Untitled

K-FAST HOLDING AB

Välkommen hem till bolaget med engagemang i alla led.

K-FAST HOLDING AB – Org. nr.: 556827-0390

Inledning ................................................................................... 3

K-Fastigheter på en minut .............................................................................4

Viktiga händelser 2021 .............................................................................................5

VD har ordet .............................................................................. 7

Verksamhet ............................................................................... 9

Vi bygger och förvaltar i tillväxtorter .....................................................................10

En stark kedja av värdeskapande ........................................................................... 11

K-Fastigheters aärsmodell ...................................................................................12

K-Fastigheters fyra hörnstenar ..............................................................................13

K-Fastigheters engagemang ................................................................................... 15

K-Fastigheters fyra aärsområden ........................................................................16

Organisation och medarbetare ..............................................................................20

K-Fastigheters koncepthus ..................................................................................... 21

K-Fastigheters fastighetsbestånd .......................................................................... 24

Aktuell intjäningsförmåga ......................................................................................27

Finnansiering och värdering ................................................................................. 28

Dotter- och intressebolag .......................................................................................31

Omvärld och marknad ............................................................ 32

Bolagsstyrning ........................................................................ 38

Ordförande har ordet ............................................................................................ 38

Bolagsstyrningsrapport ......................................................................................... 39

Ersättningsrapport ................................................................................................ 46

Intern kontroll och riskbedömning ....................................................................... 49

Styrelse ....................................................................................................................51

Koncernledning ......................................................................................................52

Finansiella rapporter .............................................................. 53

Förvaltningsberättelse ........................................................................................... 54

Koncernens räkenskaper ....................................................................................... 63

Moderbolagets räkenskaper ...................................................................................67

Noter .......................................................................................................................71

Styrelsens och revisorns underskrifter ................................................................110

Revisionsberättelse .................................................................111

Hållbarhetsredovisning ......................................................... 116

Risker och riskhantering ........................................................128

Nyckeltal ...............................................................................................................135

Avstämning och denitioner ................................................................................136

Ordlista .................................................................................................................140

Aktien och ägare ..................................................................... 141

Information till aktieägarna .................................................................................145

Våra koncepthus

sid 22

Våra koncepthus

sid 23

Våra koncepthus

sid 21

Vår omvärld och marknad

sid 32–37

Våra fastigheter

sid 24–26

Våra siror

sid 53–110

Vår aktie

sid 141–144

Våra medansvariga

sid 20

INNEHÅLL

K-Fast Holding AB (publ):s (”K-Fastigheter”) legala årsredovisning omfattar sidorna 53-115 (förvaltningsberättelsen med tillhörande nansiella rapporter) och är

granskad av Ernst & Young AB. Med ”K-Fastigheter”, ”K-Fastkoncernen” och ”koncernen” avses K-Fast Holding AB med eller utan dotter- och intressebolag beroende

på sammanhang. Årsredovisningen publiceras på svenska och engelska, den svenska versionen är originalet. Tryckta exemplar beställs via ir@k-fastigheter.se. Omslag:

Översiktsbild på K-Fastigheters bostadsområde T4 i Hässleholm, våren 2022. Formgivning: OAS. Foto: K-Fastigheter, Mjöbäcks, Oskar Gydell, OAS och Mockupworld.

LÄTT ATT HITTA HEM

INLEDNING

K-Fastigheter är ett projektutvecklings-, bygg-

och fastighetsbolag huvudsakligen inriktat på

hyresbostadsfastigheter. Med engagemang i alla

led skapar K-Fastigheter attraktiva hem med

hög trivselfaktor. Bolagets egna koncepthus,

kallade Låghus, Lamellhus och Punkthus, möter

hyresgästers och samhällsplanerares efterfrågan

på bättre boende.

Bilden till höger är tagen över K-Fastigheters område kallat T4

i centrala Hässleholm. De aktiviteter och mål som presenteras

i illustrationen avser hela koncernen inte endast T4-området.

Med solpaneler på Punkt-och Lamellhus

samt på egna produktionsanläggningar

producerar koncernen förnybar energi.

Majoriteten av K-Fastigheters

Punkt-och Lamellhus byggs med

betongstommar från K-Prefab.

Vi utvecklar klimatsmarta fastigheter

och anpassar bostadsområden för att

möta klimatförändringar.

Vi erbjuder tjänster och smarta

tekniska lösningar som underlättar

i vardagen.

Med koncepthus och stor erfarenhet

kan K-Fastigheter utveckla kostnads-

effektiva byggrätter i Norden.

K-Fastigheter utvecklar bostadsområden

med många funktioner och mötesplatser

samt med blandade upplåtelseformer

och typer av byggnader.

K-FASTIGHETER PÅ EN MINUT

  2020



Räntetäckningsgrad 3,4 2,4

Soliditet, % 36,9% 41,9%

Skuldsättningsgrad, % 51,8% 50,2%

Förvaltningsresultat, mkr 101,4 75,3

Långsiktigt substansvärde (NAV), mkr 4 976,1 3 661,2

Aktierelaterade

Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,47 0,36

Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, % 29,8% 6,3%

Långsiktigt substansvärde (NAV) per aktie, kr 23,11 17,00

Tillväxt i långsiktigt substansvärde (NAV) per aktie, % 35,9% 36,1%

BokförtFastighetsvärde, mkr

2018–2021

2 404,8

3 606,9

5 067,2

6 923,4

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

2021 2020 2019 2018

År

75,3

101,4

52,9

41,1

Förvaltningsresultat, mkr,

2018–2021

100

120

20212020 2019 2018

År

2 723

2 237

Antal lägenheter i förvaltning

2021

2020

+22%

Antal lägenheter i byggnation

2021

2020

1 820

1 311

Omsättning i prefabverksamheten

MKR

2021

MKR

2020

1 060

877

2021

2020

5 869

3 880

Antal lägenheter under projektutveckling

K-Fastigheter har en stark position i Öresundsregionen och

i utvalda städer i södra och västra Sverige. Under 2021 har

K-Fastigheter etablerat verksamhet på er orter i Danmark och

Mälardalsregionen. Visionen är att bli en av Nordens största

aktörer och ledande fastighetsägare av hållbart byggda, innovativa

och kostnadseektiva koncepthus som uppfyller de önskemål

och krav som ställs av hyresgäster som vill skapa ett hem eller

eektiva lokaler för många år framöver. Bolagets bostäder

och bostadsområden ska kännetecknas av marknadens bästa

kombination av hög standard, hemkänsla och trygghet.

Efter förvärvet av Finja Prefab AB (numera K-Prefab AB) har

K-Fastkoncernen etablerat ett fjärde aärsområde: Prefab. Här

ingår verksamheten under varumärket K-Prefab, en komplett

stomentreprenör med brett produktutbud av prefabricerade

betong- och väggelement, grunder och bjälklag.

Med bas i Hässleholm samt produktionsanläggningar och lokala

kontor på strategiskt utvalda orter, har K-Fastkoncernen idag

omkring 700 medarbetare. K-Fast Holding AB:s B-aktie är sedan

november 2019 noterad på Nasdaq Stockholm, kortnamn KFAST B.

Från och med 2022 handlas aktien på large cap-listan. Största

ägare är Jacob Karlsson AB, Erik Selin Fastigheter Aktiebolag och

Capital Group.

ÅR 2021 I KORTHET

Finansiellt resultat

- Hyresintäkterna för 2021 uppgick till 265,9 mkr, en ökning om

30 procent jämfört med 2020.

- Förvaltningsresultatet uppgick till 101,4 mkr, en ökning om

35 procent jämfört med 2020. Förvaltningsresultat per aktie

uppgick till 0,47 kr per aktie (0,36).

- Värdet av förvaltningsfastigheter uppgick till 9 603,7 mkr

(6 853,5), en ökning om 40 procent jämfört med 2020.

- Årets resultat efter skatt uppgick till 1 044,4 mkr, en ökning om 120

procent, jämfört med 2020, motsvarande 4,85 kr per aktie (2,29).

Värdeskapande

- Värdeskapandet mäts över en konjunkturcykel som tillväxt i

långsiktigt substansvärde per aktie. K-Fastigheters långsiktiga

substansvärde 2021 steg till 23,11 kronor per aktie, en ökning om

36 procent jämfört med 2020.

Hållbarhet

- Under 2021 har K-Fastigheter uppdaterat koncernens

hållbarhetsmål, främst genom att inkludera verksamheten inom

aärsområde Prefab.

+21%

Förvaltningsresultat, mkr,

2018–2021

Bokfört fastighetsvärde mkr,

2018–2021

VIKTIGA HÄNDELSER 2021

På er platser i Mälardalsregionen

Under 2021 förvärvade K-Fastigheter byggrätter i era orter i

Mälardalsregionen samt Gävle. Några exempel är Eskilstuna,

Järfälla och Värmdö. I mars 2021 inledde K-Fastigheter samarbete

med bygg- och fastighetskoncernen Kilenkrysset i syfte att utveckla

er hyresrätter i Mälardalsregionen. Det gemensamt ägda bolaget

K-Fast Kilen AB har köpt byggrätter för hyresrätter och parhus i

Strängnäs och Nyköping. Byggnationen startar etappvis under 2022.

I mitten av 2021 köpte K-Fastigheter byggrätter för ca 260 nya

hyresrätter av BoKlok, vilka ska bebyggas gemensamt för

K-Fastigheters långsiktiga förvaltning. Bolagen kommer att bygga

nya lägenheter i bland annat Vänersborg, Uppsala och Eskilstuna.

K-Fastigheter delägare i Mjöbäcks

Entreprenad

K-Fastigheter är sedan augusti 2021 delägare med 25 procent av

aktierna i Mjöbäcks Entreprenad AB (”Mjöbäcks”). Mjöbäcks är

mest känt för Mjöbäcksvillan och bygger egna bostadsprojekt i

främst västra Sverige. Mjöbäcks bygger omkring 450 bostäder

per år med lika fördelning mellan villor respektive bostads- och

hyresrätter. K-Fastigheter och Mjöbäcks samarbetar i vissa projekt

där respektive bolag kan bidra till att utveckla bostadsområden som

innehåller olika hustyper och upplåtelseformer. Ett exempel är i

Höör, där K-Fastigheter köpt mark för att bygga 95 hyresrätter och

Mjöbäcks tillsammans med VästkustStugan kommer att uppföra

200 bostadsrätter och äganderätter på angränsade mark.

K-Fastigheter utvärderar nytt

kommersiellt koncept

K-Fastigheter utvärderar ett koncepthus för kommersiella

hyresgäster och byggnaden har därför fått namnet K-Kommersiellt.

Det är ett koncept som utnyttjar styrkorna i koncernens samlade

verksamhet. K-Prefab bidrar med de mest optimala konstruktions-

och produktionslösningarna och K-Fastigheter med kreativitet

inom projektutveckling, byggnation och förvaltning. Första huset

enligt konceptet K-Kommersiellt är ett pilotprojekt som kommer

att uppföras i centrala Hässleholm.

VIKTIGA HÄNDELSER 2021

Kvartal 2:

Hyresintäkterna för kvartalet uppgick till

63,0 mkr (49,0), en ökning om 29%.

K-Fastigheter förvärvade 25% i Mjöbäcks

Entreprenad AB och 50% i PVS Mark&Va

Holding AB.

Förvärv av byggrätter i Järfälla och

Helsingborg för totalt ca 5 000 lägenheter.

K-Fastigheter och två samarbetsparter,

Innovation Properties och Borohus, bildade

ett bolag för att gemensamt utveckla en

fastighet i Haninge.

K-Fastigheter och BoKlok fortsätter

samarbetet och bolagen ska bygga nya

lägenheter i Vänersborg, Uppsala och

Eskilstuna.

Aktiesplit 6:1 genomfördes så att varje

bentlig aktie delades i sex aktier av

samma aktieslag.











Kvartal 3:

Hyresintäkterna för kvartalet uppgick till

68,2 mkr (51,0), en ökning om 34%.

Förvärv av byggrätter i Helsingborg och

Kristianstad.

K-Fastigheter köpte byggrätt i centrala

Hässleholm och projekt bestående av

stadsradhus med 19 lägenheter i Åhus.

Beslut fattades om att bygga ca 60

ytterligare hyresrätter i Nyköping.











Kvartal 1:

Hyresintäkterna för kvartalet uppgick till

59,5 mkr (47,8), en ökning om 24%.

Tillträde av det förvärvade bolaget

Finja Prefab AB, numera K-Prefab AB.

Höjning av K-Fastigheters operativa mål

relaterat till antalet årligen byggstartade

lägenheter för egen förvaltning, från 1 000

till 1 300 lägenheter före utgången av

år 2023.

Förvärv av byggrätter i Borås och Malmö

för totalt ca 780 lägenheter.

Förvärv av Kilen Prefab AB med verksamhet

och produktionsanläggning i Strängnäs.

K-Fastigheter och Kilenkrysset AB etablerade

samarbetsbolaget K-Fast Kilen AB.











Kvartal 4:

Hyresintäkterna för kvartalet uppgick till

75,3 mkr (56,2), en ökning om 34%.

K-Fastigheter tecknade avtal med

leverantörer av cement och säkrade

därmed koncernens beräknade totala

produktionsvolym under 2022.

Förvärv av byggrätter i Eskilstuna, Gävle,

Höör och Strängnäs samt fastighetsbestånd

i Kristianstad bestående av 105 lägenheter

och två förskolor. Tillsammans med

Innovation Properties ska K-Fastigheter

utveckla fastigheter i Hemmesta Centrum.

K-Fastigheter ska utveckla ett nytt koncepthus

i Hässleholm. Under namnet

K-Kommersiellt inleds pilotprojekt med

fokus på kommersiella hyresgäster och

utvärdering ska ske före eventuell lansering

i storstadsområden.











VD HAR ORDET

ETT ÅR SOM STÄRKT

K-FASTIGHETER I

GRUNDEN

Det är nästan en ny koncern som levererar sitt

helårsresultat. Efter ett år med K-Prefab som en

viktig del i koncernen konstaterar jag att synergier,

samarbeten och arbetsglädje utvecklas bättre än de

förväntningar vi hade inför förvärvet. Prefab är idag

ett välintegrerat aärsområde som bidrar såväl med

kompetens och kreativitet som kundbas och kassaöde.

K-Fastigheter är en starkare och bättre verksamhet än

någonsin – och vi är bara i början av början.

K-Fastigheter kännetecknas av stor erfarenhet av högt tempo och

tydliga mål. Förvärvet av K-Prefab, stora förvärv av fastigheter i era

delar av Sverige och därtill osäkerhet kring cementtillgång var under

2021 några delar i det vi kallar vår vardag. Men något vi aldrig ska

betrakta som en del av någons tillvaro är det fruktansvärda kriget i

Ukraina. Detta kommer att påverka oss alla på något sätt, och som

Jacob Karlsson, VD för K-Fast Holding AB.

”K-Fastigheter är en starkare och bättre verksamhet än

någonsin – och vi är bara i början av början.”

bolag och medmänniskor deltar vi alla på det sätt som vi bäst kan för

att hjälpa alla nödlidande, både i det korta och långa perspektivet.

Vi är numera omkring 700 medansvariga i koncernen och jag är stolt

över allas engagemang och kompetens som bidrar till att vi snabbt

och fokuserat hittar de bästa lösningarna. Det är en förmån och jag

är stolt över att vara lagkapten för Team K-Fast.

Tack vare engagemang från alla koncernens medansvariga och

våra samarbetspartners kan vi rapportera att 2021 blev ett av

K-Fastigheters mer framgångsrika år. Även 2021 präglades av

Covid-19. Pandemin påverkade hela samhället och till viss del

även K-Fastigheters verksamhet, men inte i någon väsentlig

utsträckning. Förvaltningsresultatet steg med 35 procent till 101,4

mkr, motsvarande en ökning om 30 procent per aktie. Koncernens

totalresultat 2021 ökade med 122 procent, till 1 048,1 mkr.

10 585

1 820 lägenheter i

pågående byggnation.

5 869 lägenheter i

pågående projektutveckling.

173 förvärvade lägenheter

med tillträde under 2022.

Total fastighets- och projekt-

portfölj per 31 december 2021 uppgick

till 10 585 lägenheter.

2 723 lägenheter

i förvaltning.

Substansvärdet per aktie ökade med 36 procent under 2021 jämfört

med 2020. Vakansgraden förbättrades även under fjärde kvartalet

och den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 97,0 procent vid

årets utgång.

Det samlade anskaningsvärdet för egna nu pågående byggnationer

uppgår till ca 69,8 procent av marknadsvärdet vid färdigställande

baserat på våra marknadsvärderingar vid årets utgång.

Motsvarande sira vid utgången av 2020 var 73,1 procent. Detta

är ett nyckeltal som vi internt betecknar ”PTV” (produktion till

värde) och innebär att vi har ca 30 procents bruttomarginal vid

nybyggnation. Denna marginal redovisar vi som orealiserade

värdeförändringar, vilka vi successivt avräknar i förhållande till

projektens färdigställandegrad. Vårt förbättrade PTV beror till

del på ökad eektivitet och kreativitet som gjort att vi kunnat

möta de prisökningar som vi upplevt under året samt på ökade

marknadsvärden.

Under 2021 byggstartade vi 996 lägenheter, därmed ligger vi väl i

fas att nå vårt operativa mål om att på årlig basis byggstarta 1 300

lägenheter från utgången av 2023. Utöver pågående projekt har

vi förvärvat mark och utvecklingsfastigheter i en betryggande

omfattning på orter där vi ser en stor potential för våra koncepthus.

K-Fastigheter ska vara en attraktiv partner för att utveckla nya

bostadsområden och vi ser fram emot många intressanta förslag

och samarbeten även under 2022.

Jag har sagt det så många gånger förut, men K-Fastigheter är så

mycket mer än ett fastighetsbolag. Detta innebär att verksamheten

har en samlad styrka som är avgörande för vår framgång och för att

skapa värden för alla aktieägare. För att tydliggöra detta har vi

beslutat att från och med denna rapport redovisa total skuld-

sättningsgrad, ett nytt nyckeltal som inkluderar hela koncernen,

inte som tidigare då vi enbart redovisat belåningsgrad på vår

fastighetsportfölj. Likaså redovisar vi från och med nu ränte-

täckningsgrad för koncernen och inte enbart för fastighets-

portföljen. Notera att respektive måltal ligger fast, det är denitionen

vi har uppdaterat. Båda justeringarna är ett naturligt steg då vi är

så mycket mer än ett fastighetsbolag.

Året inleddes med viss osäkerhet på de nansiella marknaderna

och med krigsutbrottet i Ukraina har vi en mycket svår situation att

hantera. Parallellt med att K-Fastigheter bidrar med akut hjälp på

olika sätt har vi att planera framåt. Vi ser i dagsläget ökade priser

på vissa insatsvaror och då kanske framförallt indirekta eekter till

följd av högre energi- och bränslepriser. Vi försöker möta den nya

situationen genom att söka alternativa leverantörer och logistikvägar,

förlängda planeringshorisonter samt ökad eektivitet i alla delar av

produktionskedjan.

Min bedömning är fortsatt att det nns goda förutsättningar för

K-Fastigheter att 2022 blir ännu ett år med tillväxt i alla delar av

koncernen.

- Jacob Karlsson, mars 2022

VERKSAMHET

VI BYGGER VÄRDEN

GENOM ENGAGEMANG

En investering i K-Fastigheter är en investering i ett

hem. Ett hem som som innebär mycket mer än fyra

väggar. Ett hem ska vara ett bättre boende för många

människor.

K-Fastigheter grundades 2010 med visionen att förnya

byggbranschen, ha en kostnadseektiv och smart förvaltning samt

ett arbetssätt som är hållbart över en byggnads livscykel. Idag kan

vi konstatera att vi kommit en bit på väg, även om vi ännu bara är i

början av början.

Koncernens fokus på att i egen regi bygga egenutvecklade

koncepthus innebär att vi möter marknadens efterfrågan på ett

attraktivt hem till rätt kostnad. Med koncepthusen nns goda

förutsättningar att bygga värden genom kostnadskontroll och

ekonomisk eektivitet i hela kedjan, från byggrätt, byggmaterial,

byggnadsmetod till förvaltning under fastighetens livstid.

Georgia bold 7,5 pt

94%

Georgia bold 7,5 pt

92%

VI BYGGER OCH FÖRVALTAR I TILLVÄXTORTER

Uppgifter per 31 december 2021.

Förvaltade lägenheter

Lägenheter i pågående byggnation

Lägenheter i bygglovs- eller detaljplaneprocess,

preliminärt antal

Uppsala

Västerås

244

Värmdö

Järfälla

423

Nyköping

100 63

Eskilstuna

212

Strängnäs

367

Växjö

328 287

Älmhult

89 94

Osby

Hässleholm

535 183 168

Staanstorp

100

Höör

Kristianstad

484 67 150

Falkenberg

145

Helsingborg

654 239

Landskrona

277

Ale

14 130

Göteborg

103 302

Vänersborg

60 83

1 065

Borås

65 132

Kävlinge

66 225 101

Höganäs

1 034

Burlöv

148

Greve, DK

Solrød strand, DK

Vallensbæk strand, DK

Høje-Taastrup, DK

210 62 313

Malmö

Syd Väst Öst

Regionkontor: Göteborg, Helsingborg, Hässleholm, Kristianstad,

Landskrona, Malmö, Stockholm

Prefab-fabriker i Bollebygd, Borensberg, Hultsfred, Hässleholm,

Katrineholm, Osby, Strängnäs, Vara och Östra Grevie

Hyresvärde

per region 2021

Hyresvärde per 31 december

2021: 328,0 mkr

Förvaltade lägenheter

per region 2021

Antal lägenheter per

31 december 2021: 2 723

Gävle

60 92 724

Övergripande mål

K-Fastigheters övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare.

Värdeskapandet mäts över en konjunkturcykel som tillväxt i långsiktigt substansvärdet per aktie.







 2020 

Hyresintäkterna från bostäder ska långsiktigt utgöra minst

80 procent av K-Fastigheters totala hyresintäkter.

87% 86% 85% Hyresintäkterna uppgick för 2021 till 265,9 mkr (203,9), en ökning med

30 procent jämfört med föregående år. Ökningen berodde primärt på er

förvaltade lägenheter, vilka ökade med 22 procent till 2 723 lägenheter

(2 237) mellan åren.

Antalet årligen byggstartade lägenheter för egen förvaltning ska

uppgå till 1 300 lägenheter före utgången av år 2023.

996 912 518 Antalet byggstartade lägenheter under 2021 uppgick till 996 (912).

K-Fastigheters styrelse fattade under februari 2021 beslut om att ändra

det operativa målet relaterat till antalet årligen byggstartade lägenheter

för egen förvaltning, från 1 000 till 1 300 lägenheter före utgången av

år 2023

Vid utgången av år 2023 ska K-Fastigheter förvalta minst

5 000 lägenheter i Norden.

2 723 2 237 1 711 Vid slutet av 2021 hade K-Fastigheter 2 723 lägenheter i förvaltning,

1 820 lägenheter i byggnation, 5 869 i projektutveckling och 173

förvärvade lägenheter, totalt 10 585 lägenheter.







 2020 

Över en konjunkturcykel uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i

långsiktigt substansvärde per aktie om minst 20 procent inklusive

eventuella värdeöverföringar.

Det långsiktiga substansvärdet (NAV) uppgick vid årets utgång till

4 976,1 mkr (3 661,2) motsvarande 23,11 kr per aktie (17,00).

Det långsiktiga substansvärdet per aktie ökade med 36 procent jämfört

med 31 december 2020.

Över en konjunkturcykel uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i

förvaltningsresultatet per aktie om minst 20 procent.

Förvaltningsresultatet uppgick till 101,4 mkr (75,3), en ökning med 35

procent. Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie uppgick till 30% jämfört

med 31 december 2021.

Övergripande begränsas koncernens nansiella risk genom en sund kapitalstruktur och ett stabilt positivt kassaöde, vilket över tiden tryggar koncernens kort- och långsiktiga

kapitalförsörjning.

Soliditeten ska uppgå till minimum 25 procent. Per 31 december 2021 uppgick soliditeten till 36,9 procent. (41,9).

Räntetäckningsgraden ska som lägst vara 1,75 ggr.

Per 31 december 2021 uppgick räntetäckningsgraden till 3,4

gånger (2,4).

Skuldsättningsgraden får uppgå till maximalt 70 procent relativt

koncernens samtliga tillgångar och skulder.

Per 31 december 2021 uppgick skuldsättningsgraden till 51,8

procent (50,2).

Jämfört med årsredovisningen 2020 har definitionen för Räntetäckningsgrad ändrats till att från och med fjärde kvartalet 2021 omfatta hela koncernen och inte som

tidigare endast förvaltningsverksamheten. Vidare har nyckeltalet Belåningsgrad bytts ut till Skuldsättningsgrad omfattande koncernens samtliga tillgångar och skulder.

Koncernens hållbarhetsmål redovisas på sid 121-122.

VÅR VISION

K-Fastigheter ska vara en av Nordens största aktörer på

hyresmarknaden och en ledande fastighetsägare av hållbart byggda,

innovativa och kostnadseektiva koncepthus som kännetecknas av

marknadens bästa kombination av hög standard, hemkänsla och

trygghet.

VÅR AFFÄRSIDÉ

K-Fastigheters aärsidé är att med stort engagemang och hög

kostnadseektivitet utveckla, bygga, förvalta och långsiktigt äga

marknadens mest attraktiva bostadsfastigheter avseende såväl skick

som standard och servicenivå. Koncernen ska erbjuda egenproducerade

och förvärvade hyresbostäder i Norden, på platser med långsiktigt god

efterfrågan på hyresbostäder och kommersiella lokaler.

VÅR STRATEGI

Koncernen ska genom sina aärsområden skapa värdetillväxt och har

följande grundpelare:

- Tillväxt: Koncernens utveckling sker genom tvärfunktionellt arbete

mellan de fyra aärsområdena.

- Lönsamhet: För att säkra hög och uthållig lönsamhet ska

aärsområdena samverka inom områden som struktur och

systemstöd för processer (nansiering, anbud, etc). Läs mer om den

nansiella utvecklingen på sidorna 54-109.

- Varumärket/Position: K-Fastigheter ska vara en utmanare i

en bransch som har mycket att vinna på nytänkande inom hela

värdekedjan. Bolagets engagemang i alla led ska bidra till att vi

uppfattas som lyssnande, insatta, innovativa och kunniga.

EN STARK KEDJA AV VÄRDESKAPANDE

Kapital

- K-Fastigheter nansierar sin

verksamhet på olika sätt: med

eget kassaöde, eget kapital och

banklån.

- Under 2021 investerade

K-Fastigheter ca 1 700 mkr

i fastigheter, produktions-

anläggningar, byggnation och

utrustning.

Humankapital

- K-Fastigheter har omkring 700

medansvariga som bidrar till att

utveckla verksamheten.

Naturresurser

- K-Fastigheter använder mark,

insats- och byggmaterial samt

energi för att bygga och underhålla

byggnader med ca 2 750 nuvarande

och ca 7 900 framtida hem.

Kunder

- Under 2021 byggde och förvärvade

K-Fastigheter 486 nya hyresrätter

där hyresgäster kan skapa trygga och

trivsamma hem.

- K-Prefab är marknadsledande med

klimatpositiva betongstommar.

Socialt

- K-Fastigheter bidrar aktivt till

samhällsutvecklingen genom olika

samarbeten som främjar social

trygghet, lägre andel kriminalitet och

utanförskap samt genom att betala

olika skatter och avgifter.

Ägare

- Långsiktigt substansvärde per aktie

(NAV) för år 2021 uppgick till 23,11 kr,

en ökning med 36% jämfört med 2020.

- Förvaltningsresultat per aktie för år

2021 uppgick till 0,47 kr per aktie (0,36),

en ökning med 30% jämfört med 2020.

Miljö

- 100 procent av fastighetselen kommer

från fossilfri produktion och från 2021

installeras solceller på alla Lamell- och

Punkthus som byggstartats från och

med 2021.

- K-Fastigheters koncepthus är resurs-

eektiva genom att mark utnyttjas

eektivt, transporter och byggspill

minimeras.

- K-Prefab har minskat sitt CO2-avtryck

med 26% och medverkar till bygg- och

anläggningssektorns Färdplan 2045

för en klimatneutral bransch.

Resurserna vi använder

Aärsområde Förvaltning ska utveckla

kostnadseektiv lokal förvaltning. Fokus är

att förvalta K-Fastigheters egenutvecklade

koncepthus samt bestånd av förvärvade hus

på ett eektivt sätt. Genom egen utvärdering,

i kombination med hyresgästernas önskemål,

får koncernen viktig information för att

produktutveckla koncepthusen.

Läs mer om aärsområdet på sid 19.

Aärsområde Bygg ska uppföra och i

samarbete med övriga aärsområden

vidareutveckla de kostnadseektiva

koncepthusen Låghus, Lamellhus och

Punkthus samt öka koncernens egen

produktionskapacitet.

Läs mer om aärsområdet på sid 17.

Aärsområde Projektutveckling kartlägger

regioner och platser där K-Fastigheters

koncepthus kan byggas i enlighet med

K-Fastigheters modell samt ansvarar för förvärv

av fastighets- och byggrättsportföljer som

kompletterar bolagets egen produktion och

fastighetsbestånd.

Läs mer om aärsområdet på sid 16.

Aärsområde Prefab ska tillverka prefabricerade

betongelement och kompletta stomlösningar

till K-Fastigheter samt andra kunder, i vilka

ingår era av Sveriges ledande byggbolag med

höga krav på kvalitet, kostnadseektivitet och

klimatanpassning.

Läs mer om aärsområdet på sid 18.

Kärnverksamheten

K-FASTIGHETERS AFFÄRSMODELL

Nytänkande genom repetition och kompetensbank

Det krävs nytänkande för att utvecklas framåt. I vår bransch är nytänkande att inte tänka nytt

hela tiden. K-Fastigheter är verksamma i en bransch där man ofta tillverkar fastigheter som

prototyper, den ena är inte den andra lik. K-Fastigheter bidrar med nytänkande och innovation genom att

bygga beprövade egenutvecklade koncepthus om och om igen, men samtidigt bättre då vi lyssnar på förslag

från hyresgäster och våra medarbetare.

Ett komplement till våra koncepthus är förvärv av bentliga bostadsfastigheter. Vi vill kunna ha en stark

etablering i utvalda tillväxtorter, med en bra kombination av egna koncepthus och förvärv av väl placerade

fastigheter. I den senare kategorin kan det nnas lägenheter med en lägre standard än den vi och våra

hyresgäster önskar. Som en del av vårt renoveringsprogram K-Fast 2.0 uppgraderar vi löpande sådana

lägenheter vid byte av hyresgäster så att ytskikt och tekniska installationer håller en kvalitet som motsvarar

den vi erbjuder i våra egenutvecklade bostadsfastigheter.

Relationer med nyckelintressenter

Genom erfarenheter från hyresgäster samt producerande och förvaltande personal kan vi

kontinuerligt bli bättre på att bygga och förvalta för att skapa bättre kostnadseektivitet och

kvalitet. K-Fastigheter har en erfaren organisation för projektutveckling vilket underlättar kontakterna i

det inledande arbetet med kommunen och andra sakägare. Vi känner till regelverken och lyssnar till de

specika önskemål som nns för respektive projekt, vilket gör att vi kan korta ledtiderna och eektivisera

byggnationen.

Vi strävar efter att ha egen förvaltningspersonal på alla orter där vi äger fastigheter. I uppbyggnadsfasen

på en ort anlitar vi lokal förvaltningspersonal. Vi ser att olika typer av samarbeten gör att det blir ett

bättre samhälle. K-Fastigheter arbetar aktivt för att utveckla sina byggrätter på ett sätt som skapar

variation av arkitektoniska uttryck och upplåtelseformer. Vi ser gärna att det skapas verksamheter som

gör att det nns närvaro av boende och besökande stora delar av dygnet.

K-FASTIGHETERS FYRA HÖRNSTENAR

2. Relationer med

nyckelintressenter

4. Att växa med efterfrågan

1. Nytänkande genom

repetition och kompetensbank

3. Hållbarhetsfokus

Hållbarhetsfokus

En tredje viktig hörnsten är hållbarhetsarbetet. K-Fastigheters egenutvecklade koncepthus

ger oss kontroll över samtliga delar av produktionsprocessen, från tidig projektutveckling till

förvaltning av ett fullt färdigt hus. Genom en repetitiv produktion av konceptuella bostadslösningar kan

materialsvinn nästan helt arbetas bort, vilket gynnar både miljö och produktionsekonomi. Genom att

använda samma material och produkter i såväl nyproduktioner som i K-Fast 2.0-renoveringar skapar vi

större inköpsvolymer och får bättre förhandlingsutrymme.

Inom hela byggindustrin pågår initiativ för att minska klimatavtrycket. K-Fastigheters evighetsperspektiv

innebär att vi ska växa med fokus på såväl miljö som sociala och ekonomiska hållbarhetsfaktorer.

Allt vi gör innebär era tydliga åtaganden genom att ständigt utvärdera lösningar som är bäst ur

ett livscykelperspektiv. I detta ingår val av byggmaterial och -metoder, minimering av energi- och

vattenåtgång i vårt fastighetsbestånd, minska beroende av fossila bränslen och öka andelen av

återanvändning av insatsvaror. Socialt ansvarstagande är ett område vi bedömer kommer att växa i

betydelse för såväl K-Fastigheter som våra intressenter. Vi arbetar redan idag aktivt med hög närvaro på

våra fastigheter och med att skapa trygga och säkra boendemiljöer.

Att växa med efterfrågan

Vi ser att vårt erbjudande möter marknadens efterfrågan på attraktiva hem till rätt kostnad.

Med K-Fastigheters bostadskoncept skapar vi kostnadskontroll och ekonomisk eektivitet i

hela kedjan, från byggrätt till förvaltning, under fastighetens livstid. Genom sina egenutvecklade koncepthus

har K-Fastigheter etablerat starka positioner och engagemang på era utvalda orter i Sverige och Danmark.

Koncernen hade den 31 december 2021 90 färdigställda förvaltningsfastigheter fördelat på totalt 171 077

kvadratmeter bostäder och 42 875 kvadratmeter kommersiell yta.

2. Relationer med

nyckelintressenter

4. Att växa med efterfrågan

1. Nytänkande genom

repetition och kompetensbank

3. Hållbarhetsfokus

K-FASTIGHETERS ENGAGEMANG

Med evighetsperspektiv kommer ansvar. K-Fastigheter är engagerat

i alla delar, från val av etablering och de första kontakterna kring

markanskaning, via egen standardiserad och industriell produktion

och byggnation till långsiktigt ägande och förvaltning.

Aärsområdena arbetar tvärfunktionellt för att hela tiden sträva

mot kontinuerlig produktutveckling. De fyra aärsområdena har

kontinuerliga avstämningar med utgångspunkt i en gemensam

processkarta och respektive aärsområde bidrar med sin

återkoppling innan K-Fastigheter skickar in bygglovsansökan.

Samverkan för lönsamhet

- K-Fastigheter ska genom sina aärsområden samverka för att

skapa ett samlat erbjudande av attraktiva och kostnadseektiva

egenutvecklade koncepthus med högkvalitativa hyresbostäder

och ibland även kommersiella lokaler. Koncernen ska

vidare erbjuda prefab-komponenter till ledande bygg- och

fastighetsbolag. Standardisering, genomförande av smarta

och hållbara lösningar samt lyhördhet i dialogen med kunder,

leverantörer och medarbetare skapar förutsättningar för fortsatt

utveckling mot bättre och eektivare hem ur alla aspekter.

Härigenom tillvaratas koncernens samlade erfarenheter och

kunskap som återanvänds såväl i projektutvecklingen som i

byggprocessen och förvaltningen.

- K-Fastigheter ska genom att bedriva eektiv projektutveckling,

produktion, byggnation, förvärv och långsiktig förvaltning av

koncepthus erbjuda yteektiva hyresbostäder. Koncernens

koncepthus byggs främst i A- och B-lägen i orter med uthålligt

god efterfrågan på hyresbostäder i Sverige samt övriga Norden,

med egna resurser eller i samarbete med lokal partner.

- K-Fastigheter ska genom sin samlade erfarenhet och kompetens

samt kontinuerliga relationer med mark- och fastighetsägare,

identiera byggrätter och intressanta fastighetsbestånd. Koncernen

ska genom ett gediget förarbete skapa goda förutsättningar för en

hög nyttjandegrad av byggrätter väl lämpade för K-Fastigheters

koncepthus samt en kostnadseektiv industriell byggprocess med

standardiserade metoder och korta byggtider.

- K-Fastigheter ska genom eektiv och kundanpassad produktion

samt växande förvaltning av bostäder med hög servicegrad

och god tillgänglighet skapa ökande skalfördelar. Koncernens

verksamhet ska vara rationell och eektiv och samtidigt upplevas

personlig. Digital assistans, det vill säga användande av digitala

och mobila verktyg och kommunikationslösningar, ska nyttjas

där tekniken ger ett mervärde i det dagliga arbetet. Genom

byggnationens standardiserade metoder och material kan

eventuella fel snabbt identieras, åtgärdas och förebyggas.

- K-Fastigheter ska genom ett evighetsperspektiv och förmåga

att skapa värden där koncernens bostäder kännetecknas av

marknadens bästa kombination av hög standard, hemkänsla och

trygghet anses vara branschledande av prioriterade intressenter.

- K-Fastigheters långsiktiga perspektiv är grundläggande för

koncernens hållbarhetsarbete, vilket bland annat innebär att

tillhandahålla marknadens bästa byggstommar och bygga

hus med hög kvalitet som över tid säkerställer en rationell

förvaltning, att bevara omgivande miljö och att bibehålla goda

relationer med hyresgäster och andra nyckelintressenter. Värde

för aktieägarna ska skapas med hänsyn till gällande lagar och

regler, såväl etiska som lagstadgade, och med hänsyn till miljön.

”Vårt fokus är att få bygglov för alla projekt vi

arbetar med – det ger en bra energi! Vi är en

grupp väldigt olika individer där alla tillför enormt

mycket kunskap och olika perspektiv, vilket

är avgörande. K-Fastigheters koncepthus kan

gestaltas på många sätt och anpassas till sin

omgivning. Detta uppskattas av hyresgäster och

vi är stolta över att varit nominerade till olika

byggnadspris i era kommuner och att vi vann

stadsbyggnadspriset i vår hemkommun är extra

roligt.

2021 var ett intensivt år med många aärer och

vi kommer att fortsätta att vara väldigt aktiva på

transaktionsmarknaden framåt för att stärka vår

landbank och projektpipeline ytterligare. Vi får

många förfrågningar och förslag på intressanta

byggrätter, både när det gäller mark med

lagakraftvunnen plan och mark där vi själva är

med och driver planarbete. Vi tittar gärna på er

förslag och prioriterar projekt med planlagd mark.”

Åsa Fredin

Chef för aärsområde

Projektutveckling.

K-FASTIGHETERS FYRA AFFÄRSOMRÅDEN

PROJEKTUTVECKLING

Inom aärsområdet Projektutveckling identieras och

förvärvas både mark och byggrätter för byggnation

och bentliga fastigheter med förädlingspotential.

Verksamheten innefattar bland annat kund- och

behovsanalys, samarbeten med kommuner, tillstånds-

processer och markanskaning. Målet är att skapa och

realisera värden, både idag och i framtiden.

Aärsområdets verksamhet under 2021 kännetecknades av fortsatt

hög aktivitet i er kommuner än tidigare. Antalet aärsdiskussioner

har ökat och sedan 2021 har K-Fastigheter en dedikerad

aärsutvecklare som samordnar och leder arbetet med framtidens

byggrätter. Antalet lägenheter under projektutveckling i slutet av

2021 uppgick till 5 869 och för att möta det ökade antalet ärenden

har ytterligare en arkitekt och en markprojektör anställts under

året. I takt med att K-Fastigheter etablerar sig i nya kommuner och

arbetar med större projekt än tidigare nns ett behov av att anställa

medarbetare som kompletterar nuvarande kompetenser.

Eekterna av Covid-19 märks ännu, mest tydligt genom att

handläggning hos kommuner, olika konsulter och andra

samarbetsparter är mer utdragen i tid. Aärsområdet möter dessa

försvårande omständigheter genom medarbetarnas goda förmåga

att hantera era projekt parallellt och de erfarenheter som nns

genom att projekten till stor del är repetitiva.

K-Fastigheters projektutveckling kännetecknas av skicklighet i

att identiera byggrätter som passar K-Fastigheters koncept på

marknader med långsiktigt god efterfrågan på hyresbostäder. Vidare

har aärsområdet ansvar för arbetet med bygglovsprocessen,

kontakter med olika intressenter och sakägare samt utredningar

för att placera husen på ett yt- och kostnadseektivt sätt med stor

respekt för platsens förutsättningar. Genom gediget förarbete

skapar K-Fastigheter trygga hem för sina hyresgäster, goda

förutsättningar för en hög utnyttjandegrad av de olika byggrätterna

samt en ekonomiskt eektiv byggnations- och förädlingsprocess.

En stor del av det inledande arbetet är eektiviserat genom

att koncernen arbetar med koncepthus med en hög grad av

gemensamma och standardiserade material och processer. Varje

projekt har sina specika förutsättningar och aärsområdet

har stor erfarenhet av att möta olika legala krav parallellt med

förväntningar från boende och omgivande samhälle.

K-Fastigheter arbetar målmedvetet med kontinuerlig

produktutveckling på grundval av värdefulla erfarenheter

och hyresgästers, förvaltares och fastighetsskötares löpande

återkoppling från tidigare genomförda projekt. Bolaget ser det som

en vital del i K-Fastigheters verksamhet att genom frekvent kontakt

med hyresgäster bygga kunskap om vilka förväntningar och krav

som nns inför kommande projekt. Detta gör att K-Fastigheter

har djup insikt om vilka material och produkter som bäst uppfyller

hyresgästernas aktuella och framtida krav och behov, exempelvis

hur kök lämpligast utformas eller vilka ytskikt som efterfrågas.

Medarbetarna inom aärsområdet har en mångfald av kompetens.

Resurs- och klimatfrågor är centrala i utvecklingen av ett

bostadsprojekt. Eektiv markanvändning och byggnation är

tillsammans med hög ambition att minska klimatpåverkan centrala

krav. Behovet att uppfylla såväl formella krav i lagar, kommunala

regelverk och K-Fastigheters egna ramverk inom hållbarhet,

som de informella kraven blivande hyresgäster ställer, gör det

nödvändigt att utveckla långsiktigt hållbara lösningar.

K-Fastigheter söker löpande kontakt med markägare som

har tomtmark eller en bentlig byggnad i bra lägen samt

med förädlingspotential som lämpar sig för erbostadshus,

samhällsfastigheter eller kommersiellt byggande.

Eric Johansson

Chef för aärsområde Bygg.

BYGG

Aärsområdet Bygg kännetecknas av vedertagna

byggnationsmetoder med hög grad av prefabricering,

repetitiva processer och specialiserade arbetsuppgifter.

I syfte att öka kostnadseektiviteten, förkorta

uppförandetiderna och säkerställa den långsiktiga

kvaliteten har K-Fastigheter i sin byggverksamhet

valt att endast arbeta med tre egenutvecklade

koncepthus: Låghus, Lamellhus och Punkthus, med

varianten Punkthus Plus. K-Fastigheter bygger

uteslutande för egen räkning och förvaltning.

Även under 2021 har Covid-19 varit utmanande för merparten

företag och organisationer runt om i världen. För att möta negativa

eekter har K-Fastigheter övergått till att vara mer proaktiva och i

vissa fall frångå ”just in time”-leveranser för att i stället lagerhålla

vissa komponenter och på så sätt lyckats undvika sårbarhet i

exempelvis materielleveranser.

Genom att koncentrera byggandet till ett fåtal utvalda koncepthus

som uppförs upprepade gånger arbetar K-Fastigheter upp omfattande

erfarenhet och kännedom om risker, askhalsar och andra

eektivitetsfällor i de specika uppförandeprocesserna och kan

därför proaktivt vidta åtgärder för att undvika dessa. Det innebär

vidare ett begränsat antal materialkategorier, vilket ger skalfördelar

vid inköp, kännedom kring hantering och minimalt svinn.

K-Fastigheter arbetar strategiskt och kontinuerligt med ett

långsiktigt förbättringsarbete, där de lärdomar som kan dras i

byggnationsprojekten dokumenteras och tillvaratas för att kunna

tas i beaktande även av aärsområdena Projektutveckling och

Prefab i utformningen av framtida byggprojekt. K-Fastigheters

bostäder har en genomgående hög standard och är utrustade med

moderna vitvaror, såsom integrerad diskmaskin, tvättmaskin

och torktumlare samt inbyggd mikrovågsugn. Eftersom

”I oktober 2021 var K-Fastigheter nominerade

till årets Lean-byggare som arrangeras av Lean

Forum Bygg. Vi tog en andraplats av totalt ca 40

nominerade bolag. Det bekräftar återigen att vårt

konceptuella arbetssätt från projektutveckling till

förvaltning i ett evighetsperspektiv är både lönsamt

och uppmuntrat i branschen. Genom att vi arbetar

med minimering av spill och alltid utgår ifrån att

göra rätt från början i och med vår modell med

kunskapsåterföring, vågar jag fortfarande påstå

att vi är Sveriges snabbaste bygg- och fastighets-

bolag från färdigt bygglov till inyttade hyresgäster.

Under 2021 byggstartade vi vårt andra danska

byggprojekt i egen regi. Fastigheten i Greve har

148 lägenheter och vi lär oss mer och mer om den

danska marknaden vilket känns otroligt bra med

tanke på att vi ska växa i Norden. Under året tog vi

dessutom ett stort steg norrut, mot Mälardalen där

vi fortsätter vår expansionsresa organisatoriskt.

Vi är nu totalt tre medarbetare som driver projekt

i Nyköping, Gävle och Uppsala. Vi kommer att

fortsätta vår satsning mot att bli en mer geograskt

spridd arbetsgivare och etablerar oss i region

väst med personal stationerad i Göteborg där vi

byggstartar ett par projekt under 2022 med egen

personal vilket tryggar vårt operativa mål om att

påbörja byggnation av 1 300 lägenheter per år vid

utgången av 2023.”

tvättmaskin och torktumlare dessutom placeras i lägenheterna

höjs dels boendestandarden för hyresgästerna, dels minskas

behovet av gemensam tvättstuga, vilket innebär att mer yta av

byggnaden kan tas i anspråk för bostadsändamål. K-Fastigheter

väljer genomgående material med utgångspunkt i bolagets

erfarenhet av vad hyresgästerna uppfattar skapar mervärde och

trivsel samt vad som ger upphov till långsiktig förvaltnings- och

kostnadseektivitet. Många av materialvalen är exklusiva och har

jämförelsevis höga inköpskostnader, men längre livslängd. Utifrån

K-Fastigheters långsiktiga perspektiv är det motiverat att välja

hållbara material i alla led.

För uppförandet av koncepthus Punkthus och Låghus anlitar

aärsområdet enbart externa underentreprenörer då detta ökar

exibilitet och möjliggör parallell byggnation på era platser.

För byggnation av koncepthus Lamellhus svarar aärsområdets

medarbetare för en större andel av färdigställandet, inklusive

armering, gjutning, stomresning och fasadarbeten. Dessa

hantverkare kan även arbeta med övriga koncepthus, vilket

säkerställer en exibel produktionsorganisation under perioder

med varierande aktivitetsnivå.

”Bland de viktigaste vi åstadkommit under 2021 är att

K-Prefab nu är en del av K-Fastkoncernen och har bytt

namn och varumärke. Vi har investerat i bentliga

anläggningar samt köpt en fabrik i Strängnäs och därmed

hälsat ett trettiotal nya medarbetare välkomna. I slutet

av året tvingades vi hantera en akut fråga om tillgång till

cement till följd av Sveriges största producent inte erhöll

nödvändiga tillstånd. Genom tidig marknadsanalys

säkrade vi leveranser för hela vår produktion 2022.”

Kaj Grönvall

VD för K-Prefab.

PREFAB

Från och med 1 januari 2021 redovisar K-Fastigheter

sin verksamhet i ett fjärde aärsområde, Prefab.

Under sitt nya namn, K-Prefab AB, har bolaget

stärkt sin position som rikstäckande aktör inom

prefabricerad betong och som en komplett

stomentreprenör. Prefabricering av stommar

möjliggör bättre arbetsförhållanden, hög kostnads-

och kvalitetskontroll, minskar spill samt säkerställer

kompatibilitet, produktion och just-in-time-leverans

till projekten.

Aärsområdet tillverkar betongstommar till olika typer av

byggnader och kunder. Stomsystemet består av bland annat

välisolerade ytterväggar, homogena innerväggar, hisschakt och

bjälklag med inbyggda installationer för el, VA och ventilation.

Även utfackningsväggar ingår i aärsområde Prefab. En stor

del av de element som ingår i K-Fastigheters tre koncepthus

tillverkas i Prefabs anläggningar. För att ytterligare eektivisera

och därmed korta tillverkningstiden per våningsplan i koncernens

koncepthus Lamellhus har stomsystemet anpassats för ett mer

likartat byggnadssätt så att stommontaget är likartat för Lamell-

och Punkthus. I och med förändringen kan K-Fastigheter bygga

invändigt i ett tidigare skede samtidigt som koncernen uppnår

större skalfördelar mellan de båda koncepthusen.

En tredjedel av K-Prefabs volymer avser leveranser till

K-Fastigheters byggnationer i Sverige och Danmark. Bolaget ska

därutöver växa sin verksamhet, främst genom att vara en aktiv

partner till bentliga och nya kunder på den svenska marknaden.

Den totala ökade efterfrågan hanterar aärsområdet genom

att investera i produktionskapacitet för såväl produktion som

organisation.

Covid-situationen har varit en utmaning för en verksamhet som

till stor del består av större grupp av människor som samarbetar

inomhus. Trots en större andel sjukfrånvaro än normalt har alla

leveranser kunnat ske enligt avtal tack vare motiverad personal och

god planering. Dessa erfarenheter är viktiga delar i rekryterings-

och tillväxtplanerna.

En annan del av K-Prefabs erbjudande är produktionsplanering och

aärsområdets satsning på digitala arbetssätt fortsätter. Bolagets

digitala planeringsverktyg ger kontroll på projekten genom hela

kedjan. Försäljning, projektering, produktion och montage, alla

delar planeras i verktyget så att processerna blir så eektiva

och optimala som möjligt. Även eventuella kvalitetsavvikelser

registreras i verktyget.

K-Prefab har sedan era år arbetat för att sänka sitt klimatavtryck,

främst genom att minska utsläpp av koldioxid. Bolaget har satt

hållbarhetsmålet att minska sin klimatpåverkan med 50 procent

på tre år. Prognos för 2021 ligger på 33 procent vid utgången av

2021, med två år återstående. Till detta kommer det pågående

Prefabverksamheten,

omsättning och bruttoresultat,

mkr per kvartal 2021

100

150

200

250

300

350

Kv. 4: Kv. 3: Kv. 2: Kv.1

Bruttoresultat, mkr

Omsättning, mkr

229,3

299,9

226,4

304,3

Prefabverksamheten, omsättning och

bruttoresultat, mkr per kvartal 2021

arbetet med att öka användningen av återvunnet material, främst

i armeringsjärn men även betong och spillprodukter som kan

blandas i nya betongprodukter.

Prefabverksamheten,

omsättning och bruttoresultat,

mkr per kvartal 2021

100

150

200

250

300

350

Kv. 4: Kv. 3: Kv. 2: Kv.1

Bruttoresultat, mkr

Omsättning, mkr

229,3

299,9

226,4

304,3

Prefabverksamheten,

omsättning och bruttoresultat,

mkr per kvartal 2021

100

150

200

250

300

350

Kv. 4: Kv. 3: Kv. 2: Kv.1

Bruttoresultat, mkr

Omsättning, mkr

229,3

299,9

226,4

304,3

Martin

Johannesson

Chef för aärsområde

Förvaltning.

”Som ny chef för Förvaltning gläds jag över den

gemensamma kraften i organisationen som är

nödvändig för att hantera den expansionstakt som är

K-Fastigheters signum. Erfarenheterna från etablering

i Danmark är att nya länder kräver nya arbetsmetoder

och förståelse för lagstiftning, kultur och best practice

och vi har därför lagt ut hela administrationen av vår

danska verksamhet till en lokal samarbetspartner som

möter våra krav.

Efterhand som K-Fastigheter växer ökar också

behoven och möjligheterna till specialisering inom vår

verksamhet. Vi ser gärna er kollegor med hög digital

mognadsgrad kopplat till förmåga att förstå, använda

och utveckla digitala resurser.

Från kundundersökningar till individuell mätning av

mediaförbrukning samlar vi in data som är lättillgänglig

och av hög kvalitet. Den insamlade datan ligger sedan

till grund för analys och beslut om investeringar och

aktiviteter som leder oss mot våra hållbarhetsmål.

K-Fastigheter arbetar nu med era satsningar som

innebär att vi får bättre verktyg och våra hyresgäster

får en större trygghet i sina hem.”

FÖRVALTNING

Inom aärsområdet Förvaltning förvaltas de

fastigheter som aärsområdet Projektutveckling

utvecklat eller förvärvat och de hus som

aärsområdet Bygg uppfört. K-Fastigheter har ett

evighetsperspektiv på all delar av verksamheten,

med förvaltningen som kärnan.

Sedan 2020 omfattar aärsområdets verksamhet Öresunds-

regionen och i Västra Götalands-, Mälardalsregionerna samt

Köpenhamnsområdet. Mälardalsregionen och Gävle. Antalet

pågående projekt ökar och för att nå en bredare grupp av

potentiella hyresgäster samarbetar K-Fastigheter med lokala

mäklarrmor som har gedigen erfarenhet i marknadsföring och

uthyrning.

Bolaget har även en tydlig ambition att bygga långvariga relationer

i förhållande till de enskilda hyresgästerna. Genom nära kontakter

med de lokala marknaderna samt digital marknadsföring har

hyresgäster möjlighet att framföra sina önskemål och skapa

en relation, vilket bedöms minimera antalet omyttningar och

störningar. Den ekonomiska förvaltningen hanteras främst med

interna resurser, medan den tekniska förvaltningen delvis köps

in från externa parter. K-Fastigheters fokus för förvaltningen

ligger på att uppnå nöjda hyresgäster som känner trygghet i både

sina hem och sina områden, samt i att de alltid kan få kontakt

med representanter för K-Fastigheter om något oförutsett skulle

inträa. K-Fastigheter arbetar därför målmedvetet med lokal

förvaltning, både med egen och inhyrd personal samt ökade

digitala alternativ för varje lägenhet.

I syfte att upprätthålla hög servicegrad och tillgänglighet har

koncernen utöver sitt huvudkontor i Hässleholm kontor i

Helsingborg, Landskrona och Kristianstad. På övriga orter

anlitar K-Fastigheter externa fastighetsförvaltare till dess

att kritisk massa uppnåtts. Eftersom K-Fastigheter har en

hög grad av standardisering och arbetar med ett begränsat

antal materialkategorier är varje komponent i koncernens

egenproducerade fastighetsbestånd väl dokumenterad, vilket

medför korta ledtider för reparationer och hög driftsäkerhet i

fastigheterna.

K-Fastigheters administrativa förvaltning ska vara rationell

och eektiv men samtidigt upplevas personlig. Aärsområdet

har digitaliserat era processer, ett arbete som fortsätter och

inkluderar smart utrustning som underlättar för hyresgästerna.

I syfte att säkerställa förbättring och produktutveckling inhämtar

K-Fastigheter löpande återkoppling från hyresgäster och andra

intressenter, inklusive branschkollegor.

K-Fastigheter är en fastighetsägare och hyresvärd som bygger sin

verksamhet på stabilitet och nöjda kunder. K-Fastigheter genomför

årligen en enkätundersökning för att mäta kundnöjdheten med

frågor om bland annat inomhusmiljö, allmänna utrymmen och

service. Resultatet från 2021-års enkät visar att över 80 procent av

hyresgästerna är nöjda med K-Fastigheter som hyresvärd och kan

tänka sig att rekommendera andra att ytta till K-Fastigheters hus.

För att K-Fastigheter ska vara det självklara valet för hyresgäster,

kunder, medarbetare och andra intressenter, utvärderas varje

process, oavsett om den är i ett byggprojekt, i en fabrik eller i en

administrativ uppgift, för att nästa gång kunna göra den lite bättre.

ARBETSMILJÖN

I slutet av 2021 uppgick antalet medarbetare i koncernen till

691 (76), ökningen är främst en följd av förvärvad verksamhet.

Majoriteten av dessa arbetar inom tillverkning, byggnation och

förvaltning.

K-Fastigheter strävar alltid efter att ha en säker arbetsmiljö, ur

såväl fysiskt som socialt och psykiskt perspektiv, med ledorden

”Vi är varandras arbetsmiljö.” K-Fastigheter arbetar för att skapa

en arbetsmiljö där alla medarbetare kan känna sig trygga och må

bra. Medarbetare som mår bra gör ett bra arbete och tar hand om

koncernens kunder på ett bättre sätt. Engagemang, trygghet och

kompetens inom sitt ansvarsområde skapar förutsättningar för att

medarbetare också ska kunna känna sig medansvariga för såväl sin

egen som bolagets utveckling.

Inom K-Prefab nns ertal specialister inom arbetsmiljö och

aärsområdet har även under 2021, trots pandemin, genomfört ett

stort antal interna revisioner, utbildningar mm på byggarbetsplatser,

fabriker och kontor. K-Prefab arbetar aktivt med säkerhet i

det dagliga arbetet men har också haft en säkerhetsvecka med

olika temautbildningar för samtliga medarbetare med syftet att

öka både den praktiska kompetensen inom säkerhet och stärka

säkerhetskulturen.

Som ett led i att vara en attraktiv arbetsgivare arbetar K-Fastigheter

med utvecklingsplaner för att uppmuntra kompetensutveckling hos

medarbetarna. Att följa den digitala och industriella utvecklingen

är viktigt och K-Fastigheter måste rusta sina medarbetare så att de

K-Fastigheters organisation ska kännetecknas av tillväxt,

involvering och ansvarstagande samt stödja koncernens strategier

och mål. Från och med den 1 januari 2021 är verksamheten

organiserad i fyra aärsområden: Projektutveckling, Bygg, Prefab

och Förvaltning, vars chefer rapporterar till och ingår i koncernens

ledningsgrupp. Prefab är organiserat som ett dotterbolag med egen

styrelse, VD och ledning. Därutöver nns gemensamma funktioner

som aärsutveckling, ekonomi och nans, IT, juridik, HR och

kommunikation/IR/marknad. Från 1 januari 2021 är koncernens

verksamhet indelade i regioner, Syd (inklusive Danmark), Väst och

Öst, för att ha en organisation som känner den lokala marknaden

och ha möjlighet att fatta beslut snabbare.

Den starka tillväxtfasen skapar era möjligheter för K-Fastigheter.

En viktig faktor för fortsatt robust framgång är att koncernen

som arbetsgivare arbetar med att skapa delaktighet för samtliga

medarbetare. Hög grad av involvering och öppen kommunikation

skapar förtroende, engagemang och tydlighet. Engagerade,

motiverade och kompetenta medarbetare skapar förtroende vilket

ökar andelen nöjda hyresgäster och kunder.

I slutet av 2021 inleddes ett arbete i syfte att ytterligare stärka

koncernens företagskultur och värdegrund. Med tydliga

värderingar ska såväl ledare och medansvariga få vägledning och

stöd i att fatta rätt beslut i olika situationer. Långsiktig, Nytänkande

och Omtänksam är tre tydliga ord som ska leda alla koncernens

medansvariga i det dagliga arbetet, hur de ser på sig själv i sin roll,

hur de vill agera och upplevas av andra.

K-Fastigheters HR-policy baseras på uppfattningen att det

viktigaste för bolaget är de resultat som medarbetare uppnår, inte

vem du är eller var du kommer ifrån. Koncernen strävar efter att

spegla det omgivande samhället på olika sätt, vilket stärker bolaget

och våra medarbetare.

kan möta den utveckling och de förväntningar som nns från olika

intressenter.

Under 2021 genomfördes ett koncerngemensamt ledarutvecklings-

program under sex månader med goda resultat. Vidare gjordes en

friskvårdssatsning där samtliga medarbetare kunde delta, vilket gav

resultat för såväl respektive individs hälsa som sammanhållningen

inom koncernen.

Som en snabbväxande organisation har K-Fastigheter ett

kontinuerligt behov av nya medarbetare och att säkerställa

expansion med en bibehållen stark företagskultur. Koncernen har

väl implementerade rekryteringssystem med kandidatdatabas

bestående av ett stort antal intresserade kandidater. Det är viktigt

att säkra inödet av ny personal genom att söka brett och använda

kompletterande sökkanaler utöver traditionell rekrytering. Detta

görs genom bland annat intern kompetensutveckling, samarbete

med olika leverantörer av rekryterare för spetskompetenser,

samarbete med yrkes- och högskolor samt genom en nyligen

startad rekryteringsutbildning vid en av K-Prefabs fabriker.

En bra introduktion av nyanställda medarbetare skapar grunden

för en god arbetsmiljö, trivsel samt snabbare och säkrare resultat.

K-Fastigheter avser att fortsätta utvecklingen av nuvarande rutiner

och processer.

ORGANISATION OCH MEDARBETARE

K-FASTIGHETERS KONCEPTHUS

Läs mer om bolagets koncepthus och lediga bostäder på

www.k-fastigheter.se

LÅGHUS – FLEXIBLA HUS MED

STOR VALFRIHET

K-Fastigheters exibla erfamiljshus i en till tre våningar kan

antingen uppföras som parhus, radhus eller som kedjehus med

lägenheter i ett eller två plan. Bostadslägenheterna nns i fyra olika

storlekar: två rum och kök om 60 kvadratmeter, tre rum och kök

om 75 kvadratmeter, fyra rum och kök om 90 kvadratmeter samt

fyra rum och kök i två etage om 94 kvadratmeter.

Låghusen byggs med i grunden samma metodik som används vid

byggnation av en traditionell villa. Låghusen kan dock byggas dels

som kedjehus eller parhus, dels placeras ovanpå varandra för att

skapa tvåplanshus med loftgång. Låghusen har en mycket hög

funktionsekonomi där det genom eektiv projektutveckling går att

helt undvika allmänna ytor.

Konstruktionsfakta:

Platta på mark, luftad treskikts trästomme som levereras i

prefabricerade planelement.

Pågående projekt där K-Fastigheter bygger Låghus under 2022, se

www.k-fastigheter.se

Låghus i Hässleholm

K-Fastigheters projekt Intendenten på T4-området i centrala

Hässleholm består av 21 lägenheter i konceptet Låghus.

Marklägenheterna har både parkeringsplats och eget förråd just intill

bostaden.

Låghus i Viken

I Viken uppförs nu sista etappen i ett projekt om totalt 91 st lägenheter

i Låghus om två plan med loftgång. Lägenheterna är fördelade på 17

st fyrarumslägenheter i etage med terrass och uteplats, 38 st 3 rum

och kök samt 36 st 2 rum och kök. Lägenheterna har hög standard och

tillgång till en parkeringsplats.

Lamellhus i Göteborg

I slutet av 2021 stod 103 hyreslägenheter färdiga på Smörslottsgatan

i Göteborg. Projektet består av Lamellhus med totalt 296 lägenheter.

Andra etappen har preliminär i mars 2023. Byggnaderna har sju

respektive nio våningar.

Lamellhus Höfånget

I sydvästra Malmö, mellan Hyllie och Kalkbrottet i Limhamn, ligger

Elinegård. Här, med utsikt mot Öresundsbron har K-Fastigheter

uppfört 97 st attraktiva hyresrätter i Lamellhus med sex våningar.

Många av lägenheterna har balkong och penthouse-lägenheterna som

ligger högst upp, har stora terrasser.

LAMELLHUS – VARIATION OCH

YTEFFEKTIVITET

K-Fastigheters erfamiljshus i kvartersstruktur kan uppföras med

upp till tio våningar. Bostadslägenheterna i Lamellhuset byggs

primärt i två särskilt yteektiva lägenhetskongurationer om två

rum och kök om 51 kvadratmeter respektive tre rum och kök om

68 kvadratmeter. Det nns även möjlighet att bygga både större

och mindre lägenhetsalternativ. För att kunna möta marknadens

efterfrågan samt på bästa sätt utnyttja specika byggrätter har

K-Fastigheter valt att göra Lamellhuset anpassningsbart i fråga om

planlösningar, vilket ger möjlighet att exempelvis ha kommersiella

lokaler i bottenplan och att lägga till underjordiska garage.

Vid utformningen av Lamellhuset har betydande fokus lagts på

att åstadkomma en byggnad med ett högt antal kvadratmeter

boyta i förhållande till fasadyta. Lamellhuset har väsentligt

mindre fasadyta i förhållande till boytan än den genomsnittliga

nyproducerade lägenheten i Sverige. I samband med uppförandet

har detta betydelse såtillvida att en mindre fasad innebär lägre

materialåtgång och färre arbetstimmar för uppförandet. I ett

långsiktigt förvaltningsperspektiv medför en mindre fasadyta

lägre underhållskostnader, men framförallt en mindre yta som

exponeras mot kyla, vilket bidrar till att sänka byggnadens totala

energiförbrukning.

Konstruktionsfakta:

Bärande betongkonstruktion med bjälklag och lägenhetsskiljande

väggar i betong med utfackningsväggar i en lätt konstruktion.

Pågående projekt där K-Fastigheter bygger Lamellhus under 2022,

se www.k-fastigheter.se

PUNKTHUS OCH PUNKTHUS PLUS

– BOSTADSHUSET FÖR ALLA

LÄGEN

K-Fastigheters Punkthus är kvadratiskt formade erfamiljshus som

kan uppföras med fyra till tio våningar. Punkthuset har fyra lägenheter

i varje plan: två lägenheter med två rum och kök om 62 kvadratmeter

samt två lägenheter med tre rum och kök om 71 kvadratmeter.

Samtliga lägenheter har rymliga balkonger om 27 kvadratmeter

i två väderstreck. Punkthuset är särskilt lämpat att uppföras på

svårbebyggda byggrätter tack vare att bottenvåningen kan utformas

i ett ertal olika utföranden. Bottenvåningen kan exempelvis vid

kuperade markförhållanden byggas i suterräng. Den kan även i hög

utsträckning anpassas för att möta olika krav som ställs på byggrätter

beträande exempelvis våningshöjd, eventuell lokalyta, intern eller

extern sophusplacering samt lägenhetsförråd.

K-Fastigheter har fortsatt utvecklingsarbetet av Punkthuset och

resultatet är Punkthus Plus. Punkthus Plus är ett rektangulärt

punkthus med sex lägenheter per plan och därför används även det

tekniska begreppet ”sexspännare”. Punkthus Plus är en hybrid, ett hus

som ger er valmöjligheter, vilket inkluderar alternativet att byggas

som ett fristående Punkthus samt att byggas ihop gavel mot gavel

för att skapa en byggnation som visuellt efterliknar K-Fastigheters

Lamellhus.

Punkthuset har utformats för långsiktigt kostnadseektiv förvaltning,

vilket inkluderar dess väggkonstruktion som gör det möjligt att nå alla

avloppsstammar från trappuppgången, i syfte att i framtiden kunna

genomföra stambyten utan att hyresgäster behöver evakueras. Tack

vare en innovativ konstruktion, hög prefabriceringsgrad och en

balkongkonstruktion som gör byggnadsställningar överödiga har

Punkthuset en mycket tidseektiv uppförandeprocess.

Konstruktionsfakta:

Konstruktion helt i betong med sandwichytterväggar, homogena

lägenhetsskiljande väggar samt bjälklag. Husets tak nns i tre

alternativ: pulpettak, sadeltak och valmat tak. Fasaden kan utföras i

valfri kulör och med era alternativa balkongräcken.

Punkthus i Hässleholm

Projektet Hällan i centrala Hässleholm är K-Fastigheters hittills

högsta Punkthus, med tio våningar. Koncepthusets kännetecken är

bland annat stora balkonger i två väderstreck för varje lägenhet.

Huset på Bokebergsgatan 14 är suterränghus med förråd i källardelen

och två marklägenheter på entréplan.

Punkthus i Älmhult

I Älmhult pågår arbetet med projekt Kedjan, som inkluderar ett

Punkthus med 22 hyreslägenheter, varav fyra i markplan. De som

flyttar in i augusti har kort avstånd till IKEA och naturen.

Pågående projekt där K-Fastigheter bygger Punkthus under 2022,

se www.k-fastigheter.se

92%

K-Fastigheters fastighetsvärde per

geografi, % (31 december 2021)

Region Syd

Region Väst

Region Öst

Fastighetsvärde per byggår, %

(31 december 2021)

>2010

2000-2010

<2000

81%

17%

89%

11%

Lokaler

Bostäder

K-Fastigheters fastighetsvärde per

kategori, % (31 december 2021)

K-Fastigheters fastighetsvärde per

kategori, % (31 december 2021)

K-Fastigheters fastighetsvärde per

byggår, % (31 december 2021)

K-Fastigheters fastighetsvärde per

geogra, % (31 december 2021)

Fastighetsvärde per byggår, %

(31 december 2021)

>2010

2000-2010

<2000

81%

17%

K-FASTIGHETERS FASTIGHETSBESTÅND

Koncernens fastighetsbestånd bestod den 31 december 2021 av

90 färdigställda förvaltningsfastigheter

fördelat på totalt 171 077

kvadratmeter bostäder och 42 875 kvadratmeter kommersiell

yta. Vidare har koncernen 28 pågående byggnationer, fördelat

på 122 112 kvadratmeter bostäder och 2 487 kvadratmeter

kommersiell yta. Därutöver har K-Fastigheter 34 pågående

projekt i projektutvecklingsfas i olika skeden av bygglovs- eller

planprojektering, varav 14 projekt där K-Fastigheter ännu inte

tillträtt marken.

Av fastighetsbeståndet är 81 procent uppfört efter år 2010. Samtliga

fastigheter åternns i av Newsec bedömt A- eller B-läge på de orter

koncernen är verksam. Den kontrakterade hyran uppgick per

31 december 2021 till 318,2 mkr med ett bedömt driftsöverskott

om 238,2 mkr, vilket motsvarar en potentiell överskottsgrad om

ca 75 procent. För nyproducerade koncepthus ligger motsvarande

potentiella överskottsgrad på ca 82 procent och för övriga

fastigheter i beståndet på ca 65 procent. Av de kontrakterade

hyrorna är 85 procent relaterade till bostäder eller därtill

relaterad uthyrning (t.ex. parkering) fördelat på 2 723 lägenheter

under förvaltning vid årets utgång. Kontrakterade hyror från

kommersiella hyresgäster fördelas på ca 160 kommersiella kontrakt

där den största hyresgästen utgör ca två procent av de totala

kontrakterade hyresintäkterna och de tio största kommersiella

hyresgästerna utgör ca sex procent av de totala kontrakterade

hyresintäkterna.

Det totala värdet av förvaltningsfastigheter uppgick vid årets

utgång till 9 603,7 mkr (6 853,5), fördelat på färdigställda

förvaltningsfastigheter 6 923,4 mkr (5 067,2), obebyggd mark

och byggrätter 722,3 mkr (707,7), tomträtter 18,0 mkr (18,0) och

pågående nybyggnation 1 940,0 mkr (1 060,6). Under året har

1 366,5 mkr (855,1) investerats i ny-, till- och ombyggnation.

Förvärv under året uppgick till 292,6 mkr (1 034,5). Försäljningar

av byggrätter om totalt 51,0 mkr (1,0) har genomförts under året.

Orealiserad värdeförändring för förvaltningsfastigheter för året

uppgick till 1 139,1 mkr (577,8) fördelat på fastigheter under

förvaltning med 431,7 mkr (169,9) och pågående nybyggnation med

707,4 mkr (407,9).

Under året har K-Fastigheter förvärvat fem projektfastigheter,

vilka vid förvärvet utgjorde kommersiella fastigheter med blandad

uthyrningsgrad. Ändamålet är att framöver förädla byggrätt för

bostadsändamål på dessa fastigheter och i samband med

byggnation helt eller delvis riva de kommersiella lokalerna. Dessa

fastigheter och framtida liknande förvärv kommer framöver

kategoriseras som utvecklingsfastigheter.

Från och med 2021 indelas K-Fastigheters förvaltningsverksamhet

i tre regioner: Syd, Väst och Öst. Av fastighetsbeståndet åternns

92 procent av fastighetsvärdet i region Syd, omfattande Skåne,

södra Småland och Danmark. Region Väst omfattar Halland och

Västra Götaland. Region Öst omfattar Mälardalsregionen samt

Nyköping och Gävle. Per 31 december 2021 åternns samtliga

färdigställda förvaltningsfastigheter i Sverige. Två byggprojekt om

totalt 18 101 kvm fördelat på 243 lägenheter och två förvärvade

men ej tillträdda projekt om totalt 6 919 kvm fördelat på 68

lägenheter, åternns i Danmark.

Bokfört fastighetsvärde vid årets utgång uppgick till 6 923,4 mkr.

Med förvaltningsfastigheter avses fastigheter som innehas i syfte att

generera hyresinkomster eller värdestegring eller en kombination av dessa.

FASTIGHETSBESTÅND PER 31 DECEMBER 2021

Förvaltningsfastigheter



Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde Hyresvärde Uthyrningsgrad Kontrakterad hyra Fastighetskostnader Driftsöverskott

             

Koncepthus 1 827 112 745 2 212 114 957 4 721,9 41 075 205,4 1 786 97,5% 200,3 24,2 210 176,1 1 532

Övrigt 896 58 332 26 942 85 274 2 094,0 24 556 113,0 1 326 96,7% 109,3 30,2 354 79,1 928

              

Utvecklingsfastigheter 0 0 13 721 13 721 107,5 7 835 9,7 703 89,5% 8,6 2,9 213 5,7 417

             260,9 



Syd 2 546 161 537 31 920 193 457 6 382,3 32 991 300,6 1 554 97,1% 291,9 52,2 270 239,7 1 239

Väst 117 5 664 10 135 15 799 371,0 23 482 19,1 1 206 94,4% 18,0 3,5 222 14,5 918

Öst 60 3 876 820 4 696 170,1 36 222 8,4 1 780 99,9% 8,4 1,6 339 6,8 1 439

             260,9 

Fastighetsadministration 22,7 106

  

Pågående byggnation



Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde Hyresvärde Investering (inkl.mark), mkr

          

Koncepthus 1 653 110 093 0 110 093 4 862,6 44 169 219,1 1 990 3 393,7 1 619,9 2 187,8

Övrigt 167 12 019 2 487 14 506 472,9 32 600 22,9 1 582 419,3 236,0 267,9

           



Syd 1 226 83 287 2 487 85 774 3 507,5 40 893 162,8 1 898 2 516,0 1 273,5 1 648,6

Väst 362 23 106 0 23 106 1 204,0 52 108 51,2 2 217 825,6 258,5 406,6

Öst 232 15 719 0 15 719 624,0 39 697 27,9 1 778 471,5 323,9 400,4

FASTIGHETSBESTÅND PER 31 DECEMBER 2021

Sammanställning

Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde Hyresvärde Bokfört värde

        

Färdigställda

förvaltningsfastigheter

2 723 171 077 42 875 213 952 6 923,4 32 359 328,0 1 533 6 923,4

Pågående nybyggnation 1 820 122 112 2 487 124 599 5 335,5 42 822 242,0 1 942 2 455,7

Pågående projektutveckling 5 869 355 331 2 120 357 451 15 257,2 42 683 689,4 1 929 175,6

Pågående nybyggnation övrigt 25,6

Obebyggd mark 5,4

Förvärvat men ej tillträtt 173 14 759 1 126 15 885 579,8 36 503 28,5 1 793 0,0

Tomträtt 18,0

         

Uppgifterna omfattar K-Fastigheters andel av eventuella joint venture.

Upparbetad investering avser totalt nedlagd kostnad i respektive byggnation. Bokfört värde avser koncernmässigt värde justerat för koncernelimineringar och inkluderar upparbetad värdeförändring förvaltningsfastigheter om 762,0 mkr.

Information om färdigställda förvaltningsfastigheter inkluderar bedömningar och antaganden. Kontrakterad hyra avser kontraktsvärdet per balansdagen uppräknat till årstakt. Hyresvärdet avser kontrakterad hyra med tillägg för bedömd hyra för

vakanta ytor. Fastighetskostnader avser budgeterade fastighetskostnader på årsbasis och är exklusive fastighetsadministration. Bedömningarna och antagandena innebär osäkerheter och uppgifterna ovan ska inte ses som en prognos.

Information om pågående byggnationer och projektutveckling på denna och nästa sida är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av pågående byggnationer och projektutveckling samt när i tiden projekt bedöms startas och

färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida investeringar och hyresvärde. Bedömningarna och antagandena ska inte ses som en prognos. Bedömningarna och antagandena innebär osäkerheter både avseende projektens

genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller

tillkommer samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av bygginvesteringar i projektutveckling är en osäkerhetsfaktor.

Pågående projektutveckling



Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde Hyresvärde Investering (inkl.mark), mkr

Koncepthus 5 860 354 123 975 355 098 15 174,4 42 733 685,3 1 930 10 936,2 150,4 150,4

Övrigt 9 1 208 1 145 2 353 82,8 35 187 4,2 1 768 61,1 25,2 25,2

           



Syd 2 332 138 565 975 139 540 5 811,7 41 649 264,5 1 896 4 147,3 89,6 89,6

Väst 1 423 86 707 0 86 707 3 511,0 40 492 167,2 1 929 2 644,1 21,1 21,1

Öst 2 114 130 059 1 145 131 204 5 934,6 45 232 257,7 1 964 4 205,9 64,9 64,9

Hyresvärde Antal färdigställda lägenheter

Aktuell intjäningsförmåga, mkr



















2020



Hyresvärde 328,0 298,7 281,4 278,0 265,1

Vakans -9,8 -8,5 -10,7 -19,8 -23,4

Hyresintäkter 318,2 290,2 270,6 258,2 241,7

Driftskostnader -42,7 -39,6 -37,8 -37,9 -35,6

Underhåll -11,0 -10,4 -10,0 -9,9 -9,0

Fastighetsskatt/avgäld -3,5 -3,5 -3,5 -3,5 -3,0

Fastighetsadministration -22,7 -21,9 -21,3 -20,5 -19,2

Driftsöverskott 238,2 214,9 198,1 186,4 174,9

Central administration -10,2 -9,2 -9,3 -8,4 -11,2

Räntenetto -73,0 -65,4 -56,2 -54,1 -51,4

Förvaltningsresultat 155,0 140,3 132,6 123,9 112,3

200

400

600

800

Q4 2023Q3 2023Q2 2023Q1 2023Q4 2022Q3 2022Q2 2022Q1 2022

Hyresvärde Antal färdigställda lägenheter

Antal färdigställda lägenheter

Målnivå år 2023: antal förvaltade lägenheter ska uppgå till 5 000

Hyresvärde, mkr

1500

3000

4500

6000

Förväntad hyresutveckling och antal

lägenheter

Diagrammet nedan illustrerar antal lägenheter och aktuellt

hyresvärde för färdigställda förvaltningsfastigheter per

31 december 2021 med tillägg för förväntat hyresvärde för

pågående nybyggnation av förvaltningsfastigheter och förvärvade

men ej tillträdda förvaltningsfastigheter per 31 december 2021 i

takt med att dessa färdigställs alternativt tillträds.

Information om färdigställda, pågående nybyggnationer och

förvärvade men ej tillträdda förvaltningsfastigheter inkluderar

bedömningar och antaganden. Hyresvärdet avser kontrakterad

hyra med tillägg för bedömd hyra för vakanta ytor. Bedömningarna

och antagandena innebär osäkerheter och uppgifterna i

diagrammet ska inte ses som en prognos.

AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA

I tabellen nedan presenteras intjäningsförmågan på

tolvmånadersbasis per 31 december 2021 för K-Fastigheters

förvaltningsverksamhet. Intjäningsförmågan är ej en prognos för

innevarande år eller de kommande tolv månaderna utan är endast

att betrakta som en teoretisk ögonblicksbild och presenteras

enbart för illustrationsändamål. Den aktuella intjäningsförmågan

innefattar inte en bedömning om den framtida utvecklingen av

hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar,

köp eller försäljning av fastigheter eller andra faktorer.

Aktuell intjäningsförmåga tar sin utgångspunkt i de fastigheter

som ägdes den 31 december 2021 och dessas nansiering varvid

aktuell intjäningsförmåga illustrerar den intjäning på årsbasis som

förvaltningsverksamheten har vid denna tidpunkt. Transaktioner

och färdigställande av pågående nybyggnation med tillträde

och färdigställande efter den 31 december 2021 är därmed inte

inkluderade i beräkningen.

Förvaltningsverksamhetens resultaträkning påverkas dessutom

av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet samt kommande

fastighetsförvärv och/eller fastighetsförsäljningar. Ytterligare

resultatpåverkande poster är värdeförändringar avseende

derivat. Inget av ovanstående har beaktats i den aktuella

intjäningsförmågan, ej heller i posten resultat från andelar i

intressebolag.

Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade

hyresintäkter, bedömda fastighetskostnader på årsbasis baserade

på historiskt utfall för fastigheter i förvaltning samt kostnader för

fastighetsadministration och central administration relaterade

till aärsområde Förvaltning bedömda på årsbasis utifrån aktuell

omfattning av administration. Kostnader för de räntebärande

skulderna har baserats på aktuell räntebärande skuld och aktuella

räntor (inklusive eekt av derivatinstrument) vid årets utgång.

Aktuell intjäningsförmåga uppdateras löpande i bolagets

kvartalsrapporter.

Kredit- och ränteförfallostruktur 31 december 2021 (exklusive bygg-, check- och depåkrediter)



Ränteförfall Kreditförfall Förfallostruktur derivat

       

< 1 år

1 650,3 1,40% 790,2 790,2 100,0 0,0 0,50% -0,4

1–2 år

100,0 2,14% 658,7 658,7 100,0 0,0 0,69% -0,8

2–3 år

300,0 1,78% 1 390,8 1 390,8 300,0 0,0 0,33% 0,6

3–4 år

200,0 2,09% 0,0 0,0 200,0 0,0 0,64% -0,6

4–5 år

200,0 1,62% 1 904,1 1 904,1 200,0 0,0 0,17% 4,6

>5 år

2 300,0 2,10% 6,4 6,4 2 300,0 100,0 0,65% 33,1



      

Utfall och nansiella mål

  

Soliditet 36,9 % > 25 % > 25 %

Räntetäckningsgrad 3,4 ggr > 1,75 ggr > 1,50 ggr

Skuldsättningsgrad 51,8 % < 70 %

FINANSIERING OCH VÄRDERING

FINANSIERING

K-Fastigheters tillgångar utgörs primärt av bostäder belägna på

ett ertal större orter i Öresundsregionen, inklusive Köpenhamn,

Västra Götaland och Mälardalsregionen. Verksamheten

kännetecknas av långsiktigt stabila kassaöden då risken är spridd

på ett stort antal kunder och relativt diversierad geogra. Vidare

är en hög andel av K-Fastigheters bostäder nyproducerade under

de senaste tio åren. Sammantaget gör detta att K-Fastigheters

tillgångar kan belånas högre än kommersiella fastigheter,

fastigheter i mindre orter och/eller fastigheter i sämre skick.

Finanspolicy

K-Fastigheters nanspolicy stipulerar hur den nansiella

verksamheten ska bedrivas och hur verksamheten regleras och följs

upp utifrån tydligt denierade mål och risknivåer med avseende

på Valutarisk, Ränterisk, Finansieringsrisk, Likviditetsrisk och

Kreditrisk (se not 22 i Förvaltningsberättelsen).

Finanspolicyn syftar till att fastlägga enhetliga riktlinjer och

ramar för de nansiella aktiviteterna inom koncernen som

uppkommer i samband med upplåning, skuldförvaltning och

likviditetshantering. Riktlinjerna ska ligga till grund för en god

kontroll och kostnadseektiv hantering av nansiella öden och

risker, samtidigt som en långsiktigt god utveckling av nansnettot

och en positiv eekt på koncernens resultat uppnås.

Finansiella mål

Övergripande begränsas koncernens nansiella risk genom en sund

kapitalstruktur och ett stabilt positivt kassaöde, vilket över tiden

tryggar koncernens kort- och långsiktiga kapitalförsörjning. För att

uppnå en sund kapitalstruktur och ett stabilt positivt kassaöde har

styrelsen fastställt följande nansiella mål:

- Soliditet på koncernnivå ska uppgå till minimum 25 procent.

- Räntetäckningsgraden ska som lägst vara 1,75 ggr.

- Skuldsättningsgrad får uppgå till maximalt 70 procent relativt

koncernens samtliga tillgångar och skulder.

Dessa nansiella måltal motsvarar generellt även de så kallade

nansiella kovenanter som koncernen är ålagd att följa och

redovisa i enlighet med ingångna låneavtal.

Skuld- och derivatportfölj

K-Fastigheter nansierade vid verksamhetsårets utgång sina

tillgångar uteslutande med bilaterala lån med nordiska banker

som motparter. Koncernens räntebärande skulder uppgick

vid årets utgång till 5 943,9 mkr (3 848,4), varav 947,5 mkr

(847,8) klassiceras som kortfristiga räntebärande skulder. De

räntebärande skulderna fördelas på bottenlån för färdigställda

förvaltningsfastigheter om 4 017,8 mkr (3 145,1), byggkrediter om

1 057,9 mkr (681,2), leasingskulder om 92,7 mkr (22,2), rörelse-

och förvärvskrediter om 539,1 mkr (0,0) och säljarrevers avseende

förvärvet av K-Prefab om 250,0 mkr (0,0). Skuldsättningsgraden

för koncernen uppgick till 51,8 procent (50,2).

Vid årets utgång hade koncernen kontrakterade kreditavtal

om 7 282,8,4 mkr (4 820,6), varav 4 017,8 mkr (3 145,1) avsåg

nansiering av färdigställda förvaltnings- och rörelsefastigheter,

varav 790,2 mkr (781,1) förfaller till omförhandling under de

närmaste tolv månaderna. Utöver nansiering av färdigställda

förvaltnings- och rörelsefastigheter utgörs kontrakterade

kreditavtal av byggkrediter om 2 132,1 mkr (1 585,5) och rörelse-

och förvärvskrediter om 882,5 mkr (90,0), varav 382,5 mkr

respektive 100,0 mkr avser förvärvsnansiering av K-Prefab

respektive Mjöbäcks Entreprenad AB. Byggkrediter samt rörelse-

och förvärvskrediter var vid årets utgång utnyttjade till 1 057,9 mkr

(681,2) respektive 539,1 mkr (0,0).

Den genomsnittliga kapitalbindningstiden för koncernens

räntebärande skulder relaterade till förvärvsnansiering och

färdigställda förvaltnings- och rörelsefastigheter uppgick per 31

december 2021 till 2,8 år (2,6).

K-Fastigheter arbetar idag uteslutande med lån med rörlig

räntebas. För att förändra räntebindningstiden nyttjas

räntederivat, primärt ränteswappar. Totalt uppgick swapportföljen

nominellt till 3 200,0 mkr (1 907,0) vid årets utgång, varav 100,0

mkr utgjordes av swappar med framtida start. Verkligt värde

för räntederivatportföljen uppgick vid årets utgång till 36,4

mkr (-30,5). Genomsnittlig räntebindningstid för koncernens

räntebärande skulder relaterade till förvärvsnansiering,

förvaltnings- och rörelsefastigheter uppgick till 4,4 år (3,8)

och den genomsnittliga räntan uppgick till 1,85 procent (1,77)

inklusive eekter av räntederivat och 1,40 procent (1,41) exklusive

eekter av räntederivat. Total andel rörlig ränta i förhållande

till räntebärande skulder relaterade till förvärvsnansiering,

förvaltnings- och rörelsefastigheter uppgick till 29 procent (39) och

räntekänsligheten vid en procentenhets förändring av låneräntorna

uppgick till 14,0 mkr (12,4). Samtliga ovan nyckeltal för ränterisk,

förutom genomsnittlig räntebindningstid, är beräknade exklusive

swappar med framtida start.

K-Fastigheters nansiering utgjordes per 31 december 2021

uteslutande av upplåning i nordiska banker. Som en följd av Covid-

19-pandemin inhämtar K-Fastigheter kontinuerligt information

från sina samarbetsbanker för att styrka de ställningstaganden som

gjorts per 31 december 2021. Koncernen har fortsatt starkt stöd av

sina samarbetsbanker och bedömningen är att tillgången på kapital

fortsatt är god.

Värdering

Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernens rapport över

nansiell ställning till verkligt värde och värdeförändringen

redovisas i koncernens resultaträkning.

Samtliga förvaltningsfastigheter har bedömts vara i nivå 3 i

värdehierarkin enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde.

Fastigheternas verkliga värde baseras på externa och interna

värderingar genom en kombination av avkastnings- och

ortsprismetoden. Fastigheter under uppförande och

projektfastigheter värderas till anskaningskostnaden med tillägg/

avdrag för förväntad orealiserad värdeförändring, beräknat som

bedömt verkligt värde enligt avkastningsmetoden reducerat med

bedömda anskaningskostnader, där 20 procent av bedömd

värdeförändring tas upp vid lagakraftvunnet bygglov samt

undertecknat totalentreprenadavtal och resterande 80 procent

tas upp successivt under uppförandet i förhållande till nedlagda

anskaningskostnader. Verkligt värde är det bedömda belopp

som skulle inkasseras i en transaktion vid värdetidpunkten mellan

kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett

intresse av att transaktionen genomförs efter sedvanlig

marknadsföring, där båda parter förutsätts ha agerat insiktsfullt,

klokt och utan tvång.

Per 31 december 2021 hade samtliga koncernens färdigställda

fastigheter och fastigheter under byggnation värderats av extern

oberoende värderare, NewSec Advise AB, i enlighet med RICS och

IVSC:s rekommendationer i syfte att resultera i marknadsvärdet

enligt den internationellt vedertagna denitionen framtagen av

dessa organisationer.

Underlaget för värderingen utgörs i samtliga fall av information

om fastighetens skick, hyreskontrakt, löpande driftskostnader,

vakanser och planerade investeringar samt en analys av bentliga

hyresgäster. En bedömning sker av läge, hyresutveckling,

vakansgrader och direktavkastningskrav för relevanta

marknader och med hänsyn tagen till en normaliserad drift- och

underhållskostnad. Uppgifter inhämtas från oentliga källor om

fastigheternas markareal och detaljplaner för obebyggd mark och

exploateringsfastigheter.

Värdet på fastighetsbeståndet uppdateras kvartalsvis genom att

bentliga värderingar uppdateras med aktuella hyror, vakanser

samt marknadsdata från extern oberoende värderare, NewSec

Advise AB, i form av nivåer på direktavkastning och drift- och

underhållskostnader.

Besiktningar av fastigheterna genomförs löpande. Samtliga

färdigställda fastigheter har besiktigats under de senaste tre

åren. Syftet är att bedöma fastigheternas standard och skick samt

lokalernas attraktivitet.

Avkastningsmetoden

Vid värdering med avkastningsmetoden värderas varje fastighet

individuellt genom att nuvärdesberäkna framtida förväntade

kassaöden, det vill säga framtida hyresinbetalningar minskade

med bedömda drifts- och underhållsutbetalningar samt restvärdet

år tio alternativt år femton beroende på om det är en äldre eller

en nybyggda fastighet. Bedömda hyresinbetalningar samt drifts-

och underhållsutbetalningar har härletts från faktiska intäkter

och kostnader. Kassaödet marknadsanpassas genom att beakta

eventuella förändringar i uthyrningsgrad och uthyrningsnivåer,

drifts- och underhållsutbetalningar såväl som marknadsmässiga

nivåer på kalkylränta och direktavkastningskrav.

Till grund för samtliga kassaödeskalkyler har antagits en

långsiktig ination om 2,0 procent (Riksbankens inationsmål).

Den kortsiktiga inationen har under året justerats upp med

mellan 0,5 och 1,0 procent till totalt 2,0 procent för att motsvara

faktiska marknadsförväntningar.

Hyresinbetalningar

Framtida hyresnivåer för bostäder är baserade på aktuella nivåer

samt potentiella hyresökningar vid investeringar och ination.

För 2022 har antagits en generell hyresökning om 1,5 procent för

bostäder och 2,0 procent för lokaler alternativt enligt avtal (index).

Korrigering sker i samband med att faktisk hyreshöjning fastställs

under första kvartalet 2022. Hyresnivåer för kommersiella

kontrakt uppskattas utifrån aktuell hyresnivå inklusive

indexreglering, vilket innebär att hyran utvecklas i samma takt som

inationsförväntningarna. Vakanser bedöms för varje fastighet

utifrån gällande vakanssituation med en successiv anpassning till

en marknadsmässig vakans och individuella förutsättningar.

Drifts- och underhållskostnader

Bedömningen av utbetalningar för normal drift, reparation och

underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld och

fastighetsadministration, har gjorts med utgångspunkt i









2020



Kalkylperiod, antal år 10-15 10-15

Årlig ination, % 2,00% 1,00-2,00%

Hyresutveckling, % per år 2,00% 1,00-2,00%

Kalkylränta, % 5,87% 6,02%

Direktavkastningskrav restvärde, %

Bostäder, % 3,67% 3,92%

Kommersiella lokaler, % 5,06% 5,02%

Långsiktig vakansgrad, %

Bostäder, % 0,27% 0,30%

Kommersiella lokaler, % 5,84% 5,36%

Hyresvärde, kr/kvm 1 602 1 589

Drifts- och underhållskostnader år 1, kr/kvm 239 248

Genomsnittligt direktavkastningskrav för bedömning av restvärde



Bostäder Kommersiellt

   

Syd 2,20-4,60% 3,30-4,35% 4,80-6,88% 5,00-6,00%

Väst 3,25-4,00% 3,25-4,10% 5,59-6,14% 5,50-6,00%

Öst 3,70% 3,60-3,80% 4,75-5,00% 5,00-5,50%

Danmark - 4,20-4,25% - -

  

Bostäder 2,20-4,60% 3,25-4,35%

Kontor 4,80-6,34% -

Butik 4,80-6,75% 5,50%

Restaurang 4,80-6,00% -

Lager 4,80-6,88% -

Övrigt 4,75-6,88% 5,00-6,00%

faktiskt utfall för aktuell fastighet alternativt fastighet med

liknande konstruktion, samt Newsecs statistik och erfarenheter

avseende jämförbara objekt. Bedömningen har skett med hänsyn

till fastigheternas användning, ålder och underhållsstatus.

Utbetalningarna för drift, administration och underhåll bedöms

komma att öka i takt med den antagna inflationen.

Investeringsbehov

Fastighetens investeringsbehov bedöms utifrån eventuell

underhållsplan, fastighetens skick samt pågående och planerade

projekt.

Direktavkastningskrav och kalkylränta

Fastigheternas direktavkastningskrav har bedömts med

utgångspunkt från varje fastighets unika risk och kan delas upp i

två delar, en generell marknadsrisk och en specik fastighetsrisk.

Marknadsrisken är kopplad till den allmänna ekonomiska

utvecklingen och påverkas bland annat av investerarnas

prioritering mellan olika tillgångsslag och nansieringsmöjligheter.

Den specika fastighetsrisken påverkas av fastigheternas läge,

typ av fastighet, standard på bostäder/lokaler, kvaliteten på

installationerna, typ av hyresgäst och kontraktens beskaenhet.

Kalkylräntan är det räntekrav fastighetsägaren har på det

i fastigheten bundna kapitalet. Räntekravet är baserat på

erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens förräntningskrav

för likartade fastigheter, vilket i praktiken härleds genom att

inationsanpassa det bedömda direktavkastningskravet.

Avkastningskraven på ingående värderingsenheter varierar för de

färdigställda förvaltningsfastigheterna från 3,25 procent till

6,75 procent med ett totalt vägt snitt på 3,82 procent (4,08) och för

förhandsvärderade fastigheter under byggnation från 3,31 procent

till 5,50 procent med ett vägt snitt på 3,77 procent (3,96). Primärt

är det fördelning mellan lokalslag (bostäder/lokaler) samt

geograska aspekter som gör att avkastningskravet varierar.

Den genomsnittliga kalkylräntan som användes för året var för

färdigställda förvaltningsfastigheter 5,90 procent (6,07) och för

förhandsvärderade fastigheter under byggnation 5,83 procent (5,97).

Restvärde

Restvärdet utgörs av driftsöverskottet under återstående

ekonomisk livslängd, vilket baseras på året efter sista kalkylåret.

Restvärdesberäkningen görs för varje fastighet genom

evighetskapitalisering av det uppskattade marknadsmässiga

driftsöverskottet och det bedömda marknadsmässiga

avkastningskravet för respektive fastighet. Avkastningskravet består

av den riskfria räntan samt varje fastighets unika risk. Kalkylräntan/

diskonteringsräntan används för att diskontera fastigheternas

restvärde till nuvärde.

Ortsprismetoden

Ortsprismetoden baseras på marknadsanalyser av överlåtelser av

vad som kan anses utgöra jämförbara fastigheter. Metoden innebär

att bedömningen görs med ledning av betalda priser för likartade

fastigheter på en fri och öppen marknad. Vid jämförelsen ska hänsyn

tas till den värdeutveckling som skett mellan fastighetsöverlåtelsen

och tidpunkten för värderingen. Ortsprismetoden används primärt

som stöd till avkastningsmetoden.

M J Ö B Ä C K S

ENTREPRENAD AB

Sedan tredje kvartalet 2021 äger K-Fastigheter

25 procent i Mjöbäcks Entreprenad AB. Övriga

ägare av Mjöbäcks är Julia Nergården med 50,1

procent och Göran Nergården med 24,9 procent.

Mjöbäcks är mest känt för Mjöbäcksvillan och

bygger egna bostadsprojekt i främst västra Sverige.

Läs mer om Mjöbäcks: mjobacks.se

DOTTER- OCH INTRESSEBOLAG

P V S M A R K & V A

AKTIEBOLAG

Under andra kvartalet 2021 förvärvade

K-Fastigheter 50 procent i PVS Mark&Va

Holding AB, ett mark- och maskinanläggnings-

bolag med säte i Malmö. Övriga 50 procent

ägs av grundarna Gadaf Peci och Alexander

Karlsson Böös. PVS arbetar med mark,

nplanering och projektering genom att ta fullt

ansvar genom en totalentreprenad.

Läs mer om PVS: pvsab.se

Mer information om K-Fastigheters intressebolag finns

i not 34 samt på bolagets webbplats.

NOVUM SAMHÄLLS -

FASTIGHETER AB

K-Fastigheter äger 50 procent av aktierna och

rösterna i Novum Samhällsfastigheter AB, med

Novum Fastigheter AB som ägare till resterande

aktier. Bolaget utvecklar och förvaltar lokaler

för oentligt nansierad verksamhet. Det

kan vara äldreboenden, LSS-boenden, skolor,

förskolor och andra specialfastigheter. Projekten

skapas oftast utifrån tidiga behovsanalyser som

upprättas tillsammans med hyresgäster utifrån

verksamhetens framtida lokalbehov.

Läs mer om Novum Samhällsfastigheter:

novumfastigheter.se

HOMESTATE AB

Tillsammans med Balder och One Partner

Group äger K-Fastigheter till lika delar bolaget

HOMEstate AB som startade sin verksamhet

2019. HOMEstate har ambitionen att erbjuda

lösningar inom longstaysegmentet, vilket

innebär uthyrning av möblerade lägenheter

till företag som ett hemtrevligt och prisvärt

alternativ till längre hotellvistelser.

Läs mer om HOMEstate: homestate.se

HOMESYSTEM

SVERIGE AB

K-Fastigheter är sedan hösten 2021 delägare

Homesystem Sverige AB med en andel om 30

procent. Övriga ägare är Panghus Invest AB

(60 procent) samt bolagets grundare Jacob

Bergström (10 procent). Bolag utvecklar under

varumärket homevision skräddarsydda digitala

lösningar för smarta hem och relaterade

tjänster som underlättar för hyresgäster och

fastighetsägare.

Läs mer om Homevision: homevision.se

PACO PADEL COURT AB

K-Fastigheter äger 25 procent i Paco Padel,

ett bolag som bedriver sin verksamhet i

K-Fastigheters nybyggda lokaler i Hässleholm.

Övriga delägare är tre lokala samarbetsparter.

Läs mer om Paco Padel: pacopadel.se

AWAIO AB

Awaio är en app som gör det enkelt att samla

och dela olika kontorsalternativ, alternativ

som gör det möjligt för företag och individer

att skräddarsy sitt arbetsliv på ett enkelt,

priseektivt och hållbart sätt. K-Fastigheter och

Balder äger vardera 5 procent i Awaio sedan

hösten 2021.

Läs mer om Awaio: awaio.com

K-FAST KILEN AB

K-Fastigheter och bygg- och fastighetskoncernen

Kilenkrysset AB startade ett gemensamägt

bolag med syftet att verka i Mälardalsregionen

och uppföra K-Fastigheters koncepthus för

långsiktig förvaltning på de bostadsbyggrätter

som utvecklas av Kilenkrysset. K-Fastigheter

äger 51 procent av aktiekapitalet.

Läs mer om K-Fast Kilen: k-fastigheter.com

OMVÄRLD OCH MARKNAD

FORTSATT STORT

INTRESSE FÖR BOSTÄDER

Den svenska ekonomin har återhämtat sig väl under

2021 efter ett BNP-fall om ca 2,9 procent under 2020.

BNP bedöms ha ökat med ca 4,5 procent under 2021 och

bedöms fortsätta att öka under 2022, om än i lägre takt

med en tillväxt om ca 3,7 procent. Utvecklingen under

2022 påverkas starkt av pågående krig i Ukraina och dess

följdverkningar. Bedömningen är att behovet av bostäder

kommer att öka på kort såväl lång sikt.

Under slutet av 2021 ck Sverige en ny statsminister samtidigt som

oppositionspartiernas budget röstades igenom. Budgeten innebar bland

annat att investeringsstödet för nyproducerade hyresrätter togs bort från

årsskiftet 2021/2022.

Danmarks ekonomiska utveckling påverkades precis som övriga

världen negativt av pandemin med start första halvåret 2020. En stark

återhämtning sågs dock under andra kvartalet 2021. Tillväxten fortsatte

under hela året och bedöms vara understödd av en hög vaccinationsgrad

samt en expansiv nanspolitik. BNP-tillväxten bedöms uppgå till ca

3,8 procent för 2021 och till ca 3,1 procent under 2022.

Avsnittet är baserat på en rapport framtagen av Newsec på uppdrag

av K-Fastigheter. Övriga uppgifter är huvudsakligen hämtade från

Arbetsförmedlingen, Dagens Danmarks Statistik, Statistiska Centralbyrån

(SCB), Sveriges Riksbank, Mäklarsamfundet, Naturvårdsverket och

Øresunddirekt. 1 DKK = 1,41 SEK.

Utveckling av befolkning, arbetslöshet och inkomster, urval av kommuner där K-Fastigheter är etablerat



























Borås 114 030 117 207 15% 6,7% (-1,8%) 38 733 0,0%

Eskilstuna 107 490 109 540 17% 12,3 (-1,9%) 35 792 -0,1%

Gävle 103 183 105 000 12% 9,7% (-1,4%) 38 292 4,0%

Göteborg 586 614 605 570 21% 7,8% (-2,3%) 40 683 -0,3%

Helsingborg 150 187 157 000 23% 10,8% (-15%) 40 333 2,9%

Hässleholm 52 290 52 000 6% 9,3% (-1,3% 36 558 1,2%

Höör 16 933 17 470 16% 5,5% (-1,0%) 41 133 1,6%

Järfälla 82 841 87 460 34% 8,5% (-1,2%) 44 017 -0,2%

Kristianstad 86 707 88 000 14% 1o,1% (-1,3%) 37 916 1,7%

Landskrona 46 402 47 600 18% 11,1% (-2,1%) 37 450 2,8%

Malmö 351 039 366 000 30% 13,3% (-2,7%) 37 300 5,7%

Västerås 156 684 161 320 19% 9,4% (-1,4%) 40 567 -1,4%

Växjö 95 846 98 260 24% 7,5% (-1,6%) 39 241 -1,5%

Älmhult 17 932 18 400 17% 7,8 (-1,0%) 40 175 1,2%

Riket      





Region Hovedstaden 1 866 088 1 909 696 10,3% 3,9% (-1,2%) 55 812 3,7%

Region Sjælland 843 328 847 410 3% 5,1% (-0,9%) 49 523 4,2%

Per november 2021

Per december 2021, siffra inom parantes anger förändring mot samma månad 2020

Region Sjælland bildades 2007, informationen om befolkningsutveckling avser kvartal 4 2008–kvartal 4 2021

Medellön, SEK per månad, samtliga huhåll

Makroekonomiska faktorer*

Sverige** Danmark

 2020  2022e   2020  2022e 

BNP-tillväxt, % (årlig förändring) 1,2 -2,9 4,5 3,7 2,7 2,1 -2,1 3,9 2,8 2,1

Ination, % 1,7 0,5 2,1 2,2 2,0 0,8 0,4 1,8 2,2 1,8

Arbetslöshet, % 6,8 8,3 7,2 - - 3,7 4,4 2,8*** - -

* Preliminära siffror för 2021

** Procentuell andel av registerbaserade arbetskraften, 16-64 år

*** November månad

ÄNDRADE BOENDEPREFERENSER

I SPÅREN AV PANDEMIN

Sedan pandemins utbrott i Sverige har ett tydligt trendskifte

kunnat ses i hur och var människor väljer att bo. Efterfrågan på

villor, fritidshus och större lägenheter samt viljan att ytta utanför

stadskärnor har ökat påtagligt. Detta för att få närhet till natur

samt möjlighet till större boende. Denna förändring är en följd av

pandemin, med en större andel arbetade timmar utförda hemma till

följd av att detta har rekommenderats som smittminskande åtgärd.

Regionstäder och mindre orter i nära anslutning till större städer

har varit vinnarna i pandemins spår. Pandemi-restriktioner är

även förklaringen till ökat intresse för boendemiljön, med högre

krav på hög kvalitet i material, ytor och IT-stöd. Olika lösningar

på arbetsplatser utanför hemmet eller ordinarie kontor, så kallade

kontorskollektiv eller coworking har etablerats.

EN ÅLDRANDE BEFOLKNING

Människor är friskare än någonsin. Tack vare bättre

levnadsstandard, medicinsk utveckling, utbildning och sundare

livsvanor fortsätter medellivslängden att öka i Sverige och världen.

Sedan 1980-talet har medellivslängden ökat med sex år för kvinnor

och nio år för män, och är idag 84,3 respektive 80,6 år. Andelen

äldre i befolkningen har aldrig varit så stor som idag, var femte

person är över 65 år. Utöver en åldrande befolkning har Sverige

även en växande befolkning och om tio år beräknas Sveriges

invånarantal uppgå till elva miljoner. Detta kommer att ställa nya

krav på både bostäder och bostadsbyggandet.

K-Fastigheters tre olika koncepthus erbjuder bra boende för

hyresgäster i alla åldrar. Tidigare villaägare som kommit upp i ålder

uppskattar ofta att ha fortsatt tillgång till en mindre uteplats som

en del av sin lägenhet i koncernens Låghus.

100

200

300

400

500

Transaktionsvolym Sverige 2015-2021*

Transaktioner >= 40 mkr

Svenska investerare Internationella investerare

Källa: Newsec

Antal affärer

Mdr SEK Antal affärer

200

400

600

800

1000

2015 2016 2017 2018 2019 20212020

* Avser fastighetstransaktioner med en volym som är större än,

eller lika med, 40 miljoner kronor.

KLIMATFÖRÄNDRINGARNA

STÄLLER NYA KRAV PÅ

FRAMTIDENS BOSTÄDER OCH

BOSTADSOMRÅDEN

Pågående klimatförändringar kommer att ställa stora krav på hur

och var bostäder byggs. En högre medvetenhet kring klimat och

hållbarhet ses även hos befolkningen och en ökad efterfrågan kring

hållbara, energieektiva lösningar och installationer i bostäderna

påverkar såväl nybyggnation som renoveringar.

En av de största klimatriskerna i Sverige är den stigande

havsvattennivån. Enligt FN:s klimatpanel kommer en höjning

om 0,3 till 1,1 meter att ske fram till slutet av århundrandet med

ett ”worst case scenario” om 2 meter. För Sverige innebär detta

en ökad risk för översvämning och erosion, framförallt i landets

sydvästra och västra delar. En höjning av havsvattennivån

kommer att påverka bostäder och bebyggelse, speciellt i kustnära

områden. På längre sikt kommer även de norra delarna av Sverige

att påverkas. Detta kommer att ställa nya krav på framtidens

bostadsbyggande.

Redan vid bedömning av förvärv utvärderar K-Fastigheter med

hjälp av experter framtida påverkan av klimatförändringar på den

plats koncernen avser att bebygga. I fasen med projektutveckling

anpassas såväl mark som byggnader efter resultatet från dessa

studier.

DEMOGRAFI

Sverige har historiskt haft en befolkningsutveckling med en årlig

genomsnittlig ökning om ca 0,6 procent mellan åren 1950–2020.

Befolkningstillväxten mattades av något under 2020, men ökade

igen under 2021.

Mellan åren 2020–2040 bedöms Sveriges befolkning öka med ca

8,9 procent och uppgå till ca 11 300 000 personer, vilket motsvarar

en ökning om i genomsnitt ca 0,4 procent per år. Utmärkande i

befolkningsprognosen är att de äldre väntas bli er samtidigt som

andelen i arbetsför ålder bedöms minska.

På K-Fastigheters marknader bedöms befolkningen ha ökat mer än

snittet för hela riket mellan åren 2005–2021, förutom Hässleholm

som haft en lägre befolkningsutveckling. Alla orter har dock haft en

positiv befolkningsutveckling under perioden.

SYSSELSÄTTNING OCH

LÖNEUTVECKLING

I takt med att smittspridningen minskade och restriktionerna

lättades under hösten 2021 kunde en återhämtning på

arbetsmarknaden ses. Sedan december 2020, då arbetslösheten var

ovanligt hög som resultat av pandemin, har arbetslösheten minskat

på samtliga K-Fastigheters orter. Samtliga orter noterade lägre

arbetslöshet, med undantag för Borås och Höör som hade nivåer

högre än riksgenomsnittet. Arbetslösheten i storstadsregionerna,

framförallt i Stockholm och Göteborg, är dock fortfarande kvar på

högre nivåer än före pandemin. Storstadsregionerna drabbades

hårt och en mer trögstartad återhämtning har kunnat ses.

Arbetsförmedlingen bedömer dock att sysselsättningen kommer att

öka mest i Stockholm och Västra Götalands län fram till 2023 då en

stor återhämtningspotential nns inom den privata sektorn.

Den disponibla inkomsten och sysselsättningen har en stark

påverkan på hushållens betalningsvilja för såväl konsumtion

som boende. Efter en kraftig nedgång under 2020 till följd av

pandemin ökade hushållens disponibla inkomster under 2021. En

högre betalningsvilja har kunnat ses, både sett till konsumtion och

boende. Den disponibla inkomsten för hushållen i majoriteten av

K-Fastigheters marknader ökade under 2021.

SVENSK FASTIGHETSMARKNAD

2021

Efter en stark avslutning på transaktionsåret 2020 fortsatte

den svenska fastighetsmarknaden i högt tempo och den

totala transaktionsvolymen uppgick för helåret 2021 till 400

miljarder kronor. År 2021 blev således ett nytt rekordår för

fastighetsinvesteringar med en transaktionsvolym som var cirka

80 procent högre än det tidigare rekordåret 2019. Även antalet

transaktioner var rekordhögt under året då cirka 800 transaktioner

genomfördes. Detta kan jämföras med det tidigare rekordet år 2016

då cirka 530 aärer genomfördes.

Boendetyp kommuner där K-Fastigheter är närvarande

   

Borås 46% 18% 36%

Eskilstuna 49% 19% 32%

Gävle 46% 23% 31%

Göteborg 54% 29% 17%

Helsingborg 48% 27% 25%

Hässleholm 33% 11% 56%

Höör 23% 5% 72%

Järfälla 27% 45% 28%

Kristianstad 40% 12% 48%

Landskrona 51% 19% 30%

Malmö 46% 39% 15%

Västerås 38% 31% 31%

Växjö 47% 18% 35%

Älmhult 35% 9% 56%

Riket   

De internationella investerarna stod under 2021 för ca 16 procent

av den totala transaktionsvolymen, vilket är något lägre än tidigare

år då de internationella investerarna stått för ca 20–25 procent.

Den höga investeringsaptiten bedöms bland annat ha sin grund

i det fortsatta låga ränteklimatet, i kombination med goda

nansieringsmöjligheter samt en stark ekonomisk återhämtning

globalt. Detta har lett till stigande börser och därmed tillgång till en

stor mängd avkastningssökande kapital. Detta har i sin tur bidragit

till en god värdetillväxt på fastighetsmarknaden.

Den svenska bostadsmarknaden

Bostäder var under 2021, för femte året i rad, det mest omsatta

fastighetsslaget räknat i transaktionsvolym och svarade för ca

35 procent av den totala transaktionsvolymen.

Bostäder ses som en trygg investering på grund av den bostadsbrist

som råder i landet i kombination med en ökande befolkning. De

transaktioner som genomfördes under 2021 omfattade till största

delen bentliga bostadsfastigheter, men även nyproducerade

fastigheter samt bostäder i projektform.

Även marknaden för bostäder på den privata marknaden i form

av bostadsrätter och småhus var stark under 2021, det ökade

hemarbetet som resultat av restriktioner har påverkat hur och var

människor vill bo. Under pandemiperioden investerade hushållen

mer i större boende, yttre renoveringar och förbättringar samt

inredning. Det ökade intresse för större lägenheter samtidigt som

många har sökt sig utanför stadskärnorna var en viktig förklaring

till prisuppgångarna under 2021.

I Sverige nns det totalt strax över 5 miljoner bostäder, varav 51

procent utgörs av bostäder i småhus och 42 procent av bostäder

i erbostadshus. Övriga bostäder utgörs av specialbostäder och

övriga hus. Hyresrätten dominerar med en andel om 58 procent av

alla erbostadshus. Endast 32 av Sveriges 290 kommuner har ett

erbostadshusbestånd där bostadsrätterna är er än hyresrätterna.

DANSK FASTIGHETSMARKNAD

2021

Den danska fastighetsmarknaden gynnades, precis som den

svenska, av den positiva makroekonomiska trenden i kombination

med låga räntenivåer och en stor mängd avkastningssökande

kapital. Under första halvåret 2021 uppgick den totala

transaktionsvolymen till 40 miljarder DKK, motsvarande

strax över 55 miljarder SEK, vilket var ca 54 procent högre än

motsvarande period år 2020. För helåret 2021 uppgick den totala

transaktionsvolymen till 99 miljarder DKK, motsvarande ca 140

miljarder kronor, vilket är högre än det tidigare rekordåret 2017 då

transaktionsvolymen uppgick till 84 miljarder DKK.

Internationella investerare har historiskt haft en hög närvaro på

den danska transaktionsmarknaden och svarade för ca 60 procent

under 2021. Sedan 2015 har de internationella investerarna svarat

för 40–60 procent.

Den danska bostadsmarknaden

Bostadssegmentet gick starkt under 2021. Under det gångna

året svarade segmentet för ca 56 procent av den totala

transaktionsvolymen och var därmed det överlägset mest populära.

I Köpenhamnsregionen observerades ett högt byggande av

bostadsfastigheter under 2021. Nyproduktion av studentbostäder

har ökat kraftigt. Behovet av studentbostäder syns även tydligt på

transaktionsmarknaden där investerare visade ett stort intresse.

Trots ett högt byggande bedöms behovet av bostäder vara högre än

vad som byggs, vilket gör att bostadsinvesteringar ses som trygga

och attraktiva.

Färdigställda bostäder per 1000

invånare, 2017–2021

Borås

Eskilstuna

Gävle

Göteborg

Helsingborg

Hässleholm

Höör

Järfälla

Kristianstad

Västerås

Landskrona

Malmö

Växjö

Älmhult

2017 2018 2019 2020 2021

Påbörjade bostäder per

1000 invånare, 2017–2021

Borås

Eskilstuna

Gävle

Göteborg

Helsingborg

Hässleholm

Höör

Järfälla

Kristianstad

Västerås

Landskrona

Malmö

Växjö

Älmhult

2017 2018 2019 2020 2021

Den höga efterfrågan på bostäder i Köpenhamn och andra större

städer har resulterat i stigande hyror under en längre tid för

oreglerade bostadsfastigheter, där marknadshyra tillämpas. Låga

räntenivåer, stigande hyresnivåer och en låg vakansrisk bedöms

vara de främsta anledningarna till det höga investeringsintresset i

bostadsfastigheter i Danmark och särskilt Köpenhamn och andra

större städer.

Upplåtelseformer på den danska

bostadsmarknaden

Den danska bostadsmarknaden skiljer sig något från den svenska

när det kommer till upplåtelseformer. Likt Sverige nns det i

Danmark både hyresrätter och ägarlägenheter som fungerar på

snarlikt sätt som i Sverige.

Motsvarigheten till bostadsrätt i Danmark kallas för andelsbolig

och innebär att man köper en andel av fastigheten och rätten att

bo i en viss lägenhet. Den största skillnaden från den svenska

bostadsrätten är att en andelsboligs pris ej sätts på den öppna

marknaden, utan regleras av andelsboligloven med utgångspunkt i

föreningens ekonomi och fastighetens totala värde.

20 000 billiga bostäder

Likt andra storstäder råder en hög efterfrågan och brist på bostäder

i centrala Köpenhamn, vilket lett till höga hyror och bostadspriser.

För att underlätta för invånare med lägre inkomster planerar den

danska regeringen att ca 22 000 allmännyttiga bostäder ska byggas

i huvudstaden fram till 2035, utöver de som redan är planerade.

FOKUS: K-FASTIGHETERS ORTER

I URVAL

Underskott på bostäder

I Boverkets bostadsenkät 2021 rapporterade 207 av 290 kommuner

ett underskott av bostäder på den lokala marknaden, jämfört

med 212 kommuner år 2020. Detta är en minskning för fjärde

året i rad. Dock är antalet kommuner med bostadsbrist fortsatt

stort. På samtliga av K-Fastigheters orter råder det idag ett

underskott av bostäder. De två främsta hindren som anges är höga

produktionskostnader och brist på detaljplanelagd mark.

Bostadsbyggandet i Sverige är på fortsatt hög nivå och

byggnadstakten har ökat under året. De kommuner där

K-Fastigheter har närvaro redovisar en god byggtakt avseende såväl

påbörjade som färdigställda bostäder till och med tredje kvartalet

2021. Malmö och Helsingborg överskred redan under tredje

kvartalet fjolårets helårssiror.

Påbörjade bostäder per

1000 invånare 2017–2021

Färdigställda bostäder per

1000 invånare 2017–2021

Hyresutveckling

Hyreshöjningarna under 2021 var lägre i jämförelse med de

senaste åren, vilket kan förklaras av pandemin och dess eekter

på den svenska ekonomin. Under 2021 var den genomsnittliga

hyresökningen 1,4 procent, vilket är lägre än både 2019 och 2020

års förändring om 1,9 procent.

Sett till medelårshyra för hyresbostäder 2021 redovisar Malmö

högst hyra om ca 1 360 kr/kvm/år, tätt följt av Helsingborg med

en medelhyra om ca 1 320 kr/kvm/år. I Älmhult och Hässleholm

är motsvarande sira ca 1 050 kr/kvm/år. För nyproducerade

hyresrätter åternns hyran på en högre nivå om ca 1 800–1 900 kr/

kvm/år i Helsingborg och Malmö respektive 1 500–1 600 kr/kvm i

Älmhult och Hässleholm.

Generellt bedöms samtliga av K-Fastigheters orter ha goda

marknadsförutsättningar för fortsatt tillväxt, med hög efterfrågan

och möjligheter till ökade hyresnivåer och låg vakansrisk.

K-Fastigheters fastighetsbetånd nns i sådana orter som gynnas

av ändrade preferenser till följd av pandemin och de långsiktiga

trenderna i boendepreferenser som yteektiva lägenheter med

hög kvalitet i material och förvaltning samt digitala tjänster som

underlättar vid arbete från hemmet.

Medelhyra

Hyresbostäder 2021

300

600

900

1200

1500

Borås

Eskilstuna

Gävle

Göteborg

Helsingborg

Hässleholm

Höör

Järfälla

Kristianstad

Västerås

Landskrona

Malmö

Växjö

Älmhult

Medelhyra hyresbostäder

Hyresförändring

Hyresbostäder 2011-2021

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

Hyresförändring, %

Medelhyra

Hyresbostäder 2021

Hyresförändring

Hyresbostäder 2011–2021

BOLAGSSTYRNING

ORDFÖRANDE

HAR ORDET

Styrelseordförande Erik Selin

Styrelsen för kontinuerlig diskussion om risker som påverkar

K-Fastigheters verksamhet, där frågor som exempelvis

konjunkturlägets och ränteutvecklingens påverkan analyseras.

Tyvärr har vi även i år haft att hantera frågor kring Covid-19-

pandemin. För K-Fastigheter har pandemin haft en begränsad

eekt, främst i form av högre sjukfrånvaro än normalt och något

längre ledtider i vissa leveranskedjor.

Under hösten uppstod osäkerhet avseende kapacitet i den

svenska cementproduktionen till följd av domstolsbeslut gällande

tillverkaren Cementas brytning av kalk på Gotland. Tack vare

en förutseende och snabbt agerande bolagsledning kunde

K-Fastigheter säkra leveranser av cement för såväl koncernens eget

bostadsbyggande som leveranser till kunder under hela 2022.

Andra frågor som diskuteras i styrelsen är utveckling av bolaget

i form av tillgång till kompetens, nansiering och hur bolaget

arbetar för att bidra till en socialt och miljömässigt hållbar

samhällsutveckling.

Det är min tro och förhoppning att K-Fastigheters aärsmodell

möter framtidens utmaningar på ett bra sätt och kommer att

generera ökad intjäningsförmåga.

K-Fastigheter fortsatte sitt höga aärstempo under

2021. För styrelsen innebär detta att ha fokus på

den strategiska utvecklingen och vara ett stöd till

bolagsledningen.

I slutet av 2020 kunde vi meddela K-Fastigheters största enskilda

förvärv sedan start. Förvärvet, som idag heter K-Prefab, ingår i

koncernen sedan 1 januari 2021 som en del i aärsområde Prefab.

K-Prefab är en rikstäckande aktör med brett produktutbud inom

prefabricerade betongelement. Styrelsen konstaterar att K-Prefab

är en väl fungerande enhet med produkter som efterfrågas av

de ledande bygg- och fastighetsbolagen, inklusive K-Fastigheter.

Förvärvet ligger helt i koncernens strategi som innebär att ha

engagemang i hela sin värdekedja.

K-Fastigheters evighetsperspektiv är grunden för allt bolaget

företar sig. Som en långsiktig fastighetsägare har vi ett ansvar för

verksamhetens påverkan på såväl ekonomi och miljö som i sociala

frågor. Förra året gjorde vi en väsentlighetsanalys som bolaget nu

har arbetat med under ett år. Vi har ett eget ramverk vilket utgår

från FN:s Global Compact. Det innebär att vi har tagit ställning

och arbetar aktivt för att följa FN:s tio principer för företag när det

gäller mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och anti-korruption.

På min och styrelsens vägnar vill jag rikta ett tack till alla omkring

700 medansvariga i K-Fastkoncernen för de na insatser ni gjort

under året.

Erik Selin

Styrelseordförande

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

K-Fast Holding AB är ett svenskt publikt aktiebolag

vars B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm sedan

den 29 november 2019.

Denna bolagsstyrningsrapport ingår inte i den formella årsredovisningen,

utan utgör en egen rapport. Bolagsstyrningsrapporten har granskats

av bolagets revisor.

K-Fast Holding AB:s styrelse och ledning strävar efter att genom stor

öppenhet underlätta för den enskilde aktieägaren att följa bolagets

beslutsvägar samt att tydliggöra var i organisationen ansvar och

befogenheter ligger. Detta omfattar upprätthållande av en eektiv

organisationsstruktur, system för intern kontroll och riskhantering

samt transparent intern och extern rapportering.

Bolagsstyrningsrapporten har upprättats i enlighet med reglerna i

årsredovisningslagen och Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”).

K-Fastigheter följer Koden, Nasdaq Stockholms Regelverk för

emittenter och god sed på aktiemarknaden sedan noteringen vid

Nasdaq Stockholm i november 2019. Koden bygger på principen ”följ

eller förklara”. Det innebär att K-Fastigheter inte vid varje tillfälle

måste följa varje regel i Koden utan kan välja andra lösningar som

bedöms bättre svara mot omständigheterna i det enskilda fallet,

förutsatt att bolaget öppet redovisar varje sådan avvikelse, beskriver

den lösning som bolaget har valt i stället samt anger skälen för detta.

Koden innebär även att viss information ska hållas tillgänglig på

bolagets webbplats.

Det är styrelsens uppfattning att K-Fastigheter under 2021 har följt

Koden med följande undantag: födelseår för styrelse och ledning

redovisas inte då dessa uppgifter saknar betydelse för bedömning

av kompetens och erfarenhet. Utbildning, styrelseuppdrag och

arbetslivserfarenhet redovisas då de har betydelse för att bedöma

kompetens och erfarenhet.

BOLAGSORDNING

Bolagets företagsnamn är K-Fast Holding AB och bolaget är publikt

(publ) med organisationsnummer 556827-0390. Bolagets styrelse

har sitt säte i Hässleholms kommun. Bolaget ska ha till föremål

för sin verksamhet att direkt eller indirekt via dotterbolag äga och

förvalta fastigheter och värdepapper, bedriva byggnadsrörelse samt

därmed förenlig verksamhet. Ändring av bolagsordning sker enligt

aktiebolagslagens bestämmelser. Senaste ändringarna beslutades

av årsstämman 2021. Bolagsordningen i sin helhet nns på www.k-

fastigheter.com.

STRUKTUR FÖR

BOLAGSSTYRNING

Bolagsstyrningens mål är att säkerställa att bolaget sköts på

ett för aktieägarna så eektivt sätt som möjligt, men också att

K-Fastigheter följer de regler som nns. Bolagsstyrningen syftar

även till att skapa ordning och systematik för såväl styrelse som

koncernledning. Genom att ha en tydlig struktur samt klara

regler och processer kan styrelsen säkerställa att ledningens och

medarbetarnas fokus ligger på att utveckla verksamheten för att

därigenom skapa aktieägarvärde.

Styrelse och ledning strävar efter att företaget ska leva upp till de

krav som myndigheter, Nasdaq Stockholm, aktieägare och andra

intressentgrupper ställer på bolaget. Styrelsen följer också den

debatt som förs i ämnet och bevakar de rekommendationer som

olika aktörer, såsom Aktiemarknadsnämnden eller revisorer,

utfärdar.

Bolagsstyrning inom K-Fastigheter utövas främst genom

bolagsstämman och styrelsen. I ett vidare perspektiv omfattar

frågorna även bolagsledningen, dess uppgifter samt kontroll- och

rapporteringsfunktionerna inom koncernen.

Det är aktieägarna i K-Fast Holding AB som ytterst fattar beslut om

koncernens styrning. På årsstämman utser aktieägarna styrelse,

styrelsens ordförande och revisorer, beslutar om ersättning till

dessa samt beslutar om hur valberedning ska utses. Styrelsen

ansvarar inför ägarna för koncernens organisation och förvaltning

av koncernens angelägenheter. Aktieägarna utövar sitt inytande

genom årsstämman och extra bolagsstämmor.

K-Fast Holding AB:s bolagsordning finns på

k-fastigheter.com/bolagsstyrning

Gällande Kod finns på bolagsstyrning.se

Externa regelverk

Det externa ramverket för bolagsstyrning

omfattar bland annat:

• Den svenska aktiebolagslagen

• Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter

• Svensk kod för bolagsstyrning (Koden)

• IFRS

• EU:s revisionsförordning

• FN:s Global Compact

• EU:s marknadsmissbruksförordning (MAR)

Viktiga interna regelverk

• Bolagsordningen

• Styrelsens arbetsordning, inklusive VD-

instruktion och riktlinjer för styrelseutskott

• Besluts- och attestordning. Policy avseende

firmateckning, fullmakt och attest

• Handböcker och riktlinjer för väsentliga

delar i verksamheten, bland annat

kommunikationspolicy, finanspolicy,

insiderpolicy och uppförandekod

• Processer för intern kontroll och

riskhantering

Ledning och ansvar är fördelat mellan styrelsen och verkställande

direktören enligt svensk lagstiftning, främst aktiebolagslagen och

årsredovisningslagen, Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter,

bolagsordningen samt interna instruktioner och policydokument.

Revisorerna rapporterar om sin granskning på årsstämman.

AKTIEÄGARES BESLUTSFORA

Enligt aktiebolagslagen är bolagsstämman bolagets högsta

beslutsfattande organ. På bolagsstämman utövar aktieägarna sin

rösträtt i frågor som fastställande av resultat- och balansräkningar,

disposition av bolagets resultat, beviljande av ansvarsfrihet

för styrelseledamöterna och verkställande direktören, val av

styrelseledamöter och revisorer samt fastställande av arvode till

styrelseledamöter och revisorer. Styrelseledamöter tillsätts och

entledigas enligt aktiebolagslagen och bolagsordningen innehåller

inga särskilda regler för detta.

BOLAGSSTÄMMOR

Årsstämma ska hållas inom sex månader från utgången av

varje räkenskapsår. Utöver årsstämma kan extra bolagsstämma

sammankallas om bolagets styrelse, revisorer eller ägare till minst

10 procent av samtliga aktier i K-Fast Holding AB begär det.

Enligt K-Fast Holding AB:s bolagsordning sker kallelse till

bolagsstämma genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar

och genom att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets webbplats,

www.k-fastigheter.com. Att kallelse har skett ska annonseras i

Dagens industri.

Beslut vid bolagsstämma fattas normalt med enkel majoritet. I

vissa frågor föreskriver den svenska aktiebolagslagen att förslag ska

godkännas av en större andel av på stämman företrädda aktier och

avgivna röster.

- bemyndiga styrelsen att fram till årsstämman 2022, vid ett eller

era tillfällen och med eller utan företrädesrätt för aktieägarna,

besluta om en eller era nyemissioner med avvikelse från

aktieägares företrädesrätt, om maximalt 24 000 000 nya aktier

av serie B som motsvarar en tiondel av det totala antalet utgivna

aktier i bolaget

- bemyndiga styrelsen att fram till årsstämman år 2022, vid ett

eller era tillfällen, fatta besluta om förvärv av bolagets egna

aktier av serie B med ett maximalt antal aktier som motsvarar en

tiondel av det totala antalet utgivna aktier i bolaget.

ÅRSSTÄMMA 2022

Årsstämma i K-Fast Holding AB äger rum den 12 maj 2022.

Information om årsstämman publiceras på www.k-fastigheter.com.

Inför årsstämman 2022 föreslår styrelsen att ingen utdelning

lämnas för verksamhetsåret 2021.

VALBEREDNING

Vid extra bolagsstämma den 19 augusti 2019 fattades beslut om

principer för tillsättande av en valberedning. K-Fastigheters

valberedning inför årsstämman 2022 har utsetts enligt dessa

principer. I enlighet med Koden och bolagets principer har

valberedningen oentliggjorts senast sex månader före

årsstämman. Valberedningen ska bestå av styrelsens ordförande

samt representanter för de tre röstmässigt största aktieägarna

vid utgången av tredje kvartalet året före årsstämman. Komplett

beskrivning av principerna för tillsättande av och instruktion

avseende valberedningen nns på bolagets webbplats,

k-fastigheter.com.

RÄTT ATT DELTA I

BOLAGSSTÄMMA

Den som önskar delta i bolagsstämma ska dels vara införd som

aktieägare i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken

sex bankdagar före bolagsstämman, dels anmäla sin avsikt att

delta till K-Fastigheter senast den dag som anges i kallelsen till

bolagsstämman. Vanligtvis är det möjligt för aktieägare att anmäla

sig till bolagsstämman på era olika sätt, vilka anges i kallelsen

till bolagsstämman. För att få delta i stämman måste den som

låtit förvaltarregistrera sina aktier, utöver att anmäla sin avsikt

att delta, låta registrera aktierna i eget namn så att vederbörande

är registrerad som aktieägare i den av Euroclear Sweden AB förda

aktieboken senast fyra bankdagar före bolagsstämman. Aktieägare

som inte är personligen närvarande vid bolagsstämma får utöva sin

rätt vid stämman genom ombud. Aktieägare som är personligen

närvarande vid bolagsstämma, alternativt ombud för frånvarande

aktieägare, får ha med sig högst två biträden.

AKTIEÄGARES INITIATIVRÄTT

En aktieägare som vill få ett ärende behandlat vid en bolagsstämma

ska begära detta skriftligen hos K-Fastigheters styrelse.

Ärendet tas upp vid bolagsstämman om begäran har kommit

in till styrelsen senast en vecka före den tidpunkt då kallelse

enligt aktiebolagslagen tidigast får utfärdas eller efter denna

tidpunkt men i sådan tid att ärendet kan tas upp i kallelsen till

bolagsstämman.

RÖSTRÄTT

I K-Fast Holding AB nns aktier av två serier: A-aktier respektive

B-aktier. En A-aktie berättigar ägaren till fem röster och en B-aktie

till en röst. Såväl A-aktier som B-aktier berättigar ägarna till lika

stor andel av bolagets tillgångar och vinst.

Den 7 juni 2021 genomförde K-Fast Holding AB en aktiesplit 6:1.

Totalt antal aktier i K-Fast Holding AB uppgick den 31 december

2021 till 215 331 168 st, fördelade på 22 500 000 A-aktier,

motsvarande 112 500 000 röster, respektive 192 831 168 B-aktier,

motsvarande 192 831 168 röster. Totalt antal röster uppgick den

31 december 2021 till 305 331 168. B-aktierna representerade 63,2

procent av rösterna och 89,6 procent av aktiekapitalet.

Ytterligare information om aktien och aktieägare nns på sid 141.

ÅRSSTÄMMA 2021

Årsstämma hölls den 19 maj 2021 i Hässleholm genom

poströstning i syfte att minska risken för spridning av Covid-19.

På stämman deltog eller företräddes sammanlagt 62 aktieägare

motsvarande ca 94 procent av det totala antalet röster i bolaget.

Protokoll fört vid årsstämman nns tillgängligt på bolagets

webbplats. På stämman fattade aktieägarna beslut om bland annat

följande:

- att inte lämna utdelning för verksamhetsåret 2020

- omval enligt förslag från valberedningen av Ulf Johansson,

Christian Karlsson, Jacob Karlsson, Sara Mindus, Jesper

Mårtensson och Erik Selin till styrelseledamöter och att utse Erik

Selin till styrelsens ordförande för tiden fram till slutet av nästa

årsstämma

- omval enligt förslag från valberedningen av Ernst & Young

Aktiebolag som revisor för tiden fram till slutet av nästa årsstämma

med huvudansvarig auktoriserad revisor Stefan Svensson

- styrelsearvode om 200 000 kr för påföljande mandatperiod för

de styrelseledamöter som inte är anställda av K-Fastigheter. Erik

Selin erhåller inte något styrelsearvode

- ändring av bolagsordningen för att möjliggöra uppdelning av

aktier (aktiesplit) så att varje bentlig aktie delas upp i sex aktier

av samma aktieslag

Valberedningen inför årsstämman 2022

  

Stefan Alvarsson / Jacob Karlsson AB 39,3% Ja/Nej

Shahram Rahi / Erik Selin Fastigheter AB 39,3% Ja/Nej

Eva Gottfridsdotter-Nilsson / Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 3,4% Ja/Ja

Erik Selin, styrelseordförande i K-Fast Holding AB

* Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen/till den i bolaget röstmässigt största aktieägaren.

Sammansättningen av valberedningen oentliggjordes genom

separat pressmeddelande den 22 oktober 2021 samt på

K-Fastigheters webbplats, där det även anges hur aktieägare har

möjlighet att lämna förslag till valberedningen.

Valberedningens uppgift är att bereda och lämna förslag till nästa

årsstämma på ordförande och övriga ledamöter i styrelsen samt om

arvode till ordföranden och övriga ledamöter. I valberedningens

uppdrag ingår att utvärdera styrelsens arbete, i första hand utifrån

den rapport som styrelsens ordförande lämnar till valberedningen.

Valberedningen föreslår även val av revisorer och arvode till dessa.

Styrelsen ska ha en, för sitt arbete i K-Fast Holding AB:s styrelse,

ändamålsenlig erfarenhet och kompetens för den verksamhet

som bedrivs för att kunna identiera och förstå de risker som

kan uppstå i verksamheten och de regelverk som reglerar den

verksamhet som bedrivs. Valberedningen ska beakta K-Fastigheters

mångfaldspolicy, vilken följer punkt 4.1 i Koden, i sitt förslag

gällande val av styrelseledamöter till styrelsen.

Det åligger valberedningen att beakta policyn, med målsättning

att åstadkomma en ändamålsenlig sammansättning av styrelsen.

Vid inval av nya styrelseledamöter ska den enskilda ledamotens

lämplighet prövas i syfte att uppnå en styrelse med en samlad

kompetens som är tillräcklig för en ändamålsenlig styrning av

bolaget. I enlighet med punkt 4.1 i Svensk kod för bolagsstyrning

ska bolagets styrelse ha en med hänsyn till bolagets verksamhet,

utvecklingsskede och förhållanden i övrigt ändamålsenlig

sammansättning, präglad av mångsidighet och bredd avseende

de bolagsstämmovalda ledamöternas kompetens, erfarenhet och

bakgrund och att en jämn könsfördelning ska eftersträvas.

Utöver Jacob Karlsson AB och Erik Selin Fastigheter Aktiebolag,

som vardera representerar 39,3 procent av rösterna nns inga

ytterligare aktieägare som representerar mer än 10 procent av

rösterna.

EXTERNA REVISORER

Enligt bolagets bolagsordning antagen den 19 maj 2021 ska

bolagets årsstämma utse en eller två revisorer med eller utan

revisorssuppleanter eller ett eller två registrerade revisionsbolag.

Bolagets revisorer utses för perioden intill slutet av nästa årsstämma.

Revisorn ska granska K-Fastigheters årsredovisning och bokföring

samt styrelsens och den verkställande direktörens förvaltning.

K-Fast Holding AB är moderbolag i en koncern och K-Fastigheters

revisor granskar koncernredovisningen samt koncernbolagens

inbördes förhållanden. Revisorn ska efter varje räkenskapsår

lämna en revisionsberättelse och en koncernrevisionsberättelse till

årsstämman.

Det senaste revisorsvalet skedde på årsstämman den 19 maj 2021

då Ernst & Young AB omvaldes. Stefan Svensson är huvudansvarig

revisor.

Revisor i K-Fastigheter och huvudansvarig sedan

2016. Auktoriserad revisor och medlem i FAR.

Övriga större uppdrag: Executive Property,

Fitness24seven och ONE Nordic.

Tidigare större uppdrag: Bergendahl & Son och

IKEA Centres.

Stefan Svensson

Revisor i K-Fastigheter

Styrelsens sammansättning, närvaro och ersättning





Oberoende i förhållande till: Närvaro Ersättning





    

Erik Selin, ordförande 2018 Ja Nej 10 av 11 6 av 7 1 av 1 -

Ulf Johansson, ledamot 2019 Ja Ja 11 av 11 7 av 7 1 av 1 200 000 kr

Christian Karlsson, ledamot 2019 Nej Nej 11 av 11 - - 200 000 kr

Sara Mindus, ledamot 2019 Ja Ja 11 av 11 7 av 7 1 av 1 200 000 kr

Jesper Mårtensson. ledamot 2018 Ja Nej 11 av 11 - - 200 000 kr

Jacob Karlsson, ledamot 2010 Nej Nej 11 av 11 - - -

STYRELSENS SAMMANSÄTTNING

Styrelseledamöterna utses normalt av årsstämman för tiden

intill slutet av nästa årsstämma. Enligt K-Fast Holding AB:s

bolagsordning ska styrelsen bestå av lägst tre och högst åtta

ledamöter utan suppleanter. I enlighet med Koden ska styrelsens

ordförande utses av årsstämman. Högst en bolagsstämmovald

styrelseledamot får arbeta i K-Fastigheters ledning eller i

ledningen av dotterbolag. Majoriteten av de bolagsstämmovalda

styrelseledamöterna ska vara oberoende i förhållande till

K-Fastigheter och bolagsledningen. Minst två av de styrelseledamöter

som är oberoende i förhållande till K-Fastigheter och bolagsledningen

ska även vara oberoende i förhållande till K-Fastigheters större

aktieägare. Mer information om bolagets styrelse nns på sid 51.

STYRELSENS ANSVAR

Styrelsen är bolagets näst högsta beslutsfattande organ efter

bolagsstämman. Enligt aktiebolagslagen svarar styrelsen för

K-Fastigheters organisation och förvaltningen av bolagets

angelägenheter.

Styrelsen ska fortlöpande bedöma K-Fastigheters ekonomiska

situation. Styrelsen ska se till att bokföringen, medelsförvaltningen

och K-Fastigheters ekonomiska förhållanden i övrigt kontrolleras

på ett betryggande sätt.

Enligt Koden ingår det i styrelsens uppgifter att bland annat

fastställa bolagets övergripande mål och strategi, tillsätta,

utvärdera och vid behov entlediga verkställande direktör,

identiera hur hållbarhetsfrågor påverkar bolagets risker och

aärsmöjligheter, fastställa erforderliga riktlinjer för bolagets

uppträdande i samhället i syfte att säkerställa dess långsiktigt

värdeskapande förmåga, se till att det nns ändamålsenliga system

för uppföljning och kontroll av bolagets verksamhet och de risker

för bolaget som dess verksamhet är förknippad med, se till att

det nns en tillfredsställande kontroll av bolagets efterlevnad

av lagar och andra regler som gäller för bolagets verksamhet,

bolagets efterlevnad av interna riktlinjer, säkerställa att bolagets

informationsgivning präglas av öppenhet samt är korrekt, relevant

och tillförlitlig.

STYRELSEN 2021

Styrelsen har, sedan årsstämma 2 april 2019, bestått av sex

ledamöter. Styrelsen är beslutsför om er än hälften av antalet

styrelseledamöter är närvarande. Styrelseordföranden har

utslagsröst vid lika röstetal. Styrelsen i K-Fast Holding AB

består av personer som har bred erfarenhet och kompetens

från fastighetsbranschen, aärsutveckling, hållbarhetsfrågor

och nansiering. Ett antal av ledamöterna har erfarenhet från

styrelsearbete i andra börsnoterade bolag.

Samtliga styrelseledamöter har genomgått Nasdaq Stockholms

utbildning för styrelse och ledande befattningshavare. Därefter

erhåller styrelsen löpande information om bland annat

regeländringar och sådana frågor som rör verksamheten och

styrelsens ansvar i ett noterat bolag.

K-Fastigheters rma tecknas, förutom av styrelsen, av styrelsens

ledamöter två i förening samt en styrelseledamot och bolagets

vice VD/nanschef i förening. Om vissa uppgifter delegeras till

en eller era av styrelsens ledamöter eller till andra ska styrelsen

handla med omsorg och fortlöpande kontrollera om delegationen

kan upprätthållas.

Styrelseordföranden ska se till att styrelsens arbete bedrivs eektivt

och att styrelsen fullgör sina åligganden.

STYRELSENS ARBETSORDNING

I sitt arbete följer styrelsen en skriftlig arbetsordning.

Arbetsordningen fastställs årligen och reglerar bland annat

funktioner och fördelning av arbete mellan styrelseledamöterna

och verkställande direktören respektive mellan styrelsen

och dess olika utskott samt vissa procedurfrågor rörande

sammankallande av styrelsesammanträden. Arbetsordningen

föreskriver också att styrelsen ska ha ett revisionsutskott och

ett ersättningsutskott. Styrelsens ordförande är ordförande i

utskotten. Styrelsen sammanträder enligt ett årligen fastställt

schema. Utöver dessa ordinarie sammanträden ska styrelsen

sammankallas om styrelseordföranden anser att det behövs eller

om en styrelseledamot eller den verkställande direktören begär

det. I enlighet med aktiebolagslagen har styrelsen även fastställt en

instruktion för den verkställande direktören, vilken innefattar en

instruktion om såväl intern rapportering till styrelsen som bolagets

externa rapportering till marknaden.

REVISIONSUTSKOTT

Styrelsen har inrättat ett revisionsutskott bestående av tre

ledamöter: Ulf Johansson, Sara Mindus och Erik Selin. Erik Selin

är ordförande och Sara Mindus är vice ordförande för utskottet.

Revisionsutskottet ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar

och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets nansiella

rapportering, övervaka eektiviteten i bolagets interna

kontroll, internrevision (om sådan funktion inrättas framöver)

och riskhantering, hålla sig informerat om revisionen av

årsredovisningen och koncernredovisningen samt om slutsatserna

av Revisorsinspektionens kvalitetskontroll. Utskottet ska även

granska och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet

och då särskilt uppmärksamma om revisorn tillhandahåller bolaget

andra tjänster än revision.

ERSÄTTNINGSUTSKOTT

Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott bestående av tre

ledamöter: Ulf Johansson, Sara Mindus och Erik Selin. Erik Selin

är ordförande för utskottet.

Ersättningsutskottets huvudsakliga uppgifter är att bereda

styrelsens beslut i frågor om ersättningsprinciper, ersättningar

och andra anställningsvillkor för styrelseledamöter, verkställande

direktör och bolagsledningen, följa och utvärdera eventuella

program för rörliga ersättningar för bolagsledningen, samt följa och

utvärdera tillämpningen av riktlinjer för ersättningar till ledande

befattningshavare fastställda av bolagsstämman samt gällande

ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer.

STYRELSENS ORDFÖRANDE

Av styrelsens arbetsordning framgår bland annat att ordföranden

ska se till att styrelsens arbete bedrivs eektivt och att styrelsen

fullgör sina skyldigheter. I detta ligger att organisera och leda

styrelsens arbete samt skapa bästa möjliga förutsättningar för

dess arbete. Dessutom ska ordföranden se till att styrelsens

ledamöter löpande uppdaterar och fördjupar sina kunskaper

om bolaget och att nya ledamöter får lämplig introduktion och

utbildning. Ordföranden ska stå till förfogande som rådgivare

och diskussionspartner till verkställande direktören men också

utvärdera dennes arbete samt redogöra för sin bedömning

i styrelsen. Därutöver ankommer det på ordförande att se

till att styrelsens arbete utvärderas årligen och att informera

valberedningen om utvärderingen.

Vid årsstämman den 19 maj 2021 valdes Erik Selin till styrelsens

ordförande. Styrelseordföranden deltar ej i den operativa ledningen

av bolaget.

STYRELSENS ARBETE

Styrelsen har under verksamhetsåret 2021 genomfört elva

protokollförda sammanträden. Bolagets VD och/eller vVD och

nanschef ska som huvudregel vara föredragande i styrelsen.

Bolagets medarbetare, revisor eller annan extern konsult ska

adjungeras till styrelsemöten för att delta och föredra ärenden

vid behov. Styrelseledamoten Christian Karlsson är styrelsens

sekreterare.

Styrelsen behandlade vid sina möten de fasta punkter som, i

enlighet med styrelsens arbetsordning, förelåg vid respektive

styrelsemöte. Hit hör aärsläge, budget, delårsrapporter och

årsbokslut. I övrigt fokuserades arbetet på att vidareutveckla sedan

tidigare framtagna dokument.

Utöver de schemalagda mötena består styrelsens arbete av löpande

ekonomisk uppföljning, utvärdering av strategi, rekommendationer

kring ersättningsnivåer, förvärvsfrågor samt frågor kring

redovisning och revision.

Styrelsen har under hösten 2021 utvärderat sitt arbete.

Utvärderingen visade på ett öppet och konstruktivt styrelseklimat

och en mycket väl fungerande beslutsprocess och samspel

med bolagets ledning. I utvärderingen granskades bland annat

arbetsklimat, arbetsformer gällande införande av nya rutiner,

aärsprocesser, strategiska frågor, uppföljning- och kontrollsystem,

tillgång till och behov av särskild styrelsekompetens,

successionsordning, moral, etik och kommunikation.

Utvärderingen och efterföljande styrelsediskussion tjänar som

underlag för en fortlöpande utveckling av styrelsens arbetssätt

och säkerställer att styrelsen kan fatta så välgrundade beslut

som möjligt. Styrelseutvärderingen följer riktlinjerna för

styrelseutvärderingen i Koden.

NÄRVARO STYRELSEMÖTE

Se information på sid 43.

VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR

Bolagets verkställande direktör sköter, i enlighet med

bestämmelserna i aktiebolagslagen, den löpande förvaltningen i

K-Fastigheter enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar.

Åtgärder som med hänsyn till omfattningen och arten av bolagets

verksamhet är av osedvanligt slag eller stor betydelse faller utanför

den löpande förvaltningen och ska därför som huvudregel beredas

och föredras styrelsen för beslut. Den verkställande direktören

ska också vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets

bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att

medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.

Den verkställande direktören är ett i förhållande till styrelsen

underordnat bolagsorgan, och styrelsen kan också själv avgöra

ärenden som ingår i den löpande förvaltningen. Den verkställande

direktörens arbete och roll samt arbetsfördelningen mellan

styrelsen och den verkställande direktören framgår av en av

styrelsen fastställd skriftlig VD-instruktion och styrelsen utvärderar

löpande den verkställande direktörens arbete.

JÄV

Styrelseledamot eller verkställande direktör får inte handlägga

frågor rörande avtal mellan sig själv och bolaget eller koncernen.

Denne får inte heller handlägga fråga om avtal mellan bolaget och

tredje man, om denne har ett väsentligt intresse som kan strida mot

bolagets. Med avtal som avses ovan jämställs rättegång eller annan

talan. Det åligger styrelseledamot eller verkställande direktör att i

förekommande fall upplysa om en jävsituation skulle föreligga.



Möte 1, 14 januari 2021

- Beslut om nansiering

Möte 2, 25 februari 2021

- Godkännande av

bokslutskommuniké

- Aärsplan

- Arbetsordning för styrelsen, VD-

instruktion och instruktioner för

styrelseutskott

Kvartal 2

Möte 3, 12 april 2021

- Godkännande av kallelse till

årsstämma

- Godkännande av årsredovisning,

bolagsstyrningsrapport och

hållbarhetsrapport

- Godkännande av ersättningsrapport

- Anslutning till FN Global Compact

Möte 4, 6 maj 2021

- Godkännande av delårsrapport

avseende perioden januari–mars

2021

- Prognos för räkenskapsåret

Möte 5, 19 maj 2021

(konstituerande styrelsesammanträde)

- Beslut om rmateckning

- Val av ledamöter i styrelseutskott

Möte 6, 31 maj 2021

- Beslut om avstämningsdag med

anledning av bolagsstämmans

beslut om uppdelning av aktier



Möte 7, 29 juli 2021

- Godkännande av delårsrapport

avseende perioden januari–juni

2021

- Prognos för räkenskapsåret

- Fastställande av

rapporteringsdatum 2022

Möte 8, 15 september 2021

- Beslut om nansiering



Möte 9, 11 november 2021

- Genomgång av policyefterlevnad

- Genomgång av policydokument

- Genomgång av intern kontroll

- Genomgång av riskhantering

- Genomgång av revisionsplan

- Beslut om fastställande av

delårsrapport avseende perioden

januari–september 2021

Möte 10, 18 november 2021

- Beslut om obligation

Möte 11, 16 december 2021

- Fastställande av budget

- Utvärdering av styrelsens arbete

- Utvärdering av bonusgrundande

punkter och lönerevision

- Fastställande av attestordning

- Fastställande av policydokument

STYRELSEÅRET 2021

ERSÄTTNINGSRAPPORT

Styrelsen föreslår, och årsstämman beslutar

om, riktlinjer för bestämmande av ersättning till

styrelseledamöter och anställningsvillkor för VD och

övriga ledande befattningshavare.

Vid årsstämma den 19 maj 2020 beslutades om fastställande

av nya riktlinjer för ersättning till styrelse och ledande

befattningshavare. Riktlinjerna omfattar inte ersättningar som

beslutas av bolagsstämma. Med ledande befattningshavare avses i

riktlinjerna den verkställande direktören samt övriga medlemmar

av koncernledningen. Riktlinjerna ska underställas årsstämman för

beslut åtminstone vart fjärde år.

Riktlinjernas främjande av bolagets aärsstrategi,

långsiktiga intressen och hållbarhet

Bolagets övergripande målsättning med verksamheten är att skapa

en långsiktigt god värdetillväxt för aktieägarna. Värdeskapande

mäts över en konjunkturcykel som tillväxt i långsiktigt

substansvärde per aktie. Detta ska ske genom att projektutveckla,

bygga och förvalta hyresbostäder belägna på utvalda orter och att

verka lokalt nära sina samarbetspartners och hyresgäster genom

egen närvaro på de orter där bolaget är etablerat, samt genom

att samverka med aktörer inom samhällssektorn. Hållbarhet

är en central del i bolagets aär där de prioriterade områdena

är att bidra till en bättre miljö genom energieektiva lösningar

i fastigheterna och att vara en ansvarstagande arbetsgivare

som attraherar och utvecklar sina medarbetare. För ytterligare

information om bolagets aärsstrategi, långsiktiga intressen och

hållbarhet hänvisas till bolagets webbplats www.k-fastigheter.

com. För att främja bolagets aärsstrategi, långsiktiga intressen

och hållbarhet, och på så sätt skapa en långsiktigt god värdetillväxt

för aktieägarna, ska bolaget erbjuda marknadsanpassad och

konkurrenskraftig ersättning, men inte vara löneledande i

förhållande till jämförbara företag.

Formerna för ersättning m.m.

Marknadsmässiga ersättningsnivåer och anställningsvillkor är en

förutsättning för att behålla och, vid behov, rekrytera personer

till ledande befattningar med den kompetens och erfarenhet

som krävs. Den totala ersättningen ska baseras på faktorer

så som befattning, prestation och individuell kvalikation.

Ersättningen får bestå av följande komponenter: fast lön, rörlig

eller prestationsbaserad lön, pensionsförmåner och andra

förmåner. Bolagsstämman kan därutöver – och oberoende av dessa

riktlinjer – besluta om exempelvis aktie- och aktiekursrelaterade

ersättningar.

Fast lön

Ersättningen ska baseras på arbetsuppgifternas betydelse, krav på

kompetens, erfarenhet och prestation. Den fasta grundlönen ska

anses motsvara en marknadsmässig kompensation för ett fullgott

arbete. Den fasta grundlönen ska ses över årligen för att säkerställa

att lönen är marknadsmässig och konkurrenskraftig.

Rörlig lön

Rörlig eller prestationsbaserad ersättning kan för ledande

befattningshavare utgå med motsvarande högst 50 procent av den

fasta lönen per kalenderår. Ingen rörlig eller prestationsbaserad

ersättning utgår till verkställande direktör.

Kriterier utdelning av rörlig kontantersättning m.m.

Den rörliga kontantersättningen ska vara kopplad till

förutbestämda och mätbara kriterier som kan vara nansiella

eller icke-nansiella. De kan också utgöras av individanpassade

kvantitativa eller kvalitativa mål. Kriterierna ska vara utformade

så att de främjar bolagets aärsstrategi och långsiktiga intressen,

inklusive dess hållbarhet, genom att exempelvis ha en tydlig

koppling till aärsstrategin eller främja befattningshavarens

långsiktiga utveckling.

När mätperioden för uppfyllelse av kriterier för utbetalning

av rörlig kontantersättning avslutats ska bedömas i vilken

utsträckning kriterierna har uppfyllts. Verkställande direktören

ansvarar för bedömningen såvitt avser rörlig kontantersättning

till övriga befattningshavare. Såvitt avser nansiella mål ska

bedömningen baseras på den av bolaget senast oentliggjorda

nansiella informationen.

Pensionsförmåner

Pensionsavsättningar kan göras för verkställande direktör och

ledande befattningshavare. Pensionsåldern för den verkställande

direktören och övriga medlemmar av företagsledningen ska vara

65 år. Pensionsåtaganden ska vara premiebaserade och innebära

att bolaget inte har några ytterligare åtaganden efter erläggande av

årliga premier.

Andra förmåner

Andra förmåner ska vara marknadsmässiga och bidra till att

underlätta den ledande befattningshavarens möjligheter att

fullgöra sina arbetsuppgifter. Sådana förmåner kan utgå i form av

exempelvis sjukvårdsförsäkring och bilförmån.

Upphörande av anställning

För verkställande direktören gäller en ömsesidig uppsägningstid om

tolv månader. Vid uppsägning från bolagets sida har den verkställande

direktören därutöver rätt till avgångsvederlag uppgående till sex

månadslöner. För övriga ledande befattningshavare ska

marknadsmässiga och sedvanliga uppsägningsvillkor eftersträvas och

avgångsvederlag ska ej utgå. Vid uppsägning från bolagets sida ska

uppsägningstiden vara högst tolv månader och vid uppsägning från

den anställdes sida högst sex månader. För ledande befattningshavare

tillämpas i övrigt de villkor som bolaget tillämpar för övriga anställda

i koncernen, antingen enligt kollektivavtal eller enligt ensidiga

utfästelser från bolagets sida till de anställda.

Arvode till styrelsen 2020–2022 (gällande från resp. årsstämma)

Kr  

Styrelsens ordförande - -

Ledamot i styrelsen 200 000 200 000

Ordförande i revisionsutskottet - -

Ledamot i revisionsutskottet - -

Ordförande i ersättningsutskottet - -

Ledamot i ersättningsutskottet - -

Beslutsprocessen för att fastställa, se över och

genomföra riktlinjerna

Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott med huvudsakliga

uppgifter att bereda styrelsens beslut i frågor om ersättningsprinciper,

ersättningar och andra anställningsvillkor för verkställande

direktör och ledande befattningshavare. Ersättningsutskottet

ska således utarbeta förslag avseende riktlinjer för ersättning

till styrelseledamöter, verkställande direktör och ledande

befattningshavare, som styrelsen ska underställa årsstämman för

beslut åtminstone vart fjärde år.

Ersättningsutskottet ska vidare följa och utvärdera pågående och

under året avslutade program för rörliga ersättningar till ledande

befattningshavare, samt följa och utvärdera tillämpningen av de

riktlinjer för ersättningar till styrelseledamöter, verkställande

direktör och ledande befattningshavare som bolagsstämman

beslutat om samt gällande ersättningsstrukturer och

ersättningsnivåer i bolaget.

Styrelsens ordförande kan vara ordförande i utskottet. Övriga

ledamöter ska vara oberoende i förhållande till bolaget,

verkställande direktör och ledande befattningshavare. Om

ersättningsutskottet anlitar extern uppdragstagare för sitt arbete

ska utskottet försäkra sig om att ingen intressekonikt föreligger

i förhållande till andra uppdrag som denne kan ha för bolaget,

verkställande direktör eller ledande befattningshavare. Verkställande

direktörens ersättning bereds av ersättningsutskottet och fastställs

av styrelsen vid ordinarie styrelsemöte.

Verkställande direktören deltar inte i detta beslut. Styrelsen

uppdrar åt verkställande direktören att förhandla med ledande

befattningshavare i enlighet med dessa riktlinjer.

Ersättningsutskottet bereder ett förslag till styrelsen avseende

ersättningsnivåer för ledande befattningshavare efter förslag från

verkställande direktören. Om styrelseledamot utför arbete för

bolagets räkning, utöver styrelsearbetet, ska konsultarvode och

annan ersättning för sådant arbete kunna utgå efter särskilt beslut

av styrelsen.

För styrelsearbete utgår ingen ersättning utöver det styrelsearvode

som bolagsstämman beslutar om.

Frångående av riktlinjerna

Styrelsen har rätt att frångå ovanstående riktlinjer helt eller delvis

om det i ett enskilt fall nns särskilda skäl som motiverar det. Som

angivits ovan ingår det i ersättningsutskottets uppgifter att bereda

styrelsens beslut i ersättningsfrågor, vilket innefattar beslut om

avsteg från riktlinjerna.

Avsteg får endast göras om det bedöms vara nödvändigt för att

tillgodose bolagets långsiktiga intressen och hållbarhet eller för att

säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft.

Om styrelsen gör avsteg från riktlinjerna för ersättning

till styrelseledamöter, verkställande direktör och ledande

befattningshavare ska detta redovisas vid nästkommande årsstämma.

ERSÄTTNING TILL STYRELSEN

Vid ordinarie bolagsstämma den 19 maj 2021 beslutades att

styrelsearvode för tiden intill slutet av nästa ordinarie bolagsstämma

ska utgå med 200 000 kr till vardera av de av bolagsstämman

utsedda ledamöterna, med undantag för styrelseordföranden Erik

Selin samt Jacob Karlsson, till vilka något arvode inte ska utgå.

Arvodet inkluderar ersättning för eventuellt arbete i utskotten.

ERSÄTTNING TILL EXTERNA

REVISORER

Vid årsstämman 2021 valdes Ernst & Young AB (”EY”) till bolagets

externa revisorer för en ettårsperiod fram till årsstämman 2022. EY

avger revisionsberättelse för K-Fast Holding AB, årsredovisningar

för bolagets dotterbolag, koncernredovisning och förvaltningen av

K-Fast Holding AB.

Revisorerna genomför även en översiktlig granskning av bolagets

nansiella rapport för det tredje kvartalet. Revisionen sker i

enlighet med aktiebolagslagen, International Standards on

Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige.

Under räkenskapsåret 2021 uppgick den totala ersättningen till

bolagets revisor till 3,3 mkr (1,9), varav 2,4 mkr (0,7) var hänförligt

till moderbolaget. 3,1 mkr (1,8) avsåg tjänster relaterade till

revision. Se även not 8 Ersättning till revisorerna.

VERKSTÄLLANDE DIREKTÖREN

För den verkställande direktören ska gälla en ömsesidig

uppsägningstid om tolv månader. Vid uppsägning från bolagets

sida har den verkställande direktören därutöver rätt till

avgångsvederlag uppgående till sex månadslöner. För övriga

medlemmar av koncernledningen ska marknadsmässiga och

sedvanliga uppsägningsvillkor eftersträvas och avgångsvederlag ska

ej utgå. Vid uppsägning från bolagets sida ska uppsägningstiden

vara högst tolv månader och vid uppsägning från den anställdes

sida högst sex månader. För bolagsledningen tillämpas i övrigt

de villkor som bolaget tillämpar för övriga anställda i koncernen,

antingen enligt kollektivavtal eller enligt ensidiga utfästelser från

bolagets sida till de anställda.

Riktlinjerna får frångås om det i ett enskilt fall nns särskilda skäl

för det.

AKTIERELATERADE

INCITAMENTSPROGRAM

Det nns för närvarande inga särskilda program för personalens

förvärv av aktier eller liknande instrument och inga utestående

aktierelaterade incitamentsprogram. Det nns för närvarande inga

bonusprogram för ledande befattningshavare.

ANDRA FÖRMÅNER

Bolaget erbjuder andra förmåner till ledande befattningshavare.

Sådana förmåner kan exempelvis innefatta sjukvårdsförsäkring,

friskvårdsbidrag och bilförmån.

AVTAL OM ERSÄTTNING EFTER

AVSLUTAD ANSTÄLLNING

Bolaget tillhandahåller ersättningar efter avslutad anställning

genom både avgiftsbestämda och förmånsbestämda

pensionsplaner. Avgiftsbestämda pensionsplaner innebär att

K-Fastigheter betalar fastställda avgifter till tredjepartsleverantörer

avseende era försäkringar för enskilda anställda. Bolaget har

inga förpliktelser att betala ytterligare avgifter utöver betalningar

av den fastställda avgiften som redovisas som en kostnad i den

period då den relevanta tjänsten utförs. Förmånsbestämda

pensionsplaner följer den så kallade ITP-planen och avgifter betalas

till tredjepartsleverantörer.

Utöver vad som anges ovan i detta avsnitt har bolaget inte

slutit något avtal med medlem av förvaltnings-, lednings- eller

kontrollorgan som ger sådan medlem rätt till pension eller

liknande förmåner efter avslutad tjänst. Bolaget har inga avsatta

eller upplupna belopp för pensioner och liknande förmåner efter

avslutad anställning eller uppdrag.



Fast lön och annan ersättning (inkl.förmåner) Pension Totalt

 2020  2020  2020

VD och koncernchef 1,4 1,4 0,0 0,0 1,4 1,4

Övriga ledamöter i koncernledningen 9,3 4,5 2,6 0,9 11,6 5,4

      

INTERN KONTROLL OCH RISKBEDÖMNING

STYRELSENS RAPPORT OM

INTERN KONTROLL

Styrelsens ansvar för den interna kontrollen regleras i

aktiebolagslagen, årsredovisningslagen – som innehåller krav på

att information om de viktigaste inslagen i K-Fastigheters system

för intern kontroll och riskhantering i samband med den nansiella

rapporteringen varje år ska ingå i bolagsstyrningsrapporten – samt

Koden. Styrelsen ska bland annat tillse att K-Fastigheter har god

intern kontroll och formaliserade rutiner som säkerställer att

fastlagda principer för nansiell rapportering och intern kontroll

efterlevs samt att det nns ändamålsenliga system för uppföljning

och kontroll av K-Fastigheters verksamhet och de risker som

bolaget och dess verksamhet är förknippade med.

Den interna kontrollens övergripande syfte är att i rimlig grad

säkerställa att K-Fastigheters operativa strategier och mål

följs upp och att ägarnas investering skyddas. Den interna

kontrollen ska vidare säkerställa att den externa nansiella

rapporteringen med rimlig säkerhet är tillförlitlig och upprättad

i överensstämmelse med god redovisningssed, att tillämpliga

lagar och förordningar följs samt att krav på börsnoterade bolag

efterlevs. Kontrollmiljön utgör basen för den interna kontrollen

som även omfattar riskbedömning, kontrollaktiviteter, information

och kommunikation samt uppföljning.

KONTROLLMILJÖ

Styrelsen har det övergripande ansvaret för den interna kontrollen

avseende den nansiella rapporteringen. I syfte att skapa och

vidmakthålla en fungerande kontrollmiljö har styrelsen antagit

ett antal policyer och styrdokument som reglerar den nansiella

rapporteringen. Dessa utgörs huvudsakligen av styrelsens

arbetsordning, instruktioner för den verkställande direktören,

instruktioner för av styrelsen inrättade utskott och instruktioner

för nansiell rapportering.

Styrelsen har också antagit en särskild attestordning samt en

nanspolicy. K-Fastigheter har även en ekonomihandbok som

innehåller principer, riktlinjer och processbeskrivningar för

redovisning och nansiell rapportering. Styrelsen har vidare

inrättat ett revisionsutskott som har till huvudsaklig uppgift

att övervaka bolagets nansiella rapportering, att övervaka

eektiviteten i K-Fastigheters interna kontroll, internrevision (i den

mån sådan funktion inrättas) och riskhantering, samt att granska

och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet.

Ansvaret för det dagliga arbetet med att upprätthålla kontrollmiljön

åvilar primärt K-Fastigheters vice VD och nanschef, som rapporterar

löpande till styrelsen i enlighet med fastställda instruktioner.

Koncernens ekonomiavdelningar spelar en betydelsefull roll vad

gäller tillförlitlig nansiell information. De är ansvariga för en

fullständig, korrekt och i tid lämnad nansiell rapportering.

Ekonomicheferna rapporterar till bolagets vice VD och nanschef, som

i sin tur rapporterar till den verkställande direktören och styrelsen.

Förutom den interna uppföljningen och rapporteringen, rapporterar

K-Fastigheters externa revisorer under verksamhetsåret till

verkställande direktören och styrelsen. Revisorernas rapportering

ger styrelsen en god uppfattning och ett tillförlitligt underlag

avseende den nansiella rapporteringen i årsredovisningen.

BEHOV AV INTERNREVISION

Eektiviteten vid internrevision är till stor del beroende av bolagets

organisationsstruktur och organisationens storlek. K-Fastigheter

har en relativt liten organisation där administrationen sköts från

bolagets kontor i Hässleholm. Bolagsledningen följer kontinuerligt

upp resultat- och balansräkning. Sammantaget medför detta att det

inte anses motiverat att ha en särskild enhet för internrevision.

RISKBEDÖMNING OCH

KONTROLLAKTIVITETER

I riskbedömningen ingår att identiera och utvärdera risken för

väsentliga fel i K-Fastigheters verksamhetsprocesser, vilket bland

annat omfattar redovisningen och rapporteringen på koncern-

och dotterbolagsnivå. Riskbedömning görs löpande och enligt

fastställda riktlinjer med fokus på bolagets väsentliga

verksamhetsprocesser. Inom styrelsen ansvarar primärt

revisionsutskottet för att löpande utvärdera bolagets risksituation

varefter styrelsen gör en årlig genomgång av risksituationen.

Kontrollaktiviteter syftar till att identiera och begränsa risker.

Styrelsen ansvarar för den interna kontrollen och uppföljning

av bolagsledningen. Detta sker genom både interna och externa

kontrollaktiviteter samt genom granskning och uppföljning av

bolagets policyer och styrdokument. Kontrollaktiviteter följs upp

och dokumenteras på process- och rollnivå genom en av bolaget

utvecklad webb-applikation, benämnd IKV (Internt Kontroll-

Verktyg). IKV säkerställer att K-Fastigheters medarbetare

i sin specika roll får tillgång till relevant information (och

kunskap) vid rätt tidpunkt för att kunna genomföra stipulerad

kontrollaktivitet, samt att uppföljning kan ske på ett systematiskt

sätt för att säkerställa att kontrollsystemet upprätthålls. De

koncernövergripande riktlinjerna för intern kontroll följs upp

under året inom samtliga aärsområden och centrala enheter, dels

genom löpande översyn av väsentliga processer, dels genom IKV

för intern kontroll, varefter avrapportering sker till styrelsen.

Enhetliga redovisnings- och rapportinstruktioner tillämpas av

samtliga enheter inom K-Fastigheter.

INFORMATION OCH

KOMMUNIKATION

K-Fastigheter har informations- och kommunikationsvägar som

syftar till att främja riktigheten av den nansiella rapporteringen

och möjliggöra rapportering och återkoppling från verksamheten

till styrelse och ledning, exempelvis genom att styrande dokument

i form av interna policyer, riktlinjer och instruktioner avseende

den ekonomiska rapporteringen gjorts tillgängliga och är kända

för berörda medarbetare. Styrelsen får ytterligare information

avseende riskhantering, intern kontroll och nansiell rapportering

från möten och rapporter från bolagets revisorer.

K-Fastigheter säkerställer att alla medarbetare tar del av de

policyer och instruktioner som är relevanta för deras arbete i

bolaget. Sådana policyer innefattar bland annat lagar och regler

som är tillämpliga avseende bolagets informationsgivning och de

särskilda krav som ställs på personer som är aktiva i ett börsnoterat

bolag rörande exempelvis insiderinformation och -handel. För att

förhindra marknadsmissbruk har K-Fastigheter etablerat rutiner

för ändamålsenlig hantering och begränsning av spridning av

information som ännu inte har oentliggjorts till allmänheten.

K-Fastigheters verkställande direktör har på uppdrag av styrelsen

det övergripande ansvaret för att hantera frågor rörande

insiderinformation och styrelsen har utsett bolagets vice VD och

nanschef som ansvarig för förandet av insiderförteckningar. För

att koordinera och besluta i frågor rörande bedömning av eventuell

insiderinformation har bolaget en insiderkommitté bestående av

VD, vice VD och nanschef, IR-ansvarig samt styrelseledamot

Christian Karlsson.

K-Fastigheters IR-funktion leds och övervakas av bolagets

vice VD och nanschef och bolagets kommunikations- och

IR-ansvarige. De huvudsakliga uppgifterna för IR-funktionen

är att stödja den verkställande direktören och de ledande

befattningshavarna i förhållande till olika intressenter,

främst kapitalmarknadens aktörer. IR-funktionen arbetar

även, tillsammans med den verkställande direktören, med att

förbereda K-Fastigheters nansiella rapporter, bolagsstämmor,

kapitalmarknadspresentationer och övrig regelbunden

rapportering.

Styrelsen har fastställt en kommunikationspolicy som anger vad

som ska kommuniceras, av vem samt på vilket sätt informationen

ska utges för att säkerställa att den externa informationen blir

korrekt och fullständig. Dessutom nns instruktioner för hur den

nansiella informationen ska kommuniceras mellan ledning och

övriga medarbetare. En förutsättning för korrekt informationsgivning

är även goda rutiner kring informationssäkerhet.

Finansiell information lämnas i form av:

- delårsrapporter och bokslutskommuniké, vilka publiceras som

pressmeddelanden

- årsredovisning

- pressmeddelanden som K-Fastigheter är skyldigt att

oentliggöra enligt tillämplig lag eller Nasdaq Stockholms

regelverk

- presentationer och telefonkonferenser för nansanalytiker,

investerare och media i anslutning till att bokslutskommuniké

och delårsrapporter publiceras

- möten med analytiker och investerare

Samtliga nansiella rapporter, presentationer och pressmeddelanden

publiceras på bolagets webbplats, www.k-fastigheter.com, i direkt

anslutning till oentliggörandet.

UPPFÖLJNING

Efterlevnaden och eektiviteten i de interna kontrollerna följs upp

löpande genom K-Fastigheters verktyg (IKV) för intern kontroll.

Verkställande direktören tillser att styrelsen löpande erhåller

rapportering om utvecklingen av bolagets verksamhet, däribland

utvecklingen av dess resultat och ställning samt information

om viktiga händelser, såsom utvecklingen i enskilda projekt.

Verkställande direktören avrapporterar också dessa frågor på varje

styrelsemöte.

Styrelsen och revisionsutskottet går igenom årsredovisning och

kvartalsrapporter och genomför nansiella utvärderingar i enlighet

med fastställd plan. Revisionsutskottet följer upp den nansiella

rapporteringen samt andra närliggande frågor och diskuterar

regelbundet dessa frågor med de externa revisorerna.

VISSELBLÅSARFUNKTION

K-Fastigheter har en visselblåsarfunktion för rapportering av

missförhållanden. Visselblåsarfunktionen är tillgänglig för alla

medarbetare via K-Fastigheters intranät. För att säkerställa

anonymitet och korrekt hantering av informationen administreras

funktionen av en extern part.

Erik Selin

Befattning

Styrelseordförande sedan 2019.

Ledamot i styrelsen sedan 2018.

Ordförande i revisions- respektive

ersättningsutskottet.

Nationalitet

Svensk.

Utbildning

Gymnasieutbildning med ekonomisk

inriktning.

Övriga pågående uppdrag i urval

Styrelseledamot i och VD för Fastighets

AB Balder, styrelseordförande i Brinova

Fastigheter AB och Collector AB,

styrelseledamot i Hexatronic Group

AB, I.A. Hedin Bil AB och Ernström &

C:o AB.

Beroendestatus

Oberoende i förhållande till bolaget

och dess ledning. Inte oberoende i

förhållande till större aktieägare.

Aktieinnehav i K-Fast Holding AB*

11 250 000 A-aktier och 63 750 000

B-aktier genom Erik Selin Fastigheter

Aktiebolag.

Christian Karlsson

Befattning

Styrelseledamot sedan 2019.

Nationalitet

Svensk.

Utbildning

Juris kandidatexamen vid Lunds

Universitet.

Övriga pågående uppdrag i urval

Advokat, delägare och styrelse-

ordförande i Advokatfirman VICI

AB. Ordförande och styrelseledamot

i Björklunda Invest Hässleholm AB

samt Björklunda Service AB och

styrelseledamot i Sparbanken Skåne

AB. Styrelsesuppleant i Betongteknik i

Västervik AB och PCG Invest AB.

Beroendestatus

Inte oberoende i förhållande till bolaget,

dess ledning eller större aktieägare.

Aktieinnehav i K-Fast Holding AB*

31 254 B-aktier.

Jesper Mårtensson

Befattning

Styrelseledamot sedan 2018.

Nationalitet

Svensk.

Utbildning

Ekonomie magisterexamen vid

Göteborgs Universitet.

Övriga pågående uppdrag i urval

Aärsutvecklare i Erik Selin Fastigheter AB.

Styrelseordförande i Tommy Byggare AB,

Connexus AB och K-Prefab AB.

Styrelseledamot i ett flertal bolag

inom koncernen Erik Selin Fastigheter

Aktiebolag.

Beroendestatus

Oberoende i förhållande till bolaget

och dess ledning. Inte oberoende i

förhållande till större aktieägare.

Aktieinnehav i K-Fast Holding AB*

300 000 B-aktier.

Ulf Johansson

Befattning

Styrelseledamot sedan 2019.

Ledamot i revisions- respektive

ersättningsutskottet.

Nationalitet

Svensk.

Utbildning

Civilekonomexamen vid Uppsala

universitet.

Övriga pågående uppdrag i urval

Styrelseledamot i Stensborg Konsult AB

och GUL Förvaltning AB.

Beroendestatus

Oberoende i förhållande till bolaget, dess

ledning och större aktieägare.

Aktieinnehav i K-Fast Holding AB*

57 000 B-aktier.

Sara Mindus

Befattning

Styrelseledamot sedan 2019.

Ledamot i revisions- respektive

ersättningsutskottet.

Nationalitet

Svensk.

Utbildning

Juris kandidatexamen samt

civilekonomexamen vid Stockholms

universitet.

Övriga pågående uppdrag i urval

Styrelseledamot i Besqab AB (publ),

TF Bank AB (publ), Dreams AB, Colibri

Ventures AB och Faboss Invest AB.

Styrelseledamot och verkställande

direktör i Sara Mindus AB.

Styrelsesuppleant i ett flertal bolag i

Mindustri-koncernen.

Beroendestatus

Oberoende i förhållande till bolaget, dess

ledning och större aktieägare.

Aktieinnehav i K-Fast Holding AB*

1 650 000 B-aktier.

Jacob Karlsson

Befattning

Styrelseledamot sedan 2010.

Nationalitet

Svensk.

Utbildning

Kurser med ekonomisk inriktning

vid Mittuniversitetet, Högskolan

Kristianstad och Lunds Universitet.

Övriga pågående uppdrag i urval

VD och koncernchef i K-Fast Holding

AB. Styrelseledamot i HOMEstate

AB, Novum Samhällsfastigheter AB,

Skåneflyg AB och Swedish Logistic

Property AB.

Beroendestatus

Inte oberoende i förhållande till bolaget,

dess ledning eller större aktieägare.

Aktieinnehav i K-Fast Holding AB*

11 250 000 A-aktier och 63 750 000

B-aktier genom Jacob Karlsson AB.

STYRELSE

* Egna och närståendes aktier. Ovanstående uppdrag och aktieinnehav i K-Fast Holding AB redovisar situationen per 31 december 2021. Informationen uppdateras på www.k-fastigheter.com.

Befattning: Verkställande direktör och

koncernchef. Styrelseledamot.

Anställd sedan: 2010.

Utbildning: Kurser med ekonomisk inriktning

vid Mittuniversitetet, Högskolan Kristianstad

och Lunds Universitet.

Andra pågående uppdrag i urval:

Styrelseledamot i Skåneflyg AB och Swedish

Logistic Property AB.

Tidigare befattningar i urval:

Placeringsrådgivare på Länsförsäkringar.

Aktieinnehav i K-Fast Holding AB*:

11 250 000 A-aktier och 63 750 000 B-aktier.

Befattning: IR- och kommunikationsansvarig.

Anställd sedan: 2020.

Utbildning: Filosofie kandidatexamen vid

Lunds universitet.

Andra pågående uppdrag i urval: Ägare och

VD i circle360 communication AB.

Tidigare befattningar i urval: IR-ansvarig

för Cherry AB och Railcare Group AB.

Aktieinnehav i K-Fast Holding AB*:

18 000 B-aktier.

Befattning: Ekonomichef.

Anställd sedan: 2015.

Utbildning: Ekonom vid Växjö Högskola.

Andra pågående uppdrag: Nej.

Tidigare befattningar i urval: Ekonomichef

på G. Larsson Starch Technology AB, LB-Hus AB

och ESAB Perstorp AB.

Aktieinnehav i K-Fast Holding AB*:

29 646 B-aktier.

Befattning: Affärsområdeschef, Förvaltning.

Anställd sedan: 2021.

Utbildning: Civilingenjör, Lunds Universitet.

Andra pågående uppdrag: Nej.

Tidigare befattningar i urval: Operationell

fastighetsförvaltning i roller som bland annat

fastighetsförvaltare och fastighetschef inom

Akademiska Hus.

Aktieinnehav i K-Fast Holding AB*:

61 500 B-aktier.

Befattning: Vice VD och finanschef.

Anställd sedan: 2018.

Utbildning: Kandidatexamen i internationell

makroekonomi och magisterexamen i

internationell finansiell ekonomi vid Lunds

universitet.

Andra pågående uppdrag i urval: Ägare

och styrelseledamot i Martin Larsson Holding

AB. Styrelseledamot i Emrahus AB och Emra

Gruppen AB.

Tidigare befattningar i urval: Chef för

Danske Banks Finanscenter Malmö.

Aktieinnehav i K-Fast Holding AB*:

441 174 B-aktier.

Befattning: HR-chef sedan 2021 samt vice VD

och HR-chef i dotterbolaget K-Prefab AB.

Anställd sedan: 2004.

Utbildning: SBL Företagsledning för bygg

och fastighet vid SSE Executive Education och

Försvarshögskolans högre chefsprogram.

Andra pågående uppdrag: Nej.

Tidigare befattningar i urval: HR och

ledning inom Finja-koncernen. Arbetat inom

DINOL och EFTEC samt som major inom

Försvarsmakten.

Aktieinnehav i K-Fast Holding AB*:

40 000 B-aktier.

Befattning: VD för K-Prefab AB.

Anställd sedan: 2015.

Utbildning: Civilingenjör Väg- och

Vattenbyggnad, Lunds universitet.

Andra pågående uppdrag: Nej. Tidigare

befattningar i urval: VD för AB Sydsten,

produktionschef Sjukhus Skanska Malta JV,

regionchef Skanska Prefab och produktions-

chef Öresundsbron Sundlink Contractors.

Aktieinnehav i K-Fast Holding AB*:

80 000 B-aktier.

Befattning: Affärsutvecklingschef.

Anställd sedan: 2021.

Utbildning: Fastighetsvetenskap på Malmö

Högskola och fristående kurser på Kristianstad

Högskola.

Andra pågående uppdrag: Nej

Tidigare befattningar i urval: BoKlok/

Skanska som bla Marknadsområdeschef och

Affärsutvecklingschef samt del av BoKloks

svenska ledningsgrupp, Länsförsäkringar

fastighetsförmedling, Modulenthus och NCC.

Innehav i K-Fast Holding AB*:

70 500 B-aktier.

KONCERNLEDNING

* Egna och närståendes aktier. Ovanstående uppdrag och aktieinnehav i K-Fast Holding AB redovisar situationen per 31 december 2021. Informationen uppdateras på www.k-fastigheter.com.

Befattning: Affärsområdeschef,

Projektutveckling.

Anställd sedan: 2016.

Utbildning: Gymnasieutbildning inom

företagsekonomi.

Andra pågående uppdrag i urval: Ägare och

styrelseledamot i Åsa Fredin AB.

Tidigare befattningar i urval: Handläggare

av bygglovsfrågor i Hässleholm.

Aktieinnehav i K-Fast Holding AB*:

443 574 B-aktier.

Åsa

Fredin

Martin

Johannesson

Leif

Astikainen

Kaj

Grönvall

Magnus

Persson

Anders

Antonsson

Martin

Larsson

Tonnie

Karlsson

Jacob

Karlsson

Befattning: Affärsområdeschef, Bygg.

Anställd sedan: 2017.

Utbildning: Gymnasieutbildning inom teknik

& företag.

Andra pågående uppdrag i urval: Ägare,

styrelseledamot och VD i AALTO Holding AB.

Styrelseledamot i Marta Lodge AB.

Tidigare befattningar i urval: Kalkylingenjör

och projektutvecklare, Peab PGS AB.

Aktieinnehav i K-Fast Holding AB*:

240 000 B-aktier.

Eric

Johansson

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse .........................................................................................54

Översikt av förvärv och aktuella fastighetsprojekt .............................................62

Totalresultat för koncernen .................................................................................63

Finansiell ställning för koncernen ......................................................................64

Koncernens rapport över förändringar i eget kapital .........................................65

Koncernens rapport över kassaöde .................................................................. 66

Moderbolagets resultaträkning .......................................................................... 67

Moderbolagets balansräkning ............................................................................ 68

Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital ................................... 69

Moderbolagets rapport över kassaöde ..............................................................70

Not 1: Redovisningsprinciper .............................................................................. 71

Not 2: Segmentsrapportering ..............................................................................74

Not 3: Intäkter .....................................................................................................76

Not 4: Leasing .............................................................................................. ........77

Not 5: Anställda och personalkostnader .............................................................78

Not 6: Rörelsens kostnader .................................................................................79

Not 7: Av- och nedskrivningar ...........................................................................80

Not 8: Ersättning till revisorerna ....................................................................... 80

Not 9: Resultat från andelar i intressebolag och gemensamt

styrda bolag.........................................................................................................80

Not 10: Finansiella intäkter och kostnader .........................................................81

Not 11: Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter.............................81

Not 12: Inkomstskatt .......................................................................................... 82

Not 13: Övrigt totalresultat................................................................................. 82

Not 14: Resultat per aktie ................................................................................... 82

Not 15: Immateriella tillgångar .......................................................................... 83

Not 16: Förvaltningsfastigheter.......................................................................... 84

Not 17: Rörelsefastigheter .................................................................................. 88

Not 18: Maskiner och inventarier ...................................................................... 89

Not 19: Andelar i intressebolag och gemensamt styrda bolag ........................... 90

Not 20: Andra långfristiga fordringar och värdepappersinnehav ......................91

Not 21: Uppskjuten skatt ..................................................................................... 91

Not 22: Finansiella risker och nanspolicyer .....................................................92

Not 23: Varulager ............................................................................................... 99

Not 24: Kundfordringar ..................................................................................... 99

Not 25: Nedskrivning förväntade kreditförluster .............................................. 99

Not 26: Övriga fordringar..................................................................................100

Not 27: Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter ...................................100

Not 28: Likvida medel och koncernkonto......................................................... 101

Not 29: Eget kapital ...........................................................................................101

Not 30: Derivatinstrument ................................................................................102

Not 31: Övriga avsättningar samt lång- och kortfristiga skulder .....................102

Not 32: Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter ...................................103

Not 33: Bokslutsdispositioner ...........................................................................103

Not 34: Andelar i koncernbolag ........................................................................103

Not 35: Fordringar och skulder till koncernbolag. ...........................................105

Not 36: Ställda säkerheter och eventualförpliktelser .......................................105

Not 37: Kassaödesanalys .................................................................................106

Not 38: Transaktioner med närstående ....................................................... .....107

Not 39: Rörelseförvär ........................................................................................109

Not 40: Händelser efter räkenskapsårets utgång .............................................109

Not 41: Förslag till vinstdisposition ..................................................................109

Styrelsens och revisorns underskrifter ............................................................. 110

Revisionsberättelse ............................................................................................. 111

Styrelsen och verkställande direktören för K-Fast

Holding AB, 556827-0390, med säte i Hässleholms

kommun, Sverige, avger härmed årsredovisning

och koncernredovisning för verksamhetsåret

2021. Årsredovisningen är upprättad i miljoner

kronor. Numeriska uppgifter inom parentes avser

motsvarande värde föregående räkenskapsår.

Verksamhet

K-Fastigheter är ett svenskt projektutvecklings-, bygg-, prefab- och

fastighetsbolag grundat 2010. Aärsidén är att med engagemang

i alla led skapa attraktiva hem med hög trivselfaktor. Koncernen

har utvecklat egna bostadskoncept som möter hyresgästers och

samhällsplanerares efterfrågan på boenden med hög kvalitet.

För att öka kostnadseektiviteten och korta byggtiderna arbetar

koncernen med tre koncepthus som enbart uppförs för långsiktigt

eget ägande och aktiv förvaltning: Låghus, Lamellhus och

Punkthus.

Koncernen har en stark position i Öresundsregionen och i Västra

Götalands-, Mälardalsregionerna samt i Köpenhamnsområdet.

Visionen är att bli en av Nordens största aktörer och

ledande fastighetsägare av hållbart byggda, innovativa och

kostnadseektiva koncepthus som uppfyller de önskemål och krav

som ställs av de hyresgäster som vill skapa ett hem för många år

framöver. Koncernens bostäder ska kännetecknas av marknadens

bästa kombination av hög standard, hemkänsla och trygghet.

K-Fastigheters huvudsakliga fastighetssegment är bostäder,

vilka vid utgången av 2021 utgjorde 80 procent av den

förvaltade ytan och 87 procent av de kontrakterade hyrorna.

Under verksamhetsåret har K-Fastigheter byggstartat 996

lägenheter och färdigställt 487 lägenheter. Vidare har koncernen

förvärvat 173 lägenheter, samtliga med tillträde under 2022. Vid

verksamhetsårets utgång förvaltade koncernen 2 723 lägenheter

och var verksam i 28 byggnationer om totalt 1 820 lägenheter.

Nuvarande bygg- och projektportfölj omfattar ca 7 700 lägenheter och

garanterar sysselsättning för koncernens byggverksamhet in i 2026.

Under verksamhetsåret har koncernens verksamhet även breddats

genom förvärvet av K-Prefab (tidigare Finja Prefab AB), vars

verksamhet består i konstruktion, produktion och montage av

primärt prefabricerade betongstommar för bostadsbyggnation.

K-Prefab har en betydande extern försäljning, men kommer

framöver även säkra koncernens interna behov av stommar, vilket

är den enskilt största byggnadskomponenten i K-Fastigheters

koncepthus. K-Prefab har med tio produktionsanläggningar från

Östra Grevie i söder till Strängnäs i norr och lokala montage-team

möjlighet att leverera till samtliga koncerens byggprojekt. Vidare

har hållbarhet under en lång tid varit en strategisk prioritering

för K-Prefab och bolaget var först i Sverige med att kunna erbjuda

klimatpositiva betongstommar.

Övergripande mål

K-Fastigheters övergripande mål är att skapa värde för bolagets

aktieägare. Värdeskapandet mäts över en konjunkturcykel som

tillväxt i långsiktigt substansvärdet per aktie.

Operativa mål

- Hyresintäkterna från bostäder ska långsiktigt utgöra minst

80 procent av K-Fastigheters totala hyresintäkter.

- Antalet årligen byggstartade lägenheter för egen förvaltning ska

uppgå till 1 300 lägenheter före utgången av år 2023.

- Vid utgången av år 2023 ska K-Fastigheter förvalta minst

5 000 lägenheter i Norden.

Finansiella mål

- Över en konjunkturcykel uppnå genomsnittlig årlig tillväxt

i långsiktigt substansvärde per aktie om minst 20 procent

inklusive eventuella värdeöverföringar.

- Över en konjunkturcykel uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i

förvaltningsresultat per aktie om minst 20 procent.

Målet är att substansvärdes- och förvaltningsresultatstillväxten ska

skapas med en fortsatt stabil och god nansiell ställning och med

ett balanserat nansiellt risktagande innebärande att:

- Soliditeten över tid inte ska understiga 25 procent.

- Räntetäckningsgraden över tid inte ska understiga 1,75 gånger.

- Skuldsättningsgraden över tid inte ska överstiga 70 procent.

Moderbolaget och organisation

Moderbolaget i koncernen är K-Fast Holding AB. Koncernen

består vid verksamhetsårets utgång av 78 dotterbolag och 11

intressebolagskoncerner. Antalet anställda uppgick till 691 (76),

varav 60 kvinnor (21) respektive 631 män (55).

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Flerårsjämförelse

  2020    



Totala intäkter 1 252,7 215,1 187,3 124,8 130,9 135,0

Årets resultat 1 044,4 474,5 365,3 244,8 372,6 175,6

Balansomslutning 11 482,7 7 659,6 5 373,7 3 347,1 2 213,6 1 383,9

Soliditet, % 36,9% 41,9% 41,7% 29,3% 34,4% 28,6%

Antal anställda 691 76 68 53 34 26



Årets resultat 93,5 -9,0 107,6 10,2 38,1 2,5

Balansomslutning 3 429,7 3 025,0 2 490,7 992,8 301,3 177,7

Soliditet, % 47,6% 50,9% 42,2% 5,1% 16,0% 8,0%

Antal anställda 26 17 13 6 3 1

Intäkter från projekt- och entreprenadverksamhet uppgick för

helåret uppgick till 1 659,7 mkr (448,8), varav 683,6 mkr (438,6)

avsåg byggnation för koncernbolag, vilka aktiverats för egen

räkning. 976,1 mkr (10,2) avsåg uppdrag för extern beställare,

varav Prefabs intäkter utgjorde 972,2 mkr. Förändringen jämfört

med föregående år beror primärt på förvärvet av K-Prefab, vilket

påverkar den externa försäljningen, samt på högre aktivitet i

byggverksamheten av lägenheter för egen förvaltning, vilket

påverkar byggnation för koncernbolag. Vid årets slut uppgick

produktionen av lägenheter för egen förvaltning till 1 820

lägenheter (1 311), vilket är en ökning med 39 procent jämfört med

utgången av verksamhetsåret 2020. I Prefab uppgår den totala

intäkten för året till 1 059,9 mkr (877,0), varav 81,5 mkr (-) avser

koncernintern försäljning. Intäktsutvecklingen i Prefab har varit

god under året, trots att produktionen tidvis påverkats av hög

frånvaro på grund av Covid-19-pandemin. Bolaget kunde redovisa

sitt näst högsta intäktsår någonsin till följd av stabila projekt och

intäktstillväxt relaterat till externa och koncerninterna kunder.

Rörelsekostnader

De totala kostnaderna för fastighetsförvaltningen uppgick för

helåret till 93,1 mkr (67,4), en ökning med 38 procent jämfört

med föregående år. Ökningen beror primärt på er förvaltade

fastigheter, vilket driver både direkta fastighetskostnader

och fastighetsadministration, men påverkades även av ökade

el- och värmekostnader under hösten. Driftskostnaderna för

förvaltningsverksamheten varierar normalt med årstiderna, med

högre kostnader under första och fjärde kvartalet i jämförelse med

övriga kvartal.

Kostnaderna för projekt- och entreprenadverksamheten består

dels av direkta projekt- och produktionsrelaterade kostnader,

dels av fasta kostnader för Bygg- och Prefab-organisationen.

Den del av verksamheten som avser extern byggnation och

Verksamheten är organiserad i fyra aärsområden: Projekt-

utveckling, Bygg, Prefab och Förvaltning, vars respektive

aärsområdeschef rapporterar till VD och ingår i koncernens

ledningsgrupp.

Därutöver nns koncerngemensamma funktioner omfattande

aärsutveckling, ekonomi och nans, IT, IR/kommunikation och

marknad, juridik och HR. Koncernens aärsutvecklings-, nans-,

ekonomi-, IR/kommunikation och marknads- och HR-chefer ingår i

koncernens ledningsgrupp.

Huvudkontoret nns i Hässleholm. Därutöver nns kontor i Malmö,

Göteborg, Stockholm, Helsingborg, Kristianstad och Landskrona

samt produktionsanläggningar i Hässleholm, Osby, Östra Grevie,

Bollebygd, Vara, Hultsfred, Borensberg, Strängnäs och Katrineholm.

Sedan den 29 november 2019 är bolagets B-aktie noterad på Nasdaq

Stockholm.

Koncernens totalresultat

Intäkter

Totala intäkter för helåret uppgick till 1 252,7 mkr (215,1).

Hyresintäkterna för helåret uppgick till 265,9 mkr (203,9), en

ökning med 30 procent jämfört med 2020. Ökningen beror

primärt på er förvaltade lägenheter, vilka ökade med 22 procent

till 2 723 lägenheter (2 237). Den ekonomiska uthyrningsgraden

har successivt förbättrats under året och uppgick vid årets slut till

97,0 procent (91,2). Förbättringen beror primärt på att vakanserna

i Växjö successivt minskat under året. Den genomsnittliga

uthyrningsgraden uppgick under året till 92,7 procent (92,0).

Uthyrningsgraden är generellt något lägre initialt i de projekt

som färdigställts och inyttats under det senaste året, medan den

ekonomiska uthyrningsgraden fortsatt är mycket hög i de delar av

beståndet som varit under förvaltning under en längre period.

produktion redovisas över resultaträkningen. Projekt- och

entreprenadverksamhet för egen förvaltning aktiveras som arbete

för egen räkning och nettoredovisas över resultaträkningen i posten

Kostnader projekt- och entreprenadverksamhet. Totalt uppgick

projekt- och entreprenadverksamhetens kostnader för helåret till

1 565,4 mkr (441,1), varav 683,6 mkr (438,6) aktiverats för egen

räkning och 881,8 mkr (2,5) redovisats över resultaträkningen.

Ökningen beror dels på förvärvet av K-Prefab, dels på högre

aktivitet i byggverksamheten av lägenheter för egen förvaltning.

I rörelsekostnader ingår under året kostnadsförda leasingavgifter

hänförliga till lågvärdesleasing om 2,7 mkr (0,2). Övriga

leasingavgifter har aktiverats i enlighet med IFRS 16 Leasing.

Koncernen har inga korttidsleasingavtal eller variabla

leasingavgifter.

Bruttoresultat

Koncernens bruttoresultat uppgick för helåret 2021 till 277,9

mkr (145,1) fördelat på bruttoresultat för fastighetsförvaltning

om 176,1 mkr (137,0) respektive bruttoresultat för projekt- och

entreprenadverksamhet om 101,8 mkr (8,1).

Bruttoresultat för fastighetsförvaltning påverkades positivt

av ökade hyresintäkter och negativt av lägre överskottsgrad.

Överskottsgraden uppgick under året till 66,2 procent (67,2).

Överskottsgraden har under året påverkats negativt av relativt låg

genomsnittlig uthyrningsgrad, vilken dock successivt förbättrats.

För året uppgick den genomsnittliga uthyrningsgraden till 92,7

procent (92,0) och vid årets slut till 97,0 procent (91,2).

Bruttoresultatet för projekt- och entreprenadverksamheten

uppgick under året för aärsområde Bygg till 19,8 mkr (8,1) och

för Prefab till 81,9 mkr (38,0). Aärsområde Byggs bruttoresultat

påverkades fortsatt positivt av högre intäkter för koncernintern

påverkades positivt av fortsatt ökning av hyresintäkter och negativt av

försämrad överskottsgrad och försämrat räntenetto.

Värdeförändringar

Orealiserad värdeförändring för förvaltningsfastigheter uppgick

för helåret till 1 139,1 mkr (577,8) fördelat på fastigheter under

förvaltning med 431,7 mkr (169,9) och pågående nybyggnation med

707,4 mkr (407,9). Av orealiserade värdeförändringar för pågående

nybyggnation utgjorde under året färdigställda fastigheter 98,2

mkr (65,8). Resterande 609,2 mkr (342,1) var hänförligt till

fastigheter som var under nybyggnation vid årets utgång. Ökningen

avseende pågående nybyggnation beror primärt på ökad aktivitet i

projektutvecklings- och byggverksamheten av lägenheter för egen

förvaltning. Direktavkastningskravet vid värdering av pågående

nybyggnation uppgick vid årets utgång till 3,77 procent (3,96).

Av orealiserade värdeförändringar för fastigheter under förvaltning

var 58,5 mkr (14,6) relaterade till förvärv under året. Av resterande

orealiserade värdeförändringar för förvaltningsfastigheter bidrog

förbättrat driftnetto med 79,5 mkr (73,0) och förändrade värderings-

förutsättningar med 297,2 mkr (81,7). Orealiserade värdeförändringar

relaterade till mark och byggrätter har minskats i takt med

utnyttjande. Ökningen av orealiserade värdeförändringar avseende

fastigheter under förvaltning beror primärt på fortsatt ökade

fastighetspriser i genomförda transaktioner på fastighetsmarknaden,

vilket successivt under året fått genomslag i det genomsnittliga

direktavkastningskravet som används i samband med extern

värdering av K-Fastigheters fastigheter under förvaltning. Totalt

motsvarar ökningen för året 5,6 procent av det totala värdet av

fastigheter under förvaltning vid årets utgång. Totalt uppgick

det genomsnittliga direktavkastningskravet för fastigheter under

förvaltning till 3,82 procent (4,08).

i intressebolaget Fosie mark Skåne AB där ett utvecklingsprojekt av

kommersiella lokaler slutfördes och såldes under året.

Räntenetto

Räntenettot för året uppgick till -75,6 mkr (-47,7). Vid årets utgång

uppgick den genomsnittliga räntenivån till 1,85 procent (1,77)

inklusive eekter av räntederivat. Räntekostnaderna har jämfört

med föregående år påverkats negativt av ökad räntebärande skuld

relaterat till förvärv av förvaltningsfastigheter och nybyggnation

och positivt av relativt lägre basränta. Vidare har räntekostnader

relaterade till förvärvskrediter tillkommit med 13,2 mkr (0,0).

Kreditmarginalerna har fortsatt minskat under året.

Räntetäckningsgraden för helåret uppgick till 3,4 gånger (2,4) och

påverkades positivt primärt av förbättrat förvaltninsgresultat och

starkt kassaöde från Prefab-verksamheten samt negativt av ökade

räntekostnader som en följd av högre räntebärande skuld.

Resultat före värdeförändringar och

förvaltningsresultat

Resultat före värdeförändringar uppgick för helåret 2021 till 126,6

mkr (57,9), en ökning med 119 procent jämfört 2020. Resultatet

påverkades positivt av förbättrat bruttoresultat i både förvaltnings-,

projekt- och entreprenadverksamheter samt högre resultat från

andelar i intresse- och gemensamt styrda bolag och negativt av ökade

kostnader för central administration, högre av- och nedskrivningar

och försämrat räntenetto.

Förvaltningsresultatet för helåret uppgick till 101,4 mkr

(75,3), en ökning med 35 procent jämfört med föregående år.

Förvaltningsresultat per aktie uppgick till 0,47 kr per aktie (0,36), en

ökning med 30 procent jämfört med 2020. Förvaltningsresultatet

byggnation. Prefabs bruttoresultat påverkades positivt av högre

intäkter från både extern och koncernintern försäljning, medan

ökade råvarupriser, primärt på stål och form-material, och högre

personalkostnader förknippat med Covid-19-pandemin påverkade

resultatet negativt.

Central administration

Central administration, vilken omfattar koncernövergripande

bolagsledning, aärsutveckling, projektutveckling, IR/

kommunikation och marknad, HR, IT, juridik, nans- och

ekonomifunktion, uppgick för helåret till 40,7 mkr (33,6).

Ökningen beror primärt på investering i organisationen för att

kunna möta framtida tillväxt.

Av- och nedskrivningar

Av- och nedskrivningar uppgick för året till 58,2 mkr (8,5), varav

av- och nedskrivningar relaterade till Prefabs verksamhet utgjorde

50,8 mkr, varav avskrivningar på immateriella tillgångar för året

uppgick till 11,0 mkr. Totala avskrivningar uppgick till 53,3 mkr

(4,0). Nedskrivningar uppgick till 4,9 mkr (4,5) och avser

utrangering i samband med K-Fastigheters renoveringskoncept

K-Fast 2.0 om 1,3 mkr (3,8), nedskrivning av fordringar om

2,3 mkr (0,7) och valutakursförluster om 1,2 mkr (0,0).

Resultat från andelar i koncern-, intresse- och

gemensamt styrda bolag

Resultat från andelar i intresse- och gemensamt styrda bolag

uppgick för året till 23,3 mkr (2,6). Resultatet påverkades primärt

av K-Fastigheters andel av resultatet i Mjöbäcks Entreprenad AB,

vilket för året uppgick till 10,8 mkr. Vidare uppstod vid förvärvet

av K-Fastigheters andel i Mjöbäcks Entreprenad AB en negativ

goodwill om 12,5 mkr, vilken resultatförts under året. Utöver ovan

påverkades resultatet bland annat positivt av utdelning om 2,8 mkr

på 122 113 kvadratmeter bostäder och 2 487 kvadratmeter

kommersiell yta. Därutöver hade K-Fastigheter 34 pågående

projekt i projektutvecklingsfas i olika skeden av bygglovs- eller

planprojektering, varav 14 projekt där K-Fastigheter ännu inte

hade tillträtt marken.

Det totala värdet av förvaltningsfastigheter uppgick vid årets

utgång till 9 603,7 mkr (6 853,5), fördelat på färdigställda

förvaltningsfastigheter 6 923,4 mkr (5 067,2), obebyggd mark

och byggrätter 722,3 mkr (707,7), tomträtter 18,0 mkr (18,0) och

pågående nybyggnation 1 940,0 mkr (1 060,6).

Under helåret har 1 366,5 mkr (855,1) investerats i ny-, till- och

ombyggnation. Totalt har sju projekt, samt tre av fem etapper i

byggnationen av Höganäs Stubbarp 33:27 m.. och Helsingborg

Nyponrosen 4 färdigställts och omklassicerats från pågående

nybyggnation till färdigställda förvaltningsfastigheter motsvarande ett

värde om 1 162,2 mkr (626,3). Vidare har 15 byggprojekt byggstartats

under året.

Förvärv har under helåret 2021 genomförts för 292,6 mkr (1 034,5).

Dessa utgörs dels av förvärv av obebyggd mark och mark för

exploatering som ökat från 707,7 mkr vid 2020 års utgång till

722,3 mkr (inkluderat värdeförändring) vid 2021 års utgång, dels

av projektfastigheterna Falkenberg Motorn 16, Malmö Skjutsstalls-

lyckan 21, Malmö Kvarnhög 19, Borås Getängen 22 och Helsingborg

Viktoria 22, vilka förvärvats för totalt 129,6 mkr. Försäljning av

byggrätter har skett under året till ett totalt värde om 51,0 mkr (1,0).

Vidare har totalt värde av förvaltningsfastigheter påverkats positivt

av orealiserade värdeförändringar om totalt 1 139,1 mkr (577,8)

fördelat på fastigheter under förvaltning med 431,6 mkr (169,9) och

pågående nybyggnation om 707,4 mkr (407,9).

restvärde avseende fastigheter. Per 31 december 2021 översteg

fastigheternas verkliga värde dess skattemässiga värde med

3 730,3 mkr (2 183,7), vilket utgjorde det primära underlaget för

den uppskjutna skatteskulden om 796,4 mkr (451,2) vid årets slut.

Årets resultat, totalresultat och övrigt totalresultat

Resultatet för helåret uppgick till 1 044,4 mkr (474,5), motsvarande

4,85 kr per aktie (2,29).

Helårets totalresultat uppgick till 1 048,1 mkr (473,1). I övrigt

totalresultat ingår omräkningsdierenser avseende K-Fastigheters

utlandsverksamhet, vilka under året uppgick till 3,8 mkr (-1,4).

Hela detta belopp avser poster som kan återföras över resultatet i

en senare period.

Koncernens nansiella ställning

Immateriella tillgångar

Immateriella tillgångar utgörs av goodwill och övriga immateriella

tillgångar vilka uppstod i samband med förvärvet av K-Prefab.

Goodwill uppgick vid årets utgång till 440,6 mkr (0,0) och

övriga immateriella tillgångar, som består i värdet av K-Prefabs

kundrelationer, uppgick till 44,1 mkr (0,0). Övriga immateriella

tillgångar skrivs av över fem år.

Förvaltnings- och rörelsefastigheter

Förvaltningsfastigheter omfattar fastigheter där hyresgäster kan

ytta in (färdigställda förvaltningsfastigheter), obebyggd mark och

mark under exploatering, tomträtter (värderade till verkligt värde i

enlighet med IFRS 16) och pågående nybyggnation.

Koncernens fastighetsbestånd bestod den 31 december 2021 av

90 färdigställda förvaltningsfastigheter fördelat på totalt 171 077

kvadratmeter bostäder och 42 875 kvadratmeter kommersiell

yta. Vidare hade koncernen 28 pågående byggnationer, fördelat

Det genomsnittliga direktavkastningskravet för hela K-Fastigheters

fastighetsportfölj, inklusive obebyggd mark och byggrätter och

pågående nybyggnation, uppgick vid årets slut till 3,80 procent

(4,03). Minskningen förklaras dels av lägre direktavkastningskrav

på grund av nämnd marknadsprisutveckling, dels på grund av att

K-Fastigheters fastighetsportfölj i ökande grad består av relativt

högre andel bostäder i allt bättre lägen. För mer information se

avsnitt Fastighetsbestånd och värdering.

Värdeförändringar från derivat och övrigt uppgick under året till

66,0 mkr (-24,2) fördelat på orealiserad värdeförändring på

räntederivat om 66,8 mkr (-14,4) och orealiserad värdeförändring

på valutaderivat om -0,9 mkr (-9,8). Utvecklingen under året

berodde primärt på högre marknadsräntor, vilket påverkade

marknadsvärdet på koncernens räntederivat positivt, samt stärkt

kronkurs, vilket påverkade koncernens nettotillgångar i utlandet

negativt. Koncernens derivat utgörs av ränte- och valutaderivat som

syftar till att minska koncernens ränte- och valutarisk. Verkligt värde

på koncernens ränte- och valutaderivat uppgick till +37,0 mkr (-27,2)

vid årets utgång. Värdeförändringen för räntederivaten påverkar inte

kassaödet och när derivatens löptid gått ut är värdet alltid noll.

Skatt

Årets aktuella skatt uppgick till 9,7 mkr (+0,3). Uppskjuten skatt

uppgick till 277,7 mkr (137,2), primärt påverkat av orealiserade

värdeförändringar på fastigheter om 1 139,1 mkr (577,8). Skatt har

beräknats med 20,6 procent på löpande beskattningsbart resultat.

Per 31 december 2021 beräknades K-Fastigheters ansamlade

skattemässiga underskottsavdrag till 104,6 mkr (100,4), vilka

tillsammans med räntederivaten om 36,4 mkr (-27,2) utgjorde

underlag för koncernens uppskjutna skattefordran, vilken

uppgick till 17,1 mkr (27,0). Uppskjuten skatteskuld avser primärt

temporära skillnader mellan verkligt värde och skattemässigt

Likvida medel

Likvida medel uppgick vid årets utgång till 94,0 mkr (507,6).

Därutöver tillkommer outnyttjade kreditlimiter om 343,4 mkr

(90,0). Minskningen berodde primärt på förvärv under året, där

förvärvet av K-Prefab var det mest betydande.

Eget kapital och substansvärde

Koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare

uppgick vid årets utgång till 4 233,7 mkr (3 209,8), vilket

motsvarade 19,66 kr per aktie (14,91). Ökningen förklaras av årets

totalresultat om 1 048,1 mkr (473,1).

Det långsiktiga substansvärdet (NAV) uppgick vid årets utgång

till 4 976,1 mkr (3 661,2) motsvarande 23,11 kr per aktie (17,00).

Det långsiktiga substansvärdet per aktie har ökat med 36 procent

jämfört med 31 december 2020.

Per 31 december 2021 uppgick antalet utestående aktier till

215 331 168 (35 888 528) fördelat på 22 500 000 A-aktier

(3 750 000) och 192 831 168 B-aktier (32 138 528). Det genomsnittliga

antalet utestående aktier under 2021 uppgick till 215 331 168

(207 495 102).

Uppskjuten skatt

Koncernens uppskjutna skatt uppgick vid årets slut till 796,4 mkr

(451,2). Uppskjuten skatteskuld härrör primärt från temporära

skillnader mellan verkligt värde och skattemässigt restvärde för

färdigställda fastigheter och fastigheter under byggnation.

Uppskjuten skattefordran

Uppskjuten skattefordran uppgick per 31 december 2021 till

17,1 mkr (27,0) och härrörde primärt från underskottsavdrag, vilka

förväntas kunna nyttjas under kommande år, och positivt värde av

räntederivat som reducerat uppskjuten skattefordran under året.

Rörelsefordringar

Koncernens rörelsefordringar bestod primärt av övriga fordringar

om 175,5 mkr (159,3), som huvudsakligen består av förskott och

handpenning för avtalade men ej tillträdda fastighetsförvärv.

Fordringarna har minskat under året, från 152,7 mkr till 98,7 mkr

primärt till följd av att förskottet för Finja Prefab AB ingick vid

årets början, och upparbetade men ej fakturerade intäkter, vilka

uppgick till 29,0 mkr (0,0).

Hyres- och kundfordringar uppgick vid årets slut till 105,3 mkr

(1,8), varav hyresfordringar 1,5 mkr (1,4). Resterande andel utgörs

av kundfordringar primärt relaterat till K-Prefabs verksamhet.

Andelen hyres- och kundfordringar vilka varit förfallna mer än

90 dagar uppgår till 10,1 mkr (1,5). 4,3 mkr (0,8) har reserverats i

enlighet med koncernens förlustandelsmodell baserad på historiska

utfall och ledningens bedömning av framtida kreditförluster

(stadie 2) och 1,2 mkr (0,0) har reserverats i enlighet med individuell

bedömning (stadie 3). Totalt uppgick konstaterade kreditförluster

till 2,3 mkr (1,9) under året.

Vidare utgörs rörelsefordringar av fordringar på intresse- och

gemensamt styrda bolag om 3,1 mkr (10,5), vilket primärt utgör

delnansiering av pågående projekt, och förutbetalda kostnader

och upplupna intäkter om 29,0 mkr (5,2).

Rörelsefastigheter

Värdet av rörelsefastigheter uppgick vid årets slut till 448,8 mkr

(30,9). Ökningen är primärt förknippad med förvärvet av K-Prefab,

vars fastigheter klassiceras som rörelsefastigheter och vilka vid

förvärvet värderades till 370,2 mkr. Under året har ytterligare

ca 19,9 mkr investerats i K-Prefabs fastigheter för att uppgradera

faciliteterna och öka produktionskapaciteten.

Maskiner och inventarier

Inventarier, vilka per 31 december 2021 uppgick till 189,8 mkr

(18,5), består primärt av maskiner och inventarier relaterade till

koncernens bygg- och prefabverksamhet, byggnadsinventarier samt

enligt IFRS 16 aktiverade nyttjanderättstillgångar. Ökningen under

året beror primärt på förvärvet av K-Prefab där ytterligare ca 54,1 mkr

investerats under året för att öka produktionskapaciteten. Totalt har

koncernen nettoinvesterat 61,0 mkr (7,4) i inventarier under året.

Andelar i intresse- och gemensamt styrda bolag

och andra långfristiga fordringar

Andelar i intresse- och gemensamt styrda bolag ökade under 2021,

från 37,3 mkr till 234,4 mkr, vilket primärt beror på förvärvet av

andel i Mjöbäcks Entreprenad AB. Totalt gjordes nettoförvärv

under året (inklusive negativ skillnad till följd av gynnsam

köpeskilling) om 184,0 mkr (0,0) och det sammanlagda resultatet

från andel i intressebolagens resultat (inklusive utdelning) uppgick

till 10,9 mkr (-1,0 mkr).

Långfristiga fordringar om 9,1 mkr (7,7) består primärt av en

fordran på Höganäs kommun för inbetald likvid för kommande

markexploatering om 5,3 mkr (5,3).

Räntebärande skulder

Koncernens räntebärande skulder uppgick vid årets utgång till

5 943,9 mkr (3 848,3), varav 947,5 mkr (847,8) klassicerats som

kortfristiga räntebärande skulder. De räntebärande skulderna

fördelas på bottenlån för färdigställda förvaltningsfastigheter

om 4 017,8 mkr (3 145,1), byggkrediter om 1 057,9 mkr (681,2),

leasingskulder om 92,7 mkr (22,2), rörelse- och förvärvskrediter

om 539,1 mkr (0,0) och säljarrevers avseende förvärvet av K-Prefab

om 250,0 mkr (0,0). Skuldsättningsgraden för koncernen uppgick

till 51,8 procent (50,2).

Vid årets utgång hade koncernen kontrakterade kreditavtal om

7 282,4 mkr (4 820,6), varav 4 017,8 mkr (3 145,1) avsåg

nansiering av färdigställda förvaltnings- och rörelsefastigheter,

varav 790,2 mkr (781,1) förfaller till omförhandling under de

närmaste tolv månaderna. Utöver nansiering av färdigställda

förvaltnings- och rörelsefastigheter utgörs kontrakterade

kreditavtal av byggkrediter om 2 132,1 mkr (1 585,5) och rörelse-

och förvärvskrediter om 882,5 mkr (90,0), varav 382,5 mkr

respektive 100,0 mkr avser förvärvsnansiering av K-Prefab

respektive Mjöbäcks Entreprenad AB. Byggkrediter och rörelse-

och förvärvskrediter var vid årets utgång utnyttjade till 1 057,9 mkr

(681,2) respektive 539,1 mkr (0,0).

Den genomsnittliga kapitalbindningstiden för koncernens

räntebärande skulder relaterade till förvärvsnansiering och

färdigställda förvaltnings- och rörelsefastigheter uppgick per

31 december 2021 till 2,8 år (2,6).

Genomsnittlig räntebindningstid för koncernens räntebärande

skulder relaterade till förvärvsnansiering, förvaltnings-

och rörelsefastigheter uppgick till 4,4 år (3,8) och den

genomsnittliga räntan uppgick till 1,85 procent (1,77) inklusive

eekter av räntederivat och 1,40 procent (1,41) exklusive

eekter av räntederivat. Total andel rörlig ränta i förhållande

till räntebärande skulder relaterade till förvärvsnansiering,

förvaltnings- och rörelsefastigheter uppgick till 29 procent (39) och

räntekänsligheten vid en procentenhets förändring av låneräntorna

uppgick till 14,0 mkr (12,4).

Derivatinstrument

K-Fastigheter arbetar uteslutande med lån med rörlig räntebas.

För att hantera ränterisken och förändra räntebindningstiden

nyttjas räntederivat, primärt ränteswappar. Över tid uppstår

värdeförändringar i räntederivatportföljen primärt som en följd

av förändrade marknadsräntor. I balansräkningen redovisas

derivatinstrument till verkligt värde som kortfristig eller långfristig

tillgång eller skuld baserat på löptiden för derivatet, även om något

belopp inte kommer att regleras kontant.

Totalt uppgick swapportföljen nominellt till 3 200 mkr (1 907,0)

vid årets utgång, varav 100 mkr utgörs av swappar med framtida

start. Verkligt värde för räntederivatportföljen uppgick vid årets

utgång till 36,4 mkr (-30,5).

Utöver räntederivat använder K-Fastigheter valutaderivat för att

hantera valutamässiga risker i den danska verksamheten. Verkligt

värde för valutaderivatportföljen uppgick vid årets utgång till 0,5

mkr (3,3).

Rörelseskulder

Rörelseskulder består primärt av i rörelsen verksamhetsrelaterade

leverantörsskulder om 177,2 mkr (50,4), övriga skulder om 70,4 mkr

(25,8), faktuerarade men ej upparbetade intäkter om 69,1 mkr (0,0)

och upplupna kostnader och förutbetalda intäkter om 178,2 mkr

(38,2). Rörelseskulderna är primärt relatearde till den löpande bygg-

och entreprenadverksamheten samt personalrelaterade skulder.

Koncernens kassaöde

Koncernens kassaöde från den löpande verksamheten uppgick

för helåret 2021 till 325,3 mkr (-64,4) och påverkades positivt

av det förbättrade bruttoresultatet i förvaltnings-, bygg- och

prefabverksamheterna samt lägre rörelsekapitalbindning främst i

form av att K-Prefabs verksamhet strukturellt är kassaödespositiv

med normalt högre rörelseskulder än rörelsefordringar.

Investeringsverksamheten har primärt påverkats av förvärv av

bolag om 858,8 mkr (11,7), vilket primärt utgörs av K-Prefab och

andelen i Mjöbäcks Entrepreand AB, investeringar i fastigheter om

330,3 mkr (1 037,4) och investeringar i pågående nyanläggning

om 1 326,3 mkr (831,3). Totalt uppgick kassaödet från

investeringsverksamhet till 2 515,4 mkr (-1 888,4).

Koncernens nansieringsverksamhet har utöver kassaödet

från den löpande verksamheten under 2021 primärt nansierats

av ökade räntebärande skulder om 1 776,3 mkr (1 184,6) efter

amorteringar om 133,2 mkr (48,7). Totalt uppgick kassaödet från

nansieringsverksamheten till 1 776,3 mkr (1 682,9), vilket innebär

att koncernens likvida medel för året minskade med 413,8 mkr

(-269,9) till 94,0 mkr (507,6), inkluderat valutarelaterad

omräkningsdierens, vid årets slut.

Investeringar

Utöver vad som redogjorts för avseende förvärven av K-Prefab och

andelen i Mjöbäcks Entreprenad AB och under Förvaltnings- och

Rörelsefastigheter samt under Koncernens kassaöde, avsnitt

som starkt hänger samman, har inga väsentliga investeringar i

anläggningstillgångar gjorts under året. Utöver investeringar i

anläggningstillgångar har koncernen under 2021 primärt investerat

medel i utveckling av den egna organisationen i form av stärkt

organisation, processer, system och funktioner inom aärsutveckling,

förvaltning, ekonomi, HR, IT, marknad, juridik och projektutveckling,

investeringar som främst märks genom de ökade kostnaderna för

central administration under året.

Moderbolaget

Moderbolaget äger inga fastigheter. Bolaget upprätthåller

koncerngemensamma funktioner för aärsutveckling, ekonomi,

nans, marknad, IR/kommunikation, IT, HR, juridik, delar av

förvaltning och projektutveckling. Omsättningen i moderbolaget

avser primärt fakturering av tjänster till koncernbolag. Moderbolagets

bruttoresultat för helåret uppgick till -40,4 mkr (-33,5). Det lägre

bruttoresultatet beror på ökade kostnader för utökad central

organisation för att möta kommande tillväxt.

Moderbolagets resultat före skatt uppgick till 116,7 mkr (-11,2)

efter erhållna nettokoncernbidrag om 87,9 mkr (43,4). Resultatet

påverkades positivt av orealiserade värdeförändringar på ränte- och

valutaderivat om 66,8 mkr (-14,5) och valutakurseekter relaterade

till koncernens danska tillgångar om 3,2 mkr (-9,8), vilka ingår i

moderbolagets nansnetto.

Moderbolagets tillgångar och skulder bestod per 31 december 2021

primärt av andelar i, fordringar på och skulder till koncernbolag

samt likvida medel. Andelar i koncern- och intressebolag har

under året ökat primärt som en följd av förvärven av K-Prefab och

andelen i Mjöbäcks Entreprenad AB. Fordringar på koncernbolag

uppgick vid årets slut till 2 058,1 mkr och skulder till koncernbolag

till 823,3 mkr där korta fordringar och skulder primärt utgör

tillgodohavanden i koncernens koncernkonto.

Det egna kapitalet uppgick per 31 december 2021 till 1 633,3 mkr

(1 539,8), positivt påverkat av årets resultat. Moderbolagets

likviditet uppgick vid årets utgång till 69,0 mkr (482,0) och

räntebärande skulder till 949,9 mkr (867,5), varav 17,9 mkr

klassiceras som kortfristig skuld.

Eekter av Covid-19-pandemin och kriget

i Ukraina

Att upprätta nansiella rapporter i enlighet med IFRS kräver att

koncernledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör

antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciper

och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och

kostnader. Uppskattningarna och antagandena baseras på

historiska erfarenheter och andra faktorer som under rådande

förhållanden förefaller rimliga. Resultatet av dessa uppskattningar

och antaganden används sedan för att bedöma de redovisade

värdena på tillgångar och skulder som inte annars framgår

tydligt från andra källor. Verkligt utfall kan avvika från dessa

uppskattningar och bedömningar.

I utgångsläget har K-Fastigheter en stabil aärsmodell som bygger

på tvärfunktionellt arbete inom projektutveckling, bygg, prefab,

och fastighetsförvaltning, vilket genererar lönsamhet i varje led.

Koncernen har en stark position i marknaden för hyresrätter i

Öresundsregionen och Västra Götalands-, Köpenhamns- och

Mälardalsregionerna. K-Fastigheter har ett attraktivt fastighetsbestånd

där 85 procent av kontrakterade hyresintäkter kommer från

bostäder och där de kommersiella intäkterna är spridda på ett

stort antal enskilda kontrakt. Vidare har K-Fastigheter en stabil

nansiell ställning (soliditet 37 procent och skuldsättningsgrad

52 procent) och god likviditet med tillgängliga likvida reserver om

ca 437,4 mkr per 31 december 2021.

Höstens och vinterns våg av Covid-19-pandemin har avtagit under

februari till följd av en mildare variant av viruset och av att allt er

är vaccinerade. Restriktionerna i samhället har successivt kunnat

lättas. Vid upprättande av aktuell årsredovisning bedöms eekten

på K-Fastigheters verksamhet fortsatt vara begränsad.

Vid upprättandet av aktuell årsredovisning har kriget i Ukraina

pågått över en månad. Kriget har till dags dato haft begränsad

eekt på K-Fastigheters verksamhet men påverkar så här långt

primärt prisbilden för vissa insatsvaror och då kanske framförallt

energipriser samt indirekta eekter av höjda energi- och bränslepriser.

Hur Covid-19-pandemin och kriget i Ukraina kommer påverka

K-Fastigheters verksamhet framöver är i dagsläget osäkert,

bedömningar kommer ske löpande och redovisas i kommande

delårsrapporter eventuellt kompletterade information genom

pressmeddelande.

Förslag till vinstdisposition

Till årsstämmans förfogande står moderbolagets fria egna kapital.

K-Fastigheter prioriterar tillväxt framför utdelning. Därför föreslår

styrelsen att ingen utdelning lämnas för 2021. Styrelsen föreslår att

till förfogande stående vinstmedel disponeras enligt följande:

Överkursfond 1 372 919 498

Balanserat fritt eget kapital 109 490 323

Årets resultat 93 453 282

 

 

Väsentliga händelser under

räkenskapsåret och efter dess slut

Väsentliga händelser under 2021

- K-Fastigheters styrelse fattade beslut om att ändra det operativa

målet relaterat till antalet årligen byggstartade lägenheter för

egen förvaltning, från 1 000 till 1 300 lägenheter före utgången

av år 2023.

- Den 25 januari 2021 tillträdde K-Fastigheter förvärvet av

K-Prefab. I samband med förvärvet inträdde K-Prefabs VD

Kaj Grönvall som ny medlem i koncernens ledningsgrupp.

- Den 4 mars 2021 oentliggjorde K-Fastigheter etablering av ett

gemensamägt bolag med Kilenkrysset AB. Bolaget ska verka i

Mälardalsregionen och uppföra K-Fastigheters koncepthus för

långsiktig förvaltning på de bostadsbyggrätter som utvecklas av

Kilenkrysset. Det nya bolaget kommer att verka under namnet

K-Fast Kilen AB. K-Fastigheter äger 51 procent av aktiekapitalet.

Samma datum tecknade K-Fastigheter avtal om förvärv av en

prefabfabrik. Säljare var Kilen Produktion AB.

- Den 26 april 2021 oentliggjorde K-Fastigheter att avtal ingåtts

gällande förvärv av 25 procent i Mjöbäcks Entreprenad AB.

Mjöbäcks är mest känt för Mjöbäcksvillan och bygger egna

bostadsprojekt i främst västra Sverige. K-Fastigheter tillträdde

aktierna den 30 juli 2021.

- Den 19 maj 2021 avhöll K-Fastigheter årsstämma. Samtliga

ledamöter omvaldes på ett år och Erik Selin omvaldes till

styrelsens ordförande. Årsstämman bemyndigade styrelsen

att, fram till nästa årsstämma, fatta beslut om nyemission om

maximalt 24 000 000 aktier samt återköp av maximalt en

tiondel av det totala antalet utgivna aktierna i bolaget.

- Den 28 maj 2021 oentliggjorde K-Fastigheter ett samarbete

med Innovation Proporties och Borohus avseende, att i

gemensamägt bolag, utveckla fastigheten Haninge Ramsdalen

3:1 med en total tomtareal om 72 000 kvm.

- Den 31 maj 2021 tillträdde K-Fast Bygg Holding AB förvärvet

av PVS Mark&VA med verksamhet inom markentreprenad.

K-Fastigheters ägarandel uppgår till 50 procent och förvärvet

stärker koncernens verksamhet inom projektutveckling och

byggnation.

- Den 7 juni 2021 genomförde K-Fastigheter en aktiesplit 6:1

innebärande att antalet aktier ökade från 35 888 528 aktier till

215 331 168 aktier fördelat på 22 500 000 A-aktier och

192 831 168 B-aktier.

- Den 1 september respektive 12 november 2021 oentliggjorde

K-Fastigheter att Leif Astikainen, koncernens HR-chef, Martin

Johannesson, chef aärsområde Förvaltning och Magnus

Persson, koncernens Aärsutvecklingschef, är nya medlemmar i

K-Fastigheters koncernledning.

- Den 7 december oentliggjorde K-Fastigheter att dotterbolaget

K-Prefab förvärvat GH Sydgolv AB, en specialist på avjämning

av betonggolv.

Väsentliga händelser efter årets utgång

- Från den 3 januari 2022 handlas K-Fast Holding AB:s B-aktier

på Nasdaq Stockholms Large Cap-lista.

- K-Fastigheters styrelse avser föreslå årsstämman att ingen

aktieutdelning lämnas.

På sidan 62 redovisas genomförda förvärv av byggrätter och

förvaltningsfastigheter, byggstartade och färdigställda projekt samt

genomförda renoveringar enligt K-Fastigheters renoveringskoncept

K-Fast 2.0 under verksamhetsåret 2021. Dessa har under

året presenterats som väsentliga händelser i K-Fastigheters

delårsrapporter.

Förvärvade förvaltningsfastigheter

   















Motorn 16 Falkenberg feb 2021 kommersiellt 2 180 0,9 16,1

Skjutsstallslyckan 21 Malmö mar 2021 kommersiellt 1 859 1,1 26,0

Kvarnhög 19 Malmö mar 2021 kommersiellt 1 334 0,9 12,5

Getängen 22 Borås mar 2021 kommersiellt 7 759 5,6 47,0

Viktoria 22 Helsingborg jul 2021 kommersiellt 589 1,0 28,0

Stafvre 7 m.. Kristianstad apr 2022

105 lgh + två

förskolor

8 966 13,6 227,0

Förvärvade byggrätter

  



















Motorn 16 Falkenberg 2026 145 9 600 17,3 16,1

Skjutsstallslyckan 21 Malmö 2026 279 15 371 34,4 26,0

Kvarnhög 19 Malmö 2026 34 2 220 4,3 12,5

Getängen 22 Borås 2026- 465 25 575 51,0 47,0

Sätra 108:20* Gävle 2022- 613 39 348 68,9 122,0

Veddesta 2:65* Järfälla 2023- 423 23 270 54,8 259,0

Viktoria 22 Helsingborg 2022 39 3 432 6,9 28,0

Fullerö 21:103 Uppsala byggstartad 40 2 472 4,5 26,0

Ekeby 3:25* Eskilstuna 2022 106 7 820 13,3 12,0

Kohagen 1 Vänersborg

byggstartad

/2022-

143 8 910 15,0 24,0

Skymningen 2* Höganäs 2022 50 2 760 5,1 13,1

del av Lerberget 49:707* Höganäs 2022 51 2 760 5,1 13,3

Revisorn 8 & 10* Kristianstad 2023 150 11 250 17,3 23,0

Oppeby Gård 1:9** Nyköping 2022 32 1 733 3,0 12,0

Fogdaröd 8:32 Höör 2022 95 6 745 12,5 11,5

Notarien 17* Eskilstuna 2022 106 5 830 11,7 23,4

Alderholmen 4:34* Gävle 2022 111 6 105 12,8 28,5

Strängnäs 3:21 m..** Strängnäs 2022- 367 23 292 46,2 96,5

Rusthållaren 3 & 4 Hässleholm 2022 kommersiellt 6 400 i.u. 18,0

Hemmesta 11:67 m..*/*** Värmdö 2025 81 4 860 10,3 26,5

Getramsen 1 Kristianstad byggstartad 19 2 166 3,5 7,5

Husensjö 8:11* Helsingborg 2023 90 6 119 11,3 20,0

* Ej tillträdd fastighet.

** Joint venture genom K-Fast Kilen AB.

*** Joint venture tillsammans med Innovation Properties (uppgifter avser K-Fastigheters andel av byggnationen).

Byggstartade projekt

  















Magasinet 4 ”Byggmax” Hässleholm apr 2022 kommersiellt 2 487 2,5

Smörjhallen 1 Hässleholm maj 2023 37 2 864 4,9

Spoven 1 Växjö maj 2023 83 4 710 9,1

Fullerö 21:103 ”BoKlok” Uppsala jun 2022 40 2 472 4,5

Kedjan 1 Älmhult nov-dec 2022 56 3 286 5,9

Fredriksskans 2:79 Gävle jul-nov 2022 92 5 966 10,9

Kildebrønde By 17b Greve (DK) jan-nov 2023 148 10 354 24,0

Getramsen 1 Kristianstad dec 2022 19 2 166 3,5

Kohagen 1 ”BoKlok” Vänersborg dec 2022 60 3 978 6,7

Trollet 2 Växjö dec 2023 156 10 262 18,7

Oden 8 Hässleholm jul 2023 43 2 305 4,1

Limkokaren 16 Hässleholm aug 2023 24 1 984 3,2

Kommissarien 1 Hässleholm maj 2023 41 3 191 5,5

Stubbarp 39:5 – etapp 2 Höganäs jun-sep 2023 87 5 789 11,0

Önnered 45:15-16 Göteborg apr 2024 110 6 871 15,8

Färdigställda projekt

   











Björksäter 5 Hässleholm feb 2021 40 2 794 4,4

Stubbarp 33:27

etapp 1 och 2

Höganäs

maj/dec

2021

66 4 805 8,4

Dirigenten 1, Sångaren 1 Helsingborg jul 2021 15 1 410 2,4

Höfånget 1 Malmö jul 2021 97 4 838 10,3

Nyponrosen 4 etapp 2 Helsingborg aug 2021 32 2 118 3,9

Hällan 1 Hässleholm okt 2021 38 2 527 4,4

Sävenäs 131:12 Göteborg dec 2021 103 4 870 10,8

Taket 2 Växjö okt 2021 36 2 862 4,9

Sätra 108:31 ”BoKlok” Gävle dec 2021 60 3 876 7,1

K-Fast 2.0

 Q2   

Antal renoverade lägenheter 9 9 6 7 31

Ökat hyresvärde (mkr) 0,2 0,2 0,1 0,1 0,6

TOTALRESULTAT FÖR KONCERNEN

 





2020



Hyresintäkter 265,9 203,9

Projekt- och entreprenadintäkter 976,1 10,2

  1 242,1 214,1

Övriga intäkter 3 10,7 1,0

Drift -52,3 -33,1

Underhåll -12,4 -10,6

Fastighetsskatt -5,7 -4,5

Fastighetsadministration -22,7 -19,2

Kostnader fastighetsförvaltning 4, 5, 6 -93,1 -67,4

Kostnader projekt- och entreprenadverksamheten 4, 5, 6 -881,8 -2,5

 277,9 145,1

varav bruttoresultat fastighetsförvaltning (driftsöverskott) 176,1 137,0

varav bruttoresultat projekt- och entreprenadverksamhet 101,8 8,1

Central administration 4, 5, 6, 8 -40,7 -33,6

Av- och nedskrivningar 7 -58,2 -8,5

Resultat från andelar i intressebolag och gemensamt styrda bolag 9 23,3 2,6

Räntenetto 10 -75,6 -47,7

 126,6 57,9

varav förvaltningsresultat 101,4 75,3

Värdeförändring förvaltningsfastigheter 11 1 139,1 577,8

Värdeförändring derivat och övrigt 10 66,0 -24,2

 1 331,7 611,4

Skatt på periodens resultat 12 -287,3 -136,9

Årets resultat 1 044,4 474,5

Övrigt totalresultat 13 3,8 -1,4

 1 048,1 473,1



Moderbolagets aktieägare 1 048,1 473,1

Innehav utan bestämmande inytande 0,0 0,0

  4,85 2,29

* Några potentiella aktier (t. ex. konvertibler) förekommer inte och därmed finns inte någon utspädningseffekt att beakta.

FINANSIELL STÄLLNING FÖR KONCERNEN

 





2020



TILLGÅNGAR



Immateriella tillgångar 15 484,7 0,0

Förvaltningsfastigheter 16 9 603,7 6 853,5

Rörelsefastigheter 17 448,4 30,9

Inventarier 18 189,8 18,5

 10 726,6 6 902,9

 22

Andelar i intresse- och gemensamt styrda företag och andra

långfristiga fordringar

19, 20 243,5 45,1

Derivatinstrument 30 37,0 0,0

Uppskjuten skattefordran 21 17,1 27,0

 297,5 72,1

 11 024,1 6 975,0

 22

Varulager 23 51,7 0,2

Kundfordringar 24, 25 105,3 1,8

Övriga kortfristiga fordringar 25, 26 178,6 169,8

Förutbetalda kostander och upplupna intäkter 27 29,0 5,2

Likvida medel 28 94,0 507,6

 458,6 684,6

SUMMA TILLGÅNGAR 11 482,7 7 659,6

 





2020





 29

Aktiekapital 57,4 57,4

Övrigt tillskjutet kapital 1 372,9 1 372,9

Valutaomräkningsdifferens 2,3 -1,4

Balanserat resultat inklusive årets resultat 2 801,1 1 780,9

 4 233,7 3 209,8

 22

Uppskjuten skatteskuld 21 796,4 451,2

Långfristiga räntebärande skulder 22 4 996,4 3 000,6

Derivatinstrument 30 0,0 27,2

Övriga avsättningar och långfristiga skulder 31 13,7 8,5

 5 806,5 3 487,5

 22

Kortfristiga räntebärande skulder 22 947,5 847,8

Leverantörsskulder 177,2 50,4

Övriga kortfristiga skulder 31, 32 139,6 25,8

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 32 178,2 38,2

 1 442,5 962,2

 7 249,0 4 449,8

 11 482,7 7 659,6

KONCERNENS RAPPORT ÖVER

FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL

      

 33 888 528 54,2 877,9 0,0 1 306,4 2 238,5

Årets resultat 474,5 474,5

Övrigt totalresultat -1,4 -1,4

 -1,4 474,5 473,1

Tillskjutet kapital efter avdrag för transaktionskostnader 2 000 000 3,2 495,1 498,3

 2 000 000 3,2 495,1 498,3

 35 888 528 57,4 1 372,9 -1,4 1 781,0 3 209,8

Årets resultat 1 044,4 1 044,4

Övrigt totalresultat 3,8 3,8

 3,8 1 044,4 1 048,1

Förvärv egna aktier -24,3 -24,3

Aktiesplit 179 442 640

Tillskjutet kapital efter avdrag för transaktionskostnader 0,0 0,0 0,0

 179 442 640 0,0 0,0 0,0

 215 331 168 57,4 1 372,9 2,3 2 801,1 4 233,7

På bolagsstämman den 19 maj 2021 beslutades om en aktiesplit 6:1. Aktiespliten genomfördes den 7 juni 2021.

Förvärv egna aktier avser K-Fast andel (25%) av marknadsvärdet av de 1 428 600 aktier i K-Fast Holding AB som Mjöbäcks Entreprenad AB äger.

Övrigt tillskjutet kapital för verksamhetsåret 2020 redovisas netto efter transaktionskostnader om 5,7 mkr relaterade till nyemission i augusti 2020.

KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDE

   2020



Bruttoresultat justerat för central administration, av- och nedskrivningar 179,0 103,0

Justering för poster som inte påverkar kassaödet 37 45,7 1,6

Erhållen utdelning 9 0,0 3,7

Räntenetto 37 -74,8 -47,7

Betald skatt -4,3 -5,2

 145,6 55,4

Förändring rörelsefordringar 37,1 -89,8

Förändring rörelseskulder 142,5 -29,9

 325,3 -64,4



Investeringar i koncern, intresse- och gemensamt styrda bolag 19, 34 -858,8 -11,7

Investeringar i fastigheter 16, 17 -330,3 -1 037,4

Investeringar i pågående nyanläggning 16 -1 326,3 -831,3

Investeringar i maskiner och inventarier 18 -50,4 -6,2

Avyttring fastigheter 16 51,0 0,5

Förändring övriga nansiella anläggningstillgångar 20 -0,5 -2,3

 -2 515,4 -1 888,4

 

Upptagna lån 22 1 909,6 1 233,3

Amortering av lån -133,2 -48,7

Tillskjutet kapital 0,0 498,3

 1 776,3 1 682,9

  -413,8 -269,9

Omräkningsdifferens i likvida medel 0,1 -1,4

Likvida medel vid årets början 507,6 779,0

  94,0 507,6

Likvida medel i kassaflödesanalysen avser i sin helhet kassa och bank.

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING

   2020



Nettoomsättning 3 0,1 0,0

  



Administrationskostnader 4, 5, 6, 8 -40,3 -33,4

Avskrivningar 7 -0,2 -0,2

  

  



Resultat från andelar i intresse- och gemensamt styrda bolag 9 -0,2 3,6

Finansnetto 10 69,5 -24,7

  

Bokslutsdispositioner 33 87,9 43,4

  

Skatt på årets resultat 12 -23,3 2,2

Årets resultat  

Övrigt totalresultat 13 0,0 0,0

  

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING

   2020

TILLGÅNGAR



Materiella anläggningstillgångar 18 0,2 0,3

  

 22

Andelar i koncernbolag 34 1 009,0 883,2

Fordringar hos koncernbolag 35 849,6 867,5





19, 20  

Derivatinstrument 30 36,4 0,0

Uppskjuten skattefordran 21 0,0 15,8

  

  

 22

Fordringar hos koncernbolag 35 1 208,5 649,0

Fordringar hos intressebolag 26 5,4 10,7

Övriga kortfristiga fordringar 26 59,4 115,6

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 27 2,0 0,9

Likvida medel 28 69,0 482,0

  

SUMMA TILLGÅNGAR  

   2020



 29

Bundet eget kapital

Aktiekapital 57,4 57,4

Fritt eget kapital

Överkursfond 1 372,9 1 372,9

Balanserad vinst 109,5 118,5

Årets resultat 93,5 -9,0

  

 22

Uppskjuten skatteskuld 21 7,5 0,0

Långfristiga räntebärande skulder 22 931,7 849,6

Derivatinstrument 30 0,0 27,0

Övriga avsättningar och långfristiga skulder 31 2,4 6,4

  

 22

Kortfristiga räntebärande skulder 22 17,9 17,9

Leverantörsskulder 1,4 1,5

Skulder till koncernbolag 35 823,3 571,7

Övriga kortfristiga skulder 30 7,2 6,9

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 32 5,0 4,2

  

  

  

MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER

FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL

     

     

Årets resultat -9,0 -9,0

Övrigt totalresultat 0,0 0,0

  

Tillskjutet kapital efter avdrag för transaktionskostnader 2 000 000 3,2 495,1 498,3

 2 000 000    

     

Årets resultat 93,5 93,5

Övrigt totalresultat 0,0 0,0

  

Aktiesplit 179 442 640

Tillskjutet kapital efter avdrag för transaktionskostnader 0,0 0,0 0,0

     

     

På bolagsstämman den 19 maj 2021 beslutades om en aktiesplit 6:1. Aktiespliten genomfördes den 7 juni 2021.

Övrigt tillskjutet kapital för verksamhetsåret 2020 redovisas netto efter transaktionskostnader om 5,7 mkr relaterade till nyemission i augusti 2020.

MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDE

   2020



Bruttoresultat -40,4 -33,5

Justering för poster som inte påverkar kassaödet 37 5,5 0,2

Erhållen utdelning 9 0,0 3,7

Räntenetto 37 0,3 -0,4

Betald skatt 0,0 0,0

  



Förändring rörelsefordringar 55,0 -572,8

Förändring rörelseskulder 1,1 54,8

  



Investering i koncernbolag 34 -125,8 -256,8

Investering i intressebolag 19 -190,1 0,0

Investeringar i maskiner och inventarier 18 0,1 0,0

Förändring i fordringar och skulder till koncernbolag 35 -290,0 -2,1

Förändring i fordringar på intressebolag 5,3 0,0

  

 

Tillskjutet kapital 0,0 498,3

Upptagna lån 22 100,0 0,0

Amortering av lån -17,9 -17,9

Förändring i långfristiga skulder 31 -4,0 -6,4

Erhållna koncernbidrag 87,9 43,4

  

   

Omräkningsdifferens i likvida medel 0,0 0,0

Likvida medel vid årets början 482,0 771,2

   

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 1

NOT 1: REDOVISNINGSPRINCIPER

Allmän information

De nansiella rapporterna för K-Fast Holding AB per 31 december

2021 har godkänts av styrelsen den 31 mars 2022 och kommer

att föreläggas årsstämman den 12 maj 2022 för fastställande.

K-Fast Holding AB, organisationsnummer 556827-0390, utgör

moderbolaget för en koncern med dotterbolag enligt not 34 Andelar

i koncernbolag.

Bolaget är ett publikt aktiebolag som är bildat och har sitt säte i

Sverige. Huvudkontor och huvudsaklig verksamhetsort ligger på

Bultvägen 7, 281 43 Hässleholm, Sverige. Bolagets aärsidé är

att med stort engagemang och hög kostnadseektivitet utveckla,

bygga, förvalta och långsiktigt äga marknadens mest attraktiva

fastigheter med hyresbostäder, såväl avseende skick och standard

som servicenivå.

Redovisningsprinciperna beskrivs i anslutning till varje not i

syfte att ge en ökad förståelse för respektive redovisningsområde.

Nedan följer generella redovisningsprinciper och information om

koncernredovisningen.

Redovisningsprinciper

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International

Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International

Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från

IFRS Interpretation Committee (IFRIC), sådana de antagits av EU.

Vidare har Rådet för nansiell rapporterings rekommendation RFR 1,

Kompletterande redovisningsregler för koncerner, tillämpats.

Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt årsredo-

visningslagen, Rådet för nansiell rapporteringsrekommendation

RFR 2 (Redovisning för juridiska personer) och uttalande från

Rådet för nansiell rapportering. Moderbolaget tillämpar samma

redovisningsprinciper som koncernen förutom i de fall som anges

nedan under avsnittet Moderbolagets redovisningsprinciper. De

avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens

principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa

IFRS i moderbolaget till följd av årsredovisningslagen.

Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor, vilken

även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och koncernen.

De nansiella rapporterna presenteras i svenska kronor avrundade

till miljoner kronor med en decimal om inte annat anges.

De angivna redovisningsprinciperna för koncernen har tillämpats

konsekvent på samtliga perioder som presenteras i koncernens

nansiella rapporter, om inte annat framgår nedan. Koncernens

redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent på rapportering

och konsolidering av dotterbolag.

Väsentliga bedömningar och antaganden

Att upprätta nansiella rapporter i enlighet med IFRS kräver att

koncernledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör

antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna

och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och

kostnader. Uppskattningarna och antagandena baseras på historiska

erfarenheter och andra faktorer som under rådande förhållanden

förefaller vara rimliga. Resultatet av dessa uppskattningar och

antaganden används sedan för att bedöma de redovisade värdena

på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från

andra källor. Verkligt utfall kan avvika från dessa uppskattningar

och bedömningar. Uppskattningarna och antagandena ses över

regelbundet. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period

ändringen görs om ändringen endast påverkat denna period eller

i den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen

påverkar både aktuell period och framtida perioder.

Ändringar i redovisningsprinciper och

upplysningar

Nya och omarbetade bentliga standarder, vilka

godkänts av EU

Förändringar i IFRS 9, IAS 39 och IFRS 7 hänförliga till

referensräntereformen fas 2 trädde i kraft den 1 januari 2021 och

ger vägledning kring hur eekterna av reformen ska redovisas. De

ändrade redovisningsprinciperna resulterade inte i någon påverkan

på K-Fastigheters nansiella rapport.

Övriga av EU godkända nya och ändrade standarder samt

tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee bedöms

för närvarande inte påverka K-Fastigheters resultat eller nansiella

ställning i väsentlig omfattning.

Förändringar i svenska regelverk

Förändringar under 2021 har inte haft någon väsentlig påverkan

på K-Fastigheters redovisning utan främst medfört något utökat

upplysningskrav.

Nya standarder vilka träder i kraft 2022

Av EU godkända nya och ändrade standarder samt tolknings-

uttalanden från IFRS Interpretations Committee bedöms för

närvarande inte påverka K-Fastigheters resultat eller nansiella

ställning i väsentlig omfattning. Samma sak gäller svenska regelverk.

Klassicering m m

Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt

väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter

mer än tolv månader räknat från balansdagen.

Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader

och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från

koncerninterna transaktioner mellan koncernbolag, elimineras i sin

helhet vid upprättandet av koncernredovisningen.

Förändringar i ägarandel i ett dotterbolag utan

förändring av bestämmande inytande

Transaktioner med innehavare utan bestämmande inytande

som inte leder till förlust av kontroll redovisas som eget

kapitaltransaktioner – dvs som transaktioner med ägarna i deras

roll som ägare. Vid förvärv från innehavare utan bestämmande

inytande redovisas skillnaden mellan verkligt värde på erlagd

köpeskilling och den faktiska förvärvade andelen av det redovisade

värdet på dotterbolagets nettotillgångar i eget kapital. Vinster

och förluster på avyttringar till innehavare utan bestämmande

inytande redovisas också i eget kapital.

Utländsk valuta

Utländska verksamheters nansiella rapporter

Tillgångar och skulder i utlandsverksamheter omräknas till svenska

kronor till den valutakurs som råder på balansdagen. Intäkter och

kostnader i en utlandsverksamhet omräknas till svenska kronor

till en genomsnittskurs som utgör en approximation av kurserna

vid respektive transaktionstidpunkt. Omräkningsdierenser som

uppstår vid valutaomräkning av utlandsverksamheter redovisas via

övrigt totalresultat som en omräkningsreserv.

Transaktioner i utländsk valuta

Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella

valutan till den valutakurs som föreligger på transaktionsdagen.

Monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta räknas om till

den funktionella valutan till den valutakurs som föreligger på

balansdagen. Valutakursdierenser redovisas mot resultaträkningen,

bortsett från långfristiga interna mellanhavanden som beaktas som

Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består i allt

väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom

tolv månader räknat från balansdagen. I kortfristiga skulder till

kreditinstitut ingår ett års avtalad amortering samt krediter som

förfaller kommande verksamhetsår.

I moderbolaget redovisas lån från/till koncernbolag som

långfristiga, då fastställda amorteringsplaner saknas.

Konsolideringsprinciper

Dotterbolag, investeringsobjektet, är företag som står under

bestämmande inytande. Med bestämmande inytande

avses att K-Fast Holding AB exponeras för, eller har rätt till,

rörlig avkastning från sitt engagemang i investeringsobjektet

och kan påverka avkastningen genom sitt inytande över

investeringsobjektet.

Dotterbolag redovisas enligt förvärvsmetoden. Metoden innebär

att förvärv av ett dotterbolag som klassas som rörelseförvärv

betraktas som en transaktion varigenom koncernen indirekt

förvärvar dotterbolagets tillgångar och övertar dess skulder och

eventualförpliktelser. I analysen fastställs dels anskaningsvärdet

för andelarna eller rörelsen, dels det verkliga värdet på förvärvs-

dagen av förvärvade identierbara tillgångar samt övertagna

skulder och eventualförpliktelser. I köpeskillingen ingår även

verkligt värde på alla tillgångar eller skulder som är en följd av en

överenskommelse om villkorad köpeskilling. Förvärvsrelaterade

kostnader kostnadsförs när de uppstår. För varje förvärv avgör

koncernen om alla innehav utan bestämmande inytande i det

förvärvade företaget redovisas till verkligt värde eller till innehavets

proportionella andel av det förvärvade företagets nettotillgångar.

Anskaningsvärdet för dotterbolagsaktierna respektive

rörelsen utgörs av de verkliga värdena per överlåtelsedagen för

tillgångar, uppkomna eller övertagna skulder och emitterade eget

kapitalinstrument som lämnats som vederlag i utbyte mot de

förvärvade nettotillgångarna samt transaktionskostnader som är

direkt hänförbara till förvärvet.

Vid rörelseförvärv under gemensamt bestämmande inytande

redovisas förvärvet till historiska anskaningsvärden, vilket

innebär att tillgångar och skulder redovisas till de värden de har

upptagits till i respektive företags balansräkningar. På så sätt

uppkommer ingen goodwill. Övriga förvärv är rörelseförvärv.

Vid tillgångsförvärv fördelas förvärvspriset inklusive

förvärvskostnader på de enskilda förvärvade tillgångarna och

skulderna baserat på deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten.

Uppskjuten skatt redovisas inte på de initiala temporära

skillnaderna. Full uppskjuten skatt redovisas på temporära

skillnader som uppkommer efter förvärvet. Förvärvade

förvaltningsfastigheter redovisas vid nästkommande bokslutsdag

till verkligt värde, vilket kan avvika från anskaningsvärdet.

Vid ett förvärv görs en bedömning om förvärvet utgör ett

rörelse- eller ett tillgångsförvärv utan tillhörande processer. Ett

tillgångsförvärv föreligger om förvärvet avser fastigheter men

inte innefattar organisation och de processer som krävs för att

bedriva förvaltningsverksamheten. Till dessa fastigheter nns

hyreskontrakt, men det nns ingen personal anställd i bolaget som

kan bedriva rörelse.

Vid rörelseförvärv där anskaningskostnaden överstiger

nettovärdet av förvärvade tillgångar och övertagna skulder samt

eventualförpliktelser, redovisas skillnaden som goodwill. När

skillnaden är negativ redovisas denna direkt i resultaträkningen.

Dotterbolags nansiella rapporter tas in i koncernredovisningen

från och med den tidpunkt det bestämmande inytandet uppstår

till det datum då det bestämmande inytandet upphör.

mellan redovisning och beskattning. IFRS 16 tillämpas för

närvarande inte av moderbolaget. Rekommendationen anger vilka

undantag och tillägg som gäller i förhållande till IFRS.

Skillnader mellan koncernens och moderbolagets

redovisningsprinciper

De angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har

tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i

moderbolagets nansiella rapporter.

Klassicering och uppställningsformer

Moderbolagets resultaträkning och balansräkning är uppställda

enligt årsredovisningslagens scheman. Skillnaden mot IAS 1,

Utformning av nansiella rapporter, som tillämpas vid

utformningen av koncernens nansiella rapporter är främst

redovisning av nansiella intäkter och kostnader samt eget kapital.

Anteciperade utdelningar

Anteciperad utdelning från dotterbolag redovisas i de fall

moderbolaget ensamt har rätt att besluta om utdelningens storlek

och moderbolaget har fattat beslut om utdelningens storlek innan

moderbolaget publicerat sina nansiella rapporter.

Koncernbidrag och aktieägartillskott

Moderbolaget redovisar koncernbidrag och aktieägartillskott i

enlighet med RFR 2. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital

hos mottagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren, i

den mån nedskrivning ej erfordras. Koncernbidrag redovisas som

bokslutsdisposition i resultaträkningen. Skatteeekten redovisas i

enlighet med IAS 12 i resultaträkningen.

Tillgångar med en kort löptid diskonteras inte. Återvinningsvärdet

på övriga tillgångar är det högsta av verkligt värde minus

försäljningskostnader och nyttjandevärdet. Vid beräkning

av nyttjandevärdet diskonteras framtida kassaöden med en

diskonteringsfaktor som beaktar riskfri ränta och den risk som

är förknippad med den specika tillgången. För en tillgång som

inte genererar kassaöden som är väsentligen oberoende av andra

tillgångar beräknas återvinningsvärdet för den kassagenererande

enhet till vilken tillgången hör.

Återföring av nedskrivningar

En nedskrivning av tillgångar som ingår i IAS 36 tillämpningsområde

reverseras om det både nns indikation på att nedskrivningsbehovet

inte längre föreligger och det har skett en förändring i de antaganden

som låg till grund för beräkningen av återvinningsvärdet.

Nedskrivning av goodwill återförs dock aldrig. En reversering görs

endast i den utsträckning som tillgångens redovisade värde efter

återföring inte överstiger det värde som skulle ha redovisats, med

avdrag för avskrivning där så är aktuellt, om ingen nedskrivning

gjorts. Nedskrivningar av nansiella tillgångar som redovisas

till upplupet anskaningsvärde återförs om en senare ökning av

återvinningsvärdet objektivt kan hänföras till en händelse som

inträat efter det att nedskrivningen gjordes.

Moderbolagets redovisningsprinciper

Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt

årsredovisningslagen (1995:1554) och Rådet för nansiell

rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridisk

person. Rekommendationen innebär att moderbolaget i

årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga

av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom

ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet

en del i nettoinvesteringen i dotterbolagen och redovisas via övrigt

totalresultat. Icke monetära tillgångar och skulder som redovisas

till historiska anskaningsvärden omräknas till valutakurs vid

transaktionstillfället. Icke monetära tillgångar och skulder som

redovisas till verkliga värden omräknas till den funktionella valutan

till den kurs som råder vid tidpunkten för värderingen till verkligt

värde.

Nedskrivningar

Koncernens redovisade tillgångar bedöms vid varje balansdag

för att avgöra om det nns indikation på nedskrivningsbehov.

IAS 36 tillämpas avseende nedskrivningar av andra tillgångar än

nansiella tillgångar vilka redovisas enligt IFRS 9, tillgångar för

försäljning och avyttringsgrupper som redovisas enligt IFRS 5,

varulager och uppskjutna skattefordringar. Om någon sådan

indikation nns beräknas tillgångens återvinningsvärde. För

undantagna tillgångar enligt ovan prövas värderingen enligt

respektive standard.

Om det inte går att hänföra väsentliga oberoende kassaöden

till en enskild tillgång ska vid prövning av nedskrivningsbehov

tillgångarna grupperas till den lägsta nivå där det går att

identiera väsentliga oberoende kassaöden, en så kallad

kassagenererande enhet. En nedskrivning redovisas när en

tillgångs eller kassagenererande enhets redovisade värde överstiger

återvinningsvärdet. En nedskrivning belastar resultaträkningen.

Återvinningsvärdet på tillgångar tillhörande kategorin

lånefordringar och kundfordringar vilka redovisas till upplupet

anskaningsvärde beräknas som nuvärdet av framtida kassaöden

diskonterade med den eektiva ränta som gällde då tillgången

redovisades första gången.

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 2

NOT 2:SEGMENTSRAPPORTERING

Redovisningsprinciper

Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver

verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådrar sig

kostnader och för vilka det nns fristående nansiell information

tillgänglig. Ett rörelsesegments resultat följs vidare upp av bolagets

högste verkställande beslutsfattare för att utvärdera resultatet samt

för att kunna allokera resurser till rörelsesegmentet. I koncernen

har styrelse och koncernledning identierats som högste

verkställande beslutsfattare. Vart och ett av rörelsesegmenten

sköts separat eftersom respektive rörelsesegment kräver olika

teknologier och andra resurser samt marknadsföringsmetoder.

Alla transaktioner mellan segmenten genomförs på aärsmässiga

grunder och baseras på priser som debiteras icke närstående

kunder i samband med fristående försäljningar av identiska

varor eller tjänster (d v s transaktioner mellan parter som är

oberoende av varandra, välinformerade och med ett intresse av att

transaktionerna genomförs).

Koncernen har identierat fyra rörelsesegment: projektutveckling,

bygg, prefab och fastighetsförvaltning.

Projektutveckling

Det värde och resultat som är hänförligt till värdeförändring i

nyutvecklade fastigheter, försäljningsvinster i en nybyggd fastighet

om denna avyttras med upplåtelse som bostadsrätt alternativt

förvaltningsfastighet eller värdeskapande genom förädling av

mark.

Bygg

Resultat genererat i något av koncernens byggbolag och resultat

från intressebolag verksamma inom byggverksamhet.

Prefab

Resultat genererat i något av koncernes prefabbolag.

Fastighetsförvaltning

Förvaltningsresultat från hyresfastigheter, resultat från försäljning

av förvaltningsfastigheter, resultat från intressebolag verksamma

inom fastighetsförvaltning samt värdeförändringar i förvaltnings-

fastigheter och räntederivat redovisas i aktuellt segment.

Koncernen använder samma värderingsprinciper i sin

segmentrapportering enligt IFRS 8 som i sina nansiella

rapporter.

1 januari–31 december 2021

  



  

Intäkter 269,2 0,0 607,2 1 059,9 -683,6 1 252,7

Kostnader -93,1 0,0 -587,4 -978,0 683,6 -974,8

      

Kostnader central administration -10,2 -10,2 -10,2 -10,2 0,0 -40,7

Av- och nedskrivningar -3,3 0,0 -4,0 -50,8 0,0 -58,2

Resultat intressebolag** 0,0 0,0 0,0 0,0 23,3 23,3

Räntenetto -61,2 0,0 -0,1 -14,3 0,0 -75,6

      

Värdeförändring fastigheter 431,7 707,4 0,0 0,0 0,0 1 139,1

Värdeförändring derivat och övrigt 66,0 0,0 0,0 0,0 0,0 66,0

      

Skatt -102,5 -145,7 -0,1 -8,7 -30,2 -287,3

Årets resultat      

31 december 2021

  



  

Anläggningstillgångar 9 715,4 0,0 24,1 1 077,8 206,8 11 024,1

Omsättningstillgångar 67,0 0,0 -0,1 258,9 132,8 458,6

      

Långfristiga skulder 5 051,7 0,0 1,2 734,8 18,8 5 806,5

Kortfristiga skulder 951,8 0,0 88,0 377,6 25,1 1 442,5



     

* Övrigt omfattar dels elimineringar, vilka framgår primärt för att belysa för läsaren omfattningen av koncerninterna intäkter

relaterade till koncernens omfattande koncerninterna byggnation, dels uppgifter som inte låter sig fördelas på respektive

rörelsesegment.

** Resultat från andelar i intresse- och gemensamt styrda bolag.

1 januari–31 december 2020

  



 

Intäkter 204,4 0,0 449,2 -438,6 215,1

Kostnader -67,4 0,0 -441,1 438,6 -69,9

     

Kostnader central administration -11,2 -11,2 -11,2 0,0 -33,6

Av- och nedskrivningar -2,8 -2,8 -2,8 0,0 -8,5

Resultat intressebolag** 0,0 0,0 0,0 2,6 2,6

Räntenetto -47,7 0,0 0,0 0,0 -47,7

     

Värdeförändring fastigheter 169,9 407,9 0,0 0,0 577,8

Värdeförändring derivat och övrigt -14,4 0,0 0,0 -9,8 -24,2

     

Skatt -35,0 -84,0 0,0 -17,9 -136,9

Årets resultat     

31 december 2020

  



 

Anläggningstillgångar 6 916,4 0,0 20,5 38,1 6 975,0

Omsättningstillgångar 74,1 0,0 1,7 608,7 684,6

     

Långfristiga skulder 3 463,0 0,0 1,8 23,2 3 487,8

Kortfristiga skulder 882,8 0,0 54,4 25,0 962,2



    

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 3

NOT 3: INTÄKTER

Redovisningsprinciper

Hyresintäkter

Hyresintäkter, vilka klassiceras i sin helhet som operationella

leasingavtal, avser intäkter från leasingavtal där koncernen är

leasegivare. I hyresintäkterna ingår hyra, tillägg för investeringar

och fastighesskatt samt övriga tilläggsdebiteringar såsom värme,

vatten, kyla, sophantering etc då dessa inte bedömts väsentliga

att särredovisa. Såväl hyresintäkter som tilläggsdebiteringar

redovisas linjärt i koncernens resultaträkning baserat på villkoren i

leasingavtalet. Den sammanlagda kostnaden för lämnade rabatter

redovisas som en minskning av hyresintäkterna linjärt över

leasingperioden. Hyresintäkter och tilläggsdebiteringar som betalas i

förskott redovisas som förutbetalda intäkter i balansräkningen.

Per 2021-12-31 uppgick de kontrakterade hyresintäkterna till 318,2 mkr

(241,7), varav kommersiella lokaler utgör 41,8 mkr (34,0). Det enskilt

största kontraktet som den enskilt största hyresgästen svarar för

utgör ca 2 procent av koncernens totalt kontrakterade hyresintäkter.

Framtida minimileasingintäkter avseende icke

uppsägningsbara leasingavtal

Koncernen har ingått hyresavtal avseende lokaler, bostäder och

parkeringsplatser vilka redovisas som operationella leasingavtal.

Hyresavtal avseende bostäder, parkeringsplatser och vissa

lokaler löper tillsvidare med 3-9 månaders uppsägningstid. Årlig

hyresintäkt för dessa kontrakt uppgick till 272,5 mkr (202,0).

Koncernen har hyresavtal med en årlig hyresintäkt på 35,7 mkr

(29,6), där avtalen har en återstående löptid på mellan 1 och 5 år.

Koncernen har en årlig hyresintäkt på 10,0 mkr (10,1) där avtalen

har en återstående löptid på över 5 år.

Entreprenadintäkter

Intäkter från byggverksamheten från avtal med kunder redovisas

över tid med hänvisning till framsteg mot färdigställande för varje

prestationsåtagande. Koncernens prestation skapar eller förbättrar

en tillgång (uppförande av byggnad) som kunden kontrollerar när

tillgången skapas eller förbättras varvid intäkten för uppförande

bör redovisas över tid enligt lämplig metod. Framsteg mot

färdigställande för varje prestationsåtagande beräknas baserat

på andelen nedlagda kostnader jämfört med totala beräknade

kostnader för varje prestationsåtagande (inputmetod). När utfallet

för ett entreprenadkontrakt inte kan uppskattas på ett tillförlitligt

sätt redovisas intäkter i den mån det nns uppkomna kostnader

som väntas kunna bli återvunna. När det är sannolikt att de totala

kontraktskostnaderna kommer att överstiga de totala intäkterna

redovisas den förväntade förlusten omedelbart som en kostnad. När

värdet på den utförda tjänsten till kunden direkt motsvarar rätten att

fakturera tjänsten redovisas intäkter för det fakturerade beloppet.

Koncernen bygger till större delen i egen regi och utvecklar

hyresrätter. Vid enstaka tillfällen sker utveckling och försäljning

av bostadsfastigheter. Intäkten redovisas då när kontrollen över

fastigheten har överförts till kunden. Fastigheterna har normalt

ingen alternativ användning för koncernen på grund av avtalsenliga

begränsningar. En verkställbar rätt till betalning uppkommer

dock inte förrän äganderätten har övergått till kunden. Intäkten

redovisas därför vid tidpunkten då äganderätten övergår till

kunden. Intäkten värderas till det avtalsenliga transaktionspriset.

Normalt förfaller ersättningen till betalning när äganderätten har

övergått. Även om förlängda betalningsvillkor kan förekomma

undantagsvis, överstiger betalningsvillkoren aldrig 12 månader.

Transaktionspriset justeras därför inte för eekter av betydande

nansieringskomponenter.

Avtalsintäkter

Segmenteten Bygg och Prefab har intäkter från avtal med kunder.

Dessa utgör hela intäktsposten om 976,1 (10,2) mkr för extern projekt-

och entreprenadverksamhet. Intäktsredovisning sker över tid.

Moderbolaget

Intäkterna i moderbolaget avser primärt fakturering av tjänster till

koncernbolag. Moderbolaget har inga avtalsintäkter.

Hyresintäkter fördelat på geogra

  2020

Region Syd 257,2 202,0

Region Väst 6,9 1,7

Region Öst 1,9 0,2

  

Hyresintäkter på fastighetskategori

  2020

Bostäder (inkl. garage/p-platser) 223,5 172,0

Lokaler 42,3 31,9

  

Projekt- och entreprenadintäkter samt aktiverat arbete

för egen räkning

  2020

Externa projekt- och entreprenadintäkter 976,1 10,2

Aktiverat arbete för egen räkning 683,6 438,6

  

varav Sverige 1 539,7 424,7

varav Danmark 120,0 24,1

Övriga intäkter

  2020

Affärsområde Förvaltning 3,3 0,6

Affärsområde Bygg 1,3 0,4

Affärsområde Prefab 6,1 -

  

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 4

NOT 4: LEASING

Redovisningsprinciper

K-Fastigheter tillämpar IFRS 16 Leasingavtal. Koncernen redovisar

Nyttjanderättstillgångar och leasingskulder hänförliga till alla

leasingavtal, med undantag för avtal som är kortare än tolv

månader och/eller avser mindre värden (5 000 USD).

I resultaträkningen redovisas linjära avskrivningar på

nyttjanderättstillgången och räntekostnader på skulden.

Nyttjanderättstillgången skrivs av linjärt över den längsta av

avtalsperioden och ekonomisk livslängd och skulden med den del

av periodens leasingavgift som inte fördelas som en räntekostnad.

Koncernen har bedömt leasingavtal relaterade till fordon och

IT-utrustning av högre värde, tomträtter och hyresavtal som

väsentliga. Nyttjanderättstillgången av dessa leasingavtal

hänförliga till tomträtter värderas i enlighet med IAS 40.

Motsvarande belopp har tagits upp som långfristig leasingskuld

enligt IFRS 16. Den vägda genomsnittliga låneräntan som används

uppgår till 1,95 procent för fordon och IT-utrustning, 2,08 procent

för tomträtter och mellan 2,15 till 2,79 procent för hyresavtal

beroende på löptid för det underliggande hyresavtalet.

Leasingavtal relaterade till exempelvis kopieringsmaskiner, hyresavtal

med kortare löptid, kontors- och IT-utrustning av mindre värde

har inte bedömts som väsentliga och koncernen tillämpar för dessa

leasingavtal förenklingsregeln i balansräkningen på grund av det lägre

värdet. Avseende leasingavtal som leasegivare, se Hyresintäkter

Not 3 Intäkter.

Koncernen kostnadsförde under helåret 2021 totalt leasingavgifter

om 13,3 mkr (1,9), varav 9,1 mkr (1,2) avser avskrivningar, 1,5 mkr

(0,5) räntekostnader och 2,7 mkr (0,2) var hänförliga till

lågvärdeleasing. Koncernen har inga korttidsleasingavtal eller

variabla leasingavgifter.

Moderbolaget

Moderbolaget har i allt väsentligt leasingavtal avseende fordon och

IT-utrustning. IFRS 16 tillämpas inte i moderbolaget utan istället

tillämpas RFR 2. I fall då moderbolaget är leasetagare innebär

det att leasingavgifterna redovisas som en kostnad linjärt över

leasingperioden. Kostnaden för leasingavtal redovisas i posten

Övriga externa kostnader. Nyttjanderätten och leasingskulden

redovisas således inte i balansräkningen.



Nyttjanderättstillgångar

   Hyresavtal  

      

Tillkommande avtal 0,0 7,4 0,0 32,3 39,7 39,7

Avskrivningar 0,0 -3,4 -0,2 -5,5 -9,1 0,0

Avslutade avtal 0,0 -0,8 0,0 0,0 -0,8 -0,8

Omvärderingar av avtal 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Räntekostnader 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 1,5

Leasingavgifter 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 -10,1

    61,3  

Löptidsanalys (exklusive restvärde)

    Hyresavtal 

2022 0,4 2,9 0,2 6,3 9,8

2023 0,4 1,7 0,0 7,9 10,0

2024 0,4 0,5 0,0 7,6 8,5

2025 0,4 0,0 0,0 7,5 7,9

2026 0,4 0,0 0,0 5,0 5,4

> 2027 6,8 0,0 0,0 3,1 9,9

     

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 5

Medelantalet anställda



Koncernen Moderbolaget

 2020  2020

Kvinnor 67 20 12 9

Män 594 50 10 7

   22 

NOT 5: ANSTÄLLDA OCH

PERSONALKOSTNADER

Redovisningsprinciper

Kortfristiga ersättningar till anställda beräknas utan diskontering

och redovisas som kostnad när de relaterade tjänsterna erhålls.

Ersättningar till anställda utgörs av löner, betald semester, betald

sjukfrånvaro och andra ersättningar samt pensioner.

Koncernens pensionsplaner är i sin helhet avgiftsbestämda.

För avgiftsbestämda pensionsplaner betalar bolaget avgifter till

oentligt eller privat administrerade pensionsförsäkringsplaner

på obligatorisk, avtalsenlig eller frivillig basis. Bolaget har inga

ytterligare betalningsförpliktelser när avgifterna väl är betalda.

Avgifterna redovisas som personalkostnader när de förfaller

till betalning. Förutbetalda avgifter redovisas som en tillgång i

den utsträckning som kontant återbetalning eller minskning av

framtida betalningar kan komma bolaget tillgodo.

Per 31 december 2021 hade koncernen 691 anställda (76), varav 60

kvinnor (21) respektive 631 män (55). I moderbolaget var antalet

anställda per årsskiftet 26 (17), varav 14 kvinnor (9) respektive

12 män (8). K-Fast Holding AB hade 6 styrelseledamöter (6),

inklusive ordförande, varav 1 kvinna (1). Koncernen hade 11

ledande befattningshavare (8), inklusive verkställande direktören,

varav 2 kvinnor (1).

Ersättning till verkställande direktören samt övriga medlemmar

av företagsledningen följer de riktlinjer som beslutades vid

bolagsstämma 19 maj 2021. Löner och övriga anställningsvillkor

ska vara marknadsanpassade och konkurrenskraftiga, men inte

löneledande i förhållande till jämförbara företag. Den verkställande

direktörens ersättning föreslås av ersättningsutskottet och

beslutas av styrelsen. Ersättningen till övriga medlemmar av

företagsledningen föreslås av den verkställande direktören och

godkänns av ersättningsutskottet. Ersättning till den verkställande

direktören utgår enbart i form av fast grundlön. Ersättning

till övriga medlemmar av företagsledningen utgår primärt i

form av fast grundlön, men kan även utgå som rörlig lön eller

prestationsbaserad ersättning motsvarande högst 50 procent av

den fasta lönen per kalenderår.

Pensionsåldern för den verkställande direktören och övriga

medlemmar av företagsledningen är 65 år. Pensionsåtaganden

ska vara avgiftsbaserade och innebära att bolaget inte har några

ytterligare åtaganden efter erläggande av årliga premier.

Löner, arvoden och förmåner



Koncernen Moderbolaget

 2020  2020

Styrelseordförande 0,0 0,0 0,0 0,0

Styrelsen 0,8 0,8 0,8 0,8

Verkställande direktör

Grundlön 1,2 1,2 1,2 1,2

Förmåner 0,2 0,2 0,2 0,2

Vice verkställande direktör

Grundlön 1,1 0,9 1,1 0,9

Förmåner 0,1 0,1 0,1 0,1

Övriga ledande befattningshavare

Grundlön 7,8 3,3 3,6 3,1

Förmåner 0,3 0,2 0,1 0,1

Övriga anställda

Grundlön 261,2 26,9 6,2 4,9

Förmåner 2,6 0,3 0,0 0,0

    

Lagstadgade sociala kostnader inklusive löneskatt



Koncernen Moderbolaget

 2020  2020

Styrelsen 0,3 0,3 0,3 0,3

Verkställande direktör 0,4 0,4 0,4 0,4

Vice verkställande direktör 0,4 0,4 0,4 0,4

Övriga ledande befattningshavare 3,1 1,2 1,3 1,2

Övriga anställda 88,6 7,5 2,0 0,8

    

Avtalsenliga pensionskostnader



Koncernen Moderbolaget

 2020  2020

Styrelsen 0,0 0,0 0,0 0,0

Verkställande direktör 0,0 0,0 0,0 0,0

Vice verkställande direktör 0,3 0,4 0,3 0,4

Övriga ledande befattningshavare 2,3 0,5 0,7 0,3

Övriga anställda 23,2 1,7 0,4 0,3

    

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOTER 6

Fastighetsförvaltningens kostnader

  2020

Driftskostnader -52,3 -33,1

Underhållskostnader -12,4 -10,6

Fastighetsskatt -5,7 -4,5

  

Fastighetsadministration -22,7 -19,2

  

Central administration



Koncernen Moderbolaget

 2020  2020

Övriga externa kostnader -19,9 -18,4 -18,6 -17,3

Personalkostnader -21,6 -16,1 -21,6 -16,1

Övriga rörelsekostnader 0,0 -0,2 0,0 -0,2

Återläggning leasing 0,8 1,1 - -

    

Kostnader projekt- och entreprenadverksamheter



Koncernen

 2020

Externa projekt- och entreprenadkostnader -881,8 -2,5

Interna projekt- och entreprenadkostnader -683,6 -438,6

  

NOT 6: RÖRELSENS KOSTNADER

Redovisningsprinciper

Kostnaderna redovisas i den period de avser. Koncernens

fastighetskostnader utgörs av kostnader som uppkommer i

samband med fastighetsförvaltning såsom media (el, fjärrvärme,

kyla, gas, vatten), fastighetsskötsel, renhållning, reparationer,

underhåll, fastighetsskatt och övriga driftskostnader. Fastighets-

kostnaderna redovisas i den period de avser. Kostnaderna under 2020

påverkades positivt med 0,4 mkr av sökt och erhållen lättnad för

arbetsgivaravgifter för perioden mars till juni.

Kostnader för projekt- och entreprenadverksamheten består dels

av direkt projektrelaterade kostnader, dels av fasta kostnader för

bygg- och prefaborganisationen. Den del av verksamheten som

avser extern byggnation redovisas över resultaträkningen. Projekt-

och entreprenadverksamhet för egen förvaltning aktiveras som

arbete för egen räkning och nettoredovisas över resultaträkningen

i posten Kostnader för projekt- och entreprenadverksamhet.

Kostnader under 2020 påverkades positivt med 0,7 mkr av sökt och

erhållen lättnad för arbetsgivaravgifter för perioden mars till juni.

Central administration utgörs av koncernens kostnader relaterade

till koncernledning, aärs- och projektutveckling, koncernjurist,

HR, IT, marknad och kommunikation, ekonomi och nans.

Kostnaderna under 2020 påverkades positivt med 0,3 mkr av sökt och

erhållen lättnad för arbetsgivaravgifter för perioden mars till juni.

Ledande befattningshavares ersättning

och övriga förmåner under året



Koncernen Moderbolaget

 2020  2020

Styrelsens ordförande Erik Selin 0,0 0,0 0,0 0,0

Styrelseledamot Ulf Johansson 0,2 0,2 0,2 0,2

Styrelseledamot Christian Karlsson 0,2 0,2 0,2 0,2

Styrelseledamot Sara Mindus 0,2 0,2 0,2 0,2

Styrelseledamot Jesper Mårtensson 0,2 0,2 0,2 0,2

Verkställande direktör 1,4 1,4 1,4 1,4

Vice verkställande direktör 1,5 1,4 1,5 1,4

Övriga ledande befattningshavare* 10,4 4,0 4,4 2,5

    

* 2021: 11 personer; 2020: 6 personer

För den verkställande direktören gäller en ömsesidig

uppsägningstid om tolv månader. Vid uppsägning från bolagets

sida har den verkställande direktören därutöver rätt till

avgångsvederlag uppgående till sex månadslöner.

Lagstadgade sociala kostnader inklusive löneskatt 2020

påverkades positivt med 1,4 mkr av sökt och erhållen lättnad för

arbetsgivaravgifter för perioden mars till juni.

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOTER 7–9

Av- och nedskrivningar



Koncernen Moderbolaget

 2020  2020

Avskrivningar immateriella

anläggningstillgångar

-11,0 0,0 0,0 0,0

Avskrivningar rörelsefastigheter -19,3 -0,5 0,0 0,0

Avskrivningar inventarier, verktyg och

installationer

-13,9 -2,3 -0,2 -0,2

Utrangering förvaltningsfastigheter -1,3 -3,9 0,0 0,0

Nedskrivning fordringar -3,6 -0,6 - -

Avskrivning nyttjanderättstillgångar -9,1 -1,2 - -

    

NOT 7: AV- OCH

NEDSKRIVNINGAR

Redovisningsprinciper

Redovisningsprinciper gällande av- och nedskrivningar redovisas

under respektive tillgångsslag.

NOT 8: ERSÄTTNING TILL

REVISORERNA

Redovisningsprinciper

Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen

och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens

förvaltning. Dessutom ingår övriga arbetsuppgifter som ankommer

på bolagets revisorer att utföra samt rådgivning eller annat

biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller

genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är

konsultation. Kostnader för revision ingår i koncerngemensamma

kostnader, vilka utdebiteras dotterbolagen.

Ernst & Young AB



Koncernen Moderbolaget

 2020  2020

Revisionsuppdrag 3,1 1,8 2,2 0,7

Skatterådgivning 0,0 0,0 0,0 0,0

Övriga tjänster 0,2 0,1 0,2 0,0

    

Resultat från andelar i intressebolag och

gemensamt styrda bolag



Koncernen Moderbolaget

 2020  2020

Utdelningar 2,8 0,0 0,0 3,7

Realisation vid försäljningar 0,0 -0,1 0,0 -0,1

Nedskrivningar -2,6 0,0 -0,2 0,0

Negativ skillnad till följd av gynnsam

köpeskilling

12,5 0,0 0,0 0,0

Andelar av resultat i intressebolag 10,6 2,7 0,0 0,0

    

NOT 9: RESULTAT FRÅN ANDELAR

I INTRESSEBOLAG OCH

GEMENSAMT STYRDA BOLAG

Redovisningsprinciper

Lämnade utdelningar redovisas som skuld efter det att

bolagsstämman godkänt utdelningen. Nedskrivning av aktier i

intressebolag och gemensamt styrda bolag är utförd i samband med

lämnad utdelning.

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOTER 10–11

NOT 10: FINANSIELLA INTÄKTER

OCH KOSTNADER

Redovisningsprinciper

Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter

på bankmedel och fordringar, räntekostnader på skulder,

värdeförändringar på derivat samt resultat av försäljning av

värdepapper. Ränteintäkter på fordringar och räntekostnader på

skulder beräknas med tillämpning av eektivräntemetoden.

Eektivräntan är den ränta som gör att nuvärdet av alla framtida

in- och utbetalningar under räntebindningstiden blir lika med

det redovisade värdet av fordran eller skulden. Ränteintäkter

respektive räntekostnader inkluderar periodiserade belopp av

transaktionskostnader och eventuella rabatter, premier och

andra skillnader mellan det ursprungligen redovisade värdet av

fordran respektive skuld och det belopp som regleras vid förfall.

Räntekomponenten i nansiella leasingbetalningar är redovisad

i koncernens rapport över totalresultatet genom tillämpning av

eektivräntemetoden. Lånekostnader som är direkt hänförbara till

konstruktion eller produktion av en tillgång och som tar betydande

tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning

inkluderas i tillgångens anskaningsvärde. Aktivering av

lånekostnader sker under förutsättningen att det är troligt att det

kommer att leda till framtida ekonomiska fördelar och kostnaderna

kan mätas på ett tillförlitligt sätt.

Orealiserad värdeförändring på omsättningstillgångar om -9,8

mkr (0,0) avser orealiserad valutakursförlust på koncerninterna

fordringar till den danska verksamheten, vilka från och med

31 december 2020 klassicerades som extended equity och

därmed reglerades över det egna kapitalet.

Ränteintäkter och liknande resultatposter



Koncernen Moderbolaget

 2020  2020

Ränteintäkter från koncernbolag 0,0 0,0 26,8 23,6

Övriga ränteintäkter 0,8 0,3 0,7 0,3

    

Räntekostnader och liknande resultatposter



Koncernen Moderbolaget

 2020  2020

Räntekostnader till koncernbolag 0,0 0,0 -0,5 -1,9

Övriga räntekostnader och liknande

resultatposter

-75,6 -48,0 -26,7 -22,3

    

  2020

Förändring driftnetto 79,5 73,0

Förvaltningsfastigheter under byggnation 707,8 407,9

Byggrätter -3,5 1,3

Förändring avkastningskrav 297,2 81,7

Förvärv 58,5 14,6

Försäljningar 0,0 0,0

Valtuaeffekter -0,4 -0,7

  

Värdeförändring derivat och övrigt



Koncernen Moderbolaget

 2020  2020

Orealiserad värdeförändring på

långfristiga derivatinstrument

66,0 -14,4 66,8 -14,5

Orealiserad värdeförändring på

omsättningstillgångar

0,0 -9,8 3,2 -9,8

Realiserad värdeförändring på

kortfristiga derivatinstrument

-1,9 0,0 -0,8 0,0

    

NOT 11: OREALISERAD

VÄRDEFÖRÄNDRING

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Redovisningsprinciper

För redovisningsprinciper gällande Förvaltningsfastigheter se

Not 16.

Realiserade värdeförändring på kortfristiga derivatinstrument

redovisas i resultaträkningen via av- och nedskrivning

(valutakursförlust) och räntenetto.

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOTER 12–14

NOT 12: INKOMSTSKATT

Redovisningsprinciper

Inkomstskatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt (se not

21 Uppskjuten skatt). Inkomstskatt redovisas i resultaträkningen

utom då underliggande transaktion redovisas i övrigt totalresultat

eller direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeekt

redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital.

Den aktuella skatten har beräknats efter den gällande skattesatsen

i Sverige, 20,6 procent. Den uppskjutna skatten har värderats till

20,6 procent, den skattesats som gäller den dag skatten beräknas

realiseras. Med aktuell skatt menas den skatt som ska betalas eller

erhållas avseende det skattepliktiga resultatet för aktuellt år. Årets

skattepliktiga resultat skiljer sig från årets redovisade resultat

genom att det justerats för ej skattepliktiga och ej avdragsgilla

poster.



Koncernen Moderbolaget

 2020  2020

Aktuell skatt -9,7 0,3 0,0 0,0

Uppskjuten skatt -277,7 -137,2 -23,3 2,2

    

Redovisat resultat före skatt 1 331,7 611,4 116,7 -11,2

Skattesats, % 20,6% 21,4% 20,6% 21,4%

Skatt enligt gällande skattesats -274,3 -130,8 -24,0 2,4

Skatt hänförlig till tidigare år 0,0 0,8 0,0 0,0

Effekt av ändrade skattesatser -1,1 4,7 0,0 -0,1

Ej skattepliktiga intäkter 11,2 0,6 13,8 0,0

Ej avdragsgilla kostnader -25,1 -14,1 0,0 -3,3

Andra ej bokförda intäkter och

kostnader

2,0 2,0 -12,9 3,2

    

Skattekostnaden består av följande komponenter:



Koncernen Moderbolaget

 2020  2020

Aktuell skatt

- På årets resultat -9,7 0,3 0,0 0,0

Uppskjuten skattekostnad/-intäkt

- Obeskattade reserver -5,8 0,0 0,0 0,0

- Underskottsavdrag 0,3 7,1 -10,2 0,4

- Räntenetto 0,0 -6,4 0,0 -1,1

- Derivat -12,9 3,0 -13,1 3,0

- Fastigheter, färdigställda -108,3 -34,5 0,0 0,0

- Fastigheter, under byggnation -147,0 -110,5 0,0 0,0

- Övervärden från bolagsförvärv 2,1 0,0 0,0 0,0

- Övriga poster -6,0 4,1 0,0 0,0

    

Genomsnittlig skattesats uppgår

till i %

21,6% 22,4% 19,9% 20,0%

Koncernen

 2020

Resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare,

mkr

1 044,4 474,5

Genomsnittlig antal miljoner aktier 215,3 207,5

  

NOT 13: ÖVRIGT TOTALRESULTAT

I koncernens övriga totalresultat ingår omräkningsdierenser

avseende K-Fastigheters utlandsverksamhet vilka för året uppgick

till 3,8 mkr (-1,4). Hela detta belopp avser poster som kan återföras

över resultatet i en senare period.

Moderbolaget hade 2021 inga eekter av övrigt totalresultat.

NOT 14: RESULTAT PER AKTIE

Inga incitamentsprogram fanns per 31 december 2021 och någon

utspädning har ej skett under året.

Goodwill



Koncernen

 2020

Ingående anskaffningsvärde 0,0 0,0

Förvärv 440,6 0,0

Nedskrivning 0,0 0,0

  

Övriga immateriall anläggningstillgångar



Koncernen

 2020

Ingående anskaffningsvärde 0,0 0,0

Förvärv 55,1 0,0

Nedskrivning 0,0 0,0

  

Ingående ackumulerade avskrivningar 0,0 0,0

Inköp 0,0 0,0

Årets avskrivningar -11,0 0,0

  

  

NOT 15: IMMATERIELLA

TILLGÅNGAR

Redovisningsprinciper

Goodwill

Goodwill uppstår i samband med rörelseförvärv då överförd ersättning

överstiger det verkliga värdet på förvärvade nettotillgångar. Goodwill

redovisas till anskaningsvärde med avdrag för ackumulerad

nedskrivning och är en immateriell anläggningstillgång med en

obestämbar nyttjandeperiod. Detta innebär att goodwill inte skrivs

av utan årligen prövas för nedskrivning. All goodwill allokeras

till de kassagenererande enheter som drar nytta av synergierna

från rörelseförvärvet. Vid avyttring av koncernföretag inkluderas

kvarvarande redovisat värde på den goodwill som är hänförlig till den

avyttrade enheten i realisationsresultatet.

Övriga immateriella anläggningstillgångar

Övriga immateriella anläggningstillgångar utgörs av kundrelationer,

vilka redovisas till verkligt värde vid förvärv. Värdena av dessa

kundrelationer skrivs av över nyttjandeperioden, vilken bedöms

vara 5 år.

Nedskrivningsprövning

Goodwill prövas minst årligen avseende eventuellt nedskrivningsbehov,

eller oftare när det nns indikation på att det redovisade värdet

eventuellt inte är återvinningsbart. Vid prövning av eventuellt

nedskrivningsbehov fördelas goodwill på de kassagenererande

enheter som förväntas dra nytta av synergier som uppkommer vid

förvärvet. Om återvinningsvärdet för en kassagenererande enhet

fastställs till ett lägre värde än det redovisade värdet minskas det

redovisade värdet för goodwill hänförligt till den kassagenererande

enheten. En redovisad nedskrivning av goodwill kan inte återföras i

en senare period.

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOTER 15

Nedskrivningsprövning 2021

Ledningens bedömningar baserar sig både på historisk

erfarenhet och aktuell information om marknadsutveckling. För

de kassagenererande enheter som förvärvats och där goodwill

uppstått har kassaödena efter prognosperioden extrapolerats

med en antagen uthållig tillväxttakt om 3,0 procent (-), vilket

är i linje med den bedömda uthålliga tillväxttakten. Härvid har

även rörelsekapitalförändringar och investeringsbehov beaktats.

Förväntade framtida kassaöden enligt dessa bedömningar utgör

således grunden för beräkningen. Vid nuvärdesberäkningen

av de framtida kassaödena har det använts en kapitalkostnad

på 9,4 procent (-) efter skatt. Avstämning har också gjorts mot

extern bedömning av rimlig kapitalkostnad. Beräkningarna har

visat att nedskrivningsbehov inte föreligger för de förvärvade

enheterna givet dessa förutsättningar. En känslighetsanalys visar

att vid en halverad långsiktig tillväxttakt alternativt en ökning av

kapitalkostnaden med 1 procentenhet till 10,4 procent efter skatt

skulle fortfarande inget nedskrivningsbehov föreligga.

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 16

N O T 1 6 :

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Redovisningsprinciper

Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla

hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa.

Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaningskostnad,

vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter och

lånekostnader. Förvaltningsfastigheter redovisas enligt verkligt

värde-metoden.

Förvaltningsfastigheternas verkliga värde baseras främst på externa

värderingar gjorda av värderingsinstitut och värderingsexperter

ackrediterade av Samhällsbyggarna eller MRICS och i viss omfattning

på interna värderingar baserade på den marknadskunskap

befattningshavare inom bolaget besitter samt av noggranna analyser

av motsvarande genomförda aärer på samma marknad.

Verkliga värden baseras på marknadsvärden, vilket är det bedömda

belopp som skulle erhållas i en transaktion vid värdetidpunkten

mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som

har ett intresse av att transaktionen genomförs efter sedvanlig

marknadsföring där båda parter förutsätts ha agerat insiktsfullt,

klokt och utan tvång. Såväl orealiserade som realiserade

värdeförändringar redovisas i resultaträkningen.

Intäkt av fastighetsförsäljning redovisas normalt på tillträdesdagen

om inte risker och förmåner övergått till köparen vid ett tidigare

tillfälle. Kontrollen över tillgången kan ha övergått vid ett tidigare

tillfälle än tillträdestidpunkten och om så har skett intäktsredovisas

fastighetsförsäljningen vid denna tidigare tidpunkt. Vid bedömning

av intäktsredovisningstidpunkt beaktas vad som avtalats mellan

parterna beträande risker och förmåner samt engagemang i den

löpande förvaltningen. Därutöver beaktas omständigheter som

kan påverka aärens utgång vilka ligger utanför säljarens och/eller

köparens kontroll.

Om koncernen påbörjar en ombyggnation av en bentlig förvaltnings-

fastighet för fortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas

fastigheten även fortsättningsvis som förvaltningsfastighet.

Fastigheten redovisas enligt verkligt värde-metoden och

omklassiceras inte till materiell anläggningstillgång under

ombyggnadstiden. Tillkommande utgifter läggs till det redovisade

värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska

fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma

företaget till del och anskaningsvärdet kan beräknas på ett

tillförlitligt sätt. Andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad

i den period de uppkommer. Avgörande för bedömningen när en

tillkommande utgift läggs till det redovisade värdet är om utgiften

avser utbyten av identierade komponenter eller delar därav,

varvid sådana utgifter aktiveras. Även i de fall ny komponent

tillskapats läggs utgiften till det redovisade värdet.

Koncernen omklassicerar en fastighet från en förvaltningsfastighet

endast när en ändring i användningsområdet sker. En ändring i

användningsområdet sker när fastigheten uppfyller eller upphör att

uppfylla denitionen av förvaltningsfastighet och det nns bevis för

ändringen i användningsområdet.

Koncernens fastighetsbestånd

Koncernens fastighetsbestånd bestod den 31 december 2021 av 90

färdigställda förvaltningsfastigheter fördelade på totalt 171 077

kvadratmeter bostäder och 42 875 kvadratmeter kommersiell

yta. Vidare hade koncernen 28 pågående byggnationer, fördelade

på 122 112 kvadratmeter bostäder och 2 487 kvadratmeter

kommersiell yta. Därutöver hade K-Fastigheter 34 pågående

projekt i projektutvecklingsfas i olika skeden av bygglovs- eller

planprojektering, varav 14 projekt där K-Fastigheter ännu inte

tillträtt marken.

Färdigställda förvaltningsfastigheter omfattar fastigheter där

hyresgäster kan ytta in och pågående byggnationer och projekt

omfattar alla pågående byggnationer och projekt som inte är

färdigställda. Samtliga färdigställda fastigheter åternns i Sverige

och innehas för att generera intäkter i form av hyresintäkter eller

värdestegring eller en kombination av dessa.

Förvaltningsfastigheter

  2020

  

Förvärv 286,5 1 011,5

Investeringar 40,2 31,0

Försäljningar/Utrangeringar -52,1 -5,2

Omklassiceringar 1 162,2 637,3

Valutakursförändring 2,4 -0,7

Orealiserade värdeförändringar 431,6 169,9

  

Pågående nyanläggningar

  2020

  

Investeringar 1 326,3 824,1

Försäljningar och utrangeringar 0,0 0,0

Förvärv 6,1 23,0

Omklassicering till färdigställd förvaltningsfastighet -1 163,5 -642,1

Valutakursförändring 3,2 0,0

Orealiserade värdeförändringar 707,4 407,9

  

Värdering

Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernens rapport över

nansiell ställning till verkligt värde och värdeförändringen

redovisas i koncernens resultaträkning. Samtliga förvaltnings-

fastigheter har bedömts vara i nivå 3 i värdehierarkin enligt IFRS 13

Värdering till verkligt värde. Fastigheternas verkliga värde baseras

på externa och interna värderingar genom en kombination av

avkastnings- och ortsprismetoden. Verkligt värde är det bedömda

belopp som skulle inkasseras i en transaktion vid värdetidpunkten

mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som

har ett intresse av att transaktionen genomförs efter sedvanlig

marknadsföring, där båda parter förutsätts ha agerat insiktsfullt,

klokt och utan tvång.

Fastigheter under uppförande och projektfastigheter

värderas till anskaningskostnaden med tillägg/avdrag för

förväntad orealiserad värdeförändring, beräknat som bedömt

verkligt värde enligt avkastningsmetoden reducerat med

bedömda anskaningskostnader, där 20 procent av bedömd

värdeförändring tas upp vid lagakraftvunnet bygglov samt

undertecknat totalentreprenadavtal och resterande 80 procent

tas upp successivt under uppförandet i förhållande till nedlagda

anskaningskostnader.

Per 31 december 2021 var samtliga av koncernens färdigställda

förvaltningsfastigheter värderade av extern oberoende

värderare, Newsec Advise AB, i enlighet med RICS och IVSC:s

rekommendationer i syfte att fastställa marknadsvärdet enligt

den internationellt vedertagna denitionen framtagen av dessa

organisationer. När det förekommer internt värderade fastigheter

åternns de i samtliga fall i marknader där K-Fast Holding AB

varit verksamt under era år och jämförbara marknadsuppgifter

kunnat hämtas från externa värderingar, NewSec Advise AB och

från genomförda transaktioner i marknaden. Underlaget för

värderingen utgörs i samtliga fall av information om fastighetens

skick, hyreskontrakt, löpande driftskostnader, vakanser och

planerade investeringar samt en analys av bentliga hyresgäster.

En bedömning sker av läge, hyresutveckling, vakansgrader och

direktavkastningskrav för relevanta marknader och med hänsyn

tagen till en normaliserad drift- och underhållskostnad. Uppgifter

inhämtas från oentliga källor om fastigheternas markareal och

detaljplaner för obebyggd mark och exploateringsfastigheter.

Värdet på fastighetsbeståndet uppdateras kvartalsvis genom att

bentliga värderingar uppdateras med aktuella hyror, vakanser

och marknadsdata från extern oberoende värderare, NewSec

Advise AB, i form av nivåer på direktavkastning och drift- och

underhållskostnader.

Besiktningar av fastigheterna genomförs löpande. Samtliga

färdigställda fastigheter har besiktigats under de senaste tre

åren. Syftet är att bedöma fastigheternas standard och skick samt

lokalernas attraktivitet.

Avkastningsmetoden

Vid värdering med avkastningsmetoden värderas varje fastighet

individuellt genom att nuvärdesberäkna framtida förväntade

kassaöden, det vill säga framtida hyresinbetalningar minskade

med bedömda drifts- och underhållsutbetalningar samt restvärdet

år tio alternativt år femton beroende på om det är en äldre eller

en nybyggd fastighet. Bedömda hyresinbetalningar samt drifts-

och underhållsutbetalningar har härletts från faktiska intäkter

och kostnader. Kassaödet marknadsanpassas genom att beakta

eventuella förändringar i uthyrningsgrad och uthyrningsnivåer,

drifts- och underhållsutbetalningar såväl som marknadsmässiga

nivåer på kalkylränta och direktavkastningskrav. Till grund för

samtliga kassaödeskalkyler har antagits en långsiktig ination om 2,0

procent (Riksbankens inationsmål). Den kortsiktiga inationen

har under 2021 justerats upp med mellan 0,5 och 1,0 procent till

totalt 2,0 procent för att motsvara faktiska marknadsförväntningar.

Hyresinbetalningar

Framtida hyresnivåer för bostäder är baserade på aktuella nivåer

samt potentiella hyresökningar vid investeringar och ination.

För 2022 har antagits en generellt hyresökning om 1,5 procent för

bostäder och 2,0 procent för lokaler alternativt enligt avtal (index).

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 16, FORTS

Förvaltningsfastigheter

  2020

  

varav färdigställda förvaltningsfastigheter 5 067,2 3 606,9

varav obebyggd mark 707,7 335,1

varav tomträtter 18,0 7,0

varav pågående nybyggnation 1 060,6 447,7

+ Förvärv 292,6 1 034,5

+ Nybyggnation 1 326,3 824,1

+ Till- och ombyggnation 40,2 31,0

- Försäljning -51,0 -1,0

- Övriga omklassiceringar och utrangering 3,1 -9,7

+/- Orealiserade värdeförändringar 1 139,1 577,8

varav färdigställda förvaltningsfastigheter 434,5 168,6

varav obebyggd mark -2,9 1,3

varav pågående nybyggnation 707,4 407,9

  

varav färdigställda förvaltningsfastigheter 6 923,4 5 067,2

varav obebyggd mark 722,3 707,7

varav tomträtter 18,0 18,0

varav pågående nybyggnation 1 940,0 1 060,6

Korrigering sker i samband med att faktisk hyreshöjning fastställs

under första kvartalet 2022. Hyresnivåer för kommersiella

kontrakt uppskattas utifrån aktuell hyresnivå inklusive

indexreglering, vilket innebär att hyran utvecklas i samma takt som

inationsförväntningarna. Vakanser bedöms för varje fastighet

utifrån gällande vakanssituation med en successiv anpassning till

en marknadsmässig vakans och individuella förutsättningar.

Drifts- och underhållsutbetalningar

Bedömningen av utbetalningar för normal drift, reparation

och underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld och

fastighetsadministration har gjorts med utgångspunkt i faktiskt

utfall för aktuell fastighet alternativt fastighet med liknande

konstruktion, samt NewSecs statistik och erfarenheter avseende

jämförbara objekt. Bedömningen har skett med hänsyn

till fastigheternas användning, ålder och underhållsstatus.

Utbetalningarna för drift, administration och underhåll bedöms

komma att öka i takt med den antagna inationen.

Investeringsbehov

Fastighetens investeringsbehov bedöms utifrån eventuell under-

hållsplan, fastighetens skick samt pågående och planerade projekt.

Direktavkastningskrav och kalkylränta

Fastigheternas direktavkastningskrav har bedömts med

utgångspunkt från varje fastighets unika risk och kan delas upp i

två delar, en generell marknadsrisk och en specik fastighetsrisk.

Marknadsrisken är kopplad till den allmänna ekonomiska

utvecklingen och påverkas bland annat av investerarnas

prioritering mellan olika tillgångsslag och nansieringsmöjligheter.

Den specika fastighetsrisken påverkas av fastigheternas läge, typ

av fastighet, standard på lokalerna, kvaliteten på installationerna,

typ av hyresgäst och kontraktens beskaenhet.

Kalkylräntan är det räntekrav fastighetsägaren förväntar sig av

det i fastigheten knutna kapitalet. Räntekravet är baserat på

erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens förräntningskrav

för likartade fastigheter, vilket i praktiken härleds genom att

inationsanpassa det bedömda direktavkastningskravet.

Direktavkastningskraven på ingående värderingsenheter varierar

för de färdigställda förvaltningsfastigheterna från 3,25 procent

till 6,75 procent med ett totalt vägt snitt på 3,82 procent (4,08)

och för förhandsvärderade fastigheter under byggnation från 3,31

procent till 5,50 procent med ett vägt snitt på 3,77 procent (3,96).

Primärt är det fördelning mellan lokalslag (bostäder/lokaler)

samt geograska aspekter som gör att avkastningskravet varierar.

Den genomsnittliga kalkylräntan som användes för året var för

färdigställda förvaltningsfastigheter 5,90 procent (6,07) och för

förhandsvärderade fastigheter under byggnation 5,83 procent (5,97).

Restvärde

Restvärdet utgörs av driftsöverskottet under återstående

ekonomisk livslängd, vilket baseras på året efter sista kalkylåret.

Restvärdesberäkningen görs för varje fastighet genom

evighetskapitalisering av det uppskattade marknadsmässiga

driftsöverskottet och det bedömda marknadsmässiga

avkastningskravet för respektive fastighet. Avkastningskravet

består av den riskfria räntan samt varje fastighets unika risk.

Kalkylräntan/diskonteringsräntan används för att diskontera

fastigheternas restvärde till nuvärde.

Ortsprismetoden

Ortsprismetoden baseras på marknadsanalyser av överlåtelser

av vad som kan anses utgöra jämförbara fastigheter. Metoden

innebär att bedömningen görs med ledning av betalda

priser för likartade fastigheter på en fri och öppen marknad.

Vid jämförelsen ska hänsyn tas till den värdeutveckling

som skett mellan fastighetsöverlåtelsen och tidpunkten för

värderingen. Ortsprismetoden används primärt som stöd till

avkastningsmetoden.

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 16, FORTS

Övrigt

De färdigställda förvaltningsfastigheterna och förvaltnings-

fastigheter under byggnation är generellt ställda som säkerhet för

lån och byggkrediter för nansiering av desamma.

Under 2021 har räntekostnaderna på byggkreditiv aktiverats om

27,5 mkr (21,2) på förvaltningsfastigheter. Genomsnittlig räntesats

för kontrakterade byggkreditiv uppgick per 31 december 2021 till

1,90 procent (1,99).

Per den 31 december 2021 hade koncernen investeringsåtaganden

för färdigställande av pågående nybyggnation om 1 957,2 mkr

(1 593,2).

Det nns ingen begränsning i rätten att sälja någon

förvaltningsfastighet eller att disponera hyresintäkterna och

ersättning vid avyttring.

K-Fast Holding AB har inga avtalsenliga förpliktelser att köpa,

uppföra eller exploatera en förvaltningsfastighet eller att utföra

reparationer, underhåll eller förbättringar.

Känslighetsanalys



 

Direktavkastningskrav +/- 0,1% - 179,0

Hyresvärde +/- 1 % 3,0 78,2

Drift- och underhållskostnader +/- 1 % 0,5 13,1

Långsiktig vakansgrad +/- 1 % 3,0 78,2

Värdeförändring färdigställda förvaltningsfastigheter

och byggrätter



 

Fastighetsvärde, mkr -764,6 764,6

Skuldsättningsgrad 55% 49%

Värderingsantaganden, vägt genomsnitt







2020



Kalkylperiod, antal år 10-15 10-15

Årlig ination, % 2,00% 1,00 - 2,00%

Hyresutveckling bostäder, % per år 2,00% 1,00 - 2,00%

Kalkylränta, % 5,87% 6,02%

Direktavkastningskrav restvärde

Bostäder, % 3,67% 3,92%

Kommersiellt, % 5,06% 5,02%

Långsiktig vakansgrad

Bostäder, % 0,27% 0,30%

Kommersiellt, % 5,84% 5,36%

Hyresvärde, kr/kvm 1 602 1 589

Drifts- och underhållskostnader år 1, kr/kvm 239 248

Genomsnittligt direktavkastningskrav för bedömning av restvärde



Bostäder Kommersiellt

   

Syd 2,20-4,60% 3,30-4,35% 4,80-6,88% 5,00-6,00%

Väst 3,25-4,00% 3,25-4,10% 5,59-6,14% 5,50-6,00%

Öst 3,70% 3,60-3,80% 4,75-5,00% 5,00-5,50%

Danmark - 4,20-4,25%

  

Bostäder 2,20-4,60% 3,25-4,35%

Kontor 4,80-6,34% -

Butik 4,80-6,75% 5,50%

Restaurang 4,80-6,00% -

Lager 4,80-6,88% -

Övrigt 4,75-6,88% 5,00-6,00%

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 16, FORTS

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 17

NOT 17: RÖRELSEFASTIGHETER

Redovisningsprinciper

Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till

anskaningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och

eventuella nedskrivningar. I anskaningsvärdet ingår inköpspriset

samt utgifter direkt hänförbara till tillgången för att bringa den

på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med

anskaningen. Låneutgifter som är direkt hänförliga till inköp,

konstruktion eller produktion av tillgångar som tar en betydande

tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning

ingår i anskaningsvärdet.

Det redovisade värdet för en materiell anläggningstillgång tas

bort ur rapport över nansiell ställning vid utrangering eller

avyttring eller när inga framtida ekonomiska fördelar väntas från

användning eller utrangering/avyttring av tillgången.

Tillkommande utgifter läggs till anskaningsvärdet endast

om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som

är förknippade med tillgången kommer koncernen till del och

anskaningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra

tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de

uppkommer.

En tillkommande utgift läggs till anskaningsvärdet om utgiften

avser utbyten av identierade komponenter eller delar därav.

Även i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften till

anskaningsvärdet. Eventuella oavskrivna redovisade värden på

utbytta komponenter, eller delar av komponenter, utrangeras och

kostnadsförs i samband med utbytet.

Rörelsefastigheter är fastigheter som innehas för produktion,

lagring eller administrativa ändamål. För fastigheter med

blandad användning, då en del av fastigheten innehas i syfte att

generera hyresinkomster eller värdestegring och en annan del

används i rörelsen, gör koncernen en bedömning om delarna

kan säljas var för sig. Om så är fallet delas fastigheten upp i en

förvaltningsfastighet och en rörelsefastighet. Om delarna inte

bedöms kunna säljas var för sig klassiceras fastigheten som en

förvaltningsfastighet om den del som används i rörelsen uppgår till

högst 25 procent av den totala fastigheten, annars klassiceras hela

fastigheten som en rörelsefastighet.

Avskrivningsprinciper

Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod

förutom för mark som inte skrivs av. För byggnader sker avskrivningen

på mellan 15 och 100 år beroende på komponenter i byggnaden

samt byggnadens ålder. För avskrivning på enskilda komponenter

hänvisas till Not 16 Förvaltningsfastigheter. Markanläggning skrivs

av över 20 år.

Komponentavskrivning fastigheter, år

  

Markbearbetning 100 100 -

Stomme och grund 100 100 -

Stomkompletteringar / innerväggar 100 100 -

Värme och sanitet (VS) 25 15 15

Elledningar 60 60 60

Inre ytskikt 20 15 15

Ventilation 50 50 -

Fasad 60 60 -

Yttertak 60 40 -

Köksinredning och vitvaror 20 20 20

Genomsnittlig avskrivningstid 72 61 19

Aktiverad ränta 72 61 19

  2020

Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 34,2 22,8

Inköp 437,0 7,1

Omklassiceringar 0,0 4,4

  

Ingående ackumulerade avskrivningar -3,3 -2,9

Inköp -0,2 0,0

Årets avskrivningar -19,3 -0,5

Omklassiceringar 0,0 0,0

  

  

NOT 18: MASKINER OCH

INVENTARIER

Redovisningsprinciper

Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till

anskaningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar

och eventuella nedskrivningar. I anskaningsvärdet ingår

inköpspriset samt utgifter direkt hänförbara till tillgången för

att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med

syftet med anskaningen. Låneutgifter som är direkt hänförliga

till inköp, konstruktion eller produktion av tillgångar som tar en

betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller

försäljning, ingår i anskaningsvärdet.

Maskiner och inventarier tas upp till anskaningsvärdet

efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella

nedskrivningar.

Det redovisade värdet för en materiell anläggningstillgång tas

bort ur rapport över nansiell ställning vid utrangering eller

avyttring eller när inga framtida ekonomiska fördelar väntas från

användning eller utrangering/avyttring av tillgången.

Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring eller utrangering

av en tillgång utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset

och tillgångens redovisade värde med avdrag för direkta

försäljningskostnader. Vinst och förlust redovisas som övrig

rörelseintäkt/-kostnad.

Tillkommande utgifter läggs till anskaningsvärdet endast

om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som

är förknippade med tillgången kommer koncernen till del och

anskaningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra

tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de

uppkommer.

En tillkommande utgift läggs till anskaningsvärdet om utgiften

avser utbyten av identierade komponenter eller delar därav.

Även i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften till

anskaningsvärdet. Eventuella oavskrivna redovisade värden på

utbytta komponenter, eller delar av komponenter, utrangeras och

kostnadsförs i samband med utbytet.

Avskrivningsprinciper

Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod

enligt nedan fördelning:

- Byggnadsinventarier: 10 år

- Inventarier, verktyg och installationer: 3-20 år

- Maskiner och andra tekniska anläggningar: 3-20 år

- Bilar och andra transportmedel: 5-10 år

Maskiner och Inventarier



Koncernen Moderbolaget

 2020  2020

Ingående anskaffningsvärden 28,4 21,0 0,6 0,6

Inköp 64,7 7,6 0,1 0,0

Försäljning och utrangering -3,7 -0,2 0,0 0,0

Genom förvärv av dotterbolag 173,1 0,0 0,0 0,0

    

Ingående avskrivningar -10,0 -7,1 -0,3 -0,1

Försäljningar och utrangeringar 0,2 0,1 0,0 0,0

Genom förvärv av dotterbolag -39,7 0,0 0,0 0,0

Årets avskrivningar -23,6 -3,0 -0,2 -0,2

    

    



Koncernen

 2020

Anskaffningsvärde 17,6 5,7

Ackumulerade avskrivningar -4,8 -1,5

  

Leasade tillgångar

Se även Not 4 Leasingavtal. I posten Maskiner och inventarier

ingår leasingobjekt som koncernen innehar enligt leasingavtal med

följande belopp:

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 18

NOT 19: ANDELAR I

INTRESSEBOLAG OCH

GEMENSAMT STYRDA BOLAG

Redovisningsprinciper

Intressebolag är alla de bolag där koncernen har ett betydande men

inte bestämmande inytande, vilket i regel gäller för aktieinnehav

som omfattar mellan 20 och 50 procent av rösterna. Innehav i

intressebolag redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Vid tillämpning

av kapitalandelsmetoden värderas investeringen inledningsvis till

anskaningsvärde. Det redovisade värdet ökas eller minskas därefter

för att beakta koncernens andel av intressebolagets vinst eller förlust

efter förvärvstidpunkten. I de fall orealiserade förluster elimineras

prövas även den underliggande tillgången för nedskrivning.

Koncernens redovisade värde på innehav i intressebolag inkluderar

goodwill som identieras vid förvärvet.

Samarbetsarrangemang är de bolag där koncernen har ett

gemensamt bestämmande inytande över styrningen i bolaget,

vilket normalt gäller för aktieinnehav som omfattar 50 procent

av rösterna. Samtliga investeringar i samarbetsarrangemang

karakteriseras som joint venture, där koncernen snarare har rätt till

en andel av arrangemangets nettotillgångar än direkta rättigheter

till de underliggande tillgångarna och till förpliktelserna för de

underliggande skulderna.

Innehav i joint ventures redovisas enligt kapitalandelsmetoden,

vilket innebär att det koncernmässigt bokförda värdet av

innehavet justeras med koncernens andel av årets resultat och

eventuell erhållen utdelning (d v s redovisas i balansräkningen

till anskaningsvärde justerat för förändringar i koncernens

andel i joint ventures nettotillgångar, med avdrag för eventuella

värdeminskningar i verkligt värde på individuella andelar).

Moderbolaget

Andelar i intressebolag och gemensamt styrda bolag redovisas i

moderbolaget enligt anskaningsvärdemetoden med avdrag för

eventuella nedskrivningar.

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 19

Förvärv

K-Fastigheter har under 2021 gjort ett antal förvärv av intresseandelar

i olika bolag, där andelen i Mjöbäcks Entreprenad AB utgjorde det

mest väsentliga förvärvet. Köpeskilling för K-Fastigheters andel

(25%) i Mjöbäcks Entreprenad AB uppgick till 187,5 mkr.

Andelar i intressebolag och gemensamt styrda bolag

  





















Novum Samhällsfastigheter AB 559177-8542 Helsingborg 50 50 250 0,0 36,4

Fosie mark skåne AB 559196-0173 Malmö 31 31 310 0,0 3,1

Homestate AB 559179-2253 Jönköping 33 33 166 0,0 0,5

Homesystem Sverige AB 559336-6106 Stockholm 30 30 150 0,7 0,5

Ramsdalen 3:1 Fastighets AB 559306-2531 Hässleholm 33 33 50 0,1 0,1

Käglinge Holding AB 559030-5305 Malmö 50 50 250 0,0 0,5

Tygelsjö Ängar Holding AB 559085-3445 Malmö 49 49 245 0,0 0,3

Mjöbäcks Entreprenad AB 556135-1254 Svenljunga 25 25 112 750 187,6 186,6

Körplanen 1 Fastighets AB 559333-4617 Hässleholm 25 25 125 0,7 0,6

Paco Padel Court AB 559294-2774 Hässleholm 25 25 6 250 0,0 0,0

PVS Mark och VA Holding AB 559259-4914 Hässleholm 50 50 250 0,0 5,8

189,2 234,4



Koncernen Moderbolaget

 2020  2020

Ingående redovisat värde 37,3 38,3 0,1 0,1

Förvärv 171,5 0,0 189,1 0,0

Aktiägartillskott 2,3 0,0 0,0 0,0

Andel i intressebolagens resultat

efter skatt

10,9 2,7 0,0 0,0

Negativ skillnad till följd av gynnsam

köpeskilling

12,5 0,0 0,0 0,0

Erhållen utdelning 0,0 -3,7 0,0 0,0

    

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOTER 20–21

NOT 21: UPPSKJUTEN SKATT

Redovisningsprinciper

Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden

med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade

och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Följande

temporära skillnader beaktas inte: första redovisningen av

tillgångar och skulder som inte är rörelseförvärv och vid

tidpunkten för transaktionen inte påverkar vare sig redovisat eller

skattepliktigt resultat.

Vidare beaktas inte heller temporära skillnader hänförliga till

andelar i dotter- och intressebolag som inte förväntas bli återförda

inom överskådlig framtid. Värderingen av uppskjuten skatt baseras



Koncernen Moderbolaget

 2020  2020

Redovisad i balansräkningen

Uppskjuten skattefodran hänförlig till:

Underskottsavdrag 21,7 20,7 0,0 10,2

Fastigheter 0,2 0,1 0,0 0,0

Derivat -7,3 5,6 0,0 5,6

Övriga poster 2,5 0,7 0,0 0,0

    



Fastigheter, färdigställda 349,2 306,0 0,0 0,0

Fastigheter, under byggnation 291,9 144,6 0,0 0,0

Övervärden från bolagsförvärv 143,0 0,0 0,0 0,0

Derivat 0,0 0,0 7,5 0,0

Obeskattade reserver 12,2 0,7 0,0 0,0

    

NOT 20: ANDRA LÅNGFRISTIGA

FORDRINGAR OCH

VÄRDEPAPPERSINNEHAV

Redovisningsprinciper

Långfristiga fordringar redovisas enligt de principer som beskrivs

i Not 22 Finansiella risker och nanspolicyer avseende nansiella

tillgångar värderade till upplupet anskaningsvärde.

på hur redovisade värden på tillgångar eller skulder förväntas bli

realiserade eller reglerade. Det bokförda värdet på koncernens

förvaltningsfastigheter antas realiseras genom försäljning i slutet

av användningen. Skattesatsen på vinsten är den som skulle gälla

vid en direkt försäljning av fastigheten som redovisas i koncernens

rapport över nansiell ställning oavsett om koncernen skulle

strukturera försäljningen via avyttring av dotterbolag, vilket skulle

kunna innebära en annan skattesats. Den uppskjutna skatten

beräknas sedan utifrån respektive temporära skillnader och

skattekonsekvenser som härrör från återvinning genom försäljning.

Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av de skattesatser

och skatteregler som är beslutade eller i praktiken beslutade per

balansdagen.

Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära

skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån

det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på

uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms

sannolikt att de kan utnyttjas.

När förvärv sker av ett bolag utgör förvärvet antingen ett förvärv av

rörelse eller förvärv av tillgång. Ett förvärv av tillgång identieras

om det förvärvade bolaget endast äger en eller era fastigheter. Till

dessa fastigheter nns hyreskontrakt, men det nns ingen personal

anställd i bolaget som kan bedriva rörelse. Vid redovisning som ett

förvärv av tillgång redovisas ingen uppskjuten skatt.

Samtliga underskottsavdrag i koncernen har aktiverats som

uppskjuten skattefordran. Det nns ingen tidsbegränsning för

nyttjande av koncernens underskottsavdrag. Koncernen har valt

att inte aktivera ej utnyttjade ränteavdrag som skattefordran, då

bedömningen i nuläget är att dessa inte kan utnyttjas i framtiden.

Moderbolaget

I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten

skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade

reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital.

Långfristiga fordringar



Koncernen Moderbolaget

 2020  2020

Andra långfristiga fordringar 8,0 7,7 0,0 0,0

Andra långfristiga värdepappersinnehav 1,1 0,1 1,0 0,0

    

NOT 22: FINANSIELLA RISKER

OCH FINANSPOLICYER

Redovisningsprinciper

Finansiella instrument

Finansiella instrument är varje form av avtal som ger upphov till

en nansiell tillgång i ett företag och en nansiell skuld eller ett

eget kapitalinstrument i ett annat företag. Finansiella instrument

som redovisas i balansräkningen inkluderar på tillgångssidan

likvida medel, kundfordringar, fordringar hos intressebolag och

gemensamt styrda bolag, derivatinstrument, förutbetalda kostnader

och upplupna intäkter samt övriga kortfristiga och andra långfristiga

fordringar. På skuldsidan åternns leverantörsskulder, kortfristiga

och långfristiga räntebärande skulder, förskott från kunder,

fakturerad men ej upparbetad intäkt, upplupna kostnader och

förutbetalda intäkter, derivatinstrument, skulder till intressebolag

samt övriga kortfristiga och långfristiga skulder. Redovisningen

beror på hur de nansiella instrumenten har klassicerats.

Redovisning och borttagande

En nansiell tillgång eller nansiell skuld tas upp i balansräkningen

när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor.

Hyresfordringar och kundfordringar tas upp i balansräkningen när

faktura har skickats och bolagets rätt till ersättning är ovillkorlig.

Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig

skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte

mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits.

En nansiell tillgång och nansiell skuld kvittas och redovisas med

ett nettobelopp i balansräkningen endast när det föreligger en legal

rätt att kvitta beloppen samt att det föreligger avsikt att reglera

posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången

och reglera skulden.

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 22

En nansiell tillgång tas bort från balansräkningen när

rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller när bolaget förlorar

kontrollen över den. Detsamma gäller för del av en nansiell

tillgång. En nansiell skuld tas bort från balansräkningen

när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks.

Detsamma gäller för del av en nansiell skuld.

Vinster och förluster från borttagande ur balansräkning samt

modiering redovisas i resultatet.

Finansiella tillgångar

Klassiceringen av nansiella tillgångar som är skuldinstrument

baseras på koncernens aärsmodell för förvaltning av tillgången

och karaktären på tillgångens avtalsenliga kassaöden.

Instrumenten klassiceras i någon av följande kategorier:

- upplupet anskaningsvärde

- verkligt värde via övrigt totalresultat, eller

- verkligt värde via resultatet.

Finansiella tillgångar klassicerade till upplupet

anskaningsvärde värderas initialt till verkligt värde med

tillägg av transaktionskostnader. Kundfordringar och

leasingfordringar redovisas initialt till det fakturerade värdet.

Efter första redovisningstillfället värderas tillgångarna enligt

eektivräntemetoden. Samtliga hyres- och kundfordringar är

kortfristiga till sin natur varför redovisat värde motsvarar verkligt

värde. Tillgångar klassicerade till upplupet anskaningsvärde

innehas enligt aärsmodellen att inkassera avtalsenliga

kassaöden som endast är betalningar av kapitalbelopp och ränta

på det utestående kapitalbeloppet. Tillgångarna omfattas av en

förlustreservering för förväntade kreditförluster.

Verkligt värde via övrigt totalresultat omfattar tillgångar

som innehas enligt aärsmodellen att både sälja och att

inkassera avtalsenliga kassaöden som endast är betalningar

av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet.

Finansiella instrument i denna kategori värderas vid första

redovisningstillfället till verkligt värde. Förändringar i verkligt

värde redovisas i övrigt totalresultat till dess tillgången tas bort från

balansräkningen, då beloppen i övrigt totalresultat omklassiceras

till resultatet. Tillgångarna omfattas av en förlustreservering för

förväntade kreditförluster.

Verkligt värde via resultatet är alla andra skuldinstrument som inte

är värderade till upplupet anskaningsvärde eller verkligt värde

via övrigt totalresultat. Finansiella instrument i denna kategori

redovisas initialt till verkligt värde. Förändringar i verkligt värde

redovisas i resultatet.

Koncernens nansiella tillgångar som är skuldinstrument utgörs

av kundfordringar och likvida medel och hänförs alla till kategorin

upplupet anskaningsvärde.

Likvida medel

Likvida medel i koncernens och moderbolagets balansräkning och

kassaödesanalys avser i sin helhet kassa och bank med omedelbart

tillgängliga tillgodohavanden hos banker och motsvarande

institut samt kortfristiga likvida placeringar med en löptid från

anskaningstidpunkten understigande tre månader.

Finansiella skulder

Finansiella skulder klassiceras till upplupet anskaningsvärde

med undantag av derivat. Finansiella skulder redovisade

till upplupet anskaningsvärde värderas initialt till verkligt

värde inklusive transaktionskostnader. Efter det första

redovisningstillfället värderas de till upplupet anskaningsvärde

enligt eektivräntemetoden.

Derivat

I detta fall avses ränte- och valutaderivat som klassiceras till

verkligt värde via resultatet. Enligt IFRS värderingshierarki har

verkligt värde på derivat värderats enligt nivå 2. Denna nivå

innebär att värderingen baseras på annan indata än noterade priser

som är observerbara för tillgångar eller skulder antingen direkt

eller indirekt.

I avtalet för derivat nns möjlighet till nettning av förpliktelser

gentemot samma motpart. Koncernen tillämpar ej säkringsredovisning.

Leverantörsskulder

Leverantörsskulder är förpliktelser att betala för varor eller tjänster

som har förvärvats i den löpande verksamheten från leverantörer.

Leverantörsskulder klassiceras som kortfristiga skulder om

de förfaller inom ett år eller tidigare (eller under en normal

verksamhetscykel om denna är längre). Om inte, tas de upp som

långfristiga skulder. Samtliga leverantörsskulder är kortfristiga till

sin natur varför redovisat värde motsvarar verkligt värde.

Nedskrivning av nansiella tillgångar

Koncernens nansiella tillgångar, förutom de som klassiceras

till verkligt värde via resultatet eller egetkapitalinstrument som

värderas till verkligt värde via övrigt totalresultat, omfattas av

nedskrivning för förväntade kreditförluster. Nedskrivning för

kreditförluster enligt IFRS 9 är framåtblickande och en

förlustreservering görs när det nns en exponering för kreditrisk,

vanligtvis vid första redovisningstillfället. Förväntade

kreditförluster återspeglar nuvärdet av alla underskott i

kassaöden hänförliga till fallissemang, antingen för de

nästkommande tolv månaderna eller för den förväntade återstående

löptiden för det nansiella instrumentet, beroende på tillgångsslag

och på kreditförsämring sedan första redovisningstillfället. Förväntade

kreditförluster återspeglar ett objektivt, sannolikhetsvägt utfall

som beaktar ertalet scenarier baserade på rimliga och verierbara

prognoser.

Värderingen av förväntade kreditförluster baseras på olika metoder.

Metoden för kundfordringar, avtalstillgångar och hyresfordringar

baseras på historiska kundförluster kombinerat med framåtblickande

faktorer enligt en förlustandelsmetod. En förlustreserv redovisas, i

den förenklade modellen, för fordrans eller tillgångens förväntade

återstående löptid, vilken förväntas understiga ett år för samtliga dessa

fordringar. Koncernens kunder är en homogen grupp med likartad

riskprol, varför kreditrisken initialt bedöms kollektivt för samtliga

kunder. Eventuella större enskilda fordringar bedöms per motpart.

Koncernen skriver bort en fordran när det inte längre nns någon

förväntan på att erhålla betalning och då aktiva åtgärder för att erhålla

betalning har avslutats.

Övriga fordringar och tillgångar skrivs ned enligt en ratingbaserad

metod genom extern kreditrating för beräkning av förväntade

kreditförluster utifrån sannolikhet för fallissemang, förväntad

förlust samt exponering vid fallissemang. Redan vid den initiala

redovisningen redovisas en förlustreserv baserat på vad som statistiskt

kan förväntas för de kommande 12 månaderna (stadie 1). För de fall

det uppstått en betydande ökning av kreditrisken beräknas i stället

förlustreserven för hela den återstående förväntade löptiden (stadie 2

eller om exponeringen betraktas som kreditförsämrad – stadie 3).

- Stadie 1 omfattar nansiella instrument där ingen betydande

ökning av kreditrisken inträat sedan första redovisningstillfället

och motparter som omfattas av koncernens bedömning för låg

kreditrisk vid rapporteringstillfället.

- Stadie 2 omfattar nansiella instrument där en betydande

ökning av kreditrisk inträat sedan första redovisningstillfället

men där det vid rapporteringstillfället saknas objektiva belägg

för att fordran är osäker.

- Stadie 3 omfattar nansiella instrument för vilka objektiva

belägg för att fordran är osäker har identierats.

Koncernen har denierat fallissemang som då betalning av fordran

är 90 dagar försenad eller mer, eller om andra faktorer som

indikerar att betalningsinställelse föreligger. Sådan bedömning

baseras på om betalning är 30 dagar försenad eller mer, eller

om väsentlig försämring av rating sker, medförande en rating

understigande investment grade, det vill säga fordringarna eller

tillgångarna är kreditförsämrade. I de fall beloppen inte bedöms

vara oväsentliga redovisas en reserv för förväntade kreditförluster

även för dessa nansiella instrument.

För kreditförsämrade tillgångar och fordringar görs en

individuell bedömning där hänsyn tas till historisk, aktuell och

framåtblickande information. Om det har skett en väsentlig

ökning av kreditrisk sedan första redovisningstillfället redovisas

en förlustreserv för tillgångens återstående löptid (stadie 2).

För tillgångar som bedöms vara kreditförsämrade reserveras

fortsatt för förväntade kreditförluster för den återstående löptiden

(stadie 3). För kreditförsämrade tillgångar och fordringar baseras

beräkningen av ränteintäkterna på tillgångens redovisade värde,

netto efter förlustreservering, till skillnad mot på bruttobeloppet

som i föregående stadier.

Värderingen av förväntade kreditförluster beaktar eventuella

säkerheter och andra kreditförstärkningar i form av garantier.

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 22, FORTS

De nansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen till

upplupet anskaningsvärde, det vill säga netto av bruttovärde

och förlustreserv. Förändringar av förlustreserven redovisas i

resultaträkningen.

Finanspolicy

K-Fastigheters nanspolicy stipulerar hur den nansiella

verksamheten ska bedrivas där verksamheten regleras och följs

upp utifrån tydligt denierade mål och risknivåer med avseende på

valutarisk, ränterisk, nansieringsrisk, likviditetsrisk och kreditrisk.

Finanspolicyn syftar till att deniera enhetliga riktlinjer och

ramar för de nansiella aktiviteterna inom koncernen som

uppkommer i samband med upplåning, skuldförvaltning och

likviditetshantering. Riktlinjerna ska ligga till grund för en god

kontroll och kostnadseektiv hantering av nansiella öden och

risker, samtidigt som koncernens nansiella mål uppfylls.

Finanspolicyn ska revideras och fastställs årligen. Eventuella avsteg

från nanspolicyns riktlinjer ska beslutas av styrelsen.

Övergripande mål

K-Fastigheters övergripande mål är att skapa värde för bolagets

aktieägare. Värdeskapandet mäts över en konjunkturcykel som

tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie.

Finansiella mål

- Över en konjunkturcykel uppnå genomsnittlig årlig tillväxt

i långsiktigt substansvärde per aktie om minst 20 procent

inklusive eventuella värdeöverföringar

- Över en konjunkturcykel uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i

förvaltningsresultat per aktie om minst 20 procent.

Operativa mål

- Hyresintäkterna från bostäder ska långsiktigt utgöra minst 80

procent av K-Fastigheters totala hyresintäkter

- Antalet årligen byggstartade lägenheter för egen förvaltning ska

uppgå till 1 300 lägenheter före utgången av år 2023

- Vid utgången av år 2023 ska K-Fastigheter förvalta minst 5 000

lägenheter i Norden.

Finansiella begränsningsmål

Övergripande begränsas koncernens nansiella risk genom en sund

kapitalstruktur och ett stabilt positivt kassaöde, vilket över tiden

tryggar koncernens kort- och långsiktiga kapitalförsörjning.

För att uppnå en sund kapitalstruktur och ett stabilt positivt kassaöde

har styrelsen fastställt följande nansiella begränsningsmål:

- Skuldsättningsgraden får uppgå till maximalt 70 procent relativt

marknadsvärde av koncernens förvaltningsfastigheter

- Soliditeten ska uppgå till minimum 25 procent

- Räntetäckningsgraden ska som lägst vara 1,75 ggr

Dessa nansiella begränsningsmål motsvarar även de så kallade

nansiella kovenanterna som koncernen är ålagd att följa och

redovisa i enlighet med bentliga låneavtal.

Valutarisk

Med valutarisk avses risken för negativ inverkan på koncernens

kassaöde, resultat- och balansräkning till följd av förändrade

valutakurser.

Koncernens verksamhet bedrivs i Sverige och Danmark och

använder SEK som funktionell valuta. Valutaexponering hanteras

i koncernen primärt genom naturlig matchning mellan tillgångar

och skulder respektive intäkter och kostnader i samma valuta och

sekundärt genom nansiella instrument.

Ränterisk

Med ränterisk avses risken för att förändringar i marknadsräntor

får negativa eekter på nettoräntekostnad och resultat, samt risken

att låsa in för höga räntekostnader relativt marknaden under långa

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 22, FORTS

  2020  

A Räntebärande skuld vid årets utgång enligt balansräkningen, mkr 5 943,9 3 848,4

< 70%

B Summa eget kapital och skulder vid årets utgång enligt balansräkning, mkr 11 482,7 7 659,6

  

A Eget kapital vid årets utgång enligt balansräkningen, mkr 4 233,7 3 209,8

> 25% > 25%

B Eget kapital och skulder vid årets utgång enligt balansräkningen, mkr 11 482,7 7 659,6

  

A Resultat före värdeförändringar under året enligt resultaträkningen, mkr 126,6 57,9

> 1,75 ggr > 1,50 ggr

B Av- och nedskrivningar under året enligt resultaträkningen, mkr -58,2 -8,5

C Räntenetto under året enligt resultaträkningen, mkr -75,6 -47,7

  

perioder, och på så sätt minska möjligheten att kompensera för

negativa händelser i resultat och skatt.

Ränterisken hanteras i koncernen genom åsatta målnivåer för

genomsnittlig räntebindning och andel rörlig ränta för den totala

låneportföljen. För att förändra räntebindningstiden utnyttjas

räntederivat. Vidare förs löpande dialog med primärt bankernas

ränteanalytiker för att bevaka räntemarknaden.

Per 31 december 2021 uppgick den genomsnittliga räntebindningen

till 4,4 år (3,8) och räntekänsligheten vid en procentenhets

förändring av låneräntorna uppgick till 14,0 mkr (12,4). Andel rörlig

ränta av den totala skuldportföljen uppgick till 29 procent (39).

Genomsnittlig ränta uppgick vid årets slut till 1,85 procent (1,77)

inklusive räntederivat och 1,40 procent (1,41) exklusive räntederivat.

Finansieringsrisk och renansieringsrisk

Med (re)nansieringsrisk avses risken för att koncernen inte kan

renansiera sina lån när så önskas, inte kan ta upp ny nansiering

på marknaden när behov uppstår (vid varje given tidpunkt) eller att

en renansiering skulle innebära en avsevärd ökning av koncernens

kostnader för upplåning.

(Re)nansieringsrisken hanteras genom diversiering av den totala

skuldportföljen på nansiellt stabila motparter och med olika

löptider. Målnivåer nns åsatta för minsta antal samarbetsbanker,

maximal storlek och minimum rating per bank, maximal andel

löptidsförfall inom tolv månader och genomsnittlig kapitalbindning.

Vid bokslutstillfället uppgick den genomsnittliga kapitalbindningen

till 2,8 år (2,6) och 17 procent (25) av lånen hade förfall inom

tolv månader.

Vid utgången av 2021 hade koncernen låneavtal med kreditinstitut

om sammanlagt 7 282,4 mkr (4 820,6), varav 882,5 mkr (90,0)

utgjorde rörelse- och förvärvskrediter och 2 132,1 mkr (1 585,5)

utgjorde byggkrediter. Resterande kreditavtal, 4 017,8 mkr

(3 145,1), utgjordes av bilaterala avtal med svenska banker med

syfte att nansiera koncernens färdigställda förvaltnings- och

rörelsefastigheter. Av kreditavtal för nansiering av koncernens

färdigställda förvaltnings- och rörelsefastigheter slutförfaller

krediter om totalt 790,2 mkr (781,1) under 2022, krediter

som K-Fastigheter bedömer kunna omförhandla eller förlänga

genom koncernens goda relationer med sina samarbetsbanker.

Skuldsättningsgraden för koncernen uppgick till 51,8 procent (50,2).

I bentliga låneavtal med kreditinstitut nns nansiella villkor (s.k.

kovenanter) stipulerande maximal belåningsgrad, lägsta soliditet

och lägsta räntetäckningsgrad. K-Fastigheter har vid samtliga

uppföljningstillfällen under 2021 uppfyllt dessa villkor.

Framtida likviditetsöden

Framtida likviditetsöden hänförliga till krediter framgår nedan.

Vid beräkning av krediter samt de rörliga benen i ränteswapparna

har Stiborräntan per bokslutsdagen använts. Utestående låneskuld

och kreditmarginal har antagits vara desamma per bokslutsdagen

fram till respektive förfall, då de antagits slutamorterats.

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 22, FORTS

Kredit- och ränteförfallostruktur 31 december 2021 (exklusive bygg-, check- och depåkrediter)



Ränteförfall Kreditförfall Swapförfall

       

0–1 år 1 650,3 1,40% 790,2 790,2 100,0 0,0 0,50% -0,4

1–2 år 100,0 2,14% 658,7 658,7 100,0 0,0 0,69% -0,8

2–3 år 300,0 1,78% 1 390,8 1 390,8 300,0 0,0 0,33% 0,6

3–4 år 200,0 2,09% 0,0 0,0 200,0 0,0 0,64% -0,6

4–5 år 200,0 1,62% 1 904,1 1 904,1 200,0 0,0 0,17% 4,6

> 5 år 2 300,0 2,10% 6,4 6,4 2 300,0 100,0 0,65% 33,1

       

Framtida likviditetsförfall krediter

    

2021 790,2 61,6 21,5 873,3

2022 658,7 54,0 20,9 733,6

2023 1 390,8 37,8 19,9 1 448,5

2024 0,0 26,4 18,6 45,0

2025 1 904,1 2,9 17,5 1 924,6

> 2026 6,4 2,7 47,1 56,3

    

Likviditetsrisk

Med likviditetsrisk avses risken för att inte kunna infria

betalningsförpliktelser vid förfallotidpunkt, utan att kostnader för

anskaning av likvida medel avsevärt ökar.

Likviditetsrisken hanteras genom ändamålsenliga betalödessystem

och kreditfaciliteter och lånelöften hos samarbetsbankerna samt

målnivå för lägsta nivå på likviditetsreserven. Vidare upprättas och

rapporteras kassaödesprognos på månadsbasis.

Vid årets utgång uppgick koncernens likvida medel till 94,0 mkr

(507,6). Tillkommer outnyttjad checkkredit om 343,4 mkr (90,0).

Kreditrisk

Med kreditrisk avses risken att en motpart eller emittent inte

kan fullgöra sina åtaganden gentemot koncernen. Koncernen är

exponerad för kreditrisk genom innehav av derivatinstrument

(om dessa har positivt värde) och överskottslikviditet som

placeras. Kreditrisk förekommer även i relation till hyres- och

kundfordringar, liksom övriga fordringar.

Kreditrisken hanteras genom fastställd minimum kreditvärdighet

för koncernens motparter (åsatt rating alternativt kreditkontroll),

vilken görs vid tecknande av avtal och därefter löpande för större

engagemang.

Löptidsanalys för nansiella skulder

För förfallostruktur avseende räntebärande skulder, se under

stycket ”Ränterisk” ovan. Övriga rörelseskulder förfaller till

betalning enligt nedan. Skulder till koncern- och intressebolag

redovisas som långfristiga om de inte har en fastställd

återbetalningsplan.

Övrigt

Avseende de långfristiga skulderna bedömer K-Fastigheter att det

inte är någon väsentlig skillnad mellan verkliga och redovisade

värden.

Samtliga långfristiga och kortfristiga räntebärande skulder löper

med rörlig ränta.

Derivat är värderade till verkligt värde i balansräkningen och enligt

IFRS värdehierarki nivå 2.

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 22, FORTS



Koncernen Moderbolaget

 2020  2020

Förfaller inom 1 år 495,0 114,5 13,6 12,5

Förfaller efter 1 år 4,8 8,5 825,7 578,1

    

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 22, FORTS

Kategorisering av nansiella tillgångar och skulder per 31 december 2021































Andra långfristiga fordringar 0,0 8,0 8,0 8,0

Derivatinstrument 37,0 0,0 37,0 37,0

Kundfordringar 0,0 105,3 105,3 105,3

Fordringar hos intresse- och

gemensamt styrda bolag

0,0 3,1 3,1 3,1

Övriga kortfristiga fordringar 0,0 175,5 175,5 175,5

Förutbetalda kostnader och

upplupna intäkter

0,0 29,0 29,0 29,0

Likvida medel 0,0 94,0 94,0 94,0

    

Långfristiga räntebärande skulder 0,0 4 996,4 4 996,4 4 996,4

Övriga långfristiga skulder 0,0 4,8 4,8 4,8

Kortfristiga räntebärande skulder 0,0 947,5 947,5 947,5

Förskott från kund 0,0 1,9 1,9 1,9

Leverantörsskulder 0,0 177,2 177,2 177,2

Övriga kortfristiga skulder 0,0 68,6 68,6 68,6

Fakturerad men ej upparbetad

intäkt

0,0 69,1 69,1 69,1

Upplupna kostnader och

förutbetalda intäkter

0,0 178,2 178,2 178,2

    

Kategorisering av nansiella tillgångar och skulder per 31 december 2020































Andra långfristiga fordringar 0,0 7,7 7,7 7,7

Kundfordringar 0,0 1,8 1,8 1,8

Fordringar hos intresse- och

gemensamt styrda bolag

0,0 10,5 10,5 10,5

Övriga kortfristiga fordringar 0,0 159,3 159,3 159,3

Förutbetalda kostnader och

upplupna intäkter

0,0 5,2 5,2 5,2

Likvida medel 0,0 507,6 507,6 507,6

    

Långfristiga räntebärande skulder 0,0 3 000,6 3 000,6 3 000,6

Övriga långfristiga skulder 0,0 8,5 8,5 8,5

Derivatinstrument 27,2 0,0 27,2 27,2

Kortfristiga räntebärande skulder 0,0 847,8 847,8 847,8

Förskott från kund 0,0 1,7 1,7 1,7

Leverantörsskulder 0,0 50,4 50,4 50,4

Aktuella skatteskulder 0,0 0,3 0,3 0,3

Övriga kortfristiga skulder 0,0 23,9 23,9 23,9

Upplupna kostnader och

förutbetalda intäkter

0,0 38,2 38,2 38,2

    

Kategorisering av nansiella tillgångar och skulder per 31 december 2020































Fordringar hos koncernbolag 0,0 649,0 649,0 649,0

Fordringar hos intressebolag 0,0 10,7 10,7 10,7

Aktuell skattefordran 0,0 0,8 0,8 0,8

Övriga kortfristiga fordringar 0,0 114,8 114,8 114,8

Förutbetalda kostnader och

upplupna intäkter

0,0 0,9 0,9 0,9

Likvida medel 0,0 482,0 482,0 482,0

 0,0   

Långfristiga räntebärande skulder 0,0 849,6 849,6 849,6

Derivatinstrument 27,0 0,0 27,0 27,0

Övriga långfristiga skulder 0,0 6,4 6,4 6,4

Kortfristiga räntebärande skulder 0,0 17,9 17,9 17,9

Leverantörsskulder 0,0 1,5 1,5 1,5

Skulder till koncernbolag 0,0 571,7 571,7 571,7

Övriga kortfristiga skulder 0,0 6,9 6,9 6,9

Upplupna kostnader och

förutbetalda intäkter

0,0 4,2 4,2 4,2

    

Kategorisering av nansiella tillgångar och skulder per 31 december 2021































Fordringar hos koncernbolag 0,0 2 058,1 2 058,1 2 058,1

Fordringar hos intressebolag 0,0 5,4 5,4 5,4

Derivatinstrument 36,4 0,0 36,4 36,4

Aktuell skattefordran 0,0 0,7 0,7 0,7

Övriga kortfristiga fordringar 0,0 58,7 58,7 58,7

Förutbetalda kostnader och

upplupna intäkter

0,0 2,0 2,0 2,0

Likvida medel 0,0 69,0 69,0 69,0

    

Långfristiga räntebärande skulder 0,0 931,7 931,7 931,7

Övriga långfristiga skulder 0,0 2,4 2,4 2,4

Kortfristiga räntebärande skulder 0,0 17,9 17,9 17,9

Leverantörsskulder 0,0 1,4 1,4 1,4

Skulder till koncernbolag 0,0 823,3 823,3 823,3

Övriga kortfristiga skulder 0,0 7,2 7,2 7,2

Upplupna kostnader och

förutbetalda intäkter

0,0 5,0 5,0 5,0

    

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 22, FORTS

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOTER 23–25

NOT 23: VARULAGER

Redovisningsprinciper

Varulagret värderas till det lägsta av anskaningsvärdet och

nettoförsäljningsvärdet. För råvaror ingår alla utgifter som är

direkt hänförliga till anskaningen av varorna i anskaningsvärdet.

Lånekostnader ingår ej. Per 31 december 2021 värderades hela

varulagret till anskaningsvärde.

NOT 24: KUNDFORDRINGAR

Redovisningsprinciper

Kundfordringar redovisas enligt de principer som beskrivs i Not 22

Finansiella risker och nanspolicyer avseende nansiella tillgångar

värderade till upplupet anskaningsvärde. Kundfordringar

är upptagna till det belopp som beräknats inyta. Samtliga

förfallna kundfordringar överstigande 30 dagar har bedömts

individuellt avseende förlustrisk. Nedskrivningar görs för

osäkra kundfordringar. Se även Not 25 Nedskrivning förväntade

kreditförluster.

2021 års resultat för koncernen har belastats med 2,3 mkr (1,9)

avseende konstaterade kundförluster. Fordringarna är kortfristiga

till sin natur varför redovisat belopp motsvarar verkligt värde.

NOT 25: NEDSKRIVNING

FÖRVÄNTADE KREDITFÖRLUSTER

Redovisningsprinciper

Nedskrivning av tillgångar sker enligt de principer som beskrivs i

Not 22 Finansiella risker och nanspolicyer.

Finansiella instrument som omfattas av

förenklad metod

Den förenklade metoden används för kundfordringar och

hyresfordringar. Kund- och hyresfordringar förfallna med 0-90

dagar klassiceras som stadie 2, medan kund- och hyresfordringar

förfallna med över 90 dagar klassiceras som stadie 3. Förväntade

kreditförluster beräknas på tillgångens löptid.

För den förenklade metoden används en förlustandelsmodell utifrån

historisk data på samtliga fordringar i stadie 2. Ett medelvärde har

räknats fram på konstaterade kundförluster under de sex senaste

åren (2016-2021). Denna procentsats har sedan justerats för kända

framtida fakturor i form av ledningens bedömning avseende utökad

risk för framtida kreditförluster. Justeringen har tagit hänsyn till

påverkan till följd av Covid-19-pandemin, ökad aktivitet i bygg- och

uthyrningsverksamheten samt en större andel äldre lägenheter i

fastighetsbeståndet. Detta har resulterat i en total reserv om 4,3 mkr

(0,8) per 31 december 2021.

För kundfordringar i stadie 3 (förfallna överstigande 90 dagar)

har individuell prövning gjorts för respektive fordran. Detta har

resulterat i en total reserv om 1,2 mkr (0,0) per 31 december 2021.



Koncernen

 2020

Inom 90 dagar 100,8 1,1

91 – 120 dagar 0,7 0,4

121 dagar - 9,4 1,1

Osäkra kundfordringar <90 dagar -4,3 -0,8

Osäkra kundfordringar >90 dagar -1,2 0,0

  

Finansiella instrument som omfattas av

generell metod

Den generella metoden används för övriga nansiella tillgångar

(fordringar hos övriga bolag, intressebolag och gemensamt styrda

bolag samt likvida medel). För den generella metoden används

en ratingmodell. Förväntade kreditförluster har beräknats på

tolv månader för fordringar i stadie 1 och på tillgångens löptid för

fordringar i stadie 2 och stadie 3.

Fordringar hos övriga bolag, intressebolag och

gemensamt styrda bolag

Avseende fordringar hos övriga bolag, intressebolag och

gemensamt styrda bolag fastställs rating om möjligt. Om inte

kreditrating kan fastställas, t. ex. då det saknas erforderlig

information rörande bolagen, ansätts S&P-rating B. Loss given

Default antas vara 45 procent i linje med Basel II:s riktlinjer för

exponering för icke-nansiella företag. Detta har resulterat i en

reserv om 1,1 mkr (2,5).

Likvida medel

Avseende likvida medel hämtas kreditrating från respektive banks

webbplats. Default Rates hämtas från S&P. Loss given Default

antas vara 45 procent i linje med Basel II:s riktlinjer för exponering

för icke-nansiella företag. Detta har resulterat i en reserv om

0,0 mkr (0,0).

100

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOTER 25–27

NOT 26: ÖVRIGA FORDRINGAR

Redovisningsprinciper

Övriga fordringar redovisas enligt de principer som beskrivs i

Not 22 Finansiella risker och nanspolicyer avseende nansiella

tillgångar värderade till upplupet anskaningsvärde.

NOT 27: FÖRUTBETALDA

KOSTNADER OCH UPPLUPNA

INTÄKTER

Redovisningsprinciper

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter redovisas enligt

de principer som beskrivs i Not 22 Finansiella risker och

nanspolicyer avseende nansiella tillgångar värderade till

upplupet anskaningsvärde.

Analys av förändringar nansiella instrument som omfattas av

den förenklade metoden







Stadie 2







IB Kund- och hyresfordringar 1,1 1,5

Förändring 0,0 8,6

  

IB Fordringar hos övriga bolag,

intressebolag och gemensamt

styrda bolag

170,0

Förändring -51,2









IB reserv förväntade

kreditförluster

-2,5 -0,8 0,0

Förändring reserv förväntade

kreditförluster

1,3 -3,5 -1,2





  

   

Fordringar hos intressebolag och gemensamt styrda bolag



Koncernen Moderbolaget

 2020  2020

Fordringar hos intressebolag och

gemensamt styrda bolag

3,1 10,5 5,4 10,7

    

Övriga fordringar



Koncernen Moderbolaget

 2020  2020

Upparbetad men ej fakturerad

intäkt

29,0 0,0 0,0 0,0

Övriga fordringar 146,5 159,3 59,4 116,4

    



Koncernen Moderbolaget

 2020  2020

Förutbetald leasing 0,0 0,2 0,0 0,0

Övriga förutbetalda kostnader och

upplupna intäkter

29,0 5,0 2,0 0,9

    

101

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOTER 28–29

NOT 28: LIKVIDA MEDEL OCH

KONCERNKONTO

Redovisningsprinciper

Likvida medel redovisas enligt de principer som beskrivs i Not 22

Finansiella risker och nanspolicyer avseende nansiella tillgångar

värderade till upplupet anskaningsvärde.

Koncernens placering av likvida medel och andra

banktillgodohavanden sker endast i svenska och danska bank- och

kreditinstitut med högsta kreditrating vilket innebär att risken

för kreditförluster antas vara i stort sett obentlig och koncernen

har därför valt att inte göra någon reservering för förväntade

kreditförluster på likvida medel och banktillgodhavanden.

Koncernkonto

Merparten av koncernbolagen är anslutna till ett så kallat

koncernkonto som K-Fast Holding AB har med bolagets bank,

innebärande att koncernbolagens tillgodohavande hos banken

redovisats som en fordran hos koncernbolag och utnyttjad kredit

rubriceras som en skuld till koncernbolag. K-Fast Holding AB är

juridiskt ansvarigt för koncernens transaktioner på koncernkontot

gentemot banken.

NOT 29: EGET KAPITAL

Aktiekapitalet i moderbolaget K-Fast Holding AB uppgår till 57,4

mkr (57,4) och fördelar sig på 215 331 168 aktier (33 888 528). Den

7 juni 2021 genomförde K-Fastigheter en aktiesplit 6:1.

Aktierna har ett kvotvärde på 0,27 kr per aktie (1,6). Aktierna är

uppdelade på 22 500 000 av serie A där varje aktie har fem röster

samt 192 831 168 av serie B där varje aktie har en röst. Totalt antal

röster uppgick den 31 december 2021 till 305 331 168. Alla per

balansdagen registrerade aktier är fullt betalda. Övrigt tillskjutet

kapital består av överskjutande kapital vid nyemissioner.

Specikation över förändringar i eget kapital åternns i koncernens

rapport över förändring i eget kapital.

Ingen utdelning har skett under 2021 eller 2020.



Koncernen

 2020

Utnyttjad kredit hos K-Fast Holding AB 957,4 -500,6

Tillgänglig kredit hos K-Fast Holding AB -888,7 582,3

  

Tillgängligt belopp hos K-Fast Holding AB 300,0 90,0





 

Kvotvärde, kr Antal aktier





2020







2020



Aktier 0,27 1,6 215 331 168 33 888 528

Utestående antal

aktier vid årets utgång*

Genomsnittligt antal

utestående aktier*





2020







2020



Aktier 215 331 168 215 331 168 215 331 168 207 495 102

* Justerat för aktiesplit per 7 juni 2021.

Aktiekapitalets utveckling

 



aktier



aktier





aktier

















2 november 2010 Bolaget bildades 500 500 100,0 0,1

19 augusti 2019 Fondemission och splitt 24 999 500 25 000 000 25 000 000 1,6 39,9 40,0

19 augusti 2019 Riktad nyemission 260 587 25 260 587 25 260 587 1,6 0,4 40,4

16 september 2019 Riktad nyemission 2 941 25 263 528 25 263 528 1,6 0,0 40,4

29 november 2019 Nyemission 8 625 000 33 888 528 33 888 528 1,6 13,8 54,2

26 augusti 2020 Nyemission 2 000 000 35 888 528 35 888 528 1,6 3,2 57,4

7 juni 2021 Uppdelning av aktier 6:1 179 442 640 215 331 168 215 331 168 0,27 0,0 57,4

31 december 2021 215 331 168 215 331 168 0,27 57,4

102

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOTER 30–31



Koncernen Moderbolaget

 2020  2020

Ingående värde -27,2 -12,8 -27,0 -12,8

Omklasscering 0,0 0,0 -2,5 0,0

Realiserad värdeförändring derivat -1,9 0,0 -0,8 0,0

Orealiserad värdeförändring derivat 66,0 -14,4 66,8 -14,4

    

Räntederivat 36,4 -30,5 36,4 -30,3

Valutaderivat 0,5 3,3 0,0 3,3

    



Mindre än 1 år 100,0 7,0 100,0 0,0

1-2 år 100,0 100,0 100,0 100,0

2-3 år 300,0 100,0 300,0 100,0

3-4 år 200,0 300,0 200,0 300,0

4-5 år 200,0 200,0 200,0 200,0

Mer än 5 år 2 300,0 1 200,0 2 300,0 1 200,0

    

NOT 30: DERIVATINSTRUMENT

Redovisningsprinciper

Derivat redovisas enligt de principer som beskrivs i Not 22

Finansiella risker och nanspolicyer avseende nansiella skulder

värderade till verkligt värde. För att hantera ränte- och valutarisk

utnyttjar koncernen ränte- och valutaderivat. Över tid uppstår

värdeförändringar i derivatportföljen primärt som en följd av

förändrade marknadsräntor och valutakurser. I balansräkningen

redovisas derivatinstrument till verkligt värde som kortfristig eller

långfristig tillgång eller skuld (IFRS värdehierarki nivå 2) baserat

på löptiden för derivatet, även om något belopp inte kommer att

regleras kontant.

Omklassicering i moderbolaget 2021 avser koncernintern ytt av

valutaderivat från K-Fast Holding AB till K-Fast Bygg Syd AB.

NOT 31: ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR

SAMT LÅNG- OCH KORTFRISTIGA

SKULDER

Redovisningsprinciper

Avsättningar

En avsättning redovisas i balansräkningen när koncernen har

en bentlig legal eller informell förpliktelse som en följd av en

inträad händelse och det är troligt att ett utöde av ekonomiska

resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt att en

tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Där eekten av när

i tiden betalning sker är väsentlig, beräknas avsättningar genom

diskontering av det förväntade framtida kassaödet till en räntesats

före skatt som återspeglar aktuella marknadsbedömningar av

pengars tidsvärde och om det är tillämpligt, de risker som är

förknippade med skulden.

Övriga lång- och kortfristiga skulder

Övriga lång- och kortfristiga skulder redovisas enligt de principer

som beskrivs i Not 22 Finansiella risker och nanspolicyer

avseende nansiella skulder värderade till upplupet

anskaningsvärde. Långfristiga skulder har en förväntad löptid

längre än 1 år medan kortfristiga har en löptid kortare än 1 år.

Övriga avsättningar och långfristiga skulder



Koncernen Moderbolaget

 2020  2020

Övriga avsättningar 8,9 0,0 -0,1 0,0

Övriga långfristiga skulder 4,8 8,6 2,5 6,4

    

Övriga kortfristiga skulder



Koncernen Moderbolaget

 2020  2020

Förskott från kunder 1,9 1,7 0,0 0,0

Fakturerade men ej upparbetade

intäkter

69,1 0,0 0,0 0,0

Övriga kortfristiga skulder 68,6 23,9 7,2 6,9

    

103

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOTER 32–34

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter



Koncernen Moderbolaget

 2020  2020

Upplupna personalrelaterade

kostnader

8,8 7,3 3,2 2,2

Upplupna räntor 2,1 0,7 0,3 0,0

Förutbetalda hyresintäkter 25,4 18,8 0,0 0,0

Övriga poster 141,9 11,5 1,5 2,0

    

  2020

Förändring överavskrivningar 0,1 0,0

Erhållna koncernbidrag 130,3 57,6

Lämnade koncernbidrag -42,5 -14,2

  

NOT 32: UPPLUPNA KOSTNADER

OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER

Redovisningsprinciper

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter redovisas enligt

de principer som beskrivs i Not 22 Finansiella risker och

nanspolicyer avseende nansiella skulder värderade till upplupet

anskaningsvärde.

N O T 3 3 :

BOKSLUTSDISPOSITIONER

NOT 34: ANDELAR I

KONCERNBOLAG

Redovisningsprinciper

Andelar i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt

anskaningsvärdemetoden med avdrag för ackumulerade

nedskrivningar ökat eller minskat med förändring av

kapitalandelen. Ett dotterbolags redovisade värde prövas minst

årligen avseende eventuellt nedskrivningsbehov, eller oftare om

det nns indikation på att det redovisade värdet eventuellt inte

är återföringsbart. Nedskrivningar och återföringar av tidigare

nedskrivningar redovisas i resultaträkningen.

  2020

Ingående anskaffningsvärden 883,2 626,4

- Förvärvade andelar 120,3 257,4

- Avyttrade andelar 0,0 -0,6

- Omklassiceringar 5,5 0,0

  

104

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 34, FORTS

     

Fastigheten Hammar 9:197 AB 559242-0839 Kristianstad 100 100 1,3

Karlsson Fastigheter i

Hässleholm AB

556827-7569 Hässleholm 100 100 1,0

K-Fast 21:an AB 559282-9898 Hässleholm 100 100 19,0

K-Fast Amerika Norra AB 556750-2272 Hässleholm 100 100 35,9

K-Fast Bygg Holding AB 559008-8950 Hässleholm 100 100 0,1

K-Fast Danmark Holding A/S 41221194 Köpenhamn (DK) 100 100 6,1

K-Fast Elinegård AB 559094-9144 Hässleholm 100 100 18,8

K-Fast Flacksta AB 559314-5740 Hässleholm 100 100 0,0

K-Fast Flora AB 556750-0979 Hässleholm 100 100 14,5

K-Fast Fogdaröd AB 559347-7481 Hässleholm 100 100 0,0

K-Fast Fredriksdal AB 559076-5888 Hässleholm 100 100 17,7

K-Fast Fredriksskans AB 559219-4897 Hässleholm 100 100 4,7

K-Fast Getramsen AB 559317-1191 Hässleholm 100 100 3,4

K-Fast Getängen AB 556261-4544 Hässleholm 100 100 15,0

K-Fast Gävle Sätra AB 559103-8160 Hässleholm 100 100 0,1

K-Fast Göteborg 2 AB 559203-6262 Hässleholm 100 100 64,5

K-Fast Göteborg AB 559114-1568 Hässleholm 100 100 23,3

K-Fast Helsingborg AB 556915-0393 Hässleholm 100 100 14,7

K-Fast Hässjan AB 559023-2913 Hässleholm 100 100 7,1

K-Fast Högaffeln AB 559023-2921 Hässleholm 100 100 6,6

K-Fast Jupiter AB 559314-5773 Hässleholm 100 100 0,2

K-Fast Kilen AB 559305-2136 Hässleholm 51 51 0,0

K-Fast Kirseberg AB 559283-1399 Hässleholm 100 100 22,1

K-Fast Kullavägen AB 556995-9587 Hässleholm 100 100 3,5

K-Fast Kävlinge 1 AB 559178-4490 Hässleholm 100 100 1,6

K-Fast Kävlinge 3 AB 559081-9693 Hässleholm 100 100 8,1

K-Fast Landskrona 1 AB 556837-4754 Hässleholm 100 100 47,1

K-Fast Landskrona 2 AB 556837-4747 Hässleholm 100 100 31,3

K-Fast Limkokaren AB 556959-7643 Hässleholm 100 100 22,0

K-Fast Magasinet AB 556978-8259 Hässleholm 100 100 23,5

K-Fast Malmö AB 556980-3553 Hässleholm 100 100 1,4

K-Fast Mariehäll AB 556978-7848 Hässleholm 100 100 78,8

K-Fast Motorn AB 559291-3023 Hässleholm 100 100 9,0

K-Fast Nocken AB 559093-6232 Hässleholm 100 100 9,2

K-Fast Nyköping AB 559144-8666 Hässleholm 100 100 0,2

K-Fast Parkerings AB 559077-1316 Hässleholm 100 100 0,1

K-Fast Pelikanen 27 AB 559150-8725 Hässleholm 100 100 0,7

K-Fast Rusthållaren 3-4 AB 556801-0010 Hässleholm 100 100 14,8

K-Fast Rådhuset AB 556532-9173 Hässleholm 100 100 79,9

K-Fast Skruven AB 556817-5557 Hässleholm 100 100 1,3

K-Fast Spoven 1 AB 556806-8471 Hässleholm 100 100 20,5

K-Fast Stortorget i

Hässleholm AB

556419-6201 Hässleholm 100 100 46,3

K-Fast Surte AB 556922-6466 Hässleholm 100 100 14,3

K-Fast Sågklingan AB 559054-0539 Hässleholm 100 100 7,7

K-Fast T4 AB 556040-3957 Hässleholm 100 100 33,1

K-Fast Taket 2 AB 559225-7967 Hässleholm 100 100 0,2

K-Fast Torget AB 559027-5334 Malmö 100 100 8,9

K-Fast Trollet AB 559258-4642 Hässleholm 100 100 9,6

K-Fast Viken 2 AB 556806-0791 Hässleholm 100 100 53,2

K-Fast Viken AB 556995-8779 Hässleholm 100 100 12,4

K-Fast Viktoria 22 AB 559311-8515 Hässleholm 100 100 14,5

K-Fast Vildrosen AB 559136-9961 Hässleholm 100 100 24,5

K-Fast Vänersborg AB 559314-0121 Hässleholm 100 100 0,2

K-Fast Värdepapper AB 559096-4671 Hässleholm 100 100 0,1

K-Fast Yxan AB 559276-4483 Hässleholm 100 100 26,1

K-Fast Älmhult AB 556977-8664 Hässleholm 100 100 14,9

K-Fast Örnen 33 AB 559096-7195 Hässleholm 100 100 29,8

K-Fast Örnen 34 AB 559096-7245 Hässleholm 100 100 49,8

Maglegårdens Fastigheter AB 556772-6384 Hässleholm 100 100 4,4

Nyponfastigheten AB 556876-2909 Hässleholm 100 100 25,3

Påltua AB 556846-9703 Hässleholm 100 100 0,1

T4 Fastighets AB 556824-2969 Hässleholm 100 100 4,9



105

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOTER 35–36

NOT 35: FORDRINGAR OCH

SKULDER TILL KONCERNBOLAG

Redovisningsprinciper

Fordringar och skulder till koncernbolag redovisas enligt de

principer som beskrivs i Not 22 Finansiella risker och nanspolicyer

avseende nansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet

anskaningsvärde.

Moderbolaget hade per 31 december 2021 en utgående fordran

på dotterbolag om 2 058,1 mkr (1 516,5), varav 1 208,5 mkr

(649,0) avseende kortfristiga fordringar. Moderbolaget hade per

31 december 2021 lånat ut 849,6 mkr (867,5) till dotterbolag

för omläggning av krediter i koncernen. Därutöver har

moderbolaget fordringar på koncernbolag avseende moderbolagets

tillgodohavande mot koncernbolag i koncernkontot.

För fordringar på koncernbolagen nns inga fastställda

amorteringsplaner.

Moderbolagets skulder till koncernbolag uppgick per 31 december

2021 till 823,3 mkr (571,7), varav 823,3 mkr (571,7) avser

kortfristiga skulder. Moderbolagets skulder till koncernbolag

avser koncernbolagens tillgodohavanden mot moderbolaget i

koncernkontot.

NOT 36: STÄLLDA SÄKERHETER

OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER

Redovisningsprinciper

En eventualförpliktelse redovisas när det nns ett möjligt åtagande

som härrör från inträade händelser och vars förekomst bekräftas

endast av en eller era osäkra framtida händelser eller när det nns

ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på

grund av att det inte är troligt att ett utöde av resurser kommer

att krävas.

Moderbolaget – Finansiella garantier

Moderbolagets nansiella garantiavtal består i huvudsak av

borgensförbindelser till förmån för dotterbolag. Finansiella

garantier innebär att bolaget har ett åtagande att ersätta

innehavaren av ett skuldinstrument för förluster som denne ådrar

sig på grund av att en angiven gäldenär inte fullgör betalning

vid förfall enligt avtalsvillkoren. För redovisning av nansiella

garantiavtal tillämpar moderbolaget RFR 2 p 72 som innebär en

lättnad jämfört med reglerna i IFRS 9 när det gäller nansiella

garantiavtal utställda till förmån för dotterbolag och intressebolag.

Moderbolaget redovisar nansiella garantiavtal som avsättning i

balansräkningen när bolaget har ett åtagande för vilket betalning

sannolikt erfordras för att reglera åtagandet.

Ställda säkerheter



Koncernen Moderbolaget

 2020  2020



Avseende skulder till kreditinstitut

Fastighetsinteckningar 5 482,3 4 621,1 0,0 0,0

Företagsinteckningar 100,0 0,0 0,0 0,0



Andra ställda säkerheter 978,2 568,6 935,7 179,1

    

Eventualförpliktelser



Koncernen Moderbolaget

 2020  2020

Borgen till förmån för koncernbolag 0,0 0,0 4 569,1 2 910,8

Andra eventualförpliktelser 549,2 56,5 541,7 5,7

    

106

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 37

NOT 37: KASSAFLÖDESANALYS

Redovisningsprinciper

Kassaödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden,

vilket innebär att resultatet justeras för transaktioner som inte

medfört in- eller utbetalningar under året samt för eventuella

intäkter eller kostnader som hänförs till investerings- eller

nansieringsverksamheten.

Likvida medel

Koncernens likvida medel utgörs av kassa- och bankmedel.

Likvida medel redovisas enligt de principer som beskrivs i Not 22

Finansiella risker och nanspolicyer avseende nansiella tillgångar

värderade till upplupet anskaningsvärde.

Likvida medel



Koncernen Moderbolaget

 2020  2020

Följande delkomponenter ingår i

likvida medel:

Kassa och bank 94,0 507,6 69,0 482,0

Summa enligt balansräkningen 94,0 507,6 69,0 482,0

Summa enligt

kassaödesanalysen

94,0 507,6 69,0 482,0



Erhållna räntor 0,8 0,3 27,5 23,8

Betald ränta -75,6 -48,0 -27,2 -24,2

    





Avskrivningar 53,3 4,0 0,2 0,2

Förändring avsättningar -7,0 -2,6 0,0 0,0

Övrigt -0,5 0,2 5,3 0,0

    





   

Upptagna lån 1 909,6 1 233,3 100,0 0,0

Amorteringar -133,2 -48,7 -21,9 -24,3

Förändring derivat -66,0 14,4 -66,8 14,5

Förvärv/Avyttring rörelse 313,9 -0,5 0,0 0,0

Förändring nansiell leasing 1,0 13,0 0,0 0,0

Valutaeffekt 2,4 0,0 3,2 0,0

    

107

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 38

  2020

Styrelsens ordförande Erik Selin 0,0 0,0

Styrelseledamot Ulf Johansson 0,2 0,2

Styrelseledamot Christian Karlsson 0,2 0,2

Styrelseledamot Sara Mindus 0,2 0,2

Styrelseledamot Jesper Mårtensson 0,2 0,2

Verkställande direktör 1,4 1,4

Vice verkställande direktör 1,5 1,4

Övriga ledande befattningshavare* 10,4 4,0

  

* (2021: 11 personer; 2020: 6 personer)

NOT 38: TRANSAKTIONER MED

NÄRSTÅENDE

Närstående

Med närstående avses

- verkställande direktören

- styrelseledamöter

- andra personer i ledningen för bolaget eller betydelsefulla

dotterbolag och som kontrollerar eller utövar väsentligt

inytande över nansiella och operativa beslut i bolaget eller

dotterbolaget

- juridiska personer som kontrolleras av ovan nämnda personer

- aktieägare som kontrollerar mer än 10 procent av aktierna eller

rösterna i bolaget.

Transaktioner med närstående

som genomförts på andra än

marknadsmässiga villkor

Inga transaktioner med närstående har skett på andra än

marknadsmässiga villkor. Inga garantier har utfästs eller tagits

emot. Utestående saldon regleras vanligen med likvida medel.

Ersättning till nyckelpersoner i ledande

ställning

Ersättningen till nyckelpersoner i ledande ställning innefattar

följande kostnader:

108

Sammanställning av närståendetransaktioner utöver ersättning till nyckelpersoner i ledande ställning

Koncernen, mkr 2021 31 december 2021















Skuld till







Intressebolag 0,0 0,0 3,2 0,0 10,3

Gemensamt styrda bolag 0,0 26,9 0,0 0,5 0,0

Andra närstående 0,4 3,7 0,2 0,0 0,0

     

Koncernen, mkr 2020 31 december 2020















Skuld till







Intressebolag 13,7 0,0 10,3 0,0 5,7

Gemensamt styrda bolag 0,0 0,6 0,4 0,0 0,0

Andra närstående 0,2 5,4 0,2 0,1 0,0

     

Moderbolaget, mkr 2021 31 december 2021















Skuld till







Intressebolag 0,0 0,0 5,4 0,0 10,3

Gemensamt styrda bolag 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Andra närstående 0,0 3,7 0,0 0,0 0,0

     

Moderbolaget, mkr 2020 31 december 2020















Skuld till







Intressebolag 0,0 0,0 10,7 0,0 5,7

Gemensamt styrda bolag 0,0 0,6 0,4 0,0 0,0

Andra närstående 0,0 5,3 0,0 0,1 0,0

     

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 38, FORTS

Löpande avtal 2021

Avtal mellan Advokatrman VICI AB, där styrelseledamoten

Christian Karlsson är delägare, och K-Fast Holding AB avseende

diverse juridiska konsultationer bland annat i samband med

bolagsjuridik och transaktioner. Totalt inköp 2021: 3,6 mkr (3,5).

Avtal mellan Jacob Karlsson AB och K-Fast Bygg Holding AB avseende

administrativa tjänster. Total försäljning 2021: 0,4 mkr (0,2).

Entreprenadavtal tecknade mellan PVS Mark & VA Holding AB

och K-Fast Bygg Syd AB avseende markentreprenad vid ett ertal

pågående byggnationer. Total försäljning 2021: 26,9 mkr (0,0).

Transaktioner 2021

Under året förvärvade K-Fast Holding AB samtliga aktier i Swedish

Logistic Property Förvärv 2 AB (namnändrat till K-Fast Kirseberg

AB) från SLP Förvaltning 5 AB, i vilket Erik Selin och Jacob Karlsson

hade ett indirekt ägande. Köpeskillingen uppgick till 38,5 mkr.

Därutöver har det under 2021 inte förekommit några transaktioner

med närstående utöver ovan redovisade löpande avtal.

109

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOTER 39–41

NOT 40: HÄNDELSER EFTER

RÄKENSKAPSÅRETS UTGÅNG

Inga väsentliga händelser har inträat efter räkenskapsårets utgång

utöver de som redogörs för i Förvaltningsberättelsen.

NOT 41: FÖRSLAG TILL

VINSTDISPOSITION

Till årsstämmans förfogande står moderbolagets fria egna kapital.

K-Fastigheter prioriterar tillväxt framför utdelning. Därför föreslår

styrelsen att ingen utdelning lämnas för 2021. Styrelsen föreslår att

till förfogande stående vinstmedel disponeras enligt följande:





Rörelsefastigheter 370,0

Övriga tillgångar 340,2

Likvida medel 0,8

Uppskjuten skatt -67,7

Räntebärande skulder -5,7

Övriga skulder -224,8

 

Immateriella anläggningstillgångar 55,1

Goodwill 440,6

 



Kontanter 433,5

Förvärvslån 225,0

Säljarrevers 250,0

 





Kontant del av köpeskilling 658,5

Kassa (förvärvad) -0,8

Transaktionskostnader -0,4

 

NOT 39: RÖRELSEFÖRVÄRV

Vid ett förvärv görs det en bedömning om det är ett rörelse- eller

tillgångsförvärv. Ett rörelseförvärv denieras enligt IFRS 3 och

kräver att tillgångar och skulder som förvärvas ska utgöra en

självständig verksamhet/rörelse. När ett förvärv sker av en grupp

av tillgångar eller nettotillgångar som inte utgör en verksamhet/

rörelse klassiceras det som ett tillgångsförvärv. De esta av

K-Fastigheter genomförda förvärv utgörs av tillgångsförvärv.

Nedan redovisas under 2021 och efter årets utgång genomförda

rörelseförvärv. I övrigt hänvisas till Not 1 Redovisningsprinciper.

Förvärv 2021

Under 2021 har Finja Prefab AB och Finja Prefabfastigheter Sverige

AB, numera K-Prefab AB respektive K-Prefab Fastigheter AB,

förvärvats och klassicerats som rörelseförvärv. Det innebär att

förvärvade tillgångar, skulder och eventualförpliktelser värderas till

verkligt värde på förvärvsdagen.

Goodwill avser i huvudsak förväntade positiva resultateekter i

form av lägre kostnader för prefabricerade betongelement och

stomentreprenad i samband med K-Fastigheters uppförande

av koncepthus samt eektivare produktionsplanering och

produktutveckling i K-Prefab. Goodwillen förväntas inte vara

skattemässigt avdragsgill.

Överkursfond 1 372 919 498

Balanserat fritt eget kapital 109 490 323

Årets resultat 93 453 282

 

 

110

STYRELSENS OCH REVISORNS UNDERSKRIFTER

Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att årsredo-

visningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i

Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet

med de internationella redovisningsstandarder som avses i

Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002

av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationell redovisnings-

standard.

Hässleholm den 31 mars 2022

Erik Selin

Styrelseordförande

Ulf Johansson

Styrelseledamot

Sara Mindus

Styrelseledamot

Christian Karlsson

Styrelseledamot

Jacob Karlsson

Styrelseledamot och VD

Jesper Mårtensson

Styrelseledamot

Vår revisionsberättelse har lämnats den 31 mars 2022

Ernst & Young AB

Stefan Svensson

Auktoriserad revisor

Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en

rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning

och resultat. Förvaltningsberättelsen för koncernen respektive

moderbolaget ger en rättvisande översikt över utvecklingen av

koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat

samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som

moderbolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför.

Koncernens och moderbolagets resultat- och balansräkning blir

föremål för fastställelse på årsstämman den 12 maj 2022.

111

Till bolagsstämman i K-Fast Holding AB (publ),

org nr 556827-0390

RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN

OCH KONCERNREDOVISNINGEN

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen

och koncernredovisningen för K-Fast Holding

AB (publ) för år 2021 med undantag för bolags-

styrningsrapporten på sidorna 38–52. Bolagets

årsredovisning och koncernredovisning ingår på

sidorna 54–110 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet

med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden

rättvisande bild av moderbolagets nansiella ställning per den

31 december 2021 och av dess nansiella resultat och kassaöde

för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har

upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla

väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens nansiella

ställning per den 31 december 2021 och av dess nansiella resultat

och kassaöde för året enligt International Financial Reporting

Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredo-

visningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrnings-

rapporten på sidorna 38–52. Förvaltningsberättelsen är förenlig

med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen

och balansräkningen för moderbolaget och rapport över

totalresultat och rapport över nansiell ställning för koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncern-

redovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande

rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i

enlighet med Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.

REVISIONSBERÄTTELSE

Beskrivning av området

Det verkliga värdet för koncernens förvaltningsfastigheter redovisade

i Rapport över finansiell ställning uppgick den 31 december 2021 till

9 603,7 mkr. Värderingarna görs genom diskontering av framtida

kassaflöden med beaktande av ortsprisanalys. Fastigheterna värderas

externt per bokslutsdagen. Fastigheternas direktavkastningskrav

bedöms utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda transaktioner

på marknaden för objekt av liknande karaktär.

Med anledning av de många antaganden och bedömningar som sker

i samband med värderingen av förvaltningsfastigheter, tillsammans

med det faktum att beloppen är betydande, anser vi att detta

område är att betrakta som ett särskilt betydelsefullt område i vår

revision. Beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet framgår i

årsredovisningen under not 16.

Hur detta område beaktades i revisionen

I vår revision av verkligt värde för koncernens förvaltningsfastigheter

har vi bland annat utvärderat och granskat processen för fastighets-

värderingen, bland annat genom att utvärdera värderingsmetod.

Vi har med stöd av våra interna fastighetsvärderingsspecialister

granskat ett urval av de externa fastighetsvärderingarna och

bedömt rimligheten i gjorda antaganden som direktavkastningskrav,

vakansgrad, hyresintäkter och driftkostnader. Vi har gjort jämförelser

mot känd marknads-information. Vi har granskat indata avseende

hyresnivåer och driftskostnader och beräkningar i de externa

värderingarna på fastighetsnivå för ett urval av förvaltnings-

fastigheterna. Vi har utvärderat de externa värderarnas kompetens

och objektivitet.

Vi har granskat lämnade tilläggsupplysningar i årsredovisningen.

Värdering förvaltningsfastigheter

Beskrivning av området

Det redovisade värdet för goodwill uppgår i koncernen per den 31

december 2021 till 440,6 mkr. Av not 39 i årsredovisningen framgår

fördelning goodwill.

Nedskrivningsprövning för goodwill har upprättats av koncernen

per 31 december 2021. Som framgår av not 15 i årsredovisningen

innehåller en nedskrivningsprövning av koncernens goodwill

väsentliga antagande och bedömningar, särskilt vad gäller faktorer

såsom framtida kassaflöden, diskonteringsränta och tillväxttakt.

De väsentliga antagandena och bedömningarna inkluderar framtida

utfall, marknads- och finansiell påverkan. Små förändringar

i enskilda antaganden kan leda till väsentliga skillnader i

återvinningsvärdet på tillgångarna.

Baserat på ovan bedömningar avseende nedskrivningsprövning av

goodwill anser vi att detta område är att betrakta som ett särskilt

betydelsefullt område i vår revision.

Hur detta område beaktades i revisionen

Våra revisionsåtgärder inkluderar bland annat följande

granskningsåtgärder:

- Granskat rimlighet i bedömning och antaganden för framtida

kassaöden genom att utvärdera tillförlitlighet i koncernens

kassaödesprognoser utifrån vår kännedom.

- Med stöd av våra värderingsspecialister har vi bedömt

applicerad metod och utvärderat de väsentliga antaganden

som ingår i nedskrivningsprövningen. Dessa inkluderar särskilt

diskonteringsränta och tillväxttakt.

- Granskat den matematiska korrektheten i nedskrivningsprövningen

inklusive överensstämmelse med relevant indata.

- Utfört känslighetsanalys för väsentliga antaganden, såsom evig

tillväxttakt och framtida kassaöden.

- Granskat lämnade tilläggsupplysningar i årsredovisningen.

Goodwill

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing

(ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa

standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi

är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen

enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt

yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat

på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster

som avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har

tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall,

dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

112

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som

enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för

revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den

aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för

revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen

och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata

uttalanden om dessa områden. Beskrivningen nedan av hur revisionen

genomfördes inom dessa områden ska läsas i detta sammanhang.

Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns

ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa

områden. Därmed genomfördes revisions åtgärder som

utformats för att beakta vår bedömning av risk för väsentliga fel

i årsredovisningen och koncernredovisningen. Utfallet av vår

granskning och de gransknings åtgärder som genomförts för att

behandla de områden som framgår nedan utgör grunden för vår

revisionsberättelse.

Annan information än årsredovisningen

och koncernredovisningen

Detta dokument innehåller även annan information än

årsredovisningen och koncernredovisningen och åternns på

sidorna 1–53 respektive 116–146. Det är styrelsen och verkställande

direktören som har ansvaret för denna andra information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredo-

visningen omfattar inte denna information och vi gör inget

uttalande med bestyrkande avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och koncern-

redovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som

identieras ovan och överväga om informationen i väsentlig

utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncern-

redovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap

vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om

Beskrivning av området

Koncernen förvärvade K-Prefab AB under 2021 för en total

köpeskilling om 908,5 mkr, vilket framgår av not 39

i årsredovisningen.

Redovisning av ovan transaktioner inkluderar en serie av komplexa

bedömningar som kräver att koncernen måste:

- Fastställa det verkliga värdet på förvärvade tillgångar och skulder,

samt

- Allokera köpeskilling till goodwill och separat identierbara

immateriella anläggningstillgångar.

Ovan har bedömts som ett särskilt betydelsefullt område på grund av

storlek på förvärv och de bedömningar och antagande som påverkar

redovisning av denna transaktion.

Hur detta område beaktades i revisionen

Våra revisionsåtgärder inkluderar nedan:

- Granska köpeavtal.

- Granska koncernens redovisning av transaktionen vilket innefattar:

- Granska identierade verkliga värden på förvärvade tillgångar och

skulder.

- Granska ledningens identiering av förvärvade immateriella

tillgångar.

- Granska de väsentliga antagande som påverkar allokering av

köpeskilling till goodwill.

Vi har granskat lämnade tilläggsupplysningar i årsredovisningen

avseende rörelseförvärvet i not 39.

Beskrivning av området

2021 års totala intäkter i koncernens entreprenadverksamhet uppgår

till 976,1 mkr. Se not 3 i årsredovisningen.

I allt väsentligt härrör intäkterna från entreprenadprojekt och

redovisas över tid, d.v.s. med tillämpning av successiv

vinstavräkning. Det innebär att redovisade intäkter och kostnader

i entreprenadprojekt baseras på antaganden och bedömningar om

framtida utfall dokumenterade i projektens slutlägesprognoser.

Prognoserna innehåller bedömningar av kostnader för t.ex.

arbetskraft, material och underentreprenörer.

Givet det stora inslaget av uppskattningar och bedömningar utgör

detta ett för revisionen särskilt betydelsefullt område.

Hur detta område beaktades i revisionen

Vi har gjort en genomgång av processen för intäkter och vinst-

avräkning i entreprenadprojekt. Vi har även utvärderat processer,

rutiner och metodik för projektredovisning. Vi har utfört analytisk

granskning av redovisade intäkter och marginaler och utvärderat

ledningens rutiner för uppföljning av projektens finansiella resultat

och även diskuterat de senare med ledningen.

På stickprovsbasis har vi granskat intäkter och de redovisade

projektkostnader som ligger till grund för bestämmande av

upparbetningsgrad. Vi har även testat den matematiska riktigheten i

beräkningen av den successiva vinstavräkningen.

Vi har diskuterat med företagsledningen de principer, metoder och

antaganden på vilka bedömningar baseras. För utvalda projekt har

vi utfört fördjupade granskningsåtgärder innefattande exempelvis

läsning av avtalsutdrag, genomgång av slutlägesprognoser och

diskussioner med projektledare och controllers kring bedömningar,

antaganden och uppskattningar.

Vi har granskat lämnade tilläggsupplysningar i årsredovisningen

avseende redovisning av intäkter och resultat i entreprenadprojekt.

Rörelseförvärv Redovisning av intäkter och resultat

i entreprenadprojekt

informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna

information, drar slutsatsen att den andra informationen

innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera

detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.

113

Styrelsens och verkställande direktörens

ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att

årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att den

ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller

koncernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen

och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll

som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och

koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter,

vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen

ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av

bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är

tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta

verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet

om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande

direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten

eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.

Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens

ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets

nansiella rapportering.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredo-

visningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några

väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller

misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra

uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen

garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i

Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan

nns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag

och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan

förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med

grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.

Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt

omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela

revisionen. Dessutom:

- identierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter

i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa

beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför

granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och

inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga

för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte

upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter

är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag,

eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi,

förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller

åsidosättande av intern kontroll.

- skaar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna

kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma

granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till

omständigheterna, men inte för att uttala oss om eektiviteten i

den interna kontrollen.

- utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som

används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens

uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar.

- drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och

verkställande direktören använder antagandet om fortsatt

drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo-

visningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade

revisionsbevisen, om det nns någon väsentlig osäkerhetsfaktor

som avser sådana händelser eller förhållanden som kan

leda till betydande tvivel om bolagets förmåga att fortsätta

verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det nns en väsentlig

osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa

uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen om

den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar

är otillräckliga, modiera uttalandet om årsredovisningen och

koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de

revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisions-

berättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra

att ett bolag inte längre kan fortsätta verksamheten.

- utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen

och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen,

däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och

koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna

och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild.

- inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis

avseende den nansiella informationen för enheterna eller

aärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande

avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning,

övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt

ansvariga för våra uttalanden.

Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade

omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också

informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland

de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi

identierat.

Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt

relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla

relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt

oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att

eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits.

Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka

av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av

årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste

bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör

de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver

dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra

författningar förhindrar upplysning om frågan.

114

RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT

LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR

Revisorns granskning av förvaltning och

förslaget till dispositioner av bolagets

vinst eller förlust

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en

revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning

av K-Fast Holding AB (publ) för år 2021 samt av förslaget till

dispositioner beträande bolagets vinst eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget

i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och

verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt

ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar.

Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen

enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt

yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner

beträande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning

innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är

försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens

verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av

moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov,

likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen

av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att

fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation,

och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen,

medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i

övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören

ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och

anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för

att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och

för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträande revisionen av förvaltningen, och därmed

vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis

för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon

styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt

avseende:

- företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon

försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot

bolaget, eller

- på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,

årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträande revisionen av förslaget till dispositioner av

bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är

att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt

med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti

för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige

alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan

föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till

dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med

aktiebolagslagen.

Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder

vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk

inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen

och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar

sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande

granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella

bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär

att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och

förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg

och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation.

Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna

åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande

om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens

förslag till dispositioner beträande bolagets vinst eller förlust har

vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Revisorns granskning av Esef-rapporten

Uttalande

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen

har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande

direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen

i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering

(Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om

värdepappersmarknaden för K-Fast Holding AB (publ) för år 2021.

Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet.

Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten #[checksumma]

upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig

elektronisk rapportering.

Grund för uttalande

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18

Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna

rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar.

Vi är oberoende i förhållande till K-Fast Holding AB (publ) enligt

god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska

ansvar enligt dessa krav.

115

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamåls-

enliga som grund för vårt uttalande.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för

att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen

(2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det nns en

sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören

bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga

felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten

i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i

16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på

grundval av vår granskning.

RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings-

åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är

upprättad i ett format som uppfyller dessa krav.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen

garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god

revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig

felaktighet om en sådan nns. Felaktigheter kan uppstå på grund av

oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt

eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska

beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för

revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning

av nansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och

näraliggande tjänster och har därmed ett allsidigt system för

kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och

rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder

för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra

författningar.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis

om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör

enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och

koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras,

bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter

i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller

misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av

den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och

verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma

granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till

omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om

eektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar

också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i

styrelsens och verkställande direktörens antaganden.

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen en teknisk

validering av Esef-rapporten, dvs. om len som innehåller

Esef-rapporten uppfyller den tekniska specikation som anges

i kommissionens delegerade förordning (EU) 2019/815 och en

avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den

granskade årsredovisningen och koncernredovisningen.

Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida

Esef-rapporten har märkts med iXBRL som möjliggör en rättvisande

och fullständig maskinläsbar version av koncernens resultat-,

balans- och egetkapitalräkningar samt kassaödesanalysen.

Revisorns granskning av

bolagsstyrningsrapporten

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten

på sidorna 38–52 och för att den är upprättad i enlighet med

årsredovisningslagen.

Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär

att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan

inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den

inriktning och omfattning som en revision enligt International

Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser

att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet

med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2-6 årsredovisningslagen

samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med

årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt i

överensstämmelse med årsredovisningslagen.

Ernst & Young AB, Box 7850, 103 99 Stockholm, utsågs till K-Fast

Holding ABs (publ) revisor av bolagsstämman den 17 maj 2021 och

har varit bolagets revisor sedan 4 januari 2017.

Malmö den 31 mars 2022

Ernst & Young AB

Stefan Svensson

Auktoriserad revisor

116

HÅLLBARHETSREDOVISNING

HÅLLBARHET OCH

VÄRDESKAPANDE

Detta är K-Fastigheters hållbarhetsredovisning, vilken

bör läsas tillsammans med koncernens aärsmodell

på sid 12 samt beskrivning av risker, hur dessa

analyseras och hanteras, på sid 128.

För information om ansvar och avgränsningar avseende hållbarhets-

redovisningen hänvisas till bolagets webbplats, k-fastigheter.com.

K-Fastigheters hållbarhetsredovisning följer det nansiella

räkenskapsåret och publiceras årligen. Denna hållbarhetsredovisning

har inte granskats av tredje part.

K-FASTIGHETERS UTGÅNGSPUNKT

K-Fastigheters långsiktiga perspektiv är grundläggande för

koncernens hållbarhetsarbete. Det övergripande målet är att skapa

bra boende för många människor. I K-Fastigheters hus ska

hyresgästerna kunna skapa sig trygga och säkra hem, må bra

och utvecklas. Det handlar om att K-Fastigheters byggnader och

bostadsområden, med arbetsplatser, traklösningar och natur, ska

bilda bra och inkluderande boendemiljöer.

K-Fastigheters prioriterade mål och intressenter beskrivs på sid 119-122.

117













Omsättning 1 252,7 21% 79%

Driftsutgifter 974,8 3% 97%

Kapitalutgifter 2 565,8 65% 35%

K-FASTIGHETERS HÅLLBARHETSREDOVISNING

EU:S TAXONOMIFÖRORDNING

K-Fast Holding AB (publ) omfattas av EU-direktivet om icke-nansiell

rapportering och ska upplysa om i hur stor utsträckning verksamheten

klassas som hållbar enligt taxonomin. Syftet med taxonomin är att

klassicera vilka investeringar som är miljömässigt hållbara och

taxonomin är ett viktigt verktyg för att nå EU:s klimatmål. Den

obligatoriska redovisningen för 2021 är att tillhandahålla uppgifter

om hur stor andel av koncernens omsättning, driftsutgifter samt

kapitalutgifter, som omfattas (”eligible”) alternativt inte omfattas

(”non-eligible”) av EU-taxonomin.

Ekonomiska aktiviteter

K-Fastigheter projektutvecklar, bygger och förvaltar hyres-

fastigheter för egen förvaltning, samt projekterar, producerar

och monterar betongstommar för egen och extern byggnation.

Verksamheten är fokuserad på södra Sverige, västra Götaland,

Mälardalen och Köpenhamnsregionen.

Huvuddelen av det eget ägda fastighetsbeståndet faller inom ramen

för taxonomin och delas in i följande kategorier:

- 7.1 Uppförande av nya byggnader; avser förvaltningsfastigheter

under byggnation eller vilka färdigställts under 2021.

- 7.2 Renovering av bentliga byggnader; avser

förvaltningsfastigheter under ombyggnation där en väsentlig

andel av fastigheten påverkas av projektet.

- 7.7 Förvärv och ägande av byggnader; avser merparten av

koncernens fastigheter. Samtliga förvaltningsfastigheter med ett

löpande kassaöde inkluderas

Projektering, produktion och montering för extern försäljning,

det vill säga när byggnation inte aktiveras för egen räkning, faller

i dagsläget inte innanför ramen för taxonomin enligt koncernens

bedömning.

Redovisningsprinciper

Omsättning

Omsättning, 265,9 mkr (21 procent), inkluderar samtliga intäkter

som kopplas till de förvaltningsfastigheter som ingår i ekonomiska

aktiviteter enligt ovan. Intäkterna avser hyresintäkter inklusive

sedvanliga tillägg. Dessa intäkter framgår av not 3 Intäkter

och total omsättning motsvarar intäkter från totalresultat för

koncernen. Andelen omsättning som inte omfattas av taxonomin

utgörs primärt av K-Prefabs intäkter från extern försäljning.

Driftsutgifter

Driftsutgifter, 31,0 mkr (3 procent), inkluderar kostnader för

fastighetsskötsel, löpande reparationer och underhåll som

krävs för att upprätthålla fastigheternas grundstandard och

funktionalitet. Andelen som inte omfattas av taxonomin utgörs

primärt av K-Prefabs kostnader för extern försäljning samt

fastighetsadministration och driftskostnader avseende el, värme,

vatten och avfall för koncernen förvaltningsfastigheter.

Kapitalutgifter

Kapitalutgifter, 1 659,1 mkr (65 procent), inkluderar förvärv

samt aktiverade investeringskostnader som kopplas till de

förvaltningsfastigheter som ingår i ekonomiska aktiviteter enligt

ovan. Dessa utgifter framgår av not 16 Förvaltningsfastigheter

och utgörs av raderna Förvärv och Investeringar i

Förvaltningsfastigheter och Pågående nyanläggning. Andelen

Hem för många Hållbart miljötänk

över en livscykel

Långsiktiga

relationer

Hållbarhet har varit ett prioriterat område

för K-Fastigheter sedan bolaget startade 2010.

Att verka hållbart med stort ansvarstagande

är en integrerad del i bolagets aärsmodell

och långsiktiga strategi. Hållbarhetsarbetet

är indelat i tre fokusområden i förhållande till

koncernens intressentgrupper:

K-Fastigheter har undertecknat Global Compact, Förenta

Nationernas (FN) internationella principer riktade till

företag kring mänskliga rättigheter, arbetsrättsliga frågor,

miljö och anti-korruption. Principerna grundar sig på FN:s

deklaration om de mänskliga rättigheterna, Internationella

arbetsorganisationens (ILO) grundläggande konventioner

om de mänskliga rättigheterna i arbetslivet, Rio-deklarationen

samt FN:s konvention mot korruption.

Hållbarhet är integrerat i K-Fastigheters löpande

verksamhet och koncernens arbete styrs främst genom dess

uppförandekod, vilken utgår från FN:s Global Compact och

policydokument, vilka samspelar med koncernens aärsidé,

mål och övriga policyer för att styra verksamheten i en

långsiktigt hållbar riktning. Uppförandekoden nns tillgänglig

i två separata koder, en för koncernens medarbetare och en

för koncernens leverantörer och samarbetsparter.

118

investeringar som inte omfattas av taxonomin avser primärt

förvärvet av och investeringar i K-Prefab, förvärvet av andelen i

Mjöbäcks Entreprenad AB samt investeringar i inventarier. Totala

kapitalutgifter framgår av investeringsverksamheten i koncernens

kassaöde.

ORGANISATION FÖR

HÅLLBARHET

Styrelsen är ytterst ansvarig för K-Fastigheters hållbarhetsagenda

och det kontinuerliga hållbarhetsarbetet. K-Fastigheters VD

delegerar det operativa ansvaret till respektive aärsområdeschef.

För utveckling och stöd nns en styrgrupp bestående av

K-Fastigheters VD, vice VD/CFO, cheferna för aärsområde Bygg

respektive Förvaltning samt IR- och kommunikationsansvarig.

Denna samverkansmodell är en viktigt förutsättning för att

K-Fastigheter ska nå avsett resultat.

Från och med den 1 januari 2021 ingår den förvärvade

verksamheten i Finja Prefab AB, numera K-Prefab, i K-Fastigheter.

K-Fastigheters styrelse och ledning har därför kompletterat

koncernens plan för verksamhetens hållbarhetsengagemang.

Utgångspunkten för koncernens ramverk är de 17 globala

hållbarhetsmålen i FN:s Agenda för 2030 samt övriga väsentliga

frågeställningar utifrån K-Fastigheters intressenters perspektiv.

Ramverket inkluderar även övergripande målsättningar och

indikatorer för att mäta koncernens arbete på de områden

K-Fastigheter idag bedöms kunna skapa störst eekt och

samhällsnytta till gagn för koncernens intressenter. Läs mer om

måluppföljning och K-Fastigheters bidrag till FN:s Agenda för

2030 på sid 121-122.

För K-Fastigheters helägda dotterbolag gäller samma

hållbarhetsstyrning och mål som för K-Fast Holding AB. För

intressebolags hållbarhetsarbete, se respektive bolags webbplats.

VÄSENTLIGHETSANALYS

Koncernen uppdaterar årligen sin bedömning av de mest

väsentliga hållbarhetsfrågorna ur intressentperspektivet. Efter

etableringen av det nya aärsområdet Prefab har relevanta delar

av väsentlighetsanalysen gjorts för att inkludera verksamheten

som i huvudsak består av produktion och transporter. Styrelsen

gör bedömningen att K-Fastigheters hållbarhetsarbete utvecklas

tillfredsställande och att redovisningen av målsättningar och utförda

åtgärder fortsatt ska fördjupas, främst i frågor kopplade till den nya

taxonomiförordningen som trädde i kraft den 1 januari 2022.

INTRESSENTDIALOG

K-Fastigheters främsta intressenter utgörs av medarbetare och

samarbetsparter, hyresgäster, kunder samt kapitalmarknaden.

Fokus i K-Fastigheters intressentdialoger är att kartlägga hur

koncernens viktigaste intressenter bedömer det operativa arbetet

med hållbarhetsfrågorna, hur förutsättningarna ser ut kopplade till

bentlig verksamhet samt hur olika enheter arbetar med planering

och uppfyllande av bentliga mål. Intervjuer och enkäter samt

samtal med bolagets medarbetare, ledning och styrelse har använts

för att sammanställa synpunkter från intressenter som ägare,

långivare, samarbetsparter och medarbetare.

119

INTRESSENTGRUPP DIALOGKANALER

V Ä S E N T L I G A

HÅLLBARHETSFRÅGOR

Samhället

- Intressentundersökningar och djupintervjuer

- Lokala samarbeten, löpande dialog för långsiktigt engagemang

- Samarbeten med myndigheter och organisationer

- Energiproduktion och -konsumtion, vattenförbrukning

och klimatanpassning

- Engagemang i lokalsamhället

- Efterlevnad av lagar och regler

- Hälsa och säkerhet

- Transparens

- Trivsel och trygghet i bostadsområden

Medarbetare, leverantörer

och samarbetsparter

- Arbetsplatsmöten

- Internutbildningar

- Kommunikation via koncernens intranät

- Koncernens webbplatser

- Löpande dialog

- Uppförandekod

- Årliga utvecklingssamtal

- Etik och antikorruption

- K-Fastigheter som arbetsgivare och arbetsplats

- Kompetens, mångfald och jämställdhet

- Produktprestanda ur ett livscykelperspektiv

- Trivsel, hälsa och säkerhet

Hyresgäster och kunder

- Intressentundersökningar och djupintervjuer

- Kundundersökning, inklusive årlig enkät

- Lägenhetsvisningar

- Löpande dialog i era kanaler, inklusive personliga

möten, webbplatser och sociala medier

- Energi och utsläpp

- Hållbart och tryggt boende

- Kundnöjdhet

- Löpande kommunikation

- Medverkan i social utveckling

- Utveckling av produkter som gör kunder mer

konkurrenskraftiga

Kapitalmarknaden

- Bolagsstämma

- Finansiella rapporter

- Intressentundersökningar och djupintervjuer

- Investerar- och analytikermöten

- Koncernens webbplatser

- Pressmeddelanden

- Ekonomiskt resultat

- Energi och utsläpp

- Etik och antikorruption

- Hållbarhet och engagemang för långsiktigt byggande

och förvaltning

- K-Fastigheter som arbetsplats

- Transparens

Under 2022 kommer K-Fastigheter att arbeta vidare och utveckla metodiken för både väsentlighetsanalys och intressentdialog.

120

K-FASTIGHETERS HÅLLBARHETSARBETE I VÄRDEKEDJAN

K-FASTKONCERNEN

Fokusområden

Leverantörers

underleverantörer

Leverantörer

Produktion

K-Prefab

Produktutveckling

och förvärv

Byggnation och

produktion

Förvaltning av

fastigheter

Hyresgäster

Samhället/

Allmänheten

Hem för många

Väsentliga hållbarhetsfrågor

- Trygghet och trivsel

- Kundnöjdhet

- Medverkan i social stadsutveckling

 



 

Hållbart miljötänk över

en livscykel

Väsentliga hållbarhetsfrågor

- Minskad förbrukning av vatten,

el och fossilbaserad energi

- Långsiktigt klimatsmarta

byggnadsmaterial

- Minimerad materialanvändning

- Reducerat CO2-avtryck



 

 



 



Långsiktiga relationer

Väsentliga hållbarhetsfrågor

- Finansiell stabilitet och lönsamhet

- Oklanderlig aärsetik

- Trygg och säker arbetsmiljö

- Bra arbetsvillkor och ledarskap

- Kompetens och starka värderingar













121

MÅL ATT UPPNÅ SENAST VID UTGÅNGEN AV 2023

Fokusområde Kategori FN-mål Delmål Utfall 2021 Plan fram till och med 2023

Nöjda kunder

- Minst 80% av K-Fastigheters tillfrågade hyresgäster

ska vara nöjda eller mycket nöjda med sin lägenhet,

hus och K-Fastigheter.

- Andelen nöjda och mycket nöjda hyresgäster

som har flyttat in i lägenheter producerade

under 2021 uppgick till 87%.

- K-Fastigheter mäter kundnöjdhet

inom nyproduktion och befintlig

förvaltning (Serviceindex). Resultatet

av undersökningarna ska delas

systematiskt med fler avdelningar för

att öka kunskapen om hur efterfrågan

på bostäder och bostadsområden

utvecklas. Utformning av utemiljöer

ska prioriteras tidigt i projektutvecklingen.

- Minst 80% av anmälda fel ska hanteras inom

24 timmar.

- Ca 60% av inrapporterade fel hanterades av

K-Fastigheters personal inom 24 timmar.

- K-Fastigheter mäter och följer upp

hanteringen av felanmälan på

veckobasis med egen personal och

externt upphandlad drift.

- Omsättning av hyresgäster ska vara lägre än 15%. - Under 2021 flyttade 28% av K-Fastigheters

hyresgäster inom eller från bolagets

lägenheter.

- Resultatet av hyresgästundersökningar

ska analyseras och systematiskt

arbetas in i samtliga affärsområden

för att uppnå högsta möjliga effekt för

långsiktiga kundrelationer.

Social

stadsutveckling

- Minst 80% av K-Fastigheters tillfrågade

hyresgäster ska vara nöjda eller mycket nöjda

med bostadsområdet och K-Fastigheters stöd i

hyresgästernas eget miljöarbete.

- Andel av hyresgäster som är nöjda eller

mycket nöjda med sitt bostadsområde

uppgick till 83%. Andelen som är nöjda med

K-Fastigheters bidrag till sitt eget miljöarbete

uppgick till 86%.

- K-Fastigheter mäter, följer upp och

implementerar åtgärder som bidrar

till ökad attraktivitet i bostadsområdet

genom ett starkt hållbarhetsfokus

från projektering till färdigt

bostadsområde.

Hållbart miljötänk

över en livscykel

Eektiv energi- och

vattenförbrukning

- Mer än 95% av fastigheternas elförbrukning ska

produceras från fossilfria energikällor.

- Fossilfria energikällor svarade för ca 90% av

K-Fastigheters elförbrukning till fastigheter

och produktionsanläggningar.

- Samtliga elavtal för fastighetsel

ska läggas om till fossilfri

produktion. K-Prefab har en plan

för att lägga om inköp till minst

två produktionsanläggningar före

utgången av 2023.

- Elförbrukningen i K-Fastigheters kontor och

produktionsanläggningar ska produceras i egna

solcellsanläggningar/med fossilfri energi.

- Elförbrukningen i K-Fastigheters kontor i

Hässleholm, Helsingborg och Kristianstad

produceras till 100% från solceller/fossilfri

energi.

- Bibehålla upphandling av fossilfri

el och utreda förutsättningar för

montering av solceller på våra

anläggningar.

- Alla nybyggda Lamell- och Punkthus ska få sin

fastighetsel producerad via solceller.

- Från och med tredje kvartalet 2021

projekteras solceller på alla

produktionsstartade Lamell- och Punkthus.

- Fortsätta med montering enligt plan.

- Vattenförbrukningen i det totala fastighetsbeståndet

ska minska till snittet för koncernens egenutvecklade

koncepthus.

- Under 2021 uppmättes en snittförbrukning

i egenproducerade byggnader i nivå med

tidigare år.

- Digitaliserad mätteknik avses införas

i hela K-Fastigheters bestånd. Detta

möjliggör momentan uppföljning

av vattenförbrukning och därmed

tidig indikation för enheter där

förbrukningen är högre än normalt.

Långsiktigt

klimatsmarta

byggnadsmaterial

- De tio största leverantörerna av byggnadsmaterial

ska vara hållbarhetsbedömda enligt K-Fastigheters

uppdaterade uppförandekod.

- Uppförandekoden har uppdaterats och finns

i två separata koder, en för koncernens

medarbetare och en för dess leverantörer.

Intern utbildning sker löpande och genomgång

med samarbetsparter har påbörjats.

- Implementering av tydliga rutiner för

utbildning för såväl medarbetare som

samarbetsparter.

Hem för många

122

Hållbart miljötänk

över en livscykel

Minimerad

materialanvändning

- Jämfört med 2020 ska kostnaderna för avfall i

förhållande till produktionen i K-Fastigheters

produktionsanläggningar och byggarbetsplatser

minska med 10%.

- Kostnaderna för deponiavfall per

producerad lägenheter ökade under 2021,

främst till följd av höjda avgifter och

större antal byggarbetsplatser. K-Prefabs

avfallsmottagare beräknar hur stor miljövinst

som det material K-Prefab lämnar för

återvinning genererar i jämförelse med

motsvarande nyproduktion. Under 2021

uppgick miljövinsten till drygt 1800 ton CO2.

- Koncernen har etablerat tydligare

planer och rutiner för att

minska kostnader för avfall och

materialanvändning.

Reducera

avtryck

- Jämfört med 2020 ska K-Fastigheter fördubbla sin

produktion av förnybar energi och använda den el

som produceras till att driva och värma koncernens

fordon och fastigheter samt sälja eventuell

överskottsenergi.

- Verksamheten inom koncernens affärsområde

Prefab ska senast 2023 minska sitt CO2-avtryck

till hälften jämfört med 2019, bland annat genom

att investera i fossilfria uppvärmnings- och

produktionsanläggningar.

- Genomförda eller påbörjade klimatpositiva

betongstommar under 2021: Aboristen i

Uppsala, Brännaren i Malmö och Kvarteret

Facklan i Motala.

- K-Prefabs arbete med att minska klimat-

påverkan avseende armering, bindemedel och

avfall har medfört att bolagets uppdaterade

miljövarudeklarationer (EPD) visar ett

minskat CO2-avtryck med i genomsnitt 26%.

Bolagets stommar har därmed en lägre

klimatpåverkan än marknadens genomsnitt.

- Tre fabriker är idag helt fria från fossila

bränslen för uppvärmning. Sju fabriker

använder biodiesel för att driva truckar och

fordon.

- Under 2022 kommer Prefab att

uppdatera sina miljövarudeklarationer

(EPD) och göra en ny beräkning

av minskningen i CO2-avtryck.

Koncernens alla enheter ska bidra

genom att minska emissioner av

växthusgaser. Utöver planerna inom

Prefab kan det handla om att på

koncernens fastigheter plantera träd

med hög kapacitet att binda CO2.

Långsiktiga

relationer

Finansiell stabilitet

- Soliditet på koncernnivå ska uppgå till minst

25 procent.

- Räntetäckningsgraden ska vara minst 1,75 ggr.

- Skuldsättningsgrad får uppgå till maximalt 70

procent relativt koncernens samtliga tillgångar

och skulder.

- Per 31 december 2021 uppgick soliditeten till

36,9 procent, räntetäckningsgraden till 3,4

gånger samt skuldsättningsgraden till

51,8 procent.

- Målet är att tillväxten i substansvärde

och förvaltningsresultat ska skapas

med fortsatt stabil och god finansiell

ställning och med ett balanserat

risktagande.

Trygg och säker

arbetsmiljö

- Alla medarbetare och anlitad personal ska ha

för arbetsuppgifterna relevant utbildning och

erfarenhet.

- Alla nyanställda utbildas i sina specika

arbetsuppgifter samt i koncernens olika

regelverk, säkerhetsarbete och uppförandekod.

- Koncernens samtliga arbetsplatser

har ett tydligt regelverk för att

säkra en trygg arbetsplats och

genomför löpande utbildningar och

övningar med målet att repetera och

introducera nyanställda i regelverk

och säkerhetsåtgärder. Denna

utbildning innefattar även koncernens

uppförandekod, vilken ska signeras

och efterlevas av alla medarbetare,

leverantörer och samarbetsparter.

- Medarbetarundersökningar kommer

att genomföras löpande med korta

intervaller för att kunna upptäcka

svagheter i god tid och lägga en

plan för hur koncernen ska arbeta

med de eventuella brister som som

framkommer.

- Noll rapporterade incidenter av arbetsplatsolyckor

och skador.

- Under 2021 anmäldes fem olyckor samt tio

tillbud, varav flera relaterade till Covid-19.

- Nolltolerans mot olyckor.

- Nolltolerans mot tillbud.

- Nolltolerans mot diskriminering.

- Under 2021 har koncernen fortsatt

arbetet med att förebyggande skydds- och

säkerhetsarbete samt tydliggörande av

styrande värderingar i den uppdaterade

uppförandekoden.

- Under 2021 har inga fall av diskriminering

rapporterats.

- Minst 80% av medarbetarna ska vara nöjda eller

mycket nöjda med K-Fastigheter som arbetsgivare.

- Alla medarbetare och anlitad personal ska ha

utbildning i uppförandekoden.

- Under 2021 har fokus varit på att

integrera förvärvad verksamhet och

medarbetarundersökning har inte

genomförts.

- Utbildningar i gällande regelverk och

uppförandekod sker löpande.

Oklanderlig

aärsetik

- Noll rapporterade incidenter av korruption inom

K-Fastigheter.

- Under 2021 har inga fall av korruption

rapporterats och inte heller några fall av

överträdelser av lagar och regler.

- Kontrollaktiviterna i samband

med förvärv eller andra

affärstransaktioner utvecklas löpande

för att spegla gällande lagar och

högsta affärsetik.

K-Fastigheters ansvar för hållbarhetsarbetet omfattar den egna verksamheten. Koncernen eftersträvar dessutom att bidra till en positiv utveckling i ett större perspektiv, bland annat genom att ställa krav på leverantörer

och utveckla hållbara bostadsområden. Målen uppdateras vid behov.

Fokusområde Kategori FN-mål Delmål Utfall 2021 Plan fram till och med 2023

123

PRODUKTIONSPROCESSEN

BYGGPROCESSEN

FÖRVALTNING

TRANSPORT TRANSPORTTILLVERKNING BYGGARBETSPLATS MATERIAL FASTIGHETDEPONIRÅMATERIAL

BYGGNADENS LIVSCYKEL

När K-Fastigheter bygger strävar vi efter hållbara material och

omgivningar och ett cirkulärt arbets- och synsätt. Ett hållbart

hus avser betydligt mycket mer än energieektivitet. Huset ska

produceras på ett ekonomiskt och miljömässigt försvarbart sätt

samt fungera socialt, nu och i framtiden. Våra koncepthus ska

kunna användas och vara funktionella för många generationer.

Beräknad livslängd är omkring 100 år, vilket betyder att den

arkitektur, de material och byggmetoder vi använder i dag blir

uppskattade och håller under mycket lång tid. Därtill tänker

vi redan i planeringsstadiet på hur renoveringar ska kunna

genomföras enkelt och att byggnaderna kan anpassas för

framtidens ändrade behov.

Valet av koncepthus är grunden för en långsiktigt hållbar ekonomi.

Även om varje plats är unik kan vi återanvända erfarenheter

och lösningar från tidigare projekt, rutinerna är väl kända och

fungerande och i kombination med etablerade materialval sker

byggnation snabbare och säkrare än genomsnittsprojektet.

Avfallsmängder minimeras och förvaltning av färdiga hus optimeras

genom att vi känner alla detaljer i byggnadens infrastruktur.

Tillsammans med hyresgäster, medarbetare och samarbetsparter

arbetar K-Fastigheter för att realisera lösningar som bidrar till

minskat beroende av fossilbränsle och andra faktorer med negativ

klimatpåverkan parallellt med målen att förbättra kvalitet och

kostnadseektivitet över tid.

KLIMATAVTRYCK

Bygg- och fastighetsbranschens miljöpåverkan står för en

betydande del av samhällets totala miljöpåverkan. Enligt

Boverket svarar branschen för mellan 10 och 30 procent av

miljöpåverkan i Sverige inom de områden som följs upp med

Boverkets miljöindikatorer. Dessutom bidrar branschen till

utsläpp i andra länder genom import av byggprodukter. Aktörer

inom bygg- och fastighetsbranschen har stora möjligheter att

påverka klimatutsläpp från byggnader ur ett livscykelperspektiv till

exempel genom åtgärder inom materialproduktion, transport, energi,

uppvärmning, avfall och byggbehov.

K-Prefab strävar efter att öka sin egen produktion av fossilfri energi,

bland annat genom er solcellsanläggningar. Verksamheten är

ansluten till Byggföretagens Färdplan 2045, en branschgemensam

plan för att åstadkomma en klimatneutral och konkurrenskraftig

bygg- och anläggningssektor som stödjer Sveriges mål om netto

nollutsläpp av växthusgaser år 2045. K-Prefab följer den oberoende

standarden för klimatneutralitet, ISO 14021, vilket innebär att vi

kompenserar CO2e till 100 procent.

MILJÖKLASSIFICERING

K-Fastigheters egenbyggda fastigheter uppförs med ambition att

klara motsvarande krav som ställs i det svenska certieringssystemet

Miljöbyggnad, avseende energi, inomhusmiljö och material.

Verksamheten inom K-Prefab är certierade enligt ISO 14001 och arbetar

kontinuerligt med att minimera negativa miljöeekter, vilket bland annat

inkluderar att undvika material och metoder som kan utgöra en miljörisk

när bättre alternativ nns samt att minska/eektivisera transporter.

Tre fabriker är idag helt fria från fossila bränslen för uppvärmning. Sju

fabriker använder biodiesel för att driva truckar och fordon.

EFFEKTIVITET MINSKAR KLIMATAVTRYCKET

124

Byggnation och byggmaterial

Att K-Fastigheter bygger koncepthus ger förutsättningar för

optimalt resursutnyttjande och säkrar såväl hög kvalitet som god

arbetsmiljö. Genom att använda en standardiserad process i egna

produktionsanläggningar kan materialförbrukning, logistik och

andra resurser planeras i detalj, vilket minskar spill, utsläpp och

lagerhållning, eektiviserar öden och sänker kostnaderna i icke

värdeskapande delar.

K-Fastigheter bygger med långsiktigt hållbara och kvalitativa material.

Koncernens Låghus byggs med trästommar och kärnan i Lamell-

respektive Punkthus byggs i betong, ett material som är beprövat,

tåligt och säkert med goda klimategenskaper, men som till stor del

består av cement som är energikrävande vid tillverkningen. Arbete

pågår för att minska cementtillverkningens miljöpåverkan, inklusive

att återanvända betong från byggnader som rivs och ersätta en viss

andel cement med slagg.

Genom att bygga prefabricerade byggelement i betong och trä i egna

produktionsanläggningar kan K-Fastigheter kontrollera processen. Att

bygga under tak gör arbetet oberoende av nederbörd och temperatur.

En annan fördel med prefabricerade tillverkningsmetoder är mer

optimerade produkter som kräver mindre mängd material och även

bidrar till färre transporter av byggmaterial samtidigt som det är

enklare att ta hand om det spill som alltid uppstår vid tillverkning.

Vidare kan produktionstiden kortas till hälften jämfört med

platsgjutna stommar, vilket även leder till att de första hyresgästerna

kan ytta in i sin nya bostad betydligt tidigare än jämförbart platsbyggt

objekt.

K-Prefab har som mål att successivt använda enbart krossballast i

betongen. Detta innebär att naturgruset kan sparas till de ändamål

där krossballasten inte kan användas. Totalt utgörs drygt 65 procent

av nuvarande ballast vid koncernens anläggningar av bergkross och

andelen kommer att öka under kommande år.

Sedan 2020 uppfyller K-Fastigheter kraven på att sortera ut vissa

avfallsslag och förvara dem avskilda från varandra och från annat

avfall. Syftet med utsorteringskraven är att komma högre upp i

avfallshierarkin så att både förberedelse för återanvändning och

materialåtervinning kan öka.

Minskade utsläpp

Indirekt bidrar K-Fastigheters verksamhet till utsläpp av växthusgaser,

främst genom leverantörsledet i samband med inköp av cement för

betongtillverkning och transporter av material till egna och kunders

byggarbetsplatser.

K-Fastigheters prefabverksamhet arbetar kontinuerligt med att

optimera typ och mängd av bindemedel i sina betongprodukter och

därmed minska utsläppen av CO2. Under 2021 har koncernen gjort

tydliga framsteg i detta arbete exempelvis genom att ersätta en viss

andel cement med slagg.

Utsläppsdata för 2021 omfattar Scope 1, data från egna fordon, baserad

på schablonberäkning av faktiskt förbrukning. För helåret 2021

motsvarade denna förbrukning 287,0 ton CO2e (314,7). Sedan 2019 är

all fastighetsel inköpt från fossilfri produktion.

K-Fastigheter bedriver ingen tillståndspliktig verksamhet enligt

miljöbalken. Däremot föreligger anmälningsplikt för köldmedier.

Koncernens hyresgäster kan dock bedriva tillstånds- eller anmälnings-

pliktiga verksamheter. K-Fastigheter har under 2021 inte registrerat

någon överträdelse mot miljölagstiftning och relaterade regler.

Biologisk mångfald

Naturen och resurser som livnär människor påverkas i takt med

att ekosystem och artrikedom hotas. För att bland annat skydda

artrikedomen strävar K-Fastigheter i sin projektering och

nybyggnation att inkludera grönytor och andra funktioner som

gynnar växt- och djurkulturer.

VÄRLDEN ÅR 2050

För att öka transparensen i arbetet med att stödja övergången till

en ekonomi med låga koldioxidutsläpp fortsätter K-Fastigheter

också med att kontinuerligt utveckla koncernens rapportering

av utsläpp av växthusgaser. Klimatfrågan blir därmed en del i

riskhanteringsprocessen i enlighet med rekommendationerna

från Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD).

Möjliga effekter av klimatförändringar på fastighetskostnader och

värdeutveckling ska identifieras.

Aktiviteter

K-Fastigheter arbetar med olika klimatscenarier, vilket inkluderar att

inventera och planera för befintliga fastigheter som kan komma att

hamna i riskzon, exempelvis där risken för översvämningar bedöms

som hög.

Inför rapportering i linje med TCFD:s rekommendationer har

K-Fastigheter hittills identifierat följande viktiga risker och planerade

aktiviteter för att hantera dessa:

Risk

Aktivitet

Ökade energikostnader

Högre energieffektivitet och

ökad egen produktion av

förnybar energi, exempelvis

solceller

Ökade krav på rapportering

av utsläpp

Mer information i finansiella

rapporter och på koncernens

webbplats

Fysiska effekter påfastigheter,

som översvämningar, höjning

av havsnivåer, värmeböljor och

annat extremt väder

Ökad informationsinhämtning

och stärkt samarbete med

kommuner och experter

Ökade kostnader för att byta ut

fossila bränslen i fordon

Digitala verktyg för

samordning och planering ger

mer effektiva transporter

Ökad återvinning

Fortsatt utveckling av pågående

projekt, exempelvis inblandning

av betong som ersätter cement

Myndighetsbeslut, exempelvis

ökade skatter och ökade krav

på omställning

Ökad informationsinhämtning

och stärkt samarbete med

kommuner och experter

125

El, kWh per kvm

Egenproducerade byggnader

Köpta byggnader

Hela portföljen

2018 2019

2020 2021

Fjärrvärme, kWh per kvm

100

150

200

Egenproducerade byggnader

Köpta byggnader

Hela portföljen

2018 2019

2020 2021

Fjärrvärme, kWh per kvm

100

150

200

Egenproducerade byggnader

Köpta byggnader

Hela portföljen

2018 2019

2020 2021

Totalt, kWh per kvm

100

150

200

Egenproducerade byggnader

Köpta byggnader

Hela portföljen

2018 2019

2020 2021

Vattenförbrukning, m

per kvm

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

Egenproducerade byggnader

Köpta byggnader

Hela portföljen

2018 2019

2020 2021

HEM FÖR MÅNGA

INNEMILJÖ

K-Fastigheters samtliga tre koncepthus, liksom uppgraderade

lägenheter enligt K-Fast 2.0, byggs i attraktiva och hållbara

materialval och ytskikt för att skapa trivsamma och hållbara

boendemiljöer. Till exempel utrustas alla bostäder med

stenbänkskivor i kök och fönsterbänkar samt med energisnåla

vitvaror där tvättmaskin, torktumlare, diskmaskin och inbyggd

mikrovågsugn är standard.

Kostnadseektiv renovering och

standardhöjning med K-Fast 2.0

K-Fastigheter har tagit fram ett eget koncept som koncernen

tillämpar för att lyfta standarden på sitt bestånd av äldre

lägenheter. Basen i K-Fast 2.0 är att säkra kvalitet och långsiktighet

i vitala delar som ledningar och stammar samt andra typer av

tekniska installationer. Även ytskikt och utrustning anpassas så

att den långsiktiga driftskostnaden kan minimeras på ett sätt som

möter hyresgästernas förväntan på en modern boendemiljö. Genom

att använda samma materialval som i våra nyproduktioner skapar vi

också större volymer och bättre förhandlingsförutsättningar för vår

inköpsorganisation.

ENERGIFÖRBRUKNING

Efterfrågan på fossilfri energi ökar och K-Fastigheter deltar i utveck-

lingen bland annat genom att installera solceller på lämpliga fastigheter.

Från tredje kvartalet 2021 projekteras solceller på alla nybyggda

Lamell- och Punkthus. K-Fastigheters produktionsanläggning i

Hässleholm är självförsörjande på energi från förnybara källor

och koncernen utvärderar möjligheterna att installera solceller på

samtliga egenägda anläggningar.

För att begränsa K-Fastigheters långsiktiga miljöpåverkan och för

att hålla nere förvaltningskostnaderna har koncepthusen utformats

med fokus på att uppnå minimal energiförbrukning. Koncepthusen

ingår i energiklass B enligt klassicering från september 2020.

K-Fastigheters egenproducerade fastigheter har i genomsnitt

35 procent lägre energiförbrukning än bolagets förvärvade fastigheter.

Vid upphandling av el väljer bolaget i största möjliga mån de

leverantörer som erbjuder el från förnybara källor, främst vind- och

vattenkraft.

VATTENFÖRBRUKNING

I K-Fastigheters egenproducerade hus är vattenförbrukningen

generellt 20 procent lägre än i de fastigheter koncernen har förvärvat.

126

LÅNGSIKTIGA RELATIONER

FINANSIELL STABILITET

K-Fastigheter arbetar på ett strukturerat sätt med nansiering,

främst genom konventionella banklån. Koncernens ekonomiska

redovisning åternns i Förvaltningsberättelsen, sid 54-60.

MEDARBETARES

VIDAREUTVECKLING

K-Fastigheter har som mål att långsiktigt utveckla varje

medarbetare utifrån individen, verksamheten och i takt med

marknadens framtida behov. Medarbetare som tycker om att

gå till sitt arbete varje dag är avgörande för bolagets framgång

och därför är hälsa, friskvård och vidareutbildning en viktig del i

anställningsvillkoren.

Efterlevnad och kännedom om koncernens uppförandekod och

övriga policyer följs upp årligen och har inarbetats i bolagets

interna utbildningssystem. Innehållet i dessa dokument ses också

över årligen för att överensstämma med bolagets verksamhet och

väsentliga frågor.

ARBETSMILJÖ

K-Fastigheters mål är att inga arbetsplatsolyckor ska inträa och

bolaget arbetar förebyggande för att minimera risker i och omkring

arbetsmiljön.

TRANSPARENS OCH ETIK

En viktig del i K-Fastigheters hållbarhetsarbete är att värna om att

medarbetare och andra representanter såväl i interna som externa

relationer agerar på ett sätt som är förenligt med K-Fastigheters

grundläggande värderingar. K-Fastigheter har därför implemen-

terat ett ertal styrdokument, såsom en uppförandekod som

behandlar aspekter som hållbarhet, korruption och aärsetik, vilket

inkluderar anti-korruption, samt en visselblåsarpolicy.

Våra medarbetare har en viktig roll i att slå larm om de misstänker

något som strider mot lagar, andra krav eller K-Fastigheters etiska

riktlinjer. Det ger oss en möjlighet att förebygga och korrigera om

något har gått fel. Våra medarbetare (inklusive underleverantörer och

samarbetsparter) kan på ett integritetssäkert sätt rapportera potentiella

avvikelser genom en från bolaget fristående visselblåsarkanal.

K-Fastigheters verksamhetssystem/intranät ska förenkla den interna

kommunikation och viss administration samt öka engagemanget för

koncernövergripande områden som hållbarhetsfrågor.

MÅNGFALD

K-Fastigheter anser att alla oavsett kön, etniskt ursprung,

religion eller annan trosuppfattning, sexuell läggning, ålder,

könsöverskridande identitet eller funktionshinder ska delta i

arbetslivet på lika villkor. Det är viktigt att människors lika värde

respekteras. K-Fastigheter ser inte olikheter utan ser personen och

dennes resultat som betydelsefullt. K-Fastigheter har antagit en

HR-policy med mångfaldspolicy och handlingsplan för att uppnå

lika rättigheter och möjligheter bland medarbetarna.

127

Könsfördelning per åldersgrupp,

procent, per 31 december 2021

Män Kvinnor

100

-29 år 30-39 år 40-49 år 50+ år

MÄNSKLIGA RÄTTIGHETER

K-Fastigheter respekterar och följer ett antal konventioner

avseende mänskliga rättigheter vilket innebär att barnarbete,

obetald övertid, tvångsarbete samt andra kränkningar av

människors frihet ska motarbetas. Risker kan uppkomma framför

allt vid anlitandet av underentreprenörer. K-Fastigheter utvärderar

därför dessa noggrant och säkerställer att de följer K-Fastigheters

uppförandekod.

Per 31 december hade K-Fastigheter 691 medarbetare,

varav 60 kvinnor (21) och 631 män (55). 616 medarbetare är

kollektivanslutna (28).

SPONSRING OCH

SAMHÄLLSENGAGEMANG

K-Fastigheter samarbetar med olika aktörer för att skapa

förutsättningar för hyresgäster att känna sig hemma. Det inkluderar

tydlig information om avtal och andra villkor, snabb återkoppling vid

eventuella fel i bostaden eller dess omgivning samt samarbete med

parter som kommunen, andra fastighetsbolag och lokala föreningar

för att öka engagemang, service och trygghet i området.

Vi lägger stor vikt vid trygghet och trivsel i och kring våra fastigheter

och sponsrar därför ungdomsverksamhet och trygghetsskapande

aktiviteter där vi kan nna gemensam grund för mål och

genomförande. Vi prioriterar samarbeten där koncernens

medarbetare deltar i form av engagemang i en organisation/

förening och som redovisar utfall samt nytta av vår sponsring eller

vårt stöd. Utifrån detta bidrar K-Fastigheter nansiellt eller med

andra resurser.

Några exempel är K-Fastigheters partnerskap med OV Helsingborg

HK i Handbollsskola för alla (HFA), ett samarbete som inkluderar

handbollsträning, läxhjälp och andra sociala aktiviteter för barn i

åldrarna 7–10 år som bor i utsatta områden i Helsingborg.

Mer information om HFA: www.ovhelsingborg.myclub.se.

Vi tror att gemenskap och insikt i andra människors villkor är

viktiga förutsättningar för att kunna skapa trygghet och respekt

för sig själv och omgivande samhälle. Genom ett samarbete med

Dandelion deltar K-Fastigheter i ett projekt för maskrosbarn i

Sydafrika.

Mer information om Dandelion: www.dandelionchild.nu

Under 2020 inledde K-Fastigheter samarbete med stiftelsen Her

House. Målet är att ge kvinnor bättre förutsättningar att hitta ett

tryggt boende efter att de lämnat en kvinnojour. När kvinnor som

bott på landets kvinnojourer ska återgå till egen bostad kan bristen

på hyresbostäder vara ett problem.

Mer information om HerHouse: www.herhouse.se.

Läs mer om våra engagemang: k-fastigheter.se/engagemang/

KONTINUERLIG

RISKBEDÖMNING

RISKER OCH RISKHANTERING

128

K-Fastigheters verksamhet kan påverkas, direkt eller

indirekt, av ett antal risker och omvärldsfaktorer,

vilka, enskilt eller i kombination, kan ha negativ

inverkan på koncernens nuvarande och framtida

resultatutveckling och nansiella ställning.

K-Fastigheters ledningsgrupp identierar och utvärderar systematiskt

koncernens väsentliga risker. Riskerna kategoriseras som strategiska,

operationella och nansiella risker samt risker kopplade till

regelefterlevnad. För risker som bedömts ha relativt hög sannolikhet

att inträa kombinerat med relativt stor inverkan på koncernen

har ansvarig inom koncernen utsetts och handlingsplan upprättats.

Dessa handlingsplaner, där riskerna hanteras genom reducerande,

exporterande och eliminerande åtgärder, följs upp minst på

kvartalsbasis av koncernens ledningsgrupp och rapporteras till

styrelsen via styrelsens revisionsutskott.

Vidare nns av styrelsen och ledningsgruppen beslutade

styrdokument och policyer samt en webb-baserad kontrollapplikation,

vilken är utvecklad för att skapa ett regelverk, att informera och

kommunicera med koncernens medansvariga och för att kunna

följa att regelverket efterlevs, i syfte att reducera, exportera eller i

möjligaste mån eliminera potentiella risker i verksamheten.

129

STRATEGISKA RISKER

Omfattar bland annat strategiska risker

i koncernens styrning, planering och

resursallokering, marknadsförutsättningar,

relation med omvärlden och politiska faktorer.

Inom detta område hanterar koncernen riskerna

bland annat genom att:

- föra en aktiv dialog inom ledningsgruppen samt

mellan ledningsgrupp och styrelse.

- kontinuerligt komplettera, bredda och utveckla

kompetensen hos medansvariga.

- föra en aktiv och transparent dialog med

koncernens intressenter, vilka inkluderar bland

andra kunder, ägare, media, leverantörer,

banker, revisor och myndigheter, för att

upprätthålla en god relation och för att förstå

olika trender och strömningar i omvärlden.

- fokusera verksamheten på projektutveckling,

byggnation och förvaltning av bostadsfastigheter

i tillväxtorter med en befolkning över 50 000

invånare i kommunen.

- aktivt bredda koncernens geograska marknad.

- aktivt bredda koncernens utbud av boenden

genom nya koncepthus och uppgradering av

bentligt bestånd för att fortsatt attrahera

kunder och för att bredda kundbasen.

- aktivt bredda koncernens leverantörsbas för att

minimera risken mot enskilda leverantörer eller

insatsvaror.

FINANSIELLA RISKER

Omfattar bland annat risker avseende koncernens

värdering av fastigheter, marknadsrisker,

likviditetsrisker, bokföring och rapportering,

kapitalstruktur och skattefrågor.

Inom detta område hanterar koncernen riskerna

bland annat genom att:

- arbeta aktivt med den av styrelsen antagna

nanspolicyn, som stipulerar nansiella mål

och måltal för valuta-, ränte-, nansierings-,

likviditets- och kreditrisker.

- identiera, utvärdera och hantera väsentliga

processer inom bokföring och rapportering, vilka

dokumenteras i koncernens ekonomihandbok.

- aktivt samarbeta med och konsultera specialister

och rådgivare inom bank, juridik, värdering och

nansiell sektor.

RISKER KOPPLADE TILL

REGELEFTERLEVNAD

Omfattar bland annat koncernens efterlevnad av

etiska och legala regler och krav på bokföring och

rapportering.

Inom detta område hanterar koncernen riskerna

bland annat genom att:

- aktivt arbeta med koncernens uppförandekod,

den etiska kompassen.

- vara en aktiv part i arbetsmiljöarbetet, för att

attrahera de mest kompetenta medarbetarna

och för att i framtiden kunna pensionera friska

medarbetare.

- aktivt samarbeta med och konsultera specialister

och rådgivare inom juridik, IT och nansiell

regelefterlevnad.

OPERATIONELLA RISKER

Omfattar bland annat operationella risker i

koncernens projektutvecklings-, bygg-, prefab och

förvaltningsverksamhet, samt inom HR och IT.

Inom detta område hanterar koncernen riskerna

bland annat genom att:

- ha nära samarbete mellan aärsområdena

för att aktivt anpassa K-Fastigheters produkt

efter hyresgästers önskemål och därigenom

minska hyres- och vakansrisken, samt för att

genom aktiva val i projektutvecklings- och

byggnationsfasen bidra till att göra den framtida

förvaltningen kostnadseektiv både avseende

löpande drift och framtida underhåll.

- arbeta proaktivt och brett med parallella

pågående projekt för att minska risken i enskilda

projekt.

- primärt arbeta med koncernens egenutvecklade

koncepthus, vilket minskar risken för

konstruktionsfel och risk för fördyrningar under

projektering och byggnation.

- arbeta proaktivt i uthyrningsprocessen och i

nära samarbete mellan aärsområdena Bygg och

Förvaltning för att göra inyttning smidig för

våra nya kunder.

- arbeta aktivt med att skapa stöd och

förutsättningar för att K-Fastigheters

medarbetare ska kunna fokusera på det

väsentliga – skapa nöjda kunder (internt och

externt) och därigenom avkastning till ägarna.

- arbeta aktivt med att upprätthålla K-Fastigheters

företagskultur, vilken är motorn i koncernens

tillväxt.

130

Operationell risker

Tillgång till insatsvaror

Avser risken om en viss råvara inte nns att tillgå som krävs för

att K-Fastigheters produktion ska fungera. Exempelvis att vid

varje tillfälle ha tillgång till cement, armeringsjärn eller andra

insatsvaror för optimalt kapacitetsutnyttjande av K-Fastigheters

produktion och förvaltning. Detta tydliggjordes inte minst under

2021, då Mark- och miljödomstolen avvisade Cementa AB:s

ansökan om nytt brytningstillstånd på Gotland, vilket potentiellt

hotade tillgången på cement för den svenska byggindustrin.

K-Fastigheter har väl etablerade relationer med era leverantörer för

att säkra leveranser av insatsvaror och material vid kortare leverans-

eller produktionshinder. I händelse av mer omfattande störningar

kan K-Fastigheter anlita kompletterande leverantörer även om detta

skulle medföra något högre kostnadsnivåer på kort sikt.

Vidare är inköp en central funktion i K-Fastigheter och koncernen

har etablerat en inköpsorganisation samt upprättat ramverk för

urval och granskning av leverantörer för att stärka kontroll och

planering samt tillse att koncernens uppförandekod efterlevs, med

fokus på mänskliga rättigheter, arbetsförhållanden, miljöaspekter

och antikorruption.

Nyproduktion

Nyproduktion av en fastighet är en komplicerad process, vilken

ofta sträcker sig över era år. Under processen kan era händelser/

risker uppstå som kan medföra att projektet delvis eller helt måste

omvärderas. Dessa händelser omfattar bland annat politiska

beslut, beslut i plan- och bygglovsprocesser, förutsättningar på

byggarbetsplatser samt tillgång till material och personal.

K-Fastigheter arbetar aktivt med ovan nämnda risker genom

att hantera era parallella projekt samtidigt (per 31 december

2021: 28 projekt under byggnation och 34 pågående projekt i

projektutvecklingsfas på 26 orter), långsiktigt och ömsesidigt

samarbete med myndigheter och leverantörer samt genom att

primärt uppföra koncernens egenutvecklade koncepthus, vilket

innebär att K-Fastigheter bygger repetitivt och därmed tids- och

kostnadseektivt. Vidare är nansiering av byggprojekten alltid

säkrad innan byggnationen påbörjas antingen genom beviljad

kredit eller genom att tillräckliga likvida medel har bedömts

föreligga.

Hyresintäkter

Hyresintäkterna påverkas av hyresgästernas betalningsförmåga,

fastigheternas uthyrningsgrad samt möjligheten att ta ut

marknadsmässiga hyror. En minskning av betalningsförmågan

eller ökning i vakanser skulle innebära en risk för minskade

intäkter och lägre resultat för koncernen.

K-Fastigheter arbetar aktivt med denna risk genom att

projektutveckla, bygga och aktivt äga och förvalta attraktiva och

yteektiva bostadslägenheter som attraherar en bred kundbas i

marknader med ekonomisk och demogrask tillväxt. Med bentlig

efterfrågan på nyproducerade bostäder baserad på bentlig

betalningsförmåga i de marknader koncernen verkar nns goda

möjligheter att även framöver utveckla fastighetsportföljen

genom nybyggnation och upprätthålla de för bentliga fastigheter

ingångna hyresnivåerna.

NÅGRA SPECIFIKA RISKER

131

Vakansnivåerna har i den löpande förvaltningen historiskt varit

mycket låga och med hänvisning till rådande konjunktur och

koncernens bostäders relativa attraktionskraft nns inga tecken

på att vakanserna framöver skulle öka markant. Per 31 december

2021 bestod de totala intäkterna till ca 85 procent av hyresintäkter

från bostäder. De kommersiella hyresintäkterna var fördelade på

ca 160 kontrakt där den största hyresgästen utgjorde ca två procent

av de totala kontrakterade hyresintäkterna och de tio största

kommersiella hyresgästerna utgjorde ca sex procent av de totala

kontrakterade hyresintäkterna.

Drifts- och underhållskostnader

Kostnader som är taxebundna, såsom kostnader för el, renhållning,

vatten och värme, utgör de huvudsakliga driftskostnaderna. Av

K-Fastigheters fastighetsbestånd är 81 procent byggt efter år

2010 och resterande fastigheter är väl underhållna eller kommer

framöver genomgå renovering enligt K-Fast 2.0-programmet, vilket

borgar för fortsatt låga drifts- och underhållskostnader.

Cyberrisker

Cyberrisker utgörs bland annat av risker att utsättas för IT-

attacker, driftstörningar och informationsläckage. Riskerna

hanteras dels genom att använda modern mjuk- och hårdvara med

tillförlitlig redundans, vilket löpande hanteras av K-Fastigheters

IT-chef och kontrakterade professionella IT-leverantör, dels i

det systematiska arbetet med sårbarhetstester, kontinuitets- och

incidentplaner samt utbildning av koncernens personal för att öka

säkerhetsmedvetandet i organisationen.

Covid-19-pandemin

Det nns risk att K-Fastigheters verksamhet, resultat och

nansiella ställning påverkas av den pågående Covid-19-pandemin

till exempel genom eekt på pågående byggnation och planarbete

till följd av ökad sjukfrånvaro hos både egen personal och/eller

hos underleverantörer och partners, eekter på hyresintäkter

och uthyrningsgrad, marknadsvärden, räntor och möjlighet till

nansiering.

Vid upprättande av föreliggande årsredovisning är den faktiska

påverkan av Covid-19-pandemin på K-Fastigheter begränsad och

har inte orsakat några väsentliga eekter på verksamhet, resultat

eller nansiell ställning. Hur Covid-19-pandemin kommer påverka

K-Fastigheter framöver är i dagsläget osäkert. Bedömning sker

löpande och kommer redovisas i kommande delårsrapporter

och vid behov kompletteras med löpande information genom

pressmeddelande. Generellt följer K-Fastigheter myndigheternas

rekommendationer och koncernens insatser för att skapa

trygghet för hyresgäster och personal har förstärkts. Vidare håller

koncernen kontinuerlig kontakt med bland annat oberoende

värderingsexperter och samarbetsbanker för att styrka gjorda

ställningstaganden och för att kunna agera proaktivt under rådande

omständigheter.

132

Strategiska risker

Nyckelpersoner och företagskultur

K-Fastigheters aärsverksamhet bedrivs som en relativt liten

organisation med ett begränsat antal nyckelpersoner, där den mest

centrala individen är grundaren och verkställande direktören Jacob

Karlsson. En stark drivkraft för medarbetarna i K-Fastigheter är att

koncernen lyckas bygga en stark företagskultur baserat på högt

engagemang, framåtanda, lojalitet mot varandra och långsiktighet.

Koncernen har vuxit snabbt under de senaste åren och det nns en

risk att K-Fastigheters företagskultur utsätts för påfrestningar och

som en följd urholkas, vilket på sikt skulle kunna få konsekvenser

för koncernens framtida tillväxt. Denna risk har accentuerats

ytterligare under det senaste året på grund av förvärvet av

K-Prefab, integrering av företagskultur och på grund av den

rådande Covid-19-pandemin, vilken periodvis inneburit att

koncernens medarbetare haft svårare att träas fysiskt för formella

och informella möten på sina arbetsplatser.

K-Fastigheter arbetar aktivt med denna risk genom att ständigt

främja företagskulturen både i vardagen och att även lyfta den

som en strategisk fråga i ledningsgrupp och styrelse där frågan

alltid har en särställning. Vidare arbetar koncernen aktivt med

personalförsörjning både på kort och lång sikt, samt med utveckling

av medarbetare och chefer för att förbli en attraktiv arbetsgivare.

Tillgång till byggbar mark

En förutsättning för att K-Fastigheter ska kunna uppföra de

egenutvecklade koncepthusen är att lämpliga byggrätter nns

tillgängliga på villkor som koncernen bedömer är acceptabla.

Konkurrensen har under senare år varit påtaglig från aktörer

som utvecklar hyres- respektive bostadsrätter. Brist på

lämpliga byggrätter skulle inte påverka koncernens nuvarande

resultatutveckling eller nansiella ställning. Däremot skulle den

framtida potentiella tillväxten allvarligt kunna påverkas.

Enligt K-Fastigheters bedömning är möjligheten att förvärva

lämpliga byggrätter på en fortsatt hög nivå. Dels är K-Fastigheter

idag etablerat på er geograska marknader, dels är K-Fastigheter

idag en mer känd och erkänd aktör genom att bolagets aktie

är noterad på Nasdaq Stockholm. Vidare har koncernen goda

ekonomiska och organisatoriska möjligheter att hantera både

större och mindre färdigutvecklade byggrätter, vilket minskar

riskerna ytterligare.

Under 2021 har K-Fastigheter ökat sitt innehav av byggrätter från

ca 3 880 lägenheter vid årets ingång till ca 5 900 lägenheter vid

årets utgång.

Klimat- och miljö

Klimat- och miljörisker relaterade till K-Fastigheters verksamhet

bedöms främst omfatta den fysiska miljön som påverkar människor

och fastigheter samt produktion och priser på naturresurser i form

av material och energi. Utredningar av vilka klimatanpassningar

som kan bli aktuella vid nyproduktion görs i planprocessen och

styrs i detaljplaner.

K-Fastigheter gör bedömningen att koncernen kan påverkas

på era sätt, inklusive att det kan uppstå ett ökat behov av

investeringar i fastigheter för att möta faktiska och politiska krav.

K-Fastigheter arbetar med olika scenarier för klimatrisker, vilket

inkluderar handlingsplaner som kan behövas i de fall bentliga

fastigheter bedöms nnas i riskzon, exempelvis i områden med risk

för översvämningar.

133

Finansiella risker

Fastigheternas marknadsvärde

K-Fastigheter redovisar förvaltningsfastigheter till verkligt

värde och värdeförändringar för fastigheter inkluderas i

resultaträkningen. Värdeförändringar av fastigheter har, historiskt

för K-Fastigheter, haft betydande påverkan på periodens/årets

resultat. En fastighets värde påverkas primärt av utvecklingen i

hyresintäkter, drift- och underhållskostnader, investeringsbehov

och marknadens krav på avkastning för jämförbara objekt. Minskat

driftsöverskott, som en följd av till exempel ökade vakanser

eller driftskostnader, eller högre avkastningskrav medför en

prisjustering nedåt.

K-Fastigheters bestånd består primärt av nybyggda och attraktiva

bostäder belägna i bra mikrolägen i tillväxtorter och på era

geograska marknader, vilket sammantaget minskar risken för

samtliga parametrar relaterade till värdering av en fastighet. Vidare

genomför K-Fastigheter värdering av samtliga fastigheter på

kvartalsbasis för att kunna följa marknadsutvecklingen.

Räntor

Räntekostnaden är den enskilt största löpande utgiften i

K-Fastigheters verksamhet.

K-Fastigheter arbetar med ränterisken dels genom att hålla en

god dialog med samtliga svenska aärsbanker för att därigenom

säkra marknadsmässiga lånevillkor, dels genom att minska

ränterisken med hjälp av räntederivat. Per 31 december 2021 var

skuldportföljens andel rörlig ränta 29 procent och genomsnittlig

räntebindning uppgick till 4,4 år. Vid ökningen av marknadsräntan

med en procentenhet och antagande om oförändrad låne- och

derivatportfölj skulle räntekostnaden öka med 14,0 mkr.

Finansiering

K-Fastigheter är beroende av nansiering av bentliga

förvaltningsfastigheter och kommande nyproduktion. Risken att

framöver inte erhålla adekvat nansiering hanteras genom en god

dialog med samtliga svenska aärsbanker samt genom att teckna

längre kreditavtal med diversierad förfallostruktur.

Per 31 december 2021 hade K-Fastigheter engagemang i åtta

nordiska banker och den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick

till 2,8 år. Vidare har börsnoteringen av bolagets aktie på Nasdaq

Stockholm inneburit att kapitalbasen breddats ytterligare.

Likviditet

Risken att inte ha tillräcklig likviditet för att fullfölja nuvarande

och framtida betalningsåtaganden hanteras genom upprättandet

av en månatlig likviditetsprognos, vilken följs upp kontinuerligt,

samt kontrakterande av erforderliga limitutrymmen och krediter

för den löpande driften. Vidare påbörjas inga nya projekt utan att

nansiering har säkrats.

Per 31 december 2021 uppgick K-Fastigheters tillgängliga likvida

medel till ca 437,4 mkr, inklusive outnyttjade kreditlimiter.

Kredit

Kreditrisk uppstår i K-Fastigheters verksamhet primärt i

form av koncernens hyresgästers, kunders och leverantörers

betalningsförmåga. Avseende hyresgäster och kunder prövas

dessas kreditvärdighet efter fastställda kriterier i samband

med nytecknande av hyres- och kundavtal. Väsentliga

leverantörer kreditbedöms när nytt samarbete etableras. För

väsentliga kommersiella hyresgäster, kunder och leverantörer

följs kreditvärdigheten kontinuerligt genom erforderliga

kreditbevakningstjänster.

Valuta

K-Fastigheter äger fastigheter i Danmark. Då fastigheterna är

under uppförande åternns valutarisken i dagsläget primärt i

valutakursuktuationer i omräkning av utländska dotterbolags

tillgångar och skulder till moderbolagets valuta. I takt med att

fastigheterna färdigställs kommer det även förekomma valutarisk i

bolagens intäkter och kostnader. Omräkningsdierensen hanteras

framförallt genom att upplåning sker i lokal valuta motsvarande

nettotillgångarna.









Direktavkastningskrav +/- 0,1%

179,0

Hyresvärde +/- 1 % 3,0 78,2

Drift- och underhållskostnader +/- 1 % 0,5 13,1

Långsiktig vakansgrad +/- 1 % 3,0 78,2

Värdeförändring färdigställda förvaltningsfastigheter, mkr

  

Fastighetsvärde -764,5 764,6

Skuldsättningsgrad 55% 49%

134

Regelefterlevnadsrisker

Politiska och legala risker

Avser risker i efterlevnad och att identiera förändring av

lagar, förordningar och direktiv, vilka påverkar K-Fastigheters

möjligheter att anpassa verksamheten enligt lagar och andra

regleringar samt myndighetsbeslut avseende exempelvis skatt,

subventioner och stöd, plan- och byggåtgärder, miljö, säkerhet,

tillåtna byggmaterial och byggnormer, uthyrning och den reglerade

hyressättningen för hyresrätter.

Dessa risker får dels stor inverkan på K-Fastigheters sätt att

bedriva sin verksamhet, dels är de svåra att hantera då de inte

sällan förändras med kort varsel. K-Fastigheter bemöter de

politiska riskerna primärt genom att hålla organisationen à jour

med pågående politiska strömningar och att anlita specialister och

rådgivare för att hantera eekten av förändrade lagar och regleringar.

KÄNSLIGHETSANALYS

K-Fastigheters resultat påverkas av ett antal faktorer. I tabellen

nedan framgår en teoretisk eekt på kassaöde och verkligt värde

med utgångspunkt i K-Fastigheters aktuella intjäningsförmåga

per 31 december 2021 givet en förändring utifrån fyra

parametrar. Varje variabel i tabellen har behandlats var för sig

och under förutsättning att övriga variabler förblir oförändrade.

Känslighetsanalysen bör läsas tillsammans med informationen om

aktuell intjäningsförmåga på sid 27.

K-Fastigheter redovisar koncernens fastigheter till verkligt värde

med värdeförändringar i resultaträkningen. Det medför att

framför allt resultat, men även nansiell ställning, kan påverkas

positivt och negativt över tid. I tabellen nedan framgår den

teoretiska värdeförändringen vid ökning respektive minskning av

fastighetsvärdet utifrån fastighetsvärdet den 31 december 2021 och

dess eekter på skuldsättningsgrad vid samma tidpunkt.

NYCKELTAL

K-Fastigheter presenterar vissa nansiella mått i årsredovisningen

som inte denieras enligt IFRS. K-Fastigheter anser att dessa

mått är värdefull kompletterande information till investerare

och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets

prestation. Eftersom inte alla företag beräknar nansiella mått på

samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används

av andra företag. Dessa nansiella mått ska därför inte ses som

en ersättning för mått som denieras enligt IFRS. I nedanstående

tabell presenteras mått som inte denieras enligt IFRS.

Data per aktie

Vid beräkning av data per aktie har genomsnittligt antal aktier använts,

medan vid beräkning av tillgångar, eget kapital och substansvärde per

aktie har antalet utestående aktier använts. Antal utestående aktier vid

årets utgång samt Genomsnittligt antal utestående aktier under året

har justerats för aktiesplit 6:1 den 7 juni 2021.

Antal aktier

Registrerat antal aktier – antalet registrerade aktier vid viss

tidpunkt. Utestående antal aktier – antalet registrerade aktier med

avdrag för återköpta egna aktier vid viss tidpunkt. Genomsnittligt

antal aktier – vägt genomsnittligt antal utestående aktier under

viss period. Antalet historiska aktier har omräknats med hänsyn till

aktiesplit i juni 2021.

Jämfört med årsredovisningen 2020 har denitionen för nyckeltalet

Räntetäckningsgrad ändrats till att omfatta hela koncernen och

inte som tidigare endast förvaltningsverksamheten. Vidare har

nyckeltalet Belåningsgrad bytts ut till Skuldsättningsgrad omfattande

koncernens samtliga tillgångar och skulder. Dessa förändringar

är gjorda då koncernens resultatutveckling samt tillgångar och

skulder under 2021 väsentligt förändrats bland annat genom

förvärvet av Finja Prefab AB (numera K-Fast Prefab AB).







2020











Hyresvärde, mkr 328,0 265,1 196,6 133,4

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97,0% 91,2% 96,9% 98,8%

Genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad, % 92,7% 92,0% 96,8% 64,4%

Överskottsgrad, % 66,2% 67,2% 68,4% 104 843

Uthyrningsbar yta, kvm 213 952 169 545 130 486 1 220

Antal lägenheter i förvaltning 2 723 2 237 1 711 230

Antal byggstartade lägenheter 996 912 518

Antal lägenheter i pågående byggnation 1 820 1 311 700 541

Antal lägenheter under projektutveckling 5 869 3 880 1 340 688



Räntetäckningsgrad, ggr 3,4 2,4 3,7 4,2

exkl. börsnoteringskostnader 3,4 2,4 2,8 3,5

Soliditet, % 36,9% 41,9% 41,7% 29,3%

Skuldsättningsgrad 51,8% 50,2% 49,2% 59,6%

Kapitalbindningstid, år 2,8 2,6 3,2 3,2

Räntebindningstid, år 4,4 3,8 3,3 2,7

Genomsnittlig ränta, % 1,85% 1,77% 1,90% 1,71%

Nettoinvesteringar, mkr 1 608,1 1 888,6 1 061,1 835,7

Förvaltningsresultat, mkr 101,4 75,3 52,9 41,1

Långsiktigt substansvärde (NAV), mkr 4 976,1 3 661,2 2 540,2 1 213,4

Aktierelaterade

Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,47 0,36 17,00 1,64

tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, %

29,8% 6,3% 36,1% 23,8%

Årets resultat efter skatt per aktie, kr 4,85 2,29 14,91 9,79

Långsiktigt substansvärde per aktie (NAV), kr 23,11 17,00 0,36 48,54

tillväxt i långsiktigt substansvärde (NAV) per aktie, %

35,9% 36,1% 6,3% 29,5%

Eget kapital per aktie, kr 19,66 14,91 2,29 39,25

Antal utestående aktier vid årets utgång, miljoner* 215,3 215,3 215,3 25 000

Genomsnittligt antal utestående aktier under året, miljoner* 215,3 207,5 207,5 25 000

* Antal utestånde aktier vid årets utgång samt Genomsnittligt antal utestående aktier under året har justerats för aktiesplit 6:1 den 7 juni 2021.

135

Fastighetsrelaterade nyckeltal

  2020    

A Kontraktsvärde på årsbasis vid årets utgång, mkr 318,2 241,7 190,5 132,5

Utgående hyra på årsbasis med tillägg för

bedömd marknadshyra för vakanta ytor.

Hyresvärde används för att belysa

K-Fastigheters intäktspotential.

B Vakansvärde på årsbasis vid årets utgång, mkr 9,8 23,4 6,1 0,9

    



A Kontraktsvärde på årsbasis vid årets utgång, mkr 318,2 241,7 190,5 132,5

Kontrakterad årshyra för hyresavtal vilka

löper vid årets utgång i förhållande till hyresvärde.

Åskådliggör den ekonomiska utnyttjande-

graden av K-Fastigheters fastigheter.

B Vakansvärde på årsbasis vid årets utgång, mkr 9,8 23,4 6,1 0,9

    



A Årets hyresintäkter, mkr 265,9 203,9 156,8 96,6

Hyresintäkter under året i

förhållande till hyresvärde.

Åskådliggör den ekonomiska utnyttjande-

graden av K-Fastigheters fastigheter.

B Årets hyresvärde, mkr 286,7 221,7 161,9 97,8

    



A Bruttoresultat fastighetsförvaltning under året enligt resultaträkningen, mkr 176,1 137,0 107,3 62,2

Driftsöverskott i förhållande

till hyresintäkter.

Åskådliggör förvaltnings-

verksamhetens lönsamhet.

B Hyresintäkter under året enligt resultaträkningen, mkr 265,9 203,9 156,8 96,6

    

Uthyrningsbar area vid årets utgång, kvm 213 952 169 545 130 486 104 843 Total area tillgänglig för uthyrning.

Nyckeltal för att belysa

K-Fastigheters möjlighet

att nå operativa mål.

Antal lägenheter i förvaltning vid årets utgång 2 723 2 237 1 711 1 220 Totalt antal lägenheter i förvaltning vid årets utgång.

Antal byggstartade lägenheter under året 996 912 518 230 Totalt antal lägenheter byggstartade under året.

Antal lägenheter i pågående byggnation vid årets utgång 1 820 1 311 700 541 Totalt antal lägenheter i pågående byggnation vid årets utgång.

Antal lägenheter under projektutveckling vid årets utgång 5 869 3 880 1 340 688 Totalt antal lägenheter i pågående projektering vid årets utgång.

K-Fastigheter använder alternativa nyckeltal som ett komplement

att bland annat ge investerare möjlighet att bedöma koncernens

utveckling och förutsättning att leva upp till nansiella

åtaganden. Nedanstående nyckeltal uppdateras varje kvartal och

rapporterna publiceras på www.k-fastigheter.com. Jämfört med

årsredovisningen 2020 har denitionen för Räntetäckningsgrad

ändrats till att omfatta hela koncernen och inte som tidigare endast

förvaltningsverksamheten. Vidare har nyckeltalet Belåningsgrad

bytts ut till Skuldsättningsgrad omfattande koncernens samtliga

tillgångar och skulder. Dessa förändringar är gjorda då koncernens

resultatutveckling samt tillgångar och skulder under 2021 väsentligt

förändrats bland annat genom förvärvet av Finja Prefab AB (numera

K-Fast Prefab AB).

136

AVSTÄMNINGSTABELL OCH DEFINITIONER

Finansiella nyckeltal

  2020    

A Resultat före värdeförändringar under året enligt resultaträkningen, mkr 126,6 57,9 79,3 -52,7

Resultat före värdeförändring med återläggning av ned- och

avskrivningar och räntenetto dividerat med räntenetto (inkl.

realiserad värdeförändring på kortfristiga derivatinstrument).

Åskådliggör finansiell risk genom att

belysa hur känsligt bolagets resultat är

för ränteförändringar.

B Av- och nedskrivningar under året enligt resultaträkningen, mkr -58,2 -8,5 -15,2 -1,3

C Räntenetto under året enligt resultaträkningen, mkr -75,6 -47,7 -35,3 -16,8

    



A Eget kapital vid årets utgång enligt balansräkningen, mkr 4 233,7 3 209,8 2 238,5 981,2

Eget kapital i procent av balansomslutningen vid årets utgång. Nyckeltalet belyser finansiell risk.

B Summa eget kapital och skulder vid årets slut enligt balansräkningen, mkr 11 482,7 7 659,6 5 373,7 3 347,1

    



A Räntebärande skuld vid årets utgång enligt balansräkningen, mkr* 5 943,9 3 848,4 2 644,3 1 994,8

Räntebärande skuld i procent av balansomslutningen

vid årets utgång.

Skuldsättningsgrad används för att

belysa K-Fastigheters finansiella risk.

B Summa eget kapital och skulder vid årets utgång enligt balansräkningen, mkr 11 482,7 7 659,6 5 373,7 3 347,1

    



A Räntekostnad uppräknad till årstakt vid årets utgång, mkr 87,8 55,7 44,3 27,5

Beräknad årsränta för räntebärande skuld i procent av

räntebärande skuld vid årets utgång exkluderat check- och

byggnadskrediter.

Genomsnittlig ränta används för att belysa

ränterisken för K-Fastigheters räntebärande

skulder.

B Räntebärande skuld vid årets utgång enligt balansräkningen, mkr 4 750,3 3 145,1 2 331,9 1 606,6

    



A Förvärv under året, mkr 292,6 1 034,5 557,7 406,7

Summan av K-Fastigheters nettoinvesteringar i förvaltnings-

och pågående nyanläggning under året.

Nyckeltal för att belysa K-Fastigheters

möjlighet att nå operativa mål.

B Nybyggnation under året, mkr 1 326,3 824,1 499,7 436,8

C Till- och ombyggnation under året, mkr 40,2 31,0 5,9 5,1

D Försäljningar under året, mkr -51,0 -1,0 -2,3 -12,9

    

* Justerat för etapp 1 Helsingborg / Nyponrosen 4 (71,5 mkr), vilken per 31 december 2020 inte var refinansierad och därmed inte omfattades av räntebärande skuld relaterad till förvaltnings- och rörelsefastigheter.

137

Finansiella nyckeltal, forts.

  2020    

A Bruttoresultat fastighetsförvaltning under året enligt resultaträkningen, mkr 176,1 137,0 107,3 62,2

Bruttoresultat fastighetsförvaltning med

avdrag för central administration och av-

och nedskrivningar hänförliga till affärsområde

Förvaltning respektive finansnetto.

Åskådliggör förvaltnings-

verksamhetens lönsamhet.

B Central administration hänförlig till fastighetsförvaltning under

året enligt resultaträkningen, mkr

-10,2 -11,2 -14,0 -3,9

C Av- och nedskrivningar hänförliga till fastighetsförvaltning under

året enligt resultaträkningen, mkr

-3,3 -2,8 -5,1 -0,4

D Räntenetto under året enligt resultaträkningen, mkr -61,2 -47,7 -35,3 -16,8

    



A Eget kapital vid årets utgång enligt balansräkningen, mkr 4 233,7 3 209,8 2 238,5 981,2

B Derivat vid årets slut enligt balansräkningen, mkr -37,0 27,2 12,8 6,2

Redovisat eget kapital med återläggning av

uppskjuten skatt, räntederivat och innehav

utan bestämmande inflytande.

Etablerat mått på K-Fastigheters och

andra börsnoterade bolags långsiktiga

substansvärde som möjliggör analyser och

jämförelser.

C Uppskjuten skatteskuld vid årets utgång enligt balansräkningen, mkr 796,4 451,2 310,3 228,2

D Uppskjuten skattefordran vid årets utgång enligt balansräkningen, mkr 17,1 27,0 21,4 2,2

    

    

Kapitalbindningstid på skulder till kreditinstitut relaterat till

förvaltnings- och rörelsefastigheter vid årets utgång.

Nyckeltalet används för att belysa

(re)finansieringsrisken för K-Fastigheters

räntebärande skulder.

    

Räntebindningstid på skulder till kreditinstitut relaterat

till förvaltnings- och rörelsefastigheter vid årets utgång.

Nyckeltalet används för att belysa

ränterisken för K-Fastigheters ränte-

bärande skulder.

138

Aktierelaterade nyckeltal

  2020    

A Långsiktigt substansvärde (NAV) vid årets utgång enligt balansräkningen, mkr 4 976,1 3 661,2 2 540,2 1 213,4

Långsiktigt substansvärde (NAV) i förhållande

till antal utestående aktier vid årets utgång.

Används för att belysa K-Fastigheters

långsiktiga substansvärde (NAV) per aktie

på ett för börsnoterade bolag enhetligt sätt.

B Antal utestående aktier vid årets utgång, miljoner 215,3 215,3 33 889 25 000

    



A Långsiktigt substansvärde (NAV) per aktie vid årets utgång enligt balansräkningen, kr 23,11 17,00 74,96 48,54

Procentuell förändring i långsiktigt

substansvärde (NAV) per aktie under året.

Används för att belysa tillväxten i

K-Fastigheters långsiktiga substansvärde

(NAV) per aktie på ett för börsnoterade

bolag enhetligt sätt.

B Långsiktigt substansvärde (NAV) per aktie vid utgången av föregående

år enligt balansräkningen, kr

17,00 12,49 48,54 37,49

    



A Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid årets utgång enligt

balansräkningen, mkr

4 233,7 3 209,8 2 238,5 981,2

Eget kapital reducerat med minoritetens andel av eget kapital, i

förhållande till antal utestående aktier vid årets utgång.

Används för att belysa K-Fastigheters egna

kapital per aktie på ett för börsnoterade

bolag enhetligt sätt.

B Antal utestående aktier vid årets utgång, miljoner 215,3 215,3 33 889 25 000

    



A Förvaltningsresultat under året enligt resultaträkningen, mkr 101,4 75,3 52,9 41,1

Förvaltningsresultat i förhållande till

genomsnittligt antal utestående aktier under året.

Används för att belysa K-Fastigheters

förvaltningsresultat per aktie på ett för

börsnoterade bolag enhetligt sätt.

B Genomsnittligt antal utestående aktier under året, miljoner 215,3 207,5 25 830 25 000

    



A Förvaltningsresultat under året per aktie, kr 0,47 0,36 2,05 1,64

Procentuell förändring i förvaltningsresultat

per aktie under året.

Används för att belysa tillväxten i

K-Fastigheters förvaltningsresultat per

aktie på ett för börsnoterade

bolag enhetligt sätt.

B Förvaltningsresultat under föregående år per aktie, kr 0,36 0,34 1,64 1,33

    



A Resultat efter skatt under året enligt resultaträkningen, mkr 1 044,4 474,5 365,3 244,8

Årets resultat i förhållande till genomsnittligt

antal utestående aktier under året.

Används för att belysa K-Fastigheters

resultat per aktie på ett för börsnoterade

bolag enhetligt sätt.

B Genomsnittligt antal utestående aktier under året, inklusive utspädning, miljoner 215,3 207,5 25 830 25 000

    

    

    

* Antal utestånde aktier vid årets utgång samt genomsnittligt antal utestående aktier under året har

justerats för aktiesplit 6:1 den 7 juni 2021.

139

140

ORDLISTA

Branschrelaterade denitioner

Boarea (BOA)

Boarean används i första hand av fastighetsägare som den yta de

kan få betalt för vid uthyrning. Med boarea eller boyta avses den

yta i ett hus som är användningsbar för boende. Boytan utgör

tillsammans med biytor (biareor) byggnadens totalyta.

Bostäder i produktion

Avser tiden från byggstart fram till färdigställande av byggnad. En

bostad anses färdigställd efter genomförd slutbesiktning.

Bruttoarea (BTA)

Bruttoarea används i många sammanhang, exempelvis vid

planbestämmelser, fastighetsvärderingar eller avgiftsberäkningar.

Bruttoarean är summan av alla våningsplans area och begränsas av

de omslutande byggnadsdelarnas utsida.

Byggrätt

En byggrätt är den maximala grad av bebyggelse som tillåts på

ett markområde enligt en detaljplan. För bostäder motsvarar en

byggrätt antingen en lägenhet, radhus eller fristående småhus.

För att förfoga över en byggrätt krävs antingen avtal om förvärv av

marken eller option på att äga marken.

Byggstart

K-Fastigheter denierar byggstart som tidpunkten då

bolaget erhållit lagakraftvunnet bygglov och undertecknat

totalentreprenadavtal.

Fastighet

Fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt.

Fastighetskostnader

I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader

för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt,

som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och

fastighetsadministration.

Färdigställda bostäder

Avser bostäder där slutbesiktning har skett och hyresgäst yttat in.

Färdigställandegrad

Bokförda kostnader i relation till beräknade totala kostnader i

pågående bostadsprojekt.

Hyresintäkter

Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och

fastighetsskatt.

Hyresvärde

Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor.

Samhällsfastigheter

Fastigheter med direkt eller indirekt skattenansierade hyresgäster

som står för minst 70 procent av hyresintäkterna.

Uthyrbar area

Total area som är tillgänglig för uthyrning.

Utvecklingsfastighet

Avser K-Fastigheters innehav av mark- och byggrätter för framtida

boendeutveckling samt aktiverade projektutvecklingsfastigheter.

Överskottsgrad

Driftsöverskott i procent av hyresintäkter.

141

AKTIEN OCH ÄGARE

KFAST B-AKTIEN PÅ

NASDAQ STOCKHOLM

Handelsplats Nasdaq Stockholm

Aktienamn K-Fast Holding B

Kortnamn (ticker) KFAST B

ISIN-kod SE0016101679

Segment Mid Cap

Sektor Real Estate

Valuta SEK

Totalt antal utestående aktier 215 331 168

Totalt antal B-aktier noterade på Nasdaq Stockholm 192 831 168

Stängningskurs 31 december 2021 87,00 kr

Totalt marknadsvärde 31 december 2021* 18 733,8 mkr

* Marknadsvärdet på samtliga aktier i bolaget, baserat på senast betalt pris för

B-aktien 31 december 2021.

K-Fast Holding AB:s B-aktie (kortnamn: KFAST B)

är noterad på Nasdaq Stockholm, inom sektorn Real

Estate, sedan den 29 november 2019. Från och med

3 januari 2022 ingår aktien i Nasdaq Stockholms

Large cap-lista. K-Fastigheters börsvärde uppgick

den 31 december 2021 till ca 16,8 miljarder kronor

(8,6). Antal aktieägare vid årets utgång var

ca 5 800 (3 600).

Den 7 juni 2021 genomförde K-Fastigheter en aktiesplit 6:1. Totalt

antal aktier i K-Fast Holding uppgick den 31 december 2021 till

215 331 168 st, fördelade på 22 500 000 A-aktier respektive

192 831 168 B-aktier. Totalt antal röster uppgick den 31 december

2020 till 305 331 168. Samtliga nyckeltal och aktierelaterade uppgifter

i denna rapport har justerats för antalet aktier efter aktiesplit.

Varje A-aktie berättigar till fem röster per aktie och varje B-aktie

berättigar till en röst per aktie. Samtliga aktier medför lika rätt till

andel i bolagets tillgångar och vinst samt till eventuellt överskott

vid likvidation. Varken aktier av serie A eller serie B är föremål för

några överlåtelsebegränsningar.

142

Källa: Nasdaq

500 000

1 000 000

1 500 000

2 000 000

2 500 000

3 000 000

100

Antal kr

Aktiens utveckling,

2019-2021

Apr Maj Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dec

Dec

Jan Feb Mar

Omsättning

Omsättning, mkr

Aktiekurs 2019-2021

Omsatt antal B-aktier Stängningskurs

500 000

1 000 000

1 500 000

2 000 000

2 500 000

3 000 000

100

Antal kr

Aktiens utveckling,

2019-2021

Apr Maj Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dec

Dec

Jan Feb Mar

Omsättning

Omsättning, mkr

500 000

1 000 000

1 500 000

2 000 000

2 500 000

3 000 000

100

Antal kr

Aktiens utveckling,

2019-2021

Apr Maj Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dec

Dec

Jan Feb Mar

Omsättning

Omsättning, mkr

Aktiedata





2020



Förvaltningsreultat per aktie, kr 0,47 0,36

Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, % 29,8% 6,3%

Årets resultat efter skatt per aktie, kr 4,85 2,29

Långsiktigt substansvärde per aktie (NAV), kr 23,11 17,00

Tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie

(NAV), kr

35,9% 36,1%

Eget kapital per aktie, kr 19,66 14,91

Antal utestående aktier vid årets utgång, miljoner 215,3 215,3

Genomsnittligt antal utestående aktier, miljoner 215,3 207,5

AKTIER I K-FASTIGHETER

Information om aktiekapitalets utveckling och om analytiker som

regelbundet följer K-Fastigheter publiceras på:

www.k-fastigheter.com/for-investerare/aktien/

Kursutveckling och handel

Under perioden 1 januari–31 december 2021 omsattes på Nasdaq

Stockholm ca 17,4 miljoner KFAST B-aktier. Dagsomsättningen för

K-Fastigheter på Nasdaq Stockholm uppgick i genomsnitt till ca

68 600 aktier och genomsnittspriset uppgick till 64,02 kr. Högst

betalkurs under perioden 1 januari–31 december 2021 var 96,30 kr

den 19 november och lägst betalkurs var 38,57 kr den 18 februari.

Aktiekursen den 31 december 2021 uppgick till 87,00 kr (senast

betalt). Börsvärdet, dvs värdet på bolagets aktier av serie B, uppgick

den 31 december 2021 till ca 16 776,3 mkr. Marknadsvärdet på

samtliga aktier i bolaget, baserat på senast betalt pris för B-aktien

31 december 2021, uppgick till ca 18 733,8 mkr.

De tio största aktieägarna (röstsorterat) per 31 december 2021























Jacob Karlsson AB 11 250 000 63 750 000 75 000 000 34,8% 39,3%

Erik Selin Fastigheter Aktiebolag 11 250 000 63 750 000 75 000 000 34,8% 39,3%

Capital Group 0 12 910 144 12 910 144 6,0% 4,2%

Länsförsäkringar fonder 0 10 298 935 10 298 935 4,8% 3,4%

Fjärde AP-fonden 0 5 380 525 5 380 525 2,5% 1,8%

SEB fonder 0 4 164 677 4 164 677 1,9% 1,4%

Familjerna Nergården** 0 2 868 600 2 868 600 1,3% 0,9%

ER-HO Förvaltning AB 0 2 283 000 2 283 000 1,1% 0,7%

Andra AP-fonden 0 1 665 685 1 665 685 0,8% 0,5%

Sara Mindus 0 1 650 000 1 650 000 0,8% 0,5%

     

Övriga aktieägare 0 24 109 602 24 109 602 11,2% 7,9%

     

Varav styrelse och koncernledning  131 403 822 153 903 822 71,5% 79,9%

* A-aktier berättigar till fem röster per aktie och B-aktier berättigar till en röst per aktie.

** Genom Mjöbäcks Entreprenad Holding AB och VästkustStugan AB.

Aktieägarstruktur per 31 december 2021, baserad på uppgifter från Euroclear Sweden samt K-Fastigheter.

Aktieägare

Huvuddelen av det totala aktiekapitalet per 31 december 2021

ägdes av huvudägarna Jakob Karlsson respektive Erik Selin via

bolag. Bland övriga ägare nns svenska institutioner, fonder och

privata investerare.

Per 31 december 2021 hade K-Fast Holding AB ca 5 800 aktieägare

(3 600). De tio största aktieägarna svarade för 92,1 procent av rösterna

(93,3) och 88,8 procent av aktiekapitalet (90,6). Ledamöter i K-Fast

Holding AB:s styrelse och koncernledning ägde totalt 22 500 000

A-aktier (22 500 000) respektive 131 403 822 B-aktier (131 274 582),

motsvarande totalt 243 903 822 röster i bolaget (266 274 582).

Respektive befattningshavares aktieinnehav åternns på sidorna 51

och 52. Bolaget innehar inga egna aktier.

143

Utdelningspolicy

K-Fastigheters övergripande mål är att skapa den långsiktigt

bästa totalavkastningen för aktieägarna. Det görs genom att

återinvestera i verksamheten för att skapa ytterligare tillväxt

genom investeringar i nybyggnation, förvärv av fastigheter och

investeringar i bentliga fastigheter. Utdelningen kommer därför

bli låg eller utebli under de närmaste åren.

Bemyndigande om återköp

Årsstämman 2021 bemyndigade styrelsen i K-Fast Holding att

fram till nästa årsstämma fatta beslut om återköp av egna aktier av

serie B upp till maximalt tio procent av totalt antal utgivna aktier i

bolaget. Syftet med bemyndigandet är att skapa förutsättningar för

styrelsen att fatta ändamålsenliga beslut om ett eektivt

utnyttjande av bolagets kapital och likviditet. Vid utgången av 2021

hade detta bemyndigande inte använts.

Bemyndigande om nyemission

Årsstämman 2021 bemyndigade styrelsen att fram till nästa

årsstämma, vid ett eller era tillfällen och med eller utan

företrädesrätt för aktieägarna, besluta om nyemission om maximalt

24 miljoner nya aktier av serie B. Vid utgången av 2021 hade detta

bemyndigande inte använts.

Aktiemarknadsinformation och insiderregler

K-Fastigheter har säkerställt rutiner som ger alla intressenter

på aktiemarknaden och allmänheten samtidig tillgång till

insiderinformation rörande bolaget. Styrelsen har även fastställt

insiderregler i syfte att förhindra marknadsmissbruk.

Styrelsen i K-Fastigheter har bland annat antagit en

kommunikations- respektive insiderpolicy i syfte att säkerställa

en korrekt och god kvalitet på bolagets information och hantering

av insiderinformation såväl externt som internt. Bolagets

styrelseordförande hanterar övergripande ägarrelaterade

frågeställningar medan verkställande direktören har det

övergripande ansvaret för bolagets externa kommunikation.

Policyer och riktlinjer avseende informationsgivning och

insiderregler samt uppdateringar och ändringar görs tillgängliga

och kända för berörd personal och bolagsledningen går igenom

regelverket med anställda. Bolagets regelverk är utformat efter

svensk lagstiftning, Nasdaq Stockholms regelverk och Svensk kod

för bolagsstyrning samt EU:s marknadsmissbruksförordning.

Samtliga nansiella rapporter och pressmeddelanden publiceras på

bolagets webbplats i direkt anslutning till oentliggörandet.

Personer med insynsställning

De personer som ingår i styrelsen, koncernledningen och den

koncernredovisningsansvarige samt bolagets auktoriserade revisor

har en befattning som bedöms medföra tillgång till ej oentliggjord

kurspåverkande information och är registrerade som personer i

ledande befattning i K-Fastigheter. Dessa personer är skyldiga att

anmäla förändringar i sina innehav av aktierelaterade nansiella

instrument i K-Fastigheter enligt lagen om anmälningsskyldighet

för vissa innehav av nansiella instrument. K-Fastigheter för

loggbok för varje händelse som har en bedömd potential att vara

kurspåverkande.

- Ett attraktivt fastighetsbestånd med exponering mot

hyresrättsmarknaden i svenska tillväxtregioner

- Beprövad aärsmodell som ger god avkastning. Värdeskapandet

baseras på egen projektutveckling, byggnation av egenutvecklade

koncepthus med prefabricerade betongstommar samt förvaltning

med ett evighetsperspektiv

- En tydlig och stabil positiv resultatutveckling som byggt upp ett

långsiktigt hållbart substansvärde

- Koncernens koncepthus svarar på den ökande efterfrågan av

hyresrätter med hög kvalitet

- Hållbarhet är integrerat i alla delar av K-Fastigheters verksamhet

- Resurseektivitet och kostnadsoptimering i kombination med

medvetenhet om verksamhetens miljöavtryck är grunden för

koncernens kontinuerliga framsteg

K-FASTIGHETER

SOM INVESTERING

144

Analytiker som regelbundet följer K-Fastigheter

 

Carnegie Fredric Cyon och Erik Granström

Danske Bank -

Nordea Katja Melnikova och Staffan Bülow

Ägarlistan uppdateras varje kvartal och återfinns på:

www.k-fastigheter.com/for-investerare/aktien

Insynspersoners och närståendes transaktioner rapporteras till

Finansinspektionen: marknadssok.fi.se/publiceringsklient













aktier

Varav



Varav







Varav



Varav







23 november 2010 Nybildning 50 000 500 - -  - - 100 50 000

19 augusti 2019 Fondemission och uppdelning av aktier 1:50 000 39 950 000 24 999 500 3 750 000 21 250 000  3 750 000 21 250 000 1,6 40 000 000

19 augusti 2019 Nyemission till nyckelpersoner 416 939 260 587 0 260 587  3 750 000 21 510 587 1,6 40 416 939,20

16 september 2019 Nyemission till nyckelperson 4 706 2 941 0 2 941  3 750 000 21 513 528 1,6 40 421 644,80

29 november 2019 Nyemission i samband med börsnotering 12 000 000 7 500 000 0 7 500 000  3 750 000 29 013 538 1,6 52 421 644,80

5 december 2019 Utnyttjande av övertilldelningsoption 1 800 000 1 125 000 0 1 125 000  3 750 000 30 138 528 1,6 54 221 644,80

26 augusti 2020 Nyemission 3 200 000 2 000 000 0 2 000 000  3 750 000 32 138 528 1,6 57 421 644,80

7 juni 2021 Uppdelning av aktier, 6:1 0 179 442 640 18 750 000 160 692 640  22 500 000 192 831 168 0,27 57 421 644,80

Aktiekapital och kapitalstruktur

K-Fast Holding AB genomförde den 7 juni 2021 en aktiesplit, vilket

innebar att varje bentlig aktie delades upp i sex aktier av samma

aktieslag. Den 26 augusti 2020 genomfördes en nyemission om

2 000 000 B-aktier.

K-Fast Holding AB:s aktiekapital den 31 december 2021 uppgick till

57 421 644,80 kr (57 421 644,80). Det totala antalet aktier var

215 331 168 (35 888 528). Kvotvärdet per aktie är 0,27 kr (1,6).

Investerarrelationer

K-Fastigheter strävar efter att vara tillgängligt och ge aktieägare

och andra intressenter rätt information i rätt tid. Finansiella

resultat och andra viktiga meddelanden oentliggörs regelbundet.

K-Fastigheters webbplats, www.k-fastigheter.com, innehåller

en mängd material för aktieägare, inklusive aktuellt aktiepris,

pressmeddelanden och information om bolagets nansiella

utveckling.

K-Fastigheter upprätthåller en tyst period om 30 dagar före

oentliggörandet av koncernens kvartalsrapporter. Under denna

period träar koncernens representanter inte nansiell media,

analytiker eller investerare.

IR-kontakt

Martin Larsson, vice VD och nanschef,

tel: 0703 533 160.

E-post: [email protected].

145

INFORMATION TILL AKTIEÄGARNA

ÅRSSTÄMMA 2022

12 maj 2022

KALENDARIUM 2022

5 maj 2022 Delårsrapport januari–mars

28 juli 2022 Delårsrapport januari–juni

10 november 2022 Delårsrapport januari–september

Årsstämma 2022

Årsstämman i K-Fast Holding AB äger rum den 12 maj 2022.

För mer information och anmälan se K-Fastigheters webbplats,

www.k-fastigheter.com.

Kallelse till årsstämman sker inom lagstadgad tid genom

annonsering i Post- och Inrikes Tidningar samt på bolagets

webbplats. Att kallelse har skett ska annonseras i Dagens industri.

Kallelsen kommer att innehålla instruktioner för hur aktieägare

kan delta i årsstämman eller lämna fullmakt. Aktieägare som

låtit förvaltarregistrera sina aktier måste tillfälligt låta Euroclear

Sweden AB omregistrera dessa aktier i ägarens eget namn för att

äga rätt att delta i stämman.

Kommunikation från K-Fastigheter

Vår kommunikation ska kännetecknas av öppen, relevant och

korrekt information till aktieägare, investerare och analytiker, för

att därmed öka kunskapen om koncernens verksamhet och aktie.

Information i form av pressmeddelanden (regulatoriska samt icke-

regulatoriska), kvartalsrapporter, årsredovisning samt fördjupad

information nns på våra IR-sidor på koncernens webbplats,

www.k-fastigheter.com. Aktieägare och andra intresserade kan

prenumerera på pressmeddelanden och nansiella rapporter. På

webbplatsen uppdateras den generella informationen på IR-

sidorna vanligtvis i samband med kvartalsrapporterna. Vid större

förändringar uppdateras materialet omgående.

Under 30 dagar före en nansiell rapport har K-Fastigheter en tyst

period, vilket innebär att under denna period träar koncernens

representanter inte nansiell media, analytiker eller investerare.

Mer information om K-Fastigheters verksamhet, ekonomiska

rapportering och pressmeddelanden nns på www.k-fastigheter.com.

För information om koncernens fastigheter och aktuella

erbjudanden samt information till hyresgäster hänvisas till

www.k-fastigheter.se samt koncernens sociala mediekanaler.

K-Prefabs verksamhet och erbjudande nns beskrivna på

www.kprefab.se.

Följ koncernen via sociala medier

Koncernens sociala mediekanaler är ett komplement till

pressmeddelanden och nansiella rapporter. I dessa kanaler vill vi ge

en bättre inblick och kompletterande perspektiv på det som händer

i koncernen samt kommunicera med våra viktigaste intressenter.

Eftersom vi använder kanalerna på lite olika sätt kan du välja de som

passar dig bäst.

www.linkedin.com/company/12603996

www.linkedin.com/company/kprefab/

På LinkedIn nns nansiella nyheter, korta nyheter om vår

utveckling samt lediga tjänster.

Facebook

www.facebook.com/kfastigheter/

På K-Fastigheters Facebooksida nns information om

lediga bostäder, idéer för ditt hem, korta företagsnyheter med roliga

fakta och händelser som vi tror kan vara intressanta för många.

Instagram

www.instagram.com/k_fastigheter/

www.instagram.com/kprefab/

På våra instagramkonton publicerar vi bilder och text om aktuella

händelser, korta funderingar, lediga tjänster och var det nns

möjligheter att ytta in och skapa ett hem.

Kallelser, protokoll och kommunikéer från bolagsstämmor finns på

www.k-fastigheter.com.

K-Fast Holding AB är ett publikt bolag.

Organisationsnummer: 556827-0390.

LEI-nummer: 549300VT0UXKWES37P59.

Säte i Hässleholm, Sverige.

Årsredovisningen publiceras på svenska och engelska. Den svenska

versionen är originalversionen och gäller framför den engelska om

översättningen skulle skilja sig från originalet. Alla värden uttrycks

i svenska kronor. Kronor förkortas kr och miljoner kronor mkr. Då

belopp och värden har avrundats summerar inte alltid tabeller/diagram.

Sifferuppgifter inom parentes avser föregående år om inget annat anges.

Den 7 juni 2021 genomförde K-Fastigheter en aktiesplit 6:1. Totalt antal

aktier i K-Fast Holding AB uppgick den 31 december 2021 till 215 331 168 st,

fördelade på 22 500 000 A-aktier respektive 192 831 168 B-aktier.

Totalt antal röster uppgick den 31 december 2021 till 305 331 168. Samtliga

nyckeltal och aktierelaterade uppgifter i denna rapport har justerats för

antalet aktier efter aktiesplit.

Denna rapport innehåller framtidsinriktad information som baseras på

K-Fastigheters nuvarande förväntningar. Även om ledningen bedömer att

förväntningarna som framgår av sådan framtidsinriktad information är

rimliga, kan ingen garanti lämnas för att dessa förväntningar kommer att

visa sig vara korrekta. Följaktligen kan framtida utfall variera väsentligt

jämfört med vad som framgår i den framtidsinriktade informationen

beroende på bland annat förändrade förutsättningar avseende ekonomi,

marknad och konkurrens, förändringar i lagkrav och andra politiska

åtgärder, variationer i valutakurser och andra faktorer

K-Fast Holding AB

Org.nr.: 556827-0390

Adress: Bultvägen 7, 281 43 Hässleholm

Telefon: 010 33 00 069

E-post: [email protected]

Webbplats: www.k-fastigheter.com

K-Fastigheter

Adress: Bultvägen 7, 281 43 Hässleholm

Telefon: 010 33 00 069

E-post: [email protected]

Webbplats: www.k-fastigheter.se

K-Prefab

Adress: Hyllie Stationstorg 13, 215 32 Malmö

Telefon: 010 455 22 00

E-post: [email protected]

Webbplats: www.kprefab.se

Med evighetsperspektiv kommer ansvar. K-Fastigheter är engagerad

i alla delar, från val av etablering och de första kontakterna

kring markanskaning, via egen standardiserad och industriell

produktion och byggnation till långsiktigt ägande och förvaltning.

K-Fastigheters målsättning som fastighetsägare är att skapa

attraktiva hem med hög trivselfaktor. Koncernens verksamhet

omfattar projektutveckling, byggnation, prefab av betongstommar

samt aktiv fastighetsförvaltning.

För att öka kostnadseektiviteten och korta byggtiderna har

K-Fastigheter valt att arbeta med tre egenutvecklade koncepthus

som uppförs för egen förvaltning. K-Fastigheter erbjuder omkring

3 000 bostäder på era orter i Öresundsregionen, södra Sverige,

Mälardalsregionen samt utvärderar nya marknader i takt med

ökad produktionskapacitet. Koncernens fastighetsbestånd har ett

bokfört värde om ca 10 miljarder kronor med ett årligt hyresvärde

uppgående till omkring 350 miljoner kronor. Sedan november 2019

handlas bolagets B-aktier på Nasdaq Stockholm (kortnamn: KFAST B).

Läs mer på