Års- och hållbarhetsredovisning
2022
Vi är övertygade om a där människor trivs och
mår bra utvecklas samhällen. A utveckla hållbara
livsmiljöer är vad vi gör.
I alla våra projekt börjar det med e stycke mark
som vi förädlar. Inte för vår skull. Utan för de människor
som kommer a bo och arbeta där. För a vi vet a
hur vi bor påverkar vår livskvalitet.
Vi lägger grunden till e bäre liv.
Så var det igår, så är det idag och så kommer
det a vara imorgon.
Verksamhet
2 ÅRET I KORTHET
4 KONCERNCHEFENS KOMMENTAR
6 JM SOM INVESTERING
7 AFFÄRSIDÉ, VISION OCH STRATEGI
8 MÅL OCH UTFALL
9 VÄRDESKAPANDE I JMs AFFÄR
11 PRODUKTPORTFÖLJ
13 STRUKTURERAD PROJEKTUTVECKLING
14 RISKER OCH MÖJLIGHETER
19 OMVÄRLDSANALYS
22 MARKNADEN
26 JMs ERBJUDANDE
28 ETT URVAL AV VÅRA PROJEKT
Hållbarhetsredovisning
33 HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE
34 HÅLLBARHETSSTRATEGI
35 MÅLOMRÅDEN OCH HÅLLBARHETSMÅL
44 ORGANISATION OCH STYRNING
45 VÄSENTLIGHETSANALYS OCH INTRESSENTDIALOG
47 HÅLLBARA HÖJDPUNKTER UNDER ÅRET
49 OM HÅLLBARHETSREDOVISNINGEN
49 GLOBAL REPORTING INITIATIVE – GRI
53 GRI-INDEX
55 GLOBAL COMPACT
56 EU TAXONOMIN
Finansiell information
KONCERNEN ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING
63 AFFÄRSSEGMENT
69 RESULTATRÄKNING
70 BALANSRÄKNING
72 FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL
73 KASSAFLÖDESANALYS
ÅRSREDOVISNINGSHANDLINGAR ENLIGT ÅRL
74 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
KONCERNEN ENLIGT IFRS
82 RESULTATRÄKNING
83 BALANSRÄKNING
84 FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL
85 KASSAFLÖDESANALYS
86 KONCERNENS NOTER
MODERBOLAGET
106 RESULTATRÄKNING
107 BALANSRÄKNING
108 FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL
109 KASSAFLÖDESANALYS
110 MODERBOLAGETS NOTER
114 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION
115 REVISIONSBERÄTTELSE
Aktieägarinformation
120 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
124 STYRELSE, VD OCH REVISORER
130 KONCERNLEDNING
132 JM-AKTIEN
134 FEMÅRSÖVERSIKT
136 DEFINITIONER OCH ORDLISTA
140 JMs ÅRSSTÄMMA OCH FINANSIELLKALENDER
En av Nordens ledande
projekt utvecklare av bostäder
och bostadsområden
Vår målsäning är a via våra hållbara bostäder med sunt
inomhusklimat, lägga en solid grund för god livskvalitet.
Koncernens verksamhet är fokuserad på nyproduktion av
bostäder i araktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva
storstadsområden och universitets orter i Sverige, Norge
och Finland.
JM bedriver även fastighetsutveckling samt entreprenad-
verksamhet inom Storstockholmsområdet. Vi erbjuder
också ekonomisk och teknisk förvaltning till bostadsräs-
föreningar.
Från och med år 2018 miljömärks alla våra projektstartade
bostäder med den nordiska märkningen Svanen. JM är
därmed först i Norden med a Svanenmärka hela sin
produktion av bostäder.
Under år 2022 gjordes era större förvärv av mark
och 3 113 bostäder produktionsstartades.
JM-koncernen omsäer cirka 16 miljarder och
har cirka 2 500 anställda.
JM grundades år 1945 av John Mason och är sedan 1982
e publikt bolag noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap.
39
Under 2022 svanenmärktes 39 svenska,
norska och finska bostadsprojekt i JM.
2 488
Antal medarbetare på JM.
8 078
Antal bostäder i pågående produktion.
1:a
JM mest populära arbetsgivaren bland
unga högskoleingenjörer 2022.
39 500
Antal bostadsbyggrätter.
2 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
VERKSAMHET / ÅRET I KORTHET
Sverige
Finland
Norge
JM-kontor
Enligt segmentsredovisning
Intäkterna ökade till 16 385 mkr (14 608).
Rörelseresultatet minskade till 2 064 mkr (2 216).
Rörelsemarginalen minskade till 12,6 procent
(15,2).
Resultat från försäljningar av fastigheter
och från joint venture om −11 mkr (436) ingår
i rörelseresultatet.
Resultatet före skatt minskade till 1 994 mkr
(2 158). Resultat efter skatt minskade till
1 575 mkr (1 798) .
Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering
i fastigheter uppgick till −261 mkr (2 287).
Antal sålda bostäder minskade till 2 659 (4 248)
och produktionsstarterna minskade till 3 113
(3 972).
Räntabilitet eget kapital för de senaste tolv
månaderna uppgick till 17,9 procent (21,9).
Resultatet per aktie under året uppgick till 23,40
kronor (25,90).
Övervärden exploateringsfastigheter uppgick
till 6,7 mdkr (7,2).
Styrelsen föreslår 14,00 kronor (13,50) i utdelning
för 2022.
Styrelsen föreslår förnyat bemyndigande för
återköp av egna aktier.
%
Aktiens totalavkastning och
genomsnittliga totalavkastning
0
10
20
30
40
50
60
70
80
FinlandNorgeSverige
2022
2021
21
10
21
69
69
11
De finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor (SEK) som också är moderbolagets rapporteringsvaluta. Samtliga belopp, om inte annat anges, är avrundade till närmaste miljontal. Sifforna
i rapporten är baserade på koncernens konsolideringssystem som är i tusentals kronor. Genom avrundning av siffror i tabeller kan det förekomma att totalbelopp inte motsvarar summan av
ingående avrundade heltal. Där inget annat framgår baseras belopp och kommentarer på sidorna 2–3, 8, 69–73 på JMs segmentsredovisning. För skillnaden mellan segmentsredovisning och IFRS,
se avsnittet Segments rapportering på sidan 89. För definitioner, se sidorna 136–139.
3JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
VERKSAMHET / ÅRET I KORTHET
Under de drygt tre decennier som jag har varit verksam inom
bostadsutveckling har vår bransch genomgått ett antal utmaningar
och kriser. Utvecklingen under 2022 är unik i bemärkelsen att flera
kritiska faktorer samverkat. Rysslands invasion av Ukraina har utöver
stort mänskligt lidande skapat stor osäkerhet i världsekonomin.
Ilikhet med det som brukar kallas en perfekt storm har brist på
insatsvaror och ökande produktionskostnader samt stigande infla
-
tion och räntor, tillsammans med ökade energipriser orsakat stor
osäkerhet som lett fram till en avvaktande marknad under 2022.
Påverkan av en osäker omvärld
Mot bakgrund av en marknad med sjunkande priser och ökande
utbud är jag mycket nöjd med JMs utveckling under året. Som en
följd av de försämrade makroekonomiska förutsättningarna har vi
sett en avmattning på våra marknader, med minskande försäljning.
JM sålde 2 659 bostäder under 2022, vilket motsvarar 62 procent
avantalet sålda bostäder under år 2021.
Antalet produktionsstartade bostäder under 2022 uppgick till
3113, vilket är drygt 800 färre jämfört med år 2021. Ett lägre antal
produktionsstarter är i varierande grad, beroende på delmarknad,
orsakat av en kombination av avvaktande efterfrågan, ökade
produktionskostnader och fördröjningar orsakade av uteblivna
myndighetsbeslut.
JM står totalt sett fortsatt starkt med 8 078 bostäder i pågående
produktion vid utgången av 2022, varav en normal andel, 62 procent,
är bokade eller sålda. Trots ökade produktionskostnader har vi
sammantaget en fortsatt god lönsamhet i vår verksamhet tillika
enstark balansräkning.
Under 2022 sålde JM också kontorsprojektet K1 Karlbergs
Strand till det svenska Fortifikationsverket, en affär om 2,4 mdkr
som intäkts- och resultatredovisas successivt från och med det
fjärde kvartalet 2022 fram till färdigställande som beräknas till
början av 2025.
Möjligheter och fortsatt fokus på produktionsstarter
Det råder i grunden ett stort behov av nya bostäder och vi ser att
det finns förutsättningar för JM att starta nya bostadsprojekt på alla
våra marknader. Trots en osäker omvärld kommer ett fortsatt fokus
på produktionsstarter vara prioriterat för JM på de platser vi är
verksamma. I ett läge där byggkostnaderna är höga och kunderna
avvaktande, är det dock mer angeläget än någonsin att förutsätt
-
ningarna för nyproduktion inte försämras ytterligare av utdragna
planprocesser och fördröjda myndighetsbeslut.
Marknadsläget innebär också goda möjligheter i form av mark
-
förvärv för att förädla vår projekt- och byggrättsportfölj, där JM
hargjort ett antal strategiska förvärv under året.
Framsteg för hållbar bostadsutveckling
Hållbarhet är en integrerad del av JMs projektutveckling av bostäder
och vi driver ett antal projekt, tester och samarbeten för att nå
målet om klimatpåverkande utsläpp nära noll år 2030. Drivmedel
ifordon och arbetsverktyg som används på JMs byggarbetsplatser
ska vara förnybart och vi strävar efter att elektrifiera i så hög grad
som möjligt. Vi inför successivt klimatförbättrad betong på alla våra
marknader. En stor del av våra utsläpp sker i vår värdekedja, vilket
gör att vi lägger stor kraft vid att föra dialog med och ställa krav
påvåra leverantörer.
Vi arbetar med datainsamling för att kontinuerligt kunna följa
vårklimatpåverkan och olika åtgärders faktiska påverkan. Under
2022 har vi som ett led i det arbetet infört klimatberäkningar
tidigtiutvecklingsprocessen.
Ett ökat medvetande om elpriser och energianvändning gör
detallt viktigare att erbjuda energieffektiva bostäder. I Sverige har
JMs färdigställda bostäder i genomsnitt 19 procent lägre energi-
användning än myndighetskraven, och i Norge 34 procent lägre.
Vifortsätter våra ansträngningar för att fortsatt leverera bostäder
med avsevärt lägre energianvändning och har i slutet av 2022
installerat solceller i flera projekt.
JM beslutade 2018 att alla nystartade projekt ska Svanenmärkas.
Under 2022 har vi sett effekt av detta, då hela 39 av 48 färdigställda
projekt erhållit svanenmärkningen.
Stabil utveckling i en
osäker omvärld
E starkt resultat och viktiga steg för hållbar bostads-
utveckling i en avvaktande marknad.
4 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
VERKSAMHET / KONCERNCHEFENS KOMMENTAR
Ett systematiskt arbete med bland annat lärlingsprogram för kvinnor
bidrar till en positiv utveckling gällande en ökad andel kvinnor bland
JMs hantverkare, där vi noterar 8 procent i slutet av 2022.
Läs mer om JMs hållbarhetsarbete i hållbarhetsredovisningen
påsidan 33.
Nöjda kunder och dedikerade medarbetare
Inom JM finns en stolt tradition och ett starkt engagemang för att
utveckla attraktiva och hållbara bostäder, på ett sätt som skapar
såväl nöjda kunder som medarbetare och ett starkt strukturkapital.
Jag är stolt och tacksam över insatserna från JMs dedikerade med-
arbetare under 2022, inte minst över förmågan att i en avvaktande
marknad fortsatt fokusera på att leverera fina bostäder till våra
kunder och att förädla våra processer inom allt från markförvärv,
produktutveckling, projektering och produktion, till försäljning,
inredningsval, inflyttning och förvaltning. Ett fint kvitto på det är
dehöga betyg och framstående placeringar som JM får i oberoende
undersökningar inom kundnöjdhet, där JMs nöjdkundindex för
2022 ökade från det redan höga värdet 78 till utmärkta 79 vid
inflyttning i en nyproducerad JM-bostad.
Stark position och långsiktigt goda förutsättningar
JM har historiskt gått stärkt ur utmanande perioder, tack vare ett
gediget och kundfokuserat arbete i kombination med en attraktiv
projekt- och byggrättsportfölj samt en stark finansiell ställning.
Vårt resultat och vår balansräkning medger fortsatt såväl lång-
siktig tillväxt som stabil överföring till aktieägarna, där styrelsen
föreslår höjd utdelning för 2022 samt fortsatt mandat för återköp
avaktier. Jag konstaterar ödmjukt att trots osäkerheten i omvärlden
är de fundamentala och långsiktiga förutsättningarna för JM och vår
affäralltjämt goda.
Johan Skoglund
Verkställande direktör och koncernchef
” Ett starkt resultat, med alltjämt
goda långsiktiga förutsättningar
för JMs affär.”
5JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
VERKSAMHET / KONCERNCHEFENS KOMMENTAR
JM som investering
Ambitionen är a över tid ge våra aktieägare en högre totalavkastning
än företag med liknande verksamhet och riskprol.
JM utvecklar bostäder och hållbara livsmiljöer på större tillväxt-
orter i Sverige, Norge och Finland. Ambitionen är att över tid ge
JMs aktieägare en högre totalavkastning än företag med liknande
verksamhet och riskprofil. Aktieägarna i JM ska ges möjlighet till god
långsiktig totalavkastning från en riskmässigt balanserad tillväxt i
affären, med optimerat utnyttjande av riskkapital över konjunktur
-
cykeln och ökande värdeöverföringar till aktieägarna med fokus på
vinst per aktie och utdelning per aktie. Detta uppnås genom hög
operationell förmåga, god riskkontroll, finansiell styrka och attraktiv
byggrättsportfölj, med stor värdepotential, som löpande förädlas
ochförnyas.
%
Aktiens totalavkastning och
genomsnittliga totalavkastning
–2
0
2
4
6
8
10
12
2013–20222018–2022
JM
Nasdaq Stockholm
Genomsnitt
1)
–2
10
4
9
6
12
Byggrätter
Antal, tusental Mdkr
0
5
10
15
20
25
30
35
40
20222021202020192018
Byggrätter i balansräkningen
Villkorade byggrätter
Övervärde byggrätter
i balansräkning
15,220,7
21,1
20,4
15,620,0
17,522,0
0
1
2
3
4
5
6
7
8
14,8
17,4
God långsiktig
totalavkastning
Under de senaste fem åren har
JM haft en genomsnittlig total-
avkastning om 4 procent. Aktien
är volatil men har skapat god
totalavkastning långsiktigt. Över
de senaste tio åren har total-
avkastningen varit 9 procent,
jämfört med 6 procent för
genomsnittet för jämförbara
bolag.
Soliditet
%
0
10
20
30
40
50
60
20222021202020192018
Soliditet
41
42
47
50
53
Stark balansräkning
JM har en stark finansiell
ställning med en soliditet om
40–50 procent (exklusive över
-
värden) under de senaste fem
åren. En stark soliditet är en
förutsättning för stabil och
kostnadseffektiv finansiering av
pågående bostadsproduktion.
Samtidigt ska riskkapitalet
inklusive övervärden vara opti
-
merat över konjunkturcykeln.
ÅTERFÖRING TILL AKTIEÄGARE
Mkr
0
500
1 000
1 500
2 000
20222021202020192018
Utdelning
Återköp av aktier
375887
825922
765
835
870
Ökande utdelning
över lång tid
JM har haft en ökande utdelning
över lång tid i kombination med
ett flertal kapitalutskiftningar
över åren. Värdeöverföringarna
till aktieägarna har under de
senaste fem åren uppgått till
5,5mdkr, varav 4,3 mdkr genom
utdelning och 1,2 mdkr genom
förvärv och indragning av egna
aktier (återköp).
Byggrättsportfölj med
stor värdepotential
JM har 39 500 byggrätter
förframtida projektutveckling,
varav 22 000 redovisas i balans
-
räkningen. Övervärdet jämfört
med bokfört värde på bygg-
rätterna i balansräkningen upp
-
går till 6,7 mdkr utifrån extern
värdering. Övervärdet är del av
JMs riskkapital och ger indika
-
tion om framtida vinst potential.
1)
Besqab*, Bonava*, NCC, PEAB,
Selvaag*, Skanska, Veidekke, YIT
*
ej 2013–2022
Riktvärde för kapitalstruktur och utdelningspolicy
Riktvärde för kapitalstruktur där den synliga soliditeten bör uppgå tillminst 35 procent över en konjunkturcykel. Utdelningspolicy där aktieutdelningen i genomsnitt ska utgöra
50 procent av koncernens resultat efter skatt över en konjunkturcykel. JMs riktvärde för kapitalstrukturer och utdelningspolicy definieras utifrån segmentsredovisningen.
6 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
VERKSAMHET / JM SOM INVESTERING
Aärsidé, vision
och strategi
Strategi
För att inom ramen för affärsidén uppnå det övergripande aktie-
ägarmålet, har JM följande strategi:
• Ledande projektutvecklare av bostäder i Norden – avseende
såväl marknadsposition som produktkvalitet och hållbarhet
• Verksamhet på tillväxtorter med goda långsiktiga demografiska
och ekonomiska förutsättningar
• Tydlig inriktning mot högkvalitativa och miljöanpassade bostäder
och arbetsplatser med högt kundvärde och i attraktiva lägen
• Tillväxt med god lönsamhet och marknadsledande position
som mål
• Tillväxt, främst organisk, men även via bolagsförvärv, för att
stärka JMs position på prioriterade geografiska marknader
• Företagskultur som präglas av goda värderingar, ansvarstagande,
långsiktighet, hållbarhetstänkande och respekt för individen.
Ledande projektutvecklare av högkvalitativa
bostäder i Norden
JM är en av Nordens ledande utvecklare av nya bostäder. Verksam-
heten är främst inriktad på nyproduktion av bostäder med tyngd-
punkt på storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge
och Finland. Gemensam nämnare är områden där en växande
befolkning och god köpkraftsutveckling ger möjlighet att nå lång-
siktig framgång i vår affär.
JMs projektutveckling täcker alla led av värdekedjan, från förvärv
av mark till försäljning av den nya bostaden. I många fall innebär JMs
projekt att nya stadsdelar skapas.
I Sverige upplåts bostäderna i första hand till bostadsrättsfören
-
ingar, men inkluderar även hyresrättsbostäder och ägarlägenheter.
Projektutveckling av kommersiella fastigheter ska vara begrän
-
sad och i första hand stödja JMs bostadsutveckling i större projekt
där de ingår som en naturlig planförutsättning. Förvaltning erbjuds
iJM@home.
Till grund för JMs strategi för värdeskapande och tillväxt ligger
ett tydligt fokus på kassaflöden och effektivt utnyttjande av balans-
räkningen. Detta uppnås genom hög takt i igångsättning, genom-
förande och försäljning av projekt så väl som effektiv projekt-
finansiering.
Riskkontroll och fokus på kassaflöden innebär att produktions
-
starter sker först när tillräcklig nivå på bokning och kontrakts-
skrivning har uppnåtts.
Kvalitetssäkring av projektering och produktion sker genom
enbegränsad och effektiv egen produktionskapacitet.
•
•
•
Med människan i fokus och genom
ständig utveckling skapar vi boenden
och hållbara livsmiljöer.
Vi lägger grunden till e bäre liv.
A ge en högre totalavkastning än
företag med liknande verksamhet
och riskprol. Med totalavkastning
avses värdeökning och utdelning.
JMs aärsidé och vision är vägledande i arbetet för a leva upp till JMs kund-
löfte, ’Bäre livskvalitet’, och därigenom a skapa aktieägarvärde med högre
totalavkastning än företag med liknande verksamhet och riskprol.
7JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
VERKSAMHET / AFFÄRSIDÉ, VISION OCH STRATEGI
Mål och utfall
För a säkerställa e långsiktigt värdeskapande har JM formulerat övergripande mål.
De nansiella målen syftar till a balanserat stödja den långsiktiga nansiella utveck-
lingen i koncernen och samtidigt vara anpassade till verksamhetens cykliska karaktär.
JMs nansiella mål denieras utifrån segmentsredovisningen.
Finansiella mål
NKI långsiktigt
0
20
40
60
80
20222021202020192018
Antal %
0
300
600
900
1 200
20222021202020192018
Kg/m
2
BTA
JM hantverkare totalt
JM kvinnliga hantverkare %
Sverige
Norge
Finland
Sverige
Norge Finland
0
10
20
30
40
20222021202020192018
0
2
4
6
8
1 032
997
969
884
871
NKI långsiktigt
0
20
40
60
80
20222021202020192018
Antal %
0
300
600
900
1 200
20222021202020192018
Kg/m
2
BTA
JM hantverkare totalt
JM kvinnliga hantverkare %
Sverige
Norge Finland
Sverige
Norge Finland
0
10
20
30
40
20222021202020192018
0
2
4
6
8
1 032
997
969
884
871
NKI långsiktigt
0
20
40
60
80
20222021202020192018
Antal %
0
300
600
900
1 200
20222021202020192018
Kg/m
2
BTA
JM hantverkare totalt
JM kvinnliga hantverkare %
Sverige
Norge Finland
Sverige
Norge
Finland
0
10
20
30
40
20222021202020192018
0
2
4
6
8
1 032
997
969
884
871
Icke-finansiella mål
%
%
Årlig utveckling, %
Tillväxt
–18
–12
–6
0
6
12
20222021202020192018
0
4
8
12
16
20222021202020192018
Mål
0
10
20
30
40
20222021202020192018
Mål
Mål
11,7 12,8 15,213,2 12,6
22,2
22,2
21,9
20,8
17,9
–18
–14
5
–16
–18
%
%
Årlig utveckling, %
Tillväxt
–18
–12
–6
0
6
12
20222021202020192018
0
4
8
12
16
20222021202020192018
Mål
0
10
20
30
40
20222021202020192018
Mål
Mål
11,7 12,8 15,213,2 12,6
22,2
22,2
21,9
20,8
17,9
–18
–14
5
–16
–18
%
%
Årlig utveckling, %
Tillväxt
–18
–12
–6
0
6
12
20222021202020192018
0
4
8
12
16
20222021202020192018
Mål
0
10
20
30
40
20222021202020192018
Mål
Mål
11,7 12,8 15,213,2 12,6
22,2
22,2
21,9
20,8
17,9
–18
–14
5
–16
–18
8 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
VERKSAMHET / MÅL OCH UTFALL
Värdeskapande i JMs aär
Ända sedan starten 1945 arbetar JM med projektutveckling av
bostäder vilket innebär att obebyggd eller bebyggd mark förvärvas
och förädlas till attraktiva bostäder eller kommersiella lokaler. Pro
-
jektutveckling täcker alla led i värdekedjan, från förvärv av mark till
försäljning av den nya bostaden. I många fall innebär JMs projekt att
helt nya stadsdelar skapas. Eftersom vår verksamhet i första hand
ärinriktad på nyproduktion av bostäder har vi genom åren kunnat
förfina våra processer, samtidigt som vi arbetat för att öka boende-
kvaliteten.
En god riskkontroll, fokus på kassaflöden och ett effektivt
utnyttjande av balansräkningen är förutsättningar för att säkerställa
ett långsiktigt värdeskapande.
Hållbarhetsarbetet är en central och integrerad del i vår projekt
-
utveckling. Vi formar framtidens bebyggelse och städer och tar hän-
syn till miljömässiga, ekonomiska och sociala aspekter för att skapa
förutsättningar för människors hållbara livsstilar.
Värdekedjan
Värdekedjan inkluderar mark- och fastighetsförvärv, planprocess
och projektering, produktion, försäljning samt förvaltning. Denna
kompetens att hantera hela värdekedjan är en viktig konkurrens-
fördel för JM och avgörande för det framgångsrika värdeskapandet.
Varje steg i projektutvecklingen följer de krav på så kallade
beslutsgrindar som ställts upp och som syftar till att säkerställa god
lönsamhet samt en effektiv och kontrollerad process (se illustration
sidan 14).
Värdeutvecklingen sker stegvis i takt med att markanvändningen
definieras. När detaljplanen är fastställd och bygglov erhållits –
detta kan ta allt ifrån ett till över fem år – och projektet sålts till
kund, har det fulla markvärdet uppnåtts.
Kunskap om kundernas behov och efterfrågan, och hur dessa behov möts
genom eektiva processer, är grunden för JMs värdeskapande. Vi har
utvecklat eektiva processer för bostadsproduktion och samlat gedigen
erfarenhet av stora och komplexa projekt.
9JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
VERKSAMHET / VÄRDESKAPANDE I JMs AFFÄR
Rätt kapitalstruktur
JMs affär är kapitalkrävande och förutsätter ett effektivt utnyttjande
av balansräkningen. För att maximera värdeskapandet, krävs att en
optimerad kapitalstruktur tar utgångspunkt i att de olika verksam
-
hetsområdena har olika kapitalbehov för att möta de specifika
riskerna inom respektive verksamheter.
JM gör varje år en analys, med stöd av en kapitaliseringsmodell,
över vilket riskkapital som behövs för de olika verksamhets -
områdena.
Kapitaliseringsmodellen kvantifierar tillgång till, och behov av
riskkapital inom JMs respektive verksamhetsområden och baseras
på bedömda marknadsvärden. Analysen tar även hänsyn till
likviditetsaspekterna i olika tillgångsslag.
Genomgången av bedömt kapitalbehov och allokerat riskkapital
för de olika verksamhetsområdena utifrån kapitalallokeringsmodel
-
len, är ett av de verktyg som ledning och styrelse använder i syfte att
löpande analysera JMs totala kapitalbehov. Denna analys av kapital
-
behovet ligger sedan tillsammans med andra kvalitativa aspekter,
som inte beaktas av kapitaliseringsmodellen, till grund för styrelsens
beslut om lämplig kapitalstruktur vid var tidpunkt och utgör förut
-
sättning för värdeöverföring till aktieägarna.
Avkastningskrav för projekt
För värdeskapande krävs att varje investering genererar en avkast-
ning som överstiger kapitalkostnaden. JM arbetar med ett antal
investeringsanalysmetoder och kriterier (såsom WACC, IRR och
nuvärdeskvot) för att utvärdera såväl varje specifikt projekts
lönsamhet som vilka projekt som ska prioriteras. Dessa metoder
och kriterier utgör verktyg och styrmedel för att möta koncernens
krav på avkastning, vilka har påverkats av ökade räntenivåer under
2022 och prognoser för den framtida räntebanan.
• Den vägda kapitalkostnaden (WACC) efter skatt för nya
projekt uppgår till7,0–8,5 procent och används för att nuvärdes-
beräkna prognosticerade kassaflöden för ett specifikt projekt.
• Skuldsättningsgraden i enskilda projekt bedöms uppgå
till 1,0.
• Genomsnittlig kapitalkostnad – lånat kapital
1)
En 2-årig ränta (motsvarande en genomsnittlig projektlöptid)
om totalt 4,0–4,5 procent baserat på underliggande riskfri ränta
om 0,3procent och en riskpremie om 2,0–2,5 procent.
Med hänsyn tagen till avdragsrätt för räntekostnader uppgår
därmed den genomsnittliga kapitalkostnaden för lånat kapital
till3,2–3,6 procent.
• Genomsnittlig kostnad – eget kapital
1)
Avkastningskravet på eget kapital uppgår, när man väger samman
de olika utvärderingskriterierna CAPM (Capital Asset Pricing
Model) och IRR (Internal Rate of Return), till cirka 13–15 procent.
• Avkastningen på eget kapital har under 10-årsperioden 2013–
2022 i genomsnitt uppgått till 25,3 procent och för 5-årsperioden
2018–2022 till 21,0 procent.
1)
Riskfri ränta och riskpremie bedömt i ett längre perspektiv.
•
•
•
•
•
10 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
VERKSAMHET / VÄRDESKAPANDE I JMs AFFÄR
Produktportfölj
Byggräer är utgångspunkten för JMs bostads- och fastighetsutveckling.
Utöver projektutveckling av bostäder med eget ägande utvecklas även
hyresräsbostäder, kommersiella lokaler samt vård- och omsorgsboenden.
Därutöver ingår förvaltningsverksamhet i JMs produktportfölj.
Bostadsbyggrätter grunden för uthållig lönsamhet
JM investerar kontinuerligt i utvecklingsbar mark för framtida
produktion. Vår strategi är att förvärva mark i samma takt som
vitar mark till produktion. För att kunna göra rätt investeringar
ibyggrätter krävs en god kännedom om kunderna, deras behov
ochefterfrågan. Stigande bostadspriser och ökat distansarbete
hargjort att många söker bostad utanför stadskärnan, vilket under-
lättats av förbättrade kommunikationer som ökat möjligheterna till
längre pendlingsavstånd. Samtidigt är centrala stadslägen fortsatt
mycket attraktiva.
Bra sammansättning
JMs planerade bostäder finns både i traditionellt starka bostads-
marknader och i nya framväxande. Sjönära områden och närhet till
parker är populärt. Andra viktiga kvaliteter är närhet till kommuni
-
kationer, service och skolor. Vid utgången av 2022 hade JM 39 500
disponibla bostadsbyggrätter (35 600). Kapitalbindningen i bygg-
rätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder
uppgick vid utgången av 2022 till 8 454 mkr (8 192).
Värdering av bostadsbyggrätter
Vid årsskiftet genomfördes en värdering av JMs samtliga exploate-
ringsfastigheter för bostäder i samarbete med externt värderings-
företag. Den är gjord utifrån ett tänkt försäljningspris av fastig-
heterna till rådande dagsvärden. Värderingarna baseras på objektens
läge, attraktivitet, omfattning och typ av planerad bebyggelse, skede
i planprocessen samt den tid som återstår till byggstart.
•
•
Bedömt marknadsvärde för JMs exploateringsfastigheter för
bostäder uppgår till 15,2 mdkr (15,4). Motsvarande bokfört värde
är 8,5 mdkr (8,2). De 17 500 byggrätter som disponeras genom
villkorade förvärv omfattas ej av värdebedömningen. Vissa av
exploateringsfastigheterna har kvarstående äldre bebyggelse som
genererar driftnetton och som är planerade att rivas i framtiden.
Värdebedömningen för dessa byggnader baseras på nuvarande
hyresintäkter samt på objektens kommande användning, där hänsyn
tagits till kostnader för eventuell rivning. Marknadsvärdet för dessa
byggnader är inkluderade i summeringen ovan.
I diagrammen nedan har marknadsvärdet för JMs exploaterings
-
fastigheter fördelats på olika planskeden beroende på var i plan-
processen exploateringsfastigheterna befinner sig. Planprocessen
kan delas in i tre skeden: översiktsplan, detaljplan och bygglov.
1)
JM Bostad Stockholm JM Norge
JM FinlandJM Bostad Riks
JM Bostad Stockholm JM Norge
JM FinlandJM Bostad Riks
JM Bostad Stockholm JM Norge
JM FinlandJM Bostad Riks
0
20
40
60
80
100
20222021
0
20
40
60
80
100
20222021
0
20
40
60
80
100
20222021
% % %
11JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
VERKSAMHET / PRODUKTPORTFÖLJ
2021 2022 2021 2022
0
2 000
4 000
6 000
8 000
BygglovDetaljplanÖversikts
plan
0
500
1 000
1 500
2 000
BygglovDetaljplanÖversikts
plan
Mkr
Mkr
2021 2022
0
300
600
900
1 200
1 500
BygglovDetaljplanÖversikts
plan
Mkr
2021 2022
0
300
600
900
1 200
1 500
BygglovDetaljplanÖversikts
plan
Mkr
Igrupperingen översiktsplan ingår även råmark som inte omfattas
av översiktsplan. Detaljplaneskedet omfattar tiden från att detalj
-
planearbetet påbörjas fram till ansökan om bygglov. Bygglovsskedet
startar i samband med ansökan om bygglov.
Geografisk fördelning av disponibla bostadsbyggrätter
Byggrätter är utvecklingsbar mark för framtida produktion och
redovisas som tillgångar i koncernens balansräkning under rubriken
exploateringsfastigheter. Cirka 36 procent av de bostadsbyggrätter
som redovisas i balansräkningen finns i Storstockholm. Övriga
Sverige omfattar cirka 29 procent av koncernens bostadsbyggrätter.
Merparten av koncernens byggrätter i Norge, cirka 18 procent, och
Finland, cirka 17 procent, finns i respektive huvudstadsregion.
Hyresrättsbostäder
JM har en kontinuerlig och långsiktig produktion av hyresrätts-
bostäder inklusive student - och ungdomsbostäder i framför allt
Stockholms regionen. JM samäger även ett bolag med Stiftelsen för
Strategisk Forskning och Stiftelsen för Kunskaps och Kompetens-
utveckling, som förvaltar hyresrättsfastigheter på tomträtt i attrak
-
tiva tätorter. Den del av avkastningen som tillfaller stiftelserna
används för att stödja forskning och utveckling inom ramen för
stiftelsernas uppdrag. Läs mer om JMs hyresrättsbostäder på
jm.se/om-oss/verksamheten/fastighetsutveckling/hyresratter
MARKNADSVÄRDERING –
PROJEKTFASTIGHETER
1)
2022-12-31 2021-12-31
Marknads-
värde, mkr
Bokfört
värde, mkr
Yta
(000) m
Uthyrningsgrad
årshyra, %
Bokfört
värde, mkr
Fastigheter under utveckling 1 049 908 29 92 789
Färdigställda hyresrättsfastigheter – – – – –
Färdigställda kontorsfastigheter 40 24 1 89 23
Totalt 1 089 932 30 92 813
1)
Marknadsvärderingarna är utförda av externt värderingsföretag.
MARKNADSVÄRDE JMs EXPLOATERINGSFASTIGHETER (BOSTÄDER)
2022-12-31 2021-12-31
Miljarder kr Marknadsvärde Bokfört värde Övervärde Marknadsvärde Bokfört värde Övervärde
JM Bostad Stockholm 8,2 4,0 4,1 8,8 4,1 4,8
JM Bostad Riks 3,5 2,3 1,2 3,0 1,7 1,4
JM Utland 3,5 2,2 1,4 3,5 2,5 1,0
Totalt 15,2 8,5 6,7 15,4 8,2 7,2
Vård- och omsorgsboenden
JM har lång erfarenhet av att bygga vård- och omsorgsbostäder med
hög kvalitet och tillgänglighet. Ett eget hem är ett grundläggande
mänskligt behov och avgörande för självkänsla, integritet och trygg
-
het. Utgångspunkten för vår utveckling av vård- och omsorgsboenden
är att såväl den egna bostaden som gemensamma utrymmen ska
upplevas hemlikt och trivsamt. Läs mer om JMs vård- och omsorgs
-
boende på jm.se/om-oss/verksamheten/fastighetsutveckling/vardboen-
den
Kommersiella fastigheter
Bottenvåningarna i våra flerbostadshus görs till levande miljöer med
arbetsplatser, butiker och restauranger. JM har även lång erfarenhet
av att bygga och förvalta kontor, där vi för närvarande uppför kon
-
torsfastigheten K1 Karlbergs Strand i Solna, Stockholm, som efter
färdigställande kommer att överlämnas till Fortifikationsverket.
Läs mer om JMs utveckling av kommersiella fastigheter på jm.se/om-
oss/verksamheten/fastighetsutveckling/kommersiella-lokaler
Förvaltning
Förvaltningsverksamheten bedrivs inom JM@home och tillgodoser
kundernas behov av såväl teknisk som ekonomisk förvaltning. Under
2022 har verksamheten fortsatt att utvecklas och växa gällande
både geografisk marknad och omsättning. Läs mer om vår förvalt
-
ning på jm.se/bostadsforvaltning
12 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
VERKSAMHET / PRODUKTPORTFÖLJ
Industrialiserat byggande
i ständig utveckling
Strukturerad Projektutveckling är JMs initiativ för industrialisering och
därmed eektivisering av projektutvecklingen av bostäder.
JMs utvecklingsprojekt pågår över lång tid och omfattar ett stort
antal bostäder. Resultatet är nya och förädlade stadsdelar, som för
-
utom bostäder även innehåller butiker, skolor, restauranger med
mera. För att JM ska vara konkurrenskraftiga över konjunkturcykler
måste bostäderna vara attraktiva, av hög kvalitet och kostnadseffek
-
tivt producerade. Processer och verktyg för detta samlas och styrs
inom det vi kallar strukturerad projektutveckling.
JMs produkt
JMs projektutveckling baseras på standardiserade komponenter,
som beroende på hur de kombineras skapar en variation i bostäder
och stadsrum. Komponenterna finns definierade i JMs projekterings
-
anvisningar, som utgör grunden för produktstyrningen. Monterings-
anvisningar och metodbeskrivningar anger hur komponenterna
fogas samman till kompletta hus och bostäder, och utgör därmed
ett väsentligt verktyg för medarbetare i JMs produktion.
Tillverkning och leverans av komponenterna till JMs projekt
garanteras i långsiktiga ramavtal med våra leverantörer. För att
uppnå ett effektivt och hållbart logistikflöde finns styrdokument
iform av logistikvillkor och logistikanvisningar.
Processer och arbetssätt
Från kundens första kontakt med JM till och med tillträdet av bosta-
den ska allt fungera på ett enhetligt sätt, oberoende av på vilken ort
bostaden är belägen. Detsamma gäller hantering av felanmälningar
samt service- och garantiåtgärder efter inflyttningen.
JMs bostadsaffär är beskriven genom ett antal huvudprocesser,
med underliggande processkategorier, aktiviteter och detaljerade
rutinbeskrivningar med syfte att säkerställa enhetlighet, hög kvalitet
och effektivitet. Inom JM läggs stor vikt vid att beslutade processer
följs, vilket görs via företagets verksamhetssystem där processernas
struktur följer den internationella standarden APQC (American
Productivity & Quality Center).
Innovation och ständiga förbättringar
Standardisering av produkt, processer och arbetssätt behöver
utvecklas kontinuerligt för att bibehålla konkurrenskraft över tid.
JMbedriver därför ett aktivt arbete med fokus på verksamhets-
ochproduktutveckling. Utvecklingsförslag baserade på studier
ellerfaktiska tester presenteras minst fyra gånger årligen.
Från JMs medarbetare kommer också många förslag om hur
standarder och processer kan utvecklas. Årligen kommer ett
stortantal förbättringsförslag som kan leda till direkta förändringar
eller utvecklingsprojekt med förändring på längre sikt. Förslagen
lämnas in via ett särskilt system och värderas löpande av ansvariga
för respektive process inom JM.
Digitalisering och hållbarhet i fokus 2022
Fokus i utvecklingsarbetet har under året varit digitalisering och
hållbarhet. Digitalisering eftersom det arbete som leder fram till en
färdig bostad i allt högre grad består av digitaliserade metoder. En
känd och för JM väl implementerad sådan metod är BIM (Building
Information Modeling). Under året har BIM och andra system
utvecklats för att stödja projektering och stärka informationsflöden
inom bostadsproduktionen. Ritningar, arbetsrutiner, checklistor
med mera finns numera i digital form i gemensamma system.
Under året har också den digitala kundportalen Mitt JM utveck
-
lats med syfte att kunderna där ska få tillgång till all information
kopplat till sitt bostadsköp.
I det andra fokusområdet för utveckling, hållbarhet, har det hänt
mycket under 2022. JM har drivit utvecklingsprojekt som resulterat
i att JMs standardiserade produkt utvecklats med klimatförbättrad
betong, att en ny typ av träutfack införts, att fordon och arbets-
maskiner på byggarbetsplatserna drivs med förnybart drivmedel
och/eller med el. Ett exempel på utveckling av JMs processer är att
klimat beräkningar ska genomföras i alla projekt, se sidan 36.
13JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
VERKSAMHET / STRUKTURERAD PROJEKTUTVECKLING
Risker och möjligheter
E kontrollerat risktagande är avgörande för god lönsamhet och tillväxt. Risker och
möjligheter är två sidor av samma mynt. Skicklig hantering av strategiska, operativa,
nansiella risker och hållbarhetsrisker skapar möjligheter och konkurrensfördelar.
Omvänt kan risker som inte hanteras rä leda till otillräcklig lönsamhet.
JM skapar värde genom projektutveckling – att optimera kundvärde,
intäkter och kostnader genom att identifiera och förvärva mark för
att utveckla attraktiva bostadsområden och lokaler. Under proces
-
sens gång ställs projektutvecklaren inför ett antal risker och möjlig-
heter som rätt hanterade bidrar till värdeskapande och lönsamhet.
Vi eftersträvar också att vara transparenta i vår affär utifrån ett
hållbarhetsperspektiv.
Riskhantering – en integrerad del av beslutsfattandet
Tillsammans med den tydliga fokuseringen på långsiktighet och
uthålligt värdeskapande som ligger i JMs affärsidé och strategi,
bidrar riskhanteringen till att hålla risktagandet i verksamheten på
enbalan serad nivå. Riskhanteringen är därför en integrerad del av
beslutsfat tandet på alla nivåer inom JM. Den är föremål för strate
-
giska insatser från styrelse och ledning och aktuell riskanalys redo-
visas löpande i Revisionsutskottet.
Rutiner för styrning, bevakning och uppföljning av projekten är
utformade för att minska affärsrisker och genomföranderisker. Det
gäller inte minst de olika insatserna inom ramen för strukturerad
projektutveckling som bidrar till att minska de operativa riskerna
iverksamheten. Samtliga väsentliga affärs - och projektbeslut
analyseras med avseende på både risker och möjligheter.
Klimatrelaterade finansiella risker och möjligheter har identifie-
rats och analyserats för att möta rekommendationerna i ramverket
TCFD (Task force on Climate related Financial Disclosures).
Arbetet med TCFD beskrivs närmare på sidorna 17–18.
1 2 3 4 5 6 7
14 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
VERKSAMHET / RISKER OCH MÖJLIGHETER
Under 2022 har de viktigaste riskerna inom JM varit osäkerhet avse-
ende den svenska cementförsörjningen, effekterna av det pågående
kriget i Ukraina samt ökad osäkerhet med en avvaktande bostads
-
marknad till följd av ökad inflation, stigande energipriser ochhögre
räntenivåer.
Under 2022 har osäkerhet rått avseende cementförsörjning
genom lokal cementproduktion i Sverige beroende på oklar till
-
ståndsprocess mellan myndigheter och marknadsledande producent.
Under det fjärde kvartalet förlängdes aktuella tillstånd med ytter-
ligare fyra år, vilket säkrar kommande års cementförsörjning.
Rysslands pågående invasion av Ukraina har utöver mänskligt
lidande skapat en stor osäkerhet i världsekonomin. JM har inga ram
-
avtalsleverantörer i Ryssland, Belarus eller Ukraina. Trots att JM har
långa avtal och är prioriterade kunder hos våra leverantörer så kan
de i sin tur vara beroende av insatsvaror vars tillgång påverkas av
kriget i Ukraina. Bedömningen är dock att detta inte haft någon
väsentlig påverkan i JMs pågående projekt.
Under 2022 fortsatte priserna på flera byggmaterial att öka och
inflationen har ökat markant i ekonomin som helhet. JMs långsiktiga
leverantörsrelationer och avtal minskade inverkan av detta på våra
kostnader under året, men risken har ökat för negativ påverkan från
kostnadsinflation både i projektportföljen och inför nya produktions
-
starter.
Försäljnings - och bokningsnivån i pågående produktion var på en
normal nivå efter att ha minskat något under året, vilket balanserar
risken i verksamheten. Produktionsstarterna ökade inte enligt plan
under 2022 utan begränsades något av utdragna planprocesser såväl
som av svagare försäljning under det andra halvåret. En mer utförlig
beskrivning av risker JM möter och hur dessa hanteras finns iFörvalt
-
ningsberättelsen på sidorna 80–81.
Inför 2023 bedöms marknadsläget som avvaktande på samtliga
våra marknader och beredskap finns för att hantera såväl en fortsatt
avvaktande bostadsmarknad som hög inflation vilket skulle kunna
begränsa JMs möjligheter att bibehålla produktionsvolymen. Plan-
processerna på våra huvudmarknader utgör även fortsättningsvis
enviktig förutsättning för tillväxt i antalet produktionsstarter.
Balansräkningen
Den mark som JM förvärvar tas upp i balansräkningen som
exploateringsfastighet. Vid produktionsstart för varje projektetapp,
överförs fastigheten med bokfört värde till projektet och inräknas
iprojektets kostnader.
Kassaflöde
Eftersom projekten löper över lång tid är det särskilt viktigt att
kassaflödeshanteringen är effektiv. JMs styrsystem och processer
äruppbyggda för att i samtliga projektfaser stödja och stimulera ett
optimalt kassaflödestänkande. Beslut om förvärv och produktions
-
start är väsentliga affärsbeslut som har stor kassaflödespåverkan
och dessa föregås av särskild analys och utvärdering.
Finansstrategi och policy
Finansverksamheten inom JM ansvarar för koncernens kort - och
långfristiga finansiering, likviditetsplanering, cash management och
finansiell riskhantering. Ansvarsfördelning, organisation och kontroll
av koncernens totala finansieringsverksamhet regleras i en av styrel
-
sen fastställd finanspolicy. Policyn anger mål för finansverksamheten,
övergripande ansvar samt specifika regler och limiter.
Målsättningen för finansverksam heten är att:
• stödja den operativa verksamheten för projektutveckling av
bostäder och kommersiella lokaler
• optimera utnyttjandet av kapital och hantering av kassaflöden
• kontrollera och hantera de finansiella risker som JM är
exponerat för.
JMs grundläggande finansstrategi är att tydligt koppla kassaflöden
från pågående projekt och projektfastigheter till bolagets upplånings-
och ränteriskhantering. Genom denna strategi erhålls den bästa
kontrollen av de finansiella riskerna.
För att upprätthålla en administrativt smidig och kostnadseffektiv
skuldförvaltning säkerställs befintliga kreditavtal av JMs goda kredit
-
värdighet varför inga pantbrev lämnas.
Skattepolicy
Styrelsen har fastställt en skattepolicy med grundläggande principer
för koncernens hantering av skatter.
JMs hantering av skatter ska betraktas ur ett hållbarhetsperspek
-
tiv och vägledas av transparens, socialt ansvarstagande och tydligt
bidrag till välfärden i samhället. Väsentliga skatter för JM är inkomst
-
skatt, mervärdes- och omsättningsskatt (moms), stämpelskatt,
fastighetsskatt, arbetsgivaravgifter och särskild löneskatt.
Ambitionen är att betala rätt skatt, i respektive land där JM har
verksamhet, utifrån andemeningen i lagar och regler. Skattekostna
-
den ska hanteras med professionell stringens som en viktig del av
företagets resultaträkning och skatteflödet ska optimeras inom
ramen för den löpande operativa verksamheten.
Känslighetsanalys byggrättsportfölj
Ett sätt att spegla dynamiken i byggrättsportföljen avseende
bostadsbyggrätter i balansräkningen är att göra en känslighetsanalys
där samtliga framtida förväntade kassaflöden från portföljen nuvär
-
desberäknas. I analysen görs ett antal förenklade kalkylantaganden
vilka syftar till att modellmässigt åskådliggöra nuvärdet av JMs bygg
-
rättsportfölj, vid ett antal tänkta intäktsnivåer per kvadratmeter.
Beräkningarna utgör inte någon prognos.
JMs 22 000 bostadsbyggrätter i balansräkningen antas fördelas
jämnt över åtta års produktionstid. Antagandet är teoretiskt där
produktionsstarter i praktiken sker såväl från bostadsbyggrätter
ibalans räkningen som från villkorade bostadsbyggrätter. En normal
bostad antas vara 75 kvadratmeter, skattekostnaden förutsätts uppgå
till 21,0 procent och diskonteringsräntan efter skatt är 7,8 procent.
I kalkylen har ej hänsyn tagits till eventuell inflation. Kalkylen inklu
-
derar såväl belastad skattekostnad som avdragseffekten från
historisk markinvestering om 8 455 mkr.
15JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
VERKSAMHET / RISKER OCH MÖJLIGHETER
Tabellerna nedan visar antagen intäkt, inklusive lån i bostadsrätts-
föreningar, och projektkostnad per kvadratmeter lägenhetsyta
exklusive moms. Utifrån olika genomsnittliga intäkts och kostnads-
antaganden nuvärdesberäknas hela byggrättsportföljens framtida
kassaflöden. Analysen visar stor hävstång i värdeskapande beroende
på företagets förmåga att effektivt hantera såväl intäkter som kost
-
nader samt inte minst den allmänna utvecklingen av bostadspriser
under perioden. En pris - eller kostnadsförändring om 900 kronor
per kvadratmeter motsvarar cirka 900 mkr eller cirka 14 kronor
per aktie enligt denna kalkylförutsättning.
JMs 17 500 bostadsbyggrätter som disponeras genom villkorade
förvärv eller samarbetsavtal ingår inte i känslighetsanalysen.
KÄNSLIGHETSANALYS, NUVÄRDE I MKR FÖR
JMs BYGGRÄTTSPORTFÖLJ/BOSTÄDER
Intäkt/m
2
, kr
1)
50 000 51 000 52 000 53 000 54 000
Kostnad/m
2
, kr
1) 2)
35 000 15 100 16 000 16 900 17 800 18 700
36 000 14 200 15 100 16 000 16 900 17 800
37 000 13 300 14 200 15 100 16 000 16 900
38 000 12 400 13 300 14 200 15 100 16 000
39 000 11 500 12 400 13 300 14 200 15 100
1)
Exklusive moms
2)
Exklusive kostnad mark
KÄNSLIGHETSANALYS, NUVÄRDE I KR/AKTIE FÖR
JMs BYGGRÄTTSPORTFÖLJ/BOSTÄDER
Intäkt/m
2
, kr
1)
50 000 51 000 52 000 53 000 54 000
Kostnad/m
2
, kr
1) 2)
35 000 234 248 262 276 290
36 000 220 234 248 262 276
37 000 206 220 234 248 262
38 000 192 206 220 234 248
39 000 178 192 206 220 234
1)
Exklusive moms
2)
Exklusive kostnad mark
Implicit värde av villkorade byggrätter
JM disponerade 17 500 bostadsbyggrätter (15 600) vid årsskiftet
genom villkorade byggrätter i Sverige, Norge och Finland. I normal
-
fallet betalar JM för dessa byggrätter i samband med att de når laga-
kraftvunnen detaljplan. Därvid upptas byggrätterna i JMs balans-
räkning till förvärvsvärdet som exploateringsfastighet.
Förvärvspriset baseras normalt på marknadsvärdet för bygg-
rätterna vid tidpunkten för uppfyllt avtalsvillkor då överlåtande
sker.Värdet på exploateringsfastigheterna varierar därefter med
pris utvecklingen på bostäder och marknadsvärdering kan göras
baserat påortspriser och specifika projektförutsättningar.
De villkorade byggrätterna är normalt inte omsättningsbara och
avtalen har olika giltighetstid beroende på förutsättning och avtals
-
struktur. Även om de villkorade byggrätterna normalt saknar ett
omsättningsbart värde utgör de ändå en säkrad förutsättning för
JMs löpande tillskott av byggrätter att tas till produktion för projekt-
utvecklingen av bostäder. Med de villkorade avtalen som grund kan
ett implicit nettonuvärde beräknas även för de framtida kassaflödena
i den villkorade delen av byggrättsportföljen. Med antagande om
attden villkorade portföljen om 17 500 bostadsbyggrätter (15600)
tas till produktion över åtta år, möter målkravet om 12,0 procent
(12,0) rörelsemarginal och har ett förvärvsvärde för byggrätterna
som ungefär motsvarar dagens genomsnittliga marknadsvärde i
balansräkningen, så uppgår nettonuvärdet efter skatt till 4,5 mdkr
(4,3) till diskonteringsränta 7,8 procent (6,0). Detta kan alltså ses
som ett implicit värde i JMs projektutveckling, utöver marknads-
värdet på de exploateringsfastigheter som JM har upptagna i balans
-
räkningen enligt ovanstående känslighetsanalys, förutsatt att
projekten kan genomföras operationellt.
Kostnader vid projektutveckling av bostäder
Ett bostadsprojekt består av en mängd olika kostnader som kate-
goriseras och följs upp i verksamheten. För att spegla bolagets
känslighet vid förändring i kostnadsmassan har en känslighets analys
upprättats nedan som visar resultateffekten per kostnadskategori
vid en förändring av kostnaderna om +/− 10 %.
I analysen sker ett antal förenklingar för att åskådliggöra effekten
i JMs resultat. Material avser kostnader för eget inköpt byggmaterial.
Mark avser förvärvskostnad för mark. Byggherrekostnader avser
kostnader som inte är direkt relaterade till entreprenaden, till
exempel kreditivräntor, kommunala anslutningsavgifter och lagfarts
-
kostnader. Projektering avser i huvudsak kostnader för tekniska
konsulter. Omkostnader avser tillfälliga kostnader för etablering på
byggarbetsplatsen samt hyror av anläggningstillgångar, till exempel
maskinhyror.
Tabellen nedan visar sju huvudkategorier av kostnader vid pro
-
jektutveckling av bostäder och deras relativa andel av den totala
kostnadsmassan. En förändring i respektive kategori påverkar
resultatet ivarierande grad och av tabellen framgår att kostnader
för underentreprenader är den i särklass största kostnadsposten
där en förändring om +/− 10 % innebär en resultatpåverkan om
+/− 440 mkr.
KÄNSLIGHETSANALYS FÖR OLIKA KOSTNADSKATEGORIER, PROJEKTUTVECKLING BOSTÄDER, KONCERNEN
2022 2021
Kategori Andel av kostnad, %
1)
Förändring, % Resultat, mkr Andel av kostnad, %
2)
Löner 14 +/−10 +/− 162 14
Material 17 +/−10 +/− 200 15
Mark 10 +/−10 +/− 120 13
Byggherrekostnader 9 +/−10 +/− 107 13
Projektering 4 +/−10 +/− 52 4
Omkostnader 8 +/−10 +/− 87 8
Underentreprenader 38 +/−10 +/− 440 33
1)
Andel av kostnadsmassa för projektutveckling av bostäder, 11,7 mdkr.
2)
Redovisat utfall avser endast Sverige.
16 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
VERKSAMHET / RISKER OCH MÖJLIGHETER
Identifiering av klimatrisker och arbete med TCFD
Att arbeta med att minska våra klimatpåverkande utsläpp räcker
inte. Vår verksamhet behöver också ständigt anpassas – både till de
förändringar som redan har skett och till de förändringar som kan
komma att ske till följd av den globala uppvärmningen.
Att identifiera klimatrisker är därför en prioritet för JM. Vid
minst ett tillfälle per år genomför en tvärfunktionell arbetsgrupp
med deltagare från koncernledningen en scenarioanalys där vi
bedömer JMs klimatrelaterade finansiella risker och möjligheter
ihela värdekedjan. Vi genomför även en känslighetsanalys för
våraolika kostnadskategorier.
De risker som vi har identifierat som de mest väsentliga för oss
inuläget och på medellång och lång sikt är höjda vattennivåer och
extremväder samt ökade kostnader för bränslen och drivmedel,
energihushållning/konsumtion, råvaror och material samt klimat-
påverkande produkter.
Klimatrelaterade risker – en del av företagets
övriga risker
JM har sedan 2019 arbetat med TCFD:s rekommendationer för
enenhetlig och konsekvent finansiell rapportering avseende klimat
-
frågan. En formell signering av att vi stödjer TCFD genomfördes
år2021.
I praktiken innebär arbetet med TCFD att vi har integrerat
klimatrelaterade finansiella risker och möjligheter med företagets
övriga risker och möjligheter. Utöver det har vi även inkluderat
klimatrelaterade risker och möjligheter i vår känslighetsanalys.
Hantering av klimatrelaterade risker och möjligheter
Klimatområde Påverkan på JM Risk Möjlighet Hantering
1. Kostnader för bränslen
och drivmedel
Produktion
Färdig byggnad
Ökad kostnad:
• Koldioxidskatt
• Energiskatt
• Förnybart
Energisnålt
Attraktiv produkt
Ökat kundvärde
Hanteras enligt:
• Aktiv produkt-/ produktions-/
metodutveckling
2. Energihushållning/
konsumtion
Planering
Produktion
Färdig byggnad
Ökad kostnad:
• El kr/kWh
• Värme kr/kWh
• Kyla kr/kWh
Energieektivisering
Nya tekniska lösningar
Förnybar energi
Hanteras enligt:
• Energikartläggning
• Tekniska lösningar
• Intelligenta Hem
3. Kostnader för råvaror
och material
Planering
Produktion
Ökad kostnad:
• Råvaror
• Material
• Import
• Logistik
Eektiv planering
Eektiv produktion
Leverantörsval
Hanteras enligt:
• Avtalshantering
• Upphandling
• Ramavtal
4. Klimatpåverkande
produkter
(betong och stål)
Planering
Produktion
Ökad kostnad:
• Betong
• Stål
Teknisk utveckling
Andra material, t.ex. trä,
klimatförbättrad betong och stål
Hanteras genom delaktighet i:
• Branschutveckling
• Forskning
• Färdplaner
5. Ökning av
extremväder
Markförvärv
Planering
Produktion
Färdig byggnad
Ökad kostnad:
• Klimatskal
• Regleringsrisk
• Försäkringar
• Vatten/avlopp
• Kommunala krav
Robusta klimatskal som tål fukt
och temperaturförändringar
Förkortad produktionstid p.g.a.
mildare vintrar
Hanteras enligt:
• Hållbarhetskriterier vid
genomlysning av förvärv
• Robusta beprövade produkter
• Aktiv produktutveckling
• Strukturerad produktion
• Eftermarknad
6. Höjda vattennivåer Markförvärv
Planering
Produktion
Ökad kostnad:
• Grundvattensäkring
Val av geografiskt och
topografiskt läge
Hanteras enligt:
• Boverkets krav
• Kommunala krav (plushöjd)
• Tekniska krav
Hantering
Klimatområden
Påverkan på JM Risk Möjligheter
Utvecklar samarbeten
Hållbara leverantörskedjor
Professionell beställare
Kvalitetssäkrade krav
Verksamhetsnära
Hantering
Klimatområden
Påverkan på JM Risk Möjligheter
Utvecklar samarbeten
Hållbara leverantörskedjor
Professionell beställare
Kvalitetssäkrade krav
Verksamhetsnära
Hantering
Klimatområden
Påverkan på JM Risk Möjligheter
Utvecklar samarbeten
Hållbara leverantörskedjor
Professionell beställare
Kvalitetssäkrade krav
Verksamhetsnära
Hantering
Klimatområden
Påverkan på JM Risk Möjligheter
Utvecklar samarbeten
Hållbara leverantörskedjor
Professionell beställare
Kvalitetssäkrade krav
Verksamhetsnära
Hantering
Klimatområden
Påverkan på JM Risk Möjligheter
Utvecklar samarbeten
Hållbara leverantörskedjor
Professionell beställare
Kvalitetssäkrade krav
Verksamhetsnära
17JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
VERKSAMHET / RISKER OCH MÖJLIGHETER
KÄNSLIGHETSANALYS FÖR KOSTNADSKATEGORIER KOPPLADE TILL KLIMAT, PROJEKTUTVECKLING BOSTÄDER
2022 2021
Kategori per klimatområde
1)
Bedömd andel av
kostnad, %
2)
Förändring, %
Bedömd resultat-
påverkan, mkr
Bedömd andel av
kostnad, %
3)
Bränslen och drivmedel 2 +/−10 +/−23 2
Energi 2 +/−10 +/−18 2
Material 17 +/−10 +/−200 15
varav Betong 2 +/−10 +/−5 2
varav Stål 6 +/−10 +/−11 4
varav Trä 2 +/−10 +/−4 2
Klimatskal 6 +/−10 +/−69 6
Grundvattensäkring 1 +/−10 +/−9 1
1)
Kategorierna Betong, Stål och Trä är delmängder av Material. Grundvattensäkring är en delmängd av kategorin Klimatskal.
2)
Bedömd andel av kostnadsmassa för projektutveckling av bostäder i koncernen, 11,7 mdkr.
3)
Redovisat utfall avser endast Sverige.
Bränslen och drivmedel avser kostnader för bränslen och drivmedel som används på byggarbetsplatsen och för transporter. Energi avser kostnader för inköpt el, värme och kyla till verksamheten.
Material avser kostnader för eget inköpt byggmaterial. Betong, Stål och Trä avser dels kostnader för eget inköpt byggmaterial som innehåller betong, stål och trä, dels kostnader för inköpt bygg-
material via underentreprenader som innehåller betong, stål och trä. Klimatskal avser kostnader för material och produkter som används till tak, ytterväggar, fasader och bottenplatta. Grund-
vattensäkring avser materialkostnader för att säkra byggnader från inträngande av grundvatten.
Omställningsrisk
Fysisk risk
Enligt TCFD kan de identifierade klimatrelaterade riskerna delas
upp i två kategorier (omställningsrisker och fysiska risker). Av de
sex klimatrelaterade risker som bedöms ha störst påverkan på JMs
affär, har fyra av dem klassificerats som omställningsrisker medan
två av dem är klassificerade som fysiska risker.
Omställningsrisker
1. Kostnader för bränslen och drivmedel
2. Energihushållning/konsumtion
3. Kostnader för råvaror och material
4. Klimatpåverkande produkter (betong och stål).
Fysiska risker
5. Ökning av extremväder
6. Höjda vattennivåer.
I klassificeringen har vår känslighetsanalys för kostnadskategorier
utgjort bedömningsunderlag. Ytterligare en bedömningsgrund har
varit SMHI:s publicerade konsekvensanalys för Sverige som har ett
10-årsperspektiv och utgår från IPCC:s (Intergovernmental Panel on
Climate Change) scenarion för temperaturhöjningar (RCP 2,6–8,5).
Styrelsen informeras regelbundet om arbetet med klimatrisker
och TCFD, i enlighet med JMs styrning av hållbarhetsarbetet, se
sidan 44.
Diagrammet baseras på en modellmässig bedömning i flera dimensioner som
utvecklas över tid. Metoden bygger på kostnadsantaganden härledda ur känslig-
hetsanalysen ovan utifrån bedömd sannolikhet för klimatmässiga effekter och
kostnad för kopplade åtgärder.
3
4
1
5
6 2
Uppföljning klimatrelaterade risker och möjligheter
JM följer årligen upp de omställnings- och fysiska risker som vi har
identifierat utifrån mätetalet bedömd kostnadspåverkan, se tabellen
Känslighetsanalys för kostnadskategorier kopplade till klimat,
p rojektutveckling bostäder ovan.
För 2022 räknade vi med ökade kostnader för såväl drivmedel
som för klimatpåverkande produkter som betong och stål. Med
facit i hand kan vi konstatera att våra bedömningar överlag har legat
väl ilinje med de faktiska prisstegringarna. Prisökningen på driv-
medel blev emellertid mer kännbar än våra initiala bedömningar.
För att minska kostnaderna krävs fortsatt fokus på energi-
effektivitet, korta ledtider och resurseffektivitet. Prisutvecklingen
för bränsle och material är dock inte enbart hänförlig till klimat-
relaterade risker och scenarion. I en framåtblick gör vi därför
bedömningen att risken för framtida påverkan jämfört med det
lägesom vi nu befinner oss i, inte har ökat ytterligare utan tvärtom
minskat något.
JM bedöms också ha goda förutsättningar att anpassa verk-
samheten efter de klimatrelaterade utmaningar som vi eventuellt
kommer att ställas inför. I ett något kortare perspektiv har vi
mycket god nytta av vår satsning på lågenergibostäder och våra
långsiktiga leverantörssamarbeten.
18 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
VERKSAMHET / RISKER OCH MÖJLIGHETER
Trendspaning
i en osäker värld
Vi lever i en osäker tid, där krig i Europa, ekonomisk oro och en växande
klimatkris påverkar alla branscher. Men ser vi till de globala megatren-
derna nns också era ljusglimtar.
Att ha uppfattningar om framtiden har sällan varit lika utmanande
som idag. Samtidigt har vi alltid levt och verkat i en föränderlig
tillvaro. För JM är det därför avgörande att försöka förutse vart
marknaden och våra kunder är på väg, bland annat med hjälp av
omvärldsanalys.
2022 har präglats av kriser både nationellt och globalt. Det
skapar ovisshet i samhällets alla delar. Vi ser en ökad ekonomisk
oro – driven av inflation, stigande räntor och elpriser. Vi ser hur
kriget i Ukraina leder till otrygghet och växande beredskap hos
både hushåll, företag och stater. Samtidigt har klimatkrisen gjort
hållbarhet till en självklarhet, där näringslivet ofta går före politiken.
Och parallellt fortsätter digitaliseringen med full kraft.
I detta oförutsägbara läge gäller det att arbeta med tre perspek
-
tiv: nuet, på kort och på lång sikt. Att identifiera megatrender är ett
sätt att skapa förståelse för de krafter som formar dessa perspektiv.
Definitionen av en megatrend är en global, varaktig, makroekono
-
misk trend som påverkar näringsliv, ekonomi, samhälle, kultur och
privatliv. Förståelsen kan bidra till klokare beslut, exempelvis vad
gäller framtida strategier och investeringar.
Vi har identifierat fem megatrender som är särskilt viktiga för
JMs verksamhet. I takt med att samhället förändras, och ser ut att
polariseras alltmer, blir deras innebörd ofta en tolkningsfråga. Men
oavsett tolkning ger trenderna en större bild med värdefulla insikter
om våra kunders behov, krav och drivkrafter. Och hjälper oss att
skapa framtidens drömhem.
Hållbarhet kräver handling
Om pandemin blev en katalysator för det digitala skiftet så kan
kriget i Ukraina göra samma sak för klimatomställningen. Hus-
hållens medvetenhet om vikten av att spara energi har rusat i takt
med elpriserna, och allt fler stater satsar på att bli självförsörjande
på fossilfri energi. Hållbarhetsarbetet går från ord till handling för
att lösa klimatfrågan.
Inom näringslivet har hållbarhet länge varit en del av affären.
Många upplever att företagen går före politiken i klimatarbetet,
iallt från elbilar till ekologisk mat, både för att kunna växa lång-
siktigt och för att kunder efterfrågar det. Analyser visar att hållbar
-
het har blivit en hygienfaktor, såtillvida att företag inte längre är val-
bara om de inte tar ansvar för klimatet. Hållbarhet är också något
som skapar engagemang hos medarbetare och gör före taget mer
attraktivt, både vid rekrytering och att behålla kompetens. Det blir
allt viktigare att visa konkreta resultat, vilket gör attforskning och
teknikutveckling kommer vara avgörande för många företag. Ökad
lagstiftning och krav på rapportering driver tillsammans med
marknadens engagemang också hållbarhets arbetet framåt.
I denna omställning har bostadsutvecklare och samhällsbyggare
en central roll. Det handlar inte minst om att arbeta klimateffektivt,
med så lite utsläpp som möjligt från produktionen och hänsyn
till naturresurser. För byggbranschen är även klimatanpassnings-
åtgärder viktiga, vilket beskrivs på sidorna 17–18. Men begreppet
hållbarhet innefattar inte bara miljön utan även social och ekonomisk
hållbarhet. Därför måste vi samtidigt utveckla samhällen, bostäder
och kvarter som uppmuntrar till större mångfald, jämlikhet och
tolerans.
Samtidigt som världen ställer om för att minska utsläppen sker
också ett aktivt arbete och intensiva diskussioner kring nödvändiga
anpassningar till följd av de förändringar som redan skett på grund
av den globala uppvärmningen. När världens länder samlades under
FN:s klimatkonferens COP27 riktades mycket fokus på hur länder
som drabbats skulle ersättas. Dessa parallella arbeten och diskus
-
sioner kommer vi ha med oss i framtiden.
Den digitala revolutionen
Dagens unga är den första digitala generationen. De kommer inte
ha egna minnen av en analog värld, där man förväntas gå till ett
kontor varje dag eller köper böcker i en butik. Digitaliseringen har
förändrat våra samhällen i grunden. Skiftet har pågått i decennier
men fick en ordentlig skjuts av pandemin och transformerar nu vill
-
koren för alla sektorer i grunden – från arbete och vård till boende
och utbildning.
Ett exempel är att det hybrida arbetslivet kommit för att stanna.
Det påverkar såväl var vi väljer att bo som vilka behov våra hem
måste fylla. Digitaliseringen förändrar också våra köpvanor. Idag
ärdet självklart att handla med mobilen och allt fler använder sig av
digitala valutor. Tekniken blir vanligare även i äldres vardag – för att
beställa mat, betala räkningar eller chatta med barnbarnen. Den
digitala köpresan behöver utvecklas i takt med kunden för
atterbjuda en inspirerande helhetsupplevelse.
Industri 4.0 är ett annat centralt begrepp i digitaliseringen. Efter
ångmaskinen, elektriciteten och elektroniken står vi nu inför den
fjärde industriella revolutionen. Det är en fusion av de senaste årens
dramatiska framsteg inom fält som artificiell intelligens, internet of
things, robotteknik, virtual reality och big data. Industri 4.0 innebär
att hela produktionskedjor kan automatiseras och ställer krav på
helt nya kompetenser, specialiteter och arbetssätt.
19JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
VERKSAMHET / OMVÄRLDSANALYS
Men digitaliseringen ökar också sårbarheten för alla samhällsfunk-
tioner. Det kommer att leda till större fokus på datasäkerhets frågor
samt stabilitet och kapacitet i digitala system. Företag och organisa
-
tioner arbetar nu med begreppet resiliens. Det handlar om hur man
rustar för kriser genom att lära sig att snabbt ställa om.
Globalisering med konfliktytor
I ett långsiktigt perspektiv kommer globaliseringen att fortsätta.
Digitaliseringen och en ökad tillgång till informations- och kom-
munikationsteknologi knyter världen tätare samman. Detta ger
givetvis en lång rad positiva effekter – som ökad kunskap, minskad
fattigdom, växande välstånd, större transparens och mer demo-
kratiska samhällen.
På kort sikt är situationen mer svårbedömd. Vi befinner oss i
en lågkonjunktur med stigande priser, höjda räntor och energi kriser,
samtidigt som vi har krig i Europa. De senaste åren har högerextrema
partier varit på stark frammarsch – från USA till Italien – och vi ser
hur många samhällen blir alltmer polariserade. Kriget har också
skapat en stor osäkerhet i världsekonomin medstörningar i
produktion och leveranser som följd.
På ett globalt plan präglas den geopolitiska agendan dessutom
av stormakternas kamp om naturresurser. Klimatförändringarna
drabbar också ojämlikt, vilket blir en allt mer akut och infekterad
konfliktyta. Även i Sverige ökar klyftorna och utanförskapet, vilket
riskerar att öka polariseringen ytterligare. Samtidigt kan kriserna
ta fram det bästa hos oss och skapa nya gemenskaper. Vi ser exem-
pelvis hur Europa i dag står mer enade än någonsin.
Det finns flera parametrar som på kort sikt bidrar till en drag
-
kamp mellan globalisering och antiglobaliseringskrafter, såsom ökad
klimathänsyn och protektionism. Hur världsekonomin utvecklas
påverkar i sin tur var investeringarna sker, samt hur framtidens
arbets- och bostadsmarknad kommer att se ut.
Nya flyttströmmar och boendedrömmar
Allt fler människor söker sig längre ut från stadskärnorna. Det
ären tendens som stärktes, inte minst i Sverige, under pandemin.
Utvecklingen kan förklaras med nya flyttströmmar där personer
ifamiljebildande åldrar – en stor grupp till följd av högt barna-
födande i slutet av 1980- och början av 1990-talet – efterfrågar
större bostäder, tillsammans med ökade möjligheter att arbeta
hemifrån och högre krav på bostadsmarknaden.
Landsbygden kan vara på väg att förändras och lockar nya
målgrupper, delvis till följd av den nyindustrialisering som sveper
över exempelvis norra Sverige. Men även digitaliseringen och
nya möjligheter att jobba på distans spelar in. Många som flyttat
från citylägen eller storstäder anger också att de vill komma
närmare naturområden, eller sänka sina boendekostnader.
Samtidigt är önskemålen om vad människor vill ha i sin lokala
omgivning till stora delar oförändrade. Trygghet, närhet till service
och sociala mötesplatser är fortfarande viktiga. Även ett brett
utbud av affärer, restauranger, apotek och dylikt inom 15 minuter
från hemmet. Möjligheten till fysisk aktivitet efterfrågas också,
särskilt bland yngre.
Denna utveckling innebär en utmaning för både bostads-
branschen och samhället i stort. Tanken på att skapa nya bostads
-
områden med storstadens utbud på nåbart avstånd kräver planering
av allt från kommunikationer och handel till skolor och sjukvård.
Oavsett trender kvarstår dock ett faktum: människor kommer
alltid flytta dit där det finns arbete.
En åldrande befolkning
Vi lever allt längre, men livslängden varierar mellan olika länder.
INorden stiger medelåldern snabbt och fler arbetar längre upp
iåldrarna. Antalet arbetsföra personer är dock relativt konstant
eftersom åldern vid inträdandet i arbetslivet stiger, samtidigt som
det tar tid för många nyanlända att etablera sig på arbetsmarknaden.
En åldrande befolkning får en lång rad effekter. Fler människor
behöver arbeta inom vård och omsorg för multisjuka äldre. Efter
-
frågan på service och fritidsaktiviteter bland de friska äldre ökar.
Och även livsfaserna förändras, där stora livshändelser sker allt
senare i livet – som giftermål, barnafödande eller köpet av första
bostaden.
Men det påverkar också bostadsbranschen mer direkt. En
äldrebefolkning skapar, framför allt i Sverige, en inlåsningseffekt där
unga inte kommer in på bostadsmarknaden utan hjälp. Utbudet för
barnfamiljer minskas av att många äldre bor kvar i större lägenheter,
radhus och villor som de haft länge och därmed inte har så stora
utgifter för. En majoritet av personer över 60 år i Sverige har i dag
bostäder med fyra eller fler rum.
För att öppna upp denna låsning behöver byggtakten av nypro
-
ducerade bostäder öka. Studier har visat att varje nyproducerad
bostad innebär att 2,3 hushåll kan flytta till en ny och för hushållet
mer passande bostad. De höga elpriserna kan dessutom driva på
byggandet av fler energieffektiva och Svanenmärkta bostäder,
somi sin tur skapar nya flyttkedjor.
20 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
VERKSAMHET / OMVÄRLDSANALYS
Hur påverkar
framtiden JM?
Sedan 1945 har JM ständigt utvecklat sin aärsmodell i nära dialog
med leverantörer och kunder. Här är fem faktorer som gör JM redo
för framtidens utmaningar.
Långsiktiga mål
Vi bygger bostäder och samhällen som ska bestå i minst 100 år.
Det är ett långsiktigt arbete och vår erfarenhet av att anpassa oss
gör oss valbara i en föränderlig omvärld. Vi vet hur man håller i och
håller ut. Det finns i vårt DNA.
Hållbar utveckling
Att investera i hållbarhet är ett måste för att vara konkurrens kraftig
även i framtiden. JMs klimatmål är att våra klimatpåverkande utsläpp
ska vara nära noll 2030. På vägen dit arbetar vi med att minska
klimatpåverkan från byggprocessen och göra det enkelt attleva
hållbart i våra bostäder. Vi driver också på för tuffare miljökrav och
hållbara spelregler.
Kontinuerlig analys
Sedan 1945 har JM tagit en allt större roll – från bostadsbyggare
tillprojektutvecklare av hela stadsdelar. Vår framgång grundar
sig till stor del på analysarbete. Vi genomför kontinuerligt under-
sökningar och förbereder olika scenarion för hur vi bäst kan
anpassa vår bostadsproduktion till nya behov och förutsättningar.
Analyserna rustar oss för tider av ökad osäkerhet och hjälper oss
att hantera risker.
Starka finanser
Vår starka finansiella ställning ger oss handlingsfrihet. Vi är väl
positionerade med en god projekt- och byggrättsportfölj som
löpande förädlas för att möta bostadsmarknadens behov. Trots
osäkerheten i omvärlden är de fundamentala och långsiktiga
för utsättningarna goda för vår affär. En trygg grund att stå på
när marknaden förändras.
Örat mot marken
Kunden är hjärtat i allt JM gör. År efter år ger våra kunder oss
brabetyg på bostadskvalitet, service och pålitlighet. Nyckeln till
detta är lyhördhet. Vi strävar efter att förstå hur drivkrafter och
omvärldsfaktorer påverkar kunderna, samt vilka krav och behov
som är viktiga för dagens och morgondagens kunder.
21JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
VERKSAMHET / OMVÄRLDSANALYS
Liljeholmskajen, Stockholm
VERKSAMHET / MARKNADEN
22 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
JM är en av Nordens ledande
utvecklare av nya bostäder
Verksamheten är främst inriktad på nyproduktion av bostäder med tyngdpunkt
på storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge och Finland.
Totalt startade JM produktion av 3 113 bostäder under 2022,
attjämföra med 3 972 bostäder året innan. I Sverige produktions
-
startades 1 909 bostäder i flerbostadshus varav 166 var hyresrätts-
bostäder. INorge produktionsstartades 605 bostäder och iFinland
599 bostäder.
Sverige
Återhämtningen av svensk ekonomi var stark under 2021 och
aktiviteten i ekonomin var fortsatt hög även under 2022. I Sverige
ökade BNP 2022 med cirka 2,8 procent. Efterfrågan på arbetskraft
var hög och sysselsättningen ökade med cirka 2,7 procent. Men
trots en god tillväxt och stark arbetsmarknad har året varit besvär
-
ligt. Inflationen gjorde entré i början av året och nådde under 2022
sin högsta nivå sedan början av 90-talet. Uppgången orsakades av
den höga efterfrågan samtidigt som utbudet varit begränsat inom
flera områden. Stora prisökningar skedde vad gäller bland annat
energi och livsmedel. En följd av detta är att Riksbanken tvingades
höja räntan under 2022 från noll till 2,5 procent för att dämpa
inflationen och inflationsförväntningarna.
Hög inflation med fallande disponibla inkomster som följd och
stigande boräntor pressade hushållen och i slutet av 2022 ledde
detta till en nedgång av hushållens konsumtion. Även bostads-
investeringarna bromsade in kraftigt under slutet av året. Höga
materialpriser, höga räntor och kraftigt fallande bostadspriser
försämrade företagens lönsamhet. Antalet påbörjade bostäder
minskade därför under 2022.
Stockholm
I Stockholmsregionen försämrades den ekonomiska tillväxten, mätt
som lönesumma, successivt under 2022. Under det tredje kvartalet
föll lönesumman med drygt två procent i årstakt. Arbetsmarknaden
var däremot motståndskraftig och antalet sysselsatta nådde den
högsta nivån någonsin. Nyanmälda platser var på en hög nivå under
hela året. Allt färre företag trodde på en ökad efterfrågan men brist
på arbetskraft var ändå fortfarande en trång sektor. Inrikes flytt
-
netto i Stockholmsregionen förbättrades efter flera år av kraftigt
fallande nivåer. Inrikes flyttnetto förblev dock negativt under 2022.
Bostadsrättspriserna i Stockholms innerstad och närförort steg
snabbt under januari och februari men sedan dess har de fallit kraftigt.
Under helåret 2022 föll prisnivån i fasta priser både i innerstaden
och närförort med 18 procent. Även villapriserna föll iliknande
omfattning under året. Bostadsbyggandet i Stockholmsregionen
bromsade in under 2022, både vad gäller påbörjade bostadsrätter
och hyresrätter. Antalet bygglov minskade kraftigt.
SEK/m
2
, löpande priser
Stockholm, innerstad
Stockholm, närförort
Göteborg kommun
Malmö kommun
0
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
120 000
Q4
2022
Q4
2021
Q4
2020
Q4
2019
Q4
2018
Q4
2017
Q4
2016
Q4
2015
Q4
2014
Q4
2013
Q4
2012
NOK/m
2
, löpande priser €/m
2
(Helsingfors), löpande priser
Oslo kommun Huvudstadsregionen Helsingfors
0
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
Q4
2022
Q4
2021
Q4
2020
Q4
2019
Q4
2018
Q4
2017
Q4
2016
Q4
2015
Q4
2014
Q4
2013
Q4
2012
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
23JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
VERKSAMHET / MARKNADEN
Göteborg
Även i Göteborgsregionen var den ekonomiska tillväxten svag
under 2022 och lönesumman minskade i årstakt med nästan två
procent under tredje kvartalet. Sysselsättningen däremot ökade
mycket snabbt under 2022 och Göteborgsregionen var den stor
-
stadsregion som hade allra snabbast tillväxt i antal sysselsatta men
under hösten var antalet nyanmälda platser lägre än under våren.
Befolkningstillväxten har ökat under året framför allt tack vare
ökade flyttnetton, både inrikes och utrikes.
Bostadspriserna i Göteborg föll kraftigt under året. Bostads
-
rättspriserna i centrum föll i fasta priser med 23 procent och
i närförort med 20 procent. Fallet i villapriser var något måttligare.
Påbörjade bostäder i Stor-Göteborg minskade under 2022 men var
åtminstone under första halvåret på en relativt hög nivå. Byggandet
av bostadsrätter sjönk snabbare än hyresrätter.
Malmö/Lund
Malmöregionen hade precis som övriga storstadsregioner en svag
ekonomisk tillväxt under 2022. Kvartal 3 minskade lönesumman med
knappt 3 procent i årstakt. Arbetsmarknaden i Malmöregionen var
fortsatt stark under 2022 och under första halvåret var nyanmälda
platser på en mycket hög nivå men föll tillbaka något under andra
halvan. Befolkningstillväxten i Malmöregionen är på ungefär samma
nivå som Stockholms- och Göteborgsregionen men en stor skillnad
är att inrikes flyttnetto är betydligt högre iMalmöregionen.
Bostadspriserna har fallit på bred front i Malmöregionen. IMalmö
centrum minskade priserna i fasta priser med 17 procent under 2022
och detsamma gällde i Lunds kommun. Villapriserna iMalmö kom
-
mun minskade med cirka 10 procent. Antalet påbörjade bostäder
hade en fallande trend under 2022, oavsett upplåtelseform.
Uppsala, Linköping, Västerås och Örebro
Under det tredje kvartalet 2022 föll den ekonomiska tillväxten med
3–4,5 procent i årstakt i regionerna Uppsala, Linköping, Västerås och
Örebro. Allra störst var nedgången i Uppsala. Befolkningstillväxten
var däremot högst i Uppsala på grund av ökat flyttnetto.
Bostadspriserna föll på samtliga marknader under året. Bostads
-
rättspriserna föll med 16–18 procent medan villapriserna föll något
långsammare i Uppsala och Linköping och något snabbare i Västerås
och Örebro. Påbörjade bostadsrätter föll i alla fyra kommuner
medan påbörjade hyresrätter höll sig kvar på likande nivåer som
året innan.
Norge
BNP för fastlandsnorge ökade med ungefär 3,5 procent under
2022. Det var framför allt hushållens konsumtion och företags-
investeringar som bidrog till tillväxten. Även i Norge har konsu
-
mentpriserna stigit snabbt och inflationen slutade klart högre än
målet på två procent. Norges Bank höjde styrräntan sex gånger
under 2022, från 0,5 till 2,75 procent. Samtidigt var arbetslösheten
låg, och en hög andel av befolkningen sysselsatt. JMs största del
-
marknader i Norge är Oslo-området med Drammen och
Tønsberg, samt Trondheim och Bergen.
Oslo
Ett högre ränteläge och svag utveckling av hushållens finansiella
netto har hållit tillbaka priserna i Oslo och priserna (realt) föll också
under senare delen av 2022. Antalet påbörjade bostäder iOslo har
minskat och är tydligt under genomsnittet sedan 2000. Däremot
minskade inte antalet godkända bygglov under 2022.
Under 2022 syntes tydliga tecken på att den fallande befolk
-
ningstillväxten i Oslo-regionen har upphört. Under året vände
befolkningstillväxten åter uppåt och regionen växte med drygt en
procent i årstakt under tredje kvartalet. Bidraget till befolknings-
tillväxten kommer främst från ett starkt utrikes flyttnetto till följd
av tydligt ökad invandring under 2022 jämfört med föregående år.
Precis som Stockholm var inrikes flyttnetto negativt under 2022
iOsloregionen. Dock är det negativa inrikes flyttnettot inte så
stort som under 2020–2021.
Bergen
Under 2022 var befolkningstillväxten i Bergen stabil strax under
en procent, vilket är liknande nivåer som de senaste dryga fem
åren. Största bidraget till befolkningstillväxten under 2022 kom från
utrikes flyttnetto. Inrikes flyttnetto var negativt, vilket för klaras av
både en minskad inflyttning och en ökad utflyttning.
Priserna i Bergen hade under året en liknande utveckling
somiOslo. Antalet färdigställda bostäder i Bergen under 2022
minskade något jämfört med tidigare år, detta samtidigt som
beviljade bygglov föll tillbaka till rekordlåga nivåer.
Trondheim
Befolkningstillväxten i Trondheim föll något under 2022 jämfört
med föregående år och noterade de lägsta talen sedan början av
2000-talet. Befolkningstillväxten under 2022 var dock fortfarande
tydligt positiv med en tillväxt strax under en procent iårstakt. Den
svaga utvecklingen under 2022 kan främst förklaras av fallande
inrikes inflyttning.
Precis som för de andra norska marknaderna utvecklades
priserna i Trondheim svagt under 2022, med fallande prisnivå i reala
termer. Antal färdigställda bostäder i Trondheim under 2022 var
fler än genomsnittet för de senaste 20 åren. Utvecklingen av bygg-
loven i Trondheim avvek från de andra marknaderna i Norge, med
rekordmånga nya bygglov under 2022.
Docks, Malmö
24 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
VERKSAMHET / MARKNADEN
BOSTADSBYGGANDET – ANTAL PÅBÖRJADE BOSTÄDER
Land 2022 2021 2020
Sverige 48 300 67 600 54 800
Norge 29 900 30 100 29 900
Finland 39 400 47 300 40 600
Källa: Respektive lands statistikbyrå sammanställt av WSP Advisory. 2022 års värden är
preliminära och fastställs våren 2023.
JMs SÅLDA BOSTÄDER
Land 2022 2021 2020
Sverige 1 673 2 747 2 966
Norge 527 674 587
Finland 459 827 473
Totalt 2 659 4 248 4 026
JMs PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER
Land 2022 2021 2020
Sverige 1 909 2 671 2 104
Norge 605 636 550
Finland 599 665 545
Totalt 3 113 3 972 3 199
JMs BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION
2022-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Antal bostäder i pågående produktion
1) 2)
8 078 8 094 7 976
Andel sålda bostäder i pågående
produktion, %
3)
59 64 60
Andel bokade bostäder i pågående
produktion, % 3 13 14
Andel sålda och bokade bostäder i pågående
produktion, %
62 76 74
1)
Varav hyresrätts- och vårdbostäder
ipågående produktion inom JM
Fastighetsutveckling – ingår ej i andel sålda
och bokade bostäder i pågående
produktion 507 484 463
Av dessa ingår bostäder i projekt där
nedlagda kostnader endast redovisas som
projektfastighet under uppförande 437 320 457
2)
Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan.
3)
Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund.
s
%
Sålda/bokade bostäder
Sålda bostäder
Bokade bostäder
0
20
40
60
80
100
2022202120202019201820172016201520142013
Finland
BNP i Finland ökade med nästan två procent 2022 på grund avstark
konsumtionstillväxt, främst privat men även offentlig konsumtion.
Arbetsmarknaden har fortsatt att förbättras efter pan demin och
sysselsättningen ökade med cirka 2,5 procent och även arbetslös-
heten minskade trots att arbetskraftsdeltagande graden steg. Hög
inflation i euro-området har också inneburit höjda räntor under
2022. Räntan på de huvudsakliga refinansieringstrans aktionerna
(eng. refi-rate) höjdes i fyra omgångar från noll till 2,5procent.
Byggandet i Finland visade fortfarande i slutet av året inte några
tydliga tecken på att bromsa in. Påbörjade bostäder i flerbostadshus
nådde nya toppnoteringar under 2022, dock noterades en viss
minskning i godkända bygglov. JM bedriver verksamhet i huvud
-
stadsregionen och Tammerfors.
Helsingfors
Helsingfors bostadsmarknad har under lång tid uppvisat en tydlig
motståndskraft mot svag ekonomisk utveckling, men i takt med
hög inflation under 2022 föll realpriserna i Helsingforsregionen.
Däremot var antalet sålda nyproducerade bostäder totalt sett
påen betydligt lägre nivå under 2022 än tidigare år.
Efter ett relativt svagt 2021 ökade befolkningstillväxten under
2022 i Helsingforsregionen och befolkningen växte med knappt
enprocent under 2022. Trots ökad befolkningstillväxt nådde inte
nivåerna under 2022 tillbaka till de tillväxtnivåer som rådde under
2010-talet. Precis som i de övriga huvudstäderna vände inrikes
flyttnetto uppåt under 2022 men slutade negativt.
Byggandet i Helsingfors föll tillbaka något under 2022 då antal
projektstartade bostäder minskade med cirka 20 procent jämfört
med 2021, som dock var ett rekordår med cirka 21 000 projekt-
startade bostäder i Helsingforsregionen. De cirka 16 000 projekt-
startade bostäderna 2022 var emellertid betydligt över snittet för
perioden 2010 –2022. Antalet godkända bygglov för 2022 indikerar
en något lägre byggtakt kommande år.
Tammerfors
Priserna i Tammerfors utvecklades i likhet med priserna i Helsing-
fors, det vill säga stillastående i nominella termer men hög inflation
innebar fallande reala priser. Befolkningen i Tammerfors växte med
ungefär en halv procent under 2022 till följd av ett starkt inrikes
flyttnetto.
Även i Tammerfors minskade antalet projektstartade bostäder
jämfört med 2021, som dock var ett rekordår även i Tammerfors.
Totalt projektstartades cirka 5 000 nya bostäder i Tammerfors-
regionen under 2022, vilket är en av de högsta årsnoteringarna
sedan 1995. Antalet godkända bygglov minskade dock med cirka
40 procent jämfört med 2021.
Land
1)
1)
Huvudstadsregionen
25JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
VERKSAMHET / MARKNADEN
Bostäder från JM
– med människan i fokus
A köpa en nyproducerad bostad från JM har många fördelar. Våra bostäder är
anpassade efter hur människor lever och bor idag och imorgon, och JM tar ansvar
för social, etisk och miljömässig hållbarhet. Sedan 2018 projekteras alla JM-
bostäder så a kraven för miljömärkning med Svanen uppfylls.
Tre boendekoncept
– e hem för varje behov
Alla ska kunna hia si drömhem, oavse vilken fas i
livet man benner sig. Därför erbjuder JM tre olika boen-
dekoncept: Smarta kvadrat, Original och Premium.
Trenden går mot bostäder som är alltmer anpassade efter individu-
ella behov och var i livet man befinner sig. Vissa vill ha den senaste
smarta tekniken, andra värdesätter att kunna arbeta smidigt hem-
ifrån, medan somliga söker ett unikt hem fullt av personliga detaljer.
Därför erbjuder JM tre olika boendekoncept: Smarta kvadrat,
Original och Premium. Syftet är att erbjuda ett mer kundanpassat
och flexibelt produktutbud som passar olika behov, önskemål och
livsstilar, utan att behöva tumma på JMs höga kvalitet.
1. Smarta kvadrat
Smarta kvadrat är konceptet för den som föredrar ett enkelt,
prisvärt och yteffektivt boende. Genom att effektivisera produk
-
tionen och köpprocessen kan priserna hållas nere. Ett trivsamt
och bekvämt boende för den som tidvis har ett boende på annan
ort, eller för unga personer som vill prioritera annat i livet.
2. Original
Original är JMs klassiska koncept som skapats för att passa en
bred kundgrupp. Den som väljer Original får ett funktionellt och
bekvämt boende med hög kvalitet och möjlighet att göra en rad
olika tillval gällande den fasta inredningen i bostaden. Utform
-
ningen är tidlös och gjord för att hålla i många år.
3. Premium
Premium är konceptet för den som vill ha ett skräddarsytt
boende, med exklusivitet som ledord i både design, material och
utrustning. Utökad service är också en viktig del av Premium där
kunden får hjälp med alla frågor i samband med den nya bostaden,
såväl inredning och möblering som rådgivning kring juridiska eller
ekonomiska frågor.
Tre boendeformer
– äga eller hyra
I över 75 år har JM byggt araktiva hem för alla målgrup-
per. För oss är det självklart a erbjuda era olika boende-
former – bostadsräer, äganderäer och hyresräer.
Som en av Nordens ledande bostadsutvecklare är det viktigt
att ha ett brett utbud av boendeformer. Det är en del av ett lång-
siktigt samhällsengagemang, där JM medverkar till en variation
avbostäder för olika målgrupper. Därför är vi stolta över att
erbjuda både bostadsrätter, äganderätter och hyresrätter.
1. Bostadsrätt
Vid köp av bostadsrätt blir man medlem i en bostadsrättsförening,
som äger fastigheterna och marken, medan man själv äger en
andel av bostadsrättsföreningen.
I samband med köpet av en bostadsrätt betalas en kontant-
insats till föreningen och en årlig avgift för bostadsrättens andel
avföreningens kostnader för räntor, amorteringar samt drifts-
ochunderhållskostnader.
Varje bostad prissätts utifrån faktorer som läge, utformning,
storlek, lokal prisnivå, samt tillgång och efterfrågan.
Läs mer om vad det innebär att bo i bostadsrätt och om JMs
Trygghetspaket på
jm.se/nyproduktion/bostadsratt
2. Äganderätt
Äganderätt är en vanlig upplåtelseform för småhus som JM har
erbjudit länge i Sverige, Norge och Finland. Läs mer om att köpa
villa och radhus med äganderätt på
jm.se/nyproduktion/villaradhus
Ägarlägenheter är en relativt ny upplåtelseform i Sverige men
är vanlig i andra länder och som innebär att man köper och blir
lagfaren ägare av sin lägenhet, med frihet att hyra ut lägenheten
utan att ansöka om lov. Delar av huset ägs gemensamt av de
boende, till exempel tak och fasader som förvaltas av en sam-
fällighetsförening till vilken man löpande betalar en avgift. Läs
merom ägarlägenheter på
jm.se/nyproduktion/agarlagenhet
3. Hyresrätt
Inget krav på kontantinsats och att man inte tar någon ekonomisk
risk brukar framhållas som de främsta fördelarna med att bo i
hyresrätt. Å andra sidan har man mer begränsade möjligheter att
renovera bostaden och får inte ta del av fastighetens värdeökning
under tiden man bor där.
26 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
VERKSAMHET / JMs ERBJUDANDE
JM bygger, utvecklar och förvaltar hyresrättsbostäder. I vår verk-
samhet ingår även att bygga hyresrättslägenheter för studenter och
ungdomar. Alla våra hyresrättsbostäder förmedlas av bostadsför
-
medlingen. Läs mer om JMs produktion av hyresrättsbostäder på
jm.se/hyresratter
Alltid med kunden i fokus
JM har sedan många år topplaceringar i branschens
mätningar av kundnöjdhet. Förklaringen är enkel –
kunden är hjärtat i allt vi gör.
Kunderna ger JM toppbetyg när det gäller bostadskvalitet, service
och pålitlighet. Ingenting gör oss mer stolta. Nyckeln till våra
nöjda kunder är vår långsiktiga strategi att alltid vara lyhörda och
sätta kunden i centrum, i kombination med ett stort engagemang
från alla JMs medarbetare. Vi anstränger oss för att ge våra kunder
en riktigt bra upplevelse, både i samband med sitt bostadsköp och
under många år framåt.
Hållbara hem och bostadsområden
JM Svanenmärker alla bostäder, vilket innebär att våra kunder får
hållbara hem med låg energianvändning, material som är granskade
ur ett miljö- och hälsoperspektiv samt bostäder inredda för käll
-
sortering. Hållbara hem handlar också om omgivningarna runt
bostäderna, där vi exempelvis skapar cykelvänliga miljöer, ladd
-
platser för elbilar, inspirerande lekytor för de minsta, samt
säkerställer närhet till kollektiva färdmedel.
Vi arbetar kontinuerligt med att erbjuda ännu fler hållbara lös
-
ningar för våra kunder i deras bostäder och närområden. Läs mer
om JMs hållbara hem och Svanenmärkta bostäder på
jm.se/nypro-
duktion/hallbara-hem
Digitala inredningsval
Med JMs digitala inredningsväljare kan kunden i lugn och ro
botanisera bland de alternativ som är tillgängliga för just sitt hem.
Man kan laborera med olika kombinationer av material och färger
tills man är helt nöjd. Och man kan 3D-visualisera hur valen av
inredning samspelar.
De kunder som inte vill göra egna val av inredning kan helt eller
delvis utgå från JMs speciellt framtagna designlinjer. Redan i försälj
-
ningsskedet använder vi oss dessutom av en inredningssimulator,
där intressenter till våra bostäder kan testa och inspireras av olika
inredningsstilar till sitt framtida hem. Läs mer om inredningsval på
jm.se/nyproduktion/inredningsval
Smart teknik
Till alla nya bostäder från JM kan kunderna välja konceptet Intelli-
genta hem. Här erbjuds ett brett utbud av smarta funktioner som
gör vardagen enklare, tryggare och mer hållbar. Under pandemin
började många också se på sina bostäder ur ett hälsoperspektiv.
Det kan handla om allt från sensorstyrda ventilationer som ger
bättre luftkvalitet och beröringsfria ytor, till att enbart använda hälso
-
samma byggmaterial eller om att bygga bostäder som är tystare än
vad svensk standard kräver. Andra exempel på smart hälsoteknik
ihemmet är fallsensorer och hjärtövervakning. Läs mer om Intelli
-
genta hem från JM på jm.se/nyproduktion/intelligenta-hem
Nöjda kunder
JM strävar hela tiden efter att förstå kunders drömmar, drivkrafter
och behov kring boendet. Ett led i det arbetet är att regelbundet
genomföra olika kundundersökningar. Vi bjuder också in kunden
att i hög grad påverka sitt boende – exempelvis gällande bostadens
utformning eller önskemål på service i närområdet.
En annan viktig aspekt av kundupplevelsen är möten och bostads
-
visningar. Pandemin påskyndade den digitala utvecklingen och för-
ändrade kundernas beteenden. Utöver traditionella visningar
erbjuder JM därför idag digitala bostadsvisningar, digitala kund-
möten och andra digitala tjänster i samband med bostadsaffären.
Genom JMs egen Kundskola säkerställer vi att alla medarbetare
förstår hur de själva kan bidra till nöjda kunder. Här utbildas med-
arbetare i Sverige, Norge och Finland i JMs syn på kundservice och
kundrelationer. Målet är en kundupplevelse i särklass där JM ska
vara förstahandsvalet för både dagens och morgondagens bostads
-
kunder. Därför är kunden hjärtat i allt vi gör. Läs mer om vårt
helhjärtade arbete för nöjda kunder på
jm.se/nyproduktion
27JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
VERKSAMHET / JMs ERBJUDANDE
E urval av våra projekt i Stockholm
I centrala Täby, 15 km norr om Stockholm,
växer Täby Park fram – en ny levande
stadsdel med grönområden, service,
restauranger och många mötesplatser.
Här planerar JM att utveckla cirka
2 500 bostäder i varierande storlekar,
såväl bostadsrätter som hyresrätter och
ägarlägenheter, med stort fokus på miljö
och hållbarhet. Drygt 200 bostäder är
färdigställda 2022 och cirka 300 är
under produktion.
Liljeholmskajen är känt för sitt vackra läge
intill Årstavikens vatten, mitt emot Södermalm i
Stockholm. Här bor man nära goda kommunikationer och
ett brett utbud av service, butiker och skolor. JM
har under drygt 20 år utvecklat Liljeholmskajen från
industriområde till levande och älskad stadsdel.
2022 är cirka 3 500 bostäder färdigställda och de
sista drygt 200 är under produktion.
Drygt 10 km från Stockholms centrum ligger stadsdelen Älvsjöstaden med
en fin blandning av stad och natur, ekskog och parker. Av totalt cirka
1 050 bostadsrätter och ägar lägenheter är drygt 550 färdigställda 2022,
och ytterligare cirka 500 är under produktion. Här bor man med gångavstånd
till pendeltåg och Älvsjö centrum, nära skolor och förskolor, restauranger
och gröna stråk.
28 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
VERKSAMHET / ETT URVAL AV VÅRA PROJEKT
E urval av våra projekt i övriga Sverige
-
Dockan är en vattennära och levande stadsdel
i centrala Malmö. Här erbjuder JM bostäder
med balkongutsikt över Öresund i flerbostadshus
invid kajpromenadens trädäck, småbåtshamnens
master och kvarterskrogarnas matupplevelser samt
goda kommunikationer. JM har under 20 år utvecklat
Dockan. Cirka 1 100 bostäder är färdigställda 2022
och drygt 150 är under produktion.
29JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
VERKSAMHET / ETT URVAL AV VÅRA PROJEKT
-
-
-
E urval av våra projekt i Norge
30 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
VERKSAMHET / ETT URVAL AV VÅRA PROJEKT
-
E urval av våra projekt i Finland
31JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
VERKSAMHET / ETT URVAL AV VÅRA PROJEKT
Hållbarhetsredovisning
JM har en viktig och självklar roll i samhället. De bostä-
der vi skapar bidrar till a uppfylla e av människans
allra mest grundläggande behov. Via de stadsdelar vi
utvecklar, har vi också möjlighet a utforma hållbara
livsmiljöer.
Det är våra medarbetare som gör oss framgångsrika
och därför ska vi vara en ansvarsfull och araktiv –
det vill säga hållbar – arbetsgivare.
Samtidigt är vi medvetna om a bygg- och anläggnings-
branschen står för en betydande andel av kol dioxid-
utsläppen. Som ledande bostadsutvecklare i Norden,
med målsäningen a vara ledande även när det gäller
hållbarhet, har vi därför e stort ansvar. Inte bara för
a minska våra egna utsläpp, utan även när det gäller
a ställa krav på samt inspirera våra leverantörer så
a även de minskar sina utsläpp och är ansvarsfulla
arbetsgivare för sina medarbetare.
Ekologisk, social och ekonomisk hållbarhet är integre-
rade delar av JMs aärsverksamhet inom bostads- och
stadsutveckling. Vi beaktar hållbarhet i hela projekt-
utvecklingen – från förvärv av mark tills dess kunden
har yat in i sin nya Svanenmärkta bostad.
I 2022 års hållbarhetsredovisning beskriver vi JMs
hållbarhetsmål, hur vi planerar a nå dem samt
beräar om några höjdpunkter från året. Resultat
presenteras på sidorna 50–61.
JMs arbete med a analysera klimatrelaterade risker
och anpassa vår verksamhet till de förändringar som
redan ske till följd av den globala uppvärmningen
presenteras på sidan 17.
Hållbarhetsredovisning
33 HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE
34 HÅLLBARHETSSTRATEGI
35 MÅLOMRÅDEN OCH HÅLLBARHETSMÅL
44 ORGANISATION OCH STYRNING
45 VÄSENTLIGHETSANALYS OCH INTRESSENTDIALOG
47 HÅLLBARA HÖJDPUNKTER UNDER ÅRET
49 OM HÅLLBARHETSREDOVISNINGEN
49 GLOBAL REPORTING INITIATIVE – GRI
53 GRI-INDEX
55 GLOBAL COMPACT
56 EU TAXONOMIN
HÅLLBARHETSREDOVISNING / HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE
33JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
Hållbarhetsarbetet utgår från JMs affärsidé Med människan i fokus
och genom ständig utveckling skapar vi boenden och hållbara livsmiljöer.
Hållbarhet är en självklar del i vår affär och en långsiktig satsning
föratt vi ska vara konkurrenskraftiga under enlång tid framöver.
Hållbarhetsarbetet utgår även från vår värdegrund, där bland annat
medarbetar- och arbetsmiljöpolicy, upp förandekod och etiska
riktlinjer ingår.
Vår hållbarhetspolicy beskriver hur JM ser på ekonomiskt
ansvar, socialt ansvar, kvalitet och miljö. VD och koncernchef är
tillsammans med hållbarhetschef ansvarig för upprättande av håll
-
barhetspolicyn, som finns tillgänglig för alla medarbetare genom
intranätet. I stället för att publicera hållbarhetspolicyn som helhet
på hemsidan väljer vi att där konkret beskriva vad JM gör inom
hållbarhetsområdet.
JMs strategi är ett tydligt fokus på de områden där vi kan göra
mest skillnad, samtidigt som vi arbetar och planlägger för arbete på
samtliga områden som kommer att vara avgörande för att vi ska nå
våra mål. En stor del av JMs CO
2
-utsläpp kommer från byggproces-
sen och materialen vi använder, därför fokuserar vi på insatser för
att minska just de utsläppen. Vi har också ett aktivt arbete kring hur
vi skapar förutsättningar för våra kunder att leva hållbart i de hus
och bostäder som vi uppför, för att ge kunderna möjlighet att kunna
bidra till ett mer hållbart samhälle.
Arbetet med att vara en ansvarsfull arbetsgivare och inköpare är
alltid högt prioriterat inom JM och styrs, förutom av hållbarhetspo
-
licyn, av andra styrdokument som till exempel uppförandekod, per-
sonalpolicy, jämställdhetsplan och rutiner för kompetensutveckling.
Alla väsentliga policyer fastställs av styrelsen årligen. Policyerna
är implementerade i JMs samtliga processer i verksamhetssystemet.
Inarbetade kontroller sker på olika nivåer i lednings-, huvud- och
stödprocesser via rutinbeskrivningar, krav och beslutsgrindar.
Ledningens kontroll kompletteras med löpande verksamhets-
revisioner där följsamhet med policyer, riktlinjer och anvisningar
ingår att följa upp.
JM har även ett systematiskt HR-arbete, där årliga medarbetar-
samtal med samtliga anställda genomförs och kompletteras med
medarbetarundersökningar. Medarbetarundersökningarna ger
samlade bedömningar på gruppnivå av vissa policyer.
För ett verkligt framgångsrikt hållbarhetsarbete räcker det inte
enbart med våra egna policies och djupa engagemang utan det krävs
även ett gott samarbete mellan en rad olika aktörer. JM deltar där
-
för aktivt i flera olika initiativ, både inom och utanför byggsektorn,
för att driva på den angelägna utvecklingen mot ökad hållbarhet. Till
exempel har vi skrivit under Bygg- och anläggningssektorns färdplan
mot en klimatneutral värdekedja i bygg- och anläggningssektorn i
Sverige, samt är medlem i Hagaintiativet i Sverige, SKIFT i Norge
och Green Building Council i Finland. Några exempel på organisa
-
tioner och föreningar som JM är engagerat i är:
• Green Building Council
• Hagainitiativet
• Fossilfritt Sverige
• Uppsala klimatprotokoll
• Hållbart Stockholm 2030 (HS30)
• Elektrifieringspakten i Stockholm
• Lokal Färdplan Malmö 2030 (LFM30)
• Klimatneutrala Nacka
• BASTA
• SKIFT
• Stockholms Stadsmission
• Mentor Sverige
• Röda Korset
Läs mer på jm.se/om-oss/hallbarhet/samarbeten
Hållbarhetsstrategi
HÅLLBARHETSREDOVISNING / HÅLLBARHETSSTRATEGI
34 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
JMs målområden och hållbarhetsmål
JMs hållbarhetsarbete utgår från fem målområden som har relevans till FNs globala mål. För varje målområde
har såväl långsiktiga som kortsiktiga mål för åren 2021–2023 tagits fram. Val av målområde baseras på
resultat från väsentlighetsanalys, se sidan 45.
Resultat
Målområde JMs samhällsbidrag Långsiktig målsättning 2030 Verksamhetsmål 2022 2021 FN:s hållbarhetsmål
KLIMAT
Bidrar till ett samhälle
med liten klimat-
påverkan.
Bidrar till ökad
resurseektivitet och
minskad miljöpåverkan
isamhället.
JM ska ha klimatpåverkande
utsläpp nära noll.
JM ska minska total mängd
byggavfall till max 15 kg/BTA
till år 2030.
Minskad total mängd byggavfall till
25kg/BTA till år 2023. Sverige (S),
Norge (N), Finland (F).
Ökad andel byggavfall som
källsorteras i fraktioner för
materialåtervinning till 80 % till
år2023. Sverige (S), Norge (N),
Finland (F).
Minskade utsläpp av växthusgaser
från JMs egen verksamhet med 20 %
år 2023 jämfört med 2019.
Det beräknade energibehovet för
bostäder understiger respektive
nations gällande norm med 10 % för
Sverige (S) och Finland (F) samt med
25 % förNorge (N).
35
33
36
76 %
83 %
83 %
−3 %
19 %
34 %
15 %
(S)
(N)
(F)
(S)
(N)
(F)
(S)
(N)
(F)
36
28
40
69 %
87 %
77 %
−3 %
23 %
34 %
18 %
(S)
(N)
(F)
(S)
(N)
(F)
(S)
(N)
(F)
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
BEKÄMPA KLIMAT-
FÖRÄNDRINGARNA
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
MEDARBETARE
Utvecklar en arbets-
plats med bra och säker
arbetsmiljö.
Utvecklar en arbets-
plats präglad av jäm-
ställdhet och mångfald.
JM ska ha branschens bästa
arbetsmiljö och inga
arbetsplatsolyckor.
JM ska verka för jämn
könsfördelning och mångfald
bland medarbetarna.
Inga allvarliga (enligt nationell
arbetsmiljömyndighets definition)
olyckor hos vare sig egen personal
eller underentreprenörer.
Jämn könsfördelning bland våra
tjänstemän (minst 40/60 kvinnor/
män) år 2030.
Andelen kvinnor bland JMs
hantverkare är 20 % år 2030.
11
39/61
8,0 %
7
39/61
6,8 %
GOD HÄLSA OCH
VÄLBEFINNANDE
JÄMSTÄLLDHET
ANSTÄNDIGA
ARBETSVILLKOR
OCH EKONOMISK
TILLVÄXT
LEVERANTÖRER
Arbetar för att stärka
arbetsrätt, mänskliga
rättigheter, antikorrup-
tion och miljöansvar
isamhället.
JM verkar för socialt ansvar
iverksamheten och i
leverantörskedjan.
Genomföra minst 4 hållbarhets-
revisioner på våra byggarbetsplatser
och i leverantörskedjan.
4 3
ANSTÄNDIGA
ARBETSVILLKOR
OCH EKONOMISK
TILLVÄXT
KUNDER
JM har branschens
nöjdaste kunder.
JM har branschens nöjdaste
bostadskunder.
Branschens nöjdaste kunder enligt
NKI inflyttning:
1) 2)
Index/placering,
Sverige (S), Norge (N), Finland (F).
NKI långsiktigt:
2)
Index Sverige (S),
Norge (N), Finland (F).
79/2
77/3
77/
4)
68
72
58
(S)
(N)
(F)
(S)
(N)
(F)
78/–
3)
75/–
3)
65
71
(S)
(N)
(S)
(N)
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
LÅNGSIKTIG
HÅLLBAR
TILLVÄXT
Bedriver en långsiktig
ansvarsfull och stabil
bostadsutveckling.
JM har en långsiktig och
aärsetiskt sund ekonomisk
tillväxt som bidrar till ökad
välfärd i samhället.
Rörelsemarginalen ska uppgå till
minst 12 % inklusive resultat från
fastighetsförsäljningar.
Långsiktig tillväxt i antal
produktionsstartade bostäder.
JMs byggrättsportfölj medger minst
5års produktion.
12,6 %
−18 %
7
15,2 %
4,5 %
5
ANSTÄNDIGA
ARBETSVILLKOR
OCH EKONOMISK
TILLVÄXT
Utöver ovanstående koncernövergripande mål finns delmål och andra detaljerade mål inom produktivitet, innovation, kvalitet och processer för den interna styrningen.
Sverige (S) Norge (N) Finland (F).
Se sidorna 50–53 för ytterligare nyckeltal samt information om beräkningsmetoder.
1)
Nöjd Kund Index. Undersökningen görs av Prognoscentret, ett oberoende marknadsanalysföretag med fokus på byggbranschen i Norden.
2)
NKI inflyttning och NKI långsiktigt saknas för Finland 2021.
3)
NKI inflyttning, ”–” innebär utanför placering 1–3.
4)
Branschjämförelse saknas i Finland.
35JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
HÅLLBARHETSREDOVISNING / JMs MÅLOMRÅDEN OCH HÅLLBARHETSMÅL
kWh/m
2
Atemp
Nyproducerade bostäders beräknade energianvändning,
exklusive hushålls- och verksamhetsel
0
25
50
75
100
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
JM beräknar nyproducerade bostäders energianvändning på ett standardiserat sätt,
vilket möjliggör en jämförelse över tid. Diagrammet visar medelvärdet från bostads-
projekt som avslutats respektive år. Den beräknade energianvändningen har minskat
med cirka 40 procent sedan 2008.
Skapa hållbara förutsättningar
På JM nöjer vi oss inte enbart med att bygga med så låg klimatpåver-
kan som möjligt. Vi vill också skapa de förutsättningar som krävs för
att människor ska kunna leva hållbart i JMs hus och bostäder. Att
bygga lågenergihus bidrar med flera viktiga mervärden för våra kun
-
der. Dels innebär en lägre energianvändning en mer hållbar ekonomi
för våra kunder. Dels ger våra lågenergihus de förutsättningar som
krävs för att de människor som bor där ska kunna leva hållbart varje
dag – året om. Eftersom vi svanenmärker alla våra hus skapar vi
också förutsättningar för källsortering och mycket mer. Läs mer om
våra svanenmärkta och intelligenta hem på jm.se/nyproduktion/hall
-
bara-hem/svanen
Mål: JM har klimatpåverkande utsläpp nära noll
Vårt mål är att minska med 85 procent
JMs mål är att minska våra utsläpp till nära noll år 2030 – vilket enligt
vår bedömning är en utsläppsnivå om cirka 15 procent. Vår ambi
-
tion är således att på bara några få år, minska våra klimatpåverkande
utsläpp med så mycket som 85 procent. Vårt fokus kommer där
-
med att vara att minska våra egna utsläpp så mycket som möjligt
utmed hela värdekedjan.
Alla de lösningar som behövs för att vi ska nå hela vägen ner
till15 procent är ännu inte på plats. Vi följer därför inte bara utan
deltar även högst aktivt i den forskning och utveckling som finns
påområdet.
Något som ger oss god anledning att känna tillförsikt inför
framtiden, är den snabba utveckling som sker när det gäller
fram tagandet av klimatförbättrade material.
Baserat på de tekniker, metoder och material som finns på
marknaden idag samt resultaten från de pågående test- och utveck
-
lingsprojekt som JM bedriver, är vår bedömning att vi kommer att
kunna minska våra utsläpp med ökande takt fram till år 2026.
Den stora utmaningen är materialen
Under åren fram till 2026 kommer vårt fokus framför allt att handla
om att minska utsläppen från materialtillverkningen och då särskilt
betongen. Detta förutsätter dock att betongbranschens arbete
med klimatneutral betong fortskrider med högt tempo. Utöver en
mer klimatförbättrad betong, är det även troligt att trä kommer att
få en betydligt mer framträdande plats i byggprocessen framgent.
De förstudier och tester som vi genomför kring byggande med trä
ser lovande ut.
Byggskede, 7,7 %
Materialtillverkning, 84,1 %
Transporter, 8,2 %
Byggskede, 7,7 %
Materialtillverkning, 84,1 %
Transporter, 8,2 %
Klimat
Hållbarhet är en självklar del i JMs strukturerade projektutveckling och standardiserade
produkt. Vi genomför därför ständigt testprojekt samt utvecklar olika typer av förbä-
ringsåtgärder som därefter implementeras så fort som möjligt i vår verksamhet.
36 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
HÅLLBARHETSREDOVISNING / JMs MÅLOMRÅDEN OCH HÅLLBARHETSMÅL
Mål: Minskad total mängd byggavfall
till 15 kg/BTA till år 2030
Vi ska bli mer resurseffektiva
Att arbeta resurseffektivt är en prioriterad fråga för JM. Inom
vårkoncern strävar vi därför efter att vara så precisa som möjligt
vid inköp av material. Vi arbetar också målmedvetet för att allt
material ska hanteras varsamt för att undvika att det blir skadat
eller obrukbart.
För att säkerställa att varje enskilt projekt arbetar så resurs-
effektivt som möjligt, finns alltid en avfallssamordnare på varje bygg
-
arbetsplats. De spelar en mycket viktig roll på varje enskilt projekt,
då man inte bara ska vara väl införstådd med JMs mål och ha god
kunskap om avfallshantering och sortering utan även kunna stärka
engagemanget bland arbetsplatsernas medarbetare.
Ekonomiska incitament på individnivå i form av bonus som en del av
den rörliga lönen samt avfallspremier till projekt som klarar målen
är andra verktyg som implementerats för att skapa engagemang
kring arbetet med minskat avfall.
Mål: JM skapar förutsättningar för ett cirkulärt
materialflöde
Vi ska bli mer cirkulära
Hur skickliga och varsamma vi än är vid inköp och hantering, är det
ofrånkomligt att det ändå uppstår ett visst avfall på en byggarbets
-
plats. Även här kan vi göra mycket och inte minst inom området
sortering för att på så vis möjliggöra materialåtervinning. Varje år
fastställer JM därför miniminivåer för sortering, som projekten kan
få en så kallad avfallspremie för om de uppnås. Inom JMs regioner
finns också avtal med enskilda företag som tar hand om över blivet
material så som dörrar, fönster och andra kompletta delar föratt
därefter sälja det vidare till andra aktörer inom branschen.
VÄXANDE ÅTERBRUKSMARKNAD ÖKAR VÅRA MÖJLIGHETER
För en stor aktör som JM behövs mycket stora volymer av åter-
brukat material för att det ska kunna utgöra en del av vår standardi
-
serade produkt. Det faktum att återbruksmarknaden växer, skapar
förutsättningar för att vi framöver ska kunna använda oss av åter
-
brukat material i vår projektering. Vi följer därför denna utveckling
noga och har även en aktiv dialog med såväl återbruksbranschen
som med möjliga leverantörer.
För resultat och nyckeltal gällande klimat se sidan 52.
-
37JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
HÅLLBARHETSREDOVISNING / JMs MÅLOMRÅDEN OCH HÅLLBARHETSMÅL
Medarbetare
Mål: JM verkar för en jämn könsfördelning
och mångfald bland medarbetarna
Jämställda arbetsplatser
Att sammansättningen av våra medarbetare speglar hur samhället
iövrigt ser ut, är viktigt för oss på JM. En samlad kompetens som
ärberikad av olika erfarenheter gör oss mer konkurrenskraftiga.
Dessutom ökar det trivseln på arbetsplatserna.
Byggbranschen är fortfarande mansdominerad. På JM jobbar
vidock målmedvetet för att öka andelen kvinnor bland våra med-
arbetare – inte bara när det gäller tjänstemän och chefer utan
ävenhantverkare.
LÄRLINGSPROGRAM FÖR KVINNOR
På JM har vi som mål att 20 procent av våra hantverkare ska vara
kvinnor år 2030. Eftersom inte tillräckligt många kvinnor examine
-
ras från bygg- och anläggningsprogrammen på gymnasienivå för att
vi ska kunna uppfylla detta mål, har vi sedan några år tillbaka ett eget
lärlingsprogram för kvinnor.
JMs lärlingsprogram innebär att kvinnor kan söka sig till oss
föratt genomföra ett traditionellt lärlingsprogram. Detta lärlings
-
program löper under fyra års tid och resulterar i ett yrkesbevis.
FLER KVINNOR BLAND TJÄNSTEMÄN OCH CHEFER
JMs mål är jämn könsfördelning bland våra tjänstemän och chefer.
Därför sätter vi jämställdhetsmål i vår efterträdareplanering, vid
urval till externa utvecklingsprogram samt vid rekryteringen till vårt
traineeprogram. Sedan vi började sätta mål har vi kunnat se en jäm
-
nare fördelning av män och kvinnor i urvalsgrupperna, vilket även
har bidragit till en förflyttning inom såväl medarbetarguppen
sominom chefsbefattningar.
JM tillämpar kollektivavtalsenliga villkor, oavsett om
med arbetare är fackligt anslutna.
IDENTIFIERING AV OSAKLIGA SKILLNADER
Årligen genomför vi en kartläggning för att identifiera om det
finns osakliga skillnader i förutsättningar för kvinnor, män, olika
åldersgrupper och personer med annan etnisk bakgrund
1)
inom JM.
Kartläggningen omfattar olika typer av nyckeltal och via den årliga
medarbetarundersökningen undersöker vi hur medarbetarna upp
-
lever sina förutsättningar. I de fall vi identifierar att det finns grupper
av medarbetare som inte ges samma möjligheter utifrån kön, ålder
eller etnisk bakgrund tar vi fram en handlingsplan för hurdet ska
åtgärdas.
Alla former av kränkande särbehandling och diskriminering på
grund av kön, är oacceptabelt på JM och strider mot vår uppförande-
kod. Denna händelsetyp kan rapporteras via vårt incidentrapporte
-
ringsverktyg BIA. Läs mer om JMs jämställds- och mångfaldsarbete
på jm.se/om-oss/hallbarhet/ansvarsfullt-foretagande/jamstalldhet-och-
mangfald
Mål: JM har branschens bästa arbetsmiljö och
inga arbetsplatsolyckor
Säkra arbetsplatser
Byggbranschen är drabbad av både fler olyckor och arbetsrelaterade
sjukdomar, än vad många andra branscher är. En förklaring till detta
är att arbetsmiljön på en byggarbetsplats har många potentiellt
riskfyllda arbetsmoment.
På JM arbetar vi därför systematiskt med ett förebyggande
arbetsmiljöarbete i syfte att eliminera risken för skador och olyckor
på våra byggarbetsplatser. En viktig del av detta arbete, utgörs av
attskaffa oss en genuin förståelse för problematiken. Dels skaffar
vioss värdefulla kunskaper genom att föra statistik över både de
1)
Nyckeltalen för etnisk bakgrund tas fram via SCB i Sverige. I Norge och Finland ingår ej personer med annan etnisk bakgrund.
Hållbara medarbetare är en förutsäning för a JM ska kunna erbjuda araktiva
bostäder. Vi bedriver därför e systematiskt och strukturerat arbete inom arbetsmiljö,
jämställdhet och mångfald samt kompetensutveckling.
38 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
HÅLLBARHETSREDOVISNING / JMs MÅLOMRÅDEN OCH HÅLLBARHETSMÅL
riskobservationer som görs och de tillbud och olyckor som inträffar.
Dels går vi noga igenom de olyckor som har inträffat för att kunna
dra lärdomar. Tack vare statistiken har vi exempelvis insett att så
stor del som 50 procent av våra olyckor samt drygt 50 procent av
våra sjukfrånvarodagar, beror på att våra medarbetare har snubblat
eller halkat på plan mark. Under år 2022 startade vi därför ett projekt
i syfte att inte bara analysera utan även ta fram styrande anvisningar
för att få bukt med just denna typ av olyckor.
Säkra arbetsplatser för hantverkare
Grundläggande utbildning
ID06-kortet som måste uppvisas för att passera grindarna till en
byggarbetsplats ger oss information om att personen i fråga har
genomfört den grundläggande säkerhetsutbildning som krävs för att
få vistas på en byggarbetsplats. Utöver det måste alla medarbetare
ha en adekvat utbildning för att kunna utföra sina arbetsuppgifter
påett säkert sätt.
För oss på JM är det viktigt att enkelt kunna kontrollera att
såväl vår egen personal som de personer som arbetar åt någon
avvåra underleverantörer, har de utbildningar som är nödvändiga.
Tillvår hjälp har vi två system: Infobric (för egna medarbetare) samt
Kompetensdatabasen (för personer som är anställda hos någon av
våra underleverantörer).
Utöver de grundläggande utbildningarna, kan det även finnas
behov av specifika vidareutbildningar. Dessa finns dock inte inlagda
inågot system utan kontrolleras i stället manuellt av JMs platsled
-
ning. Inom vissa områden finns behov av extra utbildning, utöver
rådande branschstandard. Ett sätt att möta dessa behov är att ta
fram egna utbildningar. Ett sådant exempel är en webbaserad utbild
-
ning för att öka säkerheten vid kranlyft. Såväl egna medarbetare
som underleverantörer, som ska vara delaktiga vid kranlyft, måste
genomföra utbildningen.
Viktiga anvisningar
Våra medarbetare ska alltid följa de monteringsanvisningar som
finns. Dessa dokument består till stor del av pedagogiska bilder
ochbeskriver inte bara arbetsgången för hur arbetet ska utföras
iolika moment, utan visar även vilken skyddsutrustning som är
obligatorisk. Inför ett nytt arbetsmoment ska samtliga involverade
medarbetare gå igenom monteringsanvisningen. Detta repeteras
även efter första montage.
Ständiga förbättringar
Medarbetare som har förslag på förbättringar för ökad säkerhet i
arbetet, har möjlighet att lämna in förbättringsförslag via ett särskilt
system. Efter att ett förslag om säkrare sätt att utföra ett arbets-
moment har analyserats, läggs den förbättrade och säkrare rutinen
in i JMs verksamhets system. På så sätt finslipas hela tiden våra rutiner
och arbetsmetoder så att riskerna med tiden blir allt färre.
Oannonserade revisioner
Oannonserade revisioner görs två gånger per år på samtliga av JMs
byggarbetsplatser. Vid dessa tillfällen kontrolleras exempelvis per
-
sonalens utrustning, att gångar och passager är säkra samt att det
finns fallskydd på de platser där det så krävs av säkerhetsskäl.
Om olyckan är framme
JM har tydliga processer och rutiner vid olycksfall, vilket bland annat
inkluderar larmrutiner.
På nästa sida möter du JMs HR-strateg Maria Carlstedt, som berättar
mer om hur vi arbetar för att skapa god arbetsmiljö för alla med-
arbetargrupper samt vilka kompetensutvecklingsinsatser som görs.
För resultat och nyckeltal gällande medarbetare se hållbarhetsredo
-
visning på sidorna 50–51.
39JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
HÅLLBARHETSREDOVISNING / JMs MÅLOMRÅDEN OCH HÅLLBARHETSMÅL
Att vara en ansvarsfull, hållbar och attraktiv arbetsgivare, är
avgörande för JM. Koncernen genomför nu därför en målmedveten
satsning på att öka mängden tillgängligt lärande inom hela organisa
-
tionen.
– Vår första prioritet är förstås alltid att se till så att alla med-
arbetare har de certifierings- och arbetsmiljöutbildningar som
behövs för att våra arbetsplatser ska vara säkra och trygga.
Det säger Maria Carlstedt som är HR-strateg på JM och berättar
att koncernen arbetar på ett strukturerat sätt för att kartlägga och
tillgodose de cirka 2 500 medarbetarnas utbildningsbehov:
– Alla medarbetare ska ha möjlighet att utvecklas men vi genom
-
för varje år kartläggningar som vägleder oss kring vilka roller och
funktioner som vi ska satsa extra på och vilken typ av kunskap
sombehövs.
”Just in time”
På JM genomförs årligen ett mål- och utvecklingssamtal med varje
enskild medarbetare. Enligt Maria utgör dessa samtal utmärkta
tillfällen för chef och medarbetare att identifiera vilka utvecklings-
insatser som behövs:
– Vi vill att våra medarbetare både ska känna ansvar för och
delaktighet i sin egen utveckling då detta är viktigt för att öka deras
motivation till lärande.
För att en kompetensutveckling ska falla väl ut måste den också
hamna rätt i tid:
– När en medarbetare på JM hamnar i en situation där hon eller
han behöver inhämta ny kunskap så måste den finnas tillgänglig där
och då. Det kan handla om ett kort filmklipp, digitala forum där
medarbetare tillsammans kan lösa problem eller stöttning av en
senior medarbetare – huvudsaken är att det sker ”just in time”.
70:20:10-modellen
Maria berättar att JM sedan många år tillbaka använder sig av
70:20:10-modellen när det gäller lärande och utveckling:
– Tidigare har vi haft stort fokus på att skicka våra medarbetare
på kurs. Men eftersom det ofta tar lång tid från det att vi identifie
-
rar ett behov till det att vi har en färdig kurs att erbjuda, inriktar vi
oss nu alltmer på att skala upp det lärande som sker i vardagen samt
via kompetensöverföring mellan våra medarbetare.
s
-
” Vi inriktar oss nu alltmer på att
skala upp det lärande som sker med
hjälp av våra egna medarbetare.”
Betydelsefull satsning
på ökat lärande
Maria Carlstedt, HR- strateg på JM
HÅLLBARHETSREDOVISNING / INTERVJU
40 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
Leverantörer
Mål: JM verkar för socialt och hållbart ansvar
i verksamheten och i leverantörskedjan
Uppförandekod
JM tar tydlig ställning i alla frågor som rör mänskliga rättigheter,
arbetsrätt, miljöansvar och antikorruption. JM-koncernen har där
-
för valt att underteckna FN:s Global Compact och det är också uti-
från dessa principer som vi har tagit fram vår egen uppförandekod.
I JMs uppförandekod för våra medarbetare tydliggörs de värde
-
ringar som gäller inom vår koncern. Syftet med koden är att defi-
niera vår värdegrund så att vi får bättre möjlighet att agera korrekt
ivårt dagliga arbete. I koden regleras bland annat våra relationer till
varandra och vår omvärld. Exempelvis slår vår kod fast att JM inte
accepterar att krav på kort produktionstid och låga kostnader går
ut över arbetarskydd och god arbetsmiljö.
För att nå ut inom vår organisation så att alla våra medarbetare
får kunskap om och förståelse för innehållet i koden, används den
vid all rekrytering samt under våra årliga utvecklingssamtal. Utöver
detta har JM även inrättat ett etiskt råd med personer från företa
-
gets ledning, dit våra medarbetare kan vända sig för att få vägledning.
I JM-koncernen finns en god internkontroll och därutöver, för att
så långt möjligt undvika och förebygga olika typer av oegentligheter
som exempelvis stölder eller mutor, en visselblåsarfunktion. På så
sätt får såväl medarbetare som andra personer de förutsättningar
som behövs för att anonymt kunna rapportera sina misstankar till
ett från JM fristående företag.
Social hållbarhet i leverantörskedjan
Enligt JMs riktlinjer ska alla företag som vi kan komma att teckna
ramavtal med skriva under att de lever upp till ILO:s kärnkonventio
-
ner, vår uppförandekod samt de specifika hållbarhetskrav vi ställer.
För hållbarhetskraven finns en särskild enkät som leverantörerna
ska fylla i. Ett bland flera viktiga hållbarhetskrav är att byggmaterial
inte får innehålla ämnen som kan ha negativa effekter på miljö och
hälsa. Vi tillämpar försiktighetsprincipen och arbetar med
svanenmärkning och andra system som BASTA, Sunda Hus och
Byggvarubedömningen.
När det gäller det operativa arbetet kring JMs uppförandekod
och hållbarhetskrav har inköps- och hållbarhetsfunktionerna nyckel
-
roller. Till stöd finns resurser inom leverantörsvärdering för hante-
ring av frågor som är direkt kopplade till värdering och revision och
genomförande av årliga hållbarhetsrevisioner. Revisioner genomförs
av en tredje part. Läs mer om leverantörsvärdering och -revisioner
på jm.se/om-oss/hallbarhet/ansvarsfullt-foretagande/affarsetik/
Utveckling genom dialog internt och externt
JMs inköpsarbete ska kännetecknas av involvering, lyhördhet för
våra kunders och medarbetares synpunkter och önskemål, vilket
innebär att vi kontinuerligt hittar nya möjligheter till förbättring och
utveckling av såväl processer som produkter tillsammans med våra
leverantörer. Vi ska utmana och utveckla våra leverantörer i god
samverkan och dialog.
För att säkra verksamhetens resursbehov till lägsta totalkostnad,
med rätt kvalitet och i rätt tid och med beaktande av hållbarhets-
aspekter, krävs att vi utmanar och utvecklar de krav som vi ställer.
Det gör vi genom ett nära och tvärfunktionellt samarbete inom
företaget.
En viktig del i utvecklingen av samarbetet med våra leverantörer
är också den löpande uppföljningen. Vi mäter våra leverantörers
prestationer genom analyser av leveranssäkerhet, Nöjd Beställar-
Index (NBI) och synpunkter från verksamheten. Det ger oss möjlig
-
het att kontinuerligt öka affärsnyttan i våra leverantörssamarbeten
och utgör en bra grund för dialog.
Rapportering av kritiska bekymmer
Om eventuella kritiska bekymmer identifierats i hållbarhetsvärde-
ring, verksamhetsrevision eller incidentteam, kommuniceras det
kvartalsvis till styrelsens revisionsutskott. Revisionsutskottet rap
-
porterar i sin tur till styrelsen. Inga identifierade kritiska bekymmer
har kommunicerats under 2022.
För resultat och nyckeltal gällande leverantörer, se hållbarhetsredo-
visning på sidan 50.
-
Som stor beställare av produkter och tjänster har JM både möjlighet och ansvar för a
säkerställa ekonomiskt, socialt och miljömässigt hållbara leveranskedjor.
Hantering
Klimatområden
Påverkan på JM Risk Möjligheter
Utvecklar samarbeten
Hållbara leverantörskedjor
Professionell beställare
Kvalitetssäkrade krav
Verksamhetsnära
Hantering
Klimatområden
Påverkan på JM Risk Möjligheter
Utvecklar samarbeten
Hållbara leverantörskedjor
Professionell beställare
Kvalitetssäkrade krav
Verksamhetsnära
Hantering
Klimatområden
Påverkan på JM Risk Möjligheter
Utvecklar samarbeten
Hållbara leverantörskedjor
Professionell beställare
Kvalitetssäkrade krav
Verksamhetsnära
Hantering
Klimatområden
Påverkan på JM Risk Möjligheter
Utvecklar samarbeten
Hållbara leverantörskedjor
Professionell beställare
Kvalitetssäkrade krav
Verksamhetsnära
Hantering
Klimatområden
Påverkan på JM Risk Möjligheter
Utvecklar samarbeten
Hållbara leverantörskedjor
Professionell beställare
Kvalitetssäkrade krav
Verksamhetsnära
41JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
HÅLLBARHETSREDOVISNING / JMs MÅLOMRÅDEN OCH HÅLLBARHETSMÅL
Den centrala inköpsavdelningen har en viktig roll i JMs hållbarhets-
arbete. Förutom att säkerställa att alla leverantörer lever upp till
företagets högt satta hållbarhetskrav, har avdelningen även en
nyckelposition när det gäller att driva utvecklingen framåt.
Det faktum att JM har möjlighet att påverka hela byggbranschen,
kan till stor del förklaras av företagets målmedvetna satsning på
centraliserade inköp.
– Vårt standardiserade sätt att designa och bygga innebär att det
blir fråga om så stora volymer att det finns ett starkt intresse för
attteckna ramavtal med oss.
Det säger Magnus Thelander som är inköpschef på JM.
Nära samarbeten
Han berättar att de flesta leverantörer ser JMs hållbarhetskrav
somnågot positivt:
– Många gillar att bli utmanade av oss eftersom detta medverkar
till att de även blir mer attraktiva för andra beställare.
Magnus Thelander förklarar att det ofta handlar om ett nära
samarbete mellan leverantören och JM:
– Det vanligaste är att vår leverantör tar fram något enligt våra
önskemål som vi sedan testar för att försäkra oss om att det klarar
alla andra viktiga krav som till exempel hållfasthet, förtydligar
Magnus Thelander.
Påverkar samtliga leverantörer
JMs krav på hållbarhet påverkar samtliga leverantörer. För att bli
godkänd, krävs nämligen att leverantören måste få grönt ljus på
ettbåde omfattande och detaljerat förfrågningsunderlag.
Linda Ragnerstam som arbetar som kategoriansvarig för inred
-
ning på JMs centrala inköpsavdelning, är dock tydlig med att det
finns chanser även för leverantörer som inte uppfyller samtliga krav:
– Om en leverantör har ett antal punkter som behöver förbättras
så brukar vi öppna upp för att vi kan godkänna dem under förutsätt
-
ning att vi kommer överens om en åtgärdsplan – vilket ju också är
en bidragande orsak till att vi på JM kan påverka många företag att
arbeta mer hållbart.
Uppföljningar och stickprover
För att kontrollera så att de godkända leverantörerna verkligen
lever upp till det som de har lovat, använder sig JM av en tredje part.
– Utöver detta genomför vi även olika typer av stickprover. Det
kan handla om allt från fabriksbesök till att vi kontrollerar så att de
underleverantörer som finns på våra byggarbetsplatser, jobbar på det
sätt som vi har kommit överens om och att de personer som utför
städning av bodar har schyssta villkor, avslutar Linda Ragner stam.
Inköp som kan förbära
en hel bransch
Magnus Thelander, inköpschef på JM.
HÅLLBARHETSREDOVISNING / INTERVJU
42 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
Kunder
Mål: JM har branschens mest nöjda bostadskunder
Nöjda bostadskunder
På JM mäter vi löpande hur nöjda våra kunder är med oss när det
gäller olika områden inom hållbarhet. I undersökningen Nöjd Kund
Index får våra kunder svara på frågor om vad de anser om bostadens
uppvärmning, energibesparing, källsortering och vattenbesparing,
det vill säga de olika hållbarhetsåtgärder som finns i deras bostäder.
Förutom att mäta kundnöjdhet, följer vi såväl befintliga som pre
-
sumtiva kunders attityder och beteenden kring hållbarhet. Hittills
har hållbarhet inte tillhört de faktorer som värdesätts högst vid val
av bostad utan pris och läge har visat sig vara betydligt viktigare. Vår
tolkning är att kunder i vissa delar har en tendens att se hållbarhet
som en hygienfaktor, de förväntar sig att vi tar ansvar för att minska
våra klimatutsläpp när vi uppför våra bostäder. Vi är över tygade om
att det kommer att ställas än högre krav på oss framöver – inte
minst när det gäller hur vi skapar förutsättningar för våra kunder
att kunna leva hållbart i sina bostäder och bostadsområden.
JMs produkt innehåller ett flertal insatser som skapar förutsätt
-
ningar för kunderna att leva hållbart, till exempel laddplatser för
elbilar, cykelparkering under tak, miljörum i husen och välplanerade
ytor för källsortering i bostäderna.
Årligen undersöker vi allmänhetens inställning till ett antal
hållbarhetsområden i rapporten Boendebarometern. Den ger oss
viktiga insikter till utvecklingsarbetet inom hållbarhet.
För resultat och nyckeltal gällande kunder se hållbarhetsredo-
visning på sidan 35.
-
Våra kunder ska ges möjlighet a leva hållbart. Med våra svanenmärkta hus och bostäder
har vi skapat en grund, och vi utmanar hela tiden oss själva i a hia nya lösningar som
främjar hållbara livsstilar.
43JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
HÅLLBARHETSREDOVISNING / JMs MÅLOMRÅDEN OCH HÅLLBARHETSMÅL
Från styrelse till medarbetare – alla är viktiga
Styrelse och koncernledning
Alla väsentliga policyer fastställs av styrelsen. Hållbarhet utgör en
viktig del av styrelsens strategiarbete och JMs styrelse får därför
regelbundet information om hållbarhetsarbetet på en övergripande
nivå. Styrelsen orienteras också i förändringar av regelverk och
informeras om trender, omvärldsbevakning och eventuella händel
-
ser av väsentlig betydelse. Revisionsutskottet får information om
dehållbarhetsnyckeltal som presenteras i JMs kvartalsrapport.
VD och koncernchef ansvarar för hållbarhetsfrågorna i koncern
-
ledningen, och hållbarhet är en återkommande punkt påkoncern-
ledningens möten.
Kvalitets- och miljöråd
Kvalitets- och miljörådets uppgift är att ansvara för den gemen-
samma styrningen av verksamheten när det gäller hållbarhet och
idetta råd ingår koncernens affärsenhets- och regionchefer.
Hållbarhetsråd
Hållbarhetsrådet består av representanter i koncernledningen samt
andra nyckelpersoner inom koncernen. Rådet ska bidra i samord
-
ningen av arbetet med att nå våra hållbarhetsmål.
Hållbarhetschef
JMs hållbarhetschef ansvarar för att driva utvecklingen av JMs
strategier och mål inom hållbarhetsområdet, samordna hållbarhets
-
arbetet, ge stöd till organisationen samt ansvara för uppföljning,
förankring och ledning av hållbarhetsarbetet.
Medarbetare
Det som är avgörande för att vi på JM ska kunna uppfylla våra
fastställda mål inom hållbarhet, är våra medarbetare. Utan med-
arbetarnas stora engagemang för att nå våra mål, skulle det vara
omöjligt att genomföra våra insatser i praktiken.
Hållbarhet ingår i utbildningen av nyanställda och under ett
verksamhetsår arrangeras ett flertal riktade utbildningsinsatser till
olika medarbetargrupper. Under 2022 har till exempel utbildningar
gällande EU taxonomi och klimatberäkningar genomförts.
Verksamhetssystem
JMs verksamhetssystem är medarbetarnas stöd för vilka hållbar-
hetsinsatser de ska genomföra i sitt arbete, och även företagets
verktyg för styrning av hållbarhetsarbetet.
För a säkerställa a samtliga delar av vår verksamhet är hållbar, har
vi såväl styrande som stödjande dokument som är självklara delar i vår
projektutveckling och integrerade i vårt verksamhetssystem.
Organisation och styrning
44 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
HÅLLBARHETSREDOVISNING / ORGANISATION OCH STYRNING
I en väsentlighetsanalys identifierades de mest väsentliga hållbar-
hetsaspekterna för JM att arbeta med utifrån att de kan ge ett lång-
siktigt hållbart värdeskapande både inom JM och i vår omvärld.
Väsentlighetsanalysen baseras på en sammanställning av informa
-
tion från djupintervjuer med nyckelpersoner, enkätsvar från identi-
fierade intressentgrupper, interna utredningar samt standarder och
lagkrav inom hållbarhetsområdet. Väsentlighetsanalysen genom-
fördes 2020 och förankrades i JMs styrelse.
Vid styrelsens årliga strategiarbete hösten 2022 genomfördes
enworkshop om JMs väsentliga hållbarhetsaspekter i syfte att
utvärdera om något område blivit mer väsentligt sedan 2020.
Slutsatsen blev att kundernas möjlighet att leva hållbart, liten
klimat påverkan, affärsetik, arbetsmiljö, utveckling av lokalsamhället
och miljöpåverkan i värdekedjan blivit ännu mer viktiga för JM och
vår omvärld.
Hållbarhetsaspekter
Väsentliga hållbarhetsaspekter Varför väsentliga Omfattning av aspekt Styrning Uppföljning
Etik och värdeskapande
(Hållbarhetsstyrning –
ekonomiska resultat)
JMs långsiktiga lönsamhet är
grund läggande för ett långsiktigt
värdeskapande inom JM.
JM skapar värden och säkerställer
ansvar ileverantörskedjan, i den
egna verksam heten och hos
under entreprenörer.
Etiska riktlinjer, uppförandekod,
mål, ekonomistyrning,
riskhantering (se Risker och
riskhantering, sidorna 80–81),
incidentrapportering,
skattepolicy.
Ekonomisk redovisning
Incidentrapportering
Liten klimatpåverkan
(Hållbarhetsstyrning – energi
och utsläpp)
Det är av strategisk betydelse att JMs
verksamhet, med sina direkta och
indirekta utsläpp av växthusgaser,
eftersträvar minimal klimatpåverkan.
Påverkan uppstår i hela
byggnadens livscykel. JM ansvarar
för styrning i egen verksamhet
och indirekt mot leveran törer
och kunder.
Hållbarhetspolicy, hållbarhetsmål,
JMs strukturerade projekt- och
produktutveckling, JMs
verksamhetssystem.
Nyckeltal – utsläpp och energi
Bränsle och energistatistik
Klimatberäkningar
Resurseektivitet
(Hållbarhetsstyrning – avfall)
Det är av strategisk betydelse
att eftersträva resurseektivitet
i en materialintensiv verksamhet
som JMs.
Påverkan uppstår i hela
leverantörskedjan, inklusive
entreprenörer och kunder. JM
ansvarar för styrningen i egen
verksamhet.
Hållbarhetspolicy, hållbarhetsmål,
JMs processer för projekt-
utformning, inköp och
produktionsledning.
Nyckeltal – avfall
Avfallsstatistik
Arbetsmiljö
(Hållbarhetsstyrning
– arbetsmiljö och säkerhet)
Det är av strategisk betydelse att
JM har ett strukturerat arbetsmiljö-
arbete som minskar risken för
olyckor och arbets skador, då bygg
är en verksamhet med högrisk.
JM ansvarar för utformning och
samordning av egna byggarbets-
platser där risker och påverkan
uppstår.
JMs systematiska arbetsmiljö-
arbete, företagshälsovård,
personalpolicy, hållbarhetsmål,
handlingsprogram mot droger,
uppförandekod, miljövaru-
databas.
Nyckeltal – olycksfall
Verksamhetsrevision
Olycks- och skadestatistik
Ordning och reda-revisioner
Kompetens
(Hållbarhetsstyrning – utbildning)
Kännetecknande för en långsiktig
personalpolitik är en arbetsplats som
låter människor utvecklas och bidra
till långsiktigt värdeskapande.
JMs egen verksamhet. Rutiner för kompetensutveckling,
befattningsstruktur, hållbarhets-
mål, personalpolicy, uppförande-
kod.
Registrering av kompetens
och kompetensutveckling
i JM Competence.
Ordning och reda-revision
Jämställdhet och mångfald
(Hållbarhetsstyrning – mångfald
och lika rättigheter)
En långsiktig personalpolicy bygger
på att jämställdhet och mångfald
tillvaratas.
Påverkan uppstår i hela
leverantörs kedjan. JM ansvarar
för utformningen iegen
verksamhet.
Jämställdhetsplan, hållbarhets-
mål, personalpolicy, uppförande-
kod, rekryteringsrutiner.
Nyckeltal – jämställdhet
Jämställdhetskartläggning
Ansvarsfulla leverantörer
(Hållbarhetsstyrning – social
värdering av leverantörer)
JM köper och använder stora
mängder material och byggvaror.
Det är av strategisk betydelse att
dessa tillverkas under ansvarsfulla
förhållanden.
JM bidrar till påverkan i egenskap
av uppdragsgivare och kund.
Påverkan uppstår i leverantörs-
kedjan och hos underentre-
prenörer.
Uppförandekod, enkäter,
hållbarhetspolicy, hållbarhetsmål,
JMs inköpsprocess, JMs process
för hållbarhets värdering och
-revision.
Hållbarhetsvärdering
Hållbarhetsrevisioner
Produktansvar
(Hållbarhetsstyrning –
marknadsföring och märkning)
JM utvecklar bostäder och bostads-
områden med lång livslängd och
många intressenter. Det är viktigt
att JM tar ansvar för att produkten
motsvarar intressenternas
förväntningar och krav samt skapar
förutsättningar för att levahållbart.
JM påverkar utformningen av
bostäder och bostadsområden.
Påverkan uppstår i leverantörs-
kedjan, i egna verksamheten, hos
underentreprenörer och under
drift och förvaltning.
Hållbarhetspolicy, kvalitetspolicy
och styrning, hållbarhetsmål,
kundundersökningar, säljare
ochinredningsansvariga,
kommunikation, kundsupport
och kundombud, dokumentation
av materialval.
JMs verksamhetssystem och
nyckeltal
Väsentlighetsanalys och
intressentdialog
45JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
HÅLLBARHETSREDOVISNING / VÄSENTLIGHETSANALYS OCH INTRESSENTDIALOG
Våra viktigaste intressenter är de grupper som i störst utsträckning
berörs av och/eller påverkar vår verksamhet, kunder, med arbetare,
aktieägare/investerare, samarbetspartners/leverantörer, samhälle
(tjänstemän och politiker) samt intresseorganisationer. Iintressent
-
dialogen definierar vi i vilka kanaler vi når våra mål grupper, exempel
på viktiga frågor för dem samt hur vi hanterar de frågorna.
Intressentgrupp Kanaler för dialog Hur viktiga aspekter hanteras
Kunder
(befintliga och potentiella)
Kundmöten, kund- och marknadsundersökningar,
inflyttningsenkäter, fokusgrupper, hemma hos-intervjuer,
webbpaneler
Hanteras vid markförvärv, planprocess, projektering samt vid inköp
Medarbetare
(befintliga)
Utvecklingssamtal, utbildning, internkommunikation,
medarbetarundersökning, förbättringsförslag,
Safety Week
Hanteras i JMs HR-process som inkluderar arbetsmiljö och hälsa,
kompetensutveckling, jämställdhet- och mångfaldsplan,
uppförandekod, pension, försäkringar och andra förmåner,
hållbarhetspolicy och internkommunikation
Medarbetare
(potentiella)
Praktikplatser, traineeprogram, examensarbeten, samarbete
med skolor och universitet, rekrytering
Hanteras i JMs HR-process enligt ovan samt Employer Branding-
strategi samt arbetsgivarlöfte
Aktieägare och investerare Kapitalmarknadsdag, analytikermöten, personliga möten,
löpande kommunikation, årsredovisning och delårsrapporter,
årsstämma
Hanteras i JMs kommunikationsplanering
Leverantörer och samarbetspartners Avtalsmöten, frågeenkäter, revisioner, utvecklingsprojekt,
leverantörssamverkan
Hanteras i JMs inköpsprocess, vårt kommunikationsarbete samt
i vår process för hållbara leverantörskedjor
Samhälle
(tjänstemän och politiker)
Kommundialoger, projektmöten, personliga möten,
konferenser, JM Fokus
Hanteras vid markförvärv, planprocess och projektering
Intresseorganisationer Företagsnätverk, branschforum, utvecklingsprojekt,
medlemskap, sponsorskap, kontinuerliga dialoger
Hanteras i vårt samverkansarbete med utgångspunkt från vår
hållbarhetspolicy, hållbarhetsstrategi och vårt hållbarhetsarbete
• Kompetensutveckling
• Långsiktig affär
• Utveckling av lokalsamhället
• Transporter och arbetsmaskiner
• Miljöpåverkan i värdekedjan
• Kvalitet
• Trygghet
• Affärsetik
• Jämställdhet och mångfald
• Miljömärkta bostäder
• Förorenad mark
• Biologisk mångfald
• Certifiering och märkning
• Vattenanvändning
• Finansiell påverkan av klimatförändringar
• Arbets- och tjänsteresor
• Transparens i redovisningen
• Energianvändning
• Kunders möjlighet att
leva hållbart
• Mänskliga rättigheter
• Materialval
• Resurseffektivitet
• Kompetens
• Arbetsmiljö och -villkor
• Kunders hälsa och
säkerhet
• Produktansvar;
branschens nöjdaste
kunder
• Liten klimat påverkan
46 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
HÅLLBARHETSREDOVISNING / VÄSENTLIGHETSANALYS OCH INTRESSENTDIALOG
Rekordstort intresse för lågenergibostäder
2022 har varit året som kommer att förknippas med höga elpriser
och ett rekordstort intresse för bostäders energianvändning.
I en undersökning som vi genomförde under första kvartalet
svarade sex av tio personer att de tror att lågenergibostäder kom
-
mer att ha en bättre värdeutveckling jämfört med andra bostäder.
Då vår undersökning genomfördes så tidigt på året finns anledning
att tro att intresset för våra lågenergibostäder har växt sig ännu
starkare – inte minst till följd av de kraftigt stigande elpriserna
under året.
JM fick grönt ljus!
Att vårt målmedvetna arbete med att vara en seriös och hållbar
aktör i byggbranschen ger resultat, är något som vi är både glada
och stolta över.
Under år 2022 fick JM motta flera fina utmärkelser, varav vi
särskilt vill nämna att:
• Vi fick grönt ljus (den bästa kategorin) i Hagainitiativets
Ambitionsindex. I Hagainitiativets Ambitionsindex undersöks
börsbolagens klimatambitioner och de 105 undersökta bolagen
kategoriseras därefter som gröna, gula, röda eller svarta
• Vi behöll vårt AA i MSCI rating och vi har bedömts som låg risk
enligt Sustainalytics
• Vi blev utnämnda till en av Sveriges mest attraktiva arbetsgivare
av Karriärföretagen.
Beslut som ger märkbara utsläppsminskningar
Under år 2022 har vi i Sverige börjat använda oss av en ny typ av
betong som är förenlig med ett betydligt bättre klimatavtryck. Ut-
över detta har vi även börjat att ställa nya krav på våra leverantörer
av fordon och arbetsmaskiner. Detta innebär att alla fordon och
maskiner som används på JMs byggarbetsplatser måste vara eldrivna
eller drivas med förnybart bränsle.
Enligt våra preliminära beräkningar, kommer de här båda insat
-
serna tillsammans att vara kraftfulla nog för att minska våra utsläpp
med mellan 4 100 och 5 100 ton CO
2
-ekvivalenter per år. Det är
enbetydande minskning som dessutom kommer att bli ännu mer
märkbar när vi implementerar samma åtgärder på våra marknader
iNorge och Finland, som beräknas ske under 2023.
Hållbara höjdpunkter
under året
47JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
HÅLLBARHETSREDOVISNING / HÅLLBARA HÖJDPUNKTER UNDER ÅRET
Social hållbarhet i projektutvecklingen
När vi på JM utvecklar bostäder och bostadsområden har vi även en
unik möjlighet att kunna påverka både livet och måendet för många
människor under kommande år. Genom att utforma inbjudande
upplysta innergårdar och roliga klätterväggar, kan vi till exempel
skapa naturliga och trygga mötesplatser för att därigenom öka både
trivseln och gemenskapen hos de boende. Redan från ritbordet kan
vi påverka viktiga värden som till exempel hälsa, trygghet, jämställd
-
het och mångfald.
För oss på JM är dessa insatser inte något nytt. Tvärtom är
social hållbarhet något som alltid har funnits med som en naturlig
del i vår projektutveckling. Det som har tillkommit är att vi under
året har arbetat med att skapa en gemensam definition av vad JM
menar med social hållbarhet samt implementerat stöd för det
i vårt verksamhetssystem. Vår målsättning med detta har varit att
göra det enklare att beakta sociala värden i samtliga våra projekt
genom hela deras utveckling.
Social hållbarhet i projektutvecklingen är ett begrepp som kan
innebära olika saker för olika aktörer. För oss på JM innebär defini
-
tionen social hållbarhet i projektutvecklingen; hållbar arkitektur,
trygghet och gemenskap, jämställdhet och mångfald, tillgänglighet
och inkludering samt hälsa och välbefinnande. Vi arbetar även aktivt
med att säkerställa social hållbarhet i leverantörskedjan och i vår
egen verksamhet. Läs mer på sid 41.
48 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
HÅLLBARHETSREDOVISNING / HÅLLBARA HÖJDPUNKTER UNDER ÅRET
Hållbarhetsredovisningen ingår som en del av årsredovisningen.
Hållbarhetsredovisningen har förberetts i enlighet med GRI stan
-
darder 2021 på kärnnivå och kraven på hållbarhetsrapport i års-
redovisningslagen, samt redogör för uppnådda resultat för redo-
visningsperioden mot bakgrunden av våra åtaganden, strategier
och hållbarhetsstyrning. Syftet är att presentera, mäta och ta
ansvar gentemot våra intressenter, både inom och utanför före-
taget, för vad vi uppnått i vårt arbete för en hållbar utveckling.
VD och koncernchef ansvarar för hållbarhetsredovisningen.
JMs styrelse avger redovisningen.
Hållbarhetsredovisningen avser verksamhetsåret 2022 och
omfattar hela koncernens verksamhet, där inget annat anges.
JMs ambition är att ge en heltäckande redovisning av hållbarhets-
arbetet, där såväl positiv som negativ utveckling tydligt framgår.
Som stöd för vilka frågor som är viktigast att hantera och redo
-
visa utgår vi från vår väsentlighetsanalys som baseras på vad som är
viktigast för våra intressenter, defacto-standarder och lagkrav inom
hållbarhetsområdet, se sidan 45.
De GRI indikatorer som ingår i redovisningen finns förtecknade
med läshänvisningar i GRI-index på sidorna 53–55.
-
-
Revisors yrande avseende den
lagstadgade hållbarhetsrapporten
Till bolagstämman i JM AB, org.nr 556045-2103
Uppdrag och ansvarsfördelning
Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för
år 2022 på de ovan angivna sidorna och för att den är upprättad
ienlighet med årsredovisningslagen.
Granskningens inriktning och omfattning
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12
Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten.
Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en
annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med
den inriktning och omfattning som en revision enligt International
Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser
att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande.
Uttalande
En hållbarhetsrapport har upprättats.
Stockholm den 7 mars 2023
PricewaterhouseCoopers AB
Ann-Christine Hägglund Fredrik Kroon
Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
Redovisningsprinciper för hållbarhet,
referenser och resultat
49JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
HÅLLBARHETSREDOVISNING / OM HÅLLBARHETSREDOVISNINGEN
Fakta och nyckeltal inom hållbarhet
ETIK OCH VÄRDESKAPANDE, Koncernen, 201-1
2022 2021
Skapat direkt ekonomiskt värde, mkr Intäkter enligt segmentsredovisning 16 385 14 608
Distribuerat direkt ekonomiskt värde, mkr Produktions- och driftkostnader m.m. (not 2) −12 068 −10 210
Löner, ersättningar och pensions kostnader (not 3) −1 783 −1 739
Finansiella intäkter (not 8) 19 4
Finansiella kostnader (not 8) −89 −62
Kostnadsförd skatt och sociala avgifter (not 9 och not 3) −890 −803
Föreslagen utdelning/utdelning −903 −922
Behållet direkt ekonomiskt värde, mkr Summa 1 575 871
Skatt JM Sverige och JM Utland, mkr Resultat före skatt
Total skatt JM Sverige
Total skatt JM Norge
Total skatt JM Finland
1 933
−339
−22
−43
2 147
−274
69
–
ANSVARSFULLA LEVERANTÖRER, Koncernen, 414-1
2022 2021
Hållbarhetsvärdering Andel av nya ramavtalsleverantörer som utvärderats 100 % 100 %
ANSTÄLLNING, Koncernen, 401-1
2022
Totalt antal anställda 2 488
varav nyanställda 291
varav avslutade 258
Antal nyanställda
(andel nyanställda)
Antal avslutade
(andel avslutade)
Sverige Kvinnor Män Total Kvinnor Män Total
≤ 25 år 11 (39 %) 32 (36 %) 43 (37 %) 4 (14 %) 14 (16 %) 18 (16 %)
26–35 år 33 (19 %) 38 (11 %) 71 (14 %) 27 (16 %) 50 (15 %) 77 (15 %)
36–45 år 22 (15 %) 25 (8 %) 47 (10 %) 14 (10 %) 28 (9 %) 42 (9 %)
46–55 år 10 (9 %) 28 (8 %) 38 (8 %) 7 (6 %) 25 (7 %) 32 (7 %)
>56 år 5 (7 %) 11 (4 %) 16 (5 %) 6 (9 %) 25 (9 %) 31 (9 %)
Total 81 (15 %) 134 (10 %) 215 (11 %) 58 (11 %) 142 (10 %) 200 (11 %)
Antal nyanställda
(andel nyanställda)
Antal avslutade
(andel avslutade)
Norge Kvinnor Män Total Kvinnor Män Total
≤25 år 2 (67 %) 4 (50 %) 6 (55 %) 0 (0 %) 0 (0 %) 0 (0 %)
26–35 år 5 (20 %) 7 (9 %) 12 (12 %) 5 (20 %) 12 (15 %) 17 (17 %)
36–45 år 5 (22 %) 11 (16 %) 16 (18 %) 5 (22 %) 7 (10 %) 12 (13 %)
46–55 år 2 (9 %) 3 (5 %) 5 (6 %) 5 (22 %) 4 (7 %) 9 (11 %)
>56 år 1 (4 %) 2 (3 %) 3 (3 %) 1 (4 %) 1 (2 %) 2 (2 %)
Total 15 (16 %) 27 (10 %) 42 (11 %) 16 (17 %) 24 (9 %) 40 (11 %)
Antal nyanställda
(andel nyanställda)
Antal avslutade
(andel avslutade)
Finland Kvinnor Män Total Kvinnor Män Total
≤ 25 år 0 (0 %) 6 (3 %) 6 (3 %) 0 (0 %) 1 (1 %) 1 (1 %)
26–35 år 2 (1 %) 6 (3 %) 8 (4 %) 3 (2 %) 4 (2 %) 7 (4 %)
36–45 år 5 (3 %) 6 (3 %) 11 (6 %) 2 (1 %) 5 (3 %) 7 (4 %)
46–55 år 3 (2 %) 4 (2 %) 7 (4 %) 0 (0 %) 1 (1 %) 1 (1 %)
>56 år 1 (1 %) 1 (1 %) 2 (1 %) 0 (0 %) 2 (1 %) 2 (1 %)
Total 11 (6 %) 23 (12 %) 34 (18 %) 5 (3 %) 13 (7 %) 18 (9 %)
1)
2022 var de vanligaste skadeorsakerna/skaderiskerna fall från samma nivå (snubbla, halka). De vanligaste skadetyperna var stukning, vrickning eller sträckning.
2)
Redovisade uppgifter 2021 avser Sverige och Norge.
3)
2022 genomfördes en stor satsning för att öka inrapporteringen av riskobservationer.
ARBETSMILJÖ, Koncernen, 403-9
2022 2021
Skador
1)
Antal arbetsrelaterade skador (oavsett sjukfrånvaro) 240 (JM)
79 (underentreprenörer)
203 (JM)
75 (underentreprenörer)
Skadefrekvens
1)
Frekvens av arbetsrelaterade skador (oavsett sjukfrånvaro) per miljon arbetade timmar 65,8 (JM)
(statistik saknas för
underentreprenörer)
56,9 (JM)
(statistik saknas för
underentreprenörer)
Förlorade dagar
Totalt antal sjukskrivningsdagar på grund av arbetsrelaterade skador rela tivt totalt antal
arbetsdagar för alla anställda
496 av totalt
465 031 dagar (JM)
(statistik saknas för
underentreprenörer)
549 av totalt
454 503 dagar (JM)
(statistik saknas för
underentreprenörer)
Frånvaro
2)
Totalt antal sjukfrånvarodagar relativt totalt antal arbetsdagar för alla anställda Kvinnor 6 425 (4,6 %)
Män 20 953 (5,8 %)
Totalt 27 378 (5,5 %)
Kvinnor 5 451 (5,6 %)
Män 23 414 (8,2 %)
Totalt 28 865 (7,5 %)
Arbetsrelaterade dödsolyckor
Antal 0 (JM)
0 (underentreprenörer)
0 (JM)
0 (underentreprenörer)
Tillbud och observationer
3)
Antal 10 546 6 569
50 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
HÅLLBARHETSREDOVISNING / OM HÅLLBARHETSREDOVISNINGEN
Fakta och nyckeltal inom hållbarhet, forts.
Anställningsform
2)
Antal Kvinnor Män Totalt Kvinnor Män Totalt
Sverige
Heltid 513 1 358 1 871
Deltid 20 30 50
Tillsvidare 530 1 387 1 917
Visstid 3 0 3
Ej garanterade timmar 54 63 117
Norge
Heltid 85 262 347
Deltid 11 12 23
Tillsvidare 91 272 363
Visstid 5 2 7
Ej garanterade timmar 5 3 8
Finland
Heltid 63 124 187
Deltid 8 6 14
Tillsvidare 64 125 189
Visstid 7 5 12
Ej garanterade timmar 7 6 13
1)
Data är hämtad från JMs personalsystem.
KOMPETENSUTVECKLING, Koncernen, 404-2
2022
Utbildningstimmar
Kvinnor 4 386
Män 11 813
Totalt 16 199
Tjänstemän 11 162
Hantverkare 5 037
Totalt 16 199
PROPORTION AV ÅRLIG TOTAL ERSÄTTNING, Koncernen, 2-21
2022 2021
Högst betald medarbetare / mediankompensation (tkr)
2)
95,2 / 4,8 95,3 / 4,7
2)
Tillkommande upplysning 2022.
JÄMSTÄLLDHET OCH MÅNGFALD, Sverige, Norge och Finland, 405-1
2022 2021
Ålders- och könsfördelning
1)
Antal Kvinnor Män Totalt Kvinnor Män Totalt
Hantverkare
≤ 25 år 16 81 97 11 77 88
26–35 år 35 211 246 35 242 277
36–45 år 15 157 172 10 158 168
46–55 år 3 200 203 4 203 207
≥ 56 år 1 155 156 – 144 144
Totalsumma 70 804 874 60 824 884
Tjänstemän
≤ 25 år 20 26 46 26 24 50
26–35 år 170 223 393 163 222 385
36–45 år 153 208 361 143 198 341
46–55 år 110 187 297 112 175 287
≥ 56 år 88 152 240 81 153 234
Totalsumma 541 796 1 337 525 772 1 297
Chefer
≤ 25 år – – – 1 – 1
26–35 år 8 15 23 11 21 32
36–45 år 29 60 89 25 59 84
46–55 år 28 63 91 30 67 97
≥ 56 år 15 46 61 14 43 57
Totalsumma 80 184 264 81 190 271
Koncernledning
≤ 25 år – – – – – –
26–35 år – – – – – –
36–45 år 1 – 1 1 – 1
46–55 år 2 4 6 2 4 6
≥ 56 år 1 3 4 – 2 2
Totalsumma 4 7 11 3 6 9
Styrelse
≤ 25 år – – – – – –
26–35 år – – – – – –
36–45 år 1 – 1 1 – 1
46–55 år 1 1 2 1 1 2
≥ 56 år 1 3 4 1 3 4
Totalsumma 3 4 7 3 4 7
51JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
HÅLLBARHETSREDOVISNING / OM HÅLLBARHETSREDOVISNINGEN
RESURSEFFEKTIVITET, Norge, 306-2
2022 2021
Byggavfall till materialåtervinning Ton (Andel) 1 871 (77 %) 1 839 (69 %)
Byggavfall till energiåtervinning Ton (Andel) 228 (9 %) 419 (16 %)
Blandat avfall (osorterat) Ton (Andel) 298 (12 %) 363 (14 %)
Farligt avfall Ton (Andel) 23 (1 %) 37 (1 %)
Total mängd byggavfall
1)
Ton 2 418 2 658
Scope 3, 95,7 % (95,6)
Scope 1, 3,0 % (3,2)
Scope 2, 1,3 % (1,2)
Energi- och bränslerelaterade
utsläpp, 1,4 % (1,5)
Inköpta varor och tjänster, 84,5 % (88,3)
Kapitalvaror, 0,0 % (0,0)
Tjänsteresor, 0,2 % (0,0)
Inköpta transporter samt uppströms
transporter, 7,8 % (2,3)
Avfallshantering, 0,1 % (0,1)
Hyrda tillgångar, 4,9 % (6,6)
Uthyrda tillgångar, 1,1 % (1,2)
Utsläpp (ton CO
2
e) 2022 2021
Scope 1 2 677 3 060
Tjänsteresor med bil 1 966 2 453
Uppvärmning 711 607
Scope 2 1 131 1 100
El 0 0
Fjärrvärme 1 131 1 100
Scope 3 85 571 90 407
3.1 Inköp av varor och tjänster 72 310 79 860
3.2 Kapitalvaror 0 0
3.3 Energi- och bränslerelaterade utsläpp 1 240 1 362
3.4 Inköpta transporter samt uppströms transporter
9)
6 688 2 072
3.5 Avfallshantering 55 49
3.6 Tjänsteresor 144 18
3.8 Hyrda tillgångar 4 193 5 965
3.13 Uthyrda tillgångar 941 1 081
TOTAL (exklusive klimatkompensation) 89 379 94 567
Klimatkompensation
10)
126 12
TOTAL (inklusive klimatkompensation) 89 253 94 555
9)
Ökning 2022 till följd av mer detaljerad beräkningsmetod 2022.
10)
Klimatkompensation för resor har ökat till följd av JMs 75-årsjubileum 2022 och jämfört
med färre resor under 2021 som en konsekvens av pandemin.
RESURSEFFEKTIVITET, Sverige, 306-2
2022 2021
Byggavfall till materialåtervinning Ton (Andel)
6 597 (80 %) 5 859 (74 %)
Byggavfall till energiåtervinning Ton (Andel) 1 064 (13 %) 1 498 (19 %)
Byggavfall till deponi Ton (Andel) 126 (2 %) 188 (2 %)
Blandat avfall (osorterat) Ton (Andel) 426 (5 %) 389 (5 %)
Farligt avfall Ton (Andel) 44 (1 %) 21 (0,3 %)
Total mängd byggavfall
1)
Ton 8 213 7 955
1)
Statistik från våra avfallsentreprenörer. Avfallet klassificeras av avfallsentreprenören och
redovisas i fraktioner enligt nationella riktlinjer för källsortering.
2)
På grund av nytt system för avfallshantering genereras inget blandat osorterat avfall i Finland.
3)
Avser JM AB.
4)
Redovisas med market based-metod. Om location based-metod tillämpats skulle Scope 2
uppgå till 1 248 ton
CO
2
e.
5)
I Scope 3 inkluderar JM materialtransporter till arbetsplatser, inhyrda arbetsmaskiner, tjäns-
teresor, inköp av varor och tjänster samt energianvändning i nybyggda bostäder de första två
åren. Med anledning av detta har utfall för 2021 reviderats.
6)
Omfattning enligt Boverkets förslag till utökad klimatdeklaration samt pålning och
markarbeten.
7)
Koldioxidintensitet för 2021 har korrigerats efter granskning.
8)
Tillkommande upplysning 2022.
KLIMATPÅVERKAN, 305-1, 305-2, 305-3, 305-4, CRE1, CRE3, CRE4
2022 2021
Koldioxidutsläpp JM, 305-1, 305-2, 305-3
3)
Ton CO
2
e Scope 1
Varav biogena utsläpp
Scope 2
4)
Scope 3
5)
Varav biogena utsläpp
Totalt
2 677
345
1 131
85 571
1 854
89 379
3 060
1 100
90 407
94 567
Nyproducerade bostäders koldioxid utsläpp från energi användning, CRE3 Kg CO
e/m
2
Atemp och år 2 2
Koldioxidintensitet från nyproduktion, CRE4, Sverige
6)
Ton CO
2
e/omsättning, mkr 8,2 10,4
7)
Koldioxidintensitet från nyproduktion, CRE4, Norge
6) 8)
Ton CO
2
e/omsättning, mkr 8,2
Koldioxidintensitet från nyproduktion, CRE4, Sverige
6) 8)
Kg CO
2
e/m
2
BTA, fbh/smh 355/180
Koldioxidintensitet från nyproduktion, CRE4, Norge
6) 8)
Kg CO
2
e/m
2
BTA, fbh/smh 363/180
Nyproducerade bostäders beräknade energianvändning, CRE1, Sverige
kWh/m
2
Atemp 59 (S), 51 (N)
8)
, 77 (F)
8)
58 (S)
RESURSEFFEKTIVITET, STÖRSTA FRAKTIONERNA, Sverige, 306-1
3)
2022 2021
Trä Ton (Andel) 2 090 (25 %)
Fyllnadsmassor Ton (Andel) 1 942 (24 %)
Brännbart Ton (Andel) 1 098 (13 %)
Gips Ton (Andel) 1 041 (13 %)
Metall Ton (Andel) 763 (9 %)
Plast Ton (Andel) 377 (5 %)
Wellpapp Ton (Andel) 248 (3 %)
RESURSEFFEKTIVITET, Finland, 306-2
2022 2021
Byggavfall till materialåtervinning Ton (Andel) 2 032 (84 %) 1 423 (77 %)
Byggavfall till energiåtervinning Ton (Andel) 397 (16 %) 323 (18 %)
Blandat avfall (osorterat)
2)
Ton (Andel) 0 (0 %) 97 (5 %)
Farligt avfall Ton (Andel) 3 (0,1 %) 2 (0,1 %)
Total mängd byggavfall
1)
Ton 2 432 1 845
Fakta och nyckeltal inom hållbarhet, forts.
52 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
HÅLLBARHETSREDOVISNING / OM HÅLLBARHETSREDOVISNINGEN
Beskrivning/indikator
Hänvisning (sidnummer
i årsredovisning 2022) Skäl till utelämnad information
Externt
granskad Kommentarer
GRI 2: Standardredogörelser
Organisationen och dess rapporteringsrutiner
2-1 Organisationsdetaljer 140
2-2 Enheter inkluderade i organisationens
hållbarhetsredovisning 49
2-3 Rapporteringsperiod, regelbundenhet och
kontaktuppgifter 49
2-4 Förändringar i redovisning Inga aktuella
förändringar
2-5 Extern granskning 49, 53
Aktiviteter och medarbetare
2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra aärsrelationer 9, 13, 14, 41, 42
2-7 Medarbetare 50
2-8 Medarbetare som inte är anställd Systemstöd saknas , varför information
ej är tillgänglig. Införande av
stödsystem utvärderas.
Styrning
2-9 Styrningsstruktur och uppbyggnad 123, 126
2-10 Nominering och val av det högst styrande organet 120–123
2-11 Ordförande för det högst styrande organet 122, 124
2-12 Det högst styrande organets roll i att se över
hanteringen av påverkan 44
2-13 Delegering av ansvar för att hantera påverkan 44
2-14 Det högst styrande organets roll gällande
hållbarhetsredovisning 45
2-15 Intressekonflikter 122 Hanteras på varje
styrelsemöte
2-16 Kommunikation av kritiska bekymmer 41
2-17 Det högst styrande organets kollektiva kunskap 44
2-18 Evaluering av det högst styrande organets prestationer 122
2-19 Ersättningspolicyer 77, 94, 128
2-20 Process för att fastslå ersättning 77, 79, 94, 128
2-21 Proportion av årlig total ersättning 51
Strategi, styrdokument och rutiner
2-22 Uttalande gällande strategi för hållbar utveckling 34, 44
2-23 Policyåtaganden 41
2-24 Integrering av policyer 34, 44
2-25 Processer för att återställa negativ påverkan 17, 18, 38, 41
2-26 Mekanismer för att be om råd och lyfta klagomål 41
2-27 Efterlevnad av lagar och regleringar 41, 57
2-28 Medlemsorganisationer 34
Intressentengagemang
2-29 Inställning till intressentengagemang 46
2-30 Kollektivavtal 38
GRI 3: Redogörelser gällande materiella aspekter
3-1 Process för att fastslå materiella aspekter 45, 46
3-2 Lista över materiella aspekter 45, 46
3-3 Styrning av de materiella aspekterna 17, 18, 33, 34, 36, 45
GRI-index
Indexet är tänkt att användas som en korsreferenslista som beskri-
ver var i årsredovisningen som information för varje GRI kod finns
tillgänglig. Information kan finnas i såväl löptext som i nyckeltal.
Beräkningar av koldioxidutsläpp granskats av extern part, företaget
2050. Övriga beräkningar av indikatorer och nyckeltal har inte gran
-
skats av extern part.
53JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
HÅLLBARHETSREDOVISNING / GRI-INDEX
Beskrivning/indikator
Hänvisning (sidnummer
i årsredovisning 2022) Skäl till utelämnad information
Externt
granskad Kommentarer
Ämnesspecifika redogörelser
Ekonomiska indikatorer
201-1 Skapat och levererat direkt ekonomiskt värde 3
207-1 Inställning till skatt 15
207-2 Skattestyrning, kontroll och riskhantering 14–18
207-3 Dialog med intressenter och hantering av problem
relaterade till skatt 46
207-4 Rapportering land för land 50
Miljöindikatorer
Energi
3-3 Styrning av de materiella aspekterna 17, 18, 33, 34, 36, 45
CRE1 Byggnaders energiprestanda 51
Utsläpp
CRE3 Utsläpp av växthusgaser från byggnader 51
CRE4 Utsläpp av växthusgaser från byggprocessen 51
3-3 Styrning av de materiella aspekterna 17, 18, 33, 34, 36, 45
305-1 Direkta växthusgasutsläpp (Scope 1) 51, 52 Ja
305-2 Direkta växthusgasutsläpp (Scope 2) 51, 52 Ja
305-3 Indirekta växthusgasutsläpp (Scope 3) 51, 52 Ja
305-4 Utsläppsintensitet 51
305-5 Reduktion av växthusgasutsläpp 47
Avfall
3-3 Styrning av de materiella aspekterna 17, 18, 33, 34, 36, 45
306-1 Avfallsgenerering och betydande avfallsrelaterad
påverkan 51
306-2 Avfall per typ och hanteringsmetod 51
306-3 Genererat avfall 51
Sociala indikatorer
401-1 Nyanställningar och personalomsättning 50
3-3 Styrning av de materiella aspekterna 17, 18, 33, 34, 36, 45
403-1 CRE6
Ledningssystem för arbetsmiljö och säkerhet 38, 39, 40
403-2 Riskidentifiering, riskbedömning och incidentutredning 38, 39
403-3 Företagshälsovård 40
403-4 Arbetarmedverkan, rådgivning och kommunikation om
hälsa och säkerhet på arbetsplatsen 38, 39, 40, 124
403-5 Arbetarutbildning om hälsa och säkerhet på
arbetsplatsen 39, 40
403-6 Främjande av arbetstagarnas hälsa 40
403-7 Förebyggande och begränsning av hälso- och
säkerhetspåverkan direkt kopplade till aärsrelationer 35, 38, 39, 40
403-9 Arbetsrelaterade skador 50
3-3 Styrning av de materiella aspekterna 17, 18, 33, 34, 36, 45
404-2 Program för att uppgradera medarbetarnas kompetens
och förflyttning 40
3-3 Styrning av de materiella aspekterna 17, 18, 33, 34, 36, 45
405-1 Mångfald i styrande organ och anställda 50
3-3 Styrning av de materiella aspekterna 17, 18, 33, 34, 36, 45
414-1 Nya leverantörer som granskats utifrån sociala kriterier 81
3-3 Styrning av de materiella aspekterna 17, 18, 33, 34, 36, 45
417-1 Krav på produkt- och tjänsteinformation och märkning 36
54 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
HÅLLBARHETSREDOVISNING / GRI-INDEX
Global Compact
JM har undertecknat FN:s Global Compact och tar därmed tydlig
ställning i frågor som rör mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö-
ansvar och antikorruption.
FN:s Global Compacts tio principer Hänvisning
MÄNSKLIGA RÄTTIGHETER 41, 42, 57
1. Stödja och respektera internationella mänskliga rättigheter inom den sfär företaget kan påverka
2. Försäkra sig om att företaget inte är delaktiga i brott mot mänskliga rättigheter
ARBETSRÄTT 41, 42, 57
3. Upprätthålla föreningsfrihet och erkänna rätten till kollektiva förhandlingar
4. Avskaa alla former av tvångsarbete
5. Avskaa barnarbete
6. Avskaa diskriminering vid anställning och yrkesutövning
MILJÖ 41, 42
7. Stödja försiktighetsprincipen vad gäller miljörisker
8. Ta initiativ för att stärka ett större miljömedvetande
9. Uppmuntra utveckling och spridning av miljövänlig teknik
BEKÄMPNING AV KORRUPTION 41, 42, 57
10. Företag ska arbeta mot alla former av korruption, inklusive utpressning och mutor
55JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
HÅLLBARHETSREDOVISNING / GLOBAL COMPACT
JMs efterlevnad av
EU taxonomiförordningen
Nyproduktion av bostäder 7.1
EU taxonomiförordningens syfte är att definiera vilka ekonomiska
aktiviteter som är hållbara, som en åtgärd för att kunna arbeta
mot de uppsatta klimatmålen inom EU. JMs verksamhet ryms till
största delen inom den ekonomiska aktiviteten Nyproduktion
avbostäder (7.1).
Hållbart enligt EU taxonomiförordningen
För att en ekonomisk aktivitet ska klassas som hållbar enligt
EU taxonomin behöver den;
JMs intäkter som är eligible
Det är JMs intäkter från affärssegmenten JM Bostad Stockholm,
JM Bostad Riks, JM Utland samt nyproduktion av bostäder inom
JM Fastighetsutveckling som omfattas av EU taxonomin (eligible).
Affärssegmentet JM Entreprenad och intäkter inom JM@Home
omfattas ej av EU taxonomin och är därmed inte hänförliga till
eligible aktiviteter. Hyresintäkter inom JM Fastighetsförvaltning
ärinterna varför inte heller dessa omfattas av EU taxonomin.
Därmed är ingen av dessa intäkter hänförliga till eligible aktiviteter.
Andel av verksamheten som följer
EU taxonomins krav (aligned)
JM rapporterar miljömål 1, vilket omfattar bidrag till begränsningen
av klimatförändringar. För att rapportera hur stor andel av verksam
-
heten som följer EU taxonomins krav (aligned) har JM tagit fram ett
frågeformulär som använts för att utvärdera och klassificera tekniskt
avslutade projekt inför rapporteringen i årsredovisningen för 2022.
JM har i avsaknad av vägledning i lagstiftningen behövt göra
följande ställningstaganden:
• JM har definierat populationen för datainsamling till projekt som
tekniskt avslutas under innevarande räkenskapsår. Allokerings
-
nyckeln för att beräkna andelen aligned omsättning baseras således
enbart på projekt som tekniskt avslutats under innevarande år.
Argument för definitionen är att enbart avslutade projekt har en
fullständig sammanställning av den data och dokumentation som
behövs i utvärderingen utifrån EU taxonomins tekniska kriterier.
Att välja tekniskt avslutade projekt påverkar utfallet negativt, då
flertalet av de hållbarhetsinsatser som är implementerade idag
inte fanns på plats när projekten startade.
• JM har valt att mäta och rapportera det faktiska utfallet, och inte
enbart huruvida vi har rutiner och instruktioner på plats, vilket
också har en negativ inverkan på utfallet.
Under hösten 2022 har samtliga projekt som tekniskt avslutats
under året rapporterat hur stor andel av projektet som efterlever
EU taxonomins tekniska kriterier. Datainsamling från projekt har
skett i koncernens samtliga tre länder och totalt har 41 projekt
utvärderats.
28 procent av projekten
Av de rapporterade projekten bidrar 28 procent väsentligt till
miljömål 1 – Begränsande av klimatförändringar. De bedöms
samtidigt inte göra någon avsevärd skada på resterande miljömål,
ienlighet med de tekniska granskningskriterierna för aktivitet 7.1,
samt efterlever sociala minimiskyddsåtgärder.
Väsentligt bidra till minst ett av
de sex utpekade miljömålen
1
Inte göra någon avsevärd skada på
något av de övriga
2
Uppfylla sociala minimiskyddsåtgärder
enligt OECDs riktlinjer för multi-
nationella företag samt FNs principer
för mänskliga rättigheter
EU:s sex miljömål
1. Begränsning av klimatförändringarna
2. Anpassning till klimatförändringarna
3. Hållbar användning och skydd av
vatten och marina resurser
4. Omställning till en cirkulär ekonomi
5. Förebyggande och kontroll av
föroreningar
6. Skydd av biologisk mångfald och
hälsosamma ekosystem
3
56 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
HÅLLBARHETSREDOVISNING / EU TAXONOMIN
69 procent av projekten bedöms väsentligt bidra till
miljömål 1 om att begränsa klimatförändring
Att så hög andel bedöms väsentligt bidra till miljömål 1 förklaras
avJMs långsiktiga och framgångsrika arbete med att producera
lågenergibostäder. Sedan 2008 har JM producerat lågenergibostäder
som har en avsevärt lägre energianvändning än de nationella krav
som finns.
I Norge finns inte något värde beslutat för NZEB (Near Zero
Energy Building), varför vi i enlighet med EU-kommissionens FAQ
146 använt svenska värden även för JMs norska projekt. Bland de
svenska projekten finns några som följer en tidigare version av
BBR(Boverkets byggregler) än BBR25 varför vi har använt specifik
energianvändning för att beräkna aktuellt energikrav.
Orsakar inte betydande skada på övriga miljömål
Flertalet av de projekt som inrapporterat data startade vid tid-
punkter då JMs omfattande rutiner för klimatriskanalys och åtgärder
för klimatanpassningar ännu inte var på plats, vilket förklarar den
relativt låga andelen.
81 procent av projekten lever upp till de tekniska kraven inom
målet omställning till en cirkulär ekonomi. Det är framför allt käll
-
sorteringsgraden som påverkat resultatet negativt. JM har ett eget
hållbarhetsmål om 80 procent sorteringsgrad senast 2023, vilket
gör att utfallet bedöms förbättras successivt.
Övriga mål, som förebyggande och begränsningar av miljöföro-
reningar och skydd och återställande av biologisk mångfald, klarar
JM till 78 procent respektive 93 procent.
JM ställer krav på att allt som byggs in eller används under bygg
-
produktionen ska vara godkändt ur miljösynpunkt och vara regist-
rerade i något av de nationella miljövärderingssystemen. Då JM
Svanenmärker samtliga projekt ställs krav på ingående ämnen även
isyfte att erhålla märkningen. Att efterleva JMs krav är en förutsätt
-
ning för att få teckna ramavtal med JM. I avvaktan på att existerande
miljövärderingssystem uppdateras för att fullt ut efterleva kravet
som anges i EU taxonomins Appendix C om ytterligare begräns
-
ningar, fortsätter JM i enlighet med Byggföretagens tolkning att följa
de krav som finns idag. Parallellt fortskrider arbetet med att säker
-
ställa att de nya begränsningarna är kända hos våra leverantörer.
Målet hållbar användning och skydd av vatten och marina resurser
uppnås genom att följa den nationella lagstiftningen.
Efterlevnad av sociala minimiskyddsåtgärder
JM har sedan flera år tillbaka implementerade rutiner och processer
för att i den dagliga verksamheten arbeta med mänskliga rättigheter,
korruption, skatt och sund konkurrens. JM har undertecknat FN:s
Global Compact och arbetar kontinuerligt med frågor som rör
mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljöansvar och antikorruption
enligt OECD:s 6 steg för mänskliga rättigheter i Due Diligence.
JM har hållbarhetsmålen ”JM har en långsiktig och affärsetisk sund
ekonomisk tillväxt som bidrar till ökad välfärd i samhället” samt
”JM verkar för socialt ansvar i verksamheten och leverantörs kedjan”
och arbetar löpande för att nå dessa.
Se sidan 35 för beskrivning av JMs hållbarhetsmål.
Under 2022 har JM inte deltagit i några rättsliga processer eller
erhållit domslut avseende korruption, skatt, brott mot mänskliga
rättigheter eller konkurrens.
-
I upprättandet av 2021 års taxonomirapportering baserades beräk-
ningsunderlaget på information som fanns tillgänglig i januari 2022.
Därefter har det tydliggjorts att vissa kostnader som inte är direkt
hänförliga till JMs kärnverksamhet ändå kan vara eligible utifrån
EU taxonomin, vilket för JM innebär att tillkommande tjänstebilar
och lokalhyresavtal har kategoriserats som eligible, vilket enbart
påverkar Capex i mindre omfattning. Tillkommande tjänstebilar tas
upp som eligible inom aktivitet 6.5 och hyreslokaler inom aktivitet
7.7 enligt kommissionens delegerade förordning (EU) 2021/2139.
Årets investeringar består av en ny hyreslokal som klarar de energi
-
krav som krävs enligt 7.7 och som certifierats med LEED på plati-
numnivå samt ett antal tjänstebilar där majoriteten av dessa är elek-
trifierade eller hybridfordon, vilket är i enlighet med JMs tjänstebils-
policy. Majoriteten av bilarna och hyreslokaler uppfyller de tekniska
kriterierna beskrivna inom aktivitet 6.5, men JM har inte för alla
kunnat säkerställa att leverantören uppfyller minimiskyddsåtgär
-
derna uppsatta i EU taxonomiförordningen och således inte kan
klassificeras som aligned. För beräkning av andel av omsättningen
som är aligned har en fördelningsnyckel beräknats baserad på ytan
för de tekniskt avslutade projekt under året som är aligned.
Omsättning, Capex och Opex
IFRS Total (mkr)
Andel av taxonomi-
berättigade (eligible)
aktiviteter (%)
1)
Andel av ej taxonomi-
berättigade (eligible)
aktiviteter (%)
2)
Omsättning 15 747 92 8
Capex
3)
42 100 0
Opex
3)
339 0 9
1)
Avser nyproduktion av bostäder inom aärssegmenten JM Bostad Stockholm, JM Bostad
Riks och JM Utland samt nyproduktion av bostäder inom JM Fastighetsutveckling.
2)
Avser JM Entreprenad (anläggningsverksamhet) och JM@home samt hyresintäkter inom
JMFastighetsutveckling, då dessa aktiviteter ej omfattas av EU Taxonomiförordningen
(2020/852).
3)
JMs aärsmodell är att äga, projektutveckla och sälja sina tillgångar under en kortare tid.
Huvudddelen av tillgångarna redovisas därmed som omsättningstillgångar (exempelvis
nyttjanderätter för tomträtter, projekt- samt exploateringsfastigheter) och träas därmed
inte av definitionerna i Capex eller driftkostnaden till det (Opex). I tabellen är angiven Opex
en så liten del varför JM använder väsentlighetsundantaget för uppdelningen av vad som är
taxonomiberättigande aktiviteter. Opex avser kostnader för korttidsleasing för exempelvis
arbetsbodar, vilka inte redovisas som en anläggningstillgång.
Tabellen ovan är baserad på rapportering enligt IFRS. Uppgifter
omomsättning (se raden intäkter) återfinns i koncernens resultat
-
räkning enligt IFRS sidan 82 och årets Capex (hänförligt från balans-
posterna nyttjanderätter kontor och bilar samt maskiner och inven-
tarier) återfinns i koncernens balansräkning enligt IFRS på sidan 83
samt i not 12 samt 13 på sidorna 97–98. För definition av omsätt
-
ning, Capex och Opex, se sidan 139.
57JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
HÅLLBARHETSREDOVISNING / EU TAXONOMIN
Andel av omsättningen från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter
som är förenliga med taxonomikraven för 2022
Andel av omsättningen från produkter eller tjänster som är förknippade
med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven
Kriterier för väsentligt bidrag
Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (DNSH)
Ekonomiska verksamheter kod/koder
Absolut
omsättning
Andel av
omsätt-
ningen
Begränsning
av klimat-
förändringar
Anpassning
till klimat-
förändringar
Vatten och
marina
resurser
Cirkulär
ekonomi
Föro-
reningar
Biologisk
mångfald
och
ekosystem
Begränsning
av klimat-
förändringar
Anpassning
till klimat-
förändringar
Vatten och
marina
resurser
Cirkulär
ekonomi
Föro-
reningar
Biologisk
mångfald
och
ekosystem
Minimi-
skydds-
åtgärder
Taxonomi-
förenlig andel
av omsätt-
ningen, år 2022
Taxonomi-
förenlig andel
av omsätt-
ningen år 2021
Kategori
(möjlig-
görande
verksamhet)
Kategori
(omställnings-
verksamhet)
[mkr] % % % % % % % J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N Procent Procent
A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN
A.1 Miljömässigt hållbara
(Taxonomiförenliga) verksamheter
7.1 Nybyggnation 7.1 4 056 26 100
J J J J J J J 26 – – –
De miljömässigt hållbara
(taxonomiförenliga)
verksamheternas omsättning (A.1) 7.1 4 056 26 100
J J J J J J J 26 – – –
A.2 Verksamheter som omfattas av
taxonomin men som inte är
miljömässigt hållbara
(ej taxonomiförenliga)
7.1 Nybyggnation 7.1 10 431 66
Omsättningen hos de verksamheter
som omfattas av taxonomin men
som inte är miljömässigt hållbara
(ej taxonomiförenliga) (A.2) 10 431 66
Totalt (A.1 + A.2) 14 487 92
26
B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN
Omsättningen hos verksamheter som inte
omfattas av taxonomin (B) 1 260 8
Total (A + B) 15 747 100
Andel av kapitalutgifterna från produkter eller tjänster som är förknippade
med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven
Kriterier för väsentligt bidrag
Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (DNSH)
Ekonomiska verksamheter kod/koder
Absoluta
kapital-
utgifter
Andel av
kapital-
utgifter
Begränsning
av klimat-
förändringar
Anpassning
till klimat-
förändringar
Vatten och
marina
resurser
Cirkulär
ekonomi
Föro-
reningar
Biologisk
mångfald
och
ekosystem
Begränsning
av klimat-
förändringar
Anpassning
till klimat-
förändringar
Vatten och
marina
resurser
Cirkulär
ekonomi
Föro-
reningar
Biologisk
mångfald
och
e kosystem
Minimi-
skydds-
åtgärder
Taxonomiför-
enlig andel av
kapitalutgif-
terna, år 2022
Taxonomiför-
enlig andel av
kapitalutgif-
terna år 2021
Kategori
(möjlig-
görande
verksamhet)
Kategori
(omställnings-
verksamhet)
[mkr] % % % % % % % J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N Procent Procent
A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN
A.1 Miljömässigt hållbara
(Taxonomiförenliga) verksamheter
6.5 Transport med motorcykel, personbil
och lätta fordon 6.5 16 38 100
J J J J J J J 38 – – O
7.7 Förvärv och ägande av byggnader 7.7 9 22 100 J J J J J J J 22 – – O
Kapitalutgifter för de miljömässigt
hållbara (taxonomiförenliga)
verksamheterna (A.1) 25 60
60 –
A.2 Verksamheter som omfattas av
taxonomin men som inte är
miljömässigt hållbara
(ej taxonomiförenliga)
6.5 Transport med motorcykel, personbil och
lätta fordon 6.5 17 40
Kapitalutgifter för verksamheter
som omfattas av taxonomin men
som inte är miljömässigt hållbara
(ej taxonomiförenlig) (A.2) 17 40
Totalt (A.1 + A.2) 42 100
60
B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN
Kapitalutgifter hos verksamheter som inte
omfattas av taxonomin (B) 0 0
Total (A + B) 42 100
58 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
HÅLLBARHETSREDOVISNING / EU TAXONOMIN
Andel av omsättningen från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter
som är förenliga med taxonomikraven för 2022
Andel av omsättningen från produkter eller tjänster som är förknippade
med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven
Kriterier för väsentligt bidrag
Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (DNSH)
Ekonomiska verksamheter kod/koder
Absolut
omsättning
Andel av
omsätt-
ningen
Begränsning
av klimat-
förändringar
Anpassning
till klimat-
förändringar
Vatten och
marina
resurser
Cirkulär
ekonomi
Föro-
reningar
Biologisk
mångfald
och
ekosystem
Begränsning
av klimat-
förändringar
Anpassning
till klimat-
förändringar
Vatten och
marina
resurser
Cirkulär
ekonomi
Föro-
reningar
Biologisk
mångfald
och
ekosystem
Minimi-
skydds-
åtgärder
Taxonomi-
förenlig andel
av omsätt-
ningen, år 2022
Taxonomi-
förenlig andel
av omsätt-
ningen år 2021
Kategori
(möjlig-
görande
verksamhet)
Kategori
(omställnings-
verksamhet)
[mkr] % % % % % % % J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N Procent Procent
A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN
A.1 Miljömässigt hållbara
(Taxonomiförenliga) verksamheter
7.1 Nybyggnation 7.1 4 056 26 100
J J J J J J J 26 – – –
De miljömässigt hållbara
(taxonomiförenliga)
verksamheternas omsättning (A.1) 7.1 4 056 26 100
J J J J J J J 26 – – –
A.2 Verksamheter som omfattas av
taxonomin men som inte är
miljömässigt hållbara
(ej taxonomiförenliga)
7.1 Nybyggnation 7.1 10 431 66
Omsättningen hos de verksamheter
som omfattas av taxonomin men
som inte är miljömässigt hållbara
(ej taxonomiförenliga) (A.2) 10 431 66
Totalt (A.1 + A.2) 14 487 92
26
B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN
Omsättningen hos verksamheter som inte
omfattas av taxonomin (B) 1 260 8
Total (A + B) 15 747 100
Andel av kapitalutgifterna från produkter eller tjänster som är förknippade
med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven
Kriterier för väsentligt bidrag
Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (DNSH)
Ekonomiska verksamheter kod/koder
Absoluta
kapital-
utgifter
Andel av
kapital-
utgifter
Begränsning
av klimat-
förändringar
Anpassning
till klimat-
förändringar
Vatten och
marina
resurser
Cirkulär
ekonomi
Föro-
reningar
Biologisk
mångfald
och
ekosystem
Begränsning
av klimat-
förändringar
Anpassning
till klimat-
förändringar
Vatten och
marina
resurser
Cirkulär
ekonomi
Föro-
reningar
Biologisk
mångfald
och
e kosystem
Minimi-
skydds-
åtgärder
Taxonomiför-
enlig andel av
kapitalutgif-
terna, år 2022
Taxonomiför-
enlig andel av
kapitalutgif-
terna år 2021
Kategori
(möjlig-
görande
verksamhet)
Kategori
(omställnings-
verksamhet)
[mkr] % % % % % % % J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N Procent Procent
A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN
A.1 Miljömässigt hållbara
(Taxonomiförenliga) verksamheter
6.5 Transport med motorcykel, personbil
och lätta fordon 6.5 16 38 100
J J J J J J J 38 – – O
7.7 Förvärv och ägande av byggnader 7.7 9 22 100 J J J J J J J 22 – – O
Kapitalutgifter för de miljömässigt
hållbara (taxonomiförenliga)
verksamheterna (A.1) 25 60
60 –
A.2 Verksamheter som omfattas av
taxonomin men som inte är
miljömässigt hållbara
(ej taxonomiförenliga)
6.5 Transport med motorcykel, personbil och
lätta fordon 6.5 17 40
Kapitalutgifter för verksamheter
som omfattas av taxonomin men
som inte är miljömässigt hållbara
(ej taxonomiförenlig) (A.2) 17 40
Totalt (A.1 + A.2) 42 100
60
B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN
Kapitalutgifter hos verksamheter som inte
omfattas av taxonomin (B) 0 0
Total (A + B) 42 100
59JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
HÅLLBARHETSREDOVISNING / EU TAXONOMIN
Andel av omsättningen från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter
som är förenliga med taxonomikraven för 2022, forts
Andel av driftsutgifterna från produkter eller tjänster som är förknippade
med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven
Kriterier för väsentligt bidrag
Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (DNSH)
Ekonomiska verksamheter kod/koder
Absoluta
drifts-
utgifter
Andel av
drifts-
utgifter
Begränsning
av klimat-
förändringar
Anpassning
till klimat-
förändringar
Vatten och
marina
resurser
Cirkulär
ekonomi
Föro-
reningar
Biologisk
mångfald
och
ekosystem
Begränsning
av klimat-
förändringar
Anpassning
till klimat-
förändringar
Vatten och
marina
resurser
Cirkulär
ekonomi
Föro-
reningar
Biologisk
mångfald
och
ekosystem
Minimi-
skydds-
åtgärder
Taxonomiför-
enlig andel av
kapitalutgif-
terna, år 2022
Taxonomiför-
enlig andel av
kapitalutgif-
terna år 2021
Kategori
(möjlig-
görande
verksamhet)
Kategori
(omställnings-
verksamhet)
[mkr] % % % % % % % J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N Procent Procent
A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN
A.1 Miljömässigt hållbara
(taxonomiförenliga) verksamheter 0 0
0 – –
Driftsutgifter för de miljömässigt
hållbara (taxonomiförenliga)
verksamheterna (A.1) 0 0
0 – –
A.2 Verksamheter som omfattas
avtaxonomin men som inte är
miljömässigt hållbara
(ej taxonomiförenliga)
Driftsutgifter för verksamheter
somomfattas av taxonomin men
som inte är miljömässigt hållbara
(ej taxonomiförenliga) (A.2) 0 0
Total (A.1 + A.2) 0 0 0
B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN
Driftsutgifter hos verksamheter som inte
omfattas av taxonomin (B) 339 100
Total (A + B) 339 100
60 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
HÅLLBARHETSREDOVISNING / EU TAXONOMIN
Andel av omsättningen från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter
som är förenliga med taxonomikraven för 2022, forts
Andel av driftsutgifterna från produkter eller tjänster som är förknippade
med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven
Kriterier för väsentligt bidrag
Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (DNSH)
Ekonomiska verksamheter kod/koder
Absoluta
drifts-
utgifter
Andel av
drifts-
utgifter
Begränsning
av klimat-
förändringar
Anpassning
till klimat-
förändringar
Vatten och
marina
resurser
Cirkulär
ekonomi
Föro-
reningar
Biologisk
mångfald
och
ekosystem
Begränsning
av klimat-
förändringar
Anpassning
till klimat-
förändringar
Vatten och
marina
resurser
Cirkulär
ekonomi
Föro-
reningar
Biologisk
mångfald
och
ekosystem
Minimi-
skydds-
åtgärder
Taxonomiför-
enlig andel av
kapitalutgif-
terna, år 2022
Taxonomiför-
enlig andel av
kapitalutgif-
terna år 2021
Kategori
(möjlig-
görande
verksamhet)
Kategori
(omställnings-
verksamhet)
[mkr] % % % % % % % J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N Procent Procent
A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN
A.1 Miljömässigt hållbara
(taxonomiförenliga) verksamheter 0 0
0 – –
Driftsutgifter för de miljömässigt
hållbara (taxonomiförenliga)
verksamheterna (A.1) 0 0
0 – –
A.2 Verksamheter som omfattas
avtaxonomin men som inte är
miljömässigt hållbara
(ej taxonomiförenliga)
Driftsutgifter för verksamheter
somomfattas av taxonomin men
som inte är miljömässigt hållbara
(ej taxonomiförenliga) (A.2) 0 0
Total (A.1 + A.2) 0 0 0
B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN
Driftsutgifter hos verksamheter som inte
omfattas av taxonomin (B) 339 100
Total (A + B) 339 100
61JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
HÅLLBARHETSREDOVISNING / EU TAXONOMIN
Innehållsförteckning
För koncernens resultat- och balansräkning enligt IFRS tillämpas
bland annat IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder. Detta innebär att
intäkter och resultat för JMUtland redovisas enligt färdigställande-
metoden. Segmentsredovisningen och projektstyrningen redovisas
med tillämpning av successiv vinstavräkning även för JM Utland.
För övriga skillnader mellan IFRS och segmentsredovisningen,
se sidan 89.
-
Finansiell information
KONCERNEN ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING:
Där inget annat framgår baseras belopp och kommentarer
på sidorna 63–73 och 134–138 på JMs segmentsredovisning.
63 AFFÄRSSEGMENT
69 RESULTATRÄKNING
70 BALANSRÄKNING
72 FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL
73 KASSAFLÖDESANALYS
ÅRSREDOVISNINGSHANDLINGAR ENLIGT ÅRL
Sidorna 74–114 är granskade av JMs revisorer.
74 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
KONCERNEN ENLIGT IFRS:
82 RESULTATRÄKNING
83 BALANSRÄKNING
84 FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL
85 KASSAFLÖDESANALYS
86 KONCERNENS NOTER
MODERBOLAGET:
106 RESULTATRÄKNING
107 BALANSRÄKNING
108 FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL
109 KASSAFLÖDESANALYS
110 MODERBOLAGETS NOTER
114 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION
115 REVISIONSBERÄTTELSE
Aktieägarinformation
120 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
124 STYRELSE, VD OCH REVISORER
130 KONCERNLEDNING
132 JM-AKTIEN
134 FEMÅRSÖVERSIKT
136 DEFINITIONER OCH ORDLISTA
140 JMs ÅRSSTÄMMA OCH FINANSIELLKALENDER
62 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FINANSIELL INFORMATION
JM Bostad Stockholm
Avvaktande bostadsmarknad i Stockholm
Marknad
Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden minskade under
2022. Det totala utbudet av bostäder har varit högt men utbudet
avnyproducerade bostäder har varit på en låg nivå.
Benägenheten från kunderna att teckna kontrakt tidigt var
under årets första sex månader på en normal nivå men försämrades
under andra halvåret till mycket under normal nivå.
Fram till och med april var efterfrågan god men från och med
maj försämrades efterfrågan markant vilket medförde att årets
försäljning uppgick till 657 bostäder (1 306). JM har en fortsatt god
efterfrågan på ägarlägenheter, där ytterligare 252 bostäder (317)
produktionsstartades under året. Totalt antal ägarlägenheter
i pågående produktion uppgick till 643 (804) vid utgången av 2022.
JM är marknadsledande på nyproduktion av bostadsrätter och
ägarlägenheter i Storstockholm, med flera pågående projekt i länet.
Några av de större projekten är Älvsjöstaden och Liljeholmen i
Stockholm, Kvarnholmen i Nacka, Söderdalen i Järfälla, Täby Park
iTäby, Silverdal i Sollentuna, Igelsta i Södertälje samt Dalénum
påLidingö.
Intäkter och resultat
Affärssegmentets intäkter minskade till 4 966 mkr (4 990). Rörelse-
resultatet minskade till 720 mkr (763) och rörelsemarginalen
minskade till 14,5 procent (15,3). Avsaknaden av nödvändiga myn
-
dighetsbeslut har under året påverkat affärssegmentets produk-
tionsstarter negativt. Vid årsskiftet berördes tre projekt om totalt
cirka 260 bostäder. I kvartal fyra begränsades antal starter även av
den vikande försäljningen.
Kassaflödet för året belastas till viss del av att enheten startade
ett projekt med egna medel.
Byggrätter
Under 2022 förvärvades byggrätter motsvarande cirka 720 bostä-
der (100).
Produktionsstarter
Under året produktionsstartades totalt 721 bostäder (1 153): 721
bostäder (1 113) i flerbostadshus varav 113 i Järfälla, 64 i Nacka, 155
iSolna, 120 i Stockholm, 67 i Södertälje, 63 i Tyresö och 139 i Täby.
-
2022 2021
4 966 4 990
720 763
4 494 4 771
298 1 214
4 033
12 400 11 700
6 400
1 306
721
804 806
409 406
400
30 32
63JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FINANSIELL INFORMATION / AFFÄRSSEGMENT
JM Bostad Riks
Stabilt resultat i övriga Sverige
-
-
2022 2021
4 317
682 662
112 442
2 270 1 669
9 900
8 000 6 200
946 1 121
1 022 1 177
2 234
372 369
196
Marknad
Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden för både bostads-
rätter och småhus minskade under 2022 på samtliga av affärs-
segmentets delmarknader. Det totala utbudet av nyproducerade
bostäder var på en fortsatt låg nivå. I Malmö, Göteborg och Uppsala
var utbudet av nyproducerade bostäder på samma nivå som mot
-
svarande period 2021.
Benägenheten från kunderna att teckna kontrakt tidigt låg
under normal nivå och kunderna var under den senare delen av
året avvaktande. Försäljningen uppgick till 946 bostäder (1 121).
Affärssegmentets största delmarknader är Göteborg, Malmö,
Lund, Uppsala, Linköping, Västerås och Örebro. Större projekt finns
i Eriksberg och i Södra centrum i Göteborg liksom i Hyllie och
Dockanområdet i Malmö samt Lomma Strandstad i Lomma. I Lund
pågår projekt i Vipeholm. Större projekt finns även i Kungsängen
och Rickomberga i Uppsala, i Öster Mälarstrand i Västerås samt
iAlnängarna i Örebro.
Intäkter och resultat
Affärssegmentets intäkter ökade till 4 500 (4 317) och rörelse-
resultatet till 682 mkr (662). Rörelsemarginalen uppgick till 15,2
procent (15,3). Den goda resultat- och marginalnivån härrör delvis
till projekt startade i en starkare marknad.
Kassaflödet har belastats av ökade investeringar i exploaterings
-
fastigheter främst relaterade till tillträden av större fastigheter
i Västerås, Lund och Göteborg.
Byggrätter
Under 2022 förvärvades byggrätter motsvarande cirka 1 550 bostä-
der (1 800) i Lund, Göteborg och Linköping.
Produktionsstarter
Under året produktionsstartades totalt 1 022 bostäder (1 177):
1 022 (1 081) var bostäder i flerbostadshus, varav 157 i Malmö,
71i Lund, 44 i Lomma, 47 i Landskrona, 105 i Mölndal, 80 i
Göteborg, 100 iNorrköping, 38 i Örebro, 50 i Västerås, och
330 i Uppsala.
27 33 23
64 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FINANSIELL INFORMATION / AFFÄRSSEGMENT
2022 2021
3 392 3 030
238 300
2 178
203 671
1 034 1 468
7 100 7 800
3 300 3 800
674
636
1 280
370 377
243 240
127 137
4
21 12
JM Utland
Minskad försäljning i Norge och Finland
JM Utland
Affärssegmentets intäkter ökade till 5 122 mkr (4 531). Rörelse-
resultat och rörelsemarginal uppgick till 395 mkr (415) respektive
7,7procent (9,2). Det lägre resultatet förklaras huvudsakligen av
ökat kostnadstryck i pågående produktion.
Norge
Marknad
Prisnivån på andrahandsmarknaden i Norge steg kraftig under det
första halvåret 2022 för att sedan falla tillbaka. Totalt ökade priserna
på andrahandsmarknaden jämfört med 2021. Utbudet och aktivi
-
tetsnivån var hög på bostadsmarknaden under det första halvåret,
men försvagades under andra halvåret. Ökade räntekostnader och
inflation påverkade kundernas efterfrågan på nya bostäder. Det har
varit ett fortsatt högt kostnadstryck i den norska byggsektorn med
ökade priser på råvaror och andra insatsvaror under 2022.
Årets försäljning uppgick till 527 bostäder (674). För att möjlig
-
göra fler bostadsaffärer lanserades i december JM Deläga i vissa
bostadsprojekt. JM Deläga ger kunden möjlighet att köpa minst
50procent av bostaden och JM Norge köper resterande del.
JM Norges största delmarknader är Oslo-området, Drammen,
Tønsberg med omnejd samt Bergen och Trondheim. Några av de
större pågående projekten finns i Oslo, Nordre Follo, Asker och
Lørenskog i Oslo-området, samt i Drammen och Trondheim.
Vidutgången av 2022 var antalbostäder i pågående produktion
1335 (1 280).
Intäkter och resultat
JM Norges intäkter ökade till 3 392 (3 030) och rörelseresultat
minskade till 238 mkr (300). Rörelsemarginalen uppgick till 7,0 pro
-
cent (9,9). Resultat- och marginalnivå har minskat till följd av ökat
kostnadstryck och en lägre försäljning jämfört med 2021. Kassa-
flödet har tillfälligt förstärkts av låg nivå av investeringar iexploate
-
ringsfastigheter.
Byggrätter
Under 2022 förvärvades byggrätter motsvarande cirka 83 bostäder
(490).
Produktionsstarter
Under året produktionsstartades totalt 605 bostäder (636) i fler-
bostadshus, varav 125 i Oslo kommun, 41 i Rælingen kommun, 118
i Drammen kommun, 91 i Nordre Follo kommun, 48 i Lillestrøm
kommun, 84 i Asker kommun och 98 i Trondheim kommun.
2022 2021
4
31 19 23
65JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FINANSIELL INFORMATION / AFFÄRSSEGMENT
Finland
Marknad
Aktiviteten på bostadsmarknaden i Finland var tydligt avtagande
under andra halvåret 2022. Det pågående kriget i Ukraina, inflationen
och de snabbt stigande räntorna påverkade kundernas benägenhet
att köpa bostäder och det finns en försiktighet i marknaden.
Prisnivån på andrahandsmarknaden i Helsingforsregionen var
stabil under det första halvåret men försämrats under årets andra
hälft.
I oktober tillträddes det i juni avtalade förvärvet av projekt-
utvecklaren Gradina Oy i Tammerfors. Förvärvet innebär att
JMSuomi Oy för första gången har pågående produktion utanför
Helsingforsregionen.
Årets försäljning uppgick till 459 bostäder (827). Antal bostäder
i pågående produktion uppgick vid utgången av 2022 till 1 337
(1 321). Större pågående projekt finns i Storhelsingfors i Hertonäs,
Myrbacka, Finnoo och Alberga.
Intäkter och resultat
JM Finlands intäkter ökade till 1 729 mkr (1 501). Rörelseresultat
och rörelsemarginal ökade till 158 mkr (122) respektive 9,2 procent
(8,1). Det högre resultatet förklaras huvudsakligen av flera färdig
-
ställda projekt och ökad pågående produktion. Kassaflödet under
året är i balans med hänsyn taget till viss ökning av rörelsekapitalet.
Byggrätter
Under året har byggrätter motsvarande cirka 2 310 bostäder (128)
förvärvats.
Produktionsstarter
Under året produktionsstartades totalt 599 bostäder (665) i fler-
bostadshus varav 270 i Helsingfors, 270 i Esbo och 59 i Tammerfors.
2022 2021
1 729
122
1 618
193
1 046 930
6 800
3 600 3 300
827
1 337 1 321
201 174
178
23 20
1
11 8 8
66 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FINANSIELL INFORMATION / AFFÄRSSEGMENT
JM Fastighetsutveckling
Försäljning av kontorsprojektet K1 Karlbergs Strand
Intäkter och resultat
Affärssegmentets intäkter ökade 2022 jämfört med 2021 till följd av
kontorsprojektet K1 Karlbergs Strand. Entreprenadintäkter samt
försäljning av tjänster uppgick till 1 190 mkr (222) och hyres intäkter
till 34 mkr (40). Rörelseresultatet uppgick till 306 mkr (407) och
driftnettot för projektfastigheter till 10 mkr (18).
Kassaflödet för helåret är negativt hänförligt till löpande investe
-
ringar i projektfastigheter och pågående projekt samt förvärv av
fastigheter för utveckling av hyresrättsprojekt.
Kommersiell projektutveckling
Under det fjärde kvartalet godkände regeringen Fortifikations-
verkets förvärv av projektet K1 Karlbergs Strand för 2,4 mdkr.
Köpeskillingen indexregleras med konsumentprisindex. Projektet
redovisas med successiv vinstavräkning, med beräknat frånträde
tilldetförsta kvartalet 2025.
Vård- och omsorgsboenden samt Co-living
Under det fjärde kvartalet produktionsstartades vård- och
omsorgsboendet Pilhamn på Värmdö omfattande 70 bostäder.
Projektet är sålt till extern beställare och redovisas med
successiv vinstavräkning till och med beräknat frånträde under
tredje kvartalet 2024.
Under 2022 har detaljplanearbete drivits för Co-livingprojektet
Kaplanen i Uppsala. Projektet omfattar 168 bostäder och detalj-
planen vann laga kraft under slutet av året.
Hyresbostäder
Inom Hyresbostäder produktionsstartades projektet Igelsta i
Södertälje med 96 hyresrättsbostäder i egen balansräkning under
året. Produktion pågår i ytterligare två hyresrättsprojekt i egen
balansräkning, Kvarter 8 i Järfälla med 218 hyresrättsbostäder,
Dyrvers Kulle i Sundbyberg med 123 hyresrättsbostäder.
JM@home
Verksamheten har fortsatt att utvecklas under 2022. Kundbasen
fortsätter att öka och organisationen har vuxit. Den ökade kund-
stocken avspeglas även i ökad omsättning för verksamheten.
Byggrätter
Under året förvärvades tre fastigheter för kommande utveckling
avhyresbostäder i Veddesta, Järfälla. Fastigheterna omfattar 6 652
kvadratmeter uthyrningsbar yta som i framtiden bedöms möjliggöra
utveckling av cirka 450 hyresrättsbostäder. Disponibla byggrätter
för hyresrättsbostäder och vård- och omsorgsboenden motsvarar
cirka 1 700 bostäder.
2022 2021
1 224 262
306 407
1 242
801
10
914
1 700 1 100
800 200
70 320
166 341
484
80 81
16
391
40
7 3
67JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FINANSIELL INFORMATION / AFFÄRSSEGMENT
JM Entreprenad
Anläggningsmarknaden i Stockholm på god nivå
Marknad
Efterfrågan på anläggningsmarknaden i Stockholm var på en
god nivå 2022, dock med hög konkurrens om uppdragen.
Intäkter och resultat
Affärssegmentets intäkter ökade 2022 jämfört med föregående år,
hänförligt till högre intern och extern aktivitet för JM inom anlägg
-
ningsverksamheten där lönsamhet fortsatt prioriteras framför
volym. Rörelsemarginalen försvagades på grund av ökade material
-
kostnader i tidigare ingångna avtal som inte har kunnat regleras fullt
ut mot beställare. Intäkterna ökade till 1 077 mkr (951). Rörelse-
resultatet uppgick till 12 mkr (20).
Kassaflödet förbättrades under året och var vid utgången av
2022 i balans.
Projekt
De största pågående externa uppdragen är infrastrukturprojekt i
Tyresö (Tyresö kommun), finplaneringsarbeten i Norra Djurgårds
-
staden (Stockholms stad) samt mark- och ledningsarbeten i Ursvik
västra (Sundbybergs stad).
Affärssegmentet har även flera pågående koncerninterna projekt
i JMs större utvecklingsområden så som Igelsta i Södertälje, Kabel
-
verket i Älvsjö och Söderdalen i Jakobsberg.
2022 2021
1 077
12 20
20 36
10 13
144
116
442
3 1 10
68 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FINANSIELL INFORMATION / AFFÄRSSEGMENT
Koncernens resultaträkning – segmentsredovisning
Mkr NOT 2022 2021
1, 2
Intäkter 16 385 14 608
Produktions- och driftkostnader 3, 4 −13 216 −11 814
Bruttoresultat 3 169 2 795
Försäljnings- och administrationskostnader 3, 4, 5 −1 094 −1 015
Resultat av fastighetsförsäljning m.m.
1)
7 −11 436
Rörelseresultat 2 064 2 216
Finansiella intäkter 8 19 4
Finansiella kostnader 8 −89 −62
Resultat före skatt 1 994 2 158
Skatter −419 −360
Årets resultat 1 575 1 798
Övrigt totalresultat 568 218
Årets totalresultat 2 143 2 016
Resultat per aktie efter utspädning (kr) 10 23,40 25,90
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 10 67 384 072 69 560 505
Föreslagen utdelning per aktie (kr) 10 14,00 13,50
1)
Varav resultat från joint venture −11 40
Kommentarer
Intäkter
(2022: 16 385 mkr, 2021: 14 608 mkr)
Koncernens intäkter ökade med 11procent jämfört
med 2021. De ökade intäkterna är främst hänförliga
till projektet K1 Karlbergs Strand som redovisas
enligt successiv vinstavräkning inom affärssegmentet
JM Fastighetsutveckling och till högre nivå pågående
produktion inom affärssegmenten JM Bostad Riks
samt JM Utland.
Intäkterna består till 96 procent av upparbetade
intäkter i bostadsprojekt och kommersiella projekt.
Upparbetade intäkter redovisas enligt principen för
successiv vinstavräkning, vilket innebär att intäk-
terna redovisas utifrån senast lagda prognos, period
för period i takt med dess upparbetning och försälj-
ning i respektive projekt.
JM Entreprenads intäkter står för 3 procent av
koncernens intäkter.
Hyresintäkter från hyresbostäder och kommer-
siella lokaler motsvarar 1 procent av totala intäkter.
Rörelseresultat
(2022: 2 064 mkr, 2021: 2 216 mkr)
Rörelseresultatet minskade med 7 procent i jäm-
förelse med förgående år. I rörelseresultatet ingår
resultat fastighetsförsäljning och joint venture om
−11 mkr (436). Försäljnings- och administrations-
kostnader ökade med 8 procent i jämförelse med
samma period föregående år.
Finansiella intäkter och kostnader
(2022: −70 mkr, 2021: −58 mkr)
Finansnettot försämrades med 21 procent jämfört
med 2021. Huvudsakligen beror detta på en något
högre genomsnittlig räntebärande skuldnivå och
högre genomsnittlig räntesats.
Skatter
(2022: −419 mkr, 2021: −360 mkr)
Den redovisade skattekostnaden 2022 utgör
21procent (17) av redovisat resultat före skatt.
Den effektiva skattesatsen var något lägre
2021 än den nominella skattesatsen hänförligt till
ej skatte pliktiga intäkter, avseende försäljningar av
färdigställda hyresrättsfastigheter.
•
Mkr
JM Bostad Stockholm
JM Bostad Riks
JM Utland
JM Fastighetsutveckling
JM Entreprenad
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
202220212020
69JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FINANSIELL INFORMATION / SEGMENTSREDOVISNING
Koncernens balansräkning – segmentsredovisning
Mkr NOT 2022-12-31 2021-12-31
TILLGÅNGAR 1,2
Anläggningstillgångar
Goodwill 11 219 180
Maskiner och inventarier 12 8 8
Andelar i gemensamma verksamheter och joint venture 14, 15 102 118
Uppskjutna skattefordringar 28 – 1
Finansiella anläggningstillgångar 16, 25 22 23
Summa anläggningstillgångar 351 330
Omsättningstillgångar
Projektfastigheter 17 932 813
Exploateringsfastigheter 17 8 465 8 205
Andelar i bostadsrättsföreningar m. m. 18 308 377
Kundfordringar 25 424 636
Övriga kortfristiga fordringar 20 613 419
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 58 49
Upparbetad men ej fakturerad intäkt 21 4 131 2 424
Likvida medel 22, 23 1 840 3 981
Summa omsättningstillgångar 16 771 16 903
SUMMA TILLGÅNGAR 17 122 17 233
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Aktiekapital 10 68 70
Övrigt tillskjutet kapital 936 935
Reserver 70 −89
Balanserade vinstmedel (inklusive årets resultat) 7 931 7 693
Summa eget kapital 9 006 8 608
Skulder
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder 23, 24, 25 268 190
Övriga långfristiga skulder 24, 25 414 373
Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser 23, 26 1 404 1 761
Övriga långfristiga avsättningar 27 458 678
Uppskjutna skatteskulder 28 855 638
Summa långfristiga skulder 3 399 3 641
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder 24, 25 963 780
Kortfristiga räntebärande skulder 24, 25 507 667
Övriga kortfristiga skulder 24, 25 388 552
Aktuella skatteskulder 147 60
Fakturerad men ej upparbetad intäkt 29 1 309 1 350
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 30 1 281 1 430
Kortfristiga avsättningar 27 122 145
Summa kortfristiga skulder 4 717 4 984
Summa Skulder 8 116 8 625
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 17 122 17 233
Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 31
70 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FINANSIELL INFORMATION / SEGMENTSREDOVISNING
2022-12-31
2022-12-31
Kommentarer
Goodwill
(2022: 219 mkr, 2021: 180 mkr)
Redovisad goodwill avser goodwill vid förvärv av de
norska bolagen JM Norge AS och AS Prosjektfinans,
det under året förvärvade finska bolaget Gradina
Oy samt valutakursförändringar.
Projektfastigheter
(2022: 932 mkr, 2021: 813 mkr)
Beståndet avser mindre kommersiella fastigheter
samt två hyresrättsprojekt under uppförande i
Stockholm.
Det externt bedömda marknadsvärdet har
beräknats till 1 089 mkr (1 088) vilket innebär ett
övervärde om 157 mkr (275).
Exploateringsfastigheter
(2022: 8 465 mkr, 2021: 8 205 mkr)
Under 2022 har förvärvstakten minskat jämfört
med föregående år. Under året har exploaterings-
fastigheter om 1 700 mkr (1 754) förvärvats och
exploateringsfastigheter överfört till produktion
har uppgått till −1 538 mkr (−1 388). Huvuddelen
avförvärven utgör exploateringsfastigheter avsedda
för bostäder.
Marknadsvärderingen av exploateringsfastig-
heterna visar ett övervärde om 6,7 mdkr (7,2).
Totalt har JM 22 000 byggrätter (20 000) i
balansräkningen.
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.
(2022: 308 mkr, 2021: 377 mkr)
Köp av osålda bostadsrätter sker senast på avräk-
ningsdagen och är en följd av åtagandet i entrepre-
nadkontraktet med bostadsrättsföreningen. Antalet
osålda bostäder i balansräkningen uppgår till 63 (67)
och avser huvudsakligen visningsbostäder inför
kommande bostadsetapper.
Upparbetad men ej fakturerad intäkt
(2022: 4 131 mkr, 2021: 2424 mkr)
Tillgångsposten avser nettot mellan upparbetade
intäkter i pågående projekt samt den ackumulerade
a conto faktureringen i dessa projekt. De pågående
projekt som har ett positivt saldo redovisas i denna
tillgångspost.
Avsättningar för pensioner
(2022: 1 404 mkr, 2021: 1761mkr)
Skulden har minskat under året främst på grund av
ändring av det aktuariella antagandet om diskonte-
ringsränta med en aktuariell vinst om 414 mkr (101)
under 2022.
Övriga långfristiga avsättningar
(2022: 458 mkr, 2021: 678 mkr)
Avser långfristiga avsättningar för garantiåtaganden
avseende kostnader som kan uppstå under garanti-
tiden. Avsättningarnas storlek baseras huvudsakligen
på antalet bostäder per projekt och belastar projekt
vid avslut. Majoriteten av garantiavsättningarna
löper på cirka två till tre år efter projektavslut.
Posten innehåller även avsättning för särskild
löneskatt som är beräknad till fullo 24,26 procent
på skillnaden mellan pensionsskuld juridisk person
värderad enligt IAS 19 och redovisad pensionsskuld
i juridisk person.
Uppskjutna skatteskulder
(2022: 855 mkr, 2021: 638 mkr)
Posten uppskjutna skatteskulder avser bland annat
det skattemässiga värdet av skillnaden mellan bok-
föringsmässiga och skattemässiga värden (tempo-
rära skillnader) som kommer att realiseras framåt
itiden. De temporära skillnaderna är i huvudsak
hänförliga till periodiseringsfonder och
exploateringsfastigheter.
Långfristiga räntebärande skulder
(2022: 268 mkr, 2021: 190 mkr)
Avser framför allt långfristiga räntebärande skulder
till kreditinstitut och långfristiga räntebärande
reverser för förvärv av exploateringsfastigheter.
Förändringen avser främst omklassificering från
kortfristiga räntebärande skulder till långfristiga
räntebärande skulder i JMs utländska dotterbolag.
Kortfristiga räntebärande skulder
(2022: 507 mkr, 2021: 667 mkr)
Avser framför allt kortfristiga räntebärande skulder
i samband med förvärv av exploateringsfastigheter.
Förändringen avser främst omklassificering från
kortfristiga räntebärande skulder till långfristiga
räntebärande skulder i JMs utländska dotterbolag.
Övriga kortfristiga skulder
(2022: 388 mkr, 2021: 552 mkr)
Till övervägande del utgörs posten av kortfristiga
reverser för förvärv av exploateringsfastigheter.
Posten avser skuld för ovillkorliga ingångna avtal
med framskjuten betalning. Minskningen mot före-
gående år förklaras främst av betalning för tidigare
års förvärv av exploateringsfastigheter i den utländ-
ska verksamheten.
Fakturerad men ej upparbetad intäkt
(2022: 1 309 mkr, 2021: 1350 mkr)
Skuldposten avser nettot mellan upparbetade intäk-
ter i pågående projekt samt den ackumulerade
a conto faktureringen i dessa projekt. De pågående
projekt som har ett negativt saldo redovisas i denna
skuldpost.
Övriga kortfristiga fordringar, 4 % (2)
Upparbetad men ej fakturerad
intäkt/pågånde arbeten, 24 % (14)
Likvida medel, 11 % (23)
Övriga tillgångar, 7 % (8)
Projektfastigheter, 5 % (5)
Exploateringsfastigheter, 49% (48)
Avsättningar för pensioner och
liknande förpliktelser, 8 % (11)
Fakturerad men ej upparbetad intäkt, 8 % (8)
Räntebärande skulder, 5 % (5)
Övriga skulder och avsättningar, 24 % (25)
Eget kapital, 53 % (50)
Övriga långfristiga skulder, 2 % (2)
Räntabilitet efter skatt på eget kapital
Räntabilitet före skatt på
sysselsatt kapital
0
10
20
30
20222021202020192018
%
71JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FINANSIELL INFORMATION / SEGMENTSREDOVISNING
Förändringar i koncernens eget kapital – segmentsredovisning
Mkr 2022 2021
Ingående balans vid årets början 8 608 7 817
Årets totalresultat 2 143 2 016
Utdelning till moderbolagets ägare −922 −887
Konvertering av konvertibellån 1 38
Återköp av aktier −825 −375
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev – –
Utgående balans vid årets slut 9 006 8 608
Kommentarer
Eget kapital
(2022: 9 006 mkr, 2021: 8 608 mkr)
Koncernens eget kapital per den 31december 2022
uppgick till 9 006 mkr (8 608) vilket motsvarar 140
kronor (125) per aktie. Räntabilitet på eget kapital
uppgick till 17,9 procent (21,9).
Utdelning till moderbolagets aktieägare
Utdelning till moderbolagets aktieägare uppgick till
922 mkr (887), vilket motsvarar 13,50 kronor
(12,75) per aktie.
Konvertering av konvertibellån
Under året har 6 195 antal aktier konverterats
iutestående konvertibelprogram.
Återköp av aktier
Under året har aktier återköpts för 825 mkr.
Innehavet av egna aktier uppgår till 3 774 001 aktier
vid utgången av år 2022. Antalet utestående aktier
uppgick vid årets slut till 64 504 840 (68 648 746).
72 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FINANSIELL INFORMATION / SEGMENTSREDOVISNING
Koncernens kassaödesanalys – segmentsredovisning
Mkr NOT 2022 2021
1
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Rörelseresultat 2 064 2 216
Avskrivningar 4 5
Ökning/minskning bostäder i balansräkning
1)
88 107
Övriga ej kassaflödespåverkande poster
Resultat av fastighetsförsäljning 7 – −396
Förändring av pensionsskuld −357 −43
Övriga avsättningar m. m. −221 −209
Delsumma kassaflöde från den löpande verksamheten 1 578 1 681
Erhållen ränta 9 3
Erhållna utdelningar 5 –
Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader −42 −36
Betald skatt −532 −549
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital 1 018 1 099
Investering i exploateringsfastigheter −1 871 −1 539
A conto betalning för exploateringsfastigheter
A conto betalning för exploateringsfastigheter 17 1 538 1 361
Försäljning av exploateringsfastigheter 7 – 1
Förändring av fordringar sålda exploateringsfastigheter – −13
Ökning/minskning kundfordringar 223 176
Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar m. m. −848 98
Ökning/minskning leverantörsskulder 171 −51
Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder 224 262
Kassaflöde före investeringar och försäljningar av projektfastigheter 455 1 394
Investering i projektfastigheter −795 −447
Försäljning av projektfastigheter 79 1 340
Kassaflöde från den löpande verksamheten −261 2 287
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investering i materiella anläggningstillgångar −4 −4
Förvärv av verksamhet −26 –
Förändring i finansiella anläggningstillgångar 2 −12
Kassaflöde från investeringsverksamheten −29 −17
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
2)
Upptagna lån 538 663
Amortering av skulder −661 −738
Återköp av aktier −825 −375
Utdelning −922 −887
Kassaflöde från finansieringsverksamheten −1 869 −1 338
Årets kassaflöde −2 159 933
Likvida medel vid årets början 3 981 3 037
Valutakursdierens i likvida medel 18 11
Likvida medel vid årets slut 1 840 3 981
1)
Ökning/minskning bostäder i balansräkning utgör ett kassaflöde och ingår i verksamhetens resultat.
2)
För räntebärande nettoskuld se koncernens femårsöversikt sidan 135.
Kommentarer
Den löpande verksamheten
(2022: −261 mkr, 2021: 2 287 mkr)
Kassaflödet från den löpande verksamheten är lägre
än föregående år. Nettoinvesteringar i exploate-
ringsfastigheter och projektfastigheter samt mins-
kat innehav av återköpta bostäder innebar ett
kassa flöde om totalt −961 mkr (811).
Kassaflöde från den löpande verksamheten
(delsumma)
(2022: 1 578 mkr, 2021: 1681 mkr)
Rörelsen, före räntor och skatt, har bidragit med
1578 mkr, en minskning med 103 mkr efter elimine-
ring av ej kassaflödespåverkande poster. Rörelse-
resultatet bidrog med 2 064 mkr (2 216). Förändring
av innehavet återköpta bostäder innebar ett kassa-
flöde om 88 mkr (107).
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändring i rörelsekapital
(2022: 1 018 mkr, 2021: 1 099 mkr)
Netto betald och erhållen ränta ligger på samma
nivå som år 2021. Under 2022 har koncernen erhål-
lit en utdelning från JV om 5 Mkr (0). Betald skatt
har minskat från −549 mkr 2021 till −532 mkr 2022.
Netto exploateringsfastigheter
(2022: −333 mkr, 2021: −189 mkr)
JM har förvärvat exploateringsfastigheter om 1 700
mkr (1 754). Samtidigt har 1 538 mkr (1 361) tagits
iproduktion i samband med produktionsstarter.
Kortfristiga fordringar och skulder
(2022: −230 mkr, 2021: 485 mkr)
Kortfristiga fordringar och skulder har totalt påver-
kat kassaflödet med −230 mkr (485), en förändring
jämfört med föregående år om −715 mkr.
Netto projektfastigheter
(2022: −716 mkr, 2021: 893 mkr)
Kassaflödet från netto projektfastigheter är hänför-
ligt till löpande investeringar i projektfastigheter
och pågående projekt samt förvärv av fastigheter
för utveckling av hyresrättsprojekt.
Finansieringsverksamheten
(2022: −1 869 mkr, 2021: −1 338 mkr)
Under året har utdelning till aktieägare uppgått till
−922 mkr (−887). JM har återköpt aktier under året
till ett värde om −825 mkr (−375).
73JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FINANSIELL INFORMATION / SEGMENTSREDOVISNING
Förvaltningsberäelse
Styrelsen och verkställande direktören för JM AB (publ), organisationsnummer 556045-2103,
får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för 2022.
Marknad, försäljning och produktionsstarter
av bostäder
Bostadsmarknaden i Stockholm har varit avvaktande med priser
som sjunkit på andrahandsmarknaden. Lönsamheten i Stockholm
har varit god men med minskat antal sålda och produktionsstartade
bostäder och är på lägre nivå än föregående år.
Bostadsverksamheten i övriga Sverige uppvisade en minskad nivå
av försäljning och produktionsstarter jämfört med föregående år
men med fortsatt god lönsamhetsnivå.
I Norge har aktiviteten på bostadsmarknaden avstannat men
med högre prisnivå vid utgången av året jämfört med föregående år.
Produktionsstarterna är i linje med föregående år medan försälj
-
ningen och lönsamheten har minskat vilket främst är hänförligt till
ökade kostnader i pågående projekt.
I Finland har aktiviteten på bostadsmarknaden varit svagt nedåt
-
gående med lägre försäljning och färre produktionsstarter jämfört
med föregående år. Lönsamheten i projekten är på fortsatt goda
nivåer.
Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt minskade till
2659 (4248)
1) 2)
. Andelen sålda och bokade bostäder i förhållande
till pågående produktion uppgår till 62 procent (76), där intervallet
om 60–65 procent bedöms som normal nivå. Sålda bostäder i JM
Bostad Stockholm uppgick till 657 (1 306), i JM Bostad Riks 946
(1121), i JM Utland 986 (1501) och i JM Fastighetsutveckling 70
(320).
Antalet produktionsstartade bostäder minskade till 3113
(3972)
3) 4)
. Produktionsstartade bostäder i JM Bostad Stockholm
uppgick till 721 (1153), i JM Bostad Riks 1022 (1177), i JM Utland
1204 (1301) och i JM Fastighetsutveckling 166 (341).
Utöver efterfrågan utgör planprocesserna fortsatt en viktig
faktor för takten i produktionsstarter.
Antalet bostäder i pågående produktion uppgick till 8078
(8094) varav 507 hyresrättbostäder (484) inom JM Fastighets-
utveckling.
Intäkter
Koncernens intäkter enligt segmentsredovisningen under året
ökade till 16385 mkr (14608). De ökade intäkterna är främst hän
-
förligt till projektet K1 Karlbergs Strand som sedan fjärde kvartalet
intäktsredovisas successivt inom segmentet JM Fastighetsutveckling
och högre nivå pågående produktion inom segmenten JM Bostad
Riks samt JM Utland. Intäkterna omräknat enligt IFRS uppgick till
15747 mkr (15 650). Skillnaden från intäkter enligt segmentsredo
-
visningen är hänförligt till en omräkningseffekt till färdigställande-
metoden i JM Utland.
Rörelseresultat
Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen minskade till
2064 mkr (2216 ) och rörelsemarginalen minskade till 12,6 procent
(15,2). Resultat från försäljningar av fastigheter om 0 mkr (396) och
resultat från joint venture om −11 mkr (40) ingår i rörelseresulta
-
tet. Rörelseresultatet omräknat enligt IFRS minskade till 2021 mkr
(2 277). Omräkningen är relaterad till JM Utland med en resultat-
effekt om −61 mkr (−10) och leasingavtal enligt IFRS 16 med en
resultateffekt om 18 mkr (22).
Rörelseresultatet för affärssegmentet JM Bostad Stockholm
uppgick till 720 mkr (763) och rörelsemarginalen minskade till 14,5
procent (15,3). JM Bostad Riks rörelseresultat uppgick till 682 mkr
(662) och rörelsemarginalen uppgick till 15,2 procent (15,3). JM
Utlands rörelseresultat uppgick till 395 mkr (415) och rörelse-
marginalen minskade till 7,7 procent (9,2).
Rörelseresultatet för JM Entreprenad uppgick till 12 mkr (20).
Rörelseresultatet för JM Fastighetsutveckling uppgick till
306 mkr (407). Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick
till 35mkr (41). Driftnettot uppgick till 11 mkr (18).
AFFÄRSSEGMENT
Intäkter
Rörelse-
resultat
Rörelse-
marginal, %
Mkr 2022 2021 2022 2021 2022 2021
JM Bostad Stockholm 4 966 4 990 720 763 14,5 15,3
JM Bostad Riks 4 500 4 317 682 662 15,2 15,3
JM Utland 5 122 4 531 395 415 7,7 9,2
JM Fastighetsutveckling 1 224 262 306 407 25,0 –
JM Entreprenad 1 077 951 12 20 1,1 2,1
Eliminering −505 −442
Koncerngemensamma
kostnader −52 −50
Totalt enligt
segmentsredovisning 16 385 14 608 2 064 2 216 12,6 15,2
Omräkning JM Utland −638 −240 −61 −10
Omräkning IFRS 16 18 22
Omklassificering
fastighetsförsäljning 1 281
Totalt enligt IFRS 15 747 15 650 2 021 2 227 12,8 14,2
1)
Varav 70 hyresrättsbostäder (320) inom JM Fastighetsutveckling
2)
Varav 359 bostäder (583) inom JM Utland till investerare
3)
Varav 166 hyresrättsbostäder (341) inom JM Fastighetsutveckling
4)
Varav 359 bostäder (505) inom JM Utland till investerare
74 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FINANSIELL INFORMATION / FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION 2022-12-31 2021-12-31
Antal bostäder i pågående produktion
1) 2)
8 078 8 094
Andel sålda bostäder i pågående produktion, %
3)
59 64
Andel bokade bostäder i pågående produktion, % 3 13
Andel sålda och bokade bostäder i pågående
produktion, % 62 76
1)
Varav hyresrätts- och vårdbostäder i pågående produk-
tion inom JM Fastighetsutveckling – ingår ej i andel sålda
och bokade bostäder i pågående produktion
507 484
Av dessa ingår bostäder i projekt där nedlagda kostnader
endast redovisas som projektfastighet under uppförande
437 341
2)
Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan.
3)
Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund.
OSÅLDA BOSTÄDER 2022-12-31 2021-12-31
Antal osålda bostäder i avslutad produktion
1)
91 91
Antal osålda bostäder i balansräkningen redovisat som
”Andelar i bostadsrättsföreningar m. m.” 63 67
1)
Efter sista inflyttning enligt plan.
Finansiella intäkter och kostnader
Finansnettot, exklusive räntekostnader leasing, har försämrats
något jämfört med föregående år främst hänförligt till något högre
genomsnittlig räntebärande låneskuld och genomsnittslig räntesats.
Mkr 2022-12-31 2021-12-31
Finansiella intäkter 19 4
Finansiella kostnader
1)
−108 −85
Finansiella intäkter och kostnader −89 −80
1)
Varav räntekostnader leasing −19 −23
Resultat före skatt
Resultatet före skatt enligt segmentsredovisningen minskade till
1994 mkr (2158). Resultatet omräknat enligt IFRS minskade till
1933 mkr (2147).
Skatter och årets resultat
Årets resultat enligt segmentsredovisningen minskade till 1575 mkr
(1798). Årets resultat omräknat enligt IFRS minskade till 1529 mkr
(1804). Den totala skattekostnaden uppgick till −419 mkr (−360)
och enligt IFRS −404 mkr (−343) varav aktuell skatt −472 mkr
(−383) och uppskjuten skatt 68 mkr (40) enligt IFRS.
Den lägre skattekostnaden för 2021 jämfört med den nominella
skattesatsen förklaras främst av ej skattepliktiga intäkter avseende
försäljningar av färdigställda hyresrättsfastigheter.
Fastighetsskatten, som behandlas som en rörelsekostnad
harbelastat resultatet med 49 mkr (39).
Exploaterings- och projektfastigheter
Bostadsbyggrätter
Antalet disponibla bostadsbyggrätter vid utgången av året uppgick
till 39500 (35600) varav 22000 (20000) redovisas i balansräk
-
ningen. Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter
ibalansräkningen) för bostäder ökade till 8454 mkr (8 192).
TOTALT ANTAL BOSTADSBYGGRÄTTER
(Varav redovisade i balansräkningen som exploateringsfastigheter)
2022 2021
JM Bostad Stockholm 12 400 (6 400) 11 700 (6 500)
JM Bostad Riks 11 500 (8 000) 9 900 (6 200)
JM Utland 13 900 (6 800) 12 900 (7 100)
JM Fastighetsutveckling 1 700 (800) 1 100 (200)
Totalt 39 500 (22 000) 35 600 (20 000)
Värderingen av JMs totala exploateringsfastigheter med ett bokfört
värde om 8,5 mdkr (8,2) visar ett övervärde om 6,7 mdkr (7,2).
Denna värdering är likt tidigare år gjord i samarbete med externt
värderingsföretag. Det stora övervärdet bekräftar JMs geografiska
förvärvsstrategi.
Under 2022 har exploateringsfastigheter för bostäder om
1700 mkr (1754) förvärvats varav 417 mkr avser JM Bostad Stock
-
holm, 1073 mkr JM Bostad Riks och 210 mkr JM Utland.
Nettoinvesteringar i exploateringsfastigheter under året upp
-
gick till 165 mkr (361). Portföljen av byggrätter uppgår därefter till
8465 mkr (8 205). Innehavet utgör en förutsättning för JMs projekt
för utveckling av bostäder.
EXPLOATERINGSFASTIGHETER (BOSTÄDER)
2022-12-31 2021-12-31
Miljarder kr
Marknads-
värde
Bokfört
värde
Marknads-
värde
Bokfört
värde
JM Bostad Stockholm 8,2 4,0 8,8 4,1
JM Bostad Riks 3,5 2,3 3,0 1,7
JM Utland 3,5 2,2 3,5 2,5
Totalt 15,2 8,5 15,4 8,2
Projektfastigheter
Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 35 mkr (41).
Driftnettot uppgick till 11 mkr (18). Investeringar i projektfastig-
heter under året uppgick till 433 mkr (447). För motsvarande
period 2021 uppgick resultat fån fastighetsförsäljningar till 396 mkr.
Det externt bedömda marknadsvärdet på JMs projektfastigheter
har beräknats till 1089 mkr (1088) med ett bokfört värde om
932 mkr (813) vilket innebär ett övervärde om 157 mkr (275).
PROJEKT FASTIGHETER
2022-12-31
Marknads-
värde, mkr
Bokfört
värde, mkr
Yta
(000) m
2
Uthyrnings-
grad
årshyra, %
Fastigheter under
utveckling 1 049 908 29 92
Färdigställda
hyresrättsfastigheter – – – –
Färdigställda
kontorsfastigheter 40 24 1 89
Totalt 1 089 932 30 92
75JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FINANSIELL INFORMATION / FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Finansiella poster
Räntebärande skulder och medelräntesats
Per den 31 december 2022 uppgick räntebärande netto skuld enligt
segmentsredovisningen till 334 mkr (−1 363). Ej räntebärande skul
-
der för genomförda fastighetsförvärv uppgick till 492 mkr (651).
Avdessa skulder var 78 mkr (278) kortfristiga. Enligt IFRS uppgick
räntebärande nettoskulden till 8043 mkr (6 163) efter tillägg av
projektfinansieringen inom JM Utland om 4084 mkr (3 121) och del
av projektfinansieringen inom JM Bostad Stockholm och JM Bostad
Riks om 2832 mkr (3 692) samt skulder leasingavtal enligt IFRS 16
om 709 mkr (714). Den totala räntebärande låneskulden enligt
segmentsredovisningen uppgick per 31 december 2022 till
2179 mkr (2618) varav pensionsskulden utgjorde 1404 mkr
(1 761). Enligt IFRS uppgick den totala räntebärande skulden till
9 889 mkr (10144). En omvärdering av pensionsskulden till följd
avändrade antaganden avseende diskonteringsränta har minskat
skulden med −414mkr (101).
Vid årets utgång var medelräntesatsen för den totala ränte-
bärande låneskulden enligt segmentsredovisningen, inklusive
pensionsskulden, 3,8 procent (2,0). Den genomsnittliga räntebind
-
ningstiden exklusive pensionsskulden var 0,3 år (0,4). Då volymen
av långfristig upplåning är relativt begränsad arbetar koncernen
främst med kort räntebindning.
Kassaflöde
Kassaflödet under året från den löpande verksamheten enligt
segmentsredovisningen uppgick till −261 mkr (2 287). Netto-
investeringarna i exploateringsfastigheter innebar ett kassaflöde
om −333 mkr (−189). Det minskade innehavet av återköpta bostäder
innebar ett kassaflöde om 88 mkr (107). Koncernens kassaflöde
från projektfastigheter (försäljning minus investering) under året
uppgick till −716 mkr (893). Under året har JM återköpt egna aktier
för totalt 825 mkr.
Kassaflödet från den löpande verksamheten enligt IFRS uppgick
till −2635 mkr (−961). Skillnaden i jämförelse med segmentsredo
-
visningen avser omklassificerad projektfinansiering inom JM Utland,
JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks samt redovisning av lea
-
singavtal enligt IFRS 16. Se även kommentar till Kassaflödesanalysen
enlig segmentsredovisning på sidan 73.
Likviditet
Koncernens tillgängliga likviditet ökade till 4640 mkr (6 781).
Förutom likvida medel om 1840 mkr (3 981) ingår ej utnyttjade
checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 2800 mkr (2 800)
där kreditavtalen om 2 400 mkr hade en genomsnittlig löptid om
3,5 år (2,9).
Eget kapital
Per den 31 december 2022 uppgick koncernens eget kapital enligt
segmentsredovisningen till 9006 mkr (8 608) och omräknat enligt
IFRS till 8725 mkr (8 385). Balanserade vinstmedel enligt IFRS
uppgick till 7 661 mkr (7 468). Under 2022 uppgick utdelningen till
aktie ägarna till 13,50 kronor (12,75) per aktie, totalt 922 mkr (887).
Soliditeten enligt segmentsredovisningen uppgick till 53 procent
(50). Soliditeten enligt IFRS uppgick till 36procent (34).
Risker och riskhantering
En beskrivning av väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som
JMmöter visas i tabell på sidorna 80–81. Osäkerhet avseende den
svenska cementförsörjningen, effekterna av det pågående kriget i
Ukraina och ökad osäkerhet med en avvaktande bostadsmarknad
till följd av ökad inflation, stigande energipriser och högre ränte-
nivåer är risker som tillkommit under 2022.
Cementförsörjning
Under 2022 har osäkerhet rått avseende cementförsörjning genom
lokal cementproduktion i Sverige beroende på oklar tillståndspro
-
cess mellan myndigheter och marknadsledande producent. Den 13
december beslutade mark- och miljödomstolen att förlänga aktuella
tillstånd med ytterligare fyra år, vilket säkrar kommande års
cementförsörjning.
Ukraina
Rysslands pågående invasion av Ukraina har utöver mänskligt
lidande skapat en stor osäkerhet i världsekonomin. JM har inga ram
-
avtalsleverantörer i Ryssland, Belarus eller Ukraina. Trots att JM har
långa avtal och är prioriterade hos våra avtalade leverantörer så kan
de i sin tur vara beroende av insatsvaror vars tillgång påverkas av
kriget i Ukraina. Bedömningen är att det ej haft någon väsentlig
påverkan i JMs pågående projekt.
Exponering för råvarupriser och ökat kostnadstryck
Råvarupriset på stål, trä och betong har stabiliserats under det
andra halvåret efter stigande priser under årets första sex månader
2022. Långa avtal med JMs leverantörer innebär begränsad effekt i
resultaträkningen. Kostnadsökningar på råvaror motverkas delvis
genom löpande rationaliseringar.
För JMs svenska verksamhet bedöms rent stål och trä utgöra
cirka 4 respektive 2 procent av kostnadsmassan. Materialkostnaden
för ren betong bedöms utgöra cirka 2 procent av kostnadsmassan
där cement, ballast och tillsatsmedel ingår.
Vi ser generellt ett fortsatt ökat kostnadstryck inom
byggsektorn i såväl Sverige, som Norge och Finland.
Högre räntenivåer
Centralbankernas kraftiga höjningar av styrräntorna för att dämpa
inflationen har en negativ påverkan på våra projekt, med ökade
finansieringskostnader.
Personal
Antalet anställda ökade under 2022 med 1,5 procent och uppgick
vid årets utgång till 2488 (2 453). Nuvarande bemanning är dimen
-
sionerad för pågående projektvolym där viss anpassning sker
löpande. Efterfrågan på arbetsmarknaden för kvalificerade kompe
-
tenser inom projektutveckling är fortsatt hög. Antalet hantverkare
var 871 (884) och antalet tjänstemän 1617 (1569). Medeltalet
anställda under året uppgick till 2472 (2461) varav 564 (533) iJMs
utlandsbolag. Löner och sociala kostnader uppgick till 1538 mkr
(2182) varav de sociala kostnaderna utgjorde 715mkr (704).
Hållbarhetsarbete
Hur JM arbetar med hållbarhetsfrågor idag sätter spår långt fram i
tiden. Hållbarhetsarbetet är en fråga om affärsmässighet på både
kort och lång sikt. Dels ger det en långsiktig värdetillväxt för ägarna,
76 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FINANSIELL INFORMATION / FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
dels ett mervärde för kunderna genom bland annat lägre driftkost-
nader, förbättrad kvalitet och mer hållbara boenden. JMs hållbar-
hetsarbete utvecklas ständigt med hjälp av verksamhetssystem, för-
bättringsarbete, mätbara mål och miljöutbildningar. Uppföljning sker
genom avvikelse- och nyckeltalsrapportering samt internrevisioner.
Prioriterade områden är energianvändning, materialval, byggavfall,
transporter och maskiner samt förorenad mark.
Hållbarhetsrapport
Hållbarhetsrapport enligt årsredovisningslagen definieras iavsnittet
”Om hållbarhetsredovisning” på sidan 49.
Bolagsstyrningsrapport
Bolagsstyrningsrapporten finns på sidorna 120–128.
Styrelsearbetet under 2022
Vid årsstämman 2022 valdes åtta ledamöter. Arbets tagar organisa-
tionerna har utsett två ledamöter jämte två supp leanter. Styrelsen
har haft tolv sammanträden. Därutöver harRevisions utskottet
haft sex sammanträden, Ersättnings utskottet fyra sammanträden
och Investeringsutskottet sju sammanträden. De viktigaste ärendena
för styrelsen under 2022 var beslut om produktionsstarter av
större bostads projekt, de större förvärven av exploaterings-
fastigheter, den strategiska planen, försäljning av ett hyresrätts-
projekt, föreslå årsstämman om förvärv av egna aktier, samt beslut
om till kort- och långsiktiga rörliga löneprogram. Styrelseleda-
möternas deltagande framgår av uppställning på sidan 125.
Styrelsens arbete utvärderas under hösten varje år. Resultatet av
utvärderingen har diskuterats och redovisats för styrelsen och
v alberedningen. Beskrivning av respektive utskott och ledamöter
framgår i Bolagsstyrningsrapporten påsidan 122–123.
Utdelning
Fritt eget kapital i moderbolaget att disponera uppgår till 2 604 mkr.
För 2022 föreslår styrelsen en utdelning om 14,00 kronor (13,50)
per aktie, totalt 903 mkr (922). Återstående fritteget kapital om
3339 mkr föreslås att överföras i ny räkning. Som avstämningsdag
för utdelning föreslås måndagen den 3april 2023. Beslutar års-
stämman enligt förslaget beräknas utdelningen utsändas torsdag
den 6 april 2023.
Indragning av egna aktier
Styrelsen avser föreslå årsstämman att innehavet av samtliga egna
aktier dras in genom minskning av aktiekapitalet för avsättning till
fritt eget kapital. Styrelsens fullständiga förslag till beslut avseende
indragning av aktier kommer att finnas tillgängligt senast den 2 mars
2023 i samband med kallelsen till årsstämman.
Återköp och innehav av egna aktier
Efter årsstämman den 31 mars 2022 har 3 774 001 aktier återköpts
för 700 mkr. Under första kvartalet 2022 återköptes aktier för
125 mkr hänförligt till beslut taget på årsstämman 2021. Innehavet
av egna aktier uppgår därefter till 3 774 001. Antalet utestående
aktier, exklusive innehav av egna aktier, uppgår per 31 december
2022 till 64 504 840.
JM har fortsatt en stark finansiell ställning såväl kapital- som
likviditetsmässigt. Mot denna bakgrund kommer styrelsen föreslå
att årsstämman beslutar om förnyat bemyndigande för styrelsen
attunder tiden fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen,
fatta beslut om att återköpa sammanlagt så många aktier att bola
-
gets innehav vid var tid inte överstiger 10 procent av samtliga aktier
i bolaget. Förvärv ska ske på Nasdaq Stockholm inom det vid var
tid gällande kursintervallet.
Utestående aktier
Antalet utestående aktier, exklusive innehav av egna aktier, uppgår
per 31 december 2022 till 64 504 840. Två aktieägare, Samhälls
-
byggnadsbolaget i Norden AB, (SBB) och AMF Pension har ett
aktieinnehav ibolaget som representerar minst en tiondel av röste
-
talet för samtliga aktier i bolaget. Deras aktieinnehav uppgår per
den 31 januari 2023 till 30,6 procent respektive 11,4 procent.
Aktiekapital
JMs aktiekapital uppgick den 31 december 2022 till 68 mkr (70) för-
delat på 68 278 841 aktier. Alla aktier ger samma rätt att rösta och
lika del i bolagets eget kapital samt har ett kvotvärde om 1 krona.
De utgivna aktierna är fritt överlåtbara utan begränsningar till följd
av lag eller JMs bolagsordning. JM känner inte till några avtal mellan
aktieägare som kan medföra begränsningar irätten att överlåta
aktier i bolaget.
I de fall större förändringar sker av ägarstrukturen i JM AB,
detvill säga mer än 30 procent eller väsentliga förändringar av röst
-
rätten i JM AB övergår till annan ägare eller JM AB avnoteras från
Nasdaq Stockholm, kan kreditfaciliteterna om 2 800 mkr sägas
uppav långivarna.
Riktlinjer för ledande befattningshavare
Styrelsen föreslog att årsstämman 2022 beslutade om riktlinjer
förersättning till den verkställande direktören och övriga ledande
befattningshavare enligt följande. Med övriga ledande befattnings-
havare avses medlemmar i koncernledningen. Riktlinjerna ska tilläm
-
pas på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan
avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstäm
-
man 2022. Riktlinjerna omfattar inte ersättningar som beslutas av
bolagsstämman. Se även not 3 på sidan 94 för en beskrivning av
ersättning till ledande befattningshavare.
Styrelsens förslag till riktlinjer för ersättning till
ledande befattningshavare
Styrelsen föreslår att årsstämman 2023 beslutar att följande riktlin-
jer för ersättning till bolagsledningen ska gälla fram till årsstämman
2027 om inte omständigheter uppkommer som gör att revidering
måste ske tidigare.
Dessa riktlinjer omfattar koncernchef och övriga medlemmar
ikoncernledningen. Riktlinjerna ska tillämpas på ersättningar som
avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättningar. Rikt
-
linjerna omfattar inte ersättningar som beslutas av bolagsstämman.
Riktlinjernas främjande av bolagets affärsstrategi,
långsiktiga intressen och hållbarhet
JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder och
bostadsområden. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av
bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstads
-
områden och universitetsorter i Sverige, Norge och Finland. Vi
arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt
entreprenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholmsområdet.
77JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FINANSIELL INFORMATION / FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
JM ska i all verksamhet främja ett långsiktigt hållbarhetsarbete. För
ytterligare information om affärsstrategi, långsiktiga intressen och
hållbarhet se www.jm.se.
En framgångsrik implementering av bolagets affärsstrategi
ochtillvaratagandet av bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess
hållbarhet, förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla kvalifi
-
cerade medarbetare. För detta krävs att bolaget kan erbjuda kon-
kurrenskraftig ersättning. Dessa riktlinjer möjliggör att ledande
befattningshavare kan erbjudas en konkurrenskraftig totalersättning.
Grunden för ersättningar till ledande befattningshavare är finan
-
siell måluppfyllelse, kundnöjdhet och individuell prestation. En för-
utsättning för utbetalning av ersättning är efterlevnad av policies,
riktlinjer och JMs uppförandekod.
Ersättningar som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta till att
främja bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive
dess hållbarhet.
Sedan ett antal år tillbaka har bolaget erbjudit samtliga anställda
iSverige inklusive koncernledningen möjlighet att teckna personal
-
konvertibler. Programmen beslutas av bolagsstämman och omfattas
därför inte av dessa riktlinjer. Under år 2022 har inget erbjudande
om att teckna konvertibler lämnats och styrelsen har beslutat att
inte bjuda in till nytt program de närmaste åren.
Formerna av ersättning m.m.
Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av följande
komponenter: fast kontantlön, kort- och långsiktig rörlig kontant
-
ersättning, pensionsförmåner och andra förmåner.
Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av kort rörlig kontant-
ersättning ska kunna mätas under en period om ett år och får uppgå
till högst 50 procent av den sammanlagda fasta kontantlönen under
mätperioden. Det långsiktiga rörliga löneprogrammet ska kunna
mätas under en period om tre år och får uppgå till högst 50 procent
av den sammanlagda fasta kontantlönen under det år som program
-
met startade.
För koncernchefen ska pensionsförmåner, innefattande sjukför
-
säkring, vara premiebestämda. Rörlig kontantersättning ska inte
vara pensionsgrundande. Pensionspremierna för premie bestämd
pension ska uppgå till högst 35 procent av den fasta kontanta
månadslönen. Övriga ledande befattningshavare omfattas för när-
varande av en förstärkt ITP-plan samt en premie baserad pensions
-
förstärkning om maximalt 120 000 kronor per år eller 30 procent
av den fasta kontanta årslönen överstigande 30 inkomstbasbelopp.
Fördet fall annan lösning väljs ska pensionsförmåner vara premie-
bestämda – med pensionspremier uppgående till högst 35 procent
av den fasta kontantlönen – om inte befattningshavaren omfattas av
förmånsbestämd pension enligt kollektivavtalsbestämmelser. Rörlig
kontantersättning ska vara pensionsgrundande i den mån så följer av
tvingande kollektivavtalsbestämmelser som är tillämpliga på befatt
-
ningshavaren. Styrelsen får, på förslag av koncernchefen, godkänna
att avgångs pension erbjuds koncernledningsmedlem som fyllt 62 år.
Andra förmåner får innefatta bland annat livförsäkring, sjuk
-
vårdsförsäkring och bilförmån. Premier och andra kostnader i anled-
ning av sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst 5procent
för koncernchefen och högst 10 procent av den fasta genomsnittliga
kontantlönen för övriga ledande befattnings havare.
Ytterligare kontant rörlig ersättning kan utgå vid extraordinära
omständigheter, förutsatt att sådana extraordinära arrangemang
endast görs på individnivå antingen i syfte att rekrytera eller behålla
befattningshavare, eller som ersättning för extra ordinära arbetsin
-
satser utöver personens ordinarie arbetsuppgifter. Sådan ersättning
får, för aktuell befattning, tillsammans med utfall av kort rörligt
löneprogram inte överstiga ett belopp motsvarande den maximalt
möjliga nivån för utbetalning av kort rörligt löneprogram aktuellt
utbetalningsår. Beslut om sådan ersättning ska fattas av styrelsen
påförslag av Ersättningsutskottet.
Beträffande anställningsförhållanden som lyder under andra
regler än svenska får, såvitt avser pensionsförmåner och andra för
-
måner, vederbörliga anpassningar ske för att följa tvingande sådana
regler eller fast lokal praxis, varvid dessa riktlinjers övergripande
ändamål så långt möjligt ska tillgodoses.
Det kan i undantagsfall förekomma att koncernledningen till-
fälligt kompletteras med icke-ordinarie medlem som engageras på
konsultbasis. Om så sker ska medlemmen endast erhålla avtalat
konsultarvode. Konsultarvodets storlek får motsvara högst verk
-
ställande direktörens fasta kontantlön för samma tid, uppjusterad
med belopp motsvarande sociala avgifter.
Upphörande av anställning
Vid anställningens upphörande får uppsägningstiden vara högst
tolvmånader. Fast kontantlön under uppsägningstiden och avgångs-
vederlag får sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande
den fasta kontantlönen för två år för koncernchefen och ett år för
övriga ledande befattningshavare. Vid uppsägning från befattnings-
havarens sida får uppsägningstiden vara högst sex månader, utan
rätt till avgångsvederlag. Vid en överenskommelse mellan bolaget
och befattningshavaren om anställningens upp hörande innebär
ovanstående lydelse att avgångsvederlag kan utgå och/eller att
uppsägningslön betalas i större utsträckning än vid uppsägning
frånbefattningshavarens sida.
Kriterier för utdelning av rörlig kontantersättning m.m.
Förutom ekonomiskt utfall i verksamheten, som har störst betydelse,
är och ska den korta rörliga kontantersättningen baseras på vinst per
aktie och resultatet av kundundersökningar (Nöjd Kund Index, NKI).
Det långsiktiga rörliga löneprogrammet är och ska vara baserat
på koncernens resultatuppfyllelse tre år framåt i tid och, i före-
kommande fall, uppfyllelse av resultat för egen enhet.
Genom de kriterier som enligt ovan avgör utfallet skapas incita
-
ment för medarbetarna att bidra till förverkligandet av bolagets
affärsstrategi och därmed till långsiktigt värdeskapande. Om
styrelsen framledes skulle bedöma att affärsstrategin och bolagets
långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, bättre skulle främjas
om kriterierna kompletteras eller målkonstruktionen annars
modifieras tillåter dessa riktlinjer att sådana förändringar görs.
När mätperioden för uppfyllelse av kriterier för utbetalning av
rörlig kontantersättning avslutats ska det fastställas i vilken
utsträckning kriterierna uppfyllts. Ersättningsutskottet ansvarar för
bedömningen såvitt avser rörlig kontantersättning till koncernchefen.
Såvitt avser rörlig kontantersättning till övriga befattningshavare
ansvarar koncernchefen för bedömningen. Såvitt avser finansiella
mål ska bedömningen baseras på den av bolaget senast offentlig
-
gjorda finansiella informationen.
Lön och anställningsvillkor för anställda
Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättnings rikt linjer
har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats genom
78 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FINANSIELL INFORMATION / FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens kompo-
nenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid, utgjort
en del av Ersättningsutskottets ochstyrelsens beslutsunderlag vid
utvärderingen av skälig heten av riktlinjerna och de begränsningar
som följer av dessa. I den ersättningsrapport som tas fram avseende
utbetald och inne stående ersättning som omfattas av riktlinjerna,
kommer utvecklingen av avståndet mellan bolagsledningens ersätt
-
ning och övriga anställdas ersättning redovisas.
Beslutsprocessen för att fastställa, se över och
genomföra riktlinjerna
Styrelsen har inrättat ett Ersättningsutskott. I utskottets uppgifter
ingår att bereda styrelsens beslut om förslag till riktlinjer för ersätt
-
ning till ledande befattningshavare. Styrelsen ska upprätta förslag till
nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år och lägga fram förslaget för
beslut vid årsstämman. Riktlinjerna ska gälla till dess att nya rikt-
linjer antagits av bolagsstämman. Ersättningsutskottet ska även följa
och utvärdera program för rörliga ersättningar för bolagsledningen,
tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattnings-
havare samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer
ibolaget. Ersättningsutskottets ledamöter är oberoende i förhål
-
lande till bolaget och bolagsledningen. Vid styrelsens behandling
avoch beslut i ersättningsrelaterade frågor närvarar inte koncern-
chefen eller andra personer i bolagsledningen, i den mån de berörs
av frågorna.
Frångående av riktlinjerna
Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller delvis,
om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är
nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen, inklusive
dess hållbarhet, eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bär
-
kraft. Som angivits ovan ingår det i Ersättningsutskottets uppgifter
att bereda styrelsens beslut i ersättnings frågor, vilket innefattar
beslut om avsteg från riktlinjerna.
Beskrivning av betydande förändringar
av riktlinjerna
Inga betydande förändringar av riktlinjerna har skett. Styrelsens
förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare
inför årsstämman 2023 överensstämmer med de riktlinjer som
beslutades vid årsstämman 2020. Inom ramen för den maximala
möjliga långsiktiga rörliga kontantersättningen har alla anställda
inklusive ledande befattningshavare erbjudits att delta i det
aktiesparprogram som infördes under 2022. Vi har för avsikt att
erbjuda samtliga anställda detta program årligen. Programmet går
i korthet ut på att deltagarna gör en egeninvestering och erhåller
ett kontantbidrag som motsvarar hälften av det investerade
beloppet fördelat på tre utbetalningstillfällen under programmets
treåriga löptid. Efter att skatteavdrag gjorts investeras netto-
beloppet i nya JM-aktier.
Med anledning av att vi inte längre erbjuder deltagande i kon
-
vertibelprogram till ledande befattningshavare kommer de från
och med år 2023 erbjudas utökade möjligheter till egeninvestering
och därmed också möjlighet till högre kontantbidrag i aktiespar
-
programmet. VD kan maximalt göra en egeninvestering om
600 000 kr och kan då maximalt erhålla ett kontantbidrag om
300 000 kr fördelat över tre år. Övriga medlemmar i koncernled
-
ningen erbjuds investera maximalt 300 000 kr och få ett kontant-
bidrag på 150 000 kr. Även kategorin Enhetschefer ges utökade
investeringsmöjligheter till ett maximalt belopp om 75 000 kr.
Övriga anställda erbjuds investera maximalt 20 000 kr.
Mer information
För mer information om ersättningar i JM, inklusive i förekommande
fall beslutade ersättningar som inte förfallit till betalning, se not 3 på
sidorna 94–95.
Moderbolaget
Moderbolagets huvudsakliga verksamhet består av projektutveck-
ling av bostäder som bedrivs inom affärssegmenten JM Bostad
Stockholm, JM Bostad Riks och JM Fastighetsutveckling. Netto-
omsättningen under 2022 uppgick för moderbolaget till 9 597 mkr
(9710). Moderbolagets resultat före bokslutsdispositioner och
skatt uppgick till 1 847 mkr (1 412). Investeringar i fastigheter
uppgick till 434 mkr (477). Medeltalet anställda var 1 606 (1 628)
varav 1 172 män (1205) och 434 kvinnor (423). Löner och sociala
kostnader uppgick till 1 595 mkr (1 399). Redogörelse för antal
anställda och utbetalda löner lämnas imoderbolagets noter,
not 2 på sidan 110.
Redovisning av bostadsutveckling i Sverige
I årsredovisningarna för 2018–2021 har redogjorts för redovisning
av bostadsutveckling i Sverige. I redogörelserna för 2020 och 2021
beskrevs Finansinspektionens (FI) utredning samt FI:s beslut den
20maj 2020 med innebörden att de bostadsrättsföreningar som
JMutvecklar inte ska anses vara självständiga ur ett IFRS-perspektiv
och att de därför redovisningsmässigt ska konsolideras i JMs kon
-
cernredovisning.
JM delar inte FI:s bedömning och även om en förändrad redo-
visning inte påverkar JMs segmentsredovisning, projektstyrning eller
riskprofil finner JM det principiellt angeläget att frågan blir ytter ligare
belyst genom rättslig prövning i domstol och överklagade därför FI:s
beslut till Förvaltningsrätten. JMs överklagan avgjordes av domstolen
till JMs fördel den 26 oktober 2021. Förvaltningsrätten gjorde en
annan bedömning än FI och undanröjde därmed FI:s tidigare beslut.
FI överklagade Förvaltningsrättens beslut till Kammarrätten som
meddelade dom den 9 november 2022 som innebar att JM under
produktionsfasen ska konsolidera bostadsrättsföreningar isin kon
-
cernredovisning enligt IFRS. JM anser att det är angeläget att frågan
blir prövad i högsta instans och har därför överklagat Kammar-
rättens dom till Högsta förvaltningsdomstolen i november 2022.
JM har i årsredovisningarna för 2018, 2019, 2020 och 2021 läm
-
nat upplysningar om effekter för resultat, eget kapital och bostads-
rättsföreningarnas skulder för det fall att bostadsrättsföreningarna
skulle konsolideras. Motsvarande upplysningar lämnas även i års-
redovisningen för 2022 på sidan 88. JM avser att fortsätta lämna
dessa upplysningar i årsredovisningen.
IFRS är ett principbaserat ramverk som ofta kräver bedöm
-
ningar. I så komplexa frågor som den nu aktuella kan olika bedöm-
ningar vara möjliga. En förändrad redovisning enligt FI:s preliminära
bedömning påverkar inte JMs segmentsredovisning, projektstyrning
eller affärens riskprofil. JM anser att segmentsredovisningen bäst
speglar den ekonomiska innebörden i JMs affär samtidigt som den
korrelerar väl med den interna styrningen som tar sin utgångspunkt
i koncernens kassaflöden, riskprofil och kapitalallokering.
79JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FINANSIELL INFORMATION / FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer listas nedan. JMs största risker är hänförliga till omvärldsförändringar.
Risk Beskrivning av risk Hantering Kommentar/utfall 2022
OMVÄRLDSRISKER
Ekonomisk tillväxt Efterfrågan på bostäder påverkas av den
ekonomiska tillväxten och konsumenternas
köpkraft samt av prisutvecklingen på bostäder.
Krav på väl avvägd nivå av sålda/bokade bostäder före
produktionsstart. Eektiviseringsarbete för att minska
produktionskostnaderna.
Priser och efterfrågan på nyproducerade bostäder har
minskat på alla JMs marknader under året på grund av
kriget i Ukraina samt inflation och ökade
räntekostnader. En väl avvägd risknivå har ändå
upprätthållits i den pågående produktionen.
Demografi Befolkningstillväxt och migrationsströmmar
påverkar efterfrågan på bostäder.
JMs strategi är att verka i städer och områden med
bäst demografisk och ekonomiska förutsättningar.
De fundamentala demografiska trenderna är stabila
och positiva på våra huvudmarknader.
Konkurrenssituation Antalet konkurrenter påverkar utbud och
prisbild och därigenom lönsamheten.
Den lokala konkurrenssituationen bevakas löpande.
JM arbetar för att särskilja företaget via företagskultur,
flexibilitet, ackvisionskompetens samt särskilja
erbjudandet via kundfokus, kvalitetsprofilering och
marknadsföring.
Utbudet av osålda nyproducerade bostäder är
historiskt lågt på alla våra marknader, samtidigt finns
det fortsatt många konkurrenter inom
projektutveckling.
Politiska risker Politiska beslut, såsom villkor för upplåtelse-
former, investeringar i infrastruktur och
kommunal planering med mera kan förändra
förutsättningarna.
Flexibla detaljplaner och beslut om upplåtelseform så
sent som möjligt.
I grunden oförändrade politiska risker i våra tre länder.
Akuta omvärlds-
förändringar
Allvarliga störningar med stor global spridning.
Riskerar att påverka efterfrågan, utbud och
flöde av varor och tjänster inom och mellan
länder (till exempel terrorism, konflikter,
finanskris, pandemi, naturkatastrof).
Snabb anpassningsförmåga, följa riktlinjer från regering
och myndigheter, krisberedskap och löpande
scenarioanalyser.
Kriget i Ukraina påverkade först våra leveranskedjor
och störde produktionen, men vår anpassningsförmåga
minimerade kundpåverkan. Konsumentförtroendet
påverkades markant av krig, inflation och räntor, vilket
dämpade efterfrågan materiellt.
OPERATIVA RISKER
Risker relaterade till
byggrättsportföljen
Risken att byggrätterna är för få eller för
många, eller att de ligger i fel områden. Risken
att planarbetet försenas eller att detaljplaner
inte godkänns.
Löpande marknads- och kundundersökningar och
nära samarbete med potentiella bostadsköpare för
att säkerställa kunskap om kundbehov. Minska risker
genom att förvärv villkoras av lagakraftvunna
detaljplaner.
Antal produktionsstater under året begränsades av
utmaningar med att få tillståndsbeslut inom rimligen
förväntad tid.
Genomföranderisk Bristande planering eller analys leder till
förseningar, för höga kostnader, otillräcklig
kundanpassning.
Eektiviseringsarbete för att minska produktions-
kostnaderna. Krav på nivå av sålda/bokade bostäder
före produktionsstart. Skärpta rutiner för bevakning,
styrning och kontroll. Strukturerad Projektutveckling.
God utveckling i eektiviseringsarbetet inom
koncernens processer. Ökade priser på byggmaterial
men där JMs långa inköpsavtal hade begränsad påverkan
på genomförande.
Osålda bostäder Osålda bostäder innebär sämre lönsamhet för
projektet och en oönskad kapitalbindning i
balansräkningen.
Projektstart i etapper i takt med sålda/bokade
bostäder innebär kontroll av risken för osålda
bostäder. Målsättning att alla bostäder är sålda
vidslutbesiktning.
Vid utgången av året hade JM köpt 63 (osålda) bostäder
till ett bokfört värde om 308 mkr i balansräkningen.
Prisutveckling under
produktionstiden
Prisfall på bostäder under projekttiden gör
bostäderna svårsålda eller projektet olönsamt.
Mindre etapper innebär större möjligheter att
anpassa priser till efterfrågan.
En avvaktande marknad medförde lägre prisnivåer på
bostäder.
Risker och riskhantering
80 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FINANSIELL INFORMATION / FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Risk Beskrivning av risk Hantering Kommentar/utfall 2022
FINANSIELLA RISKER (se not 25, finansiell riskhantering på sidan 102–103)
Ränterisk Förändringar i marknadsräntorna kan få
negativ inverkan på resultat och kassaflöde.
Styrelsen har antagit riktlinjer för räntebindning och
lånelöptider. Regelverk för hantering av ränterisk i
byggnadskreditiv.
Räntorna ökade markant under året och började
påverka dels kostnadsbilden i våra projekt och dels
efterfrågan på våra bostäder.
Finanseringsrisk Risken att refinansiering av lån som förfaller
försvåras eller blir för kostsam.
God soliditet gör JM attraktiv för långivare. JMs
finanspolicy.
Möjligheterna till finansiering av JMs bostadsproduktion
har varit goda under året, men räntor och marginaler
har ökat.
Likviditetsrisk Risken att inte kunna fullgöra
betalningsåtaganden.
God kontroll över likvida medel, överskott placeras
endast i lokal valuta och med låg kreditrisk.
Betalningsberedskap via checkkrediter och
kreditlöften.
Starkt likviditetsläge.
Valutarisk Fluktuationer i valutakurser får negativ eekt
på kassaflöde och resultat- och balansräkning.
Begränsade transaktionsvolymer och selektiv säkring
av balansexponering.
Oförändrat låg valutaexponering.
HÅLLBARHETSRISKER
Klimat Ökande krav på minskad klimatpåverkan och
energianvändning. Förhöjda vattennivåer,
återkommande slagregn och fuktigare klimat.
JM bygger lågenergihus. Detaljplaner anpassas för
förhöjda vattennivåer. Material och tekniska lösningar
väljs för ökad robusthet mot fukt.
Fuktskyddsbeskrivning upprättas i alla projekt.
JMs bostäder använder väsentligt mindre energi än
myndigheterna kräver. Under 2022 har vi fortsatt följa
rekommendationerna i ramverket TCFD, Task Force
on Climate-related Financial Disclosures, vilket
beskrivs närmare på sidorna 17–18.
Personal Svårigheter att attrahera, rekrytera och
behålla kompetenta medarbetare.
Starkt värdedriven företagskultur, tydligt och
engagerat ledarskap och ett viktigt bidragande till
framtidens hållbara stadsutveckling.
Pågående arbete med att stärka vårt
arbetsgivarvarumärke och en inkluderande kultur.
Kontinuerlig utbildning av chefer i engagerat och
situationsanpassat ledarskap.
Sociala förhållanden Risker för olyckor, fysiska och psykiska
arbetsskador och kränkande särbehandling
iarbetet.
Systematiskt arbetsmiljöarbete, friskvårdsarbete,
kärnvärden, uppförandekod och incident-
rapporteringssystem.
Genomförande av Safety Week, genomgång av
uppförandekoden vid årliga utvecklingssamtal.
Nya rutiner och utbildningskrav för kranlyft.
Mänskliga
rättigheter
Brister av socialt ansvar och efterlevnad av
mänskliga rättigheter, arbetsmiljö, arbetsrätt,
miljöhänsyn och arbete mot korruption i
leverantörskedjorna.
JM genomför hållbarhetsvärderingar, hållbarhets-
analyser och revisioner i våra leverantörskedjor.
Uppförandekod för leverantörer och entreprenörer.
90 genomförda hållbarhetsvärderingar av tilltänkta
leverantörer. Cirka 20 fördjupade hållbarhetsanalyser
av befintliga leverantörer, vilka låg till grund för tre
hållbarhetsrevisioner som genomfördes på plats.
Motverkande av
korruption
Risk för otillbörligt agerande i samband med
aärsuppgörelser.
Tydlig styrning, beslutsordning, genomlysning och
uppföljning av aärsuppgörelser. Uppförandekod och
etiska riktlinjer.
Genomgång av uppförandekoden vid rekrytering.
Medarbetare övas regelbundet i att hantera etiska
dilemman.
81JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FINANSIELL INFORMATION / FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Koncernens resultaträkning – IFRS
Mkr | NOT | 2022 | 2021 |
Intäkter | 1, 2 | ||
Produktions- och driftkostnader | 3,4,6 | − | − |
Bruttoresultat | |||
Försäljnings- och administrationskostnader | 3,4,5,6 | − | − |
| Resultat av fastighetsförsäljning m.m. | 7 | − | |
Rörelseresultat | |||
Finansiella intäkter | 8 | ||
Finansiella kostnader | 8 | − | − |
Resultat före skatt | |||
Skatter | 9 | − | − |
Årets resultat | |||
| Övrigt totalresultat | |||
| Poster som kommer omklassificeras till resultatet | |||
Omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter | |||
| Poster som inte kommer omklassificeras till resultatet | |||
Omvärdering av förmånsbestämda pensioner | |||
Skatt hänförligt till övrigt totalresultat | − | − | |
Årets totalresultat | |||
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare | |||
Årets totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare | |||
Resultat per aktie före utspädning (kr) hänförligt till moderbolagetsaktieägare | 10 | ||
Resultat per aktie efter utspädning (kr) hänförligt till moderbolagetsaktieägare | 10 | ||
Föreslagen utdelning per aktie (kr) | 10 | ||
1) Varav resultat från joint venture | − |
1)
82 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FINANSIELL INFORMATION / KONCERNEN ENLIGT IFRS
Koncernens balansräkning – IFRS
Mkr | NOT | 2022-12-31 | 2021-12-31 |
TILLGÅNGAR | 1, 2 | ||
| Anläggningstillgångar | |||
Goodwill | 11 | ||
Maskiner och inventarier | 12 | ||
Nyttjanderätter kontor och bilar | 13 | ||
Andelar i gemensamma verksamheter och joint venture | 14,15 | ||
Uppskjutna skattefordringar | 28 | ||
Finansiella anläggningstillgångar | 16, 25 | ||
Summa anläggningstillgångar | |||
| Omsättningstillgångar | |||
Projektfastigheter | 17 | ||
Exploateringsfastigheter | 17 | ||
Nyttjanderätter tomträtt | 13 | ||
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. | 18 | ||
Pågående arbeten | 19 | ||
Kundfordringar | 25 | ||
Övriga kortfristiga fordringar | 20 | ||
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | |||
Upparbetad men ej fakturerad intäkt | 21 | ||
Likvida medel | 22, 23 | ||
Summa omsättningstillgångar | |||
SUMMA TILLGÅNGAR | |||
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare | |||
Aktiekapital | |||
Övrigt tillskjutet kapital | |||
Reserver | − | ||
Balanserade vinstmedel (inklusive årets resultat) | |||
Summa eget kapital | |||
| Skulder | |||
| Långfristiga skulder | |||
Långfristiga räntebärande skulder | 23, 24, 25 | ||
Övriga långfristiga skulder | 23, 24, 25 | ||
Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser | 23, 26 | ||
Övriga långfristiga avsättningar | 27 | ||
Uppskjutna skatteskulder | 28 | ||
Summa långfristiga skulder | |||
| Kortfristiga skulder | |||
Leverantörsskulder | 24, 25 | ||
Kortfristiga räntebärande skulder | 23, 24, 25 | ||
Övriga kortfristiga skulder | 24, 25 | ||
Aktuella skatteskulder | |||
Fakturerad men ej upparbetad intäkt | 29 | ||
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 30 | ||
Kortfristiga avsättningar | 27 | ||
Summa kortfristiga skulder | |||
Summa skulder | |||
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER |
Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 31
83JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FINANSIELL INFORMATION / KONCERNEN ENLIGT IFRS
Förändringar i koncernens eget kapital – IFRS
Hänförligt till moderbolagets aktieägare
| Aktie- | tillskjutet | Omräknings- | Balanserade | Summa eget | |
| Mkr | kapital | kapital | reserver | vinstmedel | kapital |
Ingående balans den 1 januari 2021 | − | ||||
Årets totalresultat | |||||
Utdelning till moderbolagets aktieägare, | − | − | |||
Återköp av aktier | − | − | |||
Konvertering av konvertibellån | |||||
Utgående balans den 31 december 2021 | − | ||||
Ingående balans den 1 januari 2022 | − | ||||
Årets totalresultat | |||||
Utdelning till moderbolagets aktieägare, | − | − | |||
Återköp av aktier | − | − | |||
Konvertering av konvertibellån | |||||
Indragning av återköpta aktier | − | ||||
Utgående balans den 31 december 2022 |
Övrigt
84 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FINANSIELL INFORMATION / KONCERNEN ENLIGT IFRS
Koncernens kassaflödesanalys – IFRS
Mkr | NOT | 2022 | 2021 |
| DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN | 1, 23 | ||
Rörelseresultat | |||
Avskrivningar | |||
| Ökning/minskning bostäder i balansräkning | |||
Övriga ej kassaflödespåverkande poster 2) | − | − | |
Delsumma kassaflöde från den löpande verksamheten | − | − | |
Erhållen ränta | |||
Erhållna utdelningar | |||
Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader | − | − | |
Betald skatt | − | − | |
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringirörelsekapital | − | − | |
Investering i exploateringsfastigheter | − | − | |
A conto betalning för exploateringsfastigheter 2) | |||
Ökning/minskning kundfordringar | |||
Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar m.m. | − | − | |
Ökning/minskning leverantörsskulder | − | ||
Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder | |||
Kassaflöde före investeringar och försäljningar avprojektfastigheter | − | − | |
Investering i projektfastigheter | − | − | |
Försäljning av projektfastigheter | |||
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | − | − | |
| INVESTERINGSVERKSAMHETEN | |||
Investering i materiella anläggningstillgångar | − | − | |
Förvärv av verksamhet | − | ||
Förändring i finansiella anläggningstillgångar | − | ||
Kassaflöde från investeringsverksamheten | − | − | |
| FINANSIERINGSVERKSAMHETEN | |||
Upptagna lån | |||
Amortering av skulder | − | − | |
Amortering av skulder leasing | − | − | |
Upptagna lån, projektfinansiering 2) | |||
Amortering av skulder, projektfinansiering 2) | − | − | |
Återköp av aktier | − | − | |
Utdelning | − | − | |
Kassaflöde från finansieringsverksamheten | |||
Årets kassaflöde | − | ||
Likvida medel vid årets början | |||
Valutakursdifferens i likvida medel | |||
Likvida medel vid årets slut |
1)
2)
1)
Ökning/minskning bostäder i balansräkning utgör ett kassaflöde och ingår i verksamhetens resultat.
2)
JM tar i vissa fall upp initial projektfinansiering för svenska bostadsprojekt, där finansieringen i de flesta fall tas över av kund i ett senare skede. Övertagandet sker utan
några in- eller utbetalningar och när skulden regleras påverkas inte kassaflödesanalysen, vare sig som en negativ post (amortering) i finansieringsverksamheten eller
som en positiv post i den löpande verksamheten.
85JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FINANSIELL INFORMATION / KONCERNEN ENLIGT IFRS
Koncernens noter
Sida
not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper 87
not 2 Segmentsinformation
Koncernens resultaträkning per affärssegment
Intäkter
Koncernens balansräkning per affärssegment
92
92
93
93
not 3 Anställda och personalkostnader 94
not 4 Avskrivningar enligt plan 96
not 5 Arvode och kostnadsersättning till revisorer 96
not 6 Rörelsens kostnader fördelat på kostnadsslag 96
not 7 Resultat av fastighetsförsäljning m.m. 96
not 8 Finansiella intäkter och kostnader 96
not 9 Skatter 96
not 10 Resultat och utdelning per aktie 97
not 11 Goodwill 97
not 12 Maskiner och inventarier 97
not 13 Nyttjanderätter 98
not 14 Andelar i joint venture 98
not 15 Andelar i gemensamma verksamheter 98
not 16 Finansiella anläggningstillgångar 99
not 17 Projektfastigheter och exploateringsfastigheter 99
not 18 Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 99
not 19 Pågående arbeten 99
not 20 Övriga kortfristiga fordringar 99
not 21 Upparbetad men ej fakturerad intäkt 99
not 22 Likvida medel 99
not 23 Kassaflöde och räntebärande nettoskuld 100
not 24 Finansiella skulder 101
not 25 Finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument 102
not 26 Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser 104
not 27 Övriga avsättningar 104
not 28 Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder 104
not 29 Fakturerad men ej upparbetad intäkt 105
not 30 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 105
not 31 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 105
not 32 Upplysningar om närstående 105
not 33 Händelser efter rapportperiodens utgång 105
86 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FINANSIELL INFORMATION / KONCERNENS NOTER
not 2 Segmentsinformation
• JM-koncernens verksamhet styrs och rapporteras per affärssegment enligt nedan.
• Affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklar bostadsprojekt i Storstockholm
• Affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklar bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige
exklusive Storstockholm.
• Affärssegmentet JM Utland utvecklar bostadsprojekt i huvudsak i Norge och Finland
• Affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklar i huvudsak hyresrätts- och
vård- och omsorgs samt kontorsfastigheter i Storstockholm
• Affärssegmentet JM Entreprenad bedriver byggproduktion åt externa och interna
beställare inom Storstockholmsområdet
Inga segment har aggregerats för att bilda ovan angivna rapporterbara affärssegment.
Identifiering av rapporterbara segment görs baserat på den interna rapporteringen till
den högste verkställande beslutsfattaren vilken inom JM-koncernen är den verkställande
direktören för moderbolaget, tillika koncernchef. Indelningsgrund för segmentsrappor-
teringen utgörs av geografiska områden och verksamhetsinriktning.
Den högste verkställande beslutsfattaren använder främst affärssegmentens intäkter,
rörelseresultat och rörelsemarginal samt operativt kapital och operativt kassaflöde som
underlag för beslut om resursfördelning och bedömning av segmentens resultat. Affärs-
segmentens prestationer bedöms och utvärderas utifrån ovan nämnda mått.
Finansiella kostnader, finansiella intäkter och inkomstskatt hanteras huvudsakligen
på koncernnivå och fördelas ej på segmenten.
Transaktioner mellan affärssegmenten baseras på marknadsmässiga villkor.
Belopp i mkr där ej annat anges.
92 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FINANSIELL INFORMATION / KONCERNENS NOTER
| – per aktie, kronor |
not 23 Kassaflöde och räntebärande nettoskuld
100 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FINANSIELL INFORMATION / KONCERNENS NOTER
105JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FINANSIELL INFORMATION / KONCERNENS NOTER
Moderbolagets resultaträkning
Mkr NOT 2022 2021
1
Nettoomsättning 9 597 9 710
Produktions- och driftkostnader 2 −7 629 −7 609
Bruttoresultat 1 968 2 100
Försäljnings- och administrationskostnader 2, 3, 4 −828 −712
Resultat av fastighetsförsäljning 5 – –
Rörelseresultat 1 140 1 388
Resultat från finansiella poster 6
Resultat från koncernföretag 758 77
Resultat från övriga finansiella anläggningstillgångar 1 1
Resultat från finansiella omsättningstillgångar 17 5
Räntekostnader och liknande resultatposter −69 −59
Resultat före bokslutsdispositioner och skatt 1 847 1 412
Bokslutsdispositioner 7 34 −16
Resultat före skatt 1 881 1 397
Skatter 8 −243 −279
Årets resultat 1 638 1 118
MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT, Mkr 2022 2021
Årets resultat 1 638 1 118
Övrigt totalresultat – –
Årets totalresultat 1 638 1 118
106 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FINANSIELL INFORMATION / MODERBOLAGET
Moderbolagets balansräkning
Mkr NOT 2022-12-31 2021-12-31
1
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Inventarier och andra verktyg 9 2 2
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 10 2 720 1 997
Andelar i gemensamma verksamheter och intresseföretag 10 185 190
Långfristiga fordringar hos intresseföretag 17 17
Övriga långfristiga fordringar 8 8
Summa finansiella anläggningstillgångar 2 930 2 212
Summa anläggningstillgångar 2 932 2 214
Omsättningstillgångar
Projektfastigheter 11 171 300
Exploateringsfastigheter 11 3 785 3 925
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 12 247 312
Kundfordringar 81 167
Övriga kortfristiga fordringar 203 204
Kortfristiga räntebärande fordringar hos koncernföretag 2 383 1 579
Upparbetad men ej fakturerad intäkt 13 3 767 3 870
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 23 25
Likvida medel 14 1 294 3 479
Summa omsättningstillgångar 11 955 13 862
SUMMA TILLGÅNGAR 14 887 16 076
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 25
Aktiekapital 68 70
Bundet eget kapital 68 70
Överkursfond 187 186
Balanserat resultat 2 417 3 043
Årets resultat 1 638 1 118
Fritt eget kapital 25 4 242 4 347
Summa eget kapital 4 310 4 417
Obeskattade reserver 15 2 300 2 390
Avsättningar
Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser 16 972 809
Uppskjutna skatteskulder 8 8 2
Garantiavsättningar och övriga avsättningar 17 376 493
Summa avsättningar 1 356 1 304
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder 18 34 66
Övriga långfristiga skulder 392 352
Summa långfristiga skulder 426 417
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder 570 425
Kortfristiga räntebärande skulder 18 2 790 3 368
Övriga kortfristiga skulder 19 311 321
Kortfristiga räntebärande skulder till koncernföretag 18 1 426 1 810
Aktuella skatteskulder – −
Fakturerad men ej upparbetad intäkt 20 476 557
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 21 923 1 066
Summa kortfristiga skulder 6 495 7 548
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 14 887 16 076
Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 22
107JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FINANSIELL INFORMATION / MODERBOLAGET
Förändringar i moderbolagets eget kapital
Mkr
Aktie-
kapital
Överkurs-
fond
Balanserat
resultat
Summa
eget kapital
Ingående balans den 1 januari 2021 70 148 4 283 4 501
Årets totalresultat 1 118 1 118
Utdelning −887 −887
Konvertering av konvertibellån 38 38
Återköp av aktier −375 −375
Fusion av koncernföretag 23 23
Utgående balans den 31 december 2021 70 186 4 161 4 417
Ingående balans den 1 januari 2022 70 186 4 161 4 417
Årets totalresultat 1 638 1 638
Utdelning −922 −922
Konvertering av konvertibellån 1 1
Återköp av aktier −825 −825
Indragning av återköpta aktier −1 1 –
Utgående balans den 31 december 2022 68 187 4 055 4 310
Antal aktier(1 röst/aktie) per 31 december 2022 uppgår till 68 278 841 (69 750 296) varav 3 774 001 aktier (1 101 550) är återköpta av JM AB och ej utdelnings-
berättigade. Kvotvärde per aktie uppgår till 1 krona.
Föreslagen utdelning för 2022 är 14,00 kronor per aktie (13,50).
108 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FINANSIELL INFORMATION / MODERBOLAGET
Moderbolagets kassaödesanalys
Mkr NOT 2022 2021
1
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Rörelseresultat 1 140 1 388
Avskrivningar 1 2
Ökning/minskning bostäder i balansräkning 88 92
Övriga ej kassaflödespåverkande poster
1)
−2 408 −2 912
Delsumma kassaflöde från den löpande verksamheten −1 179 −1 429
Erhållen ränta 9 4
Erhållna utdelningar 170 78
Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader −37 −26
Betald skatt −412 −484
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital −1 449 −1 857
Investering i exploateringsfastigheter −354 −527
A conto betalning för exploateringsfastigheter
1)
– –
Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar m.m 441 947
Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder −224 1 003
Kassaflöde före investeringar och försäljningar av projektfastigheter −1 586 −434
Investering i projektfastigheter −18 –
Försäljning av projektfastigheter – 36
Kassaflöde från den löpande verksamheten
1)
−1 604 −398
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Förändring materiella anläggningstillgångar −1 −1
Investering i koncernföretag och intresseföretag m.m. −693 −547
Förändring i finansiella anläggningstillgångar 5 7
Kassaflöde från investeringsverksamheten −689 −541
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Upptagna lån 1 –
Amortering av skulder −8 −15
Upptagna lån, projektfinansiering
1)
2 706 3 288
Amortering av skulder, projektfinansiering
1)
−845 −415
Återköp av aktier −825 −375
Utdelning −922 −887
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 108 1 596
Årets kassaflöde −2 185 657
Likvida medel vid årets början 3 479 2 822
Likvida medel vid periodens slut 1 294 3 479
1)
JM tar i vissa fall upp initial projektfinansiering för svenska bostadsprojekt, där finansieringen i de flesta fall tas över av kund i ett senare skede. Övertagandet sker utan
några in- eller utbetalningar och när skulden regleras påverkas inte kassaflödesanalysen, vare sig som en negativ post (amortering) i finansieringsverksamheten eller
som en positiv post i den löpande verksamheten.
109JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FINANSIELL INFORMATION / MODERBOLAGET
not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper
Belopp i mkr där annat ej anges.
För moderbolagets redovisningsprinciper hänvisas till koncernens redovisnings- och
värderingsprinciper sidorna 87–91.
not 2 Anställda och personalkostnader
2022 2021
Medeltalet anställda (samtliga i Sverige) 1 606 1 628
(varav män, %) (73) (74)
Löner, andra ersättningar och sociala kostnader
Styrelse och VD 16 14
(varav rörlig ersättning) (5) (4)
Övriga anställda 949 931
(varav rörlig ersättning) (54) (48)
Summa löner och andra ersättningar 964 945
(varav rörlig ersättning) (59) (51)
Sociala kostnader 631 454
(varav pensionskostnader) (319) (153)
Totalt moderbolaget 1 595 1 399
1)
Av moderbolagets pensionskostnader avser 3,2 mkr (3) VD. Företagets utestående
pensionsförpliktelser till VD uppgår till 1,0 mkr (0,8). För styrelsen i övrigt har bolaget inga
pensionskostnader eller pensionsförpliktelser.
Förmåner till ledande befattningshavare i JM AB, se koncernens not 3.
not 3 Avskrivningar enligt plan
2022 2021
Inventarier och andra verktyg −1 −2
Summa −1 −2
Följande procentsatser tillämpas vid avskrivning:
Datorer och övriga inventarier 20–33 procent.
not 4 Arvode och kostnadsersäning till revisorer
PwC 2022 2021
Revisionsuppdrag 3,3 3,5
Övriga tjänster
1)
0,8 0,3
Summa 4,1 3,9
1)
Se koncernens not 5.
not 5 Resultat av fastighetsförsäljning
2022 2021
Försäljningsvärden
Exploateringsfastigheter – –
Projektfastigheter 114 –
Summa 114 –
Bokförda värden
Exploateringsfastigheter – –
Projektfastigheter −114 –
Summa −114 –
Resultat
Exploateringsfastigheter – –
Projektfastigheter – –
Summa – –
not 6 Resultat från nansiella poster
Resultat från
koncernföretag
Resultat
från övriga
finansiella
anläggnings-
tillgångar
Resultat
från finansiella
omsättnings-
tillgångar
Räntekostnader
och liknande
resultatposter
Summa
2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021
Utdelning 1 086 78 – – – 1 086 78
Realisationsresultat – 7 – – 3 – 3 7
Resultatandel 3 32 3 32
Nedskrivning −331 −40 – – −331 −40
Ränteintäkter – – – 11 1 11 1
Ränteintäkter, koncernföretag – 1 1 3 4 4 5
Räntekostnader – −42 −27 −42 −27
Räntedel i årets pensionskostnader – −27 −32 −27 −32
Summa 758 77 1 1 17 5 −69 −59 707 24
110 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FINANSIELL INFORMATION / MODERBOLAGET
not 7 Bokslutsdispositioner
2022 2021
Avsättning till periodiseringsfond −260 −360
Återföring tidigare års avsättning till periodiseringsfond 350 380
Erhållna koncernbidrag 8 8
Lämnade koncernbidrag −64 −44
Summa 34 −16
not 8 Skaer
2022 2021
Resultat före skatt 1 881 1 397
Aktuell skatt −238 −303
Uppskjuten skatt −5 25
Total skatt −243 −279
Skillnad mellan redovisad skatt och nominell skattesats 20,6 procent (20,6)
Resultat före skatt x 20,6 % −387 −288
Justering skatt tidigare år – 1
Ej skattepliktiga intäkter 224 25
Ej avdragsgilla kostnader −73 −10
Skatt obeskattad reserv (periodiseringsfond) −7 −7
Summa −243 −279
Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder 2022 2021
Uppskjutna skattefordringar hänförligt till personalrelaterade
avsättningar och garantiavsättningar 39 52
Uppskjuten skatteskuld hänförligt till temporär skillnad
projekt- och exploateringsfastigheter −47 −54
Netto uppskjutna skatteskulder −8 −2
Se koncernens not 9.
not 9 Inventarier och andra verktyg
2022 2021
Ackumulerade anskaningsvärden
Vid årets början 51 50
Nyanskaningar 1 1
Försäljningar – –
Vid årets slut 52 51
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början −49 −48
Årets avskrivningar −1 −2
Försäljningar – –
Vid årets slut −50 −49
Planenligt restvärde vid årets slut 2 2
not 10 Finansiella anläggningstillgångar
Andelar
i koncernföretag
Andelar
i gemensamma
verksam heter
Långfristiga
fordringar
gemensamma
verksam heter
Övriga
långfristiga
fordringar
Summa
2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021
Ackumulerade anskaningsvärden
Vid årets början 1 997 1 559 190 190 17 17 8 8 2 212 1 774
Nyanskaningar 1 053 547 – – – – 1 053 547
Tillkommande fordringar – – – – – –
Fusion – −69 – – – – – – −69
Försäljningar – – −5 – – – – – −5 –
Årets nedskrivningar −331 −40 – – – – – – −331 −40
Vid årets slut 2 720 1 997 185 190 17 17 8 8 2 930 2 212
För specifikation av moderbolagets och koncernens andelar i gemensamma verksamheter, se koncernens not 15.
111JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FINANSIELL INFORMATION / MODERBOLAGET
Forts. not 10
Specifikation av moderbolagets aktier och andelar i helägda koncernföretag, tkr
Företag
Organisations-
nummer Säte
Antal aktier
och andelar
Bokfört värde
2022 2021
AB Borätt 556257-9275 Stockholm 500 1 978 1 978
AB Garantihus 556073-0524 Stockholm 5 000 1 000 1 000
AB IG 1&3 559147-3698 Göteborg 500 20 788 20 788
AB Konvertibelhus 559001-7025 Stockholm 500 50 50
Bergshamra Bro AB 559066-5666 Stockholm 50 000 61 425 61 425
BRO Haifa 1 AB 556821-1949 Stockholm 500 45 476 45 476
Bruket i Kallhäll Exploaterings AB 556561-0184 Stockholm 1 000 100 100
Bruket i Kallhäll Exploaterings KB 969653-9122 Stockholm – 10 10
Fastighetsbolaget Metallfabriken i Örebro AB 559077-9582 Stockholm 500 27 562 27 562
Fastighetsbolaget Mossen 3 AB 559291-5655 Stockholm 500 33 440 33 440
Fastighetsbolaget 33:21 AB 559381-2778 Stockholm 500 27 567 –
Förvaltningsbolaget Isotolv AB 559277-3229 Stockholm 25 000 25 –
JM Bostad Stockholm Holding AB 559278-9449 Stockholm 2 000 200 200
JM Byrån Holding AB 556752-9630 Stockholm 1 000 100 100
JM Construction S. A., Belgien 413662141 Bryssel 10 000 51 906 51 906
JM Entreprenad AB 556060-8837 Stockholm 200 000 107 750 107 750
JM Fastighetsutveckling Holding AB 556847-3259 Stockholm 500 50 50
JM Fastighetsutveckling 2 Holding AB 559034-9089 Stockholm 500 50 50
JM Fastighetsutveckling 3 Holding AB 559109-6960 Stockholm 500 50 300 050
JM Fastighetsutveckling 4 Holding AB 559315-1037 Stockholm 1 000 100 100
JM Fastighetsutveckling 5 Holding AB 559398-1979 Stockholm 1 000 100 –
JM Hyresbostäder Holding AB 556977-0471 Stockholm 500 360 130 130
JM Hyresbost Holding AB 559213-7029 Stockholm 500 44 007 72 007
JM Kammarsadeln Holding AB 556853-8465 Stockholm 500 50 50
JM Klostergården Holding AB 559369-7195 Stockholm 2000 363 461 –
JM Lomma Borgeby AB 559373-0905 Stockholm 250 29 973 –
JM Norge AS, Norge 829350122 Oslo 20 000 120 243 120 243
JM Olskroken AB 559256-2176 Stockholm 1 000 124 116 -
JM Riks Holding AB 559327-9796 Stockholm 2 000 84 248 200
JM Suomi Oy, Finland 1974161-8 Helsingfors 1 000 844 879 783 585
JM Supply AB 559126-3644 Stockholm 500 50 50
JM Tegelbruket Ekerö Strand AB 559124-0147 Stockholm 500 52 432 52 432
JM Värmdöstrand AB 556001-6213 Värmdö 4 400 158 000 158 000
JM@Home AB 559091-8289 Stockholm 1 000 100 100
Klippljuset Holding AB 556872-0527 Stockholm 500 50 50
Minimalen Bostad AB 556754-2138 Stockholm 1 000 11 550 11 550
Seniorgården AB 556359-9082 Stockholm 1 000 100 100
Stockholm Pundet 1 AB 556852-1297 Stockholm 500 74 722 74 722
Trollhagen Fastighets AB 559082-6235 Uppsala 1 000 71 982 71 982
Bokfört värde vid årets slut 2 719 820 1 997 236
not 11 Projektfastigheter och exploateringsfastigheter
Projektfastigheter
Exploaterings-
fastigheter
2022 2021 2022 2021
Ackumulerade anskaningsvärden
Vid årets början 300 223 3 931 4 266
Nyanskaningar 18 −36 416 513
Fusion – – – 161
Omklassificeringar −33 114 −17 −114
Överfört till produktion – – −539 −896
Försäljningar −114 – – –
Vid årets slut 171 300 3 791 3 931
Ackumulerande nedskrivningar
Vid årets början – – −6 −10
Överfört till produktion – – – 5
Vid årets slut – – −6 −6
Planenligt restvärde
vid årets slut 171 300 3 785 3 925
Det redovisade restvärdet för den del av projektfastigheter som redovisas till netto-
försäljningsvärde uppgår till 0 mkr (0) och för exploateringsfastigheter till 84 mkr (84).
not 12 Andelar i bostadsräsföreningar m.m.
2022 2021
Ackumulerade anskaningsvärden
Vid årets början 312 367
Nyanskaningar 221 590
Försäljningar −286 −645
Vid årets slut 247 312
not 13 Upparbetad men ej fakturerad intäkt
2022 2021
Upparbetade intäkter i pågående arbeten 7 927 7 385
Ackumulerad a conto fakturering i pågående arbeten −4 160 −3 514
Summa 3 767 3 870
not 14 Likvida medel
2022 2021
Kassa och bank 1 294 3 479
Summa 1 294 3 479
not 15 Obeskaade reserver
2022 2021
Periodiseringsfond 2017 års taxering – 350
Periodiseringsfond 2018 års taxering 530 530
Periodiseringsfond 2019 års taxering 380 380
Periodiseringsfond 2020 års taxering 360 360
Periodiseringsfond 2021 års taxering 410 410
Periodiseringsfond 2022 års taxering 360 360
Periodiseringsfond 2023 års taxering 260 –
Summa 2 300 2 390
112 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FINANSIELL INFORMATION / MODERBOLAGET
not 16 Avsäningar för pensioner och liknande förpliktelser
2022 2021
Vid årets början 809 783
Förmåner intjänade under perioden 33 28
Räntekostnader 27 29
Utbetalning av pensioner −39 −38
Övrigt 142 7
Vid årets slut 972 809
I moderbolaget skuldförs ITP-planen som pensionsavsättning.
not 17 Garantiavsäningar och övriga avsäningar
Avsättningar
2022 2021
Vid årets början 493 636
Avsättningar 246 222
Omklassificering 89 −8
Ianspråktaget under året −433 −329
Återförda avsättningar under året −18 −29
Vid årets slut 376 493
not 18 Räntebärande skulder
Långfristiga räntebärande skulder 2022 2021
Övriga skulder 1–5 år från balansdagen – –
Konvertibellån 1–5 år 34 66
Summa 34 66
Kortfristiga räntebärande skulder 2022 2021
Konvertibellån 1 år 32 6
Övriga skulder 1 år 2 757 3 362
Skulder till koncernföretag 1 426 1 810
Summa 4 215 5 178
Skulder till kreditinstitut, beviljade krediter
Kreditavtal 2022 2021
Checkräkningskredit 400 400
Beviljade kreditavtal förfallodatum inom 1 år – –
Beviljade kreditavtal förfallodatum bortom 1 år 2 400 2 400
Outnyttjad del −2 800 −2 800
Utnyttjat kreditavtal – –
Kreditavtalen löper med fast ränta. Se koncernens not 25 för textkommentarer.
not 19 Övriga kortfristiga skulder
2022 2021
Kortfristiga reverser exploateringsfastigheter 40 20
Övriga kortfristiga skulder 271 301
Summa 311 321
not 20 Fakturerad men ej upparbetad intäkt
2022 2021
Ackumulerad a conto fakturering i pågående arbeten 12 025 15 388
Upparbetade intäkter i pågående arbeten −11 549 −14 831
Summa 476 557
not 21 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
2022 2021
Personalrelaterade poster 356 354
Förutbetalda hyresintäkter 8 5
Övriga upplupna kostnader
1)
559 707
Summa 923 1 066
1)
Avser huvudsakligen upplupna projektkostnader.
not 22 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser
2022 2021
Ställda säkerheter för egna avsättningar och skulder
Företagsinteckningar
1)
100 100
Fastighetsinteckningar – –
Summa 100 100
Eventualförpliktelser
Borgensförbindelser, övriga
2)
6 731 6 114
Borgen till förmån för koncernföretag
3)
4 858 3 217
Ställda garantier i anslutning till uppdrag 185 119
Betalnings- och hyresgarantier 2 3
Övriga ansvarsförbindelser 22 19
Summa 11 798 9 471
1, 2)
Se koncernens not 31 för textkommentarer.
3)
Borgen till förmån för koncernföretag avser främst åtaganden för utlandsbolagen och
JMEntreprenad AB.
not 23 Upplysningar om närstående
Moderbolaget har en närståenderelation med sina dotterföretag och gemensamma
verksamheter, se koncernens not 15.
2022 2021
Inköp av varor och tjänster från koncernföretag 505 442
Ränteintäkter från koncernföretag 1 1
Utdelning från koncernföretag 1 086 78
Resultatandel från koncernföretag 3 32
Utdelning från intresseföretag 0 –
Långfristiga fordringar hos intresseföretag 17 17
Kortfristiga räntebärande fordringar hos koncernföretag 2 383 1 579
Kortfristiga räntebärande skulder till koncernföretag 1 426 1 810
Borgenförbindelser till förmån för koncernföretag 4 858 3 217
Transaktioner med nyckelpersoner i ledande ställning återfinns i koncernens not 3,
Anställda och personalkostnader. Samtliga transaktioner med närstående personer och
företag genomfördes till marknadsmässiga villkor.
not 24 Händelser efter rapportperiodens utgång
Inga väsentliga händelser som påverkar den finansiella rapporteringen har inträat
under perioden från balansdagen fram till tidpunkten för denna rapports avgivande.
113JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FINANSIELL INFORMATION / MODERBOLAGET
Stockholm den 28 februari 2023
Undertecknade försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovis-
ningsstandarder IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av kon-
cernens och företagets ställning och resultat, samt att koncernförvaltningsberättelsen och förvaltningsberättelsen
ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat
samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.
Fredrik Persson Kaj-Gustaf Bergh Kerstin Gillsbro Camilla Krogh
Styrelsens ordförande Ledamot Ledamot Ledamot
Jenny Larsson Olav Line Thomas Thuresson
Ledamot Ledamot Ledamot
Peter Olsson Jan Strömberg
Ledamot utsedd av de anställda Ledamot utsedd av de anställda
Johan Skoglund
Verkställande direktör och koncernchef
Vår revisionsberättelse har avgivits den 7 mars 2023
PricewaterhouseCoopers AB
Ann-Christine Hägglund Fredrik Kroon
Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
not 25 Förslag till vinstdisposition
Fritt eget kapital i moderbolaget är:
Balanserade vinstmedel och överkursfond 2 603 923 760 kronor
Årets nettovinst 1 637 896 349 kronor
Summa 4 241 820 109 kronor
Styrelsen och verkställande direktören föreslår:
att till aktieägarna utdelas 14,00 kronor per aktie
1)
903 067 760 kronor
samt att återstående belopp överförs i ny räkning 3 338 752 349 kronor
Summa 4 241 820 109 kronor
1)
I moderbolaget finns 68 278 841 registrerade aktier per den 31 januari 2023, varav antalet utdelningsberättigade aktier
uppgår till 64 504 840.
114 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FINANSIELL INFORMATION / MODERBOLAGET
Revisionsberäelse
Till bolagsstämman i JM AB (publ), org.nr 556045-2103
Rapport om årsredovisningen och
koncernredovisningen
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovis-
ningen för JM AB (publ) för år 2022. Bolagets års- och koncern-
redovisning ingår på sidorna 74–114 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet
med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden
rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31
december 2022 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för
året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprät
-
tats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga
avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per
den 31 december 2022 och av dess finansiella resultat och kassa
-
flöde för året enligt International Financial Reporting Standards
(IFRS), såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvalt
-
ningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncern-
redovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultat-
räkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och kon
-
cernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande
rapport som har överlämnats till moderbolagets och koncernens
revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014)
artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing
(ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa
standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är
oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god
revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar
enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap
och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförord
-
ningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade
bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess
kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Vår revisionsansats
Revisionens inriktning och omfattning
Vi utformade vår revision genom att fastställa väsentlighetsnivå och
bedöma risken för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och
koncernredovisningen. Vi anpassade vår revision för att utföra en
ändamålsenlig granskning i syfte att kunna uttala oss om års- och
koncernredovisningarna som helhet, med hänsyn tagen till JM-
koncernens struktur, redovisningsprocesser och kontroller samt
den bransch inom vilken JM verkar. Vi utformade vår revision
genom att fastställa väsentlighetsnivå och bedöma risken för
väsentliga felaktigheter i de finansiella rapporterna. Vi beaktade
särskilt de områden där verkställande direktören och styrelsen
gjort subjektiva bedömningar, till exempel viktiga redovisnings-
mässiga uppskattningar som har gjorts med utgångspunkt från
antaganden och prognoser om framtida händelser, vilka till sin natur
är osäkra. Liksom vid alla revisioner har vi också beaktat risken för
att styrelsen och verkställande direktören åsidosätter den interna
kontrollen, och bland annat övervägt om det finns belägg för syste
-
matiska avvikelser som givit upphov till risk för väsentliga felaktig-
heter till följd av oegentligheter.
Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamålsenlig gransk
-
ning i syfte att kunna uttala oss om de finansiella rapporterna som
helhet, med hänsyn tagen till koncernens struktur, redovisningspro
-
cesser och kontroller samt den bransch i vilken koncernen verkar.
I en verksamhet som JMs är det framförallt den stora påverkan
av styrelsens och ledningens uppskattningar och bedömningar på
den finansiella rapporteringen som påverkar vår riskbedömning. Vi
har bedömt den enskilt största risken för fel i årsredovisningen vara
den successiva vinstavräkningen i de pågående projekten – både
ibostadsutvecklingen och i entreprenadverksamheten. Därutöver
har vi identifierat ett antal andra risker som även de i många fall
speglar inslag av uppskattningar och bedömningar. Bland dessa ingår
garantiavsättningar, värdering av exploaterings- och projektfastig-
heter samt tvister. Liksom vid alla revisioner har vi också beaktat
risken för att styrelsen och verkställande direktören åsidosätter
den interna kontrollen och bland annat övervägt om det finns
belägg för systematiska avvikelser som givit upphov till risk för
väsentliga felaktigheter till följd av oegentligheter. Baserat på risk-
bedömningen har det centrala revisionsteamet utarbetat en
revisionsstrategi enligt vilken koncernrevisionen har fokuserats
påde stora enheterna JM Bostad Stockholm, JM Bostad Riks,
JMEntreprenad och den norska verksamheten inom JM Utland som
samtliga varit föremål för en s.k. full revision. I den finska verksam
-
heten inom JM Utland genomförs specifika granskningsåtgärder
inriktade i första hand på pågående projekt. Vad gäller JM Fastighets
-
utveckling har granskningen inriktats mot projekt- och exploate-
ringsfastigheternas bokförda värden samt årets fastighetsförsälj-
ningar. Det centrala revisionsteamet ansvarar för granskningen av
de svenska enheterna och lämnar, med utgångspunkt i den fast
-
ställda revisionsstrategin, instruktioner till revisionsteamen i Norge
och Finland. Det centrala revisionsteamet granskar också relevanta
aspekter av och kontroller över JMs koncerngemensamma informa
-
tionssystem, bl.a. SAP ECC. Resultatet av denna granskning delas
med lokala team.
Väsentlighet
Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår bedömning
av väsentlighet. En revision utformas för att uppnå en rimlig grad av
säkerhet om huruvida de finansiella rapporterna innehåller några
väsentliga felaktigheter. Felaktigheter kan uppstå till följd av oegent
-
115JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
REVISIONSBERÄTTELSE
Redovisning av intäkter och resultat
från bostadsutvecklingsprojekt i Sverige
JMs intäkter från den svenska projektutvecklingen av bostäder
redovisas över tid, det vill säga med tillämpning av successiv vinst-
avräkning beaktande även så kallad försäljningsgrad. Det innebär
attredovisad intäkt och resultat i pågående projekt är beroende av
antaganden och bedömningar av de poster som ingår i projektens
slutlägesprognoser av totala intäkter och kostnader. I dessa ingår
bedömningar av kostnader för t.ex. arbetskraft, material, under-
entreprenörer och garantiåtaganden. De senare kan från tid till
annan kräva uppdaterade bedömningar även för avslutade projekt.
Intäkts- och resultat-redovisningen ställer därför krav på goda
processer för kalkylering, rapportering, analys och prognos.
De aktuella beloppens storlek i kombination med det stora
inslaget av uppskattningar och bedömningar innebär att detta
utgör ett för revisionen särskilt betydelsefullt område. Vi har ägnat
särskild uppmärksamhet åt den metodik och de bedömningar som
ligger till grund för bestämmande av den marginal som används i den
löpande resultatframtagningen, liksom åt de principer, metoder och
antaganden som ligger till grund för bedömningen av redovisade
garantiåtaganden.
Se bland annat avsnitten ”Viktiga källor till osäkerhet i uppskatt
-
ningar”, ”Intäkter och resultat från projektutveckling av bostäder”
och ”Avsättningar och eventualförpliktelser” i not 1 Redovisnings-
och värderingsprinciper samt not 21 Upparbetad men ej fakturerad
intäkt, not 27 Övriga avsättningar och not 29 Fakturerad men ej
upparbetad intäkt.
Vi har utvärderat och på stickprovsbasis testat utvalda kontroller
iJMs projektutvecklingsprocess, från markförvärv till avslut. Vi har
även utvärderat processer, rutiner och metodik för kalkylbeslut
ochprojektprognoser.
Vi har utfört analytisk granskning av redovisade intäkter och
marginaler och granskat ledningens rutiner för uppföljning av pro
-
jektens finansiella resultat. För ett urval av projekt har vi gjort simu-
leringar av utfall baserat på olika antaganden och vi har diskuterat
utvalda bedömningar med JM. På stickprovsbasis har vi granskat
intäkter, försäljningsgrad och de redovisade projektkostnader som
ligger till grund för bestämmande av upparbetningsgrad. Vi har även
testat den matematiska riktigheten i beräkningen av den successiva
vinstavräkningen. Vi har också deltagit i flera projektrevisioner
utförda av JMs Verksamhetsrevision.
Vi har utvärderat principer, processer och rutiner för bestäm
-
mande av redovisade garantiåtaganden och de antaganden på vilka
dessa baseras. På stickprovsbasis har vi granskat gjorda beräkningar
och i något fall gjort egna beräkningar baserat på från JM erhållen
data.
Vi har med företagsledningen och revisionsutskottet diskuterat
de metoder, uppskattningar och antaganden på vilka JMs bedöm
-
ningar baseras.
Särskilt betydelsefullt område Hur vår revision beaktade det särskilt
betydelsefulla området
ligheter eller misstag. De betraktas som väsentliga om enskilt eller
tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut
som användarna fattar med grund i de finansiella rapporterna.
Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvantitativa
väsentlighetstal, däribland för den finansiella rapportering som helhet.
Med hjälp av dessa och kvalitativa överväganden fastställde vi revisionens
inriktning och omfattning och våra granskningsåtgärders karaktär, tid-
punkt och omfattning, samt att bedöma effekten av enskilda och sam-
mantagna felaktigheter på de finansiella rapporterna som helhet.
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som
enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för
revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den
aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för
revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och
koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalan
-
den om dessa områden.
116 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
REVISIONSBERÄTTELSE
Särskilt betydelsefullt område Hur vår revision beaktade det särskilt
betydelsefulla området
Redovisning av bostadsutveckling i JMs svenska verksamhet
Under 2018 fick JM frågor från Nasdaq Stockholm AB (Börsen) om
grunderna för bedömningen av bostadsrättsföreningarnas självstän
-
dighet. Av Börsens slutskrivelse framgick att det finns skillnader
mellan olika bolags affärs- och avtalsstrukturer som har betydelse
för frågan och att det finns utrymme att komma fram till olika slut
-
satser. Börsen konstaterade att det inte framgick med tillräcklig tyd-
lighet på vilka grunder bedömningen att inte konsolidera bostads-
rättsföreningarna gjorts och att det därmed saknades en tydlig
redogörelse för de fakta och omständigheter som föranlett slut-
satsen. Börsen gav därför JM kritik och från och med i 2018 års
årsredovisning lämnar JM därför utökade och tydligare upplysningar
om dessa grunder samt om effekterna på resultat, eget kapital och
skulder för de fall en konsolidering av bostadsrättsföreningarna
skulle ske.
JM kommunicerade även att Finansinspektionen (”FI”) i januari
2019 informerat JM om att FI kommer att undersöka frågan och
enskriftväxling har därefter pågått under 2019 och 2020 mellan JM
och FI. Den 20 maj 2020 juni erhöll JM ett beslut av FI där de fram
-
gick att FI anför att bostadsrättsföreningarna inte kan anses vara
självständiga och därmed ska konsolideras. Som en följd ska intäk
-
terna inte heller redovisas över tid (successivt) utan vid överläm-
nandet till enskilda bostadsrättsköpare. I beslutet från FI framgick
att JM föreläggs att göra en rättelse i de finansiella rapporterna.
JM anser fortsatt, vilket kommunicerats i de svarsbrev som läm
-
nat till FI sedan 2019 och framåt, att JMs bostadsrättsföreningarna
är självständiga och inte skall konsolideras. Den 9 juni 2020 över-
klagade JM Fis beslut från den 20 maj 2020 hos Förvaltningsrätten.
JMs överklagan till Förvaltningsrätten avgjordes till JMs fördel den
26 oktober 2021. FI överklagade därefter Förvaltningsrättens beslut
till Kammarrätten som meddelade dom den 9 november 2022,
vilken innebar att JM under produktionsfasen ska konsolidera
bostadsrättsföreningar i sin koncernredovisning enligt IFRS. JM har
därefter i januari 2023 lämna in en överklagan till Högsta Förvalt
-
ningsdomstolen avseende Kammarrättens dom från den 9 novem-
ber 2022.
Detta slag av kommunikation bedömer vi till sin natur utgöra
ettför revisionen särskilt betydelsefullt område.
Se förvaltningsberättelsen (sidan 79) samt avsnittet ”Viktiga bedöm
-
ningar vid tillämpning av redovisningsprinciper” i not 1 Redovisnings- och
värderingsprinciper.
I vår revision har vi bland annat tagit del av och utvärderat de
resonemang som ligger till grund för FI:s preliminära bedömning
och därefter FIs beslut att bostadsrättsföreningarna ska konsolide
-
ras, liksom de svar JM lämnat. Vi har även tagit del av Förvaltnings-
rättens domslut i oktober 2021, FIs överklagan till Kammarrätten
Kammarrättens beslut att ge FI prövningstillstånd i frågan samt JMs
svar till Kammarrätten på FIs prövningstillstånd. Under 2022 har
processen fortgått och där har vi tagit del av FIs överklagan till
Kammarrätten samt Kammarrättens dom den 9 november 2022.
Kammarrättens dom innebär att JM skall konsolidera bostads-
rättsföreningar under produktionstiden i sin koncernredovisning
enligt IFRS. Vi har även i januari 2023 tagit del av JMs överklagan
tillHögsta Förvaltningsdomstolen avseende Kammarrättens dom.
Vi har även granskat de upplysningar som JM lämnat i förvalt
-
ningsberättelsen liksom dem i not 1 om grunderna för bedöm-
ningen att bostadsrättsföreningarna är självständiga och därmed
inte ska konsolideras. De senare har även utvärderats vad avser
ändamålsenlighet och förenlighet med IAS 1 Utformning av
finansiella rapporter.
Vi har fört en dialog med företagsledningen och revisions-
utskottet och som ett led i denna diskuterat och kommunicerat
våra observationer, reflektioner och dess implikationer. I samband
därmed har vi bland annat diskuterat kring att IFRS är ett princip-
baserat ramverk som ofta kräver bedömningar. Som JM skriver i
årsredovisningen innebär det att i så komplexa frågor som den nu
aktuella kan olika bedömningar vara möjliga. Då IFRS är ett princip
-
baserat regelverk är det inte anmärkningsvärt att olika acceptabla
bedömningar kan göras.
117JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
REVISIONSBERÄTTELSE
Annan information än årsredovisningen och
koncernredovisningen
Detta dokument innehåller även annan information än årsredovis-
ningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–73
och sidorna 119–141. Den andra informationen består även av JMs
ersättningsrapport som vi inhämtade före datumet för denna revi
-
sionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som
har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende
årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna
information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende
denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och koncern-
redovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som iden
-
tifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning
är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid
denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat
under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar
innehålla väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna
information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller
en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har
inget att rapportera i det avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för
att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att
de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller
koncernredovisningen, enligt IFRS, såsom de antagits av EU. Styrel
-
sen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kon-
troll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovis-
ning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga
felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen
ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen
av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten.
De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka
förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet
om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte
om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget,
upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alterna
-
tiv till att göra något av detta.
Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens
ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets
finansiella rapportering.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida års-
redovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller
några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter
eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller
våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men
äringen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god
revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig fel-
aktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av
oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt
eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska
beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och
koncernredovisningen.
En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av
års redovisningen och koncernredovisningen finns på Revisors-
inspektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisorns
-
ansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.
Rapport om andra krav enligt lagar och andra
författningar
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen
har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direk
-
törens förvaltning för JM AB (publ) för år 2022 samt av förslaget till
dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt för-
slaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter
och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar
enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är
oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god
revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar
enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning
innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är
försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens
verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av
moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov,
likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen
avbolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fort-
löpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation,
och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokför-
ingen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägen-
heter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkstäl
-
lande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt
styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de
åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras
i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska
skötas på ett betryggande sätt.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt
uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att
med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelse-
ledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:
• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försum
-
melse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget
• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,
årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
118 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
REVISIONSBERÄTTELSE
Stockholm den 7 mars 2023
PricewaterhouseCoopers AB
Ann-Christine Hägglund Fredrik Kroon
Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av
bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är
att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt
med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti
för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid
kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan för-
anleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till
dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med
aktiebolagslagen.
En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av för-
valtningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www.revisors
-
inspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av
revisionsberättelsen.
Revisorns granskning av Esef-rapporten
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen
har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande
direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovis
-
ningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering
(Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värde-
pappersmarknaden för JM AB publ) för år 2022.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade
kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format
som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.
Grund för uttalanden
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18
Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna
rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar.
Vi är oberoende i förhållande till JM AB publ) enligt god revisorssed
i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa
krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamåls
-
enliga som grund för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för
att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen
(2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en
sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören
bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga
felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten
i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16
kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grund
-
val av vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings-
åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upp-
rättad i ett format som uppfyller dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för
att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed
iSverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om
ensådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter
eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsam
-
mans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som
användare fattar med grund i Esef-rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för
revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av
finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och nära-
liggande tjänster och har därmed ett allsidigt system för kvalitets
-
kontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner
avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutöv
-
ningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis
om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör
enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncern
-
redovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland
annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i
rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna
kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande
direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgär
-
der som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men
inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna
kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ända
-
målsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande
direktörens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen en validering
avatt Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och
enavstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den
granskade årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida
koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödes
-
analys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet
med vad som följer av Esef-förordningen.
PricewaterhouseCoopers AB, 113 97 Stockholm, utsågs till JM
AB (publ)s revisor av bolagsstämman den 31 mars 2022 och har
varit bolagets revisor sedan 27 april 2017.
119JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
REVISIONSBERÄTTELSE
Bolagsstyrningsrapport
för verksamhetsåret 2022
Principer för bolagsstyrning
Utöver de regler som följer av lag eller annan författning tillämpar JM
SvenskKod för bolagsstyrning (Koden). JM följer Koden utan undantag.
Genom utförlig och transparent redovisning vill JM öka aktieägarnas och
övriga intressenters kunskaper om hur styrelse och ledning verkar för att
säkerställa aktieägarnas krav på avkastning på det investerade kapitalet. Hög
etik, JMs kärnvärden och uppförandekod, affärsmässighet, transparens och
JMs bidrag till samhällsutvecklingen är särskilt prioriterat för långsiktigt
värdeskapande.
JM driver sedan många år tillbaka ett långsiktigt och systematiskt arbete
med att löpande utveckla den interna styrningen och kontrollen. Arbetet
har bland annat lett till ytterligare förstärkt styrning och kontroll vad gäller
investerings-, försäljnings- och produktionsbeslut samt styrning och kontroll
under projektgenomförandefasen. Den interna styrningen och kontrollen
utövas också genom ett systematiskt styrelsearbete via utskott. För att
utveckla styrelsen genomförs årligen en utvärdering av styrelsens arbete.
Aktieägare och bolagsstämma
Bolagsstämman, som är bolagets högsta beslutande organ, ger samtliga
aktieägare möjlighet att delta och därigenom utöva sitt inflytande. På års
-
stämman, den bolagsstämma vid vilken årsredovisningen och revisions-
berättelsen läggs fram, behandlas bolagets utveckling och beslut tas i ett
antal centrala ärenden såsom fastställande av årsredovisningen, utdelning,
ansvarsfrihet för styrelsen, val av revisorer, ersättning till styrelse och
revisorer samt val av ny styrelse för tiden till nästa årsstämma.
Bolaget kallar till årsstämma tidigast sex veckor och senast fyra veckor
före stämman. Senast i samband med tredje kvartalsrapporten informerar
bolaget om tid och plats för årsstämman. Möjligheten för de utländska aktie
-
ägarna att följa eller delta i stämman genom simultan-tolkning av stämmo-
förhandlingarna eller översättning av presenterat material till annat språk
har inte bedömts som nödvändigt, eftersom dessa aktieägare hittills har
representerats av svenska ombud.
Årsstämma
Årsstämman 2022 hölls den 31 mars genom poströstning. Vid stämman var
193 aktieägare företrädda, representerande cirka 46 procent av rösterna. Ett
av de beslut som fattades på årsstämman 2022 var att årsstämman bemyndi
-
gade styrelsen att fatta beslut om förvärv av egna aktier. Protokollet från års-
stämman återfinns på JMs webbplats jm.se. Årsstämman 2023 kommer att
hållas den 30 mars.
Aktieägare med större innehav
Två aktieägare, Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB och AMF Pension, har
ett aktieinnehav ibolaget som representerar minst en tiondel av röstetalet
för samtliga aktier i bolaget. Deras aktieinnehav uppgår per den 31 januari
Bolagsstyrningsrapport
120 PRINCIPER FÖR BOLAGSSTYRNING
AKTIEÄGARE OCH BOLAGSSTÄMMA
120 ÅRSSTÄMMA
120 AKTIEÄGARE MED STÖRRE INNEHAV
121 VALBEREDNING
121 REVISORER
STYRELSE
121 SAMMANSÄTTNING
122 OBEROENDE
122 ARBETSUPPGIFTER/ANSVARSOMRÅDEN
122 STYRELSENS UTVÄRDERING AV EGET ARBETE
122 STYRELSENS UTVÄRDERING AV VD
122 VIKTIGA ÄRENDEN UNDER 2022
122 UTSKOTTENS ARBETE
123 STYRNINGS- OCH RAPPORTSTRUKTUR
124 STYRELSE, VD OCH REVISORER
126 DELEGATIONSORDNING – VDs BESLUTSRÄTT
RAMVERK FÖR KONTROLL
126 DEN FINANSIELLA RAPPORTERINGEN
126 STYRELSENS BESKRIVNING AV INTERN
KONTROLL OCH RISKHANTERING AVSEENDE
DEN FINANSIELLA RAPPORTERINGEN
126 STYRNINGSSTRUKTUR
127 KONTROLLMILJÖ
127 RISKBEDÖMNING
127 KONTROLLAKTIVITETER
127 KOMMUNIKATION OCH UPPFÖLJNING
ERSÄTTNINGSPRINCIPER
128 ERSÄTTNING TILL STYRELSE OCH LEDNING
129 REVISORS YTTRANDE OM
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN
LEDNING OCH FÖRETAGSSTRUKTUR
130 KONCERNLEDNING
120 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
AKTIEÄGARINFORMATION / BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
2023 till 30,6 procent respektive 11,4 procent. JMs bolagsordning
begränsar inte aktieägarnas rätt att rösta för samtliga aktier som någon
äger eller företräder. Bolagsordningen saknar bestämmelser om tillsättande
och entledigande av styrelseledamöter samt bestämmelser om ändring av
bolags ordningen.
JM tillämpar inte några särskilda bestämmelser i fråga om bolagsstäm
-
mans funktion, varken på grund av bestämmelser i bolagsordningen eller,
såvitt är känt för bolaget, aktieägaravtal.
Valberedning
Valberedningen är ett organ som inrättats av bolagets årsstämma med
uppgift att inför årsstämman bland annat nominera styrelseledamöter,
styrelsens ordförande, revisor, samt därutöver föreslå arvoden till styrelsen,
styrelsens utskott och revisor. Valberedningens arbete styrs av den instruk
-
tion för Valberedningens arbete som årsstämman fastställt. Valberedningen
består av företrädare för de fyra största aktieägarna i bolaget som vill
medverka. Styrelsens ordförande är sammankallande och utgör den
femte ledamoten.
Valberedningen inför årsstämman 2023 sammankallades i augusti
2022 avstyrelsens ordförande och består av följande personer:
Ilija Batljan, Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB
Anders Oscarsson, AMF Pension
Marianne Nilsson, Swedbank Robur Fonder
Johannes Wingborg, Länsförsäkringar Fondförvaltning AB
Fredrik Persson, styrelseordförande i JM.
Valberedningen representerar cirka 50 procent av det totala antalet
aktier i JM. Ordförande i Valberedningen är Ilija Batljan. Valberedningen
har haft fyra protokollförda sammanträden samt därtill korresponderat
per e-post och telefon. Valberedningens ledamöter har inte erhållit
någon ersättning av JM.
Revisorer
Efter förslag av valberedningen valde årsstämman 2022 Pricewaterhouse-
Coopers AB (PwC) till revisor. Valet gäller fram till slutet av årsstämman
2023. Huvudansvarig revisor är Ann-Christine Hägglund och revisions-
berättelsen undertecknas också av Fredrik Kroon. De har inga andra
revisionsuppdrag som påverkar oberoendet som revisor i JM.
Arvode och kostnadsersättning till PwC 2022 2021
Revisionsuppdrag 6,0 5,5
Skatterådgivning 0,0 0,2
Övriga tjänster 1,2 0,5
Summa 7,2 6,2
Information om revisionsbolagets tjänster till JM utöver revisionen
lämnas i not 5 på sidan 96.
Styrelse
Sammansättning
JMs styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst fem och högst nio
ledamöter. Inga suppleanter ska utses. Styrelsens ledamöter väljs av års
-
stämman för ett år i sänder. Därtill har arbetstagarorganisationerna
enligt lag rätt att utse två ordinarie ledamöter jämte två suppleanter.
Den mångfaldspolicy som Valberedningen har tillämpat i fråga om styrelsen
är Kodens regel 4.1. Valberedningen konstaterar följande i sitt motiverade
yttrande inför årsstämman 2022: Valberedningen anser att JM har en väl
fungerande styrelse och att den befintliga styrelsen, med hänsyn till bolagets
verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt, har en ändamåls-
enlig sammansättning präglad av mångsidighet och bredd avseende leda-
möternas kompetens, erfarenhet och bakgrund. Valberedningen anser
också att det är bra med en balans av både kontinuitet och förnyelse i
styrelsen. Valberedningens förslag till styrelse innebär nyval av en ledamot,
Jenny Larsson, som har för JM relevant erfarenhet inom industri, energi
ochprojektverksamhet.
Styrelsesammanträden 2022
Under de ordinarie styrelsemötena är fasta ärenden bland annat VDs lägesrapport och återkoppling från utskotten.
APRIL
(ETT SAMMANTRÄDE)
Delårsrapport för januari–mars,
beslut om arbetsordning och
policyer samt riktlinjer, beslut
om förvärv av egna aktier,
beslut om fastighetsförvärv och
fastighetsförsäljning
MARS (ETT SAMMANTRÄDE)
Konstituerande möte efter
årsstämman; beslut om leda-
möter i Revisionsutskott,
Ersättningsutskott och
Investeringsutskott, beslut
om produktionsstart och
fastighetsförvärv
JULI (ETT
SAMMANTRÄDE)
Delårsrapport för
januari–juni, beslut om
fastighetsförvärv
OKTOBER (TVÅ
SAMMANTRÄDEN)
Strategimöte, Delårsrapport
för januari–september,
genomgång med revisorer,
styrelseutvärdering,
beslut om fastighetsförsäljning
NOVEMBER (ETT
SAMMANTRÄDE)
Beslut att överklaga
kammarrättsdom
MAJ (ETT SAMMANTRÄDE)
Beslut om fastighetsförsäljning
och produktionsstart
DECEMBER
(ETT SAMMANTRÄDE)
Beslut om produktionsstart
och riktlinjer rörlig lön
SEPTEMBER
(ETT SAMMANTRÄDE)
Beslut om fastighetsförvärv
JUNI
(ETT SAMMANTRÄDE)
Beslut om fastighetsförvärv
och fastighetsförsäljning
FEBRUARI
(TVÅ SAMMANTRÄDEN)
Bokslutskommuniké, förslag till utdel-
ning, återköp av aktier, minskning av
aktiekapital, genomgång med reviso-
rer, ersättningssystem, fastställande
av årsredovisning, beslut om fastig-
hetsförvärv och produktionsstarter
JAN FEB MAR APR MAJ JUN JUL AUG SEP OKT NOV DEC
121JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
AKTIEÄGARINFORMATION / BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
I den föreslagna styrelsen finns en bred erfarenhet och kompetens, inklusive
om relevanta hållbarhetsaspekter, inom för JM väsentliga områden som
bostads- och fastighetsutveckling, projekt- och byggverksamhet, konsument-
marknader, ekonomi- och finans, industri, samt god kunskap om för bolaget
relevanta geografiska marknader. Den mångfaldspolicy som valberedningen
har tillämpat är Kodens regel 4.1. Det kan konstateras att JM sedan många
år har haft en jämn könsfördelning i styrelsen och av de till årsstämman före
-
slagna ledamöterna är fyra kvinnor och fyra män. Förslaget uppfyller därmed
Kodens krav på en jämn könsfördelning i styrelsen. Samtliga föreslagna leda
-
möter anses som oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen
respektive större ägare i bolaget.
Årsstämman 2022 beslutade om val av de åtta ledamöter som
Valberedningen föreslagit.
Arbetstagarorganisationerna har utsett två ledamöter jämte två supp
-
leanter. Styrelsens sammansättning framgår på sidorna 124–125 liksom
fördelningen av de stämmovalda ledamöterna inom styrelsens utskott
(R = Revisionsutskott, E = Ersättningsutskott, I = Investeringsutskott).
Vidare redovisas närvaron under kalenderåret 2022.
Styrelsen har haft 12 sammanträden. Revisionsutskottet har haft sex
sammanträden. Ersättningsutskottet har haft fyra sammanträden.
Investerings utskottet har haft sju sammanträden.
Oberoende
Samtliga stämmovalda styrelseledamöter är att betrakta som oberoende
iförhållande till bolaget och samtliga är oberoende iförhållande till ägarna.
-
-
-
Arbetsuppgifter/ansvarsområden
De viktigaste styrande dokumenten är:
• Strategisk inriktning
• Bolagsordningen
• Arbetsordning för styrelsen, Instruktion för arbetsfördelningen mellan
styrelsen och VD samt Instruktion för ekonomisk rapportering
• JMs policyer (Hållbarhetspolicy, Integritetsskyddspolicy, Informations-
säkerhetspolicy, Medarbetarpolicy, Arbetsmiljöpolicy, Kommunikations
-
policy, Finanspolicy, Skattepolicy och Inköpspolicy)
• JMs etiska riktlinjer, JMs uppförandekod, riktlinjer mot kränkande
sär behandling, sexuella trakasserier och diskriminering, riktlinjer för
kommunikation samt riktlinjer för inköp.
Ordförandens arbetsuppgifter
Ordföranden i JMs styrelse har det övergripande ansvaret för att bolaget
följer den fastställda strategiska inriktningen. Härvid har ordföranden
fort löpande kontakt med bolagets VD och är dennes diskussionspartner.
Ordförandens arbete i övrigt följer Kodens krav.
Styrelsens sekreterare
Bolagets chefsjurist är styrelsens sekreterare. Hon är inte ledamot
av styrelsen.
Styrelsens utvärdering av eget arbete
Styrelsens arbete utvärderas under hösten varje år. Under 2022 genom-
fördes utvärderingen genom att en skriftlig enkät skickades ut till samtliga
styrelseledamöter. Resultatet av utvärderingen har diskuterats och redo-
visats för styrelsen och Valberedningen.
Styrelsens utvärdering av VD
Styrelsen utvärderar årligen VDs arbete. Under 2022 genomfördes
utvärderingen genom att en skriftlig enkät skickades ut till samtliga
styrelseledamöter. Resultatet av VD-utvärderingen har diskuterats
ochredovisats för styrelsen.
Viktiga ärenden under 2022
Styrelsen har under 2022 bland annat fattat beslut om följande:
• Styrelsen har hållit ett separat strategisammanträde och därvid bland
annat fastställt den strategiska planen för bolaget
• Styrelsen har fattat beslut om fem produktionsstarter av bostads projekt
och en produktionsstart av projektfastighet, vilka har en kalkylerad total
projektkostnad överstigande den till VD delegerade nivån om antingen
400 miljoner kronor i total projekt kostnad eller 400 miljoner kronor
iprojektkostnad för deletapp
• Styrelsen har beslutat om tio förvärv av exploateringsfastig heter, en för
-
säljning av exploateringsfastighet och ett förvärv av projektfastighet, vilka
har en köpeskilling överstigande till VD delegerad nivå om 100 miljoner
kronor
• Styrelsen har beslutat om försäljning av två projektfastigheter
• Styrelsen har beslutat om att föreslå årsstämman att dels bemyndiga
styrelsen att under tiden fram till nästa årsstämma fatta beslut om att
förvärva egna aktier, dels besluta om minskning av aktiekapitalet. Efter
årsstämmans beslut om bemyndigande har styrelsen fattat beslut om
förvärv av egna aktier
• Styrelsen har beslutat om kort- och långsiktiga rörliga löneprogram
• Styrelsen har fattat beslut om JMs befintliga policyer och riktlinjer.
Utskottens arbete
Utskotten sammanträder normalt i anslutning till styrelsens samman träden
eller när så erfordras. Protokoll förs och dessa delges styrelsen och reviso
-
rerna. Vid styrelsesammanträden lämnas även muntlig redogörelse av vad
som behandlats på utskottssammanträdena. Ingen delegerad beslutsrätt
förekommer förutom vad gäller:
• Ersättningsutskottet, som fastställer lön och övriga villkor för
koncernledningen exklusive VD
• Revisionsutskottet godkänner arvoden och ersättningar till de externa
revisorerna för revisionsarbetet och godkänner de externa revisorernas
tillhandahållande av andra tjänster än revision. Revisionsutskottet initierar
fördjupade insatser inom utvalda områden eller av projekt.
Stämmovalda ledamöter är ledamöter i utskotten. Styrelsens ordförande
ärordförande i Ersättningsutskottet. Ordförande iRevisionsutskottet är
Thomas Thuresson och ordförande iInvesterings utskottet är Olav Line.
Föredragande i Ersättningsutskottet är HR-direktören. Respektive
affärs enhetschef är föredragande i Investeringsutskottet. Ekonomi-
ochfinans direktören är föredragande i Revisionsutskottet. VD är
närvarande vid utskottens sammanträden i Ersättningsutskottet och
Investerings utskottet.
Revisionsutskottet
Revisionsutskottet har två ledamöter: Thomas Thuresson (ordförande), och
Fredrik Persson. Utskottet har under kalenderåret haft sex sammanträden.
Revisionsutskottets arbete har under året främst inriktats på:
• Granskning och genomgång av bokslut, delårsrapporter och
årsredovisning
• Kvalitetsbedömning av interna kontrollsystem och kontrollrutiner
samt avintern revision och riskhantering
122 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
AKTIEÄGARINFORMATION / BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
• Genomgång av de externa revisorernas revisionsplan samt övrig
intern planering för intern revision och riskhantering
• Beredning av bolagsstyrningsrapporten
• Rekommendation vid val av externa revisorer i samråd med företags-
ledning, styrelse och valberedning inför den senares rekommendation
tillårsstämma
• Granskning och övervakning av revisorns opartiskhet och självständighet
innefattande godkännande av arvoden och ersättningar till revisorerna
för revisionsarbetet och att förhandsgodkänna revisorns tillhandahållande
av andra tjänster än revision
• Övervakning av den lagstadgade revisionen
• Initiering av fördjupade insatser inom utvalda områden
• Avrapportering och genomgång av områden eller projekt av speciellt
intresse
• Rapporterat och förelagt för styrelsen de iakttagelser som noterats
vid genomgångar med revisorer och ledning
• I övrigt fullgjort de uppgifter som ställs på Revisionsutskottet enligt vid
var tid gällande lagar, förordningar och Svensk kod förbolagsstyrning.
Ersättningsutskottet
Ersättningsutskottet har tre ledamöter: Fredrik Persson (ordförande),
Camilla Krogh och Kaj-Gustaf Bergh.
Utskottet har haft fyra sammanträden under kalenderåret.
Ersättningsutskottets uppgifter under året har varit att:
• Bereda förslag avseende lön, pensionsförmåner och övriga villkor
till bolagets VD
• Bereda förslag avseende generella principer för ersättning till all
övrig personal, särskilt avseende rörliga ersättningar
• Bereda förslag till incitamentsprogram
• Godkänna lön och övriga villkor för koncernledningen (exklusive VD)
baserade på av styrelsen fastställda generella principer
• Utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga
ersättningar till koncernledningen.
• Bereda förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare
• Följa och utvärdera dels tillämpningen av riktlinjer för ersättning till
ledande befattningshavare som årsstämman fattat beslut om, dels
gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget.
Investeringsutskottet
Investeringsutskottet har tre ledamöter: Olav Line (ordförande),
Kaj-Gustaf Bergh och Kerstin Gillsbro.
Utskottet har under kalenderåret haft sju sammanträden.
Investeringsutskottets uppgifter under året har varit att inom ramen
förJMsdelegationsordning:
• Utvärdera att strategin följs avseende omfattning och inriktning för
exploateringsfastigheter och projektfastigheter
• Bereda förslag avseende köp och försäljning av exploateringsfastigheter
och projektfastigheter eller aktier och andelar i bolag såsom ägare
tillsådana fastigheter
• Bereda förslag avseende investeringar i befintliga projektfastigheter
• Bereda förslag avseende produktionsstarter av bostadsprojekt
• Bereda förslag avseende externa entreprenader.
Ledning och företagsstruktur
Koncernledning
JMs verksamhet är operativt indelad i sex affärsenheter. Respektive affärs-
enhetschef är direkt underställd VD. I den finansiella rapporteringen utgör
affärsenheterna JM Norge och JM Finland ett affärssegment, JM Utland.
Koncernledningen utgörs av VD och samtliga affärsenhetschefer samt
stabschefer, totalt elva personer, och sammanträder minst en gång i månaden.
I chefsansvaret ingår att alltid verka för att styrelsens och VDs rikt linjer följs.
Rapportstrukturen framgår på sidan 126.
Styrnings- och rapportstruktur
Inom JM är vid varje given tidpunkt ett stort antal projekt i produktion. Det
är inte ovanligt med projekt som engagerar fler än 100 personer och som
har beräknade volymer på över 100 mkr.
Varje projekt drivs av en projektledare som är ansvarig för projektets
intäkter och kostnader. Projektledaren rapporterar till regionchefen, som
ärdirekt underställd affärsenhetschefen. Samtliga dessa har resultatansvar.
Affärsenhetschefen ansvarar för att fastställa intäktsnivån i projekten.
Beslut om igångsättning av ett projekt tas av affärsenhetsledningen eller
koncernledningen, alternativt av styrelsen gällande stora projekt. Uppföljning
av sålda och bokade bostäder görs veckovis, med rapportering till regionchef,
affärsenhetschef och VD. Varje kvartal görs fullständiga genomgångar och
avstämningar av respektive projekts intäkter och kostnader.
En fördjupad bevakning sker för de större projekten. Redovisning sker
kvartalsvis av affärsenhetschef och regionchef/dotterbolagschef för VD,
ekonomi- och finansdirektör samt ansvarig för Verksamhetsrevision. Bedöm
-
ningsunderlagen omfattar projektets ekonomiska historik, framtida förvän-
tade intäkter och kostnader, samt försäljnings- och bokningsläge.
De allra största projekten har speciella styrgrupper samt granskas av
JMsVerksamhetsrevision och föredras i Revisionsutskottet.
VD
AFFÄRSENHETER
REGIONER
PROJEKT
Externa revisorer
Valberedning
BOLAGSSTÄMMA
Verksamhets-
revision
STYRELSE
Revisionsutskott
Ersättningsutskott
Investeringsutskott
Råd och utskott:
• Koncernledning
• Affärsutskott
• Etiska rådet
• Hållbarhetsråd
• Kvalitets- och Miljöråd
• VU-råd
• HR-råd
• Finansråd
• Inköpsråd
• Kommunikationsråd
Koncernstaber:
• Ekonomi och Finans, IR
• Juridik och Exploatering
• Verksamhetsutveckling
• HR
• Bostad Produktion
• Kommunikation och
Marknadskommunikation
Styrningsstrukturen framgår nedan:
123JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
AKTIEÄGARINFORMATION / BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Styrelse, verkställande direktör
och revisorer
Fredrik Persson
Ordförande
Född 1968. Svensk.
Invald i styrelsen 2017. Ordförande
i Ersättningsutskottet, ledamot i
Revisionsutskottet.
Utbildning: Civilekonom, Handelshög-
skolan, Stockholm.
Arbetslivserfarenhet: Lång karriär
inom Axel Johnson AB bland annat som
CFO och sedan som VD och koncern-
chef. Tidigare verksam inom Aros
Securities och ABB Financial Services.
Andra väsentliga uppdrag: Ordförande
i Ellevio AB. Styrelseledamot i AB Elec-
trolux, Hufvudstaden AB, Holmen AB,
Interogo Holding AG, ICA Gruppen AB
och Ahlström Capital OY.
Ledamotens oberoende: Ledamoten
anses oberoende i förhållande till bolaget
och bolagsledningen respektive större
aktieägare i bolaget.
Totalt årsarvode: 1 085 000 kr
Aktier i JM: 4 000
Kaj-Gustaf Bergh
Född 1955. Finsk. Invald i styrelsen
2013. Ledamot istyrelsen, Ersättnings-
utskottet och Investeringsutskottet.
Utbildning: Jurist och civilekonom.
Arbetslivserfarenhet: 15 år inom
Gyllenberg och SEB. 12 år som VD för
Föreningen Konstsamfundet i Finland.
Andra väsentliga uppdrag: Styrelse-
ordförande i Ab Tallberg Oy och
Pensionsförsäkringsaktiebolaget
Veritas.
Ledamotens oberoende: Ledamoten
anses oberoende i förhållande till bolaget
och bolagsledningen respektive större
aktieägare i bolaget.
Totalt årsarvode: 500000 kr
Aktier i JM: 15 800
Kerstin Gillsbro
Född 1961. Svensk. Invald i styrelsen
2019. Ledamot i styrelsen och
Investeringsutskottet.
Utbildning: Civilingenjör.
Arbetslivserfarenhet: Tidigare verk-
sam inom NCC, senast som VD för
NCC Boende AB.
Andra väsentliga uppdrag: VD för
Jernhusen AB sedan 2011. Styrelseleda-
mot i Christian Berner Tech Trade AB.
Ledamot av Förtroenderådet SNS och
Sweden Green Building Council.
Ledamotens oberoende: Ledamoten
anses oberoende iförhållande till bolaget
och bolagsledningen respektive större
aktieägare i bolaget.
Totalt årsarvode: 445 000 kr
Aktier i JM: 1 250
Camilla Krogh
Född 1977. Norsk. Invald i styrelsen
2020. Ledamot i styrelsen och
Ersättningsutskottet.
Utbildning: Civilingenjör. Executive
MBA, Norges handelshøyskole.
Arbetslivserfarenhet: OBOS-
koncernen 2018–2020, senast som
VDför Construction City Eiendom
ochUlven AS. Tidigare verksam inom
Skanska Norge.
Andra väsentliga uppdrag: VD för
Ferd Eiendom AS.
Ledamotens oberoende: Ledamoten
anses oberoende iförhållande till bolaget
och bolagsledningen respektive större
aktieägare i bolaget.
Totalt årsarvode: 435 000 kr
Aktier i JM: 0
Jan Strömberg
Arbetstagarrepresentant. Född: 1959.
Civilingenjör. Suppleant sedan 2011,
ledamot sedan 2015.
Antal aktier i JM: 3 000
Konvertibler: 562 074 kr
Peter Olsson
Arbetstagarrepresentant. Född 1977.
Snickare. Suppleant sedan 2014,
ledamot sedan 2018.
Antal aktier i JM: 100
Konvertibler: 0 kr
Jonny Änges
Arbetstagarrepresentant. Född 1962.
Byggnads ingenjör. Suppleant sedan 2015.
Antal aktier i JM: 100
Konvertibler: 0 kr
Per Petersén
Arbetstagarrepresentant. Född 1970.
Murare. Suppleant sedan 2018.
Antal aktier i JM: 0
Konvertibler: 0 kr
Arbetstagarrepresentanter
1)
Angivna innehav avser eget eller närstående fysisk eller juridisk persons innehav av aktier och andra finansiella instrument i JM AB per 2022-12-31.
124 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
AKTIEÄGARINFORMATION / BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Styrelsens sekreterare
Revisorer
Jenny Larsson
Född 1973. Svensk. Invald istyrelsen
2022. Ledamot i styrelsen.
Utbildning: Civilingenjör Miljö- och
vattenteknik, Uppsala Universitet.
Arbetslivserfarenhet: 25 års erfaren-
het från energibranschen, bland annat
som VD för Hitachi Energy Sweden AB
(tidigare ABB) samt 20 år i ledande
befattningar inom Vattenfall.
Andra väsentliga uppdrag: VD för
Schneider Electric Sverige AB. Styrelse-
ledamot i Nibe Industrier AB. Ledamot
i Energiutvecklingsnämnden och Kungl.
Ingenjörsvetenskapsakademien (IVA).
Ledamotens oberoende: Ledamoten
anses oberoende i förhållande till bolaget
och bolagsledningen respektive större
aktieägare i bolaget.
Totalt årsarvode: 370 000 kr
Aktier i JM: 0
Olav Line
Född 1958. Norsk. Invald i styrelsen
2017. Ledamot i styrelsen, Ordförande
iInvesteringsutskottet.
Utbildning: Civilingenjör, NTH
(NTNU),Trondheim.
Arbetslivserfarenhet: 30 års erfaren-
het från fastighetsbranschen i Norge
och Skandinavien, bland annat som VD
för Rom Eiendom AS, Steen & Strøm
AS och Norwegian Property AS.
Andra väsentliga uppdrag: VD för
Mustad Eiendom AS.
Ledamotens oberoende: Ledamoten
anses oberoende i förhållande till bolaget
och bolagsledningen respektive större
aktieägare i bolaget.
Totalt årsarvode: 470 000 kr
Aktier i JM: 1 500
Thomas Thuresson
Född 1957. Svensk. Invald i styrelsen
2016. Ledamot i styrelsen, ordförande
iRevisionsutskottet.
Utbildning: Civilekonom, Lunds
universitet. IMD (BPSE).
Arbetslivserfarenhet: 29 år i olika
befattningar inom Alfa Laval Group, som
Ekonomi- ochfinansdirektör under 26 år.
Andra väsentliga uppdrag: Verkställande
direktör för Tetra Laval Real Estate AB.
Styrelseordförande i Terratech Group
AB. Styrelseledamot i Proact IT Group
AB (publ) och Skiold A/S. Medlem i
Solix Group AB:s Advisory Board.
Ledamotens oberoende: Ledamoten
anses oberoende i förhållande till bolaget
och bolagsledningen respektive större
aktieägare i bolaget.
Totalt årsarvode: 530 000 kr
Aktier i JM: 2 500
Johan Skoglund
Verkställande direktör
och koncernchef i JM AB
Född 1962. Svensk.
Utbildning: Civilingenjör KTH och
Civilingenjörsprogrammet Handels-
högskolan, Stockholm.
Arbetslivserfarenhet: 36 år på JM i
olika befattningar såsom platsingenjör,
projekt ledare, regionchef och affärs-
enhetschef. Sedan 2002 VD och
koncernchef.
Andra väsentliga uppdrag: Styrelse-
ledamot i Mentor Sverige. Styrelseord-
förande iPolhem Infra AB och Vectura
Fastigheter AB.
Aktier i JM: 50 100
Konvertibler i JM: 4 526 078 kr
Maria Bäckman
Chefsjurist i JM AB. Född 1973.
Styrelsens sekreterare sedan 2012.
Antal aktier i JM: 700
Konvertibler: 109 802 kr
Ann-Christine Hägglund
PricewaterhouseCoopers AB
Auktoriserad revisor, huvud ansvarig. Född 1966. Andra
uppdrag: Huvudansvarig revisor ibl.a. NCC, Scandi
Standard, Atrium Ljungberg och Business Sweden.
Fredrik Kroon
PricewaterhouseCoopers AB
Auktoriserad revisor. Född 1985. Andra uppdrag:
Huvudansvarig revisor i bl.a. Nordr Sverige samt
granskningsledare NCC inom affärsområdena
Infrastructure och Building Sweden.
Styrelsens närvaro
Ledamöter
Funktion
istyrelsen Utskott
1)
Styrelse-
möten
Möten i utskott
RU EU IU
Fredrik Persson Ordförande RU, EU (ordf.) 12 av 12 6 av 6 4 av 4
Kaj-Gustaf Bergh Ledamot EU, IU 11 av 12 4 av 4 7 av 7
Kerstin Gillsbro Ledamot IU 11 av 12 7 av 7
Camilla Krogh Ledamot EU 11 av 12 4 av 4
Jenny Larsson
2)
Ledamot 10 av 12
Olav Line Ledamot IU (ordf) 12 av 12 6 av 7
Thomas Thuresson Ledamot RU (ordf) 12 av 12 6 av 6
Annica Ånäs
3)
Ledamot RU 7 av 12 4 av 6
Peter Olsson Arb.led 11 av 12
Jan Strömberg Arb.led 12 av 12
Per Petersén Arb.led.suppl. 10 av 12
Jonny Änges Arb.led.suppl. 9 av 12
1)
Revisionsutskott=RU, Ersättningsutskott=EU, Investeringsutskott= IU.
2)
Jenny Larsson valdes in vid årsstämman i mars 2022.
3)
Annica Ånäs var medlem i styrelsen och Revisionsutskottet till och med 28 september 2022.
125JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
AKTIEÄGARINFORMATION / BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Delegationsordning – VDs beslutsrätt
Styrelsen har till VD delegerat beslutsrätt för:
• köp och försäljning av exploateringsfastighet och projektfastighet
upp till 100 mkr
• investering i befintlig projektfastighet upp till 400 mkr för genomförande
av bostadsprojekt alternativt 200 mkr för genomförande av kontors-
projekt
• produktionsstart av bostadsprojekt, upp till en total projektkostnad om
400 mkr exklusive köpeskillingen för fastigheten och produktionsstart
avenskilda deletapper upp till 400 mkr
• att lämna anbud och vid accept teckna externa entreprenad avtal upp
till400 mkr
• upptagande av nya lån som ej är kopplade till förvärv av fastighet, upp till
totalt 400 mkr per år för lån med kortare löptid än ett år, upp till totalt
250 mkr per år för lån med löptid mellan ett och tio år.
I övriga fall beslutar styrelsen. Beloppen är valda för att tillgodose styrelsens
behov av kontroll och ledningens behov av handlingsutrymme. VD äger rätt
att vidaredelegera delar av beslutsrätten angiven ovan. Besluts ärendena
bereds av dels affärsutskottet, bestående av affärsenhetschefer och region
-
chefer från hela koncernen, dels av koncernledningen. JMs verksamhet samt
styrnings- och rapportstruktur framgår av schema ovan.
Ramverk för kontroll
Den finansiella rapporteringen
VD ska tillse att styrelsen erhåller rapportering om utvecklingen av JMs
verksamhet, bland annat utvecklingen av JMs resultat, ekonomiska ställning
och likviditet samt information om de större projektens status samt andra
viktiga händelser. Rapporteringen ska vara av sådan beskaffenhet att styrel
-
sen tillåts göra en välgrundad bedömning. Den ekonomiska rapportering
som styrelsen erhåller framgår under avsnittet Kommunikation och
uppföljning på sidan 127.
Styrelsens beskrivning av intern kontroll och
riskhantering avseende den finansiella rapporteringen
Styrningsstruktur
Styrelsen har det övergripande ansvaret för att inrätta ett effektivt
system för intern kontroll och riskhantering. Ansvaret för att upprätthålla
en effektiv kontrollmiljö och det löpande arbetet med intern kontroll och
riskhantering är delegerat till VD. Riskhantering är en integrerad del av
beslutsfattandet på alla nivåer inom JM och ingår som en naturlig del iJMs
affärsprocesser.
För en detaljerad beskrivning av JMs processer för riskhantering
hänvisas till sidorna 14–18 samt 80–81.
Styrelsen har lagt särskild tonvikt på effektiva kontrollstrukturer.
Kvaliteten på JMs processer och system för att säkerställa en god intern
kontroll utgår från kontrollmiljön, vari av styrelsen antagen arbetsordning
och instruktion för ekonomisk rapportering ingår. Genom Revisionsutskot
-
tet harstyrelsen fördjupat sina kontakter med de externa revisorerna och
Verksamhetsrevisionen varigenom styrelsen och dess utskott på olika sätt
förhör sig om bolagets ekonomiska ställning. Revisionsutskottet håller
möten fyra till fem gånger per år. De externa revisorerna deltar därutöver
vid styrelsemöten två gånger per år.
JMs Verksamhetsrevision har till huvuduppgift att granska verksam hetens
ändamålsenlighet och operationella effektivitet genom bland annat kontroll
av efterlevnaden av de affärskritiska kraven i JMs Verksamhetssystem. JMs
Verksamhetssystem är en heltäckande processorienterad arbetsstruktur,
som syftar till att säkerställa effektiviteten i JMs affärsprocesser. Verksam
-
hetsrevisionen har som särskild uppgift att även granska de ekonomiska
riskerna i de större projekten. Styrelsen säkerställer att JM har en väl genom-
arbetad ekonomi- och projektstyrning genom Revisions utskottets arbete.
Som en del av målsättningen att utveckla enhetliga arbetssätt och
pro cesser inom koncernen, fortgår arbetet med Strukturerad Projekt-
utveckling, se sidan 13. Översyn görs löpande av JMs lednings- och stöd-
processer isyfte att ytterligare systematisera JMs strukturkapital i form
avtill exempel processer, dokument och system och därmed underlätta
arbetet för allamedarbetare.
Regioner/
Dotterbolag
Affärssegment
(finansiell
rapportering)
Affärsenheter
VD
Staber
JM Norge
JM Finland
JM Bostad
Riks
JM
Fastig hets utveckling
JM
Entreprenad
JM Bostad
Stockholm
JM Bostad
Stockholm
JM Bostad
Riks
JM Utland
JM
Entreprenad
JM Fastig hets-
utveckling
Projekt
Rapportstrukturen:
126 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
AKTIEÄGARINFORMATION / BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
En uppförandekod för JMs medarbetare är implementerad. Syftet är
att tydliggöra och ge vägledning kring de värderingar som gäller inom JM.
Via Visselblåsarfunktionen säkerställs att misstänkta oegentligheter kan
rapporteras och via Etiska rådet möjliggörs vägledning vid svårigheter
atttolka de etiska riktlinjerna och JMs uppförandekod.
Sedan tidigare har en plan implementerats för uppföljning av efter-
levnaden av JMs uppförandekod för leverantörer.
Kontrollmiljö
JMs kärnvärden, kultur och värderingar utgör basen för den interna
kontrollen avseende den finansiella rapporteringen. Med kontrollmiljö avses
såväl den infrastruktur med systemstöd som har byggts upp för deninterna
kontrollen, som JMs grundläggande värderingar. Kontrollmiljön utgörs bland
annat av organisation, beslutsvägar, befogenheter och ansvar som dokumen
-
terats och kommunicerats i styrande dokument såsom interna policyer, rikt-
linjer, manualer och koder. Exempel är arbetsfördelningen mellan styrelsen
och VD samt de andra organ som styrelsen inrättar, delegationsordning och
auktorisationsbestämmelser, instruktioner för attesträtt samt redovisnings-
och rapporteringsinstruktioner.
Riskbedömning
Bolaget tillämpar en metod/process för riskbedömning och riskhantering
föratt säkerställa att de risker som bolaget är utsatt för hanteras inom de
ramar som fastställts och att riskerna omhändertas inom ramen för befint
-
liga processer/system. JMs Verksamhetssystem, som beskriver JMs affär ur
ett processperspektiv med fastställda affärskritiska krav, utgör tillsammans
med rutiner för styrning, bevakning och uppföljning av projekt, viktiga delar
av riskhanteringen.
Kontrollaktiviteter
De risker som identifierats avseende den finansiella rapporteringen hanteras
via bolagets kontrollaktiviteter som dokumenterats i process- och rutin-
beskrivningar. Dessa finns i JMs Verksamhetssystem som styr enenhetlig
process och användandet av det gemensamma affärssystemet. Kontroll-
aktiviteterna syftar till att löpande utveckla samt förebygga, upptäcka och
korrigera fel och avvikelser.
Exempel på kontrollaktiviteter där riskbedömningar hanteras är:
• Verksamhetssystemet som dokumenterar verksamhetens processer
och fastställda affärskritiska krav
• Projektgenomgångar inför förvärv, projekterings-, produktions- och
försäljningsstarter
• Affärsutskottsmöten och Koncernledningsmöten där investeringar
i fastigheter och produktionsstarter av bostadsprojekt bereds. Affärs-
enhetschefer, stabschefer och regionchefer/dotterbolagschefer deltar
(månadsvis)
• Prognosgenomgångar med affärsenhetsledningarna (kvartalsvis)
• Fördjupad bevakning av de större projekten där VD, Ekonomi- och
finansdirektör, ansvarig för Verksamhetsrevision, affärsenhetschef
ochregionchef/dotterbolagschef deltar (kvartalsvis)
• Styrgruppsmöten i de större projekten (kvartalsvis)
• Styrelsemöten i dotterbolagen
• JMs Verksamhetsrevisions granskning och kontroll av de affärskritiska
kraven samt granskning av de ekonomiska riskerna i de större projekten
(löpande)
• Särskild granskning av efterlevnaden av JMs uppförandekod för
leverantörer genom bland annat platsbesök
• Visselblåsarfunktion som säkerställer systematisk och professionell
hantering av rapporterade oegentligheter
• Etiska rådet, som ger vägledning vid svårigheter att tolka de etiska
riktlinjerna och JMs uppförandekod.
Kommunikation och uppföljning
Bolaget har informations- och kommunikationsvägar som syftar till att
främja fullständighet och riktighet i den finansiella rapporteringen, exempel
-
vis genom att styrande dokument i form av interna policyer, riktlinjer, manu-
aler och koder avseende den finansiella rapporteringen gjorts tillgängliga och
kända för berörda medarbetare via JMs intranät och Verksamhetssystem.
De externa revisorerna rapporterar sin granskning av intern kontroll till
styrelsen en gång per år i samband med rapporteringen av det tredje kvartalet.
Beslutsprocessen illustreras nedan:
1 2 3 4 5 6 7
127JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
AKTIEÄGARINFORMATION / BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Övergripande styrande dokument är Arbetsordning för styrelsen,
Instruktion för arbetsfördelningen mellan styrelsen och VD, Instruktion
för ekonomisk rapportering samt Auktorisationsbestämmelser för JM.
Övriga styrande dokument i form av policyer, riktlinjer, instruktioner och
manualer vad gäller den finansiella rapporteringen återfinns på JMs intranät
samt i Verksamhetssystemet.
De viktigaste dokumenten för finansiell rapportering:
• JMs Auktorisationsbestämmelser
• Tidsplan och instruktioner för prognos och bokslut
• Boksluts- och prognosprocesserna
• Instruktioner vid köp och försäljningar
• Finanspolicy
• Controlling inom JM
• Redovisningsprinciper
• Rutinbeskrivningar.
Styrelsen erhåller ekonomiska rapporter i samband med kvartals-
rapporteringen.
Utöver utfalls- och prognosrapporter erhåller Revisionsutskottet
rapport över ekonomigranskning av de större projekten. Kopplat till
delegationsordningen erhåller styrelsen/Investeringsutskottet löpande
förvärvs- och projektinvesteringar och köp/försäljningar av fastigheter.
Dessutom fyller styrelsens olika utskott viktiga funktioner i styrelsens
uppföljning.
Styrelsen följer löpande upp och granskar att den interna kontrollen
fungerar tillfredsställande med bolagets centrala funktion för Verksamhets
-
revision. Resultatet av granskningar som genomförts och förslag på eventu-
ella åtgärder som behöver vidtas avrapporteras löpande till Revisions-
utskottet. Styrelsen tar också del av de synpunkter som bolagets externa
revisorer lämnar.
Ersättningsprinciper
Ersättning till styrelse och ledning
Efter förslag från Valberedningen beslutade årsstämman 2022 om arvoden
till styrelseledamöter som inte är anställda i bolaget enligt följande:
• Arvode till styrelsens ordförande ska utgå med 925 000 kronor och
till ordinarie styrelseledamot som inte är anställd i bolaget med
370 000 kronor
• Arvode för arbetet i Revisionsutskottet ska utgå med 160 000 kronor
tillordföranden och 95 000 kronor till ledamot
• Arvode för arbetet i Investeringsutskottet ska utgå med 100 000 kronor
tillordföranden och 75 000 kronor till ledamot
• Arvode för arbetet i Ersättningsutskottet ska utgå med 65 000 kronor
tillordförande respektive ledamöter.
Vid årsstämman 2022 beslutades om riktlinjer för ersättning till ledande
befattningshavare som ska gälla fram till årsstämman 2026 om inte om-
ständigheter uppkommer som gör att revidering måste ske tidigare. Lön,
pensionsförmåner och övrig ersättning till ledningen fastställs av styrelsen
avseende VD samt av Ersättningsutskottet avseende koncernledningen
exklusive VD. Information om riktlinjer för ersättning till JMs ledande befatt
-
ningshavare återfinns i förvaltningsberättelsen på sidorna 77–79. Informa-
tion om ersättning till VD och koncernledning återfinns i not 3 på sidan 94,
koncernens noter.
Drygt 500 av JMs chefer och ledare, inklusive VD och koncernledning,
omfattas av en resultatbaserad del av lönen. Den totala löneersättningen
utgörs av en fast och en rörlig del, med ett maximalt utfall för den kort-
siktiga rörliga delen som, beroende på befattning, varierar mellan en och
fem månadslöner. Förutom ekonomiskt utfall i verksamheten, som har
störst betydelse, baseras den rörliga lönedelen bland annat också på indivi
-
duell måluppfyllelse, arbetsmiljömål, mål för återvinning och utfall i kund-
undersökningar (Nöjd Kund Index, NKI). Principen är att den fasta lönen
ikombination med normalt utfall av rörlig del ska resultera i en marknads
-
mässig lön. Förutom koncernledningen omfattas årligen tjugo till trettio
nyckel personer av ett långsiktigt rörligt löneprogram. Efter beslut i styrelsen
erbjöds dessutom alla prov- och tillsvidareanställda medarbetare i koncer
-
nen att delta i ett aktiesparprogram som kortfattat innebär att medarbe-
tarna gör en egeninvestering i JM-aktier. Den maximalt möjliga investerings-
nivån var 20 000 kr. Deltagarna erhåller sedan ett bidrag från JM som innan
skatteavdrag gjorts motsvarar hälften av det investerade beloppet. Nettobi
-
draget används till att köpa nya JM-aktier som sätts in på deltagarnas kon-
ton. Bidraget portioneras ut vid tre tillfällen under programmets treåriga
löptid. All aktieutdelning som sker under programmet återinvesteras också
iaktier. Cirka 25 procent av medarbetarna deltog i 2022 års program.
Stockholm den 28 februari 2023
Styrelsen
128 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
AKTIEÄGARINFORMATION / BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Revisors yttrande om bolagsstyrnings rapporten
Till årsstämman i JM AB, org.nr 556045-2103.
Uppdrag och ansvarsfördelning
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år
2022 på sidorna 120–128 och för att den är upprättad i enlighet med
årsredovisningslagen.
Granskningens inriktning och omfattning
Vår granskning har skett enligt FARs uttalande RevU 16 Revisorns
granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning
av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt min
-
dre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision
enligt International Standards on Auditing och god revisionssed iSverige
har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.
Uttalande
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6
kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 §
andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningen och koncern-
redovisningen samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen.
Stockholm den 7 mars 2023
PricewaterhouseCoopers AB
Ann-Christine Hägglund Fredrik Kroon
Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
129JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
AKTIEÄGARINFORMATION / BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernledning
Susanne Persson
Affärsenhetschef
JM Bostad Riks
Född 1969. Civilingenjör Lunds Tekniska Högskola
1992. Bachelor of Science Ecole National de Ponts
etChaussées Paris.
Anställd år: 2013
I koncernledningen: 2018
Tidigare befattningar: Skanska-koncernen som
trainee, projektingenjör, affärschef och regionchef,
PEAB Sverige som regionchef. Regionchef JM Bostad
Riks, Region Syd 2013–2017.
Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordförande
i JM Norge AS. Styrelseledamot i Borätt AB,
Seniorgården AB och Midway Holding AB, samt
ledamot i Byggföretagens Förbundsstyrelse.
Aktier i JM: 1 957
Konvertibler i JM: 299 460 kr
Hilde Vatne
VD JM Norge AS
Född 1965. Master of Business Administration, BI/ESCP
Business School, Norge och Frankrike 2006, Business
Administration, Handelsakademiet 1989.
Anställd år: 2011
I koncernledningen: 2022
Tidigare befattningar: CFO i Coor Service Manage-
ment Norge AS och Selvaagbygg AS. Ekonomichef
iNorges Idrottsförbund och Norges Olympiska
Kommitté. Group Controller i Selvaag Gruppen,
Marknads- och försäljningschef i Norwegian Insurance
Computer Environment AS. Regionchef JM Norge AS
2011– 2021.
Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot
i Norgesgruppen ASA, Pareto Bank ASA,
DnB Næringseiendom AS, samt i JM Suomi Oy och
JM@home.
Aktier i JM: 2 600
Konvertibler i JM: 0
Pär Vennerström
Affärsenhetschef
JM Bostad Stockholm
Född 1974. Civilingenjör KTH, Väg och Vatten 1999.
Executive Management Program Handelshögskolan
2015.
Anställd år: 2001
I koncernledningen: 2014
Tidigare befattningar: Projektledare JM, Regionchef
JM Stockholm Nordväst 2008–2009, Regionchef JM
Stockholm Syd 2009–2014.
Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordförande i
JM Entreprenad AB samt styrelseledamot i JM@Home
AB, Borätt AB och Senior gården AB.
Aktier i JM: 4 550
Konvertibler i JM: 0
Johan Skoglund
Verkställande direktör och
koncernchef
Född 1962. Civilingenjör KTH, Stockholm 1986
och Civilingenjörsprogrammet Handelshög skolan,
Stockholm 1998.
Anställd år: 1986. Sedan 2002 VD och koncernchef.
I koncernledningen: 2000
Tidigare befattningar: 36 år på JM i olika befattningar
såsom platsingenjör, projektledare, regionchef och
affärsenhetschef.
Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i Mentor
Sverige, styrelseordförande iPolhem Infra AB och
Vectura Fastig heter AB.
Aktier i JM: 50 100
Konvertibler i JM: 4 526 078 kr
Carl Bandhold
Ekonomi- och finans direktör,
Investor relations
Född 1974. Civilingenjör Chalmers tekniska högskola,
kemiteknik, 1998. Master of Business Administration,
INSEAD, Frankrike, 2004.
Anställd år: 2021
I koncernledningen: 2021
Tidigare befattningar: Ekonomi- och finansdirektör
Permobil Group 2011–2021. Managementkonsult vid
The Boston Consulting Group samt Accenture.
Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot
i TobiiDyn avox.
Aktier i JM: 18 100
Konvertibler i JM: 0
Maria Bäckman
Chefsjurist, Koncernstab Juridik
och Exploatering
Född 1973. Jur. kand. Stockholms Universitet 1997.
Anställd år: 2000
I koncernledningen: 2012
Tidigare befattningar: Biträdande jurist
Advokatfirman Lindahl, tingsnotarie Uppsala tingsrätt.
Aktier i JM: 700
Konvertibler i JM: 109 802 kr
130 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
AKTIEÄGARINFORMATION / BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Markus Heino
VD JM Suomi Oy
Född 1965. Jur. kand. Helsingfors universitet 1991.
Anställd år: 2013
I koncernledningen: 2022
Tidigare befattningar: Skanska Finland 1998–2012
som jurist, regionchef bostadsutveckling och landschef
bostadsutveckling.
Aktier i JM: 100
Konvertibler i JM: 0
Malin Lundgren
HR-direktör
Född 1978. Fil. kand. Uppsala universitet 2005. Execu-
tive Management Program Handelshögskolan 2019.
Anställd år: 2020
I koncernledningen: 2020
Tidigare befattningar: Olika roller inom HR iNCC-
koncernen 1999–2016, HR-chef Bonava Sverige
2016–2018, HR-chef Klövern 2018–2020.
Aktier i JM: 658
Konvertibler i JM: 0
Per Lundquist
Chef Verksamhets utveckling
(Produkt, Hållbarhet, Process och IT)
Född 1967. Civilingenjör LiTH, Teknisk Fysik och
Elektroteknik 1993.
Anställd år: 2016
I koncernledningen: 2016
Tidigare befattningar: Senior Vice President Opera-
tions på Cramo AB. Toyota Material Handling Europe,
Toyota Industries och Cap Gemini.
Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i JM Norge
AS och JM Suomi Oy.
Aktier i JM: 100
Konvertibler i JM: 2 599 690 kr
Anders Wimmerstedt
Produktionsdirektör samt
Affärsenhetschef JM Entreprenad
Född 1964. Byggnadsingenjör. Executive Management
Program Handelshögskolan 2017.
Anställd år: 1984
I koncernledningen: 2018
Tidigare befattningar: Projektledare, arbetschef och
produktionschef i JM. Sedan 2011 Chef Stockholm
Produktion med övergripande ansvar för utvecklingen
av produktionsverksam heten inom JM Bostad.
Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i
JM Norge AS, JM Suomi Oy och JM Entreprenad AB.
Aktier i JM: 100
Konvertibler i JM: 0
Mikael Åslund
Affärsenhetschef
JM Fastighetsutveckling
Född 1972. Civilingenjör LTU, Väg och Vatten 1997.
Civilingenjörsprogrammet Handelshögskolan 2005.
Executive Management Program Handelshögskolan
2017.
Anställd år: 2000
I koncernledningen: 2020
Tidigare befattningar: Kvalitetsledare, Projekterings-
ledare och Projektledare i JM, Regionchef JM
Stockholm Stad 2009–2020.
Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordförande
i Senior gården AB och Borätt AB, styrelseledamot
iJM@Home AB.
Aktier i JM: 2 400
Konvertibler i JM: 1 439 662 kr
Angivna aktieinnehav avser innehav per 2022-12-31.
131JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
AKTIEÄGARINFORMATION / BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Aktiekapital
JM-aktien är noterad på Nasdaq Stockholm, segmentet Large Cap.
Aktiekapitalet uppgår till 68,3 mkr fördelat på 68,3 miljoner aktier
med ett kvotvärde om 1 krona med lika rösträtt.
Aktieägarmål
JMs aktieägare ska erhålla en högre totalavkastning, det vill säga
summan av utdelning och värdeökning, än aktieägare i företag med
liknande verksamhet och riskprofil.
Kursutveckling och avkastning
JM-aktien ingår i Nasdaq Stockholm index ”SX351010” Real Estate
Investment & Services”. Under 2022 sjönk JMs aktiekurs med −58
procent, att jämföras med en minskning om −45 procent för
SX351010. Det generella indexet på Nasdaq Stockholm, OMX
Stockholm_PI, sjönk 25 procent under 2022. JM-aktien noterades
som högst under året till 421,10 kronor den 3 januari och som lägst
till 146,50 kronor den 10 oktober. Direktavkastningen, det vill säga
föreslagen utdelning i förhållande till börskurs i slutet av året, upp
-
gick till 8,1 procent (3,3). Totalavkastningen under 2022 uppgick
till−55 procent (45).
Omsättning och börsvärde
JM-aktier till ett värde av totalt 14,3 mdkr (22,6) omsattes under
2022. Den genomsnittliga dagsomsättningen var cirka 57 mkr (89).
Omsättningshastigheten, det vill säga aktiens likviditet, uppgick till
101 procent (102). Bolagets börsvärde uppgick vid årets utgång
till11,1 mdkr (28,0).
Ägarstruktur
Per den 31 december 2022 uppgick antalet aktieägare till 30 937
(23904). De tio största ägarna stod för 69,8 procent (64,1) av
kapitalet. Det utländska ägandet stod för 15,4 procent (22,1)
ochsvenska ägandet 84,6 procent (77,9) av kapitalet.
Utdelningspolicy
Aktieutdelningen över åren ska avspegla den totala verksamhetens
resultatutveckling. Genomsnittligt över en konjunkturcykel ska
utdelningen motsvara 50 procent av koncernens resultat efter
skatt. Resultatet från fastighetsförsäljningar är en naturlig del
i JMs projektutveckling, och inkluderas i utdelningsberäkningen.
Den föreslagna utdelningen för 2022 uppgår till 14,00 kronor
(13,50) per aktie.
Återköp och indrag av egna aktier
Styrelsen avser föreslå årsstämman att innehavet av samtliga egna
aktier dras in genom minskning av aktiekapitalet för avsättning till
fritt eget kapital. Styrelsens fullständiga förslag till beslut avseende
indragning av aktier kommer att finnas tillgängligt senast den 1 mars
2023 i samband med kallelsen till årsstämman. Den starka balans
-
räkningen och goda kassaflöden ger utrymme för kapitalöverföring
till aktieägarna utöver ordinarie utdelning. Mot denna bakgrund
kommer styrelsen föreslå att årsstämman beslutar om förnyat
bemyndigande för styrelsen att under tiden fram till nästa års
-
stämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om att återköpa
sammanlagt så många aktier att bolagets innehav vid var tid inte
överstiger 10 procent av samtliga aktier i bolaget. Förvärv ska ske
på Nasdaq Stockholm inom det vid var tid gällande kursintervallet.
Överföring till aktieägare, mkr Utdelning Återköp Summa
2013 537 517 1 054
2014 558 500 1 058
2015 600 500 1 100
2016 602 500 1 102
2017 675 500 1 175
2018 765 – 765
2019 835 – 835
2020 870 – 870
2021 887 375 1 262
2022 922 825 1 747
Summa 7 251 3 717 10 968
Totalavkastning, % 2022
Genomsnitt per år
2018 –2022
Genomsnitt per år
2013–2022
JM −55 4 9
Nasdaq Stockholm −22 8 11
Totalavkastning JM, 2013–2022 % Index
2022 −55 228
2021 45 502
2020 9 346
2019 67 317
2018 −2 189
2017 −25 192
2016 7 258
2015 5 240
2014 41 229
2013 62 162
2013-01-01 – 100
Genomsnittligt 5 år 4
Genomsnittligt 10 år 10
FÖRÄNDRINGAR I AKTIEKAPITALET 2018–2022
År
Inlösen
återköpta
aktier, mkr
Utnyttjande
av konvertibel-
program, mkr
Antal
aktier
Kvot-
värde/
aktie
Aktie-
kapital
mkr
2018 −2,4 0,0 69 583 262 1 kr 69,6
2019 0,0 0,0 69 583 262 1 kr 69,6
2020 0,0 0,0 69 583 262 1 kr 69,6
2021 0,0 0,2 69 750 296 1 kr 69,8
2022 −1,5 0,0 68 278 841 1 kr 68,3
Gradvis ökande överföring
till aktieägarna
132
AKTIEÄGARINFORMATION / JM-AKTIEN
JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
ÄGARBILD PER 2022-12-31
Aktieinnehav
Antal
aktieägare
% av alla
aktieägare
Äger
tillsammans
antal aktier
% av aktie-
kapital
1–500 27 415 88,6 2 534 442 3,7
501–1 000 1 834 5,9 1 471 250 2,2
1 001–5 000 1 372 4,4 3 047 640 4,5
5 001–20 000 218 0,7 2 121 777 3,1
20 001–100 000 57 0,2 2 889 533 4,2
100 001– 41 0,1 56 214 199 82,3
Summa 30 937 100,0 68 278 841 100,0
AKTIEDATA – SEGMENTSREDOVISNING
Kronor per aktie 2022 2021 2020 2019 2018
Börskurs per den 31 dec 172,10 408,60 290,60 277,40 173,00
Högst/lägst betalkurs under året 421,10/146,50 419,50/284,80 313,30/153,50 282,90/162,35 212,60/144,55
Direktavkastning per den 31 dec (%) 8,1 3,3 4,4 4,5 6,9
Börsvärde per den 31 dec (mkr) 11 101 28 049 20 221 19 302 12 038
Resultat per aktie efter utspädning 23,40 25,90 22,50 22,50 20,60
Exploateringsfastigheter
Marknadsvärde 235 224 206 224 220
Bokfört värde 131 120 113 128 119
Projektfastigheter
Marknadsvärde 17 16 24 25 29
Bokfört värde 14 12 18 20 23
Räntebärande nettoskuld 5 −20 −4 6 8
Eget kapital (redovisat) 140 125 112 105 98
Utdelning 14,00
1)
13,50 12,75 12,50 12,00
Utdelning i % av resultat per aktie 60 52 57 56 58
P/E tal per den 31 dec 7 16 13 12 8
Antal aktier per den 31 dec 64 504 840
2)
68 648 746
2)
69 583 262 69 583 262 69 583 262
Genomsnittligt antal aktier före utspädning 67 073 227 69 220 764 69 583 262 69 583 262 69 583 262
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 67 384 072 69 560 505 70 061 421 69 595 557 69 836 391
1)
Enligt styrelsens förslag.
2)
3 774 001 respektive 1 101 550 återköpta aktier ingår ej.
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
Kronor Antal, 1 000-tal Antal, 1 000-tal
JM B OMX Stockholm PIOmsatt antal aktier 1 000-tal OMX Stockholm Real Estate Investment & Services PI (SX351010)
0
100
200
300
400
500
20222021202020192018
Kronor
0
100
200
300
400
500
DecNovOktSeptAugJuliJuniMajAprilMarsFebJan
2022
Norge, 2,6 %
Danmark, 1,4 %
Övriga/anonymt ägande, 0,0 %
Sverige, 84,6 %
USA, 11,4 %
Norge, 2,6 %
Danmark, 1,4 %
Övriga/anonymt ägande, 0,0 %
Sverige, 84,6 %
USA, 11,4 %
Övriga ägare
1)
, 36,8 %
Svenska privatpersoner, 13,1 %
Anonymt ägande, 0,0 %
Svenska institutionella ägare, 32,2 %
Utländska institutionella ägare, 17,8 %
Övriga ägare
1)
, 36,8 %
Svenska privatpersoner, 13,1 %
Anonymt ägande, 0,0 %
Svenska institutionella ägare, 32,2 %
Utländska institutionella ägare, 17,8 %
1)
Aktiekapital, %
Samhällsbyggnadsbolaget i
Norden AB 30,6
AMF Pension & Fonder 11,4
Swedbank Robur Fonder 6,0
JM AB 5,5
Handelsbanken Fonder 3,7
Vanguard 3,6
Dimensional Fund Advisors 2,9
Norges Bank 2,3
AFA försäkring 2,0
Länsförsäkringar Fonder 1,9
Övriga 30,2
Summa 100,0
Källa: Monitor av Modular Finance AB.
Sammanställd och bearbetad data från
bland annat Euroclear, Morningstar och
Finansinspektionen per den 31 december
2022. Sirorna är avrundade.
Per den 31 december 2022:
Antal aktieägare, 30 937.
Antal aktier, 68 278 841.
Av det totala aktiekapitalet per den 31
december 2022 ägdes cirka 15,4 procent
av utländska placerare.
133
AKTIEÄGARINFORMATION / JM-AKTIEN
JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
Koncernen femårsöversikt – segmentsredovisning
Belopp i mkr där ej annat anges.
RESULTATRÄKNING 2022 2021 2020 2019 2018
Intäkter 16 385 14 608 15 388 15 692 16 161
Produktions- och driftkostnader −13 216 −11 814 −12 607 −12 994 −13 247
Bruttoresultat 3 169 2 795 2 781 2 698 2 914
Försäljnings- och administrationskostnader −1 094 −1 015 −944 −966 −1 041
Resultat av fastighetsförsäljning m.m. −11 436 191 276 13
Rörelseresultat 2 064 2 216 2 028 2 008 1 886
Finansiella intäkter och kostnader −70 −58 −73 −80 −69
Resultat före skatt 1 994 2 158 1 955 1 928 1 817
Skatter −419 −360 −380 −358 −379
Årets resultat 1 575 1 798 1 575 1 570 1 438
FUNKTIONSINDELAD RESULTATRÄKNING
Produktion
Upparbetade intäkter 16 172 14 422 15 157 15 439 15 935
Produktionskostnader −13 041 −11 663 −12 457 −12 834 −13 109
Produktionsresultat 3 131 2 759 2 700 2 605 2 826
Exploateringsfastigheter
Hyresintäkter 178 145 151 167 160
Driftkostnader −105 −91 −83 −95 −88
Fastighetsskatt −47 −37 −44 −37 −26
Resultat exploateringsfastigheter 27 18 24 35 46
Projektfastigheter
Hyresintäkter 35 41 80 86 66
Driftkostnader −21 −21 −22 −26 −22
Fastighetsskatt −2 −2 −1 −2 −2
Resultat projektfastigheter 11 18 57 58 42
Bruttoresultat 3 169 2 795 2 781 2 698 2 914
Försäljnings- och administrationskostnader −1 042 −965 −904 −931 −1 002
Fastighetsförsäljning m.m.
Försäljningsvärden 0 1 308 1 078 923 116
Bokförda värden −11 −872 −887 −647 −103
Resultat av fastighetsförsäljning m.m. −11 436 191 276 13
Koncerngemensamma kostnader −52 −50 −40 −35 −39
Rörelseresultat 2 064 2 216 2 028 2 008 1 886
BALANSRÄKNING 2022-12-31 2021-12-31 2020-12-31 2019-12-31 2018-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar 351 330 278 219 214
Projektfastigheter 932 813 1 246 1 399 1 635
Exploateringsfastigheter 8 465 8 205 7 831 8 938 8 306
Andelar i bostadsrättsföreningar m. m. 308 377 445 366 567
Kortfristiga fordringar
1)
5 225 3 528 3 828 4 274 4 083
Likvida medel 1 840 3 981 3 037 2 397 1 682
Summa omsättningstillgångar 16 771 16 903 16 387 17 374 16 273
SUMMA TILLGÅNGAR 17 122 17 233 16 665 17 593 16 487
EGET KAPITAL OCH SKULDER
2)
Eget kapital 9 006 8 608 7 817 7 326 6 798
Långfristiga räntebärande skulder 268 190 354 425 146
Övriga långfristiga skulder 414 373 372 765 696
Långfristiga avsättningar 2 717 3 078 3 290 3 223 3 037
Summa långfristiga skulder 3 399 3 641 4 016 4 413 3 879
Kortfristiga räntebärande skulder 507 667 579 690 694
Övriga kortfristiga skulder 4 088 4 172 4 120 5 030 4 994
Kortfristiga avsättningar 122 145 133 134 122
Summa kortfristiga skulder 4 717 4 984 4 832 5 854 5 810
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 17 122 17 233 16 665 17 593 16 487
1)
Varav fordringar fastighetsförsäljningar 55 14 1 76 53
2)
Varav skulder fastighetsförvärv 516 675 459 949 1 040
134 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
AKTIEÄGARINFORMATION / KONCERNENS FEMÅRSÖVERSIKT
KASSAFLÖDESANALYS 2022 2021 2020 2019 2018
Från den löpande verksamheten −261 2 287 1 715 1 291 −473
Från investeringsverksamheten −29 −17 −79 −7 −8
Från finansieringsverksamheten −1 869 −1 338 −988 −576 −412
Summa årets kassaflöde −2 159 933 648 708 −893
Likvida medel vid årets slut 1 840 3 981 3 037 2 397 1 682
RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD /-FORDRAN
Räntebärande nettoskuld (+) /-fordran (−) vid årets början −1 363 −300 420 546 −790
Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran 1 697 −1 063 −720 −126 1 336
Räntebärande nettoskuld (+) /-fordran (−) vid årets slut 334 −1 363 −300 420 546
EXPLOATERINGSFASTIGHETER
Bokfört värde vid årets början 8 205 7 831 8 938 8 306 7 543
Nyanskaningar 1 700 1 754 1 022 1 745 2 402
Överfört till produktion −1 538 −1 388 −1 888 −1 068 −1 517
Övrigt 97 8 −241 −45 −122
Bokfört värde vid årets slut 8 465 8 205 7 831 8 938 8 306
EXPLOATERINGSFASTIGHETER
Marknadsvärden 15 200 15 400 14 300 15 600 15 300
Bokförda värden 8 500 8 200 7 800 8 900 8 300
Övervärden 6 700 7 200 6 500 6 700 7 000
BOSTADSPRODUKTION
Antal disponibla byggrätter 39 500 35 600 37 800 35 900 35 900
– varav redovisade i balansräkningen 22 000 20 000 20 400 21 100 20 700
Antal sålda bostäder 2 659 4 248 4 026 3 595 2 463
Antal produktionsstartade bostäder 3 113 3 972 3 199 3 269 3 135
Antal bostäder i pågående produktion 8 078 8 094 7 976 7 813 7 835
Andel sålda bostäder i pågående produktion, % 59 64 60 53 51
Andel bokade bostäder i pågående produktion, % 3 13 14 12 6
Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 62 76 74 65 57
PROJEKTFASTIGHETER
Marknadsvärden 1 089 1 088 1 651 1 769 2 002
Bokförda värden 932 813 1 246 1 399 1 635
Övervärden 157 275 405 370 367
PERSONAL
Medeltal anställda 2 472 2 461 2 600 2 598 2 562
– varav i utlandet 564 533 543 545 492
Löner och ersättningar 1 538 1 478 1 474 1 516 1 482
NYCKELTAL
Rörelsemarginal, % 12,6 15,2 13,2 12,8 11,7
Räntabilitet efter skatt på eget kapital, % 17,9 21,9 20,8 22,2 22,2
Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital, % 18,6 20,4 19,7 21,0 22,3
Räntabilitet före skatt på totalt kapital, % 12,1 13,1 11,9 11,8 11,9
Soliditet, % 53 50 47 42 41
Räntebärande låneskuld, mkr 2 179 2 618 2 737 2 817 2 228
Skuldsättningsgrad, ggr – – – 0,1 0,1
Räntetäckningsgrad, ggr 23,4 35,8 25,7 23,4 24,0
Räntebärande skulder/balansomslutning, % 13 15 16 16 14
Kapitalomsättningshastighet, ggr 0,95 0,86 0,90 0,92 1,01
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
JM
Entreprenad
JM Fastighets-
utveckling
JM
Utland
JM Bostad
Riks
JM Bostad
Stockholm
Mkr
2021
2022
–900
–600
–300
0
300
600
900
1 200
1 500
JM
Entreprenad
JM Fastighets-
utveckling
JM
Utland
JM Bostad
Riks
JM Bostad
Stockholm
Mkr
2021
2022
0
100
200
300
400
500
600
700
800
JM
Entreprenad
JM Fastighets-
utveckling
JM
Utland
JM Bostad
Riks
JM Bostad
Stockholm
Mkr
2021
2022
135JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
AKTIEÄGARINFORMATION / KONCERNENS FEMÅRSÖVERSIKT
Beskrivning av finansiella resultatmått i JMs årsredovisning som inte återfinns i IFRS-regelverket
Segmentsredovisningen speglar den ekonomiska innebörden i JMs affär. Samtidigt korrelerar den väl med den interna styrningen som har
koncernens kassaflöden, riskprofil och kapitalallokering som utgångspunkt. Användning av nyckeltal enligtsegmentsredovisning hjälper
därmed investerare och ledning att analysera trender och resultat i JM.
Belopp i mkr där ej annat anges.
FEMÅRSÖVERSIKT
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (−)
enligt segmentsredovisning 2022 2021 2020 2019 2018 Definition
Räntebärande skulder enligt segmentsredovisning minskat med
likvida medel och räntebärande fordringar.
Orsak till användning av mått
Mäter extern finansiering jämfört med egna likvida medel.
Räntebärande skulder enligt segmentsredovisning
Avsättning pensioner 1 404 1 761 1 804 1 702 1 388
Långfristiga räntebärande skulder 268 190 354 425 146
Kortfristiga räntebärande skulder 507 667 579 690 694
Likvida medel och räntebärande fordringar −1 845 −3 981 −3 037 −2 397 −1 682
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (−)
enligt segmentsredovisning 334 −1 363 −300 420 546
Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning 2022 2021 2020 2019 2018 Definition
Rörelseresultat enligt segmentsredovisning i förhållande till intäkter
enligt segmentsredovisning.
Orsak till användning av mått
Mäter lönsamhet i verksamheten i aktuellt marknadsläge.
Rörelseresultat enligt segmentsredovisning 2 064 2 216 2 028 2 008 1 886
Intäkter enligt segmentsredovisning 16 385 14 608 15 388 15 692 16 161
Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning, % 12,6 15,2 13,2 12,8 11,7
Räntabilitet efter skatt på eget kapital 2022 2021 2020 2019 2018 Definition
Periodens resultat enligt segmentsredovisning i förhållande till
genomsnittligt eget kapital enligt segmentsredovisning.
Orsak till användning av mått
Mäter lönsamhet och finansiell position.
Periodens resultat enligt segmentsredovisning 1 575 1 798 1 575 1 570 1 438
Genomsnittligt eget kapital enligt segmentsredovisning 8 807 8 213 7 572 7 062 6 488
Eget kapital vid årets början 8 608 7 817 7 326 6 798 6 178
Eget kapital vid årets slut 9 006 8 608 7 817 7 326 6 798
Räntabilitet efter skatt på eget kapital, % 17,9 21,9 20,8 22,2 22,2
Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital 2022 2021 2020 2019 2018 Definition
Resultat före skatt enligt segmentsredovisning med återläggning av
finansiella kostnader i förhållande till genomsnittligt sysselsatt kapital
enligt segmentsredovisning.
Orsak till användning av mått
Mäter lönsamhet och kapitaleektivitet.
Resultat före skatt plus finansiella kostnader 2 083 2 220 2 034 2 014 1 896
Genomsnittligt sysselsatt kapital 11 205 10 890 10 349 9 585 8 495
Sysselsatt kapital vid årets början 11 226 10 555 10 143 9 026 7 964
Sysselsatt kapital vid årets slut 11 185 11 226 10 554 10 143 9 026
Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital, % 18,6 20,4 19,7 21,0 22,3
Sysselsatt kapital 2022 2021 2020 2019 2018 Definition
Eget kapital enligt segmentsredovisning ökat med räntebärande
låneskuld enligt segmentsredovisning.
Orsak till användning av mått
Mäter kapitalanvändning.
Eget kapital enligt segmentsredovisning 9 006 8 608 7 817 7 326 6 798
Räntebärande låneskuld enligt segmentsredovisning
Avsatt till pensioner 1 404 1 761 1 804 1 702 1 388
Långfristiga räntebärande skulder 268 190 354 425 146
Kortfristiga räntebärande skulder 507 667 579 690 694
Sysselsatt kapital 11 185 11 226 10 554 10 143 9 026
Räntabilitet före skatt på totalt kapital 2022 2021 2020 2019 2018 Definition
Resultat före skatt enligt segmentsredovisning med återläggning av
finansiella kostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutning
enligt segmentsredovisning.
Orsak till användning av mått
Mäter lönsamhet och kapitaleektivitet.
Resultat före skatt plus finansiella kostnader 2 083 2 220 2 034 2 014 1 896
Genomsnittlig balansomslutning enligt
segmentsredovisning 17 178 16 949 17 129 17 040 15 946
Balansomslutning vid årets början 17 233 16 665 17 593 16 487 15 405
Balansomslutning vid årets slut 17 122 17 233 16 665 17 593 16 487
Räntabilitet före skatt på totalt kapital, % 12,1 13,1 11,9 11,8 11,9
0
10
20
30
40
50
20222021202020192018
Räntetäckningsgrad
Kapitalomsättningshastighet
ggr ggr
0,0
0,3
0,6
0,9
1,2
1,5
–1 500
–1 000
–500
0
500
1 000
20222021202020192018
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(–)
Skuldsättningsgrad
Mkr ggr
–0,3
–0,2
–0,1
0,0
0,1
0,2
Denitioner och ordlista
136 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
AKTIEÄGARINFORMATION / DEFINITIONER OCH ORDLISTA
Belopp i mkr där ej annat anges.
Soliditet enligt segmentsredovisning 2022 2021 2020 2019 2018 Definition
Eget kapital enligt segmentsredovisning i förhållande till
balansomslutning enligt segmentsredovisning.
Orsak till användning av mått
Mäter finansiell position.
Eget kapital enligt segmentsredovisning 9 006 8 608 7 817 7 326 6 798
Balansomslutning enligt segmentsredovisning 17 122 17 233 16 665 17 593 16 487
Soliditet enligt segmentsredovisning, % 53 50 47 42 41
Skuldsättningsgrad 2022 2021 2020 2019 2018
Definition
Räntebärande nettoskuld enligt segmentsredovisning i förhållande till
eget kapital enligt segmentsredovisning.
Orsak till användning av mått
Mäter finansiell position.
Räntebärande nettoskuld enligt segmentsredovisning 334 −1 363 −300 420 546
Eget kapital enligt segmentsredovisning 9 006 8 608 7 817 7 326 6 798
Skuldsättningsgrad, ggr – – – 0,1 0,1
Räntetäckningsgrad 2022 2021 2020 2019 2018 Definition
Resultat före skatt enligt segmentsredovisning med återläggning av
finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader.
Orsak till användning av mått
Mäter finansiell position.
Resultat före skatt enligt segmentsredovisning 1 994 2 158 1 955 1 928 1 817
Finansiella kostnader 89 62 79 86 79
Räntetäckningsgrad, ggr 23,4 35,8 25,7 23,4 24,0
Räntebärande skulder/balansomslutning 2022 2021 2020 2019 2018 Definition
Räntebärande låneskuld enligt segmentsredovisning i förhållande till
balansomslutning enligt segmentsredovisning.
Orsak till användning av mått
Mäter finansiell position.
Räntebärande låneskuld enligt segmentsredovisning 2 179 2 618 2 737 2 817 2 228
Balansomslutning enligt segmentsredovisning 17 122 17 233 16 665 17 593 16 487
Räntebärande skulder/balansomslutning, % 13 15 16 16 14
Kapitalomsättningshastighet 2022 2021 2020 2019 2018 Definition
Intäkter enligt segmentsredovisning i förhållande till genomsnittlig
balansomslutning enligt segmentsredovisning.
Orsak till användning av mått
Mäter finansiell position.
Intäkter enligt segmentsredovisning 16 385 14 608 15 388 15 692 16 161
Genomsnittlig balansomslutning segmentsredovisning 17 178 16 949 17 129 17 040 15 946
Balansomslutning vid årets början 17 233 16 665 17 593 16 487 15 405
Balansomslutning vid årets slut 17 122 17 233 16 665 17 593 16 487
Kapitalomsättningshastighet, ggr 0,95 0,86 0,90 0,92 1,01
DEFINITIONER FINANSIELLA NYCKELTAL – IFRS
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (−) 2022 2021 2020 2019
1)
2018 Definition
Räntebärande skulder minskat med likvida medel
och räntebärande fordringar.
Orsak till användning av mått
Mäter extern finansiering jämfört med egna likvida
medel.
Räntebärande skulder
Avsättning pensioner 1 404 1 761 1 804 1 702 1 388
Långfristiga räntebärande skulder 892 818 1 179 1 359 146
Kortfristiga räntebärande skulder 7 593 7 566 6 480 5 320 4 968
Likvida medel och räntebärande fordringar −1 845 −3 981 −3 037 −2 397 −1 682
8 044 6 163 6 426 5 984 4 820
Soliditet 2022 2021 2020 2019
1)
2018 Definition
Eget kapital i förhållande till balansomslutning.
Orsak till användning av mått
Mäter finansiell position.
Eget kapital 8 725 8 385 7 598 7 126 6 644
Balansomslutning 24 383 24 391 23 088 22 972 20 648
Soliditet, % 36 34 33 31 32
Skuldsättningsgrad 2022 2021 2020 2019
1)
2018 Definition
Räntebärande nettoskuld i förhållande till eget
kapital.
Orsak till användning av mått
Mäter finansiell position.
Räntebärande nettoskuld 8 044 6 163 6 426 5 984 4 820
Eget kapital 8 725 8 385 7 598 7 126 6 644
Skuldsättningsgrad, ggr 0,9 0,7 0,8 0,8 0,7
Räntetäckningsgrad 2022 2021 2020 2019
1)
2018 Definition
Resultat före skatt med återläggning av finansiella
kostnader i förhållande till finansiella kostnader.
Orsak till användning av mått
Mäter finansiell position.
Resultat före skatt 1 933 2 147 1 917 1 882 1 807
Finansiella kostnader 108 85 107 106 79
Räntetäckningsgrad, ggr 18,9 26,4 18,9 18,8 23,9
Resultat per aktie (efter utspädning) 2022 2021 2020 2019
1)
2018
Definition
Periodens resultat efter utspädning hänförligt till
moderbolagets aktieägare i förhållande till vägt
genomsnittligt antal aktier.
Orsak till användning av mått
Mäter vinst per aktie.
Periodens resultat efter utspädning 1 531 1 807 1 543 1 529 1 427
Genomsnittligt antal aktier 67 384 072 69 560 505 70 061 421 69 985 557 69 865 418
Resultat per aktie (efter utspädning), kr 22,70 26,00 22,00 21,90 20,40
1)
IFRS 16 Leasing påverkar nyckeltalen för innevarande år. Jämförelsesiror har inte räknats om.
Belopp i mkr där ej annat anges.
137JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
AKTIEÄGARINFORMATION / DEFINITIONER OCH ORDLISTA
JM-AKTIEN
Totalavkastning
1)
2022 2021 2020 2019 2018 Definition
Summa aktiekursens förändring under året och
utbetald utdelning i förhållande till aktiekurs i
början på året.
Orsak till användning av mått
Mäter total avkastning för aktieägaren en specifik
period.
Aktiekursens förändring, kr −236,50 118,00 13,20 104,40 −13,90
Utbetald utdelning, kr 13,50 12,75 12,50 12,00 11,00
Aktiekurs i början på året, kr 408,60 290,60 277,40 173,00 186,90
Totalavkastning, % −55 45 9 67 −2
Direktavkastning
1)
2022 2021 2020 2019 2018 Definition
Utdelning enligt förslag i förhållande till börskurs
vid periodens slut.
Orsak till användning av mått
Mäter avkastning likviditet för aktieägaren.
Utdelning enligt förslag, kr 14,00 13,50 12,75 12,50 12,00
Börskurs i slutet av året, kr 172,10 408,60 290,60 277,40 173,00
Direktavkastning, % 8,1 3,3 4,4 4,5 6,9
Resultat per aktie (efter utspädning) enligt
segmentsredovisning 2022 2021 2020 2019 2018
Definition
Periodens resultat efter utspädning enligt
resultaträkning segmentsredovisning hänförligt till
moder bolagets aktieägare i förhållande till vägt
antal genomsnittligt antal aktier.
Orsak till användning av mått
Mäter vinst per aktie.
Periodens resultat efter utspädning 1 577 1 801 1 575 1 573 1 441
Genomsnittligt antal aktier 67 384 072 69 560 505 70 061 421 69 985 557 69 865 418
Resultat per aktie (efter utspädning) enligt
segmentsredovisning, kr 23,40 25,90 22,50 22,50 20,60
Exploateringsfastigheter per aktie,
marknadsvärde
1)
2022 2021 2020 2019 2018
Definition
Exploateringsfastigheters marknadsvärde vid
periodens slut i förhållande till antal aktier vid
periodens slut.
Orsak till användning av mått
Mäter marknadsvärdet av exploaterings fastigheter
per aktie oaktat finansiering.
Exploateringsfastigheter, marknadsvärde 15 200 15 400 14 300 15 600 15 300
Antal aktier vid periodens slut 64 504 840 68 648 746 69 583 262 69 583 262 69 583 262
Exploateringsfastigheter per aktie,
marknadsvärde, kr 236 224 206 224 220
Exploateringsfastigheter per aktie, bokfört värde
1)
2022 2021 2020 2019 2018 Definition
Exploateringsfastigheters bokförda värde vid
periodens slut i förhållande till antal aktier vid
periodens slut.
Orsak till användning av mått
Mäter bokfört värde av exploateringsfastigheter
per aktie oaktat finansiering.
Exploateringsfastigheter, bokfört värde 8 465 8 205 7 831 8 938 8 306
Antal aktier vid periodens slut 64 504 840 68 648 746 69 583 262 69 583 262 69 583 262
Exploateringsfastigheter per aktie,
bokfört värde, kr 131 120 113 128 119
Projektfastigheter per aktie, marknadsvärde
1)
2022 2021 2020 2019 2018 Definition
Projektfastigheters marknadsvärde vid periodens
slut i förhållande till antal aktier vid periodens slut.
Orsak till användning av mått
Mäter marknadsvärde av projektfastigheter per
aktie oaktat finansiering.
Projektfastigheter, marknadsvärde 1 089 1 088 1 651 1 769 2 002
Antal aktier vid periodens slut 64 504 840 68 648 746 69 583 262 69 583 262 69 583 262
Projektfastigheter per aktie, marknadsvärde, kr 17 16 24 25 29
Projektfastigheter per aktie, bokfört värde
1)
2022 2021 2020 2019 2018 Definition
Projektfastigheters bokförda värde vid periodens
slut i förhållande till antal aktier vid periodens slut.
Orsak till användning av mått
Mäter bokfört värde av projektfastigheter per aktie
oaktat finansiering.
Projektfastigheter, bokfört värde 932 813 1 246 1 399 1 635
Antal aktier vid periodens slut 64 504 840 68 648 746 69 583 262 69 583 262 69 583 262
Projektfastigheter per aktie, bokfört värde, kr 14 12 18 20 23
Eget kapital per aktie 2022 2021 2020 2019 2018 Definition
Eget kapital enligt segmentsredovisning vid
periodens slut i förhållande till antal aktier vid
periodens slut.
Orsak till användning av mått
Mäter värdet av eget kapital per aktie,
substansvärdering.
Eget kapital enligt segmentsredovisning 9 006 8 608 7 817 7 326 6 798
Antal aktier vid periodens slut 64 504 840 68 648 746 69 583 262 69 583 262 69 583 262
Eget kapital per aktie, kr 140 125 112 105 98
Räntebärande nettoskuld per aktie 2022 2021 2020 2019 2018 Definition
Räntebärande nettoskuld enligt
segmentsredovisning vid periodens slut i
förhållande till antal aktier vid periodens slut.
Orsak till användning av mått
Mäter värdet av räntebärande nettoskuld per aktie.
Räntebärande nettoskuld enligt segmentsredovisning 334 −1 363 −300 420 546
Antal aktier vid periodens slut 64 504 840 68 648 746 69 583 262 69 583 262 69 583 262
Räntebärande nettoskuld per aktie, kr 5 −20 −4 6 8
1)
Nyckeltalet är det samma enligt segmentsredovisning och IFRS-redovisning.
Belopp i mkr där ej annat anges.
138 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
AKTIEÄGARINFORMATION / DEFINITIONER OCH ORDLISTA
Övriga denitioner
Definition Orsak till användning av mått
Intäkter enligt
segmentsredovisning
Intäkt och resultat i projekten redovisas period för period i takt med dess upparbetning
ochförsäljning vilket ger en direkt koppling mellan den ekonomiska rapporteringen och
denverksamhet som bedrivits under perioden.
Mäter intäkter i takt med färdigställandet och
aktuellt marknadsläge
Rörelseresultat enligt
segmentsredovisning
Intäkter enligt segmentsredovisning minus produktions- och driftkostnader minus
försäljnings- och administrationskostnader plus resultat av fastighetsförsäljning och
jointventure samt nedskrivningar.
Mäter resultat i takt med färdigställande och
aktuellt marknadsläge
Eget kapital enligt
segmentsredovisning
Eget kapital IFRS justerad för historisk resultatframtagning enligt successiv vinstavräkning
förJM Utland samt justerat för leasingavtal.
Mäter eget kapital enligt segmentsredovisning
Skulder enligt
segmentsredovisning
Skulder IFRS justerad med upparbetade intäkter enligt successiv vinstavräkning för pågående
projekt JM Utland nettoredovisad mot projektfinansiering samt justerat för leasingavtal.
Projekt på skuldsidan överstiger projektfinansieringen upparbetade intäkter.
Mäter skulder enligt segmentsredovisning
Tillgångar enligt
segmentsredovisning
Tillgångar IFRS justerad med upparbetade intäkter enligt successiv vinstavräkning för
pågående projekt JM Utland istället för aktiverad kostnad (pågående arbete) nettoredovisad
mot projektfinansiering samt justerat för leasingavtal. Projekt på tillgångssidan överstiger
upparbetade intäkter projektfinansiering.
Mäter tillgångar enligt segmentsredovisning
Exploateringsfastigheter Avser främst utvecklingsbar mark för framtida projekt och klassificeras som
omsättningstillgångar.
• Mark med tillhörande byggrätter för bostäder
• Mark med tillhörande byggrätter för kommersiella ändamål
• Bebyggd mark avsedd för bostadsprojekt eller vidareutveckling till projektfastigheter.
Mäter tillgångar som i framtiden kommer
omklassificeras till projektkostnad
Projektfastigheter Klassificeras som omsättningstillgångar och avser stora bostadsbestånd för vidareutveckling
samt kommersiella fastigheter.
• Fastigheter under utveckling
• Färdigställda hyresrätts- och vårdbostäder
• Färdigställda kontorsfastigheter.
Mäter tillgångar som är till försäljning eller kan bytas
mot exploateringsfastigheter
Operativt kassaflöde
(endast aärssegment)
Förändring av operativt kapital plus periodens resultat justerat för ej kassaflödespåverkande
poster.
Mäter kassaflöde per aärssegment
Avkastning operativt kapital Rörelseresultat enligt segmentsredovisning i förhållande till genomsnittligt
(fem mätpunkter senaste fem kvartalen) operativt kapital.
Mäter lönsamhet och kapitaleektivitet per
aärssegment
Operativt kapital Summa goodwill, projektfastigheter, exploateringsfastigheter, andelar i bostadsrätts-
föreningar och joint venture m.m., fordringar fastighetsförsäljningar, fordringar sålda bostads-
rättsandelar, kundfordringar och upparbetad ej fakturerad intäkt minus leverantörsskulder,
skulder till bostadsrättsföreningar och fakturerad ej upparbetad intäkt.
Mäter kapitalanvändning per aärssegment
Denitioner enligt EU Taxonomin
Definition
Omsättning Omsättning inbegriper intäkter som redovisas enligt IAS 1.82a.
Capex Totala kapitalutgifter innefattar förvärv av materiella och immateriella anläggningstillgångar som
gjorts under räkenskapsåret samt årets tillkommande nyttjanderättstillgångar.
Opex Totala driftsutgifter (Opex) består av utgifter för forskning och utveckling (FoU) som
kostnadsförts under perioden, renovering av byggnader (ägda eller hyrda), utgifter för
reparation och underhåll av materiella anläggningstillgångar (ägda eller hyrda), övriga direkta
utgifter såsom service avseende löpande underhåll av materiella anläggningstillgångar som krävs
för att säkerställa dessa tillgångars löpande funktion och kostnadsförda leasingavgifter avseende
kortfristiga leasingavtal.
Eligible Verksamhet som omfattas av EU Taxonomin.
Aligned Verksamhet som följer EU Taxonomins krav.
139JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
AKTIEÄGARINFORMATION / DEFINITIONER OCH ORDLISTA
JMs årsstämma
JM ABs årsstämma äger rum torsdagen den 30 mars 2023 kl. 16.00
på JMs huvudkontor, Gustav III:s boulevard 64, i Solna.
Entrén öppnar kl. 15.00. Enklare förtäring serveras före års
-
stämman.
Rätt att delta i årsstämman och anmälan
Deltagande i stämmolokalen
Den som vill närvara i stämmolokalen personligen eller genom
ombud ska (i) vara upptagen som aktieägare i den av Euroclear
Sweden AB framställda aktieboken avseende förhållandena onsdagen
den 22 mars 2023, och (ii) senast fredagen den 24 mars 2023
anmäla sig till stämman på bolagets webbplats jm.se/bolagsstyrning
(endast för privatpersoner), per post till Computershare AB,
”JM ABs årsstämma”, Box 5267, 102 46 Stockholm, via e-post till
pro[email protected] eller per telefon 0771-24 64 00 (vardagar
mellan kl. 09.00 och 16.00). Vid anmälan ska aktieägaren uppge
namn, person- eller organisationsnummer, adress, telefonnummer
och antalet eventuella biträden (högst två) samt i förekommande
fall uppgift om ombud.
Om en aktieägare företräds genom ombud ska en skriftlig och
daterad fullmakt utfärdas för ombudet. Fullmaktsformulär finns till
-
gängligt på bolagets webbplats, jm.se/bolagsstyrning. Om fullmakten
utfärdats av juridisk person ska registreringsbevis eller motsvarande
behörighetshandling bifogas. För att underlätta registreringen vid
stämman bör fullmakt samt registreringsbevis och andra behörig
-
hetshandlingar vara bolaget tillhanda till ovanstående adress senast
onsdagen den 29 mars 2023.
Deltagande genom poströstning
Den som vill delta i årsstämman genom poströstning ska (i) vara
upptagen som aktieägare i den av Euroclear Sweden AB framställda
aktieboken avseende förhållandena onsdagen den 22 mars 2023,
och (ii) senast fredagen den 24 mars 2023 anmäla sig genom att
avge sin poströst enligt anvisningar nedan så att poströsten är
Computershare AB tillhanda senast den dagen.
Den som vill närvara i stämmolokalen personligen eller genom
ombud, måste anmäla detta enligt vad som anges under Deltagande
i stämmolokalen ovan. Det betyder att en anmälan genom endast
poströstning inte räcker för den som vill närvara i stämmolokalen.
För poströstningen ska ett särskilt formulär användas.
Poströstningsformuläret finns tillgängligt på bolagets webbplats,
jm.se/bolagsstyrning. Ifyllt och undertecknat poströstningsfor
-
mulär kan skickas med post till Computershare AB, ”JM ABs
årsstämma”, Box 5267, 102 46 Stockholm eller med e-post till
pro[email protected]. Ifyllt formulär ska vara Computer-
share AB tillhanda senast fredagen den 24 mars 2023. Aktieägare
som är fysiska personer kan även avge poströst elektroniskt
genom verifiering med BankID via JM ABs webbplats, jm.se/
bolagsstyrning. Aktieägaren får inte förse poströsten med sär
-
skilda instruktioner eller villkor. Om så sker är poströsten i sin
helhet ogiltig. Ytterligare anvisningar och villkor framgår av
poströstningsformuläret.
Om en aktieägare poströstar genom ombud ska en skriftlig och
daterad fullmakt bifogas poströstningsformuläret. Fullmaktsformulär
finns tillgängligt på bolagets hemsida www.jm.se. Om aktieägaren är
en juridisk person ska registreringsbevis eller motsvarande behörig
-
hetshandling bifogas formuläret. Om aktieägare poströstat, och
därefter deltar i årsstämman personligen eller genom ombud, är
poströsten fortsatt giltig i den mån aktieägaren inte deltar i en
omröstning under stämman eller annars återkallar avgiven poströst.
Om aktieägaren under stämmans gång väljer att delta i en omröstning
kommer avgiven röst att ersätta tidigare inskickad poströst på den
punkten.
Förvaltarregistrerade innehav
För att ha rätt att delta i stämman måste en aktieägare som låtit
förvaltarregistrera sina aktier, förutom att anmäla sig till stämman,
låta registrera aktierna i eget namn så att aktieägaren blir upptagen
iframställningen av aktieboken per den 22 mars 2023. Sådan regist
-
rering kan vara tillfällig (s.k. rösträttsregistrering) och begärs hos
förvaltaren enligt förvaltarens rutiner i sådan tid i förväg som förval
-
taren bestämmer. Rösträttsregistrering som har gjorts av förvaltaren
senast den 24 mars 2023 kommer att beaktas vid framställningen av
aktieboken.
Utdelning
För 2022 föreslår styrelsen en utdelning om 14,00 kronor (13,50)
per aktie. Som avstämningsdag för utdelning föreslås måndagen den
3 april 2023. Beslutar årsstämman enligt förslaget beräknas utdel
-
ningen att utsändas torsdagen den 6 april 2023.
Kommande informationstillfällen
27 april Delårsrapport januari–mars 2023
12 juli Delårsrapport januari–juni 2023
26 oktober Delårsrapport januari–september 2023
Rapporterna finns på svenska och engelska på
www.jm.se/investerare
JM AB (publ), Organisationsnummer 556045-2103.
säte i Stockholm.
140 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
AKTIEÄGARINFORMATION / JMs ÅRSSTÄMMA OCH FINANSIELL KALENDER
SVENSKA KONTOR
Stockholm
169 82 Stockholm
Besöksadress: Gustav III:s boulevard 64, Solna
Tel. 08-782 87 00
Uppsala
Box 1334, 753 20 Uppsala
Besöksadress: Dragarbrunnsgatan 78 B,
Tel. 018-66 03 00
Linköping
Gjuterigatan 5, 582 73 Linköping
Tel. 013-37 14 00
Västerås
Kopparbergsvägen 8, 722 13 Västerås
Tel. 021-81 20 00
Örebro
Vasastrand 11, 703 54 Örebro
Tel. 019-764 15 10
Göteborg
Odinsgatan 13, 411 03 Göteborg
Tel. 031-703 57 00
Malmö
Navigationsgatan 1 A, 211 20 Malmö
Tel. 040-16 56 00
HUVUDKONTOR
JM AB
169 82 Stockholm
Besöksadress: Gustav III:s boulevard 64, Solna
Tel. 08-782 87 00
www.jm.se
DOTTERBOLAG SVERIGE
AB Borätt
Box 6048, 171 06 Solna
Besöksadress: Rosenborgsgatan 12, Solna
Tel. 08-626 66 30
www.boratt.se
Seniorgården AB
Box 6048, 171 06 Solna
Besöksadress: Rosenborgsgatan 12, Solna
Tel. 08-626 66 30
www.seniorgarden.se
JM Entreprenad AB
169 82 Stockholm
Besöksadress: Rosenborgsgatan 12, Solna
Tel. 08-782 87 00
www.jm-entreprenad.se
JM@Home AB
169 82 Stockholm
Besöksadress: Rosenborgsgatan 12, Solna
Tel. 08-782 87 00
DOTTERBOLAG UTLAND
Norge:
JM Norge AS
Postboks 453
N-1327 Lysaker
Besöksadress: Mustads vei 1, N-0283 Oslo
Tel. +47 67 17 60 00
www.jm.no
Finland:
JM Suomi Oy
Hevosenkenkä 3
FI-02600 Espoo
Tel. +358 2 0743 0777
www.jmsuomi.fi
Adresser
Produktion: JM och Lindermyr Produktion
Text: JM, Evidens, Oskar Hammarkrantz och Kerstin Larsson
Grafisk form: Paulin A&D
Repro och original: Bildrepro och Sonho
Foto/illustrationer: Sandra Birgersdotter Ek, Carbonwhite, Diakrit,
Johan Forsberg, Getty Images, Richard Hammarskiöld, Mattias Hamrén,
Kristoffer Johnsson, Gustav Kaiser, Magnus Liam Karlsson, Sanna Lindberg,
Pixerymedia, Tomas Lindell, Sightline, Sweco Architects, WEC360 och JM
Tryckeri: Åtta.45 Tryckeri AB, 2023
Papper: Invercote Creato 260g/Galerie Art Matt 150g
141JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
ADRESSER
JM AB (PUBL) / SE-169 82 STOCKHOLM / BESÖKSADRESS GUSTAV III:S BOULEVARD 64, SOLNA / TEL 08-782 87 00
ORG. NR 556045-2103 / INTERNET WWW.JM.SE