Års- och hållbarhetsredovisning 2022

Logistea är ett

fastighetsbolag med

offensiv tillväxtstrategi

inom lager, logistik

och lätt industri

Logisteas vision är att vara den naturli-

ga partnern till företag som efterfrågar

moderna hållbara lokaler inom lager,

logistik och lätt industri. Efterfrågan på

lager- och logistiklokaler är betydande

och Logisteas tillväxt har varit kraftfull

sedan den första fastigheten förvär-

vades i slutet av 2019.

Marknadsnisch

med stor efterfrågan

Logistea verkar i en nisch med ökande

efterfrågan bland annat till följd av

ökad lokal produktion och lagerhåll-

ning samt den pågående transforma-

tionen inom handeln, där tillgången till

effektiv lager- och logistikhanteringblir

allt viktigare. Flera av Logisteas kunder

utgörs därför av väletablerade bolag

inom lagerhållning och handel, vilka

ställer krav på moderna fastigheter

belägna i attraktiva logistiklägen i

Sverige. Logisteas andra kunder utgörs

bland annat av lokalt förankrade till-

verkande företag där Logistea gemen-

samt med kunden skapar en lösning

för att företagen ska kunna fortsätta

utvecklas i sina befintliga lokaler.

Stark tillväxt

Logistea växer genom förvärv, utveck-

ling och förvaltning av fastigheter

och mark, och har ett tillväxtmål om

ett fastighetsvärde överstigande

15 miljarder kronor vid utgången av

2024. Som del i tillväxtmålet ska

bolaget årligen skapa 25 000 kvadrat-

meter ny yta.

Organisation med

gedigen erfarenhet

Logisteas organisation består av en

samlad expertis inom fastighetsför-

valtning, transaktion och utveckling.

Bolaget har egen förvaltning och en

organisation som säkerställer hög

kvalitet och servicegrad för hyres-

gäster och andra intressenter.

En hållbar affär

Logistea bidrar till FN:s Agenda 2030

genom att stödja ett hållbart samhälle

och värna miljön. Hållbarhet, med

bland annat fokus på reduktion av

koldioxidutsläpp genom energieffek-

tiva byggnader, är en integrerad del

av Logisteas affärsstrategi. Bolagets

mål är att nybyggda fastigheter ska

uppnå BREEAM In-Use Very Good

eller Excellent eller annan likvärdig

certifieringsstandard. Logisteas

aktier är noterade på Nasdaq

Stockholm Mid Cap under kort-

namnen LOGI A och B.

4,6

Fastighetsvärde, Mdkr

304

Hyresvärde, Mkr

Antal fastigheter

Innehåll

INTRODUKTION

Året i korthet 2

Marknadstrender 4

Vd har ordet 6

STRATEGI

Strategi för hållbar tillväxt 8

Mål och måluppfyllelse 9

Logisteas affärsidé 10

Värdeskapande affärsmodell 12

VERKSAMHET

Fastighetsportfölj 16

Fastighetsmarknaden 20

HÅLLBARHET

Hållbarhetsrapport 22

Revisors yttrande avseende den

lagstadgade hållbarhetsrapporten 30

FINANSIERING

Finansiering 32

BOLAGSSTYRNING

Bolagsstyrningsrapport 36

Styrelse och revisorer 44

Ledande befattningshavare 46

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 48

Logisteas aktie 49

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Förvaltningsberättelse 54

Risker och riskhantering 57

Koncernens finansiella rapporter 62

Moderbolagets finansiella rapporter 66

Redovisningsprinciper och noter 70

Styrelsens försäkran 89

Revisionsberättelse 90

ÖVRIGT

EPRA nyckeltalsberäkningar 96

Alternativa nyckeltal och

övriga definitioner 100

Information till aktieägarna 101

Notera att originalversionen av års- och hållbarhetsredovisningen

är upprättad i formatet för enhetlig elektronisk rapportering (Esef)

och är publicerad på www.logistea.se

Fortsatt stark utveckling

Organisation och struktur

• Logisteas ramverk för vision, strategi och utdelnings-

policy uppdaterades i syfte att stödja en offensiv tillväxt

och värdeskapande inom fastigheter för lager, logistik

och lätt industri.

Finansiering och aktien

• Totalt 24 574 885 aktier emitterades, varav 19 428 133

genom en företrädesemission om 350 miljoner kronor

innan emissionskostnader och 5 336 752 aktier i

riktade emissioner för att finansiera fastighetsförvärv.

• Logistea ingick under november och december

nya räntederivat till ett nominellt belopp om totalt

800 miljoner kronor med en snittränta uppgående till

2,15 procent. Den genomsnittliga räntebindningstiden

ökade därmed från 0,7 år till 2,1 år. Andelen räntesäkrad

skuld ökade markant, från 20 procent till drygt

50 procent av total upplåning.

• Utöver ovan nämnda emissioner ingick Logistea i

december ett avtal om en strategisk transaktion med

Nordika Fastigheter som inkluderar en kvittnings-

emission till Nordika om 1 455 643 A-aktier och

16 960 379 B-aktier, motsvarande totalt 234,8 miljoner

kronor. Nordika kommer efter emissionen att äga

13,2procent av kapitalet och rösterna i Logistea och

blir därmed tredje största ägare i Logistea.

Förvärv och projekt

• 27 fastigheter har tillkommit, med 218 528 kvadratmeter

uthyrbar yta och 30 000 kvadratmeter byggrätter till ett

samlat fastighetsvärde om 1 489 miljoner kronor.

• Totalt 22 500 kvadratmeter nybyggnation färdigställdes

och tillträddes av hyresgäster, varav 13 500 kvadrat-

meter i Vaggeryd Logistikpark under första kvartalet

och9000 kvadratmeter i Borås under andra kvartalet.

• Fastigheten Stödstorp 1:7 i Vaggeryd Logistikpark,

enav våra största fastigheter, certifierades enligt

BREEAM In-Use Very Good.

Logistea har haft en stark utveckling under 2022 och vi har under året nära nog dubblerat vårt

fastighetsbestånd. Vårt långsiktiga tillväxtmål om ett samlat fastighetsvärde på 15 miljarder

kronor till slutet av 2024 ligger fast. I den ökade osäkerheten på fastighetsmarknaden har vi

dock valt att fokusera på det vi är riktigt duktiga på, det vill säga att utveckla Logistea med

bibehållet stabila kassaflöden och en stark intjäningsförmåga och skapa långsiktigt värde för

våra aktieägare, hyresgäster och medarbetare.

Nyckeltal

Händelser under året

2022 2021

Fastighetsrelaterade

Förvaltningsfastigheternas verkliga värde, Mkr 4 623 2 607

Hyresintäkter, Mkr 257 93

Hyresvärde, Mkr 304 154

Driftnetto, Mkr 186 65

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,1 95,2

Överskottsgrad, % 72,4 70,6

Antal förvaltningsfastigheter, st 68 41

Finansiella

Avkastning på eget kapital, % 22,2 38,5

Soliditet, % 38,7 36,0

Räntebärande nettoskuld, Mkr 2 553 1 458

Belåningsgrad, % 55,2 55,9

Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 1,8

Genomsnittlig ränta, % 4,8 3,1

Genomsnittlig räntebindning, år 2,1 0,5

Aktierelaterade

Förvaltningsresultat per stamaktie A och B, kr 0,6 0,2

Resultat per stamaktie A och B, kr

2,8 3,7

Substansvärde (NAV) per stamaktie A och B, kr 16,9 11,8

Eget kapital per stamaktie A och B, kr 15,4 10,9

Aktiekurs per stamaktie A, kr 12,5 49,5

Aktiekurs per stamaktie B, kr 11,9 33,3

Antal aktier, tusental

Antal utestående stamaktier A och B 121 054 96 289

Genomsnittligt antal utestående stamaktier

A och B

112 922 78 768

Resultat per stamaktie är justerad retroaktivt för utförd fondemission

och omvänd split i november 2021.

För definitioner av nyckeltal, läs mer på sidan 100.

Introduktion — Året i korthet

2 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022

R40

E20

E22

E45

E14

E45

E12

E10

E18

E16

E65

Vaggeryd

Ljungby

Kalmar

Kristianstad

Olofström

Kristinehamn

Mjölby

Kungälv

Kungsbacka

Båstad

Malmö

Falkenberg

Varberg

Laholm

Halmstad

Mullsjö

Göteborg

Tanum

Trollhättan

Partille

Jönköping

Gnosjö

Svenljunga

Borås

Motala

Kumla

Karlskoga

Kramfors

Timrå

Ånge

Skövde

Vara

Piteå

Bromölla

Falköping

Tranemo

Värnamo

Alingsås

Härryda

98%

Andel indexerade hyresavtal

Kartan anger fastighetsbestånd

per 17 februari 2023.

>20 000 kvm

10–20 000 kvm

<10 000 kvm

Hyresintäkter Driftnetto

Hyresintäkter och driftnetto per kvartal

2021

2022

Mkr

100

Fastighetsvärde på balansdagen

Återstående investeringar projektfastigheter

Förvärvade fastigheter efter balansdagen

Fastighetsvärde per kvartal

2021

2022

Mkr

5 000

4 000

3 000

2 000

1 000

Lager/logistik: 76%

Lätt industri: 24%

Uthyrningsbar yta

per kategori

Norr: 3%

Väst: 57%

Mitt: 18%

Öst: 4%

Syd: 18%

Uthyrningsbar yta

per region

Introduktion — Året i korthet

Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 3

Efterfrågan på lager- och logistiklokaler fortsätter att växa. Förändrade handelsmönster med ökad

andel e-handel påskyndar utvecklingen och lager- och logistikfastigheter i attraktiva lägen är fortsatt

eftertraktade. Den geopolitiska oron i världen ökar och osäkerheten påverkar både privatpersoner och

företag. Störningar i globala logistikflöden och i varuförsörjningen har varit allt vanligare de senaste

åren. Som svar på detta syns en tydlig trend mot att både produktion och lagerhållning i allt större

utsträckning sker närmare hemmamarknaden, vilket är positivt även ur hållbarhetssynpunkt.

Klimatet

Klimatförändringarna är den allt annat

överskuggande globala megatrenden

för både individer, företag och sam-

hälle världen över. Efterfrågan på

hållbara lösningar med låg energi-

förbrukning, ansvarsfull tillverknings-

process och med hållbara material

ökar ständigt. För byggnadsindustrin

är detta närmast en ödesfråga efter-

som man står för 40 procent av värl-

dens koldioxidutsläpp. Dessutom står

befintliga byggnader för 30 procent av

energiförbrukningen i världen.

Logisteas svar

Logistea har ett hållbarhetsperspektiv

i alla delar av verksamheten. Vi strävar

efter en hög miljömedvetenhet och

starkt hållbarhetstänkande i all verk-

samhet och i alla våra fastigheter,

både vid förvärv, utveckling och

förvaltning. Digitaliserad energihan-

tering, installering av solceller,

effektiv resurshantering och tydligare

cirkulärt tänkande är exempel på de

åtaganden som vi i dialog med våra

hyresgäster arbetar för att uppfylla.

Globalisering

Störningar i globala logistikkedjor

och varuförsörjning, energibrist och

rusande energipriser till följd av den

ökade spänningen i världen sedan

Rysslands invasion av Ukraina har

skapat en motrörelse mot den tidigare

starka globaliseringstrenden. Alltmer

av tillverkning och lagerhållning

flyttas närmare hemmamarknaden.

Logisteas svar

Vi erbjuder effektiva och flexibla

lokallösningar för kunder inom

e-handel, tredjepartslogistik,

lättare tillverkningsindustri i bra

logistiklägen. Vår affärsmodell

med en bred portfölj av befintliga

fastigheter, projektfastigheter och

byggrätter gör att vi snabbt kan ta

fram den rätta lokallösningen för

både befintliga och nya kunder.

Urbanisering

Urbaniseringen gör att alltmer av

handel och annan verksamhet kon-

centreras till städerna, med ökat

behov av moderna logistiklösningar

i citynära lägen eller i strategiska

lägen med mycket goda kommuni-

kationer. När storstäderna växer blir

försörjningssystemen också allt mer

komplexa och sårbara. Utmaningarna

växer med kraven på hållbara trans-

porter och förväntningar på snabb

och lättillgänglig service.

Logisteas svar

Logistea har utvecklat processer för

att i samverkan med hyresgästerna

bygga, förvalta och utveckla skräd-

darsydda lokaler för olika ändamål

i rätt lägen. Vi utvecklar logistikan-

läggningar i strategiska lägen för

hyresgäster som vill nå kunder över

stora geografiska områden. Vi efter-

strävar partnerskap med våra hyres-

gäster som gör att de kan fokusera

på sina verksamheter medan vi löser

fastighetsutmaningarna.

Omvärldstrender och marknad

4 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022

Introduktion — Marknadstrender

Digitalisering

Digitaliseringen går allt snabbare och

innebär ständigt nya lösningar på olika

fastig hetsrelaterade hållbarhetsutma-

ningar. Ekosystemen för smarta bygg-

nader fortsätter att utvecklas snabbt.

Smarta och uppkopplade styrsystem i

fastigheter möjliggör både energieffek-

tivisering och förbättrad inomhusmiljö

samtidigt som underhåll och förvaltning

förenklas genom informationsinhämtning

och uppföljning. Den växande e-handeln

möter allt kräsnare kunder som kräver

snabb och miljöeffektiv leverans.

Konkurrensen och kraven på logistik-

systemens tillförlitlighet och flexibilitet

ökar ständigt.

Logisteas svar

Vi har stor erfarenhet av och expertis

inom utveckling av lager- och logistik-

lösningar med högt ställda krav på effek-

tivitet, pålitlighet och utvecklingsmöjlig-

heter. Våra fastigheter har ofta en hög

grad av automatisering av både verksam-

het och drift och alltid genomtänkta håll-

barhetslösningar. Exempelvis planerar

vi att implementera digitaliserad energi-

hantering i alla våra fastigheter, alltefter-

som det blir möjligt.

Allt fler företag flyttar sina lager

närmare marknaden

De senaste decennierna har alltmer industriell tillverkning av olika

skäl flyttats till geografiskt avlägsna regioner som exempelvis Kina

och Sydostasien. De globala logistiksystemen har blivit komplexa

och sårbara. Covid-19-pandemin och även det senaste årets ökade

geopolitiska oro har lett till omfattande störningar i globala värde-

och leverantörskedjor med brist på både komponenter och färdiga

varor som följd.

De senaste två åren har också en trend kunnat skönjas att framför

allt lagerhållning och även viss tillverkning börjat flyttas närmare

slutkunderna. Nya system har utvecklats som möjliggör effektiva

och pålitliga logistiklösningar. Marknadsnära tillverkning är också

ofta ett önskemål från kunder och konsumenter av hållbarhetsskäl.

I en undersökning utförd av Svenskt Näringsliv i början av 2022

svarade drygt 80 procent av tillfrågade importerande svenska

företag att de upplevde svårigheter när de importerar varor från

utlandet. De flesta av företagen – 67 procent – hade gjort eller

planerade att göra förändringar för att komma till rätta med

problemen. Den dominerande åtgärden som angavs var ökad

eller planerad ökning i lagerhållning.

Läs mer om fastighetsmarknaden

och marknadstrender på sidorna 20–21.

Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 5

Introduktion — Marknadstrender

Vi bygger, utvecklar och förvaltar hållbara och moderna

lokaler i nära och långsiktigt samarbete med våra

hyres gäster. Ett partnerskap som innebär möjlighet för

hyresgästerna att fokusera på sina verksamheter och låta

oss skapa bästa tänkbara miljö för verksamheterna, och en

kontinuerlig nära dialog där vi kan förutse och planera för

utveckling av lokaler och fastigheter i takt med hyresgäs-

ternas ändrade behov. Detta är kärnan i vår affärsidé.

Logisteas hyresgäster är generellt finansiellt mot-

ståndskraftiga företag. Av våra 15 största hyresgäster,

där vi är ensam hyresvärd till respektive hyresgäst, uppgår

hyresgästernas hyreskostnad till cirka 1,7 procent av deras

totala omsättning per senast rapporterade räkenskapsår.

Hyresnivån per kvadratmeter i Logisteas bestånd uppgår

till låga 551 kronor. Genom våra två senaste förvärv adde-

rar vi ytterligare stabila företag till våra hyresgäster, bland

andra ABB, NKT och Elgiganten.

Fördubblad fastighetsportfölj

I de oroliga tider vi befinner oss känns det tryggt att

Logistea har stabila hyresgäster och långa hyresavtal.

Snittlöptiden på Logisteas hyresavtal låg vid årets slut

på 7,8 år. Hyresavtalen är också till cirka 80 procent triple

net-liknande avtal där hyresgästen står för absoluta

merparten av drift- och underhållskostnader. Dessutom

är 98 procent av hyresavtalen indexerade. Det skapar

sammantaget stabilitet och förutsägbarhet i våra intäkter

vilket är i linje med vår affärsidé där vi premierar säkra

kassaflöden. Våra kassaflödesgenererande fastigheter har

en direktavkastning på 6,2 procent.

Vi har under 2022 adderat 27 fastigheter och ökat vårt

fastighetsvärde från 2,6 miljarder kronor till 4,6 miljarder

kronor. Därutöver har vi under året färdigställt två projekt

med toppmoderna hyresgästanpassade byggnader i

Vaggeryd Logistikpark respektive Viared i Borås. Båda

byggnaderna är certifierade enligt BREEAM In-Use

(Very Good). Detaljplaneprocessen i det projekt där vi

tecknat avsiktsförklaring med battericellstillverkaren

Freyr Battery fortskrider.

Vi fortsätter vårt hållbarhetsarbete och strävar efter

att minimera miljöpåverkan genom att arbeta resurs-

och energieffektivt. Flera energibesparingsprojekt är

genomförda, det största i Vaggeryd Logistikpark där

förbrukningen i årstakt minskat med närmare 60 procent.

Intäkterna uppgick till 257 miljoner kronor (93) och för-

valtningsresultatet till 73 miljoner kronor (18). Resultatet

före skatt uppgick för helåret till 420 miljoner kronor (396).

Substans värdet per aktie uppgår till 16,9 kronor att jämföra

med 11,8 kronor vid utgången av 2021. Utvecklingen i sub-

stansvärde och förvaltningsresultat per aktie motsvarade

43 respektive 207 procent, vilket kraftigt överstiger de

finansiella målen om 12 respektive 10 procent.

Orealiserade värdeförändringar för året uppgick till

339 miljoner kronor. Givet de förändrade marknadsförut-

sättningarna valde vi att värdera samtliga kassaflödes-

genererande fastigheter externt i fjärde kvartalet. Tydligt

är att avkastningskraven har justerats upp samtidigt

som indexeringen av hyrorna påverkat kalkylen positivt.

I vårt fall medförde detta en värdeförändring i det fjärde

kvartalet om -12 miljoner kronor.

I januari 2023 genomfördes en transaktion med Nordika

Fastigheter, där vi dels tillfördes två attraktiva fastigheter i

Partille samt närmare 105 miljoner kronor i likvida medel.

I samband med transaktionen emitterades i mars 2023

aktier till ett värde om cirka 235 miljoner kronor för betal-

ning av köpeskilling och lån, vilket gör Nordika och deras

institutionella investerare till vår tredje största aktieägare.

2022 har varit ett intensivt och framgångsrikt år för Logistea. Efterfrågan på våra

lokaler är fortsatt stark och vi levererar stabila siffror och nyckeltal trots nya

marknadsförutsättningar. Vi verkar inom ett attraktivt tillgångsslag och vi ska bygga

vidare på det faktum att vi har en organisation som kan skapa värden i såväl eget

bestånd som i nya affärer.

I början på året presenterade vi nya finansiella och operationella mål som vi med

marginal uppfyllt. Det bevisar att affärsmodellen håller även i den nya verkligheten

vi upplevde under 2022 med hög inflation och stigande räntor.

Starkt förvärvsår och

stabil finansiell ställning

6 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022

Introduktion — Vd har ordet

Förbättrad finansieringsstruktur

I en tid av höjda räntor är vi nöjda att vi i december ingick

räntederivatsavtal som förlängde bolagets räntebindning

från tidigare 0,7 år till 2,1 år. Det nominella beloppet som

räntesäkrades uppgår till 800 miljoner kronor. Andelen

räntesäkrad skuld har som resultat ökat från 20 procent

till drygt 50 procent av total upplåning, vilket minskar

Logisteas ränterisk väsentligt. Den omstrukturerade

derivatportföljen ger Logistea ett bättre skydd mot

stigande räntor, längre räntebindning och lägre snittränta

givet aktuella marknadsräntor och marknadens nuvarande

förväntade räntekurva. Den samlade effekten av åtgärderna

sänker dessutom den genomsnittliga finansieringskost-

naden, jämfört räntenivån i december, med 0,2 procent-

enheter. För mer information, se sidan 32–33.

Vår finansiering utgörs till 79 procent av banklån, till

19 procent av en grön icke säkerställd obligation emitterad

i svenska kronor samt till en mindre del av reverslån.

Obligationslånet förfaller i fjärde kvartalet 2024 och den

genomsnitt liga kapitalbindningen uppgår till 2,7 år. Under

första kvartalet 2023 har bolaget återköpt obligationslån

motsvarande 86,3 miljoner kronor av totalt nominellt

belopp om 500 miljoner kronor.

Attraktivt tillgångsslag

Efterfrågan på lokaler inom lager, logistik och lätt industri

är fortsatt god. Trenden där företag flyttar hem produktion

till Europa och Sverige håller i sig. Konsekvenserna av

osäkra leveranser har tydliggjorts de senaste åren varför

det är ett naturligt steg för många företag att ha produk-

tionen närmare sin hemmamarknad och kunderna. Ökad

produktion på hemmamarknaden innebär dessutom ökad

lokal lagerhållning, vilket gynnar oss. ESG-aspekten väger

också in när många företag vill få bättre kontroll över hur

produktion och lagerhållning sker. Även den geopolitiska

oron, där såväl produktion som leveranser kan påverkas,

medför ökad efterfrågan inom vårt segment av fastigheter.

Vi lägger ett händelserikt 2022 till handlingarna och ser

fram emot att fortsätta leverera under 2023, ett år som

lovar både utmaningar och möjligheter. Stort tack till mina

kollegor som bidrar på bästa sätt till Logisteas tillväxtresa.

Niklas Zuckerman

Verkställande direktör

”Efterfrågan på

lokaler inom lager,

logistik och lätt

industri är fortsatt

god. Trenden där

företag flyttar hem

produktion till

Europa och Sverige

håller i sig.”

Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 7

Introduktion — Vd har ordet

Vision

Logisteas vision är att vara den naturliga partnern till

företag som efterfrågar hållbara och moderna lokaler för

lager, logistik och lätt industri. Visionen realiseras genom

bolagets affärsidé att förvärva, utveckla och förvalta

fastigheter och mark. En offensiv tillväxtstrategi med fokus

på starka kassaflöden och stabil balansräkning skapar

långsiktigt och hållbart värde till bolagets aktieägare.

Affärsidé

Att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter och mark.

Strategiska prioriteringar

• Förvärva fastigheter samt byggbar mark i attraktiva

lägen i Sverige och över tiden även övriga Norden,

lämpade för lager, logistik och lätt industri.

• Löpande utveckling av befintligt fastighetsbestånd samt

till- och nybyggnation av fastigheter på egen mark.

• Prioritera en diversifierad kundbas med finansiellt

stabila hyresgäster och långa hyreskontrakt.

• Bedriva verksamheten resurseffektivt där miljöpåverkan

samt social hållbarhet bejakas vid affärsbeslut.

Utdelningspolicy

Styrelsens mål är att årligen föreslå årsstämman att

besluta om utdelning motsvarande minst 30 procent av

bolagets vinst. Styrelsen avser att under de närmaste åren

prioritera tillväxt framför utdelning, vilket kan medföra låg

eller utebliven utdelning för stamaktier.

Strategi för hållbar tillväxt

Logistea har offensiva tillväxtplaner. För att realisera dessa uppdaterades

bolagets strategiska ramverk och mål under inledningen av 2022, i syfte att

möjliggöra fortsatt värdeskapande både på kort och lång sikt.

Vaggeryd Stödstorp 1

8 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022

Strategi — Strategi för hållbar tillväxt

Mål och måluppfyllelse 2022

Logisteas övergripande tillväxtmål är att öka fastighets portföljens värde till över 15 miljarder kronor

vid utgången av 2024. Tillväxtmålet ska nås samtidigt som vi uppfyller våra finansiella mål och

hållbarhetsmålsättningar samt bidrar till FN:s globala mål.

100%

(2 fastigheter om totalt 22 500 kvadratmeter)

Mål:

Logisteas gröna finansiella ramverk anger att samtliga

nybyggnationer ska uppnå BREEAM In-Use (mycket bra eller högre)

alternativt motsvarande certifieringsstandard.

Mål:

Logistea står bakom Agenda 2030 och FN:s 17 globala mål för

hållbar utveckling. Vi fokuserar på sex mål, där vi bedömer att vi

har störst möjlighet att bidra och göra skillnad.

Läs mer på sidan 23.

Andel nybyggnationer

som miljöcertifierats

Hållbarhetsmål

HÅLLBAR ENERGI

FÖR ALLA

ANSTÄNDIGA

ARBETSVILLKOR

OCH EKONOMISK

TILLVÄXT

HÅLLBAR INDUSTRI,

INNOVATIONER OCH

INFRASTRUKTUR

HÅLLBARA STÄDER

OCH SAMHÄLLEN

HÅLLBAR

KONSUMTION OCH

PRODUKTION

BEKÄMPA KLIMAT-

FÖRÄNDRINGARNA

5 000

4 000

3 000

2 000

1 000

25 000

20 000

15 000

10 000

5 000

2021 20212022 2022

Fastighetsvärde, Mkr Grön finansieringNy uthyrningsbar yta, kvm

Mål:

Fastighetsvärde som över-

stiger 15 Mdkr vid utgången

av 2024.

Mål:

50 procent av låneportföljen

ska utgöras av grön finansiering

vid utgången av 2026.

Mål:

Årligen färdigställa minst

25 000 kvadratmeter ny

uthyrbar yta.

Operativa mål

* Ytterligare ett operativt mål är att 50 procent av fastighetsbeståndets drift ska vara digitaliserad vid utgången av 2026.

Målet kommer att mätas och följas upp från 2023.

2 607

2 500

4 623

22 500

19%

0,8

0,6

0,4

0,2

0,0

3,0

2,5

2,0

1,5

1,0

2021 20212022 2022

0,21

1,8

0,65

2,2

Förvaltningsresultat per aktie, kr Substansvärde per aktie, kr Belåningsgrad, % Räntetäckningsgrad, ggr

Mål:

Förvaltningsresultat per

stam aktie ska öka med minst

10 procent per år över en

femårs period.

Måluppfyllelse 2022:

207 procent ökning av

förvaltningsresultat i kr/aktie.

Mål:

Substansvärdet per stamaktie

ska öka med minst 12 procent

per år i snitt över en femårs-

period.

Måluppfyllelse 2022:

43 procent ökning av

substansvärde i kr/aktie.

Mål:

Belåningsgraden ska

lång siktigt uppgå till

högst 60 procent.

Måluppfyllelse 2022:

Belåningsgraden uppgick till

55,2 procent.

Mål:

Räntetäckningsgraden

ska överstiga 1,8 ggr.

Måluppfyllelse 2022:

Räntetäckningsgraden

uppgick till 2,2 ggr.

Finansiella mål

2021 20212022 2022

11,8

55,9

16,9

55,2

Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 9

Strategi — Mål och måluppfyllelse

Affärsidé

Logistea strävar efter att etablera sin verksamhet i logistiskt

bra belägna områden i Sverige och fånga både det ekonomiska

och operativa värdet på dessa platser.

Stabila hyresgäster

Logistea fokuserar på att förvärva fastigheter som är

uthyrda till solida hyresgäster på längre hyresavtal. Vi

eftersträvar en diversifierad kundbas med långa hyres-

kontrakt och långsiktiga relationer. Flera av Logisteas

kunder är välkända och expansiva aktörer inom logistik

och distribution som ställer krav på moderna lager- och

logistiklösningar i relevanta geografiska marknader. Andra

är lokalt föran krade tillverkande företag där vi gemensamt

skapar en lösning för att företagen ska kunna fortsätta

utvecklas i sina befintliga lokaler, och vi förvaltar och

utvecklar fastigheten efter företagens ändrade behov.

Vi skapar värde för våra hyresgäster genom att erbjuda

skräddarsydda lösningar för deras lokalbehov. Samtidigt

kan vi genom vårt kontaktnät och vår marknadskännedom

kontinuerligt öka och identifiera lämpliga fastigheter för

nya hyresgäster, eller för befintliga hyresgästers nya behov.

Vi eftersträvar partnerskap där vi möjliggör för hyres-

gästerna att utvecklas med befintliga lokaler och även

växa genom att expandera och bygga ut lokalerna.

Borås Vindan 1 Göteborg Högsbo 38:11

LB-Hus AB 5%

GDL AB 4%

ABB AB 4%

NKT HV Cables AB 3%

Cellbes AB 3%

Olle Svenssons Partiaffär AB 3%

Örneborgs Delikatesser AB 3%

BLL i Ljungby AB 2%

Frauenthal Gnotec Sweden AB 2%

HSNG AB (Gymgrossisten) 2%

Övriga 69%

Största

hyresgäster

10 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022

Strategi — Logisteas affärsidé

Attraktivt bestånd

Logistea är verksam i en nisch som blir alltmer attraktiv

bland annat genom den pågående transformationen inom

handeln där tillgång till effektiv lager- och logistikhantering

blir allt viktigare. Vi förvärvar och förvaltar fastigheter samt

byggbar mark i attraktiva lägen lämpade för lager, logistik

och lätt industri. Logisteas fastigheter är idag belägna med

närhet till Borås, Göteborg, Jönköping, Linköping, Örebro

och Öresund. Efterfrågan på väl belägna lokaler för lager,

logistik och lätt industri stöds också långsiktigt av digitali-

seringen och den ökande andelen e-handel.

Erfarna och engagerade medarbetare

Logisteas organisation har vuxit snabbt och består idag av

samlad expertis inom fastighetsförvaltning, transaktion

och finansiering. Företaget har egen lokal förvaltning och

organisationen fortsätter att utvecklas för att säkerställa

hög kvalitet och servicegrad.

Logisteas värdeord, engagemang, utveckling och

ansvar, ska ligga till grund för en affärsmässig, inklude-

rande och öppen företagskultur och har arbetats fram av

medarbetarna. Vi engagerar oss och andra för att bidra

till en positiv utveckling inom våra affärsområden och vår

bransch samtidigt som vi tar ansvar för att bidra till ett

hållbart samhälle.

En hållbar affär

Logistea har en tydlig ambition att bidra till FN:s Agenda

2030 och därmed att agera i syfte att stödja ett hållbart

samhälle och värna miljön. Hållbarhet, med bland annat

fokus på reduktion av koldioxidutsläpp genom energi-

effektiva byggnader, är en integrerad del av Logisteas

affärsstrategi. Företagets mål är att nybyggda fastigheter

ska uppnå BREEAM In-Use Very Good eller Excellent eller

annan likvärdig certifieringsstandard.

Logistea bidrar till att skapa hållbara logistiknav i

attraktiva lägen med närhet till marknader och slutkunder.

Med en stor byggrättsportfölj kan vi utveckla nya fastig-

heter tillsammans med hyresgäster som vill växa.

Vi bidrar till utveckling av näringslivet runt om i Sverige

genom hållbara fastigheter för lager, logistik och lätt indu-

stri. Logistea är en långsiktig partner som har möjlighet att

växa tillsammans med hyresgästerna.

Vi bidrar till utveckling i kommunerna, både genom

bygg- och utvecklingsprojekt och genom att anlita

drift operatörer för förvaltning samt indirekt genom att

hyresgästerna anställer personal lokalt.

Stark finansiell ställning

Finansiellt starka ägare, solida finanser och stabila intäkts-

flöden möjliggör Logisteas offensiva tillväxtstrategi och

ett långsiktigt hållbart värdeskapande. Vi eftersträvar lång-

siktiga kundrelationer och genomför endast förvärv och

nybyggnation av fastigheter till identifierade hyresgäster,

aldrig på spekulation.

Skövde Kopparn 2 och 3

Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 11

Strategi — Logisteas affärsidé

Förvärv

Logistea förvärvar fastigheter och

mark lämpade för lager, logistik

ochlätt industri i attraktiva lägen

i Sverigeoch över tid även i övriga

nordiska länder.

Vår tillväxt bygger både på förvärv

av fastigheter och mark samt på

nyproduktion och investeringar i det

befintliga egna beståndet. Logistea

förvärvar fastigheter i bra mikro-

lägen, oftast med långa hyresavtal

där hyresgästerna står för merparten

av drift- och underhållskostnaderna.

Ide projekt som Logistea genomför är

lokalerna uthyrda på förhand.

Utveckling

Logistea arbetar fortlöpande för att

utveckla befintligt fastighetsbestånd.

Vi eftersträvar långa partnerskap med

våra hyresgäster där vi i dialog ut-

vecklar fastigheterna och därigenom

möjliggör för hyresgästerna att expan-

dera och på andra sätt utveckla sina

verksamheter på plats.

Vi prioriterar en diversifierad

kundbas med långa hyreskontrakt

där vi genom en långsiktig relation

kan anpassa fastigheterna till våra

hyresgästers behov och bistå med

utveckling samt till- och nybyggnation

där det behövs. Vi har för närvarande

315 500 kvadratmeter byggrätter och

färdigställde 22 500 kvadratmeter yta

under 2022.

Förvaltning

Både den kommersiella och ekono-

miska förvaltningen sköts av egen

personal. Vi anlitar därutöver lokala

underleverantörer för drift och för-

valtning av våra fastigheter för bästa

effektivitet, exempelvis för att kunna

erbjuda bra service på små etable-

ringsorter med enstaka fastigheter.

Ett utvecklings arbete pågår för att

fler fastigheter ska bli fjärrstyrda.

Däri genom sänks både drifts- och

energikostnader.

I syfte att skapa största möjliga

kundnytta jobbar Logistea kontinu-

erligt med att utveckla, modernisera

och kundanpassa fastigheterna.

Logistea beaktar hållbarhet inom

ramen för både projektutveckling

ochfastighetsförvaltning.

Verksamhet i tre delar

12 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022

Strategi — Värdeskapande affärsmodell

Stabila hyresgäster

Långa hyreskontrakt och

långsiktiga relationer.

298

Kontrakterade

hyresintäkter, Mkr

154 (2021)

Erfarna medarbetare

Samlad expertis inom fast-

ighetsförvaltning, transak-

tion och finansiering.

Antalet

medarbetare

9 (2021)

Attraktivt bestånd

Fastigheter och byggbar

mark i logistiskt bra lägen.

555

Total uthyrnings-

bar yta, Tkvm

345 (2021)

Stark finansiell ställning

Starka kassaflöden och

stabil balansräkning.

Soliditet, %

36,0 (2021)

Hyresgäster

Partnerskap som möjlig-

gör för hyresgästerna att

utvecklas och växa med

befintliga lokaler.

98,1

Ekonomisk

ut hyrningsgrad, %

95,2% (2021)

Medarbetare

En affärsmässig,

inkluderande och öppen

företagskultur.

4,5

Medarbetarnöjd-

het, 5 gradig skala

– (2021)

Samhälle och partners

Vi bidrar till utveckling av

näringslivet genom att skapa

hållbara lokaler för lager,

logistik och lätt industri.

Certifierad yta,

Tkvm

0 (2021)

Investerare

Logistea utgör en

defensiv placering som

erbjuder hög avkastning

och snabb tillväxt.

2,8

Resultat per

aktie, kr

3,7 (2021)

Tillgångar som vi för in i vår affärsmodell

Värden som vår affärsmodell skapar

Värdeskapande och hållbar affärsmodell

Logistea strävar efter att utnyttja logistiskt bra belägna områden

i Sverige och fånga både det ekonomiska och operativa värdet

på dessa platser. En offensiv tillväxt strategi med fokus på starka

kassaflöden och stabil balansräkning skapar långsiktigt och hållbart

värde till bolagets aktieägare. All vår verksamhet bedrivs med högt

ställda ambitioner för att bidra till en såväl ekologiskt, socialt

som ekonomiskt hållbar utveckling.

Utveckling

Förvaltning

Förvärv

Hållbarhet

Strategi — Värdeskapande affärsmodell

Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 13

CASE

Logistea förvärvar och utvecklar attraktivt belägna fastigheter för lager, logistik och lätt industri.

Utveckling sker i nära dialog med hyresgästerna så att de ska kunna växa och utvecklas

tillsammans med sina befintliga lokaler. 2021 förvärvades bland annat e-handelsbolaget Cellbes

logistikfastighet i Viared med avsikt att utveckla fastigheten vidare för att möta Cellbes behov.

”Vi vill ha en partner som

förstår vår verksamhet”

Cellbes AB grundades 1954 och är idag en av Norra Europas

ledande distans-/e-handelskoncerner. Koncernen, som

har sitt huvudkontor i Borås, omsätter cirka 600 miljoner

kronor och har verksamhet i totalt tio länder i Europa.

I Sverige finns cirka 100 anställda och försäljningen

domineras av mode via e-handel.

Logistea byggde ett helt nytt helautomatiskt lager åt

Cellbes i anslutning till deras hittillsvarande lokaler i Viared.

Den nya byggnaden miljöcertifieras enligt BREEAM In-Use

Very Good. Cellbes flyttade in i de nya lokalerna i somras.

Charlotte Nordén, vd för Cellbes, berättar mer:

Vilka fördelar uppnås med det

automatiserade lagret?

Vi ser stora fördelar med ett automationslager, inte minst

att vi har kortat av ledtid till kund med ett par dagar. Vi kan

nu också addera leveransalternativ så kunderna får större

valmöjligheter vid leveranser. Ytterligare en fördel är att vi

nu har möjlighet att sälja genom Facebook Marketplace.

Vihar börjat med Zalando och kommer att lägga till fler

alternativ, inte minst så kommer automationslagret att bli

mer kostnadseffektivt.

Strategi — Case

14 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022

Har Cellbes förväntningar på

projektet infriats?

Vår förväntan var att inom ett år få igång ett automations-

lager med hög effektivitet. Detta har infriats. Dock har vi

haft utmaningar i och med den omvärldssituation vi be-

finner oss i, vilket resulterat i en del förseningar. Det är ett

givande och tagande och vi har haft olika diskussioner på

vägen men har till sist kommit i mål och fått ett fantastiskt

lager och ett oerhört trivsamt kontor.

Varför är det viktigt för Cellbes att ha ett

partnerskap kring lokallösningen?

Vi vill ha mer än en ren fastighetsägare. Vi vill ha en

partner som förstår vår verksamhet, som vill ha ett positivt

långsiktigt partnerskap och som, tillsammans med oss,

vill vara med och utveckla vår verksamhet. Ett partnerskap

är alltid ett givande och tagande. Vi tror att Logistea är en

bra långsiktig partner vid vår strategiska tillväxtresa.

Hur har samarbetet med kommunen kring

utvecklingsprojektet fungerat?

Det har fungerat mycket bra. Borås stad utvecklar sin

framtid på arvet inom textil och handel och har en stark

position när det gäller lager och logistik. Viared, där vi är

etablerade, är under utveckling och är ett starkt kluster för

olika retailföretag.

Vad hoppas Cellbes uppnå långsiktigt

med denna lokallösning?

Vi hoppas uppnå en snabb och kostnadseffektiv logistik

som kan utvecklas i takt med att vi växer till ett globalt

e-handelsföretag. Dessutom vill vi förstås ha en trivsam,

funktionell och inspirerande arbetsplats där kontor och

lager samverkar för bästa resultat och effektivitet.

Charlotte Nordén, vd Cellbes

Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 15

Strategi — Case

Mkr 2022 2021

Fastighetsvärde 1 januari 2 607 887

Investeringar i befintliga

fastigheter

196 161

Förvärv 1 489 1 181

Avyttring –8 -

Orealiserad värdeförändring 339 378

Fastighetsvärde 31 december 4 623 2 607

Fastigheter i attraktiva lägen

Logistea har en tydlig tillväxtstrategi. Bolaget förvärvar och förvaltar fastigheter samt

byggbar mark i attraktiva lägen i Sverige, och över tid även övriga Norden, lämpade

för lager, logistik och lätt industri. Merparten av Logisteas fastigheter är belägna med

närhet till Göteborg, Jönköping, Borås, Linköping, Örebro och Öresund.

Växande marknad och starkt investerarintresse för

fastigheter inom lager, logistik och lätt industri

Intresset för att investera i fastigheter inom segmenten

lager, logistik och lätt industri var under 2022 fortsatt stort.

Bidragande orsaker till detta har varit en stark efterfrågan

från lokalhyresgäster, stigande hyresnivåer och ett förut-

sägbart driftnetto givet så kallade triple net-hyresavtal.

Efterfrågan inom segmentet påverkas av den tilltagande

trenden med företag som flyttar produktion från andra

länder till Sverige och en ökad lokal lagerhållning för att

minska riskerna kopplade till störningar i leverantörsledet.

Detta har sammantaget medfört stigande hyror inom både

logistik- och industrisegmentet. Samtidigt har många

investerare velat öka sin exponering mot segmentet.

De högre avkastningskraven som återfinns inom industri-

segmentet har, trots stigande räntekostnader, medfört ett

fortsatt starkt investerarintresse både i Sverige och på de

stora europeiska marknaderna.

Nyproduktion

Nyproduktionen väntas under 2023 ligga kvar på en hög

nivå till följd av fortsatt stark efterfrågan. Enligt fastighets-

rådgivaren JLL påbörjades projekt om cirka 1 600 000

kvadratmeter logistikytor under 2022. Detta är en minsk-

ning från 1 753 000 kvadratmeter jämfört med rekordåret

2021, men en hög nivå jämfört med genomsnittet sedan

2010 på cirka 950 000 kvadratmeter per år. Även nyuthyr-

ningen låg enligt JLL på en fortsatt hög nivå om cirka

1 260 000 kvadratmeter under 2022. Detta är betydligt

högre än snittet om cirka 800 000 kvadratmeter sedan

2010, men en bit under rekordnivån om cirka 1 850 000

kvadratmeter år 2021. Vidare bedömer JLL att den starka

efter frågan från hyresgäster kommer medföra en gradvis

ökning av nyuthyrningen under 2023.

Per den 31 december 2022 ägde Logistea 68 fastigheter

(41) på 40 orter (19) i Sverige. De samlade hyresintäkterna

under helåret uppgick till 257 miljoner kronor (93).

Total uthyrningsbar yta uppgick till 540 870 kvadrat meter

(322 342), exklusive pågående och planerade ny- och

tillbyggnationer. Den ekonomiska uthyrningsgraden för

förvaltningsfastigheterna uppgick vid årets utgång till

98,1 procent (95,2).

Fastighetsbeståndets samlade redovisade värde upp-

gick på balansdagen till 4 623 miljoner kronor (2 607).

Kommande investeringar i ny- och tillbyggnationer som

planeras färdigställas under 2023 och 2024 uppgår till

93 miljoner kronor.

Under helåret uppgick den orealiserade värdeföränd-

ringen till 339 miljoner kronor (378). Av den totala värde-

förändringen för året grundar sig 321 miljoner kronor i ett

stigande driftnetto till följd av främst hyreshöjningar på

grund av KPI-justering, -76 miljoner kronor beror på ändrade

antaganden om direktavkastningskrav samt 38 miljoner

kronor avser projektvinst. Av den totala värdeförändringen

för året står uppskjuten skatterabatt vid förvärv för

56 miljoner kronor.

2023 2024 2025 2026 2027 2028<

Förändring fastighetsvärdeFörfallostruktur hyresvärde

Verksamhet — Fastighetsportfölj

16 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022

Fastighetsbestånd per balansdag 31 december 2022

Region

Uthyrningsbar yta,

Kvm

Fastighetsvärde,

Mkr

Hyresintäkt,

Mkr

Driftnetto

Mkr

Byggrätt BTA,

Kvm

Väst 306 269 2 822 188 169 70 500

Mitt 98 182 512 45 34 50 000

Syd 96 697 711 47 45 13 000

Öst 22 599 166 12 10 2 000

Norr 17 123 79 6 6 -

Summa 540 870 4 290 298 264 135 500

Projektfastigheter 14 520 333 15 14 180 000

Summa 555 390 4 623 313 278 315 500

* Avser driftnetto från intjäningsförmåga.

Tillträdda fastigheter efter balansdagen till och med 17 februari 2023

Region

Uthyrningsbar yta,

Kvm

Fastighetsvärde,

Mkr

Hyresintäkt,

Mkr

Driftnetto,

Mkr

Byggrätt,

Kvm

Väst 18 000 292 19 18 -

Summa 18 000 292 19 18 -

Borås Vindan 1

Svenljunga Lockryd 2:73

Göteborg Högsbo 38:11

Verksamhet — Fastighetsportfölj

Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 17

Kunder och hyresavtal

Logistea eftersträvar, oavsett kundernas verksamhet

och förutsättningar, att erbjuda hållbara och effektiva

lokaler i bra verksamhetslägen. Kundrelationen ska vara

ömse sidigt fördelaktig. Logistea fokuserar på att förvärva

fastigheter som är uthyrda till solida hyresgäster på

längrehyresavtal.

Per den 31 december 2022 uppgick den genomsnittliga

återstående kontraktslängden för Logisteas hyresgäster till

7,8 år (6,2). Logistea prioriterar en väldiversifierad kundbas

vad gäller hyresgästernas verksamhetsområden och bran-

scher vilket bedöms ge en minskad risk för hyresförluster

och vakanser och ett över tid stabilt kassaflöde.

Under 2022 har bolaget tillträtt 29 fastigheter motsva-

rande 218 528 kvadratmeter till ett samlat fastighetsvärde

om 1 489 miljoner kronor. Logistea ägde per 31 december

2022 byggrätter motsvarande cirka 315 500 kvadratmeter.

Efter balansdagen har bolaget tillträtt två fastigheteri

Partille med en uthyrningsbar yta om cirka 18 000 kvadrat-

meter med ett underliggande fastighetsvärde om 292

miljoner kronor.

Projektfastigheter

Logistea är aktivt drivande i att utveckla hela områden där

bolaget har sina fastigheter. I syfte att skapa största möjliga

kundnytta arbetar bolaget kontinuerligt med att utveckla,

förädla, modernisera och kundanpassa fastigheterna.

Framtida projekt

Vaggeryd Logistikpark

Vaggeryd Logistikpark är ett omfattande utvecklings-

område beläget söder om Jönköping. Utöver ett utmärkt

logistikläge finns järnvägsanslutning på området.

Logistikparken omfattar en markyta på totalt 380 000

kvadratmeter, varav cirka 120 000 kvadratmeter utveck-

lingsbar yta kvarstår efter den färdigställda första bygg-

etappen (se till höger färdigställd nybyggnation).

Battericellsfabrik i Lockryd, Svenljunga

Under 2021 tecknade Logistea, tillsammans med Hansson

Holding AB, en avsiktsförklaring med en internationell

batteritillverkare avseende ett hyresavtal om 380 000

kvadratmeter nyproducerad lokalyta. I mars 2022 teck-

nades avsiktsförklaring och markanvisningsavtal avseende

en miljon kvadratmeter markyta med Svenljunga kommun.

Under hösten pågick arbete med att detaljplanelägga den

mark som ska beredas, parallellt med steg 2 i den arkeo-

logiska utredningen. Avsiktsförklaringen gällande hyres-

avtalet är villkorat av lagakraftvunnen detaljplan.

Fåglabäck i Vaggeryd

Med närhet till Båramo kombiterminal, en torrhamn sam-

manlänkad med järnväg med Göteborgs hamn, är området

en av de största inlandsnoderna i skyttelsystemet med

järnväg till och från Göteborgs hamn. Här planerar Logistea

byggnation av moderna ändamålsenliga lager och logistik-

byggnader om cirka 60 000 kvadratmeter på 100 000

kvadratmeter mark, varav 80 000 kvadratmeter innehas

via en ensidig option. Båramoterminalen ingår i den av EU

inrättade europeiska järnvägskorridoren ScandMed.

Pågående nybyggnation

Logistikfastighet i Timrå

I april förvärvades och tillträddes fastigheten Vivsta 13:92 i

Timrå kommun. Fastigheten omfattar 14 500 kvadratmeter

tomtyta på vilken det uppförs en ny lager- och logistikbygg-

nad om 5 000 kvadratmeter, med inflyttning under slutet av

första kvartalet 2023. Ensam hyresgäst är Nordic Netstores

som driver webbplatserna Jakt.se, Hund.se och Fiske.se.

Byggnaden kommer att certifieras enligt BREEAM In-Use

Very Good eller Excellent.

Färdigställd nybyggnation

Vaggeryd Logistikpark

I Vaggeryd Logistikpark har den första etappen avseende

en toppmodern logistikfastighet om cirka 13 500 kvadrat-

meter med ett bra skyltläge vid E4:an färdigställts och

hyres gästerna fick tillgång till lokalerna under andra

kvartalet 2022.

Borås (Viared)

Under tredje kvartalet 2022 flyttade e-handelsaktören

Cellbes in i sina nybyggda helautomatiska logistiklokaler

om 8 700 kvadratmeter i Viared, Borås. De nybyggda

lokalerna uppfördes i anslutning till Cellbes befintliga

logistikfastighet. Efter nybyggnationen har fastigheten en

total uthyrbar yta om cirka 21 400 kvadratmeter och ska

fungera som Cellbes centrallager.

7,8

genomsnittlig återstående

kontraktstid (år)

Verksamhet — Fastighetsportfölj

18 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022

Pågående fastighetsprojekt

Region

Uthyrningsbar

yta,

Kvm

Bedömd

hyresintäkt,

Mkr

Bedömt

driftnetto,

Mkr

Total

investering,

Mkr

Återstående

investering,

Mkr

Beräknat

färdigställande,

År

Timrå Vivsta 13:92 5 000 6 5 56 14 2023

Kungsbacka Duvehed 2:51 4 400 4 4 64 39 2024

Kungälv Tråget 3 5 120 5 5 70 40 2024

Summa 14 520 15 14 190 93

Information om projektfastigheter är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av projekten. Vidare baseras informationen på

bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antagandena ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden

innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde.

Informationen om projektfastigheter omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller

tillkommer samt att förutsättningar förändras. Svenljunga/Lockryd och Fåglabäck ingår inte i tabellen.

Svenljunga Lockryd 2:73

Skövde Kopparn 2 och 3

Svenljunga Lockryd 2:73

Skövde Kopparn 2 och 3

Verksamhet — Fastighetsportfölj

Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 19

Den svenska

fastighetsmarknaden

Intresset för att investera i fastigheter inom segmenten lager, logistik och lätt industri är

fortsatt stort, drivet av hög underliggande efterfrågan på ytor, stark hyresmarknad och bra

tillväxt i driftsnetto givet så kallade triple net-hyresavtal. Efterfrågan från hyresgäster inom

segmentet ökar när allt fler företag flyttar produktion från andra länder till Sverige och även

ökar sin lokala lagerhållning, samt till följd av växande e-handel.

Hyresmarknad

Långa hyreskontrakt och nyproducerade ytor står fortsatt

högt i kurs hos investerare. Intresset är även relativt stort

för portföljer av industrifastigheter. Det finns ett stort

intresse för lager- och industrifastigheter som ligger i

anslutning till städer, så kallade last mile-fastigheter med

storhyrespotential.

JLL bedömer att vakanserna i Logisteas utvalda mark-

nader ligger kring 3,8 procent vilket är en ökning med cirka

1 procentenhet sedan första kvartalet 2022. Vakanserna

är överlag små vilket i kombination med hög efterfrågan

bidrar till strukturell hyrestillväxt. Jönköping är den del-

marknad som har de största vakanserna enligt JLL:s

undersökning, 5,4 procent, en ökning från 1,8 procent vid

årsskiftet till följd av ökat utbud. Vakanserna i Stockholm

har legat stabilt kring 3,1 procent till följd av lägre vakanser

inom Stockholm Syd. Vakanserna i Göteborg/Borås har

ökat något till cirka 4 procent, jämfört med 3,2 procent

första kvartalet 2022.

JLL bedömer att primehyrorna inom segmentet har

ökat med 5-11 procent. De största ökningarna har varit i

Stockholm/Göteborg/Helsingborg. Marknadshyror för lätt

industri och sekundär logistik påverkas mer av det lokala

efterfrågeläget och kan variera beroende på specifikationer/

hyresgästanpassningar samt mikroläge. JLL bedömer att

marknadshyrorna för industriytor har ökat något mindre

(3–6 procent) under 2022 men att förväntan ligger kort-

siktigt något högre på grund av bred KPI-justering av hyrorna

med 10,9 procent för 2023. Starkast hyresutveckling

identifierades inom det så kallade last mile-segmentet för

Stockholm där JLL bedömer att marknadshyrorna ökade

med 18 procent under 2022.

Nyproduktionsmarknad

JLL bedömer att projekt motsvarande cirka 990 000 kvadrat-

meter logistikytor >5 000 kvadratmeter påbörjades

under 2022. Nyproduktionen minskade från 1 475 000

kvadratmeter under rekordåret 2021 men ligger kvar på en

hög nivå jämfört med snittet sedan 2010 på cirka 670 000

kvadratmeter per år. Nyproduktionen har troligtvis däm-

pats på grund av planprocesser som tagit längre tid sam-

tidigt som stigande byggkostnader och långa leveranstider

också påverkat. Nyuthyrningen ligger på en lägre nivå vilket

balanserar den minskade nyproduktionen även om fortsatt

stark efterfrågan talar för fortsatt relativt stor nyproduk-

tion även under 2023 och 2024.

JLL bedömer att det färdigställdes cirka 1 500 000

kvadratmeter logistikytor (>5 000 kvm) under 2022 och

ytterligare 1 200000 kvadratmeter kommer att färdig-

ställas under 2023 samt 913 000 kvadratmeter under

2024, endast kopplat till redan påbörjade projekt. Den

största ökningen av färdigställda projekt var under 2022

i mitt regionen, cirka 720 000 kvadratmeter från 350 000

kvadratmeter. Nivån kommer sannolikt att dämpas något

i 2023 och 2024 till följd av färre byggstarter under 2022.

Även i västregionen syns en ökning där det färdigställdes

drygt 500 000 kvadratmeter under 2022, jämfört med

226 000 kvadratmeter under 2021. Även här väntas antalet

färdigställda projekt minska under 2023 och 2024.

Nyuthyrningen ligger fortsatt på en hög nivå om cirka

1260 000 kvadratmeter under 2022 vilket är betydligt

högre än snittet sedan 2010 om cirka 800 000 kvadratmeter,

men en minskning från rekordnivån 1 850 000 kvadrat-

meter under 2021. JLL bedömer att projektutvecklare un-

der 2022 har valt att påbörja fler projekt utan hyresgäster

och att det finns en fortsatt stark underliggande efterfrågan

där nyuthyrningen gradvis kommer att öka under 2023.

Nyuthyrningen minskade mest i västregionen och ökade i

sydregionen under 2022. Västregionen stod dock för 42 pro-

cent av all nyuthyrning under 2022, mittregionen och syd-

regionen stod för 26 respektive 25 procent av marknaden.

Följande text om hyres-, nyproduktions- och

transaktionsmarknaden för segmentet industri- och

logistikfastigheter (inklusive tabell och diagram)

kommer från fastighetsrådgivaren JLL Research.

Verksamhet — Fastighetsmarknaden

20 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022

Transaktionsmarknad

JLL bedömer att den totala transaktionsmarknaden för

industri/logistik uppgick till cirka 38 miljarder kronor under

2022, vilket är i linje med 2021 och betydligt starkare än

totala marknaden som minskade med cirka 50 procent

under 2022. Kvadratmeterpriserna vid transaktionerna

ökade till ny rekordnivå på cirka 18 000 kronor per kvadrat-

meter, vilket delvis förklaras av ökad andel affärer inom

mittregionen där priserna historiskt sett är något högre.

JLL bedömer att direktavkastningskraven har ökat,

främst inom primesegmentet, sedan slutet av andra kvar-

talet och fortsatt in i fjärde kvartalet till följd av stigande

finansieringskostnader och att intresset för de lågavkastan-

de segmenten sjönk mot slutet av året. Svagare konjunktur

har till viss del tyngt industrisegmentet, även om ökningen

av direktavkastningskraven är lägre än i primesegmentet.

JLL ser fortsatt risk för primesegmenten under 2023 drivet

av höga finansieringskostnader och ökat utbud på transak-

tionsmarknaden. Dock bör stabilisering av basräntor och

en eventuellt lägre inflation dämpa ökningen och för helåret

bedömer JLL att avkastningskraven inte ökarytterligare.

Primelogistik Q4-22

Förändring i %

(y-o-y)

Stockholm 1 000 11%

Göteborg 800 10%

Jönköping 525 5%

Örebro 575 5%

Skåne 700 11%

Sekundär logistik

Stockholm 775 3%

Göteborg 625 4%

Jönköping 425 6%

Örebro 475 6%

Skåne 525 5%

Urban logistik

Stockholm Norr 1 300 18%

Stockholm Syd 1 300 18%

Logistikhyresmarknaden

Q1-22 Q2-22 Q3-22 Q4-22

0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

6,0

■

Göteborg/Borås

■

Jönköping

■ Malmö/Helsingborg

■ Stockholm Norr

■ Stockholm Syd

■ Stockholm

Vakanser logistikfastigheter

2,0

4,0

6,0

8,0

■

Stockholm ■ Jönköping■ Göteborg ■ Skåne

Q4-09 Q4-13 Q4-18 Q4-22

Direktavkastningskrav primelogistik

Nyproduktion logistikfastigheter 2010–2022

300 000

600 000

900 000

1 200 000

1 500 000

1 800 000

■ Total

SEK

11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22

Logistik/Industri transaktionsvolym årsbasis

MILJARDER SEK

07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22

Nyproduktion logistikfastigheter per marknad

Mitt

200 000

400 000

600 000

800 000

SEK

Väst SydÖst Norr

■ 2018

■

2020

■

2022

■

2021

■

2019

Färdigställda kvm per marknad

Mitt

200 000

400 000

600 000

800 000

SEK

Väst SydÖst Norr

■ 2020

■

2022

■

2024

■

2023

■

2021

Verksamhet — Fastighetsmarknaden

Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 21

Hållbarhet för Logistea

Logisteas verksamhet ska i enlighet med företagets hållbarhetspolicy bedrivas på ett

ansvarsfullt sätt, med god affärsetik som grund, och med lösningar som är långsiktigt

hållbara ur såväl ett socialt, miljömässigt som ekonomiskt perspektiv. Detta stärker

bolagets konkurrenskraft och varumärke. Sammantaget bidrar hållbarhetsarbetet till

Logisteas förmåga att hantera risker och ta vara på möjligheter i bolagets verksamhet.

Hållbarhetsstrategi och styrning

Hållbarhet är en integrerad del i Logisteas strategiska

ramverk och mål. Den strategiska prioriteringen är att

verksamheten ska bedrivas resurseffektivt samt att miljö-

påverkan och social hållbarhet beaktas vid affärsbeslut.

Det operativa målet är att 50 procent av låneportföljen ska

utgöras av grön finansiering vid utgången av 2026.

Styrelsen har det yttersta ansvaret för bolagets hållbar-

hetsstrategi. Vd är ytterst ansvarig för hållbarhetsarbetet

med riskbedömningar och utveckling relaterade till håll-

barhetsfrågor i organisationen. För mer information om

hållbarhetsrelaterade risker hänvisas till avsnittet Risker

och riskhantering i årsredovisningen. Ledningsgruppen har

löpande uppföljning av hållbarhetsmålen och det operativa

arbetet. Under året uppdaterades och fastställdes bolagets

hållbarhetspolicy, arbetsmiljöpolicy samt uppförandekoder

för medarbetare och leverantörer. En visselblåsarfunktion

implementerades.

Genom energioptimering har

elförbrukningen i Vaggeryd

Logistikpark kunnat minskas

med 60 procent på årsbasis.

Logistea har sedan 2021 ett grönt finansiellt ramverk enligt

vilket befintliga fastigheter, nybyggnationer och fastighets-

förvärv behöver uppfylla vissa målsättningar vad gäller

energiförbrukning. Logisteas Green Finance Committee

fattar beslut och säkerställer efterlevnad av det gröna

finansiella ramverket (läs mer om grön finansiering på sid 28).

Särskilt fokus på det praktiska hållbarhetsarbetet

med handlingsplaner ligger hos förvaltningschefen, och

bolagets projektledare för fastighetsbeståndet har ansvar

för att säkerställa att bolagets hållbarhetsmål och löften

integreras i rutiner vid byggnationer, renoveringar och

annan utveckling. Logistea för löpande dialog med de

viktigaste intressentgrupperna.

Samtliga medarbetare genomgår utbildningar i bolagets

hållbarhetsstrategi. Logisteas uppförandekod beskriver

hur alla anställda förväntas agera i enlighet med bolagets

värderingar. Våra värdeord, engagemang, utveckling och

ansvar, hjälper oss mot visionen att vara den naturliga

partnern för företag som efterfrågar hållbara och moderna

lokaler för lager, logistik och lätt industri.

Hållbarhet — Hållbarhetsrapport

22 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022

Internationella ramverk

Logistea är anslutet till FN:s Global Compact och stödjer

FN:s globala mål för hållbar utveckling som utgör led-

stjärnan för Logisteas hållbarhetsarbete. Logistea bedömer

att bolaget har störst möjlighet att bidra inom nummer

7 (hållbar energi för alla), 8 (anständiga arbetsvillkor och

ekonomisk tillväxt), 9 (hållbar industri, innovationer och

infrastruktur), 11 (hållbara städer och samhällen), 12

(hållbar konsumtion och produktion) samt 13 ( bekämpa

klimatförändringar). Logistea avser att fördjupa och

utveckla arbetet inom de valda hållbarhetsmålen i dialog

med bolagetsintressenter.

Prioriteringar

Logistea har för avsikt att under 2023 genomföra en

intressentdialog och väsentlighetsanalys för att få en ökad

förståelse för vilka krav och förväntningar som viktiga

intressenter har på Logisteas verksamhet och hållbarhets-

arbete. Bolagets primära intressenter är hyresgäster,

medarbetare, leverantörer, investerare och samhället i

stort, vilket bland annat omfattar intresseorganisationer

och kommuner. Intressenternas input är en viktig del i det

fortsatta hållbarhetsarbetet och utformningen av fokus-

områden. Som en del av hållbarhetsarbetet kommer

bolaget också mäta och följa upp nöjdmedarbetarindex

(NMI) och nöjdkundindex (NKI).

En annan viktig prioritering är att uppdatera bolagets

hållbarhetsstrategi och -mål baserat på utfallet från

intressentdialogen och väsentlighetsanalysen, där även

en utvärdering av verksamhetens risker och påverkan på

omvärlden är en viktig del.

Logistea har upprättat en uppförandekod för leveran-

törer som sätter förväntningarna för dessas agerande.

Genom koden bekräftar leverantörerna sin avsikt att verka

enligt samma regelverk som Logistea. Bolaget ska kunna

kartlägga och minimera riskerna i leverantörskedjan.

Logistea tillämpar så kallade gröna bilagor till hyresavta-

len med sina större hyresgäster. Dessa gröna bilagor klar-

gör hyresgästens hållbarhetsåtaganden, exempelvis vad

gäller förbrukning av energi och andra resurser,

materialval, återvinning och avfallshantering. Gröna bilagor

införlivas i alla nya hyresavtal samt vid omförhandling av

befintliga. Logistea tar gröna bilagor ett steg längre genom

att i dialog med hyresgästerna upprätta skräddarsydda

bilagor anpassade efter varje specifikt avtal.

Nollmätning av relevanta nyckeltal ska kunna genom-

föras och Logistea har påbörjat arbetet med att hitta

lämpliga IT-system. En mer långsiktig målsättning är att

börja kartlägga scope 1–3.

Målet innebär att

tillgången och

förbrukningen av

hållbart produce-

rad energi ska öka

i samhället.

Genom att öka

efterfrågan på för-

nybar energi och

energieffektivisera

sin verksamhet

kan Logistea bidra

till målet och öka

andelen förnybar

energi i den globa-

la energimixen.

Medarbetare ska

erbjudas anstän-

diga arbetsvillkor

innebärande en

säker och trygg

arbetsmiljö där

alla behandlas lika

och får lika lön för

likvärdigt arbete.

Logistea tillåter

inte diskriminering

och bolaget arbe-

tar proaktivt för

att öka välmående

och hälsa hos sina

medarbetare.

Genom att bygga

motståndskraftig

infrastruktur, verka

för en inkluderande

och hållbar indu-

strialisering samt

främja innovation

bidrar verksam-

heter till målet.

Logistea utvecklar

fastigheter inom

lager, logistik och

lätt industri som

ska möjliggöra

energieffektivare

processer för sina

hyresgäster.

Städer och

samhällen ska

anpassas för att

bli inkluderande,

säkra, motstånds-

kraftiga och

hållbara.

Logistea bidrar till

målet genom att

förvalta och bygga

fastigheter som är

energieffektiva,

moderna och

minskar hyres-

värdens resurs-

förbrukning.

Hållbar konsum-

tion och produktion

innebär att nyttja

naturresurser

effektivt och ut-

veckla processer

som minskar svinn

och avfall.

Logistea bidrar

genom sitt arbete

med hållbar för-

valtning av fastig-

heter, att arbeta

resurssmart och

skapa förutsätt-

ningar för sina hy-

resgäster att vara

resurseffektiva.

För att bekämpa

klimatförändring-

arna och minska

de globala utsläp-

pen av växthusga-

ser krävs kunskap,

innovativa proces-

ser och smarta

lösningar.

Logistea arbetar

för att minska sina

utsläpp genom att

energieffektivisera

sina fastigheter,

integrera solpa-

neler där detta är

möjligt samt att

installera smarta

energilösningar.

HÅLLBAR ENERGI

FÖR ALLA

ANSTÄNDIGA

ARBETSVILLKOR

OCH EKONOMISK

TILLVÄXT

HÅLLBAR INDUSTRI,

INNOVATIONER OCH

INFRASTRUKTUR

HÅLLBARA STÄDER

OCH SAMHÄLLEN

HÅLLBAR

KONSUMTION OCH

PRODUKTION

BEKÄMPA KLIMAT-

FÖRÄNDRINGARNA

Hållbarhet — Hållbarhetsrapport

Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 23

Ansvarstagande

samhällsaktör och partner

Social hållbarhet är en naturlig del av Logisteas verksamhet som bygger på långa

hyresavtal som idag sträcker sig över i snitt till cirka åtta år. Logistea eftersträvar att

ingå långsiktiga partnerskap med sina hyresgäster och växa med dem. Det innebär

att bolaget är en närvarande och lyhörd hyresvärd som utvecklar och kundanpassar

sina fastigheter efter hyresgästernas behov.

Logistea har också en stor andel byggrätter i förhållande

till befintligt bestånd. Marken är detaljplanerad för logis-

tik och lätt industri, vilket gör att det går att utveckla mer

fastigheter i takt med att bolaget tecknar nya hyresavtal.

Byggrätterna uppfyller kundernas tydliga behov vad gäller

läge, tillgång på kompetensförsörjning och flexibilitet i

form av tillbyggnader.

Sammantaget bidrar Logistea till att skapa hållbara

logistiknav på attraktiva lägen i Sverige och på sikt övriga

Norden, nära europavägar, järnvägar och hamnar. Logistea

ser till att näringslivet även på mindre orter får tillgång

till fastig heter för logistik och lätt industri med närhet till

hyres gästernas större marknader och slutkunder.

Sponsring av Grunden Bois

Logistea är sedan 2021 huvudsponsor till den Göteborgs-

baserade idrottsföreningen Grunden Bois. Föreningen

välkomnar alla med funktionsvariation som vill delta i

idrottsutövning inom fotboll, innebandy och gymnastik.

Grunden Bois har cirka 500 medlemmar, varav 250 aktiva

spelare och 40 tränare. Föreningen bedriver verksamhet

för knattar, ungdomar, dam- och herrseniorer. Grunden

Bois bedriver en positiv och hälsosam idrottsverksamhet.

Med sponsorskapet önskar Logistea skapa förutsätt-

ningar för att fler tjejer och killar som vill idrotta, oavsett

nivå på funktionsvariation eller idrottskunnande, ska ges

möjlighet till detta. Grunden Bois har fått en mängd utmär-

kelser, bland annat Sportspegelns pris vid Svenska Idrotts-

galan, Västra Götalands Regionens Idrottsstipendium,

Zlatan Ibrahimovic Stipendium Nummer 10, Årets Ledare

och Årets Eldsjäl vid Eldsjälsgalan. Föreningen är också

invald i Göteborgs Fotbollsförbund Hall of Fame. För mer

information om föreningen se www.grundenbois.com.

Stöd till Ukraina

Under 2022 gav Logistea finansiellt stöd till att sända

förnödenheter och hjälp till de människor som drabbats

avkriget i Ukraina.

Grunden Bois är den största

idrottsföreningen i sitt slag

i Sverige. För många medlemmar

är gemenskapen det viktigaste.

Här taktiksnack under

Albertkampen i november 2022.

Foto: Grunden Bois.

HÅLLBAR INDUSTRI,

INNOVATIONER OCH

INFRASTRUKTUR

HÅLLBARA STÄDER

OCH SAMHÄLLEN

Hållbarhet — Hållbarhetsrapport

24 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022

Logisteas kunder efterfrågar hållbara och moderna lokaler för logistik och lätt

industri. Genom våra affärsprocesser förvärv, utveckling och förvaltning

säkerställer vi att vi kan erbjuda energieffektiva och miljövänliga byggnader.

Minska energiförbrukningen

Bygg- och fastighetssektorns miljöpåverkan står för en

betydande del av samhällets miljöpåverkan. Byggnads-

industrin står för 40 procent av världens koldioxidutsläpp.

Dessutom står befintliga byggnader för 30 procent av

energiförbrukningen i världen. Redan idag finns dock

teknologi som både kan öka energieffektiviteten och

minska industrins klimatavtryck.

Logistea strävar efter ständigt minskad miljöpåverkan

från fastighetsutvecklingen genom ökad cirkularitet

längs hela värdekedjan. Exempelvis genom återvinning,

ansvarsfull avfallshantering och installation av solpaneler.

Idag är 100 procent av den förbrukade elen, för de abon-

nemang som Logistea är avtalspart, grön el fördelad på

förnybar och fossilfri el. Förbättrad energiprestanda i hela

fastighetsportföljen är en viktigprioritering.

Att installera system för digitaliserad energihantering

i våra fastigheter är en viktig åtgärd för minskad energi-

förbrukning. Ett arbete pågår för att kartlägga förutsätt-

ningarna för att installera system för informationsin samling

och styrning av energiförbrukningen. Vårt mål är att så

många av våra fastigheter som möjligt ska vara uppkoppla-

de. Hösten 2022 var sex av våra fastigheter

uppkopplade för distansstyrning. Dialogen med våra

hyresgäster kring digitaliserad energihantering visar på

ett mycket starkt intresse för att på detta sätt få ner

kostnaderna och dessutom uppnå bättre miljöprestanda.

Många hyresgäster vill gärna ha solpaneler installerade.

Hittills har tre av våra fastigheter solpanelsanläggningar i

drift. Under första kvartalet i 2023 tecknade vi ett strate-

giskt samarbetsavtal med en partner inom energilösningar

och vi planerar installation av solceller på flera fastigheter

under 2023. En inventering av lämpliga fastigheter pågår.

Hållbara

fastigheter

Miljöcertifierade fastigheter

Logisteas ambition är att alla nya byggnader och mer-

parten av renoverade byggnader ska vara miljöcertifierade.

Alla nybyggnationer ska vara certifierade enligt BREEAM

In-Use, Very Good eller Excellent.

Bolaget har satt följande kvantitativa mål vad gäller

energiförbrukning för samtliga nybyggnationer. Dessa mål

ska även omfatta befintliga eller tillkommande förvärvade

fastigheter, där så är möjligt.

• BREEAM Mycket bra eller högre alternativt

motsvarande certifieringsstandard.

• Energicertifikat (EPC) A eller B.

• Energiförbrukning understigande 20 procent

av tillämplig nationell byggförordning.

• Minska energiförbrukning med minst 30 procent

vid större ombyggnationer.

HÅLLBAR ENERGI

FÖR ALLA

HÅLLBAR

KONSUMTION OCH

PRODUKTION

BEKÄMPA KLIMAT-

FÖRÄNDRINGARNA

Logisteas fastighet Vindan 1 i Borås

som är certifierad enligt BREEAM

In-Use Very Good.

Hållbarhet — Hållbarhetsrapport

Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 25

CASE

Det finns många fördelar med att miljöcertifiera sina fastigheter. Logistea har

som mål att certifiera alla nybyggda fastigheter. Hittills har fastigheten Vindan 1

i Borås och delar av Vaggeryd Logistikpark certifierats enligt BREEAM.

Under 2022 certifierades en helt nyuppförd byggnad i

Logisteas logistikpark i Vaggeryd enligt BREEAM In-Use,

nivå Very Good. Processen inför certifieringen, som

genomfördes i samarbete med PE Teknik och Arkitektur,

består av inledande workshop och platsbesök där de olika

parametrarna för certifieringen gås igenom och bygg-

nadens förutsättningar bedöms. En matris upprättas där

byggnadens poäng enligt de olika parametrarna samman-

ställs och ett samlat betygfastställs.

Första etappen av logistikparken uppfördes under 2021

och 2022. Fastigheten har tre hyresgäster på en total uthyr-

ningsbar yta om 13 949 kvadratmeter med både kontor och

logistiklokaler. Fastigheten har en väl genomtänkt miljö

med god till gänglighetsanpassning både inom och mellan

vånings planen. Kontorsytorna har generösa dagsljus-

insläpp och flexibel reglering av ventilation och temperatur.

Hela fastigheten har samverkande system för kyla/värme

och ventilation. Energiförbrukningen ligger 30 procent

BREEAM-certifiering

i Vaggeryd Logistikpark

Hållbarhet — Case

26 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022

under kraven vid nybyggnation och vattenförbrukningen

hålls nere tack vare effektiva vattenarmaturer. En dagvatten-

damm finns i anslutning till de hårdgjorda ytorna runt

byggnaden vilket minimerar belastningen på det kommu-

nala dagvattennätet vid snösmältning och regnoväder.

Som oftast är fallet med logistikfastigheter innebär

läget att tillgången till infrastruktur i form av kollektiv trafik,

cykel banor, butiker, skolor och förskolor med mera inte

mot svarar några högre poäng enligt BREEAM:s parametrar.

Sammantaget uppnådde fastigheten väl den tänkta certi-

fieringsnivån BREEAM In-Use Very Good. En nyuppförd

fastighet bör nå åtminstone In-Use Good enligt BREEAM.

Efter den inledande certifieringen ska en årlig uppdatering

göras med kommentarer om förändringar i fastigheten.

Vart tredje år görs en ny certifiering och uppdatering i

enlighet med de regelbundet reviderade kraven enligt

BREEAM. Tanken med BREEAM systemet är att certifi-

erade fastigheter kontinuerligt ska förbättras. Logistea

har underhållsplaner för samtliga sina fastigheter vilket

säkerställer att fastigheterna utvecklas och förnyas.

Varför BREEAM-certifiering?

Byggnader har en stor inverkan på klimat och miljö både

under uppförande och drift. Att bygga och förvalta fastig-

heter så hållbart som möjligt innebär följaktligen stora

miljövinster på både kort och lång sikt. Förväntningarna på

byggnaders miljöprestanda stiger kontinuerligt och olika

intressenter ställer allt högre krav, exempelvis vid försälj-

ning, uthyrning, försäkring och finansiering. BREEAM:s

parametrar harmonierar med EU:s taxonomikrav för bland

annat klimat, energieffektivitet och biologisk mångfald

och certifieringen möjliggör därför finansiering genom

grönaobligationer.

Hållbarhet — Case

Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 27

Gröna aktiviteter 2022

Logisteas arbete mot att bli ett alltmer hållbart bolag

fortgick under 2022. Bland annat certifierades den nyupp-

förda byggnaden på fastigheten Stödstorp 1:7 i Vaggeryd

Logistikpark enligt BREEAM In-Use (Very Good). Därutöver

certifierades fastigheten Vindan 1 i Borås i januari 2023,

också den enligt BREEAM In-Use (Very Good).

Under 2022 tecknades el-leveransavtal om 100 procent

svensk miljömärkt vattenkraft genom Elkraft Sverige.

Arbetet med att öka antalet solpaneler fortsatte,

där förberedande arbete genomförts för installation av

solpaneler i Vaggeryd Logistikpark och i Viared, Borås.

En upphandling av huvudleverantör för fortsatt installation

av solpaneler slutfördes i februari 2023.

Grön finansiering

Logisteas gröna ramverk ger möjlighet att låna upp pengar via

gröna obligationer för att finansiera energieffektiva byggnader och

göra investeringar i exempelvis solpaneler. Målet är att 50 procent

av låneportföljen ska utgöras av gröna lån.

HÅLLBAR ENERGI

FÖR ALLA

BEKÄMPA KLIMAT-

FÖRÄNDRINGARNA

Logisteas gröna finansiering

går till investeringar i

energieffektiva byggnader

och miljövänliga energikällor.

HÅLLBARA STÄDER

OCH SAMHÄLLEN

Logistea upprättade under 2021 ett ramverk för grön

finansiering i syfte att finansiera och refinansiera gröna

och energieffektiva byggnader samt investeringar i energi-

effektiviserande åtgärder samt investeringar i solpaneler.

Det gröna ramverket är upprättat i enlighet med Green

Bond Principles, utformat av ICMA (International Capital

Markets Association) samt Green Loan Principles,

ut format av LMA (Loan Market Association). Ramverket

är granskat av ISS ESG, en oberoende tredje part, som

har bedömt att det gröna ramverket, samt relaterade styr-

dokument och rapporteringsstandarder, stöder bland

annat FN:s globala mål för hållbar utveckling nummer 7

(hållbar energi för alla), 11 (hållbara städer och samhällen)

och 13 (bekämpa klimatförändringar).

Logistea emitterade under 2021 500 miljoner kronor

i seniora icke-säkerställda obligationer inom ramverket,

som totalt uppgår till 1 000 miljoner kronor. Bolagets gröna

tillgångar uppgick vid utgången av 2022 till 465 miljoner

kronor. Logistea har som operativt mål att 50 procent

av låneportföljen ska utgöras av grön finansiering vid ut-

gången av 2026. Vid utgången av 2022 bestod 19 procent

av låneportföljen av grön finansiering.

19%

grön finansiering av den

totala låneportföljen

Hållbarhet — Hållbarhetsrapport

28 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022

Medarbetare

Att kunna attrahera, rekrytera, behålla och utveckla de bästa medarbetarna

är avgörande för en liten och specialiserad organisation som Logistea.

Vi eftersträvar ett ledarskap och en företagskultur som skapar bästa

förutsättningar för en god arbetsmiljö och stimulerande utvecklingsmöjligheter.

Logistea är en liten och specialiserad organisation

med medarbetare som har lång erfarenhet inom sina

yrkesområden. Bolagets värdeord som ska ligga till grund

för en affärsmässig, inkluderande och öppen företags-

kultur är engagemang, utveckling och ansvar. Det innebär

att vi engagerar oss och andra för att bidra till en positiv

utveckling inom våra affärsområden och vår bransch sam-

tidigt som vi tar ansvar för att bidra till ett hållbart samhälle.

Logisteas grundsyn är att alla människor har lika värde

och därför ska respekteras, bemötas och hanteras rätt-

vist. Mångfald uppmuntras och diskriminering är aldrig

accepterat. Bolagets mål är en jämn könsfördelning på

samtliga nivåer. Styrelsen består av fyra män och tre

kvinnor, och ledningsgruppen av två kvinnor och fyra män.

Totalt sett är fördelningen kvinnor/män i bolaget 61/39

procent. Bolagets lönesättning är baserad på lika lön för

likvärdigtarbete.

Logistea ska bidra till att skapa en arbetsplats med bra

och säker arbetsmiljö. Målet är att ha en frisknärvaro över

97 procent och att inga arbetsplatsolyckor ska inträffa.

Föratt bidra till medarbetarnas hälsa och bibehålla den

höga frisknärvaron uppmuntras medarbetare till fysisk

aktivitet och bolaget ger även ett friskvårdsbidrag. I syfte

att följa upp medarbetarnas välmående avser bolaget att

vara proaktiva i sitt arbete och genomföra regelbundna

medarbetarundersökningar. I medarbetarundersökningen

för 2022, där 16 av totalt 18 medarbetare deltog, nådde

Logistea 4,5 av 5 i medarbetarnöjdhet.

ANSTÄNDIGA

ARBETSVILLKOR

OCH EKONOMISK

TILLVÄXT

Logisteas medarbetare på

platsbesök på fastigheten

Vindan 1 i Borås.

4,5

i medarbetarnöjdhet på

en 5-gradig skala

Hållbarhet — Hållbarhetsrapport

Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 29

Revisors yttrande avseende den

lagstadgade hållbarhetsrapporten

Till bolagstämman i Logistea AB, org.nr 556627-6241

Uppdrag och ansvarsfördelning

Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten

för år 2022 på sidorna 22–29 och för att den är upprättad i

enlighet med årsredovisningslagen.

Granskningens inriktning och omfattning

Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation

RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade

hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning

av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en

väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning

och omfattning som en revision enligt International

Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har.

Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för

vårt uttalande.

Uttalande

En hållbarhetsrapport har upprättats.

Stockholm den dagen som framgår av vår

elektroniska underskrift.

Ernst & Young AB

Gabriel Novella

Auktoriserad revisor

Hållbarhet — Revisors yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten

30 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022

Finansiering

Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 31

Finansiering

Bakgrund

Logistea förvaltar och utvecklar fastigheter i en kapital-

intensiv bransch där tillgång till kapital är grundläggande.

Under året har Logistea förvärvat nya och utvecklatbefintliga

fastigheter, något som resulterat i att fastighetsportföljen

vuxit med 77 procent och uppgick på balansdagen till

4623 miljoner kronor (2 607). Verksamheten finansieras

till 39 procent (36) av det egna kapitalet, till 54 procent (58)

av de räntebärande skulderna och till 7 procent (6) av övri-

ga skulder. Räntetäckningsgraden var vid utgången av året

2,2 gånger (1,8), netto belåningsgraden 55 procent (56) och

de finansiella kostnaderna inklusive räntekostnader och

ränte intäkter uppgick till 75 miljoner kronor (23). Logisteas

nettoupplåning för 2022 var 918 miljoner kronor (614) där

koncernen tagit upp nya lån om 1 079 miljoner kronor

(1 256) och amorterat 161 miljoner kronor (642), exklusive

amortering av säljares skulder vid förvärv.

Eget kapital

Koncernens egna kapital uppgick per årsskiftet till 1 864

miljoner kronor (1 049) och var fördelat på stamaktier av

serie A och serie B noterade på Nasdaq Stockholm Mid

Cap. Totalt antal utestående aktier uppgick till 9,6 miljoner

stam A-aktier och 111,5 stam B-aktier, vilket motsvarar ett

eget kapital på 15,4 kronor per aktie (10,9). Förändringen av

det egna kapitalet beror på en under året stärkt balansräk-

ning med en fastighetsportfölj som ökat i antal och värde

samt aktieemissioner för att finansiera fastighetsförvärv.

Räntebärande skulder

Logisteas räntebärande skulder har under 2022 ökat

jämfört med tidigare år till följd av det växande fastig-

hetsbeståndet. Vid årsskiftet uppgick den räntebärande

skulden, exklusive finansieringskostnader om 10 miljoner

kronor, till 2 605 miljoner kronor (1 686) och var fördelad

mellan säkerställda banklån 79 procent (62), obligations-

lån 19 procent (30) samt externa reverser 2 procent (8).

Logisteas långfristiga skulder uppgick på balansdagen till

2 505 miljoner kronor (1 514) vilket utgör 96 procent (90)

av de totala räntebärande skulderna. De kortfristiga ränte-

bärande skulderna uppgick till 100 miljoner kronor (172)

vilket motsvarar 4 procent (10) av de totala räntebärande

skulderna. Den genomsnittliga kapitalbindningen var 2,7

år (2,4) och den genomsnittliga räntebindningen var 2,1 år

(0,5). Belåningsgraden uppgick till 55 procent (56) vid peri-

odens utgång och snitträntan uppgick till 4,8 procent (3,1).

I enlighet med IFRS har finansieringskostnader som

uppstått i samband med upplåningen periodiserats över

löptiden för respektive lån, vilket medfört att de ränte-

bärande skulderna i balansräkningen reducerats med 10,2

miljoner kronor (6,7). Kostnader som uppstår vid nyupp-

låning kan till exempel vara engångsersättningar till kredit-

givare i form av uppläggningsavgifter och juristarvoden.

Banklån

Banklånen uppgick vid årsskiftet till 2 056 miljoner kronor

(1 062), vilket motsvarade 79 procent (62) av den totala

räntebärande skulden. Som säkerhet för bankfinansiering

lämnar Logistea som regel pantbrev i fastigheter och/eller

aktiepant i fastighetsägande dotterbolag.

Obligationslån och grön finansiering

Logistea har totalt 500 miljoner kronor (500) i utestående

icke-säkerställd obligationsfinansiering som löper till och

med 7 oktober 2024, med en rörlig ränta om 3månaders

Stibor plus 5,15 procent. Obligationslånet har emitterats

inom ett grönt ramverk om upp till 1 000 miljoner kronor.

I anslutning till obligationsemissionen etablerades ett

grönt ramverk som möjliggör för bolaget att kunna

finansiera och refinansiera gröna och energi effektiva

byggnader samt investeringar i energieffektivisering

såsom solpaneler. Ramverket för grön finansiering har

upprättats i enlighet med Green Bond Principles, utformat

av ICMA (International Capital Markets Association) samt

Green Loan Principles, utformat av LMA (Loan Market

Association). En extern granskning av ramverket har

genomförts av en oberoende tredje part: ISS ESG, som har

bedömt att det gröna ramverket, samt relaterade styrdo-

kument och rapporteringsstandarder stödjer FN:s globala

mål för hållbar utveckling nummer 7 (hållbar energi för

alla), 11 (hållbara städer och samhällen) och 13 (bekämpa

klimatförändringar). Logisteas gröna tillgångar uppgår på

balansdagen till cirka 465 miljoner kronor (284), där bland

annat bolagets projekt i Vaggeryd, Kungsbacka, Kungälv,

utbyggnaden i Viared samt energi besparande åtgärder och

investeringar i solpaneler ingår.

Finansieringskällor

Banklån: 79%

Obligation: 19%

Externa reverser: 2%

Lång: 96%

Kort: 4%

Lång- och kortfristiga skulder

100

Q3 Q4 Q2 Q3 Q4Q2

2021

2022

■

Belåningsgrad, % Mål <60%

Belåningsgrad

Finansiering — Finansiering

32 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022

Utestånde obligationer 2022-12-31

Förfalloår Belopp, mkr Ränta, %

2024 (oktober) 500 STIBOR 3M+5,15

Under första kvartalet 2023 har Logistea återköpt obliga-

tioner i ovan obligationslån till ett nominellt belopp om

86,3 miljoner kronor.

Covenanter och riskhantering

Logisteas finansiella risktagande och ställning kan utlä-

sas med hjälp av bland annat nyckeltalen belåningsgrad,

räntetäckningsgrad och soliditet. I kreditavtal mot bank

och obligationsinnehavare finns fastställda krav i form av

finansiella åtaganden, så kallade covenanter, för just dessa

nyckeltal. Gränsvärdena, åtagandena och definitionerna av

covenanterna skiljer sig oftast mellan respektive låneavtal.

Att covenanterna inte brutits kontrolleras och rapporteras

på kvartalsbasis. Vid årsskiftet 2022 uppfyller koncernen

samtliga covenantkrav i respektive låneavtal, både för bank

och obligation. Mer information om covenanter och villkor

finns i Not 18. Mer information om bolagets finansiella mål

återfinns i förvaltningsberättelsen på sidan 54.

Ränteriskhantering

Under perioden har Logistea förlängt räntebindningen och

samtidigt sänkt räntekostnaden genom räntederivat. Den

genomförda åtgärden minskar Logisteas ränterisk samt

ger Logistea ett bättre skydd mot stigande räntor. Vid

utgången av perioden uppgick det nominella värdet på

Logisteas derivatportfölj till 1 168 miljoner kronor (0) och

bestod av så kallade performance swappar, ränteswappar

och räntecappar med förfall 2024–2028. Marknadsvärdet

av derivaten uppgick vid årets utgång till 10 miljoner kronor

(0). Förändringen av marknadsvärdet för helåret uppgick

till 8 miljoner kronor och förklaras av stigande marknads-

räntor.

Kapitalbindning

Logisteas långfristiga skulder uppgick per årsskiftet till

2505 miljoner kronor (1 514) vilket motsvarar 96 procent

(90) av de totala skulderna. Samlade kapitalbindningsförfall

under 2023, uppgår till totalt 56 miljoner kronor (172) vilket

motsvarar 2 procent (10) av de räntebärande skulderna.

För att minska finansierings- och refinansieringsrisken

strävar Logistea efter att ha en spridd förfallstruktur där en

begränsad andel förfaller inom en rullande 12-månaders-

period. För att ytterligare minska finansierings- och

refinansieringsrisken samarbetar Logistea med flertalet

banker med syfte att bredda skuldportföljen och sprida

möjligheterna mellan olika finansieringskällor.

Räntebindning

Räntebindningen är en betydande faktor i ränterisken, där

en kort räntebindningstid vanligtvis innebär en lägre ge-

nomsnittlig ränta på kort sikt men ökar ränterisken. Under

året har så väl långa som korta räntor klättrat både globalt

och i Sverige. Det är någonting som medfört att Logistea

valt att räntesäkra delar av skuldportföljen. Logisteas

finanspolicy ger mandat att säkra räntan med hjälp av ränte-

swappar och räntecappar, vilket man under 2022 gjort.

Vid årets slut hade Logistea en räntebindning om 2,1 år (0,5).

Ränteriskhantering

Under det gångna året har Logistea räntesäkrat delar av

skuldportföljen med hjälp av räntederivat. Vid utgången av

2022 uppgick det samlade nominella värdet av Logisteas

räntederivat till 1 168 miljoner kronor (0), motsvarande 45

procent (0) av den totala räntebärande skulden. Marknads-

värdet för derivatportföljen var på balansdagen 10 miljoner

kronor (0). Den typ av derivat Logistea innehar består av så

kallade performance swappar, ränteswappar och räntetak,

tecknade med totalt två motparter, Swedbank och Nordea.

Performance swap är en kombination av en ränteswap

samt ett räntetak där Logistea köpt en ränteswap samt

ställt ut ett räntetak. Bolaget har tecknat performance

swappar till ett nominellt belopp om totalt 700 miljoner

kronor, varav 100 miljoner kronor med en barriärnivå om

3,75 procent och 600 miljoner kronor med en barriärnivå om

4,0 procent. Snitträntan, den fasta räntan, för performance

swapparna uppgår till 2,1 procent vilken betalas så länge

den rörliga räntan (Stibor 3 månader) ligger under respek-

tive barriär nivå.

Ränteswap är ett avtal där två parter byter ränteflöden

under en bestämd tidsperiod. Då Logisteas skuldportfölj

består av rörlig skuld som har en fast marginal och en

rörlig komponent i form av 3 månaders Stibor kan man

med hjälp av en ränteswap erhålla den rörliga komponen-

ten i utbyte mot att betala en fast marginal för derivatet

och på så vis låsa räntan.

Räntetak innebär att ett tak sätts för den rörliga räntan

i form av en i förväg bestämd räntenivå (strike). Går den

rörliga räntan över strike erhåller Logistea ränta över strike.

Kapitalbindning Räntebindning

Bindningstid

Banklån,

mkr

Obligationslån,

mkr

Övriga räntebärande

skulder, mkr

Total nominell

skuld, mkr

Andel,

Nominell

volym, mkr

Andel,

Genomsnittlig

räntebindning, år

0–1 år - - 56 56 2 1 444 55 0,2

1–2 år 917 500 3 1 420 54 103 4 0,1

2–3 år 887 - - 887 34 230 9 0,2

3–4 år - - - - - 50 2 0,1

>4 år 252 - - 252 10 788 30 1,5

Totalt 2 056 500 59 2 615 100 2 615 100 2,1

Finansiering — Finansiering

Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 33

Bolagsstyrning

34 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022

Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 35

Bolagsstyrning

Logisteas bolagsstyrning syftar till ett långsiktigt värdeskapande för aktieägare

och övriga intressenter genom en sund företagskultur och kvalitativa underlag för

affärsbeslut. Under året har ett systematiskt arbete med att löpande utveckla den

interna styrningen och kontrollen pågått i syfte att anpassa bolagets processer

och uppföljning till en renodlad fastighetsverksamhet.

Logistea AB (publ) är ett svenskt fastighetsbolag med en

vision om att vara den naturliga långsiktiga partnern till

företag som efterfrågar hållbara och moderna lokaler för

lager, logistik och lätt industri. Visionen realiseras genom

bolagets affärsidé att förvärva, utveckla och förvalta

fastigheter och mark. Bolagets aktier noterades på

Nasdaq Stockholm juni 2010.

Den svenska aktiebolagslagen, Nasdaq Nordic Main

Market Rulebook for Issuers (”Regelverk för emittenter”)

och Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”) tillika andra

tillämpliga svenska lagar och regler ligger till grund för

bolagets styrning. Därutöver finns interna regelverk i form

av bolagets bolagsordning och policyer. Vid eventuella

avvikelser från Koden följs principen följ eller förklara.

Styrelsen är ansvarig för att löpande övervaka att Koden

efterlevs av såväl styrelsen som ledningen och bolaget i

övrigt. Bolagsordningen finns i sin helhet att läsa på www.

logistea.se/bolagsstyrning. Denna bolagsstyrningsrapport

har upprättats som en del av Logisteas tillämpning av

Koden. Bolaget har inte avvikit från Koden under 2022.

Inga överträdelser av tillämpliga börsregler eller av god sed

på aktiemarknaden har rapporterats gällande Logistea av

Nasdaq Stockholms disciplinnämnd eller Aktiemarknads-

nämnden under året.

Viktiga externa regelverk

• Svensk aktiebolagslag

• Nasdaq Stockholm regelverk för emittenter

• Svensk kod för bolagsstyrning

Viktiga interna regelverk

• Bolagsordning

• Styrelsens arbetsordning

• Uppförandekod, leverantörskod,

mångfaldspolicy, IT-policy,

informationspolicy, finanspolicy

samthållbarhetspolicy

• Ramverk för riskhantering, styrning

och kontroll, ekonomihandbok

samtpersonalhandbok

Styrningsstruktur

Bolagsstämma

Styrelse

(med utskott)

Revisionsutskott

Valberedning

Revisor

Ersättningsutskott

Vd och

koncernledning

Transaktion,

förvaltning och

projektledning

Val

Info

Mål, strategier

Förslag

Rapporter

Bolagsstyrning — Bolagsstyrning

36 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022

Aktier och aktieägare

Vid årsslutet 2022 hade Logistea 12 964 aktieägare enligt

Euroclear Sweden AB. Av det totala aktiekapitalet ägdes

cirka 96 procent av svenska investerare, varav 27 procent

av svenska privatpersoner och 69 procent av svenska in-

stitutionella ägare samt företag. Ilija Batljan, inklusive när-

stående och närståendebolag, var den största ägaren med

21,9 procent av aktiekapitalet och 23,2 procent av rösterna.

De tio största aktieägarna representerade 66,5 procent av

aktiekapitalet och 71,1 procent av rösterna i bolaget per

31 december 2022.

Rösträtt

Aktiekapitalet i Logistea består av A-aktier och B-aktier.

Per den 31 december 2022 uppgick det totala antalet

aktier till 9 568 392 A-aktier och 111 485 665 B-aktier.

VarjeA-aktie motsvarar en röst och en B-aktie motsvarar

en tiondels röst. Såväl A-aktier som B-aktier berättigar till

lika stor utdelning. Ägare av A-aktier kan begära konverte-

ring av sina A-aktier till B-aktier.

Utdelningspolicy

Styrelsens mål är att årligen föreslå årsstämman att

besluta om utdelning motsvarande minst 30 procent av

bolagets vinst. Styrelsen avser att under de närmaste åren

prioritera tillväxt framför utdelning, vilket kan medföra låg

eller utebliven utdelning till stamaktier.

Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas för

räkenskapsåret 2022.

Bolagsstämma

Enligt aktiebolagslagen är bolagsstämman bolagets

högsta beslutsfattande organ. På bolagsstämman utövar

aktieägarna sin rösträtt i nyckelfrågor, exempelvis fast-

ställande av resultat och balansräkningar, disposition av

bolagets resultat, beviljande av ansvarsfrihet för styrelsens

ledamöter och verkställande direktör, val av styrelseleda-

möter och revisorer samt ersättning till styrelse och revisorer.

Logisteas årsstämma hålls i Stockholm under det första

halvåret. Bolaget kallar till årsstämma tidigast sex veckor

och senast fyra veckor före stämman. Enligt bolagsord-

ningen sker kallelse till bolagsstämma genom annonsering

i Post- och Inrikes Tidningar och genom att kallelsen hålls

tillgänglig på bolagets webbplats. Att kallelse har skett ska

samtidigt annonseras i Svenska Dagbladet.

Extra bolagsstämma kan hållas om styrelsen anser att

det finns behov eller om koncernens revisor eller ägare till

minst tio procent av samtliga aktier i bolaget begär det.

Relevanta stämmohandlingar finns att tillgå på svenska

och engelska. Möjlighet för utländska aktieägarna att följa

eller delta i stämman genom simultantolkning av stämmo-

handlingarna har däremot inte bedömts som nödvändigt,

eftersom eventuella internationella aktieägare bedöms

vara representerade av svenska ombud.

För att kunna delta i beslut erfordras att aktieägaren

är närvarande vid stämman, antingen personligen eller

genom ombud. Vidare krävs att aktieägaren är införd i

aktieboken vid visst datum före stämman och att anmälan

om deltagande gjorts till bolaget i viss ordning. Enskilda

aktieägare som önskar få ett särskilt ärende behandlat på

bolagsstämman kan normalt begära detta i god tid före

stämman hos Logisteas styrelse under särskild adress

som publiceras på koncernens webbplats. Sista dag för

att göra en sådan begäran publiceras på koncernens

webbplats inför respektive bolagsstämma.

Beslut vid bolagsstämma fattas normalt med enkel

majoritet. I vissa frågor föreskriver dock aktiebolagslagen

att förslag ska godkännas av en större andel av de på

stämman företrädda aktierna och avgivna rösterna.

Årsstämma 2022

Årsstämman 2022 hölls den 6 maj 2022 på Logisteas

kontor på Ingmar Bergmans gata 4 i Stockholm. Mot bak-

grund av myndigheternas rekommendationer vad gäller

smittspridningsrisk kopplat till covid-19 och i enlighet med

tillfällig lagstiftning fanns möjlighet till förtida röstning,

så kallad poströstning, i enlighet med Lag (2022:121) om

tillfälliga undantag för att underlätta genomförandet av

bolags- och föreningsstämmor. Vid årsstämman 2022 var

fem aktieägare företrädda, representerande 26,6 procent

av totala antalet röster i Logistea. Stämman beslutade att

fastställa bolagets resultaträkning och balansräkning för

2021, koncernresultat- och koncernbalansräkning för 2021

samt att disponera bolagets resultat enligt styrelsens och

verkställande direktörens förslag.

Styrelseledamöterna och verkställande direktör bevil-

jades ansvarsfrihet och arvoden till styrelse och revisor

fastställdes. Beslut som togs vid årsstämman 2022:

• Bemyndiga styrelsen att emittera aktier motsvarande en

ökning om högst 100 procent av det totala antalet aktier

som var utgivna i bolaget vid tidpunkten för stämman.

• Ingen utdelning för räkenskapsåret 2021.

• Omval av styrelseledamöterna Patrik Tillman, Bengt

Kjell, Sanja Batljan, Caroline Thagesson och Johan Mark

samt nyval av Anneli Lindblom samt Stefan Hansson.

• Omval av Patrik Tillman som styrelsens ordförande.

• Nyval av Ernst & Young Aktiebolag som bolagets revisor

till ersättande av PwC.

• Ersättning till styrelsen.

• Anta valberedningens förslag till instruktion för utseende

av valberedning.

Protokollen från årsstämman återfinns på www.logistea.se.

Årsstämma 2023

Logisteas årsstämma för 2023 hålls fredagen den 5 maj

2023. För ytterligare information om årsstämman se även

www.logistea.se.

Bolagsstyrning — Bolagsstyrning

Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 37

Valberedning

Årsstämman beslutar om processen för val av styrelse och

revisorer. Årsstämman 2022 antog en instruktion för val-

beredningen. Instruktionen inbegriper ett tillvägagångssätt

för utnämning av en valberedning som består av fyra leda-

möter. Ledamöterna ska vara utsedda från var och en av

de tre till röstetalet största aktieägarna som önskar delta i

valberedningen samt styrelsens ordförande.

Valberedningen ska konstitueras på grundval av aktie-

ägarstatistik från Euroclear Sweden AB och övrig tillförlitlig

ägarinformation som tillhandahållits bolaget per den sista

dagen för aktiehandel i augusti året före årsstämman.

Namnen på representanterna i valberedningen och på de

aktieägare som de företräder ska offentliggöras så snart

de utsetts. Om aktieägarstrukturen förändras under nomi-

neringsprocessen kan valberedningens sammanställning

ändras för att återspegla detta.

Bolagets revisionsutskott biträder valberedningen i

arbetet med att föreslå val av revisor. Valberedningens

förslag till bolagsstämman om val av revisor ska innehålla

revisionsutskottets rekommendation.

Vidare ska valberedningen ta hänsyn till mångfalds-

aspekter vid sammansättning av styrelsen och sträva efter

att nominera styrelseledamöter som gemensamt utgör en

bredd av kompetens och erfarenhet. Förfarandet regleras

av kriterier stipulerade i bolagets mångfaldspolicy. Särskild

hänsyn bör tas till jämn könsfördelning.

Valberedningens förslag offentliggörs senast i samband

med kallelsen till årsstämman. Aktieägare som vill lämna

förslag till valberedningen kan göra detta via e-post till:

valberedning@logistea.se.

Valberedningen inför årsstämman 2023

Valberedningens sammansättning presenterades i ett

pressmeddelande den 18 oktober 2022. Valberedningen

inför årsstämman 2023 består av fyra ledamöter:

• Ilija Batljan, utsedd av Ilija Batljan Invest AB samt

ytterligare bolag inom sfär.

• Rutger Arnhult, utsedd av M2 Capital Management AB

samt ytterligare bolag inom sfär.

• Joel Sandwall, utsedd av Stefan Hansson med bolag.

• Patrik Tillman, som styrelsens ordförande.

I nomineringsarbetet inför årsstämman 2023 bedömer

valberedningen att styrelsearbetet fungerat väl, vilket även

bekräftas av genomförd styrelseutvärdering. Valbered-

ningen anser att den föreslagna styrelsen med hänsyn till

Logisteas verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden

i övrigt har en ändamålsenlig sammansättning, präglad

av mångsidighet och bredd avseende ledamöternas kom-

petens, erfarenhet och bakgrund. Därmed anser valbered-

ningen att kodens krav på mångsidighet och bredd uppfylls

genom förslaget. Valberedningen föreslår därav omval av

styrelseledamöterna Patrik Tillman, Sanja Batljan, Stefan

Hansson, Anneli Lindblom samt nyval av Jonas Grandér.

Patrik Tillman föreslås för omval till styrelsens ordförande.

Nuvarande styrelseledamöterna Bengt Kjell, Caroline

Thagesson samt Johan Mark har avböjt omval. Den före-

slagna styrelsen uppfyller oberoendekraven enligt Koden.

Det konstaterades vidare att förslaget innebär att styrelsen

kommer att bestå av tre män och två kvinnor och att an-

delen kvinnor då uppgår till 40 procent, vilket även är i linje

med Bolagsstyrningskollegiets målsättning om cirka 40

procent för det minst företrädda könet.

Valberedningen har haft två protokollförda samman-

träden samt därtill korresponderat per e-post och telefon.

Valberedningens ledamöter har inte erhållit någon ersätt-

ning från Logistea.

En rapport om valberedningens arbete lämnades i val-

beredningens motiverande yttrande som offentliggjordes

inför årsstämman. Ytterligare information om valbered-

ningen och dess arbete finns på koncernens webbplats,

www.logistea.se.

Styrelse

Styrelsen har det övergripande ansvaret för Logisteas

organisation och förvaltning.

Styrelsens sammansättning

Enligt Logisteas bolagsordning ska de styrelseledamöter

som väljs av bolagsstämman vara lägst tre och högst tio

stycken. Logisteas styrelse består vid balansdagen av sju

ordinarie ledamöter utan suppleanter. Verkställande direk-

tör ingår inte i styrelsen. Totalt årsarvode följer av årsstäm-

mans beslut. Styrelsearvodet kostnadsförs kvartalsvis och

utbetalas årligen innan varje ordinarie årsstämma.

För information om styrelseledamöterna, se sidorna

44–45. Information om styrelseledamöter uppdateras

även regelbundet på bolagets webbplats, www.logistea.se.

Oberoende

Styrelsen har bedömts uppfylla tillämpliga krav på obero-

ende. Bedömningen av varje styrelseledamots oberoende

presenteras i tabellen på sidan 40. Under 2022 anses

ledamoten Sanja Batljan oberoende gentemot bolaget och

bolagsledningen, men inte gentemot större aktieägare i

Logistea.

Styrelsens uppgifter

Styrelsens huvudsakliga uppgift är att för ägarnas räkning

förvalta koncernens verksamhet på ett sådant sätt att

ägarnas intresse av långsiktig lönsam tillväxt och värde-

skapande tillgodoses på bästa möjliga sätt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvalt-

ning av bolagets angelägenheter, vilket bland annat inne-

fattar ansvar för upprättande av övergripande, långsiktiga

mål och strategier, budget samt affärsplaner, fastställandet

av riktlinjer för bolagets verksamhet, granskning och

godkännande av bokslut, att fatta beslut i frågor rörande

investeringar och försäljningar, kapitalstruktur och utdel-

ningspolicy, utveckling av koncernens policyer, tillse att

kontrollsystem finns för uppföljning av att policyer och

riktlinjer efterlevs, tillse att system finns för uppföljning

Bolagsstyrning — Bolagsstyrning

38 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022

och kontroll av bolagets verksamhet och risker, betydande

förändringar i bolagets organisation och verksamhet, att

utse bolagets verkställande direktör och fastställa lön och

annan ersättning till denne.

Styrelsen är vidare ansvarig för bolagets mångfalds-

policy. Policyn tillämpas såväl inom styrelse och ledning,

som hos medarbetare, konsulter, leverantörer och andra

kontrakterade parter. Målet med mångfaldspolicyn är en

jämställd arbetsplats och en värdekedja fri från diskrimine-

ring. Styrelsen har det övergripande ansvaret för att säker-

ställa att åtgärder vidtas för att förebygga diskriminering

och otillbörlig särbehandling, såväl positiv som negativ.

Styrelsen är även ansvarig för upprättande, offentlig-

görande och färdigställande av koncernens integrerade

årsredovisning.

Styrelsens ordförande ansvarar bland annat för att tillse

att styrelsens ledamöter, genom verkställande direktörens

försorg, fortlöpande får den information som behövs för

att kunna följa koncernens ställning, resultat, likviditet,

ekonomiska planering och utveckling. Styrelseordföranden

ska i nära samarbete med verkställande direktören över-

vaka koncernens resultat och förbereda samt vara ord-

förande på styrelsemöten. Styrelseordföranden är också

ansvarig för att styrelsen årligen utvärderar sitt arbete och

att styrelsen får tillräcklig information för att utföra sitt

arbete på ett effektivt sätt.

Det åligger vidare ordföranden att fullgöra uppdrag läm-

nat av årsstämman beträffande inrättande av valberedning

och att delta i dess arbete.

Arbetsordning och styrelsemöten

Styrelsen följer en skriftlig arbetsordning som revideras

årligen. Arbetsordningen reglerar arbetsfördelningen

och ansvar mellan styrelsen, styrelseordföranden och

verkställande direktören. Mångfaldsaspekter finns med

i styrelsens arbetsordning. Styrelsen fastställer även

instruktioner för styrelsens utskott samt instruktion för

verkställande direktören. Enligt arbetsordningen ska

ordföranden bland annat:

• Organisera och fördela styrelsearbetet.

• Säkerställa att styrelsen fullgör sina arbetsuppgifter

och har relevant kunskap om bolaget.

• Tillse att styrelsearbetet utförs på ett effektivt sätt.

• Säkerställa att styrelsens beslut verkställs på ett

effektivt sätt.

• Säkerställa att styrelsen årligen genomför en

utvärdering av sitt arbete.

Arbetsordningen för styrelsen omfattar även detaljerade

instruktioner till verkställande direktör och andra bolags-

funktioner om vilka frågor som kräver styrelsens god-

kännande. Instruktionerna anger bland annat de högsta

belopp som olika beslutsorgan inom koncernen har rätt

att godkänna när det gäller kreditlimiter, investeringar och

andra utgifter.

Styrelsen ska säkerställa att styrelsen som ett kollegialt

organ har relevant kunskap inom hållbarhet, mänskliga

rättigheter, arbetsrätt, miljö, antikorruption och mångfalds-

frågor. Enligt arbetsordningen ska konstituerande styrel-

semöte hållas direkt efter årsstämman. Vid detta möte

beslutas bland annat om val av ledamöter till styrelsens

utskott och vilka som ska teckna Logisteas firma. Styrel-

sen håller därutöver normalt tio ordinarie sammanträden

från årsstämman fram till nästkommande årsstämma.

Styrelsen träffas enligt ett årligt förutbestämt schema.

Fyra av dessa hålls i samband med publicering av kon-

cernens bokslutskommuniké respektive delårsrapporter.

Ytterligare möten, inklusive telefonmöten, hålls vid behov.

Styrelsens arbete under 2022

Styrelsen höll under året 18 sammanträden. Samtliga hölls

i Stockholm eller digitalt. Respektive styrelsemedlems

deltagande i dessa möten visas i tabellen på nästa sida.

Alla sammanträden under året har följt en dagordning, som

tillsammans med dokumentation för varje punkt på dag-

ordningen tillhandahålls ledamöterna inför styrelsemötena.

Ordinarie styrelsemöte varar normalt en halv dag för att ge

tid för presentationer och diskussioner. Logisteas CFO är

styrelsens sekreterare.

Vid varje ordinarie styrelsemöte redogör verkställande

direktören för koncernens resultat och finansiella ställning

samt utsikter för kommande kvartal. Dessutom behandlas

potentiella investeringar samt framdrift i befintliga projekt.

Ledande befattningshavare presenterar även strategiska

områden ad hoc vid behov.

Viktiga styrelseärenden 2022

• Beslut om förvärv.

• Beslut om kapitalanskaffning.

• Beslut om organisationsförändringar.

• Beslut om styrande policyer.

• Beslut om kapital- och finansieringsfrågor.

• Beslut om godkännande av finansiella rapporter.

• Granskning och beslut avseende intern kontroll.

• Lämnat utdelningsförslag för räkenskapsåret 2022

till årsstämman.

Utvärdering av styrelsens arbete

Styrelsen genomför årligen en utvärdering av styrelse-

arbetet genom att ett frågeformulär skickas till ledamöterna.

Svaren samlas in och sammanställs av person utanför

styrelsen innan de delas med styrelsen och valbered-

ningen för att hålla svaren anonyma. Utvärderingen avser

arbetsformer och arbetsklimat liksom huvudinriktningen

för styrelsens arbete. Denna utvärdering fokuserar även på

tillgång till och behovet av särskild kompetens i styrelsen.

Styrelsen har jobbat aktivt med att förbättra sitt arbete

utifrån vad som framkommit i genomförda utvärderingar.

Utvärderingen diskuterades vid ett styrelsemöte. Resultatet

av utvärderingarna presenterades även för valberedningen

av styrelseordföranden.

Bolagsstyrning — Bolagsstyrning

Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 39

Namn Position

Invald,

år

Oberoende i relation

till bolaget och

bolagsledningen

Oberoende

i relation till

aktieägare

Närvaro, antal

styrelse möten

Närvaro, antal

möten i utskott

Ersättning

2022, tkr

Patrik Tillman Styrelseordförande 2004 Ja Ja 18 (18) 2 (2) Ersättningsutskott 300

Bengt Kjell Vice ordförande 2021 Ja Ja 18 (18) 197

Sanja Batljan Ledamot 2021 Ja Nej 18 (18) 5 (5) Revisionssutskott,

2 (2) Ersättningsutskott

197

Stefan Hansson

Ledamot 2022 Ja Ja 9 (18) 107

Anneli Lindblom

Ledamot 2022 Ja Ja 9 (18) 3 (5) Revisionssutskott 127

Johan Mark Ledamot 2019 Ja Ja 18 (18) 5 (5) Revisionssutskott 177

Fredrik Palm

Ledamot 2021 Ja Ja 9 (18) 2 (5) Revisionssutskott 50

Caroline Thagesson Ledamot 2019 Ja Ja 18 (18) 2 (2) Ersättningsutkott 157

Styrelsens sammansättning

Styrelsens utskott

Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott och ett

revisionsutskott. Utskottens arbete är i huvudsak av

beredande och rådgivande karaktär, men styrelsen kan i

särskilda fall delegera beslutsbefogenheter till utskotten.

De ärenden som behandlats vid utskottsmötena ska

protokollföras och rapporteras till styrelsen vid nästa

möte. Utskottens ledamöter och ordförande utses vid det

konstituerande styrelsemöte som hålls direkt efter valet

avstyrelseledamöter.

Revisionsutskott

Revisionsutskottet bestod under 2022 av Sanja Batljan

(ordförande), Johan Mark samt Anneli Lindblom.

Revisionsutskottets huvudsakliga uppgift är att svara

för att bolagets finansiella rapportering upprättas i enlighet

med lagar, regler och policyer. Utskottet ska bland annat

lämna rekommendationer till styrelsen för att säkerställa

rapporteringens tillförlitlighet, övervaka effektiviteten i den

interna kontrollen, hålla sig informerad om revisionen och

övervaka revisorns opartiskhet och självständighet samt

biträda vid upprättande av förslag till stämmans val av

revisor. Revisionsutskottet har även till uppgift att stödja

valberedningen med förslag vid val av externa revisorer.

Revisionsutskottet ska sammanträda minst fyra gånger

per år. Utskottet har haft fem sammanträden under

året. Den externa revisorn rapporterar till utskottet vid

minst ett ordinarie möte. Koncernens CFO har deltagit i

samt ligasammanträden under året. Koncernens CFO är

utskottets sekreterare.

Ersättningsutskott

Ersättningsutskottet bestod av Patrik Tillman (ordförande),

Sanja Batljan och Caroline Thagesson.

Ersättningsutskottets huvudsakliga uppgift är att

bereda styrelsens beslut i frågor om ersättningsprinciper,

ersättningar och andra anställningsvillkor förbolagsled-

ningen, följa och utvärdera pågående och under året avslu-

tade program för rörliga ersättningar för koncernledningen,

tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till ledande

befattningshavare som årsstämman enligt lag ska fatta

beslut om samt gällande ersättningsstrukturer och ersätt-

ningsnivåer i bolaget. Vid årsstämman 2022 framlades och

godkändes ersättningsrapporten för räkenskapsåret 2021.

Ersättningsutskottet ska sammanträda minst två

gånger per år, fler möten kan hållas vid behov. Under 2022

höll ersättningsutskottet två möten.

Viktiga frågor som togs upp var ersättningsförslag

tillverkställande direktör, beslut om ersättning till nya

medlemmar i koncernledningen, granskning och beslut

om förändring av ersättning till medlemmar i koncernled-

ningen, samt riktlinjer för ersättningen till koncernled-

ningen 2023. Patrik Tillman, utskottets ordförande, är

utskottets sekreterare.

Externa revisorer

Revisorerna utses av aktieägarna på årsstämman. Reviso-

rerna granskar och reviderar bland annat bolagets årsre-

dovisning, koncernredovisning, räkenskaper, arbetet med

den interna kontrollen samt styrelsens och vd:s löpande

förvaltning. Ernst & Young Aktiebolag valdes till revisions-

bolag vid årsstämman 2022 för tiden fram till årsstämman

2023. Huvudansvarig revisor är Gabriel Novella. Gabriel

Novella har inga uppdrag i andra bolag som påverkar hans

oberoende som revisor i Logistea. Den externa revisionen

utförs enligt god revisionssed. Revisorerna har lämnat

såväl muntliga som skriftliga rapporter till revisionsutskot-

tet och styrelsen gällande såväl revisionsuppdraget som

granskningen av den interna kontrollen. Revisionen sker i

enlighet med aktiebolagslagen, International Standards on

Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige.

För mer information om arvoden till revisorer samt

utförda uppdrag i koncernen, se Not 4 Arvode och kost-

nadsersättning till revisorer.

Invalda som ledamöter i styrelsen på årsstämman i maj 2022

Avgick som ledamot i styrelsen på årsstämman i maj 2022

Bolagsstyrning — Bolagsstyrning

40 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022

Vd och koncernledning

Den verkställande direktören är underordnad styrelsen och

ansvarar för bolagets löpande förvaltning och driften av

bolaget. Arbetsfördelningen mellan styrelsen och den verk-

ställande direktören framgår av arbetsordningen för styrel-

sen samt instruktionen för den verkställande direktören.

Verkställande direktören utses av styrelsen och är

ansvarig för den löpande förvaltningen av koncernens verk-

samhet i enlighet med styrelsens riktlinjer och anvisningar.

Verkställande direktören är föredragande vid styrelsens

sammanträden och ansvarar för att styrelsens ledamöter

löpande tillställs den information som behövs för att följa

bolagets och koncernens ställning, resultat, likviditet och

utveckling. Styrelsen utvärderar årligen verkställande

direktörens arbete.

Verkställande direktören utser övriga medlemmar i

koncernledningen och leder arbetet i koncernledningen

samt fattar beslut efter samråd med dess medlemmar.

Koncern ledningen har under året haft 36 ordinarie möten

samt kontinuerliga avstämningsmöten med hänsyn till

specifika händelser och aktiviteter.

Under 2022 har bolagets ledningsgrupp förändrats

till följd av ökat fastighetsbestånd. Vid ingången av året

bestod ledningsgruppen av vd Niklas Zuckerman, vice vd

Anders Nordvall, CFO Philip Löfgren samt finans- och

affärsutvecklingschef Tobias Lövstedt och vid utgången av

året bestod ledningsgruppen av vd Niklas Zuckerman, vice

vd Anders Nordvall, CFO Philip Löfgren, finans- och affärs-

utvecklingschef Tobias Lövstedt samt förvaltningschef

Maléne Broman.

En erfaren ledningsgrupp

Logisteas koncernledning har en gedigen erfarenhet och

kompetens från olika branscher, vilket skapar en god

plattform för bolagets fortsatta utveckling och tillväxt.

Samtliga i koncernledningen är svenska medborgare.

Vidårsredovisningens publicering bestod ledningsgruppen

av sex medlemmar, varav två kvinnor.

Ersättning till styrelseledamöter

och ledande befattningshavare

Arvoden och övrig ersättning till styrelseledamöterna,

inklusive ordföranden, fastställs av årsstämman. Vid

årsstämma 2022 beslutades att styrelsearvode ska utgå

med 325 000 kronor till styrelseordförande, 240 000 till

styrelsens vice ordförande och med 160 000 kronor till

övriga styrelseledamöter. För ordföranden i revisions-

utskottet utgår 60 000 och ytterligare 30 000 till envar av

övriga ledamöter i utskottet. Inget arvode utgår för arbete

i styrelsens övriga utskott. För ytterligare information om

ersättning till styrelsens ledamöter, se Not 5 Anställda

ochpersonalkostnader.

Riktlinjer för ersättning till verkställande direktör

och övriga ledande befattningshavare

Riktlinjer för ersättning till koncernledningen beslutas

av årsstämman på grundval av förslag från styrelsen.

Ersättningen till vd beslutas av styrelsen baserat på

rekommendation från ersättningsutskottet. Förändringar

i ersättningarna till övriga medlemmar i koncernledningen

beslutas av ersättningsutskottet, baserat på förslag från

vd, och rapporteras till styrelsen.

Logistea ska erbjuda ersättningar och andra anställ-

ningsvillkor som möjliggör för bolaget att rekrytera,

motivera och behålla ledande befattningshavare med

sådan kompetens som bolaget behöver för att genomföra

sin strategi och uppnå verksamhetens mål. Marknadsmäs-

sighet och konkurrenskraft ska vara övergripande principer

för ersättning till ledande befattningshavare i Logistea.

Med ledande befattningshavare avses vd och till denne

rapporterande chefer som ingår i koncernledningen.

Logisteas ledande befattningshavare utgörs vid rappor-

tens publicering av: vd, vice vd och transaktionschef, CFO,

finans- och affärsutvecklingschef, förvaltningschef samt

general counsel, totalt sex personer. Ersättningen till

Logisteas ledande befattningshavare består av:

• fast lön.

• rörlig ersättning.

• pension.

• andra sedvanliga förmåner.

Den fasta lönen ska grundas på marknadsmässiga

förutsättningar och fastställas med hänsyn tagen till

medarbetarens kvalitativa prestation. Den fasta lönen om-

prövas som huvudregel en gång per år. Den rörliga ersätt-

ningen ska bestå av kontant ersättning. Om årsstämman

beslutar om program för långsiktig rörlig ersättning ska

denna bestå av aktier och/ eller aktierelaterade instrument

i bolaget. Styrelsen ska årligen utvärdera huruvida ett

långsiktigt aktierelaterat incitamentsprogram ska föreslås

årsstämman eller inte. För en närmare beskrivning

hänvisas till Not 5 Anställda och personalkostnader.

Intern kontroll

Logisteas interna kontrollstruktur har utformats för att sä-

kerställa korrekt och tillförlitlig finansiell rapportering och

redovisning i enlighet med tillämpliga lagar och förordning-

ar, redovisningsstandarder samt övriga krav på noterade

bolag. Kontrollstrukturen tillför värde genom tydliggörande

av roller och ansvar, förbättrad processeffektivitet, ökad

riskmedvetenhet och förbättrade beslutsunderlag. Denna

rapport är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen

och Svensk kod för bolagsstyrning.

Bolagsstyrning — Bolagsstyrning

Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 41

Arbetet med den interna kontrollen granskas av bolagets

revisor. Logistea har valt att begränsa beskrivningen av

den interna kontrollen till att behandla intern kontroll avse-

ende den finansiella rapporteringen i enlighet med Svensk

kod för bolagsstyrning, punkt 7.4.

Den interna kontrollstrukturen är baserad på Internal

Control – Integrated Framework (2013) utgivet av the

Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway

Commission (COSO). Detta ramverk omfattar fem huvud-

områden; kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter,

information och kommunikation samt uppföljning. Varken

den beskrivna organisationen av intern kontroll eller inne-

hållet inom respektive område ska ses som statiskt, utan

anpassas till förändringar i Logisteas verksamhet och om-

värld. Styrelsen har det övergripande ansvaret för att inrät-

ta ett effektivt system för intern kontroll och riskhantering.

Ansvaret för att upprätthålla en effektiv kontrollmiljö och

det löpande arbetet med intern kontroll och riskhantering

är delegerat till verkställande direktör. Logisteas CFO

ansvarar för att uppföljning av och arbetet med Logisteas

interna kontroll sker i enlighet med den form som styrelsen

och verkställande direktör beslutar. För den finansiella

rapporteringen har styrelsen inrättat ett revisionsutskott

som bistår styrelsen beträffande relevanta policyer samt

väsentliga redovisningsprinciper som koncernen tillämpar.

Kontrollmiljö

Kontrollmiljön utgör basen för den interna kontrollen avse-

ende den finansiella rapporteringen. En viktig del av kon-

trollmiljön är att beslutsvägar, befogenheter och ansvar är

tydligt definierade och kommunicerade mellan olika nivåer

i organisationen samt att styrande dokument i form av

interna policyer, handböcker, riktlinjer och manualer finns.

Logisteas styrelse har etablerat tydliga arbetsprocesser

och arbetsordningar för sitt arbete och styrelsens utskott.

En viktig del i styrelsens arbete är att utarbeta och godkän-

na ett grundläggande ramverk och policyer. Dessa inklude-

rar bland annat styrelsens arbetsordning, vd-instruktion,

beslutsordning, uppförandekod, leverantörskod, ramverk

för riskhantering och intern kontroll, finanspolicy, informa-

tionspolicy samt insiderpolicy. Samtliga medarbetare är

skyldiga att följa kontrollmiljöns interna och externa ram-

verk. Syftet med dessa policyer är att skapa grunden för en

god intern kontroll samt att uppnå och upprätthålla en hög

etisk standard i koncernen.

Vidare har styrelsen säkerställt att organisationsstruk-

turen ger tydliga roller, ansvar och processer som gynnar

en effektiv hantering av verksamhetens risker och möjlig-

gör måluppfyllelse.

Som en del i ansvarsstrukturen ingår att styrelsen utvär-

derar verksamhetens prestationer och resultat genom ett

ändamålsenligt rapportpaket innehållande utfall, progno-

ser, affärsplan, uppföljning av risker och analyser av viktiga

nyckeltal. Som ett led i att stärka den interna kontrollen

har Logistea valt att samla styrdokumenten i en ekonomi-

handbok. Ekonomihandboken ger en överskådlig bild av

befintliga policyer, regelverk och rutiner som påverkar

innehållet och kvaliteten i den finansiella rapporteringen.

Riskbedömning

Logistea arbetar kontinuerligt och aktivt med att kartlägga,

bedöma och hantera de risker som bolaget utsätts för.

Riskhantering är en integrerad del av beslutsfattande på

alla nivåer inom Logistea och ingår som en naturlig del i

bolagets affärsprocesser och anpassas löpande till för-

ändringar i bolagets verksamhet och omvärld. Logistea

har identifierat ett antal huvudprocesser för riskhantering

och varje process har en processägare som ansvarar för

att säkerställa god effektivitet som god intern styrning och

kontroll inom ramen för processen. Ett minimikrav är att de

kontrollaktiviteter som genomförs ska omfatta de nyckel-

risker som identifierats inom koncernen. Respektive pro-

cessägare rapporterar identifierade brister och åtgärder till

CFO, som leder och samordnar det löpande arbetet med

intern kontroll och riskhantering samt rapporterar status

till bolagets koncernledning.

En bedömning av risken för fel i den finansiella rappor-

teringen sker årligen för varje rad i resultaträkningen och

rapporten över finansiell ställning. Poster som samman-

taget är väsentliga och har förhöjd risk för fel, så kallade

kritiska poster, identifieras och illustreras i en riskkarta.

För identifierade kritiska poster genomlyses särskilt pro-

cesserna och tillhörande interna kontroller i syfte att mini-

mera risken. Som ett resultat av den årliga genomgången

fattar styrelsen beslut om vilka risker som är väsentliga att

beakta för att säkerställa en god intern kontroll inom den

finansiella rapporteringen.

Kontrollaktiviteter

De väsentligaste riskerna hanteras genom kontrollaktivi-

teter som fastställs i bolagets styrdokument. Syftet med

kontrollaktiviteterna, som sker på flera olika nivåer inom

organisationen, är att upptäcka, förebygga och hantera

risker inom organisation och verksamhet, samt upptäcka,

förebygga och rätta till felaktigheter och avvikelser i

rapporteringen. Kontrollaktiviteterna omfattar bland annat

avstämningar av projektverksamheten, beslutsgrindar

för projektutvecklingen, attest- och godkännanderutiner,

verifieringar, bank- och kontoavstämningar, analytisk upp-

följning av resultat och balansposter på koncernnivå och

automatiska kontroller inbyggda i IT-system samt kontroller

i den underliggande IT-miljön.

Hållbarhet

För hantering och kontroll av hållbarhet finns uppfö-

randekod, leverantörskod, hållbarhetspolicy, arbetsmiljö-

policy samt mångfaldspolicy. Samtliga dokument baseras

på FN:s Global Compact och dess underliggande principer

som hör till respektive policy. Varje policy har ett tydligt

ägarskap med en eskaleringstrappa som går upp till

koncernledningen.

Bolagsstyrning — Bolagsstyrning

42 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022

Uppförandekoden och leverantörskoden

Uppförande- och leverantörskoden kräver signering som

ett medgivande på att följa respektive dokument. För res-

pektive hållbarhetsområde finns vidare en aspektägare

som säkerställer intern kontroll enligt följande struktur.

För mångfaldspolicyn är Logisteas styrelse ytterst ansva-

rig. Mångfaldspolicyn bygger på princip 1 i FN:s Global

Compact och tillämpar mångfaldsaspekter som ålder,

kön, könstillhörighet, etnisk eller religiös tillhörighet, tros-

uppfattning, funktionsvariation eller sexuell läggning.

Mångfald ska beaktas, respekteras och avspeglas inom

hela koncernen.

Information och kommunikation

För kommunikation med Logisteas olika intressentgrupper

finns en informationsspolicy som anger riktlinjer för hur

denna kommunikation bör ske. Syftet med policyn är att

säkerställa en god och professionell informationsgivning

samt säkerställa att alla informationsskyldigheter efterlevs

på ett korrekt och fullständigt sätt.

Intern kommunikation sker via ledningsgruppsmöten på

koncernnivå, samt via linjeorganisationen. Att informera

och kommunicera om risker och kontroller inom koncernen

bidrar till att säkerställa att välgrundade affärsbeslut

fattas. Den interna kommunikationen syftar även till att

varje medarbetare ska förstå Logisteas värderingar och

affärsverksamhet.

Logisteas styrande dokument i form av policyer, rikt-

linjer och manualer, till den del det avser den finansiella

rapporteringen, kommuniceras framförallt via intranätet

och koncernens ekonomihandbok. Ekonomihandboken

uppdateras löpande utifrån förändringar i Logisteas

verksamhet och förändringar drivna av externa krav.

Uppföljning

Bolaget ska löpande genomföra utvärderingar för att

försäkra sig om att intern styrning och kontroll fungerar

effektivt samt identifiera graden av måluppfyllelse av

genomförda förändringar. Brister i styrning, kontroll och

riskhantering ska kommuniceras till berörda processägare

som ansvarar för att vidta korrigerande åtgärder samt till

ledning och styrelse i den mån det är lämpligt.

Finansiell uppföljning sker kvartalsvis på koncernnivå.

Uppföljning sker mot budget, föregående år och senaste

prognos.

Prognos upprättas kvartalsvis i samband med kvartals-

bokslut. Resultatet analyseras av ekonomiavdelningen,

avvikelseanalyser upprättas och eventuella åtgärder vid-

tas. CFO rapporterar till verkställande direktör som lämnar

finansiella rapporter för koncernen till styrelsen kvartals-

vis. Revisionsutskottet tar löpande del av ledningens finan-

siella rapportering och revisorernas utlåtande och följer

upp de brister och förslag till åtgärder som framkommit.

Styrelsen utvärderar kontinuerligt den information som

verkställande direktör lämnar. För att säkerställa en effek-

tiv ledningsprocess har styrelsen under året kontinuerligt

utvärderat verkställande direktörs arbete där ingen från

bolagsledningen deltagit.

Internrevision

Styrelsen har gjort bedömningen att Logistea, utöver

befintliga processer och funktioner för intern kontroll, inte

har behov av att ha en separat funktion för internrevision.

Uppföljning utförs av styrelse samt koncernledning och

kontrollnivån bedöms för närvarande uppfylla koncernens

behov. En årlig bedömning görs huruvida en internrevi-

sionsfunktion anses nödvändig för att bibehålla god

kontroll inom Logistea.

Visselblåsarfunktion

Logisteas visselblåsarfunktion nås via bolagets webb-

plats. Visselblåsartjänsten är ett varningssystem som ger

både medarbetare och externa intressenter möjlighet att

anonymt rapportera eventuella avvikelser från Logisteas

affärsetiska riktlinjer. Tjänsten administreras av extern

part för att säkerställa anonymitet och professionalism.

Bolagsstyrning — Bolagsstyrning

Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 43

Styrelse

Patrik Tillman

Styrelseordförande sedan 2013

(styrelseledamot sedan 2004).

Ordförande för ersättnings -

utskottet.

Född 1965

Utbildning

Civilekonom, Stockholms

universitet. Diplomerad

finansanalytiker, IFL Sigtuna.

Övriga uppdrag

Styrelseordförande i PFG

Group och Kanholmsfjärdens

Marina Holding. Styrelseleda-

mot Kloster Invest, Stocksund

Financial Services, M2 Asset

Management samt vd och

styrelseledamot i Lenner &

Partners Corporate Finance.

Styrelsesuppleant Aktie-

bolaget Kunzit samt Lenner-

Corporate Finance Holding.

Tidigare uppdrag

Styrelseordförande i Indiska

Magasinet och BD Global

Community. Styrelseleda-

mot Recence Fastighets AB,

Stocksunds Fastighets AB,

Indiska Förvaltning AB och

Singbox. Finansanalytiker

Alfred Berg Fondkommission.

Eget och närståendes innehav

53 355 A-aktier och

4 4 26 942 B-aktier.

Oberoende till bolaget och

bolagsledningen samt till

bolagets större aktieägare.

Bengt Kjell

Vice styrelseordförande

sedan 2021.

Född 1954

Utbildning

Civilekonom från Handels-

högskolan i Stockholm.

Övriga uppdrag

Vice ordförande i Pandox och

Indutrade. Styrelseledamot i

Industri värden, ICA Gruppen

och Dunkers stiftelser.

Tidigare uppdrag

Styrelseordförande Amasten,

Hemfosa, Nyfosa och Kungs-

leden. Vd för Handel och

Industri, vice vd samt tillförord-

nad vd Industrivärden.

Innehav

70 000 A-aktier och 600 000

B-aktier samt 1 700 657 aktie-

optioner utställda av en av

bolagets större aktieägare.

Oberoende i förhållande till

bolaget och bolagsledningen

samt till bolagets större

aktieägare.

Stefan Hansson

Styrelseledamot sedan 2022.

Född 1973

Utbildning

Studier i företagsekonomi vid

Handelshögskolan i Göteborg

och IHM Business School,

Göteborg.

Övriga uppdrag

Styrelseledamot i

HanssonGruppen Invest,

styrelseledamot i Holding AB

Knut Hansson.

Tidigare uppdrag

Styrelseledamot i Kollberg &

Hansson FörvaltningsAB,

styrelseledamot i Studor

Projektutveckling,

styrelse medlem Frölunda

HockeyClub.

Eget och närståendes innehav

614 787 A-aktier och

6 995 921 B-aktier.

Oberoende till bolaget och

bolagsledningen samt till

bolagets större aktieägare.

Sanja Batljan

Styrelseledamot sedan 2021.

Ordförande revisionsutskottet.

Ledamot ersättningsutskottet.

Född 1967

Utbildning

Civilekonom, Mostars univer-

sitet, Bosnien-Hercegovina/

Stockholms universitet samt

Executive Master of Finance,

Mgruppen (Svenska manage-

mentgruppen AB).

Övriga uppdrag

Vd Nynäshamnsbostäder, vd

Tegeltraven Holding, styrelse-

ordförande Svenska Röda

Korset Nynäshamnskretsen

samt styrelseledamot Kameo.

Tidigare uppdrag

Medlem av SABO:s vd-råd,

CFO och administrativ chef

Nynäshamnsbostäder samt

controller Lunds Energi

(numera Kraftringen Energi).

Eget och närståendes innehav

2 790 033 A-aktier och

24 187 425 B-aktier.

Oberoende till bolaget och

bolagsledningen, men inte till

bolagets större aktieägare.

* Innehav vid årsredovisningens publicering.

Bolagsstyrning — Styrelse

44 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022

Johan Mark

Styrelseledamot sedan 2019.

Ledamot i revisionsutskottet.

Född 1974

Utbildning

Civilekonom, Karlstads

universitet.

Övriga uppdrag

CFO Rahmqvist Group.

Tidigare uppdrag

Interim CFO för Houdini

Sportswear, Royal Design

Group Holding, Hummingbird

Aviation Services. Vd samt

CFO/COO J.Lindeberg, vice vd

samt CFO Indiska Magasinet,

CFO Björn Borg AB, CFO

Dynamiccode AB.

Eget och närståendes innehav

2 333 A-aktier och

23 333 B-aktier.

Oberoende till bolaget och

bolagsledningen samt till

bolagets större aktieägare.

Anneli Lindblom

Styrelseledamot sedan 2022.

Ledamot i revisionsutskottet.

Född 1967

Utbildning

Civilekonom från Frans

Schartaus Handelsinstitut

Stockholm.

Övriga uppdrag

CFO Pandox, styrelseledamot

Haypp Group, styrelseledamot

Avtalat.se

Tidigare uppdrag

Styrelseledamot och ordfö-

rande i revisionsutskottet

Amasten Fastighets AB,

styrelseledamot och ord-

förande i revisionsutskottet

Hemfosa samt CFO för flera

noterade bolag.

Eget och närståendes innehav

1 055 A-aktier och

13 550 B-aktier.

Oberoende till bolaget och

bolagsledningen samt till

bolagets större aktieägare.

Caroline Thagesson

Styrelseledamot sedan 2021.

Ledamot i ersättningsutskottet.

Född 1980

Utbildning

Fil.kand i fastighetsvetenskap,

Malmö Högskola samt kurser i

hållbart familje skogsbruk,

Linnéuniversitetet, Växjö.

Övriga uppdrag

Vd Trenäs Förvaltning AB.

Tidigare uppdrag

Fastighetsutvecklare Trenäs

Förvaltning AB. Franchisetagare

SkandiaMäklarna. Fastighets-

mäklare Bjurfors samt Erik

Olsson Fastighetsförmedling.

Eget och närståendes innehav

1 148 A-aktier och

8 608 B-aktier.

Oberoende till bolaget och

bolagsledningen samt till

bolagets större aktieägare.

Revisor

Revisorerna utses av aktie ägarna på årsstämman. Revisorerna

granskar bolagets årsredovisning, koncernredovisning och

räkenskaper samt styrelsens och vd:s löpande förvaltning.

Årsstämman 2022 beslutade att välja Ernst & Young Aktiebolag

som bolagets revisor för tiden intill slutet av nästa årsstämma.

Huvudansvarig revisor är Gabriel Novella. Den externa revisionen

utförs enligt god revisionssed. Revisorerna har lämnat såväl

muntliga som skriftliga rapporter till revisionsutskottet och

styrelsen gällande såväl revisionsuppdraget som granskningen

av den interna kontrollen.

Bolagsstyrning — Styrelse

Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 45

Ledande befattningshavare

Niklas Zuckerman

Vd sedan 2021.

Född 1976

Utbildning

Civilingenjör, KTH Kungliga Tekniska

Högskolan, Stockholm.

Bakgrund

Partner och ansvarig för Savills svenska

transaktionsrådgivning, dess förinnan

motsvarande roll vid Cushman &

Wakefield samt partner hos Catella

CorporateFinance.

Eget och närståendes innehav

170 000 B-aktier. 1 045 000 tecknings-

optioner, vilka ger rätt att förvärva

Logistea B-aktier (incitamentsprogram

2021/2025).

Anders Nordvall

Vice vd och transaktionschef sedan 2021.

Född 1972

Utbildning

Civilingenjör, KTH Kungliga Tekniska

Högskolan, Stockholm.

Bakgrund

Partner och vice vd för Savills Sverige,

partner och vd för Cushman & Wakefield

Sverige, vd Catella Corporate Finance.

Eget och närståendes innehav

108 000 B-aktier. 1 045 000 tecknings-

optioner, vilka ger rätt att förvärva

Logistea B-aktier (incitamentsprogram

2021/2025).

Maléne Broman

Förvaltningschef sedan 2022.

Född 1971

Utbildning

Fastighetsförvaltning, fastighetsvärdering

och bolagsanalys, KTH Kungliga Tekniska

Högskolan mfl, Stockholm.

Bakgrund

Förvaltningschef Galjaden Fastigheter AB,

fastighetschef samt förvaltare SveaReal,

Property Manager GE Real Estate samt

förvaltareKungsleden.

Eget och närståendes innehav

240 A-aktier och 2 400 B-aktier.

200000 teckningsoptioner, vilka ger

rätt att förvärva Logistea B-aktier

(incitamentsprogram 2021/2025).

* Innehav vid årsredovisningens publicering.

Bolagsstyrning — Ledande befattningshavare

46 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022

Philip Löfgren

CFO sedan 2021.

Född 1990

Utbildning

Kandidatexamen företags ekonomi,

Stockholms universitet, Stockholm.

Bakgrund

CFO Estancia Logistik, fastighetsutveck-

lare Nordic Gatekeeper. Erfarenhet av

transaktioner, fastighetsekonomi och

ekonomisk förvaltning av fastighetsbolag

inom lager och logistik sedan 2014.

Eget och närståendes innehav

1 200 A-aktier samt 868 750 B-aktier.

480 000 teckningsoptioner, vilka ger

rätt att förvärva Logistea B-aktier

(incitamentsprogram 2021/2025).

Michela Westin

General Counsel sedan 2022.

Född 1989

Utbildning

Juristexamen, Stockholms universitet,

Stockholm.

Bakgrund

Tidigare arbetat som advokat på

Advokatfirman Cederquist.

Eget och närståendes innehav:

15 000 B-aktier. 55 000 tecknings optioner,

vilka ger rätt att förvärva Logistea B-aktier

(incitamentsprogram 2021/2025).

Tobias Lövstedt

Finans- och affärsutvecklingschef

sedan 2021.

Född 1989

Utbildning

Civilekonom, Stockholms universitet och

kandidatexamen i fastighet och finans

från KTH Kungliga Tekniska Högskolan,

Stockholm.

Bakgrund

Tidigare arbetat på bland annat

Jernhusen och Samhällsbyggnadsbolaget.

Specialisering på fastighetsutveckling

och finansiering.

Eget och närståendes innehav

500 000 B-aktier. 480 000 tecknings-

optioner, vilka ger rätt att förvärva

Logistea B-aktier (incitamentsprogram

2021/2025).

Bolagsstyrning — Ledande befattningshavare

Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 47

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten

Till bolagstämman i Logistea AB, org.nr 556627-6241

Uppdrag och ansvarsfördelning

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrnings-

rapporten för år 2022 på sidorna 36–47 och för att den är

upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.

Granskningens inriktning och omfattning

Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation

RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrappor-

ten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrnings-

rapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre

omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som

en revision enligt International Standards on Auditing och

god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna gransk-

ning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.

Uttalande

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar

i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6

årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket

samma lag är förenliga med årsredovisningen och

koncernredovisningen samt är i överensstämmelse med

årsredovisningslagen.

Stockholm den dagen som framgår av vår

elektroniska underskrift.

Ernst & Young AB

Gabriel Novella

Auktoriserad revisor

Bolagsstyrning — Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten

48 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022

Logisteas aktie

Logisteas aktie är sedan juni 2010 noterad på Nasdaq Stockholm och sedan

2022 på Mid Cap. Bolagets börsvärde uppgick per den 31 december 2022

till 1,4 miljarder kronor.

Aktiekapital

Logistea har två aktieslag, stamaktier av serie A och B.

Varje A-aktie berättigar till en röst och varje B-aktie till en

tiondels röst. Varje röstberättigad får vid bolagsstämma

rösta för fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier.

Aktiekapitalet uppgick vid årsskiftet till 60 527029

kronor och fördelas på totalt 121 054 057 aktier

(96289172). Av dessa aktier är 9 568 392 aktier av

stam Aoch 111485 665 aktier av stam B. Kvotvärdet per

stamaktie är0,5 kronor.

Under räkenskapsåret har det emitterats totalt

24764885 aktier (24 395 805) varav 19 428 133 aktier

genom en företrädesemission i april och övriga 5 336 752

iriktade emissioner i syfte att finansiera fastighetsförvärv.

Börsvärde och omsättning

Betalkursen för stam A-aktien var per den 31 december

2022 12,52 kronor (49,50) och för stam B-aktien, som

handelsstartades den 22 november 2021, var betalkursen

11,90 kronor (33,26). Betalkurserna per den 31 december

2022 motsvarar ett börsvärde om totalt 1,4 miljarder

kronor (3,3).

Under räkenskapsåret omsattes i genomsnitt cirka

189562 (910 260) stamaktier per dag. Totalt omsattes

48,0 miljoner Logistea-aktier (101,7) till ett värde av 1297,7

miljoner kronor (1 553,5). Lägsta kurs för LOGI A var

10,45 kronor (4 oktober 2022) och högsta kurs var 66,4

kronor (3januari 2022). Lägsta kurs för LOGI B var 9,3

kronor (24oktober 2022) och högsta kurs var 35,1 kronor

(3 januari 2022). Kursnedgången under 2022 uppgick till

75 procent för LOGI A vilket kan jämföras med en uppgång

på 227 procent under 2021. Under räkenskapsåret 2022

minskadeOMXSPI Index med 25,2 procent (33,4).

Betalkurs, kr

Omsättningshastighet

på årsbasis, %

Genomsnittlig handelsvolym

per handelsdag, Mkr

31 dec

2022

31 dec

2021 2022 2021 2022 2021

A-aktier 12,52 49,50 133 130 2,0 5,0

B-aktier 11,90 33,26 35 19 3,1 1,2

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

JAN FEB MAR APR MAJ JUN JUL AUG SEP OKT NOV DEC

Antal tusen SEK

■

Omsatt antal aktier 1 000-tal per månad

■ Logistea A

■

Carnegie Real Estate Index Indexerad

A-aktiens kursutveckling 2022

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

JAN FEB MAR APR MAJ JUN JUL AUG SEP OKT NOV DEC

Antal tusen SEK

■ Omsatt antal aktier 1 000-tal per månad

■

Logistea B

■

Carnegie Real Estate Index Indexerad

B-aktiens kursutveckling 2022

Bolagsstyrning — Aktien

Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 49

Aktiebaserade incitamentsprogram

Logistea har ett optionsprogram för bolagets nyckel-

personer och anställda. Totalt äger optionsinnehavarna

4 180 000 teckningsoptioner av serie 2021/2025, som

löper på fyra år. Teckningsoptionerna förvärvades av

optionsinnehavarna för ett pris om 2,06 kronor per option.

Priset räknades ut genom Black & Scholes-modellen. Varje

teckningsoption ger innehavaren rätt till teckning av en

(1) stam B-aktie i bolaget under tiden från och med den

1december 2025 till och med den 15 december 2025.

Optionerna blir värdefulla när kursen för stam B-aktien

överstiger det så kallade strike- priset, som per årsskiftet

uppgick till 28,8 kronor.

Det maximala antalet tillkommande stam B-aktier

beräknas uppgå till högst 4 180 000 stycken motsvarande

cirka 3,5 procent av det totala antalet aktier i bolaget och

2,0 procent av det totala antalet röster i bolaget, vilket

motsvarar 3,7 procent av det totala antalet stam B-aktier

i bolaget, förutsatt full teckning och fullt utnyttjande av

samtliga teckningsoptioner. Ökningen av aktiekapitalet

kommer i sådant fall uppgå till högst 2 090 000 kronor.

Utdelningspolicy

Styrelsens mål är att årligen föreslå årsstämman att

besluta om utdelning motsvarande minst 30 procent av

bolagets vinst. Styrelsen avser att under de närmaste åren

prioritera tillväxt framför utdelning, vilket kan medföra låg

eller utebliven utdelning till stamaktieägare.

Styrelsen avser föreslå årsstämman 2023 att ingen

utdelning lämnas för räkenskapsåret 2022. Bolaget

lämnade ingen utdelning för räkenskapsåret 2021.

Eget kapital och substansvärde

Eget kapital per stamaktie uppgick vid räkenskapsårets

slut till 15,4 kronor (10,9). Substansvärdet per stamaktie

uppgick vid samma period till 16,9 kronor (11,8). Aktie-

kursen för stam A-aktien var vid tidpunkten 81 procent

(454) av det egna kapitalet per aktie och 74 procent (419)

av substansvärdet per stam A-aktie. För stam B-aktien var

aktiekursen 77 procent (305) av det egna kapitalet och

70 procent (282) av substansvärdet per stam B-aktie.

Aktieägande

Antalet aktieägare i Logistea uppgick per den 31 decem-

ber 2022 till 12 964 (14 594) enligt Euroclear Sweden AB.

Logisteas tio största ägare innehade aktier motsvarande

66,5 procent (68,1) av kapital och 71,1 procent (68,8) av

röster i bolaget. Utländskt ägande uppgick till cirka 6,7

procent (7,6) per den 31 december 2022.

Största aktieägare per den 31 december 2022

Tio största aktieägare Logi A Innehav, % Logi B Innehav, % Kapital, % Röster, % Avstämt

Ilija Batljan direkt eller via bolag 2 395 851 25,0 24 150 511 21,7 21,9 23,2 2022-12-31

Dragfast AB 3 074 888 32,1 8 700 000 7,8 9,7 19,0 2022-12-31

M2 Capital Management AB 434 226 4,5 11 215 214 10,1 9,6 7,5 2022-12-31

Stefan Hansson direkt och via bolag 614 787 6,4 6 995 921 6,3 6,3 6,3 2022-12-31

Phoenix Insurance Ltd. - 0,0 7 787 705 7,0 6,4 3,8 2022-12-31

Karlskoga Industrifastighets AB 20 000 0,2 6 500 000 5,8 5,4 3,2 2022-12-31

Kattvik Financial Services AB 51 223 0,5 4 359 386 3,9 3,6 2,4 2022-12-31

Avere Fastigheter AB 267 917 2,8 1 362 948 1,2 1,3 2,0 2022-12-31

Trenäs Förvalting AB 394 182 4,1 41 828 0,0 0,4 1,9 2022-12-31

Futur Pension 171 995 1,8 2 005 277 1,8 1,8 1,8 2022-12-31

Totalt 10 största aktieägare 7 425 069 77,6 73 118 790 65,6 66,5 71,1

Övriga 2 143 323 22,4 38 366 875 34,4 33,5 28,9

Total 9 568 392 100,0 111 485 665 100,0 100 100,0 2022-12-31

Nyckeltal 2022 2021

Förvaltningsresultat per

stamaktie, kr

0,6 0,2

Resultat per stamaktie, kr 2,8 3,7

Substansvärde per stamaktie, kr 16,9 11,8

Eget kapital per stamaktie, kr 15,4 10,9

Aktiekurs per stamaktie A, kr 12,5 49,5

Aktiekurs per stamaktie B, kr 11,9 33,3

Nyckeltal per stam B-aktie

Bolagsstyrning — Aktien

50 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022

Aktiekapitalets utveckling

År Transaktion

Ökning av

antal aktier

Totalt

antal aktier

Ökning av

aktiekapital, kr

Totalt

aktiekapital, kr

2002 Bildande 1 000 1 000 - 100 000

2003 Nyemission 110 1 110 11 000 111 000

2005 Split 100:1 109 890 111 000 - 111 000

2005 Nyemission 11 000 122 000 11 000 122 000

2007 Split 41:1 4 880 000 5 002 000 - 122 000

2007 Fondemission 5 002 000 378 200 500 200

2007 Nyemission 750 000 5 752 000 75 000 575 200

2018 Nyemission 2 667 333 8 419 333 266 733 841 933

2019 Nyemission 500 000 8 919 333 50 000 891 933

2019 Nyemission 5 946 222 14 865 555 594 623 1 486 556

2020 Nyemission 22 903 427 37 768 982 2 290 343 3 776 898

2020 Nyemission 17 326 778 55 095 760 1 732 678 5 509 576

2020 Nyemission 16 797 607 71 893 367 1 679 760 7 189 336

2021 Nyemission 3 837 500 75 730 867 383 751 7 573 087

2021 Nyemission 926 735 76 657 602 92 673 7 665 760

2021 Nyemission 2 166 667 78 824 269 216 667 7 882 427

2021 Nyemission 912 330 79 736 599 91 233 7 973 660

2021 Nyemission 1 79 736 600 0 7 973 660

2021 Minskning av aktiekapitalet - 79 736 600 –3 986 830 3 986 830

2021 Fondemission 797 366 000 877 102 600 39 868 300 43 855 130

2021 Nyemission 62 400 000 939 502 600 3 120 000 46 975 130

2021 Omvänd split 1:10 –845 552 340 93 950 260 - 46 975 130

2021 Nyemission 2 338 912 96 289 172 1 169 456 48 144 586

2022 Nyemission 488 569 96 777 741 244 285 48 388 871

2022 Nyemission 362 925 97 140 666 181 463 48 570 333

2022 Företrädesemission 19 428 133 116 568 799 9 714 067 58 284 400

2022 Nyemission 1 285 258 117 854 057 642 629 58 927 029

2022 Nyemission 3 000 000 120 854 057 1 500 000 60 427 029

2022 Nyemission 200 000 121 054 057 100 000 60 527 029

Aktieägarstruktur 31 december 2022

Antal aktier Antal aktieägare

1–500 10 179

501–1 000 1 023

1 001–2 000 821

2 001–5 000 485

5 001–10 000 212

10 001–50 000 166

50 001– 78

Totalt 12 964

Aktieägarkategori Antal Röstandel

Privatpersoner bosatta i Sverige 12 630 27%

Företag/institutioner i Sverige 190 69%

Privatpersoner/institutioner/

företag utomlands

144 4%

Totalt 12 964 100%

Aktieägare per land Antal Röstandel

Sverige 12 820 96%

Israel 1 4%

USA 3 0%

Danmark 45 0%

Finland 37 0%

Schweiz 6 0%

Övriga länder 52 0%

Totalt 12 964 100%

Bolagsstyrning — Aktien

Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 51

EPRA

Som ett led i att öka tillgängligheten för investerare och

analytiker i Sverige såväl utomlands, publicerar Logistea

nyckeltal enligt intresseorganisationen EPRA, European

Public Real Estate Association. EPRA sätter en standard

avseende rapporteringen av nyckeltal för att öka jämför-

barheten mellan fastighetsbolags finansiella rapportering.

I Logisteas årsredovisning används nyckeltalen EPRA EPS

– Earnings Per Share, EPRA NAV – Net Asset Value, EPRA

NRV – Net Reinstatement Value, EPRA NTA – Net Tangible

Assets, EPRA NDV – Net Disposal Value samt EPRA NIY

– Net Initial Yield. Mer information om hur nyckeltalen är

uträknade finns på sidan 96.

Mkr kr/aktie

Eget kapital enligt IFRS 1 864 15,4

Substansvärde EPRA NAV 1 864 15,4

Återläggning

Uppskjuten skatt fastigheter och derivat 185 1,5

Verkligt värde netto derivat –9 0,0

Substansvärde EPRA NRV 2 040 16,9

Avdrag

Bedömd verklig uppskjuten skatt, 5,15%

Immateriella tillgångar

–162

–1

–1,4

0,0

Substansvärde EPRA NTA 1 877 15,5

Återläggning

Derivat enligt ovan 9 0,0

Uppskjuten skatt i sin helhet

Immateriella tillgångar

–23

–0,1

0,0

Substansvärde EPRA NDV 1 864 15,4

Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 5,15%,

vilket baserats på marknadspraxis om att dra av 25% av den latenta

skatteskulden om 20,6%. Vidare har det antagits att underskotts-

avdragen realiseras med en nominell skatt om 20,6%.

Bolagsstyrning — Aktien

52 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022

Förvaltnings-

berättelse

Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 53

Affärsidé, mål och strategi

Bolagets vision är att vara den naturliga långsiktiga part-

nern till företag som efterfrågar hållbara och moderna

lokaler för lager, logistik och lätt industri. Visionen realise-

ras genom bolagets affärsidé att förvärva, utveckla och

för valta fastigheter och mark.

Bolaget har en offensiv tillväxtplan med en målsättning

att fastighetsvärdet ska överstiga 15 Mdkr vid utgången av

2024. Bolagets strategiska prioriteringar är enligt följande:

• Förvärva fastigheter samt byggbar mark i attraktiva

lägen i Sverige, och över tid även i övriga Norden,

lämpade för lager, logistik och lätt industri.

• Löpande utveckling av befintligt fastighetsbestånd samt

till- och nybyggnation av fastigheter på egen mark.

• Prioritera en väl diversifierad kundbas med finansiellt

stabila hyresgäster och långa hyreskontrakt.

• Bedriva en resurseffektiv verksamhet, där digitalisering

och teknik är möjliggörare, och där miljöpåverkan samt

social hållbarhet beaktas i affärsbesluten.

Operativa mål

• Fastighetsvärde som överstiger 15 Mdkr vid

utgången av 2024.

• Årligen färdigställa minst 25 000 kvadratmeter

ny uthyrbar yta.

• 50 procent av fastighetsbeståndets drift ska vara

digitaliserad vid utgången av 2026.

• 50 procent av låneportföljen är grön finansiering

vid utgången av 2026.

Finansiella mål och riskbegränsningar

• Förvaltningsresultat per stamaktie ska öka med minst

10 procent per år i snitt över en femårsperiod.

• Substansvärde per stamaktie ska öka med minst

12 procent per år i snitt över en femårsperiod.

• Belåningsgrad ska långsiktigt uppgå till högst 60 procent.

• Ränteteckningsgrad ska överstiga 1,8 ggr.

Hållbarhetsmål

Bolaget har en tydlig målsättning att bidra till FN:s Agenda

2030 och därmed agera i syfte att stödja ett hållbart

Styrelsen och verkställande direktören för Logistea AB (publ), med organisationsnummer

556627-6241, med säte i Stockholm, Sverige, avger härmed redovisning för koncernen

och moderbolaget för verksamhetsåret 2022.

Förvaltningsberättelse

samhälle och värna miljön. Bolaget bedömer sig ha största

möjlighet att påverka nedan globala mål: nummer 7

(hållbar energi för alla), 8 (anständiga arbetsvillkor och

ekonomisk tillväxt), 9 (hållbar industri, innovationer och

infrastruktur), 11 (hållbara städer och samhällen),

12 (hållbar konsumtion och produktion) samt 13 (bekämpa

klimatförändringar). Logistea har under inledningen av

2022 anslutit sig till FN Global Compact. Under 2023 avser

bolaget att fördjupa och utveckla arbetet inom de valda

hållbarhetsmålen i dialog med bolagets intressenter.

För mer information se hållbarhetsrapporten på sidorna

22–29 i denna årsredovisning.

Fastighetsbestånd

Logisteas fastighetsbestånd har ett fastighetsvärde som

per den 31 december 2022 uppgick till 4 623 Mkr (2 607)

och bestod av 68 förvaltningsfastigheter (41) med en total

uthyrningsbar area om 555 390 kvadratmeter (301 080).

Samtliga fastigheter värderas varje kvartal genom kassa-

flödesvärderingar.

Extern värdering av samtliga fastigheter utförs minst

en gång årligen. Under året har 100 procent av fastighets-

beståndet externvärderats. Under det fjärde kvartalet

externvärderades 100 procent av de kassaflödesgene-

rerande fastigheterna, motsvarande 94 procent av det

samlade beståndet. Övriga 6 procent, som avser projekt-

fastigheter, har värderats internt. För rapportperioden har

bolaget anlitat Cushman & Wakefield, Savills samt Newsec.

Logistea inhämtar kontinuerligt marknadsinformation

från externa värderingsinstitut, som stöd för den interna

värderings processen. Den genomsnittliga direktavkast-

ningen per 31 december 2022 för koncernens förvaltnings-

fastigheter uppgick till 6,2 procent (6,0).

Förvärv

Under 2022 har Logistea förvärvat 29 förvaltningsfastig-

heter till ett underliggande fastighetsvärde om 1 489 Mkr.

Efter balansdagen har förvärv samt tillträde skett av

fastigheter motsvarande ett samlat fastighetsvärde av

292 Mkr.

Avyttring

Under 2022 har Logistea avyttrat två förvaltningsfastig-

heter till ett underliggande fastighetsvärde om 8,4 Mkr.

54 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022

Förvaltning — Förvaltningsberättelse

Klassificering av förvärv

De fastighetsförvärv som har gjorts i bolagsform utgör

med beaktande av IFRS tillgångsförvärv.

Projektutveckling

Logistea har under 2022 investerat 196 Mkr (161) i om-, ny-

och tillbyggnationer i både nya och befintliga fastigheter.

Samtliga projektfastigheter, där återstående investering

om 93 Mkr av den totala beräknade investeringen om

190 Mkr, är fullt uthyrda med ett beräknat driftnetto om

15 Mkr. Projektfastigheternas uthyrningsbara yta uppgår

till 14 520 kvadratmeter.

Avyttring av modeverksamheten

Under verksamhetsåret 2021 avyttrades modeverksam-

heten från moderbolaget till ett dotterbolag genom en

inkråmsöverlåtelse. Dotterbolaget, Odd Molly Sverige AB,

såldes till det noterade bolaget MBRS Group AB (tidigare

We aRe Spindye AB). I transaktionen mottog Logistea ny-

emitterade aktier i MBRS motsvarande cirka 53 procent av

totalt utestående aktier.

På en extra bolagsstämma i oktober 2021 beslutades

det att dela ut aktierna i MBRS till Logisteas aktieägare

genom en så kallad Lex Asea-utdelning.

Avyttringen har resulterat i att Logistea i resultaträkning

och rapport över kassaflödet separerar resultat respektive

kassaflöde som är hänförlig till den utdelade verksamheten.

Resultat

Årets resultat efter skatt uppgick till 318 Mkr (293) varav

323 Mkr (317) är hänförligt till kvarvarande verksamhet.

Under året uppgick värdeförändringar fastigheter till

339 Mkr (378).

Intäkter

Koncernens intäkter uppgick till 257 Mkr (93) för perioden.

De kontrakterade hyresintäkterna för fastighetsportföljen

uppgick för förvaltningsfastigheterna till 298 Mkr (154).

Logistea har en väldiversifierad kundbas med över

150 hyresgäster med en genomsnittlig återstående kon-

traktstid på 7,8 år (6,2). Den ekonomiska uthyrningsgraden

uppgick till 98,1 procent (95,2).

Fastighetskostnader och driftnetto

Koncernens fastighetskostnader uppgick till 71 Mkr (28),

vilket påverkats av ett ökat fastighetsbestånd. Driftnettot

uppgick till 186 Mkr (65) och överskottsgraden till 72

procent (70). Den justerade överskottsgraden, där drift-

nettot ställs i procent av hyresintäkter exklusive hyres-

tillägg, uppgick till 86 procent (80).

Central administration

De centrala administrationskostnaderna uppgick till

38 Mkr (24) vilket påverkats av större organisation samt

större fastighetsportfölj.

Finansnetto

Finansnettot uppgick till 75 Mkr (23) och består till största

del av räntekostnader för banklån, obligationslån samt

reversskulder. Vid årets slut uppgick den genomsnittliga

räntan till 4,8 procent (3,1).

Förvaltningsresultat

Förvaltningsresultatet uppgick till 73 Mkr (18).

Värdeförändringar fastigheter

Värdeförändringar fastigheter uppgick under året till

339Mkr (378) vilket enbart bestod av orealiserade

värdeförändringar. Värdeförändringarna grundar sig till

stor del av höjda direktavkastningskrav hänförligt till

marknadsläget samt projektverksamheten.

Skatt

Skatt för verksamhetsåret uppgick till –97 Mkr (–79).

Aktuell skatt uppgick till –3 Mkr (–1) och uppskjuten skatt

uppgick till –94 Mkr (–78).

Räntebärande skulder

Den 31 december uppgick Logisteas räntebärande skulder

exklusive finansieringskostnader till 2 605 Mkr (1 686).

Räntebärande nettoskuld, med avdrag för räntebärande

fordringar om 0 Mkr (10) samt likviditet om 52 Mkr (218),

uppgick till 2 553 Mkr (1 458). Av totalt utestående skulder

var 79 procent (66) säkerställd finansiering.

Under 2021 emitterades ett obligationslån om 500 Mkr

under ett ramverk om totalt 1 000 Mkr. Obligationslånet

löper till september 2024.

Eget kapital och finansiell ställning

Koncernens eget kapital uppgick vid periodens utgång till

1 864 Mkr (1 049), vilket motsvarar 15,4 SEK per stamaktie

(10,9). Substansvärdet per aktie uppgick till 16,9 (11,8).

Kassaflöde och likvida medel

Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten

uppgick till 76 Mkr (–5) varav –5 Mkr (–24) kommer från

den utdelade verksamheten.

Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick

till –682 Mkr (–493) vilket har påverkats av förvärv samt

investeringar i befintliga fastigheter.

Kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgår

till 440 Mkr (658). Upptagna lån under året uppgick till

1 072 (1 257) och amorterade lån till 970 Mkr (642).

Likvida medel vid årets slut uppgick till 52 Mkr (218).

Moderbolaget

Moderbolag i koncernen är Logistea AB (publ). Moder-

bolaget äger inga fastigheter utan dess verksamhet består

i att hantera aktiemarknadsrelaterade frågor och kon-

cerngemensamma verksamhetsfunktioner som adminis-

tration, transaktion, förvaltning, projektutveckling, juridik,

Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 55

Förvaltning — Förvaltningsberättelse

marknadsföring, ekonomi och finansiering. Kostnaderna

vidarefaktureras dotterföretagen kvartalsvis. Tjänster

mellan koncernföretag debiteras enligt marknadspris-

sättning och på affärsmässiga villkor. Koncerninterna

transaktioner består av debitering av förvaltningstjänster

ochkoncernräntor.

Resultatet efter skatt för moderbolaget uppgick till

–3 Mkr (115). Nettoomsättningen för verksamhetsåret

uppgick till 74 Mkr (27) vilket till stor del är hänförligt till

koncerninterna intäkter. Resultat från finansiella poster

uppgick till –8 Mkr (115) vilket föregående år till största del

avsåg realiserad vinst vid avyttring av aktierna i Odd Molly

Sverige AB (modeverksamheten) till MBRS Group AB.

Organisation

Logistea hade den 31 december 2022 17 anställda (9),

med fördelningen 7 (5) män och 10 (4) kvinnor. Samtliga är

anställda i moderbolaget.

Riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare

Styrelsen föreslår att inte göra några förändringar i

rikt linjerna för ersättningar till ledande befattningshavare.

Logisteas aktie och aktieägare

Information om Logisteas aktie och aktieägare finns att

läsa på sidorna 49–52.

Väsentliga händelser under räkenskapsåret

Bland räkenskapsårets väsentliga händelser har Logistea

förvärvat fastigheter inom segmenten lager, logistik och

lätt industri. Mer information om väsentliga händelser

under året hänvisas till sidan 2.

Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut

Information om väsentliga händelser efter räkenskaps-

årets slut finns att läsa i Not 30.

Risker och osäkerhetsfaktorer

Logistea har redovisat risker och riskhantering inom

omvärld, transaktioner och investeringar, förvaltning och

fastighetsbestånd, medarbetare och leverantörer, miljö,

finansiell risk och operativ risk på sidorna 57–61. Mer

information om finansiell riskhantering finns i Not 18.

Legal struktur

Koncernen bestod per den 31 december 2022 av 83 bolag

(51). Samtliga fastigheter ägs genom dotterbolagen.

Samtliga av dotterbolagen är helägda till 100 procent

förutom ett mindre bolag utan verksamhet där Logistea

äger 95 procent av andelarna.

Bolagsstyrning

Logistea är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i

Stockholm. Till grund för bolagsstyrning ligger bolagsord-

ningen, aktiebolagslagen samt andra tillämpliga lagar och

regelverk. Logistea tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning

(Koden) vars övergripande syfte är att bidra till förbätt-

rad styrning av svenska bolag vars aktier är upptagna till

handel på en reglerad marknad.

Styrelse

Enligt bolagsordningen ska antalet styrelseledamöter,

som väljs av bolagsstämman, bestå av lägst tre och högst

tio ledamöter utan suppleanter. Information om styrelsen

finns på sidorna 44–45 samt i Bolagsstyrningsrapporten

på sidorna 36–47.

Revisor

Det registrerade revisionsbolaget Ernst & Young AB, med

auktoriserade revisorn Gabriel Novella som huvudansvarig

revisor, är bolagets revisor sedan 2022. Bolagets revisor

har under räkenskapsåret 2022 varit närvarande vid

styrelse möten i Logistea vid ett tillfälle.

Förslag till vinstdisposition

Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel, kr:

Balanserat resultat 1 096 655 235

Årets resultat –3 383 458

Summa 1 093 271 777

Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att:

Balanseras i ny räkning 1 093 271 777

Summa 1 093 271 777

56 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022

Förvaltning — Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Logistea utsätts löpande för olika risker som kan få betydelse för bolagets

framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. I Logisteas systematiska

analysarbete är fokus att förebygga risker, liksom att utvärdera hur riskhanteringen

kan vändas till möjligheter.

Logistea delar in risker och

osäkerhetsfaktorer som är

relevanta för bolaget i sju kate-

gorier och bedöms utifrån kon-

sekvens och sannolikhet på en

femgradig skala där 1 är låg och 5

är hög konsekvens/sannolikhet.

• Omvärld

• Transaktioner och investeringar

• Förvaltning och

fastighetsbestånd

• Medarbetare och leverantörer

• Miljö

• Finansiell risk

• Operativ risk

Risk per kategori Konsekvens Sannolikhet Hantering av risk

Omvärld

Konjunktur 4 3 Diversifierad hyresgäststruktur samt premiera finansiellt

starka hyresgäster

Infrastrukturförändringar 2 1 Analys och flera transportslag

Efterfrågan 3 2 Diversifierad hyresgäststruktur

Geopolitisk utveckling 3 3 Löpande analys av marknadsläget

Skatter 4 2 Oberoende skatteexpertis

Transaktioner och investeringar

Förvärv 2 2 Kompetens och kontroll

Försäljningar 1 1 Riskbeskrivning och tidsbegränsade garantier

Projekt 3 2 Kapitaleffektivt med byggrätt och option

Förvaltning och fastighetsbestånd

Hyresintäkter och hyresutveckling 2 2 Långa hyreslängder samt KPI-justerade hyresavtal

Ökande drifts- och underhållskostnader 2 3 Hög andel vidaredebitering av driftskostnader

Fastigheternas värdeförändring 3 2 Noggrann marknads- och hyresgästanalys

Medarbetare och leverantörer

Operationell risk 2 2 Intern kontroll och fastställda modeller

Organisatorisk risk 2 2 Marknadsmässiga villkor och incitamentsprogram

Regelefterlevnad och affärsetik 2 1 Policy och utbildning

Miljö

Operativa miljörisker 2 2 Miljöanalyser

Fysiska risker kopplade till klimatförändringar 2 2 Kompetens och analys

Finansiell risk

Finansiering 4 3 Flera finansieringskällor

Likviditetsrisk 3 2 Längre kapitalbindningstider och flera finansieringskällor

Kreditrisk 2 2 Hög grad av diversifiering

Ränterisk 4 3 Spridd förfallostruktur och ökad andel räntesäkringar

Operativ risk

IT-störningar 1 1 Molnbaserade lösningar

GDPR 3 1 Avtal hanteras och arkiveras enligt lag

Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 57

Förvaltning — Risker

Logistea är exponerat för olika risker som kan få betydelse

för bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiel-

la ställning. Bolaget arbetar aktivt för att identifiera och

hantera de risker och möjligheter som har betydelse för

verksamheten. Det övergripande ansvaret för Logisteas

riskhantering är styrelsens, det operativa ansvaret är dele-

gerat till VD. För identifierade risker, som kan uppkomma i

verksamheten och av beteenden som skulle kunna påverka

företagets varumärke och förtroende, finns utarbetade

policyer, instruktioner och mandat som löpande följs

upp. Risker som bygger på händelser utanför bolagets

kontroll och som kan leda till verksamhetsbrott utvärderas

löpande. Logistea har sorterat bolagets risker och risk-

hantering enligt följande:

Omvärld

Risk Beskrivning Riskhantering – hur förebygga eller begränsa risken

Konjunktur

Makroekonomiska risker avser risker kopplade till generellt

minskad efterfrågan i ekonomin, låg inflation alternativt

deflation eller generella svårigheter att erhålla finansiering,

alternativt finansiering till högre kreditmarginaler.

Omvärldsbevakning. Stark balansräkning och låg belå-

ningsgrad. Väl sammansatt kontraktsportfölj med sprid-

ning i uppsägningstid, bransch, lokaltyp, kontraktsstorlek

och geografi. Deflationsskydd alternativt minimiuppräk-

ning i hyresavtalen. Flera finansieringskällor. Fastig-

hetsportfölj koncentrerad till marknader under tillväxt.

Naturlig makroekonomisk säkringsmekanism mellan

högre/lägre räntekostnader och hyresintäkter, dock med

viss tidsförskjutning.

Infrastruktur-

förändringar

Logisteas hyresgäster är beroende av närhet till och säkerstäl-

lande av tillgänglighet till regionala godsflöden. Förändrade

förutsättningar för motorvägar, järnväg, hamnar och flyg på

grund av brist i underhåll, större skada eller politiska beslut kan

påverka dessa godsflöden.

Logistea genomför kontinuerligt analyser och studier och

har en aktiv omvärldsbevakning för att skydda sig och

sina kunders intressen. En viktig aspekt vid utvärdering av

nuvarande och framtida logistiklägen är mångfalden av

transportslag för förbättrad riskspridning, såväl finansiellt

som ur hållbarhetssynpunkt.

Efterfrågan

Globala handelskonflikter eller andra politiska spänningar

i världen är exempel på samhällsförändringar som kan ge

påverkan på handelsvägar och handelsmönster. Det kan i

sinturpåverka förutsättningarna för Logisteas verksamhet.

Logistea genomför kontinuerligt analyser och studier och

har en aktiv omvärldsbevakning för att skydda sig och

sina kunders intressen. Logistea har en bredd på kunder.

Geopolitisk

utveckling

Invasionskriget i Ukraina, som bröt ut i slutet av februari

2022, innebär ökade risker för en påverkan på världseko-

nomin, med ytterligare kostnadsinflation och volatilitet på

kapitalmarknaden.

Även om Logistea inte har någon direkt finansiell expo-

nering mot något av de inblandade länderna, kan bolaget

påverkas indirekt av det förändrade säkerhetspolitiska

läget och dess konsekvenser på marknadsklimatet.

Förändring kan även vara positiv för Logisteas verksam-

het då hyresgäster kan flytta hem lagerhållning och

produktion till Sverige.

Skatter

Det har skett eller föreslagits förändringar i skattelagstiftningen

de senaste åren inom huvudsakligen ränteavdragsbegräns-

ningar och så kallad paketering vid förvärv. Det finns risk för

ytterligare ändringar i lagstiftningen. Regeringens lagförslag

(SOU 2017:27) som, om det antas, sannolikt kommer att påver-

ka framtida beskattning av fastighetsinvesteringar och avser

förändringar av nuvarande inkomstskatt samt stämpelskatt

och skatt på kapitalvinster. Förslaget innebär bland annat att

uppskjuten skatteskuld som hänför sig till skillnaden mellan

skattemässigt restvärde och marknadsvärde på fastigheten

kommer att beskattas vid vissa ägarförändringar av ett fast-

ighetsägande bolag, samt indirekt försäljning av fastigheter

kommer att bli föremål för stämpelskatt. Om lagförslaget skulle

genomföras i dess nuvarande form kan detta leda till att skatt

ska betalas på samtliga av bolagets framtida avyttringar av

fastighetsägande företag.

Hanteringen av skatterättsliga frågor inom Logistea base-

ras på tolkningar av gällande och relevant skattelagstift-

ning och andra skatteföreskrifter samt ställningstagande

från Skatteverket. Vidare inhämtar bolaget regelbundet

råd från oberoende skatteexperter i dessa frågor.

58 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022

Förvaltning — Risker

Transaktioner och investeringar

Risk Beskrivning Riskhantering – hur förebygga eller begränsa risken

Förvärv

Fastighetsförvärv är en del av bolagets löpande verksamhet och

är till sin natur förenat med osäkerhet. Vid förvärv av fastigheter

utgörs riskerna bland annat av framtida bortfall av hyresgäster,

miljöförhållanden, begränsningar av nyttjanderätt samt tekniska

brister. Vid förvärv av fastighetsbolag tillkommer risker för till

exempel skatter och juridiska tvister.

Risker förebyggs genom att säkerställa att Logistea

genomför relevanta kontroller och undersökningar

samt att rätt kompetens finns i organisationen eller

anlitas vid behov. Logistea ställer alltid krav på att

säljaren lämnar tillfredsställande sedvanliga garantier.

Försäljningar

Nya köpmönster, godsflöden och annat gör att logistikfastigheter

efter en viss tid passar bättre för andra ändamål. Sådana fastig-

heter avyttrar Logistea till en ansvarsfull köpare. Andra avyttringar

är drivna av enskilda kunders önskemål om att äga fastigheten där

man bedriver sin verksamhet.

Förutom en genomtänkt försäljningsprocess där fast-

igheterna avyttras till ansvarsfulla köpare ligger fokus

på en riskbeskrivning och hantering som möjliggör att

lämnade garantier täcks i samband med försäljning.

Vid försäljning av fastighetsbolag garanteras normalt

även att inga skattetvister eller andra rättsliga tvister

finns som kan komma att bli en framtida belastning för

bolaget. Garantierna är normalt tidsbegränsade.

Projekt

Logistea bedriver aktiv projektutveckling, både genom nyutveck-

ling och ombyggnad, vilket är viktigt för bolagets fortsatta tillväxt.

Investeringar görs många gånger flera år före att den klara fastig-

heten kan tas i bruk. Risker avseende projektutveckling innefattar

bland annat väderförhållanden under byggtiden, kompetens-/

kontinuitetsbrist avseende projektledare och byggare, myndighets-

beslut som fördröjs eller inte går igenom (t.ex. planprocess).

Kostnadskontroll och uppföljning av kalkyl är viktiga

instrument för att identifiera och hantera riskerna.

Byggrätter och optioner är en kapitaleffektiv metod att

säkerställa en projektportfölj som kan aktiveras när

tiden är rätt och hyresgäst finns på plats.

Förvaltning och fastighetsbestånd

Risk Beskrivning Riskhantering – hur förebygga eller begränsa risken

Hyresintäkter

och hyres-

utveckling

Logisteas intäkter påverkas av den långsiktiga efterfrågan på

lokaler för lager, logistik och lätt industri, fastigheternas uthyr-

ningsgrad och erhållen hyresnivå. Hyresnivårisken är hänförlig till

utvecklingen av aktuella marknadshyror.

För att begränsa Logisteas exponering mot avflytt-

ningar och hyresförluster strävar Logistea efter långa

kundrelationer samt efter att prioritera hyresgäster med

hög kreditvärdighet även om detta kan medföra något

lägre intjäning. Detta är av särskild vikt i förhållande till

större hyresgäster. Logistea arbetar kontinuerligt med

att omförhandla befintliga hyresavtal i syfte att minime-

ra risken på kort sikt. Hyreskontrakt med löptid längre

än tre år har normalt ett tillägg kopplat till konsument-

prisindex i Sverige, det vill säga att de är helt eller delvis

inflationsjusterade.

Ökande

drifts- och

underhålls-

kostnader

Driftskostnader som är av störst betydelse är fastigheternas el-

och uppvärmningskostnader samt kostnader för fastighetsskatt.

Iden mån kostnadshöjningar inte kompenseras genom regleringar

i hyresavtal kan de påverka bolagets resultat negativt. Vid even-

tuella vakanser påverkas bolagets resultat inte bara av förlorade

hyresintäkter utan även av kostnader för till exempel energi vilka

tidigare täckts av hyresgäster.

Hyresförhållandet för lokaler för lager, logistik och lätt

industri karaktäriseras ofta av att hyresgästerna har ett

relativt omfattande drift- och underhållsansvar. För hu-

vuddelen av dessa kostnader debiteras hyresgästerna

direkt eller vidaredebiteras av Logistea till självkostnad.

Logisteas exponering mot driftskostnadsförändringar

är således relativt begränsad.

Fastigheternas

värde-

förändring

Logistea redovisar sitt fastighetsinnehav till verkligt värde enligt re-

dovisningsstandarden IAS 40 Förvaltningsfastigheter, vilket innebär

att fastigheternas koncernmässiga bokförda värde motsvarar deras

bedömda marknadsvärde. Detta innebär att sjunkande marknadsvär-

den på bolagets fastigheter kommer att inverka negativt på bolagets

resultat- och balansräkning. Sjunkande marknadsvärden kan inträffa

bland annat till följd av försvagad konjunktur, stigande ränteläge eller

till följd av fastighetsspecifika omständigheter som bland annat av-

flyttningar av hyresgäster, försämrad teknisk standard eller olyckor

med materiella skador som följd. Därutöver måste företagsledningen

göra bedömningar och antaganden som påverkar fastighetsvärde-

ringar och i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respek-

tive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt.

Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar.

En noggrann marknads- och hyresgästsanalys baseras

bland annat på transaktionshistorik och hyresgästens

finansiella ställning, som ligger till grund för Logisteas

fastighetsvärderingar. Omfattande erfarenheter reduce-

rar risken för nedskrivna fastighetsvärden som också

balanseras av goda förtjänstmöjligheter. Logistea vär-

derar löpande varje kvartal sina fastigheter internt och

externt. Externa värderingar såväl som genomförda af-

färer ligger till grund för Logisteas interna värderingar.

Förvaltning — Risker

Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 59

Medarbetare och leverantörer

Miljörisk

Risk Beskrivning Riskhantering – hur förebygga eller begränsa risken

Operationell risk

Logistea kan inom ramen för den löpande verksamheten

komma att åsamkas förluster på grund av bristfälliga

rutiner och bristande kontroll.

Ändamålsenliga administrativa system, god intern

kontroll, kompetensutveckling och tillgång till standardi-

serade värderings- och riskmodeller är en god grund för

att minska de operationella riskerna. Logistea arbetar

löpande med att utveckla bolagets administrativa säker-

het och kontroll.

Organisatorisk risk

Logisteas framtida utveckling beror i hög grad på

företagsledningens och andra nyckelpersoners kunskap,

erfarenhet och engagemang. Bolaget skulle kunna påver-

kas negativt om någon eller flera nyckelpersoner skulle

lämna sin anställning.

Anställningsavtalen bedöms vara träffade på mark-

nadsmässiga villkor och styrelsen har även för avsikt att

upprätta ett incitamentsprogram löpande för att attrahera

nya och behålla befintliga medarbetare.

Regelefterlevnad

och affärsetik

Bristande regelefterlevnad kan leda till ekonomiska

förluster, tillsynssanktioner och ryktesförluster. Vissa

regelverk är öppna för tolkning (IFRS), innebärande

att eventuell regelövervakare och Logistea kan ha

olika uppfattning. Risker finns även inom arbetsmiljö,

korruption och mänskliga rättigheter. Logistea kan

drabbas av dessa risker genom medarbetares eller

uppdragstagaresagerande.

Utbildning i policyer för all personal. Logisteas

uppförandekod för leverantörer kravställs i avtal.

Risk Beskrivning Riskhantering – hur förebygga eller begränsa risken

Operativa

miljörisker

Utgångspunkten för ansvaret avseende föroreningar och

andra miljöskador är enligt gällande miljölagstiftning att

verksamhetsutövaren bär ansvaret. Logistea bedriver

ej någon verksamhet som kräver särskilt tillstånd enligt

miljöbalken. Emellertid kan det finnas hyresgäster som

bedriver verksamhet som kräver särskilt tillstånd, det vill

säga är verksamhetsutövare enligt miljöbalken. Om inte

verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efter-

behandling av en fastighet är dock den som förvärvat

fastigheten och som vid förvärvet känt till eller då borde

ha upptäckt föroreningarna ansvarig. Det innebär att krav

under vissa förutsättningar kan riktas mot Logistea för

marksanering eller efterbehandling avseende förekomst

av eller misstanke om förorening i mark, vattenområden

eller grundvatten i syfte att ställa fastigheten i sådant

skick som erfordras enligt miljöbalken. Sådana krav kan

påverka Logistea negativt.

Det är angeläget att fastighetsägaren och verksamhets-

utövaren samarbetar kring frågor om en verksamhets

miljöpåverkan. Logistea genomför i förekommande fall

miljöanalyser av de fastigheter som bolaget överväger

attförvärva.

Fysiska risker

kopplade till

klimatförändringar

En höjd vattennivå eller andra förändringar i den fysiska

miljön skulle kunna medföra skador på Logisteas fastig-

heter. Detta kan innebära ett ökat behov av investeringar

i fastigheter i utsatta områden. Klimatförändringar

kan också innebära ökade driftskostnader. Det kan

även föreligga risker för olönsamma investeringar om

klimatrisken inte beaktas. Därtill kan miljöpolitiska beslut

påverka Logistea, inte minst i form av ökade skatter eller

nödvändiga investeringar.

Logistea följer utvecklingen av lagar och förordningar

inom klimatområdet. Bolaget beaktar även framtida

eventuella miljöpåverkningar vid förvärv och utveckling

avnya fastigheter.

Förvaltning — Risker

60 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022

Finansiell risk

Operativa risker

Risk Beskrivning Riskhantering – hur förebygga eller begränsa risken

Finansiering

Logisteas finansiering består primärt av eget kapital och

räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs

främst av banklån och obligationslån. Förutsättningarna på

kapital- eller kreditmarknaderna kan förändras vilket kan leda

till att refinansiering av befintliga skulder uteblir eller ej kan ske

till skäliga villkor.

I syfte att begränsa refinansieringsrisken strävar Logistea

efter att ha en låg andel kortfristig räntebärande finan-

siering och att refinansiera de långfristiga räntebärande

skulderna i god tid. Därutöver strävar Logistea efter att

använda flera olika finansieringskällor samt att bibehålla

en diversifierad och lång kapitalbindning på sina ränte-

bärande skulder. Sammantaget bedöms detta arbetssätt

begränsa bolagets refinansieringsrisk.

Likviditetsrisk

Logistea har ett positivt kassaflöde från verksamheten och

begränsat refinansieringsbehov det närmaste året.

Logistea strävar efter att bibehålla en längre kapitalbind-

ningstid och genomföra interna likviditetsprognoser för

att kontrollera likviditetsrisken.

Kreditrisk

Logisteas primära motpartsrisk ligger i att hyresgästerna inte

kan fullgöra sina betalningar enligt hyresavtalen.

Logistea har god diversifiering avseende den geografiska

fördelningen av fastighetsbeståndet och hyresgästernas

branschtillhörighet. Logisteas hyresavtalsstruktur bidrar

till att minska risken för vakanser och hyresförluster.

Ränterisk

Räntekostnaderna är bolagets största löpande kostnad. Ränte-

risk definieras som risken att förändringar i ränteläget påverkar

Logisteas finansieringskostnad. Ränterisken är hänförlig till

utvecklingen av aktuella räntenivåer. Förutsättningarna på

räntemarknaden och i sin tur på ränteläget kan förändras.

Riksbankens penningpolitik, förväntningar om ekonomisk

utveckling såväl internationellt som nationellt, samt oväntade

händelser påverkar marknadsräntorna.

För att reducera Logisteas exponering mot ett eventuellt

stigande ränteläge har bolaget en spridd förfallostruktur

av räntebindningen. Logistea har under 2022 arbetat

aktivt med att räntesäkra betydande delen av låneportföl-

jen genom olika typer av finansiella derivat.

Risk Beskrivning Riskhantering – hur förebygga eller begränsa risken

IT-störningar

Driftsstörningar eller riktade attacker (överbelastningsattacker,

ransomware eller liknande) kan påverka Logisteas driftssäker-

het såväl som IT-säkerhet.

Bolaget jobbar i molnbaserade lösningar i så stor

utsträckning som möjligt.

GDPR

Logistea behandlar en mängd personuppgifter, vilka främst

består av uppgifter om företrädare för nuvarande hyresgäster

och anställda, i både elektronisk och fysisk form. Personupp-

gifterna behandlas huvudsakligen i syfte att ingå och verkställa

anställningsavtal och hyreskontrakt. Om det sker intrång i

bolagets system som behandlar denna data, om bolaget har

brister i sin behandling av personuppgifter eller om bolaget

brister i efterlevnaden av GDPR kan bolaget bli föremål för

väsentligabötesbelopp.

Avtal och personuppgifter hanteras och arkiveras i enligt

med GDPR-lagstiftning.

Förvaltning — Risker

Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 61

Koncernens resultaträkning

Koncernens finansiella rapporter
Mkr	Not	2022	2021
Hyresintäkter	2	257	93
Fastighetskostnader	3	–7 1	–2 8
Driftnetto		18 6	6 5
Central administration	3,4,5	–3 8	–24
Finansiella intäkter	6	5	0
Finansiella kostnader	6	–80	–2 3
Förvaltningsresultat		73	18
Värdeförändringar fastigheter	10	3 39	378
Värdeförändringar derivat		8	-
Resultat före skatt		420	396
Aktuell skatt	7	–3	–1
Uppskjuten skatt	7	–94	–7 8
Årets resultat för kvarvarande verksamhet		323	317
Periodens resultat från utdelad verksamhet	8	–5	–2 4
Årets resultat		318	293
Periodens resultat hänförligt till:
Moderbolagets ägare, kvarvarande verksamhet		323	3 17
Moderbolagets ägare, utdelad verksamhet		–5	–16
Innehav utan bestämmande inflytande		-	–8
Summa		318	293

Resultat per aktie:	20
Resultat per aktie före utspädning, räknat på årets resultat
för kvarvarande verksamhet hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr	2, 86	3,7 3
Resultat per aktie före utspädning, räknat på årets resultat
hänförligt till moderföretagets aktieägare, kr	2,82	3 , 49
Resultat per aktie efter utspädning, räknat på årets resultat
för kvarvarande verksamhet hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr	2,82	3,73
Resultat per aktie efter utspädning, räknat på årets resultat
hänförligt till moderföretagets aktieägare, kr	2,7 8	3, 49

Koncernens rapport över totalresultat
Mkr	Not	2022	2021
Årets resultat		318	293
Poster som kan komma att omklassificeras till periodens resultat
Omräkningsdifferenser m.m.		1	–4
Årets totalresultat		3 19	2 89
Totalresultat för perioden hänförligt till:
Moderbolagets ägare, kvarvarande verksamhet		323	3 17
Moderbolagets ägare, utdelad verksamhet		–4	–2 0
Innehav utan bestämmande inflytande		-	–8
Summa		3 19	289



62 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022

Koncernens rapport över finansiell ställning
Mkr	Not	2022-12-31	2021-12-31
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Immateriella tillgångar	9	1	1
Förvaltningsfastigheter	10	4 623	2 607
Nyttjanderättstillgångar	11	12	2
Inventarier	12	5	0
Derivat	27	10	-
Finansiella anläggningstillgångar	13	1	1
Summa anläggningstillgångar		4 652	2 611
Omsättningstillgångar
Kundfordringar	14	18	6
Skattefordringar		6	3
Övriga fordringar	15	62	65
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	16	25	8
Likvida medel	17	52	2 18
Summa omsättningstillgångar		16 3	3 0 0
SUMMA TILLGÅNGAR		4 815	2 911
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare	26
Aktiekapital		61	4 8
Övrigt tillskjutet kapital		1 291	808
Andra reserver		-	–1
Balanserat resultat (inklusive årets resultat)		5 12	19 4
Summa eget kapital		1 864	1 049
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder	18,27	2 505	1 514
Leasingskulder	11	10	-
Uppskjutna skatteskulder	7	18 5	90
Summa långfristiga skulder		2 700	1 604
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder	18,27	10 0	17 2
Leverantörsskulder		28	29
Skatteskulder		5	4
Leasingskulder	11	2	2
Övriga skulder		53	2 0
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	19	63	31
Summa kortfristiga skulder		251	258
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		4 815	2 911



Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 63

Koncernens rapport över förändring i eget kapital

Hänförligt till moderbolagets aktieägare

Eget kapital, Mkr Not

Aktie-

kapital

		Övrigt		Balanserade	Innehav utan	Totalt
		tillskjutet		vinstmedel inklusive	bestämmande	eget
		kapital	Reserver	årets resultat	inflytande	kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2021	7	525	3	–65	-	470
Årets resultat	-	-	-	301	–8	293
Övrigt totalresultat för året	-	-	–4	-	-	–4
Summa totalresultat	-	-	–4	301	–8	289
Transaktioner med aktieägare
Nyemission	41	2 76	-	-	-	3 17
Emissionskostnader	-	–1	-	-	-	–1
Skatt emissionskostnader	-	0	-	-	-	0
Teckningsoptioner	-	8	-	-	-	8
Apportemission förvärv MBRS Group	-	-	-	14 3	-	14 3
Utdelning av innehav i MBRS Group	-	-	-	–18 5	8	–17 7
Summa transaktioner med aktieägare	41	283	-	–42	8	290
Utgående eget kapital 31 december 2021	48	808	–1	19 4	-	1 049
Ingående eget kapital 1 januari 2022	48	8 08	–1	19 4	-	10 49
Årets resultat				3 18		3 18
Övrigt totalresultat för året	-	-	1	-	-	1
Summa totalresultat	-	-	-	318	-	3 19
Transaktioner med aktieägare
Nyemission/apportemission	13	495	-	-	-	508
Emissionskostnader	-	-14	-	-	-	-14
Skatt emissionskostnader	-	2	-	-	-	2
Teckningsoptioner	-	0	-	-	-	0
Summa transaktioner med aktieägare	13	483	-	-	-	496
Utgående eget kapital 31 december 2022	61	1 291	-	512	-	1 864



64 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022

Koncernens rapport över kassaflöden
Mkr	Not	2022	2021
Kassaflöde från rörelsen
Driftnetto kvarvarande verksamhet		18 6	65
Central administration kvarvarande verksamhet		–3 8	–24
Rörelseresultat från utdelad verksamhet	29	–5	–2 4
Justeringar för ej kassaflödespåverkande poster		1	11
Erhållen ränta		4	0
Betald ränta		–67	–1 7
Betalda inkomstskatter		–6	–1
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapitalet		75	10
Kassaflöde från förändring av rörelsekapitalet
Ökning (–)/minskning (+) av varulager		-	–2 2
Ökning (–)/minskning (+) av kortfristiga fordringar		–7	–3 6
Ökning (+)/minskning (–) av kortfristiga skulder		8	4 3
Kassaflöde från den löpande verksamheten		76	–5
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Investeringar i befintliga fastigheter		–19 6	–1 61
Förvärv av tillgångar via dotterbolag		-484	–33 1
Avyttringar av tillgång via dotterbolag		4	-
Förändring av övriga anläggningstillgångar		–6	–1
Kassaflöde från investeringsverksamheten		–682	–493
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Nyemission		350	39
Emissionskostnader		-12	-1
Personaloptioner		0	8
Upptagna lån	28	1 072	1 256
Amortering av lån	28	–970	–6 42
Amortering av leasingskuld	28	-	–2
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		440	65 8
Minskning/ökning av likvida medel
Årets kassaflöde		–16 6	16 0
Likvida medel vid årets ingång		2 18	5 8
Likvida medel vid årets utgång		52	2 18



Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 65

Moderbolagets resultaträkning

Moderbolagets

finansiella rapporter

Mkr

Not 2022 2021

Nettoomsättning 74 27

Administrationskostnader 4,5 –63 –32

Rörelseresultat 11 –5

Resultat från andelar i koncernföretag 4 124

Ränteintäkter och liknande poster 6 77 11

Räntekostnader och liknande poster 6 –89 –20

Nedskrivning/återföring av tidigare gjord nedskrivning - 0

Resultat efter finansiella poster 3 110

Bokslutsdispositioner 0 5

Resultat före skatt 3 115

Skatt 7 –6 0

Årets resultat –3 115

Mkr

Not 2022 2021

Årets resultat –3 115

Poster som kan komma att omklassificeras till periodens resultat

Omräkningsdifferenser m.m. - -

Årets totalresultat –3 115

Moderbolagets rapport över totalresultat

66 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022



Moderbolagets balansräkning

Mkr Not 2022 2021

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Immateriella tillgångar

Balanserade utgifter för programvaror 9 1 1

Summa immateriella tillgångar 1 1

Materiella anläggningstillgångar

Inventarier 12 2 0

Summa anläggningstillgångar 2 0

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i koncernföretag 21 933 791

Fordringar hos koncernföretag 22 2 101 1 104

Uppskjuten skattefordran - 6

Summa finansiella anläggningstillgångar 3 034 1 901

Summa anläggningstillgångar 3 037 1 902

Omsättningstillgångar

Kundfordringar 14 2 -

Fordringar hos koncernföretag 22 215 218

Skattefordringar 1 2

Övriga fordringar 15 4 17

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 5 3

Kassa och bank 33 150

Summa omsättningstillgångar 260 390

Summa tillgångar 3 297 2 292

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital 26

Bundet eget kapital

Aktiekapital 61 48

Reservfond 2 2

Summa bundet eget kapital 63 50

Fritt eget kapital

Överkursfond 1 283 800

Balanserat resultat –187 –303

Årets resultat -3 115

Summa fritt kapital 1 093 612

Summa eget kapital 1 156 662

Obeskattade reserver

Periodiseringsfonder 1 -

Överavskrivningar 0 -

Summa obeskattade reserver 1 -

Långfristiga skulder

Räntebärande skulder 18,27 1 827 1 491

Skulder hos koncernföretag 23 21 28

Summa långfristiga skulder 1 848 1 519

Kortfristiga skulder

Räntebärande skulder 18,27 81 38

Leverantörsskulder 3 3

Skulder till koncernföretag 23 186 43

Övriga skulder 6 15

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19 16 12

Summa kortfristiga skulder 292 111

Summa eget kapital och skulder 3 297 2 292

Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 67



Moderbolagets rapport över förändring i eget kapital

Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare, Mkr Not

Aktie-

kapital

Reserv-

fond

Överkurs-

fond

Fond för

verkligt värde

Balanserat

resultat inklusive

årets resultat

Totalt

eget

kapital

Ingående eget kapital 1 januari 2021 7 2 525 0 –136 398

Årets resultat - - - 115 115

Övrigt totalresultat för året - - 0 0 0 0

Summa totalresultat - - 0 0 115 115

Transaktioner med aktieägare

Nyemission 41 - 276 - - 317

Emissionskostnader - - –1 - - –1

Utdelning innehav i We aRe SpinDye - - - - –159 –59

Inkråmsöverlåtelse - - - - –8 –8

Summa transaktioner med aktieägare 41 - 275 - –167 149

Utgående eget kapital 31 december 2021 48 2 800 - –188 662

Ingående eget kapital 1 januari 2022 48 2 800 - –188 662

Årets resultat - - - - –3 –3

Övrigt totalresultat för året - - - - - -

Summa totalresultat - - - - –3 –3

Transaktioner med aktieägare

Nyemission/apportemission 13 - 496 - - 509

Emissionskostnader - - –14 - - –14

Skatteeffekt eget kapital - - - 2 2

Summa transaktioner med aktieägare 13 - 482 - 2 497

Utgående eget kapital 31 december 2022 61 2 1 282 - –189 1 156



68 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022

Mkr Not 2022 2021

Kassaflöde från rörelsen

Rörelseresultat 11 –5

Justeringar för ej kassaflödespåverkande poster 1 -

Erhållen ränta 55 -

Betald ränta –68 –13

Betalda inkomstskatter 0 -

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapitalet –1 –18

Kassaflöde från förändring av röreslekapitalet

Ökning (–)/minskning (+) av varulager - 29

Ökning (–)/minskning (+) av kortfristiga fordringar –18 –108

Ökning (+)/minskning (–) av kortfristiga skulder 179 91

Kassaflöde från den löpande verksamheten 160 –6

Kassaflöde från investeringsverksamheten

Förvärv av immateriella anläggningstillgångar 0 0

Förvärv av materiella anläggningstillgångar –2 0

Förvärv av dotterbolag –77 –247

Avyttring av tillgångar av dotterbolag 6 -

Utlåning koncernföretag –926 –1 071

Kassaflöde från investeringsverksamheten –999 –1 318

Kassaflöde från finansieringsverksamheten

Nyemission 350 39

Emissionskostnader –12 –1

Upptagna lån 28 527 1 407

Amortering av lån 28 –143 –10

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 722 1 435

Minskning/ökning av likvida medel

Årets kassaflöde –117 111

Likvida medel vid årets ingång, netto 150 39

Likvida medel vid årets utgång, netto 33 150

Moderbolagets rapport över kassaflöden



Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 69

Redovisningsprinciper och noter

Redovisningsprinciper

Not 1

Information om bolaget

Årsredovisningen och koncernredovisningen för Logistea AB (publ),

organisationsnummer 556627-6241, för det räkenskapsår som slutar

31 december 2022 har den 31 mars 2023 godkänts av styrelsen

och verkställande direktören för publicering och kommer att

föreläggas årsstämman 2023 för fastställande. Moderbolaget är

ett publikt svenskt aktiebolag med säte i Stockholm, Sverige. Bola-

gets adress är Logistea AB, Box 5089, 102 42 Stockholm. Logistea

är ett fastighetsbolag med affärsidé att förvärva, äga, förvalta och

utveckla kommersiella fastigheter inom segmentet lager, logistik

och lätt industri. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap.

Grunder för redovisningen

Allmänt

Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International

Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International

Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden

från IFRS Interpretations Committee (IFRS IC) såsom de antagits

av EU. Vidare har Rådet för finansiell rapporterings rekommen-

dation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner

tillämpats. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med

årsredovisningslagen.

Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor,

vilken utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och koncer-

nen. Samtliga belopp anges i miljontals kronor om inget annat

anges och avser räkenskapsåret 1 januari – 31 december 2022.

Siffror inom parentes avser motsvarande tidpunkt eller tidsperiod

föregående år. Avrundningsdifferenser kan förekomma.

Logisteas koncernredovisning baseras på historiska anskaff-

ningsvärden, med undantag för förvaltningsfastigheter och vissa

finansiella tillgångar och skulder. Dessa tillgångar och skulder

redovisas till verkligt värde samt uppskjuten skatt som redovisas

till nominellt belopp.

Nya och ändrade standarder

Ett antal nya standarder, ändringar i standarder och tolkningar som

träder i kraft för räkenskapsår som börjar efter 1 januari 2022 har

inte tillämpats vid upprättandet av denna finansiella rapport. Dessa

nya standarder, ändringar och tolkningar väntas inte ha en väsent-

lig inverkan på koncernens finansiella rapporter på innevarande

eller kommande perioder och inte heller på framtida transaktioner.

Inga andra av de standarder eller tolkningar som ännu inte har

trätt i kraft, väntas ha någon väsentlig inverkan på koncernen.

Viktiga uppskattningar och bedömningar

För att kunna upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god

redovisningssed krävs det att det görs bedömningar och anta-

ganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångar, skulder,

intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömning-

ar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra

faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter.

Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra

antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger.

Förvaltningsfastigheter

Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedöm-

ningar och antaganden ge en betydande påverkan på koncernens

resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver bedömning av

och antaganden om framtida kassaflöde samt fastställande av dis-

konteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet

som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis

vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/– 5 procent

för hyresintäkter och fastighetskostnader samt +/– 0,25 procent-

enheter på direktavkastningskravet. Information om detta samt de

antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av Not 10.

Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv

Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller

tillgångsförvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att förvärva

bolagets fastighet och där bolagets eventuella förvaltningsorga-

nisation och administration är av underordnad betydelse för för-

värvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv

klassificeras som rörelseförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas

ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet, utan

eventuell rabatt minskar istället fastighetens anskaffningsvärde.

Det innebär att värdeförändringarna kommer att påverkas av skatte-

rabatten vid efterföljande värdering. Rörelseförvärv redovisas

enligt förvärvsmetoden. Fastställandet av verkligt värde kräver ofta

att företagsledningen gör antaganden och uppskattningar av fram-

tida händelser vilket i allmänhet innebär ökade bedömningar och

uppskattningar. Förändringar i de antaganden eller uppskattningar

som krävs för att fastställa det verkliga värdet för förvärvade

tillgångar och skulder kan påverka beloppen som avser tillgångar,

skulder och goodwill till följd av allokering av köpeskilling.

Bolagsförvärv under verksamhetsåren 2021 och 2022 har enbart

utgjorts av tillgångsförvärv.

Uppskjuten skatteskuld

Enligt redovisningsreglerna ska uppskjuten skatt redovisas

nominellt utan diskontering, beräknad efter av Riksdagen beslu-

tad skattesats om 20,6 procent i Sverige. Den verkliga skatten är

betydligt lägre p.g.a. dels möjligheten att sälja fastigheter på ett

skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn.

Koncernen

Koncernredovisningen omfattar Logistea och dess dotterbolag.

Dotterbolag är bolag i vilka moderbolaget har ett direkt eller in-

direkt bestämmande inflytande. Logistea har direkt eller indirekt

100 procent av röstetalet i samtliga dotterbolag. Koncernredovis-

ningen upprättas enligt förvärvsmetoden vilket innebär att förvärv

av ett dotterbolag betraktas som en transaktion där moderbola-

get indirekt förvärvar dotterbolagets tillgångar och övertar dess

skulder. Från och med förvärvstidpunkten inkluderas i koncernre-

dovisningen det förvärvade bolagets intäkter och kostnader samt

identifierbara intäkter och skulder. Koncerninterna transaktioner,

fordringar och skulder elimineras i sin helhet.

Redovisning av segment

Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver verksam-

het från vilken den kan generera intäkter och ådra sig kostnader,

och för vilka det finns fristående finansiell information tillgänglig.

Logistea bedriver endast verksamhet inom ett segment, förvalt-

ning av fastigheter inom lager, logistik och lätt industri. Högste

verkställande beslutsfattare, VD, följer intäkter och resultat för

koncernen som helhet och därmed utgör koncernen som helhet

ett rörelsesegment. Ur rapporterings- och uppföljningssynpunkt

är det ännu inte av intresse inom vilken region fastigheten är

belägen, utan det väsentliga är att fastigheten faller inom ramen

för affärsidén.

Klassificering

Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består enbart av

belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv

månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och

kortfristiga skulder består enbart av belopp som förväntas åter-

vinnas eller betalas inom tolv månader från balansdagen.

Förvaltning — Noter

70 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022

Intäkter

Intäkterna utgörs huvudsakligen av hyror för tillhandahållande

av lokaler. Hyresintäkter periodiseras linjärt i enlighet med IFRS

16. Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv benämns

operationella leasingavtal, resultatförs i den period de avser. I

de fall hyresavtal medför reducerad hyra under del av hyrestiden

som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras

denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid. För-

skottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter i rapporten

över finansiell ställning. Som hyresintäkter redovisas även vidare-

fakturerade kostnader, vilka huvudsakligen utgörs av fastighets-

skatt och media, då dessa är direkt kopplade till hyresavtalen.

Vidarefakturering av kostnader bedöms i allt väsentligt utgöras av

prestationsåtagande som, likt hyra, fullgörs över tid och redovisas

som intäkt i motsvarande period. Hyresintäkter från förvärvade

fastigheter bokförs från och med tillträdesdagen.

Kostnader

Kostnader belastar resultatet i den period till vilken de hänför sig.

Kostnader för central administration i koncernens resultaträkning

består av kostnader för till exempel bolagsadministration och

kostnader för upprätthållande av börsnotering. Moderbolagets

kostnader för bland annat koncernledning, IT, revision och finan-

siell rapportering ingår i begreppet central administration.

Ersättningar till anställda

Ersättning till anställda såsom löner och sociala kostnader, betald

semester och betald sjukfrånvaro med mera redovisas i takt med

att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen.

Bonusar betalas och kostnadsförs i takt med att de beviljas och

pensionspremier betalas och kostnadsförs månatligen.

Pensioner

Koncernens anställda omfattas av olika avgiftsbestämda pen-

sionsplaner. Utöver fastställda avgifter till fristående företag har

Logistea inga ytterligare förpliktelser. Logistea har inga andra

åtaganden efter avslutad anställning.

Finansiella kostnader

Med finansiella kostnader avses ränta, avgifter och andra kostnader

som uppkommer då Logistea upptar räntebärande skulder. Utgifter

för uttagande av pantbrev aktiveras i koncernens balansräkning.

Finansiella kostnader belastar resultatet för den period till vilken de

hänför sig. Ränteutgifter under produktionstiden för större ny-, till-

eller ombyggnationer aktiveras och påverkar ej finansiella kostnader.

Skatter

Inkomstskatter utgörs av aktuell och uppskjuten skatt. Inkomst-

skatt redovisas i årets resultat förutom då underliggande trans-

aktion redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital, varvid

tillhörande skatteeffekt redovisas i övrigt totalresultat eller i eget

kapital. Aktuell skatt är den skatt som ska betalas eller erhållas

avseende aktuellt år, med tillämpning av de skattesatser som är

beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen. Till aktuell

skatt hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare

perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsme-

toden. Enligt denna metod redovisas uppskjutna skatteskulder

och fordringar för alla skillnader mellan en tillgångs eller skulds

bokförda värde och dess skattemässiga värde, så kallade tem-

porära skillnader. Detta innebär att det finns en skatteskuld eller

skattefordran som aktualiseras den dag tillgången eller skulden

realiseras. Temporära skillnader som uppkommit vid första

redovisningen av tillgångar och skulder som är att betrakta som

tillgångsförvärv beaktas inte. För skillnader mellan fastigheternas

redovisade värde och deras skattemässiga restvärde uppkom-

na efter förvärvstillfället redovisas uppskjuten skatt. I Logistea

föreligger temporära skillnader avseende fastigheter, derivat

och obeskattade reserver. Uppskjuten skattefordran hänförlig

till underskottsavdrag redovisas när det är sannolikt att framtida

skattemässiga överskott kommer att finnas tillgängliga vilka kan

nyttjas mot underskottsavdrag. Värdet på uppskjutna skatte-

fodringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de

kan utnyttjas. Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder be-

räknas med hjälp av de skattesatser som förväntas gälla för den

period då fordringarna avräknas eller skulderna regleras, baserat

på den skattelagstiftning som föreligger på balansdagen.

I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive upp-

skjuten skatt. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade

reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital.

Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att

erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av

dessa syften. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaff-

ningskostnad, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara

utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernbalansräk-

ningen till verkligt värde, se Not 10. Logistea värderar samtliga

fastigheter varje kvartal. Under 2022 har 100 procent av de kassa-

flödesgenererande fastigheterna, motsvarande 94 procent av det

samlade fastighetsbeståndet, externvärderats. Övriga fastigheter,

projektfastigheter, har värderats internt. Värderingsmodellen som

används är avkastningsbaserad enligt kassaflödesmodell. Från

utfallet i kassaflödesmodellen bedöms det verkliga värdet på

fastigheten. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar

redovisas i resultaträkningen. Orealiserade värdeförändringar

beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med

värderingen vid periodens början alternativt anskaffningsvärdet

om fastigheten förvärvats under perioden med hänsyn till perio-

dens investeringar. Realiserade värdeförändringar på fastigheter

beräknas som köpeskilling minus försäljningsomkostnader minus

bokfört värde inklusive tidigare orealiserade värdeförändringar.

Hyresintäkter och intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas i

enlighet med de principer som beskrivs under avsnittet intäktsre-

dovisning. Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet

endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar

som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget

till del. Avgörande för bedömningen när en tillkommande utgift

läggs till det redovisade värdet är huruvida åtgärden innebär en

förbättring jämfört med standarden före åtgärdens genomföran-

de. Reparationer och underhållsåtgärder kostnadsförs i samband

med att utgiften uppkommer. I större projekt aktiveras i förekom-

mande fall räntekostnaden under produktionstiden.

Leasing

Leasegivare

Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknip-

pade med ägandet faller på leasegivaren klassificerades som

operationella leasingavtal. Hyreskontrakt hänförliga till förvalt-

ningsfastigheter klassificeras som operationella leasingavtal.

Leasetagare

Logistea är leasetagare för främst tomträtter, arrenden, lokaler,

fordon och kontorsutrustning. Logistea har två tomträtter vilka re-

dovisas som en nyttjanderättstillgång respektive finansiell skuld.

Tomträttsavtal betraktas som eviga hyresavtal och redovisas

till verkligt värde och kommer inte att skrivas av utan värdet på

nyttjandetillgången kommer att bestå till nästa omförhandling av

tomträttsavtalet. Motsvarande leasingskuld uppgår till samma

belopp och är oförändrat fram till nästa omförhandling. Den

årliga tomträttsavgälden redovisas som en räntekostnad. Lokaler

redovisas till diskonterade värden i balansräkningen som en nytt-

janderättstillgång och en leasingskuld. I resultaträkningen skrivs

nyttjanderättstillgången av över avtalstiden och betalning som

sker till hyresvärd/leasinggivare redovisas dels som amortering

på leasingskulden och dels som räntekostnad i resultaträkningen.

Övriga leasingavtal såsom bilar och kontorsutrustning är antingen

korttidsavtal eller tillgångar av lågt värde. Dessa avtal har defi-

nierats som avtal där den underliggande tillgången har lågt värde

och det praktiska undantaget i IFRS 16 tillämpas vilket innebär att

leasingavgiften redovisas som en kostnad linjärt över leasingpe-

rioden i resultaträkningen och ingen nyttjanderättstillgång eller

leasingskuld redovisas i balansräkningen.

Immateriella anläggningstillgångar

Immateriell anläggningstillgång är en icke-monetär tillgång utan

fysisk form. Tillgången aktiveras endast om det är sannolikt att

de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med till-

gången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvär-

det kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Avskrivningar sker linjärt

över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Nyttjandeperioden

för programvaror och varumärken är fem år.

Förvaltning — Noter

Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 71

Inventarier

Inventarier består främst av kontorsinventarier, vilka har upptagits

till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar

och eventuellt gjorda nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår

inköpspris samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att

bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet

med anskaffningen. Avskrivningar på inventarier baseras på histo-

riska anskaffningsvärden efter avdrag för senare eventuellt gjorda

nedskrivningar. Restvärdet bedöms vara obefintligt. På under året

anskaffade tillgångar beräknas avskrivningar med beaktande av

anskaffningstidpunkt. Avskrivningar görs linjärt, vilket innebär lika

stora avskrivningar över nyttjandeperioden som normalt är fem år

förutom för datorer som bedöms ha en nyttjandeperiod på tre år.

Finansiella instrument

Finansiella instrument består av tre grupper: finansiella tillgångar

redovisade till upplupet anskaffningsvärde (innefattar balans-

posterna hyresfordringar, fordringar hos koncernföretag, övriga

kortfristiga fordringar samt likvida medel), finansiella tillgångar

och skulder värderade till verkligt värde (innefattar balansposten

räntederivat) samt finansiella skulder värderade till upplupet

anskaffningsvärde (innefattar balansposterna räntebärande skul-

der, leverantörsskulder, skulder till koncernföretag samt övriga

skulder). Finansiella instrument redovisas initialt till anskaffnings-

värde motsvarande instrumentets verkliga värde vid förvärvstid-

punkten, med tillägg för transaktionskostnader för alla finansiella

instrument förutom de som tillhör kategorin finansiella tillgångar

och skulder som redovisas till verkligt värde via resultaträkningen.

En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen

när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor.

Kundfordringar tas upp i balansräkningen när faktura har skickats.

Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldig-

het att betala föreligger, även om faktura ännu inte mottagits. Leve-

rantörsskulder tas upp när faktura mottagits. En finansiell tillgång

och finansiell skuld kvittas och redovisas med ett nettobelopp i

balansräkningen endast när det föreligger en legal rätt att kvitta

beloppen samt att det föreligger avsikt att reglera posterna med ett

nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skul-

den. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättig-

heterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen

över dem. Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En

finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i av-

talet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del

av en finansiell skuld. Vid varje rapporttillfälle utvärderar bolaget

om det finns objektiva indikationer på att en finansiell tillgång eller

grupp av finansiella tillgångar är i behov av nedskrivning.

Lån redovisas inledningsvis till verkligt värde netto efter trans-

aktionskostnader. Därefter redovisas lånen till upplupet anskaff-

ningsvärde. Upplupna räntor redovisas under upplupna kostnader.

Derivatinstrument värderas i koncernredovisningen till verkligt vär-

de med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen. För att

fastställa verkligt värde på räntederivat används marknadsräntor

för respektive löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt veder-

tagna beräkningsmetoder, vilket innebär att verkligt värde fastställs

enligt nivå 2 i IFRS 13. Säkringsredovisning förekommer ej.

Likvida medel

Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga

tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut. Likvida

medel omfattas av kraven på förlustreservering för förväntade

kreditförluster.

Eget kapital

Samtliga stamaktier av serie A och B redovisas som aktiekapi-

tal. Efter det att bolagsstämman fattat beslut om utdelningar

redovisas dessa utdelningar som minskning av eget kapital och

skuldförs i avvaktan på utbetalning.

Inbetalningar av optionspremier i samband med incitamentsprogram

redovisas som ökning av eget kapital i koncernen. Eventuell inlösen

av utestående optionsprogram regleras direkt mot eget kapital.

Resultat per stamaktie

Resultat per stamaktie av serie A och B definieras som resultat i

relation till genomsnittligt antal stamaktier av serie A och B.

Resultaträkningens uppställningsform

I koncernen tillämpas den uppställningsform som är praxis för

ett större antal företag inom fastighetsbranschen. Detta innebär

att resultaträkningen utvisar resultat för driftsöverskott, förvalt-

ningsresultat och resultat före skatt. I förvaltningsresultatet ingår

finansnetto inklusive realiserade värdeförändringar avseende

derivat. Orealiserade värdeförändringar på derivat samt övriga

värdeförändringar redovisas efter förvaltningsresultatet.

Kassaflödesanalys

Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod,

vilket innebär att driftnettot i koncernen och rörelseresultatet i

moderbolaget justerats för transaktioner som inte medfört in-

eller utbetalningar under perioden samt för eventuella intäkter

och kostnader som hänförs till investeringsverksamhetens och

finansieringsverksamhetens kassaflöden. Kassaflödesanalysen

utvisar företagets in- och utbetalningar under perioden där betal-

ningarna hänförs till löpande verksamhet, investeringsverksamhet

eller finansieringsverksamhet.

Kassaflöde från utdelad verksamhet återfinns under kassaflöde från

rörelsen under rubriken rörelseresultat från utdelad verksamhet.

Moderbolagets redovisningsprinciper

Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredo-

visningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings

rekommendation RFR 2, Redovisning för juridiska personer.

Rekommendationen innebär att moderbolaget i årsredovisningen

för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkän-

da IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen

för årsredovisningslagen och med hänsyn tagen till sambandet

mellan redovisning och beskattning. De nedan angivna redovis-

ningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på

samtliga perioder som presenterats i moderbolagets finansiella

rapporter. Uppställningsformen för resultat- och balansräkning

följer årsredovisningslagen.

Aktier i koncernbolag

Aktier i koncernbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaff-

ningsvärdemetoden. Transaktionskostnader aktiveras som en del

av anskaffningsvärdet för aktierna. Det bokförda värdet prövas

fortlöpande mot bolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall

bokfört värde understiger bolagens koncernmässiga värde sker

nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare

nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna.

Eventualförpliktelser

Eventualförpliktelser till förmån för koncernbolag är finansiellt

garantiavtal och redovisas i enlighet med RFR 2, Redovisning för

juridiska personer, d.v.s. de redovisas inte som en avsättning utan

istället lämnas upplysning.

Koncernbidrag och aktieägartillskott för juridiska personer

Koncernbidrag redovisas i resultatet enligt dess ekonomiska inne-

börd, dvs om en bokslutsdisposition vid erhållande av koncernbi-

drag eller som andelar i dotterföretag vid lämnade koncernbidrag.

Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och

aktiveras i aktier och andelar hos givaren, i den mån nedskrivning

ej erfordras.

Leasing

Moderbolaget har valt att tillämpa undantaget för leasetagare i RFR

2 och leasebetalningar kostnadsförs linjärt över leasingperioden.

Förvaltning — Noter

72 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022

Not 3

Fastighetskostnader och kostnader

för central administration

Fastighetskostnader (Externa) 2022 2021

Taxebundna kostnader –45 –16

Reparation och underhåll –6 –6

Fastighetsskatt –5 –2

Övriga fastighetskostnader –15 –4

Totalt –71 –28

Central administration 2022 2021

Personalkostnader –16 –3

Övriga externa kostnader –18 –19

Avskrivningar –4 –2

Totalt –38 –24

Fastighetskostnaderna uppgick under 2022 till –71 Mkr (–28). I

fastighetskostnaderna ingår kostnader som är hänförliga till drift,

underhåll, fastighetsskatt samt kostnader för försäkring. Ökning-

en följer av ett ökat fastighetsbestånd.

Taxebundna kostnader

I taxebundna kostnader ingår kostnader för bland annat el, upp-

värmning, vatten, bredband och telefoni. I de flesta fall vidare-

faktureras denna kostnad till hyresgästen i form av hyrestillägg.

Kostnaderna för el ökade under det fjärde kvartalet 2022 till följd

av höga marknadspriser på el.

Central administration

Kostnader för central administration var –38 Mkr (–24) där

ökningen jämfört med tidigare år är en effekt av att bolaget

under 2022 vuxit. I kostnader för central administration ingår

Logisteas samtliga kostnader för koncernledning, personal, IT,

konsultarvoden, revision, årsredovisning samt avskrivningar på

inventarier m.m.

Not 2

Hyresintäkter

Löptider för hyreskontrakt per 2022-12-31

Upplysningar om operationella leasingavtal –

koncernen som leasegivare

Förfalloår

Antal

kontrakt

Kontrakterad

årshyra, Mkr

Kontrakterad

årshyra, %

2023 36 16,9 5,7

2024 36 22,1 7,4

2025 30 29,1 9,8

2026 15 26,6 8,9

2027 5 3,5 1,2

2028+ 59 199,9 67,0

Totalt 181 298,1 100

Kontrakterad hyresintäkt per kontraktsstorlek, Mkr

Antal

kontrakt

Kontrakterade

hyresintäkter, %

>10,0 3 1,7

5,0–9,9 12 6,6

3,0–4,9 20 11,0

2,0–2,9 14 7,7

1,0–1,9 29 16,0

0,5–0,9 18 9,9

<0,5 85 47,1

Totalt 181 100,0

Koncernens hyresintäkter år 2022 uppgick till 257 Mkr (93). De

ökade hyresintäkterna är ett resultat av ett ökat fastighetsbe-

stånd till följd av att bolaget bytt riktning mot fastigheter. Hyresin-

täkterna är summan av samtliga hyror.

Tabellen över förfallostrukturen visar hur stor del av årshyran som

förfaller när i tiden. Logistea strävar efter att ha en god relation

med hyresgäster och arbetar aktivt för att begränsa risken för

avflyttningar. Den genomsnittliga återstående löptiden för hyres-

avtalen uppgick till 7,8 år (6,2) och den ekonomiska uthyrningsgra-

den ökade något och uppgick till 98,1 procent (95,2) till följd av för-

värv av fullt uthyrda fastigheter samt ett aktivt uthyrningsarbete.

Not 4

Arvode och kostnadsersättning

till revisorer

Koncernen Moderbolaget

2022 2021 2022 2021

Ernst & Young

Revisionsuppdrag 2 0 2 -

Skatterådgivning - - - -

Övriga tjänster 0 - 0 -

Öhrlings Pricewaterhouse Coopers

Revisionsuppdrag 1 2 1 2

Skatterådgivning - - - -

Övriga tjänster 0 1 0 1

Totalt 3 3 3 3

Förvaltning — Noter

Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 73

Grundlön /

styrelsearvode Rörlig ersättning Pensionskostnad Övrig ersättning

TSEK 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021

Styrelse

Patrik Tillman (ordförande) 300 235 - - - - - -

Bengt Kjell 197 47 - - - - - -

Sanja Batljan 197 87 - - - - - -

Stefan Hansson 107 - - - - - - -

Anneli Lindblom 127 - - - - - - -

Caroline Thagesson 157 87 - - - - - -

Johan Mark 177 150 - - - - - -

Fredrik Palm 50 87 - - - - - -

Mia Arnhult - 63 - - - - - -

Anna Frick - 63 - - - - - -

Företagsledning

Fd vd Jennie Högstedt Björk

- 2 400 1 200 - 272 726 558 550

Vd Niklas Zuckerman 2 025 127 175 600 261 15 111 -

Vice vd Anders Nordvall 2 025 127 175 600 261 15 167 -

Övrig företagsledning 5 (2) personer 5 358 2 096 1 835 - 732 180 608 -

Summa 10 720 5 569 3 385 1 200 1 526 936 1 444 550

* Jennie Högstedt Björks lön, ersättning och sociala kostnader för verksamhetsåret 2022 är klassificerat som resultat för utdelad verksamhet.

Ovan uppgifter omfattar 100 procent av Jennies lön, ersättning och sociala kostnader för verksamhetsåret 2021 och 2022. Den rörliga ersättningen

för 2022 avser avgångsvederlag motsvarande sex månadslöner, med tillkommande pensionsersättning.

Not 5

Anställda och personalkostnader

Koncernen Moderbolaget

2022 2021 2022 2021

Antal anställda

Medelantalet anställda 15 4 15 4

– varav kvinnor 9 2 9 2

– varav män 6 2 6 2

Koncernen Moderbolaget

TSEK 2022 2021 2022 2021

Personalkostnader

Styrelse och övriga ledande

befattningshavare

Löner och ersättningar m.m. 15 563 7 319 15 563 7 319

Pensionskostnader 1 526 936 1 526 936

Sociala avgifter 5 260 2 527 5 260 2 527

Summa 22 349 10 782 22 349 10 782

Övriga anställda

Löner och ersättningar m.m. 6 374 1 400 6 374 1 400

Pensionskostnader 509 104 509 104

Sociala avgifter 2 126 465 2 126 465

Summa 9 009 1 969 9 009 1 969

Summa personalkostnader 31 358 12 751 31 358 12 751

I redovisningen har vissa personalkostnader aktiverats i projekt

och som förvärvskostnader när reglerna har kunnat tillämpas. Av

den anledningen kommer inte personalkostnaderna i denna not

att överensstämma med kostnadsslagen i Not 3.

Incitamentsprogram

Bolaget har ett bonussystem som omfattar samtliga anställda.

Bonussystemet består av tre delar som vardera ska ge rätt till

en tredjedel av det maximala bonusbeloppet. Två av delarna

bestäms av att vissa mål på företagsnivå uppnås enligt bolagets

fastställda årsredovisning medan en del är kopplad till individuella

mål. För att bonus överhuvudtaget ska utgå krävs att den del som

är kopplad till individuella mål uppnås samt att ytterligare en av

bonusdelarna som är kopplade till mål på företagsnivå uppnås.

Mer information om utgivet optionsprogram finns i Not 26.

Ersättning och villkor för ledande befattningshavare

Ersättning till verkställande direktören och övriga medlemmar

av företagsledningen utgörs av grundlön och pensionsförmåner

samt rörlig ersättning i form av bonus.

Verkställande direktören har en uppsägningstid om sex månader

om uppdraget sägs upp från endera part. Pensionsförmånen för

verkställande direktören är 12 procent av den pensionsgrundande

lönen.

Förvaltning — Noter

74 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022

Not 6

Finansiella intäkter och kostnader

Koncernen Moderbolaget

2022 2021 2022 2021

Finansiella intäkter

Ränteintäkter dotterbolag - - 73 11

Ränteintäkter 5 0 4 0

Övriga finansiella intäkter 0 0 - 0

Summa 5 0 77 11

Finansiella kostnader

Räntekostnader –74 –22 –73 –19

Avskrivning på periodiserade

upplåningsutgifter –6 0 –5 –1

Räntekostnader till dotterbolag - 0 –11 0

Övriga finansiella kostnader 0 –1 0 0

Summa –80 –23 –89 –20

Finansnetto –75 –23 –12 –9

Finansiella kostnader är kostnader hänförlig till bolagets skuld

och uppstår för banklån, obligation, leasing samt externa reverser.

I koncernens räntekostnader om –74 Mkr (–22) var –73 mkr (–22)

direkt hänförliga till bolagets räntebärande skuld och –1 mkr (0)

var hänförliga till leasing. Moderbolagets räntekostnader om –73

Mkr (–19) är hänförliga till bolagets räntebärande skulder.

Not 7

Skatt

Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt och

uppskjuten skatt. Bolagsskattesatsen för beskattningsår 2022

uppgår till 20,6 procent (20,6). Den uppskjutna skatten har beräk-

nats på samma skattesats. Med aktuell skatt menas den skatt

som ska betalas eller erhållas avseende det skattepliktiga resulta-

tet för aktuellt år. Årets skattepliktiga resultat skiljer sig från årets

redovisade resultat genom att det justerats för ej skattepliktiga

och ej avdragsgilla poster. Uppskjuten skatt beräknas enligt

balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillna-

der mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar

och skulder. Avseende fastighetsförvärv som bedömts vara

tillgångsförvärv redovisas dock ingen uppskjuten skatt på sådana

temporära skillnader som uppkommit vid förvärvstillfället.

Redovisad i rapport

över totalresultat

Koncernen Moderbolaget

2022 2021 2022 2021

Aktuell skattekostnad

Årets skattekostnad –3 –1 0 0

Skatt till följd av ändrad taxering 0 0 - -

Summa aktuell skatt –3 –1 0 0

Uppskjuten skatt

Förvaltningsfastigheter –80 –77 - -

Underskottsavdrag –6 - –6 -

Finansiella instrument –2 - - -

Obeskattade reserver –6 –1 - -

Summa uppskjuten skatt –94 –78 –6 0

Totalt redovisad skattekostnad –97 –79 –6 0

Koncernen Moderbolaget

Avstämning av effektiv skatt 2022 2021 2022 2021

Resultat före skatt 420 396 3 115

Skatt enligt gällande skattesats,

20,6% (21,4) –87 –82 –1 –24

Effekt ej avdragsgilla kostnader

inkl. ränteavdragsbegränsningar –11 –3 –3 –2

Effekt ej skattepliktiga intäkter 0 0 0 25

Justering uppskjuten skatte fordran

underskottsavdrag –6 0 –6 0

Skattereduktion för inventarier 1 - - -

Övriga skattemässiga justeringar

6 6 2 1

Redovisad effektiv skatt –97 –79 –6 0

* Avdragsgilla kostnader hänförliga nyemission som bokats direkt mot eget

kapital samt aktiverad ränta samt direktavdrag hyresgästanpassningar.

Förvaltning — Noter

Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 75

Not 10

Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter uppdelade på regioner

2022-12-31

Uthyrningsbar

yta, Tkvm

Driftnetto

Mkr

Verkligt

värde, Mkr

Väst 306 269 169 2 822

Mitt 98 182 34 512

Syd 96 697 45 711

Öst 22 599 10 166

Norr 17 123 6 79

Delsumma 540 870 264 4 290

Projektfastigheter 14 520 14 333

Total 555 390 278 4 623

2021-12-31

Uthyrningsbar

yta, Tkvm

Driftnetto

Mkr

Verkligt

värde, Mkr

Väst 154 035 69 1 152

Mitt 98 505 32 490

Syd 22 910 15 276

Öst 25 630 10 170

Norr - - -

Delsumma 301 080 126 2 088

Projektfastigheter 44 074 32 519

Total 345 154 158 2 607

* Avser kontrakterade intäkter minus uppskattade fastighetskostnader.

Ovan redovisas Logisteas fastighetsbestånd per region.

Fastig hetsbeståndet följs inte upp internt per region varpå ingen

segmentsredovisning redovisas. Ny uppställningsform för ovan

tabeller från Q2 2022, där städer ändrades till regioner .

Aktiverad uppskjuten skatt på skattemässiga underskott i kon-

cernen och moderbolaget uppgår till 0 miljoner kronor (6). Totala

skattemässiga underskottsavdrag i koncernen och moderbolaget

uppgår till 145 miljoner kronor (142). Möjligheten att utnyttja

underskottsavdragen påverkas av skatteregler om tidsbegränsa-

de spärrar. Underskottsavdragen är inte tidsbegränsade. I rapport

över finansiell ställning nettoredovisas uppskjuten skattefordran

och skatteskuld enligt nedanstående uppställning.

Uppskjuten skatt redovisad

i de finansiella rapporterna

Koncernen Moderbolaget

31 dec

2022

31 dec

2021

31 dec

2022

31 dec

2021

Uppskjuten skattefordran

Underskottsavdrag - 6 - 6

Summa - 6 - 6

Uppskjuten skatteskuld

Förvaltningsfastigheter –174 –94 - -

Räntederivat –2 - - -

Obeskattade reserver –9 –2 - -

Summa –185 –96 - -

Uppskjuten skatteskuld, netto –185 –90 - 6

Fastighetsbeståndets skattemässiga restvärde uppgick per

31 december 2022 till 1 471 MSEK (702).

Not 8

Resultat från utdelad verksamhet

2022 2021

Nettoomsättning - 195

Övriga resultatintäkter - 1

Totala intäkter - 196

Handelsvaror - –72

Övriga externa kostnader –2 –87

Personalkostnader –3 –44

Avskrivningar - –16

Övriga rörelsekostnader - –1

Rörelseresultat –5 –24

Finansiella kostnader 0 0

Resultat efter finansiella poster –5 –24

Skatt - 0

Periodens resultat från utdelad verksamhet –5 –24

Under räkenskapsåret 2021 avyttrade Logistea AB samtliga aktier

i den helägda koncernen Odd Molly Sverige AB till MBRS Group AB.

Not 9

Immateriella tillgångar

Koncernen Moderbolaget

31 dec

2022

31 dec

2021

31 dec

2022

31 dec

2021

Ackumulerade

anskaffningsvärden

Redovisat ingående värde 1 40 1 10

Nyanskaffningar 0 143 0 1

Utdelad verksamhet - –182 - -

Inkråmöverlåtelse - - - –10

Summa 1 1 1 1

Ackumulerade avskrivningar

Redovisat ingående värde 0 –24 0 –6

Avyttringar och utrangeringar - - - -

Utdelad verksamhet - 24 - -

Inkråmöverlåtelse - - - 6

Årets avskrivningar enligt plan

på anskaffningsvärdet 0 0 0 0

Summa 0 0 0 0

Redovisat värde vid årets slut 1 1 1 1

De immateriella tillgångarna per 2022-12-31 utgörs av balanserade

utgifter för programvaror samt varumärke och har upptagits till

anskaffningsvärdet med avdrag för ackumulerade avskrivningar.

Immateriella anläggningstillgångar skrivs av linjärt enligt plan

över fem år.

Förvaltning — Noter

76 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022

Drift- och underhållskostnader har dels baserats på en analys

av de historiska kostnaderna för respektive fastighet, dels på

erfarenheter och statistik avseende likartade fastigheter. Dessa

kostnader har dock mindre betydelse vid värdering av Logisteas

fastighetsbestånd då hyresgästerna normalt själva betalar dessa

kostnader i tillägg till den överenskomna hyran.

Det verkliga värdet för koncernens byggrätter baseras på ortspri-

sanalyser från transaktioner i området med liknande byggrätter.

Nedlagda kostnader för exempelvis markarbeten adderas till det

verkliga värdet.

Antagna driftnetton vid värdering

Det av fastighetsvärderarna totalt beräknade driftnettot för 2023

uppgick till 263 miljoner kronor i värderingarna. Detta driftnetto

kan jämföras med det driftnetto om 263 miljoner kronor som

Logistea redovisar i Aktuell intjäningsförmåga per 31 decem-

ber 2022 för förvaltningsfastigheterna. Det driftnetto vilket

värderingsfirman baserat de bedömda marknadsvärdena på är

följaktligen rimligt vid en jämförelse med den aktuella intjänings-

förmågan vid årsskiftet.

Kalkylränta och avkastningskrav

Kalkylräntan, det bedömda avkastningskravet för respektive fast-

ighet plus inflation, utgör ett nominellt avkastningskrav på totalt

kapital. Utgångspunkten för kalkylräntan är den nominella räntan

på statsobligationer med fem års löptid med dels en generell risk-

premie för fastigheter, dels ett objektspecifikt tillägg. Det valda

direktavkastningskravet för restvärdebedömningen har hämtats

från marknadsinformation från den aktuella delmarknaden och

har anpassats med hänsyn till fastighetens fas i den ekonomiska

livscykeln vid kalkylperiodens slut. Kalkylränta för nuvärdesberäk-

ning av kassaflöden och av restvärde ligger i spannet 6,25–10,30

procent och baseras på analyser av genomförda transaktio-

ner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och

respektive fastighets marknadsposition. Den 31 december 2022

uppgick den vägda kalkylräntan för diskontering av kassaflöden

och restvärden till 8,3 procent (8,2). Det vägda direktavkastnings-

kravet (inklusive projektfastigheter) uppgick till 6,0 procent (6,2).

Detta innebär att om Logisteas fastighetsportfölj teoretiskt sett

skulle betraktas som en enda fastighet motsvarar marknadsvär-

det om 4 623 miljoner kronor ett direktavkastningskrav om 6,0

procent, en kalkylränta om 8,0 procent avseende kassaflödet och

nuvärdesdiskontering av restvärdet. I tabellen nedan redovisas

fastighetsvärdenas känslighet för förändrade antaganden .

Känslighetsanalys för fastighetsvärden

De parametrar som väsentligt påverkar värdet på en fastighet är

kontrakterade direktavkastningskrav, hyresintäkter samt fastig-

hetskostnader. Övriga parametrar som kan påverka en värdering

är avtalslängd, inflationsantaganden, kalkylränta samt underhålls-

behov. I diskonteringsräntan ingår antagande såsom ränteläge,

inflationsantaganden, avkastningskrav på insatt kapital, fastighe-

tens mikroläge, hyresgäststruktur med mera. För att belysa hur en

förändring på +/– 0,25 procent för direktavkastningskravet samt

+/– 5 procentenheter på hyresintäkter och fastighetskostnader

påverkar fastighetsvärderingarna redovisas känslighetsanalys, på

nästa sida.

Förpliktelser

Logistea har per bokslutsdatum åtagande att färdigställa de

tillbyggnader som är pågående i projektportföljen om 93 miljoner

kronor (193). 100 procent av de nybyggda ytorna är uthyrda till

externa hyresgäster genom signerade hyresavtal.

Värderingskategorier för förvaltningsfastigheter

Koncernens samtliga fastigheter har bedömts vara i nivå 3 i

värderingshierarkin. Koncernens fastigheter består primärt av

fastigheter i kategorierna lager, logistik och lätt industri, vilka har

liknande riskprofil och värderingsmetodik. Snitthyrestiden på

samtliga kontrakt med räkenskapsårets slut var 7,8 år (6,2) .

Specifikation av årets förändring

Koncernen 2022

2021

Redovisat ingående värde 2 607 887

Förvärv av fastigheter

1 489 1 181

Avyttring av fastigheter –8 -

Investeringar i befintligt bestånd 196 161

Orealiserade värdeförändringar 339 378

Redovisat värde vid årets slut 4 623 2 607

* Förvärv av fastigheter uppgår till 1 489 miljoner kronor (1 181) varav 484

miljoner kronor (331) betalats med likvida medel.

Marknadsvärden

Det sammanlagda marknadsvärdet på Logisteas fastigheter

uppgår till 4 623 miljoner kronor (2 607). 333 miljoner kronor (519)

av fastighetsvärdet avsåg projektfastigheter, vilket definieras

som fastigheter där pågående om- eller tillbyggnation påverkar

hyresvärdet mer än 40 procent.

Den redovisade orealiserade värdeförändringen uppgick under

året till 339 miljoner kronor (378), vilket främst är kopplat till

allmänna marknadsvärdeförändringar. Av den totala värdeföränd-

ringen grundar sig 321 miljoner kronor i ett stigande driftnetto

till följd av främst hyreshöjningar på grund av KPI-justering, –76

miljoner kronor beror på ändrade antaganden om direktavkast-

ningskrav samt 38 miljoner kronor avser projektvinst. Av den

totala värdeförändringen för året står uppskjuten skatterabatt vid

bolagsförvärv för 56 miljoner kronor. 100 procent av de kassaflö-

desgenererande fastigheterna (exklusive projektfastigheter), mot-

svarande 94 procent av det samlade beståndet, har har värderats

externt per 31 december 2022. Övriga 6 procent av beståndet har

värdets internt. Moderbolaget äger inga fastigheter.

Orealiserade värdeförändringar

Koncernen 2022

2021

Ändrade driftnetton

Ändrade direktavkastningskrav

321

–76

354

Vinstavräkning pågående projekt

Uppskjuten skatterabatt

Summa orealiserade värdeförändringar 339 378

Den genomsnittliga värderingsavkastningen för koncernens

förvaltningsfastigheter, exklusive projektfastigheter, uppgick på

balansdagen till 6,2 procent (6,0).

Värderingsmetodik – Analyser och generella förutsättningar

Fastighetsvärderingen grundar sig på observerbara indata som

aktuella hyresavtal, marknadshyror, faktiska utfall för drifts- och

underhållskostnader, planerade investeringar och nuvarande

vakansgrader samt icke observerbara indata som avkastnings-

krav och framtida vakansnivåer. Kalkylperioden har anpassats

efter återstående löptid för befintliga hyresavtal och varierar

mellan 5 och 20 år. Kalkylperioden uppgår som regel till 10 år.

Kassaflödeskalkylerna baseras på inflationsantaganden gjorda av

värderingsföretagen som ligger mellan 2,0 och 5,0 procent per år

för kalkylperioderna. Som grund för bedömning av framtida drift-

netton ligger analys av gällande hyresavtal samt analys av den

aktuella hyresmarknaden. Hyresavtalen har individuellt beaktats

i kalkylen. Normalt har de befintliga hyresavtalen antagits gälla

fram till hyresavtalens slut. För de fall hyresvillkoren har bedömts

som marknadsmässiga har de sedan antagits möjliga att förlänga

på oförändrade villkor alternativt varit möjliga att hyra ut på

liknande villkor. I de fall den utgående hyran bedömts avvika från

gällande marknadshyra har denna justerats till marknadsmässig

nivå. Den maximala och bästa användningen av fastigheterna

har antagits vid fastighetsvärderingarna. Kassaflödesanalysen

beaktar marknadsläge, hyresnivå, hyresgästens bedömda betal-

ningsförmåga, annan användning och långsiktig vakansgrad för

varje fastighet. Den långsiktiga vakansgraden för varje fastighet

bedöms bland annat utifrån ort, mikroläge, användningsområde

och bedömd alternativanvändning.

Förvaltning — Noter

Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 77

Värderingsunderlag

Varje antagande om en fastighet bedöms individuellt utifrån

den kunskap som finns tillgänglig beträffande fastigheter samt

de externa värderarnas marknadsinformation och erfarenhets-

bedömningar. Projektfastigheterna exkluderas från beräkningen.

Nedan presenteras dessa antaganden .

Känslighetsanalys för fastighetsvärden

2022-12-31

Förändring Värdepåverkan

Lager och logistik Lätt industri Totalt

Direktavkastningskrav +/– 0,25%–enheter –101/110 –66/72 –167/182

Hyresintäkter +/– 5% 139/–139 103/–103 242/–242

Fastighetskostnader +/– 5% –15/15 –12/12 –27/27

2021-12-31

Förändring Värdepåverkan

Lager och logistik Lätt industri Totalt

Direktavkastningskrav +/– 0,25%–enheter –58/63 –26/28 –84/61

Hyresintäkter +/– 5% 85/–85 44/–44 129/–129

Fastighetskostnader +/– 5% –14/14 –11/11 –25/25

Värderingsantaganden

2022-12-31

Kategori

Fastighets-

värde, mkr

Hyresintäkter,

mkr

Fastighets-

kostnader,

mkr

Uthyrningsbar

yta, tkvm

Långsiktigt direkt-

avkastningskrav

(viktat genomsnitt), %

Vakansgrad viktat

genomsnitt, %

Lager och logistik

Väst 1 930 126 14 213 701 4,93 – 7,30 (5,94) 6,96

Mitt - - - - - -

Syd 384 24 2 33 295 5,43 – 6,40 (5,62) 6,45

Öst 157 12 2 22 599 5,80 – 6,65 (6,49) 8,49

Norr - - - - - -

Delsumma 2 471 162 18 269 595 4,93 – 7,30 (5,92) 6,98

Lätt industri

Väst 904 62 5 92 568 5,20 – 7,50 (6,14) 7,25

Mitt 512 45 11 98 182 6,49 – 7,00 (6,68) 7,54

Syd 324 23 0 63 402 6,00 – 7,50 (7,34) 9,84

Öst

- - - - - -

Norr 79 6 0 17 123 7,25 – 8,00 (7,57) 11,88

Delsumma 1 819 136 16 271 275 5,20 – 8,00 (6,57) 7,99

Totalt 4 290 298 34 540 870 4,93 – 8,00 (6,20) 7,41

Värderingsunderlag

2021-12-31

Kategori

Fastighets-

värde, mkr

Hyresintäkter,

mkr

Fastighets-

kostnader,

mkr

Uthyrningsbar

yta, tkvm

Långsiktigt direkt-

avkastningskrav

(viktat genomsnitt), %

Vakansgrad viktat

genomsnitt, %

Lager och logistik

Väst 1 017 73 12 122 041 5,00 – 7,00 (5,56) 4,82

Mitt - - - - - -

Syd 276 16 1 22 910 5,23 – 7,00 (5,42) 5,25

Öst 143 11 3 25 630 6,50 – 6,50 (6,50) 9,00

Norr - - - - - -

Delsumma 1 436 101 16 170 581 5,00 – 7,00 (5,63) 5,32

Lätt industri

Väst 162 12 3 31 994 5,50 – 7,25 (6,10) 7,98

Mitt 490 42 10 98 505 6,50 – 7,00 (6,68) 7,58

Syd - - - - - -

Öst - - - - - -

Norr - - - - - -

Delsumma 652 54 13 130 499 5,50 – 7,25 (6,54) 7,68

Totalt 2 088 155 29 301 080 5,00 – 7,25 (5,91) 6,06

Förvaltning — Noter

78 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022

Not 12

Inventarier

Koncernen Moderbolaget

31 dec

2022

31 dec

2021

31 dec

2022

31 dec

2021

Ackumulerade

anskaffningsvärden

Redovisat ingående värde 0 22 0 22

Nyanskaffningar 6 - 2 -

Avyttringar och utrangeringar - –22 - –22

Summa 6 0 2 0

Ackumulerade avskrivningar

Redovisat ingående värde 0 –21 0 –21

Avyttringar och utrangeringar - 21 - 21

Årets avskrivningar enligt plan

på anskaffningsvärdet –1 0 0 0

Summa –1 0 0 0

Redovisat värde vid årets slut 5 0 2 0

Not 11

Nyttjanderättstillgångar och

leasingskulder

Koncernens väsentliga leasingavtal utgörs av avtal avseende

tomträtter samt ett hyresavtal för lokaler. I tabellen nedan pre-

nyttjanderättstillgångar och leasingskulder avseende tomträtter				senteras koncernens ingående och utgående balanser avseende
och hyresavtal för lokaler samt förändringarna under året.
			Totala nytt-	Totala
	Tomt-		janderätts-	leasing-
Koncernen	rätter	Lokaler	tillgångar	skulder
2022
Redovisat ingående värde	-	2	2	2
Tillkommande leasingavtal 5 9 14 14

Av- och nedskrivningar - –4 –4 -

Årets amorteringar - - - –4

Redovisat värde vid årets slut 5 7 12 12

2021

Redovisat ingående värde - 7 7 7

Tillkommande/avslutade

leasingavtal - –3 –3 –3

Av- och nedskrivningar - –2 –2 -

Årets amorteringar - - - –2

Redovisat värde vid årets slut - 2 2 2

Koncernen

31 dec

2022

31 dec

2021

Långfristiga leasingskulder 10 0

Kortfristiga leasingskulder 2 2

Utöver tomträttsavtalen och hyresavtalet för lokaler finns

några mindre leasingavtal i form av bilar och kontorsmaskiner

m.m. Dessa avtal har definierats som avtal där den underlig-

gande tillgången har lågt värde och det praktiska undantaget

i IFRS 16 tillämpas vilket innebär att leasingavgiften redovisas

som en kostnad linjärt över leasingperioden i resultaträkning-

en ingen nyttjanderättstillgång eller leasingskuld redovisas

i balansräkningen. Nedan presenteras de belopp som redo-

visats i koncernens resultaträkning under året hänförliga till

leasingverksamheten.

Koncernen

31 dec

2022

31 dec

2021

Avskrivningar på tillgångar med nyttjanderätt 4 2

Räntekostnader på leasingskulder 1 0

Kostnad för avtal där den underliggande

tillgången är av lågt värde 0 0

Summa 4 2

Not 13

Finansiella anläggningstillgångar

Koncernen Moderbolaget

31 dec

2022

31 dec

2021

31 dec

2022

31 dec

2021

Redovisat ingående värde 1 0 0 0

Nyanskaffningar - 1 - 0

Avyttringar och utrangeringar - - 0 -

Redovisat värde vid årets slut 1 1 - 0

Not 14

Kundfordringar

Koncernen Moderbolaget

31 dec

2022

31 dec

2021

31 dec

2022

31 dec

2021

Hyres- och kundfordringar 21 8 3 -

Reservering för förväntade

kreditförluster –2 –2 –1 -

Kundfordringar netto 18 6 2 -

Förfallostruktur hyres-

och kundfordringar

Ej förfallet 1 4 1 -

Förfallet 1-30 dagar 7 1 - -

Förfallet 31-60 dagar 6 0 - -

Förfallet 61-90 dagar 1 0 - -

Förfallet 91 dagar 5 3 2 -

Reservering för förväntade

kreditförluster –2 –2 –1 -

Redovisat värde vid årets slut 18 6 2 -

Kundfordringarna utvärderas varje kvartal och inviduella bedöm-

ningar görs av samtliga kundfordringar överstigande 30 dagar.

Nedskrivning för kreditförluster är enligt IFRS 9 framåtblickande

och en förlustreservering görs när det finns en exponering för

kreditrisk. Vid konkurser eller andra konstaterade kundförluster

bokas fordran som kundförlust. Vid nyuthyrning görs en kredit-

bedömning av hyresgästen.

Förvaltning — Noter

Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 79

Not 18

Räntebärande skulder

och riskhantering

Koncernen Moderbolaget

31 dec

2022

31 dec

2021

31 dec

2022

31 dec

2021

Långfristiga skulder

Säkerställda banklån 2 004 904 1 326 881

– Varav periodiserade

lånekostnader –5 –7 –4 –7

Obligationslån 500 500 500 500

Externa reverser 1 110 1 110

Summa långfristiga skulder 2 505 1 514 1 827 1 491

Kortfristiga skulder

Säkerställda banklån 42 151 23 17

– Varav periodiserade

lånekostnader –6 –4 –6 –4

Externa reverser 58 21 58 21

Summa kortfristiga skulder 100 172 81 38

Summa räntebärande skulder 2 605 1 686 1 908 1 529

De räntebärande skulderna exkluderar leasingskulder.

Nettoskuld

31 dec

2022

31 dec

2021

Räntebärande skulder 2 605 1 686

Räntebärande tillgångar - 10

Likvida medel 52 218

Redovisat värde vid årets slut 2 553 1 468

Ej säkerställda obligationslån

Löptid Belopp Valuta Räntevillkor

2021-2024 500 SEK Stibor 3 månader + 5,15% marginal

Kapitalbindning 2022-12-31

Kapitalbindning, år

Koncernen Moderbolaget

Belopp Andel Belopp Andel

0-1 år 56 2% 56 3%

1-2 år 1 420 54% 1 420 74%

2-3 år 886 34% 442 23%

3-4 år 0 0% 0 0%

4-5 år 210 8% 0 0%

>5 år 43 2% 0 0%

Totalt 2 615 100% 1 918 100%

Kapitalbindning 2021-12-31

Kapitalbindning, år

Koncernen Moderbolaget

Belopp Andel Belopp Andel

0-1 år 172 10% 38 2%

1-2 år 146 9% 121 8%

2-3 år 1 368 81% 1 370 90%

3-4 år 0 0% 0 0%

4-5 år 0 0% 0 0%

>5 år 0 0% 0 0%

Totalt 1 686 100% 1 529 100%

Tabellerna avseende kapitalbindning avser nominella räntebärande

skulder per respektive balansdag.

Genomsnittlig kapitalbindning för koncernen var per 31 december

2022 2,7 år (2,4). Genomsnittlig kapitalbindning för moderbolaget

var per 31 december 2022 1,7 år (2,5) .

Not 15

Övriga fordringar

Koncernen Moderbolaget

31 dec

2022

31 dec

2021

31 dec

2022

31 dec

2021

Momsfordran och skattekonto 44 53 2 8

Övriga fordringar 18 12 2 9

Totalt 62 65 4 17

Not 16

Förutbetalda kostnader och

upplupna intäkter

Koncernen Moderbolaget

31 dec

2022

31 dec

2021

31 dec

2022

31 dec

2021

Förutbetald försäkring 2 0 - -

Upplupna ränteintäkter 2 0 2 0

Upplupna hyresintäkter 6 4 -

Förutbetalda driftskostnader 14 0 - -

Övrigt 1 4 3 3

Totalt 25 8 5 3

Not 17

Likvida medel

Koncernen Moderbolaget

31 dec

2022

31 dec

2021

31 dec

2022

31 dec

2021

Kassa och bank 52 218 33 150

Totalt 52 218 33 150

Förvaltning — Noter

80 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022

Räntebindning 2022-12-31

Räntebindning, år

Koncernen Moderbolaget

Belopp Andel Belopp Andel

0-1 år 1 444 55% 915 48%

1-2 år 103 4% 103 5%

2-3 år 230 9% 200 10%

3-4 år 50 2% 0 0%

4-5 år 588 22% 500 26%

>5 år 200 8% 200 10%

Totalt 2 615 100% 1 918 100%

Räntebindning 2021-12-31

Räntebindning, år

Koncernen Moderbolaget

Belopp Andel Belopp Andel

0-1 år 1 459 87% 1 326 86%

1-2 år 155 9% 131 9%

2-3 år 72 4% 72 5%

3-4 år 0 0% 0 0%

4-5 år 0 0% 0 0%

>5 år 0 0% 0 0%

Totalt 1 686 100% 1 529 100%

Genomsnittlig räntebindning för koncernen var per 31 december

2022 2,1 år (0,5). Genomsnittlig räntebindning för moderbolaget

var per 31 december 2022 2,4 år (0,4).

Räntebärande skulder

Logisteas räntebärande skulder har under 2022 ökat jämfört

med tidigare år till följd av det utökade fastighetsbeståndet. Vid

årsskiftet uppgick den räntebärande nettoskulden till 2 553 Mkr

(1 458) och var fördelad mellan säkerställda banklån 79 procent

(62), obligationslån 19 procent (30) och externa reverser 2 procent

(8). Logisteas långfristiga skulder uppgick till 2 505 Mkr (1 514)

vilket utgör 96 procent (90) av de totala räntebärande skulderna.

De kortfristiga räntebärande skulderna uppgick till 100 Mkr (172)

vilket motsvarar 4 procent (10) av de totala räntebärande skulder-

na. Den genomsnittliga kapitalbindningen är 2,7 år (2,4) och den

genomsnittliga räntebindningen är 2,1 år (0,5). Belåningsgraden

uppgick till 55 procent (56) vid periodens utgång och snitträn-

tan uppgick till 4,8 procent (3,1). Den ökade snitträntan följer av

obligationslånet som löper med en rörlig ränta Stibor plus 5,15

procent .

Finansiell riskhantering

Logisteas verksamhet är präglad av stabilitet och långsiktighet

som kräver god tillgång till kapital. Målet med den finansiella

verksamheten är att upprätthålla en robust och flexibel finansie-

ringsstruktur till lägsta möjliga upplåningskostnad. Koncernens

finansieringsbehov ska anpassas till kärnverksamheten, till

exempel planerade investeringar och försäljningar. Finansieringen

ska vara diversifierad med fokus på flexibilitet. Grön finansiering

är någonting som eftersträvas i den utsträckning detta är möjligt

och tillgångsmassan tillåter.

Verksamheten ger löpande upphov till finansiella risker. Risker-

na ska identifieras, bedömas, kvantifieras och hanteras. Det

viktigaste typerna av risker som förekommer inom det finansiella

området är: ränterisk, finansieringsrisk och likviditetsrisk, samt

kredit- och motpartsrisk.

Likviditetsrisk

Med likviditetsrisk avses Logisteas risk att det saknas likvida

medel eller krediter för att fullfölja betalningsförpliktelser. För att

minska risken finns en god kommunikation mellan styrelse, led-

ning och övriga verksamheten över fastighetsförvärv, låneförfall

och större kostnader hänförliga till projekt.

I kreditavtalen med kreditinstitut och obligationsinnehavare har

Logistea fastlagda gränsvärden för soliditet, räntetäckningsgrad

och belåningsgrad, s.k. covenanter. Kreditavtalen har i regel en

nedre gräns på soliditet om 25-30 procent. Räntetäckningsgraden

ska vara över 1,50-1,75 gånger och belåningsgraden ska högst

vara 65-70 procent. Bryter Logistea någon av covenanterna kan

det innebära ommedelbar återbetalning av lånet eller en högre

ränta temporärt under perioden covenanten är bruten. Har inte

Logistea efter en angiven tidsperiod lyckats åtgärda covenant-

brottet, kan långivaren kräva återbetalning av lånet. Vid räken-

skapsårets slut hade koncernen en soliditet på 39 procent (36), en

räntetäckningsgrad på 2,2 gånger (1,8 samt en belåningsgrad på

55 procent (56).

Samma nyckeltal finns med i bolagets finanspolicy där gränsvär-

dena för de fastställda kovenanterna är fastställda till mer strik-

tare nivåer. Logistea kontrollerar och rapporterar kovenanterna

kvartalsvis till respektive kreditgivare.

Löptidsanalys

2022-12-31 <1 år 1-3 år

3-5 år >5 år Totalt

Banklån 47 1 779 194 36 2 056

Obligationslån - 500 - - 500

Externa reverser 58 1 - - 59

Leverantörsskulder 28 - - - 28

Övriga kortfristiga

skulder

55 - - - 55

Summa 188 2 280 194 36 2 698

2021-12-31 <1 år 1-3 år

3-5 år >5 år Totalt

Banklån 151 911 - - 1 062

Obligationslån - 500 - - 500

Externa reverser 21 103 - - 124

Leverantörsskulder 29 - - - 29

Övriga kortfristiga

skulder

21 - - - 21

Summa 222 1 514 - - 1 736

Ränterisk

Ränterisken avser risken för att förändringar i ränteläget påverkar

Logisteas upplåningskostnad. Ränterisken kan bestå i att lån med

rörlig ränta får en högre räntekostnad dels att nyupplåningen blir

mindre fördelaktig och mer kostsam. Förändringar i marknadsräntor

och kreditmarginaler kan påverka Logisteas kostnad för upplåning.

Räntebindningen är därför en betydande faktor i ränterisken, där en

kort räntebindningstid vanligtvis innebär en lägre genomsnittlig ränta

på kort sikt men ökar ränterisken. För att förlänga räntebindningen

kan Logistea arbeta med olika typer av räntesäkrande derivat i

form av s.k. performance swappar, ränteswappar och räntecappar

(räntetak). Vid utgången av 2022 hade Logistea derivat uppgående

till 1 149 miljoner kronor. Räntetäckningsgraden beskriver bolagets

motståndskraft mot ett försämrat räntenetto. En räntetäckningsgrad

som är 100 procent innebär att bolagets resultat täcker de finansiella

kostnaderna, Logisteas räntetäckningsgrad för 2022 var 220 procent.

Räntekänslighetsanalys

Förändring

Resultateffekt

2022, Mkr

Resultateffekt

2021, Mkr

Räntebärande

skulder

+/– 1%-enhet –26/+26 –17/+17

Finansierings- och refinansieringsrisk

Finansieringsrisken avser risken för att inte kunna tillgodose

finansieringsbehovet, eller att endast ha tillgång till finansiering

med ofördelaktiga villkor. Genom att upprätthålla en god relation

och ha tillgång till många finansieringskällor och kreditgivare kan

finansieringsrisken begränsas. Refinansieringsrisken begränsas

genom att sprida låneförfallen och att inte hålla en för stor andel

kortfristig skuld. Vid årsskiftet utgjorde Logisteas andel lång-

fristig skuld 96 procent av de totala räntebärande skulderna.

Förvaltning — Noter

Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 81

Not 20

Resultat per aktie

Nedan framgår beräkning av resultat avseende stamaktie av serie

A och B. Resultatet har fördelats på genomsnittligt antal stam-

aktier av serie A och B uppgående till 112 922 044 (78 767 747).

I beräkningen för resultat per aktie i 2021 har justerats för effekten

av genomförd fondemission och omvänd split som genomfördes

i november 2021.

Resultat per aktie före utspädning 2022 2021

Årets resultat för kvarvarande

verksamhet

Årets resultat för kvarvarande

verksamhet hänförligt till stam

aktier A och B 323 316

Genomsnittligt antal utestående

aktier av serie A + B 112 922 044 78 767 747

Effekt från fondemission och

omvänd split i 2021 6 413 394

Resultat per aktie kvarvarande

verksamhet före utspädning 2,86 3,73

Årets resultat

Årets resultat hänförligt till stam

aktier A och B 318 293

Genomsnittligt antal utestående

aktier av serie A + B 112 922 044 78 767 747

Effekt från fondemission och

omvänd split i 2021 6 413 394

Resultat per aktie före utspädning 2,82 3,49

Resultat per aktie efter utspädning 2022 2021

Årets resultat för kvarvarande

verksamhet

Årets resultat för kvarvarande

verksamhet hänförligt till stam

aktier A och B 323 316

Genomsnittligt antal utestående

aktier av serie A + B 112 922 044 78 767 747

Effekt från fondemission och

omvänd split i Q4 2021 6 413 394

Effekt av emission till Nordika

Fastigheter i Q1 2023 1 416 617

Resultat per aktie kvarvarande

verksamhet efter utspädning 2,82 3,73

Årets resultat

Årets resultat hänförligt till stam

aktier A och B 318 293

Genomsnittligt antal utestående

aktier av serie A + B 112 922 044 78 767 747

Effekt från fondemission och

omvänd split i Q4 2021 6 413 394

Effekt av emission till Nordika

Fastigheter 1 416 617

Resultat per aktie efter utspädning 2,78 3,49

Vid beräkning av resultat per aktie efter utspädning justeras det

vägda genomsnittliga antalet utestående stamaktier för utspäd-

ningseffekten av samtliga emitterade stamaktier. Dessa emitte-

rade stamaktier är hänförliga till den transaktionen som offentlig-

gjordes i december 2022, där Logistea förvärvar två fastigheter i

Göteborg från Nordika Fastigheter. De emitterade stamaktierna

avser stamaktier av serie A och B.

Not 19

Upplupna kostnader och

förutbetalda intäkter

Koncernen Moderbolaget

31 dec

2022

31 dec

2021

31 dec

2022

31 dec

2021

Upplupna lönerelaterade

kostnader 2 2 2 2

Upplupna räntor 12 7 10 7

Förutbetalda hyresintäkter 33 8 - -

Övriga poster 16 14 4 3

Totalt 63 31 16 12

Finanspolicy

Logisteas finansiella förvaltning ska vara stödjande och kopplad till

bolagets operativa verksamhet och strategi. Finansförvaltningens

huvudsakliga uppgift är att, genom upplåning i kreditmarknaden

och på kapitalmarknaden, vid varje tillfälle tillse att bolaget har en

stabil, välavvägd och kostnadseffektiv finansiering. Därtill kommer

att på ett effektivt och säkert sätt hantera bolagets kassaflöde och

likviditetsrisker, säkerheter/pantbrev samt hantera övriga finansiella

risker, inklusive eventuella valutarisker och motpartsrisker.

Motpartsrisk

Med motpartsrisk avses risken att en motpart inte kan uppfylla sina

åtaganden mot Logistea och att detta leder till ekonomisk förlust.

För att begränsa motpartsrisken har Logistea tydliga riktlinjer för hur

likvida medel får placeras och styrs baserat på löptid, belopp och

motpart.

Valutarisk

Logistea har vid utfärdandet av årsredovisningen ingen eller för-

sumbar exponering mot andra valutor än Svenska Kronor.

Förvaltning — Noter

82 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022

Not 21

Andelar i koncernbolag

Moderbolaget

31 dec

2022

31 dec

2021

Ingående anskaffningsvärde 791 405

Förvärv och tillskott 167 621

Nedskrivningar - 0

Fusioner 0 –48

Avyttringar/utdelning –25 –187

Utgående redovisat värde 933 791

Direktägda dotterbolag Org nr Säte Andel i %

Antal aktier/

andelar

Bokfört värde

2022-12-31

Bokfört värde

2021-12-31

Odd Molly Inc 06-1802963 Los Angeles 100 - -

Logistea Kristianstad AB 556793-0739 Stockholm 100 77 77

Logistea Småland Fastigheter AB 559157-9817 Stockholm 100 29 29

Logistea Viran 8 AB 556715-3902 Stockholm 100 30 30

Logistea Grundstenen 7 AB 559260-7138 Stockholm 100 3 2

Logistea Räveskalla AB 559132-1996 Stockholm 100 - 6

Logistea Vindrosen 4 AB 559079-2940 Stockholm 100 36 36

Logistea Vindbryggan 6 AB 559106-5478 Stockholm 100 19 18

Logistea Vindtunneln 3 AB 559132-1434 Stockholm 100 11 11

Vaggeryd Logistikpark AB 556972-0385 Stockholm 100 226 162

Logistea Runen 18 AB 559195-7682 Stockholm 100 1 1

Logistea Vindan 1 AB 556705-2906 Stockholm 100 54 51

Logistea Skummeslöv 30:30 AB 559012-6222 Stockholm 100 2 2

Logistea Troentorp 1:88 AB 556588-8699 Stockholm 100 16 16

Logistea Troentorp 1:76 AB 556660-1828 Stockholm 100 3 1

Logistea Rotorn 4 AB 556609-9866 Stockholm 100 51 51

Logistea Tappen 1 AB 556519-4155 Stockholm 100 30 30

Logistea Källbäcksryd 1:400 AB 556735-6281 Stockholm 100 9 9

Logistea Förvaltning AB 559308-0657 Stockholm 100 0 0

Logistea Lagerhusen Selfstorage AB 559300-7155 Stockholm 100 2 0

Logistea Smedjan 2 AB 559043-2224 Stockholm 100 37 37

Logistea Ugglum 7:130 AB 556593-1382 Stockholm 100 24 24

Logistea Duvehed 2:51 AB 559313-6103 Stockholm 100 14 19

Logistea Tråget 3 AB 559313-6061 Stockholm 100 17 23

Logistea Fastigheter 2 AB 559338-5825 Stockholm 100 6 0

Fastighets AB Fåglabäck 559308-9716 Stockholm 100 0 0

OM Elektrikern 1 Fastighets AB 559321-4405 Stockholm 100 0 0

Karlskoga Bofors Holding AB 559338-5809 Stockholm 100 - 0

Logistea Kilsta 3:136 AB 559338-0198 Stockholm 100 40 40

Logistea Norra Höja 3:3 AB 559338-0206 Stockholm 100 42 40

Logistea Turbinen 2 AB 559338-0065 Stockholm 100 3 -

Logistea Bofors 1:46-48 AB 559338-0214 Stockholm 100 8 -

Kristinehamn Turbinen 2 Holding AB 559338-5833 Stockholm 100 - 0

Logistea Gårö 1:370 AB 559340-6100 Stockholm 100 - 19

Logistea Fastigheter AB 559338-5817 Stockholm 100 1 0

Logistea Lockryd Park AB 559352-7608 Stockholm 95 0 0

Falksmedjan HB 969721-6167 Stockholm 99,9 59 58

INPENSA AB 559362-5832 Stockholm 100 0 -

Logistea Högsbo 38:11 KB 916852-5047 Stockholm 99 81 -

Logistea Fastigheter 3 AB 559383-3956 Stockholm 100 1 -

Logistea Fastigheter 5 AB 559404-5782 Stockholm 100 0 -

Logistea Fastigheter 6 AB 559412-5725 Stockholm 100 0 -

Logistea Fastigheter 7 AB 559412-5733 Stockholm 100 0 -

Logistea Fastigheter 8 AB 559412-5741 Stockholm 100 0 -

Logistea Fastigheter 9 AB 559412-5758 Stockholm 100 0 -

Logistea Fastigheter 10 AB 559412-5766 Stockholm 100 0 -

Totalsumma 933 791

Förvaltning — Noter

Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 83

Indirektägda dotterbolag Org nr Säte

Logistea Vaggeryd AB 559172-9693 Stockholm

Logistea Flahult 77:7 AB 559156-2540 Stockholm

Logistea Gänget 11 AB 559184-2231 Stockholm

Logistea Rotorn 1 Ljungby AB 559331-6598 Stockholm

Logistea Transformatorn 2 AB 556095-4017 Stockholm

Logistea Målaren 4 AB 559170-6105 Stockholm

Logistea Hyveln 2 AB 559018-0476 Stockholm

Logistea Björkelund 2 AB 559263-9529 Stockholm

Logistea Gårö 1:370 AB 559340-6100 Stockholm

Logistea Generatorn 1 AB 559296-6245 Stockholm

Logistea Vetet 1 AB 556919-2650 Stockholm

Logistea Lockryd 2:73 AB 559278-3319 Stockholm

Logistea Gyljeryd 1:43 AB 559226-7255 Stockholm

Logistea Hoberg Holding AB 559366-9228 Stockholm

Logistea Västra Åkralt 1:97 AB 556609-4446 Stockholm

Logistea Traversen 4 AB 559012-8541 Stockholm

Logistea Vivsta 13:92 AB 559369-0430 Stockholm

Logistea Ödeshög AB 559374-3569 Stockholm

Logistea Kopparn AB 559323-3132 Stockholm

Logistea Fastigheter 4 Holding AB 559356-5129 Stockholm

Logistea Rösjö 1:23 AB 559356-5152 Stockholm

Logistea Ånge 31:25 AB 559356-5145 Stockholm

Logistea Öjebyn 144:79 AB 559356-5137 Stockholm

Logistea Skogarp AB 559236-0894 Stockholm

Logistea Lexby 1:113 AB 559045-1737 Stockholm

Logistea Duvehed 2:29 AB 559002-7677 Stockholm

Logistea Tornum 9:75 AB 556770-2294 Stockholm

Logistea Kamaxeln 1 AB 559286-9357 Stockholm

Logistea Backen 1:138 AB 559286-9282 Stockholm

Logistea Assmundtorp 2:139 AB 559286-9365 Stockholm

Logistea Omne AB 559146-1958 Stockholm

Logistea Hammaren 4 AB 556831-4818 Stockholm

Logistea Tanumshede 3:28 AB 556714-5759 Stockholm

Logistea Kvarntorp 1:7 och 1:15 AB 559384-2916 Stockholm

Logistea Alingsås Bulten 1 AB 559402-9604 Stockholm

Logistea Fastigheter 5 Holdco AB 559405-5161 Stockholm

Not 23

Skulder till koncernföretag

Moderbolaget

31 dec

2022

31 dec

2021

Ingående balans 71 68

Tillkommande/avgående fordringar 136 3

Utgående balans 207 71

Not 22

Fordringar hos koncernföretag

Moderbolaget

31 dec

2022

31 dec

2021

Ingående balans 1 322 90

Tillkommande/avgående fordringar 994 1 232

Utgående balans 2 316 1 322

Not 25

Transaktioner med närstående

I oktober 2022 ingick Logistea ett avtal med HanssonGruppen

Seekat AB (ett bolag som till 50 procent ägs av styrelseledamo-

ten Stefan Hansson) avseende försäljning av samtliga aktier i

Logistea Räveskalla AB (som äger fastigheterna Borås Räveskalla

1:435 och Borås Räveskalla 1:506). Fastigheterna överläts till ett

underliggande fastighetsvärde om cirka 8,4 mkr vilket var fem

procent över värdering och bokfört värde för fastigheterna. Avta-

let ingicks på marknadsmässiga villkor. Logistea har i övrigt inte

genomfört några närståendetransaktioner under 2022.

Den 7 februari 2023 meddelande Bolaget att det ingått ett samar-

betsavtal med Ra Solar Energy avseende utbyggnad av solenergi

och batterier avsedda för stödtjänster inom frekvenshandel

samt arbitragehandel. Genom samarbetet bidrar Logistea och Ra

Solar Energy till en ökad produktion av förnybar el och motverkar

kapacitetsbristen på vissa platser i elnätet genom stabiliserande

stödtjänster till det svenska kraftsystemet. Samarbetsavtalet är

villkorat av godkännande från aktieägarna på Logisteas bolags-

stämma den 5 maj 2023 då medgrundaren till Ra Solar Energy,

Stefan Hansson, är styrelseledamot i Logistea.

Utöver ovan finns det inga övriga transaktioner med närstående

utöver ersättningar till ledande befattningshavare.

Not 24

Ställda säkerheter och

eventualförpliktelser

Koncernen Moderbolaget

31 dec

2022

31 dec

2021

31 dec

2022

31 dec

2021

Ställda säkerheter

Fastighetsinteckningar

2 183 1 147 - -

Pantsatta aktier i dotterbolag 2 744 1 034 868 642

Företagsinteckningar - - - -

Pantsatta fordringar som

säkerhet vid fakturabelåning - - - -

Summa ställda säkerheter 4 927 2 181 868 642

Eventualförpliktelser

Eventualförpliktelser 93 40 53 40

Summa eventualförpliktelser 93 40 53 40

* Utnyttjade pantbrev mot skuld uppgår till 2 056 Mkr (1 015).

Logisteas finansiella garantiavtal består i huvudsak av borgens-

förbindelser till förmån för dotterföretag. En eventualförpliktelse

redovisas när det finns ett möjligt åtagande som härrör från

inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en

eller flera osäkra framtida händelser eller när det finns ett åtag-

ande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund

av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att

krävas. Per den 31 december 2022 uppgick eventualförpliktelser-

na till maximalt 93 mkr i tilläggsköpeskillingar (av vilket 33,75 mkr

kan komma att ske genom emission av aktier i Bolaget).

Förvaltning — Noter

84 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022

Not 26

Eget kapital

Aktieslag Antal Rösträtt per aktie Antal röster Rösträttsandel Aktiekapitalsandel

A-aktier 9 568 392 1 9 568 392,0 46% 8%

B-aktier 111 485 665 0,1 11 148 566,5 54% 92%

Summa 121 054 057 20 716 958,5 100% 100%

Aktiekapitalets utveckling 2020-2022, kr

Period Händelse

Förändring

aktiekapital

Totalt

aktiekapital

Totalt antal

A-aktier

Totalt antal

B-aktier

Totalt

antal aktier

2020 Januari Kontant nyemission samt två apport-

emissioner beslutade i december 2019

2 290 343 3 766 898 37 768 982 - 37 768 982

2020 September Riktad nyemission 426 011 4 202 909 42 029 092 - 42 029 092

2020 September Riktad nyemission 291 667 4 494 576 44 945 760 - 44 945 760

2020 September Riktad nyemission 340 000 4 834 576 48 345 760 - 48 345 760

2020 Oktober Riktad nyemission 375 000 5 209 579 52 095 760 - 52 095 760

2020 Oktober Riktad nyemission 300 000 5 509 576 55 096 760 - 55 096 760

2020 December Företrädesemission 918 263 6 427 839 64 278 386 - 64 278 386

2020 December Riktad nyemission 761 498 7 189 337 71 893 367 - 71 893 367

2021 April Riktad nyemission 143 750 7 333 087 73 330 867 - 73 330 867

2021 April Riktad nyemission 240 000 7 573 087 75 730 867 - 75 730 867

2021 Maj Riktad nyemission 92 673 7 665 760 76 657 602 - 76 657 602

2021 Juli Riktad nyemission 216 667 7 882 427 78 824 269 - 78 824 269

2021 September Riktad nyemission 91 233 7 973 660 79 736 599 - 79 736 599

2021 Oktober Riktad nyemission 0 7 973 660 79 736 600 - 79 736 600

2021 Oktober Minskning av aktiekapitalet –3 986 830 3 986 830 79 736 600 - 79 736 600

2021 November Fondemission 39 868 300 43 855 130 79 736 600 797 366 000 877 102 600

2021 November Riktad nyemission 3 120 000 46 975 130 79 736 600 859 766 000 939 502 600

2021 November Omvänd split 1:10 - 46 975 130 7 973 660 85 976 600 93 950 260

2021 December Riktad nyemission 1 169 456 48 144 586 7 973 660 88 315 512 96 289 172

2022 Januari Riktad nyemission 244 285 48 388 871 7 973 660 88 804 081 96 777 741

2022 Mars Riktad nyemission 181 463 48 570 333 7 973 660 89 167 006 97 140 666

2022 April Företrädesemission 9 714 011 58 284 400 9 568 392 107 000 407 116 568 799

2022 Maj Riktad nyemission 642 629 58 927 029 9 568 392 108 285 665 117 854 057

2022 Juni Riktad nyemission 1 500 000 60 427 029 9 568 392 111 285 665 120 854 057

2022 Oktober Riktad nyemission 100 000 60 527 029 9 568 392 111 485 665 121 054 057

Kvotvärdet per aktie ökade från 0,1 till 0,5 vid fondemissionen av B-aktier.

Optionsprogram

Vid en extra bolagsstämma den 22 oktober 2021 beslutades om

att införa ett incitamentsprogram för ledande befattningshavare,

nyckelpersoner och anställda i bolaget genom att emittera

teckningsoptioner. Emissionen omfattar högst 4 180 000 teck-

ningsoptioner som berättigar till teckning av högst 4 180 000

B-aktier i december 2025. Anslutningsgraden för optionspro-

grammet uppgår till 100 procent.

Företrädesemission april 2022

Under mars 2022 offentliggjorde Logistea förslaget om att

genomföra en företrädesemission i syfte att stödja Logisteas

tillväxtstrategi. Emissionen var fullt garanterad av en grupp

existerande aktieägare och slutfördes i april 2022.

Teckningskursen fastställdes till 18 kronor per stamaktie, oavsett

aktieslag, vilket motsvarade en emissionslikvid om 350 miljoner

kronor före emissionskostnader. Genom företrädesemissionen

ökade Logisteas aktiekapital med 9,7 miljoner kronor genom utgi-

vandet av 1 594 732 nya Stam A respektive 17 833 401 nya Stam B

aktier. Antalet stamaktier ökade med 19 428 133 stamaktier vilket

motsvarar en utspädning om cirka 16,7 procent av det totala antalet

aktier och 16,7 procent av det totala antalet röster i Logistea.

Emissioner vid förvärv

Med stöd av styrelsens emissionsbemyndigande från årsstäm-

man den 5 maj 2022, har Logistea fortsatt att delbetala fastighets-

förvärv med nyemitterade aktier. Detta bedöms skapa aktieägar-

värde för existerande aktieägare. Under räkenskapsåret 2022 har

5 336 752 nya Stam B aktier emitterats i samband med förvärv.

Förvaltning — Noter

Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 85

Not 27

Finansiella instrument

31 dec 2022 31 dec 2021

Koncern Finansiella tillgångar

och skulder värderade

till upplupet

anskaffningsvärde

Finansiella tillgångar

och skulder värderade

till verkligt värde

via resultatet

Finansiella tillgångar

och skulder värderade

till upplupet

anskaffningsvärde

Finansiella tillgångar

och skulder värderade

till verkligt värde

via resultatet

Övriga finansiella tillgångar 1 - 1 -

Räntederivat - 10 - -

Kundfordringar 18 - 6 -

Övriga fordringar 18 - 12 -

Likvida medel 52 - 218 -

Finansiella tillgångar 89 10 237 -

Räntebärande skulder 2 605 - 1 686 -

Leasingskulder 12 - 2 -

Leverantörsskulder 28 - 29 -

Övriga kortfristiga skulder 27 - 20 -

Finansiella skulder 2 672 - 1 737 -

31 dec 2022 31 dec 2021

Moderbolag Finansiella tillgångar

och skulder värderade

till upplupet

anskaffningsvärde

Finansiella tillgångar

och skulder värderade

till verkligt värde

via resultatet

Finansiella tillgångar

och skulder värderade

till upplupet

anskaffningsvärde

Finansiella tillgångar

och skulder värderade

till verkligt värde

via resultatet

Fordringar hos koncernföretag 2 101 - 1 104 -

Kundfordringar 2 - - -

Övriga fordringar 2 - 12 -

Likvida medel 33 - 150 -

Finansiella tillgångar 2 138 - 1 266 -

Räntebärande skulder 1 907 - 1 529 -

Skulder koncernföretag 21 - 28 -

Leverantörsskulder 3 - 3 -

Övriga kortfristiga skulder 13 - 9 -

Finansiella skulder 1 944 - 1 569 -

Koncernens och moderbolagets finansiella fordringar och

skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag

för förlust reserv eller verkligt värde via resultatet. För finansiella

tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde

bedöms det redovisade värdet vara en god approximation av det

verkliga värdet då fordringarna och skulderna antingen löper över

en kortare tid eller i det fall det sträcker sig längre, löper med en

kort räntebindning.

Förvaltning — Noter

86 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022

Not 28

Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten

Ej kassaflödes påverkande

förändringar

Koncern

2022-01-01 Kassaflöde Förvärv

Periodisering

av låne-

omkostnader 2022-12-31

Obligationslån 492 - - 3 495

Skulder till kreditinstitut 1 062 165 819 5 2 051

Övriga räntebärande skulder 132 –3 –10 - 59

Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 1 686 162 809 8 2 605

2021-01-01 Kassaflöde Förvärv

Periodisering

av låne-

omkostnader 2021-12-31

Obligationslån - 492 - - 492

Skulder till kreditinstitut 365 122 575 - 1 062

Övriga räntebärande skulder

95 –2 41 - 134

Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 460 612 616 - 1 688

Moderbolag

2022-01-01 Kassaflöde Förvärv

Periodisering

av låne-

omkostnader 2022-12-31

Obligationslån 492 - - 3 495

Skulder till kreditinstitut 905 447 - 2 1 354

Övriga räntebärande skulder 132 –63 –10 - 59

Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 1 529 384 –10 5 1 908

2021-01-01 Kassaflöde Förvärv

Periodisering

av låne-

omkostnader 2021-12-31

Obligationslån - 492 - - 492

Skulder till kreditinstitut 0 905 - - 905

Övriga räntebärande skulder 76 - 56 - 132

Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 76 1 397 56 - 1 529

* Innehåller leasingskulder 2021-01-01 och 2021-12-31.

Förvaltning — Noter

Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 87

Not 30

Väsentliga händelser efter

räkenskapsårets utgång

I januari 2023 certifierades fastigheten Borås Vindan 1 enligt

BREEAM In-Use Very Good.

Under januari och februari 2023 har Logistea återköpt obligations-

lån i sin egen emitterade obligation motsvarande ett belopp om

86,3 miljoner kronor. Totalt utestående nominellt belopp av de

seniora icke säkerställda obligationer, med förfall i oktober 2024,

uppgår till 500 miljoner kronor, av vilka Logistea återköpt 86,3

miljoner kronor.

I februari 2023 ingick Logistea avtal med Ra Solar Energy AB

avseende utbyggnad av solenergi och energilagring via batterier

på Logisteas fastigheter.

Den 7 mars 2023 offentliggjorde Logistea ett prospekt avseende

upptagande till handel av de stam A och B aktier som emitterats

till Nordika Fastigheter AB.

Not 31

Förslag till vinstdisposition

Styrelsen avser att årligen pröva om det finns möjlighet att lämna

utdelning. Styrelsens mål är att årligen föreslå att bolagsstäm-

man beslutar om utdelning motsvarande minst 30 procent av

bolagets vinst till aktieägarna. Styrelsen kommer innan ett sådant

förslag lämnas överväga om det finns möjlighet att lämna utdel-

ning i denna storleksordning. I övervägandet kommer styrelsen

att beakta flera faktorer, bland annat bolagets verksamhet,

rörelseresultat och finansiella ställning, aktuellt och förväntat

likviditetsbehov, expansionsplaner och andra väsentliga faktorer.

Styrelsen avser att under de närmaste åren prioritera tillväxt

framför utdelning, vilket kan medföra låg eller utebliven utdelning

till stamaktier och att ingen utdelning lämnas för räkenskapsåret

2022. För räkenskapsåret 2021 lämnades ingen utdelning.

Förslag till disposition beträffande bolagets vinst:

Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel (Mkr):

Överkursfond 1 283 249 397

Balanserat resultat –186 594 163

Årets resultat –3 383 458

Summa 1 093 271 777

Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att:

Balanseras i ny räkning 1 093 271 777

Summa 1 093 271 777

Not 29

Kassaflödesanalys från

utdelad verksamhet

Mkr 2022 2021

Kassaflöde för den löpande verksamheten –5 –24

Kassaflöde för investeringsverksamheten - -

Kassaflöde från finansieringsverksamheten - -

Periodens kassaflöde från utdelad verksamhet –5 –24

Förvaltning — Noter

88 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022

Styrelsens försäkran

Undertecknade försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med

internationella redovisningsstandarder IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god

redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och

resultat, samt att förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av

koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga

risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.

Stockholm den dag som framgår av elektronisk underskrift

Patrik Tillman

Styrelseordförande

Bengt Kjell

Vice styrelseordförande

Sanja Batljan

Styrelseledamot

Johan Mark

Styrelseledamot

Anneli Lindblom

Styrelseledamot

Caroline Thagesson

Styrelseledamot

Niklas Zuckerman

Verkställande direktör

Stefan Hansson

Styrelseledamot

Vår revisionsberättelse har lämnats den dag som framgår av vår elektroniska underskrift

Ernst & Young Aktiebolag

Gabriel Novella

Auktoriserad revisor

Förvaltning — Styrelsens försäkran

Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 89

Revisionsberättelse

Till bolagsstämman i Logistea AB (publ), org.nr 556627-6241

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncern-

redovisningen för Logistea AB (publ) för år 2022. Bolagets

årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna

53–89 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats

i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla

väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets

finansiella ställning per den 31 december 2022 och av

dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt års-

redovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats

i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla

väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens

finansiella ställning per 31 december 2022 och av dess

finansiella resultat och kassaflöde för året enligt Inter

national Financial Reporting Standards (IFRS), så som de

antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltnings-

berättelsen är förenlig med årsredovisningens och

koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer

resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget

och koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen

och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i

den kompletterande rapport som har överlämnats till

moderbolagets revisionsutskott i enlighet med Revisors-

förordningens (537/2014) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on

Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar

enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet

Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moder-

bolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och

har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa

krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och

övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisors-

förordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det

granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moder-

företag eller dess kontrollerade företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck-

liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Övrig upplysning

Revisionen av årsredovisningen för år 2021 har utförts av

en annan revisor som lämnat en revisionsberättelse daterad

12 april 2022 med omodifierade uttalanden i Rapport om

årsredovisningen.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de om-

råden som enligt vår professionella bedömning var de

mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och

koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa

områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i

vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncern-

redovisningen som helhet, men vi gör inga separata utta-

landen om dessa områden. Beskrivningen nedan av hur

revisionen genomfördes inom dessa områden ska läsas i

detta sammanhang.

Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet

Revisorns ansvar i vår rapport om årsredovisningen också

inom dessa områden. Därmed genomfördes revisionsåt-

gärder som utformats för att beakta vår bedömning av risk

för väsentliga fel i årsredovisningen och koncernredovis-

ningen. Utfallet av vår granskning och de granskningsåt-

gärder som genomförts för att behandla de områden som

framgår nedan utgör grunden för vår revisionsberättelse.

Värdering av förvaltningsfastigheter

Beskrivning av området

Det verkliga värdet för koncernens förvaltningsfastigheter

uppgick den 31 december 2022 till 4 623 Mkr och värde-

förändringarna till 339 Mkr. Per balansdagen som avslutas

31 december 2022 har fastigheter motsvarande 94% av

marknadsvärdet värderats av extern värderare och 6% har

värderats internt. Förvaltningsfastigheter är beloppsmäs-

sigt den mest väsentliga posten i koncernens balansräk-

ning. Värdering till verkligt värde är till sin natur behäftat

med subjektiva bedömningar där en liten förändring i

gjorda antaganden som ligger till grund för värderingarna

kan få väsentlig effekt i redovisade värden. Värderingarna

är dels avkastningsbaserade enligt kassaflödesmodellen

och dels upprättad enligt ortsprismetoden för byggrätter.

Kassaflödesmodellen innebär att framtida kassaflöden

prognostiseras. Fastigheternas direktavkastningskrav

bedöms utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda

transaktioner på marknaden. Ortsprismetoden innebär att

bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser

för likartade byggrätter. Med anledning av de många anta-

ganden och bedömningar som sker i samband med värde-

ringen av förvaltningsfastigheter anser vi att detta område

är att betrakta som ett särskilt betydelsefullt område i vår

revision. En beskrivning av värdering av fastighetsinne-

havet framgår av avsnittet Fastighetsbestånd på sidan 54

och not 10 Förvaltningsfastigheter samt Not 1 avseende

väsentliga uppskattningar och bedömningar.

Rapport om årsredovisningen och

koncernredovisningen

Förvaltning — Revisionsberättelse

90 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022

Hur detta område beaktades i revisionen

I vår revision har vi utvärderat bolagets process för fastig-

hetsvärdering, bland annat genom att utvärdera tillämpad

värderingsmetod och indata i värderingarna.

Vi har utvärderat kompetens och objektivitet hos såväl

de externt anlitade värderingsexperterna som bolagets

interna värderingsansvariga.

Vi har diskuterat viktiga antaganden och bedömningar

med bolagets värderingsansvariga och företagsledning.

Vi har gjort jämförelser mot känd marknadsinformation.

Vi har granskat genomförda försäljningar och jämfört

försäljningspriset mot senaste värdering i syfte att analy-

sera värderingarnas tillförlitlighet.

Vi har med stöd av värderingsspecialister inom revi-

sionsteamet granskat bolagets modell för fastighetsvärde-

ring. Med stöd av dessa värderingsspecialister har vi också

granskat rimligheten i gjorda antaganden för ett urval av

fastigheterna såsom direktavkastningskrav, kalkylränta,

vakansgrad, hyresintäkter och driftkostnader.

Vi har även kontrollberäknat ett urval av värderingar.

Vårt urval har främst omfattat de värdemässigt största

fastigheterna i portföljen, samt fastigheterna med största

variationer i värde jämfört med tidigare kvartal och före-

gående år.

Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen.

Annan information än årsredovisningen

och koncernredovisningen.

Detta dokument innehåller även annan information än

årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns

på sidorna 1–52 och 94–104. Annan information består

även av Ersättningsrapport som vi inhämtade före datumet

för denna revisionsberättelse. Det är styrelsen och verk-

ställande direktören som har ansvaret för denna andra

information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncern-

redovisningen omfattar inte denna information och vi gör

inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra

information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och

koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den infor-

mation som identifieras ovan och överväga om informatio-

nen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovis-

ningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång

beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under

revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar

innehålla väsentliga felaktigheter.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har an-

svaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen

upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt års-

redovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen,

enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verk-

ställande direktören ansvarar även för den interna kontroll

som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredo-

visning och koncernredovisning som inte innehåller några

väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentlig-

heter eller misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo-

visningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören

för bedömningen av bolagets förmåga att fortsätta verk-

samheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållan-

den som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten

och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet

om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verk-

ställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra

med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ

till att göra något av detta.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att

årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet

inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig

dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna

en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen

garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god

revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en

väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan

uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses

vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen

kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som använ-

dare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredo-

visningen.

En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen

av årsredovisningen och koncernredovisningen finns på

Revisorsinspektionens webbplats. Denna beskrivning är en

del av revisionsberättelsen.

Förvaltning — Revisionsberättelse

Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 91

Revisorns granskning av förvaltning och förslaget

till dispositioner av bolagets vinst eller förlust

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört

en revision av styrelsens och verkställande direktörens

förvaltning av Logistea AB (publ) för år 2022 samt av

förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst

ellerförlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten

enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar

styrelsens ledamöter och verkställande direktören

ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.

Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revi-

sorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbola-

get och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har

i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck-

liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till disposi-

tioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag

till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av

om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som

bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning

och risker ställer på storleken av moderbolagets och

koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet

och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvalt-

ningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland

annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens

ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisa-

tion är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen

och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontroll-

eras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska

sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer

och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är

nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i över-

ensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen

ska skötas på ett betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och

därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta

revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna

bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande

direktören i något väsentligt avseende:

• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon

försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet

mot bolaget, eller

• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolags-

lagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositio-

ner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalan-

de om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma

om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen

garanti för att en revision som utförs enligt god revisions-

sed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller för-

summelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot

bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets

vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.

En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen

av förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webb-

plats. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.

Revisorns granskning av Esef-rapporten

Uttalande

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredo-

visningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen

och verkställande direktören har upprättat årsredovisning-

en och koncernredovisningen i ett format som möjliggör

enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt

16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden

för Logistea AB (publ) för år 2022.

Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lag-

stadgade kravet.

Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett

format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk

rapportering.

Rapport om andra krav enligt lagar

och andra författningar

Förvaltning — Revisionsberättelse

92 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022

Stockholm den dagen som framgår av vår elektroniska underskrift

Ernst & Young AB

Gabriel Novella

Auktoriserad revisor

Grund för uttalande

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation

RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt

ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i

avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande

till Logistea AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och

har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har an-

svaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med

16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarkna-

den, och för att det finns en sådan intern kontroll som

styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig

för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter,

vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om

Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format

som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om

värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning.

RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra

granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att

Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller

dessa krav.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen

garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och

god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en

väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan

uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses

vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen

kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som använ-

dare fattar med grund i Esef-rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för

revisionsföretag som utför revision och översiktlig gransk-

ning av finansiella rapporter samt andra bestyrkandeupp-

drag och näraliggande tjänster och har därmed ett allsidigt

system för kvalitetskontroll vilket innefattar dokumente-

rade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkes-

etiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga

krav i lagar och andra författningar.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder in-

hämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett

format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av

årsredovisningen och koncernredovisning. Revisorn väljer

vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att be-

döma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen

vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid

denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den

interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och

verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att

utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med

hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra

ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen.

Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamål-

senligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande

direktörens antaganden.

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen

validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt

XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten

överensstämmer med den granskade årsredovisningen

och koncernredovisningen.

Vidare omfattar granskningen även en bedömning av

huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapital-

räkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esefrapporten

har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av

Esef-förordningen.

Ernst & Young AB, Box 7850 103 99 Stockholm utsågs

till Logistea ABs (publ) revisor av bolagsstämman den

6 maj 2022 och har varit bolagets revisor sedan 6 maj 2022.

Förvaltning — Revisionsberättelse

Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 93

Övrigt

94 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022

Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 95

Rapporteringsstandard

För att skapa möjligheten för intressenter och aktieägare

att kunna jämföra och utvärdera Logisteas verksamhet

på ett mer transparant och korrekt sätt, rapporterar vi

nyckeltal och information enligt EPRA BPRs (European

Public Real Estate Association Best Practices Recommen-

dations). För årsredovisningen för räkenskapsåret 2022

kommer vi att inkludera de finansiella nyckeltalen för att i

senare rapporter även komplettera med hållbarhetsredo-

visningar enligt EPRA.

EPRA nyckeltalsberäkningar

Summering av EPRA prestandamått

Valuta/procent 2022-12-31 2021-12-31

A EPRA resultat per aktie (EPS) SEK 0,6 0,2

B EPRA NRV per aktie SEK 16,9 11,8

EPRA NTA per aktie SEK 15,5 10,9

EPRA NDV per aktie SEK 15,4 10,9

C EPRA initial direktavkastning % 6,2 6,0

EPRA "upptoppad" initial direktavkastning % 6,2 6,1

EPRA vakansgrad % 2 5

EPRA kostnadskvot (inkluderat direkta vakanskostnader) % 42,4 55,9

EPRA kostnadskvot (exkluderat direkta vakanskostnader) % 42,4 55,9

Detaljer om hur uträkningarna av nyckeltalen redovisas löpande senare i kapitlet.

EPRA kapitalkostnader

Samtliga siffror i miljoner SEK 2022-12-31 2021-12-31

Förvärv 1 489 1 181

Projektering 196 161

– Nybyggnationer 166 145

– Ombyggnationer

30 16

– Större underhåll

- -

Förvaltningsfastigheter 4 3

– Inkrementell uthyrningsbar yta - -

– Ej inkrementell uthyrningsbar yta samt

incitament för hyresgäster

1 -

– Övrig materiell oallokerad typ av kostnad 3 3

Kapitaliserad ränta 13 3

Totala kapitalkostnader 1 702 1 348

Omvandling från periodiserat till likvida medel -

Totala kapitalkostnader som likvida medel 1 702 1 348

Inkluderar även hyresgästförändring samt underhållskostnader vid färdigställande som en del av ombyggnationer och större underhåll.

Följande resultatindikatorer har utarbetats i enlighet med

bästa praxis som definierats av EPRA i dess senaste utgå-

va av Best Practices Recommendations Guidelines, BPRs.

EPRA BPRs fokuserar på att göra boksluten för offentliga

fastighetsbolag tydligare och mer jämförbara i hela Europa.

För ytterligare information om EPRA, se www.epra.com.

Uträkningar och nyckeltal är översatta till svenska. Stan-

dardiserade tabeller på originalspråket engelska återfinns i

den engelska versionen av Logisteas årsredovisning.

Övrigt — EPRA nyckeltalsberäkningar

96 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022

A. EPRA Intjäning (EPRA Earnings)

EPRA intjäningstal är ett prestationsmått för fastighetsportföljen. EPRA intjäning baseras på resultaträkningen, justerad för resultat

från intressebolag, värdeförändringar från förvaltningsfastigheter, värdeförändringar av marknadsvärdet för finansiella instrument samt

övriga eventuella resultateffekter från fastighetsförsäljningar med tillhörande skattekostnader.

Samtliga siffror i miljoner SEK

2022

Rapporterat

enligt IFRS

2022

Justeringar

EPRA

2022

Ej bestäm-

mande

inflytande

2022

EPRA

intjäning

2021

Rapporterat

enligt IFRS

2021

Justeringar

EPRA

2021

Ej bestäm-

mande

inflytande

2021

EPRA

intjäning

Hyresintäkter 257 - - 257 93 - - 93

Fastighetskostnader –71 - - –71 –28 - - –28

Driftnetto 186 - - 186 65 - - 65

Övriga intäkter - - - - - - - -

Övriga kostnader - - - - - - - -

Central administration –38 - - –38 –24 - - –24

Resultat från intressebolag och JVs - - - - - - - -

Finansnetto –75 - - –75 –23 - - –23

Förvaltningsresultat 73 - - 73 18 - - 18

Värdeförändringar netto 347 –347 - - 378 –378 - -

Resultat före skatt/

EPRA resultat före skatt

420 - - 73 396 - - 18

Aktuell skatt –3 - - –3 –1 - - –1

Förändring av uppskjuten skatt –94 88 - –6 –78 77 - –1

Periodens resultat/ EPRA intjäning 323 - - 64 317 - - 16

Genomsnittligt antal utestående

aktier (miljoner)

- 112,9 - 78,8

EPRA intjäning per aktie (SEK) - 0,57 - 0,20

Exkluderar ej bestämmande inflytande i relation till justeringar EPRA.

B. EPRAs Substansvärdesnyckeltal (EPRA Net Asset Value Metrics)

Substansvärdet är summan av det egna kapitalet som förvaltas för dess ägare. Substansvärdet kan räknas ut på många olika sätt, där

skillnaden oftast förklaras av fastighetsportföljens avkastning. Logistea presenterar tre olika substansvärdesuträkningar som finns

med i EPRAs BPR riktlinjer; EPRA NRV, EPRA NTA samt EPRA NDV.

EPRA Nettoåterställningsvärde (EPRA Net Reinstatement Value – NRV)

Målet med nyckeltalet EPRA NRV är att belysa värdet av nettotillgångarna på lång sikt och baseras på att inga tillgångsförsäljningar

genomförs. Tillgångar och skulder som inte förväntas utkristalliseras under normala förhållanden, såsom förändringar i verkligt värde

på finansiella derivat och uppskjuten skatt på orealiserade värdeförändringar för fastigheter, exkluderas därför. Bolagstransaktioner

med fastigheter som underliggande tillgång, som har varit huvuddelen av Logisteas förvärvsmetodik, belastas i dagsläget inte av några

lagfartskostnader varpå sådana kostnader inte ingår i Logisteas värderingsintyg. Följaktligen genomförs inga justeringar för lagfarts-

kostnader (real estate transfer taxes) i Logisteas beräkningar av EPRA NRV.

Samtliga siffror i miljoner SEK

2022-12-31

Totalt

2022-12-31

Hänförligt till

ägande utan

bestämmande

inflytande

2022-12-31

Hänförligt till

moderbolagets

aktieägare

(EPRA NTA)

2021-12-31

Totalt

2021-12-31

Hänförligt till

ägande utan

bestämmande

inflytande

2021-12-31

Hänförligt till

moderbolagets

aktieägare

(EPRA NTA)

Eget kapital enligt IFRS 1 864 - 1 864 1 049 - 1 049

Substansvärde (NAV) verkligt värde 1 864 - 1 864 1 049 - 1 049

Uppskjuten skatt fastigheter och derivat 185 - 185 90 - 90

Verkligt värde netto derivat –9 - –9 - - -

Goodwill från uppskjuten skatt 0 - 0 - - -

EPRA Nettoåterställningsvärde (NRV) 2 040 - 2 040 1 139 - 1 139

Utestående aktier vid

periodens slut (miljoner)

121,1 121,1 96,3 96,3

EPRA NTA per stamaktie (SEK) 16,9 16,9 11,8 11,8

Övrigt — EPRA nyckeltalsberäkningar

Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 97

EPRA Materiella nettotillgångar (EPRA Net Tangible Asstets – NTA)

EPRA NTA fokuserar på att reflektera bolagets materiella tillgångar och baseras på att bolaget köper och säljer tillgångar, varpå viss

del av uppskjuten skatteskuld oundvikligen realiseras. Logistea har antagit det andra alternativet i EPRAs riktlinjer för att justera för

uppskjuten skatt. Uppskattningen av den verkliga uppskjutna skatteskulden baseras på hur Logistea genomfört fastighetstransaktioner

de senaste åren.

Samtliga siffror i miljoner SEK

2022-12-31

Totalt

2022-12-31

Hänförligt till

ägande utan

bestämmande

inflytande

2022-12-31

Hänförligt till

moderbolagets

aktieägare

(EPRA NTA)

2021-12-31

Totalt

2021-12-31

Hänförligt till

ägande utan

bestämmande

inflytande

2021-12-31

Hänförligt till

moderbolagets

aktieägare

(EPRA NTA)

Eget kapital enligt IFRS 1 864 - 1 864 1 049 - 1 049

Substansvärde (NAV) verkligt värde 1 864 - 1 864 1 049 - 1 049

Återföring uppskjuten skatt 185 - 185 90 - 90

Bedömd verklig uppskjuten skatt –162 - –162 –89 - –89

Verkligt värde netto derivat –9 - –9 - - -

Goodwill från uppskjuten skatt - - - - - -

Immateriella tillgångar –1 - –1 –1 - –1

EPRA Materiella nettotillgångar (NTA) 1 877 - 1 877 1 049 - 1 049

Utestående aktier vid periodens slut

(miljoner)

121,1 121,1 96,3 96,3

EPRA NTA per stamaktie (SEK) 15,5 15,5 10,9 10,9

Estimerad verklig uppskjuten skatteskuld

Koncernens beräknade verkliga uppskjutna skatteskuld relaterad till temporära skillnader av fastighetsvärden har beräknats till 5,15

procent, vilket grundar sig i Logisteas uppfattning av marknadspraxis som är 25% avdrag för den uppskjutna skatten som är beräknad

till 20,6 procent. Vidare uppskattas den verkliga uppskjutna skatteskulden relaterad till uppskjuten vinst/förlust till 20,6 procent, vilket är

den aktuella skattesatsen i Sverige för räkenskapsåren 2022 och 2023.

Samtliga siffror i miljoner SEK

2022-12-31

Nominell

skatteskuld

2022-12-31

Verklig

skatteskuld

2021-12-31

Nominell

skatteskuld

2021-12-31

Verklig

skatteskuld

Anläggningstillgångar 174 153 94 93

Finansiella instrument 2 - - -

Obeskattade reserver 9 9 2 2

Underskottsavdrag - - –6 –6

Uppskjuten skatteskuld 185 162 90 89

EPRA Försäljningsvärde Netto (EPRA Net Disposal Value – NDV)

EPRA NDVmåttet förser läsaren av den finansiella rapporten med ett scenario där uppskjuten skatt, finansiella instrument och ett antal

övriga justeringar beräknas i förhållande till hela skulden. Detta gör det möjligt för läsaren att förstå den fulla omfattningen av skulder

och resulterande aktieägarvärde vid en ordnad försäljning av verksamheten och/eller om skulder inte hålls till förfallodagen. Nyckeltalet

ska inte anses som ett ”likvidations-NAV” för Logistea eftersom verkliga värden eventuellt inte representerar likvidationsvärden och

eftersom en omedelbar realisering av Logisteas tillgångar kan struktureras som bolagsförsäljningar, vilket resulterar i att endast delar

av den uppskjutna skatteskulden realiseras.

Samtliga siffror i miljoner SEK

2022-12-31

Totalt

2022-12-31

Hänförligt till

ägande utan

bestämmande

inflytande

2022-12-31

Hänförligt till

moderbolagets

aktieägare

(EPRA NDV)

2021-12-31

Totalt

2021-12-31

Hänförligt till

ägande utan

bestämmande

inflytande

2021-12-31

Hänförligt till

moderbolagets

aktieägare

(EPRA NDV)

Eget kapital enligt IFRS 1 864 - 1 864 1 049 - 1 049

Substansvärde (NAV) verkligt värde 1 864 - 1 864 1 049 - 1 049

Goodwill från uppskjuten skatt

EPRA Försäljningsvärde netto (NDV) 1 864 - 1 864 1 049 - 1 049

Utestående aktier vid periodens slut

(miljoner)

121,1 121,1 96,3 96,3

EPRA NDV per stamaktie (SEK) 15,4 15,4 10,9 10,9

Övrigt — EPRA nyckeltalsberäkningar

98 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022

C. EPRA nettoavkastning (EPRA Net Initial Yield – NIY)

EPRAs nettoavkastning (NIY) mäter de årliga hyresintäkterna baserat på de kontanta betalningarna fram till balansdagen, minus

ej vidarefaktureringsbara driftskostnader, dividerat med fastighetens marknadsvärde, ökat med uppskattade förvärvskostnader.

EPRA ”Upptoppad” NIY utgår från EPRA NIY med justering för hyresrabatter på balansdagen eller övriga ej förfallna leasingincitament

såsom hyrestrappor.

Samtliga siffror i miljoner SEK 2022-12-31 2021-12-31

Förvaltningsfastigheter - helägda 4 623 2 607

Förvaltningsfastigheter - del av JV - -

Summa fastighetsportfölj 4 623 2 607

Exkludering projekt, mark och byggnationer –333 –519

Summa förvaltningsportfölj 4 290 2 088

Uppskattade kostnader för köpare 8 4

Uppdaterad värdering förvaltningsportfölj 4 298 2 092

12 månaders rullande hyresintäkt 298 155

Uppskattade driftsdebiteringar –34 –29

Årlig nettohyra 264 126

Hyresrabatter - -

Upptoppad årlig nettohyra 264 126

EPRA NIY (nettoavkastning) 6,2 6,0

EPRA "Upptoppad" NIY nettoavkastning 6,2 6,0

D. EPRA vakans (EPRA Vacancy)

Estimerade marknadshyror (Estimated Market Rental Value – ERV) för vakanta ytor dividerat med estimerade marknadshyror för hela

fastighetsportföljen. Samtliga nyckeltal är justerade för verklig ägandedel för varje fastighet.

Samtliga siffror i miljoner SEK 2022-12-31 2021-12-31

Marknadshyror vakanta ytor 6 8

Total marknadshyra 304 163

EPRA Vakansgrad 2% 5%

E. EPRA kostnadskvot (EPRA Cost Ratio)

Central administrationskostnad samt fastighetskostnader (inkluderat och exkluderat för direkta vakanskostnader) dividerat med

bruttohyresintäkter.

Samtliga siffror i miljoner SEK 2022-12-31 2021-12-31

Fastighetskostnader –71 –28

Central administrationskostnad –38 –24

Återföring: Tomträttsavgäld 0 0

EPRA kostnad (inkluderat direkta vakanskostnader) –109 –52

Direkta vakanskostnader 0 0

EPRA kostnad (exkluderat direkta vakanskostnader) –109 –52

Hyresintäkter brutto minus tomträttsavgäld 257 93

Totala hyresintäkter brutto minus tomträttsavgälder 257 93

EPRA kostnadskvot (inkluderat direkta vakanskostnader) 42,4% 55,9%

EPRA kostnadskvot (exkluderat direkta vakanskostnader) 42,4% 55,9%

Övrigt — EPRA nyckeltalsberäkningar

Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 99

Alternativa nyckeltal

och övriga definitioner

Avstämningstabeller för Logisteas nyckeltal finns på Logisteas webbplats under Finansiella rapporter.

Aktiekurs per stamaktie

Aktiekurs på balansdagen.

Antal förvaltningsfastigheter

Antal förvaltningsfastigheter i

balansräkningen innefattar fastig-

heter under löpande förvaltning

samtprojektfastigheter.

Antal utestående stamaktier

Antal utestående stamaktier på

balansdagen.

Avkastning på eget kapital

Resultat efter skatt på årsbasis-

dividerat med genomsnittet av

ingående och utgående eget kapital¹

)

Belåningsgrad

Räntebärande skulder efter avdrag

förlikvida medel i relation till fastig

heternas verkliga värde.

Byggrätt

Bedömd byggbar BTA, bruttoarea,

i kvadratmeter.

Central administration

Centrala administrationskostnader

avser kostnader för koncernledning

och koncerngemensamma funktioner.

Direktavkastning

Driftnettot i relation till fastighetens

verkliga värde (exkluderande projekt-

fastigheter).

Driftnetto

Hyresintäkter med avdrag för fastig-

hetskostnader, såsom kostnader för

drift, underhåll och fastighetsskatt.

Eget kapital per stamaktie

Eget kapital¹

)

i relation till antal

utestående stamaktier.

Ekonomisk uthyrningsgrad

Årligt kontraktsvärde dividerat med

hyresvärde exklusive projektfastigheter.

EPRA

European Public Real Estate Associ-

ation (EPRA) arbetar för att förbättra

transparensen inom den börsnote-

rade, europeiska fastighetssektorn.

Logistea rapporterar nyckeltal ut-

räknade enligt EPRA:s definitioner,

sesidorna 96–99.

Förvaltningsresultat per stamaktie

Förvaltningsresultat i förhållande

till genomsnittligt antal utestående

stamaktier.

Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter är fastigheter

som innehas i syfte att erhålla

hyres intäkter eller värdestegring eller

en kombination av dessa syften.

Genomsnittligt antal

utestående stamaktier

Genomsnittligt antal utestående

aktier under perioden.

Genomsnittlig ränta

Genomsnittlig upplåningsränta

för räntebärande skulder, inklusive

räntederivat, på balansdagen.

Genomsnittlig räntebindning

Genomsnittlig återstående löptid

på räntan för räntebärande skulder.

Hyresvärde

Årligt kontraktsvärde med tillägg

för bedömd marknadshyra för

vakanta lokaler.

Orealiserade värdeförändringar

Förändring av verkligt värde exklusive

förvärv, avyttringar och investeringar,

på kvarvarande förvaltningsfastig-

heter vid periodens slut. Värdeföränd-

ringen har beaktat effekt av förvärv

och investeringar.

Projektfastigheter

Fastigheter där pågående om- eller

tillbyggnation påverkar hyresvärdet

mer än 40 procent.

Resultat per stamaktie

Resultat efter skatt i förhållande

till genomsnittligt antal utestående

stamaktier. Beräknas enligt IAS 33.

Räntebärande nettoskuld

Räntebärande skulder, exklusive

leasingskulder, minus ränte bärande

tillgångar och likvida medel.

Räntetäckningsgrad

Driftnetto med avdrag för central

administration, dividerat med

räntekostnader och ränteintäkter

(exkl. tomträtt och IFRS 16).

Soliditet

Eget kapital i procent av

balansomslutningen.

Substansvärde (NAV) per stamaktie

Eget kapital¹

)

med återläggning av

uppskjuten skatteskuld i relation till

antal utestående stamaktier.

Överskottsgrad

Driftnetto i procent av intäkter.

Logistea tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alter-

nativa Nyckeltal. Riktlinjerna syftar till att göra alternativa nyckeltal i finansiella rapporter

mer begripliga, tillförlitliga och jämförbara och därmed främja deras användbarhet. Med ett

alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt mått över historisk eller framtida

resultatutveckling, finansiell ställning, finan siellt resultat eller kassa flöden som inte definie-

ras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering; IFRS och årsredovisningslagen.

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare.

Övrigt — Alternativa nyckeltal och övriga definitioner

100 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022

Logistea AB (publ) – Org nr 556627-6241 – Säte i Stockholm

Postadress: Logistea AB, Box 5089, 102 42 Stockholm

För mer information, besök www.logistea.se

Produktion: Logistea, Paues Åberg Communications och Greatland.

Tryck: Taberg Media Group.

Information till

aktieägarna

Årsstämma

Årsstämma i Logistea äger rum fredagen den 5 maj 2023

kl. 14.00 i Advokatfirman Cederquists lokaler på

Hovslagargatan 3 i Stockholm.

Anmälan

Aktieägare som vill delta i årsstämman ska

• Dels vara införda i den av Euroclear Sweden AB

förda aktieboken onsdagen den 26 april 2023;

• Dels senast fredagen den 28 april 2023 anmäla

sitt deltagande hos bolaget under adress

Advokatfirman Cederquist

Box 1670, 111 96 Stockholm, Att: Ursula Sörqvist

eller via epost: ursula.sorqvist@cederquist.se.

Vid anmälan ska uppges namn, person-/organisations-

nummer, aktieinnehav, adress, telefonnummer dagtid och

uppgift om eventuella biträden samt i förekommande fall

uppgift om ställföreträdare. Till anmälan ska därtill i före-

kommande fall bifogas fullständiga behörighetshandlingar

såsom registreringsbevis eller motsvarande.

Förvaltarregistrerade aktier

Aktieägare, som låtit förvaltarregistrera sina aktier hos

bank eller annan förvaltare, måste, för att äga rätt att

delta i årsstämman, tillfälligt inregistrera sina aktier i eget

namn hos Euroclear Sweden AB. Aktieägare som önskar

sådan omregistrering måste underrätta sin förvaltare om

detta enligt förvaltarens rutiner i sådan tid i förväg som

förvaltaren bestämmer.

Utdelning

Styrelsens mål är att årligen föreslå årsstämman att

besluta om utdelning motsvarande minst 30 procent av

bolagets vinst. Styrelsen avser att under de närmaste åren

prioritera tillväxt framför utdelning, vilket kan medföra låg

eller utebliven utdelning till stamaktier.

I syfte att stödja bolagets tillväxtmål avser styrelsen

att föreslå årsstämman att ingen utdelning lämnas för

räkenskapsåret 2022. För räkenskapsåret 2021 lämnades

ingenutdelning.

Kommande informationstillfällen

• Delårsrapport för det första kvartalet, januari – mars

2023, avges den 5 maj 2023.

• Årsstämma 2023 hålls i Stockholm den 5 maj 2023.

• Delårsrapport för det andra kvartalet, april – juni 2023,

avges den 14 juli 2023.

• Delårsrapport för det tredje kvartalet, juli – september

2023, avges den 27 oktober 2023.

Övrigt — Information till aktieägarna

Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 101