Årsredovisning 2025

K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ)

Inledning

K2A Årsredovisning 2025

K2A är ett klimatsmart och långsiktigt fastighetsbolag som utvecklar,

äger och förvaltar hyresbostäder och samhällsfastigheter. Vårt fokus är

att skapa välplanerade och yteffektiva hyresbostäder för alla typer av

boenden på attraktiva platser runtom i Sverige.

Vi bygger Svanenmärkta flerbostadshus i svenskt certifierat trä, ett

förnybart material som används effektivt i en industriell process. Vi är

stolta över att förvalta och utveckla positionen som Det gröna fastig-

hetsbolaget. Det gör vi genom att ta ansvar för hela kedjan – från

naturens egen råvara till färdig bostad.

K2A växer ur den

svenska

skogen

K2A Årsredovisning 2025

Inledning

K2A inledning

Viktiga händelser under året ......................................................4

K2A:s utveckling ........................................................................5

Detta är K2A ..............................................................................7

Vd har ordet ..............................................................................9

Affärsmodell och mål

Affärsmodell ...........................................................................12

En värdekedja med starka länkar ..............................................14

Måluppföljning ........................................................................16

Hållbarhetsrapport 18

Hållbarhet som affärsidé .........................................................19

En bransch beroende av hållbarhet ..........................................20

K2A – en grön investering .........................................................23

Hållbarhetsstyrning och rapportering .......................................25

Intressentdialog och väsentlighetsanalys .................................27

Hållbarhetsmål .......................................................................29

Hållbart bostadsbyggande .......................................................34

Hållbar bostadsförvaltning ...................................................... 36

Hållbar arbetsplats..................................................................39

GRI-index ................................................................................ 42

K2A:s utsläpp av växthusgaser .................................................47

VSME ......................................................................................48

Upplysning K2A – Principal Adverse Indicators (PAI) ..................50

EU-taxonomin .........................................................................51

EU-taxonomi – redovisning av förenlighet ..................................54

TCFD – Klimatrelaterade finansiella upplysningar ......................61

Revisors rapport hållbarhetsgranskning ....................................65

Fastighets- och projektportfölj 68

Marknader

Bostäder i attraktiva lägen på växande orter .............................. 76

Hyresbostäder ........................................................................79

Studentbostäder .....................................................................81

Samhällsfastigheter ................................................................83

Fastigheternas värdering 86

Finansiering 87

Bolagsstyrning

Bolagsstyrningsrapport ............................................................ 91

Styrelse och revisor .................................................................96

Ledning ...................................................................................97

Verksamhet .............................................................................98

Risker och riskhantering ........................................................101

Aktien och ägarna ..................................................................107

Styrelsens ersättningsrapport ................................................ 109

Finansiell information

Finansiell utveckling ..............................................................111

Förslag till vinstdisposition ....................................................113

Finansiella rapporter .............................................................114

Koncernens resultaträkning ...................................................115

Koncernens balansräkning .....................................................116

Koncernens rapport över förändring i eget kapital .................... 117

Koncernens rapport över kassaflöden ....................................118

Moderbolagets resultaträkning ...............................................119

Moderbolagets balansräkning ................................................ 120

Moderbolagets rapport över förändring i eget kapital ...............121

Moderbolagets kassaflödesanalys .........................................122

Redovisningsprinciper och noter ............................................ 123

Revisionsberättelse ............................................................... 148

Översikt och nyckeltal

Historisk översikt ...................................................................153

Koncernens nyckeltal ............................................................ 154

Alternativa nyckeltal .............................................................. 155

Definitioner

Hållbarhetsdefinitioner ..........................................................158

Definitioner ........................................................................... 159

Årsstämma och kalendarium 160

Den formella årsredovisningen omfattar sidorna 4, 86-88, 91-108

och 111-147. Förvaltningsberättelsen ingår på sidorna 4, 86-88,

91-108 och 111-114.

Styrelsen och verkställande direktören för K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ), organisations-

nummer 556943–7600, avger härmed årsredovisning för räkenskapsåret 2025 för moderbolaget och

koncernen

Innehållsförteckning

Viktiga händelser under året

▪ K2A rankades som nummer ett globalt när världens största hållbarhetsrankning för fastighetsbranschen,

GRESB, jämförde börsnoterade bostadsbolags förvaltningsarbete. Bolaget erhöll dessutom toppbetyget

fem stjärnor inom både förvaltning och utveckling.

▪ K2A skärpte sina finansiella mål, bland annat med ett långsiktigt mål om nettobelåningsgrad under 55

procent och en räntetäckningsgrad över 1,5 gånger. Därtill sattes ett mål om att nå ett NRV per stamaktie

om 30 kronor senast vid utgången av 2030. Bolaget uppdaterade även sina hållbarhetsmål för att fortsatt

ligga i framkant i branschen.

▪ K2A stärkte sin projektportfölj i Stockholm genom en markanvisning för utveckling av cirka 150 student-

bostäder. Projektet innebär både påbyggnad på befintliga hus och uppförande av nya byggnader i kollektiv-

trafiknära läge i Råcksta i västra Stockholm.

▪ K2A emitterade gröna seniora icke säkerställda obligationer om 150 Mkr inom den befintliga ramen för den

gröna obligationen 25/29 FRN C, med ett totalt ramverk om 600 Mkr. Åtgärden stöder fortsatt finansiering

av gröna tillgångar och projekt.

▪ I linje med bolagets strategi att fokusera kapital på prioriterade projekt och stärka balansräkningen

avyttrade K2A sin 30-procentiga minoritetsandel i stadsutvecklingsprojektet Viby i Upplands-Bro.

Transaktionen kommer successivt frigöra 93 Mkr i likviditet och baserades på ett underliggande fastighets-

värde i nivå med bokfört värde.

▪ K2A utökade sin externa förvaltningsaffär genom att teckna avtal om att förvalta 999 bostäder åt Slättö,

varav 252 bostäder i Stockholmsregionen.

▪ K2A noterade årets högsta uthyrningsgrad för studentbeståndet när 99,9 procent av studentbostäderna var

uthyrda vid terminsstarten.

▪ K2A introducerade ett förtursprogram som underlättar övergången från studentboende till hyresrätt för

studenter som skött sina åtaganden under studietiden. Programmet innebär att kvalificerade studenter

kan få förtur till K2A:s hyresbostäder inom sex månader efter examen.

▪ K2A emitterade gröna seniora icke säkerställda obligationer om 200 Mkr inom ett ramverk om maximalt

600 Mkr. Obligationerna har en löptid om 4,25 år och en rörlig ränta om 3 månader STIBOR plus 500

baspunkter och slutgiltigt förfall den 18 juni 2029. Likviden användes till att fortsatt finansiera gröna

tillgångar och projekt när K2A samtidigt förtidsinlöste återstående obligationer under bolagets

MTN-program.

▪ K2A ingick avtal om att förvärva del av fastigheten Lund Studentkåren 4 med ett underliggande

fastighetsvärde om 138 Mkr. På fastigheten avser K2A uppföra cirka 600 studentbostäder med en total BTA

om 25 000 kvadratmeter.

▪ K2A slutförde försäljningen av häktesprojektet i Västerås som utvecklats tillsammans med SBB. Affären

baserades på ett underliggande fastighetsvärde om 620 Mkr och frigjorde drygt 345 Mkr i likvida medel för

K2A.

▪ I början av april passerade K2A:s bostadskö 200 000 registrerade sökande. Kön är öppen för alla över

16 år som söker student- eller hyresbostad.

Inledning

K2A Årsredovisning 2025

Förvaltningsberättelse

2021 2022 2023 2024 2025

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

Mkr

Fastighetsvärde

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

■

Bostäder i förvaltning

■

Bostäder i produktion

■

Bostäder i projekt

Antal

Antal bostäder

500

1 000

1 500

2 000

■

Investeringar i projekt

■

Investeringar i förvärv

Mkr

Investeringar i egen projektutveckling samt förvärv

2021 2022 2023 2024 2025

K2A:s utveckling

K2A har sedan starten 2013 vuxit genom egen utveckling och produktion av bostäder

samt fastighetsförvärv. Under 2023 och 2024 genomförde bolaget omfattande

avyttringar av fastigheter i syfte att frigöra likviditet för att stärka balansräkningen.

Under 2025 har arbetet med att stärka balansräkningen fortskridit och K2A har

redovisat fyra kvartal i rad med positivt resultat efter skatt. Det långsiktiga substans-

värdet per stamaktie ökade med 17 procent under 2025 och uppgick per 31 december

2025 till 18,48 kr.

Grönt ramverk för aktier 2025

2021 2022 2023 2024 2025

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

Mkr

Fastighetsvärde

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

■

Bostäder i förvaltning

■

Bostäder i produktion

■

Bostäder i projekt

Antal

Antal bostäder

500

1 000

1 500

2 000

■

Investeringar i projekt

■

Investeringar i förvärv

Mkr

Investeringar i egen projektutveckling samt förvärv

2021 2022 2023 2024 2025

Hyresintäkter

80 %

Investeringar och driftskostnader

(Capex och Opex)

66 %

●

Gröna fastigheter

●

Utanför ramverk

20 %

34 %

Fördelning enligt deﬁnition i grönt ramverk för aktier

Nyckeltal 2025 2024

Hyresintäkter, Mkr 306,5 426,9

Driftsöverskott, Mkr 221,2 292,3

Förvaltningsresultat, Mkr 126,5 -170,9

Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, Mkr 197,0 -79,9

Resultat efter skatt, Mkr 204,5 -202,4

Bostäder i förvaltning, antal 2 034 2 108

Bostäder i produktion, antal – –

Bostäder i projekt, antal 3 361 3 052

Totalt antal bostäder 5 395 5 160

Belåningsgrad netto, % 53,4 57,7

Räntetäckningsgrad 12 mån, gånger 1,3 1,1

Justerad räntetäckningsgrad, gånger 1,5 1,4

Långsiktigt substansvärde (NRV), Mkr 2 624,6 2 349,9

NRV hänförligt till stamaktieägare, Mkr 1 586,5 1 353,0

NRV per stamaktie, kr 18,48 15,76

5 395 st

Bostäder i fastighets- och

projektportfölj

53,4 %

Belåningsgrad (netto)

6 322 Mkr

Fastighetsvärde

293 Mkr

Hyresvärde fastigheter

under förvaltning

1 586 Mkr

NRV hänförligt till

stamaktieägare

2 034 st

Bostäder i förvaltning

K2A Årsredovisning 2025

Inledning

2025 innebar ett perspektivskifte för K2A, där vi

återigen investerar i tillväxt och att realisera

vår byggrättsportfölj.

Johan Knaust, vd K2A

I bostadsområdet Vega Park i Haninge ligger K2A:s 462 hyresbostäder – ett av Sveriges största trähusområden.

Detta är K2A

Affärsidé

K2A ska äga, utveckla och långsiktigt

förvalta bostäder och samhällsfastigheter i

Stockholm, Mälardalen samt på universitets-

och högskoleorter i Sverige.

Affärsmodell

K2A äger, utvecklar och förvaltar bostäder.

Med ett starkt kund- och hållbarhetsfokus

skapar K2A förutsättningar för en långsiktigt

gynnsam utveckling med lönsamhet

och värdetillväxt.

Det gröna fastighetsbolaget

Fördelning fastighets- och projektportfölj

31 december 2025

Samhällsfastigheter

3 % (162 bostäder)

Fastighets- och projektportfölj, antal bostäder

Hyresbostäder

57 % (3 056 bostäder)

Studentbostäder

40 % (2 177 bostäder)

5 395

Övriga pågående projekt

62 % (3 361 bostäder)

Fördelning per bostadskategori, antal bostäder

Förvaltning

38 % (2 034 bostäder)

5 395

Fördelning fastighets- och projektportfölj per kategori

31 december 2025

Nummer ett globalt

Med toppbetyget fem stjärnor placerade sig

K2A:s förvaltning 2025 på första plats globalt

bland samtliga börsnoterade bostadsbolag i

GRESB, världens största hållbarhetsrankning

för fastighetsbranschen.

Samhällsfastigheter

3 % (162 bostäder)

Fastighets- och projektportfölj, antal bostäder

Hyresbostäder

57 % (3 056 bostäder)

Studentbostäder

40 % (2 177 bostäder)

5 395

Övriga pågående projekt

62 % (3 361 bostäder)

Fördelning per bostadskategori, antal bostäder

Förvaltning

38 % (2 034 bostäder)

5 395

K2A Årsredovisning 2025

Inledning

Associerad medlem i

Sveriges Allmännytta

K2A är ett av tolv privata fastighetsbolag

som har status som associerad medlem i

Sveriges Allmännytta, de allmännyttiga

bostadsföretagens bransch- och

intresseorganisation.

Världens första

gröna aktie

K2A etablerade 2020 världens första

ramverk för gröna aktier. K2A:s gröna aktie

innebär att över 50 procent av bolagets

investeringar och kostnader samt över 50

procent av bolagets omsättning kan

kopplas till gröna aktiviteter. Under 2025

klassificerades 80 procent av K2A:s

intäktsströmmar och 66 procent av

bolagets investeringar och kostnader

som gröna.

Klimatpositiv 2030

Under 2025 har K2A:s styrelse fattat

beslut om nya ambitiösa hållbarhetsmål.

Bolaget ska rankas som världens mest

hållbara noterade bostadsbolag, samtliga

fastigheter ska vara miljöcertifierade och

hela bolagets värdekedja ska vara

klimatpositiv senast år 2030.

Miljö- och

konkurrensfördel

med trä

K2A bygger flerbostadshus med

närproducerat och certifierat svenskt trä

som huvudsakligt byggmaterial för att

lämna ett så litet klimatavtryck som

möjligt. I kombination med vår miljö-

certifierade produktionsmetod ger det

oss viktiga konkurrensfördelar, till

exempel vid markanvisningstävlingar där

kommuner vill se mer byggnation i trä för

att nå uppsatta klimatmål.

Vd har ordet

Med 200 000 personer i K2A:s egna bostadskö och

en uthyrningsorganisation som arbetar proaktivt och

uppsökande kan vi hyra ut snabbt, träffsäkert och med hög

kostnadseffektivitet. Vi kan glädjas åt en stark uthyrnings-

grad, såväl i vårt eget bestånd som för de fastigheter vi

förvaltar åt andra fastighetsägare.

En värld i förändring

Den försämring av det globala säkerhetsläget som vi såg

under fjolåret har eskalerat under början av 2026. Kriget

i Iran har, utöver att skapa ett oerhört mänskligt lidande,

påverkat världsekonomin på ett mer direkt sätt än vi är

vana vid att väpnade konflikter gör. Det bidrar till ökad risk

för högre inflation och volatil ränteutveckling under året.

Den svenska bostadsmarknaden, med hög efterfrågan

på hyresrätter och en trögrörlig hyressättning, påverkas

dock av detta i lägre utsträckning än flera andra

fastighetskategorier.

Den politiska agendan visade under 2025 en viss

förskjutning, där hållbarhetsfrågor på kort sikt fått mindre

utrymme i både nationell och internationell politik. Det

är dock sannolikt att klimatfrågan kommer fortsätta vara

central för hela världen under lång tid framöver och de

åtgärder som uteblir idag kommer innebära ett större

behov av insatser imorgon. Kriget i Iran påminner oss

dessutom om hur sårbar ekonomin i en oljeberoende värld

kan vara, vilket kan skapa en vilja av att driva på för en

snabbare klimatomställning – även från oväntade politiska

håll.

Efter flera år präglade av riskhantering och arbete med

att stärka bolagets finansiella ställning innebar 2025 ett

perspektivskifte för K2A. Under året har vi tagit avgörande

steg in i en ny fas där vi återigen investerar i tillväxt och att

realisera vår byggrättsporfölj. Det gångna året markerar

inte bara en tydlig förbättring i våra resultat, utan också en

bekräftelse på att de strategiska vägval vi gjort under de

tuffare åren har stärkt bolaget.

För första gången sedan 2021 har vi redovisat positivt

resultat efter skatt i samtliga kvartal. Det är en viktig

milstolpe – inte minst eftersom den uppnåtts i ett fortsatt

komplext marknadsläge. Bakom utvecklingen ligger ett

konsekvent arbete med att stärka kassaflödet, förbättra

kapitalstrukturen och skapa ett mer robust och skalbart

företag.

Sammantaget står K2A idag starkare operationellt,

finansiellt och strategiskt än på länge.

En verksamhet i tydlig förbättring

Den operativa utvecklingen under året har varit stabil och

positiv. I vårt jämförbara bestånd har både hyresintäkter

och driftsöverskott ökat, samtidigt som vakansgraden

minskat. Det är ett resultat av ett målmedvetet arbete med

uthyrning, kundbearbetning och förvaltning.

Parallellt har våra externa förvaltningsuppdrag vuxit

ytterligare. Trots att vi under tidigare år avyttrat fastigheter

och därmed minskat antalet bostäder i egen balans-

räkning, förvaltar vi idag fler bostäder än någonsin tidigare.

Det skapar skalfördelar och stärker vår position som

förvaltningsaktör.

K2A Årsredovisning 2025

Inledning

Vi ser att klimatarbetet på EU-nivån har riktning framåt,

snarare än att vara avstannande. När den politiska

retoriken svalnar, tenderar ibland mer fokus att läggas på

de konkreta, mätbara, och långsiktigt effektiva lösningarna.

Inom EU pågår nu arbetet med att skapa ekonomiska

incitament för kolinlagring, till exempel i trähus, som ett

komplement till utsläppsminskningar i den europeiska

klimatpolitiken. En inriktning som kan förändra förutsätt-

ningarna för byggande av flerbostadshus i trä och skapa

nya möjligheter för K2A.

Sannolikt med fler transaktioner under 2026

Transaktionsmarknaden för fastigheter återhämtade sig

under 2025. Volymerna ökade och marknaden har närmat

sig ett mer balanserat läge. Även om den ekonomiska

utvecklingen är osäker, är marknadsförutsättningarna

bättre än under 2023 och 2024, när vi på K2A genomförde

större fastighetsförsäljningar i ett skede då marknaden var

som mest utmanande.

Att vår portfölj består av moderna bostäder i attraktiva

lägen var givetvis en förutsättning för att kunna genomföra

affärer över huvud taget under de marknads-

förutsättningarna, men tack vare att våra tillgångar

dessutom är energieffektiva och miljöcertifierade bostäder

kunde vi genomföra affärer i linje med bokförda värden,

samtidigt som många aktörer tvingades till betydande

nedskrivningar.

Det var en viktig bekräftelse på vår affärsstrategi, som

grundar sig insikten om att hållbarhet driver långsiktig

lönsamhet och lägre risk i ett bostadsbolag.

Miljöcertifieringar är ett viktigt verktyg för att visa

kvaliteten på ett fastighetsbolags tillgångar, men fångar

bara delar av den helhet som avgör ett fastighetsbolags

långsiktiga värdeskapande och riskprofiler inom

hållbarhetsområdet. Vi har länge jobbat brett med hållbar-

hetsfrågan, för att ligga i framkant när krav och förvänt-

ningar förändras. Därför var det glädjande när vi hösten

2025 rankades högst bland alla noterade bostadsbolag i

den internationella hållbarhetsjämförelsen GRESB. GRESB

arbetar utifrån ledorden “by the industry, for the industry”

och används av omkring 150 institutionella och finansiella

investerare, med sammantaget 53 800 miljarder USD i

förvaltat kapital, för att bedöma bolags styrning, klimatpre-

standa och långsiktiga riskprofil. Ett starkt kvitto på att K2A

är ett fastighetsbolag som står väl rustat för framtiden.

Nya finansiella mål inför 2026

K2A:s styrelse fastställde, i november 2025, uppdaterade

finansiella mål och riskbegränsningar. Strategin är att

fortsätta optimera kapitalstrukturen genom selektiva

avyttringar, stärka kassaflödet och frigöra kapital för nya

investeringar. Målet är att skapa långsiktigt aktieägarvärde

genom att successivt realisera de värden som finns i den

projektportfölj av attraktiva byggrätter som K2A förfogar

över.

K2A:s styrelse har satt nya finansiella ramar för bolagets

resultat- och balansräkning. Räntetäckningsgraden ska

långsiktigt överstiga 1,5 gånger och nettobelåningsgraden

ska understiga 55 procent, vilket innebär en skärpning

jämfört med tidigare mål om maximalt 70 procent.

Samtidigt är ambitionen att NRV per stamaktie ska uppgå

till 30 kronor senast vid utgången av 2030.

Mot denna bakgrund ser vi även framför oss att genom-

föra ytterligare transaktioner under 2026, i syfte att

accelerera värdeskapandet i bolaget.

Tillbaka till tillväxt

Efter flera år utan byggstarter går vi nu in i en ny fas där vi

återigen kan investera i tillväxt. Om ett par veckor är det

dags för det klassiska ”första spadtaget” för vårt projekt i

Slakthusområdet i Stockholm – ett av våra mest betydelse-

fulla projekt – där vi utvecklar 250 student- och forskar-

bostäder samt en idrottshall med ett 20-årigt hyresavtal

med Stockholms stad. Det är ett projekt som kombi-

nerar social nytta, attraktiv stadsutveckling och stabila

kassaflöden.

Det markerar också starten på ett bredare skifte, där vi

successivt kan realisera vår byggrättsportfölj. Portföljen

omfattar totalt över 3 000 bostäder, med tyngdpunkt i

Stockholmsregionen, och utgör en betydande källa till

potentiellt framtida värdeskapande.

En viktig skillnad mot tidigare är att vi inte har ett mål

om en specifik volym bostäder. Istället prioriterar vi

investeringar som stärker vår långsiktiga strategi om att

investera där det finns god efterfrågan. Vårt förvärv av

byggrätter i Lund är ett sådant exempel. Lund är, enligt min

uppfattning, den universitetsstad i Sverige där behovet av

fler studentbostäder är allra störst. Där planerar vi nu att

utveckla student- och forskarbostäder i direkt anslutning

till universitetsområdet. I kombination med stadens höga

ambitioner inom klimatsmart byggande och en växande

befolkning skapar det mycket goda förutsättningar för

långsiktigt värdeskapande för K2A.

Förvärvet är vår första större investering efter de senaste

årens arbete med att stärka balansräkningen. Det

illustrerar hur vi nu, med bibehållen disciplin, kan allokera

kapital till projekt där K2A:s affärsmodell och hållbarhets-

profil får fullt genomslag.

En tydlig riktning framåt

K2A har under 2025 tagit viktiga steg för att skapa en mer

motståndskraftig och fokuserad verksamhet. Vi har stärkt

vår finansiella ställning, ökat vår överskottsgrad genom en

mer effektiv förvaltning och positionerat oss väl inför den

fas vi nu går in i.

Under 2026 har K2A ambitionen att kombinera finansiell

stabilitet med selektiv tillväxt, att fortsätta utveckla våra

förvaltningsuppdrag och att realisera värden i vår projekt-

portfölj – samtidigt som vi behåller vår ledande position

inom hållbart byggande.

Det är i denna kombination av disciplin och utvecklings-

möjligheter som vi ser K2A:s framtida potential.

Johan Knaust, vd

Inledning

K2A Årsredovisning 2025

En modern byggmästare

K2A är en modern version av den gamla tidens byggmästare som bygger med omsorg och

kvalitet i vetskap om att det lönar sig i längden. Vi planerar och bygger bostäder för egen

långsiktig förvaltning. Hållbara, digitala och flexibla lösningar är självklara i K2A:s verk-

samhet för att det gynnar våra kunder, samhället, miljön och företagets utveckling.

Hållbar affärsmodell

Uthålligt värdeskapande

Utgångspunkten för K2A:s affärsmodell och värdeskapande är att utveckla attraktiva och hållbara

bostäder på marknader med hög efterfrågan. På så sätt skapas goda förutsättningar för en långsiktigt

gynnsam utveckling med lönsamhet och värdetillväxt. Vi erbjuder hyresbostäder i attraktiva lägen i

Stockholm, Mälardalen och utvalda universitets- och högskoleorter i Sverige. K2A:s främsta målgrupp

är mindre hushåll med en till två personer, vilket utgör cirka 70 procent av alla hushåll i Sverige.

Hållbara bostäder

Hållbar utveckling – ekonomiskt, ekologiskt och socialt – är centralt för K2A. Vi bygger Svanenmärkta

bostäder och vår ambition är att all nyproduktion ska vara miljömärkt. Trä är huvudsakligt bygg-

material för K2A:s klimatsmarta och energioptimerade bostäder, vilket innebär dubbel klimatnytta.

Dels genererar produktion av trä lägre utsläpp av koldioxid i jämförelse med andra byggmaterial och

dels binder träbyggnader in koldioxid, vilket ytterligare minskar negativ klimatpåverkan. Byggprocessen

med fabrikstillverkade bostadsenheter med trä som råvara är snabb och energieffektiv.

Komplett värdekedja

K2A är verksamt i alla delar av värdekedjan – från analys av bostadsmarknaden och markanskaffning

till effektiv uthyrning och förvaltning av färdigställda bostäder. Vi strävar efter att optimera varje länk i

värdekedjan.

Standardisering för industriell produktion

K2A:s bostäder byggs i trä och produceras i en kontrollerad industriell process där standardisering har

en central roll. Produktionen utgår från ett antal egenutvecklade basbostäder, som är noggrant

utformade för att vara så yteffektiva som möjligt och kan användas i en rad olika kombinationer.

Genom systematisk repetition av denna process kan vi optimera resursutnyttjandet och på det viset

minimera både kostnader och miljöpåverkan. Samtidigt kan en mångfald i gestaltningen uppnås

genom variation när det gäller fasader och yttre attribut.

Långsiktig kundnära förvaltning

K2A utvecklar och bygger bostäder för långsiktig kundnära förvaltning med ambitionen att ha egen

personal på varje ort där bolaget har tillräckligt stor förvaltningsvolym. Vår förvaltning kombinerar tydlig

närvaro lokalt när behov finns med digitalisering och centralisering där det är möjligt. På så sätt skapas

möjlighet att ansvarsfullt och effektivt tillgodose kundernas behov och säkerställa fastigheternas

kvalitet över tid. Genom att erbjuda uthyrning, marknadsföring och förvaltning åt andra fastighetsägare

skapas skalfördelar samtidigt som dessa uppdrag genererar extra intäktsströmmar.

Inledning

K2A Årsredovisning 2025

1212

Luftseglaren, K2A:s 199 studentbostäder i Barkarbystaden, tilldelades första pris i Järfälla kommuns tävling Byggnadsmärket 2024.

Fastigheten har även varit nominerad till Studentbostadspriset, som ett av Sveriges tre främsta studentbostadsprojekt.

Samhällsfastigheter med låg risk

K2A:s kassaflöde stärks genom att den huvudsakliga portföljen med reguljära hyres- och

studentbostäder kompletteras med samhällsfastigheter, exempelvis vårdfastigheter och andra

kommersiella fastigheter med låg motparts- och/eller rörelserisk.

Finansiell kontroll

Att begränsa de finansiella riskerna genom finansiell kontroll och styrning är centralt i K2A:s affärs-

modell. Vi arbetar systematiskt med att hantera och minimera risker, samtidigt som vi tar vara på

möjligheter som kan bidra till god utveckling och lönsamhet. Nettobelåningsgraden ska långsiktigt inte

överstiga 55 procent och räntetäckningsgraden ska långsiktigt inte understiga 1,5 gånger.

1313

En värdekedja med starka länkar

K2A är verksamt i alla delar av värdekedjan – från analys av bostadsmarknaden och

markanskaffning till effektiv uthyrning och förvaltning av färdigställda bostäder.

1. Kundanalys

K2A:s värdekedja utgår från en noggrann analys av vad som

är viktigast för potentiella kunder. Vår målgrupp prioriterar

funktion, läge och hyresnivå framför storlek på bostaden.

Vi utvecklar löpande vår produkt genom att inhämta

kunders synpunkter och förbättringsförslag på bostadens

utformning inför framtida bostadsprojekt.

2. Markanskaffning

K2A bearbetar kontinuerligt kommuner och andra

fastighetsägare för att få tillgång till byggbar mark. Vi

utvecklar hyresrätterna, i samverkan med berörda

kommuner, på efterfrågade lägen med goda

kommunikationer och närhet till service. Vårt hållbarhets-

arbete gör att vi kan bidra till kommunernas arbete för

att nå uppsatta miljömål och stärker vår position som

samarbetspartner.

3. Arkitekt

K2A:s arkitekter arbetar målmedvetet för att utveckla

bostäder efter kundernas önskemål och samtidigt

möjliggöra en resurseffektiv produktion. K2A:s arkitekter

gestaltar husen efter platsens förutsättningar för att skapa

en levande stadsutveckling och bibehållen eller förbättrad

biologisk mångfald och närmiljö.

4. Bostadsproduktion

K2A bygger Svanenmärkta hus i svenskt certifierat trä som

huvudsakligt byggmaterial. Bostadsenheterna produceras

i fabrik, i en effektiv industriell process med låg klimatbe-

lastning. Ett antal egenutvecklade basbostäder för använd-

ning i olika kombinationer utgör grunden för våra bostäder.

5. Byggnation

De färdiga bostadsenheterna transporteras till platsen för

byggnation och blir genom en effektiv byggprocess snabbt

inflyttningsklara bostadshus. Jämfört med traditionellt

byggande innebär K2A:s standardiserade byggprocess att

byggplatsen behöver tas i anspråk under kortare tid, vilket

minskar ledtider och ekonomisk risk. Att trä väger mindre

än stål och betong minskar både kostnader och klimat-

påverkan från transporterna till byggplatsen.

6. Digital marknadsstrategi

K2A har sedan starten arbetat aktivt med digital marknads-

föring för att identifiera och attrahera rätt kund på förhand.

Genom riktad kundbearbetning i digitala kanaler,

kontinuerlig AI- och sökmotorsoptimering och en aktiv

närvaro i sociala medier bygger bolaget sin bostadskö och

etablerar långsiktiga kundrelationer.

7. Uthyrning & förvaltning

K2A har ett tydligt kundfokus och strävar efter att förvalta

sina fastigheter i egen regi för att utveckla och stärka

relationen till kunderna. Målet är att ha en förvaltnings-

volym per ort som är tillräckligt stor för en effektiv och

närvarande lokal förvaltning, samtidigt som en hög grad av

digitalisering gör att mycket av den dagliga förvaltningen

kan ske på distans. För att säkerställa tillräckligt stora

förvaltningsenheter kombinerar K2A förvaltning av det egna

beståndet med externa uppdrag, vilket även skapar extra

intäktsströmmar.

8. Hållbarhet och värdeskapande

K2A ska utvecklas i en långsiktigt hållbar riktning genom

effektiv verksamhetsstyrning och med omsorg om det

omgivande samhället. Genom att använda resurser på ett

effektivt sätt och bidra till en positiv utveckling på de orter

där bolaget är verksamt skapas värden i flera dimensioner.

Trä för en hållbar produktion

K2A använder närproducerat svenskt trä som insatsvara. Ingen annan produktionsmetod kan idag mäta sig med industriell

träbyggnation, när det gäller att begränsa negativ miljö- och klimatpåverkan. Skogen är både en stor kolreserv och en stor

koldioxidsänka. Om trä används som byggnadsmaterial lagras koldioxiden i byggnaden under hela dess livslängd istället

för att släppas ut i atmosfären. K2A:s strategi är att möjliggöra återbruk av så stor del av byggnaden som möjligt, så att

kolinlagringen kan förlängas bortom byggnadens slutdatum.

Inledning

K2A Årsredovisning 2025

Utgångspunkten för K2A:s affärsmodell och värdeskapande

är att utveckla attraktiva och hållbara bostäder i bra lägen

på marknader med hög efterfrågan.

1.Kundanalys

2.Mark-

anskaffning

3. Arkitekt

4. Bostads-

produktion

5. Byggnation

6. Digital

marknadsstrategi

7. Uthyrning

& förvaltning

8. Hållbarhet &

värdeskapande

1515

Måluppföljning

Att successivt, utifrån ett hållbarhetsperspektiv, utveckla fastighetsbeståndet på rätt

marknader är en viktig del av strategin för att K2A ska uppnå sina mål och

därmed generera en konkurrenskraftig riskjusterad avkastning till sina aktieägare.

Finansiella mål och riskbegränsningar

NRV (substansvärde) hänförligt till

stamaktieägare ska senast vid utgången

av 2030 uppgå till 30 kronor per

stamaktie.

NRV hänförligt till stamaktieägare uppgick

vid utgången av 2025 till 18,48 kronor

per stamaktie.

Nettobelåningsgraden för koncernen ska

långsiktigt inte överstiga 55 procent. Den

tidigare målsättningen, som gällde till

och med november 2025, var under 70

procent.

Justerad räntetäckningsgrad för

koncernen ska långsiktigt inte

understiga 1,5 gånger.

Nettobelåningsgraden för koncernen

uppgick vid årsskiftet till 53,4 procent.

Justerad räntetäckningsgrad, som utgör

covenant för obligationslån (1,25 ggr)

uppgick till 1,5.

Mål/riskbegränsning

Utveckling

EPRA NRV

2020 2021 2022 20242023

18,06

27,91 28,12

55%

19,88

15,76

18,48

2025

Utveckling

Belåningsgrad

2024

2023

2022

20212020

63,8

66,4

57,7

53,4

2025

59,0

62,1

Utveckling

Räntetäckningsgrad

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

20242023

2022

2021

2020

2,0

1,9

1,8

1,5

1,4

1,5

2025

Utveckling Utfall 2025

Hållbarhet

Nyckeltal 2025 2024

Miljöcertifiering, procent av totalt fastighetsvärde

inklusive pågående certifieringsprocesser 100 100

exklusive pågående certifieringsprocesser 90 89

e-utsläpp, scope 1-2, kg CO

e/kvm BTA 2,0 1,6

Energianvändning fastighetsbestånd, kWh/kvm A

temp

80 80

Andel grön fastighetsel, procent 89 100

Klimatriskinventerat bestånd, procent av totalt fastighetsvärde 95 94

Andel grön finansiering, procent 83 76

Solelsproduktion, MWh 346 919

Kundnöjdhet, procent 78 78

Vattenanvändning, jämförbart bestånd, m

/kvm A

temp

1,16 1,08

Inledning

K2A Årsredovisning 2025

Galaxen i Västerås omfattar 155 hyresbostäder och uppfördes i svenskt certifierat trä. Fastigheten stod klar under 2023 och är

miljöcertifierad enligt Svanen. Under 2025 färdigställdes och tillträddes bottenplanet av fastigheten till gymmet Fitness24Seven.

Det gröna fastighetsbolaget

K2A:s hållbarhetsarbete är en integrerad och naturlig del av vår

verksamhet och värdekedja. Vi har ambitionen att vara Sveriges

mest hållbara fastighetsbolag.

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2025

Hållbarhet som affärsidé

Affärslogiken bakom K2A:s hållbarhetsarbete

Genom att integrera hållbarhet i styrning, investeringar och

daglig drift kan K2A:

▪ Sänka livscykelkostnader via energieffektiv drift, smart

styrning och robusta materialval.

▪ Minska risk genom klimatanpassning, leverantörskrav

och kvalitetssäkrade data.

▪ Öka intäktspotential genom snabbare uthyrning,

optimerade hyresnivåer och lägre omflyttning.

▪ Stärka kapitaltillgången genom grön finansiering.

Genom att integrera hållbarhetsarbetet i verksamheten

säkerställs att detta inte blir ett sidospår. Styrelsen har det

yttersta ansvaret, hållbarhetsutskottet bereder policyer,

mål och rapportering, vd och ledningsgrupp driver genom-

förandet där slutliga ansvaret ligger i linjeorganisationen

där affärsutveckling, projekt, förvaltning, marknad,

ekonomi/finans säkerställer implementering i verk-

samheten. Därmed blir hållbarhet del av affärs-

processerna – från markanvisning och projektering till

förvaltning, finansiering och rapportering.

K2A:s hållbarhetsmodell i praktiken

K2A:s modell spänner över hela värdekedjan och gör att

förbättringar i ett led snabbt slår igenom i nästa:

▪ Utveckling och produktion – hållbarhetsanalyser och

bedömning av klimatrisker vid utvärdering av byggbar

mark, trästomme och industrialiserad produktion som

sänker byggskedets klimatpåverkan, krav på under-

leverantörer vad gäller material och process, samt

miljöcertifierad nyproduktion med Svanen eller

motsvarande miljömärkning.

▪ Förvaltning – uppkopplad, datadriven drift som minskar

energibehovet och stabiliserar inneklimatet, egen-

producerad solel eller annan förnybar el, klimatrisk-

inventering och åtgärder för att förebygga klimatrisker.

▪ Social hållbarhet – kundnära förvaltning, förtursprogram

där skötsamma studenter kan gå vidare och bli hyres-

gäster i det reguljära beståndet, gemensamhetsytor och

boendetjänster som underlättar hållbara val.

▪ Finansiering och transparens – grön finansiering, grönt

aktieramverk, GRESB-rapportering och redovisning

enligt etablerade standarder som skapar transparens

och underlättar för investerare att utvärdera K2A:s

hållbarhetsarbete.

Hållbarhetsarbetet i respektive led skapar direkta värden,

inte bara på samhällsnivå utan även direkt för K2A som

börsnoterat aktiebolag.

Lägre energiintensitet och färre driftstörningar

förbättrar driftnettot och ger stabilare kassaflöden.

Klimatanpassning, certifieringar och spårbara data

minskar regulatorisk och teknisk risk, stärker värderingarna

i transaktioner och förbättrar försäkringsförutsättningarna.

Dokumenterad prestanda i form av tydliga ramverk och

uppfyllnad av högt uppställda krav sänker analysrisk för

långivare och investerare och skapar förutsättningar för

grön finansiering med lägre kapitalkostnad. Låg klimat-

påverkan i byggskedet och energieffektiv drift stärker

möjligheterna till attraktiva markanvisningar i kommuner

med ambitiösa hållbarhetsmål och bidrar till en tydlig

varumärkesprofil gentemot hyresgästerna.

Utgångspunkten för K2A:s hållbarhetsarbete är att hållbarhet driver långsiktig

lönsamhet och lägre risk i ett bostadsbolag. Klimat‑ och energikostnader, tillgång till

kapital, kommunala prioriteringar och hyresgästernas förväntningar präglar villkoren

för fastighetsaffären.

Prioriteringar och leveranser

2025 2026 2027

▪ #1 bland noterade bostadsbolag i

hållbarhetsrankningen GRESB Standing

Investments Global.

▪ Ny hållbarhetsstrategi och uppdaterade

mål framtagna och implementerade.

▪ Hållbarhetsutbildning genomförd för

samtliga medarbetare i tjänst.

▪ Miljöcertifiering av fler fastigheter i

befintligt bestånd.

▪ Förtursprogram infört som underlättar

för studenter att ta steget in på reguljära

bostadsmarknaden.

▪ Återupptagande av miljömärkt

nyproduktion med klimatsmarta material,

låg energianvändning och solceller.

▪ Klimatfärdplan uppdateras i linje med

2030-målet.

▪ Finansiellt ramverk för gröna obligationer

uppdateras; ny Second Opinion.

▪ ISO 14001-certifierat miljöledningssystem

tas i bruk.

▪ Intern styrning och datadisciplin stärks,

med kompletterande rapportering enligt

EU-kommissionens rekommendationer.

▪ Omcertifiering av fastigheter med utgående

certifieringar och arbete för att fler

fastigheter ska ligga i linje med

EU-taxonomin.

▪ Stärka färdplanen mot klimatpositivitet 2030

med uppföljning av utfall i nystartade projekt

och ytterligare förbättrade produktionsmetoder

för minskade utsläpp.

▪ Utforska möjligheter kopplade till kolinlagring i

takt med att regelverken (t.ex. CRCF) utvecklas

– i enlighet med principen ”reducera först,

balansera sedan”.

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2025

En bransch beroende av hållbarhet

Påverkan från en värld i förändring

Forskningen kring de planetära gränserna visar att flera

centrala ekologiska system — såsom klimat, biologisk

mångfald och markanvändning — är under betydande

omvandlingstryck. När dessa system utmanas ökar risken

för tröskeleffekter, där förändringar blir självförstärkande

och får snabbare och mer omfattande påverkan. För

näringslivet innebär detta en växande osäkerhet kopplad

till resursflöden, ekosystemtjänster och klimatrelaterade

kostnader.

Denna utveckling innebär att hållbarhetsfrågor i ökande

grad fungerar som strukturella affärsvillkor för företag

som verkar i kapitalintensiva, långsiktiga sektorer.

Fastighetssektorn är ofrånkomligen en sådan sektor, som

både har stor klimatpåverkan och vars villkor i hög grad

påverkas av klimatförändringarna.

Klimatförändringar skapar ökade fysiska risker i form av

mer frekventa värmeböljor, skyfall, översvämningar och

förändrade markförhållanden, faktorer som direkt kan

påverka byggnaders funktion, livslängd och driftskost-

nader. Samtidigt driver den regulatoriska utvecklingen,

bland annat genom Parisavtalets utsläppsramar och

nationella mål om nettonollutsläpp, fram nya krav på både

byggnader och verksamheter.

K2A:s arbete stödjer främst SDG 11 Hållbara städer och samhällen, SDG 7 Hållbar energi, SDG 12 Hållbar konsumtion/

produktion och SDG 13 Bekämpa klimatförändringarna genom miljöcertifierad nyproduktion, energieffektiv förvaltning,

cirkulära arbetssätt och kontinuerliga utsläppsminskningar.

Agenda 2030 SDG‑koppling

INGEN

FATTIGDOM

INGEN

HUNGER

GOD HÄLSA OCH

VÄ LBEFINNANDE

GOD UTBILDNING

FÖR ALLA

JÄMSTÄLLDHET

RENT VATTEN OCH

SANITET FÖR ALLA

HÅLLBAR ENERGI

FÖR ALLA

ANSTÄNDIGA

ARBETSVILLKOR

OCH EKONOMISK

TILLVÄ XT

HÅLLBAR INDUSTRI,

INNOVATIONER OCH

INFRASTRUKTUR

HÅLLBARA STÄDER

OCH SAMHÄLLEN

HÅLLBAR

KONSUMTION OCH

PRODUKTION

BEKÄMPA KLIMAT-

FÖRÄNDRINGARNA

INGEN

FATTIGDOM

INGEN

HUNGER

GOD HÄLSA OCH

VÄL BEFINNANDE

GOD UTBILDNING

FÖR ALLA

JÄMSTÄLLDHET

RENT VATTEN OCH

SANITET FÖR ALLA

HÅLLBAR ENERGI

FÖR ALLA

ANSTÄNDIGA

ARBETSVILLKOR

OCH EKONOMISK

TILLVÄXT

HÅLLBAR INDUSTRI,

INNOVATIONER OCH

INFRASTRUKTUR

HÅLLBARA STÄDER

OCH SAMHÄLLEN

HÅLLBAR

KONSUMTION OCH

PRODUKTION

BEKÄMPA KLIMAT-

FÖRÄNDRINGARNA

Ekonomisk

Social

Ekologisk

Bildkälla: deglobalamalen.se

Hållbarhetsrelaterade risker blir en allt viktigare faktor för fastighetssektorns

långsiktiga värdeutveckling. Klimatförändringarna och de regulatoriska förändringar

som kommer i deras spår påverkar såväl kapitalflöden som förutsättningarna för

nyproduktion. Givet denna utveckling blir fastighetsbolagens förmåga att hantera

och anpassa sig till snabbt materialiserande hållbarhetsrisker centralt för framtida

robusthet och värdeskapande.

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2025

I flera större marknader, inklusive EU, skärps kraven

på transparens och rapportering, vilket skapar tydligare

förväntningar på hur företag redovisar utsläpp, energipre-

standa och klimatrisker. Denna utveckling påverkar kapital-

flöden globalt: investerare allokerar i högre grad kapital till

verksamheter som kan dokumentera låg klimatpåverkan,

robust styrning och anpassningsförmåga.

Utifrån ett samhällsperspektiv innebär ökad exponering

mot klimatrelaterade risker att frågor som resiliens, ener-

gieffektivitet och resurshushållning blir centrala kompo-

nenter i hur företag bedöms av såväl tillsynsmyndigheter

som långivare.

Global och lokal hållbarhetsstyrning

Det globala hållbarhetsarbetet tar utgångspunkt i de 17

globala mål för hållbar utveckling som FN antog år 2015.

Målen ska vara uppfyllda år 2030 och ingår i handlings-

planen Agenda 2030. Tillsammans med de globala målen

fungerar Agenda 2030 som en övergripande ram för många

av de policyriktningar som påverkar bygg- och fastighets-

sektorn. OECD-länder, inklusive Sverige, förväntas bidra

till global måluppfyllelse genom nationell lagstiftning och

utveckling av styrmedel som främjar minskade utsläpp,

energieffektivisering och ansvarsfulla värdekedjor.

På EU-nivå finns mål om nettonollutsläpp till 2050,

och Sverige har mål om att nå detta till 2045. Bygg- och

anläggningssektorn har en branschgemensam färdplan

mot klimatneutralitet, och ökade krav införs gradvis

genom nationell lagstiftning, skärpta byggregler och

utökad klimatrapportering. Dessa styrsignaler påverkar

investeringsbeslut och prioriteringar i fastighetssektorn

och skapar incitament för teknikskiften och innovation.

Målet om hållbara städer och samhällen respektive målet

om att bekämpa klimatförändringarna påverkar även den

kommunala politiken, där hållbarhet i byggandet blir en allt

viktigare faktor. Tre av de kommuner som av K2A bedöms

tillhöra de mest attraktiva marknaderna för nybyggnation i

Sverige – Stockholm, Uppsala och Lund – har alla antagit

mål om att vara klimatneutrala eller klimatpositiva redan år

2030, vilket skapar direkta konsekvenser för bostadsbyg-

gande och markanvisning. Eftersom bostadsplanering är

ett kommunalt ansvarsområde och sektorn står för omfat-

tande klimatutsläpp, är bostadsplaneringen ett särskilt

viktigt verktyg för kommuner med höga klimatambitioner.

Klimatprestanda och resursanvändning i nyproduktion är

faktorer som kommuner allt oftare väger in vid tilldelning

av mark.

EU:s hållbarhetsramverk – taxonomi, standarder och

kapitalmarknad

EU driver utvecklingen mot en mer enhetlig och jämförbar

hållbarhetsrapportering. EU:s hållbarhetsrapporterings-

direktiv CSRD och de nya europeiska rapporterings-

standarderna ESRS och VSME skapar ökad transparens

kring europeiska bolags hållbarhetsarbete och förbättrar

möjligheterna för jämförelse mellan bolag.

Under 2024 och 2025 har tidplanen förskjutits och färre

bolag ser nu ut att omfattas av obligatorisk rapportering.

När det gäller regelverk och incitament som ska underlätta

gröna investeringar, fortsätter dock arbetet framåt.

På kapitalmarknadssidan definierar EU-taxonomin

vad EU klassar som miljömässigt hållbara ekonomiska

aktiviteter, vilket har gjort den till ett centralt verktyg för

att styra kapital till investeringar som bidrar till klimat-

och miljömålen. För fastighetssektorn innebär detta

utökade krav på energiprestanda, livscykelanalys och

klimatriskhantering.

Som ett komplement till utsläppsminskningar

presenterade EU-kommissionen i februari 2026 en ny

standard för att skapa incitament för kolinlagring, inom

unionens initiativ Carbon Removals and Carbon Farming

(CRCF). Den uttalade ambitionen är att CRCF framåt även

ska inkludera träbyggnader, vilket har potential att förbättra

de ekonomiska förutsättningarna för träbyggnation.

Ansvarsfull framtidssäkring med klimatanpassning

av fastighetsbeståndet

K2A:s arbete med hållbarhetsrelaterade risker är integrerat

i bolagets övergripande styrning och riskhanteringspro-

cesser. Arbetet omfattar såväl klimat- och miljörelaterade

risker som sociala och affärsetiska risker och syftar

till att säkerställa långsiktigt värdeskapande. Genom

systematiska analyser av verksamhetens påverkan,

externa omvärldsförändringar och intressentförväntningar

identifieras risker som kan påverka bolagets finansiella

ställning, operativa drift eller anseende. Detta är särskilt

relevant i fastighetssektorn, där förändringar i klimat, ener-

gisystem och regelverk kan ha betydande konsekvenser för

tillgångars värde och funktion över tid.

Se även avsnitt "Risker och riskhantering" i denna

årsredovisning.

Utöver det bolagsövergripande riskarbetet har K2A även

genomfört fastighetsspecifika insatser för att identifiera

nuvarande och framtida fysiska risker som följer av klimat-

förändringarna. Bedömningarna baseras på geografiska

data, projektioner av framtida klimat och fastigheternas

specifika egenskaper.

K2A:s klimatriskinventering avseende framtida

klimatrisker är utförd enligt IPCC:s klimatscenario RCP

8.5

. Ytterligare inventeringar görs löpande vartefter

bolaget påbörjar ett projekt eller förvärvar nya fastigheter.

1) https://climate.ec.europa.eu/news-other-reads/news/eu-sets-worlds-first-voluntary-standard-permanent-carbon-removals-2026-02-03_en

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2025

K2A inventerar byggnader med avseende på följande klimatrisker:

▪ Översvämning på grund av höjda vattennivåer i hav, vattendrag och sjöar

▪ Skyfall

▪ Värmeböljor

▪ Snöfall

▪ Bränder

▪ Markstabilitet

Varje risk graderas enligt skalan: ingen risk, låg, medel och hög. Utifrån detta tas åtgärdsförslag fram

som K2A integrerar i handlingsplaner för förvaltningens underhållsplan för respektive byggnad. Idag är

processen genomförd för 95 procent av fastighetsvärdet i K2A:s portfölj av förvaltningsfastigheter.

K2A:s hus har förutsättningar för god inomhuskomfort och motstånd mot bland annat värmeböljor,

översvämningar och skyfall. Med motståndskraftiga fastigheter och välmående kunder som trivs och bor

kvar säkrar bolaget sina hyresintäkter över tid.

Klimatriskinventering

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2025

Världens första gröna aktie

K2A lanserade 2020, tillsammans med det ledande

klimatforskningsinstitutet CICERO, världens första gröna

aktieramverk. Syftet var att skapa en transparent och

investerarvänlig struktur för att bedöma K2A:s hållbarhets-

arbete i sin helhet. Till skillnad från gröna obligationer, som

öronmärker kapital till specifika projekt, säkerställer den

gröna aktien att kapital från aktiemarknaden allokeras till

en verksamhet som genomgående uppfyller högt ställda

miljö- och klimatkrav. Ramverket baseras på en helhets-

bedömning av verksamhetens klimatpåverkan, resurs-

effektivitet, materialval, energiprestanda och styrning.

Initiativet väckte uppmärksamhet och bidrog till att

Nasdaq senare utvecklade en egen modell för gröna aktier,

Nasdaq Green Equity Designation. Sedan dess har World

Federation of Exchanges (WFE), den globala bransch-

organisation som representerar reglerade börser och

clearinghus världen över, presenterat WFE Green Equity

Principles som ett sätt att skapa enhetliga standarder för

hållbara investeringar. Sedan 2024 finns motsvarande

märkningar även på börserna i Brasilien (B3) och Schweiz

(SIX). London Stock Exchange har även initierat Green

Economy Mark för att identifiera gröna noterade bolag.

Gränsvärdena i K2A:s ramverk för gröna aktier stipulerar att:

▪ 50 procent av bolagets intäkter ska härstamma från

aktiviteter som är gröna enligt ramverkets kriterier.

▪ 50 procent av bolagets investeringar och drifts-

kostnader ska allokeras till aktiviteter som är gröna

enligt ramverkets kriterier.

▪ Mindre än fem procent av bolagets intäkter får

härstamma från fossila bränslen.

Beräkningarna baseras på samtliga de fastigheter på vilka

ramverket är applicerbart och som konsolideras i K2A:s

räkenskaper. Uppföljningen av K2A:s gröna ramverk gran-

skas separat av extern part och måluppfyllnaden för 2025

presenteras i denna hållbarhetsrapport. Detta ger investe-

rare en tydlig och jämförbar bild av hur K2A:s verksamhet

utvecklas i relation till bolagets klimatmål, miljöcertifie-

ringar, utsläppsdata och långsiktiga hållbarhetsarbete. För

2025 klassades 80 procent av K2A:s intäktsströmmar och

66 procent av bolagets investeringar och driftskostnader

som gröna. Se avsnittet “Grön finansiering” på sidan 88 för

ytterligare information.

Ramverket bygger vidare på K2A:s strukturella styrkor:

träbyggande med låg klimatpåverkan, industrialiserade

processer, hög certifieringsgrad i nyproduktion, energi-

effektiv fastighetsdrift och en transparent utsläpps-

redovisning enligt GHG-protokollet. Tillsammans ger detta

K2A en tydlig profil på kapitalmarknaden som ett

fastighetsbolag med både låg klimatrisk och potential att

bidra till minskade utsläpp.

Den gröna aktien utgör därför en central del av K2A:s

investerarerbjudande. Den ger kapitalmarknaden en

helhetsbedömning av bolaget som inte bara speglar

isolerade indikatorer, utan hela värdekedjan – från

utveckling och byggproduktion till energianvändning,

klimatanpassning och förvaltning.

K2A var bland de första bolagen att kvalificera sig för

Nasdaq Green Equity Designation 2021. 2023 reviderade

K2A sitt ramverk för gröna aktier och vävde då in Nasdaqs

krav i sitt eget ramverk, samtidigt som bolaget behöll sina

kriterier kopplade till materialval samt långtgående krav

på energieffektivitet och miljöcertifiering. Från 2024 har

K2A valt att avstå processen för att förlänga Nasdaq Green

Equity Designation och prioriterar istället uppföljningen

inom sitt eget gröna ramverk.

1) https://www.edie.net/

green-equitys-rapid-growth-is-an-encouraging-sign-for-green-finance/)

K2A – en grön investering

K2A arbetar långsiktigt för att säkerställa att den som investerar i bolaget – oavsett om

det sker genom aktier eller finansiering på skuldsidan – kan vara trygg i att kapitalet

styrs mot en verksamhet med konsekvent hög hållbarhetsnivå. Genom tydliga

ramverk och extern granskning skapas förutsättningar för transparens, jämförbarhet

och en enhetlig bedömning av bolagets hållbarhetsprestanda.

Grönt ramverk för aktier 2025

Hyresintäkter

80 %

Investeringar och driftskostnader

(Capex och Opex)

66 %

●

Gröna fastigheter

●

Utanför ramverk

20 %

34 %

Fördelning enligt deﬁnition i grönt ramverk för aktier

Intäkter från fossila bränslen

0 %

●

Övriga intäkter

●

Intäkter från fossila bränslen

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2025

Gröna obligationer

K2A finansierar en betydande del av verksamheten genom

gröna obligationer. Alla bolagets utestående obligationer

är gröna, enligt bolagets gröna finansiella ramverk, som

definierar vilka typer av investeringar som kan finansieras

genom grönt kapital. Ramverket är baserat på

internationella principer för gröna obligationer och

omfattar bland annat nyproduktion av energieffektiva

flerbostadshus i trä, installation av förnybar energi samt

åtgärder som förbättrar energiprestanda och minskar

utsläpp i befintligt bestånd.

K2A var tidigt ute i utvecklingen av grön finansiering

och erhöll redan 2018 Sveriges första gröna företagslån.

Sedan dess har bolaget etablerat en stabil närvaro på den

gröna obligationsmarknaden. Under 2025 emitterade K2A

nya gröna obligationer om totalt 350 Mkr, och samtliga

framtida emissioner planeras att ligga inom ramen för det

gröna finansiella ramverket.

K2A:s gröna finansiella ramverk uppdateras under 2026

och i samband med det görs en särskild granskning av en

oberoende part genom så kallad ”Second Opinion”, vilket

säkerställer att kriterier och tillämpning håller hög kvalitet

och ligger i linje med gällande standarder och marknads-

förväntningar. En allokeringsrapport av medlen finns

tillgänglig på sidan 88.

Gröna obligationer har blivit ett allt viktigare instrument

på kapitalmarknaden, särskilt bland institutionella investe-

rare med lång tidshorisont. För dessa aktörer är klimatre-

laterade risker, energieffektivitet och taxonomiförenlighet

centrala faktorer vid investeringsbeslut. I denna kontext

utgör K2A:s profil – med låg klimatpåverkan från nyproduk-

tion, hög certifieringsgrad och modern energiprestanda i

beståndet – en tydlig konkurrensfördel.

Genom att knyta finansieringen till hållbarhetskriterier

stärks även incitamenten för att utveckla metoder,

processer och materialval som ytterligare reducerar

klimatpåverkan. Det gröna finansiella ramverket fungerar

därmed både som ett finansieringsverktyg och som

styrmedel i bolagets hållbarhetsstrategi.

Användning av emissionslikviden 2025

Allokering 31 dec 2025

100 %

●

Gröna tillgångar

●

Ej allokerat

Grönt finansiellt ramverk 2025

Grön finansiering

61 %

Total finansiering

83 %

14 %

17 %

● Gröna banklån

● Gröna obligationer

● Gröna hybridobligationer

● Grön finansiering

● Övrig finansiering

26 %

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2025

Lagar och regler:

▪ Aktiebolagslagen

▪ Kod för bolagsstyrning

▪ Miljöbalken

▪ Arbetsmiljölagar

▪ Boverkets byggregler

▪ Nasdaq Stockholms

regelverk för emittenter

▪ EU-taxonomin

Externa initiativ:

▪ Agenda 2030

▪ Parisavtalet

▪ De planetära gränserna

▪ FN Global Compact

▪ GRI – Global Reporting

Initiative

▪ Miljöcertifiering – Svanen,

Miljöbyggnad, Passivhus

▪ TCFD – Task force on

Climate-related Financial

Disclosures

▪ SBTi – Science Based

Target initiative

▪ GRESB – Global Real

Estate Sustainability

Benchmark

Interna regelverk:

▪ Bolagsordning

▪ Interna riktlinjer

såsom uppförandekod,

jämlikhetspolicy, arbets-

miljöpolicy, finanspolicy

och hållbarhetspolicy

Interna finansierings‑

relaterade ramverk:

▪ Grönt ramverk för aktie

▪ Grönt finansiellt ramverk

Styrande riktlinjer för hållbarhetsarbetet på K2A

Följande lagkrav, standarder, ramverk, riktlinjer och initiativ styr K2A:s hållbarhetsarbete.

Hållbarhetsstyrning och rapportering

Hållbarhetsstyrning

K2A:s hållbarhetsstyrning är en integrerad del av bolagets

övergripande styr- och ledningsstruktur. Styrelsen har det

yttersta ansvaret för hållbarhetsfrågor och följer löpande

utvecklingen genom ett särskilt hållbarhetsutskott.

Utskottet säkerställer att bolagets rapportering och

styrning uppfyller gällande regelverk och marknadens

förväntningar samt bereder policyer, riktlinjer och besluts-

underlag som rör hållbarhet och affärsetik. Det ansvarar

även för att följa upp och utveckla K2A:s hållbarhetsmål

samt för att kvalitetssäkra metoder, processer och

intern kontroll kopplad till den hållbarhetsrelaterade

rapporteringen.

K2A:s vd är ytterst ansvarig för hållbarhetsarbetet samt

riskhantering och åtgärder relaterade till hållbarhet.

K2A:s hållbarhetsarbete är organiserat inom avdelningen

Fastighet och hållbarhet, som leds av vice vd.

Tillsammans skapar dessa funktioner en helhets-

orienterad styrning där hållbarhetsfrågor hanteras

konsekvent genom värdekedjan.

K2A:s hållbarhetsrapportering

K2A:s hållbarhetsredovisning är upprättad i enlighet

med GRI standards 2021 och GRI 1: Foundation

▪ GRI – Global Reporting Initiative

sida 42-47

K2A redovisar även hållbarhetsdata utifrån följande

rapporteringsinitiativ:

▪ GHG‑protokollet (Green House Gas‑protocol)

sida 47

▪ VSME (Voluntary Sustainability Reporting Standard

for SMEs)

sida 48-49

▪ EU‑taxonomin

sida 51-60

▪ TCFD – Task Force on Climate‑related

Financial Disclosures

sida 61-64

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2025

K2A:s rapportering och standarder

K2A:s hållbarhetsredovisning är upprättad i enlighet med

GRI och omfattar samma fastigheter som konsolideras

i K2A:s räkenskaper. Därutöver redovisar bolaget sedan

tidigare hållbarhetsdata utifrån etablerade internationella

ramverk: GRI, TCFD, GHG-protokollet och EU-taxonomin.

Dessa standarder är integrerade i företagets rapporterings-

processer och säkerställer att informationen om bolagets

utsläpp, energianvändning och klimatrisker är jämförbar,

kvalitetssäkrad och uppdaterad.

EU:s nya standarder för rapportering

Tidplanen för EU:s direktiv rörande hållbarhetsrapportering

CSRD och den tillhörande rapporteringsstandarden ESRS

justerades under 2025. Riksdagen beslutade i slutet av

året om ny lagstiftning som i allt väsentligt skjuter upp

införandet för bolag av K2A:s storlek med minst två år.

Vidare har EU-parlamentet beslutat om nya tröskelvärden

för att omfattas av CSRD, vilket innebär att K2A sannolikt

inte kommer att omfattas av direktivet. Givet att K2A sedan

2018 rapporterat enligt den globala standarden GRI, som

har stora likheter med ESRS, har K2A varit väl positionerat

för att följa den ursprungliga tidplanen. Med hänsyn tagen

till de uppdaterade reglerna har K2A beslutat att komplet-

tera GRI-rapporteringen med den nya EU-standarden

VSME, som är avsedd för företag som inte omfattas av

lagstadgad hållbarhetsrapportering enligt ESRS. På så vis

följer K2A den rekommendation från EU-kommissionen

som är relevant för bolaget.

VSME är tematiskt harmoniserad med ESRS logik och i

kombination med befintlig GRI-rapportering blir det också

en logisk förberedelse för att ha möjlighet att ta steget över

till ESRS om det skulle bedömas vara motiverat i framtiden.

På kort och medellång sikt bedömer K2A att kombina-

tionen av GRI och VSME är det som på bästa sätt svarar

upp mot förväntningar från investerare och kreditgivare.

Kartläggning av klimatpåverkan

K2A kartlägger sin klimatpåverkan enligt GHG-protokollet

och redovisar utsläpp i samtliga tre scope. Arbetet med att

minska klimatpåverkan omfattar både direkta utsläpp från

den egna verksamheten och indirekta utsläpp från inköpt

energi och leverantörsledet. Kartläggningen uppdateras

årligen och utgör en central del av bolagets måluppföljning

och klimatstrategi.

Till följd av långsiktigt fokus på fossilfri energi och

moderna, energieffektiva byggnader är K2A:s utsläpp

från scope 1-2 låga jämfört med branschsnittet. Scope

3-utsläppen varierar med nyproduktionstakten, då

materialproduktion och byggentreprenader utgör den

största utsläppsposten i bolagets värdekedja. Under

år med lägre byggproduktion minskar därför de totala

utsläppen avsevärt, vilket gör att de största utsläpps-

posterna 2025 återfinns inom scope 2, där fjärrvärme

och fastighetsel i befintliga hus tillsammans utgör den

största delen av utsläppen. Den största utsläppsposten i

scope 3 utgörs av utsläpp från samägda bolag. Se sida 47

i årsredovisningen för en detaljerad redovisning av K2A:s

utsläpp av växthusgaser.

Utsläpp från förbränning i egna

fordon och processer i fastigheter.

Utsläpp från köpt

energi.

Utsläpp från leverantörer och kunder, samt från

inköpta varor och tjänster.

Egna och

leasade

fordon.

K2A:s pendlings-

och tjänsteresor.

Direkta utsläpp från egna processer.

Indirekta utsläpp från

egna processer, köpt

energi.

Övriga indirekta utsläpp i värdekedjan.

Scope 1 Scope 2 Scope 3

Utsläpp av

köldmedia.

Egna

värme-

pannor.

Fjärrvärme och

fastighetsel.

Transporter

till och från

byggplatser.

Byggmaterial,

avfall, bränslen

och energi-

användning

i fabriker och på

byggplatser.

Hyresgästernas

användning

av tjänster

relaterade till

bostaden eller

lokalerna såsom

egen el-

användning och

avfallsgenerering.

Indelning av utsläpp i GHG‑protokollets olika scope

Investeringar,

inklusive andel

av utsläpp i

samägda bolag.

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2025

Intressentdialog och

väsentlighetsanalys

Intressegrupper Väsentliga aspekter Kontakter och dialogtillfällen

Kunder

Låg klimatpåverkan

Grönytor och utemiljöer

Bostadsstandard och materialval

Kommunikation med fastighetsägare

Service och kollektivtrafik nära fastigheten

Trygghet och trivsel

Kundundersökningar

Kunddialoger

Förvaltning och kundtjänst

Webbenkät

Leverantörer

Resurseffektivitet och cirkularitet

Låg klimatpåverkan

Materialval med låg miljö- och hälsopåverkan

Arbetsmiljövillkor

Balanserade kommersiella villkor och rimliga

förutsättningar

Tecknande av avtal, beställningar och möten

Besök i fabrik och på byggarbetsplats

Revisioner

Webbenkät

Medarbetare och ledningsgrupp

Låg klimatpåverkan

Grönytor och biologisk mångfald

Kundnöjdhet

Materialval med låg miljö- och hälsopåverkan

Bostadsstandard och materialval

Mångfald och jämlikhet

Ledningsgruppsmöten

Teammöten

Internmöten

Medarbetarsamtal

Medarbetarenkät

Webbenkät

Samhälle och kommuner

Låg klimatpåverkan

Resurseffektivitet och cirkularitet

Samhällsengagemang

Bostadsstandard och materialval

Grönytor och biologisk mångfald

Materialval med låg miljö- och hälsopåverkan

Deltagande på nätverksträffar

Deltagande i branschforum

Resultat från branschundersökningar

Individuella möten

Webbenkät

Långivare

Låg klimatpåverkan

Bolagsstyrning och affärsetik

Materialval med låg miljö- och hälsopåverkan

Resursanvändning

Kvartalsrapporter

Finansiella intyg

Individuella möten

Webbenkät

Investerare

Bolagsstyrning och affärsetik

Låg klimatpåverkan

Resurseffektivitet och cirkularitet

Arbetsmiljövillkor

Tillväxt och avkastning

Investerarpresentationer

Ekonomiska rapporter

Individuella möten

Webbenkät

Styrelse och ägare

Resursanvändning

Bolagsstyrning och affärsetik

Låg klimatpåverkan

Tillväxt och avkastning

Styrelsemöten

Individuella möten

Ekonomiska rapporter

Strategidag

Webbenkät

I syfte att utveckla sin anpassningsförmåga och flexibilitet

i en föränderlig omvärld, har K2A genomfört en väsentlig-

hetsanalys som fångar upp bolagets intressenters

förväntningar. Centrala intressentgrupper för K2A är

bolagets kunder, leverantörer, medarbetare, långivare,

investerare, styrelse och ägare samt svenska kommuner.

Väsentlighetsanalysen är avsedd att identifiera vilka

hållbarhetsfrågor som är mest betydelsefulla för K2A:s

affär, intressenter och långsiktiga värdeskapande.

Analysen baseras på dialoger med investerare, kommuner,

hyresgäster och medarbetare, samt på externa ramverk

och branschstandarder.

Intressentdialogen lyfte fram följande aspekter som de

största finansiella riskerna:

▪ Energiförsörjning

▪ Resursflöden

▪ Resurseffektivitet

▪ Vattenanvändning

▪ Arbetsmiljövillkor

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2025

Koppling till GRI‑standard

För hänvisning till hur identifierade väsentliga aspekter

relaterar till K2A:s strategi och styrning, se aktuella

upplysningar i avsnittet "GRI-index".

Väsentligt för K2A:s intressenter

Väsentligt för K2A:s arbete för hållbar utveckling

Väsentlighetsanalys

I väsentlighetsanalysen viktas K2A:s väsentliga hållbar-

hetsaspekter mot de aspekter som identifierats som viktiga

för bolagets intressentgrupper och utgör en grund för hur

bolagets utvecklingsinsatser prioriteras. Analysen visar att

K2A:s väsentliga aspekter är i linje med de som

identifierats hos intressentgrupperna.

Väsentlighetsanalysen har legat till grund för den översyn

av strategi och hållbarhetsmål som K2A genomförde under

2025.

Vidare lyftes nedan aspekter som de med störst

finansiell möjlighet:

▪ Anpassning till klimatförändringar

▪ Energi

▪ Resursflöden

▪ Resurseffektivitet

▪ Arbetsmiljövillkor

▪ Balans mellan arbete och fritid

▪ Exploatering av mark

Av intressentdialogen framgår det tydligt att

flera klimataspekter ses som både en potentiell

risk och möjlighet.

Väsentliga aspekter

(primär intressentgrupp)

1. Låg klimatpåverkan (alla)

2. Resurseffektivitet och cirkularitet (investerare,

leverantörer, kunder)

3. Resursanvändning (medarbetare och lednings-

grupp, leverantörer, styrelse och ägare)

4. Bolagsstyrning och affärsetik

(investerare, styrelse och ägare, långivare)

5. Materialval med låg miljö- och

hälsopåverkan (leverantörer, styrelse och ägare,

långivare)

6. Samhällsengagemang (leverantörer, samhälle

och kommuner)

7. Kundnöjdhet (kunder, medarbetare och

ledningsgrupp, styrelse och ägare)

8. Arbetsmiljövillkor (investerare, leverantörer,

långivare)

9. Tillväxt och avkastning (investerare, styrelse och

ägare)

10. Bostadsstandard och materialval (kunder,

samhälle och kommuner, styrelse och ägare)

11. Grönytor och biologisk mångfald (medarbetare

och ledningsgrupp, samhälle och kommuner,

kunder)

12. Mångfald och jämlikhet (medarbetare och

ledningsgrupp, leverantörer, investerare)

13. Transparens (långivare)

14. Kommunikation (medarbetare och lednings-

grupp, långivare)

15. Service och kollektivtrafiknära (kunder, samhälle

och kommuner)

16. Utveckling av stadsdelar (investerare och

kommuner)

17. Kompetensutveckling (medarbetare och

ledningsgrupp, styrelse och ägare)

18. Balanserade kommersiella villkor och rimliga

förutsättningar (leverantörer)

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2025

Hållbarhetsmål

K2A genomförde under 2025 en översyn av befintliga hållbarhetsmål för att

säkerställa att bolagets arbetar mot målsättningar som är relevanta,

i linje med bolagets affärsstrategi och vetenskapligt förankrade.

Arbetet baserades på en analys av hållbarhetsrelaterade risker och möjligheter,

den väsentlighetsanalys som inkluderar bolagets viktigaste intressentgrupper,

samt inriktningen för internationella initiativ som förväntas påverka

inriktningen för framtida reglering och lagstiftning: FN:s globala mål,

Parisavtalets utsläppsmål och EU-taxonomin.

K2A:s styrelse beslutade i november 2025 att bolaget ska ha följande

hållbarhetsmål:

▪ K2A ska vara världens mest hållbara noterade bostadsbolag.

▪ Hela K2A:s värdekedja ska vara klimatpositiv senast 2030.

▪ 100 procent av K2A:s fastigheter i förvaltning ska vara miljöcertifierade.

Målen är vägledande för att strukturera bolagets investeringsprioriteringar,

byggprocesser, certifieringsarbete och klimat- och energiinsatser. Målen presen-

teras mer utförligt på efterföljande sidor.

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2025

K2A:s affärsmodell ger redan i dagsläget gynnsamma

förutsättningar för låg klimatpåverkan över hela

värdekedjan:

▪ Trästomme och industriellt byggande, som möjliggör

låga utsläpp i byggskedet och dessutom innebär att

byggnaderna lagrar kol.

▪ Effektiva transporter och resurssnåla processer genom

standardiserad produktion.

▪ Energieffektiva byggnader. 80 procent av det befintliga

beståndet är byggt från 2015 och framåt med hög

energieffektivitet och låg energianvändning.

▪ Förnybara energikällor och egenproducerad el, vilket

minskar utsläppen i driftskedet.

Affärsmodellen innebär att K2A inte behöver ställa om

från en utsläppsintensiv värdekedja, utan kan skala upp

åtgärder som redan bidrar till minskade utsläpp. Detta ger

en strukturell konkurrensfördel gentemot bolag med äldre,

mer energiintensiva bestånd eller byggsystem med högre

klimatavtryck.

Arbetet med att nå klimatpositivitet 2030 bygger på en

tydlig och stegvis strategi:

▪ Kartläggning och uppföljning av klimatpåverkan enligt

GHG-protokollets scope-protokollets scope 1–3.

▪ Utsläppsminskningar i byggskedet genom val av

byggsystem, material, energisystem, upphandlingskrav

och logistikoptimering.

▪ Energieffektiv förvaltning, med förstärkt användning

av digital styrning, energieffektiviseringsåtgärder och

förnybar el.

▪ Ökad produktion av fastighetsnära förnybar energi.

▪ Fossilfria transporter i hela värdekedjan.

▪ Cirkularitet och livscykelperspektiv, för att undvika

utsläpp vid rivning och ombyggnad.

▪ Branschsamverkan för att öka omställningstakten i

värdekedjan.

Genom att fortsätta minska byggandets utsläpp kan K2A

också vara en positiv kraft för de kommuner som har

höga klimatambitioner och egna ambitiösa klimatmål,

där K2A har möjlighet att skapa värde genom hållbar

fastighetsutveckling. Stockholm, Uppsala och Lund har

samtliga mål om att vara klimatneutrala eller klimatpositiva

senast 2030. Eftersom bostadsplanering är ett kommunalt

ansvarsområde och sektorn står för omfattande klimat-

utsläpp, sticker bostadsfrågan ut som ett område med

särskilt stor påverkan på kommuners möjlighet att nå sina

klimatmål.

Nuläge och möjlighet att nå målet

K2A:s utsläpp har de senaste åren sjunkit, delvis tack

vare minskade utsläpp från fastighetsförvaltningen och

förändrat fastighetsbestånd, men framför allt som en följd

av utebliven nyproduktion.

Byggbranschen har generellt haft en låg produktionstakt

de senaste åren, vilket K2A bedömer har påverkat bran-

schens förmåga att utveckla nya, gröna lösningar negativt.

När byggkonjunkturen förbättras tenderar konkurrensen

om mark och kapital att driva fram lösningar som särskiljer

Hela K2A:s värdekedja ska vara

klimatpositiv senast 2030

500

1000

1500

2000

e-utsläpp, ton (scope 1–3)

ton

2023

2024

2025

1 292

886

773

De stora effekterna av klimatförändringarna på planet och samhälle, kombinerat med

det faktum att bygg‑ och fastighetsbranschen står för stora utsläpp, gör att klimatet

är den mest prioriterade hållbarhetsfrågan för K2A. Målet om klimatpositivitet 2030

utgår från K2A:s starka klimatprofil genom träbyggande, industrialiserade processer

och energieffektiva fastigheter.

Jämförbarheten påverkas av förändringar i K2A:s fastighetsbestånd. Utsläppen

för 2023 och 2024 har korrigerats med hänsyn till nya beräkningar för K2As

JV-bolag.

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2025

K2A definierar klimatpositivitet enligt etablerad internationell praxis, där ordningen ”reducera först

– balansera sedan” är styrande. Definitionen utgår från definitionen för koldioxidneutralitet – eller

klimatneutralitet – som innebär att en aktör, genom sin egen verksamhet och genom att tillskapa

kolsänkor, har nettoutsläpp av växthusgaser som är noll. Klimatpositivitet uppnås genom att aktören

tillskapar ytterligare kolsänkor eller kolinlagring så att verksamheten innebär ett positivt nettobidrag till

koldioxidinlagring.

CLIPOP är ett internationellt nätverk som har utvecklat en praxis för klimatpositiv som baseras på ISO

14021-standarden för klimatneutralitet. För att en verksamhet ska uppfylla denna definition krävs att

den uppfyller ISO 14021-standarden och därutöver balanserar sina utsläpp genom tillskapande av

kolsänkor motsvarande minst 10 procent av det som kompenserats ned till nettonoll.

K2A:s mål om klimatpositivitet 2030 bygger på en kartläggning av verksamhetens ingående klimat-

påverkan, utifrån vilken bolaget genom iterativa förbättringar ska minska sina utsläpp i scope 1-3 med

tio procent till 2030. Därefter behöver utsläppsminskningen kompletteras med insatser för ytterligare

klimatbalansering för att K2A:s värdekedja sammantaget ska bidra med ett positivt nettobidrag till

klimatet.

Vad innebär klimatpositiv?

aktörer – exempelvis klimatoptimerade materialval, stan-

dardiserade processer och spårbar data. Den dynamiken

skapar incitament för både leverantörer och investerare att

skala upp gröna lösningar. Att K2A:s klimatmål omfattar

hela värdekedjan innebär att bolaget är beroende av

tillgängliga leverantörsalternativ med lågt klimatavtryck.

K2A sammanvägda bedömning är att 2030 utgör en

offensiv men realistisk tidshorisont för att nå målet om

klimatpositivitet.

Science Based Targets initiative (SBTi)

K2A tillämpar SBTi som ramverk för att säkerställa att

bolagets klimatmål är vetenskapligt baserade och bidrar

till att bromsa klimatförändringarna i linje med Parisavtalet.

Inom SBTi erkänns två måltyper: kortsiktiga utsläppsminsk-

ningsmål och nettonollmål. SBTi använder inte begreppet

klimatpositiv i sin validering. Under slutet av 2025 ansökte

K2A därför om att få sitt 2030-mål godkänt utifrån prin-

cipen om nettonollmål och SBTi godkände K2A:s mål i

mars 2026. Detta stärker jämförbarheten och tydliggör

kopplingen mellan K2A:s klimatarbete och internationellt

vedertagna kriterier.

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2025

K2A ska vara världens mest hållbara

noterade bostadsbolag

K2A följer upp målet om att ligga i den absoluta världs-

toppen när det gäller hållbarhet genom GRESB – Global

Real Estate Sustainability Benchmark – som är den mest

etablerade internationella hållbarhetsjämförelsen inom

fastighetssektorn. GRESB arbetar utifrån ledorden “by the

industry, for the industry” och används av omkring 150

institutionella och finansiella investerare, med samman-

taget 53 800 miljarder USD i förvaltat kapital, för att

bedöma bolags styrning, klimatprestanda och långsiktiga

riskprofil

. Målet om att vara det högst rankade noterade

bostadsbolaget innebär således att K2A åtar sig att

leverera hög kvalitet i både processer och utfall, på ett sätt

som är mätbart, jämförbart och externt validerat.

Under 2025 nådde K2A för första gången förstaplatsen

inom kategorin “Standing Investments / Global” bland

noterade bostadsbolag, ett resultat av ett flera år långt

systematiskt förbättringsarbete som stärkt K2A:s affär

på flera sätt. Benchmarken bedömer områden som

energi- och resurseffektivitet, klimatriskhantering,

miljöcertifieringar, datakvalitet, styrning och transparens

– områden som alla är centrala för fastigheters värde,

riskprofil och finansieringsförutsättningar. Ett högt resultat

fungerar därmed som ett samlat bevis på att K2A:s

arbetssätt håller hög kvalitet, och att bolaget har rutiner,

Enskilda hållbarhetsmått – som energiprestanda, utsläpp eller certifieringsgrad – är

viktiga, men fångar bara delar av den helhet som avgör ett fastighetsbolags långsiktiga

värdeskapande och riskprofil inom hållbarhetsområdet. Därför har K2A även målet

om att övergripande vara det mest hållbara noterade bostadsbolaget, vilket skapar en

drivkraft för att kontinuerligt utveckla bolagets processer för att ligga i framkant även

när krav och förväntningar förändras.

dataproduktion och uppföljning som klarar de krav som

ställs av kapitalmarknaden.

Samtidigt bidrar GRESB-arbetet till samhällelig och

miljömässig nytta. De indikatorer som premieras – till

exempel energieffektivitet, utsläppsminskningar, certifie-

ringar och klimatanpassning – är också de som minskar

total klimatbelastning från den byggda miljön, stärker

resiliens och förbättrar inomhusmiljön för boende. På så

vis fungerar GRESB som en marknadsdriven katalysator för

den omställning som krävs i sektorn, och bidrar samtidigt

till att höja lägstanivån i hela branschen.

K2A arbetar med GRESB genom att integrera bench-

markens krav i ordinarie styrning och uppföljning. Arbetet

omfattar utveckling av data- och rapporteringsrutiner,

systematiskt arbete med energi och drift, fortsatt certifie-

ring av beståndet och en tydlig struktur för mål, roller och

uppföljning. Denna metodik bidrar både till stabila lång-

siktiga kassaflöden och till att säkerställa att fastigheterna

står sig väl i transaktioner, finansiering och regulatoriska

skiften.

GRESB Standing Investments/Development

Utmärkelsen Sector Leader tilldelas de organisationer med de högsta

poängen inom respektive segment av hållbarhetsjämförelsen. 2025

utsågs K2A till Sector Leader bland noterade bostadsbolag globalt när

det gäller befintligt fastighetsbestånd samt inom Europa när det gäller

fastighetsutveckling.

Arbetet inom dessa områden skapar också tydlig samhällelig och

miljömässig nytta.

För att skapa förutsägbarhet kring utfallet av K2A:s GRESB-rapportering

integreras benchmarkens krav i ordinarie styrning och uppföljning.

100

GRESB Standing Assets/Development

K2A:s poängutveckling per år

2023

2024

2025

●

Standing Investments

●

Development

93 93

1) https://www.gresb.com/satisfy-investors-and-take-control-of-your-esg-data-2/

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2025

100 procent av K2A:s förvaltnings-

fastigheter ska vara miljöcertifierade

Under de senaste åren har certifieringarna haft avgörande

betydelse för de försäljningar som K2A genomfört, då de

har utgjort en kvalitetsstämpel, gett köpare ökad transpa-

rens och bevisat byggnadernas goda tekniska status och

energieffektivitet.

Efterfrågan på miljöcertifierade bostäder är extra tydlig

från investerare som arbetar med institutionellt kapital. För

aktörer med långa investeringshorisonter blir fastigheter

som är väl positionerade för kommande reglering och

energipriser, ett effektivt sätt att tydligt minska riskprofilen

i portföljen.

Utvecklingen på marknaden för gröna obligationer där

investerare vill försäkra sig om att kapitalet allokeras till

tillgångar som lever upp till etablerade hållbarhetskrav har

vuxit och förstärker efterfrågan på certifierade byggnader.

Utöver transaktionsnyttan är certifieringar viktiga i

finansiering. De fungerar som verifierbara bevis på robust

miljöprestanda och är därför centrala komponenter i K2A:s

ramverk för grön finansiering. Ett certifierat bestånd stärker

därmed K2A:s förutsättningar i dialogen med både banker

och obligationsmarknad.

Andel miljöcertifierade fastigheter

100

Andel miljöcertiﬁerade fastigheter

2023

2024

2025

Tydlig miljö‑ och samhällsnytta

Miljöcertifieringar bidrar till en lägre klimat- och miljöbe-

lastning genom att säkerställa permanent låg energian-

vändning, bättre resurseffektivitet och striktare krav på

material och avfall. För boende innebär detta en bättre

innemiljö, god komfort och lägre driftskostnader.

På samhällsnivå bidrar certifierade byggnader till en mer

resurseffektiv bostadssektor och till ett byggande som

är bättre rustat för framtida klimatkrav. Certifieringarna

skapar dessutom enhetliga kvalitetsnivåer, vilket gör

sektorn mer transparent och höjer standarden i hela

fastighetsbranschen.

Arbetssätt och uppföljning

K2A arbetar med en planerad certifierings- och omcerti-

fieringsprocess för att säkerställa att fastigheterna över tid

uppfyller aktuella krav. För fastigheter som förvärvats utan

miljöcertifiering och är äldre än tre år certifierar K2A sina

fastigheter enligt Miljöbyggnad iDrift och för nyproduktion

enligt Svanen. Båda certifieringarna ställer krav på hur fast-

igheterna utformas och förvaltas ur ett livscykelperspektiv.

Certifieringarnas kriterier används samtidigt som stöd

i förvaltningens arbete med driftoptimering, ventilation,

energistyrning och tekniskt underhåll. Genom att integrera

dessa rutiner i den löpande verksamheten säkerställer

K2A både stabil prestanda och att beståndet står sig väl i

transaktioner och i framtida reglering.

Under 2025 har arbetet fortsatt med miljöcertifiering

av befintligt fastighetsbestånd samt förberedelse för de

omcertifieringar som ska genomföras under 2026, då ett

större antal fastigheter som certifierades under 2021 har

certifieringar som löper ut under året. I slutet av 2025 var

fastigheter motsvarande 90 procent av bolagets totala

fastighetsvärde certifierade och ytterligare 10 procent var

del av en pågående certifieringsprocess.

Miljöcertifieringar är en etablerad del av K2A:s kvalitetsarbete och målet är att samt‑

liga befintliga förvaltningsfastigheter ska miljöcertifieras och att all nyproduktion

certifieras enligt Svanen eller motsvarande. Certifieringarna utgör en tredjepartsveri‑

fierad standard för energi, innemiljö, material och drift, samt säkerställer att fastighe‑

terna håller en konsekvent och dokumenterad nivå av miljöprestanda.

1) Mätt som andel av K2A:s totala fastighetsvärde.

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2025

Framtidens bostäder byggs i trä

K2A:s bostäder tillverkas i trä – det enda förnybara

och klimateffektiva byggmaterialet. Träråvaran

kommer från närproducerat hållbart svenskt

skogsbruk och:

▪ Minskar CO

-utsläppen under byggprocessen.

Binder CO

under hela byggnadens livslängd.

▪ Möjliggör mer energieffektiva transporter då

prefabricerade bostadsvolymer i trä väger

mindre än motsvarande i exempelvis betong.

▪ Är ett vackert och levande byggmaterial.

▪ Är tystare att bygga med, lättare och ger en bra

arbetsmiljö.

▪ Är lätt och miljövänligt, men samtidigt hållfast

och har lång livslängd.

Hållbart bostadsbyggande

K2A:s bostadsproduktion utgår från en industrialiserad byggprocess i trä, med fokus

på låg klimatpåverkan i byggskedet, hög energieffektivitet i drift och kontrollerad

kvalitet genom standardiserade arbetssätt. Utgångspunkten är att varje nytt projekt

ska bidra med innovationer som ger lägre utsläpp per kvadratmeter, bättre resurs‑

utnyttjande och stärkt biologisk mångfald i och kring byggplatsen, samtidigt som

produktionen är förutsägbar, kostnadseffektiv och skalbar.

Hållbarhetstänket finns med redan vid planeringsstadiet.

När K2A utvärderar potentiella projektlägen görs

strukturerade hållbarhetsanalyser som inkluderar

klimatriskbedömningar och förutsättningar för dagvatten-

hantering, grönstruktur och klimatanpassning. Resultaten

integreras i tidiga beslut om projektval, volym, gestaltning

och tekniska lösningar, vilket minskar risken för framtida

driftstörningar och förseningar.

Trästomme som standard

Byggnation och renovering står för majoriteten av

utsläppen från bygg -och fastighetsbranschen

. Den fråga

som har störst påverkan på dessa utsläpp är val av mate-

rial. K2A bygger i svenskt, certifierat trä som huvudprincip.

Trä har en väsentligt lägre klimatpåverkan än stål och

betong – och innebär dessutom kolinlagring i byggnaden

under livslängden. Det industriella upplägget minskar

spill, transporter och byggtid, vilket ytterligare reducerar

klimatavtryck och störningar i produktionsskedet.

I de kompletterande delar där trä inte är tekniskt eller

funktionellt möjligt är ambitionen att successivt öka

andelen klimatförbättrade material, och att ersätta

material med hög påverkan när likvärdig funktion kan

uppnås med lägre klimatavtryck.

Ett träbaserat, standardiserat system ger också affärs-

mässiga fördelar genom korta ledtider, hög repetitiv kvalitet

och lägre processrisk. Det skapar bättre förutsägbarhet i

projektkalkylen och stärker möjligheterna att leverera på

kommunala hållbarhetskrav i markanvisningar, samtidigt

som den långsiktiga driftprofilen blir mer konkurrenskraftig.

Resurseffektivitet och cirkularitet

Vid större ombyggnationer ställs tydliga krav på avfalls-

sortering, återvinning och användning av material med låg

klimatpåverkan. Förtillverkade volymelement och

standardiserade detaljer minskar materialspill och

effektiviserar logistik, vilket skapar förutsättningar för

minskad resursanvändning. K2A:s byggprocess under-

lättar demontering och komponentåterbruk i ombyggnad

eller vid framtida anpassningar. Bolaget strävar även

efter att öka andelen återbrukade och återvinningsbara

komponenter där säkerhet, funktion och ekonomi tillåter.

Dokumentation och spårbarhet är bland de största

utmaningarna för återbruk inom byggbranschen och K2A

lägger därför stor vikt vid att dokumentera materialflöden

för att säkerställa möjligheter till återbruk i framtiden.

Installation av solceller på taken kompletterar den

energieffektiva byggnaden med lokal, förnybar produktion

som sänker det långsiktiga behovet av köpt el och minskar

klimatpåverkan i driftskedet. Den lokala produktionen

minskar den ekonomiska risken kopplad till fluktuerande

elpriser: ju större andel el som täcks av egen produktion,

desto lägre blir exponeringen mot marknadsprisernas

kortsiktiga svängningar.

Val av klimatskal, installationer och styrstrategi

dimensioneras för låg energiintensitet i drift och jämn

inomhusklimatprestanda, vilket skapar byggnader med

låg klimatpåverkan i driftskedet och lägre driftskostnader.

Lärdomar från varje projekt förs in i standarder, kravtexter

och inköpsprocesser. På så vis omsätts engångs-

förbättringar i bestående arbetssätt som skalar i

kommande produktion.

Biologisk mångfald och platsanpassning

K2A arbetar utifrån principen att förutsättningarna för

biologisk mångfald kring byggplatsen ska vara bättre efter

1) https://www.boverket.se/sv/byggande/hallbart-byggande-och-forvaltning/miljoindikatorer---aktuell-status/vaxthusgaser/

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2025

genomfört byggprojekt än när bolaget fick kontroll över

fastigheten. Inför produktion integreras därför natur-

värdes- och dagvattenperspektiv i planeringen. K2A:s

produktionsmetod med träbaserat byggande och

prefabricerade volymelement medför betydligt mindre

påverkan på mark, klimat och ekosystem jämfört än

konventionellt byggande med betong och stål. Tack vare

detta kan bolaget ofta bevara befintlig vegetation och

vuxna träd på platsen, vilket kompletteras med gårds- och

takmiljöer som utformas för hög växtdiversitet över säsong.

På tomterna är gröna gårdar och tak, insekts- och

fågelhabitat (t.ex. holkar), genomtänkta växtval och

planteringar, samt lösningar för lokalt omhändertagande

av dagvatten som minskar belastningen på omgivande

system, några återkommande åtgärder som bidrar till att

förbättra den lokala biologiska mångfalden på platsen.

Gestaltningen tar även höjd för värmeböljor och skyfall,

med skuggning, svalkande grönytor, robust dagvatten-

hantering och materialval som tål fukt och intensiva

nederbördshändelser. Det stärker både boendemiljö,

driftsäkerhet och långsiktigt värde.

Ingen av K2A:s fastigheter är uppförda i områden med

särskilt känsliga naturvärden eller utsatt biologisk

mångfald. Se sidan 48 för mer information.

K2A mäter utsläppen i hela sin värdekedja, utifrån målet

om klimatpositivitet 2030 (se sida 30). Det innebär att

leverantörer förväntas kunna påvisa klimatprestanda och

kvalitetssäkring i leveranser. I upphandlingar ställs krav på

material, energi, cirkularitet och biodiversitet.

K2A miljöcertifierar sin nyproduktion med Svanen eller

likvärdig certifiering. Arbetet med miljöcertifieringar

beskrivs utförligare på sida 33.

Samhällelig och miljömässig nytta som stärker

affären

K2A:s produktionsmodell bidrar till lägre utsläpp i

byggskedet, lägre energi i drift och ökad robusthet mot

klimatrelaterade påfrestningar. För kommunerna innebär

det att bostadsförsörjning kan ske med lägre klimat-

belastning och effektiv markanvändning, vilket stödjer

lokala klimatmål. För boende innebär det god innemiljö

och stabilare driftkostnader. För investerare och kredit-

givare ger den standardiserade, verifierbara produktionen

en tydligare risk-/värdeprofil, med mätbar prestanda som

underlag i kapitalmarknadsdialoger.

K2A:s leverantörskod, som bolagets leverantörer åtar sig att följa när de tecknar avtal, bygger på FN

Global Compacts principer. Leverantörskoden blir ett sätt för K2A att ta ansvar genom att ställa krav

med koppling till hållbarhet. Det bidrar till efterlevnad av internationella principer om hållbart företa-

gande, men också till hantering av risker inom värdekedjan. Leverantörskoden linjerar med ISO 26000:s

sju principer, som avser mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption. Denna kravställning

sker både vid upphandling av nya leverantörer samt vid förnyelse av avtal. K2A eftersträvar nära och

långsiktiga samarbeten med sina affärspartners för att tillsammans främja hållbarhet genom hela

värdekedjan. Under 2025 har K2A fortsatt sitt arbete med leverantörsuppföljning, för att säkerställa

efterlevnad av uppförandekoden och identifiera risker kopplade till möjligheten att uppfylla FN Global

Compacts tio principer eller till biologisk mångfald.

Hållbarhet i leverantörskedjan

1) https://www.boverket.se/sv/byggande/hallbart-byggande-och-forvaltning/miljoindikatorer---aktuell-status/vaxthusgaser/

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2025

Hållbar bostadsförvaltning

En hållbar bostadsförvaltning handlar lika mycket om att minska energianvändning

och utsläpp som att höja boendekvalitet och trygghet. K2A arbetar aktivt med båda

hållbarhetsaspekterna för att minska både klimatpåverkan och kostnader samt öka

kundnöjdheten och på så vis skapa positiva effekter i form av minskad omflyttning,

kortare uthyrningstid och stabilare driftnetton. Miljöcertifieringar, digitaliserad drift

och mobilitetslösningar ger mätbara mervärden för kunder, samhälle och ägare – över

hela livscykeln.

Resultatuppföljning

Andelen miljöcertifierade fastigheter uppgick

till 90 procent, mätt som andel av K2A:s totala

fastighetsvärde.

Den relativa energianvändningen

uppgick

under 2025 till 80,0 mätt i kWh/ kvm A

temp

Kundnöjdheten (Serviceindex) under 2025

uppgick till 78 procent.

Hållbar bostadsmarknad

K2A erbjuder hyresbostäder, studentbostäder och

samhällsfastigheter på marknader med hög tillväxt och

efterfrågan. På många orter – inte minst i universitets- och

högskolestäder – råder brist på hyresrätter. Genom

yteffektiva bostäder i attraktiva lägen till rimlig hyra

möter K2A ett tydligt behov och bidrar till en hållbar och

inkluderande bostadsmarknad. Affärsmässigt innebär

detta snabbare uthyrning, lägre omflyttning och stabilare

kassaflöden över tid.

Behovet av studentbostäder, som motor för

kompetensförsörjning och regional konkurrenskraft, är

stort i många delar av landet och K2A:s studentbostäder

fyller en samhällskritisk funktion genom att öka tillgången

på ändamålsenliga bostäder i direkt anslutning till univer-

sitet och högskolor. Efterfrågan på studentbostäder är inte

bara marknadsdriven; den är uttryckligt politiskt prioriterad

på såväl nationell som kommunal nivå eftersom tillgången

till ändamålsenliga bostäder bedöms vara en förutsättning

för utbildningskapacitet, rörlighet och kompetens-

försörjning. Kommuner med universitet och högskolor

lyfter återkommande studentbostäder i sina översikts-

planer och markanvisningar.

Minskad energianvändning

En central utmaning för branschen är att långsiktigt säkra

fastigheters hållbarhetsprestanda. K2A arbetar systema-

tiskt med klimatpåverkan, energianvändning och utemil-

jöer i förvaltningsbeståndet för att byggnaderna ska ha hög

prestanda – nu och framåt.

K2A arbetar kontinuerligt med uppföljning, drift-

optimering och smart styrning för att minska energi-

användningen och använda energi mer effektivt. Det

digitaliserade beståndet möjliggör realtidskontroll av

energi via fjärrstyrd värme, ventilation och el, vilket gör

att avvikelser kan åtgärdas snabbt och driften justeras

efter väder. Under 2025 har K2A fortsatt att automatisera

driften genom AI styrning av värmesystem, vilket bidragit

till lägre energiintensitet, jämnare inneklimat och lägre

kostnad per kvm – en direkt förbättring av driftnettot.

Energianvändningen per kvadratmeter har minskat med sju

procent i jämförbart bestånd under åren 2023-2025.

Det löpande energieffektiviseringsarbetet ökar samtidigt

andelen ekonomiska aktiviteter som klassas gröna enligt

EU-taxonomin och stärker förutsättningarna för grön

finansiering.

Förnybar el och energimix

För att få en så stor andel förnybar energi som möjligt i sin

energimix producerar K2A egen solel och arbetar även med

batterilagring. K2A producerade 346 MWh el via solceller

under 2025 (motsvarande 11 procent av fastighetselen,

eller elanvändningen för nästan 400 genomsnittliga

K2A-bostäder).

Att den producerade solelen är lägre än 2024 beror på att

K2A i oktober 2024 frånträdde 19 fastigheter till JV-bolaget

Arborem, där K2A har 60 procent ägarandel. Sedan dess

konsolideras dessa fastigheter inte i K2A-koncernen,

vilket gör att solel på dessa fastigheter inte ingår i K2A:s

redovisning.

2023

90 %

89 %

2024

2025

72 %

2023 2024

2025

73,2

74,7

kWh/m

80,0

2023 2024

2025

78 %

82 %

78 %

1) Jämförbarheten påverkas av förändringar i K2A:s fastighetsbestånd. För jämförbart bestånd har energianvändningen per kvm minskat med 7,0 procent under

perioden.

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2025

I det natursköna området Fredriksberg i Västerås ligger K2A:s 62 hyresbostäder, färdigställda under första kvartalet 2024. Fastigheten gränsar till skog och

rustade skogsstigar och ligger endast 3,5 kilometer från Västerås Centrum. Projektet är uppfört i svenskt certifierat trä och miljöcertifierat enligt Svanen.

Certifierad hållbarhet

När K2A förvärvar äldre befintliga byggnader är utgångs-

punkten att byggnaderna ska vara miljöcertifierade,

eller att det ska vara möjligt att förbättra byggnadernas

hållbarhetsprestanda så att de ska kunna miljöcertifieras.

K2A genomför energieffektiviserande åtgärder som

injustering och adaptiv värmestyrning, samt tillskapar

fastighetsnära förnybar energiproduktion genom solceller.

Under 2025 har arbetet fortsatt med miljöcertifiering av

fastighetsbeståndet enligt Svanen och Miljöbyggnad iDrift.

För fastigheter som förvärvats utan miljöcertifiering och

är äldre än tre år certifierar K2A sina fastigheter enligt

Miljöbyggnad iDrift och för nyproduktion enligt Svanen.

Mer om vårt arbete med miljöcertifieringar finns att läsa på

sida 33.

Som del av arbetet med biologisk mångfald ses grönytor

och ekosystemtjänster löpande över; mer grönstruktur

förbättrar dagvattenhantering vid skyfall, stärker lokala

ekosystem och höjer boendekvaliteten – vilket i sin tur

påverkar värdering, risk och transaktionsbarhet positivt.

Hyresgästers möjlighet att leva hållbart

För många studenter och unga är bostaden hos K2A det

första egna boendet. Som fastighetsägare och förvaltare

har K2A en möjlighet att lägga grunden för hållbara

beteenden genom att underlätta en hållbar livsstil. K2A

erbjuder exempelvis elbilspool och cykelpool, elgrillar på

innergårdarna, digitala nycklar och kylboxar för att leverera

matkassar. Samtliga fastigheter har miljörum med goda

sorteringsmöjligheter som bidrar till ökad återvinning av

olika typer av material. Kunderna uppmuntras även att

återbruka inredning och får tips på hur de kan reducera

energi- och vattenanvändningen i sina bostäder. Miljöer

och tjänster som stimulerar till ett hållbart beteende kan

skapa livslånga vanor som är bra för både planetens och

kundernas välmående.

Alla K2A:s hyreskontrakt innehåller även en grön

hyresbilaga – där fastighetsägarens ansvar för hållbarhets-

arbetet framgår, men även förväntningarna på de boende

avseende bland annat resursförbrukning, källsortering och

transporter. En bra dialog kring det gemensamma ansvaret

för att ta hand om fastigheten bidrar till minskat slitage och

en högre trivsel bland hyresgästerna.

På flera av de orter där K2A förvaltar bostäder – Lund,

Stockholm, Västerås, Karlstad, Gävle, Umeå och Örebro –

erbjuds hyresgästerna bilpooler med elbilar enligt det egna

konceptet BoBil. BoBil lanserades 2018 och är ett attraktivt

inslag i en modern delningsekonomi. Miljövinster uppstår

då flera hushåll kan dela på ett färre antal bilar. En annan

fördel är att behovet av parkeringsplatser minskar, vilket

ofta frigör mark för att bygga fler bostäder som genererar

ökade hyresintäkter. För att uppmuntra kunder hos K2A att

välja hållbara transportsätt som gång, cykel och kollektiv-

trafik har entréer utrustats med digitala anslagstavlor som

bland annat visar resplaner och tidtabeller för närmaste

kollektivtrafikpunkt. I samtliga K2A-bostäder har kunderna

tillgång till cykelparkeringar och i de flesta av bolagets

nyproducerade bostadshus finns sådana både inomhus

och utomhus. I vissa fastigheter finns även vallabodar och

cykelverkstäder för enklare underhåll.

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2025

Kundnöjdhet och trivsel

Kundtrivsel, trygghet och förutsättningar för samvaro är en

del av K2A:s grundkoncept. Utgångspunkten är att K2A:s

kunder ska trivas och vilja bo kvar länge. För att kunna

bibehålla välfungerande kundrelationer under längre

tid introducerade K2A under 2025 ett förtursprogram,

där den som bott hos K2A under studietiden erbjuds en

möjlighet att flytta vidare till en hyresbostad inom K2A:s

bestånd under det första halvåret efter avslutade studier.

För att kunna nyttja förturen krävs att studenten har varit

en skötsam hyresgäst samt bott kvar hos K2A fram till

avslutade studier. Förtursprogrammet blir även en del av

K2A:s sociala hållbarhetsarbete och ett sätt att underlätta

för unga i Sverige – som ofta har svårt att etablera sig på

bostadsmarknaden – att ta det första steget in på vuxen-

världens bostadsmarknad.

Att känna sig trygg i sitt hem är viktigt för alla människor

och det är centralt för K2A att vara en positiv samhällskraft

som bidrar till utvecklingen av attraktiva och levande

bostadsområden. Ambitionen är att skapa inbjudande

utemiljöer där alla kunder är välkomna och känner sig

trygga. Därför läggs stor vikt vid utformningen av ytorna

mellan husen, exempelvis genom att anlägga lekplatser

eller gemensamma uteplatser och samlingslokaler där

kunder kan mötas och umgås. I vissa fastigheter finns

inslag av samhällsfastigheter såsom LSS-boenden,

förskolor och serviceboenden. Att människor med olika

levnadsmönster bor tillsammans i samma kvarter är

positivt för tryggheten då människor rör sig i området olika

tider på dygnet. Baserat på denna insikt har K2A tagit fram

ett koncept för de egenutvecklade fastigheterna som kallas

24-timmarskvarter. Trygga och attraktiva bostadsområden

leder också till snabbare uthyrning och färre omflyttningar,

vilket bidrar till ökad lönsamhet.

Utöver utformningen av de fysiska miljöerna anordnar

K2A olika aktiviteter för kunderna och har ett nära

samarbete med studentkåren på ett flertal av de orter

bolaget verkar. Nöjda kunder är en förutsättning för

K2A:s framgång. Ett viktigt mål för K2A är därför att ha en

kundnöjdhet över branschgenomsnittet. K2A följer detta

genom att mäta Serviceindex, som är ett specifikt index

för fastighetsbranschen. Under 2025 blev K2A:s resultat

78 procent, medan genomsnittet låg på 83 procent. En

tydlig effekt som går att notera i undersökningen är att

egen personal på orterna är en framgångsfaktor för ökad

kundnöjdhet. Det skapar förutsättningar för långvariga

kundrelationer och minimerar omflyttningar. En kundnära

förvaltning är viktig för att K2A ska kunna leverera bra och

snabb service.

Ett annat standardkoncept för kunder hos K2A är fri

tillgång till elgrillar på innergårdarna – ett uppskattat inslag.

På många fastigheter tillhandahåller K2A studentcaféer

där studenterna kan träffas och studera tillsammans eller

“felleshus”, samvarolokaler med kök som hyresgästerna

kan boka för egna sammankomster. Bolaget anlitar även

studenter på plats som ansvarar för att öppna, stänga och

hålla studentcaféerna i ordning. I Sundsvall driver K2A ett

trygghetsboende för äldre med generösa ytor för socialt

umgänge samt en trygghetsvärd som anordnar gemen-

samma aktiviteter.

I maj 2025 anordnades en femårsfest för Vega Park, då det var fem år sedan den sista etappen färdigställdes. Jubileet firades

tillsammans med hyresgästerna i området och blev en mycket uppskattad eftermiddag fylld av livemusik, ponnyridning, hoppborgar,

popcorn och härlig stämning för både stora och små.

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2025

Hållbar arbetsplats

K2A är ett ungt företag och en inkluderande arbetsplats där medarbetarna känner

engagemang och stolthet. K2A erbjuder en inspirerande, jämlik och inkluderande

arbetsmiljö med en företagskultur där medarbetarna trivs, utvecklas och har

möjlighet att utnyttja sin fulla potential. Företagskulturen präglas av K2A:s

kärnvärden – kundfokus, nytänkande och långsiktighet.

Resultatuppföljning

Andel anställda som anger minst 9 av 10 när det

gäller sannolikheten att de skulle rekommendera

K2A som arbetsgivare.

Andel nyanställda som genomgått utbildning

gällande K2A:s uppförandekod.

Employee Net Promotor Score, eNPS, mäter hur

villiga medarbetarna är att rekommendera sin

arbetsplats till andra. Resultatet +27 motsvarar

“mycket bra” enligt eNPS:s skala.

K2A som arbetsplats

K2A är ett entreprenöriellt bolag som präglas av högt

tempo och snabba beslutsprocesser. Företagskulturen

bygger på kärnvärdena kundfokus, nytänkande och

långsiktighet. K2A:s kärnvärden, tillsammans med

styrdokument som hållbarhetspolicy, personalpolicy,

jämlikhetspolicy och uppförandekod är vägledande. I en

liten organisation som K2A blir varje enskild medarbetares

bidrag mycket betydelsefullt och att rekrytera rätt personer

till denna miljö är en förutsättning för en fortsatt fram-

gångsrik utveckling av bolaget. Medarbetare uppmuntras

att våga tänka nytt och innovativt för att på ett lösnings-

orienterat sätt bidra till att utveckla verksamheten och

skapa värde för bolagets intressenter. Det är avgörande

att medarbetarnas kompetens motsvarar verksamhetens

behov för att möta marknadens utmaningar. För samtliga

medarbetare sker utbildningar löpande i enlighet med

medarbetarens utvecklingsplan och baserat på behov. K2A

ska fortsätta vara en attraktiv arbetsgivare som kan locka

och behålla motiverade och kompetenta medarbetare. För

att säkerställa medarbetarnas motivation genomförs årliga

medarbetarsamtal, där individuella önskemål och behov

av vidare kompetensutveckling kartläggs. Under 2025

genomfördes en ny medarbetarundersökning som stärkte

bilden av K2A som ett bolag där medarbetare trivs och är

stolta att arbeta.

Välmående medarbetare

K2A har ett strukturerat program för att säkerställa en

trygg, säker och hälsosam arbetsmiljö. Arbetet leds

av en förbättringsgrupp som kontinuerligt arbetar

med både den psykosociala och fysiska arbetsmiljön.

Förbättringsgruppen ansvarar för såväl utvärdering och

målsättning som genomförande av förbättringsåtgärder

och uppföljning av insatser som främjar medarbetarnas

hälsa och välbefinnande.

En viktig del av detta arbete är de årliga medarbetar-

samtalen, där arbetsmiljön följs upp och medarbetarnas

behov och upplevelser fångas upp. Resultaten ligger sedan

till grund för kommande års prioriteringar och handlings-

planer, vilket säkerställer att förbättringar genomförs

utifrån faktiska behov.

För att stärka medarbetarnas välmående erbjuder K2A

flera hälsofrämjande insatser, såsom friskvårdsbidrag

och privat sjukvårdsförsäkring. Gemensamma tränings-

möjligheter erbjuds genom exempelvis löpargrupper

och idrottsinslag i samband med gemensamma sociala

aktiviteter. Till medarbetare som är föräldralediga med barn

under tre år och har rätt till föräldrapenning erbjuder K2A

föräldralön som en intäktsförstärkning utöver ersättningen

från Försäkringskassan.

Utöver detta arrangeras regelbundet gemensamma

sociala aktiviteter som stärker sammanhållningen och

bidrar till en positiv och trivsam kultur där uppslutningen

vanligtvis är mycket hög.

2023

100 %

2024

2025

100 %

2023

53 %

47 %

2024

2025

46 %

2024

-100

100

2025

27 27

2023

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2025

Under våren 2025 nådde K2A en betydande milstolpe – 200 000 personer i K2A:s bostadskö. En stark prestation som möjliggjorts genom

ett engagerat arbete av K2A:s medarbetare. Varje dag verkar de för att skapa trygga och trivsamma hem för de som bor hos K2A – hem

som håller över tid och som byggs och förvaltas med omtanke om både människa och miljö.

I Förbättringsgruppen ingår även arbetsplatsens skydds-

ombud, vilket bidrar till ett strukturerat och transparent

arbetssätt. Gruppen genomför en årlig utvärdering av

arbetsmiljön och uppföljning av handlingsplanerna i linje

med arbetsmiljölagens krav.

Precis som K2A:s bostäder ofta kan vara första steget in

på bostadsmarknaden för unga personer, strävar bolaget

efter att erbjuda unga med hög ambitionsnivå inom

fastighetsbranschen vägar in i yrkeslivet. K2A tar därför

regelbundet emot praktikanter och sommarjobbare varav

flera erbjudits anställning och idag arbetar inom bolaget.

Genom att kombinera behovsbedömningar, tydliga

mål, kontinuerlig uppföljning och konkreta hälso- och

välbefinnandeinsatser skapar K2A en arbetsplats som

stödjer medarbetarnas hälsa, engagemang och långsiktiga

välbefinnande.

Hållbarhetsengagemang

K2A:s hållbarhetsarbete har även en positiv effekt på

arbetsplatsens attraktionskraft. I bolagets medarbetar-

undersökning svarade en klar majoritet att organisationens

miljöprofil och engagemang i hållbarhetsfrågor har en

positiv påverkan på deras uppfattning om arbetsplatsen.

Alla medarbetare har personliga hållbarhetsmål, som är

kopplade till verksamhetens övergripande ambitioner och

har direkt påverkan på den individuella löneutvecklingen.

För att säkerställa kontinuerlig utveckling arrangeras även

interna utbildningar inom hållbarhetsområdet, för att varje

medarbetare ska få kunskap, förutsättningar och motiva-

tion att bidra i det dagliga arbetet.

Mångfald och jämlikhet

K2A ska vara en inkluderande arbetsplats där

medarbetarnas olikheter värdesätts och respekteras. Inom

K2A råder nolltolerans mot diskriminering och kränkande

särbehandling, vilket även framgår av bolagets jämlikhets-

policy och uppförandekod. K2A har en process för att

hantera incidenter eller brott mot interna riktlinjer. Inga

incidenter rapporterades under 2025 (0).

K2A:s förbättringsgrupp ansvarar för att driva och utveckla

arbetet rörande mångfald och jämlikhet, samt säkerställa

att bolaget arbetar i enlighet med uppsatta riktlinjer och

policyer.

I K2A:s leverantörspolicy ställs krav på att leverantörer

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2025

och underentreprenörer tar motsvarande ansvar i sina

organisationer. Vid tecknande av avtal åtar sig samtliga

leverantörer att följa K2A:s leverantörspolicy.

K2A eftersträvar en jämn könsfördelning bland såväl

bolagets anställda som i dess ledningsgrupp, vilket innebär

minst 40 procent kvinnor och minst 40 procent män. 2025

var andelen kvinnor 35 procent bland bolagets anställda

och 18 procent i ledningsgruppen. Koncernen har en

jämställdhetsplan till stöd för arbetet med att främja lika

villkor på arbetsplatsen.

Uppförandekod och nolltolerans mot korruption

K2A:s företagskultur grundas på förtroende och affärs-

mässighet. Grundläggande för detta är att följa gällande

lagar och regelverk, men K2A:s uppförandekod ställer

också höga krav för att säkerställa ett ansvarsfullt bete-

ende, hög affärsetik och respekt för mänskliga rättigheter.

Uppförandekoden baseras på K2A:s kärnvärden samt

principerna i FN:s Global Compact och de globala målen i

FN:s Agenda 2030.

Visselblåsarfunktion

K2A har en policy och rutin för visselblåsning som kan

användas vid misstanke om brott mot K2A:s uppfö-

randekod eller mot gällande lagstiftning. Utbildning kring

uppförandekoden och visselblåsarsystemet ingår som en

del i introduktionsprogrammet för alla nyanställda. Under

2025 genomgick samtliga nyanställda sådan utbildning.

Visselblåsarfunktionen hanteras av en extern part som

säkerställer visselblåsarens anonymitet och bedömer

huruvida det rör sig om en kvalificerad anmälan eller inte.

Anmälningarna ska hanteras och utredas skyndsamt och

effektivt. För att en anmälan ska ses som kvalificerad ska

den röra en individ i företagsledande eller nyckelställning

inom K2A samt avse en allvarlig oegentlighet inom bolaget.

Under 2025 inkom inga kvalificerade anmälningar om

överträdelser, oegentligheter eller något annat som strider

mot K2A:s kärnvärden eller uppförandekod, eller mot

gällande lagstiftning.

Organisation och medarbetare

K2A:s verksamhet organiseras i områdena Affärsutveckling,

Projekt samt Fastighet & hållbarhet och de koncern-

gemensamma funktionerna Ekonomi och Kommunikation/

IR vid huvudkontoret i Stockholm.

Hållbarhet i leverantörskedjan

K2A:s leverantörer har en viktig roll i värdekedjan. Som

beställare av varor och tjänster har K2A både ett ansvar

och en möjlighet att ställa krav med koppling till hållbarhet.

Det bidrar till efterlevnad av internationella principer om

hållbart företagande, som FN Global Compact, men också

till hantering av risker inom värdekedjan. Exempelvis ställer

K2A krav på sina leverantörer att följa bolagets leveran-

törskod som utgår från FN Global Compacts tio principer

samt linjerar med ISO 26000:s sju principer, som avser

mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption.

Denna kravställning sker både vid upphandling av nya leve-

rantörer samt vid förnyelse av avtal. K2A eftersträvar nära

och långsiktiga samarbeten med sina affärspartners för att

tillsammans främja hållbarhet genom hela värdekedjan.

Under 2025 har K2A fortsatt sitt arbete med leverantörs-

uppföljning, för att säkerställa efterlevnad av

uppförandekoden och identifiera risker kopplade till

möjligheten att uppfylla FN Global Compacts tio principer

eller till biologisk mångfald.

Varor och tjänster i förvaltningen av våra fastigheter

köps in i egen regi. Vid upphandling av entreprenörer och

inköp av tjänster reglerar K2A i avtal vilket ansvar bolagets

partner har inom affärsetik, miljö och arbetsförhållanden.

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2025

GRI-index

K2A:s hållbarhetsrapport är upprättad i enlighet med GRI standards 2021 och GRI 1:

Foundation, med rapporteringsperiod från den 1 januari till 31 december 2025.

K2A:s styrelse är det högsta styrande organet och även ansvarig för informationen i

hållbarhetsrapporten. För mer information, se sida 100.

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2025

GRI 2GRI 2 Organisationen och redovisningsprinciperOrganisationen och redovisningsprinciper SidaSida

2-1 Organisationsdetaljer Omslag, 98-100

2-2 Enheter som omfattas av hållbarhetsredovisningen 100

2-3 Redovisningsperiod, frekvens och kontaktperson Omslag, 100

2-4 ”Reviderad” information 30, 47

2-5 Extern försäkran 65-66

Organisationen och redovisningsprinciper

GRI 2GRI 2 Aktiviteter och anställdaAktiviteter och anställda SidaSida

2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsrelationer 14-15, 22, 34-41, 57

2-7 Medarbetare 39-41, 45-49, 98

2-8 Medarbetare som inte är anställda 45

GRI 2GRI 2 StyrningStyrning SidaSida

2-9 Styrningsstruktur och sammansättning 91-92, 96

2-10 Nominering och val av högsta styrande organ 91-92

2-11 Ordförande för högsta styrande organ 91-92, 96

2-12 Högsta styrande organets roll med översyn och hantering av påverkan 25, 101, 91-92

2-13 Delegering av beslutsfattande för att hantera påverkan 19, 25-26

2-14 Högsta styrande organets roll i hållbarhetsrapportering 19, 25-26

2-15 Intressekonflikter 91-92, 96, 109-110

2-16 Kommunikation av kritiska frågeställningar 19, 25-26, 41

2-17 Den samlade vetenskapen hos det högsta styrande organet 19, 25-26, 39

2-18 Prestationsutvärdering av högsta styrande organet 94

2-19 Ersättningspolicy 109-110

2-20 Process för att fastslå ersättningar 110

2-21 Årlig total kompensationsgrad 110

GRI 2GRI 2 Strategi, policies och praxisStrategi, policies och praxis SidaSida

2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling 9-10

2-23 Riktlinjer och policyåtaganden 25, 40-41, 105

2-24 Förankring av policyåtaganden 25, 35, 100

2-25 Processer för att avhjälpa negativa effekter 34-41

2-26 Mekanismer för rådgivning och rapportering av oegentligheter (visselblåsarfunktion) 41

2-27 Efterlevnad av lagar och förordningar 25-41, 48

2-28 Medlemskap i organisationer 25

2-29 Tillvägagångssätt för intresseengagemang 27-28

2-30 Kollektivavtal 45

GRI 3GRI 3 Väsentliga frågorVäsentliga frågor SidaSida

3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor 27-28

3-2 Lista på väsentliga frågor 27-28

3-3 Hantering av väsentliga frågor 19, 25, 27-30

40-42

GRI 201GRI 201 Ekonomisk utvecklingEkonomisk utveckling SidaSida

201-1 Skapat och distribuerat ekonomiskt värde 111, 115-116

201-2 Finansiell påverkan, risker och möjligheter till följd av klimatpåverkan 61,64

201-3 Omfattning av organisationens förmånsbestämda åtaganden 128

201-4 Ekonomiskt bidrag 146

GRI 205GRI 205 Anti-korruptionAnti-korruption SidaSida

205-2 Kommunikation och utbildning i antikorruptionspolicies och rutiner 41

205-3 Antal fall av korruption 41

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2025

GRI 301GRI 301 MaterialMaterial SidaSida

301-1 Materialanvändning 45

GRI 302GRI 302 EnergiEnergi SidaSida

302-1 Organisationens energianvändning 16, 36, 45-46

302-3 Energiintensitet byggnader 16, 36, 45-46

302-4 Minskad energianvändning 36, 45-46

GRI 303GRI 303 VattenVatten SidaSida

303-3 Vattenuttag 45, 49

GRI 305GRI 305 UtsläppUtsläpp SidaSida

E.i.1 Utsläpp av växthusgaser från byggnader 30, 47

305-1 Direkta växthusgasutsläpp (scope 1) 47

305-2 Indirekta växthusgasutsläpp (scope 2) 47

305-3 Övriga indirekta växthusgasutsläpp (scope 3) 47

305-4 Växthusgasintensitet i byggnader 47

305-5 Minskning av växthusgasutsläpp 30, 47

GRI 306GRI 306 AvfallAvfall SidaSida

306-3 Genererat avfall 45

GRI 308GRI 308 Efterlevnad miljöEfterlevnad miljö SidaSida

E.i.1 Nya leverantörer som granskas med avseende på miljö 35, 40-41

308-2 Negativ miljömässig påverkan i leverantörskedjan samt vidtagna åtgärder 35, 40-41

GRI 401GRI 401 Anställningsförhållanden och arbetsvillkorAnställningsförhållanden och arbetsvillkor SidaSida

401-1 Personalomsättning 46

401-2 Förmåner som ges till heltidsanställda men inte till deltids- eller visstidsanställda 39-40, 106, 94-95

GRI 403GRI 403 Hälsa och säkerhetHälsa och säkerhet SidaSida

403-1 Ledningssystem för hälsa och säkerhet 39

403-3 Hälsovård 39

403-4 Medarbetares deltagande, samråd och kommunikationi hälso- och säkerhetsfrågor 39

403-6 Främjande av medarbetares hälsa 39-41

403-9 Tillbud och olyckor 46

403-10 Sjukfrånvaro 46

GRI 404GRI 404 UtbildningUtbildning SidaSida

E.i.1 Träning och kompetensutveckling 27, 39, 48, 104, 106

404-3 Utvecklingssamtal 27, 39, 104, 106

GRI 405GRI 405 Mångfald och lika möjligheterMångfald och lika möjligheter SidaSida

405-1 Sammansättning av företaget (utifrån ålder och kön) 96-97, 45-46

GRI 406GRI 406 Icke-diskrimineringIcke-diskriminering SidaSida

406-1 Incidenter av diskriminering och vidtagna åtgärder 39-41, 105

GRI 413GRI 413 Lokala samhällenLokala samhällen SidaSida

413-1 Bolagets påverkan på samhällen där verksamhet bedrivs 36-38

GRI 414GRI 414 Leverantörsutvärdering avseende samhälleLeverantörsutvärdering avseende samhälle SidaSida

E.i.1 Andel nya leverantörer som granskats avseendearbetsvillkor och mänskliga rättigheter 35, 41, 57

414-2 Negativ social påverkan i leverantörskedjansamt vidtagna åtgärder 39-41

GRI 416GRI 416 Kunders hälsa och säkerhetKunders hälsa och säkerhet SidaSida

E.i.1 Hållbara materialval och åtgärder som vidtas i syfte att upprätthålla en hög trygghet och säkerhet 39-41

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2025

GRI IndexGRI Index Krav/upplysningKrav/upplysning UtelämnandeUtelämnande FörklaringFörklaring

2-21 Årlig total kompensationsgrad a, b

Saknar rutin för rapportering av förhållande

mellan högst kompensation och median,

samt procentuell utveckling för den

jämförelsen.

303-3 Vatten a, b, c, d

Saknar uppgifter om vattenuttag avseende

källor och utsatta områden. Rapporterar

endast på förbrukat vatten från VA-bolag

och vattenintensitet per kvm Atemp.

401-1 Personalomsättning b

Saknad data för att redovisa personalomsättning per

åldersgrupp, kön och region

403-1 Ledningssystem för hälsa och säkerhet a, i, ii

Ej relevant då vi saknar ledningssystem för

hälsa och säkerhet.

403-9 Tillbud och olyckor a-iv, v, b-i, b-v, c, d, e, f Saknar rutin för redovisning av arbetsplatsolyckor

403-10 Sjukfrånvaro a-i, a-ii, a-iii, b, c

Saknar rutin för redovisning av arbetsrelate

rad ohälsa.

413-1

Bolagets påverkan på samhällen där

verksamheten bedrivs

Saknar rutin för specifik redovisning av lokalt engagemang

på verksamma orter

GRI 2‑7, Aktiviteter och anställda

Medarbetare K2A (moderbolaget) per 2025‑12‑31

Tillsvidareanställda/heltidsanställda

Totalt Kvinnor Män

Antal 44 14 30

Procent 100 32 68

Visstidsanställda med timlön/deltidsanställda

Totalt Kvinnor Män

Antal 16 7 9

Procent 100 44 56

Medarbetare K2A (moderbolaget) per 2024‑12‑31

Tillsvidareanställda/heltidsanställda

Totalt Kvinnor Män

Antal 43 14 29

Procent 100 33 67

Visstidsanställda med timlön/deltidsanställda

Totalt Kvinnor Män

Antal 15 7 8

Procent 100 47 53

GRI 2‑8, Medarbetare som inte är anställda

Medarbetare som inte är anställda per 2025‑12‑31

Totalt Kvinnor Män

Antal 5 1 4

Medarbetare som inte är anställda per 2024‑12‑31

Totalt Kvinnor Män

Antal 3 0 3

GRI 2‑30, Kollektivavtal

Andel av personalstyrkan som omfattas av kollektivavtal

K2A 100 %

GRI 301‑1 , Materialanvändning

Materialanvändning

Använt material

, kg –

Varav förnybart –

Varav icke-förnybart –

GRI 302‑1

, Energi

Energi

MWh 2025 2024

Bränslen, fossila

– –

Bränslen, icke-fossila – –

Fastigheter, el 3 046 4 730

Varav egenproducerad solel 198 498

Fastigheter, värme 7 289 12 405

Kyla – –

Ånga – –

Fabrik, el – 206

Fabrik, biobränsle – –

Summa 10 336 17 341

Totalt producerad solel, samtliga fastigheter 346 919

Varav såld solel, samtliga fastigheter 148 421

GRI 302‑3

, Energi

Energiintensitet4, totalt fastighetsbestånd 2025 2024

Fjärrvärme, kWh/kvm A

temp

58,3 51,4

Fastighetsel, kWh/kvm A

temp

21,7 23,3

Totalt 80,0 74,7

Energiintensitet, jämförbart bestånd

Fjärrvärme, kWh/kvm A

temp

59,7 57,4

Fastighetsel, kWh/kvm A

temp

20,8 22,0

Totalt 80,5 79,4

GRI 303

, Vatten

Vattenanvändning, jämförbart bestånd 2025 2024

GRI 303-3 Vattenanvändning, m

156 420 146 193

CRE 2 Vattenintensitet, byggnader, m

/kvm 1,16 1,08

GRI 306

, Avfall

Fastighetsavfall, kg

Fastighetsavfall, kg 2025 2024

Farligt avfall 1 032 734

Återvinning 1 032 726

Förbränning – 8

Icke-farligt avfall 1 253 774 1 525 394

Deponi – –

Återvinning 343 170 581 448

Förbränning 910 604 943 946

Totalt fastighetsavfall 1 254 806 1 526 129

Fabriksavfall, kg 2025 2024

Farligt avfall – –

Återvinning – –

Förbränning – –

Icke-farligt avfall 10 869 106

Deponi – –

Återvinning – 36

Förbränning 10 860 69

Totalt fabriksavfall 10 860 106

Total avfallsvikt 1 265 666 1 526 243

1) Avser byggmaterial för nyproduktion, som exempelvis trä, betong, stål och isolering. Utfallet blir 0 för 2024 då ingen nyproduktion tas med i klimatbokslut.

2) Jämförbarheten påverkas av förändringar i K2A:s fastighetsbestånd. För energiintensitet i jämfört bestånd, se GRI 302-3.

3) Sålda fastigheter exkluderade. Fastigheter med inflytt under året har räknats upp till helårsdata.

4) Sålda fastigheter exkluderade. Fastigheter med inflytt under året har räknats upp till helårsdata.

5) Ökning gällande fabriksavfall beror på avveckling av befintlig fabrik.

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2025

GRI 405‑1, Mångfald och lika möjligheter

Sammansättning av företaget (ålder och kön)

Antal anställda per 2025‑12‑31

Totalt Kvinnor Män

Under

30 år

30‑ 50

år

Över 50

år

K2A 60 21 39 24 27 9

Styrelse 6 1 5 0 0 6

Totalt 66 22 44 24 27 15

Andel i procent

Kvinnor Män

Under

30 år

30‑ 50

år

Över 50

år

K2A 35 65 40 45 15

Styrelse 17 83 0 0 100

Totalt 33 67 36 41 23

Antal anställda per 2024‑12‑31

Totalt Kvinnor Män

Under

30 år

30‑ 50

år

Över 50

år

K2A 58 21 37 25 23 10

Styrelse 6 1 5 - - 6

Totalt 64 22 42 25 23 16

Andel i procent

Kvinnor Män

Under

30 år

30‑ 50

år

Över 50

år

K2A 36 64 43 40 17

Styrelse 17 83 - - 100

Totalt 34 66 39 36 25

GRI 302‑3, forts.

Energiintensitet per verksamhetstyp, kWh/kvm A

temp

(lika‑för‑lika)

2025 2024

Fjärrvärme + fastighetsel, studentbostäder 67,7 71,8

Fjärrvärme + fastighetsel, hyresbostäder 71,4 71,9

Fjärrvärme + fastighetsel, samhällsfastigheter 123,4 113,5

GRI 401‑1, Anställningsförhållanden och

arbetsvillkor

Fördelning personalomsättning 2025 (ålder och kön)

Koncernnivå

Totalt Kvinnor Män

Under

30 år

30‑ 50

år

Över 50

år

Börjat 7 4 3 4 3 0

Slutat 7 4 3 4 2 1

Fördelning personalomsättning 2024 (ålder och kön)

Koncernnivå

Totalt Kvinnor Män

Under

30 år

30‑ 50

år

Över 50

år

Börjat 9 3 6 4 3 2

Slutat 19 8 11 4 9 6

Personalomsättning

, procent per 2025‑12‑31

K2A 16

Personalomsättning

, procent per 2024‑12‑31

K2A 31

GRI 403‑10, Hälsa och säkerhet

Sjukfrånvaro, procent 2025 2024

K2A 5 5

GRI 403‑9, Hälsa och säkerhet

Olyckor och tillbud, antal

Tillbud Olyckor

2025 2024 2025 2024

K2A - 1 3

Olyckor som ledde till (inkluderade i ovan):

sjukfrånvaro - -

långtidssjuksskrivning (>2 veckor) 1 -

dödsfall - -

Olycksfallsfrekvens (LTAR) 11,9 -

1) Avser personalomsättning fördelat på antal nyanställningar och avslut 2025 och anställda per 2025-12-31.

2) Kompletterande nyckeltal avseende energiintensiteten för de verksamhetstyper som förekommer i K2A:s förvaltningsbestånd inom samma år.

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2025

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2025

K2A:s utsläpp av växthusgaser

GRI 305, GHG‑Dir‑Abs, GHG‑Dir‑Lfl

Scope 1, ton CO

e 2025 2024

Overhead

Företagsbilar 2 3

Egen produktion

Fabrik, biobränsle – –

Fabrik, diesel – –

Byggplats, diesel – –

Summa 2 3

Scope 2, ton CO

e 2025 2024

Kontoret

Kontorsel – –

Fastighetsel – –

Uppvärmning, kontoret 2 3

Fastighetsbeståndet

Fastighetsel 49 51

Fastigheter, värme 236 378

Egen produktion

Fabrik, el – –

Fabrik, biobränsle – –

Byggplats, el – –

Summa (market-based) 287 434

Summa (location-based) 258 415

Scope 3

, ton CO

e 2025 2024

Kategori i scope 3

1. Inköp av varor och tjänster

– –

2. Kapitalvaror

– –

3. Aktiviteter relaterade till

bränsle- och energiproduktion

som ej ingår i scope 1 eller scope 2 81 130

4. Transport och distribution (uppströms)

– –

5. Avfall genererat i verksamheten 2 1

6. Tjänsteresor 24 13

7. Pendling 26 24

8. Leasade tillgångar (uppströms)

48 74

13. Leasade tillgångar (nedströms) 84 137

15. Investeringar

218 69

Summa 483 449

Summa Alla scope (ton CO

e) 773 886

Biogent kol, Outside‑of‑scope (ton CO

e) – –

Summa (ton CO

e) – –

Noteringar 2025 2024

Inbindning av biogent kol utanför värdekedjan

(klimatkompensation) – –

GRI 305‑4, GHG‑Int

Växthusgasintensitet 2025 2024

Bruttoarea (kvm BTA) 145 026 269 944

Klimatpåverkan per BTA, scope 1-2 2,0 1,6

Jämförbarheten påverkas av förändringar i K2A:s fastighetsbestånd. För

jämförbart bestånd har utsläppen per kvm minskat med 9,3 procent under

2023-2025.

Metod för klimatberäkningar

K2A har samlat in data från fastigheterna genom mätning

och från organisationen genom rapporterad och/eller

uppmätt data. Då komplett mätning saknas för

kategorierna 5, 8, och 13 så har schablonantaganden

gjorts för uppräkning. I K2A:s scope 3, kategori 15

ingår utsläpp för samägda bolags samtliga scope.

Jämförbarheten mellan år påverkas av förändringar i K2A:s

fastighetsbestånd. Siffrorna för 2024 har korrigerats med

hänsyn till nya beräkningar för JV-bolag. Beräkningar har

redovisats enligt standarden Green House Gas-protocol

(GHGP).

Källor, emissionsfaktorer

Mobil förbränning, bensinbil: Trafikverket, emissionsfaktorer

vägtrafik (2022)

Mobil förbränning, dieselbil: Trafikverket, emissionsfaktorer vägtrafik

(2022)

Elkonsumtion, 100 % koldioxidfri: ENEAS (2023)

Elkonsumtion, biomassa: EPD S-P-00748 Axpo Domat/Ems Wood-

Fired Power Plant, 2018

Elkomsumtion, Bra Miljöval: Naturskyddsföreningen (2021) Resultat

2020 – Bra Miljöval Elenergi

Elkomsumtion, Luleå Energi, residual: Luleå Energi, 2023, hämtad

från https://www.luleaenergi.se/produkter-och-erbjudanden/

teckna-elavtal/elens-ursprung/

Elkonsumtion, nordisk residualmix: EI (2023), UN (2022), BEIS (2021)

Elkonsumtion, grid mix Sv: AIB (2018)

Elkonsumtion, vattenkraft: EPD SP-00088

Elkonsumtion, vindkraft: EPD SP-01435

Elkonsumtion, solkraft: Mårten Lind, Solkompaniet

Tjänsteresor, bil, bensin och diesel: Trafikverket, emissionsfaktorer

vägtrafik (2022)

Tjänsteresor, bil, el: Trafikverket, emissionsfaktorer vägtrafik (2022)

Tjänsteresor, båt, Gotlandsfärja: Naturvårdsverket (2020) Beräkning

av utsläpp från tjänsteresor. Version 4.

Tjänsteresor, flyg: NTM (2022)

Tjänsteresor, hotellnatt, Sverige: UN 2022, IPCC 2006 & CIBSE 2012

i: Ecometrica 2023 (OI)

Tjänsteresor, taxi miljöbil och average: Taxiförbundet (2021)Report:

Branschläget 2021

Tjänsteresor, buss: NTM (2018)

Pendling, bensinbil: NTM (2018), antagande beläggningsgrad 1,13

Pendling, buss: NTM (2018)

Pendling, tunnelbana: NTM (2018)

Pendling, elcykel: AIB (2020)

Bränsle, biogas: Naturvårdsverket (2012) Vägledning om beräkning

av utsläppsminskning, BEIS (2023)

Bränsle, träpellets: DEFRA (2023)

Värme, samtliga orter: Energiföretagen 2022 Fjärrvärmens lokala

miljövärden för 2021, hämtad från https://www.energiforetagen.se/

statistik/fjarrvarmestatistik/miljovardering-av-fjarrvarme/

Avfall: IVL (2019)

1) Jämförbarheten mellan år påverkas av förändringar i K2A:s fastighetsbestånd, framför allt avyttringen av 2 990 studentbostäder till ett samägt bolag i oktober

2024. Utsläppen relaterade till dessa fastigheter belastar framför allt scope 2 under 2024, men redovisas 2025 i sin helhet i scope 3, kategori 15.

VSME

Knaust och Andersson Fastigheter AB (publ) sammanställer nedan hållbarhets‑

information enligt nya VSME‑standarden för perioden 1 januari till 31 december 2025.

UpplysningUpplysning SidaSida KommentarKommentar

B1. Basis for preparation

B1-24a. Val av rapporteringsalternativ – Företaget sammanställer information i linje med Basic Module

B1-24c. Individuell eller koncernredovisning. –

Hållbarhetsrapporten har upprättats på koncernbasis, vilket innebär att den omfattar

K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) samt samtliga dotterbolag, i enlighet

med noten `Andelar i koncernbolag`

B1-24d. Koncern adresser – K2A samt alla dotterbolag utgår ifrån Karlavägen 104, 115 26 Stockholm

B1-24e. Generell information om företaget –

K2A är verksamt inom SNI 68.201 Uthyrning och förvaltning av egna eller arrenderade

bostäder, vilket motsvarar NACE L6820. Balansomslutning per 2025-12-31 var 667,5

MEUR (referenskurs: 10,8254 SEK/EUR): Nettoomsättning 2025 var 27,7 MEUR (re-

ferenskurs: 11,0671 SEK/EUR)

B1-25. Miljöcertifieringar 16, 89

K2A har 2025 fått utmärkelsen GRESB Sector Leader Standing Investments samt

Development. 90 % av bolagets fastighetsbestånd är miljöcertifierad enligt Svanen

alternativt Miljöbyggnad iDrift.

B2. Practices, policies, future initiatives & targets

B2-26a. Etablerade arbetssätt 19, 30-41, 54,57 –

B2-26b. Policyer 25, 39-41, 54-57 –

B2-26c. Framtida arbetssätt

14, 21-22, 34-35,

54-57

–

B2-26d. Mål 31, 29-33 –

B3. Energy and greenhouse gas emissions

B3-29. Total energikonsumption 45 –

B3-30. Växthusgasutsläpp 30, 47 –

B3-31. Växthusgasutsläpp i förhållande till omsättning – 20,0 tCO

e/MEUR

B4. Pollution of air, water and soil

B4-32. Föroreningar –

K2A utför enligt svensk lag köldmedierapportering till kommunala miljöförvaltningar

för de anläggningar som omfattas av kraven. Under 2025 rapporterades inga läckage

B5. Biodiversity

B5-33. Verksamhet i områden med känslig biologisk mångfald 34-35

Under rapporteringsperioden är inga fastigheter som omfattas av rapporteringen

belägna i eller i närheten av områden med känslig biologisk mångfald

B6. Water

B6-35. Vattenanvändning 45

Bolaget redovisar totalt vattenuttag, varav 47 % avser vattenuttag i områden med hög

vattenstress

B7. Resource use, circular economy and waste management

B7-37. Principer för cirkulär ekonomi 34, 55-57 –

B7-38a. Avfall 45 –

B7-38b. Återvinning 45 –

B7-38c. Materialanvändning 45 –

B8. Workforce‑ General characteristics

B8-39a. Personalsammansättning 45 –

B8-39b. Könsfördelning 45-46, 96-97, –

B8-40. Personalomsättning 46 –

B9. Workforce‑ Health and safety

B9-41a. Arbetsrelaterade olyckor 46 –

B9-41b. Dödsfall 46 –

B10. Workforce‑ Remuneration, collective bargaining and training

B10-42a.Minimilön 45 –

B10-42c. Kollektivavtal 45 –

B10-42d. Kompetensutveckling –

Under 2025 deltog samtliga medarbetare i tjänst i en intern hållbarhetsutbildning.

Genomsnittliga antalet utbildningstimmar för anställda på K2A under 2025 var

18 timmar för män och 14 timmar för kvinnor.

B11. Convictions and fines for corruption and bribery

B11-43. Domar och böter för korruption och mutbrott – Inga domar eller böter under 2025

VSME-version: December 2024

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2025

Fastighetsbeteckning Kommun Adress Kordinater ("geolocation")

Totalt

Vattenuttag [L]

Vattenuttag från

Områden

med Hög

Vattenstress [L]

Vattenuttag från

Områden

med Hög

Vattenstress [%]

Stockholm Kopiepennan 1 Stockholm Ångermannagatan 1A-C 59° 21′ 45.772″, 17° 53′ 28.066″ 4 093,00 - -

Järfälla Barkarby 2.60 Järfälla Herculesgatan 13, Gripengatan

13-15

59° 24′ 53.479″, 17° 52′ 09.598″ 9 301,00 - -

Juliana 8 Västerås Köpingsvägen 26 59° 36′ 12.478″, 16° 31′ 39.926″ 0,02 - -

Korpralen 1 Visby Greta Arwidssons gata 27-29 57° 37′ 34.635″, 18° 18′ 45.351″ 231,00 231,00 0,1%

Kolartorp 1:296 Haninge Hermantorpsvägen 11, 13, 15 59° 10′ 43.937″, 18° 07′ 42.972″ 11 010,89 11 010,89 6,9%

Kolartorp 1:371, Kolartorp 1:365 Haninge Hermantorpsvägen 32, 30,

Vega Allé 150, Vega Allé 144,

142

59° 10′ 47.339″, 18° 07′ 37.415″ 14 529,00 14 529,00 9,1%

Örebro Glidplanet 5 Haninge Gyrogatan 5, Termikgatan 33 59° 15′ 13.125″, 15° 12′ 06.837″ 4 788,00 - -

Enköping Gånsta 2:106 Örebro Vitriskagatan 4, 6, 8, 10 59° 37′ 47.242″, 17° 06′ 31.872″ 6 888,00 - -

Kolartorp 1:372, Kolartorp 1:373,

Kolartorp 1:47

Enköping Vega Allé 107-9, 111-113,

Hermantorpsvägen 24-26,

Hermantorpsvägen 24-26

59° 10′ 50.434″, 18° 07′ 44.930″ 12 730,00 12 730,00 8,0%

Lund Helgonagården 5:12 Haninge Bengt Hultqvists väg 1 67° 50′ 26.646″, 20° 24′ 36.560″ 1 160,00 - -

Galgvreten 3:7 Haninge Linbanegatan 13 59° 38′ 43.196″, 17° 04′ 34.387″ 2 587,00 - -

Galgvreten 3:8 Haninge Linbanegatan 15 59° 38′ 43.735″, 17° 04′ 31.033″ 3 344,10 - -

Västerås Kornknarren 2 Kiruna Stenkumlagatan 14 & 16 59° 36′ 18.542″, 16° 29′ 51.753″ 3 252,13 - -

Bredsand 1:353 Enköping Galeonsvägen 2-6 59° 35′ 32.295″, 17° 04′ 49.749″ 1 988,00 - -

Örebro Startbanan 3 Enköping Karlsdalsallén 31A-F,

Karlsdalsallén 29,

Karlsdalsallén 27

59° 15′ 07.810″, 15° 12′ 33.464″ 4 809,82 - -

Sundsvall Sidsjöhöjden 14 Västerås Hakon Ahlbergs väg 38 & 42,

Paviljongvägen 27

62° 22′ 40.488″, 17° 17′ 30.120″ 3 994,60 - -

Norrtälje Rödalen 1 Enköping Vegagatan 8, 12 A-C,

Sjöfartsgatan 7, 9 A-B, Pilgatan

59° 45′ 36.233″, 18° 42′ 37.314″ 34 182,81 34 182,81 21,4%

Växjö Diskussen 2 Örebro Hejaregatan 11A, 11B,

Gymnastikvägen 2A, 2B, 2C

56° 52′ 57.563″, 14° 46′ 09.306″ 19 956,00 - -

Västerås Forntiden 2 Sundsvall Forntidsgatan 5, Hus B & C 59° 37′ 22.798″, 16° 36′ 10.192″ 7 285,00 - -

Mästaren 1 Norrtälje Järnvägsgatan 5,

Hantverksgatan 1-2, Bokgatan 2

56° 09′ 32.369″, 13° 36′ 24.588″ 3 487,89 - -

Ugglum 14:217 Växjö Kvarnhjulsvägen 1 57° 41′ 50.314″, 12° 12′ 12.531″ 536,30 - -

Vaksala-Lunda 28:2,

Vaksala-Lunda 29:1

Västerås Hagtorpsvägen 9,

Bladmossvägen 2

59° 54′ 35.922″, 17° 44′ 44.343″ 496,75 - -

Andersberg 17:42 Hässleholm Slörgatan 12 60° 38′ 35.414″, 17° 07′ 57.151″ 340,48 - -

Motala Lilla Berg 1:4-5 Partille Kristberg 305, Borensberg 58° 33′ 44.440″, 15° 16′ 54.368″ 586,31 - -

Boken 6 Uppsala Thulegatan 4 59° 16′ 39.011″, 15° 12′ 31.186″ 536,78 - -

Norra Skogen 1;2 Uppsala Björklidsvägen 20 59° 16′ 12.804″, 17° 12′ 03.019″ 377,06 - -

Laven 20 Gävle Ormbunksvägen 3 59° 24′ 03.975″, 17° 01′ 46.482″ 706,72 - -

Engel 2 Motala Solbergavägen 33 59° 15′ 29.224″, 17° 06′ 40.030″ 486,27 - -

Lilla Ramsjö 2;51 Oxelösund Ramsjövägen 31 59° 55′ 58.287″, 16° 58′ 23.654″ 35,64 - -

Ratten 2 Strängnäs Bokvägen, Rönngatan 5 58° 59′ 33.028″, 16° 10′ 22.590″ 519,83 519,83 0,3%

Nällberga 1:250 Strängnäs Dramatörvägen 5 58° 50′ 45.249″, 17° 14′ 06.602″ 272,33 272,33 0,2%

Ripan 2 Strängnäs Hagagatan 6 59° 03′ 49.361″, 16° 34′ 50.452″ 323,21 323,21 0,2%

Röksvampen 1 Heby Täbyvägen 77 59° 26′ 58.082″, 18° 01′ 59.057″ 349,09 349,09 0,2%

Luthagen 18:3 Katrineholm Börjegatan 50 59° 51′ 50.405″, 17° 36′ 37.996″ 95,28 - -

Enköping Nynäs 1:8 Tystberga Slalomvägen 3 59° 37′ 08.811″, 17° 04′ 50.012″ 758,69 - -

Enköping Centrum 15:7 Flen Källgatan 21 59° 38′ 11.765″, 17° 04′ 28.635″ 789,09 - -

Måsnaryd 1:4 Stockholm Måsnarydsvägen 3 59° 11′ 39.462″, 17° 33′ 13.442″ 353,58 353,58 0,2%

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2025

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2025

Upplysning K2A – Principal Adverse

Indicators (PAI)

Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR) är en EU‑förordning med syfte att

omdirigera kapitalflöden mot aktiviteter som är i linje med EU:s gröna giv och därmed

Parisavtalets klimatmål. För K2A är redovisning enligt SFRD inte obligatorisk då K2A

inte omfattas av förordningarna, men då K2A eftersträvar transparens och har som

ambition att leva upp till de allra högsta hållbarhets kraven har bolaget valt att

rapportera i enlighet med förordningen. För 2025 rapporterar K2A för de två Principal

Adverse Indicators (PAI) som relaterar till fastighetsbranschen och är obligatoriska

enligt SFRD, samt tre av de fem PAI som är frivilliga.

Obligatoriska PAI‑indikatorer

Exponering mot fossila bränslen

genom fastighetstillgångar

Exponering mot fastighets

tillgångar som är ineffektiva

ur energisynpunkt

Mätetal PAI Utfall 2025 Utfall 2024 Enhet

Andel av portföljen involverad i

utvinning, lagring, transport eller

tillverkning av fossila bränslen

Andel av investeringar i energiin-

effektiva fastigheter

61,4

5 %

”Frivilliga” PAI‑indikatorer

för miljömässig hållbarhet

GHG-utsläpp

Intensitet av energianvändning

Mätetal PAI Utfall 2025 Utfall 2024 Enhet

GHG-utsläpp Scope 1

GHG-utsläpp Scope 2

GHG-utsläpp Scope 3

GHG-utsläpp totalt

Total energianvändning för ägda

fastighetstillgångar

per kvadratmeter

20 80,0 80,5 kWh/

kvm

287

483

773

434

449

886

tCO

Avfallsproduktion i

verksamheten

Andel av fastighetstillgångarna

som är utrustade

med avfallsutrymmen

21 %

100

1) Indikator 17 är ej tillämplig på K2Aa:s verksamhet. K2A fortsätter dock att övervaka denna indikator framgent.

2) Avser marknadsbaserade utsläpp.

EU-taxonomin

K2A har sedan starten haft hållbarhetsfrågor högt på agendan och har sedan 2020

följt arbetet med utvecklingen av EU‑taxonomin. Bolaget har varit med och utformat

Fastighetsägarnas svar på EU:s remissförslag samt deltagit i Fastighetsägarnas och

Byggföretagens arbetsgrupper för att tolka och tydliggöra kriterierna för

respektive bransch.

Definitioner

Följande omfattas av EU-taxonomins definition av

omsättning, investeringar och fastighetskostnader

Omsättning

Omfattas: Intäkter från ekonomiska aktiviteter i bolaget

som omfattas av EU-taxonomin. För K2A innebär det

samtliga intäkter från fastigheterna som bolaget äger.

Omfattas ej: Intäkter från fastigheter som K2A inte äger

eller övriga koncernintäkter som ej är relaterade till de

fastigheter som bolaget äger.

Investeringar (CapEx)

Omfattas: Samtliga investeringar kopplat till bolagets

fastigheter.

Omfattas ej: Investeringar i koncernen utöver de som

relaterar till fastigheterna, exempelvis goodwill.

Om EU-taxonomin

Som en del av Parisavtalet och den Gröna Given har

EU-kommissionen tagit fram ett verktyg, EU- taxonomin – ett

klassningssystem som ska göra det enkelt att identifiera och

jämföra ekologiskt hållbara investeringar. Syftet är att underlätta

omallokering av kapital till aktiviteter eller projekt som är i linje

med Parisavtalets mål om att hålla den globala uppvärmningen

under 1,5°C.

EU-taxonomin omfattar sex målområden:

1. Begränsning av klimatförändringar

2. Anpassning till klimatförändringar

3. Hållbar användning och skydd av vatten och marina resurser

4. Övergång till en cirkulär ekonomi

5. Förebyggande och kontroll av föroreningar

6. Skydd och återställande av biologisk mångfald och ekosystem

I dagsläget har kriterier och gränsvärden tagits fram för

EU-taxonomins alla sex målområden. För att klassificeras

som ekologiskt hållbar ska en verksamhet bidra till minst ett av

målen. Verksamheten får heller inte väsentligt skada något av de

andra målen och ska uppfylla krav på minimiskydd.

Källa: https://finance.ec.europa.eu/sustainable-finance/

tools-and-standards/eu-taxonomy-sustainable-activities_en

1) https://ec.europa.eu/info/sites/default/files/business_economy_euro/

banking_and_finance/documents/sustainable-finance-taxonomy-artic-

le-8-report-eligible-activities-assets-faq-part-2_en.pdf

Fastighetskostnader (OpEx)

Omfattas: enligt EU-taxonomins regler ska endast

fastighetskostnader kopplat till följande aktiviteter ingå:

▪ Forskning och utveckling.

▪ Byggnadsrenovering.

▪ Kortsiktiga leasingavtal.

▪ Underhåll och reparation.

▪ Samtliga (övriga) utgifter kopplade till löpande under-

håll av den materiella anläggningstillgången som krävs

för att säkerställa tillgångens fortlöpande och

ändamålsenliga funktion, genomfört av bolaget eller av

anlitad tredjepart.

Omfattas ej: Utgifter för fjärrvärme, fastighetsel, biogas

eller bioolja (för uppvärmning eller löpande drift), vatten/

VA, snöröjning, sophämtning, bredband, adminstration,

försäkringar, tomträttsavgäld, avskrivningar och fastighets-

skatt. Fastighetskostnader för delar av fastigheten som

används internt ingår ej.

Redovisning enligt artikel 8 i

EU‑taxonomiförordningen

K2A redovisar bolagets förenlighet med EU-taxonomin,

där bolagets verksamhet relaterar till kraven enligt

EU-taxonomins delegerade förordning 2021/2139,

del 7 Bygg- och fastighetsverksamhet. K2A redovisar

endast förenlighet med miljömål 1 – begränsning av

klimatförändringar.

Eventuella investeringar som relaterar till klimatan-

passningsåtgärder i byggnaderna under 2024 ingår i

investeringar som redovisas för miljömål 1 – begränsning

av klimatförändringar. K2A särredovisar därmed inte fören-

lighet under miljömål 2 – anpassning av klimatförändringar.

Vi har i dagsläget inga ekonomiska aktiviteter som

relaterar till miljömål 3 till 6.

Följande ekonomiska aktiviteter bedöms vara relevanta för

K2A år 2025:

7.1 Uppförande av nya byggnader.

7.7 Förvärv och ägande av byggnader.

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2025

1) https://www.fastighetsagarna.se/globalassets/bilder/nyheter/sverige/topp-15-och-30-sverige-_221214.pdf?bustCache=1741333378297

2) PE = Primärenergital

3) Omsättning som omfattas av EU-taxonomin uppgår till 279,7 Mkr. För information om total omsättning, se not 4 Hyresintäkter.

4) Investeringar som omfattas av EU-taxonomin uppgår till 47,6 Mkr. För information om totala investeringar, se not 3 Segment. 9,2 Mkr som är aligned

under mål 7.7 plus 9,2 Mkr som är aligned under mål 7.1.

5) Fastighetskostnader som omfattas av EU-taxonomin uppgår till 26,3 Mkr. För information om totala fastighetskostnader, se not 7 Rörelsens kostnader

fördelade på fastighetstyp & kostnadsslag.

Sammanfattande redovisning av EU‑taxonomin

Totalt, Mkr

Andel av bolagets aktiviteter som

är förenliga med taxonomin, %

(alignment)

Andel av bolagets aktiviteter som

inte omfattas av taxonomin, %

(non‑eligibility/alignment)

Andel av bolagets aktiviteter

som inte är förenliga med

taxonomin, % (alignment)

Omsättning3 306,5 54,9 8,4 36,7

Investeringar4 47,6 38,6 0,1 61,3

Fastighetskostnader 63,4 23,6 58,6 17,8

Mål 1 – Begränsning av klimatförändringar

▪ Antaganden och genomförande av beräkning.

Aktivitet 7.1 Uppförande av nya byggnader:

▪ Inom aktivitet 7.1 har K2A utgått ifrån Fastighetsägarnas

tolkningar av Tekniska granskningskriterier och DNSH-

krav. K2A redovisar investeringar (Capex) för byggrätter

och pågående byggprojekt. Ingen omsättning eller

fastighetskostnad (Opex) finns för dessa byggrätter och

pågående byggprojekt.

K2A har inga färdigställda byggnader som är förenliga med

7.1. Den ekonomiska aktivitet som redovisas som förenlig

i denna rapport motsvarar K2A:s Capex-plan och utgörs

av 2 pågående byggprojekt som upphandlas med krav om

förenlighet samt 20 stycken byggrätter.

Investeringar i byggrätter antas förenliga med taxo-

nomin då framtida byggnation kommer efterleva specifik

hållbarhetspolicy för byggprojekt, som i sin tur följer de

tekniska granskningskriterierna och DNSH-kraven, medan

pågående byggprojekt har framtagna hållbarhetsprogram

där efterlevnad av tekniska granskningskriterier och DNSH-

krav kravställs.

▪ Aktivitet 7.7 Förvärv och ägande av byggnader

▪ För år 2025 har K2A tre färdigställda fastigheter som

erhållit bygglov efter den 31 december 2020. Dessa

fastigheter omfattas av samma tekniska granskningskri-

terier som för aktivitet 7.1.

För resterande fastigheter gäller krav för byggnader

uppförda innan den 31 december 2020. Fastighetsägarna

har publicerat rekommenderade gränsvärden för topp 15

procent, se tabell nedan. Övriga antaganden avseende

tekniska granskningskriterier och DNSH-krav för aktivitet

7.7 har baserats på tolkningar av krav sammanställda av

Fastighetsägarna.

Gränsvärde

(topp 15 procent) för byggnader

inom K2A:s bestånd som uppförts före 2020‑12‑31

Uppförandeform Gränsvärde kWh/kvm A

temp

(PE

)

Flerbostadshus 81

Lokaler

– Skolor 89

– Vårdboende, dagtid 84

– Vårdboende, dygnet runt 86

– Övriga lokaler 77

EU‑taxonomin – utfall K2A 2025

K2A rapporterar EU-taxonomirelaterade nyckeltal på

frivillig basis. Rapporteringen för räkenskapsåret 2025 har

upprättats med utgångspunkt i de rapporteringsregler och

mallar som gällde före de förenklingar av EU-taxonomin

som beslutades under 2025. De uppdaterade reglerna

träder i kraft fullt ut från och med räkenskapsår 2026.

Nedan redovisas andelen av K2A:s aktiviteter som är

förenliga med taxonomin. För detaljerad redovisning av

omfattning, se sida 58-60.

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2025

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2025

Kärnenergi‑ och fossilgasrelaterade verksamheter

KÄRNENERGIRELATERADE VERKSAMHETER

1 Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot forskning, utveckling, demonstration och utbyggnad av

innovativa elproduktionsanläggningar som producerar energi från kärnenergiprocesser med minimalt avfall från

bränslecykeln.

Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande och säker drift av nya kärntekniska anläggningar för

produktion av el eller processvärme, inbegripet för fjärrvärme eller industriella processer, såsom vätgasproduktion,

samt för säkerhetsuppgraderingar av dessa, med hjälp av bästa tillgängliga teknik.

Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot säker drift av befintliga kärntekniska anläggningar som produ-

cerar el eller processvärme, inbegripet för fjärrvärme eller industriella processer, såsom vätgasproduktion från

kärnenergi, samt säkerhetsuppgraderingar av dessa.

FOSSILGASRELATERADE VERKSAMHETER

4 Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande eller drift av elproduktionsanläggningar som produ-

cerar el med hjälp av fossila gasformiga bränslen.

5 Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande, renovering och drift av anläggningar för kombinerad

produktion av värme/kyla och el med hjälp av fossila gasformiga bränslen.

6 Kärnenergirelaterade verksamheter

Nej

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2025

EU-taxonomi – redovisning av

förenlighet

Resultat

För K2A är redovisning enligt taxonomiförordningen inte obligatorisk men i syfte att vara transparenta och tydliggöra

bolagets prestanda med avseende på ekologisk hållbarhet samt sociala minimikrav och åtgärder, redovisar K2A motsva-

rande nyckeltal för år 2023. K2A bedömer andelen omsättning, investeringar och fastighetskostnader som är förenliga

med taxonomin enligt följande:

Omsättning: 54,9 procent

Investeringar (Capex): 38,6 procent

Fastighetskostnader (Opex): 23,6 procent

Nedan följer en detaljerad beskrivning av efterlevnad enligt ekonomisk aktiviteterna 7.1 Uppförande av nya byggnader och

7.7 Förvärv och ägande av byggnader.

Miljömål 1 – begränsning av klimatförändringar

1. Behovet av primärenergi, som anger energiprestandan hos

den byggnad som uppförts, är minst 10 % lägre än det tröskelvärde som

angetts för nationella krav på nära nollenergibyggnader.

Framtida byggnation kommer efterleva specifik hållbarhetspolicy för bygg-

projekt, som i sin tur följer de tekniska granskningskriterierna. Pågående

byggprojekt har framtagna hållbarhetsprogram där efterlevnad av tekniska

granskningskriterier kravställs.

Pågående byggprojekt har framtagna hållbarhetsprogram där efterlevnad av

tekniska granskningskriterier kravställs.

Aktivitet 7.1 Uppförande av nya byggnader

Tekniska granskningskriterier Bedömning av efterlevnad för K2A

2. Byggnader som är större än 5 000 kvm genomgår testning för

lufttäthet och termisk integritet när de är färdigställda. Investerare och

kunder informeras om eventuella avvikelser i de prestandanivåer som

fastställts i utformningsskedet eller defekter i klimatskalet.

Framtida byggnation kommer efterleva specifik hållbarhetspolicy för

byggprojekt, som i sin tur följer de tekniska granskningskriterierna.

Pågående byggprojekt har framtagna hållbarhets program där

efterlevnad av tekniska granskningskriterier kravställs.

3. För byggnader som är större än 5 000 kvm har byggnadens globala

uppvärmningspotential under hela livscykeln (GWP) till följd av

byggnationen beräknats för varje stadium i livscykeln och lämnas ut till

investerare och kunder på begäran.

Framtida byggnation kommer efterleva specifik hållbarhetspolicy

för byggprojekt, som i sin tur följer de tekniska granskningskriterierna.

Pågående byggprojekt har framtagna hållbarhetsprogram där efterlevnad

av tekniska granskningskriterier kravställs.

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2025

Miljömål 2 – Anpassning till klimatförändringar Verksamheten uppfyller

de kriterier som anges i tillägg A (i EU-kommissionens delegerade

förordning (EU) 2021/2139).

Framtida byggnation kommer efterleva specifik hållbarhetspolicy för

byggprojekt, som i sin tur följer DNSH-kraven.

Pågående byggprojekt har framtagna hållbarhetsprogram där efterlevnad

av DNSH-krav kravställs.

DNSH‑krav Bedömning av efterlevnad för K2A

Miljömål 3 – Hållbar användning och skydd av vatten och marina

resurser

När följande vattenutrustning har installerats, med undantag för

installationer i bostadshusenheter, intygas den angivna vatten-

användningen genom produktdatablad, ett byggnadscertifikat eller

en befintlig produktmärkning i unionen, i enlighet med de tekniska

specifikationer som anges nedan.

Tillägg E; snålspolande armaturer med exakta gränsvärden;

Snålspolande armaturer:

a) Armaturer för handfat och kök har ett maximalt vattenflöde på

6 liter/min.

b) Duschar har ett maximalt vattenflöde på 8 liter/min.

c) WC:s har en full spolvolym på högst 6 liter och en maximal genom-

snittlig spolvolym på 3,5 liter.

d) Urinoarer använder högst 2 liter/skål/timme. Spolning urinoarer har

en maximal full spolvolym på 1 liter.

Framtida byggnation kommer efterleva specifik hållbarhetspolicy för

byggprojekt, som i sin tur följer DNSH-kraven.

Pågående byggprojekt har framtagna hållbarhetsprogram där

efterlevnad av DNSH-krav kravställs.

Miljömål 3 – Hållbar användning och skydd av vatten och marina

resurser

För att undvika inverkan från byggarbetsplatsen uppfyller verksamheten

de kriterier som anges i tillägg B.

Detta uppfylls genom att följa svensk lagstiftning enligt

Fastighetsägarna.

Miljömål 4 – Övergång till en cirkulär ekonomi

Minst 70 viktprocent av det ofarliga bygg- och rivningsavfallet (med

undantag av naturligt förekommande material som avses i kategori 17

05 04 i den europeiska förteckningen över avfall, som upprättats enligt

beslut 2000/532/EG) från byggarbetsplatsen förbereds för återanvänd-

ning, återvinning eller annan materialåtervinning, inklusive återfyllnads-

material där avfall används för att ersätta andra material, i enlighet med

avfallshierarkin och EU:s protokoll för bygg- och rivningsavfall.

Framtida byggnation kommer efterleva specifik hållbarhetspolicy för

byggprojekt, som i sin tur följer DNSH-kraven.

Pågående byggprojekt har framtagna hållbarhetsprogram där

efterlevnad av DNSH-krav kravställs.

Miljömål 4 – Övergång till en cirkulär ekonomi

Verksamhetsutövarna begränsar avfallsgenereringen i processrelaterad

konstruktion och rivning, i enlighet med EU:s protokoll för bygg- och

rivningsavfall, och tar hänsyn till de bästa tillgängliga teknikerna och

använder sig av selektiv rivning för att möjliggöra bortskaffande och

säker hantering av farliga ämnen och underlätta återanvändning och

återvinning av hög kvalitet genom selektivt bortskaffande av material,

med hjälp av de sorteringssystem som finns tillgängliga för bygg- och

rivningsavfall.

Framtida byggnation kommer efterleva specifik hållbarhetspolicy för

byggprojekt, som i sin tur följer DNSH-kraven.

Pågående byggprojekt har framtagna hållbarhetsprogram där

efterlevnad av DNSH-krav kravställs.

Miljömål 4 – Övergång till en cirkulär ekonomi

Byggnadskonstruktionen och byggnadsteknikerna stöder cirkularitet och

visar i synnerhet, med hänvisning till ISO 20887 eller andra standarder

för att bedöma möjligheten att montera ned eller anpassa byggnader,

hur de har konstruerats för att vara mer resurseffektiva, anpassnings-

bara, flexibla och nedmonterbara för att möjliggöra återanvändning och

återvinning.

Framtida byggnation kommer efterleva specifik hållbarhetspolicy för

byggprojekt, som i sin tur följer DNSH-kraven.

Pågående byggprojekt har framtagna hållbarhetsprogram där

efterlevnad av DNSH-krav kravställs.

Miljömål 5 – Förebyggande och kontroll av föroreningar

Byggnadselement och byggmaterial som används i byggnationen

uppfyller de kriterier som anges i tillägg C.

Framtida byggnation kommer efterleva specifik hållbarhetspolicy för

byggprojekt, som i sin tur följer DNSH-kraven.

Pågående byggprojekt har framtagna hållbarhetsprogram där

efterlevnad av DNSH-krav kravställs.

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2025

Miljömål 5 – Förebyggande och kontroll av föroreningar

Byggnadselement och byggmaterial som används i samband med

byggarbetet som kan komma i kontakt med byggnadsanvändarna

släpper ut mindre än 0,06 mg formaldehyd per m3 material eller

element i samband med testning som utförs i enlighet med de villkor

som anges i bilaga XVII till förordning (EG) nr 1907/2006 och mindre

än 0,001 mg av carcinogena flyktiga organiska föreningar i kategori 1A

och 1B per m3 av material eller element i samband med testning som

utförs i enlighet med CEN/EN 16516 eller ISO 16000-3:2011 eller andra

motsvarande standardiserade testvillkor och bestämningsmetoder.

Framtida byggnation kommer efterleva specifik hållbarhetspolicy för

byggprojekt, som i sin tur följer DNSH-kraven.

Pågående byggprojekt har framtagna hållbarhetsprogram där efterlevnad

av DNSH-krav kravställs.

DNSH‑krav Bedömning av efterlevnad för K2A

Miljömål 5 – Förebyggande och kontroll av föroreningar

Då den nya byggnaden ligger på en potentiellt kontaminerad plats

(tidigare exploaterad mark) har man i området utfört en utredning för att

upptäcka potentiella föroreningar, till exempel med hjälp av standarden

ISO 18400.

Detta uppfylls genom att följa svensk lagstiftning enligt Fastighetsägarna.

Miljömål 5 – Förebyggande och kontroll av föroreningar

Åtgärder vidtas för att minska buller, damm och förorenande utsläpp

under bygg- eller underhållsarbeten.

Detta uppfylls genom att följa svensk lagstiftning enligt Fastighetsägarna.

Miljömål 6 – Skydd och återställande av biologisk mångfald

Verksamheten uppfyller de kriterier som anges i tillägg D.

Detta uppfylls genom att följa svensk lagstiftning enligt Fastighetsägarna.

Miljömål 6 – Skydd och återställande av biologisk mångfald

Den nya byggnaden uppfördes inte på något av följande:

a) Åkermark och mark för odling med medelhöga till höga nivåer av

markbördighet och biologisk mångfald under marken i enlighet med EU-

undersökningen Lucas.

b) Orörd mark med erkänd stor biologisk mångfald och mark som

fungerar som livsmiljöer för utrotningshotade arter (växter och djur) som

finns angivna på den europeiska rödlistan eller IUCN:s rödlista.

c) Mark som motsvarar den definition av skog som fastställs i nationell

lagstiftning och används i den nationella växthusgasinventeringen eller,

om en sådan inte finns tillgänglig, som överensstämmer med FAO:s

definition av skog.

Med beviljat bygglov anses kravet vara uppfyllt enligt Fastighetsägarna.

1. För byggnader som byggts före den 31 december 2020 har byggnaden

åtminstone en energideklaration i klass A.

Alternativt är byggnaden bland de 15 procent bästa i det

nationella eller regionala byggnadsbeståndet uttryckt i behov av

primärenergi vid drift.

De byggnader som är byggda före den 31 december 2020 och uppfyller

gränsvärden enligt Fastighetsägarnas rekommendationer och tolkningar

av de 15 procent bästa byggnaderna ur ett energiprestandaperspektiv

(se sida 52) för tabell med gränsvärden), bedöms uppfylla det tekniska

granskningskriteriet.

Aktivitet 7.7 Förvärv och ägande av byggnader

Tekniska granskningskriterier Bedömning av efterlevnad för K2A

2. För byggnader som byggts efter den 31 december 2020 uppfyller

byggnaden de kriterier som anges i avsnitt 7.1 i

denna bilaga som är relevanta vid tidpunkten för förvärvet.

De byggnader som har ansökt om bygglov efter den 31 december 2020

ska följa de tekniska granskningskriterierna för ekonomisk aktivitet

7.1. Uppförande av nya byggnader, samt förberedas för att uppfylla de

tekniska granskningskriterierna och DNSH-krav för aktivitet 7.7 Förvärv

och ägande av byggnader.

3. Om byggnaden är en stor byggnad som inte är för bostadsändamål

(med en nominell effekt på över 290 kW för uppvärmningssystem,

system för kombinerad rumsuppvärmning och ventilation, luft-

konditioneringssystem eller system för kombinerad luftkonditionering

och ventilation) drivs den effektivt genom övervakning och bedömning

av energiprestandan.

K2A har ett omfattande energiövervaknings- och energistyrningssystem

och arbetar rutinmässigt med uppföljning av byggnadernas energi-

prestanda. Majoriteten av K2A:s byggnader utgörs av bostadsbyggnader

men rutiner och process för bolagets energiarbete omfattar hela

byggnadsbeståndet.

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2025

Miljömål 2 – Anpassning till klimatförändringar Verksamheten uppfyller

de kriterier som anges i tillägg A (i EU-kommissionens delegerade

förordning (EU) 2021/2139).

K2A har sedan slutet av 2020 genomfört klimatriskinventeringar i enlighet

med kraven i tillägg A. Klimatriskinventeringarna har genomförts på

byggnadsnivå av oberoende specialister, och vid behov kompletterats

med platsbesök för ytterligare nogrannhet i analys. Omfattningen av de

klimatrisker som bedöms vara väsentliga för verksamheten och ingår i

klimatrisk-

inventeringarna finns beskrivet på sida 61-64.

DNSH‑krav Bedömning av efterlevnad för K2A

Miljömål 3 – Hållbar användning och skydd av vatten och marina

resurser

Ej tillämpbart / Kravställning saknas.

Miljömål 4 – Övergång till en cirkulär ekonomi

Ej tillämpbart / Kravställning saknas.

Miljömål 5 – Förebyggande och kontroll av föroreningar

Ej tillämpbart / Kravställning saknas.

Miljömål 6 – Skydd och återställande av biologisk mångfald

Ej tillämpbart / Kravställning saknas.

De ekonomiska aktiviteter som bedrivs ska uppfylla standarder

som hänvisas till inom Artikel 18 för Taxonomiförordningen,

vilka är:

– OECD:s riktlinjer för multinationella företag.

– FN:s vägledande principer för företag och mänskliga

rättigheter.

– Internationella Arbetarorganisationens (ILO:s) åtta

konventioner om grundläggande principer och arbetsrättigheter.

– Internationella lagar om mänskliga rättigheter.

K2A har sedan start arbetat efter FN Global Compacts tio principer och

sedan 2021 är bolaget officiellt anslutna till initiativet. K2A:s företagskultur

grundas på förtroende, affärsmässighet och ansvarstagande, och som en

del av detta är det viktigt för bolaget att följa gällande lagar och regelverk.

K2A tillämpar försiktighetsprincipen i verksamheten och följer FN:s prin-

ciper för företag och mänskliga rättigheter, vilket även framgår av bolagets

uppförandekod. Bolaget arbetar efter OECD:s riktlinjer för multinationella

företag och ILO:s åtta konventioner om grundläggande principer och

arbetsrättigheter, vilket förtydligas i bolagets uppdaterade leverantörskod

och policy för social hållbarhet som beslutades under 2023. Bolagets

uppförandekod baseras på K2A:s kärnvärden och innehåller riktlinjer för

att säkerställa ett ansvarsfullt beteende, hög affärsetik och respekt för

mänskliga rättigheter. Uppförandekoden är ett viktigt styrdokument i arbetet

och gäller såväl anställda som leverantörer och samarbetspartners, vilka

kravställs att följa bolagets uppförandekod. K2A har en visselblåsartjänst

där vem som helst kan anmäla misstanke om korruption, inga anmälningar

om korruption har inkommit under 2025.

Vid nyanställning intygar nya medarbetare att de ska följa uppförandekoden.

Uppföljning av efterlevnad av uppförandekod görs vid upphandling av nya

leverantörer och förnyelse av avtal. För verksamhetsår 2025 genomförde

K2A en leverantörsuppföljning med avseende på uppförandekoden.

Revisionen skedde även i syfte att utveckla rutinerna för bolagets uppfölj-

ning av leverantörer. Under 2025 har det inte förekommit några incidenter

kopplat till social hållbarhet i leverantörskedjorna. K2A har under 2025

varken blivit dömda eller ligger i en tvist avseende krav kopplat till mänskliga

rättigheter, arbetsrätt, rättvisa marknadsvillkor, beskattning eller korruption.

Bolaget utövar rättvis konkurrens och rättvisa marknadsvillkor samt har med

skatt i bolagets riskstrategier.

Minimiskydd och åtgärder

Krav Bedömning av efterlevnad för K2A

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2025

Ekonomiska

verksamheter (1)

rä

Kod (a) (2)

Omsättning (3)

Andel av omsättning år 2025 (4)

Begränsning av klimatförändringar (5)

Anpassning till klimatförändringar (6)

Vatten (7)

Föroreningar (8)

Cirkulär ekonomi (9)

Biologisk mångfald (10)

Begränsning av klimatförändringar (11)

Anpassning till klimatförändringar (12)

Vatten (13)

Föroreningar (14)

Cirkulär ekonomi (15)

Biologisk mångfald (16)

Minimiskyddsåtgärder (17)

Andel förenlig med taxonomikraven

(A.1) eller som omfattas av taxonomi-

kraven (A.2) omsättning, år 2024 (18)

Kategori möjliggörande verksamhet (19)

Kategori omställningsverksamhet (20)

Kriterier för väsentligt

bidrag

Kriterier avseende att inte orsaka betydande

skada (h) (DNSH)

A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN

A.1. MILJÖMÄSSIGT HÅLLBARA (TAXONOMIFÖRENLIGA) VERKSAMHETER

Förvärv och

ägande av

byggnader

A.2 VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN MEN SOM INTE ÄR MILJÖMÄSSIGT HÅLLBARA (EJ TAXONOMIFÖRENLIGA)

Omsättningen

hos de

verksamheter

som omfattas

av taxonomin

men som inte

är miljömässigt

hållbara (ej

taxonomifören-

liga) (A.2)

Totalt (A.1+A.2)

B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN

Omsättningen

hos verksam-

heter som inte

omfattas av

taxonomin (B)

Totalt (A+B)

Omsättning

CCM

7.7

168 55

168 55 55

CCM

7.7

112 37

280 92

26 8

307 100

Mkr

J/NJ/NJ/NJ/NJ/NJ/NJ/N

J; N;

N/EL

E T

Förvärv och

ägande av

byggnader

N/EL

Varav

möjliggörande

verksamheter

Varav

omställnings-

verksamheter

N/EL N/EL N/EL N/EL

- - - - -

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL

- - - - - -

Omsättning för

de miljömässigt

hållbara (taxo-

nomiförenliga)

verksamheterna

(A.1)1

Räkenskapsår

2025

- - - -

- - - - - - -

- - - - - E

- - -

- - - - - -

N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL

37 - - - - -

92 - - - - -

- - -

- -

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2025

Ekonomiska

verksamheter (1)

rä

Kod (a) (2)

Kapitalutgifter (3)

Andel av kapitalutgifter år 2025 (4)

Begränsning av klimatförändringar (5)

Anpassning till klimatförändringar (6)

Vatten (7)

Föroreningar (8)

Cirkulär ekonomi (9)

Biologisk mångfald (10)

Begränsning av klimatförändringar (11)

Anpassning till klimatförändringar (12)

Vatten (13)

Föroreningar (14)

Cirkulär ekonomi (15)

Biologisk mångfald (16)

Minimiskyddsåtgärder (17)

Andel förenlig med taxonomikraven

(A.1) eller som omfattas av taxonomi-

kraven (A.2) kapitalutgifter, år 2024 (18)

Kategori möjliggörande verksamhet (19)

Kategori omställningsverksamhet (20)

Kriterier för väsentligt

bidrag

Kriterier avseende att inte orsaka betydande

skada (h) (DNSH)

A. Verksamheter som omfattas av taxonomin

A.1. MILJÖMÄSSIGT HÅLLBARA (TAXONOMIFÖRENLIGA) VERKSAMHETER

Förvärv och

ägande av

byggnader

A.2 VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN MEN SOM INTE ÄR MILJÖMÄSSIGT HÅLLBARA (EJ TAXONOMIFÖRENLIGA)

Kapitalutgifter

hos de verk-

samheter som

omfattas av

taxonomin men

som inte är

miljömässigt

hållbara (ej tax-

onomiförenliga)

(A.2)

Totalt (A.1+A.2)

B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN

Kapitalutgifter

hos verksam-

heter som inte

omfattas av

taxonomin (B)

Totalt (A+B)

Kapitalutgifter (Capex)

CCM

7.1

9 19

9 19 J

CCM

7.7

13 26

29 61

48 100

0 0

48 100

Mkr

J/NJ/NJ/NJ/NJ/NJ/NJ/N

J; N;

N/EL

% E T

Förvärv och

ägande av

byggnader

N/EL

Varav

möjliggörande

verksamheter

Varav

omställnings-

verksamheter

N/EL N/EL N/EL N/EL - - - - -

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL

- - - - - -

Kapitalutgifter för

de miljömässigt

hållbara

(taxonomiför-

enliga) verksam-

heterna (A.1)1

Räkenskapsår

2025 2025

- - - -

- - - - - - J

- - - - J

Uppförande av

nya byggnader

CCM

7.7

18 38

- - - - - - -

- - - - -

- -

- - - - --

N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL

- - - - -6

- - - - -

- -

J N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL

Uppförande av

nya byggnader

CCM

7.1

100

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2025

Ekonomiska

verksamheter (1)

rä

Kod (a) (2)

Driftsutgifter (3)

Andel av driftsutgifter år 2025 (4)

Begränsning av klimatförändringar (5)

Anpassning till klimatförändringar (6)

Vatten (7)

Föroreningar (8)

Cirkulär ekonomi (9)

Biologisk mångfald (10)

Begränsning av klimatförändringar (11)

Anpassning till klimatförändringar (12)

Vatten (13)

Föroreningar (14)

Cirkulär ekonomi (15)

Biologisk mångfald (16)

Minimiskyddsåtgärder (17)

Andel förenlig med taxonomikraven

(A.1) eller som omfattas av taxonomi-

kraven (A.2) omsättning, år 2024 (18)

Kategori möjliggörande verksamhet (19)

Kategori omställningsverksamhet (20)

Kriterier för väsentligt

bidrag

Kriterier avseende att inte orsaka betydande

skada (h) (DNSH)

A. Verksamheter som omfattas av taxonomin

A.1. MILJÖMÄSSIGT HÅLLBARA (TAXONOMIFÖRENLIGA) VERKSAMHETER

Förvärv och

ägande av

byggnader

A.2 VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN MEN SOM INTE ÄR MILJÖMÄSSIGT HÅLLBARA (EJ TAXONOMIFÖRENLIGA)

Driftsutgifter

hos de

verksamheter

som omfattas

av taxonomin

men som inte

är miljömässigt

hållbara (ej

taxonomifören-

liga) (A.2)

Totalt (A.1+A.2)

B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN

Driftsutgifter

hos verksam-

heter som inte

omfattas av

taxonomin (B)

Totalt (A+B)

Driftsutgifter (Opex)

CCM

7.7

15 24

15 24 24

CCM

7.7

11 18

26 41

37 59

63 100

Mkr

J/NJ/NJ/NJ/NJ/NJ/NJ/N

J; N;

N/EL

M O

Förvärv och

ägande av

byggnader

N/EL

Varav

möjliggörande

verksamheter

Varav

omställnings-

verksamheter

N/EL N/EL N/EL N/EL - - - - -

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL

- - - - - -

Driftsutgifter för

de miljömässigt

hållbara (taxo-

nomiförenliga)

verksamhe-

terna (A.1)2

Räkenskapsår

2025 2025

- - - -

- - - - - - -

- - - - E

N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL

18 - - - - -

41 - - - - -

-- -

- - -

- -

- - - -

Fysiska risker

Kortsiktiga

▪ Bränder

▪ Extremväder (snöfall, regn, stormar)

▪ Översvämningar

▪ Värmeböljor

Långsiktiga

▪ Temperaturförändringar

▪ Ändrade nederbördsmönster

▪ Vindförhållanden

Omställningsrisker

Regulatoriska

▪ Krav på klimatrapportering

▪ Policyer och lagkrav

Teknologiska

▪ Investeringar som krävs för att uppgradera nuvarande byggsystem

▪ Investeringar som krävs för att anpassa befintligt fastighetsbestånd

Marknad och varumärke

▪ Ökade kostnader för råmaterial och energi

▪ Varumärke, rykte och ändrad efterfrågan

1) https://assets.bbhub.io/company/sites/60/2021/10/FINAL-2017-TCFD-Report.pdf

TCFD – Klimatrelaterade

finansiella upplysningar

Redan från starten år 2013 har K2A:s ambition varit att

kontinuerligt skapa nya och innovativa hållbarhetslös-

ningar som tar hänsyn till bolagets klimatavtryck. Genom

omfattande klimatsatsningar och ambitiösa mål för

framtiden strävar bolaget efter att minska sin klimat-

påverkan och stärka sin position som en ledande aktör

inom hållbart byggande. Bolaget har upprättat en färdplan

för att nå målet om klimatpositivitet 2030 samtidigt som

bolagets arbete med klimatanpassning fördjupats. K2A

tar ansvar och vill bidra till en förändring inom branschen

genom att transparent visa verksamhetens påverkan på

klimatet. Därför redovisas bolagets klimatrelaterade risker

och möjligheter enligt TCFD, Task Force on Climate related

Financial Disclosures.

TCFD:s riktlinjer utgår från de fyra områdena styrning,

strategi, riskhantering samt mål och mätvärden. Se sida 62

för en sammanfattande tabell med hänvisning till bolagets

klimatrelaterade rapportering. Tabellen motsvarar figure 4

i “Recommendations of the Task Force on Climate-related

Financial Disclosures”.

Scenarioanalys

Genom att analysera olika framtida klimatscenarier är det

möjligt att skapa en bättre bild av hur utvecklingen kan

komma att påverka K2A:s verksamhet i framtiden. Viktiga

områden att analysera är hur politik, ekonomi och teknik

kan komma att förändras för att uppnå en mer klima-

tanpassad värld men även hur ett förändrat klimat kan

komma att påverka bolagets fastigheter fysiskt genom

exempelvis höjda vattennivåer.

Klimatscenarioanalysen inkluderar fysiska risker

både på kort och lång sikt samt omställningsrisker:

regulatoriska, teknologiska, marknad och varumärke.

Klimatscenarioanalysen omfattar hela värdekedjan:

markanskaffning, tillverkning av volymelement i fabrik,

montage på byggplats, förvaltning och finansiell utveckling.

Två ytterligheter av klimatscenarier har använts: RCP

2.6 som anger ett scenario där världen har anpassat

växthusgasutsläppen till Parisavtalets 2°C-mål samt RCP

8.5 som motsvarar en global medeltemperaturökning på

6°C.

Klimatscenario RCP 2.6 och 8.5

IPCC (International Panel on Climate Change) har tagit

fram ett antal klimatscenarier utifrån antaganden om hur

stora växthusgasutsläppen kommer att bli. Scenarierna

visar varianter på möjlig framtida utveckling, alltifrån en

fortsättning av dagens utsläppstrender, till en mycket stor

begränsning av framtida utsläpp.

Klimatscenario RCP 2.6

– anpassning till Parisavtalet

▪ Än mer stringent klimatpolitik

▪ Låg energiintensitet

▪ Minskad användning av olja

▪ Utsläppen av metan minskar med 40 procent

▪ Utsläppen av koldioxid kulminerar år 2020 och minskar

därefter. Utsläppen är negativa år 2100.

▪ Halten av koldioxid i atmosfären kulminerar omkring år

2050, följt av en måttlig minskning till drygt 400 ppm

(parts per million) år 2100

Klimatscenario RCP 8.5

– Världen fortsätter som vanligt

▪ Koldioxidutsläppen är tre gånger dagens nivåer

▪ Metanutsläppen ökar kraftigt

▪ Teknikutvecklingen mot ökad energieffektivitet

fortsätter, men långsamt

▪ Stort beroende av fossila bränslen

▪ Hög energiintensitet i flertalet sektorer

▪ Ingen tillkommande klimatpolitik

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2025

Möjligheter Risker

Klimatrelaterade risker och möjligheter i K2A:s

värdekedja

K2A utgår från en klimatfokuserad scenarioanalys i syfte att

identifiera och värdera risker, möjligheter och åtgärder och

därmed kunna skapa en så god beredskap som möjligt för

framtida klimatscenarier.

Analysen visar att K2A redan idag har god beredskap

för omställningsrisker. De akuta och långsiktiga fysiska

riskerna är inventerade i samband med genomförda

klimatriskinventeringar och uppstår behov kommer

riskhanteringsåtgärder att genomföras.

Kundanalys Markanskaffning Bostadsproduktion Byggnation Uthyrning och förvaltning

RCP 2.6

Kunder söker sig till

bostäder med låg hyra utan

hållbarhetsprofil.

Höga krav på klimat-

anpassat byggande vid

markanvisning kan bli

fördyrande.

Lagkrav och ramverk för

klimatneutralt byggande

kräver en anpassning av

produktionsmodell.

Krav på implementering

av tekniska system för

att reducera byggnadens

klimatpåverkan.

Skatter på fossila

drivmedel medför ökad

bränslekostnad för

transporter och

arbetsmaskiner.

Lagkrav leder till att

omfattande klimat-

anpassning av befintliga

fastigheter krävs, både

teknisk och fysisk

prestanda.

Driftskostnader påverkas av

dyra elpriser.

Hållbar produkt som

attraherar fler kunder.

K2A:s hållbarhetsprofil är

attraktiv hos

kommuner och

markägare.

Cirkulerade material

minskar behovet av

jungfruligt material vilket

minskar klimatpåverkan.

Korta, fossilfria

transporter samt eldrivna

arbetsmaskiner ger lägre

bränslekostnad och

klimatpåverkan.

Ökad mängd egen-

producerad solel och energi

från förnybara energikällor

ger lägre klimatpåverkan.

RCP 8.5

Kunder söker sig till

billiga bostäder utan

hållbarhetsprofil.

Högre konkurrens om

byggrätter med låg

riskexponering.

Elbrist medför påverkan på

driftssäkerhet i fabrikerna.

Negativ påverkan på

projekttidplaner och kostnad

för projektet.

Råvarutillgång för trä ändras

på grund av ökad:

▪ benägenhet för

skadedjursangrepp

▪ risk för skogsbrand

▪ konkurrens om trä som

råvara, även från andra

branscher

Elbrist medför påverkan på

driftssäkerhet i produktion.

Negativ påverkan på

projekttidplaner.

Extrema snö- eller skyfall kan

orsaka driftsstopp och/eller

fuktskador, vilket medför

längre produktionstid och

ökade materialkostnader.

Elbrist kan påverka drifts-

säkerheten i förvaltning.

Extremväder och ändrade

nederbörds mönster medför

skador på klimatskal samt

sättningar i mark.

Extremväder påverkar

inomhuskomfort i ej

klimatanpassade bostäder,

med minskad kundnöjdhet,

och/eller utflytt som följd.

K2A:s rykte påverkas.

Ökad efterfrågan på

klimatanpassade bostäder.

K2vA:s hållbarhetsprofil är

attraktiv hos kommuner och

markägare.

Ökad mängd egen-

producerad solel i fabriker

ger ökad driftssäkerhet.

Cirkulerad råvara från

tidigare volymelement eller

andra byggprojekt minskar

kostnaderna för material.

Låg energianvändning och

miljöcertifierade byggnader

bidrar till ränterabatter för

byggkreditiv.

Korta och fossilfria

transporter mellan fabrik

och produktionsplats ger

lägre klimatpåverkan.

Ökad mängd egen-

producerad solel och energi

från förnybara energikällor

ger lägre klimatpåverkan.

Lokal dagvattenhantering

minskar risk för fysiska

skador på byggnader och

mark.

Installation av energi-

besparande åtgärder ökar

lönsamheten. Klimatrisk-

inventerade fastigheter med

genomförda åtgärder ökar

attraktiviteten.

Låg energianvändning

bidrar till lägre effektuttag

på elnätet samt möjliggör

ränterabatt på lån.

Möjligheter Risker

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2025

Finansiell påverkan

K2A har en affärsmodell och värdekedja där låg klimatpå-

verkan och klimatanpassning är i fokus. I samband med

övergången till en koldioxidneutral ekonomi behöver K2A

göra ytterligare anpassningar av sin affärsmodell för att

vara i linje med Parisavtalets utsläppsmål. K2A tar höjd för

att hantera ett RCP 8.5-klimatscenario men anpassar

verksamheten för att vara i linje med ett RCP

2.6-klimatscenario vilket motsvarar en global medel-

temperaturökning som inte överstiger två grader celsius.

K2A har därmed gjort en analys av de kostnader som en

hantering och anpassning till framtida klimatrisker kommer

innebära för bolaget. På kort sikt innebär detta att

samtliga nybyggnadsprojekt kravställs på mer energi-

effektiva installationer och klimatskal, mer hållbara

materialval och fossilfria transporter. Befintliga byggnader

står inför ett flertal investeringar relaterat till energi-

effektiviseringsåtgärder, uppkoppling mot smarta

styrsystem och egenproducerad energi. På medellång och

lång sikt förväntas lagkrav bidra till ytterligare anpassningar

av befintligt fastighetsbestånd kopplat till energiförsörj-

ning, ny teknik och krav på klimatutsläppsnivåer.

Kort sikt (inom 5 år)

▪ Utvecklingskostnader för anpassning av produkt

▪ Miljöcertifiering av byggnader

▪ Kostnader för investeringar i egenproducerad förnybar

energi

▪ Investeringar i ny energieffektiviseringsteknik

▪ Kostnader för klimatanpassning av befintliga fastigheter

– både teknisk och fysisk prestanda

▪ Lägre drifts- och underhållskostnader tack vare energi-

effektivisering och klimatanpassning

▪ Bättre lånevillkor för klimatanpassade byggnader med

låga utsläpp av växthusgaser

Investeringar i egenproducerad förnybar energi

och energieffektiviseringsteknik

K2A prioriterar investeringar i egenproducerad förnybar

energi och energieffektiviseringsteknik för de byggnader

som har lägst energiklass. Inom de närmaste fem åren

uppskattas egenproducerad förnybar energi ha

implementerats i hälften av byggnaderna i förvaltning.

I slutet av 2024 hade 37 procent av K2A:s flerbostadshus

solceller. Energieffektiviseringsåtgärder för byggnaderna

varierar kraftigt beroende på byggnadsfysik och tekniska

system. Exempel på åtgärder kan vara tilläggsisolering,

injusteringar av tekniska system, implementering av ny

teknik såsom energieffektiva installationer och värme-

återvinning.

Klimatanpassning av befintligt bestånd

K2A slutförde 2023 en omfattande klimatriskinventering

med hjälp av Sweco. En överlagringsanalys har genom-

förts för att redovisa vilka byggnader som är utsatta för

klimatrelaterade risker. Objekten överlagras med karterade

riskområden för respektive klimatrisk för att identifiera

objekt inom och utanför ett riskområde. Nästa steg är att

göra en djupare analys för fastigheter med ökad risk för

att slutligen ta fram eventuell åtgärdsplan. Baserat på

resultatet från klimatriskinventeringen bedöms följande

andel byggnader ha ökad risk utifrån exponeringen för

olika klimatrelaterade händelser. Flertalet av de möjliga

åtgärderna är värdehöjande i det fall de genomförs.

Medellång sikt (5 till 30 år)

▪ Kostnader för investeringar i kolsänkor

▪ Utvecklingskostnader för anpassning av produkt

▪ Miljöcertifiering av byggnader

▪ Investeringar i ny energieffektiviseringsteknik

▪ Kostnader för investeringar i egenproducerad förnybar

energi

▪ Kostnader för klimatanpassning av befintliga fastigheter

▪ Lägre drifts- och underhållskostnader tack vare

energieffektivisering och klimatanpassning

▪ Bättre lånevillkor för byggnader med låga utsläpp

Finansiell påverkan

Klimatscenario RCP 2.6

▪ Ökade utvecklingskostnader för anpassning av produktionsmetod.

▪ Värde på ej klimatanpassade byggnader minskar.

▪ Värde på klimatanpassade byggnader ökar.

▪ Kostnad för klimatanpassning i befintligt bestånd ökar.

▪ Högre driftskostnader relaterat till drift och underhåll av tekniska

system.

Klimatscenario RCP 8.5

▪ Minskade intäkter på grund av högre utflyttning och lägre attrakti-

vitet för ej klimatanpassade byggnader.

▪ Högre byggkostnader.

▪ Mycket högre drifts- och underhållskostnader på grund av högre

energipriser och ökad skadefrekvens.

▪ Dyrare produktions- och byggnationskostnader.

Investering

Uppskattad kostnad,

Mkr

Uppskattade årliga

energibesparingar, Mkr

Förnybar energi 9,1 0,6

Energieffektivisering 14,9 0,9

Händelse

Antal byggnader

(av totalt 121 st) Andel byggnader, %

Översvämmning av skyfall 42 35

Skogsbrand 56 46

Skred 13 11

Värme 10 8

Översvämning från sjöar och

vattendrag

4 3

Översvämning från hav och

vid högvatten

– –

Erosion – –

Möjliga åtgärder

Uppskattad investering,

Mkr

Avledning, skydd och omhändertagande av

vatten

Solskydd och skuggande växter 10

Anlägga gräsytor/brandkorridorer 16

Markförstärkande åtgärder för skredsäkring 4

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2025

TCFD ‑ sammanfattning och sidhänvisning till upplysningar

Styrning Strategi Riskhantering Mätetal och mål

A. Styrelsens översyn av klimat-

relaterade risker och möjligheter.

Se sida 101

A. Klimatrelaterade risker och

möjligheter organisationen har

identifierat på kort, medel och

lång sikt.

Se sida 63-64

A. Organisationens processer

för att identifiera och bedöma

klimatrelaterade risker.

Se sida 101

A. Organisationens mätetal för

att bedöma klimatrelaterade

risker och möjligheter i

linje med sin strategi och

riskhanteringsprocess.

Se sida 101

B. Ledningens roll i bedömning

och hantering av klimat-

relaterade risker och möjligheter.

Se sida 101

B. Påverkan från klimatrelaterade

risker och möjligheter på

organisationens verksamheter,

strategi och finansiella planering.

Se sida 105-106

B. Organisationens processer

för att hantera klimatrelaterade

risker.

Se sida 105-106

B. Scope 1, Scope 2 och Scope

3-utsläpp av växthusgaser och

relaterade risker.

Se sida 47

C. Organisationsstrategins

anpassningsförmåga

med hänsyn till olika klimatrela-

terade scenarier – inkluderat ett

scenario för 2 grader eller lägre.

Se sida 61-64, 105-106

C. Processer för att identifiera,

bedöma och hantera klimatre-

laterade risker är integrerade i

organisationens övergripande

riskhantering.

Se sida 101, 105-106

C. Mål som organisationen

använder för att hantera

klimatrelaterade risker och

möjligheter och utveckling mot

mål.

Se sida 105-106, 98

Investeringar i egenproducerad förnybar energi och

energieffektiviseringsteknik

Investeringar i egenproducerad förnybar energi och ener-

gieffektiviseringsåtgärder avser de fastigheter där insatser

återstår efter 5 år.

Investering

Uppskattad

investering, Mkr

Uppskattade energi‑

besparingar per år, Mkr

Investering 120 11,9

Energieffektivisering 75 4,6

Klimatanpassning av befintligt bestånd

Under kommande år kommer FN:s klimatpanel IPCC

uppdatera de klimatriskscenarier som bland annat K2A:s

klimatriskinventeringar har baserats på. Det är i nuläget

inte möjligt att bedöma om ytterligare åtgärder krävs.

Finansiell påverkan är därmed ej möjlig att bedöma.

Investeringar i kolsänkor och kolbindande åtgärder

Fortsatt investering i kolbindning och kolsänkor uppskattas

till 1,5 mkr på medellång sikt.

Lång sikt (30 till 80 år)

▪ Kostnader för investeringar i kolsänkor

▪ Kostnader för investeringar i egenproducerad förnybar

energi

▪ Utvecklingskostnader för anpassning av produkt

▪ Lägre drifts- och underhållskostnader tack vare energi-

effektivisering och klimatanpassning

▪ Bättre lånevillkor för byggnader med låga utsläpp

På lång sikt fortsätter K2A med investeringar och

produktutveckling för hantering av framtida klimat-

scenarier, framför allt investeringar i klimat-

anpassningsåtgärder och fastighetsnära förnybar

energiteknik. Beroende på tekniska framsteg och

leverantörers klimatutsläpp som bolaget ej har rådighet

över, som exempelvis fjärrvärme, kan det bli aktuellt med

investeringar i kolsänkor och/eller kolbindande åtgärder.

En bedömning av finansiell påverkan är därmed ej möjlig i

nuläget.

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2025

Revisors rapport

hållbarhetsgranskning

Revisors rapport från granskning med begränsning av K2A Knaust & Andersson

Fastigheter AB (publ) hållbarhetsredovisning.

Till K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB organisationsnummer 556943‑7600

Slutsats

Vi har fått i uppdrag av företagsledningen att granska hållbar-

hetsredovisningen för K2A Knaust & Andersson Fastigheter

AB (publ) för räkenskapsåret 2025. K2A Knaust & Andersson

Fastigheter AB (publ) har definierat hållbarhets-

redovisningens omfattning till sida 18-64.

Grundat på vår granskning som beskrivs i avsnittet

Revisorns ansvar har det inte kommit fram några

omständigheter som ger oss anledning att anse att

hållbarhetsredovisningen inte, i allt väsentligt är upprättad

i enlighet med ramverket för hållbarhetsredovisning utgivet

av GRI (Global Reporting Initiative) som är tillämpliga för

hållbarhetsredovisningen, samt företagets egna framtagna

redovisnings- och beräkningsprinciper.

Grund för slutsats

Vi har utfört granskningen enligt ISAE 3000 (omarbetad)

Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översiktliga

granskningar av historisk finansiell information. Vårt ansvar

enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet

Revisorns ansvar.

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för vår slutsats.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har

ansvaret för att hållbarhetsredovisningen har upprättats

i enlighet med tillämpliga kriterier, vilka framgår på sida

100 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av delar av

ramverket för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global

Reporting Initiative) som är tillämpliga för hållbarhets-

redovisningen, samt av företagets egna framtagna

redovisnings- och beräkningsprinciper. Detta ansvar

innefattar även att det finns en sådan intern kontroll som

styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig

för att upprätta en hållbarhetsredovisning utan väsentliga

felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller

misstag.

Revisorns ansvar

Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhets-

redovisningen på grundval av vår granskning. Granskningen

har utförts enligt ISAE 3000 (omarbetad) Andra

bestyrkande uppdrag än revisioner och översiktliga

granskningar av historisk finansiell information. Denna

rekommendation kräver att vi planerar och utför våra

granskningsåtgärder för att uppnå begränsad säkerhet att

hållbarhetsredovisningen är upprättad i enlighet med de

under avsnittet ”Styrelsens och verkställande direktörens

ansvar” angivna kriterierna.

De granskningsåtgärder som har utförts för att inhämta

bevis är mer begränsade än för ett uppdrag där uttalandet

görs med rimlig säkerhet och den säkerhet som har

uppnåtts är därför lägre än för ett uppdrag där uttalandet

görs med rimlig säkerhet. Det innebär att det inte är möjligt

för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna

om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit

identifierade om ett uppdrag där uttalandet görs med

rimlig säkerhet utförts.

Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 (International

Standard on Quality Management), som kräver att

företaget utformar, implementerar och hanterar ett

system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner

avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för

yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra

författningar.

Vi är oberoende i förhållande till K2A Knaust & Andersson

Fastigheter AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och

har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa

krav.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder

inhämta underlag till hållbarhetsredovisningen. Revisorn

väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom

att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i

hållbarhetsredovisningen vare sig dessa beror på

oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning

beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som

är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören

upprättar hållbarhetsredovisningen i syfte att utforma

granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn

till omständigheterna, men inte i syfte att uttala en slutsats

om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen

består av att göra förfrågningar, i första hand till personer

som är ansvariga för upprättandet av hållbarhetsredovis-

ningen, att utföra analytisk granskning och att vidta andra

översiktliga granskningsåtgärder.

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2025

Stockholm den 15 april 2026

KPMG AB

Alexander Tistam

Auktoriserad revisor

Torbjörn Westman

Specialistmedlem i FAR

Vid genomförande av vår översiktliga granskning

avseende den process som genomförts för att identifiera

hållarhetsinformation att rapportera har vi:

– Erhållit en förståelse för bolagets rapporteringsprocess

för att utvärdera om den informationen överensstämmer

med beskrivningen av processen i hållbarhetsrapporten.

Våra granskningsåtgärder avseende hållbarhetsrapporten

inkluderade, men var inte begränsade, till följande:

– Genom förfrågningar, erhållit en allmän förståelse för

företagets rapporterings-, inklusive företagets interna

kontrollmiljö och informationssystem, som är relevanta

för upprättandet av information i hållbarhetsrapporten

– Utvärderat om information som identifierats som

väsentlig genom den process som bolaget genomfört

för att identifiera innehållet i hållbarhetsrapporten också

ingår.

– Utvärderat om strukturen och presentationen av

hållbarhetsrapporten är förenlig med kraven i GRI.

– Genomfört förfrågningar till relevant personal avseende

utvalda upplysningar i hållbarhetsrapporten.

– Utfört substansgransknings- och analytiska åtgärder

genom stickprovstestning på utvalda upplysningar i

hållbarhetsrapporten.

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2025

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2025

Fastighets- och projektportfölj

Bostäder och samhällsfastigheter på utvalda orter

K2A:s verksamhet med förvaltningsfastigheter och

projekt är koncentrerad till Stockholm, Mälardalen

och ett antal utvalda universitets- och högskoleorter.

Förvaltningsobjekten med totalt 2 034 bostäder omfattade

vid årets slut en uthyrbar yta om 112 919 kvm, varav

90 411 kvm utgjorde bostäder. Under 2024 genomförde

K2A en omfattande affär, där 2 990 studentbostäder från

Lund till Kiruna avyttrades till JV-bolaget Arborem, där K2A

äger 60 procent. De fastigheter som överlåtits till Arborem

konsolideras inte i K2A:s räkenskaper och ingår således

inte i de siffror som nämns ovan, utan redovisas som

andelar i joint ventures. Arborems fastigheter omfattade

vid årets slut en uthyrbar yta om 72 119 kvm, varav 68 343

kvm utgjorde bostäder.

Utöver detta förfogar K2A över en byggrättsportfölj som

möjliggör utveckling av 3 361 bostäder motsvarande

96 811 kvm uthyrbar bostadsyta och 6 712 kvm

lokalyta, varav 2 130 kvm i samhällsfastigheter. K2A:s

framtida fastighetsutveckling har ett särskilt fokus på

Stockholmsregionen, där bolaget har en majoritet av sina

byggrätter – totalt 1 858 stycken.

K2A utvecklar och erbjuder främst två bostadskategorier

– yteffektiva hyresbostäder och studentbostäder. Bolagets

hyres- och studentbostäder utvecklas i samverkan

med berörda kommuner på efterfrågade lägen med bra

kommunikationer samt närhet till service och högskole-

och universitetsområden. K2A har som mål att utveckla

ett tillräckligt stort fastighetsbestånd per ort för att uppnå

en effektiv förvaltning med egen personal. Ett sätt att

uppnå detta är att kombinera förvaltning av det egna

beståndet med externa förvaltningsuppdrag. Under 2025

har K2A utökat antalet externt förvaltade fastigheter. Per

31 december 2025 förvaltade K2A sammanlagt 8 919

bostäder.

2021 2022 2023 2024 2025

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

Mkr

Fastighetsvärde

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

■

Bostäder i förvaltning

■

Bostäder i produktion

■

Bostäder i projekt

Antal

Antal bostäder

500

1 000

1 500

2 000

■

Investeringar i projekt

■

Investeringar i förvärv

Mkr

Investeringar i egen projektutveckling samt förvärv

2021 2022 2023 2024 2025

Fastighetsvärde

Antal bostäder

2021 2022 2023 2024 2025

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

Mkr

Fastighetsvärde

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

■

Bostäder i förvaltning

■

Bostäder i produktion

■

Bostäder i projek

Antal

Antal bostäder

500

1 000

1 500

2 000

■

Investeringar i projekt

■

Investeringar i förvärv

Mkr

Investeringar i egen projektutveckling samt förvärv

2021 2022 2023 2024 2025

K2A Årsredovisning 2025

Fastighets- och projektportfölj

Långsiktigt ägande förutsätter hög kvalitet och

hållbarhet

K2A utvecklar fastigheter med fokus på långsiktigt ägande

och förvaltning i egen regi, vilket ställer höga krav på

kvalitet och hållbarhet. Kraven på kvalitet omfattar alltifrån

det geografiska läget till byggmetod och materialval.

De utvecklade fastigheterna ska dels vara attraktiva för

kunderna, dels effektiva att förvalta. Bolaget utvecklar

miljöcertifierade bostäder som prefabriceras med stomme

av trä.

Tillväxt genom fastighetsutveckling

K2A har expanderat snabbt sedan bolaget grundades

2013, genom att i projekt utveckla fastigheter till förvalt-

ningsobjekt samt komplettera med förvärv. K2A anskaffar

ofta mark för bostadsproduktion via kommunal mark-

anvisning. Bolaget har etablerat goda kontakter med

företrädare för kommuner över hela landet, vilket skapar

möjligheter till förtroendefull samverkan för att bygga och

erbjuda fler bostäder till kommuninvånarna. Möjligheterna

att få fram mark till bostadsändamål varierar mellan olika

kommuner. Det gör även ledtiderna för planprocesserna.

K2A:s bostäder i Vega Park i Haninge byggdes i tre etapper, där den sista etappen stod klar 2020. Området omfattar

totalt 462 hyresbostäder med 1–3 rum och kök.

K2A Årsredovisning 2025

Fastighets- och projektportfölj

79 %

Antal förvaltade bostäder

8 %

13 %

2 034

8 %

Uthyrbar yta, kvm

29 %

64 %

112 919

19 %

Fastighetsvärde, Mkr

13 %

69 %

5 376

24 %

Hyresvärde, Mkr

64 %

11 %

293

4 %

Antal förvaltade bostäder

82 %

14 %

2 034

15 %

Uthyrbar yta, kvm

67 %

18 %

112 919

13 %

Fastighetsvärde, Mkr

7 %

79 %

5 376

15 %

Hyresvärde, Mkr

10 %

75 %

293

● Hyresbostäder

● Studentbostäder

● Samhällsfastigheter

● Stockholm/Mälardalen

● Universitets- och högskoleorter

● Övriga orter

43 %

Antal bostäder i

pågående projekt

57 %

3 361

Bedömt hyresvärde för

pågående projekt, Mkr

293

● Hyresbostäder

● Studentbostäder

● Samhällsfastigheter

38 %

Antal bostäder i

pågående projekt

62 %

4 865

Bedömt hyresvärde för

pågående projekt, Mkr

73 %

591

● Stockholm/Mälardalen

● Universitets- och högskoleorter

● Övriga orter

12 %

19 %

52 %

27 %

Förvaltningsobjekt per geografi

Information om förvaltningsobjekt är baserad på bedömningar och antaganden om hyresvärde, ekonomisk uthyrningsgrad och fastighetskostnader. Uppgifter om

hyresvärde och fastighetskostnader är bedömningar och avser helår. Fastighetskostnader inkluderar inte fastighetsadministration. Antaganden om ekonomisk

uthyrningsgrad avser långsiktig vakans rensat från projektvakans och tillfällig initial vakans under inflyttningsperiod i samband med färdigställande. Uppgifter

om fastighetsvärde avser verkligt värde per balansdagen. Bedömningarna och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer och uppgifterna ovan ska inte ses som en

prognos.

Förvaltningsobjekt

Förvaltningsobjekt i sammandrag 31 december 2025

79 %

Antal förvaltade bostäder

8 %

13 %

2 034

8 %

Uthyrbar yta, kvm

29 %

64 %

112 919

19 %

Fastighetsvärde, Mkr

13 %

69 %

5 376

24 %

Hyresvärde, Mkr

64 %

11 %

293

4 %

Antal förvaltade bostäder

82 %

14 %

2 034

15 %

Uthyrbar yta, kvm

67 %

18 %

112 919

13 %

Fastighetsvärde, Mkr

7 %

79 %

5 376

15 %

Hyresvärde, Mkr

10 %

75 %

293

● Hyresbostäder

● Studentbostäder

● Samhällsfastigheter

● Stockholm/Mälardalen

● Universitets- och högskoleorter

● Övriga orter

43 %

Antal bostäder i

pågående projekt

57 %

3 361

Bedömt hyresvärde för

pågående projekt, Mkr

293

● Hyresbostäder

● Studentbostäder

● Samhällsfastigheter

38 %

Antal bostäder i

pågående projekt

62 %

4 865

Bedömt hyresvärde för

pågående projekt, Mkr

73 %

591

● Stockholm/Mälardalen

● Universitets- och högskoleorter

● Övriga orter

12 %

19 %

52 %

27 %

Uthyrbar yta, kvm

Fastighets-

värde Hyresvärde

Fastighets-

kostnader Driftsöverskott

Förvaltningsobjekt uppdelat per kategori Antal bostäder Bostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm

Hyresbostäder 1 602 68 672 3 303 3 687 51 223 188 2 615 43 600 141 1 958

Studentbostäder 270 6 322 2 355 681 78 460 34 3 863 6 650 27 3 158

Samhällsfastigheter 162 15 417 16 850 1 008 31 239 72 2 220 10 317 61 1 897

Summa/genomsnitt 2 034 90 411 22 508 5 376 47 606 293 2 598 59 523 230 2 033

Uthyrbar yta, kvm

Fastighets-

värde Hyresvärde

Fastighets-

kostnader Driftsöverskott

Förvaltningsobjekt uppdelat geografiskt Antal bostäder Bostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm

Stockholm/Mälardalen 1 673 69 696 6 085 4 270 56 348 219 2 895 43 562 173 2 288

Universitets- och högskoleorter 281 12 310 8 385 711 34 332 44 2 136 11 533 32 1 537

Övriga orter 80 8 405 8 038 395 24 022 30 1 811 5 333 24 1 478

Summa/genomsnitt 2 034 90 411 22 508 5 376 47 606 293 2 598 59 523 230 2 033

Förvaltningsobjekt per kategori

K2A Årsredovisning 2025

Fastighets- och projektportfölj

Förvaltningsobjekt Kommun Kategori Färdigställt Total yta, kvm Antal bostäder Hyresvärde, Mkr

Skogsbacken

Enköping H 2019 4 560 80 10,6

Linbanan

Enköping H 2016/2019 4 060 140 11,0

Skeppet

Enköping H 2020 2 342 34 4,9

LSS Enköping

Enköping Sa 2018 441 6 1,8

LSS Enköping 2

Enköping Sa 1940/2017 680 6 1,9

Bredsand förskola

Enköping Sa 2023 880 – 2,7

LSS Flen

Flen Sa 2020 500 6 1,9

LSS Gävle

Gävle Sa 2014 448 6 1,6

Vega Park, etapp 1

Haninge H 2016 5 753 123 17,6

Vega Park, etapp 2

Haninge H 2018 7 945 185 25,9

Vega Park, etapp 3

Haninge H 2020 5 885 154 19,7

LSS Heby

Heby Sa 2019 462 6 1,9

LSS Hässleholm

Hässleholm Sa 2000/2015 5 397 44 3,7

Luftseglaren

Järfälla St 2022 6 317 205 25,3

LSS Katrineholm

Katrineholm Sa 2020 493 6 2,1

Rymdcampus

Kiruna Sa 1957/1963/2000/2014 8 038 – 15,1

LSS Motala

Motala Sa 2022 505 6 1,7

Magasinet

Norrtälje H 2024 10 820 191 26,4

LSS Nyköping

Nyköping Sa 2020 500 6 1,8

LSS Nyköping 2

Nyköping Sa 2020 486 6 1,7

LSS Oxelösund

Oxelösund Sa 2021 445 6 1,8

LSS Oxelösund 2

Oxelösund Sa 2023 455 6 1,9

LSS Partille

Partille Sa 2015 572 6 2,0

Kopiepennan

Stockholm St 2017 1 610 60 6,5

Båtvarvet

Stockholm Fp 1971 1 572 – 2,5

Verkstan Stockholm Fp 1967 384 – 0,5

Utvecklingsfastigheter Stockholm Fp – 750 5 1,7

LSS Strängnäs Strängnäs Sa 2018 1 425 18 4,8

Lugnet Sundsvall Sa 1942/2015 7 932 – 13,2

Sidsjöhöjden 14 Sundsvall H 1942/2014/2021 5 366 90 10,9

LSS Södertälje Södertälje Sa 1893/2017 532 6 1,8

LSS Täby Täby Sa 1985/2020 726 6 2,5

LSS Uppsala Uppsala Sa 2014 840 10 3,6

LSS Uppsala 2 Uppsala Sa 1985/2020 510 6 2,0

Planeten Västerås H 2024 2 463 62 5,7

Galaxen Västerås H 2023 6 784 155 15,3

Diskusen Växjö H 2023 6 949 185 18,5

Glidplanet Örebro H 2018 3 894 88 9,9

Startbanan Örebro H 2022 3 198 115 9,0

Summa 112 919 2 034 293,3

Förvaltningsobjekt i sammandrag 31 december 2025

Samägda förvaltningsobjekt

Hänförligt till K2A

Förvaltningsobjekt Kategori Total yta, kvm Antal bostäder Hyresvärde, Mkr

Arborem – Joint Venture med Slättö St 43 271 1 794 117,8

Summa samägda förvaltningsobjekt 43 271 1 794 117,8

K2A Årsredovisning 2025

Fastighets- och projektportfölj

Projektportföljen omfattar en uthyrbar bostadsyta om

96 811 kvm, samt lokaler med 6 712 kvm uthyrbar yta. K2A

bedömer att de återstående investeringarna uppgår till

5 400 Mkr för att färdigställa den befintliga projektport-

följen, som därefter bedöms ha ett hyresvärde om cirka

381 Mkr.

Under 2026 kommer K2A inleda byggandet av 247

student- och forskarbostäder, en förskola och en idrotts-

hall i Slakthusområdet i södra Stockholm. Idrottshallen

kommer att ägas av K2A och hyras av Stockholms stad.

Investeringar i egen projektutveckling samt förvärv

2021 2022 2023 2024 2025

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

Mkr

Fastighetsvärde

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

■

Bostäder i förvaltning

■

Bostäder i produktion

■

Bostäder i projekt

Antal

Antal bostäder

500

1 000

1 500

2 000

■

Investeringar i projekt

■

Investeringar i förvärv

Investeringar i egen projektutveckling samt förvärv

2021 2022 2023 2024 2025

Pågående projekt delas in i projekt där byggstart har skett

och projekt som ännu inte har byggstartats. Till följd av

marknadsutvecklingen, med förändrade förutsättningar

på bygg- och kapitalmarknaderna samt stor omvärldsoro,

pausade K2A nya byggstarter i början av 2022. Under 2024

slutförde K2A det sista av de projekt som var pågående

sedan tidigare.

Under 2025 gjorde K2A sin första stora investering sedan

bolaget pausade sina byggstarter, när bolaget förvärvade

en del av fastigheten Lund Studentkåren 4. Transaktionen

innebär en byggrätt omkring 25 000 kvadratmeter BTA,

vilket möjliggör utveckling av bostäder för studenter och

forskare. I november anvisades K2A mark för

utveckling av 150 nya studentbostäder i Råcksta i västra

Stockholm. Dessa tillskott innebar att K2A:s portfölj av

pågående projekt per 31 december 2025 bestod av

3 361 byggrätter som möjliggör utveckling av bostäder och

samhällsfastigheter. Dessa pågående projekt befinner sig

i olika faser från detaljplaneprocesser till projektplanering

inför byggstart. K2A hade inga bostäder i produktion per

31 december 2025, vilket innebär att dessa projekt

utgjorde K2A:s totala projektportfölj per balansdagen.

Investeringar och pågående projekt

Uthyrbar yta, kvm Bedömt hyresvärde

Pågående projekt uppdelat per kategori Antal bostäder Bostäder Lokaler Mkr kr/kvm Bedömd total inv. Mkr

Hyresbostäder 1 454 51 462 1 987 178 3 324 3 159

Studentbostäder 1 907 45 349 2 595 196 4 097 2 486

Samhällsfastigheter – – 2 130 6 3 042 124

Summa/genomsnitt 3 361 96 811 6 712 381 3 676 5 769

Pågående projekt per kategori

33 %

Antal förvaltade bostäder

3 %

64 %

5 012

42 %

Uthyrbar yta, kvm

17 %

41 %

187 184

44 %

Fastighetsvärde, Mkr

11 %

45 %

8 248

47 %

Hyresvärde, Mkr

14 %

40 %

439

56 %

Antal förvaltade bostäder

3 %

41 %

5 012

51 %

Uthyrbar yta, kvm

10 %

39 %

187 184

44 %

Fastighetsvärde, Mkr

6 %

50 %

8 248

47 %

Hyresvärde, Mkr

8 %

45 %

439

● Hyresbostäder

● Studentbostäder

● Samhällsfastigheter

● Stockholm/Mälardalen

● Universitets- och högskoleorter

● Övriga orter

43 %

Antal bostäder i

pågående projekt

57 %

3 361

Bedömt hyresvärde för

pågående projekt, Mkr

381

● Hyresbostäder

● Studentbostäder

● Samhällsfastigheter

40 %

Antal bostäder i

pågående projekt

60 %

3 361

Bedömt hyresvärde för

pågående projekt, Mkr

67 %

381

● Stockholm/Mälardalen

● Universitets- och högskoleorter

● Övriga orter

2 %

52 %

47 %

33 %

Pågående projekt uppdelat geografiskt

Information om pågående projekt i årsredovisningen är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av pågående projekt samt när i tiden projekt

bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningar och antaganden ska

inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidsplaner,

projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att

pågående projekt färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att

finansiering av pågående projekt är en osäkerhetsfaktor.

K2A Årsredovisning 2025

Fastighets- och projektportfölj

Under 2026 kommer K2A påbörja byggnationen av Perrongen i Slakthusområdet. Kvarteret, beläget intill Avicii Arena och 3Arena i Stockholm, kommer att

rymma en idrottshall, 247 student- och forskarbostäder samt en förskola.

Pågående projektutveckling i prioriterade områden

K2A har identifierat prioriterade områden där lönsamheten bedöms tillräckligt god att produktionsstart kan motiveras.

Nedan tabell visar K2A:s helägda, pågående projekt i dessa områden uppdelat i kategorier. Informationen i tabellen

bygger på antaganden och kalkyler per bokslutsdagen, vilka kan förändras efter hand som projekten utvecklas. De projekt

som är med i tabellen nedan motsvarar pågående projekt i prioriterade områden i tabellen på nästa sida.

Uthyrbar yta, kvm

Fastighetsvärde

Total

Uppdelat per kategori Antal bostäder Bostäder Lokaler Hyresvärde,Mkr färdigställande, Mkr investering, Mkr Projektvinst, Mkr

Hyresbostäder Stockholm 1 052 36 590 1 810 135 2 846 2 294 552

Studentbostäder 1 642 39 519 2 465 175 3 624 2 633 991

Samhällsfastigheter – – 2 130 6 147 124 23

Summa 2 694 76 109 6 405 316 6 617 5 051 1 566

Investeringsbehov inkl. mark, Mkr Bedömd projektvinst, Mkr

Hyresbostäder Stockholm

Studentbostäder

Samhällsfastigheter

Investering (inkl. mark)

52 %

5 051

1 566

● Hyresbostäder Stockholm

● Studentbostäder

● Samhällsfastigheter

1 %

63 %

35 %

Bedömd projektvinst

2 %

45 %

Investering (inkl. mark)

52 %

5 051

1 566

● Hyresbostäder Stockholm

● Studentbostäder

● Samhällsfastigheter

1 %

63 %

35 %

Bedömd projektvinst

2 %

Hyresbostäder Stockholm

Studentbostäder

Samhällsfastigheter

K2A Årsredovisning 2025

Fastighets- och projektportfölj

Pågående projekt i

prioriterade områden Kommun Kategori1 Status2 Byggstart, år Färdigställt, år Total yta, kvm Antal bostäder

Perrongen Stockholm St 6 2026 2028 7 837 247

Slakthushallen Stockholm Sa 6 2026 2028 2 130 —

Cassiopeia Lund St 6 2026 2031 15 800 600

Åkroken Sundsvall St 6 2027 2027 1 892 86

Trätornet Stockholm H 5 2027 2029 4 170 115

Sandstugan Stockholm H 4 2027 2029 5 276 150

Majelden Stockholm St 4 2027 2029 1 100 40

Nyborgen Stockholm St 3 2027 2029 2 140 80

Korpralen Gotland St 4 2027 2029 3 522 150

Stinsen Nynäshamn H 4 2028 2030 6 414 180

Kärnhuset Stockholm St 5 2028 2030 1 958 89

Skogsliden Stockholm H 5 2029 2031 3 425 92

Imperiet Stockholm H 3 2029 2031 7 000 188

Kopiepennan Stockholm St 1 2029 2031 3 335 150

Timmerfallet Stockholm St 2 2030 2032 4 400 200

Båtvarvet Stockholm H 1 2031 2033 3 400 95

Verkstan Stockholm H 1 2031 2033 2 780 80

Ateljén Stockholm H 1 2032 2034 5 935 152

Summa 82 514 2 694

Pågående projekt

Övriga pågående projekt Kommun Kategori1 Status2 Byggstart, år Färdigställt, år Total yta, kvm Antal bostäder

Baronen Sundsvall H 6 2027 2029 7 071 187

Förseglet Västerås H 6 2027 2029 5 420 145

Tallkotten Örebro St 6 2027 2029 5 960 265

Lugnet Sundsvall H 6 2027 2029 2 558 70

Summa 21 009 667

Totalt per balansdagen

103 523 3 361

Pågående projekt i

prioriterade områden Kommun Kategori1 Status2 Byggstart, år Färdigställt, år Total yta, kvm Antal bostäder

Torget Uppsala St 4 2027 2029 7 850 160

Summa 7 850 160

Samägda projekt

1) Sa = Samhällsfastigheter, St = Studentbostäder, H = Hyresbostäder

2) Beroende på vilken fas respektive detaljplan befinner sig i beaktar K2A en andel av byggrätternas bedömda verkliga värde. 1 = Planbesked (25 %),

2 = Start-PM (50 %), 3 = Planprogram (50 %), 4 = Plansamråd (75 %), 5 = Utställning (75 %), 6 = Detaljplan fastställd (100 %)

K2A Årsredovisning 2025

Fastighets- och projektportfölj

Projektet Skogsliden är ett av K2A:s tre planerade projekt i Stora Sköndal i södra Stockholm. Byggstart för samtliga projekt planeras till 2027 till 2029,

tillsammans kommer de att omfatta 207 hyresbostäder och 89 studentbostäder.

K2A Årsredovisning 2025

Bostäder i attraktiva lägen

på växande orter

I många kommuner i Sverige är bristen på hyresbostäder stor till följd av urbanisering och

befolkningstillväxt. K2A utvecklar sitt fastighetsbestånd på orter där efterfrågan är hög

oavsett konjunkturläge.

Vid utgången av 2025 förvaltade K2A sammanlagt 2 034

egenägda bostäder i 22 kommuner, jämfört med 2 108

föregående år. Samtidigt hade bolaget 3 361 byggrätter

för framtida utveckling. Totalt hade bolaget 5 395 (5 160)

egenägda bostäder i förvaltning eller i pågående projekt.

Den kraftiga nedgången i antalet förvaltade bostäder

i jämförelse med tidigare år beror framför allt på den

omfattande affär som slutfördes 1 oktober 2024, där K2A

avyttrade 2 990 studentbostäder till JV-bolaget Arborem,

där K2A äger 60 procent och Slättö 40 procent. De fastig-

heter som överlåtits till Arborem konsolideras inte i K2A:s

räkenskaper och ingår alltså inte i ovan nämnda siffror.

Arborem äger 2 990 studentbostäder, från Kiruna i norr till

Lund i söder, som förvaltas av K2A.

K2A:s bostäder finns i attraktiva lägen

K2A utvecklar och erbjuder främst två bostadskate-

gorier – hyresbostäder och studentbostäder – på orter där

det råder bostadsbrist. Bolagets yteffektiva hyres- och

studentbostäder utvecklas i samverkan med berörda

kommuner på efterfrågade lägen med bra kommuni-

kationer och närhet till service. K2A:s studentbostäder

återfinns i attraktiva lägen på eller i direkt anslutning till

campus, det vill säga universitets- och högskoleområden.

Expansion via markanvisningar och förvärv

K2A erhåller ofta mark för bostadsproduktion via

kommunal markanvisning. Bolaget har etablerat goda

kontakter med företrädare för utvalda kommuner, vilket

skapar möjligheter till förtroendefull samverkan för att

bygga och erbjuda fler bostäder till kommuninvånarna.

Möjligheterna att få fram mark till bostadsändamål varierar

dock mycket mellan olika kommuner. Det gör även tiderna

för planprocesserna.

K2A har sedan 2022 erhållit planbesked samt vunnit

markanvisningstävlingar som inneburit att projektportföljen

tillförts sju attraktiva projekt i Stockholms stad, med

byggrätter för utveckling av sammanlagt 960 bostäder.

Stockholm är K2A:s viktigaste marknad. Av de 3 361 bygg-

rätter som K2A förfogar över finns idag 1 678 i Stockholms

stad och ytterligare 180 i andra kommuner i Stockholms

län. Det innebär att mer än hälften av K2A:s byggrätter

finns i Stockholms län.

Konkurrensmässiga fördelar

K2A specialiserar sig på moderna, klimatsmarta hyres- och

studentbostäder med hög standard i attraktiva lägen samt

erbjuder kundnära förvaltning med hög servicenivå genom

innovativa lösningar. Detta ger bolaget konkurrensmässiga

fördelar gentemot andra aktörer. Miljöcertifiering av K2A:s

bostäder stärker också bolagets position. Ytterligare en

konkurrensfördel är att bolaget fokuserar på yteffektiva

bostäder som inrymmer alla efterfrågade funktioner på en

mindre boyta. På så vis kan kunderna erbjudas en lägre

månadshyra med bibehållen funktion.

Bostadsmarknaden

Samtliga uppgifter om statistik i detta avsnitt kommer

från Statistiska Centralbyrån (SCB) om inte annat anges.

Statistiken har bearbetats av K2A.

Bristen på bostäder är stor i de flesta av Sveriges

kommuner, men framför allt i de dynamiska storstadsre-

gionerna. Det är i regioner med högre ekonomisk tillväxt

som flest arbetstillfällen skapas och befolkningstillväxten

är som störst. Främst saknas små bostäder med rimliga

hyror, det vill säga mindre hyresrätter. 72 procent av

hushållen i Sverige består idag av en till två personer.

Drivkrafter på bostadsmarknaden

En välfungerande bostadsmarknad för hyresbostäder

förutsätter bland annat:

▪ En underliggande befolkningstillväxt.

▪ En balans mellan utbud och efterfrågan.

▪ En väl fungerande arbetsmarknad.

Stark befolkningstillväxt

Sveriges befolkning har ökat kraftigt under det senaste

decenniet och fortsatte att öka under 2025. Under peri-

oden 2015-2025 har Sverige gått från 9,8 till 10,6 miljoner

invånare, vilket motsvarar en befolkningstillväxt om 7,7

procent. Under senare år har befolkningsökningen avtagit,

men att befolkningstillväxten under många år kraftigt

överstigit bostadsbyggandet har skapat ett underskott på

bostäder.

Befolkningsmängd, antal miljoner invånare

15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

Befolkningsmängd, antal miljoner invånare

K2A Årsredovisning 2025

Marknad

K2A:s bostäder ligger i attraktiva och växande områden och erbjuder flera fördelar för dig som hyresgäst. I Vega Park bor du i välplanerade bostäder med hög

standard, med kundnära förvaltning genom egna bovärdar samt smidiga mobilitetslösningar i form av egen elbilspool som kan nyttjas av de boende precis

när det behövs.

Befolkningstillväxt per kommun

Befolkningen ökar för Sverige som helhet, men mellan

Sveriges kommuner varierar befolkningsförändringen.

Urbaniseringen driver allt fler till de dynamiska storstads-

regionerna där flest arbetstillfällen skapas.

Befolkningsökningen för de orter där K2A äger och

förvaltar eller uppför bostäder framgår av stapel-

diagrammet nedan där varje stapel avser befolkningsök-

ning per kommun under de senaste tio åren. Den mörkblå

stapeln avser genomsnittet för Sverige.

Behov, utbud och efterfrågan

Bristen på bostäder är stor i de flesta av Sveriges

kommuner, men framför allt i orter med stark arbets-

marknad. 2025 stod nästan 900 000 personer i kö hos

Bostadsförmedlingen i Stockholm för att få en hyres-

bostad. Den genomsnittliga kötiden för en vanlig hyresrätt

var nio år. Boverkets senaste bostadsmarknadsenkät

(2025) visar att det råder underskott på bostäder i 127 av

landets 290 kommuner.

Många personer i Sverige lever ensamma eller i mindre

familjekonstellationer, vilket innebär att det finns en

stor efterfrågan på mindre bostäder. Gällande kategorin

studentbostäder bedömer 16 av landets 38 högskole-

kommuner att det råder underskott på bostadsmarknaden

för studenter vid högskola eller universitet. Det är främst

på de större universitets- och högskoleorterna som bristen

är stor. Kötiderna varierar stort, men kan på orter som

Stockholm, Lund och Uppsala vara långa.

Befolkningsökning per kommun 10 år, procent

Sverige StockholmJärfällaHaninge

Huddinge

Borkyrka Norrtälje Nynäshamn Västerås

Örebro

Enköping BoråsKarlstadVäxjö

Befolkningsökning per kommun 10 år, procent

Sundsvall Gotland

K2A Årsredovisning 2025

Marknad

1 person

41 %

2 personer

30 %

3 personer

11 %

4 personer

11 %

Fler än 4 personer

6 %

Hushållens sammansättning

10 000

20 000

30 000

40 000

Färdigställda hyresrätter

Färdigställda bostads- och äganderätter

Färdigställda hyres- och bostadsrätter, antal

05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

30 000

60 000

90 000

120 000

150 000

180 000

06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

Befolkningsökning

Färdigställda bostäder

Befolkningsökning och färdigställda bostäder

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000

80 000

06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

Färdigställda bostäder

Påbörjade bostäder

Påbörjade och färdigställda bostäder, antal

Nybyggnation

Tillgången på bostäder i tillväxtregionerna har länge legat

på nivåer som understigit efterfrågan. Befolkningstillväxten

under de senaste decennierna har satt ytterligare press på

stat och kommuner att bättre möta efterfrågan. Boverkets

bedömning är att behovet av nya bostäder på nationell nivå

fram till 2033 uppgår till i genomsnitt 52 300 per år.

Nyproduktionen ökade kraftigt fram till 2017, vilket

framgår av det första stapeldiagrammet. Dock bröts

tillväxttakten under 2018 då antalet påbörjade bostäder

minskade för första gången sedan 2012. Fram till 2021

låg dock antalet påbörjade bostäder på en relativt jämn

nivå, men 2022 ändrades förutsättningarna för bostads-

byggandet till följd av höjda byggkostnader, stopp för

investeringsstöd, ökad inflation och höjda räntekostnader

vilket resulterade i en inbromsning av bostadsbyggandet.

Under 2023-2025 har antalet påbörjade bostäder fortsatt

att sjunka. Konsekvenserna av inbromsningen får tydligt

genomslag i statistiken för färdigställda bostäder under

2024 och framåt. Antalet färdigställda bostäder förväntas

ligga kvar på en låg nivå under de närmaste åren.

Hushållens sammansättning

Påbörjade och färdigställda bostäder, antal

Färdigställda hyres- och bostadsrätter, antal

Befolkningsökning och färdigställda bostäder

K2A Årsredovisning 2025

Marknad

Hyresbostäder

Andel av totalt

antal bostäder

79 %

Andel av totalt

hyresvärde (förvaltning)

64 %

HYRESBOSTÄDER

K2A förvaltar sammanlagt 1 602 egenägda hyresbostäder och har därtill byggrätter

för att utveckla ytterligare 1 454 stycken. Stockholm och Mälardalen är K2A:s primära

marknader vad gäller hyresbostäder och K2A har under lång tid arbetat aktivt för att

långsiktigt utöka sitt fastighetsbestånd i Stockholm, där svensk bostadsmarknad är

som allra starkast.

Om hyresbostäder

Enligt SCB finns det i Sverige cirka två miljoner hyres-

bostäder, 750 000 fler än antalet bostadsrätter. För

delar av det befintliga beståndet ligger hyresnivån lågt i

förhållande till vad som kan antas vara marknadspris och

regleringen av hyresnivåer genom bruksvärdessystemet

begränsar möjligheten till hyreshöjningar. För

nyproducerade hyresbostäder tillåts högre hyror.

Marknaden i Stockholm skiljer sig mot marknaden i

resten av Sverige. I Stockholm är både hyror och fastighets-

värden betydligt högre än i övriga Sverige. Regionen har ett

väldiversifierat näringsliv, en stark arbetsmarknad och ett

flertal av Sveriges största lärosäten. Stockholm har dess-

utom haft en hög befolkningstillväxt under lång tid vilket

sammantaget har skapat en stor efterfrågan på bostäder.

Därför investerar K2A i hyresbostäder

Sveriges befolkning växer och med det följer ett växande

behov av bostäder. Enligt Boverkets beräkning behövs

52 300 nya bostäder årligen till och med 2033.

K2A:s primära marknader för hyresbostäder har länge

varit Stockholm och Mälardalen. Sedan 2022 har bolagets

framtidsfokus än tydligare skiftats mot Stockholm. Enligt

Stockholmsregionens utvecklingsplan behöver det byggas

minst 20 000 nya bostäder per år fram till 2030, enbart

för att möta det demografiska behovet som den väntande

befolkningsökningen innebär. Under 2026 förväntas 11 100

bostäder att påbörjas, enligt Länsstyrelsen Stockholms

bedömning.

En annan faktor som gör att möjligheten till värde-

utveckling för hyresbostäder i Stockholm är stor är att

markanvisningar ofta upplåts med tomträtt. Det innebär att

totalkostnaderna kan hållas nere trots högre bygg-

kostnader. På så vis möjliggörs produktion av nya bostäder

med hyresnivåer som fler kan efterfråga, samtidigt som

projekten genererar attraktiv avkastning.

Utöver Stockholm och Mälardalen har K2A idag även

hyresbostäder i Växjö och Sundsvall. Växjö är en växande

universitetsort, medan Sundsvall är en etablerad regional

stad med universitet. På båda orterna möjliggör sam-

ordning med förvaltning av studentbostäder operativa

synergieffekter för K2A.

Andel av fastighets- och projektportfölj

K2A Årsredovisning 2025

Marknad hyresbostäder

Förvaltningsobjekt Pågående projekt

Kommun

Total yta,

kvm

Antal

bostäder

Hyresvärde,

Mkr

Total yta,

kvm

Antal

bostäder

Enköping 10 962 254 26,5 – –

Haninge 19 583 462 63,1 – –

Norrtälje 10 820 191 26,4 – –

Nynäshamn – – – 6 414 180

Stockholm 1 956 – 3,0 31 986 872

Sundsvall 5 366 90 10,9 9 629 257

Västerås 9 247 217 20,9 5 420 145

Växjö 6 949 185 18,5 – –

Örebro 7 092 203 18,9 – –

Summa 71 975 1 602 188,2 53 449 1 454

K2A:s hyresbostäder

Diskusen, Växjö

Färdigställt 2023

Galaxen, Västerås

Färdigställt 2023

K2A Årsredovisning 2025

Marknad hyresbostäder

Studentbostäder

Andel av totalt

antal bostäder

13 %

Andel av totalt

hyresvärde (förvaltning)

STUDENTBOSTÄDER

13 %

K2A är rikstäckande vad gäller förvaltning av studentbostäder med totalt 3 260

studentbostäder i förvaltning. Bolaget äger idag 270 färdiga studentbostäder i

Stockholm och förvaltar därutöver 2 990 studentbostäder som ägs via JV-bolaget

Arborem. Studentbostäder är en produkt med låg risk eftersom kunderna är

garanterade en jämn ersättningsnivå i form av bidrag och lån från CSN under sin

studietid.

Om studentbostäder

Det råder studentbostadsbrist på många universitets- och

högskoleorter i Sverige. Idag finns cirka 400 000 studenter

och 100 000 studentbostäder, enligt Sveriges förenade

studentkårer. Även om inte alla studenter behöver en

studentbostad är det en ekvation som är långt ifrån att gå

ihop. 16 av landets 38 högskolekommuner bedömer att det

råder underskott på bostadsmarknaden för studenter.

K2A är ett av få studentbostadsbolag i Sverige som

erbjuder studentbostäder över hela Sverige och konkur-

rerar framför allt med lokala aktörer på respektive ort,

ofta allmännyttiga bolag som inte är specialiserade på

studentbostäder.

Därför investerar K2A i studentbostäder

Studenter som läser CSN-berättigade utbildningar har en

förutsägbar ekonomisk situation med låg risk för plötsligt

minskade inkomster. Rätten att bo kvar i en student-

bostad villkoras av att studenten studerar och så länge hen

gör det behåller hen också samma huvudsakliga intäkter

i form av bidrag och lån från CSN. Att K2A är rikstäckande

ger skalfördelar jämfört med de konkurrenter som enbart

agerar lokalt, eftersom studentbostäder är en speciell

produkt där uthyrning och förvaltning skiljer sig från övriga

hyresbostäder med naturlig omflyttning vid terminsstart

och andra krav på hyresgästerna.

Strategin att vara rikstäckande innebär också ett kund-

erbjudande som är bättre anpassat för målgruppen. Den

sextonåring som ännu inte vet var hen ska studera efter

gymnasiet kan via K2A:s kö spara kötid till universitets-

orter från Lund i söder till Kiruna i norr. Sedan januari

2025 erbjuder K2A studenter som bott hos K2A under sin

studietid förtur till bolagets hyresbostäder, under förutsätt-

ning att hyresgästen skött sig utan klagomål från grannar,

betalat hyran i tid och bott kvar fram till avslutade studier.

Ett effektivt sätt att både vässa erbjudandet till en viktig

målgrupp och skapa långsiktiga kundrelationer.

K2A erbjuder en standardiserad bostad som är utvecklad

i dialog med studenter för att på bästa möjliga sätt möta

deras behov. Läge, kvalitet och utrustning gör att K2A

menar att bolaget erbjuder den bästa produkten på

marknaden.

Andel av fastighets- och projektportfölj

K2A Årsredovisning 2025

Marknad studentbostäder

Förvaltningsobjekt Pågående projekt

Kommun

Total yta,

kvm

Antal

bostäder

Hyresvärde,

Mkr

Total yta,

kvm

Antal

bostäder

Järfälla 6 317 205 25,3 – –

Lund – – – 15 800 600

Stockholm 2 360 65 8,2 20 770 806

Sundsvall – – – 1 892 86

Visby – – – 3 522 150

Örebro – – – 5 960 265

Summa 8 677 270 33,5 47 944 1 907

K2A:s helägda studentbostäder

Kopiepennan, Vällingby

Färdigställd 2017

Luftseglaren, Järfälla

Färdigställd 2022

K2A Årsredovisning 2025

Marknad studentbostäder

Samhällsfastigheter

K2A förvaltar och utvecklar samhällsfastigheter med stabila kassaflöden och låg risk

som ett komplement till beståndet av hyres- och studentbostäder.

Andel av totalt

antal bostäder

3 %

Andel av totalt

hyresvärde (förvaltning)

24 %

SAMHÄLLSFASTIGHETER

Om samhällsfastigheter

Samhällsfastigheter är en benämning på fastigheter där

hyresgästerna är offentliga aktörer eller bedriver skatte-

finansierad verksamhet inom exempelvis skola, vård och

omsorg. Den absolut största ägaren av samhällsfastigheter

i Sverige är den offentliga sektorn även om en rad privata

aktörer etablerat sig med inriktning på samhällsfastigheter

under det senaste decenniet. De privata aktörernas

etablering är en effekt av att ett stort antal förvärv av

samhällsfastigheter från regioner och kommuner samt

betydande nybyggnation av privata fastighetsbolag.

Efterfrågan på samhällsfastigheter styrs i stor

utsträckning av befolkningstillväxt och demografisk

fördelning. På 20 år har antalet 70-plussare i Sverige ökat

med uppemot 45 procent, till cirka 1,6 miljoner personer

(2025). Lokaler för vård och omsorg är en av flera typer

av samhällsfastigheter där det underliggande behovet

är högt och det finns en stor efterfrågan från offentliga

aktörer. K2A erhåller ofta mark för produktion av bostäder

och samhällsfastigheter via kommunal markanvisning.

Bolaget har etablerat goda kontakter med företrädare för

kommuner över hela landet, vilket skapar möjligheter till

förtroendefull samverkan för att bygga och erbjuda fler

bostäder och lokaler för skattefinansierade verksamheter

till kommuninvånarna.

Därför investerar K2A i samhällsfastigheter

K2A investerar i samhällsfastigheter då lokaler för skola,

vård och omsorg ingår som en naturlig del av hyres-

bostadsbyggande i nya stadsdelar, men även för att det

innebär långa hyresavtal, begränsad motpartsrisk och

stabila kassaflöden.

Offentligt finansierade hyresgäster är stabila och kredit-

värdiga. Uthyrningsgraden i samhällsfastigheter är hög och

möjligheten till längre avtal är större än för andra del-

marknader. Det har varit, och fortsatt är, en stigande

efterfrågan på samhällsfastigheter och det utgör

ett bra komplement till K2A:s fokus på hyres- och

studentbostäder. De allra flesta kommuner är i behov

av LSS-boenden och stora delar av denna nyproduktion

väntas tillfalla den privata marknaden. Efterfrågan på

nya samhällsfastigheter finns både hos kommuner och

privata operatörer och projekten drivs i tätt samarbete

med hyresgästen som vanligtvis tecknar hyresavtal innan

byggnation påbörjas.

Andel av fastighets- och projektportfölj

K2A Årsredovisning 2025

Marknad samhällsfastigheter

Förvaltningsobjekt Pågående projekt

Kommun

Total yta,

kvm

Antal

bostäder

Hyresvärde,

Mkr

Total yta,

kvm

Antal

bostäder

Enköping 2 001 12 6,4 – –

Flen 500 6 1,9 – –

Gävle 448 6 1,6 – –

Heby 462 6 1,9 – –

Hässleholm 5 397 44 3,7 – –

Katrineholm 493 6 2,1 – –

Kiruna 8 038 – 15,1 – –

Motala 505 6 1,7 – –

Nyköping 986 12 3,6 – –

Oxelösund 900 12 3,7 – –

Partille 572 6 2,0 – –

Stockholm – – – 2 130 –

Strängnäs 1 425 18 4,8 – –

Sundsvall 7 932 – 13,2 – –

Södertälje 532 6 1,8 – –

Täby 726 6 2,5 – –

Uppsala 1 350 16 5,6 – –

Summa 32 267 162 71,6 2 130 –

K2A:s samhällsfastigheter

LSS Mariefred

Färdigställt 2018

LSS Uppsala

Färdigställt 2014

K2A Årsredovisning 2025

Marknad samhällsfastigheter

I det familjevänliga och naturnära bostadsområdet Gånsta i Enköping

ligger K2A:s 80 hyresbostäder, färdigställda under 2018.

K2A Årsredovisning 2025

Marknad samhällsfastigheter

Värderingsprocess

Värdering av fastigheter sker varje kvartalsslut med hjälp

av externa fastighetsvärderare. Kvartal ett och tre genom-

förs översiktliga värderingar av 90 procent av det totala

fastighetsvärdet, kvartal två och fyra sker fullständiga

värderingar av 100 procent av det totala fastighetsvärdet.

Värderingar upprättas i enlighet med IVS (International

Valuation Standards) som ges ut av International Valuation

Standards Council (IVSC).

Värderingsmetod

Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i

enlighet med redovisningsstandarden IAS 40.

Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffnings-

värde, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara

utgifter. Verkligt värde har fastställts med en kombinerad

tillämpning av ortsprismetod och avkastningsbaserad

metod. Den avkastningsbaserade metoden bygger på

att en kassaflödesanalys upprättats för varje fastighet.

Kassaflödesanalysen utgörs av nuvärdet av fastighetens

bedömda framtida driftnetton under kalkylperioden samt

nuvärdet av fastighetens restvärde vid kalkylperiodens

slut. Kalkylperioden uppgår till 15 år och restvärdet har

bedömts genom en evighetskapitalisering av ett uppskattat

marknadsmässigt driftnetto året efter kalkylperiodens slut.

Finns det ett hyresavtal med längre återstående löptid än

15 år förlängs kalkylperioden till motsvarande åter-

stående löptid på hyreskontraktet.

Evighetskapitaliseringen sker med ett direktavkastnings-

krav som har härletts från den aktuella transaktions-

marknaden för jämförbara fastigheter. Såväl direkta som

indirekta (fastigheter sålda i bolag) transaktioner har

beaktats.

Antalet transaktioner har under de senaste fyra åren

varit färre än tidigare. Transaktionsmarknaden har under

2025 börjat ta fart, även om marknaden till stor del främst

präglats av forwardaffärer inom segmentet nyproduce-

rade bostäder. Värderingar har fortsatt skett med hjälp

av ortsprismetod, i de fall jämförbara transaktioner har

varit få har andra segment med samma eller liknande

aktörer analyserats för att bedöma direktavkastningskrav

samt värdenivåer. För att beakta rådande marknadsläge

använder K2A:s värderare ett osäkerhetsintervall om

+/- 7,5 % (+476/-476 Mkr).

Kassaflödet för drifts-, underhålls- och administra-

tionskostnader baseras på marknadsmässiga och

normaliserade utbetalningar för drift, underhåll och fast-

ighetsadministration, varvid korrektion sker för avvikelser.

Investeringar beräknas utifrån det investeringsbehov som

bedöms föreligga. Klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS 13.

I verkligt värde för förvaltningsfastigheter kan byggrätter

ingå. För värderingar av investeringar, som markanvisning-

ar med tillhörande byggrätter/framtida byggrätter,

använder värderaren ortsprismetod, avkastningsmetod

samt en förenklad exploateringskalkyl, där värderaren

har baserat värderingen på priserna i liknande marknader

och transaktioner samt på hur marknaden betraktar det

aktuella objektet. För värdering av pågående projekt tas

även hänsyn till risker och osäkerhetsfaktorer såsom

tidsaspekter, färdigställandegrad och lokala marknads-

risker gällande värdering av byggrätter. Verkligt värde för

pågående projekt bedöms utifrån det lägsta av:

▪ Verkligt värde för byggrätten/framtida byggrätten med

eventuell befintlig byggnad vid värdetidpunkten, med

tillägg för nedlagda kostnader.

▪ Verkligt värde för fastigheten i färdigt skick med

avdrag för kvarstående investeringar för att färdigställa

projektet.

Indata för värdering till verkligt värde, viktat

genomsnitt, procent

Bostäder

Diskonteringsränta 6,2

Direktavkastningskrav 3,9

Samhällsfastigheter

Diskonteringsränta 7,9

Direktavkastningskrav 5,9

Fastigheternas värdering

Samhälls-

fastigheter Bostäder

Förväntad normaliserad hyra år 16, kr/kvm 2 994 3 859

Aktuell hyra, kr/kvm 2 166 2 748

Återstående längd på hyreskontrakt, år 6,4 e.t.

Förväntad långsiktig vakans år 16, % 3,9 1,5

Aktuell vakans, % 0,2 1,9

Förväntat normaliserat driftnetto år 16, kr/kvm 2 404 2 953

Diskonteringsränta, % 7,9 6,2

Direktavkastningskrav för bedömning av

restvärde år 16, % 5,8 4,1

Förvaltningsobjekt, väsentlig icke observerbar indata

till värdering till verkligt värde

Förvaltningsfastigheter

Värdeförändring, % -3 -1,5 +1,5 +3

Värdeförändring, Mkr -190 -95 95 190

Belåningsgrad netto, % 54,9 54,1 52,7 52,0

Förvaltningsobjekt, Mkr

Samhälls-

fastigheter Bostäder

Förväntad normaliserad hyra +/-5% +/-26 +/-154

Förväntad långsiktig vakans +/-3% -/+16 -/+92

Förväntade fastighetskostnader +/-5% -/+4 -/+34

Diskonteringsränta +0,25% -23 -114

-0,25% +24 +118

Direktavkastningskrav för

bedömning av restvärde

+0,25%

-0,25%

-18

+19

-139

+158

Känslighetsanalyser värdeförändringar

Fastigheternas värdering

K2A Årsredovisning 2025

Fastigheternas värdering

K2A Årsredovisning 2025 Förvaltningsberättelse

Finansiering

Finansiering och finanspolicy

Den finansiella verksamheten i K2A bedrivs i enlighet med

den av styrelsen fastställda finanspolicyn. Finanspolicyn

ska reglera möjligheter till extern finansiering av K2A:s

verksamhet och dess underliggande fastigheter. K2A ska

ha en begränsad finansiell risk. K2A:s mest betydande

finansiella risker utgörs av finansieringsrisk, ränterisk och

likviditetsrisk. K2A:s övergripande finansiella riskbegräns-

ningar avser:

Finansiella

riskbegränsningar Riskbegränsning Utfall 2025

Nettobelåningsgrad Inte långsiktigt överstiga 55 % 53,4 %

Justerad

räntetäckningsgrad Inte långsiktigt understiga 1,5 ggr 1,5 ggr

Tillgångar och eget kapital

K2A hade den 31 december 2025 tillgångar till ett värde om

7 226 Mkr (7 228), varav förvaltningsfastigheter utgjorde

6 322 Mkr (6 077). Likvida medel uppgick per balansdagen

till 309 Mkr (133). Eget kapital uppgick per balansdagen till

2 272 Mkr (2 110) och inkluderar under 2021 emitterade

hybridobligationer om 450 Mkr.

Räntebärande skulder

K2A hade den 31 december 2025 räntebärande skulder

om 4 002 Mkr (4 224), vilket innebär att de ränte-

bärande skulderna har minskat med 222 Mkr under året.

Periodiserade transaktionskostnader om 11,4 Mkr (13,0)

har reducerat räntebärande skulder i balansräkningen.

Belåningsgraden netto för koncernen uppgick till 53,4

procent (57,7). Den genomsnittliga räntenivån har under

året stigit till 4,4 procent (3,7). Skuldernas realiserbara

verkliga värde avviker totalt sett inte väsentligt från

redovisat värde.

Den genomsnittliga räntebindningen per balansdagen

uppgick till 17 månader (13) och den genomsnittliga

kapitalbindningstiden till 17 månader (19). Den amortering

som ska betalas de kommande tolv månaderna uppgick

vid årets utgång till 52 Mkr (53).

2021 2022 2023 2024 2025

1 000

2 000

3 000

4 000

Mkr

Eget kapital

Genomsnittlig ränta

Månader

Räntebindningstid

2021 2022 2023 2024 2025

1 000

2 000

3 000

4 000

Mkr

Eget kapital

Genomsnittlig ränta

Månader

Räntebindningstid

2021 2022 2023 2024 2025

1 000

2 000

3 000

4 000

Mkr

Eget kapital

Genomsnittlig ränta

Månader

Räntebindningstid

2021 2022 2023 2024 2025

K2A Årsredovisning 2025

Finansiering

Förvaltningsberättelse

Ränte- och kapitalbindning 31 december 2025

Räntebindning Kapitalbindning

Förfalloår Lånevolym, Mkr Ränta, % Avtalsvolym, Mkr Utnyttjat, Mkr Ej utnyttjat, Mkr

Rörlig ränta 696 4,60 – – –

2026 1 589 4,28 2 560 2 560 –

2027 253 4,91 603 603 –

2028 975 3,56 500 500 –

2029 – – 350 350 –

2031 500 5,55 – – –

Summa/genomsnitt 4 014 4,36 4 014 4 014 –

Ränteswappar/löptid Nominellt belopp, Mkr Fast räntenivå (snitt), %

2026 1 589 1,29

2027 253 2,26

2028 975 1,10

2031 500 2,89

Summa/snitt 3 317 1,55

Lån

Seniora icke säkerställda

gröna obligationer

Emissions-

datum

Förfallo-

datum

Tid till

förfall, år

Nom.

belopp,

Mkr Räntebas

Ränte-

marginal,

Aktuell

ränta, % ISIN Grön

24/28 FRN C 2024-10-03 2028-10-03 2,8 500 Stibor 3M 5,00 6,87 SE0022760930 Ja

25/29 FRN C 2025-03-17 2029-06-18 3,5 350 Stibor 3M 5,00 6,87 SE0024172696 Ja

Totalt emitterat belopp 850

K2A:s gröna obligationer och hybridobligationer

Emissions-

datum Första lösen

Nom.

belopp,

Mkr Räntebas

Ränte-

marginal,

Aktuell

ränta, % ISIN Grön

Hybridobligationer 2021-01-21 2026-04-21 450 Stibor 3M 5,95 7,91 SE0015407507 Ja

Totalt emitterat belopp 450

Grön finansiering

Finansiering

K2A Årsredovisning 2025

Förvaltningsberättelse

Grön finansiering

K2A är en modern version av den gamla tidens

byggmästare som bygger med omsorg och kvalitet för

att det lönar sig i längden. K2A planerar och bygger

bostäder och samhällsfastigheter för att äga och förvalta

på lång sikt. Byggnationen sker med dagens möjligheter

och nya hållbarhetsperspektiv. Hållbara digitala och

flexibla lösningar är självklara i K2A:s verksamhet då det

gynnar bolagets kunder, samhället, miljön och företagets

utveckling. Det arbetet gör det möjligt för K2A med grön

finansiering av sin verksamhet, till exempel genom gröna

obligationer och gröna lån.

Grönt ramverk för aktier

2020 blev K2A det första bolaget i världen att presentera

ett eget grönt ramverk för aktier, i samband med att

bolagets aktie klassificerades som grön. Till skillnad från

gröna obligationer där enbart det som finansieras genom

obligationerna utvärderas ger den utvidgade metodiken

investerare en djupare insyn i ett bolags hållbarhetsarbete

samt en möjlighet att kunna utvärdera hela bolagets

verksamhet. Syftet och innehållet beskrivs mer utförligt

på sida 23. Det åligger K2A att årligen rapportera enligt

det gröna ramverket för aktier. Utfallet 2025 framgår av

efterföljande sidor.

Grönt ramverk för finansiering

K2A har emitterat icke säkerställda obligationer och

hybridobligationer. Obligationerna möjliggör finansiering

eller refinansiering av gröna fastigheter samt investeringar

i energieffektiviseringar i befintliga fastigheter. I samband

med den första emissionen 2020 upprättades ett

finansiellt ramverk för grön finansiering där CICERO

tagit fram en second opinion. Inrättandet av det gröna

ramverket är en naturlig del av K2A:s profil som ett hållbart

företag och gör det möjligt för K2A att ytterligare fokusera

på att uppnå en positiv miljöpåverkan i sin verksamhet.

I januari 2023 uppdaterade K2A sitt gröna ramverk för

finansiering och skärpte i samband med det ramverkets

hållbarhetskrav. K2A avser att uppdatera ramverket på nytt

under 2026.

Den 24 februari respektive 6 november 2025 emitterade

K2A seniora icke säkerställda gröna obligationer till ett

belopp om 200 respektive 150 miljoner. Detta skedde

inom ett ramverk som uppgår till maximalt 600 miljoner.

Obligationerna har en rörlig ränta om 3 månader STIBOR

plus 500 baspunkter och slutgiltigt förfall 18 juni 2029.

I tabellen på nästa sida finns en sammanställning av K2A:s

gröna obligationer samt hybridobligation. Samtliga obli-

gationer och hybridobligationer är upptagna till handel på

Nasdaq Stockholms företagsobligationslista för hållbara

obligationer.

Det åligger K2A att årligen rapportera enligt det gröna

ramverket för finansiering. Utfallet per 31 december 2025

framgår av efterföljande sidor.

Exempel på gröna

fastigheter

Startbanan i Örebro

▪ 115 Svanenmärkta hyresbostäder i på Södra

Ladugårdsängen i Örebro.

▪ Närhet till både stadsliv, natur och ett rikt utbud av all

tänkbar service som kan tänkas behöva i närområdet.

Boende på Startbanan har även möjlighet att nyttja

K2A:s egen elbilspool BoBil.

Uppföljning av gröna ramverk

Grönt ramverk för finansiering

Certifierade förvaltnngsobjekt, byggnad

Miljöcertifiering och nivå Certifierade Pågående Kommande Totalt Pågående projekt Totalt

Svanen 9 - - 9 1 10

Miljöbyggnad nybyggnad 0

- Silver 1 - - 1 - 1

Miljöbyggnad iDrift 0

- Silver 5 15 - 20 - 20

- Brons 7 - - 7 - 7

Passivhus/annan 2 - - 2 - 2

Ej certifierade 1 - 1

Summa 24 15 - 40 1 41

K2A Årsredovisning 2025

Finansiering

1000

2000

3000

4000

Utveckling grön ﬁnansiering 2025

■

Gröna banklån

■

Gröna obligationer

■

Gröna hybridobligationer

Mkr

500

1 000

1 500

2 000

e-utsläpp, ton (scope 1–3)

ton

2023

2024

2025

1 291

816

555

31 mars

30 juni

30 sep

31 dec

700

850

450

450 450

1 884

2 180

2 171

2 026

100

Energiintensitet, totalt fastighetsbestånd

kWh/kvm A

temp

2023

2024

2025

73,2

74,7

80,0

1000

2000

3000

4000

Utveckling grön ﬁnansiering 2025

■ Gröna banklån

■ Gröna obligationer

■ Gröna hybridobligationer

Mkr

500

1 000

1 500

2 000

e-utsläpp, ton (scope 1–3)

ton

2023

2024

2025

1 291

816

555

31 mars

30 juni

30 sep

31 dec

700

850

450

450 450

1 884

2 180

2 171

2 026

100

Energiintensitet, totalt fastighetsbestånd

kWh/kvm A

temp

2023

2024

2025

73,2

74,7

80,0

Hyresintäkter

80 %

Investeringar och driftskostnader

(Capex och Opex)

66 %

● Gröna fastigheter

● Utanför ramverk

20 %

34 %

Fördelning enligt deﬁnition i grönt ramverk för aktier

Grönt ramverk för aktier, 2025

Grönt ramverk för finansiering, fortsättning

Grön finansiering 31 dec 2025

61 %

Allokering 31 dec 2025

83 %

14 %

17 %

Grönt ramverk för finansiering fortsättning

●

Gröna banklån

●

Gröna obligationer

●

Gröna hybridobligationer

● Grön finansiering

● Övrig finansiering

26 %

Energiintensitet, totalt fastighetsbestånd CO

e-utsläpp, ton (scope 1-3)

1) Jämförbarheten påverkas av förändringar i K2A:s fastighetsbestånd. För

jämförbart bestånd har energianvändning per kvm minskat med 7% under

perioden.

Utöver kraven på att minst 50 procent av såväl intäkter

som investeringar ska klassificeras som gröna, ställer

ramverket för gröna aktier krav på att max fem procent

av bolagets intäkter får härröra från fossilbränsleverk-

samhet. Noll procent av K2A:s intäkter 2025 härrörde från

fossilbränsleverksamhet.

För att K2A ska uppfylla kriterierna inom det gröna

ramverket ska en bedömning göras av en extern granskare,

som bekräftar att ramverkets tröskelvärden uppfyllts. Den

externa utvärderingen av K2A:s prestation i förhållande till

det gröna ramverket 2025 publiceras efter färdigställande

på https://investerare.k2a.se/sv/grona-aktier.

500

1 000

1 500

2 000

e-utsläpp, ton (scope 1–3)

ton

2023

2024

2025

1 292

886

773

1) Jämförbarheten påverkas av förändringar i K2A:s fastighetsbestånd.

Utsläppen för 2023 och 2024 har korrigerats med hänsyn till nya beräkningar

för K2As JV-bolag.

Finansiering

K2A Årsredovisning 2025

Förvaltningsberättelse

Bolagsstyrningsrapport

K2A är ett svenskt publikt aktiebolag. Bolagsstyrningen i K2A utförs i enlighet med

Svensk kod för bolagsstyrning, Nasdaq Stockholms regelverk, svensk lag samt interna

regler och föreskrifter.

Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”)

Koden är en del av näringslivets självreglering. Den anger

en norm för god bolagsstyrning på en högre ambitionsnivå

än aktiebolagslagens och andra reglers krav. Nyckeln

till detta är mekanismen ”följ eller förklara”. ”Följ eller

förklara” innebär att bolaget inte vid varje tillfälle måste

följa varje regel i Koden utan kan välja andra lösningar som

bedöms bättre svara mot omständigheterna i det enskilda

fallet, förutsatt att bolaget öppet redovisar varje sådan

avvikelse, beskriver den lösning man valt i stället samt

anger skälen för detta. Därigenom kan Koden ange vad

som ofta – men inte nödvändigtvis alltid – kan anses utgöra

god sed för bolagsstyrning i olika frågor. K2A har följt Koden

med en avvikelse: Under perioden från årsstämman 2024

till februari 2026 har bolaget endast haft en ledamot som

är både oberoende i förhållande till bolaget och bolags-

ledningen samt oberoende i förhållande till bolagets större

aktieägare (Ingrid Lindquist), vilket innebär en avvikelse

från Kodens regler 4.5. Den 11 februari 2026 valde en extra

bolagsstämma Anna Krasse till styrelseledamot. Anna är

oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen

samt oberoende i förhållande till bolagets större aktie-

ägare. Bolaget uppfyller därmed Koden.

Risker och riskhantering

K2A:s processer för att identifiera och hantera risker är en

del av bolagets strategiarbete. Avsnittet i årsredovisningen

om risker och riskhantering redogör för de mest väsentliga

riskerna samt vilka styrande dokument och åtgärder som

koncernen arbetar efter för att hantera dessa.

Hållbarhet

K2A:s hållbarhetsarbete är en integrerad del av

bolagets affärsmodell och verksamhet och beskrivs i

avsnittet Hållbarhetsrapport i denna årsredovisning.

Hållbarhetsarbetet hjälper bolaget att reducera risker

och kostnader, stärka konkurrenskraften samt attrahera

talanger och investerare. Styrelsens hållbarhetsutskott

har ansvar för att ta fram den strategiska inriktningen för

bolagets hållbarhetsarbete. Vd har, med stöd av vice vd

hållbarhet, det övergripande ansvaret för att styra K2A:s

verksamhet inom hållbarhetsområdet.

Så här styrs K2A

Bolagsstämma/årsstämma

I enlighet med aktiebolagslagen är bolagsstämman bola-

gets högsta beslutsfattande organ och på bolagsstämman

utövar aktieägarna sin rösträtt. Enligt K2A:s bolagsordning

finns fyra aktieslag: A-aktier berättigar till 10 röster per aktie

och B-aktier, D-aktier samt preferensaktier berättigar till

1 röst per aktie. Vid årsstämman väljs styrelseledamöter,

ordförande och revisorer samt beslutas kring ersättning till

styrelsen och revisorerna.

Valberedning

Enligt Koden ska bolaget ha en valberedning som har

till syfte att lämna förslag beträffande ordföranden

på bolagsstämmor, kandidater till styrelseledamöter

(inklusive ordföranden), arvoden och övrig ersättning

till varje styrelseledamot samt ersättning för utskotts-

arbete, val av och ersättning till externa revisorer samt

förslag till ledamöter i valberedning för den nästföljande

årsstämman. Valberedningens förslag redovisas i kallelse

till årsstämman.

K2A:s valberedning ska bestå av tre ägarrepresentanter

representerande de tre röstmässigt största aktie-

ägarna eller ägargrupperna i bolaget enligt Euroclears

utskrift av aktieboken per sista bankdagen i september

månad. Styrelseordföranden ska kontakta de tre största

aktieägarna eller ägargrupperna och begära att dessa

utser varsin representant. Om någon av de tre största

aktieägarna eller ägargrupperna avstår från att utse en

ägarrepresentant eller om en ägarrepresentant avgår

innan uppdraget har fullgjorts utan att den aktieägare eller

ägargrupp som utsett representanten utser en ny represen-

tant, ska styrelsens ordförande uppmana nästa aktieägare

eller ägargrupp i storleksordning att inom en vecka utse

en ägarrepresentant, varvid denna process ska fortgå till

dess att valberedningen består av tre ägarrepresentanter.

Valberedningen ska inom sig utse valberedningens ordfö-

rande. Styrelsens ordförande eller annan styrelseledamot

får inte vara valberedningens ordförande.

Valberedningen ska vid lämnande av sitt förslag beakta

de krav som ställs av Koden avseende styrelsens storlek

och sammansättning och särskilt beakta kravet på mång-

sidighet och bredd i styrelsen samt kravet på att eftersträva

en jämn könsfördelning.

Valberedningens ledamöter ska offentliggöras på

bolagets webbplats senast sex månader före årsstämman.

Valberedningens ledamöter erhåller inget arvode.

Valberedningen ska ha rätt att belasta bolaget med

kostnader för exempelvis rekryteringskonsulter eller andra

kostnader som erfordras för att valberedningen ska kunna

fullgöra sitt uppdrag.

K2A Årsredovisning 2025

Bolagsstyrningsrapport

Förvaltningsberättelse

Styrelse

Styrelsen är högsta beslutande organ efter bolags-

stämman. Enligt aktiebolagslagen är styrelsen ansvarig

för bolagets förvaltning och organisation, vilket betyder att

styrelsen är ansvarig för att bland annat fastställa mål och

strategier, säkerställa rutiner och system för utvärdering

av fastställda mål, fortlöpande utvärdera K2A:s finansiella

ställning och resultat samt utvärdera den operativa

ledningen. Styrelsen ansvarar också för att säkerställa

att årsredovisningen och koncernredovisningen samt

delårsrapporterna upprättas i rätt tid. Dessutom utser

styrelsen verkställande direktören. Styrelseledamöterna

väljs varje år på årsstämman för tiden fram till slutet av

nästa årsstämma. Enligt bolagsordningen ska styrelsen

till den del den väljs av bolagsstämman bestå av lägst tre

ledamöter och högst sju ledamöter. Styrelsen består av sju

ordinarie stämmovalda ledamöter. Ledamöterna presen-

teras mer detaljerat i avsnittet ”Styrelsen”.

Styrelsens ordförande

Styrelsens ordförande väljs av årsstämman och har ett

särskilt ansvar för ledningen av styrelsens arbete och att

styrelsens arbete är välorganiserat och genomförs på ett

effektivt sätt. Styrelsens ordförande ska se till att samman-

träden hålls när det behövs för att styrelsen ska kunna

utöva sin tillsynsplikt och bestämmanderätt i frågor av

osedvanlig beskaffenhet eller stor betydelse.

Revisionsutskott

K2A:s styrelse har ett revisionsutskott. K2A har beslutat

att eventuella anställda som ingår i styrelsen ej ska

medverka i beredningen av frågor som ankommer på ett

revisionsutskott. Enligt revisionsutskottets arbetsordning

ska revisionsutskottet övervaka bolagsstyrningsfrågor och

tillämpningen av dessa, samt vidare granska rutinerna för

bolagets riskhantering, styrning och kontroll samt finansiell

rapportering samt lämna förslag för att säkerställa

rapporteringens tillförlitlighet. Revisionsutskottets huvud-

sakliga uppgifter innefattar bland annat:

▪ övervakning och kvalitetssäkring av bolagets finansiella

rapportering;

▪ fortlöpande träffa bolagets revisor och ekonomi-

funktion för information och överväganden beträffande

inriktningen, omfattningen av och innehållet i revisions-

uppdraget och av årsredovisningen och koncernredo-

visningen samt synen på bolagets risker;

▪ granska och övervaka revisorns opartiskhet och

självständighet;

▪ utvärdera revisionsinsatsen och informera val-

beredningen om resultatet;

▪ biträda valberedningen vid upphandlingen av

revisionen, förbereda val och arvodering av revisor samt

lämna rekommendation till valberedningen i dessa

frågor; samt

▪ med avseende på den finansiella rapporteringen,

övervaka effektiviteten i bolagets interna kontroll,

internrevision (om sådan finns) och riskhantering.

Styrelsen ska sammanträda med bolagets revisorer minst

en gång per år.

Revisionsutskottet ska sammanträda så ofta som

krävs för att utskottets uppgifter ska kunna utföras på ett

tillfredsställande sätt, vilket normalt innebär minst fyra

sammanträden per år.

Ersättningsutskott

K2A:s styrelse har inrättat ett ersättningsutskott. Enligt

ersättningsutskottets arbetsordning ska ersättnings-

utskottet bestå av styrelsens ordförande samt ytterligare

en styrelseledamot. Styrelsens ordförande ska vara

ordförande i ersättningsutskottet. Enligt arbetsordningen

ska ersättningsutskottets främsta uppgifter vara att bereda

och övervaka frågor om:

(i) ersättningsprinciper, ersättningar och andra

anställningsvillkor för ledande befattningshavare;

(ii) följa upp och utvärdera eventuella pågående och

under året avslutade program för rörliga ersättningar

för ledande befattningshavare; samt

(iii) följa upp och utvärdera tillämpningen av de av

bolagsstämman beslutade riktlinjerna för ersättningar,

gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer

i bolaget samt till bolagsstämma lämna förslag till

riktlinjer för ersättningar ledande befattningshavare.

Verkställande direktör ska vid behov adjungeras till

utskottet. Utskottet kan besluta om att ytterligare personer

ska adjungeras vid behandlingen av ett särskilt ärende.

Hållbarhetsutskott

K2A:s styrelse har inrättat ett särskilt hållbarhetsutskott.

Hållbarhetsutskottets medlemmar utgörs av två

styrelseledamöter som utses vid konstituerande styrelse-

möte. Hållbarhetsutskottets arbete och uppgifter regleras

av utskottets arbetsordning, som fastställts av styrelsen.

Hållbarhetsutskottet ansvarar för att formulera förslag

avseende den strategiska inriktningen för hållbarhets-

arbetet och utformning av förslag till K2A:s hållbarhetsmål

samt uppföljning av dessa.

Internrevision

Bolaget har inte inrättat en separat funktion för intern-

revision. Denna uppgift sköts i stället av styrelsen.

Styrelsen ska årligen utvärdera behovet av särskild

granskningsfunktion (internrevision) och, om tillämpligt, i

beskrivningen av den interna kontrollen i bolagsstyrnings-

rapporten motivera sitt ställningstagande.

Verkställande direktör och koncernledning

Enligt arbetsordningen ska vd:

(i) upprätta och för styrelsen presentera förslag till affärs-

plan, budget (såsom resultat- och likviditetsbudget)

investeringskalkyler, prognoser, bokslutskommu-

nikéer, bokslut, årsredovisningar och delårsrapporter;

(ii) övervaka att för bolagets verksamhet gällande

svenska och utländska lagar och föreskrifter följs;

samt

Bolagsstyrningsrapport

K2A Årsredovisning 2025

Förvaltningsberättelse

FEBRUARI

▪ Bokslutsgenomgång föregående räkenskapsår

▪ Genomgång bokslutsrevision

▪ Bokslutskommuniké

▪ Utvärdering av styrelsens arbete, rutiner

och arbetsordning, verkställande direktörens

arbete samt behov av att inrätta en särskild

internrevisionsfunktion

▪ Årlig plan för självutvärdering intern kontroll

MARS

▪ Beslut rörande den kommande

årsstämman

APRIL

▪ Godkännande av årsredovisning,

bolagsstyrningsrapport, hållbarhets-

rapport och ersättningsrapport

▪ Genomgång av revisionen och

revisionsberättelsen

▪ Årsredovisning

▪ Delårsrapport januari-mars

▪ Konstituerande möte

▪ Utvärdering ersättning till ledande

befattningshavare

NOVEMBER

▪ Delårsrapport januari-september

▪ Antagande av nya finansiella mål och

riskbegränsningar

▪ Redovisning av styrelsens utvärdering

av bolagets riktlinjer och processer för

intern kontroll och riskhantering

▪ Riskanalys och rapportering

riskhantering

▪ Översyn och uppdatering av

policydokument och övriga riktlinjer

DECEMBER

▪ Genomgång och antagande/översyn av

affärsplan med långsiktiga mål, strategi

och delmål

▪ Genomgång och antagande av budget för

nästa budgetår

▪ Rapportering uppföljning av åtgärdsplan

intern kontroll

▪ Genomgång av revisorns rapport från

revisionen av intern kontroll

Styrelsen har ett antal inplanerade möten under året med stående beslutspunkter samt specifika beslut för respektive möte, se en sammanfattning i figuren

nedan. Därutöver tillkommer möten för transaktioner och andra ärenden som aktualiserats.

JULI

▪ Delårsrapport januari-juni

▪ Riktlinjer avseende framtagande av budget

och prognoser

▪ Revisionsplan

AUGUSTI

▪ Strategidag

(iii) tillse att styrelsen löpande erhåller rapportering om

utveckling av bolagets och koncernens verksamhet,

däribland utvecklingen av bolagets och koncernens

resultat, ställning och likviditet samt information om

viktiga händelser samt, då behov föreligger mellan

styrelsens sammanträden, rapportera direkt till

styrelsens ordförande.

Enligt instruktionen för ekonomisk rapportering ska vd

tillsammans med vice vd och CFO kvartalsvis tillställa

styrelsen rapporter avseende väsentliga händelser,

resultatutfall, finans- och likviditetsrapport.

Arbete under året

Årsstämma 2025

Årsstämman 2025 ägde rum den 24 april 2025 i bolagets

lokaler på Nybrogatan 59 i Stockholm. Årsstämman

fastställde balans- och resultaträkningarna för moder-

bolaget och koncernen för föregående räkenskapsår.

Stämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag,

om att ingen utdelning skulle ske till preferensaktieägare.

Årsstämman beslutade vidare om att ingen vinst-

utdelning skulle ske till stamaktieägare. Vinstmedlen

balanserades in i ny räkning.

Årsstämman beslutade om omval av styrelse-

ledamöterna Sten Gejrot, Claes-Henrik Julander, Johan

Knaust, Ingrid Lindquist, Johan Ljungberg och Johan

Thorell. Till styrelsens ordförande valdes Sten Gejrot och

KPMG AB omvaldes som bolagets revisor för tiden intill

slutet av nästa årsstämma.

Årsstämman beslutade, i enlighet med styrelsens

förslag, om bemyndigande för styrelsen att, med eller utan

avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt och vid ett eller

flera tillfällen intill nästkommande årsstämma, fatta beslut

om ökning av bolagets aktiekapital genom emission av

stamaktier av serie B eller preferensaktier, eller teck-

ningsoptioner eller konvertibler avseende sådana aktier.

Det totala antalet stamaktier av serie B som omfattas

av sådana emissioner får motsvara högst 20 procent av

aktiekapitalet i bolaget vid tidpunkten för årsstämman

2025. Det totala antalet preferensaktier som omfattas av

sådana emissioner får vara högst 1 000 000 stycken.

Årsstämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag,

om bemyndigande för styrelsen att, vid ett eller flera till-

fällen intill nästkommande årsstämma, besluta om förvärv

och överlåtelse av aktier i bolaget. Högst så många aktier

att bolaget efter varje förvärv innehar högst tio procent av

samtliga aktier i bolaget innefattades av bemyndigandet.

Styrelsens arbete 2025

K2A Årsredovisning 2025

Bolagsstyrningsrapport

Förvaltningsberättelse

Valberedning

Vid årsstämman den 28 april 2020 antog aktieägarna

principer för hur valberedningen utses och dess arbete,

under 2025 har dessa riktlinjer fortsatt varit gällande. Enligt

principerna för valberedningens arbete ska valberedningen

bland annat lämna förslag till:

▪ ordförande vid bolagsstämma där styrelse- eller

revisorsval ska äga rum;

▪ antal stämmovalda styrelseledamöter;

▪ ordförande och övriga stämmovalda ledamöter i

styrelsen;

▪ arvode och annan ersättning för styrelseuppdrag till var

och en av de stämmovalda styrelseledamöterna och till

ledamöter av styrelsens utskott;

▪ antal revisorer, revisorer samt arvode till revisorer; och

▪ beslut om principer för tillsättande av ledamöter i val-

beredningen, samt beslut om riktlinjer för valbered-

ningens arbete.

2025

Valberedningen inför årsstämman 2025 utgjordes av:

▪ Tom Ljungberg, utsedd av Johan Ljungberg med bolag,

valberedningens ordförande

▪ Peter Möller, utsedd av Johan Knaust med bolag

▪ Sten Gejrot, utsedd av Johan Thorell med bolag

Aktieägare har haft möjlighet att lägga fram förslag till

valberedningen. Valberedningens förslag inför årsstämman

2026 framgår av kallelsen till årsstämman på K2A:s webb-

plats k2a.se.

Årsstämman 2026 kommer att hållas den 7 maj 2026.

Mångfaldspolicy

Vid framtagande av förslag till styrelse inför årsstämman

2025 tillämpade valberedningen punkt 4.1 i Svensk

kod för bolagsstyrning om mångfaldspolicy. Målet med

policyn är att styrelsen ska ha en med hänsyn till bolagets

verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt

ändamålsenlig sammansättning, präglad av mångsidighet

och bredd avseende de bolagsstämmovalda ledamöternas

kompetens, erfarenhet och bakgrund, samt att en jämn

könsfördelning ska eftersträvas. Valberedningen konsta-

terade vid framtagandet av sitt förslag att könsfördelningen

i den föreslagna styrelsen inte var tillfredsställande.

Valberedningen gjorde dock bedömningen att kontinuitet

i styrelsearbetet vid tillfället var av stor betydelse och

föreslog mot den bakgrunden omval av samtliga tillgäng-

liga ledamöter. Vid årsstämman 2025 valdes sex ledamöter,

varav en kvinna och fem män.

Styrelsen

K2A:s styrelse består av sex ledamöter, utan suppleanter,

valda av årsstämman den 24 april 2025 samt av extra

bolagsstämma den 11 februari 2026 vald styrelseledamot

Anna Krasse. Styrelsen består vid årsredovisningens

framläggande av de bolagsstämmovalda ledamöterna

Sten Gejrot (styrelsens ordförande), Johan Knaust

(verkställande direktör), Anna Krasse, Claes-Henrik

Julander, Ingrid Lindquist, Johan Ljungberg, samt Johan

Thorell.

Styrelseledamöternas oberoende framgår av tabellen på

nästa sida och ytterligare information för varje individuell

styrelseledamot finns att läsa i avsnittet ”Styrelse och

revisor”.

Styrelsens arbete

Under 2025 sammanträdde styrelsen vid 22 tillfällen.

Styrelsen följer en skriftlig arbetsordning som revideras

årligen och fastställs på det konstituerande styrelsemötet.

Arbetsordningen för styrelsen reglerar bland annat

styrelsepraxis, funktioner och uppdelningen av arbetet

mellan styrelseledamöterna och vd. Styrelsen är ansvarig

för bolagets förvaltning och organisation, vilket betyder att

styrelsen är ansvarig för att bland annat fastställa mål och

strategier, säkerställa rutiner och system för utvärdering

av fastställda mål, fortlöpande utvärdera K2A:s finansiella

ställning och resultat samt utvärdera den operativa

ledningen. Under året har styrelsen bland annat behandlat

sedvanliga frågor såsom strategiarbete, projektfrågor,

finansieringsfrågor och hållbarhetsfrågor.

Utvärdering av styrelsens arbete

Styrelsens ordförande initierar en gång per år i enlighet

med styrelsens arbetsordning en utvärdering av styrelsens

arbete. Utvärderingens syfte är att utvärdera resultatet

av styrelsens och utskottens arbete, hur väl arbetssättet

fungerat och hur det kan effektiviseras. Vidare syftar

utvärderingen till att identifiera vilken typ av frågor som

styrelsen anser bör ges mer utrymme och på vilka områden

det eventuellt krävs ytterligare erfarenhet och kompetens

i styrelsen. Resultatet av utvärderingen diskuterades i

styrelsen och redovisades av styrelsens ordförande för

valberedningen. Styrelsen utvärderar även fortlöpande vd:s

arbete. Minst en gång per år görs utvärderingen utan vd:s

närvaro.

Externa revisorer

Revisorn ska granska bolagets årsredovisning och

räkenskaper samt styrelsens och vd:s förvaltning. Efter

varje räkenskapsår ska revisorn lämna en revisions-

berättelse och en koncernrevisionsberättelse till års-

stämman. Enligt K2A:s bolagsordning ska bolaget utse en

eller två revisorer, med eller utan suppleanter. K2A:s revisor

är KPMG AB med Alexander Tistam som huvudansvarig

revisor. Bolagets revisor presenteras närmare i avsnittet

”Styrelse och revisor”. För räkenskapsåret 2025 uppgick

den totala ersättningen till bolagets revisor till 3,5 Mkr.

Ersättning, styrelse och ledning

Riktlinjer

Årsstämman har antagit riktlinjer för ersättning till

verkställande direktören och övriga ledande befattnings-

havare. För att främja bolagets affärsstrategi, långsiktiga

intressen och hållbarhet och på så sätt skapa en långsiktigt

god värdetillväxt för aktieägarna ska K2A ha marknads-

mässiga ersättningsnivåer och anställningsvillkor i syfte att

Bolagsstyrningsrapport

K2A Årsredovisning 2025

Förvaltningsberättelse

behålla och, vid behov, rekrytera personer i bolags-

ledningen med den kompetens och erfarenhet som krävs.

Den totala ersättningen ska baseras på faktorer såsom

befattning, prestation och individuell kvalifikation.

Principer och styrmodell för ersättning framgår av rikt-

linjerna som anger att ersättningar ska vara i linje med

bolagets strategi, mål, värderingar och långsiktiga intressen

samt att det ska säkerställas att intressekonflikter undviks.

Detta ska främja värdeskapande, uppmuntra goda presta-

tioner, ett risktagande i linje med styrelsens fastställda

toleransnivå samt ett sunt och ansvarstagande beteende

baserat på K2A:s värderingar.

Medarbetarens ersättning ska spegla den komplexitet,

det ansvar och de ledaregenskaper som krävs i rollen,

liksom individens egen prestation. K2A följer löpande

medarbetarnas prestation och utveckling. Den totala

ersättningen till personer i bolagsledningen kan bestå av

följande delar: fast kontantlön, pensionsförmåner samt

andra förmåner. Till detta kommer villkor vid uppsägning.

▪ Fast kontantlön. Ersättningen ska baseras på arbets-

uppgifternas betydelse, krav på kompetens, erfarenhet

och prestation. Den fasta kontantlönen ska anses

motsvara en marknadsmässig kompensation för ett

fullgott arbete. Den fasta kontantlönen ska ses över

årligen för att säkerställa att lönen är marknadsmässig

och konkurrenskraftig.

▪ Pensionsförmåner. Pensionsavsättningar kan göras för

personer i bolagsledningen motsvarande maximalt 25

procent av fast kontantlön. Pensionsåldern är 67 år.

Personer i bolagsledningen ska ha avgiftsbestämda

pensionsplaner om inte personen omfattas av

förmånsbestämd pension enligt tvingande

kollektivavtalsbestämmelser.

▪ Andra förmåner. Andra förmåner kan utgå i form av

exempelvis sjukvårdsförsäkring och bilförmån och ska

bidra till att underlätta personens möjligheter att

fullgöra sina arbetsuppgifter. Det samlade värdet av

dessa förmåner ska motsvara marknadspraxis och

utgöra ett begränsat värde i förhållande till den totala

ersättningen.

Uppsägningstiden får maximalt uppgå till sex månader.

Lön under uppsägningstid får sammantaget inte överstiga

ett belopp motsvarande den fasta kontantlönen för sex

månader. Därutöver kan ersättning för eventuellt åtagande

om konkurrensbegränsning utgå. Sådan ersättning ska

kompensera för eventuellt inkomstbortfall. Ersättningen

ska uppgå till högst 60 procent av den fasta kontantlönen

om inte annat följer av tvingande kollektivavtals-

bestämmelser, och utgår under den tid som konkurrens-

begränsningen gäller, vilket ska vara högst 18 månader

efter anställningens upphörande. Några avgångsvederlag

ska inte betalas ut.

Vid beredningen av styrelsens förslag till ersättnings-

riktlinjer beaktades lön och anställningsvillkor för bolagets

anställda genom att uppgifter om anställdas arbets-

uppgifter, totalersättning, ersättningens komponenter

samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid

jämfördes och rimlighetsbedömdes. Detta utgjorde en del

av ersättningsutskottets och styrelsens beslutsunderlag

vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de

begränsningar som följer av dessa.

Styrelsen har rätt att frångå riktlinjer för ersättningar helt

eller delvis om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl som

motiverar det. Det ingår i ersättningsutskottets uppgifter att

bereda styrelsens beslut i ersättningsfrågor, vilket

innefattar beslut om avsteg från riktlinjerna. Avsteg får

endast göras om det bedöms vara nödvändigt för att till-

godose bolagets långsiktiga intressen och hållbarhet

eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft. Om

styrelsen gör avsteg från riktlinjerna för ersättning till

styrelseledamöter och bolagsledningen ska detta

redovisas vid nästkommande årsstämma.

Ersättning till vd och ledande befattningshavare

Ersättning till verkställande direktören och andra ledande

befattningshavare utgörs av fast lön och sedvanliga

förmåner. Riktlinjer för ersättningar till ledande

befattningshavare för K2A, antogs av årsstämman 2024

och tillämpades utan förändring under 2025.

Erstättning till styrelsen

Det sammanlagda arvodet till de stämmovalda styrelse-

ledamöterna framgår av not 6. Ingen av styrelseledamöterna

eller de ledande befattningshavarna har avtal som berättigar

till förmån efter det att uppdraget avslutats (med undantag för

normal uppsägningslön för de ledande befattningshavarna

samt verkställande direktören). Bolaget har inga avsatta eller

upplupna belopp för pensioner eller liknande förmåner efter

styrelseledamots eller ledande befattningshavares från-

trädande av tjänst eller uppdrag.

Namn Invald

Oberoende

i realtion

till bolagets

större ägare

Oberoende

i realtion till

bolaget och

bolagets

ledning Styrelse Ersättningsutskott Revisionsutskott Hållbarhetsutskott

Sten Gejrot 2017 Ja Nej 22/22 1/1 -- --

Johan Ljungberg 2017 Nej Ja 22/22 - - 2/2

Claes-Henrik Julander 2014 Nej Ja 20/22 1/1 4/4 -

Ingrid Lindquist 2019 Ja Ja 22/22 - 4/4 -

Johan Thorell 2015 Nej Ja 21/22 - 4/4 -

Johan Knaust 2013 Nej Nej 22/22 - - 2/2

Anna Krasse (från 11 februari 2026) 2026 Ja Ja – – – –

Styrelse och utskott

K2A Årsredovisning 2025

Bolagsstyrningsrapport

Förvaltningsberättelse

Styrelse och revisor

Sten Gejrot

Styrelseordförande

Invald i styrelsen 2017

Född: 1962

Utbildning: Jur. Kand.

Övriga uppdrag (urval):

Advokat och partner på

Advokatfirman Lindahl.

Aktieinnehav (inklusive bolag):

10 000 B-aktier.

Beroende i förhållande till

bolaget och bolagets ledning.

Oberoende i förhållande till

bolagets större aktieägare.

Johan Thorell

Styrelseledamot

Invald i styrelsen 2015

Född: 1970

Utbildning: Civilekonom,

Handelshögskolan i Stockholm

Övriga uppdrag (urval):

Styrelseordförande i Kallebäck

Property Invest AB. Styrelseledamot

i Sagax AB, Hemsö Fastighets

AB, Atrium Ljungberg AB och

Storskogen Group AB.

Aktieinnehav (inklusive bolag):

2 412 000 A-aktier,

6 666 496 B-aktier,

19 499 preferensaktier.

Oberoende i förhållande till bolaget

och bolagets ledning.

Beroende i förhållande till bolagets

större aktieägare.

Johan Knaust

Styrelseledamot och verkställande

direktör

Invald i styrelsen 2013

Född: 1971

Utbildning: Master of Science

Operational Research, London

School of Economics samt Fil.

kand. Nationalekonomi,

Stockholms universitet

Bakgrund: Grundare och

partner Sveafastigheter.

Startade dessförinnan Leimdörfers

finansieringsrådgivning.

1996-2001 verksam på Goldman

Sachs International i London, inom

Fixed Income.

Aktieinnehav (inklusive bolag):

2 841 840 A-aktier,

17 452 015 B-aktier,

6 806 160 D-aktier,

94 025 preferensaktier.

Beroende i förhållande till bolaget

och bolagets ledning.

Beroende i förhållande till bolagets

större aktieägare.

Claes-Henrik Julander

Styrelseledamot

Invald i styrelsen 2014

Född: 1969

Utbildning: Civilekonom,

Stockholms universitet

Övriga uppdrag (urval):

Styrelseordförande i EP Bank AB.

Styrelseledamot i Biocrine AB,

Star Stable Entertainment AB och

Svipdag AB inklusive dotterbolag.

Aktieinnehav (inklusive bolag):

2 176 800 A-aktier,

5 194 622 B-aktier,

17 659 preferensaktier.

Oberoende i förhållande till bolaget

och bolagets ledning.

Beroende i förhållande till bolagets

större aktieägare.

Johan Ljungberg

Styrelseledamot

Invald i styrelsen 2017

Född: 1972

Utbildning: Civilingenjör

Övriga uppdrag (urval):

Styrelseordförande i Atrium

Ljungberg AB, Tagehus Holding

AB och styrelseledamot och

vice ordförande i John Mattson

Fastighetsföretagen AB.

Aktieinnehav (inklusive bolag):

2 412 000 A-aktier,

9 289 661 B-aktier,

13 864 preferensaktier.

Oberoende i förhållande till bolaget

och bolagets ledning.

Beroende i förhållande till bolagets

större aktieägare.

Ingrid Lindquist

Styrelseledamot

Invald i styrelsen 2019

Född: 1957

Utbildning: Civilekonom,

Handelshögskolan i Stockholm

Övriga uppdrag (urval):

Styrelseordförande i Lysa AB

samt styrelseledamot i Hobohm

Brothers Equity AB, Kavat Vård

AB, Collectum AB, Fora AB och

Kollektivavtalsinformation

Sverige AB.

Aktieinnehav (inklusive bolag):

30 000 B-aktier.

Oberoende i förhållande till bolaget

och bolagets ledning.

Oberoende i förhållande till

bolagets större aktieägare.

Anna Krasse

Styrelseledamot

Invald i styrelsen 2026

Född: 1976

Utbildning: Civilekonom,

Handelshögskolan i Stockholm

Övriga uppdrag (urval):

Styrelseordförande i Premium

Snacks Nordic AB, vice styrelse-

ordförande för Arbetsförmedlingen,

styrelseledamot i Hawaii Poké

Stockholm AB.

Aktieinnehav (inklusive närstående

och bolag): 16 743 B-aktier.

Oberoende i förhållande till bolaget

och bolagets ledning.

Oberoende i förhållande till

bolagets större aktieägare.

Revisor

KPMG AB är bolagets revisor med

Alexander Tistam som huvud-

ansvarig revisor. Alexander Tistam

är auktoriserad revisor och medlem

i FAR.

Bolagsstyrningsrapport - Styrelse och revisor

K2A Årsredovisning 2025

Förvaltningsberättelse

Ledning

Johan Knaust

Styrelseledamot och verkställande

direktör

För mer information se under

Styrelse, föregående sida.

Christian Lindberg

Vice verkställande direktör

Ingår i ledningen sedan 2017

Född: 1980

Utbildning: Civilingenjör

Bakgrund: Rådgivning inom

Corporate Finance i egen

verksamhet 2011-2017, HQ Bank

Corporate Finance 2006-2011.

Aktieinnehav (inklusive bolag):

375 000 B-aktier

Ola Persson

CFO

Ingår i ledningen sedan 2021

Född: 1969

Utbildning: Master of International

Business

Bakgrund: CFO på bostadsutveck-

lingsbolaget SSM.

Aktieinnehav (inklusive bolag):

27 500 B-aktier.

Sandra Sundman

Ekonomichef

Ingår i ledningen sedan 2017

Född: 1986

Utbildning: Ekonomie kandidatex-

amen företagsekonomi

Bakgrund: Olika befattningar

inom K2A, ekonomiassistent,

redovisningsekonom och

redovisningschef.

Aktieinnehav: 2 600 B-aktier.

Karl Vahlund

Transaktionschef

Ingår i ledningen sedan 2019

Född: 1984

Utbildning: Civilingenjör

Bakgrund: Transaktionschef

Rikshem.

Aktieinnehav: 91 335 B-aktier,

763 preferensaktier.

Erik Lemaitre

Affärsutvecklingschef

Ingår i ledningen sedan 2020

Född: 1968

Utbildning: Byggekonom

Bakgrund: Affärsutvecklingschef

SSM Bygg & Fastighets AB,

affärsutvecklare och projektledare

på NCC samt Nexity.

Aktieinnehav: 12 000 B-aktier.

Henrik Nordlund

Vice vd fastighet och hållbarhet

Ingår i ledningen sedan 2020

Född: 1987

Utbildning: Civilingenjör, kandidat-

examen nationalekonomi

Bakgrund: Fastighetschef på

Rikshem och managementkonsult

på Applied Value.

Aktieinnehav: 3 000 B-aktier.

Fredrik Widerstedt

Chef projekt

Ingår i ledningen sedan 2020

Född: 1983

Utbildning: Byggnadsingenjör

Bakgrund: Konsult och Partner

på Structor, Projectmanagment

konsult på Ramböll.

Aktieinnehav: 20 394 B-aktier.

Emma Nyborg

Marknadschef

Ingår i ledningen sedan 2021

Född: 1989

Utbildning: Strategisk kommunikation

Bakgrund: Kommunikationsansvarig

på Mattecentrum och olika

kommunikationstjänster på K2A.

Aktieinnehav: 1 950 B-aktier.

Pontus Ekerljung

Kommunikations- och

hållbarhetschef

Ingår i ledningen sedan 2025

Född: 1982

Utbildning: Kandidatexamen

nationalekonomi samt journalistik,

MSc General Management

Bakgrund: Egenföretagare,

radioprogramledare och stabschef

på Finansdepartementet.

Aktieinnehav (inklusive bolag):

12 830 B-aktier,

281 preferensaktier.

William Celsing

Förvaltningschef

Ingår i ledningen sedan 2025

Född: 1996

Utbildning: MSc Real Estate

Economics and Finance, Vrije

Universitet Amsterdam; BSc Real

Estate and Finance, KTH.

Bakgrund: Regionchef, Biträdande

förvaltningschef, Förvaltare på

K2A samt Corporate Actions på

Handelsbanken Capital Markets.

Aktieinnehav: 1 726 B-aktier.

K2A Årsredovisning 2025

Bolagsstyrningsrapport - Styrelse och revisor

Förvaltningsberättelse

Verksamhet

K2A grundades 2013 och är ett fastighetsbolag med

fokus på långsiktig förvaltning av egenproducerade

hyresbostäder för alla typer av boenden. Bolagets affärsidé

bygger på att långsiktigt äga, utveckla och förvalta hyres-

rätter och samhällsfastigheter i Stockholm, Mälardalen

samt i ett antal universitets- och högskoleorter i Sverige där

efterfrågan på hyresbostäder är hög.

K2A:s hyresbostäder utvecklas i samverkan med berörda

kommuner i efterfrågade lägen med bra kommunikationer

och närhet till stadskärnan och närservice. Bolagets

studentbostäder återfinns i attraktiva lägen på eller i direkt

anslutning till universitets- och högskoleområdena. Sedan

juni 2019 är bolagets stamaktier av serie B samt preferens-

aktier upptagna till handel på Nasdaq Stockholm.

K2A:s mål och

riskbegränsningar

Övergripande mål

K2A ska generera en konkurrenskraftig riskjusterad

avkastning till sina aktieägare.

Hållbarhetsmål

K2A ska framtidssäkra sin verksamhet genom betydande

fokus på värdeskapande hållbarhet vilket innebär att:

▪ K2A ska vara världens mest hållbara noterade

bostadsbolag.

▪ Hela K2A:s värdekedja ska vara klimatpositiv senast

2030.

▪ 100 procent av K2A:s fastigheter i förvaltning ska vara

miljöcertifierade.

Finansiella mål

▪ NRV (substansvärde) hänförligt till stamaktieägare ska

senast vid utgången av 2030 uppgå till 30 kronor per

stamaktie.

Finansiella riskbegränsningar

▪ Nettobelåningsgraden för koncernen ska långsiktigt ej

överstiga 55 procent.

▪ Räntetäckningsgraden för koncernen ska långsiktigt ej

understiga 1,5 gånger.

Utdelningspolicy

K2A kommer de närmaste åren prioritera finansiell

stabilitet samt fastighetsutveckling före utdelning vilket

kan medföra en låg eller utebliven utdelning på stamaktier.

Utdelning på preferensaktier ska ske enligt bolags-

ordningens bestämmelser.

För att uppnå sina mål ska K2A:

▪ Fokusera på Stockholm, Mälardalen och ett antal

universitets-och högskoleorter samt identifiera

förvärvsmöjligheter och erhålla markanvisning för

nyproduktion av hyresbostäder.

▪ Fokusera på bra boendelägen, campusnära student-

bostäder och samhällsfastigheter med låg motparts-

och/eller rörelserisk.

▪ Fokusera på nyproduktion av yteffektiva och

funktionella hyresbostäder av hög kvalitet.

Organisationsstruktur

Per 31 december 2025 var totalt 44 personer anställda i

K2A. Samtliga medarbetare, varav 14 kvinnor,

arbetade med projektutveckling, ekonomi, kommunikation

och förvaltning med placering på K2A:s huvudkontor i

Stockholm eller i orter där K2A har förvaltningsobjekt.

Rapporterade segment

K2A:s finansiella rapportering sker i två segment:

Förvaltningsobjekt och Pågående projekt.

Förvaltningsobjekt avser i all väsentlighet funktionen

fastighet och hållbarhet medan Pågående projekt avser

funktionerna affärsutveckling, pågående projekt och

produktion.

Bolagsstyrningsrapport - Verksamhet

K2A Årsredovisning 2025

Förvaltningsberättelse

Verkställande direktör

IR/KommunikationKapitalanskaffning

ITEkonomi

Pågående projektAffärsutveckling

Fastighet och

hållbarhet

Förvaltning

Hållbarhet

K2A:s operativa verksamhet bedrivs genom funktionerna Affärsutveckling, Pågående

projekt samt Fastighet och hållbarhet, med stöd av de koncerngemensamma

funktionerna Kapitalanskaffning, Ekonomi, IR/Kommunikation samt IT, vilket visas

i bilden ovan. Koncernledningen har det övergripande ansvaret för bland annat

strategifrågor och affärsutveckling, finansiering, ekonomistyrning och resultat-

uppföljning samt kommunikation.

K2A:s organisationsstruktur

Marknad, kund &

kommunikation

Energi & teknik

Hållbarhet

Verkställande direktör ansvarar för K2A:s hållbarhets-

arbete. K2A utvecklar bostäder med låg klimatpåverkan för

ansvarsfullt och långsiktigt eget ägande. Hela värdekedjan,

från resurseffektiv industriell produktion med förnybar

råvara till förvaltning av yt- och energieffektiva bostäder

ska präglas av ett genomgripande och konsekvent

hållbarhetsarbete. K2A:s hållbarhetsstrategi utgår från

en helhetssyn och syftar till ekonomiskt, ekologiskt och

socialt värdeskapande. Som ledande grönt fastighetsbolag

och ansvarstagande samhällsaktör har K2A beslutat om

ambitiösa klimat- och hållbarhetsmål, däribland att K2A:s

värdekedja ska vara klimatpositiv senast år 2030. Arbetet

leds av vice vd fastighet och hållbarhet.

Affärsutveckling

Affärsutvecklingsenheten ansvarar för att säkerställa att

nya projekt anskaffas. Affärsutvecklingsenheten utvärderar

kontinuerligt potentiella affärer avseende såväl

förvaltningsfastigheter som mark med projektutvecklings-

möjligheter. Vidare bidrar affärsutvecklingsenheten med

stöd i projektutveckling och vid transaktioner, vilket är

viktiga inslag i K2A:s verksamhet. Inom affärsutvecklings-

enheten bedrivs även kvalificerad produktutveckling för att

optimera bolagets yteffektiva bostadsenheter som lämpar

sig för rationell industriell produktion. Funktionen utvecklar

produkter och tjänster för att skapa mervärde för de

boende. När ett projekt ska genomföras övergår ansvaret

för projektet till enheten pågående projekt.

Affärsutvecklingsenheten leds av affärsutvecklingschef.

Pågående projekt

Pågående projekt innefattar fastigheter under uppförande

och ombyggnation som avses att användas som

förvaltningsfastigheter, samt markanvisningar med

eventuellt tillhörande byggrätter. Enheten pågående projekt

tar över ett projekt från affärsutvecklingsenheten när

projektet ska genomföras. Arbets- och ansvarsområden

för enheten avser att säkerställa effektivt genomförande

av pågående projekt samt säkerställa god kontroll och

uppföljning. Projektgenomförande omfattar framtagande

av kalkyler, detaljplanearbete, projektering, upprättande av

underlag för bygglovsansökan, projektledning, upprättande

av projektbudget, upphandling av entreprenadavtal

(markentreprenad och husentreprenad), projektledning

under produktionstid (styrning, övervakning, kontroll och

ändringar etc.), färdigställande och besiktning samt

överlämning av projektdokumentation till förvaltnings-

enheten när projektet har färdigställts och projektet

övergår till att betraktas som ett förvaltningsobjekt.

Enheten leds av chef projekt.

Fastighet

Fastighet är uppdelat på tre enheter som arbetar med

färdigbyggda fastigheter med inget eller begränsat

projektinslag.

Förvaltning

Förvaltningsenheten ansvarar för den löpande

förvaltningen av bolagets fastigheter vilket inkluderar att

tillse en bra skötsel av husen och att underhåll sker när

detta krävs för att säkerställa fastigheternas långsiktiga

värde, där förvaltare har helhetsansvar för sin fastighets-

portfölj. Bovärdar ansvarar för rondering av fastigheterna

och utför enklare löpande underhåll och reparationer samt

utvändig skötsel av grönytor. Bovärdarna ansvarar även för

besiktning av bostäderna vid byte av hyresgäst. Enheten

leds av förvaltningschef.

Energi och teknik

Energi och teknik är en del av förvaltningsorganisationen

med fokus på att ligga i framkant avseende digital och

teknisk förvaltning avseende uppkopplade fastigheter,

optimering av energianvändning, underhållsplanering och

uppfyllande av vid var tid gällande myndighets- och håll-

barhetskrav. Enheten leds av energi- och teknikansvarig.

K2A Årsredovisning 2025

Bolagsstyrningsrapport - Verksamhet

Förvaltningsberättelse

Marknad, kund och kommunikation

Ansvarar för kundnöjdhetsfrågor, kundtjänst, uthyrning,

marknadsföring, kommunikation och PR. Enheten leds av

marknadschefen.

Stödfunktioner

Ekonomi

Ekonomifunktionen ansvarar för att fastställa de adminis-

trativa rutinerna avseende K2A:s ekonomi processer och

att se till att de efterlevs. Ekonomifunktionen ansvarar även

för att operativt hantera koncernens finansiella risker och

avge finansiell rapportering till ledning och styrelse.

Ekonomifunktionen leds av CFO med stöd av ekonomi-

chef, koncernredovisningsansvarig, tre bolagsekonomer,

hyresadministratör, business controller samt ansvarig

leverantörsreskontra.

IT-ansvarig ansvarar internt för styrning, ansvar och kontroll

av IT-verksamheten enligt fastställd IT-policy. IT-ansvarig

ansvarar även för utveckling av IT-miljön samt support till

samtliga enheter inom K2A som arbetar med IT-relaterade

frågor.

IR ansvarar för den interna och externa kommunikationen

på daglig basis. Vd, vice vd och CFO uttalar sig för bolagets

räkning. Kommunikationschef ansvarar för innehållet på

bolagets IR-webb, den övergripande samordningen av

bolagets medierelationer samt utformning och

distribution av pressmeddelanden.

Hållbarhetsrapportering

K2A uppfyller inte kriterierna i ÅRL 6 kap 10 §, vilket innebär

att K2A inte har skyldighet att upprätta en hållbarhets-

rapport. Hållbarhetsarbetet är dock integrerat i K2A:s

verksamhet i stor utsträckning då K2A bygger hus med

trästomme och all nyproduktion sedan 2018 är

Svanenmärkt eller har motsvarande miljöcertifiering.

Mot bakgrund av att hållbarhet är ett prioriterat område

inom K2A har bolaget på frivillig basis upprättat en

hållbarhetsrapport som integrerats i årsredovisningen

för år 2025. K2A:s hållbarhetsrapport är upprättad i

enlighet med GRI standards 2021 och GRI 1: Foundation,

med rapporteringsperiod från den 1 januari 2025 till 31

december 2025. K2A:s styrelse är det högsta styrande

organet och även ansvarig för informationen i hållbarhets-

rapporten. I nuläget finns det inte någon sektorspecifik

standard som träffar K2A:s verksamhet men bolaget

övervakar kommande sektorstandarder. Kontaktperson

för hållbarhetsrapporten är K2A:s vice vd hållbarhet.

Hållbarhetsrapporten omfattar K2A Knaust & Andersson

Fastigheter AB (publ) samt dess dotterbolag som framgår

av not Andelar i koncernbolag.

En beskrivning av K2A:s verksamhet och affärsmodell

finns på sidorna 12-15 samt i detta avsnitt.

K2A:s uppförandekod, hållbarhetspolicy och affärsplan

är koncernens främsta styrdokument och utgör grunden för

K2A:s hållbarhetsarbete. K2A:s övergripande hållbarhets-

policy utvärderas och revideras årligen. K2A:s styrelse

antog under 2025 en målsättning som innebär att hela

K2A:s värdekedja ska vara klimatpositiv senast år 2030.

K2A för en löpande dialog med bolagets intressenter för

att utveckla och förbättra verksamheten. Genom dialogen

har väsentliga hållbarhetsfrågor identifierats, det vill säga

de frågor där K2A har störst möjlighet att påverka och som

är viktigast att arbeta med för bolagets långsiktiga värde-

skapande. Sammantaget har principerna i FN:s Global

Compact, målen i FN:s Agenda 2030 och forskningsläget

kring de planetära gränserna varit vägledande i arbetet

med att identifiera de väsentliga hållbarhetsfrågorna,

liksom K2A:s värderingar, riskbedömningar och

intressenternas förväntningar.

Hantering av väsentliga risker inom hållbarhetsområdet

utgör en del av koncernens generella arbete med att

identifiera och hantera risker. Processen, identifierade

risker och hantering av dessa beskrivs i avsnittet Risker och

riskhantering. De strategiska prioriteringarna för hållbar-

hetsarbetet, var i K2A:s värdekedja påverkan sker, på vilket

sätt områdena är väsentliga för K2A:s intressenter, hur de

styrs samt de viktigaste resultatindikatorerna beskrivs i

årsredovisningens hållbarhetsrapport.

K2A:s hållbarhetsarbete och utfallet av detta uppdelat

per hållbarhetsområde beskrivs på följande sidor:

Innehåll Sid

Affärsmodell 12-15, 19-21

Styrning av hållbarhetsarbetet 25-26

Miljö 19, 22-24, 29-37

Personal 39-41

Sociala förhållanden 19, 38-41

Mänskliga rättigheter 40-41

Affärsetik och antikorruption 41

Riskhantering 101-106

Mångfaldspolicy 94

Bolagsstyrningsrapport - Verksamhet

100

K2A Årsredovisning 2025

1a) Refinansieringsrisk (bank)

1b) Refinansieringsrisk (obligation)

2) Likviditetsrisk

3) Ränterisk

4) Klimatförändringar, fysiska risker

5) Riskhantering i projekt (tid, kostnad, kvalitet)

6) Beroende av enskilda nyckelpersoner

7) Tillgång till mark/projekt

8) Värdeförändringar på fastigheter

Möjligheter och risker för koncernen och

moderbolaget

K2A:s affärsverksamhet rymmer både risker och möjlig-

heter. Rätt hanterade kan riskerna leda till nya möjligheter,

felhanterade kan de medföra negativa konsekvenser för

K2A.

Ytterst är det styrelsens ansvar att upprätta ändamåls-

enliga och effektiva system för riskhantering och intern

kontroll. Styrelsen i K2A har fastställt en riskhanterings-

policy för verksamhetsövergripande riskhantering i K2A,

som syftar till att ge styrelsen och företagsledningen

ökad insikt i de risker koncernen är exponerad för. Syftet

med riskhanteringspolicyn är att tydliggöra processen för

riskhantering, inklusive roller och ansvar samt hur risk-

hantering är kopplad till verksamhetens övergripande mål.

Ramverket ska främja transparens, riskbaserade beslut

och investeringar samt att effektiva åtgärder och kontroller

appliceras för att hantera risker.

Riskhanteringsprocessen

K2A identifierar, analyserar och hanterar risker systema-

tiskt på verksamhetsövergripande nivå samt i enskilda

projekt. Bedömning görs gällande sannolikheten att risken

realiseras inom en definierad tidsperiod samt vilken

konsekvens den har på fastställda mål alternativt konse-

kvensen ur tids-, kostnads- eller kvalitetsaspekter i projekt.

Bedömningen ger insikt i vilka konsekvenser en realiserad

risk skulle ha på verksamheten. Baserat på vilka kontroller

eller andra åtgärder som finns på plats samt vilken risknivå

organisationen ämnar uppnå fattas därefter beslut om

eventuella ytterligare åtgärder.

K2A:s riskhanteringsprocess

Medel

Risker och riskhantering

K2A:s affärsverksamhet rymmer både risker och affärsmöjligheter. Bolaget

identifierar, analyserar och hanterar risker systematiskt på verksamhets-

övergripande nivå samt i enskilda projekt. K2A har valt att kategorisera riskerna

i fyra huvudområden: operativa risker, finansiella risker och regelefterlevnad,

strategiska risker samt hållbarhetsrisker.

Medel

Hög

Medel

Obetydlig Mindre Måttlig

Omfattande

Mycket

omfattande

Mycket

sannolik

Sannolik

Möjlig

Osannolik

Mycket

osannolik

SANNOLIKHET

KONSEKVENS

Väsentliga riskområden

Riskidentifiering

Riskanalys

Riskevaluering

Riskhantering

Rapportering och

kommunikation

Riskidentifiering

Risknivå*

Risk

* Residualrisknivå, det vill säga risknivå med beaktande av existerande kontroller.

Medel

Hög

101

K2A Årsredovisning 2025

Bolagsstyrningsrapport - Risker och riskhantering

Förvaltningsberättelse

Operativa risker

Operativa risker avser risker förknippade med den löpande förvaltningen av externa och interna fastigheter, såsom risk för att inte uppnå kortsiktiga mål på

grund av otillräckliga interna processer, effektivitet eller externa händelser.

Risk Riskbeskrivning Hantering

Hyresintäkter

och vakanser

K2A:s hyresintäkter påverkas av en mängd olika faktorer

såsom utveckling i ekonomin på de delmarknader där

K2A verkar, hyresförhandlingar, utbud av hyres- och

studentbostäder, befolkningstillväxt, sysselsättning samt

hur väl K2A förvaltar fastighetsbeståndet. Det kan påverka

vakansgrad och hyresnivåer i de fastigheter K2A förvaltar.

▪ God marknadskännedom.

▪ Nära och proaktiv dialog med kunder för att förstå deras behov

idag och i framtiden.

▪ Utvecklar attraktiva, hållbara bostäder i bra lägen på marknader

med god efterfrågan.

▪ Strukturerad, digitaliserad process avseende marknadsföring

och uthyrning.

▪ Kontinuerlig mätning av kundernas nöjdhet följs upp med

relevanta åtgärder.

▪ Lokal, egen förvaltning.

▪ Differentierade hyresmodeller som anpassas efter lokala

förutsättningar.

▪ Fokus på hyresförhandlingar i syfte att bibehålla marginaler.

▪ Datadriven marknadsanalys.

▪ Brett produkterbjudande leder till trogna kunder under längre

hyresperioder.

Ökade

fastighets-

kostnader

Risken kopplad till fastighetskostnader ligger framför

allt i ökningar som K2A inte kan kompensera för genom

hyreshöjningar, index eller vidarefakturering.

▪ Energieffektiva fastigheter.

▪ Strukturerat och fokuserat arbete för att effektivisera och minska

energianvändning.

▪ Installation av solceller där det är möjligt.

▪ Implementering av individuell mätning av el- och vatten-

förbrukning vilket möjliggör att kunderna bär faktiska kostnader

för användningen.

▪ Underhållsplaner för samtliga fastigheter.

▪ Egna bovärdar på plats.

▪ Datadriven fastighetsförvaltning.

Projekt-

genomförande

Det finns en risk att kostnader för genomförande av

projekt blir högre än förväntat på grund av felkalkyler,

bristande styrning i upphandling och ineffektivt projekt-

genomförande vilket kan medföra att avkastningen

därmed blir lägre.

▪ Väldefinierad produkt.

▪ Hög kompetens i projektorganisationen.

▪ Upphandling av totalentreprenader med anpassade

ersättningsmodeller.

▪ Avtalsmässig reglering med samarbetspartners.

▪ Tydlig och proaktiv process vid upphandling av leverantörer.

Utveckling

intäkter och

kostnader

ger lägre

lönsamhet

Om förvaltningsorganisationen inte är tillräckligt effektiv

finns risk för ökade kostnader, lägre driftsöverskott och

svagare kassaflöde, vilket kan påverka fastighetsvärden,

resultat och koncernens finansiella ställning negativt.

▪ Dokumentera rutiner.

▪ Använda egen personal/bovärdar.

▪ Kontinuerlig översyn av nivåer på intäkter och kostnader samt

avstämning av att kostnader debiterats kund.

Känslighets-

analys

Kassaflöde Förändring Effekt på kassaflödet, Mkr

Hyresvärde (per bokslutsdagen) +/-5 % +/- 14

Uthyrningsgrad +/- 1 procentenhet +/- 3

Fastighetskostnader kommande 12 månader +/-10 % -/+ 7

K2A Årsredovisning 2025

Bolagsstyrningsrapport - Risker och riskhantering

Förvaltningsberättelse

102

K2A Årsredovisning 2025

Bolagsstyrningsrapport - Risker och riskhantering

Förvaltningsberättelse

Finansiella risker och regelefterlevnad

Finansiella risker och regelefterlevnad avser risker kopplade till att K2A inte uppnår sina finansiella åtaganden eller misslyckas med den finansiella

rapporteringen och efterlevnad av förordningar, lagar och regler. K2A:s mest betydande finansiella risker utgörs av ränterisk, refinansieringsrisk och

likviditetsrisk.

Risk Riskbeskrivning Hantering

Refinansier-

ingsrisk

(bank)

Refinansieringsrisk avser risken att finansiering inte kan

erhållas eller förnyas vid låneförfall, eller att refinansier-

ingen endast kan förnyas till en betydligt högre kostnad

eller sämre villkor.

▪ Använder flera olika finansieringsformer och källor.

▪ Finanspolicy fastställd av styrelsen begränsar risktagande.

▪ Likviditetsreserv för att säkerställa att K2A kan uppfylla löpande

betalningsförpliktelser.

▪ Med hög andel miljöklassificerade fastigheter och projekt har

K2A goda förutsättningar att få så kallad grön finansiering till

attraktiva villkor samtidigt som långivare prioriterar K2A framför

andra aktörer som inte har samma miljöprofil.

Refinansier-

ingsrisk

(obligation)

Refinansieringsrisk avser risken att finansiering inte kan

erhållas eller förnyas vid låneförfall, eller att refinansier-

ingen endast kan förnyas till en betydligt högre kostnad

eller sämre villkor.

▪ K2A arbetar med duration och små obligationsserier för att

undvika för stora låneförfall inom kort tid.

▪ Finanspolicy fastställd av styrelsen begränsar risktagande.

▪ Med hög andel miljöklassificerade fastigheter och projekt har

K2A goda förutsättningar att få så kallad grön finansiering till

attraktiva villkor samtidigt som långivare prioriterar K2A framför

andra aktörer som inte har samma miljöprofil.

Finansiell

rapportering

Den finansiella rapporteringen är ett viktigt beslutsunderlag

och brister i den kan leda till felaktiga beslut för K2A men

också för externa parter såsom långivare och investerare.

▪ Styrande dokument och processer med tydlig fördelning av

ansvar och befogenheter.

▪ God intern kontroll med såväl förebyggande åtgärder som

uppföljningskontroller.

▪ Ett av styrelsen utsett revisionsutskott granskar koncernens

finansiella rapportering och interna kontroll.

▪ Hög kompetens på ekonomifunktionen.

▪ Löpande bevakning och analys av förändringar i regelverk.

▪ Extern revision.

▪ Aktivt arbete för att säkerställa regelefterlevnad.

Regel-

efterlevnad

K2A måste anpassa verksamheten till lagar, förordningar

och regler. I det fall K2A inte efterlever gällande regelverk

kan det medföra ekonomiska konsekvenser, sanktioner

eller skada förtroendet för K2A.

▪ Utvecklingen av lagar, regler och förordningar inom områden

som kan komma att påverka K2A följs löpande.

▪ God intern kontroll med uppföljning i flera led.

▪ Eventuella effekter av ändrade regelverk analyseras och

förbereds.

▪ Funktion för visselblåsning.

Likviditetsrisk

Likviditetsrisk avser risken att K2A inte har tillräcklig

betalningsberedskap för förutsedda och/eller oförutsedda

utgifter. K2A behöver tillgång till likviditet för att finansiera

projektutveckling, drift av verksamheten samt betala räntor

och amorteringar.

▪ Finanspolicy fastställd av styrelsen begränsar risktagande.

▪ Likviditetsreserv för att säkerställa att K2A kan uppfylla löpande

betalningsförpliktelser.

▪ Startar inga projekt innan finansiering är avtalad.

Ränterisk

Utgifter för ränta på lånat kapital är en stor kostnadspost i

K2A:s resultaträkning. Ränteutgifter påverkas av marknads-

räntor och av kreditinstitutens marginaler samt K2A:s

strategi avseende räntebindning. Det finns en risk att K2A:s

ränteutgifter ökar och att räntetäckningsgraden sjunker om

marknadsräntorna stiger eller att K2A binder sina räntor vid

en nivå som är högre än marknadsräntan.

▪ Av styrelsen fastställd finanspolicy reglerar riskmandat.

▪ Kontinuerlig bevakning av räntesäkringar.

▪ K2A använder räntederivat för att uppnå önskad ränte-

bindningsstruktur och räntetäckningsgrad.

Känslighetsanalys kassaflöde	Förändring	Effekt på kassaflödet, Mkr
Räntenivå (inklusive effekt av derivat)	+/- 1 procentenhet	-/+ 7

K2A Årsredovisning 2025

Bolagsstyrningsrapport - Risker och riskhantering

Förvaltningsberättelse

103

K2A Årsredovisning 2025

Bolagsstyrningsrapport - Risker och riskhantering

Förvaltningsberättelse

Strategiska risker

Strategiska risker är långsiktiga och övergripande. Det är viktigt att affärsmodellen och sammansättningen av fastighetsportföljen är rätt anpassad,

fastighetsförvärv passar in samt att investeringar inom rätt områden och i rätt tid görs.

Risk Riskbeskrivning Hantering

Politiska

beslut

och regel-

ändringar

Politiska beslut och regeländringar kan leda till ändrade

förutsättningar för K2A:s verksamhet. Det kan till exempel

gälla beslut om förändrad skattelagstiftning, regelverk för

banker, statliga stöd och planprocesser med mera.

▪ K2A följer aktivt utvecklingen av lagar, regler och praxis inom de

områden som berör K2A.

▪ Analys av eventuella effekter och om möjligt proaktivt agerande.

▪ Dialog med styrelse och ägare om påverkan och tänkta åtgärder.

Värde-

förändringar

på fastigheter

Värdeförändringar på fastigheter utgör en risk och en

möjlighet. Värdeförändringarna påverkas av ett stort antal

faktorer, exempelvis fastighetsbeståndets geografiska

sammansättning, kvalitet samt hur väl K2A lyckas förvalta

och utveckla fastigheterna. Det i sin tur avspeglas i

hyresnivåer, uthyrningsgrad och fastighetskostnader.

Utöver det påverkas värderingen av konjunkturen, liksom

avkastningskravet vid värdering.

▪ Omvärldsbevakning och nära dialog med hyresgäster.

▪ Tydlig strategi för varje enskild fastighet.

▪ Innehav fokuserat på eftertraktade lägen.

▪ Ligga i framkant avseende hållbarhet och teknikutveckling.

▪ Kvartalsvis värdering av fastighetsportföljen.

▪ Marknadsanalys görs på egna erfarenheter och egen data.

Projektverk-

samhet samt

tillgång till

mark/projekt

Fastighetsutveckling genom investeringar i egna

fastigheter och framtagande av byggrätter är mycket viktigt

för företagets värdetillväxt. En begränsad projektportfölj

kan dämpa den framtida tillväxten.

▪ K2A arbetar aktivt för att behålla en långsiktig tillväxt och söker

ständigt nya affärsmöjligheter och projekt genom löpande dialog

med kommuner och andra marknadsaktörer.

▪ Kontinuerlig analys av marknadsläget.

▪ Tydlig investeringsstrategi som utvärderas kontinuerligt.

▪ Tydlig beslutsprocess vad gäller risker och möjligheter i varje

projektmöjlighet.

Beroende av

enskilda

nyckel-

personer

Beroende av enskilda personer på nyckelbefattningar

kan medföra risker för att det dagliga arbetet inte kan

genomföras med tillräcklig effektivitet och kvalitet.

▪ Hållbart företag i alla dimensioner.

▪ För att säkerställa medarbetarnas motivation genomförs

årliga medarbetarundersökningar och medarbetarsamtal med

samtliga medarbetare där individuella önskemål och behov av

kompetensuteckling kartläggs.

▪ Plan för kompetensförsörjning.

▪ Dokumenterade process- och arbetsbeskrivningar för att

minska personberoende.

K2A Årsredovisning 2025

Bolagsstyrningsrapport - Risker och riskhantering

Förvaltningsberättelse

104

K2A Årsredovisning 2025

Bolagsstyrningsrapport - Risker och riskhantering

Förvaltningsberättelse

Klimat-

förändringar,

omställning

Risker och riskhantering

Hållbarhetsrisker

Hållbarhetsrisker relaterar till hela verksamhetens värdekedja och relaterar till bolagets risk att bedriva aktiviteter på både kort och lång sikt som inte är

hållbara ur ett ekologiskt, ekonomiskt eller socialt perspektiv. Exempelvis risk att inte ta hänsyn till klimatförändringar vid planering och anpassning av

kommande och befintlig byggnation eller säkerställa uppföljning av leverantörers uppfyllnad av uppförandekod.

Risk Riskbeskrivning Hantering

Korruption och

brott mänskliga

rättigheter

För K2A är det viktigt att bygga tillit och förtroende i branschen

samt att bedriva affärsverksamheten på ett transparent och

etiskt korrekt sätt. Inom all affärsverksamhet kan det förekomma

risker kopplade till korruption och mänskliga rättigheter.

Dessa risker kan finnas såväl inom K2A som hos bolagets

partners och leverantörer. K2A ställer därför samma krav på

leverantörer som K2A ställer internt inom bolaget. För K2A kan

en incident ha en negativ påverkan på människor och miljö samt

skada bolagets anseende och verksamhet.

▪ Utbildning i K2A:s uppförandekod, som innehåller

riktlinjer för att säkerställa ett ansvarsfullt beteende,

hög affärsetik och respekt för mänskliga rättigheter.

▪ K2A:s jämlikhetspolicy innehåller riktlinjer för

nolltolerans mot diskriminering eller kränkande

särbehandling.

▪ Kravställning och årlig leverantörsuppföljning för att

säkerställa att K2A:s leverantörskod följs.

▪ Revision av större leverantörsavtal på årsbasis och i

samband med nytecknande eller förnyelse av kontrakt.

▪ Policy och rutin för visselblåsning som kan användas

vid misstanke om oegentligheter eller brott mot

uppförandekoden.

Klimat-

förändringar,

fysiska risker

Klimatförändringarna är en global hållbarhetsrisk som medför

konsekvenser för ekonomiska, ekologiska och sociala system.

Akuta fysiska risker i form av översvämningar eller extremväder

som exempelvis skyfall, snöfall, värmeböljor, stormar eller brand

kan öka K2A:s kostnader för skador och kräva investeringar för

att motverka påverkan.

Långsiktiga fysiska risker som kallare väder kan leda till behov

av ökad el- och värmeanvändning. Varmare temperaturer kan

medföra ökad risk för skadedjur och påverka kostnaden för

K2A:s mest centrala råvara, trä. Ändrade nederbördsmönster

eller havsvattenhöjningar kan påverka behov av dagvatten-

hantering och/eller investeringar i fukt- och vattenhanterings-

åtgärder. Dessa risker kan öka i ett längre tidsperspektiv.

▪ Hela K2A:s bestånd av hyres- och studentbostäder

har klimatriskinventerats. Klimatriskinventeringar

av befintligt bestånd kompletteras allt eftersom

fastigheter tillkommer.

▪ Framtagna åtgärdsplaner har integrerats i

förvaltningens handlings- och underhållsplaner.

▪ Förvärv och markanvisningar bedöms utifrån ett

klimatriskperspektiv och i planprocesser.

▪ Miljöcertifiering av all nyproduktion enligt Svanen eller

motsvarande.

▪ Genomförande av klimatscenarioanalys och

integrering av resultat i verksamhetens

handlingsplaner.

▪ Dagvattenhantering i all nyproduktion.

▪ Nybyggnader har låg energianvändning. Löpande

energieffektiviseringsåtgärder i befintligt bestånd.

Klimat-

förändringar,

omställning

K2A har sedan bolaget grundades 2013 haft hållbarhet som

en central del i framtidssäkrandet av verksamheten. Tack vare

detta är bolaget idag väl rustat för de klimatrelaterade krav på

omställning som finns och kan förväntas komma. Vid politiska

förändringar, nya lagkrav, förändringar av branschstandarder

eller policy kan detta innebära både tidsmässiga och

ekonomiska investeringar, ökad beskattning och/eller behov av

att förändra K2A:s verksamhetsprocesser och rutiner. Större

medvetenhet om klimatfrågan hos olika intressentgrupper kan

öka efterfrågan på miljöcertifieringar. Till följd av klimat-

förändringar och generellt ökad efterfrågan på el kan elpriset

komma att öka, vilket skulle innebära ökade driftskostnader för

K2A:s fastighetsbestånd.

▪ Bevakning av ändringar i lagkrav, riktlinjer och policyer.

▪ Utvärdering av produktionsmetoder för ökad cirkularitet

och resurseffektivitet.

▪ Miljöcertifiering av nyproduktion och befintligt

fastighetsbestånd.

▪ Endast inköp av el från förnybara energikällor.

▪ Installation av solceller på nybyggnadsprojekt samt

komplettering på befintliga fastigheter.

K2A Årsredovisning 2025

Bolagsstyrningsrapport - Risker och riskhantering

Förvaltningsberättelse

105

K2A Årsredovisning 2025

Bolagsstyrningsrapport - Risker och riskhantering

Förvaltningsberättelse

4. Hållbarhetsrisker

Hållbarhetsrisker, fortsättning

Risk Riskbeskrivning Hantering

Biologisk

mångfald och

ekosystem-

tjänster

Förlusten av biologisk mångfald och ekosystemtjänster

är dels en global hållbarhetsrisk, men även lokalt får

det konsekvenser för klimat, matförsörjning, rening av

luft, markerosion/markstabilitet och råvaruförsörjning.

Vid nyproduktion kan nya byggnader och tillhörande

utbyggnad av mark eller infrastruktur komma att innebära

ett fysiskt hinder för arter och växter att sprida sig i

landskapet. Lokalt kan rödlistade arter påverkas av K2A:s

verksamhet kopplad till uppförandet av nya byggnader.

Vid uppförande på jungfrulig mark eller med närhet till

känsliga naturområden kan detta innebära risker kopplad

till lokal artdöd (växter och djur) och därmed förlust av

bidrag till lokala ekosystemtjänster och/eller förlust av

lokala biotoper. För K2A:s fastigheter kan det innebära

en minskad motståndskraft mot klimatrelaterade

väderfenomen som kräver investeringar i, på eller runt

byggnaderna. Det kan påverka fysiska aspekter som ljud-

och luftkvalitet i och utanför byggnaderna. För kunderna

kan fysiska och estetiska aspekter inverka på trivsel och

medföra lägre kundnöjdhet.

▪ Markanvisningar bedöms utifrån ett miljöperspektiv.

▪ Baserat på artinventeringar från kommun/länsstyrelse anpassas

grön- och blåstrukturer på fastigheten.

▪ För nyproduktion, främjande av spridningskorridorer på

fastigheten, bland annat genom gröna tak och/eller gröna

innergårdar med växter som stöttar eller förstärker lokala

biotoper och/eller ekosystemtjänster.

▪ Policy för biologisk mångfald inbegriper löpande förvaltning för

att säkerställa medvetenheten om biologisk mångfald och risker

kopplade till den.

▪ Miljöcertifiering av nyproduktion och förvärvade fastigheter.

▪ Kunddialoger förs för att identifiera och lyfta relevanta hållbar-

hetsaspekter, inklusive grönytor och utemiljöer.

▪ Designmanual för landskap inkluderar biologisk mångfald.

Miljöpåverkan

på lokal nivå

Baserat på forskningen kring de planetära gränserna har

K2A identifierat ett flertal områden där verksamheten kan

medföra en negativ miljöpåverkan. Utöver klimatpåverkan och

biologisk mångfald (framgår separat ovan) kan användning

av kemikalier vid ombyggnation, nyproduktion och förvaltning

bidra till utsläpp till mark, luft eller vatten. Vid nyproduktion

påverkar K2A markanvändningen vid fastigheten samt bidrar till

utbyggnad av infrastruktur lokalt, vilket kan innebära förändrad

landanvändning på lokal nivå, till exempel om bostäder byggs

på tidigare åkermark. Verksamheten i fastigheterna samt de

boende bidrar till ett nyttjande av färskvattenresurser vilket

kan ha negativ påverkan i områden där grundvattennivåerna

är låga. Generering av avfall sker både under byggnation

och i byggnadens driftsskede. Det kan innebära en negativ

miljöpåverkan om stora mängder avfall går osorterat till deponi

eller går till energiåtervinning istället för återanvändning eller

materialåtervinning.

▪ Miljöcertifiering av nyproduktion och förvärvade befintliga

byggnader, inklusive Svanencertifiering av nyproduktion för

minskad användning av miljö- och hälsoskadliga kemikalier.

▪ Miljöinventering i befintliga byggnader genomförd.

▪ Markanskaffningar bedöms utifrån ett miljöperspektiv.

▪ Rutiner på byggplats i händelse av miljöolycka.

▪ Rutiner för sortering av byggavfall.

▪ Generösa avfallsutrymmen i bostäder och i fastigheten för

bolagets kunder.

▪ Snålspolande toaletter och kranar i nyproduktion och

ombyggnation.

▪ Kunddialoger förs för att identifiera och lyfta relevanta hållbar-

hetsaspekter som avfallssortering och återbruk.

▪ Gröna hyresavtal.

Arbetsmiljö

För K2A är det viktigt med anställda som känner sig trygga

och mår bra på arbetsplatsen. Brister i K2A:s arbete kring

arbetsmiljö, säkerhet och hälsa samt anställnings- och

arbetsvillkor kan medföra negativa konsekvenser på såväl

individ- som företagsnivå. Brister eller incidenter kan

påverka anställda negativt och dessutom skada K2A:s

varumärke samt leda till att bolaget ses som en mindre

attraktiv arbetsgivare.

▪ Arbetsmiljöarbetet beskrivs i en arbetsmiljöhandbok och följs

upp årligen.

▪ Förbättringsgrupp som fångar upp förbättringsområden och

åtgärdar.

▪ Hälsofrämjande åtgärder som friskvårdsbidrag och

sjukvårdsförsäkring.

▪ Årliga medarbetarsamtal och medarbetarenkät där den

psykosociala och fysiska arbetsmiljön utvärderas. Resultatet går

in i handlingsplan för kommande år.

K2A Årsredovisning 2025

Bolagsstyrningsrapport - Risker och riskhantering

Förvaltningsberättelse

106

K2A Årsredovisning 2025

Bolagsstyrningsrapport - Risker och riskhantering

Förvaltningsberättelse

Aktien och ägarna

Bolaget har fyra olika aktieserier; stamaktier av serie A, B och D samt preferensaktier.

Stamaktier av serie A berättigar till tio röster per aktie medan stamaktier av serie B och D

samt preferensaktier berättigar till en röst per aktie.

Stamaktier av serie B (kortnamn K2A B) samt prefrensaktier

(kortnamn K2A PREF) är noterade på Nasdaq Stockholms

huvudlista sedan den 20 juni 2019. Stamaktier av serie

A och D är inte upptagna till handel på någon börs eller

marknadsplats.

Gröna aktier

I maj 2020 lanserade K2A det första ramverket i världen för

gröna aktier med syftet att transparent redovisa bolagets

klimatpåverkan. Märkningen utgick från klassificering av

bolagets intäktsströmmar och investeringar enligt CICERO

och deras dotterbolag Shades of Green, som sedan dess

förvärvats av S&P.

Shades of Green är världsledande på utvärdering av

gröna obligationer och utvecklade, enligt samma princip,

en metodik för att genomföra en kvantitativ och kvalitativ

analys av ett bolags hela verksamhet. Intäktsströmmar och

investeringar klassificerades med en nyans av grönt (eller

brunt) beroende på hur väl de är i linje med en koldioxid-

neutral framtid. I sin utvärdering tittade även Shades

of Green på bolagets styrning och strategi kopplat till

hållbarhet. Till skillnad från gröna obligationer där enbart

det som finansieras genom obligationen utvärderas ger

den utvidgade metodiken investerare en djupare insyn i

ett bolags hållbarhetsarbete samt en möjlighet att kunna

utvärdera hela bolagets verksamhet.

K2A:s ramverk för gröna aktier revideras vart tredje

år. Senast det skedde var 2023 då K2A vävde in kraven

i Nasdaq Green Equity Designation i sitt eget ramverk,

samtidigt som bolaget behöll sina kriterier kopplade till

materialval och långtgående krav på energieffektivitet och

miljöcertifiering.

Antal utestående aktier

Totalt antal utestående aktier uppgick den 31 december

2025 till 87 670 100 aktier varav 10 604 640 A-aktier,

68 454 500 B-aktier, 6 806 160 D-aktier samt 1 804 800

preferensaktier. Totalt antal röster i bolaget uppgick till

183 111 860.

Aktiekapitalet

K2A:s aktiekapital uppgick den 31 december 2025 till

547,9 Mkr fördelat på 87 670 100 aktier med ett kvotvärde

om 6,25 kr per aktie. Enligt bolagsordningen ska aktie-

kapitalet vara lägst 500 Mkr och högst 2 miljarder kr

fördelat på lägst 80 miljoner aktier och högst 320 miljoner

aktier.

B-aktiens utveckling

Senast betalt för K2A B vid stängning på årets sista

handelsdag den 30 december 2025 var 4,98 kr vilket

motsvarar en nedgång om 41 procent under året.

Utdelning

Styrelsen föreslår årsstämman att ingen utdelning lämnas

per stamaktie (0 kr). Styrelsen föreslår årsstämman att

ingen utdelning lämnas per preferensaktie (0 kr).

Övrig information

Det finns inga begränsningar för överlåtelse av aktier eller

begränsningar att avge röster på bolagsstämma. Så vitt

bolaget känner till förekommer inga avtal mellan ägare

som begränsar överlåtbarhet av aktier. Det förekommer

ingen stiftelse eller liknande för samägande av anställdas

aktier och som kan utöva inflytande. I vissa kreditavtal

förekommer villkor om att lån kan behöva återbetalas i

förtid vid ägarförändringar såsom följd av ett offentligt

uppköpserbjudande.

K2A Årsredovisning 2025

Bolagsstyrningsrapport - Aktien och ägarna

107

Förvaltningsberättelse

1 00

1 20

1 40

1 60

1 00

1 20

1 40

1 60

1 80

2 00

ja n fe b m ar s ap r m aj ju ni juli au g se p o kt n ov d ec

Volym, tusentalKr

2 00

4 00

6 00

8 00

1000

1200

1400

ja n fe b mar s ap r m aj j u ni ju li au g se p o kt n ov d ec

Volym, tusentalKr

A-aktier B-aktier D-aktier

Preferens-

aktier

Totalt

antal aktier

% av totalt

antal aktier

% av totalt

antal röster

Johan Knaust med bolag* 2 841 840 15 453 015 6 806 160 93 085 25 194 100 28,7 27,7

Tagehus Holding (Johan Ljungberg) 2 412 000 9 289 661 – 13 864 11 715 525 13,4 18,3

Johan Thorell med bolag 2 412 000 6 666 496 – 19 499 9 097 995 10,4 16,8

Claes-Henrik Julander med bolag 2 176 800 5 194 622 – 17 659 7 389 081 8,4 14,7

Nordea Försäkring – 5 289 469 – 9 283 5 298 752 6,0 2,9

Verdipapirfondet Odin Eiendom – 2 948 418 – – 2 948 418 3,4 1,6

SEB Fonder – 2 860 736 – – 2 860 736 3,3 1,6

Avanza Pension – 1 947 116 – 241 314 2 188 430 2,5 1,2

Ludwig Holmgren 762 000 1 154 125 – – 1 916 125 2,2 4,8

Nordnet Pension – 1 649 551 – 42 702 1 692 253 1,9 0,9

Swedbank Försäkring – 1 270 695 – 48 062 1 318 757 1,5 0,7

Cliens Kapitalförvaltning – 1 033 261 – – 1 033 261 1,2 0,6

SEB Försäkring – 977 001 – 5 400 982 401 1,1 0,5

Handelsbanken Liv – 927 121 – 2 540 929 661 1,1 0,5

Swedbank Fonder – 900 000 – – 900 000 1,0 0,5

Ålandsbanken – 713 391 – 1 912 715 303 0,8 0,4

LK Finans – 636 999 – – 636 999 0,7 0,3

Storebrand Fonder – 576 873 – – 576 873 0,7 0,3

Mitaka Investment – 520 000 – 10 000 530 000 0,6 0,3

Christian Lindberg – 375 000 – – 375 000 0,4 0,2

Övriga – 8 070 950 – 1 299 480 9 370 430 10,7 5,1

Totalt 10 604 640 68 454 500 6 806 160 1 804 800 87 670 100 100,0 100,0

Största aktieägarna 31 december 2025

Källa: Euroclear Sweden

* Inkluderar 1 212 788 B-aktier samt 1 000 preferensaktier ägt av Johan & Anna Knausts Pensionsstiftelse.

Handeln med K2A B 2025 2024 2023 2022

Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, antal aktier 36 457 107 009 47 554 63 237

Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, Mkr 0,2 0,9 0,5 1,8

Handeln med K2A PREF 2025 2024 2023 2022

Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, antal aktier 3 251 4 981 1 496 2 184

Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, Mkr 0,5 0,7 0,3 0,6

Handel med aktien

Omsättning, antal aktierStängningskurs

B-aktiens utveckling och omsättning 2025 Preferensaktiens utveckling och omsättning 2025

Bolagsstyrningsrapport - Aktien och ägarna

108

K2A Årsredovisning 2025

Styrelsens ersättningsrapport

Inledning

Styrelsens ersättningsrapport beskriver hur riktlinjer

för ersättningar till ledande befattningshavare för K2A,

antagna av årsstämman 2024, tillämpades under 2025.

Rapporten innehåller även information om ersättning till

verkställande direktör. Rapporten har upprättats i enlighet

med aktiebolagslagen och Kollegiet för svensk bolags-

styrning – Regler om ersättningar till ledande befattnings-

havare och om incitamentsprogram. Ytterligare informa-

tion om ersättningar till ledande befattningshavare finns i

not 6. Riktlinjerna revideras vart fjärde år eller vid behov.

Styrelsearvodet till K2A:s styrelseledamöter omfattas

inte av denna rapport. Styrelsearvodet beslutas årligen av

årsstämman och redovisas i not 6.

Bolagets utveckling under 2025

En sammanfattning över bolagets resultat och

utveckling presenteras i avsnittet Finansiell utveckling i

denna årsredovisning.

Bolagets riktlinjer för ersättning till ledande

befattningshavare: tillämpningsområden,

ändamål och avvikelser

För att främja bolagets affärsstrategi, långsiktiga intressen

och hållbarhet och på så sätt skapa en långsiktigt god

värdetillväxt för aktieägarna ska K2A ha marknadsmässiga

ersättningsnivåer och anställningsvillkor i syfte att behålla

och, vid behov, rekrytera personer i bolagsledningen med

den kompetens och erfarenhet som krävs. Den totala

ersättningen ska baseras på faktorer såsom befattning,

prestation och individuell kvalifikation.

Principer och styrmodell för ersättning framgår av

riktlinjerna som anger att ersättningar ska vara i linje med

bolagets strategi, mål, värderingar och långsiktiga intressen

samt att det ska säkerställas att intressekonflikter undviks.

Detta ska främja värdeskapande, uppmuntra goda

prestationer, ett risktagande i linje med styrelsens fastställda

toleransnivå samt ett sunt och ansvarstagande beteende

baserat på K2A:s värderingar.

Medarbetarens ersättning ska spegla den komplexitet,

det ansvar och de ledaregenskaper som krävs i rollen,

liksom individens egen prestation. K2A följer löpande

medarbetarnas prestation och utveckling. Den totala

ersättningen till personer i bolagsledningen kan bestå av

följande delar: fast kontantlön, pensionsförmåner samt

andra förmåner. Till detta kommer villkor vid uppsägning

▪ Fast kontantlön. Ersättningen ska baseras på arbets-

uppgifternas betydelse, krav på kompetens, erfarenhet

och prestation. Den fasta kontantlönen ska anses

motsvara en marknadsmässig kompensation för ett

fullgott arbete. Den fasta kontantlönen ska ses över

årligen för att säkerställa att lönen är marknadsmässig

och konkurrenskraftig.

▪ Pensionsförmåner. Pensionsavsättningar kan göras

för personer i bolagsledningen motsvarande maximalt

25 procent av fast kontantlön. Pensionsåldern är

67 år. Personer i bolagsledningen ska ha avgiftsbe-

stämda pensionsplaner om inte personen omfattas

av förmånsbestämd pension enligt tvingande

kollektivavtalsbestämmelser.

▪ Andra förmåner kan utgå i form av exempelvis

sjukvårdsförsäkring och bilförmån och ska bidra till

att underlätta personens möjligheter att fullgöra sina

arbetsuppgifter. Det samlade värdet av dessa förmåner

ska motsvara marknadspraxis och utgöra ett begränsat

värde i förhållande till den totala ersättningen.

Uppsägningstiden får maximalt uppgå till sex månader.

Lön under uppsägningstid får sammantaget inte överstiga

ett belopp motsvarande den fasta kontantlönen för sex

månader. Därutöver kan ersättning för eventuellt åtagande

om konkurrensbegränsning utgå. Sådan ersättning ska

kompensera för eventuellt inkomstbortfall. Ersättningen

ska uppgå till högst 60 procent av den fasta kontantlönen

om inte annat följer av tvingande kollektivavtals-

bestämmelser, och utgår under den tid som konkurrens-

begränsningen gäller, vilket ska vara högst 18 månader

efter anställningens upphörande. Några avgångsvederlag

ska inte betalas ut.

Vid beredningen av styrelsens förslag till ersättnings-

riktlinjer beaktades lön och anställningsvillkor för bolagets

anställda genom att uppgifter om anställdas arbets-

uppgifter, totalersättning, ersättningens komponenter

samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid

jämfördes och rimlighetsbedömdes. Detta utgjorde en del

av ersättningsutskottets och styrelsens beslutsunderlag

vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de

begränsningar som följer av dessa.

Styrelsen har rätt att frångå riktlinjer för ersättningar helt

eller delvis om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl som

motiverar det. Det ingår i ersättningsutskottets uppgifter att

bereda styrelsens beslut i ersättningsfrågor, vilket

innefattar beslut om avsteg från riktlinjerna. Avsteg får

endast göras om det bedöms vara nödvändigt för att

tillgodose bolagets långsiktiga intressen och hållbarhet

eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft. Om

styrelsen gör avsteg från riktlinjerna för ersättning till

styrelseledamöter och bolagsledningen ska detta redo-

visas vid nästkommande årsstämma.

Styrmodell för ersättningar på K2A

Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott med huvud-

sakliga uppgifter att bereda styrelsens beslut i frågor om

ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställnings-

villkor för personer i bolagsledningen. Ersättningsutskottet

ska således utarbeta förslag avseende riktlinjer för

K2A Årsredovisning 2025

Styrelsens ersättningsrapport

109

Stockholm i april 2026

K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ)

Styrelsen

ersättning till styrelseledamöter och personer i bolags-

ledningen, som styrelsen ska underställa årsstämman

för beslut åtminstone vart fjärde år. Ersättningsutskottet

ska vidare följa och utvärdera pågående och under året

avslutade program för rörliga ersättningar till personer i

bolagsledningen (om tillämpligt), samt följa och utvärdera

tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till styrelse

ledamöter och bolagsledningen som bolagsstämman

beslutat om samt gällande ersättningsstrukturer och

ersättningsnivåer i bolaget. Styrelsens ordförande kan

vara ordförande i utskottet. Övriga ledamöter ska vara

oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen.

Ersättningsutskottet är ett beredande organ och har ingen

självständig beslutanderätt, såvida inte styrelsen

uttryckligen har bemyndigat ersättningsutskottet att

fatta beslut i en specifik fråga. Verkställande direktörens

ersättning bereds av ersättningsutskottet och fastställs av

styrelsen vid ordinarie styrelsemöte medan ersättnings-

nivåer för övriga personer i bolagsledningen godkänns

av ersättningsutskottet på förslag från verkställande

direktören.

Anställningsvillkor för verkställande direktör och

övriga ledande befattningshavare

Johan Knaust är styrelseledamot och verkställande direktör

i K2A. Johan Knaust erhåller en månatlig fast ersättning

om 335 000 kronor. Vid uppsägning ska både bolaget och

Johan Knaust iaktta sex månaders uppsägningstid. Om

bolaget är uppsägande part ska Johan Knaust erhålla en

uppsägningslön motsvarande maximalt sex månadslöner.

Johan Knaust har inte rätt till något avgångsvederlag.

Övriga ledande befattningshavare har sedvanliga

anställningsvillkor.

Bolaget har under 2025 följt de tillämpliga ersättnings-

riktlinjer som antagits av bolagsstämman. Inga avsteg från

riktlinjerna har gjorts och inga avvikelser har gjorts från den

beslutsprocess som enligt riktlinjerna ska tillämpas för att

fastställa ersättningen. Revisorns yttrande över bolagets

efterlevnad av riktlinjerna kommer finnas tillgängligt på

https://investerare.k2a.se/bolagsstammor senast tre

veckor före årsstämman 2026. Ingen ersättning till ledande

befattningshavare har krävts tillbaka av bolaget.

Tkr Grundlön 2025

Pension och övriga

förmåner 2025 Grundlön 2024

Pension och övriga

förmåner 2024

Verkställande direktör 4 100 74 4 100 8

Vice vd Christian Lindberg 2 556 648 2 271 534

Vice vd Hentrik Nordlund 1 688 373 1 784 529

Övriga ledande befattningshavare* 13 416 3 488 11 345 2 736

Summa 21 760 4 583 19 500 3 807

Ersättning till ledande befattningshavare

Tkr 2025 2024 2023 2022 2021

Ersättning verkställande direktör 4 174 4 108 3 055 3 067 3 065

Ersättning vice vd Christian Lindberg 3 204 2 805 2 473 2 326 2 158

Ersättning vice vd Henrik Nordlund 2 061 2 313 - - -

Ersättning övriga ledande befattningshavare* 16 904 14 081 16 310 14 539 11 958

Totala ersättningar ledande befattningshavare 26 343 23 307 21 848 19 932 17181

Ersättning övriga anställda 22 153 20 809 28 566 58 537 47 794

Årets resultat 204 512 -202 410 -536 874 159 085 756 528

Ersättning ledande befattningshavare/årets resultat, % 13 neg neg 13 2

Heltidsekvivalenter för bolagets övriga anställda 652 562 571 492 419

Jämförande information avseende förändringar i ersättning och bolagets förvaltningsresultat

* Under perioden maj 2021 – maj 2022 utgick ersättning till CFO Ola Persson i form av konsultarvode och ingår inte i ovan belopp.

Styrelsens ersättningsrapport

110

K2A Årsredovisning 2025

Förvaltningsberättelse

Utveckling intäkter

Finansiell utveckling

Hyresintäkter och uthyrningsgrad

Hyresintäkterna minskade under perioden till 306,5 Mkr

(429,6). Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick under

perioden till 96,1 procent (94,3).

Minskningen av hyresintäkterna såväl som ytor är framför

allt hänförlig till frånträde av 2 990 studentbostäder den 1

oktober 2024. För jämförbart bestånd ökade hyresin-

täkterna med 6,4 procent varav hyreshöjningar bidrog med

2,9 procentenheter och minskade vakanser med

3,5 procentenheter. Den uthyrbara ytan i K2A:s fastighets-

bestånd uppgick till 112,9 tkvm den 31 december 2025

jämfört med 114,8 tkvm den 31 december 2024, vilket

innebär en förändring med -1,6 procent. Det sammanlagda

hyresvärdet för förvaltningsobjekten per 31 december

2025 uppgick (på årsbasis) till 293,3 Mkr (288,2), vilket

motsvarar en förändring med 1,8 procent.

Mkr 2025 2024 Förändring,%

Studentbostäder 59,6 194,2 -69,3

Hyresbostäder 178,0 163,1 9,1

Samhällsfastigheter 68,9 69,6 -1,0

Totala intäkter 306,5 426,9 -28,2

Fastighetskostnader

De totala fastighetskostnaderna minskade under perioden till -85,3 Mkr (-134,6), en minskning med -36,7 procent.

Minskningen är framför allt hänförlig till frånträde av 2 990 studentbostäder den 1 oktober 2024.

Mkr Studentbostäder Hyresbostäder Samhällsfastigheter Totalt

Driftskostnader -8,1 -36,1 -8,8 -53,0

Underhåll -1,1 -5,9 -3,5 -10,4

Fastighetsskatt -0,8 -0,7 -0,0 -1,5

Avskrivning – -0,8 – -0,8

Direkta fastighetskostnader -10,0 -43,4 -12,2 -65,6

Fastighetsadministration -19,6

Totala fastighetskostnader -85,3

Fastighetskostnader 2025

Fastighetskostnader 2024

Mkr Studentbostäder Hyresbostäder Samhällsfastigheter Totalt

Driftskostnader -38,6 -34,2 -9,1 -81,9

Underhåll -7,9 -5,1 -3,9 -16,9

Fastighetsskatt -1,9 -1,0 -0,0 -2,9

Avskrivning – -1,6 – -1,6

Direkta fastighetskostnader -48,4 -41,9 -13,0 -103,3

Fastighetsadministration -31,3

Totala fastighetskostnader -134,6

Drifts- och underhållskostnader inklusive fastighetsskatt

uppgick under perioden till -64,9 Mkr (-101,7) vilket

motsvarar en förändring med -36,2 procent. Minskningen

är framför allt hänförlig till frånträde av 2 990 student-

bostäder den 1 oktober 2024. Trots generellt stigande

taxor har en mild vinter och fokuserat arbete med

kostnadskontroll lett till en ökning av driftskostnaderna i

jämförbart bestånd med endast 0,2 procent. Kostnader

för fastighetsadministration uppgick till -19,6 Mkr (-31,3).

Minskningen är framför allt hänförlig till frånträde av 2 990

studentbostäder den 1 oktober 2024.

K2A Årsredovisning 2025

Finansiell utveckling

111

K2A Årsredovisning 2025

Finansiell utveckling

111

Förvaltningsberättelse

Driftsöverskott och överskottsgrad

Driftsöverskottet var under perioden 221,2 Mkr (292,3),

vilket motsvarade en förändring med -24,3 procent.

Överskottsgraden under 2025 uppgick till 72,2 procent

(68,5).

Central administration

Kostnaderna för central administration uppgick till

-55,3 Mkr (-81,5), vilket motsvarade en minskning av

kostnaderna med 32,2 procent. Avveckling av K2A Trähus

verksamhet belastade kostnaderna för central

administration med 17,8 Mkr under fjärde kvartalet 2024.

Under perioden fakturerades joint ventures totalt 2,8

Mkr (8,0) för projektledningstjänster, vilket har redovisats

som en kostnadsreduktion av central administration. De

centrala kostnaderna fördelas över K2A:s två verksamhets-

områden fastighetsförvaltning och projektutveckling och

kostnaderna uppgick under perioden till -14,4 Mkr (-17,9)

respektive -40,9 Mkr (-63,6).

Resultat från joint ventures

Resultatandelen under perioden uppgick till 114,9 Mkr

(-140,1). Värdeförändringar i joint ventures uppgick till

133,9 Mkr (55,6).

Räntenetto

Räntenettot uppgick till -154,3 Mkr (-241,5). Minskningen

är framför allt hänförlig till frånträde av 2 990 student-

bostäder den 1 oktober 2024. Räntenettot har under 2025

belastats med transaktionskostnader inklusive lösenavgift

om -11,8 Mkr (-45,9) hänförligt till förlängningen av K2A:s

MTN-obligationer.

Den genomsnittliga räntenivån uppgick per balansdagen

till 4,4 procent (3,7). Räntetäckningsgraden för de senaste

12 månaderna uppgick till 1,3 (1,1). Räntetäckningsgraden

för året påverkas av 11,8 Mkr i aktiverade lånekostnader,

lösenkostnader och bankavgifter, hänförliga till skriftliga

förfaranden avseende K2A:s obligationer.

Enligt definitionen av räntetäckningsgrad i K2A:s

obligationsvillkor exkluderas transaktionskostnader,

lösenavgifter och bankavgifter (i samband med skriftliga

förfaranden) från beräkningen av räntetäckningsgrad

(covenant 1,25 ggr). Räntetäckningsgraden enligt denna

definition uppgick till 1,45 ggr.

Värdeförändringar

Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter

uppgick under perioden till 191,7 Mkr (-20,8). K2A hade

per 31 december 2025 ränteswapavtal för lån med ett

sammantaget nominellt värde om 3 317 Mkr (4 056).

Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick under

perioden till -29,0 Mkr (-72,1).

Aktuell och uppskjuten skatt

Aktuell skatt för perioden uppgick till 0,0 Mkr (0,2).

Uppskjuten skatt uppgick till -83,4 Mkr (149,3) och har

i huvudsak påverkats av realiserade och orealiserade

värdeförändringar på fastigheter, derivat, ej avdragsgilla

räntor samt uppkomna skattemässiga underskott.

Bolagsskattesatsen är 20,6 procent.

Koncernens ansamlade skattemässiga underskott

uppgick per 31 december 2025 till 431,7 Mkr (448,8).

I koncernens balansräkning nettoredovisas uppskjuten

skatt.

Årets resultat

Årets resultat efter skatt uppgick till 204,5 Mkr (-202,4) och

resultat per stamaktie uppgick till 1,89 kr (-2,99).

Framtidsutsikter

K2A lämnar inte någon prognos avseende den finansiella

utvecklingen. Till följd av marknadsutvecklingen under de

fyra senaste åren har K2A pausat nya byggstarter och har

i dagsläget inte något projekt i produktion. Efter ytterligare

ett år som präglats av konsolidering med avyttringar som

stärkt balansräkning och nyckeltal bedömer vi att vi har

skapat förutsättningar för att under 2026 byggstarta vårt

projekt i Slakthusområdet i Stockholm. Parallellt med

detta arbetar vi för att stärka vår balansräkning ytterligare

samtidigt som vi fortsätter utveckla erbjudandet till våra

kunder och i vår externa förvaltning. Framöver fokuseras

tillväxten på projekt i framförallt Stockholmsområdet.

Händelser efter balansdagen

Inga väsentliga händelser har inträffat efter balansdagen.

Orealiserade värdeförändringar fastigheter

Mkr 2025 2024

Förvaltningsobjekt 198,2 13,9

Pågående projekt -6,5 -34,7

Totala värdeförändringar 191,7 -20,8

Totalt i procent av ingående balans 3,1 -0,2

Uppskjuten skatteskuld i balansräkningen

Mkr 2025-12-31 2024-12-31

Fastigheter 450,3 382,7

Underskottsavdrag -88,9 -92,5

Obeskattade reserver – 0,0

Derivat 7,1 -5,5

Övriga poster – 0,4

Summa 368,5 285,1

Finansiell utveckling

112

K2A Årsredovisning 2025

Finansiell utveckling

112

K2A Årsredovisning 2025

Förvaltningsberättelse

Förslag till vinstdisposition

Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel, kr:
Överkursfond	942 022 520
Balanserade vinstmedel	-676 772 801
Årets resultat	-92 224 446
Summa	173 025 273
I ny räkning balanseras	173 025 273

113

Finansiella rapporter

K2A Årsredovisning 2025

Förvaltningsberättelse

Finansiella rapporter

Koncernens resultaträkning .......................................................115

Koncernens balansräkning .........................................................116

Koncernens rapport över förändringar i eget kapital .....................117

Koncernens rapport över kassaflöden ........................................118

Moderbolaget resultaträkning ....................................................119

Moderbolagets balansräkning ....................................................120

Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital ................121

Moderbolagets kassaflödesanalys .............................................122

NOT 1. Allmän information .........................................................123

NOT 2. Redovisningsprinciper ....................................................123

NOT 3. Segment ........................................................................126

NOT 4. Hyresintäkter .................................................................127

NOT 5. Arvode och kostnadsersättning till revisor ........................128

NOT 6. Antal anställda och personalkostnader ...........................128

NOT 7. Rörelsens kostnader fördelade på fastighetstyp

och kostnadsslag ......................................................................129

NOT 8. Resultat från joint ventures .............................................129

NOT 9. Räntenetto .....................................................................129

NOT 10. Skatter .........................................................................129

NOT 11. Resultat per aktie .........................................................130

NOT 12. Förslag till vinstdisposition ............................................130

NOT 13. Licencer .......................................................................130

NOT 14. Förvaltningsfastigheter .................................................131

NOT 15. Verkligt värde................................................................132

NOT 16. Rörelsefastigheter ........................................................135

NOT 17. Inventarier ....................................................................135

NOT 18. Andelar i koncernbolag .................................................135

NOT 19. Andelar i joint ventures .................................................137

NOT 20. Andelar i andra bolag ....................................................139

NOT 21. Övriga långfristiga tillgångar ..........................................139

NOT 22. Derivat .........................................................................139

NOT 23. Kundfordringar .............................................................140

NOT 24. Övriga fordringar ...........................................................140

NOT 25. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter ...............140

NOT 26. Eget kapital och aktiekapitalets utveckling .....................140

NOT 27. Finansiella skulder .......................................................141

NOT 28. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter ...............144

NOT 29. Ställda säkerheter och eventualförpliktelser ..................144

NOT 30. Kortfristiga fordringar/skulder till koncernen ...................144

NOT 31. Leasingavtal .................................................................145

NOT 32. Närstående ..................................................................146

NOT 33. Specifikation till rapport över kassaflöden ......................146

NOT 34. Statligt stöd ..................................................................146

NOT 35. Väsentliga händelser efter balansdagen ........................146

Räkenskaper Redovisningsprinciper och noter

Förslag till vinstdisposition

K2A Årsredovisning 2025

114

Koncernens resultaträkning
Mkr	Not	2025	2024
Hyresintäkter	3, 4	306,5	426,9
Fastighetskostnader
Driftskostnader	3, 7	-53,0	-81,9
Underhåll	3, 7	-10,4	-16,9
Fastighetsskatt	3, 7	-1,5	-2,9
Avskrivningar	3, 7	-0,8	-1,6
Fastighetsadministration	3, 7	-19,6	-31,3
Summa fastighetskostnader	3, 7	-85,3	-134,6
Driftsöverskott		221,2	292,3
Central administration, fastighetsförvaltning	3, 5, 6	-14,4	-17,9
Central administration, projektutveckling	3, 5, 6	-40,9	-63,6
Resultat från joint ventures	8, 19	114,9	-140,1
- varav förvaltningsresultat		-20,0	4,8
- varav värdeförändring förvaltningsfastigheter		133,9	55,6
- varav realisationsresultat		1,0	-200,5
Ränteintäkter	9	32,4	123,7
Räntekostnader	9	-186,7	-365,2
Förvaltningsresultat		126,5	-170,9
Värdeförändringar
Förvaltningsfastigheter, orealiserade	14	191,7	-20,8
Förvaltningsfastigheter, realiserade	14	5,3	-59,1
Andelar i andra bolag	20	-6,6	-28,9
Derivat, orealiserade	22	-29,0	-72,1
Summa värdeförändringar		161,4	-181,0
Resultat före skatt		287,9	-351,9
Aktuell skatt	10	0,0	0,2
Uppskjuten skatt	10	-83,4	149,3
Årets resultat		204,5	-202,4
Resultat per aktie	11
Resultat per stamaktie (före utspädning), kr		1,89	-2,99
Resultat per stamaktie (efter utspädning), kr		1,89	-2,99
Genomsnittligt antal utestående stamaktier, st		85 865 300	85 865 300
Genomsnittligt antal utestående stamaktier efter utspädning, st		85 865 300	85 865 300

Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat.

115

Finansiell information

K2A Årsredovisning 2025

Koncernens balansräkning
Mkr	Not	2025-12-31	2024-12-31
Tillgångar
Immateriella anläggningstillgångar
Licenser	13	1,4	2,8
Summa immateriella anläggningstillgångar		1,4	2,8
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	14	6 321,6	6 077,0
Rörelsefastigheter	16	18,6	4,6
Inventarier	17	6,5	5,2
Summa materiella anläggningstillgångar		6 346,7	6 086,8
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i joint ventures	19	406,7	643,0
Andelar i andra bolag	20	30,8	124,5
Övriga långfristiga fordringar	21	14,2	12,6
Derivat	22	16,9	45,2
Summa finansiella anläggningstillgångar		468,6	825,3
Summa anläggningstillgångar		6 816,7	6 914,8
Omsättningstillgångar
Kundfordringar	23	3,7	3,1
Skattefordringar		0,2	0,7
Fordringar mot joint ventures		2,6	127,0
Övriga fordringar	24	69,0	11,1
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	25	24,3	37,5
Likvida medel		309,4	133,5
Summa omsättningstillgångar		409,3	312,9
Summa tillgångar		7 225,9	7 227,7
Eget kapital och skulder
Eget kapital
Aktiekapital	26	547,9	547,9
Övrigt tillskjutet kapital		942,0	942,0
Hybridobligation		450,0	450,0
Balanserad vinst inklusive årets resultat		332,2	169,9
Totalt eget kapital		2 272,1	2 109,9
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld	10	368,5	285,1
Långfristiga räntebärande skulder	27	1 431,1	2 000,4
Långfristiga leasingskulder	27, 31	265,5	274,8
Övriga långfristiga skulder		–	1,3
Derivat	22	0,8	0,1
Summa långfristiga skulder		2 065,9	2 561,7
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder	27	2 571,1	2 224,1
Kortfristiga leasingskulder	27, 31	28,2	34,1
Leverantörsskulder		24,7	20,4
Skatteskulder		1,4	2,5
Skulder till joint ventures		0,6	9,6
Övriga skulder		86,8	125,6
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	28	175,1	139,9
Summa kortfristiga skulder		2 887,8	2 556,1
Summa skulder		4 953,8	5 117,8
Summa eget kapital och skulder		7 225,9	7 227,7

Finansiell information

K2A Årsredovisning 2025

116

Koncernens rapport över
förändringar i eget kapital
			Hänförligt till moderbolagets aktieägare
		Övrigt
		tillskjutet	Hybrid-	Balanserad
Mkr	Aktiekapital	kapital	obligation	vinst	Summa
Ingående eget kapital 2024-01-01	547,9	942,0	450,0	417,4	2 357,4
Årets resultat	–	–	–	-202,4	-202,4
Transaktioner med bolagets ägare
Kostnad hybridobligation	–	–	–	-45,1	-45,1
Summa transaktioner med bolagets ägare	–	–	–	-45,1	-45,1
Utgående eget kapital 2024-12-31	547,9	942,0	450,0	169,9	2 109,9
Ingående eget kapital 2025-01-01	547,9	942,0	450,0	169,9	2 109,9
Årets resultat	–	–	–	204,5	204,5
Transaktioner med bolagets ägare
Kostnad hybridobligation	–	–	–	-42,2	-42,2
Summa transaktioner med bolagets ägare	–	–	–	-42,2	-42,2
Utgående eget kapital 2025-12-31	547,9	942,0	450,0	332,2	2 272,1

Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat.

117

Finansiell information

K2A Årsredovisning 2025

Koncernens rapport över kassaflöden
Mkr	Not	2025	2024
Den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat		126,5	-170,9
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet	33	-113,0	197,8
Betald skatt		-0,1	-0,5
Förändringar rörelsefordringar		18,4	47,1
Förändringar av rörelseskulder		-46,9	-16,1
Kassaflöde från den löpande verksamheten		-15,0	57,4
Investeringsverksamheten
Investering i förvaltningsfastigheter	14	-41,0	-48,5
Förvärv av förvaltningsfastigheter	14	0,3	-378,0
Försäljning av förvaltningsfastigheter	14	1,0	1 124,7
Investeringar i licenser	13	–	-0,2
Investeringar i inventarier	17	-2,9	-0,5
Försäljning av inventarier		1,2	3,6
Erlagda depositioner rörelsefastighet		-1,1	–
Utlåning till joint ventures		–	-65,0
Återbetalning av lån till joint ventures	19	127,4	–
Utdelning från joint ventures	19	220,0	–
Försäljning andelar joint ventures	19	68,1	–
Försäljning av andelar i andra bolag	20	87,1	–
Kassaflöde från investeringsverksamheten		460,1	636,2
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån	27	343,4	941,3
Amortering av lån	27	-575,6	-1 517,9
Amortering av leasingskuld	31	-36,9	-32,1
Betalning hybridobligation		–	-22,9
Utdelning preferensaktier		–	-9,0
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		-269,1	-640,6
Årets kassaflöde		175,9	53,0
Likvida medel vid årets början		133,5	80,5
Likvida medel vid årets slut		309,4	133,5

Finansiell information

K2A Årsredovisning 2025

118

Moderbolagets resultaträkning

Mkr Not 2025 2024

Rörelsens intäkter

Nettoomsättning 64,0 60,1

Summa rörelsens intäkter 64,0 60,1

Rörelsens kostnader

Övriga externa kostnader -39,4 -66,0

Personalkostnader 6 -64,9 -64,5

Avskrivningar av immateriella anläggningstillgångar 13 -1,4 -1,4

Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar 17 -0,9 -0,8

Summa rörelsens kostnader -106,6 -132,7

Rörelseresultat -42,7 -72,6

Resultat från finansiella poster

Anteciperad aktieutdelning – 250,0

Värdeförändring derivat 22 -23,2 -65,5

Värdeförändring andelar i andra bolag -0,7 -32,9

Ränteintäkter 9 23,6 103,0

Räntekostnader 9 -67,8 -137,3

Summa resultat från finansiella poster -68,2 117,3

Resultat efter finansiella poster -110,9 44,6

Bokslutsdispositioner

Lämnade koncernbidrag -23,6 -25,8

Erhållna koncernbidrag 56,8 26,4

Summa bokslutsdispositioner 33,2 0,6

Resultat före skatt -77,6 45,3

Uppskjuten skatt 10 -14,6 24,1

Årets resultat -92,2 69,4

Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat.

119

Finansiell information

K2A Årsredovisning 2025

Moderbolagets balansräkning

Mkr Not 2025-12-31 2024-12-31

Tillgångar

Immateriella anläggningstillgångar

Licenser 13 1,4 2,8

Summa immateriella anläggningstillgångar 1,4 2,8

Materiella anläggningstillgångar

Inventarier 17 4,2 2,2

Summa materiella anläggningstillgångar 4,2 2,2

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i koncernbolag 18 2 090,1 2 090,1

Andra långfristiga värdepappersinnehav 25,8 26,5

Derivat 22 14,7 37,9

Andra långfristiga fordringar 1,1 –

Uppskjuten skattefordran 43,5 48,6

Summa finansiella anläggningstillgångar 2 175,2 2 203,1

Summa anläggningstillgångar 2 180,7 2 208,0

Omsättningstillgångar

Kundfordringar 23 1,2 1,1

Fordringar hos koncernbolag 30 2 803,6 1 968,4

Fodringar hos intresseföretag – 11,4

Övriga fordringar 24 3,4 3,2

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 25 7,0 13,1

Likvida medel 67,0 78,4

Summa omsättningstillgångar 2 882,3 2 075,6

Summa tillgångar 5 063,0 4 283,6

Eget kapital och skulder

Bundet eget kapital

Aktiekapital 26 547,9 547,9

Summa bundet eget kapital 547,9 547,9

Fritt eget kapital

Överkursfond 942,0 942,0

Hybridobligation 450,0 450,0

Balanserad vinst -676,8 -703,9

Årets resultat -92,2 69,4

Summa fritt eget kapital 623,0 757,5

Summa eget kapital 1 171,0 1 305,4

Långfristiga skulder

Obligationslån 27 839,6 690,0

Uppskjuten skatteskuld 10 12,0 2,5

Summa långfristiga skulder 851,5 692,5

Kortfristiga skulder

Leverantörsskulder 4,7 3,3

Skulder till koncernföretag 30 2 923,0 2 179,6

Skulder till intresseföretag 0,2 9,6

Skatteskulder – 0,5

Övriga skulder 21,5 31,1

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 28 91,1 61,5

Summa kortfristiga skulder 3 040,5 2 285,7

Summa skulder 3 892,0 2 978,1

Summa eget kapital och skulder 5 063,0 4 283,6

Finansiell information

K2A Årsredovisning 2025

120

Moderbolagets rapport över

förändringar i eget kapital

Totalt eget kapital

Mkr Aktiekapital

Överkurs-

fond

Hybrid-

obligation

Balanserad

vinst

Årets

resultat Totalt

Ingående eget kapital 2024-01-01 547,9 942,0 450,0 -538,4 -120,5 1 281,1

Årets resultat – – – – 69,4 69,4

Transaktioner med bolagets ägare

Årets disposition – – – -120,5 120,5 –

Kostnader för hybridobligation – – – -45,1 – -45,1

Summa transaktioner med bolagets ägare – – – -165,6 120,5 -45,1

Utgående eget kapital 2024-12-31 547,9 942,0 450,0 -703,9 69,4 1 305,4

Ingående eget kapital 2025-01-01 547,9 942,0 450,0 -703,9 69,4 1 305,4

Årets resultat – – – – -92,2 -92,2

Transaktioner med bolagets ägare

Årets disposition – – – 69,4 -69,4 –

Kostnader för hybridobligation – – – -42,2 – -42,2

Summa transaktioner med bolagets ägare – – – 27,2 -69,4 -42,2

Utgående eget kapital 2025-12-31 547,9 942,0 450,0 -676,8 -92,2 1 171,0

Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat.

121

Finansiell information

K2A Årsredovisning 2025

Moderbolagets kassaflödesanalys

Mkr Not 2025 2024

Den löpande verksamheten

Resultat efter finansiella poster -110,9 44,6

Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 33 28,1 -121,9

Förändringar rörelsefordringar 5,8 13,7

Förändringar rörelseskulder -17,6 -1,5

Kassaflöde från den löpande verksamheten -94,5 -65,1

Investeringsverksamheten

Förvärv av immateriella anläggningstillgångar 13 – -0,2

Förvärv av inventarier 17 -2,9 -0,5

Erlagda depositioner för rörelsefastighet -1,1 –

Förändring kortfristiga lån till koncernföretag -804,9 99,9

Förändring kortfristiga lån till intresseföretag 11,4 -11,4

Kassaflöde från investeringsverksamheten -797,5 87,7

Finansieringsverksamheten

Erhållna koncernbidrag 26,4 28,2

Lämnade koncernbidrag -25,8 -2,0

Betalningar hybridobligation – -22,8

Upptagna lån 27 344,0 476,4

Utdelning stamaktier – –

Utdelning preferensaktier – -9,0

Förändring kortfristiga lån från koncernföretag 27 745,6 398,1

Förändring kortfristiga lån från intresseföretag 27 -9,6 9,6

Amortering av lån 27 -200,0 -900,0

Derivat 22 – –

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 880,7 -21,7

Årets kassaflöde -11,3 0,9

Likvida medel vid årets början 78,4 77,5

Likvida medel vid årets slut 67,0 78,4

Finansiell information

K2A Årsredovisning 2025

122

Redovisningsprinciper och noter

NOT 1 ALLMÄN INFORMATION

K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) , org. nr.

556943-7600 (K2A), är ett svenskt aktiebolag med säte i Stockholm,

Sverige. Bolagets affärsidé är att äga och förvalta fastigheter i

främst Stockholm, Mälardalen och på ett antal universitets- och

högskoleorter i Sverige. Verksamheten bedrivs i en koncern genom

dotterbolag. Årsredovisningen och koncernredovisningen för perioden

1 januari till 31 december 2025 har godkänts för utfärdande av

styrelsen den 15 april 2026. Koncernens resultat- och balansräkning

kommer att framläggas för beslut om fastställelse på årsstämman den

7 maj 2026.

NOT 2 REDOVISNINGSPRINCIPER

Grunder för redovisningen

Koncernredovisningen för K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB

(publ) har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen, RFR 1

Kompletterande regler för koncerner, samt IFRS Accounting Standards

och IFRIC Interpretations sådana de antagits av EU.

Värderingsgrunder

Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden,

förutom vissa finansiella tillgångar, skulder och förvaltningsfastigheter

som i koncernbalansräkningen värderas till verkligt värde. Finansiella

tillgångar och skulder som värderas till verkligt värde består av

derivatinstrument och andelar i andra bolag som är värderade till

verkligt värde via koncernresultaträkningen. Förvaltningsfastigheter

värderas till verkligt värde i enlighet med IAS 40.

Klassificering

Anläggningstillgångar består av belopp som förväntas återvinnas

eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen.

Långfristiga skulder består av belopp som förfaller till betalning först

efter mer än tolv månader efter balansdagen samt andra belopp för

vilka bolaget har en ovillkorlig rätt att skjuta upp betalningen till en

tidpunkt som ligger mer än tolv månader efter balansdagen. Andra

tillgångar och skulder redovisas som omsättningstillgång respektive

kortfristig skuld.

Funktionell valuta och rapporteringsvaluta

Moderbolagets och övriga koncernföretags funktionella valuta är

svenska kronor som även utgör presentationsvalutan för moderbolaget

och för koncernen. Samtliga belopp, om inte annat anges, uttrycks i

miljoner kronor.

Bedömningar och uppskattningar i de finansiella rapporterna

För att upprätta finansiella rapporter krävs å ena sidan bedömningar

vid tillämpning av redovisningsprinciper och å andra sidan

uppskattningar vid värdering av tillgångar, skulder, intäkter och

kostnader. För bedömingar och uppskattningar avseende värdering av

förvaltningsfastigheter, se not 15.

Ändrade redovisningsprinciper

Koncernens redovisningsprinciper är oförändrade jämfört med

årsredovisningen 2024.

Nya standarder

De ändrade IFRS Redovisningsstandarder och IFRIC Tolknings-

uttananden som trätt i kraft under 2025 har inte haft någon väsentlig

effekt på koncernens redovisning. Samma sak gäller för svenska

regelverk.

De ändrade IFRS Redovisningsstandarder och IFRIC

Tolkningsuttananden som hittills antagits av IASB, vilka träder i

kraft 2026, bedöms inte få någon väsentlig effekt på koncernens

redovisning. Samma sak gäller för svenska regelverk.

IFRS 18 Upplysningar i finansiella rapporter träder i kraft den

1 januari 2027 och ersätter IAS 1. Påverkan på K2A:s rapporter är

främst en förändrad presentation av rapport över totalresultatet.

I övrigt bedöms inga kommande standarder eller rekommendationer

ha väsentlig påverkan på K2A:s redovisning.

EU-taxonomin

För att göra det enkelt att identifiera och jämföra miljömässigt hållbara

investeringar har EU beslutat om en taxonomi, vars syfte är att

underlätta omallokering av kapital till aktiviteter eller projekt som är i

linje med Parisavtalets mål om att hålla den globala uppvärmningen

under 1,5°C. För bolag som omfattas av NFRD (Non-Financial

Reporting Directive) är den obligatoriska redovisningen för 2025 att

tillhandahålla uppgifter om hur stor andel av omsättning, investeringar

samt fastighetskostnader som omfattas av EU:s taxonomi (alignment).

K2A omfattas inte av NFRD men redovisar frivilligt bolagets alignment,

se avsnittet EU-taxonomi – redovisning av förenlighet, sidorna 54-60.

Koncernredovisning

Dotterbolag

Dotterbolag är bolag som står under bestämmande inflytande från

K2A. Dotterbolag konsolideras enligt förvärvsmetoden. Metoden

innebär att förvärv av ett dotterbolag betraktas som en transaktion

varigenom koncernen indirekt förvärvar dotterbolagets tillgångar

och övertar dess skulder och eventualförpliktelser. Dotterbolagets

finansiella rapporter tas in i koncernredovisningen från och med

förvärvstidpunkten till det datum då det bestämmande

inflytandet upphör.

Tillgångsförvärv

När förvärv av dotterbolag innebär förvärv av nettotillgångar som

inte utgör rörelse fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda

identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga

värde vid förvärvstidpunkten. Anskaffningsvärdet proportioneras

ut på förvärvade tillgångar och övertagna skulder baserat på dessa

verkliga värden. Transaktionsutgifter läggs till anskaffningsvärdet

för förvärvade nettotillgångar vid tillgångsförvärv. Uppskjuten skatt

på temporära skillnader redovisas inte initialt, se vidare avsnitt

Skatter. K2A redovisar erhållna avdrag för uppskjuten skatt som en

orealiserad värdeförändring på fastigheten direkt efter tidpunkten

för förvärvet. Värdeförändringar av villkorade köpeskillingar läggs till

anskaffningsvärdet av förvärvade tillgångar.

Transaktioner som elimineras vid konsolidering

Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader

och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från

koncerninterna transaktioner mellan koncernbolag, elimineras i sin

helhet vid upprättandet av koncernredovisningen.

Redovisning av segment

Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver

intäktsgenererande verksamhet och för vilket det finns fristående

finansiell information tillgänglig. Koncernens verksamhet delas upp

i två rörelsesegment, förvaltningsobjekt och pågående projekt. Varje

segment följs upp med avseende på den operativa verksamheten

och rapporteras regelbundet till koncernledningen som underlag för

beslut om fördelning av resurser till segmentet och bedömning av

dess resultat. Koncernledningen följer upp driftsresultatet och på

tillgångssidan värdet på fastigheterna och investeringar.

Intäkter

Hyresintäkter består till huvuddelen av intäkter från uthyrning av

samhällsfastigheter och bostäder där bostadshyran inkluderar

förbrukningskostnader som värme och i vissa fall vatten och

123

Redovisningsprinciper och noter

K2A Årsredovisning 2025

hushållsel. I de fall vatten eller hushållsel inte ingår i hyran har

hyresgästen eget abonnemang eller debiteras utifrån schabloner

alternativt faktisk förbrukning. Avgifter för bredband kan förekomma

som tillägg för hyresgäster. Bredbandsdebitering uppgick till 2,7

procent av de totala intäkterna.

Rörelsekostnader

Fastighetskostnader utgörs av kostnader avseende drift, skötsel,

uthyrning, administration, fastighetsskatt och underhåll av fastighets-

innehavet.

Central administration utgörs av kostnader för koncern-

gemensamma funktioner samt ägande av koncernens dotterbolag.

Centrala administrationskostnader delas upp i kostnader hänförligt till

fastighetsförvaltning respektive projektutveckling.

Ersättningar till anställda

Kortfristiga ersättningar

Kortfristiga ersättningar till anställda beräknas utan diskontering och

redovisas som kostnad när de relaterade tjänsterna erhålls.

Ersättningar till anställda efter avslutad anställning

Koncernens planer för ersättningar efter avslutad anställning utgörs av

avgiftsbestämda planer.

Avgifterna för avgiftsbestämda planer redovisas som kostnad.

Obetalda avgifter redovisas som skuld.

Finansiella intäkter och kostnader

Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på

bankmedel och fordringar. Räntekostnader inkluderar både

kostnader på upptagna lån och periodiserade belopp av direkta

transaktionskostnader för upptagna lån.

Utdelningsintäkt redovisas när rätten att erhålla betalning fastställts.

Lånekostnader som direkt är hänförliga till markförvärv, konstruktion

eller produktion av större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras under

produktionstiden. Realiserade värdeförändringar på räntederivat

innefattar upplupen och betald ränta och redovisas som finansiell

kostnad respektive finansiell intäkt.

Kassaflödesanalys

Kassaflödesanalysen har upprättas i enlighet med den indirekta

metoden. Företagsförvärv som klassificeras som tillgångsvärvärv av

fastigheter redovisas i investeringsverksamheten under förvärv av

fastigheter.

Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter samt

orealiserade värdeförändringar på derivat

Orealiserade och realiserade förändringar i verkligt värde på

förvaltningsfastigheter respektive orealiserade värdeförändringar

på räntederivat redovisas i resultatet i särskilda poster mellan

resultatnivåerna Förvaltningsresultat och Resultat före skatt, nämligen

Värdeförändringar förvaltningsfastigheter respektive Värdeförändringar

derivat.

Skatter

Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt.

Inkomstskatter redovisas i årets resultat utom då underliggande

transaktion redovisas i eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt

redovisas i eget kapital.

Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden

med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och

skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Temporära skillnader

beaktas inte för skillnad som uppkommit vid första redovisningen av

tillgångar och skulder som anses vara så kallat tillgångsförvärv och

som vid tidpunkten för transaktionen inte påverkar vare sig redovisat

eller skattepliktigt resultat.

Värderingen av uppskjuten skatt baseras på hur underliggande

tillgångar eller skulder förväntas bli realiserade eller reglerade.

Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av de skattesatser

och skatteregler som är beslutade eller i praktiken beslutade per

balansdagen.

När förvärv sker av andelar i dotterbolag utgör förvärvet antingen ett

förvärv av rörelse eller förvärv av tillgångar. Vid rörelseförvärv redovisas

uppskjuten skatt till nominellt gällande skattesats utan diskontering

enligt principerna ovan. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen separat

uppskjuten skatt vid anskaffningstidpunkten utan tillgången redovisas

till ett anskaffningsvärde motsvarande tillgångens verkliga värde efter

avdrag för rabatt för uppskjuten skatt. Vid efterföljande värdering av

förvärvad fastighet till verkligt värde kommer skatterabatten helt eller

delvis att ersättas av en redovisad värdeförändring av fastigheten.

Efter förvärvstidpunkten för ett tillgångsförvärv redovisas uppskjuten

skatt endast på förändring av redovisat värde och förändringar av

skattemässigt värde som uppkommer efter förvärvstidpunkten.

Förvaltningsfastigheter

Definition och värdering

Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla

hyresintäkter och värdestegring eller en kombination av dessa

båda syften. Förvaltningsfastigheter innefattar byggnader, mark,

markanläggningar samt fastighetsinventarier. Även fastigheter

under uppförande och ombyggnation som avses att användas som

förvaltningsfastigheter när arbetena är färdigställda klassificeras som

förvaltningsfastigheter. Fastigheter under uppförande infattar även

markanvisningar med tillhörande byggrätter.

Markanvisning: En markanvisning innebär rätt för en part att

under en tidsperiod, med vissa i förväg givna förutsättningar, få

möjlighet att utveckla projekt inom ett avgränsat område. Det

ingår även en möjlighet att förvärva eller nyttja berörd mark genom

tomträttsavtal. För att en byggherre, som är aktuell för bebyggelse på

fastighetsägarens mark, ska våga satsa resurser i ett visst projekt får

byggherren en markanvisning.

Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet

med redovisningsstandarden IAS 40. Initialt redovisas

förvaltningsfastigheter till anskaffningsvärde, vilket inkluderar till

förvärvet direkt hänförbara utgifter.

Tillkommande utgifter

Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet för

förvaltningsfastigheter endast om det är sannolikt att de framtida

ekonomiska fördelar som är förknippade med utgifterna kommer

att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på

ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som

kostnad i den period de uppkommer. Reparationer och underhåll

kostnadsförs i samband med att utgiften uppkommer. Vid uppförande

av förvaltningsfastigheter aktiveras finansieringskostnader för det

specifika objektet. Se vidare not 14 och 15.

Andra materiella anläggningstillgångar

Andra materiella anläggningstillgångar består av rörelsefastigheter och

inventarier.

Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde

minskat med ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar.

Tillkommande utgifter som uppfyller tillgångskriteriet räknas in i

tillgångens redovisade värde.

Avskrivningar på materiella anläggningstillgångar kostnadsförs

så att tillgångens anskaffningsvärde skrivs av linjärt över dess

bedömda nyttjandeperiod. Avskrivning påbörjas när den materiella

anläggningstillgången kan tas i bruk. Materiella anläggningstillgångars

nyttjandeperioder uppskattas till:

Rörelsefastighet	5-25 år
Inventarier	5-10 år

Leasing

K2A redovisar en nyttjanderättstillgång och en leasingskuld vid

leasingavtalets inledningsdatum. Nyttjanderättstillgången värderas

initialt till anskaffningsvärde, vilket består av leasingskuldens

initiala värde med tillägg för leasingavgifter som betalats vid eller

före inledningsdatumet plus eventuella initiala direkta utgifter.

Nyttjanderättstillgången skrivs av linjärt från inledningsdatumet till det

tidigare av slutet av tillgångens nyttjandeperiod och leasingperiodens

slut, vilket i normalfallet för K2A är leasingperiodens slut. I de mer

sällsynta fall då anskaffningsvärdet för nyttjanderätten återspeglar

att K2A kommer att utnyttja en option att köpa den underliggande

tillgången skrivs tillgången av till nyttjandeperiodens slut.

Nyttjanderättstillgångarna avseende koncernens tomträttsavtal (vilka

presenteras som förvaltningsfastigheter, se nedan) skrivs ej av då både

leasingperioden och tillgångarnas nyttjandeperiod anses vara eviga.

Redovisningsprinciper och noter

K2A Årsredovisning 2025

124

Leasingskulden – som delas upp i långfristig och kortfristig del –

värderas initialt till nuvärdet av återstående leasingavgifter under

den bedömda leasingperioden. Leasingperioden utgörs av den ej

uppsägningsbara perioden med tillägg för ytterligare perioder i avtalet

om det vid inledningsdatumet bedöms som rimligt säkert att dessa

kommer att nyttjas.

Leasingavgifterna diskonteras i normalfallet med K2A:s marginella

upplåningsränta, vilken utöver koncernens/företagets kreditrisk

återspeglar respektive avtals leasingperiod, valuta och kvalitet på

underliggande tillgång som tänkt säkerhet. I de fall leasingavtalets

implicita ränta lätt kan fastställas används dock den räntan, vilket är

fallet för vissa av K2A:s leasing av fordon.

Leasingskulden omfattar nuvärdet av följande avgifter under bedömd

leasingperiod:

• fasta avgifter, inklusive till sin substans fasta avgifter,

• variabla leasingavgifter kopplade till index (vanligtvis KPI) eller

räntenivå (vanligtvis STIBOR), initialt värderade med hjälp av det

index eller den räntenivå som gällde vid inledningsdatumet,

• eventuella restvärdegarantier som förväntas betalas,

• lösenpriset för en köpoption som K2A är rimligt säker på att utnyttja,

och

• straffavgifter som utgår vid uppsägning av leasingavtalet om bedömd

leasingperiod återspeglar att sådan uppsägning kommer att ske.

Skuldens värde ökas med räntekostnaden för respektive period och

reduceras med leasingbetalningarna. Räntekostnaden beräknas som

skuldens värde multiplicerat med diskonteringsräntan.

Leasingskulden för K2A:s nyttjanderättstillgångar med hyra som

indexuppräknas beräknas på den hyra som gäller vid respektive

rapportperiods slut. Vid denna tidpunkt justeras skulden med

motsvarande justering av nyttjanderättstillgångens redovisade

värde. På motsvarande sätt justeras skuldens och tillgångens

värde i samband med ombedömning av leasingperioden. Detta

sker i samband med att sista uppsägningsdatumet inom tidigare

bedömd leasingperiod för lokalhyresavtal har passerats alternativt

då betydelsefulla händelser inträffar eller omständigheterna på ett

betydande sätt förändras på ett sätt som är inom K2A:s kontroll och

påverkar den gällande bedömningen av leasingperioden.

K2A presenterar nyttjanderättstillgångar, som inte uppfyller

definitionen för förvaltningsfastigheter, bland posterna Rörelse-

fastigheter och Inventarier i balansräkningen. Nyttjanderättstillgångar

som uppfyller definitionen av förvaltningsfastigheter presenteras

tillsammans med förvaltningsfastigheter. Detta omfattar koncernens

tomträttsavtal. Leasingskulder, uppdelade på kortfristig och långfristig

del, presenteras separat i balansräkningen.

Leasingavtal där K2A är leasegivare

När K2A är leasegivare fastställer K2A vid varje leasingavtals

inledningsdatum huruvida leasingavtalet ska klassificeras som ett

finansiellt eller operationellt leasingavtal.

Vid fastställande av klassificering görs en övergripande bedömning

av om leasingavtalet i allt väsentligt överför de ekonomiska risker och

förmåner som är förknippade med ägandet av den underliggande

tillgången. Om så är fallet är leasingavtalet ett finansiellt leasingavtal,

i annat fall är det ett operationellt leasingavtal. För närvarande

klassificeras samtliga K2A:s leasingavtal där K2A är leasegivare som

operationella leasingavtal.

När en leasad tillgång vidareuthyrs redovisas huvudleasingavtalet

och avtalet om vidareuthyrning som två separata avtal. K2A

klassificerar avtalet om vidareuthyrning baserat på nyttjanderätten

som uppkommer från huvudleasingavtalet, inte baserat på den

underliggande tillgången.

K2A redovisar leasingavgifter från operationella leasingavtal

avseende förvaltningsfastigheter som intäkt linjärt över

leasingperioden som del av posten Hyresintäkter.

Finansiella tillgångar och finansiella skulder

Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen

inkluderas bland tillgångarna likvida medel, lånefordringar,

hyres- och kundfordringar samt derivat. Bland skulderna återfinns

leverantörsskulder, låneskulder samt derivat. Redovisat värde för

finansiella tillgångar och skulder bedöms approximativt motsvara

realiserbart verkligt värde.

En finansiell tillgång tas upp i balansräkningen när bolaget blir part

enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. En fordran tas upp när

bolaget presterat och en avtalsenlig skyldighet föreligger för motparten

att betala, även om faktura ännu inte har skickats. Kundfordringar

tas upp i balansräkningen när faktura har skickats. Skuld tas upp när

motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala,

även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när

faktura mottagits.

Klassificering och värdering

Klassificeringen av finansiella instrument avgör hur de finansiella

tillgångarna och skulderna värderas och redovisas. Koncernens

principer för klassificering och värdering av finansiella tillgångar

baseras på en bedömning av både (i) företagets affärsmodell för

förvaltningen av finansiella tillgångar, och (ii) egenskaperna hos de

avtalsenliga kassaflödena från den finansiella tillgången. Finansiella

tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde är skuldinstrument

som förvaltas med målet att realisera instrumentens kassaflöden

genom att erhålla avtalsenliga kassaflöden som endast utgörs

av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet.

Koncernens finansiella tillgångar utom derivat värderas till upplupet

anskaffningsvärde på grund av att tillgångarna innehas inom ramen

för en affärsmodell vars mål är att inneha finansiella tillgångar i syfte

att inkassera avtalsenliga kassaflöden samt att de avtalade villkoren

för de tillgångarna vid bestämda tidpunkter ger upphov till kassaflöden

som bara är betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående

kapitalbeloppet.

Koncernen innehar derivatinstrument som värderas till verkligt

värde via resultaträkningen och som redovisas som derivattillgång

eller derivatskuld beroende på om det verkliga värdet är positivt eller

negativt. Värdeförändringarna redovisas löpande i resultatet.

Koncernens finansiella skulder består av upplåning från kreditinstitut

och leverantörsskulder och värderas till upplupet anskaffningsvärde.

Koncernen har emitterat gröna hybridobligationer, se avsnitt Gröna

Hybridobligationer under Moderbolagets redovisningsprinciper.

Likvida medel

Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart

tillgängliga tillgodohavanden hos banker och motsvarande

institut samt kortfristiga likvida placeringar med en löptid från

anskaffningstidpunkten understigande tre månader vilka är utsatta för

endast en obetydlig risk för värdefluktuationer.

Fordringar

Hyresfordringar och andra fordringar värderas till upplupet

anskaffningsvärde motsvarande det belopp som förväntas flyta in,

det vill säga efter avdrag för förväntade kreditförluster. Huvuddelen av

koncernens fordringar utgörs av förskottsfakturerad hyra.

Derivat och ränterisk

För ekonomisk säkring av ränteflöden från upplåning till rörlig

ränta används ränteswappar där företaget erhåller rörlig ränta och

betalar fast ränta. Ränteswapparna värderas till verkligt värde i

balansräkningen. Räntekupongdelen redovisas löpande i årets

resultat som en del av räntekostnaden alternativt ränteintäkter.

Orealiserade förändringar i verkligt värde på ränteswapparna redovisas

i resultatet mellan Förvaltningsresultat och Resultat före skatt på raden

Värdeförändringar derivat, orealiserade.

Nedskrivningar

Koncernens redovisade tillgångar bedöms vid varje rapporttillfälle

för att avgöra om det finns indikation på nedskrivningsbehov. IAS 36

tillämpas avseende nedskrivningar av immateriella och materiella

anläggningstillgångar och andelar i dotterbolag samt joint ventures.

IFRS 9 tillämpas avseende nedskrivningar av Finansiella tillgångar.

Nedskrivning av materiella och immateriella tillgångar samt

andelar i joint ventures

Om indikation på nedskrivningsbehov finns beräknas tillgångens

återvinningsvärde enligt nedan. Om det inte går att fastställa

väsentligen oberoende kassaflöden till en enskild tillgång, och

dess verkliga värde minus försäljningskostnader inte kan användas,

125

Redovisningsprinciper och noter

K2A Årsredovisning 2025

grupperas tillgångarna vid prövning av nedskrivningsbehov till

den lägsta nivå där det går att identifiera väsentligen oberoende

kassaflöden – en så kallad kassagenererande enhet. En nedskrivning

redovisas när en tillgångs eller kassagenererande enhets redovisade

värde överstiger återvinningsvärdet. En nedskrivning redovisas

som kostnad i resultatet. Återvinningsvärdet är det högsta av

verkligt värde minus försäljningskostnader och nyttjandevärde. Vid

beräkning av nyttjandevärde diskonteras framtida kassaflöden med

en diskonteringsfaktor som beaktar riskfri ränta och den risk som är

förknippad med den specifika tillgången .

Nedskrivning av finansiella tillgångar

För hyresfordringar/kundfordringar, som inte innehåller en väsentlig

finansieringskomponent, tillämpas en förenklad metod och reserv

för kreditförluster initialt och löpande beräknas och redovisas utifrån

förväntade kreditförluster för hela den återstående löptiden oavsett

om kreditrisken ökat väsentligt eller inte.

Beräkningen av förväntade kreditförluster baseras huvudsakligen

på information om historiska förluster för liknande fordringar och

motparter. Nedskrivningsprövningen för kreditrisk omfattar även likvida

medel som består av kortfristig inlåning hos kreditinstitut med hög

kreditvärdighet.

Andelar i joint ventures

Aktieinnehav i joint ventures redovisas i koncernen enligt

kapitalandelsmetoden. Kapitalandelsmetoden innebär att det

redovisade värdet på aktier i joint ventures motsvaras av koncernens

andel i joint ventures egna kapital, eventuella restvärden på

koncernmässiga över- och undervärden, inklusive goodwill reducerat

med eventuella internvinster.

K2A:s andel av joint ventures resultat efter skatt (justerat för

eventuella avskrivningar på eller upplösningar av förvärvade över-

respektive undervärden) redovisas i koncernens resultaträkning under

posten ”Resultat från joint ventures”. Erhållna utdelningar från joint

ventures minskar redovisat värde.

Eventualförpliktelser

Upplysning om eventualförpliktelse lämnas när det finns ett möjligt

åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst

bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser utom

koncernens kontroll eller när det finns ett åtagande som inte redovisas

som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett

utflöde av resurser kommer att krävas eller beloppet inte kan beräknas

med tillräcklig tillförlitlighet.

Moderbolagets redovisningsprinciper

Grund för redovisningen

Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisnings-

lagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings rekommen-

dation RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Moderbolaget

tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen förutom

i de fall annat följer av bestämmelserna i årsredovisningslagen

eller inte är möjligt med hänsyn till sambandet mellan redovisning

och beskattning. De nedan angivna redovisningsprinciperna för

moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som

presenteras i moderbolagets finansiella rapporter.

Ändrade redovisningsprinciper

Moderbolagets redovisningsprinciper är oförändrade 2025 jämfört

med årsredovisningen 2024.

Övriga ändrade IFRS som hittills antagits av IASB men som ännu inte

trätt i kraft bedöms inte få någon väsentlig effekt på moderbolagets

redovisning.

Gröna hybridobligationer

Moderbolaget har emitterat gröna hybridobligationer och har möjlighet

att förtidsinlösa hybridobligationerna från och med den 21 april

2026. Hybridobligationer klassificeras som en del av eget kapital i

koncernens finansiella rapporter, eftersom obligationerna har en evig

löptid, återbetalning beslutas av årsstämman och bolaget har inte

någon avtalsenlig skyldighet att återbetala hybridobligationerna eller

den löpande kostnaden för dessa.

Obligationsinnehavarna har inga rättigheter motsvarande ordinarie

aktieägare, och obligationen späder inte ut aktieägarnas ägande

i företaget. Hybridobligationer redovisas till nominellt värde. Den

löpande kostnaden för hybridobligationer redovisas direkt i balanserat

resultat.

Skillnader mellan moderbolagets och koncernens

redovisningsprinciper

Uppställningsformer

Moderbolagets resultaträkning och balansräkning är uppställda

enligt årsredovisningslagens scheman medan rapporten över

förändringar i eget kapital och kassaflödesanalysen baseras på IAS

1 Utformning av finansiella rapporter respektive IAS 7 Rapport över

kassaflöden. Resultaträkningen för moderbolaget är uppställd enligt

kostnadsslagsindelad uppställningsform. Skillnaden mot IAS 1

Utformning av finansiella rapporter, som tillämpas vid utformningen

av koncernens finansiella rapporter, avser främst det faktum att

koncernen tillämpar en funktionsindelad uppställningsform,

redovisning av finansiella intäkter och kostnader och eget kapital.

Leasingavtal

Moderbolaget tillämpar inte IFRS 16 ”Leasingavtal”, i enlighet med

undantaget i RFR 2. Som leasetagare redovisas leasingavgifter som

kostnad linjärt över leasingperioden och således redovisas inte

nyttjanderätter och leasingskulder i balansräkningen.

Anteciperad utdelning

Anteciperad utdelning från dotterbolag redovisas i de fallen

moderbolaget ensamt har rätt att besluta om utdelningens storlek

och moderbolaget har fattat beslut om utdelningens storlek innan

moderbolaget publicerat sina finansiella rapporter.

Aktieägartillskott

Lämnade aktieägartillskott aktiveras i aktier och andelar hos givaren,

efter beaktande av eventuellt nedskrivningsbehov.

Koncernbidrag

Koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition.

Andelar i dotterbolag

Andelar i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffnings-

värdemetoden. Nedskrivningsprövning sker vid indikation på

nedskrivningsbehov i enlighet med IAS 36 Nedskrivningar.

Finansiella garantier

Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av

borgensförbindelser till förmån för dotterbolag. Moderbolaget

redovisar finansiella garantiavtal som avsättning i balansräkningen när

bolaget har ett åtagande för vilket betalning sannolikt erfordras för att

reglera åtagandet.

NOT 3 SEGMENT

K2A:s rörelsesegment utgörs av två segment; Förvaltningsobjekt och

Pågående projekt. Förvaltningsobjekt avser i all väsentlighet funktionen

förvaltning medan Pågående projekt avser funktionen affärsutveckling,

pågående projekt och produktion. Ej fördelade poster är poster som

inte är hänförbara till ett specifikt segment eller är gemensamt för

de två segmenten. Segmenten är framtagna utifrån den rapportering

som sker internt till företagsledningen avseende utfall och ställning.

K2A har inga hyresgäster som, var för sig, står för mer än 5 procent av

intäkterna.

Förvaltningsobjekt består av färdigställda fastigheter. Pågående

projekt innefattar fastigheter under uppförande och ombyggnation

som avses att användas som förvaltningsfastigheter. Pågående projekt

innefattar även markanvisningar med tillhörande byggrätter. Se not

14. Ett pågående projekt i produktion avslutas när byggnationen

är färdigställd och godkänd slutbesiktning sker av en extern

besiktningsman. I normalfallet återstår investeringar kopplade till

färdigställande av markarbeten (finplanering) som exempelvis grönytor,

Redovisningsprinciper och noter

K2A Årsredovisning 2025

126

gator och torg. Ansvaret för det nyproducerade objektet övergår till

K2A:s förvaltningsorganisation. Fastigheten överförs från segmentet

Pågående projekt till Förvaltningsobjekt. Det innebär att det aktuella

objektet betraktas som ett förvaltningsobjekt i tabeller över fastighets-

och projektportföljen samt att värdet flyttas (utan vederlag) från

segmentet Pågående projekt till Förvaltningsobjekt.

		Förvaltningsobjekt		Pågående projekt		Ofördelade poster		Koncernen
Resultaträkning, Mkr	2025	2024	2025	2024	2025	2024	2025	2024
Hyresintäkter1	306,3	426,3	0,2	0,6	0,0	0,0	306,5	426,9
Fastighetskostnader	-83,0	-132,4	-2,3	-2,3	0,0	-0,0	-85,3	-134,6
Driftsöverskott	223,3	293,9	-2,1	-1,7	0,0	0,0	221,2	292,3
Central administration	-14,4	-17,9	-40,9	-63,6	–	–	-55,3	-81,5
Resultat från joint ventures	–	–	–	–	114,9	-140,1	114,9	-140,1
varav förvaltningsresultat	–	–	–	–	-20,0	4,8	-20,0	4,8
varav värdeförändring förvaltningsfastigheter	–	–	–	–	133,9	55,6	133,9	55,6
varav övrigt	–	–	–	–	1,0	-200,5	1,0	-200,5
Ränteintäkter	3,9	12,2	0,8	0,7	27,7	110,7	32,4	123,7
Räntekostnader	-117,6	-212,2	-0,4	-2,7	-68,7	-150,3	-186,7	-365,2
Förvaltningsresultat	95,2	76,1	-42,6	-67,3	73,9	-179,7	126,5	-170,9
Värdeförändringar
Fastigheter, orealiserade	198,2	13,9	-6,5	-34,7	0,0	–	191,7	-20,8
Fastigheter, realiserade	5,3	-54,9	–	-4,2	–	–	5,3	-59,1
Andelar i andra bolag	–	–	–	–	-6,6	-28,9	-6,6	-28,9
Derivat, oreliserade	-5,8	-6,6	–	–	-23,2	-65,5	-29,0	-72,1
Resultat före skatt	293,0	28,4	-49,1	-106,2	44,1	-274,2	287,9	-351,9
Aktuell skatt	–	–	–	–	–	–	0,0	0,2
Uppskjuten skatt	–	–	–	–	–	–	-83,4	149,3
Årets resultat	–	–	–	–	–	–	204,5	-202,4
Investeringar, Mkr
Investering i anläggningstillgångar	20,9	505,5	32,4	128,1	18,9	0,7	72,3	634,3
Balansräkning, Mkr
Tillgångar
Anläggningstillgångar	5 940,8	5 674,3	806,6	1 064,7	69,2	175,8	6 816,7	6 914,8
Omsättningstillgångar	22,2	31,6	14,2	10,0	372,9	271,3	409,3	312,9
Summa tillgångar	5 963,0	5 706,0	820,8	1 074,7	442,1	447,0	7 225,9	7 227,7
Långfristiga skulder	948,4	1 512,5	437,4	390,1	680,1	659,1	2 065,9	2 561,7
Kortfristiga skulder	2 593,1	2 315,6	69,3	95,1	225,5	145,4	2 887,8	2 556,1
Summa skulder	3 541,5	3 828,1	506,7	485,2	905,6	804,5	4 953,8	5 117,8
Totalt eget kapital							2 272,1	2 109,9
Summa eget kapital och skulder							7 225,9	7 227,7

1) varav tilläggsdebiteringar 15,5 Mkr (22,4).

NOT 4 HYRESINTÄKTER

K2A:s intäkter hänförs till segmentet Förvaltningsobjekt. Intäkterna

från fastighetsobjekt består av hyresintäkter och en mindre del övriga

fastighetsintäkter. Hyresintäkterna för året uppgick till 306,5 Mkr

(426,9). Den uthyrningsbara ytan i K2A:s fastighetsbestånd uppgick till

112 919 kvm per 31 december 2025 jämfört med 114 769 kvm den 31

december 2024.

Utveckling intäkter för perioden jan-dec

Mkr	2025	2024	Förändring, %
Studentbostäder	59,6	194,2	-69,3
Hyresbostäder	178,0	163,1	9,1
Samhällsfastigheter	68,9	69,6	-1,0
Totala intäkter	306,5	426,9	-28,2

127

Redovisningsprinciper och noter

K2A Årsredovisning 2025

NOT 5 ARVODE OCH ERSÄTTNING TILL REVISOR

Med revisionsuppdrag avses lagstadgad revision av års- och

koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och

verkställande direktörens förvaltning samt revision och annan

granskning utförd i enlighet med överenskommelse eller avtal. Detta

inkluderar övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets

revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds

av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana

övriga arbetsuppgifter.

Koncernen, Tkr	2025	2024
KPMG
Revisionsuppdrag	2 821	4 394
Revision utöver revisionsuppdraget	688	781
Summa	3 509	5 175

Moderbolaget, Tkr 2025 2024

KPMG

Revisionsuppdrag 1 243 2 305

Revision utöver revisionuppdraget 583 781

Summa 1 826 3 086

NOT 6 PERSONALKOSTNADER

Koncernen

Medelantalet anställda	2025	2024
Män	31	31
Kvinnor	14	15
Summa	45	46

Övriga ledande befattninghavare, %	2025	2024
Män	82	78
Kvinnor	18	22
Summa	100	100

Löner, arvoden och förmåner, Tkr		2025	2024
Verkställande direktör		4 174	4 108
Styrelse, förutom Verkställande direktör, antal
5	(5)	1 385	1 630
Övriga ledande befattningshavare, antal 10 (8)		18 143	15 883
Övriga anställda		19 139	20 809
Summa		42 841	42 430

Sociala kostnader och pensionskostnader, Tkr	2025	2024
Sociala kostnader	13 444	13 613
Pensionskostnader ledande befattningshavare	4 027	3 317
Pensionskostnader övriga anställda	3 014	3 664
Summa	20 485	20 594

Moderbolaget

Medelantalet anställda 2025 2024

Män 31 31

Kvinnor 14 15

Summa 45 46

Övriga ledande befattninghavare, % 2025 2024

Män 82 78

Kvinnor 18 22

Summa 100 100

Löner, arvoden och förmåner, Tkr 2025 2024

Verkställande direktör 4 174 4 108

Styrelse, förutom Verkställande direktör, antal

5 (5)

1 385 1 630

Övriga ledande befattningshavare, antal 10 (8) 18 143 15 883

Övriga anställda 19 139 20 687

Summa 42 841 42 308

Sociala kostnader och pensionskostnader, Tkr 2025 2024

Sociala kostnader 13 444 13 574

Pensionskostnader ledande befattningshavare 4 027 3 317

Pensionskostnader övriga anställda 3 064 3 664

Summa 20 535 20 345

Ersättningar till styrelse, ledande befattningshavare och

anställda

Riktlinjer

Ersättning till anställd i form av löner, betald semester, betald

sjukfrånvaro med mera samt pensioner redovisas i takt med

intjänandet.

Bolaget ska sträva efter att erbjuda sina ledande befattningshavare

marknadsmässig ersättning och den ska bestå av följande delar: fast

grundlön, pensionsförmåner samt övriga förmåner och avgångsvillkor.

Fast lön

Ersättningen ska baseras på arbetsuppgifternas betydelse, krav på

kompetens, erfarenhet och prestation. Den fasta lönen ska ses över

årligen för att säkerställa marknadsmässig och konkurrenskraftig lön.

Pension

Pensionsavsättningar kan göras för ledande befattningshavare

motsvarande maximalt 25 procent av fast lön. Pensionsåldern är 67

år. Ledande befattningshavare har avgiftsbestämda pensionsplaner.

Pensionsavsättning utgår inte till verkställande direktör.

Uppsägningstid

Uppsägningstiden för anställda kan maximalt uppgå till sex månader.

Vid uppsägning från bolagets sida kan dessutom avgångsvederlag

uppgående till maximalt sex månadslöner utgå. Uppsägningstid och

avgångsvederlag är individuella och reglerade i anställningsavtal,

verkställande direktör har inte rätt till något avgångsvederlag. Övriga

ledande befattningshavare har sedvanliga anställningsvillkor.

Uppsägningstid för övriga ledande befattningshavare är tre till sex

månader.

2025	Styrelse-	Pension
	arvode/	och övriga
Ledande befattningshavare, Tkr	grundlön	förmåner	Summa
Styrelseordförande: Sten Gejrot	325	–	325
Styrelseledamot: Johan Thorell	270	–	270
Styrelseledamot: Claes-Henrik Julander	290	–	290
Styrelseledamot: Ingrid Lindquist	270	–	270
Styrelseledamot: Johan Ljungberg	230	–	230
Vd/styrelseledamot: Johan Knaust	4 100	74	4 174
Vice vd: Christian Lindberg	2 556	648	3 204
Vice vd: Henrik Nordlund	1 688	373	2 061
Övrig koncernledning	13 416	3 488	16 904
Summa	23 145	4 583	27 728

Redovisningsprinciper och noter

K2A Årsredovisning 2025

128

2024	Styrelse-	Pension
	arvode/	och övriga
Ledande befattningshavare, Tkr	grundlön	förmåner	Summa
Styrelseordförande: Sten Gejrot	325	–	325
Styrelseledamot: Johan Thorell	270	–	270
Styrelseledamot: Ludwig Holmgren	245	–	245
Styrelseledamot: Claes-Henrik Julander	290	–	290
Styrelseledamot: Ingrid Lindquist	270	–	270
Styrelseledamot: Johan Ljungberg	230	–	230
Vd/styrelseledamot: Johan Knaust	4 100	8	4 108
Vice vd: Christian Lindberg	2 271	534	2 805
Vice vd: Henrik Nordlund	1 784	529	2 313
Övrig koncernledning	11 345	2 736	14 081
Summa	21 130	3 807	24 937

Henrik Nordlund tillträdde tjänsten som vice verkställande direktör den

12 juni 2024. Tabellen visar ersättning för helåret 2024.

NOT 7

RÖRELSENS KOSTNADER FÖRDELADE PÅ

FASTIGHETSTYP & KOSTNADSSLAG

De största kostnadsposterna i driftskostnader omfattar kostnader

för värme, el, vatten, avfallshantering, bredband/fiber/TV,

städning, fastighetsskötsel, snöröjning, trädgårdsskötsel och

fastighetsförsäkring. I kostnadsposten fastighetsskötsel ingår

personalkostnader. Underhållskostnader avser löpande underhåll

(reparationer) och planerat underhåll för att upprätthålla fastigheter

och byggnader i gott skick.

Fastighetskostnader 2025

	Student-	Hyres-	Samhälls-
Koncernen, Mkr	bostäder	bostäder	fastigheter	Totalt
Driftskostnader	8,1	36,1	8,8	53,0
Underhåll	1,1	5,9	3,5	10,4
Fastighetsskatt	0,8	0,7	0,0	1,5
Avskrivningar	–	0,8	–	0,8
Direkta fastighetskostnader	10,0	43,4	12,2	65,6
Fastighetsadministration				19,6
Totala fastighetskostnader				85,3

Fastighetskostnader 2024

	Student-	Hyres-	Samhälls-
Koncernen, Mkr	bostäder	bostäder	fastigheter	Totalt
Driftskostnader	38,6	34,2	9,1	81,9
Underhåll	7,9	5,1	3,9	16,9
Fastighetsskatt	1,9	1,0	0,0	2,9
Avskrivningar	–	1,6	–	1,6
Direkta fastighetskostnader	48,4	41,9	13,0	103,3
Fastighetsadministration				31,3
Totala fastighetskostnader				134,6

Koncernen, uppdelning per kostnadsslag, Mkr	2025	2024
Drifts- och underhållskostnader	55,5	87,1
Personalkostnader	7,8	11,8
Övriga externa kostnader	21,2	34,3
Avskrivningar	0,8	1,6
Summa	85,3	134,6

NOT 8 RESULTAT FRÅN JOINT VENTURES

Koncernen, Mkr	2025	2024
Andel av årets resultat	113,8	60,4
Realisationsresultat	1,0	-200,5
Summa	114,9	-140,1

NOT 9 RÄNTENETTO

Ränteintäkter och räntekostnader från finansiella tillgångar och skulder

redovisade till upplupet anskaffningsvärde.

Koncernen, Mkr	2025	2024
Ränteintäkter	32,4	123,7
Räntekostnader	-175,1	-333,6
Övriga finansiella kostnader	-11,6	-31,6
Räntenetto	-154,3	-241,5

Moderbolaget, Mkr 2025 2024

Anteciperad aktieutdelning – 250,0

Ränteintäkter 23,6 103,0

Värdeförändring, derivat -23,2 -65,5

Värdeförändring andelar i andra bolag -0,7 -32,9

Räntekostnader -58,8 -110,3

Övriga finansiella kostnader -9,0 -27,0

Räntenetto -68,2 117,2

NOT 10 SKATTER

Redovisad i resultaträkningen, koncernen

Skattekostnad, Mkr	2025	2024
Aktuell skattekostnad	0,0	0,2

Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader	-83,4	149,3
Totalt redovisad skatt	-83,4	149,5

Redovisad i balansräkningen, koncernen

Uppskjuten skatteskuld (-fordran), Mkr	2025-12-31	2024-12-31
Fastigheter	450,3	382,7
Underskottsavdrag	-88,9	-92,5
Obeskattade reserver	–	-0,0
Derivat	7,1	-5,5
Övriga poster	–	0,4
Summa uppskjuten skatteskuld	368,5	285,1

Koncernens skattemässiga underskottsavdrag vid årets slut uppgår till

431,7 Mkr (448,8).

129

Redovisningsprinciper och noter

K2A Årsredovisning 2025

Avstämning av effektiv skatt för koncernen, Mkr	2025	2024
Resultat före skatt	287,9	-351,9
Skatt enligt gällande skattesats, 20,6%	-59,3	72,5
Skatt hänförlig till tidigare år	-6,6	0,0
Ej skattepliktiga intäkter	94,9	191,6
Ej avdragsgilla kostnader	-82,4	-62,0
Ej avdragsgillt räntenetto	-30,2	-47,8
Utnyttjande av tidigare ej avdragsgillt räntenetto	0,2	1,2
Utnyttjande av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag	0,0	2,5
Ökning av underskottsavdrag utan motsvarande effekt av
uppskjuten skatt	–	-14,0
Skatteeffekt från skattemässiga avskrivningar	–	5,5
Totalt redovisad skatt	-83,4	149,5
Redovisad effektiv skatt
Redovisad i resultaträkningen	-83,4	149,5
Procent av resultat före skatt, %	-29,0	-42,5

Redovisad i resultaträkningen, moderbolaget

Aktuell skattekostnad, Mkr 2025 2024

Aktuell skatt – –

Uppskjuten skatt -14,6 24,1

Totalt redovisad skatt -14,6 24,1

Redovisad i balansräkningen, moderbolaget

Uppskjuten skatteskuld (-fordran), Mkr 2025-12-31 2024-12-31

Underskottsavdrag -43,5 -48,6

Derivat 12,0 2,5

Summa uppskjuten skatt -31,6 -46,1

Moderbolagets skattemässiga underskottsavdrag vid årets slut uppgår

till 211,2 Mkr (236,0).

Avstämning av effektiv skatt för moderbolaget, Mkr 2025 2024

Resultat före skatt -77,6 45,3

Skatt enligt skattesats för moderbolaget, 20,6% 16,0 -9,3

Ej skattepliktiga intäkter 0,0 51,5

Ej avdragsgilla kostnader -9,4 -4,8

Ej avdragsgillt räntenetto -14,4 -13,3

Summa -14,6 24,1

Redovisad effektiv skatt

Redovisad i resultaträkningen -14,6 24,1

Procent av resultat före skatt, % 18,8 53,2

NOT 11 RESULTAT PER AKTIE

Resultat per stamaktie beräknas som kvoten av årets resultat

reducerat med årets utdelning till innehavare av preferensaktier samt

kostnader hybridobligationen, dividerat med det vägda genomsnittliga

antalet utestående stamaktier under perioden.

Resultat per aktie	2025	2024
Årets resultat, Mkr	204,5	-202,4
Utdelning till preferensaktieägare, Mkr	–	-9,0
Kostnad hybridobligation	-42,2	-45,1
Resultat efter utdelning preferensakti- er samt kostnad hybridobligation	162,3	-256,5
Genomsnittligt antal utestående
stamaktier, st	85 865 300	85 865 300
Justerat resultat per stamaktie, kr1	1,89	-2,99
Avdrag minoritetsandel, kr	–	–
Resultat per stamaktie1	1,89	-2,99

1) Ingen utspädningseffekt förekommer varför uppgiften avser både före och

efter utspädning.

NOT 12 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION

Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel, kr
Överkursfond	942 022 520
Balanserade vinstmedel	-676 772 801
Årets resultat	-92 224 446
Summa	173 025 273
I ny räkning balanseras	173 025 273

NOT 13 LICENSER

Koncernen, Mkr	2025	2024
Ingående avskaffningsvärde	8,1	7,9
Inköp	–	0,2
Utrangeringar	–	–
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden	8,1	8,1
Ingående avskrivningar	-5,4	-4,0
Utrangeringar	–	–
Årets avskrivningar	-1,4	-1,4
Utgående avskrivningar	-6,8	-5,4
Utgående redovisat värde	1,4	2,8

Moderbolaget, Mkr 2025 2024

Ingående anskaffningsvärde 8,1 7,9

Inköp –

0,2

Årets avskrivningar –

–

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 8,1

8,1

Ingående avskrivningar -5,4 -4,0

Utrangeringar – –

Årets avskrivningar -1,4 -1,4

Utgående avskrivningar -6,8

-5,4

Utgående redovisat värde 1,4 2,8

Redovisningsprinciper och noter

K2A Årsredovisning 2025

130

NOT 14 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Förvaltningsfastigheter delas in i två grupper: Förvaltningsobjekt och

Pågående projekt. Både förvaltningsobjekt och pågående projekt

värderas till verkligt värde enligt IAS 40.

Förvaltningsobjekt

Förvaltningsobjekt innefattar färdigställda byggnader där hyresgäster

kan flytta in. Förvaltningsobjekt innefattar byggnader, mark, mark-

anläggningar samt fastighetsinventarier. Ombyggnad av färdigställda

byggnader klassificeras som Förvaltningsobjekt och ej Pågående

projekt.

Pågående projekt

Pågående projekt innefattar alla pågående projekt som inte är

färdigställda. Om ett pågående projekt innefattar en erhållen

markanvisning så ingår tillhörande byggrätter/framtida byggrätter i

värderingen.

En markanvisning innebär rätt för en part att under en tidsperiod,

med vissa i förväg givna förutsättningar, få arbeta med att utveckla

projekt inom ett avgränsat område.

För att en byggherre, som är aktuell för bebyggelse på fastighets-

ägarens mark, ska våga satsa resurser i ett visst projekt får byggherren

en markanvisning. Uppfylls syftet med markanvisningen ger detta

intressenten rätt att förvärva den aktuella marken eller få den upplåten

med tomträtt. Markanvisning kan ske då detaljplan föreligger eller

tidigt i exploateringsprocessen. De resurser i form av utgifter som

lagts ner vid ett visst datum för projekt där markanvisningsavtal

erhållits redovisas som pågående projekt och värdering görs till verkligt

värde eftersom syftet är att färdigställa en förvaltningsfastighet. I

värderingsprocessen tas hänsyn till risker och osäkerhetsfaktorer

såsom tidsaspekter, färdigställandegrad och lokala marknadsrisker.

Klassificering är i nivå 3 enligt IFRS 13. I verkligt värde för

förvaltningsfastigheter kan byggrätter/framtida byggrätter ingå.

För värdering av framtida investeringar, som markanvisningar med

tillhörande byggrätter/framtida byggrätter, använder värderaren

ortprismetod, avkastningsmetod samt en exploateringskalkyl, där

värderaren har baserat värderingen på priserna i liknande marknader

och transaktioner samt på hur marknaden betraktar det aktuella

objektet.

Verkligt värde för pågående projekt bedöms utifrån det lägsta av:

▪

Verkligt värde för byggrätten/den framtida byggrätten (marken) med

eventuell befintlig byggnad vid värdetidpunkten, med tillägg för nedlagda

kostnader.

▪

Verkligt värde för fastigheten i färdigt skick med avdrag för kvarstående

investeringar för att färdigställa projektet.

Verkligt värde för färdigställt pågående projekt beräknas med samma

värderingsmetodik som för förvaltningsobjekt. Värdering i färdigt skick

kan dock ske när projektet är nästan färdigställt och i princip helt

uthyrt, förutsatt att extern värdering genomförts.

Ett pågående projekt i produktion avslutas när byggnationen