till exempel att detaljplaner antagits eller då projektstart sker. Verkligt
värde på reversskulder avseende fastighetsförvärv antas därför motsvara bok-
fört värde då skulderna är betalbara vid anfordran. För samtliga övriga finansiella
tillgångar och skulder till exempel likvida medel, kundfordringar och leverantörs-
skulder har det bokförda värdet antagits utgöra en god approximation av det
verkliga värdet/anskaffningsvärdet. Koncernen tillämpar affärsdagsredovisning.
Tabellen till höger visar redovisat värde och uppgift om vilken kategori JM-
koncernens finansiella instrument tillhör enligt IFRS 9 Finansiella instrument.
IFRS Kategori
2023-12-31
2022-12-31
enligt Redovisat Redovisat
Finansiella instrument
IFRS 9
2)
värde
1)
värde
1)
Tillgångar
Finansiella tillgångar
FTUA
32
22
Varav andra långfristiga fordringar
FTUA
26
17
Varav andra långfristiga
värdepappersinnehav
FTUA
6
5
Kundfordringar
FTUA
380
365
Övriga kortfristiga fordringar
FTUA/n/a
420
613
Varav derivatinstrument
FTD
–
7
Varav fordringar
fastighetsförsäljningar
FTUA
57
55
Varav övrigt
n/a
363
551
Likvida medel
FTUA
1 673
2 151
Skulder
Långfristiga räntebärande skulder
FSUA
951
892
Varav konvertibellån
FSUA
–
34
Varav leasingskulder
FSUA
554
624
Varav övriga långfristiga
räntebärande lån
FSUA
397
234
Övriga långfristiga skulder
FSUA
364
414
Leverantörsskulder
FSUA
774
963
Kortfristiga räntebärande skulder
FSUA
15 089
15 480
Övriga kortfristiga skulder
FSUA
1 241
1 841
Varav derivatinstrument
FSvRR
–
–
Varav övriga kortfristiga skulder
FSUA
1 241
1 841
3)
4)
3)
Segmentsredovisning
Skillnader mellan IFRS och segmentsredovisning föreligger i följande poster.
Tillgångar
Kundfordringar FTUA 576 424
Likvida medel FTUA 1 582 1 840
Skulder
Långfristiga räntebärande skulder FSUA 397 268
Kortfristiga räntebärande skulder FSUA 1 526 507
Övriga kortfristiga skulder FSUA 832 388
1)
JM bedömer att det inte är någon väsentlig skillnad mellan redovisat och verkligt
värde.
2)
Klassificering enligt IFRS 9, förklaring till förkortningar:
FTUA Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde
FTD Derivatinstrument till verkligt värde via resultaträkningen
FSUA Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde
FSvRR Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen
n/a IFRS 9 är inte tillämpligt
3)
Verkligt värde för samtliga tillgångar och skulder redovisade till verkligt värde har
beräknats baserat på direkt eller indirekt observerbara priser vilket motsvarar den
så kallade nivå 2, enligt IFRS 13.
4)
Varav skulder hänförliga till svenska bostadsrättsföreningar 6 179 (7 887).
Valutarisk
Transaktionsvolymerna i utländsk valuta är mycket begränsade varför inga
valuta säkringar skett för dessa volymer. Samtliga lån är upptagna i funktionell
valuta i respektive land.
Finansiella derivatinstrument
JM använder finansiella derivatinstrument för att hantera ränterisker och på
selektiv basis även enstaka valutarisker. Derivatinstrumentet får endast använ-
das i riskminimerande syfte. Alla vinster och förluster som uppstår vid mark-
nadsvärdering av instrumenten redovisas direkt i resultatet då JM-koncernen
inte tillämpar säkringsredovisning. För att begränsa riskerna har koncernen upp-
rättat en motpartslista som fastställer en maximal exponering mot respektive
godkänd part. ISDA-avtal (International Swaps and Derivates Association) eller
motsvarande svenska bankavtal, har upprättats med de motparter som används
för transaktioner med derivatinstrument. Inga finansiella tillgångar och skulder
har kvittats.
JM-koncernen har inga utestående räntederivat per 31 december 2023.
Utestående valutaderivat uppgår per 31 december 2023 till 0 mkr (7).
Kapitalförvaltning
JM förvaltar kapital, vilket utgörs av koncernens redovisade egna kapital, i syfte
att ge JMs aktieägare en högre totalavkastning än aktieägare i företag med
l iknande verksamhet och riskprofil.
JMs ambition är att upprätthålla en över tiden optimal tillgångs- och kapital-
struktur, anpassad för bolagets projektutvecklingsverksamhet. De uttalade
målen för kapitalstrukturen innebär att soliditeten ska uppgå till minst 35 pro-
cent. Soliditetsmålet är en förenklad konsekvens av en mer djupgående analys
där eget kapital har fördelats mot balansräkningens olika tillgångsslag och typ
av verksamheter med beaktande av bedömd rörelserisk.
not 26 Avsättningar för pensioner och liknande
förpliktelser
Förmånsbestämda planer
JM har en förmånsbestämd plan för pensioner. Det avser ITP 2-planen i Sverige
som finansieras i egen regi. Planen omfattar 2 808 personer varav 481 personer
är aktiva.
Avgiftsbestämda planer
Planerna omfattar huvudsakligen ålderspension och efterlevandepension.
Premierna betalas löpande under året av respektive koncernföretag till separata
juridiska enheter. Pensionskostnaden för perioden ingår i resultaträkningen.
Förpliktelser avseende ersättningar till anställda,
förmånsbestämda planer
Följande avsättningar för pensionsförpliktelser har gjorts i balansräkningen:
Koncernen
2023
2022
Pensionsförpliktelser ofonderade planer
1 546
1 404
84JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Fortsättning not 26
Pensionsförpliktelser och avsättningar för pensionsåtaganden samt aktuariella
vinster/förluster för de förmånsbaserade pensionsplanerna har utvecklats på
följande sätt:
Totala pensionsförpliktelser
2023
2022
Vid årets början
1 404
1 761
Förmåner intjänade under året
38
64
Räntekostnader
51
34
Betalda förmåner
–49
–41
Avgångspensioner
17
–
Aktuariella vinster (–)/förluster (+)
85
–414
Vid årets slut
1 546
1 404
Den aktuariella förlusten 2023 förklaras främst av ökad intjänad pensionsrätt
fram till 2024 som har uppräknats jämfört med de antaganden som tidigare
använts.
Aktuariella vinster (+)/förluster (–)
2023
2022
2021
2020
2019
Totala pensionsförpliktelser
1 546
1 404
1 761
1 804
1 702
Erfarenhetsbaserade justeringar, andel av
årets oredovisade aktuariella vinst (+) och
förlust (–):
Pensionsförpliktelser, mkr
–88
–111
8
3
17
I procent av värdet på pensions-
förpliktelsernas totala värde, %
5,7
7,9
0,5
0,2
1
Pensionskostnader
2023
2022
Förmåner intjänade under året
55
64
Ränta på förpliktelser
51
34
Pensionskostnader förmånsbaserade planer
106
98
Pensionskostnader, avgiftsbaserade planer
146
131
Sociala kostnader, förmåns- och avgiftsbaserade
planer
55
50
307
279
Av ovanstående pensionskostnader redovisades 51 mkr (34) som finansiell
kostnad. Detta motsvarar räntan på förpliktelsen.
Framtida bedömning av pensions-
avsättningen kassaflöde
2024
2025
2026
2027
2028
Pensionsutbetalningar
–61
–50
–51
–52
–53
Aktuariella antaganden
De viktigaste aktuariella antagandena per balansdagen framgår av nedanstående
tabell.
Sverige
%
2023
2022
Diskonteringsränta
3,30
3,60
Förväntad löneökning
3,10
3,50
Inflation
1,60
2,00
Inkomstbasbelopp
2,60
3,00
Avgångsintensitet
6,00
6,00
Diskonteringsräntan är fastställd med hänsyn till marknadsmässiga avkastningen
på bostadsobligationer och en premie för en längre löptid adderats med
utgångspunkt i pensionsförpliktelsernas duration. Durationen på förpliktelsen
är 18 år.
Faktorn förväntad löneökning motsvarar förväntade framtida löneökningar
som en sammansatt effekt av inflation, tjänstetid och befordran.
Faktorn inflation motsvarar den förväntade pensionsuppräkningen (eller
indexeringen). JM har i denna del valt att balansera inflationsmåltalet, som satts
upp av Sveriges Riksbank, med utfall av inflationen i Sverige den senaste 10-års-
perioden.
JM Sverige har livslängdstabellen DUS23 vid pensionsskuldsberäkningen vilket
rent praktiskt innebär att JM antar att en man i Sverige som idag är 65 år lever
22 år efter pensioneringen och en kvinna 24 år.
Pensionsförpliktelsen känslighet för ändrad
diskonteringsränta
2023
2022
Pensionsförpliktelser per den 31 december
1 546
1 404
Diskonteringsräntan ökar med 0,25 %
1 484
1 346
Diskonteringsräntan minskar med 0,25 %
1 611
1 465
not 27 Övriga avsättningar
Särskild löneskatt på
Garanti avsättningar pensionsskuld
2023
2022
2023
2022
Vid årets början
505
616
75
208
Avsättningar
192
276
–3
–133
Omklassificering
213
95
–
–
Ianspråktaget under året
–369
–465
–
–
Återförda avsättningar
–7
–22
–
–
Omräkningsdifferens
–5
5
–
–
Vid årets slut
529
505
72
75
1)
Varav kortfristig del av
garanti avsättningar
113
122
1)
Avsättningar för garantiåtaganden avser kostnader som kan uppstå under garanti-
tiden och redovisas som långfristiga och kortfristiga skulder i balansräkningen.
Avsättningarnas storlek baseras huvudsakligen på antalet bostäder per projekt
och belastar projektet vid avslut. Majoriteten av garantiavsättningarna löper på
cirka två till tre år efter projektavslut.
Då effekten av när i tiden betalning sker inte är väsentlig nuvärdesberäknas
inte förväntade framtida utbetalningar. Särskild löneskatt på pensionsskulden är
beräknad till fullo 24,26 procent på skillnaden mellan pensionsskuld värderad
enligt IAS 19 och redovisad pensionsskuld i juridisk person.
not 28 Uppskjutna skatteskulder och skattefordringar
IFRS
2023
2022
Uppskjuten skatteskuld för periodiseringsfond
403
493
Övriga uppskjutna skatteskulder
438
674
Delsumma
841
1 167
Avgår uppskjutna skattefordringar
–405
–561
Netto uppskjutna skatteskulder
436
606
Uppskjutna skattefordringar
–
–
1)
Övriga uppskjutna skatteskulder
fördelar sig på:
Exploateringsfastigheter
2)
247
394
Reservering för ännu ej godkänd taxering
–
28
Övriga omsättningstillgångar
191
252
438
674
1)
2)
Skillnad skattemässigt och bokfört värde.
Uppskjutna skattefordringar hänförs främst till pensionsskuld, andra personal-
relaterade poster samt garantiriskreserv. Utöver ovanstående har JM ej avdrags-
gilla räntor, som inte redovisas som uppskjutna skattefordringar, om 313 mkr
vilka är tidsbegränsade inom 6 år.
not 29 Fakturerade men ej upparbetade intäkter
IFRS
2023
2022
Ackumulerad à conto fakturering i pågående arbeten
2 317
2 985
Upparbetade intäkter i pågående arbeten
–2 266
–2 714
51
271
Segmentsredovisning
2023
2022
Ackumulerad à conto fakturering i pågående arbeten
17 320
18 273
Upparbetade intäkter i pågående arbeten
–16 453
–16 965
868
1 309
Hela 2022 års utgående balans har fullgjorts och intäktsredovisats under 2023.
not 30 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
2023
2022
Personalrelaterade poster
389
539
Förutbetalda hyresintäkter
18
16
Övriga upplupna kostnader
474
726
881
1 281
1)
1)
Avser främst upplupna projektkostnader.
not 31 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser
IFRS
2023
2022
Ställda säkerheter för egna avsättningar
och skulder
Företagsinteckningar
100
100
Fastighetsinteckningar
6 064
7 318
Summa
6 164
7 418
Eventualförpliktelser
Borgensförbindelser, övriga
5
–
Ställda garantier i anslutning till uppdrag
1 698
1 968
Betalnings- och hyresgarantier
47
66
Övriga ansvarsförbindelser
25
22
Summa
1 776
2 056
Företagsinteckningen avser den pensionsskuld som JM Sverige har hos PRI.
Fastighetsinteckningar lämnas endast för finansiering hos kreditinstitut.
Ställda garantier i anslutning till uppdrag avser till stor del fullgörandegaran-
tier för entreprenadarbeten hos kommuner och landsting samt kommunalägda
bolag. Garantierna löper under produktionstiden och garantitidsperioden om
2–5 år efter färdigställandet. Åtagandet uppgår normalt till 10 procent av kon-
traktssumman fram till färdigställandet av entreprenaden för att därefter sänkas
till 5 procent av kontraktssumman. I den mån det bedöms som sannolikt att JM
kommer att utkrävas ansvar redovisas åtagandet som skuld i rapporten över
finansiell ställning.
JM blir i den löpande affärsverksamheten från tid till annan involverat i tvister
och rättsliga processer. Dessa tvister och rättsliga processer förväntas inte, vare
sig enskilt eller tillsammans, i väsentlig grad negativt påverka JMs finansiella
resultat eller ställning.
not 32 Upplysningar om närstående
Upplysningar om närstående framgår av not 3, Anställda och personalkostnader.
Koncernens transaktioner med närstående, utöver vad som anges i not 3, avser
endast gemensamma verksamheter och joint venture. De är av begränsad
omfattning och har skett på marknadsmässiga villkor.
not 33 Händelser efter rapportperiodens utgång
Efter 37 år i JM, varav 21 som verkställande direktör, har Johan Skoglund
meddelat styrelsen att han beslutat gå i pension under 2024. Johan Skoglund
kommer som längst att fortsätta som vd fram till och med den 1 juni 2024.
JM Entreprenad kommer från och med det första kvartalet 2024 att ingå
i koncerngemensamt, då verksamheten inte längre uppgår till en så väsentlig
del att den utgör ett eget affärssegment.
85JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Moderbolagets resultaträkning
Mkr NOT 2023 2022
1
Nettoomsättning 8 547 9 597
Produktions- och driftkostnader 2 –7 588 –7 629
Bruttoresultat 959 1 968
Försäljnings- och administrationskostnader 2, 3, 4 –744 –828
Resultat av fastighetsförsäljning m.m. 6 6
–
Rörelseresultat 221 1 140
Resultat från finansiella poster 9
Resultat från koncernföretag –219 758
Resultat från gemensamma verksamheter och intresseföretag 95
–
Resultat från övriga finansiella anläggningstillgångar 1 1
Resultat från finansiella omsättningstillgångar 25 17
Räntekostnader och liknande resultatposter –106 –69
Resultat före bokslutsdispositioner och skatt 17 1 847
Bokslutsdispositioner 5 249 34
Resultat före skatt 265 1 881
Skatter 8 –160 –243
Årets resultat 105 1 638
MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT, Mkr 2023 2022
Årets resultat 105 1 638
Övrigt totalresultat –
–
Årets totalresultat 105 1 638
86JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Moderbolagets balansräkning
Mkr NOT 2023-12-31 2022-12-31
TILLGÅNGAR 1
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Maskiner och inventarier 7 1 2
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 10 2 390 2 720
Andelar i gemensamma verksamheter 10 185 185
Långfristiga fordringar hos intresseföretag 10 17 17
Övriga långfristiga fordringar 10 8 8
Summa finansiella anläggningstillgångar 2 600 2 930
Summa anläggningstillgångar 2 601 2 932
Omsättningstillgångar
Projektfastigheter 11 92 171
Exploateringsfastigheter 11 3 725 3 785
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 12 493 247
Kundfordringar 263 81
Övriga kortfristiga fordringar 302 203
Kortfristiga räntebärande fordringar hos koncernföretag 1 486 2 383
Upparbetade men ej fakturerade intäkter 13 3 342 3 767
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 37 23
Likvida medel 14 573 1 294
Summa omsättningstillgångar 10 311 11 955
SUMMA TILLGÅNGAR 12 913 14 887
Mkr NOT 2023-12-31 2022-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 68 68
Bundet eget kapital 68 68
Överkursfond 187 187
Balanserat resultat 3 245 2 417
Årets resultat 105 1 638
Fritt eget kapital 25 3 537 4 242
Summa eget kapital 3 605 4 310
Obeskattade reserver 15 1 900 2 300
Avsättningar
Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser 16 1 110 972
Uppskjutna skatteskulder 8 4 8
Garantiavsättningar och övriga avsättningar 17 408 376
Summa avsättningar 1 522 1 356
Skulder
Långfristiga räntebärande skulder 18
– 34
Övriga långfristiga skulder 352 392
Summa långfristiga skulder 352 426
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder 415 570
Kortfristiga räntebärande skulder 18 2 150 2 790
Övriga kortfristiga skulder 19 504 311
Kortfristiga räntebärande skulder till koncernföretag 18 1 667 1 426
Aktuella skatteskulder 38
–
Fakturerade men ej upparbetade intäkter 20 134 476
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 21 624 923
Summa kortfristiga skulder 5 534 6 495
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 12 913 14 887
Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 22
87JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Moderbolagets kassaflödesanalys
Mkr NOT 2023 2022
1
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Rörelseresultat 221 1 140
Avskrivningar och nedskrivningar 9 1
Övriga ej kassaflödespåverkande poster
1)
–1 452 –2 408
Erhållen ränta 24 9
Erhållna utdelningar 83 170
Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader –67 –37
Betald skatt –232 –412
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital –1 413 –1 537
Ökning/minskning exploateringsfastigheter
1)
–223 –354
Ökning/minskning bostäder i balansräkning 32 88
Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar m.m 671 441
Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder –345 –224
Kassaflöde före investeringar och försäljningar av projektfastigheter –1 278 –1 586
Investering i projektfastigheter – –18
Försäljning av projektfastigheter 21 –
Kassaflöde från den löpande verksamheten
1)
–1 257 –1 604
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Förändring materiella anläggningstillgångar – –1
Investering i koncernföretag och intresseföretag m.m. –23 –693
Förändring i finansiella anläggningstillgångar 88 5
Kassaflöde från investeringsverksamheten 65 –689
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Upptagna lån 100 1
Amortering av skulder 2 015 –8
Upptagna lån, projektfinansiering
1)
1 695 2 706
Amortering av skulder, projektfinansiering
1)
–2 436 –845
Återköp av aktier – –825
Utdelning –903 –922
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 471 108
Årets kassaflöde –720 –2 185
Likvida medel vid årets början 1 294 3 479
Likvida medel vid periodens slut 573 1 294
1)
JM tar i vissa fall upp initial projektfinansiering för svenska bostadsprojekt, där finansieringen i de flesta fall tas över av kund i ett senare skede. Övertagandet
sker utan några in- eller utbetalningar och när skulden regleras påverkas inte kassaflödesanalysen, vare sig som en negativ post (amortering) i finansierings-
verksamheten eller som en positiv post i den löpande verksamheten.
Förändringar i moderbolagets eget kapital
Mkr
Aktie-
kapital
Överkurs-
fond
Balanserat
resultat
Summa
eget kapital
Ingående balans den 1 januari 2022 70 186 4 161 4 417
Årets totalresultat 1 638 1 638
Utdelning –922 –922
Konvertering av konvertibellån 1 1
Återköp av aktier –825 –825
Indragning av återköpta aktier –1 1
–
Utgående balans den 31 december 2022 68 187 4 055 4 310
Ingående balans den 1 januari 2023 68 187 4 055 4 310
Årets totalresultat 105 105
Utdelning –903 –903
Konvertering av konvertibellån –
Återköp av aktier –
Fondemmission 4 –4 –
Fusion av koncernföretag 93 93
Indragning av återköpta aktier –4 4 –
Utgående balans den 31 december 2023 68 187 3 350 3 605
Antal aktier (1 röst/aktie) per 31 december 2023 uppgår till 64 504 840 (68 278 841) varav 0 aktier (3 774 001) är återköpta av JM AB och ej utdelningsberätti-
gade. Kvotvärde per aktie uppgår till 1,06 krona.
Föreslagen utdelning för 2023 är 3,00 kronor per aktie (14,00).
88JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper
Belopp i mkr där annat ej anges.
För moderbolagets redovisningsprinciper hänvisas till koncernens redovisnings-
och värderingsprinciper sidorna 71–75.
not 2 Anställda och personalkostnader
2023 2022
Medeltalet anställda (samtliga i Sverige) 1 599 1 606
(varav män, %) (74) (73)
Löner, andra ersättningar och sociala
kostnader
Styrelse och VD 12 16
(varav rörlig ersättning) 5 5
Övriga anställda 969 949
(varav rörlig ersättning) 50 54
Summa löner och andra ersättningar 981 964
(varav rörlig ersättning) 54 59
Sociala kostnader 631 631
(varav pensionskostnader) 311 319
Totalt moderbolaget 1 612 1 595
1)
Av moderbolagets pensionskostnader avser 3,3 mkr (3,2) VD. Företagets utestå-
ende pensionsförpliktelser till VD uppgår till 1,1 mkr (1,0). För styrelsen i övrigt har
bolaget inga pensionskostnader eller pensionsförpliktelser.
Förmåner till ledande befattningshavare i JM AB, se koncernens not 3.
not 3 Avskrivningar enligt plan
2023 2022
Inventarier och andra verktyg –1 –1
Summa –1 –1
Följande procentsatser tillämpas vid avskrivning:
Datorer och övriga inventarier 20–33 procent.
not 4 Arvode och kostnadsersättning till revisorer
PwC 2023 2022
Revisionsuppdrag 4,0 3,3
Övriga tjänster
1)
0,5 0,8
Summa 4,5 4,1
1)
Se koncernens not 5.
not 5 Bokslutsdispositioner
2023 2022
Avsättning till periodiseringsfond –130 –260
Återföring tidigare års avsättning till
periodiseringsfond 530 350
Erhållna koncernbidrag 12 8
Lämnade koncernbidrag –164 –64
Summa 249 34
not 6 Resultat av fastighetsförsäljning
2023 2022
Försäljningsvärden
Exploateringsfastigheter – –
Projektfastigheter 38 114
Summa 38 114
Bokförda värden
Exploateringsfastigheter – –
Projektfastigheter –23 –114
Summa –23 –114
Resultat
Exploateringsfastigheter – –
Projektfastigheter 14 –
Summa 14 –
Nedskrivningar av fastigheter
Exploateringsfastigheter –8 –
Totalt 6 –
not 7 Maskiner och inventarier
2023 2022
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början 52 51
Nyanskaffningar – 1
Försäljningar – –
Vid årets slut 52 52
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början –50 –49
Årets avskrivningar –1 –1
Försäljningar – –
Vid årets slut –51 –50
Planenligt restvärde vid årets slut 1 2
not 9 Resultat från finansiella poster
Resultat från
koncernföretag
Resultat från gemensamma
verksamheter
Resultat från
övriga finansiella
anläggnings tillgångar
Resultat från finansiella
omsättnings tillgångar
Räntekostnader
och liknande resultatposter Summa
2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022
Utdelning 83 1 086 95 – – – – – – – 178 1 086
Realisationsresultat –25 – – – – – 8 3 – – –17 3
Resultatandel 4 3 – – – – – – – – 4 3
Nedskrivning –281 –331 – – – – – – – – –281 –331
Ränteintäkter – – – – – – 12 11 – – 12 11
Ränteintäkter, koncernföretag – – – – 1 1 4 3 – – 5 4
Räntekostnader – – – – – – – – –74 –42 –74 –42
Räntedel i årets pensionskostnader – – – – – – – – –31 –27 –31 –27
Summa –219 758 95 – 1 1 25 17 –106 –69 –204 707
not 8 Skatter
2023 2022
Resultat före skatt 265 1 881
Aktuell skatt –164 –238
Uppskjuten skatt 4 –5
Total skatt –160 –243
Skillnad mellan redovisad skatt och nominell skattesats 20,6 procent
Resultat före skatt x 20,6 % –55 –387
Ej skattepliktiga intäkter 37 224
Ej avdragsgilla kostnader –126 –73
Skatt obeskattad reserv (periodiseringsfond) –16 –7
Summa –160 –243
Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder 2023 2022
Uppskjutna skattefordringar hänförligt till personal-
relaterade avsättningar och garantiavsättningar –36 39
Uppskjuten skatteskuld hänförligt till temporär
skillnad projekt- och exploateringsfastigheter 40 –47
Netto uppskjutna skatteskulder 4 –8
Se koncernens not 9 för ytterligare information.
89JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
not 10 Finansiella anläggningstillgångar
Andelar
i koncernföretag
Andelar i gemensamma
verksam heter
Långfristiga fordringar
gemensamma verksam heter
Övriga
långfristiga fordringar Summa
2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början 2 720 1 997 185 190 17 17 8 8 2 930 2 212
Nyanskaffningar 388 1 053 – – – – – 388 1 053
Tillkommande fordringar – – – – 0 – 0 –
Fusion –361 – – – – – 0 – –361 –
Försäljningar –75 – – –5 – – 0 – –75 –5
Årets nedskrivningar –281 –331 – – – – 0 – –281 –331
Vid årets slut 2 390 2 720 185 185 17 17 8 8 2 600 2 930
För specifikation av moderbolagets och koncernens andelar i gemensamma verksamheter, se koncernens not 15.
Specifikation av moderbolagets aktier och andelar i helägda koncernföretag, tkr
Företag
Organisations-
nummer Säte
Antal aktier och
andelar
Bokfört värde
2023 2022
AB Borätt 556257-9275 Stockholm 500 1 978 1 978
AB Garantihus
1)
556073-0524 Stockholm – – 1 000
AB IG 1&3 559147-3698 Göteborg 500 20 788 20 788
AB Konvertibelhus 559001-7025 Stockholm 500 50 50
Bergshamra Bro AB 559066-5666 Stockholm 50 000 56 961 61 425
BRO Haifa 1 AB 556821-1949 Stockholm 500 45 476 45 476
Bruket i Kallhäll Exploaterings AB 556561-0184 Stockholm 1 000 100 100
Bruket i Kallhäll Exploaterings KB 969653-9122 Stockholm – 10 10
Fastighetsbolaget Metallfabriken i Örebro AB 559077-9582 Stockholm 500 27 562 27 562
Fastighetsbolaget Mossen 3 AB 559291-5655 Stockholm 500 27 339 33 440
Fastighetsbolaget 33:21 AB 559381-2778 Stockholm 500 19 078 27 567
Förvaltningsbolaget Isotolv AB
1)
559277-3229 Stockholm – – 25
JM Bostad Holding AB 559278-9449 Stockholm 2 000 285 366 200
JM Byrån Holding AB 556752-9630 Stockholm 1 000 3 100 100
JM Construction S. A., Belgien 413662141 Bryssel 10 000 28 711 51 906
JM Entreprenad AB 556060-8837 Stockholm 200 000 107 750 107 750
JM Fastighetsutveckling Holding AB
1)
556847-3259 Stockholm – – 50
JM Fastighetsutveckling 2 Holding AB 559034-9089 Stockholm 500 50 50
JM Fastighetsutveckling 3 Holding AB 559109-6960 Stockholm 500 50 50
JM Fastighetsutveckling 4 Holding AB 559315-1037 Stockholm 1 000 100 100
JM Fastighetsutveckling 5 Holding AB 559398-1979 Stockholm 1 000 100 100
JM Hyresbostäder Holding AB
1)
556977-0471 Stockholm – – 360 130
JM Hyresbost Holding AB 559213-7029 Stockholm 500 44 007 44 007
JM Kammarsadeln Holding AB 556853-8465 Stockholm 500 50 50
JM Klostergården Holding AB 559369-7195 Stockholm 2000 359 642 363 461
JM Lomma Borgeby AB 559373-0905 Stockholm 250 29 973 29 973
JM Norge AS, Norge 829350122 Oslo 20 000 120 243 120 243
JM Olskroken AB 559256-2176 Stockholm 1 000 52 587 124 116
JM Riks Holding AB 559327-9796 Stockholm 2 000 49 394 84 248
JM Suomi OY, Finland 1974161-8 Helsingfors 1 000 868 011 844 879
JM Supply AB 559126-3644 Stockholm 500 50 50
JM Tegelbruket Ekerö Strand AB 559124-0147 Stockholm 500 50 52 432
JM Värmdöstrand AB 556001-6213 Värmdö 4 400 158 000 158 000
JM@Home AB 559091-8289 Stockholm 1 000 100 100
Klippljuset Holding AB 556872-0527 Stockholm 500 50 50
Minimalen Bostad AB 556754-2138 Stockholm 1 000 11 550 11 550
Seniorgården AB 556359-9082 Stockholm 1 000 100 100
Stockholm Pundet 1 AB
2)
556852-1297 Stockholm – – 74 722
Trollhagen Fastighets AB 559082-6235 Uppsala 1 000 71 982 71 982
Bokfört värde vid årets slut 2 390 358 2 719 820
1)
Koncernföretag som har fusionerats in i JM AB.
2)
Koncernföretag som har avyttrats.
not 11 Projektfastigheter och exploateringsfastigheter
Projektfastigheter
Exploaterings-
fastigheter
2023 2022 2023 2022
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början 171 300 3 791 3 931
Nyanskaffningar – 18 317 416
Omklassificeringar –56 –33 – –17
Överfört till produktion – – –369 –539
Försäljningar –23 –114 – –
Vid årets slut 92 171 3 739 3 791
Ackumulerande nedskrivningar
Vid årets början – – –6 –6
Nedskrivningar – – –8 –
Vid årets slut – – –14 –6
Planenligt restvärde
vid årets slut 92 171 3 725 3 785
not 12 Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.
2023 2022
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början 247 312
Nyanskaffningar 1 598 221
Omvärderingar –72 –
Försäljningar –1 280 –286
Vid årets slut 493 247
not 13 Upparbetade men ej fakturerade intäkter
2023 2022
Upparbetade intäkter i pågående arbeten 7 300 7 927
Ackumulerad a conto fakturering i pågående arbeten –3 958 –4 160
Summa 3 342 3 767
not 14 Likvida medel
2023 2022
Kassa och bank 573 1 294
Summa 573 1 294
90JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
not 15 Obeskattade reserver
2023 2022
Periodiseringsfond 2018 års taxering – 530
Periodiseringsfond 2019 års taxering 380 380
Periodiseringsfond 2020 års taxering 360 360
Periodiseringsfond 2021 års taxering 410 410
Periodiseringsfond 2022 års taxering 360 360
Periodiseringsfond 2023 års taxering 260 260
Periodiseringsfond 2024 års taxering 130 –
Summa 1 900 2 300
not 16 Avsättningar för pensioner och liknande
förpliktelser
2023 2022
Vid årets början 972 809
Förmåner intjänade under perioden 44 33
Räntekostnader 30 27
Utbetalning av pensioner –46 –39
Övrigt 110 142
Vid årets slut 1 110 972
not 17 Garantiavsättningar och övriga avsättningar
Avsättningar
2023 2022
Vid årets början 376 493
Avsättningar 136 246
Omklassificering 218 89
Ianspråktaget under året –318 –433
Återförda avsättningar under året –4 –18
Vid årets slut 408 376
not 18 Räntebärande skulder
Långfristiga räntebärande skulder 2023 2022
Övriga skulder 1–5 år från balansdagen – –
Konvertibellån 1–5 år – 34
Summa – 34
Kortfristiga räntebärande skulder 2023 2022
Konvertibellån 1 år 34 32
Övriga skulder 1 år 2 116 2 757
Skulder till koncernföretag 1 667 1 426
Summa 3 818 4 215
Skulder till kreditinstitut, beviljade krediter
Kreditavtal 2023 2022
Checkräkningskredit 400 400
Beviljade kreditavtal förfallodatum bortom 1 år 2 400 2 400
Outnyttjad del –2 800 –2 800
Utnyttjat kreditavtal – –
Kreditavtalen löper med fast ränta. Se koncernens not 25 för textkommentarer.
not 19 Övriga kortfristiga skulder
2023 2022
Kortfristiga reverser exploateringsfastigheter 172 40
Övriga kortfristiga skulder 333 271
Summa 504 311
not 20 Fakturerade men ej upparbetade intäkter
2023 2022
Ackumulerad a conto fakturering i pågående arbeten 12 627 12 025
Upparbetade intäkter i pågående arbeten –12 493 –11 549
Summa 134 476
not 21 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
2023 2022
Personalrelaterade poster 285 356
Förutbetalda hyresintäkter 8 8
Övriga upplupna kostnader
1)
331 559
Summa 624 923
1)
Avser främst upplupna projektkostnader.
not 22 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser
2023 2022
Ställda säkerheter för egna avsättningar
och skulder
Företagsinteckningar 100 100
Fastighetsinteckningar – –
Summa 100 100
Eventualförpliktelser
Borgensförbindelser, övriga
1)
8 241 6 731
Borgen till förmån för koncernföretag
2)
2 126 2 006
Ställda garantier i anslutning till uppdrag 130 185
Betalnings- och hyresgarantier 1 2
Övriga ansvarsförbindelser 25 22
Summa 10 524 8 946
1)
Under en bostadsrättsförenings produktionstid ställer JM ut borgen för den del av
den kortfristiga finansieringen i bank som överstiger en förenings kommande lång-
fristiga lån. Borgensförbindelser, övriga avser i sin helhet den kortfristiga finansie-
ringen. De långfristiga lånen säkerställs av de pantbrev som föreningen själv tar ut.
JM har ett åtagande att förvärva bostad som inte upplåtits med bostadsrätt när-
maste kvartalsskifte efter godkänd slutbesiktning, från bostadsrättsföreningar, med
vilka JM har tecknat totalentreprenadkontrakt.
2)
Borgen till förmån för koncernföretag avser främst åtaganden för de utländska
dotterbolagen och JM Entreprenad AB.
not 23 Upplysningar om närstående
Moderbolaget har en närståenderelation med sina dotterföretag och
gemensamma verksamheter, se koncernens not 15.
2023 2022
Inköp av varor och tjänster från koncernföretag 294 505
Ränteintäkter från koncernföretag 1 1
Utdelning från koncernföretag 83 1 086
Resultatandel från koncernföretag 4 3
Utdelning från gemensamma verksamheter 95 –
Långfristiga fordringar hos intresseföretag 17 17
Kortfristiga räntebärande fordringar hos
koncernföretag 1 486 2 383
Kortfristiga räntebärande skulder till koncernföretag 1 667 1 426
Borgenförbindelser till förmån för koncernföretag 2 126 2 006
Transaktioner med nyckelpersoner i ledande ställning återfinns i not 2. Samtliga
transaktioner med närstående personer och företag genomfördes till marknads-
mässiga villkor.
not 24 Händelser efter rapportperiodens utgång
Efter 37 år i JM, varav 21 som verkställande direktör, har Johan Skoglund med-
delat styrelsen att han beslutat gå i pension under 2024. Johan Skoglund kom-
mer som längst att fortsätta som vd fram till och med den 1 juni 2024.
not 25 Förslag till vinstdisposition
Fritt eget kapital i moderbolaget är:
Balanserade vinstmedel och överkursfond 3 432 168 982 kronor
Årets nettovinst 104 939 239 kronor
Summa 3 537 108 221 kronor
Styrelsen och verkställande direktören föreslår:
att till aktieägarna utdelas 3,00 kronor per aktie
1)
193 514 520 kronor
samt att återstående belopp överförs i ny räkning 3 343 593 701 kronor
Summa 3 537 108 221 kronor
1)
I moderbolaget finns 64 504 840 registrerade aktier per den 31 december 2023,
varav antalet utdelningsberättigade aktier uppgår till 64 504 840.
91JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Stockholm den 18 mars 2024
Undertecknade försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisnings-
sed och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat, samt att koncernförvaltningsberättelsen och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över
utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.
Fredrik Persson Stefan Björkman Kerstin Gillsbro Camilla Krogh
Styrelsens ordförande Ledamot Ledamot Ledamot
Jenny Larsson Olav Line Thomas Thuresson
Ledamot Ledamot Ledamot
Peter Olsson Jan Strömberg
Ledamot utsedd av de anställda Ledamot utsedd av de anställda
Johan Skoglund
Verkställande direktör och koncernchef
Vår revisionsberättelse har avgivits den 21 mars 2024
PricewaterhouseCoopers AB
Ann-Christine Hägglund Fredrik Kroon
Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
Auktoriserad revisor
92JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Revisionsberättelse
Till bolagsstämman i JM AB (publ), org.nr 556045-2103
Rapport om årsredovisningen och
koncernredovisningen
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovis-
ningen för JM AB (publ) för år 2023. Bolagets års- och koncern-
redovisning ingår på sidorna 61–92 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlig
-
het med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseen-
den rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den
31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde
för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har
upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla
väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella
ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resul
-
tat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting
Standards (IFRS), såsom de antagits av EU, och årsredovisnings-
lagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens
och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultat-
räkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och
koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den komplet
-
terande rapport som har överlämnats till moderbolagets och
koncernens revisionsutskott i enlighet med revisorsförordning
-
ens (537/2014) artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Audit-
ing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa
standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är
oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt
god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska
ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa
kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i
revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits
det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moder-
företag eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga
och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Vår revisionsansats
Revisionens inriktning och omfattning
Vi utformade vår revision genom att fastställa väsentlighetsnivå
och bedöma risken för väsentliga felaktigheter i de finansiella
rapporterna. Vi beaktade särskilt de områden där verkställande
direktören och styrelsen gjort subjektiva bedömningar, till exem
-
pel viktiga redovisningsmässiga uppskattningar som har gjorts
med utgångspunkt från antaganden och prognoser om framtida
händelser, vilka till sin natur är osäkra. Liksom vid alla revisioner
har vi också beaktat risken för att styrelsen och verkställande
direktören åsidosätter den interna kontrollen, och bland annat
övervägt om det finns belägg för systematiska avvikelser som
givit upphov till risk för väsentliga felaktigheter till följd av
oegentligheter.
Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamålsenlig
granskning i syfte att kunna uttala oss om års- och koncernredo
-
visningarna som helhet, med hänsyn tagen till JM-koncernens
struktur, redovisningsprocesser och kontroller samt den bransch
inom vilken JM verkar.
I en verksamhet som JMs är det framförallt den stora påverkan
av styrelsens och ledningens uppskattningar och bedömningar på
den finansiella rapporteringen som påverkar vår risk bedömning.
Vi har bedömt den enskilt största risken för fel i årsredovisningen
vara värdering av de pågående bostadsprojekten i bostadsutveck
-
lingen. Därutöver har vi identifierat ett antal andra risker som även
de i många fall speglar inslag av uppskattningar och bedömningar.
Bland dessa ingår garantiavsättningar, värdering av exploaterings-
och projektfastigheter samt tvister. Liksom vid alla revisioner har
vi också beaktat risken för att styrelsen och verkställande
direktören åsidosätter den interna kontrollen och bland annat
övervägt om det finns belägg för systematiska avvikelser som givit
upphov till risk för väsentliga felaktigheter till följd av oegentlighe
-
ter. Baserat på riskbedömningen har det centrala revisionsteamet
utarbetat en revisionsstrategi enligt vilken koncernrevisionen har
fokuserats på de stora enheterna JM Bostad Stockholm, JM
Bostad Riks, JM Entreprenad och JM Norge som samtliga varit
föremål för en s.k. full revision. För JM Finland genomförs speci
-
fika granskningsåtgärder inriktad i första hand på pågående pro-
jekt. Vad gäller JM Fastighetsutveckling har granskningen inriktats
mot projekt- och exploateringsfastigheternas bokförda värden
samt årets fastighetsförsäljningar. Det centrala revisionsteamet
ansvarar för granskningen av de svenska enheterna och lämnar,
med utgångspunkt i den fastställda revisionsstrategin, instruktioner
till revisionsteamen i Norge och Finland. Det centrala revisions
-
teamet granskar också relevanta aspekter av och kontroller över
JMs koncerngemensamma informationssystem, bl.a. SAP ECC.
Resultatet av denna granskning delas med lokala team.
Väsentlighet
Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår bedöm-
ning av väsentlighet. En revision utformas för att uppnå en rimlig
grad av säkerhet om huruvida de finansiella rapporterna innehåller
några väsentliga felaktigheter. Felaktigheter kan uppstå till följd av
oegentligheter eller misstag. De betraktas som väsentliga om
enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de eko
-
nomiska beslut som användarna fattar med grund i de finansiella
rapporterna.
Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvantita
-
tiva väsentlighetstal, däribland för den finansiella rapportering
som helhet. Med hjälp av dessa och kvalitativa överväganden fast
-
ställde vi revisionens inriktning och omfattning och våra gransk-
ningsåtgärders karaktär, tidpunkt och omfattning, samt att
bedöma effekten av enskilda och sammantagna felaktigheter på
de finansiella rapporterna som helhet.
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden
som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelse
-
fulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovis-
ningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades
inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till,
årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men
vi gör inga separata uttalanden om dessa områden.
93JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Värdering av bostadsutvecklingsprojekt i Sverige
Under året har JMs princip för redovisning av intäkter och kostnader från
den svenska bostadsutvecklingen av bostadsrättsföreningar ändrats till att
redovisas vid en viss tidpunkt. Tidigare redovisades intäkter och kostnader
enligt IFRS för bostadsutvecklingsprojekt av bostadsrättsföreningar i Sverige
över tid, det vill säga med tillämpning av successiv vinstavräkning beaktande
även så kallad försäljningsgrad.
Den nya redovisningsprincipen innebär också att JM redovisar bostads-
utvecklingsprojekten i balansräkningen som pågående arbeten fram till den
tidpunkt då de slutliga bostadsköparna tillträder sina bostäder. Per den 31
december 2023 uppgick JMs pågående arbeten till 13 203 mkr vilket utgör
45 % av koncernens tillgångar per den 31 december 2023.
JM redovisar också andelar i bostadsrättsföreningar i balansräkningen
vilket består av de bostadsrättslägenheter vilka JM enligt avtal med
bostadsrättsföreningen ska återköpa vid en viss tidpunkt i det fall dessa
inte har sålts till en slutlig bostadsköpare. Andelar i bostadsrättsföreningar
uppgår per den 31 december 2023 till 1 023 mkr.
De nedlagda kostnaderna i de pågående projekten och andelar i
bostadsrättsföreningar redovisas till det lägsta av anskaffningsvärdet och
nettoförsäljningsvärdet. Bedömningen av nettoförsäljningsvärdet är till sin
natur behäftat med antaganden och bedömningar av de poster som ingår
i projektens slutlägesprognoser av totala intäkter och kostnader. I dessa
ingår bedömningar av bl.a. försäljningspris, kostnader för t.ex. arbetskraft,
material, underentreprenörer och garantiåtaganden.
De senare kan från tid till annan kräva uppdaterade bedömningar
även för avslutade projekt. Detta ställer därför krav på goda processer för
kalkylering, rapportering, analys och prognos. För färdigställda bostäder
som ägs av JM finns inte längre möjlighet till att kompensera för kostnads-
besparingar varför antaganden och bedömningar om försäljningspris får
en större påverkan på värderingen.
De aktuella beloppens storlek i kombination med det stora inslaget
av uppskattningar och bedömningar innebär att detta utgör ett för revisio-
nen särskilt betydelsefullt område. Vi har ägnat särskild uppmärksamhet åt
den metodik och de bedömningar som ligger till grund för värdering av de
pågående arbetena samt den marginal som används i resultatframtagningen
i samband med överlämning av bostäderna till slutkund. Vi har också i
granskningen följt upp de principer, metoder och antaganden som ligger
till grund för bedömningen av de redovisade andelarna i bostadsrätts-
föreningar och garantiåtaganden.
Se bland annat avsnitten ”Viktiga källor till osäkerhet i uppskattningar”,
”Redovisning av intäkter från projektutveckling av bostäder”, ”Pågående
arbeten och andelar i bostadsrättsföreningar m.m.” i not 1 Redovisnings-
och värderingsprinciper samt not 18 Andelar i bostadsrättsföreningar
m.m., not 19 Pågående arbeten och not 27 Övriga avsättningar.
Vi har utvärderat processer, rutiner och metodik i JMs projekt-
utvecklingsprocess, från markförvärv till projektavslut. Vi har därutöver
testat nyckelkontroller i processer för försäljningsstart, produktionsstart
samt projektprognoser.
Vi har utfört analytisk granskning av redovisade intäkter och marginaler
och granskat ledningens rutiner för uppföljning av projektens finansiella
resultat. För ett urval av projekt har vi gjort simuleringar av utfall baserat
på olika antaganden och vi har diskuterat utvalda bedömningar med JM.
På stickprovsbasis har vi granskat projektintäkter och aktiverade projekt-
kostnader. Stickprovsvis har vi även testat överlämningsgraden i projekten
och att den baseras på faktiska tillträden. Vi har även testat den matema-
tiska riktigheten i beräkningen av överlämningsgraden. Vidare har vi deltagit
i flera projektrevisioner utförda av JMs Verksamhetsrevision och därtill
genomfört platsbesök på pågående bostadsutvecklingsprojekt. Vi har
utvärderat JMs modell för värdering av andelar i bostadsrättsföreningar
samt stickprovis testat värderingar av enskilda andelar i projekt.
Vi har utvärderat principer, processer och rutiner för bestämmande av
redovisade garantiåtaganden och de antaganden på vilka dessa baseras. På
stickprovsbasis har vi granskat gjorda beräkningar och i något fall gjort
egna beräkningar baserat på från JM erhållen data.
Vi har med företagsledningen och revisionsutskottet diskuterat de
metoder, uppskattningar och antaganden på vilka JMs bedömningar baseras.
Särskilt betydelsefullt område Hur vår revision beaktade det särskilt
betydelsefulla området
Särskilt betydelsefullt område Hur vår revision beaktade det särskilt
betydelsefulla området
Ändrade redovisningsprinciper för bostadsutveckling genom
svenska bostadsrättsföreningar
Sedan 2018 har det pågått en process mellan JM och Finansinspektionen
avseende grunderna för JMs bedömning av bostadsrättsföreningarnas själv-
ständighet enligt IFRS. I april 2023 fastställdes slutligen Kammarrättens
dom, vilket innebär att JM anses ha ett bestämmande inflytande över sina
bostadsrättsföreningar enligt IFRS 10.
Konsekvenserna av detta är JM från den 1 januari 2023 med retroaktiv
omräkning av jämförelseåret 2022 konsoliderar svenska bostadsrättsfören-
ingar under produktionsfasen i enlighet med IFRS 10 Koncernredovisning,
fram till den tidpunkt då de slutliga bostadsköparen tillträder sin bostad.
Som framgår av sida 61 och sida 71 i årsredovisningen innebär detta att kon-
cernens balans- och resultaträkning inkluderar bostadsrättsföreningarnas
samtliga tillgångar, eget kapital och skulder samt intäkter och kostnader.
Med beaktande av denna principförändring i koncernen och dess
påverkan på den finansiella rapporteringen anser vi att detta område är
att betrakta som ett särskilt betydelsefullt område i revisionen.
Se förvaltningsberättelsen samt avsnittet ”Ändrad redovisningsprincip
för bostadsutveckling genom svenska bostadsrättsföreningar” i not 1
Redovisnings- och värderingsprinciper.
I vår revision har vi bland annat tagit del av den fastställda domen, JMs
beskrivningar av förändrade redovisningsprinciper och JMs bedömning av
bestämmande inflytande över bostadsrättsföreningen under produktions-
fasen, samt implementering av en ny konsolideringsprocess.
I vår revision har vi analyserat och testat omräknade historiska perioder,
vilka presenteras i not 1 i årsredovisningen och innevarande period vad
gäller bostadsrättsföreningarnas intäkter, kostnader, tillgångar och skulder.
Denna granskning har bland annat innefattat att vi stickprovsvis testat över-
lämningsgrader, bankengagemang och byggkreditiv för de konsoliderade
bostadsrättsföreningarna.
Vi har även granskat att de upplysningar som JM lämnat i förvaltnings-
berättelsen samt i erforderliga noter i årsredovisningen inklusive de omräk-
nade jämförelsetalen. Detta har även utvärderats vad gäller ändamålsenlighet
och förenlighet med IAS 1 Utformning av finansiella rapporter samt IAS 8
Redovisningsprinciper, ändringar i uppskattningar och bedömningar samt fel.
Vi har fört en dialog med företagsledningen och revisionsutskottet
och som ett led i detta diskuterat och kommunicerat våra observationer,
reflektioner och dess implikationer.
94JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Annan information än årsredovisningen och
koncernredovisningen
Detta dokument innehåller även annan information än årsredo-
visningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna
1–60 och sidorna 105–116. Den andra informationen består även
av JMs ersättningsrapport som vi inhämtade före datumet för
denna revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande
direktören som har ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredo
-
visningen omfattar inte denna information och vi gör inget
uttalande med bestyrkande avseende denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och koncern
-
redovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som
identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig
utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncern-
redovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kun
-
skap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om
informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna
information, drar slutsatsen att den andra informationen inne-
håller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta.
Vi har inget att rapportera i det avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas
och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och,
vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS, såsom de antagits av
EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den
interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta
en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller
några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentlig-
heter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovis
-
ningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för
bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta
verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden
som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att
använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt
drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktö
-
ren avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller
inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.
Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrel
-
sens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets
finansiella rapportering.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida
årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte
innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse
som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av
säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs
enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upp
-
täcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan
uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara
väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas
påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund
i årsredovisningen och koncernredovisningen.
En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av
årsredovisningen och koncernredovisningen finns på Revisorsin
-
spektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisorns-
ansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.
Rapport om andra krav enligt lagar och
andra författningar
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredo-
visningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verk
-
ställande direktörens förvaltning för JM AB (publ) för år 2023
samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst
eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt för
-
slaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter
och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt
ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar.
Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen
enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt
yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga
och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning
innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är
försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens
verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av
moderbolagets och koncernens egna kapital, konsoliderings-
behov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen
av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att
fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska
situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så
att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska
angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den
verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen
enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta
de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska
fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvalt
-
ningen ska skötas på ett betryggande sätt.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed
vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis
för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon
styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt
avseende:
• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försum
-
melse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget
• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,
årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av
bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta,
är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är
förenligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti
för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige
alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan
föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag
till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt
med aktiebolagslagen.
En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av
förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webbplats:
www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskriv-
ning är en del av revisionsberättelsen.
Revisorns granskning av Esef-rapporten
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis-
ningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och
verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och
koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elek
-
tronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen
(2007:528) om värdepappersmarknaden för JM AB publ) för
år 2023.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det
lagstadgade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats
i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk
rapportering.
Grund för uttalanden
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR
18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt
denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns
ansvar. Vi är oberoende i förhållande till JM AB publ) enligt god
revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska
ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.
95JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a §
lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det
finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande
direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten
utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentlig-
heter eller misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rappor-
ten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven
i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på
grundval av vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk
-
ningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten
är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen
garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god
revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig
felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund
av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de
en-skilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de eko
-
nomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för
revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av
finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och nära-
liggande tjänster och har därmed ett allsidigt system för kvalitets
-
kontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner
avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkes-
utövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta
bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som
möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen
och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska
utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga
felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentlig
-
heter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de
delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen
och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att
utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn
till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om
effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar
också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten
i styrelsens och verkställande direktörens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen en validering
av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och
en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den
granskade årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida
koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassa-
flödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL
i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen.
PricewaterhouseCoopers AB, 113 97 Stockholm, utsågs till
JM AB (publ)s revisor av bolagsstämman den 30 mars 2023 och
har varit bolagets revisor sedan 27 april 2017.
Stockholm den 21 mars 2024
PricewaterhouseCoopers AB
Ann-Christine Hägglund Fredrik Kroon
Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
96JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Bolagsstyrning
97JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Bolagsstyrningsrapport
för verksamhetsåret 2023
Bolagsstyrningsrapport
98 PRINCIPER FÖR BOLAGSSTYRNING
AKTIEÄGARE OCH BOLAGSSTÄMMA
98 ÅRSSTÄMMA
98 AKTIEÄGARE MED STÖRRE INNEHAV
98 VALBEREDNING
99 REVISORER
STYRELSE
99 SAMMANSÄTTNING
99 OBEROENDE
99 ARBETSUPPGIFTER/ANSVARSOMRÅDEN
99 STYRELSENS UTVÄRDERING AV EGET ARBETE
100 STYRELSENS UTVÄRDERING AV VD
100 VIKTIGA ÄRENDEN UNDER 2023
100 UTSKOTTENS ARBETE
100 STYRNINGS- OCH RAPPORTSTRUKTUR
101 STYRELSE, VD OCH REVISORER
103 DELEGATIONSORDNING – VDs BESLUTSRÄTT
RAMVERK FÖR KONTROLL
103 DEN FINANSIELLA RAPPORTERINGEN
103 STYRELSENS BESKRIVNING AV INTERN
KONTROLL OCH RISKHANTERING AVSEENDE
DEN FINANSIELLA RAPPORTERINGEN
103 STYRNINGSSTRUKTUR
103 KONTROLLMILJÖ
103 RISKBEDÖMNING
104 KONTROLLAKTIVITETER
104 KOMMUNIKATION OCH UPPFÖLJNING
ERSÄTTNINGSPRINCIPER
104 ERSÄTTNING TILL STYRELSE OCH LEDNING
104 REVISORS YTTRANDE OM
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN
LEDNING OCH FÖRETAGSSTRUKTUR
105 KONCERNLEDNING
Principer för bolagsstyrning
Utöver de regler som följer av lag eller annan författning tillämpar JM
Svensk Kod för bolagsstyrning (Koden). JM följer Koden utan undantag.
Genom utförlig och transparent redovisning vill JM öka aktieägarnas
och övriga intressenters kunskaper om hur styrelse och ledning verkar
för att säkerställa aktieägarnas krav på avkastning på det investerade
kapitalet. Hög etik, JMs kärnvärden och uppförandekod, affärsmässighet,
transparens och JMs bidrag till samhällsutvecklingen är särskilt prioriterat
för långsiktigt värdeskapande.
JM driver sedan många år tillbaka ett långsiktigt och systematiskt
arbete med att löpande utveckla den interna styrningen och kontrollen.
Arbetet har bland annat lett till ytterligare förstärkt styrning och kontroll
vad gäller investerings-, försäljnings- och produktionsbeslut samt styrning
och kontroll under projektgenomförandefasen. Den interna styrningen
och kontrollen utövas också genom ett systematiskt styrelsearbete via
utskott. För att utveckla styrelsen genomförs årligen en utvärdering av
styrelsens arbete.
Aktieägare och bolagsstämma
Bolagsstämman, som är bolagets högsta beslutande organ, ger samtliga
aktieägare möjlighet att delta och därigenom utöva sitt inflytande. På
årsstämman, den bolagsstämma vid vilken årsredovisningen och revisions
-
berättelsen läggs fram, behandlas bolagets utveckling och beslut tas i ett
antal centrala ärenden såsom fastställande av årsredovisningen, utdelning,
ansvarsfrihet för styrelsen, val av revisorer, ersättning till styrelse och
revisorer samt val av ny styrelse för tiden till nästa årsstämma.
Bolaget kallar till årsstämma tidigast sex veckor och senast fyra
veckor före stämman. Senast i samband med tredje kvartalsrapporten
informerar bolaget om tid och plats för årsstämman. Möjligheten för de
utländska aktieägarna att följa eller delta i stämman genom simultantolk
-
ning av stämmoförhandlingarna eller översättning av presenterat material
till annat språk har inte bedömts som nödvändigt, eftersom dessa aktie-
ägare hittills har representerats av svenska ombud.
Årsstämma
Årsstämman 2023 hölls den 30 mars på JMs huvudkontor. Vid stämman
var 245 aktieägare företrädda, representerande cirka 70 procent av
rösterna. Ett av de beslut som fattades på årsstämman 2023 var att
årsstämman bemyndigade styrelsen att fatta beslut om förvärv av egna
aktier. Protokollet från årsstämman återfinns på JMs webbplats jm.se.
Årsstämman 2024 kommer att hållas den 18 april.
Aktieägare med större innehav
En aktieägare, AMF Tjänstepension och AMF Fonder, har ett aktiein-
nehav i bolaget som representerar minst en tiondel av röstetalet för
samtliga aktier i bolaget. Deras innehav uppgår per den 31 december
2023 till 19,97 procent av aktierna och rösterna i bolaget. JMs bolags-
ordning begränsar inte aktieägarnas rätt att rösta för samtliga aktier som
någon äger eller företräder. Bolagsordningen saknar bestämmelser om
tillsättande och entledigande av styrelseledamöter samt bestämmelser
om ändring av bolags ordningen.
JM tillämpar inte några särskilda bestämmelser i fråga om bolagsstäm
-
mans funktion, varken på grund av bestämmelser i bolagsordningen eller,
såvitt är känt för bolaget, aktieägaravtal.
Valberedning
Valberedningen är ett organ som inrättats av bolagets årsstämma med
uppgift att inför årsstämman bland annat nominera styrelseledamöter,
styrelsens ordförande, revisor, samt därutöver föreslå arvoden till
styrelsen, styrelsens utskott och revisor. Valberedningens arbete styrs
av den instruktion för Valberedningens arbete som årsstämman fastställt.
Valberedningen består av företrädare för de fyra största aktieägarna
i bolaget som vill medverka. Styrelsens ordförande är sammankallande
och utgör den femte ledamoten.
98JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Valberedningen inför årsstämman 2024 sammankallades i september
2023 av styrelsens ordförande och består av följande personer:
Anders Oscarsson, AMF Tjänstepension och AMF Fonder
Marianne Nilsson, Swedbank Robur Fonder
Anders Algotsson, AFA Försäkring
Frank Larsson, Handelsbanken Fonder
Fredrik Persson, styrelseordförande i JM.
Valberedningen representerar cirka 33 procent av det totala antalet
aktier i JM. Ordförande i Valberedningen är Anders Oscarsson. Valbered
-
ningen har haft tre protokollförda sammanträden samt därtill korrespon-
derat per e-post och telefon. Valberedningens ledamöter har inte erhållit
någon ersättning av JM.
Revisorer
Efter förslag av valberedningen valde årsstämman 2023 Pricewaterhouse
Coopers AB (PwC) till revisor. Valet gäller fram till slutet av årsstämman
2024. Huvudansvarig revisor är Ann-Christine Hägglund och revisions-
berättelsen undertecknas också av Fredrik Kroon. De har inga andra
revisionsuppdrag som påverkar oberoendet som revisor i JM.
Arvode och kostnadsersättning till PwC 2023 2022
Revisionsuppdrag 6,6 6,0
Skatterådgivning 0,1 0,0
Övriga tjänster 0,5 1,2
Summa 7,2 7,2
Information om revisionsbolagets tjänster till JM utöver revisionen
lämnas i not 5 på sidan 79 i års- och hållbarhetsredovisningen.
Styrelse
Sammansättning
JMs styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst fem och högst nio
ledamöter. Inga suppleanter ska utses. Styrelsens ledamöter väljs av
årsstämman för ett år i sänder. Därtill har arbetstagarorganisationerna
enligt lag rätt att utse två ordinarie ledamöter jämte två suppleanter.
Den mångfaldspolicy som Valberedningen har tillämpat i fråga om
styrelsen är Kodens regel 4.1. Valberedningen konstaterar följande i sitt
motiverade yttrande inför årsstämman 2023: Valberedningen anser att
JM har en väl fungerande styrelse och att den befintliga styrelsen, med
hänsyn till bolagets verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i
övrigt, har en ändamålsenlig sammansättning präglad av mångsidighet och
bredd avseende ledamöternas kompetens, erfarenhet och bakgrund.
Valberedningen anser också att det är bra med en balans av både
kontinuitet och förnyelse i styrelsen. Valberedningens förslag till styrelse
innebär nyval av en ledamot, Stefan Björkman, som har för JM relevant
erfarenhet från den finska marknaden. Denna kompetens är viktig att
säkerställa när Kaj-Gustaf Bergh nu avböjt omval.
I den föreslagna styrelsen finns en bred erfarenhet och kompetens,
inklusive om relevanta hållbarhetsaspekter, inom för JM väsentliga
områden som bostads- och fastighetsutveckling, projekt- och byggverk
-
samhet, konsumentmarknader, ekonomi- och finans, industri, samt god
kunskap om för bolaget relevanta geografiska marknader. Den mångfalds
-
policy som valberedningen har tillämpat är Kodens regel 4.1. Det kan
konstateras att JM sedan många år har haft en jämn könsfördelning i
styrelsen och av de till årsstämman föreslagna ledamöterna är tre kvinnor
och fyra män. Förslaget uppfyller därmed Kodens krav på en jämn köns
-
fördelning i styrelsen. Samtliga föreslagna ledamöter anses som obero-
ende i förhållande till bolaget och bolagsledningen respektive större
ägare i bolaget.
Årsstämman 2023 beslutade om val av de sju ledamöter som
Valberedningen föreslagit.
Arbetstagarorganisationerna har utsett två ledamöter jämte två supp
-
leanter. Styrelsens sammansättning framgår på sidorna 101–102 liksom
fördelningen av de stämmovalda ledamöterna inom styrelsens utskott
(R = Revisionsutskott, E = Ersättningsutskott, I = Investeringsutskott).
Vidare redovisas närvaron under kalenderåret 2023.
Styrelsen har haft 14 sammanträden. Revisionsutskottet har haft
sex sammanträden. Ersättningsutskottet har haft tre sammanträden.
Investeringsutskottet har haft sex sammanträden.
Oberoende
Samtliga stämmovalda styrelseledamöter är att betrakta som
oberoende i förhållande till bolaget och samtliga är oberoende
i förhållande till ägarna.
Styrelsesammanträden 2023
Under de ordinarie styrelsemötena är fasta ärenden bland annat VDs lägesrapport, marknadsläget och återkoppling från utskotten.
APRIL
(ETT SAMMANTRÄDE)
Delårsrapport för
januari–mars, hållbart sam-
hällsbyggande, beslut om
arbetsordning och policyer
samt riktlinjer, beslut om
produktionsstart
MARS (TVÅ
SAMMANTRÄDEN)
Konstituerande möte efter
årsstämman; beslut om leda-
möter i Revisionsutskott,
Ersättningsutskott och
Investeringsutskott
FEBRUARI (TVÅ
SAMMANTRÄDEN)
Fastställande av
årsredovisning, kallelse
till årsstämma
JULI (ETT
SAMMANTRÄDE)
Delårsrapport för
januari–juni
OKTOBER (TVÅ
SAMMANTRÄDEN)
Strategimöte, Delårsrapport
för januari–september,
genomgång med revisorer,
styrelseutvärdering, hållbarhet,
beslut om produktionsstart
MAJ (ETT
SAMMANTRÄDE)
Beslut om fusion av
helägda dotterbolag
DECEMBER
(ETT SAMMANTRÄDE)
Beslut om fastighetsförvärv
och produktionsstarter
SEPTEMBER
(TVÅ SAMMANTRÄDE)
Beslut om fastighets-
försäljning
JUNI
(ETT SAMMANTRÄDE)
Beslut om produktionsstart
JANUARI
(ETT SAMMANTRÄDE)
Bokslutskommuniké, förslag till utdel-
ning, återköp av aktier, minskning av
aktiekapital och fondemission, genom-
gång med revisorer, ersättningssystem,
beslut om fastighetsförvärv
JAN FEB MAR APR MAJ JUN JUL AUG SEP OKT NOV DEC
STYRELSENS ARBETSUPPGIFTER/ANSVARSOMRÅDEN
Styrelsens arbete inriktas mot strategiska frågor som verksamhets-
inriktning, väsentliga policyer, marknad, ekonomi och finans, intern
kontroll och riskhantering, personal och ledarskap samt beslut om
produktionsstart av projekt, förvärv och försäljning av exploaterings-
fastigheter och projektfastigheter.
Nyvalda styrelseledamöter introduceras i företagets verksamhet
och styrelsens arbete enligt nedan i erforderlig omfattning.
Arbetsuppgifter/ansvarsområden
De viktigaste styrande dokumenten är:
• Strategisk inriktning
• Bolagsordningen
• Arbetsordning för styrelsen, Instruktion för arbetsfördelningen mellan
styrelsen och VD samt Instruktion för ekonomisk rapportering
• JMs policyer (Hållbarhetspolicy, Integritetsskyddspolicy, Informations-
säkerhetspolicy, Medarbetarpolicy, Arbetsmiljöpolicy, Kommunikations
-
policy, Finanspolicy, Skattepolicy och Inköpspolicy)
• JMs etiska riktlinjer, JMs uppförandekod, riktlinjer mot kränkande
sär behandling, sexuella trakasserier och diskriminering, riktlinjer
för kommunikation samt riktlinjer för inköp.
Ordförandens arbetsuppgifter
Ordföranden i JMs styrelse har det övergripande ansvaret för att bolaget
följer den fastställda strategiska inriktningen. Härvid har ordföranden
fortlöpande kontakt med bolagets VD och är dennes diskussionspartner.
Ordförandens arbete i övrigt följer Kodens krav.
Styrelsens sekreterare
Bolagets chefsjurist är styrelsens sekreterare. Hon är inte ledamot
av styrelsen.
Styrelsens utvärdering av eget arbete
Styrelsens arbete utvärderas under hösten varje år. Under 2023 genom-
fördes utvärderingen genom att en skriftlig enkät skickades ut till samt-
liga styrelseledamöter. Resultatet av utvärderingen har diskuterats och
redovisats för styrelsen och Valberedningen.
99JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Styrelsens utvärdering av VD
Styrelsen utvärderar årligen VDs arbete. Under 2023 genomfördes
utvärderingen genom att en skriftlig enkät skickades ut till samtliga
styrelseledamöter. Resultatet av VD-utvärderingen har diskuterats
och redovisats för styrelsen.
Viktiga ärenden under 2023
Styrelsen har under 2023 bland annat fattat beslut om följande:
• Styrelsen har hållit ett separat strategisammanträde och därvid bland
annat fastställt den strategiska planen för bolaget
• Styrelsen har fattat beslut om fem produktionsstarter av bostads-
projekt, vilka har en kalkylerad total projektkostnad överstigande den
till VD delegerade nivån om antingen 400 miljoner kronor i total
projektkostnad eller 400 miljoner kronor i projektkostnad för deletapp
• Styrelsen har beslutat om fyra förvärv av exploateringsfastigheter,
försäljning av tre exploateringsfastigheter, vilka har en köpeskilling
överstigande till VD delegerad nivå om 100 miljoner kronor
• Styrelsen har beslutat om att föreslå årsstämman att dels bemyndiga
styrelsen att under tiden fram till nästa årsstämma fatta beslut om att
förvärva egna aktier, dels besluta om minskning av aktiekapitalet och
ökning av aktier genom fondemission
• Styrelsen har beslutat om kort- och långsiktiga rörliga löneprogram
• Styrelsen har fattat beslut om JMs befintliga policyer och riktlinjer.
Utskottens arbete
Utskotten sammanträder normalt i anslutning till styrelsens samman-
träden eller när så erfordras. Protokoll förs och dessa delges styrelsen
och revisorerna. Vid styrelsesammanträden lämnas även muntlig redo-
görelse av vad som behandlats på utskottssammanträdena. Ingen
delegerad beslutsrätt förekommer förutom vad gäller:
• Ersättningsutskottet, som fastställer lön och övriga villkor för
koncernledningen exklusive VD
• Revisionsutskottet godkänner arvoden och ersättningar till de externa
revisorerna för revisionsarbetet och godkänner de externa revisorernas
tillhandahållande av andra tjänster än revision. Revisionsutskottet
initierar fördjupade insatser inom utvalda områden eller av projekt.
Stämmovalda ledamöter är ledamöter i utskotten. Styrelsens ordförande
är ordförande i Ersättningsutskottet. Ordförande i Revisionsutskottet är
Thomas Thuresson och ordförande i Investerings utskottet är Olav Line.
Föredragande i Ersättningsutskottet är HR-direktören. Respektive
affärs enhetschef är föredragande i Investeringsutskottet. Ekonomi-
och finans direktören är föredragande i Revisionsutskottet. VD är
närvarande vid utskottens sammanträden i Ersättningsutskottet
och Investerings utskottet.
Revisionsutskottet
Revisionsutskottet har tre ledamöter: Thomas Thuresson (ordförande),
Jenny Larsson och Fredrik Persson. Utskottet har under kalenderåret haft
sex sammanträden.
Revisionsutskottets arbete har under året främst inriktats på:
• Granskning och genomgång av bokslut, delårsrapporter och års-
och hållbarhetsredovisning
• Kvalitetsbedömning av interna kontrollsystem och kontrollrutiner
samt av intern revision och riskhantering
• Genomgång av de externa revisorernas revisionsplan samt övrig
intern planering för intern revision och riskhantering
• Beredning av bolagsstyrningsrapporten
• Rekommendation vid val av externa revisorer i samråd med företags
-
ledning, styrelse och valberedning inför den senares rekommendation
till årsstämma
• Granskning och övervakning av revisorns opartiskhet och själv-
ständighet innefattande godkännande av arvoden och ersättningar till
revisorerna för revisionsarbetet och att förhandsgodkänna revisorns
tillhandahållande av andra tjänster än revision
• Övervakning av den lagstadgade revisionen
• Avrapportering och genomgång av koncernens hållbarhetsarbete
• Initiering av fördjupade insatser inom utvalda områden
• Avrapportering och genomgång av områden eller projekt av
speciellt intresse
• Rapporterat och förelagt för styrelsen de iakttagelser som noterats
vid genomgångar med revisorer och ledning
• I övrigt fullgjort de uppgifter som ställs på Revisionsutskottet enligt vid
var tid gällande lagar, förordningar och Svensk kod för bolagsstyrning.
Ersättningsutskottet
Ersättningsutskottet har tre ledamöter: Fredrik Persson (ordförande),
Camilla Krogh och Thomas Thuresson.
Utskottet har haft tre sammanträden under kalenderåret.
Ersättningsutskottets uppgifter under året har varit att:
• Bereda förslag avseende lön, pensionsförmåner och övriga villkor
• till bolagets VD
• Bereda förslag avseende generella principer för ersättning till all övrig
personal, särskilt avseende rörliga ersättningar
• Bereda förslag till incitamentsprogram
• Godkänna lön och övriga villkor för koncernledningen (exklusive VD)
baserade på av styrelsen fastställda generella principer
• Utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga
ersättningar till koncernledningen
• Bereda förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare
• Följa och utvärdera dels tillämpningen av riktlinjer för ersättning till
ledande befattningshavare som årsstämman fattat beslut om, dels
gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget.
Investeringsutskottet
Investeringsutskottet har tre ledamöter: Olav Line (ordförande),
Stefan Björkman och Kerstin Gillsbro.
Utskottet har under kalenderåret haft sex sammanträden.
Investeringsutskottets uppgifter under året har varit att inom ramen
för JMs delegationsordning:
• Utvärdera att strategin följs avseende omfattning och inriktning
för exploateringsfastigheter och projektfastigheter
• Bereda förslag avseende köp och försäljning av exploateringsfastig
-
heter och projektfastigheter eller aktier och andelar i bolag såsom
ägare till sådana fastigheter
• Bereda förslag avseende investeringar i befintliga projektfastigheter
• Bereda förslag avseende produktionsstarter av bostadsprojekt
• Bereda förslag avseende externa entreprenader.
Ledning och företagsstruktur
Koncernledning
JMs verksamhet är operativt indelad i sex affärsenheter. Respektive
affärsenhetschef är direkt underställd VD.
Koncernledningen utgörs av VD och samtliga affärsenhetschefer
samt stabschefer, totalt elva personer, och sammanträder minst en gång
i månaden. I chefsansvaret ingår att alltid verka för att styrelsens och
VDs riktlinjer följs.
Rapportstrukturen framgår på sidan 103.
Styrnings- och rapportstruktur
Inom JM är vid varje given tidpunkt ett stort antal projekt i produktion.
Det är inte ovanligt med projekt som engagerar fler än 100 personer och
som har beräknade volymer på över 100 mkr.
Varje projekt drivs av en projektledare som är ansvarig för projektets
intäkter och kostnader. Projektledaren rapporterar till regionchefen, som
är direkt underställd affärsenhetschefen. Samtliga dessa har resultatan
-
svar. Affärsenhetschefen ansvarar för att fastställa intäktsnivån i projekten.
Beslut om igångsättning av ett projekt tas av affärsenhetsledningen eller
koncernledningen, alternativt av styrelsen gällande stora projekt. Uppfölj
-
ning av sålda och bokade bostäder görs veckovis, med rapportering till regi-
onchef, affärsenhetschef och VD. Varje kvartal görs fullständiga genom-
gångar och avstämningar av respektive projekts intäkter och kostnader.
En fördjupad bevakning sker för de större projekten. Redovisning
sker kvartalsvis av affärsenhetschef och regionchef/dotterbolagschef för
VD, ekonomi- och finansdirektör samt ansvarig för Verksamhetsrevision.
Bedömningsunderlagen omfattar projektets ekonomiska historik,
framtida förväntade intäkter och kostnader, samt försäljnings- och
bokningsläge.
De allra största projekten har speciella styrgrupper samt granskas
av JMs Verksamhetsrevision och föredras i Revisionsutskottet.
VD
AFFÄRSENHETER
REGIONER
PROJEKT
Externa revisorer
Valberedning
BOLAGSSTÄMMA
Verksamhets-
revision
STYRELSE
Revisionsutskott
Ersättningsutskott
Investeringsutskott
Råd och utskott:
• Koncernledning
• Affärsutskott
• Etiska rådet
• Kvalitets- och Miljöråd
• VU-råd
• HR-råd
• Finansråd
• Inköpsråd
• Kommunikationsråd
Koncernstaber:
• Ekonomi och Finans, IR
• Juridik och Exploatering
• Verksamhetsutveckling
• HR
• Bostad Produktion
• Kommunikation och
Marknadskommunikation
Styrningsstrukturen framgår nedan:
100JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Styrelse, verkställande direktör och revisorer
Född 1968. Svensk. Invald i styrelsen 2017. Ordförande i Ersättningsutskottet,
ledamot i Revisionsutskottet.
Utbildning:
Civilekonom, Handelshögskolan, Stockholm.
Arbetslivserfarenhet:
Lång karriär inom Axel Johnson AB bland annat
som CFO och sedan som VD och koncernchef. Tidigare verksam inom Aros
Securities och ABB Financial Services.
Andra väsentliga uppdrag:
Ordförande i Ellevio AB. Styrelseledamot i
AB Electrolux, Hufvudstaden AB, Holmen AB, Interogo Holding AG,
ICA Gruppen AB och Ahlström Capital OY.
Ledamotens oberoende:
Ledamoten anses oberoende i förhållande till bolaget
och bolagsledningen respektive större aktieägare i bolaget.
Aktier i JM:
4 000
Född 1963. Finsk. Invald i styrelsen 2023. Ledamot i styrelsen och
Investeringsutskottet.
U
tbildning:
Diplomingenjör, Tekniska högskolan i Helsingfors.
Arbetslivserfarenhet:
Verksam inom Kone-koncernen och bank- och
försäkringsbranschen i Finland.
Andra väsentliga uppdrag:
VD för Föreningen Konstsamfundet i Finland,
Styrelseordförande i Alandia Försäkring Abp och Cor Group Oy samt
styrelseledamot i Stockmann Abp.
Ledamotens oberoende:
Ledamoten anses oberoende i förhållande till
bolaget och bolagsledningen respektive större aktieägare i bolaget.
Aktier i JM:
0
Född 1961. Svensk. Invald i styrelsen 2019. Ledamot i styrelsen och
Investeringsutskottet.
Utbildning:
Civilingenjör, Lunds Tekniska Högskola.
Arbetslivserfarenhet:
Tidigare verksam inom NCC, senast som VD för
NCC Boende AB.
Andra väsentliga uppdrag:
VD för Jernhusen AB sedan 2011. Styrelseledamot
i Christian Berner Tech Trade AB.
Ledamotens oberoende:
Ledamoten anses oberoende i förhållande till bolaget
och bolagsledningen respektive större aktieägare i bolaget.
Aktier i JM:
1 365
Född 1977. Norsk. Invald i styrelsen 2020. Ledamot i styrelsen och
Ersättningsutskottet.
Utbildning:
Civilingenjör. Executive MBA, Norges handelshøyskole.
Arbetslivserfarenhet
: OBOS- koncernen 2018–2020, senast som VD för
Construction City Eiendom och Ulven AS. Tidigare verksam inom Skanska
Norge.
Andra väsentliga uppdrag:
VD för Ferd Eiendom AS.
Ledamotens oberoende: Ledamoten anses oberoende i förhållande till bolaget
och bolagsledningen respektive större aktieägare i bolaget.
Aktier i JM:
0
Fredrik Persson
Ordförande
Stefan Björkman Kerstin Gillsbro
Camilla Krogh
Jenny Larsson Olav Line Thomas Thuresson Johan Skoglund
Verkställande direktör och
koncernchef i JM AB
Född 1973. Svensk. Invald i styrelsen 2022. Ledamot i styrelsen och
Revisionsutskottet.
Utbildning:
Civilingenjör Miljö- och vattenteknik, Uppsala Universitet.
Arbetslivserfarenhet:
25 års erfarenhet från energibranschen, bland annat
som VD för Hitachi Energy Sweden AB (tidigare ABB) samt 20 år i ledande
befattningar inom Vattenfall.
Andra väsentliga uppdrag:
VD för Schneider Electric Sverige AB.
Styrelseledamot i Nibe Industrier AB och Vectura Fastigheter AB. Ledamot
i Energiutvecklingsnämnden och Kungl. Ingenjörsvetenskapsakademien (IVA).
Ledamotens oberoende:
Ledamoten anses oberoende i förhållande till bolaget
och bolagsledningen respektive större aktieägare i bolaget.
Aktier i JM
: 0
Född 1958. Norsk. Invald i styrelsen 2017. Ledamot i styrelsen, ordförande
i Investeringsutskottet.
Utbildning:
Civilingenjör, NTH (NTNU),Trondheim.
Arbetslivserfarenhet:
30 års erfarenhet från fastighetsbranschen i Norge
och Skandinavien, bland annat som VD för Rom Eiendom AS, Steen & Strøm AS
och Norwegian Property AS.
Andra väsentliga uppdrag:
VD för Mustad Eiendom AS.
Ledamotens oberoende:
Ledamoten anses oberoende i förhållande till bolaget
och bolagsledningen respektive större aktieägare i bolaget.
Aktier i JM:
1 500
Född 1957. Svensk. Invald i styrelsen 2016. Ledamot i styrelsen, ordförande
i Revisionsutskottet, ledamot i Ersättningsutskottet.
Utbildning: Civilekonom, Lunds universitet. IMD (BPSE).
Arbetslivserfarenhet: 29 år i olika befattningar inom Alfa Laval Group, som
Ekonomi- och finansdirektör under 26 år.
Andra väsentliga uppdrag: Verkställande direktör för Tetra Laval Real Estate
AB. Styrelseordförande i Terratech Group AB. Styrelseledamot i Proact IT
Group AB (publ) och Skiold A/S. Medlem i Solix Group AB:s Advisory Board.
Ledamotens oberoende: Ledamoten anses oberoende i förhållande till
bolaget och bolagsledningen respektive större aktieägare i bolaget.
Aktier i JM: 4 200
Född 1962. Svensk.
Utbildning: Civilingenjör KTH och Civilingenjörsprogrammet
Handelshögskolan, Stockholm.
Arbetslivserfarenhet: 38 år på JM i olika befattningar såsom platsingenjör,
projekt ledare, regionchef och affärs enhetschef. Sedan 2002 VD och koncernchef.
Andra väsentliga uppdrag: Styrelse ledamot i Mentor Sverige.
Styrelseordförande i Polhem Infra AB och i Vectura Fastigheter AB.
Aktier i JM: 50 118
Konvertibler i JM: 2 166 094 kr
101JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Arbetstagarrepresentant. Född 1962. Byggnads ingenjör. Suppleant sedan 2015.
Antal aktier i JM:
248
Konvertibler:
0 kr
Arbetstagarrepresentant. Född 1970. Murare. Suppleant sedan 2018.
Antal aktier i JM: 0
Konvertibler: 0 kr
Arbetstagarrepresentanter
1)
Angivna innehav avser eget eller närstående fysisk eller juridisk persons innehav av aktier och andra finansiella instrument i JM AB per 2023-12-31.
Styrelsens sekreterare
Maria Bäckman
Chefsjurist i JM AB. Född 1973.
Styrelsens sekreterare sedan 2012.
Antal aktier i JM: 1 347
Konvertibler: 109 802 kr
Revisorer
Ann-Christine Hägglund
PricewaterhouseCoopers AB
Auktoriserad revisor, huvud ansvarig. Född 1966. Andra uppdrag: Huvudansvarig
revisor i bl.a. NCC, Scandi Standard och Business Sweden.
Fredrik Kroon
PricewaterhouseCoopers AB
Auktoriserad revisor. Född 1985. Andra uppdrag:
Huvudansvarig revisor i bl.a. Nordr Sverige samt granskningsledare NCC inom
affärsområdena Infrastructure och Building Sweden.
Styrelsens närvaro
Ledamöter
Funktion
i styrelsen Utskott
1)
Styrelse-
möten
Möten i utskott
RU EU IU
Fredrik Persson Ordförande RU, EU (ordf.) 14 av 14 5 av 6 3 av 3
Kaj-Gustaf Bergh
2)
Ledamot EU, IU 4 av 14 1 av 3 1 av 6
Stefan Björkman
3)
Ledamot IU 10 av 14 5 av 6
Kerstin Gillsbro Ledamot IU 13 av 14 6 av 6
Camilla Krogh Ledamot EU 13 av 14 3 av 3
Jenny Larsson Ledamot RU 14 av 14 4 av 6
Olav Line Ledamot IU (ordf) 12 av 14 6 av 6
Thomas Thuresson Ledamot RU (ordf), EU 14 av 14 6 av 6 1 av 3
Peter Olsson Arbetstagarrepresentant 12 av 14
Jan Strömberg Arbetstagarrepresentant 14 av 14
Per Petersén Arbetstagarrepresentant suppleant 14 av 14
Jonny Änges Arbetstagarrepresentant suppleant 14 av 14
1)
Revisionsutskott=RU, Ersättningsutskott=EU, Investeringsutskott= IU.
2)
Kaj-Gustaf Bergh lämnade styrelsen vid årsstämman i mars 2023.
3)
Stefan Björkman valdes in vid årsstämman i mars 2023.
Arbetstagarrepresentant. Född: 1959. Civilingenjör. Suppleant sedan 2011,
ledamot sedan 2015.
Antal aktier i JM: 2 058
Konvertibler: 269 514 kr
Arbetstagarrepresentant. Född 1977. Snickare. Suppleant sedan 2014,
ledamot sedan 2018.
Antal aktier i JM: 263
Konvertibler: 0 kr
Jan Strömberg Peter Olsson
Jonny Änges Per Petersén
Styrelse, verkställande direktör och revisorer
102JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Delegationsordning – VDs beslutsrätt
Styrelsen har till VD delegerat beslutsrätt för:
• köp och försäljning av exploateringsfastighet och projektfastighet
upp till 100 mkr
• investering i befintlig projektfastighet upp till 400 mkr för genom-
förande av bostadsprojekt alternativt 200 mkr för genomförande
av kontorsprojekt
• produktionsstart av bostadsprojekt, upp till en total projektkostnad
om 400 mkr exklusive köpeskillingen för fastigheten och produktions
-
start av enskilda deletapper upp till 400 mkr
• att lämna anbud och vid accept teckna externa entreprenadavtal
upp till 400 mkr
• upptagande av nya lån som ej är kopplade till förvärv av fastighet, upp
till totalt 400 mkr per år för lån med kortare löptid än ett år, upp till
totalt 250 mkr per år för lån med löptid mellan ett och tio år.
I övriga fall beslutar styrelsen. Beloppen är valda för att tillgodose styrel
-
sens behov av kontroll och ledningens behov av handlingsutrymme. VD
äger rätt att vidaredelegera delar av beslutsrätten angiven ovan. Besluts-
ärendena bereds av dels affärsutskottet, bestående av affärsenhetschefer
och regionchefer från hela koncernen, dels av koncernledningen. JMs
verksamhet samt styrnings- och rapportstruktur framgår av schema ovan.
Ramverk för kontroll
Den finansiella rapporteringen
VD ska tillse att styrelsen erhåller rapportering om utvecklingen av
JMs verksamhet, bland annat utvecklingen av JMs resultat, ekonomiska
ställning och likviditet samt information om de större projektens status
samt andra viktiga händelser. Rapporteringen ska vara av sådan beskaf
-
fenhet att styrelsen tillåts göra en välgrundad bedömning. Den ekono-
miska rapportering som styrelsen erhåller framgår under avsnittet
Kommunikation och uppföljning på sidan 104.
Styrelsens beskrivning av intern kontroll och
riskhantering avseende den finansiella rapporteringen
Styrningsstruktur
Styrelsen har det övergripande ansvaret för att inrätta ett effektivt
system för intern kontroll och riskhantering. Ansvaret för att upprätt
-
hålla en effektiv kontrollmiljö och det löpande arbetet med int ern
kontroll och riskhantering är delegerat till VD. Riskhantering är en
integrerad del av beslutsfattandet på alla nivåer inom JM och ingår
som en naturlig del i JMs affärsprocesser.
För en detaljerad beskrivning av JMs processer för riskhantering
hänvisas till sidorna 13 samt 63–64.
Styrelsen har lagt särskild tonvikt på effektiva kontrollstrukturer.
Kvaliteten på JMs processer och system för att säkerställa en god intern
kontroll utgår från kontrollmiljön, vari av styrelsen antagen arbetsordning
och instruktion för ekonomisk rapportering ingår. Genom Revisions-
utskottet har styrelsen fördjupat sina kontakter med de externa reviso
-
rerna och Verksamhetsrevisionen varigenom styrelsen och dess utskott
på olika sätt förhör sig om bolagets ekonomiska ställning. Revisionsut
-
skottet håller möten fyra till fem gånger per år. De externa revisorerna
deltar därutöver vid styrelsemöten två gånger per år.
JMs Verksamhetsrevision har till huvuduppgift att granska verksamhe
-
tens ändamålsenlighet och operationella effektivitet genom bland annat
kontroll av efterlevnaden av de affärskritiska kraven i JMs Verksamhets
-
system. JMs Verksamhetssystem är en heltäckande processorienterad
arbetsstruktur, som syftar till att säkerställa effektiviteten i JMs affärspro
-
cesser. Verksamhetsrevisionen har som särskild uppgift att även granska
de ekonomiska riskerna i de större projekten. Styrelsen säkerställer att
JM har en väl genomarbetad ekonomi- och projektstyrning genom
Revisionsutskottets arbete.
Som en del av målsättningen att utveckla enhetliga arbetssätt och
processer inom koncernen, fortgår arbetet med Strukturerad Projekt-
utveckling, se sidorna 15-16. Översyn görs löpande av JMs lednings- och
stödprocesser i syfte att ytterligare systematisera JMs strukturkapital
i form av till exempel processer, dokument och system och därmed
underlätta arbetet för alla medarbetare.
En uppförandekod för JMs medarbetare är implementerad. Syftet är att
tydliggöra och ge vägledning kring de värderingar som gäller inom JM.
Via Visselblåsarfunktionen säkerställs att allvarliga missförhållanden
kan rapporteras och via Etiska rådet möjliggörs vägledning vid svårig-
heter att tolka de etiska riktlinjerna och JMs uppförandekod.
Sedan tidigare har en plan implementerats för uppföljning av
efter levnaden av JMs uppförandekod för leverantörer.
Kontrollmiljö
JMs kärnvärden, kultur och värderingar utgör basen för den interna
kontrollen avseende den finansiella rapporteringen. Med kontrollmiljö
avses såväl den infrastruktur med systemstöd som har byggts upp för den
interna kontrollen, som JMs grundläggande värderingar. Kontrollmiljön
utgörs bland annat av organisation, beslutsvägar, befogenheter och
ansvar som dokumenterats och kommunicerats i styrande dokument
såsom interna policyer, riktlinjer, manualer och koder. Exempel är arbets
-
fördelningen mellan styrelsen och VD samt de andra organ som styrelsen
inrättar, delegationsordning och auktorisationsbestämmelser, instruk
-
tioner för attesträtt samt redovisnings- och rapporteringsinstruktioner.
Riskbedömning
Bolaget tillämpar en metod/process för riskbedömning och riskhantering
för att säkerställa att de risker som bolaget är utsatt för hanteras inom
Regioner/
Dotterbolag
Affärssegment
(finansiell
rapportering)
VD
Staber
JM
Norge
JM
Finland
JM Bostad
Riks
JM Fastig hets-
utveckling
JM
Entreprenad
JM Bostad
Stockholm
Projekt
Rapportstrukturen: Beslutsprocessen illustreras nedan:
BESLUTSGRINDAR I DEN STRUKTURERADE PROJEKTUTVECKLINGEN
Beslut om
markförvärv
Affärsutskott,
koncernledning
och styrelse
Beslut om
projekterings-
start
Regionchef
Beslut om
total intäkt
Affärsenhetschef
Beslut om
försäljnings-
start
Regionchef
Beslut om
produktions-
start
Affärsutskott,
koncernledning
och styrelse
Operativt
beslut om
produktionsstart
Regionchef Regionchef
Beslut om
tekniskt avslut
1 2 3 4 5 6 7
103JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
de ramar som fastställts och att riskerna omhändertas inom ramen för
befintliga processer/system. JMs Verksamhetssystem, som beskriver JMs
affär ur ett processperspektiv med fastställda affärskritiska krav, utgör
tillsammans med rutiner för styrning, bevakning och uppföljning av
projekt, viktiga delar av riskhanteringen.
Kontrollaktiviteter
De risker som identifierats avseende den finansiella rapporteringen
hanteras via bolagets kontrollaktiviteter som dokumenterats i process-
och rutinbeskrivningar. Dessa finns i JMs Verksamhetssystem som styr
en enhetlig process och användandet av det gemensamma affärssystemet.
Kontrollaktiviteterna syftar till att löpande utveckla samt förebygga,
upptäcka och korrigera fel och avvikelser.
Exempel på kontrollaktiviteter där riskbedömningar hanteras är:
• Verksamhetssystemet som dokumenterar verksamhetens processer
och fastställda affärskritiska krav
• Projektgenomgångar inför förvärv, projekterings-, produktions-
och försäljningsstarter
• Affärsutskottsmöten och Koncernledningsmöten där investeringar
i fastigheter och produktionsstarter av bostadsprojekt bereds.
Affärsenhetschefer, stabschefer och regionchefer/dotterbolagschefer
deltar (månadsvis)
• Prognosgenomgångar med affärsenhetsledningarna (kvartalsvis)
• Fördjupad bevakning av de större projekten där VD, Ekonomi- och
finansdirektör, ansvarig för Verksamhetsrevision, affärsenhetschef
och regionchef/dotterbolagschef deltar (kvartalsvis)
• Styrgruppsmöten i de större projekten (kvartalsvis)
• Styrelsemöten i dotterbolagen
• JMs Verksamhetsrevisions granskning och kontroll av de affärskritiska
kraven samt granskning av de ekonomiska riskerna i de större
projekten (löpande)
• Särskild granskning av efterlevnaden av JMs uppförandekod för
leverantörer genom bland annat platsbesök
• Visselblåsarfunktion som säkerställer systematisk och professionell
hantering av rapporterade oegentligheter
• Etiska rådet, som ger vägledning vid svårigheter att tolka de etiska
riktlinjerna och JMs uppförandekod.
Kommunikation och uppföljning
Bolaget har informations- och kommunikationsvägar som syftar till att
främja fullständighet och riktighet i den finansiella rapporteringen, exem
-
pelvis genom att styrande dokument i form av interna policyer, riktlinjer,
manualer och koder avseende den finansiella rapporteringen gjorts
tillgängliga och kända för berörda medarbetare via JMs intranät och
Verksamhetssystem.
De externa revisorerna rapporterar sin granskning av intern kontroll
till styrelsen en gång per år i samband med rapporteringen av det tredje
kvartalet.
Övergripande styrande dokument är Arbetsordning för styrelsen,
Instruktion för arbetsfördelningen mellan styrelsen och VD, Instruktion
för ekonomisk rapportering samt Auktorisationsbestämmelser för JM.
Övriga styrande dokument i form av policyer, riktlinjer, instruktioner
och manualer vad gäller den finansiella rapporteringen återfinns på JMs
intranät samt i Verksamhetssystemet.
De viktigaste dokumenten för finansiell rapportering:
• JMs Auktorisationsbestämmelser
• Tidsplan och instruktioner för prognos och bokslut
• Boksluts- och prognosprocesserna
• Instruktioner vid köp och försäljningar
• Finanspolicy
• Controlling inom JM
• Redovisningsprinciper
• Rutinbeskrivningar.
Styrelsen erhåller ekonomiska rapporter i samband med kvartals-
rapporteringen.
Utöver utfalls- och prognosrapporter erhåller Revisionsutskottet
rapport över ekonomigranskning av de större projekten. Kopplat till
delegationsordningen erhåller styrelsen/Investeringsutskottet löpande
förvärvs- och projektinvesteringar och köp/försäljningar av fastigheter.
Dessutom fyller styrelsens olika utskott viktiga funktioner i styrelsens
uppföljning.
Styrelsen följer löpande upp och granskar att den interna kontrollen
fungerar tillfredsställande med bolagets centrala funktion för Verksam-
hetsrevision. Resultatet av granskningar som genomförts och förslag
på eventuella åtgärder som behöver vidtas avrapporteras löpande till
Revisionsutskottet. Styrelsen tar också del av de synpunkter som
bolagets externa revisorer lämnar.
Ersättningsprinciper
Ersättning till styrelse och ledning
Efter förslag från Valberedningen beslutade årsstämman 2023 om arvoden
till styrelseledamöter som inte är anställda i bolaget enligt följande:
• Arvode till styrelsens ordförande ska utgå med 955 000 kronor och
till ordinarie styrelseledamot som inte är anställd i bolaget med
380 000 kronor
• Arvode för arbetet i Revisionsutskottet ska utgå med 165 000 kronor
till ordföranden och 98 000 kronor till ledamot
• Arvode för arbetet i Investeringsutskottet ska utgå med 105 000
kronor till ordföranden och 80 000 kronor till ledamot
• Arvode för arbetet i Ersättningsutskottet ska utgå med 68 000 kronor
till ordförande respektive ledamöter.
Vid årsstämman 2023 beslutades om riktlinjer för ersättning till ledande
befattningshavare som ska gälla fram till årsstämman 2027 om inte
omständigheter uppkommer som gör att revidering måste ske tidigare.
Lön, pensionsförmåner och övrig ersättning till ledningen fastställs av
styrelsen avseende VD samt av Ersättningsutskottet avseende koncern
-
ledningen exklusive VD. Information om riktlinjer för ersättning till JMs
ledande befattningshavare återfinns i förvaltningsberättelsen på sidorna
61–66. Information om ersättning till VD och koncernledning återfinns
i års- och hållbarhetsredovisningen, not 3 på sidan 78, koncernens noter.
Drygt 500 av JMs chefer och ledare, inklusive VD och koncernledning,
omfattas av en resultatbaserad del av lönen. Den totala löneersättningen
utgörs av en fast och en rörlig del, med ett maximalt utfall för den kort
-
siktiga rörliga delen som, beroende på befattning, varierar mellan en och
fem månadslöner. Förutom ekonomiskt utfall i verksamheten, som har
störst betydelse, baseras den rörliga lönedelen bland annat också på
individuell måluppfyllelse, arbetsmiljömål, mål för återvinning och utfall
i kundundersökningar (Nöjd Kund Index, NKI). Principen är att den fasta
lönen i kombination med normalt utfall av rörlig del ska resultera i en
marknadsmässig lön. Förutom koncernledningen omfattas årligen tjugo
till trettio nyckelpersoner av ett långsiktigt rörligt löneprogram. Efter
beslut i styrelsen erbjöds dessutom alla prov- och tillsvidareanställda
medarbetare i koncernen att, för andra året, delta i ett aktiesparprogram
som kortfattat innebär att medarbetarna gör en egeninvestering i
JM-aktier. Den maximalt möjliga investeringsnivån var 600 000 kr för vd,
300 000 kr för övriga koncernledningsmedlemmar, 150 000 kr för
enhetschefer och 20 000 kr för övriga medarbetare. Deltagarna erhåller
sedan ett bidrag från JM som innan skatteavdrag gjorts motsvarar hälften
av det investerade beloppet. Nettobidraget används till att köpa nya
JM-aktier som sätts in på deltagarnas konton. Bidraget portioneras ut vid
tre tillfällen under programmets treåriga löptid. All aktieutdelning som
sker under programmet återinvesteras också i aktier. Cirka 20 procent
av medarbetarna deltog i 2023 års program.
Stockholm den 18 mars 2024
Styrelsen
Revisors yttrande om bolagsstyrnings rapporten
Till årsstämman i JM AB, org.nr 556045-2103.
Uppdrag och ansvarsfördelning
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för
år 2023 på sidorna 98–104 och för att den är upprättad i enlighet
med årsredovisningslagen.
Granskningens inriktning och omfattning
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevU 16 Revi-
sorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår
granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och
en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och
omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing
och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger
oss tillräcklig grund för våra uttalanden.
Uttalande
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet
med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen
samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredo-
visningen och koncern redovisningen samt är i överensstämmelse
med årsredovisningslagen.
Stockholm den 21 mars 2024
PricewaterhouseCoopers AB
Ann-Christine Hägglund Fredrik Kroon
Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
104JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Koncernledning
Född 1969. Civilingenjör Lunds Tekniska Högskola
1992. Bachelor of Science Ecole National de Ponts
et Chaussées Paris.
Anställd år: 2013
I koncernledningen: 2018
Tidigare befattningar: Skanska-koncernen som
trainee, projektingenjör, affärschef och
regionchef, regionchef PEAB Sverige. Regionchef
JM Bostad Riks, Region Syd 2013–2017.
Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordförande
i JM Norge AS. Styrelseledamot i Borätt AB,
Seniorgården AB och Midway Holding AB, samt
ledamot i Byggföretagens Förbundsstyrelse.
Aktier i JM: 2 075
Konvertibler i JM: 299 460 kr
Född 1965. MBA, BI/ESCP Business School, Norge
och Frankrike 2006, Business Administration,
Handelsakademiet 1989.
Anställd år: 2011
I koncernledningen: 2022
Tidigare befattningar: CFO Coor Service
Management Norge AS och Selvaagbygg AS.
Ekonomichef Norges Idrottsförbund och Norges
Olympiska Kommitté. Group Controller Selvaag
Gruppen, Marknads- och försäljningschef Norwegian
Insurance Computer Environment AS. Regionchef JM
Norge AS 2011–2021.
Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot
Norgesgruppen ASA, Pareto Bank ASA, DnB
Næringseiendom AS, JM Suomi Oy och JM@home.
Aktier i JM: 4 716
Konvertibler i JM: 0
Född 1974. Civilingenjör KTH, Väg och Vatten 1999.
Executive Management Program Handelshögskolan
2015.
Anställd år: 2001
I koncernledningen: 2014
Tidigare befattningar: Projektledare JM,
Regionchef JM Stockholm Nordväst 2008–2009,
Regionchef JM Stockholm Syd 2009–2014.
Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordförande i
JM Entreprenad AB samt styrelseledamot i JM@Home
AB, Borätt AB och Senior gården AB.
Aktier i JM: 8 000
Konvertibler i JM: 0
Född 1962. Civilingenjör KTH, Stockholm 1986
och Civilingenjörsprogrammet Handelshög skolan,
Stockholm 1998.
Anställd år: 1986. VD och koncernchef 2002.
I koncernledningen: 2000
Tidigare befattningar: 38 år på JM i olika
befattningar såsom platsingenjör, projektledare,
regionchef och affärsenhetschef.
Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i
Mentor Sverige, styrelseordförande i Polhem Infra AB
och Vectura Fastig heter AB.
Aktier i JM: 50 118
Konvertibler i JM: 2 166 094 kr
Född 1972. Ekonomie Magisterexamen, Uppsala
universitet.
Anställd år: 2023
I koncernledningen: 2023
Tidigare befattningar: CFO Svevia 2019-2023,
Ekonomichef Bonava 2016-2019, dessförinnan ledande
befattningar inom ekonomi i NCC-koncernen och
Intentia samt inom revision i PwC.
Aktier i JM: 1 500
Konvertibler i JM: 0
Född 1973. Jur. kand. Stockholms
Universitet 1997.
Anställd år: 2000
I koncernledningen: 2012
Tidigare befattningar: Biträdande jurist
Advokatfirman Lindahl, tingsnotarie Uppsala tingsrätt.
Aktier i JM: 1 347
Konvertibler i JM: 109 802 kr
Johan Skoglund
Verkställande direktör
och koncernchef
Tobias Bjurling
Ekonomi- och
finans direktör,
Investor relations
Maria Bäckman
Chefsjurist,
Koncernstab Juridik
och Exploatering
Markus Heino
Verkställande direktör
JM Suomi Oy
Malin Lundgren
HR-direktör
Per Lundquist
Chef Verksamhets-
utveckling (Produkt,
Hållbarhet och IT)
Susanne Persson
Affärsenhetschef
JM Bostad Riks
Hilde Vatne
Verkställande direktör
JM Norge AS
Pär Vennerström
Affärsenhetschef
JM Bostad Stockholm
Anders
Wimmerstedt
Produktionsdirektör
och Affärsenhetschef
JM Entreprenad
Mikael Åslund
Affärsenhetschef
JM Fastighets-
utveckling
Född 1965. Jur. kand. Helsingfors universitet 1991.
Anställd år: 2013
I koncernledningen: 2022
Tidigare befattningar: Skanska Finland 1998–2012
som jurist, regionchef bostadsutveckling och landschef
bostadsutveckling.
Aktier i JM: 2 218
Konvertibler i JM: 0
Född 1978. Fil. kand. Uppsala universitet 2005.
Executive Management Handelshögskolan 2019.
Anställd år: 2020
I koncernledningen: 2020
Tidigare befattningar: Olika roller inom HR
i NCC-koncernen 1999–2016, HR-chef Bonava Sverige
2016–2018, HR-chef Klövern 2018–2020.
Aktier i JM: 1 167
Konvertibler i JM: 0
Född 1967. Civilingenjör LiTH, Teknisk Fysik
och Elektroteknik 1993.
Anställd år: 2016
I koncernledningen: 2016
Tidigare befattningar: Senior Vice President
Operations på Cramo AB. Toyota Material Handling
Europe, Toyota Industries och Cap Gemini.
Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i JM
Norge AS och JM Suomi Oy.
Aktier i JM: 2 206
Konvertibler i JM: 1 237 768 kr
Född 1964. Byggnadsingenjör. Executive Management
Program Handelshögskolan 2017.
Anställd år: 1984
I koncernledningen: 2018
Tidigare befattningar: Projektledare, arbetschef
och produktionschef i JM. Sedan 2011 Chef Stockholm
Produktion med övergripande ansvar för utvecklingen
av produktionsverksam heten inom JM Bostad.
Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot
i JM Norge AS och JM Entreprenad AB.
Aktier i JM: 100
Konvertibler i JM: 0
Född 1972. Civilingenjör LTU, Väg och Vatten 1997.
Civilingenjörsprogrammet Handelshögskolan 2005.
Executive Management Program Handelshögskolan
2017.
Anställd år: 2000
I koncernledningen: 2020
Tidigare befattningar: Kvalitetsledare,
Projekteringsledare och Projektledare i JM, Regionchef
JM Stockholm Stad 2009–2020.
Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordförande
Senior gården AB och Borätt AB, styrelseledamot
JM@Home AB.
Aktier i JM: 4 516
Konvertibler i JM: 688 758 kr
Carl Bandhold, Ekonomi- och finansdirektör,
var medlem av koncernledningen augusti 2021
till mars 2023. Claes Magnus Åkesson, tidigare
Ekonomi- och finans direktör i JM AB, var
tillförordnad Ekonomi- och finansdirektör från
april till oktober 2023.
105JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Aktieägarinformation
106JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Fokus på långsiktig värdeutveckling medger
utdelning även på svag marknad
Aktiekapital
JM-aktien är noterad på Nasdaq Stockholm, segmentet Large
Cap. Aktiekapitalet uppgår till 68,7 mkr fördelat på 64,5 miljoner
aktier med ett kvotvärde om 1,06 krona med lika rösträtt.
Aktieägarmål
JMs aktieägare ska erhålla en högre totalavkastning, det vill säga
summan av utdelning och värdeökning, än aktieägare i företag
med liknande verksamhet och riskprofil.
Kursutveckling och avkastning
JM-aktien ingår i Nasdaq Stockholm index ”SX351010” Real
Estate Investment & Services”. Under 2023 steg JMs aktiekurs
med 3 procent, att jämföras med en ökning om 17 procent för
SX351010. Det generella indexet på Nasdaq Stockholm, OMX
Stockholm_PI, steg 16 procent under 2023. JM-aktien noterades
som högst under året till 248,00 kronor den 2 februari och som
lägst till 107,30 kronor den 25 oktober. Direktavkastningen, det
vill säga föreslagen utdelning i förhållande till börskurs i slutet av
året, uppgick till 1,7 procent (8,1). Totalavkastningen under 2023
uppgick till 11 procent (–55).
Omsättning och börsvärde
JM-aktier till ett värde av totalt 17,8 mdkr (14,3) omsattes under
2023. Den genomsnittliga dagsomsättningen var cirka 71 mkr
(57). Omsättningshastigheten, det vill säga aktiens likviditet, upp
-
gick till 176 procent (101). Bolagets börsvärde uppgick vid årets
utgång till 11,4 mdkr (11,1).
Ägarstruktur
Per den 31 december 2023 uppgick antalet aktieägare till 32 174
(30 937). De tio största ägarna stod för 61,2 procent (69,8) av
kapitalet. Det utländska ägandet stod för 37,5 procent (15,4)
och svenska ägandet 72,5 procent (84,6) av kapitalet.
Utdelningspolicy
Aktieutdelningen över åren ska avspegla den totala verksamhe
-
tens resultatutveckling. Genomsnittligt över en konjunkturcykel
ska utdelningen motsvara 50 procent av koncernens resultat
efter skatt. Resultatet från fastighetsförsäljningar är en naturlig
del i JMs projektutveckling, och inkluderas i utdelningsberäk
-
ningen. Den föreslagna utdelningen för 2023 uppgår till 3,00 kro-
nor (14,00) per aktie, med intention att kalla till extra bolags-
stämma under det fjärde kvartalet 2024 för att föreslå beslut
om ytterligare utdelning om 3,00 kronor.
Överföring till aktieägare, mkr Utdelning Återköp Summa
2014 558 500 1 058
2015 600 500 1 100
2016 602 500 1 102
2017 675 500 1 175
2018 765 – 765
2019 835 – 835
2020 870 – 870
2021 887 375 1 262
2022 922 825 1 747
2023 903 – 903
Summa 7 617 3 200 10 817
Totalavkastning, % 2023
Genomsnitt per år
2019 –2023
Genomsnitt per år
2014–2023
JM 11 6 5
Nasdaq Stockholm 19 15 11
Totalavkastning JM, 2014–2023 % Index
2023 11 156
2022 –55 140
2021 45 309
2020 9 213
2019 67 195
2018 –2 117
2017 –25 118
2016 7 159
2015 5 148
2014 41 141
2014-01-01 – 100
Genomsnittligt 5 år 6
Genomsnittligt 10 år 5
FÖRÄNDRINGAR I AKTIEKAPITALET 2019–2023
År
Inlösen
återköpta
aktier, mkr
Fondemission,
mkr
Utnyttjande
av konvertibel-
program, mkr
Antal
aktier
Kvot-
värde/
aktie
Aktie-
kapital
mkr
2019 0,0 0,0 0,0 69 583 262 1 kr 69,6
2020 0,0 0,0 0,0 69 583 262 1 kr 69,6
2021 0,0 0,0 0,2 69 750 296 1 kr 69,8
2022 –1,5 0,0 0,0 68 278 841 1 kr 68,3
2023 –3,8 3,8 0,0 64 504 840 1,06 kr 68,3
KURSUTVECKLING
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
0
7 000
14 000
21 000
28 000
35 000
Kronor Antal, 1 000-tal
Antal, 1 000-tal
JM B OMX Stockholm PIOmsatt antal aktier 1 000-tal OMX Stockholm Real Estate Investment & Services PI (SX351010)
0
100
200
300
400
500
20232022202120202019
Kronor
0
100
200
300
400
500
decnovoktseptaugjulijunimajaprmarfebjan
2023
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
0
7 000
14 000
21 000
28 000
35 000
Kronor Antal, 1 000-tal
Antal, 1 000-tal
JM B OMX Stockholm PIOmsatt antal aktier 1 000-tal OMX Stockholm Real Estate Investment & Services PI (SX351010)
0
100
200
300
400
500
20232022202120202019
Kronor
0
100
200
300
400
500
decnovoktseptaugjulijunimajaprmarfebjan
2023
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
0
7 000
14 000
21 000
28 000
35 000
Kronor Antal, 1 000-tal Antal, 1 000-tal
JM B OMX Stockholm PIOmsatt antal aktier 1 000-tal
OMX Stockholm Real Estate Investment & Services PI (SX351010)
0
100
200
300
400
500
20232022202120202019
Kronor
0
100
200
300
400
500
decnovoktseptaugjulijunimajaprmarfebjan
2023
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
0
7 000
14 000
21 000
28 000
35 000
Kronor Antal, 1 000-tal Antal, 1 000-tal
JM B OMX Stockholm PIOmsatt antal aktier 1 000-tal
OMX Stockholm Real Estate Investment & Services PI (SX351010)
0
100
200
300
400
500
20232022202120202019
Kronor
0
100
200
300
400
500
decnovoktseptaugjulijunimajaprmarfebjan
2023
107JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
AKTIEDATA – SEGMENTSREDOVISNING
Kronor per aktie 2023 2022 2021 2020 2019
Börskurs per den 31/12 177,50 172,10 408,60 290,60 277,40
Högst/lägst betalkurs under året 248,0/107,30 421,10/146,50 419,50/284,80 313,30/153,50 282,90/162,35
Direktavkastning per den 31/12 (%) 1,7 8,1 3,3 4,4 4,5
Börsvärde per den 31/12 (mkr) 11 450 11 101 28 050 20 221 19 302
Resultat per aktie efter utspädning 6,70 23,40 25,90 22,50 22,50
Exploateringsfastigheter
Marknadsvärde 219 235 224 206 224
Bokfört värde 132 131 120 113 128
Projektfastigheter
Marknadsvärde 17 17 16 24 25
Bokfört värde 16 14 12 18 20
Räntebärande nettoskuld 29 5 –20 –4 6
Eget kapital (redovisat) 129 140 125 112 105
Utdelning 3,00
1)
14,00 13,50 12,75 12,50
Utdelning i % av resultat per aktie 45 60 52 57 56
P/E tal per den 31/12 26 7 16 13 12
Antal aktier per den 31/12 64 504 840 64 504 840
2)
68 648 746
2)
69 583 262 69 583 262
Genomsnittligt antal aktier före utspädning 64 504 840 67 073 227 69 220 764 69 583 262 69 583 262
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 64 504 840 67 384 072 69 560 505 70 061 421 69 985 557
1)
Enligt styrelsens förslag.
2)
3 774 001 respektive 1 101 550 återköpta aktier ingår ej.
Norge, 8,0 %
Finland, 4,3 %
Övriga/anonymt ägande, 0,0 %
Sverige, 72,5 %
USA, 20,6 %
Norge, 8,0 %
Finland, 4,3 %
Övriga/anonymt ägande, 0,0 %
Sverige, 72,5 %
USA, 20,6 %
Övriga ägare
1)
, 14,2 %
Svenska privatpersoner, 16,5 %
Anonymt ägande, 0,0 %
Svenska institutionella ägare, 47,5 %
Utländska institutionella ägare, 29,5 %
Övriga ägare
1)
, 14,2 %
Svenska privatpersoner, 16,5 %
Anonymt ägande, 0,0 %
Svenska institutionella ägare, 47,5 %
Utländska institutionella ägare, 29,5 %
ÄGARFÖRDELNING EFTER LAND ÄGARTYP
1)
Varav cirka 5,7 % utländskt ägande.
ÄGARBILD PER 2023-12-31
Aktieinnehav
Antal
aktieägare
% av alla
aktieägare
Äger
tillsammans
antal aktier
% av aktie-
kapital
1–500 28 168 87,5 2 731 157 4,2
501–1 000 2 012 6,3 1 611 699 2,5
1 001–5 000 1 621 5,0 3 515 797 5,5
5 001–20 000 246 0,8 2 403 641 3,7
20 001–100 000 72 0,2 3 389 766 5,3
100 001– 55 0,2 50 852 780 78,8
Summa 32 174 100,0 64 504 840 100,0
Aktiekapital, %
AMF Pension & Fonder 19,7
Swedbank Robur Fonder 9,8
Fidelity Investments (FMR) 8,7
Vanguard 3,7
Fredrik W. Mohn 3,6
Nordea Funds 3,5
AFA försäkring 3,4
Dimensional Fund
Advisors 3,3
Samhällsbyggnadsbolaget I
Norden AB 3,0
Norges Bank 2,6
Övriga 38,9
Summa 100,0
Per den 31 december 2023:
Antal aktieägare, 32 174.
Antal aktier, 64 504 840.
Av det totala aktiekapitalet per
den 31 december 2023 ägdes cirka
37,5 procent av utländska placerare.
Källa: Monitor av Modular Finance AB.
Sammanställd och bearbetad data från
bland annat Euroclear, Morningstar och
Finansinspektionen per den 31 decem-
ber 2023. Siffrorna är avrundade.
108JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Koncernen femårsöversikt – segmentsredovisning
Belopp i mkr där ej annat anges.
RESULTATRÄKNING 2023 2022 2021 2020 2019
Intäkter 13 851 16 385 14 608 15 388 15 692
Produktions- och driftkostnader –11 877 –13 216 –11 814 –12 607 –12 994
Bruttoresultat 1 973 3 169 2 795 2 781 2 698
Försäljnings- och administrationskostnader –985 –1 094 –1 015 –944 –966
Resultat av fastighetsförsäljning m.m. –256 –11 436 191 276
Rörelseresultat 732 2 064 2 216 2 028 2 008
Finansiella intäkter och kostnader –100 –70 –58 –73 –80
Resultat före skatt 632 1 994 2 158 1 955 1 928
Skatter –199 –419 –360 –380 –358
Årets resultat 433 1 575 1 798 1 575 1 570
FUNKTIONSINDELAD RESULTATRÄKNING
Produktion
Upparbetade intäkter 13 612 16 172 14 422 15 157 15 439
Produktionskostnader –11 660 –13 041 –11 663 –12 457 –12 834
Produktionsresultat 1 951 3 131 2 759 2 700 2 605
Exploateringsfastigheter
Hyresintäkter 202 178 145 151 167
Driftkostnader –146 –105 –91 –83 –95
Fastighetsskatt –45 –47 –37 –44 –37
Resultat exploateringsfastigheter 11 27 18 24 35
Projektfastigheter
Hyresintäkter 36 35 41 80 86
Driftkostnader –22 –21 –21 –22 –26
Fastighetsskatt –3 –2 –2 –1 –2
Resultat projektfastigheter 11 11 18 57 58
Bruttoresultat 1 973 3 169 2 795 2 781 2 698
Försäljnings- och administrationskostnader –942 –1 042 –965 –904 –931
Fastighetsförsäljning m.m
Försäljningsvärden 343 – 1 308 1 078 923
Bokförda värden –336 – –912 –891 –647
Nedskrivningar m.m –262 –11 40 4 –
Resultat av fastighetsförsäljning m.m –256 –11 436 191 276
Koncerngemensamma kostnader –44 –52 –50 –40 –35
Rörelseresultat 732 2 064 2 216 2 028 2 008
BALANSRÄKNING 2023-12-31 2022-12-31 2021-12-31 2020-12-31 2019-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar 351 351 330 278 219
Projektfastigheter 1 030 932 813 1 246 1 399
Exploateringsfastigheter 8 504 8 465 8 205 7 831 8 938
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 803 308 377 445 366
Kortfristiga fordringar
1)
4 541 5 225 3 528 3 828 4 274
Likvida medel 1 582 1 840 3 981 3 037 2 397
Summa omsättningstillgångar 16 461 16 771 16 903 16 387 17 374
SUMMA TILLGÅNGAR 16 812 17 122 17 233 16 665 17 593
EGET KAPITAL OCH SKULDER
2)
Eget kapital 8 332 9 006 8 608 7 817 7 326
Långfristiga räntebärande skulder 397 268 190 354 425
Övriga långfristiga skulder 364 414 373 372 765
Långfristiga avsättningar 2 559 2 717 3 078 3 290 3 223
Summa långfristiga skulder 3 319 3 399 3 641 4 016 4 413
Kortfristiga räntebärande skulder 1 526 507 667 579 690
Övriga kortfristiga skulder 3 522 4 088 4 172 4 120 5 030
Kortfristiga avsättningar 113 122 145 133 134
Summa kortfristiga skulder 5 161 4 717 4 984 4 832 5 854
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 16 812 17 122 17 233 16 665 17 593
1)
Varav fordringar fastighetsförsäljningar 57 55 14 1 76
2)
Varav skulder fastighetsförvärv 806 516 675 459 949
109JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
KASSAFLÖDESANALYS 2023 2022 2021 2020 2019
Kassaflöde från den löpande verksamheten
–48 –261 2 287 1 715 1 291
Kassaflöde från investeringsverksamheten
–2 –29 –17 –79 –7
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
–172 –1 869 –1 338 –988 –576
Summa årets kassaflöde
–221 –2 159 933 648 708
Likvida medel vid årets slut 1 582 1 840 3 981 3 037 2 397
RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD /-FORDRAN
Räntebärande nettoskuld (+) /-fordran (–) vid årets början 334 –1 363 –300 420 546
Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran 1 544 1 697 –1 063 –720 –126
Räntebärande nettoskuld (+) /-fordran (–) vid årets slut 1 877 334 –1 363 –300 420
EXPLOATERINGSFASTIGHETER
Bokfört värde vid årets början 8 465 8 205 7 831 8 938 8 306
Nyanskaffningar 1 628 1 700 1 754 1 022 1 745
Överfört till produktion
–829 –1 538 –1 388 –1 888 –1 068
Övrigt
–760 97 8 –241 –45
Bokfört värde vid årets slut 8 504 8 465 8 205 7 831 8 938
EXPLOATERINGSFASTIGHETER
Marknadsvärden 14 100 15 200 15 400 14 300 15 600
Bokförda värden 8 500 8 500 8 200 7 800 8 900
Övervärden 5 600 6 700 7 200 6 500 6 700
BOSTADSPRODUKTION
Antal disponibla byggrätter 39 100 39 500 35 600 37 800 35 900
– varav redovisade i balansräkningen 22 700 22 000 20 000 20 400 21 100
Antal sålda bostäder 1 901 2 659 4 248 4 026 3 595
Antal produktionsstartade bostäder 1 609 3 113 3 972 3 199 3 269
Antal bostäder i pågående produktion 6 033 8 078 8 094 7 976 7 813
Andel sålda bostäder i pågående produktion, % 52 59 64 60 53
Andel bokade bostäder i pågående produktion, % 2 3 13 14 12
Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 54 62 76 74 65
PROJEKTFASTIGHETER
Marknadsvärden 1 069 1 089 1 088 1 651 1 769
Bokförda värden 1 030 932 813 1 246 1 399
Övervärden 39 157 275 405 370
PERSONAL
Medeltal anställda 2 382 2 472 2 461 2 600 2 598
– varav i utlandet 529 564 533 543 545
Löner och ersättningar 1 513 1 538 1 478 1 474 1 516
NYCKELTAL
Rörelsemarginal, % 5,3 12,6 15,2 13,2 12,8
Räntabilitet efter skatt på eget kapital, % 5,0 17,9 21,9 20,8 22,2
Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital, % 6,7 18,6 20,4 19,7 21,0
Räntabilitet före skatt på totalt kapital, % 4,5 12,1 13,1 11,9 11,8
Soliditet, % 50 53 50 47 42
Räntebärande låneskuld, mkr 3 469 2 179 2 618 2 737 2 817
Skuldsättningsgrad, ggr 0,2 0,0 – – 0,1
Räntetäckningsgrad, ggr 5,7 23,4 35,8 25,7 23,4
Räntebärande skulder/balansomslutning, % 21 13 15 16 16
Kapitalomsättningshastighet, ggr 0,82 0,95 0,86 0,90 0,92
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
JM
Entreprenad
JM Fastighets-
utveckling
JM
Finland
JM
Norge
JM Bostad
Riks
JM Bostad
Stockholm
Mkr
2022
2023
–800
–600
–400
–200
0
200
400
600
800
1 000
JM
Entreprenad
JM Fastighets-
utveckling
JM
Finland
JM
Norge
JM Bostad
Riks
JM Bostad
Stockholm
Mkr
2022
2023
–100
0
100
200
300
400
500
600
700
800
Koncern-
gemensamma
kostnader
JM
Entreprenad
JM Fastighets-
utveckling
JM
Finland
JM
Norge
JM Bostad
Riks
JM Bostad
Stockholm
Mkr
2022
2023
–100
0
100
200
300
400
500
600
700
800
Koncern-
gemensamma
kostnader
JM
Entreprenad
JM Fastighets-
utveckling
JM
Finland
JM
Norge
JM Bostad
Riks
JM Bostad
Stockholm
2022
2023
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
JM
Entreprenad
JM Fastighets-
utveckling
JM
Finland
JM
Norge
JM Bostad
Riks
JM Bostad
Stockholm
Mkr
2022
2023
–800
–600
–400
–200
0
200
400
600
800
1 000
JM
Entreprenad
JM Fastighets-
utveckling
JM
Finland
JM
Norge
JM Bostad
Riks
JM Bostad
Stockholm
Mkr
2022
2023
–100
0
100
200
300
400
500
600
700
800
Koncern-
gemensamma
kostnader
JM
Entreprenad
JM Fastighets-
utveckling
JM
Finland
JM
Norge
JM Bostad
Riks
JM Bostad
Stockholm
Mkr
2022
2023
INTÄKTER
RÖRELSERESULTAT
OPERATIVT KASSAFLÖDE
110JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Beskrivning av finansiella resultatmått i JMs årsredovisning som inte återfinns i IFRS-regelverket
Segmentsredovisningen speglar den ekonomiska innebörden i JMs affär. Samtidigt korrelerar den väl med den interna styrningen som har
koncernens kassaflöden, riskprofil och kapitalallokering som utgångspunkt. Användning av nyckeltal enligt segmentsredovisning hjälper
därmed investerare och ledning att analysera trender och resultat i JM.
Definitioner och ordlista
Belopp i mkr där ej annat anges.
FEMÅRSÖVERSIKT
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–)
enligt segmentsredovisning 2023 2022 2021 2020 2019 Definition
Räntebärande skulder enligt segmentsredovisning
minskat med likvida medel och räntebärande fordringar.
Orsak till användning av mått
Mäter extern finansiering jämfört med egna likvida
medel.
Räntebärande skulder enligt segmentsredovisning
Avsättning pensioner
1 546 1 404 1 761 1 804 1 702
Långfristiga räntebärande skulder
397 268 190 354 425
Kortfristiga räntebärande skulder
1 526 507 667 579 690
Likvida medel och räntebärande fordringar –
1 592 –1 845 –3 981 –3 037 –2 397
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–)
enligt segmentsredovisning 1 877 334 –1 363 –300 420
Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning 2023 2022 2021 2020 2019 Definition
Rörelseresultat enligt segmentsredovisning i förhållande
till intäkter enligt segmentsredovisning.
Orsak till användning av mått
Mäter lönsamhet i verksamheten i aktuellt
marknadsläge.
Rörelseresultat enligt segmentsredovisning 732 2 064 2 216 2 028 2 008
Intäkter enligt segmentsredovisning 13 851 16 385 14 608 15 388 15 692
Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning, % 5,3 12,6 15,2 13,2 12,8
Räntabilitet efter skatt på eget kapital 2023 2022 2021 2020 2019 Definition
Periodens resultat enligt segmentsredovisning i
förhållande till genomsnittligt eget kapital enligt
segmentsredovisning.
Orsak till användning av mått
Mäter lönsamhet och finansiell position.
Periodens resultat enligt segmentsredovisning 433 1 575 1 798 1 575 1 570
Genomsnittligt eget kapital enligt segmentsredovisning 8 669 8 807 8 213 7 572 7 062
Eget kapital vid årets början 9 006 8 608 7 817 7 326 6 798
Eget kapital vid årets slut 8 332 9 006 8 608 7 817 7 326
Räntabilitet efter skatt på eget kapital, % 5,0 17,9 21,9 20,8 22,2
Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital 2023 2022 2021 2020 2019 Definition
Resultat före skatt enligt segmentsredovisning med
återläggning av finansiella kostnader i förhållande till
genomsnittligt sysselsatt kapital enligt
segmentsredovisning.
Orsak till användning av mått
Mäter lönsamhet och kapitaleffektivitet.
Resultat före skatt plus finansiella kostnader 765 2 083 2 220 2 034 2 014
Genomsnittligt sysselsatt kapital 11 493 11 205 10 890 10 349 9 585
Sysselsatt kapital vid årets början 11 185 11 226 10 555 10 143 9 026
Sysselsatt kapital vid årets slut 11 801 11 185 11 226 10 554 10 143
Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital, % 6,7 18,6 20,4 19,7 21,0
Sysselsatt kapital 2023 2022 2021 2020 2019 Definition
Eget kapital enligt segmentsredovisning ökat med
räntebärande låneskuld enligt segmentsredovisning.
Orsak till användning av mått
Mäter kapitalanvändning.
Eget kapital enligt segmentsredovisning 8 332 9 006 8 608 7 817 7 326
Räntebärande låneskuld enligt segmentsredovisning
Avsatt till pensioner 1 546 1 404 1 761 1 804 1 702
Långfristiga räntebärande skulder 397 268 190 354 425
Kortfristiga räntebärande skulder 1 526 507 667 579 690
Sysselsatt kapital 11 801 11 185 11 226 10 554 10 143
RÄNTETÄCKNINGSGRAD OCH
KAPITALOMSÄTTNINGSHASTIGHET
RÄNTEBÄRANDE
NETTOSKULD/-FORDRAN
OCH SKULDSÄTTNINGSGRAD
0
10
20
30
40
50
20232022202120202019
Räntetäckningsgrad
Kapitalomsättningshastighet
ggr ggr
0,0
0,3
0,6
0,9
1,2
1,5
–1 500
–1 000
–500
0
500
1 000
1 500
2 000
20232022202120202019
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(–)
Skuldsättningsgrad
Mkr ggr
–0,3
–0,2
–0,1
0,0
0,1
0,2
0,3
0,4
111JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
DEFINITIONER FINANSIELLA NYCKELTAL – IFRS
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) 2023 2022 2021 2020 2019 Definition
Räntebärande skulder minskat med likvida medel
och räntebärande fordringar.
Orsak till användning av mått
Mäter extern finansiering jämfört med egna
likvida medel.
Räntebärande skulder
Avsättning pensioner 1 546 1 404 1 761 1 804 1 702
Långfristiga räntebärande skulder 951 892 818 1 179 1 359
Kortfristiga räntebärande skulder 15 089 15 480 7 566 6 480 5 320
Likvida medel och räntebärande fordringar –1 683 –2 156 –3 981 –3 037 –2 397
15 904 15 619 6 163 6 426 5 984
Soliditet 2023 2022 2021 2020 2019 Definition
Eget kapital i förhållande till balansomslutning.
Orsak till användning av mått
Mäter finansiell position.
Eget kapital 7 972 8 039 8 385 7 598 7 126
Balansomslutning 30 073 31 919 24 391 23 088 22 972
Soliditet, % 27 25 34 33 31
Skuldsättningsgrad 2023 2022 2021 2020 2019 Definition
Räntebärande nettoskuld i förhållande till eget
kapital.
Orsak till användning av mått
Mäter finansiell position.
Räntebärande nettoskuld 15 904 15 619 6 163 6 426 5 984
Eget kapital 7 972 8 039 8 385 7 598 7 126
Skuldsättningsgrad, ggr 2,0 1,9 0,7 0,8 0,8
Räntetäckningsgrad 2023 2022 2021 2020 2019 Definition
Resultat före skatt med återläggning av finansiella
kostnader i förhållande till finansiella kostnader.
Orsak till användning av mått
Mäter finansiell position.
Resultat före skatt 1 385 1 889 2 147 1 917 1 882
Finansiella kostnader 159 108 85 107 106
Räntetäckningsgrad, ggr 9,7 18,5 26,4 18,9 18,8
Resultat per aktie (efter utspädning) 2023 2022 2021 2020 2019
Definition
Periodens resultat efter utspädning hänförligt till
moderbolagets aktieägare i förhållande till vägt
genomsnittligt antal aktier.
Orsak till användning av mått
Mäter vinst per aktie.
Periodens resultat efter utspädning 1 029 1 497 1807 1 543 1 529
Genomsnittligt antal aktier 64 504 840 67 384 072 69 560 505 70 061 421 69 985 557
Resultat per aktie (efter utspädning), kr 16,00 22,20 26,00 22,00 21,90
Belopp i mkr där ej annat anges. Belopp i mkr där ej annat anges.
Räntabilitet före skatt på totalt kapital 2023 2022 2021 2020 2019 Definition
Resultat före skatt enligt segmentsredovisning med
återläggning av finansiella kostnader i förhållande till
genomsnittlig balansomslutning enligt
segmentsredovisning.
Orsak till användning av mått
Mäter lönsamhet och kapitaleffektivitet.
Resultat före skatt plus finansiella kostnader 765 2 083 2 220 2 034 2 014
Genomsnittlig balansomslutning enligt
segmentsredovisning 16 967 17 178 16 949 17 129 17 040
Balansomslutning vid årets början 17 122 17 233 16 665 17 593 16 487
Balansomslutning vid årets slut 16 812 17 122 17 233 16 665 17 593
Räntabilitet före skatt på totalt kapital, % 4,5 12,1 13,1 11,9 11,8
Soliditet enligt segmentsredovisning 2023 2022 2021 2020 2019 Definition
Eget kapital enligt segmentsredovisning i förhållande till
balansomslutning enligt segmentsredovisning.
Orsak till användning av mått
Mäter finansiell position.
Eget kapital enligt segmentsredovisning 8 332 9 006 8 608 7 817 7 326
Balansomslutning enligt segmentsredovisning 16 812 17 122 17 233 16 665 17 593
Soliditet enligt segmentsredovisning, % 50 53 50 47 42
Skuldsättningsgrad 2023 2022 2021 2020 2019 Definition
Räntebärande nettoskuld enligt segmentsredovisning i
förhållande till eget kapital enligt segmentsredovisning.
Orsak till användning av mått
Mäter finansiell position.
Räntebärande nettoskuld enligt segmentsredovisning 1 877 334 –1363 –300 420
Eget kapital enligt segmentsredovisning 8 332 9 006 8 608 7 817 7 326
Skuldsättningsgrad, ggr 0,2 – – – 0,1
Räntetäckningsgrad 2023 2022 2021 2020 2019 Definition
Resultat före skatt enligt segmentsredovisning med
återläggning av finansiella kostnader i förhållande till
finansiella kostnader.
Orsak till användning av mått
Mäter finansiell position.
Resultat före skatt enligt segmentsredovisning 632 1 994 2 158 1 955 1 928
Finansiella kostnader 133 89 62 79 86
Räntetäckningsgrad, ggr 5,7 23,4 35,8 25,7 23,4
Räntebärande skulder/balansomslutning 2023 2022 2021 2020 2019 Definition
Räntebärande låneskuld enligt segmentsredovisning i
förhållande till balansomslutning enligt
segmentsredovisning.
Orsak till användning av mått
Mäter finansiell position.
Räntebärande låneskuld enligt segmentsredovisning 3 469 2 179 2 618 2 737 2 817
Balansomslutning enligt segmentsredovisning 16 812 17 122 17 233 16 665 17 593
Räntebärande skulder/balansomslutning, % 21 13 15 16 16
Kapitalomsättningshastighet 2023 2022 2021 2020 2019 Definition
Intäkter enligt segmentsredovisning i förhållande till
genomsnittlig balansomslutning enligt
segmentsredovisning.
Orsak till användning av mått
Mäter finansiell position.
Intäkter enligt segmentsredovisning 13 851 16 385 14 608 15 388 15 692
Genomsnittlig balansomslutning segmentsredovisning 16 967 17 178 16 949 17 129 17 040
Balansomslutning vid årets början 17 122 17 233 16 665 17 593 16 487
Balansomslutning vid årets slut 16 812 17 122 17 233 16 665 17 593
Kapitalomsättningshastighet, ggr 0,82 0,95 0,86 0,90 0,92
112JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
JM-AKTIEN
Totalavkastning
1)
2023 2022 2021 2020 2019 Definition
Summa aktiekursens förändring under året och
utbetald utdelning i förhållande till aktiekurs i
början på året.
Orsak till användning av mått
Mäter total avkastning för aktieägaren en specifik
period.
Aktiekursens förändring, kr 5,40 –236,50 118,00 13,20 104,40
Utbetald utdelning, kr 14,00 13,50 12,75 12,50 12,00
Aktiekurs i början på året, kr 172,10 408,60 290,60 277,40 173,00
Totalavkastning, % 11 –55 45 9 67
Direktavkastning
1)
2023 2022 2021 2020 2019 Definition
Utdelning enligt förslag i förhållande till börskurs
vid periodens slut.
Orsak till användning av mått
Mäter avkastning likviditet för aktieägaren.
Utdelning enligt förslag, kr 3,00 14,00 13,50 12,75 12,50
Börskurs i slutet av året, kr 177,50 172,10 408,60 290,60 277,40
Direktavkastning, % 1,7 8,1 3,3 4,4 4,5
Resultat per aktie (efter utspädning)
enligt segmentsredovisning 2023 2022 2021 2020 2019
Definition
Periodens resultat efter utspädning enligt
resultaträkning segmentsredovisning hänförligt till
moder bolagets aktieägare i förhållande till vägt
antal genomsnittligt antal aktier.
Orsak till användning av mått
Mäter vinst per aktie.
Periodens resultat efter utspädning 433 1 577 1 801 1 575 1 573
Genomsnittligt antal aktier 64 504 840 67 384 072 69 560 505 70 061 421 69 985 557
Resultat per aktie (efter utspädning)
enligt segmentsredovisning, kr 6,70 23,40 25,90 22,50 22,50
Exploateringsfastigheter per aktie,
marknadsvärde
1)
2023 2022 2021 2020 2019
Definition
Exploateringsfastigheters marknadsvärde vid
periodens slut i förhållande till antal aktier vid
periodens slut.
Orsak till användning av mått
Mäter marknadsvärdet av exploaterings fastigheter
per aktie oaktat finansiering.
Exploateringsfastigheter, marknadsvärde 14 100 15 200 15 400 14 300 15 600
Antal aktier vid periodens slut 64 504 840 64 504 840 68 648 746 69 583 262 69 583 262
Exploateringsfastigheter per aktie,
marknadsvärde, kr 219 236 224 206 224
Exploateringsfastigheter per aktie,
bokfört värde
1)
2023 2022 2021 2020 2019
Definition
Exploateringsfastigheters bokförda värde vid
periodens slut i förhållande till antal aktier vid
periodens slut.
Orsak till användning av mått
Mäter bokfört värde av exploateringsfastigheter
per aktie oaktat finansiering.
Exploateringsfastigheter, bokfört värde 8 504 8 465 8 205 7 831 8 938
Antal aktier vid periodens slut 64 504 840 64 504 840 68 648 746 69 583 262 69 583 262
Exploateringsfastigheter per aktie,
bokfört värde, kr 132 131 120 113 128
Projektfastigheter per aktie,
marknadsvärde
1)
2023 2022 2021 2020 2019
Definition
Projektfastigheters marknadsvärde vid periodens
slut i förhållande till antal aktier vid periodens slut.
Orsak till användning av mått
Mäter marknadsvärde av projektfastigheter per
aktie oaktat finansiering.
Projektfastigheter, marknadsvärde 1 069 1 089 1 088 1 651 1 769
Antal aktier vid periodens slut 64 504 840 64 504 840 68 648 746 69 583 262 69 583 262
Projektfastigheter per aktie,
marknadsvärde, kr 17 17 16 24 25
Projektfastigheter per aktie,
bokfört värde
1)
2023 2022 2021 2020 2019
Definition
Projektfastigheters bokförda värde vid periodens
slut i förhållande till antal aktier vid periodens slut.
Orsak till användning av mått
Mäter bokfört värde av projektfastigheter per aktie
oaktat finansiering.
Projektfastigheter, bokfört värde 1 030 932 813 1 246 1 399
Antal aktier vid periodens slut 64 504 840 64 504 840 68 648 746 69 583 262 69 583 262
Projektfastigheter per aktie,
bokfört värde, kr 16 14 12 18 20
Eget kapital per aktie 2023 2022 2021 2020 2019 Definition
Eget kapital enligt segmentsredovisning vid
periodens slut i förhållande till antal aktier vid
periodens slut.
Orsak till användning av mått
Mäter värdet av eget kapital per aktie,
substansvärdering.
Eget kapital enligt segmentsredovisning 8 332 9 006 8 608 7 817 7 326
Antal aktier vid periodens slut 64 504 840 64 504 840 68 648 746 69 583 262 69 583 262
Eget kapital per aktie, kr 129 140 125 112 105
Räntebärande nettoskuld per aktie 2023 2022 2021 2020 2019 Definition
Räntebärande nettoskuld enligt
segmentsredovisning vid periodens slut i
förhållande till antal aktier vid periodens slut.
Orsak till användning av mått
Mäter värdet av räntebärande nettoskuld per aktie.
Räntebärande nettoskuld enligt
segmentsredovisning 1 877 334 –1 363 –300 420
Antal aktier vid periodens slut 64 504 840 64 504 840 68 648 746 69 583 262 69 583 262
Räntebärande nettoskuld per aktie, kr 29 5 –20 –4
6
1)
Nyckeltalet är det samma enligt segmentsredovisning och IFRS-redovisning.
Belopp i mkr där ej annat anges.
113JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Övriga definitioner
Definition Orsak till användning av mått
Intäkter enligt
segmentsredovisning
Intäkter och resultat i projekten redovisas period för period i takt med dess upparbetning
och försäljning vilket ger en direkt koppling mellan den ekonomiska rapporteringen och
den verksamhet som bedrivits under perioden.
Mäter intäkter i takt med färdigställandet
och aktuellt marknadsläge
Rörelseresultat enligt
segmentsredovisning
Intäkter enligt segmentsredovisning minus produktions- och driftkostnader minus
försäljnings- och administrationskostnader plus resultat av fastighetsförsäljning och
joint venture samt nedskrivningar.
Mäter resultat i takt med färdigställande
och aktuellt marknadsläge
Eget kapital enligt
segmentsredovisning
Eget kapital enligt IFRS justerad för historisk resultatframtagning enligt successiv
vinstavräkning för koncernens bostadsutveckling samt justerat för leasingavtal.
Mäter eget kapital enligt
segmentsredovisning
Skulder enligt
segmentsredovisning
Skulder enligt IFRS justerade med upparbetade intäkter enligt successiv vinstavräkning
för pågående projekt inom koncernens bostadsutveckling nettoredovisade mot
projektfinansiering samt justerade för leasingavtal. Projekt på skuldsidan överstiger
projektfinansieringen upparbetade intäkter.
Mäter skulder enligt
segmentsredovisning
Tillgångar enligt
segmentsredovisning
Tillgångar enligt IFRS justerade med upparbetade intäkter enligt successiv vinstavräkning
för pågående projekt inom koncernens bostadsutveckling istället för aktiverade kostnader
(pågående arbete) nettoredovisade mot projektfinansiering samt justerade för leasingavtal.
Projekt på tillgångssidan överstiger upparbetade intäkter projektfinansiering.
Mäter tillgångar enligt
segmentsredovisning
Exploateringsfastigheter Avser främst utvecklingsbar mark för framtida projekt och klassificeras som
omsättningstillgångar.
• Mark med tillhörande byggrätter för bostäder
• Mark med tillhörande byggrätter för kommersiella ändamål
• Bebyggd mark avsedd för bostadsprojekt eller vidareutveckling till projektfastigheter.
Mäter tillgångar som i framtiden kommer
omklassificeras till projektkostnad
Projektfastigheter Klassificeras som omsättningstillgångar och avser stora bostadsbestånd för
vidareutveckling samt kommersiella fastigheter.
• Fastigheter under utveckling
• Färdigställda hyresrätts- och vårdbostäder
• Färdigställda kontorsfastigheter.
Mäter tillgångar som är till försäljning
eller kan bytas mot
exploateringsfastigheter
Operativt kassaflöde
(endast affärssegment)
Förändring av operativt kapital samt periodens resultat justerat för ej
kassaflödespåverkande poster.
Mäter kassaflöde per affärssegment
Avkastning operativt
kapital
Rörelseresultat enligt segmentsredovisning i förhållande till genomsnittligt
(fem mätpunkter senaste fem kvartalen) operativt kapital.
Mäter lönsamhet och kapitaleffektivitet
per affärssegment
Operativt kapital Summa goodwill, projektfastigheter, exploateringsfastigheter, andelar i bostadsrätts-
föreningar och joint venture m.m., fordringar fastighetsförsäljningar, fordringar sålda
bostadsrättsandelar, kundfordringar och upparbetad ej fakturerad intäkt minus leveran-
törsskulder, skulder till bostadsrättsföreningar och fakturerad ej upparbetad intäkt.
Mäter kapitalanvändning per
affärssegment
Definitioner enligt EU Taxonomin
Definition
Omsättning Omsättning inbegriper intäkter som redovisas enligt IAS 1.82a.
Capex Totala kapitalutgifter innefattar förvärv av materiella och immateriella anläggningstillgångar
som gjorts under räkenskapsåret samt årets tillkommande nyttjanderättstillgångar.
Opex Totala driftsutgifter (Opex) består av utgifter för forskning och utveckling (FoU) som
kostnadsförts under perioden, renovering av byggnader (ägda eller hyrda), utgifter för
reparation och underhåll av materiella anläggningstillgångar (ägda eller hyrda), övriga direkta
utgifter såsom service avseende löpande underhåll av materiella anläggningstillgångar som
krävs för att säkerställa dessa tillgångars löpande funktion och kostnadsförda leasingavgifter
avseende kortfristiga leasingavtal.
Eligible Verksamhet som omfattas av EU Taxonomin.
Aligned Verksamhet som följer EU Taxonomins krav.
114JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
JMs årsstämma
JM ABs årsstämma äger rum torsdagen den 18 april 2024 kl. 16.00 på JMs huvudkontor,
Gustav III:s boulevard 64, i Solna.
Entrén öppnar kl. 15.00. Enklare förtäring serveras före årsstämman.
Rätt att delta i årsstämman och anmälan
Deltagande i stämmolokalen
Den som vill närvara i stämmolokalen personligen eller genom ombud ska (i) vara upp-
tagen som aktieägare i den av Euroclear Sweden AB framställda aktieboken avseende
förhållandena onsdagen den 10 april 2024, och (ii) senast fredagen den 12 april 2024
anmäla sig till stämman på bolagets webbplats jm.se, per post till Computershare AB,
”JM ABs årsstämma”, Box 5267, 102 46 Stockholm, via e-post till proxy@computer-
share.se eller per telefon 0771-24 64 00 (vardagar mellan kl. 09.00 och 16.00). Vid
anmälan ska aktieägaren uppge namn, person- eller organisationsnummer, adress,
telefonnummer och antalet eventuella biträden (högst två) samt i förekommande
fall uppgift om ombud.
Om en aktieägare företräds genom ombud ska en skriftlig och daterad fullmakt
utfärdas för ombudet. Fullmaktsformulär finns tillgängligt på bolagets webbplats, jm.se.
Om fullmakten utfärdats av juridisk person ska registreringsbevis eller motsvarande
behörighetshandling bifogas. För att underlätta registreringen vid stämman bör fullmakt
samt registreringsbevis och andra behörighetshandlingar vara bolaget tillhanda till ovan
-
stående adress senast onsdagen den 17 april 2024.
Deltagande genom poströstning
Den som vill delta i årsstämman genom poströstning ska (i) vara upptagen som aktie-
ägare i den av Euroclear Sweden AB framställda aktieboken avseende förhållandena
onsdagen den 10 april 2024, och (ii) senast fredagen den 12 april 2024 anmäla sig genom
att avge sin poströst enligt anvisningar nedan så att poströsten är Computershare AB
tillhanda senast den dagen.
Den som vill närvara i stämmolokalen personligen eller genom ombud, måste
anmäla detta enligt vad som anges under Deltagande i stämmolokalen ovan. Det
betyder att en anmälan genom endast poströstning inte räcker för den som vill
närvara i stämmolokalen.
För poströstningen ska ett särskilt formulär användas.
Poströstningsformuläret finns tillgängligt på bolagets webbplats, jm.se. Ifyllt och
undertecknat poströstningsformulär kan skickas med post till Computershare AB,
”JM ABs årsstämma”, Box 5267, 102 46 Stockholm eller med e-post till proxy@
computershare.se. Ifyllt formulär ska vara Computer share AB tillhanda senast
f redagen den 12 april 2024. Aktieägare kan även avge poströst elektroniskt genom
verifiering med BankID via JM ABs webbplats, jm.se/bolagsstyrning. Aktieägaren
får inte förse poströsten med särskilda instruktioner eller villkor. Om så sker
är poströsten i sin helhet ogiltig. Ytterligare anvisningar och villkor framgår
av poströstningsformuläret.
Om en aktieägare poströstar genom ombud ska en skriftlig och daterad fullmakt
bifogas poströstningsformuläret. Fullmaktsformulär finns tillgängligt på bolagets hemsida
www.jm.se. Om aktieägaren är en juridisk person ska registreringsbevis eller motsva
-
rande behörighetshandling bifogas formuläret. Om aktieägare poströstat, och därefter
deltar i årsstämman personligen eller genom ombud, är poströsten fortsatt giltig i den
mån aktieägaren inte deltar i en omröstning under stämman eller annars återkallar
a vgiven poströst. Om aktieägaren under stämmans gång väljer att delta i en omröstning
kommer avgiven röst att ersätta tidigare inskickad poströst på den punkten.
Förvaltarregistrerade innehav
För att ha rätt att delta i stämman måste en aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina
aktier, förutom att anmäla sig till stämman, låta registrera aktierna i eget namn så att
aktieägaren blir upptagen i framställningen av aktieboken per den 10 april 2024. Sådan
registrering kan vara tillfällig (s.k. rösträttsregistrering) och begärs hos förvaltaren enligt
förvaltarens rutiner i sådan tid i förväg som förvaltaren bestämmer. Rösträttsregistrering
som har gjorts av förvaltaren senast den 12 april 2024 kommer att beaktas vid framställ
-
ningen av aktieboken.
Utdelning
För 2023 föreslår styrelsen en utdelning om 3,00 kronor (14,00) per aktie. Som
avstämningsdag för utdelning föreslås måndagen den 22 april 2024. Beslutar årsstäm
-
man enligt förslaget beräknas utdelningen att utsändas torsdagen den 25 april 2024.
Förutsatt att utsikterna för bostadsmarknaden framåt förbättras i rimlig omfattning,
är JMs ambition att kalla till extra bolagsstämma under det fjärde kvartalet 2024 för att
föreslå beslut om ytterligare utdelning om 3,00 kronor.
Kommande informationstillfällen
23 april Delårsrapport januari–mars 2024
22 maj Kapitalmarknadsdag
10 juli Delårsrapport januari–juni 2024
22 oktober Delårsrapport januari–september 2024
Rapporterna finns på svenska och engelska på
www.jm.se/investerare
JM AB (publ), Organisationsnummer 556045-2103.
Säte i Stockholm.
115JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
SVENSKA KONTOR
Stockholm
169 82 Stockholm
Besöksadress: Gustav III:s boulevard 64, Solna
Tel. 08-782 87 00
Uppsala
Box 1334, 753 20 Uppsala
Besöksadress: Dragarbrunnsgatan 78 B,
Tel. 018-66 03 00
Linköping
Gjuterigatan 5, 582 73 Linköping
Tel. 013-37 14 00
Västerås
Kopparbergsvägen 8, 722 13 Västerås
Tel. 021-81 20 00
Örebro
Vasastrand 11, 703 54 Örebro
Tel. 019-764 15 10
Göteborg
Odinsgatan 13, 411 03 Göteborg
Tel. 031-703 57 00
Malmö
Navigationsgatan 1 A, 211 20 Malmö
Tel. 040-16 56 00
HUVUDKONTOR
JM AB
169 82 Stockholm
Besöksadress: Gustav III:s boulevard 64, Solna
Tel. 08-782 87 00
www.jm.se
DOTTERBOLAG SVERIGE
AB Borätt
Box 6048, 171 06 Solna
Besöksadress: Rosenborgsgatan 12, Solna
Tel. 08-626 66 30
www.boratt.se
Seniorgården AB
Box 6048, 171 06 Solna
Besöksadress: Rosenborgsgatan 12, Solna
Tel. 08-626 66 30
www.seniorgarden.se
JM Entreprenad AB
169 82 Stockholm
Besöksadress: Rosenborgsgatan 12, Solna
Tel. 08-782 87 00
www.jm-entreprenad.se
JM@Home AB
169 82 Stockholm
Besöksadress: Rosenborgsgatan 12, Solna
Tel. 08-782 87 00
DOTTERBOLAG UTLAND
Norge:
JM Norge AS
Postboks 453
N-1327 Lysaker
Besöksadress: Mustads vei 1, N-0283 Oslo
Tel. +47 67 17 60 00
www.jm.no
Finland:
JM Suomi Oy
Hevosenkenkä 3
FI-02600 Espoo
Tel. +358 2 0743 0777
www.jmsuomi.fi
Adresser
Facebook:
@jmsuomi
Instagram:
@jmsuomi
LinkedIn:
Seniorgården AB
JM Entreprenad AB
JM@Home AB
Facebook:
@jmnorge
Instagram:
@jmnorge
LinkedIn:
JM Norge AS
Youtube:
JM Norge AS
Facebook:
@jmsverige
Instagram:
@jmsverige
LinkedIn:
JM
X:
@JM_AB
Youtube:
JM Sverige
Produktion: JM och Lindermyr Produktion
Text: JM, Annette Björklund och Evidens
Grafisk form: Paulin Design
Repro och original: POD Stockholm och Sonho
Foto/illustrationer: Aksel Alvarez Jurgueson, Fredric
Berggren, Sandra Birgersdotter Ek, Walti Hösli, Gustav Kaiser,
Sandra Kvistborn, Locka, Aki Rask, Alicia Sjöström, Therese
A Svensson, 3D Visual, Visulent, Anders G Warne, WEC360,
Louise Weibull och JM
Tryckeri: POD Stockholm, 2023
Papper: Invercote Creato 260g/Galerie Art Matt 150g
116JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION