1 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021
2 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Innehållsförteckning
Året i korthet 4
Om Logistea 6
VD har ordet 7
Strategiskt ramverk och mål 9
Hållbarhetsrapport 12
Fastighetsportfölj 20
Fastighetsmarknaden 24
Aktien 26
Finansiering 30
Risker 32
Förvaltningsberättelse 38
Redovisningsprinciper och noter 49
Styrelsens försäkran 66
Revisionsberättelse 67
Bolagsstyrningsrapport 72
Styrelse och revisorer 80
Ledande befattningshavare 81
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 82
Alternativa nyckeltal och
Övrig information 84
Notera att originalversionen av års- och hållbarhets-
redovisningen är upprättad i formatet för enhetlig elektronisk
rapportering (Esef) och är publicerad på www.logistea.se
Logistea är ett fastighetsbolag
med offensiv tillväxt inom
lager, logistik och lätt industri
”
3 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
2,6
Mdkr, fastighetsvärde
93
Mkr, hyresintäkter
Logisteas fastighetsportfölj är välpositionerad och har på två år vuxit från 189 Mkr i fastighetsvärde till
över 2,6 Mdkr. Fastigheterna är belägna i attraktiva logistiklägen med närhet till Göteborg, Jönköping,
Linköping, Örebro och Öresundsregionen. Den 31 december 2021 bestod Logisteas fastighetsbestånd av
41 fastigheter med ett hyresvärde om 155 Mkr och en uthyrningsbar yta om 345 000 kvadratmeter. Därutöver
tillkommer en byggrättsportfölj om cirka 237 500 kvadratmeter.
Logistea äger fastigheter
i attraktiva och växande
logistiklägen med bra
kommunikation
41
Antal fastigheter
4 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Tillväxt och renodling
2021 var ett händelserikt år för Logistea, som blev ett renodlat fastighetsbolag och fortsatte
växa i attraktiva logistiklägen i linje med bolagets vision – att vara den naturliga långsiktiga
partnern till företag som efterfrågar hållbara och moderna lokaler för lager, logistik och lätt
tillväxt- och hållbarhetsmål samt förstärkning av organisationen med ytterligare fastighets-
kompetens, för fortsatt tillväxt och värdeskapande.
Nyckeltal
ÅRET I KORTHET
Hyresintäkter och driftnetto per kvartal Fastighetsvärde per kvartal
Uthyrningsbar yta per kategori
2021 2020
Fastighetsrelaterade
Förvaltningsfastigheternas verkliga värde, Mkr 2 607 887
Hyresintäkter, Mkr 93 18
Överskottsgrad, % 70,6 80,8
Finansiella
Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,6
Genomsnittlig ränta, % 3,1 3,1
Aktierelaterade
Förvaltningsresultat per stamaktie A och B, kr 0,2 0,1
Resultat per stamaktie A och B, kr* 3,7 1,2
Substansvärde (NAV) per stamaktie A och B, kr 11,8 6,7
Aktiekurs per stamaktie B, kr 33,3 –
Antal aktier, tusental
Antal utestående stamaktier A och B 96 289 71 893
Genomsnittligt antal utestående
stamaktier A och B 78 768 41 298
* Resultat per stamaktie är justerad retroaktivt för utförd fondemission och
Lager/logistik
186 956 kvm
Lätt industri
114 124 kvm
Lorum ipsum 33%
Q4
2020
0
10
20
30
40
Mkr
■ Hyresintäkter ■ Driftnetto
Q1
2021
Q2
2021
Q3
2021
Q4
2021
Q4
2020
0
1 000
2 000
3 000
4 000
Mkr
■ Fastighetsvärde på balansdagen
■ Återstående investeringar projektfastigheter
■ Förvärvade fastigheter efter balansdagen
Q1
2021
Q2
2021
Q3
2021
17 feb
2022
Q4
2021
>80%
Andel tripple net-avtal
Händelser under året
ÅRET I KORTHET
Göteborg 82 129
Örebro 98 505
Jönköping 71 906
Linköping 25 630
Öresund 22 910
Uthyrningsbar yta per region, kvm
Kartan anger fastighetsbestånd
per 17 februari 2022
Organisation och struktur
• Försäljning av modeverksamhet till MBRS Group AB (MBRS), tidigare We aRe Spin Dye
AB, samt utdelning av samtliga mottagna aktier i MBRS.
AB, ändra verksamhetsföremål, dela ut samtliga aktier i MBRS till bolagets ägare,
genomföra nyemission, införa B-aktier, genomföra fondemission och omvänd aktie-
styrelseledamot.
• Ny ledning med VD, vVD/transaktionschef, CFO och COO, samtliga med gedigen
erfarenhet av transaktioner och fastigheter. Under första kvartalet 2022 tillkom
nyrekryterad förvaltningschef samt hållbarhets- och IR-chef i ledningen.
Finansiering och aktien
Förvärv och projekt
• Tillträde av 26 fastigheter i Sverige, motsvarande 226 741 kvadratmeter uthyrbar yta
tillbyggnad bedöms uppgå till 21 400 kvadratmeter uthyrbar yta.
• LOI tecknades avseende hyresavtal med en internationell battericellstillverkare om
380 000 kvadratmeter nyproduktion samt tillhörande exklusivt markreservationsavtal
med Svenljunga kommun avseende en miljon kvadratmeter markyta.
5 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
6 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Detta är Logistea
Logistea är ett svenskt noterat fastighetsbolag med visionen att vara den naturliga partnern
till företag som efterfrågar hållbara och moderna lokaler för lager, logistik och lätt industri.
Efterfrågan på lager- och logistiklokaler är betydande och Logisteas tillväxt har varit kraftfull
sedan den första fastigheten förvärvades i slutet av 2019.
En marknadsnisch med stark efterfrågan
Logistea är verksam i en nisch som blir alltmer attraktiv bland
annat till följd av den pågående transformationen inom handeln
där tillgången till effektiv lager- och logistikhantering blir allt
viktigare. Logisteas kunder utgörs till stor del av välkända och
expansiva e-handelsbolag, som ställer krav på moderna lager-
En ny organisation med gedigen erfarenhet
Logisteas organisation har växt snabbt och består idag av en
samlad expertis inom fastighetsförvaltning, transaktion och
-
tionen kommer att fortsätta utvecklas för att säkerställa hög
kvalitet och servicegrad.
En hållbar affär
Logistea har en tydlig ambition att bidra till FN:s Agenda 2030
och därmed att agera i syfte att stödja ett hållbart samhälle och
värna miljön. Hållbarhet, med bland annat fokus på reduktion
av koldioxidutsläpp genom energieffektiva byggnader, är en
OM LOGISTEA
Förfallostruktur hyresavtal
158
Mkr driftnetto i
nuvarande bestånd
0
10
20
30
40
50
60
%
2022 2023 2024 2025 2026 2027<
4
15
10
16
6
49
Intjäningsförmåga
Mkr 2019-12-31 2020-12-31 2021-03-31 2021-06-30 2021-09-30 2021-12-31 2022-02-17
Hyresintäkter projektfastigheter – – – – 34 34 34
Fastighetskostnader -1 -18 -19 -21 -22 -31 -32
Driftnetto 10 42 49 64 99 158 167
Förvaltningsresultat 8 26 30 34 61 85 93
7 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Kraftfull resultatökning
och nya offensiva tillväxtmål
Det var med stor entusiasm som jag i början av december 2021 tillträdde rollen som VD för
Logistea. När möjligheten dök upp, att tillsammans med bolagets ägare, styrelse, ledning och
medarbetare utveckla ett fastighetsbolag inom lager och logistik, så var det ett lätt beslut.
Logistea är redan en välrenommerad aktör på fastighetsmarknaden trots att det endast är
två år sedan första fastighetsförvärvet genomfördes. Jag ser mycket fram emot att få leda
verksamheten framåt, i syfte att skapa långsiktigt och hållbart värde genom att accelerera
tillväxt och lönsamhet.
-
odlingen till att bli ett fastighetsbolag inom lager, logistik och
lätt industri har skapat bästa möjliga förutsättningar för båda
verksamheternas utveckling över tid.
Tillväxtmål om 15 miljarder kronor i
fastighetsvärde vid utgången av 2024
Som ett naturligt nästa steg och i syfte att stödja en offensiv
tillväxt och långsiktigt och hållbart värdeskapande, reviderade
Logistea i början av 2022 bolagets ramverk för vision, mål,
strategi samt utdelningspolicy.
Logisteas övergripande tillväxtmål är att inom tre år, vid
utgången av 2024, uppnå 15 miljarder kronor i fastighetsvärde.
beståndet. För närvarande fokuserar vi endast på Sverige men
över tid ser vi också möjligheter på övriga nordiska marknader.
-
rad kundbas med långa hyreskontrakt där vi genom en långsiktig
relation kan anpassa fastigheterna till våra hyresgästers behov
och bistå med utveckling samt till- och nybyggnation där det
behövs.
verksamheten resurseffektivt och beakta miljöpåverkan och
social hållbarhet vid varje affärsbeslut. Som relativt nytt bolag
är vårt hållbarhetsarbete i sin linda men vi är stolta över de
framsteg som redan gjorts under året, däribland etableringen
-
-
Vi skapar långsiktigt
och hållbart värde
genom att accelerera
tillväxt och lönsamhet
”
VD HAR ORDET
7 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
8 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
vårt hållbarhetsarbete framåt och vårt mål under 2022 är att
genomföra nollmätning för relevanta nyckeltal så att vi kan
förbättra vår styrning och uppföljning framöver.
25 000 kvadratmeter ny uthyrbar yta och vi ser stora möjlighe-
ter att växa med våra nuvarande och kommande hyresgäster.
-
Fastighetsportfölj i attraktiva lägen
Logisteas tillväxt har varit kraftfull sedan den första fastigheten
fastigheter i attraktiva logistiklägen i Sverige och ökat från en
fastighetsvärde till 345 145 kvadratmeter uthyrningsbar yta med
uppgår värdet för ny- och tillbyggnationer som planeras färdig-
värderingsyield uppgick till 6,0 procent vid utgången av 2021.
-
snittlig återstående hyreskontraktstid om 6,2 år.
Fyrdubblade hyresintäkter, kraftfull resultattillväxt
och fördubblat substansvärde
tydligt vid en årsvis jämförelse. Substansvärdet fördubblatdes
under året och intjäningsförmågan, som påvisar den aktuella
-
för kvarvarande verksamhet, fastighetsverksamheten, uppgick
värdeförändringar i fastigheter påverkade resultatet positivt
Försäljningen av bolagets modeverksamhet slutfördes
under tredje kvartalet 2021, dock har helårets resultat- och
konsoliderats i Logistea. Under fjärde kvartalet delade Logistea
erhölls vid försäljningen till Logisteas aktieägare.
Stark efterfrågan på lokaler inom lager, logistik
och lätt industri
lager- och logistiklokaler aldrig varit större och vi ser ett framtida
ökande behov. Pandemin har vidare påskyndat förändringen
i handelsmönster med en ökad andel e-handel. Lager- och
logistikfastigheter i attraktiva lägen bedöms långsiktigt vara
en stabil investering. Sannolikt med hyresökningar i de mest
attraktiva lägena.
kring hur vi i Sverige kommer att påverkas – både som företag
produktionsledet vill se en ökad produktion och lagerhållning
i närområdet, även ur ett hållbarhetsperspektiv. Fastigheter
med lätt industri har historiskt sett inte attraherat det breda
kapitalet. För Logistea som långsiktig ägare och med en egen
aktiv förvaltning är det en fastighetstyp som erbjuder en attraktiv
riskjusterad avkastning.
Organisatoriskt är vi idag där vi vill vara för att fortsätta
tillväxtresan. Logistea har en erfaren organisation och en aktiv
ägarbas, och det är min bedömning att bolaget med reviderat
strategiskt ramverk och affärsplan har de bästa förutsättning-
arna att leverera moderna och hållbara lokaler till våra hyresgäs-
ter och en god avkastning till våra aktieägare över tid.
-
gemang under verksamhetsåret och under inledningen av 2022.
Niklas Zuckerman
8 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
VD HAR ORDET
9 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Strategiskt ramverk för
offensiv tillväxt
Logisteas vision är att vara den naturliga partnern till företag som efterfrågar hållbara och
moderna lokaler för lager, logistik och lätt industri. Visionen realiseras genom bolagets affärs-
idé att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter och mark. En offensiv tillväxtstrategi med
till bolagets aktieägare.
Under 2021 genförde Logistea en väsentlig verksamhets-
förändring genom att renodla verksamheten till fastigheter
och avyttra modeverksamheten. Förändringen skapade bästa
möjliga förutsättningar för båda verksamheterna samtidigt
som aktieägarvärdet optimerades. Logistea har idag en stark
erfaret ledningsteam med betydande transaktionserfarenhet.
lätt industri är stark och stöds långsiktigt av den pågående
från utlandet. Logisteas valda marknadsnisch bedöms således
ha en stark underliggande tillväxt.
Logistea har offensiva tillväxtplaner och för att realisera
dessa uppdaterades bolagets strategiska ramverk och mål
under inledningen av 2022, i syfte att möjliggöra fortsatt värde-
skapande både på kort och lång sikt.
STRATEGISKT RAMVERK OCH MÅL
Förvärv
Utveckling
Förvaltning
Hållbarhet
Logisteas värdeskapande
affärsmodell
Vision
Den naturliga partnern för företag som efterfrågar hållbara och
moderna lokaler för lager, logistik och lätt industri.
Affärsidé
Att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter och mark.
Strategiska prioriteringar
• Förvärva fastigheter samt byggbar mark i attraktiva lägen
i Sverige och över tiden även övriga Norden, lämpade för
lager, logistik och lätt industri.
till- och nybyggnation av fastigheter på egen mark.
hyresgäster och långa hyreskontrakt.
• Bedriva verksamheten resurseffektivt där miljöpåverkan
samt social hållbarhet bejakas vid affärsbeslut.
Utdelningspolicy
Styrelsens mål är att årligen föreslå årsstämman att fatta
besluta om utdelning motsvarande minst 30 procent av
bolagets vinst. Styrelsen avser att under de närmaste åren
prioritera tillväxt framför utdelning, vilket kan medföra låg
eller utebliven utdelning för stamaktier.
Operativa mål
av 2024.
uthyrbar yta.
digitaliserad vid utgången av 2026.
Finansiella mål
• Förvaltningsresultat per stamaktie ska öka med
minst 10 procent per år över en femårsperiod.
• Substansvärdet per stamaktie ska öka med minst
12 procent per år i snitt över en femårsperiod.
• Belåningsgraden ska långsiktig uppgå till högst 60 procent.
• Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,8 ggr.
STRATEGISKT RAMVERK OCH MÅL
Hållbarhetsmål
Logistea stödjer FN Global Compact och står bakom
Agenda 2030. Bolaget bedömer sig ha största möjlighet
att påverka inom nummer: 7 (hållbar energi för alla),
8 (anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt),
9 (hållbar industri, innovationer och infrastruktur),
11 (hållbara städer och samhällen), 12 (hållbar konsumtion
och produktion) samt 13 (bekämpa klimatförändringar).
ramverk. Ramverket anger följande målsättning för samtliga
fastigheter eller vid tillkommande fastighetsförvärv:
• BREEAM (mycket bra eller högre) alternativt motsvarande
• Energiförbrukning understigande 20 procent av tillämplig
nationell byggförordning, eller
• Minska energiförbrukning med minst 30 procent vid större
ombyggnationer.
10 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Logistea strävar efter att utnyttja logistiskt bra belägna områ-
den i Sverige och fånga både det ekonomiska och operativa
Om Vaggeryd Logistikpark
Logistikparken, som är cirka 380 000 kvadratmeter stor, har goda
utvecklingsmöjligheter och bra kommunikationer med både
städer – men även till Köpenhamn och Oslo.
Parken innefattar idag två större förvaltningsfastigheter och ett
större markområde, med en uppskattad möjlighet att uppföra
mellan 150 000 och 180 000 kvadratmeter moderna logistik-
byggnader.
Grönt hållbart projekt
Logistea har som mål att utveckla logistikparken som ett
grönt hållbart projekt med bland annat solenergi och grön
angränsande fastighet uppföra ett nytt fjärrvärmeverk, vilket
bedöms medföra fördelar för energiförsörjningen till framtida
hyresgäster i området.
-
dömning tyder på att dess verksamhet bidrar till miljömålet
Vaggeryd Logistikpark
Nytt hållbart logistiknav i hjärtat av södra Sverige
Bidrag till FN:s globala mål
Logistikparken ska utvecklas för att vara energieffektiv, resurs-
smart och modern. Projektet bidrar till FN:s globala mål genom
att efterfråga hållbart producerad el och installation av solceller
vilket i sin tur bidrar till utbudet av fossilfri energi på markna-
resurssmart och hållbar infrastruktur till sina hyresgäster samt
att erbjuda bekväm och säkra arbetsmiljöer till hyresgästernas
anställda.
Utmärkt struktur för utveckling
Området har alla grundläggande parametrar för att bli fram
-
gångsrikt för industriell användning och som logistiknav; närhet
-
En 380 000 kvadratmeter stor logistikpark ska bli det nya logistiknavet i södra Sverige.
Det är målet med ett av de större fastighetsprojekten i Logisteas fastighetsportfölj.
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
ANSTÄNDIGA
ARBETSVILLKOR
OCH EKONOMISK
TILLVÄXT
HÅLLBAR INDUSTRI,
INNOVATIONER OCH
INFRASTRUKTUR
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
CASE
Vaggeryd Logistikpark
• 380 000 kvadratmeter markyta
• 80 procent av Sveriges befolkning nås inom
400 kilometer
11
LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
12 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
En hållbar partner och samhällsaktör
HÅLLBARHETSRAPPORT
Logisteas vision är att vara den naturliga partnern till företag som efterfrågar hållbara och
moderna lokaler för lager, logistik och lätt industri. Visionen realiseras genom bolagets affärs-
idé att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter och mark. Hållbarhet, både vad gäller miljö-
påverkan och social hållbarhet, är områden som är väl integrerade i bolagets affärsstrategi.
Logistea genomgick under andra halvåret 2021 uppstod behov
av ett omtag vad gäller bolagets hållbarhetsstrategi och mål för
att bättre passa den nya verksamheten. Hållbarhetsrapporten för
2021 tar endast hänsyn till bolagets fastighetsverksamhet. För
att ta del av modeverksamhetens hållbarhetsarbete hänvisas
webbplats www.logistea.se.
Ansvarsfullt företagande
Logisteas grundsyn är att verksamheten ska bedrivas på ett
ansvarsfullt sätt, med god affärsetik, hållbarhet i fokus och
lösningar som är långsiktiga ur både ett socialt, miljömässigt
och ekonomiskt perspektiv.
All verksamhet inom Logistea ska drivas med framtida
resurserna används mer effektivt, också en stolthet i hur bolaget
gör affärer vilket även stärker bolagets konkurrenskraft och
hälsosam företagskultur bidrar till att nå bolagets mål.
Arbetsplats präglad av mångfald
och värderingsstyrd kultur
Logistea utgörs av en liten och starkt specialiserad organisation.
och har därmed nyligen jobbat fram värdeord som ska ligga till
grund för en affärsmässig, inkluderande och öppen företagskul-
tur. Logisteas värdeord är engagemang, utveckling och ansvar.
positiv utveckling inom våra affärsområden och vår bransch
samtidigt som vi tar ansvar för att bidra till ett hållbart samhälle.
Logisteas grundsyn är att alla människor har lika värde och
både styrelse respektive ledningsgrupp av två kvinnor och fyra
-
värdigt arbete.
Logistea ska bidra till att skapa en arbetsplats med bra och
och att inga arbetsplatsolyckor ska inträffa. För att bidra till
medarbetarnas hälsa och bibehålla den höga frisknärvaron
uppmuntras medarbetare till fysisk aktivitet och bolaget ger
välmående avser bolaget att vara proaktiva i sitt arbete och
att kunna redovisa relevant utfall från dessa mätningar i årsre-
dovisningen för 2022.
13 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
HÅLLBARHETSRAPPORT
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
ANSTÄNDIGA
ARBETSVILLKOR
OCH EKONOMISK
TILLVÄXT
HÅLLBAR INDUSTRI,
INNOVATIONER OCH
INFRASTRUKTUR
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
BEKÄMPA KLIMAT-
FÖRÄNDRINGARNA
-
ningen av hållbart producerad energi ska
öka i samhället.
arbetsvillkor innebärande en säker och
trygg arbetsmiljö där alla behandlas lika
och får lika lön för likvärdigt arbete.
infrastruktur, verka för en inkluderande
och hållbar industrialisering samt främja
innovation bidrar verksamheter till målet.
Städer och samhällen ska anpassas för att
bli inkluderande, säkra, motståndskraftiga
och hållbara.
Hållbar konsumtion och produktion
innebär att nyttja naturresurser effektivt
och utveckla processer minskar svinn och
avfall.
För att bekämpa klimatförändringarna och
minska de globala utsläppen av växthus-
gaser krävs kunskap, innovativa processer
och smarta lösningar.
energi och energieffektivisera sin verk-
samhet kan Logistea bidra till målet och
öka andelen förnybar energi i den globala
energimixen.
Logistea tillåter inte diskriminering och
bolaget arbetar proaktivt för att öka väl-
mående och hälsa hos sina medarbetare.
Logistea utvecklar fastigheter inom lager,
logistik och lätt industri som ska möjlig-
göra energieffektivare processer för sina
hyresgäster.
Logistea bidrar till målet genom att förvalta
och bygga fastigheter som är energi-
effektiva, moderna och minskar hyres-
värdens resursförbrukning.
Logistea bidrar genom sitt arbete med
hållbar förvaltning av fastigheter, att arbeta
resurssmart och skapa förutsättningar för
sina hyresgäster att vara resurseffektiva.
Logistea arbetar för att minska sina utsläpp
genom att energieffektivisera sina fastigheter,
integrera solpaneler där detta är möjligt
samt att installera smarta energilösningar.
Beskrivning av mål Logisteas bidrag
FN globala mål
Övergripande hållbarhetsmål
och därmed agera i syfte att stödja ett hållbart sam-
möjlighet att påverka följande globala mål: nummer
fördjupa och utveckla arbetet inom de valda hållbar-
hetsmålen i dialog med bolagets intressenter.
-
Intressentdialog
• Under 2022 avser bolaget att genomföra en intressentdialog och väsentlig-
hyresgäster, kommuner, leverantörer, styrelse och ledning, investerare och
analytiker och intresseorganisationer. Intressenternas input är en viktig del i
det fortsatta hållbarhetsarbetet och utformningen av fokusområden.
Styrning
• Styrelsen har det yttersta ansvaret för bolagets hållbarhetsstrategi.
• VD är ytterst ansvarig för hållbarhetsarbetet med riskbedömningar och
utveckling relaterade till hållbarhetsfrågor i organisationen. För mer infor-
mation om hållbarhetsrelaterade risker hänvisas till avsnittet Risker och
riskhantering i årsredovisningen.
• Ledningsgruppen har löpande uppföljning av hållbarhetsmålen och det
operativa arbetet.
• Logisteas Green Finance Committee fattar beslut och säkerställer efterlevnad
• Särskilt fokus på det praktiska hållbarhetsarbetet med handlingsplaner ligger
hos förvaltningschefen och bolagets projektledare för fastighetsbeståndet
har ansvar för att säkerställa att bolagets hållbarhetsmål och löften integre-
ras i rutiner vid byggnationer, renoveringar och annan utveckling.
• Samtliga medarbetare genomgår utbildningar i bolagets hållbarhetsstrategi
och är delaktiga i de löpande intressentdialoger bolaget för.
• Under våren 2022 har bolaget tillsatt en hållbarhetschef som kommer ingå i
ledningsgruppen. Hållbarhetschefen kommer ha en viktig roll i implemente-
ringen av styrelsens beslutade målsättningar och hållbarhetsstrategi.
Ramverk, koder och policydokument
• FN Global Compact • Leverantörskod
• Agenda 2030 • Mångfaldspolicy
HÅLLBARHETSRAPPORT
Borås Vindrosen 4
14
LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Hållbara fastigheter
Logistea har påbörjat arbetet med att minimera miljöpåverkan från verksamheten genom att
arbeta resurssmart, energieffektivt och miljövänligt. Smarta energilösningar, såsom installation
av tillämplig nationell byggförordning, eller
vid större ombyggnationer.
HÅLLBARHETSRAPPORT
Vad är BREEAM?
BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method)
byggnaders miljöprestanda internationellt. Systemet är ett av de största och
över en halv miljon byggnader. I Sverige har Sweden Green Building Council,
en medlemsorganisation för hållbart samhällsbyggande, anpassat BREEAM
till svenska förhållanden och BREEAM-SE, är sedan 2013 den version av
BREEAM som används på den svenska marknaden. BREEAM-SE används för att
och betygssätts inom ett antal olika områden, till exempel energianvändning,
inomhusklimat, vattenhushållning och avfallshantering. Även projektledningen,
byggnadens placering i förhållande till allmänna kommunikationsmedel, val
av byggnadsmaterial och de föroreningar byggnaden kan ge upphov till ingår
i bedömningen. Extrapoäng kan uppnås för hur innovativ byggnaden är i sina
tekniska lösningar.
Betygsnivåer för BREEAM-SE
15 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Övergripande aktiviteter för ett ansvarsfullt företagande
• Fastslagit fokusområden för FN:s globala mål.
• Beslutat om BREEAM-SE eller motsvarande
• Fastställt energibesparande mål inom fastighets-
förvaltning.
• Sponsorskap Grunden Bois.
• Undertecknat FN:s Global Compact.
• Uppdaterat koder och policydokument.
• Rekryterat hållbarhetschef.
• Genomföra intressentdialog och
väsentlighetsanalys.
• Lansera visselblåsarfunktion.
• Påbörja implementering av uppdaterade koder
och policyer, med fokus på medarbetare,
hyresgäster och leverantörer.
• Uppdatera hållbarhetsstrategi och mål baserat
på utfall från intressentdialog och
väsentlighetsanalys.
• Kartläggning av leverantörskedjan.
• Genomföra nollmätning för relevanta nyckeltal.
• Kartläggning av scope 1–3.
• Mäta och följa upp NMI och NKI.
• Audit av urval av leverantörer.
• Påbörja rapportering i enlighet med GRI Core.
2021 2022 2023
Logistea har under 2021 ingått ett treårigt huvudsponsorskap med
den Göteborgsbaserade idrottsföreningen Grunden Bois. Föreningen
välkomnar alla med funktionsvariation som vill delta i idrottsut-
övning inom fotboll, innebandy och gymnastik. Grunden Bois har
Föreningen bedriver verksamhet för knattar, ungdomar, dam- och
herrseniorer. Grunden Bois bedriver en positiv och hälsosam
idrottsverksamhet. Med sponsorskapet önskar Logistea skapa
nivå på funktionsvariation eller idrottskunnande, ska ges möjlighet
till detta. Grunden Bois har fått en mängd utmärkelser, bland annat:
Sportspegelns pris vid Svenska Idrottsgalan, Västra Götalands
Regionens Idrottsstipendium, Zlatan Ibrahimovic Stipendium Nummer
10, Årets Ledare och Årets Eldsjäl vid Eldsjälsgalan. Föreningen är
också invald i Göteborgs Fotbollsförbund Hall of Fame. För mer
information om föreningen se även: www.grundenbois.com.
Social hållbarhet
HÅLLBARHETSRAPPORT
16 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
17 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Revisorns yttrande avseende
den lagstadgade hållbarhetsrapporten
Till bolagsstämman i Logistea AB, org.nr 556627-6241
Uppdrag och ansvarsfördelning
att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Granskningens inriktning och omfattning
-
annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning
anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande.
Uttalande
Stockholm den dag som framgår av vår elektroniska underskrift.
Auktoriserad revisor
Stärkt närvaro med e-handelsbolag i bästa logistikläge
– och med grön expansionsplan
Under 2021 växte Logisteas portfölj av logistikfastigheter vuxit i snabb takt, bland annat
genom förvärvet av e-handelsbolaget Cellbes logistikfastighet för 63 Mkr. Nu planeras för en
högteknologisk och energieffektiv tillbyggnad.
Logistea att växa inom logistiksegmentet. Under slutet av
kvardratmeter.
som ambition att förvärva mark och uppföra egna fastighe-
ter inom samma segment, med målet att maximera värde.
lager planeras i anslutning till den existerande byggnader.
Sveriges bästa logistikläge
-
-
-
hyresgäst.
-
mode via e-handel.
Om fastigheten och framtida utveckling
Fastigheten beräknas i dagsläget ha 12 700 kvadratmeter uthyr
-
8 700 kvadratmeter kommer den totala uthyrningsbara ytan
-
under första halvåret 2022.
CASE
Bidrag till FN:s globala mål
och ha en energiförbrukning på minst 20 procent mindre än de
automatiserade lager och förnybara energikällor bidrar Logistea
till de globala målen nedan.
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
ANSTÄNDIGA
ARBETSVILLKOR
OCH EKONOMISK
TILLVÄXT
HÅLLBAR INDUSTRI,
INNOVATIONER OCH
INFRASTRUKTUR
18 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Ökad intjäningsförmåga
grundat i långvariga
hyresavtal med en stabil
”
Borås Vindan 1
19
LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
20 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Fastighetsportfölj i attraktiva lägen
Logistea förvärvar och förvaltar fastigheter samt byggbar mark i attraktiva lägen i Sverige och
över tiden även övriga Norden lämpade för lager, logistik och lätt industri. Logisteas fastigheter
är idag belägna med närhet till Göteborg, Jönköping, Linköping, Örebro och Öresund.
Växande marknad för fastigheter inom lager,
logistik och lätt industri
2021 präglades, precis som 2020, av ändrade konsumentbete-
ende med accelererad tillväxt i e-handel bland annat till följd av
-
faktorer har även tydliggjort sårbarheten i företags leverantör-
skedjor. För att minska sårbarheten i leverantörsledet bedöms
-
lagerhållning den viktigaste förändring som företag planerar
att genomföra.
Såväl den privata som den offentliga sektorn
bedöms öka sin lagerhållning. Företags önskan om att skapa
centrallager och konsolidera mindre lagerenheter till en större,
ökad medvetenhet skapar även efterfrågan på energieffektiva
byggnader med bättre driftsekonomi. Sammantaget skapar
detta ett fortsatt starkt efterfrågetryck för moderna fastigheter
inom lager, logistik och lätt industri i Sverige under 2022.
Nyproduktion av fastigheter väntas fortsätta på hög nivå även
den växande efterfrågan på logistikytor att hyresutvecklingen
kommer att vara stabil även framöver.
Fastighetsbestånd
Logistea har en tydlig tillväxtstrategi att växa inom fastigheter
för lager, logistik samt lätt industri i Sverige och över tid även
i övriga Norden. Logistea har sedan slutet av 2019 successivt
förvärvat fastigheter i attraktiva lägen i södra och mellersta
Sverige.
345 154 kvadratmeter, inklusive pågående ny- och tillbyggna-
tioner. Uthyrningsgraden för förvaltningsfastigheterna uppgick
FASTIGHETSPORTFÖLJ
Förfallostruktur hyresvärde
0
10
20
30
40
50
60
%
2022 2023 2024 2025 2026 2027<
4
15
10
16
6
49
Anskaffningsvärde
Mkr 2021 2020
Fastighetsbestånd vid årets början 887 189
Förvärv 1 181 614
Fastighetsbestånd vid årets slut 2 607 887
1) https://www.svensktnaringsliv.se/sakomraden/internationell-handel/foretagens-lagerhallning-okar_1171874.html
21 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Fastighetsbeståndets samlade redovisade värde uppgick
fastighetsvärdet för ny- och tillbyggnationer som pla
-
balansdagen har förvärv samt tillträde skett av fastighe
-
Fastighetsbestånd per balansdag 31 december 2021
Uthyrningsbar yta Fastighetsvärde Hyresvärde Driftnetto Byggrätt
Region Kvm Mkr Mkr Mkr Kvm
Summa 301 080 2 088 155 126 121 500
Summa 345 154 2 607 189 158 237 500
värde baseras både på externa värderingar av välrenommerade
värderingsinstitut samt av interna värderingar.
Tillträdda fastigheter efter balansdagen till och med 17 februari 2022
Uthyrningsbar yta Fastighetsvärde Hyresvärde Driftnetto Byggrätt
Region Kvm Mkr Mkr Mkr Kvm
Linköping 2 630 17 1 1 2 000
Summa 18 355 132 10 9 2 000
Kunder och hyresavtal
Logistea eftersträvar, oavsett kundernas verksamhet och
förutsättningar, att erbjuda hållbara och effektiva lokaler i bra
verksamhetslägen. Hyresförhållanden där båda parterna gynnas
och trivs eftersträvas. Logistea fokuserar på att förvärva fastig-
heter som är uthyrda till solida hyresgäster på längre hyresavtal.
Per den 31 december 2021 var den återstående längden på
-
gäster verkar i ett stort antal branscher vilket sprider risken
hyresförluster till följd av coronapandemin.
FASTIGHETSPORTFÖLJ
6,2 år
genomsnittlig återstående
kontraktstid
Fastighetsbeståndet följs inte upp regionvis internt.
I syfte att visuellt tydliggöra beståndet presenteras
informationen i årsredovisningen enligt följande:
Region Göteborg – Borås, Falkenberg, Kungsbacka,
Kungälv, Laholm, Partille, Trollhättan och Varberg
Region Jönköping – Gnosjö, Jönköping, Ljungby
Mullsjö och Vaggeryd
Region Linköping – Kalmar, Motala och Mjölby
Region Örebro – Karlskoga och Kristinehamn
Region Öresund – Båstad, Kristianstad och Malmö
22 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Under 2021 har bolaget tillträtt fastigheter i södra och mellersta
Sverige, motsvarande cirka 226 741 kvadratmeter uthyrbar yta
samt 79 500 kvadratmeter byggrätter till ett samlat fastighets-
Logistea ägde per 31 december 2021 byggrätter mot-
en uthyrningsbar yta om cirka 5 140 kvadratmeter lokalyta och
förvärvat och tillträtt en logistikfastighet i Kalmar motsvarande
2 630 kvadratmeter uthyrningsbar lokalyta samt avtalad tillbygg-
nad om ytterligare cirka 1 800 kvadratmeter lokalyta med ett
förvärvade och tillträdde Logistea även en fastighet i Lockryd,
Svenljunga motsvarande en yta om cirka 27 700 kvadratmeter
markyta samt 10 585 kvadratmeter uthyrningsbar yta till ett
Projektfastigheter
Logistea är aktivt drivande i att utveckla hela områden där
kundnytta jobbar bolaget kontinuerligt med att utveckla, förädla,
modernisera och kundanpassa fastigheterna. Logistea beaktar
hållbarhet inom ramen för fastighetsförvaltning och projektut-
veckling. På balansdagen pågick två nybyggnadsprojekt där
Borås (Viared)
-
meter förväntas fastigheten ha en uthyrbar yta om cirka 21 400
kvadratmeter och innefatta en ny modern och helautomatiserad
Vaggeryd Logistikpark
omfattar en toppmodern logistikfastighet om cirka 13 000
andra kvartalet 2022.
Battericellsfabrik i Svenljunga
Under det fjärde kvartalet tecknade Logistea, tillsammans
-
tionell batteritillverkare avseende ett hyresavtal om 380 000
kvadratmeter nyproducerad lokalyta. Samtidigt tecknades ett
tillhörande exklusivt markreservationsavtal avseende en miljon
kvadratmeter markyta med Svenljunga kommun. Avsiktsförkla-
ringen för hyresavtalet är initialt villkorad av att Logistea erhåller
avsiktsförklaringen gällande hyresavtalet villkorat av lagakraft-
vunnen detaljplan.
FASTIGHETSPORTFÖLJ
Pågående fastighetsprojekt
Uthyrningsbar Bedömt Bedömt Total Återstående Beräknat
yta hyresvärde driftnetto investering investering färdigställande
Region Kvm Mkr Mkr Mkr Mkr År
Summa 44 074 34 32 321 193 –
23 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Viran 8 i Borås
Svenljunga Lockryd 2:73
Vaggeryd LogistikparkBorås Rotorn 4
Borås Vindan 1
24 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Den svenska fastighetsmarknaden
Trots att 2021 präglats av coronapandemin har transaktionsmarknaden i Sverige varit väldigt
stark. Enligt statistik från Datscha uppgick transaktionsvolymen 2021 till 383 miljarder kronor,
vilket är den högsta uppmätta volymen någonsin i Sverige, motsvarande en ökning om 65
procent jämfört med föregående år.
1)
kapital som just nu söker sig till den svenska fastighetsmarknaden.
gångna året, det vill säga förvärv av hela eller delar av före
-
tag. Härutöver är kapitalet som söker sig till fastigheter i stor
-
har upplevt en stabil prisökning.
Starka fundamenta på logistikmarknaden i Sverige har bidra-
git till ökad efterfrågan på moderna logistikfastigheter i Sverige,
vilket i sin tur har lockat investerare till sektorn. Primelogistik,
det vill säga moderna lager- och logistikbyggnader med låg
eller ingen vakans, långa hyreskontrakt med trygga hyresgäster
investeringar.
Sektorer som detaljhandel och hotell var inte lika efterfrå-
gade under 2021 på grund av pandemirestriktioner och osäker-
bytte ändock ägare under året som en följd av några av de
arbetslivet tar tydligare form.
Logistik- och industrisegmentet
Precis som under 2020 präglades 2021 av coronapandemin och
den ökande förändringstakten på omställning inom logistikmark-
därmed behovet av moderna logistikfastigheter.
pandemin, med accelererande e-handel och en dramatisk ökad
användning av digital teknik i arbetslivet. Som en direkt följd av
investerarnas aptit på logistikfastigheter. Automatisering och
robotisering är en annan faktor som kräver förändringar.
FASTIGHETSMARKNADEN
Transaktionsvolymer
Fördelning transaktionsvolymer per fastighetstyp
2013
0
100
200
300
400
500
Miljarder kr
■ Transaktionsvolym, miljarder kr (LHS) ■ Antal affärer (RHS)
0
200
400
600
800
1 00
0
Antal
2014 2015 2016
2017 2018 2019 2020
2021
Bostäder 33%
Lorum ipsum 33%
Kontor 21%
Industri 18%
Handel 11%
Samhällsfastigheter 9%
Övrigt 6%
Hotell 2%
1) Leverantör av data rörande den kommersiella fastighetsmarknaden.
25 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Logistikhyrorna uppvisar normalt en stabil utveckling över tid.
Sverige och snabba byggprocesser, vilket innebär att utbudet
av logistikytor snabbt kan justeras upp när efterfrågan stiger.
Nyproduktionen av lager- och logistikyta i Sverige har varit
hög under det gångna året, med tillkommande ytor på mer än
825 000 kvadratmeter. Som jämförelse kan nämnas att nypro-
duktionen år 2020 var strax över 590 000 kvadratmeter och
2019 cirka 550 000 kvadratmeter. Nyproduktionsvolymen 2021
förklaras till stor del av ett antal större etableringar men även
behovet av att möta nya byggkriterier samt för att matcha den
delvis på spekulation. Spekulationsbyggen har i huvudsak varit
koncentrerade till prime-lägen i storstadsregionerna.
huvudsak skett i storstadsområdena och en majoritet av trans-
aktionerna inom segmentet kan härledas till större portfölj- och
strukturaffärer. Under 2021 omsattes logistik- och industrifast-
procent jämfört med föregående år.
Konkurrensen mellan investerare har lett till snabbt sjun-
kande direktavkastningskrav för logistikfastigheter. Prispressen
kan även förklaras av ett stort intresse från utländska investe-
-
tik pressats ned från cirka 5,5 procent till närmare 3,5 procent.
Framtiden för industri- och logistiksegmentet
Farhågor om värde- och leverantörskedjor och dess sårbarhet
framförallt på grund av pandemin. Företagen bedöms behöva
göra förändringar för att minska sårbarheten och risken bland
-
olika leverantörer men också kanske framförallt genom ökad
ökad lagerhållning den viktigaste förändringen som företag
planerar att genomföra.
Såväl den privata som den offentliga
sektorn bedöms öka sina lagerhållningar vilket leder till en ökad
efterfrågan av lagerytor.
Hyresgästernas önskan om att skapa centrallager och kon-
solidera mindre enheter till en större, ökar storleken på nybyggda
-
frågan på energieffektiva byggnader med bättre driftsekonomi.
utsträckning, vilket kan handla om möjligheter till expansion,
anpassad längd på hyresavtal eller möjlighet till snabbt tillträde.
Nyproduktionen väntas fortsätta på hög nivå även framöver.
-
ketableringar, då intresset för att uppföra nya logistikbyggnader
spekulation, det vill säga utan på förhand tecknade hyresavtal,
har dock avtagit något under pandemin, även om fenomenet
alltjämt förekommer.
stora nyproduktionen att hyresutvecklingen kommer vara stabil
även framöver. Samtidigt har en rekordstark efterfrågan från
investerare fortsatt att pressa ned direktavkastningskraven till
rekordlåga nivåer i de bästa logistiklägena.
fortsatt stark under 2022, med något sjunkande avkastnings-
primelogistik till försäljning.
Transaktionsvolym Sverige
Logistik- och industrifastigheter 2013 - 2021
Nyproduktion
FASTIGHETSMARKNADEN
Yieldutveckling logistikfastigheter i Sverige
08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22F
0
300 000
600 000
900 000
1 200 000
1 500 000
■
Spekulativt ■ Ej spekulativt ■ Antal projekt ■ Genomsnitt 2008–2021
0
10
20
30
40
50
Antal
SEK
08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22
F
3
4
5
6
7
8
■
Stockholm Rosersberg
■
Stockholm Brunna
■
Norrköping
%
■ Örebro
■ Göteborg Östra
■ Borås
■ Jönköping
■ Helsingborg
■ Malmö
2013
0
20
40
60
80
100
Miljarder kr
■ Transaktionsvolym, miljarder kr (LHS) ■ Antal affärer (RHS)
0
50
100
150
200
250
Antal
2014 2015 2016
2017 2018 2019 2020
2021
1) https://www.svensktnaringsliv.se/sakomraden/internationell-handel/foretagens-lagerhallning-okar_1171874.html
26 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Logisteas aktie
Logisteas informationsgivning till sina aktieägare och övrig kapitalmarknad syftar till att
skapa en rättvisande bild av verksamhetens utveckling, minimera risken för ryktesspridning
och spekulationer samt bidra till att öka intresset för bolagets aktie. Ambitionen är att agera
snabbt och korrekt.
AKTIEN
Börsvärde och omsättning
Logisteas aktie är sedan juni 2010 noterad på Nasdaq Stockholm.
-
Under räkenskapsåret omsattes i genomsnitt cirka
-
den mellan fondemissionen och den omvända spliten under
november månad. Kursuppgången under 2021 uppgick till 227
Emission av B-aktier och omvänd aktiesplit
vid framtida kapitalanskaffning och möjliggöra fortsatt tillväxt
Fondemissionen, som registrerades den 11 november 2021,
innebar att aktieägare som ägde aktier på avstämningsdagen
-
nen från 79 736 600 aktier till 877 102 600 aktier.
omvänd split vilket innebar att 10 A-aktier lades samman till
en aktieägares aktieinnehav av visst aktieslag inte motsvarade
ett fullt antal nya aktier av samma slag, såldes överskjutande
aktier på Logisteas bekostnad varvid berörda aktieägare erhöll
sin andel av försäljningslikviden.
Aktiekapital
aktiekapital uppgick per den 31 december 2021 till 48 144 586
per balansdagen uppgick till 96 289 172 aktier.
får emitteras till ett belopp motsvarande högst 100 procent av
Aktieägarnas rättigheter kan endast ändras i enlighet med
aktie medför lika rättighet till andel av bolagets tillgångar och
resultat. På bolagsstämman berättigar varje aktie till en röst
eller en tiondels röst och alla aktieägare kan rösta för det fulla
antalet aktier som innehas utan några begränsningar i rösträtt.
Aktierna kan fritt överlåtas.
27 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
AKTIEN
Aktiekapitalets utveckling
Totalt Ökning Totalt
Ökning av antal av aktie- aktiekapital,
År Transaktion antal aktier aktier kapital, kr kr
2002 Bildande 1 000 100 000
2003 Nyemission 110 1 110 11 000 111 000
2018 Nyemission 2 667 333 8 419 333 266 733 841 933
2020 Nyemission 22 903 427 37 768 982 2 290 343 3 776 898
2020 Nyemission 16 797 607 71 893 367 1 679 760 7 189 336
2021 Nyemission 2 166 667 78 824 269 216 667 7 882 427
2021 Nyemission 1 79 736 600 0 7 973 660
2021 Minskning av aktiekapitalet 79 736 600 -3 986 830 3 986 830
Ägarstruktur per den 31 december 2021
Antal Andel
Ägarfördelning efter innehav Antal aktier Kapital Röster Antal ägare av ägare
101 - 200 277 617 0,29 0,63 1927 13,20
28 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
AKTIEN
Aktiebaserade incitamentsprogram
införande av ett incitamentsprogram genom en emission av
teckna teckningsoptioner ska, med avvikelse från aktieägarnas
företrädesrätt, tillkomma det helägda dotterbolaget, Logistea
och med den 1 december 2025 till och med den 15 december
får överlåta högst 4 180 000 teckningsoptioner i bolaget av serie
-
eller på annat sätt förfoga över teckningsoptionerna för att
-
kategorier:
-
teckningsoptioner motsvarande högst 480 000 teckningsop-
-
ningsoptioner motsvarande högst 200 000 teckningsop-
-
Största aktieägare per den 31 december 2021
Tio största aktieägare Logi A Logi B Kapital, % Röster, %
Trenäs Förvalting AB 394 182 3 441 828 4,0 4,4
Handelsbanken Fonder 660 863 – 0,7 3,9
Kattvik Financial Services AB 317 969 3 179 696 3,6 3,8
Totalt 10 största aktieägare 5 564 921 60 024 264 68,1 68,8
Övriga 2 408 739 28 291 248 31,9 31,2
Total 7 973 660 88 315 512 100 100
cirka 7,6 procent per den 31 december 2021.
Nyckeltal per aktie 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013
Utestående antal aktier
29 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
A-aktie
0
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
1 jan
2021
0
20
40
60
80
100
SEK
Logistea A Carnegie Real Estate index Omsättning i aktien, Tkr
30 jun
2021
31 dec
2021
Antal tusen
B-aktie
22 nov
2021
0
10
20
30
40
50
SEK
2 dec
2021
31 dec
2021
Logistea A Carnegie Real Estate index Omsättning i aktien, Tkr
0
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
Antal tusen
Aktiekurs
uppgå till högst 4 180 000 stycken motsvarande cirka 4,55
procent av det totala antalet aktier i bolaget och 2,55 procent
av det totala antalet röster i bolaget, vilket motsvarar 4,98 pro-
teckning och fullt utnyttjande av samtliga teckningsoptioner.
Ökningen av aktiekapitalet kommer i sådant fall uppgå till högst
-
stämman 2022 varefter icke förvärvade teckningsoptioner ska
makuleras.
-
manlagt 3 925 000 teckningsoptioner fördelat på 2 090 000
inklusive konsulter, samt 275 000 teckningsoptioner till övriga
anställda.
Utdelningspolicy
Styrelsens mål är att årligen föreslå årsstämman en utdelning
avser att under de närmaste åren prioritera tillväxt framför
utdelning, vilket kan medföra låg eller utebliven utdelning till
stamaktieägare.
Styrelsen avser föreslå årsstämman 2022 att ingen utdel-
utdelning för räkenskapsåret 2020.
AKTIEN
30 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Finansiering
Bakgrund
Logistea har under året gjort en verksamhetsomvandling från
-
tensiv verksamhet, är tillgång till kapital grundläggande för att
bedriva och utveckla en bra och stabil fastighetsverksamhet.
-
gångarna har under året haft en stabil ökning och fastighets-
-
-
Eget kapital
kapitalet beror på en under året stärkt balansräkning med en
fastighetsportfölj som ökat i antal och värde.
Räntebärande skulder
Logisteas räntebärande skulder har under 2021 ökat jämfört
5,15 procent.
i samband med upplåningen periodiserats över löptiden på lånen
vilket medför att de räntebärande skulderna i balansräkningen
kan vara till exempel engångsersättningar till kreditgivare och
juristarvoden.
FINANSIERING
Lång
Kort
Lorum ipsum 33%
Fördelning lång- och kortfristiga skulder
Säkerställda banklån
Reservlån
Lorum ipsum 33%
Icke säkerställd obligation
Fördelning räntebärande skulder
31 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Logistea har under året emitterat en senior icke-säkerställd
samband med emissionen publicerades ett grönt ramverk under
Obligationen noterades på Nasdaq Stockholm den 26
november 2021.
Banklån
-
-
brev i fastigheter, dels aktiepant i fastighetsägande dotterbolag.
-
åtagandena skiljer sig lite mellan lånen och sätts i låneavtalen.
-
bedömt att det gröna ramverket, samt relaterade styrdokument
samt energibesparande åtgärder och investeringar i solpaneler
ingår.
Kapitalbindning
Logisteas långfristiga skulder uppgick per årsskiftet till 1 514
-
motsvarar 10 procent av de räntebärande skulderna.
-
var Logistea efter att ha en så spridd förfallstruktur som möjligt
där en så liten andel som möjligt förfaller inom de kommande
sprida möjligheterna mellan olika låneslag något som i dags-
läget betyder banklån och obligationer. För att det ska bli mer
ytterligare.
Koncernen Moderbolaget
Kapitalbindning, år Belopp Andel,% Belopp Andel,%
2022 172 10 38 2
2023 146 9 121 8
2024 1 368 83 1 370 90
2026 0 0 0 0
>2026 0 0 0 0
Totalt 1 686 100 1 529 100
Räntebindning
kort räntebindningstid innebär en lägre genomsnittlig ränta på
räntebindning på 0,5 år vilket innebär att bolaget har lån med
mestadels rörlig ränta. För att minska ränterisken ger Logisteas
bland annat ränteswappar och räntecappar.
Koncernen Moderbolaget
Räntebindning, år Belopp Andel,% Belopp Andel,%
2026 0 0 0 0
>2026 0 0 0 0
Totalt 1 686 100 1 529 100
FINANSIERING
32 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Risker och riskhantering
Logistea utsätts löpande för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet,
risker, liksom att utvärdera hur riskhanteringen kan vändas till möjligheter.
Risk per kategori Konsekvens Sannolikhet Hantering av risk
Omvärld
Efterfrågan 2 2 Bred kundportfölj
Covid-19 1 3 Stabil kundportfölj
Geopolitisk utveckling 3 3 Fokus på omvärld
Skatter 4 2 Oberoende skatteexpertis
Transaktioner och investeringar
Förvärv 2 2 Kompetens och kontroll
Försäljningar 1 1 Riskbeskrivning och tidsbegränsade garantier
Projekt 4 2 Kapitaleffektivt med byggrätt och option
Förvaltning och fastighetsbestånd
Hyresintäkter och hyresutveckling 2 2 Långa kundrelationer
Ökande drifts- och underhållskostnader 2 3 Vidaredebitering
Fastigheternas värdeförändring 3 2 Noggrann ortsprisanalys
Risk per kategori Konsekvens Sannolikhet Hantering av risk
Medarbetare och leverantörer
Operationell risk 2 2 Intern kontroll och fastställda modeller
Organisatorisk risk 3 2 Marknadsmässiga villkor
Regelefterlevnad och affärsetik 2 1 Policy och utbildning
Miljö
Operativa miljörisker 2 2 Miljöanalyser och fokusområde
Fysiska risker kopplade till klimatförändringar 2 3 Kompetens och analys
Finansiell risk
Ränterisk 3 1 Spridd förfallostruktur
Operativ risk
IT-störningar 1 1 Molnbaserade lösningar
GDPR 3 1 Avtal hanteras och arkiveras enligt lag
Logistea delar in risker och osäkerhetsfaktorer
som är relevanta för bolaget i sju kategorier och
bedöms utifrån konsekvens och sannolikhet på en
femgradig skala.
• Omvärld
• Transaktioner och investeringar
• Förvaltning och fastighetsbestånd
• Medarbetare och leverantörer
• Miljö
• Finansiell risk
• Operativ risk
RISKER
Risk Beskrivning Riskhantering – hur förebygga eller begränsa risken
Omvärld
som bygger på händelser utanför bolagets kontroll och som kan leda till verksamhetsbrott utvärderas löpande. Logistea har sorterat bolagets risker och riskhantering enligt följande:
RISKER
kreditmarginaler.
som kan ge påverkan på handelsvägar och handelsmönster. Det kan i sin tur påverka förutsättningarna
för Logisteas verksamhet.
Påverkan av pandemin har främst påverkat Logisteas hyresgäster, och därmed indirekt Logistea. Samman-
Kriget i Ukraina, som bröt ut i slutet av februari, innebär ökade risker för en påverkan på världsekonomin,
Det har skett eller föreslagits förändringar i skattelagstiftningen de senaste åren inom huvudsakligen
lagstiftningen. Regeringens lagförslag (SOU 2017:27) som, om det antas, sannolikt kommer att påverka
framtida beskattning av fastighetsinvesteringar och avser förändringar av nuvarande inkomstskatt samt
stämpelskatt och skatt på kapitalvinster. Förslaget innebär bland annat att uppskjuten skatteskuld som
hänför sig till skillnaden mellan skattemässigt restvärde och marknadsvärde på fastigheten kommer att
beskattas vid vissa ägarförändringar av ett fastighetsägande bolag, samt indirekt försäljning av fastigheter
kommer att bli föremål för stämpelskatt. Om lagförslaget skulle genomföras i dess nuvarande form kan
detta leda till att skatt ska betalas på samtliga av boalgets framtida avyttringar av fastighetsägande företag.
Omvärldsbevakning. Stark balansräkning och låg belåningsgrad. Väl sammansatt kon
-
traktsportfölj med spridning i uppsägningstid, bransch, lokaltyp, kontraktsstorlek och geo-
Fastighetsportfölj koncentrerad till marknader under tillväxt. Naturlig makroekonomisk
säkringsmekanism mellan högre/lägre räntekostnader och hyresintäkter, dock med viss
tidsförskjutning.
Logistea genomför kontinuerligt analyser och studier och har en aktiv omvärldsbevakning
för att skydda sig och sina kunders intressen. En viktig aspekt vid utvärdering av nuvarande
och framtida logistiklägen är mångfalden av transportslag för förbättrad riskspridning,
Logistea genomför kontinuerligt analyser och studier och har en aktiv omvärldsbevakning
för att skydda sig och sina kunders intressen. Logistea har en bredd på kunder.
Logistea strävar efter långsiktiga hyresrelationer och kunder med hög kreditrating. Under
2020/2021 har Logistea inte behövt lämna några hyresrabatter till följd av covid-19.
länderna, kan bolaget påverkas indirekt av det förändrade säkerhetspolitiska läget och
dess konsekvenser på marknadsklimatet.
Hanteringen av skatterättsliga frågor inom Logistea baseras på tolkningar av gällande
och relevant skattelagstiftning och andra skatteföreskrifter samt ställningsstagande från
Skatteverket. Vidare inhämtar bolaget regelbundet råd från oberoende skatteexperter i
dessa frågor.
KONJUNKTUR
INFRASTRUKTUR-
FÖRÄNDRINGAR
EFTERFRÅGAN
COVID-19
GEOPOLITISK
UTVECKLING
SKATTER
33 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Risk Beskrivning Riskhantering – hur förebygga eller begränsa risken
Fastighetsförvärv är en del av bolagets löpande verksamhet och är till sin natur förenat med osäkerhet. Vid
förvärv av fastigheter utgörs riskerna bland annat av framtida bortfall av hyresgäster, miljöförhållanden,
begränsningar av nyttjanderätt samt tekniska brister. Vid förvärv av fastighetsbolag tillkommer risker för
till exempel skatter och juridiska tvister.
ändamål. Sådana fastigheter avyttrar Logistea till en ansvarsfull köpare. Andra avyttringar är drivna av
enskilda kunders önskemål om att äga fastigheten där man bedriver sin verksamhet.
Logistea bedriver aktiv projektutveckling, både genom nyutveckling och ombyggnad, vilket är viktigt för
tas i bruk. Risker avseende projektutveckling innefattar bland annat väderförhållanden under byggtiden,
kompetens-/ kontinuitetsbrist avseende projektledare och byggare, myndighetsbeslut som fördröjs eller
inte går igenom (t.ex. planprocess).
Risker förebyggs genom att säkerställa att Logistea genomför relevanta kontroller och
Logistea ställer alltid krav på att säljaren lämnar tillfredsställande sedvanliga garantier.
Förutom en genomtänkt försäljningsprocess där fastigheterna avyttras till ansvarsfulla
köpare ligger fokus på en riskbeskrivning och hantering som möjliggör att lämnade
garantier täcks i samband med försäljning. Vid försäljning av fastighetsbolag garanteras
bli en framtida belastning för bolaget. Garantierna är normalt tidsbegränsade.
hantera riskerna. Byggrätter och optioner är en kapitaleffektiv metod att säkerställa en
FÖRVÄRV
FÖRSÄLJNINGAR
PROJEKT
Transaktioner och investeringar
RISKER
34 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Risk Beskrivning Riskhantering – hur förebygga eller begränsa risken
Logisteas intäkter påverkas av den långsiktiga efterfrågan på lokaler för lager, logistik och lätt industri,
fastigheternas uthyrningsgrad och erhållen hyresnivå. Hyresnivårisk är hänförlig till utvecklingen av
aktuella marknadshyror.
Driftskostnader som är av störst betydelse är fastigheternas el- och uppvärmningskostnader samt kostnader
för fastighetsskatt. I den mån kostnadshöjningar inte kompenseras genom regleringar i hyresavtal kan
de påverka bolagets resultat negativt. Vid eventuella vakanser påverkas bolagets resultat inte bara av
förlorade hyresintäkter utan även av kostnader för till exempel energi vilka tidigare täckts av hyresgäster.
Logistea redovisar sitt fastighetsinnehav till verkligt värde enligt redovisningsstandarden IAS 40 För-
valtningsfastigheter, vilket innebär att fastigheternas koncernmässiga bokförda värde motsvarar deras
bedömda marknadsvärde. Detta innebär att sjunkande marknadsvärden på bolagets fastigheter kommer
att inverka negativt på bolagets resultat- och balansräkning. Sjunkande marknadsvärden kan inträffa
materiella skador som följd. Därutöver måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som
påverkar fastighetsvärderingar och i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och
kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar.
efter långa kundrelationer samt efter att prioritera hyresgäster med hög kreditvärdighet
även om detta kan medföra något lägre intjäning. Detta är av särskild vikt i förhållande
hyresavtal i syfte att minimera risken på kort sikt. Hyreskontrakt med löptid längre än tre
år har normalt ett tillägg kopplat till konsumentprisindex i Sverige och till liknande index
Hyresförhållandet för lokaler för lager, logistik och lätt industri karaktäriseras ofta av att
hyresgästerna har ett relativt omfattande drift- och underhållsansvar. För huvuddelen
av dessa kostnader debiteras hyresgästerna direkt eller vidaredebiteras av Logistea till
självkostnad. Logisteas exponering mot driftskostnadsförändringar är således relativt
begränsad.
En noggrann ortsprisanalys som bland annat baseras på transaktionshistorik. Omfattande
erfarenheter reducerar risken för nedskrivna fastighetsvärden som också balanseras av
goda förtjänstmöjligheter. Logistea värderar löpande varje kvartal sina fastigheter internt.
Externa värderingar såväl som gjorda affärer bekräftar Logisteas interna värderingar.
HYRESINTÄKTER
OCH HYRES-
UTVECKLING
ÖKANDE DRIFTS-
OCH UNDERHÅLLS-
KOSTNADER
FASTIGHETERNAS
VÄRDEFÖRÄNDRING
Förvaltning och fastighetsbestånd
RISKER
35 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Risk Beskrivning Riskhantering – hur förebygga eller begränsa risken
Logistea kan inom ramen för den löpande verksamheten komma att åsamkas förluster på grund av
bristfälliga rutiner och bristande kontroll.
Logisteas framtida utveckling beror i hög grad på företagsledningens och andra nyckelpersoners kunskap,
skulle lämna sin anställning.
Bristande regelefterlevnad kan leda till ekonomiska förluster, tillsynssanktioner och ryktesförluster. Vissa
regelverk är öppna för tolkning (IFRS), innebärande att eventuell regelövervakare och Logistea kan ha
drabbas av dessa risker genom medarbetares eller uppdragstagares agerande.
Ändamålsenliga administrativa system, god intern kontroll, kompetensutveckling och
tillgång till standardiserade värderings- och riskmodeller är en god grund för att minska de
operationella riskerna. Logistea arbetar löpande med att utveckla bolagets administrativa
säkerhet och kontroll. Logistea arbetar i enlighet med COSO-modellen.
Anställningsavtalen bedöms vara träffade på marknadsmässiga villkor och Logistea
har även för avsikt att upprätta ett incitamentsprogram för att attrahera nya och behålla
Utbildning i policyer för all personal. Logisteas uppförandekod för leverantörer kravställs
i avtal.
OPERATIONELL
RISK
ORGANISATORISK
RISK
REGEL-
EFTERLEVNAD
OCH AFFÄRSETIK
Medarbetare och leverantörer
Risk Beskrivning Riskhantering – hur förebygga eller begränsa risken
Utgångspunkten för ansvaret avseende föroreningar och andra miljöskador är enligt gällande miljölagstift-
ning att verksamhetsutövaren bär ansvaret. Logistea bedriver ej någon verksamhet som kräver särskilt
särskilt tillstånd, det vill säga är verksamhetsutövare enligt miljöbalken. Om inte verksamhetsutövaren
kan utföra eller bekosta efterbehandling av en fastighet är dock den som förvärvat fastigheten och som
vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna ansvarig. Det innebär att krav under vissa
förutsättningar kan riktas mot Logistea för marksanering eller efterbehandling avseende förekomst av
eller misstanke om förorening i mark, vattenområden eller grundvatten i syfte att ställa fastigheten i sådant
skick som erfordras enligt miljöbalken. Sådana krav kan påverka Logistea negativt.
En höjd vattennivå eller andra förändringar i den fysiska miljön skulle kunna medföra skador på Logisteas
fastigheter. Detta kan innebära ett ökat behov av investeringar i fastigheter i utsatta områden. Klimat-
förändringar kan också innebära ökade driftskostnader. Det kan även föreligga risker för olönsamma
investeringar om klimatrisken inte beaktas. Därtill kan miljöpolitiska beslut påverka Logistea, inte minst
i form av ökade skatter eller nödvändiga investeringar.
Det är angeläget att fastighetsägaren och verksamhetsutövaren samarbetar kring frågor
om en verksamhets miljöpåverkan. Logistea genomför i förekommande fall miljöanalyser
av de fastigheter som bolaget överväger att förvärva.
Logistea följer utvecklingen av lagar och förordningar inom klimatområdet. Bolaget beaktar
även framtida eventuella miljöpåverkan vid förvärv och utveckling av nya fastigheter.
OPERATIVA
MILJÖRISKER
FYSISKA RISKER
KOPPLADE
TILL KLIMAT-
FÖRÄNDRINGAR
Miljörisk
RISKER
36 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Risk Beskrivning Riskhantering – hur förebygga eller begränsa risken
Finansiell risk
Risk Beskrivning Riskhantering – hur förebygga eller begränsa risken
Driftsstörningar eller riktade attacker (överbelastningsattacker, ransomware eller liknande) kan påverka
Logisteas driftssäkerhet såväl som IT-säkerhet.
Bolaget jobbar i molnbaserade lösningar i så stor utsträckning som möjligt.
Operativa risker
-
FINANSIERING
RISKER
LIKVIDITETSRISK
KREDITRISK
RÄNTERISK
IT-STÖRNINGAR
GDPR
Logisteas primära motpartsrisk ligger i att hyresgästerna inte kan fullgöra sina betalningar enligt
hyresavtalen.
räntenivåer. Förutsättningarna på räntemarknaden och i sin tur på ränteläget kan förändras. Riksbankens
penningpolitik, förväntningar om ekonomisk utveckling såväl internationellt som nationellt, samt oväntade
händelser påverkar marknadsräntorna.
-
ståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Logisteas hyresavtalsstruktur bidrar till
att minska risken för vakanser och hyresförluster.
För att reducera Logisteas exponering mot ett eventuellt stigande ränteläge har bolaget
en spridd förfallostruktur.
Logistea behandlar en mängd personuppgifter, vilka främst består av uppgifter om företrädare för nuvarande
hyresgäster och anställda, i både elektronisk och fysisk form. Personuppgifterna behandlas huvudsakligen
i syfte att ingå och verkställa anställningsavtal och hyreskontrakt. Om det sker intrång i bolagets system
som behandlar denna data, om bolaget har brister i sin behandling av personuppgifter eller om bolaget
brister i efterlevnaden av GDPR kan bolaget bli föremål för väsentliga bötesbelopp.
Avtal hanteras och arkiveras i enligt med GDPR-lagstiftning.
37 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
38 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direktören för Logistea AB (publ), med organisationsnummer
556627-6241, med säte i Stockholm, Sverige, avger härmed redovisning för koncernen och
moderbolaget för verksamhetsåret 2021.
Affärsidé, mål och strategi
företag som efterfrågar hållbara och moderna lokaler för lager,
affärsidé att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter och mark.
• Förvärva fastigheter samt byggbar mark i attraktiva lägen i
Sverige, och över tid även i övriga Norden, lämpade för lager,
logistik och lätt industri.
och nybyggnation av fastigheter på egen mark.
hyresgäster och långa hyreskontrakt.
teknik är möjliggörare, och där miljöpåverkan samt social
hållbarhet beaktas i affärsbesluten.
Operativa mål
• Årligen färdigställa minst 25 000 kvadratmeter ny uthyrbar yta.
• 50 procent av fastighetsbeståndets drift ska vara digitaliserad
vid utgången av 2026.
utgången av 2026.
Finansiella mål och riskbegränsningar
• Förvaltningsresultat per stamaktie ska öka med minst
10 procent per år i snitt över en femårsperiod.
• Substansvärde per stamaktie ska öka med minst 12 procent
per år i snitt över en femårsperiod.
Hållbarhetsmål
2030 och därmed agera i syfte att stödja ett hållbart samhälle
2022 avser bolaget att fördjupa och utveckla arbetet inom de
valda hållbarhetsmålen i dialog med bolagets intressenter. För
mer information se hållbarhetsrapporten på sidorna 12-16 i
denna årsredovisning.
Fastighetsbestånd
Logisteas fastighetsbestånd har ett fastighetsvärde som per
Samtliga fastigheter värderas varje kvartal genom kas-
utförs minst en gång årligen. Under året har 100 procent av
fastighetsbeståndet externvärderats. För rapportperioden har
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
39 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
inhämtar kontinuerligt marknadsinformation från externa värde-
genomsnittliga direktavkastningen per 31 december 2021 för
Förvärv
Under 2021 har Logistea förvärvat 26 förvaltningsfastigheter till
-
gen har förvärv samt tillträde skett av fastigheter motsvarande
Projektutveckling
uthyrningsbara yta uppgår till 44 074 kvadratmeter.
Avyttring av modeverksamheten
Under verksamhetsåret avyttrades modeverksamheten från
moderbolaget till ett dotterbolag genom en inkråmsöverlåtelse.
-
cirka 53 procent av totalt utestående aktier.
På en extra bolagsstämma i oktober 2021 beslutades det
så kallad Lex Asea-utdelning.
Resultat
Intäkter
Kontrakterad hyra för fastighetsportföljen uppgick för förvalt-
hyresgäster med en genomsnittlig återstående kontraktstid
på balansdagen av en temporär vakans och uppgick till 95,1
Fastighetskostnader och driftnetto
Central administration
-
hetsportfölj.
Finansnetto
räntekostnader för banklån, obligationslån samt reversskulder.
Förvaltningsresultat
Värdeförändringar fastigheter
-
avkastningskrav hänförligt till marknadsläget samt projektverk-
samheten.
Skatt
Räntebärande skulder
-
till september 2024.
Koncernens eget kapital uppgick vid periodens utgång till 1
Under verksamhetsåret utförde bolaget, förutom Lex Asea-
utdelningen även en fondemission där det nya aktieslaget Stam
aktieslag slogs ihop till 1.
verksamheten.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
40 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Moderbolaget
äger inga fastigheter utan dess verksamhet består i att hantera
aktiemarknadsrelaterade frågor och koncerngemensamma
verksamhetsfunktioner som administration, transaktion, för-
valtning, projektutveckling, juridik, marknadsföring, ekonomi
marknadsprissättning och på affärsmässiga villkor. Koncernin-
terna transaktioner består av debitering av förvaltningstjänster
och koncernräntor.
intäkter. Nettoomsättningen för föregående verksamhetsår är
hänförlig till dåvarande bedriven modeverksamhet i bolaget.
till största del avser realiserad vinst vid avyttring av aktierna i
Organisation
i moderbolaget.
Riktlinjer för ersättningar till ledande
befattningshavare
Styrelsen föreslår att inte göra några förändringar i riktlinjerna
för ersättningar till ledande befattningshavare.
Logisteas aktie och aktieägare
på sidorna 26-29.
Väsentliga händelser under räkenskapsåret
-
förvärvat fastigheter inom segmenten lager- logistik och lätt
hänvisas till sidorna 4-5.
Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut
Risker och osäkerhetsfaktorer
Logistea har redovisat risker och riskhantering inom omvärld,
transaktioner och investeringar, förvaltning och fastightsbe-
Legal struktur
Samtliga fastigheter ägs genom dotterbolagen. Samtliga av
dotterbolagen är helägda till 100 procent förutom ett så kallat
joint venturebolag där Logistea äger 95 procent av andelarna.
Bolagsstyrning
Logistea är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Stock-
aktiebolagslagen samt andra tillämpliga lagar och regelverk.
övergripande syfte är att bidra till förbättrad styrning av svenska
bolag vars aktier är upptagna till handel på en reglerad marknad.
Styrelse
av bolagsstämman, bestå av lägst tre och högst tio ledamöter
Revisor
-
revisor har under räkenskapsåret 2021 varit närvarande vid
styrelsemöten i Logistea vid två tillfällen.
Förslag till vinstdisposition
Årets resultat 115 004 913
Summa 612 472 768
Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att:
Summa 612 472 768
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
41 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Koncernens finansiella rapporter
Mkr Not 2021 2020
1
Hyresintäkter 2 93 18
Fastighetskostnader 3 -28 -4
Driftnetto 65 14
Central administration 3, 4, 5 -24 -3
Finansiella intäkter 6 0 0
Finansiella kostnader 6 -23 -7
Förvaltningsresultat 18 4
Värdeförändringar fastigheter 378 65
Resultat före skatt 396 69
Aktuell skatt 7 -1 -1
Uppskjuten skatt 7 -78 -15
Årets resultat för kvarvarande verksamhet 317 53
Årets resultat från utdelad verksamhet 8 -24 -51
Årets resultat 293 2
Årets resultat hänförligt till:
Moderbolagets ägare, kvarvarande verksamhet 317 53
Moderbolagets ägare, utdelad verksamhet -16 -51
Innehav utan bestämmande inflytande, utdelad verksamhet -8 –
Summa 293 2
Mkr Not 2021 2020
Årets resultat 293 2
Poster som kan komma att omklassificeras
till årets resultat
Omräkningsdifferenser m.m. -4 -2
Årets totalresultat 289 0
Årets totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets ägare, kvarvarande verksamhet 317 53
Moderbolagets ägare, utdelad verksamhet -20 -53
Innehav utan bestämmande inflytande, utdelad verksamhet -8 –
Summa 289 0
Resultat per aktie
2
Resultat per aktie, räknat på årets
resultat för kvarvarande verksamhet hänförligt
till moderbolagets aktieägare, kr 3,73 1,16
Resultat per aktie, räknat på årets resultat
hänförligt till moderföretagets aktieägare, kr 3,49 0,00
Antal utestående aktier, tusental
Stamaktier serie A och B, vid periodens utgång 96 289 71 893
Stamaktier serie A och B, genomsnittligt antal 78 768 41 298
Koncernens rapport över totalresultatKoncernens resultaträkning
KONCERNENS FINANSIELLA RAPPORTER
1) Bryggor mellan uppställningsform för koncernens resultaträkning enligt årsredovisningen 2020 och nuvarande uppställningsform
finns redovisade i Not 27.
2) Resultat per stamaktie är justerad retroaktivt för utförd fondemission och omvänd split i november 2021.
42 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Mkr Not 2021-12-31 2020-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella tillgångar 9 1 16
Förvaltningsfastigheter 10 2 607 887
Nyttjanderättstillgångar 2 7
Inventarier 11 0 1
Finansiella anläggningstillgångar 12 1 0
Summa anläggningstillgångar 2 611 911
Omsättningstillgångar
Varulager 13 - 27
Kundfordringar 14 6 7
Övriga fordringar 15 68 20
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 8 7
Likvida medel 218 58
Summa omsättningstillgångar 300 119
SUMMA TILLGÅNGAR 2 911 1 030
Mkr Not 2021-12-31 2020-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 24
Aktiekapital 48 7
Övrigt tillskjutet kapital 808 525
Reserver -1 3
Balanserat resultat (inklusive årets resultat) 194 -65
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 049 470
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 17,26 1 514 251
Leasingskulder - 2
Uppskjutna skatteskulder 90 14
Summa långfristiga skulder 1 604 267
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 17,26 172 202
Leverantörsskulder 29 28
Skatteskulder 4 3
Leasingskulder 2 5
Övriga skulder 20 25
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 18 31 30
Summa kortfristiga skulder 258 293
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 911 1 030
Koncernens rapport över finansiell ställning
KONCERNENS FINANSIELLA RAPPORTER
43 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Hänförligt till moderbolagets aktieägare
Övrigt Balanserade Innehav utan
tillskjutet vinstmedel inkl. bestämmande Totalt
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare, Mkr Not 24 Aktiekapital kapital Reserver årets resultat inflytande eget kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2020 4 189 5 -67 - 131
Årets resultat 2 - 2
Övrigt totalresultat för året - - -2 - - -2
Summa totalresultat - - -2 2 - 0
Transaktioner med aktieägare
Nyemission 3 347 - - - 350
Emissionskostnader - -11 - - - -11
Summa transaktioner med aktieägare 3 336 - - - 339
Utgående eget kapital 31 december 2020 7 525 3 -65 - 470
Ingående eget kapital 1 januari 2021 7 525 3 -65 - 470
Årets resultat - - - 301 -8 293
Övrigt totalresultat för året - - -4 - - -4
Summa totalresultat - - -4 301 -8 289
Transaktioner med aktieägare
Nyemission 41 276 - - - 317
Emissionskostnader - -1 - - - -1
Teckningsoptioner - 8 - - - 8
Apportemission förvärv MBRS Group - - - 143 - 143
Utdelning av innehav i MBRS Group - - - -185 8 -177
Summa transaktioner med aktieägare 41 283 - -42 8 290
Utgående eget kapital 31 december 2021 48 808 -1 194 - 1 049
Koncernens rapport över förändring i eget kapital
KONCERNENS FINANSIELLA RAPPORTER
44 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Mkr Not 2021 2020
Kassaflöde från rörelsen
Driftnetto kvarvarande verksamhet 65 14
Central administration
kvarvarande verksamhet -24 -3
Rörelseresultat från utdelad verksamhet 28 -24 -49
Justeringar för ej kassaflödespåverkande poster 11 8
Erhållen ränta – 0
Betald ränta -17 -8
Betalda inkomstskatter -1 -3
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändring av rörelsekapitalet 10 -41
Kassaflöde från förändring av rörelsekapitalet
Ökning (–)/minskning (+) av varulager -22 15
Ökning (–)/minskning (+) av kortfristiga fordringar -36 12
Ökning (+)/minskning (–) av kortfristiga skulder 43 -45
Kassaflöde från den löpande verksamheten -5 -59
Mkr Not 2021 2020
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Investeringar i befintliga fastigheter 10 -161 -20
Förvärv av fastigheter 10 -331 -35
Förändring av övriga anläggningstillgångar -1 -2
Kassaflöde från investeringsverksamheten -493 -57
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Nyemission, netto efter emissionskostnader 38 195
Teckningsoptioner 5 8 -
Upptagna lån 26 1 256 186
Amortering av lån 26 -642 -208
Amortering av leasingskuld 26 -2 -7
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 658 166
Minskning/ökning av likvida medel
Årets kassaflöde 160 50
Likvida medel vid årets ingång 58 8
Likvida medel vid årets utgång 218 58
Koncernens rapport över kassaflöden
KONCERNENS FINANSIELLA RAPPORTER
45 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Mkr Not 2021 2020
Nettoomsättning 27 178
Administrationskostnader 3, 4, 5 -32 -227
Rörelseresultat -5 -50
Resultat från andelar i koncernföretag 124 1
Ränteintäkter och liknande poster 6 11 1
Räntekostnader och liknande poster 6 -20 -2
Nedskrivning/återföring av tidigare gjord nedskrivning 0 2
Resultat efter finansiella poster 110 -48
Bokslutsdispositioner
Koncernbidrag 5 -
Resultat före skatt 115 -48
Skatt på årets resultat 7 - 0
Årets resultat 115 -48
Mkr 2021 2020
Årets resultat 115 -48
Poster som kan komma att omklassificeras
till årets resultat
Omräkningsdifferenser m.m. – 0
Årets totalresultat 115 -48
Moderbolagets rapport över totalresultatModerbolagets resultaträkning
Moderbolagets finansiella rapporter
MODERBOLAGETS FINANSIELLA RAPPORTER
46 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Mkr Not 2021-12-31 2020-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella tillgångar 9 1 4
Materiella anläggningstillgångar 11 0 1
Andelar i koncernföretag 19 791 405
Fordringar hos koncernföretag 20 1 104 22
Uppskjuten skattefordran 6 6
Summa anläggningstillgångar 1 902 438
Omsättningstillgångar
Varulager 13 – 27
Kundfordringar 14 – 4
Fordringar hos koncernföretag 20 218 68
Övriga fordringar 15 19 13
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 3 4
Kassa och bank 150 39
Summa omsättningstillgångar 390 155
SUMMA TILLGÅNGAR 2 292 593
Mkr Not 2021-12-31 2020-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 24
Bundet eget kapital
Aktiekapital 48 7
Reservfond 2 2
Fritt eget kapital
Överkursfond 800 525
Fond för verkligt värde - 0
Balanserat resultat -303 -88
Årets resultat 115 -48
Summa eget kapital 662 398
Obeskattade reserver
Periodiseringsfonder – 0
Summa obeskattade reserver – 0
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 17,26 1 491 –
Skulder hos koncernföretag 21 28 –
Summa långfristiga skulder 1 519 –
Räntebärande skulder 17,26 38 76
Leverantörsskulder 3 15
Skulder till koncernföretag 21 43 68
Övriga skulder 15 17
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 18 12 19
Summa kortfristiga skulder 111 195
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 292 593
Moderbolagets balansräkning
MODERBOLAGETS FINANSIELLA RAPPORTER
47 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Fond för Balanserat resultat Totalt
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare, Mkr Not 24 Aktiekapital Reservfond Överkursfond verkligt värde inklusive årets resultat eget kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2020 4 2 189 0 -88 107
Årets resultat – – – – -48 -48
Övrigt totalresultat för året – – – 0 – 0
Summa totalresultat – – 0 0 -48 -48
Transaktioner med aktieägare
Nyemission 3 – 347 – – 350
Emissionskostnader - – -11 – – -11
Summa transaktioner med aktieägare 3 – 336 – – 339
Utgående eget kapital 31 december 2020 7 2 525 0 -136 398
Ingående eget kapital 1 januari 2021 7 2 525 0 -136 398
Årets resultat – – – – 115 115
Övrigt totalresultat för året – – 0 0 0 0
Summa totalresultat – – 0 0 115 115
Transaktioner med aktieägare
Nyemission 41 – 276 – _ 317
Emissionskostnader – – -1 – – -1
Utdelning av innehav i MBRS Group – – – – -159 -159
Inkråmsöverlåtelse – – – – -8 -8
Summa transaktioner med aktieägare 41 – 275 – -167 149
Utgående eget kapital 31 december 2021 48 2 800 – -188 662
Moderbolagets rapport över förändring i eget kapital
MODERBOLAGETS FINANSIELLA RAPPORTER
48 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Mkr Not 2021 2020
Kassaflöde från rörelsen
Rörelseresultat -5 -50
Justeringar för ej kassaflödespåverkande poster 0 2
Erhållen ränta – 1
Betald ränta -13 -2
Betalda inkomstskatter – -1
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändring av rörelsekapitalet -18 -50
Kassaflöde från förändring av rörelsekapitalet
Ökning (–)/minskning (+) av varulager 29 12
Ökning (–)/minskning (+) av kortfristiga fordringar -108 -47
Ökning (+)/minskning (–) av kortfristiga skulder 91 2
Kassaflöde från den löpande verksamheten -6 -83
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Förvärv av immateriella anläggningstillgångar 0 -3
Förvärv av materiella anläggningstillgångar 0 0
Förvärv av dotterbolag -247 -50
Förvärv av finansiella anläggningstillgångar – -18
Utlåning koncernföretag -1 071 0
Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 318 -71
Mkr Not 2021 2020
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Nyemission 39 206
Emissionskostnader -1 -11
Upptagna lån 26 1 407 –
Amortering av lån 26 -10 –
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 435 195
Minskning/ökning av likvida medel
Årets kassaflöde 111 41
Likvida medel vid årets ingång, netto 39 -2
Likvida medel vid årets utgång, netto 150 39
Moderbolagets rapport över kassaflöden
MODERBOLAGETS FINANSIELLA RAPPORTER
49 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Redovisningsprinciper och noter
INFORMATION OM BOLAGET
Årsredovisningen och koncernredovisningen för Logistea AB (publ),
organisationsnummer 556627-6241, för det räkenskapsår som slutar 31
december 2021 har den 12 april 2022 godkänts av styrelsen och verkstäl-
lande direktören för publicering och kommer att föreläggas årsstämman
2022 för fastställande. Moderbolaget är ett publikt svenskt aktiebolag med
säte i Stockholm , Sverige . Bolagets adress är Logistea AB, Box 5089, 102
Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap.
GRUNDER FÖR REDOVISNINGEN
Allmänt
Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial
Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards
Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee
(IFRS IC) så som de antagits av EU. Vidare har Rådet för finansiell rappor-
terings rekommendation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för
koncerner samt årsredovisningslagen tillämpats.
Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör
koncernens rapportvaluta. Alla belopp är i miljoner svenska kronor (Mkr)
om inget annat anges och avser räkenskapsåret 1 januari – 31 december
2021. Siffror inom parentes avser motsvarande tidpunkt eller tidsperiod
föregående år. Avrundningsdifferenser kan förekomma.
Logisteas koncernredovisning baseras på historiska anskaffningsvär-
den, med undantag för förvaltningsfastigheter och vissa finansiella tillgångar
och skulder. Dessa tillgångar och skulder redovisas till verkligt värde samt
uppskjuten skatt som redovisas till nominellt belopp.
Nya standarder och tolkningar som ännu inte tillämpats av koncernen
Ett antal nya standarder och tolkningar träder i kraft för räkenskapsåret
som börjar 1 januari 2022 och har inte tillämpats vid upprättandet av denna
finansiella rapport. Inga av dessa förväntas ha någon väsentlig inverkan på
koncernens finansiella rapporter.
Viktiga uppskattningar och bedömningar
För att kunna upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovis-
ningssed krävs det att det görs bedömningar och antaganden som påverkar
i bokslutet redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig
information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska
erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande
omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om
andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger.
Förvaltningsfastigheter
Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och
antaganden ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella
ställning. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om framtida
kassaflöde samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För
att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar
anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/– 5 pro-
cent för hyresintäkter och fastighetskostnader samt +/- 0,25 procentenheter
på direktavkastningskravet. Information om detta samt de antaganden och
bedömningar som har gjorts framgår av Not 10.
Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv
Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångs-
förvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet
och där bolagets eventuella förvaltningsorganisation och administration är
av underordnad betydelse för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv.
Övriga bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv. Vid tillgångsförvärv
redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet, utan
eventuell rabatt minskar istället fastighetens anskaffningsvärde. Det inne-
bär att värdeförändringarna kommer att påverkas av skatterabatten vid
efterföljande värdering. Rörelseförvärv redovisas enligt förvärvsmetoden.
Fastställandet av verkligt värde kräver ofta att företagsledningen gör anta-
ganden och uppskattningar av framtida händelser vilket i allmänhet innebär
ökade bedömningar och uppskattningar. Förändringar i de antaganden eller
uppskattningar som krävs för att fastställa det verkliga värdet för förvärvade
tillgångar och skulder kan påverka beloppen som avser tillgångar, skulder
och goodwill till följd av allokering av köpeskilling.
Bolagsförvärv under verksamhetsåren 2020 och 2021 har enbart
utgjorts av tillgångsförvärv.
Uppskjuten skatteskuld
Enligt redovisningsreglerna ska uppskjuten skatt redovisas nominellt utan
diskontering, beräknad efter av Riksdagen beslutad skattesats om 20,6 %
i Sverige. Den verkliga skatten är betydligt lägre p.g.a. dels möjligheten att
sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn.
Koncernen
Koncernredovisningen omfattar Logistea och dess dotterbolag. Dotterbolag
är bolag i vilka moderbolaget har ett direkt eller indirekt bestämmande infly-
tande. Logistea har direkt eller indirekt 100 procent av röstetalet i samtliga
dotterbolag. Koncernredovisningen upprättas enligt förvärvsmetoden vilket
innebär att förvärv av ett dotterbolag betraktas som en transaktion där
moderbolaget indirekt förvärvar dotterbolagets tillgångar och övertar dess
skulder. Från och med förvärvstidpunkten inkluderas i koncernredovisningen
det förvärvade bolagets intäkter och kostnader samt identifierbara intäkter
och skulder. Koncerninterna transaktioner, fordringar och skulder elimineras
i sin helhet.
Försäljningen av koncernen Odd Molly Sverige AB och
utdelning av aktierna i MBRS Group AB
Under räkenskapsåret avyttrade Logistea samtliga aktier i den helägda
koncernen Odd Molly Sverige AB till MBRS Group AB (MBRS), tidigare We aRe
SpinDye AB. I motprestation fick Logistea aktier motsvarande 53 procent av
totalt utestående aktier i MBRS. Då Logistea fick bestämmande inflytande
i MBRS klassificeras transaktionen som ett omvänt rörelseförvärv, som
innebär att förvärvsanalysen upprättades med utgångspunkt att Odd Molly
Sverige AB utgör moderbolag och är den som förvärvat MBRS.
Under Logisteas ägarperiod av aktierna i MBRS klassificerades de
tillkomna tillgångar och skulder i balansräkningen till posterna tillgångar
respektive skulder identifierade för utdelning. Efter utdelningen av aktierna
i oktober 2021 finns endast resultat från MBRS-koncernen med i verksam-
heten som klassificerats pro rata efter aktieandel som resultat från utdelad
verksamhet hänförlig till moderbolagets aktieägare respektive resultat från
utdelad verksamhet hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande
enligt IFRS 3.
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
Not 1
Redovisningsprinciper
50 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
REDOVISNING AV SEGMENT
Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver verksamhet från
vilken den kan generera intäkter och ådra sig kostnader, och för vilka det
finns fråstående finansiell information tillgänglig. Logistea bedriver endast
verksamhet inom ett segment, förvaltning av fastigheter inom lager, logistik
och lätt industri. Högste verkställande beslutsfattare, VD, följer intäkter och
resultat för koncernen som helhet och därmed utgör koncernen som helhet
ett rörelsesegment. Ur rapportering och uppföljningssynpunkt är det ännu
inte av intresse inom vilken region fastigheten är belägen, utan det väsentliga
är att fastigheten faller inom ramen för affärsidén.
KLASSIFICERING
Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består enbart av belopp
som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat
från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består
enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader
från balansdagen.
INTÄKTER
Intäkterna utgörs huvudsakligen av hyror för tillhandahållande av lokaler.
Hyresintäkter periodiseras linjärt i enlighet med IFRS 16. Hyresintäkter,
som ur ett redovisningsperspektiv benämns operationella leasingavtal,
resultatförs i den period de avser. Ersättningar för fastighetsskatt ses som
en integrerad del av hyresavtalet och redovisas som hyresintäkter vilket även
gäller för ersättningar avseende exempelvis uppvärmning och elektricitet
eftersom Logistea kontrollerar leverantörsrelationen. I de fall hyresavtal med-
för reducerad hyra under del av hyrestiden som motsvaras av en vid annan
tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över
kontraktets löptid. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter i
rapporten över finansiell ställning. Hyresintäkter från förvärvade fastigheter
bokförs från och med tillträdesdagen. Övriga intäkter utgörs huvudsakli-
gen av ersättningar från hyresgäster avseende förtida avflyttningar eller
bristfälligt underhåll, försäkringsersättningar och ersättningar från elbolag
vid leverans av egenproducerad el vilka samtliga redovisas enligt IFRS 15.
KOSTNADER
Kostnader belastar resultatet i den period till vilken de hänför sig. Fastig-
hetskostnader i koncernens resultaträkning består av kostnader för drift,
underhåll, förvaltning och övriga fastighetsrelaterade kostnader. Kostnader
för central administration i koncernens resultaträkning består av kostnader
för till exempel bolagsadministration och kostnader för upprätthållande av
börsnotering. Moderbolagets kostnader för bland annat koncernledning, IT,
revision och finansiell rapportering ingår i begreppet central administration.
ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA
Ersättning till anställda såsom löner och sociala kostnader, betald semester
och betald sjukfrånvaro med mera redovisas i takt med att de anställda har
utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Bonusar betalas och kostnadsförs
i takt med att de beviljas och pensionspremier betalas och kostnadsförs
månatligen.
PENSIONER
Koncernens anställda omfattas av olika avgiftsbestämda pensionsplaner.
Utöver fastställda avgifter till fristående företag har Logistea inga ytterligare
förpliktelser. Logistea har inga andra åtaganden efter avslutad anställning.
FINANSIELLA KOSTNADER
Med finansiella kostnader avses ränta, avgifter och andra kostnader som
uppkommer då Logistea upptar räntebärande skulder. Utgifter för uttagande
av pantbrev aktiveras i koncernens balansräkning. Finansiella kostnader
belastar resultatet för den period till vilken de hänför sig. Ränteutgifter
under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnationer aktiveras
och påverkar ej finansiella kostnader.
INKOMSTSKATT
Inkomstskatt avser aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatt belastar
rapporten över koncernens totalresultat. Vid redovisning av uppskjuten skatt
tillämpas balansräkningsmetoden. Enligt denna metod redovisas uppskjutna
skatteskulder och fordringar för alla skillnader mellan en tillgångs eller
skulds bokförda värde och dess skattemässiga värde, så kallade temporära
skillnader. Detta innebär att det finns en skatteskuld eller skattefordran
som aktualiseras den dag tillgången eller skulden realiseras. I Logistea
föreligger temporära skillnader avseende fastigheter, derivat och obeskat-
tade reserver. Uppskjuten skattefordran hänförlig till underskottsavdrag
redovisas när det är sannolikt att framtida skattemässiga överskott kommer
att finnas tillgängliga vilka kan nyttjas mot underskottsavdrag. Uppskjutna
skattefordringar och skatteskulder beräknas med hjälp av de skattesatser
som förväntas gälla för den period då fordringarna avräknas eller skulderna
regleras, baserat på den skattelagstiftning som föreligger på balansdagen.
Om förvärvet är att betrakta som ett tillgångsförvärv redovisas ingen
uppskjuten skatt vid skillnad enligt ovan vid förvärvstillfället. För skillnader
mellan fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga restvärde
uppkomna efter förvärvstillfället redovisas uppskjuten skatt.
Uppskjuten skatt redovisas till nominella värden, utan diskontering.
Förutom tidsfaktorn beaktas heller inte att fastigheter ofta kan säljas i
bolagsform. Den verkliga skattekostnaden vid en fastighetsförsäljning
kan därför avvika från den skatteskuld som Logistea tidigare beaktat i
redovisningen.
Med beaktande av redovisningsreglerna redovisas uppskjuten skatt
nominellt utan diskontering. Den verkliga skatten är betydligt lägre, dels
på grund av möjligheten att sälja fastigheter via bolag och därmed på ett
skatteeffektivt sätt, dels på grund av tidsfaktorn. På grund av möjligheten att
göra skattemässiga avskrivningar och avdrag för vissa ombyggnationer av
fastigheter, vilka aktiveras i redovisningen, samt utnyttja underskottsavdrag
uppstår i princip ingen betald skattekostnad. Betald skatt uppkommer dock
i ett fåtal dotterföretag från vilka skattemässiga koncernbidragsmöjligheter
inte finns.
Uppskjutna skattefordringar som uppkommer efter förvärvstidpunkt
redovisas i den utsträckning de bedöms kan komma att utnyttjas. Övriga
upplysningar angående uppskjuten skatt finns i not 7.
FINANSIELLA INSTRUMENT
Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar bland
tillgångarna likvida medel, kundfordringar, lånefordringar och derivat. Bland
skulder och eget kapital återfinns finansiella instrument i form av leveran-
törsskulder, låneskulder samt derivat. En finansiell tillgång eller skuld tas upp
i balansräkningen när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga
villkor. Kundfordringar inklusive hyresfordringar, i årsredovisningen benämnd
som kundfordringar, redovisas när faktura har skickats. Skuld tas upp när
motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet att betala föreligger, även
om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura
mottagits. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättighe-
terna i avtalet realiserats, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem.
Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En finansiell skuld tas
bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat
sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av en finansiell skuld. Förvärv och
avyttring av finansiella tillgångar redovisas på tillträdesdagen.
De finansiella instrumenten klassificeras vid första redovisningen utifrån
typ av tillgång och, för skuldinstrument, utifrån affärsmodell. Finansiella
instrument redovisas initialt till anskaffningsvärde motsvarande instrumen-
tets verkliga värde med tillägg för transaktionskostnader förutom för de
finansiella instrument som tillhör kategorin finansiell tillgång som redovisas
till verkligt värde via resultaträkningen, vilka redovisas till verkligt värde
exklusive transaktionskostnader.
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyre-
sintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa syften. Initialt
redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar
till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas
i koncernbalansräkningen till verkligt värde, se not 10. Logistea värderar
samtliga fastigheter varje kvartal. För 2021 har 100 procent av det samlade
fastighetsbeståndet externvärderats under verksamhetsåret och 80% per
2021-12-31. Värderingsmodellen som används är avkastningsbaserad
enligt kassaflödesmodell. Från utfallet i kassaflödesmodellen bedöms det
verkliga värdet på fastigheten före avdrag för försäljningsomkostnader.
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
51 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resulta-
träkningen. Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast
om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknip-
pade med tillgången kommer att komma företaget till del. Avgörande för
bedömningen när en tillkommande utgift läggs till det redovisade värdet
är huruvida åtgärden innebär en förbättring jämfört med standarden före
åtgärdens genomförande. Reparationer och underhållsåtgärder kostnads-
förs i samband med att utgiften uppkommer. I större projekt aktiveras i
förekommande fall räntekostnaden under produktionstiden.
MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Materiella anläggningstillgångar utgörs av maskiner, inventarier och lokal-
anpassningar vilka har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för
ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuellt gjorda nedskrivningar.
Avskrivningar görs linjärt för att fördela anskaffningsvärde, minskat med det
beräknade restvärdet, över den beräknade nyttjandeperioden. För maskiner
och inventarier är nyttjandeperioden 5 år. För förbättringsutgifter på annans
fastighet och nyttjanderättstillgångar görs avskrivningar över den kortaste
av nyttjandeperioden eller leasingperioden
LIKVIDA MEDEL
Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga tillgodo-
havanden hos banker och motsvarande institut. Likvida medel omfattas av
kraven på förlustreservering för förväntade kreditförluster.
EGET KAPITAL
Samtliga aktier av serie A och B redovisas som aktiekapital. Efter det att
bolagsstämman fattat beslut om utdelningar redovisas dessa utdelningar
som minskning av eget kapital och skuldförs i avvaktan på utbetalning.
FINANSIELLA SKULDER
Lån redovisas inledningsvis till verkligt värde netto efter transaktionskostna-
der. Därefter redovisas lånen till upplupet anskaffningsvärde. Förekommer
skillnader mellan upplåningsbeloppet, netto efter transaktionskostnader,
och återbetalningsbeloppet redovisas de i resultaträkningen fördelat över
låneperioden med tillämpning av effektivräntemetoden. Upplupna räntor
redovisas under upplupna kostnader.
INCITAMENTSPROGRAM
Inbetalningar av optionspremier i samband med incitamentsprogram
redovisas som ökning av eget kapital i koncernen. Eventuell inlösen av
utestående optionsprogram regleras direkt mot eget kapital. Mer information
om fastställt incitamentsprogram återfinns i not 5.
RESULTAT PER STAMAKTIE
Resultat per stamaktie av serie A och B definieras som årets resultat
hänförligt till moderbolagets aktieägare i relation till genomsnittligt antal
stamaktier av serie A och B.
RESULTATRÄKNINGENS UPPSTÄLLNINGSFORM
I koncernen tillämpas den uppställningsform som är praxis för ett större
antal företag inom fastighetsbranschen. Detta innebär att resultaträkningen
utvisar resultat för driftsöverskott, förvaltningsresultat och resultat före skatt.
Då uppställningsformen skiljer sig från tidigare års årsredovisning upp-
rättades en brygga mellan den tidigare och nuvarande uppställningsformen.
Bryggan finns att se i not 27.
Kassaflödesanalys
Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod, vilket innebär
att rörelseresultatet justerats för transaktioner som inte medfört in- eller
utbetalningar under perioden samt för eventuella intäkter och kostnader
som hänförs till investeringsverksamhetens kassaflöden. Kassaflödes-
analysen ska utvisa företagets in- och utbetalningar under perioden där
betalningarna hänförs till löpande verksamhet, investeringsverksamhet
eller finansieringsverksamhet.
Kassaflöde från utdelad verksamhet återfinns under kassaflöde från
rörelsen under rubriken rörelseresultat från utdelad verksamhet.
MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen
(1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2.
Redovisning för juridiska personer. Rekommendationen innebär att moder-
bolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga
av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen
för årsredovisningslagen och med hänsyn tagen till sambandet mellan
redovisning och beskattning. De nedan angivna redovisningsprinciperna
för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som
presenterats i moderbolagets finansiella rapporter. Uppställningsformen
för Resultat- och Balansräkning följer årsredovisningslagen.
Aktier i koncernbolag
Aktier i koncernbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärde-
metoden. Transaktionskostnader aktiveras som en del av anskaffnings-
värdet för aktierna. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot bolagens
koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger bolagens
koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen.
I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring
av denna.
Eventualförpliktelser
Eventualförpliktelser till förmån för koncernbolag är finansiellt garantiavtal
och redovisas i enlighet med RFR 2, Redovisning för juridiska personer,
d.v.s. de redovisas inte som en avsättning utan istället lämnas upplysning.
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
Koncernbidrag och aktieägartillskott för juridiska personer
Koncernbidrag redovisas i resultatet enligt dess ekonomiska innebörd, dvs
som en bokslutsdisposition vid erhållande av koncernbidrag eller som
andelar i dotterföretag vid lämnade koncernbidrag. Aktieägartillskott förs
direkt mot eget kapital hos mottagaren och aktiveras i aktier och andelar
hos givaren, i den mån nedskrivning ej erfordras.
Leasing
Moderbolaget har valt att tillämpa undantaget för leasetagare i RFR 2 och
leasebetalningar kostnadsförs linjärt över leasingperioden.
52 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Not 2
Hyresintäkter
Löptider för hyreskontrakt per 2021-12-31
Upplysningar om operationella leasingavtal - koncernen som leasegivare
Antal Kontrakterad Kontrakterad
Förfalloår kontakt årshyra, Mkr årshyra, %
2022 31 5,7 3,8
2023 31 22,2 14,7
2024 15 15,8 10,4
2025 14 24,4 16,1
2026 6 9,0 5,9
2027 10 5,4 3,6
2028+ 25 68,9 45,5
Totalt 132 151,4 100
Kontrakterad hyresintäkt per kontraktsstorlek, Mkr
Antal Kontrakterade
kontrakt hyresintäkter, %
>10,0 0 0,0
5,0-9,9 5 3,8
3,0-4,9 7 5,3
2,0-2,9 8 6,1
1,0-1,9 27 20,5
0,5-0,9 13 9,8
<0,5 72 54,5
Totalt 132 100,0
Koncernens hyresintäkter exklusive tillägg år 2021 uppgick till 93 Mkr (18).
De ökade hyresintäkterna är ett resultat av ett ökat fastighetsbestånd till följd
av att bolaget bytt riktning mot fastigheter. Hyresintäkterna är summan av
samtliga hyror inklusive hyresgarantier rensat för värdet av vakanta lokaler.
Tabellen över förfallostrukturen visar hur stor del av årshyran som
förfaller när i tiden. Logistea strävar efter att ha en god relation med
hyresgäster och arbetar aktivt för att begränsa risken för avflyttningar.
Den genomsnittliga återstående löptiden för hyresavtalen uppgick till 6,2 år
(6,4) och den ekonomiska uthyrningsgraden minskade något och uppgick
till 95,1 procent (99,7) till följd av förvärv med delvis vakanta lokalytor samt
tidsgap mellan en avflyttad och inflyttad hyresgäst i en fastighet i Borås.
Not 3
Fastighetskostnader och central administration
Fastighetskostnader 2021 2020
Taxebundna kostnader -16 -2
Reparation och underhåll -6 -1
Fastighetsskatt -2 0
Övriga fastighetskostnader -4 -1
Totalt -28 -4
Central administration 2021 2020
Personalkostnader -3 -1
Övriga externa kostnader -19 -2
Avskrivningar -2 0
Totalt -24 -3
Fastighetskostnaderna uppgick under 2021 till -28 Mkr (-4). I fastighetskost-
naderna ingår kostnader som är hänförliga till drift, underhåll fastighetsskatt
samt kostnader för försäkring.
Taxebundna kostnader
I taxebundna kostnader ingår kostnader för bland annat el, uppvärmning,
vatten, bredband och telefoni. I de flesta fall vidarefaktureras denna kostnad
till hyresgästen i form av hyrestillägg. Kostnaderna för el ökade under det
fjärde kvartalet 2021 till följd av höga marknadspriser på el.
Reparation och underhåll
Kostnader för central administration var -24 Mkr (-3) där ökningen jämfört
med tidigare år är en effekt av verksamhetsomvandlingen mot fastigheter.
Not 4
Arvode och kostnadsersättning till revisorer
Koncernen Moderbolaget
2021 2020 2021 2020
Ernst & Young
Revisions uppdrag 0 1 – 1
Skatterådgivning – 1 – 0
Övriga tjänster – 0 – 0
Öhrlings PricewaterhouseCoopers
Revisionsuppdrag 2 1 2 1
Skatterådgivning – 0 – 0
Övriga tjänster* 1 1 1 1
Marcum LLP
Revisionsuppdrag – 0 – –
Totalt 3 4 3 3
* 1,1 MSEK 2020 är relaterat till emissionerna.
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
53 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Koncernen Moderbolaget
2021 2020 2021 2020
Antal anställda
Medelantalet anställda 4 71 4 66
– varav kvinnor 2 62 2 60
– varav män 2 9 2 6
Löner och ersättningar
VD Jennie Högstedt Björk* 3,8 3,1 3,8 3,1
– varav tantiem och bonus – – – –
VD Niklas Zuckerman 0,7 – 0,7 –
– varav tantiem och bonus 0,6 – 0,6 –
Övriga ledande befattningshavare 2,3 8,9 2,3 8,9
– varav tantiem och bonus 0,6 – 0,6 –
Övriga anställda 1,4 29,4 1,6 27,1
Totalt 8,4 41,4 8,4 39,2
Sociala kostnader
VD Jennie Högstedt Björk* 1,4 1,2 1,4 1,2
– varav pensionskostnader 0,2 0,2 0,2 0,2
VD Niklas Zuckerman 0,2 – 0,2 –
– varav pensionskostnader 0,0 – 0,0 –
Övriga ledande befattningshavare 0,7 4,7 0,7 4,7
– varav pensionskostnader 0,0 1,9 0,0 1,9
Övriga anställda 0,5 10,7 0,5 14,1
– varav pensionskostnader 0,0 2,2 0,0 2,9
Totalt 2,5 15,9 2,5 20,0
* 4/5 av Jennie Högstedt Björks lön, ersättning och sociala kostnader för verksamhetsåret
2021 är klassificerat som resultat för utdelad verksamhet. Ovan uppgifter omfattar 100
procent av Jennies lön, ersättning och sociala kostnader för verksamhetsåret 2021.
Arvode styrelseledamot, Tkr 2021 2020
Patrik Tillman 235 215
Bengt Kjell 47 –
Sanja Batljan 87 –
Fredrik Palm 87 –
Caroline Thagesson 87 –
Johan Mark 150 150
Mia Arnhult 63 150
Anna Frick 63 150
Totalt 819 665
Den 20 september 2021 meddelade Logistea att Niklas Zuckerman har
rekryterats till ny VD. Tidigare VD Jennie Högstedt Björks uppsägningstid
uppgick till 6 månader från samma datum. Samtliga återstående kostnader
för Jennie Högstedt Björk för uppsägningstiden har reserverats i räken-
skapsåret 2021. Utöver dessa kostnader utgår det även ett avgångsvederlag
till Jennie Högstedt Björk motsvarande 6 månadslöner som betalas ut
efter uppsägningstidens utgång. Niklas Zuckeman tillträdde sin tjänst 7
december 2021.
På den extra bolagsstämman i oktober 2021 beslutades det om nyval av
Bengt Kjell som ny ledamot. Bengt Kjell valdes samtidigt till vice ordförande
för styrelsen. När antalet ledamöter ökades beslutades det att öka det totala
styrelsearvodet till 960 tkr (665).
På samma extra bolagsstämma beslutades det om att införa ett incita-
mentsprogram för ledande befattningshavare, nyckelpersoner och anställda
i bolaget genom att emittera teckningsoptioner. Emissionen omfattar högst
4 180 000 teckningsoptioner som berättigar till teckning av högst 4 180 000
B-aktier i december 2025. Anslutningsperioden är ännu inte stängd och
nuvarande anslutningsgrad uppgår till 98,7 procent. Teckningspriset för
teckningsoptionerna räknades ut genom Black & Scholes modell. Inputs
i uträkningen var en volatilitet på 24 procent, riskfri ränta på -0,1 procent
och en direktavkastning på 1 procent. Mätperioden för aktiepriset var 10-16
december 2021 och räknades fram till 23 kronor. 4 125 000 av totalt 4
180 000 optioner tecknades i 2021. Teckningspriset var 2,06 kronor per
teckningsoption. Under verksamhetsåret 2021 tillfördes Logistea ca 8 Mkr
i ersättning för teckningsoptionerna. Ledande befattningshavare innehar
på balansdagen 3 250 000 teckningsoptioner varav VD Niklas Zuckerman
innehar 1 045 000 teckningsoptioner.
Not 5
Anställda och personalkostnader
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
Not 6
Finansiella intäkter och kostnader
Koncernen Moderbolaget
2021 2020 2021 2020
Finansiella intäkter
Ränteintäkter dotterbolag 0 0 11 0
Ränteintäkter 0 0 0 0
Övriga finansiella intäkter 0 0 0 0
Summa 0 0 11 1
Finansiella kostnader
Räntekostnader -22 -8 -19 -2
Avskrivning på periodiserade
upplåningsutgifter 0 0 -1 0
Outnyttjade lånelöften 0 0 0 0
Räntekostnader till dotterbolag 0 0 0 0
Valutakursförluster 0 0 0 0
Övriga finansiella kostnader -1 0 0 0
Summa -23 -8 -20 -2
Finansnetto -23 -8 -9 2
Finansiella kostnader är kostnader hänförlig till bolagets skuld och uppstår
för banklån, obligation samt externa reverser. I koncernens räntekostnader
om -22,2 Mkr (-8,1) var -22 Mkr (-7,4) direkt hänförliga till bolagets ränte-
bärande skuld och -0,2 Mkr (-0,7) var hänförliga till leasing. Moderbolagets
räntekostnader om -19 Mkr (-1,7) och hänförlig till bolagets direkta rän-
tekostnader.
54 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt och uppskjuten
skatt. Bolagsskattesatsen för beskattningsår 2021 uppgår till 20,6 procent
(21,4). Den uppskjutna skatten har beräknats på samma skattesats. Med
aktuell skatt menas den skatt som ska betalas eller erhållas avseende det
skattepliktiga resultatet för aktuellt år. Årets skattepliktiga resultat skiljer sig
från årets redovisade resultat genom att det justerats för ej skattepliktiga
och ej avdragsgilla poster. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräknings-
metoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och
skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Avseende fastighetsförvärv
som bedömts vara tillgångsförvärv redovisas dock ingen uppskjuten skatt
på sådana temporära skillnader som uppkommit före förvärvstillfället.
Koncernen Moderbolaget
Redovisad i resultaträkningen 2021 2020 2021 2020
Aktuell skattekostnad
Beräknad skattekostnad -1 -1 0 0
Skatt till följd av ändrad taxering 0 – – –
Summa aktuell skatt -1 -1 0 0
Uppskjuten skatt
Förvaltningsfastigheter -77 -15 – –
Obeskattade reserver -1 0 – –
Summa uppskjuten skatt -78 -15 0 0
Totalt redovisad skattekostnad -79 -16 0 0
Koncernen Moderbolaget
Uppskjuten skatt redovisad 31 dec 31 dec 31 dec 31 dec
i de finansiella rapporterna 2021 2020 2021 2020
Uppskjuten skattefordran
Underskottsavdrag 6 6 6 6
Derivatinstrument – 0 – 0
Summa aktuell skatt 6 6 6 6
Uppskjuten skatteskuld
Förvaltningsfastigheter -94 -14 – –
Obeskattade reserver -2 -5 – –
Övrigt – -1 – –
Summa -96 -20 0 0
Uppskjuten skatteskuld, netto -90 -14 6 6
Fastighetsbeståndets skattemässiga restvärde uppgick per 31 december
2021 till 702 Mkr (367).
Koncernen Moderbolaget
Avstämning av effektiv skatt 2021 2020 2021 2020
Resultat före skatt 396 18 115 -48
Skatt enligt gällande skattesats,
20,6% (21,4) -82 -4 -24 10
Effekt ändrad skattesats och utländsk skatt – 1 – –
Effekt ej avdragsgilla kostnader
inkl. ränteavdragsbegränsningar -3 -1 -2 1
Effekt ej skattepliktiga intäkter 0 25 0
Avdragsgilla ej resultatpåverkande poster* 0 3 0 3
Underskott för vilka uppskjuten
skattefordran ej redovisas 0 0 0 –
Övrigt 6 -15 1 -14
Redovisad effektiv skatt -79 -16 0 0
* Avdragsgilla kostnader hänförliga nyemission som bokats direkt mot eget kapital.
Aktiverad uppskjuten skatt på skattemässiga underskott i koncernen och
moderbolaget uppgår till 6 Mkr (6). Totala skattemässiga underskott i kon-
cernen och moderbolaget uppgår till 142 Mkr (145). Möjligheten att utnyttja
underskottsavdragen påverkas av skatteregler om tidsbegränsade spärrar.
I rapport över finansiell ställning nettoredovisas uppskjuten skattefordran
och skatteskuld enligt nedanstående uppställning:
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
Not 7
Skatt
55 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Not 8
Resultat från utdelad verksamhet
2021 2020
Nettoomsättning 195 181
Övriga resultatintäkter 1 2
Totala intäkter 196 183
Handelsvaror -72 -82
Övriga externa kostnader -87 -90
Personalkostnader -44 -47
Avskrivningar -16 -10
Övriga rörelsekostnader -1 -3
Rörelseresultat -24 -49
Finansiella kostnader 0 -1
Resultat efter finansiella poster -24 -50
Skatt 0 -1
Periodens resultat från utdelad verksamhet -24 -51
Mer information om utdelad verksamhet finns att läsa i redovisningsprinciper
på sidan 49.
Not 9
Immateriella tillgångar
Koncernen Moderbolaget
2021 2020 2021 2020
Ackumulerade anskaffningsvärden
Redovisat ingående värde 40 37 10 7
Nyanskaffningar 143 3 1 3
Utdelad verksamhet -182 – – –
Inkråmsöverlåtelse – – -10 –
Summa 1 40 1 10
Ackumulerade avskrivningar
Redovisat ingående värden -24 -22 -6 -6
Avyttringar och utrangeringar – 0 – –
Utdelad verksamhet 24 – – –
Inkråmsöverlåtelse – – 6 –
Årets avskrivningar enligt plan
på anskaffningsvärdet 0 -2 0 0
Summa 0 -24 0 -6
Redovisat värde vid årets slut 1 16 1 4
Not 10
Förvaltningsfastigheter
Specifikation av årets förändring
Koncernen 2021 2020
Redovisat ingående värde 887 189
Förvärv av fastigheter* 1 181 614
Investeringar i befintligt bestånd 161 19
Orealiserade värdeförändringar 378 65
Redovisat värde vid årets slut 2 607 887
*Förvärv av fastigheter uppgår till 1 181 Mkr (614) varav 331 Mkr (35)
betalats med likvida medel.
Marknadsvärden
Det sammanlagda marknadsvärdet på Logisteas fastigheter uppgår till 2
607 Mkr (887). 519 Mkr (210) av fastighetsvärdet avsåg projektfastigheter,
vilket definieras som fastigheter samt tillkommande byggrätter där pågående
om- eller tillbyggnation påverkar hyresvärdet mer än 40 procent. Förvärvade
förvaltningsfastigheter redovisas initialt till anskaffningskostnad, vilket
inkluderar till förvärvet direkt hänförbara kostnader.
Den redovisade orealiserade värdeförändringen uppgick under året till
378 Mkr (65), vilket främst är kopplat till allmänna marknadsvärdeföränd-
ringar samt ändrade direktavkastningskrav. Vid beräkning av verkligt värde
beaktas ett flertal parametrar. Samtliga fastigheter har under verksamhets-
året värderats externt och per värdetidpunkt 2021-12-31 har 33 av 41 (15
av 15) fastigheter värdetats externt. Moderbolaget äger inga fastigheter.
Den genomsnittliga värderingsavkastningen för koncernens förvalt-
ningsfastigheter, exklusive projektfastigheter, uppgick på balansdagen till
6,0 procent (6,2). Under 2021 uppgick de orealiserade värdeförändringarna
till 378 Mkr (65) enligt nedan.
Orealiserade värdeförändringar
2021 2020
Ändrade direktavkastningskrav /
Allmänna marknadsvärdesförändringar 354 65
Vinstavräkning pågående projekt 24 –
Summa orealiserade värdeförändringar 378 65
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
56 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Värderingsmetodik
Värderingarna genomförs i Sverige enligt RICS och IVSC:s rekommendatio-
ner. Varje värderingsobjekt värderas separat, utan hänsyn till eventuell port-
följeffekt, av fastighetsvärderare som auktoriserats av Samhällsbyggarna.
Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i
vilka kassaflöden och restvärden nuvärdesberäknas. Restvärdet beräknas
genom att det bedömda driftnettot året efter sista kalkylåret evighetska-
pitaliseras med åsatt direktavkastningskrav. Nuvärde av kassaflöde och
restvärde beräknas genom att kassaflödet och restvärdet diskonteras
med kalkylräntan. Värdet av byggrätterna värderas separat genom orts-
prisanalys och tidigare transaktioner av byggrätter i området och adderas
sedan till det sammanlagda fastighetsvärdet. Fastigheterna besiktigas
av värderingsfirman enligt ett rullande schema. Besiktningarna omfattar
allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler, där särskild vikt läggs vid
större hyresgäster samt vakanta lokaler. Syftet med besiktningen är att
bedöma fastighetens allmänna standard och skick, underhållsbehov, mark-
nadsposition och lokalernas attraktivitet. Under räkenskapsåren 2020 och
2021 har Logistea anlitat Cushman & Wakefield, Newsec och Nordier för
de värderingarna.
Analyser och generella förutsättningar
Fastighetsvärderingen grundar sig på observerbara indata som aktuella
hyresavtal, marknadshyror, faktiska utfall för drifts- och underhållskostnader,
planerade investeringar och nuvarande vakansgrader samt icke observerbara
indata som avkastningskrav och framtida vakansnivåer. Kalkylperioden har
anpassats efter återstående löptid för befintliga hyresavtal och varierar
mellan 5 och 15 år. Kalkylperioden uppgår som regel till 10 år. Kassaflö-
deskalkylerna baseras på inflationsantaganden gjorda av värderingsföre-
tagen som ligger mellan 0 och 2,0 % per år. Som grund för bedömning av
framtida driftnetton ligger analys av gällande hyresavtal samt analys av den
aktuella hyresmarknaden. Hyresavtalen har individuellt beaktats i kalkylen.
Normalt har de befintliga hyresavtalen antagits gälla fram till hyresavtalens
slut. För de fall hyresvillkoren har bedömts som marknadsmässiga har de
sedan antagits möjliga att förlänga på oförändrade villkor alternativt varit
möjliga att hyra ut på liknande villkor. I de fall den utgående hyran bedömts
avvika från gällande marknadshyra har denna justerats till marknadsmässig
nivå. Den maximala och bästa användningen av fastigheterna har antagits
vid fastighetsvärderingarna. Kassaflödesanalysen beaktar marknadsläge,
hyresnivå, annan användning och långsiktig vakansgrad för varje fastighet.
Drift- och underhållskostnader har dels baserats på en analys av de
historiska kostnaderna för respektive fastighet, dels på erfarenheter och
statistik avseende likartade fastigheter. Dessa kostnader har dock mindre
betydelse vid värdering av Logisteas fastighetsbestånd då hyresgästerna
normalt själva betalar dessa kostnader i tillägg till den överenskomna hyran.
Det verkliga värdet för koncernens byggrätter baseras på ortspris-
analyser från transaktioner i området med liknande byggrätter. Nedlagda
kostnader för exempelvis markarbeten adderas till det verkliga värdet.
Antagna driftnetton vid värdering
Det av fastighetsvärderarna totalt beräknade driftnettot för 2022 uppgick
till 135 Mkr i värderingarna. Detta driftnetto kan jämföras med det driftnetto
om 158 Mkr som Logistea redovisar i Aktuell intjäningsförmåga per 31
december 2021. Det driftnetto vilket värderingsfirman baserat de bedömda
marknadsvärdena på är följaktligen rimligt vid en jämförelse med den aktu-
ella intjäningsförmågan vid årsskiftet.
Kalkylränta och avkastningskrav
Kalkylräntan utgör ett nominellt avkastningskrav på totalt kapital. Utgångs-
punkten för kalkylräntan är den nominella räntan på statsobligationer med
fem års löptid med dels en generell riskpremie för fastigheter, dels ett objekt-
specifikt tillägg. Det valda direktavkastningskravet för restvärdebedömningen
har hämtats från marknadsinformation från den aktuella delmarknaden och
har anpassats med hänsyn till fastighetens fas i den ekonomiska livscykeln
vid kalkylperiodens slut. Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöden
(5,5 - 9,3 procent), kalkylränta för nuvärdesberäkning av restvärde (7,1 - 9,3
procent) samt direktavkastningskrav för restvärdebedömning (5,1 - 7,3 pro-
cent) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella
bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition.
Den 31 december 2021 uppgick den vägda kalkylräntan för diskontering
av kassaflöden och restvärden till 8,0 procent (8,2) respektive 8,0 procent
(8,2). Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 6,0 procent (6,2). Detta
innebär att om Logisteas fastighetsportfölj teoretiskt sett skulle betraktas
som en enda fastighet motsvarar marknadsvärdet om 2 607 Mkr ett direkt-
avkastningskrav om 6,0 procent en kalkylränta om 8,0 procent avseende
kassaflödet och en kalkylränta om 8,0 procent avseende nuvärdesdiskon-
tering av restvärdet. I tabellen till höger redovisas fastighetsvärderingarnas
känslighet för förändrade antaganden.
Förvaltningsfastigheter uppdelade på regioner
Antal Uthyrningsbar Verkligt
fastigheter yta, Tkvm värde, Mkr
Göteborg 16 82 129 803
Jönköping 5 71 906 349
Linköping 5 25 630 170
Örebro 7 98 505 490
Öresund 4 22 910 276
Delsumma 37 301 080 2 088
Projektfastigheter 4 44 074 519
Total 41 345 154 2 607
Ovan redovisas Logisteas fastighetsbestånd per regionsstad. Fastighetsbe-
ståndet följs inte upp internt per region varpå ingen segmentsredovisning
redovisas. Regioner utgör inte heller fastighetskategorier i värderingssyfte.
Känslighetsanalys för fastighetsvärderingar
Värdeförändring Värdeförändring
Förändring 2021, Mkr 2020, Mkr
Direkt-
avkastningskrav +/- 0,25%-enheter -84/+91 -26/+29
Hyresintäkter +/- 5% +129/-129 +50/-50
Fastighetskostnader +/- 5% -25/+25 -15/+15
Känslighetsanalysen är beräknad på förvaltningsfastigheter exklusive
projektfastigheterna vilket är 2 088 Mkr (677).
De parametrar som väsentligt påverkar värdet på en fastighet är
kontrakterade hyresintäkter, driftnetto samt direktavkastningskrav. Övriga
parametrar som kan påverka en värdering är avtalslängd, inflationsanta-
ganden, kalkylränta samt underhållsbehov. I diskonteringsräntan ingår
antagande såsom ränteläge, skuldsättningsgrad, inflationsantaganden,
avkastningskrav på insatt kapital, läge på fastigheten, hyresgäststruktur med
mera. För att belysa hur en förändring på +/- 0,25 procent för direktavkast-
ningskravet samt +/- 5 procentenheter på hyresintäkter och fastighetskost-
nader påverkar fastighetsvärderingarna redovisas ovan känslighetsanalys.
Förpliktelser
Logistea har per bokslutsdatum åtagande att färdigställa de tillbyggnader
som är pågående i projektportföljen. 97 procent av de nybyggda ytorna är
uthyrda till externa hyresgäster genom signerade hyresavtal. Bedömda
återstående investeringar per 31 december 2021 uppgår till cirka 193 Mkr.
Värderingskategorier för förvaltningsfastigheter Koncernens samtliga
fastigheter har bedömts vara i nivå 3 i värderingshierarkin. Koncernens
fastigheter består primärt av fastigheter i kategorierna lager, logistik och lätt
industri, vilka har liknande riskprofil och värderingsmetodik. Snitthyrestiden
på samtliga kontrakt vid räkenskapsårets slut var 6,2 år (6,4).
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
57 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Not 11
Inventarier
Koncernen Moderbolaget
31 dec 31 dec 31 dec 31 dec
2021 2020 2021 2020
Ackumulerade anskaffningsvärden
Redovisat ingående värde 22 22 22 22
Nyanskaffningar – 0 – 0
Avyttringar och utrangeringar -22 – -22 0
Summa 0 22 0 22
Ackumulerade avskrivningar
Redovisat ingående värde -21 -21 -21 -21
Avyttringar och utrangeringar 21 0 21 0
Årets avskrivningar enligt
plan på anskaffningsvärdet 0 – – –
Summa 0 -21 0 -21
Redovisat värde vid årets slut 0 1 0 1
Not 12
Finansiella anläggningstillgångar
Koncernen Moderbolaget
2021 2020 2021 2020
Redovisat ingående värde 0 1 0 1
Nyanskaffningar 1 – 0 –
Avyttringar och utrangeringar – -1 – -1
Redovisat värde vid årets slut 1 0 0 0
Not 13
Varulager
Lagervärdet i koncernen är per 31 december 2021 redovisat efter avdrag
för inkurans som uppgick till 0 Mkr (13). Kostnaden för nedskrivningar och
lagerjusteringar under 2021 uppgick till 0 Mkr (0).
Varulagret eliminerades från moderbolaget i en inkråmsöverlåtelse i
januari 2021 och från koncernen i samband med utdelningen av aktierna i
MBRS Group AB (Tidigare We aRe SpinDye AB) i oktober 2021.
Not 14
Kundfordringar
Koncernen Moderbolaget
31 dec 31 dec 31 dec 31 dec
2021 2020 2021 2020
Hyres- kundfordringar 8 11 – 7
Reservering för förväntade kreditförluster -2 -4 – -3
Kundfordringar netto 6 7 – 4
Förfallostruktur hyres-och kundfordringar
Ej förfallet 4 4 – 2
Förfallet 1-30 dagar 1 0 – 0
Förfallet 31-60 dagar 0 1 – 1
Förfallet 61-90 dagar 0 0 – 0
Förfallet 91 dagar 3 6 – 4
Reservering för förväntade kreditförluster -2 -4 – -3
6 7 – 4
Kundfordringarna utvärderas varje kvartal och inviduella bedömningar
görs av samtliga kundfordringar överstigande 30 dagar. Nedskrivning för
kreditförluster är enligt IFRS 9 framåtblickande och en förlustreservering
görs när det finns en exponering för kreditrisk. Vid konkurser eller andra
konstaterade kundförluster bokas fordran som kundförlust. Vid nyuthyrning
görs en kreditbedömning av hyresgästen.
Not 15
Övriga fordringar
Koncernen Moderbolaget
31 dec 31 dec 31 dec 31 dec
2021 2020 2021 2020
Mervärdesskatt och
övriga skattefordringar 56 10 8 3
Övriga fordringar 12 10 11 10
Summa 68 20 19 13
Not 16
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Koncernen Moderbolaget
31 dec 31 dec 31 dec 31 dec
2021 2020 2021 2020
Förutbetalda försäkringspremier 0 – – –
Upplupna ränteintäkter 0 – 0 –
Upplupna hyresintäkter 4 – – –
Övriga förutbetalda
kostnader och upplupna intäkter 4 7 3 4
Totalt 8 7 3 4
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
58 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Koncernen Moderbolaget
31 dec 31 dec 31 dec 31 dec
2021 2020 2021 2020
Skuld till kreditinstitut 1 062 365 908 0
– varav kortfristiga 151 114 21 0
Obligationslån 500 0 500 0
Övriga räntebärander skulder 124 88 121 76
– varav kortfristiga 21 88 17 76
Totalt 1 686 453 1 529 76
31 dec 31 dec
Nettoskuld koncern 2021 2020
Räntebärande skulder 1 686 453
Räntebärande tillgångar 10 0
Likvida medel 218 58
Nettoskuld vid årets slut 1 458 395
Ej säkerställt obligationslån
Löptid Belopp Valuta Räntevillkor
2021-2024 500 SEK Stibor 3 månader
+ 5,15% marginal
Koncernen Moderbolaget
Kapitalbindning, år Belopp Andel, % Belopp Andel, %
2022 172 10 38 2
2023 146 9 121 8
2024 1 368 81 1 370 90
2025 0 0 0 0
2026 0 0 0 0
>2026 0 0 0 0
Totalt 1 686 100% 1 529 100%
Genomsnittlig kapitalbindning för koncernen var 2,4 år (1,8)
Genomsnittlig kapitalbindning för moderbolaget var 2,5 år (3,0)
Koncernen Moderbolaget
Räntebindning, år Belopp Andel, % Belopp Andel, %
2022 1 459 86 1 326 87
2023 155 9 131 9
2024 72 4 72 5
2025 0 0 0 0
2026 0 0 0 0
>2026 0 0 0 0
Totalt 1 686 100% 1 529 100%
Genomsnittlig räntebindning för koncernen var 0,5 år (0,4)
Genomsnittlig räntebindning för moderbolaget var 0,4 år (1,0)
Räntebärande skulder
Logisteas räntebärande skulder har under 2021 ökat jämfört med tidigare
år till följd av den utökade fastighetsaffären. Vid årsskiftet uppgick den
räntebärande nettoskulden till 1 458 Mkr (395) och var fördelad mellan
säkerställda banklån 63 procent (81), obligationslån 30 procent (0) och
externa reverser 7 procent (19). Logisteas långfristiga räntebärande skulder
uppgick till 1 514 Mkr (251) vilket utgör 90 procent (55) av de totala räntebä-
rande skulderna. De kortfristiga räntebärande skulderna uppgick till 172 Mkr
(202) vilket motsvarar 10 procent (45) av de totala räntebärande skulderna.
Den genomsnittliga kapitalbindningen är 2,4 år och den genomsnittliga
räntebindningen är 0,5 år. Belåningsgraden uppgick till 56 procent (45) vid
periodens utgång och snitträntan uppgick till 3,1 procent (3,1). Den ökade
belåningsgraden följer av obligationslånet som löper med en rörlig ränta
STIBOR plus 5,15 procent. Logistea har under året emitterat en senior icke
säkerställd grön företagsobligation om 500 Mkr med en rörlig ränta om
3 månader STIBOR plus 5,15 med en löptid om tre år. Obligationslånet är
emitterat inom ett ramverk som totalt uppgår till 1 000 Mkr.
I enlighet med IFRS har finansieringskostnader som uppstått i samband
med upplåningen periodiserats över löptiden på lånen vilket medför att
de räntebärande skulderna i rapporten över finansiell ställning reducerats
med 6,7 Mkr. Kostnader som uppstår vid nyupplåning kan vara till exempel
engångsersättningar till kreditgivare och juristarvoden.
Finansiell riskhantering
Logisteas verksamhet är präglad av stabilitet och långsiktighet som krä-
ver god tillgång till kapital. Målet med den finansiella verksamheten är att
upprätthålla en robust och flexibel finansieringsstruktur till lägsta möjliga
upplåningskostnad. Koncernens finansieringsbehov ska anpassas till
kärnverksamheten, till exempel planerade investeringar och försäljningar.
Finansieringen ska vara diversifierad med fokus på flexibilitet. Grön finan-
siering är någonting som eftersträvas i den utsträckning detta är möjligt och
tillgångsmassan tillåter. Tillväxten avses ske med en balanserad belåning,
maximalt 60 procent över tid. Under året har bolaget även etablerat ett grönt
finansiellt ramverk kopplat till den obligation som bolaget emitterade. Eta-
bleringen av ramverket, är i linje med bolagets målsättning att 50 procent av
bolagets låneportfölj ska utgöras av grön finansiering vid utgången av 2026.
Både banklån och obligationer är försedda med åtaganden som
kvartalsvis måste uppfyllas, s.k. kovenanter, vilket innebär att räntetäck-
ningsgraden minst måste uppgå till 1,75 samt att belåningsgraden för
koncernen inte ska överstiga 70 procent och för specifika fastigheter 55
procent. Koventanterna har uppfyllts för verksamhetsåren 2020 samt 2021.
Verksamheten ger löpande upphov till finansiella risker. Riskerna ska
identifieras, bedömas, kvantifieras och hanteras. De viktigaste typerna av
risker som förekommer inom det finansiella området är: finansierings- och
refinansieringsrisk, likviditetsrisk, ränterisk samt kredit- och motpartsrisk.
Finansierings- och refinansieringsrisk
Finansieringsrisken avser risken för att inte kunna tillgodose finansie-
ringsbehovet, eller att endast ha tillgång till finansiering med ofördelaktiga
villkor. Genom att upprätthålla en god relation och ha tillgång till många
finansieringskällor och kreditgivare kan finansieringsrisken begränsas.
Refinansieringsrisken begränsas genom att sprida låneförfallen och att inte
hålla en för stor andel kortfristig skuld. Då Logistea under 2021 genomgått en
omfattande verksamhetsomvandling och än så länge har en förhållandevis
lite skuld att sprida ligger fokus på att hålla en så liten del av skulden kort
som möjligt. Vid årsskiftet utgjorde Logisteas andel långfristig skuld 90
procent av de totala räntebärande skulderna. Finansieringsrisken minskas
genom att minst 50 procent av låneavtalen ska ha en kvarstående löptid
om minst två år och högst 20 procent av låneavtalen får ha en återstående
löptid på mindre än ett år.
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
Not 17
Räntebärande skulder och finansiell riskhantering
59 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Likviditetsrisk
Med likviditetsrisk avses Logisteas risk att det saknas likvida medel eller
krediter för att fullfölja betalningsförpliktelser. För att minska risken finns
en god kommunikation mellan styrelse, ledning och övriga verksamheten
över fastighetsförvärv, låneförfall och större kostnader hänförliga till projekt.
Löptidsanalys
Framtida likviditetsflöde krediter, Mkr
Ränte-
År Krediter IB Förfall Krediter UB kostnader
2022 1 686 -203 1 483 -53
2023 1 483 -133 1 350 -43
2024 1 350 -1 350 – -37
2025+ – – – -
Summa -1 686 -133
Ränterisk
Ränterisken avser risken för att förändringar i ränteläget påverkar Logisteas
upplåningskostnad. Ränterisken kan bestå i att lån med rörlig ränta får
en högre räntekostnad dels att nyupplåningen blir mindre fördelaktig och
mer kostsam. Förändringar i marknadsräntor och kreditmarginaler kan
påverkar Logisteas kostnad för upplåning. Räntebindningen är därför en
betydande faktor i ränterisken, där en kort räntebindningstid innebär en
lägre genomsnittlig ränta på kort sikt men ökar ränterisken. För att förlänga
räntebindningen kommer Logistea börja arbeta med olika typer av räntesäk-
rande derivat i form av ränteswappar och s.k. räntecappar (räntetak) under
2022. Vid utgången av 2020 samt 2021 hade Logistea inga räntederivat.
Räntetäckningsgraden beskriver bolagets motståndskraft mot ett försämrat
räntenetto. En räntetäckningsgrad som är över 1,0 innebär att bolagets
resultat täcker de finansiella kostnaderna. Logisteas räntetäckningsgrad
för 2021 var 1,8 (1,6). För att minska ränterisken får maximalt 60 procent
av ränteomsättningen ske inom en tremånaders period. För att belysa hur
förändring av den totala räntekostnaden för koncernen påverkas vid en
ränteförändring, redovisas nedan räntekänslighetsanalys med en förändring
om +/- 1 procentenhet.
Räntekänslighetsanalys
Resultateffekt Resultateffekt
Förändring 2021, Mkr 2020, Mkr
Räntebärande skulder +/- 1% -17/+17 -5/+5
Kredit- och motpartsrisk
Med motpartsrisk avses risken att en motpart inte kan uppfylla sina åtag-
anden mot Logistea och att detta leder till ekonomisk förlust. Logistea
begränsar motpartsrisken genom krav på hög kreditvärdighet hos mot-
parterna. Med hög kreditvärdighet avses att inget ratinginstitut anger en
rating som understiger ”investment grade”. Logisteas motparter utgörs
av de större nordiska bankerna. Logistea har god diversifiering avseende
den geografiska fördelningen av fastighetsbeståndet och hyresgästernas
branschtillhörighet. Logisteas hyresavtalsstruktur bidrar till att minska risken
för vakanser och hyresförluster.
Valutarisk
Logistea har vid utfärdandet av årsredovisningen ingen eller försumbar
exponering mot andra valutor är Svenska Kronor.
Not 18
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Koncernen Moderbolaget
31 dec 31 dec 31 dec 31 dec
2021 2020 2021 2020
Upplupna lönerelaterade kostnader 2 5 2 5
Upplupna räntor 7 0 7 –
Förutbetalda hyresintäkter 8 9 – –
Övriga poster 14 16 3 14
Totalt 31 30 12 19
Not 19
Andelar i koncernbolag
Moderbolaget
31 dec 31 dec
2021 2020
Ingående anskaffningsvärde 405 110
Förvärv och tillskott 621 300
Nedskrivningar 0 -5
Fusioner -48 –
Utdelning -187 –
Utgående redovisat värde 791 405
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
60 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Bokfört värde Bokfört värde
Direktägda dotterbolag Org. nummer Säte Andel 31 dec. 2021 31 dec. 2021
Odd Molly Inc 06-1802963 Los Angelses 100 - -
Odd Molly Sverige AB 556953-9066 Stockholm - - 14
Odd Molly Denmark ApS 32762050 Köpenhamn - - -
Odd Molly Finland Oy Helsingfors - - 1
Used By International AB 556650-9211 Stockholm - - 14
Logistea Kristianstad AB 556793-0739 Stockholm 100 77 77
Logistea Småland Fastigheter AB 559157-9817 Stockholm 100 29 29
Logistea Viran 8 AB 556715-3902 Stockholm 100 30 30
Logistea Grundstenen 7 AB 559260-7138 Stockholm 100 2 31
Logistea Räveskalla AB 559132-1996 Stockholm 100 6 6
Logistea Vindrosen 4 AB 559079-2940 Stockholm 100 36 36
Logistea Vindbryggan 6 AB 559106-5478 Stockholm 100 18 18
Logistea Vindtunneln 3 AB 559132-1434 Stockholm 100 11 11
Vaggeryd Logistikpark AB 556972-0385 Stockholm 100 162 120
Logistea Runen 18 AB 559195-7682 Stockholm 100 1 19
Logistea Vindan 1 AB 556705-2906 Stockholm 100 51 -
Logistea Skummeslöv 30:30 AB 559012-6222 Stockholm 100 2 -
Logistea Troentorp 1:88 AB 556588-8699 Stockholm 100 16 -
Logistea Troentorp 1:76 AB 556660-1828 Stockholm 100 1 -
Logistea Rotorn 4 AB 556609-9866 Stockholm 100 51 -
Logistea Tappen 1 AB 556519-4155 Stockholm 100 30 -
Logistea Källbäcksryd 1:400 AB 556735-6281 Stockholm 100 9 -
Logistea Förvaltning AB 559308-0657 Stockholm 100 0 -
Logistea Lagerhusen Selfstorage AB 559300-7155 Stockholm 100 0 -
Logistea Smedjan 2 AB 559043-2224 Stockholm 100 37 -
Logistea Ugglum 7:130 AB 556593-1382 Stockholm 100 24 -
Logistea Duvehed 2:51 AB 559313-6103 Stockholm 100 19 -
Logistea Tråget 3 AB 559313-6061 Stockholm 100 23 -
Logistea Fastigheter 2 AB 559338-5825 Stockholm 100 0 -
Fastighets AB Fåglabäck 559308-9716 Stockholm 100 0 -
OM Elektrikern 1 Fastighets AB 559321-4405 Stockholm 100 0 -
Karlskoga Bofors Holding AB 559338-5809 Stockholm 100 0 -
Logistea Kilsta 3:136 AB 559338-0198 Stockholm 100 40 -
Logistea Norra Höja 3:3 AB 559338-0206 Stockholm 100 40 -
Kristinehamn Turbinen 2 Holding AB 559338-5833 Stockholm 100 0 -
Logistea Gårö 1:370 AB 559340-6100 Stockholm 100 19 -
Logistea Fastigheter AB 559338-5817 Stockholm 100 0 -
Logistea Lockryd Park AB 559352-7608 Stockholm 95 0 -
Falksmedjan HB 969721-6167 Stockholm 100 58 -
Totalsumma 791 405
Indirektägda dotterbolag Org nr Säte
Logistea Vaggeryd AB 559172-9693 Stockholm
Logistea Flahult 77:7 AB 559156-2540 Stockholm
Logistea Gänget 11 AB 559184-2231 Stockholm
Logistea Bofors 1:46-48 AB 559338-0214 Stockholm
Logistea Turbinen 2 AB 559338-0065 Stockholm
Logistea Rotorn 1 Ljungby AB 559331-6598 Stockholm
Logistea Rotorn 1 Ljungby Holding AB 559349-7455 Stockholm
Logistea Transformatorn 2 Holding AB 559349-7422 Stockholm
Logistea Transformatorn 2 AB 556095-4017 Stockholm
Logistea Målaren 4 Holding AB 559349-7430 Stockholm
Logistea Målaren 4 AB 559170-6105 Stockholm
Logistea Hyveln 2 Holding AB 559349-7448 Stockholm
Logistea Hyveln 2 AB 559018-0476 Stockholm
Logistea Björkelund 2 Holding AB 559349-7463 Stockholm
Logistea Björkelund 2 AB 559263-9529 Stockholm
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
61 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Not 20
Fordringar hos koncernföretag
Moderbolaget
31 dec 31 dec
2021 2020
Ingående balans 90 8
Tillkommande/avgående fordringar 1 232 82
Utgående balans 1 322 90
Not 21
Skulder till koncernföretag
Moderbolaget
31 dec 31 dec
2021 2020
Ingående balans 68 39
Tillkommande/avgående fordringar 3 29
Utgående balans 71 68
Not 22
Ställda säkerheter och eventualförpliktelser
Koncernen Moderbolaget
31 dec 31 dec 31 dec 31 dec
2021 2020 2021 2020
Ställda säkerheter
Fastighetsinteckningar* 1 147 386 – –
Pantsatta aktier i dotterbolag 1 034 – 642 50
Företagsinteckningar – 30 – 30
Pantsatta fordringar som
säkerhet vid fakturabelåning – 2 – 2
Summa ställda säkerheter 2 181 418 642 81
Eventualförpliktelser
Eventualförpliktelser 40 1 40 1
Summa eventualförpliktelser 40 1 40 1
Utnyttjade pantbrev mot skuld uppgår till 1 015 Mkr (361)
Not 23
Transaktioner med närstående
Under 2020 betalades ränta om totalt 0,4 Mkr avseende borgensåtagande
för delar av checkkrediten till Kattvik Financial Services AB, M2 Capital
Management AB och Ilija Batljan Invest AB, vilka är närstående bolag till
styrelsens ordförande Patrik Tillman, tidigare styrelseledamoten Mia Arnhult
och bolagets största ägare Ilija Batljan. Till Ilija Batljan Invest Kristianstad
AB har under 2020 betalningar uppgående till 19,4 Mkr utgått avseende
lösen av lån och erlagd ränta. Utöver detta hade transaktioner avseende
konsultarvoden uppgående till totalt 0,8 Mkr skett med bolag med koppling
till tidigare personer i ledande ställning inom koncernen.
Under första kvartalet av 2021 utbetalades ränta om 0,1 Mkr till Kattvik
Financial Services AB, M2 Capital Management AB och Ilija Batljan Invest AB
avseende borgensåtagandena för Bolagets checkkredit. Checkkrediten avslu-
tades under det första kvartalet och därmed upphörde borgensåtagandena.
Utöver ovan finns det inga övriga transaktioner med närstående utöver
ersättningar till ledande befattningshavare.
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
62 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Rösträtter och aktiekapitalsandelar
Aktieslag Antal Rösträtt per aktie Antal röster Rösträttsandel Aktiekapitalsande
A-aktier 7 973 660 1 7 973 660,0 47% 8%
B-aktier 88 315 512 0,1 8 831 551,2 53% 92%
Summa 96 289 172 16 805 211,2 100% 100%
Aktiekapitalets utveckling 2020-2021, kr
Förändring Totalt Totalt antal Totalt antal Totalt antal
Period Händelse aktiekapital aktiekapital A-aktier B-aktier aktier
2020 Januari Kontant nyemission samt två
riktade nyemissioner beslutade
i december 2019 2 290 343 3 766 898 37 768 982 - 37 768 982
2020 September Riktad nyemission 426 011 4 202 909 42 029 092 - 42 029 092
2020 September Riktad kontant nyemission 291 667 4 494 576 44 945 760 - 44 945 760
2020 September Riktad kontant nyemission 340 000 4 834 576 48 345 760 - 48 345 760
2020 Oktober Riktad nyemission 375 000 5 209 579 52 095 760 - 52 095 760
2020 Oktober Riktad kontant nyemission 300 000 5 509 576 55 096 760 - 55 096 760
2020 December Företrädesemission 918 263 6 427 839 64 278 386 - 64 278 386
2020 December Riktad nyemission 761 498 7 189 337 71 893 367 - 71 893 367
2021 April Riktad nyemission 143 750 7 333 087 73 330 867 - 73 330 867
2021 April Riktad nyemission 240 000 7 573 087 75 730 867 - 75 730 867
2021 Maj Riktad nyemission 92 673 7 665 760 76 657 602 - 76 657 602
2021 Juli Riktad kontant nyemission 216 667 7 882 427 78 824 269 - 78 824 269
2021 September Riktad nyemission 91 233 7 973 660 79 736 599 - 79 736 599
2021 Oktober Riktad nyemission 0 7 973 660 79 736 600 - 79 736 600
2021 Oktober Minskning av aktiekapitalet -3 986 830 3 986 830 79 736 600 - 79 736 600
2021 November Fondemission 39 868 300 43 855 130 79 736 600 797 366 000 877 102 600
2021 November Riktad nyemission 3 120 000 46 975 130 79 736 600 859 766 000 939 502 600
2021 November Omvänd split 1:10 - 46 975 130 7 973 660 85 976 600 93 950 260
2021 December Riktad nyemission 1 169 456 48 144 586 7 973 660 88 315 512 96 289 172
Kvotvärdet per aktie ökade från 0,1 till 0,5 vid fondemissionen av B-aktier.
Optionsprogram
Vid en extra bolagsstämma den 22 oktober 2021 beslutades om att införa
ett incitamentsprogram för ledande befattningshavare, nyckelpersoner
och anställda i bolaget genom att emittera teckningsoptioner. Emissionen
omfattar högst 4 180 000 teckningsoptioner som berättigar till teckning av
högst 4 180 000 B-aktier i december 2025. Anslutningsperioden är ännu inte
stängd och nuvarande anslutningsgrad uppgår till 98,7 procent.
Fondemission och omvänd split
Vid samma extra bolagsstämma den 22 oktober 2021 beslutades om att
emittera B-aktier samt en efterföljande omvänd split för samtliga aktieslag.
Beslutet togs för att skapa större flexibilitet vid framtida kapitalanskaffning
och möjliggöra fortsatt tillväxt med begränsad utspädning för befintliga
aktieägare.
Fondemissionen, som registrerades den 11 november 2021, innebar
att aktieägare som ägde aktier på avstämningsdagen tilldelades 10 B-aktier
för varje ägd A-aktie. Tilldelningen av B-aktier var vederlagsfri, vilket betyder
att anskaffningsutgiften för aktierna är 0,0 kronor.
Totala antalet utestående aktier ökade genom fondemissionen från 79
736 600 aktier till 877 102 600 aktier och första handelsdag för B-aktien
var 22 november 2021.
I direkt anslutning efter fondemissionen genomfördes en omvänd
split vilket innebar att 10 A-aktier lades samman till 1 A-aktie samt att 10
B-aktier lades samman till 1 B-aktie. Om en aktieägares aktieinnehav av visst
aktieslag inte motsvarade ett fullt antal nya aktier av samma slag, såldes
överskjutande aktier på Logisteas bekostnad varvid berörda aktieägare
erhöll försäljningslikviden för aktuella aktier.
Not 24
Eget kapital
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
63 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Not 25
Finansiella instrument
Koncernen Moderbolaget
31 dec 31 dec 31 dec 31 dec
2021 2020 2021 2020
Finansiella tillgångar värderade
till upplupet anskaffningsvärde
Övriga finansiella tillgångar 1 0 – –
Fordringar hos koncernföretag – – 1 104 22
Kundfordringar 6 7 – 4
Övriga fordringar 12 3 12 –
Likvida medel 218 58 150 39
Finansiella tillgångar 237 68 1 266 65
Finansiella skulder värderade
till upplupet anskaffningsvärde
Räntebärande skulder 1 686 453 1 529 76
Skulder koncernbolag – – 28 –
Leverantörsskulder 29 28 3 15
Övriga skulder 20 – 9 –
Finansiella skulder 1 735 481 1 569 91
Koncernens och moderbolagets finansiella fordringar och skulder redovisas
till upplupet anskaffningsvärde. För finansiella tillgångar och skulder vär-
derade till upplupet anskaffningsvärde bedöms det redovisade värdet vara
en god approximation av det verkliga värdet då fordringarna och skulderna
antingen löper över en kortare tid eller i det fall det stäcker sig längre, löper
med en kort räntebindning. För långfristiga obligationer gäller att verkligt
värde inte avviker nämnvärt från nominella värden, vilket sammantaget inne-
bär att upplupet anskaffningsvärde överensstämmer väl med verkligt värde.
Not 26
Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten
Ej kassaflödes-
påverkande
förändringar
Koncern 2020-12-31 Kassaflöde Förvärv 2021-12-31
Obligationslån – 492 – 492
Skulder till kreditinstitut 365 122 575 1 062
Övriga räntebärande skulder* 95 -2 41 134
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 460 612 616 1 688
Koncern 2019-12-31 Kassaflöde Förvärv 2020-12-31
Skulder till kreditinstitut 118 -22 269 365
Övriga räntebärande skulder 14 -7 88 95
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 132 -29 357 460
Moderbolag 2020-12-31 Kassaflöde Förvärv 2021-12-31
Obligationslån – 492 – 492
Skulder till kreditinstitut 0 905 – 905
Övriga räntebärande skulder 76 – 56 132
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 76 1 397 56 1 529
Moderbolag 2019-12-31 Kassaflöde Förvärv 2020-12-31
Skulder till kreditinstitut 5 – -5 0
Övriga räntebärande skulder – – 76 76
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 5 – 71 76
* Innehåller leasingskulder.
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
64 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Uppställningsform Omklassificering till Enligt ny
enligt tidigare Omklassificering av ny uppställningsform uppställningsform
Koncern Not publicerad årsredovisning utdelad verksamhet för resultaträkningen för resultaträkningen
Nettoomsättning 181 -181 – –
Hyresintäkter 18 – – 18
Övriga rörelseinäkter 2 -2 – –
Totala intäkter 201 -183 -18 –
Handelsvaror -82 81 1 –
Fastighetskostnader – – -4 -4
Driftnetto – – 14 14
Övriga externa kostnader A -95 94 -1 –
Personalkostnader -50 47 3 –
Avskrivningar -10 10 – –
Övriga rörelsekostnader -2 2 – –
Central administration - - -3 -3
Rörelseresultat -39 51 -12 –
Värdeförändring förvaltningsfastighet B 65 – -65 –
Ränteintäkter – – – –
Räntekostnader -8 – 7 –
Finansnetto – – -7 -7
Resultat efter finansiella poster 18 51 -69 –
Förvaltningsresultat – – – 4
Värdeförändringar fastigheter – – 65 65
Resultat före skatt – – 69 69
Skatt -16 – 16 –
Aktuell skatt – – -1 -1
Uppskjuten skatt – – -15 -15
Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 51 -53 –
Årets resultat för kvarvarande verksamhet – – 53 53
Årets resultat från utdelad verksamhet – -51 – -51
Årets resultat – – 2 2
Förklaringar till bryggorna
A) Fastighetskostnaderna har i tidigare uppställningsform redovisats både
under handelsvaror och under övriga externa kostnader.
B) Central administration innehåller personalkostnader, samt del av övriga
externa kostnader från tidigare uppställningsform.
Not 27
Brygga mellan tidigare och ny uppställningsform för koncernens resultaträkning
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
65 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Not 28
Kassaflödesanalys från utdelad verksamhet
Mkr 2021 2020
Kassaflöde från den löpande verksamheten -24 -49
Kassaflöde från investeringsverksamheten – –
Kassaflöde från finansieringsverksamheten – –
Periodens kassaflöde från utdelad verksamhet -24 -49
Not 29
Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång
Under januari tillträdde Logistea en lager- och logistikfastighet i Värnamo till
ett värde av 25 Mkr, förvärv och tillträde av en logistikfastighet i Kalmar samt
en logistikfastighet i Lockryd, Svenljunga till ett samlat värde av 107 Mkr.
Logistea publicerade den 18 februari ett nytt ramverk för vision, mål,
strategi och utdelningspolicy i syfte att stödja en offensiv tillväxt och vär-
deskapande inom fastigheter för lager, logistik och lätt industri.
Under februari tecknades en avsiktsförklaring angående förvärv av
en nybyggd fastighet i Enköping med ett underliggande fastighetsvärde
om 300 Mkr. Årlig hyresintäkt uppgår till 14,4 Mkr. Affären finansieras via
kvittningsemission om 150 Mkr samt genom banklån.
Den 18 mars 2022 meddelade Logistea om genomförande av en fullt
garanterad företrädesemission om 350 Mkr i syfte att finansiera fortsatt
tillväxt. Teckningskursen är fastställd till 18 kr per aktie, oavsett aktieslag,
och emissionen beräknas vara färdig i mitten på april 2022. Samtidigt
meddelade Logistea om avsiktsförklaringen avseende förvärv av en fast-
ighetsportfölj med underligande fastighetsvärde om 770 Mkr med en årlig
hyresintäkt uppgående till 52 Mkr. Förvärvet planeras genomföras genom
kvittnings- emission, genom eget kapital samt genom bankfinansiering.
Den 31 mars 2022 förvärvde Logistea en lager- och logistikfastighet i
Hylte i Småland med ett underliggande fastighetsvärde om 85 Mkr och en
uthyrningsbar yta på cirka 22 600 kvm. Affären finansierades genom banklån,
kontant betalning samt en emission av 848 594 B-aktier i Logistea till en
teckningskurs på 33,00 kr per aktie. Med anledning av detta upprättades ett
tilläggsprospekt till företrädesemissionens prospekt som godkändes och
registrerades hos Finansinspektionen den 5 april 2022.
Not 30
Förslag till vinstdisposition
Styrelsen avser att årligen pröva om det finns möjlighet att lämna utdel-
ning. Styrelsens mål är att årligen föreslå att bolagsstämman beslutar
om utdelning motsvarande minst 30 procent av bolagets vinst till aktie-
ägarna. Styrelsen kommer innan ett sådant förslag lämnas överväga
om det finns möjlighet att lämna utdelning i denna storleksordning.
I övervägandet kommer styrelsen att beakta flera faktorer, bland annat
bolagets verksamhet, rörelseresultat och finansiella ställning, aktuellt och
förväntat likviditetsbehov, expansionsplaner och andra väsentliga faktorer.
Styrelsen avser att under de närmaste åren prioritera tillväxt framför utdel-
ning, vilket kan medföra låg eller utebliven utdelning till stamaktier och att
ingen utdelning lämnas för räkenskapsåret 2021. För räkenskapsåret 2020
lämnades ingen utdelning. Förslag till disposition beträffande bolagets vinst:
Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel, kr:
Balanserat resultat 497 467 855
Årets resultat 115 004 913
Summa 612 472 768
Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att:
Balanseras i ny räkning 612 472 768
Summa 612 472 768
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
66 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Styrelsens försäkran
ÅRSREDOVISNINGENS UNDERTECKNANDE
Bengt Kjell
Vice styrelseordförande
Sanja Batljan
Styrelseledamot
Johan Mark
Styrelseledamot
Fredrik Palm
Styrelseledamot
Caroline Thagesson
Styrelseledamot
Niklas Zuckerman
Verkställande direktör
Undertecknade försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS, sådana
de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat, samt att
förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt
beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.
Vår revisionsberättelse har lämnats den dag som framgår av vår elektroniska underskrift
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Tobias Stråhle
Auktoriserad revisor
Patrik Tillman
Styrelseordförande
Stockholm den dag som framgår av elektronisk underskrift
67 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Revisionsberättelse
REVISIONSBERÄTTELSE
Till bolagsstämman i Logistea AB (publ), org.nr 556627-6241
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernre-
dovisningen för Logistea AB (publ) för år 2021. Bolagets års-
redovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 38-66 i
detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i
enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga
avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställ-
ning per den 31 december 2021 och av dess finansiella resultat
och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernre-
dovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen
och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncer-
nens finansiella ställning per den 31 december 2021 och av dess
finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International
Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU,
och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig
med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultat-
räkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och
koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kom-
pletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets och
koncernens revisionsutskott i enlighet med revisorsförordning-
ens (537/2014) artikel 11.
Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing
(ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa
standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi
är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen
enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt
yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat
på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster
som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har
tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall,
dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga
och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Revisionens inriktning och omfattning
Vi utformade vår revision genom att fastställa väsentlighetsnivå
och bedöma risken för väsentliga felaktigheter i de finansiella
rapporterna. Vi beaktade särskilt de områden där verkstäl-
lande direktören och styrelsen gjort subjektiva bedömningar,
till exempel viktiga redovisningsmässiga uppskattningar som
har gjorts med utgångspunkt från antaganden och prognoser
om framtida händelser, vilka till sin natur är osäkra. Liksom vid
alla revisioner har vi också beaktat risken för att styrelsen och
verkställande direktören åsidosätter den interna kontrollen, och
bland annat övervägt om det finns belägg för systematiska
avvikelser som givit upphov till risk för väsentliga felaktigheter
till följd av oegentligheter.
Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamålsenlig
granskning i syfte att kunna uttala oss om de finansiella rap-
porterna som helhet, med hänsyn tagen till koncernens struktur,
redovisningsprocesser och kontroller samt den bransch i vilken
koncernen verkar.
Väsentlighet
Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår
bedömning av väsentlighet. En revision utformas för att uppnå
en rimlig grad av säkerhet om huruvida de finansiella rapporterna
innehåller några väsentliga felaktigheter. Felaktigheter kan upp-
stå till följd av oegentligheter eller misstag. De betraktas som
väsentliga om enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas
påverka de ekonomiska beslut som användarna fattar med
grund i de finansiella rapporterna.
Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvan-
titativa väsentlighetstal, däribland för den finansiella rapporte-
ringen som helhet. Med hjälp av dessa och kvalitativa övervägan-
den fastställde vi revisionens inriktning och omfattning och våra
granskningsåtgärders karaktär, tidpunkt och omfattning, samt
att bedöma effekten av enskilda och sammantagna felaktigheter
på de finansiella rapporterna som helhet.
68 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
REVISIONSBERÄTTELSE
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden
som enligt vår professionella bedömning var de mest betydel-
sefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovis-
ningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades
inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till,
årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men
vi gör inga separata uttalanden om dessa områden.
Särskilt betydelsefullt område
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter redovisas initialt till anskaffningskost-
nad, vilket inkluderar till för-värvet direkt hänförbara utgifter.
Efter förvär-vet redovisar Logistea förvaltningsfastighet-erna
till verkligt värde. Värderingsförändring-arna som då uppstår
redovisas därför över resultaträkningen. De orealiserade vär-
deförändringarna uppgår sammantaget till 378 MSEK.
När det verkliga värdet fastställs använder Logistea en
avkastningsmodell baserade på framtida kassaflöden. Vär
-
deringen kräver bedömning av och antaganden om framtida
kassaflöde samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkast-
ningskrav).
Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan
bedömningar och antaganden ge en betydande påverkan på
koncernens resultat och finansiella ställning varför vi bedömt
att detta är ett särskilt betydelsefullt område i revisionen.
För information om förvaltningsfastigheter och de bedöm-
ningar som företagsledningen tillämpat se redovisningsprinciper
samt not 10 Förvaltningsfastigheter.
Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området
Vår granskning har bland annat omfattat, men inte begränsats
till, följande:
• Granskning av värderingsmodellen, utvärderat att de metoder
och modeller som företagsledningen tillämpat i värderingspro-
cessen bygger på vedertagna principer.
• Granskning av värderingarna samt utvärderat resultaten av
värderingar med stöd av PwCs värderingsspecialister.
• Granskat och utvärderat rimligheten i indata i modellen såsom
avkastningskrav, driftnetto, vakansnivåer och prognostiserade
utfall utifrån historiska data.
• Granskning av relevanta noter till de finansiella rapporterna.
• Granskning av förvärvsavtal och beräkning av köpeskilling.
• Genomfört detaljtester av pågående byggprojekt mot underlag
i form av fakturor och avtal. Omvänt förvärv av MBRS Group
(tidigare We aRe Spin Dye)
Särskilt betydelsefullt område
Omvänt förvärv av MBRS Group (tidigare We aRe Spin Dye)
I mars tecknade Logistea avtal med MBRS Group (publ) (nedan
”MBRS”) om försäljning av dotterbolagen Odd Molly Sverige
och Used By International. Som betalning för dotterbolagen
erhöll Logistea aktier motsvarande cirka 53% av rösterna och
kapitalet i MBRS. I och med att Logistea efter transaktionen
fick bestämmande inflytande över MBRS har transaktionen
redovisats enligt reglerna för omvända förvärv. Utvärderingen
av om ett omvänt förvärv föreligger är en väsentlig bedömning
för de finansiella rap-porterna.
Redovisningen av rörelseförvärv kräver även att företags-
ledningen gör antaganden och bedömningar för att kunna upp-
skatta det verkliga värdet på anskaffade tillgångar och skulder.
Vid omvända förvärv är det tillgångar och skulder i företaget
som är den legala förvärvaren som värderas till verkligt värde
vid förvärvstidpunkten. Felaktiga antaganden och beräkningar
i samband med rörelseför-värv skulle kunna få väsentliga
effekter på värderingen av förvärvade tillgångar och skulder,
varför vi bedömt att detta är ett särskilt betydelsefullt område
i revisionen.
I förvaltningsberättelsen samt redovisningsprinciperna på
sid 49 finns ytterligare information om det omvända förvärvet.
Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området
Vår granskning har bland annat omfattat, men inte begränsats
till, följande:
• Vi har granskat aktieöverlåtelseavtalet och bolagets utvärdering
om rörelseförvärvet utgör ett omvänt förvärv.
• Vi har granskat bolagets beräkning av köpeskilling samt utvär-
derat tillämpade värderingsmetoder och företagsledningens
antaganden i samband med detta.
• Vi har även utvärderat företagsledningens bedömningar och
värdering avseende identifierade tillgångar och övertagna
skulder, och genomfört avstämning av förvärvsanalyser mot
bokföringen.
Särskilt betydelsefullt område
Avvecklad/utdelad verksamhet
Den 22 oktober 2021 fattade en extra bolagsstämma beslut
om utdelning av aktierna i MBRS och modeverksamheten som
bedrevs i bolagen Odd Molly Sverige och Used By International.
I koncernredovisningen har Logistea klassificerat transaktionen
som avvecklad/utdelad verksamhet vilket innebär att resultatet
från modeverksamheten särredovisas i resultaträkningen.
Redovisning av avyttringar av grupper av tillgångar och hela
69 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
verksamheter innehåller ett antal avgränsningar som påverkar
periodisering, klassificering i resultaträkningen och värdering i
balansräkningen. Hur avgränsningarna görs kan ha en påver-
kan på exempelvis EBITDA för kvarvarande verksamhet och
andra nyckeltal. Avyttringar av verksamheter är komplicerade
transaktioner med förlopp som ofta löper över lång tid från
att en försäljningsprocess initierats till att den avslutats och
återstående åtaganden löpt ut.
Felaktiga antaganden och beräkningar i samband med detta
skulle kunna få väsentliga effekter på EBITDA för kvarvarande
verksamhet och andra nyckeltal varför vi bedömt att detta är
ett särskilt betydelsefullt område i revisionen
I resultaträkningen, kassaflödesanalysen, rapport över
förändring av eget kapital, not 8 samt redovisningsprinciperna
på sid 49 finns ytterligare information om avyttrad/utdelad
verksamhet.
Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området
Vår granskning har bland annat omfattat, men inte begränsats
till, följande
• Läst och bedömt överlåtelseavtalet som tecknats avseende
sålda verksamheter och bedömt om klassificeringen följer
reglerna i redovisningsstandarden.
• Granskat lämnade tilläggsupplysningar mot bokföring och
annan räkenskapsinformation.
• Utifrån väsentlighet, detaljtestat enskilda resultatposter klas-
sificerade som Avvecklad/utdelad verksamhet.
• Granskat underlag som ligger till grund för utdelningen och
utvärderat värdet för nettotillgångarna vid utdelningstillfället.
Annan information än årsredovisningen och
koncernredovisningen
Detta dokument innehåller även annan information än årsre-
dovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sid-
orna 1-37 samt 72-85. Den andra informationen består även
av ersättningsrapporten som vi inhämtade innan datumet för
denna revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande
direktören som har ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredo-
visningen omfattar inte denna information och vi gör inget
uttalande med bestyrkande avseende denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och kon-
cernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information
som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig
utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncern-
redovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kun-
skap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om
informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende
denna information, drar slutsatsen att den andra informationen
innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera
detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas
och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen
och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS, så som de
antagits av EU, och årsredovisningslagen. Styrelsen och verk-
ställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som
de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och
koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felak-
tigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen
ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedöm-
ningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verk-
samheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden
som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att
använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt
drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktö-
ren avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller
inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.
Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens
ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets
finansiella rapportering.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida
årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte
innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror
på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberät-
telse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög
grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som
utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer
att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felak-
tigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och
anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen
kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare
fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.
En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av
årsredovisningen och koncernredovisningen finns på Revisorsin-
spektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisorns-
ansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.
REVISIONSBERÄTTELSE
70 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Revisorns granskning av förvaltning och förslag
till disposition av bolagets vinst eller förlust
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis-
ningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verk-
ställande direktörens förvaltning för Logistea AB (publ) för år
2021 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets
vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt
förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens leda-
möter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räken-
skapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt
ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns
ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och kon-
cernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort
vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga
och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning
innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är
försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens
verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av
moderbolagets och koncernens egna kapital, konsoliderings-
behov, likviditet och ställning i övrigt.
Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen
av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att
fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska
situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så
att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska
angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den
verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen
enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta
de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska
fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsför-
valtningen ska skötas på ett betryggande sätt.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed
vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis
för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon
styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt
avseende:
• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försum-
melse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget
• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,
årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner
av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om
detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget
är förenligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen
garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i
Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser
som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att
ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte
är förenligt med aktiebolagslagen.
En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av
förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www.
revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är
en del av revisionsberättelsen.
Revisorns granskning av Esef-rapporten
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis-
ningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och
verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och
koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig
elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a §
lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Logistea AB
(publ) för år 2021.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lag-
stadgade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten #[checksumma]
upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig
elektronisk rapportering.
Grund för uttalanden
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR
18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt
denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns
ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Logistea AB (publ) enligt
god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska
ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända-
målsenliga som grund för vårt uttalande.
REVISIONSBERÄTTELSE
71 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a
§ lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det
finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande
direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten
utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegent-
ligheter eller misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rappor-
ten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven
i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden,
på grundval av vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk-
ningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten
är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen
garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god
revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig
felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund
av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om
de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de
ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-
rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för
revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning
av finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och
näraliggande tjänster och har därmed ett allsidigt system för
kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och
rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder
för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra för-
fattningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta
bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som
möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen
och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska
utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga
felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentlig-
heter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn
de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur sty-
relsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att
utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hän-
syn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande
om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar
också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i
styrelsens och verkställande direktörens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen en tek-
nisk validering av Esef-rapporten, dvs. om filen som innehåller
Esef-rapporten uppfyller den tekniska specifikation som anges
i kommissionens delegerade förordning (EU) 2019/815 och en
avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den
granskade årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huru-
vida Esef-rapporten har märkts med iXBRL som möjliggör en
rättvisande och fullständig maskinläsbar version av koncernens
resultat-, balans- och egetkapitalräkningar samt kassaflödes-
analysen.
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, Torsgatan 21, utsågs
till Logistea AB (publ)s revisor av bolagsstämman den 7 maj
2021 och har varit bolagets revisor sedan 7 maj 2020.
Stockholm den dag som framgår av vår elektroniska underskrift
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Tobias Stråhle
Auktoriserad revisor
REVISIONSBERÄTTELSE
72 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Bolagsstyrning
Logistea AB (publ) är ett svenskt fastighetsbolag med en vision
om att vara den naturliga långsiktiga partnern till företag som
efterfrågar hållbara och moderna lokaler för lager, logistik och
lätt industri. Visionen realiseras genom bolagets affärsidé att
förvärva, utveckla och förvalta fastigheter och mark. Bolagets
aktier noterades på Nasdaq Stockholm juni 2010.
Den svenska aktiebolagslagen, Nasdaqs Nordic Main Market
Rulebook for Issuers (”Regelverk för emittenter”) och Svensk
kod för bolagsstyrning (”Koden”) tillika andra tillämpliga svenska
lagar och regler ligger till grund för bolagets styrning. Därutöver
finns viktiga interna regelverk i form av bolagets bolagsordning
och policyer. Vid eventuella avvikelser från Koden följs principen
följ eller förklara. Styrelsen är ansvarig för att löpande övervaka
att Koden efterlevs av såväl styrelsen som ledningen och bolaget
i övrigt. Bolagsordningen finns i sin helhet att läsa på www.
logistea.se/bolagsstyrning.
Logisteas bolagsstyrning syftar till ett långsiktigt värdeskapande för aktieägare och övriga
intressenter genom en sund företagskultur och kvalitativa underlag för affärsbeslut. Under året
har ett systematiskt arbete med att löpande utveckla den interna styrningen och kontrollen
pågått i syfte att anpassa bolagets processer och uppföljning till en renodlad fastighets-
verksamhet.
Denna bolagsstyrningsrapport har upprättats som en del av
Logisteas tillämpning av Koden. Bolaget har inte avvikit från
Koden under 2021. Inga överträdelser av tillämpliga börsregler
eller av god sed på aktiemarknaden har rapporterats gällande
Logistea av Nasdaq Stockholms disciplinnämnd eller Aktie-
marknadsnämnden under året.
Bolaget erhöll under året Nasdaqs Stockholms godkännande
efter förnyad börsgranskning. Granskningen genomfördes mot
bakgrund av att Nasdaq bedömt att bolaget, genom att avyttra
bolagets modeverksamhet och renodla sin verksamhet till att
bli ett fastighetsbolag inriktat på fastigheter inom lager, logistik
och lätt industri, genomgått en genomgripande förändring enligt
Nasdaqs regelverk.
Bolagsstämma
Syrelse
(med utskott)
VD och
koncernledning
Transaktion,
förvaltning och
projektutveckling
Mål, strategier
Rapporter
Val
Revisionsutskott
Ersättningsutskott
Valberedning
Revisor
Val
Förslag
Val
Info
Info
Viktiga externa regelverk
• Svensk aktiebolagslag
• Nasdaq Stockholm regelverk för
emittenter
• Svensk kod för bolagsstyrning
Viktiga interna regelverk
• Bolagsordning
• Styrelsens arbetsordning
• Uppförandekod, leverantörskod,
mångfaldspolicy, policy mot
korruption, kommunikations-
policy, finanspolicy samt
informationssäkerhetspolicy
• Ramverk för riskhantering,
styrning och kontroll, ekonomi-
handbok samt personalhandbok
Styrningsstruktur
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
73 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Aktier och aktieägare
Vid årsslutet 2021 hade Logistea 14 639 aktieägare enligt Euroc-
lear Sweden AB. Av det totala aktiekapitalet ägdes cirka 92,3
procent av svenska investerare, varav 26,6 procent av svenska
privatpersoner och 10,5 procent av svenska institutionella ägare.
Ilija Batljan var den största ägaren med 22,9 procent av aktieka-
pitalet och 23,9 procent av rösterna. De tio största aktieägarna
representerade 68,1 procent av aktiekapitalet och 68,8 procent
av rösterna i bolaget per 31 december 2021.
Rösträtt
Aktiekapitalet i Logistea består av A-aktier och B-aktier. Per den
31 december 2021 uppgick det totala antalet aktier till 7 973
660 A-aktier och 88 315 512 B-aktier. Varje A-aktie motsvarar
en röst och en B-aktie motsvarar en tiondels röst. Såväl A-aktier
som B-aktier berättigar till lika stor utdelning. Ägare av A-aktier
kan begära konvertering av sina A-aktier till B-aktier.
Utdelningspolicy
Styrelsens mål är att årligen föreslå årsstämman att fatta
besluta om utdelning motsvarande minst 30 procent av
bolagets vinst. Styrelsen avser att under de närmaste åren
prioritera tillväxt framför utdelning, vilket kan medföra låg
eller utebliven utdelning till stamaktier.
Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas för räken-
skapsåret 2021.
Bolagsstämma
Enligt aktiebolagslagen är bolagsstämman bolagets högsta
beslutsfattande organ. På bolagsstämman utövar aktieägarna
sin rösträtt i nyckelfrågor, exempelvis fastställande av resultat-
och balansräkningar, disposition av bolagets resultat, beviljande
av ansvarsfrihet för styrelsens ledamöter och verkställande
direktör, val av styrelseledamöter och revisorer samt ersättning
till styrelse och revisorer.
Logisteas årsstämma hålls i Stockholm under det första
halvåret. Bolaget kallar till årsstämma tidigast sex veckor och
senast fyra veckor före stämman. Enligt bolagsordningen sker
kallelse till bolagsstämma genom annonsering i Post- och
Inrikes Tidningar och genom att kallelsen hålls tillgänglig på
bolagets webbplats. Att kallelse har skett ska samtidigt annon-
seras i Svenska Dagbladet.
Extra bolagsstämma kan hållas om styrelsen anser att det
finns behov eller om koncernens revisor eller ägare till minst tio
procent av samtliga aktier i bolaget begär det.
Relevanta stämmohandlingar finns att tillgå på svenska.
Möjlighet för utländska aktieägarna att följa eller delta i stämman
genom simultantolkning av stämmohandlingarna har däremot
inte bedömts som nödvändigt, eftersom eventuella internationella
aktieägare bedöms vara representerade av svenska ombud.
För att kunna delta i beslut erfordras att aktieägaren är
närvarande vid stämman, antingen personligen eller genom
ombud. Vidare krävs att aktieägaren är införd i aktieboken vid
visst datum före stämman och att anmälan om deltagande
gjorts till bolaget i viss ordning. Enskilda aktieägare som öns-
kar få ett särskilt ärende behandlat på bolagsstämman kan
normalt begära detta i god tid före stämman hos Logisteas
styrelse under särskild adress som publiceras på koncernens
webbplats. Sista dag för att göra en sådan begäran publiceras
på koncernens webbplats inför respektive bolagsstämma.
Beslut vid bolagsstämma fattas normalt med enkel majori-
tet. I vissa frågor föreskriver dock aktiebolagslagen att förslag
ska godkännas av en större andel av de på stämman företrädda
aktierna och avgivna rösterna.
Årsstämma 2021
Mot bakgrund av myndigheternas rekommendationer vad gäller
spridningsrisk kopplad till covid-19 och i enlighet med tillfällig
lagstiftning genomfördes årsstämman 2021 med förtida röst-
ning (så kallad poströstning) den 7 maj 2021. Vid årsstämman
var 10 aktieägare företrädda, representerande 55,9 procent
av rösterna. Stämman beslutade att fastställa bolagets resul-
taträkning och balansräkning för 2020, koncernresultat- och
koncernbalansräkning för 2020 samt att disponera bolagets
resultat enligt styrelsens och verkställande direktörens förslag.
Styrelseledamöterna och verkställande direktör beviljades
ansvarsfrihet och arvoden till styrelse och revisor fastställdes.
Beslut som togs vid årsstämman 2021:
• Godkänna försäljningen av aktierna i Odd Molly Sverige AB
till We aRe SpinDye, nuvarande MBRS Group AB.
• Bemyndiga styrelsen att emittera aktier motsvarande en
ökning om högst 50 procent av det totala antalet aktier som
var utgivna i bolaget vid tidpunkten för stämman.
• Ingen utdelning för räkenskapsåret 2020.
• Omval av styrelseledamöterna Patrik Tillman, Johan Mark samt
nyval av Sanja Batljan, Fredrik Palm samt Caroline Thagesson.
• Omval av Patrik Tillman som styrelsens ordförande.
• Omval av PWC som revisor.
• Ersättning till styrelsen.
• Anta valberedningens förslag till instruktion för utseende av
valberedning.
Protokollen från årsstämman återfinns på
www.logistea/bolagsstyrning.
Extra bolagsstämma 2021
Den 22 oktober 2021 hölls en extra bolagsstämma där styrelsen
utökades till sex personer och Bengt Kjell valdes in som ny
styrelseledamot. Vid stämman var 11 aktieägare företrädda,
representerande 52,4 procent av rösterna. Beslut som togs vid
extra bolagsstämma 2021:
• Ändra firmanamn till Logistea AB, ändra verksamhetsförmemål.
• Utdelning av samtliga aktier i We aRe Spin Dye till bolagets ägare.
• Nyemission, införande av B-aktier, fondemission, omvänd
aktiesplit.
• Bemyndiga styrelsen att emittera aktier motsvarande en
ökning om högst 50 procent av det sammanlagda aktie-
kapitalet i Bolaget efter registrering av besluten fattade vid
extra bolagsstämman.
• Incitamentsprogram 2021/2025.
• Nyval av Bengt Kjell som styrelseledamot.
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
74 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Årsstämma 2022
Logisteas årsstämma för 2022 hålls fredagen den 6 maj 2022.
Till följd av covid-19 sker stämman i sin helhet via poströstning.
För ytterligare information om årsstämman se även www.logis-
tea.se/årsstämma.
Valberedning
Årsstämman beslutar om processen för val av styrelse och
revisorer. Årsstämman 2021 antog en instruktion för valbe-
redningen. Instruktionen inbegriper ett tillvägagångssätt för
utnämning av en valberedning som består av tre ledamöter.
Ledamöterna ska vara utsedda från var och en av de tre till rös-
tetalet största aktieägarna som önskar delta i valberedningen.
Valberedningen ska konstitueras på grundval av aktie-
ägarstatistik från Euroclear Sweden AB och övrig tillförlitlig
ägarinformation som tillhandahållits bolaget per den sista dagen
för aktiehandel i augusti året före årsstämman. Namnen på
representanterna i valberedningen och på de aktieägare som
de företräder ska offentliggöras så snart de utsetts. Om aktie-
ägarstrukturen förändras under nomineringsprocessen kan
valberedningens sammanställning ändras för att återspegla
detta.
Bolagets revisionsutskott biträder valberedningen i arbetet
med att föreslå val av revisor. Valberedningens förslag till bolags-
stämman om val av revisor ska innehålla revisionsutskottets
rekommendation.
Vidare ska valberedningen ta hänsyn till mångfaldsaspekter
vid sammansättning av styrelsen och sträva efter att nominera
styrelseledamöter som gemensamt utgör en bredd av kompe-
tens och erfarenhet. Förfarandet regleras av kriterier stipulerade
i bolagets mångfaldspolicy. Särskild hänsyn bör tas till jämn
könsfördelning.
Valberedningens förslag offentliggörs senast i samband
med kallelsen till årsstämman. Aktieägare som vill lämna förslag
till valberedningen kan göra detta via e-post till: nominationcom
-
Valberedningen inför årsstämman 2022
Valberedningens sammansättning presenterades i ett press-
meddelande den 3 november 2021. Valberedningen inför års-
stämman 2022 består av tre ledamöter:
• Ilija Batljan, utsedd av Ilija Batljan Invest AB samt ytterligare
bolag inom sfär, ordförande och sammankallande.
• Bengt Kjell, utsedd av Phoenix Insurance Ltd.
• Rutger Arnhult, utsedd av M2 Capital Management AB samt
ytterligare bolag inom sfär.
I nomineringsarbetet inför årsstämman 2022 bedömer valbe-
redningen att styrelsearbetet fungerar väl, vilket även bekräftas
av genomför styrelseutvärdering. Valberedningen anser att den
föreslagna styrelsen med hänsyn till Logisteas verksamhet,
utvecklingsskede och förhållanden i övrigt har en ändamålsenlig
sammansättning, präglad av mångsidighet och bredd avseende
ledamöternas kompetens, erfarenhet och bakgrund. Därmed
anser valberedningen att kodens krav på mångsidighet och
bredd uppfylls genom förslaget. Valberedningen föreslår därav
omval av styrelseledamöterna Patrik Tillman, Bengt Kjell, Sanja
Batljan, Caroline Thagesson och Johan Mark samt nyval av
Stefan Hansson och Anneli Lindblom. Patrik Tillman föreslås för
omval till styrelsens ordförande. Nuvarande styrelseledamöter
Fredrik Palm har avböjt omval. Den föreslagna styrelsen uppfyl-
ler oberoendekraven enligt koden. Det konstaterades vidare att
förslaget innebär att styrelsen kommer att bestå av fyra män
och tre kvinnor och att andelen kvinnor då uppgår till 43 procent,
vilket även är i linje med Bolagsstyrningskollegiets målsättning
om cirka 40 procent för det minst företrädda könet.
Valberedningen har haft två protokollförda sammanträden
samt därtill korresponderat per e-post och telefon. Valberedning-
ens ledamöter har inte erhållit någon ersättning från Logistea.
En rapport om valberedningens arbete lämnades i valbe-
redningens motiverande yttrande som offentliggjordes inför
årsstämman. Ytterligare information om valberedningen och
dess arbete finns på koncernens webbplats, www.logistea.se/
bolagsstyrning.
Styrelse
Styrelsen har det övergripande ansvaret för Logisteas organi-
sation och förvaltning.
Styrelsens sammansättning
Enligt Logisteas bolagsordning ska de styrelseledamöter som
väljs av bolagsstämman vara lägst tre och högst tio stycken.
Logisteas styrelse består av sex ordinarie ledamöter utan supp-
leanter. Verkställande direktör ingår inte i styrelsen. I dagsläget
lever styrelsen inte upp till en jämställd representation, två utav
sex ledamöter är kvinnor.
Totalt årsarvode följer av årsstämmans beslut. Styrelse-
arvodet kostnadsförst kvartalsvis och utbetalas årligen innan
varje ordinarie årsstämma.
För information om styrelseledamöterna, se sidan 81. Infor-
mation om styrelseledamöter uppdateras även regelbundet på
bolagets webbplats www.logistea.se.
Oberoende
Styrelsen har bedömts uppfylla tillämpliga krav på oberoende.
Bedömningen av varje styrelseledamots oberoende presenteras
i tabellen nedan. Under 2021 anses ledamoten Sanja Batljan
oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen, men inte
gentemot större aktieägare i Logistea.
Styrelsens uppgifter
Styrelsens huvudsakliga uppgift är att för ägarnas räkning
förvalta koncernens verksamhet på ett sådant sätt att ägar-
nas intresse av långsiktig lönsam tillväxt och värdeskapande
tillgodoses på bästa möjliga sätt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltning
av bolagets angelägenheter, vilket bland annat innefattar ansvar
för upprättande av övergripande, långsiktiga mål och strategier,
budget samt affärsplaner, fastställandet av riktlinjer för att bola-
gets verksamhet är långsiktigt värdeskapande, granskning och
godkännande av bokslut, att fatta beslut i frågor rörande inves-
teringar och försäljningar, kapitalstruktur och utdelningspolicy,
utveckling av koncernens policyer, tillse att kontrollsystem finns
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
75 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
för uppföljning av att policyer och riktlinjer efterlevs, tillse att
system finns för uppföljning och kontroll av bolagets verksam-
het och risker, betydande förändringar i bolagets organisation
och verksamhet, att utse bolagets verkställande direktör och
fastställa lön och annan ersättning till denne.
Styrelsen är vidare ansvarig för bolagets mångfaldspolicy.
Policyn tillämpas såväl inom styrelse och ledning, som hos
medarbetare, konsulter, leverantörer och andra kontrakterade
parter. Målet med mångfaldspolicyn är en jämställd arbetsplats
och en värdekedja fri från diskriminering. Styrelsen har det över-
gripande ansvaret för att säkerställa att åtgärder vidtas för att
förebygga diskriminering och otillbörlig särbehandling, såväl
positiv som negativ.
Styrelsen är även ansvarig för upprättande, offentliggörande
och färdigställande av koncernens integrerade årsredovisning.
Styrelsens ordförande ansvarar bland annat för att tillse att
styrelsens ledamöter, genom verkställande direktörens försorg,
fortlöpande får den information som behövs för att kunna följa
koncernens ställning, resultat, likviditet, ekonomiska planering
och utveckling. Styrelseordföranden ska i nära samarbete med
verkställande direktören övervaka koncernens resultat och för-
bereda samt vara ordförande på styrelsemöten. Styrelseordfö-
randen är också ansvarig för att styrelsen årligen utvärderar sitt
arbete och att styrelsen får tillräcklig information för att utföra
sitt arbete på ett effektivt sätt.
Det åligger vidare ordföranden att fullgöra uppdrag lämnat
av årsstämman beträffande inrättande av valberedning och att
delta i dess arbete.
Arbetsordning och styrelsemöten
Styrelsen följer en skriftlig arbetsordning som revideras årligen.
Arbetsordningen reglerar arbetsfördelningen och ansvar mellan
styrelsen, styrelseordföranden och verkställande direktören.
Mångfaldsaspekter har funnits i styrelsens arbetsordning.
Styrelsen fastställer även instruktioner för styrelsens utskott
samt instruktion för verkställande direktören.
Enligt arbetsordningen ska ordföranden bland annat:
• Organisera och fördela styrelsearbetet.
• Säkerställa att styrelsen fullgör sina arbetsuppgifter och har
relevant kunskap om bolaget.
• Tillse att styrelsearbetet utförs på ett effektivt sätt.
• Säkerställa att styrelsens beslut verkställs på ett effektivt sätt.
• Säkerställa att styrelsen årligen genomför en utvärdering av
sitt arbete.
Arbetsordningen för styrelsen omfattar även detaljerade instruk
-
tioner till verkställande direktör och andra bolagsfunktioner om
vilka frågor som kräver styrelsens godkännande. Instruktionerna
anger bland annat de högsta belopp som olika beslutsorgan
inom koncernen har rätt att godkänna när det gäller kreditlimiter,
investeringar och andra utgifter.
Styrelsen ska säkerställa att styrelsen som ett kollegialt
organ har relevant kunskap inom hållbarhet; mänskliga rät-
tigheter, arbetsrätt, miljö, antikorruption och mångfaldsfrågor.
Enligt arbetsordningen ska konstituerande styrelsemöte
hållas direkt efter årsstämman. Vid detta möte beslutas bland
annat om val av ledamöter till styrelsens utskott och vilka som
ska teckna Logisteas firma. Styrelsen håller därutöver normalt
tio ordinarie sammanträden per år. Styrelsen träffas enligt ett
årligt förutbestämt schema. Fyra av dessa hålls i samband
med publicering av koncernens bokslutskommuniké respektive
delårsrapporter. Ytterligare möten, inklusive telefonmöten, hålls
vid behov.
Styrelsens arbete under 2021
Styrelsen höll under året 40 sammanträden. Samtliga hölls i
Stockholm eller digitalt. Respektive styrelsemedlems deltagande
i dessa möten visas i tabellen på nästa sida.
Alla sammanträden under året har följt en dagordning,
som tillsammans med dokumentation för varje punkt på dag-
ordningen tillhandahålls ledamöterna inför styrelsemötena.
Ordinarie styrelsemöte varar normalt en halv dag för att ge tid
för presentationer och diskussioner. Logisteas CFO är styrelsens
sekreterare.
Vid varje ordinarie styrelsemöte redogör verkställande direktören
för koncernens resultat och finansiella ställning samt utsikter
för kommande kvartal. Dessutom behandlas potentiella inves-
teringar samt framdrift i befintliga projekt. Ledande befattnings-
havare presenterar även strategiska områden ad hoc vid behov.
Viktiga styrelseärenden 2021
• Avyttring av modeverksamheten till cleantechbolaget MBRS
Group AB, tidigare We aRe SpinDye.
• Beslut om nytt strategiskt ramverk för vision, affärsidé och mål.
• Beslut om ny femårig affärsplan.
• Beslut om förvärv.
• Beslut om kapitalanskaffning.
• Beslut om organisationsförändringar och nytt ledningsteam.
• Beslut om styrande policyer.
• Lämnat utdelningsförslag för räkenskapsåret 2021 till
årsstämman.
Utvärdering av styrelsens arbete
Styrelsen genomför årligen en utvärdering av styrelsearbetet
genom att ett frågeformulär skickas till ledamöterna. Svaren
samlas in och sammanställs av person utanför styrelsen innan
de delas med styrelsen och valberedningen för att hålla svaren
anonyma. Utvärderingen avser arbetsformer och arbetsklimat
liksom huvudinriktningen för styrelsens arbete. Denna utvär-
dering fokuserar även på tillgång till och behovet av särskild
kompetens i styrelsen. Styrelsen har jobbat aktivt med att för-
bättra sitt arbete utifrån vad som framkommit i genomförda
utvärderingar. Utvärderingen diskuterades vid ett styrelsemöte.
Resultatet av utvärderingarna presenterades även för valbered-
ningen av styrelseordföranden.
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
76 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Styrelsens utskott
Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott och ett revisions-
utskott. Utskottens arbete är i huvudsak av beredande och
rådgivande karaktär, men styrelsen kan i särskilda fall delegera
beslutsbefogenheter till utskotten. De ärenden som behandlats
vid utskottsmötena ska protokollföras och rapporteras till sty-
relsen vid nästa möte. Utskottens ledamöter och ordförande
utses vid det konstituerande styrelsemöte som hålls direkt efter
valet av styrelseledamöter.
Revisionsutskott
Revisionsutskottet bestod under 2021 av Sanja Batljan (ordfö-
rande), Johan Mark samt Fredrik Palm.
Revisionsutskottets huvudsakliga uppgift är att svara för att
bolagets finansiella rapportering upprättas i enlighet med lagar,
regler och policyer. Utskottet ska bland annat lämna rekom-
mendationer till styrelsen för att säkerställa rapporteringens
tillförlitlighet, övervaka effektiviteten i den interna kontrollen,
hålla sig informerad om revisionen och övervaka revisorns
opartiskhet och självständighet samt biträda vid upprättande
av förslag till stämmans val av revisor. Revisionsutskottet har
även till uppgift att stödja valberedningen med förslag vid val
av externa revisorer.
Revisionsutskottet ska sammanträda minst fyra gånger
per år. Utskottet har haft fyra sammanträden under året. Den
externa revisorn rapporterar till utskottet vid varje ordinarie möte.
Koncernens CFO har deltagit i samtliga sammanträden under
året. Koncernens CFO är utskottets sekreterare.
Ersättningsutskott
Ersättningsutskottet bestod av Patrik Tillman (ordförande),
Sanja Batljan och Caroline Thagesson.
Ersättningsutskottets huvudsakliga uppgift är att bereda
styrelsens beslut i frågor om ersättningsprinciper, ersättningar
och andra anställningsvillkor för bolagsledningen, följa och
utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga
ersättningar för koncernledningen, tillämpningen av de riktlinjer
för ersättningar till ledande befattningshavare som årsstämman
enligt lag ska fatta beslut om samt gällande ersättningsstruk-
turer och ersättningsnivåer i bolaget.
Ersättningsutskottet ska sammanträda minst två gånger
per år, fler möten kan hållas vid behov. Under 2021 höll ersätt-
ningsutskottet tre möten.
Viktiga frågor som togs upp var ersättningsförslag till
verkställande direktör och koncernchef, beslut om ersättning
till nya medlemmar i koncernledningen, granskning och beslut
om förändring av ersättning till medlemmar i koncernledningen,
samt riktlinjer för ersättningen till koncernledningen 2020. Patrik
Tillman, utskottets ordförande, är utskottets sekreterare.
Styrelsens sammansättning
Oberoende i relation Oberoende
till bolaget och i relation Närvaro, antal Närvaro, antal Ersättning
Namn Position Invald, år bolagsledningen till aktieägare styrelsemöten möten i utskott 2021, tkr
Patrik Tillman Styrelseordförande 2004 Ja Ja 40 (40) 3 (3) Ersättningsutskott 235
Bengt Kjell Vice ordförande* 2021 Ja Ja 13 (40) 47
Sanja Batljan Ledamot 2021 Ja Nej 29 (40) 3 (4) Revisionsutskott, 87
2 (3) Ersättningsutskott
Johan Mark Ledamot 2019 Ja Ja 40 (40) 4 (4) Revisionsutskott 150
Fredrik Palm Ledamot 2021 Ja Ja 29 (40) 3 (4) Revisionsutskott 87
Caroline Thagesson Ledamot 2019 Ja Ja 29 (40) 2 (3) Ersättningsutskott 87
Mia Arnhult Ledamot, avgick 2021 2008 Ja Nej 11 (40) 1 (4) Revisionsutskott, 63
1 (3) Ersättningsutskott
Anna Frick Ledamot, avgick 2021 2018 Ja Ja 11 (40) 1 (4) Revisionsutskott 63
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
77 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Externa revisorer
Revisorerna utses av aktieägarna på årsstämman. Revisorerna
granskar bolagets årsredovisning, koncern- redovisning och
räkenskaper samt styrelsens och VDs löpande förvaltning.
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB valdes till revisionsbolag
vid årsstämman 2021 för tiden fram till årsstämman 2022.
Huvudansvarig revisor är Tobias Stråhle. Tobias Stråhle har
inga uppdrag i andra bolag som påverkar hans oberoende som
revisor i Logistea. Den externa revisionen utförs enligt god revi-
sionssed. Revisorerna har lämnat såväl muntliga som skriftliga
rapporter till revisionsutskottet och styrelsen gällande såväl
revisionsuppdraget som granskningen av den interna kontrollen.
Revisionen sker i enlighet med aktiebolagslagen, International
Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige.
För mer information om arvoden till revisorer samt utförda
uppdrag i koncernen, se Not 4 Arvode och kostnadsersättning
till revisorer.
Vd och koncernledning
Den verkställande direktören är underordnad styrelsen och
ansvarar för bolagets löpande förvaltning och driften av bola-
get. Arbetsfördelningen mellan styrelsen och den verkställande
direktören framgår av arbetsordningen för styrelsen samt
instruktionen för den verkställande direktören.
Verkställande direktören utses av styrelsen och är ansva-
rig för den löpande förvaltningen av koncernens verksamhet i
enlighet med styrelsens riktlinjer och anvisningar. Verkställande
direktören är föredragande vid styrelsens sammanträden och
ansvarar för att styrelsens ledamöter löpande tillställs den
information som behövs för att följa bolagets och koncernens
ställning, resultat, likviditet och utveckling. Styrelsen utvärderar
årligen verkställande direktörens arbete.
Verkställande direktören utser övriga medlemmar i kon-
cernledningen och leder arbetet i koncernledningen samt fattar
beslut efter samråd med dess medlemmar. Koncernledningen
har under året haft 24 ordinarie möten samt kontinuerliga
avstämningsmöten med hänsyn till specifika händelser och
aktiviteter.
Under året har bolagets ledningsgrupp förändrats till följd av
bolagets verksamhetsförändring. Vid ingången av året bestod
ledningsgruppen av VD Jennie Högstedt Björk samt Mathias
Ericsson, Mikael Nilsson, Johanna Palm, Marielle Pantzar och
Kristin Roos och vid utgången av året bestod ledningsgruppen
av VD Niklas Zuckerman, vice VD och transaktionschef Anders
Nordvall, CFO Philip Löfgren samt COO Tobias Lövstedt. Under
första kvartalet 2022 har koncernledningen även kompletterats
med förvaltningschef Maléne Broman och Hållbarhets- och
IR-chef Maria Kruse.
En erfaren ledningsgrupp
Logisteas koncernledning har en gedigen erfarenhet och kom-
petens från olika branscher, vilket skapar en god plattform
för bolagets fortsatta utveckling och tillväxt. Samtliga i kon-
cernledningen är svenska medborgare. Vid årsredovisningens
publicering bestod ledningsgruppen av sex medlemmar, varav
två var kvinnor.
Ersättning till styrelseledamöter och ledande
befattningshavare
Ersättning till styrelseledamöter och styrelsens utskott
Arvoden och övrig ersättning till styrelseledamöterna, inklusive
ordföranden, fastställs av årsstämman. Vid årsstämma 2021
beslutades att styrelsearvode ska utgå med 250 000 kronor till
styrelseordförande och med 150 000 kronor till övriga styrelse-
ledamöter. Inget arvode utgår för arbete i styrelsens utskott. För
ytterligare information om ersättning till styrelsens ledamöter,
se not 5 Anställda och personalkostnader.
Riktlinjer för ersättning till verkställande direktör
och övriga ledande befattningshavare
Riktlinjer för ersättning till koncernledningen beslutas av års-
stämman på grundval av förslag från styrelsen. Ersättningen
till VD beslutas av styrelsen baserat på rekommendation från
ersättningsutskottet. Förändringar i ersättningarna till övriga
medlemmar i koncernledningen beslutas av ersättningsutskot-
tet, baserat på förslag från VD, och rapporterats till styrelsen.
Logistea ska erbjuda ersättningar och andra anställnings-
villkor som möjliggör för bolaget att rekrytera, motivera och
behålla ledande befattningshavare med sådan kompetens
som bolaget behöver för att genomföra sin strategi och uppnå
verksamhetens mål. Marknadsmässighet och konkurrenskraft
ska vara övergripande principer för ersättning till ledande befatt-
ningshavare i Logistea.
Med ledande befattningshavare avses VD och till denne
rapporterande chefer som ingår i koncernledningen. Logisteas
ledande befattningshavare utgörs vid rapportens publicering av:
VD, vVD och transaktionschef, CFO, COO, förvaltningschef samt
IR- och hållbarhetschef (totalt sex personer). Ersättningen till
Logisteas ledande befattningshavare består av:
• fast lön
• rörlig ersättning
• pension
• andra sedvanliga förmåner
Den fasta lönen ska grundas på marknadsmässiga förutsätt-
ningar och fastställas med hänsyn tagen till medarbetarens kva-
litativa prestation. Den fasta lönen omprövas som huvudregel en
gång perår. Den rörliga ersättningen ska bestå av kontant ersätt-
ning. Om årsstämman beslutar om program för långsiktig rörlig
ersättning ska denna bestå av aktier och/ eller aktierelaterade
instrument i bolaget. Styrelsen ska årligen utvärdera huruvida
ett långsiktigt aktierelaterat incitamentsprogram ska föreslås
årsstämman eller inte. Under 2021 fattade extra bolagsstämma
beslut om nytt långsiktigt incitamentsprogram (Incitamentspro-
gram 2021/2025) inom Logistea. För en närmare beskrivning
hänvisas till Not 5 Anställda och personalkostnader.
Styrelsens rapport om intern kontroll
Logisteas interna kontrollstruktur har utformats för att
säkerställa korrekt och tillförlitlig finansiell rapportering och
redovisning i enlighet med tillämpliga lagar och förordningar,
redovisningsstandarder samt övriga krav på noterade bolag.
Kontrollstrukturen tillför värde genom tydliggörande av roller
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
78 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
och ansvar, förbättrad processeffektivitet, ökad riskmedvetenhet
och förbättrade beslutsunderlag. Denna rapport är upprättad i
enlighet med årsredovisningslagen och Svensk kod för bolags-
styrning.
Rapporten är granskad av bolagets revisor. Logistea har
valt att begränsa beskrivningen av den interna kontrollen till att
behandla intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen
i enlighet med Svensk kod för bolagsstyrning, punkt 7.4.
Den interna kontrollstrukturen är baserad på Internal Control
– Integrated Framework (2013) utgivet av the Committee of
Sponsoring Organizations of the Treadway Commission (COSO).
Detta ramverk omfattar fem huvudområden; kontrollmiljö, risk-
bedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation
samt uppföljning. Varken den beskrivna organisationen av intern
kontroll eller innehållet inom respektive område ska ses som
statiskt, utan anpassas till förändringar i Logisteas verksamhet
och omvärld. Styrelsen har det övergripande ansvaret för att
inrätta ett effektivt system för intern kontroll och riskhante-
ring. Ansvaret för att upprätthålla en effektiv kontrollmiljö och
det löpande arbetet med intern kontroll och riskhantering är
delegerat till verkställande direktör. Logisteas CFO ansvarar för
att uppföljning av och arbetet med Logisteas interna kontroll
sker i enlighet med den form som styrelsen och verkställande
direktör beslutar. För den finansiella rapporteringen har styrelsen
inrättat ett revisionsutskott som bistår styrelsen beträffande
relevanta policyer samt väsentliga redovisningsprinciper som
koncernen tillämpar.
Kontrollmiljö
Kontrollmiljön utgör basen för den interna kontrollen avseende
den finansiella rapporteringen. En viktig del av kontrollmiljön är
att beslutsvägar, befogenheter och ansvar är tydligt definierade
och kommunicerade mellan olika nivåer i organisationen samt
att styrande dokument i form av interna policyer, handböcker,
riktlinjer och manualer finns. Logisteas styrelse har etablerat
tydliga arbetsprocesser och arbetsordningar för sitt arbete och
styrelsens utskott. En viktig del i styrelsens arbete är att utarbeta
och godkänna ett grundläggande ramverk och policyer. Dessa
inkluderar bland annat styrelsens arbetsordning, vd-instruktion,
beslutsordning, uppförandekod, leverantörskod, ramverk för
riskhantering och intern kontroll, finanspolicy, informationssä-
kerhetspolicy, kommunikationspolicy samt insiderpolicy. Samt-
liga medarbetare är skyldiga att följa kontrollmiljöns interna och
externa ramverk. Syftet med dessa policyer är att skapa grunden
för en god intern kontroll samt att uppnå och upprätthålla en
hög etisk standard i koncernen.
Vidare har styrelsen säkerställt att organisationsstrukturen
ger tydliga roller, ansvar och processer som gynnar en effektiv
hantering av verksamhetens risker och möjliggör måluppfyllelse.
Som en del i ansvarsstrukturen ingår att styrelsen utvärderar
verksamhetens prestationer och resultat genom ett ändamål-
senligt rapportpaket innehållande, utfall, prognoser, affärsplan,
uppföljning av risker och analyser av viktiga nyckeltal.
Som ett led i att stärka den interna kontrollen, har Logistea
valt att samla styrdokumenten i en ekonomihandbok. Ekonomi-
handboken ger en överskådlig bild av befintliga policyer, regel-
verk och rutiner som påverkar innehållet och kvaliteten i den
finansiella rapporteringen.
Riskbedömning
Logistea arbetar kontinuerligt och aktivt med att kartlägga,
bedöma och hantera de risker som bolaget utsätts för. Riskhan-
tering är en integrerad del av beslutsfattande på alla nivåer inom
Logistea och ingår som en naturlig del i bolagets affärsprocesser
och anpassas löpande till förändringar i bolagets verksamhet
och omvärld. Logistea har identifierat ett antal huvudprocesser
för riskhantering och varje process har en processägare som
ansvarar för att säkerställa god effektivitet som god intern
styrning och kontroll inom ramen för processen. Ett minimi-
krav är att de kontrollaktiviteter som genomförs ska omfatta
de nyckelrisker som identifierats inom koncernen. Respektive
processägare rapporterar identifierade brister och åtgärder till
CFO, som leder och samordnar det löpande arbetet med intern
kontroll och riskhantering samt rapporterar status till bolagets
koncernledning.
En bedömning av risken för fel i den finansiella rapporte-
ringen sker årligen för varje rad i resultaträkningen och rapporten
över finansiell ställning. Poster som sammantaget är väsentliga
och har förhöjd risk för fel, så kallade kritiska poster, identifieras
och illustreras i en riskkarta. För identifierade kritiska poster
genomlyses särskilt processerna och tillhörande interna kon-
troller i syfte att minimera risken. Som ett resultat av den årliga
genomgången fattar styrelsen beslut om vilka risker som är
väsentliga att beakta för att säkerställa en god intern kontroll
inom den finansiella rapporteringen.
Kontrollaktiviteter
De väsentligaste riskerna hanteras genom kontrollaktiviteter
som fastställs i bolagets styrdokument. Syftet med kontrollak-
tiviteterna, som sker på flera olika nivåer inom organisationen,
är att upptäcka, förebygga och hantera risker inom organisation
och verksamhet, samt upptäcka, förebygga och rätta till felak-
tigheter och avvikelser i rapporteringen. Kontrollaktiviteterna
omfattar bland annat avstämningar av projektverksamheten,
beslutsgrindar för projektutvecklingen, attest- och godkännan-
derutiner, verifieringar, bank- och kontoavstämningar, analytisk
uppföljning av resultat och balansposter på koncernnivå och
automatiska kontroller inbyggda i IT-system samt kontroller i
den underliggande IT-miljön.
Hållbarhet
För hantering och kontroll av hållbarhet finns uppförandekod,
leverantörskod, arbetsmiljöpolicy, samt mångfaldspolicy.
Samtliga dokument baseras på FN:s Global Compact och dess
underliggande principer som hör till respektive policy. Varje
policy har ett tydligt ägarskap med en eskaleringstrappa som
går upp till koncernledningen. Uppförandekoden och leveran-
törskoden kräver signering som ett medgivande på att följa
respektive dokument. För respektive hållbarhetsområde finns
vidare en aspektägare som säkerställer intern kontroll enligt
följande struktur. För mångfaldspolicyn är Logisteas styrelse
ytterst ansvarig. Mångfaldspolicyn bygger på princip 1 i FN:s
Global Compact och tillämpar mångfaldsaspekter som ålder,
kön, könstillhörighet, etnisk eller religiös tillhörighet, trosupp-
fattning, funktionsvariation eller sexuell läggning. Mångfald
ska beaktas, respekteras och avspeglas inom hela koncernen.
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
79 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Information och kommunikation
För kommunikation med Logisteas olika intressentgrupper finns
en kommunikationspolicy som anger riktlinjer för hur denna
kommunikation bör ske. Syftet med policyn är att säkerställa
en god och professionell informationsgivning samt säkerställa
att alla informationsskyldigheter efterlevs på ett korrekt och
fullständigt sätt.
Intern kommunikation sker via ledningsgruppsmöten på
koncernnivå, samt via linjeorganisationen. Att informera och
kommunicera om risker och kontroller inom koncernen bidrar till
att säkerställa att välgrundade affärsbeslut fattas. Den interna
kommunikationen syftar även till att varje medarbetare ska
förstå Logisteas värderingar och affärsverksamhet.
Logisteas styrande dokument i form av policyer, riktlinjer och
manualer, till den del det avser den finansiella rapporteringen,
kommuniceras framförallt via intranätet och koncernens eko-
nomihandbok. Ekonomihandboken uppdateras löpande utifrån
förändringar i Logisteas verksamhet och förändringar drivna
av externa krav.
Uppföljning
Bolaget ska löpande genomföra utvärderingar för att försäkra
sig om att intern styrning och kontroll fungerar effektivt samt
identifiera graden av måluppfyllelse av genomförda förändringar.
Brister i styrning, kontroll och riskhantering ska kommuniceras
till berörda processägare som ansvarar för att vidta korrigerande
åtgärder samt till ledning och styrelse i den mån det är lämpligt.
Finansiell uppföljning sker kvartalsvis på koncernnivå. Upp-
följning sker mot budget, föregående år och senaste prognos.
Prognos upprättas kvartalsvis i samband med kvartals-
bokslut. Resultatet analyseras av ekonomiavdelningen, avvi-
kelseanalyser upprättas och eventuella åtgärder vidtas. CFO
rapporterar till verkställande direktör som lämnar finansiella
rapporter för koncernen till styrelsen kvartalsvis. Revisions-
utskottet tar löpande del av ledningens finansiella rapportering
och revisorernas utlåtande och följer upp de brister och förslag
till åtgärder som framkommit. Styrelsen utvärderar kontinuer-
ligt den information som verkställande direktör lämnar. För att
säkerställa en effektiv ledningsprocess har styrelsen under året
kontinuerligt utvärderat verkställande direktörs arbete där ingen
från bolagsledningen deltagit.
Internrevision
Styrelsen har gjort bedömningen att Logistea, utöver befintliga
processer och funktioner för intern kontroll, inte har behov av
att ha en separat funktion för internrevision. Uppföljning utförs
av styrelse samt koncernledning och kontrollnivån bedöms för
närvarande uppfylla koncernens behov. En årlig bedömning
görs huruvida en internrevisionsfunktion anses nödvändig för
att bibehålla god kontroll inom Logistea.
Aktiviteter 2021
Nedan sammanfattas Logisteas huvudaktiviteter inom intern
styrning och kontroll under 2021:
• Under 2021 har ett nytt bokförings- och ekonomisystem, ett
konsolideringssystem, ett treasurysystem samt ett fastighets-
system driftsatts. Systemen ger ökade möjligheter till en mer
automatiserad kontrollmiljö samt framtidssäkring av IT-stödet
för den finansiella rapporteringen.
• COSOs ramverk:
– Vidareutveckling och förbättring av kontrollaktiviteter inom
prioriterade processer i syfte att öka antalet automatiserade
kontroller och vidareutveckla riskhanteringen.
– Påbörjad självutvärdering av den interna styrningen och
kontrollens mognadsgrad i enlighet med COSO.
• Styrande dokument reviderades och antogs av styrelsen:
– Uppförandekod, leverantörskod, arbets- och miljöpolicy,
finanspolicy, miljöpolicy, informationssäkerhetspolicy,
kommunikationspolicy samt insiderpolicy.
Planerade aktiviteter 2022
• COSOs ramverk:
– Fortsatt arbete med att vidareutveckla och förbättra kontrol-
laktiviteter inom prioriterade processer i syfte att öka antalet
automatiserade kontroller och vidareutveckla riskhante-
ringen med fokus på den finansiella rapporte- ringen och
de ökade möjligheter som det nya affärssystemet medger.
– Övergång till löpande övervakning av kontrollaktiviteter med
undantag för projektutvecklingsprocessen där så redan sker.
– Slutföra påbörjad självutvärdering av den interna styrningen
och kontrollens mognadsgrad i enlighet med COSO.
• Utföra intressentdialog och materialitetsanalys.
• Lansera visselblåsfunktion.
• Kartlägga leverantörskedjan och formulera metod för syste-
matisk uppföljning av leverantörskod.
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
80 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Styrelse och revisorer
Patrik Tillman
Styrelseordförande sedan 2013
(styrelseledamot sedan 2004).
Ordförande för ersättningsutskottet.
Född: 1965
Utbildning: Civilekonom, Stockholms
universitet. Diplomerad finans-
analytiker, IFL Sigtuna.
Andra nuvarande uppdrag:
Styrelseordförande i PFG Group
AB och Kanholmsfjärdens Marina
Holding AB. Styrelseledamot Kloster
Invest AB, Stocksund Financial
Services AB, M2 Asset Management
AB samt VD och styrelseledamot
i Lenner & Partners Corporate
Finance AB. Styrelsesuppleant
Aktiebolaget Kunzit samt Lenner
Corporate Finance Holding AB.
Tidigare uppdrag: Styrelseordförande
i Indiska Magasinet AB och BD
Global Community AB. Styrelse-
ledamot Recence Fastighets AB,
Stocksunds Fastighets AB, Indiska
Förvaltning AB, Singbox AB och SBB
Märsta AB. Finansanalytiker Alfred
Berg Fondkommission AB.
Eget och närståendes innehav:
44 243 A-aktier samt 3 483 472
B-aktier.
Oberoende till bolaget och bolags-
ledningen samt till bolagets större
aktieägare.
Bengt Kjell
Vice styrelseordförande sedan 2021.
Född: 1954
Utbildning: Civilekonom från
Handelshögskolan i Stockholm.
Andra nuvarande uppdrag: Vice
ordförande i Pandox och Indutrade
samt ledamot i Industrivärden.
Tidigare uppdrag: Styrelseordfö-
rande Hemfosa, Nyfosa, Amasten
och Kungsleden. VD för Handel och
Industri, vice VD samt tillförordnad
VD Industrivärden.
Innehav: 50 000 A-aktier och
500 000 B-aktier samt 1 700 657
aktieoptioner utställda av en av
bolagets större aktieägare.
Oberoende i förhållande till bolaget
och bolagsledningen samt till
bolagets större aktieägare.
Sanja Batljan
Styrelseledamot sedan 2021.
Ordförande revisionsutskottet.
Ledamot ersättningsutskottet.
Född: 1967
Utbildning: Civilekonom, Mostars
universitet, Bosnien-Hercegovina/
Stockholms universitet samt Executive
Master of Finance, Mgruppen
(Svenska managementgruppen AB)
Nuvarande uppdrag:
VD AB Nynäshamnsbostäder,
VD Tegeltraven Holding AB,
styrelseordförande Svenska Röda
Korset Nynäshamnskretsen samt
styrelseledamot Kameo AS.
Tidigare uppdrag: Medlem av
SABOs VD-råd, CFO och administrativ
chef AB Nynäshamnsbostäder samt
controller Lunds Energi (numera
Kraftringen Energi AB (publ).
Eget och närståendes innehav:
2 005 121 A-aktier och
20 051 218 B-aktier.
Oberoende till bolaget och
bolagsledningen, men inte till
bolagets större aktieägare.
Johan Mark
Styrelseledamot sedan 2019.
Ledamot i revisionsutskottet.
Född: 1974
Utbildning: Civilekonom, Karlstads
universitet.
Övriga nuvarande uppdrag: CFO
Dynamic Code AB. Styrelseledamot
We aRe Spin Dye (WRSD) AB (publ).
Tidigare uppdrag: Interim CFO (via
bolaget Nobilitarie AB) för Houdini
Sportswear AB, Royal Design Group
Holding AB, Hummingbird Aviation
Services AB. VD samt CFO/COO
J.Lindeberg AB, vVD samt CFO
Indiska Magasinet AB, CFO Björn
Borg AB.
Eget och närståendes innehav:
2 333 A-aktier samt 23 333 B-aktier.
Oberoende till bolaget och bolags-
ledningen samt till bolagets större
aktieägare.
Fredrik Palm
Styrelseledamot sedan 2021.
Ledamot av revisionsutskott.
Född: 1969
Utbildning: Gymnasieingenjör,
byggteknisk linje, Rudbecks
gymnasium Sollentuna.
Nuvarande uppdrag: Grundare &
VD Nybrofast AB. Styrelseledamot i
bland annat Heimstaden Samariten
AB samt Tricoreal Mitten Projekt AB.
Tidigare uppdrag: Styrelseordförande
Heimstaden Bostad AB, Alecta
Fastigheter AB, Convea AB samt
fastighetsägande dotterbolag inom
Alecta-koncernen. Styrelseledamot
Midstar AB samt Sollentuna Stinsen
JV AB. Medlem av Alecta Kapital-
förvaltnings ledningsgrupp och
chef tillgångsslag fastigheter Alecta
pensionsförsäkring (ömsesidigt)
samt seniora befattningar inom
CBRE Sweden AB och Ramboll
Sverige AB.
Innehav: –
Oberoende till bolaget och bolags-
ledningen samt till bolagets större
aktieägare.
Caroline Thagesson
Styrelseledamot sedan 2021.
Ledamot i ersättningsutskottet.
Född: 1980
Utbildning: Fil.kand i fastighets-
vetenskap, Malmö Högskola samt
kurser i hållbart familjeskogsbruk,
Linnéuniversitetet, Växjö.
Övriga nuvarande uppdrag:
VD Trenäs Förvaltning AB.
Tidigare uppdrag: Fastighets-
utvecklare Trenäs Förvaltning AB.
Franchisetagare SkandiaMäklarna.
Fastighetsmäklare Bjurfors samt
Erik Olsson Fastighetsförmedling.
Eget och närståendes innehav:
395 000 A-aktier och 2 950 028
B-aktier.
Oberoende till bolaget och bolags-
ledningen samt till bolagets större
aktieägare.
Revisor
Logisteas revisor är sedan årsstämman
2020 Öhrlings PricewaterhouseCoopers
AB med auktoriserade revisorn Tobias
Stråhle som huvudansvarig revisor.
STYRELSE OCH REVISORER
81 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Ledande befattningshavare
Niklas Zuckerman
VD sedan 2021.
Född: 1976
Utbildning: Civilingenjör, KTH
Kungliga Tekniska Högskolan,
Stockholm.
Bakgrund: Partner och ansvarig för
Savills svenska transaktionsråd-
givning samt dessförinnan motsva-
rande roll vid Cushman & Wakefield
samt partner hos Catella Corporate
Finance.
Eget och närståendes innehav:
85 000 B-aktier. 1 045 000 teck-
ningsoptioner, vilka ger rätt
att förvärva Logistea B-aktier
(incitamentsprogram 2021/2025).
Anders Nordvall
vVD och transaktionschef sedan
2021.
Född: 1972
Utbildning: Civilingenjör, KTH
Kungliga Tekniska Högskolan,
Stockholm.
Bakgrund: Partner och vice VD för
Savills Sverige, partner och VD för
Cushman & Wakefield Sverige, VD
Catella Corporate Finance.
Eget och närståendes innehav:
80 000 B-aktier. 1 045 000
teckningsoptioner, vilka ger rätt att
förvärva Logistea B-aktier
(incitamentsprogram 2021/2025).
Philip Löfgren
CFO sedan 2021.
Född: 1990
Utbildning: Kandidatexamen
företagsekonomi, Stockholms
universitet.
Bakgrund: CFO Estancia Logistik
AB (publ), fastighetsutvecklare
Nordic Gatekeeper AB. Erfarenhet
av transaktioner, fastighetsekonomi
och ekonomisk förvaltning av
fastighetsbolag inom lager och
logistik sedan 2012.
Eget och närståendes innehav:
1 382 A-aktier samt 848 086 B-aktier.
480 000 teckningsoptioner, vilka ger
rätt att förvärva Logistea B-aktier
(incitamentsprogram 2021/2025).
Tobias Lövstedt
COO sedan 2021, i bolaget
som Finansieringsansvarig sedan
2020.
Född: 1989
Utbildning: Civilekonom,
Stockholms universitet och
kandidatexamen i Fastighet och
Finans från KTH.
Bakgrund: Tidigare arbetat på
bland annat Jernhusen samt
Samhällsbyggnadsbolaget och har
lång och gedigen erfarenhet från att
jobba med fastighetsutveckling och
finansiering.
Eget och närståendes innehav:
400 000 B-aktier. 480 000 teck-
ningsoptioner, vilka ger rätt
att förvärva Logistea B-aktier
(incitamentsprogram 2021/2025).
Maléne Broman
Förvaltningschef sedan
2022.
Född: 1971
Utbildning: Kurser inom fastighets-
förvaltning och fastighetsvärdering
på KTH Kungliga Tekniska
Högskolan, Stockholm.
Bakgrund: Förvaltningschef på
Galjaden fastigheter AB, fastighets-
chef på SveaReal samt Property
Manager på GE Real Estate och
Kungsleden.
Eget och närståendes innehav:
200 A-aktier och 2 000 B-aktier.
200 000 teckningsoptioner, vilka ger
rätt att förvärva Logistea B-aktier
(incitamentsprogram 2021/2025).
Maria Kruse
Hållbarhets- och IR-chef sedan
2022.
Född: 1971
Utbildning: Civilekonom Uppsala
universitet, Magisterexamen i
företagsekonomi, Stockholms
universitet.
Bakgrund: Director
Corporate Communications & Inve-
stor Relations på Sobi. Kommunika-
tionsroller inom FN (Unicef, UNHCR,
Unesco och FAO, Regeringskansliet
och Första AP-fonden. Konsult inom
IR, kommunikation och hållbarhet på
Kreab och Gramma. Journalist på
Affärsvärlden.
Eget och närståendes innehav: –
LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE
Innehav per 31 mars 2022
82 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Uppdrag och ansvarsfördelning
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2021 på sidorna 72-81 och
för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Granskningens inriktning och omfattning
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolags-
styrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan
inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som
en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser
att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.
Uttalande
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6§ andra stycket
punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga
med årsredovisningen och koncernredovisningen samt är i överensstämmelse med årsredovis-
ningslagen.
Stockholm den dag som framgår av vår elektroniska underskrift
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Tobias Stråhle
Auktoriserad revisor
Till bolagstämman i Logistea AB, org.nr 556627-6241
83 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Alternativa nyckeltal
och övriga definitioner
Aktiekurs per stamaktie
Genomsnittskurs under perioden.
Antal förvaltningsfastigheter
Antal förvaltningsfastigheter i balansräkningen
innefattar fastigheter under löpande förvaltning samt
projektfastigheter.
Antal utestående stamaktier
Antal utestående stamaktier på balansdagen.
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt på årsbasis dividerat med
genomsnittet av ingående och utgående eget
kapital¹.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel
i relation till fastigheternas verkliga värde.
Betald utdelning
Betald utdelning per utestående aktie på utdelnings-
dagen.
Byggrätt
Bedömd byggbar BTA, bruttoarea, i kvadratmeter.
Central administration
Centrala administrationskostnader avser kostnader
för koncernledning och koncerngemensamma
funktioner.
Direktavkastning
Driftnettot i relation till fastighetens verkliga värde.
Driftnetto
Hyresintäkter med avdrag för fastighetskostnader,
såsom kostnader för drift, underhåll och
fastighetsskatt.
Eget kapital per stamaktie
Eget kapital¹ i relation till antal utestående
stamaktier.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Redovisade hyresintäkter exklusive rabatter i
procent av hyresvärde avseende fastigheter ägda
vid periodens utgång. Under perioden förvärvade/
färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om
de ägts eller varit färdigställda under hela året. Pro-
jektfastigheter samt obebyggd mark är exkluderad.
Förvaltningsresultat per stamaktie
Förvaltningsresultat i förhållande till genomsnittligt
antal utestående stamaktier.
Förvaltningsfastigheter
Fastigheter under löpande förvaltning.
Genomsnittligt antal utestående
stamaktier
Genomsnittligt antal utestående aktier under
perioden.
Genomsnittlig ränta
Genomsnittlig upplåningsränta för räntebärande
skulder.
Genomsnittlig räntebindning
Genomsnittlig återstående löptid på räntan för
räntebärande skulder.
Hyresvärde
Årligt kontraktsvärde med tillägg för bedömd
marknadshyra för vakanta lokaler.
Orealiserade värdeförändringar
Förändring av verkligt värde exklusive förvärv,
avyttringar och investeringar.
Projektfastigheter
Fastigheter där pågående om- eller tillbyggnation
påverkar hyresvärdet mer än 40 procent.
Resultat per stamaktie
Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt
antal utestående stamaktier.
Räntebärande nettoskuld
Räntebärande skulder minus räntebärande tillgångar
och likvida medel.
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat exklusive finansiella kostnader
(exkl. tomträtt) dividerat med finansiella kostnader
(exkl. tomträtt).
Soliditet
Eget kapital i procent av balansomslutningen.
Substansvärde (NAV) per stamaktie
Eget kapital¹ med återläggning av uppskjuten
skatteskuld i relation till antal utestående stamaktier.
Överskottsgrad
Driftnetto i procent av intäkter.
DEFINITIONER
Avstämningstabeller för Logisteas nyckeltal finns på Logisteas hemsida.
1) Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Logistea tillämpar European Securities and Markets Authoritys
(ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Riktlinjerna syftar till att
göra alternativa nyckeltal i finansiella rapporter mer begripliga, till-
förlitliga och jämförbara och därmed främja deras användbarhet.
Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt
mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell
ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras
eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering; IFRS och
årsredovisningslagen.
84 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
Information till aktieägarna
Årsstämma
Årsstämma i Logistea äger rum torsdagen den 6 maj 2022
i Logisteas lokaler på Ingmar Bergmans gata 4 i Stockholm.
Anmälan
Aktieägare som vill delta i årsstämman ska
• Dels vara införda i den av Euroclear Sweden AB förda aktie-
boken torsdagen den 28 april 2022;
• Dels senast månagen den 2 maj 2022 anmäla sitt delta-
gande hos bolaget under adress Logistea AB, Attention:
Bolagsstämma, Box 5089, 102 42 Stockholm eller via e-post:
Vid anmälan ska uppges namn, person-/organisationsnummer,
aktieinnehav, adress, telefonnummer dagtid och uppgift om
eventuella biträden samt i förekommande fall uppgift om ställ-
företrädare. Till anmälan ska därtill i förekommande fall bifogas
fullständiga behörighetshandlingar såsom registreringsbevis
eller motsvarande.
Förvaltarregistrerade aktier
Aktieägare, som låtit förvaltarregistrera sina aktier hos bank
eller annan förvaltare, måste, för att äga rätt att delta i årsstäm-
man, tillfälligt inregistrera sina aktier i eget namn hos Euroclear
Sweden AB. Aktieägare som önskar sådan omregistrering måste
underrätta sin förvaltare om detta enligt förvaltarens rutiner i
sådan tid i förväg som förvaltaren bestämmer.
Kommande informationstillfällen
• Delårsrapport för det första kvartalet, januari – mars 2022, avges 6 maj 2022.
• Årsstämma 2022 hålls i Stockholm den 6 maj 2022.
• Delårsrapport för det andra kvartalet, april – juni 2022, avges den 15 juli 2022.
• Delårsrapport för det tredje kvartalet, juli – september 2022, avges den 28 oktober 2022.
ÖVRIG INFORMATION
Utdelning
Styrelsens mål är att årligen föreslå årsstämman att fatta
besluta om utdelning motsvarande minst 30 procent av bolagets
vinst. Styrelsen avser att under de närmaste åren prioritera
tillväxt framför utdelning, vilket kan medföra låg eller utebliven
utdelning till stamaktier.
I syfte att stödja bolagets tillväxtmål avser styrelsen att
föreslå årsstämman att ingen utdelning lämnas för räkenskaps-
året 2021. För räkenskapsåret 2020 lämnades ingen utdelning.
85 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021
www.logistea.se