Årsredovisning 2021

Verksamhet

2 ÅRET I KORTHET

4 KONCERNCHEFENS KOMMENTAR

7 JM SOM INVESTERING

8 Kunden

9 OMVÄRLDSANALYS OCH MAKRO

11 MARKNADEN

14 Fördel nybyggt

15 JMs ERBJUDANDE

22 STÖRSTA PROJEKTEN

24 Lönsamhet

25 AFFÄRSIDÉ, VISION OCH STRATEGI

26 MÅL OCH UTFALL

27 VÄRDESKAPANDE I JMs AFFÄR

30 BOSTADSBYGGRÄTTER

32 PROJEKTFASTIGHETER

33 STRUKTURERAD PROJEKTUTVECKLING

35 RISKER OCH RISKHANTERING

41 Hållbarhet

42 HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE

50 MEDARBETARE

58 LEVERANTÖRER

60 AFFÄRSETIK

Finansiell information

Koncernen enligt segmentsredovisning:

62 AFFÄRSSEGMENT

67 RESULTATRÄKNING

68 BALANSRÄKNING

70 KASSAFLÖDESANALYS

72 FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL

73 KVARTALSÖVERSIKT

74 FEMÅRSÖVERSIKT

76 AFFÄRSSEGMENT KVARTALSÖVERSIKT

77 DEFINITIONER OCH ORDLISTA

Årsredovisningshandlingar enligt ÅRL

81 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Koncernen enligt IFRS:

88 RESULTATRÄKNING

89 BALANSRÄKNING

90 FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL

91 KASSAFLÖDESANALYS

92 KONCERNENS NOTER

Moderbolaget:

113 RESULTATRÄKNING

114 BALANSRÄKNING

115 FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL

116 KASSAFLÖDESANALYS

117 MODERBOLAGETS NOTER

121 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION

122 REVISIONSBERÄTTELSE

Aktieägarinformation

126 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

130 STYRELSE, VD OCH REVISORER

136 KONCERNLEDNING

138 JM-AKTIEN

140 KALLELSE TILL ÅRSSTÄMMA OCH FINANSIELLKALENDER

141 Om hållbarhetsredovisningen

142 GLOBAL REPORTING INITIATIVE – GRI

146 GRI-INDEX

148 GLOBAL COMPACT

ADRESSER

Vi är övertygade om a

där människor trivs och mår bra

utvecklas samhällen. A utveckla

hållbara livsmiljöer är vad vi gör.

I alla våra projekt börjar det med e

stycke mark som vi förädlar. Inte för vår

skull. Utan för de människor som

kommer a bo och arbeta där. För

a vi vet a hur vi bor påverkar

vår livskvalitet.

Vi lägger grunden till e bäre liv.

Så var det igår, så är det idag och så

kommer det a vara imorgon.

En av Nordens ledande

projekt utvecklare av bostäder

och bostadsområden

Intäkterna minskade till 14 608 mkr (15 388).

Rörelseresultatet ökade till 2 216 mkr (2 028).

Rörelsemarginalen ökade till 15,2 procent (13,2).

Resultat från försäljningar av fastigheter och från

joint venture om 436 mkr (191) ingår i

rörelseresultatet.

Resultatet före skatt ökade till 2 158 mkr (1 955).

Resultat efter skatt ökade till 1 798 mkr (1 575) .

Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering

i fastigheter uppgick till 2 287 mkr (1 715).

Antal sålda bostäder ökade till 4 248 (4 026) och

produktionsstarterna ökade till 3 972 (3 199).

Räntabilitet eget kapital för de senaste tolv

månaderna ökade till 21,9 procent (20,8).

Resultatet per aktie under året ökade till 25,90

kronor (22,50).

Övervärden exploateringsfastigheter uppgick

till 7,2 mdkr (6,5).

Utdelning Styrelsen föreslår 13,50 kronor (12,75)

i utdelning för 2021.

Styrelsen föreslår förnyat bemyndigande för

återköp av egna aktier.

De finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor (SEK)

som också är moderbolagets rapporteringsvaluta. Samtliga

belopp, om inte annat anges, är avrundade till närmaste

miljontal. Sifforna i rapporten är baserade på koncernens

konsolideringssystem som är i tusentals kronor. Genom

avrundning av siffror i tabeller kan det förekomma att total-

belopp inte motsvarar summan av ingående avrundade heltal.

Där inget annat framgår baseras belopp och kommentarer

på sidorna 2–3, 26, 67–80 på JMs segmentsredovisning.

För skillnaden mellan segmentsredovisning och IFRS, se

avsnittet Segments rapportering på sidan 95. För definitioner,

se sidorna 77–80.

Verksam heten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i araktiva lägen

med tyngdpunkt på expansiva storstads områden och universitets orter i

Sverige, Norge och Finland.

JM ska i all verksamhet främja e långsiktigt hållbarhets arbete. Vi omsäer

cirka 15 miljarder kronor och har cirka 2 500 medarbetare. JM AB är e

publikt bolag noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap.

ÅRET I KORTHET

2 · JM ÅRSREDOVISNING 2021



 2021 2020 2019

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

Intäkter enligt IFRS 15 650 16 291 15 605

Rörelseresultat enligt IFRS 2 227 2 018 1 982

Resultat per aktie enligt IFRS, kr 26,00 22,00 21,90



PER AFFÄRSSEGMENT

RÖRELSERESULTAT

PER AFFÄRSSEGMENT

Mkr

JM Bostad Stockholm

JM Bostad Riks

JM Utland

JM Fastighetsutveckling

JM Entreprenad

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

202120202019

Mkr

-200

200

400

600

800

1 000

202120202019

Sverige

Finland

Norge

JM-kontor





Norge och Finland, 30 % (25)

Stockholm, 40 % (47)

Sverige exkl. Stockholm, 30 % (28)

Sjetneliv, Trondheim, Norge

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 3

Under 2021 har vi på alla marknader haft en stabilt hög efter-

frågan på JMs bostäder, med hög boknings- och försäljningsnivå.

JM startade produktion av 3 972 bostäder under 2021, vilket

är 24 procent fler än året innan. Utöver efterfrågan utgör plan-

processerna fortsatt en viktig faktor för takten i produktionsstarter.

Bostadsmarknaden i Stockholm förbättrades under året, med

fortsatt god lönsamhet i vår affär. Även i övriga Sverige har JM haft

en god lönsamhet med bra försäljning i en stabil marknad. I Norge

och Finland har bostadsmarknaden utvecklats fortsatt positivt, med

mycket fina resultat för JM. Under 2021 har vi fortsatt att successivt

bredda vår geografiska marknad, där vi nu förvärvat mark även i

Tammerfors i Finland.

Vi ser ett fortsatt stort intresse från kunderna för våra ägar-

lägenheter i Sverige. JM har cirka 700 ägarlägenheter i pågående

produktion och 200 färdigställda ägarlägenheter i Stockholm och

Uppsala. Läs mer om denna upplåtelseform på sidorna 18–19.

Under 2021 har vi även sålt två hyresrättsfastigheter med totalt

cirka 300 bostäder i Sverige, i Täby och i Järfälla. Produktion pågår

av cirka 800 bostäder i ytterligare tre hyresrättsfastigheter i Sverige,

varav två startades under det fjärde kvartalet.

Pandemins påverkan

Vår bostadsproduktion har, precis som under pandemins första år,

även under 2021 fortlöpt enligt plan utan större påverkan i form av

störningar i leverantörskedjor och bemanning. Vi har konsekvent

fokuserat på att minska risken för smittspridning på våra arbetsplat-

ser. För att upprätthålla ett högt engagemang hos våra medarbetare

har vi genomfört ett antal aktiviteter, bland annat en satsning med

syfte att främja fysisk aktivitet och stärka sammanhållningen mellan

verksamheten i Sverige, Norge och Finland.

Jag är stolt över våra medarbetares förmåga till fokus och leve-

rans med hög kvalitet under de förhållanden som pandemins res-

triktioner medfört. Läs mer på sidorna 50–57 om hur JM arbetar

med medarbetarskap, säker arbetsmiljö och hållbara medarbetare.

JMs digitala bostadsvisningar, och effektiva lösningar för digital

bokning och signering av avtal, fortsätter att vara uppskattade av

våra kunder även efter pandemin.

Oklar cementförsörjning och stigande råvarupriser

Under 2021 har cementförsörjning och lokal cementproduktion

varit en högaktuell fråga i Sverige till följd av oklar tillståndsprocess

mellan marknadsledande producent och berörda myndigheter.

I slutet av året antogs en lagändring som möjliggör fortsatt lokal

cementproduktion genom en förlängning av aktuella tillstånd.

Råvarupriset på stål och trä har ökat under 2021. Långa leverantörs-

avtal begränsar effekten av prisökningarna i JMs resultaträkning.

Betongpriserna har varit stabila under 2021 för JM, där prisökningar

har aviserats för 2022. För JM bedöms rent stål och trä utgöra cirka

4 respektive 2 procent av kostnadsmassan och materialkostnaden

för ren betong bedöms utgöra cirka 2 procent. Kostnadsökningarna

på råvaror motverkas delvis av löpande rationaliseringar.

Hållbarhetsarbete och minskad klimatpåverkan

Klimatpåverkan i vår bransch kommer främst från tillverkning av

material och produkter samt från utsläpp kopplade till energian-

vändning i de färdiga byggnaderna. JMs mål är att de klimatpåver-

kande utsläppen ska vara nära noll år 2030, vilket betyder att vi

behöver minska utsläppen med 85 procent från dagens nivåer.

JM har under 2021 fortsatt med flera testprojekt med klimat-

reducerad betong, med både 10 och 25 procent klimatförbättring.

Betong står för cirka 60–75 procent av den totala klimatpåverkan

ibyggprocessen. Testprojekten undersöker hur de klimatförbätt-

E annorlunda och framgångsrikt år

Stark efterfrågan och hög nivå produktionsstartade

bostäder under ännu e år i pandemins tecken.

”Våra digitala lösningar fortsätter

att efterfrågas av kunderna även

efter pandemin.”

KONCERNCHEFENS KOMMENTAR

4 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

rade betongsorterna skiljer sig från standardbetongen och hur

eventuella skillnader påverkar effektivitet i byggprocessen och

eventuella avvikelser från produktionstidsplaner.

Vi genomför även ett antal testprojekt med fossilfri byggarbets-

plats, med utvärdering av elektrifierade maskiner och användning av

fossilfria bränslen. Enstor del av JMs användning av fossila bränslen

sker i de drivmedel som används i transporter och maskiner på

byggarbetsplatserna. Itestprojekten byts den fossila dieseln och

gasolen som används itransporter och maskiner inom byggområdet

ut till för nybar diesel respektive biogasol. I de fall det är möjligt

ersätts bränsledrivna maskiner mot eldrivna. Andra exempel på

våra initiativ för minskad klimatpåverkan:

• Utökning av verksamheten med logistikcenter med helt

förnybart bränsle för fordonen som effektiviserar

transportflöden till och från byggarbetsplatserna

• Utveckling och implementering av digitalt system för

prognostisering av avfallsmängder

• Testprojekt med förskurna gipsplattor för att minska

mängden spill.

Alla JM-bostäder som projekteringsstartats från och med 2018

miljömärks med Svanen. Under 2021 har JM erhållit Svanenmärk-

ning för 30 projekt på alla våra marknader. För kunderna innebär

en Svanenmärkt bostad flera fördelar såsom låg energianvändning,

hälsosam inomhusmiljö och produkter med virke från hållbart

skogsbruk.

Läs mer om Svanenmärkning och JMs hållbarhetsarbete på

sidorna 15 och 41–60.

Kundinsikter

Det är framför allt livssituationen som påverkar valet av bostad.

JM genomför kontinuerligt olika kundundersökningar för att förstå

vilka behov och preferenser som finns gällande boende och bostäder.

Under 2021 publicerades JMs första Nordiska Boendebarometer,

en rapport om hur personer i Sverige, Norge och Finland ser på sitt

boende och vad man önskar i ett framtida boende. Boendebarome-

tern hjälper oss att förstå likheter och skillnader mellan de nordiska

länderna för att kunna utveckla de bästa bostäderna på våra olika

marknader.

Hemmets nya roll

Pandemin har medfört nya beteenden och hemmakontor och sepa-

rata arbetsytor har i många hem blivit viktiga inslag. Mycket tyder på

att ett delvis hemarbete kommer att fortsätta även efter pandemin,

24%

fler produktionsstartade bostäder

där utformningen av bostäder måste tillgodose behov och funktioner

för både fritid och arbete.

För att möta dessa nya förväntningar på hemmet arbetar vi inom

JM aktivt med utformningen av våra bostäder, där genomtänkt

inredning, smart teknik och hållbarhet står i fokus.

Digitala inredningsval

Digital inredningsväljare, ett verktyg som pilottestats under två år,

implementerades under 2021 i full skala på alla våra marknader.

Förutom möjligheten att visualisera resultatet säkerställer

inredningsväljaren att kunden gör val som verkligen fungerar i den

aktuella bostaden, vilket minskar risken för felinstallationer.

Nöjda kunder

Vi fortsätter att glädja oss över stabilt höga betyg från kunderna

när det gäller bostadskvalitet, service och pålitlighet. JM har haft

topplaceringar i mer än tolv år i bostadsbranschen i respektive land.

Koncernens sammantagna Nöjd Kund Index är 78, vilket är ett

mycket högt värde.

Det är ett fint kvitto på våra ansträngningar att vara lyhörda för

kundernas behov, i kombination med ett stort engagemang från JMs

medarbetare att ge alla kunder en riktigt bra upplevelse i samband

med deras bostadsköp.

Stark position och goda förutsättningar

Efterfrågan på bostäder stöds, tillsammans med ett förväntat fort-

satt lågt ränteläge, av befolkningstillväxten på våra marknader. JMs

bredd i boendekoncept och upplåtelseformer ger oss flexibilitet

iden fortsatta projektutvecklingen av bostäder och bidrar till

stabilitet över konjunkturcykler.

Vi har ett starkt strukturkapital i bolaget och en balansräkning

som medger både tillväxt i affären och stabil överföring till aktie-

ägarna. Styrelsen föreslår därför en höjd utdelning för 2021 samt

fortsatt mandat för återköp av aktier.

Johan Skoglund

Verkställande direktör och koncernchef

KONCERNCHEFENS KOMMENTAR

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 5

En stor del av JMs användning av fossila bränslen sker genom

dedrivmedel som används i transporter och maskiner på bygg-

arbetsplatserna. De behöver bytas ut till förnybart drivmedel

eller ersättas med transporter och maskiner som är eldrivna.

JM har under 2021 startat testprojekt på två byggarbets-

platser i Sverige, Bunkhagen iTäby Park och Kaptenen i Malmö,

med siktet inställt på att i samarbete med leverantörerna ställa

om transporter och maskiner till att drivas med enbart förny-

bart drivmedel och/eller el. I projekten undersöks förutsätt-

ningar som exempelvis tillgång på efterfrågad maskinell

utrustning, förnybara drivmedel och uppvärmningsmetoder.

Skiftet från fossilt till förnybart innebär inte att koldioxid-

utsläppen från transporter och maskiner upphör helt, eftersom

även det förnybara genererar utsläpp. Mängden utsläpp reduce-

ras dock kraftigt. Exempelvis innebär byte från fossil till förnybar

diesel en reduktion med 80–90 procent.

Erfarenheter från testprojekten i Täby Park och Malmö ska

vara vägledande för hur JM ska arbeta vidare för att kunna ha

fossilfria transporter och maskiner på byggarbetsplatserna.

På väg mot fossilfria

transporter och maskiner

JM har e konkret och ambitiöst mål om a de klimatpåverkande utsläppen

ska vara nära noll till år 2030. En viktig insats för a nå målet är a minska

användningen av material från fossila källor som olja, kol och gas eftersom

de genererar koldioxidutsläpp.

Byte från fossil till förnybar

diesel innebär en reduktion

med 80–90 procent.

6 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

JM som investering

Ambitionen är a över tid ge våra aktieägare en högre totalavkastning än företag med

liknande verksamhet och riskprol.

JM utvecklar bostäder och hållbara livsmiljöer på större tillväxt-

orter i Sverige, Norge och Finland. Ambitionen är att över tid ge

JMs aktieägare en högre totalavkastning än företag med liknande

verksamhet och riskprofil. Aktieägarna i JM ska ges möjlighet till god

långsiktig totalavkastning från en riskmässigt balanserad tillväxt i

affären, med optimerat utnyttjande av riskkapital över konjunktur-

cykeln och ökande värdeöverföringar till aktieägarna med fokus på

vinst per aktie och utdelning per aktie. Detta uppnås genom hög

operationell förmåga, god riskkontroll, finansiell styrka och attraktiv

byggrättsportfölj, med stor värdepotential, som löpande förädlas

ochförnyas.

Aktiens totalavkastning och

genomsnittliga totalavkastning

2012–20212017–2021

Nasdaq Stockholm

Genomsnitt

Byggrätter

Antal, tusental Mdkr

20212020201920182017

Byggrätter i balansräkningen

Villkorade byggrätter

Övervärde byggrätter

i balansräkning

16,118,7

15,220,7

21,1

20,4

15,620,0

14,8

17,4

God långsiktig

totalavkastning

Under de senaste fem åren har

JM haft en genomsnittlig total-

avkastning om 14 procent.

Aktien är volatil men har skapat

god totalavkastning långsiktigt.

Över de senaste tio åren har

total avkastningen varit 19 pro-

cent, jämfört med 11 procent för

genomsnittet för jämförbara

bolag.

Soliditet

20212020201920182017

Soliditet

Stark balansräkning

JM har en stark finansiell

ställning med en soliditet om

40–50 procent (exklusive över-

värden) under de senaste fem

åren. En stark soliditet är en

förutsättning för stabil och

kostnadseffektiv finansiering av

pågående bostadsproduktion.

Samtidigt ska riskkapitalet

inklusive övervärden vara opti-

merat över konjunkturcykeln.

ÅTERFÖRING TILL AKTIEÄGARE

Mkr

300

600

900

1 200

1 500

20212020201920182017

Utdelning

Återköp av aktier

500619

375887

765

835

870

Ökande utdelning

över lång tid

JM har haft en ökande utdelning

över lång tid i kombination med

ett flertal kapital utskiftningar

över åren. Värdeöverföringarna

till aktieägarna har under de

senaste tio åren uppgått till

10,1 mdkr, varav 6,9 mdkr genom

utdelning och 3,2 mdkr genom

förvärv och indragning av egna

aktier (återköp).

Byggrättsportfölj med

stor värdepotential

JM har 35 600 byggrätter

förframtida projektutveckling,

varav 20 000 redovisas i balans-

räkningen. Övervärdet jämfört

med bokfört värde på bygg-

rätterna i balansräkningen upp-

går till 7,2 mdkr utifrån extern

värdering. Övervärdet är del av

JMs riskkapital och ger indika-

tion om framtida vinstpotential.

Besqab*, Bonava*, NCC, PEAB,

Selvaag*, Skanska, Veidekke, YIT

ej 2012–2021





SOLIDITET

ÅTERFÖRING TILL



BYGGRÄTTER

JM SOM INVESTERING

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 7

JM lever nära kunden. Vi strävar efter

att förstå hur drivkrafter som urbanisering

och demografi påverkar kunderna, samt vilka

krav och behov som är viktiga för dagens

och morgondagens kunder.

Kunden

Trenderna som påverkar

framtidens boende

Genom a analysera såväl globala megatrender som lokala tendenser kan

vi förstå hur våra kunder vill leva – och skapa framtidens drömhem.

JM ska vara kundens förstahandsval vid köp av en ny bostad. För

att nå det målet måste vi förstå och förutse hur människor lever,

bor och arbetar. Detta är givetvis faktorer som skiftar i takt med

att våra samhällen förändras. Och den förändringen drivs i sin tur

av teknologiska, sociala, politiska, demografiska, ekonomiska och

klimatmässiga trender över lång tid.

Precis som föregående år har 2021 varit omvälvande. Corona-

pandemin har fortsatt att påverka vår omvärld på fler plan än de

flesta kunnat ana. En tydlig effekt av pandemin är att en snabbt

ökande digitalisering och mer hemarbete har lett till nya boende-

preferenser. Men uppenbart är också att behovet av flexibilitet

och transformation är större än någonsin.

Megatrender är globala utvecklingslinjer som definierar vår

framtida värld och med vilken hastighet den förändras. De påverkar

affärer, ekonomi, samhälle, kulturer och vardagsliv – och har olika

betydelser och effekter för olika branscher, företag och individer

såväl som för urbanisering. Vi har identifierat fem megatrender

som är särskilt viktiga för JMs verksamhet:

• Digitaliseringstakten ökar

• Ökat fokus på hållbarhet

• Världens befolkning blir äldre

• Friare val ger större mångfald

• Globalisering förenar världen.

Digitaliseringstakten ökar

Digitaliseringen har förändrat våra samhällen i grunden. Den digi-

tala omvandlingen av allt från arbete till vård, boende och utbild-

ning påbörjades för många år sedan, men pandemin har tvingat

fram en allt snabbare omställning. Detta ger inte bara stora vinster

i form av effektivisering och kvalitetshöjning, utan också omväl-

vande förändringar i arbetsmarknaden genom framför allt ökad

automatisering av arbetsprocesser och artificiell intelligens.

I många branscher har pandemin också medfört en snabb

omställning till arbete på distans, vilket möjliggjorts av den digitala

omställning som har förberetts under lång tid. Trots att många nu

kunnat återvända till ett mer normalt liv har pandemin skapat nya

vanor som kommer att leva kvar. Och som fått oss tänka om kring

hur vi bor och arbetar.

Det nya digitala landskapet utmanar etablerade affärsmodeller

och strukturer, vilket ställer krav på anpassning och förnyelse i

många branscher. Med ökad digitalisering ökar också sårbarheten

för dataintrång och infrastruktur. Det kommer att leda till större

fokus på datasäkerhetsfrågor samt stabilitet och kapacitet

i digitala system.

Ökat fokus på hållbarhet

Klimatförändringarna är en av vår tids stora ödesfrågor. Mot den

bakgrunden är det inte konstigt att hållbarhet blivit ett nyckelord

för i stort sett alla branscher. Men begreppet hållbarhet omfattar

flera olika delar: miljömässig, social och ekonomisk utveckling.

I det miljömässiga perspektivet handlar det för bostads-

utvecklingsbranschen främst om att bygga energi- och klimat-

effektivt, använda sunda materialval, minska avfall och att vårda

våra naturresurser långsiktigt. Ur det sociala perspektivet handlar

det om mångfaldsarbete och skapandet av ett samhälle med hög

tolerans där människors lika värde står i centrum. För detta krävs

förtroende mellan människor och en delaktighet i samhällsutveck-

lingen. Slutligen handlar ekonomisk hållbarhet om att tillgodose

människors behov i dag utan att äventyra framtida generationers

möjligheter.

Inom både näringsliv och samhälle ökar nu fokus på konkreta

lösningar och åtgärder kopplat till begreppet hållbarhet. Reella

frågor hamnar högst på agendan och det blir allt viktigare att visa

handlingskraft. Ett konkret exempel på detta är den växande

miljöpåverkan till följd av digitaliseringen, som ställer stora krav

påökad energiförsörjning.

Världens befolkning blir äldre

En åldrande befolkning är en global trend som påverkar hela världen.

Men medellivslängden varierar stort mellan olika länder. I Norden

stiger medelåldern och allt fler arbetar längre upp i åldrarna.

När gruppen äldre växer kommer fler människor att behöva

arbeta inom vård och omsorg för multisjuka äldre. Samtidigt ökar

efterfrågan på service och fritidsaktiviteter bland de friska äldre.

Livsfasförändringar är också en tydlig trend, där traditionella stora

livshändelser sker allt senare i livet – som giftermål, barnafödande

och köpet av första bostaden.

Friare val ger större mångfald

I miljöer som underlättar möten och kontakter mellan människor

växer samhällen och näringar. De senaste decennierna har allt fler,

i takt med regionförstoring, bosatt sig i förorter längre bort från

stadskärnan, men nära spårbunden trafik eller motorväg för att

enkelt kunna pendla till och från arbete och skola. Detta har inne-

burit en större belastning på kollektivtrafiken och ökad biltrafik,

med ökad upplevd stress hos många.

Pandemin har gett en paus i denna utveckling, när hemarbete

blivit mer utbrett och accepterat. Troligen kommer pandemin att

påverka oss under lång tid framöver och göra oss mer medvetna

OMVÄRLDSANALYS OCH MAKRO

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 9

om smittspridningar i trånga utrymmen med mycket människor.

Att fler kommer fortsätta arbeta hemifrån i viss utsträckning även

efter pandemin är också sannolikt. Vi har dock ett behov av socialt

samspel där den gemensamma fysiska arbetsplatsen är en viktig

arena för utbyte av erfarenheter och idéer. Redan i dag ser vi att

många arbetar några dagar i veckan på kontoret och resterande

tid på distans från hemmet.

Tillgång och närhet till service och sociala mötesplatser är fort-

satt mycket viktigt. I en framtid där människor i högre grad arbetar

hemifrån är det troligt att man i större utsträckning söker bostäder

i mer perifert läge, men ändå med bra service och rimligt pendlings-

avstånd till centralorter.

Globalisering förenar världen

I det långa perspektivet kommer sannolikt globaliseringen att fort-

sätta. Detta trots den tillfälliga reträtten i samband med pandemin

och trots att flera stora nationer under senare år har fokuserat

mer på egna intressen och säkerhet. Tillgången till och det ökande

användandet av informations- och kommunikationsteknologi kny-

ter samman världen. Det leder till att människor kan tillgodogöra

sig information som ger ökad kunskap och medvetenhet.

Minskad fattigdom och ökad transparens är några av globalise-

ringens viktigaste drivkrafter och effekter. En annan är den ökade

efterfrågan på kvalificerad arbetskraft, där vi i Norden ser detta

framför allt inom forskning, innovation och utveckling. Förmågan

att exportera högteknologiska varor och tjänster kommer att

varastommen för den ekonomiska utvecklingen framöver.

Allt detta påverkar var investeringarna sker och hur framtidens

arbets- och bostadsmarknad kommer att utvecklas. Bättre ekono-

miskt välstånd och skapandet av fler högkvalificerade jobb ökar

efterfrågan på bostäder, både i centrala lägen och i lägen inom

pendlingsavstånd.

Så förändras vi i takt med omvärlden

Vårt utvecklingsarbete följer en tydlig modell. Den pågår året om

och omfattar allt från omvärldsbevakning och marknadsanalyser

till ständig dialog med leverantörer och kunder.

Den stora världen speglas i den lilla. Behovet av enkelhet och

harmoni i boendemiljön märks nu alltmer och vi satsar därför på

att skapa än mer genomtänkta planlösningar i bostaden, liksom

ide gemensamma ytorna utanför den. Genom att fokusera på

flexibilitet, smart förvaring, öppna sällskapsytor, rofyllda rum

samt ytor för återhämtning har vi mycket nöjda kunder.

När det handlar om bostäder och lokalsamhället spelar JM en

viktig roll som långsiktig och etablerad aktör. JM har funnits sedan

1945 då byggmästare John Mattson bildade bolaget och har sedan

dess tagit en allt större roll från bostadsbyggare till projektutveck-

lare av hållbara stadsdelar. Våra höga krav och vårt genuina sam-

hällsengagemang genomsyrar hela företaget och vägleder oss

i vårt arbete.

Lyssna på kunden

Vår erfarenhet visar att det framför allt är livssituationen som styr

valet av bostad och dess utformning. För att förstå vilka behov och

preferenser som finns kring våra kunders boende genomför vi

kontinuerligt olika kundundersökningar, såsom fokusgrupper,

djupintervjuer och webbpaneler.

Vi strävar också mot en ökad öppenhet och lyhördhet för

kunder när de köper sin bostad. Kunderna erbjuds därför att

medverka i arbetet på ett så tidigt stadium som möjligt. Det finns

en rad områden där kunden kan vara med och påverka – exempel-

vis kring förslag på bostadens utformning, önskvärd kringservice i

bostadsområdet, eller alternativa sätt att använda gemensamhets-

lokaler på.

Hemmets nya roll

Pandemin har skapat nya beteenden och ju längre tiden går

destomer sannolikt är det att nya beteenden blir etablerade

vanor. Hemmakontor och separata arbetsytor har i många hem

blivit ett bestående inslag. Mycket tyder på att vi med stor

sannolikhet kommer att fortsätta med delvis hemarbete.

Vi vet sedan tidigare att det finns ett tydligt behov av lugn

ochro i ett ständigt uppkopplat samhälle. Hemmets roll är att

vara enplats för avkoppling och återhämtning, samtidigt som det

ska kunna omvandlas till sociala umgängesytor och numera även

arbetsplatser. För att kunna möta dessa nya förväntningar på

hemmet arbetar JM aktivt med utformningen av bostaden. Den

ska vara en genomtänkt helhet där inredning, smart teknik och

hållbarhet står i fokus. Rofyllda och praktiska utemiljöer som till

exempel innergård, balkong eller uteplats är också mycket viktiga

aspekter vid utformning av våra bostadsprojekt.

Hemmets nya roll är kort sagt att vara en bas för betydligt fler

aktiviteter än tidigare. Att utforma framtidens boende, som sam-

tidigt ska värna om balansen mellan fritid och arbete, blir en utma-

ning som kommer göra stor skillnad för framtidens spekulanter.

OMVÄRLDSANALYS OCH MAKRO

10 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

JM är en av Nordens ledande

utvecklare av nya bostäder

Verksamheten är främst inriktad på nyproduktion av bostäder med tyngdpunkt

på storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge och Finland.

Totalt startade JM produktion av 3 972 bostäder under 2021, att

jämföra med 3 199 bostäder året innan. I Sverige var siffran 2 671

varav 95 procent var bostäder i flerbostadshus (2 194 bostads-

rätter och 341 hyresrättsbostäder) och 5 procent småhus.

INorge produktionsstartades 636 bostäder, varav 91 procent

var bostäder i flerbostadshus och 9 procent småhus, och

iFinland produktions startades 665 bostäder.

Sverige

Efter ett turbulent 2020 med rekordstort fall i BNP präglades

konjunkturen i Sverige under 2021 av återhämtning. Under tredje

kvartalet ökade både BNP och sysselsättningen snabbt då restrik-

tionerna fasades ut på grund av minskad smittspridning och högre

vaccinationsgrad. Under slutet av året steg dock smittspridningen

igen och den nya virusvarianten omikron gjorde entré vilket med-

förde nya restriktioner och osäkerhet. BNP ökade totalt med

cirka 4,5 procent under 2021. Enligt Konjunkturinstitutet var låg-

konjunkturen över i slutet av 2021 då resursutnyttjandet i ekono-

min var balanserat. Även arbetsmarknaden återhämtade sig under

2021 och sysselsättningen var under slutet av 2021 tillbaka på de

nivåer som rådde innan pandemin. Efterfrågan på både varor och

tjänster varierade kraftigt under 2021 vilket till slut ledde till

obalanser och flaskhalsar och därmed högre inflationstryck.

Det totala antalet färdigställda bostäder minskade 2021, främst

på grund av färre färdigställda bostadsrätter. Antal påbörjade

bostäder var på ungefär samma nivå som året innan. Både bostads-

rättspriserna och framför allt villapriserna fortsatte att stiga under

2021. I Sverige bedöms JM ha en marknadsledande position. De

största delmarknaderna är storstadsområdena Stockholm,

Uppsala, Malmö/Lund och Göteborg.

Stockholm

Stockholmsregionen som drabbades mycket hårt av pandemin

under 2020 har under 2021 återhämtat sig. Tillväxten i löne-

summa var stark under hela året och sysselsättningen började

stiga igen under andra kvartalet och var snabbt uppe på högre

nivåer än innan pandemin. Nyanmälda platser ökade kraftigt och

antalet varsel sjönk tillbaka till normal nivå. Befolkningstillväxten

iStockholmsregion har fallit sedan 2019 men vände uppåt under

2021. Detta berodde främst på att utrikes flyttnetto ökade

men även på ett ökat födelsenetto då perioden av överdödlighet

var över.









SEK/m

, löpande priser

Stockholm, innerstad

Stockholm, närförort

Göteborg kommun

Malmö kommun

20 000

40 000

60 000

80 000

100 000

120 000

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

NOK/m

, löpande priser €/m

(Helsingfors), löpande priser

Oslo kommun Huvudstadsregionen Helsingfors

20 000

40 000

60 000

80 000

100 000

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

 

MARKNADEN

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 11

Bostadsrättspriserna i både Stockholms innerstad och närförort

steg under 2021 med drygt 5 procent. Villapriserna ökade ännu

snabbare, i Stockholms kommun var ökningstakten närmare 10

procent. Ingen större förändring skedde under året i Stockholm

och närförort vad gäller påbörjade bostäder. Nivån var ungefär

den samma för både bostadsrätter och hyresrätter som 2020.

Antalet färdigställda hyresrätter ökade däremot under 2021.

JMärmarknadsledande på nyproduktion av bostadsrätter i Stor-

stockholm. Bland de större projekten kan nämnas Liljeholmskajen

och Älvsjöstaden i Stockholm, Kvarnholmen i Nacka, Söderdalen

i Järfälla, Dalénum på Lidingö och Täby Park i Täby.

Göteborg

Göteborgsregionen drabbades också hårt av pandemin under

2020 och hade en stark återhämtning 2021. Lönesumman ökade

under hela året men däremot föll arbetsmarknaden tillbaka något

och antalet sysselsatta var under tredje kvartalet 2021 ännu inte

uppe på den nivå som rådde innan pandemin. Den negativa tren-

den i befolkningstillväxt vände uppåt under 2021. Det största

bidraget till ökad befolkningstillväxt kom från utrikes flyttnetto.

Inrikes flyttnetto har sjunkit sedan 2018 och var under 2021

negativt. Bostadspriserna i Göteborg ökade under året. Bostads-

rättspriserna i centrum steg med 6 procent och i närförort något

långsammare. Priserna på villor steg betydligt snabbare, med cirka

13 procent i kommunen. Påbörjade bostäder i Storgöteborg låg

kvar på samma nivå under 2021 som 2020. Färdigställda bostads-

rätter var betydligt färre 2021 än året innan.

Malmö/Lund

Malmöregionen klarade sig bättre under pandemin 2020 än Stock-

holm och Göteborg och hade en kraftig tillväxt under 2021 både

vad gäller lönesumma och arbetsmarknad. Befolkningstillväxten

iMalmöregionen vände precis som i övriga storstadsregioner

uppåt under 2021 till följd av ökat utrikes flyttnetto. Bostadsrätts-

priserna ökade inte riktigt i samma takt i Malmö som i övriga stor-

städer. I Malmö centrum var ökningstakten 3 procent under 2021.

ILund var ökningstakten snabbare och priserna steg med cirka

9procent. Villapriserna i Malmö kommun ökade med 10 procent.

I Stor-Malmö ökade antalet påbörjade bostäder under 2021 fram-

för allt vad gäller hyresrätter. Även färdigställda hyresrätter ökade

men färdigställda bostadsrätter låg kvar på samma nivå som 2020.

Uppsala, Linköping, Västerås och Örebro

I Uppsalaregionen var effekterna av pandemin tydliga och arbets-

marknaden tog rejält stryk under 2020 men återhämtningen tog

aldrig riktigt fart under 2021 vad gäller antalet sysselsatta i regio-

nen. Nedgången i lönesumma var inte lika stor som i till exempel

Stockholmsregionen men ändå var tillväxttalen under 2021 höga.

Befolkningen ökade snabbare i Uppsalaregionen än i Stockholms-,

Göteborgs- och Malmöregionen under 2021 vilket framför allt

vartack vare ett starkt inrikes flyttnetto. Även bostadspriserna

i Uppsala ökade under året. Bostadsrättspriserna steg med knappt

5 procent och villapriserna med drygt 10 procent. I Linköping och

Västerås ökade priserna på bostadsrätter med 7–8 procent medan

prisnivån i Örebro var något lägre under fjärde kvartalet 2021

jämfört med motsvarande kvartal året innan. Detta på grund av

ensvacka under sista kvartalet 2021. Villapriserna steg med

mellan 10–15 procent i Linköping, Västerås och Örebro.

s 



s 





2017

2018 2019

2020 2021



2017

2018 2019

2020 2021

MARKNADEN

12 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

BOSTADSBYGGANDET – ANTAL PÅBÖRJADE BOSTÄDER

Land 2021 2020 2019

Sverige 63 700 54 800 48 400

Norge 30 100 29 900 31 700

Finland 48 100 40 600 38 300

Källa: Respektive lands statistikbyrå sammanställt av WSP Advisory. 2021 års värden är

preliminära och fastställs våren 2022.

JMs SÅLDA BOSTÄDER

Land 2021 2020 2019

Sverige 2 747 2 966 2 580

Norge 674 587 582

Finland 827 473 433

Totalt 4 248 4 026 3 595

JMs PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER

Land 2021 2020 2019

Sverige 2 671 2 104 2 227

Norge 636 550 614

Finland 665 545 422

Totalt 3 972 3 199 3 269

JMs BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION

2021-12-31 2020-12-31 2019-12-31

Antal bostäder i pågående produktion

1) 2)

8 094 7 976 7 813

Andel sålda bostäder i pågående

produktion, %

64 60 53

Andel bokade bostäder i pågående

produktion, % 13 14 12

Andel sålda och bokade bostäder i pågående

produktion, %

76 74 65

Varav hyresrätts- och vårdbostäder

ipågående produktion inom JM

Fastighetsutveckling – ingår ej i andel sålda

och bokade bostäder i pågående

produktion 484 463 600

Av dessa ingår bostäder i projekt där

nedlagda kostnader endast redovisas som

projektfastighet under uppförande 341 320 457

Från och med produktionsstart till och med sista inﬂyttning enligt plan.

Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund.

s



Sålda/bokade bostäder

Sålda bostäder

Bokade bostäder

100

2021202020192018201720162015201420132012





s



Kr/bostad

Pris = insats

Stockholm

Övriga Sverige

1 000 000

2 000 000

3 000 000

4 000 000

5 000 000

2021202020192018201720162015201420132012

Norge

Norsk ekonomi var i slutet av 2021 i stort sett helt återhämtad

från pandemin och fastlands-BNP var i slutet av året högre än

innan krisen, mycket till stor del tack vare expansiv finans- och

penningpolitik samt en avveckling av restriktionerna. Fastlands-

BNP ökade med ungefär 3,5 procent under 2021. Norges Bank

inledde en höjningscykel i september och räntan höjdes två gånger

under andra halvan av 2021, från 0 till 0,5 procent. Priserna för

äganderätter i Oslo steg kraftigt under första kvartalet 2021 och

låg kvar på en hög nivå fram till sista kvartalet då priserna föll till-

baka till samma nivå som sista kvartalet 2020. Bostadsbyggandet

förändrades inte nämnvärt, antal igångsatta bostäder i Oslo var

ungefär på samma nivå 2021 som 2020. Detsamma gällde färdig-

ställda bostäder. JMs största delmarknader är Oslo, Tønsberg

medomnejd samt Bergen.

Finland

BNP i Finland ökade med cirka 3,5 procent 2021 drivet av totala

investeringar och hushållens konsumtion. Arbetsmarknaden åter-

hämtade sig oväntat snabbt och sysselsättningen låg i slutet av året

på en högre nivå än innan krisen. Bostadspriserna för aktiebostäder

i Helsingfors kommun ökade med cirka 5 procent under 2021.

Under 2021 skedde en nedgång i antal färdigställda bostäder i

Finland men påbörjade bostäder ökade däremot. JM bedriver

verksamhet i huvudstadsregionen.



Land 

 

 





Huvudstadsregionen

MARKNADEN

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 13

Fördel

nybyggt

Att köpa en bostad från JM har många fördelar.

Våra bostäder är anpassade efter hur man lever och bor

idag, och JM tar ansvar för social, etisk och miljömässig

hållbarhet. Sedan 2018 projekteras alla JM-bostäder så

att kraven för miljömärkning med Svanen uppfylls.

Vi Svanenmärker

alla bostäder

JM bidrar till utvecklingen mot e långsiktigt och hållbart samhälle. Svanen-

märkningen innebär bland annat krav på miljögodkännande och dokumentation

av stora delar av de material som används i konstruktionen.

Alla våra bostäder som projekteringsstartats från och med 2018

miljömärks med Svanen. Ett Svanenmärkt hus måste leva upp till

högt ställda miljökrav. JM är det första byggföretag som

Svanenmärker alla sina bostäder på samtliga marknader i Norden.

När huset är färdigbyggt måste JM kunna bevisa att Svanens hårt

ställda krav på såväl energi, inomhusmiljö som material är uppfyllda,

och att vi har genomfört de kontroller och har den dokumentation

som krävs.

För kunderna innebär en Svanenmärkt bostad flera fördelar,

såsom låg energianvändning, hälsosam innemiljö och produkter med

virke från hållbart skogsbruk.

Att köpa en bostad är att planera för framtiden. Vi vill skapa de

bästa förutsättningarna för miljön och en ökad livskvalitet för dem

som bor i våra hus. Det ligger i vårt DNA. Hållbarhet är inte något

nytt för JM.

Om vi ska kunna möta de omfattande utmaningar som inte bara

vi, utan hela samhället står inför, räcker det inte att utgå från det

som redan finns. Genom att sätta höga mål behöver JM och alla

medarbetare ’tänka nytt’. Vi måste hitta nya vägar, nya sätt att tänka

och agera. De ambitiösa målen tvingar oss att göra det. Läs om

målen inom hållbarhet på sidan 44.

Djupare samarbete med Svanen

Eftersom alla JM-bostäder som projekteras sedan januari 2018

miljömärks med Svanen så har nu allt fler av JMs bostäder märk-

ningen, och det gäller alla våra tre marknader, Sverige, Norge och

Finland. Iseptember 2019 flyttade de första familjerna in i det först

färdigställda Svanenmärkta JM-projektet, Gustavslund utanför

Helsingborg och sedan dess har JM levererat hundratals Svanen-

märkta hem till kunderna i såväl Sverige, Norge som Finland.

– Nu har vi kommit så långt att Svanen är en självklar del av

JMs vardag, vår process, vårt dagliga arbete, vårt varumärke och

vårt erbjudande, säger Maria Sandell, hållbarhetschef JM.

Att JM uppfyller alla krav för Svanenmärkningen är ett kvitto

påatt vi jobbar med att minska vår miljöbelastning.

– Tidigare genomförda kundundersökningar visar att våra

kunder prioriterar bostäder med en hög hållbarhetsprestanda. Vi

har all anledning att tro att detta är en trend som kommer växa sig

starkare itakt med ett ökat fokus på hållbarhet i hela samhället.

En fördel för kunderna är att en Svanenmärkt bostad kan ge mer

fördelaktiga lånevillkor hos ett flertal banker, så kallade gröna bolån.

– Vi märker tydligt att miljöaspekten blir allt viktigare vid val av

bostad. Arbetet med Svanenmärkning är en hela tiden pågående

process, där kriterierna förändras och nya tillkommer. JM är aktiva

iden processen och har själva kommit med förslag om tänkbara

f örändringar till Svanen.

– Tidigare har mycket handlat om energianvändning men nu

arbetar vi tillsammans med Svanen också för att förbättra och

utveckla kriterierna såväl inom material, energi som innemiljö,

säger Maria Sandell.

Under 2021 har JM färdigställt fjorton Svanenmärkta projekt

iSverige, tretton i Norge och tre i Finland. Kommande år kommer

nära nog alla projekt som färdigställs att vara Svanenmärkta. De

projekt som projekteringsstartats tidigare än 2018 och inte omfattas

av kravet på Svanenmärkning omfattas dock av samma krav under

produktionen som projekt som Svanenmärks.

Byggnad

3089 0083

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 15

FÖRDEL NYBYGGT / JMs ERBJUDANDE

























 



  











 

 

































Produktutveckling

och nytänkande

Vad kan vi göra för våra kunder, och hur kan vi

förbära vår verksamhet internt.

JM arbetar ständigt med att utveckla bostäder för att kunna

erbjuda sina kunder väl genomtänka, hållbara och efterfrågade

inredningslösningar med fina materialval. Detta kombineras med

smarta funktioner i bostad och fastighet inom området Intelligenta

hem. Inom vår produktutvecklingsorganisation pågår även ett

intensivt arbete för att hitta nya lösningar för klimatsmart och

hållbar bostadsutveckling.

Bland utvecklingsprojekten kan nämnas:

Kök : Vi ställer höga krav på våra kök – en av hemmets naturliga

samlingsplatser för familjen, där vi också tillbringar allt mer tid.

Härläser vi läxor, umgås och lagar mat. Allt detta kräver moderna,

yteffektiva och funktionella kökslösningar. Dessutom erbjuder vi

smarta vitvaror som underlättar matlagning och planering.

Badrum : Det här är ett av de viktigare rummen i bostaden. Där-

för är våra badrum smarta och funktionella, men samtidigt inbju-

dande – en plats för avkoppling och egen tid. I badrummen erbjuds

rörelsestyrd belysning som anpassas efter tid på dygnet och smarta

vitvaror som underlättar klädvård. Framåt ser vi på lösningar för

återvinning av exempelvis dusch- och tvättvatten, eller tvättmaskiner

som startar när solceller genererar el – vilket gynnar både ekono-

min och miljön.

För varing : Förvaring är ett ständigt högprioriterat område för

deallra flesta. Förvaringsutrymmen tycks aldrig vara tillräckliga.

JMfokuserar nu på att skapa nya lösningar och bättre planerade

utrymmen för förvaring.

Flexibla planlösningar: Nya behov i bostaden som vi har identi-

fierat är flexibla planlösningar för olika aktiviteter som ofta sker

samtidigt i ett hem. Detta är ett område där intelligent teknik och

interiör skapar möjlighet att transformera rummets funktioner med

avskiljande vägglösningar (familjestorlek som kan variera från vecka

till vecka), ljussättning och ljuddämpande zoner för hemarbete, läx-

läsning och lek, samt digitala lås som möjliggör att hallförvaring blir

en tillfällig leveransyta för paket.

Inomhusklimat : Värmesystemet i fastigheten styrs genom väder-

prognosstyrning, som ger en jämnare komfort och optimerad energi-

användning. Vi tittar framåt och vill se lösningar i våra bostäder som

genom sensorer automatiskt säkerställer optimal luftkvalitet, tem-

peratur och ljusinsläpp efter behov. Det mätbara hemmet är på stark

framväxt och det finns ett stort intresse att kunna styra och påverka

sin energianvändning för att leva mer hållbart och ekonomiskt.

Smidigare flöden

Vi ser hur allt fler funktioner i fastighet och bostad kan samverka

för att underlätta vardagen. Det kan exempelvis vara entréportar

som öppnas automatiskt, hissar som körs ner när du kommer och

helt beröringsfritt tar dig direkt till ditt våningsplan, eller paket-

leveranser och returer direkt till fastigheten.

Trähus

Inom ramen för vårt utvecklingsarbete ingår studier av flerbostads-

hus med trästomme. Det finns flera metoder att bygga med trä som

bland annat innebär olika grad av prefabricering. JM önskar en fort-

satt hög flexibilitet i det vi bygger, med god anpassning till våra olika

byggrätter och till vad kunderna efterfrågar på den lokala markna-

den. Vi undersöker i vilken utsträckning trästomme kan vara en bra

byggmetod för att på ett hållbart sätt kombinera flexibilitet med

enökad industrialisering och prefabriceringsgrad.

Igelstavik, Södertälje

16 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

FÖRDEL NYBYGGT / JMs ERBJUDANDE

Bostäder från JM

– med människan i fokus

Vi erbjuder en bred produktportfölj och olika boendeformer, där kundens

behov och upplevelse är hjärtat i utvecklingen av nya lösningar.

Tre olika boendekoncept

• Smarta kvadrat

• Original

• Premium

Tre olika upplåtelseformer

• Bostadsrätt

• Äganderätt

• Hyresrätt

Tre av våra utvecklingsinitiativ

• Digital inredningsväljare

• Smart hälsoteknik

• Kundupplevelse i världsklass

Boendekoncept

– e hem för varje behov

Vårt mål är a alla ska kunna hia si drömhem.

Oavse vilken fas i livet man benner sig. Därför

erbjuder JM tre olika boendekoncept: Smarta kvadrat,

Original och Premium.

Det sägs att hemmet är en spegel av vår personlighet. Det är en

sanning som blir tydligare för varje år, där trenden går mot bostäder

som är alltmer anpassade efter individuella behov och var man

befinner sig i livet. Vissa vill ha den senaste smarta tekniken, andra

värdesätter att kunna arbeta smidigt hemifrån, medan somliga

söker ett unikt hem fullt av personliga detaljer.

Mot bakgrund av denna utveckling har JM tagit fram tre olika

boendekoncept: Smarta kvadrat, Original och Premium. Syftet

är att erbjuda ett mer kundanpassat och flexibelt produktutbud

där ännu fler människor kan hitta ett boende som passar deras

specifika behov, önskemål och livsstilar, utan att behöva tumma

påJMs höga kvalitet.

Smarta kvadrat

Smarta kvadrat är konceptet för den som vill ha ett enkelt, prisvärt

och yteffektivt boende. Här bor man trivsamt och bekvämt. Genom

att effektivisera produktionen och köpprocessen kan priserna hållas

nere. Perfekt för pensionärsparet som också vill satsa på en lägen-

het på solkusten, eller för unga personer som hellre prioriterar

annat i livet.













JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 17

FÖRDEL NYBYGGT / JMs ERBJUDANDE

Original

Original är vårt klassiska koncept som skapats för att passa en bred

kundgrupp. Här får man ett funktionellt och bekvämt boende med

hög kvalitet. Utformningen är tidlös och gjord för att hålla i många

år. Den som väljer Original har möjlighet att göra en rad olika tillval

när det kommer till den fasta inredningen i bostaden. Om man är

ute efter det lilla extra gällande design eller materialval så erbjuder

vi vårt Premium-koncept.











Premium

Premium är konceptet för den som vill ha ett skräddarsytt boende

in i minsta detalj. Här bor man i ett unikt hem som formas av den

egna personliga stilen. Exklusivitet är ledordet i både design, mate-

rial och utrustning. Service är en annan viktig del av Premium och

kunden får därför hjälp med allt som kan komma upp i samband

med köp och flytt. Det kan handla om inredning och möblering,

men även om rådgivning kring juridiska eller ekonomiska frågor.

























Boende i era former

– äga eller hyra

I över 75 år har JM byggt araktiva hem för alla mål-

grupper. För oss är det självklart a erbjuda era olika

boendeformer – bostadsräer, äganderäer och

hyresräer.

Som en av Nordens ledande bostadsutvecklare är det viktigt att ha

ett brett utbud av boendeformer. För oss är det en del av ett lång-

siktigt samhällsengagemang, där JM medverkar till en variation av

bostäder för olika målgrupper. Därför är vi stolta över att erbjuda

både bostadsrätter, äganderätter och hyresrätter. Oavsett vilken

boendeform kunden väljer erbjuder vi ett hållbart, tryggt, fräscht

och smart hem med människan i fokus.

Bostadsrätt

När man köper en bostadsrätt blir man medlem i en bostadsrätts-

förening (BRF). Det är en ekonomisk förening som äger husen och

marken där bostaden finns. Man äger i sin tur en andel av bostads-

rättsföreningen.

Som medlem i bostadsrättsföreningen har man stort inflytande

över hur fastigheten ska skötas. Man har också besittningsrätt till

sin bostad som är obegränsad i tid. Det betyder att man endast kan

sägas upp för avflyttning om man inte betalar fastlagda avgifter till

föreningen eller bryter allvarligt mot föreningens ordningsregler.

Man har dessutom rätt att överlåta sin bostadsrätt till i stort sett

vem som helst och till valfritt pris.

I samband med köpet av en bostadsrätt betalas en kontantinsats

till föreningen. Därutöver betalar man en årsavgift uppdelad på 12

gånger per år. Avgiften täcker bostadsrättens andel av föreningens

18 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

FÖRDEL NYBYGGT / JMs ERBJUDANDE

kostnader för räntor, amorteringar samt drifts- och underhållskostna-

der. Föreningens medlemmar avgör själva på vilken nivå den ska ligga.

JM bygger nyproducerade bostadsrätter på attraktiva lägen i

expansiva storstadsområden och universitetsstäder. Alla med när-

het till bra infrastruktur. Varje bostad prissätts utifrån faktorer som

läge, utformning, storlek, lokal prisnivå, samt tillgång och efterfrågan.

Äganderätt

Äganderätt innebär, till skillnad från en bostadsrätt, ett direkt

ägande. Det är en vanlig upplåtelseform för småhus som JM har

erbjudit länge i Sverige, Norge och Finland.

Ägarlägenheter är däremot en relativt ny upplåtelseform i Sverige

men som är vanlig i andra länder. Det innebär att man köper och

blir lagfaren ägare av sin lägenhet. Denna upplåtelseform har flera

fördelar – dels ger den friheten att kunna hyra ut lägenheten utan

att ansöka om lov, dels har man full äganderätt precis som en villa-

ägare har. Ägarlägenhet innebär även låga fasta kostnader eftersom

man inte betalar för några gemensamma lån till en bostadsrätts-

förening.

När man köper en ägarlägenhet betalar man, precis som vid ett

småhusköp, 100 procent av värdet på bostaden. Vanligen kostar en

ägarlägenhet mer att köpa än en bostadsrätt, men månadsavgiften

är lägre eftersom man slipper betala räntekostnader till föreningen.

Däremot ägs delar av huset gemensamt av de boende, till exempel

tak, fasader, trapphus och hissar. Dessa förvaltas av en samfällighets-

förening till vilken en avgift betalas månadsvis.

Hyresrätt

Att bo i en hyresrätt innebär att man varaktigt hyr en bostad från

en hyresvärd. Hyresvärden kan vara en privatperson, men är van-

ligen en kommun eller ett företag. Man är alltså inte ägare till någon

bostad eller andel i en förening, utan får bo i fastigheten i utbyte

mot en månadshyra. Hyran bestäms utifrån lägenhetens storlek,

standard och läge.

Det finns flera fördelar med att bo i hyresrätt. Man tar ingen

ekonomisk risk, man har inget krav på kontantinsats, man får hjälp

av hyresvärden om något går sönder och man har möjlighet att byta

bostaden. Hyran täcker även andra omkostnader, såsom värme,

slitage och skötsel av bostaden. Å andra sidan har man mer begrän-

sade möjligheter att renovera bostaden och får inte ta del av

fastighetens värdeökning under tiden man bor där.

JM bygger, utvecklar och förvaltar hyresrättsbostäder. I vår verk-

samhet ingår även att bygga hyresrättslägenheter för studenter och

ung domar. Alla våra hyresrätter har en noga utvald insida med håll-

bara material, funktionell inredning och smart planlösning, och för-

medlas av bostadsförmedlingen.

Fortsatt satsning på

ägarlägenheter

Med ungefär 700 ägarlägenheter i produktion i Sverige ligger

JM i täten när det gäller den nya upplåtelseformen.

Ägarlägenheter blir allt vanligare inom JM, och i Norge och

i Finland är det sedan länge etablerat som den huvud sakliga

typen av upplåtelseform.

– Ägarlägenheter kan liknas vid ”radhus på höjden” där ägaren

har rätt att självständigt förfoga över den egna fastigheten. IJM

är och ska vi vara väldigt kundorienterade, och vi ser en stor

efterfrågan på ägarlägenheter, och då är det en självklarhet att

även kunna erbjuda detta, säger Olof Pettersson Herold,

konceptansvarig för ägarlägenheter i JM.

I övriga Europa, och i resten av världen, är motsvarande

boendeformer med direkt ägande av lägenheter betydligt

vanligare. Men i Sverige har det hittills varit ovanligt. Upplåtelse-

formen möjliggjordes genom ny lagstiftning år 2009, och JM

b örjade erbjuda typen år 2014.

– Ägarlägenheter är ett bra komplement till vårt övriga erbju-

dande. Målsättningen är att vi ska vara marknadsledande på de

orter vi verkar.

Upplåtelseformen gör det möjligt att äga sin egen lägenhet

iett flerbostadshus. En ägarlägenhet ger, till skillnad från en

bostadsrätt, ett direkt ägande. Det innebär bland annat att man

själv bestämmer när och hur man vill renovera och om man vill

hyra ut sin bostad. Även en juridisk person har möjlighet att

köpa en ägarlägenhet.

En viktig skillnad mellan en ägarlägenhet och en bostadsrätt

är att de gemensamma kostnaderna kan hållas betydligt lägre.

Orsaken är främst att ägarlägenheter inte är kopplade till några

gemensamma lån. I en ägarlägenhet utgör avgiften endast kost-

nader för den löpande driften och skötseln av gemensamma

utrymmen och byggnadsdelar. Dessa inrättas igemensamhets-

anläggning och förvaltas av en samfällighetsförening.

Produktionsmässigt är upplägget likt det som gäller för

bostadsrätter. JM erbjuder inredningsval och stomvisningar,

och marknadsföring och försäljning går till som i övriga projekt.

– Vi värderar varje projekt och ser vilken upplåtelseform

som passar bäst för det aktuella projektet.

JM har i skrivande stund 193 färdigställda ägarlägenheter

iSverige, varav två på Lidingö i Stockholm och ett i Uppsala.

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 19

FÖRDEL NYBYGGT / JMs ERBJUDANDE

Alltid med kunden i fokus

JM har sedan många år topplaceringar i branschens

mätningar av kundnöjdhet. Förklaringen är enkel –

kunden är hjärtat i allt vi gör.

År efter år får JM toppbetyg av kunderna när det gäller bostads-

kvalitet, service och pålitlighet. Ingenting gör oss mer stolta.

Nyckeln till våra nöjda kunder är vår långsiktiga strategi att alltid

vara lyhörda och sätta kunden i centrum, i kombination med ett

stort engagemang från alla JMs medarbetare. Här är tre exempel

på vad vigör för att ge våra kunder bästa tänkbara upplevelse.

Digital inredningsväljare

Vår nya tjänst Inredningsväljaren ger kunden chansen att verkligen

sätta en personlig prägel på sitt hem. När man köpt en nyproduce-

rad bostad från JM får man en inloggning till vår digitala inrednings-

väljare. Där kan kunden i lugn och ro botanisera bland de alternativ

som är tillgängliga för just sitt hem. Man kan laborera med olika

kombinationer av material och färger tills man är helt nöjd. Och

man kan 3D-visualisera hur valen av inredning samspelar.

Målet med tjänsten är att alla JMs kunder ska kunna se, göra och

signera sina inredningsval digitalt. De kunder som inte vill göra egna

val av inredning kan helt eller delvis utgå från tre färdiga designlinjer

som har tagits fram av våra erfarna inredare. Redan i försäljnings-

skedet använder vi oss dessutom av en inredningssimulator, där

intressenter till våra bostäder kan testa och inspireras av olika

inredningsstilar till sitt framtida hem.

Smart hälsoteknik

Till alla nya bostäder från JM kan våra kunder välja konceptet

Intelligenta hem. Här erbjuds ett brett utbud av smarta funktioner

som gör vardagen enklare, tryggare och mer hållbar. Under pandemin

har många också börjat se på sina bostäder ur ett hälsoperspektiv.

Allt fler kunder vill att deras hem ska bidra till bättre hälsa och

hygien.

Det kan handla om allt från sensorstyrda ventilationer som

ger bättre luftkvalitet och beröringsfria ytor som minskar risken för

spridning av virus och bakterier, till att enbart använda hälsosamma

byggmaterial eller om att bygga bostäder som är tystare än vad

svensk standard kräver. Andra exempel på smart hälsoteknik

i hemmet är fallsensorer och hjärtövervakning.

Kundupplevelse i världsklass

JM lever nära kunderna. Vi strävar hela tiden efter att förstå deras

drömmar, drivkrafter och behov kring boendet. För att lyckas

genomför vi regelbundet olika kundundersökningar. Vi bjuder också

in kunden att i hög grad påverka sitt boende – exempelvis gällande

bostadens utformning eller önskemål på service i närområdet.

Digitala inredningsval

Alla JMs bostadsprojekt använder sig numera av en så kallad

digital inredningsväljare.

Bland bygg- och bostadsbranschens allt fler digitala lösningar

märks särskilt digitala inredningsval, alltså där de som snart ska

flytta in i sin nyproducerade bostad kan välja saker som vatten-

blandare, bänkskivor och köksluckor. En lösning som helt

ersätter den gamla pappersbroschyren.

– Vi ser tydligt att det finns en mognad bland våra kunder,

att många av dem numera ser den här typen av lösning som en

självklarhet, säger Johanna Lidesjö, strategisk produktutvecklare

på JM.

Under 2019 testades verktyget i pilotprojekt i Norge och

Sverige, och under 2020 även i Finland. Under 2021 rullades det

ut på riktigt i alla tre länder och numera används den digitala

inredningsväljaren i alla säljstartade projekt.

Förutom möjligheten att visualisera resultatet betyder

digitaliseringen också att man som kund själv kan välja när man

vill göra sina val, kanske mitt i natten eller på helgen, oavsett

inredningsstudions öppettider. Samtidigt får man en direkt och

tydlig kostnadssammanställning för de eventuella tillvalen.

– Vi ser den digitala inredningsväljaren som en stor fördel

både för oss och våra kunder. Vi kan enkelt hålla sortimentet

uppdaterat och kund har alltid tillgång till tillgängliga produkter.

Det blir också en kvalitetssäkring i och med att kunden bara kan

välja det som fungerar i den aktuella bostaden. Detta påverkar

också installationen där vi minimerar risken för fel.

I och med att kunden lägger in sina val kommer inrednings-

ansvariga att kunna förbereda sig inför ett eventuellt möte med

kunden på ett helt nytt sätt. All kommunikation med kunden

gällande inredningsval går genom Inredningsväljaren. Satsningen

på digital inredningsväljare är en självklar del i JMs ambition att

vara digital ledare och man har också kunnat ta lärdom av de

många digitala bostadsvisningar som genomförts under pandemin.

– Det är viktigt att vara lyhörd gentemot kundernas behov

och önskemål, och självklart erbjuder vi hjälp för den som behö-

ver och önskar det. Samtidigt ser vi att många kunder klarar av

processen helt själva och därmed lägger vi en mindre belastning

på våra inredningsansvariga och blir också mer kostnadseffektiva.

20 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

FÖRDEL NYBYGGT / JMs ERBJUDANDE

En annan viktig aspekt av kundupplevelsen är möten och visningar.

Pandemin har påskyndat den digitala utvecklingen och förändrat

kundernas beteenden i grunden. JM har därför erbjudit digitala

bostadsvisningar, digitala kundmöten och nya digitala tjänster såsom

avtalsskrivning. Det har varit mycket uppskattat och vi fortsätter att

vidareutveckla den digitala köpprocessen.

För att säkerställa att alla medarbetare förstår hur de själva

kan bidra till nöjda kunder har vi startat JMs egen Kundskola. Här

utbildar vi personal i Sverige, Norge och Finland i JMs syn på kund-

vård och kundrelationer. Målet är en kundupplevelse i världsklass

där JM ska vara förstahandsvalet för både dagens och morgon-

dagens bostadskunder. Därför är kunden hjärtat i allt vi gör.

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 21

FÖRDEL NYBYGGT / JMs ERBJUDANDE





























































JMs största projekt

Vi bygger alla våra bostäder i city-,

natur- eller sjönära lägen och med

närhet till goda kommunikationer.

Andra viktiga kvaliteter är närhet

till service och skolor. På dea upp-

slag presenterar vi JMs tolv största

projekt.

22 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

FÖRDEL NYBYGGT / STÖRSTA PROJEKTEN

PLAYA ARKKITEHDIT OY

TÖÖLÖNTORINKATU 2B 22a

00260 HELSINKI

P. +358 (0)10 219 0370

GWS 3

198

LUPAJAOSTO

Havainnekuva etelästä

27.11.2019











































































































































































JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 23

FÖRDEL NYBYGGT / STÖRSTA PROJEKTEN

Lönsamhet

JM skapar värde genom projekt utveckling

av bostäder. Genom god riskkontroll och

effektiv kapital användning skapar vi lön sam het

och värde för våra aktie ägare. Enhetliga

produktionssätt och effektivare logistik bidrar

också till värdeskapandet.

Aärsidé, vision

och strategi

Strategi

För att inom ramen för affärsidén uppnå det övergripande

aktie ägarmålet, har JM följande strategi:

• Ledande projektutvecklare av bostäder i Norden – avseende

både marknadsposition och kvalitet i produkten

• Verksamhet på tillväxtorter med goda långsiktiga demografiska

och ekonomiska förutsättningar

• Tydlig inriktning mot högkvalitativa och miljöanpassade bostäder

och arbetsplatser med högt kundvärde och i attraktiva lägen

• Tillväxt med bibehållande av god lönsamhet och marknads-

ledande position som mål

• Tillväxt ska främst ske organiskt, men även via bolagsförvärv

som kan stärka JMs position på prioriterade marknader

• Företagskultur som präglas av goda värderingar, ansvarstagande,

långsiktighet, hållbarhetstänkande och respekt för individen.

Ledande projektutvecklare av högkvalitativa

bostäder i Norden

JM är en av Nordens ledande utvecklare av nya bostäder. Verksam-

heten är främst inriktad på nyproduktion av bostäder med tyngd-

punkt på storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge

och Finland. Gemensam nämnare är områden där en växande

befolkning och god köpkraftsutveckling ger möjlighet att nå

framgång i vår affär.

JMs projektutveckling täcker alla led av värdekedjan, från förvärv

av mark till försäljning av den nya bostaden. I många fall innebär JMs

projekt att nya stadsdelar skapas.

I Sverige upplåts bostäderna i första hand till bostadsrättsfören-

ingar, men inkluderar även hyresrättsbostäder och ägarlägenheter.

Projektutveckling av kontorsfastigheter ska vara begränsad och i

första hand stödja JMs bostadsutveckling i större projekt där inslag

av kontor ingår som en naturlig planförutsättning. Förvaltning och

boendetjänster erbjuds i JM@home.

Till grund för JMs strategi för värdeskapande och tillväxt ligger

tydligt fokus på kassaflöden och ett effektivt utnyttjande av balans-

räkningen. Detta uppnås genom hög takt i igångsättning, genom-

förande och försäljning av projekten.

Riskkontroll och fokus på kassaflöden innebär att produktions-

starter sker först när tillräcklig nivå på bokning och kontrakts-

skrivning har uppnåtts.

Kvalitetssäkring av projektering och produktion sker genom

enbegränsad och effektiv egen produktionskapacitet.











• 



• 









• 





























JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 25

LÖNSAMHET / AFFÄRSIDÉ, VISION OCH STRATEGI

Mål och utfall

För a säkerställa e långsiktigt värdeskapande har JM formulerat övergripande mål.

JMs nansiella mål denieras utifrån segmentsredovisningen.



 



 







 



 









 





 





Finansiella mål





 

 



*Branschsnitt saknas för Finland

NKI långsiktigt

202120192017201520132011

Antal

202120192017201520132011

Kg/m

BTA

Sverige

Norge

Sverige

Norge

Sverige

Norge

Finland

202120192017201520132011







 



 

NKI långsiktigt

202120192017201520132011

Antal

300

600

900

1 200

202120192017201520132011

Kg/m

BTA

Sverige

Norge

JM hantverkare totalt

JM kvinnliga hantverkare %

Sverige

Norge Finland

202120192017201520132011









 







 





NKI långsiktigt

202120192017201520132011

Antal %

300

600

900

1 200

202120192017201520132011

Kg/m

BTA

Sverige

Norge

JM hantverkare totalt

JM kvinnliga hantverkare %

Sverige

Norge Finland

202120192017201520132011

Icke-finansiella mål

Mkr

Antal produktionsstarter

Rörelsemarginal

Mål

2 000

4 000

6 000

20212019201720152013

Avkastning eget kapital

Mål

20212019201720152013

Mkr

Antal produktionsstarter

Rörelsemarginal

Mål

2 000

4 000

6 000

20212019201720152013

Avkastning eget kapital

Mål

20212019201720152013

Antal

Antal produktionsstarter

Rörelsemarginal

Mål

2 000

4 000

6 000

20212019201720152013

Avkastning eget kapital

Mål

20212019201720152013



















 



 



26 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

LÖNSAMHET / MÅL OCH UTFALL

Värdeskapande i JMs aär

Ända sedan starten 1945 arbetar JM med projektutveckling av

bostäder vilket innebär att obebyggd eller bebyggd mark förvärvas

och förädlas till attraktiva bostäder eller kommersiella lokaler. Pro-

jektutveckling täcker alla led i värdekedjan, från förvärv av mark till

försäljning av den nya bostaden. I många fall innebär JMs projekt att

helt nya stadsdelar skapas. Eftersom vår verksamhet i första hand

ärinriktad på nyproduktion av bostäder har vi genom åren kunnat

förfina våra processer, samtidigt som vi arbetat för att öka boende-

kvaliteten.

En god riskkontroll, fokus på kassaflöden och ett effektivt

utnyttjande av balansräkningen är förutsättningar för att säkerställa

ett långsiktigt värdeskapande.

Hållbarhetsarbetet är en central och integrerad del i vår projekt-

utveckling. Vi formar framtidens bebyggelse och städer och tar hän-

syn till miljömässiga, ekonomiska och sociala aspekter för att skapa

förutsättningar för människors hållbara livsstilar.

Värdekedjan

Värdekedjan inkluderar mark- och fastighetsförvärv, planprocess

och projektering, produktion, försäljning samt förvaltning. Denna

kompetens att hantera hela värdekedjan är en viktig konkurrens-

fördel för JM och avgörande för det framgångsrika värdeskapandet.

Varje steg i projektutvecklingen följer de krav på så kallade

beslutsgrindar som ställts upp och som syftar till att säkerställa god

lönsamhet samt en effektiv och kontrollerad process (se illustration

sidan 35).

Värdeutvecklingen sker stegvis i takt med att markanvändningen

definieras. När detaljplanen är fastställd och bygglov erhållits –

detta kan ta allt ifrån ett till över fem år – och projektet sålts till

kund, har det fulla markvärdet uppnåtts.

Rätt kapitalstruktur

JMs affär är kapitalkrävande och förutsätter ett effektivt utnyttjande

av balansräkningen. För att maximera värdeskapandet, krävs att en

optimerad kapitalstruktur tar utgångspunkt i att de olika verksam-

hetsområdena har olika kapitalbehov för att möta de specifika

riskerna inom respektive verksamheter.

JM gör varje år en analys, med stöd av en kapitaliseringsmodell,

över vilket riskkapital som behövs för de olika verksamhets -

områdena.

Kapitaliseringsmodellen kvantifierar tillgång till, och behov av

riskkapital inom JMs respektive verksamhetsområden och baseras

på bedömda marknadsvärden. Analysen tar även hänsyn till

likviditetsaspekterna i olika tillgångsslag.

Genomgången av bedömt kapitalbehov och allokerat riskkapital

för de olika verksamhetsområdena utifrån kapitalallokeringsmodel-

len, är ett av de verktyg som ledning och styrelse använder i syfte

att löpande analysera JMs totala kapitalbehov. Denna analys av kapi-

talbehovet ligger sedan tillsammans med andra kvalitativa aspekter,

som inte beaktas av kapitaliseringsmodellen, till grund för styrelsens

beslut om lämplig kapitalstruktur vid var tidpunkt och förutsättning

för värdeöverföring till aktieägarna.

Avkastningskrav för projekt

För värdeskapande krävs att varje investering genererar en avkast-

ning som överstiger kapitalkostnaden. JM arbetar med ett antal

investeringsanalysmetoder och kriterier (såsom WACC, IRR och

nuvärdeskvot) för att utvärdera såväl varje specifikt projekts lön-

samhet som vilka projekt som ska prioriteras. Dessa metoder och

kriterier utgör verktyg och styrmedel för att möta koncernens

krav på avkastning.

• Den vägda kapitalkostnaden (WACC) efter skatt för nya

projekt uppgår till5,5–6,5 procent och används för att nuvärdes-

beräkna prognosticerade kassaflöden för ett specifikt projekt

• Skuldsättningsgraden i enskilda projekt bedöms uppgå

till 1,0

• Genomsnittlig kapitalkostnad – lånat kapital

En 2-årig

ränta (motsvarande en genomsnittlig projektlöptid) om totalt

2,3–2,8 procent baserat på underliggande riskfri ränta om

0,3procent och en riskpremie om 2,0–2,5 procent. Med hänsyn

tagen till avdragsrätt för räntekostnader uppgår därmed den

genomsnittliga kapitalkostnaden för lånat kapital till 1,8–2,2

procent

• Genomsnittlig kostnad – eget kapital

Avkastningskravet

på eget kapital uppgår, när man väger samman de olika utvärde-

ringskriterierna CAPM (Capital Asset Pricing Model) och IRR

(Internal Rate of Return), till cirka 11–13 procent

• Avkastningen på eget kapital har under 10-årsperioden 2012–

2021 i genomsnitt uppgått till 25,6 procent och för 5-årsperioden

2017–2021 till 25,2 procent.

Riskfri ränta och riskpremie bedömt i ett längre perspektiv.

Kunskap om kundernas behov och efterfrågan, och hur dessa behov för-

verkligas genom eektiva processer, är grunden för JMs värdeskapande.

Vi har utvecklat eektiva processer för byggande och samlat gedigen

erfarenhet av stora och komplexa projekt.

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 27

LÖNSAMHET / VÄRDESKAPANDE I JMs AFFÄR





JMs projektutveckling av bostäder i Sverige genomförs väsentligen i form

avatt JM utvecklar och säljer bostadsrättsfastigheter där JM ingår avtal,

med bostadsrättsföreningar som beställare, om ett totalåtagande att leve-

rera en nyckelfärdig bostadsfastighet. De enskilda bostadsköparna ingår

upp låtelseavtal med bostadsrättsföreningarna. Det är fundamentalt för

JMsaffär att bostadsrättsföreningarna är oberoende.

JMs framgång bygger till stor del på att säkerställa ett långsiktigt förtro-

ende för affären i förhållande till våra intressenter. Det gäller inte minst för

att enskilda bostadsrättsköpare ska ha förtroende för JM som en långsiktig,

stabil och trygg bostadsutvecklare. För att skapa ett sådant förtroende

krävs att den styrelse som under produktionsfasen företräder de enskilda

bostadsrättsköparna är oberoende från JM och ingår avtal som värnar om

deras intressen. För att kunna tillvarata dessa intressen, likväl som JMs

affärsmässiga intresse av en professionell beställare, måste föreningens

styrelseledamöter besitta relevant erfarenhet och kompetens. Även för

ledamöternas föreningsrättsliga ansvar är detta viktigt. Av dessa skäl bildas

bostadsrättsföreningarna av från JM fristående styrelseledamöter med stor

erfarenhet och kompetens inom alla för en bostadsrättsförening relevanta

områden. Enligt föreningens stadgar ska majoriteten av styrelsen under

hela produktionsfasen utses av en från JM oberoende part. JM har ingen

rätt att utse föreningens styrelse och har aldrig någon representation i den.

Bostadsrättsföreningens styrelse fattar det för föreningen och enskilda

bostadsrättköpare viktiga beslutet om och ingår avtal med JM om produk-

tion och tillhandahållande av en nyckelfärdig bostadsfastighet.

Vidare är JMs affärsmodell på detaljnivå anpassad för god styrning och

uppföljning med höga affärskrav. Redovisningen av JMs bostadsutveckling

med bostadsrättsföreningar som beställare avspeglar detta förhållande på

ett relevant och transparent sätt. Väsentliga kriterier i denna affärsmodell

och dess redovisning kan summeras:

• Bostadsrättsföreningens stadgar stipulerar från JM oberoende

tillsättning av styrelseledamöter i föreningen där JM inte har rätt

att utse styrelse

• Alla väsentliga och relevanta beslut fattas självständigt av styrelsen

ibostadsrättsföreningen

• Avtal om totalåtagande där JM levererar nyckelfärdig fastighet ingås av

den oberoende styrelsen i bostadsrättsföreningen före produktionsstart

• Bostadsrättsföreningen har egen finansiering genom byggnadskreditiv

bland annat med säkerhet i bostadsrättsföreningens fastighet. JM ställer

temporär borgensförbindelse som partiell kreditförstärkning

• Fristående mäklare genomför försäljning av bostadsrätterna baserat

påavtal direkt med bostadsrättsföreningen.

Dessa huvudkriterier är centrala ur såväl ett legalt perspektiv som för

ekonomi- och redovisningsaspekter med transparent uppföljning över pro-

jektens livscykel såväl internt som externt. Uppföljning i systematisk form

inkluderar löpande prestation, risk- och marknadsförändringar samt för-

ändrade intäkts- och kostnadsbedömningar i projekten. Hela projektpro-

cessen, från avtal med bostadsrättsföreningarna om JMs totalåtagande att

leverera nyckelfärdig fastighet till upplåtelseavtal med de slutliga bostads-

köparna och färdigställande av projekten, omhändertas konsekvent i den

finansiella rapporteringen med hög precision över tid. Den för affären fun-

damentala oberoendefrågan utgör också grunden för att bostadsförening-

arna inte bara ur ett civilrättsligt utan även redovisningsmässigt perspektiv

kan anses vara självständiga och därmed ur detta perspektiv utgör JMs

kund. Se vidare not 1 på sidorna 93–97.

Värdeskapande i samhället

Värde

År

Marknadsprocess

Projektutvecklingsprocess

Värdekedja JM

1 2 3 4 5

IDÉARBETE

MARKNADSUNDERSÖKNING

PRODUKTION

BOKNING

FÖRSÄLJNING / KUNDANPASSNING

FÖRVALTNING ÅT BOSTADSRÄTTSFÖRENING

INFLYTTNING / BOENDEPRISSÄTTNING

Tidsintervallen är indikativa och kan variera avsevärt i olika projekt.

Värdeskapandet är som störst under planprocessen, då JM i samarbete med berörd

kommun deﬁnierar markanvändningen.

Förvärv Planering Byggarbetsplats Färdig byggnad Förvaltning Framtida rivning,

återvinning eller

demontering

PROJEKTERING

• Planerar hållbara

bostadsområden

• Utvecklar miljömärkta

bostäder

• Öppenhet och inkludering

• Sysselsättning

• Sanering av förorenad mark

• God arbetskultur och

arbetsmiljö

• Energieektiv byggarbetsplats

• Hög materialeektivitet

• Sociala värden i boendemiljön

• Frisk inomhusmiljö

• Ekosystemt jänster

• Energieektiva hus

• Möjliggör hållbara livsstilar

• Aärsetik

• Långsiktiga investeringar

• Markundersökning

• Omvandlar gammal

industrimark

• Byggnader med lång livslängd

• Dokumenterade och miljö-

värderade material

• Materialbank för framtidens

behov

PLANARBETE / DETALJPLAN / BYGGLOV

28 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

LÖNSAMHET / VÄRDESKAPANDE I JMs AFFÄR

















































































































           







































































JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 29

LÖNSAMHET / VÄRDESKAPANDE I JMs AFFÄR

Byggräer grunden

för uthållig lönsamhet

JM investerar kontinuerligt i utvecklingsbar mark för framtida produktion.

Vi förvärvar mark i samma takt som vi tar mark till produktion.

För att kunna göra rätt investeringar i byggrätter krävs en god

kännedom om kunderna, deras behov och efterfrågan. Stigande

bostadspriser har gjort att många söker bostad utanför stads-

kärnan, vilket underlättats av förbättrade kommunikationer som

ökat möjligheterna till längre pendlings avstånd. Samtidigt ser vi

entydlig trend att centrala stadslägen blir allt mer attraktiva.

Bra sammansättning

JMs planerade bostäder finns både i traditionellt starka bo stads-

marknader och i nya framväxande. Sjönära områden och närhet till

parker är populärt. Andra viktiga kvaliteter är närhet till kommuni-

kationer, service och skolor. Vid årsskiftet hade JM 35 600 disponi-

bla bostadsbyggrätter (37 800). Kapitalbindningen i byggrätter

(exploateringsfastigheter i balans räkningen) för bostäder uppgick

till8 192 mkr (7 815) vid ut gången av året.

Värdering av bostadsbyggrätter

Vid årsskiftet gjordes en värdering av JMs samtliga exploaterings-

fastigheter för bostäder i samarbete med externt värderingsföretag.

Den är gjord utifrån etttänkt försäljningspris av fastigheterna till

rådande dagsvärden. Värde ringarna baseras på objektens läge,

attraktivitet, om fattning och typ av planerad bebyggelse, skede

iplanprocessen samt den tid som återstår till byggstart.





















• 





• 















Bedömt marknadsvärde för JMs exploateringsfastigheter för

bostäder uppgår till 15,4 mdkr (14,3). Motsvarande bokförda

värde är 8,2 mdkr (7,8 ). De 15 600 byggrätter som disponeras

genom villkorade förvärv omfattas ej av värdebedömningen.

En del av exploateringsfastigheterna har kvarstående äldre

bebyggelse som genererar driftnetton och som är planerade att

rivas i framtiden. Värdebedömningen för dessa byggnader baseras

på nuvarande hyresintäkter samt på objektens kommande använd-

ning, där hänsyn tagits till kostnader för eventuell rivning. Marknads-

värdet för dessa byggnader är inkluderade i summeringen ovan.

JM Bostad Stockholm

JM Utland

JM Bostad Riks

JM Bostad Stockholm

JM Utland

JM Bostad Riks

JM Bostad Stockholm

JM Utland

JM Bostad Riks

100

202120202019

100

202120202019

100

202120202019

% % %

  

Avser antal byggrätter i balansräkningen.

30 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

LÖNSAMHET / BOSTADSBYGGRÄTTER

MARKNADSVÄRDE JMs EXPLOATERINGSFASTIGHETER (BOSTÄDER)

2021-12-31 2020-12-31

Miljarder kr Marknadsvärde Bokfört värde Övervärde Marknadsvärde Bokfört värde Övervärde

JM Bostad Stockholm 8,8 4,1 4,8 8,8 4,2 4,6

JM Bostad Riks 3,0 1,7 1,4 2,6 1,5 1,1

JM Utland 3,5 2,5 1,0 2,9 2,1 0,8

Totalt 15,4 8,2 7,2 14,3 7,8 6,5

I diagrammen nedan har marknadsvärdet för JMs exploaterings-

fastigheter fördelats på olika planskeden beroende på hur långt

exploateringsfastigheterna kommit i planprocessen. Planprocessen

har delats i tre skeden: översiktsplan, detaljplan och bygglov.

I grupperingen översiktsplan ingår även råmark som inte omfattas

av översiktsplan. Detaljplaneskedet omfattar tiden från att detalj-

planearbetet påbörjas fram till ansökan om bygglov. Bygglovs skedet

startar i samband med ansökan om bygglov.

Geografisk fördelning av disponibla

bostadsbyggrätter

Byggrätter är utvecklingsbar mark för framtida produktion och

redovisas som tillgångar i koncernens balansräkning under rubriken

exploateringsfastigheter.













Antal byggrätter i balansräkningen

Antal byggrätter disponerade genom villkorade förvärv eller samarbetsavtal

2019 2020 2021 2019 2020 2021 2019 2020 2021

2 000

4 000

6 000

8 000

BygglovDetaljplanÖversikts

plan

500

1 000

1 500

2 000

2019

BygglovDetaljplanÖversikts

plan

500

1 000

1 500

2 000

BygglovDetaljplanÖversikts

plan

Mkr

Mkr Mkr





Cirka 52 procent av de bostadsbyggrätter som redovisas ibalans-

räkningen i Sverige finns i Storstockholm. Av dessa finns14 procent

i Stockholms innerstad inkluderat Lidingö ochLiljeholms kajen,

42 procent i närförort och 43 procent iStockholms ytter områden.

JMs DISPONIBLA BOSTADSBYGGRÄTTER

Antal byggrätter

Geograﬁskt område 2021 2020

Storstockholm (exklusive Sigtuna, Upplands Väsby,

Vallentuna, Norrtälje)

12 800 13 700

Malmö, Lund, Helsingborg 2 300 2 700

Storgöteborg 3 500 3 600

Uppsala, Sigtuna, Upplands Väsby, Vallentuna, Norrtälje,

Linköping, Västerås, Örebro 4 100 3 600

Oslo-området, Norge 4 600 4 800

Tønsberg, Drammen, Larvik och Skien, Norge 1 200 1 300

ergen, Stavanger och Trondheim, Norge 2 000 2 400

Helsingfors och Esbo, Finland 5 100 5 700

Totalt 35 600 37 800

Inklusive fastighetsutveckling.

Bergen

Stavanger

Trondheim

Storgöteborg

Malmö

Lund

Helsingborg

Helsingfors-

området

Storstockholm

Uppsala

Oslo-

området

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 31

LÖNSAMHET / BOSTADSBYGGRÄTTER

Hyresräsbostäder, kommersiella

fastigheter och förvaltning

Projektutveckling inom aärsenheten Fastighetsutveckling sker främst av

hyresräsbostäder. I verksamheten ingår även a projektutveckla kommersiella

lokaler samt vård- och omsorgsboenden.

Projektutveckling av kommersiella lokaler sker främst i Stockholms-

området och ska i första hand stödja projektutvecklingen av bostäder.

Förvaltning av bostadsrättsföreningar erbjuds i JM@home.

Hyresrättsbostäder

JMs strategi är att ha en kontinuerlig och långsiktig produktion av

hyresrättsbostäder inklusive student- och ungdomsbostäder i fram-

för allt Stockholmsregionen. I strategin ingår även möjligheten att

bygga hyresrättsbostäder i Uppsala, Göteborg och Malmö.

Under året har två projekt färdigställts, Manegen, med 128

hyresrättsbostäder i Täby Park, Täby samt Havreflingan, med

192hyresrättsbostäder i Söderdalen, Järfälla. Två projekt har

produktionsstartats, Kvarter 8, med 218 hyresrättsbostäder i

Söder dalen, Järfälla samt Dyrvers Kulle, med 123 hyresrättsbostä-

der i Sundbyberg. JM har fortsatt sitt kontinuerliga arbete med att

bygga en god byggrättsportfölj för framtida projekt. Beslut har tagits

för att utveckla en etapp med 100 hyresrättsbostäder i Igelsta,

Södertälje. Dessutom pågår ett löpande arbete inom det samägda

bolag som bildades i 2020 tillsammans med Stiftelsen för Strategisk

Forskning (SSF) och Stiftelsen för Kunskaps- och Kompetensut-

veckling (KK-stiftelsen). JM äger 20 procent av bolaget som lång-

siktigt ska förvalta hyresrättsfastigheter på tomträtt i attraktiva tät-

orter. Den del av avkastningen från bolaget som tillfaller stiftelserna

kommer att användas för att stödja forskning och utveckling inom

ramen för stiftelsernas uppdrag.

Vård- och omsorgsboenden

Under 2021 har detaljplanearbete pågått av ett vård- och omsorgs-

boende, Kaplanen i Uppsala. Projektet omfattar cirka 80 bostäder.

2020 vann JM en markanvisningstävling avseende ett vård- och

omsorgsboende omfattande cirka 70 bostäder i Värmdö kommun

med planerad produktionsstart 2022.

Kommersiella fastigheter

Under året har kontorsfastigheten K1 Karlbergs strand, Solna

produktionsstartats. Fastigheten kommer att omfatta drygt 20 000

kvadratmeter och beräknas vara inflyttningsklar hösten 2024. Fast-

igheten planeras till hälften utgöra JMs nya huvudkontor.

JM@home

JM@home tillgodoser JM-kundernas efterfrågan av såväl teknisk

som ekonomisk förvaltning. Under 2021 har verksamheten fort-

satt utvecklats och vuxit både gällande geografisk marknad och

omsättning.

Genom JM@home breddas JMs kunderbjudande och värdefulla

erfarenheter återkopplas till nya projekt.

MARKNADSVÄRDERING –

PROJEKTFASTIGHETER

2021-12-31 2020-12-31

Marknads-

värde, mkr

Bokfört

värde, mkr

Yta

(000) m

Uthyrningsgrad

årshyra, %

Bokfört

värde, mkr

Fastigheter under utveckling 1 050 789 22 76 1 215

Färdigställda hyresrättsfastigheter – – – – –

Färdigställda kontorsfastigheter 38 23 1 89 31

Totalt 1 088 813 23 76 1 246

Marknadsvärderingarna är gjorda av externt värderingsföretag.

32 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

LÖNSAMHET / PROJEKTFASTIGHETER

Industrialiserat byggande

och araktiva bostäder

Strukturerad Projektutveckling är JMs initiativ för industrialisering

och eektivisering av projektutvecklingen av bostäder.

JM är samhällsbyggaren som skapar boenden och hållbara livsmil-

jöer, anpassade efter kundernas behov, omgivande miljö och lokala

byggtraditioner. JMs samhällsbyggnadsprojekt pågår över lång tid

och omfattar ett stort antal bostäder. Slutresultatet är nya stads-

delar som, förutom bostäder, innehåller, butiker, skolor, restau-

ranger med mera. Ett stadsrum som känns inbjudande, präglas av

mångfald, när det gäller formspråk, materialval och byggnadernas

placering. För att JM ska kunna möta och bibehålla efterfrågan i ett

skärpt konkurrensläge, måste bostäderna vara attraktiva, felfria och

projektutvecklas till lägsta totalkostnad. JMs initiativ och program

för att möta dessa utmaningar kallas strukturerad projektutveckling.

Produkten

Grunden i strukturerad projektutveckling är standardiserade kom-

ponenter, ungefär som legobitar, som bostadshusen sätts samman

av. Komponenterna ser likadana ut oavsett var bostadshuset byggs.

Beroende på hur de sätts samman skapas en variation såväl när det

gäller bostadens som stadsrummets utformning. Komponenterna

finns definierade i JMs projekteringsanvisningar, som utgör grunden

för vår produktstyrning.

I långsiktiga ramavtal garanteras tillverkning och leverans av

komponenterna till JMs samtliga byggprojekt. Logistikvillkor och

logistikanvisningar styr flödet av komponenter från tillverkare

tillJMs byggarbetsplatser. Av monteringsanvisningar och metod-

beskrivningar framgår hur komponenterna ska fogas samman till

kompletta bostadshus – de utgör ett väsentligt redskap för

produktionspersonalen som ska bygga felfria bostäder.

Processer och arbetssätt

Från kundens första kontakt med JM och fram till och med tillträdet

av bostaden ska allt fungera på ett enhetligt sätt, oberoende av på

vilken ort bostaden är placerad. Detsamma gäller hantering av

fel anmälningar, service- och garantiåtgärder efter inflyttningen.

Arbetet som leder fram till en färdig bostad präglas i allt högre

grad av digitaliserade metoder. En sådan metod är modellbaserat

arbetssätt, även benämnt BIM (Building Information Modeling),

somnumera tillämpas vid utformning, produktion och på sikt även

igarantiskedet. Ur ett kundperspektiv sker kontakter allt oftare

genom digitala verktyg, exempelvis vid köp av bostad samt vid val

avinredning.

Enhetligt kundbemötande och digitaliserade arbetsmetoder,

ställer stora krav på att bakomliggande processer är standardise-

rade. JMs bostadsaffär är beskriven i ett antal huvudprocesser, med

underliggande processkategorier, aktiviteter och detaljerade

rutinbeskrivningar. Allt finns samlat i JMs Verksamhetssystem.

Process trukturen följer en internationell standard APQC

(American Productivity & Quality Centre). Inom JM läggs stor

vikt vid att Verksamhetssystemets processer följs.

Innovation och ständiga förbättringar

Standardisering av produkt och processer gör det möjligt att

leverera attraktiva och felfria bostäder till lägsta totalkostnad.

Standard får dock inte göra bostadsutvecklingen statisk. Genom

ett strategiskt utvecklingsarbete prioriteras och genomförs konti-

nuerliga förbättringsprojekt som syftar till att JM ska bli kundens

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 33

LÖNSAMHET / STRUKTURERAD PROJEKTUTVECKLING



  











































































































förstahandsval, samtidigt som de leder till effektivisering av

bostads utvecklingen och hållbara bostäder.

Bland JMs alla medarbetare finns många förslag om hur standar-

den bäst ska utvecklas. Denna kunskap omhändertas via förbätt-

ringsförslag. Årligen kommer ett stort antal förbättringsförslag in

via JMs digitala system ”Förbättra”. Förbättringsförslagen hanteras

av JMs processägare och kan därefter leda till direkta förändringar

eller utvecklingsprojekt med förändring på längre sikt.

Med strukturerad projektutveckling bygger JM attraktiva bostäder

i en industrialiserad process. För att lyckas med detta krävs standar-

disering av produkt och processer. Genom ständiga förbättringar

utvecklas standarden hela tiden.

34 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

LÖNSAMHET / STRUKTURERAD PROJEKTUTVECKLING

Risker och möjligheter

E kontrollerat risktagande är avgörande för god lönsamhet och tillväxt.

Risker och möjligheter är två sidor av samma mynt. Skicklig hantering av

strategiska, operativa, nansiella risker och hållbarhetsrisker skapar

möjligheter och konkurrensfördelar. Omvänt kan risker som inte

hanteras rä leda till otillräcklig lönsamhet.

JM skapar värde genom projektutveckling – att optimera kundvärde,

intäkter och kostnader genom att identifiera och förvärva mark för

att utveckla attraktiva bostadsområden och lokaler. Under proces-

sens gång ställs projektutvecklaren inför ett antal risker och möjlig-

heter som rätt hanterade bidrar till värdeskapande och lönsamhet.

Vi eftersträvar också att vara transparenta i vår affär utifrån ett

hållbarhetsperspektiv.

Riskhantering – en integrerad del av beslutsfattandet

Tillsammans med den tydliga fokuseringen på långsiktighet och

uthålligt värdeskapande som ligger i JMs affärsidé och strategi, bidrar

riskhanteringen till att hålla risktagandet i verksamheten på en balan-

serad nivå. Riskhanteringen är därför en integrerad del av beslutsfat-

tandet på alla nivåer inom JM. Den är föremål för strategiska insatser

från styrelse och ledning och aktuell riskanalys redovisas löpande

iRevisionsutskottet.

Rutiner för styrning, bevakning och uppföljning av projekten är

utformade för att minska affärsrisker och genomföranderisker. Det

gäller inte minst de olika insatserna inom ramen för strukturerad

projektutveckling som bidrar till att minska de operativa riskerna

iverksamheten. Samtliga väsentliga affärs- och projekt beslut

analyseras med avseende på både risker och möjligheter.

Klimatrelaterade finansiella risker och möjligheter har identifie-

rats och analyserats för att möta rekommendationerna i ramverket

TCFD (Task force on Climate-related Financial Disclosures).

Arbetet med TCFD beskrivs närmare på sidorna 39–40.





  

 































 

















 









 











































































 





  3 4 5 6 7

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 35

LÖNSAMHET / RISKER OCH RISKHANTERING

Under 2021 har de viktigaste riskerna inom JM varit bostadsmark-

nadens påverkan av covid-19, osäkerhet i leveranskedjan för cement

samt den makroekonomiska utvecklingen. Efter viss osäkerhet på

bostadsmarknaden i Sverige, Norge och Finland relaterat till covid-19

under det andra kvartalet 2020 återhämtade sig samtliga marknader

redan 2020. Under 2021 uppstod osäkerhet avseende cement-

försörjning genom lokal cementproduktion i Sverige beroende på

oklar tillståndsprocess mellan myndigheter och marknadsledande

producent. Under det fjärde kvartalet antogs lagändring som möj-

liggör fortsatt lokal cementproduktion genom regeringsprövning

av tidsbegränsat tillstånd att bedriva kalkstenstäkt. Lagändringen

har möjliggjort förlängning av aktuella tillstånd.

Under året ökade priserna på vissa byggmaterial och den över-

gripande risken för inflation i ekonomin. JMs långsiktiga leverantörs-

relationer och -avtal minskade inverkan av detta på våra kostnader.

God försäljnings - och bokningsnivå i pågående produktion balan-

serar risken i verksamheten. Produktionsstarterna har ökat enligt

plan under året men begränsas något av tidsutdräkten i planproces-

ser. En mer utförlig beskrivning av risker JM möter och hur dessa

hanteras finns i Förvaltningsberättelsen på sidan 87.

Inför 2022 bedöms marknadsläget som gott på samtliga våra

marknader men beredskap finns för ett eventuellt försämrat

marknadsläge och/eller ökande inflation. Inflationsrisken bedöms

begränsad utifrån JMs förmåga till kostnadsanpassning och kapacitet

i prissättningen gentemot kund. Planprocesserna på våra huvud-

marknader utgör även fortsättningsvis en viktig förutsättning för

tillväxt i antalet produktionsstarter.

Balansräkningen

Den mark som JM förvärvar tas i balansräkningen upp som exploa-

teringsfastighet. Vid produktionsstart för varje projekt etapp, över-

förs fastigheten med bokfört värde till projektet och inräknas i

projektets kostnader. I den svenska verksamheten överförs marken

genom försäljning till en bostadsrättsförening som under projektets

gång faktureras löpande i enlighet med avtalad betalningsplan.

Kassaflöde

Eftersom projekten löper över lång tid är det särskilt viktigt att

kassaflödeshanteringen är effektiv. JMs styrsystem och processer

äruppbyggda för att i samtliga projektfaser stödja och stimulera ett

optimalt kassaflödestänkande. Beslut om förvärv och produktions-

start är väsentliga affärsbeslut som har stor kassaflödespåverkan

och dessa föregås av särskild analys och utvärdering.

Finansstrategi och policy

Finansverksamheten inom JM ansvarar för koncernens kort- och

långfristiga finansiering, likviditetsplanering, cash management och

finansiell riskhantering. Ansvarsfördelning, organisation och kontroll

av koncernens totala finansieringsverksamhet regleras i en av styrel-

sen fastställd finanspolicy.

Policyn anger mål för finansverksamheten, övergripande ansvar

samt specifika regler och limiter. Målsättningen för finansverksam-

heten är att:

• stödja den operativa verksamheten för projektutveckling

av bostäder och kommersiella lokaler

• optimera utnyttjandet av kapital och hantering av kassaflöden

• kontrollera och hantera de finansiella risker som JM är

exponerat för.

36 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

LÖNSAMHET / RISKER OCH RISKHANTERING

JMs grundläggande finansstrategi är att tydligt koppla kassaflöden

från pågående projekt och projektfastigheter till bolagets upp-

lånings- och ränteriskhantering. Genom denna strategi erhålls

den bästa kontrollen av de finansiella riskerna.

För att upprätthålla en administrativt smidig och kostnads-

effektiv skuldförvaltning säkerställs befintliga kreditavtal av JMs

goda kreditvärdighet varför inga pantbrev lämnas.

Skattepolicy

Styrelsen har fastställt en skattepolicy med grundläggande principer

för koncernens hantering av skatter.

JMs hantering av skatter ska betraktas ur ett hållbarhetsperspek-

tiv och vägledas av transparens, socialt ansvarstagande och tydligt

bidrag till välfärden i samhället. Väsentliga skatter för JM är inkomst-

skatt, mervärdes- och omsättningsskatt (moms), stämpelskatt,

fastighetsskatt, arbetsgivaravgifter och särskild löneskatt.

Ambitionen är att betala rätt skatt, i respektive land där JM

har verksamhet, utifrån andemeningen i lagar och regler. Skatte-

kostnaden ska hanteras med professionell stringens som en viktig

del av företagets resultaträkning och skatteflödet ska optimeras

inom ramen för den löpande operativa verksamheten.

Känslighetsanalys byggrättsportfölj

Ett sätt att spegla dynamiken i byggrättsportföljen avseende

bostadsbyggrätter i balansräkningen är att göra en känslighetsanalys

där samtliga framtida förväntade kassaflöden från portföljen nuvär-

desberäknas. I analysen görs ett antal förenklade kalkylantaganden

vilka syftar till att modellmässigt åskådliggöra nuvärdet av JMs bygg-

rättsportfölj, vid ett antal tänkta intäktsnivåer per kvadratmeter.

Beräkningarna utgör inte någon prognos.

JMs 20 000 bostadsbyggrätter i balansräkningen antas för delas

jämnt över åtta års produktionstid. Antagandet är teoretiskt där

produktionsstarter i praktiken sker såväl från bostadsbyggrätter i

balansräkningen som från villkorade bostadsbyggrätter. En normal-

bostad antas vara 75 kvadratmeter, skattekostnaden förutsätts

uppgå till 20,6 procent och diskonteringsräntan efter skatt är 6,0

procent. I kalkylen har ej hänsyn tagits till eventuell inflation. Kalky-

len inkluderar såväl belastad skattekostnad som avdragseffekten

från historisk mark investering om 8 192 mkr.

Tabellerna nedan visar antagen intäkt, inklusive lån i

bostadsrättsföreningar, och projektkostnad per kvadratmeter

lägenhets yta exklusive moms. Utifrån olika genomsnittliga intäkts-

och kostnadsantaganden nuvärdesberäknas hela byggrättsportföl-

jens framtida kassaflöden. Analysen visar stor hävstång i värdeska-

pande beroende på företagets förmåga att effektivt hantera såväl

intäkter som kostnader samt inte minst den allmänna utvecklingen

av bostadspriser under perioden. Enpris- eller kostnadsförändring

om 1 000 kronor per kvadratmeter motsvarar cirka 900 mkr eller

cirka 13 kronor per aktie enligt denna kalkylförutsättning.

JMs 15 600 bostadsbyggrätter som disponeras genom villko-

rade förvärv eller samarbetsavtal ingår inte i känslighetsanalysen.

KÄNSLIGHETSANALYS, NUVÄRDE I MKR FÖR

JMs BYGGRÄTTSPORTFÖLJ/BOSTÄDER

Intäkt/m

, kr

48 000 49 000 50 000 51 000 52 000

Kostnad/m

, kr

1) 2)

33 000 14 700 15 600 16 500 17 400 18 300

34 000 13 800 14 700 15 600 16 500 17 400

35 000 12 900 13 800 14 700 15 600 16 500

36 000 12 000 12 900 13 800 14 700 15 600

37 000 11 100 12 000 12 900 13 800 14 700

Exklusive moms

Exklusive kostnad mark

KÄNSLIGHETSANALYS, NUVÄRDE I KR/AKTIE FÖR

JMs BYGGRÄTTSPORTFÖLJ/BOSTÄDER

Intäkt/m

, kr

48 000 49 000 50 000 51 000 52 000

Kostnad/m

, kr

1) 2)

33 000 214 227 240 253 267

34 000 201 214 227 240 253

35 000 188 201 214 227 240

36 000 175 188 201 214 227

37 000 162 175 188 201 214

Exklusive moms

Exklusive kostnad mark

Implicit värde av villkorade byggrätter

JM disponerade 15 600 bostadsbyggrätter (17 400) vid årsskiftet

genom villkorade byggrätter i Sverige, Norge och Finland. I normal-

fallet betalar JM för dessa byggrätter i samband med att de når så

kallade lagakraftvunnen detaljplan. Därvid upptas byggrätterna i JMs

balansräkning till förvärvsvärdet som exploateringsfastighet.

Förvärvs priset baseras normalt på marknadsvärdet för byggrätterna

vid tidpunkten för uppfyllt avtalsvillkor då överlåtande sker. Värdet på

exploateringsfastigheterna varierar därefter med prisutvecklingen

på bostäder och marknadsvärdering kan göras baserat på ortspriser

och specifika projektförutsättningar.

De villkorade byggrätterna är normalt inte omsättningsbara och

avtalen har olika giltighetstid beroende på förutsättning ochavtals-

struktur. Även om de villkorade byggrätterna normalt saknar ett

omsättningsbart värde utgör de ändå en säkrad förutsättning för

JMs löpande tillskott av byggrätter att tas till produktion för pro-

jektutvecklingen av bostäder. Med de villkorade avtalen som grund

kan ett implicit netto nuvärde beräknas även för de framtida kassa-

flödena i den villkorade delen av byggrättsportföljen. Med anta-

gande om att den villkorade portföljen om 15 600 bostadsbygg-

rätter (17400) tas till produktion över åtta år, möter målkravet om

12 procent (10) rörelse marginal och har ett förvärvsvärde för bygg-

rätterna som ungefär motsvarar dagens genomsnittliga marknads-

värde i balansräkningen, så uppgår nettonuvärdet efter skatt till 4,3

mdkr (4,1) till diskonteringsränta 6,0 procent (6,0). Detta kan alltså

ses som ett implicit värde i JMs projektutveckling, utöver marknads-

värdet på de exploateringsfastigheter som JM har upptagna i balans-

räkningen enligt ovan stående känslighetsanalys, förutsatt att

projekten kan genomföras operationellt.

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 37

LÖNSAMHET / RISKER OCH RISKHANTERING

KÄNSLIGHETSANALYS FÖR OLIKA KOSTNADSKATEGORIER, PROJEKTUTVECKLING BOSTÄDER

2021 2020

Kategori Andel av kostnad, %

Förändring, % Resultat, mkr Andel av kostnad, %

Löner 14 +/−10 +/−103 13

Material 15 +/−10 +/−110 15

Mark 13 +/−10 +/−90 19

Byggherrekostnader 13 +/−10 +/−91 12

Projektering 4 +/−10 +/−29 4

Omkostnader 8 +/−10 +/−56 7

Underentreprenader 33 +/−10 +/−231 30

Andel av kostnadsmassa för projektutveckling av bostäder i Sverige,7,1 mdkr (8,2).

Material avser kostnader för eget inköpt byggmaterial. Mark avser förvärvskostnad för mark. Byggherrekostnader avser kostnader som inte är direkt relaterade till entreprenaden, till exempel

kreditivräntor, kommunala anslutningsavgifter och lagfartskostnader. Projektering avser i huvudsak kostnader för tekniska konsulter. Omkostnader avser tillfälliga kostnader för etablering på

byggarbetsplatsen samt hyror av anläggningstillgångar, till exempel maskinhyror.

38 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

LÖNSAMHET / RISKER OCH RISKHANTERING

Klimatrelaterade risker och möjligheter

TCFD (Task force on Climate-related Financial Disclosures) är

engrupp som är tillsatt av G20-ländernas Financial Stability Board.

Gruppen har utvecklat rekommendationer för en enhetlig och

konsekvent rapportering avseende klimatfrågan, som främjar infor-

merade beslut bland investerare, kreditgivare och försäkringsgivare

samt skapar bättre förståelse för klimatrelaterade risker i den finan-

siella sektorn. Företagen har länge redovisat hur de påverkar klimatet,

men i TCFD är fokus istället på hur ett förändrat klimat påverkar

företagen.

Styrning

JM har beslutat följa rekommendationerna enligt TCFD.

Följande arbete har utförts:

• Identifierat klimatrelaterade finansiella risker och möjligheter

iJMs projektutveckling av bostäder

• Integrerat klimatrelaterade finansiella risker och möjligheter

iföretagets övriga risker och möjligheter

• Utvecklat känslighetsanalysen till att även omfatta klimatrelaterade

risker och möjligheter, som presenteras i tabellen ovan

• Genomfört övergripande scenarioanalyser som baseras på analys

av JMs klimatrelaterade risker och möjligheter ovan och känslig-

hetsanalysen på nästa sida.

Styrelsen ges regelbundet övergripande information om klimat-

risker och hållbarhet är en del av styrelsens strategiarbete. Klimat-

frågan är en del av hållbarhet som finns representerat i JMs besluts-

modeller när så är relevant. Implementering i aktuella beslutsforum

sker genom obligatoriska kontrollpunkter i analyser och besluts-

underlag. Ledningen informeras och hanterar hållbarhetsfrågor via

hållbarhetsrådet, där en stor del av koncernledningen finns repre-

senterad. Klimatrisker och möjligheter är en av frågorna som regel-

mässigt hanteras inom hållbarhetsrådet. VD och hållbarhetschefen

är ytterst ansvariga för hållbarhetsfrågor. Inom varje fastighets-

projekt säkerställs att rutinbeskrivningar och verktyg används för

bland annat hantering av klimatrisker.

Strategi

För de klimatområden som bedömts ha störst påverkan på JMs affär

har även ett utökat arbete gjorts, där varje klimatområde kopplats

Hantering av klimatrelaterade risker och möjligheter

Klimatområde Påverkan på JM Risk Möjlighet Hantering

1. Kostnader för bränslen

och drivmedel

Produktion

Färdig byggnad

Ökad kostnad:

• Koldioxidskatt

• Energiskatt

• Förnybart

Energisnålt

Attraktiv produkt

Ökat kundvärde

Hanteras enligt:

• Aktiv produkt-/ produktions-/

metodutveckling

2. Energihushållning/

konsumtion

Planering

Produktion

Färdig byggnad

Ökad kostnad:

• El kr/kWh

• Värme kr/kWh

• Kyla kr/kWh

Energieektivisering

Nya tekniska lösningar

Förnybar energi

Hanteras enligt:

• Energikartläggning

• Tekniska lösningar

• Intelligenta Hem

3. Kostnader för råvaror

och material

Planering

Produktion

Ökad kostnad:

• Råvaror

• Material

• Import

• Logistik

Eektiv planering

Eektiv produktion

Leverantörsval

Hanteras enligt:

• Avtalshantering

• Upphandling

• Ramavtal

4. Klimatpåverkande

produkter

(betong och stål)

Planering

Produktion

Ökad kostnad:

• Betong

• Stål

Teknisk utveckling

Andra material, t.ex. trä,

klimatförbättrad betong och stål

Hanteras genom delaktighet i:

• Branschutveckling

• Forskning

• Färdplaner

5. Ökning av

extremväder

Markförvärv

Planering

Produktion

Färdig byggnad

Ökad kostnad:

• Klimatskal

• Regleringsrisk

• Försäkringar

• Vatten/avlopp

• Kommunala krav

Robusta klimatskal som tål fukt

och temperaturförändringar

Förkortad produktionstid p.g.a.

mildare vintrar

Hanteras enligt:

• Hållbarhetskriterier vid

genomlysning av förvärv

• Robusta beprövade produkter

• Aktiv produktutveckling

• Strukturerad produktion

• Eftermarknad

6. Höjda vattennivåer Markförvärv

Planering

Produktion

Ökad kostnad:

• Grundvattensäkring

Val av geograﬁskt och

topograﬁskt läge

Hanteras enligt:

• Boverkets krav

• Kommunala krav (plushöjd)

• Tekniska krav

Hantering

Klimatområden

Påverkan på JM Risk Möjligheter

Utvecklar samarbeten

Hållbara leverantörskedjor

Professionell beställare

Kvalitetssäkrade krav

Verksamhetsnära

Hantering

Klimatområden

Påverkan på JM Risk Möjligheter

Utvecklar samarbeten

Hållbara leverantörskedjor

Professionell beställare

Kvalitetssäkrade krav

Verksamhetsnära

Hantering

Klimatområden

Påverkan på JM Risk Möjligheter

Utvecklar samarbeten

Hållbara leverantörskedjor

Professionell beställare

Kvalitetssäkrade krav

Verksamhetsnära

Hantering

Klimatområden

Påverkan på JM Risk Möjligheter

Utvecklar samarbeten

Hållbara leverantörskedjor

Professionell beställare

Kvalitetssäkrade krav

Verksamhetsnära

Hantering

Klimatområden

Påverkan på JM Risk Möjligheter

Utvecklar samarbeten

Hållbara leverantörskedjor

Professionell beställare

Kvalitetssäkrade krav

Verksamhetsnära

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 39

LÖNSAMHET / RISKER OCH RISKHANTERING



KÄNSLIGHETSANALYS FÖR KOSTNADSKATEGORIER KOPPLADE TILL KLIMAT, PROJEKTUTVECKLING BOSTÄDER

2021 2020

Kategori per klimatområde

Bedömd andel av

kostnad, %

Förändring, %

Bedömd resultat-

påverkan, mkr

Bedömd andel av

kostnad, %

Bränslen och drivmedel 2 +/-10 +/-11 1

Energi 2 +/-10 +/-11 2

Material 15 +/-10 +/-110 15

varav Betong 2 +/-10 +/-11 2

varav Stål 4 +/-10 +/-32 4

varav Trä 2 +/-10 +/-11 2

Klimatskal 6 +/-10 +/-42 7

Grundvattensäkring 1 +/-10 +/-5 1

Kategorierna Betong, Stål och Trä är delmängder av Material. Grundvattensäkring är en delmängd av kategorin Klimatskal.

Bedömd andel av kostnadsmassa för projektutveckling av bostäder i Sverige, 7,1 mdkr (8,2).

Bränslen och drivmedel avser kostnader för bränslen och drivmedel som används på byggarbetsplatsen och för transporter. Energi avser kostnader för inköpt el, värme och kyla till verksamheten.

Material avser kostnader för eget inköpt byggmaterial. Betong, stål och trä avser dels kostnader för eget inköpt byggmaterial som innehåller betong, stål och trä, dels kostnader för inköpt bygg-

material via underentreprenader som innehåller betong, stål och trä. Klimatskal avser kostnader för material och produkter som används till tak, ytterväggar, fasader och bottenplatta. Grund-

vattensäkring avser materialkostnader för att säkra byggnader från inträngande av grundvatten.

Omställningsrisker

1 Kostnader för bränslen och drivmedel

2 Energihushållning/konsumtion

3 Kostnader för råvaror och material

4 Klimatpåverkande produkter (betong och stål)

Fysiska risker

5 Ökning av extremväder

6 Höjda vattennivåer

Omställningsrisk

Fysisk risk

6 2

till projektutvecklingens olika faser; markförvärv, planering, produk-

tion och färdig byggnad. För varje klimatområde i tabellen på före-

gående sida presenteras risker och möjligheter och hanteringen

avdessa.

Riskhantering

TCFD delar in klimatrelaterade risker i två kategorier; omställnings-

risker och fysiska risker. Av de sex klimatområden som bedömts ha

störst påverkan på JMs affär är fyra klassificerade som omställnings-

risker och två som fysiska risker, vilka presenteras i diagrammet

nedan, där känslighetsanalysen ovan utgör del av bedömningsunder-

laget. Dessa risker har sedan analyserats ytterligare i en fördjupad

riskbedömning som presenteras i diagrammet. Riskerna är

beskrivna utifrån ett tioårsperspektiv baserat på SMHIs publicerade

konsekvensanalys för Sverige, vilken utgår från IPCCs (Intergovern-

mental Panel on Climate Change) scenarion för temperaturhöj-

ningar (RCP 2.6–8.5). JMs påverkan utifrån såväl omställningsrisker

som fysiska risker bedöms som måttlig. Genomförda scenario-

analyser visar att JMs verksamhet har goda förutsättningar att

löpande ställa om för förändrade klimateffekter, vilket reflekteras

idiagrammet. I ett längre perspektiv finns även möjligheter genom

indirekt påverkan av demografisk omflyttning och tillväxt.

Mål och mätetal

För att följa upp relevanta klimatrelaterade risker och möjligheter

har JM flera mål och mätetal. Ett exempel på mätetal är bedömd

kostnadspåverkan som anges i känslighetsanalysen för kostnads-

kategorier kopplade till klimat. För känslighetsanalysens kostnads-

kategori Bränslen och drivmedel ser vi en något ökande andel av

kostnad. För att minska dessa kostnader krävs det fortsatt fokus på

energieffektivisering, kortare ledtider och resurseffektivitet. För

klimatpåverkande produkter som betong och stål ser vi att kostna-

derna för omställning ökar i sökandet efter klimatneutrala produk-

ter som kräver stora investeringar som till exempel fossilfritt stål

och CCS (Carbon Capture and Storage). JM använder redan idag

armering från återvunnet stål och har även utvärderat klimatför-

bättrad betong i ett antal av våra projekt.

JMs klimatrelaterade mål, utsläpp och nyckeltal baseras på

GreenHouse Gas Protocol och redovisas enligt GRI Standarder

påsidorna 44 och 146.

Diagrammet baseras på en modellmässig bedömning i flera dimensioner som

utvecklas över tid. Metoden bygger på kostnadsantaganden härledda ur känslig-

hetsanalysen ovan utifrån bedömd sannolikhet för klimatmässiga effekter och

kostnad för kopplade åtgärder.



40 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

LÖNSAMHET / RISKER OCH RISKHANTERING

Hållbarhet

Ända sedan JM startades 1945 har

långsiktighet varit en ledstjärna. Tydlig

strategisk inriktning i kombination med en

väl avvägd byggrättsportfölj och stark

betoning på hållbarhetsfrågorna lägger en

grund för att JM ska skapa värde

även i framtiden.

Hållbart och ansvarsfullt

samhällsbyggande

JM bidrar till a skapa väl fungerande samhällen för dagens och

morgondagens människor – de hus JM bygger idag brukas i minst

100 år. Som en ledande projektutvecklare av bostäder är hållbarhet

vårt ansvar och vår ambition.

Med hållbart samhällsbyggande avser vi ekonomiskt, socialt och

miljömässigt ansvarstagande, vilket även omfattar begreppet CSR,

Corporate Social Responsibility. Vi strävar efter att förstärka vår

långsiktigt värdeskapande verksamhet och dess bidrag till en hållbar

utveckling. En viktig del är att ta ansvar för den påverkan våra beslut

och aktiviteter har på samhället, människan och miljön. JMs tydliga

strategiska fokus har gett oss en ledande position på marknaden

och god lönsamhet. Hållbarhetsarbetet och hänsyn till försiktighets-

principen är en central och integrerad del i vår projektutveckling.

JMs hållbarhetsredovisning har förberetts i enlighet med GRI Stan-

darder på kärnnivå. För mer information se sidorna 141–147.

Vår ambition

JMs hållbarhetsarbete utgår från vår affärsidé och vision för JM där

hållbarhet är en central del, men även vår värdegrund, där bland

annat hållbarhets-, medarbetar- och arbetsmiljöpolicyerna, uppfö-

randekoder och etiska riktlinjer ingår. Dessa beskriver de åtaganden

och de ambitioner koncernen har inom hållbarhet. Genom en

väsentlighetsanalys har väsentliga hållbarhetsaspekter identifierats

– de sakområden som bedöms som mest betydelsefulla för JMs

långsiktiga värdeskapande och som JM strävar efter att ständigt

förbättra. För att uppnå en förbättring inom verksamheten har för

respektive hållbarhetsaspekt upprättats långsiktiga målsättningar till

år 2030, i linje med FN:s hållbarhetsmål, samt mer kortsiktiga verk-

samhetsmål. Arbetet med att uppnå målen för respektive aspekt

hanteras av utsedda ansvariga i organisationen genom ett systema-

tiskt och tidssatt arbete.

Organisation

JM har två forum med koncernövergripande ansvar för hållbarhets-

arbetet. Kvalitets- och miljörådet har ansvaret för den gemen-

samma styrningen av verksamheten med avseende på hållbarhet

och Hållbarhetsrådet ansvarar för samordningen av arbetet med att

nå hållbarhetsmålen. I Kvalitets- och miljörådet ingår koncernens

affärsenhets- och regionchefer och i Hållbarhetsrådet deltar stora

delar av koncernledningen. Koncernchefen och hållbarhetschefen

ingår i båda dessa forum. Hållbarhetschefen ansvarar för Hållbar-

hetsavdelningen vilken föreslår mål, ger stöd, samordnar och driver

utvecklingen av koncernens hållbarhetsarbete. Hållbarhets arbetet

är fördelat till olika roller i byggprojekten med stöd av regionala kva-

litets- och miljösamordnare.

Styrning och uppföljning

Hållbarhetsarbetet styrs på samma sätt som koncernens övriga

verksamhet genom Verksamhetssystemet – JMs ledningssystem.

Det styr såväl processer som produktutformning för att säkerställa

ett långsiktigt värdeskapande för kunder, ägare, medarbetare och

samhället. Verksamhetssystemet täcker hela utvecklingsprocessen,

från fastighetstransaktioner, projektledning, projektutformning,

inköp, produktionsledning, försäljning, kundens inredningsval, till

förvaltning och garanti- och ansvarstid. Den styrning och de för-

bättringar som vi genomför inom hållbarhetsområdet har på så vis

direkt effekt i hela verksamheten. Styrningen följs sedan upp och

utvärderas löpande genom våra indikatorer och nyckeltal samt

deninterna verksamhetsrevisionen.

Intressentdialog

Det är av stor vikt för JM att hålla en öppen kommunikation med

omvärlden. Verksamhetens viktigaste intressentgrupper har identi-

fierats genom vår väsentlighetsanalys och hålls löpande uppdate-

rade. De intressentgrupper som identifierats är både de med störst

betydelse för oss och de som själva påverkas mest av vår verksam-

het. Genom löpande intressentdialoger med dessa grupper fångar

videras förväntningar och önskemål, som sedan utgör utgångspunk-

ten för vårt interna förbättringsarbete. Läs mer om väsentlighets-

analys och intressentdialog på sidorna 141–142.

42 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

HÅLLBARHET / HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE

Samarbeten och transparens

En viktig del i JMs arbete handlar om samarbeten, att tillsammans

med andra aktörer åstadkomma en större förändring i samhället i

linje med FN:s globala hållbarhetsmål nr 17 om partnerskap för håll-

bar utveckling. Vi deltar därför aktivt i flera olika initiativ, både inom

och utanför byggsektorn, för att driva utvecklingen mot ökad håll-

barhet. JM har undertecknat FN:s initiativ Global Compact och tar

därmed tydlig ställning i frågor som rör mänskliga rättigheter,

arbetsrätt, miljöansvar och antikorruption. För att säkerställa att

det inte finns något i verksamheten som står i konflikt med FN-initi-

ativet följer JM frågan fortlöpande. JM har också en uppförandekod

och en process för hållbara leverantörskedjor för att säkerställa att

våra leverantörer och underentreprenörer inte uppträder i strid

mot Global Compact, OECDs riktlinjer för multinationella företag

eller FNs principer för mänskliga rättigheter.

Vi strävar efter att minska JMs klimatpåverkande utsläpp och

attnå en klimatpåverkan nära noll till år 2030. För oss innebär det

utfasning av fossila bränslen, energieffektivisering, prioritering av

byggmaterial med bättre klimategenskaper, och 85 procent lägre

klimatpåverkande utsläpp jämfört med idag för de utsläpp som vi

råder över. JMs beräkningar och redovisning av verksamhetens kli-

matpåverkande utsläpp baseras på Green House Gas Protocol.

Ratinginstitut och fondbolag följer aktivt JMs utveckling inom

hållbar utveckling. JM är exempelvis listat på OMX GES Sustaina-

bility Sweden Index och Ethibel Sustainability Index (ESI) Excellence

Europe.

JM rapporterar information om miljö- och hållbarhetsarbetet till

ett antal externa värderingsinstitut, bland annat Hållbart Värdeska-

pande, Hållbara bolag samt Carbon Disclosure Project. Under 2021

blev JM rankad som fyra i Dagens Industri, Aktuell hållbarhet och

Lunds universitets ranking Hållbara bolag inom kategorin konsum-

tionsvaror. JM listades även under året bland de 300 mest hållbara

företagen globalt av Financial Times.

Hållbarhetsfrågor är ibland branschövergripande och arbetet förut-

sätter därför en bred samverkan över företagsgränserna för att bli

framgångsrikt. Några exempel på organisationer och föreningar

som JM är engagerat i är:

• Hagainitiativet, ett nätverk där JM är en av initiativtagarna.

Syftet är att minska näringslivets utsläpp av växthusgaser, lyfta

klimatfrågan som en av de viktigaste framtidsfrågorna och agera

som en förebild för företag som tar aktivt klimatansvar

• Fossilfritt Sverige, en plattform för dialog mellan företag,

kommuner och andra aktörer som vill göra Sverige fritt från

fossila bränslen genom att ta fram branschspecifika färdplaner

• BASTA, byggsektorns gemensamma system för att avveckla

farliga ämnen och förenkla produktval

• Mentor Sverige, en ideell organisation som arbetar med

mentorskap för ungdomar

• Röda Korset, världens främsta katastroforganisation. Vid

avetablering av JMs visningslägenheter tar Röda Korset hand

ominredningen

• Nätverket Renare Mark, ett forum för att främja utvecklingen

inom efterbehandling av föroreningar i mark och vatten

• Hållbart Stockholm 2030 (HS30) – ett hållbarhetsforum

föratt transparent dela kunskap och bidra till medlemmarnas

konkreta arbete med Agenda 2030 och de globala målen

• Uppsala Klimatprotokoll, Lokalt klimatavtal och nätverk för

företag och organisationer i Uppsala LFM30, Lokal färdplan

Malmö 2030

• Elektrifieringspakten i Stockholm, samarbete för att öka

omställningen till elektrifierade fordon i Stockholmsregionen

• Lokal Färdplan Malmö 2030 (LFM30), ett lokalt initiativ för

att påskynda bygg- och anläggningssektorns klimatomställning

och genomförande av av Agenda 2030.

• 



• 





• 





• 





• 



• 





• 



• 





• 



• 



• 



• 



• 

     

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 43

HÅLLBARHET / HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE

Målområde Samhällsbidrag

Långsiktig

målsättning 2030 Verksamhetsmål

Resultat

2021 2020 2019

Långsiktig tillväxt

ANSTÄNDIGA

ARBETSVILLKOR

OCH EKONOMISK

TILLVÄXT

Bedriver en långsiktig, ansvarsfull och

stabil bostadsutveckling

Bidrar till FN:s hållbarhetsmål:

Nr 8: Anständiga arbetsvillkor och

ekonomisk tillväxt

Nr 17: Genomförande och globalt

partnerskap

JM har en långsiktig

och aärsetiskt

sund ekonomisk

tillväxt som bidrar

till ökad välfärd i

samhället

Rörelsemarginalen ska uppgå till minst 12 %

inklusive resultat från fastighetsförsäljningar

Långsiktig tillväxt i antal produktionsstartade

bostäder

JMs byggrättsportfölj medger minst 5 års

produktion

15,2 %

4,5 %

5,0

13,2 %

N/A

6,4

12,8 %

N/A

6,5

Kunder

HÅLLBARA STÄDER

OCH SAMHÄLLEN

HÅLLBAR

KONSUMTION OCH

PRODUKTION

Nr 11: Hållbara städer och samhällen

Nr 12: Hållbar konsumtion och

produktion

JM har branschens

nöjdaste bostads-

kunder

Branschens nöjdaste kunder enligt

NKI inﬂyttning: Index/placering, Sverige (S),

Norge (N)

NKI långsiktigt: Index Sverige (S), Norge (N)

78/ –

75/ –

(S)

(N)

(S)

(N)

78/3

79/1

(S)

(N)

(S)

(N)

76/3

72/ –

(S)

(N)

(S)

(N)

Leverantörer

ANSTÄNDIGA

ARBETSVILLKOR

OCH EKONOMISK

TILLVÄXT

Arbetar för att stärka arbetsrätt,

mänskliga rättigheter, antikorruption och

miljöansvar i samhället

Bidrar till FN:s hållbarhetsmål:

Nr 8: Anständiga arbetsvillkor och

ekonomisk tillväxt

JM verkar för socialt

ansvar i verksam-

heten och i leveran-

törskedjan

Genomföra minst 4 hållbarhetsrevisioner på

våra byggarbetsplatser och i leverantörs-

kedjan

3 2 4

Medarbetare

GOD HÄLSA OCH

VÄLBEFINNANDE

JÄMSTÄLLDHET

Utvecklar en arbetsplats med en bra och

säker arbetsmiljö

Bidrar till FN:s hållbarhetsmål:

Nr 3: God hälsa och välbeﬁnnande

Utvecklar en arbetsplats präglad av

jämställdhet och mångfald

Bidrar till FN:s hållbarhetsmål:

Nr 5: Jämställdhet

Nr 10: Minskad ojämlikhet

JM har branschens

bästa arbetsmiljö

och inga arbets-

plats olyckor

Inga allvarliga

(enligt nationell arbetsmiljö-

myndighets deﬁnition) olyckor hos vare sig

egen personal eller underentreprenörer

7 3

JM verkar för en

jämn köns fördelning

och mångfald bland

medarbetarna

Jämn könsfördelning bland våra tjänstemän

(minst 40/60 kvinnor/män) år 2030

39/61 38/62 37/63

Andelen kvinnor bland JMs hantverkare är

20% år 2030

6,8 % 7,1 % 5,2 %

Miljö

HÅLLBAR ENERGI

FÖR ALLA

BEKÄMPA KLIMAT-

FÖRÄNDRINGARNA

HÅLLBAR

KONSUMTION OCH

PRODUKTION

Bidrar till ökad resurseektivitet och

minskad miljöpåverkan i samhället

Bidrar till FN:s hållbarhetsmål:

Nr 12: Hållbar konsumtion och

produktion

Bidrar till ett samhälle med liten

klimatpåverkan

Bidrar till FN:s hållbarhetsmål:

Nr 7: Hållbar energi för alla

Nr 13: Bekämpa klimatförändringarna

Minskad total

mängd byggavfall till

15 kg/BTA till år

2030

Minskad total mängd byggavfall till 25 kg/BTA

till år 2023

(S)

(N)

(F)

(S)

(N)

(S)

(N)

JM har ett eektivt

och till stor del

cirkulärt material-

ﬂöde

Ökad andel byggavfall som källsorteras i

fraktioner för materialåtervinning till 80 %

tillår 2023

69 %

87 %

77 %

(S)

(N)

(F)

65 %

89 %

(S)

(N)

59 %

79 %

(S)

(N)

Klimatpåverkande

utsläpp nära noll

Minskade utsläpp av växthusgaser från JMs

egen verksamhet med 20 % år 2023 jämfört

med 2019

−3 % −1 %

JMs verksamhet har

klimatpåverkande

utsläpp nära noll

Det beräknade energibehovet för bostäder

understiger respektive nations gällande norm

med 10 % för Sverige och Finland samt med

25 % för Norge.

23 %

34 %

18 %

(S)

(N)

(F)

27 %

36 %

(S)

(N)

30 %

28 %

(S)

(N)

Utöver ovanstående koncernövergripande mål ﬁnns delmål och andra detaljerade mål inom produktivitet, innovation, kvalitet och processer för den interna styrningen.

Tillväxten beräknas per år från basen 3 800 produktionsstartade bostäder 2020.

Nöjd Kund Index. Undersökningen görs av Prognoscentret, ett oberoende marknadsanalysföretag med fokus på byggbranschen i Norden. Branschjämförelser Finland saknas.

NKI inﬂyttning, ej placering 1–3.

Under 2020 och 2021 har coronapandemin medfört att hållbarhetsrevisioner inte har kunnat genomföras i samma utsträckning som tidigare.

En allvarlig arbetsolycka är en olycka där en eller ﬂera personer har skadats på arbetsplatsen. Exempel på allvarliga arbetsolyckor:

- skador som orsakar en fraktur på ett ben i kroppen

- skador som orsakar en svår blödning eller en svår skada på nerver, muskler eller senor

- skador på inre organ.

Se sidan 47 för insatser gällande minskade avfallsmängder.

Målet mäts i ton CO

e per producerad bostad.

JMs koncernövergripande aspekter och mål inom hållbarhet

44 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

HÅLLBARHET / HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE

Klimatdeklaration för byggnader

Under året har byggbranschen haft stort fokus på att förbereda sig

inför den kommande lagen om klimatdeklaration för byggnader som

träder i kraft den 1 januari 2022. Lagen innebär att en klimatdekla-

ration ska tas fram vid uppförande av nya byggnader som söker

bygglov efter den 1 januari 2022. Klimatdeklarationen omfattar

klimatpåverkan från hela byggskedet, vilket inkluderar utsläpp från

materialtillverkning, transporter och byggarbetsplatsen. De bygg-

delar som ingår i klimatdeklarationen är byggnadens klimatskärm

och byggnadens bärande konstruktionsdelar och innerväggar.

I klimatdeklarationen kommer beräknad klimatpåverkan anges

i kilogram CO

e per kvadratmeter, BTA. Boverket har under året

även publicerat en handbok för klimatdeklarationer.

JM förbereder sig inför den nya lagen genom att ta fram klimat-

kalkyler för ett antal bostadsutvecklingsprojekt och utvärdera de

verktyg som finns på marknaden för beräkningar. Målet är att kunna

automatisera beräkningsproccessen och att kunna sätta interna

gränsvärden för klimatpåverkan för JMs projekt där även de bygg-

delar som inte omfattas av klimatdeklarationskravet kan ingå.

Boverket planerar att införa gränsvärden preliminärt 2027 men

utreder om de kan införas tidigare.

Verksamhetens

miljöarbete

Klimat

JMs klimatmål är att vår verksamhet ska ha en klimatpåverkan som

är nära noll senast år 2030. Målet omfattar utsläppen från använd-

ning av bränsle, persontransporter, inköpt energi, transporter av

byggmaterial, drivmedel till arbetsmaskiner, våra bostäders energi-

användning de första två åren samt utsläppen från tillverkningen av

de byggmaterial vi kan påverka.

Energianvändning i verksamheten

JM arbetar aktivt för att minska energianvändningen i hela verksam-

heten. Exempelvis har alla byggarbetsplatser energieffektiva bodar

och lågenergibelysning med dagsljus- och närvarostyrning. Vi har

även valt att köpa in el märkt med Bra Miljöval till hela vår verksam-

het i Sverige. Vi arbetar kontinuerligt med att införa åtgärder som

identifierats i vår energikartläggning, som är genomförd enligt lagen

2014:266 om energikartläggning i stora företag, I kartläggningen

ingår den energianvändning i byggnader, verksamhet och transporter

som företaget har rådighet över.

Transporter och arbetsmaskiner

Materialtransporter, persontransporter och maskinarbete står för

betydande utsläpp av klimat-, miljö- och hälsopåverkande ämnen. JM

upphandlar merparten av materialtransporterna och maskinarbetet

av leverantörer. Tillsammans med dessa utvecklar vi logistikproces-

serna. JM driver projekt för att öka möjligheterna att själva ta kon-

troll över leveranserna till och från våra bygg arbetsplatser. Inom

ramen för detta har vi startat upp ett logistikcenter.

JM tillämpar Trafikverkets och de svenska storstädernas (den så

kallade Beställargruppens) gemensamma miljökrav för entreprenader,

vilka bland annat innebär följande:

• Krav på minst 20 procent förnybara drivmedel utöver lagen

omreduktionsplikt

• Krav på ålder, Euroklass och maximala utsläpp av

klimatpåverkande gaser från fordon

• Krav på redovisning av drivmedelsförbrukning.

Utöver detta har vi riktlinjer för tjänsteresor som styr mot att

prioritera tågresor framför flygresor (de flygresor vi ändå genomför

klimat kompenseras via Plan Vivo). I våra riktlinjer för tjänstebilar styr

vi på miljöprestanda och godkänner endast elbilar eller laddhybrider.

Som projektutvecklare av bostäder har vi både

stora möjligheter och stort ansvar a styra verksamheten

och våra produkter så a miljöpåverkan minimeras.







































JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 45

HÅLLBARHET / HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE



































































Farliga ämnen, hantering och materialval

Materialval

Giftfri miljö är ett av Sveriges nationella miljömål. Det ingår även

iFN:s globala mål för hållbar utveckling, Agenda 2030. Att arbeta

mot användningen av miljö- och hälsofarliga ämnen finns inskrivet

iJMs hållbarhetspolicy.

JM har sedan länge rutiner för miljövärdering av byggmaterial

föratt kontrollera att de material vi använder inte innehåller farliga

ämnen eller på annat sätt är onödigt miljöbelastande. Det ger en

hälsosam innemiljö för våra kunder och en bättre arbetsmiljö för

våra medarbetare som bygger bostäderna. Dessutom minskar det

risken för att skadliga ämnen sprids i naturen. I de fall tillräcklig

information om materialets egenskaper saknas, väljer vi bort det

i enlighet med försiktighetsprincipen. JMs krav på miljövärdering

är anpassade till de på marknaden dominerande systemen – BASTA,

Byggvarubedömningen och Sunda Hus. Svanenmärkningen innebär

ytterligare krav på materialval och registrering i en loggbok. Genom

att registrera de material som används för varje produktdel skapas

spårbarhet i de fall material i framtiden skulle behöva bytas ut.

Fuktskydd

Samtliga projekterings- och installationsarbeten i JMs bostäder upp-

fyller kraven i branschreglerna ”Säker vatteninstallation”. Bransch-

reglerna tillämpas även på installerade värmesystem. JM arbetar

med fuktskyddsbeskrivningar under projektering och produktion

för att förebygga fukt och vattenskador. Vi använder fukttåliga och

mögelresistenta gipsskivor i våtrum och i ytterväggkonstruktioner.

På badrumsväggar ställs dessutom höga fuktskyddskrav i enlighet

med gällande byggregler.

Förorenad mark, vatten och byggnader

Mark som bebyggs med bostäder i storstadsregionerna är ofta före

detta industrimark som idag har utvecklats till områden där många

vill bo. För 60–100 år sedan fanns det många giftiga kemikalier på

marknaden men kunskap om hur de påverkade hälsan eller naturen

var dålig. Under de senaste åren har även myndigheternas fokus på

dessa frågor ökat markant, vilket innebär allt högre krav på utred-

ningar, riskbedömningar, åtgärdsutredningar, vattendomar, kontroller

och rapporteringar. JMs kompetens inom marksanering säkerställer

46 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

HÅLLBARHET / HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE

att gällande miljökrav beaktas för att kunna erbjuda attraktiva

och säkra boendemiljöer – till gagn för såväl JMs kunder som för

hela samhället.

Resurseffektivitet

Byggavfall

JM ska minska mängden byggavfall till under 15 kg/kvm BTA senast

2030, vilket innebär ungefär en halvering jämfört med dagens nivå.

Vi har sedan 2016 arbetat med utredning och införande av cirka

165prioriterade åtgärder med syfte att minska mängden byggavfall.

Arbetet involverar hela JMs organisation och görs i samarbete med

våra leverantörer och avfallsentreprenörer. Projektet har nu gått

inien ny fas med fokus på förändringsledning med målsättning att

skapa en positiv kultur kring resurs effektivitet, avfall och källsorte-

ring inom alla delar av koncernen, samt att i ökad grad involvera

projektets tidigare faser i arbetet.

Exempel på åtgärder för att minska byggavfallet är:

• Återbruksavtal för produkter och byggmaterial

• Förbättrade rutiner för pallhantering på byggarbetsplatserna,

tillexempel ökad returhantering av lastpallar

• Deltagande i branschsamarbeten för att finna effektiva

retur system för fler lastbärare, exempelvis tegelpallar samt

mellanlägg för gips

• Utökning av avfallsorganisationen med nationella avfallsråd för

att dela erfarenhet och höja kompetensen i organisationen.

JM ska även öka andelen byggavfall som sorteras i återvinnings-

fraktioner till 80 procent. För att nå detta mål arbetar JM med:

• Framtagning av koncerngemensamma rutiner för källsortering

på JMs arbetsplatser. Nationella anpassningar genomförs med

utgångspunkt från Sveriges Byggindustriers resurs- och avfallsrikt-

linjer vid byggande och rivning i Sverige, samt i samråd med JMs

samarbetspartners inom byggavfallshantering i Norge och Finland

• Ett nyutvecklat uppföljnings- och prognosverktyg för produktion

• Framtagning av utbildning för byggprojektens avfallssamordnare

• Incitamentprogram för våra projekt

• Avfall som en parameter som utvärderas för möjligheten till

rörlig lön.

EU:s taxonomi

EU:s taxonomi har syftet att definiera vilka ekonomiska aktiviteter

som är hållbara, som en åtgärd för att kunna arbeta mot de

uppsatta miljömålen inom EU:

• Begränsa klimatförändringarna

• Anpassning till klimatförändringarna

• Hållbar användning och skydd av vatten och marina resurser

• Övergång till cirkulär ekonomi

• Förebyggande och bekämpning av föroreningar

• Skydd och återställande av biologisk mångfald och ekosystem.

För att en aktivitet ska klassas som hållbar behöver den väsentligt

bidra till minst ett av de sex utpekade miljömålen, inte göra någon

avsevärd skada på något av de övriga målen samt uppfylla sociala

minimiskyddsåtgärder enligt OECDs riktlinjer för multinationella

företag samt FNs principer för mänskliga rättigheter.

JMs verksamhet ryms till största del inom aktiviteten Nyproduk-

tion av bostäder (7.1 enligt EUs Taxonomiförordning). Under året

har JM utarbetat ett verktyg för att utvärdera och klassificera pro-

jekten inför rapporteringen i års redovisningen för 2022, då andelen

av verksamheten som följer taxonomins krav (aligned) rapporteras.

Under året har även rapporteringsrutiner utvecklats avseende

andelen av verksamheten som omfattas av EU Taxonomin (eligible),

vilket redovisas i nedanstående tabell. För vidare information om

JMs hållbarhetsarbete se sidorna 42–49.

Nedanstående tabell är baserad på rapportering enligt IFRS.

Uppgifter om omsättning (se raden intäkter) återfinns i koncernens

resultaträkning enligt IFRS på sidan 88 och årets Capex (hänförligt

från balansposterna nyttjanderätter kontor och bilar samt maskiner

och inventarier) återfinns i koncernens balansräkning enligt IFRS på

sidan 89 samt i not 12 samt 13 på sidan 104. För definition av

omsättning, Capex och Opex se sidan 80.

IFRS Total (mkr)

Andel av taxonomi-

berättigade (eligible)

aktiviteter (%)

Andel av ej taxonomi-

berättigade (eligible)

aktiviteter (%)

Omsättning 15 650 92 8

Capex

38 0 100

Opex

304 0 100

Avser nyproduktion av bostäder inom aärssegmenten JM Bostad Stockholm, JM Bostad

Riks, JM Utland och JM Fastighetsutveckling.

Avser aärssegmenten JM Entreprenad (anläggningsverksamhet) och JMFastighetsutveckling

(hyresintäkter) samt JM@home, då dessa aktiviteter ej omfattas av EU Taxonomiförord-

ningen (2020/852).

JMs aärsmodell är att äga, projektutveckla och sälja sina tillgångar under en kortare tid.

Huvuddelen av tillgångarna redovisas därmed som omsättningstillgångar exempelvis

nyttjanderätter för tomträtter, projekt- samt exploateringsfastigheter och träas därmed

inte av deﬁnitionerna i Capex eller driftkostnaden till det (Opex). I tabellen är angiven Opex

en så liten del varför JM använder väsentlighetsundantaget för uppdelningen av vad som är

taxonomiberättigade aktiviteter. Opex avser kostnader för korttidsleasing för exempelvis

arbetsbodar, vilka inte redovisas som en anläggningstillgång.











JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 47

HÅLLBARHET / HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE

Svanenmärkta

bostäder

Om att bo i ett Svanenmärkt hus

JM har alltid jobbat med att bygga hållbart. Alla bostäder som pro-

jekteringsstartats från och med 2018 miljömärks med den nordiska

märkningen Svanen. Det gör oss till det första nordiska byggbolag

som Svanenmärker hela sin produktion av bostäder. Tanken är att

koncernens mångåriga arbete för sund inomhusmiljö och hållbar

utveckling ska bli synligare för bostadskunderna. Att JMs hus är miljö-

märkta med Svanen innebär att Svanens organisationer i Sverige,

Norge respektive Finland granskar och verifierar att JM uppfyller

högt ställda miljökrav. Eftersom JM har haft ett metodiskt miljö-

arbete sedan början på 1990-talet har tidigare bostäder i stort

settsamma miljö- och energiprestanda. Att vi uppfyller alla krav

förSvanenmärkningen är bra för miljön, klimatet och inte minst

fördem som ska flytta in i våra bostäder. Men vad innebär

Svanenmärkningen för den som bor i ett hus från JM?

Hälsosam innemiljö

I Norden tillbringar vi ungefär 90 procent av vår tid inomhus. En

stor del av Svanenmärkningen handlar om att skapa en hälsosam

innemiljö. Det innebär att husen är byggda i robusta och sunda

byggmaterial. Byggskivor, parkettgolv, isolering, färg, lim och fog-

massor är fria från miljö- och hälsofarliga kemikalier. Svanen kräver

dessutom att JM bygger fuktsäkert med minimal risk för mögel-

skador och att husen har en bra och funktionstestad ventilation.

Leva hållbart

Vi vill att det ska vara lätt att leva på ett hållbart sätt i våra hus.

Därför är alla bostäder förberedda för källsortering. Flerbostads-

hus har dessutom ett miljörum för återvinning av fler material,

ljuskällor, elektronik och batterier. Parkeringen är förberedd för

installation av laddstolpar för elbilar. 30 procent av parkerings-

platser som projekteras har från och med 2021 en laddstolpe

redan vid inflyttning. Cykelparkeringen är placerad under tak.

Hållbart skogsbruk

Virket i våra Svanenmärkta byggnader kommer från hållbart skogs-

bruk och ett flertal hotade trädslag är förbjudna att användas. Vi

tillåter inte virke som är impregnerat med svamp- och bakterie-

dödande medel.

” Svanenmärkningen är mycket viktig för oss

på JM. Den ger ett kvitto på att våra bostäder

håller hög kvalitet och hållbarhetsprestanda

och är ett naturligt steg i vår strävan efter att

vara marknadsledande på hållbart boende.”

JOHAN SKOGLUND, VD OCH KONCERNCHEF

















48 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

HÅLLBARHET / HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE



Låg energianvändning

Ända sedan 2008 har JM byggt hus som använder klart mindre

energi än kraven i respektive lands byggregler. Våra Svanenmärkta

hus är naturligtvis också energieffektiva, vilket minskar både drift-

kostnad och klimatpåverkan. Bostäderna är utrustade med energi-

effektiva vitvaror samt snålspolande kranar och duscharmaturer.

Belysningen i allmänna utrymmen är behovsstyrd för att spara el.





kWh/m

Atemp

Nyproducerade bostäders beräknade energianvändning,

exklusive hushålls- och verksamhetsel

100

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

JM beräknar nyproducerade bostäders energianvändning på ett standardiserat sätt,

vilket möjliggör en jämförelse över tid. Diagrammet visar medelvärdet från bostads-

projekt som avslutats respektive år. Den beräknade energianvändningen har minskat

med cirka 40 procent sedan 2008.















































JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 49

HÅLLBARHET / HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE

Långt ifrån alla har förmånen att på sitt arbete så konkret bidra till

något som finns kvar i flera årtionden. På JM arbetar vi på olika sätt

tillsammans för att utveckla bostäder och samhällen för kommande

generationer. Våra medarbetare är med och skapar byggnader och

landmärken som ger livsrum för både boende och företag. De

skriver historia.

Engagerade och kompetenta medarbetare är avgörande för vår

framgång. På JM vill vi skapa förutsättningar för våra medarbetare

att känna stolthet över det man bidrar med i arbetslivet. Det gör

vigenom att tänka långsiktigt i allt vi gör. I vårt arbete med att

utveckla och bygga hållbara bostäder och levande kvarter finns

detgott om utvecklingsmöjligheter och spännande uppdrag.

Året som gått

Början på 2021 fortsatte att präglas av covid-19 och fokus var på

attminska risken för smittspridning och minimera en potentiellt

negativ påverkan på verksamheten. För att upprätthålla ett högt

engagemang, välmående och prestation hos medarbetarna på JM

genomfördes ett antal aktiviteter under våren bland annat JM GO,

en motionsaktivitet som syftade till att främja fysisk aktivitet och

stärka sammanhållningen mellan medarbetare i Sverige, Norge och

Finland. Under hösten återgick vi till kontoren och mer normala

rutiner på våra byggarbetsplatser. Det var välkommet från med-

arbetarna att återigen kunna ses fysiskt. Återgången firades på

olika sätt runt om i verksamheten.

Den digitala utvecklingen och förändrade beteenden under

pandemin aktualiserade under året frågan gällande flexibilitet i

arbetslivet. På JM förstår vi att flexibiliteten kommer vara viktig för

att vara en attraktiv arbetsgivare i framtiden. Av den anledningen

arbetar vi kontinuerligt med frågan för att se vad den innebär för

våra medarbetare för att hitta ett erbjudande som möter

behoven hos dem och samtidigt fungerar för verksamheten.

Att vara en attraktiv arbetsgivare är avgörande för att vi på JM

ska säkerställa vår långsiktiga kompetensförsörjning och lyckas leve-

rera på vår ambitiösa affärsstrategi. Under året har vi arbetat med

att identifiera hur vi ska kunna attrahera och behålla de mest enga-

gerade och kompetenta medarbetarna. Vägen dit är att ha den

bästa medarbetarupplevelsen i branschen, ett engagerande ledar-

skap, ständigt lärande, samt moderna digitala processer. Men också

att vi erbjuder en inkluderande, flexibel och säker arbetsmiljö.

A skapa engagemang och

utveckla hållbar kompetens

Engagerade och kompetenta medarbetare är avgörande för vår

framgång. Tillsammans bygger vi framtidens samhällen.

MEDARBETARSTRUKTUR – KONCERNEN

2021 2020 2019

Antal medarbetare per 31 dec 2 453 2 530 2 559

– antal tjänstemän 1 569 1 564 1 563

– antal hantverkare 884 966 996

Snittålder, tjänstemän 43 43 43

Snittålder, hantverkare 41 40 40

Andel kvinnor bland tjänstemän, % 39 38 37

Andel kvinnor bland hantverkare, % 6,8 7,1 5,2

MEDELTAL ANSTÄLLDA PER LAND

2021 2020 2019

Sverige 1 928 2 057 2 053

Norge 387 417 449

Finland 146 126 96

Totalt 2 461 2 600 2 598



Andel kvinnliga hantverkare Mål

2030

2029

2028

2027

2026

2025

2024

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

Medarbetarskapet avgörande för framgång

En gemensam värdegrund och ett engagerat medarbetarskap

är avgörande för vår fortsatta framgång. Därför vilar JMs medarbe-

tarskap på våra gemensamma värderingar, vår uppförandekod och

våra medarbetarkompetenser. Tillsammans utgör de grunden för

medarbetarskapet genom att tydliggöra vilka förhållningssätt och

beteenden som skapar en god företagskultur, samtidigt som de

ger vägledning i viktiga frågeställningar.

Vårt medarbetarskap är en betydande del av vår introduktion

avnya medarbetare och vävs in i kompetensutveckling av befintliga

medarbetare. Medarbetarnas engagemang och välmående följs

uppårligen via medarbetarundersökningen.

50 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

HÅLLBARHET / MEDARBETARE

Attrahera morgondagens medarbetare

Engagerade och kompetenta medarbetare är avgörande för vår

framgång. Undersökningar visar på att rörligheten på arbetsmarkna-

den kommer vara högre kommande år både som en följd av pande-

min men även drivet av andra faktorer. Arbetet med att långsiktigt

attrahera rätt kompetens är därför viktigare än någonsin. En central

del i detta är vårt samarbete med gymnasieskolor, yrkeshögskolor,

högskolor och universitet. För studenter på högskolor och universi-

tet erbjuder vi bland annat studentprogrammet Startskottet och

vårt traineeprogram. Vi kan glädjande konstatera att vi för varje år

har ökat intresse för bägge utvecklingsprogrammen och ansökning-

arna har aldrig tidigare varit så många. Vi är även stolta över att vi

har många ambassadörer på JM, både bland befintliga medarbetare

men också bland dem som slutar hos oss för att anta nya utma-

ningar utanför företaget. Att vi har många återvändare är ett bra

bevis på detta och att den långsiktiga relation vi bygger med våra

medarbetare ger resultat.



”Stämningen är positiv

och peppande”

Genom Startskoet bygger studenterna upp e nätverk och

får samtidigt en förståelse för branschen och hur byggprocessen

fungerar i praktiken.

Linnea Arrhenius är inne på sitt andra år på JMs studentpro-

gram Startskottet. Hon kombinerar programmet med studier

vid Chalmers och är bland annat med i uppförandet av Kron-

juvelen och Guldkornet på Eriksberg, Göteborg.

– Startskottet är guld värt och hjälper mig både i mina stu-

dier och i karriärvalet. Jag har fått en helt annan förståelse för

branschen och får mycket gratis genom den här erfarenheten,

säger Linnea.

Hur ser upplägget ut?

– Jag har sommarjobbat på JM de senaste två åren, vi har träffar

under vår och höst och jag kommer att skriva mitt exjobb här.

Nu har jag valt att jobba på JM ungefär en dag i veckan och det

är ett bra komplement, jag studerar samtidigt som jag åker ut

och ser hur det är i verkligheten. Det gör också att jag alltid har

någon att vända mig till på företaget angående olika ämnen jag

läser om.

Hur är det att vara ute i verksamheten?

– Jag trivs väldigt bra i produktionen och är tacksam över att

bli upplärd av alla hantverkare, arbetsledare och platschefer.

Gemenskapen är härlig. Min handbollsbakgrund gör att jag är

van vid att vara med i ett lag, och det blir lite samma känsla

ute iproduktionen. Stämningen är positiv och peppande.

Vad är viktigt för dig i valet av arbetsgivare?

– Att företaget har en framtidsvision och är öppet för föränd-

ringar. JM är nytänkande, har ett utarbetat sätt att bygga och

är duktiga på att ta fram koncept för att göra det effektivare.

Hur ser du på framtiden?

– Jag gillar problemlösningen som behövs i produktionen

och vill utvecklas i rollen som arbetsledare.



-















JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 51

HÅLLBARHET / MEDARBETARE



”A gå Startskoet var

som en stor förberedelse”

Greta Pierre gick från studentprogrammet

Startskoet direkt till rollen som mätningstekniker

på Kvarnholmen.

Greta Pierre började på JMs studentprogram Startskottet 2019,

där hon deltog i ett antal träffar och genomgick två sommar-

praktiker. I juni i år anställdes hon som mätningstekniker. Nu

ansvarar hon för mätning och ritningshantering tillsammans

med ytterligare en mätningstekniker på byggprojekt Kvarnhol-

men i Stockholm med cirka 200 nyproducerade bostadsrätter.

– Det är mycket ansvar kopplat till att allt blir rätt utifrån

ritningarna. Jag jobbar mycket med totalstation vilket är som en

dator för mätteknik ute på bygget för att få precisa mått, säger

Greta och fortsätter:

– Det är stor skillnad att vara ute i verkligheten jämfört med

att studera. Jag ville ha praktik tidigt och börja ute i produktio-

nen eftersom den mixen gör att du blir duktig fort.

Vad har din plats i studentprogrammet Startskottet

inneburit för dig?

– Att gå Startskottet var som en stor förberedelse. Det var

givande att vara med i studentprogrammet under tiden jag

pluggade, det gjorde att jag inte bara läste utan övade praktiskt

under somrarna. Och det var kul att träffa likasinnade i min

ålder som också var drivna och ville ut och jobba i produktio-

nen. Det blir också lättare att få jobb om man har praktiserat

under studietiden. Redan när jag började som mättekniker hade

jag en grunduppfattning om hur JM bygger och vad de har för

strategier.

Varför valde du JM?

– Det är ett stort företag och vi bygger många bostäder. Här

finns ett ”Lean-tänk” för att effektivisera byggprocessen där

mycket är kopplat till logistik, om hur man kan förkorta ledtider

och få kunden så nöjd som möjligt. Det kan förändra branschen.

Det är inte alla byggföretag som använder arbetssättet, och att

JM gör det är väldigt kul.

Hur ser du på framtiden?

– Jag vill bli en ännu bättre mätningstekniker och med den

grunden gå över till att jobba som arbetsledare. Jag har studerat

byggstyrning och planering av byggprojekt och tycker att ledar-

skap är roligt.















52 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

HÅLLBARHET / MEDARBETARE



”Prata med dina chefer och

var tydlig med vad du vill”

Mikael Christersson är en av många som efter en tid på andra

företag har valt a komma tillbaka till JM. Struktur, värderingar

och en familjär stämning bidrog till hans beslut a återvända.

Efter studier till civilingenjör på Kungliga tekniska högskolan fick

Mikael Christersson en arbetsledarroll på JM. Det var 2000 och

året efter påbörjade han JMs traineeprogram. Ett par år senare

valde Mikael att lämna JM, för att återvända som projekterings-

ledare mellan 2006 och 2017. Efter ytterligare en vända på ett

annat byggföretag är han idag projekteringschef på Region

Stockholm Nord.

– Jag är formad av JM redan från början. Jag sökte ett famil-

järt, värderingsstyrt företag med mjuka värden och trevlig

stämning. Och det visade sig att JM var precis det jag sökte,

säger han.

Vad var det som gjorde att du valde att lämna JM?

– Jag kände att jag låg still lönemässigt och sökte jobb som

arbets ledare på ett annat bolag. Men där blev jag ganska

kort varig, jag hann i princip bara med ett projekt.

Hur höll du kontakten med JM när du var borta?

– Jag höll kontakt med min gamla platschef på JM. Efter en tid

ringde regionchefen och frågade i princip ”vad vill du göra”?

Jag var nyfiken på projektering, eftersom det är både kreativt

och utmanande samtidigt som man lär sig mycket. Det var

2006 och jag fick rollen som projekteringsledare.

Varför bytte du igen, och vad lockade dig

tillbaka till JM?

– En rekryterare för ett annat bostadsbolag erbjöd mig att

bygga en projekteringsavdelning från grunden med egna projek-

törer. Jag tror på idén att ha projektörer och projekterings-

ledare under samma tak. Det var tre roliga och lärorika år med

hårt slit som tyvärr gav mig stressrelaterade symptom. Jag sökte

mig tillbaka till JM som har en mer utvecklad ordning och struk-

tur. Jag fick en tjänst som projektledare på Region Stockholm

Nord och efter sju månader fick jag rollen som projekterings-

chef.

Hur ser du på framtiden?

– Jag känner en lojalitet till JM och har inga planer på att lämna

igen. Jag har varit på JM nästan hela mitt vuxna liv och det har

blivit som en familj. JM gör många saker mycket bra, men det

finns det andra som också gör, och jag ångrar inte att jag pro-

vade på andra bolag. Nu när jag är tillbaka har jag med mig

nyaperspektiv.

Vad är ditt bästa tips för den som vill byta jobb

eller karriär?

– Prata med dina chefer. Var tydlig med vad du vill. Och våga

fråga vilka möjligheter som finns.

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 53

HÅLLBARHET / MEDARBETARE



”Hela arbetsplatsen jobbar

inkluderande och som e lag”

JMs satsning på e strukturerat arbetssä och e ledarskap

som involverar hela arbetsgruppen sprider sig i organisationen.

Henrik Jonsson är samordnande ledartränare och mentor

i Det engagerade ledarskapet i praktiken (DEL i praktiken), ett

träningsprogram som vänder sig till ledare och chefer inom JMs

produktionsorganisation. Josefin Lybeck började på JM hösten

2020 och är en av dem som är delaktiga i arbetssättet.

– Hela arbetsplatsen jobbar inkluderande och som ett lag,

säger Josefin.

Varför gör JM den här satsningen?

– Syftet med programmet är att öka delaktighet och engage-

mang bland medarbetare och underentreprenörer. Vi utvecklar

ledarna och cheferna för att skapa ökad trygghet, ökad motiva-

tion och ett hållbart arbetsliv för hela arbetsgruppen. Det ger

en ökad kontroll över arbetsmiljö, kvalitet, tid och kostnad,

vilket vi ser många positiva resultat på, säger Henrik.

Vilka effekter kan du se i din roll som ledartränare?

– DEL i praktiken bygger på struktur och arbetsledande beteen-

den som ger trygghet och främjar samarbete och utvecklingen

av självständighet hos ledarna och medarbetarna. Personer i

arbetsgruppen involveras och tar ett ägandeskap för det de gör

och stödjer varandra i större utsträckning, säger Henrik.

Hur var det att börja arbeta på JM kopplat

till DEL i praktiken?

– Som nyanställd hjälper det att det finns en struktur för hur

du bygger upp ditt arbete. Henriks stöd och idéer kring ledar-

skapet har bidragit till min utveckling, säger Josefin.

Ge exempel på ett verktyg du använder

från DEL i praktiken!

– Vi använder bland annat veckostruktur där vi avsätter tid för

hantverkarna på rondering, tid för samarbete och för egen

administration. Det gör bland annat att hantverkarna vet när vi

kommer och sparar frågorna till dess. Vidare har jag tränat på

arbetsledande beteenden och har filmat flera av mina morgon-

möten, säger Josefin.

Vad ger det till verksamheten?

– Engagerade ledare smittar av sig till hela arbetsgruppen. Hant-

verkarna är experter på de olika momenten och vet bäst hur

man löser problem som uppstår, och deras kunskap och idéer

gör att arbetet blir så bra som möjligt i slutändan. Med det

engagerade ledarskapet får vi verktyg att framhäva det, vi blir

bättre på att lyssna, ge återkoppling och får dem att ta det

engagemanget, säger Josefin.

Vilken respons har du fått från medarbetarna?

– Josefins egna hantverkare säger till mig och andra att hon är

den bästa arbetsledaren de haft, och att hon är engagerad och

driven, säger Henrik.

– Jag tror att det är mycket för att vi involverar hantverkarna

i momenten som sker, lyssnar på dem och ser till att återkoppla

på deras frågor, säger Josefin.

















Engagerande ledarskap

Ett tydligt och engagerande ledarskap ger förutsättningar för högt

engagemang, välmående och prestation hos våra medarbetare,

vilket i sin tur har direkt påverkan på vårt resultat.

Vårt ramverk för ledarskap, ’Det Engagerande Ledarskapet’,

beskriver de ledarbeteenden som utmärker en framgångsrik

ledare på JM. För att ge våra chefer och ledare rätt verktyg och

träning erbjuder vi både ledarprogram, fristående ledarskapskurser

och coachning.

54 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

HÅLLBARHET / MEDARBETARE



”Vi vill integrera lärandet

i det dagliga arbetet”

JM ställer om till en lärande organisation där lärandet

är kopplat till vardagen, utsträckt över tid. Och där ledare

och medarbetare delar kunskap och erfarenheter

mellan varandra.

Sara Rydberg, avdelningschef för kompetens- och ledarutveck-

ling, leder arbetet med att identifiera strategi och mål för

lärandet på JM.

– Den höga utvecklings- och förändringstakten i samhället

kräver ett smartare lärande. Vi ser också att lärande och

utveckling är viktigt för att kunna behålla våra medarbetare

ochattrahera nya, säger hon och fortsätter:

– Därför vill vi integrera lärandet i det dagliga arbetet, att

man lär av erfarenheter och delar kunskap med varandra. Och

gärna får det socialt och lustfyllt. Det gör att man utvecklas

kollektivt och som individ.

Sara och hennes kollegor använder termen ”Just in Time” –

att lärandet i större utsträckning blir tillgängligt i verksamheten

där medarbetarna befinner sig och när de behöver det.

– Ett exempel är att lägga in en QR-kod i en monterings-

anvisning som länkar till ett kort filmklipp som visar hur vi utför

ett visst moment. Det kan också vara en medarbetare som

delar med sig av sina erfarenheter till kollegorna, säger hon.

Med coronapandemin ökade det digitala lärandet på JM.

– Vi ställde inte in, vi ställde om. En kurs blir lätt ett event

och sedan inget mer. När vi digitaliserat mycket av lärandet

kanske vi sträcker ut en kurs till tre tillfällen. Det gör att du kan

gå på en virtuell halvdagsutbildning och jobba den andra halvan,

säger Sara och fortsätter:

– Det som tidigare kanske var svårt att resa till blir av vilket

gör utbildningen lite mer demokratisk. På våra digitala introduk-

tionsdagar för nyanställda ser vi exempelvis en större anslutning

med deltagare från olika orter i Sverige och Norge, jämfört med

när medarbetare skulle resa till Stockholm för att gå utbild-

ningen.

Forskningen säger att vi lär oss bäst av ett integrerat lärande

i vardagen och att sträcka ut lärandet över tid.

– Vi behöver ha ett socialt lärande där vi lär av varandra. Vi vill

också att ledare och medarbetare tar ett större gemensamt

ansvar för lärandet, att alla är nyfikna och aktivt söker informa-

tion från omvärlden och sprider kunskap mellan varandra. Det

kan exempelvis vara att du själv efterfrågar feedback, tar dig tid

att reflektera över vad som fungerat bra och vad som kan för-

bättras, bjuder på goda exempel eller om du körde i diket och

lärde dig, att du delar med dig av den erfarenheten. Den kultu-

ren vill vi ha på JM, säger Sara och fortsätter:

– Jag tror att det kan leda till att vi får en ökad förståelse

för varandras roller. Vi har mer gemensamt än vad som skiljer

oss åt.

Ständigt lärande

Utgångspunkten för lärande och kompetensutveckling på JM är att

det ska leda till affärsnytta utifrån organisationens och individens

behov. En hög förändrings- och utvecklingstakt i samhället och inom

JM ställer höga krav på att vi som organisation och våra medarbe-

tare kontinuerligt lär och utvecklas.

Det är strategiskt viktigt att vi långsiktigt säkerställer kompetens

i hela projektutvecklingsprocessen. Vi eftersträvar en lärande kultur

där kontinuerligt lärande är en naturlig del av våra medarbetares

vardag. För oss innebär det att vi integrerar lärandet i arbetet, vi lär

av våra erfarenheter och delar kunskap med varandra. Medarbetare

på JM i samspel med närmaste chef tar ansvar för kontinuerligt

lärande och utveckling och därigenom skapa förutsättningar för

långsiktig prestation. Vi erbjuder också formell inlärning i form av

utbildningar, ledarutvecklingsprogram, workshops och andra former

av läraktiviteter med fokus och målsättning att skapa lärtransfer; att

omsätta ny kunskap, beteenden och förmågor i praktiken.

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 55

HÅLLBARHET / MEDARBETARE

Inkluderande och säker arbetsmiljö

Jämställdhet och mångfald

Vår målsättning är att vara branschens mest jämställda bolag

och att spegla mångfalden i samhället. Målet är att JM ska ha

minst 20 procent kvinnliga hantverkare år 2030.

För att skapa framtidens samhällen behöver våra medarbetare

som grupp spegla hur dagens samhälle ser ut. Jämställdhet och

mångfald är också viktigt för att säkra vår långsiktiga kompetens-

försörjning. Vi måste vara en attraktiv arbetsgivare för fler kom-

petenta medarbetare. Vi vet att en jämställd och inkluderande

arbetsplats ökar trivseln och samtidigt bidrar till minskad sjukfrån-

varo samt färre arbetsplatsolyckor. Medarbetare mår bättre, pre-

sterar bättre och bidrar i högre grad till verksamhetens utveckling

idiversifierade arbetsgrupper.

För att säkerställa att vi når vår målsättning inarbetar vi jäm-

ställdhetsmål i våra ordinarie HR-processer och arbetar systema-

tiskt för att utveckla och förbättra våra medarbetares arbetsmiljö

och förutsättningar. Detta sker genom att årligen kartlägga och

upprätta handlingsplaner för att åtgärda eventuella brister.

Samarbete Teknikkvinnor

År 2020 startade JMs produktionsorganisation ett samarbete

med Teknikkvinnor. Genom kompetenshöjande workshops och

coachande samtal har vi på JM ökat våra produktionschefers kun-

skap om jämställdhet och inkludering och gett dem nya verktyg.

– Det är viktigt för oss att arbeta aktivt med jämställdhet och

inkludering om vi ska klara av att behålla alla våra duktiga medarbe-

tare och fortsätta attrahera nya, menar Anders Wimmerstedt,

Produktionsdirektör. Han fortsätter:

– Ett ledarskap som har fokus på inkluderande beteenden leder

till ökad trivsel och engagemang hos våra medarbetare och det i sin

tur gör oss attraktiva som arbetsgivare. Vi behöver gå från ord till

handling. Varje produktionsregion har därför arbetat fram aktivite-

ter som ska leda till att vi når våra mål inom området.

Under hösten 2021 utökades samarbetet med Teknikkvinnor till

att omfatta hela koncernen. Den första aktiviteten var en workshop

i HR-ledningsgruppen med syftet att skapa en gemensam grund och

samsyn i hur vi ska arbeta med jämställdhet och inkludering som en

naturlig del i vår verksamhet framåt, och varje deltagare i gruppen

har fått coachande samtal i området. I planen för 2022 finns fort-

satta aktiviteter som ska leda till att vår kultur och HR-processer

stödjer ökad jämställdhet och Inkludering.









Hållbara medarbetare

På JM verkar vi för en god fysisk, organisatorisk och social arbets-

miljö, med den enda acceptabla målsättningen; helt skadefria arbets-

platser med hög trivsel. Balans mellan krav och resurser, medarbe-

tares inflytande över sitt arbete, god gemenskap och stöd från

chefer ser vi som viktiga framgångsfaktorer för att skapa hållbara

och hälsosamma arbetsplatser och medarbetare.

Motion och sammanhållning under pandemin

JM GO är ett initiativ för ökad fysisk aktivitet som genomfördes

under våren 2021. Genom att uppmuntra varandra till fysisk aktivi-

tet under coronapandemin stärktes också sammanhållningen mel-

lan alla medarbetare, i Sverige, Norge och Finland. Varje deltagare

registrerade alla typer av motionspass om minst 30 minuter i en

app, och alla medarbetare deltog utifrån sina förutsättningar.

Resultat

Med över 770 anmälda medarbetare blev JM GO en stor framgång.

Deltagarnas fysiska aktivitet ökade med 47 procent och man motio-

nerade i genomsnitt 4,9 pass och 327 minuter per person och

vecka, vilket markant överstiger WHO:s rekommendationer för ett

hälsosamt liv. Aktiviteten stärkte sammanhållningen och JMs med-

arbetare peppade varandra med drygt 177806 gilla-markeringar,

kommentarer, foton och videos. Efter satsningen uppgav hela 94

procent att de motionerade mer än två pass per vecka. Nu kan

medarbetarna se fram emot JM GO som kommer att genomföras

under våren 2022.





20%

kvinnliga hantverkare

56 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

HÅLLBARHET / MEDARBETARE

Vibrationsprojektet

JM har under året genomfört ett projekt som kartlägger risker med

vibrationsskador, en vanlig arbetssjukdom i byggbranschen som kan

ge livslång värk för de som drabbas. Det finns en tydlig lagstiftning

kring hur länge man får arbeta med vibrerande maskiner. Dock är

det svårt att hålla koll på alla maskiner som används och att organi-

sera arbetet så att ingen arbetar för länge med ett verktyg. Därför

har mätningar och tidsstudier genomförts, och hantverkarna har

skickats på undersökning. Det samlade resultatet kommer att ligga

till grund för förbättringar inom JM med syfte att förebygga och

förhindra att vibrationsskadorna uppstår hos medarbetarna. Det

skulle exempelvis kunna leda till nya arbetssätt, att arbetsuppgifter

roteras, ny teknik och vidareutveckling av utrustning i samarbete

med leverantörer. En utbildning för chefer och medarbetare har

tagits fram och i början av 2022 kommer vibrationsprojektet att

implementeras.

Riskobservationer

Under året har JM haft stort fokus på säkerhetskulturfrågan.

Forskningen visar på ett tydligt samband mellan fler inrapporterade

riskobservationer och färre antal olyckor. Anledningarna är flera:

Det ger en chans att åtgärda risken på plats innan det hinner leda

tillen olycka. Det går att upptäcka mönster i inrapporterade risk-

observationer och vidta övergripande åtgärder. När vi på individnivå

blir bättre på att uppmärksamma risker så skadar vi oss mindre. En

hög inrapporteringsgrad av riskobservationer är ett tecken på en

god säkerhetskultur.

Under en riktad fokusmånad i juni ökade antalet riskobservatio-

ner som rapporteras in via en mobilapp. Under sommaren mins-

kade inrapporteringen men stabiliserades under hösten på en

betydligt högre nivå jämfört med våren. Aktuell statistik presente-

ras veckovis till alla projekt och syftar till att uppmuntra fler att

rapportera in risker. Arbetet med riskobservationer kommer att

f ortsätta under 2022.







Safety week, inklusive Håll Nollans säkerhetspush

Årets Safety Week som traditionsenligt gick av stapeln vecka 47

bestod av flera delar:

1. Håll Nollans säkerhetspush för alla medarbetare. 2021 handlade

säkerhetspushen om samverkan mellan olika roller i ett bygg-

projekt.

2. Tillträdesleder för medarbetare inom produktion. Mer än

hälften av våra arbetsplatsolyckor som leder till frånvaro går att

härleda till förflyttningar på våra arbetsplatser. Det är när vi rör

oss mellan arbetsmoment som vi skadar oss mest frekvent.

3. L-ABC/första hjälpen för medarbetare på kontor.

4. Uppföljning av riskhantering, där alla projekt i stomskede eller

senare analyserade i vilken utsträckning man identifierat och

hanterat relevanta arbetsmiljörisker i projekteringsfasen. Att

identifiera och hantera arbetsmiljörisker för både bygg- och

bruksskede i tidiga skeden är något JM har stort fokus på och

viarbetar hela tiden med att vidareutveckla.







-

-







” På JM arbetar vi säkert eller inte alls.”

JOHAN SKOGLUND, VD OCH KONCERNCHEF

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 57

HÅLLBARHET / MEDARBETARE

Aärsmässiga inköp för

hållbara leverantörskedjor

Som stor användare av byggmaterial och tjänster har JM

både möjlighet och ansvar för a säkerställa ekonomiskt,

socialt och miljömässigt hållbara leverantörskedjor.

Strategiskt

JMs inköpsarbete ska säkra verksamhetens resursbehov till lägsta

totalkostnad, med rätt kvalitet och i rätt tid, samt säkra kundnyttan

genom att företagets krav och riktlinjer för kvalitet, miljö och etik

efterlevs.

Inköpsarbetet ska kännetecknas av involvering, lyhördhet för

våra kunders och medarbetares synpunkter och önskemål, vilket

innebär att vi kontinuerligt hittar nya möjligheter till förbättring och

utveckling av såväl processer som produkter tillsammans med våra

leverantörer.

Våra leverantörer är en del av JMs varumärke och vårt ansikte

utåt. Hur väl vi lever upp till vårt samhällsansvar beror på hur leve-

rantörsmarknaden och våra entreprenörer lever upp till de krav

påkvalitet, miljö och etik som JM ställt.

Säkra verksamhetens resursbehov genom

tvärfunktionalitet

För att säkra verksamhetens resursbehov till lägsta totalkostnad,

med rätt kvalitet och i rätt tid, krävs att vi inom JM gemensamt

utmanar och utvecklar alla de olika krav vi ställer för att uppnå

högsta möjliga kundvärde. Detta kan vi bara uppnå genom ett nära

och tvärfunktionellt samarbete inom företaget. Kategoriarbetet

fokuserar alltmer på tvärfunktionell involvering där vi samlar

expertkompetenser för att gemensamt arbeta fram förbättringar

som leder till besparingar för JM.

Affärsmässig partner

JMs centrala inköpsavdelning har god insyn i såväl våra leverantörers

som JMs egen verksamhet. Vi ska, ur ett totalkostnadsperspektiv,

hitta en god balans mellan verksamhetens kravställningar och

marknadens förmågor och ta beslut som är affärsmässigt bäst för

JM pålängre sikt. En del är att se till hela JMs affär och under 2021

har vi förtydligat koncernansvaret och optimerat det strategiska

inköpet genom att samla de svenska och norska centrala inköps-

organisationerna.

Hållbara leverantörskedjor

JM har processer som utvärderar, följer upp och reviderar leveran-

törskedjorna för att minimera risker gällande varuförsörjning,

varumärke, hållbarhet och ekonomi.

Vi behöver säkerställa leveranser för många år framåt. Lång-

siktighet är därför en viktig faktor vid val av leverantörer. JMs

l everantörer bidrar till att erbjuda våra kunder ett bekymmersfritt

boende med god kvalitet och hög funktionalitet. Vi säkrar JMs

erbjudande och kundnytta genom att samtidigt förebygga risk för

mutor och hot, svart arbetskraft och att miljöfarligt material byggs

in i våra bostäder.

För att bli ramavtalspart genomgår leverantörer en hållbarhets-

granskning och de produkter som vi köper in miljögranskas – bland

annat ska produkter som byggs in klara miljökrav så att vi kan

Svanenmärka våra byggnader.

Våra ramavtalsleverantörers riskprofil bevakas löpande, både

urett finansiellt perspektiv och ur ett leveransperspektiv. Kon-

tinuitets planer finns för de leverantörskategorier som anses ha

enhög riskprofil eller som är kritiska för produktionen.

I och med pandemin har våra ramavtal och våra nära leveran-

törsrelationer bidragit till att vi kunnat upprätthålla produktions-

takten och haft kontroll på kostnadsutvecklingen.

Kvalitetssäkrade krav

Vi har väl definierade processer som enar och kvalitetssäkrar verk-

samhetens krav och behov. Som en tydlig och kompetent beställare

där vi ger våra leverantörer goda förutsättningar att kunna leverera

med god kvalitet, vilket ger förutsättningar för hållbara relationer

med de bästa leverantörerna. Genom att involvera verksamheten

iinköpsarbetet – från strategiarbetet, vidare i upphandlingsskedet,

följt av implementering av ramavtalsparter och därefter utveck-

lingen och förvaltningen av ramavtalen – lägger vi grunden till goda

samarbeten och minskar risker för fel och brister i leveranser.

• 



• 



>90%

av materialinköpen i Sverige

och Norge sker via ramavtal

58 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

HÅLLBARHET / LEVERANTÖRER

Verksamhetsnära

Vår förmåga att ta bra affärsmässiga beslut bygger på god förståelse

och hög kunskapsnivå. Under 2021 har vi tillsammans börjat driva

kategoristyrningsprojekt med syfte att öka värdet och minska

totalkostnaden inom två utvalda områden, hiss och prefabricerad

betong. Kategoriprojekten drivs genom tvärfunktionella team med

kompetens och expertis inom flera delområden som produktion,

arbetsmiljö, logistik, miljö och hållbarhet samt produktutveckling.

Det är även värdefullt att det strategiska inköpsarbetet kan

bidra i det ständiga förbättringsarbete som pågår inom JM, genom

att i dialog med våra leverantörer nyttja deras kompetens och

erfarenhet i vårt förbättringsarbete.

Utvecklar samarbeten

JM vill arbeta med marknadens bästa leverantörer, som bidrar

i vårt arbete att skapa långsiktigt värde och kundnytta.

En viktig del i utvecklingen av samarbetet med våra leverantörer

är den löpande uppföljningen. Vi mäter våra leverantörers presta-

tioner genom analyser av leveranssäkerhet, Nöjd BeställarIndex

(NBI) och synpunkter från verksamheten. Det ger oss möjlighet

att kontinuerligt öka affärsnyttan i våra leverantörssamarbeten.











Hantering

Klimatområden

Påverkan på JM Risk Möjligheter

Utvecklar samarbeten

Hållbara leverantörskedjor

Professionell beställare

Kvalitetssäkrade krav

Verksamhetsnära

Hantering

Klimatområden

Påverkan på JM Risk Möjligheter

Utvecklar samarbeten

Hållbara leverantörskedjor

Professionell beställare

Kvalitetssäkrade krav

Verksamhetsnära

Hantering

Klimatområden

Påverkan på JM Risk Möjligheter

Utvecklar samarbeten

Hållbara leverantörskedjor

Professionell beställare

Kvalitetssäkrade krav

Verksamhetsnära

Hantering

Klimatområden

Påverkan på JM Risk Möjligheter

Utvecklar samarbeten

Hållbara leverantörskedjor

Professionell beställare

Kvalitetssäkrade krav

Verksamhetsnära

Hantering

Klimatområden

Påverkan på JM Risk Möjligheter

Utvecklar samarbeten

Hållbara leverantörskedjor

Professionell beställare

Kvalitetssäkrade krav

Verksamhetsnära











































Leverantörsmarknad JM

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 59

HÅLLBARHET / LEVERANTÖRER

Ansvarsfullt

agerande i alla led

Aärsetik har i väsentlighetsanalysen identierats som

en väsentlig hållbarhetsaspekt. JMs etiska riktlinjer har under

många år varit grunden för vårt arbete med etik.

Vid sidan av JMs etiska riktlinjer finns en uppförandekod för

medarbetare. Syftet är att definiera vår värdegrund och att säker-

ställa ett korrekt agerande i vårt dagliga arbete. Uppförande koden

tydliggör de värderingar som gäller på JM. För att nå ut brett i orga-

nisationen med kunskap och förståelse för innehållet ikoden

används den vid all rekrytering och vid alla årliga utvecklings samtal.

Till JMs etiska riktlinjer och uppförandekod finns nya riktlinjer

för representation. Dessa anger vad som gäller inom JM-koncernen

beträffande förmåner och gåvor, extern representation, studieresor,

konferenser och intresse konflikter. Syftet med riktlinjerna är att

motverka mutor och korruption samt att undvika otillåten påverkan.

Etiska frågor har inte alltid ett givet svar. JM har därför ett Etiskt

råd, bestående av personer från företagets ledning, som kan ge väg-

ledning kring etiska frågeställningar. JM har också en visselblåsar-

funktion som möjliggör för medarbetare och externa intressenter

att anonymt rapportera misstankar om allvarliga oegentligheter

eller missförhållanden. Rapporteringen görs till ett från JM fristå-

ende säkerhetsföretag.

Konkurrens på lika villkor

JM lägger stor vikt vid att som företag verka etiskt korrekt, efter-

som det stärker JMs trovärdighet och konkurrenskraft. För att JMs

affärsverksamhet ska kunna drivas med lönsamhet och god etik har

vi utvecklat styrda och transparanta beslutsordningar som används

vid alla affärsuppgörelser.

JM är en del av samhället och det är viktigt att vi tar ansvar

förhur vi kan bidra till ett långsiktigt hållbart samhälle. Det gör

vibland annat genom att skapa bostäder, en för samhället viktig

produkt, med hållbarhet i fokus. Verksamheten bedrivs med

utgångspunkt från ansvarsfullhet och hög kompetens bland

medarbetarna. JM är också en betydande skattebetalare på

demarknader där vi är verksamma.

Eftersom JM främst är projektutvecklare av bostäder är riskerna

mer begränsade på grund av verksamhetens färre gränssnitt mot

andra aktörer avseende projektspecifika affärsupp görelser. De vikti-

gaste affärsuppgörelserna utgörs av markanskaffning, ram avtal vid

inköp och försäljning av bostäder. Genom tydlig styrning och upp-

följning av projekten genom hela projektutvecklingen – ikombina-

tion med att alla affärer passerar genom flera olika beslutsinstanser

innan beslut – har JM en god hantering som förebygger riskerna

ochsäkerställer en efterlevnad av våra etiska riktlinjer.

Som exempel på god hantering kan inköpsverksamheten

nämnas. JMs inköp består idag till största delen av centrala avtal.

Den ökade graden av central styrning på inköpen minskar påtagligt

risken för ett agerande för egen vinning. Alla leverantörer som ska

upphandlas passerar genom flera beslutsinstanser i en strikt inköps-

process innan ett avtal tecknas, vilket är en garant för att de interna

rutinerna verkligen följs.

60 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

HÅLLBARHET / AFFÄRSETIK

Innehållsförteckning

Sida

Koncernen enligt segmentsredovisning:

Där inget annat framgår baseras belopp och kommentarer

på sidorna 62–80 på JMs segmentsredovisning.

Aärssegment 62

Koncernens resultaträkning 67

Koncernens balansräkning 68

Koncernens kassaﬂödesanalys 70

Förändringar i koncernens eget kapital 72

Koncernen kvartalsöversikt 73

Koncernen femårsöversikt 74

Aärssegment kvartalsöversikt 76

Deﬁnitioner och ordlista 77

Årsredovisningshandlingar enligt ÅRL (IFRS):

Sidorna 81–121 är granskade av JMs revisorer.

Förvaltningsberättelse 81

Koncernens resultaträkning 88

Koncernens balansräkning 89

Förändringar i koncernens eget kapital 90

Koncernens kassaﬂödesanalys 91

Koncernen enligt IFRS och segmentsredovisning:

Koncernens noter 92

Moderbolaget:

Moderbolagets resultaträkning 113

Moderbolagets balansräkning 114

Förändringar i moderbolagets eget kapital 115

Moderbolagets kassaﬂödesanalys 116

Moderbolagets noter 117

Förslag till vinstdisposition 121

Revisionsberättelse 122

För koncernens resultat- och balansräkning enligt IFRS tillämpas

bland annat IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder. Detta innebär att

intäkter och resultat för JMUtland redovisas enligt färdigställande-

metoden. Segmentsredovisningen och projektstyrningen redovisas

med tillämpning av successiv vinstavräkning även för JM Utland.

För övriga skillnader mellan IFRS och segmentsredovisningen,

se sidan 95.



-















FINANSIELL INFORMATION

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 61

Fortsa hög

efterfrågan i Stockholm

Marknad

Fortsatt hög efterfrågan på bostadsmarknaden i Stockholm under

året med stigande genomsnittspriser på andrahandsmarknaden.

Det totala utbudet av bostäder och utbudet av nyproducerade

bostadsrätter i Stockholmsområdet har minskat under året.

Konkurrensen om välbelägen mark för bostäder bedöms fort-

satt ligga på en hög nivå. Priserna är fortsatt på en nivå som kräver

selektivitet vid förvärv.

Benägenheten från kunderna att teckna kontrakt tidigt

i processen har varit på en normal nivå.

Efterfrågan har fortsatt att öka under året vilket medfört en god

försäljning om 1 306 bostäder (1 340). JM har en fortsatt stor efter-

frågan på ägarlägenheter, där ytterligare 317 (123) bostäder har pro-

duktionsstartats under året. Totalt antal ägarlägenheter ipågående

produktion uppgår till 804 (544) vid utgången av 2021.

JM är marknadsledande på nyproduktion av bostadsrätter

ochägarlägenheter i Storstockholm med flera pågående projekt

ilänet. Några av de större projekten är Älvsjöstaden och Lilje-

holmen i Stockholm, Kvarnholmen i Nacka, Söderdalen i Järfälla,

Täby Park i Täby, Silverdal i Sollentuna, Igelsta i Södertälje samt

Dalénum på Lidingö.

Intäkter och resultat

Affärssegmentets intäkter minskade till 4 990 mkr (6 358). Rörelse-

resultatet minskade till 763 mkr (926) och rörelsemarginalen ökade

till 15,3 procent (14,6). Intäkt erna och rörelseresultatet påverkas

fortsatt negativt av de lägre startnivåerna för projekt under 2018–

2020 och de lägre prisnivåerna från 2017 till och med första halv-

året 2020.

Kassaflödet under året förstärks av minskat innehav av exploate-

ringsfastigheter och minskat innehav av bostäder i balansräkningen.

Byggrätter

Under året har byggrätter motsvarande cirka 100 bostäder (450)

förvärvats.

Produktionsstarter

Under året produktionsstartades totalt 1 153 bostäder (1 032):

1113 bostäder (991) i flerbostadshus varav 176 i Järfälla, 99 i Nacka,

557 i Stockholm, 51 i Sollentuna och 230 i Täby. Av produktions-

starterna utgjorde 40 bostäder (41) småhus iSödertälje.



-







 2021 2020

 4 990 6 358

 763 926

  

 4 771 5 372

  

 1 214 1 064

 4 051 4 246

 11 700 12 500

 6 500 7 300

 1 306 1 340

 1 153 1 032

 2 855 2 878

 806 872

 406 432

 400 440

34  34  33 













Bunkhagen, Täby

62 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

AFFÄRSSEGMENT / JM BOSTAD STOCKHOLM

Hög efterfrågan

i övriga Sverige





-

-





 2021 2020

 4 317 4 193

 662 657

  

 1 354 1 307

  

 442 512

 1 669 1 451

 9 900 9 900

 6 200 6 300





1 121 1 208





1 177 1 072

 2 154 2 172

 564 591

 369 367

 195 224



  69



  69

Marknad

Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden har ökat under året

på samtliga avaffärssegmentets delmarknader, där Malmö haft de

största prisökningarna. Det totala utbudet av nyproducerade bostä-

der är på en fortsatt låg nivå. I Uppsala var utbudet av nyproduce-

rade bostäder på samma nivå och i Göteborg och Malmö på en

lägre nivå jämfört med motsvarande period föregående år.

Konkurrensen om mark för bostäder har varit hög på affärsseg-

mentets samtliga delmarknader. Intresset för JMs projekt är fortsatt

stort med god försäljning. Kundernas benägenhet att teckna kon-

trakt tidigt i processen ligger på normal nivå. Försäljningen uppgick

till 1 121 bostäder (1208).

Affärssegmentets största delmarknader är Göteborg, Malmö,

Lund, Uppsala, Linköping, Västerås och Örebro. Större projekt finns

i Eriksberg, i Södra centrum och i Kviberg i Göteborg liksom i Hyllie

och Dockanområdet i Malmö samt Lomma Strandstad iLomma.

ILund pågår projekt i Lunds Södra och i Vipeholm. Större projekt

finns även i Kungsängen och Norra Luthagen i Uppsala, i Öster

Mälarstrand i Västerås samt i Alnängarna i Örebro.

Intäkter och resultat

Affärssegmentets intäkter ökade till 4 317 (4 193) och med ett

rörelseresultat om 662 mkr (657). Rörelsemarginalen uppgick till

15,3 procent (15,7). Affärssegmentet uppvisar en fortsatt god

resultat- och marginalnivå.

Kassaflödet under året är i balans med beaktande av investe-

ringar i exploateringsfastigheter.

Byggrätter

Under året har byggrätter motsvarande cirka 1 800 bostäder (440)

förvärvats i Malmö, Lomma, Mölndal, Göteborg, Kungälv, Örebro,

Västerås, Knivsta och Uppsala.

Produktionsstarter

Under året produktionsstartades totalt 1 177 bostäder (1 072):

1081 (1 072) var bostäder i fler bostadshus, varav 239 i Malmö, 88

i Lund, 246 i Göteborg, 56 iPartille, 109 i Linköping, 65 i Örebro,

100 i Västerås, 65 i Lomma och 113 iUppsala samt 96 bostäder

var småhus varav 39 i Hjärup, 21 i Göteborg och 36iUppsala.

Skölstahöjden, Uppsala









30  29  23 





JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 63

AFFÄRSSEGMENT / JM BOSTAD RIKS

Fortsa god utveckling på bostads-

marknaden i Norge och Finland

Intäkter och resultat

Affärssegmentets intäkter ökade till 4 531 mkr (3 747). Rörelse-

resultat och rörelsemarginal ökade till 415 mkr (277) respektive

9,2procent (7,4). Det högre resultatet förklaras huvudsakligen

avstark marknad, god försäljning och ökad pågående produktion.

Kassaflödet under året är i balans med hänsyn taget till viss

ökning av rörelsekapitalet.

Norge

Prisnivån på andrahandsmarknaden i Norge har stigit under året för

att sedan stabiliseras i slutet av 2021. Utbudet och aktivitets nivån

har varit hög på bostadsmarknaden. Samtidigt råder ett ökat kost-

nadstryck i den norska byggsektorn. JMs största delmarknader är

Oslo-området, Drammen, Tønsberg med omnejd samt Bergen.

Större pågående projekt finns i Oslo, Nordre Follo, Asker och

Lørenskog i Oslo-området, samt i Drammen, Trondheim och

Bergen.

Under året har 674 bostäder (587) sålts och 636 bostäder (550)

produktionsstartats. Antal bostäder i pågående produktion uppgår

till 1 280 (1 369). Byggrätter motsvarande 490 bostäder (1470) har

förvärvats. Disponibla byggrätter motsvarar 7 800 bostäder (8 500).

Finland

Bostadsmarknaden i Helsingforsregionen har varit stabil på en hög

nivå under 2021. Omsättningshastigheten och priserna på andra-

handsmarknaden har varit stigande under året.

Under året har 827 bostäder (473) sålts och 665 bostäder (545)

produktionsstartats. Antal bostäder i pågående produktion uppgår

till 1 321 (1 094). Större pågående projekt finns i Storhelsingfors

iHertonäs, Böle, Myrbacka och Alberga.

Under året har byggrätter motsvarande 128 bostäder (400)

förvärvats i den för JM nya regionen Tammerfors. Disponibla

byggrätter motsvarar cirka 5 100 bostäder (5 700).

Av de sålda och produktionsstartade bostäderna avser 583

bostäder (101) respektive 505 bostäder (101) till investerare

under året.

     









 2021 2020

 4 531 3 747

- varav JM Norge 3 030 2 716





415 276

- varav JM Norge 300 205

  

- varav JM Norge 9,9 7,5

 3 405 3 400

  

 323 326

 2 462 2 108

 17 33

 12 900 14 200

 7 100 6 500





1 501 1 060





1 301 1 095

 2 601 2 463

 551 530

 394 372

 157 158



 4 



 583 101



 505 101





31  18  22 













Mäntylänhuippu, Esbo, Finland

64 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

AFFÄRSSEGMENT / JM UTLAND

Försäljning av yerligare

hyresräsprojekt

Intäkter och resultat

Affärssegmentets intäkter ökade till 262 mkr (169) varav hyres-

intäkter 40 mkr (80). Entreprenadintäkter samt försäljning av tjäns-

ter uppgick till 222 mkr (89). Rörelseresultatet ökade till 407 mkr

(178)varav resultat från försäljningar av fastigheter om 391 mkr

(170) och resultat från joint venture om 40 mkr (4), främst hänför-

ligt till värdejusteringar avseende hyresrättsfastigheter. Rörelse-

resultatet belastas av utvecklings kostnader för den nya affärs-

verksamheten JM@home.

Driftnettot för projektfastigheter uppgick till 18 mkr (57).

Kassaflödet under året är positivt hänförligt till erhållen likvid

om1 315 mkr för fastighetsförsäljningar och belastas av investe-

ringar i projektfastigheter.

Projektutveckling av hyresrättsbostäder

Under året har två hyresrättsprojekt färdigställts och sålts till

externa beställare, Manegen med 128hyresrättsbostäder i Täby

Park, Täby samt Havreflingan, med 192hyresrättsbostäder

i Söderdalen, Järfälla.

I slutet av året produktionsstartades två hyresrättsprojekt i egen

balansräkning; Kvarter 8 med 218 hyresrätts bostäder i Söderdalen,

Järfälla och Dyrvers Kulle med 123 hyresrättsbostäder i Sundby-

berg. Produktion av 143 hyresrättsbostäder pågår även i projektet

Valla Park i Sundbyberg. Fastigheten är avyttrad till extern beställare

och kommer att frånträdas vid färdigställande under 2022. Intäkter

och resultat redovisas successivt i takt med projektets genomför-

ande.

Därutöver pågår ett löpande arbete inom det joint venturebolag

som bildades 2020 för långsiktig förvaltning av hyresrättsbostäder

därJMs ägarandel uppgår till 20 procent.

Vård- och omsorgsboenden

JM har under 2021 drivit detaljplanearbete för ett vård- och

omsorgsboende, Kaplanen i Uppsala. Projektet omfattar cirka 80

bostäder.

Kommersiell projektutveckling

Under året har kontorsfastigheten K1 Karlbergs strand, Solna

produktionsstartats i egen balansräkning, omfattande drygt 20 000

kvadratmeter. Fastigheten planeras till hälften att utgöra JMs nya

huvudkontor.

JM@home

Verksamheten har fortsatt att utvecklas under 2021. Kundbasen

fortsätter att öka och organisationen har vuxit. Den ökade kund-

stocken avspeglas även i ökad omsättning för verksamheten.

Byggrätter

Diponibla byggrätter för hyresrättsbostäder och vård- och

omsorgsboenden motsvarar cirka 1 100 bostäder.











-





 2021 2020

 262 169





407 178

 1 242 1 513

  

 801 284

 10 10

 795 1 213





1 100 1 200

 200 300





320 418





341 





484 463

 81 78

 65 59

 16 19



 391 170



 40 4





2  18 3 













Kvarter 8, Järfälla

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 65

AFFÄRSSEGMENT / JM FASTIGHETSUTVECKLING

Anläggningsmarknaden

i Stockholm på god nivå

Marknad

Efterfrågan på anläggningsmarknaden i Stockholm är på en

god nivå, dock med hög konkurrens om uppdragen.

Intäkter och resultat

Affärssegmentets intäkter minskade hänförligt till lägre extern

aktivitet för JM inom anläggningsverksamheten, där lönsamhet

prioriteras framför volym. Affärssegmentet fokuserar på projekt

med synergier till projektutveckling av bostäder. Intäkterna mins-

kade till 951 mkr (1 253). Rörelseresultatet uppgick till 20 mkr (31)

varav resultat från fastighetsförsäljningar om 0 mkr (18).

Under året har omorganisation genomförts för att samla JMs

totala anläggningskompetens i Stockholm inom affärssegmentet, för

att förbättra möjligheterna att bygga strukturkapital för anläggnings-

arbeten. Strukturkapitalet ska leda till effektivare processer, stän-

diga förbättringar och lägsta totalkostnad i JMs bostadsprojekt.

Kassaflödet under året är i balans.

Projekt

De största pågående externa uppdragen är infrastrukturprojekt

iTyresö (Tyresö kommun), markarbeten Arlanda Terminal 5

(IN3PRENÖR AB), finplaneringsarbeten i Norra Djurgårdsstaden

(Stockholms stad), mark- och ledningsarbeten i Ursvik västra

(Sundbybergs stad) samt upprustning och ombyggnad av befintligt

ledningsnät i Huddinge (Stockholm Vatten).

Bland uppdragen för interna beställare kan nämnas mark- och

grundläggningsarbeten i Täby Park, Täby och exploateringsarbeten

inom Dalénumområdet på Lidingö, i Söderdalen, Järfälla, samt

Kabelverket i Älvsjö. I Solna, Karlbergs strand, utförs grundlägg-

ningsarbeten för JMs nya huvudkontor K1.









 2021 2020





951 1 253





20 31

  

 36 

 13 16

 251 257

 135 132

 116 125



 442 332



  18

3 1  10 













Tangentvägen, Huddinge

66 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

AFFÄRSSEGMENT / JM ENTREPRENAD

Koncernens resultaträkning – segmentsredovisning

Mkr NOT 2021 2020

1, 2

Intäkter 14 608 15 388

Produktions- och driftkostnader 3, 4 −11 814 −12 607

Bruttoresultat 2 795 2 781

Försäljnings- och administrationskostnader 3, 4, 5 −1 015 −944

Resultat av fastighetsförsäljning m.m.

7 436 191

Rörelseresultat 2 216 2 028

Finansiella intäkter 8 4 6

Finansiella kostnader 8 −62 −79

Resultat före skatt 2 158 1 955

Skatter −360 −380

Årets resultat 1 798 1 575

Övrigt totalresultat 218 −215

Årets totalresultat 2 016 1 360

Resultat per aktie efter utspädning (kr) 10 25,90 22,50

Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 10 69 560 505 70 061 421

Föreslagen utdelning per aktie (kr) 10 13,50 12,75

Varav resultat från joint venture 40 4



Kommentarer

Intäkter

(2021: 14 608 mkr, 2020: 15388 mkr)

Koncernens intäkter under året minskade med

5procent jämfört med 2020. Intäkterna har

dämpats av de lägre start- och prisnivåerna för

projekt startade i Stockholm under de senaste

åren. Ledtiden är flerårig i JMs affär mellan

bostadsmarknadens utveckling och genomslaget

iresultaträkningen.

Intäkterna består till 95 procent av upparbetade

intäkter i bostadsprojekt. Upparbetade intäkter

redovisas enligt principen för successiv vinstavräk-

ning, vilket innebär att intäkterna redovisas utifrån

senast lagda prognos, period för period i takt med

dess upparbetning och försäljning i respektive

projekt.

JM Entreprenads intäkter står för 3 procent av

koncernens intäkter.

Hyresintäkter från hyresrättsbostäder och

kommersiella lokaler motsvarar 1 procent av totala

intäkter.

Rörelseresultat

(2021: 2 216 mkr, 2020: 2 028 mkr)

Rörelseresultatet ökade med 9 procent i jämförelse

med förgående år. I rörelseresultatet ingår resultat

av fastighetsförsäljningar och joint venture om

436 mkr (191). För säljnings- och administrations-

kostnader ökade med 8 procent i jämförelse med

föregående år.

Finansiella intäkter och kostnader

(2021: −58 mkr, 2020: −73 mkr)

Finansnettot förbättrades 2021 jämfört med 2020

med 15 mkr främst hänförligt till något lägre genom-

snittlig räntebärande låneskuld.

Skatter

(2021: −360 mkr, 2020: −380 mkr)

Den redovisade skattekostnaden 2021 utgör

17procent (19) av redovisat resultat före skatt.

Den effektiva skattesatsen är något lägre än den

nominella skattesatsen hänförligt till ej skatteplik-

tiga intäkter, avseende försäljningar av färdigställda

hyresrättsfastigheter.

•

Mkr

JM Bostad Stockholm

JM Bostad Riks

JM Utland

JM Fastighetsutveckling

JM Entreprenad

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

202120202019

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 67

KONCERNEN ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING / RESULTATRÄKNING

Koncernens balansräkning – segmentsredovisning

Mkr NOT 2021-12-31 2020-12-31

TILLGÅNGAR 2

Anläggningstillgångar

Goodwill 11 180 168

Maskiner och inventarier 12 8 8

Andelar i gemensamma verksamheter och joint venture 14, 15 118 78

Uppskjutna skattefordringar 1 7

Finansiella tillgångar 16, 25 23 17

Summa anläggningstillgångar 330 278

Omsättningstillgångar

Projektfastigheter 17 813 1 246

Exploateringsfastigheter 17 8 205 7 831

Andelar i bostadsrättsföreningar m. m. 18 377 445

Kundfordringar 25 636 802

Övriga kortfristiga fordringar 20 419 521

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 49 35

Upparbetad men ej fakturerad intäkt 21 2 424 2 470

Likvida medel 22, 23 3 981 3 037

Summa omsättningstillgångar 16 903 16 387

SUMMA TILLGÅNGAR 17 233 16 665

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare

Aktiekapital 70 70

Övrigt tillskjutet kapital 935 898

Reserver −89 −208

Balanserade vinstmedel (inklusive årets resultat) 7 693 7 057

Summa eget kapital 8 608 7 817

Skulder

Långfristiga skulder

Långfristiga räntebärande skulder 23, 24, 25 190 354

Övriga långfristiga skulder 24, 25 373 372

Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser 23, 26 1 761 1 804

Övriga långfristiga avsättningar 27 678 848

Uppskjutna skatteskulder 638 638

Summa långfristiga skulder 3 641 4 016

Kortfristiga skulder

Leverantörsskulder 24, 25 780 819

Kortfristiga räntebärande skulder 24, 25 667 579

Övriga kortfristiga skulder 24, 25 552 382

Aktuella skatteskulder 60 137

Fakturerad men ej upparbetad intäkt 29 1 350 1 363

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 30 1 430 1 419

Kortfristiga avsättningar 27 145 133

Summa kortfristiga skulder 4 984 4 832

Summa skulder 8 625 8 848

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 17 233 16 665

Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 31

68 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

KONCERNEN ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING / BALANSRÄKNING



2021-12-31



2021-12-31





Kommentarer

Goodwill

(2021: 180 mkr, 2020: 168 mkr)

Redovisad goodwill avser goodwill vid förvärv av de

norska bolagen JM Norge AS och AS Prosjektfinans.

Förändringen under 2021 avser endast

valutakursförändringar.

Projektfastigheter

(2021: 813 mkr, 2020: 1246 mkr)

Beståndet avser mindre kommersiella fastigheter

samt mark för kontorsändamål.

Under året har två färdigställda hyresrätts-

fastigheter avyttrats med ett resultat om 391 mkr

(170). Det externt bedömda marknadsvärdet har

beräknats till 1 088 mkr (1 651) vilket innebär ett

övervärde om 275 mkr (405).

Exploateringsfastigheter

(2021: 8 205 mkr, 2020: 7831 mkr)

Under 2021 har förvärvstakten ökat jämfört med

föregående år. Under året har exploateringsfas-

tigheter om 1 754 mkr (1 022) förvärvats och

exploateringsfastigheter överfört till produktion

har uppgått till −1 388 mkr (−1 888). Huvuddelen av

förvärven utgör exploateringsfastigheter avsedda

för bostäder.

Marknadsvärderingen av exploateringsfastig-

heterna visar ett övervärde om 7,2 mdkr (6,5).

Totalt har JM 20 000 byggrätter (20 400) i

balansräkningen.

Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.

(2021: 377 mkr, 2020: 455 mkr)

Köp av osålda bostadsrätter sker senast på avräk-

ningsdagen och är en följd av åtagandet i entrepre-

nadkontraktet med bostadsrättsföreningen. Antalet

osålda bostäder i balansräkningen uppgår till 67 (85)

och avser huvudsakligen visningsbostäder inför

kommande bostadsetapper.

Upparbetad men ej fakturerad intäkt

(2021: 2 424 mkr, 2020: 2470 mkr)

Tillgångsposten avser nettot mellan upparbetade

intäkter i pågående projekt samt den ackumulerade

á conto faktureringen i dessa projekt. De pågående

projekt som har ett positivt saldo redovisas i denna

tillgångspost.

Avsättningar för pensioner

(2021: 1 761 mkr, 2020: 1804 mkr)

Skulden har minskat under året främst på grund av

ändring av det aktuariella antagandet om diskonte-

ringsränta med en aktuariell vinst om 101 mkr (−42)

under 2021.

Övriga långfristiga avsättningar

(2021: 678 mkr, 2020: 848 mkr)

Avser långfristiga avsättningar för garantiåtaganden

avseende kostnader som kan uppstå under garanti-

tiden. Avsättningarnas storlek baseras huvudsak-

ligen på antalet bostäder per projekt och belastar

projekt vid avslut. Majoriteten av garantiavsättning-

arna löper på cirka två till tre år efter projektavslut.

Posten innehåller även avsättning för särskild

löneskatt som är beräknad till fullo 24,26 procent

på skillnaden mellan pensionsskuld i juridisk person

värderad enligt IAS 19 och redovisad pensionsskuld

i juridisk person.

Uppskjutna skatteskulder

(2021: 638 mkr, 2020: 638 mkr)

Posten uppskjutna skatteskulder avser bland

annat det skattemässiga värdet av skillnaden mel-

lan bokföringsmässiga och skattemässiga värden

(temporära skillnader) som kommer att realiseras

framåt i tiden. De temporära skillnaderna är i

huvudsak hänförliga till periodiseringsfonder och

exploateringsfastigheter.

Långfristiga räntebärande skulder

(2021: 190 mkr, 2020: 354 mkr)

Avser framför allt långfristiga räntebärande skulder

till kreditinstitut och långfristiga räntebärande

reverser vid förvärv av exploateringsfastigheter.

Förändringen avser huvudsakligen omklassificering

från långfristiga räntebärande skulder till kortfristiga

räntebärande skulder i JMs utländska dotterbolag.

Kortfristiga räntebärande skulder

(2021: 667 mkr, 2020: 579 mkr)

Avser framför allt kortfristiga räntebärande skulder

i samband vid förvärv av exploateringsfastigheter.

Förändringen avser huvudsakligen omklassificering

från långfristiga räntebärande skulder till kortfristiga

räntebärande skulder i JMs utländska dotterbolag.

Övriga kortfristiga skulder

(2021: 552 mkr, 2020: 382 mkr)

Till övervägande del utgörs posten av kortfristiga

reverser i samband med förvärv av exploaterings-

fastigheter. Posten avser skuld för ovillkorliga

ingångna avtal med framskjuten betalning. Ökningen

mot föregående år förklaras av fler kortfristiga

reverser i samband vid förvärv av exploaterings-

fastigheter främst i den utländska verksamheten.

Fakturerad men ej upparbetad intäkt

(2021: 1 350 mkr, 2020: 1363 mkr)

Skuldposten avser nettot mellan upparbetade

intäkter i pågående projekt samt den ackumulerade

á conto faktureringen i dessa projekt. De pågående

projekt som har ett negativt saldo redovisas i denna

skuldpost.

Övriga kortfristiga fordringar, 2 % (3)

Upparbetad men ej fakturerad

intäkt/pågånde arbeten, 14 % (15)

Likvida medel, 23 % (18)

Övriga tillgångar, 8 % (9)

Projektfastigheter, 5 % (8)

Exploateringsfastigheter, 48 % (47)

Avsättningar för pensioner och

liknande förpliktelser, 10 % (11)

Fakturerad men ej upparbetad intäkt, 8 % (8)

Räntebärande skulder, 5 % (6)

Övriga skulder och avsättningar, 25 % (26)

Eget kapital, 50 % (47)

Övriga långfristiga skulder, 2 % (2)

Räntabilitet efter skatt på eget kapital

Räntabilitet före skatt på

sysselsatt kapital

20212020201920182017

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 69

KONCERNEN ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING / BALANSRÄKNING

Koncernens kassaödesanalys – segmentsredovisning

Mkr NOT 2021 2020

DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN

Rörelseresultat 2 216 2 028

Avskrivningar 5 7

Ökning/minskning bostäder i balansräkning

107 −77

Övriga ej kassaﬂödespåverkande poster −648 −195

Delsumma kassaﬂöde från den löpande verksamheten 1 681 1 763

Erhållen ränta 3 5

Erlagd ränta och övriga ﬁnansiella kostnader −36 −48

Betald skatt −549 −484

Kassaﬂöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital 1 099 1 236

Investering i exploateringsfastigheter −1 539 −1 529

A conto betalning för exploateringsfastigheter 1 349 2 010

Ökning/minskning kundfordringar 176 92

Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar m. m. 98 76

Ökning/minskning leverantörsskulder −51 −174

Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder 262 −365

Kassaﬂöde före investeringar och försäljningar av projektfastigheter 1 394 1 346

Investering i projektfastigheter −447 −691

Försäljning av projektfastigheter 1 340 1 060

Kassaﬂöde från den löpande verksamheten 2 287 1 715

INVESTERINGSVERKSAMHETEN

Investering i materiella anläggningstillgångar −4 −1

Sålda materiella anläggningstillgångar – –

Investering i joint venture – −78

Förändring i ﬁnansiella anläggningstillgångar −12 –

Kassaﬂöde från investeringsverksamheten −17 −79

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN

Upptagna lån 663 453

Amortering av skulder −738 −571

Återköp av aktier −375 –

Utdelning −887 −870

Kassaﬂöde från ﬁnansieringsverksamheten −1 338 −988

Årets kassaﬂöde 933 648

Likvida medel vid årets början 3 037 2 397

Valutakursdierens i likvida medel 11 −8

Likvida medel vid årets slut 3 981 3 037

Ökning/minskning bostäder i balansräkning utgör ett kassaﬂöde och ingår i verksamhetens resultat.

För räntebärande nettoskuld se koncernens kvartalsöversikt sidan 73 och femårsöversikt sidan 75.

70 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

KONCERNEN ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING / KASSAFLÖDESANALYS

ÖKNING/MINSKNING BOSTÄDER I BALANSRÄKNING NOT 2021 2020

Förvärv av bostadsrättsandelar 18 −664 −1 114

Försäljning av bostadsrättsandelar 18 735 1 023

Förändring av reverser 36 14

Totalt 107 −77

ÖVRIGA EJ KASSAFLÖDESPÅVERKANDE POSTER NOT 2021 2020

Resultat av fastighetsförsäljning 7 −396 −187

Förändring av pensionsskuld −43 102

Övriga avsättningar m. m. −209 −110

Totalt −648 −195

INVESTERING I EXPLOATERINGSFASTIGHETER 2021 2020

Investering i exploateringsfastigheter 17 −1 754 −1 022

Förändring av reverser 216 −507

Totalt −1 539 −1 529

A CONTO BETALNING FÖR

EXPLOATERINGSFASTIGHETER 2021 2020

A conto betalning för exploateringsfastigheter 17 1 361 1 897

Försäljning av exploateringsfastigheter 7 1 38

Förändring av fordringar sålda exploateringsfastigheter −13 75

Totalt 1 349 2 010

INVESTERING I PROJEKTFASTIGHETER 2021 2020

Investering i projektfastigheter 17 −447 −691

Totalt −447 −691

FÖRSÄLJNING AV PROJEKTFASTIGHETER 2021 2020

Försäljning av projektfastigheter 7 1 340 1 060

Totalt 1 340 1 060



Kommentarer

Den löpande verksamheten

(2021: 2 287 mkr, 2020: 1715 mkr)

Kassaflödet från den löpande verksamheten är

högre än föregående år. Nettoinvesteringar i

exploateringsfastigheter och projektfastigheter

samt minskat innehav av återköpta bostäder innebar

ett kassaflöde om totalt 811 mkr (773).

Kassaflöde från den löpande verksamheten

(delsumma)

(2021: 1 681 mkr, 2020: 1763 mkr)

Rörelsen, före räntor och skatt, har bidragit

med 1 681 mkr, en minskning med 82 mkr efter

eliminering av ej kassaflödespåverkande poster.

Rörelseresultatet bidrog med 2 216 mkr (2 028).

Förändring av innehavet återköpta bostäder innebar

ett kassaflöde om 107 mkr (−77).

Kassaflöde från den löpande verksamheten

före förändring i rörelsekapital

(2021: 1 099 mkr, 2020: 1 236 mkr)

Netto betald och erhållen ränta har minskat från

−43 mkr 2020 till −33 mkr 2021. Betald skatt har

ökat från −484 mkr 2020 till −549 mkr 2021.

Netto exploateringsfastigheter

(2021: −189 mkr, 2020: 481 mkr)

JM har förvärvat exploateringsfastigheter om 1 754

mkr (1 022). Samtidigt har 1 361 mkr (1 897) tagits

iproduktion i samband med produktionsstarter.



Kortfristiga fordringar och skulder

(2021: 485 mkr, 2020: −371 mkr)

Kortfristiga fordringar och skulder har totalt påver-

kat kassaflödet med 485 mkr (−371), en förändring

jämfört med föregående år om 856 mkr.

Netto projektfastigheter

(2021: 893 mkr, 2020: 369 mkr)

Kassaflödet från netto projektfastigheter härrör

främst från försäljning av två hyresrättsfastigheter.

Finansieringsverksamheten

(2021: −1 338 mkr, 2020: −988 mkr)

Under året har utdelning till aktieägare uppgått till

887 mkr. JM har återköpt egna aktier till ett värde

om 375 mkr. Räntebärande skulder, inklusive för-

ändring av räntebärande reverser, har netto minskat

med 77 mkr.

–3 000

–2 000

–1 000

20212020201920182017

Mkr













1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

Mkr

Belopp i mkr där ej annat anges.

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 71

KONCERNEN ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING / KASSAFLÖDESANALYS

Förändringar i koncernens eget kapital – segmentsredovisning

Mkr 2021 2020

Ingående balans vid årets början 7 817 7 326

Årets totalresultat 2 016 1 360

Utdelning till moderbolagets ägare −887 −870

Konvertering av konvertibellån 38 –

Återköp av aktier −375 –

Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev – 1

Utgående balans vid årets slut 8 608 7 817

Kommentarer

Eget kapital

(2021: 8 608 mkr, 2020: 7 817 mkr)

Det egna kapitalet ökade med 791 mkr jämfört

med utgången av 2020. Koncernens eget kapital

per den 31december 2021 uppgick till 8 608 mkr

(7 817) vilket motsvarar 125 kronor (112) per aktie.

Räntabilitet på eget kapital uppgick till 21,9 procent

(20,8).

Utdelning till moderbolagets aktieägare

Utdelning till moderbolagets aktieägare uppgick

till 887 mkr (870), vilket motsvarar 12,75 kronor

(12,50) per aktie.

Konvertering av konvertibellån

Under året har 167 034 antal aktier konverterats

iutestående konvertibelprogram.

Återköp av aktier

Under året har 1 101 550 antal aktier återköpts

för 375 mkr och motsvarar innehav av egna aktier

vid utgången av år 2021. Antalet utestående aktier,

exklusive innehav av egna aktier, uppgick vid årets

slut till 68 648 746 (69 583 262).

72 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

KONCERNEN ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING / FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL

Koncernen kvartalsöversikt – segmentsredovisning

Belopp i mkr där ej annat anges.

2021 2020

RESULTATRÄKNING Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1

Intäkter 14 608 4 068 3 485 3 719 3 337 15 388 4 530 3 382 3 662 3 814

Produktions- och driftkostnader −11 814 −3 282 −2 849 −2 980 −2 703 −12 607 −3 680 −2 786 −3 036 −3 105

Bruttoresultat 2 795 786 636 739 634 2 781 850 596 626 709

Försäljnings- och administrationskostnader −1 015 −273 −207 −297 −239 −944 −233 −198 −269 −244

Resultat av fastighetsförsäljning m.m. 436 242 16 167 11 191 172 1 − 18

Rörelseresultat 2 216 755 445 609 406 2 028 789 399 357 483

Finansiella intäkter och kostnader −58 −14 −13 −15 −16 −73 −19 −16 −17 −21

Resultat före skatt 2 158 741 432 594 390 1 955 770 383 340 462

Skatter −360 −89 −99 −91 −81 −380 −127 −81 −74 −98

Periodens resultat 1 798 652 333 503 309 1 575 643 302 266 364

BALANSRÄKNING 2021-12-31 2021-09-30 2021-06-30 2021-03-31 2020-12-31 2020-09-30 2020-06-30 2020-03-31

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar 330 405 336 298 278 194 200 193

Projektfastigheter 813 1 259 1 269 1 387 1 246 1 791 1 643 1 498

Exploateringsfastigheter 8 205 7 991 8 155 8 215 7 831 8 411 8 724 8 594

Andelar i bostadsrättsföreningar m. m. 377 432 375 422 445 558 603 438

Kortfristiga fordringar 3 528 3 475 3 569 3 726 3 828 3 847 3 796 4 007

Likvida medel 3 981 3 022 2 969 2 148 3 037 2 314 2 572 2 684

Summa omsättningstillgångar 16 903 16 179 16 337 15 898 16 387 16 921 17 338 17 221

SUMMA TILLGÅNGAR 17 233 16 584 16 673 16 196 16 665 17 115 17 538 17 414

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital 8 608 8 023 7 808 7 439 7 817 7 704 7 430 7 561

Långfristiga räntebärande skulder 190 308 281 366 354 362 293 267

Övriga långfristiga skulder 373 373 373 373 372 679 751 749

Långfristiga avsättningar 3 078 3 100 3 012 3 231 3 290 3 398 3 280 3 151

Summa långfristiga skulder 3 641 3 781 3 666 3 970 4 016 4 439 4 324 4 167

Kortfristiga räntebärande skulder 667 376 737 505 579 632 806 899

Övriga kortfristiga skulder 4 172 4 255 4 313 4 141 4 120 4 198 4 837 4 652

Kortfristiga avsättningar 145 149 149 141 133 142 141 135

Summa kortfristiga skulder 4 984 4 780 5 199 4 787 4 832 4 972 5 784 5 686

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 17 233 16 584 16 673 16 196 16 665 17 115 17 538 17 414

2021 2020

KASSAFLÖDESANALYS Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1

Från den löpande verksamheten 2 287 916 487 792 92 1 715 1 288 −165 404 188

Från investeringsverksamheten −17 −16 −1 −1 1 −79 −78 – – −1

Från ﬁnansieringsverksamheten −1 338 51 −434 32 −986 −988 −484 −93 −516 105

Summa periodens kassaﬂöde 933 951 52 823 −893 648 726 −258 −112 292

Likvida medel vid periodens slut 3 981 3 981 3 022 2 969 2 148 3 037 3 037 2 314 2 572 2 684

RÄNTEBÄRANDE

NETTOSKULD/-FORDRAN Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1

Räntebärande nettoskuld (+) /

-fordran (−) vid periodens början −300 −587 −244 449 −300 420 409 247 198 420

Förändring räntebärande

nettoskuld/-fordran −1 063 −776 −343 −693 749 −720 −709 162 49 −222

Räntebärande nettoskuld (+) /

-fordran (−) vid periodens slut −1 363 −1 363 −587 −244 449 −300 −300 409 247 198

EXPLOATERINGSFASTIGHETER Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1

Bokfört värde vid periodens början 7 831 7 991 8 155 8 215 7 831 8 938 8 411 8 724 8 594 8 938

Nyanskaningar 1 754 519 407 341 487 1 022 249 103 397 273

Överfört till produktion −1 388 −347 −581 −247 −213 −1 888 −792 −346 −302 −448

Övrigt 8 43 10 −154 110 −241 −37 −70 35 −169

Bokfört värde vid periodens slut 8 205 8 205 7 991 8 155 8 215 7 831 7 831 8 411 8 724 8 594

BOSTADSPRODUKTION Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1

Antal disponibla byggrätter 35 600 35 600 36 200 37 300 37 300 37 800 37 800 37 900 38 600 35 900

Antal sålda bostäder 4 248 969 808 1 210 1 261 4 026 1 623 956 642 805

Antal produktionsstartade bostäder 3 972 1 428 817 800 927 3 199 976 855 731 637

Antal bostäder i pågående produktion 8 094 8 094 7 722 7 353 7 485 7 976 7 976 7 829 7 249 7 583

Andel sålda bostäder i pågående produktion, % 64 64 62 62 60 55 51 54

Andel bokade bostäder i pågående produktion, % 13 14 16 15 14 16 14 15

Andel sålda och bokade bostäder i pågående

produktion, % 76 78 78 77 74 71 65 69

NYCKELTAL Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1

Rörelsemarginal, % 15,2 18,6 12,8 16,4 12,2 13,2 17,4 11,8 9,7 12,7

Skuldsättningsgrad, ggr – – – – 0,1 – – 0,1 – –

Soliditet, % 50 50 48 47 46 47 47 45 42 43

Resultat per aktie, kr 25,90 9,40 4,80 7,20 4,40 22,50 9,20 4,30 3,80 5,20

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 73

KONCERNEN ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING / KVARTALSÖVERSIKT

Koncernen femårsöversikt – segmentsredovisning

Belopp i mkr där ej annat anges.

RESULTATRÄKNING 2021 2020 2019 2018 2017

Intäkter 14 608 15 388 15 692 16 161 17 008

Produktions- och driftkostnader −11 814 −12 607 −12 994 −13 247 −13 648

Bruttoresultat 2 795 2 781 2 698 2 914 3 360

Försäljnings- och administrationskostnader −1 015 −944 −966 −1 041 −1 005

Resultat av fastighetsförsäljning m.m. 436 191 276 13 14

Rörelseresultat 2 216 2 028 2 008 1 886 2 369

Finansiella intäkter och kostnader −58 −73 −80 −69 210

Resultat före skatt 2 158 1 955 1 928 1 817 2 579

Skatter −360 −380 −358 −379 −385

Årets resultat 1 798 1 575 1 570 1 438 2 194

FUNKTIONSINDELAD RESULTATRÄKNING

Produktion

Upparbetade intäkter 14 422 15 157 15 439 15 935 16 808

Produktionskostnader −11 663 −12 457 −12 834 −13 109 −13 513

Produktionsresultat 2 759 2 700 2 605 2 826 3 295

Exploateringsfastigheter

Hyresintäkter 145 151 167 160 159

Driftkostnader −91 −83 −95 −88 −82

Fastighetsskatt −37 −44 −37 −26 −37

Resultat exploateringsfastigheter 18 24 35 46 40

Projektfastigheter

Hyresintäkter 41 80 86 66 41

Driftkostnader −21 −22 −26 −22 −15

Fastighetsskatt −2 −1 −2 −2 −1

Resultat projektfastigheter 18 57 58 42 25

Bruttoresultat 2 795 2 781 2 698 2 914 3 360

Försäljnings- och administrationskostnader −965 −904 −931 −1 002 −958

Fastighetsförsäljning m.m.

Försäljningsvärden 1 308 1 078 923 116 21

Bokförda värden −872 −887 −647 −103 −7

Resultat av fastighetsförsäljning m.m. 436 191 276 13 14

Koncerngemensamma kostnader −50 −40 −35 −39 −47

Rörelseresultat 2 216 2 028 2 008 1 886 2 369

BALANSRÄKNING 2021-12-31 2020-12-31 2019-12-31 2018-12-31 2017-12-31

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar 330 278 219 214 209

Projektfastigheter 813 1 246 1 399 1 635 1 074

Exploateringsfastigheter 8 205 7 831 8 938 8 306 7 543

Andelar i bostadsrättsföreningar m. m. 377 445 366 567 309

Kortfristiga fordringar

3 528 3 828 4 274 4 083 3 698

Likvida medel 3 981 3 037 2 397 1 682 2 572

Summa omsättningstillgångar 16 903 16 387 17 374 16 273 15 196

SUMMA TILLGÅNGAR 17 233 16 665 17 593 16 487 15 405

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital 8 608 7 817 7 326 6 798 6 178

Långfristiga räntebärande skulder 190 354 425 146 203

Övriga långfristiga skulder 373 372 765 696 273

Långfristiga avsättningar 3 078 3 290 3 223 3 037 2 656

Summa långfristiga skulder 3 641 4 016 4 413 3 879 3 132

Kortfristiga räntebärande skulder 667 579 690 694 332

Övriga kortfristiga skulder 4 172 4 120 5 030 4 994 5 654

Kortfristiga avsättningar 145 133 134 122 109

Summa kortfristiga skulder 4 984 4 832 5 854 5 810 6 095

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 17 233 16 665 17 593 16 487 15 405

Varav fordringar fastighetsförsäljningar 14 1 76 53 83

Varav skulder fastighetsförvärv 675 459 949 1 040 794

74 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

KONCERNEN ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING / FEMÅRSÖVERSIKT

KASSAFLÖDESANALYS 2021 2020 2019 2018 2017

Från den löpande verksamheten 2 287 1 715 1 291 −473 2 013

Från investeringsverksamheten −17 −79 −7 −8 300

Från ﬁnansieringsverksamheten −1 338 −988 −576 −412 −1 259

Summa årets kassaﬂöde 933 648 708 −893 1 054

Likvida medel vid årets slut 3 981 3 037 2 397 1 682 2 572

RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD /-FORDRAN

Räntebärande nettoskuld (+) /-fordran (−) vid årets början −300 420 546 −790 435

Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran −1 063 −720 −126 1 336 −1 225

Räntebärande nettoskuld (+) /-fordran (−) vid årets slut −1 363 −300 420 546 −790

EXPLOATERINGSFASTIGHETER

Bokfört värde vid årets början 7 831 8 938 8 306 7 543 7 121

Nyanskaningar 1 754 1 022 1 745 2 402 2 017

Överfört till produktion −1 388 −1 888 −1 068 −1 517 −1 534

Övrigt 8 −241 −45 −122 −61

Bokfört värde vid årets slut 8 205 7 831 8 938 8 306 7 543

EXPLOATERINGSFASTIGHETER

Marknadsvärden 15 400 14 300 15 600 15 300 14 700

Bokförda värden 8 200 7 800 8 900 8 300 7 500

Övervärden 7 200 6 500 6 700 7 000 7 200

BOSTADSPRODUKTION

Antal disponibla byggrätter 35 600 37 800 35 900 35 900 34 800

– varav redovisade i balansräkningen 20 000 20 400 21 100 20 700 18 700

Antal sålda bostäder 4 248 4 026 3 595 2 463 3 100

Antal produktionsstartade bostäder 3 972 3 199 3 269 3 135 3 873

Antal bostäder i pågående produktion 8 094 7 976 7 813 7 835 8 200

Andel sålda bostäder i pågående produktion, % 64 60 53 51 58

Andel bokade bostäder i pågående produktion, % 13 14 12 6 7

Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 76 74 65 57 65

PROJEKTFASTIGHETER

Marknadsvärden 1 088 1 651 1 769 2 002 1 343

Bokförda värden 813 1 246 1 399 1 635 1 074

Övervärden 275 405 370 367 269

PERSONAL

Medeltal anställda 2 461 2 600 2 598 2 562 2 538

– varav i utlandet 533 543 545 492 448

Löner och ersättningar 1 478 1 474 1 516 1 482 1 401

NYCKELTAL

Rörelsemarginal, % 15,2 13,2 12,8 11,7 13,9

Räntabilitet efter skatt på eget kapital, % 21,9 20,8 22,2 22,2 38,7

Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital, % 20,4 19,7 21,0 22,3 35,1

Räntabilitet före skatt på totalt kapital, % 13,1 11,9 11,8 11,9 18,7

Soliditet, % 50 47 42 41 40

Räntebärande låneskuld, mkr 2 618 2 737 2 817 2 228 1 786

Skuldsättningsgrad, ggr – – 0,1 0,1 –

Räntetäckningsgrad, ggr 35,8 25,7 23,4 24,0 38,4

Räntebärande skulder/balansomslutning, % 15 16 16 14 12

Kapitalomsättningshastighet, ggr 0,86 0,90 0,92 1,01 1,20

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

Entreprenad

JM Fastighets-

utveckling

Utland

JM Bostad

Riks

JM Bostad

Stockholm

Mkr

2020

2021

–300

300

600

900

1 200

1 500

Entreprenad

JM Fastighets-

utveckling

Utland

JM Bostad

Riks

JM Bostad

Stockholm

Mkr

2020

2021

–200

200

400

600

800

1 000

Koncern-

gemensamma

kostnader

Entreprenad

JM Fastighets-

utveckling

Utland

JM Bostad

Riks

JM Bostad

Stockholm

Mkr

2020

2021

  

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 75

KONCERNEN ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING / FEMÅRSÖVERSIKT

Aärssegment kvartalsöversikt – segmentsredovisning

Belopp i mkr där ej annat anges. 2021 2020

JM BOSTAD STOCKHOLM Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1

Intäkter 4 990 1 251 1 179 1 312 1 248 6 358 2 023 1 310 1 403 1 622

Rörelseresultat 763 204 181 196 182 926 299 185 192 250

Rörelsemarginal, % 15,3 16,3 15,4 14,9 14,6 14,6 14,8 14,1 13,7 15,4

Genomsnittligt operativt kapital 4 771 4 771 4 963 5 157 5 283 5 372 5 372 5 552 5 682 5 740

Avkastning operativt kapital, % *

)

16,0 16,0 17,3 16,7 16,2 17,2 17,2 16,0 16,1 16,3

Operativt kassaﬂöde 1 214 388 394 417 16 1 064 383 143 207 331

Bokfört värde exploateringsfastigheter 4 051 4 051 4 146 4 361 4 486 4 246 4 246 4 587 4 816 4 812

Antal disponibla byggrätter 11 700 11 700 11 000 11 500 11 900 12 500 12 500 12 600 12 800 12 900

Antal sålda bostäder 1 306 356 261 332 357 1 340 474 299 220 347

Antal produktionsstartade bostäder 1 153 265 351 239 298 1 032 282 252 258 240

Antal bostäder i pågående produktion 2 855 2 855 2 703 2 526 2 773 2 878 2 878 3 095 2 843 3 035

2021 2020

JM BOSTAD RIKS Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1

Intäkter 4 317 1 170 951 1 154 1 042 4 193 1 137 913 1 093 1 050

Rörelseresultat 662 180 145 177 160 657 181 141 169 166

Rörelsemarginal, % 15,3 15,4 15,2 15,3 15,4 15,7 15,9 15,4 15,5 15,8

Genomsnittligt operativt kapital 1 354 1 354 1 332 1 339 1 345 1 307 1 307 1 295 1 274 1 226

Avkastning operativt kapital, % *

)

48,9 48,9 49,8 49,2 48,4 50,3 50,3 51,4 53,5 57,5

Operativt kassaﬂöde 442 22 −60 326 154 512 270 60 74 108

Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 669 1 669 1 526 1 439 1 441 1 451 1 451 1 530 1 532 1 461

Antal disponibla byggrätter 9 900 9 900 10 300 10 400 10 300 9 900 9 900 10 200 10 500 10 500

Antal sålda bostäder

1 121 220 280 263 358 1 208 380 250 278 300

Antal produktionsstartade bostäder

1 177 300 238 362 277 1 072 250 285 276 261

Antal bostäder i pågående produktion 2 154 2 154 2 226 2 178 2 063 8 201 2 172 2 138 1 961 1 930

Varav bostäder till investerare – – – – – 69 – – 69 –

2021 2020

JM UTLAND Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1

Intäkter 4 531 1 407 1 185 1 084 856 3 747 1 102 867 896 882

Rörelseresultat

415 139 111 98 67 276 136 70 19 51

Rörelsemarginal, % 9,2 9,9 9,4 9,0 7,8 7,4 12,3 8,1 2,1 5,8

Genomsnittligt operativt kapital 3 405 3 405 3 309 3 336 3 335 3 400 3 400 3 440 3 395 3 368

Avkastning operativt kapital, % *

)

12,2 12,2 12,5 11,1 8,8 8,1 8,1 7,4 7,7 9,1

Operativt kassaﬂöde 323 −60 338 −111 156 326 106 −27 285 −38

Bokfört värde exploateringsfastigheter 2 462 2 462 2 293 2 329 2 262 2 108 2 108 2 265 2 347 2 292

Bokfört värde projektfastigheter 17 17 39 111 90 33 33 25 25 4

Antal disponibla byggrätter 12 900 12 900 13 300 14 000 13 900 14 200 14 200 13 900 14 200 11 600

Antal sålda bostäder

1 501 393 267 295 546 1 060 351 407 144 158

Antal produktionsstartade bostäder

1 301 522 228 199 352 1 095 444 318 197 136

Antal bostäder i pågående produktion 2 601 2 601 2 458 2 314 2 314 2 463 2 463 2 133 1 982 2 018

Varav fastighetsförsäljningar 4 4 – – 1 −1 −2 1 – –

Varav bostäder till investerare 583 146 78 94 265 101 – 101 – –

Varav bostäder till investerare 505 146 − 94 265 101 – 101 – –

2021 2020

JM FASTIGHETSUTVECKLING Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1

Intäkter 262 80 65 65 52 169 57 42 35 35

Rörelseresultat

1) 2)

407 238 12 153 4 178 178 3 −6 3

Genomsnittligt operativt kapital 1 242 1 242 1 407 1 460 1 513 1 513 1 513 1 507 1 523 1 545

Avkastning operativt kapital, % *

)

32,7 32,7 24,7 23,1 11,8 11,8 11,8 0,2 11,8 12,4

Operativt kassaﬂöde 801 664 −97 322 −88 284 660 −155 −120 −101

Bokfört värde exploateringsfastigheter 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10

Bokfört värde projektfastigheter 795 795 1 220 1 158 1 297 1 213 1 213 1 766 1 618 1 494

Antal disponibla byggrätter

1 100 1 100 1 600 1 400 1 200 1 200 1 200 1 200 1 100 900

Antal sålda bostäder

320 – – 320 – 418 418 – – –

Antal produktionsstartade bostäder

341 341 – – – – – – – –

Antal bostäder i pågående produktion

484 484 335 335 335 463 463 463 463 600

Varav fastighetsförsäljningar 391 231 – 161 – 170 170 – – –

Varav resultat från joint venture 40 8 16 6 10 4 4 – – –

Avser hyresrätts- och vårdbostäder

2021 2020

JM ENTREPRENAD Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1

Intäkter 951 295 200 226 230 1 253 307 330 320 296

Rörelseresultat

20 10 3 3 3 31 8 3 −2 22

Rörelsemarginal, % 2,1 3,5 1,5 1,3 1,3 2,5 2,6 0,9 −0,6 7,4

Operativt kassaﬂöde 36 8 4 14 10 −65 9 −55 −24 5

Varav fastighetsförsäljningar – – – – – 18 – – – 18

2021 2020

JM ÖVRIGT Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1

Intäkter (eliminering) −442 −134 −95 −122 −92 −332 −96 −80 −85 −71

Rörelseresultat (koncerngemensamma kostnader) −50 −15 −7 −18 −10 −40 −13 −3 −15 −9

)

Beräknas på tolv månaders rullande resultat och genomsnittligt kapital.

76 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

AFFÄRSSEGMENT ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING / KVARTALSÖVERSIKT

Beskrivning av finansiella resultatmått i JMs årsredovisning som inte återfinns i IFRS-regelverket

Segmentsredovisningen speglar den ekonomiska innebörden i JMs affär. Samtidigt korrelerar den väl med den interna styrningen som har

koncernens kassaflöden, riskprofil och kapitalallokering som utgångspunkt. Användning av nyckeltal enligtsegmentsredovisning hjälper

därmed investerare och ledning att analysera trender och resultat i JM.

Belopp i mkr där ej annat anges.

FEMÅRSÖVERSIKT

Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (−)

enligt segmentsredovisning 2021 2020 2019 2018 2017 Deﬁnition

Räntebärande skulder enligt segmentsredovisning minskat med

likvida medel och räntebärande fordringar

Orsak till användning av mått

Mäter extern ﬁnansiering jämfört med egna likvida medel

Räntebärande skulder enligt segmentsredovisning

Avsättning pensioner 1 761 1 804 1 702 1 388 1251

Långfristiga räntebärande skulder 190 354 425 146 203

Kortfristiga räntebärande skulder 667 579 690 694 332

Likvida medel och räntebärande fordringar −3 981 −3 037 −2 397 −1 682 −2576

Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (−)

enligt segmentsredovisning −1 363 −300 420 546 −790

Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning 2021 2020 2019 2018 2017 Deﬁnition

Rörelseresultat enligt segmentsredovisning i förhållande till intäkter

enligt segmentsredovisning

Orsak till användning av mått

Mäter lönsamhet i verksamheten i aktuellt marknadsläge

Rörelseresultat enligt segmentsredovisning 2 216 2 028 2 008 1 886 2369

Intäkter enligt segmentsredovisning 14 608 15 388 15 692 16 161 17008

Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning, % 15,2 13,2 12,8 11,7 13,9

Räntabilitet efter skatt på eget kapital 2021 2020 2019 2018 2017 Deﬁnition

Periodens resultat enligt segmentsredovisning i förhållande till

genomsnittligt eget kapital enligt segmentsredovisning

Orsak till användning av mått

Mäter lönsamhet och ﬁnansiell position

Periodens resultat enligt segmentsredovisning 1 798 1 575 1 570 1 438 2194

Genomsnittligt eget kapital enligt segmentsredovisning 8 213 7 572 7 062 6 488 5668

Eget kapital vid årets början 7 817 7 326 6 798 6 178 5158

Eget kapital vid årets slut 8 608 7 817 7 326 6 798 6178

Räntabilitet efter skatt på eget kapital, % 21,9 20,8 22,2 22,2 38,7

Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital 2021 2020 2019 2018 2017 Deﬁnition

Resultat före skatt enligt segmentsredovisning med återläggning av

ﬁnansiella kostnader i förhållande till genomsnittligt sysselsatt kapital

enligt segmentsredovisning

Orsak till användning av mått

Mäter lönsamhet och kapitaleektivitet

Resultat före skatt plus ﬁnansiella kostnader 2 220 2 034 2 014 1 896 2648

Genomsnittligt sysselsatt kapital 10 890 10 349 9 585 8 495 7541

Sysselsatt kapital vid årets början 10 555 10 143 9 026 7 964 7117

Sysselsatt kapital vid årets slut 11 226 10 554 10 143 9 026 7964

Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital, % 20,4 19,7 21,0 22,3 35,1

Sysselsatt kapital 2021 2020 2019 2018 2017 Deﬁnition

Eget kapital enligt segmentsredovisning ökat med räntebärande

låneskuld enligt segmentsredovisning

Orsak till användning av mått

Mäter kapitalanvändning

Eget kapital enligt segmentsredovisning 8 608 7 817 7 326 6 798 6178

Räntebärande låneskuld enligt segmentsredovisning

Avsatt till pensioner 1 761 1 804 1 702 1 388 1251

Långfristiga räntebärande skulder 190 354 425 146 203

Kortfristiga räntebärande skulder 667 579 690 694 332

Sysselsatt kapital 11 226 10 554 10 143 9 026 7964

Räntabilitet före skatt på totalt kapital 2021 2020 2019 2018 2017 Deﬁnition

Resultat före skatt enligt segmentsredovisning med återläggning av

ﬁnansiella kostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutning

enligt segmentsredovisning

Orsak till användning av mått

Mäter lönsamhet och kapitaleektivitet

Resultat före skatt plus ﬁnansiella kostnader 2 220 2 034 2 014 1 896 2648

Genomsnittlig balansomslutning enligt

segmentsredovisning 16 949 17 129 17 040 15 946 14127

Balansomslutning vid årets början 16 665 17 593 16 487 15 405 12848

Balansomslutning vid årets slut 17 233 16 665 17 593 16 487 15405

Räntabilitet före skatt på totalt kapital, % 13,1 11,9 11,8 11,9 18,7









20212020201920182017

Räntetäckningsgrad

Kapitalomsättningshastighet

ggr ggr

0,0

0,3

0,6

0,9

1,2

1,5

–1 500

–1 000

–500

500

1 000

20212020201920182017

Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(–)

Skuldsättningsgrad

Mkr ggr

–0,3

–0,2

–0,1

0,0

0,1

0,2

Denitioner och ordlista

DEFINITIONER OCH ORDLISTA

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 77

Belopp i mkr där ej annat anges.

Soliditet enligt segmentsredovisning 2021 2020 2019 2018 2017 Deﬁnition

Eget kapital enligt segmentsredovisning i förhållande till

balansomslutning enligt segmentsredovisning

Orsak till användning av mått

Mäter ﬁnansiell position

Eget kapital enligt segmentsredovisning 8 608 7 817 7 326 6 798 6178

Balansomslutning enligt segmentsredovisning 17 233 16 665 17 593 16 487 15405

Soliditet enligt segmentsredovisning, % 50 47 42 41 40

Skuldsättningsgrad 2021 2020 2019 2018 2017

Deﬁnition

Räntebärande nettoskuld enligt segmentsredovisning i förhållande till

eget kapital enligt segmentsredovisning

Orsak till användning av mått

Mäter ﬁnansiell position

Räntebärande nettoskuld enligt segmentsredovisning −1 363 −300 420 546 −790

Eget kapital enligt segmentsredovisning 8 608 7 817 7 326 6 798 6178

Skuldsättningsgrad, ggr – – 0,1 0,1 –

Räntetäckningsgrad 2021 2020 2019 2018 2017 Deﬁnition

Resultat före skatt enligt segmentsredovisning med återläggning av

ﬁnansiella kostnader i förhållande till ﬁnansiella kostnader

Orsak till användning av mått

Mäter ﬁnansiell position

Resultat före skatt enligt segmentsredovisning 2 158 1 955 1 928 1 817 2579

Finansiella kostnader 62 79 86 79 69

Räntetäckningsgrad, ggr 35,8 25,7 23,4 24,0 38,4

Räntebärande skulder/balansomslutning 2021 2020 2019 2018 2017 Deﬁnition

Räntebärande låneskuld enligt segmentsredovisning i förhållande till

balansomslutning enligt segmentsredovisning

Orsak till användning av mått

Mäter ﬁnansiell position

Räntebärande låneskuld enligt segmentsredovisning 2 618 2 737 2 817 2 228 1786

Balansomslutning enligt segmentsredovisning 17 233 16 665 17 593 16 487 15405

Räntebärande skulder/balansomslutning, % 15 16 16 14 12

Kapitalomsättningshastighet 2021 2020 2019 2018 2017 Deﬁnition

Intäkter enligt segmentsredovisning i förhållande till genomsnittlig

balansomslutning enligt segmentsredovisning

Orsak till användning av mått

Mäter ﬁnansiell position

Intäkter enligt segmentsredovisning 14 608 15 388 15 692 16 161 17008

Genomsnittlig balansomslutning segmentsredovisning 16 949 17 129 17 040 15 946 14127

Balansomslutning vid årets början 16 665 17 593 16 487 15 405 12848

Balansomslutning vid årets slut 17 233 16 665 17 593 16 487 15405

Kapitalomsättningshastighet, ggr 0,86 0,90 0,92 1,01 1,20

DEFINITIONER FINANSIELLA NYCKELTAL – IFRS

Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (−) 2021 2020 2019

2018 2017

Deﬁnition

Räntebärande skulder minskat med likvida medel

och räntebärande fordringar

Orsak till användning av mått

Mäter extern ﬁnansiering jämfört med egna likvida

medel

Räntebärande skulder

Avsättning pensioner 1 761 1 804 1 702 1 388 1251

Långfristiga räntebärande skulder 818 1 179 1 359 146 203

Kortfristiga räntebärande skulder 7 566 6 480 5 320 4 968 4 331

Likvida medel och räntebärande fordringar −3 981 −3 037 −2 397 −1 682 −2576

6 163 6 426 5 984 4 820 3 209

Soliditet 2021 2020 2019

2018 2017

Deﬁnition

Eget kapital i förhållande till balansomslutning

Orsak till användning av mått

Mäter ﬁnansiell position

Eget kapital 8 385 7 598 7 126 6 644 6043

Balansomslutning 24 391 23 088 22 972 20 648 19111

Soliditet, % 34 33 31 32 32

Skuldsättningsgrad 2021 2020 2019

2018 2017

Deﬁnition

Räntebärande nettoskuld i förhållande till eget

kapital

Orsak till användning av mått

Mäter ﬁnansiell position

Räntebärande nettoskuld 6 163 6 426 5 984 4 820 3209

Eget kapital 8 385 7 598 7 126 6 644 6043

Skuldsättningsgrad, ggr 0,7 0,8 0,8 0,7 0,5

Räntetäckningsgrad 2021 2020 2019

2018 2017 Deﬁnition

Resultat före skatt med återläggning av ﬁnansiella

kostnader i förhållande till ﬁnansiella kostnader

Orsak till användning av mått

Mäter ﬁnansiell position

Resultat före skatt 2 147 1 917 1 882 1 807 2666

Finansiella kostnader 85 107 106 79 69

Räntetäckningsgrad, ggr 26,4 18,9 18,8 23,9 39,6

Resultat per aktie (efter utspädning) 2021 2020 2019

2018 2017

Deﬁnition

Periodens resultat efter utspädning hänförligt till

moderbolagets aktieägare i förhållande till vägt

genomsnittligt antal aktier

Orsak till användning av mått

Mäter vinst per aktie

Periodens resultat efter utspädning 1 807 1 543 1 529 1 427 2261

Genomsnittligt antal aktier 69 560 505 70 061 421 69 985 557 69 865 418 70844023

Resultat per aktie (efter utspädning), kr 26,00 22,00 21,90 20,40 31,90

IFRS 16 Leasing påverkar nyckeltalen för innevarande år. Jämförelsesiror har inte räknats om.

Jämförelsesiror för 2017 har omräknats till följd av omklassiﬁcering av projektﬁnansiering inom JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks.

Belopp i mkr där ej annat anges.

DEFINITIONER OCH ORDLISTA

78 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

JM-AKTIEN

Totalavkastning

2021 2020 2019 2018 2017 Deﬁnition

Summa aktiekursens förändring under året och

utbetald utdelning i förhållande till aktiekurs i

början på året

Orsak till användning av mått

Mäter total avkastning för aktieägaren en speciﬁk

period

Aktiekursens förändring, kr 118,00 13,20 104,40 −13,90 −76,30

Utbetald utdelning, kr 12,75 12,50 12,00 11,00 9,50

Aktiekurs i början på året, kr 290,60 277,40 173,00 186,90 263,20

Totalavkastning, % 45 9 67 −2 −25

Direktavkastning

2021 2020 2019 2018 2017 Deﬁnition

Utdelning enligt förslag i förhållande till börskurs

vid periodens slut

Orsak till användning av mått

Mäter avkastning likviditet för aktieägaren

Utdelning enligt förslag, kr 13,50 12,75 12,50 12,00 11,00

Börskurs i slutet av året, kr 408,60 290,60 277,40 173,00 186,90

Direktavkastning, % 3,3 4,4 4,5 6,9 5,9

Resultat per aktie (efter utspädning) enligt

segmentsredovisning 2021 2020 2019 2018 2017

Deﬁnition

Periodens resultat efter utspädning enligt

resultaträkning segmentsredovisning hänförligt till

moder bolagets aktieägare i förhållande till vägt

antal genomsnittligt antal aktier

Orsak till användning av mått

Mäter vinst per aktie

Periodens resultat efter utspädning 1 801 1 575 1 573 1 441 2196

Genomsnittligt antal aktier 69 560 505 70 061 421 69 985 557 69 865 418 70844023

Resultat per aktie (efter utspädning) enligt

segmentsredovisning, kr 25,90 22,50 22,50 20,60 31,00

Exploateringsfastigheter per aktie,

marknadsvärde

2021 2020 2019 2018 2017

Deﬁnition

Exploateringsfastigheters marknadsvärde vid

periodens slut i förhållande till antal aktier vid

periodens slut

Orsak till användning av mått

Mäter marknadsvärdet av exploaterings fastigheter

per aktie oaktat ﬁnansiering

Exploateringsfastigheter, marknadsvärde 15 400 14 300 15 600 15 300 14700

Antal aktier vid periodens slut 68 648 746 69 583 262 69 583 262 69 583 262 69583262

Exploateringsfastigheter per aktie,

marknadsvärde, kr 224 206 224 220 212

Exploateringsfastigheter per aktie, bokfört värde

2021 2020 2019 2018 2017 Deﬁnition

Exploateringsfastigheters bokförda värde vid

periodens slut i förhållande till antal aktier vid

periodens slut

Orsak till användning av mått

Mäter bokfört värde av exploateringsfastigheter

per aktie oaktat ﬁnansiering

Exploateringsfastigheter, bokfört värde 8 205 7 831 8 938 8 306 7543

Antal aktier vid periodens slut 68 648 746 69 583 262 69 583 262 69 583 262 69583262

Exploateringsfastigheter per aktie,

bokfört värde, kr 120 113 128 119 108

Projektfastigheter per aktie, marknadsvärde

2021 2020 2019 2018 2017 Deﬁnition

Projektfastigheters marknadsvärde vid periodens

slut i förhållande till antal aktier vid periodens slut

Orsak till användning av mått

Mäter marknadsvärde av projektfastigheter per

aktie oaktat ﬁnansiering

Projektfastigheter, marknadsvärde 1 088 1 651 1 769 2 002 1343

Antal aktier vid periodens slut 68 648 746 69 583 262 69 583 262 69 583 262 69583262

Projektfastigheter per aktie, marknadsvärde, kr 16 24 25 29 19

Projektfastigheter per aktie, bokfört värde

2021 2020 2019 2018 2017 Deﬁnition

Projektfastigheters bokförda värde vid periodens

slut i förhållande till antal aktier vid periodens slut

Orsak till användning av mått

Mäter bokfört värde av projektfastigheter per aktie

oaktat ﬁnansiering

Projektfastigheter, bokfört värde 813 1 246 1 399 1 635 1074

Antal aktier vid periodens slut 68 648 746 69 583 262 69 583 262 69 583 262 69583262

Projektfastigheter per aktie, bokfört värde, kr 12 18 20 23 15

Eget kapital per aktie 2021 2020 2019 2018 2017 Deﬁnition

Eget kapital enligt segmentsredovisning vid

periodens slut i förhållande till antal aktier vid

periodens slut

Orsak till användning av mått

Mäter värdet av eget kapital per aktie,

substansvärdering

Eget kapital enligt segmentsredovisning 8 608 7 817 7 326 6 798 6178

Antal aktier vid periodens slut 68 648 746 69 583 262 69 583 262 69 583 262 69583262

Eget kapital per aktie, kr 125 112 105 98 89

Räntebärande nettoskuld per aktie 2021 2020 2019 2018 2017 Deﬁnition

Räntebärande nettoskuld enligt

segmentsredovisning vid periodens slut i

förhållande till antal aktier vid periodens slut

Orsak till användning av mått

Mäter värdet av räntebärande nettoskuld per aktie

Räntebärande nettoskuld enligt segmentsredovisning −1 363 −300 420 546 −790

Antal aktier vid periodens slut 68 648 746 69 583 262 69 583 262 69 583 262 69583262

Räntebärande nettoskuld per aktie, kr −20 −4 6 8 −11

Nyckeltalet är det samma enligt segmentsredovisning och IFRS-redovisning.

Belopp i mkr där ej annat anges.

DEFINITIONER OCH ORDLISTA

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 79

Övriga denitioner

Deﬁnition Orsak till användning av mått

Intäkter enligt

segmentsredovisning

Intäkt och resultat i projekten redovisas period för period i takt med dess upparbetning och

försäljning vilket ger en direkt koppling mellan den ekonomiska rapporteringen och den

verksamhet som bedrivits under perioden.

Mäter intäkter i takt med färdigställandet och

aktuellt marknadsläge

Rörelseresultat enligt

segmentsredovisning

Intäkter enligt segmentsredovisning minus produktions- och driftkostnader minus

försäljnings- och administrationskostnader plus resultat av fastighetsförsäljning och

jointventure samt nedskrivningar.

Mäter resultat i takt med färdigställande och

aktuellt marknadsläge

Eget kapital enligt

segmentsredovisning

Eget kapital IFRS justerad för historisk resultatframtagning enligt successiv vinstavräkning för

JM Utland samt justerat för leasingavtal.

Mäter eget kapital enligt segmentsredovisning

Skulder enligt

segmentsredovisning

Skulder IFRS justerad med upparbetade intäkter enligt successiv vinstavräkning för pågående

projekt JM Utland nettoredovisad mot projektﬁnansiering samt justerat för leasingavtal.

Projekt på skuldsidan överstiger projektﬁnansieringen upparbetade intäkter.

Mäter skulder enligt segmentsredovisning

Tillgångar enligt

segmentsredovisning

Tillgångar IFRS justerad med upparbetade intäkter enligt successiv vinstavräkning för

pågående projekt JM Utland istället för aktiverad kostnad (pågående arbete) nettoredovisad

mot projektﬁnansiering samt justerat för leasingavtal. Projekt på tillgångssidan överstiger

upparbetade intäkter projektﬁnansiering.

Mäter tillgångar enligt segmentsredovisning

Exploateringsfastigheter Avser främst utvecklingsbar mark för framtida projekt och klassiﬁceras som

omsättningstillgångar.

• Mark med tillhörande byggrätter för bostäder

• Mark med tillhörande byggrätter för kommersiella ändamål

• Bebyggd mark avsedd för bostadsprojekt eller vidareutveckling till projektfastigheter.

Mäter tillgångar som i framtiden kommer

omklassiﬁceras till projektkostnad

Projektfastigheter Klassiﬁceras som omsättningstillgångar och avser stora bostadsbestånd för vidareutveckling

samt kommersiella fastigheter.

• Fastigheter under utveckling

• Färdigställda hyresrätts- och vårdbostäder

• Färdigställda kontorsfastigheter.

Mäter tillgångar som är till försäljning eller kan bytas

mot exploateringsfastigheter

Operativt kassaﬂöde

(endast aärssegment)

Förändring av operativt kapital plus periodens resultat justerat för ej kassaﬂödespåverkande

poster.

Mäter kassaﬂöde per aärssegment

Avkastning operativt kapital Rörelseresultat enligt segmentsredovisning i förhållande till genomsnittligt

(fem mätpunkter senaste fem kvartalen) operativt kapital.

Mäter lönsamhet och kapitaleektivitet per

aärssegment

Operativt kapital Summa goodwill, projektfastigheter, exploateringsfastigheter, andelar i bostadsrätts-

föreningar och joint venture m.m., fordringar fastighetsförsäljningar, fordringar sålda bostads-

rättsandelar, kundfordringar och upparbetad ej fakturerad intäkt minus leverantörsskulder,

skulder till bostadsrättsföreningar och fakturerad ej upparbetad intäkt.

Mäter kapitalanvändning per aärssegment

Denitioner enligt EU Taxonomin

Deﬁnition

Omsättning Omsättning inbegriper intäkter som redovisas enligt IAS 1.82a.

Capex

Totala kapitalutgifter innefattar förvärv av materiella och immateriella anläggningstillgångar som

gjorts under räkenskapsåret 2021 samt årets tillkommande nyttjanderättstillgångar.

Opex

Totala driftsutgifter (OpEx) består av utgifter för forskning och utveckling (FoU) som

kostnadsförts under perioden, renovering av byggnader (ägda eller hyrda), utgifter för

reparation och underhåll av materiella anläggningstillgångar (ägda eller hyrda), övriga direkta

utgifter såsom service avseende löpande underhåll av materiella anläggningstillgångar som krävs

för att säkerställa dessa tillgångars löpande funktion och kostnadsförda leasingavgifter avseende

kortfristiga leasingavtal.

Eligible Verksamhet som omfattas av EU Taxonomin.

Aligned Verksamhet som följer EU Taxonomins krav.

DEFINITIONER OCH ORDLISTA

80 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

Förvaltningsberäelse

Styrelsen och verkställande direktören för JM AB (publ), organisationsnummer 556045-2103,

får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för 2021.

Marknad, försäljning och produktionsstarter

av bostäder

Fortsatt hög efterfrågan på bostadsmarknaden i Stockholm under

året med stigande priser och god efterfrågan på JMs bostäder i

pågående produktion. Det totala utbudet av bostäder och utbudet

av nyproducerade bostäder har minskat under året. Lönsamheten

har varit fortsatt god och produktionsstartade bostäder iStock-

holm stöds av normal bokningsnivå. Intäkterna och rörelseresulta-

tet påverkas fortsatt negativt av de lägre startnivåerna för projekt

under 2018–2020 och de lägre prisnivåerna från 2017 till och med

första halvåret 2020.

Efterfrågan på bostäder i övriga Sverige har varit hög under året

med stigande priser. Utbudet av nyproducerade bostäder har fort-

satt att minska under året. Bostadsverksamheten i övriga Sverige

uppvisade god försäljning och en god lönsamhetsnivå med hög nivå

produktionsstarter.

I Norge och Finland har aktiviteten på bostadsmarknaden

utvecklats fortsatt positivt under året med stabila eller något

ökande priser på andrahandsmarknaden.

Befolkningstillväxten på våra huvudmarknader, tillsammans med

det fortsatt låga ränteläget, stödjer efterfrågan på bostäder.

Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt ökade till

4248 (4 026)

1) 2)

. Andelen sålda och bokade bostäder i förhållande

till pågående produktion uppgår till 76 procent (74), där intervallet

om 60–65 procent bedöms som normal nivå. Sålda bostäder i JM

Bostad Stockholm uppgick till 1 306 (1 340), i JM Bostad Riks 1 121

(1208), i JM Utland 1 501 (1 060) och i JM Fastighetsutveckling 320

(418).

Antalet produktionsstartade bostäder uppgick till 3 972

(3199)

3) 4)

. Produktionsstartade bostäder i JM Bostad Stockholm

uppgick till 1 153 (1 032), i JM Bostad Riks 1 177 (1 072), i JM Utland

1 301 (1 095) och i JM Fastighetsutveckling 341 (0).

Utöver efterfrågan utgör planprocesserna fortsatt en viktig

faktor för takten i produktionsstarter. Med hög nivå produktions-

startade bostäder i slutet på året överträffades målnivån om 3 800

produktionsstartade bostäder under 2021. Ökad nivå produktions-

starter är prioriterat för att fortsatt möta den höga efterfrågan.

Antalet bostäder i pågående produktion uppgick till 8 094

(7976) varav 484 hyresrättbostäder (463) inom JM Fastighets-

utveckling.

Intäkter

Koncernens intäkter enligt segmentsredovisningen under året

minskade till 14 608 mkr (15388). De minskade intäkterna avser

främst affärssegmentet JM Bostad Stockholm hänförligt till lägre

nivå pågående produktion under en period där nivån dock har ökat

under slutet av året. Intäkterna omräknat enligt IFRS minskade till

15 650 mkr (16291).

Rörelseresultat

Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen ökade till 2 216

mkr (2028 ) och rörelsemarginalen ökade till 15,2 procent (13,2).

Resultat från försäljningar av fastigheter om 396 mkr (187) och

resultat från joint venture om 40 mkr (4) ingår i rörelseresultatet.

Rörelseresultatet omräknat enligt IFRS ökade till 2 277 mkr (2018).

Omräkningen är relaterad till JM Utland med en resultateffekt om

−10 mkr (−37) och leasingavtal enligt IFRS 16 med en resultateffekt

om 22 mkr (27).

Rörelseresultatet för affärssegmentet JM Bostad Stockholm

minskade till 763 mkr (926) och rörelsemarginalen ökade till 15,3

procent (14,6). JM Bostad Riks rörelseresultat uppgick till 662 mkr

(657) och rörelsemarginalen uppgick till 15,3 procent (15,7). JM

Utlands rörelseresultat ökade till 415 mkr (276) och rörelsemargi-

nalen ökade till 9,2 procent (7,4).

Rörelseresultatet för JM Entreprenad uppgick till 20 mkr (31)

varav resultat från fastighetsförsäljningar om 0 mkr (18).

Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 41mkr

(80). Driftnettot uppgick till 18 mkr (57).

JM har inte erhållit något statligt stöd under 2021 hänförligt

till covid-19.

AFFÄRSSEGMENT

Intäkter

Rörelse-

resultat

Rörelse-

marginal, %

Mkr 2021 2020 2021 2020 2021 2020

JM Bostad Stockholm 4 990 6 358 763 926 15,3 14,6

JM Bostad Riks 4 317 4 193 662 657 15,3 15,7

JM Utland 4 531 3 747 415 276 9,2 7,4

JM Fastighetsutveckling 262 169 407 178

JM Entreprenad 951 1 253 20 31 2,1 2,5

Eliminering −442 −332

Koncerngemensamma

kostnader −50 −40

Totalt enligt

segmentsredovisning 14 608 15 388 2 216 2 028 15,2 13,2

Omräkning JM Utland −240 −137 −10 −37

Omräkning IFRS 16 22 27

Omklassiﬁcering

fastighetsförsäljning 1 281 1 040

Totalt enligt IFRS 15 650 16 291 2 227 2 018 15,2 13,2

Varav 320 hyresrättsbostäder (418) inom JM Fastighetsutveckling

Varav 583 bostäder (170) inom JM Utland och JM Bostad Riks till investerare

Varav 341 hyresrättsbostäder (0) inom JM Fastighetsutveckling

Varav 505 bostäder (170) inom JM Utland och JM Bostad Riks till investerare

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 81

BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION 2021-12-31 2020-12-31

Antal bostäder i pågående produktion

1) 2)

8 094 7 976

Andel sålda bostäder i pågående produktion, %

64 60

Andel bokade bostäder i pågående produktion, % 13 14

Andel sålda och bokade bostäder i pågående

produktion, % 76 74

Varav hyresrätts- och vårdbostäder i pågående produk-

tion inom JM Fastighetsutveckling – ingår ej i andel sålda

och bokade bostäder i pågående produktion 484 463

Av dessa ingår bostäder i projekt där nedlagda kostnader

endast redovisas som projektfastighet under uppförande 341 320

Från och med produktionsstart till och med sista inﬂyttning enligt plan.

Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund.

OSÅLDA BOSTÄDER 2021-12-31 2020-12-31

Antal osålda bostäder i avslutad produktion

91 143

Antal osålda bostäder i balansräkningen redovisat som

”Andelar i bostadsrättsföreningar m. m.” 67 85

Efter sista inﬂyttning enligt plan.

Finansiella intäkter och kostnader

Finansnettot, exklusive räntekostnader leasing, har förbättrats

något jämfört med föregående år främst hänförligt till något lägre

genomsnittlig räntebärande låneskuld.

Mkr 2021-12-31 2020-12-31

Finansiella intäkter 4 6

Finansiella kostnader

−85 −107

Finansiella intäkter och kostnader −80 −101

Varav räntekostnader leasing −23 −28

Resultat före skatt

Resultatet före skatt enligt segmentsredovisningen ökade till 2158

mkr (1955). Resultatet omräknat enligt IFRS ökade till 2 147 mkr

(1917).

Skatter och årets resultat

Årets resultat enligt segmentsredovisningen ökade till 1 798 mkr

(1575). Årets resultat omräknat enligt IFRS ökade till 1 804 mkr

(1539). Den totala skattekostnaden uppgick till −360 mkr (−380)

och enligt IFRS −343 mkr (−378) varav aktuell skatt −383 mkr och

uppskjuten skatt 40 mkr enligt IFRS.

Den lägre skattekostnaden för 2021 jämfört med den nominella

skattesatsen förklaras främst av ej skattepliktiga intäkter avseende

försäljningar av färdigställda hyresrättsfastigheter.

Fastighetsskatten, som behandlas som en rörelsekostnad

harbelastat resultatet med 39 mkr (45).

Exploaterings- och projektfastigheter

Bostadsbyggrätter

Antalet disponibla bostadsbyggrätter vid utgången av året uppgick

till 35 600 (37800) varav 20 000 (20400) redovisas i balansräk-

ningen. Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter

ibalansräkningen) för bostäder ökade till 8 192 mkr (7815).

TOTALT ANTAL BOSTADSBYGGRÄTTER

(Varav redovisade i balansräkningen som exploateringsfastigheter)

2021 2020

JM Bostad Stockholm 11 700 (6 500) 12 500 (7 300)

JM Bostad Riks 9 900 (6 200) 9 900 (6 300)

JM Utland 12 900 (7 100) 14 200 (6 500)

JM Fastighetsutveckling 1 100 (200) 1 200 (300)

Totalt 35 600 (20 000) 37 800 (20 400)

Värderingen av JMs totala exploateringsfastigheter med ett bokfört

värde om 8,2 mdkr (7,8) visar ett övervärde om 7,2 mdkr (6,5).

Denna värdering är gjord i samarbete med externt värderingsföre-

tag. Det stora övervärdet bekräftar JMs geografiska förvärvsstrategi.

Under 2021 har exploateringsfastigheter för bostäder om 1754

mkr (1022) förvärvats varav 534 mkr avser JM Bostad Stockholm,

495 mkr JM Bostad Riks och 726 mkr JM Utland. Nettoinveste-

ringar i exploateringsfastigheter under året uppgick till 361 mkr

(−899). Portföljen av byggrätter uppgår därefter till 8 205 mkr

(7831). Innehavet utgör en förutsättning för JMs projekt för utveck-

ling av bostäder.

EXPLOATERINGSFASTIGHETER (BOSTÄDER)

2021-12-31 2020-12-31

Miljarder kr

Marknads-

värde

Bokfört

värde

Marknads-

värde

Bokfört

värde

JM Bostad Stockholm 8,8 4,1 8,8 4,2

JM Bostad Riks 3,0 1,7 2,6 1,5

JM Utland 3,5 2,5 2,9 2,1

Totalt 15,4 8,2 14,3 7,8

Projektfastigheter

Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 41 mkr (80).

Driftnettot uppgick till 18 mkr (57). Investeringar i projektfastig-

heter under året uppgick till 447 mkr (691). Fastigheter har sålts för

1307 mkr (1 040) med ett resultat om 395 mkr (170). Det externt

bedömda marknadsvärdet på JMs projektfastigheter har beräknats

till 1 088 mkr (1651) med ett bokfört värde om 813 mkr (1246)

vilket innebär ett övervärde om 275 mkr (405).

PROJEKT-

FASTIGHETER

2021-12-31

Marknads-

värde, mkr

Bokfört

värde, mkr

Yta

(000) m

Uthyrnings-

grad

årshyra, %

Fastigheter under

utveckling 1 050 789 22 76

Färdigställda

hyresrättsfastigheter – – – –

Färdigställda

kontorsfastigheter 38 23 1 89

Totalt 1 088 813 23 76

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

82 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

Finansiella poster

Räntebärande skulder och medelräntesats

Per den 31 december 2021 uppgick räntebärande netto fordran

enligt segmentsredovisningen till 1 363 mkr (300). Ej räntebärande

skulder för genomförda fastighetsförvärv uppgick till 651 mkr (435).

Av dessa skulder var 278 mkr (64) kortfristiga. Enligt IFRS uppgick

räntebärande nettoskulden till 6 163 mkr (6426) efter tillägg av

projektfinansieringen inom JM Utland om 3 121 mkr (2609) och del

av projektfinansieringen inom JM Bostad Stockholm och JM Bostad

Riks om 3 692 mkr (3400) samt skulder leasingavtal enligt IFRS 16

om 714 mkr (717). Den totala räntebärande låneskulden enligt seg-

mentsredovisningen uppgick per 31 december 2021 till 2 618 mkr

(2737) varav pensionsskulden utgjorde 1 761 mkr (1804). Enligt

IFRS uppgick den totala räntebärande skulden till 10 144 mkr

(9463). En omvärdering av pensionsskulden till följd av ändrade

antaganden avseende diskonteringsränta och inflation har minskat

skulden med −101mkr (42).

Vid årets utgång var medelräntesatsen för den totala ränte-

bärande låneskulden enligt segmentsredovisningen, inklusive

pensionsskulden, 2,0 procent (1,5). Den genomsnittliga räntebind-

ningstiden exklusive pensionsskulden var 0,4 år (0,5). Då volymen

av långfristig upplåning är relativt begränsad arbetar koncernen

främst med kort räntebindning.

Kassaflöde

Kassaflödet under året från den löpande verksamheten enligt

segmentsredovisningen uppgick till 2 287 mkr (1715). Netto-

investeringarna i exploateringsfastigheter innebar ett kassaflöde

om −189 mkr (481). Det minskade innehavet av återköpta bostäder

innebar ett kassaflöde om 107 mkr (−77). Koncernens kassaflöde

från projektfastigheter (försäljning minus investering) under året

uppgick till 893 mkr (369) inklusive erhållen likvid för fastighets-

försäljningar om 1 340 mkr.

Kassaflödet från den löpande verksamheten enligt IFRS uppgick

till −961 mkr (−710). Skillnaden i jämförelse med segmentsredovis-

ningen avser omklassificerad projektfinansiering inom JM Utland, JM

Bostad Stockholm och JM Bostad Riks samt redovisning av leasing-

avtal enligt IFRS 16. Se även kommentar tillkassaflödesanalysen på

sidan 71.

Likviditet

Koncernens tillgängliga likviditet ökade till 6 781 mkr (5837).

Förutom likvida medel om 3 981 mkr (3037) ingår ej utnyttjade

checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 2800 mkr (2 800)

där kreditavtalen om 2 400 mkr hade en genomsnittlig löptid om

2,9 år (3,1).

Eget kapital

Per den 31 december 2021 uppgick koncernens eget kapital enligt

segmentsredovisningen till 8 608 mkr (7817) och omräknat enligt

IFRS till 8 385 mkr (7598). Balanserade vinstmedel enligt IFRS upp-

gick till 7 468 mkr (6 827). Under 2021 uppgick utdelningen till

aktieägarna till 12,75 kronor (12,50) per aktie, totalt 887 mkr (870).

Soliditeten enligt segmentsredovisningen uppgick till 50 procent

(47). Soliditeten enligt IFRS uppgick till 34procent (33).

Risker och riskhantering

En beskrivning av väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som

JMmöter visas i tabell på sidan 87. Bortsett från osäkerheten till

följd av covid-19 har osäkerhet tillkommit avseende den svenska

cementförsörjningen.

Covid-19 och dess följdeffekter har skapat osäkerhet och risker

under en period. JM står dock starkt avseende såväl affärsmodell

som finansiellt. Andelen bokade och sålda bostäder av pågående

produktion ligger på en hög nivå. Detta tillsammans med mycket

begränsade störningar, bemanningsmässigt och i leverantörskedjor,

ger förutsättningar att upprätthålla verksamheten rimligt stabilt

även under en svagare marknadsperiod där riskerna bedöms ha

minskat under 2021.

Cementförsörjning och lokal cementproduktion genom att

bedriva kalkstenstäkt är riskutsatt i Sverige beroende på oklar till-

ståndsprocess mellan marknadsledande producent och berörda

myndigheter. Lagändring har antagits som möjliggör fortsatt lokal

cementproduktion genom regeringsprövning av tidsbegränsat till-

stånd att bedriva kalkstenstäkt. Lagändringen trädde i kraft den 15

oktober 2021 vilket har möjliggjort förlängning av aktuella tillstånd.

Exponering för råvarupriser

Råvarupriset på stål och trä har ökat under året. Långa avtal med

JMs leverantörer innebär begränsad effekt i resultaträkningen.

Betongpriserna har varit stabila under året för JM, där prisökningar

har aviserats för 2022. Kostnadsökningar på råvaror motverkas

delvis genom löpande rationaliseringar.

För JMs svenska verksamhet bedöms rent stål och trä utgöra

cirka 4 respektive 2 procent av kostnadsmassan. Materialkostnaden

för ren betong bedöms utgöra cirka 2 procent av kostnadsmassan

där cement, ballast och tillsatsmedel ingår.

Personal

Antalet anställda minskade under 2021 med 3 procent och uppgick

vid årets utgång till 2 453 (2530). Nuvarande bemanning är dimen-

sionerad för pågående projektvolym där viss anpassning sker

löpande. Efterfrågan på arbetsmarknaden för kvalificerade kompe-

tenser inom projektutveckling är fortsatt hög. Antalet hantverkare

var 884 (966) och antalet tjänstemän 1569 (1564). Medeltalet

anställda under året uppgick till 2 461 (2600) varav 533 (543) iJMs

utlandsbolag. Löner och sociala kostnader uppgick till 2 182 mkr

(2198) varav de sociala kostnaderna utgjorde 704mkr (724).

Miljöarbetet

Hur JM handskas med miljön idag sätter spår långt fram i tiden. Miljö-

arbetet är en fråga om affärsmässighet på både kort och lång sikt.

Dels ger det en långsiktig värdetillväxt för ägarna, dels ett mervärde

för kunderna genom bland annat lägre driftkostnader, förbättrad

kvalitet och ökad hållbarhet i boendet. JMs miljöarbete utvecklas

ständigt med hjälp av verksamhetssystem, förbättringsarbete, mät-

bara mål och miljöutbildningar. Uppföljning sker genom avvikelse-

och nyckeltalsrapportering samt internrevisioner. Prioriterade miljö-

områden är energianvändning, materialval, byggavfall, transporter

och maskiner samt förorenad mark.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 83

Hållbarhetsrapport

Hållbarhetsrapport enligt årsredovisningslagen definieras iavsnittet

”Om hållbarhetsredovisning” på sidan 141.

Bolagsstyrningsrapport

Bolagsstyrningsrapporten finns på sidorna 126–135.

Styrelsearbetet under 2021

Vid årsstämman 2021 valdes sju ledamöter. Arbets tagar organisa-

tionerna har utsett två ledamöter jämte två supp leanter. Styrelsen

har haft elva sammanträden. Därutöver harRevisions utskottet

haft fem sammanträden, Ersättnings utskottet fem sammanträden

och Investeringsutskottet nio sammanträden. De viktigaste ären-

dena för styrelsen under 2021 var beslut om produktionsstarter

av större bostads projekt, de större förvärven av exploaterings-

fastigheter, den strategiska planen, försäljning av ett hyresrätts-

projekt, föreslå årsstämman om förvärv av egna aktier, samt beslut

om till kort- och långsiktiga rörliga löneprogram. Styrelseleda-

möternas deltagande framgår av uppställning på sidan 130–131.

Styrelsens arbete utvärderas under hösten varje år. Resultatet av

utvärderingen har diskuterats och redovisats för styrelsen och

v alberedningen. Beskrivning av respektive utskott och ledamöter

framgår i Bolagsstyrningsrapporten påsidan 128–129.

Utdelning

Fritt eget kapital i moderbolaget att disponera uppgår till 4 347 mkr.

För 2021 föreslår styrelsen en utdelning om 13,50 kronor (12,75)

per aktie, totalt 927 mkr (887). Återstående fritteget kapital om

3421 mkr föreslås att överföras i ny räkning. Som avstämningsdag

för utdelning föreslås måndagen den 4april 2022. Beslutar årsstäm-

man enligt förslaget beräknas utdelningen utsändas torsdagen den

7 april 2022.

Indragning av egna aktier

Styrelsen avser föreslå årsstämman att innehavet av samtliga egna

aktier dras in genom minskning av aktiekapitalet för avsättning till

fritt eget kapital. Styrelsens fullständiga förslag till beslut avseende

indragning av aktier kommer att finnas tillgängligt senast den 2 mars

2022 i samband med kallelsen till årsstämman.

Återköp och innehav av egna aktier

Efter årsstämman den 24 mars 2021 har 1 101 550 aktier återköpts

för 375 mkr. Innehavet av egna aktier uppgår därefter till 1 101 550.

Antalet utestående aktier, exklusive innehav av egna aktier, uppgår

per 31 december 2021 till 68 648 746.

JM har fortsatt en stark finansiell ställning såväl kapital- som

likviditetsmässigt. Mot denna bakgrund kommer styrelsen föreslå

att årsstämman beslutar om förnyat bemyndigande för styrelsen

attunder tiden fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen,

fatta beslut om att återköpa sammanlagt så många aktier att bola-

gets innehav vid var tid inte överstiger 10 procent av samtliga aktier

i bolaget. Förvärv ska ske på Nasdaq Stockholm inom det vid var

tid gällande kursintervallet.

Utestående aktier

Antalet utestående aktier, exklusive innehav av egna aktier, uppgår

per 31 december 2021 till 68 648 746. En aktieägare, Samhällsbygg-

nadsbolaget i Norden AB (SBB), har ett aktieinnehav ibolaget som

representerar minst en tiondel av röstetalet för samtliga aktier i

bolaget. SBBs aktieinnehav uppgår per den 31januari 2022 till

27,6 procent.

Aktiekapital

JMs aktiekapital uppgick den 31 december 2021 till 70 mkr (70) för-

delat på 69 750 296 aktier. Alla aktier ger samma rätt att rösta och

lika del i bolagets eget kapital samt har ett kvotvärde om 1 krona.

De utgivna aktierna är fritt överlåtbara utan begränsningar till följd

av lag eller JMs bolagsordning. JM känner inte till några avtal mellan

aktieägare som kan medföra begränsningar irätten att överlåta

aktier i bolaget.

I de fall större förändringar sker av ägarstrukturen i JM AB,

detvill säga mer än 30 procent eller väsentliga förändringar av röst-

rätten i JM AB övergår till annan ägare eller JM AB avnoteras från

Nasdaq Stockholm, kan kreditfaciliteterna om 2 800 mkr sägas

uppav långivarna.

Styrelsens förslag till riktlinjer för ersättning till

ledande befattningshavare

Styrelsen föreslår att årsstämman 2022 beslutar att följande riktlin-

jer för ersättning till bolagsledningen ska gälla fram till årsstämman

2026 om inte omständigheter uppkommer som gör att revidering

måste ske tidigare.

Dessa riktlinjer omfattar koncernchef och övriga medlemmar

ikoncernledningen. Riktlinjerna ska tillämpas på ersättningar som

avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättningar. Rikt-

linjerna omfattar inte ersättningar som beslutas av bolagsstämman.

Riktlinjernas främjande av bolagets affärsstrategi,

långsiktiga intressen och hållbarhet

JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder och

bostadsområden. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av

bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva

storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge och

Finland. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella

lokaler samt entreprenadverksamhet, huvudsakligen i Storstock-

holmsområdet. JM ska i all verksamhet främja ett långsiktigt

hållbarhetsarbete. För ytterligare information om affärsstrategi,

långsiktiga intressen och hållbarhet se www.jm.se.

En framgångsrik implementering av bolagets affärsstrategi

ochtillvaratagandet av bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess

hållbarhet, förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla kvalifi-

cerade medarbetare. För detta krävs att bolaget kan erbjuda kon-

kurrenskraftig ersättning. Dessa riktlinjer möjliggör att ledande

befattningshavare kan erbjudas en konkurrenskraftig totalersättning.

Grunden för ersättningar till ledande befattningshavare är finan-

siell måluppfyllelse, kundnöjdhet och individuell prestation. En för-

utsättning för utbetalning av ersättning är efterlevnad av policies,

riktlinjer och JMs uppförandekod.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

84 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

Ersättningar som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta till att främja

bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess

hållbarhet.

Sedan ett antal år tillbaka har bolaget erbjudit samtliga anställda

iSverige inklusive koncernledningen möjlighet att teckna personal-

konvertibler. Programmen beslutas av bolagsstämman och omfattas

därför inte av dessa riktlinjer. Under år 2021 har inget erbjudande

om att teckna konvertibler lämnats.

Formerna av ersättning m.m.

Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av följande

komponenter: fast kontantlön, kort- och långsiktig rörlig kontant-

ersättning, pensionsförmåner och andra förmåner. Inom ramen för

den maximalt möjliga långsiktiga rörliga kontantersättningen enligt

nedan kommer ledande befattningshavare att erbjudas delta i det

aktiesparprogram som bolaget har för avsikt att införa under våren

2022. Programmet går i korthet ut på att deltagarna erhåller ett

kontantbidrag som tillsammans med en egeninvestering ska investe-

ras i JM-aktier. Programmet löper över en treårsperiod. Kontant-

bidraget utbetalas med en tredjedel per år under programmets

löptid.

Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av kort rörlig kontant-

ersättning ska kunna mätas under en period om ett år och får uppgå

till högst 50 procent av den sammanlagda fasta kontantlönen under

mätperioden. Det långsiktiga rörliga löneprogrammet ska kunna

mätas under en period om tre år och får uppgå till högst 50 procent

av den sammanlagda fasta kontantlönen under det år som program-

met startade.

För koncernchefen ska pensionsförmåner, innefattande sjukför-

säkring, vara premiebestämda. Rörlig kontantersättning ska inte

vara pensionsgrundande. Pensionspremierna för premie bestämd

pension ska uppgå till högst 35 procent av den fasta kontanta

månadslönen. Övriga ledande befattningshavare omfattas för när-

varande av en förstärkt ITP-plan samt en premie baserad pensions-

förstärkning om maximalt 120 000 kronor per år eller 30 procent

av den fasta kontanta årslönen överstigande 30 inkomstbasbelopp.

Fördet fall annan lösning väljs ska pensionsförmåner vara premie-

bestämda – med pensionspremier uppgående till högst 35 procent

av den fasta kontantlönen – om inte befattningshavaren omfattas av

förmånsbestämd pension enligt kollektivavtalsbestämmelser. Rörlig

kontantersättning ska vara pensionsgrundande i den mån så följer av

tvingande kollektivavtalsbestämmelser som är tillämpliga på befatt-

ningshavaren. Styrelsen får, på förslag av koncernchefen, godkänna

att avgångs pension erbjuds koncernledningsmedlem som fyllt 62 år.

Andra förmåner får innefatta bland annat livförsäkring, sjuk-

vårdsförsäkring och bilförmån. Premier och andra kostnader i anled-

ning av sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst 5procent

för koncernchefen och högst 10 procent av den fasta genomsnittliga

kontantlönen för övriga ledande befattnings havare.

Ytterligare kontant rörlig ersättning kan utgå vid extraordinära

omständigheter, förutsatt att sådana extraordinära arrangemang

endast görs på individnivå antingen i syfte att rekrytera eller behålla

befattningshavare, eller som ersättning för extra ordinära arbetsin-

satser utöver personens ordinarie arbetsuppgifter. Sådan ersättning

får, för aktuell befattning, tillsammans med utfall av kort rörligt

löneprogram inte överstiga ett belopp motsvarande den maximalt

möjliga nivån för utbetalning av kort rörligt löneprogram aktuellt

utbetalningsår. Beslut om sådan ersättning ska fattas av styrelsen

påförslag av Ersättningsutskottet.

Beträffande anställningsförhållanden som lyder under andra

regler än svenska får, såvitt avser pensionsförmåner och andra för-

måner, vederbörliga anpassningar ske för att följa tvingande sådana

regler eller fast lokal praxis, varvid dessa riktlinjers övergripande

ändamål så långt möjligt ska tillgodoses.

Det kan i undantagsfall förekomma att koncernledningen till-

fälligt kompletteras med icke-ordinarie medlem som engageras på

konsultbasis. Om så sker ska medlemmen endast erhålla avtalat

konsultarvode. Konsultarvodets storlek får motsvara högst verk-

ställande direktörens fasta kontantlön för samma tid, uppjusterad

med belopp motsvarande sociala avgifter.

Upphörande av anställning

Vid anställningens upphörande får uppsägningstiden vara högst

tolvmånader. Fast kontantlön under uppsägningstiden och avgångs-

vederlag får sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande

den fasta kontantlönen för två år för koncernchefen och ett år för

övriga ledande befattningshavare. Vid uppsägning från befattnings-

havarens sida får uppsägningstiden vara högst sex månader, utan

rätt till avgångsvederlag. Vid en överenskommelse mellan bolaget

och befattningshavaren om anställningens upp hörande innebär

ovanstående lydelse att avgångsvederlag kan utgå och/eller att

uppsägningslön betalas i större utsträckning än vid uppsägning

frånbefattningshavarens sida.

Kriterier för utdelning av rörlig kontantersättning m.m.

Förutom ekonomiskt utfall i verksamheten, som har störst betydelse,

är och ska den korta rörliga kontantersättningen baseras på vinst per

aktie och resultatet av kundundersökningar (Nöjd Kund Index, NKI).

Det långsiktiga rörliga löneprogrammet är och ska vara baserat

på koncernens resultatuppfyllelse tre år framåt i tid och, i före-

kommande fall, uppfyllelse av resultat för egen enhet.

Genom de kriterier som enligt ovan avgör utfallet skapas incita-

ment för medarbetarna att bidra till förverkligandet av bolagets

affärsstrategi och därmed till långsiktigt värdeskapande. Om

styrelsen framledes skulle bedöma att affärsstrategin och bolagets

långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, bättre skulle främjas

om kriterierna kompletteras eller målkonstruktionen annars modi-

fieras tillåter dessa riktlinjer att sådana förändringar görs.

När mätperioden för uppfyllelse av kriterier för utbetalning av

rörlig kontantersättning avslutats ska det fastställas i vilken

utsträckning kriterierna uppfyllts. Ersättningsutskottet ansvarar för

bedömningen såvitt avser rörlig kontantersättning till koncernche-

fen. Såvitt avser rörlig kontantersättning till övriga befattningshavare

ansvarar koncernchefen för bedömningen. Såvitt avser finansiella

mål ska bedömningen baseras på den av bolaget senast offentlig-

gjorda finansiella informationen.

Lön och anställningsvillkor för anställda

Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättnings rikt linjer

har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats genom

att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens kompo-

nenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid, utgjort

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 85

en del av Ersättningsutskottets ochstyrelsens beslutsunderlag vid

utvärderingen av skälig heten av riktlinjerna och de begränsningar

som följer av dessa. I den ersättningsrapport som tas fram avseende

utbetald och inne stående ersättning som omfattas av riktlinjerna,

kommer utvecklingen av avståndet mellan bolagsledningens ersätt-

ning och övriga anställdas ersättning redovisas.

Beslutsprocessen för att fastställa, se över och

genomföra riktlinjerna

Styrelsen har inrättat ett Ersättningsutskott. I utskottets uppgifter

ingår att bereda styrelsens beslut om förslag till riktlinjer för ersätt-

ning till ledande befattningshavare. Styrelsen ska upprätta förslag till

nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år och lägga fram förslaget för

beslut vid årsstämman. Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlin-

jer antagits av bolagsstämman. Ersättningsutskottet ska även följa

och utvärdera program för rörliga ersättningar för bolagsledningen,

tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattningsha-

vare samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i

bolaget. Ersättningsutskottets ledamöter är oberoende i förhål-

lande till bolaget och bolagsledningen. Vid styrelsens behandling av

och beslut i ersättningsrelaterade frågor närvarar inte koncern-

chefen eller andra personer i bolagsledningen, i den mån de berörs

av frågorna.

Frångående av riktlinjerna

Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller delvis,

om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är

nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen, inklusive

dess hållbarhet, eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bär-

kraft. Som angivits ovan ingår det i Ersättningsutskottets uppgifter

att bereda styrelsens beslut i ersättnings frågor, vilket innefattar

beslut om avsteg från riktlinjerna.

Beskrivning av betydande förändringar av

riktlinjerna

Styrelsens förslag till riktlinjer för ersättning inför årsstämman 2022

överensstämmer med de riktlinjer som beslutades vid årsstämman

2020, men med kompletterande information om det aktiespar-

program som bolaget har för avsikt att införa under våren 2022.

Se stycket ”Formerna av ersättning m.m.

Mer information

För mer information om ersättningar i JM, inklusive i förekommande

fall beslutade ersättningar som inte förfallit till betalning, se not 3 på

sidorna 100–101.

Moderbolaget

Moderbolagets huvudsakliga verksamhet består av projektutveck-

ling av bostäder som bedrivs inom affärssegmenten JM Bostad

Stockholm, JM Bostad Riks och JM Fastighetsutveckling. Netto-

omsättningen under 2021 uppgick för moderbolaget till 9 710 mkr

(10790). Moderbolagets resultat före bokslutsdispositioner och

skatt uppgick till 1 412 mkr (1834). Investeringar i fastigheter

uppgick till 477 mkr (962). Medeltalet anställda var 1 628 (1752)

varav 1205 män (1311) och 423 kvinnor (441). Löner och sociala

kostnader uppgick till 1 399 mkr (1458). Redogörelse för antal

anställda och utbetalda löner lämnas imoderbolagets noter,

not 2 på sidan 117.

Redovisning av bostadsutveckling i Sverige

I årsredovisningarna för 2018 och 2019 har redogjorts för redovis-

ning av bostadsutveckling i Sverige. I rapporten för första halvåret

2020 beskrevs den pågående utredningen samt Finansinspektionens

(FI) beslut den 20 maj 2020 med innebörden att de bostadsrättsför-

eningar som JM utvecklar inte ska anses vara självständiga ur ett

IFRS-perspektiv och att de därför redovisningsmässigt ska konsoli-

deras i JMs koncernredovisning.

JM delar inte FI:s bedömning och även om en förändrad redo-

visning inte påverkar JMs segmentsredovisning, projektstyrning eller

riskprofil finner JM det principiellt angeläget att frågan blir ytter-

ligare belyst genom rättslig prövning i domstol och överklagade

därför FI:s beslut till Förvaltningsrätten i början av juni 2020. JMs

överklagan har avgjorts av domstolen till JMs fördel den 26 oktober

2021. Förvaltningsrätten har gjort en annan bedömning än FI och

undanröjer därmed FI:s tidigare beslut. FI har överklagat Förvalt-

ningsrättens beslut till Kammarrätten och erhållit prövningstill-

stånd. JM har lämnat in en inlaga till Kammarrätten som svar på FI:s

överklagan. Processen inför slutligt avgörande bedöms kunna bli

flerårig. JM har i årsredovisningarna för 2018, 2019 och 2020 lämnat

upplysningar om effekter för resultat, eget kapital och bostadsrätts-

föreningarnas skulder för det fall att bostadsrättsföreningarna skulle

konsolideras. Motsvarande upplysningar lämnas även i årsredovis-

ningen för 2021 på sidan 94. JM avser att fortsätta lämna dessa

upplysningar iårsredovisningen.

IFRS är ett principbaserat ramverk som ofta kräver bedöm-

ningar. I så komplexa frågor som den nu aktuella kan olika bedöm-

ningar vara möjliga. En förändrad redovisning enligt FI:s preliminära

bedömning påverkar inte JMs segmentsredovisning, projektstyrning

eller affärens riskprofil. JM anser att segments redovisningen bäst

speglar den ekonomiska innebörden i JMs affär samtidigt som den

korrelerar väl med den interna styrningen som tar sin utgångspunkt

i koncernens kassaflöden, riskprofil och kapitalallokering.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

86 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer listas nedan. JMs största risker är hänförliga till omvärldsförändringar.

Risk Beskrivning av risk Hantering Kommentar/utfall 2021

OMVÄRLDSRISKER

Ekonomisk tillväxt Efterfrågan på bostäder påverkas av den

ekonomiska tillväxten och konsumenternas

köpkraft samt av prisutvecklingen på bostäder.

Krav på väl avvägd nivå av sålda/bokade bostäder före

produktionsstart. Eektiviseringsarbete för att minska

produktionskostnaderna.

BNP-ökning med stigande bostadsmarknad på alla JMs

marknader under året. Väl avvägd risknivå har

upprätthållits i den pågående produktionen.

Demograﬁ Befolkningstillväxt och migrationsströmmar

påverkar efterfrågan på bostäder.

JMs strategi är att verka i städer och områden med

bäst demograﬁsk och ekonomiska förutsättningar.

Fundamentala demograﬁska trender stabila på våra

huvudmarknader.

Konkurrenssituation Antalet konkurrenter påverkar utbud och

prisbild och därigenom lönsamheten.

Den lokala konkurrenssituationen bevakas löpande.

JM arbetar för att särskilja företaget via företagskultur,

ﬂexibilitet, ackvisionskompetens samt särskilja

erbjudandet via kundfokus, kvalitetsproﬁlering och

marknadsföring.

Ökad konkurrens inom projektutveckling på våra

huvudsegment men lågt utbud av osålda

nyproducerade bostäder.

Politiska risker Politiska beslut, såsom villkor för upplåtelse-

former, investeringar i infrastruktur och

kommunal planering med mera kan förändra

förutsättningarna.

Flexibla detaljplaner och beslut om upplåtelseform så

sent som möjligt.

Oförändrade politiska risker, viss osäkerhet avseende

regulatoriska frågor.

Akuta omvärlds-

förändringar

Allvarliga störningar med stor global spridning.

Riskerar att påverka efterfrågan, utbud och

ﬂöde av varor och tjänster inom och mellan

länder (till exempel terrorism, konﬂikter,

ﬁnanskris, pandemi, naturkatastrof).

Snabb anpassningsförmåga, följa riktlinjer från regering

och myndigheter, krisberedskap och löpande

scenarioanalyser.

Pandemi. Digitala lösningar för kundmöte och

distansarbete, värnade kassaﬂöden och

produktionskapacitet, få störningar i leverantörsleden

och sjukfrånvaro i nivå med tidigare år.

OPERATIVA RISKER

Risker relaterade till

byggrättsportföljen

Risken att byggrätterna är för få eller för

många, eller att de ligger i fel områden. Risken

att planarbetet försenas eller att detaljplaner

inte godkänns.

Löpande marknads- och kundundersökningar och nära

samarbete med potentiella bostadsköpare för att

säkerställa kunskap om kundbehov. Minska risker

genom att förvärv villkoras av lagakraftvunna

detaljplaner.

Fortsatt risk identiﬁerad beträande resurssättning för

hantering av planprocesser inom vissa kommuner på

längre sikt.

Genomföranderisk Bristande planering eller analys leder till

förseningar, för höga kostnader, otillräcklig

kundanpassning.

Eektiviseringsarbete för att minska produktions-

kostnaderna. Krav på nivå av sålda/bokade bostäder

före produktionsstart. Skärpta rutiner för bevakning,

styrning och kontroll. Strukturerad Projektutveckling.

God utveckling i eektiviseringsarbetet inom

koncernens processer. Ökade priser på byggmaterial

men där JMs långa inköpsavtal har minimerat påverkan

på genomförande.

Osålda bostäder Osålda bostäder innebär sämre lönsamhet för

projektet och en oönskad kapitalbindning i

balansräkningen.

Projektstart i etapper i takt med sålda/bokade

bostäder innebär kontroll av risken för osålda

bostäder. Målsättning att alla bostäder är sålda

vidslutbesiktning.

Vid slutet av året hade JM köpt 67 (osålda) bostäder

till ett bokfört värde om 377 mkr i balansräkningen.

Prisutveckling under

produktionstiden

Prisfall på bostäder under projekttiden gör

bostäderna svårsålda eller projektet olönsamt.

Mindre etapper innebär större möjligheter att anpassa

priser till efterfrågan.

En förbättrad marknad har medfört högre prisnivåer på

bostäder. Oförändrad storlek i projektetapper.

FINANSIELLA RISKER (se not 25, ﬁnansiell riskhantering på sidan 109–110)

Ränterisk Förändringar i marknadsräntorna kan få

negativ inverkan på resultat och kassaﬂöde.

Styrelsen har antagit riktlinjer för räntebindning och

lånelöptider. Regelverk för hantering av ränterisk i

byggnadskreditiv.

Förväntan om tämligen stabila till något ökande räntor

på ﬁnans- och bostadsmarknad. Inﬂationen skapar

ökad osäkerhet.

Finanseringsrisk Risken att reﬁnansiering av lån som förfaller

försvåras eller blir för kostsam.

God soliditet gör JM attraktiv för långivare. JMs

ﬁnanspolicy.

Möjligheterna till ﬁnansiering av bostadsproduktion har

varit goda till stabila marginaler.

Likviditetsrisk Risken att inte kunna fullgöra

betalningsåtaganden.

God kontroll över likvida medel, överskott placeras

endast i lokal valuta och med låg kreditrisk.

Betalningsberedskap via checkkrediter och

kreditlöften.

Starkt likviditetsläge.

Valutarisk Fluktuationer i valutakurser får negativ eekt

på kassaﬂöde och resultat- och balansräkning.

Begränsade transaktionsvolymer och selektiv säkring

av balansexponering.

Oförändrat låg valutaexponering.

HÅLLBARHETSRISKER

Klimat Ökande krav på minskad klimatpåverkan och

energianvändning. Förhöjda vattennivåer,

återkommande slagregn och fuktigare klimat.

JM bygger lågenergihus. Detaljplaner anpassas för

förhöjda vattennivåer. Material och tekniska lösningar

väljs för ökad robusthet mot fukt.

Fuktskyddsbeskrivning upprättas i alla projekt.

JMs bostäder använder väsentligt mindre energi än

myndigheterna kräver. Under 2021 har vi fortsatt följa

rekommendationerna i ramverket TCFD, Task Force

on Climate-related Financial Disclosures, vilket

beskrivs närmare på sidorna 39–40.

Personal Svårigheter att attrahera, rekrytera och

behålla kompetenta medarbetare.

Starkt värdedriven företagskultur, tydligt och

engagerat ledarskap och ett viktigt bidragande till

framtidens hållbara stadsutveckling.

Nytt ramverk för ledarskap, utbildning av chefer i

situationsanpassat ledarskap, employer branding.

Sociala förhållanden Risker för olyckor, fysiska och psykiska

arbetsskador och kränkande särbehandling

iarbetet.

Systematiskt arbetsmiljöarbete, friskvårdsarbete,

kärnvärden, uppförandekod och incident-

rapporteringssystem.

Genomförande av Safety Week, genomgång av

uppförandekoden vid årliga utvecklingssamtal.

Nya rutiner och utbildningskrav för kranlyft.

Mänskliga

rättigheter

Brister av socialt ansvar och efterlevnad av

mänskliga rättigheter, arbetsmiljö, arbetsrätt,

miljöhänsyn och arbete mot korruption i

leverantörskedjorna.

JM genomför hållbarhetsvärderingar, hållbarhets-

analyser och revisioner i våra leverantörskedjor.

Uppförandekod för leverantörer och entreprenörer.

104 genomförda hållbarhetsvärderingar av tilltänkta

leverantörer. Cirka 20 fördjupade hållbarhetsanalyser

av beﬁntliga leverantörer, vilka låg till grund för tre

hållbarhetsrevisioner som genomfördes på plats.

Motverkande av

korruption

Risk för otillbörligt agerande i samband med

aärsuppgörelser.

Tydlig styrning, beslutsordning, genomlysning och

uppföljning av aärsuppgörelser. Uppförandekod och

etiska riktlinjer.

Genomgång av uppförandekoden vid rekrytering och

årliga utvecklingssamtal. Medarbetare övas regelbundet

i att hantera etiska dilemman.

Risker och riskhantering

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 87

Koncernens resultaträkning – IFRS

Mkr NOT 2021 2020

1, 2

Intäkter 15 650 16 291

Produktions- och driftkostnader 3,4,6 −12 435 −13 337

Bruttoresultat 3 215 2 954

Försäljnings- och administrationskostnader 3,4,5,6 −1 032 −957

Resultat av fastighetsförsäljning m.m.

7 45 21

Rörelseresultat 2 227 2 018

Finansiella intäkter 8 4 6

Finansiella kostnader 8 −85 −107

Resultat före skatt 2 147 1 917

Skatter 9 −343 −378

Årets resultat 1 804 1 539

Övrigt totalresultat

Poster som kommer omklassiﬁceras till resultatet

Omräkningsdierenser vid omräkning av utländska verksamheter 108 −157

Poster som inte kommer omklassiﬁceras till resultatet

Omvärdering av förmånsbestämda pensioner 126 −52

Skatt hänförligt till övrigt totalresultat −26 11

Årets totalresultat 2 012 1 341

Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 804 1 539

Årets totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 012 1 341

Resultat per aktie före utspädning (kr) hänförligt till moderbolagetsaktieägare 10 26,10 22,10

Resultat per aktie efter utspädning (kr) hänförligt till moderbolagetsaktieägare 10 26,00 22,00

Föreslagen utdelning per aktie (kr) 10 13,50 12,75

Varav resultat från joint venture 40 4

88 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

KONCERNEN ENLIGT IFRS / RESULTATRÄKNING

Koncernens balansräkning – IFRS

Mkr NOT 2021-12-31 2020-12-31

TILLGÅNGAR 2

Anläggningstillgångar

Goodwill 11 180 168

Maskiner och inventarier 12 8 8

Nyttjanderätter kontor och bilar 13 255 157

Andelar i gemensamma verksamheter och joint venture 14,15 118 78

Uppskjutna skattefordringar 28 1 7

Finansiella tillgångar 16, 25 23 17

Summa anläggningstillgångar 584 435

Omsättningstillgångar

Projektfastigheter 17 813 1 246

Exploateringsfastigheter 17 8 205 7 831

Nyttjanderätter tomträtt 13 456 558

Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 18 377 445

Pågående arbeten 19 4 073 3 577

Kundfordringar 25 636 802

Övriga kortfristiga fordringar 20 419 521

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 49 35

Upparbetad men ej fakturerad intäkt 21 4 798 4 601

Likvida medel 22, 23 3 981 3 037

Summa omsättningstillgångar 23 807 22 653

SUMMA TILLGÅNGAR 24 391 23 088

EGET KAPITAL OCH SKULDER 2

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare

Aktiekapital 70 70

Övrigt tillskjutet kapital 935 898

Reserver −89 −197

Balanserade vinstmedel (inklusive årets resultat) 7 468 6 827

Summa eget kapital 8 385 7 598

Skulder

Långfristiga skulder

Långfristiga räntebärande skulder 23, 24, 25 818 1 180

Övriga långfristiga skulder 23, 24, 25 373 372

Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser 23, 26 1 761 1 804

Övriga långfristiga avsättningar 27 678 848

Uppskjutna skatteskulder 28 584 603

Summa långfristiga skulder 4 214 4 807

Kortfristiga skulder

Leverantörsskulder 24, 25 780 819

Kortfristiga räntebärande skulder 23, 24, 25 7 566 6 480

Övriga kortfristiga skulder 24, 25 844 687

Aktuella skatteskulder 60 137

Fakturerad men ej upparbetad intäkt 29 967 1 008

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 30 1 430 1 419

Kortfristiga avsättningar 27 145 133

Summa kortfristiga skulder 11 793 10 683

Summa skulder 16 007 15 490

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 24 391 23 088

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 89

KONCERNEN ENLIGT IFRS / BALANSRÄKNING

Förändringar i koncernens eget kapital – IFRS

Hänförligt till moderbolagets aktieägare

Mkr

Aktie-

kapital

Övrigt

tillskjutet

kapital

Omräknings-

reserver

Balanserade

vinstmedel

Summa eget

kapital

Ingående balans den 1 januari 2020 70 897 −40 6 199 7 126

Årets totalresultat −157 1 498 1 341

Utdelning till moderbolagets aktieägare, 12,50 kr per aktie −870 −870

Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev 1 1

Utgående balans den 31 december 2020 70 898 −197 6 827 7 598

Ingående balans den 1 januari 2021 70 898 −197 6 827 7 598

Årets totalresultat 108 1 904 2 012

Utdelning till moderbolagets aktieägare, 12,75 kr per aktie −887 −887

Återköp av aktier −375 −375

Konvertering av konvertibellån – 38 38

Utgående balans den 31 december 2021 70 935 −89 7 468 8 385

90 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

KONCERNEN ENLIGT IFRS / FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL

Koncernens kassaödesanalys – IFRS

Mkr NOT 2021 2020

1, 23

DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN

Rörelseresultat 2 227 2 018

Avskrivningar 113 105

Ökning/minskning bostäder i balansräkning

107 −77

Övriga ej kassaﬂödespåverkande poster

−3 318 −1 859

Delsumma kassaﬂöde från den löpande verksamheten −871 187

Erhållen ränta 3 5

Erlagd ränta och övriga ﬁnansiella kostnader −59 −76

Betald skatt −549 −484

Kassaﬂöde från den löpande verksamheten före förändringirörelsekapital −1 475 −368

Investering i exploateringsfastigheter −1 539 −1 529

A conto betalning för exploateringsfastigheter

485 433

Ökning/minskning kundfordringar 706 954

Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar m.m. −198 13

Ökning/minskning leverantörsskulder −51 −174

Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder 217 −408

Kassaﬂöde före investeringar och försäljningar avprojektfastigheter −1 854 −1 079

Investering i projektfastigheter −447 −691

Försäljning av projektfastigheter 1 340 1 060

Kassaﬂöde från den löpande verksamheten

−961 −710

INVESTERINGSVERKSAMHETEN

Investering i materiella anläggningstillgångar −5 −1

Investering i joint venture – −78

Förändring i ﬁnansiella anläggningstillgångar −13 –

Kassaﬂöde från investeringsverksamheten −17 −79

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN

Upptagna lån 664 453

Amortering av skulder −738 −571

Amortering av skulder leasing −108 −98

Upptagna lån, projektﬁnansiering

5 308 4 486

Amortering av skulder, projektﬁnansiering

−1 951 −1 963

Återköp av aktier −375 –

Utdelning −887 −870

Kassaﬂöde från ﬁnansieringsverksamheten 1 911 1 437

Årets kassaﬂöde 933 648

Likvida medel vid årets början 3 037 2 397

Valutakursdierens i likvida medel 11 −8

Likvida medel vid årets slut 3 981 3 037

Ökning/minskning bostäder i balansräkning utgör ett kassaﬂöde och ingår i verksamhetens resultat.

JM tar i vissa fall upp initial projektﬁnansiering för svenska bostadsprojekt, där ﬁnansieringen i de ﬂesta fall tas över av kund i ett senare skede. Övertagandet sker utan

några in- eller utbetalningar och när skulden regleras påverkas inte kassaﬂödesanalysen, vare sig som en negativ post (amortering) i ﬁnansieringsverksamheten eller

som en positiv post i den löpande verksamheten.

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 91

KONCERNEN ENLIGT IFRS / KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS

Koncernens noter

Sida

not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper 93

not 2 Segmentsinformation

Koncernens resultaträkning per aärssegment

Intäkter

Koncernen operativt kassaﬂöde per aärssegment

Koncernens balansräkning per aärssegment

not 3 Anställda och personalkostnader 100

not 4 Avskrivningar enligt plan 102

not 5 Arvode och kostnadsersättning till revisorer 102

not 6 Rörelsens kostnader fördelat på kostnadsslag 102

not 7 Resultat av fastighetsförsäljning m.m. 102

not 8 Finansiella intäkter och kostnader 102

not 9 Skatter 102

not 10 Resultat och utdelning per aktie 103

not 11 Goodwill 104

not 12 Maskiner och inventarier 104

not 13 Nyttjanderätter 104

not 14 Andelar i joint venture 104

not 15 Andelar i gemensamma verksamheter 105

not 16 Finansiella tillgångar 106

not 17 Projektfastigheter och exploateringsfastigheter 106

not 18 Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 106

not 19 Pågående arbeten 106

not 20 Övriga kortfristiga fordringar 106

not 21 Upparbetad men ej fakturerad intäkt 106

not 22 Likvida medel 106

not 23 Kassaﬂöde och räntebärande nettoskuld 107

not 24 Finansiella skulder 108

not 25 Finansiell riskhantering och ﬁnansiella derivatinstrument 109

not 26 Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser 111

not 27 Övriga avsättningar 111

not 28 Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder 111

not 29 Fakturerad men ej upparbetad intäkt 112

not 30 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 112

not 31 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 112

not 32 Upplysningar om närstående 112





















92 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

KONCERNEN / NOTER

not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper

Belopp i mkr där ej annat anges.

FÖRETAGSINFORMATION

Årsredovisningen och koncernredovisningen för JM AB har godkänts av sty-

relsen och verkställande direktören den 28 februari 2022 och kommer att

föreläggas årsstämman 2022 för fastställande. JM AB är ett svenskt publikt

bolag noterat på Nasdaq Stockholm i segmentet Large Cap. Bolaget har sitt

säte i Stockholm, Sverige. Adressen till huvudkontoret är Gustav III:s boule-

vard 64, Solna.

UTTALANDE OM ÖVERENSSTÄMMELSE MED TILLÄMPADE

REGELVERK

Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial

Reporting Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget är ett bolag inom EU

tillämpas bara av EU godkända IFRS. Koncernredovisningen är vidare upp-

rättad i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell

rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler

för koncerner). Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med

svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekom-

mendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer). Detta innebär att

koncernens redovisningsprinciper tillämpas med de avvikelser som framgår

av avsnittet Moder bolagets redovisningsprinciper.

Grunder för upprättandet av redovisningen

Koncernredovisningen baseras på historiska anskaffningsvärden, med undan-

tag för vissa finansiella instrument. Alla belopp anges, om inget annat framgår,

i miljoner svenska kronor (mkr).

GRUNDER FÖR KONSOLIDERING

Koncernredovisningen omfattar moderbolaget och dess dotterföretag. De

finansiella rapporterna för moderbolaget och dotterföretagen som tas in

ikoncernredovisningen avser samma period och är upprättade enligt de

redovisningsprinciper som gäller för koncernen. Ett dotterföretag tas med

ikoncernredovisningen från förvärvstidpunkten, vilken är den dag då moder-

bolaget får ett bestämmande inflytande, normalt då moderbolaget innehar

mer än 50 procent av rösterna, och ingår i koncernredovisningen fram till

den dag det bestämmande inflytandet upphör. Interna mellanhavanden och

vinsteroch förluster från interna transaktioner elimineras.

ÄNDRADE REDOVISNINGSPRINCIPER OCH

BERÄKNINGSMETODER

Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder för koncernen är oförändrade

jämfört med föregående år.

NYA STANDARDER FRÅN OCH MED 2021

De standarder som har trätt i kraft har inte fått någon påverkan

på koncernens finansiella rapporter.

NYA STANDARDER SOM TRÄDER I KRAFT

FRÅN OCH MED 2022

De förändrade IFRS som ska börja tillämpas 2022 förväntas i ingen ellerliten

utsträckning påverka JMs finansiella rapportering.

VIKTIGA UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR

Vid upprättande av redovisningen måste JM göra bedömningar, uppskatt-

ningar och antaganden som påverkar redovisade tillgångs- och skuldposter

respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt.

Dessa uppskattningar och bedömningar speglar vad JM anser vara rimliga och

välgrundade vid tidpunkten för årsredovisningens avgivande. Andra bedöm-

ningar, antaganden eller uppskattningar kan leda till andra resultat och senare

bedömningar och/eller faktiska utfall kan komma att skilja sig från de bedöm-

ningar som nu gjorts, bland annat mot bakgrund av senare inträffade händel-

ser eller ändrade omvärldsfaktorer. JM måste också göra bedömningar vad

avser tillämpningen av koncernens redovisningsprinciper.

Viktiga bedömningar vid tillämpning av redovisningsprinciper

I Sverige ingår JM avtal med bostadsrättsföreningar om uppförande av nyckel-

färdiga bostadsfastigheter. JM anser sig inte ha bestämmande inflytande över

dessa bostadsrättsföreningar enligt IFRS 10 Koncernredovisning och de

k on solideras därför inte. JM menar att föreningarna är oberoende och utgör

således företagets kunder.

En bostadsrättsförenings verksamhet kan delas in i två från varandra

skilda faser. Den första, produktionsfasen, utgörs av den fas under vilken

f öreningen bildas och anskaffar den fastighet i vilka enskilda köpare förvärvar

bostäder upplåtna med bostadsrätt. När fastigheten är färdigställd övergår

verksam heten i en förvaltningsfas. De under produktionsfasen relevanta

aktiviteterna är att teckna avtal med ett företag om produktion och tillhanda-

hållande av ennyckelfärdig bostadsfastighet.

Bostadsrättsföreningarna bildas av från JM fristående professionella

aktörer inom fastighets- och bostadsrättsområdet och enligt föreningarnas

stadgar ska majoriteten av styrelseledamöterna under hela produktionsfasen

utses av en från JM fristående part. JM har ingen rätt att utse föreningarnas

styrelser och JM har aldrig någon representation i styrelserna.

Bostadsrättsföreningarnas styrelser utvärderar JMs anbud och fattar det

för produktionsfasens verksamhet relevanta och viktiga beslutet om att ingå

avtal med JM om produktion och tillhandahållande av en nyckelfärdig

bostadsfastighet. Föreningarna ingår också avtal med fristående mäklare som

genomför försäljningen av föreningarnas bostadsrätter.

I och med ingångna avtal är JM och bostadsrättsföreningarna överens om

vad som ska levereras av JM och vid vilken tidpunkt detta ska ske. JM är alltså

anlitad att leverera en nyckelfärdig bostadsfastighet mot en marknadsmässig

ersättning och kan inte påverka de under produktionsfasen relevanta aktivi-

teterna i bostadsrättsföreningarna.

JM har även beaktat andra avtalsvillkor som skulle kunna ha betydelse för

bedömningen. Bland dessa ingår att JM under produktionstiden går i borgen

för den del av bostadsrättsföreningarnas byggnadskreditiv som överstiger

värdet av det pantbrev i den egna fastigheten som föreningen ställer som

säkerhet, samt att JM har ett åtagande att från föreningarna förvärva bostä-

der som inte upplåtits med bostadsrätt viss tid efter slutbesiktning och där-

med står den icke-påverkbara risken för en prisnedgång (se not 31). JM åtar

sig enligt avtal även att, mot marknadsmässig ersättning, under produktions-

tiden svara för ekonomisk och annan förvaltning liksom att ersätta förening-

arna för dess löpande kostnader. Borgensåtagandet är en temporär, partiell

kreditförstärkning som till stor del lämnas för att, till fördel för båda parter,

minska kostnaden för uttag av pantbrev. Åtaganden motsvarande att förvärva

osålda lägen heter förekommer i flera andra branscher och detsamma gäller

avtal där transaktionspriser varierar beroende på aktuellt marknadspris. JM

anser att detta åtagande påverkar bedömningen av intäktsredovisningen och

inte bedömningen av huruvida bestämmande inflytande föreligger

. De

andra beskrivna tjänsterna har avtalats av rent administrativa skäl och bedöms

saknabetydelse för det av föreningen från JM beställda totalåtagandet att

tillhandahålla en nyckelfärdig bostadsfastighet.

Vid en samlad bedömning av alla fakta och omständigheter anser JM

därför inte att ovanstående villkor, vilka i sig redovisas i enlighet med IFRS

påverkar JMs slutsats. JM kan inte påverka de under produktionsfasen rele-

vanta aktiviteterna i bostadsrättsföreningarna utan är anlitad att leverera en

nyckelfärdig bostadsfastighet mot en marknadsmässig ersättning. JM anser

sigdärför inte ha inflytande (power) över föreningarna enligt IFRS 10 och

därmed har JM inte bestämmande inflytande (control) över föreningarna.

Om JM i stället hade bedömt att det har bestämmande inflytande skulle

bostadsrättsföreningarna konsolideras. JMs kunder skulle då utgöras av

enskilda bostadsrättsköpare, innebärande att intäkterna inte skulle redo visas

över tid (successivt) utan vid tidpunkten för bostadsrättsköparnas tillträde

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 93

KONCERNEN / NOTER

till bostäderna. Baserat på vad JM bedömer vara rimliga antaganden upp-

skattar JM att i ett sådant scenario skulle JMs intäkter och rörelseresultat för

2021 ha uppgått till cirka 16,1 mdkr (jämfört med redovisad intäkt om 15,7

mdkr) respektive cirka 2,1 mdkr (jämfört med redovisat rörelse resultat om

2,2 mdkr) och eget kapital den 31 december 2021 skulle ha uppgått till cirka

7,7 mdkr (jämfört med redovisat eget kapital om 8,4 mdkr).

JM har ingen avtalad eller rättslig grund för att ta del av räkenskaperna för

de bostadsrättsföreningar med vilka JM har pågående entreprenadavtal. JM

har emellertid inhämtat uppgifter om dessa föreningars utnyttjade byggnads-

kreditiv som per den 31 december 2021 uppgick till cirka 6,7 mdkr (6,9).

Åtagandet att förvärva osålda lägenheter beaktas vid fastställande av transaktionspri-

set inom ramen för IFRS 15 regler om rörlig ersättning. JM upplyser i enlighet med IAS

37 Avsättningar, eventualförpliktelser och eventualtillgångar om borgensåtagandet

medan, enligt samma standard, redovisning i resultat- och balansräkning blir aktuellt

först i en situation där det bedöms sannolikt att åtagandet behöver infrias.

VIKTIGARE KÄLLOR TILL OSÄKERHET

IUPPSKATTNINGAR

Intäktsredovisning över tid (successiv vinstavräkning)

ipågående bostads- och entreprenadprojekt

JM tillämpar successiv vinstavräkning där projektets intäkter och resultat

redovisas successivt under projektet baserat på en slutlägesprognos och pro-

jektets aktuella färdigställandegrad. Detta kräver att projektets intäkter och

kostnader och därmed marginal kan uppskattas på ett tillförlitligt sätt. Detta

bygger på JMs system för kalkylering, rapportering, uppföljning och prognos.

Idetta system krävs indata i form av uppskattning och bedömningar som är

beroende av den kunskap och erfarenhet som JM och dess medarbetare

besitter. Det slutliga projektutfallet kan dock avvika från de bedömningar

som görs. Sevidare not 21 och not 29.

Avsättningar för pensionsförpliktelser

Det redovisade värdet av JMs förpliktelser för förmånsbaserade pensions-

planer påverkas av de så kallade aktuariella antaganden i form av till exempel

diskonteringsränta, inflation, mortalitet, framtida löneökningar och personal-

omsättning och där antagen diskonteringsränta normalt har störst påverkan.

Se vidare not 26 och not 27 där not 26 även lämnar information om gjorda

antaganden och en känslighetsanalys för förändringar i vald diskonterings-

ränta.

Avsättningar för garantiåtaganden

De flesta av JMs avtal med kunder, både vad gäller projektutveckling av

bostäder och entreprenadavtal inom JM Entreprenad, innehåller bestämmel-

ser om garantiåtaganden från JMs sida med skyldighet att åtgärda fel och bris-

ter inom en viss tid (i vissa fall upp till tio år) efter arbetets färdigställande.

Garantiåtagande kan även föreligga enligt lag eller på annat sätt. Beräkningen

av garanti reserveringar grundas normalt på kalkylerade kostnader för res-

pektive projekt, eller för grupp av liknande projekt, beräknat efter ett rela-

tionstal som historiskt gett en tillförlitlig uppskattning av dessa kostnader.

Som relationstal kan exempelvis fungera andel av intäkten eller beräknad

kostnad per färdigställd bostad. Reserveringens storlek prövas löpande

under garantiperioden och justeras i de fall så bedöms erforderligt baserat

på erfarenhetsdata i allmänhet och i förekommande fall för specifika skador

i synnerhet. Verkliga utfall kan komma att avvika från de avsättningar som

baseras på nu gjorda uppskattningar. Se vidare not 27.

Tvister m.m.

Inom ramen för den löpande affärsverksamheten blir JM från tid till annan

involverat i tvister och rättsliga processer. I dessa fall krävs bedömningar av

JMsåtaganden och sannolikheten för olika utfall. Faktiska framtida utfall kan

avvika från nu gjorda bedömningar. Se vidare not 25 och not 31.

KORTFRISTIGA OCH LÅNGFRISTIGA SKULDER,

OMSÄTTNINGS- OCH ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Skulder och avsättningar redovisas som kortfristiga eller långfristiga. Med kort-

fristiga skulder avses skulder som förväntas att bli reglerade inom tolv månader

från balansdagen eller när JM inte har en ovillkorad rättighet att betala senare

än inom tolv månader. Som omsättningstillgångar klassificeras en tillgång som

förväntas realiseras under JMs normala verksamhetscykel eller, vad gäller ford-

ringar, inom tolv månader.

RÖRELSEFÖRVÄRV

Vid förvärvstidpunkten fastställs verkligt värde på identifierbara tillgångar

och skulder i den förvärvade verksamheten (i förekommande fall innefat-

tande även tillgångar, skulder och avsättningar inklusive förpliktelser och

anspråk från utomstående part som inte redovisas i den förvärvade verk-

samhetens balansräkning). Skillnaden mellan anskaffningsvärdet för förvärvet

och de identifierbara nettotillgångarna i den förvärvade verksamheten utgör

goodwill och redovisas som immateriell tillgång i balansräkningen. Trans-

aktionskostnader kostnadsförs direkt i periodens resultat.

INTRESSEFÖRETAG OCH JOINT VENTURE

Innehav i intresseföretag redovisas med tillämpning av kapitalandelsmetoden

och omfattar företag i vilka koncernen har ett betydande inflytande vilket

normalt anses vara fallet när innehavet uppgår till minst 20 och högst 50 pro-

cent av rösterna och ägandet utgör ett led i en varaktig förbindelse. Enligt

kapitalandelsmetoden redovisas innehav i intresseföretag och joint venture

initialt i koncernens balansräkning till anskaffningskostnad. Det redovisade

värdet ökas eller minskas därefter för att beakta koncernens andel av resul-

tat och övrigt totalresultat från sina intresseföretag och joint venture efter

förvärvstidpunkten. Koncernens andel av resultat ingår i koncernens resultat

och koncernens andel av övrigt totalresultat ingår i övrigt totalresultat i

koncernen. Utdelningar från intresseföretag och joint venture redovisas som

en minskning av investeringens redovisade värde. När koncernens andel av

förlusterna i ett intresseföretag eller joint venture är lika stora som eller

överstiger innehavet i detta intresseföretag eller joint venture (inklusive alla

långfristiga fordringar som i realiteten utgör en del av koncernens nettoinves-

tering i detta intresseföretag eller joint venture), redovisar koncernen inga

ytterligare förluster såvida inte koncernen har påtagit sig förpliktelser eller

har gjort betalningar å intresseföretagets eller joint ventures vägnar. Oreali-

serade vinster på transaktioner mellan koncernen och dess intresseföretag

och joint venture elimineras till omfattningen av koncernens innehav i intresse-

företag och joint venture. Orealiserade förluster elimineras också såvida inte

transaktionen utgör en indikation på nedskrivning av tillgången som överförs.

SAMARBETSARRANGEMANG

Samarbetsarrangemang är verksamheter för vilka koncernen genom samar-

betsavtal med en eller flera parter har ett gemensamt bestämmande infly-

tande. Om arrangemangen är så kallade gemensamma verksamheter, i vilka

delägarna har rätt till de tillgångar och har förpliktelse avseende de skulder

som rör arrangemang, redovisar del ägarna sina tillgångar, skulder, intäkter

ochkostnader samt sina andelar av gemensamma tillgångar, skulder, intäkter

och kostnader. Om del ägarna har rätt till arrangemangets nettotillgångar

redovisas det med tillämpning av kapitalandelsmetoden.

OMRÄKNING AV UTLÄNDSKA VERKSAMHETER

Samtliga utländska koncernföretag driver sin verksamhet i respektive lands

lokala valuta, vilket är respektive företags funktionella valuta. Omräkning av

balans- och resultaträkningar till koncernens presentationsvaluta (SEK) sker

enligt dagskursmetoden. Dagskursmetoden innebär att samtliga tillgångar,

avsättningar och övriga skulder omräknas till balansdagens kurs och samtliga

poster i resultaträkningen omräknas till kursen den dag transaktionen sker

(approximerat genom omräkning till periodens genomsnittskurs). Den

omräkningsdifferens som därmed uppkommer redovisas, liksom omräknings-

94 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

KONCERNEN / NOTER

differens på de finansiella instrument som eventuellt innehas för att valuta-

säkra dessa nettotillgångar, i övrigt totalresultat och ackumuleras i omräk-

ningsreserven i eget kapital. Vid en eventuell avyttring av utländsk

verksamhet återförs den ackumulerade omräkningsdifferensen i periodens

resultat.

Valutakurser använda i koncernbokslutet anges i följande tabell.

Valutakurser

Land

Genomsnittskurs Kurs 31 december

Valuta 2021 2020 2021 2020

Finland EUR 10,1449 10,4867 10,2269 10,0375

Norge NOK 0,9980 0,9786 1,0254 0,9546

FORDRINGAR OCH SKULDER I UTLÄNDSK VALUTA

Transaktioner i utländsk valuta, det vill säga i annan valuta än respektive

företags funktionella valuta, redovisas till omräkningskursen på transaktions-

dagen. Monetära fordringar och skulder i utländsk valuta omräknas till

balansdagens kurs. Kursdifferenser redovisas i periodens resultat.

SEGMENTSRAPPORTERING

JMs segmentsredovisning skiljer sig från IFRS i tre avseenden. I segmentsre-

dovisningen sker intäktsredovisningen även för JM Utland med tillämpning av

successiv vinstavräkning. Därutöver redovisas upptagen projektfinansiering

inom JM Utland samt del av JM Bostad Stockholms och JM Bostad Riks pro-

jektfinansiering som en avdragspost mot ”Upparbetad ej fakturerad intäkt”

eller ”Fakturerad ej upparbetad intäkt” och upptagen/återbetald projektfi-

nansiering redovisas i kassaflödet från den löpande verksamheten. Redovis-

ningen av leasingavtal enligt IFRS 16 tillämpas inte i segmentsredovisningen.

JM bedömer att segmentsredovisningen bäst speglar den ekonomiska

innebörden i JMs affär samtidigt som den korrelerar väl med den interna

styrningen som tar sin utgångspunkt i koncernens kassaflöden, riskprofil

och kapitalallokering.

REDOVISNING AV INTÄKTER

Intäkter och resultat från projektutveckling av bostäder

JMs projektutveckling av bostäder i Sverige genomförs huvudsakligen i form

av att JM ingår avtal med en bostadsrättsförening som beställare av ett total-

åtagande innebärande överlåtelse av mark och uppförande av en bostadsfas-

tighet. Avtalen med bostadsrättföreningarna ingås samtidigt, är prissatta som

en helhet och bedöms utgöra ett prestationsåtagande. Då JM är kontraktu-

ellt bunden att leverera en specifik fastighet och under projektets gång har

rätt till betalning redovisas intäkten över tid, det vill säga med tillämpning av

successiv vinstavräkning. Intäkt och resultat i projekten redovisas i takt med

dess upp arbetning och försäljning vilket ger en direkt koppling mellan den

finansiella rapporteringen och de prestationsåtaganden JM uppfyllt under

perioden. Intäkter och resultat baseras på upparbetningsgrad och beräknas

utifrån upparbetningsgrad med beaktande av försäljningsgrad. Upparbetnings-

graden bestäms i huvudsak på basis av nedlagda projektkostnader (innefat-

tande även mark och räntekostnader) i förhållande till de totala beräknade

projektkostnaderna. Försäljningsgraden avspeglar JMs åtagande att inom viss

tid från slutbesiktning från föreningen förvärva de bostäder som inte upplåtits

med bostadsrätt. Det senare åtagandet innebär ett element av rörlig ersätt-

ning som med utgångspunkt i erfarenhetsdata beaktas vid fastställande av

transaktionspriset. Med försäljning avses sålda bostäder i form av bindande

kontrakt mellan bostadsrättföreningen och bostadsköparna. Omvärderingar

(prognosändringar) av projektens förväntade slutresultat medför korrigering

av tidigare upparbetat resultat i berörda projekt och ingår i periodens redo-

visade resultat. Om, och i så fall intill dess så inte längre är fallet, en tillförlitlig

uppskattning av resultatet i projekten inte kan göras redovisas intäkter mot-

svarande upp arbetade kostnader. Befarade förluster belastar omedelbart

och i sin helhet direkt periodens resultat.

Skillnaden mellan upparbetad intäkt och ännu ej fakturerade belopp redo-

visas ibalansräkningen som ”Upparbetad ej fakturerad intäkt” (kontrakts-

tillgång) eller som ”Fakturerad ej upparbetad intäkt” (kontraktsskuld).

Kostnader för garantiåtaganden ingår i projektkostnaderna och den

bedömda sammanlagda garantikostnaden ingår i projektets totala förväntade

kostnader.

I Norge och Finland föreligger inte rätt till betalning under projektets

gång varför intäkten (och kostnaden) redovisas vid en tidpunkt, vilket är då

bostaden färdigställs och överlämnas till kund. Intill dess så sker redovisas

nedlagda kostnader i projekten i balansräkningen under posten ”Pågående

arbete”.

Intäkter och resultat i JM Entreprenad

JM Entreprenads intäkter genereras i allt väsentligt från arbeten utförda

under entreprenadavtal med kunder (beställare). Då entreprenaden utförs

på mark som kunden kontrollerar redovisas intäkten över tid, det vill säga

med tillämpning av successiv vinstavräkning i takt med entreprenadprojek-

tets upparbetande. Upparbetningsgraden bestäms i huvudsak baserat på

nedlagda projektkostnader i förhållande till totalt bedömda projektkostna-

der. Som projektintäkter redovisas dels avtalad ursprunglig kontraktssumma,

dels tilläggsarbeten, krav på särskilda ersättningar och incitament i den

utsträckning de har godkänts av beställaren. Om utfallet av ett projekt inte

kan beräknas påett tillförlitligt sätt redovisas, till dess så kan ske, intäkter

motsvarande nedlagda kostnader. Befarade förluster kostnadsförs direkt.

Skillnaden mellan upparbetad intäkt och ännu ej fakturerade belopp

redovisas i balansräkningen som ”Upparbetad ej fakturerad intäkt” eller som

”Fakturerad ej upparbetad intäkt”. Kostnader för garantiåtaganden ingår

i projektkostnaderna och den bedömda sammanlagda garantikostnaden

ingår i projektets totala förväntade kostnader.

Resultat av fastighetsförsäljning/kommersiell

fastighetsutveckling

Avyttring av projektfastigheter och exploateringsfastigheter i befintligt skick

(normalt enbart mark) och som därmed inte är föremål för projektutveckling

redovisas i resultaträkningen vid en tidpunkt, då kunden får kontroll över

fastigheten.

Vid avtal om kommersiell fastighetsutveckling är JM undantagslöst bun-

det att leverera en specifik fastighet och har därmed aldrig någon alternativ

användning av fastigheten. Om JM har rätt till betalning under projektets gång

redovisas intäkten över tid (successivt) medan om så inte är fallet redo visas

intäkten vid en tidpunkt, vid färdigställande. Huruvida JM har rätt till betal-

ning är beroende av avtalsvillkor och/eller gällande lagstiftning och en

bedömning görs avtal för avtal.

INKOMSTSKATTER

I resultaträkningsposten Skatter redovisas aktuell och uppskjuten inkomst-

skatt. Bolagen i koncernen är skattskyldiga enligt gällande lagstiftning i res-

pektive land. Den statliga inkomstskattesatsen i Sverige uppgick under året

till20,6 procent (21,4), i Norge till 22,0 procent (22,0) och i Finland till 20,0

procent (20,0). Aktuell skatt beräknas på redovisat resultat justerat för så

kallade permanenta skillnader i form av tillägg för ej avdragsgilla poster och

med avdrag för ej skatte pliktiga intäkter samt övriga avdrag. Eventuella korri-

geringar av beskattningen av tidigare år redovisas som aktuell skatt. Vid redo-

visning av uppskjuten skatt tillämpas balansräkningsmetoden. Enligt denna

redovisas uppskjutna skatteskulder- och fordringar hänförliga till temporära

skillnader mellan bokförda respektive skattemässiga värden för tillgångar och

skulder samt, vad gäller uppskjutna skattefordringar, hänförliga till skattemäs-

siga underskott. Uppskjutna skattefordringar nettoredovisas mot uppskjutna

skatteskulder i den utsträckning de kan utnyttjas mot uppskjutna skatteskul-

der. Uppskjutna skatteskulder och skattefordringar beräknas utifrån gällande

skattesats för de år under vilka posterna förväntas realiseras. Effekter av

förändringar i gällande skattesatser resultatförs i den period förändringen

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 95

KONCERNEN / NOTER

lagstadgats. Uppskjutna skattefordringar hänförliga till förlustavdrag

reduceras till den del det inte är sannolikt att de kommer att realiseras.

Skatt hänförlig till poster som redovisas i övrigt totalresultat redovisas

även de i övrigt totalresultat.

GOODWILL

Goodwill utgör skillnaden mellan köpeskillingen för ett rörelseförvärv och

det verkliga värdet på den förvärvade verksamhetens nettotillgångar (se

Rörelseförvärv ovan). Goodwill är inte föremål för årlig avskrivning men

prövas för nedskrivning när så finns skäl men åtminstone en gång per år.

Nedskrivnings behovet för goodwill prövas genom följande förfarande:

förvärvad goodwill fördelas på kassagenererande enheter som motsvarar

den lägsta nivån inom koncernen på vilken goodwill övervakas i JMs interna

styrning, men kan inte utgöra en större enhet än ett rapporterbart segment.

JM prövar redovisade belopp genom att jämföra det bedömda återvinnings-

värdet, normalt ett så kallat återvinningsvärde fastställt genom att diskontera

prognostiserade framtida kassaflöden, med det bokförda värdet. Om åter-

vinningsvärdet under stiger det redovisade värdet redovisas en nedskrivning

i periodens resultat.

MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag

för ackumulerad avskrivning och eventuell nedskrivning. Avskrivningarna

enligt plan sker linjärt och baseras på tillgångarnas anskaffningsvärde och

bedömda nyttjandeperiod.

PROJEKT- OCH EXPLOATERINGSFASTIGHETER M.M.

Fastigheter, obebyggda eller bebyggda avsedda för produktion av bostads-

rätter/ägarlägenheter eller småhus med äganderätt och mark för projekt-

fastigheter klassificeras som exploateringsfastigheter. Projektfastigheter är

övriga fastigheter som ej klassificeras som exploateringsfastigheter och som

inte heller utgör rörelse- eller förvaltningsfastigheter. Projekt- och exploate-

ringsfastigheter, liksom pågående projekt i JM Utland, utgör redovisnings-

mässigt omsättningstillgångar och värderas i enlighet med IAS 2 Varulager

innebärande att de redovisas till det lägsta av anskaffningsvärde och nettof-

örsäljningsvärde (se vidare under ”Nedskrivningar” nedan). I anskaffnings-

kostnaden för projektfastigheter och pågående arbete ingår såväl direkta

kostnader som skälig andel av indirekta kostnader. Räntekostnader avseende

produktion av projektfastigheter och pågående arbete inräknas som en del

av anskaffningsvärdet (se vidare ”Lånekostnader” nedan).

Projekt- och exploateringsfastigheter redovisas normalt som tillgång från

den tidpunkt då bindande avtal om förvärv ingås.

LÅNEKOSTNADER

I koncernredovisningen inräknas lånekostnader i anskaffningskostnaden för

byggnad under uppförande (projektfastigheter) och i pågående arbete (JM

Utland). Räntekostnader inräknas i anskaffningsvärdet fram till tidpunkten

då byggnaden färdigställts. Om särskild upplåning har skett för projektet

används den faktiska genomsnittliga lånekostnaden. I andra fall beräknas

lånekostnaden utifrån koncernens faktiska genomsnittliga lånekostnader.

Räntekostnader för projektfinansiering av bostadsprojekt ingår i projek-

tets övriga produktionskostnader.

NEDSKRIVNINGAR

Om det vid en bokslutstidpunkt föreligger någon indikation på att en materi-

ell eller immateriell anläggningstillgång har minskat i värde sker en beräkning

av tillgångens återvinningsvärde. Återvinningsvärdet är det högsta av netto-

försäljningsvärdet och nyttjandevärdet. Om det beräknade återvinnings-

värdet understiger det redovisade värdet görs en nedskrivning till tillgångens

återvinningsvärde. Med undantag för goodwill sker återföring av nedskriv-

ning, helt eller delvis, när grunderna för nedskrivning bortfallit.

Termen nedskrivning används även i samband med omvärdering av fastig-

heter som redovisas som omsättningstillgångar. Dessa fastigheter värderas

post för post (fastighet för fastighet) enligt lägsta värdets princip, det vill säga

det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet.

Nettoförsäljningsvärdet är det uppskattade försäljningsvärdet i den

löpande verksamheten, efter avdrag för uppskattade kostnader för färdig-

ställande och för att åstadkomma en försäljning.

Eventuellt nedskrivningsbehov av exploateringsfastigheter prövas med

utgångspunkt från JMs årliga marknadsvärdering, eller vid indikation, i före-

kommande fall kompletterat med internt framtagna projektbedömningar där

antagande görs om projektets förväntade intäkter och kostnader. Projektets

framtida kassaflöde diskonteras med en diskonteringsfaktor. De projekt

(exploateringsfastigheter) som uppvisar ett nuvärde utifrån den gjorda dis-

konteringen som är lägre än det bokförda värdet blir föremål för nedskriv-

ning. Se även ”Goodwill” ovan.

LEASINGAVTAL

Från och med 2019-01-01 trädde den nya standarden IFRS 16 i kraft.

Standarden ersatte IAS 17 Leasingavtal samt tillhörande tolkning. Den nya

standarden innebar att samtliga väsentliga leasingavtal redovisas som till-

gångar (nyttjanderätter) och skulder, med undantag för avtal som är kortare

än 12 månader eller är av lågt värde. I allt väsentligt består leasingavtalen av

de fastigheter i vilka JM bedriver verksamhet, förhyrning av de fordon som

används i verksamheten samt av förhyrning av mark (så kallade tomträtter).

Tillgången och skulden upptas initialt till nuvärdet av diskonterade nuvär-

det av de framtida leasingbetalningarna. Eventuella variabla avgifter beaktas ej

ileasingbetalningarna såvida de inte baseras på ett index eller ränta. De

senare beaktas vid det tillfälle de träder ikraft. Räntan som tillämpas vid

nuvärdesberäkningen är den implicita räntan i avtalet. Om denna inte är känd

tillämpas den marginella låneräntan.

Standarden innebär att JM redovisar avskrivningar (linjära) och räntor rela-

terat till leasingavtalen i resultaträkningen, vilket även får till följd att leasing-

kostnader hänförbara till Produktions- och driftkostnader (bilar, tomträttsav-

gäld) flyttas till Försäljnings- och administrationskostnader (bilar) och till

räntekostnader (tomträttsavgäld). I kassaflödet fördelas betalningar på ränta

och amortering.

I balansräkningen fördelas tillgångarna på nyttjanderätter medan skul-

derna fördelas mellan långfristiga och kortfristiga.

Värdet av nyttjanderätterna avseende kontor och fordon beräknas enligt

nuvärdesmetoden över avtalets löptid, med avdrag för gjorda linjära avskriv-

ningar. Skulden beräknas även den enligt nuvärdesmetoden och redovisas

netto efter avdrag för gjorda amorteringar. Värdet av tomträtter beräknas

intill det datum då betalningsskyldigheten förväntas övergå till kund. I de fall

JM anskaffat en tomträtt utan att ha ett beslutat avtalsdatum för överlämning

till kund, beräknas värdet av tomträtten för evig tid. Nyttjanderätten avse-

ende tomträtter skrivs inte av och skulden amorteras inte. All nuvärdesbe-

räkning utgår från periodiska hyreskostnader, antal perioder och avtalad/

beslutad ränta. Tomträttsavgälden redovisas som räntekostnad i resultaträk-

ningen.

JM har enligt ingångna avtal rätt att i förtid avsluta eller förlänga hyresperi-

oder för kontor och bilar, samt rätten att sälja förvärvade tomträtter. Föränd-

ringar iavtal ger upphov till förändrad värdering av tillgångar/skulder samt

variation iredovisat resultat från kvartal till kvartal.

IFRS 16 tillämpas inte i segmentsredovisningen.

ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA/PENSIONER

Åtskillnad görs mellan avgiftsbestämda pensionsplaner och förmånsbestämda

pensionsplaner avseende ersättningar efter avslutad anställning. Avgiftsbe-

stämda pensionsplaner definieras som planer där företaget enligt avtal beta-

lar fastställda avgifter (premier) till en separat juridisk enhet och inte har

någon förpliktelse att betala ytterligare avgifter. Andra pensionsplaner är för-

månsbestämda. Förpliktelserna och kostnaderna avseende förmånsbestämda

pensionsplaner beräknas enligt den så kallade Projected Unit Credit Method.

Syftet är att de förväntade framtida pensionsutbetalningarna ska kostnadsfö-

ras jämnt fördelat över den anställdes anställningstid. Beräkningen baseras på

96 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

KONCERNEN / NOTER

ett antal så kallade aktuariella antaganden såsom förväntade framtida löneök-

ningar, personalomsättning, förväntad inflation och mortalitet. Nuvärdet av

förpliktelserna ska i första hand diskonteras efter den på balansdagen mark-

nadsmässiga avkastningen på förstklassiga företagsobligationer. I Sverige

används den marknadsmässiga avkastningen på bostadsobligationer och en

premie för en längre löptid adderas med utgångspunkt i pensionsförpliktel-

sernas duration.

Beräkningar avseende de förmånsbestämda planer som förekommer

i JM utförs årligen av oberoende aktuarier. Kostnader avseende tjänstgöring

under innevarande eller tidigare perioder samt vinster och förluster från

eventuella regleringar av pensionsplaner redovisas i periodens resultat. Effek-

terna av avvikelser i aktuariella antaganden redovisas i övrigt total resultat.

Skatter som utgår på pensionskostnader, i JMs fall den svenska löneskatten

på pensionskostnader, beaktas på skillnaden mellan en enligt ovan beräknad

pensionsförpliktelse och pensionsförpliktelsen beräknad enligt den svenska

Tryggandelagen. I balansräkningen redovisas särskild löneskatt bland övriga

långfristiga avsättningar.

FINANSIELLA INSTRUMENT

En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget

blir part till instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång tas bort

från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiserats eller förfallit. Det-

samma gäller för del av finansiell tillgång. En finansiell skuld tas bort från

balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller på annat sätt

utsläckts. Netto redovisning av tillgångar och skulder sker när det föreligger

en legal rätt att kvitta och det finns en rätt och en avsikt att reglera posterna

genom kvittning.

Klassificering

JMs finansiella tillgångar klassificeras normalt i följande värderingskategorier:

• De som värderas till upplupet anskaffningsvärde vilket normalt gäller

JMs tillgångar

• De som värderas till verkligt värde (normalt via resultaträkningen, vilket

gäller de derivat som JM från tid till annan kan ingå).

JMs finansiella skulder klassificeras normalt i följande värderingskategorier:

• De som värderas till upplupet anskaffningsvärde vilket normalt gäller

JMs tillgångar

• De som värderas till verkligt värde (normalt via resultaträkningen, vilket

gäller de derivat som JM från tid till annan kan ingå).

Nedskrivning

JM bedömer förväntade kreditförluster på finansiella tillgångar och

kontrakts tillgångar som redovisas till upplupet anskaffningsvärde och redovi-

sar förlustriskreservering för förlusthändelser som kan förväntas inträffa

inom 12 månader. Om kreditrisken för en tillgång ökat signifikant sedan dess

initiala redovisning redovisas en förlustriskreservering för hela tillgångens

livstid. För kundfordringar och kontraktstillgångar med och utan betydande

finansieringskomponent görs alltid förlustriskreservering för tillgångens hela

livstid.

Säkringsredovisning

JM tillämpar inte säkringsredovisning.

KONVERTIBLA SKULDEBREV

Konvertibla skuldebrev redovisas som ett sammansatt finansiellt instrument

uppdelat på en skulddel och en egetkapitaldel. Skulddelens verkliga värde vid

emissionstidpunkten beräknas genom att de framtida betalningsflödena dis-

konteras med den aktuella marknadsräntan för en liknande skuld. Värdet på

eget kapitalinstrumentet beräknas som skillnaden mellan emissionslikviden

och det verkliga värdet av den finansiella skulden. Eget-kapitalinstrumentet

utgörs aveninbyggd optionsrätt att omvandla skuld-instrumentet till aktier.

AVSÄTTNINGAR OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER

Avsättningar redovisas när JM har en förpliktelse som ett resultat av inträf-

fade händelser, det är sannolikt att utbetalningar kommer att krävas för att

fullgöra förpliktelsen och att det går att göra en tillförlitlig uppskattning av

det belopp som ska utbetalas. Som avsättningar redovisas bland annat

bedömda framtida utgifter för garantiåtaganden. De allra flesta av JMs avtal

med kunder, både vad gäller projektutveckling av bostäder och entreprenad-

avtal inom JM Entreprenad, innehåller bestämmelser om garantiåtaganden

från JMs sida med skyldighet att åtgärda fel och brister inom en viss tid (i vissa

fall upp till tio år) efter arbetets färdigställande. Garantiåtagande kan även

föreligga enligt lag eller på annat sätt. Beräkningen grundas normalt på kalky-

lerade kostnader för respektive projekt, eller för grupp av liknande projekt,

beräknat efter ett relationstal som historiskt gett en tillförlitlig uppskattning

av dessa kostnader. Som relationstal kan exempelvis fungera andel av intäk-

ten eller beräknad kostnad per färdigställd bostad. Garantiavsättningens

storlek prövas löpande under garantiperioden och justeras i de fall så

bedöms erforderligt. I de fall skada konstaterats och JM med rimlig säkerhet

kan bedöma utgiftens storlek och tidpunkt för åtgärdande kan åtagandet

klassificeras som upplupen kostnad.

Eventualförpliktelser är möjliga förpliktelser som härrör från inträffade

händelser och vars förekomst kommer att bekräftas endast av att en eller

fleraosäkra framtida händelser, som inte helt ligger inom företagets kontroll,

inträffar eller uteblir. Som eventualförpliktelser redovisas också anspråk som

härrör från inträffade händelser, men som inte redovisas som skuld eller

avsättning eftersom det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att

krävas för att reglera anspråket och/eller att beloppets storlek inte kan

beräknas med tillräcklig säkerhet.

KASSAFLÖDESANALYS

Kassaflödesanalysen är upprättad enligt indirekt metod. Analysen har anpas-

sats till JMs verksamhet. Då köp och försäljning av projektfastigheter respek-

tive exploateringsfastigheter inom ramen för JMs utvecklingsaffär är en del av

JMs löpande verksamhet redovisas dessa under motsvarande avsnitt i analy-

sen. Posten a conto betalning för exploateringsfastigheter avser bland annat

erhållen betalning för den del av kostnaden i ett bostadsprojekt som utgörs

avexploateringsfastigheter (mark).

Under Investeringsverksamheten redovisas köp och försäljningar av

anläggningstillgångar. I likvida medel ingår kassa- och banktillgodohavanden

samt kortfristiga finansiella placeringar med kortare löptid än tre månader

som dels handlas på öppen marknad till kända belopp och dels endast har en

obetydlig risk för värdefluktuationer. Årets betalda skatt och räntor redovi-

sas i sin helhet under den löpande verksamheten.

MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER

Moderbolagets redovisningsprinciper avviker från koncernens på följande

punkter: Förmånsbestämda pensionsplaner redovisas enligt bestämmelserna

iTryggandelagen. Obeskattade reserver redovisas i sin helhet utan attförde-

las som eget kapital och uppskjuten skatt. Andelar i dotterbolag, intressefö-

retag och joint venture redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för even-

tuella nedskrivningar. Finansiella instrument som i koncernredovisningen

redovisas till verkligt värde redovisas i moderbolaget med tillämpning av läg-

sta värdets princip. I moderbolaget redovisas fusion av helägda koncernföre-

tag enligt koncernvärdemetoden. Såväl erhållna som lämnade koncernbidrag

redovisas som bokslutsdisposition.

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 97

KONCERNEN / NOTER

KONCERNENS RESULTATRÄKNING PER AFFÄRSSEGMENT

Koncernen 2021

Bostad

Stockholm

Bostad

Riks

Utland

Fastighets-

utveckling

Entre-

prenad

Övrigt och

eliminering

Summa

enligt

segments-

redovisning

Om-

räkning

Utland

Omklassiﬁ-

cering fast-

ighetsför-

säljning

Leasing-

avtal

IFRS 16

Summa

koncernen

enligt IFRS

Intäkter – externt 4 990 4 317 4 531 262 509 – 14 608 −240 1 281 – 15 650

Intäkter – internt – – – – 442 −442 – – – – –

Summa intäkter 4 990 4 317 4 531 262 951 −442 14 608 −240 1 281 – 15 650

Produktions- och driftkostnader

−3 834 −3 377 −3 911 −252 −882 442 −11 814 230 −890 38 −12 435

Bruttoresultat 1 155 940 621 10 69 – 2 795 −10 391 38 3 215

Försäljnings- och

administrationskostnader

−392 −278 −210 −35 −50 −50 −1 015 – – −17 −1 032

Resultat av fastighetsförsäljning m.m.

– – 4 431 – – 436 – −391 – 45

Rörelseresultat 763 662 415 407 20 −50 2 216 −10 – 22 2 227

Finansiella intäkter och kostnader −58 −58 – – −23 −80

Resultat före skatt −108 2 158 −10 – −1 2 147

Skatter −360 −360 17 – – −343

Årets resultat −468 1 798 7 – −1 1 804

Rörelsemarginal, % 15,3 15,3 9,2 2,1 15,2

Varav: avskrivningar på maskiner,

inventarier och nyttjanderätter – – −3 – – −2 −5 – – −107 −112

Varav: resultatandelar från joint

venture – – – 40 – – 40 – – – 40

Koncernen 2020

Intäkter – externt 6 358 4 193 3 747 169 921 – 15 388 −137 1 040 – 16 291

Intäkter – internt – – – – 332 −332 – – – – –

Summa intäkter 6 358 4 193 3 747 169 1 253 −332 15 388 −137 1 040 – 16 291

Produktions- och driftkostnader

−5 063 −3 277 −3 282 −132 −1 185 332 −12 607 100 −870 40 −13 337

Bruttoresultat 1 295 916 465 37 68 – 2 781 –37 170 40 2 954

Försäljnings- och

administrationskostnader

−369 −259 −188 −33 −55 −40 −944 – – −13 −957

Resultat av fastighetsförsäljning m.m.

– – –1 174 18 – 191 – −170 – 21

Rörelseresultat 926 657 276 178 31 −40 2 028 −37 – 27 2 018

Finansiella intäkter och kostnader −73 −73 – – −28 −101

Resultat före skatt −113 1 955 −37 – −1 1 917

Skatter −380 −380 2 – – −378

Årets resultat −494 1 575 −35 – −1 1 539

Rörelsemarginal, % 14,6 15,7 7,4 2,5 13,2

Varav: avskrivningar på maskiner,

inventarier och nyttjanderätter – – −4 – – −3 −7 – – −98 −105

Varav: resultatandelar från joint venture – – – 4 – – 4 – – – 4

Omräkningseekt för intäkts- och resultatredovisning enligt färdigställandemetoden (IFRS) i förhållande till segmentsredovisning.

Omklassiﬁcering av resultat fastighetsförsäljning (projektfastigheter) till intäkter och kostnader enligt IFRS i förhållande till segmentsredovisning.

INTÄKTER

Intäkter per land (enligt segmentsredovisning) Sverige Norge Finland Belgien Totalt

2021 10 077 3 030 1 501 – 14 608

2020 11 641 2 716 1 031 – 15 388

Intäkter 2021

JM Bostad

Stockholm

Bostad Riks

Utland

JM Fastighets-

utveckling

Entreprenad Elimineringar

Summa

Koncernen

Intäkter enligt IFRS 4 990 4 317 4 291 1 543 951 −442 15 650

Intäkter enligt segmentsredovisning 4 990 4 317 4 531 262 951 −442 14 608

Intäkter 2020

Intäkter enligt IFRS 6 358 4 193 3 610 1 209 1 253 −332 16 291

Intäkter enligt segmentsredovisning 6 358 4 193 3 747 169 1 253 −332 15 388

Tidpunkt för intäktsredovisning (IFRS)

Över tid • • • •

Vid en tidpunkt • •

Intäkter i JM Bostad Stockholm, JM Bostad Riks och JM Entreprenad redovisas över tid (successivt) vilket återspeglas i tidpunkterna för kundinbetalningar, vilka normalt sker i form av förskott

under avtalens löptid. JM Utlands intäkter redovisas vid en tidpunkt (vid färdigställande) vilket normalt också sammanfaller med tidpunkten för den huvudsakliga betalningen från kund.

Den 31 december 2021 hade JM ingått kundavtal där prestationsåtaganden om cirka 18 mdkr ännu inte uppfyllts. JM förväntar att dessa prestationsåtaganden i allt väsenligt fullgörs och intäkter

därmed redovisas under framförallt 2022 och 2023 samt med mindre del 2024. Motsvarande belopp föregående år var 17 mdkr för perioden 2021–2023.

not 2 Segmentsinformation

JM-koncernens verksamhet styrs och rapporteras per aärs segment enligt nedan:

• Aärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklar bostads projekt iStorstockholm

• Aärssegmentet JM Bostad Riks utvecklar bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige

exklusive Storstockholm

• Aärssegmentet JM Utland utvecklar bostadsprojekt i Norge och Finland

• Aärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklar ihuvudsak hyresrättsbostäder,

vård- och omsorgsboenden samt kontorsfastigheter i Storstockholm

• Aärssegmentet JM Entreprenad bedriver byggproduktion åt externa och

interna beställare inom Storstockholmsområdet.

Inga segment har aggregerats för att bilda ovan angivna rapporterbara aärssegment.

Identiﬁering av rapporterbara segment görs baserat på den interna rapporteringen till den

högste verkställande beslutsfattaren vilken inom JM-koncernen är den verkställande direk-

tören för moderbolaget, tillika koncernchef. Indelningsgrund för segmentsrapporteringen

utgörs av geograﬁska områden och verksamhetsinriktning.

Den högste verkställande beslutsfattaren använder främst aärssegmentens intäkter,

rörelseresultatoch rörelsemarginal samt operativt kapital och operativt kassaﬂöde som

underlag för beslut om resursfördelning och bedömning av segmentens resultat. Aärs-

segmentens prestationer bedöms och utvärderas utifrån ovan nämnda mått.

Finansiella kostnader, ﬁnansiella intäkter och inkomstskatt hanteras huvudsakligen

påkoncernnivå och fördelas ej på segmenten.

Transaktioner mellan aärssegmenten baseras på marknadsmässiga villkor.

Belopp i mkr där ej annat anges.

98 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

KONCERNEN / NOTER

KONCERNENS BALANSRÄKNING PER AFFÄRSSEGMENT

Koncernen 2021-12-31

Bostad

Stockholm

Bostad

Riks

Utland

Fastighets-

utveckling

Entre-

prenad

Oför delade

poster kon-

cernen

2) 3)

Summa

enligt

segments-

redovisning

Omklassi-

ﬁcering

projekt-

ﬁnansiering

Om-

räkning

Utland

Leasing-

avtal

IFRS 16

Summa

koncernen

enligt IFRS

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar – – 180 118 – 32 330 – – 255 584

Projektfastigheter – – 17 795 – – 813 813

Exploateringsfastigheter 4 051 1 669 2 462 10 13 – 8 205 8 205

Nyttjanderätter tomträtt – 456 456

Andelar i bostadsrättsföreningar m. m. 219 93 65 – – – 377 – 377

Pågående arbeten – – – – – – – 3 123 951 – 4 073

Kortfristiga fordringar 566 633 1 468 31 442 388 3 528 3 628 −1 254 – 5 902

Likvida medel 3 981 3 981 – – 3 981

Summa omsättningstillgångar 4 836 2 395 4 012 836 455 4 369 16 903 6 751 -303 456 23 807

SUMMA TILLGÅNGAR 4 836 2 395 4 192 954 455 4 401 17 233 6 751 -303 711 24 391

EGET KAPITAL OCH

SKULDER

Eget kapital 8 608 8 608 – -221 -3 8 385

Långfristiga skulder 3 641 3 641 – -54 628 4 214

Kortfristiga skulder 469 882 411 14 330 2 878 4 984 6 751 -28 86 11 793

SUMMA EGET KAPITAL OCH

SKULDER 469 882 411 14 330 15 127 17 233 6 751 -303 711 24 391

Summa operativt kapital per

aärssegment 4 367 1 512 3 782 940 125

Investering i maskiner och inventarier 4 4 4

Koncernen 2020-12-31

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar – – 78 168 – 32 278 – – 157 435

Projektfastigheter – – 33 1 213 – – 1 246 – – – 1 246

Exploateringsfastigheter 4 246 1 451 2 108 10 16 – 7 831 – – – 7 831

Nyttjanderätter tomträtt – – – – – – – – – 558 558

Andelar i bostadsrättsföreningar m. m. 265 102 78 – – – 445 – – – 445

Pågående arbeten – – – – – – – 2 913 663 – 3 577

Kortfristiga fordringar 1 080 633 1 178 25 524 388 3 828 3 064 −933 – 5 959

Likvida medel – – – – – 3 037 3 037 – – – 3 037

Summa omsättningstillgångar 5 591 2 186 3 397 1 248 540 3 425 16 387 5 978 −270 558 22 653

SUMMA TILLGÅNGAR 5 591 2 186 3 475 1 416 540 3 457 16 665 5 978 −270 715 23 088

EGET KAPITAL OCH

SKULDER

Eget kapital – – – – – 7 817 7 817 – −218 −2 7 598

Långfristiga skulder – – – – – 4 016 4 016 159 −34 667 4 807

Kortfristiga skulder 636 864 307 25 399 2 601 4 832 5 819 −18 50 10 683

SUMMA EGET KAPITAL OCH

SKULDER 636 864 307 25 399 14 434 16 665 5 978 −270 715 23 088

Summa operativt kapital per

aärssegment 4 955 1 322 3 168 1 223 141 – – – – – –

Investering i maskiner och inventarier 2 2 – – – 2

Omklassiﬁcering projektﬁnansiering inom JM Bostad Stockholm, JM Bostad Riks och JM Utland enligt IFRS i förhållande till segmentsredovisning.

De tillgångar och skulder samt eget kapital som ej ingår i JMs deﬁnition av operativt kapital fördelas ej på aärssegment.

Materiella anläggningstillgångar ingår ej i JMs deﬁnition av operativt kapital, således redovisas dessa investeringar som en ofördelad post.

Omräkningseekt av pågående projekt enligt färdigställandemetoden (IFRS) i förhållande till segmentsredovisning.

KONCERNEN OPERATIVT

KASSAFLÖDE PER AFFÄRS-

SEGMENT

Bostad

Stockholm

Bostad

Riks

Utland

Fastighets-

utveckling

Entre-

prenad

Övrigt och

eliminering

Summa enligt

segments-

redo visning

Omklassiﬁce-

ring projekt-

ﬁnansiering

Leasing avtal

IFRS 16

Summa

koncernen

enligt IFRS

Koncernen 2021

Från den löpande verksamheten 1 214 442 323 801 36 −528 2 287 −3 357 108 −961

Från investeringsverksamheten −17 −17 −17

Från ﬁnansieringsverksamheten −1 338 −1 338 3 357 −108 1 911

Summa årets kassaﬂöde 1 214 442 323 801 36 −1 882 933 – – 933

Likvida medel vid årets slut 3 981 3 981

Koncernen 2020

Från den löpande verksamheten 1 064 512 326 284 −65 −406 1 715 −2 523 98 −710

Från investeringsverksamheten – – – – – −79 −79 – – −79

Från ﬁnansieringsverksamheten – – – – – −988 −988 2 523 −98 1 437

Summa årets kassaﬂöde 1 064 512 326 284 −65 −1 473 648 – – 648

Likvida medel vid årets slut 3 037 3 037

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 99

KONCERNEN / NOTER

not 3 Anställda och personalkostnader

Medeltalet anställda fördelat per land 2021 Varav män, % Varav kvinnor, % 2020 Varav män, % Varav kvinnor, %

Sverige 1 928 75 25 2 057 76 24

Norge 387 74 26 417 73 27

Finland 146 65 35 126 60 40

Summa 2 461 75 25 2 600 75 25

2021 2020

Löner, andra ersättningar och sociala kostnader

Löner och

ersättningar

Sociala

kostnader Summa

Löner och

ersättningar

Sociala

kostnader Summa

Koncernen 1 478 704 2 182 1 474 724 2 198

(varav pensionskostnader) (261) (264)

2021 2020

Löner och andra ersättningar fördelade per land och mellan

styrelseledamöter och VD samt övriga anställda

Styrelse

och VD

Övriga

anställda Summa

Styrelse

och VD

Övriga

anställda Summa

Sverige 18 1 090 1 108 15 1 110 1 125

(varav rörlig ersättning) (4) (51) (55) (2) (45) (47)

Norge 3 260 263 4 261 265

(varav rörlig ersättning) (–) (18) (18) (1) (17) (18)

Finland 3 104 107 5 79 84

(varav rörlig ersättning) (1) (5) (6) (3) (6) (9)

Summa koncernen 24 1 454 1 478 24 1 450 1 474

(varav rörlig ersättning) (5) (74) (79) (6) (68) (74)

Ersättning till styrelse

JMs styrelse består av sju ledamöter valda av årsstämman. Till styrelsens ord-

förande har styrelse- och utskottsarvode utbetalats om 1030tkr (1000).

Övriga årsstämmovalda styrelseledamöter har erhållit 2 870 tkr (2 778).

Arbetstagarorganisationerna har utsett två ledamöter och två suppleanter.

Till dessa utgår inget arvode.

Ersättning till verkställande direktör ochkoncernledning

Ersättning till VD och övriga medlemmar i koncernledningen utgörs av fast

lön, rörlig ersättning, övriga förmåner samt pensionsavsättning. Ersättning-

arnatill VD bereds av Ersättningsutskottet och fastställs av styrelsen. För

övriga i koncernledningen fastställs ersättningarna av Ersättningsutskottet.

Ersättning till VD och övriga i koncernledningen baseras på årsstämmans

beslut om riktlinjer för lön och annan ersättning till ledande befattnings-

havare. Den sammanlagda ersättningen ska vara marknads- och konkurrens-

mässig på den arbetsmarknad befattningshavaren verkar.

Den kortsiktiga rörliga ersättningen för VD avseende verksamhetsåret

2021 grundas till 60 procent på koncernens ekonomiska resultat, till 30 pro-

cent på resultat per aktie samt till 10procent på mätningen av hur nöjda JMs

kunder är (Nöjd Kund Index, NKI). Den kortsiktiga rörliga ersättningen för

VD avseende 2022 kan högst uppgå till 3 000 tkr. Utfall av kortsiktig rörlig

ersättning för verksamhetsåret 2021 uppgår till 2 875 tkr (2 708) vilket

kommer att utbetalas under våren 2022.

Den kortsiktiga rörliga ersättningenför övriga ikoncernledningen

grundas, beroende på befattning, på koncernens och affärsenheternas

ekonomiska resultat, resultat per aktie samt på NKI. Den kortsiktiga rörliga

ersättningen varierar mellan tre och fem månadslöner beroende på befatt-

ning. Den kortsiktiga rörliga ersättningen för övriga i koncernledningen avse-

ende 2022 kan högst uppgå till 8,4 mkr. Utfall av kortsiktigt rörlig ersättning

för övriga medlemmar i koncernledningen avseende verksamhetsåret 2021

uppgår totalt till 6,2 mkr (4,2) vilket kommer att utbetalas under våren 2022.

Därtill finns för medlemmarna i koncernledningen, inklusive VD, lång-

siktiga rörliga löneprogram.

Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2018 uppgick till maxi-

malt 42procent av fast lön och grundades sig på koncernens ekonomiska

resultat 2020. Utfallet blev 36 procent av maximalt möjligt. Utbetalning

gjordes våren 2021 och uppgick till 928 tkr för VD samt 2,1mkr för övriga

ikoncernledningen.

Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2019 uppgår till maxi-

malt 42procent av fast lön och grundar sig på koncernens ekonomiska

resultat 2021.Utbetalning sker våren 2022 och uppgår till1 808 tkr för

VD samt 3,4mkr för övriga ikoncernledningen.

Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2020 uppgår till maxi-

malt 42procent av fast lön och grundar sig på koncernens ekonomiska

resultat 2022. Möjlig utbetalning sker våren 2023 och kan maximalt uppgå

till2 797 tkr för VD samt 6,3mkr för övriga ikoncernledningen.

Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2021 uppgår till maxi-

malt 42procent av fast lön och grundar sig på koncernens ekonomiska

resultat 2023. Möjlig utbetalning sker våren 2024 och kan maximalt uppgå

till2 898 tkr för VD samt 6,8mkr för övriga ikoncern ledningen.

Pensioner

VD är berättigad till en årlig pensionspremieavsättning om 35 procent av

denfasta lönen. Bolaget bekostar härutöver del av premier för sjukförsäkring

med lönetak på 50 inkomstbasbelopp. Bolaget har också utfäst att som even-

tuell utfyllnad utbetala efterlevandepension till den del efterlevandepensioner

ej uppgår till 50 procent av denfasta lönen. Eventuell utfyllnad från bolaget

utgår fram till tidpunkt då VD skulle ha fyllt 65år. Utestående pensionsför-

pliktelse tillVD uppgår till 1 622 tkr (1641).

Medlemmarna i koncernledningen, exklusiveVD, omfattas av ITP-planen

och inom ramen för denna av bolagets erbjudande om alternativ ITP och

även förstärkt ITP. Koncernledningen omfattas även av en premiebaserad till-

läggsplan med premieavsättningar om 50–210 tkr per år. Pensionsåldern är

65 år. Utestående pensionsförpliktelse till övriga i koncernledningen uppgår

till 19,2 mkr (25,8).

Uppsägningstid / Avgångsvederlag

För VD är uppsägningstiden från företagets sida tolv månader. Om, vid upp-

sägningstidens utgång, ingen annan anställning har erhållits utgår ersättning i

ytterligare tolv månader. Från VDs sida är uppsägningstiden sex månader.

Ingen ytterligare ersättning utgår efter de sexmånaderna.

För övriga medlemmar i koncernledningen gäller följande: Ett antal med-

lemmar omfattas av lagen om anställningsskydd (LAS).

Alla medlemmar har, i förekommande fall inom ramen för LAS, sex till

tolv månaders uppsägningstid om uppsägningen initieras av JM och sex till

tolv månaders uppsägningstid vid egen uppsägning. Därutöver har vid upp-

sägning från bolagets sida två medlemmar rätt till sex månaders avgångsve-

derlag och en medlem har rätt till tolv månaders avgångsvederlag.

100 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

KONCERNEN / NOTER

Sammanställning av fasta och rörliga ersättningar samt pensioner till styrelsen och koncernledningen under 2021 och 2020

2021

Tkr

Grund-

lön/

Styrelse-

arvode

Kort-

siktig

rörlig

ersätt-

ning

Lång-

siktig

rörlig

ersätt-

ning

Övriga

för-

måner

Pensions-

kostnad Summa

Styrelseordförande

Fredrik Persson 1 030 1 030

Övriga styrelseledamöter

Kaj-Gustaf Bergh 450 450

Thomas Thuresson 490 490

Olav Line 448 448

Annica Ånäs 443 443

Kerstin Gillsbro 422 422

Camilla Krogh 380 380

Eva Nygren 237 237

VD 7 200 2 708 928 156 2 440 13 432

Övriga i koncern-

ledningen

20 744 4 190 2 113 773 9 785 37 605

Summa 31 844 6 898 3 041 929 12 225 54 937

Beloppen avser utbetalt arvode inklusive utskottsarbete. Arvodet utbetalas

halvårsvis i efterskott.

I tabellen angivna belopp inkluderar inte förändring i semesterlöneskuld. Vid

årets utgång uppgick semesterlöneskulden för den verkställande direktören till

1 231 tkr och till övriga i koncernledningen till sammanlagt 4 109 tkr.

Den redovisade kortsiktiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har bli-

vit utbetalt under 2021. Samtliga utbetalningar under 2021 är hänförligt till verk-

samhetsåret 2020. De belopp som hänför sig till 2021 framgår av sidan 100 och

kommer att utbetalas under 2022.

Den redovisade långsiktiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit

utbetalt under 2021. Samtliga utbetalningar under 2021 är hänförligt till verk-

samhetsåren 2018–2020. Belopp som hänför sig till 2019–2021 framgår av sidan

100 och kommer att utbetalas under 2022. På sidan 100 lämnas även informa-

tion om programmen för verksamhetsåren 2020–2022 och 2021–2023.

JMs koncernledning, exklusive VD, omfattade sammanlagt nio personer, sex män

och tre kvinnor.

2020

Tkr

Grund-

lön/

Styrelse-

arvode

Kort-

siktig

rörlig

ersätt-

ning

Lång-

siktig

rörlig

ersätt-

ning

Övriga

för-

måner

Pensions-

kostnad Summa

Styrelseordförande

Fredrik Persson 1 000 1 000

Övriga styrelseledamöter

Kaj-Gustaf Bergh 400 400

Kerstin Gillsbro 410 410

Camilla Krogh 168 168

Olav Line 435 435

Eva Nygren 475 475

Thomas Thuresson 460 460

Annica Ånäs 430 430

VD 6 791 1 268 663 140 2 330 11 192

Övriga i koncern-

ledningen

20 515

2 418 1 400 675 9 274 34 282

Summa 31 084 3 686 2 063 815 11 604 49 252

Beloppen avser utbetalt arvode inklusive utskottsarbete. Arvodet utbetalas

halvårsvis i efterskott.

I tabellen angivna belopp inkluderar inte förändring i semesterlöneskuld. Vid

årets utgång uppgick semesterlöneskulden för den verkställande direktören till

1 361 tkr och till övriga i koncernledningen till sammanlagt 5 124 tkr.

Den redovisade kortsiktiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har bli-

vit utbetalt under 2020. Samtliga utbetalningar under 2020 är hänförligt till verk-

samhetsåret 2019. De belopp som hänför sig till 2020 framgår av sidan 100 och

utbetalades under 2021.

Den redovisade långsiktiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har

blivit utbetalt under 2020. Samtliga utbetalningar under 2020 är hänförligt till

verksamhetsåren 2017–2019. Belopp som hänför sig till 2018–2020 framgår av

sidan 100 och utbetalades under 2021. På sidan 100 lämnas även information om

programmen för verksamhetsåren 2019–2021 och 2020–2022.

JMs koncernledning, exklusive VD, omfattade sammanlagt nio personer, sex män

och tre kvinnor.

I beloppet ingår arvode till en koncernledningsmedlem som varit inhyrd konsult

under del av året. Arvodet inkluderar belopp som ska täcka konsultens lönebi-

kostnader.

Personalkonvertibler

2021 har inget nytt konvertibelprogram antagits. I de utestående

konvertibelprogrammen betalade de anställda marknadspris för de erhållna

konvertiblerna och programmen är inte förenat med några villkor om fort-

satt anställning eller prestationer från de anställdas sida. De anställda har via

extern bank erbjudits finansiering av konvertiblerna utan några garantier eller

andra åtaganden från JMs sida.

Konvertibler

År

Antal

konvertibler

Antal lösta

konvertibler

Antal förfallna

konvertibler Totalt Lösenpris Konverteringsperiod

2017 35 520 – 35 520 – 409 2020-06-01–2021-05-18

2018 195 930 167 034 – 28 896 229 2021-06-01–2022-05-18

2019 153 778 – – 153 778 212 2022-06-01–2023-04-21

2020 157 067 – – 157 067 217 2023-06-01–2024-04-24

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 101

KONCERNEN / NOTER

not 4 Avskrivningar enligt plan

2021 2020

Maskiner och inventarier −5 −7

Summa −5 −7

Följande procentsatser tillämpas vid avskrivning:

Byggmaskiner 10 procent.

Datorer och övriga inventarier 20–33 procent.

Avskrivning nyttjanderätter se not 13.

not 5 Arvode och kostnadsersäning till revisorer

PwC 2021 2020

Revisionsuppdrag

5,5 5,5

Skatterådgivning 0,2 0,1

Övriga tjänster

0,5 2,4

Summa 6,2 8,0

I revisionsuppdrag ingår revision utanför uppdraget avseende granskning av delårsrapport

om 0,2 mkr (0,2).

Av dessa tjänster har 0,3 mkr (2,3) tillhandahållits av PricewaterhouseCoopers AB, varav 0,1

mkr (0,1) avser lagstadgade tilläggstjänster. I övrigt ingår bland annat konsultationer i redo-

visningsfrågor och ﬁnansiell rapportering.

not 6 Rörelsens kostnader fördelat på kostnadsslag

IFRS 2021 2020

Produktionskostnader 11 022 11 841

Personalkostnader 2 182 2 198

Avskrivningar

112 105

Andra rörelsekostnader (driftkostnader) 151 150

Summa 13 467 14 294

Eekter av tillkommande IFRS 16, leasingavtal 107 mkr (98).

not 7 Resultat av fastighetsförsäljning m.m.

IFRS Segmentsredovisning

2021 2020 2021 2020

Försäljningsvärden

Projektfastigheter 25 – 1 307 1 040

Exploateringsfastigheter 1 38 1 38

Summa 26 38 1 308 1 078

Bokförda värden

Projektfastigheter −22 – −912 −870

Exploateringsfastigheter – −21 – −21

Summa −22 −21 −912 −891

Resultat

Projektfastigheter 4 – 395 170

Exploateringsfastigheter 1 17 1 17

Summa 5 17 396 187

Resultat från joint venture

Resultat från joint venture 40 4 40 4

Totalt 45 21 436 191

not 8 Finansiella intäkter och kostnader

Finansiella intäkter

2021 2020

Ränteintäkter 3 5

Värdeförändring omvärdering fordringar och skulder 1 1

Summa 4 6

Finansiella kostnader

IFRS 2021 2020

Räntekostnader hänförbara till lån m.m. −40 −53

Räntekostnader leasing −23 −28

Räntedel i årets pensionskostnader −23 −26

Summa −85 −107

Finansiella kostnader

Segmentsredovisning 2021 2020

Räntekostnader hänförbara till lån m.m. −40 −53

Räntedel i årets pensionskostnader −23 −26

Summa −62 −79

not 9 Skaer

IFRS 2021 2020

Resultat före skatt

Sverige 1 780 1 704

Utland 367 213

Summa 2 147 1 917

Aktuell skatt

Sverige −315 −370

Utland −68 −46

Summa −383 −416

Uppskjuten skatt

Sverige 41 32

Utland −1 6

Summa 40 38

Total skatt

Sverige −274 −337

Utland −69 −40

Summa −343 −377

Skillnad mellan redovisad skatt och nominell skattesats (20,6 %)

2021 2020

Resultat före skatt x 20,6 % (21,4) −442 −410

Justering skatt tidigare år 1 −1

Skillnad utländsk skatt −2 –

Ej skattepliktiga intäkter 93 36

Ej avdragsgilla kostnader −1 −1

Skatt periodiseringsfond −3 −5

Omvärdering uppskjuten skatt hänförligt

till sänkt inkomstskatt Sverige 2021 −2

Omvärdering uppskjuten skatt 11 5

Summa −343 −378

Ej skattepliktiga intäkter 2021 och 2020 utgörs till övervägande del av försäljningarna av

färdigställda hyresrättsfastigheter i Stockholm.

Den eektiva skattesatsen enligt IFRS är 16,0 procent (19,7). Den eektiva skatte-

satsen enligt segmentsredovisningen är 16,7 procent (19,4). Skillnaden mellan eektiv

skattesats enligt segmentsredovisningen och nominell skattesats om 20,6 procent för-

klaras i allt väsentligt i ovanstående tabell.

102 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

KONCERNEN / NOTER

not 10 Resultat och utdelning per aktie

Före utspädning Efter utspädning

2021 2020 2021 2020

Resultat per aktie, kronor 26,10 22,10 26,00 22,00

Resultat per aktie har beräknats som årets resultat dividerat med vägt genomsnittligt

antal utestående aktier under året.

Resultat per aktie före utspädning

Beräkningen av resultat per aktie före utspädning för 2021 har baserats på årets resultat

uppgående till 1 804 mkr (1 539), samt på ett vägt genomsnittligt antal utestående stam-

aktier under 2021 till 69 220 764 (69 583 262).

Antal aktier 2021 2020

Totalt antal utestående aktier 1 januari 69 583 262 69 583 262

Konvertering 55 386 –

Återköp av aktier −417 884 –

Vägt genomsnittligt antal aktier under

året före utspädning 69 220 764 69 583 262

Resultat per aktie efter utspädning

Beräkningen av resultat per aktie efter utspädning för 2021 har baserats på årets resul-

tat justerat för räntekostnaden för konvertibla skuldebrev efter skatt uppgående till

1807 mkr (1 543), samt på ett vägt genomsnittligt antal utestående stamaktier justerad

för utspädningseekten av samtliga utestående potentiella stamaktier under 2021 upp-

gående till 69 560 505 (70 061 421). Årets resultat är i sin helhet hänförligt till moder-

bolagets aktieägare.

Årets resultat 2021 2020

Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 804 1 539

Justering av ränta på konvertibla skuldebrev (efterskatt) 3 4

Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare

efter utspädning 1 807 1 543

Antal aktier 2021 2020

Vägt genomsnittligt antal aktier under året föreutspädning 69 220 764 69 583 262

Beräknat antal potentiella aktier avseende

konvertibelprogram 339 741 478 159

Vägt genomsnittligt antal aktier under året efter

utspädning 69 560 505 70 061 421

Utestående antal aktier och instrument som kan ge potentiell

utspädningseekt

Vid utgången av 2021 hade JM 68 648 746 utestående aktier (69 583 262). JM innehar

totalt 1 101 550 återköpta aktier (0). Instrument som ger potentiell utspädningseekt

2021 är JMs tre konvertibelprogram (2018, 2019 och 2020) där utspädningen kan ske

under åren 2022–2024. I beräkning av resultat per aktie innebär JMs konvertibelpro-

gram en utspädning av antalet aktier. Eekten är emellertid av begränsad omfattning.

För konvertibelprogrammet 2018 är konverteringskursen 229 kronor, för programmet

2019, 212 kronor och för programmet 2020, 217 kronor. För ytterligare information

angående JMs konvertibelprogram, se not 1, Redovisnings- och värderingsprinciper samt

not 3, Anställda och personalkostnader.

Kontant utdelning

(för 2021 enligt styrelsens förslag) 2021 2020

– per aktie, kronor 13,50 12,75

– totalt, mkr 927 887

Skillnader mellan IFRS och segmentsredovisning föreligger i följande poster:

Före utspädning Efter utspädning

Segmentsredovisning 2021 2020 2021 2020

Resultat per aktie, kronor 26,00 22,60 25,90 22,50

Årets resultat 1 798 1 575 1 801 1 579

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 103

KONCERNEN / NOTER

not 13 Nyjanderäer

IFRS

Nyttjanderätter 2021-12-31 2020-12-31

Kontor 222 110

Bilar 32 47

Tomträtter 456 558

Vid årets slut 711 715

Tillkommande nyttjanderätter under räkenskapsåret 2021 uppgår till 95 mkr.

Avskrivning nyttjanderätter 2021 2020

Kontor −73 −65

Bilar −35 −33

Summa −107 −98

Räntekostnader (inkluderade i ﬁnansiella kostnader)

för leasingskulder. 23 28

Kostnader för leasingavtal avseende korttidsavtal samt

leasingavtal där tillgången har ett lågt värde. 304 325

Totalt kassautﬂöde avseende leasingavtal under räkenskapsåret uppgår till 433 mkr.

Se not 23 och 24 avseende leasingsavtalens påverkan på skulder.

not 14 Andelar i joint venture

2021 2020

Vid årets början 78 1

Nyanskaningar – 74

Resultat från joint venture 40 4

Omklassicering – −1

Vid årets slut

118 78

Vid årets utgång består ägandet av andelarna i bolaget JMJV Hyresbostäder Holding AB.

JMs ägarandel uppgår till 20 procent. Bolaget ska äga och förvalta hyresrättsbostäder.

JMJV Hyresbostäder Holding AB (559269-4318) 2021 2020

Nettoomsättning 54 8

Driftkostnader −16 −3

Värdeförändring fastigheter 224 208

Finansiella kostnader −9 −1

Skatt −52 −50

Periodens resultat 201 162

Anläggningstillgångar

1 396 1 172

Kortfristiga fordringar 4 6

Kassa och bank 40 21

Summa tillgångar 1 440 1 199

Eget kapital 590 389

Långfristiga skulder och avsättningar 842 790

Kortfristiga skulder 9 20

Summa eget kapital och skulder 1 440 1 199

Avser hyresrättsfastigheter som redovisas till marknadsvärde.

not 11 Goodwill

2021 2020

Ackumulerade anskaningsvärden

Vid årets början 168 186

Omräkningsdierenser 12 −18

Vid årets slut 180 168

Redovisad goodwill avser JMs verksamhet i Norge.

Goodwill prövas med avseende på nedskrivningsbehov enligt IAS 36. Detta gör

JM minst en gång per år eller oftare om det ﬁnns indikation på att nedskrivningsbehov

föreligger.

Per den 31 december 2021 prövades det redovisade värdet på JM Norge-koncernen.

Återvinningsvärdet befanns överstiga redovisade värden. Nedskrivning av goodwill var

således ej nödvändig.

Återvinningsvärde har bestämts genom beräkning av nyttjandevärdet för den kassa-

genererande enheten. Nyttjandevärdet för goodwill hänförlig till JM Norge-koncernen

har beräknats baserat på diskonterade kassaﬂöden. Kassaﬂödet för de första tvååren,

efter 2021, baseras på av ledningen fastställd strategisk plan.

Kassaﬂöden bortom den strategiska två-årsperioden extrapoleras med hjälp av

antaganden nedan:

• Uppskattat rörelseresultat baserat på tidigare års resultat och förväntningar på

den framtida marknadsutvecklingen på bostadsmarknaden

• Tillväxttakt om 2 procent (2) för att extrapolera kassaﬂöden bortom strategisk

period. Tillväxttakten är ett försiktigt antagande av verksamhetens långsiktiga

tillväxt, ej överstigande tillväxten för branschen som helhet

• Diskonteringsränta före skatt motsvarande 8 procent (8) vilket tar sin utgångs-

punkt i JM-koncernens genomsnittliga kapitalkostnad före skatt med beaktande

avverksamhetsspeciﬁka uppgifter.

Känslighetsanalys

Om det uppskattade rörelseresultatet efter strategiperiodens utgång hade varit 5 pro-

cent lägre än ledningens bedömning skulle återvinningsvärdet minska med 4 procent.

Om den uppskattade tillväxttakten för att extrapolera kassaﬂöden bortom strategi-

perioden hade varit 50 procent lägre än grundantagandet skulle återvinningsvärdet

minska med 13 procent.

Om den uppskattade genomsnittliga kapitalkostnaden som tillämpats för diskonte-

rade kassaﬂöden hade varit 3 procentenheter högre än grundantagandet skulle åter-

vinningsvärdet minska med 33 procent.

En känslighetsanalys avseende diskonteringsräntan utvisar att diskonteringsräntan

kan uppgå till cirka 24 procent (23) innan nedskrivningsbehov föreligger.

Ovanstående känslighetsanalys resulterar i samtliga fall i ett övervärde, det villsäga

iett högre återvinningsvärde än det redovisade värdet. Inget av de hypotetiska fallen

ovan skulle föranleda en nedskrivning av goodwill för den norska verksamheten.

not 12 Maskiner och inventarier

2021 2020

Ackumulerade anskaningsvärden

Vid årets början 119 122

Nyanskaningar 4 2

Omräkningsdierenser 3 −5

Vid årets slut 126 119

Ackumulerade avskrivningar enligt plan

Vid årets början −111 −108

Årets avskrivningar −5 −7

Omräkningsdierenser −3 4

Vid årets slut −119 −111

Planenligt restvärde vid årets slut 8 8

104 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

KONCERNEN / NOTER

not 15 Andelar i gemensamma verksamheter

Speciﬁkation av moderbolagets aktier och andelar i gemensamma verksamheter

Bokfört värde, tkr

Företag

Organisations-

nummer Säte

Antal aktier

ochandelar

% av

kapital 2021 2020

Dockan Exploatering AB

556594-2645 Malmö 50 000 33 16 834 16 834

Kvarnholmen Utveckling AB

556710-5514 Stockholm 50 000 50 165 886 165 886

Mälarstrandens Utvecklings AB

556695-5414 Västerås 44 44 2 200 2 200

Södra Centrum Krokslätt HB

969777-2144 Stockholm 5 200 65 5 200 5 200

Bokfört värde vid årets slut 190 120 190 120

1 )

Gemensamma verksamheter

Speciﬁkation av koncernens övriga innehav av aktier och andelar i gemensamma verksamheter

Bokfört värde, tkr

Företag

Organisations-

nummer Säte

Antal aktier

och andelar

% av

kapital 2021 2020

Fastighets AB Kranlyftet 556829-3251 Lidingö 250 50 135 226 135 226

Täby Park Exploatering AB 556833-6555 Stockholm 500 50 291 473 251 473

Grefsen Utvikling AS, Norge 982913209 Oslo 500 50 25 635 23 865

Grefsen Utvikling Næring 1 AS 928160300 Oslo 300 50 15 –

Grefsen Utvikling Næring 2 AS 828160672 Oslo 300 50 15 –

Hans Nielsen Haugesgate 50 AS, Norge 987719427 Oslo 60000 50 51 398 10 606

Husebyplatået AS, Norge 913864948 Oslo 5000 50 513 477

Larvik Saneringsselskap AS, Norge 918044051 Larvik 100 50 248 231

Lillestrøm Kvartal 37 AS, Norge 935267269 Lillestrøm 75 50 7 691 7 160

Merbraine, Belgien 450160865 Bryssel 625 50 317 311

Noreveien 26 AS, Norge 990351465 Oslo 10 50 45 84

Son Utvikling AS, Norge 990341419 Oslo 23050 50 12 592 11 722

Torstvet Utvikling AS, Norge 959639159 Larvik 5 000 50 11 835 11 017

Bokfört värde vid årets slut 537 003 452 172

Omklassiﬁcering i koncernen −537 003 −452 172

Andelarnas bokförda värde i koncernen vid årets slut – –

De gemensamma verksamheterna innehåller främst fastigheter för bostadsutveckling.

Andelar i gemensamma verksamheter

I koncernens ﬁnansiella rapporter ingår nedanstående poster som utgör koncernens ägar -

andel i gemensamma verksamheter – företagets intäkter, kostnader, tillgångar och skulder.

Beloppen inkluderar koncerninterna transaktioner.

2021 2020

Intäkter 350 359

Kostnader −327 −289

Periodens resultat 23 70

Exploateringsfastigheter

619 610

Övriga tillgångar 456 554

Likvida medel 77 88

Summa tillgångar 1 152 1 252

Långfristiga skulder 157 211

Kortfristiga skulder 122 154

Summa skulder 279 365

Nettotillgångar 873 887

Inkluderar koncernmässiga övervärden.

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 105

KONCERNEN / NOTER

not 16 Finansiella tillgångar

2021 2020

Ackumulerade anskaningsvärden

Vid årets början 17 18

Tillkommande fordringar 14 1

Reglerade fordringar −1 −1

Omklassiﬁcering −7 –

Omräkningsdierens 1 −1

Vid årets slut 23 17

Finansiella tillgångar avser i huvudsak reversfordringar.

not 17 Projektfastigheter och exploateringsfastigheter

Projekt fastigheter

Exploaterings-

fastigheter

IFRS 2021 2020 2021 2020

Ackumulerade anskaningsvärden

Vid årets början 1 246 1 399 7 842 8 961

Nyanskaningar 447 691 1 754 1 022

Omklassiﬁceringar – 27 −111 −30

Omräkningsdierenser 2 −1 119 −190

Överfört till produktion −84 − −1 393 −1 900

Försäljningar −798

−870

– −21

Vid årets slut 813 1 246 8 211 7 842

Ackumulerade nedskrivningar

Vid årets början – – −10 −23

Överfört till produktion – – 5 12

Vid årets slut – – −6 −11

Planenligt restvärde vid årets slut 813 1 246 8 205 7 831

Marknadsvärde vid årets slut 1 088 1 651 15 400 14 300

I årets försäljningar ingår två (tre) färdigställda hyresrättsfastigheter som enligt IFRS redovi-

sas i koncernens intäkter och produktions- och driftkostnader, medan de i segmentsredovis-

ningen redovisas på separat rad i resultaträkningen som resultat av fastighetsförsäljning. Se

även koncernens not 7.

Projekt fastigheter

Exploaterings-

fastigheter

Segmentsredovisning 2021 2020 2021 2020

Ackumulerade anskaningsvärden

Vid årets början 1 246 1 399 7 842 8 961

Nyanskaningar 447 691 1 754 1 022

Omklassiﬁceringar 114 27 −111 −30

Omräkningsdierenser 2 −1 119 −190

Överfört till produktion −84 − −1 393 −1 900

Försäljningar −912 −870 – −21

Vid årets slut 813 1 246 8 211 7 842

Ackumulerade nedskrivningar

Vid årets början – – −10 −23

Överfört till produktion – – 5 12

Vid årets slut – – −6 −11

Planenligt restvärde vid årets slut 813 1 246 8 205 7 831

Marknadsvärde vid årets slut 1 088 1 651 15 400 14 300

Det redovisade restvärdet för den del av projektfastigheter som redovisas till netto-

försäljningsvärde uppgår till 0 mkr (0) och för exploateringsfastigheter till 84 mkr (78).

Marknadsvärderingen av samtliga fastigheter har gjorts i samarbete med externt värde-

ringsföretag. Värderingarna för exploateringsfastigheter baseras på objektens läge,

attraktivitet, omfattning och typ av planerad bebyggelse, skede i planprocessen, extra-

ordinära förhållanden samt den tid som återstår till byggstart. Värderingarna för pro-

jektfastigheter baseras i högre utsträckning på kassaﬂödesanalys av simulerade framtida

intäkter och kostnader utifrån gängse värderingspraxis.

not 18 Andelar i bostadsräsföreningar m. m.

2021 2020

Ackumulerade anskaningsvärden

Vid årets början 445 366

Nyanskaningar 664 1 114

Omklassiﬁcering −1 −2

Omräkningsdierens 4 −10

Försäljningar −735 −1 023

Vid årets slut 377 445

Antalet osålda bostäder i balansräkningen uppgår till 67 (85). I posten ingår visnings-

bostäder inför kommande bostadsetapper redovisade till anskaningsvärde.

not 19 Pågående arbeten

2021 2020

Pågående arbeten 4 073 3 577

Summa 4 073 3 577

Pågående arbeten avser endast bostadsprojekt inom JM Utland.

not 20 Övriga kortfristiga fordringar

2021 2020

Fordringar fastighetsförsäljningar 14 1

Fordringar sålda bostadsrättsandelar 66 167

Handpenning investering exploateringsfastigheter 175 179

Övrigt 164 174

Summa 419 521

not 21 Upparbetad men ej fakturerad intäkt

IFRS 2021 2020

Upparbetade intäkter i pågående arbeten 10 200 11 344

Ackumulerad a conto fakturering i pågående arbeten −5 402 −6 743

Summa 4 798 4 601

Segmentsredovisning 2021 2020

Upparbetade intäkter i pågående arbeten 12 471 13 648

Ackumulerad a conto fakturering i pågående arbeten −10 047 −11 178

Summa 2 424 2 470

För ytterligare upplysningar om JMs intäkter se not 29.

not 22 Likvida medel

2021 2020

Kassa och bank 3 981 3 037

Summa 3 981 3 037

106 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

KONCERNEN / NOTER

not 23 Kassaöde och räntebärande neoskuld

IFRS

Likvida medel/

check räknings-

kredit

Kort fristiga

låne skulder

Lång fristiga

låne skulder

Kortfristiga

skulder projekt-

ﬁnansiering

Kortfristiga

leasingskulder

Långfristiga

leasingskulder Summa

Nettoskuld den 31 december 2020 3 037 −580 −512 −5 850 −50 −667 −4 622

Kassaﬂöde 933 31 44 –3 356 43 65 –2 240

Valutakursdierenser 11 –24 –11 –163 – –8 –195

Övriga ej kassaﬂödes påverkande poster – –94 289 2 556 –79 –18 2 654

Nettoskuld den 31 december 2021 3 981 −667 −190 −6 813 −86 −628 −4 403

Nettoskuld den 31 december 2019 2 397 −690 −538 −4 599 −31 −821 −4 282

Kassaﬂöde 648 218 −151 −2 477 21 76 –1 665

Valutakursdierenser −8 40 29 240 – 18 319

Övriga ej kassaﬂödes påverkande poster – −148 148 986 −40 60 1 006

Nettoskuld den 31 december 2020 3 037 −580 −512 −5 850 −50 −667 −4 622

Varav 0 (−4) mkr avser reverser och redovisas som Investering i exploateringsfastigheter

JM tar i vissa fall upp initial projektﬁnansiering för svenska bostadsprojekt, där ﬁnansieringen i de ﬂesta fall tas över av kund i ett senare skede. Övertagandet sker utan några in- eller

utbetalningar och när skulden regleras påverkas inte kassaﬂödesanalysen i ﬁnansieringsverksamheten.

Räntebärande nettoskuld/-fordran 2021 2020

Likvida medel och kortfristiga placeringar 3 981 3 037

Bruttoskuld, bunden ränta −54 −54

Bruttoskuld, rörlig ränta –8 329 −7 605

Skuld/-fordran –4 402 −4 622

Likvida medel 3 981 3 037

Kortfristiga räntebärande skulder −7 480 −6 430

Långfristiga räntebärande skulder −190 −512

Kortfristiga leasingskulder −86 −50

Långfristiga leasingskulder −628 −667

Skuld/-fordran −4 402 −4 622

Avsatt till pensioner −1 761 −1 804

Räntebärande nettoskuld (−)/-fordran (+) −6 163 −6 426

Redovisning av IFRS 16 Leasingavtal

Enligt IFRS, mkr 2021 2020

Produktions- och driftkostnader 38 40

Försäljnings- och administrationskostnader −17 −13

Rörelseresultat 22 27

Finansiella kostnader −23 −28

Resultat före skatt −1 −1

Skatter – –

Årets resultat −1 −1

Enligt IFRS, mkr 2021-12-31 2020-12-31

Nyttjanderätter anläggningstillgångar 255 157

Nyttjanderätter omsättningstillgångar 456 558

Summa tillgångar 711 715

Eget kapital −3 −2

Långfristiga räntebärande skulder 628 667

Kortfristiga räntebärande skulder 86 50

Summa eget kapital och skulder 711 715

Kassaﬂöde enligt IFRS sidan 91 speciﬁkation

Ökning/minskning bostäder

i balansräkning NOT 2021 2020

Förvärv av bostadsrättsandelar 18 −664 −1 114

Försäljning av bostadsrättsandelar 18 735 1 023

Förändring av reverser 36 14

Totalt 107 −77

Övriga ej kassaﬂödes påverkande poster NOT 2021 2020

Resultat av fastighetsförsäljning 7 −5 −17

Förändring av pensionsskuld −43 102

Projektﬁnansiering inom JM Bostad Stockholm

och JM Bostad Riks

−2 673 −1 664

Övriga avsättningar m. m. −598 −280

Totalt −3 318 −1 859

Investering i exploaterings fastigheter NOT 2021 2020

Investering i exploateringsfastigheter 17 −1 754 −1 022

Förändring av reverser 216 −507

Totalt −1 539 −1 529

A conto betalning för

exploateringsfastigheter NOT 2021 2020

A conto betalning för exploateringsfastigheter 17 497 320

Försäljning av exploateringsfastigheter 7 1 40

Förändring av fordringar sålda

exploateringsfastigheter −13 73

Totalt 485 433

Investering i projekt fastigheter NOT 2021 2020

Investering i projektfastigheter 17 −447 −691

Totalt −447 −691

Försäljning av projektfastigheter NOT 2021 2020

Försäljning av projektfastigheter 7 1 340 1 060

Totalt 1 340 1 060

JM tar i vissa fall upp initial projektﬁnansiering för svenska bostadsprojekt, där ﬁnansieringen

i de ﬂesta fall tas över av kund i ett senare skede. Övertagandet sker utan några in- eller

utbetalningar och när skulden regleras påverkas inte kassaﬂödesanalysen, vare sig som en

negativ post (amortering) i ﬁnansieringsverksamheten eller som en positiv post i den

löpande verksamheten.

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 107

KONCERNEN / NOTER

not 24 Finansiella skulder

IFRS

Långfristiga räntebärande skulder 2021 2020

Skulder till kreditinstitut förfallotidpunkt 1–5 år från balansdagen 100 380

Långfristiga reverser, exploateringsfastigheter 1–5 år 24 24

Konvertibellån 1–5 år

66 109

Långfristiga leasingskulder 628 667

Summa 818 1 180

Kortfristiga räntebärande skulder 2021 2020

Skulder till kreditinstitut, räntebärande –1 år 7 473 6 416

Konvertibellån –1 år

7 14

Kortfristiga leasingskulder 86 50

Summa 7 566 6 480

Räntebärande nettoskuld/-fordran 2021

För-

ändring 2020

Långfristiga räntebärande skulder 190 −323 512

Kortfristiga räntebärande skulder 7 480 1 050 6 430

Långfristiga leasingskulder 628 −40 667

Kortfristiga leasingskulder 86 36 50

Avsatt till pensioner 1 761 −43 1 804

Avgår likvida medel och räntebärande fordringar −3 981 −944 −3 037

Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (−) vid

årets slut 6 163 -263 6 426

Övriga ﬁnansiella skulder 2021 2020

Övriga långfristiga skulder 1–5 år från balansdagen

373 372

Leverantörsskulder 780 819

Kortfristiga reverser, exploateringsfastigheter 278 64

Övriga kortfristiga skulder 566 623

Summa 1 998 1 878

Löptid ﬁnansiella skulder

2021 2022 2023 2024 2025– Summa

Finansiella skulder 9 246 454 61 56 9 818

Leasingskulder 20 28 117 549 714

Summa 9 266 482 178 605 10 532

2020 2021 2022 2023 2024– Summa

Finansiella skulder 8 056 699 87 114 8 956

Leasingskulder 50 34 44 589 717

Summa 8 106 733 131 703 9 673

Se not 3, Anställda och personalkostnader för ytterligare information om konvertibellånen.

Avser främst reverser för genomförda fastighetsförvärv.

Segmentsredovisning

Långfristiga räntebärande reversskulder 2021 2020

Skulder till kreditinstitut förfallotidpunkt 1–5 år från balansdagen 100 221

Långfristiga reverser, exploateringsfastigheter 1–5 år 24 24

Konvertibellån 1–5 år

66 109

Summa 190 354

Kortfristiga räntebärande skulder 2021 2020

Skulder till kreditinstitut, räntebärande –1 år 660 565

Konvertibellån –1 år

7 14

Summa 667 579

Räntebärande nettoskuld/-fordran 2021

För -

ändring 2020

Långfristiga räntebärande skulder 190 −164 354

Kortfristiga räntebärande skulder 667 87 579

Avsatt till pensioner 1 761 −43 1 804

Avgår likvida medel och räntebärande fordringar −3 981 −944 −3 037

Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (−) vid

årets slut −1 363 −1 063 −300

Löptid ﬁnansiella skulder 2021 2020

2021 – 1 801

2022 2 017 539

2023 454 87

2024 61 114

2025 > 56 –

Summa 2 589 2 541

Se not 3, Anställda och personalkostnader för ytterligare information om konvertibellånen.

Informationen i tabellerna ovan visar ﬁnansiella skulder såsom de presenteras i balans-

räkningen upprättad i enlighet med segmentsredovisning.

Finansiella skulder fördelas mellan långfristiga och kortfristiga skulder där kortfristiga

skulder har förfallodag om 1 år. Övriga långfristiga skulder avser reversskulder för fastig-

hetsförvärv som blir betalbara då olika villkor uppfylls. Se not 25 för Finansiell riskhante-

ring och ﬁnansiella derivatinstrument.

108 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

KONCERNEN / NOTER

not 25 Finansiell riskhantering och nansiella derivatinstrument

JM-koncernen är utsatt för olika typer av ﬁnansiella risker som kan påverka resultat,

kassaﬂöde och eget kapital. Riskerna utgörs främst av:

• Ränterisker för lån och likvida medel

• Finansierings- och likviditetsrisker avseende koncernens kapitalbehov

• Valutarisker avseende resultat och nettoinvesteringar i utländska dotterbolag

• Kreditrisker hänförliga till ﬁnansiella och kommersiella aktiviteter.

JMs styrelse har antagit en policy för hur dessa risker ska hanteras och kontrolleras

inom koncernen. Den ﬁnansiella riskhanteringen är i hög grad koncentrerad till kon-

cernstab Ekonomi och Finans som också har till uppgift att stödja den operativa verk-

samheten. Utlandsbolagen ansvarar samtidigt för lokala aktiviteter i enlighet med ﬁnans-

policyns riktlinjer.

Redovisningsprinciper beskrivs i Not 1. Avsnitt Risker och riskhantering på sidorna

35–40 samt 87 beskriver koncernens riskhantering och ﬁnanspolicy.

Ränterisk

Med ränterisk avses risken att förändringar i marknadsräntan påverkar koncernens rän-

tenetto och kassaﬂöde negativt. En av de största riskfaktorerna är valet av räntebind-

ningstid för koncernens låneportfölj. Val av räntebindningstider baseras på de pågående

projektens kapitalbindning och kassaﬂöden, volymen av långfristig upplåning samt

rådande marknadsläge för räntor med olika löptider. För att nå den önskade

räntebindningstiden arbetar koncernen i första hand med räntederivat, främst förlän-

gande ränteswapar, om volym långfristig ﬁnansiering bedöms vara väsentlig.

Då volymen av långfristig upplåning under 2021 har varit relativt begränsad har

koncernen främst arbetat med kort räntebindning. Den genomsnittliga räntebindnings-

tiden exklusive pensionsskulden var den 31 december 2021 0,3 (0,3) enligt IFRS och 0,4

(0,5) enligt segmentsredovisning.

Verkligt värde på räntebärande lån, exklusive skulder leasing, var 7 670 mkr (6 942)

enligt IFRS och 857 (933) enligt segmentsredovisning. Verkligt värde på räntebärande

skulder till kreditinstitut antas motsvara det bokförda värdet då de i huvudsak har en

kort bindningstid under tre månader. JM-koncernen har inga utestående räntederivat

per 2021-12-31.

Exponering ränterisk, inklusive derivat

IFRS 2021 2020

År för räntekonvertering

Skuld-

belopp,

mkr

Medel-

ränta, %

Skuld-

belopp,

mkr

Medel-

ränta, %

2021 – – 6 888 1,9

2022 7 615 1,9 – –

2025 54 2,9 54 2,9

Pensionsskuld

1 761 1,9 1 804 1,2

Totalt 9 430 1,9 8 746 1,7

Diskonteringsräntan för pensionsåtaganden justeras årligen.

Segmentsredovisning 2021 2020

År för räntekonvertering

Skuld-

belopp,

mkr

Medel-

ränta, %

Skuld-

belopp,

mkr

Medel-

ränta, %

2021 – – 879 2,1

2022 802 2,1 – –

2025 54 2,9 54 2,9

Pensionsskuld

1 761 1,9 1 804 1,2

Totalt 2 617 2,0 2 737 1,5

Diskonteringsräntan för pensionsåtaganden justeras årligen.

Snitträntan på räntebärande skulder per 2021-12-31 inklusive pensionsskulden och

exklusive leasingskulder, uppgår till 1,9 procent (1,7) enligt IFRS och 2,0 procent (1,5)

enligt segmentsredovisning. En förändring av marknadsränta med 1 procent motsvarar

en resultatpåverkan med cirka 55 mkr enligt IFRS och cirka 6 mkr enligt segments-

redovisning för den del av låneportföljen som omsätts under 2022. Beräkningen är

approximativ och baseras på ett antagande om en simultan förändring av samtliga

räntekurvor.

Likvida medel

Likvida medel består av kassa och, i tillämpliga fall, av kortfristiga placeringar. Enligt

ﬁnanspolicyn får överskottslikviditet endast placeras i likvida instrument som utges av

emittenter med en kreditvärdering om minst A- enligt Standard & Poor’s eller liknade

instituts värdering. Placeringarna är kortfristiga med löptider mellan en dag och tre

månader. Se not 22, Likvida medel.

Finansierings- och likviditetsrisk

Med ﬁnansierings- och likviditetsrisk avses risken att reﬁnansiering av lån försvåras och

fördyras samt att koncernen inte kan uppfylla löpande betalningsförpliktelser som en

följd av bristande likviditet. Finansieringsrisken hanteras genom att koncernen tecknar

långfristiga bindande kreditavtal med olika löptider hos ﬂera olika institut. Enligt policyn

ska genomsnittlig löptid för ramavtalen vara 1,5 till 2,5 år.

Bindande kreditlöften

IFRS

Förfalloår Totalt

Check-

kredit 2022 2023 2024 2025 2026

Kreditlöften, mkr 14 728 487 4 393 6 551 1 916 831 550

Bindande kreditlöften exklusive projektﬁnansiering

Förfalloår Totalt

Check-

kredit 2022 2023 2024 2025 2026

Kreditlöften, mkr 2 800 400 – 1 200 150 500 550

Av beviljade kreditlöften enligt IFRS är 7 155 mkr outnyttjat. Den genomsnittliga löp-

tiden för dessa kreditlöften exklusive checkkredit uppgår till 1,5 år. Outnyttjade

kreditlöften, exklusive projektﬁnansiering uppgår till 2 800 mkr där kreditavtalen om

2400 mkr hade en genomsnittlig löptid om 2,9 år.

De likvida medlen tillsammans med bekräftade outnyttjade krediter ska uppgå till

minst 15 procent av JMs intäkter enligt segmentsredovisningen för att koncernen ska

kunna hantera investeringar och löpande betalningar. Utfall 2021 uppgår till 46 procent

(38).

Valutarisk

Transaktionsvolymerna i utländsk valuta är mycket begränsade varför inga valuta-

säkringar skett för dessa volymer.

Samtliga lån är upptagna i funktionell valuta i respektive land.

Kreditrisk

Kreditrisker i ﬁnansiell verksamhet

Kreditriskexponering i form av motpartsrisk uppstår vid placering av likvida medel och

vid handel med derivatinstrument. För att begränsa kreditriskerna har koncernen upp-

rättat en motpartslista som fastställer en maximal exponering mot respektive godkänd

part. ISDA-avtal (International Swaps and Derivates Association) eller motsvarande

svenska bankavtal, har upprättats med de motparter som används för transaktioner med

derivatinstrument. Inga ﬁnansiella tillgångar och skulder har kvittats.

Kreditrisker i kundfordringar

JM-koncernens kunder utgörs till största del av bostadsrättsföreningar och blivande

ägare av egna hem. Koncernen arbetar också med entreprenadverksamhet. Koncernen

har även hyresgäster i både bostäder och kommersiella lokaler. Kreditriskexponeringen

mot bostadsrättsföreningar har historiskt visats ytterst begränsad då ﬁnansieringen av

produktionen sker via föreningens lån i bank. JM-koncernen arbetar löpande med utvär-

dering av sina kunder vilka har hög kreditvärdighet och det resulterar i en låg grad av

kreditrisk i kundfordringar. Motsvarande gäller kunder som köper egna hem. För att

säkerställa betalningsförmågan hos kund tas alltid kreditupplysning. Kundfordringar

avseende bostadsproduktionen uppgår till 347 mkr (438). JM-koncernen bedömer

reservering för kundfordringar avseende bostadsproduktionen som oväsentlig.

Kreditriskexponeringen mot kunder inom entreprenadverksamheten och för uthyr-

ning av bostäder och kommersiella lokaler har en något annan karaktär. Kundfordring-

arna för entreprenadverksamheten uppgår till 279 mkr (351).

Reservering för osäkra kundfordringar uppgår till 2,1 mkr (3,2) och är främst hänför-

lig till kundfordringar från uthyrningsverksamheten. Under året har koncernen ianspråk-

tagit 0,0 mkr (0,1) av tidigare avsättning. Fordringar äldre än 60 dagar uppgår till 304

mkr (414). Per 2021-12-31 uppgår förfallna kundfordringar över 90 dagar till 295 mkr

(345) och är främst hänförligt till ett fåtal pågående diskussioner/tvister med kunder

och inte en fråga om beställarens kreditvärdighet. Likt tidigare år utgör utestående

kundfordringar ingen kreditrisk.

Avsättning och ianspråktagande av avsättning för osäkra kundfordringar har tagits

över resultaträkningen. Redovisningsprinciper beskrivs i Not 1, Finansiella instrument,

på sidan 97.

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 109

KONCERNEN / NOTER

Åldersanalys kundfordringar

2021-12-31

mkr

Nomi-

nellt

Ejför-

fallet

≤ 30

dagar

31–60

dagar

61–90

dagar

> 90

dagar

Projektutveckling

bostäder 347 220 19 13 7 88

Entreprenad 279 48 10 12 2 207

Övrigt 10 10

Summa 636 278 29 25 9 295

Antal fakturor 952 521 97 46 35 253

2020-12-31

mkr

Nomi-

nellt

Ejför-

fallet

≤ 30

dagar

31–60

dagar

61–90

dagar

> 90

dagar

Projektutveckling

bostäder 438 212 64 10 52 100

Entreprenad 351 63 14 12 17 245

Övrigt 13 13

Summa 802 288 78 22 69 345

Antal fakturor 1 111 591 127 33 22 338

Kreditriskanalys kunder

2021-12-31

Intervall

Antal

kunder

% av

antal

% av

portföljen

Exponering intervall < 1 mkr 552 89 8

Exponering intervall 1–5 mkr 34 6 13

Exponering intervall > 5 mkr 29 5 79

Totalt 615 100 100

2020-12-31

Intervall

Antal

kunder

% av

antal

% av

portföljen

Exponering intervall < 1 mkr 672 90 7

Exponering intervall 1–5 mkr 40 5 11

Exponering intervall > 5 mkr 35 5 82

Totalt 747 100 100

Värdering ﬁnansiella tillgångar och skulder

JM har använt allmänt vedertagna metoder för att beräkna det verkliga värdet på kon-

cernens ﬁnansiella instrument per den 31 december 2021 och 2020. Verkligt värde på

räntebärande skulder till kreditinstitut antas motsvara det bokförda värdet då de i

huvudsak har en kort bindningstid under tre månader. Reversskulder avseende fastig-

hetsförvärv blir betalbara i samband med att olika villkor uppfyllts till exempel att detalj-

planer antagits eller då projektstart sker. Verkligt värde på reversskulder avseende fast-

ighetsförvärv antas därför motsvara bokfört värde då skulderna är betalbara vid

anfordran. För samtliga övriga ﬁnansiella tillgångar och skulder till exempel likvida

medel, kundfordringar och leverantörsskulder har det bokförda värdet antagits utgöra

en god approximation av det verkliga värdet/anskaningsvärdet. Koncernen tillämpar

aärsdagsredovisning.

Tabellen i högerkolumnen visar redovisat värde och uppgift om vilken kategori

JM-koncernens ﬁnansiella instrument tillhör enligt IFRS 9 Finansiella instrument.

IFRS

Finansiella instrument

Kategori

enligt

IFRS 9

2021-12-31 2020-12-31

Redovisat

värde

Redovisat

värde

Tillgångar

Finansiella tillgångar FTUA 23 17

Varav andra långfristiga fordringar FTUA 18 12

Varav andra långfristiga

värdepappersinnehav FTUA 5 5

Kundfordringar FTUA 636 802

Övriga kortfristiga fordringar FTUA/n/a 419 521

Varav derivatinstrument

FTD 1 –

Varav fordringar fastighetsförsäljningar FTUA 14 1

Varav övrigt n/a 403 520

Likvida medel FTUA 3 981 3 037

Skulder

Långfristiga räntebärande skulder FSUA 818 1 180

Varav konvertibellån FSUA 66 109

Varav leasingskulder FSUA 628 667

Varav övriga långfristiga räntebärande lån FSUA 124 404

Övriga långfristiga skulder FSUA 373 372

Leverantörsskulder FSUA 780 819

Kortfristiga räntebärande skulder FSUA 7 566 6 480

Övriga kortfristiga skulder FSUA 844 687

Varav derivatinstrument

FSvRR – –

Varav övriga kortfristiga skulder FSUA 844 687

Segmentsredovisning

Skillnader mellan IFRS och segmentsredovisning föreligger i följande poster.

Skulder

Långfristiga räntebärande skulder FSUA 190 354

Kortfristiga räntebärande skulder FSUA 667 579

Övriga kortfristiga skulder FSUA 552 382

JM bedömer att det inte är någon väsentlig skillnad mellan redovisat och verkligt värde.

Klassiﬁcering enligt IFRS 9, förklaring till förkortningar:

FTUA Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaningsvärde

FTD Derivatinstrument till verkligt värde via resultaträkningen

FSUA Finansiella skulder värderade till upplupet anskaningsvärde

FSvRR Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen

n/a IFRS 9 är inte tillämpligt

Verkligt värde för samtliga tillgångar och skulder redovisade till verkligt värde har beräknats

baserat på direkt eller indirekt observerbara priser vilket motsvarar den så kallade nivå 2,

enligt IFRS 13.

Finansiella derivatinstrument

JM använder ﬁnansiella derivatinstrument för att hantera ränterisker och på selektiv

basis även enstaka valutarisker. Derivatinstrumentet får endast användas i riskminime-

rande syfte. Alla vinster och förluster som uppstår vid marknadsvärdering av instrumen-

ten redovisas direkt i resultatet då JM-koncernen inte tillämpar säkringsredovisning för

beﬁntliga derivat.

JM-koncernen har inga utestående räntederivat per 2021-12-31. Utestående valuta-

derivat uppgår per 2021-12-31 till 1 mkr (0).

Kapitalförvaltning

JM förvaltar kapital, vilket utgörs av koncernens redovisade egna kapital, i syfte att ge

JMs aktieägare en högre totalavkastning än aktieägare i företag med liknande verksam-

het och riskproﬁl.

JMs ambition är att upprätthålla en över tiden optimal tillgångs- och kapitalstruktur,

anpassad för bolagets projektutvecklingsverksamhet. De uttalade målen för kapital-

strukturen innebär att soliditeten ska uppgå till minst 35 procent. Soliditetsmålet är en

förenklad konsekvens av en mer djupgående analys där eget kapital har fördelats mot

balansräkningens olika tillgångsslag och typ av verksamheter med beaktande av bedömd

rörelserisk.

Fortsättning not 25

110 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

KONCERNEN / NOTER

not 26 Avsäningar för pensioner och

liknande förpliktelser

Förmånsbestämda planer

JM har en förmånsbestämd plan för pensioner. Det avser ITP 2-planen i Sverige som

ﬁnansieras i egen regi. Planen omfattar 2 808 personer varav 576 personer är aktiva.

Avgiftsbestämda planer

Planerna omfattar huvudsakligen ålderspension och efterlevandepension. Premierna

betalas löpande under året av respektive koncernföretag till separata juridiska enheter.

Pensionskostnaden för perioden ingår i resultaträkningen.

Förpliktelser avseende ersättningar till anställda, förmånsbestämda planer

Följande avsättningar för pensionsförpliktelser har gjorts i balansräkningen:

Koncernen 2021 2020

Pensionsförpliktelser ofonderade planer 1 761 1 804

Pensionsförpliktelser och avsättningar för pensionsåtaganden samt aktuariella vinster/

förluster för de förmånsbaserade pensionsplanerna har utvecklats på följande sätt:

Totala pensionsförpliktelser 2021 2020

Vid årets början 1 804 1 702

Förmåner intjänade under året 76 73

Räntekostnader 22 26

Betalda förmåner −40 −39

Aktuariella vinster (−)/förluster (+) −101 42

Vid årets slut 1 761 1 804

Den aktuariella vinsten 2021 förklaras huvudsakligen av ändrad diskonteringsränta.

Aktuariella vinster (+)/förluster (−) 2021 2020 2019 2018 2017

Totala pensionsförpliktelser 1 761 1 804 1 702 1388 1251

Erfarenhetsbaserade justeringar av årets

aktuariella vinst (+) och förlust (−):

Pensionsförpliktelser, mkr 8 3 17 30 15

Andel av värdet på pensions-

förpliktelsernas totala värde, % 0,5 0,2 1,0 2,2 1,1

Pensionskostnader 2021 2020

Förmåner intjänade under året 76 73

Ränta på förpliktelser 23 26

Pensionskostnader förmånsbaserade planer 99 99

Pensionskostnader, avgiftsbaserade planer 132 138

Sociala kostnader, förmåns- och avgiftsbaserade planer 53 53

Summa 284 290

Av ovanstående pensionskostnader redovisades 23 mkr (26) som ﬁnansiell kostnad.

Detta motsvarar räntan på förpliktelsen.

Framtida bedömning av pensions-

avsättningen kassaﬂöde 2022 2023 2024 2025 2026

Pensionsutbetalningar −41 −41 −43 −43 −44

Aktuariella antaganden

De viktigaste aktuariella antagandena per balansdagen framgår av nedanstående tabell.

Sverige

% 2021 2020

Diskonteringsränta 1,90 1,20

Förväntad löneökning 3,50 3,30

Inﬂation 2,00 1,50

Inkomstbasbelopp 3,00 2,80

Avgångsintensitet 6,00 6,00

Diskonteringsräntan är fastställd med hänsyn till marknadsmässiga avkastningen på

bostadsobligationer och swapräntor och en premie för en längre löptid adderats med

utgångspunkt i pensionsförpliktelsernas duration. Durationen på förpliktelsen är 21 år.

Faktorn förväntad löneökning motsvarar förväntade framtida löneökningar som en

sammansatt eekt av inﬂation, tjänstetid och befordran.

Faktorn inﬂation motsvarar den förväntade pensionsuppräkningen (eller indexe-

ringen). JM har i denna del valt att balansera inﬂationsmåltalet, som satts upp av Sveriges

Riksbank, med utfall av inﬂationen i Sverige den senaste 10-årsperioden.

JM Sverige har livslängdstabellen DUS14 vid pensionsskuldsberäkningen vilket rent

praktiskt innebär att JM antar att en man i Sverige som idag är 65 år lever 22 år efter

pensioneringen och en kvinna 24 år.

Pensionsförpliktelsens känslighet för

ändrad diskonteringsränta 2021 2020

Pensionsförpliktelser per den 31 december 2021 1 761 1 804

Diskonteringsräntan ökar med 0,25 % 1 677 1 714

Diskonteringsräntan minskar med 0,25 % 1 851 1 900

not 27 Övriga avsäningar

Garanti avsättningar

Särskild löneskatt på

pensionsskuld

2021 2020 2021 2020

Vid årets början 755 770 226 210

Avsättningar 275 319 −18 16

Omklassiﬁcering −8 12 – –

Ianspråktaget under året −372 −331 – –

Återförda avsättningar −40 −8 – –

Omräkningsdierens 5 −7 – –

Vid årets slut

616 755 208 226

Varav kortfristig del av garanti-

avsättningar 145 133

Avsättningar för garantiåtaganden avser kostnader som kan uppstå under garantitiden

och redovisas som långfristiga och kortfristiga skulder i balansräkningen. Avsättningar-

nas storlek baseras huvudsakligen på antalet bostäder per projekt och belastar projek-

tet vid avslut. Majoriteten av garantiavsättningarna löper på cirka två till tre år efter

projektavslut.

Då eekten av när i tiden betalning sker inte är väsentlig nuvärdesberäknas inte för-

väntade framtida utbetalningar. Särskild löneskatt på pensionsskulden är beräknad till

fullo 24,26 procent på skillnaden mellan pensionsskuld värderad enligt IAS 19 och

redovisad pensionsskuld i juridisk person.

not 28 Uppskjutna skaeskulder och skaefordringar

2021 2020

Uppskjuten skatteskuld för periodiseringsfond 516 526

Övriga uppskjutna skatteskulder

345 370

Delsumma 861 896

Avgår uppskjutna skattefordringar −277 −293

Netto uppskjutna skatteskulder 584 603

Uppskjutna skattefordringar 1 7

Övriga uppskjutna skatteskulder fördelar

sig på:

Exploateringsfastigheter

281 300

Reservering för ännu ej godkänd taxering 28 28

Övriga omsättningstillgångar 36 42

Summa 345 370

Skillnad skattemässigt och bokfört värde.

Uppskjutna skattefordringar hänförs framför allt till pensionsskuld, andra personalrela-

terade poster samt garantiriskreserv.

Skillnaden mellan IFRS och segmentsredovisning avser endast posten Övriga omsätt-

ningstillgångar och är hänförlig till skatteeekten mellan redovisat resultat för JM Utland

enligt segmentsredovisning respektive enligt IFRS.

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 111

KONCERNEN / NOTER

not 29 Fakturerad men ej upparbetad intäkt

IFRS 2021 2020

Ackumulerad à conto fakturering i pågående arbeten 18 290 19 458

Upparbetade intäkter i pågående arbeten −17 322 −18 450

Summa 967 1 008

Segmentsredovisning 2021 2020

Ackumulerad à conto fakturering i pågående arbeten 20 749 21 337

Upparbetade intäkter i pågående arbeten −19 399 −19 975

Summa 1 350 1 362

Hela 2020 års utgående balans har fullgjorts och intäktsredovisats under 2021.

Under 2021 har JM redovisat intäkter om cirka 1,2 mdkr (1,0) hänförligt till

prestationsåtaganden som uppfyllts under tidigare år.

not 30 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

2021 2020

Personalrelaterade poster 528 495

Förutbetalda hyresintäkter 12 17

Övriga upplupna kostnader

890 907

Summa 1 430 1 419

Avser huvudsakligen upplupna projektkostnader.

not 31 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser

2021 2020

Ställda säkerheter för egna avsättningar och skulder

Företagsinteckningar 100 100

Fastighetsinteckningar 376 295

Summa 476 395

Eventualförpliktelser

Borgensförbindelser, övriga 6 114 7 052

Ställda garantier i anslutning till uppdrag 1 626 1 627

Betalnings- och hyresgarantier 68 92

Övriga ansvarsförbindelser 19 18

Summa 7 827 8 789

Företagsinteckningen avser den pensionsskuld som JM Sverige har hos PRI. Fastighets-

inteckningar lämnas endast i begränsad omfattning för ﬁnansiering hos kreditinstitut.

Under en bostadsrättsförenings produktionstid ställer JM-koncernen borgen för den

del av den kortfristiga ﬁnansieringen i bank som överstiger en förenings kommande lång-

fristiga lån. Borgensförbindelser, övriga avser i sin helhet den kortfristiga ﬁnansieringen.

De långfristiga lånen säkerställs av de pantbrev som föreningen själv tar ut.

Koncernen har ett åtagande att förvärva bostad som inte upplåtits med bostadsrätt

närmaste kvartalsskifte efter godkänd slutbesiktning, från bostadsrättsföreningar

iSverige, med vilka JM har tecknat totalentreprenadkontrakt.

Ställda garantier i anslutning till uppdrag avser till stor del fullgörandegarantier för

entreprenadarbeten hos kommuner och landsting samt kommunalägda bolag. Garan-

tierna löper under produktionstiden och garantitidsperioden om 2–5 år efter färdig-

ställandet. Åtagandet uppgår normalt till 10 procent av kontraktssumman fram till

färdigställandet av entreprenaden för att därefter sänkas till 5 procent av kontrakts-

summan. I den mån det bedöms som sannolikt att JM kommer att utkrävas ansvar

redovisas åtagandet som skuld i rapporten över ﬁnansiell ställning.

JM blir i den löpande aärsverksamheten från tid till annan involverat i tvister och

rättsliga processer. Dessa tvister och rättsliga processer förväntas inte, vare sig enskilt

eller tillsammans, i väsentlig grad negativt påverka JMs ﬁnansiella resultat eller ställning.

not 32 Upplysningar om närstående

Upplysningar om närstående framgår av not 3, Anställda och personalkostnader. Kon-

cernens transaktioner med närstående, utöver vad som anges i not 3, avser endast

gemensamma verksamheter och joint venture. De är av begränsad omfattning och har

skett på marknadsmässiga villkor.

112 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

KONCERNEN / NOTER

Moderbolagets resultaträkning

Mkr NOT 2021 2020

Nettoomsättning 9 710 10 790

Produktions- och driftkostnader 2 −7 609 −8 586

Bruttoresultat 2 100 2 204

Försäljnings- och administrationskostnader 2, 3, 4 −712 −650

Resultat av fastighetsförsäljning 5 – –

Rörelseresultat 1 388 1 554

Resultat från ﬁnansiella poster 6

Resultat från koncernföretag 77 329

Resultat från övriga ﬁnansiella anläggningstillgångar 1 1

Resultat från ﬁnansiella omsättningstillgångar 5 10

Räntekostnader och liknande resultatposter −59 −60

Resultat före bokslutsdispositioner och skatt 1 412 1 834

Bokslutsdispositioner 7 −16 −61

Resultat före skatt 1 397 1 773

Skatter 8 −279 −319

Årets resultat 1 118 1 454

MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT, Mkr 2021 2020

Årets resultat 1 118 1 454

Övrigt totalresultat – –

Årets totalresultat 1 118 1 454

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 113

MODERBOLAGET / RESULTATRÄKNING

Moderbolagets balansräkning

Mkr NOT 2021-12-31 2020-12-31

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar

Inventarier och andra verktyg 9 2 2

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i koncernföretag 10 1 997 1 559

Andelar i gemensamma verksamheter och intresseföretag 10 190 190

Långfristiga fordringar hos intresseföretag 17 17

Övriga långfristiga fordringar 8 8

Summa ﬁnansiella anläggningstillgångar 2 212 1 774

Summa anläggningstillgångar 2 214 1 776

Omsättningstillgångar

Projektfastigheter 11 300 223

Exploateringsfastigheter 11 3 925 4 256

Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 12 312 367

Kundfordringar 167 203

Övriga kortfristiga fordringar 204 340

Kortfristiga räntebärande fordringar hos koncernföretag 1 579 1 646

Upparbetad men ej fakturerad intäkt 13 3 870 3 956

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 25 21

Likvida medel 14 3 479 2 822

Summa omsättningstillgångar 13 862 13 834

Summa tillgångar 16 076 15 610

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital

Aktiekapital 70 70

Bundet eget kapital 70 70

Överkursfond 186 148

Balanserat resultat 3 043 2 829

Årets resultat 1 118 1 454

Fritt eget kapital 25 4 347 4 431

Summa eget kapital 4 417 4 501

Obeskattade reserver 15 2 390 2 410

Avsättningar

Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser 16 809 783

Uppskjutna skatteskulder 8 2 3

Garantiavsättningar och övriga avsättningar 17 493 636

Summa avsättningar 1 304 1 422

Skulder

Långfristiga räntebärande skulder 18 66 109

Övriga långfristiga skulder 352 352

Summa långfristiga skulder 417 461

Kortfristiga skulder

Leverantörsskulder 425 519

Kortfristiga räntebärande skulder 18 3 368 3 218

Övriga kortfristiga skulder 19 321 254

Kortfristiga räntebärande skulder till koncernföretag 18 1 810 1 056

Aktuella skatteskulder − 94

Fakturerad men ej upparbetad intäkt 20 557 592

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 21 1 066 1 083

Summa kortfristiga skulder 7 548 6 816

Summa eget kapital och skulder 16 076 15 610

114 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

MODERBOLAGET / BALANSRÄKNING

Förändringar i moderbolagets eget kapital

Mkr

Aktie-

kapital

Överkurs-

fond

Balanserat

resultat

Summa

eget kapital

Ingående balans den 1 januari 2020 70 147 3 699 3 916

Årets totalresultat 1 454 1 454

Utdelning −870 −870

Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev 1 1

Utgående balans den 31 december 2020 70 148 4 283 4 501

Ingående balans den 1 januari 2021 70 148 4 283 4 501

Årets totalresultat 1 118 1 118

Utdelning −887 −887

Konvertering av konvertibellån 38 38

Återköp av aktier −375 −375

Fusion av koncernföretag 23 23

Utgående balans den 31 december 2021 70 186 4 161 4 417

Antal aktier (1 röst/aktie) per 31 december 2021 uppgår till 69 750 296 (69 583 262) varav 1 101 550 aktier (0) är återköpta av JM AB och ej utdelningsberättigade.

Kvotvärde per aktie uppgår till 1 krona.

Föreslagen utdelning för 2021 är 13,50 kronor per aktie (12,75).

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 115

MODERBOLAGET / FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL

Moderbolagets kassaödesanalys

Mkr NOT 2021 2020

DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN

Rörelseresultat 1 388 1 554

Avskrivningar 2 3

Ökning/minskning bostäder i balansräkning 92 −93

Övriga ej kassaﬂödespåverkande poster

−2 912 −1 739

Delsumma kassaﬂöde från den löpande verksamheten −1 429 −275

Erhållen ränta 4 11

Erhållna utdelningar 78 84

Erlagd ränta och övriga ﬁnansiella kostnader −26 −27

Betald skatt −484 −426

Kassaﬂöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital −1 857 −633

Investering i exploateringsfastigheter −527 −1 347

Á conto betalning för exploateringsfastigheter

– 15

Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar m.m 947 1 671

Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder 1 003 −357

Kassaﬂöde före investeringar och försäljningar av projektfastigheter −434 −651

Investering i projektfastigheter 36 −117

Försäljning av projektfastigheter – 27

Kassaﬂöde från den löpande verksamheten

−398 −741

INVESTERINGSVERKSAMHETEN

Förändring materiella anläggningstillgångar −1 –

Investering i koncernföretag och intresseföretag m.m. −547 −100

Förändring i ﬁnansiella anläggningstillgångar 7 –

Kassaﬂöde från investeringsverksamheten −541 −100

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN

Upptagna lån – 34

Amortering av skulder −15 −22

Upptagna lån, projektﬁnansiering

3 288 3 158

Amortering av skulder, projektﬁnansiering

−415 −863

Återköp av aktier −375 –

Utdelning −887 −870

Kassaﬂöde från ﬁnansieringsverksamheten 1 596 1 437

Årets kassaﬂöde 657 596

Likvida medel vid årets början 2 822 2 226

Likvida medel vid periodens slut 3 479 2 822

JM tar i vissa fall upp initial projektﬁnansiering för svenska bostadsprojekt, där ﬁnansieringen i de ﬂesta fall tas över av kund i ett senare skede. Övertagandet sker utan

några in- eller utbetalningar och när skulden regleras påverkas inte kassaﬂödesanalysen, vare sig som en negativ post (amortering) i ﬁnansieringsverksamheten eller

som en positiv post i den löpande verksamheten.

116 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

MODERBOLAGET / KASSAFLÖDESANALYS

not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper

Belopp i mkr där annat ej anges.

För moderbolagets redovisningsprinciper hänvisas till koncernens redovisnings- och

värderingsprinciper sidorna 93–97.

not 2 Anställda och personalkostnader

2021 2020

Medeltalet anställda (samtliga i Sverige) 1 628 1 752

(varav män, %) (74) (75)

Löner, andra ersättningar och sociala kostnader

Styrelse och VD 14 12

(varav rörlig ersättning) (4) (2)

Övriga anställda 931 958

(varav rörlig ersättning) (48) (42)

Summa löner och andra ersättningar 945 970

(varav rörlig ersättning) (51) (44)

Sociala kostnader 454 488

(varav pensionskostnader) (153) (170)

Totalt moderbolaget 1 399 1 458

Av moderbolagets pensionskostnader avser 3,0 mkr (2,9) VD. Företagets utestående

pensionsförpliktelser till VD uppgår till 0,8 mkr (0,8). För styrelsen i övrigt har bolaget inga

pensionskostnader eller pensionsförpliktelser.

Förmåner till ledande befattningshavare i JM AB, se koncernens not 3.

not 3 Avskrivningar enligt plan

2021 2020

Inventarier och andra verktyg −2 −4

Summa −2 −4

Följande procentsatser tillämpas vid avskrivning:

Datorer och övriga inventarier 20–33 procent.

not 4 Arvode och kostnadsersäning till revisorer

PwC 2021 2020

Revisionsuppdrag 3,5 3,7

Övriga tjänster

0,3 2,3

Summa 3,9 6,0

Se koncernens not 5.

not 5 Resultat av fastighetsförsäljning

2021 2020

Försäljningsvärden

Exploateringsfastigheter – 15

Projektfastigheter – 27

Summa – 42

Bokförda värden

Exploateringsfastigheter – −15

Projektfastigheter – −27

Summa – −42

Resultat

Exploateringsfastigheter – –

Projektfastigheter – –

Summa – –

not 6 Resultat från nansiella poster

Resultat från

koncernföretag

Resultat

från övriga

ﬁnansiella

anläggnings-

tillgångar

Resultat

från ﬁnansiella

omsättnings-

tillgångar

Räntekostnader

och liknande

resultatposter Summa

2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020

Utdelning 78 321 – – – – 78 321

Realisationsresultat 7 – – – – 1 7 1

Resultatandel 32 8 32 8

Nedskrivning −40 – – – −40 –

Ränteintäkter – – – 1 1 1 1 2

Ränteintäkter, koncernföretag – – 1 – 4 8 5 8

Räntekostnader – – −27 −29 −27 −29

Räntedel i årets pensionskostnader – – −32 −31 −32 −31

Summa 77 329 1 1 5 10 −59 −60 24 280

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 117

MODERBOLAGET / NOTER

not 7 Bokslutsdispositioner

2021 2020

Avsättning till periodiseringsfond −360 −410

Återföring tidigare års avsättning till periodiseringsfond 380 380

Erhållna koncernbidrag 8 11

Lämnade koncernbidrag −44 −42

Summa −16 −61

not 8 Skaer

2021 2020

Resultat före skatt 1 397 1 773

Aktuell skatt −303 −359

Uppskjuten skatt 25 40

Total skatt −279 −319

Skillnad mellan redovisad skatt och nominell skattesats 20,6 procent (21,4)

Resultat före skatt x 20,6 % (21,4) −288 −379

Justering skatt tidigare år 1 –

Ej skattepliktiga intäkter 25 70

Ej avdragsgilla kostnader −10 −3

Omvärdering ny bolagsskattesats – −2

Skatt obeskattad reserv (periodiseringsfond) −7 −5

Summa −279 −319

Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder 2021 2020

Uppskjutna skattefordringar hänförligt till personalrelaterade

avsättningar och garantiavsättningar 52 50

Uppskjuten skatteskuld hänförligt till temporär skillnad

projekt- och exploateringsfastigheter −54 −53

Netto uppskjutna skatteskulder −2 −3

Se koncernens not 9.

not 9 Inventarier och andra verktyg

2021 2020

Ackumulerade anskaningsvärden

Vid årets början 50 50

Nyanskaningar 1 –

Vid årets slut 51 50

Ackumulerade avskrivningar enligt plan

Vid årets början −48 −44

Årets avskrivningar −2 −4

Vid årets slut −49 −48

Planenligt restvärde vid årets slut 2 2

not 10 Finansiella anläggningstillgångar

Andelar

i koncernföretag

Andelar

i gemensamma

verksam heter

Långfristiga

fordringar

gemensamma

verksam heter

Övriga

långfristiga

fordringar Summa

2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020

Ackumulerade anskaningsvärden

Vid årets början 1 559 1 459 190 190 17 17 8 8 1 774 1 674

Nyanskaningar 547 100 – – 547 100

Tillkommande fordringar – – – – – –

Fusion −69 – −69 –

Försäljningar – – – – – –

Årets nedskrivningar −40 – – – −40 –

Vid årets slut 1 997 1 559 190 190 17 17 8 8 2 212 1 774

För speciﬁkation av moderbolagets och koncernens andelar i gemensamma verksamheter, se koncernens not 15.

118 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

MODERBOLAGET / NOTER

Forts. not 10

Speciﬁkation av moderbolagets aktier och andelar i helägda koncernföretag, tkr

Företag

Organisations-

nummer Säte

Antal aktier

och andelar

Bokfört värde

2021 2020

AB Borätt 556257-9275 Stockholm 500 1 978 1 978

AB Garantihus 556073-0524 Stockholm 5 000 1 000 1 000

AB IG 1&3 559147-3698 Göteborg 500 20 788 20 788

AB Konvertibelhus 559001-7025 Stockholm 500 50 50

Bergshamra Bro AB 559066-5666 Stockholm 50 000 61 425 61 425

BRO Haifa 1 AB 556821-1949 Stockholm 500 45 476 45 476

Bruket i Kallhäll Exploaterings AB 556561-0184 Stockholm 1 000 100 100

Bruket i Kallhäll Exploaterings KB 969653-9122 Stockholm – 10 10

Fastighetsbolaget Metallfabriken i Örebro AB 559077-9582 Stockholm 500 27 562 27 562

Fastighetsbolaget Mossen 3 AB 559291-5655 Stockholm 500 33 440 −

Huddinge Fabriken AB

556694-7049 Stockholm – − 41 276

JM Bostad Stockholm Holding AB 559278-9449 Stockholm 2 000 200 200

JM Byrån Holding AB 556752-9630 Stockholm 1 000 100 100

JM Construction S. A., Belgien 413662141 Bryssel 10 000 51 906 91 906

JM Entreprenad AB 556060-8837 Stockholm 200 000 107 750 107 750

JM Fastighetsutveckling Holding AB 556847-3259 Stockholm 500 50 50

JM Fastighetsutveckling 2 Holding AB 559034-9089 Stockholm 500 50 50

JM Fastighetsutveckling 3 Holding AB 559109-6960 Stockholm 500 300 050 50

JM Fastighetsutveckling 4 Holding AB 559315-1037 Stockholm 1 000 100 −

JM Hyresbostäder Holding AB 556977-0471 Stockholm 500 130 130

JM Hyresbost Holding AB 559213-7029 Stockholm 500 72 007 72 007

JM Kammarsadeln Holding AB 556853-8465 Stockholm 500 50 50

JM Norge AS, Norge 829350122 Oslo 20 000 120 243 120 243

JM Riks Holding AB 559327-9796 Stockholm 2 000 200 −

JM Suomi OY, Finland 1974161-8 Helsingfors 1 000 783 585 570 375

JM Supply AB 559126-3644 Stockholm 500 50 50

JM Tegelbruket Ekerö Strand AB 559124-0147 Stockholm 500 52 432 52 432

JM Värmdöstrand AB 556001-6213 Värmdö 4 400 158 000 158 000

JM@Home AB 559091-8289 Stockholm 1 000 100 100

KB Silverfjädern

969676-7525 Stockholm – − –

Klippljuset Holding AB 556872-0527 Stockholm 500 50 50

Minimalen Bostad AB 556754-2138 Stockholm 1 000 11 550 11 550

Seniorgården AB 556359-9082 Stockholm 1 000 100 100

Stockholm Pundet 1 AB 556852-1297 Stockholm 500 74 722 74 722

Södra Ribersborg Fastighet 20 AB

559058-3877 Stockholm 1 000 − 27 873

Trollhagen Fastighets AB 559082-6235 Uppsala 1 000 71 982 71 982

Bokfört värde vid årets slut 1 997 236 1 559 435

Koncernföretag som har fusionerats in i JM AB.

Koncernföretag som har avvecklats.

not 11 Projektfastigheter och exploateringsfastigheter

Projektfastigheter

Exploaterings-

fastigheter

2021 2020 2021 2020

Ackumulerade anskaningsvärden

Vid årets början 223 105 4 266 5 033

Nyanskaningar −36 118 513 844

Fusion – – 161 –

Omklassiﬁceringar 114 27 −114 −29

Överfört till produktion – – −896 −1 567

Försäljningar – −27 – −15

Vid årets slut 300 223 3 931 4 266

Ackumulerande nedskrivningar

Vid årets början – – −10 −22

Överfört till produktion – – 5 12

Vid årets slut – – −6 −10

Planenligt restvärde

vid årets slut 300 223 3 925 4 256

Det redovisade restvärdet för den del av projektfastigheter som redovisas till netto-

försäljningsvärde uppgår till 0 mkr (0) och för exploateringsfastigheter till 84 mkr (78).

not 12 Andelar i bostadsräsföreningar m.m.

2021 2020

Ackumulerade anskaningsvärden

Vid årets början 367 262

Nyanskaningar 590 1 042

Försäljningar −645 −937

Vid årets slut 312 367

not 13 Upparbetad men ej fakturerad intäkt

2021 2020

Upparbetade intäkter i pågående arbeten 7 385 8 244

Ackumulerad a conto fakturering i pågående arbeten −3 514 −4 288

Summa 3 870 3 956

not 14 Likvida medel

2021 2020

Kassa och bank 3 479 2 822

Summa 3 479 2 822

not 15 Obeskaade reserver

2021 2020

Periodiseringsfond 2016 års taxering – 380

Periodiseringsfond 2017 års taxering 350 350

Periodiseringsfond 2018 års taxering 530 530

Periodiseringsfond 2019 års taxering 380 380

Periodiseringsfond 2020 års taxering 360 360

Periodiseringsfond 2021 års taxering 410 410

Periodiseringsfond 2022 års taxering 360 –

Summa 2 390 2 410

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 119

MODERBOLAGET / NOTER

not 16 Avsäningar för pensioner och liknande förpliktelser

2021 2020

Vid årets början 783 753

Förmåner intjänade under perioden 28 29

Räntekostnader 29 28

Utbetalning av pensioner −38 −37

Övrigt 7 10

Vid årets slut 809 783

I moderbolaget skuldförs ITP-planen som pensionsavsättning.

not 17 Garantiavsäningar och övriga avsäningar

Avsättningar

2021 2020

Vid årets början 636 660

Avsättningar 222 270

Omklassiﬁcering −8 11

Ianspråktaget under året −329 −305

Återförda avsättningar under året −29 –

Vid årets slut 493 636

not 18 Räntebärande skulder

Långfristiga räntebärande skulder 2021 2020

Övriga skulder 1–5 år från balansdagen – –

Konvertibellån 1–5 år 66 109

Summa 66 109

Kortfristiga räntebärande skulder 2021 2020

Konvertibellån 1 år 6 14

Övriga skulder 1 år 3 362 3 204

Skulder till koncernföretag 1 810 1 056

Summa 5 178 4 274

Skulder till kreditinstitut, beviljade krediter

Kreditavtal 2021 2020

Checkräkningskredit 400 400

Beviljade kreditavtal förfallodatum inom 1 år – –

Beviljade kreditavtal förfallodatum bortom 1 år 2 400 2 400

Outnyttjad del −2 800 −2 800

Utnyttjat kreditavtal – –

Kreditavtalen löper med fast ränta. Se koncernens not 25 för textkommentarer.

not 19 Övriga kortfristiga skulder

2021 2020

Kortfristiga reverser exploateringsfastigheter 20 39

Övriga kortfristiga skulder 301 215

Summa 321 254

not 20 Fakturerad men ej upparbetad intäkt

2021 2020

Ackumulerad a conto fakturering i pågående arbeten 15 388 16 446

Upparbetade intäkter i pågående arbeten −14 831 −15 854

Summa 557 592

not 21 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

2021 2020

Personalrelaterade poster 354 344

Förutbetalda hyresintäkter 5 9

Övriga upplupna kostnader

707 730

Summa 1 066 1 083

Avser huvudsakligen upplupna projektkostnader.

not 22 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser

2021 2020

Ställda säkerheter för egna avsättningar och skulder

Företagsinteckningar

100 100

Fastighetsinteckningar – –

Summa 100 100

Eventualförpliktelser

Borgensförbindelser, övriga

6 114 7 051

Borgen till förmån för koncernföretag

3 217 2 234

Ställda garantier i anslutning till uppdrag 119 155

Betalnings- och hyresgarantier 3 1

Övriga ansvarsförbindelser 19 18

Summa 9 471 9 459

1, 2)

Se koncernens not 31 för textkommentarer.

Borgen till förmån för koncernföretag avser främst åtaganden för utlandsbolagen och

JMEntreprenad AB.

not 23 Upplysningar om närstående

Moderbolaget har en närståenderelation med sina dotterföretag och gemensamma

verksamheter, se koncernens not 15.

2021 2020

Inköp av varor och tjänster från koncernföretag 442 332

Ränteintäkter från koncernföretag 1 1

Utdelning från koncernföretag 78 321

Resultatandel från koncernföretag 32 8

Utdelning från intresseföretag – –

Långfristiga fordringar hos intresseföretag 17 17

Kortfristiga räntebärande fordringar hos koncernföretag 1 579 1 646

Kortfristiga räntebärande skulder till koncernföretag 1 810 1 056

Borgenförbindelser till förmån för koncernföretag 3 217 2 234

Transaktioner med nyckelpersoner i ledande ställning återﬁnns i not 2, Anställda och

personalkostnader. Samtliga transaktioner med närstående personer och företag

genomfördes till marknadsmässiga villkor.

not 24 Händelser efter rapportperiodens utgång

Den 11 oktober meddelade PRI ideell förening att de beslutat om förändringar i beräk-

ningsgrunderna gällande ålderspension för ITP2-planen. Förändringarna gäller från och

med den 1 januari 2022. De tre största förändringarna är:

1. Uppdaterad diskonteringsränta från 4 procent till 3 procent. PRI anger att för det

genomsnittliga företaget innebär detta en ökning av pensionsskulden med cirka

15procent.

2. Uppdaterat livslängdsantagande. PRI anger en generell uppgång om cirka 2 procent

för samtliga kunder, men likt diskonteringsräntan kommer denna eekt vara bero-

ende av det underliggande beståndet i pensionsplanen.

3. Konsolideringsreserven beräknas som 2 procent av kapitalvärdet istället för 4 procent.

Detta resulterar således i en sänkning av skulden.

JM uppskattar de ﬁnansiella eekterna av de förändrade beräkningsgrunderna till att

posten Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser i moderbolaget kommer

att öka med cirka 140 mkr 1 januari 2022 och personalkostnader i resultaträkningen för

2022 med 145 mkr.

120 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

MODERBOLAGET / NOTER

not 25 Förslag till vinstdisposition

Fritt eget kapital i moderbolaget är:

Balanserade vinstmedel och överkursfond 3 229 329 526 kronor

Årets nettovinst 1 118 071 839 kronor

Summa 4 347 401 365 kronor

Styrelsen och verkställande direktören föreslår:

att till aktieägarna utdelas 13,50 kronor per aktie

926 818 457 kronor

samt att återstående belopp överförs i ny räkning 3 420 582 909 kronor

Summa 4 347 401 365 kronor

I moderbolaget ﬁnns 69 754 769 registrerade aktier per den 31 januari 2022, varav antalet utdelningsberättigade aktier

uppgår till 68 653 219.

Stockholm den 28 februari 2022

Undertecknade försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovis-

ningsstandarder IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av kon-

cernens och företagets ställning och resultat, samt att koncernförvaltningsberättelsen och förvaltningsberättelsen

ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat

samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.

Fredrik Persson Kaj-Gustaf Bergh Kerstin Gillsbro Camilla Krogh

Styrelsens ordförande Ledamot Ledamot Ledamot

Olav Line Thomas Thuresson Annica Ånäs

Ledamot Ledamot Ledamot

Peter Olsson Jan Strömberg

Ledamot utsedd av de anställda Ledamot utsedd av de anställda

Johan Skoglund

Verkställande direktör och koncernchef

Vår revisionsberättelse har avgivits den 7 mars 2022.

PricewaterhouseCoopers AB

Ann-Christine Hägglund Fredrik Kroon

Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

Huvudansvarig revisor

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 121

MODERBOLAGET / FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION

Revisionsberäelse

Till bolagsstämman i JM AB (publ), org.nr 556045-2103

Rapport om årsredovisningen och

koncernredovisningen

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen

för JM AB (publ) för år 2021. Bolagets års- och koncernredovisning ingår

på sidorna 81–121 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med

årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande

bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2021

och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredo-

visningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med års-

redovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild

av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2021 och av dess

finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial

Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU, och årsredovis-

ningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens

och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen

och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncern-

redovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport

som har överlämnats till moderbolagets och koncernens revisionsutskott

i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA)

och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder

beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål-

lande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige

och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta

innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga för-

bjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1

har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess

moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Vår revisionsansats

Revisionens inriktning och omfattning

Vi utformade vår revision genom att fastställa väsentlighetsnivå och

bedöma risken för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och kon-

cernredovisningen. Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamåls-

enlig granskning i syfte att kunna uttala oss om års- och koncernredov-

isningarna som helhet, med hänsyn tagen till JM-koncernens struktur,

redovisningsprocesser och kontroller samt den bransch inom vilken JM

verkar. Vi utformade vår revision genom att fastställa väsentlighetsnivå

och bedöma risken för väsentliga felaktigheter i de finansiella rappor-

terna. Vi beaktade särskilt de områden där verkställande direktören och

styrelsen gjort subjektiva bedömningar, till exempel viktiga redovisnings-

mässiga uppskattningar som har gjorts med utgångspunkt från antagan-

den och prognoser om framtida händelser, vilka till sin natur är osäkra.

Liksom vid alla revisioner har vi också beaktat risken för att styrelsen och

verkställande direktören åsidosätter den interna kontrollen, och bland

annat övervägt om det finns belägg för systematiska avvikelser som givit

upphov till risk för väsentliga felaktigheter till följd av oegentligheter.

Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamålsenlig granskning i

syfte att kunna uttala oss om de finansiella rapporterna som helhet, med

hänsyn tagen till koncernens struktur, redovisningsprocesser och kon-

troller samt den bransch i vilken koncernen verkar.

I en verksamhet som JMs är det framförallt den stora påverkan av

styrelsens och ledningens uppskattningar och bedömningar på den finan-

siella rapporteringen som påverkar vår riskbedömning. Vi har bedömt

den enskilt största risken för fel i årsredovisningen vara den successiva

vinstavräkningen i de pågående projekten – både i bostadsutvecklingen

och i entreprenadverksamheten. Därutöver har vi identifierat ett antal

andra risker som även de i många fall speglar inslag av uppskattningar och

bedömningar. Bland dessa ingår garantiavsättningar, värdering av exploa-

terings- och projektfastigheter samt tvister. Liksom vid alla revisioner har

vi också beaktat risken för att styrelsen och verkställande direktören

åsidosätter den interna kontrollen och bland annat övervägt om det finns

belägg för systematiska avvikelser som givit upphov till risk för väsentliga

felaktigheter till följd av oegentligheter. Baserat på riskbedömningen har

det centrala revisionsteamet utarbetat en revisionsstrategi enligt vilken

koncernrevisionen har fokuserats på de stora enheterna JM Bostad

Stockholm, JM Bostad Riks, JM Entreprenad och den norska verksam-

heten inom JM Utland som samtliga varit föremål för en s.k. full revision.

I den finska verksamheten inom JM Utland genomförs specifika gransk-

ningsåtgärder inriktade i första hand på pågående projekt. Vad gäller JM

Fastighetsutveckling har granskningen inriktats mot projekt- och exploa-

teringsfastigheternas bokförda värden samt årets fastighetsförsäljningar.

Det centrala revisionsteamet ansvarar för granskningen av de svenska

enheterna och lämnar, med utgångspunkt i den fastställda revisions-

strategin, instruktioner till revisionsteamen i Norge och Finland. Det

centrala revisionsteamet granskar också relevanta aspekter av och kon-

troller över JMs koncerngemensamma informationssystem, bl.a. SAP

ECC. Resultatet av denna granskning delas med lokala team.

Väsentlighet

Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår bedömning av

väsentlighet. En revision utformas för att uppnå en rimlig grad av säkerhet

om huruvida de finansiella rapporterna innehåller några väsentliga felak-

tigheter. Felaktigheter kan uppstå till följd av oegentligheter eller misstag.

De betraktas som väsentliga om enskilt eller tillsammans rimligen kan

förväntas påverka de ekonomiska beslut som användarna fattar med

grund i de finansiella rapporterna.

Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvantitativa

väsentlighetstal, däribland för den finansiella rapportering som helhet.

Med hjälp av dessa och kvalitativa överväganden fastställde vi revisionens

inriktning och omfattning och våra granskningsåtgärders karaktär, tid-

punkt och omfattning, samt att bedöma effekten av enskilda och sam-

mantagna felaktigheter på de finansiella rapporterna som helhet.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt

vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av

årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden.

Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt

ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som

helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden.

REVISIONSBERÄTTELSE

122 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

Redovisning av intäkter och resultat

från bostadsutvecklingsprojekt i Sverige

JMs intäkter från den svenska projektutvecklingen av bostäder redovisas

över tid, det vill säga med tillämpning av successiv vinstavräkning beak-

tande även så kallad försäljningsgrad. Det innebär att redovisad intäkt och

resultat i pågående projekt är beroende av antaganden och bedömningar

av de poster som ingår i projektens slutlägesprognoser av totala intäkter

och kostnader. I dessa ingår bedömningar av kostnader för t.ex. arbets-

kraft, material, underentreprenörer och garantiåtaganden. De senare

kan från tid till annan kräva uppdaterade bedömningar även för avslutade

projekt. Intäkts- och resultat-redovisningen ställer därför krav på goda

processer för kalkylering, rapportering, analys och prognos.

De aktuella beloppens storlek i kombination med det stora insla-

get av uppskattningar och bedömningar innebär att detta utgör ett för

revisionen särskilt betydelsefullt område. Vi har ägnat särskild uppmärk-

samhet åt den metodik och de bedömningar som ligger till grund för

bestämmande av den marginal som används i den löpande resultatfram-

tagningen, liksom åt de principer, metoder och antaganden som ligger

till grund för bedömningen av redovisade garantiåtaganden.

Se bland annat avsnitten ”Viktiga källor till osäkerhet i uppskattningar”,

”Intäkter och resultat från projektutveckling av bostäder” och ”Avsättningar

och eventualförpliktelser” i not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper samt

not 21 Upparbetad men ej fakturerad intäkt, not 27 Övriga avsättningar och

not 29 Fakturerad men ej upparbetad intäkt..

Vi har utvärderat och på stickprovsbasis testat utvalda kontroller

i JMs projektutvecklingsprocess, från markförvärv till avslut. Vi har även

utvärderat processer, rutiner och metodik för kalkylbeslut och projekt-

prognoser.

Vi har utfört analytisk granskning av redovisade intäkter och margi-

naler och granskat ledningens rutiner för uppföljning av projektens finan-

siella resultat. För ett urval av projekt har vi gjort simuleringar av utfall

baserat på olika antaganden och vi har diskuterat utvalda bedömningar

med JM. På stickprovsbasis har vi granskat intäkter, försäljningsgrad och

de redovisade projektkostnader som ligger till grund för bestämmande

av upparbetningsgrad. Vi har även testat den matematiska riktigheten

i beräkningen av den successiva vinstavräkningen. Vi har också deltagit

i flera projektrevisioner utförda av JMs Verksamhetsrevision.

Vi har utvärderat principer, processer och rutiner för bestämmande

av redovisade garantiåtaganden och de antaganden på vilka dessa base-

ras. På stickprovsbasis har vi granskat gjorda beräkningar och i något fall

gjort egna beräkningar baserat på från JM erhållen data.

Vi har med företagsledningen och revisionsutskottet diskuterat de

metoder, uppskattningar och antaganden på vilka JMs bedömningar baseras.

Särskilt betydelsefullt område Hur vår revision beaktade det särskilt

betydelsefulla området

Redovisning av bostadsutveckling i JMs svenska verksamhet

Under 2018 fick JM frågor från Nasdaq Stockholm AB (Börsen) om grun-

derna för bedömningen av bostadsrättsföreningarnas självständighet. Av

Börsens slutskrivelse framgick att det finns skillnader mellan olika bolags

affärs- och avtalsstrukturer som har betydelse för frågan och att det finns

utrymme att komma fram till olika slutsatser. Börsen konstaterade att

det inte framgick med tillräcklig tydlighet på vilka grunder bedömningen

att inte konsolidera bostadsrättsföreningarna gjorts och att det därmed

saknades en tydlig redogörelse för de fakta och omständigheter som för-

anlett slutsatsen. Börsen gav därför JM kritik och från och med i 2018 års

årsredovisning lämnar JM därför utökade och tydligare upplysningar om

dessa grunder samt om effekterna på resultat, eget kapital och skulder

för de fall en konsolidering av bostadsrättsföreningarna skulle ske.

JM kommunicerade även att Finansinspektionen (”FI”) i januari 2019

informerat JM om att FI kommer att undersöka frågan och en skrift-

växling har därefter pågått under 2019 och 2020 mellan JM och FI.

Den 20 maj 2020 juni erhöll JM ett beslut av FI där de framgick att

FI anför att bostadsrättsföreningarna inte kan anses vara självständiga

och därmed ska konsolideras. Som en följd ska intäkterna inte heller

redovisas över tid (successivt) utan vid överlämnandet till enskilda

bostadsrättsköpare. I beslutet från FI framgick att JM föreläggs att

göra en rättelse i de finansiella rapporterna.

JM anser fortsatt, vilket kommunicerats i de svarsbrev som lämnat till

FI under 2019 och 2020, att JMs bostadsrättsföreningar är självständiga

och inte skall konsolideras. Den 9 juni 2020 överklagade JM Fis beslut

från den 20 maj 2020 hos Förvaltningsrätten. JMs överklagan till För-

valtningsrätten har avgjorts av domstolen till JMs fördel den 26 oktober

2021. Därefter har FI överklagat Förvaltningsrättens beslut och erhållit

prövningstillstånd hos Kammarrätten där processen fortgår. Processen

inför ett slutligt avgörande kan bli flerårig.

Detta slag av kommunikation bedömer vi till sin natur utgöra ett för

revisionen särskilt betydelsefullt område.

Se förvaltningsberättelsen (sidan 86) samt avsnittet ”Viktiga bedömningar

vid tillämpning av redovisningsprinciper” i not 1 Redovisnings- och värderings-

principer.

I vår revision har vi bland annat tagit del av och utvärderat de resone-

mang som ligger till grund för FI:s preliminära bedömning och därefter

FIs beslut att bostadsrättsföreningarna ska konsolideras, liksom de svar

JM lämnat. Vi har även tagit del av Förvaltningsrättens domslut i oktober

2021 samt FIs överklagan till Kammarrätten och Kammarrättens beslut

att ge FI prövningstillstånd i frågan. Vi har även tagit del av JMs svar till

Kammarrätten på FIs prövningstillstånd.

Vi har även granskat de upplysningar som JM lämnat i förvaltningsbe-

rättelsen liksom dem i not 1 om grunderna för bedömningen att bostads-

rättföreningarna är självständiga och därmed inte ska konsolideras. De

senare har även utvärderats vad avser ändamålsenlighet och förenlighet

med IAS 1 Utformning av finansiella rapporter.

Vi har fört en dialog med företagsledningen och revisionsutskottet

och som ett led i denna diskuterat och kommunicerat våra observatio-

ner, reflektioner och dess implikationer. I samband därmed har vi bland

annat diskuterat kring att IFRS är ett principbaserat ramverk som ofta

kräver bedömningar. Som JM skriver i årsredovisningen innebär det att

i så komplexa frågor som den nu aktuella kan olika bedömningar vara

möjliga. Då IFRS är ett principbaserat regelverk är det inte anmärknings-

värt att olika acceptabla bedömningar kan göras.

REVISIONSBERÄTTELSE

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 123

Annan information än årsredovisningen och

koncernredovisningen

Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen

och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–80 och sidorna

126–149. Den andra informationen består även av JMs ersättningsrap-

port som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det

är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna

andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och kon-

cernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget

uttalande med bestyrkande avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovis-

ningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan

och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med

årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beak-

tar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedö-

mer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna infor-

mation, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsent-

lig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rappor-

tera i det avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att

årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en

rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredo-

visningen, enligt IFRS, såsom de antagits av EU. Styrelsen och verkstäl-

lande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer

är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning

som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på

oegentligheter eller misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen

ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av

bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upp-

lyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan

att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift.

Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verk-

ställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksam-

heten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.

Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens

ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella

rapportering.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredo-

visningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några

väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller miss-

tag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att

en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid

kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktig-

heter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara

väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka

de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovis-

ningen och koncernredovisningen.

En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsredovis-

ningen och koncernredovisningen finns på Revisorsinspektionens webb-

plats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning

är en del av revisionsberättelsen.

Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi

även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens för-

valtning för JM AB (publ) för år 2021 samt av förslaget till dispositioner

beträffande bolagets vinst eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i för-

valtningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande

direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar

enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är obero-

ende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisors-

sed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa

krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända-

målsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträf-

fande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta

bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till

de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och

risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapi-

tal, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av

bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande

bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse

att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsför-

valtningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolle-

ras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den

löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och

bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bok-

föring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsför-

valtningen ska skötas på ett betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt

uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en

rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller

verkställande direktören i något väsentligt avseende:

• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse

som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget

• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,

å rsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets

vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig

grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en

revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att

upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyl-

dighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst

eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.

En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av förvaltningen

finns på Revisorsinspektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/

revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.

Revisorns granskning av Esef-rapporten

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi

även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har

upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som

möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16

kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för JM AB (publ)

för år 2021.

Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet.

Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten #[checksumma]

upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk

rapportering.

REVISIONSBERÄTTELSE

124 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

Grund för uttalanden

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revi-

sorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommen-

dation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende

i förhållande till JM AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i

övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga

som grund för vårt uttalande.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för

att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen

(2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan

intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer

nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter,

vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt

väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen

(2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning.

RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgär-

der för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett

format som uppfyller dessa krav.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för

att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige

alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns.

Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och

anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förvän-

tas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund

i Esef-rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för revisions-

företag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella

rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster

och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innef attar

dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkes-

etiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar

och andra författningar.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om

att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig

elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisning.

Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att

bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig

dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning

beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för

hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte

att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till

omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektivite-

ten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärde-

ring av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande

direktörens antaganden.

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen en teknisk validering

av Esef-rapporten, dvs. om filen som innehåller Esef-rapporten uppfyller

den tekniska specifikation som anges i kommissionens delegerade för-

ordning (EU) 2019/815 och en avstämning av att Esef-rapporten över-

ensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredo-

visningen.

Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida Esef-

rapporten har märkts med iXBRL som möjliggör en rättvisande och

fullständig maskinläsbar version av koncernens resultat-, balans- och

egetkapitalräkningar samt kassaflödesanalys.

PricewaterhouseCoopers AB, 11397 Stockholm, utsågs till JM AB (publ)s

revisor av bolagsstämman den 24 mars 2021 och har varit bolagets revisor

sedan 27 april 2017.

Stockholm den 7 mars 2022

PricewaterhouseCoopers AB

Ann-Christine Hägglund Fredrik Kroon

Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

Huvudansvarig revisor

REVISIONSBERÄTTELSE

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 125

Bolagsstyrningsrapport

för verksamhetsåret 2021

Principer för bolagsstyrning

Utöver de regler som följer av lag eller annan författning tillämpar JM Svensk

Kod för bolagsstyrning (Koden). JM följer Koden utan undantag.

Genom utförlig och transparent redovisning vill JM öka aktieägarnas och

övriga intressenters kunskaper om hur styrelse och ledning verkar för att

säkerställa aktieägarnas krav på avkastning på det investerade kapitalet. Hög

etik, JMs kärnvärden och uppförandekod, affärsmässighet, transparens och

JMs bidrag till samhällsutvecklingen är särskilt prioriterat för långsiktigt

värdeskapande.

JM driver sedan många år tillbaka ett långsiktigt och systematiskt arbete

med att löpande utveckla den interna styrningen och kontrollen. Arbetet

har bland annat lett till ytterligare förstärkt styrning och kontroll vad gäller

investerings-, försäljnings- och produktionsbeslut samt styrning och kontroll

under projektgenomförandefasen. Den interna styrningen och kontrollen

utövas också genom ett systematiskt styrelsearbete via utskott. För att

utveckla styrelsen genomförs årligen en utvärdering av styrelsens arbete.

Aktieägare och bolagsstämma

Bolagsstämman, som är bolagets högsta beslutande organ, ger samtliga

aktieägare möjlighet att delta och därigenom utöva sitt inflytande. På års-

stämman, den bolagsstämma vid vilken årsredovisningen och revisions-

berättelsen läggs fram, behandlas bolagets utveckling och beslut tas i ett

antal centrala ärenden såsom fastställande av årsredovisningen, utdelning,

ansvarsfrihet för styrelsen, val av revisorer, ersättning till styrelse och

revisorer samt val av ny styrelse för tiden till nästa årsstämma.

Bolaget kallar till årsstämma tidigast sex veckor och senast fyra veckor

före stämman. I samband med tredje kvartalsrapporten, vanligtvis i slutet av

oktober, informerar bolaget om tid och plats för årsstämman. Möjligheten

för de utländska aktieägarna att följa eller delta i stämman genom simultan-

tolkning av stämmoförhandlingarna eller översättning av presenterat

material till annat språk har inte bedömts som nödvändigt, eftersom dessa

aktieägare hittills har representerats av svenska ombud.

Årsstämma

Årsstämman 2021 hölls den 24 mars genom poströstning. Vid stämman var

190 aktieägare företrädda, representerande cirka 62 procent av rösterna. Ett

av de beslut som fattades på årsstämman 2021 var att årsstämman bemyndi-

gade styrelsen att fatta beslut om förvärv av egna aktier. Protokollet från års-

stämman återfinns på JMs webbplats jm.se. Årsstämman 2022 kommer att

hållas den 31 mars.

Aktieägare med större innehav

En aktieägare, Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB, har ett aktieinnehav

ibolaget som representerar minst en tiondel av röstetalet för samtliga aktier

i bolaget. Deras aktieinnehav uppgår per den 31 januari 2022 till 27,6 procent.

Innehåll

PRINCIPER FÖR BOLAGSSTYRNING 126

AKTIEÄGARE OCH BOLAGSSTÄMMA

Årsstämma 126

Aktieägare med större innehav 126

Valberedning 127

Revisorer 127

STYRELSE

Sammansättning 127

Oberoende 128

Arbetsuppgifter/ansvarsområden 128

Styrelsens utvärdering av eget arbete 128

Styrelsens utvärdering av VD 128

Viktiga ärenden under 2021 128

Utskottens arbete 128

STYRELSE, VD OCH REVISORER 130

LEDNING OCH FÖRETAGSSTRUKTUR

Koncernledning 129

Styrnings- och rapportstruktur 129

Delegationsordning – VDs beslutsrätt 132

RAMVERK FÖR KONTROLL

Den finansiella rapporteringen 132

Styrelsens beskrivning av intern

kontroll och riskhantering avseende

den finansiella rapporteringen 132

Styrningsstruktur 132

Kontrollmiljö 133

Riskbedömning 133

Kontrollaktiviteter 133

Kommunikation och Uppföljning 133

ERSÄTTNINGSPRINCIPER

Ersättning till styrelse och ledning 134

REVISORS YTTRANDE OM

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN 135

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

126 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

JMs bolagsordning begränsar inte aktieägarnas rätt att rösta för samtliga

aktier som någon äger eller företräder. Bolagsordningen saknar bestämmelser

om tillsättande och entledigande av styrelseledamöter samt bestämmelser

om ändring av bolagsordningen.

JM tillämpar inte några särskilda bestämmelser i fråga om bolagsstäm-

mans funktion, varken på grund av bestämmelser i bolagsordningen eller,

såvitt är känt för bolaget, aktieägaravtal.

Valberedning

Valberedningen är ett organ som inrättats av bolagets årsstämma med

uppgift att inför årsstämman bland annat nominera styrelseledamöter,

styrelsens ordförande, revisor, samt därutöver föreslå arvoden till styrelsen,

styrelsens utskott och revisor. Valberedningens arbete styrs av den instruk-

tion för Valberedningens arbete som årsstämman fastställt. Valberedningen

består av företrädare för de fyra största aktieägarna i bolaget som vill med-

verka. Styrelsens ordförande är sammankallande och utgör den femte

ledamoten.

Valberedningen inför årsstämman 2022 sammankallades i augusti 2021

avstyrelsens ordförande och består av följande personer:

Ilija Batljan, Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB

Anders Oscarsson, AMF Försäkring & Fonder

Marianne Nilsson, Swedbank Robur Fonder

Johannes Wingborg, Länsförsäkringar Fondförvaltning AB

Fredrik Persson, styrelseordförande i JM.

Valberedningen representerar cirka 48,1 procent av det totala antalet aktier

i JM. Ordförande i Valberedningen är Ilija Batljan. Valberedningen har haft

fem protokollförda sammanträden samt därtill korresponderat per e-post

och telefon. Valberedningens ledamöter har inte erhållit någon ersättning

av JM.

Revisorer

Efter förslag av valberedningen valde årsstämman 2021 Pricewaterhouse-

Coopers AB (PwC) till revisor. Valet gäller fram till slutet av årsstämman

2022. Huvudansvarig revisor är Ann-Christine Hägglund och revisions-

berättelsen undertecknas också av Fredrik Kroon. De har inga andra

revisionsuppdrag som påverkar oberoendet som revisor i JM.

Arvode och kostnadsersättning till PwC 2021 2020

Revisionsuppdrag 5,5 5,5

Skatterådgivning 0,2 0,1

Övriga tjänster 0,5 2,4

Summa 6,2 8,0

Information om revisionsbolagets tjänster till JM utöver revisionen

lämnas i not 5 på sidan 98.

Styrelse

Sammansättning

JMs styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst fem och högst nio

ledamöter. Inga suppleanter ska utses. Styrelsens ledamöter väljs av års-

stämman för ett år i sänder. Därtill har arbetstagarorganisationerna enligt

lag rätt att utse två ordinarie ledamöter jämte två suppleanter.

Den mångfaldspolicy som Valberedningen har tillämpat i fråga om styrelsen

är Kodens regel 4.1. Valberedningen konstaterar följande i sitt motiverade

yttrande inför årsstämman 2021: Valberedningen anser att JM har en väl

fungerande styrelse och att den befintliga styrelsen, med hänsyn till bolagets

verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt, har en ändamåls-

enlig sammansättning präglad av mångsidighet och bredd avseende leda-

möternas kompetens, erfarenhet och bakgrund. Valberedningen anser

också att det är bra med en balans av både kontinuitet och förnyelse i styrel-

sen. Under de senaste två årsstämmorna har tre av de nu föreslagna sju

ledamöterna valts in. Valberedningens förslag till styrelse innebär att ingen

Styrelsesammanträden 2021

Under de ordinarie styrelsemötena är fasta ärenden bland annat VDs lägesrapport och återkoppling från utskotten.

APRIL

(ETT SAMMANTRÄDE)

Delårsrapport för januari–mars, beslut

om arbetsordning och policyer samt

riktlinjer, beslut om förvärv av egna

aktier, beslut om fastighetsförvärv och

fastighetsförsäljning

MARS (ETT SAMMANTRÄDE)

Konstituerande möte efter

årsstämman; beslut om leda-

möter i Revisionsutskott,

Ersättningsutskott och

Investeringsutskott, beslut om

produktionsstarter

JULI (ETT

SAMMANTRÄDE)

Delårsrapport för

januari–juni, beslut om

fastighetsförvärv

OKTOBER (TVÅ SAMMANTRÄDEN)

Strategimöte, Delårsrapport för januari–

september, genomgång med revisorer,

riktlinjer rörlig lön, styrelseutvärdering,

beslut om fastighetsförvärv och

produktionsstart

MAJ (ETT SAMMANTRÄDE)

Beslut om fastighetsförvärv

DECEMBER

(ETT SAMMANTRÄDE)

Beslut om fastighetsför-

värv och VD-utvärdering

SEPTEMBER

(ETT SAMMANTRÄDE)

Beslut om fastighetsförvärv

och produktionsstarter

FEBRUARI

(TRE SAMMANTRÄDEN)

Bokslutskommuniké, förslag till utdel-

ning och återköp av aktier, genomgång

med revisorer, ersättningssystem,

fastställande av årsredovisning, beslut

om fastighetsförvärv och produk-

tionsstarter samt kallelse och övriga

ärenden inför årsstämman

JAN FEB MAR APR MAJ JUN JUL AUG SEP OKT NOV DEC

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 127

föreslås till nyval trots att Eva Nygren avböjt omval. JMs styrelse har sedan

flera år tillbaka bestått av sju styrelseledamöter. Vid årsstämman 2020

utökades dock styrelsen till åtta styrelseledamöter. När Eva Nygren nu

avböjt omval är det därför önskvärt att återgå till sju styrelseledamöter.

I den föreslagna styrelsen finns en bred erfarenhet och kompetens,

inklusive om relevanta hållbarhetsaspekter, inom för JM väsentliga områden

som bostads- och fastighetsutveckling, projekt- och byggverksamhet, kon-

sumentmarknader, ekonomi och finans samt god kunskap om för bolaget

relevanta geografiska marknader. Den mångfaldspolicy som valberedningen

har tillämpat är Kodens regel 4.1. Det kan konstateras att JM sedan många

år har haft en jämn könsfördelning i styrelsen och av de till årsstämman före-

slagna ledamöterna är tre kvinnor och fyra män. Förslaget uppfyller därmed

Kodens krav på en jämn könsfördelning i styrelsen. Samtliga föreslagna leda-

möter anses som oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen

respektive större ägare i bolaget.

Årsstämman 2021 beslutade om val av de sju ledamöter som Valbered-

ningen föreslagit.

Arbetstagarorganisationerna har utsett två ledamöter jämte två supple-

anter. Styrelsens sammansättning framgår på sidorna 126–127 liksom

fördelningen av de stämmovalda ledamöterna inom styrelsens utskott

(R = Revisionsutskott, E = Ersättningsutskott, I = Investeringsutskott).

Vidare redovisas närvaron under kalenderåret 2021.

Styrelsen har haft 11 sammanträden. Revisionsutskottet har haft fem

sammanträden. Ersättningsutskottet har haft fem sammanträden.

Investerings utskottet har haft nio sammanträden.

Oberoende

Samtliga stämmovalda styrelseledamöter är att betrakta som oberoende

iförhållande till bolaget och samtliga är oberoende iförhållande till ägarna.



-



-





 -



Arbetsuppgifter/ansvarsområden

De viktigaste styrande dokumenten är:

• Strategisk inriktning

• Bolagsordningen

• Arbetsordning för styrelsen, Instruktion för arbetsfördelningen mellan

styrelsen och VD samt Instruktion för ekonomisk rapportering

• JMs policyer (Hållbarhetspolicy, Integritetsskyddspolicy, Informations-

säkerhetspolicy, Medarbetarpolicy, Arbetsmiljöpolicy, Kommunikations-

policy, Finanspolicy, Skattepolicy och Inköpspolicy)

• JMs etiska riktlinjer, JMs uppförandekod, riktlinjer mot kränkande

sär behandling, sexuella trakasserier och diskriminering, riktlinjer för

kommunikation samt riktlinjer för inköp.

Ordförandens arbetsuppgifter

Ordföranden i JMs styrelse har det övergripande ansvaret för att bolaget

följer den fastställda strategiska inriktningen. Härvid har ordföranden

fort löpande kontakt med bolagets VD och är dennes diskussionspartner.

Ordförandens arbete i övrigt följer Kodens krav.

Styrelsens sekreterare

Bolagets chefsjurist är styrelsens sekreterare. Hon är inte ledamot

av styrelsen.

Styrelsens utvärdering av eget arbete

Styrelsens arbete utvärderas under hösten varje år. Under 2021 genom-

fördes utvärderingen genom att en skriftlig enkät skickades ut till samtliga

styrelseledamöter. Resultatet av utvärderingen har diskuterats och redo-

visats för styrelsen och Valberedningen.

Styrelsens utvärdering av VD

Styrelsen utvärderar årligen VDs arbete. Under 2021 genomfördes

utvärderingen genom att en skriftlig enkät skickades ut till samtliga

styrelseledamöter. Resultatet av VD-utvärderingen har diskuterats

ochredovisats för styrelsen.

Viktiga ärenden under 2021

Styrelsen har under 2021 bland annat fattat beslut om följande:

• Styrelsen har hållit ett separat strategisammanträde och därvid bland

annat fastställt den strategiska planen för bolaget

• Styrelsen har fattat beslut om sju produktionsstarter av bostads projekt

och en produktionsstart av projektfastighet, vilka har en kalkylerad total

projektkostnad överstigande den till VD delegerade nivån om antingen

400 miljoner kronor i total projekt kostnad eller 400 miljoner kronor

iprojektkostnad för deletapp

• Styrelsen har beslutat om åtta förvärv av exploateringsfastig heter, vilka

har en köpeskilling överstigande till VD delegerad nivå om 100 miljoner

kronor

• Styrelsen har beslutat om försäljning av ett hyresrättsprojekt

• Styrelsen har beslutat om att föreslå årsstämman att bemyndiga styrelsen

att under tiden fram till nästa årsstämma fatta beslut om att förvärva

egna aktier. Efter årsstämmans beslut om bemyndigande har styrelsen

fattat beslut om förvärv av egna aktier

• Styrelsen har beslutat om kort- och långsiktiga rörliga löneprogram

• Styrelsen har fattat beslut om JMs befintliga policyer och riktlinjer.

Utskottens arbete

Utskotten sammanträder normalt i anslutning till styrelsens samman träden

eller när så erfordras. Protokoll förs och dessa delges styrelsen och reviso-

rerna. Vid styrelsesammanträden lämnas även muntlig redogörelse av vad

som behandlats på utskottssammanträdena. Ingen delegerad beslutsrätt

förekommer förutom vad gäller:

• Ersättningsutskottet, som fastställer lön och övriga villkor för

koncernledningen exklusive VD

• Revisionsutskottet godkänner arvoden och ersättningar till de externa

revisorerna för revisionsarbetet och godkänner de externa revisorernas

tillhandahållande av andra tjänster än revision. Revisionsutskottet initierar

fördjupade insatser inom utvalda områden eller av projekt.

Samtliga stämmovalda ledamöter är även ledamöter i ett eller flera utskott.

Styrelsens ordförande är ordförande i Ersättningsutskottet. Ordförande

iRevisionsutskottet är Thomas Thuresson och ordförande iInvesterings-

utskottet är Olav Line.

Föredragande i Ersättningsutskottet är HR-direktören. Respektive

affärs enhetschef är föredragande i Investeringsutskottet. Ekonomi-

ochfinans direktören är föredragande i Revisionsutskottet. VD är

närvarande vid utskottens sammanträden i Ersättningsutskottet och

Investerings utskottet.

Revisionsutskottet

Revisionsutskottet har tre ledamöter: Thomas Thuresson (ordförande),

Fredrik Persson och Annica Ånäs. Utskottet har under kalenderåret haft

fem sammanträden.

Revisionsutskottets arbete har under året främst inriktats på:

• Granskning och genomgång av bokslut, delårsrapporter och

årsredovisning

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

128 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

• Kvalitetsbedömning av interna kontrollsystem och kontrollrutiner

samt avintern revision och riskhantering

• Genomgång av de externa revisorernas revisionsplan samt övrig

intern planering för intern revision och riskhantering

• Beredning av bolagsstyrningsrapporten

• Rekommendation vid val av externa revisorer i samråd med företags-

ledning, styrelse och valberedning inför den senares rekommendation

tillårsstämma

• Granskning och övervakning av revisorns opartiskhet och självständighet

innefattande godkännande av arvoden och ersättningar till revisorerna

för revisionsarbetet och att förhandsgodkänna revisorns tillhandahållande

av andra tjänster än revision

• Övervakning av den lagstadgade revisionen

• Initiering av fördjupade insatser inom utvalda områden

• Avrapportering och genomgång av områden eller projekt av speciellt

intresse

• Rapporterat och förelagt för styrelsen de iakttagelser som noterats

vid genomgångar med revisorer och ledning

• I övrigt fullgjort de uppgifter som ställs på Revisionsutskottet enligt vid

var tid gällande lagar, förordningar och Svensk kod förbolagsstyrning.

Ersättningsutskottet

Ersättningsutskottet har tre ledamöter: Fredrik Persson (ordförande),

Camilla Krogh och Kaj-Gustaf Bergh.

Utskottet har haft fem sammanträden under kalenderåret.

Ersättningsutskottets uppgifter under året har varit att:

• Bereda förslag avseende lön, pensionsförmåner och övriga villkor

till bolagets VD

• Bereda förslag avseende generella principer för ersättning till all

övrig personal, särskilt avseende rörliga ersättningar

• Bereda förslag till incitamentsprogram

• Godkänna lön och övriga villkor för koncernledningen (exklusive VD)

baserade på av styrelsen fastställda generella principer

• Utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga

ersättningar till koncernledningen.

• Bereda förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare

• Följa och utvärdera dels tillämpningen av riktlinjer för ersättning till

ledande befattningshavare som årsstämman fattat beslut om, dels

gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget.

Investeringsutskottet

Investeringsutskottet har tre ledamöter: Olav Line (ordförande),

Kaj-Gustaf Bergh och Kerstin Gillsbro.

Utskottet har under kalenderåret haft nio sammanträden.

Investeringsutskottets uppgifter under året har varit att inom ramen

förJMsdelegationsordning:

• Utvärdera att strategin följs avseende omfattning och inriktning för

exploateringsfastigheter och projektfastigheter

• Bereda förslag avseende köp och försäljning av exploateringsfastigheter

och projektfastigheter eller aktier och andelar i bolag såsom ägare

tillsådana fastigheter

• Bereda förslag avseende investeringar i befintliga projektfastigheter

• Bereda förslag avseende produktionsstarter av bostadsprojekt

• Bereda förslag avseende externa entreprenader.

Ledning och företagsstruktur

Koncernledning

JMs verksamhet är operativt indelad i sex affärsenheter. Respektive affärs-

enhetschef är direkt underställd VD. I den finansiella rapporteringen utgör

affärsenheterna JM Norge och JM Finland ett affärssegment, JM Utland.

Koncernledningen utgörs av VD och samtliga affärsenhetschefer samt

stabschefer, totalt nio personer, och sammanträder minst en gång i måna-

den. I chefsansvaret ingår att alltid verka för att styrelsens och VDs rikt linjer

följs.

Rapportstrukturen framgår på sidan 132.

Styrnings- och rapportstruktur

Inom JM är vid varje given tidpunkt ett stort antal projekt i produktion. Det

är inte ovanligt med projekt som engagerar fler än 100 personer och som

har beräknade volymer på över 100 mkr.

Varje projekt drivs av en projektledare som är ansvarig för projektets

intäkter och kostnader. Projektledaren rapporterar till regionchefen, som

ärdirekt underställd affärsenhetschefen. Samtliga dessa har resultatansvar.

Affärsenhetschefen ansvarar för att fastställa intäktsnivån i projekten.

Beslut om igångsättning av ett projekt tas av affärsenhetsledningen eller

koncernledningen, alternativt av styrelsen gällande stora projekt. Uppföljning

av sålda och bokade bostäder görs veckovis, med rapportering till regionchef,

affärsenhetschef och VD. Varje kvartal görs fullständiga genomgångar och

avstämningar av respektive projekts intäkter och kostnader.

En fördjupad bevakning sker för de större projekten. Redovisning sker

kvartalsvis av affärsenhetschef och regionchef/dotterbolagschef för VD,

ekonomi- och finansdirektör samt ansvarig för Verksamhetsrevision. Bedöm-

ningsunderlagen omfattar projektets ekonomiska historik, framtida förvän-

tade intäkter och kostnader, samt försäljnings- och bokningsläge.

De allra största projekten har speciella styrgrupper samt granskas av

JMsVerksamhetsrevision och föredras i Revisionsutskottet.

AFFÄRSENHETER

REGIONER

PROJEKT

Externa revisorer

Valberedning

BOLAGSSTÄMMA

Verksamhets-

revision

STYRELSE

Revisionsutskott

Ersättningsutskott

Investeringsutskott

Råd och utskott:

• Koncernledning

• Affärsutskott

• Etiska rådet

• Hållbarhetsråd

• Kvalitets- och Miljöråd

• VU-råd

• HR-råd

• Finansråd

• Inköpsråd

• Kommunikationsråd

Koncernstaber:

• Ekonomi och Finans, IR

• Juridik och Exploatering

• Verksamhetsutveckling

• HR

• Bostad Produktion

• Kommunikation och

Marknadskommunikation

Styrningsstrukturen framgår nedan:

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 129

Styrelse, verkställande direktör

och revisorer

Fredrik Persson

Född 1968

Svensk

Aktier i JM: 4 000

•

Styrelsen, ordförande

Invald i styrelsen 2017

•

Ersättningsutskottet,

ordförande

•

Revisionsutskottet,

ledamot. Närvaro:

•

11 av 11

•

5 av 5

•

5 av 5

Totalt årsarvode: 1 060 000 kr

Ledamoten anses oberoende

i förhållande till bolaget och

bolagsledningen respektive större

aktieägare i bolaget.

Civilekonom, Handelshög-

skolan, Stockholm.

Lång karriär inom Axel Johnson AB

bland annat som CFO och sedan

som VD och koncernchef. Tidigare

verksam inom Aros Securities och

ABB Financial Services.

Ordförande i Svenskt Näringsliv

och Ellevio AB. Styrelseledamot i

AB Electrolux, Hufvudstaden AB,

Interogo Holding AG, ICA Grup-

pen AB och Ahlström Capital OY.

Kaj-Gustaf Bergh

Född 1955

Finsk

Aktier i JM: 5 800

•

Styrelsen, ledamot

Invald i styrelsen 2013

•

Ersättningsutskottet, ledamot

•

Investeringsutskottet, ledamot

fr o m årsstämman 2021.

Närvaro:

•

11 av 11

•

4 av 5

•

6 av 6, fr.o.m. årsstämman 2021.

Totalt årsarvode: 500000 kr

Ledamoten anses oberoende

i förhållande till bolaget och

bolagsledningen respektive större

aktieägare i bolaget.

Jurist och civilekonom.

15 år inom Gyllenberg och SEB. 12

år som VD för Föreningen Konst-

samfundet i Finland.

Styrelseordförande i Ab Tallberg

Oy och Pensionsförsäkringsaktie-

bolaget Veritas.

Kerstin Gillsbro

Född 1961

Svensk

Aktier i JM: 1 250

•

Styrelsen, ledamot

Invald i styrelsen 2019

•

Investeringsutskottet,

ledamot

Närvaro:

•

10 av 11

•

9 av 9

Totalt årsarvode: 435 000 kr

Ledamoten anses oberoende

iförhållande till bolaget och

bolagsledningen respektive större

aktieägare i bolaget.

Civilingenjör.

Tidigare verksam inom

NCC, senast som VD för

NCC Boende AB.

VD för Jernhusen AB sedan 2011.

Styrelseledamot i Christian Berner

Tech Trade AB. Ledamot av Förtro-

enderådet SNS och Sweden Green

Building Council.

Jan Strömberg

Arbetstagarrepresentant

Född: 1959. Civilingenjör.

Suppleant sedan 2011,

ledamot sedan 2015

Antal aktier i JM: 2 000

Konvertibler: 562 074 kr

Närvaro: 11 av 11

Peter Olsson

Arbetstagarrepresentant

Född 1977. Snickare.

Suppleant sedan 2014,

ledamot sedan 2018

Antal aktier i JM: 0

Konvertibler: 0 kr

Närvaro: 11 av 11

Jonny Änges

Arbetstagarrepresentant

Född 1962. Byggnads-

ingenjör.

Suppleant sedan 2015

Antal aktier i JM: 0

Konvertibler: 0 kr

Närvaro: 11 av 11

Per Petersén

Arbetstagarrepresentant

Född 1970. Murare.

Suppleant sedan 2018

Antal aktier i JM: 0

Konvertibler: 0 kr

Närvaro: 10 av 11

FÖDELSEÅR

NATIONALITET

AKTIEINNEHAV

I JM SOM

LEDAMOTENS

OBEROENDE

UTBILDNING

ARBETSLIVS-

ERFARENHET

ANDR A

VÄSENTLIGA

UPPDRAG

Arbetstagar-

representanter

Angivna innehav avser eget eller närstående fysisk eller juridisk persons innehav av aktier och andra ﬁnansiella instrument i JM AB per 2021-12-31.

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

130 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

Revisorer – PricewaterhouseCoopers AB Styrelsens sekreterare

Camilla Krogh

Född 1977

Norsk

Aktier i JM: 0

•

Styrelsen, ledamot

Invald i styrelsen 2020

•

Ersättningsutskottet,

ledamot

Närvaro:

•

11 av 11

•

3 av 3,

fr.o.m. årsstämman 2021

Totalt årsarvode: 425 000 kr

Ledamoten anses oberoende

iförhållande till bolaget och

bolagsledningen respektive

större aktieägare i bolaget.

Civilingenjör. Executive MBA,

Norges handelshøyskole.

OBOS-koncernen 2018–

2020, senast som VD för Con-

struction City Eiendom och

Ulven AS. Tidigare verksam

inom Skanska Norge.

VD för Ferd Eiendom AS.

Olav Line

Född 1958

Norsk

Aktier i JM: 800

•

Styrelsen, ledamot

Invald i styrelsen 2017

•

Investeringsutskottet,

ordförande

Närvaro:

•

11 av 11

•

9 av 9

Totalt årsarvode: 460 000 kr

Ledamoten anses oberoende

i förhållande till bolaget och

bolagsledningen respektive

större aktieägare i bolaget.

Civilingenjör, NTH (NTNU),

Trondheim.

30 års erfarenhet från fastig-

hetsbranschen i Norge och

Skandinavien, bland annat som

VD för Rom Eiendom AS,

Steen & Strøm AS och

Norwegian Property AS.

VD för Mustad Eiendom AS.

Thomas Thuresson

Född 1957

Svensk

Aktier i JM: 1 500

•

Styrelsen, ledamot

Invald i styrelsen 2016

•

Revisionsutskottet,

ordförande

Närvaro:

•

11 av 11

•

5 av 5

Totalt årsarvode: 520 000 kr

Ledamoten anses oberoende

i förhållande till bolaget och

bolagsledningen respektive

större aktieägare i bolaget.

Civilekonom, Lunds

universitet. IMD (BPSE).

29 år i olika befattningar

inom Alfa Laval Group, som

Ekonomi- ochfinansdirektör

under 26 år.

Verkställande direktör för

Tetra Laval Real Estate AB.

Styrelseordförande i

Terratech Group AB.

Styrelseledamot i Proact IT

Group AB (publ), Solix Group

AB och Skiold A/S.

Annica Ånäs

Född 1971

Svensk

Aktier i JM: 1 250

•

Styrelsen, ledamot

Invald i styrelsen 2019

•

Revisionsutskottet,

ledamot

Närvaro:

•

11 av 11

•

5 av 5

Totalt årsarvode: 455 000 kr

Ledamoten anses oberoende

i förhållande till bolaget och

bolagsledningen respektive

större aktieägare i bolaget.

Jurist och Civilekonom.

CFO i Atrium Ljungberg AB,

CFO på Hemsö AB och revisor

på Deloitte. Erfarenhet från

olika styrelseuppdrag såsom

det finska börsnoterade fastig-

hetsbolaget Technopolis Oyj.

VD för Atrium Ljungberg AB

sedan 2016. Styrelseledamot

i Swedavia AB.

Johan Skoglund

Född 1962

Svensk

Aktier i JM: 50 000

Konvertibler i JM: 4 526 078 kr

Verkställande direktör och

koncernchef i JM AB

Civilingenjör KTH och Civil-

ingenjörsprogrammet Han-

delshögskolan, Stockholm.

35 år på JM i olika befattningar

såsom platsingenjör, projekt-

ledare, regionchef och

affärsenhetschef. Sedan 2002

VD och koncernchef.

Styrelseledamot i Svenskt

Näringsliv och Mentor

Sverige. Styrelseordförande

i Polhem Infra AB och Vectura

Fastigheter AB.

Maria Bäckman

Chefsjurist i JM AB

Född 1973.

Styrelsens sekreterare sedan 2012.

Antal aktier i JM: 600

Konvertibler: 109 802 kr

Ann-Christine Hägglund

Auktoriserad revisor, huvud ansvarig. Född

1966. Andra uppdrag: Huvudansvarig revisor

ibl.a. NCC, Scandi Standard, Atrium Ljungberg

och Business Sweden.

Fredrik Kroon

Auktoriserad revisor.

Född 1985. Andra uppdrag: Medpåskrivande

revisor i bl.a. Nordr Sverige samt granskningsle-

dare NCC inom affärsområdena Infrastructure

och Building Sweden.

PwC valdes som revisorer i JM AB på årsstämman i mars 2021.

Eva Nygren var ledamot i styrelsen, Investeringsutskottet och Ersättningsutskottet fram till årsstämman, och närvarade vid samtliga styrelsesammanträden och

sammanträden i Investeringsutskottet och Ersättningsutskottet fram till årsstämman.

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 131

Delegationsordning – VDs beslutsrätt

Styrelsen har till VD delegerat beslutsrätt för:

• köp och försäljning av exploateringsfastighet och projektfastighet

upp till 100 mkr

• investering i befintlig projektfastighet upp till 400 mkr för genomförande

av bostadsprojekt alternativt 200 mkr för genomförande av kontors-

projekt

• produktionsstart av bostadsprojekt, upp till en total projektkostnad om

400 mkr exklusive köpeskillingen för fastigheten och produktionsstart av

enskilda deletapper upp till 400 mkr

• att lämna anbud och vid accept teckna externa entreprenad avtal upp

till400 mkr

• upptagande av nya lån som ej är kopplade till förvärv av fastighet, upp till

totalt 400 mkr per år för lån med kortare löptid än ett år, upp till totalt

250 mkr per år för lån med löptid mellan ett och tio år.

I övriga fall beslutar styrelsen. Beloppen är valda för att tillgodose styrelsens

behov av kontroll och ledningens behov av handlingsutrymme. VD äger rätt

att vidaredelegera delar av beslutsrätten angiven ovan. Besluts ärendena

bereds av dels affärsutskottet, bestående av affärsenhetschefer och region-

chefer från hela koncernen, dels av koncernledningen. JMs verksamhet samt

styrnings- och rapportstruktur framgår av schema ovan.

Ramverk för kontroll

Den finansiella rapporteringen

VD ska tillse att styrelsen erhåller rapportering om utvecklingen av JMs

verksamhet, bland annat utvecklingen av JMs resultat, ekonomiska ställning

och likviditet samt information om de större projektens status samt andra

viktiga händelser. Rapporteringen ska vara av sådan beskaffenhet att styrel-

sen tillåts göra en välgrundad bedömning. Den ekonomiska rapportering

som styrelsen erhåller framgår under avsnittet Kommunikation och

Uppföljning sidan 133.

Styrelsens beskrivning av intern kontroll och

riskhantering avseende den finansiella rapporteringen

Styrningsstruktur

Styrelsen har det övergripande ansvaret för att inrätta ett effektivt

system för intern kontroll och riskhantering. Ansvaret för att upprätthålla

en effektiv kontrollmiljö och det löpande arbetet med intern kontroll och

riskhantering är delegerat till VD. Riskhantering är en integrerad del av

beslutsfattandet på alla nivåer inom JM och ingår som en naturlig del iJMs

affärsprocesser.

För en detaljerad beskrivning av JMs processer för riskhantering

hänvisas till sidorna 35–40 samt 87.

Styrelsen har lagt särskild tonvikt på effektiva kontrollstrukturer.

Kvaliteten på JMs processer och system för att säkerställa en god intern

kontroll utgår från kontrollmiljön, vari av styrelsen antagen arbetsordning

och instruktion för ekonomisk rapportering ingår. Genom Revisionsutskot-

tet harstyrelsen fördjupat sina kontakter med de externa revisorerna och

Verksamhetsrevisionen varigenom styrelsen och dess utskott på olika sätt

förhör sig om bolagets ekonomiska ställning. Revisionsutskottet håller

möten fyra till fem gånger per år. De externa revisorerna deltar därutöver

vid styrelsemöten två gånger per år.

JMs Verksamhetsrevision har till huvuduppgift att granska verksam hetens

ändamålsenlighet och operationella effektivitet genom bland annat kontroll

av efterlevnaden av de affärskritiska kraven i JMs Verksamhetssystem. JMs

Verksamhetssystem är en heltäckande processorienterad arbetsstruktur,

som syftar till att säkerställa effektiviteten i JMs affärsprocesser. Verksam-

hetsrevisionen har som särskild uppgift att även granska de ekonomiska ris-

kerna i de större projekten. Styrelsen säkerställer att JM har enväl genom-

arbetad ekonomi- och projektstyrning genom Revisions utskottets arbete.

Som en del av målsättningen att utveckla enhetliga arbetssätt och pro cesser

inom koncernen, fortgår arbetet med Strukturerad Projekt utveckling, se

sidorna 33–34. Översyn görs löpande av JMs lednings- och stödprocesser

isyfte att ytterligare systematisera JMs strukturkapital i form av till exempel

processer, dokument och system och därmed underlätta arbetet för

allamedarbetare.

Regioner/

Dotterbolag

Affärssegment

(finansiell

rapportering)

Affärsenheter

Staber

JM Norge

JM Finland

JM Bostad

Riks

Fastig hets utveckling

Entreprenad

JM Bostad

Stockholm

JM Bostad

Stockholm

JM Bostad

Riks

JM Utland

Entreprenad

JM Fastig hets-

utveckling

Projekt

Rapportstrukturen:

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

132 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

En uppförandekod för JMs medarbetare är implementerad. Syftet är

att tydliggöra och ge vägledning kring de värderingar som gäller inom JM.

Via Visselblåsarfunktionen säkerställs att misstänkta oegentligheter kan

rapporteras och via Etiska rådet möjliggörs vägledning vid svårigheter

atttolka de etiska riktlinjerna och JMs uppförandekod.

Sedan tidigare har en plan implementerats för uppföljning av efter-

levnaden av JMs uppförandekod för leverantörer.

Kontrollmiljö

JMs kärnvärden, kultur och värderingar utgör basen för den interna

kontrollen avseende den finansiella rapporteringen. Med kontrollmiljö avses

såväl den infrastruktur med systemstöd som har byggts upp för deninterna

kontrollen, som JMs grundläggande värderingar. Kontrollmiljön utgörs bland

annat av organisation, beslutsvägar, befogenheter och ansvar som dokumen-

terats och kommunicerats i styrande dokument såsom interna policyer, rikt-

linjer, manualer och koder. Exempel är arbetsfördelningen mellan styrelsen

och VD samt de andra organ som styrelsen inrättar, delegationsordning och

auktorisationsbestämmelser, instruktioner för attesträtt samt redovisnings-

och rapporteringsinstruktioner.

Riskbedömning

Bolaget tillämpar en metod/process för riskbedömning och riskhantering

föratt säkerställa att de risker som bolaget är utsatt för hanteras inom de

ramar som fastställts och att riskerna omhändertas inom ramen för befint-

liga processer/system. JMs Verksamhetssystem, som beskriver JMs affär ur

ett processperspektiv med fastställda affärskritiska krav, utgör tillsammans

med rutiner för styrning, bevakning och uppföljning av projekt, viktiga delar

av riskhanteringen.

Kontrollaktiviteter

De risker som identifierats avseende den finansiella rapporteringen hanteras

via bolagets kontrollaktiviteter som dokumenterats i process- och rutin-

beskrivningar. Dessa finns i JMs Verksamhetssystem som styr enenhetlig

process och användandet av det gemensamma affärssystemet. Kontroll-

aktiviteterna syftar till att löpande utveckla samt förebygga, upptäcka och

korrigera fel och avvikelser.

Exempel på kontrollaktiviteter där riskbedömningar hanteras är:

• Verksamhetssystemet som dokumenterar verksamhetens processer

och fastställda affärskritiska krav

• Projektgenomgångar inför förvärv, projekterings-, produktions- och

försäljningsstarter

• Affärsutskottsmöten och Koncernledningsmöten där investeringar

i fastigheter och produktionsstarter av bostadsprojekt bereds. Affärs-

enhetschefer, stabschefer och regionchefer/dotterbolagschefer deltar

(månadsvis)

• Prognosgenomgångar med affärsenhetsledningarna (kvartalsvis)

• Fördjupad bevakning av de större projekten där VD, Ekonomi- och

finansdirektör, ansvarig för Verksamhetsrevision, affärsenhetschef

ochregionchef/dotterbolagschef deltar (kvartalsvis)

• Styrgruppsmöten i de större projekten (kvartalsvis)

• Styrelsemöten i dotterbolagen

• JMs Verksamhetsrevisions granskning och kontroll av de affärskritiska

kraven samt granskning av de ekonomiska riskerna i de större projekten

(löpande)

• Särskild granskning av efterlevnaden av JMs uppförandekod för

leverantörer genom bland annat platsbesök

• Visselblåsarfunktion som säkerställer systematisk och professionell

hantering av rapporterade oegentligheter

• Etiska rådet, som ger vägledning vid svårigheter att tolka de etiska

riktlinjerna och JMs uppförandekod.

Kommunikation och Uppföljning

Bolaget har informations- och kommunikationsvägar som syftar till att

främja fullständighet och riktighet i den finansiella rapporteringen, exempel-

vis genom att styrande dokument i form av interna policyer, riktlinjer, manu-

aler och koder avseende den finansiella rapporteringen gjorts tillgängliga och

kända för berörda medarbetare via JMs Intranät och Verksamhetssystem.

De externa revisorerna rapporterar sin granskning av intern kontroll till

styrelsen en gång per år i samband med rapporteringen av det tredje kvartalet.

Beslutsprocessen illustreras nedan:





















































 





1 2 3 4 5 6 7

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 133

Övergripande styrande dokument är Arbetsordning för styrelsen,

Instruktion för arbetsfördelningen mellan styrelsen och VD, Instruktion

för ekonomisk rapportering samt Auktorisationsbestämmelser för JM.

Övriga styrande dokument i form av policyer, riktlinjer, instruktioner och

manualer vad gäller den finansiella rapporteringen återfinns på JMs Intranät

samt i Verksamhetssystemet.

De viktigaste dokumenten för finansiell rapportering:

• JMs Auktorisationsbestämmelser

• Tidsplan och instruktioner för prognos och bokslut

• Boksluts- och prognosprocesserna

• Instruktioner vid köp och försäljningar

• Finanspolicy

• Controlling inom JM

• Redovisningsprinciper

• Rutinbeskrivningar.

Styrelsen erhåller ekonomiska rapporter i samband med kvartals-

rapporteringen.

Utöver utfalls- och prognosrapporter erhåller Revisionsutskottet

rapport över ekonomigranskning av de större projekten. Kopplat till

delegationsordningen erhåller styrelsen/Investeringsutskottet löpande

förvärvs- och projektinvesteringar och köp/försäljningar av fastigheter.

Dessutom fyller styrelsens olika utskott viktiga funktioner i styrelsens

uppföljning.

Styrelsen följer löpande upp och granskar att den interna kontrollen

fungerar tillfredsställande med bolagets centrala funktion för Verksamhets-

revision. Resultatet av granskningar som genomförts och förslag på eventu-

ella åtgärder som behöver vidtas avrapporteras löpande till Revisions-

utskottet. Styrelsen tar också del av de synpunkter som bolagets externa

revisorer lämnar.

Ersättningsprinciper

Ersättning till styrelse och ledning

Efter förslag från Valberedningen beslutade årsstämman 2021 om arvoden

till styrelseledamöter som inte är anställda i bolaget enligt följande:

• Arvode till styrelsens ordförande ska utgå med 900 000 kronor och

till ordinarie styrelseledamot som inte är anställd i bolaget med

360 000 kronor

• Arvode för arbetet i Revisionsutskottet ska utgå med 160 000 kronor

tillordföranden och 95 000 kronor till ledamot

• Arvode för arbetet i Investeringsutskottet ska utgå med 100 000 kronor

tillordföranden och 75 000 kronor till ledamot

• Arvode för arbetet i Ersättningsutskottet ska utgå med 65 000 kronor

tillordförande respektive ledamöter.

Vid årsstämman 2020 beslutades om riktlinjer för ersättning till ledande

befattningshavare som ska gälla fram till årsstämman 2024 om inte om-

ständigheter uppkommer som gör att revidering måste ske tidigare. Lön,

pensionsförmåner och övrig ersättning till ledningen fastställs av styrelsen

avseende VD samt av Ersättningsutskottet avseende koncernledningen

exklusive VD. Information om riktlinjer för ersättning till JMs ledande befatt-

ningshavare återfinns i förvaltningsberättelsen på sidorna 85–86. Informa-

tion om ersättning till VD och koncernledning återfinns i not 3 på sidan 100,

koncernens noter.

Drygt 500 av JMs chefer och ledare, inklusive VD och koncernledning,

omfattas av en resultatbaserad del av lönen. Den totala löneersättningen

utgörs av en fast och en rörlig del, med ett maximalt utfall för den kortsik-

tiga rörliga delen som, beroende på befattning, varierar mellan en och fem

månadslöner. Förutom ekonomiskt utfall i verksamheten, som har störst

betydelse, baseras den rörliga lönedelen bland annat också på individuell

måluppfyllelse, arbetsmiljömål, mål för återvinning och utfall i kundunder-

sökningar (Nöjd Kund Index, NKI). Principen är att den fasta lönen i kombi-

nation med normalt utfall av rörlig del ska resultera i en marknadsmässig

lön. Förutom koncernledningen omfattas årligen tjugo till trettio nyckel-

personer av ett långsiktigt rörligt löneprogram.

Stockholm den 28 februari 2022

Styrelsen

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

134 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

Revisors yttrande om bolagsstyrnings rapporten

Till årsstämman i JM AB, org.nr 556045-2103.

Uppdrag och ansvarsfördelning

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år

2021 på sidorna 126–134 och för att den är upprättad i enlighet med

årsredovisningslagen.

Granskningens inriktning och omfattning

Vår granskning har skett enligt FARs uttalande RevU 16 Revisorns

granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning

av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt min-

dre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision

enligt International Standards on Auditing och god revisionssed iSverige

har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.

Uttalande

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6

kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 §

andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningen och koncern-

redovisningen samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen.

Stockholm den 7 mars 2022

PricewaterhouseCoopers AB

Ann-Christine Hägglund Fredrik Kroon

Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

Huvudansvarig revisor

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 135

Koncernledning

Johan Skoglund Carl Bandhold Maria Bäckman Malin Lundgren

I JM SOM Verkställande direktör och

koncernchef

Ekonomi- och finans direktör,

Investor relations

Chefsjurist, Koncernstab

Juridik och Exploatering

HR-direktör

ANSTÄLLD ÅR 1986 2021 2000 2020

I KONCERN-

LEDNINGEN

2000 2021 2012 2020

AKTIER I JM

50 000 11 000 600 0

KONVERTIBLER I JM 4 526 078 kr 0 109 802 kr 0

FÖDD 1962 1974 1973 1978

UTBILDNING Civilingenjör KTH, Stock-

holm 1986 och Civilingenjörs-

programmet Handelshög-

skolan, Stockholm 1998.

Civilingenjör Chalmers

tekniska högskola, kemitek-

nik, 1998. Master of Business

Administration, INSEAD,

Frankrike, 2004.

Jur. kand. Stockholms Univer-

sitet 1997.

Fil. kand. Uppsala universitet

2005. Executive Management

Program Handelshögskolan

2019.

TIDIGARE

BEFATTNINGAR

35 år på JM i olika befattning-

ar såsom platsingenjör, pro-

jektledare, regionchef och

affärsenhetschef. Sedan 2002

VD och koncernchef.

Ekonomi- och finansdirektör

Permobil Group 2011–2021.

Managementkonsult vid The

Boston Consulting Group

samt Accenture.

Biträdande jurist

Advokatfirman Lindahl, tings-

notarie Uppsala tingsrätt.

Olika roller inom HR iNCC-

koncernen 1999–2016,

HR-chef Bonava Sverige

2016–2018, HR-chef Klövern

2018–2020.

ANDR A

VÄSENTLIGA

UPPDRAG

Styrelseledamot i Svenskt

Näringsliv och Mentor Sverige,

styrelseordförande i Polhem

Infra AB och Vectura Fastig-

heter AB.

Styrelseledamot i

TobiiDynavox.

Angivna aktieinnehav avser innehav per 2021-12-31.

Claes Magnus Åkesson, Ekonomi- och finansdirektör, var medlem av koncernledningen maj 1998 till augusti 2021.

Martin Asp, Affärsenhetschef JM Norge och JM Finland samt VD JM Norge AS, var medlem av koncernledningen januari 2010 till september 2021.

Hilde Vatne, VD JM Norge AS, är medlem av koncernledningen sedan januari 2022.

Markus Heino, VD JM Suomi Oy, är medlem av koncernledningen sedan januari 2022.

KONCERNLEDNING

136 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

Per Lundquist Susanne Persson Pär Vennerström Anders Wimmerstedt Mikael Åslund

Chef Verksamhets utveckling

(Kvalitet och miljö, Teknik

samt IT)

Affärsenhetschef

JM Bostad Riks

Affärsenhetschef

JM Bostad Stockholm

Produktionsdirektör

samt Affärsenhetschef

JM Entreprenad

Affärsenhetschef

JM Fastighetsutveckling

2016 2013 2001 1984 2000

2016 2018 2014 2018 2020

0 1 957 4 200 0 1 600

2 599 690 kr 491 820 kr 0 kr 817 530 kr 1 439 662 kr

1967 1969 1974 1964 1972

Civilingenjör LiTH, Teknisk

Fysik och Elektroteknik 1993.

Civilingenjör Lunds Tekniska

Högskola 1992. Bachelor of

Science Ecole National de

Ponts et Chaussées Paris.

Civilingenjör KTH, Väg

och Vatten 1999. Executive

Management Program

Handelshögskolan 2015.

Byggnadsingenjör. Executive

Management Program

Handelshögskolan 2017.

Civilingenjör LTU, Väg och

Vatten 1997. Civilingenjörs-

programmet Handelshögsko-

lan 2005. Executive Manage-

ment Program Handelshög-

skolan 2017.

Senior Vice President Opera-

tions på Cramo AB. Toyota

Material Handling Europe,

Toyota Industries och Cap

Gemini.

Skanska-koncernen som

trainee, projektingenjör,

affärschef och regionchef,

PEAB Sverige som regionchef.

Regionchef JM Bostad Riks,

Region Syd 2013–2017.

Affärsenhetschef JM Bostad

Riks 2018–.

Projektledare JM, Regionchef

JM Stockholm Nordväst

2008–2009, Regionchef JM

Stockholm Syd 2009–2014.

Projektledare, arbetschef och

produktionschef i JM. Sedan

2011 Chef Stockholm Pro-

duktion med övergripande

ansvar för utvecklingen av

produktionsverksam heten

inom JM Bostad.

Kvalitetsledare, Projekte-

ringsledare och Projektledare

i JM, Regionchef JM Stock-

holm Stad 2009–2020.

Styrelseledamot i JM Norge

AS och JM Suomi Oy.

Styrelseordförande i JM

Norge AS. Styrelseledamot i

Borätt AB, Seniorgården AB

och Midway Holding AB, samt

ledamot i Byggföretagens

Förbundsstyrelse.

Styrelseordförande i

JM Entreprenad AB samt

styrelseledamot i JM@Home

AB, Borätt AB och Senior-

gården AB.

Styrelseledamot i

JM Norge AS, JM Suomi Oy

och JM Entreprenad AB.

Styrelseordförande

i Senior gården AB och

Borätt AB, styrelseledamot

iJM@Home AB.

KONCERNLEDNING

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 137

Aktiekapital

JM-aktien är noterad på Nasdaq Stockholm, segmentet Large Cap.

Aktiekapitalet uppgår till 69,8 mkr fördelat på 69,8 miljoner aktier

med ett kvotvärde om 1 krona med lika rösträtt.

Aktieägarmål

JMs aktieägare ska erhålla en högre totalavkastning, det vill säga

summan av utdelning och värdeökning, än aktieägare i företag med

liknande verksamhet och riskprofil.

Kursutveckling och avkastning

JM-aktien ingår i Nasdaq Stockholm index ”SX351010” Real Estate

Investment & Services”. Under 2021 steg JMs aktiekurs med 41 pro-

cent, att jämföras med en stigning om 44 procent för SX351010.

Det generella indexet på Nasdaq Stockholm, OMX Stockholm_PI,

steg 34 procent under 2021. JM-aktien noterades som högst under

året till 419,50 kronor den 22 november och som lägst till 284,80

kronor den 23 februari. Direktavkastningen, det vill säga föreslagen

utdelning i förhållande till börskurs i slutet av året, uppgick till 3,3 pro-

cent (4,4). Totalavkastningen under 2021 uppgick till 45 procent (9).

Omsättning och börsvärde

JM-aktier till ett värde av totalt 22,6 mdkr (23,7) omsattes under

2021. Den genomsnittliga dagsomsättningen var cirka 89 mkr (94).

Omsättningshastigheten, det vill säga aktiens likviditet, uppgick till

102 procent (149). Bolagets börsvärde uppgick vid årets utgång till

28,0 mdkr (20,2).

Ägarstruktur

Per den 31 december 2021 uppgick antalet aktieägare till 23 904

(21 796). De tio största ägarna stod för 64,1 procent (57,4) av

kapitalet. Det utländska ägandet stod för 22,1 procent (47,4)

ochsvenska ägandet 77,9 procent (52,6) av kapitalet.

Utdelningspolicy

Aktieutdelningen över åren ska avspegla den totala verksamhetens

resultatutveckling. Genomsnittligt över en konjunkturcykel ska

utdelningen motsvara 50 procent av koncernens resultat efter skatt.

Resultatet från fastighetsförsäljningar är en naturlig del i JMs projekt-

utveckling, och inkluderas i utdelningsberäkningen. Den föreslagna

utdelningen för 2021 uppgår till 13,50 kronor (12,75) per aktie.

Återköp och indrag av egna aktier

Styrelsen avser föreslå årsstämman att innehavet av samtliga egna

aktier dras in genom minskning av aktiekapitalet för avsättning till

fritt eget kapital. Styrelsens fullständiga förslag till beslut avseende

indragning av aktier kommer att finnas tillgängligt senast den 2 mars

2022 i samband med kallelsen till årsstämman. Den starka balans-

räkningen och goda kassaflöden ger utrymme för kapitalöverföring

till aktieägarna utöver ordinarie utdelning. Mot denna bakgrund

kommer styrelsen föreslå att årsstämman beslutar om förnyat

bemyndigande för styrelsen att under tiden fram till nästa års-

stämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om att återköpa

sammanlagt så många aktier att bolagets innehav vid var tid inte

överstiger 10procent av samtliga aktier i bolaget. Förvärv ska ske

på Nasdaq Stockholm inom det vid var tid gällande kursintervallet.

Överföring till aktieägare, mkr Utdelning Återköp Summa

2012 542 359 901

2013 537 517 1 054

2014 558 500 1 058

2015 600 500 1 100

2016 602 500 1 102

2017 675 500 1 175

2018 765 – 765

2019 835 – 835

2020 870 – 870

2021 887 375 1 262

Summa 6 871 3 251 10 122

Totalavkastning, % 2021

Genomsnitt per år

2017–2021

Genomsnitt per år

2012–2021

JM 45 14 19

Nasdaq Stockholm 39 18 17

Totalavkastning JM, 2012–2021 % Index

2021 45 549

2020 9 378

2019 67 346

2018 −2 207

2017 −25 210

2016 7 282

2015 5 262

2014 41 251

2013 62 177

2012 9 109

2012-01-01 – 100

Genomsnittligt 5 år 14

Genomsnittligt 10 år 19

FÖRÄNDRINGAR I AKTIEKAPITALET 2017–2021

År

Inlösen

återköpta

aktier, mkr

Utnyttjande

av konvertibel-

program, mkr

Antal

aktier

Kvot-

värde/

aktie

Aktie-

kapital

mkr

2017 −2,0 0,0 71 059 683 1 kr 71,0

2018 −2,4 0,0 69 583 262 1 kr 69,6

2019 0,0 0,0 69 583 262 1 kr 69,6

2020 0,0 0,0 69 583 262 1 kr 69,6

2021 0,0 0,2 69 750 296 1 kr 69,8

Gradvis ökande överföring

till aktieägarna

JM-AKTIEN

138 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

ÄGARBILD PER 2021-12-31

Aktieinnehav

Antal

aktieägare

% av alla

aktieägare

Äger

tillsammans

antal aktier

% av aktie-

kapital

1–500 21 074 88,2 1 949 108 2,8

501–1 000 1 447 6,1 1 166 609 1,7

1 001–5 000 1 076 4,5 2 375 656 3,4

5 001–20 000 188 0,8 1 868 956 2,7

20 001–100 000 66 0,3 3 197 032 4,6

100 001– 53 0,2 59 192 935 84,9

Summa 23 904 100,0 69 750 296 100,0

AKTIEDATA – SEGMENTSREDOVISNING

Kronor per aktie 2021 2020 2019 2018 2017

Börskurs per den 31/12 408,60 290,60 277,40 173,00 186,90

Högst/lägst betalkurs under året 419,50/284,80 313,30/153,50 282,90/162,35 212,60/144,55 336,50/184,20

Direktavkastning per den 31/12 (%) 3,3 4,4 4,5 6,9 5,9

Börsvärde per den 31/12 (mkr) 28 049 20 221 19 302 12 038 13005

Resultat per aktie efter utspädning 25,90 22,50 22,50 20,60 31,00

Exploateringsfastigheter

Marknadsvärde 224 206 224 220 212

Bokfört värde 120 113 128 119 108

Projektfastigheter

Marknadsvärde 16 24 25 29 19

Bokfört värde 12 18 20 23 15

Räntebärande nettoskuld −20 −4 6 8 −11

Eget kapital (redovisat) 125 112 105 98 89

Utdelning 13,50

12,75 12,50 12,00 11,00

Utdelning i % av resultat per aktie 52 57 56 58 35

P/E tal per den 31/12 16 13 12 8 6

Antal aktier per den 31/12 68 648 746

69 583 262 69 583 262 69 583 262 69 583 262

Genomsnittligt antal aktier före utspädning 69 220 764 69 583 262 69 583 262 69 583 262 70642592

Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 69 560 505 70 061 421 69 595 557 69 836 391 70844023

Enligt styrelsens förslag.

1 101 550 respektive 1 476 421 återköpta aktier ingår ej.



6 000

12 000

18 000

24 000

7 000

14 000

21 000

28 000

35 000

Kronor Antal, 1 000-tal Antal, 1 000-tal

JM B OMX Stockholm PIOmsatt antal aktier 1 000-tal OMX Stockholm Real Estate Investment & Services PI (SX351010)

200

400

600

800

20212020201920182017

Kronor

100

200

300

400

500

DecNovOktSepAugJulJunMajAprMarFebJan

2021

Danmark, 1,91 %

Norge, 1,80 %

Övriga/anonymt ägande, 7,46 %

Sverige, 77,87 %

USA, 10,96 %

Danmark, 1,9 %

Norge, 1,8 %

Övriga/anonymt ägande, 7,5 %

Sverige, 77,9 %

USA, 10,9 %

Övriga ägare

, 32,4 %

Svenska privatpersoner, 10,0 %

Anonymt ägande, 0,4 %

Svenska institutionella ägare, 36,4 %

Utländska institutionella ägare, 20,9 %

Övriga ägare

, 32,4 %

Svenska privatpersoner, 10,0 %

Anonymt ägande, 0,4 %

Svenska institutionella ägare, 36,4 %

Utländska institutionella ägare, 20,9 %

 

Varav cirka 0,9 % utländskt ägande.

Aktiekapital, %

Samhällsbyggnadsbolaget i

Norden AB 27,6

AMF Pension & Fonder 9,1

Swedbank Robur Fonder 5,7

Handelsbanken Fonder 5,5

Länsförsäkringar Fonder 5,0

Vanguard 3,1

Dimensional Fund Advisors 2,9

Folksam 1,8

Norges Bank 1,7

JM AB 1,6

Övriga aktieägare 35,9

Summa 100,0



Källa: Monitor av Modular Finance AB.

Sammanställd och bearbetad data från

bland annat Euroclear, Morningstar och

Finansinspektionen per den 31 december

2021. Sirorna är avrundade.

Per den 31 december 2021:

Antal aktieägare, 23 904.

Antal aktier, 69 750 296.

Av det totala aktiekapitalet per den 31

december 2021 ägdes cirka 22 procent av

utländska placerare.

JM-AKTIEN

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 139

JMs årsstämma

Aktieägarna i JM AB (publ) kallas till årsstämma torsdagen

den 31 mars 2022.

Mot bakgrund av osäkerheten kring smittspridningen av viruset

som orsakar sjukdomen covid-19 genomförs stämman genom post-

röstning med stöd av tillfälliga lagregler. Någon stämma med möjlig-

het att närvara personligen eller genom ombud kommer således

inte att äga rum.

Förutsättningar för deltagande

En aktieägare som vill delta i stämman ska (i) vara upptagen som

aktieägare i den av Euroclear Sweden AB framställda aktieboken

avseende förhållandena onsdagen den 23 mars 2022 och (ii) anmäla

sig till stämman senast onsdagen den 30 mars 2022 genom att ha

avgett sin poströst enligt instruktionerna under rubriken Poströst-

ning nedan så att poströsten är Computershare AB tillhanda senast

den dagen.

För att ha rätt att delta i stämman måste en aktieägare som låtit

förvaltarregistrera sina aktier, förutom att anmäla sig till stämman,

låta registrera aktierna i eget namn så att aktieägaren blir införd i

aktieboken per den 23 mars 2022. Sådan registrering kan vara till-

fällig (så kallad rösträttsregistrering) och begärs hos förvaltaren

enligt förvaltarens rutiner i sådan tid i förväg som förvaltaren

bestämmer. Rösträttsregistreringar som gjorts senast den andra

bankdagen efter den 23 mars 2022 beaktas vid framställningen av

aktieboken.

Poströstning

Aktieägarna får utöva sin rösträtt vid årsstämman endast genom

attrösta på förhand, s.k. poströstning enligt 22 § lagen om tillfälliga

undantag för att underlätta genomförandet av bolags- och fören-

ingsstämmor. För poströstning ska ett särskilt formulär användas.

Formuläret finns tillgängligt på JM ABs webbplats, jm.se. Poströst-

ningsformuläret gäller som anmälan.

Det ifyllda formuläret måste vara Computershare AB tillhanda

senast onsdagen den 30 mars 2022. Formuläret ska skickas med

post till Computershare AB, ”JM ABs årsstämma”, Box 5267,

10246 Stockholm eller via e-post till proxy@computershare.se.

Aktieägare som är fysiska personer kan även, genom verifiering med

BankID, avge sin poströst elektroniskt via JM ABs webbplats, jm.se.

Om aktieägaren poströstar genom ombud ska fullmakt biläggas

formuläret. Om aktieägaren är en juridisk person ska registrerings-

bevis eller annan behörighetshandling biläggas formuläret. Aktie-

ägaren får inte förse poströsten med särskilda instruktioner eller

villkor. Om så sker är rösten (det vill säga poströstningen i dess

helhet) ogiltig. Ytterligare anvisningar och villkor framgår av

poströstningsformuläret.

Utdelning

För 2021 föreslår styrelsen en utdelning om 13,50 kronor (12,75)

per aktie. Som avstämningsdag för utdelning föreslås måndagen den

4 april 2022. Beslutar årsstämman enligt förslaget beräknas utdel-

ningen att utsändas torsdagen den 7 april 2022.

Kommande informationstillfällen

31 mars Årsstämma

29 april Delårsrapport januari–mars 2022

12 juli Delårsrapport januari–juni 2022

27 oktober Delårsrapport januari–september 2022

Rapporterna finns på svenska och engelska på

www.jm.se/investerare.

De kan även beställas från www.jm.se/om-oss/investerare/

rapporter--presentationer/bestall-tryckta-rapporter/

JM AB (publ), Organisationsnummer 556045-2103,

säte i Stockholm.

KALLELSE TILL ÅRSSTÄMMA OCH FINANSIELL KALENDER

140 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

Redovisningsprinciper för hållbarhet,

referenser och resultat

JM beskriver hållbarhetsarbetet och redovisar uppfyllelse av

ekonomiska, miljömässiga och sociala mål och indikatorer i en håll-

barhetsredovisning som ingår som en del av årsredovisningen. Håll-

barhetsredovisningen har förberetts i enlighet med GRI Standarder

på kärnnivå och kraven på hållbarhetsrapport i årsredovisningslagen

(1995:1554), samt redogör för uppnådda resultat för redovisnings-

perioden mot bakgrund av våra åtaganden, strategier och hållbar-

hetsstyrning. Syftet är att presentera, mäta och ta ansvar gentemot

våra intressenter, både inom och utanför företaget, för vad vi upp-

nått i vårt arbete för en hållbar utveckling. Inom JM ansvarar JMs

Hållbarhetsråd, lett av koncernchefen, för hållbarhetsredovisningen.

JMs styrelse avger redovisningen.

Redovisningens omfattning

Hållbarhetsredovisningen avser verksamhetsåret 2021 och omfattar

hela koncernens verksamhet, inklusive dotterbolag. JMs ambition är

att ge en heltäckande redovisning av hållbarhetsarbetet, där såväl

negativ som positiv utveckling tydligt framgår. Hållbarhetsarbetet

stödjer sig på de policyer och riktlinjer som vår verksamhet drivs

utifrån samt de samarbeten vi har med bland annat Global Compact.

Som stöd för vilka frågor som är viktigast att hantera och redovisa

utgår vi från en väsentlighetsanalys som är framtagen med hänsyn

tagen till JM samt våra externa och interna intressenter. De GRI-

indikatorer som ingår i redovisningen finns förtecknade med läs-

hänvisning i ett GRI-index på sidorna 145–147.

Mer detaljerad information kring beräkningsmodeller, standar-

der, begränsningar och antaganden som använts i redovisningen

återfinns på jm.se/hallbarhet.

Väsentlighetsanalys

Väsentlighetsanalysen är en metod för att identifiera vilka frågor

inom hållbarhetsområdet som är väsentliga för företaget. Den base-

ras på en sammanställning av information från djupintervjuer med

nyckelpersoner, enkätsvar från identifierade intressentgrupper,

interna utredningar samt standarder, defacto-standarder och lagkrav

på hållbarhetsområdet. Informationen värderas utifrån möjligheter

och risker för ett långsiktigt värdeskapande både inom JM och i vår

omvärld. Resultatet av värderingen benämns som JMs väsentliga

hållbarhetsaspekter. Dessa lägger en grund för vårt hållbarhets-

arbete och vad som redovisas.











































Stockholm den 28 februari 2022

Styrelsen

Revisors yrande avseende den

lagstadgade hållbarhetsrapporten

Till bolagstämman i JM AB, org.nr 556045-2103

Uppdrag och ansvarsfördelning

Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för

år 2021 på de ovan angivna sidorna och för att den är upprättad

ienlighet med årsredovisningslagen.

Granskningens inriktning och omfattning

Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12

Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten.

Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en

annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med

den inriktning och omfattning som en revision enligt International

Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser

att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande.

Uttalande

En hållbarhetsrapport har upprättats.

Stockholm den 7 mars 2022

PricewaterhouseCoopers AB

Ann-Christine Hägglund Fredrik Kroon

Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

Huvudansvarig revisor

OM HÅLLBARHETSREDOVISNINGEN / GRI

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 141

Intressentdialog

Intressentgrupp Hur vi arbetar Exempel på viktiga aspekter Hur viktiga aspekter hanteras

Koppling till JMs väsentliga

hållbarhetsaspekter

Kunder –

beﬁntliga och

potentiella

• Kundundersökningar

• Kundmöten

• Inﬂyttningsenkäter

• Fokusgrupper

• Hemma hos-intervjuer

• Webbpaneler

• Omvärldsbevakning

• Marknadsundersökningar

• Läge

• Trygghet och säkerhet

• Bra kommunikationer

• Fina grönområden

• Förvaring

• Kök och badrum

• Materialval

• Energianvändning

Frågorna hanteras i vår projekt-

utvecklingsprocess:

• Vid markförvärv

• Vid planprocess

• Vid projektering

• Vid inköp

• Produktansvar

• Resurseektivitet

• Liten klimatpåverkan

• Energianvändning

Medarbetare –

beﬁntliga

• Utvecklingssamtal

• Spel om vår uppförandekod

• Intern utbildning, kommunikation

och dialog

• Medarbetarundersökning

• Arbetsmiljövecka

• Förbättringsarbete

• Hållbarhet

• Företagskultur och etik

• Kompetensutveckling

• Jämställdhet

• Arbetsmiljö och trivsel

• Friskvård

• Förmåner

Frågorna hanteras i vår HR-process:

• Kompetensutveckling

• Arbetsmiljö och hälsa

• Hållbarhetspolicy

• JMs uppförandekod

• Etiska riktlinjer

• Jämställdhetsplan

• Pension, försäkringar och andra förmåner

• Etik och värdeskapande

• Arbetsmiljö

• Jämställdhet och mångfald

• Kompetens

• Resurseektivitet

• Liten klimatpåverkan

Medarbetare –

potentiella

• Praktikplatser

• Traineeprogram

• Examensarbeten

• Samarbeten med skolor

och universitet

• Arbetsmarknadsdagar

• Rekrytering

• Hållbarhet

• Företagskultur och etik

• Kompetensutveckling

• Jämställdhet och mångfald

• Arbetsmiljö och trivsel

• Friskvård

• Förmåner

Frågorna hanteras i vår HR-process:

• Kompetensutveckling

• Arbetsmiljö och hälsa

• Hållbarhetspolicy

• JMs uppförandekod

• Etiska riktlinjer

• Jämställdhetsplan

• Pension, försäkringar och andra förmåner

• Jämställdhet och mångfald

• Kompetens

• Liten klimatpåverkan

Aktieägare och

investerare

• Personliga möten

• Telefonmöten

• Analytikermöten

• Löpande kommunikation

• Kapitalmarknadsdag

• Årsstämma

• Årsredovisning och

delårsrapporter

• Bolags- och produktutveckling

• Värdeskapande

• Investeringar

• Riskhantering

• Arbetsmiljö

• Hållbarhet

• Marknad och kund

• Aärsetik

• Långsiktig aär

Frågorna hanteras i vår

kommunikationsplanering

• Etik och värdeskapande

• Produktansvar

• Ansvarsfulla leverantörer

• Arbetsmiljö

• Jämställdhet och mångfald

• Kompetens

• Resurseektivitet

• Liten klimatpåverkan

Samarbets-

partners/

Leverantörer

• Avtalsmöten

• Leverantörssamverkan

• Utvecklingsprojekt

• Frågeenkäter

• Leverantörskontroller

• Fabrikskontroller

• Framtidsworkshops

• Stadsbyggnadsdagar

• Socialt ansvar i leverantörskedjan

• Farliga ämnen

• Resurseektivitet

• Avfallshantering

• Klimatpåverkan

• Arbetsmiljö

• Leveranssäkerhet

• Kvalitet

• Samverkan

• Utvecklingsarbete

• Aärsetik

• Långsiktig aär

Frågorna hanteras i vår inköps process, vårt

kommunikations arbete samt i vår process

för hållbara leverantörskedjor

• Etik och värdeskapande

• Produktansvar

• Ansvarsfulla leverantörer

• Arbetsmiljö

• Resurseektivitet

• Liten klimatpåverkan

Samhälle –

tjänstemän och

politiker

• Kommundialoger

• Projektmöten

• Personliga möten

• Stadsbyggnadsdagar

• Mentor Sverige

• Social hållbarhet

• Klimat och energi

• Transporter och logistik

• Markföroreningar

• Avfallshantering

• Grön- och blåstrukturer

• Stadsbyggnadsfrågor

Frågorna hanteras i vår projekt-

utvecklingsprocess:

• Vid markförvärv

• Vid planprocess

• Vid projektering

• Etik och värdeskapande

• Produktansvar

• Ansvarsfulla leverantörer

• Arbetsmiljö

• Resurseektivitet

• Liten klimatpåverkan

Intresse-

organisationer

• Företagsnätverk

• Branschforum

• Utvecklingsprojekt

• Medlemskap

• Kontinuerliga dialoger

• Klimat och LCA

• Certiﬁering och märkning

• Kemikalier och farliga ämnen

• Markföroreningar

• Miljöfrågor

Frågorna hanteras i vårt sam verkansarbete

med utgångspunkt från vår hållbarhetspolicy

och vår hållbarhetsstrategi

• Produktansvar

• Resurseektivitet

• Liten klimatpåverkan

• Kompetensutveckling

• Långsiktig affär

• Utveckling av lokalsamhället

• Transporter och arbetsmaskiner

• Miljöpåverkan i värdekedjan

• Kvalitet

• Trygghet

• Affärsetik

• Jämställdhet och mångfald

• Miljömärkta bostäder

• Förorenad mark

• Biologisk mångfald

• Certifiering och märkning

• Vattenanvändning

• Finansiell påverkan av klimatförändringar

• Arbets- och tjänsteresor

• Transparens i redovisningen

• Energianvändning

• Kunders möjlighet att

leva hållbart

• Mänskliga rättigheter

• Materialval

• Resurseffektivitet

• Kompetens

• Arbetsmiljö och -villkor

• Kunders hälsa och

säkerhet

• Produktansvar;

branschens nöjdaste

kunder

• Liten klimat påverkan





OM HÅLLBARHETSREDOVISNINGEN / GRI

142 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

JMs aspekter och styrning inom hållbarhet

Väsentlig

hållbarhetsaspekt Varför väsentlig

Omfattning av

aspekt Styrning Uppföljning

Uppföljning genom

GRI-indikator

Omfattning av

GRI-indikator

Etik och värde-

skapande

(Hållbarhets-

styrning –

ekonomiska

resultat)

JMs långsiktiga lön-

samhet är grund-

läggande för ett lång-

siktigt värdeskapande

inom JM

JM skapar värden och

säkerställer ansvar

ileverantörskedjan,

iegna verksamheten

och hos underentre-

prenörer

Etiska riktlinjer

Uppförandekod

Mål

Ekonomistyrning

Riskhantering (se avsnitt

Risker och riskhantering)

Incidentrapportering

Skattepolicy

Ekonomisk

redovisning

Incident-

rapportering

201-1 Skapat och leve-

rerat direkt ekonomiskt

värde

Värde:

Hela Koncernen

Etik: Hela leverantörs-

kedjan

Produktansvar

(Hållbarhets-

styrning –

marknadsföring

och märkning)

JM utvecklar bostäder

och bostadsområden

med lång livslängd och

många intressenter.

Det är därför viktigt

att JM tar ansvar för

att vår produkt mot-

svarar intressenternas

förväntningar och

krav

JM påverkar utform-

ningen av bostäder

och bostadsområden.

Påverkan uppstår

i leverantörskedjan,

iegna verksamheten,

hos underentrepre-

nörer och under

driftoch förvaltning

Hållbarhetspolicy

Kvalitetspolicy

Hållbarhetsmål

Kvalitetsstyrning

Säljare och inredningsansvariga

iprojekt i löpande dialog med kunder

Drift- och skötselanvisningar

Boendeinformation

Miljödokumentation av materialval

Kundundersökningar utförs löpande

och sammanställs på årsbasis

(se avsnitt Kundbehov)

Eftermarknadsservice som hanterar

kundsynpunkter

Kundombudsman

JMs verksamhets-

program och

nyckeltal

417-1 Krav på informa-

tion och märkning av

produkter och tjänster

Bostadsutveckling

i egen regi i hela

koncernen

Ansvarsfulla

leverantörer

(Hållbarhets -

styrning – social

värdering av

leverantörer)

JM köper och använ-

der stora mängder

material och bygg-

varor. Det är av

strategisk betydelse

att dessa tillverkas

under ansvarsfulla

förhållanden

JM bidrar till påverkan

iegenskap av uppdrags-

givare och kund. Påver-

kan uppstår i leveran-

törskedjan och hos

underentreprenörer

Hållbarhetspolicy

Uppförandekod för leverantörer

Hållbarhetsmål

JMs inköpsprocess

JMs process för hållbarhets värdering

och hållbarhetsrevision

Hållbarhets-

värdering

Hållbarhets -

revisioner

414-1 Nya leverantörer

som utvärderades med

avseende på sociala

kriterier

Leverantörskedjor

och underentreprenö-

rer med ramavtal i hela

koncernen

Arbetsmiljö

(Hållbarhets-

styrning –

arbetsmiljö och

säkerhet)

JMs byggverksamhet

har en arbetsmiljö

med många olika

risker för olyckor

ocharbetsskador

JM ansvarar för utform-

ning och samordning av

egna byggarbetsplatser

där risker och påverkan

uppstår

Personalpolicy

Uppförandekod

Hållbarhetsmål

JMs systematiska arbetsmiljöarbete

Miljövarudatabas

Handlingsprogram mot droger påJMs

arbetsplatser

Företagshälsovård

Olycks- och

skadestatistik

Ordning och

redarevision

Verksamhets-

revision

403-9 Omfattningen av

skador, förlorade arbets-

dagar, frånvaro samt

totala antalet arbets-

relaterade dödsolyckor

Hela koncernen

Jämställdhet

och mångfald

(Hållbarhets-

styrning –

mångfald och lika

rättigheter)

En långsiktig personal-

politik bygger på

jämställdhet och

enmångfald som

tillvaratas

Påverkan uppstår i hela

leverantörskedjan. JM

ansvarar för utformning

i egen verksamhet

Personalpolicy

Uppförandekod

Jämställdhetsplan

Hållbarhetsmål

Rutiner för rekrytering

Kartläggning av

jämställdhet

405-1 Mångfald i sty-

relse, ledning och hos

anställda

Hela koncernen

Kompetens

(Hållbarhets

styrning

– utbildning)

En långsiktig personal-

politik anser vi vara

en arbetsplats som

låter människor

utvecklas och bidra

tilllångsiktigt värde-

skapande

JMs egna verksamhet Personalpolicy

Uppförandekod

Hållbarhetsmål

Befattningsstruktur

Rutiner för kompetensutveckling

Registrering av

kompetens och

kompetens-

utveckling

404-2 Program för vida-

reutbildning och livslångt

lärande för att stödja

fortsatt anställningsbar-

het samt bistå anställda

vid anställningens slut

Hela koncernen

Resurseektivitet

(Hållbarhets-

styrning – avfall)

Det är av strategisk

betydelse att en

materialintensiv

verksamhet som JMs

eftersträvar resurs-

eektivitet

Påverkan uppstår i hela

leverantörskedjan,

inkl. entreprenörer och

kunder. JM ansvarar

för styrning i egen

verksamhet

Miljöpolicy

Hållbarhetsmål

JMs processer för projekt utformning,

inköp och produktionsledning

Miljönyckeltal

Avfallsstatistik

306-2 Avfall per typ och

hanteringsmetod

Bostadsutveckling

i Sverige och Finland

Liten klimat-

påverkan

(Hållbarhets-

styrning – energi

och utsläpp)

Det är av strategisk

betydelse att JMs

verksamhet, med sina

direkta och indirekta

utsläpp av växthusga-

ser, eftersträvar mini-

mal klimatpåverkan

Påverkan uppstår i hela

byggnadens livscykel.

JM ansvarar för styrning

i egen verksamhet och

indirekt mot leverantö-

rer och kunder

Miljöpolicy

Hållbarhetsmål

JMs processer för projekt utformning,

inköp och produktionsledning

Miljönyckeltal

Klimatberäkningar

Bränslestatistik

Energistatistik

305-1 Direkta växthus-

gasutsläpp (scope 1)

305-2 Indirekta växt-

husgasutsläpp från

energi (scope 2)

305-3 Övriga indirekta

växthusgasutsläpp

(scope 3)

CRE1 Byggnaders

energiprestanda

CRE3 Utsläpp av växt-

hus gaser från byggnader

CRE4 Utsläpp av växt-

husgaser från

nyproduktion

Bostadsutveckling

i Sverige

OM HÅLLBARHETSREDOVISNINGEN / GRI

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 143

Fakta och nyckeltal inom hållbarhet

2021 2020 2019

ETIK OCH VÄRDESKAPANDE, Koncernen, 201-1

Skapat direkt ekonomiskt värde, mkr Intäkter enl. segmentsredovisning 14 608 15 388 15 692

Distribuerat direkt ekonomiskt värde, mkr Produktions- och driftkostnader

m.m. (not 2) −10 210 −11 162 −11 426

Löner, ersättningar och pensions-

kostnader (not 3) −1 739 −1 738 −1 777

Finansiella intäkter (not 8) 4 6 6

Finansiella kostnader (not 8) −62 −79 −86

Kostnadsförd skatt och sociala

avgifter (not 9 och not 3) −803 −840 −839

Föreslagen utdelning/utdelning −927 −887 −870

Behållet direkt ekonomiskt värde, mkr Summa 871 688 700

Skatt JM Sverige och JM Utland, 207 (not 9), mkr Resultat före skatt

Total skatt JM Sverige

Total skatt JM Utland

2 147

−274

−69

1 917

−337

−40

1 882

−302

−54

ANSTÄLLNING, Koncernen 401-1

Totalt antal anställda

Personalomsättning

2 453

10,8 %

2 530

7,5 %

2 559

9,6 %

ANSVARSFULLA LEVERANTÖRER, 414-1

Hållbarhetsvärdering Andel av nya leverantörer som blev

värderade 100 % 100 % 100 %

ARBETSMILJÖ, Sverige, Norge och Finland, 403-9

Skador

1) 2)

Antal arbetsrelaterade skador

(oavsett sjukfrånvaro)

203 (JM)

75 (underentreprenörer)

257 (JM)

67 (underentreprenörer)

326 (JM)

69 (underentreprenörer)

Skadefrekvens

1) 2)

Frekvens av arbetsrelaterade skador

(oavsett sjukfrånvaro) per miljon

arbetade timmar

56,9 (JM)

(Statistik saknas för

underentreprenörer)

66,6 (JM)

(Statistik saknas för

underentreprenörer)

73,2 (JM)

(Statistik saknas för

underentreprenörer)

Förlorade dagar

Totalt antal sjukskrivningsdagar på grund

av arbetsrelaterade skador rela tivt totalt

antal arbetsdagar för alla anställda

549 av totalt

454 503 dagar (JM)

(Statistik saknas för

underentreprenörer)

558 av totalt

491 303 dagar (JM)

(Statistik saknas för

underentreprenörer)

580 av totalt

464 641 dagar (JM)

(Statistik saknas för

underentreprenörer)

Frånvaro

Totalt antal sjukfrånvarodagar relativt

totalt antal arbetsdagar för alla anställda

Kvinnor 5 451 (5,6 %)

Män 23 414 (8,2 %)

Totalt 28 865 (7,5 %)

Kvinnor 5 386 (3,7 %)

Män 20 511 (4,6 %)

Totalt 25 897 (4,4 %)

Kvinnor 4 202 (3,6 %)

Män 15 367 (3,8 %)

Totalt 19 569 (3,8 %)

Arbetsrelaterade dödsolyckor

Antal 0 (JM)

0 (underentreprenörer)

0 (JM)

0 (underentreprenörer)

0 (JM)

0 (underentreprenörer)

Tillbud och observationer

1) 4)

Antal 6 569 2 718 3 824

Redovisade uppgifter 2019 är exklusive Finland.

2021 var de vanligaste skadeorsakerna/skaderiskerna fall från samma nivå (snubbla, halka). De vanligaste skadetyperna var stukning, vrickning eller sträckning.

Redovisade uppgifter 2020 och 2021 avser Sverige och Norge. Uppgifter 2019 avser Sverige. Den ökade sjukfrånvaron 2021 jämfört med tidigare år bedöms bero på pandemin och Folkhälso-

myndighetens rekommendation att vara hemma vid minsta sjukdomssymptom.

2021 genomfördes en stor satsning för att öka inrapporteringen av riskobservationer.

OM HÅLLBARHETSREDOVISNINGEN / GRI

144 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

Fakta och nyckeltal inom hållbarhet, forts.

2021 2020 2019

RESURSEFFEKTIVITET, Sverige, 306-2

Byggavfall till materialåtervinning Ton (Andel)

5 859 (74 %) 6 453 (66 %) 7 022 (62 %)

Byggavfall till energiåtervinning Ton (Andel) 1 498 (19 %) 2 351 (24 %) 2 869 (26 %)

Byggavfall till deponi Ton (Andel) 188 (2 %) 312 (3 %) 338 (3 %)

Blandat avfall (osorterat) Ton (Andel) 389 (5 %) 595 (6 %) 993 (9 %)

Farligt avfall Ton (Andel) 21 (0,3 %) 14 (0,1 %) 25 (0,2 %)

Total mängd byggavfall

Ton 7 955 9 725 11 247

RESURSEFFEKTIVITET, Finland, 306-2

Byggavfall till materialåtervinning (inkl trä) Ton (Andel) 1423 (77 %)

Byggavfall till energiåtervinning (exkl trä) Ton (Andel) 323 (18 %)

Blandat avfall (osorterat) Ton (Andel) 97 (5 %)

Farligt avfall Ton (Andel) 2 (0,1 %)

Total mängd byggavfall

Ton 1 845

LITEN KLIMATPÅVERKAN, Sverige

Koldioxidutsläpp JM, 305-1, 305-2, 305-3 Ton CO

e Scope 1

Scope 2

Scope 3

Totalt

3 060

1 100

10 498

14 658

3 301

1 136

10 029

14 466

3 282

1 369

9 644

14 295

Nyproducerade bostäders koldioxid utsläpp

från energi användning, CRE3 Kg CO



e/kvm Atemp och år 2 2 2

Koldioxidintensitet från nyproduktion, CRE4 Ton CO

e/omsättning, mkr 1,0 0,9 0,9

Koldioxidintensitet från nyproduktion, CRE4 Ton CO

e/producerad bostad 5,84 5,95 6,00

Nyproducerade bostäders beräknade

energianvändning, CRE1 kWh/kvm Atemp 58 59 55

Statistik från våra avfallsentreprenörer. Avfallet klassiﬁceras av avfallsentreprenören och redovisas i fraktioner enligt nationella riktlinjer för källsortering.

I Scope 3 inkluderar JM materialtransporter till arbetsplatser, inhyrda arbetsmaskiner, tjänsteresor samt energianvändningen i våra nybyggda bostäder de första två åren.

Utsläppen i Scope 3 under 2019 korrigerades efter granskning av tredje part.

2021 2020 2019

JÄMSTÄLLDHET OCH MÅNGFALD, Sverige, Norge och Finland, 405-1

Ålders- och könsfördelning

Antal Kvinnor Män Totalt Kvinnor Män Totalt Kvinnor Män Totalt

Hantverkare

≤ 25 år 11 77 88 22 108 130 18 142 160

26–35 år 35 242 277 32 265 297 20 263 283

36–45 år 10 158 168 12 163 175 12 166 178

46–55 år 4 203 207 3 223 226 2 227 229

≥ 56 år – 144 144 – 141 141 – 147 147

Totalsumma 60 824 884 69 900 969 52 945 997

Tjänstemän

≤ 25 år 26 24 50 20 20 40 21 26 47

26–35 år 163 222 385 185 238 423 175 255 430

36–45 år 143 198 341 133 204 337 134 198 332

46–55 år 112 175 287 113 188 301 105 192 297

≥ 56 år 81 153 234 75 142 217 67 136 203

Totalsumma 525 772 1 297 526 792 1 318 502 807 1 309

Chefer

≤ 25 år 1 – 1 – –

26–35 år 11 21 32 10 17 27 7 19 26

36–45 år 25 59 84 24 48 72 20 48 68

46–55 år 30 67 97 29 63 92 35 62 97

≥ 56 år 14 43 57 9 41 50 6 36 42

Totalsumma 81 190 271 72 169 241 68 165 233

Koncernledning

≤ 25 år – – –

26–35 år – – –

36–45 år 1 – 1 1 – 1 – 2 2

46–55 år 2 4 6 2 4 6 3 2 5

≥ 56 år – 2 2 – 3 3 – 2 2

Totalsumma 3 6 9 3 7 10 3 6 9

Styrelse

≤ 25 år – – –

26–35 år – – –

36–45 år 1 – 1 1 – 1 –

46–55 år 1 1 2 1 1 2 1 1 2

≥ 56 år 1 3 4 2 3 5 2 3 5

Totalsumma 3 4 7 4 4 8 3 4 7

Data är hämtad från JMs personalsystem.

OM HÅLLBARHETSREDOVISNINGEN / GRI

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 145

Standardupplysningar

GRI-kod Beskrivning/indikator

Hänvisning (sidnummer

i årsredovisning 2021)

Externt

granskad

ORGANISATIONEN

102-1 Organisationens namn 81

102-2 Verksamhet, varumärken, produkter och tjänster 9–21

102-3 Huvudkontorets lokalisering Omslagets insida

102-4 Länder där organisationen har verksamhet 11–13

102-5 Ägarstruktur och bolagsform 138–139

102-6 Marknader 62–66

102-7 Organisationens storlek 81–87

102-8 Information om anställda och andra som arbetar för organisationen 50–57, 100, 144

102-9 Leverantörskedja 58–59

102-10 Väsentliga förändringar gällande organisation och leverantörskedja 58–59

102-11 Försiktighetsprincipen 42

102-12 Externa initiativ som organisationen stödjer eller omfattas av 42–43

102-13 Medlemskap i organisationer 43

STRATEGI

102-14 Uttalande från ledande befattningshavare 4–5

ETIK OCH INTEGRITET

102-16 Värderingar, principer och etiska riktlinjer 58–60

STYRNING

102-18 Styrningsstruktur 39, 126–134

INTRESSENTDIALOG

102-40 Lista över intressentgrupper 142

102-41 Kollektivavtal Samtliga medarbetare i Sverige

och Finland och 30 % i Norge

102-42 Identiﬁering och urval av intressenter 42, 142

102-43 Metoder för intressentdialog 42

102-44 Viktiga frågor som lyfts 142

REDOVISNINGSPRAXIS

102-45 Enheter som ingår i den ﬁnansiella redovisningen 105

102-46 Deﬁnition av redovisningens innehåll och frågornas avgränsning 42, 141, 143

102-47 Lista över väsentliga frågor 141–143

102-48 Förändringar av information –

102-49 Förändringar i redovisningen –

102-50 Redovisningsperiod 81

102-51 Datum för publicering av senaste redovisningen Årsredovisning 2020,

publicerades 2021

102-52 Redovisningscykel 141

102-53 Kontaktperson för redovisningen Maria Sandell, Hållbarhetschef,

JM AB

102-54 Redovisning i enighet med GRI Standarder 141

102-55 GRI-index 146–147

102-56 Extern granskning 146

GRI-index 2021

Index är tänkt att användas som en korsreferenslista för att finna

information som svarar på var i årsredovisningen som informatio-

nen finns tillgänglig. I vissa fall ges kompletterande eller fullständigt

svar på frågan direkt i indextabellens kommentarsfält ianslutning till

frågan. Informationen i hållbarhetsredovisningen har inte granskats

av någon tredje part, dock har beräkningar av koldioxidutsläpp

granskats av extern part inom ramen för företagsnätverket Haga-

initiativet. Övriga beräkningar av indikatorer och nyckeltal har

integranskats av extern part.

OM HÅLLBARHETSREDOVISNINGEN / GRI-INDEX

146 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

GRI-kod Beskrivning/indikator

Hänvisning (sidnummer

i årsredovisning 2021)

Externt

granskad

EKONOMISKA INDIKATORER

GRI 201 Ekonomiska resultat

201-1 Skapat och levererat direkt ekonomiskt värde 88–91, 144

GRI 103 Upplysningar om styrning 27–28, 42, 143

GRI 207 Skatt 36, 102, 148

MILJÖINDIKATORER

GRI 302 Energi

CRE1 Byggnaders energiprestanda 49, 145

GRI 103 Upplysningar om styrning 27–28, 42, 143

GRI 305 Utsläpp

CRE3 Utsläpp av växthusgaser från byggnader 145 Ja

CRE4 Utsläpp av växthusgaser från byggprocessen 145 Ja

305-1 Direkta växthusgasutsläpp (Scope 1) 145 Ja

305-2 Direkta växthusgasutsläpp (Scope 2) 145 Ja

305-3 Indirekta växthusgasutsläpp (Scope 3) 145 Ja

GRI 103 Upplysningar om styrning 27–28, 42, 143

GRI 306 Avfall

306-2 Avfall per typ och hanteringsmetod 47–49, 145

GRI 103 Upplysningar om styrning 27–28, 42, 143

SOCIALA INDIKATORER

401-1 Anställning 144

GRI 403 Arbetsmiljö och säkerhet

403-1, CRE6 Arbetsmiljö- och säkerhetsledningssystem 50–57

403-2 Riskidentiﬁering, riskutvärdering och incidenthantering 50–57

403-3 Företagshälsovård 50–57

403-4 Delaktighet av och kommunikation med arbetstagare om arbetsmiljö och säkerhet 50–57

403-5 Utbildning av arbetstagare inom arbetsmiljö och säkerhet 50–57

403-6 Frisk- och sjukvård 50–57

403-7 Förebyggande av arbetsmiljö- och säkerhetsrisker i arbetsmiljön 50–57

403-9 Arbetsrelaterade skador 57, 144

GRI 103 Upplysningar om styrning 27–28, 42, 143

GRI 404 Utbildning

404-2 Program för vidareutbildning och livslångt lärande för att stödja fortsatt

anställningsbarhet samt bistå anställda vid anställningens slut

50–56

GRI 103 Upplysningar om styrning 27–28, 42, 143

GRI 405 Mångfald och lika rättigheter

405-1 Mångfald i styrelse, ledning och hos anställda 44, 120–131, 136–137, 144

GRI 103 Upplysningar om styrning 27–28, 42, 143

GRI 414 Social värdering av leverantörer

414-1 Nya leverantörer som utvärderades med avseende på sociala kriterier 58–59

GRI 103 Upplysningar om styrning 27–28, 42, 143

GRI 417 Marknadsföring och märkning

417-1 Krav på information och märkning av produkter och tjänster 48–49, 58–59

GRI 103 Upplysningar om styrning 27–28, 42, 143

OM HÅLLBARHETSREDOVISNINGEN / GRI-INDEX

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 147

Global Compact

JM har undertecknat FN:s Global Compact och tar därmed tydlig

ställning i frågor som rör mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö-

ansvar och antikorruption.

FN:s Global Compacts tio principer Hänvisning

MÄNSKLIGA RÄTTIGHETER Sidorna 58–60

1. Stödja och respektera internationella mänskliga rättigheter inom den sfär företaget kan påverka

2. Försäkra sig om att företaget inte är delaktiga i brott mot mänskliga rättigheter

ARBETSRÄTT Sidorna 50–57

3. Upprätthålla föreningsfrihet och erkänna rätten till kollektiva förhandlingar

4. Avskaa alla former av tvångsarbete

5. Avskaa barnarbete

6. Avskaa diskriminering vid anställning och yrkesutövning

MILJÖ Sidorna 42–49

7. Stödja försiktighetsprincipen vad gäller miljörisker

8. Ta initiativ för att stärka ett större miljömedvetande

9. Uppmuntra utveckling och spridning av miljövänlig teknik

BEKÄMPNING AV KORRUPTION Sidorna 58–60

10. Företag ska arbeta mot alla former av korruption, inklusive utpressning och mutor

OM HÅLLBARHETSREDOVISNINGEN / GLOBAL COMPACT

148 · JM ÅRSREDOVISNING 2021

SVENSKA KONTOR

Stockholm

169 82 Stockholm

Besöksadress: Gustav III:s boulevard 64, Solna

Tel. 08-782 87 00

Uppsala

Box 1334, 753 20 Uppsala

Besöksadress: Dragarbrunnsgatan 78 B,

Tel. 018-66 03 00

Linköping

Gjuterigatan 5, 582 73 Linköping

Tel. 013-37 14 00

Västerås

Kopparbergsvägen 8, 722 13 Västerås

Tel. 021-81 20 00

Örebro

Vasastrand 11, 703 54 Örebro

Tel. 019-764 15 10

Göteborg

Odinsgatan 13, 411 03 Göteborg

Tel. 031-703 57 00

Malmö

Navigationsgatan 1 A, 211 20 Malmö

Tel. 040-16 56 00

HUVUDKONTOR

JM AB

169 82 Stockholm

Besöksadress: Gustav III:s boulevard 64, Solna

Tel. 08-782 87 00

www.jm.se

DOTTERBOLAG SVERIGE

AB Borätt

Box 6048, 171 06 Solna

Besöksadress: Rosenborgsgatan 12, Solna

Tel. 08-626 66 30

www.boratt.se

Seniorgården AB

Box 6048, 171 06 Solna

Besöksadress: Rosenborgsgatan 12, Solna

Tel. 08-626 66 30

www.seniorgarden.se

JM Entreprenad AB

169 82 Stockholm

Besöksadress: Rosenborgsgatan 12, Solna

Tel. 08-782 87 00

www.jm-entreprenad.se

JM@Home AB

169 82 Stockholm

Besöksadress: Rosenborgsgatan 12, Solna

Tel. 08-782 87 00

DOTTERBOLAG UTLAND

Norge:

JM Norge AS

Postboks 453

N-1327 Lysaker

Besöksadress: Mustads vei 1, N-0283 Oslo

Tel. +47 67 17 60 00

www.jm.no

Finland:

JM Suomi Oy

Hevosenkenkä 3

FI-02600 Espoo

Tel. +358 2 0743 0777

www.jmsuomi.fi





















































Adresser

Produktion: JM och Lindermyr Produktion

Text: JM, Evidens och Oskar Hammarkrantz

Grafisk form: Paulin A&D

Repro och original: Bildrepro och Sonho

Foto/illustrationer: Sandra Birgersdotter Ek, Carbonwhite, Diakrit,

Johan Forsberg, Getty Images, Richard Hammarskiöld, Mattias Hamrén,

Kristoffer Johnsson, Gustav Kaiser, Magnus Liam Karlsson, Sanna Lindberg,

Pixerymedia, Tomas Lindell, Sightline, Sweco Architects, WEC360 och JM

Tryckeri: Åtta.45 Tryckeri AB, 2022

Papper: Invercote Creato 260g/Galerie Art Matt 150g

ADRESSER

JM ÅRSREDOVISNING 2021 · 149

JM AB (PUBL) / SE-169 82 STOCKHOLM / BESÖKSADRESS GUSTAV III:S BOULEVARD 64, SOLNA / TEL 08-782 87 00

ORG. NR 556045-2103 / INTERNET WWW.JM.SE