JOHN MATTSON
FASTIGHETSFÖRETAGEN AB (PUBL)
ÅRSREDOVISNING 2021
Tillväxt
med
ansvar
Goda livsmiljöer över generationer
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Goda livsmiljöer
över generationer
John Mattson är ett bostadsfastighetsbolag verksamt i Stockholms-
regionen. Vi har idag drygt 4 400 hyreslägenheter samt kommersiella
lokaler i fem kommuner; Lidingö, Sollentuna, Stockholm, Nacka och
Upplands Väsby. Fastighetsvärdet uppgick den 31 december 2021
till 15,9 miljarder kronor.
Verksamheten etablerades 1965 av byggmästare John Mattson och
värdegrunden – långsiktighet, professionalitet och engagemang
– är lika stark idag som då. Vår vision är att skapa goda livsmiljöer
över generationer. Det innebär att vi vill erbjuda en välfungerande
vardag för alla, genom förvaltning med helhetsperspektiv och närhet
till hyresgästerna samt genom utveckling av levande, trygga och
attraktiva boendemiljöer och lokalsamhällen.
John Mattsons aktie är noterad som JOMA på
Nasdaq Stockholm Mid Cap-listan.
John Mattson utformar boendemiljöer för
såväl bilförare som fotgängare och cyklister.
5
kommuner i
Stockholm
4 414
lägenheter
Mdkr i
fastighetsvärde
15,9
-årig historia
55
1OM JOHN MATTSON 1
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
2021 i korthet
Förvärv och tillträde av fastigheter med ett fastighetsvärde om 5 270 miljoner
kronor genom förvärv av 97,15 procent av aktierna i Hefab Fastighets AB
(Hefab) och 99,95 procent av aktierna i Eb Aktiebolag.
Förvärv och tillträde av 456 lägenheter samt kommersiella lokaler i Häggvik
och Tureberg i Sollentuna kommun till ett underliggande fastighetsvärde om
902 miljoner kronor.
Förvärv och tillträde av kontorsfastighet i Finnboda i Nacka kommun om
1 400 kvadratmeter uthyrbar area samt byggrätt för ett tjugotal bostäder.
Förvärv och tillträde av bostadsprojekt med 73 hyreslägenheter i Vilunda
i Upplands Väsby kommun.
Erhållande av markanvisning i Slakthusområdet vid kvarter där John Mattson
sedan tidigare äger fastigheter. Detaljplanearbete pågår för nybyggnation
av totalt 100 bostäder.
Avtal om förvärv av tre fastigheter vid Gullmarsplan i Stockholm stad till ett
underliggande fastighetsvärde om 670 miljoner kronor. Tillträde skedde
1 februari 2022.
Bolagets vd Siv Malmgren meddelade sin pensionsavgång och Per Nilsson
rekryterades som ny vd.
NYCKELTAL 2021 2020
Hyresintäkter, Mkr 407,9 294,0
Driftöverskott, Mkr 249,8 196,0
Förvaltningsresultat, Mkr 103,1 94,7
Förvaltningsresultat, kr/aktie 2,98 2,81
Tillväxt i förvaltningsresultat, kr/aktie, % 6,0 45,8
Periodens resultat efter skatt, kr/aktie 38,21 14,22
Fastighetsvärde vid periodens utgång, Mkr 15 894,5 7 958
Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, % 95,6 94,5
Belåningsgrad vid periodens utgång, % 58,0 44,7
Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 2,6
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 175,90 129,25
Tillväxt i långsiktigt substansvärde, kr/aktie, % 36,1 16,4
Aktuellt substansvärde, kr/aktie 158,54 119,01
Finnboda kaj med en sjönära
kontorsfastighet samt en byggrätt
för framtida bostäder.
MED ETT VÄSENTLIGT STÖRRE
FASTIGHETSBESTÅND OCH EN
UTÖKAD PROJEKTPORTFÖLJ
HAR VI SKAPAT GODA TILLVÄXT-
MÖJLIGHETER FRAMÖVER.
22021 I KORTHET 2
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Ett år av stark tillväxt
Genom framgångsrika förvärv och ett gediget integrations-
arbete har John Mattson haft en god tillväxt under 2021 och står
väl rustat för framtiden. Bolaget fortsätter skapa värde inom
förvaltning, förädling, förtätning och förvärv.
F
ramgångsrikt år
John Mattson har haft en fantastisk
utveckling under 2021. I linje med
vår tillväxtstrategi har bolaget etablerat sig
i flera attraktiva områden i Stockholms-
regionen. Med ett väsentligt större fastighets-
bestånd och en utökad projektportölj har
vi skapat goda tillväxtmöjligheter framöver.
Vid utgången av 2021 uppgick fastighets-
värdet till 15,9 miljarder kronor, en näst intill
dubblering jämört med året innan. Målet att
koncernens fastighetsvärde vid utgången av
2023 ska uppgå till minst tio miljarder kro-
nor har därmed uppnåtts redan under 2021.
Som nytillträdd vd är det också glädjande
att konstatera att bolaget genom framgångs-
rika örvärv och ett gediget integrationsar-
bete levererar ett ökat örvaltningsresultat
och ökat substansvärde. Förvaltningsre-
sultatet per aktie ökade under 2021 med
14procent, justerat ör årets engångskost-
nader, och substansvärdet per aktie ökade
med 36procent.
Stort tack till alla medarbetare som gjorde
2021 till ett framgångsrikt år ör John Mattson!
Förvärv om sju miljarder kronor
Under året har John Mattson genomört
örvärv till ett totalt fastighetsvärde om
sju miljarder kronor. Förvärvet av Hefab
Fastighets AB (Hefab) och Efib Aktiebolag
(Efib) var det största och omfattade närmare
fyrtio fastigheter om cirka 100 000vadrat-
meter uthyrbar yta där 75 procent utgörs
av bostäder. Genom örvärvet har John
Mattson nu en större exponering mot fler
attraktiva delmarknader i Stockholm. De
örvärvade fastigheterna som främst finns
i västra, centrala och södra Stockholm kom-
pletterar John Mattsons fastighetsportölj
väl, då bolaget innan örvärvet främst hade
fastigheter i norra och östra Stockholm.
Förvärvet adderar även projektmöjligheter
genom pågående projekt, bygrätter och
framtida projektmöjligheter samt ökar
bolagets fastighetsbestånd väsentligt vilket
ger oss stärkta örutsättningar att utveckla
bolaget framåt.
John Mattsons fastighetsbestånd i Sol-
lentuna kommun dubblerades under året
och Sollentuna är nu bolagets näst största
John Mattson är nu
väl positionerat för
nästa steg i bolagets
utveckling
3VD HAR ORDET 3
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
örvaltningsområde, vilket skapar örut-
sättningar ör en mer eektiv örvaltning.
De nyörvärvade lägenheterna och kom-
mersiella lokalerna i Hägvik och Tureberg
i Sollentuna tillträddes i oktober 2021.
Det är också glädjande att vi under året har
etablerat oss i, ör John Mattson, nya kom-
muner. Genom örvärv av en fastighet med
bygrätt i Finnboda och ett bostadsprojekt
i Vilunda finns vi nu även i Nacka och
i Upplands Väsby. Vidare ökade vi, genom
erhållande av markanvisning i Slakthus-
området och örvärv av tre fastigheter vid
Gullmarsplan, vår närvaro i det expan-
siva Söderstaden där John Mattson sedan
tidigare äger tomt-
rätter i Slakthusområ-
det och bostadsfastig-
heter i Johanneshov.
Vi ser fram emot att
utveckla Södersta-
den tillsammans med
Stockholms stad och
andra fastighetsägare.
De tre fastigheterna
vid Gullmarsplan tillträddes den 1 februari
2022 varör dessa inte omfattas av denna
rapport.
Väl positionerade för nästa steg
John Mattson är nu väl positionerat ör
fortsatt utveckling. Fastighetsbeståndets
storlek gör att vi har goda örutsättningar
att utveckla en mer eektiv organisation.
Genom integrationen av Hefab och våra geo-
grafiskt koncentrerade örvaltningsområden
byger vi nu en skalbar örvaltningsorganisa-
tion med enhetliga och eektiva processer
ör att möjligöra fortsatt tillväxt. Förvärvet
av Hefab ökar även vår örmåga inom pro-
jektutveckling. Projektportöljen har utökats
med pågående projekt, bygrätter och fram-
tida utvecklingsmöjligheter.
Fortsatt tillväxt
John Mattson fortsätter att skapa värde
genom de fyra strategiska hörnstenarna;
örvaltning, örädling, örtätning och örvärv
med tillväxtfokus i Stockholmsregionen.
Under 2021 fortsatte vi framgångsrikt att
uppgradera lägenheter vilket ökar fastig-
heternas underligande värde. Totalt under
året genomördes 179 basuppgraderingar
och 160 totaluppgraderingar, vilket är det
högsta antalet totaluppgraderingar hittills.
John Mattsons mål är att totaluppgradera
minst 100 lägenheter per år.
Genom ökad digitalisering är ambitionen
att eektivisera våra arbetssätt och under-
lätta våra hyresgästers vardag genom att
utveckla vårt service och tjänsteutbud.
Driftöverskottsgraden varierar inom vårt
bestånd, både utifrån de marknadsvillkor
som gäller ör de olika geografiska lägen
där vi har fastigheter och utifrån hur länge
vi har ägt fastigheterna. I bolagets aärs-
modell ingår att örvärva örvaltnings-
fastigheter med utvecklingspotential där
vi genom en aktiv örvaltning över tiden
stärker driftöverskottet. Här kan nämnas
att örvaltningsområde Lidingö, som John
Mattson har örvaltat under en lång tid, har
en överskottsgrad på 65 procent medan
örvaltningsområde Norrort, som vi nyli-
gen örvärvat, har en driftöverskottsgrad
på 36procent.
Projektutveckling är ett prioriterat om råde
ör att komplettera fortsatt tillväxt inom
örvaltning och örvärv. Initialt genom att
öka bygrättsportöljen och utveckla vår
organisation ör att hantera en utökad pro-
jektvolym. Vi drar här nytta av vår kompetens
och långa erfarenhet inom örvaltning när vi
utformar nya attraktiva och hållbara bo städer
ör en eektiv örvaltning.
Förvärv är fortsatt en del av vår tillväxt-
strategi. Vi kommer löpande utvärdera ö r-
värv av örvaltningsfastigheter med utveck-
lings potential i attraktiva marknadslägen
i Stockholms regionen.
Nästa steg inom hållbarhet
Hållbarhet är viktigt ör John Mattson och
utgör en integrerad del i vår aärsmodell.
Bolaget tar ett helhetsgrepp genom att arbeta
med både bygnader och livet mellan husen
ör att skapa tryga, attraktiva och hållbara
boendemiljöer och lokalsamhällen. Vi har
utvecklat ett framgångsrikt arbetssätt där
vi tillsammans med kommuner och andra
aktörer arbetar med tryghetsfrågor ör att
öka attraktionskraften i våra områden. Vårt
arbete är värdeskapande och John Mattson
är en långsiktig och trovärdig part inom
social hållbarhet. Vi kommer fortsätta detta
arbete ör att ytterligare öka attraktiviteten
i våra områden.
Vi tar nu nästa steg i hållbarhetsarbetet
genom att även stärka oss inom miljömässig
hållbarhet. Under 2022 sätter vi vetenskaps-
baserade utsläppsmål samt stärker organi-
sation ör att leverera på dessa mål.
John Mattson är väl rustat ör framtiden
och jag ser mycket fram emot att tillsam-
mans med medarbetare och styrelse ta nästa
steg i bolagets utveckling.
Per Nilsson, vd
JOHN MATTSON FASTIGHETSFÖRETAGEN AB
Projektutveckling är ett prioriterat
område för att komplettera
fortsatt tillväxt inom förvaltning
och förvärv.
4VD HAR ORDET 4
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
nybyggda lägenheter
116
160
totaluppgraderade
lägen heter
81
%
nöjda hyresgäster
101,6
TON
matåtervinning till biogas
7,9
MDKR
ökat fastighetsvärde
varav 1,5 Mdkr orealiserad
värdeförändring
36
%
ökat substansvärde
per aktie
Aärsidé
Långsiktigt äga, förvalta och utveckla
bostadsfastigheter och attraktiva
lokalsamhällen i Stockholmsregionen.
Vision
Goda livsmiljöer över generationer.
Värderingar
Långsiktighet, professionalism och
engagemang genomsyrar hela verksamheten.
Värderingarna vägleder arbetet i vardagen
och är grunden i bolagets företagskultur.
RESURSER VERKSAMHET
För medarbetarna
Kompetensutveckling
Attraktiv arbetsplats och trivsel
Möjlighet att bidra till samhälls-
byggnad
För ägarna
Värdetillväxt i aktien
Ökat långsiktigt substansvärde per aktie
För miljön
Eektiv användning av resurser
Förvaltning och material med långa
livscykler och låg miljöpåverkan
Matåtervinning till biogas
För samhället
Attraktiva och hållbara bostadsmiljöer
där människor trivs och vill bo kvar
Trygga miljöer och aktiviteter i
närområden
Stadsutveckling med byggmästar-
kvalitet
För hyresgästerna
Attraktiva hem i trygga miljöer
Gemensamma mötesplatser och
arrangemang
Välskötta utemiljöer med fokus på
grönska och mötesplatser
Långsiktig hyresvärd, lokal förvaltning
VÄRDE FÖR INTRESSENTER
EXEMPEL PÅ
VÄRDESKAPANDE 2021
Finansiellt kapital
Eget kapital
Räntebärande skulder
Fastigheter
Byggnader och mark i sammanhållna
områden med förädlings- och
förtätningspotential
Energi, vatten, material och utrustning
för förvaltning och utveckling av
fastigheter
Kunder
Bostadshyresgäster
Kommersiella hyresgäster
Medarbetare och strukturkapital
Processorienterad organisation med
förvaltning i egen regi
Varumärke och relationer
Starkt varumärke med över
55-årig historia
Eftertraktade områden
Långsiktiga relationer med kunder,
leverantörer, nansmarknad, kommuner
och övriga intressenter
Strategi
Förvaltning
Förädling
Förtätning
Förvärv
John Mattsons strategi baseras på
fyra hörnstenar där hållbarhetsarbetet
integreras i varje del.
Vår modell för långsiktigt värdeskapande
5SÅ SKAPAR JOHN MATTSON VÄRDE 5
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Strategiska mål
Genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt
substansvärde per aktie med minst
10 pro cent, inklusive värde överföringar,
över en konjunkturcykel
.
Under 2021 uppgick tillväxten i substans-
värde per aktie till 36,1 procent.
Genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltnings-
resultatet per aktie med minst 10 procent
över en konjunkturcykel
.
Under 2021 uppgick tillväxten i förvalt
nings -
resultat per aktie till 6,0 procent.
Värdet av koncernens fastigheter ska vid
utgången av 2023 minst uppgå till 10 Mdkr
.
Vid årets utgång uppgick fastighetsvärdet
till 15,9 Mdkr, och därmed har det nansiella
målet uppnåtts.
2120191817
129,25
175,90
97,09
104,23
111,07
2120191817
2,81
2,98
0,94
0,74
1,93
2120191817
4,74
6,04
7,96
15,89
6,37
FÖRVALTNINGSRESULTAT
PER AKTIE, KR
FASTIGHETSVÄRDE,
MDKR
LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE
PER AKTIE, KR
Utdelningspolicy
– Långsiktigt ska utdelningen uppgå till
50 procent av förvaltningsresultatet per år. Under de närmaste
åren kommer John Mattson prioritera värdeskapande investe-
ringar vilket innebär att utdelningar kan komma att understiga
50 pro cent av förvaltningsresultatet eller helt utebli.
Finansiella riskbegränsningar – John Mattson
eftersträvar låg nansiell risk. Det innebär att:
belåningsgraden netto lång siktigt inte ska överstiga
50 procent, och
räntetäckningsgraden lång siktigt inte ska understiga 1,5 ggr
.
Verksamhetsmål
Nöjda hyresgäster, ser-
vice- och produktindex:
högre än branschsnittet
Trygga områden enligt
de boende: högre
än branschsnittet för
jämförbara områden
Engagerade medarbetare
och eektiv organisation:
i övre kvartil i förhållande
till jämförbara bolag
Hållbarhetsmål
Sätta klimatmål enligt Science
Based Targets initiative
Utveckla Mellan husen-
konceptet i alla områden
Öka andelen hållbar
nansiering
Under 2021 ökade förvaltningsresultatet kronor per aktie med 6 procent och justerat för årets
engångskostnader med 14 procent. Substansvärdet kronor per aktie ökade med 36 procent.
Fastighetsvärdet uppgick vid årsskiftet till 15,9 miljarder kronor.
Finansiella mål
6MÅL OCH STRATEGI 6
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Förvaltning genom
helhet och närhet
– Vi kan våra fastigheter och
känner våra kunder. Vi tar ansvar för
helheten, både beståndet och att ut veckla
livet mellan husen. Vi underhåller våra
fastigheter utifrån ett långsiktigt livs cykel-
perspektiv. Genom eektiv drift och skötsel
optimerar vi resursanvändningen och
säkerställer låga kostnader.
LÄS MER PÅ SID 11–12
Förtätning för att
addera nya kvaliteter
– Vi förtätar på egen mark
eller i nära anslutning till bentliga
fastigheter, ofta på redan hårdgjord mark.
På så sätt breddas lägenhetsutbudet och
hyresgästers olika behov tillgodoses. Nya
kvaliteter tillförs lokalsamhället och mång-
falden och variationen ökar, vilket bidrar
till goda livsmiljöer.
LÄS MER PÅ SID 15–16
Förädling med hållbar kvalitet
– Vi förädlar våra byggnader genom att
uppgradera, bygga till samt konvertera
utrymmen till bostäder eller kommersiell
verksamhet. Vi har en väletablerad modell för
uppgraderingar i två steg. All uppgradering
sker i dialog med hyresgästerna och
juste rade hyresnivåer förhandlas med
Hyresgästföreningen.
LÄS MER PÅ SID 13–14
Förvärv med långsiktigt
ansvarstagande
– Vi strävar efter att förvärva fastigheter
och byggrätter med utvecklings potential
i goda marknadslägen i Stockholmsregionen
med närhet till välfungerande infrastruktur.
Förvärv sker utifrån ett långsiktigt ansvars-
tagande.
LÄS MER PÅ SID 17–18
Förvaltning
Förädling
Förtätning
Förvärv
Strategi för
långsiktigt
värdeskapande
John Mattsons strategi baseras på fyra hörnstenar;
förvaltning, förädling, förtätning och förvärv. Lång-
siktighet genomsyrar vår verksamhet och hållbar-
hetsarbetet integreras i varje del.
Eektiv drift och skötsel optimerar
resursanvändningen, boendekomforten
och säkerställer låga kostnader.
7MÅL OCH STRATEGI 7
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Hyresrätten
står stark i en
turbulent värld
John Mattsons fastighetsportfölj är koncentrerad till tillväxt-
regionen Stockholm. Efterfrågan på hyresrätter är stor i hela
Stockholmsregionen.
Hyresrätten är en eftertraktad boendeform som utgör
en viktig del av en fungerande bostadsmarknad.
8MARKNADSÖVERSIKT 8
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Bildtext c eribus venis maio verior-
rorum si quis ipis maionse cullore
J
ohn Mattsons primära marknad är
Stockholmsregionen. Bolagets fast-
igheter inns i fem kommuner:
Lidingö, Sollentuna, Stockholm, Nacka och
Upplands Väsby. Ambitionen är att fortsätta
växa i dessa kommuner samt i ytterligare
tillväxtkommuner i regionen där det finns
politisk vilja att växa.
Bostadsbristen fortsätter att
öka i Stockholm
Under 2021 återhämtade sig världen på ett
anmärkningsvärt sätt efter att, när pande-
min slog till 2020, ha haft den största eko-
nomiska nedgången sedan 1930-talet. Den
kraftiga ekonomiska återhämtningen som
örutspåddes under sommaren 2021, när
vacciner rullades ut, tappade dock lite fart
under hösten/vintern när omikronviruset
fick spridning och smittspridningen ökade
igen. Samtidigt tog inflationen fart ör örsta
gången på decennier. Den svenska inflationen
uppgick till 4,1 procent i december 2021, den
högsta nivån på 28 år. Bland ekonomiska
experter går meningarna isär om det är en
mer övergående eller permanent ökning av
priserna. Prisökningarna är även något som
drabbar fastighetssektorn när priserna på
exempelvis energi och råvaror ökar.
Stockholmsregionen noterar också en
eko nomisk uppgång, men även den dämpa-
des något av den örnyade smittspridningen.
Regionen har upplevt ett litet utflyttnings-
netto under 2021, men det har inte påverkat
bostadssituationen nämnvärt. Storstockholm,
som omfattar 26 kommuner, har under en
längre tid präglats av bostadsbrist. Bostads-
enkäten ör 2021 visar att det råder under-
skott på bostäder i alla kommuner i regionen.
Enligt enkäten örväntades 21 300 bostäder
börja bygas under 2021 och 26 000 under
2022. Hyresrätter ut gör drygt 40procent av
dessa, resterande del är bostadsrätter och
småhus. Coronapandemin verkar så här
långt inte ha påverkat bostadsbygandet
speciellt mycket, men vissa kommuner har
noterat en ökad efterfrågan på småhus och
fritidshus.
Hyresrätten viktig för
bostadsmarknaden
John Mattson tror på hyresrätten. Det är en
flexibel och beväm boendeform som är en
viktig del av en fungerande bostadsmark-
nad. Hyresgästen behöver inte binda kapital
i bostaden och får hög service när värden
svarar ör skötsel och underhåll. Det gör att
många hushåll prioriterar hyresrätten som
ett huvudalternativ ör att lösa hushållets
behov av lämpligt boende.
Hyresrätten är viktig, inte minst ör unga
människor som söker sitt örsta egna boende.
John Mattson kan erbjuda hyresrätter i olika
prisklasser i sina områden. Därigenom vill
öretaget möta hyresgästers olika behov och
efterfrågan i ett och samma bostadsområde.
Det är viktigt ör att bland annat undvika
segregerade bostadsområden. I exempelvis
Larsberg på Lidingö har John Mattson norm-
hyresnivåer från 1 265 till 2 363 kronor per
vadratmeter och år.
Hyresrätten möjliggör flyttkedjor för den
som vill ha ett flexibelt boende eller inte har
möjlighet att köpa en bostad.
9MARKNADSÖVERSIKT 9
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Efterfrågan på hyresrätter stor
i Stockholmsregionen
Hyran ör hyresrätter regleras av bruksvär-
dessystemet. Det innebär att hyran baseras
på lägenhetens standard och valitet – inte
läget eller den geograiska placeringen.
Hyresregleringen gör att hyresnivån generellt
understiger en örväntad marknadshyra, inte
minst ör äldre hyresrätter. Det bidrar till en
begränsad rörlighet i det äldre beståndet
genom inlåsningseekter och inträdeshinder.
Den begränsade rörligheten syns exempelvis
i långa kötider, något som påverkar yngre per-
soner som sällan har den kötid som krävs ör
att få ett örstahandskontrakt till en lägenhet
i Stockholmsregionen. För dessa hushåll kan
nyproducerade hyresrätter, med högre hyres-
nivå men kortare kötid, i vissa fall underlätta
inträdet på bostadsmarknaden. Hyresregle-
ringen syns också genom att en stor svart
marknad vuxit fram ör hyresbostäder. Ett
problem som John Mattson tar på allvar och
vidtar åtgärder mot. För mer information se
sidorna 11 och 32.
Efterfrågan på hyresrätter fortsätter att
vara mycket stor i Stockholmsregionen. Sta-
tistik från Bostadsörmedlingen i Stockholm
visar att nästan 19 000 lägenheter örmedla-
des under 2021, en ökning med närmare sju
procent jämört med 2020. Samtidigt ökade
antalet personer i kön, vilket liger i linje med
de senaste årens utveckling. Totalt stod cirka
737 000 personer i kö hos Bostadsörmed-
lingen i Stockholm den 31 december 2021.
Alla dessa är dock inte aktivt sökande. Den
genomsnittliga kötiden ör att få en bostad var
drygt nio år. Skillnaden mellan olika delar av
länet är emellertid stor. Kötiden ör en befint-
lig hyresbostad på Södermalm är längre än
20 år medan en nybygd lägenhet i Märsta
i Sigtuna kommun kan örmedlas nästan
John Mattsons positionering bland börsnoterade fastighetsbolag
direkt enligt Bostadsörmedlingens stati-
stiktjänst. Överlag är kö tiden lång i de fem
kommuner som John Mattson är verksam i.
Transaktionsmarknaden
slår nya rekord
Aktiviteten på den svenska kommersiella
fastighetsmarknaden har varit hög under
2021, trots coronapandemin. Sammantaget
genomördes transaktioner med en total
volym om 224 miljarder kronor, vilket är ett
rekordår och högre än ör 2020 då volymen
uppgick till cirka 170 miljarder kronor. Efter-
frågan på bostadsfastigheter har varit god
under 2021 med transaktioner motsvarande
cirka 92 miljarder kronor. Bostadssegmentet
utgjorde 41 procent av den totala transak-
tionsvolymen. Transaktionsvolymen ör
bostadsfastigheter i Stockholmsregionen
TRANSAKTIONSVOLYM
0
50
100
150
200
250
2120191817
Transaktionsvolym bostäder (Mdkr)
Transaktionsvolym övriga segment (Mdkr)
Hög koncentration och låg risk
i fastighets beståndet
John Mattsons fastighetsbestånd har växt under
2021 och bolaget nns nu i flera kommuner
i Stockholmsregionen, koncentrerat till fyra
geograska områden; Lidingö, Norrort, City/
Bromma och Söderort/Nacka. 82 procent av
fastighetsbeståndet utgörs av hyresfastigheter.
Områdena är attraktiva med närhet till spårbun-
den kollektivtrak och grönområden. Detta ger
sammantaget en låg risk i fastighets beståndet
trots hög grad av koncentration.
uppgick under 2021 till närmare 22 miljar-
der kronor, vilket kan jämöras med 17 mil-
jarder kronor under 2020. John Mattson
genomörde örvärv ör ett fastighetsvärde
motsvarande 7 miljarder kronor under 2021.
En stark transaktionsmarknad ör bo stads-
fastigheter innebär att konkurrensen vid
örvärv av befintliga fastighetsbestånd med
potential ör utveckling och örtätning är
stor. John Mattsons konkurrenter om ör-
värvsobjekten utgörs främst av andra börs-
noterade fastighetsbolag och av privata
bolag med institutionella ägare. Även utländ-
ska fastighetsbolag är aktiva på den svenska
hyresfastighetsmarknaden. Vid örvärv av
bygrätter ör nyproduktion konkurrerar
John Mattson med såväl kommunala som
privata aktörer.
Geogrask spridning
LÅG
LÅG
HÖG
HÖG
Renodling av fastighetsportfölj
Cirklarnas storlek avser fastighetsvärde per januari 2022.
Källa: Catella
Fastpartner
Brinova
Stendörren
Amasten
Catena
Sagax
Trianon
Castellum
Genova
Atrium Ljungberg
Hufvudstaden
Fabege
Wihlborgs
Heba
Platzer
Torslanda Property
K2A Knaust & Andersson
fastigheter
Wallenstam
Pandox
Diös
K-fastigheter
Corem
NP3
John Mattson
10MARKNADSÖVERSIKT 10
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Förvaltning med fokus
på närhet, trygghet
och hållbarhet
Med en långsiktig och professionell förvaltning skapar John Mattson
attraktiva och trygga boendemiljöer. Vi tar ett helhets ansvar som
omfattar både byggnader, utemiljöer och utvecklingen av livet
mellan husen.
J
ohn Mattson har ett långsiktigt per-
spektiv på fastighetsörvaltning.
Den utgår från bolagets vision; att
skapa goda livsmiljöer över generationer.
Våra bostäder och lokaler är bygda ör att
vara hållbara, funktionella och attraktiva
över tid, det vi kallar bygmästarvalitet –
ett arv från bygmästaren John Mattson som
startade bolaget 1965. Fastighetsörvalt-
ningen sker i egen regi och vi är fysiskt när-
varande i bostadsområdena vi äger fastighe-
ter i. Där finns vi med kunniga medarbetare
som dagligen möter hyresgästerna. Våra
fastighetstekniker ronderar områdena och
ser till att det är helt, rent och trygt i och
omkring husen.
Helhet i förvaltningen
I takt med att John Mattson har expanderat,
både i storlek och geografiskt, har arbetet med
att eektivisera örvaltningen intensifierats.
Vi fortsätter arbeta utifrån ett helhetstän-
kande från ax till limpa med aärsnyttan
i fokus.
Med konceptet Mellan husen skapar vi
mötesplatser och sociala sammanhang som
stärker relationen mellan hyresgäster. Det
ökar trivseln och trygheten och främjar
en positiv utveckling i våra områden. Vi
vill bidra till hållbara lokalsamhällen där
människor trivs och känner gemenskap
och tryghet över kultur- och generations-
gränserna.
Arbetet handlar också om att örhindra
oriktiga hyresörhållanden, det vill säga se
till att de människor som har kontrakt ör
John Mattsons lägenheter faktiskt är de
människor som bor där enligt folkbokö-
ringen, samt att örhindra att kriminell verk-
samhet sker i fastigheterna. John Mattson
tar ett tydligt örvaltaransvar ör helheten
där ordning och reda råder hela vägen från
att en hyresgäst skriver kontrakt till att
utflyttning sker. Vi adderar närservice och
samarbetar med kommunen, övriga fastig-
hetsägare, det lokala näringslivet och ideella
organisationer samt med skola, polis och
brandörsvar.
Trygga och välskötta områden är en förutsättning för att skapa
attraktiva lokalsamhällen och därmed generera aärsnytta.
John Mattson tar ett tydligt
förvaltaransvar för helheten där
ordning och reda råder hela vägen
från att en hyresgäst skriver
kontrakt till att utflyttning sker.
11FÖRVALTNING 11
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Att minska klimatpåverkan genom
eektiv energianvändning och avfalls-
hantering med möjlighet att sortera
avfallet i fraktioner har också hög
prioritet ör John Mattsson. Läs mer
på sidan 33.
Kundnöjdhet & digitalisering
En bra dialog med hyresgästerna är
en av grundörutsättningarna ör att
utveckla och ständigt örbättra verk-
samheten. Den årliga hyresgästun-
dersökningen som vi genomör är ett
värdefullt verktyg ör att identifiera
örbättringsområden. Hyresgästun-
dersökningarna, som vi började med
ör 25 år sedan, har alltid visat att
över 80 procent av bostadshyresgäs-
terna är nöjda. Så även under 2021
då service- och produktindex låg på
81 procent respektive 80 procent.
Vi fortsätter att effektivisera
vårt arbetssätt och att säkerställa
systemstöd ör god hyresgästkom-
munikation genom digitalisering.
Coronapandemin har ör oss, liksom
ör många andra, påsyndat digita-
liseringsarbetet och den digitala
utvecklingen skapar nya möjligheter
samt örenklar kommunikationen
och ökar servicenivån ör våra hyres-
gäster.
T
ryghetsfrågorna får allt större
betydelse i samhället. John Mattson
arbetar med dem på många sätt, där
helt och rent i och omkring bostäderna är
grunden. Klotter, örstörelse och nedskräp-
ning tas om hand omgående enligt Broken
Windows-teorin. En teori som går ut på att
minska risken ör eskalerande problem
genom nolltolerans och snabba, tidiga insat-
ser även mot små örseelser.
Samarbete med Sollentuna kommun
i trygghetsfrågor
Det nära samarbete John Mattson sedan
flera år haft med Lidingö kommun och andra
lokala aktörer i kommunen ör att skapa
tryga boendemiljöer är något vi tar med oss
när vi expanderar i nya kommuner, menar
Christina Hansson, örvaltningschef på John
Mattson. Hon pekar på att samhälls klimatet
har hårdnat och är en del av vår vardag som
vi hanterar och agerar utifrån. Ordning och
reda i såväl bostadsområdena som i det
administrativa arbetet är viktigt ör seriösa
fastighetsägare som vill bedriva en eektiv
fastighetsörvaltning. Men även ör hyres-
gästerna ör att de ska kunna ha en tryg
boendemiljö.
Sollentuna kommuns tryghetsarbete
samordnas enligt modellen EST (Eektiv
Samordning ör Tryghet). Det innebär att
kommunen, polisen och fastighetsägare
samarbetar ör att skapa tryghet. Det hand-
lar om till exempel tätare närvaro av poliser
och ältarbetare, bättre belysning och ärre
buskage på otryga platser. EST är ett pilot-
projekt som fått stöd av Brottsöre bygande
rådet (Brå). Christina Hansson tycker att
det är självklart ör John Mattson att delta
i Sollentuna kommuns arbete ör att stärka
trygheten bland boende när man är en lång-
siktig fastighetsägare i kommunen.
Ordning och reda
– grunden för ett
tryggt boende
John Mattson arbetar aktivt för att
skapa bra och trygga livs miljöer
för de boende. Ett nära samarbete
med kommunen, polisen och andra
samhällsfunktioner samt med övriga
fastighetsägare och lokala aktörer
både på Lidingö och Sollentuna
är exempel på hur vi aktivt arbetar
med trygghetsfrågor i det dagliga
förvaltningsarbetet.
SOM EN LÅNGSIKTIG FASTIGHETS-
ÄGARE ÄR DET SJÄLVKLART FÖR
JOHN MATTSON ATT SAMARBETA
MED LOKALA AKTÖRER
81%
nöjda hyresgäster
1)
1)
Hyresgästernas upplevelse av mötet med John
Mattsons medarbetare, tjänster och produkter.
John Mattson engagerar boende och
samarbetar med lokala aktörer för att
stötta stoltheten över det område man
bor eller verkar i.
12FÖRVALTNING 12
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
E
n grundsten i John Mattsons strategi
och aärsmodell är att örädla äldre
befintliga fastigheter. Genom att
uppgradera fastigheterna får hyresgästerna
ett attraktivt boende i lägenheter som möter
moderna krav på säkerhet, funktion och
hållbarhet. Och god teknisk status på fast-
igheterna ger ökad eektivitet i örvalt-
ningen och bidrar till ökad trivsel ör hyres-
gästerna, större hyresintäkter och minskade
driftskostnader. Vi identifierar även outnytt-
jade utrymmen, som tvättstugor och vinds-
utrymmen, som kan konverteras till lägen-
heter eller kommersiella lokaler och som kan
bidra till ökade hyresintäkter och därmed
högre fastighetsvärden.
Flexibilitet för hyresgästen med
Larsbergsmodellen
John Mattsons etablerade och framgångs-
rika strategi ör uppgradering av lägenheter
kallas Larsbergsmodellen. Den innebär att
uppgraderingen kan ske i ett basutörande
eller som en totaluppgradering. Vid bas-
uppgradering säkras fastighetens tekniska
status och hyresgästen kan bo var under
arbetet. Vid totaluppgradering moderniseras
resterande delar av lägenheten, ny köksin-
redning sätts in och alla ytskikt renoveras.
En totaluppgradering av en lägenhet medör
en högre hyresjustering än ör en basuppgra-
derad lägenhet.
Med John Mattsons
etablerade och
framgångsrika strategi
för uppgradering,
Larsbergsmodellen,
väljer hyresgästen
nivå på renoveringen.
Förädling skapar
hållbara mervärden
Flera av hyresgästerna väljer totaluppgrade-
ring ör att få en standardhöjning i sin lägen-
het. Flera väljer också att byta till en totalupp-
graderad lägenhet med annat läge och i annan
storlek. För John Mattsons del innebär det att
vi kan öka andelen total uppgraderade lägen-
heter och erbjuda dierentierade hyresnivåer.
De justerade hyresnivåerna som öljer av både
bas- och totaluppgraderingar örhandlas med
Hyresgästöreningen i örväg.
Uppgraderingar i olika nivåer möjlig-
gör valfrihet för hyresgäster med olika
stora plånböcker.
John Mattson utvecklar fastighetsbeståndet genom
att uppgradera bentliga lägenheter och konvertera
outnyttjad yta till bostäder eller kommersiell verksamhet.
Det höjer värdet på fastigheterna, ökar trivseln för hyres-
gästerna och bidrar till att fler bostäder nns tillgängliga.
13FÖRÄDLING 13
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
U
nder 2018 örvärvade John Mattson
480 hyresrätter i Käppala på södra
Lidingö. Ett naturnära område med
välbygda hus från 1950- och 1960-talet, men
med många lägenheter i behov av renovering.
John Mattson började här ett uppgraderings-
arbete under 2019. Förutom uppgradering av
lägenheter har vi även renoverat entréer och
tvättstugor och örbättrat utemiljöer. Exem-
pelvis har energibesparande belysning
i gemensamma utrymmen installerats och
trapphuset har örsetts med digitala trapp-
hustavlor som örbättrar hyresgästkommu-
nikationen.
Larsbergsmodellen i bruk i Käppala
Lägenheterna i Käppala har uppgraderats
enligt Larsbergsmodellen där uppgrade-
ringen görs i två steg – basuppgradering där
det allra nödvändigaste görs och hyreshöj-
ningen blir mer begränsad eller totaluppgra-
dering. Larsbergsmodellen innebär ördelar
både ör hyresgästen och ör John Mattson,
menar Martin Landerby, chef Projekt på
John Mattson. Han pekar på att en ördel
ör hyresgästen är valmöjligheten att kunna
välja en större eller mindre uppgradering.
Och möjligheten att kunna bo var under
uppgraderingen om hyresgästen väljer bas-
uppgradering. För John Mattson är en av ör-
delarna med modellen att uppgraderingarna
kan komma igång tidigare eftersom vi inte
behöver skaa fram evakuerings lägenheter
i samma omfattning.
Under uppgraderingsarbetet har John
Mattson haft ett kontor på plats i Käppala
med egna medarbetare som har svarat på
frågor och informerat om uppgraderingens
olika steg. På plats har även funnits en vis-
ningslägenhet så att hyresgästerna kunnat
se hur en totaluppgraderad lägenhet ser ut.
John Mattson arbetar löpande
med förädling av sitt fastighets-
bestånd. Renoveringsarbetet
i Käppala är ett exempel på hur
Larsbergsmodellen fungerar
i praktiken där hyresgästen kan
välja nivå på upp graderingen
av sin lägenhet.
Käppala ömsar skinn
– förädling med
flexibilitet
Efter tre år av basuppgraderingar är
livslängden i husen i Käppala säkrad för
många år framåt. Arbetet med totalupp-
graderingar fortsätter löpande.
14FÖRÄDLING 14
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Förtätning
med hänsyn till
grönområden
I bostadsbristens Stockholm arbetar John Mattson aktivt
med att nna mark där det är möjligt och lämpligt med
förtätning av bentlig bebyggelse. Målet är att skapa
attraktiva och trygga bostadsområden.
J
ohn Mattsons strategi ör örtätning
går hand i hand med arbetet att
främja ett attraktivt och hållbart
lokalsamhälle. Genom nyproduktion får fler
möjlighet att bo i hyresrätt och hyresgästers
olika behov tillgodoses. Nyproduktionen
breddar både standard och hyresnivå. Det
gör också att hyresgästerna kan byta till nytt
boende inom sitt bostadsområde när deras
livssituation örändras. En mångfald i fastig-
hetsbeståndet skapar ett mer varierat under-
lag ör handel och service, vilket i sin tur
lockar till sig ett varierat serviceutbud.
Utveckling på olika sätt
John Mattsons utvecklingsarbete handlar
dels om att identifiera möjligheter ör nypro-
duktion på egen mark, dels om att ha en
dialog med olika kommuner i Stockholms-
regionen ör markanvisningar. Vår långa
erfarenhet av att byga valitativa hyres-
bostäder och att långsiktigt örvalta och
utveckla bostadsområden gör John Mattson
till en attraktiv samarbetspartner ör kom-
muner och andra aktörer i deras arbete med
bostads- och områdesutveckling.
Butiker, skolor, örskolor och service är,
utöver bostadsbebygelse, viktiga ör att ör-
stärka ett områdes attraktionskraft. Därör
omfattar John Mattsons nyproduktion även
kommersiella och samhällsnyttiga fastigheter.
Hållbar nyproduktion
Vi eftersträvar att byga på redan hård-
gjord mark, som exempelvis parkeringsytor.
Genom att bevara vegetation och anläga ny
90%
trivs i sitt bostadsområde
Vi bevarar vegetation och anlägger ny grönska där det är möjligt. Detta
bidrar till såväl biologisk mångfald som närhet till natur för de boende.
15FÖRTÄTNING 15
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
grönska där det är möjligt bidrar vi till att
bevara biologisk mångfald.
Kvalitet och långsiktighet är viktiga ledord
ör John Mattson och har varit så ända sedan
öretaget grundades. Det innebär hög byg-
nads- och örvaltningsvalitet med hållbara
material som är lätta att underhålla utan att
göra avkall på estetiska värden. Material val
vid nybygnation baseras på miljömässiga
aspekter utifrån livscykelanalyser. Men
också på ekonomiska aspekter, vilket skapar
ördelar både ur totalkostnads- och hållbar-
hetsperspektiv. Som en del av vårt håll bar-
hets arbete är ambitionen att John Mattsons
ny producerade bostäder, som bolaget pro-
jekt utvecklar från start, ska miljö märkas
enligt Svanen, Nordens ociella miljömärk-
ning. För befintliga bostäder är ambitionen
att de ska miljöcertifieras enligt Miljöbyg-
nad iDrift.
F
astigheten Trappsteget 2 består av
72 hyreslägenheter nära Högdalens
centrum ungeär en mil från Stock-
holms innerstad. Med 200 meter till Hög-
dalens centrums tunnelbanestation kan
man ta sig in till Södermalm på mindre än
20minuter med tunnelbana. Butiker, res-
tauranger, apotek och systembolag finns på
gångavstånd. Även goda möjligheter till kul-
tur- och idrottsaktiviteter finns inpå knuten.
Lägenheterna, som är mellan två och fyra
rum stora, har genomgående parkettgolv
och alla lägenheter har antingen uteplats
eller balkong. Här finns gemensamhetsytor
som tvättstuga, cykelrum och barnvagns/
rullstolsörråd och även ett gemensamt
garage. Huset har många likheter funk-
tionsmässigt med många av de äldre byg-
naderna i närområdet med skillnaden att
Trapp steget 2 är Svanenmärkt.
Det innebär att speciella miljökrav
ställs där bygnaden granskas ur ett livs-
cykelperspektiv ör att bidra till ett mer
hållbart samhälle. Bygprocesserna, liksom
bygprodukter som använts, är hållbara
och hårda krav har ställts på energianvänd-
ningen i husen. Den Svanenmärkta bygna-
den har också möjligjort grön finansiering
det vill säga lån som stimulerar hållbara
investeringar och som bidrar till ett eller
flera av målsättningarna i EU:s Taxonomi.
John Mattson levererar på
hållbarhets strategin
Trappsteget 2 rimmar väl med John
Mattsons höga hållbarhetsambitioner
menar Mari Edberg kommunikationschef
ör John Mattson. Hon pekar på att bola-
DE FÖRSTA HYRESGÄSTERNA
FLYTTADE IN I DECEMBER 2021
I LÄGEN HETERNA SOM ÄR MELLAN
TVÅ OCH FYRA RUM STORA
get länge prioriterat hållbarhetsfrågorna,
egentligen ända sedan det grundades 1965,
men att ribban satts ännu högre i och med
att John Mattson beslutade om en håll-
barhetsstrategi 2019. En strategi som hon
menar genomsyrar hela bolagets verksam-
het och där medarbetarnas engagemang
i frågan både tillvaratas och premieras.
Inflyttning i Trappsteget 2 startade i
dec ember 2021.
Svanenmärkta hyreslägenheter
i Högdalen inflyttningsklara
Fastigheten Trappsteget 2 i Högdalen, byggd enligt Svanen,
uppfyller John Mattsons ambition om förtätning och att växa
hållbart i Stockholms regionen. Med butiker, service och goda
kommunikationer på gångavstånd färdigställdes den Svanen-
märkta hyres fastigheten under hösten 2021.
16FÖRTÄTNING 16
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Den vackra byggnaden på Lilla
Bantorget i Stockholm ingick i ett av
de förvärv som gjordes under 2021.
Förvärv för
långsiktigt ägande
En del av John Mattsons strategi är tillväxt genom förvärv
av fastigheter och byggrätter. Målet är att addera fastigheter
i attraktiva lägen med bra utvecklingsmöjligheter och goda
kommunikationer. Förvärv ska ske utifrån ett långsiktigt
ägar- och förvaltningsperspektiv.
U
nder 2021 gjorde John Mattson sina
största örvärv någonsin när fast-
ighetsvärdet dubblerades genom
flera transaktioner. Under året örvärvade
bolaget fastigheter till ett värde om sju mil-
jarder kronor. John Mattson är därmed eta-
blerad som fastighetsägare i fem kommuner
i Stockholm.
John Mattson – en attraktiv
samarbetspartner
John Mattsons långsiktiga och hållbara
verksamhetsmodell, där vi tar ett stort soci-
alt ansvar och månar om att våra områden
utvecklas på ett tillfredställande sätt gör oss
till en ansvarstagande samarbetspartner
i bostads- och områdesutveckling. En viktig
framgångsfaktor ör John Mattson är goda
relationer med kunder, kommuner, närings-
liv och andra intressenter. Vi eftersträvar ett
nära samarbete ör att bidra till attraktiva
lokalsamhällen, såväl genom vårt arbete ör
social hållbarhet som genom nyproduktion.
Utveckla lokalsamhällen
genom nya förvärv
Med gedigen erfarenhet från våra befint-
liga bostadsområden vill vi fortsätta att
utveckla hållbara och tryga boendemiljöer
och vi arbetar aktivt ör att hitta intressanta
nybygda och äldre fastigheter samt byg-
rätter att örvärva. Vi ser ördelar med att
örvärva sammanhängande bestånd då det
ger örutsättningar att driva lokal örvaltning
av hög valitet och över tid skapa attraktiva
områden och goda livsmiljöer där bostäder,
arbetsplatser, handel, närservice och kultur
samverkar.
En viktig framgångsfaktor
för John Mattson är goda
relationer med kunder,
kommuner, näringsliv och
andra intressenter.
17FÖRVÄRV 17
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
J
ohn Mattson örvärvade under 2021
ett bostadsprojekt i kommunen
Upplands Väsby 2,5 mil norr om
Stockholm. Bostadsprojektet har ett centralt
läge i Vilunda mellan Upplands Väsbys pen-
deltågstation och Väsby centrum. På fastig-
heten pågår bygnationen av 73 hyreslägen-
heter samt verksamheter i bottenvåningarna.
Projektet omfattar totalt 4 600 vadratmeter
uthyrbar area och inflyttning är beräknad
till andra halvåret 2022.
Pilotprojekt för mobilitet och delning
Bostadsprojektet i Vilunda är ett mycket
spännande projekt, tycker Daniel Forn-
brandt, som är aärsutvecklingschef på John
Mattson. Han menar att John Mattson nu
kommer att kunna erbjuda ett hem till mål-
grupper som inte har krav på att ha en egen
bil. Som i stället väljer ett boende inriktat
på delning och mobilitet. Daniel Fornbrandt
tycker att John Mattson med detta projekt
ges god möjlighet att vara med och utveckla
framtidens mer hållbara boendelösningar
i samarbete med bland andra Upplands
Väsby kommun.
Bostadsprojektet i Vilunda är också en del
i ett forskningsprojekt – Rikare grannskap
– vars syfte är att undersöka hur nya mobili-
tetstjänster kan bidra till minskad bilanvänd-
ning, fler bostäder och örbättrad boende-
miljö. Projektet genomörs inom ramen
ör innovationsprogrammet InfraSweden
2030 och drivs av Nyréns Arkitektkontor
i samarbete med bland andra KTH Kung-
liga Tekniska Högskolan, Stockholms stad
samt ett antal bostadsaktörer, däribland
John Mattson. Resultatet av undersökningen
kommer presenteras sommaren 2022.
Genom förvärvet av ett
bostadsprojekt i Upplands
Väsby tar John Mattson ett stort
kliv in i framtiden. Projektet är
Stockholms regionens första
flerbostadshus för hållbar mobi-
litet och utan krav på privata
parkeringsplatser. Ett så kallat
p-tal noll projekt.
Stockholms första
bostadsprojekt utan
parkeringsplatser
Med projektet i Vilunda kan vi erbjuda
en välfungerande vardag för den som
inte vill eller kan ha egen bil.
18FÖRVÄRV 18
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
City/Bromma
Lidingö
Norrort
Söderort/Nacka
Fem kommuner
i tillväxtregionen
Stockholm
John Mattson har under de senaste åren gått från att ha varit ett
familjeägt bolag med fastigheter på Lidingö till att bli ett börsno-
terat bolag med närvaro i fem kommuner i Stockholmsområdet:
Lidingö, Sollentuna, Stockholm, Nacka och Upplands Väsby. De är
alla kommuner med bra marknadslägen, utmärkta kommunikationer
och goda expansionsmöjligheter som passar väl in i John Mattsons
ambitioner att förvalta och utveckla trivsamma och trygga bostäder
och lokalsamhällen. Majoriteten av fastigheterna är byggda på
1950–1970-talet, med goda förutsättningar att förädlas.
av hyresvärdet
utgörs av bostäder
75 %
lägenheter
4 4 14
uthyrbar area
per 31 december 2021
Fastighetsvärde
15,9 Mdkr
356 tkvm
John Mattsons fastighetsbestånd delas in i fyra förvaltnings-
områden; Lidingö, Norrort, City/Bromma och Söderort/Nacka.
19VÅRA OMRÅDEN OCH FASTIGHETER 19
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Lägenheter Uthyrbar area Fastighetsvärde Hyresvärde
Antal tkvm Mkr tkvm Mkr kr/kvm
Lidingö 2 288 172,4 7 999,0 46 405 301,3 1 748
Norrort 995 75,3 2 048,0 27 205 90,4 1 201
City/Bromma 464 48,8 2 821,1 57 852 100,0 2 050
Söderort/Nacka 667 59,1 3 026,4 51 219 118,1 1 999
Summa fastigheter 4 414 355,5 15 894,5 44 710 609,7 1 715
Fastighetsinnehav
2021-12-31
ANDEL BOSTÄDER/KOMMERSIELLA LOKALER, AREA
Bostäder, 82 %
Kommersiella lokaler, 18 %
ANTAL LÄGENHETER PER OMRÅDE
Lidingö, 2 288
Norrort, 995
City/Bromma, 464
Söderort/Nacka, 667
Sjöutsikt från fastigheten Barkassen i
Baggeby på Lidingö.
UNDER ÅRET DUBBLERADE
JOHN MATTSON SITT FASTIG-
HETSVÄRDE OCH FINNS NU I FEM
KOMMUNER I STOCKHOLM
20VÅRA OMRÅDEN OCH FASTIGHETER 20
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Lidingö
L
idingö är John Mattsons största
örvaltningsområde, sett till både
antal lägenheter och till fastighets-
värde. Här uppörde bygmästare John
Mattson bolagets örsta bostadsområde på
1960-talet. Lidingö har närhet till vatten,
park- och grönområden samt goda kommu-
nikationer både kollektivt och med bil och
är en mycket attraktiv kommun att bo i.
Majoriteten av fastigheterna är uppörda
under 1960-talet, men här inns även
nybygda hus från 2000-talet och framåt.
Bostäderna håller genomgående en hög stan-
dard, 59 procent av beståndet är totalupp-
graderat eller nybygt.
Områdena Larsberg och Käppala är
John Mattsons största bostadsområden
på Lidingö där bolaget har totalt närmare
2 000 lägenheter. I Larsberg äger John
Mattson merparten av marken och bostä-
derna samt lokaler ör universitetsutbild-
ning och dagligvaruhandel. Här finns även
bolagets huvudkontor. Alla äldre lägenheter
i Larsberg är basuppgraderade och totalupp-
graderingar pågår löpande.
I Käppala har hela fastighetsbeståndet
genom gått omfattande uppgraderingar
sedan 2019 och samtliga basuppgraderingar
ärdigställdes under ärde vartalet 2021.
Totaluppgraderingar pågår löpande. Under
året har 179 lägenheter basuppgraderats och
160 lägenheter totaluppgraderats på Lidingö.
Planarbete pågår ör nya bostäder
i Larsberg och i Käppala utreds möjlig-
heterna ör nybygnation av vindslägen heter
på befintlig bostadsfastighet. Läs mer om
utvecklingsprojekt på sidan 25.
John Mattson äger även bostäder i stads-
delen Bageby och i Dalénum, den nya stads-
delen som vuxit fram i den historiska gamla
AGA-fabrikens område.
ANDEL AV UTHYRBAR AREA
Bostadsfastigheter
Kommersiella fastigheter
Utvecklingsfastigheter
Nyckeltal, Lidingö 2021
Bostadsfastigheter, tkvm 164,3
Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 1 698
Ekonomisk uthyrningsgrad
bostads fastigheter, % 96,2
Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 46 267
Överskottsgrad bostadsfastigheter, %¹
)
65 %
1)
Överskottsgrad bostadsfastigheter beräknas på utfall januari
tilldecember, uppräknat ör örvärvade fastigheter.
I Larsberg uppförde byggmästare
John Mattson bolagets första bostads-
område på 1960-talet.
21VÅRA OMRÅDEN OCH FASTIGHETER 21
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Norrort
S
ollentuna norr om Stockholm är en
expansiv kommun med närmare
75 000 invånare. Här består John
Mattsons fastighetsbestånd av cirka 1 000
lägenheter samt kommersiella lokaler i om -
rådena Rotebro, Rotsunda, Hägvik och
Tureberg. Samtliga fastigheter liger i direkt
närhet till eller på några minuters prome-
nadavstånd från pendeltågsstation, handel,
service och grönområden.
Fastigheterna i Rotebro och Rotsunda
örvärvades 2019 och tillträddes 2020.
Lägenheterna är bygda på 1970- respektive
1950-talet och är i behov av renovering. Pla-
nering ör uppgradering i Rotebro pågår och
beräknas påbörjas under 2022. Uppgradering
av lägenheterna i Rotsunda planeras genom-
öras när uppgraderingsarbetet i Rotebro är
slutört.
Under 2021 örvärvade John Mattson ytter-
ligare drygt 450 lägenheter samt kommersiella
lokaler i Sollentuna, i områdena Hägvik och
Tureberg. Bygnaderna i Häg vik är uppörda
på 1940- och 50-talen och bygnaderna
i Tureberg är uppörda på 1970-talet.
Sedan 2021 äger John Mattson även en
utvecklingsfastighet i Upplands Väsby kom-
mun. Bostadsprojektet, som liger i kom-
mundelen Vilunda, är Stockholmsregionens
örsta flerbostadshus utan krav på privata
parkeringsplatser. Här pågår bygnation
av 73 hyreslägenheter samt verksamheter
i bottenvåningarna. Läs mer om utvecklings-
projektet på sidorna 18 och 27.
ANDEL AV UTHYRBAR AREA
Bostadsfastigheter
Kommersiella fastigheter
Utvecklingsfastigheter
Nyckeltal, Norrort 2021
Bostadsfastigheter, tkvm 75,3
Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 1 201
Ekonomisk uthyrningsgrad
bostads fastigheter, % 92,5
Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 25 266
Överskottsgrad bostadsfastigheter, %¹ 36 %
1)
Överskottsgrad bostadsfastigheter beräknas på utfall januari
till december, uppräknat ör örvärvade fastigheter.
Fastigheten Skålen 2 i Häggvik
omgärdas av lekplatser och ligger på
ett par minuters promenad från ortens
centrum med pendeltågsstation,
handel och service.
22VÅRA OMRÅDEN OCH FASTIGHETER 22
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
City/Bromma
U
nder 2021 ökade John Mattsons
fastighetsbestånd i centrala Stock-
holm och Bromma genom örvärvet
av fastighetsbolagen Hefab och Efib. John
Mattson ägde sedan tidigare utvecklingsfast-
igheter i Slakthusområdet och i och med
örvärvet tillkom även fastigheter i Ham-
marby Sjöstad, Johanneshov, Abrahamsberg
och på Östermalm. Bygnaderna i dessa
områden är ifrån 1930–1940-tal samt från
1990–2010-tal där samtliga är väl under-
hållna och i gott skick. Den totala uthyrbara
arean i City/Bromma utgörs till 57 procent
av bostadsfastigheter, till 30 procent av kom-
mersiella fastigheter och till 13 procent av
utvecklingsfastigheter. I de kommersiella
fastigheterna finns lokaler ör närservice,
kontor och samhällsverksamhet.
Utvecklingsfastigheterna finns i Abra hams -
berg och i Söderstaden, det nya stads -
utvecklingsområdet bestående av Globen-
området, Slakthusområdet och Gullmars-
plan–Nynäsvägen. Läs mer om utvecklings-
projekten på sidan 25.
I november 2021 tecknade John Mattson
avtal om örvärv av tre fastigheter vid
Gullmarsplan i centrala Stockholm invid
tunnelbane- och busstation. De omfattar
totalt cirka 12 000 vadratmeter uthyrbar
area varav cirka hälften är hyresbostäder
och hälften kommersiella lokaler. Genom
örvärvet blir John Mattson en viktig del av
utvecklingen av Söderstaden. Fastigheterna
tillträddes i februari 2022 och ger därmed
inga finansiella eekter i årsbokslutet 2021.
ANDEL AV UTHYRBAR AREA
Bostadsfastigheter
Kommersiella fastigheter
Utvecklingsfastigheter
Nyckeltal, City/Bromma 2021
Bostadsfastigheter, tkvm 27,7
Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 1 910
Ekonomisk uthyrningsgrad
bostads fastigheter, % 98,9
Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 60 957
Överskottsgrad bostadsfastigheter, %¹ 66 %
1)
Överskottsgrad bostadsfastigheter beräknas på utfall januari
till december, uppräknat ör örvärvade fastigheter.
Tre bostadsfastigheter i Johanneshov
som tillkom vid förvärvet av Hefab. Här
nns totalt 97 lägenheter.
23VÅRA OMRÅDEN OCH FASTIGHETER 23
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Söderort/Nacka
J
ohn Mattsons fastighetsbestånd
i Söderort är främst koncentrerat till
Hägerstensåsen, Västberga och Örby.
I april 2021 örvärvades även en kontors-
fastighet vid Finnboda kaj i Nacka kommun.
Bostadsfastigheter utgör 72 procent av
total uthyrbar area och består framör allt av
fastigheter uppörda under 1940-talet samt
under 2000–2020. Kommersiella fastigheter
utgör 17 procent av total uthyrbar area och
består främst av kontor, vård- och omsorg
samt närservice.
Under 2021 ärdigställdes 44 nyprodu-
cerade lägenheter i Hägerstensåsen och
72 nyproducerade lägenheter i Högdalens
centrum.
I Söderort/Nacka har John Mattson tre ut-
vecklingsfastigheter i olika skeden. I Örby
centrum pågår utveckling av ett nyproduk-
tionsprojekt som innefattar hyreslägenheter,
butikslokaler och LSS-boende samt pro-
jektering inör ett uppgraderingsprojekt av
lägenheter med planerad projektstart 2022.
I Örnsberg innehar John Mattson en mark-
anvisning där detaljplanearbete pågår ör
nybygnation av hyres- och bostadsrätter,
lokaler och en örskola. Vidare planeras
ör utveckling av bostäder vid fastigheten
vid Finnboda kaj. Läs mer om utvecklings-
projekten på sidan 25.
ANDEL AV UTHYRBAR AREA
Bostadsfastigheter
Kommersiella fastigheter
Utvecklingsfastigheter
Nyckeltal, Söderort/Nacka 2021
Bostadsfastigheter, tkvm 42,7
Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 1 905
Ekonomisk uthyrningsgrad
bostads fastigheter, % 96,5
Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 57 865
Överskottsgrad bostadsfastigheter, %¹ 62 %
1)
Överskottsgrad bostadsfastigheter beräknas på utfall januari
till december, uppräknat ör örvärvade fastigheter.
Sommaren 2021 tillträddes en fastighet i Finnboda kaj
med en bentlig kontorsbyggnad och en byggrätt där
John Mattson planerar för nya bostäder.
24VÅRA OMRÅDEN OCH FASTIGHETER 24
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Utvecklingsprojekt
Fastighetsutveckling är viktig för John Mattsons långsiktiga värdetillväxt. Vi arbetar kontinuerligt
med att skapa nya projektmöjligheter genom förvärv av byggrätter för framtida utvecklingsprojekt
och av förvaltningsfastigheter med utvecklingspotential. Det handlar framför allt om nyproduktion
av hyresbostäder men även av kommersiella lokaler, lokaler för samhällsverksamhet samt bostads-
rätter. Genom förvärven av Hefab och Eb har John Mattons projektportfölj växt under 2021.
Under 2021 har två nyproduktionsprojekt inom den örvär-
vade projektportöljen slutörts och totalt 116 nya lägen-
heter har ärdig ställts. Två nyproduktionsprojekt som totalt
omfattar drygt 200 nya lägenheter pågår. Dessutom har
John Mattson en projektportölj som möjligör utveckling
av ytterligare cirka 600 lägenheter. Dessa projekt befinner
sig i tidiga skeden och i olika faser i detalj plane processen.
I tabellen nedan presenteras John Mattsons totala projekt-
portölj iolika faser.
UTVECKLINGSPROJEKT
Projekt Område Kategori Typ Antal lgh
)
Tillkommande
uthyrbar area
1)
Status
Möjlig
byggstart
2)
Vilunda, Upplands Väsby Norrort Egen regi Hyresbostäder 73 4 600 Produktion Pågår
Gengasen, Örby Söderort/Nacka Egen regi Hyresbostäder 128 8 000 Produktion Pågår
Juno, Käppala Lidingö Egen regi Hyresbostäder 50 1 750 Tidigt skede 2022
Geografiboken, Abrahamsberg City/Bromma Egen regi Vård- och omsorgsboende 80 5 900 Detaljplan antagen 2022
Finnboda, Nacka Söderort/Nacka Egen regi Hyresbostäder 20 1 300 Detaljplan laga kraft 2023
Ekporten, Larsberg/Dalénum Lidingö Egen regi Hyresbostäder 150 8 500 Detaljplan pågår 2023
Hjälpslaktaren, Slakthusområdet City/Bromma Egen regi Hyresbostäder 100 9 000 Planbesked 2025
Pincetten, Örnsberg Söderort/Nacka Egen regi
Hyresbostäder och
bostadsrätter 230 13 500 Detaljplan pågår 2025
Total utvecklingsportfölj 831 52 550
1)
Antal lägenheter och area är uppskattningar av John Mattson och är således preliminära. Sirorna kan komma att ändras under projektens gång.
2)
Möjlig byggstart är en bedömning av när projektet kan starta.
201
lägenheter
i produktion
831
lägenheter
total utvecklingsportfölj
116
nya lägenheter
färdigställdes
Från idé till inflytt
Tidslinjen visar de olika stegen i processen
från förstudie till att boende flyttar in.
Tidiga skeden
Förstudie inför utveckling
Planbesked
Kommunbeslut att inleda detaljplanearbetet
Lagakraftvunnen detaljplan
Detaljplan är antagen och har vunnit laga kraft
Produktion
Bygglov har erhållits före byggstart
Inflyttning
Byggnation är färdigställd och
hyresgäster flyttar in
Granskning
Efter samråd hålls förslag till detaljplan
tillgängligt för granskning inför beslut
Tidigt skede – lagakraftvunnen detaljplan 0–5 år
Produktion – inflyttning 2–3 år
25UTVECKLINGSPROJEKT 25
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Färdigställda projekt
TRAPPSTEGET 2,
HÖGDALEN
Flerbostadshus vid Högdalen centrum med
butiker, service och goda kommunikationer
på gångavstånd. Byggnaderna är miljö-
certierade enligt Svanen.
Typ: Hyresrätter
Antal lägenheter: 72
Produktionsstart: Q1 2020
Inflyttning: Q4 2021
VÄRNSKATTEN 7/
SKATTSEDELN 15,
HÄGERSTENSÅSEN
Tre flerbostadshus byggda i tre etapper varav
den sista etappen färdigställdes 2021.
Byggnaderna ska miljöcertieras enligt
Miljöbyggnad, nivå Silver.
Typ: Hyresrätter, förskola, LSS-boende
Antal lägenheter: 132
(varav 44 st. färdig ställdes 2021)
Produktionsstart: Q2 2018
Inflyttning: Q4 2020 och Q1 2021
26UTVECKLINGSPROJEKT 26
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Pågående projekt
GENGASEN 4, ÖRBY
Nyproduk tionsprojekt i Örby centrum som
innefattar hyreslägen heter, butikslokaler och
LSS -boende.
Typ: Hyresrätter, butikslokaler, LSS-boende
Antal lägenheter: 128
Antal lokaler: 4
Kommersiell area: 1 241 kvm
Produktionsstart: Q3 2021
Inflyttning: Q4 2023
VILUNDA, UPPLANDS VÄSBY
Flerbostadshus och kommersiella verksam-
heter i centrala Upplands Väsby. Stockholms-
regionens första flerbostadshus för hållbar
mobilitet och utan krav på privata parkerings-
platser.
Typ: Hyresrätter, kommersiella lokaler
Antal lägenheter: 73
Antal lokaler: 1
Kommersiell area: 570 kvm
Produktionsstart: Q3 2020
Inflyttning: Q4 2022
27UTVECKLINGSPROJEKT 27
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Kommande projekt
NYBYGGNADSPROJEKT
Geograboken, Abrahamsberg
På fastigheten Geograboken 1 i Bromma
är detaljplan antagen för byggnation av ett
vård- och omsorgsboende med 80 lägen-
heter. Byggstart planeras ske under 2022.
Finnboda, Nacka
På fastigheten Sicklaön 37:46 vid Finnboda
kaj i Nacka kommun nns en byggrätt för
bostäder där utveckling av 20 lägenheter
planeras med möjlig byggstart 2023.
Ekporten, Larsberg/Dalénum
Detaljplanearbete pågår för 150 nya lägen-
heter på fastigheten Fyrtornet 5 i Larsberg
på Lidingö som går under projektnamnet
Ekporten. Möjlig byggstart beräknas till 2023
Juno, Käppala
I Käppala utreds möjligheterna för nybygg-
nation av vindslägenheter på bentlig
bostadsfastighet. Projektet är i tidigt skede.
Hjälpslaktaren, Slakthusområdet
I Slakthusområdet i Söderstaden har John
Mattson tomträtter som omfattar närmare
6 500 kvadratmeter area och som är fullt
uthyrt. Tomträtterna har ett attraktivt och
centralt läge i området, i anslutning till den
blivande tunnelbanestationen och parken.
Planering pågår för att utveckla 100 nya
lägenheter samt arbetsplatser. Detaljplane-
arbetet startar under våren 2022 med
möjlig byggstart 2025.
Pincetten, Örnsberg
I Örnsberg innehas en markanvisning för
projektet Pincetten där detaljplanearbete
pågår för nybyggnation av 230 hyres- och
bostadsrätter samt lokaler och en förskola.
Möjlig byggstart beräknas till 2025.
I Slakthusområdet är John Mattson en av aktörerna som ska
omvandla det kulturhistoriska området till moderna stadskvarter.
UPPGRADERINGSPROJEKT
Rotebro – projektering pågår för ett upp-
graderingsprojekt av 283 lägenheter med
planerad byggstart under 2022.
Örby – projektering pågår för ett uppgrade-
ring- och konverteringsprojekt av 76 lägen-
heter med planerad byggstart 2022.
28UTVECKLINGSPROJEKT 28
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Integrering av
hållbarhet i en växande
organisation
John Mattson har under året expanderat stort i Stockholmsregionen.
Vi arbetar aktivt för att integrera håll barhetsfrågor i hela organisationen,
för att ta ansvar i vår pågående tillväxtresa.
29HÅLLBARHET 29
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Tillväxt under ansvar
Visionen ör vår verksamhet är att skapa
goda livsmiljöer över generationer. Våra
värderingar – långsiktighet, professiona-
litet och engagemang – ska genomsyra
öretagskulturen och hela vår verksamhet.
Bolagets värdegrund, uppörandekod och
policyer är vägledande i det dagliga arbetet,
där hållbarhet är en integrerad del. Läs mer
om hållbarhetsstyrning på sidan 51 och om
hållbarhetsrelaterade risker på sidan 39.
Gemensam utveckling av
hållbarhetsarbetet
Dialogen med våra intressenter – hyresgäs-
ter, medarbetare, aktieägare, kommuner,
leverantörer och entreprenörer – ger oss
löpande inspel som är viktiga ör våra pri-
oriteringar framåt. Den löpande dialogen
kompletteras med exempelvis medarbe-
tarundersökningar, hyresgästenkäter och
strategiska samverkansprojekt med bland
annat kommuner. Redan 2020 genomördes
en särskild intressentdialog med aktieägare,
fastighetsinvesterare och medarbetare med
syfte att få deras syn på bolagets priori-
teringar och framtida hållbarhetsarbete. När
John Mattson nu expanderar och fortsätter
sin tillväxtresa är en fortsatt öppen dialog
med våra intressenter värdefull ör att prio-
ritera investeringar och satsningar framåt.
Prioriterade hållbarhetsområden
Som grund ör vår väsentlighetsanalys liger
bland annat intressentdialoger, kontinuerlig
omvärldsbevakning och analys av verksam-
hetens klimatpåverkan.
Som långsiktig fastighetsägare med tillväxt
som strategi är det aärskritiskt att hantera
långsiktiga frågor som trygga bostads-
områden och klimatavtryck genom hela
värdekedjan på ett ansvarsfullt sätt.”
PER NILSSON, VD
I John Mattsons fastighetsdrift
används enbart miljömärkt el. Här syns
Parkhusen i Larsberg på Lidingö.
30HÅLLBARHET 30
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Hållbarhet är integrerat i bolagets strategi
och styrning. Vi fokuserar på fyra områ-
den; levande och trygt lokalsamhälle,
ansvarsfull material- och avfallshantering,
energieektiva och fossilfria lösningar samt
hälsosam och inspirerande arbetsplats.
Dessa områden är de som bidrar mest till
bolagets långsiktiga konkurrenskraft, såväl
strategiskt som finansiellt. Arbetet som sker
inom ramen ör dessa områden bidrar till
sju av FN:s globala mål ör hållbar utveck-
ling. Utöver fokusområdena arbetar John
Mattsson ör mänskliga rättigheter och mot
korruption. Dessa ingår i vårt grundlägande
ansvar.
1. Levande och
tryggt lokalsamhälle
Engagemang i sociala
frågor skapar värden för
hyresgäster och lokal-
samhällen.
3. Energieektiva och
fossilfria lösningar
Energianvändningen
under en fastighets
livscykel är betydande.
Fastigheters energiklass,
val av fossilfria energislag
och eektiv förvaltning
reducerar klimatpåverkan.
2. Ansvarsfull material-
och avfallshantering
Ansvarsfulla materialval,
återbruk av material
och eektiv avfalls
-
hantering reducerar
klimatpåverkan och ökar
återvinningsgraden.
4. Hälsosam och inspire-
rande arbetsplats
Proaktivt arbete för en
hälsosam, säker och
stimulerande arbetsmiljö
för såväl medarbetare
som leverantörer är en
förutsättning för trivsel
och engagemang.
Ansvar och aärsnytta går hand i hand.
Därför är hållbarhetsarbetet integrerat
i alla delar av vår verksamhet.
31HÅLLBARHET 31
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
1.
Levande och tryggt
lokalsamhälle
En öppen dialog med hyresgästerna är viktig
ör att som fastighetsägare prioritera rätt frå-
gor. De enkäter som John Mattson löpande
genomör har stor betydelse ör arbetet med
att hålla hög valitet på service och fastig-
hetsskötsel. Samtliga medarbetare oavsett roll
involveras kontinuerligt ör att ta fram örslag
på åtgärdsplaner utifrån enkäternas resultat.
Årets hyresgästenkät visade att totalt
närmare 90 procent trivs i sitt bostadsom-
råde. Resultaten varierar mellan våra olika
områden. Avseende tryghet i bostadsområ-
det upplever 83 procent av John Mattsons
hyresgäster att våra fastigheter och områden
är tryga, att jämöra med branschmedelvär-
det på 81 procent. Höga poäng ges även ör
exempelvis våra medarbetares bemötande.
Områden ör örbättringar inkluderar bland
annat snabbare kontaktvägar och mer fast-
ighetsspecifik information.
En trygg livsmiljö är grunden
för trivsel
Tryghet och säkerhet är grunden ör en
god livsmiljö. Tryghet skapar trivsel ör de
boende, ökar attraktiviteten ör bostäderna
och ger en bra arbetsmiljö ör de som arbetar
i området.
Grunden ör John Mattsons tryghetsar-
bete inom örvaltning är att det är helt och
rent i och omkring husen och att vi vet vilka
som bor i våra fastigheter. John Mattson har
i hög utsträckning egen personal som jobbar
nära hyresgästerna. Vi arbetar kontinuerligt
och systematiskt ör att motverka oriktiga
hyresörhållanden så som otillåten andra-
Målet är att alla hyresgäster ska trivas där de bor och vi involverar
både hyresgäster och medarbetare för att förbättra livs miljön i våra
områden. Trygghet och säkerhet är en förutsättning för att kunna
få ett bostadsområde levande och attraktivt.
handsuthyrning, skenbyten och svarthandel
med hyreskontrakt. Under året återtogs ett
flertal olovliga andrahandskontrakt.
Utöver vårt eget örebygande tryghetsar-
bete samarbetar vi även med polisen, kommu-
ner, andra fastighetsägare och organisationer
som bedriver tryghets skapande arbete. Ett
exempel är vår medverkan i BID
1)
Tureberg,
där vi tillsammans med Sollentuna kommun,
polisen, allmännyttan och andra privata aktö-
rer samverkar ör att öka trygheten. Ett annat
exempel är deltagandet i Sollentuna kommuns
projekt EST (Eektiv Samordning ör Tryg-
het). Läs mer på sidan 12.
Inkluderande boendemiljöer
John Mattson strävar efter att erbjuda hyres-
rätter i olika prisklasser, av varierande storlek
och i olika lägen ör att möjligöra ett attrak-
tivt boende ör fler. Att verka ör inkludering
och mångfald stärker både bostadsområdet
och närsamhället. Det mänskliga mötet stär-
ker relationer och vi genomör regelbundet
aktiviteter tillsammans med andra aktörer
ör ökad tryghet och trivsam boendemiljö,
som en del av vårt sociala ansvarstagande.
De aktiviteter som genomörs ska skapa ett
gemensamt värde ör deltagarna och ör oss
som fastighetsägare. Under 2021 arrangerade
John Mattson utomhusbio på Lidingö, i sam-
arbete med Lidingö stad. Bion lockade totalt
2 800 besökare. Dessutom genomörde vi
aktiviteter såsom korv- och kaebjudning,
tipspromenader och cykelfix både på Lidingö
och i Sollentuna.
1)
Business Improvement District (BID), en term ör organiserad samverkan inom ett geografiskt avgränsat område som
syftar till att öka attraktiviteten och fastighetsvärden i området.
83 %
upplever våra fastigheter
och områden som trygga
är nöjda med
sitt boende
9/10
Fokus framåt
Utveckla koncept för levande och
trygga boendemiljöer
Enhetligt trygghetsarbete i alla våra
områden
Aktivt delta i gemensamma trygghets-
arbeten med kommuner, polis, övriga
fastighetsägare och organisationer
Systematiskt arbete för att motverka
oriktiga hyresförhållanden
32HÅLLBARHET 32
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Material och byggskede ger störst
klimatpåverkan
Nya hus ska ha en livslängd på flera sekler.
När fastigheter renoveras eller nyproduceras
väljer vi hållbara material med lång livslängd
som åldras hållbart och är möjliga att under-
hålla. Vid nyproduktion strävar vi efter att
byga på redan hårdgjord mark.
Sett till bygnaders klimatpåverkan i ett
livscykelperspektiv uppstår mer än hälften av
koldioxidutsläppen från nybygda hus under
materialproduktion och uppörande skede.
1)
Beslut i tidiga skeden är därör avgörande ör
att reducera klimatpåverkan. Materialval vid
nybygnation baseras dels på miljömässiga
aspekter utifrån livs cykelanalyser, dels på
ekonomiska aspekter, vilket skapar ördelar
både ur ett totalkostnads- och hållbarhets-
perspektiv. Vi ställer krav på miljölednings-
system i upphandling av leverantörer och
öljer upp dessa under projektets gång.
Vid uppgraderingar ser vi över möjlighe-
ten till återbruk av material och inredning.
Hyresgästerna kan i viss mån påverka i vil-
ken utsträckning renovering genomörs. Läs
mer om vår flexibla modell ör uppgradering
på sidan 13.
Miljöcertiering av fastigheter
Ambitionen är att alla John Mattsons nypro-
ducerade bostäder, som bolaget utvecklat
från start, ska certifieras enligt Svanen,
2.
Ansvarsfull material- och
avfallshantering
Långsiktighet betyder att både hus och material ska hålla länge
och att vi som fastighetsägare tar ansvar för och samverkar med
leverantörer och hyresgäster så att material och avfall hanteras
ansvarsfullt genom hela värdekedjan.
1)
Rapport från Sveriges bygindustrier: Minskad klimat-
påverkan från nybygda flerbostadshus.
Fokus framåt
Miljökrav för material, transporter och
avfallshantering i alla projekt
Miljöcertiering av nybyggda bostäder
enligt Svanen och bentliga bostäder
enligt Miljöbyggnad iDrift.
Samverkan med hyresgäster och
leverantörer
Goda förutsättningar för hyresgäster
att källsortera
15 %
minskning av restavfall kg/per lägenhet
i Rotsunda och Rotebro
Nordens ociella miljömärkning. Under
hösten ärdigställdes projektet Trappsteget 2
i Högdalen där bygnaderna är miljöcerti-
fierade enligt Svanen. Läs mer på sidan 16.
Ambitionen är också att befintliga bostä-
der ska miljöcertifieras enligt Miljöbygnad
iDrift.
Ansvarsfull avfallshantering
Spill och avfall från byg- och fastighetssek-
torn är betydande. Vid renovering strävar vi
efter att behålla så mycket som möjligt och
vi ställer krav på att våra entreprenörer ska
återvinna bygavfall på rätt sätt.
Vi underlättar också ör våra hyresgäster
att sortera avfall rätt, genom att örtyd-
liga fraktionssyltning och genom annan
kommunikation. Under året bedrevs bland
annat en kampanj ör avfallshantering
i Rotebro och Rotsunda, där såväl uppmätt
restavfall som resultatet i hyresgästenkäten
indikerar att kampanjen nått önskad eekt.
Under 2021 minskades vikten restavfall per
lägenhet med 15 procent i våra fastigheter
i Rotebro och Rotsunda. På Lidingö, där vi
har arbetat med avfallshantering under en
längre tid, ökade vikten restavfall per lägen-
het under 2021, men liger ändå på en lägre
nivå jämört med Rotsunda och Rotebro.
101,6ton
matåtervinning
till biogas
33HÅLLBARHET 33
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
3.
Energieektiva och
fossilfria lösningar
John Mattsons fastigheter ska förvaltas med så lite miljö- och
klimat påverkan som möjligt. Vi underlättar också för våra hyres-
gäster och medarbetare att leva klimatsmart och vi vill inspirera
till fler hållbara val.
Eektiv förvaltning reducerar
miljö- och klimatpåverkan
Vi arbetar löpande med att optimera fast-
ighetsdriften ör att minska såväl miljöbe-
lastning som driftskostnader. Målsättningen
är också att våra system ska hålla under
lång tid. Värmen i våra fastigheter regleras
automatiskt utifrån väderlek och enbart mil-
jömärkt el används i fastighetsdriften.
Under 2021 minskade den totala ärr-
värmeanvändningen med omkring två
procent till 94 (95) kWh per vadratmeter.
Elanvändningen minskade med cirka fyra
procent till 24 (25) kWh per vadratmeter.
I de fastigheter som John Mattson har
ägt under en längre tid har vi under flera
år arbetat med energieektivisering. I de
nyörvärvade bestånden, där en stor del av
fastigheterna tillträddes under 2021, har
det arbetet påbörjats och en kartlägning
av energianvändningen pågår. Under 2022
gör vi riktade insatser ör att minska energi-
användningen i våra nyörvärvade bestånd.
Inspirera hyresgästerna
till hållbara val
John Mattson vill inspirera och underlätta
ör våra hyresgäster att leva klimatsmart.
Ett exempel är att vi möter hyresgästernas
efterfrågan på hållbara lösningar genom att
löpande installera fler laddstolpar ör elfordon.
Vi medverkade också till att Lidingös örsta
bilpool med elbilar lanserades i början av 2021.
I Vilunda i Upplands Väsby kommer John
Mattson inom kort att erbjuda ett unikt
boende ör hållbarhetsmedvetna hyresgäs-
ter. Boendet är helt utan privata parkerings-
platser och baserat på delningsekonomi och
klimatsmarta mobilitetslösningar. Läs mer
på sidan 18.
Fossilfri fordonspark
För att minska klimatpåverkande utsläpp fasar
vi successivt ut fossildrivna tjänstefordon till
örmån ör fossilfria alternativ. Under de
senaste åren har vi löpande ersatt bensin-
drivna fordon med el- eller biogasfordon.
Vid årsskiftet bestod 79 procent av vår for-
donspark av fossilfria fordon.
Fokus framåt
Klimatmål i enlighet med Science
Based Targets initiative
Alternativa energikällor och genom-
förande av energieektiviseringar
Miljöcertiering av nybyggda bostäder
enligt Svanen och bentliga bostäder
enligt Miljöbyggnad iDrift
0
5
10
15
20
25
30
20212020
GWh kWh/kvm
0
20
40
60
80
100
0
300
600
900
1 200
1 500
20212020
Ton CO
2
e
kg CO
2
e
/kWh
0
2
4
6
8
10
ENERGIANVÄNDNING
1)
VÄXTHUSGASUTSLÄPP INKÖPT ENERGI
1)
Fjärrvärme, GWh El, GWh
Fjärrvärmeanvändning, kWh/kvm
Elanvändning, kWh/kvm
Fjärrvärme, ton CO
2
e Elanvändning, ton CO
2
e
Växthusgasutsläpp för el, kg CO
2
e/kWh
Växthusgasutsläpp för värme, kg CO
2
e/kWh
1)
2020 innefattades områdena Larsberg, Käppala,
Rotebro och Rotsunda medan 2021 även inkluderar
Hägvik och Tureberg.
34HÅLLBARHET 34
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
4.
Hälsosam och inspirerande
arbetsplats
Fokus under hösten 2021 har varit att skapa en bra grund för integrering av
det förvärvade bolaget Hefab. Med en växande organisation och flera nya
medarbetare, är det avgörande för bolagets framgång att John Mattson ger
goda förutsättningar för utveckling, engagemang, motivation och delaktighet
i den fortsatta gemensamma resan.
U
nder året har John Mattson etablerat
sig i ytterligare tre kommuner
iStockholmsregionen och vid års-
kiftet hade bolaget närmare 60 procent fler
lägenheter än ör ett år sedan. Antalet med-
arbetare ökade med ett drygt tiotal personer
som en öljd av örvärvet av fastighetsbola-
get Hefab Fastighets AB. Fokus framåt är att
etablera eektiva samverkansformer ör att
på bästa sätt ta till vara på medarbetarnas
samlade kompetens. Vi vill erbjuda en
arbetsplats som präglas av sunt klimat, hög
trivsel och stort engagemang, där alla med-
arbetare ges möjlighet att påverka.
Kompass för agerande
John Mattsons värderingar långsiktighet,
professionalism och engagemang liger till
grund ör vårt agerande. Att hålla värde-
grunden levande är angeläget, inte minst då
bolaget har tillväxt som strategi. Under året
deltog alla medarbetare i ett arbete där vi
diskuterade och klargjorde vilka beteenden
som stödjer John Mattsons fortsatta tillväxt-
och örändringsresa.
Delaktighet ökar engagemang
och bidrar till aärsnytta
Medarbetarna inkluderas på olika sätt i
bolagets utvecklingsarbete, ör att organi-
sationen ska fånga upp viktiga perspektiv.
Utöver värde grundsarbetet var ”tryghet i
ett fastighetsägarperspektiv” ett tema som
diskuterades i olika forum under året och
många örslag på konkreta aktiviteter inör-
livades i den åtgärdsplan som nu genomörs.
John Mattson involverar också löpande
medarbetare ör att diskutera och analysera
hyresgästenkäter, ör att ta fram örslag på
relevanta åtgärder. För att styra mot bola-
gets mål och stärka känslan av delaktighet
erbjuder John Mattson även ett bonuspro-
gram ör alla medarbetare.
Verktyg för ett lyssnande och
stödjande ledarskap
Under året har processen ör medarbetar-
samtal utvecklats, ör att tydligare styra
arbetet mot mål på både individ- och
bolags nivå. Måluppöljning utifrån med-
arbetarsamtalen sker löpande under året.
Under året utvärderades också metoder ör
medarbetarundersökningar och under 2022
kommer ett nytt verktyg att implementeras,
som möjligör kontinuerliga mätningar och
ett mer proaktivt agerande.
Mångfald och likabehandling
John Mattson fortsätter att målmedvetet
driva ett jämställdhets- och likabehandlings-
arbete ör att utvecklas som bolag. Vi arbetar
ör könsbalans inom alla personalgrupper
95%
frisknärvaro
samtliga medarbetare
kvinnor/män
i bolagsledning
4/2
0
10
20
30
40
50
20212020
TOTALA ANTALET MEDARBETARE
(PER 31 DECEMBER 2021)
Kvinnor Män
35HÅLLBARHET 35
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
och ställer krav i rekryteringsprocesser ör
att främja ett brett urval av kompetenser.
John Mattson tappade placeringar jämört
med 2020 i stiftelsen Allbrights jämställd-
hetsrapport 2021. Förklaringen till resultatet
är att bolaget under mätperioden hade en
övervägande del vinnor (67 procent) i led-
ningsgruppen.
I takt med att John Mattson expanderar
till fler områden inom Stockholmsregionen
blir också exempelvis kunskaper i språk och
erfarenheter från olika etniska och kulturella
bakgrunder allt viktigare, ör att möta hyres-
gästerna på bästa sätt.
Förebyggande hälso- och
friskvårdsarbete
Vi arbetar systematiskt med fysiska och
psykosociala arbetsmiljöfrågor med målet
att örebyga olyckor och arbetsrelaterad
ohälsa. Alla John Mattsons medarbetare
omfattas av kollektivavtal och erbjuds sjuk-
vårdsörsäkring. Hälsa och välbefinnande
stärker medarbetares engagemang och ör
att främja detta erbjuds samtliga medar-
betare ett örmånspaket där bland annat
frisvårdstimme, träningsbidrag, massage
samt hälsoundersökning ingår. I den senaste
hälso- och livsstilsundersökningen, där två
tredjedelar av medarbetarna deltog, låg med-
arbetarnas upplevda hälsa över riksgenom-
snittet. Upplevelse av stress är en riskfaktor
som fortsatt behöver motverkas.
Proaktiv minimering av smittspridning fort-
satte även under 2021, ör att skapa tryghet
ör medarbetare, hyresgäster och samarbets-
partners.
Trygga och säkra byggarbetsplatser
Bygbranschen är en olycksdrabbad
bransch. Vårt mål är att ingen ska skadas på
våra bygarbetsplatser och vi är sedan 2021
medlem i Håll Nollan, ett branschinitiativ
som arbetar tillsammans mot det målet. Vid
upphandling av entreprenader ör vi dialog
med våra samarbetspartners och går igenom
hur John Mattson örväntar sig att säkerhet
ska beaktas innan avtal skrivs.
Fokus framåt
Integration och genomförande av ny skalbar organisation
Löpande engagemangsmätning bland medarbetare
Stärkt intern kommunikation anpassad till ett mer geograskt spritt bolag
Ökat digitaliserat arbetssätt
God arbetsmiljö och noll olyckor i våra projekt
36HÅLLBARHET 36
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Utsläpp CO
2
e (ton)
Totala utsläpp av växthusgaser 2021 2020
Egna direkta utsläpp (scope 1) Transporter
1)
18 5
Förmånsbil i tjänst 0,1 0,1
Inköpt energi (scope 2) Uppvärmning
2)
1 235 1 393
Elanvändning
3)
62 54
Övriga indirekta utsläpp (scope 3) Byggmaterial, transporter och avfallshantering vid uppgradering 975 925
Byggmaterial, transporter och avfallshantering vid nyproduktion 5 491 0
Inköp av varor och tjänster 25 21
Avfallshantering kontor och förvaltning 5 5
Anställdas arbetspendling 12 12
Transport förbrukningsvaror 0,3 0,3
Total 7 823 2 415
1)
John Mattsons egna servicefordon, i huvudsak i samband med fastighetsskötsel.
2)
Uppvärmning ör hela fastigheterna inkl. lägenheter. 2020 omfattades Larsberg, Käppala, Rotebro och Rotsunda medan 2021 även inkluderar Hägvik och Tureberg.
3)
Elörbrukning ör John Mattsons kontor, kommersiella ytor samt gemensamma ytor (ej lägenheter). 2020 omfattades Larsberg, Käppala, Rotebro och Rotsunda medan 2021 även
inkluderar Hägvik och Tureberg.
Identierat koldioxidavtryck
John Mattsons koldioxidavtryck 2021 uppgick till totalt 7823 ton CO
2
e. Det största avtrycket återfinns inom scope 3, där material,
transporter och avfallshantering kopplat till uppgraderingar och nyproduktion utgör de största kategorierna.
De ökade utsläppen beror främst på att nyproduktionsprojekt i den från Hefab örvärvade projektportöljen avslutades under 2021.
En del av utsläppsökningen är också hänörlig till tillväxten i fastighetsbeståndet där nyörvärvade lägenheter och kommersiella lokaler
i Hägvik och Tureberg tillträddes i oktober.
E
n klimatkartlägning av John Matt-
sons hela värdekedja påbörjades
redan i slutet av 2020 där bolagets
egna direkta koldioxidutsläpp (scope 1) samt
inköpt energi (scope 2) beräknades enligt
GHG-protokollet, den mest etablerade stan-
darden ör att beräkna och rapportera
utsläpp av växthusgaser. Under våren 2021
kompletterades beräkningarna ör övriga
utsläpp i värdekedjan (scope 3) ör att kunna
sätta relevanta klimatmål, i enlighet med
Science Based Targets initiative (SBT), ett
initiativ ör stöd till öretag att sätta veten-
skapsbaserade klimatmål i linje med Paris-
avtalet.
Då John Mattsons verksamhet expande-
rade kraftigt under året har beslut tagits att
avvakta att sätta vetenskapsbaserade klimat-
mål enligt SBT, ör att kunna använda 2021
års beräkningar och få ett så relevant basår
som möjligt.
Klimatkartlägningen som genomörts
ger oss möjligheter att mer eektivt kunna
bedöma och hantera klimatrelaterade möjlig-
heter och risker och ger redan nu bra vägled-
ning kring vad vi ska fokusera på ör att redu-
cera bolagets direkta och indirekta påver-
kan genom värdekedjan. Fokus är främst
inom våra prioriterade hållbarhetsområden
Energieektiva och fossilfria lösningar samt
Ansvarsfull material- och avfallshantering.
Läs mer på sidorna 33–34.
Klimatkartläggning
ger stöd
Transporter
egna servicefordon
Förmånsbil
i tjänst
Fjärrvärme Fastighetsel
Uppgradering: byggmaterial,
transporter och avfallshantering
vid uppgradering
Nybyggnation: byggmaterial,
transporter och avfallshantering
vid nyproduktion
Scope 2: 16,6 %
Användning av inköpt energi
Scope 3: 83,2 %
Övriga indirekta utsläpp
Scope 1: 0,2 %
John Mattsons direkta koldioxidutsläpp
37HÅLLBARHET 37
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Möjligheter och risker
John Mattsons koncentration av bostadsfastigheter i attraktiva
kommuner i Stockholmsregionen innebär en tydlig reducering av
verksamhetsrisk och stabila kassaflöden.
J
ohn Mattsons hyresvärde är till 75
procent hänörligt till bostäder
i Stockholmsregionen, vilket ger ett
stabilt kassaflöde med låg vakans. Styrelsen
har det övergripande ansvaret ör riskhan-
teringen medan det operativa arbetet är
delegerat till vd. Ledningens riskhanterings-
arbete syftar till att tydligöra och analysera
de risker som bolaget möter samt, att så
långt det är möjligt, örebyga och begränsa
eventuella negativa eekter. Risker klassifi-
ceras som strategiska, operationella och
finansiella risker samt risker kopplat till
regelefterlevnad.
Främsta verktyget ör riskhanteringsar-
betet är de strategier som bolaget arbetar
efter och som konkretiseras i processer
integrerade i det dagliga arbetet. Även vär-
degrundsarbetet samt att säkerställa en hög
kompetens i organisationen är viktiga delar
i att hantera risker i den dagliga verksam-
heten. Här nedan framgår de prioriterade
områdena ör riskhantering utifrån John
Mattsons verksamhet. Mer om de finansiella
riskerna finns beskrivet i örvaltningsberät-
telsen på sidan 46.
Känslighetsanalys
John Mattsons resultat påverkas av ett
antal faktorer. I tabellen till höger framgår
en teoretisk örvaltningsresultateekt med
utgångspunkt i John Mattsons aktuella intjä-
ningsörmåga (aktuell intjäningsörmåga ska
ej likställas med prognos) den 31 december
2021 givet en örändring utifrån fyra para-
metrar. Aktuell intjäningsörmåga återfinns
i John Mattsons bokslutskommuniké 2021.
Varje variabel i tabellen har behandlats
var ör sig och under örutsättning att övriga
variabler örblir oörändrade. Känslighetsa-
nalysen bör läsas tillsammans med informa-
tionen om aktuell intjäningsörmåga vilken
publiceras i bolagets vartalsrapporter.
Helårseffekt kommande 12 månader, Mkr Förändring +/–
Påverkan på
förvaltningsresultat
Hyresnivå 100 kr per kvm +/–35,6
Ekonomisk uthyrningsgrad 1 procentenhet +/–6,1
Fastighetskostnader 5 procent +/–11,3
Underliggande marknadsränta 1 procent –49,3/+14,1
Nedan illustreras hur en procentuell förändring av fastighetsvärdet påverkar belåningsgraden.
Förändring Fastighetsvärde –20 % –10 % 0 % 10 % 20 %
Värdeförändring, Mkr –3 179 –1 589 0 1 589 3 179
Belåningsgrad, % 72,5 64,4 58,0 52,7 48,3
38MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Riskbeskrivning Hantering/möjlighet
Strategiska risker
Förvärvsrisk
Konkurrensen att förvärva fastigheter i attraktiva lägen är stor. Brist på objekt att förvärva till relevant
pris är John Mattsons största strategiska risk och kan utgöra en begränsning för önskad tillväxttakt.
John Mattson har tydliga strategier för förvärv. Förvärv sker utifrån ett långsiktigt ägar- och förvaltnings-
perspektiv. Långvariga samarbeten och strategiska upphandlingar är prioriterat, liksom att närvara och aktivt
arbeta på de marknader där bolaget har sina fastigheter och i kommuner med tydliga tillväxtplaner.
Planrisk
Risk nns för att John Mattson inte beviljas de tillstånd eller erhåller de beslut från kommun eller myn
-
dighet som krävs för att förvalta och utveckla fastig heter på ett önskvärt sätt. Det kan till exempelvis
handla om att erhållna beslut inte omfattar den volym av bostäder och/eller lokaler som John Mattson
har räknat med. Vidare nns en risk att beslut överklagas och att planerade projekt därav väsentligen
fördröjs. Risk nns också att beslutspraxis, den politiska viljan och kommunens inriktning kan komma
att förändras på ett för John Mattson ofördelaktigt sätt.
John Mattson har en löpande dialog med myndigheter och kommuner för att i tidigt skede hantera risker,
så som exempelvis planrisker. Det främsta verktyget för riskhantering är de strategier vi arbetar efter och
som konkretiseras genom processer.
Begränsad byggrättsportfölj
En begränsad byggrättsportfölj kan utgöra en risk då den kan dämpa
John Mattsons framtida tillväxt.
Hållbarhetsrisker
Ett eftersatt och otydligt hållbarhetsarbete kan påverka intressenters syn negativt och därmed
påverka John Mattsons möjligheter att realisera uppsatta mål. De hållbarhetsrelaterade risker
som bedöms vara mest väsentliga för bolagets utveckling är:
Negativ miljöpåverkan: Vid ny-, till- och ombyggnation nns risk att skador på miljö, natur eller
människa uppkommer som en följd av felaktig hantering eller användning av miljö – eller hälsofarliga
ämnen. Bristande efterlevnad av miljörelaterade lagar och regler kan resultera i verkställighetsåtgärder,
avgifter eller böter och även i vissa fall även påtagliga restriktioner av koncernens verksamhet.
Klimatförändringar: Högre vattennivåer, extremväder med exempelvis skyfall samt torka och vatten
-
brist, är exempel på möjliga konsekvenser av klimatförändringar. För fastighetsbolag kan förändring-
arna innebära risk för skador på fastigheter och miljön omkring dessa.
Sociala förhållanden: Otrygghet i bostadsområden och utanförskap minskar trivseln för både våra
hyresgäster och andra i området. En risk förknippad med detta är oriktiga hyresförhållanden som
kan orsaka störningar och otrygghet i området.
Personal: Arbetsgivarvarumärket är en förutsättning för att bibehålla och rekrytera kompetent perso
-
nal. Minskad attraktivitet innebär en risk för bolagets kompetensförsörjning. En arbetsmiljö som inte
främjar fysiskt och psykosocialt välmående innebär en risk för arbetsplatsolyckor och sjukdom.
Brott mot uppförandekod: Om medarbetare, konsulter eller samarbetspartners bryter mot mänskliga
rättigheter, är involverade i korruption eller inte agerar etiskt och respektfullt bryter de mot uppfö
-
randekoden vilken innebär en risk för betydande skada för såväl John Mattsons aär som varumärke.
Ett strategiskt hållbarhetsarbete och transparens kring möjligheter och utmaningar stärker långsiktig
konkurrenskraft och ger vägledning kring framtida investeringar och initiativ.
Negativ miljöpåverkan och klimatförändringar:
• Ansvarsfulla materialval, återbruk av material och inredning samt eektiv avfallshantering
• Ambition att miljöcertiera bostäder; enligt Svanen där bolaget genomför nyproduktionen från start
och enligt Miljöbyggnad iDrift för bentliga bostäder
• Samverkan med leverantörer och hyresgäster för att få eekt i hela värdekedjan
• Eektiv förvaltning som minskar energianvändning och miljöbelastning
• 100 procent miljömärkt el i fastighetsdriften
• Utfasning av fossildrivna tjänstefordon och installation av elladdstolpar för hyresgäster
• Kartläggning av klimatrelaterade utsläpp i värdekedjan genomförd. Vetenskapsbaserade klimatmål,
med basår 2021 sätts under 2022.
• Vi följer forskning och utveckling och de bedömningar och rapporter som görs utifrån klimatrisker
Sociala förhållanden:
• Kontinuerlig kommunikation med hyresgäster och regelbundna hyresgästenkäter
• Lokal förvaltning med närhet till hyresgästerna
• Hyresrätter i olika prisklasser, varierande storlek och i olika lägen
• Systematiskt arbete för att motverka oriktiga hyresförhållanden
• Samverkan med kommuner, polis, andra fastighetsägare och organisationer för att öka trygghet och trivsel.
• Trygghetsskapande åtgärder och trivselfrämjande aktiviteter
Personal:
• Medarbetarsamtal och medarbetarundersökningar
• Målmedvetet jämställdhets- och likabehandlingsarbete
• Förebyggande hälso- och friskvårdsarbete
• Proaktivt arbete för trygga och säkra byggarbetsplatser
• Kontinuerligt arbete med bolagets värdegrund, där samtliga medarbetare involveras
Brott mot uppförandekod:
• Årlig genomgång av kodens innehåll för samtliga som omfattas. Beställare ansvarar för att externa partners
har uppdaterad kunskap
• Specika policyer som kompletterar koden
• Kontinuerligt arbete med bolagets värdegrund, där samtliga medarbetare involveras
39MÖJLIGHETER OCH RISKER 39
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Riskbeskrivning Hantering/möjlighet
Operationella risker
Projektutveckling
Riskerna kopplat till John Mattsons projektutveckling såsom uppgradering av lägenheter, tillbyggnad och
konvertering av outnyttjade utrymmen till bostäder samt nybyggnationsprojekt nns i hyresmarknadens
utveckling. Bostadshyror sätts enligt det så kallade bruksvärdessystemet, vilket medför att hyrorna inte
nödvändigtvis överensstämmer med vad marknadshyran för samma lägenhet hade varit. Vid nyproduk
-
tion av bostäder förhandlas vanligtvis en presumtionshyra med Hyresgästföreningen. När en uppgörelse
om presumtionshyra inte kan nås sätter John Mattson själv hyran, kallad egensatt hyra. Denna kan av
hyresgästen prövas i Hyresnämnden. Risken är att den egensatta hyran måste sänkas vilket påverkar
resultatet.
Ytterligare risker vid projektutveckling är utformningen av produkten och projektets genomförande, som
kan påverka projektet tids- och kostnadsmässigt. Tillgång till resurser i form av entreprenörer, konsulter
och egen personal är en förutsättning för projektets genomförande.
John Mattsons fastighetsbestånd är beläget i attraktiva lägen i Stockholmsregionen. Risken för hyresbortfall
på bostäder bedöms de närmsta åren vara mycket låg. Bostadspolitiken tar stor plats i den politiska debatten
och hyressättningssystemet är en av frågorna som diskuteras flitigt. En målsättning är att hyresnivån i större
utsträckning än i dag ska spegla hyresgästernas efterfrågan vad gäller service, standard och läge. En eventu
-
ell förändring av bruksvärdesystemet är på sikt en möjlighet för John Mattson att öka intäkterna och förbätta
resultatet, med oförändrad låg risk för hyresbortfall. John Mattson har cirka åtta procent av lägenheterna
med egensatt hyra.
John Mattsons samarbetspartners är noggrant utvalda och vi arbetar i nära dialog med både interna och
externa parter. Väl fungerande interna processer, inkluderat arbetsmiljö och säkerhet samt hög kompetens
inom projektorganisationen säkerställer ett eektivt projektgenomgörande där slutprodukten håller hög
kvalité och är lämpad för långsiktig förvaltning. Överlämning från projektorganisation till John Mattsons
förvaltningsorganisation sker på ett eektivt sätt.
För att attrahera och behålla våra medarbetare strävar vi efter att erbjuda en arbetsplats präglad av sunt kli
-
mat, hög trivsel och stort engagemang där alla medarbetare har en viktigt roll med möjlighet att påverka. Den
senaste medarbetarundersökning visade på mycket starka värden på engagemang och medarbetarnöjdhet
där 90 procent av medarbetarna instämmer att arbetet engagerar mycket.
Finansiella risker
Värdeförändringar
John Mattson redovisar sina fastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultat-
räkningen. Det kan innebära volatilitet i resultatet. Fastigheternas marknadsvärde bestäms av utbud
och efterfrågan på marknaden, samt utifrån fastighetens bedömda driftnetto.
Ränte-, renansierings- och likviditetsrisk
Risk nns att förändringar i ränteläget - och/eller marginaljusteringar påverkar bolagets nansierings
-
kostnad. Det nns även risk för att åternansiering av bentliga skulder inte kan ske på skäliga villkor.
Det nns även en likviditetsrisk, det vill säga att bolaget kan få svårigheter att fullgöra förpliktelser som
sammanhänger med nansiella skulder.
John Mattsons hyresvärde är till 75 procent hänförligt till bostäder i Stockholmsregionen, vilket skapar ett
stabilt kassaflöde med låg vakans. Förvaltningsfastigheterna, som utgör 98 procent av totala fastighetsvärdet,
externvärderas varje kvartal av av Cushman & Wakeeld. Byggrätter internvärderas kvartalsvis.
John Mattsons nanspolicy anger hur nansverksamheten ska bedrivas, hur riskerna i nansverksamheten
ska begränsas och vilka risker bolaget får ta. Kontinuerlig uppföljning av nanspolicy sker av ledning,
revisions- och nansutskott och styrelse. Bolagets övergripande nansiella riskbegränsning är att belånings
-
graden inte varaktigt ska överstiga 50 procent. Bolaget anser att det är viktigt med ett positivt kassaflöde
i verksamheten för att uppnå bolagets långsiktiga målsättningar. Bolaget har därför som mål att räntetäck-
ningsgraden varaktigt inte ska understiga 1,5 gånger.
I syfte att begränsa ränterisken ingås derivatavtal i form av ränteswappar. I syfte att begränsa renansierings-
risken strävar John Mattson efter en genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder överstigande
2 år samt att ha flera långivare. Likviditetsrisk hanteras genom en checkräkningskredit uppgående till 160,0 Mkr
som vid utgången av 2021 var utnyttjad med 124,9 Mkr.
40MÖJLIGHETER OCH RISKER 40
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Aktieslag
John Mattson har ett aktieslag, stamaktier, och varje aktie
berättigar till en röst. Aktiekapitalet uppgår till 12121609kro-
nor och antalet aktier uppgår till 36364827stycken.
Aktiekursens utveckling
Den 5 juni 2019 noterades aktien på Nasdaq Mid Cap.
Tecknings kursen i samband med börsnoteringen av John
Mattson var 90 kronor per aktie. Den 31 december 2021 var
kursen 199,40 kronor. Årets högsta kurs ör John Mattsons
aktie var 206,0 kronor den 1 december och årets lägsta kurs
var 166,60 kronor den 11 oktober.
Handel och omsättning
Under 2021 har 12,0 miljoner aktier omsatts till ett värde om
1,9 miljarder kronor. Av dessa var 93,1 procent handlade på
Nasdaq Stockholm och resterande på andra handelsplatser.
Ägarstruktur
Vid årsskiftet fanns det 2649 kända ägare i John Mattson. De
tre största ägarna är AB Borudan Ett, Tagehus Holding AB och
Fidelity Investments (FMR) som tillsammans äger 56,39pro-
cent av aktierna i John Mattson. Det utländska ägandet i John
Mattson uppgick vid årsskiftet till 12,81procent.
Substansvärde
Det långsiktiga substansvärdet uppgick vid årets utgång
till 175,90 kronor per aktie (129,25). Det långsiktiga sub-
stansvärdet har ökat med 36,1 procent jämört 31 december
2020. Aktuellt substansvärde uppgick vid årets utgång till
5765,1 miljoner kronor (4007,2) eller 158,54 kronor per
aktie (119,01) efter avdrag ör bedömd verklig uppskjuten
skatteskuld.
Utdelningspolicy
Långsiktigt ska utdelningen uppgå till 50 procent av ör-
valtningsresultatet per år. Under de närmaste åren kommer
John Mattson prioritera värdeskapande investeringar vilket
innebär att utdelningar kan komma att understiga 50 procent
eller helt utebli.
Information till aktiemarknaden
John Mattsons främsta informationskanal är bolagets webb-
plats, corporate.johnmattson.se. Här oentligörs alla press-
meddelanden och finansiella rapporter. Träar anordnas
regelbundet ör analytiker, aktieägare, potentiella investerare
och finansiärer.
John Mattsons aktie
John Mattsons aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Mid Cap och handlas under kort namnet
JOMA. John Mattsons börsvärde uppgick vid årets slut till 7,3 miljarder kronor.
Antal aktier Ägarandel
AB Borudan Ett 12 777 055 35,1 %
Tagehus Holding AB 4 336 698 11,9 %
Fidelity Investments (FMR) 3 391 106 9,3 %
Länsförsäkringar Fonder 2 841 055 7,8 %
Carnegie Fonder 2 696 609 7,4 %
Prior & Nilsson Fonder 1 182 268 3,3 %
Övriga ägare 9 140 036 25,1 %
Totalt 36 364 827 100,0 %
Varav utländskt ägande 4 659 950 12,8 %
Totalt 33 670 032 100,0 %
Varav utländskt ägande 2 732 639 8,1 %
Ägare 2021-12-31
ÄGARKATEGORIER 2021-12-31, %
Fondbolag, 31,1
Investment &
kapitalförvaltning, 1,8
Pension & försäkring, 0,3
Stat, kommun & landsting, 0,1
Stiftelse, 2,2
Privatpersoner, 10,1
Övriga, 54,4
ÄGANDE PER LAND 2021-12-31
, %
Sverige, 87,2
Norden (exkl. Sverige), 0,0
Tyskland, 0,2
USA, 9,5
Frankrike, 0,5
Övrigt, 2,7
Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från
Euroclear, Morningstar, Finansinspektionen, Nasdaq och Millistream.
41AKTIEN 41
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
0
25
50
75
100
125
150
175
200
225
250
90
110
130
150
170
190
210
230
Aktiekapitalets utveckling
År Händelse
Förändring
i antal aktier Totalt antal aktier
Förändring i
aktiekapital (kr)
Förändring i
aktiekapital (kr) Kvotvärde (kr)
2010 Bildande 1 000 1 000 100 000 100 000 100
2011 Fondemission – 1 000 9 900 000 10 000 000 10 000
2018 Aktiesplit 10 000:1 9 999 000 10 000 000 – 10 000 000 1
2018 Nyemission 1 223 344 11 223 344 1 223 344 11 223 344 1
2019 Aktiesplit 3:1 22 446 688 33 670 032 – 11 223 344 0,33
2021 Apportemission 2 694 795 36 364 827 898 265 12 121 609 0,33
Substansvärde 2021-12-31 2020-12-31
Mkr kr/aktie¹
)
Mkr kr/aktie¹
)
Eget kapital enligt balansräkningen 5 143,9 141,45 3 413,7 101,39
Återläggning:
Derivat enligt balansräkningen 25,2 0,69 73,2 2,17
Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen 1 227,5 33,76 865,1 25,69
Långsiktigt substansvärde 6 396,6 175,90 4 352,0 129,25
Avdrag:
Derivat enligt balansräkningen –25,2 –0,69 –73,2 –2,17
Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld –606,3 –16,67 –271,6 –8,07
Aktuellt substansvärde 5 765,1 158,54 4 007,2 119,01
1)
Jämörelsetal per aktie är omräknat utifrån den split 3:1 som beslutades på årsstämman den 11 mars 2019.
AKTIEKURSUTVECKLING 2 JANUARI – 30 DECEMBER 2021
Omsättning
John Mattson
OMX Stockholm
Real Estate PI
Jan Feb Mars Apr Maj Juni Juli Aug Sep Okt Nov Dec
Aktiekurs, kr Omsättning, mkr
Källa: Nasdaq
Storleksklass Antal aktier
Kapital/
röster
Antal
kända ägare
Andel av
kända ägare
1 – 1000 341 159 0,9 % 2 386 90,1 %
1001 – 10000 568 096 1,6 % 161 6,1 %
10001 – 100000 2 662 997 7,3 % 79 3,0 %
100001 – 2000000 5 958 693 16,3 % 18 0,7 %
2000001 – 4000000 8 928 770 24,4 % 3 0,1 %
4000001 – 17 113 753 47,1 % 2 0,1 %
Anonymt ägande 791 359 2,4 % 0 0
Totalt 36 364 827 100,0 % 2 649 100,0 %
Aktieägarstruktur 2021-12-31
Analytiker som följer John Mattson
Analytikerbevakning
Carnegie Investment Bank Erik Granström, Fredric Cyon
Handelsbanken Johan Edberg, Oscar Lindqvist
2021 2020
Förvaltningsresultat, kr/aktie 2,98 2,81
Tillväxt i förvaltningsresultat, kr/aktie, % 6,0 45,8
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets
aktieägare efter skatt, kr/aktie 38,21 14,22
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 175,90 129,25
Tillväxt i långsiktigt substansvärde, kr/aktie, % 36,1 16,4
Aktuellt substansvärde, kr/aktie 158,54 119,01
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare,
kr/aktie 141,45 101,39
Börsvärde vid periodens utgång, kr/aktie 199,40 135,80
Börvärde /kr/aktie) / Långsiktigt substansvärde, kr/aktie
vid periodens utgång 1,13 1,05
Genomsnittligt antal aktier under perioden, st 34 600 537 33 670 032
Utestående antal aktier vid periodens utgång, st 36 364 827 33 670 032
Aktierelaterade nyckeltal
42AKTIEN 42
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Finansiell
information
Oentlig konst ingår i John Mattsons fastighetsprojekt.
Här konstnären Roger Mettos verk Passage som nns
i en av entréerna i Dalénum på Lidingö.
43 43
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
43 43
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Tillväxtfokus och vd-skifte
Året 2021 kan sammanfattas med starkt till-
växt där John Mattson har lagt en god grund
för fortsatt värdeskapande, samt ett skifte
av bolagets vd där Per Nilsson nu tar vid det
tillväxtarbete som Siv Malmgren påbörjade.
Från Lidingö till hela Stockholmsregionen
Ett av de finansiella tillväxtmålen vid John Mattsons börsnotering
2019 var att värdet av koncernens fastigheter minst skulle uppgå
till tio miljarder kronor vid utgången av 2023. Genom bland annat
flera strategiska örvärv det gångna året dubblerades fastighets-
värdet under 2021 och målet överträades redan vid årets utgång.
John Mattson har på kort tid gått från att vara ett Lidingöbaserat
bostadsfastighetsbolag till att nu finnas i fem kommuner i Stock-
holmsregionen.
Förvärv har varit en fokusfråga som styrelsen har prioriterat
under det gångna året. Frågan är dock mer nyanserad än att bara
örvärva. John Mattson ska växa organiskt och genom örvärv på
sina nogrant utvalda delmarknader. Genom örvärvet av Hefab och
Efib ökades örvaltningsvolymen med cirka 50 procent och detta
i geografiska lägen som de flesta anser är mycket attraktiva. Vår
ambition är att fortsätta med kreativa örvärv som ryms inom John
Mattsons relativt snäva, men lönsamma geografiska avgränsning.
Förvärven under 2021 har även utökat John Mattsons projekt-
portölj med intressanta framtida projektmöjligheter. För fortsatt
stark tillväxt och värdeskapande kommer projektutveckling fram-
över vara ett viktigt komplement till örvaltning och örvärv.
Vd-skifte och förändring i styrelsen
I början av 2021 lämnade Siv Malmgren sitt uppdrag som vd ör
att gå i pension. Under Sivs ledning har John Mattson expanderat,
bostadsbeståndet utvecklats och fastigheterna örädlats. Siv tog
framgångsrikt John Mattson till börsen och skapade en plattform
som blickar framåt och samtidigt bejakar vår bygmästartradition.
Jag vill rikta ett stort tack till Siv ör alla insatser under sammanlagt
26 år i bolaget, varav 16 år som vd.
Jag är samtidigt mycket glad ör att Per Nilsson har tagit
stafettpinnen som ny vd och hälsar honom varmt välkommen till
John Mattson. Med sin breda erfarenhet från fastighetsbranschen
och sin goda ledarskapskompetens är Per rätt person att ta vid det
fortsatta tillväxtarbetet.
Det har även skett örändringar i styrelsen under året. Efter att
Anna Sander lämnade sitt styrelseuppdrag valdes Ingela Lindh till
ny styrelseledamot på årsstämman 2021. Ingela är en stor tillgång
i styrelsens tillväxt- och utvecklingsarbete genom sin breda erfa-
renhet av fastighetsbranschen och av stadsbygnad.
Omvärlden
Fastighetsbranschen har påverkats i olika grad av covid-19-pande-
min, där bostadsfastigheter har påverkats i mindre grad än kom-
mersiella fastigheter och efterfrågan på hyresrätter i attraktiva lägen
har varit fortsatt hög. Samtidigt har inflationen ökat till den högsta
nivån på många år. Prisökningarna påverkar fastighetssektorn när
priserna på exempelvis energi och råvaror ökar. Det pågående kriget
i Ukraina påverkar hela världsekonomin men vad eekterna av
kriget blir ör John Mattson är i skrivande stund inte möjligt att
överblicka. Flera av dessa omvärldsfaktorer får mig att tro på större
osäkerhet och mer volatilitet framgent. Vår strategi med örsiktighet
och långsiktighet kommer att vara till stor hjälp när vi möter dessa
utmaningar.
John Mattson växer och utvecklas men den grundlägande visio-
nen – att skapa goda livsmiljöer över generationer – varstår. Arbe-
tet med att utveckla levande, tryga och attraktiva boendemiljöer
och lokalsamhällen fortsätter, ör att skapa värde ör bolaget, men
också ör de boende och ör samhället i stort.
Slutligen vill jag tacka alla medarbetare på John Mattson ör ert
arbete och stora engagemang. 2021 var ett fantastiskt år ör John
Mattson.
Johan Ljungberg, styrelseordförande
44ORDFÖRANDEORD 44
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
44ORDFÖRANDEORD 44
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Förvaltningsberättelse
Styrelsen ör John Mattson Fastighetsöretagen AB (publ.) (556802-
2858) får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning ör
räkenskapsåret 2021-01-01–2021-12-31. Företaget har sitt säte
i Lidingö stad. Årsredovisningen är upprättad i svenska kronor.
Jämörelseår avser 2020.
Information om verksamheten
John Mattson har varit verksamma inom fastighetsörvaltning och
fastighetsutveckling i mer än 50 år. Koncernens uppgift är att äga,
örvalta och utveckla bostadsfastigheter och kommersiella fastig-
heter. De kommersiella lokalerna ska komplettera bostadsbeståndet
och ge service till bostadshyresgästerna.
Fastighetsbestånd
John Mattson är en fastighetsägare med hyreslägenheter på Lidingö,
Norrort, City/Bromma och Söderort/Nacka, samt ett antal utveck-
lingsprojekt i Stockholmsområdet. Fastighetsbeståndet består
huvudsakligen av bostadsfastigheter. Beståndet omfattar vid räken-
skapsårets utgång 4 414 hyreslägenheter med en uthyrbar yta på
355,6 tvm (215,9) ördelat på 82 procent bostäder och 18 procent
kommersiella lokaler.
Under året örvärvades aktierna i Hefab Fastighets AB och Efib
Aktiebolag vilket gjort att den geografiska ördelning av fastighets-
beståndet örändrats från att tidigare dominerats av fastiheter på
Lidingö. Per 31 december 2021 är under 50 procent av den uthyrbara
arean hänörlig till Lidingö jämört med cirka 80 procent öregående
år. Förvärven har vidare inneburit att den total uthyrbara arean
stigit med cirka 78 procent. Utöver örvärven av Hefab och Efib har
under året tillträtts ett större bestånd i Hägvik och Tureberg i Sol-
lentuna. Under året örvärvades vidare kontorsfastighet i Finnboda
i Nacka och ett bostdsprojekt i Vilunda, Upplands Vässby. Under
vartal 3 örvärvdes tre fastigheter vid Gullmarsplan med tillträde
under februari 2022. Efterfrågan på John Mattsons lägenheter är
fortsatt hög.
Finansiella mål
Styrelsen ör John Mattson har beslutat om öljande finansiella mål:
• Genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie
med minst 10 procent, inklusive värdeöveröringar, över en kon-
junkturcykel.
• Genomsnittlig årlig tillväxt i örvaltningsresultatet per aktie ska
uppgå till minst 10 procent över en konjunkturcykel.
• Nå ett fastighetsvärde motsvarande minst 10 Mdkr fram till år
2023. Fastighetsvärdet per den 31 december 2021 uppgick till
15,9 (8,0) Mdkr.
Strategi
John Mattsons strategi ör att uppnå sina finansiella mål baseras
på öljande fyra hörnstenar:
• Förvaltning av fastigheter genom helhet och närhet.
• Förädling av fastigheter genom uppgradering och konvertering.
• Förtätning på egen mark och i nära anslutning till befintliga
bygnader.
• Förvärv av fastigheter med utvecklingspotential i fråga om exem-
pelvis nybygnadsrätter eller annan örädlingspotential i goda
marknadslägen i Stockholmsregionen.
Investeringar
Under året gjordes främst investeringar genom örvärv av Hefab och
Efib. Vidare gjordes större investeringar i nybygnationsprojektet i
Upplands Väsby. Under året har 339 lägenheter genomgått omfattande
uppgraderingar ör att säkra bygnadernas tekniska fortlevnad samt
generera ett ökat driftöverskott genom framör allt ökade hyresnivåer.
Uppgraderingar sker enligt den så kallade Larsbergsmodellen i två
steg; basuppgradering och totaluppgradering.
Basuppgraderingen genomörs i huvudsak med varboende hyres-
gäster, där fastighetens tekniska status säkras genom att stammar,
badrum och elsystem örnyas. I det efteröljande steget, totalupp-
gradering, åtgärdas resterande delar av lägenheten, ny köksinredning
sätts in och alla ytskikt renoveras. Totaluppgradering genomörs när
hyresgästen flyttar ut eller på hyresgästens beställning.
I samband med uppgraderingar konverteras också outnyttjade
utrymmen till bostäder eller kommersiell verksamhet där så är möjligt.
Under 2021 har 179 basuppgradering och 160 totaluppgraderingar
genomörts.
Planering pågår ör att under 2022 påbörja uppgraderingsarbete
i Rotebro öljt av uppgraderingar i Rotsunda.
John Mattson arbetar aktivt med att identifiera obebygd mark
där det är möjligt och lämpligt med örtätning av befintlig bebyg-
gelse. Förtätning sker främst på egen mark och målet är tillväxt
genom värdeskapande bygnation som samtidigt ökar attraktivi-
teten i bostadsområdet. Utvecklingen sker i nära samarbete med
kommunen och lokala intressenter.
Under året uppgick de totala investeringar till 6 398,4 Mkr
(1 075,0), varav 6 143,8 Mkr (857,7) avsåg örvärv. Investeringar i
nybygnation uppgick till 95,9 Mkr (33,4). Investeringarna avsåg
framör allt nybygnationsprojektet i Upplands Väsby. Investeringar
i genomörda uppgraderingar uppgick till 116,3 Mkr (127,1) och
omfattar 339 (368) uppgraderade lägenheter. Vid årets utgång pågick
uppdrageringar av 43 (27) lägenheter.
Organisation
John Mattsons organisation består av 45 (30) medarbetare varav
27 (21) är vinnor. Bolagets ledningsgrupp bestod den 31 december
2021 av verkställande direktör, ekonomi- och finanschef, aärsut-
vecklingschef, Chef projekt, örvaltningschef samt kommunika-
tionschef. Organisationens huvudsakliga verksamhetsområden är
örvaltning och projektutveckling, med ekonomi och kommunika-
tion som centrala stödfunktioner. Inom örvaltningsavdelningen
arbetar örvaltare, fastighetstekniker och kundvärdar. Förvaltningen
hanteras i all väsentlighet av John Mattsons egen personal. Ytter-
ligare information om anställda, löner och ersättningar lämnas
i koncernens not 7.
Fastighetsvärdering
Extern värdering av koncernens samtliga fastigheter genomörs
vartalsvis av Cushman & Wakefield. Mer information om John
Mattsons örvaltningsfastigheter återfinns i not 13.
45FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 45
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
45FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 45
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Väsentliga händelser under året
• Under året örvärvades fastigheter med ett fastighetsvärde om
5 270 miljoner kronor genom örvärv av aktier i Hefab Fastighets
AB (HEFAB) och Efib Aktiebolag (EFIB).
• John Mattson tillträdde fastigheter med ett fastighetsvärde om
902 miljoner kronor i Hägvik och Tureberg i Sollentuna kommun.
• Bolaget ingick under hösten 2021 avtal om örvärv av tre fastig-
heter vid Gullmarsplan med ett fastighetsvärde om 670 miljoner
kronor.
Finansiell strategi och riskhantering
John Mattsons anseende, resultat och kassaflöde påverkas av
örändringar i omvärlden och av öretagets eget agerande. Risk-
hanteringsarbetet syftar till att tydligöra och analysera de risker
som bolaget möter samt att, slå långt det är möjligt, örebyga och
begränsa eventuella negativa eekter. Främsta verktyget ör risk-
hanteringsarbetet är de strategier som bolaget arbetar efter och som
konkretiseras i processer integrerade i det dagliga arbetet. Även
värdegrundsarbetet är en viktig del i att hantera risker i den dagliga
verksamheten samt att säkerställa en hög kompetens i organisa-
tionen. På sidorna 38–40 återfinns John Mattsons riskavsnitt, där
de finansiella riskerna utgör en del. Här nedan öljer en något mer
detaljer beskrivning av de finansiella riskerna och John Mattsons
finansieringsstrategi.
Finansieringsstrategi
Utvecklingen på de finansiella marknaderna har stor betydelse
ör John Mattsons aärsverksamhet och resultat. Därör är det av
vikt att definiera finansiella risker, sätta dessa i relation till övriga
aärsrisker, bedöma riskerna samt säkerställa en ändamålsenlig
hantering som stödjer de övergripande verksamhetsmålen. John
Mattson äger fastigheter med ett långsiktigt perspektiv, vilket kräver
tillgång till kapital ör att kunna utveckla fastighetsbeståndet. Den
finansiella verksamheten ska bedrivas på sådant sätt att behovet
av lång- och kortfristig finansiering säkerställs till så låg kostnad
som möjligt givet riskmandat och att det säkerställer öretagets
räntebetalningsörmåga över tid.
Finansieringsrisk
Bolagets finanspolicy anger riktlinjer och regler ör hur finansverk-
samheten i John Mattson ska bedrivas. Finanspolicyn fastställs
årligen av styrelsen och anger hur de olika riskerna i finansverk-
samheten ska begränsas och vilka risker bolaget får ta. Styrelsen
har även tillsatt ett särskilt revisions- och finansutskott som till-
sammans med öretagsledningen bland annat bereder finansierings-
frågor innan dessa behandlas i styrelsen.
Bolagets övergripande finansiella riskbegränsning är att belå-
ningsgraden inte långsiktigt ska överstiga 50 procent och även att
räntetäckningsgraden varaktigt inte ska understiga 1,5 gånger. Vid
utgången av 2021 uppgick belåningsgraden till 58,0 procent (44,7)
och räntetäckningsgraden till 2,2 gånger (2,6).
Ränterisk definieras som risken att örändringar i ränteläget
påverkar bolagets finansieringskostnad. Ränterisken är hänör-
lig till utvecklingen av aktuella marknadsräntenivåer. I syfte att
begränsa ränterisken ingås derivatavtal i form av ränteswappar.
För att begränsa svängningar i räntenettot ska bolaget ha en mix
av räntebindningstider i lån och derivat samt säkerställa att den
genomsnittliga räntebindningstiden liger i intervallet 1–5 år och
att maximalt 50 procent får liga i intervallet 0–1 år. Den volym-
vägda genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,0 år (2,2)
vid utgången av 2021.
Bolagets finansiering består primärt av eget kapital och räntebä-
rande skulder. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat
som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på
skäliga villkor, strävar John Mattson efter en lång genomsnittlig
återstående löptid på räntebärande skulder samt flera långivare. För
att säkerställa en erforderlig kapitalbindningstid ör örfallostruktur
ska bolaget även eftersträva en jämn örfallostruktur ör lånen och
att den totala låneskulden ska ha en genomsnittlig kapitalbindning
(volymviktad genomsnittlig återstående löptid) som överstiger två
år. Den volymvägda genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till
2,1 år (2,3) vid utgången av 2021.
John Mattson har ett positivt kassaflöde från verksamheten och
är i nivå med örvaltningsresultatet. Lividitetsrisk är risken ör att
koncernen får svårigheter att fullgöra sina örpliktelser som sam-
manhänger med finansiella skulder. Denna risk hanteras genom en
checkräkningskredit uppgående till 160 Mkr (160) som vid utgången
av 2021 var utnyttjad med 124,9 Mkr (56,1). Därutöver finns ett
kreditlöfte om 100 Mkr ör framtida finansieringsbehov.
Utdelningspolicy
Långsiktigt ska utdelningen uppgå till 50 procent av örvaltningsre-
sultatet. Eftersom John Mattson under de närmaste åren kommer
att prioritera värdeskapande investeringar i fastighetsbeståndet,
kan utdelningar på kort sikt komma att understiga det långsiktiga
målet eller helt utebli.
Hållbarhet
John Mattson har en hög ambition och arbetar aktivt med sitt lång-
siktiga hållbarhetsarbete inom alla verksamhetsområden. Informa-
tion om bolagets hållbarhetsarbete presenteras på sidorna 29–37.
Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare
Styrelsen ansvarar ör att bolaget har en formaliserad och trans-
parent process ör att fastställa principer, ersättningar och andra
anställningsvillkor ör bolagsledningen.
John Mattsons ersättningsutskott bereder örslag till riktlinjer ör
ersättning och andra anställningsvillkor ör vd och övriga ledande
befattningshavare samt utvärderar tillämpningen av de riktlinjer
som årsstämman fattat beslut om. Ledamöterna i ersättningsutskot-
tet ska utgöras av tre styrelseledamöter vilka utses av styrelsen.
Förslag till riktlinjer upprättas av styrelsen minst var ärde år
och örslaget lägs fram ör beslut vid årsstämman. Ersättning till
ledande befattningshavare ska vara marknadsmässiga och kon-
kurrenskraftiga samt stå i relation till ansvar och befogenheter.
Ersättningen ska bestå av fast lön, eventuell rörlig ersättning,
pensionsörmåner och övriga örmåner. Lön, ersättningar samt
pensionspremier under 2021 framgår av not 7. För vd ska den rörliga
kontanta ersättningen inte överstiga sex månadslöner (beräknat på
den fasta månadslönen).
För övriga ledande befattningshavare ska den rörliga ersättningen
inte överstiga fyra månadslöner (beräknat på den fasta månads-
lönen) samt vara baserad på utfall i örhållande till uppsatta mål.
Pensionsörmåner ska vara premiebestämda alternativt örmånsbe-
stämda om individen i fråga omfattas av örmånsbestämd pension i
enlighet med tillämpliga kollektivavtalsbestämmelser. Rörlig ersätt-
ning ska endast utgöra grund ör pensionsörmåner om det öljer
av tillämpliga kollektivavtalsbestämmelser. För respektive ledande
befattningshavare får pensioner utgöra maximalt motsvarande
50 procent av den fasta grundlönen i den mån inte högre avsättning
öljer av tillämplig kollektivavtalad pensionsplan. Premier och övriga
örmåner såsom sjukörsäkring och bilörmån får sammanlagt inte
överstiga fem procent av den ledande befattningshavarens totala
fasta årliga lön. Styrelsen ska i enlighet med vad som öljer av 8 kap.
53 § Aktiebolagslagen ha rätt att frångå riktlinjerna, om det i ett
enskilt fall finns särskilda skäl ör det.
För fullständigt örslag avseende öreslagna riktlinjer ör ledande
befattningshavare, se John Mattsons webbplats corporate.john-
mattson.se. För mer information om riktlinjer och principer ör
ersättning till ledande befattningshavare se Bolagsstyrningsrapport,
sidorna 50–53.
46FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 46
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
46FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 46
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
EKONOMISKT UTFALL
Resultaträkning
Intäkter
Koncernens intäkter ör året uppgick till 407,9 Mkr (294,0) vilket
motsvarar 1 658 kr/vm (1 440). Den totala intäktsökningen om
113,8 Mkr är framör allt hänörlig till örvärvade fastigheter, vilka
ökat intäkterna med 94,1 under året. Vidare örklaras intäktsök-
ningen av genomörda uppgraderingar och örtätningar, vilka står
ör en ökning om cirka 13 Mkr.
Hyresintäkterna ör bostäder uppgick till 329,0 Mkr (251,3), vilket
motsvarar 1 537 kr/vm (1 381). Den generella årliga hyresörhand-
lingen ör bostäder 2021 resulterade i hyreshöjningar i intervallet
1,1–1,6 procent från 1 april.
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till 158,0 Mkr (98,0) motsvarande
637 kr/vm (495), vilket är en kostnadsökning per vadratmeter
med 94 kr eller 29 procent.
Driftkostnader uppgick till 97,7 Mkr (63,7), varav örvärvade
fastigheter under året örklarar 26,5 Mkr av ökningen. De ökade
driftkostnaderna örklaras vidare av ökade mediakostnader till öljd
av ett kallare år.
Underhållskostnaderna uppgick till 25,3 Mkr (12,3), varav kost-
nader hänörliga till under året örvärvade fastigheter står ör cirka
11 Mkr av ökningen. Vidare örklaras de ökade kostnaderna jämört
öregående år av ett återgående mot tidigare underhållsnivå efter
en tid av lägre underhåll till öljd av covid-19.
Kostnaderna ör fastighetsadministration uppgick till 27,7 Mkr
(17,1), varav 3,0 Mkr är hänörligt till kostnader ör fyra månader
i de örvärvade bolagen Hefab och Efib. Delar av kostnadsökningen
jämört öregående år örklaras av resursörstärkning inom ör-
valtningsorganisationen hänörligt till genomörda örvärv. Vidare
har systemuppgraderingar genomörts i större utsträckning än
öregående år.
Central administration
Centrala administrationskostnader utgörs av kostnader ör bolags-
ledningen, aärsutveckling och centrala stödfunktioner. Under året
uppgick centrala administrationskostnader till 56,8 Mkr (41,7).
Kostnadsökningen jämört öregående år örklaras främst av en
kostnadsörd engångsavsättning hänörligt till tidigare vd:s framtida
pension samt en engångskostnad hänörlig till örvärvet av aktierna
i Hefab och Efib. Totalt uppgick engångskostnaderna under året till
8,1 Mkr. Under året har centralkostnader hänörligt till de örvär-
vade aktierna i Hefab och Efib tillkommit med 6,6 Mkr inklusive
engångskostnad.
Värdeförändringar
Fastigheter
Värdeörändringar ör fastigheter uppgick till 1 539,0 Mkr (517,7),
varav 0,9 Mkr (0,0) avsåg realiserade värdeörändringar. Orealise-
rade värdeörändringar på fastigheter uppgick till 1 538,2 Mkr (517,7),
varav 986,0 Mkr avsåg örändrade avkastningskrav.
Under året har transaktioner i Stockholmsregionen genomörts
med fortsatt låga avkastningskrav. Den genomsnittliga värdering-
syielden ör koncernen uppgick till 2,7 procent (2,9). Värdeör-
ändringarna är även hänörliga till genomörda örvärv samt till
örbättrat driftöverskott kopplat till hyreshöjande åtgärder i form
av uppgraderingar.
Derivat
John Mattson har sammantaget tecknat ränteswappar till ett
nominellt belopp om 2 343 Mkr (1 539,0). Ränteswapparna ör-
faller mellan år 2022 och 2031. Marknadsvärdet på räntederivaten
vid periodens utgång uppgick till –25,2 Mkr (–73,2). Orealiserade
värdeörändringar på derivat har inneburit en värdeörändring på
48,0 Mkr (–4,3) till öljd av främst örändringar i de längre mark-
nadsräntor, vilket medört att räntederivatens värde ökat under året.
Finansnetto
Finansnettot uppgick till –89,9 Mkr (–59,6). Ökat finansnetto är
hänörligt till finansiering av årets örvärv. Tomträttsavgäld ingår
i finansnetto och uppgick till 4,4 Mkr (0,9). Aktiverade finansiella
kostnader på pågående projekt uppgick till 2,6 Mkr (4,1). Vid årets
utgång uppgick den genomsnittliga räntenivån till 1,35 procent
(1,47) inklusive eekter av räntederivat. Vid årets utgång uppgick
räntetäckningsgraden till 2,2 gr (2,6).
Årets skatt
Aktuell skatt uppgick under perioden till –3,0 Mkr (–1,8). Upp-
skjuten skatt uppgick till –356,9 Mkr (–127,5) och har påverkats av
orealiserade värdeörändringar på fastigheter och derivat om netto
–326,9 Mkr (–105,8) och örändring av aktiverade underskotts-
avdrag om 65,4 Mkr (–2,8).
Balansräkning
Förvaltningsfastigheter
Under perioden uppgick de totala investeringarna till 6 398,4 Mkr
(1 075,0), varav 6 143,8 Mkr (857,7) avsåg örvärv. Investeringar
inybygnation uppgick till 95,9 Mkr (33,4) och avser framörallt
nybygnationprojket i Upplands Väsby. Investeringar i genomörda
bas- och totaluppgraderingar uppgick till 116,3 Mkr (127,1) och
omfattar 339 lägenheter (368). Övringa investeringar avser främst
värme-och ventilationssystem.
Moderbolaget
Verksamheten i moderbolaget John Mattson Fastighetsöretagen AB
(publ) består i huvudsak av koncerngemensamma tjänster som berör
strategi, kommunikation, aärsutveckling och ekonomi/finans.
Moderbolagets intäkter uppgick till 20,2 Mkr (13,5). Kostnader ör
central administration och marknadsöring uppgick till 36,5 Mkr
(39,0). Resultatet öre bokslutsdispositioner och skatt uppgick till
–35,7 Mkr (–31,5).
Utsikter 2022
• Fortsatt fokus på örvaltning, örvärv, örtätning
• Ökat fokus på projektutveckling och fortsatt löpande utvärdering
av örvärv av örvaltningsfastigheter
• Fortsatt arbete med bas- och uppgraderingar ibefintligt bestånd.
Händelser efter balansdagen
John Mattson öljer noga utvecklingen i det pågående kriget i
Ukraina som påverkar hela världsekonomin. Eekten ör John
Mattson på kort och lång sikt är idag inte möjlig att överblicka
vilket gör det viktigt att fortlöpande göra bedömningar av nuläget
och vidta eventuella åtgärder.
47FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 47
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
47FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 47
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Koncernen Mkr 2021 2020 2019 2018 2017
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Överskottsgrad, % 61,3 66,7 60,4 47,3 44,2
Hyresvärde vid periodens utgång, Mkr 609,7 336,5 275,1 257,4 193,7
Hyresvärde lägenheter vid periodens utgång, kr/kvm 1 557 1 485 1 485 1 411 1 346
Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, % 95,6 94,5 94,9 96,5 97,4
Uthyrbar yta vid periodens utgång, tkvm 355,5 215,9 171,5 169,1 134,1
Investeringar ny-, till och ombyggnation, Mkr 254,6 217,4 160,1 287,5 319,2
Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm 44 710 36 861 37 124 35 339 33 902
Totalt antal lägenheter 4 414 2 829 2 251 2 177 1 602
Antal uppgraderade lägenheter under perioden, st 339 368 65 375 469
Finansiella nyckeltal
Hyresintäkter, Mkr 407,9 294,0 253,0 218,3 187,6
Driftöverskott, Mkr 249,8 196,0 152,8 103,2 83,0
Förvaltningsresultat, Mkr 103,1 94,7 64,9 23,7 28,3
Resultat före skatt, Mkr 1 692,3 608,1 235,2 233,4 299,0
Årets resultat, Mkr 1 332,5 478,8 178,8 222,3 233,9
Kassaflöde från den löpande verksamheten, Mkr 121,1 115,9 46,2 21,9 37,6
Eget kapital, Mkr 5 250,2 3 413,7 2 934,8 2 756,0 2 169,7
Antal anställda, st 45 30 25 24 25
Belåningsgrad vid periodens utgång, % 58,0 44,7 40,7 41,0 37,5
Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % 1,4 1,5 1,9 1,9 2,4
Räntetäckningsgrad under perioden, ggr 2,2 2,6 2,3 1,6 1,7
Räntebindningstid vid periodens utgång, år 2,0 2,2 3,2 3,5 4,5
Kreditbindningstid vid periodens utgång, år 2,1 2,3 2,4 3,3 0,6
Långsiktigt substansvärde, Mkr 6 396,6 4 352,0 3 739,6 3 509,3 2 912,7
Aktuellt substansvärde, Mkr 5 765,1 4 007,2 3 480,2 3 267,4 2 705,2
Aktierelaterade nyckeltal (i kr)
1)
Genomsnittligt antal aktier 34 600 537 33 670 032 33 670 032 31 860 153 30 000 000
Antal aktier vid periodens utgång 36 364 827 33 670 032 33 670 032 33 670 032 30 000 000
Förvaltningsresultat, kr/aktie 2,98 2,81 1,93 0,74 0,94
Tillväxt i förvaltningsresultat, kr/aktie, % 6,0 45,8 159,0 –21,0 –36,9
Flerårsöversikt
Koncernen Mkr 2021 2020 2019 2018 2017
Justerat förvaltningsresultat, kr/aktie, tiilväxt %
2)
13,9 26,5 63,6 44,1 –36,9
Årets resultat, kr/aktie 38,21 14,22 5,31 6,98 7,80
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 175,90 129,25 111,07 104,23 97,09
Tillväxt i långsiktigt substansvärde, kr/aktie, % 36,1 16,4 6,6 7,3 10,7
Aktuellt substansvärde, kr/aktie 158,54 119,01 103,36 97,04 90,17
Eget kapital, kr/aktie 141,45 101,39 87,16 81,85 72,32
Moderbolaget 2021 2020 2019 2018 2017
Nettoomsättning, Mkr 20,2 13,5 8,4 64,3 5,8
Eget kapital, Mkr 1 637,5 1 231,7 1 245,3 1 254,3 901,3
Balansomslutning, Mkr 5 725,5 1 993,5 1 807,2 1 768,3 1 384,9
Soliditet, % 28,6 61,8 68,9 70,9 65,1
Antal anställda 6 6 5 0 0
1)
I samband med örvärven av Hefab och Efib genomördes två emissioner om totalt 408 Mkr motsvarande 2 694 790
aktier, vilka registrerades den 16 juli repektive den 16 oktober. Emissionerna genomördes med stöd av bemyndigande
från jårsstämman 22 april 2021. Antal aktier uppgår per den 31 cdecember 2021 till 36 364 827.
2)
Justerat örvaltningsresultat 2019 avser örvaltningsresultat justerat ör engångskostnader kopplat till börsnoteringen.
.
48FLERÅRSÖVERSIKT 48
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
48FLERÅRSÖVERSIKT 48
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Till årsstämmans örfogande står öljande vinstmedel (kr):
Överkursfond 770 068 063
Balanserat resultat 857 681 996
Årets resultat –2 359 194
1 625 390 865
Disponeras så att:
I ny räkning överföres 1 625 390 865
1 625 390 865
Förslag till vinstdisposition
49FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION 49
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
49FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION 49
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Inledning
Bolagsstyrningen i John Mattson syftar till att säkerställa att rättig-
heter och syldigheter är ördelade mellan bolagets organ i enlighet
med tillämpliga lagar, regler och processer. En eektiv och trans-
parent bolagsstyrning ger ägarna möjlighet att hävda sina intres-
sen gentemot bolagets ledning samtidigt som ansvarsördelningen
mellan ledningen och styrelsen, men även i övrigt inom bolaget, är
tydlig. Den resulterar också i att beslut kan fattas eektivt vilket möj-
ligör ör John Mattson att agera snabbt när nya aärsmöjligheter
ges. John Mattson är ett svenskt publikt aktiebolag som noterades
på Nasdaq Stockholm Mid Cap den 5 juni 2019. Bolagets bolagsstyr-
ning grundar sig på svensk lag, främst aktiebolagslagen (2005:551),
Svensk kod ör bolagsstyrning (”Koden”), bolagets bolagsordning,
interna regler (instruktioner och policyer) samt Nasdaq Stockholms
regelverk ör emittenter. Ytterligare information om John Mattsons
bolagsstyrning finns på bolagets webbplats.
Koden gäller ör alla svenska bolag vars aktier är noterade på
en reglerad marknad i Sverige. Bolag behöver inte ölja alla regler
i Koden utan kan välja alternativa lösningar som de anser bättre
lämpade ör det aktuella bolagets specifika omständigheter, under
örutsättning att bolaget rapporterar avvikelser, beskriver den alter-
nativa lösningen och orsaken till avvikelsen örklaras i bolagsstyr-
ningsrapporten (den s.k.ölj eller örklara-principen). Under 2021
har John Mattson tillämpat Koden utan avvikelser.
Aktieägare
För information om ägarstruktur och största ägare, se sidorna 41-42
i denna årsredovisning.
Rösträtt
Det finns bara ett aktieslag och alla aktier har samma röstetal – en
röst per aktie.
Bolagsstämma
Enligt aktiebolagslagen är bolagsstämman bolagets högsta besluts-
fattande organ och aktieägarna utövar där sin rösträtt i nyckelfrågor,
exempelvis fastställande av resultat- och balansräkningar, disposi-
tion av bolagets resultat, beviljande av ansvarsfrihet ör styrelsele-
damöterna och verkställande direktör, val av styrelseledamöter och
revisorer samt arvode till styrelse och revisorer.
Årsstämma måste hållas inom sex månader från utgången av
räkenskapsåret. Utöver årsstämman kan kallelse även ske till
extra bolagsstämma. Enligt bolagsordningen sker kallelse till
bolagsstämma genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar
och genom att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets webbplats. Att
kallelse har skett ska samtidigt annonseras i Svenska Dagbladet.
Bolagets räkenskapsår sträcker sig från 1 januari till 31 december.
Rätt att deltaga
För att kunna delta i beslut krävs att aktieägaren är närvarande vid
stämman, antingen personligen eller genom ombud. Vidare krävs
att aktieägaren är inörd i aktieboken vid visst datum öre stämman
och att anmälan om deltagande gjorts till bolaget i viss ordning.
Initiativ från aktieägare
Aktieägare som önskar få ett särskilt ärende behandlat på årsstäm-
man kan normalt begära detta i god tid öre stämman hos John
Mattsons styrelse under särskild adress som publiceras på bolagets
hemsida.
Årsstämma 2021
På John Mattsons årsstämma 2021 fattades bland annat beslut
om ett bemyndigande ör styrelsen att besluta om nyemission av
aktier. Ingela Lindh invaldes som styrelseledamot, och EY med
huvudansvarig Katrine Söderberg valdes till ny revisor. Övriga sty-
relseledamöter omvaldes inklusive Johan Ljungberg som styrelsens
ordörande. Det fattades också beslut om att inte lämna någon
utdelning ör räkenskapsåret 2020. Protokollet från årsstämman
finns på John Mattsons webbplats.
Årsstämma 2022
John Mattsons årsstämma avhålls den 21 april 2022, klockan 14.00,
Carl Malmstens skolans lokaler, Larsbergsvägen 8, Lidingö. Möjlig-
het kommer även ges ör aktieägare att delta genom poströstning.
Anmälan till stämman och instruktioner ör poströstning kommer
att finnas tillgängliga på bolagets webbplats.
Valberedning
Valberedningen ska inör årsstämman utgöras av representanter ör
de tre röstmässigt största ägarregistrerade aktieägarna i bolaget per
augusti varje år samt styrelsens ordörande, som även sammankal-
lar valberedningen till dess örsta sammanträde. Valberedningen
ska utöra sitt uppdrag i enlighet med av årsstämman beslutade
instruktioner, Koden och övriga tillämpliga regler. I uppdraget ingår
bland annat att lämna örslag till ordörande vid årsstämma, antal
styrelseledamöter, val av ordörande och andra stämmovalda leda-
möter i styrelsen, arvode och annan ersättning till var och en av de
stämmovalda styrelseledamöterna och till ledamöter av styrelsens
utskott, val av revisor och arvode till revisor. I den mån så anses
erforderligt ska valberedningen även läga fram örslag till ändringar
i gällande regler ör valberedningen. Valberedningen ska särskilt
beakta Kodens krav på mångsidighet och bredd i styrelsen och
på att eftersträva en jämn könsördelning. Inget arvode ska utgå
till valberedningens ledamöter. Bolaget ska dock svara ör skäliga
kostnader rimligen örenade med valberedningens uppdrag.
Valberedning inför årsstämman 2022
Valberedningen har haft tre protokollörda möten under 2021 och
2022. John Mattsons valberedning uppfyller kraven på oberoende i
örhållande till bolaget. Ledamöterna i valberedningen och vilka ägare
som utsett dem framgår av tabellen nedan. John Mattsons valbe-
redning kan kontaktas via e-post, valberedningen@johnmattson.se.
Valberedningens ledamöter inför årsstämman 2022
• Jan-Erik Lindstedt, utsedd av AB Borudan Ett (val beredningens
ordörande)
• Johan Ljungberg, utsedd av Tagehus Holding AB
• Magnus Strömer, utsedd av Länsörsäkringar Fondörvaltning
AB (publ)
Bolagsstyrningsrapport 2021
50BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 50
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
50BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 50
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Styrelsen
Styrelsen är bolagets näst högsta beslutande organ efter bolagsstäm-
man. John Mattsons styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av
minst tre och högst sju ledamöter utan suppleanter. Vid årsstämman
den 21 april 2021 beslutades att omvälja Johan Ljungberg, Ulrika
Danielsson, Håkan Blixt, och Christer Olofsson till styrelseledamöter,
samt Johan Ljungberg omvaldes till styrelseordörande. Ingela Lindh
nyinvaldes till styrelsen. För information om styrelseledamöterna
och deras uppdrag utanör koncernen samt innehav av aktier i John
Mattson, se avsnittet ”Styrelse ”, sidan 54.
Ansvar och arbete
Styrelsens uppgifter regleras av aktiebolagslagen, John Mattsons
bolagsordning och Koden. Styrelsens arbete regleras dessutom av
den arbetsordning som styrelsen årligen fastställer. Arbetsordningen
reglerar arbetsördelningen mellan styrelsen, styrelsens ordörande
och verkställande direktören. Styrelsen antar även instruktioner ör
styrelsens utskott samt instruktion ör verkställande direktören
(inklusive instruktion avseende verkställande direktörens ekono-
miska rapportering).
Styrelsen ansvarar ör John Mattsons organisation och örvalt-
ningen av bolagets angelägenheter. Det innefattar bland annat att
upprätta övergripande och långsiktiga strategier, mål, budgetar
och aärsplaner samt att fastställa riktlinjer ör att säkerställa att
John Mattsons verksamhet är långsiktigt värdeskapande. Styrelsens
ansvar innefattar även granskning och godkännande av bokslut
samt att fatta beslut i frågor rörande investeringar, örsäljningar,
kapitalstruktur, utdelningspolicy, och utveckling. Styrelsens antar
även bolagets väsentliga policyer och tillser att kontrollsystem finns
ör att ölja upp att dessa efterlevs samt tillser att system finns
ör kontroll och uppöljning av bolagets verksamhet, risker och
betydande örändringar i bolagets organisation och verksamhet.
Styrelsen utser bolagets verkställande direktör samt fastställer
lön och annan ersättning till denne och till andra ledande befatt-
ningshavare i enlighet med riktlinjerna ör ersättning till ledande
befattningshavare som antagits av bolagsstämman. Styrelsen har det
övergripande ansvaret ör att hållbarhet är en central och integrerad
del i hur John Mattson ska styras. I John Mattsons fastställda stra-
tegi är hållbarhetsperspektivet integrerat och aärsplanen ör 2022
inkluderar ett antal strategiska hållbarhetsmål. Global Compacts tio
principer ör hållbart öretagande utgör grunden ör ansvarstagande
och bolagets värdegrund och uppörandekod ska vägleda bolagets
styrelse, ledning, medarbetare och samarbetspartners i det dagliga
arbetet. Uppörandekoden kompletteras av specifika policyer inom
olika områden, som exempelvis mångfald och jämställdhet samt
arbetsmiljö. John Mattsons strategiska hållbarhetsarbete bedrivs
inom fyra fokusområden, som bidrar till bolagets värdeskapande
såväl finansiellt som strategiskt. Styrelsens ordörande ansvarar
bland annat ör att tillse att styrelseledamöterna får alla nödvändiga
handlingar och den information de behöver ör att kunna ölja John
Mattsons ställning, resultat, lividitet, ekonomiska planering och
utveckling i övrigt. Det åliger ordöranden att fullgöra uppdrag
lämnat av årsstämman beträande inrättande av valberedning och
att delta i dess arbete. Styrelseordöranden ska i nära samarbete
med verkställande direktören övervaka bolagets resultat och ör-
bereda samt vara ordörande på styrelsemöten. Styrelseordöran-
den är också ansvarig ör att styrelsen årligen utvärderar sitt och
verkställande direktörens arbete. Styrelsen träas enligt ett årligt
örutbestämt schema. Utöver dessa möten kan det komma att kallas
till ytterligare styrelsemöten ör att hantera frågor som inte kan
skjutas upp till nästa ordinarie styrelsemöte.
Styrelsens arbete under 2021
John Mattsons styrelse har under 2021 haft 18 möten varav ett
konstituerande möte.
Utvärdering av styrelsens arbete
Styrelsens ordörande initierar en gång per år, i enlighet med sty-
relsens arbetsordning, en utvärdering av styrelsens arbete. 2021 års
utvärdering har utörts så att varje styrelseledamot besvarat ett frå-
geformulär. Därutöver har styrelseordöranden haft vissa enskilda
kontakter med ledamöterna. Utvärderingens syfte är att få en upp-
fattning om styrelseledamöternas åsikter om hur styrelsearbetet
bedrivs och vilka åtgärder som kan genomöras ör att eektivisera
styrelsearbetet. Avsikten är också att få en uppfattning om vilken
typ av frågor som styrelsen anser bör ges mer utrymme och på vilka
områden det eventuellt krävs ytterligare erfarenhet och kompetens
i styrelsen. Resultatet av utvärderingen har redovisats inom sty-
relsen och har av styrelsens ordörande delgivits valberedningen.
Ersättningsutskottet
Enligt Koden kan styrelsens ordörande vara ordörande i utskottet.
Övriga bolagsstämmovalda ledamöter ska vara oberoende i örhål-
lande till bolaget och bolagsledningen. Styrelsens ersättningsutskott
utvärderar löpande de ledande befattningshavarnas ersättningsvill-
kor mot bakgrund av gällande marknadsvillkor. Utskottet bereder
ärenden inom dessa områden ör beslut av styrelsen. Ersättnings-
utskottet består ör närvarande av tre styrelseledamöter: Johan
Ljungberg (ordörande), Ulrika Danielsson och Håkan Blixt, vilka
samtliga anses vara oberoende i örhållande till bolaget och dess
ledande befattningshavare. Utskottets ledamöter utses av styrelsen
en gång per år. Ersättningsutskottets huvudsakliga uppgifter är
bland annat, att bereda styrelsens beslut i frågor om ersättnings-
principer, ersättningar och andra anställningsvillkor ör bolags-
ledningen, ölja och utvärdera pågående och under året avslutade
program ör rörliga ersättningar ör bolagsledningen, och ölja och
utvärdera tillämpningen av de riktlinjer ör ersättningar till ledande
befattningshavare som årsstämman enligt lag ska fatta beslut om
samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bola-
get. Ersättningsutskottet ska sammanträda minst två gånger per
år. Under 2021 hade ersättningsutskottet tre möten. Ledamöterna
i utskottet närvarade vid samtliga möten. Vid mötena behandlades
bland annat bolagets riktlinjer ör ersättning till ledande befatt-
ningshavare och ersättningsnivåer till vd och andra ledande befatt-
ningshavare samt bolagets incitamentsprogram ör alla anställda.
Revisions- och nansutskottet
Enligt aktiebolagslagen och dess örarbeten ska styrelsen ha ett
revisionsutskott som består av minst två ledamöter. Utskottets
ledamöter får inte vara anställda av John Mattson och minst en
ledamot ska ha redovisnings- eller revisionskompetens. Revisions-
och finansutskottet består ör närvarande av tre styrelseledamöter:
Ulrika Danielsson (ordörande), som bedömts uppfylla kravet på
Mötesdeltagande
Styrelseledamot Arvode (tsek) Styrelse Revisions- och finansutskottet Ersättningsutskottet Oberoende
Johan Ljungberg 415 18/18 7/7 4/4 Nej¹
)
Håkan Blixt 215 18/18 7/7 4/4 Ja
Ulrika Danielsson 240 18/18 7/7 4/4 Nej¹
)
Ingela Lindh 175 18/18 – – Ja
Christer Olofsson 175 18/18 – – Ja
1)
Oberoende i örhållande till Bolaget och dess ledande befattningshavare. Inte oberoende i örhållande till Bolagets större aktieägare.
51BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 51
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
51BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 51
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
redovisnings- eller revisionskompetens, Johan Ljungberg och Håkan
Blixt. Utskottets ledamöter samt dess ordörande utses av styrelsen
en gång per år. Revisions- och finansutskottet har bland annat till
uppgift att övervaka John Mattsons finansiella rapportering samt
lämna rekommendationer och örslag ör att säkerställa rapporte-
ringens tillörlitlighet. Utskottet kontrollerar efterlevnad av John
Mattsons finanspolicy och säkerställer tillgång till kapital. Revision
och finansutskottet övervakar också eektiviteten i bolagets interna
kontroll och riskhantering. Revision- och finansutskottets uppgift
är också att hålla sig informerad om revisionen av årsredovisningen
och koncernredovisningen samt om slutsatserna av Revisorsin-
spektionens valitetskontroll. Resultatet av revisionen och om på
vilket sätt revisionen bidrar till den finansiella rapporteringens
tillörlitlighet, och vilken funktion utskottet har haft, samt granska
och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet, och då
särskilt uppmärksamma om revisorn tillhandahåller bolaget andra
tjänster än revisionstjänster, är också revision- och finansutskottets
uppdrag. I revision- och finansutskottets uppgift ingår även att
biträda valberedningen vid upprättandet av örslag till bolagsstäm-
mans beslut om revisorsval. Revisions- och finansutskottet ska sam-
manträda minst fyra gånger per år. Under 2021 hade revisions- och
finansutskottet sju möten. Ledamöterna i utskottet närvarade vid
samtliga möten. Vid mötena behandlades bland annat efterlevnad
finanspolicy, bolagets delårsrapporter, den externa revisionens
inriktning och bolagets interna kontroll avseende den finansiella
rapporteringen.
Ersättning till styrelseledamöter och styrelsens utskott
Vid årsstämman den 22 april 2021 beslöts att styrelsearvode ska
utgå med 375 000 kronor till styrelsens ordörande och 175 000
kronor till var och en av de övriga ledamöterna ör tiden intill slutet
av årsstämman 2022, ördelat enligt tabellen på öregående sida.
Vid samma årsstämma beslöts att ersättning ska utgå med 50 000
kronor till ordöranden och med 25 000 kronor till övriga ledamöter
i styrelsens revisions- och finansutskott. Ledamöter i styrelsens
ersättningsutskott beslöts en ersättning på 15 000 kr vardera.
Vd och övriga ledande befattningshavare
Vd är underordnad styrelsen och ansvarar ör John Mattsons
löpande örvaltning och den dagliga driften av bolaget. Arbets-
ördelningen mellan styrelsen och vd framgår av arbetsordningen
ör styrelsen och instruktionen ör den verkställande direktören.
Vd ansvarar ör att leda verksamheten i enlighet med styrelsens
riktlinjer och anvisningar samt ör att styrelsen erhåller information
och nödvändigt beslutsunderlag. Vd leder arbetet i koncernled-
ningen samt fattar beslut efter samråd med dess ledamöter. Vidare
är vd öredragande vid styrelsens sammanträden och ska tillse att
styrelseledamöterna löpande tillställs den information som behövs
ör att ölja bolagets och koncernens finansiella ställning, resultat,
lividitet och utveckling. Vd och övriga ledande befattningshavare
presenteras närmare på sidan 55.
Riktlinjer för ersättning till vd och övriga ledande
befattningshavare
Vid årsstämman den 22 april 2021 beslöts om nedanstående rikt-
linjer ör ersättning till ledande befattningshavare i bolaget att gälla
fram till årsstämman 2022.
Bolaget ska erbjuda ersättningar och andra anställningsvill-
kor som möjligör ör John Mattson att rekrytera, motivera och
behålla ledande befattningshavare med sådan kompetens som
John Mattson behöver ör att genomöra sin strategi och uppnå
verksamhetens mål. Marknadsmässighet och konkurrenskraft ska
vara övergripande principer ör ersättning till ledande befattnings-
havare i bolaget. Ersättningen till de ledande befattningshavarna kan
utgöras av en fast grundlön, rörlig kontant ersättning, långsiktiga
aktiebaserade incitamentsprogram, som i vissa fall kan innehålla
viss lönekompensation, pension samt andra sedvanliga ersättningar
och örmåner. Med ledande befattningshavare avses verkställande
direktören och till denne rapporterande chefer som ingår i koncern-
ledningen ör Koncernen. Bolagets ledande befattningshavare är ör
närvarande verkställande direktören, ekonomi- och finanschefen,
örvaltningschefen, aärsutvecklingschefen, chefen ör projekt och
kommunikationschefen.
Principer för fast ersättning
Den fasta lönen ska baseras på den ledande befattningshavarens
kompetens, ansvar och prestation och ska vara marknadsmässig
och konkurrenskraftig. Den fasta lönen ska utvärderas årligen av
ersättningsutskottet.
Principer för rörlig ersättning
Den rörliga ersättningen ska baseras på örutbestämda individu-
ella och koncernövergripande mål, och kan exempelvis vara av en
kombination av intäkts-, kassaflödes- och aktivitetsmål. Målen ska
fastställas årligen av ersättningsutskottet med avsikten att de ska
vara i linje med John Mattsons aärsstrategi och finansiella mål. För
verkställande direktören får den rörliga kontanta ersättningen inte
överstiga sex månadslöner (beräknat på den fasta månadslönen). För
övriga ledande befattningshavare ska den rörliga ersättningen inte
överstiga fyra månadslöner (beräknat på den fasta månadslönen).
Bolagsstämman beslutar om den rörliga ersättningen ska kunna
betalas i form av ett långsiktigt aktiebaserat incitamentsprogram.
Sådana incitamentsprogram ska utformas med syftet att dels främja
ett långsiktigt värdeskapande, dels åstadkomma en ökad intresse-
gemenskap mellan den deltagande ledande befattningshavarens
intresse och aktieägarnas intressen. Intjänandeperioden, eller peri-
oden från avtalets ingående till dess att aktier får örvärvas i sådant
incitamentsprogram, får inte understiga tre år. Incitamentsprogram
som innefattar örvärv av Aktier ska även utformas så att ett eget
aktieinnehav i bolaget främjas. Styrelsen ska årligen utvärdera huru-
vida ett långsiktigt aktierelaterat incitamentsprogram ska öreslås
bolagsstämman eller inte. Under räkenskapsåret 2021 har ersättning
till vd och övriga ledande befattningshavare betalats ut i enlighet
med tabell i not 7.
Pension
De ledande befattningshavarna ska erbjudas marknadsmässiga
pensionsvillkor och pensionsnivåer.
Andra förmåner
Andra sedvanliga örmåner, som exempelvis tjänstebil och sjuk-
vårdsörsäkring, ska vara marknadsmässiga.
Uppsägningstid och avgångsvederlag
Mellan bolaget och den verkställande direktören gäller en uppsäg-
ningstid om 18 månader vid uppsägning från bolaget och sex måna-
der vid uppsägning från den verkställande direktörens sida. Den
verkställande direktören har rätt till ett avgångsvederlag motsva-
rande tolv fasta månadslöner med avräkning. För de övriga ledande
befattningshavarna, gäller en uppsägningstid om sex månader.
Avvikelser från riktlinjerna
Styrelsen ska ha rätt att frångå från dessa riktlinjer om det i ett
enskilt fall finns särskilda skäl ör det. Om sådan avvikelse sker
ska information om detta och skälet till avvikelsen redovisas vid
närmast öljande årsstämma.
Incitamentsprogram och bonusprogram
Samtliga tillsvidareanställda (inklusive ledande befattningshavare)
i John Mattson deltar i ett bonusprogram inom ramen ör vilket de
har möjlighet till en årlig prestationsbaserad bonus uppgående till
högst en fast månadslön. Utfall av bonus beror på en viss ökning av
örvaltningsresultatet per aktie, en viss tröskel avseende minskat
hållbarhetsavfall i kostnad och vikt, samt ett serviceindex mätt
utifrån kundnöjdhet. Jämörelse sker dels mot öregående år och
dels mot ett branschsnitt. Ledande befattningshavare har möjlighet
till ytterligare totalt två fasta månadslöner per år i bonus, varav en
månadslön utgår vid uppfyllande av individuella örändrings- och
52BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 52
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
52BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 52
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
örbättringsmål och en månadslön utgår vid viss ökning av sub-
stansvärdet per aktie. De ledande befattningshavarna kan därmed
erhålla totalt högst tre fasta månadslöner vardera.
Revision
Revisorn ska granska bolagets årsredovisning och redovisning samt
styrelsens och den verkställande direktörens örvaltning. Revision
av bolagets finansiella rapporter och räkenskaper samt styrelsens
och verkställande direktörens örvaltning utörs i enlighet med
i Sverige accepterade revisionsstandarder. Enligt John Mattsons
bolagsordning ska bolaget utse en till två revisorer med eller utan
revisorssuppleanter eller ett eller två registrerade revisionsbolag. På
årsstämman den 21 april 2021 nyvaldes Ernst & Young, med den auk-
toriserade revisorn Katrine Söderberg som huvudansvarig revisor
ör perioden fram till årsstämman 2022. Efter varje räkenskapsår ska
revisorn läga fram en revisionsberättelse och en koncernrevisions-
berättelse ör årsstämman. Vid ett av de tillällen då styrelsen sam-
manträar med revisorn ska ingen från öretagsledningen närvara.
Revisions- och finansutskottet granskar och övervakar revisorns
opartiskhet och självständighet. Revisorn erhåller ersättning ör
sitt arbete i enlighet med beslut på årsstämman. För räkenskapsåret
2021 uppgick den totala ersättningen till bolagets revisor till 1,8 Mkr.
Intern kontroll över nansiell rapportering och riskhantering
John Mattsons interna kontroll avseende den finansiella rappor-
teringen är utformad ör att hantera risker och säkerställa en hög
tillörlitlighet i processerna kring upprättandet av de finansiella
rapporterna samt ör att säkerställa att tillämpliga redovisnings-
krav och andra krav på John Mattson som noterat bolag efter-
levs. Styrelsen ansvarar enligt aktiebolagslagen och Koden ör den
interna kontrollen av bolaget avseende finansiell rapportering.
John Mattson öljer Committee of Sponsoring Organizations of
the Treadway Commissions (COSO:s) ramverk ör att utvärdera
ett öretags interna kontroll över den finansiella rapporteringen,
”Internal Control – Integrated Framework”, som består av öljande
fem komponenter: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter,
information och kommunikation samt uppöljning. John Mattson
har en operativt decentraliserad och transparant organisation där
ekonomiavdelningen är centraliserad som en stödfunktion. Det
innebär att bolaget har resurser, i form av medarbetare och system,
på plats ör att slå fast enhetliga och eektiva administrativa rutiner
och processer. Processer utvärderas löpande i takt med efterlevnad.
Uppöljning av resultat och balans görs månadsvis. Tydlig
dokumentation via policyer och instruktioner tillsammans med
återkommande uppöljning och regelbundna diskussioner med
revisorerna, säkerställer kontinuerligt arbetet med att örbättra
processerna. Hantering och rapportering granskas av bolagets revi-
sorer två gånger om året och rapporteras till såväl revisions- och
finansutskott som styrelse. Baserat på ovan anses det därör inte
öreliga något behov av internrevision.
Kontrollmiljö
Den interna kontrollen byger på ansvarsördelningar och arbetsör-
delningar genom styrelsens arbetsordning, instruktion ör utskotten,
vd och den finansiella rapporteringen och policyer. Efterlevnaden
av dessa öljs upp och utvärderas kontinuerligt av ansvarig person.
I den övergripande kontrollmiljön ingår också att en koncernö-
vergripande riskutvärdering ska utöras där risker identifieras och
utvärderas. Ledningsgruppen ansvarar ör att riskerna hanteras på
tillfredsställande sätt.
Riskhantering
Identifiering, bedömning och hantering av risker kopplade till
redovisning och finansiell rapportering ska finnas inbygd i John
Mattsons väsentliga processer. Genom processkartor ska proces-
serna inklusive identifierade risker och kontroller dokumenteras.
Kontrollaktiviteter
Till varje identifierad risk ska kontroller kopplas tills dess att risken
anses eliminerad alternativt reducerad till acceptabel nivå. Kontroll-
aktiviteter ska dokumenteras så att spårbarhet finns av utörandet.
Information och kommunikation
Relevant information ska kommuniceras på rätt sätt, till rätt motta-
gare och vid rätt tidpunkt. Att kommunicera relevant information,
både uppåt och nedåt i en organisation och till externa parter är
en viktig del av god intern kontroll. Ledningsgruppens möten ska
användas som ett forum ör kommunikation och informationssprid-
ning. Processansvariga ska ha tillräcklig kunskap om de väsent-
liga riskerna samt relaterade kontrollaktiviteter i den specifika
processen.
Uppföljning
Systemet ör intern kontroll och riskhantering ska öljas upp konti-
nuerligt och syftar till att säkerställa att systemet upprätthålls, att
örändringar sker vid behov och att utvärdera örändringar i arbets-
sätt. Ledningsgruppen ska utvärdera att den koncernövergripande
riskutvärderingen och hanteringen samt de specifika kontrollaktivi-
teter som utörs i respektive väsentlig process är fortsatt relevanta
ör att hantera de väsentliga risker John Mattson står inör.
Avvikelser i förhållande till Koden
John Mattson tillämpar Koden ör bolagsstyrning. Koden byger
som nämnts på principen ”ölj eller örklara”. Detta innebär att ett
öretag som tillämpar Koden kan avvika från enskilda regler, men
ska då avge örklaring där skäl till avvikelsen redovisas.
John Mattson har under räkenskapsåret 2021 öljt Koden utan
avvikelse.
53BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 53
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
53BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 53
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
JOHAN LJUNGBERG
Styrelseledamot sedan 2018,
styrelseordförande sedan 2020. Ledamot
i revisions- och nansutskottet och ord-
förande i ersättningsutskottet.
Född: 1972.
Utbildning: Civilingenjörsutbildning,
Kungliga Tekniska högskolan och Tufts
University.
Andra pågående uppdrag: Verkställande
direktör och styrelseordförande i Tagehus
Holding AB, styrelseordförande och styrelse-
ledamot i bolag inom Tagehuskoncernen,
styrelseordförande i Atrium Ljungberg AB,
styrelseledamot i K2A Knaust & Andersson
Fastigheter AB.
Aktieinnehav i bolaget
(inkl. ev. närstående innehav): 4 336 698
aktier genom majoritets ägande i Tagehus
Holding AB.
Beroendestatus: Oberoende i förhållande
till bolaget och dess ledande befattnings-
havare. Inte oberoende i förhållande till
bolagets större aktieägare.
HÅKAN BLIXT
Styrelseledamot sedan 2012.
Ledamot i revisions- och nansutskottet
och i ersättningsutskottet.
Född: 1957.
Utbildning: Civilingenjör lantmäteri,
Kungliga Tekniska högskolan.
Andra pågående uppdrag: Styrelseledamot
i SveaReal Holding AB (samt dotterbolag till
SveaReal Holding AB). Styrelseledamot
i Håkan Blixt Ensemble AB.
Aktieinnehav i bolaget
(inkl. ev. närstående innehav): –
Beroendestatus: Oberoende i förhållande
till bolaget, dess ledande befattningshavare
och större aktieägare.
ULRIKA DANIELSSON
Styrelseledamot sedan 2018.
Ordförande i revisions- och nansutskottet
och ledamot i ersättningsutskottet.
Född: 1972.
Utbildning: Ekonomie magisterexamen
i företagsekonomi, Handelshögskolan vid
Göteborgs universitet.
Andra pågående uppdrag: Cfo i Atrium
Ljungberg AB.
Aktieinnehav i bolaget
(inkl. ev. närstående innehav): –
Beroendestatus: Oberoende i förhållande
till bolaget och dess ledande befattnings-
havare. Inte oberoende i förhållande till
bolagets större aktieägare.
CHRISTER OLOFSSON
Styrelseledamot sedan 2015.
Född: 1951.
Utbildning: Civilingenjör väg- och vatten,
Kungliga Tekniska högskolan.
Andra pågående uppdrag: Styrelseledamot
i Olofsson & Partners AB och Olofs Holding AB.
Aktieinnehav i bolaget
(inkl. ev. närstående innehav): –
Beroendestatus: Oberoende i förhållande
till bolaget, dess ledande befattningshavare
och större aktieägare.
INGELA LINDH
Styrelseledamot sedan 2021.
Född: 1959.
Utbildning: Arkitekt vid Kungliga Tekniska
högskolan.
Andra pågående uppdrag: Ordförande
i Fastighetsägarna Sverige. Ordförande
i Svensk Byggtjänst. Styrelseledamot
i Anders Bodin AB.
Aktieinnehav i bolaget
(inkl. ev. närståendeinnehav): –
Beroendestatus: Oberoende i förhållande
till bolaget, dess ledande befattningshavare
och större aktieägare.
Styrelse
54STYRELSE 54
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
54STYRELSE 54
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION
Om John Mattson 1
2021 i korthet 2
Vd har ordet 3
STRATEGI
Så skapar John Mattson värde 5
Mål och strategi 6
Marknadsöversikt 8
Förvaltning 11
Förädling 13
Förtätning 15
Förvärv 17
Våra områden och fastigheter 19
Utvecklingsprojekt 25
HÅLLBARHET 29
MÖJLIGHETER OCH RISKER 38
AKTIEN 41
FINANSIELL INFORMATION 43
Ordförandeord 44
Förvaltningsberättelse 45
Flerårsöversikt 48
Vinstdisposition 49
Bolagsstyrningsrapport 50
Styrelse 54
Ledning 55
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Ledning
PER NILSSON
Verkställande direktör.
Anställd sedan 2022, verkställande direktör
sedan 2022.
Född: 1978.
Utbildning: Civilingenjörsutbildning inom
industriell ekonomi, Kungliga Tekniska
Högskolan.
Andra pågående uppdrag: –
Aktieinnehav i bolaget:–
MARI EDBERG
Kommunikationschef.
Ledande befattningshavare sedan 2020.
Född: 1964.
Utbildning: Kandidatexamen ekonomi/
marknadsföring, Uppsala universitet.
Andra pågående uppdrag: –
Aktieinnehav i bolaget:–
DANIEL FORNBRANDT
Aärsutvecklingschef.
Ledande befattningshavare sedan 2020.
Född: 1979.
Utbildning: Magisterexamen ekonomi,
Uppsala universitet.
Andra pågående uppdrag: –
Aktieinnehav i bolaget: 8 125 aktier.
CHRISTINA HANSSON
Förvaltningschef.
Ledande befattningshavare sedan 2019.
Född: 1972.
Utbildning: Civilingenjör lantmäteri,
Lunds Tekniska Högskola.
Andra pågående uppdrag: –
Aktieinnehav i bolaget: 330 aktier.
MARTIN LANDERBY
Chef Projekt.
Ledande befattningshavare sedan 2020.
Född: 1977.
Utbildning: Civilingenjör väg och vatten,
Kungliga Tekniska högskolan.
Andra pågående uppdrag: –
Aktieinnehav i bolaget: 5 250 aktier.
Under 2021 har John Mattsons koncernledning inkluderat Siv Malmgren, vd och Maria Sidén, cfo.
Siv Malmgren avgick som vd i januari 2021. Maria Sidén slutade som cfo vid månadsskiftet februari/
mars 2022. Till ny cfo har Mattias Lundström utsetts; han tillträder senast i augusti 2022. Däremellan
är Lars Ingman tillförordnad cfo.
55LEDNING 55
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
55LEDNING 55
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION 1
STRATEGI 4
HÅLLBARHET 28
FINANSIELL INFORMATION 43
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Koncernens räkningar 57
Koncernens noter 61
Moderbolagets räkningar 76
Moderbolagets noter 79
Styrelsens försäkran 82
Revisionsberättelse 83
Fastighetsförteckning 86
Avstämningstabeller 89
Definitioner 91
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Finansiella rapporter och noter
Koncernens räkningar
Koncernens resultaträkning 57
Koncernens rapport över totalresultat 57
Koncernens balansräkning 58
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital 59
Koncernens rapport över kassaflöde 60
Koncernens noter
Not 1. Väsentliga redovisningsprinciper 61
Not 2. Upplysning om kommande standarder 64
Not 3. Väsentliga uppskattningar och bedömningar 64
Not 4. Hyresintäkter 64
Not 5. Kostnader fördelade på kostnadsslag 65
Not 6. Arvode till revisor 65
Not 7. Anställda och personalkostnader 66
Not 8. Nyttjanderättsgångar och leasingskuld 67
Not 9. Finansiella kostnader 67
Not 10. Resultatandelar intressebolag 67
Not 11. Skatt 67
Not 12. Materiella anläggningstillgångar 69
Not 13. Förvaltningsfastigheter 69
Not 14. Finansiella instrument 70
Not 15. Likvida medel 70
Not 16. Koncernföretag 71
Not 17. Resultat per aktie 72
Not 18. Eget kapital 72
Not 19. Upplåning 72
Not 20. Finansiella risker 72
Not 21. Övriga skulder 75
Not 22. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 75
Not 23. Kassaflödesanalys 75
Not 24. Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 75
Not 25. Transaktioner med närstående 75
Not 26. Händelser efter balansdagen 75
Moderbolagets räkningar
Moderbolagets resultaträkning 76
Moderbolagets rapport över totalresultat 76
Moderbolagets balansräkning 77
Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital 77
Moderbolagets kassaflödesanalys 78
Moderbolagets noter
Not 1. Väsentliga redovisningsprinciper 79
Not 2. Väsentliga uppskattningar och bedömningar 79
Not 3. Materiella anläggningstillgångar 79
Not 4. Andelar i koncernföretag 79
Not 5. Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder 80
Not 6. Fordringar hos koncernföretag 80
Not 7. Likvida medel 80
Not 8. Finansiella instrument 80
Not 9. Anställda och personalkostnader 80
Not 10. Ränteintäkter och liknande resultatposter 81
Not 11. Räntekostnader och liknande resultatposter 81
Not 12. Bokslutsdispositioner 81
Not 13. Skatt 81
Not 14. Eget kapital 81
Not 15. Upplåning
Not 16. Transaktioner med närstående 81
Not 17. Arvode till revisor 81
Not 18. Händelser efter balansdagen 81
Not 19. Förslag till vinstdisposition 81
Styrelsens försäkran 82
Revisionsberättelse 83
Fastighetsförteckning 86
Avstämningstabeller 89
Denitioner 91
56FINANSIELL INFORMATION – KONCERNEN
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION 1
STRATEGI 4
HÅLLBARHET 28
FINANSIELL INFORMATION 43
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Koncernens räkningar 57
Koncernens noter 61
Moderbolagets räkningar 76
Moderbolagets noter 79
Styrelsens försäkran 82
Revisionsberättelse 83
Fastighetsförteckning 86
Avstämningstabeller 89
Definitioner 91
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Koncernens
resultaträkning
Belopp i Mkr Not 2021 2020
Hyresintäkter 4 407,9 294,0
Driftkostnader 5 –97,7 –63,7
Underhåll 5 –25,3 –12,3
Fastighetsskatt –7,3 –4,9
Fastighetsadministration 5,22 –27,7 –17,1
Driftöverskott 249,8 196,0
Central administration 5,6,7,24 –56,8 –41,7
Tomträttsavgäld 8 –4,4 –0,9
Ränteintäkter 9 0,1 –
Räntekostnader 9 –85,6 –58,7
Förvaltningsresultat 103,1 94,7
Resultatandelar från intresseföretag 10 2,2 –
Värdeförändring förvaltningsfastigheter 13 1 539,0 517,7
Värdeförändring räntederivat 14 48,0 –4,3
Resultat före skatt 1 692,3 608,1
Aktuell skatt 11 –3,0 –1,8
Uppskjuten skatt 11 –356,9 –127,5
Årets resultat 1 332,5 478,8
Koncernens rapport
över total resultat
Belopp i Mkr Not 2021 2020
Årets resultat 1 332,5 478,8
Övrigt totalresultat – –
Årets totalresultat 1 332,5 478,8
Årets totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 1322,0 478,8
Innehav utan bestämmande inflytande 10,5 –
Genomsnittligt antal aktier, tusental 34 601 33 670
Resultat per aktie (kr)
1)
17 38,21 14,22
1)
I samband med örvärven av aktierna i Hefab och Efib genomördes två emissioner i John Mattson om totalt
2 694 790 aktier, vilka registrerades den 16 juli respektive den 16 oktober. Antal aktier uppgår per den
31 december till 36 364 827.
57FINANSIELL INFORMATION – KONCERNEN
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION 1
STRATEGI 4
HÅLLBARHET 28
FINANSIELL INFORMATION 43
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Koncernens räkningar 57
Koncernens noter 61
Moderbolagets räkningar 76
Moderbolagets noter 79
Styrelsens försäkran 82
Revisionsberättelse 83
Fastighetsförteckning 86
Avstämningstabeller 89
Definitioner 91
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Koncernens
balansräkning
Belopp i Mkr Not 2021-12-31 2020-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 13 15 894,5 7 957,9
Nyttjanderättstillgång tomträtt 8 332,8 46,6
Maskiner och inventarier 12 9,4 6,2
Finansiella anläggningstillgångar
Andra långfristiga fordringar 14 2,4 5,1
Andra långfristiga värdepappersinnehav 14 0,1 0,1
Summa anläggningstillgångar 16 239,2 8 015,8
Omsättningstillgångar
Hyres- och kundfordringar 20 2,7 1,6
Övriga fordringar 54,1 25,1
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 22,2 10,7
Likvida medel 15 227,5 6,0
Summa omsättningstillgångar 306,6 43,4
SUMMA TILLGÅNGAR 16 545,7 8 059,2
Belopp i Mkr Not 2021-12-31 2020-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 18
Aktiekapital 12,1 11,2
Övrigt tillskjutet kapital 770,1 362,8
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 4 361,8 3 039,7
Summa eget kapital hänförligt till moderföretagets ägare 5 143,9 3 413,7
Innehav utan bestämmande inflytande 106,2 –
Summa eget kapital 5 250,2 3 413,7
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 19,20 6 224,6 2 896,1
Avsättning till pension 7 1,8 0,5
Leasingskuld 8 332,8 46,6
Övriga långa skulder 10,1 –
Uppskjuten skatteskuld 11 1 227,5 865,1
Derivatinstrument 20 25,2 73,2
Summa långfristiga skulder 7 821,9 3 881,5
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 19,20 3 221,9 664,7
Leverantörsskulder 14,20 81,5 29,0
Övriga kortfristiga skulder 21 53,9 12,1
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 22 116,4 58,3
Summa kortfristiga skulder 3 473,7 764,1
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 16 545,7 8 059,2
58FINANSIELL INFORMATION – KONCERNEN
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION 1
STRATEGI 4
HÅLLBARHET 28
FINANSIELL INFORMATION 43
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Koncernens räkningar 57
Koncernens noter 61
Moderbolagets räkningar 76
Moderbolagets noter 79
Styrelsens försäkran 82
Revisionsberättelse 83
Fastighetsförteckning 86
Avstämningstabeller 89
Definitioner 91
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Koncernens rapport över
förändringar i eget kapital
Belopp i Mkr Aktiekapital
1)
Övrigt
tillskjutet kapital
Balanserade vinstmedel
inkl. årets resultat
Eget kapital hänförligt till
moderbolagets aktieägar
Innehav utan
bestämmande inflytande Summa eget kapital
Ingående eget kapital 2020-01-01 11,2 362,8 2 560,8 2 934,8 – 2 934,8
Årets resultat – – 478,8 478,8 – 478,8
Årets övrigt totalresultat – – – – – –
Årets totalresultat – – 478,8 478,8 – 478,8
Utgående eget kapital 2020-12-31 11,2 362,8 3 039,7 3 413,7 – 3 413,7
Ingående eget kapital 2021-01-01 11,2 362,8 3 039,7 3 413,7 – 3 413,7
Årets resultat – – 1 322,0 1 322,0 10,5 1 332,5
Årets övrigt totalresultat – – – – –
Årets totalresultat – – 1 322,0 1 322,0 10,5 1 332,5
Apportemission 0,9 407,3 – 408,2 – 408,2
Förvärvat innehav utan bestämmande
inflytande – – – – 95,8 95,8
Transaktioner med innehav utan
bestämmande inflytande – – 0,1 0,1 –0,1 –
Utdelning – – – – – –
Utgående eget kapital 2021-12-31 12,1 770,1 4 361,8 5 143,9 106,2 5 250,2
1)
I samband med örvärven av aktierna i Hefab och Efib genomördes två emissioner i John Mattson om totalt 2 694 790 aktier,
vilka registrerades den 16 juli respektive den16 oktober. Antal aktier uppgår per den 31 december 2021 till 36 364 827.
2)
Aktiernas votvärde uppgår den 31 december 2021 till 0,33 kr per aktie (0,33 kr).
59FINANSIELL INFORMATION – KONCERNEN
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION 1
STRATEGI 4
HÅLLBARHET 28
FINANSIELL INFORMATION 43
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Koncernens räkningar 57
Koncernens noter 61
Moderbolagets räkningar 76
Moderbolagets noter 79
Styrelsens försäkran 82
Revisionsberättelse 83
Fastighetsförteckning 86
Avstämningstabeller 89
Definitioner 91
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Koncernens rapport
över kassaflöde
Belopp i Mkr Not 2021 2020
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 1 692,3 608,1
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 23
Värdeförändring på förvaltningsfastigheter –1 538,2 –517,7
Värdeförändring på derivat –48,0 4,3
Avskrivningar och utrangeringar 3,0 1,7
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet –1,8 –
Betald inkomstskatt 11 –5,6 –2,3
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital 101,7 94,1
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital
Förändringar av rörelsefordringar 12,3 –2,9
Förändringar av rörelseskulder 7,1 24,7
Kassaflöde från den löpande verksamheten 121,1 115,9
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter, tillgångsförvärv
1)
–3 994,2 –855,4
Investeringar i inventarier –4,4 –6,0
Investeringar i förvaltningsfastigheter m.m. –254,6 –217,4
Försäljning av förvaltningsfastigheter 1,0 –
Kassaflöde från investeringsverksamheten –4 252,1 –1 078,8
Belopp i Mkr Not 2021 2020
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån 4 363,7 968,8
Amortering av lån –11,2 –9,7
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 4 352,5 959,2
Årets kassaflöde 221,5 –3,7
Likvida medel vid årets början 6,0 9,8
Likvida medel vid årets slut 15 227,5 6,0
Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalysen
Erhållen ränta 0,1 –
Erlagd ränta –85,6 –58,1
1)
Specifikation av förvärv av förvaltningsfastigheter, tillgångsförvärv 2021 2020
Förvaltningsfastigheter 6 143,8 857,7
Rörelsefordringar 39,0 17,2
Likvida medel 294,7 5,2
Uppskjuten skatt i periodiseringsfonder –6,8 –1,8
Övertagna skulder –142,5 –17,6
Övertagna räntebärande –1 533,1 –
Avgår: Tidigare redovisad resultatandel från intresseföretag –2,2 –
Övertagna nettotillgångar 4 792,9 860,7
Nyemission –408,2 –
Förvärvat innehav utan bestämmande inflytande –95,8 –
Utbetald köpeskilling 4 288,9 860,7
Avgår: Likvida medel i övertagna verksamheten –294,7 –5,2
Påverkan på likvida medel, netto (positivt = minskning) 3 994,2 855,4
60FINANSIELL INFORMATION – KONCERNEN
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION 1
STRATEGI 4
HÅLLBARHET 28
FINANSIELL INFORMATION 43
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Koncernens räkningar 57
Koncernens noter 61
Moderbolagets räkningar 76
Moderbolagets noter 79
Styrelsens försäkran 82
Revisionsberättelse 83
Fastighetsförteckning 86
Avstämningstabeller 89
Definitioner 91
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Koncernens noter
Belopp i mkr om inget annat anges
Not 1. Väsentliga redovisningsprinciper
Denna årsredovisning och koncernredovisning omfattar det svenska
moderöretaget John Mattson Fastighetsör etagen AB (publ. ), orga-
nisationsnummer 556802-2858 och dess koncernbolag.
med säte i Lidingö kommun , Sverige . Adressen till huvudkontoret
är Larsbergsvägen 10, 181 10 Lidingö .
Styrelsen har den 22 mars 2022 godkänt denna årsredovisning
och koncernredovisning vilken kommer att lägas fram ör anta-
gande vid årsstämma den 21 april 2022.
Tillämpade regelverk
Accounting Standards Board (IASB) och tolkningar som utärdats
av IFRS Interpretations Committee (IFRS IC) såsom de antagits av
Europeiska Unionen (EU). Vidare tillämpar koncernen Årsredovis-
ningslagen (ÅRL) och RFR 1 Kompletterande redovisningsregler ör
koncerner utärdad av Rådet ör finansiell rapportering.
De nedan angivna redovisningsprinciperna har, om inte annat
anges, tillämpats konsevent på samtliga perioder som presenteras
i koncernens finansiella rapporter.
Valuta
Den funktionella valutan ör moderöretaget är svenska kronor, vilken
utgör rapporteringsvalutan ör moderöretaget och koncernen. Samt-
liga belopp anges i miljontals kronor om inget annat anges.
Klassicering
Anlägningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsent-
ligt av belopp som örväntas återvinnas eller betalas efter mer än
tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och
kortfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som örväntas
återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen.
I vissa belopp har avrundningar gjorts, vilket innebär att tabeller
och beräkningar inte alltid summerar.
Konsolidering
Dotteröretag är öretag över vilka John Mattsons har bestämmande
inflytande. Bestämmande inflytande innebär att John Mattsson
exponeras ör rörlig avkastning från dotteröretaget och kan påverka
avkastningen genom sitt inflytande. Dotteröretag redovisas initi-
alt i koncernredovisningen enligt örvärvsmetoden. Dotteröretag
inkluderas i koncernredovisningen från och med den dag då det
bestämmande inflytandet överörs till koncernen och de ingår inte
i koncernredovisningen från och med den dag då det bestämmande
inflytandet upphör. Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter
eller kostnader och orealiserade vinster eller örluster som upp-
kommer från koncerninterna transaktioner mellan koncernöretag,
elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen.
Förvärv
Vid ett örvärv görs en bedömning om örvärvet utgör ett rörelse-
eller ett tillgångsörvärv. Ett tillgångsörvärv öreliger om örvärvet
avser fastigheter men inte innefattar organisation och de processer
som krävs ör att bedriva örvaltningsverksamheten. Övriga örvärv
är rörelseörvärv.
Samtliga John Mattsons örvärv av dotteröretag har klassificer-
ats som tillgångsörvärv då örvärvet avser örvaltningsfastigheter.
Vid tillgångsörvärv ördelas örvärvspriset inklusive örvärvskost-
nader på de enskilda örvärvade tillgångarna och skulderna baserat
på deras verkliga värden vid örvärvstidpunkten. Uppskjuten skatt
redovisas inte på de initiala temporära skillnaderna. Full uppskju-
ten skatt redovisas på temporära skillnader som uppkommer efter
örvärvet. Förvärvade örvaltningsfastigheter redovisas vid näst-
kommande bokslutsdag till verkligt värde, vilket kan avvika från
anskaningsvärdet.
Segmentsrapportering
Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med
den interna rapportering som lämnas till den Högste Verkställande
Beslutsfattaren (HVB). Den Högste Verkställande Beslutsfattaren är
den funktion som ansvarar ör tilldelning av resurser och bedömning
av rörelsesegmentens resultat. I koncernen har denna funktion
identifierats som verkställande direktören. Ett rörelsesegment är
en del av koncernen som bedriver verksamhet från vilken den kan
generera intäkter och ådrar sig kostnader och ör vilka det finns
fristående finansiell information tillgänglig. John Mattson öljer
upp verksamheten som en enhet vars resultat i sin helhet rapporte-
ras till och utvärderas av den högste verkställande beslutsfattaren.
Koncernen rapporterar därör endast ett segment.
Intäkter
Hyresintäkter
Hyresavtalen klassificeras i sin helhet som operationella hyresavtal.
Hyresintäkter inklusive tilläg aviseras i örskott och periodisering
av hyrorna sker linjärt så att endast den del av hyrorna som belöper
på perioden redovisas som intäkter. Redovisade hyresintäkter har i
örekommande fall reducerats med värdet av lämnade hyresrabatter.
I de fall hyreskontrakten ger en reducerad hyra under en viss period,
periodiseras denna linjärt över den aktuella kontraktsperioden.
Erlagda ersättningar från hyresgäster i samband med örtida avflytt-
ning redovisas som intäkt i samband med att avtalsörhållandet med
hyresgästen upphör och inga åtaganden varstår, vilket normalt
sker vid avflyttning.
Hyresintäkterna omfattar sedvanlig utdebiterad hyra inklusive
indexuppräkning, tillägsdebitering ör investeringar och fastig-
hetsskatt samt tillägsdebitering i form av extratjänster så som
värme, el, vatten, sopor och snöröjning med mera. John Mattson har
analyserat detta ör att fastställa om bolaget agerar huvudman eller
agent ör dessa tjänster och kommit fram till att koncernen i sin roll
som fastighetsägare i huvudsak agerar huvudman och att eventuella
serviceintäkter inkluderade i faktureringen är oväsentliga.
Leasingavtal
Koncernen är leasegivare avseende hyresavtal ör lokaler och bostä-
der samt garage- och bilplatser. Hyresavtalen redovisas som opera-
tionell leasing vilket innebär att de intäktsörs löpande. Fastigheter
som hyrs ut under operationella leasingavtal inkluderas i posten
örvaltningsfastigheter.
61NOTER
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION 1
STRATEGI 4
HÅLLBARHET 28
FINANSIELL INFORMATION 43
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Koncernens räkningar 57
Koncernens noter 61
Moderbolagets räkningar 76
Moderbolagets noter 79
Styrelsens försäkran 82
Revisionsberättelse 83
Fastighetsförteckning 86
Avstämningstabeller 89
Definitioner 91
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Alla leasingavtal med några undantag redovisas i balansräkningen
som nyttjanderätter. Den redovisade nyttjanderättstillgången har
åsatts samma värde som den redovisade leasingskulden. John
Mattson har i egenskap av leasetagare identifierat tomträttsavtal
som den enskilt mest väsentliga posten. Tomträtter beaktas enligt
IFRS 16 som eviga hyresavtal och redovisas till verkligt värde och
kommer inte att skrivas av. Värdet på nyttjanderättstillgången
varstår till nästa omörhandling av respektive tomträttsavgäld.
Koncernen är även leasetagare avseende ett fåtal leasingavtal
gällande kontorsmaskiner där samtliga underligande tillgångar
klassificerats vara av lågt värde. De leasingavgifter som härrör från
dessa leasingavtal redovisas som en kostnad linjärt över leasing-
perioden. Kostnader ör tomträttsavgälder redovisas i sin helhet
som en finansiell kostnad.
Central administration
Till central administration klassificeras kostnader på koncernö-
vergripande nivå som inte är direkt hänörbara till fastighetsör-
valtningen, såsom kostnader ör koncernledning, aärsutveckling,
fastighetsutveckling och finansiering.
Ersättningar till anställda
Ersättningar till anställda utgörs av löner, betald semester, betald
sjukfrånvaro och andra ersättningar samt pensioner.
För tjänstemän i Sverige trygas ITP 2-planens örmånsbestämda
pensionsåtaganden genom örsäkring i Alecta. För räkenskapsåret
2021 har koncernen inte haft tillgång till information ör att kunna
redovisa sin proportionella andel av planen vilket medört att det
inte varit möjlig att redovisa planen som en örmånsbestämd plan.
Pensionsplanen ITP 2 redovisas därör som en avgiftsbestämd plan.
För de avgiftsbestämda pensionsplanerna betalar öretaget fasta
avgifter till en separat juridisk enhet och har därefter fullöljt sitt
åtagande gentemot den anställde. Avgiftsbestämda pensionsplaner
redovisas som en kostnad i den period som erlagda premier är
hänörbara till.
Finansiella intäkter och kostnader
Ränteintäkter på fordringar och räntekostnader på skulder beräknas
med tillämpning av eektivräntemetoden. Eektivräntan är den
ränta som gör att nuvärdet av alla framtida in- och utbetalningar
under räntebindningstiden blir lika med det redovisade värdet av
fordran eller skulden. Finansiella intäkter och kostnader redovisas
i den period till vilken de hänör sig.
Skatter
Årets skatt består av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter
redovisas i resultaträkningen utom då den underligande transak-
tionen redovisas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital då
den tillhörande skatteeekten också redovisas på motsvarande sätt.
Aktuell skatt är den skatt som beräknas på det skattepliktiga
resultatet ör perioden. Det skattepliktiga resultatet skiljer sig från
det redovisade resultatet genom att det har justerats ör ej skatte-
pliktiga och ej avdragsgilla poster. Aktuell skatt är skatt som ska
betalas eller erhållas avseende aktuellt år eventuellt justerat med
aktuell skatt hänörlig till tidigare perioder.
Uppskjuten skatt redovisas på skillnaden mellan redovisade
och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Förändring av
den redovisade uppskjutna skattefordran eller skulden redovisas
som en kostnad eller intäkt i resultaträkningen utom när skatten är
hänörlig till poster som redovisas i övrigt totalresultat eller direkt
mot eget kapital.
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter, det vill säga fastigheter som innehas i syfte
att generera hyresintäkter och värdestegringar, redovisas initialt till
anskaningsvärde, inkluderat direkt hänörliga transaktionskost-
nader. Efter den initiala redovisningen redovisas örvaltningsfast-
igheter till verkligt värde. Verkligt värde baserar sig i örsta hand på
avkastningsbaserade värderingar enligt kassaflödesmodellen vilket
innebär att framtida kassaflöden som fastigheten örväntas generera
prognostiseras och diskonteras till ett nuvärde.
För mer information av värdering av John Mattson örvaltnings-
fastigheter, se Not 13 Förvaltningsfastigheter.
Orealiserade värdeörändringar redovisas i Rapport över total-
resultat på raden värdeörändring örvaltningsfastigheter. Den
orealiserade värdeörändringen beräknas utifrån värderingen vid
periodens slut jämört med värderingen vid periodens början alter-
nativt anskaningsvärdet om fastigheten örvärvats under perioden
med hänsyn till periodens investeringar.
Tillkommande utgifter aktiveras när det är troligt att framtida
ekonomiska ördelar örknippade med utgiften kommer att erhållas
av koncernen och därmed är värderingshöjande, samt att utgiften
kan fastställas med tillörlitlighet. Övriga underhållskostnader
samt reparationer resultatörs löpande i den period de uppstår.
Vid större ny-, till- och ombygnader aktiveras även räntekostnad
under produktionstiden.
Koncernen omklassificerar en fastighet från en örvaltningsfast-
ighet endast när en ändring i användningsområdet sker. En ändring
i användningsområdet sker när fastigheten uppfyller eller upphör
att uppfylla definitionen av örvaltningsfastighet och det finns bevis
ör ändringen i användningsområdet.
Rörelsefastigheter
Rörelsefastigheter är fastigheter som innehas ör produktion, lagring
eller administrativa ändamål. För fastigheter med blandad använd-
ning, då en del av fastigheten innehas i syfte att generera hyresin-
komster eller värdestegring och en annan del används i rörelsen gör
John Mattson en bedömning om delarna kan säljas var ör sig. Om
så är fallet delas fastigheten upp i en örvaltningsfastighet och en
rörelsefastighet. Om delarna inte bedöms kunna säljas var ör sig
klassificerar John Mattson fastigheten som en örvaltningsfastighet
om den del som används i rörelsen uppgår till högst 20 procent av
den totala fastigheten, annars klassificeras hela fastigheten som en
rörelsefastighet. John Mattsons fastighetsbestånd är i sin helhet
klassificerat som örvaltningsfastigheter.
Låneutgifter
I koncernredovisningen aktiverar John Mattson lånekostnader vid
större om- och tillbygnationer till den del de har uppkommit under
bygnationstiden. I övriga fall redovisas lånekostnaden i den period
de uppstår.
Materiella anläggningstillgångar
Materiella anlägningstillgångar redovisas i koncernen till anska-
ningsvärde efter avdrag ör ackumulerade avskrivningar och even-
tuella nedskrivningar. I anskaningsvärdet ingår inköpspriset samt
utgifter direkt hänörbara till tillgången ör att bringa den på plats
och i skick ör att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaningen.
Det redovisade värdet ör en tillgång tas bort från balansräk-
ningen vid utrangering eller avyttring eller när inga framtida ekono-
miska ördelar väntas från användning eller utrangering/avyttring
av tillgången. Vinst eller örlust som uppkommer vid avyttring
eller utrangering av en tillgång utgörs av skillnaden mellan ör-
säljningspriset och tillgångens redovisade värde med avdrag ör
direkta örsäljningskostnader. Vinst och örlust redovisas som övrig
rörelseintäkt/-kostnad.
Tillkommande utgifter
Tillkommande utgifter lägs till anskaningsvärdet endast om det
är sannolikt att de framtida ekonomiska ördelar som är örknip-
pade med tillgången kommer att komma koncernen till del och
anskaningsvärdet kan beräknas på ett tillörlitligt sätt. Alla andra
tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de upp-
kommer. Reparationer kostnadsörs löpande.
62NOTER
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION 1
STRATEGI 4
HÅLLBARHET 28
FINANSIELL INFORMATION 43
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Koncernens räkningar 57
Koncernens noter 61
Moderbolagets räkningar 76
Moderbolagets noter 79
Styrelsens försäkran 82
Revisionsberättelse 83
Fastighetsförteckning 86
Avstämningstabeller 89
Definitioner 91
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Avskrivningsprinciper
Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod.
De beräknade nyttjandeperioderna är:
Maskiner och inventarier 3–5 år
Använda avskrivningsmetoder, restvärden och nyttjandeperioder
omprövas vid varje års slut.
Nedskrivning av icke nansiella tillgångar
En nedskrivning görs med det belopp varmed tillgångens redovi-
sade värde överstiger dess återvinningsvärde. Återvinningsvärdet
är det högre av tillgångens verkliga värde minskat med örsäljnings-
kostnader och dess nyttjandevärde. Vid bedömning av nedskriv-
ningsbehov grupperas tillgångar på de lägsta nivåer där det finns
separata identifierbara kassaflöden (kassagenererande enheter). Då
nedskrivningsbehov identifierats ör en kassagenererande enhet
(grupp av enheter) ördelas nedskrivningsbeloppet. Därefter görs en
proportionell nedskrivning av övriga tillgångar som ingår i enheten
(gruppen av enheter).
Tidigare redovisad nedskrivning återörs om återvinningsvärdet
bedöms överstiga redovisat värde. Återöring sker dock inte med ett
belopp som är större än att det redovisade värdet uppgår till vad det
hade varit om nedskrivning inte hade redovisats i tidigare perioder.
Finansiella instrument
Finansiella instrument är varje form av avtal som ger upphov till
en finansiell tillgång i ett öretag och en finansiell skuld i ett annat
öretag. Redovisningen sker olika beroende på hur de finansiella
instrumenten har klassificerats.
Redovisning och borttagande
Finansiella tillgångar och skulder redovisas när koncernen blir
en part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Transaktioner
med finansiella tillgångar redovisas på aärsdagen, som är den dag
då koncernen örbinder sig att örvärva eller avyttra tillgångarna.
Kundfordringar redovisas när fakturor har skickats och öretaget har
presterat enligt överenskommelse. Skulder redovisas när motparten
har presterat och avtalsenlig syldighet öreliger att betala. En
finansiell tillgång tas bort från balansräkningen (helt eller delvis)
när rättigheterna i kontraktet har realiserats eller örfallit, eller när
koncernen inte längre har kontroll över den. En finansiell skuld
tas bort från balansräkningen (helt eller delvis) när örpliktelsen
i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. En finansiell tillgång
och en finansiell skuld nettoredovisas i balansräkningen när det
öreliger en legal rätt att vitta de redovisade beloppen och avsikten
är att antingen reglera nettot eller att realisera tillgången samti-
digt som skulden regleras. Vinster och örluster från borttagande
ur balansräkning samt modifiering redovisas i resultatet.
Klassicering och värdering
Finansiella tillgångar
Skuldinstrument: klassificeringen av finansiella tillgångar som är
skuldinstrument baseras på koncernens aärsmodell ör örvaltning
av tillgången och karaktären på tillgångens avtalsenliga kassaflöden.
Koncernens skuldinstrument klassificeras till upplupet anska-
ningsvärde.
Finansiella tillgångar klassificerade till upplupet anskanings-
värde innehas enligt aärsmodellen att inkassera avtalsenliga kassa-
flöden som endast är betalningar av kapitalbelopp och ränta på det
utestående kapitalbeloppet. De finansiella tillgångarnas kassaflöden
är endast ränta och utestående kapitalbelopp. Finansiella tillgångar
som är klassificerade till upplupet anskaningsvärde värderas ini-
tialt till verkligt värde med tilläg av transaktionskostnader. Efter
det örsta redovisningstillället värderas tillgångarna enligt eek-
tivräntemetoden. Tillgångarna omfattas av en örlustreservering ör
örväntade kreditörluster.
Finansiella skulder
Finansiella skulder klassificeras till upplupet anskaningsvärde med
undantag av derivat. Finansiella skulder redovisade till upplupet
anskaningsvärde värderas initialt till verkligt värde inklusive trans-
aktionskostnader. Efter det örsta redovisningstillället värderas de
till upplupet anskaningsvärde med tillämpning av eektivränte-
metoden.
Derivat
Derivat redovisas till verkligt värde och örändringen redovisas i
resultaträkningen. Ingen säkringsredovisning tillämpas.
Nedskrivning av nansiella tillgångar
Finansiella tillgångar, örutom de som klassificeras till verkligt värde
via resultatet, omfattas av nedskrivning ör örväntade kreditörlus-
ter. Härutöver omfattar nedskrivningen även leasingfordringar och
avtalstillgångar som inte värderas till verkligt värde via resultatet.
Nedskrivning ör kreditörluster enligt IFRS 9 är framåtblickande
och en örlustreservering görs när det finns en exponering ör kre-
ditrisk, vanligtvis vid örsta redovisningstillället ör en tillgång eller
fordran. Förväntade kreditörluster återspeglar nuvärdet av alla
underskott i kassaflöden hänörliga till fallissemang antingen ör de
nästkommande 12 månaderna eller ör den örväntade återstående
löptiden ör det finansiella instrumentet, beroende på tillgångsslag
och på kreditörsämring sedan örsta redovisningstillället. Förvän-
tade kreditörluster återspeglar ett objektivt, sannolikhetsvägt utfall
som beaktar flertalet scenarier baserade på rimliga och verifierbara
prognoser.
Den örenklade modellen tillämpas ör fordringar, avtalstillgångar
och leasingfordringar. En örlustreserv redovisas, i den örenklade
modellen, ör fordrans eller tillgångens örväntade återstående löp-
tid. För övriga poster som omfattas av örväntade kreditörluster
tillämpas en nedskrivningsmodell med tre stadier. Initialt, samt per
varje balansdag, redovisas en örlustreserv ör de nästkommande
12 månaderna, alternativt ör en kortare tidsperiod beroende på
återstående löptid (stadie 1). Om det har skett en väsentlig ökning av
kreditrisk sedan örsta redovisningstillället redovisas en örlustre-
serv ör tillgångens återstående löptid (stadie 2). För tillgångar som
bedöms vara kreditörsämrade reserveras fortsatt ör örväntade
kreditörluster ör den återstående löptiden (stadie 3). För kreditör-
sämrade tillgångar och fordringar baseras beräkningen av räntein-
täkterna på tillgångens redovisade värde, netto av örlustreservering,
till skillnad mot på bruttobeloppet som i öregående stadier.
Värderingen av örväntade kreditörluster baseras på olika
metoder ör olika kreditriskexponeringar. Metoden ör kundford-
ringar och avtalstillgångar baseras på historisk kreditörlustprocent
kombinerat med framåtblickande faktorer. Övriga fodringar och
tillgångar skrivs ned enligt en ratingbaserad metod genom extern
kreditrating. Förväntade kreditörluster värderas till av produkten
av sannolikhet ör fallissemang, örlust givet fallissemang samt
exponeringen vid fallissemang. För kreditörsämrade tillgångar
och fordringar görs en individuell bedömning där hänsyn tas till
historisk, aktuell och framåtblickande information. Värderingen av
örväntade kreditörluster beaktar eventuella säkerheter och andra
kreditörstärkningar i form av garantier.
De finansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen till upplu-
pet anskaningsvärde, d.v.s. netto av bruttovärde och örlustreserv.
Förändringar av örlustreserven redovisas i resultaträkningen.
Likvida medel
Livida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga
tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut samt kort-
fristiga livida placeringar med en löptid från anskaningstidpunk-
ten understigande tre månader.
Avsättningar
En avsättning redovisas i balansräkningen när bolaget har en befint-
lig legal eller informell örpliktelse som en öljd av en inträad
händelse och det är troligt att ett utflöde av ekonomiska resurser
kommer att krävas ör att reglera örpliktelsen samt en tillörlitlig
uppskattning av beloppet kan göras. Där eekten av när i tiden
63NOTER
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION 1
STRATEGI 4
HÅLLBARHET 28
FINANSIELL INFORMATION 43
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Koncernens räkningar 57
Koncernens noter 61
Moderbolagets räkningar 76
Moderbolagets noter 79
Styrelsens försäkran 82
Revisionsberättelse 83
Fastighetsförteckning 86
Avstämningstabeller 89
Definitioner 91
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
betalning sker är väsentlig, beräknas avsättningar genom diskon-
tering av det örväntade framtida kassaflödet till en räntesats öre
skatt som återspeglar aktuella marknadsbedömningar av pengars
tidsvärde och, om det är tillämpligt, de risker som är örknippade
med skulden. Avsättningar omprövas vid varje bokslutstillälle.
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt redovisas på skillnaden mellan det redovisade
värdet på tillgångar och skulder i de finansiella rapporterna och
det skattemässiga värdet som används vid beräkning av skatte-
pliktigt resultat. Uppskjuten skatt redovisas enligt den så kallade
balansräkningsmetoden. Uppskjutna skatteskulder redovisas ör
skattepliktiga temporära skillnader och uppskjutna skattefordringar
redovisas ör avdragsgilla temporära skillnader i den omfattning det
är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga
överskott. Om den temporära skillnaden uppkommit vid örsta redo-
visningen av tillgångar och skulder som utgör ett tillgångsörvärv,
redovisas däremot inte uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt beräk-
nas enligt lagstadgade skattesatser som har beslutats balansdagen
och som örväntas gälla när den berörda uppskjutna skattefordran
realiseras eller den uppskjutna skatteskulden regleras.
Kassaflöde
Kassaflödesanalysen upprättas enligt den indirekta metoden. Detta
innebär att resultatet justeras med transaktioner som inte medört
in- eller utbetalningar samt ör intäkter och kostnader som hänörs
till investerings- och/eller finansieringsverksamheten.
Not 2. Upplysning om kommande
standarder
De nya och ändrade standarder som träder i kraft 1 januari 2022 eller
senare bedöms inte ha någon påverkan på John Mattsons finansiella
rapporter.
Not 3. Väsentliga uppskattningar och
bedömningar
Vid upprättandet av de finansiella rapporterna måste öretags-
ledningen och styrelsen göra vissa bedömningar och antaganden
som påverkar det redovisade värdet av tillgångs- och skuldposter
respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information
i övrigt. Bedömningarna baseras på erfarenheter och antaganden
som ledningen och styrelsen bedömer vara rimliga under rådande
omständigheter. Faktiskt utfall kan sedan skilja sig från dessa
bedömningar om andra örutsättningar uppkommer. Nedan beskrivs
de bedömningar som är mest väsentliga vid upprättandet av öre-
tagets finansiella rapporter.
Redovisningen är speciellt känslig ör de bedömningar och anta-
ganden som liger till grund ör värderingen av örvaltningsfastig-
heter. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde, vilket
fastställs av öretagsledningen baserat på fastigheternas mark-
nadsvärde. Väsentliga bedömningar har därmed gjorts avseende
bland annat kalylränta och direktavkastningskrav som baseras
på värderarnas erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens
örräntningskrav på jämörbara fastigheter. Bedömningar av kas-
saflödet ör drifts-, underhålls- och administrationskostnader är
baserade på faktiska kostnader men också erfarenheter av jämör-
bara fastigheter. Framtida investeringar har bedömts utifrån det
faktiska behov som öreliger.
För mer information om indata och bedömningar vid värdering
av örvaltningsfastigheter, se not 13 Förvaltningsfastigheter.
Koncernen värderar örväntade kreditörluster ör finansiella
tillgångar klassificerade till upplupet anskaningsvärde, inklusive
kundfordringar, leasingfordringar och avtalstillgångar. Förväntade
kreditörluster utgör en bedömning som återspeglar ett objektivt,
sannolikhetsviktat utfall baserat på rimliga och verifierbara prog-
noser. Koncernen har under året gjort en analys avseende örlus-
treservering ör livida medel. Med tanke på den korta löptiden och
motpartens höga kreditvärdighet har örlustreserven ör livida
medel ansetts utgöra en oväsentlig del. Koncernen bevakar löpande
örändrade marknadsvillkor som skulle ändra nuvarande bedöm-
ning. Mer information finns i avsnittet ”Kreditrisk” i Not 20.
Vid örvärv av öretag görs en bedömning av om örvärvet ska
klassificeras som ett tillgångs- eller rörelseörvärv. Ett tillgångsör-
värv öreliger om örvärvet avser fastigheter men inte innefattar
organisation och de processer som krävs ör att bedriva örvalt-
ningsverksamheten. Övriga örvärv är rörelseörvärv. Vid fastig-
hetstransaktioner görs också en bedömning av när övergången av
risker och örmåner sker. Denna bedömning är vägledande ör när
transaktionen ska redovisas. Företagsledningen bedömer vid varje
enskilt örvärv eller örsäljning om transaktionen ska redovisas
som ett rörelse- eller tillgångsörvärv samt när den ska redovisas.
En annan bedömningsfråga i redovisningen berör värderingen av
uppskjuten skatt. Med beaktande av redovisningsreglerna redovisas
uppskjuten skatt nominellt utan diskontering. Aktuell skatt har
beräknats utifrån en nominell skattesats om 20,6 procent. Avseende
uppskjuten skatt redovisas full nominell skatt om 20,6 procent, med
avdrag ör den uppskjutna skatt som är hänörlig till tillgångsör-
värv. Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedömning av
möjligheten att kunna utnyttja underskotten mot framtida vinster.
Not 4. Hyresintäkter
Samtliga hyreskontrakt klassificeras som operationella leasingavtal.
Hyresintäkter 2021 2020
Bostäder 329,2 251,3
Lokaler, garage 75,4 41,1
Övriga intäkter 3,3 1,6
Hyresintäkter enligt resultaträkning 407,9 294,0
Förfallostrukturen avseende samtliga hyreskontrakt som avser ej
uppsägningsbara operationella leasingavtal framgår av tabellen
nedan.
Avtalade framtida hyresintäkter avseende
kommersiella lokaler
2021-01-01–
2021-12-31
2020-01-01–
2020-12-31
Avtalade hyresintäkter inom 1 år 48,4 33,4
Avtalade hyresintäkter mellan
1 och 5 år 128,0 71,5
Avtalade hyresintäkter senare
än 5 år 30,2 6,1
Summa lokaler 206,6 111,0
Avtalade framtida hyresintäkter bostäder och parkering
1)
2021 2020
Bostäder 88,0 68,7
Parkering 21,0 2,5
Summa bostäder och parkering 109,0 71,2
1)
Beloppen i tabellen ovan avser 3 månaders avtalad hyra, då kontrakt avseende
bostäder och parkeringar normalt har 3 månaders uppsägningstid.
64NOTER
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION 1
STRATEGI 4
HÅLLBARHET 28
FINANSIELL INFORMATION 43
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Koncernens räkningar 57
Koncernens noter 61
Moderbolagets räkningar 76
Moderbolagets noter 79
Styrelsens försäkran 82
Revisionsberättelse 83
Fastighetsförteckning 86
Avstämningstabeller 89
Definitioner 91
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Not 5. Kostnader fördelade på kostnadsslag
Driftskostnader 2021 2020
Taxebundna driftkostnader 40,8 22,4
Fastighetsskötsel 13,3 11,4
Övrigt 43,7 29,9
Summa 97,7 63,7
Fastighetsadministration
Personalkostnader 14,5 7,3
Kontorsanslutna kostnader 5,2 4,1
Övrigt 7,9 5,7
Summa 27,7 17,1
Central administration
Personalkostnader 31,0 19,8
Rådgivning 4,4 2,2
Revisionskostnader 1,7 1,3
Övriga kostnader 19,7 18,4
Summa 56,8 41,7
Fastighetskostnader, Mkr 2021 2020
Lidingö 96,9 67,2
Norrort 35,6 18,4
City/Bromma 11,3 12,3
Söderort/Nacka 14,2 0,1
Summa fastighetskostnader 158,0 98,0
Lidingö Norrort City/Bromma Söderort/Nacka Totalt
Kr/kvm
1)
2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020
Driftskostnader 361 317 512 442 325 15 367 – 389 330
Underhåll 79 68 177 33 156 23 133 – 120 61
Fastighetsskatt 26 25 34 24 43 26 48 – 33 25
Fastighetsadministration 97 78 97 95 90 12 91 – 95 79
Totalt 562 488 820 594 614 75 639 – 637 495
1)
Angivna kr/vm avser de fastigheter som John Mattson ägde vid periodens utgång, varvid örvärvade fastigheter och
ärdigställda projekt har uppräknats till årstakt.
Hyresintäkter, Mkr 2021 2020
Lidingö 284,7 264,9
Norrort 52,0 26,7
City/Bromma 33,6 2,4
Söderort/Nacka 37,7 –
Summa hyresintäkter 407,9 294,0
Kr/kvm
1)
2021 2020
Lidingö 1 651 1 662
Norrort 1 277 966
City/Bromma 1 953 1 111
Söderort/Nacka 1 921 735
Totalt 1 658 1 440
1)
Angivna kr/vm avser de fastigheter som John Mattson ägde vid periodens
utgång, varvid örvärvade fastigheter och ärdigställda projekt har uppräknats
till årstakt.
Not 6. Arvode till revisor
Ernst & Young AB 2021 2020
Revisionsuppdraget 1,7 1,3
Annan revisionsverksamhet – –
Skatterådgivning – –
Övriga tjänster 0,1 0,5
Summa 1,9 1,8
65NOTER
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION 1
STRATEGI 4
HÅLLBARHET 28
FINANSIELL INFORMATION 43
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Koncernens räkningar 57
Koncernens noter 61
Moderbolagets räkningar 76
Moderbolagets noter 79
Styrelsens försäkran 82
Revisionsberättelse 83
Fastighetsförteckning 86
Avstämningstabeller 89
Definitioner 91
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Not 7. Anställda och personalkostnader
2021 2020
Medel antal
anställda
Varav
män, %
Medel antal
anställda
Varav
män, %
Moderföretaget 6 33 6 31
Dotterföretagen 39 40 24 31
Totalt i koncernen 45 39 30 31
2021 2020
Könsfördelning,
styrelse och ledande
befattningshavare
Antal på
balansdagen
Varav
män, %
Antal på
balansdagen
Varav
män, %
Styrelseledamöter 5 60 4 75
Verkställande
direktör
1)
1 – 1 –
Övriga ledande
befattningshavare 5 33 5 33
Totalt i koncernen 11 45 10 49
1)
Siv Malmgren varstod som vd till och med 9 januari 2022. Per Nilsson
tillträdde som vd 10 januari 2022.
2021 2020
Styrelse, vd och övriga ledande befattningshavare
Löner och andra ersättningar –11,2 –10,7
Sociala avgifter –7,7 –7,3
(varav pensionskostnader) –8,0 –3,3
Summa –18,9 –18,0
Övriga anställda
Löner och andra ersättningar –18,9 –11,5
Sociala avgifter –13,9 –4,4
(varav pensionskostnader) –1,4 –0,9
Summa –32,8 –15,9
Totalt i koncernen –51,7 –33,9
Anställda tjänstemän trygas genom ITP1 planens avgiftsbestämda
pensionsplan. Några tjänstemän trygas genom ITP2 planens örmåns-
bestämda pensionsplan. Enligt ett uttalande från Rådet ör finansiell
rapportering, UFR10 Redovisning av pensionsplanen ITP2 som finan-
sieras genom örsäkring i Alecta, är detta en örmånsbestämd plan som
omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsåret 2021 har bolaget inte
haft tillgång till information ör att kunna redovisa sin proportionella
andel av planens örpliktelser, örvaltningstillgångar och kostnader
vilket medört att planen inte varit möjlig att redovisa som en örmåns-
bestämd plan. Vid utgången av 2021 uppgick Alectas överskott mätt
som den kollektiva konsolideringsnivån ör örmånsbestämd örsäk-
ring till 172 procent (148). Pensionsplanen ITP2 som trygas genom
en örsäkring i Alecta redovisas som en avgiftsbestämd plan. Premien
ör den örmånsbestämda ålders- och familjepensionen är individuellt
beräknad och är bland annat beroende av lön, tidigare intjänad pen-
sion och örväntad återstående tjänst göringstid. Under 2021 uppgick
kostnaden ör avgiftsbestämda pensioner till 9,4 (4,2) mkr, varav 4,8
Mkr avser en skuldörd pensionsörpliktelse till verkställande direktör
kopplat till ett avtal om direktpension vars örutsättningar uppnåtts
under 2021.
2021
Grundlön,
styrelsearvode Rörlig ersättning Pensions kostnad Övrig ersättning Summa
Styrelseordförande
Johan Ljungberg 0,4 – – – 0,4
Styrelseledamot
Ingela Lindh 0,1 – – – 0,1
Håkan Blixt 0,2 – – – 0,2
Christer Olofsson 0,2 – – – 0,2
Ulrika Danielsson 0,2 – – – 0,2
Verkställande direktör
Siv Malmgren 2,4 0,4 5,8 – 8,7
Övriga ledande befattningshavare (4 st) 6,1 1,1 2,2 – 9,4
Summa 9,7 1,5 8,0 – 19,2
2020
Grundlön,
styrelsearvode Rörlig ersättning Pensions kostnad Övrig ersättning Summa
Styrelseordförande
Johan Ljungberg 0,3 – – – 0,3
Styrelseledamot
Anna Sander 0,2 – – – 0,2
Håkan Blixt 0,2 – – – 0,2
Christer Olofsson 0,2 – – – 0,2
Ulrika Danielsson 0,2 – – – 0,2
Anders Nylander 0,1 – – – 0,1
Verkställande direktör
Siv Malmgren 2,2 0,4 1,0 – 3,6
Övriga ledande befattningshavare (4 st) 6,3 0,7 2,3 – 9,3
Summa 9,6 1,1 3,3 – 14,0
Ersättningar och villkor för ledande befattningshavare
Ersättning och örmåner till koncernledning bereds av ersättings-
utskottet och beslutas av styrelsen. Ersättningen består dels av en
grundlön, dels av en rörlig ersättning enligt ett incitamentsprogram.
Ersättning till verkställande direktören och andra ledande befatt-
ningshavare utgörs av grundlön, rörlig ersättning, pensionsörmåner
samt övriga örmåner som bilörmån. Med andra ledande befatt-
ningshavare avses de personer som tillsammans med verkställande
direktören utgör koncernledningen. Ytterligare information om
ersättningar och villkor ör ledande befattningshavare lämnas i
ersättningsrapporten på Bolagets hemsida, johnmattson.se.
66NOTER
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION 1
STRATEGI 4
HÅLLBARHET 28
FINANSIELL INFORMATION 43
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Koncernens räkningar 57
Koncernens noter 61
Moderbolagets räkningar 76
Moderbolagets noter 79
Styrelsens försäkran 82
Revisionsberättelse 83
Fastighetsförteckning 86
Avstämningstabeller 89
Definitioner 91
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Not 8. Nyttjanderättsgångar och
leasingskuld
Koncernens tomträttsavtal utgör de väsentligaste leasingavtalen
där John Mattson är leasetagare. Koncernen är även leasetagare
avseende ett fåtal leasingavtal gällande kontorsmaskiner där samt-
liga underligande tillgångar klassificerats vara av lågt värde. Årets
leasingavgifter ör dessa avtal uppgår till2,4 (1,7) Mkr. Tomträtts-
avtalen upptas till ett beräknat nuvärde av framtida avgälder. Vid
nuvärdesberäkningen används en genomsnittlig diskonteringsränta
om 3,00 – 3,25 procent. Den 31 december uppgick det totala beräk-
nade värdet på nyttjanderättstillgångarna och skulden till 332,8Mkr
(46,6). Det beräknade värdet på nyttjanderättstillgångarna och skul-
den ör de under året örvärvade fastigheterna i Hefab och Efib samt
Hägvik och Tureberg uppgår till 286,2 Mkr.
Årets tomträttsavgälder 2021 2020
Förfallotidpunkt 1 år 0,6 –
Förfallotidpunkt 2–5 år 3,5 0,6
Förfallotidpunkt efter 5 år 4,1 0,3
Summa 8,2 0,9
Not 9. Finansiella kostnader
2021 2020
Tomträttsavgäld –4,4 –0,9
Räntekostnader externa kreditgivare –83,6 –58,1
Övriga finansiella kostnader –2,1 –0,7
Summa –90,0 –59,6
Räntesatsen som använts ör de lånekostnader som skall aktiveras är
den vägda genomsnittliga räntan som gäller ör öretagets allmänna
upplåning under räkenskapsåret, 1,35 procent (1,47).
Not 10. Resultatandelar intressebolag
I samband med örvärvet av Hefab och Efib uppgick John Mattsons
ägarandel till nivåer som innebar att innehavet redovisades som
”Andelar i intresseöretag” under perioden 6 juli 2021 – 31 augusti
2021. Den resultatandel som belöpte på ägandet under denna
period uppgick till 2,2 Mkr vilket redovisas i resultaträkningen
som ”Resultat andelar från intressebolag.
Not 11. Skatt
Skatt i resultaträkning
Aktuell skatt 2021 2020
Aktuell skatt på årets resultat –3,0 –1,8
Justeringar avseende tidigare år – –
–3,0 –1,8
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader, enligt
gällande skattesats –370,3 –135,3
Uppskjuten skatt på underskotts avdrag, enligt gällande
skattesats 13,5 2,9
Omvärdering skattesats 0,0 5,0
–357,0 –127,5
Redovisad skatt i resultaträkningen –359,9 –129,2
Ingen skatt har redovisats direkt mot eget kapital och koncernen
har inga skatteposter som redovisas i övrigt totalresultat.
Effektiv skatt
Avstämning av effektiv skattesats 2021 2020
Resultat före skatt 1 692,3 608,1
Skatt enligt gällande skattesats för moderföretaget 20,6 % –348,6 –130,1
Skatteeffekt av:
Ej skattepliktiga intäkter 0,2 0,2
Ej avdragsgilla räntekostnader –10,5 –9,7
Ej avdragsgilla kostnader –0,7 –0,2
Omvärdering av skattesats till 20,6 % – 5,0
Skatt hänförligt till tidigare perioder – –
Övrigt –0,2 5,7
Redovisad skatt –359,9 –129,2
Effektiv skattesats 21,3 % 21,2 %
Upplysningar om uppskjuten skattefordran och skatte skuld
I nedanstående tabeller specificeras skatteeekten av de temporära
skillnaderna:
Uppskjuten skattefordran/ Uppskjuten skatteskuld 2021-12-31 2020-12-31
Underskottsavdrag 109,9 96,4
Derivat 5,2 15,1
Förvaltningsfastigheter –1 335,7 –975,1
Obeskattade reserver –6,8 –1,5
Redovisat värde –1 227,5 –865,1
67NOTER
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION 1
STRATEGI 4
HÅLLBARHET 28
FINANSIELL INFORMATION 43
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Koncernens räkningar 57
Koncernens noter 61
Moderbolagets räkningar 76
Moderbolagets noter 79
Styrelsens försäkran 82
Revisionsberättelse 83
Fastighetsförteckning 86
Avstämningstabeller 89
Definitioner 91
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Bruttoförändringar
Förvaltnings-
fastigheter
Obeskattade
reserver
Underskotts-
avdrag Derivat Summa
Ingående redovisat värde 2021-01-01 –975,1 –1,5 96,4 15,1 –865,1
Redovisat:
Årets förändring i resultatet enligt gällande skattesats –322,3 –0,1 13,5 –9,9 –318,9
Övertaget i samband med förvärv –38,3 –5,2 – – –43,5
Omvärdering av skattesats – – – – –
Utgående redovisat värde 2021-12-31 –1 335,7 –6,8 109,9 5,2 –1 227,5
Ingående redovisat värde 2020-01-01 –843,6 –0,1 93,6 14,2 –735,9
Redovisat:
Årets förändring i resultatet enligt gällande skattesats –136,6 0,4 2,9 0,9 –132,4
Övertaget i samband med förvärv – –1,8 – – –1,8
Omvärdering av skattesats 5,1 – –0,1 0,0 5,0
Utgående redovisat värde 2020-12-31 –975,1 –1,5 96,4 15,1 –865,1
Samtliga skattemässiga underskottsavdrag har redovisats i balans-
räkningen som uppskjuten skattefordran. Totala underskottsavdrag
uppgår till 533,4 Mkr (468,0 Mkr).
2021 2020
Skatteberäkning i koncernen
Underlag
aktuell skatt
Underlag
uppskjuten
skatt
Underlag
aktuell skatt
Underlag
uppskjuten
skatt
Förvaltningsresultat 103,1 94,7
Skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar –59,7 59,7 –41,0 41,0
ny- och ombyggnationer –151,2 151,2 –79,0 79,0
Övriga skattemässiga justeringar 55,9 1,0 20,0 –1,2
Skattepliktigt förvaltningsresultat –51,8 211,8 –5,3 118,7
Värdeförändringar fastigheter 0,9 1 538,2 – 517,7
Värdeförändringar derivat – 48,0 – –4,3
Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag –50,9 1 798,0 –5,3 632,1
Underskottsavdrag, ingående balans –468,0 468,0 –454,4 454,4
Underskottsavdrag, utgående balans 533,4 –533,4 468,0 –468,0
Skattepliktigt resultat 14,5 1 732,6 8,2 618,5
Skatt på årets resultat –3,0 –356,9 –1,8 –127,5
Skatt enligt resultaträkningen –3,0 –356,9 –1,8 –127,5
cent (20,6), med avdrag ör den uppskjutna skatt som är hänörligt
till tillgångsörvärv.
Nominell och bedömd uppskjuten skatteskuld
2021-12-31 Underlag
Nominell
skatte skuld
Verklig
skatte skuld/
fordran
Fastigheter –11 658,0 –2 401,5 –699,5
Derivat 25,2 5,2 4,8
Underskottsavdrag 533,4 109,9 90,7
Obeskattade reserver –38,2 –7,9 –2,3
Summa –11 137,7 –2 294,4 –606,3
Fastigheter, tillgångsförvärv
1)
5 179,1 1 066,9 –
Totalt –5 958,6 –1 227,5 –606,3
Enligt balansräkningen –1 227,5
2020-12-31 Underlag
Nominell
skatte skuld
Verklig
skatte skuld/
fordran
Fastigheter –6 076,6 –1 251,8 –364,6
Derivat 73,2 15,1 13,9
Underskottsavdrag 468,0 96,4 79,6
Obeskattade reserver –7,2 –1,5 –0,4
Summa –5 542,6 –1 141,8 –271,6
Fastigheter, tillgångsförvärv
1)
1 343,3 276,7
Totalt –4 199,3 –865,1 –271,6
Enligt balansräkningen –865,1
1)
Belopp i tabellen ovan avseende Fastigheter, tillgångsörvärv avser den tempo-
rära skillnad som örelåg vid örvärvstidpunkten och därigenom inte redovisas
som uppskjuten skatt.
Bedömd verklig uppskjuten skatt avseende Koncernens fastigheter
har antagits till 6 procent baserat på en diskonteringsränta om
3 procent. Denna bedömning har gjorts mot bakgrund av gällande
skattelagstiftning, som innebär att fastigheter kan säljas via aktie-
bolag utan skattekonsevenser. Bakomligande antaganden i denna
bedömning är att fastigheterna avyttras löpande under en period om
50 år där 90 procent av fastigheterna säljs via avyttringar av bolag
och 10 procent av avyttringarna görs genom direkta fastighetsöver-
låtelser. Skatteavdrag i de indirekta transaktionerna har bedömts till
5,5 procent. För underskottsavdrag och derivat har den bedömda
verkliga skatteskulden beräknats på en diskonteringsränta om 3 pro-
cent där underskottsavdragen bedöms komma att realiseras under
en 10-årsperiod och derivaten realiseras under en 8-års period. Detta
innebär att bedömd verklig skatt ör underskottsavdrag uppgår till
17 procent och ör derivat till 19 procent.
Aktuell skatt uppgick under perioden till –3,0 Mkr (–1,8). Upp-
skjuten skatt uppgick till –356,9 Mkr (–127,5) och har i huvudsak
påverkats av orealiserade värdeörändringar på fastigheter och
derivat om netto –326,9 Mkr (–105,8).
Skattereglerna innebär vissa begränsningar gällande den skatte-
mässiga avdragsrätten ör räntekostnader. I övriga skattemässiga
justeringar ingår ej avdragsgilla räntekostnader om 51,0 Mkr (45,4),
vars skattevärde ej aktiverats. Koncernens ansamlade skattemässiga
underskott beräknas till 533,4 Mkr (468,0), vilka utgör underlag ör
koncernens uppskjutna skattefordran. Uppskjuten skatteskuld avser
främst temporära skillnader mellan verkligt värde och skatte mässigt
restvärde avseende fastigheter. Fastigheternas verkliga värde över-
stiger dess skattemässiga värde med 11 658,0 Mkr (6 076,6). Som
uppskjuten skatteskuld redovisas full nominell skatt om 20,6 pro-
68NOTER
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION 1
STRATEGI 4
HÅLLBARHET 28
FINANSIELL INFORMATION 43
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Koncernens räkningar 57
Koncernens noter 61
Moderbolagets räkningar 76
Moderbolagets noter 79
Styrelsens försäkran 82
Revisionsberättelse 83
Fastighetsförteckning 86
Avstämningstabeller 89
Definitioner 91
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
längts ör att beakta detta. Vid bedömning av en fastighets framtida
intjäningsörmåga har, utöver inflationsantagande om 2,0 procent,
hänsyn tagits till eventuella örändringar i hyresnivåer, uthyrnings-
grader och fastighetskostnader. Avkastningskraven är individuella
per fastighet beroende på analys av genomörda transaktioner och
fastigheternas marknadsposition.
Förändring fastighetsvärde 2021-12-31 2020-12-31
Fastighetsvärde vid periodens början 7 957,9 6 365,2
+ Förvärv 6 143,8 857,7
+ Investeringar i nybyggnation 95,9 33,4
+ Investeringar i uppgraderingar 116,3 127,1
+ Övriga investeringar i befintliga fastigheter 42,4 56,9
+/– Orealiserade värdeförändringar 1 538,2 517,7
Fastighetsvärde vid periodens slut 15 894,5 7 957,9
Specifikation av orealiserade värdeförändringar 2021-12-31 2020-12-31
Driftnettoförändring 125,5 19,9
Pågående projekt/byggrätter 152,4 79,4
Avkastningskrav 986,0 385,7
Förvärvade fastigheter 274,2 32,6
Totalt 1 538,2 517,7
Den orealiserade värdeörändringen på örvaltningsfastigheter som
innehas per balansdagen uppgick den 31 december 2021 till 1 539,0
Mkr (517,7). Årets örändringar avseende detta redovisas i resul-
taträkningen på raden "Värdeörändringar örvaltningsfastigheter
2021-12-31 2020-12-31
Taxeringsvärde förvaltningsfastigheter 6 833,3 4 042,1
Skattemässigt restvärde 4 236,5 1 881,3
Värderingsmodell
+ Hyresinbetalningar
– Drift- och underhållsutbetalningar
= Driftöverskott
– Avdrag ör investeringar
= Fastighetens kassaflöde
Hyresinbetalningar
Hyresinbetalningarna har beräknats utifrån befintliga hyresavtal
fram till avtalstidens slut. Efter denna tidpunkt har en bedömning
gjorts av marknadsmässiga villkor beträande hyresnivå och index-
klausuler. De lokalhyreskontrakt som bedöms ha marknadsmässiga
villkor har lagts till grund ör värdebedömningen under hela kalyl-
perioden, dvs. de har antagits bli örlängda på oörändrade villkor
efter utgången av nuvarande kontraktsperiod. För övriga kontrakt
har en hyresjustering till den idag bedömda marknadsmässiga hyres-
nivån örutsatts komma att ske.
Drifts- och underhållsutbetalningar
Bedömningen av utbetalningar ör drift, administration och under-
håll har gjorts med utgångspunkt i historiskt utfall. Den externa
bedömningen baseras också på statistik samt erfarenheter avseende
jämörbara objekt. Bedömningen har skett med hänsyn till fastig-
heternas användning, ålder och underhållsstatus. Utbetalningarna
ör drift, administration och underhåll bedöms komma att öka i
takt med den antagna inflationen.
Investeringsbehov
John Mattson informerar den externa värderaren om pågående och
planerade investeringar.
Värderingsantaganden 2021-12-31 2020-12-31
Kalkylperiod, antal år 10–15 10–15
Årlig inflation, % 2,0 2,0
Kalkylränta, % 3,7–7,5 4,2–8,2
Direktavkastningskrav restvärde, %
Bostäder, % 1,7–3,8 2,3–4,0
Kommersiellt, % 2,7–5,5 5,4–6,3
Långsiktig vakansgrad, %
Bostäder, % 0,0–4,8 0,0–3,4
Kommersiellt, % 0,5–5,7 1,9–4,0
Kalkylränta
Kalylräntan utgör ett nominellt räntekrav på totalt kapital öre
skatt. Räntekravet är baserat på erfarenhetsmässiga bedömningar av
marknadens örräntningskrav ör likartade fastigheter. Kalylräntan
används ör att diskontera fastigheternas restvärde till nuvärde.
Restvärde
Restvärdet utgörs av fastighetens marknadsvärde vid kalylperio-
dens slut minskat med eventuell återstående kapitalskuld. Mark-
nadsvärdet är i princip baserat på fastighetens avkastningsörmåga
och värdeutveckling efter kalylperiodens slut och har bedömts
utifrån det prognostiserade driftnettot ör det örsta året efter kal-
ylperiodens utgång.
Not 13. Förvaltningsfastigheter
Samtliga av koncernens fastigheter innehas i syfte att generera
hyresintäkter och värdestegring och klassificeras därmed som ör-
valtningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt
värde, dvs ett bedömt marknadsvärde, på balansdagen. För att
fastställa verkligt värde görs en bedömning av marknadsvärdet ör
varje enskilt objekt. Värdering har utörts av extern värderare ör
majoriteten av fastigheter, denna värdering utgör 97 procent av
det totala fastighetsvärdet. Cushman & Wakefield har anlitats som
extern värderare ör de två redovisade åren. Fastighetsbeståndet
värderas enligt värderingshierarki 3 vilket innebär att de indata som
används i värderingarna inte är observerbara.
Värderingar är avkastningsbaserade enligt kassaflödesmodellen,
vilken baseras på uppskattningar av en fastighets avkastningsör-
måga. Metoden innebär en analys av örväntade framtida betal-
ningsströmmar som en örvaltning av fastigheten antas generera. I
kassaflödeskalylen görs en nuvärdesberäkning av de betalnings-
strömmar som fastighetsinnehavet ger upphov till. Varje antagande
om en fastighet bedöms individuellt utifrån den kunskap som finns
tillgänglig beträande fastigheten samt de externa värderarnas
marknadsinformation och erfarenhetsbedömningar.
Kalylerna har normalt upprättats med en kalylperiod om 10
år. För bedömning av restvärdet vid utgången av kalylperioden har
även driftnettot ör år 2032 beräknats. Ett par av värderingsobjekten
utgör nybygnadsprojekt som blir befriade från fastighetsskatt i 15
år från ärdigställandetidpunkten. För dessa har kalylperioden ör-
Not 12. Materiella anläggningstillgångar
Maskiner och inventarier 2021-12-31 2020-12-31
Ingående anskaffningsvärde 15,7 12,1
Övertagna maskiner och inventarier via förvärv 1,9 –
Inköp under året 7,1 6,4
Försäljningar och utrangeringar –0,8 –2,8
Utgående anskaffningsvärde 24,0 15,7
Ingående ackumulerade avskrivningar –9,5 –10,1
Övertagna avskrivningar via förvärv –1,9 –
Årets avskrivningar –3,6 –1,7
Försäljningar och utrangeringar 0,5 2,4
Utgående ackumulerade avskrivningar –14,6 –9,5
Utgående redovisat värde 9,4 6,2
69NOTER 69
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION 1
STRATEGI 4
HÅLLBARHET 28
FINANSIELL INFORMATION 43
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Koncernens räkningar 57
Koncernens noter 61
Moderbolagets räkningar 76
Moderbolagets noter 79
Styrelsens försäkran 82
Revisionsberättelse 83
Fastighetsförteckning 86
Avstämningstabeller 89
Definitioner 91
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Känslighetsanalys, verkligt värde Mkr 2021-12-31 2020-12-31
Marknadshyra +/–1 % 214,4 110,8
Fastighets kostnader +/–50 kr/kvm 693,2 377,8
Långsiktig vakansgrad +/–2 % 428,7 221,6
Avkastningskrav, exit –0,1 % 647,3 287,8
Avkastningskrav, exit +0,1 % –596,7 –267,3
Det finns ingen begränsning i rätten att sälja någon örvaltnings-
fastighet eller att disponera hyresintäkterna och ersättning vid
avyttring.
Kvarvarande avtalade investeringsförpliktelser
Projekt
Kontrakts-
summa
Utfall t.o.m
2021-12-31
Kvar fr.o.m
2022-01-01 Kommentar
10500 Vilunda 135 000 83 842 51 158
10100 Käppala
totaluppgradering 4 210
Beställda upp-
graderingar
10025 Larsberg
totaluppgradering 3 231
Beställda upp-
graderingar
Gengasen 239 700 11 022 228 678
Summa 287 277
Samtliga belopp i tkr exkl moms.
Se not 25 ör information om anlägningstillgångar som ställs som
säkerhet.
Not 14. Finansiella instrument
Värdering av nansiella tillgångar och skulder per 2021-12-31
Hyresfordringar, leverantörsskulder och liknande balansposter har
maximalt en löptid på 6 månader. Dessa redovisas därör till upplu-
pet anskaningsvärde med avdrag ör eventuell nedskrivning, varör
det verkliga värdet bedöms överensstämma med redovisat värde.
Långfristiga räntebärande skulder löper i huvudsak med kort
räntebindning varör verkligt värde inte avviker nämnvärt från
nominella värden.
Detta innebär att redovisat upplupet anskaningsvärde stämmer
väl överens med verkligt värde.
Värdering till verkligt värde
De finansiella instrument som redovisas till verkligt värde avser
derivatinstrument samt verkligt värde på finansiella anlägningstill-
gångar i form av kapitalörsäkringar. Dessa värderingar till verkligt
värde görs utifrån värdering i nivå 2 enligt IFRS 13.
Not 15. Likvida medel
2021-12-31 2020-12-31
Kassa och bank 227,5 6,0
Redovisat värde 227,5 6,0
70NOTER 70
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION 1
STRATEGI 4
HÅLLBARHET 28
FINANSIELL INFORMATION 43
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Koncernens räkningar 57
Koncernens noter 61
Moderbolagets räkningar 76
Moderbolagets noter 79
Styrelsens försäkran 82
Revisionsberättelse 83
Fastighetsförteckning 86
Avstämningstabeller 89
Definitioner 91
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Not 16. Koncernföretag
Moderöretagets, John Mattson Fastighetsöretagen AB (publ.),
innehav i direkta och indirekta dotteröretag som omfattas av kon-
cernredovisningen framgår av nedanstående tabell:
Bolagets aktie noterades på Nasdaq, Mid Cap 5 juni 2019.
Företag Huvudsaklig aktivitet 2021-12-31 2020-12-31
John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ.) Koncernens moderföretag Moderföretag Moderföretag
John Mattson Fastighets AB Uthyrning och förvaltning 100 % 100 %
John Mattson Tomt AB Vilande bolag Indirekt helägt Indirekt helägt
John Mattson Projekt AB Vilande bolag Indirekt helägt Indirekt helägt
John Mattson Skolfastigheter AB Uthyrning kommersiella lokaler 100 % 100 %
John Mattson Butiksfastigheter AB Uthyrning kommersiella lokaler 100 % 100 %
John Mattson Parkering AB Uthyrning parkeringsplatser 100 % 100 %
John Mattson Dalénum AB Uthyrning bostäder och komersiella lokaler 100 % 100 %
John Mattson Käppala AB Komplementär i kommanditbolag 100 % 100 %
John Mattson Juno Herkules KB Uthyrning bostäder och komersiella lokaler 0,1 %
1)
0,1 %
1)
John Mattson Sollentuna Holding AB Holdingbolag – 100 %
John Mattson Rotebro och Rotsunda AB Uthyrning bostäder och komersiella lokaler 100 % –
John Mattson Stockholm Holding AB Holdingbolag 100 % –
Hjälpslaktaren 1 Fastighets AB Uthyrning kommersiella lokaler Indirekt helägt –
Hjälpslaktaren 2 Fastighets AB Uthyrning kommersiella lokaler Indirekt helägt –
Hjälpslaktaren 8 Fastighets AB Uthyrning kommersiella lokaler Indirekt helägt –
John Mattson Sicklaön AB Komplementär i kommanditbolag 100 % –
John Mattson Sicklaön KB Uthyrning kommersiella lokaler 100 % –
John Mattson Väsby Holding Holdingbolag 100 % –
John Mattson Vilunda AB Uthyrning bostäder och komersiella lokaler 100 % –
John Mattson Häggvik Tureberg Uthyrning bostäder och komersiella lokaler 100 % –
Hefab AB Uthyrning bostäder och förvaltning 97 % –
Efib AB Uthyrning bostäder och komersiella lokaler 100 % –
Hägerstens Enskilda Fastighetsäg. Förv. 1 AB Uthyrning bostäder och komersiella lokaler 100 % –
Hefab Likriktaren 3 AB Holdingbolag 100 % –
Hefab Likriktaren 4 AB Uthyrning kommersiella lokaler 100 % –
Hägerstens Enskilda Fastighetsäg. Förv. 2 AB Uthyrning kommersiella lokaler 100 % –
Hefab Kv Älgen 24 KB Holdingbolag 100 % –
Örby Centrum Fastighets AB Uthyrning bostäder och kommersiella lokaler 100 % –
Hefab Johanneshov AB Projektutveckling 100 % –
Hefab Skattsedeln AB Uthyrning av bostäder 100 % –
Hefab Högdalen AB Uthyrning bostäder och kommersiella lokaler 100 % –
Hefab Örnsberg AB Uthyrning av bostäder 100 % –
Hägerstens Enskilda Fastighetsäg. Förv. 3 AB Projektutveckling 100 % –
Hefab Lilla Bantorget AB Holdingbolag 100 % –
Hefab Lilla Katrineberg 4 AB Uthyrning bostäder och kommersiella lokaler 100 % –
Hägerstens Enskilda Fastighetsäg. Parkering AB Uthyrning av kommersiella lokaler 100 % –
Hefab Traneberg Fastighets AB Uthyrning av garage 100 % –
Hefab Tollare AB Uthyrning av bostäder 100 % –
Hägerungen Fastighets AB Uthyrning bostäder och kommersiella lokaler 100 % –
Hägerungen Lilla Katrineberg 4 AB Vilande bolag 100 % –
Efib Ulvsunda AB Uthyrning bostäder och kommersiella lokaler 100 % –
Efib Geografiboken AB Projekt bolag 100 % –
1)
John Mattson Fastighetsöretagen AB är kommanditdelägare i John Mattson Juno Herkules KB och Sicklaön KB med en andel om 0,1 procent. Det helägda dotter-
bolagen John Mattson Käppala AB och John Mattson Sicklaön AB är komplementärer med en andel om 99,9 procent.
71NOTER 71
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION 1
STRATEGI 4
HÅLLBARHET 28
FINANSIELL INFORMATION 43
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Koncernens räkningar 57
Koncernens noter 61
Moderbolagets räkningar 76
Moderbolagets noter 79
Styrelsens försäkran 82
Revisionsberättelse 83
Fastighetsförteckning 86
Avstämningstabeller 89
Definitioner 91
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Not 17. Resultat per aktie
I samband med örvärven av Hefab och Efib genomördes två
emissioner om totalt 408 Mkr motsvarande 2 694 795 aktier, vilka
registrerades den 16 juli respektive den 16 oktober. Emissionerna
genomördes med stöd av bemyndigande från årsstämman 22
april 2021. Per den 31 december 2021 omfattade det registrerade
aktiekapitalet 36 364 827 aktier (33 670 032) med ett votvärde på
0,33kr (0,33). Beräkningen av resultat per aktie har baserats på årets
resultat hänörligt till moderöretagets aktieägare uppgående till
1322,0 Mkr (478,8). Detta delas med det vägda genomsnittet antal
aktier vid tillället 34 600 537 aktier (33 670 032). Någon utspädning
vid beräkning av resultat per aktie öreliger ej och ej heller något
innehav utan bestämmande inflytande i koncernen.
Resultat per aktie före och efter utspädning 2021-12-31 2020-12-31
Årets resultat tillika årets totalresultat 1 322,0 478,8
Genomsnittligt utestående antal aktier före
utspädningseffekt 34 600 537 33 670 032
Resultat per aktie före och efter
utspädning (kr) 38,21 14,22
Not 18. Eget kapital
Aktiekapital
Per den 31 december 2021 omfattade det registrerade aktiekapita-
let 36 364 827 stamaktier (33 670 032). Innehavare av stamaktier är
berättigade till utdelning som fastställs efter hand och aktieinnehavet
berättigar till rösträtt vid bolagsstämman med en röst per aktie. Alla
aktier har samma rätt till John Mattsons varvarande nettotillgångar.
Samtliga aktier är fullt betalda och inga aktier är reserverade ör över-
låtelse. Inga aktier innehas av öretaget själv eller dess dotteröretag.
Aktiernas votvärde uppgår till 0,33 kr per aktie (0,33).
2021-12-31 2020-12-31
Antal utestående aktier vid årets början 33 670 032 33 670 032
Emissioner 2 694 795 –
Antal utestående aktier vid årets slut 36 364 827 33 670 032
Not 19. Upplåning
2021-12-31 2020-12-31
Långfristig
Skulder till kreditinstitut 6 224,6 2 896,1
Redovisat värde 6 224,6 2 896,1
Kortfristig
Skulder till kreditinstitut 3 221,9 664,7
Redovisat värde 3 221,9 664,7
Summa upplåning 9 446,5 3 560,8
I summa upplåning ingår skulder till kreditinstitut och annan upp-
låning mot säkerhet på 6 423,1 Mkr (3 560,8). Säkerhet ör banklån
utgörs av fastighetsinteckningar i koncernens örvaltningsfastig-
heter.
Not 20. Finansiella risker
John Mattson eftersträvar en låg finansiell risk i verksamheten.
Bolagets resultat och kassaflöde påverkas dock både av örändringar
i omvärlden och av öretagets eget agerande. Riskhanteringsarbetet
syftar till att tydligöra och analysera de risker som bolaget möter
samt, att så långt det är möjligt, örebyga och begränsa eventuella
negativa eekter.
Koncernen utsätts genom sin verksamhet ör olika slags finan-
siella risker; kreditrisk, marknadsrisker (ränterisk och annan pris-
risk) samt lividitetsrisk. Koncernens övergripande riskhantering
fokuserar på oörutsägbarheten på de finansiella marknaderna och
eftersträvar att minimera potentiella ogynnsamma eekter på kon-
cernens finansiella resultat.
Koncernens finansiella transaktioner och risker hanteras i enlig-
het med av styrelsen fastställd finanspolicy. Koncernens övergri-
pande målsättning ör finansiella risker är att hantera dessa inom
ramen ör låg risk, ha en kostnadseektiv upplåning och säkerställa
öretagets räntebetalningsörmåga över tid.
Kreditrisk
Kreditrisk är risken att koncernens motpart inte kan fullgöra sin
syldighet och därigenom örorsaka koncernen en finansiell örlust.
Koncernens hyres- och kundfordringar avser samtliga fastigheter
i Stockholmsområdet. Koncernens livida medel är placerade hos
svensk bank med hög kreditvärdighet.
Reservering för förväntade kreditförluster
Koncernen använder olika metoder ör örväntade kreditörluster
beroende på det finansiella instrumentet. Koncernen definierar
fallissemang som att gäldenären med stor sannolikhet inte kommer
att kunna betala sin fordran. Koncernens skriver bort fordringar
när det inte längre bedöms möjligt att erhålla några medel från
eventuella indrivningsörsök.
Nedan visas de finansiella tillgångar koncernen har reserverat
örväntade kreditörluster ör. Utöver nedanstående tillgångar
bevakar Koncernen reserveringsbehov även ör andra finansiella
instrument, exempelvis livida medel. I de fall beloppen inte bedöms
vara oväsentliga sker en reservering ör örväntade kreditörluster
även ör dessa finansiella instrument.
För hyres- och kundfordringar
Förväntade kreditörluster ör hyres- och kundfordringar beräknas
i enlighet med den örenklade metoden. Koncernen använder ör-
fallotid ör att bedöma om kreditrisken i hyres- och kundfordringar
har ökat betydligt sedan örsta redovisningstillället. Fordringar som
är mer än 90 dagar sena till betalning anses kreditörsämrade, och
reservering ör örväntade kreditörluster sker genom individuell
bedömning. För övriga fordringar baseras örväntade kreditörlus-
ter på historisk kreditörlustnivå kombinerat med framåtblickande
faktorer.
Förväntade kreditörluster ör hyres- och kundfordringar beräk-
nas i enlighet med den örenklade metoden och där genom en ör-
lustandelsmodell. Indata som används är finansiell data ör John
Mattson ör öregående år. Hänsyn har också tagits till information
avseende makroekonomisk utveckling i framåtblickande avseende.
Slutligen har en individuell bedömning gjorts om fordringar anses
kreditörsämrade.
Åldersanalys för hyres- och kundfordringar (bruttobelopp, före
nedskrivning för förväntade kreditförluster)
2021-12-31 2020-12-31
Ej förfallna kundfordringar 0,8 0,1
Förfallna kundfordringar 1–30 dagar 0,5 0,1
Förfallna kundfordringar 31–90 dagar 1,0 0,3
Förfallna kundfordringar >90 dagar 0,4 1,1
Redovisat värde 2,7 1,6
72NOTER 72
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION 1
STRATEGI 4
HÅLLBARHET 28
FINANSIELL INFORMATION 43
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Koncernens räkningar 57
Koncernens noter 61
Moderbolagets räkningar 76
Moderbolagets noter 79
Styrelsens försäkran 82
Revisionsberättelse 83
Fastighetsförteckning 86
Avstämningstabeller 89
Definitioner 91
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Reserv för förväntade kreditförluster
2021-12-31 2020-12-31
Ingående redovisat värde 1,1 0,8
Årets bortskrivningar 0,4 0,4
Årets övriga förändringar –0,4 –0,1
Utgående redovisat värde 1,2 1,1
Årets konstaterade kreditörluster uppgår till 0,1 Mkr (0,2).
Marknadsrisk
Marknadsrisk är risken ör att verkligt värde på eller framtida
kassaflöden från ett finansiellt instrument varierar på grund av
örändringar i marknadspriser. Marknadsrisker indelas av IFRS i tre
typer, valutarisk, ränterisk och andra prisrisker. De marknadsrisker
som påverkar koncernen utgörs främst av ränterisker. Koncernen
innehar inga poster i utländsk valuta.
Ränterisk
Ränterisk är risken ör att verkligt värde eller framtida kassaflöden
från ett finansiellt instrument varierar på grund av örändringar i
marknadsräntor. En betydande faktor som påverkar ränterisken
är räntebindningstiden. Koncernen är främst utsatt ör ränterisk
avseende koncernens lån till kreditinstitut.
För att säkerställa ett stabilt finansnetto är ränteörfallostruk-
turen ördelad över tid. För att nå önskad ränteörfallostruktur
används räntederivatinstrument i form av ränteswappar.
Koncernen använder räntederivat i form av swappar ör att han-
tera ränterisk och konvertera rörliga räntor till fasta. De avtalade
kassaflödena sker mellan 3–6 månaders mellanrum ör att matcha
räntekostnader. Se löptidstabeller nedan ör analys av ränterörelser.
Räntederivaten har avtalats med institut som har god kreditvärdig-
het varvid kreditexponeringen mot institutionen anses begränsad.
John Mattson har sammantaget tecknat ränteswappar till ett nomi-
nellt belopp om 2 343Mkr (1 593).
Ränte- och kapitalbindning 31 december 2021
Räntebindning Kreditbindning Derivat
Löptid Volym (Mkr)
Snittränta
(%)
1)
Andel (%)
Kreditavtal
volym (Mkr)
Utnyttjat,
Mkr Andel (%) Volym (Mkr)
Snittränta
(%)
2)
0–1 år 5 747 1,36 % 61 % 3 232 3 222 34 % 154 –
1–2 år 632 0,99 % 7 % 3 261 3 136 33 % 471 –
2–3 år 393 1,57 % 4 % 922 922 10 % 0 –
3–4 år 823 1,58 % 9 % 630 630 7 % 668 –
4–5 år 170 0,52 % 2 % 555 555 6 % 350 –
>5 år 1 681 1,37 % 18 % 981 981 10 % 700 –
Summa 9 446 1,35 % 100 % 9 582 9 446 100 % 2 343 0,89 %
I tabellen nedan visas, givet de räntebärande tillgångar och skulder
som finns per balansdagen, en ränteuppgång/-nedgångs påverkan
på resultat innan skatt.
2021-12-31 2020-12-31
Marknadsränta +1 %, Mkr 49,3 15,4
Marknadsränta –1 %, Mkr –14,1 –13,9
Likviditetsrisk
Lividitetsrisk är risken ör att koncernen får svårigheter att full-
göra sina örpliktelser som sammanhänger med finansiella skulder.
Denna risk hanteras genom en checkräkningskredit uppgående
till 160 Mkr (160) som vid utgången av 2021 var utnyttjad med
124,9Mkr (56,1).
Ränte- och kapitalbindning 31 december 2020
Räntebindning Kreditbindning Derivat
Löptid Volym (Mkr)
Snittränta
(%)
1)
Andel (%)
Kreditavtal
volym (Mkr)
Utnyttjat,
Mkr Andel (%) Volym (Mkr)
Snittränta
(%)
2)
0–1 år 1 561 1,74 44 675 665 19 0 –
1–2 år 561 1,54 16 1 765 1 171 33 154 –
2–3 år 471 0,51 13 775 775 22 471 –
3–4 år 0 0,00 0 475 475 13 0 –
4–5 år 468 1,86 13 475 475 13 468 –
>5 år 500 1,13 14 0 0 0 500 –
Summa 3 561 1,47 100 4 165 3 561 100 1 593 1,23
1)
Genomsnittlig ränta vid årets utgång inkl derivat.
2)
Volymägd genomsnittsränta ör derivat.
I tabellen nedan visas räntederivatens värde örändring vid en ränte-
upp gång/-nedgång och dess påverkan på resultatet.
2021-12-31 2020-12-31
Marknadsränta +1 %, Mkr 79,2 66,0
Marknadsränta –1 %, Mkr –85,5 –70,3
Koncernens kontraktsenliga och odiskonterade räntebetalningar
och återbetalningar av finansiella skulder framgår av tabellen nedan.
Finansiella instrument med rörlig ränta har beräknats med den ränta
som örelåg på balansdagen. Skulder har inkluderats i den period
när återbetalning tidigast kan krävas.
73NOTER 73
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION 1
STRATEGI 4
HÅLLBARHET 28
FINANSIELL INFORMATION 43
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Koncernens räkningar 57
Koncernens noter 61
Moderbolagets räkningar 76
Moderbolagets noter 79
Styrelsens försäkran 82
Revisionsberättelse 83
Fastighetsförteckning 86
Avstämningstabeller 89
Definitioner 91
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
2021-12-31
Löptidsanalys <6 mån 6–12 mån 1–3 år 3–5 år >5 år Totalt
Leverantörsskulder 81,5 – – – – 81,5
Räntebärande skulder 1 674,7 1 674,7 4 313,0 2 421,7 – 10 084,1
Övriga kortfristiga skulder 3,4 8,7 – – – 12,1
Upplupna kostnader 116,4 – – – – 116,4
Derivat 0,5 – 2,3 18,0 6,6 27,4
Summa 1 876,5 1 683,4 4 315,3 2 439,7 6,6 10 321,5
2020-12-31
Löptidsanalys <6 mån 6–12 mån 1–3 år 3–5 år >5 år Totalt
Leverantörsskulder 29,0 – – – – 29,0
Räntebärande skulder 358,7 358,7 2 050,7 1 054,7 0,0 3 822,7
Övriga kortfristiga skulder 3,4 8,7 – – – 12,1
Upplupna kostnader 58,3 – – – – 58,3
Derivat – – 8,9 36,0 30,3 75,1
Summa 449,4 367,4 2 059,5 1 090,7 30,3 3 997,3
I tabellerna avseende löptidsanalys inkluderas framtida räntebetal-
ningar varör totalbelopp enligt denna överstiger balansräkningens
belopp.
Finansieringsrisk
Finansieringsrisk innebär svårigheter att erhålla finansiering eller
finansiering med mycket oörmånliga villkor vid en given tidpunkt.
För att säkerställa behovet av finansiering och lividitet arbetar John
Mattson kontinuerligt med att omörhandla och vid behov tillöra
nya krediter. Som säkerhet ör upptagna lån lämnar John Mattson
säkerheter i fastighetsinteckningar. Risken hanteras också genom
en rimlig belåningsgrad som vid årsskiftet uppgick till 58,0 procent
(44,7). Bolagets stabila kassaflöde bidrar till en trygad räntetäck-
ningsnivå.
Nedan visas kreditavtal/-ramar som John Mattson ingått:
Belopp
2021-12-31
Utnyttjad
2021-12-31
Belopp
2020-12-31
Utnyttjad
2020-12-31
Bindande låneavtal i bank 8 921,6 8 921,6 3 505,0 3 504,9
Kreditlöfte och check-
kredit 660,0 524,9 660,0 56,1
Summa 9 581,6 9 446,5 4 165,0 3 561,0
Kapitalhantering
Koncernens strategi syftar till att skapa en god avkastning till aktie-
ägarna under finansiell stabilitet. Strategin avspeglas i de finansiella
målen, som under 2021 var:
• Genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie
med minst 10 procent, inklusive värdeörändringar, över en
konjunkturcykel.
• Genomsnittlig årlig tillväxt i örvaltningsresultatet per aktie
med minst 10 procent över en konjunkturcykel.
• Värdet av koncernens fastigheter ska vid utgången av 2023 minst
uppgå till 10 Mdkr.
74NOTER 74
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION 1
STRATEGI 4
HÅLLBARHET 28
FINANSIELL INFORMATION 43
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Koncernens räkningar 57
Koncernens noter 61
Moderbolagets räkningar 76
Moderbolagets noter 79
Styrelsens försäkran 82
Revisionsberättelse 83
Fastighetsförteckning 86
Avstämningstabeller 89
Definitioner 91
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Not 21. Övriga skulder
2021-12-31 2020-12-31
Personalens källskatt och sociala avgifter 4,0 3,0
Moms 1,7 1,8
Skatteskuld 15,4 7,1
Övriga poster 32,8 0,2
Redovisat värde 53,9 12,1
Not 22. Upplupna kostnader och
förutbetalda intäkter
2021-12-31 2020-12-31
Förbetalda hyresintäkter 56,4 27,2
Upplupna räntekostnader 8,8 4,3
Upplupna löner, semesterlöner och sociala avgifter 7,0 4,1
Upplupna projektkostnader 16,6 18,6
Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 27,5 4,1
Redovisat värde 116,4 58,3
Not 23. Kassaflödesanalys
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 2021 2020
Avskrivningar 3,0 1,7
Orealiserade värdeförändring på förvaltningsfastigheter –1 538,2 –517,7
Orealiserade värdeförändring på derivat –48,0 4,3
Avsättningar till pensioner –2,0 –
Redovisat värde –1 585,1 –511,7
Kassaflödes påverkande
förändringar
Ej kassaflödes påverkande
förändringar
Förändring av skulder
hänförliga till finansierings-
verksamheten 2020-12-31
Periodens
kassaflöde Förvärv 2021-12-31
Kortfristiga ränte bärande
skulder 664,7 2 557,2 – 3 221,9
Långfristiga ränte bärande
skulder 2 896,2 1 795,3 1 533,1 6 224,6
3 560,9 4 352,5 1 533,1 9 446,5
Förändring av skulder
hänförliga till finansierings-
verksamheten 2019-12-31
Periodens
kassaflöde Förvärv 2020-12-31
Kortfristiga ränte bärande
skulder 555,4 109,3 – 664,7
Långfristiga ränte bärande
skulder 2 046,2 442,8 407,2 2 896,2
2 601,6 552,1 407,2 3 560,8
Not 24. Ställda säkerheter och
eventualförpliktelser
Ställda säkerheter 2021-12-31 2020-12-31
Fastighetsinteckningar 6 423,1,3 3 660,0
Kapitalförsäkringar för säkerställande av pensioner – 5,0
Summa 6 455,3 3 665,0
Eventualförpliktelser 2021-12-31 2020-12-31
Eventualförpliktelser, pensioner – 4,8
Summa – 4,8
Not 25. Transaktioner med närstående
Koncernens närståendekrets omfattar samtliga styrelseledamöter
och medlemmar i öretagsledning samt till dessa närstående per-
soner och bolag.
Alla transaktioner med närstående görs på marknadsmässiga
villkor.
Styrelsens ordörande Johan Ljungberg är delägare i John
Mattson Fastighetsöretagen AB via Tagehus Holding AB. Tagehus
Holding AB äger bygkonsult bolaget Credentia AB från vilket John
Mattson köpt tjänster under perioden 1 jan – 31 dec 2021 om 0,0kr
(0,0). Alla transaktioner har skett på marknadsmässiga villkor.
För information om ersättningar till ledande befattningshavare
se not 7 Anställda och personalkostnader.
Utöver de belopp som framgår av not 7 har inte några andra
transaktioner med närstående örekommit.
Not 26. Händelser efter balansdagen
• Den 1 februari 2022 tillträddes tre fastigheter vid Gullmarsplan
i centrala Stockholm.
• Per Nilsson tillträdde som vd den 10 januari 2022.
• Mattias Lundström har utsetts till ny cfo med tillträde under
augusti 2022.
75NOTER 75
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION 1
STRATEGI 4
HÅLLBARHET 28
FINANSIELL INFORMATION 43
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Koncernens räkningar 57
Koncernens noter 61
Moderbolagets räkningar 76
Moderbolagets noter 79
Styrelsens försäkran 82
Revisionsberättelse 83
Fastighetsförteckning 86
Avstämningstabeller 89
Definitioner 91
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Moderbolagets
resultaträkning
Belopp i Mkr Not 2021 2020
Intäkter 20,2 13,5
Central administration och marknadsföring 9 –36,5 –39,0
Rörelseresultat –16,3 –25,5
Ränteintäkter 10 1,7 1,2
Räntekostnader 11 –21,1 –7,2
Resultat efter finansiella poster –35,7 –31,5
Bokslutsdispositioner 12 36,2 12,1
Resultat före skatt 0,5 –19,4
Uppskjuten skatt 13 –2,9 5,8
Årets resultat –2,4 –13,6
Moderbolagets rapport
över totalresultat
Belopp i Mkr Not 2021 2020
Årets resultat –2,4 –13,6
Övrigt totalresultat – –
Årets totalresultat –2,4 –13,6
76FINANSIELL INFORMATION – MODERBOLAGET 76
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION 1
STRATEGI 4
HÅLLBARHET 28
FINANSIELL INFORMATION 43
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Koncernens räkningar 57
Koncernens noter 61
Moderbolagets räkningar 76
Moderbolagets noter 79
Styrelsens försäkran 82
Revisionsberättelse 83
Fastighetsförteckning 86
Avstämningstabeller 89
Definitioner 91
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Moderbolagets
balansräkning
Belopp i Mkr Not 2021-12-31 2020-12-31
TILLGÅNGAR
Materiella anläggningstillgångar
Maskiner och inventarier 3 1,5 1,4
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 4 5 317,5 1 804,2
Andra långfristiga fordringar 8 – 0,8
Uppskjuten skattefordran 5 3,0 5,9
Summa anläggningstillgångar 5 322,0 1 812,3
Omsättningstillgångar
Fordringar hos koncernföretag 6 387,4 174,0
Övriga fordringar 8 1,0 0,0
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 8 5,2 1,3
Likvida medel 7 9,9 5,9
Summa omsättningstillgångar 403,5 181,2
SUMMA TILLGÅNGAR 5 725,5 1 993,5
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 14
Bundet eget kapital
Aktiekapital 12,1 11,2
Fritt eget kapital
Balanserat resultat 857,7 362,8
Överkursfond 770,1 871,3
Årets resultat –2,4 –13,6
Summa eget kapital 1 637,5 1 231,7
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder 15 1 800,0 –
Summa långfristiga skulder 1 800,0 –
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder 8 2,6 1,4
Skulder till koncernföretag 8 977,7 754,9
Kortfristiga räntebärande skulder 15 1 300,0 –
Övriga kortfristiga skulder 8 2,7 2,9
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 8 5,0 2,6
Summa kortfristiga skulder 2 288,0 761,8
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 5 725,5 1 993,5
Moderbolagets rapport över
förändringar i eget kapital
Bundet eget kapital Fritt eget kapital
Belopp i Mkr Aktiekapital Överkursfond Balanserad vinst Årets resultat
Summa
eget kapital
Ingående eget kapital 2020-01-01 11,2 362,8 880,3 –9,0 1 245,3
Omföring resultat föregående år – – –9,0 9,0 –
Årets resultat – – – –13,6 –13,6
Årets övrigt totalresultat – – – – –
Årets totalresultat – – – –13,6 –13,6
Transaktioner med ägare – – – – –
Summa – – – – –
Utgående eget kapital 2020-12-31 11,2 362,8 871,3 –13,6 1 231,7
Ingående eget kapital 2021-01-01 11,2 362,8 871,3 –13,6 1 231,7
Omföring resultat föregående år – – –13,6 13,6 –
Nyemission 0,9 407,3 – – 408,2
Årets resultat – – – –2,4 –2,4
Årets övrigt totalresultat – – – – –
Årets totalresultat – – – –2,4 –2,4
Transaktioner med ägare – – – – –
Summa – – – – –
Utgående eget kapital 2021-12-31 12,1 770,1 857,7 –2,4 1 637,5
77FINANSIELL INFORMATION – MODERBOLAGET 77
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION 1
STRATEGI 4
HÅLLBARHET 28
FINANSIELL INFORMATION 43
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Koncernens räkningar 57
Koncernens noter 61
Moderbolagets räkningar 76
Moderbolagets noter 79
Styrelsens försäkran 82
Revisionsberättelse 83
Fastighetsförteckning 86
Avstämningstabeller 89
Definitioner 91
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Moderbolagets
kassaflödesanalys
Belopp i Mkr Not 2021 2020
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 0,5 –19,4
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet
Avskrivningar och utrangeringar 0,8 0,4
Betald inkomstskatt – –
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital 1,3 –19,0
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital
Förändringar av rörelsefordringar –253,7 –59,4
Förändringar av rörelseskulder 227,4 199,8
Kassaflöde från den löpande verksamheten –25,1 121,4
Investeringsverksamheten
Förvärv av dotterföretag –3 508,2 0,0
Investeringar i inventarier –0,9 –1,4
Avyttringar av inventarier – –0,1
Kassaflöde från investeringsverksamheten –3 509,0 –1,5
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån 3 100,0 –
Nyemission 407,3 –
Lämnat aktieägartillskott –5,3 –135,5
Erhållet/Lämnat koncernbidrag 36,2 12,1
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 3 538,2 –123,4
Årets kassaflöde 4,1 –3,5
Likvida medel vid årets början 5,9 9,5
Likvida medel vid årets slut 7 9,9 5,9
Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalysen
Erhållen ränta 1,7 1,2
Erlagd ränta 21,1 7,2
78FINANSIELL INFORMATION – MODERBOLAGET 78
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION 1
STRATEGI 4
HÅLLBARHET 28
FINANSIELL INFORMATION 43
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Koncernens räkningar 57
Koncernens noter 61
Moderbolagets räkningar 76
Moderbolagets noter 79
Styrelsens försäkran 82
Revisionsberättelse 83
Fastighetsförteckning 86
Avstämningstabeller 89
Definitioner 91
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Moderbolagets noter
Not 1. Väsentliga redovisningsprinciper
Moderöretaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovis-
ningslagen (1995:1554) och den av Rådet ör finansiell rapportering
utgivna rekommendation RFR 2 Redovisning ör juridiska personer.
Moderöretaget tillämpar samma redovisningsprinciper som kon-
cernen med de undantag och tilläg som anges i RFR 2. Det innebär
att IFRS tillämpas med de avvikelser som anges nedan.
Andelar i dotterföretag
Andelar i dotteröretag redovisas i moderöretaget i enlighet med
anskaningsvärdemetoden. Detta innebär att transaktionskostna-
der inkluderas i det bokörda värdet ör innehavet. Det bokörda
värdet prövas vartalsvis mot öretagens egna kapital. I de fall
bokört värde understiger öretagens koncernmässiga värde sker
nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare
nedskrivning inte längre är motiverad sker återöring av denna.
Antaganden görs om framtida örhållanden ör att beräkna fram-
tida kassaflöden som bestämmer återvinningsvärdet. Återvinnings-
värdet jämörs med det redovisade värdet ör dessa tillgångar och
liger till grund ör eventuella nedskrivningar eller återöringar.
De antaganden som påverkar återvinningsvärdet mest är framtida
resultatutveckling, diskonteringsränta och nyttjandeperiod. Om
framtida omvärldsfaktorer och örhållanden ändras kan antaganden
påverkas så att redovisade värden på moderöretagets tillgångar
ändras.
Koncernbidrag och aktieägartillskott
Moderöretaget redovisar såväl erhållna som lämnade koncern-
bidrag som bokslutsdispositioner. Av moderöretaget lämnade
aktieägartillskott örs direkt mot eget kapital hos mottagaren och
redovisas som aktier och andelar hos moderöretaget. Erhållna
aktieägartillskott redovisas som en ökning av fritt eget kapital.
Intäkter
Bolagets intäkter avser främst serviceintäkter avseende fakturering
av koncerninterna tjänster till dotteröretag. Intäkter avseende detta
redovisas i takt med att tjänsterna utörs.
Utdelning redovisas när rätten att erhålla betalning bedöms
som säker. Intäkter från örsäljning av dotteröretag redovisas då
kontrollen av dotteröretaget övergått till köparen.
Leasing
Moderöretaget har valt att utnyttja de lättnadsregler som finns i
RFR 2 avseende redovisning av Leasing i juridisk person och redo-
visar därigenom samtliga leasingavtal som operationella.
Finansiella instrument
Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning,
tillämpas inte reglerna om finansiella instrument enligt IFRS 9 i
moderöretaget som juridisk person, utan moderöretaget tillämpar
i enlighet med ÅRL anskaningsvärdemetoden. I moderöretaget vär-
deras därmed finansiella anlägningstillgångar till anskaningsvärde
och finansiella omsättningstillgångar enligt lägsta värdets princip
minskat med nedskrivning ör örväntade kreditörluster.
Nedskrivning av nansiella tillgångar
Finansiella tillgångar, inkluderat koncerninterna fordringar ska skri-
vas ned ör örväntade kreditörluster. För metod rörande nedskriv-
ning ör örväntade kreditörluster, se koncernens not 1. Förväntade
kreditörluster ör koncerninterna fordringar uppskattas genom att
bedöma motpartens kreditvärdighet.
Skatter
I moderöretaget redovisas uppskjuten skatteskuld hänörlig till
de obeskattade reserverna med bruttobelopp i balansräkningen.
Bokslutsdispositionerna redovisas med bruttobeloppet i resulta-
träkningen.
Not 2. Väsentliga upp skatt ningar
och bedömningar
Moderbolagets viktigaste tillgångspost består av värdet på Aktier i
koncernöretag. I de dotteröretag med större värden finns fastighe-
ter där ett väsentligt övervärde öreliger. Inget nedskrivningsbehov
har identifierats.
Not 3. Materiella anläggningstillgångar
Maskiner och inventarier 2021-12-31 2020-12-31
Ingående anskaffningsvärde 1,8 0,4
Inköp under året 0,9 1,8
Försäljningar och utrangeringar –0,1 –0,4
Utgående anskaffningsvärde 2,6 1,8
Ingående ackumulerade avskrivningar –0,3 0,0
Årets avskrivningar –0,8 –0,4
Försäljningar och utrangeringar 0,0 0,2
Utgående ackumulerade avskrivningar –1,1 –0,3
Utgående planenligt restvärde 1,5 1,4
Not 4. Andelar i koncernföretag
2021-12-31 2020-12-31
Ingående anskaffningsvärde 1 804,2 1 668,7
Aktieägartillskott 5,3 135,5
Förvärv 3 508,2 0,0
Utgående anskaffningsvärde 5 317,5 1 804,2
Inga nedskrivningar har gjorts avseende andelar i koncernöretag.
79NOTER – MODERBOLAGET
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION 1
STRATEGI 4
HÅLLBARHET 28
FINANSIELL INFORMATION 43
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Koncernens räkningar 57
Koncernens noter 61
Moderbolagets räkningar 76
Moderbolagets noter 79
Styrelsens försäkran 82
Revisionsberättelse 83
Fastighetsförteckning 86
Avstämningstabeller 89
Definitioner 91
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
fortsättning not 4
Företag Org. nr. Säte Huvudsaklig aktivitet Ägd andel 2021-12-31 2020-12-31
John Mattson Fastighets AB 556056-6977 Lidingö Uthyrning och förvaltning 100 % 1 262,0 1 262,0
John Mattson Skolfastigheter AB 556703-0357 Lidingö Uthyrning kommersiella lokaler 100 % 1,6 1,6
John Mattson Butiksfastigheter AB 556792-8568 Lidingö Uthyrning kommersiella lokaler 100 % 9,7 9,7
John Mattson Parkering AB 556902-1206 Lidingö Uthyrning parkeringsplatser 100 % 0,1 0,1
John Mattson Dalenum AB 556909-1472 Lidingö Uthyrning och förvaltning 100 % 28,4 28,5
John Mattson Käppala AB 559161-7500 Lidingö Komplementär i kommanditbolag 100 % 371,3 371,3
John Mattson Juno Herkules KB 969646-6946 Lidingö Uthyrning och förvaltning 0 % 0,5 0,5
John Mattson Sollentuna Holding AB 559229-6619 Lidingö Holdingbolag 100 % 4,0 0,0
John Mattson Rotebro och Rotsunda AB 559087-2478 Lidingö Uthyrning och förvaltning 100 % 130,1 130,1
John Mattson Stockholm Holding AB 559251-3286 Lidingö Holdingbolag 100 % 1,3 0,5
John Mattson Sicklaön AB 559305-4926 Lidingö Komplementär i kommanditbolag 100 % 0,5 0,0
John Mattson Väsby Holding 559314-1376 Lidingö Holdingbolag 100 % 0,2 0,0
Hefab AB 556304-8510 Stockholm Uthyrning och förvaltning 97,15 % 2 079,3 –
Efib AB 556262-1853 Bromma Uthyrning och förvaltning 99,95 % 1 425,5 –
John Mattson Häggvik Tureberg 559087-2494 Lidingö Uthyrning och förvaltning 100 % 3,0 0,0
5 317,5 1 804,2
1)
John Mattson Fastighetsöretagen AB är kommanditdelägare i John Mattson Juno Herkules KB och John Mattson Sicklaön KB med en andel om 0,1 pro-
cent, i respektive kommanditbolag. De helägda dotterbolagen John Mattson Käppala AB och John Mattson Sicklaön AB är komplementärer med en andel
om99,9 procent, irespektive bolag.
Not 5. Uppskjutna skattefordringar och
skatteskulder
2021-12-31 Tillgångar Skulder Netto
Underskotts avdrag 3,0 – 3,0
Summa 3,0 0,0 3,0
2020-12-31 Tillgångar Skulder Netto
Underskotts avdrag 5,9 – 5,9
Summa 5,9 – 5,9
Avstämning nettoförändring av uppskjuten skatt 2021-12-31 2020-12-31
Vid årets början –5,9 –0,1
Redovisat i resultatet 2,9 –5,8
Redovisat i övrigt totalresultat – –
Vid årets slut –3,0 –5,9
Not 6. Fordringar hos koncernföretag
2021-12-31 2020-12-31
Ingående anskaffningsvärde 174,0 123,2
Tillkommande fordringar 213,4 50,7
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 387,4 174,0
Utgående redovisat värde 387,4 174,0
Not 7. Likvida medel
2021-12-31 2020-12-31
Kassa och bank 9,9 5,9
Redovisat värde 9,9 5,9
Not 8. Finansiella instrument
Beräkning av verkligt värde
Räntebärande fordringar och skulder
I upplysningssyfte beräknas ett verkligt värde ör räntebärandeford-
ringar och skulder genom en diskontering av framtida kassaflöden
av kapitalbelopp och ränta diskonterade till aktuell marknadsränta.
Då dessa i huvudsak löper med kort räntebindning avviker verkligt
värde inte nämnvärt från nominella värden.
Kortfristiga fordringar och skulder
För kortfristiga fordringar och skulder, som livida medel, kund-
fordringar och leverantörsskulder, vilka örväntas regleras inom tolv
månader anses det redovisade värdet vara en approximation av det
verkliga värdet.
Värdering till verkligt värde
Moderbolaget har inte några finansiella instrument som värderas
till verkligt värde.
Reservering för förväntade kreditförluster
Moderöretaget använder olika metoder ör örväntade kreditörlus-
ter beroende på det finansiella instrumentet. Koncernen definierar
fallissemang som att gäldenären med stor sannolikhet inte kommer
att kunna betala sin fordran. Fordringarna består till största del av
fordringar på koncernöretag där inga örväntade kreditörluster
har identifierats. Företaget bevakar eventuellt reserveringsbehov
ör samtliga finansiella instrument, exempelvis livida medel. I de
fall beloppen inte bedöms vara oväsentliga sker en reservering ör
örväntade kreditörluster ör dessa finansiella instrument.
Not 9. Anställda och personalkostnader
2021 2020
Styrelse, vd och övriga ledande befattningshavare
Löner och andra ersättningar –12,8 –10,7
Sociala avgifter –7,4 –7,3
(varav pensionskostnader) –4,2 –3,3
Summa –20,2 –18,0
Medeltal antal anställa i moderbolaget under året uppgick till 6 (6)
anställda av vilka 33 procent (31) är män.
För ytterligare information om löner och ersättningar till anställda
och ledande befattningshavare samt information om antal anställda,
se koncernens not 7.
80NOTER – MODERBOLAGET
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION 1
STRATEGI 4
HÅLLBARHET 28
FINANSIELL INFORMATION 43
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Koncernens räkningar 57
Koncernens noter 61
Moderbolagets räkningar 76
Moderbolagets noter 79
Styrelsens försäkran 82
Revisionsberättelse 83
Fastighetsförteckning 86
Avstämningstabeller 89
Definitioner 91
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Not 10. Ränteintäkter och liknande
resultatposter
2021 2020
Ränteintäkter från dotterföretag 1,4 0,1
Ränteintäkter från koncernföretag 0,2 1,2
Övriga ränteintäkter 0,0 –
Summa 1,7 1,2
Not 11. Räntekostnader och liknande
resultatposter
2021 2020
Räntekostnader till dotterföretag –5,0 –4,4
Räntekostnader till koncernföretag –0,7 –0,2
Övriga räntekostnader –13,4 –2,0
Övriga finansiella kostnader –2,0 –0,6
Summa –21,1 –7,2
Not 12. Bokslutsdispositioner
2021 2020
Lämnat koncernbidrag – –
Erhållet koncernbidrag 36,2 12,1
Summa 36,2 12,1
Not 13. Skatt
2021 2020
Aktuell skatt – –
Förändring av uppskjuten skatt avseende temporära
skillnader 2,9 5,8
Redovisad skatt 2,9 5,8
Avstämning av effektiv skattesats 2021 2020
Resultat före skatt 0,5 –19,4
Skatt enligt gällande skattesats för moderföretaget
(20,6 %) –0,1 4,2
Skatteeffekt av:
Ej avdragsgilla kostnader –2,8 –1,3
Övrigt – 3,0
Redovisad skatt –2,9 5,8
Not 17. Arvode till revisor
Ernst &Young AB 2021 2020
Revisionsuppdraget 0,2 0,2
Annan revisionsverksamhet – –
Skatterådgivning – –
Övriga tjänster 0,1 0,5
Summa 0,3 0,7
Not 18. Händelser efter balansdagen
Inga väsentliga händelser har inträat efter räkenskapsårets utgång.
Not 19. Förslag till vinstdisposition
Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel (kr):
Överkursfond 770 068 063
Balanserat resultat 857 681 996
Årets resultat –2 359 194
1 625 390 865
Styrelsen föreslår att vinstmedel disponeras så att:
I ny räkning överföres 1 625 390 865
1 625 390 865
Not 14. Eget kapital
Per den 31 december 2021 omfattade det registrerade aktiekapitalet
36 364 827 stamaktier (33 670 032). Innehavare av stamaktier är
berättigade till utdelning som fastställs efter hand och aktieinne-
havet berättigar till rösträtt vid bolagsstämman med en röst per
aktie. Alla aktier har samma rätt till John Mattsons varvarande
nettotillgångar. Samtliga aktier är fullt betalda och inga aktier är
reserverade ör överlåtelse. Inga aktier innehas av öretaget själv
eller dess dotteröretag. Aktiernas votvärde uppgår till 0,33 kr
per aktie (0,33 kr).
Not 15. Upplåning
2021-12-31 2020-12-31
Långfristig
Skulder till kreditinstitut 1 800,0 –
Redovisat värde 1 800,0 –
Kortfristig
Skulder till kreditinstitut 1 300,0 –
Redovisat värde 1 300,0 –
Summa upplåning 3 100,0 –
Not 16. Transaktioner med närstående
En örteckning av koncernens dotteröretag, vilka även är de öretag
som är närstående till moderöretaget, anges i koncernens not 16.
Transaktioner från moderöretaget till dotterkoncernöretag
utgörs endast av s.k. management fees och innebär att koncerng-
emensamma kostnader (hyra, administration etc) ördelas ut från
moderöretaget till respektive dotteröretag, dessa ördelas ut på
marknadsmässiga villkor. Några andra närståendetransaktioner än
management fee örekommer inte.
Försälj-
ning av
varor/
tjänster
Inköp
av
varor/
tjänster Räntor
Fordran
på
balans-
dagen
Skuld
på
balans-
dagen
Koncern företag
2021 20,2 –4,3 –4,0 387,4 977,7
2020 13,5 –3,9 –3,4 174,0 754,9
81NOTER – MODERBOLAGET
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION 1
STRATEGI 4
HÅLLBARHET 28
FINANSIELL INFORMATION 43
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Koncernens räkningar 57
Koncernens noter 61
Moderbolagets räkningar 76
Moderbolagets noter 79
Styrelsens försäkran 82
Revisionsberättelse 83
Fastighetsförteckning 86
Avstämningstabeller 89
Definitioner 91
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Styrelsens försäkran
Lidingö Kommun den 22 mars 2022
Johan Ljungberg Per Nilsson
Styrelseordörande Verkställande direktör
Ingela Lindh Håkan Blixt
Styrelseledamot Styrelseledamot
Christer Olofsson Ulrika Danielsson
Styrelseledamot Styrelseledamot
Vår revisionsberättelse har lämnats den 22 mars 2022
Ernst & Young AB
Katrine Söderberg
Auktoriserad revisor
Såvitt styrelsen känner till är denna årsredovisning upprättad i enlig-
het med god redovisningssed. Årsredovisningen ger en rättvisande
bild av koncernens och moderbolagets ställning och resultat, och
örvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen
av koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver
väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som koncernen står inör.
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de interna-
tionella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets
och rådets örordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om
tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Koncern-
redovisningen ger en rättvisande bild av koncernens ställning och
resultat, och örvaltningsberättelsen ör koncernen ger en rätt-
visande översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet,
ställning och resultat samt väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer
som de öretag som ingår i koncernen står inör.
John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ.)
556802-2858
82STYRELSENS FÖRSÄKRAN
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION 1
STRATEGI 4
HÅLLBARHET 28
FINANSIELL INFORMATION 43
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Koncernens räkningar 57
Koncernens noter 61
Moderbolagets räkningar 76
Moderbolagets noter 79
Styrelsens försäkran 82
Revisionsberättelse 83
Fastighetsförteckning 86
Avstämningstabeller 89
Definitioner 91
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Revisionsberättelse
Till bolagsstämman i John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ), org nr 556802-2858
Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen
Uttalanden
Vi har utört en revision av årsredovisningen och koncernredo-
visningen ör John Mattson Fastighetsöretagen AB (publ), org
nr 556802–2858 ör år 2021 med undantag ör bolagsstyrnings-
rapporten på sidorna 49–52. Bolagets årsredo vis ning och koncern-
redovisning ingår på sidorna 44–52 och 56–80 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet
med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden
rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31
december 2021 och av dess finansiella resultat och kassaflöde ör
året enligt årsredovis nings lagen. Koncernredovisningen har upprät-
tats i enlighet med års redo vis nings lagen och ger en i alla väsentliga
avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per
den 31 december 2021 och av dess finansiella resultat och kassaflöde
ör året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS),
så som de antagits av EU, och års redovisningslagen. Våra utta-
landen omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 49–52.
Förvaltningsberättelsen är örenlig med årsredo vis ningens och
koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därör att bolagsstämman fastställer resultaträk-
ningen och balansräkningen ör moderbolaget och koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och
koncernredo vis ningen är örenliga med innehållet i den komp-
letterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisions-
utskott i enlighet med Revisorsörordningens (537/2014) artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utört revisionen enligt International Standards on Audi-
ting (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa
standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är
oberoende i ör hållande till moderbolaget och koncernen enligt
god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska
ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa
kunskap och över tygelse, inga örbjudna tjänster som avses i Revi-
sorsörordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det
granskade bolaget eller, i örekommande fall, dess moderöretag
eller dess kontrollerade öretag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ända måls enliga som grund ör våra uttalanden.
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden ör revisionen är de områden som
enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla ör
revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen ör den
aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen ör
revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och
koncernredovis ningen som helhet, men vi gör inga separata utta-
landen om dessa områden. Beskrivningen nedan av hur revisionen
genomördes inom dessa områden ska läsas i detta sammanhang.
Vi har fullgjort de syldigheter som beskrivs i avsnittet Revi-
sorns ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa
områden. Därmed genomördes revisions åtgärder som utformats
ör att beakta vår bedömning av risk ör väsentliga fel i årsredovis-
ningen och kon cernredovisningen. Utfallet av vår granskning och de
gransknings åt gärder som genomörts ör att behandla de områden
som framgår nedan utgör grunden ör vår revisionsberättelse.
Värdering av förvaltningsfastigheter
Beskrivning av området
Det redovisade verkliga värdet ör örvaltningsfastigheterna i kon-
cernen uppgick den 31 december 2021 till 15 894,5 mkr. De orea-
liserade värdeörändringarna under året, redovisade i Koncernens
resultaträkning, uppgick till 1 538,2 mkr.
Per balansdagen den 31 december 2021 har hela fastighetsbe-
ståndet värderats av externa värderare, bortsett från bygrätter
som värderas internt. Samtliga fastigheter värderas varje vartal,
och vid varje vartal värderas dessa av externa värderare, bortsett
från bygrätter som värderas internt.
Fastighetsvärderingarna är avkastningsbaserade enligt kassa-
flödesmodellen, vilket innebär att framtida kassaflöden prognosti-
seras. Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje
fastighets unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden ör
objekt av liknande karaktär.
Värdering till verkligt värde är till sin natur behäftat med sub-
jektiva bedömningar där en till synes mindre örändring i gjorda
antaganden som liger till grund ör värderingarna kan få väsentlig
eekt i redovisade värden. Med anledning av den höga graden av
antaganden och bedömningar som sker i samband med fastighets-
värderingen anser vi att detta område är ett särskilt betydelsefullt
område i vår revision.
Beskrivning av värdering av örvaltningsfastigheterna, tillsam-
mans med redovisningsprinciper, betydelsefulla redovisnings-
bedömningar, uppskattningar och antaganden, framgår av not 13.
Hur detta område beaktades i revisionen
I vår revision har vi utvärderat bolagets process ör fastighetsvär-
dering.
Vi har utvärderat värderingsmetod, modell, och indata i de externt
och internt upprättade värderingarna. Vi har utvärderat de externa
värderarnas kompetens och objektivitet.
Vi har med stöd av intern värderingsexpertis granskat använd
modell ör fastighetsvärdering och granskat rimligheten i gjorda
antaganden såsom hyresintäkter, driftkostnader, direktavkastnings-
krav, fastighetsinvesteringar och vakansgrad ör ett urval av fast-
igheterna samt gjort jämörelser mot känd marknadsinformation.
Urval har gjorts utifrån kriterierna risk och storlek. Vi har dis-
kuterat viktiga antaganden och bedömningar med bolagets värde-
ringsansvariga och öretagsledningen.
Vi har ör ett urval av fastigheterna granskat indata i värderings-
modellen avseende bland annat hyresintäkter, kontraktlängd och
fastighetsinvesteringar mot redovisningen och kontrollberäknat
värderingarna.
Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen.
Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen
Detta dokument innehåller även annan information än årsredovis-
ningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–43,
53–55 och 84–91. Även ersättningsrapporten ör räkenskapsåret
2021 utgör annan information. Det är styrel sen och verkställande
direktören som har ansvaret ör denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovis-
ningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande
med bestyr kande avseende denna andra information.
83STYRELSENS FÖRSÄKRAN
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION 1
STRATEGI 4
HÅLLBARHET 28
FINANSIELL INFORMATION 43
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Koncernens räkningar 57
Koncernens noter 61
Moderbolagets räkningar 76
Moderbolagets noter 79
Styrelsens försäkran 82
Revisionsberättelse 83
Fastighetsförteckning 86
Avstämningstabeller 89
Definitioner 91
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredo-
visningen är det vårt ansvar att läsa den infor mation som identifieras
ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är
oörenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid
denna genom gång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat
under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar
innehålla väsentliga fel aktig heter.
Om vi, baserat på det arbete som har utörts avseende denna
informa tion, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller
en väsentlig felaktighet, är vi syldiga att rapportera detta. Vi har
inget att rapportera i det avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret ör
att års redovisningen och koncernredovisningen upprättas och att
den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad
gäller koncern redo vis ningen, enligt IFRS så som de antagits av
EU. Styrelsen och verk ställande direktören ansvarar även ör den
interna kontroll som de bedömer är nödvändig ör att upprätta en
årsredovisning och koncern redo vis ning som inte innehåller några
väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller
misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovis ningen
ansvarar styrelsen och verkställande direktören ör bedömningen
av bola gets örmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när
så är tillämp ligt, om örhållanden som kan påverka örmågan att
fortsätta verk sam heten och att använda antagandet om fortsatt
drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen
och verkställande direk tören avser att lividera bolaget, upphöra
med verksam heten eller inte har något realistiskt alternativ till att
göra något av detta.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att års redovis-
ningen och koncernredovisningen som helhet inte inne håller några
väsent liga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller
misstag, och att lämna en revisions berättelse som innehåller våra
uttalan den. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen
garanti ör att en revision som utörs enligt ISA och god revisionssed
i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om
en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentlig-
heter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller
tillsammans rimligen kan örväntas påverka de ekonomiska beslut
som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncern-
redovisningen.
En ytterligare beskrivning av vårt ansvar ör revisionen av årsredo-
visningen och koncernredovisningen finns på Revisorsinspektio-
nens webbplats. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.
Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar
Revisorns granskning av förvaltning och förslaget
till dispositioner av bolagets vinst eller förlust
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utört en revi-
sion av styrelsens och verkställande direktörens örvalt ning av John
Mattson Fastighetsöretagen AB (publ) ör år 2021 samt av örslaget
till dispositioner beträande bolagets vinst eller örlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt örsla-
get i örvaltningsberättelsen och beviljar styrel sens ledamöter och
verkställande direktören ansvars frihet ör räken skaps året.
Grund för uttalanden
Vi har utört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar
enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är
obero ende i örhållande till moderbolaget och koncernen enligt
god revisors sed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska
ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ända måls enliga som grund ör våra uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret ör örslaget till dispositioner
beträande bolagets vinst eller örlust. Vid örslag till utdelning
innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är
örsvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens
verksamhetsart, om fatt ning och risker ställer på storleken av
moderbolagets och koncer nens egna kapital, konsolideringsbehov,
lividitet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar ör bolagets organisation och örvaltningen
av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlö-
pande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och
att tillse att bolagets organisation är utformad så att boköringen,
medelsör valtningen och bolagets ekono miska angelägenheter i
övrigt kont rolleras på ett betrygande sätt. Verkställande direktören
ska sköta den löpande örvalt ningen enligt styrelsens riktlinjer och
anvis ningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga
ör att bolagets boköring ska fullgöras i överensstämmelse med lag
och ör att medels örvaltningen ska skötas på ett betrygande sätt.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträande revisionen av örvaltningen, och därmed vårt
uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis ör att med
en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot
eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:
• öretagit någon åtgärd eller gjort sig syldig till någon örsum-
melse som kan öranleda ersättningssyldighet mot bolaget,
eller
• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,
årsredo vis ningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträande revisionen av örslaget till dispositioner av
bolagets vinst eller örlust, och därmed vårt uttalande om detta, är
att med rimlig grad av säkerhet bedöma om örslaget är örenligt
med aktie bolags lagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti
ör att en revision som utörs enligt god revisionssed i Sverige alltid
kommer att upptäcka åtgärder eller örsummelser som kan ör-
anleda ersätt nings syldighet mot bolaget, eller att ett örslag till
dispositioner av bolagets vinst eller örlust inte är örenligt med
aktiebolagslagen.
En ytterligare beskrivning av vårt ansvar ör revisionen av
örvaltningen finns på Revisorsinspektionens webbplats. Denna
beskrivning är en del av revisionsberättelsen.
Revisorns granskning av Esef-rapporten
Uttalande
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen
har vi även utört en granskning av att styrelsen och verkställande
direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovis-
ningen i ett format som möjligör enhetlig elektronisk rappor-
tering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om
värdepappers marknaden ör John Mattson Fastighetsöretagen AB
(publ) ör år 2021.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade
kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten #(checksum) upp-
rättats i ett format som i allt väsentligt möjligör enhetlig elektronisk
rapportering.
84REVISIONSBERÄTTELSE
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION 1
STRATEGI 4
HÅLLBARHET 28
FINANSIELL INFORMATION 43
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Koncernens räkningar 57
Koncernens noter 61
Moderbolagets räkningar 76
Moderbolagets noter 79
Styrelsens försäkran 82
Revisionsberättelse 83
Fastighetsförteckning 86
Avstämningstabeller 89
Definitioner 91
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Grund för uttalande
Vi har utört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18
Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna
rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi
är oberoende i örhållande till John Mattson Fastighetsöretagen AB
(publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt
yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamål-
senliga som grund ör vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret ör
att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen
(2007:528) om värdepappersmarknaden, och ör att det finns en
sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören
bedömer nödvändig ör att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga
felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten
i allt väsentligt är upprättad i ett format som upp fyller kraven i
16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värde pappersmarknaden, på
grundval av vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomör våra granskningsåt-
gärder ör att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad
i ett format som uppfyller dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti
ör att en granskning som utörs enligt RevR 18 och god revisionssed
i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en
sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentlig heter
eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsam-
mans rimligen kan örväntas påverka de ekonomiska beslut som
användare fattar med grund i Esef-rapporten.
Revisionsöretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll ör revi-
sionsöretag som utör revision och översiktlig granskning av finan-
siella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraligande
tjänster och har därmed ett allsidigt system ör valitetskontroll
vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende
efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder ör yrkesutövningen
och tillämpliga krav i lagar och andra örfattningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis
om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjligör
enhetlig elektronisk rapportering av årsredovis ningen och kon-
cernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utöras,
bland annat genom att bedöma riskerna ör väsentliga felaktigheter
i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna
kontrollen som är relevanta ör hur styrelsen och verkställande
direktören tar fram underlaget i syfte att utforma gransknings-
åtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständighet-
erna, men inte i syfte att göra ett uttalande om eektiviteten i den
interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av
ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande
direktörens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen en teknisk vali-
dering av Esef-rapporten, dvs. om filen som innehåller Esef-rappor-
ten uppfyller den tekniska specifikation som anges i kommissionens
delegerade örordning (EU) 2019/815 och en avstämning av att
Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovis-
ningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida
Esef-rapporten har märkts med iXBRL som möjligör en rätt visande
och fullständig maskinläsbar version av koncernens resultat-,
balans- och egetkapitalräkningar samt kassaflödes analysen.
Revisorns granskning av bolagsstyrnings rapporten
Det är styrelsen som har ansvaret ör bolagsstyrnings rapporten på
sidorna 49–52 och ör att den är upprättad i enlighet med årsredovis-
nings lagen.
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta inne-
bär att vår gransk ning av bolagsstyrningsrapporten har en annan
inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämört med den
inriktning och omfattning som en revision enligt International
Standards on Auditing och god revisions sed i Sverige har. Vi anser
att denna granskning ger oss tillräcklig grund ör våra uttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlig-
het med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredo visningslagen
samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är örenliga med årsredovis-
ningens och koncernredovisningens övriga delar samt i överens-
stämmelse med årsredovisnings lagen.
Ernst & Young AB utsågs till John Mattson Fastighetsöretagen
ABs revisor av bolagsstämman den 28 april 2021 och har varit bola-
gets revisor sedan 28 april 2021.
Stockholm den 22 mars 2022
Ernst & Young AB
Katrine Söderberg
Auktoriserad revisor
85REVISIONSBERÄTTELSE
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION 1
STRATEGI 4
HÅLLBARHET 28
FINANSIELL INFORMATION 43
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Koncernens räkningar 57
Koncernens noter 61
Moderbolagets räkningar 76
Moderbolagets noter 79
Styrelsens försäkran 82
Revisionsberättelse 83
Fastighetsförteckning 86
Avstämningstabeller 89
Definitioner 91
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Fastighetsförteckning
John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ)
556802-2858
Fastighetsinnehav 2021-12-31
Uthyrbar area (kvm)
Fastighets beteckning Gatuadress
Tomtareal
kvm
Bygg/
ombyggnadsår
Antal
lägenheter
Boarea
kvm
Lokalarea
kvm
Total area
kvm
Lidingö
Bodals gård 1 Larsbergsvägen 8 8 292 m² 1934/2009 – – 2 886 m² 2 886 m²
Fyrskeppet 1 Larsbergsvägen 9 3 009 m² 1966/ 2018 62 4 570 m² – 4 570 m²
Sjömärket 1 Larsbergsvägen 11–13 6 951 m² 1966/ 2015 122 9 134 m² – 9 134 m²
Sjömärket 2 Larsbergsvägen 15–17 5 011 m² 1967/ 2015 124 9 132 m² – 9 132 m²
Sjöjungfrun 2 Larsbergsvägen 10–30 17 131 m² 1967/ 2015 150 14 276 m² 1 545 m² 15 821 m²
Fyrbåken 1 Larsbergsvägen 19–21 6 915 m² 1967/ 2018 124 9 231 m² 244 m² 9 475 m²
Farleden 2 Larsbergsvägen 32–42 7 170 m² 1967/ 2018 93 9 106 m² 29 m² 9 135 m²
Fyrtornet 1 Larsbergsvägen 23 3 831 m² 1968/ 2018 63 4 681 m² 117 m² 4 798 m²
Fyrtornet 2 Larsbergsvägen 25 2 581 m² 1968/ 2015 63 4 681 m² 129 m² 4 810 m²
Fyrtornet 6 Larsbergsvägen 27 3 290 m² 1968/ 2015 64 4 768 m² 33 m² 4 801 m²
Fyren 1 Larsbergsvägen 44 2 872 m² 1968/ 2018 59 4 418 m² 165 m² 4 583 m²
Fyren 2 Larsbergsvägen 46 3 061 m² 1968/ 2018 52 3 925 m² 30 m² 3 955 m²
Fyren 3 Larsbergsvägen 48 3 754 m² 1968/ 2018 52 3 925 m² 86 m² 4 011 m²
Fyren 4 Larsbergsvägen 50 3 901 m² 1969/ 2018 61 4 542 m² 30 m² 4 572 m²
Fyrmästaren 1 Larsbergs parkväg 1–7 5 144 m² 1967/ 2015 114 7 551 m² – 7 551 m²
Fyrtornet 5 Larsbergsvägen 29 4 025 m² 1968/ 2012 – – 1 531 m² 1 531 m²
Fyrmästaren 2 Larsbergstorg 4–6 724 m² 1968/ 2016 34 1 813 m² 905 m² 2 718 m²
Radiofyren 1 Agavägen 1 14 387 m² 2011/ 2015 – – 3 698 m² 3 698 m²
Klockbojen 4
Larsbergstorg 7–9,
Agavägen 14–34,
Agavägen 40 11 558 m²
1967
1969/2014
2019 224 12 623 m² 1 778 m² 14 401 m²
Klockbojen 2 Agavägen 36–38 3 203 m² 2018 80 4 898 m² – 4 898 m²
Barkassen 1 Barkassvägen 5–15 3 334 m² 1956/ 2018 56 3 448 m² 132 m² 3 580 m²
Galeasen 2 Farkostvägen 6 2 574 m² 1954/ 2013 27 2 107 m² 14 m² 2 121 m²
Tryckregulatorn 1
Perioskopvägen 1–9 Ackumuletorv.12–14,
Agavägen 60–64 5 200 m² 2015 146 8 770 m² 450 m² 9 220 m²
Herkules 1 Merkuruisvägen 1–31 14 138 m² 1958/2018/2020 215 11 148 m² 11 148 m²
Juno 2 & 3 Jupitervägen 29–45, 30–70 31 158 m² 1961 303 18 836 m² 990 m² 19 826 m²
Summa Lidingö 173 212 m² 2 288 157 583 m² 14 791 m² 172 374 m²
86FASTIGHETSFÖRTECKNING
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION 1
STRATEGI 4
HÅLLBARHET 28
FINANSIELL INFORMATION 43
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Koncernens räkningar 57
Koncernens noter 61
Moderbolagets räkningar 76
Moderbolagets noter 79
Styrelsens försäkran 82
Revisionsberättelse 83
Fastighetsförteckning 86
Avstämningstabeller 89
Definitioner 91
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Uthyrbar area (kvm)
Fastighets beteckning Gatuadress
Tomtareal
kvm
Bygg/
ombyggnadsår
Antal
lägenheter
Boarea
kvm
Lokalarea
kvm
Total area
kvm
Norrort
Ringaren 2 Ytterbyvägen 4B, 4C 1 949 m² 1992 14 1 171 m² 5 m² 1 176 m²
Ritbordet 3,4,9 Gillbostråket 45–61, 27–43, 7–23 1 980 m² 1977 70 4 388 m² 295 m² 4 683 m²
Ritbordet 5,6,7,8 Gillbostråket 91–97, 83–89, 73–79, 65–71 10 718 m² 1977 32 2 688 m² – 2 688 m²
Ritaren 10,11,18 Kung Hans väg 85 – 97, 49–81, 9–45 2 698 m² 1976 108 6 060 m² 367 m² 6 427 m²
Ritaren 4, 5, 6, 7, 8, 9
Sturevägen 108A – 120, 96–106, 84–94,
Kung Hans väg 185 – 191, 171–183, 159–169 20 004 m² 1976 72 5 448 m² – 5 448 m²
Regeln 1, Riset 1, Runan 1 Drabantstigen 1–5, 2, 4, 7–11 3 879 m² 1972/2013 84 4 552 m² 183 m² 4 735 m²
Riset 3, Ryttaren 1, Röken 3
Skvadronsvägen 1, 3, Rotsunda torg 1 – 7,
Staffans Väg 16, Rotsunda torg2, 4 5 195 m² 1972/2016 66 4 185 m² 1 041 m² 5 226 m²
Rosten 1, Ränseln 1, Röken 1,
Röken 2
Rusthållarevägen 18, 20, 13–17, 3–11,
Skvadronsvägen 2 – 6 6 196 m² 1972 93 5 593 m² 1 090 m² 6 683 m²
Spettet 3 Häggviksvägen 12–16, Minervavägen 1 3 582 m² 2002 84 5 615 m² – 5 615 m²
Spettet 4
Häggviksvägen 18, Studievägen 2 – 16,
Svartbäcksvägen 2 9 258 m² 1958 59 3 460 m² 1 957 m² 5 417 m²
Sångaren 7 Västervägen 25–31 5 167 m² 1946 21 1 130 m² 96 m² 1 226 m²
Skålen 2 Västervägen 1–23 10 575 m² 1949 72 3 960 m² 463 m² 4 423 m²
Skopan 1 Skälbyvägen 18A–B 1 693 m² 1952 15 1 192 m² – 1 192 m²
Skivan 1 Skälbyvägen 1–15 5 567 m² 1974 54 3 231 m² 721 m² 3 952 m²
Traktören 8 Malmvägen 12A–C 3 205 m² 1971 75 5 260 m² 2 541 m² 7 801 m²
Traktören 9 Malmvägen 10A–C 2 654 m² 1971 76 5 259 m² 3 328 m² 8 587 m²
Vilunda 18:1 1 951 m² – – – – –
Summa Norrort 96 271 m² 995 63 192 m² 12 087 m² 75 279 m²
City/Bromma
Hjälpslaktaren 1 Hallvägen 13 3 582 m² 1960 – – 1 901 m² 1 901 m²
Hjälpslaktaren 2 Hallvägen 11, Styckmästaregatan 2 9 258 m² 1960 – – 1 970 m² 1 970 m²
Hjälpslaktaren 8 Slakthusgatan 8 5 167 m² 1935 – – 2 620 m² 2 620 m²
Almanackan 4 Plåtslagarvägen 14–16 5 567 m² 1974 12 654 m² 40 m² 694 m²
Geografiboken 1 Abrahamsbergsvägen 87–91 3 205 m² 1971 40 3 765 m² 928 m² 4 693 m²
Historieboken 1 Grundläggarvägen 24 2 654 m² 1971 11 977 m² 77 m² 1 054 m²
Naturläran 7 Arkitektsvägen 51 – 1960 11 977 m² 64 m² 1 041 m²
Åmen 1 Stopvägen 78–82 840 m² 1960 18 780 m² 120 m² 900 m²
Årsboken 1 Arkitektsvägen 42–46 – 1935 18 1 026 m² 125 m² 1 151 m²
Burspråket 5 Burspråkvägen 11 636 m² 1939 19 594 m² 79 m² 673 m²
Frisen 1 Skulptörvägen 24 1 125 m² 1945 22 850 m² 65 m² 915 m²
Portalen 10 Burspråkvägen 10–18 2 175 m² 1942 56 2 623 m² 130 m² 2 753 m²
Ankaret 24 Alströmergatan 33 938 m² 1939 33 1 463 m² 135 m² 1 598 m²
Odalbonden 5 Messeniusgatan 4 504 m² 1936 34 1 295 m² 87 m² 1 382 m²
Vävstolen 8 Spinnrocksvägen 2–8 1 367 m² 1944 28 1 277 m² 149 m² 1 426 m²
Mältplåten 1 Hammarby Allé 94–102 3 393 m² 2005 105 6 999 m² 844 m² 7 843 m²
Fulufjället 1 Sulitelmavägen 17–21 1 317 m² 2017 27 1 623 m² – 1 623 m²
87FASTIGHETSFÖRTECKNING
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION 1
STRATEGI 4
HÅLLBARHET 28
FINANSIELL INFORMATION 43
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Koncernens räkningar 57
Koncernens noter 61
Moderbolagets räkningar 76
Moderbolagets noter 79
Styrelsens försäkran 82
Revisionsberättelse 83
Fastighetsförteckning 86
Avstämningstabeller 89
Definitioner 91
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Uthyrbar area (kvm)
Fastighets beteckning Gatuadress
Tomtareal
kvm
Bygg/
ombyggnadsår
Antal
lägenheter
Boarea
kvm
Lokalarea
kvm
Total area
kvm
Klassrummet 1 Lilla Bantorget 11 441 m² 1873 – – 1 131 m² 1 131 m²
Älgen 24 Brahegatan 45–49 3 471 m² 1968 30 2 944 m² 6 084 m² 9 028 m²
Lilla Katrineberg 4 Katrinebergsbacken 35 3 226 m² 1993 – – 2 308 m² 2 308 m²
Generatorn 16 Lintavägen 4 – 1958 – – 2 060 m² 2 060 m²
Summa City/Bromma 48 866 m² 464 27 847 20 917 m² 48 764 m²
Söderort/Nacka
Nacka Sicklaön 37:46 Östra Finnbodavägen 29 10 575 m² 1949 – – 1 400 m² 1 400 m²
Faktorn 7 Bokbindarvägen 74 1 730 m² 1945 24 1 367 m² 38 m² 1 405 m²
Valutan 2 Sedelvägen 2 2 562 m² 1997 30 2 456 m² 682 m² 3 138 m²
Valutan 3 Sedelvägen 4–18 6 714 m² 1996 97 7 130 m² 252 m² 7 382 m²
Skattsedeln 10 Sedelvägen 20–34 6 089 m² 1995 97 7 134 m² 278 m² 7 412 m²
Skattsedeln 12 Sedelvägen 42–44 680 m² 1995 20 1 343 m² 90 m² 1 433 m²
Skattsedeln 14 Sedelvägen 46 2 624 m² 2000 42 3 405 m² 120 m² 3 525 m²
Gradhyveln 2 Bordsvägen 36–40 2 027 m² 1948 25 1 413 m² 18 m² 1 431 m²
Blåklockan 2 Midsommarvägen 11 886 m² 1938 23 997 m² 174 m² 1 171 m²
Tollare 1:430 Sockenvägen 40–42 5 251 m² 2018 49 2 376 m² 614 m² 2 990 m²
Gengasen 4 Stigtomtavägen 3–43 8 236 m² 1968 68 5 070 m² 10 m² 5 080 m²
Likriktaren 3 Mikrofonvägen 28 5 615 m² 2003 – – 5 298 m² 5 298 m²
Likriktaren 4 Mikrofonvägen 30 3 481 m² 1999 – – 2 150 m² 2 150 m²
Skattsedeln 9 Sparbanksvägen 30 1 198 m² 1994 – – 2 488 m² 2 488 m²
Skattsedeln 11 Sedelvägen 40 858 m² 1995 – – 1 980 m² 1 980 m²
Skattsedeln 15 Valutavägen 37 1 246 m² 2021 32 1 752 m² 956 m² 2 708 m²
Värnskatten 7 Valutavägen 88–92 3 585 m² 2020 88 4 928 m² 701 m² 5 629 m²
Trappsteget 2 Stenkvistavägen 17 1 107 m² 2021 72 4 448 m² – 4 448 m²
Skattsedeln 8 Sparbanksvägen 31 1 017 m² – – – – –
Summa Söderort/Nacka 65 481 m² 667 43 819 15 269 m² 59 088 m²
Summa 383 830 m² 4414 292 441 m² 63 064 m² 355 505 m²
88FASTIGHETSFÖRTECKNING
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION 1
STRATEGI 4
HÅLLBARHET 28
FINANSIELL INFORMATION 43
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Koncernens räkningar 57
Koncernens noter 61
Moderbolagets räkningar 76
Moderbolagets noter 79
Styrelsens försäkran 82
Revisionsberättelse 83
Fastighetsförteckning 86
Avstämningstabeller 89
Definitioner 91
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Avstämningstabeller jan–dec 2021 jan–dec 2021
Aktuellt substansvärde, kr/aktie
A Aktuellt substansvärde vid periodens utgång, mkr 5 765,1 4 007,2
B Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 36 365 33 670
A/B Aktuellt substansvärde, kr/aktie 158,54 119,01
Belåningsgrad vid periodens utgång, %
A Räntebärande skuld vid periodens utgång enligt balansräkningen, mkr 9 446,5 3 560,8
B Likvida medel vid periodens utgång enligt balansräkningen, mkr 227,5 6,0
C Förvaltningsfastigheter enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 15 894,5 7 957,9
(A–B)/C Belåningsgrad vid periodens utgång, % 58,0 44,7
Eget kapital, kr/aktie
A Eget kapital enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 5 143,9 3 413,7
B Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 36 365 33 670
A/B Eget kapital, kr/aktie 141,45 101,39
Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, %
A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens utgång, mkr 582,9 318,1
B Vakansvärde på årsbasis, vid periodens utgång, mkr 26,9 18,4
A/(A+B) Ekonomisk uthyrningsgrad under perioden, % 95,6 94,5
Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm
A Förvaltningsfastigheter enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 15 894,5 7 957,9
B Bokfört värde pågående projekt vid periodens utgång, mkr 0,0 0,0
C Uthyrbar yta vid periodens utgång, tkvm 355,5 215,9
(A–B)/C Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm 44 710 36 861
Förvaltningsresultat, kr/aktie
A Förvaltningsresultat under perioden, mkr 103,1 94,7
B Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, tusental 34 601 33 670
A/B Förvaltningsresultat, kr/aktie 2,98 2,81
Förvaltningsresultat, Mkr
A Årets resultat 1332,5 478,8
B Aktuell och uppskjuten skatt 359,9 129,2
C Värdeförändringar förvaltningsfastigheter och räntederivat 1587,0 513,4
D Resultatandelar från intressebolag 2,2 –
A+B–C–D Förvaltningsresultat, mkr 103,1 94,7
Avstämningstabeller
Avstämningstabeller jan–dec 2021 jan–dec 2021
Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, %
A
Räntekostnad, exklusive ränta avseende IFRS 16 - leasingavtal, uppräknat till
årstakt vid utgången av perioden, mkr 127,2 52,5
B
Räntebärande skuld, exklusive leasingskuld avseende IFRS 16 - leasingavtal,
vid periodens utgång, mkr 9 446,5 3 560,8
A/B Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % 1,3 1,5
Hyresvärde vid periodens utgång, mkr
A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens utgång, mkr 582,9 318,1
B Vakansvärde på årsbasis, vid periodens utgång, mkr 26,9 18,4
A+B Hyresvärde vid periodens utgång, mkr 609,7 336,5
Hyresvärde lägenheter vid periodens utgång, kr/kvm
A Kontraktsvärde lägenheter på årsbasis vid periodens utgång, mkr 444,5 274,7
B Vakansvärde lägenheter på årsbasis, vid periodens utgång, mkr 10,9 10,2
C Uthyrbar yta lägenheter vid periodens utgång, tkvm 292,4 191,8
A/B Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % 1,6 1,5
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie
A Långsiktigt substansvärde vid periodens utgång, mkr 6 396,6 4 352,0
B Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 36 365 33 670
A/B Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 175,90 129, 25
Långsiktigt substansvärde och Aktuellt substansvärde, mkr
A Eget kapital enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 5 143,9 3 413,7
B Derivat enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 25,2 73,2
C Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 1227,5 865,1
A+B+C=D Långsiktigt substansvärde, mkr 6 396,6 4 352,0
B Derivat enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr –25,2 –73,2
E Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld vid periodens utgång, mkr –606,3 –271,6
D–B–E Aktuellt substansvärde, mkr 5 765,1 4 007,2
Räntebärande nettoskuld vid periodens utgång, mkr
A
Räntebärande skulder, exklusive leasingskuld avseende tomträtter, vid
utgången av perioden, mkr 9 446,5 3 560,8
B Likvida medel vid utgången av perioden, mkr 227,5 6,0
A–B Räntebärande nettoskuld vid periodens utgång, mkr 9 219,0 3 554,8
89AVSTÄMNINGSTABELLER
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION 1
STRATEGI 4
HÅLLBARHET 28
FINANSIELL INFORMATION 43
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Koncernens räkningar 57
Koncernens noter 61
Moderbolagets räkningar 76
Moderbolagets noter 79
Styrelsens försäkran 82
Revisionsberättelse 83
Fastighetsförteckning 86
Avstämningstabeller 89
Definitioner 91
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Avstämningstabeller jan-dec 2021 jan-dec 2021
Räntetäckningsgrad under perioden, ggr
A Förvaltningsresultat under perioden enligt resultaträkningen, mkr 103,1 94,7
B
Finansiella kostnader, exklusive tomrättsavgälder som enligt IFRS 16
redovisas som räntekostnad, under perioden, mkr 85,5 58,7
(A–B)/–B Räntetäckningsgrad under perioden, ggr 2,2 2,6
Tillväxt i förvaltningsresultat kr/aktie, %
A Förvaltningsresultat, kr/ aktier under perioden 2,98 2,81
B Förvaltningsresultat, kr/ aktier under föregående period 2,81 1,93
A/B–1 Tillväxt i förvaltningsresultat kr/aktie, % 6,0 45,8
Tillväxt i långsiktigt substansvärde kr/aktie, %
A Långsiktigt substansvärde vid periodens utgång, kr/aktie 175,90 129,25
B
Långsiktigt substansvärde vid utgången av föregående
tolvmånadersperiod, kr/aktie 129,25 111,07
A/B–1 Tillväxt i långsiktigt substansvärde kr/aktie, % 36,1 16,4
Överskottsgrad under perioden, %
A Periodens driftöverskott enligt resultaträkningen, mkr 249,8 196,0
B Periodens hyresintäkter enligt resultaträkningen 407,9 294,0
A/B Överskottsgrad under perioden, % 61,3 66,7
90AVSTÄMNINGSTABELLER
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
INTRODUKTION 1
STRATEGI 4
HÅLLBARHET 28
FINANSIELL INFORMATION 43
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Koncernens räkningar 57
Koncernens noter 61
Moderbolagets räkningar 76
Moderbolagets noter 79
Styrelsens försäkran 82
Revisionsberättelse 83
Fastighetsförteckning 86
Avstämningstabeller 89
Definitioner 91
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Denitioner
John Mattson Fastighetsöretagen AB (publ.) tillämpar European Securities and Markets Authority's
(ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dess riktlinjer
finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat
eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler ör finansiell rapportering, IFRS
och Årsredovisningslagen.
Nyckeltal Definition Syfte
Aktuellt substans-
värde, kr/aktie
Långsiktigt substansvärde exklusive ränte-
derivat och bedömd verklig skatteskuld vid
periodens utgång dividerat med utestående
aktier per balansdagen.
Används för att belysa John Mattsons aktuella
substansvärde per aktie på ett för börsbolagen
enhetligt sätt.
Aktuellt substans-
värde, Mkr
Långsiktigt substansvärde exklusive ränte-
derivat och bedömd verklig skatteskuld vid
periodens utgång.
Ett etablerat mått på koncernens substansvärde
som möjliggör analyser och jämförelser.
Belåningsgrad vid
periodens utgång, %
Räntebärande skulder, exklusive leasingskuld
avseende tomträtter, med avdrag för likvida
medel i procent av fastigheternas bokförda
värde vid periodens slut.
Används för att belysa John Mattsons finansiella
risk och visar hur stor del av verksamheten som
är belånad med räntebärande skulder. Nyckelta-
let ger jämförbarhet med andra fastighetsbolag.
Eget kapital, kr/aktie Redovisat eget kapital, dividerat med utestå-
ende aktier per balansdagen.
Nyckeltalet visar hur stor andel av John
Mattsons redovisade egna kapital varje aktie
representerar.
Ekonomisk
uthyrningsgrad vid
periodens utgång, %
Kontrakterade hyror på årstakt i förhållande till
kontrakterade hyror plus rabatter och vakanser
på årstakt vid periodens utgång.
Nyckeltalet underlättar bedömning av John
Mattsons effektivitet i utnyttjande av ytor i sina
förvaltningsfastigheter.
Fastighetskostnader,
Mkr
I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader,
såsom kostnader för drift, underhåll och fastig-
hetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i
form av uthyrning och fastighetsadministration.
Ej alternativt nyckeltal.
Fastighetsvärde vid
periodens utgång,
kr/kvm
Verkligt värde för fastigheter exklusive pågå-
ende projekt dividerat med uthyrbar yta för
fastigheter ägda vid periodens utgång.
Används för att belysa John Mattsons genom-
snittliga fastighetsvärde per kvm.
Förvaltningsresultat Resultat exklusive värdeförändringar och skatt. Nyckeltalet ger en ökad förståelse för bolagets
resultatgenerering.
Förvaltningsresultat,
kr/aktie
Resultat exklusive värdeförändringar och skatt
dividerat med genomsnittligt antal utestående
aktier under perioden.
Nyckeltalet ger en ökad förståelse för utveck-
lingen av förvaltningsresultatet med hänsyn
taget till utestående aktier.
Genomsnittlig ekono-
misk uthyrningsgrad,
%
Periodens hyresintäkter i förhållande till
bruttohyra under perioden.
Används för att mäta John Mattsons effektivitet
i utnyttjandet av ytor i sina förvaltningsfastighe-
ter under perioden.
Genomsnittlig ekono-
misk uthyrningsgrad
lägenheter, %
Periodens bostadshyresintäkter i förhållande till
bruttohyra bostäder under perioden.
Används för att mäta John Mattsons effektivitet
i utnyttjandet av bostadsytor i sina förvaltnings-
fastigheter under perioden.
Nyckeltal Definition Syfte
Genomsnittlig
ränta vid periodens
utgång, %
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för
samtliga krediter i skuldportföljen inklusive rän-
tederivat, exklusive skulder och ränta avseende
IFRS 16 – Leasingavtal.
Används för att belysa John Mattsons
finansiella risk.
Hyresvärde lägen-
heter vid periodens
utgång, kr/kvm
Kontrakterade bostadsytor på årstakt plus
värdet av vakanser och rabatter på årsbasis vid
utgången av perioden dividerat med uthyrbar
bostadsyta för fastigheter ägda vid periodens
utgång.
Används för att belysa John Mattsons intäkts-
potential avseende bostäder, per kvadratmeter.
Hyresvärde vid perio-
dens utgång, Mkr
Kontrakterade hyror på årstakt plus värdet av
vakanser och rabatter på årsbasis vid utgången
av perioden.
Används för att belysa John Mattsons
intäktspotential.
Kontraktsvärde vid
periodens utgång,
Mkr
Kontrakterade årshyror avseende fastigheter
ägda vid periodens utgång.
Ej alternativt nyckeltal.
Långsiktigt substans-
värde, Mkr
Redovisat eget kapital med återläggning av
räntederivat och uppskjuten skatt.
Ett etablerat mått på koncernens substansvärde
som möjliggör analyser och jämförelser.
Långsiktigt substans-
värde, kr/aktie
Redovisat eget kapital med återläggning av
räntederivat och uppskjuten skatt dividerat
med utestående aktier per balansdagen.
Används för att belysa John Mattsons
långsiktiga substansvärde per aktie på ett för
börsbolagen enhetligt sätt.
Räntebärande
nettoskuld
vid periodens
utgång, Mkr
Räntebärande skulder, exklusive leasingskuld
avseende tomträtter, med avdrag för likvida
medel vid periodens utgång.
Används för att belysa John Mattsons
skuldsättning.
Räntetäckningsgrad
under perioden, ggr
Resultat före värdeförändringar med tillägg för
räntekostnader dividerat med räntekostnader,
exklusive tomträttsavgälder som enligt IFRS 16
redovisas som räntekostnad.
Nyckeltalet används för att belysa hur känsligt
John Mattsons resultat är för ränteförändringar,
då det visar hur många gånger bolaget klarar
av att betala sina räntor med resultatet från den
operativa verksamheten.
Överskottsgrad, % Periodens driftöverskott i procent av redovi-
sade hyresintäkter.
Används för att belysa hur stor del av John
Mattsons intäkter som återstår efter fastig-
hetskostnader. Nyckeltalet är ett effektivitets-
mått jämförbart över tid men också mellan
fastighetsbolag.
91DEFINITIONER
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2021
I augusti 2021 genomfördes utomhusbio i Larsberg på Lidingö som lockade 2 800 biobesökare. Evenemanget är ett
flerårigt samarbete mellan Lidingö stad och John Mattson och en del av John Mattsons koncept Mellan husen.
INTRODUKTION 1
STRATEGI 4
HÅLLBARHET 28
FINANSIELL INFORMATION 43
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER 56
Koncernens räkningar 57
Koncernens noter 61
Moderbolagets räkningar 76
Moderbolagets noter 79
Styrelsens försäkran 82
Revisionsberättelse 83
Fastighetsförteckning 86
Avstämningstabeller 89
Definitioner 91
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
MENY
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens nansiella
och icke-nansiella information i en gemensam
rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar
förvaltningsberättelsen och de nansiella
rapporterna och omfattar sidorna 45–82.
Omslagsfoto: Unsplash/Nathan Dumlao. Foto: Hans Alm, Fredrik Hjerling (sid. 16, 17, 23, 26 och 31), Unsplash/Fernando Meloni (sid. 18) samt Pixprovider (sid. 2, 21, 22, 24 och 28).
Illustration: Nils Jarlsbo, arkitektkontor Liljewall samt Lindberg Stenberg Arkitekter. Produktion: John Mattson i samarbete med Hallvarsson & Halvarsson. John Mattson 2022.
Finansiell kalender 2022
Årsstämma 21 april
Delårsrapport januari–mars 5 maj
Delårsrapport april–juni 18 augusti
Delårsrapport juli–september 10 november
John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ)
På John Mattsons webbplats corporate.johnmattson.se nns möjlighet att ladda
ned och prenumerera på pressmeddelanden, delårsrapporter och årsredovisning