Årsredovisning 2022

K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ)

Innehåll

K2A är en klimatsmart, snabbväxande och långsiktig

fastighetsägare som utvecklar hyresbostäder och samhälls-

fastigheter för egen förvaltning. Vår inriktning är välplanerade

och yteffektiva hyresbostäder för alla typer av boenden i Sverige

på platser där många vill bo. Vi bygger Svanenmärkta hus i

svenskt trä – ett förnybart material som används effektivt i en

industriell process där vi tar ansvar från naturens egen

produktion till förvaltning av färdiga bostäder. Det gör oss till

det gröna fastighetsbolaget, en position vi är stolta över att

förvalta och utveckla.

K2A växer

ur den

svenska

skogen

K2A inledning

Viktiga händelser under året 4

K2A:s utveckling 6

Detta är K2A 8

Vd har ordet 10

Affärsmodell och mål

Affärsmodell 14

En värdekedja med starka länkar 16

I riktning mot målen 18

Hållbarhetsrapport 20

Ett helhetsperspektiv på hållbarhet 21

Hållbarhet enligt K2A 24

K2A Klimatpositivt 2027 26

Styrande riktlinjer för hållbarhetsarbetet på K2A 28

Fyra strategiska hållbarhetsområden 29

Ansvarsfulla och lönsamma affärer 30

K2A inspirationskälla för Nasdaqs

hållbarhetsarbete 33

Hållbar planet 34

Grön scen för bostadsdebatt under

Almedalsveckan 37

Hållbara bostäder 38

Nytt samarbete för social hållbarhet 42

Attraktiv arbetsgivare 43

Intressentdialog och väsentlighetsanalys 45

K2A:s bidrag till FN:s globala hållbarhetsmål 47

Fastighets- och projektportfölj 52

Marknader

Bostäder i expansiva orter 63

Stockholmsregionen 66

Örebro 68

Gävle 70

Växjö 72

Sundsvall 74

Västerås och Enköping 76

Visby 78

Lund 80

Umeå 82

Uppsala 84

Karlstad 86

Luleå 88

Linköping 90

Kiruna 92

Övriga samhällsfastigheter 94

Fastigheternas värdering 97

Finansiering 98

Risker och riskhantering 102

TCFD – Klimatrelaterade

finansiella upplysningar 108

Aktien och ägarna 112

Bolagsstyrning

Bolagsstyrningsrapport 115

Styrelsens ersättningsrapport 120

Styrelse och revisor 122

Ledning 123

Finansiell information

Verksamhet 124

Finansiell utveckling 128

Förslag till vinstdisposition 130

Finansiella rapporter 131

Koncernens resultaträkning 132

Koncernens balansräkning 133

Koncernens rapport över

förändring i eget kapital 134

Koncernens rapport över kassaflöden 135

Moderbolagets resultaträkning 136

Moderbolagets balansräkning 137

Moderbolagets rapport över

förändring i eget kapital 138

Moderbolagets kassaflödesanalys 139

Redovisningsprinciper och noter 140

Revisionsberättelse 162

Revisors rapport hållbarhetsgranskning 166

GRI-index 168

K2A:s utsläpp av växthusgaser 172

Upplysning K2A – Principal Adverse Indicators

(PAI) 173

EU-taxonomin 174

EU-taxonomin – redovisning av förenlighet 176

Översikt och nyckeltal

Historisk översikt 181

Koncernens nyckeltal 182

Alternativa nyckeltal 183

Definitioner

Hållbarhetsdefinitioner 185

Definitioner 186

Årsstämma och kalendarium 188

Viktiga händelser under året

 Byggstartade 191 hyresbostäder i Norrtälje. Projektet

finansieras, byggs och färdigställs av Slättö. K2A tillträder

bolaget med den aktuella fastigheten Norrtälje Rödalen

1 efter färdigställt projekt, vilket bedöms ske under fjärde

kvartalet 2023.

 Erhöll en markanvisning från Stockholm Stad för 175

hyresbostäder. Markanvisningen är en del av det stora

projektet med att omvandla Örbyleden i södra Stockholm

till den levande stadsgatan Örbystråket. Den aktuella

fastigheten är Stockholm Örby 4:1.

 Förvärvade 12 LSS-bostäder i Nyköping och Södertälje

med sammanlagt 1 018 kvm uthyrbar yta.

 Tecknade aktier motsvarande 10,3 procent av antalet

aktier och 1,6 procent av rösterna i den svenska

bostadsutvecklaren Boet Bostad. Boet utvecklar yteffektiva

hyresrätter med fokus på rimliga hyror för eget långsiktigt

ägande.

 Anslöt sig till Science Based Targets initiative som ett led i

bolagets klimatarbete. Godkännandet från SBTi innebär

en bekräftelse på att K2A:s klimatmål är vetenskapligt

baserade och bidrar till att bromsa klimatförändringarna i

linje med Parisavtalet.

 Emitterade gröna seniora icke säkerställda obligationer

om 300 Mkr under bolagets MTN-program.

 Byggstartade 74 tillfälliga studentbostäder i Visby som

stod färdiga med inflyttning till höstterminen 2022. Planen

är att i framtiden ersätta de till-fälliga studentbostäderna

med 150 permanenta studentbostäder som ska uppföras

på samma fastighet.

 Erhöll en markanvisning från Stockholms stad för 120

hyresbostäder nära tunnelbanestationen Sätra i södra

Stockholm. Markanvisningen ligger inom fastigheten

Stockholm Sätra 2:1.

 Utsågs till ankarbyggare för samhällsbyggnadsprojektet

Västra stadsdelsnoden i Uppsala. Det är första gången

i bolagets historia som K2A utses till ankarbyggare.

Uppdraget innebär att K2A kommer att stödja

kommunens organisation under initiering, planläggning

och genomförande av projektet.

 Regeringens process med att godkänna K2A och

SBB:s hyresavtal med Polismyndigheten respektive

Kriminalvården blev färdig. Hyresavtalen gäller uthyrning

om totalt 42 500 kvm i Västerås med ett sammanlagt

årligt hyresvärde om 95 Mkr i 20 år. Fastigheten planeras

att börja bebyggas under 2023. Inflytt är planerad

till 2026. Sammantaget är uthyrningen den största

kontorsuthyrningen i Sverige sedan 2019 och en av de

fem största uthyrningarna under 2000-talet.

 Utsågs till en av tre vinnare av priset Symbios.

Utmärkelsen delas ut av oberoende konsultbolaget

Cupole och prisar svenska hållbara bolag som lyckas

kombinera ansvarstagande med lönsam tillväxt.

 Beslutade att skjuta upp ett flertal byggstarter som var

planerade till 2022 och 2023, som en följd av det

osäkra och svårbedömda marknadsläget i spåren av

Rysslands invasion av Ukraina. Som en konsekvens av

produktionspausen beslutade K2A att varsla majoriteten

av de anställda i dotterbolaget K2A Trähus samt

senarelägga bolagets tillväxtmål om 10 000 bostäder

i förvaltning. Bolaget har ej längre målet att detta ska

uppnås 2025.

Förvaltningsberättelse

K2A Årsredovisning 2022

Inledning

 Johan Knaust utsågs till årets vinnare av priset Hållbart

Ledarskap, som delas ut av Nätverket för Hållbart

Näringsliv. Priset har tidigare vunnits av bland andra

Percy Barnevik och HM:s Karl-Johan Persson och delas

årligen ut till en företagsledare som genom sitt ledarskap

medverkat till ett framgångsrikt hållbarhetsarbete.

 K2A blev en av tio associerade medlemmar i Sveriges

Allmännytta, de allmännyttiga bostadföretagens bransch-

och intresseorganisation.

 Johan Knaust tilldelades priset Årets person inom hållbart

byggande vid Sweden Green Building Awards. Priset delas

ut av Sweden Green Building Council.

 K2A:s nybyggda studentbostäder i Barkarbystaden

nominerades till Studentbostadspriset 2022.

 K2A erhöll en markanvisning från Stockholms stad för

cirka 140 hyresbostäder i Rågsved. Byggstart kommer

att ske tidigast 2026-2027 och första inflytt planeras till

2030. De aktuella fastigheterna är Stockholm Bygeln 2

och 8.

 Under året tredubblade K2A sin egenproduktion av solel

jämfört med föregående år. Den totala solelproduktionen

för 2022 landade på 570 MWh.

 Förvärvade hela GotlandsHems bestånd av student-

bostäder, totalt 204 stycken, med en total uthyrbar yta om

5 203 kvm. K2A är sedan dess Gotlands enda hyresvärd

med studentbostäder.

 Anordnade en scen för bostads- och samhällsdebatt

under Almedalsveckan i Visby. Där möttes beslutsfattare

från näringsliv och den politiska världen för samtal om

bostadsbyggande och hållbarhet.

 Utsågs till en av tre vinnare av priset för bästa

hållbarhetsrapport 2021 på Nasdaq Stockholm Mid Cap.

Priset delas ut av Sthlm Kommunikation & IR.

Förvaltningsberättelse

K2A:s utveckling

K2A har sedan starten 2013 vuxit snabbt genom egen utveckling och produktion av

bostäder samt fastighetsförvärv. Under 2022 fortsatte tillväxten och K2A tillförde

1 102 nya bostäder till förvaltningsportföljen. Fastighetsvärdet ökade med 20

procent till 10 150 Mkr (8 458) och driftsöverskottet från fastighetsförvaltningen

ökade med 32 procent till 243 Mkr (184). Tillväxten i EPRA NRV per stamaktie

uppgick till 0,7 procent för 2022, vilket innebär att den genomsnittliga ökningen för

perioden 2019 till och med 2022 uppgår till 27 procent per stamaktie.

Nyckeltal 2022 2021

Hyresintäkter, Mkr 374,7 272,7

Driftsöverskott, Mkr 243,0 183,9

Förvaltningsresultat, Mkr 127,6 167,6

Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, Mkr 1,5 741,9

Resultat efter skatt, Mkr 159,1 756,5

Antal bostäder i förvaltning 5 012 3 910

Antal bostäder i produktion 1 348 2 025

Antal bostäder i projekt 3 517 3 808

Totalt antal bostäder, antal 9 877 9 743

Belåningsgrad netto, % 63,8 59,0

Räntetäckningsgrad, gånger 1,8 1,9

Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), Mkr 3 383,5 3 365,9

EPRA NRV hänförligt till stamaktieägare, Mkr 2 414,3 2 396,4

EPRA NRV per stamaktie, kr 28,12 27,91

Tillväxt EPRA NRV per stamaktie, % 0,7 54,6

Ramverk för gröna aktier 2022

Hyresintäkter Investeringar

Hyresintäkter

82 %

Investeringar

97 %

 Gröna byggnader

 Övriga byggnader

18 %

3 %

7 %

31 %

24 %

68 %

5 %

21 %

Fördelning enligt definition i grönt ramverk för aktier

Fördelning enligt ramverk



Mörkgröna fastigheter  Ljusgröna fastigheter



Mellangröna fastigheter  Gula fastigheter

5 %

37 %

56 %

 Projekt

 Förvärv

44 %

68 %

5 %

21 %

 Mörkgröna fastigheter

 Mellangröna fastigheter

 Ljusgröna fastigheter

 Gula fastigheter

5 %

97 %

3 %

 Gröna byggnader

 Övriga byggnader

Fördelning investeringar enligt ramverk 2022

1 102 st

bostäder adderade till

förvaltningsportföljen

under året (netto)

20 %

ökning av

fastighetsvärdet

18 Mkr

ökning substansvärde

(EPRA NRV)

32 %

ökning av

driftsöverskott

9 877 st

bostäder i fastighets- och

projektportfölj

10 150 Mkr

fastighetsvärde

2 414 Mkr

EPRA NRV hänförligt

till stamaktieägare

243 Mkr

driftsöverskott

2018 2019 2020 2021 2022

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

Mkr

Fastighetsvärde

2018 2019 2020 2021 2022

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

■

Bostäder i förvaltning

■

Bostäder i produktion

■

Bostäder i projekt

Antal

Antal bostäder

2017 2018 2019 2020 2021

500

1 000

1 500

2 000

■

Investeringar i projekt

■

Investeringar i förvärv

Mkr

Investeringar i egen projektutveckling samt förvärv

2018 2019 2020 2021 2022

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

Mkr

Fastighetsvärde

2018 2019 2020 2021 2022

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

■

Bostäder i förvaltning

■

Bostäder i produktion

■

Bostäder i projekt

Antal

Antal bostäder

2017 2018 2019 2020 2021

500

1 000

1 500

2 000

■

Investeringar i projekt

■

Investeringar i förvärv

Mkr

Investeringar i egen projektutveckling samt förvärv

K2A Årsredovisning 2022

Inledning

Samtidigt som 2022 var ett turbulent år för

fastighetsbranschen och för K2A så var det

vårt operationellt bästa år någonsin.

Johan Knaust, vd K2A

K2A:s 120 Svanenmärkta studentlägenheter på Parasollet i Lund.

Detta är K2A

Affärsidé

K2A ska äga, utveckla och långsiktigt

förvalta bostäder och samhällsfastigheter i

Stockholm, Mälardalen samt på universitets-

och högskoleorter i Sverige.

Affärsmodell

K2A äger, utvecklar och förvaltar bostäder.

Med ett starkt kund- och hållbarhetsfokus

skapar K2A förutsättningar för en långsiktigt

gynnsam utveckling med lönsamhet

och värdetillväxt.

Det gröna fastighetsbolaget

Fördelning fastighets- och projektportfölj – förvaltning och projekt

31 december 2022

Samhällsfastigheter

2 % (162 bostäder)

Fastighets- och projektportfölj, antal bostäder

Hyresbostäder

54 % (5 372 bostäder)

Studentbostäder

44 % (4 343 bostäder)

9 877

Övriga pågående

projekt 36 %

(3 517 bostäder)

Fördelning per bostadskategori, antal bostäder

Förvaltning

51 % (5 012 bostäder)

Pågående projekt i produktion

14 % (1 348 bostäder)

9 877

Fördelning fastighets- och projektportfölj per kategori

31 december 2022

Finansiella mål

2019-2025

Driftsöverskottet ska öka med minst

25 % per år i genomsnitt

EPRA NRV ska öka med minst

20 % per år i genomsnitt

Samhällsfastigheter

2 % (162 bostäder)

Fastighets- och projektportfölj, antal bostäder

Hyresbostäder

54 % (5 372 bostäder)

Studentbostäder

44 % (4 343 bostäder)

9 877

Övriga pågående

projekt 36 %

(3 517 bostäder)

Fördelning per bostadskategori, antal bostäder

Förvaltning

51 % (5 012 bostäder)

Pågående projekt i produktion

14 % (1 348 bostäder)

9 877

Associerad medlem i

Sveriges Allmännytta

Under 2022 blev K2A en av tio associerade

medlemmar i Sveriges Allmännytta, de

allmännyttiga bostadföretagens bransch-

och intresseorganisation.

K2A Årsredovisning 2022

Inledning

Nasdaq Green

Equity Designation

K2A erhöll förnyad grön märkning av bolagets

aktier enligt Nasdaq Green Equity Designation.

Den gröna märkningen utgör ett bevis på att

över 50 procent av K2A:s omsättning härrör

från aktiviteter som är gröna och att verksam-

heten fortsätter att investera en betydande

andel i gröna aktiviteter. K2A var ett av de

första bolagen i Sverige att kvalificera sig

för märkningen.

Miljö- och konkurrensfördel med trä

K2A bygger flerbostadshus med när-

producerat och certifierat svenskt trä som

huvudsakligt byggmaterial för att lämna

ett så litet klimatavtryck som möjligt.

I kombination med vår miljöcertifierade

produktionsmetod ger det oss konkurrens-

fördelar vid exempelvis markanvisnings-

tävlingar där kommuner vill se mer

byggnation i trä.

Våra kärnvärden



Kundfokus



Nytänkande



Långsiktighet

+32 %

Driftsöverskott 2022

Finansiella mål

2019-2025

Driftsöverskottet ska öka med minst

25 % per år i genomsnitt

EPRA NRV ska öka med minst

20 % per år i genomsnitt

Mål 2027

Som ledande grönt fastighetsbolag

och ansvarstagande samhällsaktör

har K2A ambitiösa klimatmål.

Målet är att K2A:s hela värdekedja

ska vara klimatpositiv senast år 2027.

Vd har ordet

K2A grundades i september 2013, vilket innebär att vi rar

tioårsjubileum i år. De esta som känner till K2A vet att vi är det

gröna fastighetsbolaget och att vår strategi från start har ha ett

tydligt hållbarhetsfokus, men hållbarhet handlar om mer än bara

det gröna. Man brukar prata om tre hållbarhetsdimensioner:

social, ekologisk och ekonomisk hållbarhet. Till syvende och

sist är den ekonomiska hållbarheten som är grundbulten för ett

aktiebolag. Det är den som lägger grunden för all verksamhet

och möjligheterna att utvecklas framåt.

Ekonomisk hållbarhet för mig är lika med kontrollerad tillväxt

och långsiktighet. Det är därför K2A byggt för egen förvaltning.

Hus man själv ska förvalta under hela deras livslängd bygger

man med kvalitet. Det är också därför vi hela tiden strävat eer

att skapa värden som står sig över tid. Det innebär bostäder med

hög standard i attraktiva lägen på attraktiva orter med växande

befolkningsunderlag.

Kriget la sin skugga över 2022

Det går inte att skriva en betraktelse över 2022 utan att nämna

24 februari. Rysslands fullskaliga invasion av Ukraina samt det

krig och den förstörelse som följt i dess spår har påverkat många

av oss djupt, så även mig. Tillsammans med kunder, leverantörer

och anställda genomförde K2A under mars 2022 en insamling

där vi samlade in nästan en halv miljon kronor till förmån för

K2A Årsredovisning 2022

Inledning

För en långsiktig aktör som

K2A har 2022 inneburit ett

skiftat fokus från tillväxt till

finansiell stabilitet.

UNHCR:s arbete för Ukraina. Kriget har dock även påverkat

förutsättningarna för fastighetsmarknaden i Sverige och resten av

Europa. I förlängningen är kriget också den främsta orsaken till

att K2A under det gångna året delvis lagt om sin strategi.

Den betydande omvärldsoron samt stigande räntenivåer har

påverkat fastighetsmarknaden väsentligt. För en långsiktig aktör

som K2A har det inneburit ett skiat fokus från tillväxt till

nansiell stabilitet. Vi agerade tidigt under 2022 genom att öka

tillgången till kapital och pausa produktionen i våra fabriker.

Ett ertal byggstarter som var planerade till 2022 och 2023

senarelades och som en konsekvens av detta sades majoriteten

av de anställda inom produktionen i K2A:s dotterbolag K2A

Trähus upp. I processen prioriterade vi att ge information så

tidigt som möjligt till de medarbetare som påverkats av besluten,

erbjuda stöd i form av samtal via företagshälsovården samt

möjliggöra för medarbetarna att gå på intervjuer för nya jobb

under sin arbetstid.

Vi har även ingått swapavtal för att räntesäkra en större andel

av våra skulder. I skrivande stund innehar K2A ränteswapavtal

med ett nominellt värde om 3 575 Mkr. I kombination med

våra fasträntelån innebär det att 82 procent av K2A:s ränte-

bärande skulder per årsskiet är räntesäkrade. K2A bedömer

att räntetäckningsgraden under 2023 och 2024 inte kommer att

understiga bolagets riskbegränsning om 1,5 gånger.

K2A:s bästa år operationellt

Samtidigt som 2022 var ett turbulent år för fastighetsbranschen

och för K2A så var det vårt operationellt bästa år någonsin.

Drisöverskottet ökade med 32 procent jämfört med 2021

och uppgick till 243 miljoner. Den operationella verksamheten

fortsatte växa med förvaltning av 1 102 nya bostäder och

hyresintäkterna ökade med 37,4 procent. Ökningen i jämförbart

bestånd var 7,4 procent, varav 5,1 procentenheter berodde på

färre vakanser. Samtidigt lyckades vi förbättra vår kundnöjdhet

med 12 procentenheter till 76 procent.

Vår projektportfölj växte med inte mindre än fyra nya projekt

i Stockholm och vi blev utsedda till ankarbyggare för ett nytt

stadsutvecklingsprojekt i Uppsala. Jag skulle säga att förmågan

att hitta ny mark att bygga på och erhålla nya markanvisningar

är den spetskompetens som, tillsammans med vårt omfattande

hållbarhetsarbete, gör att K2A sticker ut som fastighetsbolag.

Ännu tydligare fokus på Stockholm

Att vår byggrättsportfölj växer i Stockholm är ingen slump, utan

ett resultat av en långsiktig strategi och år av målmedvetet arbete.

Av de 3 517 byggrätter som K2A förfogar över nns idag mer än

hälen, 1 838 stycken, i Stockholms län. I Stockholm nns andra

förutsättningar för värdeskapande fastighetsutveckling än i

övriga Sverige, eersom både hyror och fastighetsvärden är högre

än på övriga orter.

Kraigt ökade priser vad gäller insatsvaror, erdubblade

energipriser och ökade kapitalkostnader har slagit hårt mot

nybyggnationen. I Boverkets decemberprognos bedöms antalet

byggstarter 2023 bli färre än hälen jämfört med 2021. Jag

tror det är stor risk att det verkliga antalet byggstarter kommer

bli betydligt lägre än så. De omvärldsförändringar jag nämnt,

tillsammans med det borttagna investeringsstödet för hyresrätter,

gör att jag har svårt att se att det är möjligt att skapa lönsamma

byggprojekt utanför Stockholm under rådande förutsättningar.

K2A kommer inte att starta projekt utan att förutsättningarna

är goda, men när så sker är det tydligt för mig att det framför allt

är i Stockholm som vår tillväxt kommer att ske framåt. Troligtvis

blir den planerade byggstarten av vårt projekt i Slakthusområdet

i början av 2024 starten på nästa tillväxtfas för K2A.

Konsolideringsåret är inlett

I vd-ordet i vår bokslutskommuniké för 2022 konstaterade jag

att 2023 blir ett konsolideringsår för K2A. I huvudsak kommer

fokus vara på eektiviseringar inom förvaltning för att stärka

överskottsgraden, färdigställa pågående projekt i produktion

samt säkerställa ytterligare likviditet genom att avyttra tillgångar

för att stärka balansräkning och nansiella nyckeltal. Arbetet

med den konsolideringen har inletts och jag ser framför mig att

vi kommer att genomföra försäljningar under 2023.

Fastighetsvärderingar som står sig

Vi ser att det nns ett starkt intresse för den typ av tillgångar

som K2A har. Bostäder med hög standard i attraktiva lägen på

attraktiva orter är mindre känsliga för konjunkturförändringar

än fastigheter i sämre mikrolägen eller på orter med vikande

befolkningsunderlag.

K2A:s fastighetsbestånd består till 83 procent av bostäder

uppförda 2015 eller senare. Bostadsbeståndet har en god

hyresnivå och en uthyrningsgrad på nära 100 procent. Husen är

miljöcertierade, byggda i klimatsmarta material och har en låg

till mycket låg energianvändning. Fastighetsvärdet i förvaltnings-

beståndet utgörs till 94 procent av fastigheter i Stockholms- och

Mälardalsregionen samt de större universitets- och högskoleor-

terna. Våra fastigheter ligger i bra lägen på respektive ort och alla

våra studentbostäder är campusnära.

K2A Årsredovisning 2022

Inledning

Hyresutvecklingen följer inflationen på sikt

Hyresförhandlingarna har varit ett hett debattämne i spåren av

hög ination. Mångas uppfattning är att hyresutvecklingen för

bostäder inte är inationsskyddad, men det vi ser historiskt är att

hyresutvecklingen är inationskänslig och över tid har kompen-

serats för stigande ination. I år kommer inationen att ligga

över hyreshöjningarna, men utifrån historiska data är det rimligt

att anta att hyresökningarna över tid kommer att kompensera för

stigande ination.

Vid årsskiet trädde dessutom en ny lagstining i kra

som innebär ett skiljeförfarande i hyresförhandlingarna där

fastighetsägare och Hyresgästföreningen kan vända sig till en

oberoende skiljeman. Den nya lagstiningen kommer att bidra

till en rimligare hyresutveckling utan utdragna förhandlingar.

Stora möjligheter för klimatarbetet inom sektorn

Oavsett konjunktur är klimatförändringarna mänsklighetens

stora ödesfråga. Världen står inför omfattande klimatföränd-

ringar, vilket skapar frågeställningar som samhällsutvecklare

och fastighetsägare behöver förhålla sig till. Mer grönt behövs i

bygg- och fastighetssektorn, som står för 21 procent av utsläppen

av CO

i Sverige. Av de totala CO

-utsläppen från sektorn avser

endast 29 procent förvaltning medan 71 procent är hänförlig

ny-, till- och ombyggnation.

K2A arbetar successivt med att skapa en så förnyelsebar

energimix som möjligt i det bentliga beståndet. Under 2022

tredubblade vi vår egen solelproduktion jämfört med föregående

år och vi arbetar för att öka produktionen kraigt även under

2023 och 2024. Vi ser dock att de stora klimatvinsterna från

bygg- och fastighetssektorn skapas inom omställningen av ny-,

till- och ombyggnation där materialvalen får stor betydelse.

Att minska utsläppen från nyproduktion blir särskilt viktigt mot

bakgrund av att vi i Sverige har en sedan lång tid upparbetad

bostadsbrist, som behöver byggas bort samtidigt som vi

gemensamt måste sänka utsläppen av CO

kraigt för att uppnå

klimatmålen.

Sedan ett par år tillbaka har gröna obligationer och gröna lån

gett möjlighet till mer fördelaktiga villkor för nansiering, men

EU-taxonomins entré lär skapa en mer övergripande koppling

mellan ekologisk och ekonomisk hållbarhet. Även om taxo-

nomin inte är ett perfekt verktyg och vi på K2A i vissa avseenden

skulle önska att den gick längre än den gör så är det ingen tvekan

om att den är ett led i en utveckling mot en framtid där företags

miljlömässiga hållbarhetsarbete är aärskritiskt på allvar.

Det gröna fastighetsbolaget

K2A är Det gröna fastighetsbolaget och vi arbetar dagligen

med att utveckla oss vad gäller social, ekologisk och ekonomisk

hållbarhet. Vårt klimatmål, att hela vår värdekedja ska vara

klimatpositiv senast 2027, är branschens mest oensiva. I början

av 2022 godkändes målet av Science Based Target initiative

(SBTi), vilket innebär en bekräelse på att det är vetenskapligt

baserat och bidrar till att bromsa klimatförändringarna i linje

med Parisavtalet. Under 2023 kommer K2A:s färdplan mot

målet att börja implementeras. Ett arbete som kommer involvera

samtliga avdelningar inom bolaget.

Under 2022 vann vi ett ertal na priser kopplade till

hållbarhet, både inom bostadsbyggande och bredare priser i

konkurrens med övriga delar av näringslivet. Det är väldigt roligt

att se hur vårt hållbarhetsarbete uppmärksammas även utanför

branschen. Ett starkt kvitto på att K2A ligger väldigt långt fram

när det gäller hållbarhet, oavsett vilka man jämför med.

Grunden för vår ekonomiska hållbarhet och långsiktighet är

vår fastighetsportfölj med bostäder med hög standard i attraktiva

lägen på attraktiva orter. Den fastighetsportfölj vi äger står sig

starkt på marknaden även i sämre tider och vår avsikt är att

genomföra försäljningar under 2023. Genom att frigöra

nansieringsutrymme för fortsatt tillväxt kan K2A sedan stå

redo att, när tiden är mogen, utveckla vår omfattande byggrätts-

portfölj med fokus på värdeskapande i Stockholm.

Johan Knaust, vd

K2A Årsredovisning 2022

Inledning

Fastigheten Gånsta 2:106 i Enköping består av 80 hyresbostäder

miljöcertifierade enligt Miljöbyggnad iDrift.

En modern byggmästare

K2A är en modern version av den gamla tidens byggmästare som bygger med omsorg

och kvalitet för att det lönar sig i längden. Vi planerar och bygger bostäder för att äga och

förvalta på lång sikt. Hållbara, digitala och flexibla lösningar är självklara i K2A:s

verksamhet för att det gynnar våra kunder, samhället, miljön och företagets utveckling.

Hållbar affärsmodell

Uthålligt värdeskapande

Utgångspunkten för K2A:s aärsmodell och värdeskapande är att utveckla attraktiva och hållbara bostäder på

marknader med hög eerfrågan. Därigenom skapas goda förutsättningar för en långsiktigt gynnsam utveckling

med lönsamhet och värdetillväxt. Vi erbjuder hyresbostäder i attraktiva lägen i Stockholm, Mälardalen och

utvalda universitets- och högskoleorter i Sverige. K2A:s främsta målgrupp är mindre hushåll med en till två

personer, vilket utgör cirka 70 procent av alla hushåll i Sverige.

Hållbara bostäder

Hållbar utveckling – ekonomiskt, ekologiskt och socialt – är centralt för K2A. Vi har en licens att bygga

Svanenmärkta bostäder och målet är att all nyproduktion ska vara miljömärkt. Trä är huvudsakligt byggmaterial

för K2A:s klimatsmarta och energioptimerade bostäder vilket genererar lägre utsläpp av koldioxid i jämförelse

med andra byggnadsmaterial. Byggprocessen med fabrikstillverkade lägenhetsenheter med trä som råvara är

snabb och energieektiv.

Komplett värdekedja

K2A är verksamt i alla delar av värdekedjan – från analys av bostadsmarknaden och industriellt byggande till

eektiv uthyrning och förvaltning av färdigställda bostäder. Vi strävar eer att optimera varje länk i värdekedjan.

Standardisering för industriell produktion

K2A:s bostäder byggs i trä och produceras i en kontrollerad industriell process där standardisering har en central

roll. Ett antal egenutvecklade baslägenheter som kan användas i olika kombinationer utgör grunden för våra

fastigheter. Genom systematisk repetition av en noggrant utformad och yteektiv bostad uppnås ett optimalt

resursutnyttjande samtidigt som en mångfald i gestaltningen kan uppnås.

Långsiktig kundnära förvaltning

K2A utvecklar och bygger bostäder för långsiktig kundnära förvaltning med ambitionen att ha egen personal på

varje ort som har tillräckligt stor förvaltningsvolym. En lokal förvaltning skapar möjlighet att ansvarsfullt och

eektivt tillgodose kundernas behov.

Samhällsfastigheter med låg risk

K2A:s kassaöde stärks genom att bostadsportföljen kombineras med samhällsfastigheter, exempelvis vårdfastig-

heter och andra kommersiella fastigheter med låg motparts- och rörelserisk.

Finansiell kontroll

Viktiga komponenter i K2A:s aärsmodell är nansiell kontroll och styrning för att begränsa de nansiella

riskerna. Vi arbetar systematiskt med att hantera och minimera riskerna och samtidigt ta vara på möjligheter som

kan bidra till god utveckling och lönsamhet.

K2A Årsredovisning 2022

Affärsmodell och mål

K2A:s 237 Svanenmärkta studentlägenheter på Västern i Sundsvall färdigställdes

under 2022. Här har de boende tillgång till bland annat studentcafé och elbilspool

i direkt anslutning till fastigheten.

En värdekedja med starka länkar

K2A är verksamt i alla delar av värdekedjan – från analys av bostadsmarknaden

och industriellt byggande till effektiv uthyrning och förvaltning av

färdigställda bostäder.

1. Kundanalys

K2A har noggrant analyserat vad som är viktigast för potentiella

kunder. Välplanerad yta, funktion och läge anses vara viktigare

än storleken på lägenheten. K2A:s cirkulära värdekedja skapar

möjlighet att inhämta kunders synpunkter och förbättrings-

förslag på lägenhetens utformning och uppdatera till

framtida bostadsprojekt.

2. Markanskaffning

K2A bearbetar kontinuerligt kommuner och andra fastighets-

ägare för att få tillgång till byggbar mark. Vi utvecklar hyres-

bostäder, i samverkan med berörda kommuner, på eerfrågade

lägen med goda kommunikationer och närhet till service.

3. Arkitekt

K2A:s arkitekter arbetar målmedvetet för att utveckla bostäder

eer kundernas önskemål och samtidigt möjliggöra en resurs-

eektiv produktion. K2A:s arkitekter arbetar med att gestalta

husen eer platsens förutsättningar för att skapa en levande

stadsutveckling.

4. Bostadsproduktion

K2A:s hus byggs i svenskt certierat trä och lägenhetsenheterna

produceras i fabrik, i en eektiv industriell process som bidrar

till låg klimatbelastning. Ett antal egenutvecklade baslägenheter

för användning i olika kombinationer utgör grunden för våra

bostäder. K2A:s produktion är miljöcertierad enligt Svanen.

5. Byggnation

De färdiga lägenhetsenheterna transporteras till platsen för

byggnationen och blir genom en eektiv byggprocess snabbt

inyttningsklara bostadshus.

6. Digital strategi

K2A strävar eer att identiera och attrahera rätt kund på

förhand. Genom riktad kundbearbetning, kontinuerlig sök-

motoroptimering och en aktiv närvaro i sociala medier bygger

bolaget sin bostadskö och etablerar långvariga kundrelationer.

7. Uthyrning & förvaltning

K2A har ett tydligt kundfokus och strävar eer att förvalta

fastigheterna i egen regi för att utveckla och stärka bolagets

kundrelationer. Målet är en förvaltningsvolym på respektive ort

som är tillräckligt stor för en eektiv lokal förvaltning samtidigt

som en hög grad av digitalisering i portföljen gör att mycket av

den dagliga förvaltningen kan ske på distans.

8. Hållbarhet & värdeskapande

K2A ska utvecklas i en långsiktigt hållbar riktning genom

eektiv verksamhetsstyrning och med omsorg om det

omgivande samhället. Genom att använda resurser på ett

eektivt sätt och bidra till en positiv utveckling på de orter

där bolaget är verksamt skapas värden i era dimensioner.

Trä för en hållbar produktion

K2A använder närproducerat svenskt trä som insatsvara. Ingen annan produktionsmetod kan idag mäta sig med

industriell träbyggnation när det gäller miljö- och klimatpåverkan. Skogen är både en stor kolreserv och en stor

koldioxidsänka. Om trä används som byggnadsmaterial lagras koldioxiden i byggnaden under hela dess livslängd

i stället för att släppas ut i atmosfären. K2A:s strategi är att möjliggöra återbruk av så stor del av byggnaden som

möjligt, så att kolinlagringen kan förlängas bortom byggnadens slutdatum – en tydlig vinst för klimatet.

K2A Årsredovisning 2022

Affärsmodell och mål

Utgångspunkten för K2A:s värdeskapande är

att utveckla attraktiva och hållbara bostäder i

bra lägen på marknader med hög efterfrågan.

Kundanalys

Markanskaffning

Arkitekt

Bostadsproduktion

Byggnation

Digital strategi

Uthyrning & förvaltning

Hållbarhet &

värdeskapande

I riktning mot målen

Att successivt, utifrån ett hållbarhetsperspektiv, utveckla fastighetsbeståndet på rätt

marknader är en viktig del av strategin för att K2A ska uppnå sina mål och

därmed generera en konkurrenskraftig riskjusterad avkastning till sina aktieägare.

Finansiella mål och riskbegränsningar

Driftsöverskottet ökade under 2022

med 32 procent.

Genomsnittet för perioden

2019-2022 uppgår till 35 procent.

Driftsöverskottet ska, i genomsnitt

under åren 2019 till och med 2025,

öka med minst 25 procent per år.

EPRA NRV hänförligt till stamaktie-

ägare ska, i genomsnitt under åren 2019

till och med 2025, öka med minst

20 procent per år.

EPRA NRV hänförligt till stamaktieägare

ökade med 1 procent under 2022.

Genomsnittet för perioden

2019-2022 uppgår till 40 procent.

Belåningsgraden för koncernen ska

långsiktigt inte överstiga 70 procent.

Räntetäckningsgraden för koncernen

ska långsiktigt inte understiga

1,5 gånger.

Belåningsgraden för koncernen

uppgick vid årsskiftet till 64,7 procent.

Räntetäckningsgraden för koncernen

uppgick vid årsskiftet till 1,8 gånger.

2018 2019 2020

2022

2021

40%

32%

43%

32%

Utveckling

Driftöverskott

Mål/Riskbegränsning

Utveckling

EPRA NRV

2018 2019 2020

2022

2021

26%

32%

27%

55%

70%

Utveckling

Belåningsgrad

20222021

202020192018

62,5

58,9

64,5

60,7

64,7

1,5 ggr

Utveckling

Räntetäckningsgrad

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

2022

2021

2020

20192018

2,2

1,9

2,0

1,9

1,8

Utveckling Utfall 2022

Hållbarhet

Nyckeltal 2022

Miljöcertifiering, procent av totalt fastighetsvärde

inklusive pågående certifieringsprocesser 100

exklusive pågående certifieringsprocesser 65

e-utsläpp, scope 1-2, kg CO

e/kvm BTA

3,9

Energianvändning fastighetsbestånd, kWh/kvm A

temp

99,3

Andel grön fastighetsel, procent kvm A

temp

Klimatriskinventerat bestånd, procent av totalt fastighetsvärde 63

Grön finansiering 2022, procent

100

Total grön finansiering, procent 88

Solelsproduktion, MWh 570

NKI, procent 76

Vattenanvändning, jämförbart bestånd, m

/kvm A

temp

1,1

K2A Årsredovisning 2022

Affärsmodell och mål

Biologen 3 i Växjö färdigställdes under det andra kvartalet

2022 och består av 70 hyresbostäder.

Det gröna fastighetsbolaget

K2A:s hållbarhetsarbete är en integrerad och naturlig del av

vår verksamhet och värdekedja. Vår ambition är att vara

Sveriges mest hållbara fastighetsbolag.

Ett helhetsperspektiv på hållbarhet

Det globala perspektivet Agenda 2030

2015 antog FN 17 globala mål för hållbar utveckling. Målen

ska vara uppfyllda år 2030 och benämns oa Agenda 2030. Idag

nns det många initiativ som kopplar till FN:s Agenda 2030,

både på internationell och nationell nivå.

I Sverige har regeringen en nationell samordnare för Agenda

2030 och cirka 70 procent av kommunerna använder agendan

i sitt hållbarhetsarbete. K2A utgår från de 17 globala målen för

hållbar utveckling för att utvärdera verksamheten, deniera mål

och styra hållbarhetsarbetet framåt. Hållbar utveckling delas

oa in i tre dimensioner – ekonomisk, social och ekologisk

Numera är hållbarhet med på alla bolags agendor, men det är ett begrepp som

myntades redan på 1970-talet för att definiera en ekonomi som var i jämvikt

med grundläggande ekologiska system. En långsiktig affärsmodell kräver ett

hållbarhetsperspektiv där både ekonomiska, sociala och ekologiska värden

inkluderas i varje del av värdekedjan. Detta genererar långsiktiga värden för

ett bolags alla intressenter: medarbetare, kunder, aktieägare, samhället och

planeten. Det är därför hållbarhetsarbetet är grunden i K2A:s affärsmodell.

hållbarhet – där de olika dimensionerna är beroende av varandra.

Exempelvis har en ekonomisk aktivitet alltid en social och en

ekologisk påverkan. De 17 globala målen som utgör Agenda

2030 kan delas upp utifrån de olika dimensionerna. Att

ekologisk hållbarhet utgör grunden för övriga hållbarhets-

dimensioner utgår från det faktum att om det inte nns en

planet nns det ingen plats att bedriva sociala eller ekonomiska

aktiviteter på. För K2A beskrivs målarbetet och aktiviteter inom

hållbarhet utifrån dessa tre dimensioner.

INGEN

FATTIGDOM

INGEN

HUNGER

GOD HÄLSA OCH

VÄ LBEFINNANDE

GOD UTBILDNING

FÖR ALLA

JÄMSTÄLLDHET

RENT VATTEN OCH

SANITET FÖR ALLA

HÅLLBAR ENERGI

FÖR ALLA

ANSTÄNDIGA

ARBETSVILLKOR

OCH EKONOMISK

TILLVÄ XT

HÅLLBAR INDUSTRI,

INNOVATIONER OCH

INFRASTRUKTUR

HÅLLBARA STÄDER

OCH SAMHÄLLEN

HÅLLBAR

KONSUMTION OCH

PRODUKTION

BEKÄMPA KLIMAT-

FÖRÄNDRINGARNA

INGEN

FATTIGDOM

INGEN

HUNGER

GOD HÄLSA OCH

VÄL BEFINNANDE

GOD UTBILDNING

FÖR ALLA

JÄMSTÄLLDHET

RENT VATTEN OCH

SANITET FÖR ALLA

HÅLLBAR ENERGI

FÖR ALLA

ANSTÄNDIGA

ARBETSVILLKOR

OCH EKONOMISK

TILLVÄXT

HÅLLBAR INDUSTRI,

INNOVATIONER OCH

INFRASTRUKTUR

HÅLLBARA STÄDER

OCH SAMHÄLLEN

HÅLLBAR

KONSUMTION OCH

PRODUKTION

BEKÄMPA KLIMAT-

FÖRÄNDRINGARNA

Ekonomisk

Social

Ekologisk

Bildkälla: deglobalamalen.se

FN:s 17 globala mål för hållbar utveckling

Det gröna fastighetsbolaget

K2A Årsredovisning 2022

Hållbarhetsrapport

De planetära gränserna

2009 publicerade Stockholm Resilience Centre en forsknings-

rapport där begreppet planetens hållbara gränser, eller de

planetära gränserna, användes för första gången. Rapporten

beskriver de miljöprocesser som styr jordens stabilitet och nio

prioriterade miljöförändringar orsakade av människan. I en

visualisering av de nio miljöförändringarna blev det tydligt att

förlusten av biologisk mångfald och klimatförändringar var två

av fyra gränser som överskridits. Rapporten ck stor spridning

över hela världen och forskning pågår fortfarande kring i hur stor

grad vi människor påverkar planetens miljöprocesser. I början

av 2022 visade en ny studie från Stockholm Resilience Centre

att ytterligare en gräns har överskridits: nya kemiska substanser

har tillkommit och i april samma år drogs slutsatsen att även den

planetära gränsen för sötvatten är överskriden.

World Economic Forum gör varje år en riskbedömning

de största riskerna som den globala ekonomin i världen står

inför. 2022 utgjorde "Avsaknad av tillräckliga klimatåtgärder"

och "Extremväder" två av de fyra största globala riskerna. Under

de närmaste tio åren representerar dessa risker, tillsammans

med riskerna "Avsaknad av klimatanpassning" samt "Förlust av

biologisk mångfald", de fyra största riskerna för världsekonomin.

K2A har genomfört en bedömning av de viktigaste hållbarhets-

områdena, se väsentlighetsanalys sid 45-46. Dessa har fått ett

särskilt fokus i det operativa arbetet och har präglat det hållbar-

hetsarbete som bolaget fokuserat på under 2022 – begränsning

av klimatförändringarna, klimatanpassning och stärkande av

biologisk mångfald.

De nio planetära gränserna

Parisavtalet – en del av de 17 globala målen

På klimatkonferensen i Paris 2015 signerade världsledarna ett

avtal, numera kallat Parisavtalet

, som slår fast att den globala

temperaturökningen ska hållas under 2,0 grader med ambitionen

att den ska stanna vid 1,5 grader. Trots Parisavtalet ligger de

globala växthusgasutsläppen fortsatt på nivåer som medför att vi

rör oss mot en global temperaturhöjning på över 3,0 grader, med

risk för oåterkalleliga eekter till följd. År 2020, samt var femte

år framöver, ska alla världens länder lämna in en redogörelse till

FN för hur respektive land avser att uppfylla Parisavtalet. Både

på EU-nivå och nationell nivå har måltal med slutår

denierats. För K2A är reduktion av bolagets klimatpåverkan

den viktigaste hållbarhetsfrågan och under 2021 lanserade

bolaget ett mål om att vara klimatpostivt senast vid utgången av

år 2027.

Biologisk mångfald

Hela samhället är beroende av biologisk mångfald, fungerande

ekosystem och ekosystemtjänster då de är en förutsättning

för allt liv. Biologisk mångfald och ekosystemtjänster bidrar

med exempelvis koldioxidinlagring, ren lu, växtpollinering

och välmående jordar och hav. FN sammanställde 2019 den

mest omfattande rapporten som någonsin gjorts kring den

globala biologiska mångfaldens utveckling och förändring över

de senaste 50 åren. Rapporten visade att en miljon djur- och

växtarter hotas av utrotning, vilket är den högsta nivån i

mänsklighetens historia. Det uppskattas att utrotningsgraden är

10 till 100 gånger högre än genomsnittet de senaste 10 miljoner

åren. Förlusten av biologisk mångfald kopplar även till klimat-

förändringar då kollapsen av ekosystem påverkar planetens

förmåga att lagra och omvandla koldioxiden i atmosfären.

Dagens befolkningstillväxt samt ohållbar produktion och

konsumtion utgör de största hoten mot den biologiska

mångfalden. Ett initiativ som lanserades under 2021 är TNFD –

Task Force on Nature-related Financial Disclosures. Under 2023

lanserar TNFD det egna ramverket som är ett verktyg där bolag

kan lämna upplysningar om naturrelaterade nansiella

risker och möjligheter.

1) https://www3.weforum.org/docs/WEF_Global_Risks_Report_2023.pdf

2) http://www.regeringen.se/artiklar/2020/12/fem-ar-med-parisavtalet/

3) https://ipbes.net/sites/default/files/2020-02/ipbes_global_assessment_report_summary_for_policymakers_en.pdf

Bildkälla: Stockholm Resilience Centre.

Klimat-

förändringar

Nya kemiska

substanser

Ozonskiktets

uttunning i

stratosfären

Ökad koncentration av

aerosoler i atmosfären

(ännu inte kvantifierade)

Havsförsurning

Påverkan på

biogeokemiska

flöden

Färskvatten-

användning

Förändrad

markanvändning

Förlust av

ekologiska funktioner

(ännu inte kvantifierade)

Artut-

döendets

takt

Biologisk

mångfald

Ökad risk

Fosfor Kväve

K2A Årsredovisning 2022

Hållbarhetsrapport

Ett EU-perspektiv

Gröna finansieringslösningar

Världens första gröna obligation emitterades av ett svenskt

fastighetsbolag 2013. Sedan dess har gröna obligationer,

tillsammans med sociala och hållbarhetslänkade obligationer, för

över 860 miljarder dollar emitterats

över hela världen. Syet är

att allokera kapital till gröna och hållbara investeringar. Det vill

säga investeringar som bidrar till miljö- och hållbarhetsmål, som

exempelvis begränsning av klimatförändringar eller bevarande av

biologisk mångfald. Det nns numera standarder att utgå ifrån

(Green Bond Principles

) som bygger på att investeringen ska ha

en positiv miljö- eller klimatpåverkan. Den svenska regeringen

beslutade 2020 om ett ramverk som möjliggör emittering av

statliga gröna obligationer. EU lanserade 2021 en frivillig grön

obligationsstandard som är kopplad till EU-taxonomin. K2A

emitterade 2022 gröna obligationer om 300 Mkr och upp-

daterade sitt grundprospekt för MTN-program, som en del i

arbetet med hållbar nansiering. Se sid 99 för mer information

om K2A:s gröna nansiering.

Sverige – världens första fossilfria välfärdsland?

Utifrån Parisavtalet har EU fattat beslut om utsläppsmål som

innebär att EU ska ha nettonollutsläpp av växthusgaser år 2050.

Sverige har gått längre och ska ha netto-noll-utsläpp redan år

2045. Detta förutsätter omställningar inom näringslivet. I sye

att stötta omställningen har EU lanserat European Green Deal,

även kallat Den gröna given, vilket är en färdplan för hur EU ska

nå nettonollutsläpp. Den gröna given har bland annat resulterat i

EU-taxonomin, se sida 174-180 för mer information. På

nationell nivå har Sverige tagit initiativ till Fossilfritt Sverige,

som syar till att göra Sverige till världens första fossilfria

välfärdsland. Inom ramen för Fossilfritt Sverige har 22 olika

branscher tagit fram färdplaner för att visa hur respektive

bransch kan bli fossilfri eller klimatneutral, där bygg- och

anläggningssektorn har en egen färdplan som lanserades 2018.

Som ett led i K2A:s klimatarbete har bolaget satt ett mål om att

vara klimatpositivt till år 2027 och har under 2022 arbetat med

att förankra målet genom organisationen. Baserat på bolagets

färdplan för ett klimatpositivt K2A 2027 kommer bolaget under

2023 fördjupa arbetet ytterligare mot detta mål.

Stödjande initiativ

 Parisavtalet

Ett avtal som signerades av världsledarna på

klimatkonferensen i Paris 2015. Avtalet stipulerar att

den globala temperaturökningen ska hållas under

2,0 grader med ambitionen att den ska stanna vid

1,5 grader.

I syfte att stötta de 17 globala målen för hållbar

utveckling och Parisavtalet har ett antal initiativ vuxit

fram som företag och organisationer idag kan ansluta

sig till och stötta. Ett par exempel på initiativ som K2A

har anslutit sig till är:

 FN Global Compact

Tio principer för hållbart företagande inom miljö,

arbetsrätt, antikorruption och mänskliga rättigheter.

K2A:s uppförandekod bygger på principerna för FN

Global Compact, se sida 31.

 Science Based Target initiative (SBTi)

Vetenskapligt baserade målsättningar för utsläpp av

som sätts utifrån det forskningen visar krävs för

att nå Parisavtalets utsläppsmål.

K2A:s hållbarhetsrapportering

För att åskådliggöra och underlätta mätning och

jämförelse av ett bolags hållbarhetsprestanda har

olika internationella initiativ tagits inom hållbarhets-

redovisning, såsom standarder, ramverk och verktyg.

K2A redovisar hållbarhetsdata enligt följande

rapporteringsinitiativ:

 GRI – Global Reporting Initiative

Global standard för hållbarhetsredovisning.

Läs mer på sida 168.

 TCFD – Task Force on Climate-related

Financial Disclosures

Ramverk för att identifiera ett bolags klimat-

relaterade finansiella risker och möjligheter.

Läs mer på sida 108-111.

 GHG-protokollet (Green House Gas-protocol)

Verksamhetens klimatpåverkan genom direkta och

indirekta utsläpp av växthusgaser, uppdelat i tre

olika kategorier, så kallade Scope 1-3. Se sida 172

för detaljerad information.

 EU-taxonomin

Ett verktyg för att klassa ekonomiska aktiviteter

utifrån hur väl de är i linje med Parisavtalet.

Läs mer på sida 174-180.

 Global Real Estate Sustainability Benchmark

(GRESB)

Världens största hållbarhetsbenchmark för

fastighetssektorn. Första året K2A deltar i den

officiella jämförelsen blir år 2023.

Internationella hållbarhetsinitiativ

1) https://www.edie.net/global-green-bond-market-faltered-amid-challenges-of-2022-climate-bonds-initiative-confirms/

2) https://www.icmagroup.org/sustainable-finance/the-principles-guidelines-and-handbooks/green-bond-principles-gbp/

3) K2A:s klimatmål blev formellt godkänt av SBTi i februari 2022.

K2A Årsredovisning 2022

Hållbarhetsrapport

Hållbarhet enligt K2A

Hållbarhet som värdegrund

För K2A är det viktigt att bedriva verksamheten på ett hållbart

sätt och bidra positivt till det som ligger inom bolagets

påverkanssfär. Bolaget strävar eer att vara en förebild,

kunskapsbärare och inspiratör för hållbarhetsarbetet i fastighets-

branschen. Genom att arbeta med hållbarhet som värdegrund

kan K2A leverera långsiktiga värden till bolagets alla intressenter,

såväl kunder, aktieägare, medarbetare som samhället och

planeten.

Med 88 procent av bostäderna uppförda sedan 2015 har K2A

ett av branschens mest moderna fastighetsbestånd, vilket i sig

borgar för att fastighetsbeståndet är mer hållbart och har högre

miljöprestanda än genomsnittet i sektorn. K2A har därutöver

en ambitiös hållbarhetsstrategi utifrån en helhetssyn där bolaget

verkar för ett ekonomiskt, ekologiskt och socialt värdeskapande.

K2A:s inriktning har sedan bolaget grundades varit att bygga

bostäder i närproducerat trä, vilket är klimateektivt. Trä är det

enda förnybara byggmaterialet och det lagrar koldioxid under

hela sin livslängd, vilket bidrar till en minskad klimatpåverkan i

jämförelse med andra byggmaterial. Kombinationen av att bygga

i trä och en eektiv och industrialiserad produktionsprocess är

K2A:s största bidrag till en hållbar utveckling. All nyproduktion

är Svanencertierad eller har motsvarande miljöcertiering,

vilket innebär krav på en hållbar boendemiljö, produktion,

materialval, energianvändning och på byggnadens påverkan ur

ett livscykelperspektiv.

K2A har ett tydligt engagemang och tar ett socialt ansvar på

de orter där bolaget är verksamt. Genom att vara en betydande

aktör i utvecklingen av attraktiva, hållbara och levande stadsdelar

bidrar K2A till en god livskvalitet och trygghet för boende och

andra människor som rör sig i bostadsområdena. Som arbets-

givare ska K2A erbjuda en arbetsmiljö där medarbetarna mår

bra, utvecklas och upplever att de bidrar till en

hållbar samhällsutveckling.

Försiktighetsprincipen ligger till grund för hur hållbarhets-

arbetet har utformats. Det systematiska arbetet med hållbarhet

genom hela värdekedjan bidrar till att framtidssäkra bolaget

genom att minska de risker som nns kopplade till hållbarhets-

frågor. Bolagets inriktning innebär också konkurrensfördelar,

exempelvis när det gäller att erhålla markanvisningar i

kommuner som antagit träbyggnadsstrategier eller som har en

ambitiös hållbarhetsagenda. Många yngre och medvetna kunder

eerfrågar boenden som har låg energianvändning och klimat-

påverkan samt ligger i områden som uppfattas som trygga

och levande.

K2A är ett grönt och hållbart fastighetsbolag som bidrar till att samhället utvecklas

i en hållbar riktning och tar ett långsiktigt ansvar för bolagets påverkan på

människor och miljö. Hållbarhetsarbetet är därför affärskritiskt – ett integrerat

hållbarhetsarbete och samhällsengagemang går hand i hand med värde-

skapande. Långsiktigheten genomsyrar alla led, från projektering och finansiering

till produktion och förvaltning.

Styrning av hållbarhetsarbetet

K2A:s styrelse fastställer årligen den övergripande

hållbarhetspolicyn, strategin och hållbarhetsmålen.

Styrelsen ansvarar även för riskanalys, inklusive

klimatrelaterade risker och möjligheter. Därtill har

K2A:s styrelse inrättat ett särskilt hållbarhetsutskott.

Hållbarhetsutskottet har ansvar för att utforma och

följa upp K2A:s hållbarhetsmål. Hållbarhetsutskottets

arbete och uppgifter regleras av utskottets arbets-

ordning som fastställts av styrelsen.

Hållbarhetschefen bistår hållbarhetsutskottet och

ansvarar för implementering av hållbarhetsmål i

organisationen samt genomförande av åtgärder

och rapportering av hållbarhetsarbetet. Hållbarhets-

chef rapporterar direkt till vd.

K2A:s vd är ytterst ansvarig för hållbarhetsarbetet

samt riskhantering och åtgärder relaterade till

hållbarhet.

Ledningsgruppen ansvarar för att följa upp utfall

av hållbarhetsmålen, inklusive klimatrelaterade

mål, risker och möjligheter. Hållbarhetsarbetet

rapporteras på månatliga möten och utfall av

hållbarhetsarbetet redovisas fyra gånger per år.

Affärsutvecklingsavdelningen integrerar

verksamhetens hållbarhetsmål i rutiner. Exempelvis

görs en hållbarhetsanalys vid tävlingar och

utvärdering av byggbar mark.

Projektavdelningen integrerar hållbarhetsmål i

rutiner som styr arbetet i projekten (projektering och

produktion), exempelvis vid Svanencertifiering av

nyproduktion.

Förvaltningsavdelningen ansvarar för

handlingsplaner om hur K2A kan minska

koldioxidutsläpp och driva hållbarhetsarbetet

kopplat till byggnaderna såsom inköp,

avfallshantering, underhåll och investeringar i

klimatanpassningsåtgärder. Avdelningen ansvarar

även för att driva hållbarhetsarbetet relaterat till

kundnöjdhet, marknadsföringsinsatser, energi-

användning och energioptimering, exempelvis via

intressentdialoger och löpande kundenkäter.

K2A Årsredovisning 2022

Hållbarhetsrapport

Styrning av hållbarhetsarbetet

Hållbarhet och värdeskapande är integrerat i hela verksamheten

och styrningen av hållbarhetsrelaterade åtgärder, rapportering

och riskhantering är en integrerad del i bolagets övergripande

bolagsstyrning. Ansvaret för hållbarhetsarbetet är fördelat

på olika nivåer i bolaget. Systematiskt arbete med omvärlds-,

väsentlighets- och klimatanalys samt intressentdialog kopplat till

hållbarhet genom hela värdekedjan bidrar till att framtidssäkra

bolaget. Detta arbete minskar risker och identierar möjligheter

som nns kopplade till hållbarhetsfrågor på samtliga nivåer.

Hållbarhetsstrategi

Under 2022 fortsatte K2A att utveckla grunden för hållbarhets-

arbetet och befäste på så sätt viktiga strategier för arbetet på både

kort och lång sikt, med särskilt fokus på klimatet. I och med

K2A:s klimatmål som innebär att bolaget ska vara klimatpositivt

i hela värdekedjan år 2027, fortsatte K2A att utveckla strategin

och påbörjade arbetet med en färdplan för att säkerställa att

bolaget fortsätter vara en relevant samhällsaktör som arbetar för

en hållbar framtid.

Strategin för K2A:s hållbarhetsarbete baseras på omvärlds-

bevakning och väsentlighetsanalys som inkluderar bolagets

viktigaste intressentgrupper, FN:s 17 globala mål, Parisavtalets

utsläppsmål, en analys av klimatrelaterade risker och möjligheter

samt de planetära gränserna. Kopplat till de stora hållbarhets-

utmaningarna är K2A:s hållbarhetsarbete inriktat på att

begränsa och minska klimatpåverkan från verksamheten,

minska förlust av biologisk mångfald och minska påverkan från

miljö- och hälsofarliga ämnen. Arbetet baseras bland annat

på principerna i FN:s Global Compact samt de nio planetära

gränserna. K2A har utvecklat en hållbarhetspolicy och en

uppförandekod som inkluderar både anställda och leverantörer.

K2A har även en jämställdhetspolicy och har tagit fram en

jämställdhetsplan till stöd för att främja jämställdhet, jämlikhet

och mångfald på arbetsplatsen. K2A ska framtidssäkra sin verk-

samhet genom betydande fokus på värdeskapande hållbarhet,

vilket innebär:

 K2A ska vara klimatpositivt genom hela värdekedjan vid

utgången av år 2027.

 All egen nyproduktion ska vara Svanencertierad.

 Förvärvade nyproduktionsprojekt ska vara certierade enligt

Svanen eller ha motsvarande miljöcertiering samt vara

förenliga med EU-taxonomin.

 Samtliga K2A:s fastigheter i förvaltning ska vara klimatrisk-

inventerade och miljöcertierade.

 K2A:s produktionsmetod ska vara resurseektiv och ha goda

förutsättningar för cirkularitet.

 K2A:s kunder ska uppleva en högre trivsel än genomsnittet i

Sverige. Därutöver eersträvar K2A att upprätthålla en hållbar

och långsiktig förvaltning med inriktning på att:

– Minimera koldioxidbelastningen per kvadratmeter.

– Minska användningen av värme, el och vatten.

– Använda grön el och öka andelen egenproducerad el från

egna solceller.

– Använda grön ärrvärme där det är möjligt.

 K2A ska anses vara det mest hållbara fastighetsbolaget som

fokuserar på hyres- och studentbostäder.

 K2A ska ha nöjda medarbetare som trivs på arbetsplatsen.

2022

K2A fortsatte utveckla hållbarhets-

arbetet och befäste på så sätt viktiga

strategier för arbetet på både kort

och lång sikt, bland annat genom

att ha:

 Utökat mängden egenproducerad

fastighetsnära förnybar energi.

 Fördjupat arbetet med

klimatanpassning av befintligt

fastighetsbestånd.

 Etablerat nytt samarbete för social

hållbarhet i fastigheter.

 Utvecklat samarbeten med

strategiska partners.

 Säkerställt en organisatorisk

efterlevnad av hållbarhetsstrategin

och hållbarhetsmålen.

 Redovisat bolagets andel av

ekonomiska aktiviteter som

omfattas av EU-taxonomin, så

kallat ”eligibility”.

 Påbörjat färdplan mot ett klimat-

positivt K2A 2027.

2023

K2A förtydligar och förankrar

hållbarhetsarbetet. Med nya

omvärldsförhållanden och nya

hållbarhetskrav är anpassning av

processer och fördjupad transparens

det som präglar arbetet under 2023.

Exempel på nya aktiviteter innefattar:

 Samla in och analysera

hållbarhetsdata för att säkerställa

efterlevnad av klimatmål 2027.

 Fördjupat arbete med energi-

och klimatutsläppsreducerande

åtgärder.

 Handlingsplan för cirkularitet och

återbruk.

 Full redovisning enligt

EU-taxonomin.

 Uppdatera interna riktlinjer och

styrdokument.

 Ta fram riktlinjer för biologisk

mångfald i värdekedjan.

 Harmonisera hållbarhets-

rapporteringsprocesser mot

kommande CSRD-standard

(Corporate Sustainability Reporting

Directive).

 Delta i det internationella

benchmarkverktyget GRESB.

2024

K2A fördjupar arbetet med

hållbarhet. Uppföljning

blir ett fokusområde i alla

hållbarhetsprocesser och i samband

med fortsatt utvecklingsarbete och

transparent redovisning av K2A:s

hållbarhetsprestanda befäster

bolaget ytterligare positionen som

Det gröna fastighetsbolaget genom

att:

 Fortsätta arbetet med analys av

hållbarhetsdata för att säkerställa

efterlevnad av klimatmål 2027.

 Utveckla kontroll och

styrning av hållbarhetskrav i

leverantörskedjorna.

 Förbereda hållbarhetsredovisning

enligt CSRD.

Hållbarhetsaktiviteter – nuläge och framtid

K2A Årsredovisning 2022

Hållbarhetsrapport

Av K2A:s förvaltningsobjekt är 88 procent byggda 2015 eller

senare, vilket innebär att byggnaderna är energieektiva och

utrustade med modern teknik. Därmed har de förutsättningar

för låg klimatpåverkan i drisskedet. K2A har sedan bolaget

grundades 2013 byggt bostäder i svenskt certierat trä – ett

material som har låg klimatpåverkan och lagrar koldioxid.

Hållbarhetsfrågan har alltid varit en integrerad del av K2A:s

värdekedja, vilket bland annat resulterat i att K2A som första

bolag i världen lanserat ett ramverk för gröna aktier. Att bli

klimatpositivt innebär att reducera mer växthusgaser än bolagets

aktiviteter ger upphov till. K2A ska nå detta mål redan 2027,

vilket är 18 år innan Sveriges nationella mål om netto-

nollutsläpp ska vara uppfyllt.

En värdekedja med gynnsamma förutsättningar

All nyproduktion av fastigheter orsakar idag utsläpp av växthus-

gaser. Samtidigt behöver det byggas mer, eersom nns det ett

underskott av bostäder på marknaden. Med fabrikstillverkade

lägenhetsvolymer med trästomme har K2A från början ha en

klimatfördel vid nyproduktion av bostäder. En produktions-

process med låg klimatpåverkan, eektiva transporter, energi-

eektiva byggnader och egenproducerad förnybar energi är några

faktorer som bidrar till lägre klimatpåverkan.

K2A fortsätter att utveckla processerna för att minska

klimatpåverkan ytterligare i varje del av värdekedjan. Dels genom

att göra värdekedjan oberoende av bränslen som ger upphov

till klimatutsläpp, dels genom resurseektivitet och medvetna

materialval. Med K2A:s aärsmodell ska bolaget kunna växa

utan att klimatutsläppen gör det. Som en bekräelse på K2A:s

hållbarhetsengagemang har bolaget under 2022 fått sina

klimatmål godkända av Science Based Targets initiative

och

även anslutit sig som TCFD

-supporter. Se sida 23 eller 185 för

förklaringar.

Kartläggning av klimatpåverkan

Sedan 2020 har K2A gjort en sammanställning av bolagets

klimatutsläpp i ett så kallat klimatbokslut som inkluderar

verksamhetens klimatutsläpp samt de utsläpp som verksamheten

ger upphov till via leverantörer och kunder. K2A redovisar

bolagets klimatutsläpp enligt den internationella standarden

GHG-protokollet och dess tre kategorier, så kallade scope 1-3.

Scope 1

Egna, direkta utsläpp av växthusgaser från egna fordon,

värmepannor och läckage av köldmedia.

Scope 2

Egna, indirekta utsläpp av växthusgaser från köpt energi till egna

fastigheter – ärrvärme, fastighetsel, biogas och bioolja.

Scope 3

Framförallt indirekta utsläpp av växthusgaser från inköpta varor

och tjänster från K2A:s leverantörer och kunder, exempelvis

utsläpp från tillverkning av byggprodukter, personalens tjänste-

resor och transporter till och från byggplats.

K2A klimatpositivt 2027

Den rapport som offentliggjordes av FN:s klimatpanel IPCC i april 2022

betonar att läget för världens klimat är mycket allvarligt. Om den globala medel-

temperaturökningen ska hållas under 1,5 grader måste världens utsläpp av

växthusgaser minska kraftigt och snabbt. Bygg- och fastighetssektorn står för en

femtedel av Sveriges växthusgasutsläpp, vilket gör den till en av de mest koldioxid-

intensiva sektorerna. K2A:s styrelse beslutade 2021 att anta ett nytt klimatmål

som innebär att K2A:s hela värdekedja ska vara klimatpositiv redan 2027.

K2A är det första fastighetsbolaget i Sverige med ett så offensivt klimatmål.

Vad innebär klimatpositiv?

Definitionen klimatpositiv utgår från definitionen för

koldioxidneutralitet – eller klimatneutralitet – som

innebär att en verksamhet, organisation eller land,

genom sin egen verksamhet och/eller genom att

tillskapa kolsänkor, har nettoutsläpp av växthusgaser

som är noll.

Klimatpositiv är att tillskapa ytterligare kolsänkor

och/eller kolinlagring så att verksamheten bidrar

med ett positivt bidrag till koldioxidinlagring.

CLIPOP är ett internationellt nätverk som har

utvecklat en praxis för klimatpositiv som baseras

på ISO 14021-standarden för klimatneutralitet. För

att en verksamhet ska bli klimatpositiv och därmed

kvalificeras för nätverket krävs att bolaget uppfyller

ISO 14021-standarden och att verksamheten

klimatbalanserar sina utsläpp genom tillskapande

av kolsänkor för minst 10 procent utöver det som

kompenserats ned till netto-noll.

Källa: https://www.clipop.org/

1) https://sciencebasedtargets.org/companies-taking-action

2) Task Force on Climate-related Financial Disclosures: https://www.fsb-tcfd.

org/supporters/

K2A Årsredovisning 2022

Hållbarhetsrapport

För K2A fanns de största utsläppsposterna 2022 inom scope 3,

som utgör cirka 86 procent av den totala klimatpåverkan från

bolagets värdekedja, kopplat till nyproduktionsverksamheten.

Fjärrvärme och fastighetsel i bentliga byggnader (del av scope

2) utgör cirka tio procent av de totala utsläppen. De sista

procenten av bolagets klimatpåverkan är fördelade mellan de

olika scopen och utgörs bland annat av kundernas elanvänd-

ning och anställdas tjänsteresor. Se sida 172 för en detaljerad

redovisning av K2A:s utsläpp av växthusgaser.

Klimatstrategi

Med en aärsmodell där hållbarhet har varit integrerat i arbetet

från början och med en produkt som baseras på trä – ett

material med lågt klimatutsläpp – behöver bolaget inte ställa om

verksamheten, utan endast trimma bentliga processer för att

minska utsläppen. De huvudsakliga aktiviteterna för att K2A ska

minska utsläppen av växthusgaser är:

 Fortsätta använda trä som byggnadsmaterial i nyproducerade

bostäder.

 Fortsätta arbetet med en klimateektiv nyproduktionsprocess.

 Energioptimera bentligt bestånd.

 Investera ytterligare i fastighetsnära förnybar energi.

 Använda fossilfria transporter i hela värdekedjan.

 Arbeta strategiskt med cirkularitet i K2A:s byggnader och

därmed undvika utsläpp i slutet av byggnadernas livslängd.

 Samarbeta med nyckelaktörer för att öka omställningstakten

i branschen.

Klimatbalanserade åtgärder

Vägen till klimatpositivitet bygger på att K2A:s utsläpp av

växthusgaser reduceras så mycket som möjligt. Återstående

utsläpp som inte går att undvika kompletteras med kol-

inlagrande åtgärder så att summan av utsläpp och

kompletterande kolinlagring medför negativa utsläpp, det

vill säga ett positivt nettobidrag till kolinlagring.

De utsläpp av växthusgaser som till år 2027 inte är möjliga att

undvika på grund av begränsningar i leverantörsled, teknik-

utveckling och lagstining kommer i första hand balanseras med

kolinlagrande åtgärder inom värdekedjan. Exempel på åtgärder

som ligger inom K2A:s strategi för kolinlagring är infångning

och lagring av koldioxid från biomassa (BECCS/Bio-CCS) samt

åtgärder i skog, mark och utökad växtlighet på fastigheterna.

För K2A är det viktigt att i första hand välja klimat-

balanserande åtgärder som medför att en äkta kolsänka skapas.

K2A:s långsiktiga ambition är att vara helt koldioxidneutralt

utan behov av klimatbalanserande åtgärder.

Utsläpp från förbränning i egna

fordon och processer i fastigheter.

Utsläpp från köpt energi. Utsläpp från leverantörer och kunder.

Inköpta varor och tjänster:

Egna och

leasade

fordon.

K2A:s

pendlings- och

tjänsteresor.

Direkta utsläpp från egna processer.

Indirekta utsläpp från egna

processer, köpt energi.

Övriga indirekta utsläpp i värdekedjan.

Scope 1 Scope 2 Scope 3

Utsläpp av

köldmedia.

Egna

värme-

pannor.

Fjärrvärme

och

fastighetsel.

Transporter

till och från

byggplatserna.

Byggmaterial,

avfall, bränslen

och energi-

användning

i fabrikerna

och på

byggplatsen.

Hyresgästernas

användning av

tjänster relaterade

till bostaden

eller lokalerna

såsom egen

elanvändning och

avfallsgenerering.

K2A Årsredovisning 2022

Hållbarhetsrapport

Indelning av utsläpp i GHG-protokollets olika scope

Lagar och regler:

 Svensk aktiebolagslag

 Kod för bolagsstyrning

 Miljöbalken

 Arbetsmiljölagar

 Boverkets byggregler

 Nasdaq Stockholms

regelverk för emittenter

Externa initiativ:

 Agenda 2030

 Parisavtalet

 De planetära gränserna

 FN Global Compact

 GRI – Global Reporting

Initiative

 EU-taxonomin

 Miljöcertifiering – Svanen,

Miljöbyggnad, Passivhus

 TCFD – Task force on

Climate-related Financial

Disclosures

 SBTi – Science Based Target

initiative

 GRESB – Global Real Estate

Sustainability Benchmark

Interna regelverk:

 Bolagsordning

 Interna riktlinjer såsom

uppförandekod,

jämställdhetspolicy,

arbetsmiljöpolicy,

finanspolicy och

hållbarhetspolicy

Finansieringsdrivna

ramverk:

 Grönt ramverk för aktier

 Grönt finansiellt ramverk

Styrande riktlinjer för hållbarhetsarbetet på K2A

Följande lagkrav, standarder, ramverk, forskning och riktlinjer styr K2A:s hållbarhetsarbete.

Ansvarsfulla och

lönsamma affärer

Ekonomisk lönsamhet och

stabilitet är en förutsättning för

en positiv utveckling av K2A:s

verksamhet över tid. Bolagets

systematiska hållbarhetsarbete

är ett sätt att framtidssäkra

verksamheten. Arbetet bidrar

även på kort sikt till ökad

lönsamhet och tillväxt. På

så vis skapas ett ökat värde

för bolagets aktieägare. K2A

bedriver ett långsiktigt arbete

med hög transparens för att

stärka bolagets trovärdighet

och skapa goda etiska och

aärsmässiga relationer till

bolagets intressenter.

Väsentliga

hållbarhetsfrågor

 Ekonomiskt värdeskapande

 Grön nansiering

 Hantering av

hållbarhetsrisker

 Uppförandekod

Hållbar planet

Klimatförändringarna

och förlusten av biologisk

mångfald utgör två av vår tids

viktigaste miljöutmaningar.

Ett fastighetsbolag som

bygger i svenskt certierat

trä med lågt klimatavtryck

har möjlighet att vara en

kra för positiv förändring

i dessa frågor. Som ett led i

bolagets hållbarhetsarbete

har K2A tydliggjort arbetet

med klimatfrågan genom

att år 2021 deniera ett nytt

klimatmål: Hela bolagets

värdekedja ska vara klimat-

positiv senast 2027.

Väsentliga

hållbarhetsfrågor

 Minskade utsläpp av

växthusgaser

 Resurseektivitet och

cirkularitet

 Klimatanpassning

 Biologisk mångfald

Hållbara bostäder

Grunden för K2A:s

verksamhet är att att bygga

och förvalta hållbara bostäder

på ett sätt som stärker väl-

måendet för människor och

miljö. K2A:s nyproducerade

hus byggs i trä med fokus på

kvalitet och energieektiva

lösningar, vilket medför

stora miljöfördelar. All

nyproduktion certieras med

Svanen eller motsvarande.

De fastigheter som förvärvats

utan miljöcertiering och

är äldre än tre år, certieras

enligt Miljöbyggnad iDri,

vilket skapar förutsättningar

för ytterligare kvalitetssäkring

genom en hållbar

förvaltningsprocess. Bolaget

arbetar för att uppmuntra en

hållbar livsstil genom att skapa

förutsättningar för kunder att

göra miljövänliga val i

sin vardag.

Väsentliga

hållbarhetsfrågor

 Miljöcertierade byggnader

 Hållbar livsstil

 Kundnöjdhet och trivsel

Attraktiv arbetsgivare

K2A är ett ungt och snabb-

växande företag och ska vara

en inkluderande arbetsplats

där medarbetarna känner

engagemang och stolthet.

K2A strävar eer att erbjuda

en inspirerande, jämlik och

inkluderande arbetsmiljö

med en företagskultur där

medarbetarna kan trivas,

utvecklas och har möjlighet

att utnyttja sin fulla potential.

Företagskulturen präglas

av K2A:s kärnvärden –

kundfokus, nytänkande och

långsiktighet.

Väsentliga

hållbarhetsfrågor

 Välmående medarbetare

 Kompetensutveckling

 Mångfald och jämlikhet

Fyra strategiska hållbarhetsområden

K2A:s arbete för en hållbar utveckling utgår från FN:s 17 globala mål och de

planetära gränserna. Utifrån dialog med intressenter och en egen väsentlighets-

analys har K2A definierat fyra strategiska delmålområden som relaterar till de tre

dimensionerna för hållbar utveckling: ekonomisk, ekologisk och social hållbarhet.

K2A Årsredovisning 2022

Hållbarhetsrapport

Ansvarsfulla och lönsamma affärer

Prisat arbete för ansvarsfullt företagande och

ekonomiskt värdeskapande

Genom en eektiv organisation, kostnads- och resurseektivitet

samt ett aktivt arbete med riskhantering lägger K2A grunden för

ökad lönsamhet och ett stabilt ekonomiskt värdeskapande. Detta

värde kommer aktieägarna till del, men det gynnar även kunder,

medarbetare, samarbetspartners, kommuner, leverantörer,

kreditgivare och andra intressenter. Tydliga nansiella mål ligger

till grund för arbetet, se sida 18.

K2A:s aärsmodell möjliggör hög och långsiktig tillväxt. Ett

växande fastighetsbestånd med fokus på tillväxtregioner med stark

eerfrågan innebär en diversiering som sänker de operationella

riskerna. Som förvaltande bolag av attraktiva hyresbostäder på

marknader med bostadsbrist är bedömningen att K2A har en

ytterst begränsad uthyrningsrisk. Bolagets systematiska

hållbarhetsarbete sänker även underhållskostnaderna för

fastigheterna och ökar livslängden i beståndet. En del av

hållbarhetsarbetet innefattar att identiera nansiella risker

kopplade till framtida klimatscenarier. Genom att kartlägga

riskerna för respektive byggnad och genomföra erforderliga

åtgärder minimerar K2A risknivån i portföljen och tar därmed

ytterligare ett steg i att säkra aärsmodellen.

Som ett kvitto på K2A:s framgångsrika hållbarhetsarbete

tilldelades K2A under 2022 priset Symbios som prisar svenska

bolag som lyckas kombinera ansvarstagande med lönsam tillväxt.

Utmärkelsen tilldelas tre svenska företag som kombinerar

lönsamhet med hänsyn till såväl människor som planet och

därmed visar att aärsnytta och ansvarstagande kan samexistera

på ett eektivt sätt. Bakom priset står fristående konsultbolaget

K2A bedriver ett systematiskt hållbarhetsarbete som bidrar till ett välmående bolag

med ökad lönsamhet och tillväxt, vilket skapar värde för våra aktieägare. Företaget

bedriver ett långsiktigt arbete för att skapa goda affärsmässiga relationer

med våra intressenter.

Mål

Utfall

Medlemskap

Ett urval av K2A:s samarbeten och medlemskap:

 FN Global Compact

 Sweden Green Building Council

 Fastighetsägarna

 Sveriges Allmännytta

 Hållbart Stockholm 2030 (HS30)

 Nasdaq Green Bond Network

 Studentbostadsföretagen

 Trästad Sverige

 TMF Trä- och möbelföretagen

 Fastigo – fastighetsbranschens

arbetsgivarorganisation

 BeBo – Energimyndighetens nätverk för

energieffektiva flerbostadshus

 Miljö- och klimatpakten, Stockholms Stad

 EPRA – European Platform of Regulatory

Authorities

 SBTi – Science Based Targets initiative

 GRESB – Global Real Estate Sustainability

Benchmark

 TCFD – Task Force on Climate-related

Financial Disclosures

Driftsöverskottet ska, i genomsnitt under

åren 2019 till och med 2025, öka med

minst 25 procent per år.

All finansiering av nyproduktion

i egen regi ska vara grön.

Samtliga medarbetare ska utbildas

i K2A:s uppförandekod.

Driftsöverskottet ökade med 32

procent från 2021 till 2022.

All finansiering av nyproduktion i

egen regi under 2022 var grön.

Samtliga medarbetare har

utbildats i K2A:s uppförandekod.

2020

32 %

43 %

2021

2022

32 %

2020

100 %

2021

2022

100 %

2020

100 %

2021

2022

100 %

K2A Årsredovisning 2022

Hållbarhetsrapport

Cupole. Juryns motivering löd ”Likt ett fönster mot framtiden så

visar K2A hur en ansvarstagande prol kan bygga både bostäder

och tillväxt i en ständigt aktuell bransch”.

K2A:s vd Johan Knaust har under 2022 också

uppmärksammats för sina insatser för en hållbar fastighetsbransch

och ett hållbart näringsliv. Vid Sweden Green Building Awards

vann Johan Knaust priset som Årets person inom hållbart

byggande, utdelat av Sweden Green Building Council. Johan

utsågs även till årets vinnare av det branschöverskridande priset

Hållbart Ledarskap, som delas ut av Nätverket för hållbart

näringsliv. Priset delades ut för 23:e året i rad och bland de tidigare

vinnarna nns bland annat Percy Barnevik, stielsen Hand in

Hand, Karl-Johan Persson, dåvarande vd och numera styrelseord-

förande för H&M och Anders Dahlvig, dåvarande vd för Ikea.

Prisutdelare var olårets vinnare Klas Balkow, vd och

koncernchef Axfood.

Världens första gröna aktie och

Nasdaq Green Equity Designation

Tillsammans med forskningsinstitutet CICERO Shades of

Green tog K2A fram världens första ramverk för gröna aktier

(”Green Equity Framework”). Därigenom blev K2A det första

bolaget i världen att få sina aktier klassade som gröna. Utöver

en presentation av K2A:s aärsprol, ger ramverket också

investerare information om och hur K2A:s hållbarhets-

arbete ligger i linje med EU:s taxonomi. Metodiken bygger på en

gedigen kvantitativ och kvalitativ analys av bolagets hela

verksamhet där både intäktsströmmar och investeringar

klassiceras med en nyans av grönt (alternativt gult eller rött)

beroende på hur väl de är i linje med en koldioxidneutral

framtid.

I juni 2021 ck K2A:s aktier även en grön märkning enligt

Nasdaq Green Equity Designation. Bolaget är ett av de första

företagen på Nasdaq som kvalicerar sig för att ingå i Nasdaq

Green Equity Designation, vilket utgör ytterligare ett kvitto på

att bolagets arbete med att minimera påverkan på miljön och

klimatet är framgångsrikt och i framkant. Det utgör även ett

beslutsunderlag för investerare som letar eer hållbara

investeringar. Under 2022 uppdaterades bedömningen som

visade att K2A fortsätter att prestera högt med avseende på

hållbarhetsprestanda, där CICERO klassade 74 procent av

bolagets intäktsströmmar och 79 procent av bolagets

investeringar som gröna. En intervju med Nasdaqs Ulrika

Renstad nns på sida 33.

K2A har arbetat helhjärtat med hållbarhetsfrågan sedan

starten 2013 och varje år strävat eer att bli bättre på att

transparent och öppet visa hur bolaget arbetar för att bidra till en

hållbar samhällsutveckling. Under augusti certierades K2A som

Nasdaq ESG Transparency Partner, vilket är en certiering som

Nasdaq använder just för företag som visar engagemang för

marknadstransparens och för att höja miljöstandarder.

Certieringen grundas på den hållbarhetsdata bolaget

sammanställt och rapporterat för 2021. Via Nasdaq Genium

Consolidation Feed kan både nuvarande och framtida

investerare ta del av den och jämföra K2A med andra företag.

Under 2022 utsågs K2A till en av tre vinnare för bästa

hållbarhetsrapport eer en granskning av alla bolag listade på

Nasdaq OMX Stockholms Mid Cap-lista. De börsnoterade

bolagens hållbarhetsrapporter för 2021 granskades och

jämfördes av Sthlm Kommunikation & IR, som står

bakom priset.

Hantering av hållbarhetsrisker

En hållbar verksamhet är en framtidssäkrad verksamhet. Att

arbeta aktivt med att identiera och hantera risker avseende

hållbarhetens tre ben – ekonomisk, ekologisk och social

hållbarhet – är en del av K2A:s aärsmodell. Genom att ta aktiva

val med hänsyn till risker, men även möjligheter, säkrar K2A

verksamheten – inte bara idag utan även på lång sikt.

Hållbarhet i leverantörskedjan

K2A:s leverantörer har en viktig roll i värdekedjan. Som

beställare av varor och tjänster har K2A både ett ansvar och

en möjlighet att ställa krav med koppling till hållbarhet. Det

bidrar till eerlevnad av internationella principer om hållbart

företagande, som FN Global Compact, men också till hantering

av risker inom värdekedjan. Exempelvis kravställs leverantörer på

att följa bolagets uppförandekod och uppföljning av leverantörs-

avtal, vilket görs vid upphandling av nya leverantörer samt vid

förnyelse av avtal. K2A eersträvar nära och långsiktiga

samarbeten med aärspartners för att tillsammans främja

hållbarhet genom hela värdekedjan. Under 2022 påbörjades en

kartläggning av K2A:s leverantörskedjor. Kartläggningen

gjordes dels med avseende på risker gällande möjlighet till

uppfyllnad av FN Global Compacts tio principer, dels risker

kopplat till biologisk mångfald. Den absoluta majoriteten av

K2A:s leverantörer är svenska leverantörer av byggnadsmaterial

och komponenter, energi och el samt tjänsteleverantörer av olika

slag, exempelvis teknikkonsulter, arkitekter och fastighets-

skötare.

FN Global Compacts principer

Sida

Mänskliga rättigheter 28, 32

1. Stödja och respektera internationella mänskliga

rättigheter inom sfären för företagens inflytande.

2. Försäkra att deras egna företag inte är inblandade

i kränkningar av mänskliga rättigheter.

Arbetsrätt 28, 32, 44, 106, 120, 169-170

3. Upprätthålla föreningsfrihet och erkänna rätten

till kollektiva förhandlingar.

4. Eliminera alla former av tvångsarbete.

5. Avskaffa barnarbete.

6. Avskaffa diskriminering vad gäller rekrytering och

arbetsuppgifter.

Miljö 24-28, 30-36, 38-40

7. Stödja försiktighetsprincipen vad gäller

miljörisker.

8. Ta initiativ för att stärka ett större

miljömedvetande.

9. Uppmuntra utvecklandet av miljövänlig teknik.

Bekämpning av korruption 28, 32, 49-50

10. Motarbeta alla former av korruption, inklusive

utpressning och mutor.

1) https://globalcompact.se/om-un-global-compact/

de-10-principerna/

K2A Årsredovisning 2022

Hållbarhetsrapport

Varor och tjänster i förvaltningen av våra fastigheter köps in

i egen regi. Vid upphandling av entreprenörer och inköp av

tjänster reglerar K2A i avtal vilket ansvar bolagets partner har

inom aärsetik, miljö och arbetsförhållanden.

K2A:s miljöcertiering utgör en viktig kontroll då varje

byggprodukt och leverantör måste uppfylla certieringens krav.

Under 2023 fortsätter K2A kartläggningen. I sye att ytterligare

tydliggöra krav på arbetsvillkor, miljöarbete och uppföljning för

leverantörer integreras resultatet i uppdateringen av

K2A:s uppförandekod.

Uppförandekod och nolltolerans mot korruption

K2A:s företagskultur grundas på förtroende och aärs-

mässighet. Som en del av detta är det viktigt för bolaget att

följa gällande lagar och regelverk. K2A:s uppförandekod är

ett viktigt styrdokument i bolagets interna och externa arbete

och innehåller riktlinjer för att säkerställa ett ansvarsfullt

beteende, hög aärsetik och respekt för mänskliga rättigheter.

Uppförandekoden baseras på K2A:s kärnvärden, samt

principerna i FN:s Global Compact och de 17 globala målen i

FN:s Agenda 2030. Uppförandekoden omfattar alla bolagets

intressenter, inklusive medarbetare, leverantörer, entreprenörer

och underentreprenörer. Utbildning och information om

uppförandekoden är obligatorisk och ingår som en del i

introduktionsprogrammet för samtliga nyanställda för att

säkerställa kunskap och eerlevnad.

Visselblåsarfunktion

K2A har en policy och rutin för visselblåsning som kan användas

vid misstanke om brott mot K2A:s kärnvärden, uppförandekod

eller lagstining. Funktionen hanteras av en extern part som

säkerställer visselblåsarens anonymitet. Anmälningarna ska

hanteras och utredas skyndsamt och eektivt. Information om

uppförandekoden och visselblåsarsystemet ingår som en del

i introduktionsprogrammet för alla nyanställda. Under 2022

inkom inga anmälningar om överträdelser, oegentligheter eller

något annat som strider mot K2A:s kärnvärden eller

uppförandekod eller mot lagstining.

Samarbeten för utveckling och framtidssäkring

För att bygg- och fastighetsbranschen ska ha en möjlighet att

uppnå Parisavtalets klimatmål behöver omställningen ske snabbt,

vilket ställer höga krav på anpassningsförmåga och exibilitet.

K2A driver och deltar i ett ertal utvecklingsprojekt kopplade

till bland annat klimatneutralt byggande, social hållbarhet,

digitala delningslösningar och materialval för låg klimat-

påverkan. Bolaget utvärderar löpande de egna processerna och

deltar i branschöverskridande samarbeten, som exempelvis HS30

och Fastighetsägarnas fokusgrupper. Se även sida 30 för K2A:s

samarbeten och medlemskap.

K2A ska vara en kunskapsbärare och inspiratör för andra

bolag inom näringslivet. Samtidigt som K2A utvecklas är

bolaget mån om att bidra till att branschen rör sig i en positiv

riktning och delar gärna med sig av kunskap samt goda exempel.

Som ett led i detta är K2A aktivt i att utbilda investerare och

branschkollegor samt delta i nätverk för kunskapsutbyte och

erfarenhetsåterföring.

K2A:s vd Johan Knaust tar emot det branschöverskridande priset Hållbart Ledarskap, som årligen delas ut av Nätverket för

Hållbart Näringsliv. Prisutdelare är föregående års vinnare Klas Balkow, vd på Axfood.

K2A Årsredovisning 2022

Hållbarhetsrapport

K2A inspirationskälla för Nasdaqs

hållbarhetsarbete

Nasdaq i Stockholm ligger långt fram internationellt när det gäller att synliggöra

värdet av företags hållbarhetsarbete. Klassificeringen Nasdaq Green Equity

Designation är till för att underlätta för investerare som söker hållbara

investeringsmöjligheter. Inspirationen för märkningen kom från det arbete som

gjorts på K2A.

– Nasdaq Green Equity Designation är ett sätt att öka

synligheten och transparensen för bolag med gröna aärs-

modeller och gröna strategier. K2A var en föregångare

eersom bolaget redan 2020 lanserade sin gröna aktie.

Det utgjorde en inspirationskälla när Nasdaq utvecklade

Nasdaq Green Equity Designation, säger Ulrika Renstad,

aärsutvecklingschef Listings på Nasdaq

European Market.

Gröna aktier är ett förhållandevis nytt fenomen i spåren

av ökat tryck på bolag och fondförvaltare att bedriva sina

verksamheter hållbart och förbereda sina verksamheter

inför kommande hållbarhetsreglering. Märkningen

Nasdaq Green Equity Designation är idag möjlig att få

för bolagen på de nordiska börserna, men Ulrika Renstad

tror att fenomenet kan sprida sig till er marknader de

närmaste åren.

– Vi ser ett ökande intresse från bolag och investerare.

Vi har även märkt att gröna aktier vinner mer och mer

intresse även utanför Nasdaqs nordiska börser, säger

Ulrika Renstad

För att uppnå Nasdaqs klassicering som grön aktie

måste minst 50 procent av bolagets intäkter och minst 50

procent av bolagets investeringar klassas som gröna. Det

räcker inte med att leva upp till kriterierna vid ett tillfälle,

utan bolagen utvärderas årligen genom en genomgång och

analys som utförs av oberoende granskare inom hållbarhet

som Nasdaq samarbetar med, som till exempel CICERO

Shades of Green. Vid senaste genomgången (2022) hade

K2A 74 procent av sina intäkter och 79 procent av sina

investeringar klassade som gröna.

– Vi ligger ju väldigt högt och skulle gärna se möjligheten

att få en mörkgrön klassning, t ex för företag som ligger

över 75 procent vad gäller både intäkter och investeringar,

säger Karina Antin, hållbarhetschef på K2A.

Utöver Nasdaq Green Equity Designation ska K2A:s

verksamhet även leva upp till företagets eget ramverk

för gröna aktier, som uppdateras årligen. K2A:s ramverk

omfattar idag samtliga krav som Nasdaq ställer, men

ställer även mer långtgående krav vad gäller materialval,

energieektivitet och miljöcertiering.

Ulrika Renstad, affärsutvecklingschef Listings på Nasdaq

European Market.

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2022

Hållbar planet

En central del i att vara ett grönt fastighetsbolag är att ta ett långsiktigt ansvar

för verksamhetens påverkan på människor och miljö. Klimatmålet om att vara

klimatpositivt år 2027 är en viktig del för att K2A ska bidra till en välmående

planet i linje med Parisavtalet. Genom att vara med och ta ansvar för kommande

generationer förbereder sig K2A också för en framtid med nya förutsättningar

och krav på företag.

Minskade utsläpp av växthusgaser

Bygg- och fastighetssektorn står för mer än en femtedel av

Sveriges utsläpp, enligt beräkningar från Boverket. Det gör

den till en av de sektorer i Sverige som står för störst utsläpp av

växthusgaser. En majoritet av utsläppen kommer från ny- och

ombyggnation, vilket till stor del beror på utsläpp från

produktion av byggmaterial. Om ett byggbolag enbart mäter sina

direkta utsläpp och inte utsläpp kopplade till material eller andra

utsläpp i bolagets värdekedja (scope 3), riskerar sirorna därför

att ge en missvisande bild av bolagets klimatpåverkan.

De slutsatser som K2A drar utifrån detta är dels att material-

valet är det enskilt viktigaste beslutet för ett byggande bolag som

vill minska sina utsläpp och dels att ett bolag som på allvar vill

bidra till minskade koldioxidutsläpp måste mäta utsläppen av

växthusgaser i hela sin värdekedja, det vill säga scope 1-3.

K2A arbetar aktivt med att undvika och reducera utsläpp

av växthusgaser i hela värdekedjan, från nybyggnation till

förvaltning. Utgångspunkten är att K2A:s byggnader ska ha låg

klimatpåverkan från ingående material vid nyproduktion och

lågt behov av extern energitillförsel i förvaltningsskedet, för att

på så sätt minimera klimatpåverkan.

Genom att fokusera på byggnation med stomme i trä, ett

material som har låg klimatpåverkan och som dessutom binder

kol, minskar K2A utsläppen betydligt jämfört med en likvärdig

byggnad med stomme i stål och betong. Utöver stommaterialet

är K2A:s fokus vid nybyggnation och renovering att använda

återbrukade material där det är möjligt och i annat fall använda

material som består av återbrukade råvaror eller annat material

med lägsta möjliga klimatpåverkan. För att minska utsläppen

från bentligt bestånd arbetar K2A kontinuerligt med smart

styrning, drisoptimering och uppföljning av energi-

användningen. Bolaget investerar även i förnybar elproduktion

till byggnaderna. Mer att läsa om detta nns på sida 39.

Sedan år 2020 har K2A kartlagt och beräknat bolagets utsläpp

av växthusgaser enligt GHG-protokollets scope 1-3, se bild sida

27 för förklaring av de olika scopen. K2A:s utsläpp i samtliga

scope framgår i detalj på sida 172.

Mål

Utfall

100 procent av K2A:s byggnader i förvaltning ska

vara klimatriskinventerade.

Från och med år 2021 ska K2A:s klimatpåverkan i scope

1-3 redovisas för samtliga relevanta kategorier.

Klimatriskinventeringar är genomförda för 63 procent av

fastighetsportföljens värde. Per 31 december 2022 var samtliga

återstående fastigheter i en pågående process

för klimatriskinventering.

K2A minskar utsläppen från växthusgaser i scope 1-3

jämfört med 2021.

Variationen mellan åren är direktrela-

terad till andelen nybyggnadsprojekt och terminsaffärer i

prokuktionsskede.

2020 2021

2022

13 142

26 105

ton

8 649

2020 2021

2022

79,4

116,9

kg CO

e/kvm

32,2

För detaljerad redovisning av

växthusgasutsläpp i scope 1-3,

se sid 172.

1) Nyckeltal för 2020 och 2021 är uppdaterade med hänsyn till

areaenheten bruttoarea (BTA).

ton kg CO

e/kvm

Växthusgasutsläpp scope 1-3

K2A Årsredovisning 2022

Hållbarhetsrapport

Ansvarsfull framtidssäkring med klimatanpassning

av fastighetsbeståndet

Klimatförändringarna och riskerna som följer i deras spår är de

största hoten mot nutidens och framtidens samhällen. Därför

behöver ett hållbart fastighetsbestånd vara fysiskt motstånds-

kraigt – både idag och över tid. En framtidssäkrad byggnad

innebär en lägre risk och är en tryggare investering. Att veta vilka

risker som nns inom beståndet blir därför en förutsättning för

att skydda fastighetsvärden och kunna förvalta fastigheterna så

eektivt som möjligt.

K2A kartlägger och hanterar framtida klimatrisker och

möjligheter på såväl bolags- samt fastighetsnivå. På bolagsnivå

identieras och analyseras fysiska klimatrisker och omställnings-

risker som kan ha en övergripande påverkan på hela

verksamheten. Omställningsrisker kan till exempel vara ändrade

lagkrav, behov av teknologiska uppgraderingar, risker kopplade

till leverantörskedjan och materialförsörjning eller påverkan på

bolagets varumärke.

På fastighetsnivå har K2A inlett en inventering av hela det

bentliga fastighetsbeståndet med avseende på framtida klimat-

risker enligt IPCC:s RCP 8.5 klimatscenario. Ytterligare

inventeringar görs löpande varteer bolaget påbörjar ett projekt

eller förvärvar nya fastigheter.

Resurseffektivitet och cirkularitet

Samhällets användning och omhändertagande av naturresurser

formar både mänsklighetens, miljöns och ekonomins väl-

bennande. Genom att använda nya och förädlade natur-

resurser mer eektivt kan miljöpåverkan och kostnader minskas,

samtidigt som de socioekonomiska målen inom ramen för

Agenda 2030 uppnås. Bygg- och fastighetsbranschen står för en

betydande del av samhällets materialanvändning samt miljö- och

Klimatriskinventering

K2A inventerar samtliga byggnader i det befintliga fastighetsbeståndet med avseende på följande klimatrisker:

 Översvämning på grund av höjda vattennivåer i hav, vattendrag och sjöar

 Skyfall

 Värmeböljor

 Snöfall

 Bränder

 Markstabilitet

Varje risk har graderats enligt skalan: ingen risk, låg, medel och hög. Utifrån detta har åtgärdsförslag tagits fram

som K2A integrerar i handlingsplaner för förvaltningens underhållsplan för respektive byggnad. Idag är processen

genomförd för fastigheter som motsvarar 63 procent av värdet i K2A:s fastighetsportfölj. Företagets bedömning

är att företagets mål om 100 procent klimatriskinventerade byggnader i förvaltning kommer att nås under 2023.

K2A:s kunder kan känna sig trygga med att husen har förutsättningar för god inomhuskomfort och motstånd mot

bland annat värmeböljor, översvämningar och skyfall. Med välmående kunder som vill bo kvar säkrar bolaget sina

framtida hyresintäkter.

klimatpåverkan, samtidigt som sektorn står får 35 procent

allt avfall inom EU. Genom att ställa om till mer resurseektiva

kretslopp kan såväl exploateringen av naturresurser som utsläpp

av växthusgaser minska.

K2A strävar eer att vara resurseektivt genom hela

värdekedjan. Det innebär bland annat ansvarsfull användning

av vatten, energi och material samt minimering och eektiv

hantering av avfall. Svanenmärkningen av bolagets

nyproducerade bostäder är ett viktigt kvitto på detta arbete.

Genom att välja klimateektiva material med hög kvalitet ökar

bostädernas och installationernas livslängd. Trä som

stommaterial och smarta infästningsmetoder gör materialen

lättare att byta ut, underhålla och återbruka. Tack vare smarta

planlösningar där stammar för el, vatten och avlopp är placerade

mot korridorer underlättas ett framtida stambyte där inget

material i badrummet behöver rivas och störningen för de

boende blir minimal. Volymelementen monteras ihop så att de i

framtiden ska vara lätta att demontera och kunna användas i nya

hus antingen i sin helhet eller genom återbruk av byggmaterial.

K2A:s byggnader är demonterbara, yttbara och

återanvändbara. Om ett område hamnar i riskzon för

översvämning eller om en högskola läggs ned går det att montera

ned byggnaden och bygga upp volymelementen på annan plats.

Återbruksalternativ är en del av byggprocessen och under

2023 tas en strategi för resurseektivitet fram i sye att minska

bolagets miljöbelastning vid användning av byggmaterial vid

ny- och ombyggnation. Att från början bygga med hög kvalitet

på byggmaterial och hög standard på bostäderna bidrar till att

kunden tar bättre hand om sin bostad och behovet av

reparationer minskar, vilket i förlängningen leder till lägre

underhållskostnader och lägre utsläpp av växthusgaser.

1) https://www.boverket.se/sv/byggande/uppdrag/uppdrag-om-cirkular-ekonomi-i-byggsektorn/

K2A Årsredovisning 2022

Hållbarhetsrapport

Hur mycket är ett ton CO

Klimatpåverkan mäts i ton koldioxid, men hur mycket är ett ton egentligen – i volym? Ofta

anges vätskor och gaser som en volymenhet (liter, kubikmeter) och det är betydligt svårare att

föreställa sig en gas vikt (kilogram, ton) än dess volym. Därför blir det svårt att ta till sig hur

mycket gas som faktiskt släpps ut.

För att göra detta något mer begripligt sätts det här i ett sammanhang:

En mindre bil som kör tio mil förbränner cirka sex liter bensin. Bensinen väger cirka 4,5

kilogram, men orsakar 11 kilograms koldioxidutsläpp. Anledningen till att utsläppen väger

mer än bränslet är att vid förbränning förenas kolatomerna med två syreatomer, vilket gör

att utsläppen väger mer än själva bränslet. Sex turer fram och tillbaka med en fossildriven bil

mellan Stockholm och Malmö ger ett utsläpp på cirka ett ton koldioxid.

Vid normala förhållanden fyller ett ton CO

i gasform 556 kubikmeter. Det motsvarar

ett klot med en diameter om tio meter, volymen i drygt 3 700 badkar eller 556 000

mjölkförpackningar.

Tillgången till vatten är av stor betydelse och K2A värnar

om vatten som en naturresurs. För att möjliggöra en eektiv

dagvattenhantering på fastigheterna arbetar K2A med olika

typer av dagvattenlösningar som är dimensionerade för

att klara framtida klimat med extrema skyfall, vilket också

minskar risken för klimat- och väderrelaterade vattenskador i

byggnaderna. K2A arbetar även för att minska fastigheternas

vattenanvändning. Bland annat används snålspolande toaletter,

duschmunstycken och blandare som bidrar till minskad åtgång

av vatten. Fastighetsautomationen gör det också lättare att följa

upp användningen och på så vis upptäcka och åtgärda eventuella

läckage i tidigt skede.

Biologisk mångfald

Klimatrisker, klimatpåverkan och biologisk mångfald är tre

viktiga miljöfrågor som är tätt sammankopplade. Ju er växter

som nns, desto större kapacitet nns att ta upp koldioxid

i atmosfären. Fler växter skapar även skugga, vilket lindrar

eekten av värmeböljor och bidrar med naturlig dagvatten-

hantering genom upptag av vatten via rötterna.

Nyexploatering i ett område kan medföra att såväl ekologiska

och kulturella värden som rekreationsvärden på platsen påverkas.

Bland annat nns en risk att spridningsvägar för växter och djur

hindras. K2A arbetar aktivt för att vid nyproduktion stötta lokal

biologisk mångfald och lokala ekosystemtjänster. Byggmetoden

med volymelement som monteras på plats innebär avsevärt

mindre påverkan på närmiljön än traditionella byggmetoder.

Oa kan träd och växtlighet bevaras, även i de fall där de växer

precis intill huskroppen. Därutöver anlägger K2A insektsholkar

som inrymmer boplatser för lokalt rödlistade arter, anlägger

gröna tak och skapar gröna innergårdar med växter som

blommar hela blomningsäsongen, vilket genererar föda för djur,

insekter och pollinatörer.

Under 2022 påbörjade K2A en kartläggning av bolagets

påverkan på biologisk mångfald i värdekedjan. Resultatet

sammanställs under 2023.

Fossiloberoende verksamhet

Att bli oberoende av bränslen som ger upphov till fossila utsläpp

är en viktig del av K2A:s långsiktiga klimatarbete. Transporterna

till byggplats och energianvändningen i byggnaderna är exempel

på delar av värdekedjan som bolaget har rådighet över och

arbetar aktivt med att påverka. Exempelvis gör det skillnad att

transporter mellan fabrik och byggplats drivs på HVO (bio-

diesel) eller att arbetsmaskiner på byggplats och i fabriker är

eldrivna. För uppvärmning av byggnaderna tecknar K2A gröna

ärrvärmeavtal i de kommuner som erbjuder grön ärrvärme

och bolaget har sedan 2021 avtal om grön fastighetsel i

hela beståndet.

K2A Årsredovisning 2022

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2022

Grön scen för bostadsdebatt under

Almedalsveckan

På Almedalsveckan möts varje år politiker, intresseorganisationer och företag

för att diskutera politik och samhällsfrågor. 2022 anordnade K2A Almedalens

grönaste scen för bostadsdebatt med riksdagspolitiker, kommunalråd, näringslivs-

representanter, en tidigare bostadsminister, regeringens bostadspolitiska utredare

och Nasdaqs europeiska investeringschef bland deltagarna.

Seminarierna hölls i centrala Visby och fokuserade främst på bostadsbyggande

och klimatfrågor, med diskussioner om hur politik, fastighetsbolag och investerare

kan bidra till ett högt bostadsbyggande samtidigt som man tar ansvar för klimat-

utsläppen. Boverkets analys slår fast att det behövs 60 000 nya bostäder per år

fram till 2030. Samtidigt ska Sverige minska sina utsläpp och en femtedel av dem

kommer från fastighetssektorn – den allra största delen från byggnation.

Att detta är ämnen som väcker intresse bland beslutsfattare var tydligt.

Seminarielokalen var fylld till brädden under de flesta av seminariepassen, med

flera namnkunniga åskådare från såväl näringslivet som från politikens värld.

Även om de politiska lösningarna varierade så fanns ett starkt konsensus om

vikten av att bygga fler bostäder och om att det finns stora möjligheter att minska

klimatutsläppen genom ett mer hållbart byggande. Ett förslag som diskuterades

var ett sektorspecifikt klimatmål för bostadssektorn, som K2A:s vd Johan Knaust

och företagets hållbarhetschef Karina Antin föreslagit i en debattartikel under

våren. Ett sådant mål finns idag bara för transportsektorn.

Karina Antin, Hållbarhetschef på K2A, Märta Stenevi (MP), språkrör och före detta bostadsminister, Lennart Bondeson (KD), ordförande i

Klimatkommunerna, Anna Tenje (M), KSO Växjö kommun, Erik Pelling (S), KSO Uppsala kommun och moderator Björn Sundin.

Hållbara bostäder

Kontroll över värdekedjan

K2A kontrollerar hela värdekedjan, från utveckling av bostads-

projekt till förvaltning, och kan därmed arbeta med åtgärder för

minskad miljöpåverkan och värdeskapande i varje led. Med en

kontrollerad och standardiserad fabriksproduktion av lägenheter

för leverans direkt till byggarbetsplatsen kan spill minimeras och

transporter optimeras, vilket bidrar till lägre klimatpåverkan.

Det trä som används är närproducerat, vilket ytterligare

begränsar miljöpåverkan från transporter i värdekedjan.

K2A erbjuder hyresbostäder, studentbostäder och samhälls-

fastigheter på marknader med hög tillväxt och eerfrågan. På

många orter, inte minst i universitets- och högskolestäderna,

råder det stor brist på hyresrätter. Genom att bygga yteektiva

bostäder i attraktiva lägen till en rimlig hyra fyller K2A ett

tydligt behov i samhället. På så vis bidrar bolaget till en hållbar

och inkluderande bostadsmarknad.

Framtidssäkring av befintligt bestånd

En utmaning för hela fastighetsbranschen är att hantera

fastigheters hållbarhetsprestanda. K2A arbetar aktivt med

förvaltningsbeståndets klimatpåverkan, energianvändning och

utemiljöer för att byggnaderna ska ha en hög hållbarhets-

prestanda både nu och i framtiden. I den löpande förvaltnings-

processen har bolaget rutiner för att inventera och identiera

Grunden för K2A:s verksamhet är att bygga och förvalta hållbara bostäder som

bidrar till välmående människor och miljö. Ambitionen är att skapa bästa möjliga

förutsättningar för en hållbar livsstil där det är lätt för kunderna att göra val för

lägre miljöpåverkan i sin vardag. K2A har kontroll över hela värdekedjan och

arbetar med innovativa och systematiska insatser för att skapa värde i varje led,

från utveckling av miljö- och klimateffektiva bostäder till hållbar förvaltning

av fastigheterna.

åtgärder som kan påverka byggnadens fysiska prestanda, som

sättningar i mark utanför byggnaden eller funktionen av de

tekniska systemen i byggnaden.

Under 2021 genomfördes miljöcertieringar av K2A:s

fastigheter som förvärvats utan miljöcertiering och var äldre

än tre år. Certieringen gjordes i enlighet med det svenska

miljöcertieringssystemet Miljöbyggnad iDri. I slutet av 2021

var motsvarande 65 procent av fastighetsvärdet för den bentliga

fastighetsportföljen certierat och resterande 35 procent är

under pågående certiering. Vid certiering i enlighet med både

Svanen och Miljöbyggnad iDri utvärderas och kravställs hur

fastigheterna utformas och förvaltas ur ett livscykelperspektiv.

I K2A:s förvärvade äldre byggnader investeras det i energi-

eektiviserande åtgärder som injustering och komplettering

av fönsterglas samt fastighetsnära förnybar energiproduktion

genom solceller. Som en del av K2A:s arbete med biologisk

mångfald kommer det bentliga fastighetsbeståndet att ses över

med avseende på grönytor och ekosystemtjänster, där en ökad

mängd grönytor kan bidra till hantering av regnvatten i samband

med skyfall samt mervärden för kunder, klimat, djur och

insekter. Under 2023 kommer K2A att genomföra en översyn

av möjliga energi- och klimatåtgärder samt åtgärder för bättre

utomhusmiljöer i det bentliga fastighetsbeståndet.

Mål

Utfall

Miljöcertifiera all nyproduktion. Minska energianvändningen med två

procent från 2021 till 2022.

Kundnöjdhet över branschgenomsnitt.

Under 2022 miljöcertifierades all

nyproduktion enligt Svanen eller

motsvarande (Passivhus eller

Miljöbyggnad, nivå Silver).

Den relativa energianvändningen har

minskat med cirka fem procent, mätt i

kWh/kvm A

temp

Kundnöjdheten under 2022 uppgick till

76 procent. Branschgenomsnittet för

2022 var 71 procent.

2020

100 %

2021

2022

100 %

2020 2021

2022

109,6

105,0

kWh/

99,3

2020 2021

2022

71 %

76 %

66 %

64 %

1) Utfall uppdaterat med normal-

årskorrigerad fjärrvärme för 2021.

K2A Årsredovisning 2022

Hållbarhetsrapport

Framtidens bostäder byggs i trä

K2A:s bostäder tillverkas i trä – det enda förnybara

och klimateffektiva byggmaterialet. Vårt trä

kommer från närproducerat hållbart svenskt

skogsbruk och:

 Minskar CO

-utsläppen under byggprocessen.

 Binder CO

under hela byggnadens livslängd.

 Möjliggör mer energieffektiva transporter då

prefabricerade lägenhetsvolymer i trä väger

mindre än motsvarande i exempelvis betong.

 Är ett vackert och levande byggmaterial.

 Är tystare att bygga med, lättare och ger en bra

arbetsmiljö.

 Är lätt och miljövänligt, men samtidigt hållfast

och har lång livslängd.

Minskad energianvändning

K2A arbetar kontinuerligt med uppföljning, drisoptimering

och smart styrning för att minska energianvändningen och

använda energi på ett smartare sätt. K2A:s digitaliserade

fastighetsbestånd gör det möjligt att i realtid kontrollera

energianvändningen genom att ärrstyra värme, ventilation och

elanvändning. Genom att snabbt kunna reagera på avvikelser

eller göra justeringar utifrån växlande väderförhållanden kan

betydande energibesparingar göras. Under 2022 har åtgärder

som exempelvis injustering av värmekurvor, anpassning av

temperaturer i allmänna utrymmen samt tryckreglering på

cirkulationspumpar medfört att energianvändningen i

jämförbart bentligt bestånd minskat med cirka fyra procent.

Arbetet med energieektiviseringsåtgärder fortsätter under

2023 då K2A kommer att genomföra ventilationsåtgärder,

implementera adaptiv värmestyrning samt fortsätta med

installation av solceller på bentliga fastigheter. Utomhus-

belysningen på fastigheterna styrs av tidkanaler och skymnings-

relän, vilket innebär att lamporna året runt tänds eller släcks

beroende på ljusnivån utomhus. På så vis sparas energi och både

driskostnader och klimatpåverkan reduceras.

För att få en så förnybar energimix som möjligt producerar

K2A egen el via solceller och arbetar med batterilagring. Under

2022 tredubblade företaget mängden egenproducerad solel

jämfört med 2021. Totalt har K2A tolv solcellsanläggningar

fördelade på bolagets fastigheter. Totalt producerades 570 MWh

el från dessa under 2022. Det motsvarar tolv procent av bolagets

På flera av K2A:s studentbostadsorter arrangeras löpande trivselaktiviteter såsom områdesdagar, grillkvällar och insparks-

evenemang i samband med terminstart. Bilden är från K2A:s fastighet Förrådet i Sundsvall.

fastighetsel under samma period, eller elanvändningen för 600

genomsnittliga K2A-lägenheter. Ambitionen är att öka andelen

förnybar egenproducerad energi i framtiden.

Med låg energianvändning i bentligt bestånd nns

även potential att nå hög måluppfyllelse i enlighet med

EU-taxonomin.

K2A Årsredovisning 2022

Hållbarhetsrapport

Miljöcertifieringar för kvalitetssäkring

Sedan 2018 har K2A licens för att bygga Svanenmärkta hus.

Eersom K2A bygger bostäder för egen förvaltning läggs

särskilt stor vikt vid att göra hållbara och långsiktiga val i alla

delar av processen. Svanenmärkningen syar bland annat till

att säkerställa en god och hälsosam boendemiljö. Det handlar

exempelvis om att välja material av hög kvalitet som är fria från

miljö- och hälsoskadliga kemikalier. K2A går igenom de material

som används för att säkerställa att kraven eerföljs. Exempelvis

är material i ytskikt kontrollerade med avseende på emissioner

för att säkerställa att de inte avger farliga ämnen, vilket bidrar

till en hälsosam och gifri innemiljö. Kraven för att erhålla

miljöcertiering är höga och omfattar bland annat en kvalitets-

säkrad byggprocess, noggrant genomförda materialval och hög

energieektivitet. Inga incidenter avseende byggprodukters

påverkan på tredje part har identierats under 2022.

Boende för en hållbar livsstil

För många kunder, framför allt studenter och ungdomar, är

lägenheten hos K2A det första egna boendet. Som fastighets-

ägare har K2A en möjlighet att lägga grunden för hållbara

beteenden genom att underlätta en hållbar livsstil. K2A erbjuder

exempelvis ellådcykel- och elbilpool, elgrillar på innergårdarna,

digitala nycklar och kylboxar för att leverera matkassar. Samtliga

fastigheter har miljörum med goda sorteringsmöjligheter.

Kunderna uppmuntras även att återbruka inredning och får tips

på hur de kan reducera energi- och vattenanvändningen i sina

bostäder. Miljöer och tjänster som stimulerar till ett hållbart

beteende kan skapa livslånga vanor som är bra för både planetens

och kundernas välmående.

På era av K2A:s orter – Lund, Stockholm, Västerås, Gävle,

Umeå och Örebro – erbjuds kunderna bilpooler med elbilar

enligt det egna konceptet BoBil. Bilpoolen lanserades 2018 och

är ett attraktivt inslag i en modern delningsekonomi.

Miljövinster uppstår då era hushåll kan dela på ett färre antal

bilar. En annan fördel är att behovet av att bygga

parkeringsplatser minskar, vilket oa skapar utrymme för att

bygga er bostäder som genererar ökade hyresintäkter.

För att uppmuntra kunder hos K2A till hållbara transportsätt

som gång, cykel och kollektivtrak har entréerna utrustats med

digitala anslagstavlor som visar resplaner och tidtabeller för

närmaste kollektivtrakpunkt och sedan 2021 har K2A en egen

ellådcykelpool, BoBike. I samtliga nyproducerade bostäder

har kunderna tillgång till cykelparkeringar, både inomhus och

utomhus. I vissa fastigheter nns även vallabodar och cykel-

verkstäder för enklare underhåll.

Kunder som trivs

Kundtrivsel, trygghet och förutsättningar för samvaro är en del

av K2A:s grundkoncept. Utgångspunkten är att K2A:s kunder

ska trivas och vilja bo kvar länge. Att känna sig trygg i sitt hem

är viktigt för alla människor och det är centralt för K2A att

vara en positiv samhällskra som bidrar till utvecklingen av

attraktiva och levande bostadsområden. Ambitionen är att skapa

inbjudande och säkra utemiljöer där alla kunder är välkomna

och känner sig trygga. Därför läggs stor vikt vid utformningen

av ytorna mellan husen, exempelvis genom att anlägga lekplatser

eller gemensamma uteplatser och samlingslokaler där kunder

kan mötas och umgås. I vissa fastigheter nns inslag av samhälls-

fastigheter såsom LSS-boenden, förskolor och serviceboenden.

Att människor med olika levnadsmönster bor tillsammans i

samma kvarter är positivt för tryggheten då människor rör sig i

området olika tider på dygnet. Baserat på denna insikt har K2A

tagit fram ett koncept för de egenutvecklade fastigheterna som

kallas 24-timmarskvarter. Trygga och attraktiva bostadsområden

leder också till snabbare uthyrning och färre omyttningar, vilket

bidrar till ökad lönsamhet. Utöver utformningen av de fysiska

miljöerna anordnar K2A olika aktiviteter för kunderna. Under

2022 anordnades runt ett 40-tal aktiviteter över hela landet, till

exempel påskäggsjakt över hela landet, grillkväll i samarbete med

studentkåren i Sundsvall och inyttningska i samarbete med

Nya Kompisbyrån i Järfälla.

K2A:s 98 hyreslägenheter Näcken i Södra Råbylund, Lund färdigställs och flyttas in den 1 april 2023. Projektet är producerat i

svenskt certifierat trä och miljöcertifieras enligt Svanen.

K2A Årsredovisning 2022

Hållbarhetsrapport

K2A har ett nära samarbete med studentkåren på ett ertal av

de orter bolaget verkar på, exempelvis Gävle och Sundsvall. I

Växjö deltar K2A i en samverkansgrupp för trygghet på Campus

tillsammans med kåren, kommunen och övriga fastighetsägare.

Nöjda kunder är en förutsättning för K2A:s framgång och

därför ett viktigt mål. Enligt NKI, Nöjd Kund Index, var

kundnöjdheten 76 procent under 2022. Under året har åtgärder

vidtagits i form av utökad personal inom förvaltning, kundtjänst

och uthyrning samt en övergång till egen förvaltning på orterna

Sundsvall, Växjö, Umeå och Lund. K2A arbetar för att attrahera

rätt kunder för att skapa förutsättningar för långvariga kund-

relationer och minimera omyttningar. En kundnära förvaltning

är viktig för att K2A ska kunna leverera bra och snabb service.

En löpande och nära dialog som bygger på direktkontakter med

kunderna främjar lojalitet och kundnöjdhet. Förvaltningen av

fastigheterna bedrivs därför med egen personal i så stor

utsträckning som möjligt. Genom att kunderna ser och möter

samma lokala bovärdar i sin närmiljö skapas en känsla av

personligt bemötande, tillit och trygghet. Detta bekräas

även av en tydlig uppgång i kundnöjdhet på de orter där K2A

gått från extern till egen förvaltning. I dagsläget har K2A en

övervägande del egen förvaltning.

Andra standardkoncept för kunder hos K2A är fri tillgång

till elgrillar på innergårdarna – ett uppskattat inslag. I Gävle,

Västerås och Sundsvall nns så kallade “felleshus”, samvaro-

lokaler med kök som kunderna kan boka för egna samman-

komster. I många studentfastigheter tillhandahåller K2A så

kallade studentcaféer där studenterna kan träas och studera

tillsammans. Bolaget anlitar även studenter på plats som ansvarar

för att öppna, stänga och hålla lokalerna i ordning. I Sundsvall

driver K2A ett trygghetsboende för äldre och i Linköping

färdigställs ytterligare ett trygghetsboende under 2023 med

generösa ytor för socialt umgänge samt en trygghetsvärd som

anordnar gemensamma aktiviteter. K2A har även ett pågående

pilotprojekt med Local Minds, en app där kunderna samlar

poäng genom att hjälpa varandra. Det kan handla om att låna

ut verktyg, uträtta ärenden eller ta emot paket. Varje insats ger

poäng som kan användas för rabatter i den lokala butiken eller

caféet.

På K2A:s fastighet Havsmannen i Västerås finns en samvarolokal som de boende kan låna för egna sammankomster.

K2A Årsredovisning 2022

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2022

Nytt samarbete för social hållbarhet

Under 2022 inledde K2A ett samarbete med Nya Kompisbyrån (NKB), en ideell

organisation som arbetar för att stärka integrationen och öka gemenskapen i

samhället genom möten mellan nya och etablerade svenskar. Samarbetet är ett

led i K2A:s sociala hållbarhetsarbete, men är också ett sätt att skapa en bättre

boendeupplevelse för de kunder som vill ta chansen att bidra

med sitt samhällsengagemang.

– K2A är en perfekt samarbetspartner för oss. Dels för att

det är ett bolag med ett starkt och genuint hållbarhets-

arbete, dels eersom företaget har en nära relation till

sina kunder, oa unga och studenter. I de grupperna nns

oa ett stort samhällsengagemang och genom K2A kan

vi komma i kontakt med de personerna på ett helt annat

sätt, säger Mardin Baban, verksamhetschef på

Nya Kompisbyrån.

Många nyanlända upplever att det är svårt att hitta

vägar in i det svenska samhället. Som ny i landet blir det

många kontakter med svenska myndigheter, men socialt

sett är det oa svårare att hitta vägar in i samhället. Nya

Kompisbyråns bidrag till att lösa problemet är att matcha

ihop nya och etablerade svenskar utifrån gemensamma

intressen och ordna möten för dessa. Det kan handla om

katräar, digitala tematräar och även mer omfattande

arbetsmarknadsrelaterade program.

– Utan socialt nätverk är det är svårt att navigera i ett

nytt land eller komma i kontakt med majoritetssamhället.

Att få hjälp med det första steget in i samhället kan

vara väldigt viktigt, inte minst eersom sju av tio jobb i

Sverige förmedlas via kontakter. Den som inte har något

kontaktnät blir därmed bortkopplad från en stor del av

arbetsmarknaden, säger Mardin Baban.

Resultaten från Nya Kompisbyråns eektundersökningar

har visat att mötena har ha tydlig eekt. Hela 28 procent

av de nyanlända som var arbetssökande när de träade en

etablerad svensk ck jobb eller praktik via sin

“dörröppnare” eller dennes kontaktnät. Men även på ett

privat plan fanns tydliga eekter. Av de nya svenskarna

känner sig 87 procent mer inkluderade i det svenska

samhället eer bara en trä. Av de etablerade svenskarna

ansåg 91 procent att de medverkat till att skapa ett

mer inkluderande samhälle och 72 procent att de fått

möjlighet att reektera över sina förutfattade meningar.

En utmaning för NKB är dock att hitta er etablerade

svenskar som vill engagera sig i verksamheten. Antalet

nyanlända personer som anmäler intresse till Nya

Kompisbyrån är betydligt er än antalet etablerade

svenskar som anmäler sig. Under 2022 ordnade NKB

och K2A därför en mötesplats på takterassen till K2A:s

studentboende Barkarbystaden i Järfälla kommun, för att

sänka tröskeln för de boende att engagera sig.

– Som fastighetsbolag har vi en stor möjlighet att påverka

samhällsutvecklingen. Det handlar både om hur vi bygger

och hur vi agerar som hyresvärd och fastighetsägare.

Samarbetet med Nya Kompisbyrån är ett typexempel på

hur vi på ett enkelt sätt kan vara med och skapa samhälls-

nytta, samtidigt som möjligheten att göra en insats

uppskattas av många av våra kunder, säger Karina Antin,

hållbarhetschef på K2A.

De gemensamma aktiviteterna som genomfördes under

2022 har gett mersmak och er liknande mötesplatser

planeras att genomföras under 2023, samtidigt som K2A

och Nya Kompisbyrån fortsätter att utveckla formerna för

sitt samarbete.

Mardin Baban, verksamhetschef på Nya Kompisbyrån

Attraktiv arbetsgivare

K2A som arbetsplats

K2A är ett entreprenöriellt bolag som präglas av högt tempo

och snabba beslutsprocesser. Företagskulturen bygger på kärn-

värdena kundfokus, nytänkande och långsiktighet. K2A:s

kärnvärden, tillsammans med styrdokument som hållbarhets-

policy, personalpolicy, jämställdhetspolicy och uppförandekod

är vägledande. I en liten organisation som K2A:s blir varje

enskild medarbetares bidrag mycket betydelsefullt och att

rekrytera rätt personer till denna miljö är en förutsättning för

en fortsatt framgångsrik utveckling av bolaget. Medarbetare

uppmuntras att våga tänka nytt och innovativt för att på ett

lösningsorienterat sätt bidra till att utveckla verksamheten

och skapa värde för bolagets intressenter. Det är avgörande att

medarbetarnas kompetens motsvarar verksamhetens behov för

att möta marknadens utmaningar. För samtliga medarbetare sker

utbildningar löpande i enlighet med medarbetarens utvecklings-

plan och baserat på behov.

K2A ska fortsätta vara en attraktiv arbetsgivare som kan locka

och behålla motiverade och kompetenta medarbetare. För

att säkerställa medarbetarnas motivation genomförs årliga

K2A är ett ungt, snabbväxande företag och ska vara en inkluderande arbetsplats

där medarbetarna känner engagemang och stolthet. K2A strävar efter att erbjuda

en inspirerande, jämlik och inkluderande arbetsmiljö med en företagskultur där

medarbetarna kan trivas, utvecklas och har möjlighet att utnyttja sin fulla

potential. Företagskulturen präglas av K2A:s kärnvärden – kundfokus,

nytänkande och långsiktighet.

medarbetarsamtal, där individuella önskemål och behov av

vidare kompetensutveckling kartläggs. Under 2022 genomfördes

en medarbetarundersökning som stärkte bilden av att K2A är ett

bolag där medarbetare trivs och är stolta att arbeta.

Välmående medarbetare

K2A ska erbjuda medarbetarna en arbetsmiljö som är trygg,

säker och hälsosam. Såväl den psykosociala som den fysiska

arbetsmiljön är viktig för att medarbetarna ska trivas. Vid de

årliga medarbetarsamtalen utvärderas arbetsmiljön. Resultatet

utvärderas och implementeras i kommande års handlingsplan.

Som en del i arbetet för att öka trivseln nns möjlighet att

delta i gemensamma aktiviteter på veckobasis samt halvårsvisa

trivselaktiviteter där både styrelsemedlemmar och medarbetare

har möjlighet att delta. K2A erbjuder även friskvårdsbidrag och

medarbetare på moderbolaget har tillgång till privat sjukvårds-

försäkring. K2A har en förbättringsgrupp som löpande tar emot

förbättringsförslag och arbetar med att förbättra arbetsmiljön.

Under 2022 har gruppen bland annat arbetat med medarbetar-

trivsel och ansvarat för den medarbetarundersökning som

utfördes under året.

Mål

Utfall

Kvinnor Män

30 %

70 %

Kvinnor Män

57 %

58 %

42 %

Könsfördelningen på K2A ska vara minst

40 procent kvinnor och minst 40 procent

män.

Bolagets ledningsgrupp ska ha en jämn

könsfördelning, vilket innebär minst 40

procent kvinnor och minst 40 procent

män.

K2A:s medarbetare ska vara nöjdare än

branschgenomsnittet.

Andelen kvinnliga medarbetare på

moderbolaget uppgick under 2022 till

42 procent (43).

Andelen kvinnor i ledningsgruppen

under 2022 uppgick till 30 procent (30).

K2A genomförde för första gången en

medarbetarundersökning under 2022.

Employee Net promotor Score, eNPS,

mäter hur villiga medarbetarna är att

rekommendera K2A till andra. Skalan

går från -100 till 100, där 50+ anses

utmärkt. K2A:s resultat blev 54+.

2022

-100

100

K2A Årsredovisning 2022

Hållbarhetsrapport

I dotterbolaget K2A Trähus har prefabricerade lägenhets-

enheter tillverkats i industriell miljö. Under 2022 pausades

produktionen i K2A Trähus fabriker och ett ertal byggstarter

som var planerade till 2022 och 2023 senarelades som en följd av

kriget i Ukraina. Som en konsekvens av detta sades majoriteten

av de anställda i K2A Trähus upp och idag pågår ingen hus-

produktion i fabrikerna. K2A har arbetat för att ge de

medarbetare som påverkats av besluten information så tidigt

som möjligt samt vid behov ge stöttning i olika former.

Ambitionen är att återuppta produktionen när förut-

sättningarna så tillåter. Fabrikerna är arbetsplatser med färre

tunga ly och mindre risk för förslitningsskador eller andra

olyckor än traditionella byggarbetsplatser. Det proaktiva och

systematiska arbetsmiljöarbetet beskrivs i en arbetsmiljöhandbok

och följs upp årligen. I produktionen nns tydliga säkerhets-

föreskrier och arbetsmiljöutbildningar genomförs löpande.

Mångfald och jämlikhet

K2A ska vara en inkluderande arbetsplats där medarbetarnas

olikheter värdesätts och respekteras. Inom K2A råder noll-

tolerans mot diskriminering och kränkande särbehandling,

vilket även framgår av bolagets jämställdhetspolicy och

uppförandekod. K2A har en process på plats för att hantera

incidenter eller brott mot interna riktlinjer. Inga incidenter

rapporterades under 2022 (0). Under 2021 initierades en intern

arbetsgrupp för mångfald och jämlikhet i sye att driva och

utveckla arbetet vidare. Under 2022 gjordes bland annat en

genomlysning av bolagets processer och styrdokument för att

säkerställa att bolaget arbetar i enlighet med uppsatta riktlinjer

och policyer. På samma sätt som K2A arbetar med mångfald och

jämlikhet ställs även krav på att leverantörer och under-

entreprenörer tar ansvar för detta i sina organisationer. Vid

tecknande av avtal åtar sig samtliga leverantörer att följa K2A:s

uppförandekod. Under 2022 har det inte rapporterats några

incidenter kopplat till negativ social påverkan i

leverantörskedjan.

Koncernen har tagit fram en jämställdhetsplan till stöd för

arbetet med att främja lika villkor på arbetsplatsen. Andelen

kvinnor inom moderbolaget uppgick 2022 till 42 procent (43).

Organisation och medarbetare

K2A:s verksamhet organiseras i områdena Aärsutveckling,

Pågående projekt, Produktion och Förvaltning samt de koncern-

gemensamma funktionerna Hållbarhet, Ekonomi/Finans och

Kommunikation/IR vid huvudkontoret i Stockholm.

Från vänster, Michaela Paro, uthyrare, Fredrik Blom, medgrundare och affärsutvecklare, Gösta Jansson, digitaliseringsansvarig,

Malin Södergren, bolagsekonom och Serkan Tuncay, bovärd i Stockholm.

K2A Årsredovisning 2022

Hållbarhetsrapport

Intressentdialog

och väsentlighetsanalys

Intressentdialog

Utvecklingen inom fastighetsbranschen går snabbt, vilket

ställer höga krav på anpassningsförmåga och exibilitet. I sye

att utveckla och förbättra K2A:s interna arbete och externa

erbjudande har det under 2022 genomförts en uppdatering av

den väsentlighetsanalys som fångar upp bolagets

intressenters förväntningar.

De viktigaste intressentgrupperna för K2A är bolagets kunder,

leverantörer, medarbetare och ledningsgrupp, samhälle och

kommuner, långivare och investerare samt styrelse och ägare.

Baserat på intressentdialogen har ett antal väsentliga aspekter

identierats och avgränsats till dem som bolaget primärt

påverkas av eller som berör bolaget indirekt via omvärlden.

Kontakt med intressenter har skett genom webbformulär,

löpande dialogtillfällen, individuella intervjuer med investerare

och banker och kundundersökningar via webbenkäter. Utöver

det har det genomförts en intern analys som bygger på omvärlds-

bevakning och undersökningar.

Låg klimatpåverkan

Grönytor och utemiljöer

Bostadsstandard och materialval

Kommunikation med fastighetsägare

Service och kollektivtrafik nära fastigheten

Trygghet och trivsel

Kundundersökningar (NKI)

Kunddialoger

Förvaltning och kundtjänst

Webbenkät

Kunder

Resurseffektivitet och cirkularitet

Låg klimatpåverkan

Materialval med låg miljö- och hälsopåverkan

Arbetsmiljövillkor

Balanserade kommersiella villkor och rimliga

förutsättningar

Tecknande av avtal, beställningar och möten

Besök i fabrik och på byggarbetsplats

Revisioner

Webbenkät

Leverantörer

Låg klimatpåverkan

Bolagsstyrning och affärsetik

Materialval med låg miljö- och hälsopåverkan

Resursanvändning

Kvartalsrapporter

Finansiella intyg

Individuella möten

Webbenkät

Långivare

Bolagsstyrning och affärsetik

Låg klimatpåverkan

Resurseffektivitet och cirkularitet

Arbetsmiljövillkor

Tillväxt och avkastning

Investerarpresentationer

Ekonomiska rapporter

Individuella möten

Webbenkät

Investerare

Intressentgrupper Väsentliga aspekter Kontakter och dialogtillfällen

Låg klimatpåverkan

Grönytor och biologisk mångfald

Kundnöjdhet

Materialval med låg miljö- och hälsopåverkan

Bostadsstandard och materialval

Mångfald och jämlikhet

Ledningsgruppsmöten

Teammöten

Internmöten

Medarbetarsamtal

Medarbetarenkät

Webbenkät

Medarbetare och

ledningsgrupp

Låg klimatpåverkan

Resurseffektivitet och cirkularitet

Samhällsengagemang

Bostadsstandard och materialval

Grönytor och biologisk mångfald

Materialval med låg miljö- och hälsopåverkan

Deltagande på nätverksträffar

Deltagande i branschforum

Resultat från branschundersökningar

Individulla möten

Webbenkät

Samhälle och

kommuner

Resursanvändning

Bolagsstyrning och affärsetik

Låg klimatpåverkan

Tillväxt och avkastning

Styrelsemöten

Individuella möten

Ekonomiska rapporter

Strategidag

Webbenkät

Styrelse och ägare

K2A Årsredovisning 2022

Hållbarhetsrapport

Väsentlighetsanalys

I väsentlighetsanalysen viktas K2A:s väsentliga hållbarhetsaspekter

mot de aspekter som identierats som viktiga för bolagets

intressentgrupper och utgör en grund för hur bolagets utveck-

lingsinsatser prioriteras. Väsentlighetsanalysen visar att K2A:s

väsentliga aspekter är i linje med de som identierats hos intres-

sentgrupperna. Baserat på bolagsstrategi och intressentdialoger har

de väsentliga frågorna kategoriserats i fyra fokusområden. Samtliga

fokusområden utgör K2A:s strategiska hållbarhetsområden och

framgår med detaljbeskrivningar på sida 29-44:

Hållbar planet

Beskriver vilka insatser som krävs för att hantera och minska

påverkan på klimatet och ekosystemen.

Hållbara bostäder

Beskriver hur bolaget arbetar med kvalitet och energieektiva

lösningar som skapar klimat- och miljöfördelar samt uppmuntrar

till en hållbar livsstil.

Attraktiv arbetsgivare

Beskriver hur K2A arbetar för en inspirerande, jämlik arbets-

miljö med en företagskultur där medarbetare har möjlighet att

utnyttja sin fulla potential.

Ansvarsfulla och lönsamma affärer

Beskriver hur bolagets systematiska hållbarhetsarbete bidrar till

långsiktig lönsamhet och tillväxt och därmed ett ökat värde för

bolagets intressenter.

Väsentliga aspekter

(primär intressentgrupp)

1. Låg klimatpåverkan (alla)

2. Resurseffektivitet och cirkularitet

(investerare, leverantörer, kunder)

3. Resursanvändning (medarbetare och

ledningsgrupp, leverantörer, styrelse och

ägare)

4. Bolagsstyrning och affärsetik

(investerare, styrelse och ägare, långivare)

5. Materialval med låg miljö- och

hälsopåverkan (leverantörer, styrelse och

ägare, långivare)

6. Samhällsengagemang (leverantörer,

samhälle och kommuner)

7. Kundnöjdhet (kunder, medarbetare och

ledningsgrupp, styrelse och ägare)

8. Arbetsmiljövillkor (investerare,

leverantörer, långivare)

9. Tillväxt och avkastning (investerare,

styrelse och ägare)

10. Bostadsstandard och materialval

(kunder, samhälle och kommuner, styrelse

och ägare)

11. Grönytor och biologisk mångfald

(medarbetare och ledningsgrupp, samhälle

och kommuner, kunder)

12. Mångfald och jämlikhet

(medarbetare och ledningsgrupp,

leverantörer, investerare)

13. Transparens (långivare)

14. Kommunikation (medarbetare och

ledningsgrupp, långivare)

15. Service och kollektivtrafiknära

(samhälle och kommuner)

16. Utveckling av stadsdelar (investerare)

17. Kompetensutveckling (medarbetare och

ledningsgrupp, styrelse och ägare)

18. Balanserade kommersiella villkor och

rimliga förutsättningar (leverantörer)

Koppling till GRI-standard

För hänvisning till hur identifierade väsentliga

aspekter relaterar till K2A:s strategi och styrning,

se hänvisning till aktuella upplysningar i

GRI-index, sida 168.

Väsentligt för K2A:s intressenter

Väsentligt för K2A:s arbete för hållbar utveckling

K2A Årsredovisning 2022

Hållbarhetsrapport

K2A:s bidrag till FN:s globala

hållbarhetsmål

För tredje året i rad har K2A genomfört en hållbarhetsbedömning av hela

verksamheten baserat på FN:s Agenda 2030, vilken utgörs av 17 globala mål för

hållbar utveckling med 169 underliggande delmål. Resultatet har visualiserats som

en hållbarhetssol med en skala där längd och riktning på varje målområde visar

om och i vilken utsträckning K2A bidrar till måluppfyllelsen. Ju längre mål-

området sträcker sig utåt, desto mer bidrar K2A:s verksamhet till måluppfyllelsen.

K2A:s verksamhetsår 2022 har kopplingar till samtliga 17

globala hållbarhetsmål. Av de underliggande 169 delmålen

har 67 varit relevanta för årets bedömning. Det är ett stort

antal delmål, vilket stärker bilden av att K2A arbetar brett med

hållbarhet och bedriver aktiviteter som påverkar ekologisk, social

och ekonomisk hållbarhet. Hållbarhetsbedömningen omfattar

alla delar av K2A:s verksamhet såsom produktion av trähus,

förvärv av fastigheter, uthyrning, förvaltning, företagsutveckling

och samarbeten med bolagets intressenter. Resultatet redovisas

som en hållbarhetssol, vilken visar att K2A under 2022 har

1) Hållbarhetsbedömningen har genomförts tillsammans med

konsultbolaget Sweco, enligt Swecos metodik och visualiseras

med Swecos Hållbarhetssol™.

Bedömningen är gjord efter en

sexgradig skala:

-2: måluppfyllnaden motverkas

i stor utsträckning.

-1: måluppfyllnaden motverkas

i viss utsträckning.

0: målet är relevant men

måluppfyllelsen påverkas

inte.

1: verksamheten bidrar till

måluppfyllelsen i viss

utsträckning.

2: verksamheten bidrar till

måluppfyllelsen i stor

utsträckning.

3: verksamheten bidrar till

måluppfyllelsen i mycket

stor utsträckning.

Hållbarhetsbedömning – Hållbarhetssol

samma eller förbättrat utfall jämfört med 2021, där värdet för

2021 står inom parentes. Bolaget är fortsatt starkt inom

målområde 9 – "Hållbar industri, innovationer och infra-

struktur”, 10 – "Minskad ojämlikhet”, 13 – "Bekämpa klimat-

förändringarna” samt 17 – "Partnerskap och genomförande.

K2A:s verksamhet bidrar även till god måluppfyllnad inom

målområdena 7 – "Hållbar energi för alla”, 11 – "Hållbara städer

och samhällen”, 12 – "Hållbar konsumtion och produktion” samt

15 – "Ekosystem och biologisk mångfald”.

K2A Årsredovisning 2022

Hållbarhetsrapport

INGEN

FATTIGDOM

INGEN

HUNGER

GOD HÄLSA OCH

VÄLBEFINNANDE

GOD UTBILDNING

FÖR ALLA

JÄMSTÄLLDHET

En egen bostad är grundläggande för att minska klyftorna i Sverige. K2A fortsätter att bygga

hyresbostäder och andelen lägenheter som hyrs ut till kommuner har ökat. K2A erbjuder även

stödboende till personer som står utanför bostadsmarknaden samt utarbetar koncept för boende

specifikt för ensamstående mödrar. K2A har flera olika mobilitetslösningar som minskar behovet av

att äga en egen bil, exempelvis elbilspool till självkostnadspris och ellådcykelpool. Kollektivtrafiknära

och/eller campusnära lägen är ett av bolagets viktigaste urvalskriterier när K2A bygger och förvärvar

nya bostäder och på så sätt bidrar bolaget med grundläggande tjänster till sina kunder.

Tre av delmålen har bedömts. Solstrålens längd: 2 (2)

Världens livsmedelsproduktion måste öka. Därför är det positivt att K2A oftast bygger på mark som

använts för andra ändamål än jordbruksproduktion, exempelvis tidigare parkeringsplatser

eller industriområden.

K2A har bland annat byggt bostäder där det tidigare varit parkeringsplats, grusfotbollsplan, industri-

område, militär hinderbana och ett före detta flygfält.

Vid nyproduktion och utformning av innergårdar tar K2A alltid hänsyn till platsens ekologiska värden

genom att bevara och förstärka lokal biologisk mångfald samt att förbättra förutsättningarna för

bland annat pollinatörer. Odlingslådor för boende är ett nytt inslag under 2022.

Ett av delmålen har bedömts. Solstrålens längd: 0 (0)

En giftfri boendemiljö är en av de viktigaste anledningarna till att K2A valt Svanen som miljö-

certifiering för sina egenproducerade bostäder. Samtliga nyproducerade fastigheter i K2A:s bestånd

är miljöcertifierade, vilket ställer krav på inomhusfaktorer såsom radon, dagsljus och ventilation. K2A

avser att uppfylla EU-taxonomins krav för nyproduktion och ombyggnad.

Med hög ambitionsnivå för utemiljön har K2A under 2022 fortsatt att satsa på attraktiva och trygga

bostadsgårdar där människor trivs och kan umgås. Elgrill, genomtänkt växtlighet, utemöbler och

lättillgänglig cykelparkering är något som alltid finns. Antalet egna bovärdar har utökats, vilket

bidrar till trygghet och välbefinnande för bolagets kunder. Nya koncept och samarbeten som främjar

sociala aktiviteter har testats under 2022.

Sex av delmålen har bedömts. Solstrålens längd: 1,5 (1,5)

Målet med K2A:s studentbostäder är att de ska erbjuda en hög standard, boendetrygghet och

flexibilitet och därigenom goda förutsättningar för studier. K2A:s studentbostäder ligger nära

lärosätena och är utrustade med allt som behövs för en ung student. Eftersom bolaget finns på

många platser i landet kan studenterna byta bostad internt inom K2A:s bestånd till en annan ort,

för en utbytestermin eller liknande.

K2A:s fabriker och byggarbetsplatser erbjuder lärlings- och praktikplatser för gymnasieelever i

byggprogrammet och på huvudkontoret har bolaget praktikanter från olika förvaltningsutbildningar.

Sex av delmålen har bedömts. Solstrålens längd: 1,5 (1)

Bolagets ledningsgrupp består av 30 procent kvinnor (branschsnittet är 40 procent) och i styrelsen

finns 14 procent kvinnor (branschsnittet är 34 procent). Bolaget arbetar efter måltalet 40/60 procent

avseende könsfördelning och under 2022 uppnåddes 42 procent kvinnor på huvudkontoret (41). Den

interna mångfalds-och jämlikhetsgrupp har under året arbetat och höjt medvetenheten kring frågor

kopplade till ämnet.

K2A arbetar kontinuerligt med trygghet i sina bostadsområden och testar nya koncept för att

kunderna ska lära känna varandra och hjälpa varandra i syfte att bland annat öka trivseln. I K2A:s

kundundersökning för 2022 har 85 procent av kunderna svarat att de känner sig trygga

i sitt bostadsområde.

Tre av delmålen har bedömts. Solstrålens längd: 1,5 (1)

RENT VATTEN OCH

SANITET FÖR ALLA

K2A arbetar med åtgärder i projekten som hanterar dagvatten samt effekterna av 50- och

100-årsregn. Exempel på detta är gröna tak, växtbäddar, genomsläppliga material på innergårdarna

och dagvattenmagasin. Ofta är K2A:s dagvattenlösningar mer omfattande än vad kommunen kräver,

vilket gör att mindre mängd orenat dagvatten riskerar att hamna i vattendragen. I produktion finns

ingen vattenkrävande verksamhet och inget orenat avloppsvatten. Snålspolande toaletter, kranar och

duschar är standard i K2A:s bostäder. I ett antal fastigheter finns även individuella vattenmätare i

lägenheterna. Förbättringspotential finns i att minska vattenanvändningen hos de kunderna, framför

allt hos studenterna. För att effektivisera vattenanvändningen kan K2A bevattna gårdarnas grönytor

med uppsamlat regnvatten.

Tre av delmålen har bedömts. Solstrålens längd: 1,5 (1)

K2A Årsredovisning 2022

Hållbarhetsrapport

HÅLLBAR ENERGI

FÖR ALLA

ANSTÄNDIGA

ARBETSVILLKOR

OCH EKONOMISK

TILLVÄXT

HÅLLBAR INDUSTRI,

INNOVATIONER OCH

INFRASTRUKTUR

HÅLLBARA STÄDER

OCH SAMHÄLLEN

K2A tecknar endast avtal enligt Bra Miljöval för fastighetsel. Solcellsanläggningar byggs i all nypro-

duktion och batterier som lagrar solel jämnar ut systemen. K2A har bergvärme i ett flertal

nyproduktionsprojekt, vilket möjliggör en energieffektiv och hållbar uppvärmning. Elbils- och

ellådcykelpool minskar användningen av fossila bränslen. K2A:s nya tjänstebilar ska i första

hand vara elbilar och företaget har en poolbil för att minska bilbehovet hos de anställda.

Energieffektiviseringsåtgärder prioriterades under 2022 och under året påbörjades arbetet med

att installera sensorer i lägenheter och gemensamma utrymmen för att automatisera styrning och

effektivisera energianvändningen i byggnaderna. Under 2022 har en omfattande energispartävling

genomförts bland boende.

Samtliga tre delmål har bedömts. Solstrålens längd: 2,5 (1,5)

K2A:s industrialiserade byggprocess är innovativ och utgår från en arkitektur som kommer inifrån

bostaden, inte utifrån skalet. Som en del i bolagets arbete med resurseffektivitet designas

byggnadsdelar för att kunna demonteras och bolaget arbetar för att kunna återbruka byggmaterial.

Den industriella produktionsmetoden skapar möjlighet för personer som står utanför arbetsmark-

naden, exempelvis personer med funktionsvariationer att arbeta i produktionen. Alla leverantörer

måste följa K2A:s uppförandekod. K2A deltar i FN Global Compact och följer principerna som

omfattar goda arbetsvillkor, mänskliga rättigheter, miljö och antikorruption.

Sex av delmålen har bedömts. Solstrålens längd: 2 (1,5)

K2A verkar för inkluderande och hållbar industrialisering i en traditionell bransch som präglas av

manuellt arbete på byggarbetsplatser. I den industrialiserade produktionen av volymelement har

K2A utvecklat en produktionsmetod som traditionellt inte varit industrialiserad. Efterfrågan på lokal-

producerade och hållbara volymelement i trä har ökat och K2A har anlitat externa volymelement-

tillverkare, vilket gör att K2A:s ambitiösa hållbarhetskrav implementeras även hos fler leverantörer.

K2A strävar efter mer cirkulära processer med mål om att det som monteras ska kunna demonteras

och återbrukas. Bolaget arbetar löpande med att vidareutveckla och förbättra produktionen

ytterligare genom att bli mer energieffektiv, minska spill och avfall samt utforska alternativa

material med låg klimatpåverkan. Bolaget har även genomfört klimatberäkningar som motsvarar

EU-taxonomins krav på klimatdeklarationer. Resultatet är lovande – K2A ligger långt under tidigare

års branschsnitt för nyproduktion redan utan åtgärder.

Tre av delmålen har bedömts. Solstrålens längd: 2,5 (2)

Kostnaden för boende är en stor del av många människors löpande utgifter. K2A:s fokus på

välplanerade och yteffektiva bostäder möjliggör för fler att ha tillgång till ett boende med hög

kvalitet. Hyresbostaden som boendeform skapar förutsättningar för ett tryggt boende med begränsad

ekonomisk risk även för personer som saknar omfattande eget kapital.

K2A har ett stort fokus på att skapa sociala mötesplatser i och runt bostadshusen där innergårdar

och bostäder alltid är tillgänglighetsanpassade. En intern mångfald- och jämlikhetsgrupp har under

2022 utvecklat bolagets strategi för social hållbarhet. I projekten har det skett ett 40-tal aktiviteter

för bolagets kunder.

Två av delmålen har bedömts. Solstrålens längd: 2,5 (2,5)

Genom att bygga välplanerade och yteffektiva bostäder i en rationell byggprocess kan K2A hålla

nere hyror och erbjuda prisvärda nyproducerade bostäder för många kundgrupper. Lägenheterna

har hög standard med bland annat fullutrustade kök samt helkaklade badrum med tvättmaskin och

torktumlare. Tillgång till kollektivtrafik är viktigt. Därutöver erbjuder K2A en elbilspool och under

2021 initierades en ellådcykelpool. Gröna och attraktiva innergårdar med möjligheter till gemenskap

bidrar till ekologisk och social hållbarhet. Efter ett lyckat pilotprojekt med kylboxar för matleveranser

i entréer 2021 utökades de under 2022 och finns numera tillgängliga för cirka 15 procent av

K2A:s kunder.

Samtliga sju delmål har bedömts. Solstrålens längd: 2 (2)

HÅLLBAR

KONSUMTION OCH

PRODUKTION

K2A är ett av de första bolagen i världen som blivit grönmärkta enligt Nasdaq Green Equity

Designation, ett bevis på att K2A:s omsättning i huvudsak härrör från ekonomiska aktiviteter som

är gröna. Under 2022 har K2A prisats för ansvarsfullt företagande, ett kvitto på att bolaget har ett

transparent och långtgående hållbarhetsarbete.

K2A:s produktionsmetod leder till kortare och färre transporter samt mindre spill och avfall. K2A

certifierar alla egenproducerade byggnader enligt Svanen, vilket innebär att miljö- och hälsoskadliga

material och kemikalier undviks i produktionen. Under 2022 har certifiering av de byggnader som

tidigare inte varit miljöcertifierade genomförts enligt Miljöbyggnad iDrift.

Under 2022 fortsatte K2A arbetet med att uppmuntra kunderna att leva hållbart, bland annat

genom initiativ för en mer hållbar konsumtion, såsom energitävlingar och boendetips.

Sju av delmålen har bedömts. Solstrålens längd: 2 (2)

K2A Årsredovisning 2022

Hållbarhetsrapport

BEKÄMPA KLIMAT-

FÖRÄNDRINGARNA

K2A vill minska sin klimatpåverkan i alla led med ambitionen att bli klimatneutralt genom hela

värdekedjan senast år 2027. Åtgärder ska i första hand ske genom det som bolaget har rådighet

över inom värdekedjan. I början av 2022 fick K2A sitt klimatmål godkänt av SBTi.

Under 2022 har en energispartävling för boende inletts och genom energieffektiviserings-

åtgärder i det befintliga beståndet har energianvändningen minskat med fem procent. Därutöver

har K2A tredubblat sin solelproduktion jämfört med år 2021.

Förbättringspotential finns inom företagets transporter och de anställdas resor till arbetet,

exempelvis genom gröna resplaner och samåkningsprojekt.

Samtliga tre delmål har bedömts. Solstrålens längd: 2,5 (2,5)

Produktionen bedöms ha ringa påverkan på havsmiljön i och med Svanens krav på kemikalie-

innehåll i produkterna. En ambitiös dagvattenhantering minskar risken för att orenat dagvatten ska

hamna i vattendragen.

Genom ett aktivt arbete för att uppmuntra till att använda kollektivtrafik, erbjuda delningstjänster

för elfordon samt föra dialog med kommunerna för att möjliggöra lägre parkeringstal, strävar K2A

efter att minska kundernas användning av fossila bränslen från transporter. Detta bedöms minska

biltrafikens påverkan på närområdet och i förlängningen även minska föroreningar i vatten.

Påverkan på delmålet sker indirekt och med fördröjd effekt. Förbättringspotential finns inom

företagets transporter och de anställdas resor till arbete, eftersom utsläppen från exempelvis

förbränning ombildas i luften och påverkar havet genom försurande nederbörd.

Ett av delmålen har bedömts. Solstrålens längd: 0,5 (0)

K2A använder endast inhemskt PEFC- eller FSC-märkt trä. Den industriella produktionsmetoden med

volymelement leder till att mer av naturen kan bevaras nära husen då de färdiga lägenhets-

volymerna lyfts på plats med lyftkran. Exempelvis kan stora träd och bergknallar vara kvar och

möjligheterna att bevara djurs och växters rörlighet blir också större. Vid nybyggnation och

utformning av utemiljön beaktar K2A platsens lokala förutsättningar och eventuella rödlistade arter.

Exempel på åtgärder är fruktträd, dagvattendammar, blommande växter, gröna tak och insektshotell.

Under 2022 har arbetet med en strategi för biologisk mångfald påbörjats där påverkan på den

biologiska mångfalden kartläggs genom hela värdekedjan.

Fem av nio delmål har bedömts. Solstrålens längd: 2,5 (2)

K2A eftersträvar att skapa inkluderande bostadskvarter och har utvecklat ett koncept som kallas

24-timmarskvarteret. Principen är att blanda olika typer av upplåtelseformer och verksamheter för att

på så vis öka aktiviteten över dygnet och skapa förutsättningar för ökad trygghet.

Lokal närvaro av egna bovärdar och områdesspecifika kundevent skapar förutsättningar för ökad

inkludering och trygghet, liksom välplanerade fysiska omgivningar med genomtänkt utomhus- och

entrébelysning samt placering av fönster.

Under 2022 inledde K2A ett samarbete med Nya Kompisbyrån, en ideell organisation som arbetar

för att stärka integrationen och öka gemenskapen i samhället genom möten mellan nya och

etablerade svenskar.

Fyra av 19 delmål har bedömts. Solstrålens längd: 1,5 (1,5)

K2A vill vara en inspiratör och kunskapsbärare inom hållbart byggande, hållbart boende och

hållbara investeringar. K2A har under 2022 fortsatt driva frågor om gröna lån och gröna aktier,

tolkning av EU-taxonomin för fastighetsbranschen och utbildat banker och samarbetspartners inom

hållbarhet. K2A är också en aktiv part i flera nätverk, bland annat BeBo, Energimyndighetens nätverk

för energieffektiva flerbostadshus, och i Studentbostadsföretagen. Under 2022 har K2A föreläst om

bolagets arbete vid ett flertal branschseminarier.

K2A är sedan 2021 medlem i FN Global Compact, vilket innebär ett aktivt arbete för principer som

omfattar mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljö och antikorruption. Under 2022 har K2A valt

att ansluta sig som TCFD-supporter och även blivit medlem i SBTi, Science Based Targets initiative,

och fått bolagets klimatmål verifierade. Medlemskapet i GRESB, Global Real Estate Sustainability

Benchmark, ger möjlighet att jämföra K2A:s hållbarhetsprestanda med andra fastighetsbolag över

hela världen.

K2A överträffar många konkurrenter med sin hållbarhetsredovisning vilket bolaget fått ett kvitto

på genom att erhålla pris för bästa hållbarhetsredovisning för 2021. Hållbarhetsredovisningen

innehåller bland annat GRI-upplysningar, klimatutsläpp enligt GHG-protokollet samt klimat-

relaterade finansiella risker och möjligheter enligt TCFD. Under 2022 har K2A erhållit pris för

bästa hållbarhetsrapport 2021 bland noterade bolag på Nasdaq Midcap.

Fyra av 19 delmål har bedömts. Solstrålens längd: 3 (3)

K2A Årsredovisning 2022

Hållbarhetsrapport

Fastighets- och projektportfölj

Bostäder och samhällsfastigheter på utvalda orter

K2A:s verksamhet med förvaltningsfastigheter och projekt är

koncentrerad till Stockholm, Mälardalen och de större

universitets- och högskoleorterna. Förvaltningsobjekten med

totalt 5 012 bostäder omfattade vid årets slut en uthyrbar yta om

187 184 kvm, varav 162 422 kvm utgjorde bostäder. Härutöver

förfogar K2A över en byggrättsportfölj som möjliggör utveckling

av 4 865 bostäder (varav 1 348 bostäder är under produktion),

motsvarande 187 835 kvm uthyrbar bostadsyta samt samhälls-

fastigheter med en uthyrbar yta om 33 369 kvm.

K2A utvecklar och erbjuder främst två bostadskategorier

– yteektiva hyresbostäder och studentbostäder. Bolagets

hyres- och studentbostäder utvecklas i samverkan med berörda

kommuner på eerfrågade lägen med bra kommunikationer

samt närhet till service och högskole- och universitetsområden.

K2A har som mål att utveckla ett tillräckligt stort fastighets-

bestånd per ort för att uppnå en eektiv förvaltning med

egen personal.

Fastighets- och projektportfölj

2018 2019 2020 2021 2022

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

Mkr

Fastighetsvärde

2018 2019 2020 2021 2022

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

■

Bostäder i förvaltning

■

Bostäder i produktion

■

Bostäder i projekt

Antal

Antal bostäder

2017 2018 2019 2020 2021

500

1 000

1 500

2 000

■

Investeringar i projekt

■

Investeringar i förvärv

Mkr

Investeringar i egen projektutveckling samt förvärv

2018 2019 2020 2021 2022

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

Fastighetsvärde

2018 2019 2020 2021 2022

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

■

Bostäder i förvaltning

■

Bostäder i produktion

■

Bostäder i projekt

Antal

Antal bostäder

2017 2018 2019 2020 2021

500

1 000

1 500

2 000

■

Investeringar i projekt

■

Investeringar i förvärv

Mkr

Investeringar i egen projektutveckling samt förvärv

K2A Årsredovisning 2022

Långsiktigt ägande förutsätter hög kvalitet och

hållbarhet

K2A utvecklar fastigheter med fokus på långsiktigt ägande och

förvaltning i egen regi, vilket ställer höga krav på kvalitet och

hållbarhet. Kraven på kvalitet omfattar alltifrån det geograska

läget till byggmetod och materialval. De utvecklade fastigheterna

ska vara attraktiva för kunderna och eektiva att förvalta.

Tillväxt genom fastighetsutveckling

Sedan K2A grundades 2013 har bolaget expanderat

kontinuerligt med fastighetsutveckling genom att i projekt

utveckla fastigheter till förvaltningsobjekt. K2A anskaar oa

mark för bostadsproduktion via kommunala markanvisningar.

Bolaget har etablerat goda kontakter med företrädare för

kommuner över hela landet, vilket skapar möjligheter till

förtroendefull samverkan för att bygga och erbjuda er bostäder

till kommuninvånarna. Möjligheterna att få fram mark för

bostadsändamål varierar mellan olika kommuner. Det gör även

ledtiderna för planprocesserna.

Kompletterande förvärv

K2A:s expansion genom fastighetsutveckling kompletteras med

förvärv av fastigheter. Förvärven består både av färdigutvecklade

förvaltingsobjekt samt projekt som är under uppförande. I det

senare fallet ansvarar säljaren för utveckling och färdigställande.

Förvärv av förvaltningsobjekt genomförs för att komplettera

fastighetsportföljen och på kortare tid uppnå en eektiv

förvaltningsvolym på den aktuella orten. Under året har K2A

förvärvat fastigheter med färdigställda bostäder, samhällsfast-

igheter eller projektfastigheter med bostadsbyggrätter motsva-

rande ett fastighetsvärde om 687,9 Mkr.

Investeringar

K2A har under 2022 påbörjat två projekt med sammanlagt 265

bostäder. Investeringarna uppgick under 2022 till 1 577,4 Mkr i

fastigheter, varav 687,9 Mkr avser förvärv och 889,5 Mkr

avser projektutveckling.

Investeringarnas klimatpåverkan

I diagrammen nedan redovisas K2A:s investeringar utifrån

klimatpåverkan. Klassiceringen, som baseras på K2A:s gröna

ramverk och som harmonierar med Ciceros ramverk, syar till

att ge investerare en transparent redovisning av intäktsströmmar

och investeringar för att kunna bedöma hur K2A:s verksamhet

lever upp till bolagets högt ställda krav på ekologisk hållbarhet.

Investeringar 2022

Hyresintäkter 2022 Investeringar 2022Hyresintäkter 2022

82 %

Investeringar 2022

97 %

●

Gröna byggnader

● Övriga byggnader

18 %

3 %

7 %

31 %

24 %

68 %

5 %

21 %

Fördelning enligt deﬁnition i grönt ramverk för aktier

Fördelning enligt ramverk

● Mörkgröna fastigheter ● Ljusgröna fastigheter

●

Mellangröna fastigheter

●

Gula fastigheter

5 %

37 %

56 %

● Projekt

● Förvärv

44 %

68 %

5 %

21 %

● Mörkgröna fastigheter

● Mellangröna fastigheter

● Ljusgröna fastigheter

● Gula fastigheter

5 %

97 %

3 %

● Gröna byggnader

● Övriga byggnader

Fördelning enligt ramverk

för gröna aktier

Fördelning projekt och förvärv

Fördelning enligt CICERO

Shades of Green

2018 2019 2020 2021 2022

2000

4000

6000

8000

10000

12000

Mkr

Fastighetsvärde

2018 2019 2020 2021 2022

2000

4000

6000

8000

10000

■ Bostäder i förvaltning ■ Bostäder i produktion ■ Bostäder i projekt

Antal

Antal bostäder

2018 2019 2020 2021 2022

500

1 000

1 500

2 000

■

Investeringar i projekt ■ Investeringar i förvärv

Mkr

Investeringar i egen projektutveckling samt förvärv

Fastighets- och projektportfölj

K2A Årsredovisning 2022

Förvaltningsobjekt i sammandrag 31 december 2022

Fastighets-

Förvaltningsobjekt Antal

Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde Hyresvärde kostnader Driftsöverskott

uppdelat per kategori bostäder Bostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm

Hyresbostäder 1 630 73 117 3 942 3 689 47 874 175 2 271 38 493 135 1 747

Studentbostäder 3 220 73 443 5 180 3 613 45 948 204 2 597 49 628 150 1 903

Samhällsfastigheter 162 15 862 15 639 947 30 050 60 1 893 9 290 50 1 602

Summa/genomsnitt 5 012 162 422 24 761 8 248 44 066 439 2 345 97 516 335 1 788

Fastighets-

Förvaltningsobjekt Antal

Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde Hyresvärde kostnader Driftsöverskott

uppdelat geografiskt bostäder Bostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm

Stockholm/Mälardalen 2 031 68 801 4 154 4 126 56 550 200 2 736 37 506 160 2 188

Universitets- och högskoleorter 2 823 83 182 12 457 3 635 38 005 206 2 157 53 556 149 1 555

Övriga orter 158 10 439 8 150 488 26 252 33 1 774 6 344 26 1 422

Summa/genomsnitt 5 012 162 422 24 761 8 248 44 066 439 2 345 97 516 335 1 788

Förvaltningsobjekt per kategori

33 %

Antal förvaltade bostäder

3 %

64 %

5 012

42 %

Uthyrbar yta, kvm

17 %

41 %

187 184

44 %

Fastighetsvärde, Mkr

11 %

45 %

8 248

Hyresvärde, Mkr

14 %

40 %

439

56 %

Antal förvaltade bostäder

3 %

41 %

5 012

51 %

Uthyrbar yta, kvm

10 %

39 %

187 184

44 %

Fastighetsvärde, Mkr

6 %

50 %

8 248

47 %

Hyresvärde, Mkr

8 %

45 %

439

●

Hyresbostäder

●

Studentbostäder

●

Samhällsfastigheter

● Stockholm/Mälardalen

● Universitets- och högskoleorter

● Övriga orter

77 %

Antal bostäder i

pågående projekt

23 %

4 865

Bedömt hyresvärde för

pågående projekt, Mkr

493

● Hyresbostäder

● Studentbostäder

● Samhällsfastigheter

38 %

Antal bostäder i

pågående projekt

62 %

4 865

Bedömt hyresvärde för

pågående projekt, Mkr

73 %

591

● Stockholm/Mälardalen

● Universitets- och högskoleorter

● Övriga orter

12 %

19 %

69 %

27 %

Förvaltningsobjekt per geografi

Information om förvaltningsobjekt är baserad på bedömningar och antaganden om hyresvärde, ekonomisk uthyrningsgrad och fastighetskostnader. Uppgifter

om hyresvärde och fastighetskostnader är bedömningar och avser helår. Fastighetskostnader inkluderar inte fastighetsadministration. Antaganden om

ekonomisk uthyrningsgrad avser långsiktig vakans rensat från projektvakans och tillfällig initial vakans under inflyttningsperiod i samband med färdigställande.

Uppgifter om fastighetsvärde avser verkligt värde per balansdagen. Bedömningarna och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer och uppgifterna ovan ska inte

ses som en prognos.

Förvaltningsobjekt

33 %

Antal förvaltade bostäder

3 %

64 %

5 012

42 %

Uthyrbar yta, kvm

17 %

41 %

187 184

44 %

Fastighetsvärde, Mkr

11 %

45 %

8 248

47 %

Hyresvärde, Mkr

14 %

40 %

439

56 %

Antal förvaltade bostäder

3 %

5 012

51 %

Uthyrbar yta, kvm

10 %

39 %

187 184

44 %

Fastighetsvärde, Mkr

6 %

50 %

8 248

Hyresvärde, Mkr

8 %

45 %

439

●

Hyresbostäder

● Studentbostäder

● Samhällsfastigheter

●

Stockholm/Mälardalen

● Universitets- och högskoleorter

●

Övriga orter

77 %

Antal bostäder i

pågående projekt

23 %

4 865

Bedömt hyresvärde för

pågående projekt, Mkr

493

● Hyresbostäder

● Studentbostäder

● Samhällsfastigheter

38 %

Antal bostäder i

pågående projekt

62 %

4 865

Bedömt hyresvärde för

pågående projekt, Mkr

73 %

591

● Stockholm/Mälardalen

● Universitets- och högskoleorter

● Övriga orter

12 %

19 %

69 %

27 %

K2A Årsredovisning 2022

Fastighets- och projektportfölj

Förvaltningsobjekt

Färdigställt, Total yta, Bostäder, Hyresvärde,

Förvaltningsobjekt Kommun Kategori¹ år kvm st Mkr

Kiruna 1:304-305, 307-309 Kiruna Sa 2000 8 038 – 12,9

Olsbacka 50:6 Gävle St 1998/2017 4 754 200 11,6

Kungsbäck 2:21 Gävle St 2015 2 024 95 5,4

LSS Uppsala Uppsala Sa 2014 840 10 3,0

LSS Partille Partille Sa 2015 572 6 1,8

LSS Hässleholm Hässleholm Sa 1992 till 2003 5 397 44 3,4

Vega Park, etapp 1 Haninge H 2016 5 753 123 15,2

Roten 1 Umeå St 2016 6 141 277 16,8

Oreganon 1 Örebro St 2017/2018 6 635 306 19,0

Jägarskolan 8:6 Kiruna St 2017 1 646 72 5,3

Kopiepennan 1 Stockholm St, Sa 2017 1 610 60 5,3

Bottenhavet 21 Örebro St 1968/2020 7 239 352 18,0

Glidplanet 5 Örebro H 2018 3 912 88 9,1

Vega Park, etapp 2 Haninge H 2018 7 923 185 22,2

Gånsta 2:106 Enköping H 2019 4 560 80 9,8

Havsmannen 1 Västerås H, Sa 2019 5 076 114 14,2

Parasollet 1 Lund St 2019 2 564 120 7,6

Helgonagården 5:12 Lund St 2010/2017/2020 1 136 40 2,9

LSS Gävle Gävle Sa 2014 448 6 1,5

Vega Park, etapp 3 Haninge H 2020 5 883 154 17,6

Galgvreten 3:7, 3:8 Enköping H 2016/2019 4 066 140 10,1

Grönborg 6 Sundsvall St 1998/2009 2 719 80 4,6

Slottsstaden 4 Växjö St 2005 3 794 113 6,6

Kungsbäck 2:26 Gävle St, Sa 2020 4 499 139 9,7

Ekologen 1 Växjö H 2018 5 332 75 9,1

Bredsand 1:353 Enköping H 2020 2 324 34 4,1

LSS Strängnäs Strängnäs Sa 2018/2019 1 365 18 4,3

LSS Heby Heby Sa 2019 462 6 1,6

LSS Katrineholm Katrineholm Sa 2020 493 6 2,0

Kronokassören 3 Karlstad St 2017 2 635 122 7,1

Isaberg 1 Stockholm FP 1971 1 282 – 2,9

Skutkrossen 16 Stockholm FP 1967 384 – 0,5

Ukulelen 1 Karlstad St 2016 5 294 248 13,3

Kungsbäck 2:27, 2:28 Gävle H 2021 4 440 107 8,9

Sidsjöhöjden 4 Sundsvall Sa 1942/2015 8 061 – 10,9

Sidsjöhöjden 14 Sundsvall H 1942/2021 5 475 90 9,4

LSS Oxelösund Oxelösund Sa 2021 440 6 1,5

LSS Ronneby Ronneby Sa 2021 505 6 1,6

Harklövern 1, etapp 1 Karlstad St 2021 1 058 46 2,8

Brynäs 19:18 Gävle H, Sa 2021 4 847 138 11,0

LSS Nyköping Nyköping Sa 2020 500 6 1,6

LSS Flen Flen Sa 2020 500 6 1,6

LSS Täby Täby Sa 2021 726 6 2,1

LSS Uppsala 2 Uppsala Sa 2020 510 6 1,7

LSS Enköping Enköping Sa 2018 441 6 1,6

Kungsbäck 2:29 Gävle St 2021 2 786 126 7,7

Soluppgången 1 Växjö H, Sa 2022 4 816 60 9,0

LSS Motala Motala Sa 2022 505 6 1,6

LSS Enköping 2 Enköping Sa 2017 680 6 1,5

LSS Nyköping 2 Nyköping Sa 2020 486 6 1,6

LSS Södertälje Södertälje Sa 2017 532 6 1,5

Skärvet 11 Växjö H 2022 3 664 56 6,4

Barkarby 2:60, lott A Järfälla St, Sa 2022 6 311 205 22,6

Startbanan 3 Örebro H 2022 3 198 115 7,9

Biologen 3 Växjö H 2022 4 124 70 7,4

Förrådet 4 Sundsvall St 2022 5 335 237 14,8

Korpralen 1, etapp 1 Visby St 2022 1 850 74 5,4

Rekylen 1, Järnvägen 6 & 7 Visby St 1994/1999/2000 5 203 204 10,2

Utvecklingsfastigheter Stockholm FP

– 750 5 1,7

Hortonomen 1 Växjö St 2022 2 640 100 6,2

Summa 187 184 5 012 438,9

1) Sa = Samhällsfastigheter, St = Studentbostäder, H = Hyresbostäder

K2A Årsredovisning 2022

Fastighets- och projektportfölj

K2A har under fjärde kvartalet 2022 tillsammans med Granitor Properties tilldelats varsin markanvisning i Rågsved i södra

Stockholm, för utveckling av sammanlagt cirka 250 bostäder varav K2A:s andel uppgår till 140 bostäder.

I juni 2022 godkände Stockholms stad hyres- och exploateringsavtalet för en idrottshall med en yta om 2 300 kvm i

Slakthusområdet i Stockholm. Byggstart planeras till det första kvartalet 2024.

K2A Årsredovisning 2022

Fastighets- och projektportfölj

Pågående projekt

Pågående projekt i produktion

Totalt hade K2A 1 348 bostäder i produktion per 31 december

2022, vilket motsvarar 28 procent av hela projektportföljen

om totalt 4 865 bostäder. Under juni 2022 fattade K2A beslut

att pausa produktionen i de egna fabrikerna och skjuta upp

byggstarter till följd av ett svårbedömt marknadsläge på grund

av kriget i Ukraina och osäker tillgång till vissa insatsvaror. I och

med detta beslutade K2A att senarelägga bolagets operationella

tillväxtmål om 10 000 bostäder under förvaltning, som tidigare

var avsett att uppnås under 2025. Under 2022 byggstartades två

projekt om 265 bostäder i Stockholmsportföljen. Båda dessa

projekt utvecklas av tredje part. Oavsett om K2A utvecklar

fastigheten i egen regi eller med stöd av tredje part ställs höga

krav på standard, långsiktighet och hållbarhet.

Färdigställande av projekt

Under 2022 färdigställdes totalt nio projekt med sammanlagt

923 bostäder. Av de färdigställda projekten utvecklades fem

projekt med sammanlagt 731 bostäder i egen regi – varav 337

bostäder uppfördes av K2A Trähus och 394 uppfördes genom

totalentreprenad. Fyra projekt med sammanlagt 192 bostäder

avsåg färdigställande av terminsaärer.

Under första kvartalet färdigställdes Växjö Soluppgången,

LSS Motala, Växjö Skärvet, Järfälla Barkarby samt Örebro

Startbanan. Under andra kvartalet färdigställdes Växjö Biologen

och Sundsvall Förrådet. Under tredje kvartalet färdigställdes

Gotland Visby Korpralen. Under ärde kvartalet färdigställdes

Växjö Hortonomen.

Projekttidplan

2022 2023 2024

Fastighet / projekt Kommun bostäder Mkr Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

Färdigställda projekt under 2022

Soluppgången 1 Växjö 60 9,0

Barkarby 2:60, lott A Järfälla 205 22,6

LSS Motala Motala 6 1,6

Skärvet 11 Växjö 56 6,4

Startbanan 3 Örebro 115 7,9

Biologen 3 Växjö 70 7,4

Förrådet 4 Sundsvall 237 14,8

Korpralen 1, etapp 1 Visby 74 5,4

Hortonomen 1 Växjö 100 6,2

Pågående projekt i produktion

Bredsand 1:282 Enköping – 2,4

Näcken 1 Lund 98 8,2

Forntiden 2 Västerås 155 14,4

Äppellunden 1 Umeå 83 7,5

Glidet 1 Luleå 95 8,9

Diskusen 2 Växjö 185 15,2

Intervallet 7-9 Linköping 112 7,6

Bottenhavet 21 nybygg. Örebro 36 2,3

Sala backe 50:1 & 2 Uppsala 216 20,0

Vallan 1 Luleå 115 10,1

Rödalen 1 Norrtälje 191 19,4

Kornknarren 2 Västerås 62 5,2

Hyres-

värde

Mkr

Pågående projekt delas in i bostäder i ”produktion” som består av projekt där byggstart har skett och bostäder i ”projekt” som ännu

inte har byggstartats.

Antal

K2A Årsredovisning 2022

Fastighets- och projektportfölj

Pågående projekt Planerat färdigställande

Pågående projekt per kategori

33 %

Antal förvaltade bostäder

3 %

64 %

5 012

42 %

Uthyrbar yta, kvm

17 %

41 %

187 184

44 %

Fastighetsvärde, Mkr

11 %

45 %

8 248

47 %

Hyresvärde, Mkr

14 %

40 %

439

56 %

Antal förvaltade bostäder

3 %

41 %

5 012

51 %

Uthyrbar yta, kvm

10 %

39 %

187 184

44 %

Fastighetsvärde, Mkr

6 %

50 %

8 248

47 %

Hyresvärde, Mkr

8 %

45 %

439

● Hyresbostäder

●

Studentbostäder

● Samhällsfastigheter

● Stockholm/Mälardalen

● Universitets- och högskoleorter

● Övriga orter

77 %

Antal bostäder i

pågående projekt

23 %

4 865

Bedömt hyresvärde för

pågående projekt, Mkr

493

●

Hyresbostäder

●

Studentbostäder

●

Samhällsfastigheter

38 %

Antal bostäder i

pågående projekt

62 %

4 865

Bedömt hyresvärde för

pågående projekt, Mkr

73 %

493

● Stockholm/Mälardalen

● Universitets- och högskoleorter

● Övriga orter

12 %

19 %

69 %

Total projektportfölj

Utöver projekten i produktion förfogar K2A över byggrätter

som möjliggör utveckling av ytterligare 3 517 bostäder och

samhällsfastigheter. Dessa pågående projekt benner sig i olika

faser – från detaljplaneprocesser till projektplanering inför

byggstart. Tillsammans med projekten i produktion utgör dessa

projekt K2A:s totala projektportfölj.

Den totala projektportföljen omfattar därmed totalt 4 865

bostäder med en planerad uthyrbar yta om 187 835 kvm, samt

lokaler och samhällsfastigheter med 33 369 kvm uthyrbar yta.

K2A bedömer att de totala investeringarna uppgår till cirka

9 100 Mkr för att färdigställa den bentliga projektportföljen

som däreer bedöms ha ett hyresvärde om cirka 493 Mkr.

Under 2022 har pågående projekt minskat med 968 bostäder.

Färdigställda projekt uppgår till 923 bostäder och som en följd

av skiat fokus har K2A avstått 680 bostadsbyggrätter i region-

städer och i stället adderat 635 bostadsbyggrätter i Stockholm.

Pågående projekt uppdelat geografiskt

Information om pågående projekt i årsredovisningen är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av pågående projekt samt när i tiden

projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningar och

antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och

storlek, tidsplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden

justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej

upphandlats, vilket innebär att finansiering av pågående projekt är en osäkerhetsfaktor.

K2A Årsredovisning 2022

Fastighets- och projektportfölj

Pågående projekt

Byggstart, Färdigställt, Total yta, Antal Hyresvärde,

Pågående projekt i produktion Kommun Kategori¹ Status

år år kvm bostäder Mkr

Bottenhavet 21 (nybyggnation) Örebro St 4, 2018 4, 2023 1 024 36 2,3

Näcken 1 Lund H 1, 2021 2, 2023 3 497 98 8,2

Sala backe 50:1 & 2 Uppsala H 1, 2021 4, 2023 11 350 216 20,0

Glidet 1 Luleå H 2, 2021 2, 2023 4 600 95 8,9

Vallan 1 Luleå H 2, 2021 4, 2023 5 400 115 10,1

Diskusen 2 Växjö H 2, 2021 3, 2023 6 863 185 15,2

Kornknarren 2 Västerås H 2, 2021 1, 2024 2 463 62 5,2

Intervallet 7-9 Linköping St, Sa 3, 2021 3, 2023 3 177 112 7,6

Forntiden 2 Västerås H 4, 2021 2, 2023 6 747 155 14,4

Äppellunden 1 Umeå H 4, 2021 2, 2023 3 852 83 7,5

Rödalen 1 Norrtälje H 1,2022 4, 2023 10 785 191 19,4

Bredsand 1:282 Enköping Sa 2, 2022 1, 2023 1 350 – 2,4

Summa 61 108 1 348 121,3

Övriga pågående projekt

Slakthusområdet (studentbostäder) Stockholm St 6 2024 2026 6 175 250

Slakthusområdet (förskola) Stockholm Sa 6 2024 2026 1 130 –

Slakthusområdet (idrottshall) Stockholm Sa 6 2024 2026 2 300 –

Brohuvudet 13-16 Sundsvall St 6 2024 2027 1 850 86

Björksätra Stockholm H 2 2025 2027 5 200 120

Korpralen 1 Gotland St 1 2025 2027 1 634 76

Stora Sköndal Stockholm H 4 2025 2027 7 900 248

Timmerfallet Stockholm St 1 2025 2027 4 300 200

Torpa-Sjöbo 2:1, etapp 1 Borås H 4 2025 2027 10 200 274

Vansta 5:28 Nynäshamn H 2 2025 2027 5 480 140

Ekersvägen Örebro H 3 2026 2028 10 500 200

Harklövern 1 Karlstad H 6 2026 2028 3 282 88

Juliana 8 Västerås St 6 2026 2028 975 45

Sidsjöhöjden 4 (nyproduktion) Sundsvall H, St 6 2026 2028 2 250 60

Skutkrossen 16 Stockholm H 1 2026 2028 3 000 70

Trädan 27 Växjö St 6 2026 2028 1 935 90

Visborg 1:9 (del av) Gotland St 1 2026 2028 3 763 175

Isaberg 1 Stockholm H 1 2027 2029 3 400 95

Torpa Sjöbo 2:1, etapp 2 Borås H 2 2027 2029 4 150 110

Bygeln 2 & 8 (del av) Stockholm H – 2027 2030 7 000 140

Örbyleden Stockholm H 2 2027 2029 7 100 175

Summa 105 966 2 974

Totalt 167 074 4 322

Samägda projekt, antal bostäder, yta samt hyresvärde hänförligt till K2A

Flogsta 22:3 Uppsala St 4 2024 2026 9 360 143

Ångpannan 12 Västerås Sa 6 2023 2026 21 250 –

Viby 19:3 Upplands-Bro H 6 2023 2029 23 520 400

Summa 54 130 543

Totalt per balansdagen 221 204 4 865

1) Sa = Samhällsfastigheter, St = Studentbostäder, H = Hyresbostäder

2) Beroende på vilken fas respektive detaljplan befinner sig i beaktar K2A en andel av byggrätternas bedömda verkliga värde. 1 = Planbesked (25%),

2 = Start-PM (50%), 3 = Planprogram (50%), 4 = Plansamråd (75%), 5 = Utställning (75%), 6 = Detaljplan fastställd (100%)

K2A Årsredovisning 2022

Fastighets- och projektportfölj

Urval av färdigställda projekt 2022

Järfälla Barkarbystaden

199 studentbostäder

I Järfälla kommun färdigställde K2A

199 studentbostäder, ett LSS-boende

med 6 vårdbostäder, en förskola samt

en kommersiell lokal. Kvarteret ligger

mitt i den framväxande Barkarbystaden

med 100 meter till Barkarbystadens

kommande tunnelbana. Kvarteret ligger

även på kort gångavstånd till grundskola

och naturreservat. Total uthyrbar yta

uppgår till 6 311 kvm med ett hyresvärde

om 22,6 Mkr. Studentbostäderna är

fullt utrustade med diskmaskin, ugn och

kombinerad tvättmaskin och torktumlare.

Projektet färdigställdes första kvartalet

2022 och har miljöcertierats enligt

Svanen och uppnår den högsta miljö-

klassen mörkgrön enligt K2A:s

gröna ramverk.

Växjö Biologen

70 hyresbostäder

Under 2022 stärkte K2A sin hyres-

bostadsportfölj i Växjö med fyra

fastigheter som färdigställdes med totalt

286 bostäder. En av dessa fastigheter är

Biologen som förvärvades från Granitor

som genomfört och färdigställt projektet.

Biologen ligger mellan centrala Växjö

och Linnéuniversitetet med utsikt över

sjön Trummens strand. Total uthyrbar yta

uppgår till 4 124 kvm med ett hyresvärde

om 7,4 Mkr. Fastigheten färdigställdes

under andra kvartalet 2022 och har

miljöcertierats med Miljöbyggnad Silver

och uppnår den högsta miljöklassen

mörkgrön enligt K2A:s gröna ramverk.

Örebro Startbanan

115 hyresbostäder

Under det första kvartalet 2022 färdig-

ställdes fastigheten Startbanan 3 med 115

hyresbostäder i Örebro. Fastigheten ligger

på Södra Ladugårdsängen, 2,5 kilometer

från centrala Örebro och nära natur-

reservatet Reträtten. Total uthyrbar yta

uppgår till 3 198 kvm med ett hyresvärde

om 7,9 Mkr. Projektet har miljö-

certierats enligt Svanen och uppnår

den högsta miljöklassen mörkgrön enligt

K2A:s gröna ramverk.

K2A Årsredovisning 2022

Fastighets- och projektportfölj

Urval av pågående projekt i produktion

Uppsala Sala backe

216 hyresbostäder

I slutet av 2020 ingick K2A avtal om

att förvärva fastigheterna Uppsala 50:1

och 50:2 från Granitor där 216 hyres-

bostäder inklusive ett LSS-boende med

sex bostäder kommer att utvecklas. K2A

förvärvade fastigheten från Granitor

som nansierar, bygger och färdigställer

projektet i dess helhet och K2A bedöms

tillträda fastigheterna under ärde

kvartalet 2023. Total uthyrbar yta uppgår

till 11 350 kvm med ett hyresvärde om

cirka 20,0 Mkr. Projektet kommer miljö-

certieras enligt Miljöbyggnad Silver

och bedöms uppnå miljöklass mörkgrön

enligt K2A:s gröna ramverk.

Norrtälje Rödalen

191 hyresbostäder

Fastigheten ligger centralt beläget i

utvecklingsområdet Norrtälje Hamn och

kommer utgöras av ett bostadskvarter

i 6 plan med totalt 191 hyresbostäder

om 1 till 4 rum och kök samt 3 lokaler

inklusive underliggande garage med

121 parkeringsplatser. K2A förvärvade

fastigheten från Slättö som nansierar,

bygger och färdigställer projektet i

dess helhet och K2A bedöms tillträda

fastigheterna under ärde kvartalet 2023.

Total uthyrbar yta uppgår till 10 785

kvm, med ett hyresvärde om cirka 19,4

Mkr. Fastigheten kommer miljöcertieras

enligt Miljöbyggnad Silver och bedöms

uppnå miljöklass mellangrön enligt

K2A:s gröna ramverk.

Umeå Äppellunden

83 hyresbostäder

På fastigheten Äppellunden 1 i Umeå

kommer 83 hyresbostäder att uppföras.

Projektet påbörjades under oktober 2021

och bedöms färdigställas under andra

kvartalet 2023. K2A avtalade om att

förvärva Äppellunden 1 i april 2021 från

säljaren Bonava, som kommer att bygga

och färdigställa projektet i dess helhet.

Totala uthyrbar yta uppgår till

3 852 kvm med ett hyresvärde om cirka

7,5 Mkr. Fastigheten ligger i stadsdelen

Tomtebo gård och projektet kommer att

miljöcertieras enligt Svanen och bedöms

uppnå miljöklass mellangrön enligt

K2A:s gröna ramverk.

K2A Årsredovisning 2022

Fastighets- och projektportfölj

I bostadsområdet Vega Park i Haninge har K2A byggt 462 hyresbostäder,

belägna endast 700 meter från pendeltågsstationen Vega.

Bostäder i attraktiva lägen

på växande orter

Vid utgången av 2022 förvaltade K2A sammanlagt 5 012

bostäder i 27 kommuner jämfört med 3 910 föregående år.

Samtidigt hade bolaget 4 865 bostäder i pågående projekt i 19

kommuner. På tre av orterna hade K2A samägda projekt med

andra bostadsutvecklare. Totalt hade bolaget 9 877 (9 743)

bostäder i förvaltning eller i pågående projekt.

K2A:s bostäder finns i attraktiva lägen

K2A utvecklar och erbjuder främst två bostadskategorier –

hyresbostäder och studentbostäder – på orter där eerfrågan är

hög. Bolagets yteektiva hyres- och studentbostäder utvecklas i

samverkan med berörda kommuner på eerfrågade lägen med

bra kommunikationer och närhet till service. K2A:s studentbo-

städer åternns i attraktiva lägen på eller i direkt anslutning till

campus, det vill säga universitets- och högskoleområden.

Expansion via markanvisningar och förvärv

K2A erhåller oa mark för bostadsproduktion via kommunal

markanvisning. Bolaget har etablerat goda kontakter med

företrädare för utvalda kommuner, vilket skapar möjligheter till

förtroendefull samverkan för att bygga och erbjuda er bostäder

till kommuninvånarna. Möjligheterna att få fram mark till

bostadsändamål varierar dock mycket mellan olika kommuner

liksom tiderna för planprocesserna.

K2A har under 2022 erhållit planstart samt vunnit

markanvisningstävlingar som inneburit att projektportföljen

tillförts projekt med byggrätter för utveckling av 635 bostäder

i Stockholm vilket är K2A:s viktigaste marknad. Av de 3 517

bostadsbyggrätter som K2A förfogar över nns idag 1 298

i Stockholms stad och ytterligare 540 i andra kommuner i

Stockholms län. Det innebär att mer än hälen av K2A:s bygg-

rätter nns i Stockholms län. I Stockholm nns bättre förutsätt-

ningar för värdeskapande fastighetsutveckling än i övriga Sverige.

I Stockholm är både hyrorna och fastighetsvärdena högre. Det

innebär att projektutveckling i Stockholm fortfarande är lönsam

trots högre nansierings- och byggkostnader.

Konkurrensmässiga fördelar

K2A specialiserar sig på moderna, klimatsmarta hyres- och

studentbostäder med hög standard i attraktiva lägen samt

erbjuder kundnära förvaltning med hög servicenivå genom

innovativa lösningar. Detta ger bolaget konkurrensmässiga

fördelar gentemot andra aktörer. Miljöcertiering av K2A:s

bostäder stärker också bolagets position. Ytterligare en

konkurrensfördel är att bolaget fokuserar på yteektiva bostäder

som inrymmer alla eerfrågade funktioner på en mindre boyta.

På så vis kan kunderna erbjudas en lägre månadshyra med

bibehållen funktion.

Bostadsmarknaden

Samtliga uppgier om statistik i detta avsnitt kommer från

Statistiska Centralbyrån (SCB) om inte annat anges. Statistiken

har bearbetats av K2A.

Bristen på bostäder är stor i de esta av Sveriges kommuner,

men framför allt i de dynamiska storstadsregionerna. Det är i

regioner med högre ekonomisk tillväxt som est arbetstillfällen

skapas och befolkningstillväxten är som störst. Främst saknas

små bostäder med rimliga hyror, det vill säga mindre hyres-

bostäder. 70 procent av hushållen i Sverige består idag av en till

två personer.

Drivkrafter på bostadsmarknaden

En välfungerande bostadsmarknad för hyresbostäder förutsätter

era faktorer såsom:

 En underliggande befolkningstillväxt

 En balans mellan utbud och eerfrågan

 En väl fungerande arbetsmarknad

Stark befolkningstillväxt

Sveriges befolkning har ökat kraigt under det senaste decenniet

från 9,5 till 10,5 miljoner invånare, vilket motsvarar en tillväxt

om cirka en procent per år. En bidraganade orsak är att invand-

ringen till Sverige har ökat betydligt under 2000-talet. Sveriges

befolkning ökade under 2022 med 0,7 procent.

12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22

Befolkningsmängd, antal miljoner invånare

I många kommuner i Sverige är bristen på hyresbostäder stor till följd av urbanisering,

befolkningstillväxt och otillräcklig nyproduktion av hyresbostäder. K2A utvecklar sitt

fastighetsbestånd på tillväxtorter med hög efterfrågan.

K2A Årsredovisning 2022

Marknad

Befolkningstillväxt per kommun

Befolkningen ökar för Sverige som helhet, men mellan Sveriges kommuner varierar befolkningsförändringen. Urbaniseringen driver

allt er till de dynamiska storstadsregionerna där est arbetstillfällen skapas.

Befolkningsökningen för de orter där K2A förvaltar eller uppför bostäder framgår av stapeldiagrammet nedan där varje stapel avser

befolkningsökning per kommun under de senaste tio åren. Den mörkblå stapeln avser genomsnittet för Sverige.

SverigeGotland

Kiruna Umeå

SundsvallGävle

Västerås Karlstad

Lund Växjö

Linköping Enköping

Uppsala Stockholm

Haninge Järfälla

Befolkningsökning per kommun 10 år, procent

Luleå

K2A:s Svanenmärkta studentbostäder i Barkarbystaden nominerades till Studentbostadspriset 2022. Ett exempel på K2A:s

moderna, yteffektiva studentbostadskoncept.

K2A Årsredovisning 2022

Marknad

Behov, utbud och efterfrågan

Bristen på bostäder är stor i de esta av Sveriges kommuner,

men framför allt i orter med en stark arbetsmarknad. 2022

stod närmare 800 000 personer i kö hos Bostadsförmedlingen i

Stockholm för att få en hyresbostad. Kötiden för dem som står i

kön beräknas till nio år i genomsnitt.

Många personer i Sverige lever ensamma eller i mindre

familjekonstellationer, vilket innebär att det nns en stor

eerfrågan på mindre bostäder. De senaste årens stora

invandring har ytterligare ökat eerfrågan i detta bostads-

segment. För kategorin studentbostäder uppger bransch-

organisationen Studentbostadsföretagen att drygt en ärdedel

av studieorterna i Sverige har brist på studentbostäder medan

övriga är i någorlunda balans. Det är främst på de större

universitets- och högskoleorterna som bristen är stor. De

genomsnittliga kötiderna kan på orter som Stockholm, Lund

och Uppsala uppgår till mellan tolv veckor och fem år, vilket

motsvarar en stor del av studietiden.

Nybyggnation

Tillgången på bostäder i tillväxtregionerna har länge legat på

nivåer långt under eerfrågan. Den accelererande befolknings-

tillväxten sätter ytterligare press på stat och kommuner att

bättre möta eerfrågan. Boverkets bedömning är att det årliga

behovet av nya bostäder på nationell nivå från 2018 till 2027 är

i genomsnitt 64 000. Olika stimulanser har presenterats för att

öka nybyggnationen av bostäder.

Nyproduktionen ökade kraigt fram till 2017, vilket framgår

av det första stapeldiagrammet. Dock bröts tillväxttakten under

2018 då antalet påbörjade bostäder minskade för första gången

sedan 2012. Minskningen i antalet påbörjade bostäder fortsatte

under 2019 för att däreer ha ökat under 2020 och 2021. Under

2022 ändrades förutsättningarna för bostadsbyggandet till följd

av höjda byggkostnader, stopp för investeringsstöd, ökad

ination och höjda räntekostnader vilket resulterade i en

inbromsning av bostadsbyggandet. 2022 påbörjades

nybyggnation av 51 000 bostäder, i jämförelse med 61 000

bostäder året innan. Boverket bedömer att bostadsbyggandet

fortsatt kommer att minska under 2023 och prognosen är att

33 000 bostäder kommer byggstartas. Givet rådande marknads-

läge är K2A:s bedömning att nybyggnationen av bostäder under

2023 kan understiga boverkets prognos vilket på sikt leder till

ökad obalans mellan eerfrågan och utbud av nya bostäder.

Antalet färdigställda bostäder under 2022 ligger i linje med året

innan och konsekvenserna av inbromsningen av bostads-

byggandet förväntas ge utslag i statistiken över färdigställda

bostäder först 2024 och framåt, enligt Boverket.

1 person

41 %

2 personer

30 %

3 personer

11 %

4 personer

12 %

Fler än 4 personer

6 %

Hushållens sammansättning

10 000

20 000

30 000

40 000

03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22

Färdigställda hyresrätter

Färdigställda bostads- och äganderätter

Färdigställda hyres- och bostadsrätter, antal

30 000

60 000

90 000

20 000

50 000

80 000

03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22

Befolkningsökning

Färdigställda bostäder

Befolkningsökning och färdigställda bostäder

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000

80 000

03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22

Färdigställda bostäder

Påbörjade bostäder

Påbörjade och färdigställda bostäder, antal

K2A Årsredovisning 2022

Marknad

Stockholmsregionen

Om Stockholm

Stockholmsregionen omfattar alla kommuner i Stockholms län

och har en befolkning om 2,4 miljoner samt en befolknings-

ökning över riksgenomsnittet. Det har påbörjats byggnation av

155 000 bostäder under de senaste tio åren och 125 000 har

färdigställts. Boverkets marknadsundersökning visar att det råder

underskott på såväl studentbostäder som på bostäder generellt.

Därför finns K2A i Stockholm

Stockholm har ett väldiversierat näringsliv, en stark arbets-

marknad och ett ertal av Sveriges största lärosäten. Stockholm

har dessutom ha en hög befolkningstillväxt under lång tid

vilket sammantaget har skapat en stor eerfrågan på bostäder.

Stockholms stad har som mål att det ska byggas 140 000 bostäder

under perioden 2010 till 2030 och bostadsförmedlingen har i

dagsläget en bostadskö med 775 000 personer.

Händelser under 2022

I januari färdigställdes projektet i Barkarbystaden med 199

studentbostäder, ett LSS-boende med 6 vårdbostäder, en förskola

samt en lokal. Fastigheten har en total uthyrbar yta som uppgår

till 6 311 kvm med ett hyresvärde om 22,6 Mkr. I mars tilldelades

K2A en markanvisning av Stockholms stad motsvarande 175

hyresbostäder på fastigheten Örby 4:1 i stadsdelen Stureby/

Örby. I juni tilldelades K2A en markanvisning av Stockholms

stad motsvarande 120 hyresbostäder inom fastigheten Sätra 2:1

i stadsdelen Sätra. I juni godkände Stockholms stad hyres- samt

exploateringsavtal för en idrottshall i Slakthusområdet med en

yta om 2 300 kvm. Byggstart planeras till det ärde kvartalet

2023. K2A erhöll i juli planbesked för en detaljplan som reglerar

utveckling av en projektfastighet i Bromma i Stockholm där K2A

avser uppföra 200 studentbostäder.

Andel av fastighets- och projektportfölj

Förvaltningsobjekt och pågående projekt

Total yta, Antal

Förvaltningsobjekt Kategori kvm bostäder



Vega Park, etapp 1 H 5 753 123



Vega Park, etapp 2 H 7 923 185



Vega Park, etapp 3 H 5 883 154



Kopiepennan 1 St, Sa 1 610 60



Isaberg 1 Fp 1 282 –



Skutkrossen 16 Fp 384 –



LSS Täby Sa 726 6



LSS Södertälje Sa 532 6



Barkarby 2:60, lott A St, Sa 6 311 205



Utvecklingsfastigheter Fp 750 5

Summa 31 154 744

Pågående projekt



Rödalen 1 H 10 785 191



Slakthusområdet

St 6 175 250



Slakthusområdet

Sa 1 130 –



Slakthusområdet

Sa 2 300 –



Björksätra H 5 200 120



Stora Sköndal H 7 900 248



Timmerfallet

St 4 300 200



Vansta 5:28 H 5 480 140



Skutkrossen 16 H 3 000 70



Isaberg 1 H 3 400 95



Bygeln 2 & 3 (del av) H 7 000 140



Örbyleden H 7 100 175



Viby 19:3 H 23 520 400

Summa 87 290 2 029

Totalt 118 444 2 773

1) Förskola

2) Idrottshall

K2A förvaltar sammanlagt 744 bostäder i Stockholmsregionen. Merparten av

bostäderna är belägna i Haninge och resterande i Vällingby och Barkarbystaden.

Därtill driver K2A 13 pågående projekt med sammanlagt 2 029 bostäder i

regionen. 28 procent av den totala fastighets- och projektportföljen utgörs av

bostäder i Stockholmsregionen.

28 %

21 %

Andel av totalt

antal bostäder

Andel av totalt

hyresvärde (förvaltning)

STOCKHOLM

K2A Årsredovisning 2022

Marknad Stockholmsregionen

Vega park, etapp 1, Haninge

Färdigställt 2016

Vega park, etapp 2, Haninge

Färdigställt 2018

Kopiepennan, Stockholm

Färdigställt 2017

Vega park, etapp 3, Haninge

Färdigställt 2019/2020

Barkarbystaden, Järfälla

Färdigställt 2022

Slakthusområdet, Stockholm

Byggstartas 2024

K2A Årsredovisning 2022

Marknad Stockholmsregionen

Örebro

Om Örebro

Örebro är med 158 000 invånare Sveriges sjunde största kommun

med en befolkningsökning som har varit betydligt högre än för

riksgenomsnittet. Det har påbörjats 11 300 bostäder och 10 800

bostäder har färdigställts under de senaste tio åren. Trots att

nyproduktionstakten har varit hög de senaste åren visar Boverkets

marknadsundersökning att det råder underskott på hyresbostäder.

Därför finns K2A i Örebro

K2A har etablerat verksamhet i Örebro eersom staden är en av

de allra starkaste marknaderna i Mälardalen, med en stor befolk-

ningsökning under lång tid och ett starkt näringsliv. Örebro

universitet har 10 300 studenter vilket gör det till Sveriges 16:e

största lärosäte. Örebro kommun har även varit bra på att ta fram

detaljplaner för bostadsutveckling, vilket har bidragit till att

K2A har en betydande andel färdigställda bostäder på orten. I

och med fastighetsbeståndet om 861 bostäder har K2A uppnått

ett bestånd för eektiv förvaltning i Örebro.

Händelser under 2022

Under året färdigställdes 115 hyresbostäder på fastigheten

Startbanan 3, motsvarande 3 198 kvm uthyrbar yta med ett

hyresvärde om 7,9 Mkr.

Andel av fastighets- och projektportfölj

Förvaltningsobjekt och pågående projekt

Total yta, Antal

Förvaltningsobjekt Kategori kvm bostäder



Oreganon 1 St 6 635 306



Bottenhavet 21 St 7 239 352



Glidplanet 5 H 3 912 88



Startbanan 3 H 3 198 115

Summa 20 984 861

Pågående projekt



Bottenhavet 21 nybygg. St 1 024 36



Ekersvägen H 10 500 200

Summa 11 524 236

Totalt 32 508 1 097

Örebro är den tredje största orten i Mälardalen. Här förvaltar K2A i dagsläget 861

bostäder, vilket motsvarar 17 procent av bolagets färdigställda bostäder. K2A har

dessutom två pågående projekt med totalt 236 bostäder på orten. Sammantaget

innebär det att Örebros andel av det totala antal bostäder i K2A:s fastighets- och

projektportfölj uppgår till 11 procent.

K2A:s fastighetsbestånd i Örebro

Andel av totalt

antal bostäder

11 %

Andel av totalt

hyresvärde (förvaltning)

12 %

ÖREBRO

K2A Årsredovisning 2022

Marknad Örebro

Oreganon 1

Färdigställt 2017/2018

Bottenhavet 21

Ombyggnation färdigställd 2021

Glidplanet 5

Färdigställt 2018

Startbanan 3

Färdigställt 2022

K2A Årsredovisning 2022

Marknad Örebro

Gävle

Om Gävle

Gävle är med 103 000 invånare Sveriges 18:e största kommun

med en befolkningsökning som har varit något lägre än för riks-

genomsnittet. Gävle är ett logistiknav och hamnen är ostkustens

största containerhamn. Gävle är en betydande industristad med

ett väldiversierat näringsliv. Det har påbörjats 3 900 bostäder

under de senaste tio åren och 3 400 bostäder har färdigställts.

Boverkets marknadsundersökning visar att det råder underskott

på hyresbostäder.

Därför finns K2A i Gävle

K2A har etablerat verksamhet i Gävle eersom bolaget har som

strategi att vara rikstäckande avseende studentbostäder och

högskolan i Gävle med 8 500 studerande är Sveriges 18:e största

lärosäte. Gävle kommun har även varit framgångsrik med att

skapa möjligheter för bostadsutveckling och Gävle var en av

K2A:s första marknader.

Andel av fastighets- och projektportfölj

Förvaltningsobjekt och pågående projekt

Total yta, Antal

Förvaltningsobjekt Kategori kvm bostäder



Olsbacka 50:6 St 4 754 200



Kungsbäck 2:21 St 2 024 95



LSS Gävle Sa 448 6



Kungsbäck 2:26 St, Sa 4 499 139



Kungsbäck 2:27, 2:28 H 4 440 107



Brynäs 19:18 H, Sa 4 847 138



Kungsbäck 2:29 St 2 786 126

Summa 23 798 811

I Gävle förvaltar K2A sju förvaltningsobjekt med 811 bostäder vilket innebär att

antalet bostäder i Gävle motsvarar åtta procent av det totala antalet bostäder i

K2A:s fastighets- och projektportfölj.

K2A:s fastighetsbestånd i Gävle

Andel av totalt

antal bostäder

8 %

Andel av totalt

hyresvärde (förvaltning)

13 %

GÄVLE

K2A Årsredovisning 2022

Marknad Gävle

Olsbacka 50:6

Färdigställt 1998/2017

Kungsbäck 2:21

Färdigställt 2015

Kungsbäck 2:26-2:29

Färdigställt 2020/2021

LSS Gävle

Färdigställt 2014

Brynäs 19:18, Godisfabriken

Färdigställt 2021

K2A Årsredovisning 2022

Marknad Gävle

Växjö

Om Växjö

Växjö har ett centralt läge i Småland och är med 97 000 invånare

Sveriges 22:a största kommun. Befolkningsökningen har varit

högre än för riksgenomsnittet. Det har påbörjats 6 900 bostäder

i kommunen under de senaste tio åren och 5 200 bostäder har

färdigställts. Boverkets marknadsundersökning visar att det råder

underskott på hyresbostäder.

Därför finns K2A i Växjö

K2A har etablerat verksamhet i Växjö eersom Linnéuniversitetet

med över 25 000 studenter är Sveriges femte största lärosäte, vilket

passar väl in bolagets strategi att vara rikstäckande avseende

studentbostäder.

Händelser under 2022

I februari tillträdde K2A fastigheten Soluppgången 1 med 60

hyreslägenheter samt en förskola med en total uthyrbar yta

om cirka 4 800 kvm med ett hyresvärde om 9,0 Mkr. I april

tillträdde K2A fastigheten Skärvet med 56 hyresbostäder med

en total uthyrbar yta om cirka 3 700 kvm med ett hyresvärde om

6,4 Mkr. I maj tillträdde K2A fastigheten Biologen 3 med 70

hyresbostäder med en total uthyrbar yta om cirka 4 100 kvm och

ett hyresvärde om 7,4 Mkr. I december färdigställdes fastigheten

Hortonomen med 100 studentbostäder med en total uthyrbar

yta om cirka 2 600 kvm och ett hyresvärde om 6,2 Mkr.

Andel av projekt- och projektportfölj

Förvaltningsobjekt och pågående projekt

Total yta, Antal

Förvaltningsobjekt Kategori kvm bostäder



Slottsstaden 4 St 3 794 113



Ekologen 1 H 5 332 75



Soluppgången 1 H 4 816 60



Skärvet 11 H 3 664 56



Biologen 3 H 4 124 70



Hortonomen 1 St 2 640 100

Summa 24 370 474

Pågående projekt



Diskusen 2 H 6 863 185



Trädan 27 St 1 935 90

Summa 8 798 275

Totalt 33 168 749

I Växjö har K2A sex förvaltningsfastigheter varav fyra av dessa färdigställdes under

2022 samt två pågående projekt. Sammantaget motsvarar det åtta procent av det

totala antalet bostäder i K2A:s fastighets- och projektportfölj.

K2A:s fastighetsbestånd i Växjö

Andel av totalt

antal bostäder

8 %

Andel av totalt

hyresvärde (förvaltning)

10 %

VÄXJÖ

K2A Årsredovisning 2022

Marknad Växjö

Slottsstaden 4

Färdigställt 2005

Ekologen 1

Färdigställt 2018

Soluppgången 1

Färdigställt 2022

Skärvet 11

Färdigställt 2022

Biologen 3

Färdigställt 2022

Hortonomen 1

Färdigställt 2022

K2A Årsredovisning 2022

Marknad Växjö

Sundsvall

Om Sundsvall

Sundsvall är med 99 000 invånare Sveriges 20:e största kommun

med en befolkningsökning som har varit högre än för riksge-

nomsnittet. Det har påbörjats 2 000 bostäder i kommunen

under de senaste tio åren och 1 600 bostäder har färdigställts.

Boverkets marknadsundersökning visar att det råder överskott

på studentbostäder men underskott generellt på kommunens

bostadsmarknad.

Därför finns K2A i Sundsvall

K2A har etablerats i Sundsvall eersom K2A har som

strategi att vara rikstäckande avseende studentbostäder och

Mittuniversitetet med 13 000 studenter är Sveriges tionde

största lärosäte. K2A:s fastigheter har även särskilt attraktiva

lägen i centrala Sundsvall.

Händelser under 2022

I april färdigställdes fastigheten Förrådet 4 med 237 student-

bostäder. I november tillträdde K2A del av fastigheten Sidsjö

2:41 med 27 hyresbostäder genom fastighetsreglering till

Sidsjöhöjden 14.

Andel av fastighets- och projektportfölj

Förvaltningsobjekt och pågående projekt

Total yta, Antal

Förvaltningsobjekt Kategori kvm bostäder



Grönborg 6 St 2 719 80



Sidsjöhöjden 4 Sa 8 061 –



Sidsjöhöjden 14 H 5 475 90



Förrådet 4 St 5 335 237

Summa 21 590 407

Pågående projekt



Brohuvudet 13-16 St 1 850 86



Abboten 7 H 7 022 187



Sidsjöhöjden 4 nyprod. H, St 2 250 60

Summa 11 122 333

Totalt 32 712 740

I Sundsvall förvaltar K2A fyra fastigheter med sammanlagt 407 bostäder och

driver tre pågående projekt omfattande uppförandet av 333 bostäder. Bostäderna

i Sundsvall motsvarar sammantaget sju procent av det totala antalet bostäder i

K2A:s fastighets- och projektportfölj.

K2A:s fastighetsbestånd i Sundsvall

Andel av totalt

antal bostäder

7 %

Andel av totalt

hyresvärde (förvaltning)

9 %

SUNDSVALL

K2A Årsredovisning 2022

Marknad Sundsvall

Grönborg 6

Färdigställt 1998/2009

Förrådet 4

Färdigställt 2022

Sidsjöhöjden 14

Färdigställt 1942/2021

Brohuvudet 13-16

Byggstartas 2024

K2A Årsredovisning 2022

Marknad Sundsvall

Västerås och Enköping

Om Västerås och Enköping

Västerås och Enköping har sammantaget 206 500 invånare med

en befolkningsökning som har varit högre än för riksgenom-

snittet. Det har påbörjats 12 000 bostäder på orterna under de

senaste tio åren och 10 100 bostäder har färdigställts. Boverkets

marknadsundersökning visar att det råder balans på studentbo-

städer men underskott på bostäder generellt.

Därför finns K2A i Västerås och Enköping

K2A har etablerat sig på orterna tack vare det strategiska läget

centralt i Mälardalsregionen. Båda orterna har ha en stabil

befolkningsutveckling under en längre tid. Västerås har ett starkt

näringsliv. Orterna är strategiskt placerade med Stockholm och

Uppsala inom pendlingsavstånd. K2A förvaltar uteslutande

hyresbostäder och samhällsfastigheter på orterna men har

projektfastigheter för studentbostäder i Västerås.

Händelser under 2022

K2A och Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (SBB) har

gemensamt tecknat hyresavtal med Polismyndigheten respektive

Kriminalvården för uthyrning om totalt 42 500 kvadratmeter i

Västerås. Uthyrningen innebär ett sammanlagt årligt hyresvärde på

drygt 95 Mkr med en avtalstid om 20 år. Byggstart planeras

till 2023.

Andel av fastighets- och projektportfölj

Förvaltningsobjekt och pågående projekt

Total yta, Antal

Förvaltningsobjekt Kategori kvm bostäder



Havsmannen 1 H, Sa 5 076 114



Gånsta 2:106 H 4 560 80



Galgvreten 3:7, 3:8 H 4 066 140



Bredsand 1:353 H 2 324 34



LSS Enköping 2 Sa 441 6



LSS Enköping 3 Sa 680 6

Summa 17 147 380

Pågående projekt



Forntiden 2 H 6 747 155



Kornknarren 2 H 2 463 62



Bredsand 1:282 Sa 1 350 –



Förseglet 9, lott D H 5 420 145



Juliana 8 St 975 45



Ångpannan 12 Sa 21 250 –

Summa 38 205 407

Totalt 55 352 787

I Västerås och Enköping, som är ett gemensamt förvaltningsområde för K2A,

förvaltar bolaget sex fastigheter med sammanlagt 380 bostäder. K2A driver dess-

utom sex pågående projekt avseende totalt 407 bostäder. Sammantaget innebär

det att orternas andel av antal bostäder i förhållande till den totala fastighets- och

projektportföljen uppgår till åtta procent. Dessutom drivs projektet Ångpannan

12 där K2A och SBB tecknat avtal med Polismyndigheten och Kriminalvården om

uppförande och uthyrning av ett nytt polishus samt ett häkte. Totalt beräknas

fastigheten ha en uthyrbar yta om 42 500 kvm.

K2A:s fastighetsbestånd i Västerås och Enköping

Andel av totalt

antal bostäder

8 %

Andel av totalt

hyresvärde (förvaltning)

9 %

VÄSTERÅS OCH ENKÖPING

K2A Årsredovisning 2022

Marknad Västerås och Enköping

Havsmannen, Västerås

Färdigställt 2019

Gånsta, Enköping

Färdigställt 2019

Galgvreten 3:7, 3:8, Enköping

Färdigställt 2016/2018

Bredsand 1:353, Enköping

Färdigställt 2020

Forntiden 2, Västerås

Färdigställs 2023

Kornknarren 2, Västerås

Färdigställs 2024

K2A Årsredovisning 2022

Marknad Västerås och Enköping

Visby

Om Visby

Gotland med 61 000 invånare är Sveriges 39:e största kommun

och i regionen råder bostadsbrist för såväl hyresbostäder

som studentbostäder.

Därför finns K2A i Visby

K2A har etablerat verksamhet i Visby eersom bolaget har som

strategi att vara rikstäckande avseende studentbostäder och i

Visby råder stor brist på studentbostäder. Uppsala Universitet

med campus Gotland har cirka 6 000 studenter.

Händelser under 2022

I februari beviljades K2A bygglov av 74 tillfälliga studentbo-

städer som stod klara för inytt till höstterminen 2022. När

en ny detaljplan vunnit laga kra, som möjliggör uppförandet

av permanenta studentbostäder på fastigheten, kommer de 74

tillfälliga studentbostäderna att monteras ned och ersättas av 150

permanenta bostäder som ska uppföras på samma fastighet. I juli

förvärvade K2A 204 studentbostäder från Gotlandshem med en

uthyrningsbar yta om 5 203 kvm och ett hyresvärde på 10,2 Mkr.

Andel av fastighets- och projektportfölj

Förvaltningsobjekt och pågående projekt

Total yta, Antal

Förvaltningsobjekt Kategori kvm bostäder



Korpralen 1, etapp 1 St 1 850 74



Rekylen 1, Järnvägen

6 & 7 St 5 203 204

Summa 7 053 278

Pågående projekt



Korpralen 1 St 1 634 76



Visborg 1:9 (del av)

St 3 763 175

Summa 5 379 251

Totalt 12 450 529

I Visby förvaltar K2A 278 studentbostäder och driver dessutom två projekt om 251

studentbostäder. Visby är en ny ort för K2A under 2022 och står för fem procent av

det totala antalet bostäder i K2A:s fastighets- och projektportfölj.

K2A:s fastighetsbestånd i Visby

Andel av totalt

antal bostäder

5 %

Andel av totalt

hyresvärde (förvaltning)

4 %

VISBY

K2A Årsredovisning 2022

Marknad Visby

Järnvägen 7

Färdigställt 1999

K2A Årsredovisning 2022

Marknad Visby

Lund

Om Lund

Lund är med 128 000 invånare Sveriges tole största kommun

med en befolkningsökning som har varit högre än för riksge-

nomsnittet. Lund är präglat av sitt universitet och tekniska

högskola och ett ertal betydande företag är sprungna ur den

akademiska forskningsmiljön. Det har påbörjats 10 300 bostäder

i kommunen under de senaste tio åren och 8 200 bostäder har

färdigställts. Nyproduktionen har varit hög under den senaste

femårsperioden men Boverkets marknadsundersökning visar

att det råder fortsatt underskott av såväl studentbostäder som

bostäder generellt.

Därför finns K2A i Lund

K2A har etablerats i Lund eersom K2A har som strategi att bli

rikstäckande avseende studentbostäder. Lund tillhör Sveriges

mest centrala orter för högre utbildning och Lunds universitet

har 32 000 studerande, vilket gör det till Sveriges ärde största

lärosäte. Det innebär att Lund är en av K2A:s viktigaste mark-

nader för studentbostäder.

Andel av fastighets- och projektportfölj

Förvaltningsobjekt och pågående projekt

Total yta, Antal

Förvaltningsobjekt Kategori kvm bostäder



Parasollet 1 St 2 564 120



Helgonagården 5:12 St 1 136 40

Summa 3 700 160

Pågående projekt



Näcken 1 H 3 497 98

Totalt 7 197 258

I Lund förvaltar K2A 160 studentbostäder och driver ett projekt med 98

hyresbostäder som förväntas färdigställas under andra kvartalet 2023.

Sammantaget innebär det att Lunds andel av totala antalet bostäder i K2A:s

fastighets- och projektportfölj uppgår till tre procent.

K2A:s fastighetsbestånd i Lund

Andel av totalt

antal bostäder

3 %

Andel av totalt

hyresvärde (förvaltning)

2 %

LUND

K2A Årsredovisning 2022

Marknad Lund

Parasollet 1

Färdigställt 2019

Helgonagården 5:12

Färdigställt 2010/2020

Näcken 1

Färdigställs 2023

K2A Årsredovisning 2022

Marknad Lund

Umeå

Om Umeå

Umeå är med 132 000 invånare norra Sveriges folkrikaste kommun

och Sveriges ele största kommun med en befolkningsökning som

har varit högre än riksgenomsnittet. Det har påbörjats 10 100

bostäder och färdigställts 7 800 bostäder i kommunen under de

senaste tio åren. Boverkets marknadsundersökning visar att det råder

underskott på såväl student- som hyresbostäder.

Därför finns K2A i Umeå

K2A har etablerat verksamhet i Umeå eersom det nns en stor

eerfrågan på studentbostäder samtidigt som Umeå har ett av

norra Sveriges starkaste näringsliv. Umeå universitet har 22 000

studerande, vilket gör det till Sveriges sjunde största lärosäte.

Andel av fastighets- och projektportfölj

Förvaltningsobjekt och pågående projekt

Total yta, Antal

Förvaltningsobjekt Kategori kvm bostäder



Liljansberget (Roten 1) St 6 141 277

Pågående projekt



Äppellunden 1 H 3 852 83

Totalt 9 993 360

I Umeå förvaltar K2A en fastighet med 277 studentbostäder med attraktivt läge

på Umeå universitets campusområde. K2A driver även ett projekt med 83 hyres-

bostäder. Bostäderna i Umeå motsvarar fyra procent av det totala antalet bostäder

i K2A:s fastighets- och projektportfölj.

K2A:s fastighetsbestånd i Umeå

Andel av totalt

antal bostäder

4 %

Andel av totalt

hyresvärde (förvaltning)

4 %

UMEÅ



K2A Årsredovisning 2022

Marknad Umeå

Liljansberget

Färdigställt 2016



Äppellunden 1

Färdigställs 2023

K2A Årsredovisning 2022

Marknad Umeå

Uppsala

Om Uppsala

Uppsala är med 242 000 invånare Sveriges ärde största kommun

med en befolkningsökning som har varit högre än för riksgenom-

snittet. Det har påbörjats över 22 000 bostäder i kommunen

under de senaste tio åren och 15 000 bostäder har färdigställts.

Nyproduktionen har varit hög under den senaste femårsperioden

men Boverkets marknadsundersökning visar att det råder fortsatt

underskott av såväl studentbostäder som bostäder generellt. K2A

förvaltar även kvarteret Hydra med 108 studentbostäder intill

Sveriges Lantbruksuniversitet åt Akademiska Hus.

Därför finns K2A i Uppsala

K2A har etablerat verksamhet i Uppsala eersom K2A har som

strategi att bli rikstäckande avseende studentbostäder. Uppsala

tillhör Sveriges mest centrala orter för högre utbildning och

Uppsala universitet har mer än 35 000 studerande och över

5 000 lärare och forskare. Uppsala är därför en av K2A:s

viktigaste marknader.

Händelser under 2022

I april utsågs K2A till ankarbyggare för samhällsbyggnads-

projektet Västra stadsdelsnoden i Uppsala. Genom att utses till

ankarbyggare får K2A ett optionsavtal som ger ensamrätt att

förhandla med Uppsala kommun om markanvisning för cirka

200 bostäder. Det är första gången i K2A:s historia som bolaget

utses till ankarbyggare. Uppdraget innebär att K2A kommer att

stödja kommunens organisation under initiering, planläggning

och genomförande av projektet.

Andel av fastighets- och projektportfölj

Förvaltningsobjekt och pågående projekt

Total yta, Antal

Förvaltningsobjekt Kategori kvm bostäder



LSS Uppsala Sa 840 10



LSS Uppsala 2 Sa 510 6

Summa 1 350 16

Pågående projekt



Sala backe 50:1, 50:2 H 11 350 216



Flogsta 22:3 St 9 360 143

Summa 20 710 359

Totalt 22 060 375

I Uppsala förvaltar K2A tre samhällsfastigheter med totalt 16 LSS-bostäder och

driver ett pågående projekt med 216 hyresbostäder inklusive ett LSS-boende. K2A

blev under året utsedd av Uppsala kommun till ankarbyggare för den nya stads-

delen Västra stadsdelsnoden vilket innebär möjlighet att få markanvisningar för

cirka 200 hyresbostäder. K2A äger tillsammans med SBB en projektfastighet för

utvecklande av totalt 286 studentbostäder. Sammantaget innebär det att Uppsalas

andel av det totala antalet bostäder i K2A:s fastighets- och projektportfölj uppgår

till fyra procent.

K2A:s fastighetsbestånd i Uppsala

Andel av totalt

antal bostäder

4 %

Andel av totalt

hyresvärde (förvaltning)

1 %

UPPSALA

K2A Årsredovisning 2022

Marknad Uppsala

LSS Uppsala

Färdigställt 2014

Sala backe 50:1, 50:2

Färdigställs 2023

K2A Årsredovisning 2022

Marknad Uppsala

Karlstad

Om Karlstad

Karlstad är med 96 000 invånare Sveriges 23:e största kommun

med en befolkningsökning som har varit högre än riksgenom-

snittet. Det har påbörjats 7 100 bostäder i kommunen under de

senaste tio åren och 5 300 bostäder har färdigställts. Boverkets

marknadsundersökning visar att det råder balans på student-

bostäder men underskott på hyresbostäder.

Därför finns K2A i Karlstad

K2A har etablerat verksamhet i Karlstad eersom eerfrågan på

bostäder är stor och staden har ett universitet. Karlstad

universitet har 12 000 studenter vilket bidrar till en god

eerfrågan på studentbostäder.

Andel av fastighets- och projektportfölj

Förvaltningsobjekt och pågående projekt

Total yta, Antal

Förvaltningsobjekt Kategori kvm bostäder



Kronokassören 3 St 2 635 122

 Ukulelen 1

St 5 294 248



Harklövern 1, etapp 1 St 1 058 46

Summa 8 987 416

Pågående projekt



Harklövern 1, etapp 2 H 3 282 88

Totalt 12 269 504

I Karlstad förvaltar K2A tre fastigheter med totalt 416 studentbostäder. K2A avser

även att utveckla 88 hyresbostäder. Sammantaget motsvarar det fem procent av

det totala antalet bostäder i K2A:s totala fastighets- och projektportfölj.

K2A:s fastighetsbestånd i Karlstad

Andel av totalt

antal bostäder

5 %

Andel av totalt

hyresvärde (förvaltning)

5 %

KARLSTAD

K2A Årsredovisning 2022

Marknad Karlstad

Ukulelen 1

Färdigställt 2016

Kronokassören 3

Färdigställt 2017

K2A Årsredovisning 2022

Marknad Karlstad

Luleå

Om Luleå

Luleå är med 79 000 invånare Sveriges 29:e största kommun

med en befolkningsökning som har varit lägre än för riksgenom-

snittet. Boverkets marknadsundersökning visar att det råder

balans på studentbostäder men underskott på hyresbostäder

generellt.

Därför finns K2A i Luleå

Luleå är en av Norrlands starkaste tillväxtkommuner och i

regionen pågår era stora näringslivssatsningar inom bland annat

stål- och verkstadsindustrin som innebär stort behov av arbets-

kra och därmed bostäder under de kommande åren. Luleå är en

populär studentstad och Luleå tekniska universitet har 11 000

studenter, vilket gör det till Sveriges ele största lärosäte.

Andel av fastighets- och projektportfölj

I Luleå har K2A två pågående projekt avseende byggnation av sammanlagt 210

hyresbostäder i stadsdelen Kronan. Sammantaget motsvarar det två procent av

det totala antalet bostäder i K2A:s totala fastighets- och projektportfölj.

Förvaltningsobjekt och pågående projekt

Total yta, Antal

Pågående projekt Kategori kvm bostäder



Glidet 1 H 4 600 95



Vallan 1 H 5 400 115

Totalt 10 000 210

K2A:s fastighetsbestånd i Luleå

Andel av totalt

antal bostäder

2 %

Andel av totalt

hyresvärde (förvaltning)

– %

LULEÅ

K2A Årsredovisning 2022

Marknad Luleå

Glidet 1

Färdigställs 2023

Vallan 1

Färdigställs 2023

K2A Årsredovisning 2022

Marknad Luleå

Linköping

Om Linköping

Linköping är med 167 000 invånare Sveriges femte största

kommun med en befolkningsökning som har varit mindre

än för riksgenomsnittet. Det har påbörjats 10 100 bostäder i

kommunen under de senaste tio åren och 9 100 bostäder har

färdigställts. Boverkets marknadsundersökning visar att det råder

underskott på studentbostäder såväl som på

hyresbostäder generellt.

Därför finns K2A i Linköping

Linköping är en expansiv industriregion med ett ertal företag

med teknisk inriktning. Linköping är vidare en av de större

universitetsstäderna med 25 000 studenter. K2A:s pågående

projekt på fastigheten Intervallet ligger i Vallastaden som är en av

Sveriges mest innovativa stadsdelar som invigdes under bo- och

samhällsexpo Vallastaden 2017. Under kort tid har ett 40-tal

aktörer byggt 1 000 bostäder och skapat en tät, grön och blandad

stadsdel med nya arkitektoniska inslag och innovativa lösningar.

Andel av fastighets- och projektportfölj

Förvaltningsobjekt och pågående projekt

Total yta, Antal

Pågående projekt Kategori kvm bostäder

 Intervallet 7-9 St, Sa 3 177 112

Totalt 3 177 112

I Linköping har K2A ett pågående projekt under produktion med 90 student-

bostäder och 22 trygghetsbostäder. Sammantaget motsvarar det en procent av

det totala antalet bostäder i K2A:s totala fastighets- och projektportfölj.

K2A:s fastighetsbestånd i Linköping

Andel av totalt

antal bostäder

1 %

Andel av totalt

hyresvärde (förvaltning)

– %

LINKÖPING

K2A Årsredovisning 2022

Marknad Linköping

Intervallet 7-9

Färdigställs 2023

K2A Årsredovisning 2022

Marknad Linköping

Kiruna

Om Kiruna

Kiruna är med över 22 000 invånare Sveriges 115:e största

kommun med en befolkning som under de senaste tio åren legat

stabilt. Nyproduktionen har varit låg under en lång period men

har ökat under senare år. Boverkets marknadsundersökning

visar att det råder balans för studentbostäder men i

övrigt bostadsbrist.

Därför finns K2A i Kiruna

K2A har etablerat verksamhet i Kiruna med anledning av att

en stor del av centrala Kiruna yttas och bentliga bostäder ska

ersättas av nya bostäder. Eerfrågan på nya bostäder förväntas

vara stor under lång tid. K2A:s fastighet Jägarskolan ligger

endast ett fåtal kilometer från det nya Kiruna Centrum.

Andel av fastighets- och projektportfölj

Förvaltningsobjekt och pågående projekt

Total yta, Antal

Förvaltningsobjekt Kategori kvm bostäder



Rymdcampus

Kiruna 1:304-309 Sa 8 038 –



Jägarskolan 8:6 St 1 646 72

Totalt 9 684 72

I Kiruna förvaltar K2A fastigheten Jägarskolan med 72 studentbostäder samt

Rymdcampus, som är en samhällsfastighet med Institutet för Rymdfysik (IRF) och

Luleå tekniska universitet som hyresgäster. Kiruna står för en procent av det totala

antalet bostäder i K2A:s fastighets- och projektportfölj.

K2A:s fastighetsbestånd i Kiruna

Andel av totalt

antal bostäder

1 %

Andel av totalt

hyresvärde (förvaltning)

4 %

KIRUNA

K2A Årsredovisning 2022

Marknad Kiruna

Rymdcampus

Färdigställt 2000

Jägarskolan

Färdigställt 2017

K2A Årsredovisning 2022

Marknad Kiruna

Övriga samhällsfastigheter

Om samhällsfastigheter

Samhällsfastigheter är en benämning på fastigheter där

hyresgästerna är oentliga aktörer eller bedriver skattenan-

sierad verksamhet inom exempelvis skola, vård och omsorg. Den

absolut största ägaren av samhällsfastigheter i Sverige är den

oentliga sektorn även om en rad privata aktörer etablerat sig

med inriktning på samhällsfastigheter under det senaste decen-

niet. De privata aktörernas etablering är en eekt av att ett stort

antal förvärv av samhällsfastigheter från regioner och kommuner

samt betydande nybyggnation av privata fastighetsbolag.

Eerfrågan på samhällsfastigheter styrs i stor utsträckning av

befolkningstillväxt och demogrask fördelning. Sveriges demo-

gra präglas av en åldrande befolkning, ökande barnkullar och

invandring och således ökar eerfrågan på lokaler för skola, vård

och omsorg. K2A erhåller oa mark för produktion av bostäder

och samhällsfastigheter via kommunal markanvisning. Bolaget

har etablerat goda kontakter med företrädare för kommuner

över hela landet, vilket skapar möjligheter till förtroendefull

samverkan för att bygga och erbjuda er bostäder och lokaler för

skattenansierade verksamheter till kommuninvånarna.

Därför investerar K2A i samhällsfastigheter

K2A investerar i samhällsfastigheter då lokaler för skola, vård

och omsorg ingår som en naturlig del av hyresbostadsbyggande

i nya stadsdelar, men även för att det innebär långa hyresavtal,

begränsad motpartsrisk och stabila kassaöden.

Oentligt nansierade hyresgäster är stabila och kredit-

värdiga. Uthyrningsgraden i samhällsfastigheter är hög och

möjligheten till längre avtal är större än för andra delmarknader.

Det har varit, och fortsatt är, en stigande eerfrågan på samhälls-

fastigheter och det utgör ett bra komplement till K2A:s fokus på

hyres- och studentbostäder. De allra esta kommuner är i behov

av LSS-boenden och stora delar av denna nyproduktion väntas

tillfalla den privata marknaden. Eerfrågan på nya samhälls-

fastigheter nns både hos kommuner och privata operatörer och

projekten drivs i tätt samarbete med hyresgästen som vanligtvis

tecknar hyresavtal innan byggnation påbörjas.

K2A förvaltar och utvecklar samhällsfastigheter med låg motpartsrisk och

långa hyreskontrakt, vilket innebär stabila kassaflöden under lång tid.

Samhällsfastigheterna utgör därmed ett bra komplement till beståndet av

hyres- och studentbostäder.

K2A Årsredovisning 2022

Marknad Övriga samhällsfastigheter

LSS Strängnäs

Färdigställt 2018

LSS Mariefred

Färdigställt 2018

K2A Årsredovisning 2022

Marknad Övriga samhällsfastigheter

Solpanelerna på Parasollet i Lund försörjer både en stor del av

fastigheten och elbilspoolen med el.

Fastigheternas värdering

Värderingsprocess

Värdering av fastigheter sker varje kvartalsslut med hjälp av

externa fastighetsvärderare. Kvartal ett och tre genomförs

översiktliga värderingar, kvartal två och fyra sker fullstän-

diga värderingar. Värderingar upprättas i enlighet med IVS

(International Valuation Standards) som ges ut av International

Valuation Standards Council (IVSC).

Värderingsmetod

Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet

med redovisningsstandarden IAS 40.

Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskanings-

värde, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgier.

Verkligt värde har fastställts med en kombinerad tillämpning av

ortsprismetod och avkastningsbaserad metod. Den avkastnings-

baserade metoden bygger på att en kassaödesanalys upprättats

för varje fastighet. Kassaödesanalysen utgörs av nuvärdet av

fastighetens bedömda framtida drisnetton under kalkyl-

perioden samt nuvärdet av fastighetens restvärde vid kalkyl-

periodens slut. Kalkylperioden uppgår till 15 år och restvärdet

har bedömts genom en evighetskapitalisering av ett uppskattat

marknadsmässigt drisnetto året eer kalkylperiodens slut.

Evighetskapitaliseringen sker med ett direktavkastningskrav

som har härletts från den aktuella transaktionsmarknaden för

jämförbara fastigheter. Såväl direkta som indirekta (fastigheter

sålda i bolag) transaktioner har beaktats. Kassaödet för dris-,

underhålls- och administrationskostnader baseras på marknads-

mässiga och normaliserade utbetalningar för dri, underhåll och

fastighetsadministration, varvid korrektion sker för avvikelser.

Investeringar beräknas utifrån det investeringsbehov som

bedöms föreligga. Klassicering sker i nivå 3 enligt IFRS 13.

I verkligt värde för förvaltningsfastigheter kan byggrätter ingå.

För värderingar av investeringar, som markanvisningar med

tillhörande byggrätter/framtida byggrätter, använder värderaren

ortprismetod, avkastningsmetod samt en förenklad exploate-

ringskalkyl, där värderaren har baserat värderingen på priserna i

liknande marknader och transaktioner samt på hur marknaden

betraktar det aktuella objektet. För värdering av pågående

projekt tas även hänsyn till risker och osäkerhetsfaktorer såsom

tidsaspekter, färdigställandegrad och lokala marknadsrisker

gällande värdering av byggrätter. Verkligt värde för pågående

projekt bedöms utifrån det lägsta av:

 Verkligt värde för byggrätten/framtida byggrätten med

eventuell bentlig byggnad vid värdetidpunkten, med tillägg

för nedlagda kostnader.

 Verkligt värde för fastigheten i färdigt skick med avdrag för

kvarstående investeringar för att färdigställa projektet.

Verkligt värde för färdigställt pågående projekt beräknas med

samma värderingsmetodik som för förvaltningsobjekt.

Värdering som i färdigt skick kan dock ske först när projektet

är nästan färdigställt och nästan helt uthyrt, förutsatt att extern

värdering genomförts.

Indata för värdering till verkligt värde, procent

Känslighetsanalyser värdeförändringar

Känslighetsanalys 1

Värdeförändring, % -10 -5 +5 +10

Värdeförändring, Mkr -1 015 -507 507 1 015

Belåningsgrad, % 70,3 66,9 61,0 58,4

Känslighetsanalys 2

Samhälls-

Mkr fastigheter Bostäder

Förväntad normaliserad hyra +/- 5 % +/- 20 +/- 267

Förväntad långsiktig vakans +/- 5 % -/+ 20 -/+ 267

Förväntade fastighetskostnader +/- 5 % -/+ 2 -/+ 65

Diskonteringsränta +/- 1 pe -/+ 79 -/+ 812

Direktavkastningskrav för

bedömning av restvärde +/- 1 pe -/+ 77 -/+ 1 517

Väsentlig icke observerbar indata

till värdering till verkligt värde

Samhälls-

fastigheter Bostäder

Förväntad normaliserad

hyra år 16, kr/kvm 2 681 3 256

Aktuell hyra, kr/kvm 1 919 2 352

Återstående längd på hyreskontrakt, år 7,6 e.t.

Förväntad långsiktig vakans år 16, % 3,3 1,5

Aktuell vakans, % 4,6 2,0

Förväntat normaliserat

driftsnetto år 16, kr/kvm 2 193 2 282

Diskonteringsränta, % 7,6 5,9

Direktavkastningskrav för

bedömning av restvärde år 16, % 5,4 3,7

Bostäder

Diskonteringsränta 5,9

Direktavkastningskrav 3,7

Samhällsfastigheter

Diskonteringsränta 7,6

Direktavkastningskrav 5,4

1) Segmentet pågående projekt ingår inte i sammanställningen.

Förvaltningsberättelse

K2A Årsredovisning 2022

Fastigheternas värdering

Finansiering

Finansiering och finanspolicy

Den nansiella verksamheten i K2A bedrivs i enlighet med

den av styrelsen fastställda nanspolicyn. Finanspolicyn ska

reglera möjligheter till extern nansiering av K2A:s verksamhet

och dess underliggande fastigheter. K2A ska ha en begränsad

nansiell risk. K2A:s mest betydande nansiella risker utgörs

av nansieringsrisk, ränterisk och likviditetsrisk. K2A:s över-

gripande nansiella riskbegränsningar avser:

Tillgångar och eget kapital

K2A hade den 31 december 2022 tillgångar till ett värde om

11 341,7 Mkr (9 563,2), varav förvaltningsfastigheter utgjorde

10 149,7 Mkr (8 458,4). Likvida medel uppgick per balansdagen

till 298,0 Mkr (379,2). Eget kapital uppgick per balansdagen

till 2 986,1 Mkr (2 906,2) och inkluderar under 2021 emitterade

hybridobligationer om 450,0 Mkr.

Räntebärande skulder

K2A hade den 31 december 2022 räntebärande skulder

(inklusive periodiserade upplåningkostnader) om 7 358,9 Mkr

(5 822,7), vilket innebär att de räntebärande skulderna har

ökat med 1 536,2 Mkr under året. Belåningsgraden netto för

koncernen uppgick till 63,8 procent (59,0). Den genomsnitt-

liga räntenivån har under året stigit till 3,06 procent (2,02).

Skuldernas realiserbara verkliga värde avviker totalt sett inte

väsentligt från redovisat värde.

Den genomsnittliga räntebindningen per balansdagen

uppgick till 23 månader (28) och den genomsnittliga kapital-

bindningstiden till 23 månader (27). Den amortering som ska

betalas de kommande tolv månaderna uppgick vid årets utgång

till 80,1 Mkr (54,0). Periodiserade upplåningskostnader om

15,6 Mkr (20,5) har reducerat räntebärande skulder i

balansräkningen.

Den 18 mars 2022 emitterade K2A gröna seniora icke säker-

ställda obligationer om 300 Mkr under bolagets MTN-program.

Obligationerna har en löptid om 2 år och 9 månader och en

rörlig ränta om 3 månader STIBOR plus 440 baspunkter med

slutgiltigt förfall den 18 december 2024.

Finansiella Utfall

riskbegränsningar Riskbegränsning 2022

Belåningsgrad Inte långsiktigt 64,7 %

överstiga 70 %

Räntetäckningsgrad Inte långsiktigt 1,8 ggr

understiga 1,5 ggr

2018 2019 2020 2021 2022

1 000

2 000

3 000

4 000

Mkr

Eget kapital

Genomsnittlig ränta

Månader

Räntebindningstid

2018 2019 2020 2021 2022

Förvaltningsberättelse

2018 2019 2020 2021 2022

1 000

2 000

3 000

4 000

Mkr

Eget kapital

Genomsnittlig ränta

Månader

Räntebindningstid

2018 2019 2020 2021 2022

1 000

2 000

3 000

4 000

Mkr

Eget kapital

Genomsnittlig ränta

Månader

Räntebindningstid

2018 2019 2020 2021 2022

K2A Årsredovisning 2022

Finansiering

Lån

Ränte- och kapitalbindning 31 december 2022

Räntebindning Kapitalbindning

Förfalloår Lånevolym, Mkr Ränta, % Avtalsvolym, Mkr Utnyttjat, Mkr Ej utnyttjat, Mkr

Rörlig ränta 2 818,6 4,68 – – –

2023 272,7 1,78 2 517,6 2 167,8 349,8

2024 622,5 1,52 2 036,5 1 885,9 151,2

2025 1 666,1 1,52 2 957,6 2 954,9 2,7

2026 1 503,9 2,89 303,9 303,9 –

2028 475,0 2,22 346,4 46,4 300,0

Summa / genomsnitt 7 358,9 3,06 8 162,0 7 358,9 803,7

Grönt ramverk för finansiering

K2A har emitterat gröna seniora icke säkerställda obligationer

och gröna hybridobligationer. Obligationerna möjliggör nan-

siering eller renansiering av gröna fastigheter samt investeringar

i energieektiviseringar i bentliga fastigheter. I samband

med den första emissionen 2020 upprättades ett nansiellt

ramverk för gröna obligationer där CICERO tagit fram en

second opinion. Inrättandet av det nansiella ramverket är en

naturlig del av K2A:s prol som ett hållbart företag, och gör det

möjligt för K2A att ytterligare fokusera på att uppnå en positiv

miljöpåverkan i sin verksamhet.

Den 18 mars 2022 emitterade K2A gröna seniora icke säker-

ställda obligationer om 300 Mkr under bolagets existerande

MTN-program. Obligationerna har en löptid om 2 år och 9

månader och en rörlig ränta om 3 månader STIBOR plus 440

baspunkter och slutgiltigt förfall den 18 december 2024.

Med anledning av MTN-programmet upprättade och publi-

cerade K2A den 21 maj 2021 ett grundprospekt, vilket ska

uppdateras årligen. Av denna anledning uppdaterade K2A

grundprospektet under det andra kvartalet 2022, och i samband

därmed gjordes mindre justeringar i grundprospektet.

I tabellen på nästa sida nns en sammanställning av K2A:s

gröna obligation samt hybridobligation. Samtliga obligationer

samt hybridobligationer är upptagna till handel på Nasdaq

Stockholms företagsobligationslista för hållbara obligationer.

Det åligger K2A att årligen rapportera enligt det gröna

ramverket. K2A rapporterar i enlighet med det gröna ramverket

för nansiering kvartalsvis i delårsrapporter och bokslutskom-

muniké och utfallet per 31 december 2022 framgår av

eerföljande sidor.

Grön finansiering

K2A är en modern version av den gamla tidens byggmästare som

bygger med omsorg och kvalitet för att det lönar sig i längden.

K2A planerar och bygger bostäder och samhällsfastigheter för

att äga och förvalta på lång sikt. Byggnationen sker med dagens

möjligheter och nya hållbarhetsperspektiv. Hållbara digitala och

exibla lösningar är självklara i K2A:s verksamhet då det gynnar

bolagets kunder, samhället, miljön och företagets utveckling.

Det arbetet gör det möjligt för K2A att nansiera

verksamheten grönt.

Grönt ramverk för aktier

Under 2020 lanserade K2A världens första ramverk för gröna

aktier. Ramverket för den gröna aktien är verierat av CICERO

Shades of Green (CICERO). Ramverket underlättar för

investerare att få en djupare insyn i bolagets hållbarhetsarbete

samt ger dem en möjlighet att granska och jämföra bolags

hållbara prestationer.

CICERO har i sin second opinion, som reviderats under

2022, klassat 74 procent av K2A:s hyresintäkter och 79 procent

av K2A:s investeringar som gröna.

Det åligger K2A att årligen rapportera enligt det gröna

ramverket. K2A rapporterar i enlighet med det gröna ramverket

för aktier kvartalsvis i delårsrapporter och bokslutskommuniké

och utfallet 2022 framgår av eerföljande sidor.

Nasdaq Green Equity Designation

Under 2022 förnyades K2A:s gröna märkning av bolagets aktier

enligt Nasdaq Green Equity Designation. Den gröna märk-

ningen utgör ett bevis på att över 50 procent av K2A:s omsätt-

ning härrör från aktiviteter som är gröna och att verksamheten

fortsätter att investera en betydande andel i gröna aktiviteter. För

ansökan görs en kvalitativ bedömning av företagets anpassning

till Nasdaq Green Equity Principles av en av Nasdaq godkänd

granskare. För närvarande godkända granskare är CICERO

Shades of Green och Moody’s ESG Solutions.

Grön finansiering

Förvaltningsberättelse

K2A Årsredovisning 2022

Finansiering

K2A:s gröna obligationer och hybridobligationer

Tid till Nom. Ränte- Aktuell

Seniora icke säkerställa, Emissions- Förfallo- förfall belopp, marginal, ränta,

gröna obligationer datum datum år Mkr Räntebas % % ISIN Grön

20/23 FRN C 200801 230801 0,6 400 Stibor 3M 3,95 6,33 SE0014731071 Ja

MTN 101 210601 240601 1,4 400 Stibor 3M 3,25 5,69 SE0013360278 Ja

MTN 102 201001 250401 3,3 400 Stibor 3M 3,00 4,89 SE0013104791 Ja

MTN 103 220318 241218 2,0 300 Stibor 3M 4,40 6,93 SE0013360690 Ja

Totalt emitterat belopp 1 500

Nom. Ränte- Aktuell

Emissions- Första belopp, marginal, ränta,

datum lösen Mkr Räntebas % % ISIN Grön

Hybridobligationer 210121 260421 450 Stibor 3M 5,95 7,71 SE0015407507 Ja

Totalt emitterat belopp 450

Grönt ramverk för finansiering

Certifierade förvaltningsobjekt, byggnad

Pågående

Miljöcertifiering och nivå Certifierade Pågående Kommande Totalt projekt Totalt

Svanen 20 16 – 36 37 73

Miljöbyggnad nybyggnad

– Silver 3 6 – 9 – 9

Miljöbyggnad iDrift

– Silver 11 43 – 54 – 54

– Brons 32 7 – 39 – 39

Passivhus/annan 3 – – 3 – 3

Summa 69 72 – 141 37 178

Förrådet 4 i Sundsvall

 237 nyproducerade studentbostäder intill Mittuniversitetets

campus.

 Grönskande innergård med gemensamma elgrillar, studentcafé

och elbilspool i direkt anslutning till fastigheten.

Exempel på gröna fastigheter

Uppföljning av gröna ramverk

Förvaltningsberättelse

100

K2A Årsredovisning 2022

Finansiering

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

Utveckling grön finansiering



Gröna banklån



Gröna obligationer



Gröna hybridobligationer

Mkr

10 000

20 000

30 000

e-utlsläpp, ton (scope 1–3)

ton

2020

2021

2022

13 142

26 105

8 649

31 mars

30 juni

30 sep

31 dec

1 500

450

2 293

2 516

2 816

3 001

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

Utveckling grön finansiering



Gröna banklån



Gröna obligationer



Gröna hybridobligationer

Mkr

10 000

20 000

30 000

e-utlsläpp, ton (scope 1–3)

ton

2020

2021

2022

13 142

26 105

8 649

31 mars

30 juni

30 sep

31 dec

1 500

450

2 293

2 516

2 816

3 001

Hyresintäkter InvesteringarHyresintäkter

82 %

Investeringar

97 %

 Gröna byggnader

 Övriga byggnader

18 %

3 %

7 %

31 %

24 %

68 %

5 %

21 %

Fördelning enligt definition i grönt ramverk för aktier

Fördelning av klassificering på fastigheter enligt

CICERO Shades of Green

 Mörkgröna fastigheter  Ljusgröna fastigheter

 Mellangröna fastigheter  Gula fastigheter

5 %

37 %

56 %

 Projekt

 Förvärv

44 %

68 %

5 %

21 %

 Mörkgröna fastigheter

 Mellangröna fastigheter

 Ljusgröna fastigheter

 Gula fastigheter

5 %

97 %

3 %

 Gröna byggnader

 Övriga byggnader

Fördelning investeringar enligt ramverk 2022

Grönt ramverk för aktier, 2022

Grönt ramverk för finansiering, fortsättning



Hyresintäkter 2022 Investeringar 2022Hyresintäkter 2022

82 %

Investeringar 2022

97 %

● Gröna byggnader

●

Övriga byggnader

18 %

3 %

7 %

31 %

24 %

68 %

5 %

21 %

Fördelning enligt deﬁnition i grönt ramverk för aktier

Fördelning enligt ramverk

● Mörkgröna fastigheter ● Ljusgröna fastigheter

● Mellangröna fastigheter ● Gula fastigheter

5 %

37 %

56 %

● Projekt

● Förvärv

44 %

68 %

5 %

21 %

●

Mörkgröna fastigheter

● Mellangröna fastigheter

● Ljusgröna fastigheter

● Gula fastigheter

5 %

97 %

3 %

● Gröna byggnader

● Övriga byggnader

Fördelning investeringar enligt ramverk 2022

Grön finansiering 31 dec 2022

61 %

Allokering 31 dec 2022

88 %

9 %

12 %

Grönt ramverk för ﬁnansiering fortsättning

● Gröna banklån

● Gröna obligationer

● Gröna hybridobligationer

● Grön finansiering

● Övrig finansiering

30 %

e-utsläpp och energianvändning

Totala CO

e-utsläpp Energianvändning

År ton

kg/kvm

kWh/kvm

2018 150,0

2019 149,6

2020 13 142 79,4 109,6

2021

26 105 116,9 105,0

2022 8 649 32,2 99,3

1) K2A redovisar från och med år 2020 klimatutsläpp enligt GHG-protokollet

scope 1-3. Tidigare jämförelseår saknas därmed.

2) Data för 2021 har justerats för normalårskorrigerad fjärrvärme.

e-utsläpp, ton (scope 1-3)

Förvaltningsberättelse

101

K2A Årsredovisning 2022

Finansiering

Risker och riskhantering

Möjligheter och risker för koncernen och

moderbolaget

K2A:s aärsverksamhet rymmer både risker och möjligheter.

Rätt hanterade kan riskerna leda till nya möjligheter, fel

hanterade kan de medföra negativa konsekvenser för K2A.

Ytterst är det styrelsens ansvar att upprätta ändamålsenliga

och eektiva system för riskhantering och intern kontroll.

Styrelsen i K2A har fastställt en riskhanteringspolicy för verk-

samhetsövergripande riskhantering i K2A, som syar till att ge

styrelsen och företagsledningen ökad insikt i de risker koncernen

är exponerad för. Syet med riskhanteringspolicyn är att tydlig-

göra processen för riskhantering, inklusive roller och ansvar samt

hur riskhantering är kopplad till verksamhetens övergripande

mål. Ramverket ska främja transparens, riskbaserade beslut och

investeringar samt att eektiva åtgärder och kontroller appliceras

för att hantera risker.

Riskhanteringsprocessen

K2A identierar, analyserar och hanterar risker systematiskt

på verksamhetsövergripande nivå samt i enskilda projekt.

Bedömning görs gällande sannolikheten att risken realiseras

K2A:s affärsverksamhet rymmer både risker och affärsmöjligheter. Bolaget

identifierar, analyserar och hanterar risker systematiskt på verksamhets-

övergripande nivå samt i enskilda projekt. K2A har valt att kategorisera riskerna

i fyra huvudområden: operativa risker, finansiella risker och regelefterlevnad,

strategiska risker samt hållbarhetsrisker.

inom en denierad tidsperiod samt vilken konsekvens den har

på fastställda mål alternativt konsekvensen ur tids-, kostnads-

eller kvalitetsaspekter i projekt. Bedömningen ger insikt i vilka

konsekvenser en realiserad risk skulle ha på verksamheten.

Baserat på vilka kontroller eller andra åtgärder som nns på plats

samt vilken risknivå organisationen ämnar uppnå fattas däreer

beslut om eventuella ytterligare åtgärder.

K2A:s riskhanteringsprocess

Riskidentifiering

Riskanalys

Riskevaluering

Riskhantering

Riskidentifiering

Rapportering och

kommunikation

Obetydlig Mindre Måttlig

Omfattande

Mycket

omfattande

Mycket

sannolik

Sannolik

Möjlig

Osannolik

Mycket

osannolik

Väsentliga riskområden

Risk Risknivå*

1 Ny finansiering och refinansiering Medel

2 Värdeförändringar av fastigheter Medel

3 Tillgång till mark/projekt Medel

4 Riskhantering i projekt (tid, kostnad, kvalitet) Medel

5 Produktionsstörningar i fabrik Låg

6 Likviditet, svårighet att möta finansiella åtaganden Medel

7 Signifikanta ränteförändringar Medel

8 Nyckelpersoner Låg

9 Ineffektiv förvaltning och lägre lönsamhet Låg

10 Klimatförändringar Medel

* Residualrisknivå, det vill säga risknivå med beaktande

av existerande kontroller.

Förvaltningsberättelse

Sannolikhet

Konsekvens

102

K2A Årsredovisning 2022

Risker och riskhantering

K2A:s hyresintäkter påverkas av en mängd olika

faktorer såsom utveckling i ekonomin på de

delmarknader där K2A verkar, utbud av hyres- och

studentbostäder, befolkningstillväxt, sysselsättning

samt hur väl K2A lyckas utveckla fastighetsbeståndet.

Det kan påverka vakansgrad och hyresnivåer i de

fastigheter K2A äger.

 God marknadskännedom.

 Nära och proaktiv dialog med kunder för att

förstå deras behov idag och i framtiden.

 Utvecklar attraktiva, hållbara bostäder i bra lägen

på marknader med god efterfrågan.

 Strukturerad, digitaliserad process avseende

marknadsföring och uthyrning.

 Kontinuerlig mätning av kundernas nöjdhet följs

upp med relevanta åtgärder.

Hyresintäkter

och vakanser

1. Operativa risker

Operativa risker avser risker förknippade med den löpande förvaltningen av K2A:s fastighetsinnehav, såsom risk för att inte uppnå

kortsiktiga mål på grund av otillräckliga interna processer, effektivitet eller externa händelser.

Risken kopplad till fastighetskostnader ligger framför

allt i ökningar som K2A inte kan kompensera för

genom hyreshöjningar, index eller vidarefakturering.

Under det senaste året har förutsättningarna i

omvärlden förändrats – hög inflation och volatila

energipriser leder till att K2A behöver säkerställa

hantering av detta.

 Fokus på hyresförhandlingar i syfte att bibehålla

marginaler.

 Energieffektiva miljöcertifierade fastigheter.

 Strukturerat och fokuserat arbete för att

effektivisera och minska energianvändning.

 Installation av solceller där det är möjligt.

 Implementering av individuell mätning av el- och

vattenförbrukning vilket möjliggör att kunderna

bär faktiska kostnader för användningen.

 Underhållsplaner för samtliga fastigheter.

Ökade

fastighets-

kostnader

Det finns en risk att K2A:s verksamhet och finansiella

ställning påverkas av en pandemi i samhället med

avseende på potentiella produktionsförseningar, brist

på kompetens, försvagad efterfrågan och allmän

konjunkturnedgång.

 K2A övervakar löpande utvecklingen för att

snabbt och effektivt kunna hantera de eventuella

risker och situationer som kan uppstå.

 K2A följer myndigheternas rekommendationer.

Risker

relaterade

till pandemier

Risk Riskbeskrivning Hantering

Kassaflöde

Förändring Effekt på kassaflödet, Mkr

Hyresvärde +/- 5 % +/- 28

Uthyrningsgrad +/- 1 procentenhet +/- 6

Fastighetskostnader +/ - 10 % -/+ 16

Räntekostnader +/- 1 procentenhet -/+ 15

1) Kassaflödet avser de senaste 12 månaderna. Uthyrningsgrad beräknas på hyresvärdet. Känslighetsanalys för

räntekostnader inkluderar effekt av derivat.

Känslighets-

analys

Det finns en risk att kostnader för genomförande

av projekt blir högre än förväntat på grund av

felkalkyler, bristande styrning i upphandling och

ineffektivt projektgenomförande vilket kan medföra

att avkastningen därmed blir lägre.

 Hög kompetens i projektorganisationen.

 Egen industrialiserad produktion innebär god

möjlighet att styra projektprocess och tids-

planering. K2A har under 2022 nyttjat flexibili-

teten och pausat produktionen i egna fabriker.

 Avtalsmässig reglering med samarbetspartners.

 Tydlig och proaktiv process vid upphandling av

leverantörer.

Projekt-

styrning

Risker och riskhantering

103

K2A Årsredovisning 2022 Förvaltningsberättelse

Utgifter för ränta på lånat kapital är en stor

kostnadspost i K2A:s resultaträkning. Ränteutgifter

påverkas av marknadsräntor och av kreditinstitutens

marginaler samt K2A:s strategi avseende räntebind-

ning. Det finns en risk att K2A:s ränteutgifter ökar

och att räntetäckningsgraden sjunker om marknads-

räntorna stiger eller att K2A binder sina räntor vid en

nivå som är högre än marknadsräntan.

< Av styrelsen fastställd finanspolicy reglerar

riskmandat.

< K2A använder räntederivat och fasträntelån för

att uppnå önskad räntebindningsstruktur och

räntetäckningsgrad.

Ränterisk

Den finansiella rapporteringen är ett viktigt besluts-

underlag och brister i den kan leda till felaktiga

beslut för K2A men också för externa parter såsom

långivare och investerare.

 Styrande dokument med tydlig fördelning av

ansvar och befogenheter.

 God intern kontroll med såväl förebyggande

åtgärder som uppföljningskontroller.

 Ett av styrelsen utsett revisionsutskott granskar

koncernens finansiella rapportering och interna

kontroll.

 Hög kompetens på ekonomifunktionen.

 Löpande bevakning och analys av förändringar i

regelverk.

 Extern revision.

 Aktivt arbete för att säkerställa regelefterlevnad.

Finansiell

rapportering

K2A måste anpassa verksamheten till lagar,

förordningar och regler. I det fall K2A inte efterlever

gällande regelverk kan det medföra ekonomiska

konsekvenser, sanktioner eller skada förtroendet

för K2A.

 Utvecklingen av lagar, regler och förordningar

inom områden som kan komma att påverka K2A

följs löpande.

 God intern kontroll med uppföljning i flera led.

 Eventuella effekter av ändrade regelverk analyseras

och förbereds.

 Funktion för visselblåsning.

Regel-

efterlevnad

Refinansieringsrisk avser risken att finansiering inte

kan erhållas eller förnyas vid låneförfall, eller att

refinansieringen endast kan förnyas till en betydligt

högre kostnad.

Likviditetsrisk avser risken att K2A inte har tillräcklig

betalningsberedskap för förutsedda och/eller oförut-

sedda utgifter. K2A behöver tillgång till likviditet för

att finansiera pågående projekt, drift av verksam-

heten samt betala räntor och amorteringar.

< Använder flera olika finansieringsformer och

källor.

< Finanspolicy fastställd av styrelsen begränsar

risktagande.

< Likviditetsreserv för att säkerställa att K2A kan

uppfylla löpande betalningsförpliktelser.

< Med hög andel miljöklassade fastigheter och

projekt har K2A goda förutsättningar att få så

kallad grön finansiering till attraktiva villkor

samtidigt som långivare prioriterar K2A framför

andra aktörer som inte har samma miljöprofil.

Refinansierings-

och likviditets-

risk

2. Finansiella risker och regelefterlevnad

Finansiella risker och regelefterlevnad avser risker kopplade till att K2A inte uppnår sina finansiella åtaganden eller misslyckas med

den finansiella rapporteringen och efterlevnad av förordningar, lagar och regler. K2A:s mest betydande finansiella risker utgörs av

ränterisk, refinansieringsrisk och likviditetsrisk.

Risk Riskbeskrivning Hantering

Risker och riskhantering

104

K2A Årsredovisning 2022 Förvaltningsberättelse

Politiska beslut och regeländringar kan leda till

ändrade förutsättningar för K2A:s verksamhet.

Det kan till exempel gälla beslut om förändrad

skattelagstiftning, regelverk för banker, statliga stöd

och planprocesser med mera.

 K2A följer aktivt utvecklingen av lagar, regler och

praxis inom de områden som berör K2A.

 Analys av eventuella effekter och om möjligt

proaktivt agerande.

 Dialog med styrelse om påverkan och tänkta

åtgärder.

Politiska

beslut

och regel-

ändringar

3. Strategiska risker

Strategiska risker är långsiktiga och övergripande. Det är viktigt att affärsmodellen och sammansättningen av fastighetsportföljen är

rätt anpassad, fastighetsförvärv passar in samt att investeringar inom rätt områden och i rätt tid görs.

Ett förändrat utrikespolitiskt landskap kan medföra

påverkan inom exempelvis energiförsörjning,

distributionskedjor och/eller konjunkturläge. Länder

som är stora leverantörer av byggmaterial eller

andra nyckelkomponenter som bygg- och fastighets-

sektorn är beroende av kan påverka K2A:s tillgång

till byggprodukter för ny- och ombyggnation, vilket

både kan driva upp priset på nyproduktion och

påverka färdigställandet av nya projekt.

 Översyn av leverantörskedjor i syfte att minska

exponering mot produktionsland med politisk

instabilitet.

 Strategisk översyn av leverantörskedjor i syfte att

säkerställa tillgång på insatsvaror.

 Upphandling av byggmaterial och varor från

leverantörer i Sverige, inom Europa eller länder

med bedömd låg politisk risk.

 Undersöka möjlighet till användning av

återbrukade material och komponenter.

Utrikespolitiskt

landskap

Fastighetsutveckling genom investeringar i egna

fastigheter och framtagande av byggrätter är mycket

viktigt för företagets värdetillväxt. En begränsad

projektportfölj kan dämpa den framtida tillväxten.

 K2A arbetar aktivt för att behålla en långsiktig till-

växt och söker ständigt nya affärsmöjligheter och

projekt genom löpande dialog med kommuner

och andra marknadsaktörer.

 Kontinuerlig analys av marknadsläget.

 Tydlig investeringsstrategi som utvärderas

kontinuerligt.

 Tydlig beslutsprocess vad gäller risker och möjligheter

i varje projektmöjlighet.

Projekt-

verksamhet

samt tillgång

till mark/projekt

Risk Riskbeskrivning Hantering

Beroende av enskilda personer på nyckelbefattningar

kan medföra risker för att det dagliga arbetet inte kan

genomföras med tillräcklig effektivitet och kvalitet.

 Hållbart företag i alla dimensioner.

 För att säkerställa medarbetarnas motivation

genomförs årliga medarbetarundersökningar och

medarbetarsamtal där individuella önskemål och

behov av kompetensutveckling kartläggs.

 Plan för kompetensförsörjning.

 Dokumenterade process- och arbetsbeskrivningar

för att minska personberoende.

Beroende

av enskilda

nyckel-

personer

105

K2A Årsredovisning 2022

Risker och riskhantering

Förvaltningsberättelse

Korruption

och brott mot

mänskliga

rättigheter

4. Hållbarhetsrisker

Klimatförändringarna är en global hållbarhetsrisk

som medför konsekvenser för både ekonomiska,

ekologiska och sociala system. För K2A kan akuta

fysiska risker såsom översvämning, extremväder

(exempelvis skyfall, snöfall, värmeböljor, stormar

och brand) samt långsiktiga fysiska risker, komma

att öka K2A:s kostnader för skador och kräva

investeringar för att motverka påverkan. Långsiktiga

fysiska risker såsom kallare väder kan ge ökad

el- och värmeanvändning. Varmare temperaturer

kan medföra ökad risk för skadedjur och påverka

kostnaden för råvara (trä). Ändrade nederbörds

mönster eller havsvattenhöjningar kan påverka

behov av dagvattenhantering och/eller investeringar

i fukt- och vattenhanteringsåtgärder. Dessa risker

kan öka i ett längre tidsperspektiv.

 Klimatriskinventeringar av befintligt fastighets-

bestånd kompletteras allt eftersom fastigheter

förvärvas.

 Framtagna åtgärdsplaner som integrerats i

förvaltningens handlings- och underhållsplaner.

 Förvärv och markanvisningar bedöms utifrån ett

klimatriskperspektiv.

 Miljöcertifiering av all nyproduktion enligt Svanen

eller motsvarande.

 Dagvattenhantering i samtlig nyproduktion.

 Nybyggnader har låg energianvändning. Löpande

energieffektiviseringsåtgärder i befintligt bestånd.

Klimat-

förändringar,

fysiska risker

Klimat-

förändringar,

omställning

Risk Riskbeskrivning Hantering

För K2A är det viktigt med tillit och förtroende samt

att bedriva affärsverksamheten på ett transparent

och etiskt korrekt sätt. Som för all affärsverksamhet

kan det förekomma risker kopplat till korruption och

mänskliga rättigheter och dessa risker kan finnas

i såväl inom K2A som hos bolagets partners och

leverantörer. K2A ställer därför samma krav på

leverantörer som internt på bolaget. För K2A kan en

incident ha en negativ påverkan på människor och

miljö samt skada bolagets anseende

och verksamhet.

 Uppförandekod innehåller riktlinjer för att

säkerställa ett ansvarsfullt beteende, hög affärsetik

och respekten för mänskliga rättigheter.

 Jämställdhetspolicy innehåller riktlinjer för

nolltolerans mot diskriminering och kränkande

särbehandling.

 Kravställning på leverantörer att K2A:s

uppförandekod följs.

 Revision av leverantörsavtal på årsbasis och i

samband med nytecknande eller förnyelse av

kontrakt.

 På förhand upphandlade materialleverantörer för

nyproduktion, tack vare miljöcertifieringarna, för

kontroll och styrning av leverantörsledet.

 Policy och rutin för visselblåsning som kan

användas vid misstanke om oegentligheter eller

brott mot uppförandekoden.

Korruption

och brott mot

mänskliga

rättigheter

3. Hållbarhetsrisker

Hållbarhetsrisker relaterar till hela verksamhetens värdekedja och relaterar till bolagets risk att bedriva aktiviteter på både kort och

lång sikt som inte är hållbara ur ett ekologiskt, ekonomiskt och socialt perspektiv. Exempelvis risk att inte ta hänsyn till klimat-

förändringar vid planering och anpassning av kommande och befintlig byggnation eller säkerställa uppföljning av leverantörers

uppfyllnad av uppförandekod.

Klimatförändringarna är en global hållbarhetsrisk

som medför konsekvenser för både ekonomiska,

ekologiska och sociala system. För K2A kan akuta

fysiska risker såsom översvämning, extremväder

(exempelvis skyfall, snöfall, värmeböljor, stormar

och brand) samt långsiktiga fysiska risker, komma

att öka K2A:s kostnader för skador och kräva

investeringar för att motverka påverkan. Långsiktiga

fysiska risker såsom kallare väder kan ge ökad el-

och värmeanvändning. Varmare temperaturer kan

medföra ökad risk för skadedjur och påverka kost-

naden för råvara (trä). Ändrade nederbördsmönster

eller havsvattenhöjningar kan påverka behov av

dagvattenhantering och/eller investeringar i fukt- och

vattenhanteringsåtgärder. Dessa risker kan öka i ett

längre tidsperspektiv.

 Klimatriskinventeringar av befintligt fastighets-

bestånd kompletteras allt eftersom fastigheter

förvärvas.

 Framtagna åtgärdsplaner som integrerats i

förvaltningens handlings- och underhållsplaner.

 Förvärv och markanvisningar bedöms utifrån ett

klimatriskperspektiv.

 Miljöcertifiering av all nyproduktion enligt Svanen

eller motsvarande.

 Genomförande av klimatscenarioanalys och

integrering av resultat i verksamhetens

handlingsplaner. Klimatscenarioanalys uppdateras

på årsbasis.

 Dagvattenhantering i samtlig nyproduktion samt

vid behov, kompletterande åtgärder på befintliga

fastigheter.

 Nybyggnader har låg energianvändning. Löpande

energieffektiviseringsåtgärder i befintligt bestånd.

Klimat-

förändringar,

fysiska risker

K2A har sedan bolaget grundades 2013 haft

hållbarhet som fundament för att framtidssäkra

verksamheten. Detta gör att bolaget idag är väl

rustat för de klimatrelaterade krav på omställning

som finns och kan förväntas komma. Vid

politiska förändringar, nya lagkrav, förändringar av

branschstandarder eller policy kan detta innebära

investeringar (tidsmässiga eller ekonomiska), ökad

beskattning och/eller förändringar av K2A:s verk-

samhetsprocesser och rutiner. Större medvetenhet

om klimatfrågan hos olika intressentgrupper kan

öka efterfrågan på miljöcertifieringar. Till följd av

klimatförändringar och generellt ökad efterfrågan på

el kan elpriset komma att öka, vilket skulle innebära

ökade driftskostnader för K2A:s fastighetsbestånd.

 Bevakning av ändringar i lagkrav, riktlinjer och

policyer.

 Utvärdering av produktionsmetoder för ökad

cirkularitet och resurseffektivitet.

 Miljöcertifiering av nyproduktion och befintligt

fastighetsbestånd.

 Endast inköp av el från förnybara energikällor till

samtliga fastigheter.

 Installation av solceller på nybyggnadsprojekt samt

komplettering på befintliga fastigheter.

Klimat-

förändringar,

omställning

Risk Riskbeskrivning Hantering

Risker och riskhantering

106

K2A Årsredovisning 2022 Förvaltningsberättelse

Förlusten av biologisk mångfald och ekosystem-

tjänster är dels en global hållbarhetsrisk, men även

lokalt får det konsekvenser för klimat, mat-

försörjning, rening av luft, markerosion/mark-

stabilitet och råvaruförsörjning. Vid nyproduktion kan

nya byggnader och tillhörande utbyggnad av mark

eller infrastruktur komma att innebära ett fysiskt

hinder för arter och växter att sprida sig i landskapet.

Lokalt kan rödlistade arter påverkas av K2A:s verk-

samhet kopplad till uppförandet av nya byggnader.

Vid uppförande på jungfrulig mark eller med närhet

till känsliga naturområden kan detta innebära risker

kopplade till lokal artdöd (växter och djur) och

därmed förlust av bidrag till lokala ekosystemtjänster

och/eller förlust av lokala biotoper. För K2A:s

fastigheter kan det innebära en minskad motstånds-

kraft mot klimatrelaterade väderfenomen som kräver

investeringar i, på eller runt byggnaderna. Det kan

påverka fysiska aspekter som ljud- och luftkvalitet i

och utanför byggnaderna. För kunderna kan fysiska

och estetiska aspekter ha en inverkan på trivsel och

medföra lägre kundnöjdhet.

 Markanvisningar bedöms utifrån ett miljöperspektiv.

 Baserat på artinventeringar från kommun/

länstyrelse anpassas grön- och blåstrukturer på

fastigheten.

 För nyproduktion, främjande av spridnings-

korridorer på fastigheten, bland annat genom

gröna tak och/eller gröna innergårdar med växter

som stöttar eller förstärker lokala biotoper och/

eller ekosystemtjänster.

 Under 2022 påbörjades en inventering av

leverantörskedjans påverkan på biologisk

mångfald. Arbetet fortsätter under 2023.

 Miljöcertifiering av nyproduktion och förvärvade

fastigheter.

 Kunddialoger förs för att identifiera och lyfta

relevanta hållbarhetsaspekter, inklusive grönytor

och utemiljöer.

Biologisk

mångfald och

ekosystem-

tjänster

Baserat på forskningen kring de planetära gränserna

har K2A identifierat ett flertal områden där verksam-

heten kan medföra en negativ miljöpåverkan. Utöver

klimatpåverkan och biologisk mångfald (framgår

separat ovan) kan användning av kemikalier vid

ombyggnation, nyproduktion och förvaltning bidra

till utsläpp till mark, luft eller vatten. Vid nyproduktion

påverkar K2A markanvändningen vid fastigheten samt

bidrar till utbyggnad av infrastruktur lokalt, vilket kan

innebära ändrad landanvändning på lokal/regional

nivå, till exempel om bostäder byggs på tidigare

åkermark. Verksamheten i fastigheterna och de boende

bidrar till ett nyttjande av färskvattenresurser vilket

kan ha en negativ påverkan där grundvatten-

nivåerna är låga. Generering av avfall sker från både

fabriksverksamhet, på byggplats och i byggnadens

driftsskede, vilket kan ha en negativ miljöpåverkan om

stora mängder går osorterade till deponi eller går till

energiåtervinning istället för återanvändning

eller materialåtervinning.

 Miljöcertifiering av nyproduktion och förvärvade

befintliga byggnader.

 Miljöinventering genomförd i befintliga byggnader

uppförda tidigare än 2005.

 Markanvisningar bedöms utifrån ett miljöperspektiv.

 Rutiner på byggplats i händelse av miljöolycka.

 Rutiner för sortering av byggavfall.

 Generösa avfallsutrymmen i lägenheter och i

fastigheten för bolagets kunder.

 Snålspolande kranar i nyproduktion och

ombyggnation.

 Kunddialoger förs för att identifiera och lyfta

relevanta hållbarhetsaspekter som avfallssortering

och återbruk.

 Miljöcertifiering av nyproduktion garanterar

minskad användning av miljö- och hälsoskadliga

kemikalier.

Miljö-

påverkan

För K2A är det viktigt att anställda ska känna sig

trygga och ha förutsättningar för att må bra på

arbetsplatsen. Brister i K2A:s arbete kring arbets-

miljö, säkerhet och hälsa samt anställnings- och

arbetsvillkor kan medföra negativa konsekvenser

på såväl individ- som företagsnivå. Brister eller

incidenter kan medföra att K2A ses som en mindre

attraktiv arbetsgivare och kan skada

bolagets varumärke.

 Arbetsmiljöarbetet beskrivs i en arbets-

miljöhandbok och följs upp årligen.

 Tydliga säkerhetsföreskrifter och arbetsmiljö-

utbildningar för personal i produktion genomförs

löpande.

 Hälsofrämjande åtgärder som friskvårdsbidrag

och sjukvårdsförsäkring.

 Årliga medarbetarsamtal och medarbetarenkät

där den psykosociala och fysiska arbetsmiljön

utvärderas. Resultatet går in i handlingsplan för

kommande år.

Arbetsmiljö

Risk Riskbeskrivning Hantering

Risker och riskhantering

107

K2A Årsredovisning 2022 Förvaltningsberättelse

TCFD – Klimatrelaterade

finansiella upplysningar

Redan från starten 2013 har K2A:s ambition varit att

kontinuerligt skapa nya och innovativa hållbarhetslösningar

som tar hänsyn till bolagets klimatavtryck. Bolagets fokus på

klimatarbetet har från och med 2021 tydliggjorts i ett klimatmål

om att K2A:s verksamhet ska vara klimatpositiv senast år 2027.

Inom satsningen tas en färdplan fram som färdigställs under 2023

samtidigt som bolagets arbete med klimatanpassning fördjupas.

K2A vill ta ansvar, bidra till en förändring i branschen och trans-

parent redogöra för verksamhetens bidrag till och påverkan på

klimatet. För tredje året redovisas bolagets klimatrelaterade risker

och möjligheter enligt TCFD, Task Force on Climate-related

Financial Disclosures.

TCFD:s riktlinjer utgår från de fyra områdena styrning,

strategi, riskhantering samt mål och mätvärden. Se sid 111

för en sammanfattande tabell med hänvisning till bolagets

klimatrelaterade rapportering. Tabellen motsvarar gure 4

i “Recommendations of the Task Force on Climate-related

Financial Disclosures”.

Scenarioanalys

Genom att analysera olika framtida klimatscenarier är det

möjligt att skapa en bättre bild av hur utvecklingen kan påverka

K2A:s verksamhet i framtiden. Viktiga områden som analyseras

är hur politik, ekonomi och teknik kan förändras för att kunna

uppnå en mer klimatanpassad värld. Vidare analyseras hur ett

förändrat klimat kan påverka bolagets fastigheter fysiskt genom

exempelvis höjda vattennivåer.

Klimatscenarioanalysen inkluderar fysiska risker både på

kort och lång sikt samt omställningsrisker: regulatoriska,

teknologiska, marknad och varumärke. Klimatscenarioanalysen

omfattar hela värdekedjan: markanskaning, tillverkning av

volymelement i fabrik, montage på byggplats, förvaltning och

nansiell utveckling. Två ytterligheter av klimatscenarier har

använts: RCP 2.6 som anger ett scenario där världen har anpassat

växthusgasutsläppen till Parisavtalets 2°C-mål samt RCP 8.5

som motsvarar en global medeltemperaturökning på 6°C.

Klimatscenario RCP 2.6 och 8.5

IPCC (International Panel on Climate Change)

har tagit fram ett antal klimatscenarier utifrån

antaganden om hur stora växthusgasutsläppen

kommer att bli. Scenarierna visar varianter på möjlig

framtida utveckling, alltifrån en fortsättning av dagens

utsläppstrender, till en mycket stor begränsning av

framtida utsläpp.

Klimatscenario RCP 2.6 – Anpassning till Parisavtalet

 Än mer stringent klimatpolitik

 Låg energiintensitet

 Minskad användning av olja

 Utsläppen av metan minskar med 40 procent

 Utsläppen av koldioxid kulminerar år 2020 och

minskar därefter. Utsläppen är negativa år 2100

 Halten av koldioxid i atmosfären kulminerar

omkring år 2050, följt av en måttlig minskning till

drygt 400 ppm (parts per million) år 2100

Klimatscenario RCP 8.5 – Business as usual

 Koldioxidutsläppen är tre gånger så stor som idag

 Metanutsläppen ökar kraftigt

 Teknikutvecklingen mot ökad energieffektivitet

fortsätter, men långsamt

 Stort beroende av fossila bränslen

 Hög energiintensitet

 Ingen tillkommande klimatpolitik

Källa: www.klimatanpassning.se/klimatanpassa/underlag-for-

klimatanpassning/klimatscenarier-1.87742

Fysiska risker

Kortsiktiga

 Bränder

 Extremväder (snöfall, regn, stormar)

 Översvämningar

 Värmeböljor

Långsiktiga

 Temperaturförändringar

 Ändrade nederbördsmönster

 Vindförhållanden

 Havsnivåhöjning

Omställningsrisker

Regulatoriska

 Krav på klimatrapportering

 Policyer och lagkrav

Teknologiska

 Investeringar som krävs för att uppgradera nuvarande byggsystem

 Investeringar som krävs för att anpassa befintligt fastighetsbestånd

Marknad och varumärke

 Ökade kostnader för råmaterial och energi

 Varumärke, rykte och ändrad efterfrågan

1) https://assets.bbhub.io/company/sites/60/2021/10/FINAL-2017-TCFD-Report.pdf

108

K2A Årsredovisning 2022

Klimatrelaterade finansiella upplysningar

Kunder söker sig till

lägenheter med låg hyra

utan hållbarhetsprofil.

Höga krav på

klimatanpassat

byggande vid

markanvisning kan bli

fördyrande.

Lagkrav och

branschstandarder för

klimatneutralt byggande

kräver en anpassning av

produktionsmodell.

Krav på implementering

av tekniska system för

att reducera byggnaders

klimatpåverkan.

Skatter på fossila

drivmedel medför

ökad bränslekostnad

för transporter och

arbetsmaskiner.

Lagkrav leder till

omfattande klimat-

anpassning av

befintliga fastigheter.

Driftskostnader påverkas

av höga elpriser.

Hållbar produkt som

attraherar fler kunder.

K2A:s hållbarhetsprofil

är attraktiv hos

kommuner och

markägare.

Cirkulerade material

minskar behovet av

jungfruligt material vilket

minskar klimatpåverkan.

Korta, fossilfria

transporter samt eldrivna

arbetsmaskiner ger lägre

bränslekostnad och

klimatpåverkan.

Ökad mängd egen-

producerad solel och

energi från förnybara

energikällor ger lägre

klimatpåverkan och

lägre kostnader.

Kunder söker sig till

lägenheter med låg hyra

utan hållbarhetsprofil.

Högre konkurrens om

byggrätter med låg

klimatriskexponering.

Elbrist medför påverkan

på driftsäkerhet i

produktion. Negativ

påverkan på projekt-

tidplaner och möjlig

merkostnad för byggel.

Råvarutillgång för trä

ändras på grund av ökad:

 benägenhet för

skadedjursangrepp

 risk för skogsbrand

 konkurrens om trä

som råvara, även från

andra branscher

Elbrist medför påverkan

på driftsäkerhet i

produktion. Negativ

påverkan på projekt-

tidplaner och möjlig

merkostnad för byggel.

Extrema snö- eller skyfall

kan orsaka driftstopp

och/eller fuktskador,

vilket medför längre

produktionstid och

ökade material-

kostnader.

Elbrist kan påverka

driftssäkerheten i

förvaltning.

Extremväder och

ändrade nederbörds-

mönster medför skador

på klimatskal samt

sättningar i mark.

Extremväder påverkar

inomhuskomfort i ej

klimatanpassade

bostäder, med minskad

kundnöjdhet och/eller

utflytt som följd. K2A:s

rykte påverkas.

Ökad efterfrågan

på klimatanpassade

bostäder.

K2A:s hållbarhetsprofil

är attraktiv hos

kommuner och

markägare.

Ökad mängd egen-

producerad solel i

produktion ger ökad

driftsäkerhet.

Cirkulerad råvara från

tidigare volymelement

eller andra byggprojekt

minskar kostnaderna för

material.

Korta och fossilfria

transporter mellan fabrik

och produktionsplats ger

lägre klimat-

påverkan.

Ökad mängd egen-

producerad solel och

energi från förnybara

energikällor ger lägre

klimatpåverkan.

Lokal dagvatten-

hantering minskar risk

för fysiska skador på

byggnader och mark.

Installation av energi-

besparande åtgärder

ökar lönsamheten.

Klimatriskinventerade

fastigheter med genom-

förda åtgärder ökar

attraktiviteten.

Låg energianvändning

bidrar till lägre effekt-

uttag på elnätet samt

möjliggör ränterabatt

på lån.

Kundanalys

Mark-

anskaffning

Bostads-

produktion Byggnation

Uthyrning och

förvaltning

RCP 2.6

RCP 8.5

RiskerMöjligheterMöjligheter

Risker

Under 2022 uppdaterades den klimatfokuserade scenario-

analysen från år 2021 i sye att identiera och värdera risker,

möjligheter och åtgärder och därmed kunna skapa en så god

beredskap som möjligt för framtida klimatscenarier.

Analysen visar att K2A redan idag har god beredskap för

omställningsrisker. De akuta och långsiktiga fysiska riskerna är

inventerade i samband med genomförda klimatriskinventeringar

där ett antal fastigheter bedöms vara utsatta för en låg eller

medelhög risk, se tabell sida 110 under ”Klimatanpassning

av bentligt bestånd” för händelser och antalet byggnader i

förvaltning som berörs.

Klimatrelaterade risker och möjligheter i K2A:s värdekedja

109

K2A Årsredovisning 2022

Klimatrelaterade finansiella upplysningar

Finansiell påverkan

K2A har en aärsmodell och värdekedja där låg klimatpåverkan

och klimatanpassning är i fokus. I samband med samhällets

övergång till en koldioxidneutral ekonomi behöver K2A

göra ytterligare anpassningar av sin aärsmodell för att vara

i linje med Parisavtalets utsläppsmål samt målet om att vara

klimatpositivt senast år 2027. K2A tar höjd för att hantera ett

RCP 8.5-klimatscenario men anpassar verksamheten för att

vara i linje med ett RCP 2.6-klimatscenario vilket motsvarar en

global medeltemperaturökning som inte överstiger två grader i

enlighet med Parisavtalets utsläppsmål om att hålla den under

1,5 grader. K2A har därmed gjort en analys av de kostnader som

en hantering och anpassning till framtida klimatrisker riskerar att

innebära för bolaget.

På kort sikt innebär samhällets omställning att samtliga

nybyggnadsprojekt kravställs på mer energieektiva

installationer och klimatskal, mer hållbara materialval och

fossilfria transporter. Bentliga byggnader står inför ett ertal

investeringar relaterat till energieektiviseringsåtgärder,

uppkoppling mot smarta styrsystem och egenproducerad energi.

På medellång och lång sikt förväntas lagkrav bidra till

ytterligare anpassningar av bentligt fastighetsbestånd kopplat

till energiförsörjning, ny teknik och krav på klimatutsläpps-

nivåer. Samtidigt medför K2A:s byggmetod och aärsmodell att

förutsättningarna är goda för att erhålla lägre räntor på bygg-

kreditiv samt bättre lånevillkor.

Kort sikt (inom 5 år)

 Utvecklingskostnader för anpassning av produkt

 Miljöcertiering av byggnader

 Kostnader för investeringar i egenproducerad förnybar energi

 Investeringar i ny energieektiviseringsteknik

 Kostnader för klimatanpassning av bentliga fastigheter –

både teknisk och fysisk prestanda

 Lägre dris- och underhållskostnader tack vare energi-

eektivisering och klimatanpassning

 Bättre lånevillkor för klimatanpassade byggnader med låga

utsläpp av växthusgaser

Anpassning av volymelement

Konsultkostnader för utredningar för optimering av volym-

element uppskattas till 2 Mkr per år. Materialkostnader beräknas

minska tack vare ökad resurseektivitet och användning av

återbrukade produkter. Besparingar är dock ej kalkylerade.

Investeringar i egenproducerad förnybar energi

och energieffektiviseringsteknik

Investeringar i egenproducerad förnybar energi och energi-

eektiviseringsteknik kommer inledningsvis prioriteras för de

byggnader som har energiklass D eller sämre. Inom de närmaste

fem åren uppskattas egenproducerad förnybar energi såsom

solceller ha implementerats i cirka hälen av byggnaderna i

förvaltning. Energieektiviseringsåtgärder för byggnaderna

varierar kraigt beroende på byggnadsfysik och tekniska system.

Exempel på åtgärder kan vara tilläggsisolering, injusteringar av

tekniska system, implementering av ny teknik såsom energi-

eektiva installationer och värmeåtervinning. Inom de närmaste

fem åren uppskattas energieektiviseringsåtgärder ha implemen-

terats i cirka en tredjedel av de byggnader som idag

är under förvaltning.

Uppskattad Uppskattade årliga

Investering kostnad, Mkr energibesparingar, Mkr

Förnybar energi 22 1,3

Energieffektivisering 33 3,5

Klimatanpassning av befintligt bestånd

Baserat på resultatet från genomförda klimatriskinventeringar

bedöms följande antal byggnader ha behov av klimat-

anpassningsåtgärder utifrån exponeringen för olika klimat-

relaterade händelser.

Antal byggnader

Händelse (av totalt 141 st) Andel byggnader, %

Skyfall 33 23

Värmeböljor 25 18

Skogsbrand 13 9

Extrema snöfall 4 3

Uppskattad

Anpassningsåtgärder engångsinvestering, Mkr

Avledning, skydd och

omhändertagande av vatten 16

Solskydd och skuggande växter 25

Anlägga gräsytor/brandkorridorer 3

Förstärkning av takkonstruktioner 3

Investeringar i kolsänkor och kolinbindande åtgärder

I samband med framtagande av färdplan för klimatmålet om att

vara klimatpositivt år 2027 kommer K2A göra en genomlysning

av olika alternativ för kolinbindning och kolsänkor. Kostnad och

omfattning bedöms baserat på åtgärd samt bolagets nuvarande

och prognostiserade utsläpp av växthusgaser. En bedömning av

nansiell påverkan är därmed ej möjlig att upprätta i nuläget.

Finansiell påverkan

Klimatscenario RCP 2.6

 Ökade utvecklingskostnader för anpassning

av produktionsmetod

 Värde på ej klimatanpassade byggnader minskar

 Värde på klimatanpassade byggnader ökar

 Kostnad för klimatanpassning i befintligt

bestånd ökar

 Högre driftskostnader relaterat till drift och

underhåll av tekniska system

Klimatscenario RCP 8.5

 Minskade intäkter på grund av högre utflyttning

och lägre attraktivitet för ej klimatanpassade

byggnader

 Högre byggkostnader

 Mycket högre drifts- och underhållskostnader

på grund av högre energipriser och ökad

skadefrekvens

 Dyrare produktions- och byggnationskostnader

110

K2A Årsredovisning 2022

Klimatrelaterade finansiella upplysningar

Medellång sikt (5 till 30 år)

 Kostnader för investeringar i kolsänkor

 Utvecklingskostnader för anpassning av volymelement

 Miljöcertiering av byggnader

 Investeringar i ny energieektiviseringsteknik

 Kostnader för investeringar i egenproducerad förnybar energi

 Kostnader för klimatanpassning av bentliga fastigheter

 Lägre dris- och underhållskostnader tack vare energi-

eektivisering och klimatanpassning

 Bättre lånevillkor för byggnader med låga utsläpp

Anpassning av produkt

Konsultkostnader för utredningar för optimering av produkt

uppskattas till 0,5 Mkr per år. Materialkostnader uppskattas

minska tack vare ökad resurseektivitet och användning av

återbrukade produkter. Besparingar är dock ej kalkylerade.

Marknaden för nya tekniska installationer för ökad energi-

eektivitet bedöms vara kommersiellt tillgängliga.

Implementering och dri av ny teknik bedöms medföra

investeringar i byggnader som har energiklass D eller sämre,

se tabell nedan för uppskattad investering.

Investeringar i egenproducerad förnybar

energi och energieffektiviseringsteknik

Investeringar i egenproducerad förnybar energi och energi-

eektiviseringsåtgärder avser de fastigheter där insatser återstår

eer 5 år.

Uppskattade

Uppskattad energibesparingar

Investering investering, Mkr per år, Mkr

Förnybar energi 120 12

Energieffektivisering 166 18

Klimatanpassning av befintligt bestånd

Under kommande år kommer FN:s klimatpanel IPCC upp-

daterade klimatriskscenarier som bland annat K2A:s klimatrisk-

inventeringar har baserats på. Det är i nuläget inte möjligt att

bedöma om ytterligare åtgärder krävs. Finansiell påverkan är

därmed ej möjlig att bedöma.

Investeringar i kolsänkor och kolbindande åtgärder

Under 2023 kommer K2A göra en genomlysning av olika

alternativ för kolbindning och kolsänkor. Kostnad och

omfattning bedöms baserat på åtgärd samt bolagets nutida

och prognostiserade utsläpp av växthusgaser. En bedömning av

nansiell påverkan därmed ej möjlig att upprätta i nuläget.

Lång sikt (30 till 80 år)

 Kostnader för investeringar i kolsänkor

 Kostnader för investeringar i egenproducerad förnybar energi

 Utvecklingskostnader för anpassning av volymelement

 Lägre dris- och underhållskostnader tack vare energi-

eektivisering och klimatanpassning

 Bättre lånevillkor för byggnader med låga utsläpp

På lång sikt fortsätter K2A med investeringar och produkt-

utveckling för hantering av framtida klimatscenarier. Om 27 år,

dvs år 2050 ska EU ha nått målet om att ha netto-noll-utsläpp.

Då K2A redan år 2027 avser att vara klimatpositivt i hela

värdekedjan sker de största investeringarna i klimatanpassnings-

åtgärder och fastighetsnära förnybar energiteknik. Beroende på

tekniska framsteg och leverantörers klimatutsläpp som bolaget

ej har rådighet över, såsom exempelvis ärrvärme, kan det bli

aktuellt med investeringar i kolsänkor och/eller kolbindande

åtgärder. En bedömning av nansiell påverkan är därmed ej

möjlig att upprätta i nuläget.

Strategi

A. Klimatrelaterade

risker och möjligheter

organisationen har

identifierat på kort, medel

och lång sikt.

Se sid 106, 109-111

B. Påverkan från klimat-

relaterade risker och möjlig-

heter på organisationens

verksamheter, strategi och

finansiella planering.

Se sid 24-25, 102,

108-111

C. Organisationens

anpassningsförmåga

med hänsyn till olika

klimatrelaterade scenarier

– inkluderat ett scenario

för 2 grader eller lägre.

Se sid 24-25, 106, 109-111

Riskhantering

A. Organisationens

processer för att identifiera

och bedöma klimat-

relaterade risker.

Se sid 24-25, 102, 106

B. Organisationens

processer för att hantera

klimatrelaterade risker.

Se sid 24-25, 102, 106

C. Processer för att

identifiera, bedöma och

hantera klimatrelaterade

risker är integrerade i

organisationens över-

gripande riskhantering.

Se sid 24-25, 102, 106

Mätetal och mål

A. Organisationens

mätetal för att bedöma

klimatrelaterade risker

och möjligheter i linje

med sin strategi och

riskhanteringsprocess.

Se sid 24-25, 34-36

B. Scope 1, Scope 2 och

Scope 3 - utsläpp av

växthusgaser och

relaterade risker.

Se sid 34, 172

C. Mål som organisationen

använder för att hantera

klimatrelaterade risker och

möjligheter och utveckling

mot mål.

Se sid 21, 25-27, 34

Styrning

A. Styrelsens översyn av

klimatrelaterade risker och

möjligheter.

Se sid 24, 102

B. Ledningens roll i

bedömning och hantering

av klimatrelaterade risker

och möjligheter.

Se sid 24-25, 125-127

TCFD - sammanfattning och sidhänvisning till upplysningar

111

K2A Årsredovisning 2022

Klimatrelaterade finansiella upplysningar

Aktien och ägarna

Stamaktier av serie B (kortnamn K2A B) samt preferensaktier

(kortnamn K2A PREF) är noterade på Nasdaq Stockholms

huvudlista sedan den 20 juni 2019. Stamaktier av serie A och D

är inte upptagna till handel på någon börs eller marknadsplats.

Gröna aktier

I maj 2020 lanserade K2A det första ramverket i världen

för gröna aktier med syet att transparent redovisa bolagets

klimatpåverkan. Märkningen utgår från klassicering av bolagets

intäktsströmmar och investeringar enligt CICERO. I juni 2021

ck K2A:s aktier grön märkning enligt Nasdaq Green Equity

Designation, under 2022 förnyades den gröna märkningen.

Den gröna märkningen utgör ett bevis på att över 50 procent av

K2A:s omsättning härrör från aktiviteter som är gröna och att

verksamheten fortsätter att investera en betydande andel i gröna

aktiviteter.

Antal utestående aktier

Totalt antal utestående aktier uppgick den 31 december 2022

till 87 670 100 aktier varav 10 604 640 A-aktier, 68 454 500

B-aktier, 6 806 160 D-aktier samt 1 804 800 preferensaktier.

Totalt antal röster i bolaget uppgick till 183 111 860.

Aktiekapitalet

K2A:s aktiekapital uppgick den 31 december 2022 till 547,9

Mkr fördelat på 87 670 100 aktier med ett kvotvärde om 6,25

kr per aktie. Enligt bolagsordningen ska aktiekapitalet vara lägst

500 Mkr och högst 2 miljarder kr fördelat på lägst 80 miljoner

aktier och högst 320 miljoner aktier.

Bolaget har fyra olika aktieserier; stamaktier av serie A, B och D samt preferensaktier.

Stamaktier av serie A berättigar till tio röster per aktie medan stamaktier av serie B

och D samt preferensaktier berättigar till en röst per aktie.

B-aktiens utveckling

Senast betalt för K2A B vid stängning på årets sista handelsdag

den 30 december 2022 var 13,88 kr vilket motsvarar en nedgång

om 77 procent under året.

Utdelning

För räkenskapsåret 2022 föreslår styrelsen att en utdelning om

0,15 kr per aktie lämnas till stamaktieägare. Styrelsen föreslår

att utdelning till preferensaktieägare lämnas i enlighet med

bolagsordningen, vilket innebär kvartalsvis utdelning om 5,00 kr

per preferensaktie (sammanlagt 20,00 kr per år).

Övrig information

Det nns inga begränsningar för överlåtelse av aktier eller

begränsningar att avge röster på bolagsstämma. Så vitt bolaget

känner till förekommer inga avtal mellan ägare som begränsar

överlåtbarhet av aktier. Det förekommer ingen stielse eller

liknande för samägande av anställdas aktier och som kan utöva

inytande. I vissa kreditavtal förekommer villkor om att lån kan

behöva återbetalas i förtid vid ägarförändringar såsom följd av

ett oentligt uppköpserbjudande.

112

K2A Årsredovisning 2022

Aktien och ägarna

Förvaltningsberättelse

Största aktieägare 31 december 2022

% av % av

Preferens- Totalt antal totalt antal totalt antal

A-aktier B-aktier D-aktier aktier aktier aktier röster

Johan Knaust med bolag 2 841 840 17 452 015 6 806 160 94 025 27 194 040 31,0 28,8

Johan Ljungberg med bolag 2 412 000 6 995 000

– 13 864 9 420 864 10,7 17,0

Johan Thorell med bolag 2 412 000 6 166 496

– 19 499 8 597 995 9,8 16,6

Claes-Henrik Julander med bolag 2 176 800 5 194 622

– 17 659 7 389 081 8,4 14,7

Länsförsäkringar Fastighetsfond

– 5 577 567 – – 5 577 567 6,4 3,0

SEB Fonder

– 5 284 739 – – 5 284 739 6,0 2,9

Verdipapirfondet Odin Eiendom

– 3 238 190 – – 3 238 190 3,7 1,8

Enter Sverige

– 2 525 174 – – 2 525 174 2,9 1,4

Ludwig Holmgren 762 000 1 195 419

– 2 032 1 959 451 2,2 4,8

Swedbank Försäkring

– 1 697 187 – 18 782 1 715 969 2,0 0,9

Humle fonder

– 1 529 865 – – 1 529 865 1,7 0,8

Avanza Pension

– 1 239 452 – 167 278 1 406 730 1,6 0,8

Swedbank Fonder

– 1 260 000 – – 1 260 000 1,4 0,7

Cliens Kapitalförvaltning

– 1 033 261 – – 1 033 261 1,2 0,6

Handelsbanken Liv

– 660 378 – 3 450 663 828 0,8 0,4

LK Finans

– 636 999 – – 636 999 0,7 0,3

Adrigo Fonder

– 634 910 – – 634 910 0,7 0,3

Carnegie Fonder

– 423 182 – – 423 182 0,5 0,2

Nordea Liv

– 391 779 – 14 601 406 380 0,5 0,2

Handelsbanken Fonder

– 379 331 – – 379 331 0,4 0,2

Övriga

– 4 938 934 – 1 453 610 6 392 544 7,3 3,5

Totalt 10 604 640 68 454 500 6 806 160 1 804 800 87 670 100 100,0 100,0

Källa: Euroclear Sweden

Handel med aktien

Handeln med K2A B 2022 2021 2020

Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, antal aktier 63 237 22 905 28 048

Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, Mkr 1,8 1,7 0,9

Handeln med K2A PREF 2022 2021 2020

Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, antal aktier 2 184 1 969 3 463

Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, Mkr 0,6 0,7 1,1

Källa: Nasdaq

113

K2A Årsredovisning 2022

Aktien och ägarna

Förvaltningsberättelse

K2A PREF

Kursutveckling 2 april 2015 – 30 december 2022

K2A B

Kursutveckling 20 juni 2019 – 30 december 2022

10000

20000

30000

40000

50000

60000

100

150

200

250

300

350

400

a-15 a-16 a-17 a-18 a-19 a-20 a-21 a-22

K2A PREF

Omsättning, aktier Stängningskurs K2A PREF, SEK

April

2015

Jan

2016

Jan

2017

Jan

2018

Jan

2019

Jan

2020

Jan

2021

Jan

2022

Dec

2022

100000

200000

300000

400000

500000

600000

700000

800000

900000

1000000

100

2019-06-20

2019-07-12

2019-08-02

2019-08-23

2019-09-13

2019-10-04

2019-10-25

2019-11-15

2019-12-06

2020-01-03

2020-01-27

2020-02-17

2020-03-09

2020-03-30

2020-04-22

2020-05-14

2020-06-05

2020-06-29

2020-07-20

2020-08-10

2020-08-31

2020-09-21

2020-10-12

2020-11-02

2020-11-23

2020-12-14

2021-01-11

2021-02-01

2021-02-22

2021-03-15

2021-04-07

2021-04-28

2021-05-20

2021-06-10

2021-07-02

2021-07-23

2021-08-13

2021-09-03

2021-09-24

2021-10-15

2021-11-05

2021-11-26

2021-12-17

2022-01-12

2022-02-02

2022-02-23

2022-03-16

2022-04-06

2022-04-29

2022-05-20

2022-06-14

2022-07-06

2022-07-27

2022-08-17

2022-09-07

2022-09-28

2022-10-19

2022-11-09

2022-11-30

2022-12-21

K2A B

Omsättning, aktier Stängningskurs K2A B, SEK

Juli

2019

Jan

2020

Jan

2021

Jan

2022

Omsättning, antal aktier

Stängningskurs K2A PREF, SEK

114

K2A Årsredovisning 2022

Aktien och ägarna

Omsättning, antal aktier

Stängningskurs K2A B, SEK

Bolagsstyrningsrapport

Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”)

Koden är en del av näringslivets självreglering. Den anger en

norm för god bolagsstyrning på en högre ambitionsnivå än

aktiebolagslagens och andra reglers krav. Nyckeln till detta är

mekanismen ”följ eller förklara”. ”Följ eller förklara” innebär

att bolagen inte vid varje tillfälle måste följa varje regel i Koden

utan kan välja andra lösningar som bedöms bättre svara mot

omständigheterna i det enskilda fallet, förutsatt att bolaget

öppet redovisar varje sådan avvikelse, beskriver den lösning man

valt i stället samt anger skälen för detta. Därigenom kan Koden

ange vad som oa – men inte nödvändigtvis alltid – kan anses

utgöra god sed för bolagsstyrning i olika frågor. K2A följer

Koden utan avvikelser.

Risker och riskhantering

K2A:s processer för att identiera och hantera risker är en del av

bolagets strategiarbete. Avsnittet i årsredovisningen om risker

och riskhantering redogör för de mest väsentliga riskerna samt

vilka styrande dokument och åtgärder som koncernen arbetar

eer för att hantera dessa.

Hållbarhet

K2A:s hållbarhetsarbete är en integrerad del av bolagets

aärsmodell och verksamhet och beskrivs på sid 20-51.

Hållbarhetsarbetet hjälper bolaget att reducera risker och

kostnader, stärka konkurrenskraen samt attrahera talanger

och investerare. Styrelsens hållbarhetsutskott har ansvar för

att ta fram den strategiska inriktningen för bolagets hållbar-

hetsarbete. Vd har, med stöd av bolagets hållbarhetschef, det

övergripande ansvaret för att styra K2A:s verksamhet inom

hållbarhetsområdet.

Så här styrs K2A

Bolagsstämma/årsstämma

I enlighet med aktiebolagslagen är bolagsstämman bolagets

högsta beslutsfattande organ och på bolagsstämman utövar

aktieägarna sin rösträtt. Enligt K2A:s bolagsordning nns fyra

aktieslag: A-aktier berättigar till 10 röster per aktie och B-aktier,

D-aktier samt preferensaktier berättigar till 1 röst per aktie. Vid

årsstämman väljs styrelseledamöter, -ordförande och revisorer

samt beslutas kring ersättning till styrelsen och revisorerna.

Valberedning

Enligt Koden ska bolaget ha en valberedning som har till sye

att lämna förslag beträande ordföranden på bolagsstämmor,

kandidater till styrelseledamöter (inklusive ordföranden),

arvoden och övrig ersättning till varje styrelseledamot samt

ersättning för utskottsarbete, val av och ersättning till externa

revisorer samt förslag till ledamöter i valberedning för den

nästföljande årsstämman. Valberedningens förslag redovisas i

kallelse till årsstämman.

K2A:s valberedning ska bestå av tre ägarrepresentanter

representerande de tre röstmässigt största aktieägarna eller

ägargrupperna i bolaget enligt Euroclears utskri av aktieboken

per sista bankdagen i september månad. Styrelseordföranden

ska kontakta de tre största aktieägarna eller ägargrupperna och

begära att dessa utser varsin representant. Om någon av de

tre största aktieägarna eller ägargrupperna avstår från att utse

en ägarrepresentant eller om en ägarrepresentant avgår innan

uppdraget har fullgjorts utan att den aktieägare eller ägar-

grupp som utsett representanten utser en ny representant, ska

styrelsens ordförande uppmana nästa aktieägare eller ägargrupp

i storleksordning att inom en vecka utse en ägarrepresentant,

varvid denna process ska fortgå till dess att valberedningen består

av tre ägarrepresentanter. Valberedningen ska inom sig utse

valberedningens ordförande. Styrelsens ordförande eller annan

styrelseledamot får inte vara valberedningens ordförande.

Valberedningen ska vid lämnande av sitt förslag beakta de krav

som ställs av Koden avseende styrelsens storlek och samman-

sättning och särskilt beakta kravet på mångsidighet och bredd i

styrelsen samt kravet på att eersträva en jämn könsfördelning.

Valberedningens ledamöter ska oentliggöras på bolagets

webbplats senast sex månader före årsstämman. Valberedningens

ledamöter erhåller inget arvode. Valberedningen ska ha rätt att

belasta bolaget med kostnader för exempelvis rekryterings-

konsulter eller andra kostnader som erfordras för att val-

beredningen ska kunna fullgöra sitt uppdrag.

K2A är ett svenskt publikt aktiebolag. Bolagsstyrningen i K2A utförs i enlighet med

Svensk kod för bolagsstyrning, Nasdaq Stockholms regelverk, svensk lag samt

interna regler och föreskrifter.

115

K2A Årsredovisning 2022

Bolagsstyrning

Förvaltningsberättelse

Styrelse

Styrelsen är högsta beslutande organ eer bolagsstämman. Enligt

aktiebolagslagen är styrelsen ansvarig för bolagets förvaltning

och organisation, vilket betyder att styrelsen är ansvarig för

att bland annat fastställa mål och strategier, säkerställa rutiner

och system för utvärdering av fastställda mål, fortlöpande

utvärdera K2A:s nansiella ställning och resultat samt utvär-

dera den operativa ledningen. Styrelsen ansvarar också för att

säkerställa att årsredovisningen och koncernredovisningen samt

delårsrapporterna upprättas i rätt tid. Dessutom utser styrelsen

verkställande direktören. Styrelseledamöterna väljs varje år på

årsstämman för tiden fram till slutet av nästa årsstämma. Enligt

bolagsordningen ska styrelsen till den del den väljs av bolags-

stämman bestå av lägst tre ledamöter och högst sju ledamöter.

Styrelsen består av sju ordinarie stämmovalda ledamöter.

Ledamöterna presenteras mer detaljerat i avsnittet ”Styrelsen”.

Styrelsens ordförande

Styrelsens ordförande väljs av årsstämman och har ett särskilt

ansvar för ledningen av styrelsens arbete och att styrelsens arbete

är välorganiserat och genomförs på ett eektivt sätt. Styrelsens

ordförande ska se till att sammanträden hålls när det behövs för

att styrelsen ska kunna utöva sin tillsynsplikt och bestämmande-

rätt i frågor av osedvanlig beskaenhet eller stor betydelse.

Revisionsutskott

K2A:s styrelse har ett revisionsutskott. K2A har beslutat att

eventuella anställda som ingår i styrelsen ej ska medverka i

beredningen av frågor som ankommer på ett revisionsutskott.

Enligt revisionsutskottets arbetsordning ska revisionsutskottet

övervaka bolagsstyrningsfrågor och tillämpningen av dessa, samt

vidare granska rutinerna för bolagets riskhantering, styrning och

kontroll samt nansiell rapportering samt lämna förslag för att

säkerställa rapporteringens tillförlitlighet. Revisionsutskottets

huvudsakliga uppgier innefattar bland annat:

 övervakning och kvalitetssäkring av bolagets nansiella

rapportering;

 fortlöpande träa bolagets revisor och ekonomifunktion för

information och överväganden beträande inriktningen,

omfattningen av och innehållet i revisionsuppdraget och av

årsredovisningen och koncernredovisningen samt synen på

bolagets risker;

 granska och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet;

 utvärdera revisionsinsatsen och informera valberedningen om

resultatet;

 biträda valberedningen vid upphandlingen av revisionen,

förbereda val och arvodering av revisor samt lämna

rekommendation till valberedningen i dessa frågor; samt

 med avseende på den nansiella rapporteringen, övervaka

eektiviteten i bolagets interna kontroll, internrevision

(om sådan nns) och riskhantering. Styrelsen ska samman-

träda med bolagets revisorer minst en gång per år.

Revisionsutskottet ska sammanträda så oa som krävs för att

utskottets uppgier ska kunna utföras på ett tillfredsställande

sätt, vilket normalt innebär minst fyra sammanträden per år.

Ersättningsutskott

K2A:s styrelse har inrättat ett ersättningsutskott. Enligt ersätt-

ningsutskottets arbetsordning ska ersättningsutskottet bestå

av styrelsens ordförande samt ytterligare en styrelseledamot.

Styrelsens ordförande ska vara ordförande i ersättningsutskottet.

Enligt arbetsordningen ska ersättningsutskottets främsta

uppgier vara att bereda och övervaka frågor om:

(i) ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställnings-

villkor för ledande befattningshavare;

(ii) följa upp och utvärdera eventuella pågående och under

året avslutade program för rörliga ersättningar för ledande

befattningshavare; samt

(iii) följa upp och utvärdera tillämpningen av de av bolags-

stämman beslutade riktlinjerna för ersättningar, gällande

ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget samt

till bolagsstämma lämna förslag till riktlinjer för ersätt-

ningar ledande befattningshavare.

Verkställande direktör ska vid behov adjungeras till utskottet.

Utskottet kan besluta om att ytterligare personer ska adjungeras

vid behandlingen av ett särskilt ärende.

Hållbarhetsutskott

K2A:s styrelse har inrättat ett särskilt hållbarhetsutskott.

Hållbarhetsutskottets medlemmar utgörs av tre styrelse-

ledamöter som utses vid konstituerande styrelsemöte.

Hållbarhetsutskottets arbete och uppgier regleras av utskottets

arbetsordning, som fastställts av styrelsen. Hållbarhetsutskottet

ansvarar för att formulera förslag avseende den strategiska

inriktningen för hållbarhetsarbetet och utformning av förslag till

K2A:s hållbarhetsmål samt uppföljning av dessa.

Internrevision

Bolaget har inte inrättat en separat funktion för intern-

revision. Denna uppgi sköts i stället av styrelsen. Styrelsen

ska årligen utvärdera behovet av särskild granskningsfunktion

(internrevision) och, om tillämpligt, i beskrivningen av den

interna kontrollen i bolagsstyrningsrapporten motivera

sitt ställningstagande.

116

K2A Årsredovisning 2022

Bolagsstyrning

Förvaltningsberättelse

Vd och koncernledning

Enligt arbetsordningen ska vd:

(i) upprätta och för styrelsen presentera förslag till aärsplan,

budget (såsom resultat- och likviditetsbudget) investerings-

kalkyler, prognoser, bokslutskommunikéer, bokslut, års-

redovisningar och delårsrapporter;

(ii) övervaka att för bolagets verksamhet gällande svenska och

utländska lagar och föreskrier följs; samt

(iii) tillse att styrelsen löpande erhåller rapportering om utveck-

ling av bolagets och koncernens verksamhet, däribland

utvecklingen av bolagets och koncernens resultat, ställning

och likviditet samt information om viktiga händelser

samt, då behov föreligger mellan styrelsens sammanträden,

rapportera direkt till styrelsens ordförande.

Enligt instruktionen för ekonomisk rapportering ska vd

tillsammans med vice vd och CFO kvartalsvis tillställa styrelsen

rapporter avseende väsentliga händelser, resultatutfall, kredit-

och likviditetsrapport.

Arbete under året

Årsstämma 2022

Årsstämman 2022 ägde rum den 29 april 2022 i bolagets lokaler

på Nybrogatan 59 i Stockholm. Med anledning av den fortsatta

spridningen av coronaviruset gavs aktieägarna före bolags-

stämman möjligheten att utöva sin rösträtt genom poströstning

i enlighet med bestämmelserna i 7 kap. 4 a § aktiebolagslagen

(2005:551) och bolagets bolagsordning.

Februari

 Bokslutskommuniké

 Utvärdering av styrelsens arbete, rutiner

och arbetsordning, verkställande direktörens

arbete samt behov av att inrätta en särskild

internrevisionsfunktion

 Årlig plan för självutvärdering intern kontroll

Mars

 Bokslutsgenomgång föregående

räkenskapsår

 Godkännande av årsredovisning,

bolagsstyrningsrapport, hållbar-

hetsrapport och ersättningsrapport

 Genomgång av revisionen och

revisionsberättelsen

 Beslut rörande den kommande

årsstämman

April

 Årsredovisning (publicerad

3 april)

 Delårsrapport januari-mars

 Konstituerande möte

Oktober

 Delårsrapport januari-september

 Redovisning av styrelsens utvärdering

av bolagets riktlinjer och processer

för intern kontroll och riskhantering

 Riskanalys och rapportering

riskhantering

 Översyn och uppdatering av

policydokument och övriga

riktlinjer

December

 Uppföljning av åtgärdsplan intern kontroll

 Genomgång och antagande/översyn av

affärsplan med långsiktiga mål, strategi

och delmål

 Genomgång och antagande av budget

för nästa budgetår

 Redovisning av ersättningsutskottets

utvärdering av bolagets ersättningssystem

för ledande befattningshavare

 Rapportering uppföljning av åtgärdsplan

intern kontroll

 Genomgång av revisorns rapport från

revisionen av intern kontroll

Styrelsens arbete 2022

Styrelsen har ett antal inplanerade möten under året med stående beslutspunkter samt specifika beslut för respektive möte, se

en sammanfattning i figuren nedan. Därutöver tillkommer möten för transaktioner och andra ärenden som aktualiserats.

Juli

 Delårsrapport januari-juni

 Riktlinjer avseende

– framtagande av budget för nästa budgetår

– framtagande av prognosrapportering

September

 Strategidag

117

K2A Årsredovisning 2022

Bolagsstyrning

Förvaltningsberättelse

Årsstämman fastställde balans- och resultaträkningarna för

moderbolaget och koncernen för föregående räkenskapsår.

Stämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, om

utdelning om 20 kronor per preferensaktie.

Årsstämman beslutade vidare om vinstutdelning med

ett belopp om 0,15 kr per stamaktie, totalt 12 879 795 kr.

Resterande vinstmedel balanserades in i ny räkning.

Årsstämman beslutade om omval av styrelseledamöterna

Sten Gejrot, Ludwig Holmgren, Claes-Henrik Julander, Johan

Knaust, Ingrid Lindquist, Johan Ljungberg och Johan orell.

Till styrelsens ordförande valdes Sten Gejrot och KPMG AB

omvaldes som bolagets revisor för tiden intill slutet av

nästa årsstämma.

Årsstämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, om

bemyndigande för styrelsen att, med eller utan avvikelse från

aktieägarnas företrädesrätt och vid ett eller era tillfällen intill

nästkommande årsstämma, fatta beslut om ökning av bolagets

aktiekapital genom emission av stamaktier av serie B eller prefe-

rensaktier, eller teckningsoptioner eller konvertibler avseende

sådana aktier. Det totala antalet stamaktier av serie B som

omfattas av sådana emissioner får motsvara högst tio procent

av aktiekapitalet i Bolaget vid tidpunkten för årsstämman

2022. Det totala antalet preferensaktier som omfattas av sådana

emissioner får vara högst 750 000 stycken.

Valberedning

Vid årsstämman den 28 april 2020 antog aktieägarna principer

för hur valberedningen utses och dess arbete, under 2022 har

dessa riktlinjer fortsatt varit gällande. Enligt principerna för

valberedningens arbete ska valberedningen bland annat lämna

förslag till:

 Ordförande vid bolagsstämma där styrelse- eller revisorsval ska

äga rum;

 antal stämmovalda styrelseledamöter;

 ordförande och övriga stämmovalda ledamöter i styrelsen;

 arvode och annan ersättning för styrelseuppdrag till var och en

av de stämmovalda styrelseledamöterna och till ledamöter av

styrelsens utskott;

 antal revisorer, revisorer samt arvode till revisorer; och

 beslut om principer för tillsättande av ledamöter i valbered-

ningen, samt beslut om riktlinjer för valberedningens arbete.

Valberedningens sammansättning inför årsstämma 2022

Valberedningen inför årsstämman 2022 utgörs av:

 Karl Lilja, utsedd av Johan Ljungberg med bolag,

valberedningens ordförande

 Peter Möller, utsedd av Johan Knaust med bolag

 Sten Gejrot, utsedd av Johan orell med bolag

Aktieägare har ha möjlighet att lägga fram förslag till val-

beredningen. Valberedningens förslag inför årsstämman 2023

framgår av kallelsen till årsstämman på K2A:s webbplats k2a.se.

Årsstämman 2023 kommer att hållas den 27 april 2023.

Mångfaldspolicy

Vid framtagande av förslag till styrelse inför årsstämman

2022 tillämpade valberedningen punkt 4.1 i Svensk kod för

bolagsstyrning om mångfaldspolicy. Målet med policyn är

att styrelsen ska ha en med hänsyn till bolagets verksamhet,

utvecklingsskede och förhållanden i övrigt ändamålsenlig

sammansättning, präglad av mångsidighet och bredd avseende

de bolagsstämmovalda ledamöternas kompetens, erfarenhet

och bakgrund, samt att en jämn könsfördelning ska eer-

strävas. Valberedningen konstaterade vid framtagandet av sitt

förslag att könsfördelningen i den föreslagna styrelsen inte var

tillfredsställande. Valberedningen gjorde dock bedömningen att

kontinuitet i styrelsearbetet vid tillfället var av stor betydelse och

föreslog mot den bakgrunden omval av samtliga ledamöter. Vid

årsstämman 2022 valdes sju ledamöter, varav en kvinna och sex män.

Styrelsen

K2A:s styrelse består av sju ledamöter, utan suppleanter, valda av

årsstämman den 29 april 2022. Styrelsen består av de bolags-

stämmovalda ledamöterna Sten Gejrot (styrelsens ordförande),

Johan Knaust (verkställande direktör), Claes-Henrik Julander,

Johan Ljungberg, Ludwig Holmgren, Johan orell och

Ingrid Lindquist.

Styrelseledamöternas oberoende framgår av tabellen på sidan

119 och ytterligare information för varje individuell styrelse-

ledamot nns att läsa på sidan 122.

Styrelsens arbete

Under 2022 sammanträdde styrelsen vid 19 tillfällen.

Styrelsen följer en skrilig arbetsordning som revideras årligen

och fastställs på det konstituerande styrelsemötet varje år.

Arbetsordningen för styrelsen reglerar bland annat styrelse-

praxis, funktioner och uppdelningen av arbetet mellan styrelse-

ledamöterna och vd. Styrelsen är ansvarig för bolagets förvaltning

och organisation, vilket betyder att styrelsen är ansvarig för att

bland annat fastställa mål och strategier, säkerställa rutiner och

system för utvärdering av fastställda mål, fortlöpande utvärdera

K2A:s nansiella ställning och resultat samt utvärdera den

operativa ledningen. Under året har styrelsen bland annat

behandlat sedvanliga frågor såsom strategiarbete, projektfrågor,

nansieringsfrågor och hållbarhetsfrågor.

Utvärdering av styrelsens arbete

Styrelsens ordförande initierar en gång per år i enlighet med

styrelsens arbetsordning en utvärdering av styrelsens arbete.

Utvärderingens sye är att utvärdera resultatet av styrelsens

och utskottens arbete, hur väl arbetssättet fungerat och hur det

kan eektiviseras. Vidare syar utvärderingen till att identiera

vilken typ av frågor som styrelsen anser bör ges mer utrymme

och på vilka områden det eventuellt krävs ytterligare erfarenhet

och kompetens i styrelsen. Resultatet av utvärderingen

diskuterades i styrelsen och redovisades av styrelsens ordförande

118

K2A Årsredovisning 2022

Bolagsstyrning

Förvaltningsberättelse

Styrelse och utskott

Oberoende Oberoende i

Deltagande av totalt antal möten

i relation i relation till

till bolagets bolaget och Ersättnings- Revisions- Hållbarhets-

Namn Invald större ägare bolagets ledning Styrelse utskott utskott utskott

Sten Gejrot 2017 Ja Nej 19/19 – – –

Johan Ljungberg 2017 Nej Ja 19/19 – – 4/4

Claes-Henrik Julander 2014 Nej Ja 19/19 1/1 4/4 –

Ingrid Lindquist 2019 Ja Ja 19/19 – 4/4 –

Ludwig Holmgren 2017 Ja Ja 19/19 – – 4/4

Johan Thorell 2015 Nej Ja 19/19 1/1 4/4 –

Johan Knaust 2013 Nej Nej 19/19 – – 4/4

för valberedningen. Styrelsen utvärderar även fortlöpande vd:s

arbete. Minst en gång per år görs utvärderingen utan

vd:s närvaro.

Externa revisorer

Revisorn ska granska bolagets årsredovisning och räkenskaper

samt styrelsens och vd:s förvaltning. Eer varje räkenskapsår ska

revisorn lämna en revisionsberättelse och en koncernrevisionsbe-

rättelse till årsstämman. Enligt K2A:s bolagsordning ska bolaget

utse en eller två revisorer, med eller utan suppleanter. K2A:s

revisor är KPMG AB med Peter Dahllöf som huvudansvarig

revisor. Bolagets revisor presenteras närmare i avsnittet ”Styrelse

och revisor”. För räkenskapsåret 2022 uppgick den totala

ersättningen till bolagets revisor till 5,7 Mkr.

Ersättningar, styrelse och ledning

Riktlinjer

Årsstämman har antagit riktlinjer för ersättning till verk-

ställande direktören och övriga ledande befattningshavare.

Enligt riktlinjerna ska K2A ha marknadsmässiga ersättnings-

nivåer och anställningsvillkor i sye att behålla och, vid behov,

rekrytera ledande befattningshavare med erforderlig kompetens

och erfarenhet. Vidare ska ersättning bidra till god etik och före-

tagskultur och samtidigt vara i linje med aktieägarnas intressen.

För fullständiga riktlinjer, se styrelsens ersättningsrapport.

Ersättning till vd och ledande befattningshavare

Ersättning till verkställande direktören och andra ledande

befattningshavare utgörs av fast lön och sedvanliga förmåner.

Riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare för

K2A, antogs av årsstämman 2020 och tillämpades utan

förändring under 2022.

Ersättning till styrelsen

Det sammanlagda arvodet till de stämmovalda styrelseledamöterna

framgår av not 5. Ingen av styrelseledamöterna eller de ledande

befattningshavarna har avtal som berättigar till förmån eer det

att uppdraget avslutats (med undantag för normal uppsägningslön

för de ledande befattningshavarna samt verkställande direktören).

Bolaget har inga avsatta eller upplupna belopp för pensioner eller

liknande förmåner eer styrelseledamots eller ledande befattnings-

havares frånträdande av tjänst eller uppdrag.

119

K2A Årsredovisning 2022

Bolagsstyrning

Förvaltningsberättelse

Styrelsens ersättningsrapport

Inledning

Styrelsens ersättningsrapport beskriver hur riktlinjer för

ersättningar till ledande befattningshavare för K2A, antagna

av årsstämman 2020 och oförändrade under 2022, tillämpades

under 2022. Rapporten innehåller även information om

ersättning till verkställande direktör. Rapporten har upprättats

i enlighet med aktiebolagslagen och Kollegiet för svensk

bolagsstyrning – Regler om ersättningar till ledande befattnings-

havare och om incitamentsprogram. Ytterligare information

om ersättningar till ledande befattningshavare nns i not 6.

Riktlinjerna revideras vart ärde år eller vid behov, styrelsen

föreslår inte några förändringar i riktlinjerna under 2023.

Styrelsearvodet till K2A:s styrelseledamöter omfattas inte av

denna rapport. Styrelsearvodet beslutas årligen av årsstämman

och redovisas i not 6.

Bolagets utveckling under 2022

En sammanfattning över bolagets resultat och utveckling

presenteras på sidan 128-129.

Bolagets riktlinjer för ersättning till ledande

befattningshavare: tillämpningsområden,

ändamål och avvikelser

För att främja bolagets aärsstrategi, långsiktiga intressen och

hållbarhet och på så sätt skapa en långsiktigt god värdetillväxt för

aktieägarna ska K2A ha marknadsmässiga ersättningsnivåer och

anställningsvillkor i sye att behålla och, vid behov, rekrytera

personer i bolagsledningen med den kompetens och erfarenhet

som krävs. Den totala ersättningen ska baseras på faktorer såsom

befattning, prestation och individuell kvalikation.

Principer och styrmodell för ersättning framgår av riktlinjerna

som anger att ersättningar ska vara i linje med bolagets strategi,

mål, värderingar och långsiktiga intressen samt att det ska säker-

ställas att intressekonikter undviks. Detta ska främja värdeska-

pande, uppmuntra goda prestationer, ett risktagande i linje med

styrelsens fastställda toleransnivå samt ett sunt och ansvarstagande

beteende baserat på K2A:s värderingar.

Medarbetarens ersättning ska spegla den komplexitet, det

ansvar och de ledaregenskaper som krävs i rollen, liksom

individens egen prestation. K2A följer löpande medarbetarnas

prestation och utveckling. Den totala ersättningen till personer

i bolagsledningen kan bestå av följande delar: fast kontantlön,

pensionsförmåner samt andra förmåner. Till detta kommer

villkor vid uppsägning.

 Fast kontantlön. Ersättningen ska baseras på arbetsuppgiernas

betydelse, krav på kompetens, erfarenhet och prestation. Den

fasta kontantlönen ska anses motsvara en marknadsmässig

kompensation för ett fullgott arbete. Den fasta kontantlönen

ska ses över årligen för att säkerställa att lönen är marknads-

mässig och konkurrenskraig.

 Pensionsförmåner. Pensionsavsättningar kan göras för

personer i bolagsledningen motsvarande maximalt 25

procent av fast kontantlön. Pensionsåldern är 65 år. Personer

i bolagsledningen ska ha avgisbestämda pensionsplaner om

inte personen omfattas av förmånsbestämd pension enligt

tvingande kollektivavtalsbestämmelser.

 Andra förmåner. Andra förmåner kan utgå i form av exem-

pelvis sjukvårdsförsäkring och bilförmån och ska bidra till att

underlätta personens möjligheter att fullgöra sina arbets-

uppgier. Det samlade värdet av dessa förmåner ska motsvara

marknadspraxis och utgöra ett begränsat värde i förhållande

till den totala ersättningen.

Uppsägningstiden får maximalt uppgå till sex månader.

Lön under uppsägningstid får sammantaget inte överstiga ett

belopp motsvarande den fasta kontantlönen för sex månader.

Därutöver kan ersättning för eventuellt åtagande om konkur-

rensbegränsning utgå. Sådan ersättning ska kompensera för

eventuellt inkomstbortfall. Ersättningen ska uppgå till högst

60 procent av den fasta kontantlönen om inte annat följer av

tvingande kollektivavtalsbestämmelser, och utgår under den tid

som konkurrensbegränsningen gäller, vilket ska vara högst 18

månader eer anställningens upphörande. Några avgångs-

vederlag ska inte betalas ut.

Vid beredningen av styrelsens förslag till ersättningsriktlinjer

beaktades lön och anställningsvillkor för bolagets anställda

genom att uppgier om anställdas arbetsuppgier, totalersätt-

ning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning och

ökningstakt över tid jämfördes och rimlighetsbedömdes. Detta

utgjorde en del av ersättningsutskottets och styrelsens besluts-

underlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de

begränsningar som följer av dessa.

Styrelsen har rätt att frångå riktlinjer för ersättningar helt eller

delvis om det i ett enskilt fall nns särskilda skäl som motiverar

det. Det ingår i ersättningsutskottets uppgier att bereda

styrelsens beslut i ersättningsfrågor, vilket innefattar beslut om

avsteg från riktlinjerna. Avsteg får endast göras om det bedöms

vara nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen

och hållbarhet eller för att säkerställa bolagets ekonomiska

bärkra. Om styrelsen gör avsteg från riktlinjerna för ersättning

till styrelseledamöter och bolagsledningen ska detta redovisas

vid nästkommande årsstämma.

120

K2A Årsredovisning 2022

Styrelsens ersättningsrapport

Styrmodell för ersättningar på K2A

Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott med huvudsakliga

uppgier att bereda styrelsens beslut i frågor om ersättnings-

principer, ersättningar och andra anställningsvillkor för

personer i bolagsledningen. Ersättningsutskottet ska således

utarbeta förslag avseende riktlinjer för ersättning till styrelse-

ledamöter och personer i bolagsledningen, som styrelsen ska

underställa årsstämman för beslut åtminstone vart ärde år.

Ersättningsutskottet ska vidare följa och utvärdera pågående

och under året avslutade program för rörliga ersättningar till

personer i bolagsledningen (om tillämpligt), samt följa och

utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till

styrelseledamöter och bolagsledningen som bolagsstämman

beslutat om samt gällande ersättningsstrukturer och ersättnings-

nivåer i bolaget. Styrelsens ordförande kan vara ordförande i

utskottet. Övriga ledamöter ska vara oberoende i förhållande till

bolaget och bolagsledningen.

Ersättningsutskottet är ett beredande organ och har ingen

självständig beslutanderätt, såvida inte styrelsen uttryckligen

har bemyndigat ersättningsutskottet att fatta beslut i en specik

fråga. Verkställande direktörens ersättning bereds av ersättnings-

utskottet och fastställs av styrelsen vid ordinarie styrelsemöte

medan ersättningsnivåer för övriga personer i bolagsledningen

godkänns av ersättningsutskottet på förslag från verkställande

direktören.

Anställningsvillkor för verkställande direktör och

övriga ledande befattningshavare

Johan Knaust är styrelseledamot och verkställande direktör i

K2A. Johan Knaust erhåller en månatlig fast ersättning om

250 000 kronor. Vid uppsägning ska både bolaget och Johan

Knaust iaktta sex månaders uppsägningstid. Om bolaget är

uppsägande part ska Johan Knaust erhålla en uppsägningslön

motsvarande maximalt sex månadslöner. Johan Knaust har inte

rätt till något avgångsvederlag. Övriga ledande befattningshavare

har sedvanliga anställningsvillkor.

Bolaget har under 2022 följt de tillämpliga ersättnings-

riktlinjer som antagits av bolagsstämman. Inga avsteg från

riktlinjerna har gjorts och inga avvikelser har gjorts från den

beslutsprocess som enligt riktlinjerna ska tillämpas för att fast-

ställa ersättningen. Revisorns yttrande över bolagets eerlevnad

av riktlinjerna kommer nnas tillgängligt på https://investerare.

k2a.se/bolagsstammor senast tre veckor före årsstämman 2023.

Ingen ersättning till ledande befattningshavare har krävts tillbaka

av bolaget.

Ersättning till ledande befattningshavare

Pension och övriga Pension och övriga

Tkr Grundlön 2022 förmåner 2022 Grundlön 2021 förmåner 2021

Verkställande direktör 3 060 7 3 060 5

Vice verkställande direktör 1 860 466 1 687 471

Övriga ledande befattningshavare* 11 274 3 265 9 453 2 505

Summa 16 194 3 738 14 200 2 981

Jämförande information avseende förändringar i ersättning och bolagets förvaltningsresultat

Tkr 2022 2021 2020 2019 2018

Ersättning verkställande direktör 3 067 3 065 3 060 2 603 1 922

Ersättning Vice verkställande direktör 2 326 2 158 – – –

Ersättning övriga ledande befattningshavare* 14 539 11 958 13 179 3 985 2 211

Totala ersättningar ledande befattningshavare 19 932 17 181 16 236 6 588 4 133

Ersättning övriga anställda 58 537 47 794 41 652 41 063 31 512

Årets resultat 159 085 756 528 219 564 202 748 173 856

Ersättning ledande befattningshavare/årets resultat, % 13 2 7 3 2

Heltidsekvivalenter för bolagets övriga anställda 492 419 375 384 343

* Under perioden maj 2021 – maj 2022 utgick ersättning till CFO Ola Persson i form av konsultarvode och ingår inte i ovan belopp

Stockholm i april 2023

K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ)

Styrelsen

121

K2A Årsredovisning 2022

Styrelsens ersättningsrapport

Styrelse och revisor

Sten Gejrot

Styrelseordförande

Invald i styrelsen 2017

Född: 1962

Utbildning: Jur. Kand.

Övriga uppdrag (urval):

Advokat och partner på

Advokatfirman Lindahl

Aktieinnehav (inklusive bolag):

20 500 B-aktier.

Beroende i förhållande till

bolaget och bolagets ledning.

Oberoende i förhållande till

bolagets större aktieägare.

Johan Thorell

Styrelseledamot

Invald i styrelsen 2015

Född: 1970

Utbildning: Civilekonom,

Handelshögskolan i Stockholm

Övriga uppdrag (urval):

Styrelseordförande i

Kallebäck Property Invest AB.

Styrelseledamot i Sagax AB,

Hemsö Fastighets AB, Atrium

Ljungberg AB och Storskogen

Group AB.

Aktieinnehav (inklusive bolag):

2 412 000 A-aktier,

6 166 496 B-aktier,

19 499 preferensaktier.

Oberoende i förhållande till

bolaget och bolagets ledning.

Beroende i förhållande till

bolagets större aktieägare.

Johan Knaust

Styrelseledamot och

verkställande direktör

Invald i styrelsen 2013

Född: 1971

Utbildning: Master of Science

Operational Research, London

School of Economics samt Fil.

kand. Nationalekonomi,

Stockholms universitet.

Bakgrund: Grundare och

partner Sveafastigheter.

Startade dessförinnan Leimdörfers

finansieringsrådgivning.

1996-2001 verksam på Goldman

Sachs International i London,

inom Fixed Income.

Aktieinnehav (inklusive bolag):

2 841 840 A-aktier,

17 452 015 B-aktier,

6 806 160 D-aktier,

94 025 preferensaktier.

Beroende i förhållande till bolaget

och bolagets ledning.

Beroende i förhållande till

bolagets större aktieägare.

Claes-Henrik Julander

Styrelseledamot

Invald i styrelsen 2014

Född: 1969

Utbildning: Civilekonom,

Stockholms universitet

Övriga uppdrag (urval):

Styrelseordförande i Erik Penser

Bank Aktiebolag och Star Stable

Entertainment AB. Styrelseledamot

i Biocrine AB och Svipdag AB

inklusive dotterbolag.

Aktieinnehav (inklusive bolag):

2 176 800 A-aktier,

5 194 622 B-aktier,

17 659 preferensaktier.

Oberoende i förhållande till

bolaget och bolagets ledning.

Beroende i förhållande till

bolagets större aktieägare.

Johan Ljungberg

Styrelseledamot

Invald i styrelsen 2017

Född: 1972

Utbildning: Civilingenjör

Övriga uppdrag (urval):

Styrelseordförande i Atrium

Ljungberg AB, Tagehus Holding

AB och styrelseledamot i John

Mattson Fastighetsföretagen AB

och Eastnine AB.

Aktieinnehav (inklusive bolag):

2 412 000 A-aktier,

6 995 000 B-aktier,

13 864 preferensaktier.

Oberoende i förhållande till

bolaget och bolagets ledning.

Beroende i förhållande till

bolagets större aktieägare.

Ludwig Holmgren

Styrelseledamot

Invald i styrelsen 2017

Född: 1972

Utbildning: Ekonomistudier,

Uppsala universitet

Aktieinnehav (inklusive bolag):

762 000 A-aktier,

1 195 419 B-aktier,

2 032 preferensaktier.

Oberoende i förhållande till

bolaget och bolagets ledning.

Oberoende i förhållande till

bolagets större aktieägare.

Ingrid Lindquist

Styrelseledamot

Invald i styrelsen 2019

Född: 1957

Utbildning: Civilekonom,

Handelshögskolan i Stockholm

Övriga uppdrag (urval):

Styrelseordförande i Lysa AB

samt styrelseledamot i

Hobohm Brothers Equity AB,

Länsförsäkringar Stockholm,

Kavat Vård AB, Collectum AB,

Fora AB och Wise Group AB

och Kollektivavtalsinformation

Sverige AB.

Aktieinnehav (inklusive bolag):

30 000 B-aktier.

Oberoende i förhållande till

bolaget och bolagets ledning.

Oberoende i förhållande till

bolagets större aktieägare.

Revisor

KPMG AB är bolagets revisor

med Peter Dahllöf som

huvudansvarig revisor. Peter

Dahllöf är auktoriserad

revisor och medlem i FAR.

122

K2A Årsredovisning 2022

Bolagsstyrning

Förvaltningsberättelse

Ledning

Johan Knaust

Styrelseledamot och

verkställande direktör

För mer information se under

Styrelse, föregående sida.

Christian Lindberg

Vice vd

Ingår i ledningen sedan 2017

Född: 1980

Utbildning: Civilingenjör

Bakgrund: Rådgivning inom

Corporate Finance i egen

verksamhet 2011-2017. HQ

Bank Corporate Finance 2006-

2011.

Aktieinnehav (inklusive bolag):

375 000 B-aktier

Ola Person

CFO

Ingår i ledningen sedan 2021

Född: 1969

Utbildning: Master of

International Business

Bakgrund: CFO på

bostadsutvecklingsbolaget SSM

Aktieinnehav (inklusive bolag):

27 500 B-aktier

Sandra Sundman

Ekonomichef

Ingår i ledningen sedan 2017

Född: 1986

Utbildning: Ekonomie

kandidatexamen företagsekonomi

Bakgrund: Olika befattningar

inom K2A, ekonomiassistent,

redovisningsekonom och

redovisningschef

Aktieinnehav: 2 600 B-aktier

Karl Vahlund

Transaktionschef

Ingår i ledningen sedan 2019

Född: 1984

Utbildning: Civilingenjör

Bakgrund: Transaktionschef

på Rikshem

Aktieinnehav: 62 500 B-aktier

Erik Lemaitre

Affärsutvecklingschef

Ingår i ledningen sedan 2020

Född: 1968

Utbildning: Byggekonom

Bakgrund: Affärsutvecklingschef

SSM Bygg & Fastighets AB,

affärsutvecklare och

projektledare på NCC samt

Nexity

Aktieinnehav: 5 500 B-aktier

Karina Antin

Hållbarhetschef

Ingår i ledningen sedan 2020

Född: 1986

Utbildning: Civilingenjör

Bakgrund: Hållbarhetsstrateg

PlaceX, miljö- och

hållbarhetskonsult på PE Teknik

& Arkitektur, Ebab och White

Arkitekter

Aktieinnehav: 4 690 B-aktier

Henrik Nordlund

Förvaltningschef

Ingår i ledningen sedan 2020

Född: 1987

Utbildning: Civilingenjör,

Kandidatexamen

Nationalekonomi

Bakgrund: Fastighetschef på

Rikshem och managementkonsult

på Applied Value

Aktieinnehav: 3 000 B-aktier

Fredrik Widerstedt

Chef projekt

Ingår i ledningen sedan 2020

Född: 1983

Utbildning: Byggnadsingenjör

Bakgrund: Konsult och Partner

på Structor, Projectmanagment

konsult på Ramböll

Aktieinnehav: 16 675 B-aktier,

3 preferensaktier

Emma Nyborg

Marknad- och kommunikationschef

Ingår i ledningen sedan 2021

Född: 1989

Utbildning: Strategisk kommunikation

Bakgrund: Kommunikationsansvarig

på Mattecentrum och olika

kommunikationstjänster på K2A

Aktieinnehav: 1 950 B-aktier

123

K2A Årsredovisning 2022

Bolagsstyrning

Förvaltningsberättelse

Verksamhet

K2A grundades 2013 och är ett fastighetsbolag med fokus på

långsiktig förvaltning av egenproducerade hyresbostäder för alla

typer av boenden. Bolagets aärsidé bygger på att långsiktigt

äga, utveckla och förvalta hyresrätter och samhällsfastigheter i

Stockholm, Mälardalen samt i ett antal universitets- och högsko-

leorter i Sverige där eerfrågan på hyresbostäder är hög.

K2A:s hyresbostäder utvecklas i samverkan med berörda

kommuner i eerfrågade lägen med bra kommunikationer och

närhet till stadskärnan och närservice. Bolagets studentbostäder

åternns i attraktiva lägen på eller i direkt anslutning till

universitets- och högskoleområdena. Sedan juni 2019 är bolagets

stamaktier av serie B samt preferensaktier upptagna till handel på

Nasdaq Stockholm.

K2A:s mål och riskbegränsningar

Övergripande mål

K2A ska generera en konkurrenskraig riskjusterad avkastning

till sina aktieägare.

Hållbarhetsmål

K2A ska framtidssäkra sin verksamhet genom betydande fokus

på värdeskapande hållbarhet vilket innebär:

 K2A ska vara klimatpositivt senast 2027.

 All egen nyproduktion ska vara Svanencertierad och

förvärvade fastigheter ska vara certierade enligt Svanen eller

ha motsvarande miljöcertiering.

 K2A ska upprätthålla en hållbar och långsiktig förvaltning.

 Samtliga K2A:s fastigheter i förvaltning ska vara miljöcertie-

rade samt klimatriskinventerade.

 K2A:s produktionsmetod ska vara resurseektiv och ha

förutsättningar för cirkularitet.

 K2A:s kunder ska uppleva en högre trivsel än genomsnittet i

Sverige.

 K2A ska anses vara det mest hållbara fastighetsbolaget som

fokuserar på hyres- och studentbostäder.

 K2A ska anses vara det bästa fastighetsbolaget på

hållbarhetsrapportering.

 K2A ska ha nöjda medarbetare som trivs på arbetsplatsen.

Finansiella mål

 Drisöverskottet ska, i genomsnitt under åren 2019 till och

med 2025, öka med minst 25 procent per år.

 EPRA NRV hänförligt till stamaktieägare ska, i genomsnitt

under åren 2019 till och med 2025, öka med minst 20 procent

per år.

Finansiella riskbegränsningar

 Belåningsgraden för koncernen ska långsiktigt ej överstiga 70

procent.

 Räntetäckningsgraden för koncernen ska långsiktigt ej

understiga 1,5 gånger.

Utdelningspolicy

Utdelningen ska långsiktigt uppgå till högst en tredjedel av det

genomsnittliga årliga resultatet för de tre senaste räkenskapsåren.

K2A kommer de närmaste åren prioritera tillväxt före utdelning

vilket kan medföra en låg eller utebliven utdelning på stamaktier.

Utdelning på preferensaktier ska ske enligt bolagsordningens

bestämmelser.

För att uppnå sina mål ska K2A:

 Fokusera på Stockholm, Mälardalen och ett antal universitets-

och högskoleorter samt identiera förvärvsmöjligheter och

erhålla markanvisning för nyproduktion av hyresbostäder.

 Fokusera på bra boendelägen, campusnära studentbostäder

och samhällsfastigheter med låg motparts- och/eller

rörelserisk.

 Fokusera på nyproduktion av yteektiva och funktionella

hyresbostäder av hög kvalitet lämpade för industriellt

producerade byggnadsvolymer.

 Producera bostäder i egna produktionsanläggningar.

Organisationsstruktur

Per 31 december 2022 var totalt 71 personer anställda i K2A. 51

medarbetare, varav 19 kvinnor, arbetade med projektutveckling,

ekonomi, kommunikation och förvaltning med placering på

K2A:s huvudkontor i Stockholm eller i orter där K2A har

förvaltningsobjekt. Resterande 20 medarbetare, varav 3 kvinnor,

avser personal i dotterbolaget K2A Trähus, bolagets fabriker för

tillverkning av lägenhetsenheter i trä.

Rapporterande segment

K2A:s nansiella rapportering sker i två segment:

Förvaltningsobjekt och Pågående projekt. Förvaltningsobjekt

avser i all väsentlighet funktionen förvaltning medan Pågående

projekt avser funktionerna aärsutveckling, pågående projekt

och produktion.

Verksamhet

Förvaltningsberättelse

124

K2A Årsredovisning 2022

Verksamhet

Hållbarhet

Verkställande direktör ansvarar för K2A:s hållbarhetsarbete.

K2A utvecklar bostäder med låg klimatpåverkan för ansvarsfullt

och långsiktigt eget ägande. Hela värdekedjan, från resurseektiv

industriell produktion med förnybar råvara till förvaltning av

yt- och energieektiva bostäder ska präglas av ett genomgripande

och konsekvent hållbarhetsarbete. K2A:s hållbarhetsstrategi

utgår från en helhetssyn och syar till ekonomiskt, ekologiskt

och socialt värdeskapande. Som ledande grönt fastighetsbolag

och ansvarstagande samhällsaktör har K2A beslutat om

ambitiösa klimatmål. Målet är att K2A:s hela värdekedja ska vara

klimatpositiv senast år 2027. Arbetet leds av hållbarhetschefen.

Affärsutveckling

Aärsutvecklingsenheten ansvarar för att säkerställa att nya

projekt anskaas. Aärsutvecklingsenheten utvärderar kontinu-

erligt potentiella aärer avseende såväl förvaltningsfastigheter

som mark med projektutvecklingsmöjligheter. Vidare bidrar

aärsutvecklingsenheten med stöd i projektutveckling och

vid transaktioner, vilket är viktiga inslag i K2A:s verksamhet.

Inom aärsutvecklingsenheten bedrivs även kvalicerad

produktutveckling för att optimera bolagets yteektiva

lägenhetsenheter som lämpar sig för rationell industriell

produktion. Funktionen utvecklar produkter och tjänster för att

skapa mervärde för de boende. När ett projekt ska genomföras

övergår ansvaret för projektet till enheten pågående projekt.

Aärsutvecklingsenheten leds av en aärsutvecklingschef med

stöd av tre medarbetare.

Pågående projekt

Pågående projekt innefattar fastigheter under uppförande

och ombyggnation som avses att användas som förvaltnings-

fastigheter, samt markanvisningar med eventuellt tillhörande

byggrätter. Enheten pågående projekt tar över ett projekt

från aärsutvecklingsenheten när projektet ska genomföras.

Arbets- och ansvarsområden för enheten avser att säkerställa

eektivt genomförande av pågående projekt samt säkerställa

god kontroll och uppföljning. Projektgenomförande omfattar

framtagande av kalkyler, detaljplanearbete, projektering,

upprättande av underlag för bygglovsansökan, projektledning,

upprättande av projektbudget, upphandling av entreprenadavtal

(markentreprenad och husentreprenad), projektledning under

produktionstid (styrning, övervakning, kontroll och ändringar

etc.), färdigställande och besiktning samt överlämning av

projektdokumentation till förvaltningsenheten när projektet

har färdigställts och projektet övergår till att betraktas som ett

förvaltningsobjekt. Enheten leds av en ansvarig för pågående

projekt med stöd av tre medarbetare.

Verkställande direktör

IR/Kommunikation

Hållbarhet

Ekonomi

Pågående projektAffärsutveckling Förvaltning

Produktion

Förvaltning

Nord

Förvaltning

Mälardalen

Digitalisering

K2A:s operativa verksamhet bedrivs genom funktionerna

Affärsutveckling, Pågående projekt, Produktion samt Förvaltning,

med stöd av de koncerngemensamma funktionerna Hållbarhet,

Ekonomi, IR/Kommunikation samt IT, vilket visas i bilden ovan.

Koncernledningen har det övergripande ansvaret för bland annat

strategifrågor och affärsutveckling, finansiering, ekonomistyrning och

resultatuppföljning samt kommunikation.

K2A:s Organisationsstruktur

Förvaltningsberättelse

Förvaltning

Stockholm

Förvaltning

Syd

Marknad och

kommunikation

125

K2A Årsredovisning 2022

Verksamhet

Produktion

Enheten produktion avser dotterbolaget K2A Trähus. K2A

Trähus ansvarar för att bolaget har tillgång till egen produk-

tionskapacitet, vilket är ett strategiskt beslut för att säkerställa

leverans- och genomförandeförmåga av nyproducerade bostäder

under koncernens expansionsfas.

K2A Trähus omfattar två produktionsanläggningar för

lägenhetsenheter i trä i Valdemarsvik och Gävle. Den samman-

lagda produktionskapaciteten, vid fullt utnyttjande, uppgår till

cirka 1 000 enheter per år. Produktionen sker i en kontrollerad

industriell process med standardisering som grundprincip.

Detta innebär att varje tillverkad bostad bygger på en yteektiv,

klimatsmart baslägenhet.

K2A Trähus verksamhet är inriktad på industriell produktion

av prefabricerade trävolymer. Dock ansvarar K2A Trähus

normalt för hela husentreprenaden, vilket utöver tillverkning

av prefabricerade trävolymer även inkluderar transporter till

byggarbetsplatsen, montage av trävolymer samt färdigställande.

Markentreprenad (vilket avser markarbeten och grund), trans-

porter, montage och färdigställande utförs av underentreprenör

eller tredje part.

Prisökningar och osäkerheter kring tillgänglighet av insats-

varor bidrog till att K2A under andra kvartalet 2022 beslutade

om att senarelägga ertalet byggstarter under 2022 och 2023

samt varslade personal verksam i K2A Trähus produktions-

anläggningar. Under ärde kvartalet 2022 har den pågående

fabriksproduktionen slutförts och större delen av personalen

avslutat sina anställningar.

Enheten produktion leds av vd för K2A Trähus. Per 31

december 2022 uppgick antalet anställda i K2A Trähus till 20

personer, varav 16 personer var placerade i Valdemarsvik och 4

personer i Gävle.

Förvaltning

Förvaltningsobjekt består av färdigbyggda fastigheter med

inget eller begränsat projektinslag. Arbets- och ansvarsområden

för förvaltningsverksamheten avser uthyrning av bostäder och

lokaler till kunder samt säkerställande av eektiv dri och

underhåll av fastigheterna. Förvaltningsenheten ansvarar för den

löpande förvaltningen av bolagets fastigheter vilket inkluderar

att tillse en bra skötsel av husen och att underhåll sker när detta

krävs för att säkerställa fastigheternas långsiktiga värde.

Förvaltningsenheten leds av förvaltningschef med stöd av

27 medarbetare.

Marknad och kommunikation

Ansvarar för den egna kundtjänsten, uthyrning, hyresavisering

och felanmälan samt bolagets prolering på sociala medier,

deltagande i marknadsföringsaktiviteter och PR. Enheten

leds av marknads- och kommunikationschef med stöd av fem

medarbetare.

Förvaltning

Fyra förvaltare ansvarar, inom varsitt geograskt område

(Nord, Syd, Stockholm och Mälardalen), för att styra och

övervaka de tekniska installationerna (värme, el, vatten) så att de

fungerar optimalt utifrån ett ekonomiskt och trivselperspektiv.

Förvaltarna arbetsleder bovärdarna.

Bovärdar

Ansvarar för rondering av fastigheterna och utför enklare

löpande underhåll samt på vissa orter även den utvändiga

skötseln av grönytor. Bovärdarna ansvarar även för besiktning av

bostäderna vid byte av hyresgäst.

Digitalisering

En särskild funktion har etablerats för att säkerställa att bolaget

ligger i framkant avseende digital förvaltning med fokus

uppkopplade fastigheter och optimering av energianvändning.

Stödfunktioner

Ekonomi

Ekonomifunktionen ansvarar för att fastställa de administrativa

rutinerna avseende K2A:s ekonomiprocesser och att se till att

de eerlevs. Ekonomifunktionen ansvarar även för att operativt

hantera koncernens nansiella risker och avge nansiell

rapportering till ledning och styrelse.

Ekonomifunktionen leds av CFO med stöd av ekonomichef,

koncernredovisningsansvarig, tre bolagsekonomer, hyres-

administratör, business controller samt en ekonomiassistent.

IT-ansvarig ansvarar internt för styrning, ansvar och kontroll av

IT-verksamheten enligt fastställd IT-policy. IT-ansvarig ansvarar

även för utveckling av IT-miljön samt support till samtliga

enheter inom K2A som arbetar med IT-relaterade frågor.

IR ansvarar för den interna och externa kommunikationen på

daglig basis. vd, vice vd och CFO uttalar sig för bolagets räkning.

IR ansvarar för innehållet på bolagets IR-sida och för den

övergripande samordningen av bolagets medierelationer samt

utformning och distribution av pressmeddelanden.

Hållbarhetsrapportering

K2A uppfyller inte kriterierna i ÅRL 6 kap 10 §, vilket innebär

att K2A inte har skyldighet att upprätta en hållbarhetsrapport.

Hållbarhetsarbetet är dock integrerat i K2A:s verksamhet i

stor utsträckning då K2A bygger hus med trästomme och all

nyproduktion sedan 2018 är Svanenmärkt eller har motsva-

rande miljöcertiering. Mot bakgrund av att hållbarhet är

ett prioriterat område inom K2A har bolaget på frivillig basis

upprättat en hållbarhetsrapport som integrerats i årsredovis-

ningen för år 2022. K2A:s hållbarhetsrapport är upprättad i

enlighet med GRI standards 2021 och GRI 1: Foundation, med

Förvaltningsberättelse

126

K2A Årsredovisning 2022

Verksamhet

Förvaltningsberättelse

rapporteringsperiod från den 1 januari 2022 till 31 december

2022. Förändringar i historiska hållbarhetsdata har skett med

avseende på energianvändning från år 2021, se GRI 302-3 sid

170. K2A:s styrelse är det högsta styrande organet och även

ansvarig för informationen i hållbarhetsrapporten. I nuläget

nns det inte någon sektorspecik standard som träar K2A:s

verksamhet men bolaget övervakar kommande sektorstandarder.

Kontaktperson för hållbarhetsrapporten är K2A:s hållbarhets-

chef Karina Antin, [email protected]. Hållbarhetsrapporten

omfattar K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) samt

dess dotterbolag som framgår av not 18.

En beskrivning av K2A:s verksamhet och aärsmodell nns på

sidorna 14-17 samt i detta avsnitt.

K2A:s uppförandekod, hållbarhetspolicy och aärsplan

är koncernens främsta styrdokument och utgör grunden för

K2A:s hållbarhetsarbete. K2A:s vd samt hållbarhetschef är

ytterst ansvariga för hållbarhetsarbetet. Styrelsen fastställer den

övergripande hållbarhetspolicyn med syet att bolaget ska bidra

till en långsiktigt hållbar utveckling av samhället. Detta sker

genom en lönsam aärsmodell, en ansvarsfull syn på omvärlden

och bolagets påverkan på den, samt en medvetenhet om

betydelsen av en god och hälsosam arbetsmiljö. Därigenom

skapas värden och möjligheter till en kontinuerlig positiv

utveckling av företaget.

K2A:s övergripande hållbarhetspolicy utvärderas och

revideras årligen. K2A:s styrelse antog under 2021 en mål-

sättning som innebär att hela K2A:s värdekedja ska vara klimat-

positiv senast år 2027.

K2A för en löpande dialog med bolagets intressenter för

att utveckla och förbättra verksamheten. Genom dialogen har

väsentliga hållbarhetsfrågor identierats, det vill säga de frågor

där K2A har störst möjlighet att påverka och som är viktigast att

arbeta med för bolagets långsiktiga värdeskapande. Sammantaget

har principerna i FN:s Global Compact, målen i FN:s Agenda

2030 och forskningsläget kring de planetära gränserna varit

vägledande i arbetet med att identiera de väsentliga hållbar-

hetsfrågorna, liksom K2A:s värderingar, riskbedömningar och

intressenternas förväntningar.

Hantering av väsentliga risker inom hållbarhetsområdet utgör

en del av koncernens generella arbete med att identiera och

hantera risker. Processen, identierade risker och hantering av

dessa beskrivs i avsnittet Risker och riskhantering. De strategiska

prioriteringarna för hållbarhetsarbetet, var i K2A:s värdekedja

påverkan sker, på vilket sätt områdena är väsentliga för K2A:s

intressenter, hur de styrs samt de viktigaste resultatindikatorerna

beskrivs i årsredovisningens hållbarhetsrapport.

K2A:s hållbarhetsarbete och utfallet av detta uppdelat per

hållbarhetsområde enligt ÅRL beskrivs på följande sidor:

Innehåll Sid

Affärsmodell 14-17

Styrning av hållbarhetsarbetet 24-28

Miljö 26, 29-41

Personal 43-44

Sociala förhållanden 30-32

Mänskliga rättigheter 30-32

Affärsetik och antikorruption 32

Riskhantering 102-107

Mångfaldspolicy för styrelsen 118

127

K2A Årsredovisning 2022

Verksamhet

Förvaltningsberättelse

Hyresintäkter och uthyrningsgrad

Hyresintäkterna ökade under perioden till 374,7 Mkr (272,7).

Ökningen motsvarade en tillväxt i hyresintäkterna om 37,4

procent. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick under

perioden till 97,9 procent (92,9).

Ökningen av hyresintäkterna är framför allt hänförlig till

att K2A under 2022 förvaltat ett större fastighetsbestånd,

lägre vakanser samt hyreshöjningar jämfört med 2021. För

Finansiell utveckling

jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 7,4 procent varav

lägre vakanser bidrar med 5,1 procentenheter. Den uthyrbara

ytan i K2A:s fastighetsbestånd uppgick till 187,2 tkvm den 31

december 2022 jämfört med 150,6 tkvm den 31 december 2021,

vilket innebär en ökning med 24,3 procent. Det sammanlagda

hyresvärdet för förvaltningsobjekten per 31 december 2022

uppgick, på årsbasis, till 438,9 Mkr (323,2), vilket motsvarar en

tillväxt om 35,8 procent.

Utveckling intäkter

Mkr 2022 2021 Förändring, %

Studentbostäder 166,6 121,4 37,2

Hyresbostäder 150,5 110,9 35,7

Samhällsfastigheter 57,6 40,4 42,7

Totala intäkter 374,7 272,7 37,4

Fastighetskostnader

De totala fastighetskostnaderna ökade under perioden till 131,7 Mkr (88,8), vilket motsvarade en ökning om 48,2 procent. Ökningen

förklaras nedan.

Fastighetskostnader 2022

Student- Hyres- Samhälls-

Mkr bostäder bostäder fastigheter Totalt

Driftskostnader -46,2 -33,1 -9,1 -88,4

Underhåll -7,3 -4,7 -2,9 -14,8

Fastighetsskatt -3,0 -1,0

– -3,9

Avskrivning

– -1,1 – -1,1

Direkta fastighetskostnader -56,4 -39,8 -12,0 -108,3

Fastighetsadministration -23,4

Totala fastighetskostnader -131,7

Fastighetskostnader 2021

Student- Hyres- Samhälls-

Mkr bostäder bostäder fastigheter Totalt

Driftskostnader -31,1 -24,5 -6,7 -62,3

Underhåll -3,8 -3,2 -1,4 -8,5

Fastighetsskatt -2,1 -0,6 -0,0 -2,7

Avskrivning -0,1 -0,3 – -0,4

Direkta fastighetskostnader -37,1 -28,6 -8,2 -73,9

Fastighetsadministration -15,0

Totala fastighetskostnader -88,8

128

K2A Årsredovisning 2022

Finansiell utveckling

Dris- och underhållskostnader inklusive fastighetsskatt

uppgick under perioden till -107,2 Mkr (-73,5) vilket motsvarar

en ökning med 45,9 procent. Ökningen förklaras av att K2A

förvaltat ett större fastighetsbestånd jämfört med motsvarande

period 2021, högre kostnader för el, fastighetsadministration

samt en kostnad om -2,1 Mkr för återställande av fastigheten

Gävle Kungsbäck 2:21 eer översvämning under hösten 2021.

För jämförbart bestånd (exklusive Kungsbäck 2:21) ökade

fastighetskostnaderna med 10,1 procent.

Kostnader för fastighetsadministration uppgick till -23,4 Mkr

(-15,0). Ökningen är främst hänförlig till att K2A förvaltat ett

större fastighetsbestånd samt stärkt upp organisationen.

Driftsöverskott och överskottsgrad

Drisöverskottet var under perioden 243,0 Mkr (183,9), vilket

motsvarade en ökning med 32,1 procent. Överskottsgraden

för de senaste 12 månaderna uppgick till 64,8 procent (67,4).

Den lägre överskottsgraden förklaras främst av ökade kostnader

utöver tillväxtdrivna kostnader för dri och underhåll om -29,2

Mkr, högre kostnader för el om -4,1 Mkr samt kostnader för

återställande av fastigheten Gävle Kungsbäck 2:21 om -2,1 Mkr.

Central administration

Kostnaderna för central administration uppgick till -59,0 Mkr

(-58,3), vilket motsvarade en ökning av kostnaderna med 1,3

procent. Under ärde kvartalet 2022 fakturerades joint ventures

totalt 8,0 Mkr för projektledningstjänster avseende helåret 2022.

Detta har redovisats som en kostnadsreduktion av central

administration under ärde kvartalet 2022. K2A bedömer att

motsvarande fakturering kommer ske kvartalsvis under 2023.

De centrala kostnaderna fördelas över K2A:s två verksamhets-

områden fastighetsförvaltning och projektutveckling och kostna-

derna uppgick under perioden till -16,3 Mkr (-19,8) respektive

-42,7 Mkr (-38,5).

Resultat från joint ventures

Resultatandelen under perioden uppgick till 71,8 Mkr (127,8).

Minskningen jämfört med motsvarande period 2021 beror till

stor del på värdeförändringar hänförliga till samägda projekt,

vilka uppgick till 72,2 Mkr (126,6).

Räntenetto

Räntenettot uppgick till -128,1 Mkr (-85,8). Jämfört med

motsvarande tidpunkt föregående år har de räntebärande

skulderna ökat och marknadsräntorna stigit, vilket har medfört

högre räntekostnader. Till följd av högre marknadsräntor har

aktiverade räntor kopplat till pågående projekt ökat under 2022.

Den genomsnittliga räntenivån uppgick per balansdagen till 3,1

procent (2,0). Räntetäckningsgraden för de senaste 12 måna-

derna uppgick till 1,8 (1,9).

Värdeförändringar

Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter

uppgick under perioden till 3,5 Mkr (741,9).

Förvaltningsberättelse

Orealiserade värdeförändring fastigheter

Mkr 2022 2021

Förvaltningsobjekt -221,2 557,1

Pågående projekt 224,6 164,8

Totala värdeförändringar 3,5 741,9

Totalt i procent av ingående balans 0,0 12,8

K2A har swapavtal för lån med ett sammantaget nominellt värde

om 2 075,0 Mkr (1 075,0). Orealiserade värdeförändringar på

derivaten uppgick under perioden till 92,9 Mkr (24,6), till följd

av förändrade långa marknadsräntor. Orealiserade värdeföränd-

ringar är inte kassaödespåverkande.

Aktuell och uppskjuten skatt

Aktuell skatt för perioden uppgick till -0,3 Mkr (-0,5), vilket

hänför sig till beräknad skattekostnad i nyförvärvade bolag.

Uppskjuten skatt uppgick till -54,9 Mkr (-185,3) och har

i huvudsak påverkats av orealiserade värdeförändringar på

fastigheter och derivat. Bolagsskattesatsen är 20,6 procent.

Koncernens ansamlade skattemässiga underskott uppgick

per 31 december 2022 till 343,5 Mkr (245,9). I koncernens

balansräkning nettoredovisas uppskjuten skatt.

Uppskjuten skatteskuld i balansräkningen

Mkr 2022-12-31 2021-12-31

Fastigheter 583,8 525,0

Underskottsavdrag -70,7 -50,4

Obeskattade reserver 0,1 1,9

Derivat 25,1 5,3

Övriga poster 2,0 3,5

Summa 540,2 485,3

Årets resultat

Årets resultat eer skatt uppgick till 159,1 Mkr (756,5) och

resultat per stamaktie uppgick till 1,08 kr (8,10).

Framtidsutsikter

K2A lämnar inte någon prognos avseende den nansiella utveck-

lingen. Till följd av marknadsutvecklingen under 2022 beslutade

K2A att pausa huvuddelen av nya byggstarter. Givet de föränd-

rade förutsättningarna på bygg- och kapitalmarknaderna med

fortsatt stor omvärldsoro kommer 2023 bli ett konsolideringsår

för K2A. I huvudsak kommer fokus vara på eektiviseringar

inom förvaltning för att stärka översskottsgraden, färdigställa

pågående projekt i produktion samt säkerställa ytterligare

likviditet genom att avyttra tillgångar för att stärka balansräk-

ningen, nansiella nyckeltal samt kassaödet. På så vis anpassas

balansräkningen till en miljö med högre räntenivåer men även

för att frigöra nansieringsutrymme för fortsatt tillväxt.

Händelser efter balansdagen

K2A ingick i januari 2023 ränteswapavtal med ett nominellt

belopp om sammanlagt 1 500 Mkr.

129

K2A Årsredovisning 2022

Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel:

Överkursfond, kr 942 022 520

Balanserade vinstmedel, kr -435 432 870

Årets resultat, kr -11 064 058

Summa, kr 495 525 592

Styrelsen föreslår att vinsten disponeras enligt följande:

– att kontant till stamaktieägare utdela 0,15 kr per stamaktie (totalt 85 865 300 stamaktier), kr 12 879 795

– att kontant till preferensaktieägare utdela 20,00 kr per befintlig preferensaktie (totalt 1 804 800 preferensaktier), kr 36 096 000

Summa 48 975 795

I ny räkning balanseras, kr 446 549 797

Förslag till vinstdisposition

Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning

Den sammanlagda utdelningen till aktieägarna ryms inom den av styrelsen fastställda utdelningspolicyn.

Utbetalning till stamaktieägarna sker vid ett tillfälle och utdelningen till preferensaktieägare ska ske kvartalsvis om 5,00 kr per

preferensaktie. Styrelsens förslag är framtaget i enlighet med bestämmelserna i 18 kap 4 § aktiebolagslagen och utgör styrelsens

bedömning av om den föreslagna vinstutdelningen är försvarlig med hänsyn till vad som anges 17 kap 3 § andra och tredje styckena

aktiebolagslagen. Styrelsens bedömning är att storleken på den föreslagna utdelningen utgör en betryggande avvägning mellan

koncernens kapitalstruktur och framtida tillväxtmöjligheter. Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen ej hindrar

bolaget och övriga i koncernen ingående bolag från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt och kan därmed försvaras med

hänsyn tagen till aktiebolagslagens så kallade försiktighetsregel (17 kap 3 § aktiebolagslagen 2005:551).

Styrelsen föreslår vidare att årsstämman beslutar att preferensaktier som kan komma att emitteras med stöd av det emissions-

bemyndigande som styrelsen föreslagit under punkt 13 i dagordningen ska ha rätt till vinstutdelning första gången på den

avstämningsdag som infaller eer det att aktierna registrerats av Bolagsverket och förts in i aktieboken hos Euroclear Sweden AB.

Vid fullt utnyttjande av emissionsbemyndigandet kan utdelning på preferensaktier som emitterats med stöd av bemyndigandet uppgå

till högst 20 000 000 kr.

Förvaltningsberättelse

130

K2A Årsredovisning 2022

Förslag till vinstdisposition

Finansiella rapporter

Räkenskaper SidRäkenskaper Sid

Koncernens resultaträkning 132

Koncernens balansräkning 133

Koncernens rapport över förändringar i eget kapital 134

Koncernens rapport över kassaflöden 135

Moderbolagets resultaträkning 136

Moderbolagets balansräkning 137

Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital 138

Moderbolagets kassaflödesanalys 139

Redovisningsprinciper och noter SidRedovisningsprinciper och noter Sid

NOT 1. Allmän information 140

NOT 2. Redovisningsprinciper 140

NOT 3. Segment 144

NOT 4. Hyresintäkter 145

NOT 5. Arvode och kostnadsersättning till revisorer 146

NOT 6. Antal anställda och personalkostnader 146

NOT 7. Rörelsens kostnader 147

NOT 8. Resultat från joint ventures 147

NOT 9. Räntenetto 147

NOT 10. Skatter 147

NOT 11. Resultat per aktie 148

NOT 12. Förslag till vinstdisposition 148

NOT 13. Licenser 148

NOT 14. Förvaltningsfastigheter 148

NOT 15. Verkligt värde 150

NOT 16. Rörelsefastigheter 151

NOT 17. Inventarier 151

NOT 18. Andelar i koncernbolag 151

NOT 19. Andelar i joint ventures 153

NOT 20. Andelar i andra bolag 154

NOT 21. Övriga långfristiga tillgångar 154

NOT 22. Derivat 154

NOT 23. Varulager 154

NOT 24. Kundfordringar 154

NOT 25. Övriga fordringar 154

NOT 26. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 155

NOT 27. Eget kapital och aktiekapitalets utveckling 155

NOT 28. Finansiella skulder 156

NOT 29. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 158

NOT 30. Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 158

NOT 31. Kortfristiga fordringar/skulder till koncernen 158

NOT 32. Leasingavtal 158

NOT 33. Närstående 159

NOT 34. Specifikation till rapport över kassaflöden 160

NOT 35. Rättelse 160

NOT 36. Väsentliga händelser efter balansdagen 160

Innehållsförteckning

131

K2A Årsredovisning 2022

Finansiella rapporter

Koncernens resultaträkning

Mkr	Not	2022	2021
Hyresintäkter	3, 4	374,7	272,7
Fastighetskostnader
Driftskostnader	3, 7	-88,4	-62,3
Underhåll	3, 7	-14,8	-8,5
Fastighetsskatt	3, 7	-3,9	-2,7
Avskrivningar	3, 7	-1,1	-0,4
Fastighetsadministration	3, 7	-23,4	-15,0
Summa fastighetskostnader		-131,7	-88,8
Driftsöverskott		243,0	183,9
Central administration, fastighetsförvaltning	3, 5, 6	-16,3	-19,8
Central administration, projektutveckling	3, 5, 6	-42,7	-38,5
Resultat från joint ventures	8	71,8	127,8
- varav förvaltningsresultat		-0,4	1,2
- varav värdeförändring förvaltningsfastigheter		72,2	126,6
Ränteintäkter	9	10,6	1,8
Räntekostnader	9	-138,7	-87,6
Förvaltningsresultat		127,6	167,6
Värdeförändringar
Förvaltningsfastigheter, orealiserade	14	3,5	741,9
Förvaltningsfastigheter, realiserade	14	-2,0	–
Andelar i andra bolag	19	-7,8	8,2
Derivat, orealiserade	22	92,9	24,6
Summa värdeförändringar		86,6	774,7
Resultat före skatt		214,3	942,3
Aktuell skatt	10	-0,3	-0,5
Uppskjuten skatt	10	-54,9	-185,3
Årets resultat		159,1	756,5
Resultat hänförligt till
Moderbolagets aktieägare		159,5	755,5
Innehav utan bestämmande inflytande		-0,4	1,0
Resultat per aktie	11
Resultat per stamaktie (före utspädning), kr		1,08	8,10
Resultat per stamaktie (efter utspädning), kr		1,08	8,10
Genomsnittligt antal utestående stamaktier, st		85 865 300	85 659 841
Genomsnittligt antal utestående stamaktier efter utspädning, st		85 865 300	85 659 841

Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat.

132

K2A Årsredovisning 2022

Finansiell information

Koncernens balansräkning

Mkr	Not	2022-12-31	2021-12-31
TILLGÅNGAR
Immateriella anläggningstillgångar
Licenser	13	5,2	6,3
Summa immateriella anläggningstillgångar		5,2	6,3
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	14	10 149,7	8 458,4
Rörelsefastigheter	16	25,8	14,4
Inventarier	17	17,5	17,9
Summa materiella anläggningstillgångar		10 193,0	8 490,7
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i joint ventures	19	352,0	267,7
Andelar i andra bolag	20	153,4	101,0
Övriga långfristiga fordringar	21	39,6	148,3
Derivat	22	142,9	25,6
Summa finansiella anläggningstillgångar		687,8	542,6
Summa anläggningstillgångar		10 886,1	9 039,6
Omsättningstillgångar
Varulager	23	2,3	15,8
Kundfordringar	24	1,2	1,5
Skattefordringar		3,0	1,5
Fordringar mot joint ventures		10,7	6,8
Övriga fordringar	25	120,1	107,1
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	26	20,4	11,8
Likvida medel		298,0	379,2
Summa omsättningstillgångar		455,6	523,6
SUMMA TILLGÅNGAR		11 341,7	9 563,2
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital	27	547,9	547,9
Övrigt tillskjutet kapital		942,0	942,0
Hybridobligation		450,0	450,0
Balanserad vinst inklusive årets resultat		1 045,9	965,6
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare		2 985,8	2 905,6
Kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande		0,3	0,7
Totalt eget kapital		2 986,1	2 906,2
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld	10	540,2	485,3
Långfristiga räntebärande skulder	28	5 109,6	4 345,4
Långfristiga leasingskulder	28, 32	189,1	81,7
Summa långfristiga skulder		5 838,9	4 912,4
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder	28	2 233,7	1 456,8
Kortfristiga leasingskulder	28, 32	20,5	12,7
Leverantörsskulder		76,3	100,7
Skatteskulder		7,3	5,1
Övriga skulder		39,9	49,4
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	29	138,9	120,0
Summa kortfristiga skulder		2 516,6	1 744,6
Summa skulder		8 355,6	6 657,0
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		11 341,7	9 563,2

133

K2A Årsredovisning 2022

Finansiell information

Koncernens rapport över

förändringar i eget kapital

Hänförligt till moderbolagets aktieägare

Övrigt Innehav utan

Aktie- tillskjutet Hybrid- Balanserad bestämmande

Mkr	kapital	kapital	obligation	vinst	inflytande	Summa
Ingående eget kapital 2021-01-01	118,0	917,9	–	726,1	1,4	1 763,5
Årets resultat	–	–	–	755,5	1,0	756,5
Nyemission stamaktier serie B	0,6	25,6	–	–	–	26,2
Kostnader för emission	–	-1,5	–	–	–	-1,5
Nyemission hybridobligation	–	–	450,0	–	–	450,0
Kostnader för nyemission hybridobligation	–	–	–	-7,5	–	-7,5
Kostnad hybridobligation	–	–	–	-25,4	–	-25,4
Fondemission stamaktier	429,3	–	–	-429,3	–	–
Beslutad utdelning stamaktier	–	–	–	-8,5	–	-8,5
Beslutad utdelning preferensaktier	–	–	–	-36,1	–	-36,1
Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande
– Förvärv av andelar	–	–	–	-9,2	-1,7	-10,9
Summa transaktioner med bolagets ägare	429,9	24,1	450,0	-516,0	-1,7	386,2
Utgående eget kapital 2021-12-31	547,9	942,0	450,0	965,6	0,7	2 906,2
Ingående eget kapital 2022-01-01	547,9	942,0	450,0	965,6	0,7	2 906,2
Årets resultat	–	–	–	159,5	-0,4	159,1
Kostnad hybridobligation	–	–	–	-30,2	–	-30,2
Beslutad utdelning stamaktier	–	–	–	-12,9	–	-12,9
Beslutad utdelning preferensaktier	–	–	–	-36,1	–	-36,1
Summa transaktioner med bolagets ägare	–	–	–	-79,2	–	-79,2
Utgående eget kapital 2022-12-31	547,9	942,0	450,0	1 045,9	0,3	2 986,1

Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat.

134

K2A Årsredovisning 2022

Finansiell information

Koncernens rapport över kassaflöden

Mkr	Not	2022	2021
Den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat		127,6	167,6
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet	34	-42,8	-109,5
Betald skatt		-0,6	-0,7
Förändring av varulager		13,5	0,0
Förändringar rörelsefordringar		61,7	-142,2
Förändringar av rörelseskulder		-97,4	150,2
Kassaflöde från den löpande verksamheten		62,0	65,3
Investeringsverksamheten
Investering i förvaltningsfastigheter	14	-889,5	-939,8
Förvärv av förvaltningsfastigheter	34	-687,9	-982,7
Betalda handpenningar förvaltningsfastigheter	21	–	-96,3
Försäljning av förvaltningsfastigheter	14	86,8	–
Investeringar i licenser	13	-0,4	-5,9
Investeringar i inventarier	17	-2,8	-5,3
Försäljning av inventarier	17	0,4	–
Utlåning till joint ventures		-2,6	–
Investeringar i andra bolag	20	-60,2	-57,3
Kassaflöde från investeringsverksamheten		-1 556,1	-2 087,3
Finansieringsverksamheten
Nyemissioner aktier		–	26,2
Kostnader för nyemissioner aktier		–	-1,5
Nyemission hybridobligation		–	450,0
Kostnader för emission hybridobligation		–	-7,5
Upptagna lån	28	1 687,6	2 090,1
Amortering av lån	28	-159,0	-481,5
Derivat	22	-24,3	–
Amortering av leasingskuld	32	-13,8	-10,9
Förvärv av andelar från innehavare utan bestämmande inflytande		–	-10,9
Betalning hybridobligation		-28,6	-20,2
Utdelning, stamaktier		-12,9	-8,5
Utdelning, preferensaktier		-36,1	-36,1
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		1 412,9	1 989,1
Årets kassaflöde		-81,2	-32,9
Likvida medel vid årets början		379,2	412,1
Likvida medel vid årets slut		298,0	379,2

135

K2A Årsredovisning 2022

Finansiell information

Moderbolagets resultaträkning

Mkr Not 2022 2021

Rörelsens intäkter

Nettoomsättning 57,8 32,2

Summa rörelsens intäkter 57,8 32,2

Rörelsens kostnader

Övriga externa kostnader 7 -44,3 -34,1

Personalkostnader 6 -59,4 -46,6

Avskrivningar av immateriella anläggningstillgångar 13 -1,5 -0,8

Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar 17 -0,6 -0,3

Summa rörelsens kostnader -105,8 -81,8

Rörelseresultat -48,0 -49,7

Resultat från finansiella poster

Anteciperad aktieutdelning – 235,0

Ränteintäkter 9, 22 99,7 24,6

Räntekostnader 9, 22 -73,3 -35,6

Summa resultat från finansiella poster 26,5 224,0

Resultat efter finansiella poster -21,5 174,4

Bokslutsdispositioner

Lämnade koncernbidrag -2,0 -4,8

Erhållna koncernbidrag 28,2 13,2

Summa bokslutsdispositioner 26,1 8,4

Resultat före skatt 4,6 182,8

Uppskjuten skatt 10 -15,6 3,3

Årets resultat -11,1 186,1

Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat.

136

K2A Årsredovisning 2022

Finansiell information

Moderbolagets balansräkning

Mkr Not 2022-12-31 2021-12-31

TILLGÅNGAR

Immateriella anläggningstillgångar

Licenser 13 5,2 6,3

Summa immateriella anläggningstillgångar 5,2 6,3

Materiella anläggningstillgångar

Inventarier 17 2,6 2,2

Summa materiella anläggningstillgångar 2,6 2,2

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i koncernbolag 18 2 090,1 2 090,1

Andra långfristiga värdepappersinnehav 59,4 –

Derivat 22 142,9 25,6

Uppskjuten skattefordran 27,4 23,2

Summa finansiella anläggningstillgångar 2 319,8 2 138,9

Summa anläggningstillgångar 2 327,7 2 147,4

Omsättningstillgångar

Kundfordringar 24 8,8 0,5

Fordringar hos koncernbolag 31 1 612,2 1 653,0

Övriga fordringar 25 2,5 2,4

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 26 9,5 1,4

Likvida medel 296,8 219,3

Summa omsättningstillgångar 1 929,8 1 876,5

SUMMA TILLGÅNGAR 4 257,5 4 024,0

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital

Bundet eget kapital

Aktiekapital 27 547,9 547,9

Summa bundet eget kapital 547,9 547,9

Fritt eget kapital

Överkursfond 942,0 942,0

Hybridobligation 450,0 450,0

Balanserad vinst -435,4 -542,4

Årets resultat -11,1 186,1

Summa fritt eget kapital 945,5 1 035,8

Summa eget kapital 1 493,5 1 583,7

Långfristiga skulder

Obligationslån 1 088,1 1 185,1

Uppskjuten skatteskuld 25,1 5,3

Summa långfristiga skulder 1 113,3 1 190,3

Kortfristiga skulder

Obligationslån 400,0 –

Leverantörsskulder 3,3 4,2

Skulder till koncernföretag 31 1 202,2 1 200,3

Skatteskulder 0,9 0,7

Övriga skulder 17,9 24,3

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 29 26,5 20,3

Summa kortfristiga skulder 1 650,8 1 249,9

Summa skulder 2 764,0 2 440,3

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 257,5 4 024,0

137

K2A Årsredovisning 2022

Finansiell information

Moderbolagets rapport över

förändringar i eget kapital

Totalt eget kapital

Överkurs- Hybrid- Balanserad Årets

Mkr Aktiekapital fond obligation vinst resultat Totalt

Ingående eget kapital 2021-01-01 118,0 917,9 – -13,7 -21,8 1 000,5

Årets resultat – – – – 186,1 186,1

Årets disposition – – – -21,8 21,8 –

Utdelning beslutad, stamaktier – – – -8,5 – -8,5

Utdelning beslutad, preferensaktier – – – -36,1 – -36,1

Nyemission stamaktier serie B 0,6 25,6 – – – 26,2

Kostnader för emission – -1,5 – – – -1,5

Nyemission hybridobligation – – 450,0 – – 450,0

Fondemission 429,3 – – -429,3 – 0,0

Kostnader för nyemission hybridobligation – – – -7,5 – -7,5

Kostnader för hybridobligation – – – -25,4 – -25,4

Summa transaktioner med bolagets ägare 429,9 24,1 450,0 -528,6 21,8 397,2

Utgående eget kapital 2021-12-31 547,9 942,0 450,0 -542,4 186,1 1 583,7

Ingående eget kapital 2022-01-01 547,9 942,0 450,0 -542,4 186,1 1 583,7

Årets resultat – – – – -11,1 -11,1

Årets disposition – – – 186,1 -186,1 –

Utdelning beslutad, stamaktier – – – -12,9 – -12,9

Utdelning beslutad, preferensaktier – – – -36,1 – -36,1

Kostnader för hybridobligation – – – -30,2 – -30,2

Summa transaktioner med bolagets ägare – – – 106,9 -186,1 -79,2

Utgående eget kapital 2022-12-31 547,9 942,0 450,0 -435,4 -11,1 1 493,5

Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat.

138

K2A Årsredovisning 2022

Finansiell information

Moderbolagets kassaflödesanalys

Mkr Not 2022 2021

Den löpande verksamheten

Resultat efter finansiella poster -21,5 174,4

Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 34 -102,9 -250,5

Förändringar rörelsefordringar 31 -16,5 1,4

Förändringar rörelseskulder 31 -7,0 -9,0

Kassaflöde från den löpande verksamheten -147,9 -83,6

Investeringsverksamheten

Förvärv av immateriella anläggningstillgångar 13 -0,4 -5,9

Förvärv av inventarier 17 -1,3 -1,1

Försäljning av inventarier 17 0,2 –

Investering i övriga anläggningstillgångar -59,4 –

Förändring kortfristiga lån till koncernbolag 31 68,9 -227,5

Kassaflöde från investeringsverksamheten 8,1 -234,5

Finansieringsverksamheten

Nyemission – 26,2

Kostnader för emission – -1,5

Nyemission hybridobligation – 450,0

Kostnader för emission hybridobligation – -7,5

Betalningar hybridobligation -28,6 -20,2

Upptagna lån 295,2 788,0

Utdelning, stamaktier -12,9 -8,5

Utdelning, preferensaktier -36,1 -36,1

Förändring kortfristiga lån från koncernföretag -0,2 -1 055,2

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 217,4 135,2

Årets kassaflöde 77,6 -183,0

Likvida medel vid årets början 219,3 402,3

Likvida medel vid årets slut 296,8 219,3

139

K2A Årsredovisning 2022

Finansiell information

Redovisningsprinciper och noter

NOT 2 REDOVISNINGSPRINCIPER

Grunder för redovisningen

Årsredovisningen är upprättad enligt de av EU antagna IFRS

standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Vidare har

koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom

tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1

(Kompletterande redovisningsregler för koncerner).

Värderingsgrunder

Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden,

förutom vissa finansiella tillgångar, skulder och förvaltningsfastigheter

som i koncernbalansräkningen värderas till verkligt värde.

Finansiella tillgångar och skulder som värderas till verkligt värde

består av derivatinstrument, värderade till verkligt värde via

koncernresultaträkningen. Förvaltningsfastigheter värderas till verkligt

värde i enlighet med IAS 40. Koncernens redovisningsprinciper

har tillämpats konsekvent på rapportering och konsolidering av

moderbolag och dotterbolag.

Klassificering

Anläggningstillgångar består av belopp som förväntas återvinnas

eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen.

Långfristiga skulder består av belopp som förfaller till betalning först

efter mer än tolv månader efter balansdagen samt andra belopp för

vilka bolaget har en ovillkorlig rätt att skjuta upp betalningen till en

tidpunkt som ligger mer än tolv månader efter balansdagen. Andra

tillgångar och skulder redovisas som omsättningstillgång respektive

kortfristig skuld.

Funktionell valuta och rapporteringsvaluta

Moderbolagets och övriga koncernföretags funktionella valuta är

svenska kronor som även utgör presentationsvalutan för moderbolaget

och för koncernen. Samtliga belopp, om inte annat anges, uttrycks i

miljoner kronor med en decimal.

Bedömningar och uppskattningar

i de finansiella rapporterna

För att upprätta finansiella rapporter krävs å ena sidan bedömningar

vid tillämpning av redovisningsprinciper och å andra sidan

uppskattningar vid värdering av tillgångar, skulder, intäkter och

kostnader. Uppskattningar och antaganden baseras på historiska

erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara relevanta.

Uppskattningar och antaganden ses över regelbundet och jämförs

mot faktiskt utfall.

Ändrade redovisningsprinciper

Koncernens redovisningsprinciper är oförändrade jämfört med

årsredovisningen för 2021.

Nya standarder vilka trätt i kraft 2022

Nya eller reviderade IFRS-standarder eller övriga IFRIC tolkningar

som trätt i kraft efter 1 januari 2022 har inte haft någon nämnvärd

effekt på koncernens finansiella rapporter.

Nya standarder som träder i kraft 2023

De ändrade IFRS som hittills antagits av IASB bedöms inte få någon

väsentlig effekt på koncernens redovisning. Samma sak gäller för

svenska regelverk.

EU-taxonomin

För att göra det enkelt att identifiera och jämföra miljömässigt

hållbara investeringar har EU beslutat om en taxonomi, vars syfte

är att underlätta omallokering av kapital till aktiviteter eller projekt

som är i linje med Parisavtalets mål om att hålla den globala

uppvärmningen under 1,5°C. För bolag som omfattas av NFRD (Non-

Financial Reporting Directive) är den obligatoriska redovisningen för

2022 att tillhandahålla uppgifter om hur stor andel av omsättning,

investeringar samt fastighetskostnader som omfattas av EU:s taxonomi

(alignment). K2A omfattas inte av NFRD men redovisar frivilligt

bolagets alingnment, se tabell Redovisning av omfattning enligt EU-

taxonomiförordningen, sida 176.

Koncernredovisning

Dotterbolag

Dotterbolag är bolag som står under ett bestämmande inflytande

från K2A. Bestämmande inflytande föreligger om moderbolaget,

direkt eller indirekt, har inflytande över investeringsobjektet, är

exponerat för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt engagemang

samt kan använda sitt inflytande över investeringen till att påverka

avkastningen. Vid bedömningen om ett bestämmande inflytande

föreligger, beaktas potentiella röstberättigade aktier samt om de facto

kontroll föreligger. Dotterbolag konsolideras enligt förvärvsmetoden.

Metoden innebär att förvärv av ett dotterbolag betraktas som en

transaktion varigenom koncernen indirekt förvärvar dotterbolagets

tillgångar och övertar dess skulder och eventualförpliktelser. Det

koncernmässiga anskaffningsvärdet fastställs genom en förvärvsanalys

i anslutning till förvärvet. I analysen fastställs dels anskaffningsvärdet

för andelarna, dels det verkliga värdet av förvärvade identifierbara

tillgångar samt övertagna skulder och eventualförpliktelser.

Dotterbolagets finansiella rapporter tas in i koncernredovisningen

från och med förvärvstidpunkten till det datum då det bestämmande

inflytandet upphör.

Tillgångsförvärv

När förvärv av dotterbolag innebär förvärv av nettotillgångar som

inte utgör rörelse fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda

identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga

värde vid förvärvstidpunkten. Anskaffningsvärdet proportioneras ut

på förvärvade tillgångar och övertagna skulder baserat på dessa

verkliga värden. Transaktionsutgifter läggs till anskaffningsvärdet

för förvärvade nettotillgångar vid tillgångsförvärv. Uppskjuten skatt

på temporära skillnader redovisas inte initialt, se vidare avsnitt

Skatter. K2A redovisar erhållna avdrag för uppskjuten skatt som en

orealiserad värdeförändring på fastigheten direkt efter tidpunkten

för förvärvet. Värdeförändringar av villkorade köpeskillingar läggs

till anskaffningsvärdet av förvärvade tillgångar.

NOT 1 ALLMÄN INFORMATION

K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ), org. nr. 556943-

7600 (K2A), är ett svenskt aktiebolag med säte i Stockholm, Sverige.

Bolagets affärsidé är att äga och förvalta fastigheter i främst

Stockholm, Mälardalen och på ett antal universitets- och högskoleorter

i Sverige . Verksamheten bedrivs i en koncern genom dotterbolag.

Årsredovisningen och koncernredovisningen för perioden 1 januari

till 31 december 2022 har godkänts för utfärdande av styrelsen den

3 april 2023 . Koncernens resultat- och balansräkning kommer att

framläggas för beslut om fastställelse på årsstämman den 27 april

2023.

140

K2A Årsredovisning 2022

Redovisningsprinciper och noter

Transaktioner som elimineras vid konsolidering

Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader

och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från

koncerninterna transaktioner mellan koncernbolag, elimineras i

sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen. Orealiserade

förluster elimineras på samma sätt som orealiserade vinster, men

endast i den utsträckning det inte finns något nedskrivningsbehov.

Innehav utan bestämmande inflytande

För förvärv av dotterbolag där andra ägare utan bestämmande

inflytande förekommer, redovisar koncernen nettotillgångarna

hänförligt till ägare utan bestämmande inflytande till verkligt värde

av samtliga nettotillgångar inklusive goodwill.

Redovisning av segment

Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver

intäktsgenererande verksamhet och för vilket det finns fristående

finansiell information tillgänglig. Koncernens verksamhet delas upp

i två rörelsesegment, förvaltningsobjekt och pågående projekt. Varje

segment följs upp med avseende på den operativa verksamheten

och rapporteras regelbundet till koncernledningen som underlag

för beslut om fördelning av resurser till segmentet och bedömning

av dess resultat. Koncernledningen följer upp driftsresultatet och på

tillgångssidan värdet på fastigheterna och investeringar.

Intäkter

Hyresintäkter består till huvuddelen av intäkter från uthyrning av

samhällsfastigheter och från uthyrning av bostäder där bostadshyran

inkluderar förbrukningskostnader som värme och i vissa fall vatten

och hushållsel. I de fall vatten eller hushållsel inte ingår i hyran har

hyresgästen eget abonnemang eller debiteras utifrån schabloner

alternativt faktisk förbrukning. Avgifter för bredband kan förekomma

som obligatoriskt tillägg för hyresgäster i vissa förvaltningsobjekt.

Bredbandsdebitering uppgick till 1,9 procent av de totala intäkterna.

Rörelsekostnader

Fastighetskostnader utgörs av kostnader avseende drift, skötsel,

uthyrning, administration, fastighetsskatt och underhåll av fastighets-

innehavet.

Central administration utgörs av kostnader för koncerngemen-

samma funktioner samt ägande av koncernens dotterbolag.

Centrala administrationskostnader delas upp i kostnader hänförligt

till fastighetsförvaltning respektive projektutveckling.

Ersättningar till anställda

Kortfristiga ersättningar

Kortfristiga ersättningar till anställda beräknas utan diskontering och

redovisas som kostnad när de relaterade tjänsterna erhålls.

Den förväntade kostnaden för bonusbetalningar redovisas som

en upplupen kostnad när koncernen har en gällande rättslig eller

informell förpliktelse att göra sådana betalningar till följd av att tjänster

erhållits från anställda och förpliktelsen kan beräknas tillförlitligt.

Ersättningar till anställda efter avslutad anställning

Koncernens planer för ersättningar efter avslutad anställning utgörs

av avgiftsbestämda planer.

Vid avgiftsbestämda planer betalas fastställda avgifter av bolaget

till ett annat företag, normalt ett försäkringsföretag, och har inte

längre någon förpliktelse till den anställde när avgiften är betald.

Storleken på den anställdes ersättningar efter avslutad anställning är

beroende av de avgifter som har betalats och den kapitalavkastning

som avgifterna ger.

Avgifterna för avgiftsbestämda planer redovisas som kostnad.

Obetalda avgifter redovisas som skuld.

Finansiella intäkter och kostnader

Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på

bankmedel och fordringar. Räntekostnader inkluderar både

kostnader på upptagna lån och periodiserade belopp av direkta

transaktionskostnader för upptagna lån. Kostnaden för uttagande

av pantbrev betraktas ej som finansiell kostnad utan aktiveras

som fastighetsinvestering.

Utdelningsintäkt redovisas när rätten att erhålla betalning

fastställts. Lånekostnader som direkt är hänförliga till markförvärv,

konstruktion eller produktion av större ny-, till- eller ombyggnader

aktiveras under produktionstiden. Realiserade värdeförändringar på

räntederivat innefattar upplupen och betald ränta och redovisas som

finansiell kostnad respektive finansiell intäkt. I det fall det föreligger

realiserade och orealiserade vinster och förluster på finansiella

placeringar samt derivatinstrument som används inom den finansiella

verksamheten redovisas det som värdeförändringar under egen rubrik

i resultaträkningen.

Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter samt

orealiserade värdeförändringar på derivat

Orealiserade och realiserade förändringar i verkligt värde på

förvaltningsfastigheter respektive orealiserade värdeförändringar

på räntederivat redovisas i resultatet i särskilda poster mellan

resultatnivåerna Förvaltningsresultat och Resultat före skatt,

nämligen Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter respektive

Värdeförändringar på derivat.

Skatter

Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt.

Inkomstskatter redovisas i årets resultat utom då underliggande

transaktion redovisas i eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt

redovisas i eget kapital.

Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende

aktuellt år, med tillämpning av de skattesatser som är beslutade eller

i praktiken beslutade per balansdagen. Till aktuell skatt hör även

justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder.

Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden

med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och

skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Temporära skillnader

beaktas inte för skillnad som uppkommit vid första redovisningen av

tillgångar och skulder som anses vara så kallat tillgångsförvärv och

som vid tidpunkten för transaktionen inte påverkar vare sig redovisat

eller skattepliktigt resultat.

Värderingen av uppskjuten skatt baseras på hur underliggande

tillgångar eller skulder förväntas bli realiserade eller reglerade.

Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av de skattesatser

och skatteregler som är beslutade eller i praktiken beslutade per

balansdagen.

När förvärv sker av andelar i dotterbolag utgör förvärvet antingen

ett förvärv av rörelse eller förvärv av tillgångar. Vid rörelseförvärv

redovisas uppskjuten skatt till nominellt gällande skattesats utan

diskontering enligt principerna ovan. Vid tillgångsförvärv redovisas

ingen separat uppskjuten skatt vid anskaffningstidpunkten utan

tillgången redovisas till ett anskaffningsvärde motsvarande tillgångens

verkliga värde efter avdrag för rabatt för uppskjuten skatt. Vid

efterföljande värdering av förvärvad fastighet till verkligt värde

kommer skatterabatten helt eller delvis att ersättas av en redovisad

värdeförändring av fastigheten. Efter förvärvstidpunkten för ett

tillgångsförvärv redovisas uppskjuten skatt endast på förändring

av redovisat värde och förändringar av skattemässigt värde som

uppkommer efter förvärvstidpunkten.

Förvaltningsfastigheter

Definition och värdering

Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla

hyresintäkter, värdestegring eller en kombination av dessa båda syften.

Förvaltningsfastigheter innefattar byggnader, mark, markanläggningar

samt fastighetsinventarier. Även fastigheter under uppförande och

ombyggnation som avses att användas som förvaltningsfastigheter

när arbetena är färdigställda klassificeras som förvaltningsfastigheter.

Fastigheter under uppförande infattar även markanvisningar med

tillhörande byggrätter.

141

K2A Årsredovisning 2022

Redovisningsprinciper och noter

Markanvisning: En markanvisning innebär rätt för en part

att under en tidsperiod, med vissa i förväg givna förutsättningar,

få möjlighet att utveckla projekt inom ett avgränsat område. Det

ingår även en möjlighet att förvärva eller nyttja berörd mark genom

tomträttsavtal. För att en byggherre, som är aktuell för bebyggelse

på fastighetsägarens mark, ska våga satsa resurser i ett visst projekt

får byggherren en markanvisning.

Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet med

redovisningsstandarden IAS 40. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter

till anskaffningsvärde, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara

utgifter.

Tillkommande utgifter

Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet för

förvaltningsfastigheter endast om det är sannolikt att de framtida

ekonomiska fördelar som är förknippade med utgifterna kommer

att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas

på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som

kostnad i den period de uppkommer. Utgifter för utbyte av identifierade

komponenter och tillägg av nya komponenter läggs till det redovisade

värdet, när de uppfyller kriterierna ovan. Reparationer och underhåll

kostnadsförs i samband med att utgiften uppkommer. Vid uppförande

av förvaltningsfastigheter aktiveras finansieringskostnader för det

specifika objektet. Se vidare not 14 och 15.

Andra materiella anläggningstillgångar

Andra materiella anläggningstillgångar består av rörelsefastigheter

och inventarier.

Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde

minskat med ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar.

Tillkommande utgifter som uppfyller tillgångskriteriet räknas in i

tillgångens redovisade värde. Utgifter för löpande underhåll och

reparationer redovisas som kostnader när de uppkommer.

Avskrivningar på materiella anläggningstillgångar kostnadsförs

så att tillgångens anskaffningsvärde, eventuellt minskat med

beräknat restvärde vid nyttjandeperiodens slut, skrivs av linjärt över

dess bedömda nyttjandeperiod. Om en tillgång har delats upp på

olika komponenter skrivs respektive komponent av separat över

dess nyttjandeperiod. Avskrivning påbörjas när den materiella

anläggningstillgången kan tas i bruk. Använda avskrivningsmetoder,

restvärden och nyttjandeperioder omprövas vid varje årsslut. Materiella

anläggningstillgångars nyttjandeperioder uppskattas till:

Rörelsefastighet 10-25 år

Inventarier 5-10 år

Leasing

K2A redovisar en nyttjanderättstillgång och en leasingskuld vid

leasingavtalets inledningsdatum. Nyttjanderättstillgången värderas

initialt till anskaffningsvärde, vilket består av leasingskuldens

initiala värde med tillägg för leasingavgifter som betalats vid eller

före inledningsdatumet plus eventuella initiala direkta utgifter.

Nyttjanderättstillgången skrivs av linjärt från inledningsdatumet till det

tidigare av slutet av tillgångens nyttjandeperiod och leasingperiodens

slut, vilket i normalfallet för K2A är leasingperiodens slut. I de mer

sällsynta fall då anskaffningsvärdet för nyttjanderätten återspeglar

att K2A kommer att utnyttja en option att köpa den underliggande

tillgången skrivs tillgången av till nyttjandeperiodens slut.

Nyttjanderättstillgångarna avseende koncernens tomträttsavtal (vilka

presenteras som förvaltningsfastigheter, se nedan) skrivs ej av då både

leasingperioden och tillgångarnas nyttjandeperiod anses vara eviga.

Leasingskulden – som delas upp i långfristig och kortfristig del

– värderas initialt till nuvärdet av återstående leasingavgifter under

den bedömda leasingperioden. Leasingperioden utgörs av den ej

uppsägningsbara perioden med tillägg för ytterligare perioder i avtalet

om det vid inledningsdatumet bedöms som rimligt säkert att dessa

kommer att nyttjas.

Leasingavgifterna diskonteras i normalfallet med K2A:s marginella

upplåningsränta, vilken utöver koncernens/företagets kreditrisk

återspeglar respektive avtals leasingperiod, valuta och kvalitet på

underliggande tillgång som tänkt säkerhet. I de fall leasingavtalets

implicita ränta lätt kan fastställas används dock den räntan, vilket är

fallet för delar av K2A:s leasing av fordon.

Leasingskulden omfattar nuvärdet av följande avgifter under

bedömd leasingperiod:

• fasta avgifter, inklusive till sin substans fasta avgifter,

• variabla leasingavgifter kopplade till index (vanligtvis KPI) eller

räntenivå (vanligtvis STIBOR), initialt värderade med hjälp av det

index eller den räntenivå som gällde vid inledningsdatumet,

• eventuella restvärdesgarantier som förväntas betalas,

• lösenpriset för en köpoption som K2A är rimligt säker på att utnyttja,

och

• straffavgifter som utgår vid uppsägning av leasingavtalet om

bedömd leasingperiod återspeglar att sådan uppsägning kommer

att ske.

Skuldens värde ökas med räntekostnaden för respektive period och

reduceras med leasingbetalningarna. Räntekostnaden beräknas som

skuldens värde multiplicerat med diskonteringsräntan.

Leasingskulden för K2A:s nyttjanderättstillgångar med hyra som

indexuppräknas beräknas på den hyra som gäller vid respektive

rapportperiods slut. Vid denna tidpunkt justeras skulden med

motsvarande justering av nyttjanderättstillgångens redovisade värde.

På motsvarande sätt justeras skuldens och tillgångens värde i samband

med ombedömning av leasingperioden. Detta sker i samband med

att sista uppsägningsdatumet inom tidigare bedömd leasingperiod för

lokalhyresavtal har passerats alternativt då betydelsefulla händelser

inträffar eller omständigheterna på ett betydande sätt förändras

på ett sätt som är inom K2A:s kontroll och påverkar den gällande

bedömningen av leasingperioden.

K2A presenterar nyttjanderättstillgångar, som inte uppfyller

definitionen för förvaltningsfastigheter, bland posterna Rörelsefastigheter

och Inventarier i balansräkningen. Nyttjanderättstillgångar som

uppfyller definitionen av förvaltningsfastigheter presenteras

tillsammans med förvaltningsfastigheter. Detta omfattar koncernens

tomträttsavtal. Leasingskulder, uppdelade på kortfristig och långfristig

del, presenteras separat i balansräkningen.

Leasingavtal där K2A är leasegivare

När K2A är leasegivare fastställer K2A vid varje leasingavtals

inledningsdatum huruvida leasingavtalet ska klassificeras som ett

finansiellt eller operationellt leasingavtal.

Vid fastställande av klassificering görs en övergripande bedömning

av om leasingavtalet i allt väsentligt överför de ekonomiska risker och

förmåner som är förknippade med ägandet av den underliggande

tillgången. Om så är fallet är leasingavtalet ett finansiellt leasingavtal,

i annat fall är det ett operationellt leasingavtal. Som en del av denna

bedömning tar K2A hänsyn till ett flertal indikatorer. Exempel på

sådana indikatorer är om leasingperioden utgör en större del av

tillgångens ekonomiska livslängd eller om äganderätten till den

underliggande tillgången överförs till leasetagaren när leasingavtalet

löpt ut. För närvarande klassificeras samtliga K2A:s leasingavtal där

K2A är leasegivare som operationella leasingavtal.

När en leasad tillgång vidareuthyrs redovisas huvudleasingavtalet

och avtalet om vidareuthyrning som två separata avtal. K2A

klassificerar avtalet om vidareuthyrning baserat på nyttjanderätten

som uppkommer från huvudleasingavtalet, inte baserat på den

underliggande tillgången.

K2A redovisar leasingavgifter från operationella leasingavtal

avseende förvaltningsfastigheter som intäkt linjärt över leasingperioden

som del av posten Hyresintäkter.

Finansiella tillgångar och finansiella skulder

Finansiella instrument som redovisas i balansräkninge n

inkluderas bland tillgångarna likvida medel, lånefordringar,

hyres- och kundfordringar samt derivat. Bland skulderna återfinns

leverantörsskulder, låneskulder samt derivat. Redovisat värde för

finansiella tillgångar och skulder bedöms approximativt motsvara

realiserbart verkligt värde.

En finansiell tillgång tas upp i balansräkningen när bolaget blir

part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. En fordran tas upp när

bolaget presterat och en avtalsenlig skyldighet föreligger för motparten

att betala, även om faktura ännu inte har skickats. Kundfordringar

tas upp i balansräkningen när faktura har skickats. Skuld tas upp

när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att

betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas

142

K2A Årsredovisning 2022

Redovisningsprinciper och note r

upp när faktura mottagits.

En finansiell tillgång tas dock bort från balansräkningen när

rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar

kontrollen över dem. Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång.

En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i

avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av

en finansiell skuld. En finansiell tillgång och en finansiell skuld kvittas

och redovisas med ett nettobelopp i rapport över finansiell ställning

endast när det föreligger en legal rätt att kvitta beloppen samt att

det föreligger avsikt att reglera posterna med ett nettobelopp eller att

samtidigt realisera tillgången och reglera skulden.

Klassificering och värdering

Klassificeringen av finansiella instrument avgör hur de finansiella

tillgångarna och skulderna värderas och redovisas. Koncernens

principer för klassificering och värdering av finansiella tillgångar

baseras på en bedömning av både (i) företagets affärsmodell

för förvaltningen av finansiella tillgångar, och (ii) egenskaperna

hos de avtalsenliga kassaflödena från den finansiella tillgången.

Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde är

skuldinstrument som förvaltas med målet att realisera instrumentens

kassaflöden genom att erhålla avtalsenliga kassaflöden som endast

utgörs av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet.

Koncernens finansiella tillgångar utom derivat värderas till upplupet

anskaffningsvärde på grund av att tillgångarna innehas inom ramen

för en affärsmodell vars mål är att inneha finansiella tillgångar i syfte

att inkassera avtalsenliga kassaflöden samt att de avtalade villkoren för

de tillgångarna vid bestämda tidpunkter ger upphov till kassaflöden

som bara är betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående

kapitalbeloppet.

Koncernen innehar derivatinstrument som värderas till verkligt

värde via resultaträkningen och som redovisas som derivattillgång

eller derivatskuld beroende på om det verkliga värdet är positivt eller

negativt. Värdeförändringarna redovisas löpande i resultatet eftersom

säkringsredovisning inte tillämpas.

Koncernens finansiella skulder består av upplåning från kreditinstitut

och leverantörsskulder och värderas till upplupet anskaffningsvärde .

Koncernen har emitterat gröna hybridobligationer och har

möjlighet att förtidsinlösa hybridobligationerna den 21 mars

2026. Hybridobligationer klassificeras som en del av eget kapital

i koncernens finansiella rapporter, eftersom obligationerna har en

evig löptid, återbetalning beslutas av årsstämman och bolaget inte

har någon avtalsenlig skyldighet att återbetala hybridobligationerna

eller den löpande kostnaden för dessa. Obligationsinnehavarna har

inga rättigheter motsvarande ordinarie aktieägare, och obligationen

späder inte ut aktieägarnas ägande i företaget. Hybridobligationer

redovisas till nominellt värde, transaktionskostnader redovisas i

balanserat resultat. Den löpande kostnaden för hybridobligationer

redovisas direkt i balanserat resultat .

Likvida medel

Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga

tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut samt kortfristiga

likvida placeringar med en löptid från anskaffningstidpunkten

understigande tre månader vilka är utsatta för endast en obetydlig

risk för värdefluktuationer .

Fordringar

Hyresfordringar och andra fordringar värderas till upplupet

anskaffningsvärde motsvarande det belopp som förväntas flyta in,

det vill säga efter avdrag för förväntade kreditförluster. Huvuddelen

av koncernens fordringar utgörs av förskottsfakturerad hyra och K2A

har historiskt haft obetydliga kreditförluster .

Derivat och ränterisk

För ekonomisk säkring av ränteflöden från upplåning till rörlig

ränta används ränteswappar där företaget erhåller rörlig ränta

och betalar fast ränta. Ränteswapparna värderas till verkligt värde

i balansräkningen. Räntekupongdelen redovisas löpande i årets

resultat som en del av räntekostnaden alternativt ränteintäkter.

Orealiserade förändringar i verkligt värde på ränteswapparna

redovisas i resultatet mellan Förvaltningsresultat och Resultat före

skatt på raden Värdeförändringar derivat, orealiserade.

Nedskrivningar

Koncernens redovisade tillgångar bedöms vid varje rapporttillfälle

för att avgöra om det finns indikation på nedskrivningsbehov. IAS

36 tillämpas avseende nedskrivningar av immateriella och materiella

anläggningstillgångar och andelar i dotterbolag samt joint ventures.

IFRS 9 tillämpas avseende nedskrivningar av Finansiella tillgångar .

Nedskrivning av materiella och immateriella tillgångar samt

andelar i joint ventures

Om indikation på nedskrivningsbehov finns beräknas tillgångens

återvinningsvärde enligt nedan. Om det inte går att fastställa

väsentligen oberoende kassaflöden till en enskild tillgång, och dess

verkliga värde minus försäljningskostnader inte kan användas,

grupperas tillgångarna vid prövning av nedskrivningsbehov till

den lägsta nivå där det går att identifiera väsentligen oberoende

kassaflöden – en så kallad kassagenererande enhet.

En nedskrivning redovisas när en tillgångs eller kassagenererande

enhets redovisade värde överstiger återvinningsvärdet. En nedskrivning

redovisas som kostnad i resultatet. Återvinningsvärdet är det högsta

av verkligt värde minus försäljningskostnader och nyttjandevärde. Vid

beräkning av nyttjandevärde diskonteras framtida kassaflöden med

en diskonteringsfaktor som beaktar riskfri ränta och den risk som är

förknippad med den specifika tillgången .

Nedskrivning av finansiella tillgångar

Reserv för förväntade kreditförluster beräknas och redovisas för de

finansiella tillgångar som värderas till upplupet anskaffningsvärde.

Reserv för kreditförluster beräknas och redovisas initialt utifrån tolv

månaders förväntade kreditförluster. Om kreditrisken ökat väsentligt

sedan den finansiella tillgången först redovisades, beräknas och

redovisas reserv för kreditförluster utifrån förväntade kreditförluster för

tillgångens hela återstående löptid. För hyresfordringar/kundfordringar,

som inte innehåller en väsentlig finansieringskomponent, tillämpas

en förenklad metod och reserv för kreditförluster initialt och löpande

beräknas och redovisas utifrån förväntade kreditförluster för hela den

återstående löptiden oavsett om kreditrisken ökat väsentligt eller inte.

Beräkningen av förväntade kreditförluster baseras huvudsakligen

på information om historiska förluster för liknande fordringar och

motparter. Den historiska informationen utvärderas och justeras

kontinuerligt utifrån den aktuella situationen och koncernens förväntan

om framtida händelser. Koncernen har historiskt haft obetydliga

kreditförluster på fordringar. Nedskrivningsprövningen för kreditrisk

omfattar även likvida medel som består av kortfristig inlåning hos

kreditinstitut med hög kreditvärdighet.

Andelar i joint ventures

Ett joint venture inbegriper bildandet av ett aktiebolag, handelsbolag

eller någon annan form av bolag i vilket varje samägare äger andelar.

Joint venture är ett avtalsbaserat samarbete där två eller flera parter

gemensamt bedriver en ekonomisk verksamhet och har ett gemensamt

bestämmande inflytande över verksamheten.

Aktieinnehav i joint ventures redovisas i koncernen enligt

kapitalandelsmetoden. Kapitalandelsmetoden innebär att det

redovisade värdet på aktier i joint ventures motsvaras av koncernens

andel i joint ventures egna kapital, eventuella restvärden på

koncernmässiga över- och undervärden, inklusive goodwill reducerat

med eventuella internvinster.

K2A:s andel av joint ventures resultat efter skatt (justerat för

eventuella avskrivningar på eller upplösningar av förvärvade över-

respektive undervärden) redovisas i koncernens resultaträkning under

posten ”Resultat från joint ventures”. Erhållna utdelningar från joint

ventures minskar redovisat värde.

Eventualförpliktelser

Upplysning om eventualförpliktelse lämnas när det finns ett möjligt

åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst

bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser utom

koncernens kontroll eller när det finns ett åtagande som inte redovisas

som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett

utflöde av resurser kommer att krävas eller beloppet inte kan beräknas

med tillräcklig tillförlitlighet .

143

K2A Årsredovisning 2022

Redovisningsprinciper och note r

NOT 3 SEGMENT

K2A:s rörelsesegment utgörs av två segment; Förvaltningsobjekt och

Pågående projekt. Förvaltningsobjekt avser i all väsentlighet funktionen

förvaltning medan Pågående projekt avser funktionen affärsutveckling,

pågående projekt och produktion. Ej fördelade poster är poster som

inte är hänförbara till ett specifikt segment eller är gemensamt för

de två segmenten. Segmenten är framtagna utifrån den rapportering

som sker internt till företagsledningen avseende utfall och ställning.

K2A har inga hyresgäster som, var för sig, står för mer än 5 procent

av intäkterna .

Förvaltningsobjekt består av färdigställda fastigheter. Pågående

projekt innefattar fastigheter under uppförande och ombyggnation

som avses att användas som förvaltningsfastigheter. Pågående projekt

innefattar även markanvisningar med tillhörande byggrätter. Se not

14. Ett pågående projekt i produktion avslutas när byggnationen

är färdigställd och godkänd slutbesiktning sker av en extern

besiktningsman. I normalfallet återstår investeringar kopplade

till färdigställande av markarbeten (finplanering) som exempelvis

grönytor, gator och torg. Ansvaret för det nyproducerade objektet

övergår till K2A:s förvaltningsorganisation. Fastigheten överförs från

segmentet Pågående projekt till Förvaltningsobjekt. Det innebär att det

aktuella objektet betraktas som ett förvaltningsobjekt i tabeller över

fastighets- och projektportföljen samt att värdet flyttas (utan vederlag)

från segmentet Pågående projekt till Förvaltningsobjekt .

Aktieägartillskott

Lämnade aktieägartillskott aktiveras i aktier och andelar hos givaren,

efter beaktande av eventuellt nedskrivningsbehov.

Koncernbidrag

Koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition.

Andelar i dotterbolag

Andelar i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffnings-

värdemetoden. Nedskrivningsprövning sker vid indikation på

nedskrivningsbehov i enlighet med IAS 36 Nedskrivningar.

Finansiella garantier

Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av

borgensförbindelser till förmån för dotterbolag. Moderbolaget

redovisar finansiella garantiavtal som avsättning i balansräkningen

när bolaget har ett åtagande för vilket betalning sannolikt erfordras

för att reglera åtagandet.

Resultat per stamaktie

Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, reducerat med under

perioden utbetalad preferensaktieutdelning samt avdrag för kostnader

för hybridobligation, i förhållande till det vägda genomsnittliga

antalet utestående stamaktier under perioden. Resultat efter skatt

per stamaktie används för att belysa moderbolagets aktieägares

andel av bolagets resultat efter skatt per aktie.

Moderbolagets redovisningsprinciper

Grund för redovisningen

Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt års-

redovisningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings

rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer.

Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen

förutom i de fall annat följer av bestämmelserna i årsredovisningslagen

eller inte är möjligt med hänsyn till sambandet mellan redovisning

och beskattning. De nedan angivna redovisningsprinciperna för

moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som

presenteras i moderbolagets finansiella rapporter.

Ändrade redovisningsprinciper

Moderbolagets redovisningsprinciper är oförändrade 2022 jämfört

med årsredovisningen 2021.

Övriga ändrade IFRS som hittills antagits av IASB men som

ännu inte trätt i kraft bedöms inte få någon väsentlig effekt på

moderbolagets redovisning.

Gröna hybridobligationer

Moderbolaget har emitterat gröna hybridobligationer och har

möjlighet att förtidsinlösa hybridobligationerna den 21 mars

2026. Hybridobligationer klassificeras som en del av eget kapital i

koncernens finansiella rapporter, eftersom obligationerna har en evig

löptid, återbetalning beslutas av årsstämman och bolaget inte har

någon avtalsenlig skyldighet att återbetala hybridobligationerna eller

den löpande kostnaden för dessa. Obligationsinnehavarna har inga

rättigheter motsvarande ordinarie aktieägare, och obligationen späder

inte ut aktieägarnas ägande i företaget. Hybridobligationer redovisas

till nominellt värde. Den löpande kostnaden för hybridobligationer

redovisas direkt i balanserat resultat.

Skillnader mellan moderbolagets och koncernens

redovisningsprinciper

Uppställningsformer

Moderbolagets resultaträkning och balansräkning är uppställda

enligt årsredovisningslagens scheman medan rapporten över

förändringar i eget kapital och kassaflödesanalysen baseras på

IAS 1 Utformning av finansiella rapporter respektive IAS 7 Rapport

över kassaflöden. Resultaträkningen för moderbolaget är uppställd

enligt kostnadsslagsindelad uppställningsform. Skillnaden mot IAS 1

Utformning av finansiella rapporter, som tillämpas vid utformningen av

koncernens finansiella rapporter, avser främst det faktum att koncernen

tillämpar en funktionsindelad uppställningsform, redovisning av

finansiella intäkter och kostnader och eget kapital.

Leasingavtal

Moderbolaget tillämpar inte IFRS 16 ”Leasingavtal”, i enlighet med

undantaget i RFR 2. Som leasetagare redovisas leasingavgifter som

kostnad linjärt över leasingperioden och således redovisas inte

nyttjanderätter och leasingskulder i balansräkningen.

Anteciperad utdelning

Anteciperad utdelning från dotterbolag redovisas i de fallen

moderbolaget ensamt har rätt att besluta om utdelningens storlek

och moderbolaget har fattat beslut om utdelningens storlek innan

moderbolaget publicerat sina finansiella rapporter.

144

K2A Årsredovisning 2022

Redovisningsprinciper och note r

Majoriteten av K2A:s intäkter hänförs till segmentet Förvaltningsobjekt.

Intäkterna från fastighetsobjekt består av hyresintäkter och en mindre

del övriga fastighetsintäkter. Hyresintäkterna för året uppgick till 374,7

Mkr (272,7). Den uthyrningsbara ytan i K2A:s fastighetsbestånd

uppgick till 187 184 kvm per 31 december 2022 jämfört med

150 550 kvm den 31 december 2021.

Utveckling intäkter för perioden jan-dec

Förändring

Mkr 2022 2021 %

Studentbostäder 166,6 121,4 37,2

Hyresbostäder 150,5 110,9 35,7

Samhällsfastigheter 57,6 40,4 42,7

Totala intäkter 374,7 272,7 37,4

NOT 4 HYRESINTÄKTE R

Förvaltningsobjekt Pågående projekt Ofördelade poster Koncernen f

Resultaträkning, Mkr 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021

Hyresintäkter

373,1 270,9 1,6 1,8 – – 374,7 272, 7

Fastighetskostnader -127,9 -86,0 -2,7 -2,8 -1,1 – -131,7 -88,8

Driftsöverskott 245,2 184,9 -1,1 -1,0 -1,1 – 243,0 183,9

Central administration -16,3 -19,8 -42,7 -38,5 – – -59,0 -58,3

Resultat från joint ventures – – – – 71,8 127,8 71,8 127,8

varav förvaltningsresultat – – – – -0,4 1,2 -0,4 1,2

varav värdefärändring förvaltningsfast. – – – – 72,2 126,6 72,2 126,6

Ränteintäkter 0,0 – 3,8 1,8 6,8 0,0 10,5 1, 8

Räntekostnader -85,8 -54,2 -2,1 -1,4 -50,8 -32,0 -138,7 -87, 6

Förvaltningsresultat 143,1 110,8 -42,1 -39,1 26,7 95,9 127,6 167,6

Värdeförändringar

Fastigheter, orealiserade -221,2 577,1 224,6 164,8 – – 3,5 741,9

Fastigheter, realiserade -0,3 – -1,7 – – – -2,0 –

Andelar i andra bolag – – – – -7,8 8,2 -7,8 8,2

Derivat, orealiserade – – – – 92,9 24,6 92,9 24,6

Resultat före skatt -78,3 687,9 180,8 125,7 111,8 128,7 214,3 942,3

Aktuell skatt – – – – – – -0,3 -0,5

Uppskjuten skatt – – – – – – -54,9 -185, 3

Årets resultat – – – – – – 159,1 756,5

1) Varav tilläggsdebiteringar 11,0 Mkr (7,4 )

Förvaltningsobjekt Pågående projekt Ofördelade poster Koncernen x

Investeringar, Mkr 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021

Investering i anläggningstillgångar 293,6 858,8 1 371,3 1 042,1 86,2 64,3 1 751,1 1 965,2

Förvaltningsobjekt Pågående projekt Ofördelade poster Koncernen x

Balansräkning, Mkr 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021

Tillgångar

Anläggningstillgångar 8 369,0 6 732,2 2 212,0 2 170,7 305,1 136,7 10 886,1 9 039,6

Omsättningstillgångar 224,8 123,5 126,8 137,7 104,0 262,5 455,6 523,6

Summa tillgångar 8 593,8 6 855,7 2 338,8 2 308,4 409,1 399,2 11 341,7 9 563,2

Långfristiga skulder 4 271,3 3 147,1 1 183,7 1 130,2 383,9 635,0 5 838,9 4 912,4

Kortfristiga skulder 1 515,8 1 163,0 524,4 574,8 476,4 6,7 2 516,6 1 744,6

Summa skulder 5 787,1 4 310,2 1 708,2 1 705,1 860,3 641,7 8 355,6 6 656,9

Totalt eget kapital 2 986,1 2 906,2

Summa eget kapital och skulder 11 341,7 9 563,2

145

K2A Årsredovisning 2022

Redovisningsprinciper och noter

ARVODE OCH KOSTNADS-

NOT 5 ERSÄTTNING TILL REVISOR

Med revisionsuppdrag avses lagstadgad revision av års- och

koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och

verkställande direktörens förvaltning samt revision och annan

granskning utförd i enlighet med överenskommelse eller avtal. Detta

inkluderar övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets

revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds

av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana

övriga arbetsuppgifter.

Koncernen, Tkr 2022 2021

KPMG

Revisionsuppdrag 5 421 3 486

Rådgivning utöver revisionsuppdraget 252 90

Skatterådgivning – –

Summa 5 673 3 576

Moderbolaget, Tkr 2022 2021

KPMG

Revisionsuppdrag 2 110 1 305

Rådgivning utöver revisionsuppdraget 213 90

Skatterådgivning – –

Summa 2 323 1 39 5

Löner arvoden och förmåner, Tkr 2022 2021

Verkställande direktör 3 067 3 065

Styrelse förutom Verkställande

direktörer, antal 6 (6) 1 332 1 480

Övriga ledande befattningshavare, antal 9 (8) 13 420 11 412

Övriga anställda 24 637 13 809

Summa 42 456 29 766

Sociala kostnader och pensionskostnader, Tkr 2021 2021

Sociala kostnader 11 709 9 036

Pensionskostnader 6 175 4 759

Summa 17 884 13 795

Ersättningar till styrelse,

ledande befattningshavare och anställda

Riktlinjer

Ersättning till anställd i form av löner, betald semester, betald

sjukfrånvaro med mera samt pensioner redovisas i takt med

intjänandet.

Bolaget ska sträva efter att erbjuda sina ledande befattningshavare

marknadsmässig ersättning och den ska bestå av följande delar: fast

grundlön, pensionsförmåner samt övriga förmåner och avgångsvillkor.

Fast lön

Ersättningen ska baseras på arbetsuppgifternas betydelse, krav på

kompetens, erfarenhet och prestation. Den fasta lönen ska ses över

årligen för att säkerställa marknadsmässig och konkurrenskraftig lön.

Pension

Pensionsavsättningar kan göras för ledande befattningshavare

motsvarande maximalt 25 procent av fast lön. Pensionsåldern är 65

år. Ledande befattningshavare har avgiftsbestämda pensionsplaner.

Pensionsavsättning utgår inte till verkställande direktör.

Uppsägningstid

Uppsägningstiden för anställda kan maximalt uppgå till sex månader.

Vid uppsägning från bolagets sida kan dessutom avgångsvederlag

uppgående till maximalt sex månadslöner utgå. Uppsägningstid och

avgångsvederlag är individuella och reglerade i anställningsavtal,

verkställande direktör har inte rätt till något avgångsvederlag.

Övriga ledande befattningshavare har sedvanliga anställningsvillkor.

Uppsägningstid för övriga ledande befattningshavare är tre till sex

månader .

2022 Styrelse- Pension

arvode/ och övriga

Ledande befattningshavare, Tkr grundlön förmåner Summa

Styrelseordförande: Sten Gejrot 158 – 158

Styrelseledamot: Johan Thorell 333 – 333

Styrelseledamot: Ludwig Holmgren 197 – 197

Styrelseledamot: Claes-Henrik Julander 239 – 239

Styrelseledamot: Ingrid Lindquist 221 – 221

Styrelseledamot: Johan Ljungberg 184 – 184

Verkställande direktör/

styrelseledamot: Johan Knaust 3 060 7 3 067

Övrig koncernledning 13 134 3 731 16 86 5

Summa 17 526 3 738 21 264

2021 Styrelse- Pension

arvode/ och övriga

Ledande befattningshavare, Tkr grundlön förmåner Summa

Styrelseordförande: Johan Thorell 370 – 300

Styrelseledamot: Sten Gejrot 175 – 175

Styrelseledamot: Ludwig Holmgren 220 – 220

Styrelseledamot: Claes-Henrik Julander 265 – 265

Styrelseledamot: Ingrid Lindquist 245 – 245

Styrelseledamot: Johan Ljungberg 205 – 205

Verkställande direktör/

styrelseledamot: Johan Knaust 3 060 5 3 065

Övriga koncernledning 11 140 2 976 14 116

Summa 15 680 2 981 18 66 1

ANTAL ANSTÄLLDA OCH

NOT 6 PERSONALKOSTNADER

Koncernen

Medelantalet anställda 2022 2021

Män 102 100

Kvinnor 27 24

Summa 129 124

Per balansdagen består styrelsen av 86 procent män.

Ledande befattningshavare, % 2022 2021

Män 70 70

Kvinnor 30 30

Summa 100 10 0

Löner arvoden och förmåner, Tkr 2022 2021

Verkställande direktör 3 067 3 06 5

Styrelse förutom Verkställande

direktörer, antal 6 (6) 1 332 1 480

Övriga ledande befattningshavare, antal 9 (9) 13 134 11 140

Övriga ledande befattningshavare, förmåner 284 27 2

Övriga anställda 58 537 47 794

Summa 76 356 63 751

Sociala kostnader och pensionskostnader, Tkr 2022 2021

Sociala kostnader 22 311 21 172

Pensionskostnader 10 199 8 357

Summa 32 510 29 529

Moderbolaget

Medelantal anställda 2022 2021

Män 28 20

Kvinnor 18 13

Summa 46 33

Per balansdagen bestod styrelsen av 86 procent män.

Övriga ledande befattningshavare, % 2022 2021

Män 67 70

Kvinnor 33 30

Summa 100 10 0

146

K2A Årsredovisning 2022

Redovisningsprinciper och note r

NOT 10 SKATTER

Redovisad i resultaträkningen

Koncernen, Mkr 2022 2021

Aktuell skattekostnad

Aktuell skatt 0,3 0,5

Summa 0,3 0,5

Uppskjuten skattekostnad

Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader 54,9 185,3

Totalt redovisad skatt 55,2 185,8

Redovisad i balansräkningen

Koncernen, Mkr 2022-12-31 2021-12-31

Uppskjuten skatteskuld (-fordran)

hänför sig till följande:

Fastigheter 583,8 525,0

Underskottsavdrag -70,7 -50,4

Obeskattade reserver 0,1 1,9

Derivat 25,1 5,3

Övriga poster 2,0 3,5

Summa uppskjuten skatteskuld 540,2 485, 3

Koncernens skattemässiga underskottsavdrag vid årets slut uppgår

till 343,5 Mkr (245,9).

Avstämning av effektiv skatt för koncernen, Mkr 2022 2021

Resultat före skatt 214,3 942,3

Skatt enligt gällande skattesats, 20,6% 44,1 194,1

Skatt hänförlig till tidigare år 0,1 -0,6

Effekt av ändrade skattesatser – 0,1

Ej skattepliktiga intäkter -17,9 -26,3

Ej avdragsgilla kostnader 0,3 0,1

Ej avdragsgillt räntenetto 29,3 19,9

Utnyttjande av tidigare ej avdragsgillt räntenetto 0,0 -0,7

Utnyttjande av tidigare ej

aktiverade underskottsavdrag -0,7 -1,5

Uppskjuten skatteintäkt i under året

aktiverat skattevärde i underskottsavdrag – –

Ökning av underskottsavdrag utan

motsvarande aktivering av uppskjuten skatt 0,4 1,0

Skatteeffekt från skattemässiga avskrivningar -0,4 -0,4

Totalt redovisad skatt 55,2 185,8

Redovisad effektiv skatt

Redovisad i resultaträkningen 55,2 185,8

Procent av resultat före skatt, % 25,8 19,7

Redovisad i resultaträkningen

Moderbolaget, Mkr 2022 2021

Aktuell skattekostnad

Aktuell skatt – –

Uppskjuten skatt 15,6 -3,3

Totalt redovisad skatt 15,6 -3,3

Moderbolaget, Mkr 2022 2021

Ränteintäkter 6,8 0,0

Värdeförändring, derivat 92,9 24,6

Räntekostnader -69,7 -30,4

Övriga finansiella kostnader -3,6 -5,2

Räntenetto 26,5 -11,0

NOT 9 RÄNTENETTO

Ränteintäkter och räntekostnader från finansiella tillgångar och skulder

redovisade till upplupet anskaffningsvärde.

Koncernen, Mkr 2022 2021

Ränteintäkter 10,6 1,8

Räntekostnader -132,3 -78,0

Övriga finansiella kostnader -6,4 -9,6

Räntenetto -128,1 -85,8

NOT 8 RESULTAT FRÅN JOINT VENTURES

Koncernen, Mkr 2022 2021

Andel av årets resultat 71,8 127,8

RÖRELSENS KOSTNADER FÖRDELADE

NOT 7 PÅ FASTIGHETSTYP & KOSTNADSSLAG

De största kostnadsposterna i driftskostnader omfattar kostnader

för värme, el, vatten, avfallshantering, bredband/fiber/TV, städning,

fastighetsskötsel, snöröjning, trädgårdsskötsel och fastighetsförsäkring.

I kostnadsposten fastighetsskötsel ingår personalkostnader.

Underhållskostnader avser löpande underhåll (reparationer) och

planerat underhåll för att upprätthålla fastigheter och byggnader

i gott skick.

Fastighetskostnader 2022

Student- Hyres- Samhälls-

Koncernen, Mkr bostäder bostäder fastigheter Totalt

Driftskostnader 46,2 33,1 9,1 88,4

Underhåll 7,3 4,7 2,9 14,8

Fastighetsskatt 3,0 1,0 0,0 3,9

Avskrivningar – 1,1 – 1,1

Direkta 56,4 39,8 12,0 108,3

fastighetskostnader

Fastighetsadministration 23,4

Totala fastighetskostnader 131,7

Fastighetskostnader 2021

Student- Hyres- Samhälls-

Koncernen, Mkr bostäder bostäder fastigheter Totalt

Driftskostnader 31,1 24,5 6,7 62,3

Underhåll 3,8 3,2 1,4 8,5

Fastighetsskatt 2,1 0,6 0,0 2,7

Avskrivningar 0,1 0,3 – 0,4

Direkta 37,1 28,6 8,2 73,9

fastighetskostnader

Fastighetsadministration 15,0

Totala fastighetskostnader 88,8

Koncernen – uppdelning per kostnadsslag, Mkr 2022 2021

Drifts- och underhållskostnader 91,3 70,8

Personalkostnader 12,0 5,3

Övriga externa kostnader 27,3 12,3

Avskrivningar 1,1 0,4

Summa 131,7 88,8

147

K2A Årsredovisning 2022

Redovisningsprinciper och noter

NOT 14 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Förvaltningsfastigheter delas in i två grupper: Förvaltningsobjekt och

Pågående projekt. Både förvaltningsobjekt och pågående projekt

värderas till verkligt värde enligt IAS 40.

Förvaltningsobjekt

Förvaltningsobjekt innefattar färdigställda byggnader där hyresgäster

kan flytta in. Förvaltningsobjekt innefattar byggnader, mark, mark-

anläggningar samt fastighetsinventarier. Ombyggnad av färdigställda

byggnader klassificeras som Förvaltningsobjekt och ej Pågående projekt.

Pågående projekt

Pågående projekt innefattar alla pågående projekt som inte är

färdigställda. Om ett pågående projekt innefattar en erhållen

markanvisning så ingår tillhörande byggrätter/framtida byggrätter

i värderingen.

En markanvisning innebär rätt för en part att under en tidsperiod,

med vissa i förväg givna förutsättningar, få arbeta med att utveckla

projekt inom ett avgränsat område.

NOT 13 LICENSER

Koncernen, Mkr 2022 2021

Ingående anskaffningsvärde 7,4 4,3

Inköp 0,4 5,9

Utrangeringar – -2,8

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 7,8 7,4

Ingående avskrivningar -1,1 -3,1

Utrangeringar – 2,8

Årets avskrivningar -1,5 -0,8

Utgående avskrivningar -2,6 -1,1

Utgående redovisat värde 5,2 6,3

Moderbolaget, Mkr 2022 2021

Ingående anskaffningsvärde 7,4 4,3

Inköp 0,4 5,9

Utrangeringar – -2,8

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 7,8 7,4

Ingående avskrivningar -1,1 -3,1

Utrangeringar – 2,8

Årets avskrivningar -1,5 -0,8

Utgående avskrivningar -2,6 -1,1

Utgående redovisat värde 5,2 6,3

Den sammanlagda utdelningen till aktieägarna inryms inom den av

styrelsen fastställda utdelningspolicyn.

Utbetalning till preferensaktieägare ska ske vid fyra tillfällen

om 5 kr per aktie varje kvartal. Styrelsens förslag är framtaget i

enlighet med bestämmelserna i 18 kap 4 § aktiebolagslagen och

utgör styrelsens bedömning av om den föreslagna vinstutdelningen är

försvarlig med hänsyn till vad som anges i 17 kap 3 § andra och tredje

styckena aktiebolagslagen. Styrelsens bedömning är att storleken

på den föreslagna utdelningen utgör en betryggande avvägning

mellan koncernens kapitalstruktur och framtida tillväxtmöjligheter.

Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen ej hindrar

bolaget och övriga i koncernen ingående bolag från att fullgöra sina

förpliktelser på kort och lång sikt och kan därmed försvaras med

hänsyn tagen till aktiebolagslagens så kallade försiktighetsregel (17

kap 3 § aktiebolagslagen 2005:551).

NOT 12 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION

Till årsstämmans förfogande står

följande vinstmedel, kr

Överkursfond 942 022 520

Balanserade vinstmedel -435 432 870

Årets resultat -11 064 058

Summa 495 525 592

Styrelsen föreslår att vinsten disponeras enligt följande:

– att kontant till stamaktieägare utdela 0,15 kr per

aktie (totalt 85 865 300 stamaktier) 12 879 795

– att kontant till preferensaktieägare utdela 20 kr

per befintlig preferensaktie (totalt 1 804 800 aktier) 36 096 000

Summa 48 975 795

I ny räkning balanseras 446 549 797

NOT 11 RESULTAT PER AKTIE

Resultat per stamaktie beräknas som kvoten av årets resultat reducerat

med årets utdelning till innehavare av preferensaktier samt kostnader

hybridobligationen, dividerat med det vägda genomsnittliga antalet

utestående stamaktier under perioden.

Resultat per aktie 2022 2021

Årets resultat, Mkr 159,1 756,5

Utdelning till preferensaktieägare, Mkr -36,1 -36,1

Kostnad hybridobligation -30,2 -25,4

Resultat efter utdelning preferensaktier

samt kostnad hybridobligation 92,8 695,0

Genomsnittligt antal

utestående stamaktier, st 85 865 300 85 659 841

Justerat resultat per stamaktie, kr

1,08 8,11

Avdrag innehav utan

bestämmande inflytande, kr -0,00 -0,01

Resultat per stamaktie, kr

1,08 8,10

1) Ingen utspädningseffekt förekommer varför uppgiften avser både före och

efter utspädning.

Redovisad i balansräkningen

Moderbolaget, Mkr 2022-12-31 2021-12-31

Uppskjuten skatteskuld (-fordran)

hänför sig till följande:

Underskottsavdrag -27,4 -23,2

Derivat 25,1 5,3

Summa uppskjuten skatteskuld -2,3 -17,9

Moderbolagets skattemässiga underskottsavdrag vid årets slut uppgår

till 133,1 Mkr (112,6).

Avstämning av effektiv skatt för moderbolaget, Mkr 2022 2021

Resultat före skatt 4,6 182,8

Skatt enligt gällande skattesats

för moderbolaget, 20,6 % 0,9 37,7

Effekt av ändrade skattesatser – 0,0

Ej skattepliktiga intäkter – -48,4

Ej avdragsgilla kostnader 0,3 0,1

Ej avdragsgillt räntenetto 14,4 7,3

Uppskjuten skatteintäkt i under året

aktiverat skattevärde i underskottsavdrag – –

Summa 15,6 -3,3

Redovisad effektiv skatt

Redovisad i resultaträkningen 15,6 -3,3

Procent av resultat före skatt, % 339,7 -1,8

148

K2A Årsredovisning 2022

Redovisningsprinciper och noter

Förvaltningsobjekt Pågående projekt

Förändring av verkligt värde för förvaltningsfastigheter 2022 Leasade

Ägda Leasade

Ägda Totalt

Ingående värde 79,3 6 652,9 1,5 1 724,7 8 458,4

Förvärv av fastigheter 50,1 – 63,2 – 113,3

Tillgångsförvärv via dotterbolag – 272,5 – 437,6 710,1

Ny- och tillbyggnad – 20,3 – 932,9 953,3

Försäljningar – -85,8 – -1,0 -86,8

Orealiserade värdeförändringar:

– Förvaltningsobjekt -9,6 -211,6 – – -221,2

– Projektvinster – – – 214,7 214,7

– Pågående projekt – – – 10,0 10,0

Realiserade värdeförändringar:

– Förvaltningsobjekt – -0,3 – – -0,3

– Projekt – – – -1,7 -1,7

Omklassning från pågående projekt till förvaltningsobjekt – 1 601,1 – -1 601,1 –

Utgående verkligt värde 119,8 8 249,0 64,7 1 716,1 10 149,7

Summa utgående verkligt värde 8 368,9 1 780,8 10 149,7

Förvaltningsobjekt Pågående projekt

Förändring av verkligt värde för förvaltningsfastigheter 2021 Leasade

Ägda Leasade

Ägda Totalt

Ingående värde 38,3 4 438,4 12,5 1 293,7 5 782,8

Förvärv av fastigheter 37,2 – – 48,0 85,2

Tillgångsförvärv via dotterbolag – 851,2 – 102,2 953,4

Ny- och tillbyggnad – 7,5 – 887,7 895,2

Orealiserade värdeförändringar:

– Förvaltningsobjekt -7,2 584,2 – – 577,1

– Projektvinster – – – 53,0 53,0

– Pågående projekt – – – 111,8 111,8

Avskrivningar – -0,1 – – -0,1

Omklassning från pågående projekt till förvaltningsobjekt 11,0 771,6 -11,0 -771,6 –

Utgående verkligt värde 79,3 6 652,9 1,5 1 724,7 8 458,4

Summa utgående verkligt värde

Förvaltningsobjekt/Pågående projekt 6 732,2 1 726,2 8 458,4

1) Leasade tillgångar innefattar både tomträtter och hyresfastigheter som K2A hyr.

För att en byggherre, som är aktuell för bebyggelse på fastighets-

ägarens mark, ska våga satsa resurser i ett visst projekt får byggherren

en markanvisning. Uppfylls syftet med markanvisningen ger detta

intressenten rätt att förvärva den aktuella marken eller få den upplåten

med tomträtt. Markanvisning kan ske då detaljplan föreligger eller

tidigt i exploateringsprocessen. De resurser i form av utgifter som lagts

ner vid ett visst datum för projekt där markanvisningsavtal erhållits

redovisas som pågående projekt och värdering görs till verkligt

värde eftersom syftet är att färdigställa en förvaltningsfastighet. I

värderingsprocessen tas hänsyn till risker och osäkerhetsfaktorer

såsom tidsaspekter, färdigställandegrad och lokala marknadsrisker.

Klassificering är i nivå 3 enligt IFRS 13. I verkligt värde för

förvaltningsfastigheter kan byggrätter ingå. För värdering av

framtida investeringar, som markanvisningar med tillhörande

byggrätter/framtida byggrätter, använder värderaren ortprismetod,

avskastningsmetod samt en exploateringskalkyl, där värderaren

har baserat värderingen på priserna i liknande marknader och

transaktioner samt på hur marknaden betraktar det aktuella objektet.

Verkligt värde för pågående projekt bedöms utifrån det lägsta av:

• Verkligt värde för byggrätten/den framtida byggrätten med eventuell

befintlig byggnad vid värdetidpunkten, med tillägg för nedlagda

kostnader.

• Verkligt värde för fastigheten i färdigt skick med avdrag för

kvarstående investeringar för att färdigställa projektet.

Verkligt värde för färdigställt pågående projekt beräknas med samma

värderingsmetodik som för förvaltningsobjekt. Värdering i färdigt

skick kan dock ske när projektet är nästan färdigställt och i princip

helt uthyrt, förutsatt att extern värdering genomförts.

Ett pågående projekt i produktion avslutas när byggnationen