Årsredovisning 2025

Bra boende

för alla

Kronhjorten 22, Falköping

Den legala årsredovisningen som innehåller förvaltningsberättelse och finansiella rapporter

finns på sid. 54-92. Neobos lagstadgade hållbarhetsrapport enligt Årsredovisningslagen finns

på sid. 25-43. Bolagsstyrningsrapporten finns på sid. 46-49.

Introduktion

Vd-ord 4

Kort om Neobo 7

2025 i korthet 8

Varför investera i Neobo? 9

Strategi &

affärsmodell

Affärsmodell 11

Strategi och mål 17

Aktuell intjäningsförmåga 21

Marknad och omvärld 22

Vi som är Neobo 24

Hållbarhet

Vårt hållbarhetsarbete 26

Hållbarhetsstyrning 29

Våra fokusområden 31

Hållbarhetsåret i siffror 42

Hållbarhetsnoter 43

Revisorns yttrande 44

Bolags-

styrning &

aktien

Bolagsstyrningsrapport 46

Revisorns yttrande 50

Styrelse 51

Ledning 52

Aktien och ägarna 53

Finansiell

information

Förvaltningsberättelse 55

Finansiering 57

Risker och riskhantering 58

Koncernens finansiella rapporter 62

Moderbolagets finansiella rapporter 66

Noter 70

Revisionsberättelse 93

Övrigt

Definitioner och nyckeltal 97

Aktieägarinformation 100

Neobo årsredovisning 2025

Innehåll

Introduktion

Vd-ord

Kort om Neobo

2025 i korthet

Varför investera i Neobo?

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrning & aktien

Finansiell information

Övrigt

Vår idé är enkel - omtanke

först – om våra hyresgäster,

bostadsområden,

aktieägare, medarbetare

och omvärlden.

Alla våra fastigheter är inte nya – men vårt arbetssätt är långt

ifrån gammaldags. Med många års erfarenhet och övertygelsen

att allt går att förbättra skapar vi bra boende för alla genom att

förvalta och förädla våra bostadsområden och ta hand om våra

kunder. Sverige behöver fler bostäder som människor har råd att

bo i. När nyproducerade lägenheter är dyra och byggtakten låg är

det hållbara valet att ta hand om det som redan finns.

Hos oss finns hem för alla – för unga och äldre, för familjer och

singlar. Lägenheter i olika storlekar, med skäliga hyror för livets

alla skeden. Kort sagt - bra boende för alla.

BRA BOENDE

FÖR ALLA

Innehåll

Neobo årsredovisning 2025

IntroduktionIntroduktion

Introduktion

Vd-ord

Kort om Neobo

2025 i korthet

Varför investera i Neobo?

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrning & aktien

Finansiell information

Övrigt

"Jag är mycket stolt över vad vi har

åstadkommit under året. Både

driftnetto och förvaltningsresultat har

förbättrats kraftigt och vakansgraden

är den lägsta sedan Neobo bildades."

Kan du beskriva affärsmodellen?

Vi förvaltar och förädlar våra fastigheter på ett

hållbart sätt och tar väl hand om våra kunder. Vi

har en affärsmodell som kontinuerligt skapar

värde i fastighetsbeståndet och stärker våra kas-

saflöden över tid.

Vi arbetar målmedvetet med att öka uthyr-

ningsgraden och det är glädjande att notera att

vi lyckats nå den lägsta vakansgraden sedan

Neobo bildades. Vid årsskiftet uppgick den totala

vakansgraden till 6,3 procent att jämföra med 8,0

procent när bolaget bildades.

Vi utvecklar beståndet kontinuerligt genom

värdeskapande investeringar som ger attraktiv

avkastning och möjlighet till god värdetillväxt

över tid. Under året har vi investerat 239 mkr i

värdeskapande åtgärder som har ökat vårt drift-

netto och skapat attraktivare och tryggare

bostadsområden. Bland annat har vi renoverat

drygt 100 lägenheter, genomfört ett antal hyres-

gästanpassningar av kommersiella lokaler samt

investerat i hållbarhetsåtgärder som har tagit

oss ett steg närmare våra långsiktiga hållbar-

hetsmål. Vi har bra förädlingspotential i portföl-

jen och fortsätter att investera i det vi tror på –

Stark resultatförbättring

tack vare engagerade

medarbetare och en

affärsmodell som levererar

Intervju med Ylva Sarby Westman, vd Neobo

- Vd ord

Hur ser du tillbaka på 2025?

Jag är mycket stolt över vad vi har åstadkommit

under året. Både driftnetto och förvaltningsre-

sultat har förbättrats kraftigt och vakansgraden

är den lägsta sedan Neobo bildades. Under våra

första tre år har vi arbetat målmedvetet med att

förädla vår fastighetsportfölj, vilket har gett

goda resultat. Samtliga nyckeltal utvecklas åt

rätt håll och operationellt går Neobo starkt. Detta

tack vare engagerade medarbetare och en

affärsmodell som levererar.

Innehåll

Neobo årsredovisning 2025

Introduktion

Vd-ord

Kort om Neobo

2025 i korthet

Varför investera i Neobo?

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrning & aktien

Finansiell information

Övrigt

Hur skapar ni värde för era aktieägare?

Vårt viktigaste uppdrag är att skapa värde för

våra aktieägare. Det ska vi göra genom smart

kapitalallokering, kundnära förvaltning, vär-

deskapande förädling och portföljoptime-

ring som stärker vår fastighetsportfölj och

ökar våra kassaflöden över tid.

I det marknadsläge som råder

bedömer vi att återköp av egna

aktier, i kombination med fort-

satta investeringar i vårt fast-

ighetsbestånd, är det effek-

tivaste sättet att skapa att-

raktiv totalavkastning för

våra aktieägare. Den likvi-

ditet som frigjorts från

genomförda försälj-

ningar kommer därför

användas för båda

dessa ändamål.

attraktiva och hållbara bostadsmiljöer där

människor trivs och känner sig trygga.

Vi fortsätter att optimera vår fastighetsport-

följ och under året har vi genomfört sex transak-

tioner och avyttrat fastigheter med ett underlig-

gande värde om 404 mkr. Försäljningarna har lett

till en bättre och mer förvaltningseffektiv port-

följ och har dessutom genererat värdefull likvidi-

tet.

Hur ser den finansiella situationen ut?

Vi har en stark finansiell position och stabila kas-

saflöden. I ett utmanande marknadsläge är det

viktigare än någonsin att fokusera på nettokas-

saflödet. Vi har fått bra hyresökningar och har

lyckats sänka våra fastighetskostnader vilket lett

till att räntetäckningsgraden ökat med 0,2 pro-

centenheter jämfört med föregående år. Under

året refinansierade och förlängde vi banklån för

nästan 4 mdkr till marginaler som ligger betyd-

ligt lägre än den genomsnittliga marginalen i

våra låneavtal. Sammantaget ser vi tillbaka på

ett starkt år där verksamheten har fortsatt att

utvecklas i rätt riktning.

"Vi har bra förädlingspotential i portföljen och

fortsätter att investera i det vi tror på –

attraktiva och hållbara bostadsmiljöer där

människor trivs och känner sig trygga."

- Vd ord

Innehåll

Neobo årsredovisning 2025

Introduktion

Vd-ord

Kort om Neobo

2025 i korthet

Varför investera i Neobo?

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrning & aktien

Finansiell information

Övrigt

våra fastighetsvärden. För 2026 är våra fokus-

områden att fortsätta öka avkastningen från vår

fastigheter samt att optimera portföljen.

Vår vision är utgångspunkten i allt vi gör. För mig

personligen är det ett privilegium att få arbeta

med människors hem och skapa bostadsområ-

den där människor trivs och känner sig trygga.

Efter några utmanande år ser vi nu tecken på

att konjunkturen börjar förbättras och även om

det råder fortsatt osäkerhet i omvärlden känner

jag stor tillförsikt. Jag är övertygad om att vi har

de mest krävande åren bakom oss och ser fram

emot att, tillsammans med mina medarbetare,

fortsätta utveckla Neobo och ta vara på den fina

potential som finns i bolaget.

På vilket sätt bidrar hållbarhet till er affär?

Vi är en långsiktig aktör som tar ansvar för vår

påverkan på människor och miljö. Hållbarhet är

därför en integrerad del av vår verksamhet och

något som står högst upp på agendan både när

vi tar hand om våra bostadsområden och när vi

utvecklar Neobo på ett ansvarsfullt sätt.

Under året har vi hållbarhetslänkat en fjärde-

del av vår lånevolym till våra företagsövergri-

pande hållbarhetsmål, vilket skapar transparens

och tydliga incitament. Det visar att vi menar all-

var med den hållbara omställningen och att håll-

barhet är något som skapar värde i hela vår verk-

samhet.

Hur ser du på vägen framåt?

Vi kan se att vår strategi fungerar. Genom fokus

på kundnära förvaltning, förädling och optime-

ring har vi förbättrat lönsamheten markant och

lagt en stabil grund för fortsatt utveckling. Därför

fortsätter vi på den inslagna vägen med en

affärsmodell som stärker våra kassaflöden och

- Vd ord

Innehåll

Neobo årsredovisning 2025

Introduktion

Vd-ord

Kort om Neobo

2025 i korthet

Varför investera i Neobo?

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrning & aktien

Finansiell information

Övrigt

Bacchus 12, Sundsvall

Fastighetsvärde, mdkr

13,6

Antal lägenheter

8 100

Uthyrningsbar area, kvm

673 000

Antal fastigheter

256

Andel bostadsfastigheter, %

Vi förvaltar och förädlar bostäder i svenska

kommuner med befolkningstillväxt och god

efterfrågan på bostäder.

Vi skapar attraktiva och

hållbara bostadsmiljöer där

människor trivs och känner

sig trygga.

KORT OM NEOBO

- Kort om Neobo

Innehåll

Neobo årsredovisning 2025

Introduktion

Vd-ord

Kort om Neobo

2025 i korthet

Varför investera i Neobo?

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrning & aktien

Finansiell information

Övrigt

Räntetäckningsgrad, R12 mån

1,8 ggr

Belåningsgrad

50,0 %

Driftnetto, jämförbart bestånd

+10 %

Förvaltningsresultat, kr/aktie

+34 %

Nyckeltal 2025 2024

Hyresintäkter, mkr 934 908

Driftnetto, mkr 513 473

Värdeförändring fastigheter, mkr –6 –296

Förvaltningsresultat, mkr 201 152

Förvaltningsresultat, kr/aktie 1,40 1,05

Periodens resultat, mkr 78 –193

Periodens resultat, kr/genomsnittligt

antal aktier före utspädning

0,54 –1,33

Marknadsvärde fastigheter, mkr 13 562 13 701

Marknadsvärde fastigheter, kr/kvm 20 155 19 574

Belåningsgrad, % 50,0 50,9

Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,6

Substansvärde, EPRA NRV, kr/ aktie 47,19 45,59

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,7 92,8

Överskottsgrad, % 55 52

Avkastning på eget kapital, % 1,2 –3,0

Året som gått

•

Genomfört sex försäljningar motsvarande ett

underliggande fastighetsvärde om 404 mkr.

•

Refinansierat och förlängt banklån för nästan 4

mdkr till marginaler som ligger betydligt lägre

än Neobos genomsnittliga marginal.

•

Minskat den ekonomiska vakansgraden från 7,2

procent till 6,3 procent.

•

Vd Ylva Sarby Westman valdes in i EPRA:s (The

European Public Real Estate Association) Advi-

sory Board.

•

Styrelsen beslutade att utnyttja bemyndigan-

det från årsstämman den 24  april  2025 om

återköp av egna aktier till ett maximalt belopp

av 50 mkr.

2025 i siffror

•

Hyresintäkterna ökade till 934 mkr (908). I jäm-

förbart bestånd ökade hyresintäkterna med 4,6

procent.

•

Driftnettot ökade med 8,5 procent till 513 mkr

(473) trots driftnettobortfall från avyttrade

fastigheter under föregående och innevarande

år. I jämförbart bestånd ökande driftnettot

med 9,9 procent till följd av högre hyresintäkter

och lägre fastighetskostnader.

•

Förvaltningsresultatet ökade med 32,0 procent

till 201 mkr (152) och förvaltningsresultat per

utestående aktie per balansdagen ökade med

33,9 procent till 1,40 kr/aktie (1,05).

•

Fastighetsbeståndets värde vid årets utgång

uppgick till 13 562 mkr (13 701) och värdeför-

ändringar på fastigheter uppgick till -6 mkr

(-296) under året.

•

Årets resultat ökade till 78 mkr (-193).

•

Substansvärdet uppgick till 47,19 kr per aktie

(45,59).

2025 i korthet

- 2025 i korthet

Innehåll

Neobo årsredovisning 2025

Introduktion

Vd-ord

Kort om Neobo

2025 i korthet

Varför investera i Neobo?

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrning & aktien

Finansiell information

Övrigt

Mercurius 15, Sundsvall

En långsiktigt

hållbar investering

Vi är en långsiktig aktör som

tar ansvar för vår påverkan på

människor och miljö.

Bra bostäder till

rimliga hyror

Vi erbjuder bostäder till rimliga

hyror som det finns en tydlig

efterfrågan på.

Stark finansiell

position och stabila

kassaflöden

Neobo har en stark balansräk-

ning och stabila kassaflöden

med goda förutsättningar för

attraktiv driftnettoutveckling

under de kommande åren.

Förädlings- och

optimerings-

potential

Portföljen har förädlingspoten-

tial där värdeskapande inves-

teringar och portföljoptimering

bidrar till attraktiv avkastning

och möjlighet till fortsatt lön-

samhetsökning.

Vi har en värdeskapande affärsmodell och vi är väl

positionerade för att ta nästa steg på vår resa – med fortsatt

fokus på att skapa värde för våra kunder och aktieägare.

Varför investera i

Neobo?

- Varför investera i Neobo?

Innehåll

Neobo årsredovisning 2025

Introduktion

Dubbelkrut 1, Skellefteå

STRATEGI &

AFFÄRSMODELL

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Affärsmodell

Strategiska mål och prioriteringar

Aktuell intjäningsförmåga

Marknad och omvärld

Vi som är Neobo

Hållbarhet

Bolagsstyrning & aktien

Finansiell information

Övrigt

Optimering

Neobo arbetar strukturerat med att optimera fastighetsbeståndet för att säker-

ställa en förvaltningseffektiv portfölj i marknader med stabil efterfrågan. Genom

kontinuerliga analyser av befintligt bestånd, bostadsmarknaden och våra kunders

behov identifierar vi vilka delar av beståndet som bör behållas, utvecklas eller avytt-

ras. Försäljning av fastigheter som inte stödjer vår kärnstrategi frigör kapital och

skapar utrymme för värdeskapande investeringar. I nästa steg avser vi att växa vår

fastighetsportfölj på prioriterade marknader genom strategiska förvärv. En aktiv

portföljförvaltning bidrar till ökad förvaltningseffektivitet och ger därmed förut-

sättningar för långsiktigt värdeskapande.

Förädling

Förädling är en central del av Neobos affärsmodell och en viktig drivkraft för att

långsiktigt öka värdet i vårt fastighetsbestånd. Genom ett strukturerat och kontinu-

erligt arbete med värdeskapande åtgärder ökar vi fastigheternas avkastning och

värde samtidigt som vi höjer kvaliteten och upplevelsen för våra hyresgäster. Insat-

serna omfattar bland annat lägenhetsrenoveringar, energieffektiviserande åtgär-

der, utveckling av utemiljöer samt tekniska uppgraderingar som stärker både funk-

tion och hållbarhet. Genom ett aktivt förädlingsarbete säkerställer vi att beståndet

fortsätter att vara attraktivt, konkurrenskraftigt och framtidssäkrat.

Förvaltning

Förvaltning utgör kärnan i Neobos verksamhet och är avgörande för att skapa ett

långsiktigt hållbart och attraktivt bostadsbestånd. Genom en effektiv och kundnära

förvaltning, med fokus på hållbarhet och lönsamhet, arbetar vi kontinuerligt för att

stärka både kundvärde och avkastning. Vår lokala närvaro och den dagliga dialogen

med hyresgästerna ger oss insikter som möjliggör välgrundade prioriteringar och

värdeskapande förbättringar i fastigheterna. Detta bidrar inte bara till ökad trivsel

och trygghet, utan också till en stabil och långsiktig utveckling av hela beståndet.

Vår vision är att skapa attraktiva och hållbara bostadsmiljöer

där människor trivs och känner sig trygga. Vi förvaltar och

förädlar våra fastigheter på ett hållbart sätt och tar väl hand om

våra kunder.

Vi har en affärsmodell som kontinuerligt skapar värde i

fastighetsbeståndet och stärker våra kassaflöden över tid.

AFFÄRSMODELL

- Affärsmodell

Neobo årsredovisning 2025

InnehållStrategi & affärsmodell

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Affärsmodell

Strategiska mål och prioriteringar

Aktuell intjäningsförmåga

Marknad och omvärld

Vi som är Neobo

Hållbarhet

Bolagsstyrning & aktien

Finansiell information

Övrigt

Vi spar energi och vatten och minskar våra

utsläpp av CO2 samt mikroplaster

Under året har vi installerat en innovativ lösning för

vattenåtervinning i några av våra tvättstugor, bland

annat i två av våra fastigheter i Nynäshamn och

Sundsvall. Med mod som ett av våra värdeord försöker

vi alltid utmana vårt sätt att jobba, testa ny teknik och

vara neotänkande i vår förvaltning.

Neobodagar i våra bostadsområden

Under året har vi anordnat områdesdagar med våra

hyresgäster i samtliga bostadsområden. I Nevisborg,

Helsingborg hade vi fokus på våra yngsta hyresgäster

- med ponnyridning, ansiktsmålning och hoppborg.

Dessutom anordnade vi en källsorteringsskola och

tipsrunda på samma tema.

Trygghetspaket i Skara

I en av våra fastigheter i Skara har vi investerat i nya

säkerhetsdörrar, digitala låssystem och kameraöver-

vakning i källaren. Vi har även arbetat med ökad kom-

munikation med våra hyresgäster, fler hyresgästträf-

far och trygghetsvandringar.

Exempel på åtgärder under året

Vi skapar långsiktiga värden genom en strukturerad modell för att förvalta

våra fastigheter och ta hand om våra hyresgäster. Vår vision är att skapa

attraktiva och hållbara bostadsmiljöer där människor trivs och känner sig

trygga.

Bra boende för alla

Genom en effektiv och kundnära förvaltning, med

fokus på hållbarhet och lönsamhet, arbetar vi kon-

tinuerligt för att skapa kundvärde och därmed

ökad avkastning. Den lokala närvaron och den

löpande dialogen med våra hyresgäster möjliggör

välgrundade och värdeskapande förbättringar i

fastigheterna, vilket bidrar till ökad trivsel och

trygghet i våra bostadsområden samt långsiktig

stabilitet i beståndet.

Fortsatt förbättrad kundnöjdhet

Vi mäter kundnöjdhet på flera sätt, bland annat

genom en årlig kundundersökning som skickas

till samtliga bostadshyresgäster. Vårt långsiktiga

mål är att till år 2030 nå branschens genomsnitt-

liga nivå för serviceindex och under 2025 upp-

nåddes de planerade delmålen på vägen dit.

Arbetet med ökad kundnöjdhet är nära kopp-

lat till vår vision om att skapa attraktiva och håll-

bara bostadsmiljöer där människor trivs och kän-

ner sig trygga. Under året har vi, utifrån analyser

av genomförda kundundersökningar, fokuserat

på att förbättra kommunikationen med våra kun-

der samt prioriterat åtgärder som bidragit till

ökad trygghet i våra bostadsområden.

Resultaten för 2025 visar en fortsatt positiv

utveckling:

•

80 procent av våra hyresgäster trivs med oss

som hyresvärd

•

80 procent kan rekommendera oss som hyres-

värd

•

86 procent är nöjda med sitt senaste bemö-

tande från Neobo

•

92 procent är nöjda med bemötandet från våra

fastighetstekniker

Värdeskapande genom

långsiktig förvaltning

- Affärsmodell

Neobo årsredovisning 2025

InnehållStrategi & affärsmodell

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Affärsmodell

Strategiska mål och prioriteringar

Aktuell intjäningsförmåga

Marknad och omvärld

Vi som är Neobo

Hållbarhet

Bolagsstyrning & aktien

Finansiell information

Övrigt

Vilka mål och förändringar hoppas du driva igenom

under det kommande året?

Neobo har levererat en kraftig resultatförbättring

under 2025. Jag är stolt över hur vi, genom vårt dag-

liga arbete, har nått dit vi gjort och fått ett tydligt

kvitto på detta i årsbokslutet. Resultatet är frukten av

ett långsiktigt och strukturerat arbete där engagerade

medarbetare, tydliga mål och kontinuerlig uppföljning

har varit avgörande. Inför 2026 fortsätter fokus ligga

på vakanser och resultat, men ett av mina viktigaste

mål är ett mjukt mål – att fortsätta bidra till att våra

medarbetare utvecklas i sina roller. Vi har flera exem-

pel på medarbetare som gått från biträdande förval-

tare till förvaltare, och att få följa den personliga

utvecklingen är både inspirerande och en viktig fram-

gångsfaktor för Neobo.

Vad är ett Bra boende för dig?

För mig är ett bra boende en plats där man verkligen

känner sig hemma. En fastighet består av mark,

betong, stål och trä, men det är hyresgästerna och vi

som förvaltar husen som tillsammans fyller dem med

liv och värme. Vårt mål är att erbjuda mer än bara tak

över huvudet – det ska kännas hemtrevligt och tryggt

att bo hos oss.

Med en ingenjörsexamen från Chalmers och

lång erfarenhet från fastighetsbranschen

har Niclas Franzén varit en del av Neobo

sedan bolagets start. I dag arbetar han som

regionchef och hans ledarskap präglas av

engagemang, struktur och ett tydligt fokus

på långsiktiga resultat.

Berätta lite om din bakgrund

Jag är utbildad ingenjör från Chalmers tekniska hög-

skola och har en bakgrund inom projektledning. Innan

jag började på Neobo arbetade jag under flera år som

projektchef. Fastigheter har varit en central del av min

yrkesbana i över tio år, och jag har haft förmånen att

vara med på Neobos spännande resa sedan bolagets

start. I dag ansvarar jag för våra fastigheter och med-

arbetare i Region Syd.

Var tror du att Neobo är om tre år?

Om tre år ser jag ett Neobo som tydligt har etablerat

sig som ett självklart förstahandsval på de orter där vi

verkar. Vi kommer att ha förbättrat avkastningen, sänkt

vakanserna och skapat ännu bättre boendemiljöer för

våra hyresgäster.

Detta möjliggör i sin tur en mer effektiv portfölj,

tillväxt på utvalda orter och en ännu starkare förvalt-

ningsorganisation. Neobo kommer att vara ett väl-

känt och förtroendeingivande namn, både som hyres-

värd och för investerare.

Det är viktigt att komma ihåg att Neobo är ett ungt

bolag. Jag som varit med från start ser tydligt hur

mycket vi har utvecklats och är övertygad om att den

positiva resan kommer att fortsätta.

Intervju med regionchef

Niclas Franzén

- Affärsmodell

Neobo årsredovisning 2025

InnehållStrategi & affärsmodell

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Affärsmodell

Strategiska mål och prioriteringar

Aktuell intjäningsförmåga

Marknad och omvärld

Vi som är Neobo

Hållbarhet

Bolagsstyrning & aktien

Finansiell information

Övrigt

Frej 6, Oskarshamn

Förädling är en central del av Neobos affärsmodell. Genom ett kontinuerligt

arbete med värdeskapande förbättringar ökar vi avkastningen från våra

fastigheter samtidigt som vi skapar mervärde för våra hyresgäster. Arbetet

omfattar bland annat lägenhetsrenoveringar, energiinvesteringar samt

åtgärder för att skapa attraktivare och tryggare bostadsområden. Under året

har vi investerat 239 mkr (164) i värdeskapande åtgärder som har ökat vårt

driftnetto och förädlat våra fastigheter. Bland annat har vi renoverat drygt

100 lägenheter och genomfört ett antal hyresgästanpassningar samt

energieffektiviserande åtgärder.

Standardhöjande lägenhetsrenoveringar

När en hyresgäst flyttar ut besiktigas lägenheten

och beslut tas om uthyrning eller renovering uti-

från dess skick, hyresnivå och marknadsläge.

Mindre åtgärder fokuserar på att säkerställa håll-

barhet och trygghet, medan mer omfattande

renoveringar genomförs för att höja standarden

och skapa förutsättningar för ökade hyresintäk-

ter.

Under 2025 har vi investerat ca 50 mkr i

lägenhetsuppgraderingar. Exempelvis har 11

lägenheter i Nynäshamn renoverats till modern

interiör och standard, vilket har förbättrat funk-

tionaliteten och tillfört energieffektiva lösningar

med långsiktigt värde. Investeringen uppgick till

5,5 mkr och har genererat en direktavkastning

om 7 procent.

Investeringar i våra kommersiella lokaler

Ett flertal hyresgästanpassningar för kommersi-

ella hyresgäster har genomförts under året.

Bland annat flyttade Kriminalvården in på ett

sexårigt avtal i en anpassad lokal i Sollentuna

under hösten. Ett annat exempel återfinns i Fal-

köping där två längre hyresavtal har tecknats på

en av gågatorna i staden.

Förädling för långsiktigt

värdeskapande

- Affärsmodell

InnehållStrategi & affärsmodell

Neobo årsredovisning 2025

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Affärsmodell

Strategiska mål och prioriteringar

Aktuell intjäningsförmåga

Marknad och omvärld

Vi som är Neobo

Hållbarhet

Bolagsstyrning & aktien

Finansiell information

Övrigt

Klockaren 11, Falköping

Humlan 8, Nynäshamn

Investeringar för lägre energianvändning

Ett särskilt fokus ligger på energibesparande

åtgärder som bidrar till både minskad miljöpå-

verkan och lägre driftkostnader. Vid underhålls-

och renoveringsarbeten strävar vi alltid efter att

välja de mest framtidssäkra och energieffektiva

lösningarna.

Under 2025 har vi genomfört energieffektivi-

serande investeringar i ett 40-tal fastigheter. När

vi kopplade upp en fastighet i Falköping till vårt

digitala styrsystem upptäckte vi att bergvär-

meanläggningen var hårt belastad, vilket på sikt

riskerade att påverka driften. I stället för att öka

användningen av fjärrvärme valde vi en mer

långsiktig och kostnadseffektiv lösning i linje

med vårt neotänk. Genom att installera solhybri-

der producerar vi både el och värme som återlad-

dar borrhålen och stärker anläggningens kapaci-

tet. Investeringen uppgick till 2,3 mkr med en

direktavkastning om 13 procent.

Den tekniska förvaltningen och det löpande

underhållet utförs till stor del av Neobos egna

medarbetare i respektive region. Under året har

teknikorganisationen förstärkts med tre drifttek-

niker som tillfört ny kompetens inom energi- och

driftsoptimering, vilket bidragit till både lägre

driftkostnader och minskad miljöpåverkan.

Utöver de tekniska förbättringarna genom-

förs även trivsel- och värdehöjande åtgärder,

såsom badrums- och köksrenoveringar, moder-

nisering av elinstallationer och övergång till led-

belysning. Vi har också installerat säkerhetsdör-

rar och inpasseringssystem för ökad trygghet

samt genomfört gårdsrenoveringar för att skapa

mer attraktiva och sociala utemiljöer.

Vid renovering arbetar vi enligt en effektiv

produktionsmetod som bygger på samordnad

logistik. Genom att planera materialflöden nog-

grant sparar vi tid och resurser, samtidigt som

svinn och onödiga transporter minimeras. Dyra

mellanled försvinner tack vare samordnade

inköp.

Allt material som hör till en specifik lägenhet

packas i en container och levereras direkt till

byggarbetsplatsen. Det gör att entreprenören

enkelt kan hämta allt som behövs precis utanför

byggnaden. Eventuellt överblivet material tas om

hand och används vid nästa renovering, vilket

ytterligare minskar avfall och ökar effektiviteten.

- Affärsmodell

Neobo årsredovisning 2025

InnehållStrategi & affärsmodell

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Affärsmodell

Strategiska mål och prioriteringar

Aktuell intjäningsförmåga

Marknad och omvärld

Vi som är Neobo

Hållbarhet

Bolagsstyrning & aktien

Finansiell information

Övrigt

Kyrktuppen 10, Södertälje - såld

Gånsta 2:2, Enköping - såld

Fiskeby 4:123, Norrköping - såld

heten Gånsta 2:2 i Enköping till en bostadsrätts-

förening som våra hyresgäster har bildat samt en

bostadsfastighet med mycket hög vakansgrad i

området Årby i Eskilstuna.

Vi har också avyttrat en fastighet i Järna med

70 procent kommersiella lokaler och hög vakans-

grad. Eftersom detta var vårt enda innehav i

Södertälje innebär försäljningen att vi lämnat

kommunen och att vår fastighetsportfölj nu åter-

finns i 38 kommuner.

Under 2025 har vi genomfört sex försäljningar

motsvarande ett underliggande fastighetsvärde

på 404 mkr. Försäljningarna har lett till en mer

förvaltningseffektiv portfölj och har dessutom

genererat värdefull likviditet som kan användas

till värdeskapande investeringar för att förädla

fastighetsbeståndet.

Under det tredje kvartalet avyttrades två icke

kassaflödesgenererande fastigheter, en byggrätt

i Sollentuna och en i huvudsak vakant kommersi-

ell fastighet i Karlskoga. I oktober såldes fastig-

Under året har vi fortsatt att optimera fastighetsbeståndet för att säkerställa

en förvaltningseffektiv portfölj i marknader med stabil efterfrågan.

Försäljning av fastigheter som inte stödjer vår kärnstrategi frigör kapital och

skapar utrymme för värdeskapande investeringar. I nästa steg avser vi också

att växa vår fastighetsportfölj på prioriterade marknader genom strategiska

förvärv.

Optimering

- Affärsmodell

Neobo årsredovisning 2025

InnehållStrategi & affärsmodell

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Affärsmodell

Strategiska mål och prioriteringar

Aktuell intjäningsförmåga

Marknad och omvärld

Vi som är Neobo

Hållbarhet

Bolagsstyrning & aktien

Finansiell information

Övrigt

Malen 16, Helsingborg

Avkastning på eget kapital ska över tid överstiga 10 procent.

Detta ska uppnås genom att:

•

Långsiktigt äga, förvalta och förädla bostads-

fastigheter i marknader med stabil efterfrå-

gan.

•

Öka avkastningen från fastighetsportföljen

genom effektiv och kundnära förvaltning.

•

Realisera förädlingspotentialen i portföljen

genom värdeskapande investeringar.

•

Fortsätta portföljoptimeringen - avyttra fast-

igheter som inte är rätt för oss och i nästa

steg förvärva fastigheter i bra marknader.

•

Ett hållbarhetsarbete som är en integrerad

del av all vår verksamhet.

•

Arbeta aktivt för att bibehålla ett högt med-

arbetarengagemang.

Vårt övergripande mål är att skapa attraktiv totalavkastning för

våra aktieägare.

STRATEGI OCH MÅL

- Strategiska mål och prioriteringar

InnehållStrategi & affärsmodell

Neobo årsredovisning 2025

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Affärsmodell

Strategiska mål och prioriteringar

Aktuell intjäningsförmåga

Marknad och omvärld

Vi som är Neobo

Hållbarhet

Bolagsstyrning & aktien

Finansiell information

Övrigt

Fördelning per kommun, 20 största baserat på hyresvärde

Kommun Region

Area,

tkvm

Antal

lägenheter

Hyresvärde

mkr

Hyresvärde

kr/kvm

Sundsvall Nord 49 559 80 1 652

Tranås Mitt 48 517 60 1 233

Nynäshamn Mitt 40 513 59 1 483

Oskarshamn Mitt 43 519 55 1 277

Motala Mitt 37 476 50 1 360

Sollentuna Mitt 18 80 48 2 673

Norrköping Mitt 32 347 47 1 485

Helsingborg Syd 30 456 46 1 562

Växjö Mitt 29 450 44 1 529

Skara Syd 32 395 42 1 303

Staffanstorp Syd 22 218 36 1 635

Köping Nord 24 313 34 1 378

Alingsås Syd 23 206 33 1 464

Falköping Syd 22 196 31 1 411

Enköping Nord 21 191 30 1 419

Nyköping Mitt 16 243 28 1 731

Karlstad Syd 18 243 27 1 480

Vänersborg Syd 20 273 26 1 342

Knivsta Mitt 8 120 25 2 997

Timrå Nord 16 118 23 1 477

Värdering

Orealiserade värdeförändringar under året upp-

gick till 16 mkr (−301), vilket motsvarar en värde-

förändring om 0,1 procent (−2,2). Realiserade vär-

deförändringar uppgick till -21 mkr under året till

följd av genomförda försäljningar. Vid årets slut

värderades fastighetsbeståndet till 13 562 mkr

(13 701). Värdeförändringen förklaras främst av

driftnettoökande investeringar som genomförts

i portföljen samt av högre bedömda framtida

hyresintäkter.

Fastighetsvärdet har fastställts baserat på

värderingar utförda av oberoende, externa och

auktoriserade värderare. Värderingarna har

genomförts som kassaflödesanalyser per fastig-

het, där hänsyn tagits till gällande hyreskontrakt,

marknadens avkastningskrav, hyresnivåer, drift-

och underhållskostnader samt investeringsbe-

hov.

Vid utgången av året uppgick det genom-

snittligt vägda avkastningskravet för samtliga

fastigheter i portföljen till 5,1 % (5,0) procent.

Avkastningskraven har ökat marginellt under de

två första kvartalen, varit oförändrade under det

tredje kvartalet och bedöms nu vara stabilise-

rade.

Vid årsskiftet bestod Neobos fastighetsportfölj av

256 fastigheter med 8 100 bostadslägenheter och

673 000 kvm uthyrningsbar area. Ungefär 94

procent utgjordes av bostäder och resterande del

i huvudsak av samhällsfastigheter. 

Våra fastigheter

- Strategiska mål och prioriteringar

Neobo årsredovisning 2025

InnehållStrategi & affärsmodell

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Affärsmodell

Strategiska mål och prioriteringar

Aktuell intjäningsförmåga

Marknad och omvärld

Vi som är Neobo

Hållbarhet

Bolagsstyrning & aktien

Finansiell information

Övrigt

Svetsaren 9, Nyköping

Hyresvärde

1 019 mkr

Bostäder, 77%

Kommersiella lokaler, 16%

Samhällsfastigheter, 3%

Parkering och garage, 4%

Hyresintäkter och uthyrningsgrad 

Under 2025 ökade hyresintäkterna till 934 mkr

(908). Det jämförbara beståndet visade en

ökning på 4,6 procent. Intäktsökningen förklaras

av en genomsnittlig hyreshöjning i bostadsbe-

ståndet om 4,8 procent, ökade hyror för kommer-

siella lokaler samt hyresökningar för lägenheter

som har renoverats under året. Den genomsnitt-

liga bostadshyran ökade under 2025 och uppgick

vid årsskiftet till 1 459 kr per kvm.

Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid

årsskiftet till 93,7 procent för hela portföljen, i

bostadsbeståndet till 94,9 procent och till 90,2

procent för de kommersiella lokalerna.

Hyresförhandlingarna för 2026 pågår. Hittills

tecknade överenskommelser, omfattande 46

procent av bostadshyrorna, innebär en genom-

snittlig hyreshöjning på 3,4 procent.

Hyresvärde och kunder

Det årliga hyresvärdet för fastighetsbeståndet

uppgick per den 1 januari 2026 till 1 019 mkr.

Bostäder stod för 77 procent av värdet och loka-

ler för 19 procent.

Neobos hyresgäster utgörs främst av privat-

personer samt företag som hyr butiks-, restau-

rang- och kontorslokaler i bostadsfastigheternas

entréplan samt kunder i bolagets samhällsfast-

igheter.

Vid årets slut hade Neobo 12 612 hyreskontrakt –

varav:

• 7 639 bostadshyresavtal med en årshyra

på 748 mkr

• 464 kommersiella kontrakt med en års-

hyra på 174 mkr

• Ingen enskild hyresgäst stod för mer än

1,1 procent av hyresintäkterna

Neobos största kommersiella hyresgäster är Kri-

minalvården och Sala kommun.

Förändring av fastighetsbeståndet

Region Nord Region Mitt Region Syd Totalt Neobo

mkr

2025

jan–dec

2025

jan–dec

2025

jan–dec

2025

jan–dec

2024

jan–dec

Verkligt värde, ingående värde 3 656 6 165 3 880 13 701 14 018

Förvärv 0 0 0 0 0

Investeringar 77 117 45 239 164

Försäljningar −286 −108 0 −394 −180

Orealiserade värdeförändringar −77 93 0 16 −301

Verkligt värde, utgående värde 3 370 6 266 3 926 13 562 13 701

- Strategiska mål och prioriteringar

Neobo årsredovisning 2025

InnehållStrategi & affärsmodell

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Affärsmodell

Strategiska mål och prioriteringar

Aktuell intjäningsförmåga

Marknad och omvärld

Vi som är Neobo

Hållbarhet

Bolagsstyrning & aktien

Finansiell information

Övrigt

Segment

Totalt Neobo Region Nord Region Mitt Region Syd

Januari–december 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024

Hyresintäkter, mkr 934 908 233 242 422 405 278 261

Driftnetto, mkr 513 473 125 120 235 217 153 136

Överskottsgrad, % 55 52 54 50 56 54 55 52

Per balansdagen 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31

Marknadsvärde fastigheter, mkr 13 562 13 701 3 370 3 656 6 266 6 165 3 926 3 880

Marknadsvärde, kr/kvm 20 155 19 574 22 341 21 533 20 128 19 347 18 629 18 353

Antal fastigheter 256 260 80 82 84 86 92 92

Antal lägenheter 8 103 8 309 1 767 1 949 3 733 3 758 2 603 2 602

Area, tkvm 673 700 151 170 311 319 211 211

Enligt intjäningsförmåga 2026-01-01 2025-01-01 2026-01-01 2025-01-01 2026-01-01 2025-01-01 2026-01-01 2025-01-01

Hyresvärde, mkr 1 019 1 017 242 262 470 461 307 295

Hyresvärde, kr/kvm 1 514 1 454 1 605 1 543 1 510 1 446 1 455 1 393

Uthyrningsgrad, % 94 93 92 91 94 92 95 96

Andel av hyresintäkter

Region Nord, 25%

Region Mitt, 45%

Region Syd, 30% 25% 45%

30%

Fördelning objektstyp

Avser andel av hyresvärde

Bostäder, 77%

Lokaler, 19%

Övrigt, 4%

Bostäder, 69%

Lokaler, 28%

Övrigt, 3%

Bostäder, 77%

Lokaler, 19%

Övrigt, 4%

Bostäder, 84%

Lokaler, 12%

Övrigt, 4%

- Strategiska mål och prioriteringar

Neobo årsredovisning 2025

InnehållStrategi & affärsmodell

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Affärsmodell

Strategiska mål och prioriteringar

Aktuell intjäningsförmåga

Marknad och omvärld

Vi som är Neobo

Hållbarhet

Bolagsstyrning & aktien

Finansiell information

Övrigt

Nejlikan 4, Vänersborg

Belopp i mkr 2026-01-01 2025-10-01 2025-07-01 2025-04-01 2025-01-01

Hyresvärde 1 019 1 036 1 038 1 036 1 017

Vakans –65 –72 –78 –76 –73

Hyresintäkter 954 965 960 961 944

Fastighetskostnader –397 –397 –402 –402 –402

Fastighetsskatt –22 –22 –23 –23 –23

Driftnetto 534 545 536 537 520

Central administration –63 –62 –62 –62 –62

Finansnetto –230 –239 –240 –247 –227

Förvaltningsresultat 241 244 234 228 230

Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,68 1,68 1,61 1,57 1,58

Antal utestående aktier, miljoner 143,4 145,4 145,4 145,4 145,4

Neobos intjäningsförmåga

Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för tolv

månader med beaktande av Neobos fastighetsbe-

stånd per respektive datum.

Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos för

de kommande tolv månaderna, utan en ögonblicks-

bild som presenteras för att illustrera intäkter och

kostnader på årsbasis givet fastighetsbestånd, finan-

siella kostnader, kapitalstruktur och organisation vid

respektive tidpunkt.

Den aktuella intjäningsförmågan innefattar inte

en bedömning av den framtida utvecklingen av hyror,

vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeför-

ändringar, köp eller försäljning av fastigheter och inte

heller andra parametrar. I koncernens intjäningsför-

måga är inte resultateffekten av orealiserade och rea-

liserade värdeförändringar inkluderad.

Underlag för beräkning av intjäningsförmågan

Den aktuella intjäningsförmågan har baserats på

kontrakterade hyresintäkter på årsbasis, inklusive

tillägg, samt övriga fastighetsrelaterade intäkter uti-

från gällande hyreskontrakt per respektive datum.

Överenskomna hyresökningar som är gällande vid

respektive datum är medräknade och all vakans, även

tillfällig sådan, har räknats upp på helårsbasis.

Fastighetskostnaderna utgörs av budgeterade

kostnader för ett normalår och inkluderar drift- och

underhållskostnader samt fastighetsadministration.

Fastighetsskatten har beräknats utifrån fastigheter-

nas aktuella taxeringsvärden per respektive datum.

Kostnader för central administration är baserade

på budgeterade kostnader för ett normalår.

Finansnettot avser räntekostnader vilka har

beräknats genom att på Neobos skuldsättning appli-

cera de avtalade finansieringsvillkoren med de rörliga

marknadsvillkor som gällde per respektive datum,

inklusive effekter från derivat. Eventuella ränteintäk-

ter på likvida medel samt kostnader av engångska-

raktär har ej beaktats.

AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA

- Aktuell intjäningsförmåga

Neobo årsredovisning 2025

InnehållStrategi & affärsmodell

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Affärsmodell

Strategiska mål och prioriteringar

Aktuell intjäningsförmåga

Marknad och omvärld

Vi som är Neobo

Hållbarhet

Bolagsstyrning & aktien

Finansiell information

Övrigt

Källa: Newsec

Handel Kontor Bostad Logistik, lager, industri Samhällsfastigheter Övrigt (t ex hotell, mark)

20%

40%

60%

80%

100%

20252024202320222021202020192018201720162015

Segmentsfördelning transaktionsmarknaden, %

totala transaktionsvolymen minskade dock till 28

procent, samtidigt som den faktiska volymen

ökade till 45 mdkr. Lager-, logistik- och industri-

fastigheter var det näst största segmentet och

visade en tydlig uppgång, med en andel om 22

procent – en ökning med fyra procentenheter

jämfört med föregående år. Samhällsfastigheter

svarade för 16 procent av transaktionsvolymen,

till stor del drivet av den omfattande affären

mellan SBB och PPI. Kontorsfastigheter utgjorde

det fjärde största segmentet med en andel på 15

procent. Därefter följde handel samt övriga fast-

ighetstyper, såsom hotell och mark, vilka stod för

11 respektive 9 procent av den totala volymen.

fördubbling jämfört med 2024 och högre andel

än på många år.

Stockholmsregionen stod för den största

andelen av transaktionsvolymen, motsvarande

36 procent, vilket är en tydlig nedgång från åren

2023 och 2024 då regionen stod för 45 procent

båda åren. Regionstäderna utgjorde den näst

största andelen med 30 procent, medan reste-

rande Sverige stod för 15 procent. Göteborg stod

för 13 procent, vilket är en högre andel än tidi-

gare år. Malmö bidrog med 6 procent av den

totala volymen.

Sett till segmentfördelningen behöll bostads-

fastigheter sin position som det största segmen-

tet, i linje med utfallet för 2024. Andelen av den

des något, om än fortsatt under historiska

genomsnittet. Samtidigt kvarstår strukturella

utmaningar, såsom finanspolitiska åtstram-

ningar i högt skuldsatta länder, ökade försvars-

utgifter samt osäkerhet kring handelsrelationer

och energiförsörjning, vilket fortsatt tynger regi-

onens långsiktiga tillväxtpotential.

I Sverige förbättrades de ekonomiska förut-

sättningarna jämfört med de två föregående

åren, även om återhämtningen var ojämn. Infla-

tionstakten steg tillfälligt till omkring 3,0 procent

för att därefter falla tillbaka och landa på 2,1 pro-

cent i december. Riksbanken sänkte styrräntan

från 2,7 till 1,75 procent under året. BNP-tillväxten

överträffade förväntningarna och uppskattas till

cirka 1,5 procent för helåret, med utsikter om en

tydligare uppgång under 2026 till omkring 2,0–

2,5 procent. Arbetslösheten förblev relativt hög

men visade tecken på stabilisering mot slutet av

2025, medan sysselsättningen väntas öka under

2026. Förbättrade hushållsfinanser bedöms

bidra till en starkare konsumtion och en gradvis

förstärkning av konjunkturen.

Fastighetsmarknaden

Fastighetsmarknaden har fortsatt att stärkas

under 2025, med en högre transaktionsaktivitet

än 2024. Den totala transaktionsvolymen upp-

gick till 164 mdkr, fördelat på 438 affärer. Det

motsvarar en ökning av transaktionsvolymen

med 18 procent jämfört med 2024 men 15 pro-

cent lägre än genomsnittet för åren 2015-2024

på 192 mdkr. Det utländska kapitalet fick ett allt

större genomslag på den svenska fastighets-

marknaden under 2025 och svarade för 32 pro-

cent av den totala transaktionsvolymen, nära en

Makroekonomi

Under 2025 gick den globala ekonomin från sta-

bilisering mot en försiktig expansion, understödd

av lättare finansiella förhållanden och en gradvis

återhämtning i den globala efterfrågan. I takt

med att inflationstrycket avtog började flera

centralbanker lämna den restriktiva penningpoli-

tiken bakom sig, även om det skedde i olika takt

mellan regioner. Samtidigt fortsatte geopolitiska

spänningar och handelsrelaterad osäkerhet att

dämpa investeringsviljan.

Den amerikanska ekonomin uppvisade fort-

satt stabil tillväxt under året. Inflationen när-

made sig Federal Reserves mål, vilket skapade

utrymme för räntesänkningar under årets andra

hälft. Arbetsmarknaden visade dock tecken på

avmattning jämfört med tidigare år, med sti-

gande arbetslöshet och en lägre sysselsätt-

ningstillväxt, samtidigt som lönetillväxten däm-

pades. Geopolitiska spänningar och inrikespoli-

tisk osäkerhet bidrog till perioder av ökad mark-

nadsvolatilitet. Trots detta utvecklades börserna

starkt, med breda uppgångar under hösten, fort-

satt drivna av tekniksektorn samt investeringar

kopplade till AI och digital infrastruktur.

I euroområdet närmade sig inflationen i stort

sett inflationsmålet under året, vilket gjorde det

möjligt för ECB att inta en mer neutral penning-

politisk hållning. Den ekonomiska tillväxten för-

blev dämpad men visade tecken på gradvis sta-

bilisering, med en BNP-tillväxt på omkring 1,0–1,5

procent och förväntningar om liknande eller

något högre tillväxt under 2026. Arbetsmarkna-

den förblev motståndskraftig med arbetslöshet

på historiskt låga nivåer, samtidigt som stäm-

ningsläget bland hushåll och företag förbättra-

MARKNAD OCH OMVÄRLD

- Marknad och omvärld

Neobo årsredovisning 2025

InnehållStrategi & affärsmodell

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Affärsmodell

Strategiska mål och prioriteringar

Aktuell intjäningsförmåga

Marknad och omvärld

Vi som är Neobo

Hållbarhet

Bolagsstyrning & aktien

Finansiell information

Övrigt

Källa till text och diagram i avsnitt Marknad och omvärld: Newsec

Stockholm Göteborg Malmö Andra större städer Övriga landet Stockholm förorter Regionstäde

20262024202 2202020182 0 1620142012201 0

Hyresutveckling bostäder, %

202620242022202020182016201420122010

Direktavkastning bostäder, %

10%

20%

30%

40%

50%

20252024202320222021202020192018201720162015

Geografisk fördelning transaktionsmarknad, %

Bostadsmarknaden i Sverige

Bostadsmarknaden uppvisade ökad stabilitet

under 2025, med fortsatt stark efterfrågan på

hyresrätter i attraktiva lägen. Andelen bostads-

affärer inom nyproduktion ökade under året, del-

vis till följd av planerade regeländringar för pre-

sumtionshyror, som innebär att nyproducerade

lägenheter framöver får samma årliga hyresut-

veckling som övriga hyresrätter. De internatio-

nella investerarna ökade sin närvaro inom

bostadssegmentet betydligt under året, med

fokus på nyproducerade bostäder i tillväxtområ-

den, vilket bidragit till pressade avkastningskrav.

Förväntningarna är att en större andel interna-

tionella investerare kommer att söka sig även till

andra delar inom bostadssegmentet under 2026.

Nyproduktion tillåter väsentligt högre hyres-

nivåer, vilket reflekteras i efterfrågan hos hyres-

gästerna i jämförelse med det äldre beståndet

där prisnivåerna är mer tillgängliga för en bre-

dare hyresgästbas. Det äldre beståndet uppvisar

därmed en mer stabil efterfrågebild och lägre

vakansgrad, vilket är särskilt gynnsamt för aktö-

rer som Neobo med en stor andel äldre, välbe-

lägna hyresfastigheter.

Under perioden 2016–2025 har den generella

kostnadsutvecklingen, mätt som konsument-

prisindex (KPI), ökat med cirka 34 procent,

medan bostadshyrorna under samma period

ökade med cirka 26 procent. Detta visar att hyre-

sutvecklingen historiskt varit mer dämpad än

inflationen och att en eftersläpning har uppstått,

särskilt under åren med exceptionellt hög infla-

tion. Hyresförhandlingarna för 2025, som resul-

terade i genomsnittliga hyreshöjningar om cirka

4,8 procent, utgör ett steg i en successiv anpass-

ning mot den underliggande kostnadsutveck-

lingen och indikerar ett fortsatt utrymme för

hyresjusteringar över tid. Även om hyresförhand-

lingar för 2026 inte är färdiga än pekar de hittills

publicerade överenskommelserna på att den

genomsnittliga hyreshöjningen blir lite lägre i år

och landar ungefär runt 3–4%.

Samtidigt har bostadssegmentet, trots denna

eftersläpning, visat en starkare och mer stabil

koppling till inflationen än flera andra kommersi-

ella fastighetssegment. Detta gör bostäder sär-

skilt attraktiva ur ett investeringsperspektiv.

Bostadsfastigheter kännetecknas dessutom av

stabila och förutsägbara kassaflöden även i mer

utmanande konjunkturlägen. I takt med att infla-

tionen faller tillbaka och reallönerna stärks ska-

pas förutsättningar för fortsatt hyrestillväxt,

utan att detta bedöms medföra en ökad vakans-

risk. I attraktiva marknader som Stockholm och

dess närförorter bedöms betalningsviljan för

hyresrätter öka med omkring 4,5 procent årligen

under de kommande fem åren, drivet av reallö-

neökningar och stärkt köpkraft.

Demografiskt har Neobos marknader utveck-

lats väl. Under den senaste tioårsperioden har

befolkningen i bolagets kommuner ökat med i

genomsnitt 8,3 procent, vilket överstiger riksge-

nomsnittet på 7,7 procent. Även om tillväxttakten

har avtagit i linje med den nationella utveck-

lingen, återfinns fortsatt stark befolkningstill-

växt i storstadsnära kommuner, universitetsstä-

der och regionala tillväxtorter. I de kommuner

där befolkningstillväxten är mer begränsad präg-

las Neobos bestånd i stället av starka mikrolägen

med närhet till service, kommunikationer och

arbetsmarknad, vilket bidrar till en stabil efter-

frågan även över tid.

Bostadsbyggandet visade tecken på åter-

hämtning under året men låg fortsatt under det

långsiktiga bedömda behovet. Hyresrätter domi-

nerade nyproduktionen, samtidigt som höga

byggkostnader och långa planprocesser fortsatt

begränsade utbudet. Mot denna bakgrund kvar-

står bostadsbristen i flera av kommunerna i lan-

det. I 16 av Neobos kommuner råder i dag under-

skott på bostäder, och 19 kommuner bedömer att

de kommer att ha ett underskott på bostäder om

tre år. Detta skapar en strukturellt gynnsam

marknad för det befintliga bostadsbeståndet på

orterna.

Sammantaget kännetecknas bostadsmark-

naden av en god balans mellan utbud och efter-

frågan, särskilt inom det äldre hyresbeståndet. I

kombination med ett stabilt arbetsmarknadsläge

och förbättrade konjunkturutsikter ger detta

goda förutsättningar för låga vakanser och lång-

siktigt hållbara kassaflöden. Neobos fokus på

rätta geografiska lägen och prisvärda bostäder i

attraktiva mikromarknader innebär att bolaget är

väl positionerat i ett segment där efterfrågan i

allt högre grad styrs av just läge, funktionalitet

och boendekostnad snarare än nyproduktionens

premium.

- Marknad och omvärld

Neobo årsredovisning 2025

InnehållStrategi & affärsmodell

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Affärsmodell

Strategiska mål och prioriteringar

Aktuell intjäningsförmåga

Marknad och omvärld

Vi som är Neobo

Hållbarhet

Bolagsstyrning & aktien

Finansiell information

Övrigt

Mod

•

Vi är förändringsbenägna och vågar

tänka nytt, vi strävar alltid efter att

göra saker lite bättre.

•

Vi är prestigelösa och lösningsorien-

terade.

•

Vi utmanar oss själva, varandra och

vår omvärld.

•

Vi är nyfikna och öppna.

Omtanke

•

Vi visar omtanke för varandra, för våra

kunder, för våra aktieägare och för vår

omvärld.

•

Vi bemöter människor med respekt och

har en inkluderande företagskultur.

•

Vi samarbetar och stöttar varandra.

Engagemang

•

Vi är engagerade och affärsmässiga.

•

Vi bryr oss, vi är framåtlutade och vi

anstränger oss lite extra för att lyckas.

•

Vi har drivkraft och är resultatorien-

terade.

Vår värdegrund

Medarbetarna har goda möjligheter att påverka

verksamheten och atmosfären präglas av per-

sonligt engagemang på alla nivåer. Vi värnar om

en god arbetsmiljö, hög affärsetik, en inklude-

rande kultur och goda utvecklingsmöjligheter.

Målet är att bli en av de bästa arbetsgivarna

i branschen sett till medarbetarengagemang.

Under 2025 var medelantalet anställda i Neobo

82, varav 31 kvinnor och 51 män.

Vi arbetar nära våra kunder med korta besluts-

vägar och inarbetade processer. Flera av våra

medarbetare har lång erfarenhet av såväl värde-

skapande förvaltning som av Neobos nuvarande

fastighetsbestånd. Allt arbete som görs syftar till

att optimera möjligheterna att bedriva en lång-

siktigt hållbar fastighetsförvaltning som skapar

värde för våra kunder.

Neobo har en stark företagskultur som präg-

las av engagemang, omtanke och mod. Dessa

värdeord genomsyrar allt vi gör och fungerar

som ett styrmedel i det dagliga arbetet.

VI SOM ÄR NEOBO

- Vi som är Neobo

Neobo årsredovisning 2025

InnehållStrategi & affärsmodell

HÅLLBARHET

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Vårt hållbarhetsarbete

Hållbarhetsstyrning

Våra fokusområden

Hållbarhetsåret i siffror

Hållbarhetsnoter

Revisorns yttrande

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Övrigt

Våffeljärnet 1, Karlskoga

Vår hållbarhetsstrategi, som ska säkerställa ett hållbart Neobo base-

ras på en väsentlighetsanalys och bygger på följande två perspektiv:

•

Ansvarsfullt företagande – omtanke och respekt gentemot medbe-

tare, hyresgäster, investerare och samhället vi verkar i.

•

Hållbara bostadsmiljöer– attraktiva och hållbara bostadsmiljöer

där människor trivs och känner sig trygga.

Hållbarhet är en central del av vår vision och

affärsmodell och vi arbetar systematiskt i enlighet

med vår långsiktiga hållbarhetsstrategi.

VÅRT

HÅLLBARHETSARBETE

- Vårt hållbarhetsarbete

Innehåll

Neobo årsredovisning 2025

Hållbarhet

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Vårt hållbarhetsarbete

Hållbarhetsstyrning

Våra fokusområden

Hållbarhetsåret i siffror

Hållbarhetsnoter

Revisorns yttrande

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Övrigt

100% av med-

arbetarna genomför

årligen utbildning

i affärsetik

100% av betydande

leverantörer utvär-

derade utifrån upp-

förandekod för leve-

rantörer år 2030

Mätning och upp-

följning av mänskliga

rättigheter i värde-

kedjan till år 2030

Medarbetarna speg-

lar samhället i stort

sett till könsfördel-

ning och etnisk bak-

grund 2030

Upplevd inkludering

100% till år 2030

Frisknärvaro

över bransch-

genomsnittet

Medarbetarengage-

mang, eNPS > 20 år

2030

Minska färskvatten-

användningen i

bostäder med 15%

till år 2030 jämfört

med 2025

Minska mängden

avfall till år 2030

jämfört med

2025

Mäta, följa upp och

minska klimatutsläpp

i Scope 3 till år 2030

jämfört med 2023

50% lägre klimatut-

släpp i Scope 1 och 2

år 2030 jämfört

med 2023

100% av inköpt

energi från förnybara

källor

Minska energi-

användningen med

20% (fastighets-

energi) till år 2030

jämfört med 2023

Kontinuerligt

uppdaterad adap-

tionsplan för alla

fastigheter

Över branschsnittet

i Serviceindex

(AktivBo) år 2030

Årlig hyresgäst-

omsättning för

bostäder under

20% år 2030

Långsiktiga mål till 2030

Korruptionsrisk

och

intressekonflikter

En etisk och tran-

sparent företags-

kultur med noll-

tolerans mot

oegentligheter

Mänskliga

rättigheter och

arbetsvillkor

i värdekedjan

Mänskliga rättig -

heter respekteras

och följs upp i

värde kedjan

Mångfald och

jämlikhet

En arbetsplats som

präglas av mångfald

och att alla har lika

förutsättningar att

utvecklas

Arbetsvillkor

En av de bästa

arbetsgivarna i

branschen sett

till medarbetar-

engagemang

Vattenanvändning

Minska använd-

ningen av färsk-

vatten i bostäderna

Materialanvändning

och avfall

Effektiv material-

användning och

minskade avfalls-

mängder

Klimatutsläpp

Minskade klimat-

utsläpp från hela

värdekedjan med

netto-noll utsläpp

(Scope 1, 2 och 3) år

2045

Energieffektivitet

och förnybar energi

Energieffektiva

bostäder som

försörjs med

förnybar energi

Klimatanpassning

Ett fastighets-

bestånd anpassat för

ett förändrat klimat

Trygga hem

och områden

Trygg bostadsmiljö

med låg brottslighet

där hyresgästerna

är engagerade i

närmiljön

Övergripande mål

Ansvarsfullt

företagande

Omtanke och respekt gentemot medarbetare, hyresgäster,

investerare och samhället vi verkar i.

Hållbara

bostadsmiljöer

Attraktiva och hållbara bostadsmiljöer

där människor trivs och känner sig trygga.

Neobos hållbarhetsstrategi och tio väsentliga aspekter

Fastighetsbolag har en betydande påverkan på

vårt klimat – framför allt genom nyproduktion,

ombyggnation, renoveringar och uppvärmning

av byggnader. För Neobo är det därför av yttersta

vikt att:

•

minska energiförbrukningen

•

minska klimatavtrycket

Här ser vi en stor möjlighet att påverka genom

att utveckla våra fastigheter och effektivisera

förvaltning och drift.

Vi vill bidra till det viktiga klimatarbetet genom

att ta hand om och förädla det redan byggda

beståndet. Det gynnar klimatet att inte bygga

nytt utan utnyttja de bostäder och lokaler som

redan finns. Vi prioriterar ständigt och lägger

våra resurser på den del av verksamheten, på de

specifika projekt och fastigheter där vi får störst

effekt.

Vi arbetar med en ambitiös plan för förflyttning

av hela fastighetsportföljen. Vår fastighetsport-

följ består av fastigheter med byggnader i varie-

rande ålder. Vissa är från förra sekelskiftet och

andra är nybyggda, men de flesta ligger någon-

stans mittemellan. Detta gör att det finns en för-

bättringspotential.

- Vårt hållbarhetsarbete

Innehåll

Neobo årsredovisning 2025

Hållbarhet

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Vårt hållbarhetsarbete

Hållbarhetsstyrning

Våra fokusområden

Hållbarhetsåret i siffror

Hållbarhetsnoter

Revisorns yttrande

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Övrigt

Färdplanerna ovan ger en övergripande bild av vägen mot målen. De

är ej justerade för genomförda åtgärder eller förändringar i fastig-

hetsbeståndet.

Fjärrvärme (Scope 2) tCO

e Fastighetsel (Scope 2) tCO

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

20302029202820272026202520242023

tCO

–50%

Klimatfärdplan

Fjärrvärme Fastighetsel

100

120

20302029202820272026202520242023

kWh/m

–20%

Energifärdplan

och påverkas beroende på om vi lyckas följa vår

energi- och klimatfärdplan eller ej. Hållbarhets-

länkningen skapar ytterligare incitament att

driva bolagets hållbarhetsagenda framåt och

visar att vi menar allvar med den hållbara

omställningen. Därutöver har vi ett gott samar-

bete med flera långivande banker som har bevil-

jat utökade lån som ska användas för genomför-

ande av energieffektiviserande åtgärder i fastig-

heterna.

Rapportering

Under året har det klargjorts att vi inte kommer

att omfattas av CSRD:s regelverk om hållbar-

hetsrapportering. Även om vår rapportering inte

kommer behöva följa CSRD så ligger vår ambi-

tionsnivå på hållbarhetsområdet fast och vi fort-

sätter arbetet att nå våra fastslagna hållbarhets-

mål med oförminskad kraft. Vi följer utveck-

lingen av frivilliga rapporteringsstandarder och

kommer att tillse att vår rapportering uppfyller

förväntningarna från bolagets intressenter. Nu

får vi mer tid och resurser att utföra det faktiska

arbetet för att nå hållbarhetsmålen.

Energi- och klimatfärdplan

Ett av våra viktigaste verktyg är vår Energi- och

klimatfärdplan. Energifärdplanen är en åtgärds-

plan för energieffektivisering som visar på de

steg som vi behöver ta och en övergripande

bedömning av de investeringar som behöver

göras för att nå det långsiktiga målet att till 2030

minska energianvändningen med 20 procent. Kli-

matfärdplanen visar övergripande på de steg

som bolaget behöver ta och de investeringar som

behöver göras för att nå det långsiktiga målet att

till 2030 minska klimatutsläppen i Scope 1 och 2

med 50 procent.

Under året har vi följt upp effekten av redan

utförda åtgärder. Vi har arbetat vidare med att

konkretisera och bedöma vilka åtgärder och

investeringar som vi ska prioritera under de när-

maste åren. Vid planering samt genomförande av

energi- och klimatåtgärder prioriterar vi åtgärder

i vår fokusgrupp, som för närvarande består av

42 fastigheter.

Hållbarhetslänkade lån och energilån

Vi har under året tecknat vårt första hållbarhets-

länkade låneavtal. Det innebär att vår räntekost-

nad kopplas till våra långsiktiga hållbarhetsmål

- Vårt hållbarhetsarbete

Innehåll

Neobo årsredovisning 2025

Hållbarhet

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Vårt hållbarhetsarbete

Hållbarhetsstyrning

Våra fokusområden

Hållbarhetsåret i siffror

Hållbarhetsnoter

Revisorns yttrande

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Övrigt

Hållbarhetspolicy

Neobos styrelse har antagit en hållbarhetspolicy som är det över-

gripande styrdokumentet för bolagets hållbarhetsarbete. Hållbar-

hetspolicyn sammanfattar bolagets syn och ambitionsnivå inom

hållbarhet. Hållbarhetspolicyn finns publicerad på Neobos webb-

plats.

För oss innebär hållbarhet att ta ett långsiktigt ansvar för

utvecklingen och styrningen av både vårt bolag och vår fastig-

hetsportfölj för att vår påverkan inte ska bli negativ för kommande

generationer. Vi har ett holistiskt perspektiv i arbetet och vår defi-

nition av hållbarhet utgår ifrån miljömässiga, sociala och styr-

ningsmässiga (ESG) aspekter i linje med internationella åtaganden

och regelverk: ILO:s kärnkonventioner, Parisavtalet, FN:s globala

mål (Agenda 2030) samt EU-direktiv.

Hållbarhetsmål

Inom hållbarhetsstrategins tio väsentliga områden har styrelsen

fastställt bolagets övergripande och långsiktiga hållbarhetsmål,

se sidan 27. Styrelsen fastställer därutöver kortsiktiga årliga aktivi-

tetsmål. Samtliga kortsiktiga aktivitetsmål som sattes upp för

2025 har blivit uppfyllda.

Enligt bolagets riktlinjer för ersättning till ledande befattnings-

havare ska rörlig kontantersättning till ledningsgruppen bland

annat syfta till att främja bolagets hållbarhetsintressen. Lednings-

gruppens incitamentsprogram är därför delvis kopplat till uppfyl-

landet av bolagets hållbarhetsmål.

HÅLLBARHETS-

STYRNING

- Hållbarhetsstyrning

Innehåll

Neobo årsredovisning 2025

Hållbarhet

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Vårt hållbarhetsarbete

Hållbarhetsstyrning

Våra fokusområden

Hållbarhetsåret i siffror

Hållbarhetsnoter

Revisorns yttrande

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Övrigt

Humlan 8, Nynäshamn

Policyer och andra styrande dokument

Miljö och klimat Sociala förhållanden Medarbetare Respekt för mänskliga rättigheter Motverkande av korruption

Hållbarhetspolicy Hållbarhetspolicy Hållbarhetspolicy Hållbarhetspolicy Hållbarhetspolicy

Uppförandekod för medarbetare Uppförandekod för medarbetare Uppförandekod för medarbetare Uppförandekod för medarbetare Visselblåsarpolicy

Uppförandekod för leverantörer Uppförandekod för leverantörer Arbetsmiljöpolicy Uppförandekod för leverantörer Uppförandekod för medarbetare

Riktlinjer för energi och vatten Riktlinjer för bostadsuthyrning Jämställdhetspolicy Uppförandekod för leverantörer

Riktlinjer för tjänsteresa Pensionspolicy Riktlinjer för inköp

Riktlinjer för tjänstebilar Intern integritetspolicy Besluts- och attestordning

Riktlinjer för inköp Handlingsplan kränkande särbehandling

Vatten- och energiledning Medarbetarhandbok

Hållbarhetsrisker

De hållbarhetsrelaterade riskerna identifieras,

bedöms och hanteras inom bolagets generella

riskarbete och process för hantering av bolagets

risker, se beskrivning samt riskanalys på sidorna

58–61. Hållbarhetschefen ansvarar för löpande

bedömning samt hantering av hållbarhetsris-

kerna.

Förutom den övergripande hållbarhetspolicyn

har Neobo antagit ett flertal policyer och riktlin-

jer för att styra hållbarhetsarbetet. Vår uppfö-

randekod för medarbetare är det viktigaste

dokumentet för styrningen av den dagliga verk-

samheten.

Löpande styrning och uppföljning

Det övergripande ansvaret för att koordinera

hållbarhetsarbetet och följa upp hållbarhetsmå-

len har delegerats till hållbarhetschefen. Arbetet

med att nå samtliga ettåriga aktivitetsbaserade

hållbarhetsmål följs upp internt på kvartalsbasis,

och de långsiktiga målen följs upp minst årsvis.

- Hållbarhetsstyrning

Innehåll

Neobo årsredovisning 2025

Hållbarhet

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Vårt hållbarhetsarbete

Hållbarhetsstyrning

Våra fokusområden

Hållbarhetsåret i siffror

Hållbarhetsnoter

Revisorns yttrande

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Övrigt

Kronhjorten 11, Falköping

AFFÄRSETIKMEDARBETARE

TRYGGA

BOSTADSOMRÅDEN

KLIMATENERGI

Vi har ett extra stort fokus på hållbarhetsarbetet

inom följande områden:

VÅRA

FOKUSOMRÅDEN

- Våra fokusområden

InnehållHållbarhet

Neobo årsredovisning 2025

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Vårt hållbarhetsarbete

Hållbarhetsstyrning

Våra fokusområden

Hållbarhetsåret i siffror

Hållbarhetsnoter

Revisorns yttrande

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Övrigt

av en energiansvarig teknisk förvaltare. Under

2025 har vi stärkt organisationen genom att även

anställa drifttekniker, som har en nyckelroll i

energieffektiviseringsarbetet. Under 2026 satsar

vi på att ytterligare höja kompetensnivån internt

genom att låta samtliga drifttekniker och fastig-

hetstekniker genomföra Energimyndighetens

utbildning om energieffektiv drift – Driftlyftet.

Den största delen av fastigheternas energi-

förbrukning härrör från uppvärmning av fastig-

heten samt uppvärmning av varmvatten. Ett sätt

att minska energiförbrukningen är därför att

minska förbrukningen av varmvatten. Under året

har vi testat att installera Mimbox-lösningar i

tvättstugorna i två fastigheter, en i Nynäshamn

och en i Sundsvall. Mimbox-lösningen återvinner

varmvatten från tvättmaskiner, vilket minskar

energiförbrukningen, samtidigt som mikroplas-

ter filtreras bort innan vattnet når avloppssyste-

met.

Pilotprojektet i Nynäshamn visade följande

resultat:

•

minskad vattenanvändning

•

lägre utsläpp av mikroplaster

•

minskad energianvändning och reducerad kli-

matpåverkan

Total vattenförbrukning i de fastigheter som

Neobo ägt under hela året uppgick till 830 917

m³, vilket motsvarar 1,24 m³ per kvm uthyrnings-

bar area.

Ett av våra viktigaste bidrag till det gemen-

samma hållbarhetsarbetet är att minska energi-

förbrukningen i våra fastigheter. För Neobo är det

ett övergripande mål att tillhandahålla energief-

fektiva bostäder som försörjs med förnybar

energi. Inom detta område ser vi en stor möjlig-

het att påverka genom att utveckla våra fastig-

heter och effektivisera förvaltning och drift.

De hållbarhetsinvesteringar vi genomför bidrar

även till att:

•

sänka våra driftkostnader

•

stärka avkastningen från våra fastigheter

•

framtidssäkra våra fastigheter

Vi följer löpande utvecklingen inom relevant lag-

stiftning, däribland implementeringen i svensk

rätt av EPBD (Energy Performance of Buildings

Directive). Utifrån kommande lagkrav, vår ener-

gifärdplan samt möjligheter till lönsamma inves-

teringar bedömer och kvantifierar vi kontinuer-

ligt fastighetsportföljens investeringsbehov.

Löpande energieffektivisering i förvaltningen

Arbetet med att minska energianvändningen i

våra fastigheter är en integrerad del av den dag-

liga driften och förvaltningen av våra fastigheter.

För att säkerställa ett strukturerat arbetssätt,

med god styrning och uppföljning, följer vi ett

energiledningssystem som beskriver hur Neobo

internt ska arbeta med dessa frågor. Arbetet leds

Energi

ENERGIEFFEKTIVITET

OCH FÖRNYBAR ENERGI

Innehåll

Neobo årsredovisning 2025

Hållbarhet

- Våra fokusområden

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Vårt hållbarhetsarbete

Hållbarhetsstyrning

Våra fokusområden

Hållbarhetsåret i siffror

Hållbarhetsnoter

Revisorns yttrande

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Övrigt

Sovsäcken 2, Luleå

Fastighetsenergi 2025 2024 Basår 2023

Fastighetsenergi, Faktisk (GWh) 84,1 94,2 100,2

Fastighetsenergi, Normalårskorrigerad (GWh) 91,7 98,7 101,4

Fastighetsenergi, Faktisk (kWh/kvm Atemp) 100,0 107,9 112,5

Fastighetsenergi, Normalårskorrigerad, (kWh/kvm Atemp) 109,1 113,0 113,8

Fastighetsenergi, jämförbart bestånd 2025 2024 Basår 2023

Fastighetsenergi, Faktisk (GWh) 84,1 90,7 94,8

Fastighetsenergi, Normalårskorrigerad (GWh) 91,7 96,1 96,0

Fastighetsenergi, Faktisk (kWh/kvm Atemp) 100,0 107,9 112,7

Fastighetsenergi, Normalårskorrigerad, (kWh/kvm Atemp) 109,1 114,2 114,1

I den övre tabellen ingår, för respektive redovisat år, de fastigheter som Neobo ägde under hela respek-

tive året. I tabell för jämförbart bestånd ingår, för respektive redovisat år, endast de 256 fastigheter som

Neobo ägde under hela 2025.

Energiförbrukning

Vi har som långsiktigt mål att till 2030 minska

förbrukningen av fastighetsenergi med 20 pro-

cent jämfört med basåret 2023.

Basåret 2023 uppgick den normalårskorrigerade

förbrukningen till 113,8 kWh/kvm, i jämförbart

bestånd uppgick förbrukningen till 114,1 kWh/

kvm.

Under 2025 har vi genomfört energieffektivi-

serande investeringar i ett 40-tal fastigheter.

Investeringarna innefattar såväl ny teknik som

förbättrat klimatskal och injustering för effektiv

drift av befintlig utrustning. Ett stort fokus har

legat på det dagliga arbetet med driftoptimering.

Vi har också intensifierat uppföljningen av ener-

giförbrukningen och genomfört en energispar-

kampanj för våra bostadshyresgäster. Under året

har vi installerat sju nya solcellsanläggningar. Vid

utgången av året hade vi totalt 45 solcellsan-

läggningar som under 2025 totalt producerat

drygt 1 GWh.

I Sundsvall har vi genomfört bergvärmepro-

jekt på tio fastigheter där vi har ersatt fjärrvär-

men med värmepumpar. Detta kommer att ge ett

mer effektivt energiutnyttjande där vi dessutom

använder el från förnybara källor istället för fjärr-

värme från avfallskraftvärmeverk.

Dessa åtgärder, samt att tidigare års genom-

förda energiprojekt fått genomslag, har sam-

mantaget bidragit till att Neobos förbrukning av

fastighetsenergi 2025, med normalårskorrigerad

värmeförbrukning, har minskat till 109,1 kWh/

kvm. Det motsvarar en minskning om 3,5 procent

sedan föregående år. I jämförbart bestånd mot-

svarar det en minskning med 4,5 procent.

Sedan basåret 2023 minskar energianvänd-

ningen från 113,8 kWh/kvm vilket motsvarar 4,2

procent. Vi ligger därmed i linje med vår energi-

färdplan.

Den totala inköpta energin, vilket även inklu-

derar inköpt el som vidarefaktureras, för fastig-

heter som ägts under hela året uppgick till 84,1

GWh. Med normalårskorrigering motsvarar det

91,8 GWh.

Den el vi köper är 100 procent ursprungs-

märkt från förnybara källor.

Innehåll

Neobo årsredovisning 2025

Hållbarhet

- Våra fokusområden

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Vårt hållbarhetsarbete

Hållbarhetsstyrning

Våra fokusområden

Hållbarhetsåret i siffror

Hållbarhetsnoter

Revisorns yttrande

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Övrigt

Ålen 1, Örnsköldsvik

SCOPE 3

Indirekta utsläpp

Exempel uppströms:

•

Material vid renoveringar, hyresgästan-

passningar och underhållsåtgärder

•

Anställdas pendling

•

Tjänsteresor

Exempel nedströms:

•

Hyresgästernas el

•

Avfallshantering

SCOPE 2

Utsläpp från köpt energi

Exempel:

•

Utsläpp i fjärrvärmeverken

•

Utsläpp från köpt el

SCOPE 1

Direkta egna utsläpp

Exempel:

•

Köldmedieutsläpp

•

Egna bilar

Ett av våra viktigaste bidrag till det gemen-

samma hållbarhetsarbetet är att minska våra kli-

matutsläpp. För Neobo är det ett övergripande

mål att minska klimatutsläppen från hela värde-

kedjan och nå netto-noll utsläpp år 2045. Ett av

våra viktigaste långsiktiga mål är att till år 2030

minska klimatutsläppen med 50 procent i Scope

1 och 2.

Klimatbokslut för 2025

Neobos samlade utsläpp av växthusgaser 2025

redovisas i ett klimatbokslut som följer

GHG-protokollets principer.

I enlighet med branschpraxis delas utsläppen in i

Scope 1, Scope 2 och Scope 3.

De årliga klimatboksluten ger oss bättre möjlig-

heter att:

•

följa upp och mäta framdriften mot Neobos

hållbarhetsmål

•

jämföra våra utsläpp med liknande fastighets-

bolag

För att säkerställa jämförbarhet mellan åren

normalårskorrigeras mätvärdena för värmeför-

brukning.

Klimat

KLIMATUTSLÄPP

- Våra fokusområden

Innehåll

Neobo årsredovisning 2025

Hållbarhet

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Vårt hållbarhetsarbete

Hållbarhetsstyrning

Våra fokusområden

Hållbarhetsåret i siffror

Hållbarhetsnoter

Revisorns yttrande

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Övrigt

Backus 19, Oskarshamn

Sammanfattning klimatbokslut, tCO

e 2025 2024 Basår 2023*

Scope 1 75 98 106

Scope 2 Marknadsbaserad metod 2 629 2 789 3 729

Totala utsläpp scope 1 & 2 Marknadsbaserad metod 2 704 2 887 3 834

Scope 3 8 036 7 894 10 578

Totala utsläpp Scope 1,2 & 3 Marknadsbaserad metod 10 740 10 781 14 412

Utsläppsintensitet

Scope 1 och 2 Marknadsbaserat kg CO

e/uthyrningsbar area, kvm 4,01 4,14 5,37

Scope 1 och 2 Marknadsbaserat kg CO

e/omsättning, tkr 2,89 3,18 4,32

* Basåret 2023 har räknats om, läs mer på s.36

För att stärka kvalitet och jämförbarhet i rappor-

teringen arbetar vi långsiktigt med att utveckla

våra mätmetoder genom att:

•

minska användningen av kostnadsbaserade

beräkningar i klimatbokslutet

•

i högre grad använda utsläppsdata direkt från

leverantörer

I årets klimatbokslut har vi förbättrat mät-

ningen något av utsläpp i Scope 3 genom att

inhämta faktisk utsläppsdata från ytterligare

en betydande leverantör, vilket innebär en

bättre datakvalitet för både inköpta varor i

Scope 3.1 och för kapitalvaror i Scope 3.2.

Utsläpp Scope 3

Vi har som långsiktigt mål att till 2030 mäta,

följa upp och minska klimatutsläppen i Scope 3

jämfört med basåret 2023.

Neobos totala klimatutsläpp i Scope 3 uppgår

till 8 036 tCO₂e. Vi noterar på totalen en liten

ökning från föregående år. Detta beror främst på

ökad investeringstakt som får direkt påverkan då

vi till övervägande del använder kostnadsbase-

rad metod, men även genom lägre emissionsfak-

tor för hyresgästernas elförbrukning i Scope 3.13.

använts i vårt klimatbokslut. Vi har totalt 32 fjärr-

värmeleverantörer i våra 38 kommuner, och för

24 av våra kommuner har fjärrvärmebolagen rap-

porterat en höjning av emissionsfaktorn till 2024.

Enligt branschorganisationen Energiföreta-

gen beror detta till stor del på stigande priser på

biobränslen vilket har ökat inblandningen av fos-

sila bränslen och avfall i fjärrvärmebolagens

energiproduktion, vilket bidrar till högre utsläpp.

Minskningen av klimatutsläpp är därför inte helt i

linje med klimatfärdplanen, men vi bedömer att

vi fortfarande kan nå målet om 50 procent

minskning till 2030. Vi kommer fortsätta att noga

följa fjärrvärmebolagens arbete med att minska

sina utsläpp. Vi kommer även att fördjupa analy-

sen av klimatbokslutet och beakta slutsatserna i

det fortsatta arbetet med färdplanen samt vid

prioriteringar av investeringar.

Utsläpp Scope 1 och 2

Neobos totala klimatutsläpp i Scope 1 och 2

(marknadsbaserad metod) uppgick till 2 704

tCO₂e 2025. Det motsvarar 4,01 kgCO₂e per kvm

uthyrningsbar area. Det innebär en minskning

sedan föregående år med 3,1 procent och med

25,4 procent sedan basåret 2023.

Minskningen sedan 2023 förklaras framför allt av:

•

övergång till 100 procent ursprungsmärkt el

från förnybara källor från och med 2024

•

minskad el- och fjärrvärmeförbrukning

Vi följer kontinuerligt upp hur våra utsläpp taktar

på mot vår klimatfärdplan. Eftersom energiför-

brukningen i fastigheterna utgör den absoluta

merparten av våra utsläpp i Scope 1 och 2, och då

energiförbrukningen minskat med 3,5 procent

sedan 2024, så förväntade vi oss en betydande

minskning av utsläpp i klimatbokslutet. Vi note-

rar dock att minskningen i Scope 2 är lägre än

förväntat. Detta beror på att flera av de fjärrvär-

mebolag vi är mest beroende av har ökat sina

emissionsfaktorer från år 2023 till 2024, vilket är

de senast tillgängliga siffrorna och som därför

- Våra fokusområden

Innehåll

Neobo årsredovisning 2025

Hållbarhet

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Vårt hållbarhetsarbete

Hållbarhetsstyrning

Våra fokusområden

Hållbarhetsåret i siffror

Hållbarhetsnoter

Revisorns yttrande

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Övrigt

Neobos klimatutsläpp 2025

2025

tCO

2024

tCO

2023

tCO

Beräkningsmetod

och kommentar

Scope 1 75 98 106

Köldmedieläckage − − – Köldmedierapporter

Utsläpp från tjänstebilar 75 98 106 Leverantörsstatistik

Scope 2 – Marknadsbaserad metod 2 629 2 789 3 729

El − − 1 010 Köpt el (emissionsvärden leverantör)

Värme 2 629 2 789 2 719 Köpt fjärrvärme (emissionsvärden nät)

Kyla − − – Köpt kyla (emissionsvärden nät)

Scope 2 – Platsbaserad metod 3 366 4 034 4 059

El 736 1 244 1 340 Köpt el (nordisk elmix)

Värme 2 629 2 789 2 719 Köpt fjärrvärme (emissionsvärden nät)

Kyla − − – Köpt kyla (emissionsvärden nät)

Totala utsläpp Scope 1 & 2

– Marknadsbaserad metod

2 704 2 887 3 834

Totala utsläpp Scope 1 & 2

– Platsbaserad metod

3 441 4 132 4 164

Scope 3 8 036 7 894 10 578

1. Inköpta varor och tjänster 1 144 1 179 3 038 Hybrid (leverantörsstatistik och kostnadsbaserad)

2. Kapitalvaror 4 658 3 446 4 087 Hybrid (leverantörsstatistik och kostnadsbaserad)

3. Bränsle- och energi relaterade aktiviteter 586 609 812 Köpt energi (emissionsvärden nät)

5. Avfall (från kontor) 1 2 − Leverantörsstatistik, beräknades ej år 2023

6. Tjänsteresor 3 5 5 Hybrid (avstånd, leverantörsstatistik)

7. Pendlingsresor 72 61 30 Enkätundersökning, beräknades med schablon år 2023

8. Hyrd tillgång uppströms 2 5 4 Hybrid (emissionsvärden nät och schablon)

13. Hyrd tillgång nedströms 1 568 2 585 2 601 Hybrid (emissionsvärden nät och schablon)

Totala utsläpp Scope 1,2 & 3

– Marknadsbaserad metod

10 740 10 781 14 412

Totala utsläpp Scope 1,2 & 3

– Platsbaserad metod

11 477 12 025 14 742

Under året har vi genomfört en översyn av klimatrapporteringen för basåret 2023. I samband med detta har basårsvärden för energiförbrukning och tillhörande klimatutsläpp korrigerats. Korrigeringen beror

på två huvudsakliga faktorer. Dels justerad metodik där vi från och med 2024 använder normalårskorrigerad fjärrvärme istället för faktisk förbrukning. Korrigeringen beror även på sen inrapportering av fjärr-

värmeförbrukningen från leverantörer, vilket har medfört att tidigare publicerade energisiffror inte fullt ut reflekterat faktisk förbrukning för 2023.

- Våra fokusområden

Innehåll

Neobo årsredovisning 2025

Hållbarhet

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Vårt hållbarhetsarbete

Hållbarhetsstyrning

Våra fokusområden

Hållbarhetsåret i siffror

Hållbarhetsnoter

Revisorns yttrande

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Övrigt

Utsatthet för

erosion (kust

eller vatten-

drag)

Om byggnad

ligger inom

riskområde för

ras

Om byggnad

ligger inom

riskområde för

jordskred

ErosionRasJordskred

Massa

Översväm-

ningsrisk vid

kraftigt regn

Byggnadens

utsatthet vid

höga flöden i

vattendrag

Byggnadens

utsatthet vid

framtida havs-

vattenstånd

SkyfallSjö/vattendragHavsnivå

Vatten

Förekomst av

hög vindlast i

regionen

Vind

Risk för

skogsbrand i

fastighetens

närområde

Förekomst av/

risk för höga

temperaturer i

byggnaden

Risk för fram-

tida kraftiga

värmeböljor i

regionen

SkogsbrandVärmestressVärmebölja

Temperatur

Riskindikatorerna är baserade på EU-taxonomins kriterier i Appendix A och vägledning från Byggföretagen, Fastighetsägarna och Sveriges Allmännytta.

Tio klimatriskindikatorer

Resultatet visade att knappt hälften av fastighe-

terna är exponerade för någon form av kli-

matrisk, främst framtida värmeböljor.

För de tolv av våra fastigheter som hade hög

risk för översvämning har vi under året fortsatt

arbetet genom fördjupade sårbarhetsanalyser.

Analyserna har resulterat i förslag på vissa före-

byggande åtgärder och adaptionsplaner. Under

2026 kommer vi fortsätta arbetet och genomföra

sårbarhetsanalyser och ta fram åtgärdsplaner

för fler av våra fastigheter.

Våra externa fastighetsvärderare har beaktat

klimatriskkartläggningen. Vi bedömer att expo-

neringen i nuläget inte är finansiellt väsentlig.

Fysiska klimatrisker

2024 genomförde vi en klimatriskkartläggning av

alla våra fastigheter. Syftet är att förstå hur ett

förändrat klimat kan påverka våra byggnader och

vilka åtgärder och investeringar som kan bli nöd-

vändiga.

Kartläggningen var en desktopanalys baserad

på:

•

fastigheternas geografiska läge

•

olika klimatscenarier

•

riskkartor

•

data från nationella myndigheter

KLIMATANPASSNING

- Våra fokusområden

Innehåll

Neobo årsredovisning 2025

Hållbarhet

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Vårt hållbarhetsarbete

Hållbarhetsstyrning

Våra fokusområden

Hållbarhetsåret i siffror

Hållbarhetsnoter

Revisorns yttrande

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Övrigt

Trygghet i boendet är en kärna i Neobos vision

som går ut på att erbjuda attraktiva och hållbara

bostadsmiljöer där människor trivs och känner

sig trygga. Otrygga områden minskar trivseln

och kan leda till högre omflyttning och vakans.

Genom kundundersökningar identifierar vi de

områden där otryggheten upplevs som störst,

för att kunna prioritera åtgärder i dessa områ-

den. Neobo har fastigheter i tre av de 65 områden

som polisen klassar som utsatta och ingen fast-

ighet i särskilt utsatt område.

Så arbetar vi med trygghet i förvaltningen

Trygghetsarbetet är en integrerad del av vår för-

valtning, med särskilt fokus på de bostadsområ-

den där hyresgästerna upplever otrygghet. Det

omfattar bland annat:

•

förbättrade utemiljöer och belysning

•

trygghetsvandringar med boende och lokala

aktörer

•

samverkan med polis, kommun, skolor, social-

tjänst och andra fastighetsägare

•

investeringar i exempelvis säkerhetsdörrar och

digitala inpasseringssystem

Kunder som trivs och känner sig trygga

Vi genomför årliga kundundersökningar för att

säkerställa att våra hyresgäster trivs och känner

sig trygga. Trygghetsfrågor ingår i serviceindex,

som är ett av våra centrala uppföljningsmått.

Vår utgångspunkt är att nöjda hyresgäster trivs

bättre, bor kvar längre och bidrar till tryggare

områden.

•

Hyresgästomsättning: Målet är att den årliga

omsättningen ligger under 20 procent när vi

når 2030. År 2025 uppgick den till 27,6 procent

(26,2). Den ökade omsättningshastigheten för-

klaras i huvudsak av högre omflyttning i vår

fastighet i Skellefteå.

•

Serviceindex: Målet är att 2030 ligga över

branschsnittet. År 2025 uppgick vårt servicein-

dex till 75,5, jämfört med branschsnittet 81,9

(74,8 respektive 82).

Trygga

bostadsområden

TRYGGA HEM OCH OMRÅDEN

- Våra fokusområden

Innehåll

Neobo årsredovisning 2025

Hållbarhet

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Vårt hållbarhetsarbete

Hållbarhetsstyrning

Våra fokusområden

Hållbarhetsåret i siffror

Hållbarhetsnoter

Revisorns yttrande

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Övrigt

Våra medarbetare är vår viktigaste tillgång och

avgörande för att vi ska nå våra högt ställda mål.

För att lyckas behöver vi kunna attrahera, utveckla

och behålla medarbetare och ledare med rätt

kompetens.

Engagerade medarbetare och en värderings-

driven  organisation

Vi arbetar nära våra kunder med ett tydligt mål-

och resultatfokus och vår värdegrund, som base-

ras på engagemang, omtanke och mod leder oss

i allt vi gör.

Neobo arbetar löpande med värdegrundsfrågor

där samtliga medarbetare medverkar. Detta

omsätts i vårt arbete genom att:

•

Alla medarbetare har årliga mål- och utveck-

lingssamtal

•

Bolagets ledare träffas regelbundet i ett ledar-

forum för erfarenhetsutbyte, ledarutveckling

och gemensamma organisationsfrågor

•

Ledningen och cheferna refererar regelbundet

till vår värdegrund i diskussioner med medar-

betarna

För att bygga framgångsrika team och en välmå-

ende organisation följer vi kontinuerligt upp hur

medarbetarna mår via veckovisa medarbetar-

undersökningar. Där mäter vi bland annat enga-

gemang, upplevd stress och inkludering. Resulta-

ten analyseras av cheferna och ligger till grund

för fortsatt dialog och förbättringsåtgärder.

Medarbetarengagemang och frisknärvaro

Medarbetarengagemang mäts genom Employee

Net Promoter Score (eNPS), som bygger på hur

sannolikt det är att medarbetarna skulle rekom-

mendera Neobo som arbetsgivare. Resultatet

anges på en skala från –100 till 100, där 0–19

anses bra, 20–50 mycket bra och över 50

utmärkt.

•

Medarbetarengagemang: Målet är att eNPS

överstiger 20 när vi når 2030. År 2025 uppgick

eNPS i genomsnitt till 10 (22). Det lägre resulta-

tet under året bedöms bero på genomförda

organisationsförändringar.

Vi följer även frisknärvaro, det vill säga andelen

arbetstid då medarbetarna är i tjänst och inte

frånvarande på grund av sjukdom. Hög frisknär-

varo är en viktig indikator på en hållbar arbets-

miljö.

•

Frisknärvaro: Målet är att frisknärvaron ska

överstiga branschsnittet år 2030. År 2025 upp-

gick frisknärvaron till 97,8 procent (bransch-

snittet för Fastigos medlemmar 2024 var 95,7

procent).

Vårt fokus framåt är att öka medarbetarengage-

manget, bibehålla god frisknärvaro och långsik-

tigt stärka både medarbetarengagemang och

frisknärvaro.

Medarbetare

ARBETSVILLKOR

- Våra fokusområden

Innehåll

Neobo årsredovisning 2025

Hållbarhet

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Vårt hållbarhetsarbete

Hållbarhetsstyrning

Våra fokusområden

Hållbarhetsåret i siffror

Hållbarhetsnoter

Revisorns yttrande

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Övrigt

Ej utländsk bakgrund 92%

Utländsk bakgrund 8%

Utländsk bakgrund

samtliga medarbetare

Män 50%

Kvinnor 50%

Könsfördelning

ledningsgruppen

Män 62%

Kvinnor 38%

Könsfördelning

samtliga medarbetare

Mångfald och inkludering

Vi ser ökad mångfald som en förutsättning för

att driva bolaget effektivt, fatta välgrundade

beslut och möta våra kunders behov. Att stärka

mångfalden i Neobo är därför ett prioriterat

område de kommande åren. Under 2025 har vi

implementerat en rutin för rekrytering som ska

hjälpa oss i arbetet mot vårt mångfaldsmål.

Neobo har två långsiktiga mål till 2030 inom

mångfald och inkludering:

•

att medarbetarnas upplevda inkludering ska

vara 100 procent

•

att medarbetarsammansättningen i stort ska

spegla samhället avseende könsfördelning och

etnisk bakgrund

Upplevd inkludering mäts löpande och följs upp i

organisationen, med målet att alla medarbetare

ska känna sig inkluderade.

I dag finns det fler män än kvinnor i bolaget,

medan könsfördelningen i ledningsgruppen är

balanserad, med lika många kvinnor som män. År

2025 hade 8 procent av våra medarbetare

utländsk bakgrund, att jämföra med 5 procent

2024 och 27 procent av Sveriges befolkning i

åldern 20–64 år. I mätningen används Statistiska

centralbyråns definition av utländsk bakgrund

(utrikesfödd eller med två utrikesfödda föräld-

rar). Vid jämförelse mot Sveriges befolkning

används de senast publicerade siffrorna från

Statistiska centralbyrån, vilket vid publicering av

årsredovisningen var per 2024.

MÅNGFALD OCH

JÄMLIKHET

- Våra fokusområden

Innehåll

Neobo årsredovisning 2025

Hållbarhet

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Vårt hållbarhetsarbete

Hållbarhetsstyrning

Våra fokusområden

Hållbarhetsåret i siffror

Hållbarhetsnoter

Revisorns yttrande

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Övrigt

För Neobo är det viktigt att mänskliga rättigheter

respekteras i hela värdekedjan.

Vårt arbete utgår från FN:s deklaration om de

mänskliga rättigheterna.

Till 2030 har vi satt följande mål:

•

att mäta och följa upp mänskliga rättigheter i

värdekedjan

•

att samtliga betydande leverantörer ska vara

utvärderade utifrån vår uppförandekod för

leverantörer

Under 2025 har vi genomfört en riskanalys

rörande mänskliga rättigheter i leverantörsked-

jan. Resultatet från riskanalysen hjälper oss att

prioritera det fortsatta arbetet.

Rapportering och utbildning

För att upptäcka och hantera eventuella missför-

hållanden uppmuntras medarbetare och leveran-

törer att anmäla misstänkta oegentligheter,

antingen direkt till Neobo eller anonymt via vår

visselblåsarfunktion på bolagets webbplats.

Anmälningar hanteras av Neobos chefsjurist till-

sammans med en ledamot i styrelsen.

Vårt långsiktiga mål är att alla medarbetare

årligen ska genomföra en utbildning i affärsetik

senast 2030. Under 2025 har vi infört en årlig

medarbetarutbildning i affärsetik. Årets utbild-

ning fokuserade på uppförandekoden för medar-

betare samt dilemmadiskussioner rörande situa-

tioner med korruptionsrisker.

God affärsetik och ett aktivt arbete med våra

leverantörer i värdekedjan samt mot korruption

är en central del av Neobos hållbarhetsarbete.

Uppförandekoder

Neobo har en uppförandekod för medarbetare

som vägleder ett etiskt och hållbart agerande

och även tydliggör våra principer mot korruption.

Samtliga medarbetare har tagit del av och

undertecknat koden. Vi har även en uppfö-

randekod för leverantörer med motsvarande

krav. Båda uppförandekoderna finns publicerade

på vår webbplats.

Ansvarsfulla inköp och leverantörskedja

Våra riktlinjer för inköp hjälper oss att säkerställa

att varor och tjänster upphandlas i linje med

Neobos värdegrund och hållbarhetspolicy, med

krav på kostnadseffektivitet, kvalitet och hållbar-

het. Riktlinjerna är tillsammans med våra uppfö-

randekoder våra viktigaste verktyg för att säker-

ställa god affärsetik.

Riktlinjerna anpassas löpande och innebär bland

annat att vi ska:

•

hantera upphandlingar strukturerat och vid

behov konkurrensutsätta leverantörer

•

identifiera och hantera jävssituationer

•

tillåta underentreprenörer i högst två led, vilket

begränsar långa underentreprenörskedjor och

stärker vår möjlighet till kontroll och insyn

•

arbeta enhetligt på ett sätt som stärker vårt

antikorruptionsarbete

Affärsetik

KORRUPTIONSRISK OCH

INTRESSEKONFLIKTER

- Våra fokusområden

Innehåll

Neobo årsredovisning 2025

Hållbarhet

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Vårt hållbarhetsarbete

Hållbarhetsstyrning

Våra fokusområden

Hållbarhetsåret i siffror

Hållbarhetsnoter

Revisorns yttrande

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Övrigt

Mål 2030 Utfall 2025 Utfall 2024 Utfall 2023

Trygga hem och områden

Serviceindex (branschsnitt inom parantes) Över branschsnittet i Serviceindex (AktivBo) 75,5 (82) 74,8 (82) 75 ( 81)

Omsättningshastighet bostäder (%) Omsättningshastighet bostäder <20% 27,6% 26,2% 27,5%

Energieffektivitet och förnybar energi

Minskning av energianvändningen i procent, i förhållande till

basår. Basår anges med faktiskt intensitetsmått kwh/kvm

Atemp

Minska energianvändningen med 20% (fastighetsen-

ergi) till år 2030 jämfört med 2023

-4,2% -0,7% 113,8

Andel inköpt energi från förnybara källor 100% av inköpt energi från förnybara källor 100% 100% < 100%

Klimatutsläpp

Minskning av klimatutsläpp i Scope 1 och 2 i procent i förhål-

lande till basår 2023. Basår anges med faktiskt intensitetsmått

kgCO

e/kvm uthyrningsbar area.

50% lägre klimatutsläpp i Scope 1 och 2 år 2030 jäm-

fört med 2023

-25,4% -21,7% 5,37

Arbetsvillkor

Medarbetarengagemang, eNPS

Medarbetarengagemang, eNPS >20 i genomsnitt över

året

10 22 Mätning

genomfördes ej

Frisknärvaro i % (branschsnitt inom parantes) Frisknärvaro över branschgenomsnittet 97,5% (95,7%) 97,8% ( 95,6%) Mätning

genomfördes ej

Mångfald och jämlikhet

Andel kvinnor respektive män, medarbetare (%) Medarbetarna speglar samhället i stort sett till köns-

fördelning

38%, 62% 36%, 64% 37%, 63%

Andel utländsk bakgrund respektive ej utländsk bakgrund,

medarbetare (%)

Medarbetarna speglar samhället i stort sett till etnisk

bakgrund

8%, 92% 5%, 95% Mätning

genomfördes ej

Mätning av medarbetarengagemang har justerats till årsgenomsnitt istället för mätning vid årets slut.

HÅLLBARHETSÅRET

I SIFFROR

- Hållbarhetsåret i siffror

Innehåll

Neobo årsredovisning 2025

Hållbarhet

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Vårt hållbarhetsarbete

Hållbarhetsstyrning

Våra fokusområden

Hållbarhetsåret i siffror

Hållbarhetsnoter

Revisorns yttrande

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Övrigt

EPRA Miljö SIda

Energy-Int Intensitet Fastighetsenergi 33

GHG- Dir-Abs Totala växthusgasutsläpp, Scope 1 35-36

GHG-Indir-Abs Totala växthusgasutsläpp, Scope 2 & 3 35-36

Water-Abs Total vattenförbrukning 32

Water-Int Intensitet vattenförbrukning 32

EPRA Social SIda

Diversity Emp Jämställdhet 40

Emp-Dev Anställdas mål och utveckling 39

EPRA Styrning SIda

Gov-Board Sammansättning av högsta styrande organ 47, 51

Gov-Selec Nominering och urval av högsta styrande organ 46

Gov-COI Intressekonflikter 47, 51

Neobo är medlemmar i branschorganisationen European Public Real Estate Association (EPRA), var-

för följande nyckeltal redovisas.

Innehåll Sida

Allmän information 26-30

Risker och riskhantering 30, 37 , 58-61

Styrning, uppföljning, resultat och nyckeltal Sida

Miljö 29-30, 32-37

Sociala förhållanden 29-30, 38

Medarbetere 29-30, 39-40

Mänskliga rättigheter 29-30, 41

Anti-korruption 29-30, 41

Neobo redovisar följande innehåll för 2025 års lagstadgade hållbarhetsrapport enligt årsredovis-

ningslagen.

HÅLLBARHETSNOTER

- Hållbarhetsnoter

Innehåll

Neobo årsredovisning 2025

Hållbarhet

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Vårt hållbarhetsarbete

Hållbarhetsstyrning

Våra fokusområden

Hållbarhetsåret i siffror

Hållbarhetsnoter

Revisorns yttrande

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Övrigt

Till bolagsstämman i Neobo Fastigheter AB, org nr

556580-2526

Uppdrag och ansvarsfördelning

Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för år

2025 på sidorna 26-43 och för att den är upprättad i enlighet med

årsredovisningslagen i enlighet med den äldre lydelsen som gällde

före den 1 juli 2024.

Granskningens inriktning och omfattning

Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12

Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten.

Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en

annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med

den inriktning och omfattning som en revision enligt International

Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser

att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande.

Uttalande

En hållbarhetsrapport har upprättats.

Stockholm den 26 mars 2026

Ernst & Young AB

Gabriel Novella

Auktoriserad revisor

REVISORNS YTTRANDE

- Revisorns yttrande

Innehåll

Neobo årsredovisning 2025

Hållbarhet

Svetsaren 8, Nyköping

BOLAGSSTYRNING

& AKTIEN

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrning & aktien

Bolagsstyrningsrapport

Revisorns yttrande

Styrelse och ledning

Aktien och ägarna

Finansiell information

Övrigt

Intern kontroll

och riskhantering

Styrelse

Externa revisorer Bolagsstämmor

AktieägareValberedning

Neobos organisation

aktieägarna per den 30 september. Valbered-

ningen har till uppgift att inför kommande års-

stämma lämna förslag avseende bland annat

val av styrelseledamöter och styrelseordfö-

rande, val av revisor, val av ordförande på års-

stämman och arvodesfrågor. Valberedningen

inför årsstämman 2026 består av Göran Blom-

berg, valberedningens ordförande, utsedd av

ICA-handlarnas Förbund AB, Martin Larsén,

utsedd av Martin Larsén, Johannes Wingborg,

utsedd av Länsförsäkringar Fondförvaltning

samt av Jan-Erik Höjvall i egenskap av styrelse-

ordförande. Per den 30 september 2025 repre-

senterade de aktieägare som utsett ledamöter

till valberedningen tillsammans cirka 23,3 pro-

cent av aktierna i Neobo.

relseledamöter, samt beslutade om ansvarsfri-

het för styrelseledamöterna och vd. Årsstämman

beslutade vidare om omval av revisionsbolaget

EY, om en ny instruktion för valberedningen,

samt beslutade om bemyndigande för styrelsen

att besluta om nyemission av aktier och om åter-

köp av egna aktier. Protokoll från årsstämman

finns på Neobos hemsida, neobo.se/sv/ars-

stamma-2025. Årsstämma 2026 kommer att hål-

las i Stockholm den 22 april 2026. Kallelse samt

fullständiga förslag finns på bolagets webbplats

neobo.se/sv/arsstamma-2026

Valberedning

Valberedningen ska bestå av styrelsens ordfö-

rande samt representanter för de tre största

utgången av 2025 var Avanza Pension, 13,97 pro-

cent, ICA-handlarnas Förbund, 11,00 procent, och

Martin Larsén, 7,11 procent. Bolagets styrelse har

utnyttjat sitt mandat från årsstämman 2025 och

påbörjat ett program för återköp av egna aktier

till ett belopp om maximalt 50 Mkr. Återköp kan

ske fram till årsstämman 2026. Vid utgången av

2025 hade bolaget återköpt 2 048 031 egna

aktier, motsvarande 1,4 % av totalt antal aktier.

Bolagsstämma

Bolagsstämman är Neobos högsta beslutande

organ där aktieägarna har möjlighet att fatta

beslut i frågor som rör bolaget. Årsstämman ska

hållas i Stockholm senast den 30 juni varje år.

Årsstämman väljer styrelseordförande, övriga

styrelseledamöter och bolagets revisor. Till års-

stämmans uppgifter hör också bland annat att

besluta om fastställande av bolagets och kon-

cernens balans- och resultaträkningar, besluta

om disposition av resultatet och om ansvarsfri-

het för styrelseledamöter och vd. Kallelse till års-

stämma sker genom annonsering i Post- och

Inrikestidningar och genom att kallelsen hålls

tillgänglig på bolagets webbplats. Bolaget ska

upplysa om att kallelse skett genom annonsering

i Dagens Nyheter. Vid Neobos årsstämma den 24

april 2025 beslutades bland annat om omval av

styrelseledamöterna Jan-Erik Höjvall, Mona

Finnström, Anneli Lindblom, Ulf Nilsson och

Jakob Pettersson. Jan-Erik Höjvall valdes till sty-

relsens ordförande. Årsstämman beslutade att

ingen utdelning skulle lämnas för räkenskaps-

året 2024, att arvode skulle utgå till styrelsen om

totalt 1 815 000 kr varav 575 000 kr till styrelsens

ordförande och 310 000 kr vardera till övriga sty-

Neobo Fastigheter AB (publ)

(”Neobo” eller ”bolaget”) är ett

svenskt publikt aktiebolag med säte i

Stockholm. Bolagets aktier är sedan

den 20 september 2024 noterade på

Nasdaq Stockholm.

Neobo Fastigheter AB (publ) (”Neobo” eller

”bolaget”) är ett svenskt publikt aktiebolag med

säte i Stockholm. Bolagets aktier är sedan den 20

september 2024 noterade på Nasdaq Stockholm.

För att säkerställa god styrning av bolaget är

ansvaret tydligt fördelat mellan aktieägare, sty-

relse, verkställande direktör och ledning. Till

grund för styrningen ligger bolagsordningen,

styrelsens arbetsordning, vd-instruktion,

antagna policys och riktlinjer samt den svenska

aktiebolagslagen och andra tillämpliga lagar, för-

ordningar och regelverk såsom bland annat de

regler och rekommendation som följer av list-

ningen av bolagets aktier på Nasdaq Stockholm.

Neobo tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning

(”Koden”). Neobo har under 2025 inte i något

avseende avvikit från Kodens bestämmelser.

Aktien och aktieägare

Aktiekapitalet uppgick vid årets utgång till 752

027 538 kronor och antalet registrerade aktier

uppgick till 145 400 737. Varje aktie har ett

kvotvärde om 5,17 kronor. Bolaget har endast ett

aktieslag och varje aktie berättigar till en röst vid

bolagsstämma. Det finns inga begränsningar för

hur många röster varje aktieägare kan avge vid

en bolagsstämma. De största aktieägarna vid

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

- Bolagsstyrningsrapport

Innehåll

Neobo årsredovisning 2025

Bolagsstyrning & aktien

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrning & aktien

Bolagsstyrningsrapport

Revisorns yttrande

Styrelse och ledning

Aktien och ägarna

Finansiell information

Övrigt

Närvaro vid styrelsemöten 2025

Styrelsemöten

Varav

per capsulam

Oberoende

av bolaget

Oberoende

av större ägare

Jan-Erik Höjvall (ordförande) 14/14 3/3 Ja Ja

Mona Finnström 14/14 3/3 Ja Ja

Anneli Lindblom 14/14 3/3 Ja Ja

Ulf Nilsson 14/14 3/3 Ja Ja

Jakob Pettersson 13/14 3/3 Ja Nej

sentation av de ledande befattningshavarna

finns på sid. 52 och på bolagets hemsida. Års-

stämman 2024 beslutade anta riktlinjer för

ersättning till ledande befattningshavare. Dessa

innebär bland annat att Neobo ska tillämpa

marknadsmässiga och konkurrenskraftiga

ersättningsformer. Ersättningen kan bestå av en

fast och en rörlig del. Riktlinjerna innehåller olika

krav för ersättningens utformning och ett max-

belopp för rörlig ersättning. Riktlinjerna får från-

gås av styrelsen om det i det enskilda fallet finns

särskilda skäl. Sådana avsteg ska då redovisas i

ersättningsrapporten inför närmast följande års-

stämma. Riktlinjerna för ersättning till ledande

befattningshavare finns publicerade på bolagets

webbplats neobo.se/sv/investerare/bolagstyr-

ning/ersattningar. För uppgifter om ersättning till

styrelse och ledande befattningshavare under år

2025 se not  5. Årsstämman 2023 beslutade att

införa ett treårigt teckningsoptionsprogram

(LTIP 2023) för vissa ledande befattningshavare.

Teckningsoptioner under detta program innehas

av Ylva Sarby Westman, Maria Strandberg och

Malin Axland. Teckningsperioden för dessa optio-

ner infaller i maj 2026. En ersättningsrapport för

2025 kommer att presenteras för årsstämman

2026, se bolagets webbplats neobo.se/sv/ars-

stamma-2026.

samt utvecklingen på transaktionsmarknaden,

samt har lagt ett extra stort fokus på optime-

ringen av fastighetsportföljen. Vid styrelsemö-

tena har förutom styrelsen även vd, CFO och

chefsjurist/hållbarhetschef närvarat. Styrelsen

har genomfört en årlig styrelseutvärdering

genom ett verktyg i styrelseportalen. Utvärde-

ringen av styrelsen har skett genom en digital

anonym enkät som besvarats av styrelseledamö-

terna och vd. Svaren har sammanställts i en rap-

port som analyserats. Utfallet har redovisats i

diagram och styrelsen har tillsammans med vd,

CFO och chefsjurist/hållbarhetschef gått igenom

och diskuterat utfallet. Resultatet har även redo-

visats för valberedningen.

Verkställande direktören

Den verkställande direktören är ansvarig inför

styrelsen och handhar den löpande förvaltningen

och leder bolagets verksamhet i enlighet med

styrelsens riktlinjer och anvisningar, bland annat

genom av styrelsen antagen vd-instruktion.

Ersättning till ledande befattningshavare

Neobos ledande befattningshavare är Ylva Sarby

Westman, vd, Maria Strandberg, CFO, Malin

Axland, chefsjurist och hållbarhetschef, Andreas

Wik, fastighetschef, Ali Ali, transaktionschef och

Daniel Bonn Rosén, finanschef. En närmare pre-

arbetsuppgifter fullgörs därför av styrelsen i

dess helhet. Styrelsens arbetsordning utvärde-

ras och fastställs årligen. Styrelsen ska hålla sex

till sju ordinarie sammanträden per år, samt hålla

extra sammanträden när styrelsens ordförande

bedömer det motiverat eller när det begärs av en

av ledamöterna eller den verkställande direktö-

ren. Styrelsens ordförande ansvarar för att årlig

utvärdering av styrelsens och den verkställande

direktörens arbete genomförs. Neobos styrelse

ska enligt bolagsordningen bestå av lägst tre och

högst tio ledamöter. Ledamöterna väljs årligen

för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Neobos

styrelse består av ledamöterna Jan-Erik Höjvall,

styrelsens ordförande, Mona Finnström, Anneli

Lindblom, Ulf Nilsson och Jakob Pettersson. En

närmare presentation av ledamöterna finns på

sid. 51 och på bolagets webbplats. Den verkstäl-

lande direktören ingår inte i styrelsen.

Under året har styrelsen haft 14 protokoll-

förda möten, varav ett konstituerande möte och

tre möten per capsulam. Bland de ärenden som

styrelsen har behandlat kan nämnas Neobos

strategi, mål, affärsplan, budget, organisation,

extern rapportering, finansieringsfrågor, riskana-

lys, försäljning av fastigheter, samt utform-

ningen av hållbarhetsmål. Styrelsen har under

året särskilt följt utvecklingen av bolagets finan-

sieringskostnader, likviditetsprognos, vakanser

Styrelsen

Aktieägarna utser styrelsen vid årsstämman.

Styrelsens övergripande uppgift är att ansvara

för koncernens organisation och förvaltning

samt för att kontrollen av bokföringen, medels-

förvaltningen och ekonomiska förhållanden i

övrigt är betryggande. Det åligger styrelsen att

tillse att det finns fungerande rapporteringssys-

tem och att styrelsen erhåller erforderlig infor-

mation om bolagets ställning, resultat, finansie-

ring och likviditet genom periodisk rapportering.

Utöver att svara för bolagets organisation och

förvaltning är styrelsens viktigaste uppgift att

fatta beslut i strategiska frågor såsom faststäl-

lande av strategiska planer, hållbarhets- och lön-

samhetsmål samt policys. Vidare fattar styrelsen

beslut om större förvärv och försäljningar av

fastigheter och bolag. Styrelsens arbete regleras

genom en arbetsordning vilken årligen fastställs

på det konstituerande styrelsemötet. Arbetsord-

ningen innehåller instruktioner om ansvarsför-

delning inom styrelsen. Styrelsen ska vidare tillse

att den verkställande direktören fullgör sina

åtaganden i enlighet med av styrelsen fastställd

vd-instruktion. Styrelsen har gjort bedömningen

att det mot bakgrund av bolagets storlek och

verksamhetens omfattning inte är motiverat att

inrätta några utskott inom styrelsen. Revisions-

utskottets respektive ersättningsutskottets

- Bolagsstyrningsrapport

Innehåll

Neobo årsredovisning 2025

Bolagsstyrning & aktien

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrning & aktien

Bolagsstyrningsrapport

Revisorns yttrande

Styrelse och ledning

Aktien och ägarna

Finansiell information

Övrigt

Uppföljning

Information och

kommunikation

KontrollaktiviteterRiskbedömningKontrollmiljö

talespersoner i finansiella frågor. Ledningen

ansvarar för att internt informera berörda med-

arbetare om deras ansvar att upprätthålla god

intern kontroll. Via intranätet och informations-

möten hålls medarbetare uppdaterade kring

regelverk, policyer och riktlinjer.

Uppföljning

Samtliga processbeskrivningar, policyer och

styrdokument uppdateras vid behov, dock

minst årligen. Uppföljning av systemet för

intern kontroll leds av Neobos CFO och ekono-

michef tillsammans med berörda medarbetare

som arbetar med de väsentliga processerna för

den finansiella rapporteringen. Årligen genom-

förs en oberoende utvärdering av den interna

kontrollen, vilken avrapporteras till både led-

ning och styrelse. Dessa kontroller bedöms

nödvändiga för att skapa god kunskap, erfaren-

hetsöverföring och hög kvalitet i det löpande

ekonomiarbetet och följaktligen även i den

finansiella rapporteringen. Bolagets huvudan-

svariga revisor rapporterar personligen, både

till styrelsen och ledningen, minst två gånger

per år sina iakttagelser från granskningen och

sin bedömning av den interna kontrollen. Del-

årsrapporten för perioden januari– september

granskas av revisorn, som också avger en sär-

skild granskningsrapport som publiceras till-

sammans med rapporten. Den interna

kontrollen bedöms vara ändamålsenlig för en

organisation av Neobos storlek, varför styrelsen

och ledningen inte ser något behov av en sär-

skild avdelad funktion för internrevision. Frågan

om eventuellt behov av särskild internrevi-

sionsfunktion följs upp årligen.

Kontrollaktiviteter

För att säkerställa att det inte uppstår väsentliga

fel i den finansiella rapporteringen har kontrol-

laktiviteter upprättats för de risker som identifie-

rats inom de väsentliga processerna. Arbetet

med riskbedömning och utformande av kontrol-

laktiviteter genomförs av medarbetare som

löpande är involverade i respektive process i

samarbete med Neobos ekonomichef och CFO.

Genom detta skapas delaktighet och förståelse

för risker och för vikten av att interna kontroller

utförs. Kontrollaktiviteter genomförs dels på

övergripande nivå i form av exempelvis analyser

av resultat och nyckeltal. Dels på detaljnivå

genom att ett antal kontrollpunkter ingår i de

löpande processerna såsom formella avstäm-

ningar och attester. Neobo har en visselblåsarpo-

licy som garanterar att medarbetare och andra

intressenter anonymt och utan påföljd kan rap-

portera ageranden eller andra missförhållanden

som innebär överträdelser eller misstanke om

överträdelse av lagar eller andra riktlinjer och

regler. Ett visselblåsarsystem är tillgängligt via

Neobos webbplats.

Information och kommunikation

För att säkerställa god intern och extern informa-

tionsgivning finns en informationspolicy. Infor-

mationspolicyn reglerar hur extern information

ska utformas i enlighet med svensk lag och

praxis. Neobo ska lämna korrekt, relevant, tydlig

och tillförlitlig information samtidigt till alla sina

aktieägare, kapitalmarknad, samhälle och media.

All information som bedöms vara insiderinforma-

tion meddelas marknaden via pressmeddelande.

Bolaget har säkerställt att informationen når

marknaden samtidigt. Vd och CFO är utsedda till

Riskbedömning

I syfte att identifiera och eliminera risker i den

finansiella rapporteringen kartlägger Neobo

årligen de väsentliga resultat- och balansposter

med tillhörande arbetsprocesser, där risk finns

att felaktigheter, ofullständigheter eller oegent-

ligheter skulle kunna uppstå om inte erforder-

liga kontrollmoment byggs in i rutinerna. Vid

riskbedömningen analyseras således huruvida

fel skulle kunna uppstå och i sådant fall hur och

var i processen. I riskbedömningen har posterna

där risken för väsentliga fel är högst identifie-

rats. Det är poster där värdena i transaktionerna

är stora eller att processen innehåller stor kom-

plexitet med behov av stark intern kontroll.

Neobos identifierade väsentliga finansiella

processer 2025 är följande:

•

Fastighetsvärderingsprocessen

•

Finansieringsprocessen

•

Projektprocessen

•

Hyresprocessen

•

Inköpsprocessen

•

Bokslutsprocessen

•

Löneprocessen

•

Transaktionsprocessen

För mer information om verksamhetens risker

och riskhantering se sid. 58.

Intern kontroll

Styrelsen ansvarar enligt aktiebolagslagen och

Koden för den interna kontrollen i bolaget. Denna

rapport är upprättad i enlighet med ÅRL och är

därmed avgränsad till intern kontroll avseende

den finansiella rapporteringen. För att beskriva

den interna kontrollen har bolaget följt det inter-

nationellt etablerade ramverket COSO (the Com-

mittee of Sponsoring Organisations), vilken

består av fem komponenter; kontrollmiljö, risk-

bedömning, kontrollaktiviteter, information och

kommunikation samt uppföljning.

Kontrollmiljö

Basen för bolagets interna kontroll utgörs av den

kontrollmiljö som Neobo styrs utifrån. För att

säkerställa god styrning av bolaget är ansvaret

tydligt fördelat mellan aktieägare, styrelse, verk-

ställande direktör och ledning. Till grund för styr-

ningen ligger bolagsordningen, styrelsens

arbetsordning, vd-instruktion, antagna policyer

samt affärsplan och budget. Ledningen ansvarar

för att utforma rutiner och processer som krävs

för att hantera väsentliga risker i den löpande

verksamheten och den finansiella rapporte-

ringen. Utöver policydokument finns riktlinjer,

besluts- och attestordning, rapporteringsin-

struktion, uppförandekod för medarbetare samt

befattningsbeskrivningar för respektive roll

innehållande ansvar och befogenheter.

- Bolagsstyrningsrapport

Innehåll

Neobo årsredovisning 2025

Bolagsstyrning & aktien

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrning & aktien

Bolagsstyrningsrapport

Revisorns yttrande

Styrelse och ledning

Aktien och ägarna

Finansiell information

Övrigt

December

•

Affärsplan

•

Budget för kommande år

•

Kapitalstruktur

•

Successionsplanering och organisation

Oktober

•

Kvartalsbokslut (Q3)

•

Redovisnings- och revisionsfrågor

samt revisionsrapport

•

Möte med revisorn

•

Utvärdering av styrelse, vd och ledning

•

Utvärdering av system för intern

kontroll inklusive eventuellt behov av

internrevision

September

•

Strategimöte

•

Riskidentifiering och riskhantering

•

Genomgång och uppdatering av policyer

•

Marknad och marknadsanalys

•

Konkurrentgenomgång

•

Strategi inför affärsplan och budget

Juli

•

Kvartalsbokslut (Q2)

April

•

Kvartalsbokslut (Q1)

•

Konstituerande styrelsemöte

Mars

•

Kallelse tillårsstämma

•

Årsredovisning

Februari

•

Bokslutssammanträde

•

Kvartalsbokslut (Q4) och

boksluts kommuniké

•

Måluppfyllnad föregående år

•

Redovisnings- och revisionsfrågor

samtrevisionsrapport

•

Möte med revisorn

•

Frågor inför årsstämman

•

Ersättningsfrågor

DEC

NOV

OKT

SEPT

AUG

JUL

JUN

MAJ

APR

MAR

FEB

JAN

2025

Årshjul

Revision

Neobos årsredovisning, inklusive denna bolags-

styrningsrapport och hållbarhetsrapporten,

samt styrelsens och den verkställande direktö-

rens förvaltning granskas i enlighet med aktiebo-

lagslagen av bolagets revisor. Granskningen

utmynnar dels i en rapportering till styrelsen,

dels i en revisionsberättelse som avges till års-

stämman. Revisionsbolaget EY med Gabriel

Novella som huvudansvarig revisor valdes på

årsstämman 2025 till revisor för tiden fram till

årsstämman 2026. Arvode utgår enligt godkänd

räkning.

- Bolagsstyrningsrapport

Innehåll

Neobo årsredovisning 2025

Bolagsstyrning & aktien

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrning & aktien

Bolagsstyrningsrapport

Revisorns yttrande

Styrelse och ledning

Aktien och ägarna

Finansiell information

Övrigt

Till bolagsstämman i Neobo Fastigheter AB, org. nr

556580-2526

Uppdrag och ansvarsfördelning

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten

för år 2025 på sidorna 46–49 och för att den är upprättad i enlighet

med årsredovisningslagen.

Granskningens inriktning och omfattning

Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär

att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan

inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den

inriktning och omfattning som en revision enligt International

Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser

att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.

Uttalande

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet

med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen

samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med års-

redovisningen och koncernredovisningen samt är i överens-

stämmelse med årsredovisningslagen.

Stockholm den 26 mars 2026

Ernst & Young AB

Gabriel Novella

Auktoriserad revisor

REVISORS YTTRANDE OM

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN

- Revisorns yttrande

Innehåll

Neobo årsredovisning 2025

Bolagsstyrning & aktien

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrning & aktien

Bolagsstyrningsrapport

Revisorns yttrande

Styrelse och ledning

Aktien och ägarna

Finansiell information

Övrigt

1) Avser eget samt närstående fysiska och juridiska personers innehav per dagen för årsredovisningens undertecknande.

Jakob Pettersson

Styrelseledamot sedan 2023.

Född: 1986.

Utbildning:B.Sc. och M.Sc. från Handels-

högskolan i Stockholm.

Övriga nuvarande uppdrag:

CFO på ICA-handlarnas Förbund. Styrelse-

ledamot i Hagabacken Fastighets AB och

Hakon Swenson Stiftelsen.

Tidigare erfarenhet i urval:

Styrelseledamot i Amasten Fastighets AB.

Aktieägande i bolaget

:

16 000 000 aktier, varav 16 000 000 aktier

via närstående bolags innehav.

Oberoende i förhållande till större

aktieägare:Nej.

Ulf Nilsson

Styrelseledamot sedan 2022.

Född: 1958.

Utbildning:Jur kand från Uppsala univer-

sitet.

Övriga nuvarande uppdrag:

Styrelse ordförande i GC Cru AB, Richard

Juhlin Grand Cru AB och Vamlingbo Ladu-

gårdar AB. Styrelseledamot i Avestaörnen

3 AB, Krylbohus AB, LC Åkersberga Fastig-

hets AB och Sigfride Fastigheter AB och

Museum Lars Jonsson AB.

Tidigare erfarenhet i urval:

Styrelseledamot Amasten Fastighets AB

och Kungsleden AB. Vd D. Carnegie & CO.

Aktieägande i bolaget

:

300 000 aktier.

Oberoende i förhållande till större

aktieägare: Ja.

Anneli Lindblom

Styrelseledamot sedan 2024.

Född: 1967.

Utbildning:Civilekonom från Frans Schar-

taus Handelsinstitut Stockholm.

Övriga nuvarande uppdrag:

CFO Pandox AB. Styrelseledamot i Logis-

tea AB. Styrelseordförande i dotterbolag

inom Pandoxkoncernen.

Tidigare erfarenhet i urval:

Styrelseledamot och ordförande i revi-

sionsutskottet Amasten Fastighets AB och

Hemfosa Fastigheter AB. Styrelseledamot

i Haypp Group AB. CFO för flera noterade

bolag.

Aktieägande i bolaget

:

833 aktier.

Oberoende i förhållande till större

aktieägare: Ja.

Mona Finnström

Styrelseledamot sedan 2022.

Född: 1959.

Utbildning:Filosofie kandidat examen i

beteendevetenskap och enstaka kurser

i företagsekonomi.

Övriga nuvarande uppdrag:

Styrelseledamot i Stockholms Kooperativa

Bostadsförening, kooperativ hyresrätts-

förening och Mona Finnström utveckling

AB.

Tidigare erfarenhet i urval:

Styrelseordförande i Sveriges Förvaltar-

forum AB. Styrelseledamot i Fastigo Aktie-

bolag, HR Huset, Fastighets branschens

och Arbetsgivarpartner Aktiebolag.

Vd i Fastigo Aktiebolag.

Aktieägande i bolaget

:

15 000 aktier.

Oberoende i förhållande till större

aktieägare: Ja.

Jan-Erik Höjvall

Styrelseordförande sedan 2022.

Född: 1959.

Utbildning:Civilingenjör från Kungliga

Tekniska högskolan.

Övriga nuvarande uppdrag: –

Tidigare erfarenhet i urval:

Vd Amasten Fastighets AB, vd Rikshem

och vd Akelius fastigheter AB. Styrelse-

ordförande i Studentbostäder i Norden AB

(publ).

Aktieägande i bolaget

:

263560 aktier.

Oberoende i förhållande till större

aktieägare: Ja.

STYRELSE

- Styrelse och ledning

Innehåll

Neobo årsredovisning 2025

Bolagsstyrning & aktien

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrning & aktien

Bolagsstyrningsrapport

Revisorns yttrande

Styrelse och ledning

Aktien och ägarna

Finansiell information

Övrigt

1) Avser eget samt närstående fysiska och juridiska personers innehav per dagen för årsredovisningens undertecknande.

Andreas Wik

Fastighetschef sedan 2025.

Född: 1980.

Utbildning:Civilingenjör från

Kungliga Tekniska Högskolan.

Övriga nuvarande uppdrag:–

Tidigare erfarenhet i urval:

Affärsutvecklingschef på Besqab,

Head of Asset Management på

Artmax, Regionchef på NCC Pro-

perty Development, Affärsområ-

deschef på Castellum.

Aktieägande i bolaget

:

0 aktier.

Maria Strandberg

CFO sedan 2023.

Född: 1983.

Utbildning:Civilekonom från

Södertörns högskola.

Övriga nuvarande uppdrag:–

Tidigare erfarenhet i urval:

CFO i Castellum AB. Ekonomichef

på Kungsleden AB. Revisor på EY.

Aktieägande i bolaget

:

21 000 aktier.

Teckningsoptioner 2023/2026:1:

96 933 optioner.

Daniel Bonn Rosén

Finanschef sedan 2024.

Född: 1988.

Utbildning:Civilekonom från

Stockholms universitet.

Övriga nuvarande uppdrag:–

Tidigare erfarenhet i urval:

Senior Treasury Manager på Ake-

lius Residential Property AB, Risk

Specialist på Nordea, Revision på

KPMG.

Aktieägande i bolaget

:

5 285 aktier.

Malin Axland

Chefsjurist sedan 2022 och

hållbarhetschef sedan 2023.

Född: 1974.

Utbildning:Jur kand från Stock-

holms universitet.

Övriga nuvarande uppdrag:

Styrelse ledamot i MAxland AB.

Tidigare erfarenhet i urval:

Chefsjurist på Kungsleden AB.

Advokat på Mannheimer Swartling

Advokatbyrå. Egen verksamhet

som interimsjurist.

Aktieägande i bolaget

:

33 300 aktier.

Teckningsoptioner 2023/2026:1:

96 933 optioner.

Ali Ali

Transaktionschef sedan 2025.

Född: 1993.

Utbildning:Civilingenjör från

Kungliga Tekniska högskolan.

Övriga nuvarande uppdrag:–

Tidigare erfarenhet i urval:

Senior affärsutvecklare på Riks-

hem.

Aktieägande i bolaget

:

5 250 aktier

Ylva Sarby Westman

Verkställande direktör sedan 2022.

Född: 1973.

Utbildning:Civilingenjör från

Kungliga Tekniska högskolan.

Övriga nuvarande uppdrag:

Styrelse ledamot i Eastnine AB

(publ). Ledamot i EPRA:s Advisory

Board.

Tidigare erfarenhet i urval:

Verkställande direktör i Kungsle-

den AB. Vice verkställande direktör

i Castellum AB och Kungsleden AB.

CFO i Castellum AB och Kungs-

leden AB.

Aktieägande i bolaget

:

117 300 aktier.

Teckningsoptioner 2023/2026:1:

436 200 optioner.

LEDNING

- Styrelse och ledning

Innehåll

Neobo årsredovisning 2025

Bolagsstyrning & aktien

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrning & aktien

Bolagsstyrningsrapport

Revisorns yttrande

Styrelse och ledning

Aktien och ägarna

Finansiell information

Övrigt

Ägarstruktur per 31 december 2025

Vid årsskiftet fanns det 81 292 kända aktieägare i Neobo.

De 10 största ägarna kontrollerade 50,7 procent av kapital

och röster per den 31 december 2025. Det utländska ägan-

det uppgick till 16,4 procent.

Storleksklass Antal aktier

Kapital och

röster, %

Antal kända

ägare

Andel

av kända

ägare, %

1–500 4 757 230 3,3 74 243 91,3

501–1 000 2 294 254 1,6 3 050 3,8

1 001–5 000 6 476 544 4,5 2 990 3,7

5 001–10 000 3 469 826 2,4 468 0,6

10 001–20 000 3 961 410 2,7 269 0,3

20 001– 111 891 540 77,0 272 0,3

Anonymt ägande 12 549 933 8,6 0 0,0

Totalt 145 400 737 100 81 292 100

Största aktieägarna Antal aktier

Andel av kapital

och röster, %

Avanza Pension 20 314 612 14,0

ICA-handlarnas Förbund 16 000 000 11,0

Martin Larsén 10 345 000 7,1

Länsförsäkringar Fonder 7 090 000 4,9

Swedbank Försäkring 4 759 980 3,3

Futur Pension 3 561 489 2,4

Handelsbanken Liv Försäkring AB 3 282 842 2,3

Folketrygdfondet 3 008 784 2,1

Nordnet Pensionsförsäkring 2 719 431 1,9

Handelsbanken Fonder 2 659 987 1,8

Summa 10 största 73 742 125 50,7

Övriga 69 610 581 47,9

Totalt utestående aktier 143 352 706 98,6

Återköpta egna aktier 2 048 031 1,4

Totalt registerade aktier 145 400 737 100,0

Källa: Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland

annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen.

Kursutveckling och totalavkastning

Aktiekursen för Neobo var vid årets slut 18,51 kronor (20,95). Under

året noterades en högsta kurs om 20,58 kronor och en lägsta om

13,86 kronor. Under den senaste tolvmånadersperioden har aktiens

totalavkastning varit –11,6 procent, att jämföra med –8,7 procent

för OMX Stockholm Real Estate GI.

Substansvärde, EPRA NRV

Substansvärdet är det samlade kapital som bolaget förvaltar åt

sina ägare. Utifrån detta kapital vill Neobo skapa stabil avkastning

och tillväxt under lågt risktagande. Då Neobos fastigheter är redo-

visade till verkligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån

balansräkningens egna kapital. Dock bör hänsyn tas till poster som

inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom i Neobos fall derivat

och uppskjuten skatteskuld. Substansvärdet uppgick vid årets

utgång till 47,19  kronor/aktie (45,59). Aktiekursen vid balansdagen

uppgick således till 39 procent av substansvärdet.

Beräkning av substansvärdet

mkr Kr/aktie

Eget Kapital enligt balansräkning 6 387 44,55

Återläggning enligt balansräkning:

Derivat –6 –0,04

Uppskjuten skatt 384 2,68

Långsiktigt substansvärde 6 764 47,19

Utdelningspolicy

Neobos målsättning är att skapa den långsiktigt bästa totalav-

kastningen för bolagets aktieägare. Detta görs i huvudsak genom

att vinster återinvesteras i verksamheten. Utdelning, företrädesvis

i form av återköp av egna aktier, kan komma att lämnas när styrel-

sen bedömer att det är i aktieägarnas bästa intresse.

Neobo Handelsvolym

Kr Tkr

3000

6000

9000

12000

15000

decnovoktsepaugjuljunmajaprmarfebjan

Neobo aktiekurs- och handelsvolym 2025

Neobos börsvärde, det vill säga värdet av samtliga noterade

registrerade aktier, uppgick per den 31 december 2025 till 2 691

mkr. Antal utestående aktier uppgick till 143 352 706 samtidigt

som antal registrerade aktier uppgick till 145 400  737. Antal kända

aktieägare uppgick till 81 292.

Återköp

Styrelsen för Neobo har under året beslutat att utnyttja bemyndi-

gandet från årsstämman 2025 om återköp av egna aktier upp till

ett belopp om 50 mkr. Per den 31 december 2025 ägde bolaget

2 048 031 egna aktier. Återköp av egna aktier har genomförts till

ett belopp om drygt 37 mkr.

Handel och omsättning

Neobos aktie är noterad på Nasdaq Stockholm. Aktiens omsätt-

ning uppgick den senaste tolvmånadersperioden till 113 miljoner

aktier. Omsättningshastigheten, det vill säga antalet omsatta

aktier dividerat med antalet utestående aktier per balansdagen,

var 79 procent.

AKTIEN OCH ÄGARNA

- Aktien och ägarna

Innehåll

Neobo årsredovisning 2025

Bolagsstyrning & aktien

Nortull 5, Strängnäs

FINANSIELL

INFORMATION

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Förvaltningsberättelse

Finansiering

Risker och riskhantering

Koncernens finansiella rapporter

Moderbolagets finansiella rapporter

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Värdeförändring finansiella instrument

Derivatinstrument används för att justera ränte-

risken i låneportföljen. Verkligt värde av derivat-

portföljen uppgår vid årets slut till 6 mkr (63).

Kapital- och räntebindning

Vårt fastighetsägande är ett långsiktigt engage-

mang vilket kräver en långfristig finansiering.

Lång kapitalbindning minskar även refinansie-

ringsrisken. Den återstående kapitalbindningsti-

den var vid årsskiftet 2,8 år (2,8). Finansiella

kostnader är en väsentlig kostnadspost i resulta-

träkningen. För att reducera kostnaderna till en

acceptabel nivå är räntorna i hög utsträckning

bundna på olika löptider. För att minska ränteris-

ken och för att uppnå önskad räntebindning

användes räntederivat vilket är ett flexibelt och

kostnadseffektivt sätt att förändra räntebind-

ningen i portföljen utan att behöva förändra vill-

koren på de underliggande lånen. Den genom-

snittliga räntebindningstiden uppgick till 2,4 år

(2,4) vid årets slut.

Skatt

Redovisad skatt under året uppgick till −60 mkr

(58) varav −23 mkr (−19) är aktuell skatt och res-

terande del utgör uppskjuten skatt. Aktuell skatt

är i nivå med tidigare period. Förändringen i upp-

skjuten skatt förklaras av lägre värdenedgång på

fastighetsbeståndet.

Neobo var vid utgången av perioden inte föremål

för några skatteprocesser.

Administration

Årets administrationskostnader minskade till

−128 mkr (−143) varav fastighetsadministration

uppgick till −63 mkr (−68) och central administra-

tion till −65 mkr (−75). Exkluderat för jämförelse-

störande poster under föregående år, ökar admi-

nistrationskostnaderna med 3 mkr till följd av

stärkt organisation.

Förvaltningsresultat

Årets förvaltningsresultat ökade med 32,0 pro-

cent till 201 mkr (152) och förvaltningresultatet

per utestående aktie per balansdagen ökade

med 33,9 procent till 1,40 kr/aktie (1,05).

Finansnetto

Finansnettot uppgick till −247 mkr (−246) under

året och genomsnittsräntan uppgick vid årets

slut till 3,3 procent (3,2). De finansiella kostna-

derna ligger i nivå med föregående år. Räntetäck-

ningsgraden för året ökade till 1,8 gånger (1,6),

främst förklarat av ett högre driftnetto. Policyn

är att räntetäckningsgraden ska uppgå till lägst

1,5 gånger för motsvarande period.

Värdeförändring förvaltningsfastigheter

Orealiserade värdeförändringar under året upp-

gick till 16 mkr (−301), vilket motsvarar en värde-

ökning om 0,1 procent (−2,2). Realiserade värde-

förändringar uppgick till -21 mkr under året till

följd av genomförda försäljningar. Vid utgången

av året värderades fastighetsbeståndet till

13 562 mkr (13 701).

Intäkter, kostnader och resultat

Hyresintäkter

Hyresintäkterna ökade till 934 mkr (908) under

året. Jämförbart bestånd av fastigheter uppvi-

sade ökade hyresintäkter om 4,6 procent. Intäkt-

sökningen förklaras av den årliga hyreshöj-

ningen, som i bostadsbeståndet uppgick till 4,8

procent och för de kommersiella lokalerna till 1,6

procent, samt hyresökningar till följd av genom-

förda lägenhetsrenoveringar. Den ekonomiska

uthyrningsgraden ökade med 0,9 procentenheter

jämfört med föregående år och uppgick vid årets

slut till 93,7 procent (92,8).

Fastighetskostnader

Totala fastighetskostnader minskade med 14 mkr

till −421 mkr (−435) jämfört med föregående år

till följd av lägre kostnader i jämförbart bestånd

samt bortfall av kostnader från avyttrade fastig-

heter. Minskningen i jämförbart bestånd förkla-

ras främst av kostnadsbesparande åtgärder

inom fastighetsdrift och energi samt till en mil-

dare vinter jämfört med föregående år. Även

kostnader för underhåll och fastighetsadminis-

tration minskade under året.

Driftnetto

Driftnettot ökade med 8,5 procent till 513 mkr

(473) trots driftnettobortfall från avyttrade fast-

igheter under föregående och innevarande år. I

jämförbart ökade driftnetto med 9,9 procent till

följd av ökade hyresintäkter och lägre fastighets-

kostnader.

Styrelsen och verkställande

direktören för Neobo Fastigheter AB

(publ), org.nr. 556580-2526, avger

härmed årsredovisning och

koncernredovisning för

räkenskapsåret 2025. Uppgifterna

inom parentes avser föregående

räkenskapsår.

Om Neobo

Neobos verksamhet är att äga, aktivt förvalta och

förädla bostäder i svenska kommuner med

befolkningstillväxt, god sysselsättningsgrad och

en stabil hyresmarknad. Neobo ska vara en lång-

siktig och trygg hyresvärd som arbetar aktivt

med hållbarhet för att bidra till en god samhälls-

utveckling. Beståndet utgörs av 256 fastigheter

med en total area om 673 000 kvadratmeter och

ett marknadsvärde på 13 562 mkr.

Väsentliga händelser under räkenskapsåret

Under året har vi fortsatt arbetet med att opti-

mera fastighetsporföljen och avyttrat icke priori-

terade fastigheter med ett underliggande fastig-

hetsvärde om 404 mkr. I det marknadsläge som

råder har bolaget även bedömt att återköp av

egna aktier i kombination med fortsatta investe-

ringar i fastighetsbeståndet är det effektivaste

sättet att skapa attraktiv totalavkastning för våra

aktieägare varför ca 2 miljoner aktier återköpts

till ett värde av 37 mkr.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

- Förvaltningsberättelse

Innehåll

Neobo årsredovisning 2025

Finansiell information

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Förvaltningsberättelse

Finansiering

Risker och riskhantering

Koncernens finansiella rapporter

Moderbolagets finansiella rapporter

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Fastighetsbeståndet

Fastighetsbeståndet bestod vid utgången av

året av 256 fastigheter (260) med en total uthyr-

ningsbar area om 673 000 kvadratmeter (700

000). Per den 31 december 2025 har fastighets-

beståndet värderats externt med ett bedömt

marknadsvärde om 13 562 mkr, jämfört med 13

701 mkr vid ingången av året. Den orealiserade

värdeförändringen under perioden uppgick till 16

mkr (−301), vilket motsvarar en värdeförändring

om 0,1 procent (−2,2). Värderingarna har utförts

enligt riktlinjerna för RICS Red Book med samma

metodik som vid tidigare externvärderingar.

Marknadsvärdet påverkas av fastighetsspeci-

fika värdepåverkande händelser under perioden

som ny- och omtecknade hyreskontrakt, avflytt-

ningar och nedlagda investeringar. Hänsyn har

även tagits till de förändringar som bedöms ha

skett i marknadshyra och direktavkastningskrav

sedan föregående externvärdering. I värdet för

fastigheterna ingår 67 mkr (98) för byggrätter

som värderats genom tillämpning av ortsprisme-

toden, vilket innebär att bedömningen av värdet

sker utifrån jämförelser av priser för likartade

byggrätter. Genomsnittligt värde på byggrät-

terna efter riskavdrag i värderingen är cirka 975

kr/kvm BTA (853). Genomsnittligt avkastnings-

krav uppgick vid årets slut till 5,1 procent (5,0).

Tredje och fjärde kvartalet uppvisar oförändrad

yield och styrker att avkastningskraven stabilise-

rats.

Fastighetsbeståndets förändring

mkr 2025 2024

Ingående värde 1 januari 13 701 14 018

Förvärv 0 0

Investeringar 239 164

Försäljningar −394 −180

Orealiserade värdeförändringar 16 −301

Utgående värde 31 december 13 562 13 701

Bolagsstyrning

Neobo är ett svenskt publikt aktiebolag med säte

i Stockholm. Till grund för styrningen ligger

bolagsordningen, styrelsens arbetsordning,

vd-instruktion, antagna policyer och riktlinjer

samt den svenska aktiebolagslagen och andra

tillämpliga lagar, förordningar och regelverk. För

ytterligare information, se Bolagsstyrningsrap-

porten på sidorna 46-49.

Ersättningar till ledande befattningshavare

Ersättningsfrågor avseende ledande befatt-

ningshavare behandlas och beslutas av styrel-

sen. Ersättningen består av fast lön, rörlig ersätt-

ning, pension och andra sedvanliga förmåner. För

ytterligare beskrivning, se not 5. Riktlinjer för

ersättning till ledande befattningshavare fram-

går i Bolagsstyrningsrapporten på sidorna 46-49.

Styrelsen föreslår att inte göra några ändringar i

riktlinjerna för ersättning till ledande befatt-

ningshavare.

Risker och osäkerhet

Prioriterade områden för riskhantering är fram-

för allt fastighetsvärdering, finansiering, projekt-

verksamhet och uthyrning, med hänsyn till både

komplexitet och beloppens storlek. Företaget har

väl fungerande rutiner för att hantera dessa ris-

ker och uppvisar en stabil finansiell ställning

med solida nyckeltal. Vad gäller risker och osä-

kerhetsfaktorer hänvisas till avsnittet ”Risker

och riskhantering” på sidorna 58-61.

Hållbarhet

Neobo arbetar aktivt med hållbarhet som en

integrerad del av verksamheten genom systema-

tiskt arbete inom miljömässig, ekonomisk och

social hållbarhet. Att utveckla hållbara och

trygga boendemiljöer handlar bland annat om att

erbjuda energieffektiva bostäder i attraktiva

lägen som samverkar med samhället omkring.

Genom en aktiv och kundnära fastighetsför-

valtning kan Neobo medverka till ökad stabilitet,

trygghet samt långsiktigt hållbara miljöer och

attraktiva bostadsområden. Neobo har under

2025 genomfört energieffektiviserande åtgärder

i ett 40-tal fastigheter. Huvudfokus har legat på

värmesystem, bergvärmeinstallationer i Sunds-

vall, nya solcellsanläggningar samt fortsatt

arbete med uppkoppling av fastigheter, såsom

investeringar i säkerhetsdörrar och elektroniska

nyckelsystem. Ytterligare information om

Neobos hållbarhetsarbete finns i Hållbarhetsrap-

porten på sidorna 25-43.

Vinstdisposition

Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas för

räkenskapsåret 2025 och att bolagets till förfo-

gande stående vinstmedel om 5 479 890 743 kr i

sin helhet överföres i ny räkning.

- Förvaltningsberättelse

Innehåll

Neobo årsredovisning 2025

Finansiell information

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Förvaltningsberättelse

Finansiering

Risker och riskhantering

Koncernens finansiella rapporter

Moderbolagets finansiella rapporter

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Räntederivat, framtida start

Start Förfall

Nominellt

belopp, mkr Ränta,%

2026-08 2028-09 422 2,20

2026-08 2029-03 382 2,26

2026-08 2029-09 342 2,31

Kapitalbindning Räntebindning Aktiva räntederivat

Återstående

löptid, år

Skuld,

mkr

Andel,

Skuld,

mkr

Andel,

Nominellt

belopp, mkr

Snittränta,

0-1

217 3 1 724 25 1 813 0,65

1-2 3 922 57 1 359 20 1 359 1,96

2-3 2 689 39 1 522 22 1 100 2,45

3-4 0 0 1 423 21 700 2,55

4-5 0 0 700 10 700 2,50

5- 100 1 200 3 200 2,74

Totalt 6 928 100 6 928 100 5 872 1,81

Likviditet

Neobo har fortsatt god betalningsberedskap och en likviditetsreserv som bedöms vara tillräcklig för

att möta både kortfristiga och långsiktiga åtaganden. Neobos likviditet består av likvida medel om

225 mkr (146) samt en outnyttjad kreditfacilitet om 50 mkr (0).

Finanspolicy

Den finansiella verksamheten i Neobo bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda finanspoli-

cyn och ska bedrivas på sådant sätt att behovet av lång- och kortfristig finansiering samt likviditet

säkerställs. De finansiella riskerna följs upp och rapporteras kvartalsvis till styrelsen. Styrelsen

genomför även årligen översyn av finanspolicyn.

Finansiella nyckeltal

Mål Utfall 2025

Avkastning på eget kapital

ska över tid överstiga 10% 1,2%

Belåningsgraden

ska inte överstiga 65% 50,0%

Räntetäckningsgraden

ska överstiga 1,5x 1,8x

Kapitalbindning, år 2,8

Räntebindning, år 2,4

Räntesäkringsgrad, % 85%

Snittränta, % 3,3%

Neobos portfölj av hyresreglerade bostäder ger förutsättningar för en stabil och successivt ökande

intäktsnivå. Tillsammans med en hållbar finansiell struktur skapas en verksamhet med låg risk och

långsiktig finansiell stabilitet. Målsättningen är att säkerställa fördelaktiga lånevillkor samt en effek-

tiv och väl fungerande lånehantering.

Kapitalstruktur

Per den 31 december 2025 uppgick Neobos tillgångar till 13 863 (13 978) mkr. Dessa finansierades

genom eget kapital om 6 387 (6 345) mkr samt skulder om 7 476 (7 632) mkr, varav 6 928 (7 115) mkr

utgjorde räntebärande skulder. Neobo behåller därmed en stark finansiell position, präglad av hög

soliditet och låg belåningsgrad.

Räntebärande skulder

Neobos upplåning är väl diversifierad mellan sju nordiska banker med pantbrev som underliggande

säkerhet. De räntebärande skulderna i koncernen uppgick vid årets slut till 6 928 mkr (7 115) och belå-

ningsgraden uppgick till 50,0 procent (50,9). Den genomsnittliga kapitalbindningen var 2,8 år (2,8)

och räntebindningen 2,4 år (2,4). Snitträntan, inklusive räntederivat, uppgick till 3,3% (3,2). En fjärde-

del av Neobos lånevolym är hållbarhetslänkad till Neobos övergripande hållbarhetsmål. Neobo strä-

var efter att minimera kassaflödespåverkan från plötsliga och oförutsedda förändringar i marknads-

räntorna. För att hantera och begränsa ränterisken används räntederivat. Vid periodens slut uppgick

det sammanlagda nominella värdet på aktiva räntederivat till 5 872 (5 409) mkr med löptider på mel-

lan ett och fem år. Räntederivaten hade vid utgången av perioden ett verkligt värde om 6 mkr (63).

FINANSIERING

- Finansiering

Innehåll

Neobo årsredovisning 2025

Finansiell information

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Förvaltningsberättelse

Finansiering

Risker och riskhantering

Koncernens finansiella rapporter

Moderbolagets finansiella rapporter

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Löpande uppföljning inom ledningsgrup-

pen. Årlig, eller oftare vid behov, rapporte-

ring av riskutvärdering samt åtgärdsplan

och utförda aktiviteter i en riskkontrollrap-

port till styrelsen.

Riskrapportering

För de mest väsentliga områdena sätts

ansvarsfördelning, prioritering och hand-

lingsplan med åtgärder. Risker bryts ned på

enhetsnivå och samordning sker med

affärsplaner på samtliga nivåer.

Riskhantering

Ledningsgruppen utvärderar de invente-

rade riskerna utifrån sannolikhet för

inträffande och påverkan enligt bedöm-

ningsskala 1–5. Väsentliga förändringar i

riskkartan delges styrelsen.

Riskutvärdering

Inventering av befintliga och nya risker,

bland annat genom workshops och dis-

kussioner med olika delar av organisa-

tionen.

Riskinventering

Utifrån riskinventering som görs identifierar led-

ningsgruppen riskområden som är i fokus och

dessa klassificeras utifrån sannolikhet och påver-

kan enligt skalan:

1 — Mycket liten

2 — Liten

3 — Medel

4 — Stor

5 — Mycket stor

Risker med ett totalvärde på minst 8 ska följas

upp och vara inkluderade i nästa års riskutvärde-

ring. Risker med ett totalvärde om 12 eller högre

omhändertas omedelbart genom att ansvariga

för att reducera, eliminera eller exportera oön-

skade risker utses. En handlingsplan med riskmiti-

gerande åtgärder tas fram.

Riskkategori Risk Sannolikhet x Påverkan = Riskvärde

Stategiska risker

Transaktionsrisk

3 4 12

Operationella risker

Makrorisk (”svart svan”)

3 4 12

Hyresintäkter och hyresutveckling

3 4 12

Organisatorisk risk

3 4 12

Klimatrisk

4 3 12

Ökade kostnader för grön omställning

4 3 12

Otrygga bostadsområden

4 3 12

Eftersatt underhåll

3 3 9

Bristande tekniskt skick

3 3 9

Lågkonjunktur

3 3 9

Värderingsrisk

2 4 8

Legala risker

Politisk risk (ny/ändrad lagstiftning eller regelverk)

3 4 12

Oegentligheter (externa)

4 2 8

Finansiella risker

Bristande tillgång på likviditet

2 5 10

Ränterisk

2 4 8

Bristande tillgång på finansiering

2 4 8

hantering medan det operativa arbetet är dele-

gerat till vd och ledningsgrupp som arbetar med

detta i en strukturerad process enligt nedan

figur. Presentation och avstämning med styrel-

sen sker årligen och har en treårig tidshorisont.

eller minskad trovärdighet. Arbetet med att iden-

tifiera, analysera, hantera och följa upp både

strategiska, operationella, legala och finansiella

risker är därför ett prioriterat område för Neobo.

Styrelsen har det övergripande ansvaret för risk-

All affärsverksamhet är förenad med riskta-

gande. Rätt hanterade kan dessa risker leda till

möjligheter men hanteras inte riskerna alls, inte i

tid eller felaktigt kan det få stora negativa konse-

kvenser i form av lägre intäkter, högre kostnader

RISKER OCH RISKHANTERING

- Risker och riskhantering

Innehåll

Neobo årsredovisning 2025

Finansiell information

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Förvaltningsberättelse

Finansiering

Risker och riskhantering

Koncernens finansiella rapporter

Moderbolagets finansiella rapporter

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

OPERATIONELLA RISKER

Makrorisk (”Svart svan”)

Risk

En oväntad global händelse inträffar som får

stor påverkan på omvärlden.

Hantering

Neobo arbetar fortlöpande i enlighet med bola-

gets riskpolicy och kontinuitetsplan samt har

återkommande krisövningar. Kontinuerlig

omvärldsbevakning för att tidigt få indikationer.

Hyresintäkter och hyresutveckling

Risk

Om uthyrningsgrad eller hyresnivåer sjunker,

oavsett skäl, påverkas Neobos resultat negativt.

Hyressättningen för bostäder förhandlas fram

inom det kollektiva förhandlingssystemet med

de olika orternas lokala hyresgästföreningar.

Hyresutvecklingen för kommersiella lokaler är

konjunkturberoende och påverkas främst av

faktorer som efterfrågan, typ av lokal, utform-

ning, standard och läge.

Hantering

Efterfrågan på bostäder är stabil i merparten av

de kommuner som Neobo verkar i. Bolaget arbe-

tar aktivt med sina bostadsområden genom att

renovera lägenheter till modern standard och

därmed höja hyresnivån. För kommersiella avtal

regleras hyresnivåerna successivt då avtalen

normalt sträcker sig 3–5 år. För att förstå hyres-

gästers behov förs löpande dialoger på lokal

nivå genom egen förvaltning samt kontinuerliga

kundundersökningar.

Organisatorisk risk

Risk

Medarbetare är en av Neobos viktigaste till-

gångar. På Neobo ska medarbetarna trivas och

må bra på jobbet. Den stora risken är att miss-

lyckas med att rekrytera, utveckla och behålla

medarbetare och ledare med rätt kompetens.

Hantering

Neobo arbetar kontinuerligt med bolagets vär-

degrund vilket samtliga medarbetare involveras

i. Veckovisa temperaturmätningar för medarbe-

tarengagemang genomförs för att löpande följa

upp förbättrings- och utvecklingspunkter. Årliga

mål och utvecklingssamtal för alla medarbetare

för att fånga upp förväntningar och utveckla

medarbetare. Bolagets samtliga ledare träffas

kontinuerligt i ett ledarforum för erfarenhetsut-

byte och att driva gemensamma organisations-

frågor framåt.

STRATEGISKA RISKER

Transaktionsrisker

Risk

Portföljoptimering, omfattande både förvärv

och försäljningar, är en viktig del av Neobos

affärsmodell och strategi. En förutsättning för

transaktioner är att utbudet på marknaden mot-

svarar efterfrågan och att köpare och säljare

kan komma överens om en marknadsmässig

avkastningsnivå.

Hantering

Bolaget är aktivt i transaktionsmarknaden och

träffar regelbundet både fastighetsägare och

rådgivare för att identifiera affärsmöjligheter

och skapa förutsättningar för värdeskapande

transaktioner.

- Risker och riskhantering

Innehåll

Neobo årsredovisning 2025

Finansiell information

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Förvaltningsberättelse

Finansiering

Risker och riskhantering

Koncernens finansiella rapporter

Moderbolagets finansiella rapporter

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Eftersatt underhåll

Risk

Eftersatt arbete med förebyggande riskhante-

ring och eftersatt underhåll, kan ge högre kost-

nader för försäkringspremier och åtgärdande av

skador på fastigheterna samt ökad risk för per-

sonskador.

Hantering

Neobo arbetar med långsiktiga underhållsplaner

för varje fastighet för att löpande hantera priori-

terade investerings- och underhållsåtgärder

samt renovera lägenheter som har ett behov.

Regelbunden rondering av fastigheterna utförs

som ett led i aktiv förvaltning och det systema-

tiska arbetsmiljöarbetet.

Bristande tekniskt skick

Risk

Tekniskt skick och standard i fastigheter som

inte uppfyller myndighetskrav eller är tekniskt

obsoleta.

Hantering

Neobo arbetar med långsiktiga underhållsplaner

för varje fastighet för att löpande hantera priori-

terade investerings- och underhållsåtgärder.

Konsoliderad underhållsplan för kommande

behov av stamrenoveringar i fastigheterna tas

fram.

Lågkonjunktur

Risk

Risk kopplad till minskad efterfrågan i markna-

den som leder till ökad konkurrens och mins-

kade hyresintäkter vilket leder till försämrade

fastighetsvärden.

Hantering

Neobo arbetar aktivt med förvaltning och föräd-

ling av bostäder och lokaler för att säkerställa

attraktivitet och klara konkurrens i ett utma-

nande marknadsläge.

Värderingsrisk

Risk

Fastigheterna redovisas till dess bedömda

marknadsvärde och varierar bland annat bero-

ende på det ekonomiska läget och ränteläget.

Förändringar i marknadens avkastningskrav får

stor påverkan på Neobos finansiella rapporte-

ring.

Hantering

Hela fastighetsportföljen värderas av externa

auktoriserade värderare varje kvartal. Bolaget

arbetar i enlighet med policy och process för

fastighetsvärdering samt genomför internkon-

troller varje kvartal.

Klimatrisk

Risk

Högre vattennivåer och extremväder såsom

skyfall, stormar eller torka som leder till vatten-

brist, är exempel på möjliga konsekvenser av kli-

matförändringar. För fastighetsägare kan för-

ändringarna innebära risk för akuta skador på

fastigheter och miljön omkring dessa, likväl som

kroniska risker. Skador på fastigheter kan leda

till högre underhållskostnader.

Hantering

Under 2024 genomfördes klimatriskscreening

av samtliga fastigheter för att identifiera fastig-

heter med risk. För fastigheterna med över-

svämningsrelaterade risker genomfördes en

sårbarhetsanalys samt framtagande av

åtgärdsplaner under 2025. Under kommande år

kommer vi att fortsätta arbetet med sårbar-

hetsanalyser och åtgärdsplaner för övriga fast-

igheter med hög risk.

Ökade kostnader för grön omställning

Risk

Lagförändringar eller regeländringar på hållbar-

hetsområdet, eller ökade krav från bolagets

finansiärer, kan ge ökade kostnader för bolaget,

exempelvis koldioxidbeskattning, eller behov av

investeringar, exempelvis för energieffektivitet.

Hantering

Pågående arbete för att minska Neobos energi-

användning och klimatavtryck i enlighet med

hållbarhetsstrategi och hållbarhetsmål. Hållbar-

hetschefen ansvarar för omvärldsbevakning,

bland annat bevakning av ny lagstiftning, tren-

der och samhällsdebatt, för att tidigt få indika-

tioner om risker för krav som kan leda till ökande

kostnader.

Otrygga bostadsområden

Risk

Risker hänförliga till sociala utmaningar i sam-

hället kan påverka Neobos verksamhet. Otrygg-

het i bostadsområden minskar trivseln för våra

hyresgäster och kan leda till en hög omsätt-

ningshastighet och ökad vakans.

Hantering

Neobo har genom kundundersökningen identi-

fierat de bostadsområden där otryggheten är

som störst. Förvaltningen arbetar kontinuerligt

med åtgärder som bland annat innefattar utom-

husmiljöer, förbättrad belysning och trygghets-

vandringar. I områdena med störst otrygghet

har förvaltningen ett nära samarbete med

övriga aktörer såsom polis, kommun, skolor och

socialtjänst för att gemensamt arbeta med att

stärka områdena.

OPERATIONELLA RISKER

- Risker och riskhantering

Innehåll

Neobo årsredovisning 2025

Finansiell information

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Förvaltningsberättelse

Finansiering

Risker och riskhantering

Koncernens finansiella rapporter

Moderbolagets finansiella rapporter

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

FINANSIELLA RISKER

Brist på likviditet

Risk

Likviditetsrisk innebär bristande tillgång till lik-

vida medel eller kreditutrymme för att kunna

uppfylla betalningsåtaganden.

Hantering

Neobo arbetar utifrån en kontinuitetsplan och

har en tydlig finansiell strategi. Löpande görs lik-

viditetsprognoser inklusive stresstester. Bolaget

har nära samarbete med långivande banker.

Ränterisk

Risk

Neobos verksamhet finansieras förutom av eget

kapital med banklån, vilket medför att rän-

tekostnader utgör en stor enskild kostnad för

bolaget. Förändringar i marknadsräntor påver-

kar Neobos resultat direkt via räntekostnad men

även indirekt via värdet på fastigheterna.

Hantering

Neobo arbetar utifrån en tydlig finansiell stra-

tegi och riskmandat i finanspolicyn. Bolaget dri-

ver ett aktivt arbete för att reducera ränterisk

och skapa en jämn förfallostruktur i skuldport-

följen. Löpande genomförs analys och prognos

av finansiella nyckeltal inklusive stresstester.

Bolaget har nära samarbete med långivande

banker för snabb information och omvärldsbe-

vakning.

Bristande tillgång på finansiering

Risk

Neobos finansiering består av banklån. Risken

finns att finansiering inte kan erhållas, eller

endast till kraftigt ökade kostnader när ett lån

förfaller till betalning eller villkoren omförhand-

las.

Hantering

Neobo arbetar aktivt med att upprätthålla och

förbättra relationen med bolagets finansiärer.

Dessutom arbetar bolaget med att sprida förfal-

lostrukturen på låneportföljen, för att se till att

alla lån ej förfaller samma år och på detta sätt

minska effekterna av störningar på lånemarkna-

den ett enskilt år.

LEGALA RISKER

Politisk risk (ny/ändrad lagstiftning eller rättstillämpning)

Risk

Att bedriva fastighetsverksamhet är i hög

utsträckning beroende av lagar, förordningar

och myndighetsbeslut. Lagar och regelverk som

omfattar fastighetsmarknaden styrs ofta av

politiska åsikter och kan därför komma att änd-

ras med kort varsel. Förändringar till exempel

rörande subventioner såsom investeringsstöd,

regleringar av byggnaders energiprestanda och

skattelagstiftning kan i stor utsträckning

påverka Neobos verksamhet.

Hantering

Risker kopplade till politiska beslut samt lag-

stiftning och regelverk hanteras främst genom

proaktivt arbete avseende att vara ständigt

informerade och uppdaterade inom dessa

områden. Externa specialister och rådgivare

anlitas vid behov. Risken för höjda kostnader för

elnät från och med 2026/2027 med anledning av

elnätsbolagens nya effekttaxor utreds nu inom

bolaget.

Oegentligheter (externa)

Risk

Risk att Neobos leverantörer begår oegentlighe-

ter.

Hantering

Neobo har implementerat Uppförandekod för

leverantörer samt arbetar efter tydliga rutiner

och granskning av fakturor sker enligt Besluts-

och attestordning. Visselblåsarkanal finns på

bolagets hemsida.

- Risker och riskhantering

Innehåll

Neobo årsredovisning 2025

Finansiell information

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Förvaltningsberättelse

Finansiering

Risker och riskhantering

Koncernens finansiella rapporter

Moderbolagets finansiella rapporter

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

KONCERNENS FINANSIELLA RAPPORTER

Koncernens resultaträkning

Belopp i mkr	Not	2025	2024
Hyresintäkter	2, 3	934	908
Driftkostnader	2, 4	−296	−3 02
Reparationer och underhåll	2, 4	−41	−4 3
Fastighetsadministration	2, 4	−63	−68
Fastighetsskatt		−22	−23
Summa fastighetskostnader		−421	−4 35
Driftnetto		513	473
Central administration	4, 5	−6 5	−75
Finansiella intäkter	6	2	3
Finansiella kostnader	6	−247	−247
Tomträttsavgälder	7	−1	−1
Förvaltningsresultat		201	152
Värdeförändring fastigheter	11	−6	−2 96
Värdeförändring finansiella instrument	18	−57	−108
Resultat före skatt		138	−251
Aktuell skatt	8	−23	−19
Uppskjuten skatt	9	−37	77
Årets resultat, i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare		78	−193
Genomsnittligt antal aktier före utspädning		145 212 906	145 400 737
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning		145 443 945	145 675 498
Resultat per aktie före utspädning, kr		0,5 4	−1, 3 3
Resultat per aktie efter utspädning, kr		0,5 4	−1, 3 2

Koncernens rapport över totalresultat

Belopp i mkr	2025	2024
Årets resultat	78	–193
Övrigt totalresultat	–	–
Summa totalresultat för året, i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare	78	–193

- Koncernens finansiella rapporter

Neobo årsredovisning 2025

InnehållFinansiell information

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Förvaltningsberättelse

Finansiering

Risker och riskhantering

Koncernens finansiella rapporter

Moderbolagets finansiella rapporter

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Belopp i mkr	Not	2025-12-31	2024-12-31
Aktiekapital		752	752
Övrigt tillskjutet kapital		5 141	5 141
Balanserade vinstmedel inklusive årets totalresultat 1)		493	452
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare		6 387	6 345
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut	16, 17	6 711	6 267
Uppskjuten skatteskuld	9	384	3 47
Övriga avsättningar	21	8	0
Derivat	18	20	13
Övriga långfristiga skulder		2	2
Summa långfristiga skulder		7 126	6 630
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut	16, 17	217	8 47
Leverantörsskulder		2	41
Aktuella skatteskulder		6	–
Övriga skulder 1)	19	11	10
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1)	20	114	10 5
Summa kortfristiga skulder		351	1 003
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		13 863	13 978
1) Se not 23 för information om omräkningen som gjorts till följd av ett fel.

Koncernens balansräkning

Belopp i mkr	Not	2025-12-31	2024-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar	10	4	5
Förvaltningsfastigheter	11	13 562	13 701
Inventarier	12	2	2
Derivat	18	12	63
Andra långfristiga fordringar		1	1
Summa anläggningstillgångar		13 582	13 772
Omsättningstillgångar
Kundfordringar	13	8	8
Derivat	18	14	13
Aktuell skattefordran		–	8
Övriga fordringar	14	2	15
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	15	32	16
Likvida medel	18	225	146
Summa omsättningstillgångar		281	206
SUMMA TILLGÅNGAR		13 863	13 978

- Koncernens finansiella rapporter

Neobo årsredovisning 2025

InnehållFinansiell information

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Förvaltningsberättelse

Finansiering

Risker och riskhantering

Koncernens finansiella rapporter

Moderbolagets finansiella rapporter

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Koncernens förändring av eget kapital

				Totalt eget kapi-
		Övrigt	Balanserade	tal hänförligt till	Totalt
Belopp i mkr	Aktiekapital	tillskjutet kapital	vinstmedel	moderbolaget	eget kapital
Ingående eget kapital 2024-01-01 enligt fastställd balansräkning	752	5 141	512	6 405	6 405
Justering av ingånde balans 1)	–	–	1 3 2	1 3 2	1 3 2
Justerat ingående eget kapital 2024-01-01	752	5 141	6 4 5	6 538	6 5 3 8
Årets resultat	–	–	− 193	− 193	–193
Övrigt totalresultat	–	–	–	–	–
Årets totalresultat	–	–	–193	–193	–193
Emission personaloptioner	–	–	–	–
Utgående eget kapital 2024-12-31	752	5 141	4 5 2	6 3 4 5	6 3 4 5
Ingående eget kapital 2025-01-01	752	5 141	4 5 2	6 3 4 5	6 3 4 5
Årets resultat	–	–	7 8	7 8	7 8
Övrigt totalresultat	–	–	–	–	–
Årets totalresultat	–	–	7 8	78	7 8
Transaktioner med ägare
Återköp egna aktier	–	–	-37	-37	-37
Utgående eget kapital 2025-12-31	752	5 141	4 9 3	6 387	6 387

Se not 23 för information om omräkningen som gjorts till följd av ett fel.

Antalet registrerade aktier uppgår till 145 400 737 (145 400 737), samtliga av samma serie.

En aktie berättigar till en röst. Aktiens kvotvärde uppgick till 5,2 kr.

Aktiebaserade incitamentsprogram

Neobo har ett optionsprogram för bolagets vd och vissa ledande befatt-

ningshavare. Totalt vid balansdagen ägde optionsinnehavarna 630 067 teck-

ningsoptioner av serie 2023/2026:1 som löper på tre år. Teckningsoptionerna

förvärvades av optionsinnehavarna för ett pris om 0,79 kronor per option.

Priset räknades ut genom Black & Scholes-modellen. Varje teckningsoption

ger innehavaren rätt till teckning av en (1) aktie i bolaget under tiden från

och med den 1 maj 2026 till och med den 25 maj 2026. Optionerna blir värde-

fulla när kursen för aktien överstiger det så kallade strikepriset om 10,83

kronor. Det maximala antalet tillkommande aktier kan uppgå till högst 630

067, motsvarande cirka 0,4 procent av det totala antalet registrerade aktier

och röster i bolaget, förutsatt full teckning och fullt utnyttjande av samtliga

teckningsoptioner. Vid beräkning av resultat per aktie efter utspädning jus-

teras det genomsnittliga antalet aktier för att ta hänsyn till effekter av

utspädande potentiella aktier. Vid hänsyn tagen till teckningsoptionerna blir

vägt genomsnittligt antal utestående aktier för räkenskapsåret 145 443 945

stycken. Ökningen av aktiekapitalet kommer i sådant fall uppgå till högst 3

259 096 kronor .

- Koncernens finansiella rapporter

Neobo årsredovisning 2025

InnehållFinansiell information

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Förvaltningsberättelse

Finansiering

Risker och riskhantering

Koncernens finansiella rapporter

Moderbolagets finansiella rapporter

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Kommentarer till koncernens kassaflödesanalys

Kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 162 mkr. I befintliga fastigheter investerades

239 mkr under året, varav 1 mkr avser erlagd ränta som aktiverats och 8 mkr avser investeringar som

ej påverkat kassaflödet. Under året frånträddes sålda fastigheter med ett underliggande värde om

384 mkr före avdrag för uppskjuten skatt och transaktionskostnader som uppgick till 12 mkr. I sam-

band med frånträdena löstes lån om 194 mkr och nettokassaflödet uppgick till 178 mkr.

Under året har nya lån om 48 mkr tagits upp. Återköp av egna aktier har genomförts till ett värde om

37 mkr. Likvida medel uppgick per balansdagen till 225 mkr.

Belopp i mkr	Not	2025	2024
Finansieringsverksamheten	16
Återköpta egna aktier		–37	–
Upptagna lån		48	65
Amortering av lån		–235	–227
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		–224	–162
Årets kassaflöde		79	–53
Likvida medel vid årets början		14 6	199
Likvida medel vid årets slut	18	225	146

Koncernens kassaflödesanalys

Belopp i mkr	Not	2025	2024
Löpande verksamhet
Driftnetto		513	473
Central administration		–65	–75
Återläggning avskrivningar		2	1
Justering för övriga poster som inte ingår i kassaflödet		0	0
Kassaflöde från löpande verksamhet före räntor och skatt		450	399
Erlagd ränta		–287	–4 01
Erhållen ränta		51	154
Betald inkomstskatt		–9	–56
Kassaflöde före förändring i rörelsekapital		205	96
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar		–12	43
Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder		–31	−49
Kassaflöde från den löpande verksamheten		162	90
Investeringsverksamheten
Investeringar i befintliga fastigheter	11	–23 0	–164
Försäljning av fastigheter	11	372	18 3
Investeringar/försäljning materiella/immateriella tillgångar	10,12	–1	0
Kassaflöde från investeringsverksamheten		141	19

- Koncernens finansiella rapporter

Neobo årsredovisning 2025

InnehållFinansiell information

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Förvaltningsberättelse

Finansiering

Risker och riskhantering

Koncernens finansiella rapporter

Moderbolagets finansiella rapporter

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Kommentarer till moderbolagets räkningar

Verksamheten i moderbolaget Neobo Fastig heter AB (publ) består av koncernövergripande funktio-

ner och organisation för förvaltning av de fastigheter som ägs av dotterbolagen. Inga fastigheter

ägs direkt av moderbolaget. Intäkterna i moderbolaget uppgick under året till 74 mkr (89) och avser

främst moderbolagets fakturering till dotterbolagen för utförda tjänster.

Bolaget har under året gjort en omstrukturering av interna lån, vilket medfört att kortfristiga lån

omvandlats till aktieägartillskott, och därmed medfört en ökning av anskaffningsvärdet på moder-

bolagets andelar i dotterbolagen.

Moderbolagets kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 142 mkr (–67). Kassa flödet

från investeringsverksamheten uppgick till –1 mkr (0) och kassaflödet från finansieringsverksam-

heten uppgick till –37 mkr (0). Årets kassaflöde uppgick till 104 mkr (–67). Likvida medel uppgick vid

årets utgång till 205 mkr (101).

MODERBOLAGETS FINANSIELLA RAPPORTER

Moderbolagets resultaträkning

Belopp i mkr Not 2025 2024

Nettoomsättning 26 74 89

Personalkostnader 5 –11 –9

Övriga rörelsekostnader –66 –85

Rörelseresultat –3 –6

Resultat från finansiella poster

Resultat från andelar i koncernföretag 27 – –227

Ränteintäkter och liknande resultatposter 6 33 88

Räntekostnader och liknande resultatposter 6 –37 –59

Resultat efter finansiella poster –6 –203

Bokslutsdispositioner 2 2

Resultat före skatt –4 –201

Skatt 8 – –

ÅRETS RESULTAT –4 –201

Moderbolagets rapport över totalresultat

Belopp i mkr 2025 2024

Årets resultat –4 –201

Övrigt totalresultat – –

SUMMA TOTALRESULTAT FÖR ÅRET –4 –201

- Moderbolagets finansiella rapporter

Neobo årsredovisning 2025

InnehållFinansiell information

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Förvaltningsberättelse

Finansiering

Risker och riskhantering

Koncernens finansiella rapporter

Moderbolagets finansiella rapporter

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Belopp i mkr Not 2025-12-31 2024-12-31

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital

Bundet eget kapital

Aktiekapital 752 752

Reservfond 4 4

Summa bundet eget kapital 756 756

Fritt eget kapital

Överkursfond 4 888 4 888

Balanserad vinst 596 834

Årets resultat –4 –201

Summa fritt eget kapital 5 480 5 521

Summa eget kapital 6 236 6 278

Långfristiga skulder

Långfristiga skulder hos koncernföretag 28 939 –

Summa långfristiga skulder 939 –

Kortfristiga skulder

Leverantörsskulder 0 6

Kortfristiga skulder till koncernföretag 28 531 –

Övriga skulder 19 1 2

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 4 7

Summa kortfristiga skulder 535 15

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 7 710 6 293

Moderbolagets balansräkning

Belopp i mkr Not 2025-12-31 2024-12-31

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Immateriella anläggningstillgångar 10 4 5

Inventarier 12 0 0

Summa materiella och immateriella anläggningstillgångar 4 5

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i koncernföretag 24 7 171 5 639

Summa finansiella anläggningstillgångar 7 171 5 639

Summa anläggningstillgångar 7 175 5 644

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 28 322 540

Kundfordringar 13 0 1

Skattefordringar 0 4

Övriga fordringar 14 0 0

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15 8 2

Kassa och bank 205 101

Summa omsättningstillgångar 535 649

SUMMA TILLGÅNGAR 7 710 6 293

- Moderbolagets finansiella rapporter

Neobo årsredovisning 2025

InnehållFinansiell information

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Förvaltningsberättelse

Finansiering

Risker och riskhantering

Koncernens finansiella rapporter

Moderbolagets finansiella rapporter

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Moderbolagets förändring av eget kapital

Belopp i mkr Aktiekapital Reservfond Överkursfond Balanserat resultat Totalt eget kapital

Ingående eget kapital 2024-01-01 752 4 4 888 834 6 479

Årets resultat – – – −201 −201

Årets totalresultat – – – −201 −201

Utgående eget kapital 2024-12-31 752 4 4 888 633 6 278

Ingående eget kapital 2025-01-01 752 4 4 888 633 6 278

Årets resultat −4 -4

Årets totalresultat -4 -4

Återköp egna aktier −37 −37

Utgående eget kapital 2025-12-31 752 4 4 888 592 6 236

- Moderbolagets finansiella rapporter

Neobo årsredovisning 2025

InnehållFinansiell information

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Förvaltningsberättelse

Finansiering

Risker och riskhantering

Koncernens finansiella rapporter

Moderbolagets finansiella rapporter

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Belopp i mkr Not 2025 2024

Finansieringsverksamheten

Utbetald utdelning – –

Återköp egna aktier –37 –

Amortering av lån – –

Kassaflöde från finansieringsverksamheten –37 –

Periodens kassaflöde 104 –67

Likvida medel vid periodens början 101 168

Likvida medel vid periodens slut 18 205 101

Moderbolagets kassaflödesanalys

Belopp i mkr Not 2025 2024

Löpande verksamhet

Resultat före finansiella poster –3 –6

Återläggning avskrivningar 2 0

Justering för övriga poster som inte ingår i kassaflödet – –

Kassaflöde från löpande verksamhet före räntor och skatt –1 –6

Erlagd ränta 6 –37 –59

Erhållen ränta 6 33 88

Betald inkomstskatt 2 -1

Kassaflöde före förändring i rörelsekapital –3 22

Ökning (−)/Minskning (+) av rörelsefordringar –81 –91

Ökning (+)/Minskning (−) av rörelseskulder 226 2

Kassaflöde från den löpande verksamheten 142 – 67

Investeringsverksamheten

Investeringar/försäljning immateriella tillgångar –1 –

Förändring av andra långfristiga fordringar – –

Lämnade aktieägartillskott – –

Kassaflöde från investeringsverksamheten –1 –

- Moderbolagets finansiella rapporter

Neobo årsredovisning 2025

InnehållFinansiell information

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Förvaltningsberättelse

Finansiering

Risker och riskhantering

Koncernens finansiella rapporter

Moderbolagets finansiella rapporter

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

NOTER

Allmän information och redovisningsprinciper

Not 1 Allmän information och redovisningsprinciper 71

Intäkter och kostnader

Not 2 Segmentsrapportering 72

Not 3 Hyresintäkter 73

Not 4 Kostnader 74

Not 5 Anställda och personalkostnader 75

Not 6 Finansiella intäkter och kostnader 76

Not 7 Tomträttsavtal och övriga leasingavtal 76

Skatt

Not 8 Aktuell skatt 77

Not 9 Uppskjuten skatt 77

Tillgångar

Not 10 Immateriella anläggningstillgångar 78

Not 11 Förvaltningsfastigheter 78

Not 12 Inventarier 80

Not 13 Kundfordringar 80

Not 14 Övriga fordringar 81

Not 15 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 81

Finansiering och kapitalstruktur

Not 16 Kapitalstruktur 82

Not 17 Finansiella risker 82

Not 18 Finansiella instrument 84

Operativa skulder

Not 19 Övriga skulder 85

Not 20 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 85

Not 21 Övriga avsättningar 85

Not 22 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 86

Not 23 Omräkning av tidigare perioder 86

Koncernstruktur

Not 24 Andelar i koncernföretag 87

Not 25 Närstående 89

Moderbolaget

Not 26 Inköp och försäljning mellan koncernföretag 90

Not 27 Resultat från andelar i koncernföretag 90

Not 28 Moderbolagets fordringar/skulder hos koncernföretag 90

Not 29 Förslag till vinstdisposition 91

- Noter

Neobo årsredovisning 2025

InnehållFinansiell information

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Förvaltningsberättelse

Finansiering

Risker och riskhantering

Koncernens finansiella rapporter

Moderbolagets finansiella rapporter

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Allmän information och redovisningsprinciper

1 Allmän information och redovisningsprinciper

Allmän information

Neobo Fastigheter AB (publ) , org nr 556580-2526 är

moder bolag i Neobokoncernen och har sitt säte i

Stockholm med adress Mäster Samuels gatan 42, 111

57 Stockholm, Sverige. Neobos aktie är noterad på

Nasdaq Stockholm.

Neobokoncernen ska långsiktigt äga, förvalta

och förädla bostadsfastigheter med inflationsskyd-

dade kassaflöden som genererar en attraktiv

totalavkastning. Moderbolagets tillgångar består

huvudsakligen av aktier och andelar i bolagen som

äger fastigheterna.

Årsredovisningen och koncernredovisningen har

godkänts av styrelsen den 26 mars 2026 och före-

läggs för fastställande vid årsstämman den 22 april

2026.

Redovisningsprinciper

Denna sektion är en översiktlig sammanfattning av

grunderna för upprättandet av de finansiella rap-

porterna. För väsentlig information om tillämpade

redovisningsprinciper för respektive post, se efter-

följande noter. Alla belopp är redovisade i miljoner

kronor om inget annat anges.

Grunder för upprättande av koncern-

redovisningen

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet

med IFRS Redovisningsstandarder (IFRS Accounting

Standards) som godkänts av EU samt i enlighet med

RFR 1 (Rådet för hållbarhets- och finansiell rappor-

tering), Kompletterande redovisningsregler för kon-

cerner och Års redovisningslagen. Om inte annat

anges har principerna tillämpats konsekvent för alla

presenterade år. I årsredovisningen har värdering av

poster skett till anskaffningsvärde, utom då det gäl-

ler omvärdering av förvaltningsfastigheter samt

finansiella instrument som värderas till verkligt

värde.

Koncernredovisning

Koncernredovisningen har upprättats enligt

anskaffningsvärdemetoden med undantag för pos-

terna för förvaltningsfastigheter samt vissa finan-

siella tillgångar och skulder som värderas till verk-

ligt värde. Koncernredovisningen omfattar moder-

företaget Neobo Fastigheter AB och de företag över

vilka moderföretaget har bestämmande inflytande

(dotterföretag), se not 24.

Leasing

Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och

förmåner förknippade med ägandet faller på

leasegivaren, klassificeras som operationella

leasingavtal. Fastigheter som hyrs ut under

operationella leasingavtal inkluderas i posten

förvaltningsfastigheter .

Väsentliga bedömningar och antaganden vid till-

lämpning av koncernens redovisningsprinciper

Vid upprättandet av de finansiella rapporterna i

enlighet med IFRS Redovisningsstandarder måste

företagsledningen och styrelsen göra vissa bedöm-

ningar och antaganden som påverkar det redovi-

sade värdet av tillgångs- och skuldposter respektive

intäkts- och kostnadsposter samt lämnad informa-

tion i övrigt. Bedömningarna baseras på erfaren-

heter och antaganden som ledningen och styrelsen

bedömer vara rimliga under rådande omständig-

heter. Faktiskt utfall kan sedan skilja sig från dessa

bedömningar om andra förutsättningar uppkom-

mer.

Väsentliga bedömningar

Förvärv av bolag:

Förvärv av bolag kan klassificeras som antingen

rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Ett tillgångs-

förvärv föreligger om förvärvet avser fastigheter

men inte innefattar organisation, personal och de

processer som krävs för att bedriva verksamheten.

Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten

skatt hänförlig till fastighetsförvärvet, utan eventu-

ell rabatt minskar fastighetens anskaffningsvärde.

Det innebär att värdeförändringarna kommer att

påverka skatterabatten vid efterföljande värdering.

Väsentliga antaganden

Förvaltningsfastigheter:

Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde,

vilket fastställs av företagsledningen utifrån mark-

nadsbedömning. Vid värdering av förvaltningsfast-

igheter kan antaganden ge en betydande påverkan

på koncernens resultat och ställning. Värderingen

kräver antaganden om framtida kassaflöden samt

fastställande av diskonteringsräntan (avkastnings-

krav) för varje fastighet. För att avspegla den osä-

kerheten som finns i gjorda antaganden och

bedömningar anges vanligen vid fastighetsvärde-

ring ett osäkerhetsintervall. Mer om detta samt de

antaganden som används framgår av not 11 .

Kassaflödesanalys

Kassaflödesanalyser upprättas enligt den indirekta

metoden enligt IAS 7.

Nya och ändrade IFRS redovisningsstandarder

som trätt i kraft under året

Inga nya och ändrade standarder, tolkningar och

uttalanden som trätt i kraft under räkenskapsåret

2025 har medfört någon väsentlig påverkan på kon-

cernens finansiella rapporter.

Nya och ändrade IFRS redovisningsstandarder

som träder i kraft efter 2025

IFRS 18 Presentation och upplysningar i finansiella

rapporter träder i kraft 1 januari 2027. IFRS 18 kom-

mer inte att påverka värderingen av poster i de

finansiella rapporterna, men den introducerar nya

krav på utformning av finansiella rapporter och

noter och kan komma att ändra presentationen i de

finansiella rapporterna. Neobo arbetar med att ana-

lysera vilka konsekvenser den nya standarden kom-

mer medföra.

Ändringar i IFRS 9 Finansiella instrument träder i

kraft för räkenskapsår som börjar på eller efter den 1

januari 2026. En viktig del av ändringarna gäller

bortbokning av finansiella skulder, inklusive ett val-

fritt undantag avseende bortbokning av finansiella

skulder, som regleras via ett elektroniskt betal-

ningssystem. Denna ändring bedöms inte få någon

betydande inverkan på Neobos redovisning när den

tillämpas första gången. Övriga ändringar i standar-

den bedöms inte få någon påverkan.

Händelser efter balansdagen

Inga väsentliga händelser har skett efter balansda-

gen.

- Noter

Neobo årsredovisning 2025

InnehållFinansiell information

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Förvaltningsberättelse

Finansiering

Risker och riskhantering

Koncernens finansiella rapporter

Moderbolagets finansiella rapporter

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

	Nord		Mitt		Syd		Koncerngemensamt		Total
Resultaträkning	2025	2024	2025	2024	2025	2024	2025	2024	2025	2024
Hyresintäkter	233	242	422	405	278	261			934	908
Driftkostnader	–79	–86	–132	–129	–86	–87			–296	–302
Reparationer och underhåll	–11	–14	–18	–17	–12	–12			–41	–43
Fastighetsadministration	–13	–17	–27	–31	–23	–20			–63	–68
Fastighetsskatt	–5	–5	–11	–11	–6	–6			–22	–23
Fastighetskostnader	–108	–122	–188	–188	–126	–125			–421	–435
Driftnetto	125	120	235	217	153	136			513	473
Central administration							–65	–75	–65	–75
Finansiella intäkter							2	3	2	3
Finansiella kostnader							–247	–247	–247	–247
Tomträttsavgäld							–1	–1	–1	–1
Resultat före värdeförändringar och skatt									201	152
Värdeförändring förvaltningsfastigheter	–89	–25	84	–270	0	0			-6	–296
Värdeförändring finansiella instrument							–57	–108	-57	–108
Resultat före skatt									138	–251
	Nord		Mitt		Syd		Koncerngemensamt		Total
Balansräkning	2025	2024	2025	2024	2025	2024	2025	2024	2025	2024
Förvaltningsfastigheter	3 370	3 656	6 266	6 165	3 926	3 880			13 562	13 701
varav årets investeringar	77	34	117	91	45	39			239	164
varav årets förvärv/försäljningar	–286	–180	–108	–	–	–			–394	–180
Övriga tillgångar							300	277	300	277
Summa tillgångar									13 863	13 978

Intäkter och kostnader

2 Segmentsrapportering

Redovisningsprinciper

Segmentindelningen baseras på hur ledningen och högste verkställande beslutsfattaren följer och styr verk-

samheten. I Neobo har högste verkställande beslutsfattaren identifierats som verkställande direktören i

moderbolaget. Uppföljning av resultatet per segment sker till och med driftnetto, därefter fördelas endast

poster direkt hänförliga till förvaltningsfastig heterna. Övriga intäkter och kostnader bedöms vara koncernge-

mensamma och fördelas inte. Även för balansräkningen fördelas poster direkt hänförliga till förvaltningsfast-

igheterna. Övriga tillgångar samt skulder och eget kapital bedöms huvudsakligen vara koncerngemensamma.

Vd ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentens resultat.

Från och med den 1 januari 2025 är de tidigare två segmenten; Region Nord och Syd uppdelade i tre segment;

Region Nord, Mitt och Syd. Omorganisationen är genomförd för att säkerställa en kundnära förvaltning med

fokus på långsiktigt värdeskapande samt för att spegla hur ledningen följer upp verksamheten. Samtliga jäm-

förelsetal för tidigare perioder har räknats om för att återspegla den nya segmentuppdelningen.

- Noter

Neobo årsredovisning 2025

InnehållFinansiell information

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Förvaltningsberättelse

Finansiering

Risker och riskhantering

Koncernens finansiella rapporter

Moderbolagets finansiella rapporter

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

3 Hyresintäkter

Redovisningsprinciper

Koncernens intäkter utgörs i all väsentlighet av hyresintäkter.

Hyresavtalen klassificeras i sin helhet som operationella hyresavtal. Hyresintäkter inklusive tillägg aviseras

i förskott och periodisering av hyrorna sker linjärt så att endast den del av hyrorna som belöper på perioden

redovisas som intäkter. Redovisade hyresintäkter har i förekommande fall reducerats med värdet av lämnade

hyresrabatter. I de fall hyreskontrakten ger en reducerad hyra under en viss period, periodiseras denna linjärt

över den aktuella kontraktsperioden.

Utifrån de hyresavtal som koncernen har och dess utformning har Neobo konstaterat att den service som

tillhandahålls av koncernen är underordnad hyreskontraktet och att all ersättning ska anses utgöra hyra.

Förfallotid för hyresavtal	Koncernen
Löptid	2025-12-31	2024-12-31
Inom ett år	368	363
1-2 år	146	117
2-3 år	120	80
3-4 år	78	59
4-5 år	53	40
> 5 år	101	111
Summa	865	770

De flesta av koncernens leasingavtal som genererar hyresintäkter har en uppsägningstid på 3 månader, vilket

innebär att icke-uppsägningsbara leasingbetalningar omfattar en period på 3 månader. Ovan tabell visar en

analys över operationella leasingavtals förfallotider per balansdag. Presenterade siffror avser ej diskonterade

siffror.

		Koncernen
	Hyresvärde,	Hyresvärde,	Ekonomisk
Uthyrningsgrad och hyresvärde 2026-01-01	mkr	kr/kvm	uthyrningsgrad
Bostäder	788	1 459	94,9%
Lokaler	206	1 552	90,2%
Parkering och garage	25	–	83,0%
Totalt	1 019	1 514	93,7%

		Koncernen
	Hyresvärde,	Hyresvärde,	Ekonomisk
Uthyrningsgrad och hyresvärde 2025-01-01	mkr	kr/kvm	uthyrningsgrad
Bostäder	782	1 406	94,9%
Lokaler	210	1 480	86,7%
Parkering och garage	25	–	7 7,7%
Totalt	1 017	1 454	92,8%

Den genomsnittliga återstående löptiden i kontraktsportföljen uppgick vid årsskiftet till 3,7 år (3,2). Av den

kontrakterade hyran utgörs 18 procent (18) av kommersiella kontrakt och 82 procent (82) av bostäder och par-

kering samt garage. Det finns 463 kommersiella kontrakt (454) fördelat på hyresgäster i ett flertal olika bran-

scher, ingen enskild hyresgäst svarar för mer är 1,1 procent (1,1) av hyresintäkterna. Exponeringen för kreditför-

luster minskas genom att hyresgästernas kreditvärdighet analyseras vid nyuthyrning och löpande, vid behov

ställs krav på säkerhet.

- Noter

Neobo årsredovisning 2025

InnehållFinansiell information

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Förvaltningsberättelse

Finansiering

Risker och riskhantering

Koncernens finansiella rapporter

Moderbolagets finansiella rapporter

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

4 Kostnader

Koncernens kostnader består av direkta fastighetskostnader och administrationskostnader.

	Koncernen
Kostnader fördelade i resultaträkningen, mkr	2025	2024
Fastighetskostnader exklusive administration	358	367
Fastighetsadministration	63	68
Central administration	65	75
Summa	486	510

	Koncernen
Kostnader per kostnadsslag, mkr	2025	2024
Reparationer och underhåll	41	43
Fastighetsskatt	22	23
Driftkostnader	296	302
Personalkostnader	78	68
Avskrivningar	2	1
Övriga externa kostnader	49	74
Summa	486	510

	Koncernen
Administration, mkr	2025	2024
Personalkostnader	78	68
Köpta tjänster	34	61
IT, system och telefoni	11	10
Marknadsföring	3	3
Avskrivningar inventarier	2	1
Summa	128	143

Fastighetskostnader

I fastighetskostnader som är en del av koncernens driftnetto ingår drift- och underhållskostnader, kostnader

för fastighetsadministration och fastighetsskatt. Driftkostnader består bl.a. av taxebundna kostnader som el,

vatten, värme, renhållning och försäkring. Med reparationer och underhåll avses kostnader för åtgärder för att

upprätthålla fastighetens standard och tekniska skick. Fastighetsskatten avser både fastighetsskatt baserad

på fastighetens taxeringsvärde och i tillämpliga fall fastighets avgift baserad på avgift per lägenhet.

Fastighetsadministration

Koncernens administrationskostnader fördelas på fastighetsadministration som ingår i koncernens driftnetto

och central administration. Fastighetsad ministration avser kostnader för fastighetsförvaltning och uthyrning

samt vissa delar av ekonomisk förvaltning.

Central administration

Central administration består huvudsakligen av kostnader hänförliga till styrelse, vd och övrig ledningsperso-

nal, revisionskostnader samt bolagskostnader för framtagande av information till aktie ägarna, upprätthål-

lande av börsnotering, kostnader relaterade till årsredovisningen och kostnader för avskrivningar på maskiner

och inventarier. För avskrivningar på maskiner och inventarier som är hänförliga till central administration, se

not 12. För information om kostnader hänförliga till styrelse, vd och övrig ledningspersonal se not 5.

Ersättning till revisorer

I central administration ingår även ersättning till revisorer, se tabell nedan.

	Koncernen		Moderbolaget
Arvoden och kostnadsersättning till revisorer, mkr	2025	2024	2025	2024
Revisionsuppdrag, EY	4,0	4,0	4,0	4,0
Revision utöver revisionsuppdrag	–	1,9	–	1,9
Övrigt	–	–	–	–
Summa	4,0	5,9	4,0	5,9

Med revisionsuppdraget avses revisorns ersättning för den lagstadgade revisionen, det vill säga sådant arbete

som har varit nödvändigt för att lämna revisionsberättelsen. Med revisionsverksamhet utöver revisionsupp-

draget avses i princip vad som benämns kvalitetssäkringstjänster samt rådgivning eller annat biträde som

föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Alla

tjänster har tillhandahållits av Ernst & Young AB .

- Noter

Neobo årsredovisning 2025

InnehållFinansiell information

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Förvaltningsberättelse

Finansiering

Risker och riskhantering

Koncernens finansiella rapporter

Moderbolagets finansiella rapporter

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

5 Anställda och personalkostnader

Redovisningsprinciper

Ersättningar till anställda utgörs av löner, betald semester, betald sjukfrånvaro och andra ersättningar samt

pensioner. Koncernen har främst avgiftsbestämda pensionsplaner. För de avgiftsbestämda pensionsplanerna

betalar bolaget fasta avgifter till en separat juridisk enhet och har därefter fullföljt sitt åtagande gentemot den

anställde. Avgiftsbestämda pensionsplaner redovisas som en kostnad i den period som erlagda premier är

hänförbara till.

Anställda

Verkställande direktören är anställd i moderbolaget Neobo Fastigheter AB. All övrig personal i koncernen är

anställd i Neobo Service AB. Medelantal anställda i koncernen under 2025 uppgick till 82 (78), av dessa var 31

(28) kvinnor och 51 (50) män. Neobos ledande befattningshavare avser verkställande direktören och övriga

som tillsammans med verkställande direktören utgör bolagets ledningsgrupp, se sid. 52. Av ledande befatt-

ningshavare i koncernen var på balansdagen 3 (4) kvinnor och 3 (1) män och i styrelsen var 2 (2) kvinnor och 3

(3) män.

Löner och andra ersättningar

Löner och andra ersättningar till verkställande direktören och övriga ledande befattningshavare utgörs av

grundlön, förmåner och rörlig ersättning enligt incitamentsprogram.

	Koncernen		Moderbolaget
Löner och andra ersättningar, mkr	2025	2024	2025	2024
Ledande befattningshavare	16	12	6	5
Övriga anställda	38	37	–	–
Summa löner och ersättningar	54	49	6	5
Pensionskostnader	5	4	2	2
Sociala kostnader	17	15	2	2
Summa	76	68	10	9

			2025
	Grundlön inkl.
	semesterersätt-
	ning/	Rörlig	Övriga	Pensions-
Ledande befattningshavare, tkr	styrelsearvode	ersättning	förmåner	kostnad	Summa
Styrelseordförande
Jan-Erik Höjvall	567	–	–	–	567
Övriga styrelseledamöter
Mona Finnström	305	–	–	–	305
Anneli Lindblom	305	–	–	–	305
Ulf Nilsson	305	–	–	–	305
Jakob Pettersson	305	–	–	–	305
Vd Ylva Sarby Westman*	4 538	1 280	110	1 597	7 525
Övriga ledande befattningshavare (7 st)	8 224	1 129	258	2 516	12 127
Total	14 549	2 409	368	4 113	21 439

* Vid uppsägning från bolagets sida gäller en uppsägningstid om sex månader. Avgångsvederlag, inklusive lön under

uppsägningstiden, får inte överstiga arton månadslöner.

			2024
	Grundlön inkl.
	semesterersätt-
	ning/	Rörlig	Övriga	Pensions-
Ledande befattningshavare, tkr	styrelsearvode	ersättning	förmåner	kostnad	Summa
Styrelseordförande
Jan-Erik Höjvall	550	–	–	–	550
Övriga styrelseledamöter
Mona Finnström	295	–	–	–	295
Anneli Lindblom	197	–	–	–	197
Ulf Nilsson	295	–	–	–	295
Jakob Pettersson	197	–	–	–	197
Peter Wågström	35	–	–	–	35
Vd Ylva Sarby Westman	3 908	840	112	1 380	6 240
Övriga ledande befattningshavare (4 st)	6 040	771	278	2 135	9 224
Total	11 517	1 611	390	3 515	17 033

- Noter

Neobo årsredovisning 2025

InnehållFinansiell information

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Förvaltningsberättelse

Finansiering

Risker och riskhantering

Koncernens finansiella rapporter

Moderbolagets finansiella rapporter

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

6 Finansiella intäkter och kostnader

Redovisningsprinciper

Med finansiella intäkter avses ränteintäkter på bankmedel, fordringar, finansiella placeringar och utdelnings-

intäkter. Kostnaderna omfattar räntekostnader samt andra kostnader som uppkommer i samband med upplå-

ning, som uppläggningskostnader och administrativa avgifter. Nettoeffekten av valutakursdifferenser på

finansiella poster redovisas som intäkt alternativt kostnad beroende på utfall. Finansiella intäkter och kostna-

der redovisas i resultaträkningen den period de avser. I resultaträkningen redovisas räntekomponent derivat

på samma rad som räntekostnader eftersom alla räntederivat används för att säkra räntekostnader.

	Koncernen		Moderbolaget
Finansiella intäkter, mkr	2025	2024	2025	2024
Ränteintäkter	2	3	1	2
Övriga finansiella intäkter	0	0	0	0
Ränteintäkter koncernföretag	–	–	32	86
Summa finansiella intäkter	2	3	33	88
Finansiella kostnader, mkr
Räntekostnader, skulder till kreditinstitut	–281	–397	–	–
Räntekomponent derivat	43	156	–	–
Övriga finansiella kostnader	–7	–7	0	0
Räntekostnader koncernföretag	–	–	–37	–59
Summa finansiella kostnader	-247	–247	–37	–59
Finansnetto, exkl tomträttsavgäld	-245	–246	–4	30

Finansnettot, exkl tomträttsavgäld

Finansnettot påverkas inte av marknadsvärderingen av ingångna avtal för räntederivat, som används för att

justera räntebindningen, då de redovisas som värdeförändringar under egen rubrik. Se vidare not 17 och 18 .

7 Tomträttsavtal och övriga leasingavtal

Leasingkostnad/tomträttsavgäld

En ägare till byggnad på kommunalt ägd mark betalar årligen en avgift i form av tomträttsavgäld till kommu-

nen. Beräkningen av tomträttsavgälden sker för närvarande genom att kommunen erhåller en realränta på

markens uppskattade marknadsvärde. Tomträttsavgälden är fördelad över tid och om förhandlas oftast med

10 till 20 års intervall.

Vid årets utgång hade Neobo fyra fastigheter upplåtna med tomträtt. Tomträttsavgälden inklusive arren-

deavgifter uppgick till 1 mkr (1).

Utöver tomträttsavtalen finns några mindre leasingavtal i form av bilar, kontorsmaskiner, mm. Dessa avtal

har definierats som avtal där den underliggande tillgången har lågt värde och det praktiska undantaget i IFRS

16 tillämpas vilket innebär att leasingavgiften redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden i resulta-

träkningen och ingen nyttjanderättstillgång eller leasingskuld redovisas i balansräkningen.

- Noter

Neobo årsredovisning 2025

InnehållFinansiell information

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Förvaltningsberättelse

Finansiering

Risker och riskhantering

Koncernens finansiella rapporter

Moderbolagets finansiella rapporter

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Skatt

8 Aktuell skatt

Redovisningsprinciper

Periodens skatt består av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen utom då

den underliggande transaktionen redovisas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital då den tillhö-

rande skatteeffekten också redovisas på detta ställe.

Aktuell skatt är den skatt som beräknas på det skattepliktiga resultatet för perioden. Det skattepliktiga

resultatet skiljer sig från det redovisade resultatet genom att det har justerats för ej skattepliktiga och ej

avdragsgilla poster. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år eventuellt justerat

med aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt redovisas på skillnaden mellan redovisade

och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Förändring av den redovisade uppskjutna skattefordran

eller skulden redovisas som en kostnad eller intäkt i resultaträkningen utom när skatten är hänförlig till poster

som redovisas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital.

Avstämning av effektiv skattesats	Koncernen		Moderbolaget
mkr	2025	2024	2025	2024
Resultat före skatt	138	–251	−4	–201
Skatt enligt gällande skattesats	−28	52	1	41
Skatteeffekt av:
Skatt hänförlig till tidigare år	1	1	−	–
Ej skattepliktiga intäkter vid försäljning av dotterbolag	0	−5	−	–
Poster relaterade till försäljning av fastigheter	9	−9	−	–
Övriga ej skattepliktiga intäkter	−	–	0	–
Ej avdragsgilla kostnader	−3	–1	0	–47
Utnyttjande av tidigare ej utnyttjade underskottsavdrag	0	2	0	–
Övriga skattemässiga justeringar	−1	–	−	–
Skattemässiga avskrivningar	−	–	0	–
Temporära skillnader avseende obeskattade reserver	−	–	−	–
Temporära skillnader avseende derivat	−8	22	−	–
Avyttring andelar	−	11	−	–
Ej avdragsgillt räntenetto	−29	–16	−1	6
Temporära skillnader avseende fastigheter	−	–	−	–
Redovisad skatt	−60	58	0	0
Effektiv skattesats	43,1%	–22,9%	0,0%	–0,2%
Aktuell skatt	−23	–19	0	0
Uppskjuten skatt	−37	77	0	0
Redovisad skatt	−60	58	0	0

9 Uppskjuten skatt

Redovisningsprinciper

Uppskjuten skatt redovisas på skillnaden mellan det redovisade värdet på tillgångar och skulder i de finan-

siella rapporterna och det skattemässiga värdet som används vid beräkning av skattepliktigt resultat. Upp-

skjutna skatteskulder redovisas för skattepliktiga temporära skillnader och uppskjutna skattefordringar redo-

visas för avdragsgilla temporära skillnader i den omfattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot

framtida skattepliktiga överskott. Om den temporära skillnaden uppkommit vid första redovisningen av till-

gångar och skulder som utgör ett tillgångsförvärv, redovisas däremot inte uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt

beräknas enligt lagstadgade skattesatser som har beslutats eller aviserats per balansdagen och som förvän-

tas gälla när den berörda uppskjutna skattefordran realiseras eller den uppskjutna skatteskulden.

Uppskjuten skatt	2025		2024
Koncernen, mkr	Underlag	Skatt	Underlag	Skatt
Fastigheter	1 790	369	1 643	338
Derivat	0	0	0	0
Obeskattade reserver	73	15	40	8
Övrigt	0	0	0	0
Redovisad uppskjuten skatteskuld	1 863	384	1 683	347
Ingående balans	1 683	347	2 087	430
Redovisat i resultaträkningen	180	37	–404	–77
Försäljning av bolag	0	0	0	–6
Utgående balans	1 863	384	1 683	347

Uppskjuten skatt i moderbolaget

Uppskjuten skatteskuld i moderbolagets balansräkning uppgår vid årets utgång till 0 mkr (0).

- Noter

Neobo årsredovisning 2025

InnehållFinansiell information

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Förvaltningsberättelse

Finansiering

Risker och riskhantering

Koncernens finansiella rapporter

Moderbolagets finansiella rapporter

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Tillgångar

10 Immateriella anläggningstillgångar

Redovisningsprinciper

Immateriella anläggningstillgångar

Immateriella tillgångar har tagits upp till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och

eventuellt gjorda nedskrivningar. De immateriella tillgångarna skrivs av linjärt under tillgångens beräknade

nyttjandeperiod. De förväntade nyttjandeperioderna förväntas vara 3-5 år. Avskrivningar redovisas från och

med den tidpunkt då tillgången är färdig att tas i bruk.

	Koncernen		Moderbolaget
mkr	2025	2024	2025	2024
Ingående anskaffningsvärde	5	0	5	0
Anskaffningar	1	4	1	4
Omklassificering	−	1	−	1
Utgående balans	5	5	5	5
Avskrivningar
Ingående ackumulerade avskrivningar	−	−	−	−
Årets avskrivningar	–1	−	–1	−
Utgående ackumulerade avskrivningar	–1	−	–1	−
Utgående redovisat värde	4	5	4	5

11 Förvaltningsfastigheter

Redovisningsprinciper

Förvaltningsfastigheter, det vill säga fastigheter som innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdeste-

gringar, redovisas initialt till anskaffningsvärde, inkluderat direkt hänförliga transaktionskostnader. Efter den

initiala redovisningen redovisas förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Verkligt värde baserar sig i första

hand på priser på en aktiv marknad och är det belopp till vilken en tillgång skulle kunna överlåtas mellan kun-

niga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs. För att

fastställa fastigheternas verkliga värde vid varje enskilt boksluts tillfälle görs marknadsvärdering av samtliga

fastigheter.

Tillkommande utgifter aktiveras när det är troligt att framtida ekonomiska fördelar förknippade med utgif-

ten kommer att erhållas av koncernen och därmed är värderingshöjande, samt att utgiften kan fastställas med

tillförlitlighet. Övriga underhållskostnader samt reparationer resultatförs löpande i den period de uppstår. Vid

större ny-, till- och ombyggnader aktiveras även räntekostnad under produktionstiden.

Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter

Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen på raden värde förändring

förvaltningsfastig heter. Orealiserade värdeförändringar beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jäm-

fört med värderingen vid periodens början alternativt anskaffningsvärdet om fastigheten förvärvats under

perioden med hänsyn till periodens investeringar. Realiserade värdeförändringar på fastigheter beräknas som

köpeskilling minus försäljningsomkostnader minus bokfört värde inkl. årets orealiserade värdeförändringar.

Verkligt värde för förvaltningsfastigheter uppgick till 13 562 mkr (13 701). Förändringen under året är främst

hänförlig till försäljningar. Moderbolaget äger inga fastigheter.

Förändring av förvaltningsfastigheter	Nord	Mitt	Syd	Koncernen
mkr	2025	2025	2025	2025	2024
Ingående balans	3 656	6 165	3 880	13 701	14 018
Förvärv	–	–	–	–	–
Investeringar	77	117	45	239	164
Försäljningar	–286	–108	–	–394	–180
Orealiserade värdeförändringar	–77	93	0	16	–301
Utgående balans	3 370	6 266	3 926	13 562	13 701

Värdering

Verkligt värde utgörs av marknadsvärdet som baserar sig på det mest sannolika priset vid en försäljning med

normal marknadsföringstid på den öppna fastighetsmarknaden. Fastigheternas verkliga värde fastställs vid

varje enskilt bokslutstillfälle genom en marknadsvärdering av varje enskild fastighet. Värderingsprocessen

styrs av en värderingspolicy och i enlighet med denna värderas samtliga fastigheter externt vid varje kvartals-

skifte. Om avtal har tecknats avseende köp och försäljning av fastighet utgör i stället avtalat fastighetsvärde

grunden för marknadsvärdet vid kommande kvartalsbokslut. Extern värdering utförs i enlighet med internatio-

nell värderingsstandard (IVS) samt RICS värderingsföreskrifter [the Red Book]. Parallellt med den externa vär-

deringen genomförs en intern rimlighetskontroll av värdena. Under 2025 genomfördes den externa värde-

ringen av Savills Sweden AB.

Värderingsmetod

Marknadsvärdena bedöms huvudsakligen med en avkastningsbaserad värderingsmetod grundat på

marknadsanpassade kassaflödesanalyser med en kalkylperiod om minst 10 år, vilket främst är tillämpligt på

förvaltningsfastigheter i normal drift och projektfastigheter med kontrakterade hyresgäster. För byggrätter

och andra fastigheter där en kassaflödesvärdering inte är tillämplig bedöms marknadsvärdena i stället utifrån

ortsprismetoden, alternativt en exploateringskalkyl, med hänsyn tagen till de osäkerheter som marknaden

bedöme r .

- Noter

Neobo årsredovisning 2025

InnehållFinansiell information

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Förvaltningsberättelse

Finansiering

Risker och riskhantering

Koncernens finansiella rapporter

Moderbolagets finansiella rapporter

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Värderingsantaganden

Kalkylränta och direktavkastningskrav är baserade på värderarnas erfarenhetsmässiga bedömningar av mark-

nadens avkastningskrav på jämförbara fastigheter. I prognostiseringen av framtida kassaflöden tas det hän-

syn till objektets användning, ålder samt underhållsstatus. Hyresinbetalningarna baseras på befintliga

hyreskontrakt och när kontrakten löper ut antas en marknadsmässig hyresnivå. Kostnader för drift, underhåll

och administration baseras på faktiska kostnader i kombination med prognoser, bedömningar och erfaren-

heter från jämförbara objekt. Framtida investeringar bedöms utifrån det behov som föreligger. Externa värde-

rare besiktigar varje fastighet minst vart tredje år. I avkastningskravet har hänsyn även tagits för klimatrisker,

dock är denna effekt idag svår att kvantifiera då befintlig marknadsdata är otillräcklig.

Nyckelantaganden i värderingen av förvaltningsfastigheter

			Intervall
Avkastningskrav per fastighetskategori		2025			2024
Kategori, %	Nord	Mitt	Syd	Nord	Mitt	Syd
Bostäder	4,2-5,4	3,9-6,4	3,7-5,9	4,2-5,2	3,9-6,0	3,6-5,9
Kommersiellt	4,5-7,5	4,3-8,0	4,1-8,0	4,5-7,2	4,3-7,8	3,7-8,0
Samhällsservice	4,6-7,2	3,9-7,3	5,0-7,7	4,6-7,2	3,9-7,3	5,0-7,7
Totalt	4,2-7,5	3,9-8,0	3,7-8,0	4,2-7,2	3,9-7,8	3,6-8,0

Avkastningskrav per fastighetskategori			Viktat genomsnitt
		2025			2024
Kategori, %	Nord	Mitt	Syd	Nord	Mitt	Syd
Bostäder	4,6	4,7	4,9	4,6	4,7	4,8
Kommersiellt	6,6	6,6	7,2	6,5	6,5	7,2
Samhällsservice	6,0	5,0	6,2	5,9	5,1	5,8
Totalt	5,1	5,0	5,1	5,1	5,0	5,0

	Nord	Mitt	Syd	Total	Total
Värderingsantaganden	2025	2025	2025	2025	2024
Kalkylränta – kassaflöde, viktat	6,94%	6,9 5%	7,0 8%	6,99%	6,84%
Kalkylränta – restvärde, viktat	7,17%	7,03%	7,11%	7,09%	7,02%
Avkastningskrav – restvärde, viktat	5,12%	4,98%	5,12%	5,06%	5,03%
Långsiktig vakansgrad	3,05%	2,81%	2,91%	2,90%	2,91%
Marknadshyra, fullt uthyrt, kalkylstart	1 639 kr/kvm	1 535 kr/kvm	1 468 kr/kvm	1 537 kr/kvm	1 483 kr/kvm
Drift- och underhållskostnader, kalkylstart	531 kr/kvm	566 kr/kvm	547 kr/kvm	552 kr/kvm	543 kr/kvm
Normaliserat driftnetto, kalkylstart	1 073 kr/kvm	932 kr/kvm	886 kr/kvm	949 kr/kvm	903 kr/kvm
Hyresökning bostäder, år 0	3,50%	3,50%	3,50%	3,50%	4,50%
Hyresökning bostäder, år 1	2,50%	2,50%	2,50%	2,50%	3,00%
Inflation, år ≥1	2,00%	2,00%	2,00%	2,00%	2,00%

- Noter

Neobo årsredovisning 2025

InnehållFinansiell information

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Förvaltningsberättelse

Finansiering

Risker och riskhantering

Koncernens finansiella rapporter

Moderbolagets finansiella rapporter

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Känslighetsanalys värdeförändring

Nedanstående tabell illustrerar hur förändring av förvaltningsfastigheternas marknadsvärde, ej beaktat upp-

skjuten skatteeffekt, påverkar resultat och berörda nyckeltal.

	Förändring av
	fastigheternas marknadsvärde	Påverkan	Påverkan, %
Resultat	+/−10%	+/-1356	+/- 1735
Eget kapital	+/−10%	+/-1356	+/-21
Belåningsgrad	+/−10%	-4%-enhet /+5%-enhet	-9/+11

12 Inventarier

Redovisningsprinciper

Inventarierna består främst av kontorsinventarier och bilar, vilka har tagits upp till anskaffningsvärde med

avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuellt gjorda nedskrivningar. Inventarierna skrivs av linjärt

under tillgångens beräknade nyttjandeperiod som förväntas vara 5 år. Inventarierna beräknas ha en nyttjande-

period som antas vara lika med tillgångens tekniska livslängd varför restvärdet antas vara försumbart och ej

beaktas. Avskrivningar redovisas från och med den tidpunkt då tillgången är färdig att tas i bruk.

	Koncernen		Moderbolaget
mkr	2025	2024	2025	2024
Ingående anskaffningsvärde	13	14	0	1
Årets anskaffningar	0	–	–	0
Omklassificering	–	–1	–	–1
Utgående ackumulerat anskaffningsvärde	13	13	0	0
Avskrivningar
Ingående ackumulerade avskrivningar	–11	–10	0	0
Försäljningar och utrangeringar	0	0	–	–
Årets avskrivningar inkl förvärvade avskrivningar
samt avskrivningar i sålda bolag	–1	–1	–	–
Utgående ackumulerade avskrivningar	–11	–11	0	0
Utgående redovisat värde	2	2	0	0

Känslighetsanalys fastighetsvärdering

Fastighetsvärderingarna är utförda enligt vedertagna principer baserade på marknadsmässiga antaganden och

bedömningar. Nedanstående tabell redovisar effekterna på förvaltningsfastigheternas marknadsvärde vid för-

ändring av enskilda parametrar. Ett inbördes samband kan finnas mellan parametrarna och de rör sig sällan iso-

lerat. Exempelvis kan en uppsägning påverka bedömningen kring framtida kassaflöden så väl som risken för-

knippat med framtida vakans vilket kan reflekteras i avkastningskravet. En högre inflation leder till högre intäk-

ter och kostnader, samtidigt kan avkastningskravet påverkas. Förskjutningar av en eller flera parametrar i verk-

ligheten ger troligen en förstärkt eller dämpad värdepåverkan i relation till nedan känslighetsanalys.

Total		Förändring av antagande Värdepåverkan, mkr	Värdepåverkan, %
Hyresvärde	+/–5%	+982/-988	+/-7
Drift- och underhållskostnad	+/–5%	-330/+326	+/-2
Avkastningskrav	+/–0,5%-enheter	-1 181/+1 458	-9/+11
Långsiktig vakansgrad	+/–2%-enheter	-344/+247	-3/+2
Kalkylränta	+/–1%-enhet	-968/+1 061	-7/+8

Region Nord		Förändring av antagande Värdepåverkan, mkr	Värdepåverkan, %
Hyresvärde	+/–5%	+ 227 / - 231	+ / - 7
Drift- och underhållskostnad	+/–5%	- 72 / + 69	- / + 2
Avkastningskrav	+/–0,5%-enheter	- 289/ + 356	- 9 / + 11
Långsiktig vakansgrad	+/–2%-enheter	- 82 / + 63	+ / - 2
Kalkylränta	+/–1%-enhet	- 243 / + 265	- 7 / + 8

Region Mitt		Förändring av antagande Värdepåverkan, mkr	Värdepåverkan, %
Hyresvärde	+/–5%	+ 458 / - 459	+ / - 7
Drift- och underhållskostnad	+/–5%	- 155 / + 155	- / + 2
Avkastningskrav	+/–0,5%-enheter	- 549 / + 677	- 9 / + 11
Långsiktig vakansgrad	+/–2%-enheter	- 159 / + 115	- 3 / + 2
Kalkylränta	+/–1%-enhet	- 447/ + 490	- 7 / + 8

Region Syd		Förändring av antagande Värdepåverkan, mkr	Värdepåverkan, %
Hyresvärde	+/–5%	+ 297/ - 298	+ / - 8
Drift- och underhållskostnad	+/–5%	- 103 / + 102	- / + 3
Avkastningskrav	+/–0,5%-enheter	- 343 / + 425	- 9 / + 11
Långsiktig vakansgrad	+/–2%-enheter	- 103/ + 69	- 3 / + 2
Kalkylränta	+/–1%-enhet	- 278 / + 305	- 7 / + 8

- Noter

Neobo årsredovisning 2025

InnehållFinansiell information

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Förvaltningsberättelse

Finansiering

Risker och riskhantering

Koncernens finansiella rapporter

Moderbolagets finansiella rapporter

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

14 Övriga fordringar

	Koncernen		Moderbolaget
mkr	2025	2024	2025	2024
Skattekonto	2	14	0	0
Övriga kortfristiga fordringar	0	1	0	0
Summa	2	15	0	0

15 Förutbetalda kostnader och

upplupna intäkter

	Koncernen		Moderbolaget
mkr	2025	2024	2025	2024
Upplupen räntefordran	1	2	–	0
Upplupen intäkt	1	–	–	–
Övriga interimsfordringar	30	14	8	2
Summa	32	16	8	2

13 Kundfordringar

Redovisningsprinciper

Bokfört värde på kundfordringar överensstämmer med verkligt värde. Historiskt sett har inga väsentliga för-

luster avseende hyresfordringar skett. Av de kundfordringar som är äldre än två månader är samtliga reserve-

rade som osäkra kundfordringar.

	Koncernen		Moderbolaget
mkr	2025	2024	2025	2024
Fordringar på hyresgäster	42	37	–	1
Avsättningar för osäkra fordringar	–34	–29	–	–
Utgående balans	8	8	–	1

	Koncernen		Moderbolaget
Ålderfördelade kundfordringar	2025	2024	2025	2024
Ej förfallet	5	10	–	1
Förfallet 1–30 dagar	1	0	–	–
Förfallet 31–90 dagar	4	4	–	–
Förfallet mer än 90 dagar	33	23	–	–
Summa	42	37	–	1

Förändringen i avsättning för osäkra fordringar för koncernen under året specificeras enligt nedan.

Avsättningar för osäkra fordringar koncernen	2025	2024
Ingående balans	–29	–22
Ökning av avsättning, redovisad över resultaträkningen	–8	–13
Under året konstaterade kreditförluster	3	5
Återföring av ej utnyttjat belopp	1	1
Utgående balans	–34	–29

- Noter

Neobo årsredovisning 2025

InnehållFinansiell information

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Förvaltningsberättelse

Finansiering

Risker och riskhantering

Koncernens finansiella rapporter

Moderbolagets finansiella rapporter

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Finansiering och kapitalstruktur

16 Kapitalstruktur

Koncernen eftersträvar en god resultatutveckling, ekonomisk uthållighet och en stark finansiell ställning. De

ekonomiska och finansiella målen är satta för att ge en kombination av hög avkastning på eget kapital, hög till-

växtkapacitet och finansiell stabilitet.

Koncernens finansiella riskbegränsningar enligt finanspolicy:

•

Avkastning på eget kapital ska över tid överstiga 10 procent

•

Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,5 gånger

•

Belåningsgraden ska inte överstiga 65 procent

Givet dagens marknadsförutsättningar och bolagets investeringsbehov är det styrelsens uppfattning att

aktieägarna gynnas och den bästa totalavkastningen uppnås i huvudsak genom att vinster återinvesteras i

verksamheten. Utdelning, företrädesvis i form av återköp av egna aktier, kan komma att lämnas när styrelsen

bedömer att det är i aktieägarnas bästa intresse.

Koncernens kapitalstruktur utgörs av räntebärande nettolåneskuld och eget kapital hänförligt till moderfö-

retagets aktieägare. Detta består av aktiekapital, övrigt tillskjutet kapital samt balanserade vinstmedel inklu-

sive årets resultat. Neobos upplåning är säkerställd med pantbrev i koncernens fastigheter, aktiepant i

dotterbolag samt i vissa fall borgensförbindelse utgiven av moderbolaget för dotterbolagens upp låning. Rän-

tebärande skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde vilket är det redovisade värdet i tabellen

Kapitalstruktur.

Kapitalstruktur	2025-12-31	2024-12-31
Koncernen, mkr	Redovisat värde	Redovisat värde
Skulder till kreditinstitut	6 928	7 115
Likvida medel	225	146
Nettoskuld	6 703	6 969
Eget kapital	6 387	6 345
Summa nettoskuld och eget kapital	13 090	13 314

17 Finansiella risker

Koncernen utsätts genom sin verksamhet för olika slags finansiella risker. Med finansiella risker avses fluktua-

tioner i koncernens resultat och kassaflöde till följd av ändringar i exempelvis ränte nivåer. Neobo är framför

allt exponerad mot finansierings- och likviditetsrisk, kreditrisk och ränterisk. Finansiella transaktioner och ris-

ker i koncernen hanteras centralt av moderbolagets finansfunktion. Koncernens finanspolicy för hantering av

finansiella risker har utformats och beslutats av styrelsen. Finans policyn bildar ett ramverk av riktlinjer och

regler samt definierar målsättning för finansieringsverksamheten.

Den övergripande målsättningen för finansieringsverksamheten är att:

•

Uppnå bästa möjliga finansnetto inom ramen för beslutad risknivå och givna risklimiter

•

Identifiera och säkerställa en god hantering av de finansiella risker som uppstår i Neobo

•

Säkerställa en god betalningsberedskap för att vid var tidpunkt kunna möta Neobos betalnings förpliktelser

•

Säkerställa tillgång till erforderlig finansiering till lägsta möjliga kostnad inom ramen för beslutad risknivå

•

Säkerställa att finansverksamheten utförs med en god intern kontroll

Covenanter

I låneavtalen finns förutbestämda nyckeltal som Neobo åtar sig att upprätthålla under löptiden, så kallade

covenanter. Uppfylls inte dessa kan till exempel ytterligare säkerhet behövas eller så kan i förlängningen mot-

parten ha rätt att säga upp låneavtalet till betalning. Det vanligast förekommande covenanterna är en ränte-

täckningsgrad om minst 1,5 ggr, en belåningsgrad om maximalt 65-75 procent och en soliditet på minst 25-30

procent. Övriga åtaganden är bland annat att låntagande dotterbolag ska vara helägda, att dotterbolagen med

pantsatta tillgångar inte upptar ytterligare lån och att långivaren förses med viss finansiell information. Neobo

har uppfyllt samtliga covenanter mot alla motparter under året.

Covenant	Volym (mkr)	Testperiod
Räntetäckningsgrad	4 561	Kvartalsvis
Räntetäckningsgrad	732	Årsvis
Belåningsgrad	5 884	Kvartalsvis
Belåningsgrad	732	Årsvis
Soliditet	5 884	Kvartalsvis
Soliditet	732	Årsvis

Finansierings- och likviditetsrisk

Med finansieringsrisk avses den långsiktiga risken att säkerställandet av koncernens kapitalbehov samt refi-

nansieringen av utestående lån försvåras eller fördyras, exempelvis begränsning till flera olika typer av finan-

sieringskällor . Neobo arbetar aktivt med att upprätthålla och förbättra relationen med bolagets finansiärer.

Dessutom arbetar bolaget med att sprida förfallostrukturen på låneportföljen, för att se till att alla lån ej för-

faller samma år och på detta sätt minska effekterna av störningar på lånemarknaden ett enskilt år.

Likviditetsrisk innebär risken att inte kunna fullgöra finansiella åtaganden. Neobo arbetar utifrån en konti-

nuitetsplan och har en tydlig finansiell strategi. Löpande görs likviditetsprognoser inklusive stresstester. Se

även nästa sida.

Kreditrisk

Med kreditrisk avses risken att motparten inte kan fullgöra leveranser eller betalningsförpliktelser.

Neobos kreditrisker ligger i att hyresgästerna eventuellt inte skulle kunna fullgöra sina betalningar enligt gäl-

lande hyreskontrakt.

Ränterisk

Med ränterisk avses exponeringen för förändringar i marknadsräntor och kreditmarginaler. Neobos finans-

funktion arbetar enligt finanspolicyn med räntebindning utifrån bedömd ränteutveckling, kassaflöde och kapi-

talstruktur. Löpande genomförs analys och prognos av finansiella nyckeltal inklusive stresstester.

- Noter

Neobo årsredovisning 2025

InnehållFinansiell information

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Förvaltningsberättelse

Finansiering

Risker och riskhantering

Koncernens finansiella rapporter

Moderbolagets finansiella rapporter

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

		2025
Likviditetsrisk – löptidsanalys	0–1 år	1–2 år	2–5 år	>5 år
Tillgångar
Kundfordringar	8	–	–	–
Övriga fordringar	2	–	–	–
Likvida medel	225	–	–	–
Summa	235	–	–	–
Skulder
Räntebärande skulder	458	4 128	2 801	96
Leverantörsskulder	2	–	–	–
Summa	460	4 128	2 801	96

		2024
Likviditetsrisk – löptidsanalys	0–1 år	1–2 år	2–5 år	>5 år
Tillgångar
Kundfordringar	8	–	–	–
Övriga fordringar	15	–	–	–
Likvida medel	146	–	–	–
Summa	169
Skulder
Räntebärande skulder	1 096	3 282	3 205	91
Leverantörsskulder	41	–	–	–
Summa	1 137	3 282	3 205	91

		Koncernen
Förfallostruktur lång- och kortfristiga räntebärande	Räntebindning			Kapitalbindning
skulder i koncernen, år	Belopp	Andel, %	Belopp	Andel, %
0-1	1 724	25	217	3
1-2	1 359	20	3 922	57
2-3	1 522	22	2 689	39
3-4	1 423	21	0	0
4 år och senare	900	13	100	1
Utgående balans	6 928	100	6 928	100
Fördelning, fast och rörlig ränta inkl. derivatinstrument
Räntebärande skulder – rörlig ränta	1 056
Räntebärande skulder – fast ränta	5 872

Finansiella derivatinstrument

I syfte att begränsa ränteriskerna har räntan bundits med hjälp av räntederivat (ränteswappar). Totalt har

Neobo tecknat ränteswappar om 7 017 mkr, varav 5 872 mkr är aktiva. Tecknade räntederivat samt marknads-

värde per 31 december framgår av tabell i not 18.

Känslighetsanalys kassaflöden 1)	Förändring, %	Resultateffekt, mkr
Hyresintäkter	+/–5%	+/–47
Kostnader fastighetsförvaltningen	+/–5%	+/–21
Uthyrningsgrad	+/–1%-enhet	+/–10
Genomsnittlig upplåningsränta, inklusive derivat	+/–1%-enhet	+/–15

Resultateffekt avser effekten under det närmast kommande året med hänsyn till bindningstider i hyreskontrakt och låneavtal.

Resultateffekt avser före skatt .

- Noter

Neobo årsredovisning 2025

InnehållFinansiell information

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Förvaltningsberättelse

Finansiering

Risker och riskhantering

Koncernens finansiella rapporter

Moderbolagets finansiella rapporter

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

18 Finansiella instrument

Redovisningsprinciper

Finansiella tillgångar i balansräkningen är; kundfordringar, likvida medel och derivatinstrument. Finansiella

skulder utgörs av leverantörsskulder, räntebärande skulder och derivatinstrument.

Köp och försäljningar av finansiella tillgångar redovisas på affärsdagen, det datum då koncernen förbinder

sig att köpa eller sälja tillgången. Finansiella tillgångar tas bort från balansräkningen när rätten att erhålla kas-

saflöden från instrumentet har löpt ut eller har överförts och koncernen har överfört i stort sett alla risker och

förmåner som är förknippade med äganderätten .

Beräkning av verkligt värde

Derivatinstrument beräknas genom en diskontering av framtida kontrakterade kassaflöden till aktuell mark-

nadsränta för respektive löptid. Finansiella skulder beräknas genom en diskontering av framtida kontrakterade

kassaflöden till aktuell marknadsränta. Kundfordringar och leverantörsskulder baseras på nominellt värde, det

vill säga hänsyn tas till eventuella bedömda krediteringar.

Förfallostruktur derivatinstrument
Förfalloår	Nominellt belopp, mkr		Marknadsvärde, mkr Genomsnittlig ränta, %
2026	1 813	14	0,65
2027	1 359	3	1,96
2028	1 522	–5	2,38
2029	1 423	–1	2,41
2030	700	–2	2,50
2031 och senare	200	–2	2,74
Totalt	7 017	6	1,88

	Finansiell tillgång/skuld			Finansiell tillgång/skuld
	värderad till upplupet			värderad till verkligt värde
Kategorisering av finansiella instrument	anskaffningsvärde		via resultaträkningen
Koncernen, mkr	2025-12-31	2024-12-31	2025-12-31	2024-12-31
Tillgångar
Derivat			26	76
Kundfordringar	8	8
Övriga fordringar	2	15
Likvida medel	225	146
Totalt	235	169	26	76
Skulder
Räntebärande skulder	6 928	7 115
Derivat			20	13
Övriga skulder	11	10
Leverantörsskulder	2	41
Totalt	6 941	7 166	20	13

	Koncernen
Derivat, mkr	2025	2024
Ingående värde	63	171
Orealiserad värdeförändring	–57	–108
Förvärv	–	–
Utgående balans	6	63

Samtliga derivat avser räntederivat .

	Koncernen
Likvida medel, mkr	2025	2024
Kassa och bank	225	146
Utgående balans	225	146

Bolaget har också en outnyttjad kreditfacilitet om 50 mkr (0).

- Noter

Neobo årsredovisning 2025

InnehållFinansiell information

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Förvaltningsberättelse

Finansiering

Risker och riskhantering

Koncernens finansiella rapporter

Moderbolagets finansiella rapporter

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Operativa skulder

19 Övriga skulder

	Koncernen		Moderbolaget
mkr	2025	2024	2025	2024
Momsskuld	8	8	0	1
Personalrelaterade skulder	3	2	0	1
Övriga kortfristiga skulder 1)	1	0	–	0
Summa	11	10	1	2

Se Not 23 avseende omräkning av tidigare perioder

20 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

	Koncernen		Moderbolaget
mkr	2025	2024	2025	2024
Semesterlöneskuld och sociala kostnader	5	6	1	0
Upplupna räntekostnader	4	2	–	–
Förutbetalda hyror	78	70	–	–
Fastighetskostnader 1)	27	26	3	7
Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1)	1	1	0	0
Summa	114	105	4	7

Se Not 23 avseende omräkning av tidigare perioder

21 Övriga avsättningar

Redovisningsprinciper

Avsättningar avser skulder som är ovissa avseende betalningstidpunkt eller belopp. En avsättning redovisas

då det föreligger avtalsmässiga förpliktelser, domstolsutslag eller annan legal grund som medför att det

sannolikt kommer innebära framtida utbetalningar. Bedömning av avsatt belopp sker löpande. Värdering av

förpliktelse som förfaller om mer än ett år sker genom diskontering.

Övriga avsättningar

Övriga avsättningar avser framtida utgifter för förpliktelser med ett maximalt åtagande bedömt till 8 mkr (0).

- Noter

Neobo årsredovisning 2025

InnehållFinansiell information

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Förvaltningsberättelse

Finansiering

Risker och riskhantering

Koncernens finansiella rapporter

Moderbolagets finansiella rapporter

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Operativa skulder

22 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser

Åtaganden samt legalt ansvar för efterbehandling av förorenad mark kan komma att aktualiseras i framtiden,

både vad avser ägda och sålda fastigheter. Kostnader kan uppkomma till exempel i form

av ökade kostnader för sanering av mark i samband med ny-, om- eller tillbyggnation alternativt pris reduktion

vid försäljning av fastighet. Att bedöma eventuella framtida belopp är inte möjligt. Statliga stöd som beviljats

kan komma att behöva återbetalas för det fall förutsättningarna för stöd inte uppfylls under stödperioden.

Därutöver uppstår från tid till annan tvister i verksamheten. Utfallen är ofta svåra att bedöma. I den mån det är

troligt att en tvist kommer att medföra en kostnad för koncernen beaktas detta i redovisningen.

	Koncernen		Moderbolaget
mkr	2025	2024	2025	2024
Ställda säkerheter
Fastighetsinteckningar	8 082	8 336	–	–
Eventualförpliktelser
Borgensförbindelser	–	–	6 928	7 115
Summa	8 082	8 336	6 928	7 115

23 Omräkning av tidigare perioder

Under 2025 upptäckte bolaget ett fel som uppstått i tidigare perioder (2023). Felet uppstod i samband med

justeringar av förvärvsanalyser som gjordes under 2023 och uppgår till 132 msek. Felet resulterade i att värde-

förändringar av fastigheter som redovisats under perioden blev för låga. Då felet uppstod 2023 så har ingå-

ende balanser för 2024 påverkats, se nedan.

	31 December 2023	Förändring	31 December 2023
	enligt fastställd		efter rättelse
Balansräkning	årsredovisning
Övriga skulder	70	-42	28
Upplupna kostnader	214	-90	124
Balanserad vinst	512	132	644
Summa eget kapital	6 213	132	6 344

	31 December 2023	Förändring	31 December 2023
	enligt fastställd		efter rättelse
Resultaträkning	årsredovisning
Värdeförändring fastigheter	–1 353	132	–1 221
Resultat före skatt	–1 428	132	–1 296
Årets resultat	–1 373	132	–1 242

- Noter

Neobo årsredovisning 2025

InnehållFinansiell information

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Förvaltningsberättelse

Finansiering

Risker och riskhantering

Koncernens finansiella rapporter

Moderbolagets finansiella rapporter

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

					Redovisat värde
Specifikation av moderbolagets direkta innehav av andelar i dotterföretag	Organisationsnummer	Säte	Antal andelar	Andel, %	2025	2024
Neobo Service AB	559395-8167	Stockholm	25 000	100	19	19
Neobo Holdco 1 AB	559408-9673	Stockholm	25 000	100	649	649
Neobo Holdco 2 AB	559408-9681	Stockholm	25 000	100	1 962	905
Neobo Holdco 3 AB	559408-9699	Stockholm	25 000	100	1 790	1 322
Neobo Holdco 4 AB	559408-9707	Stockholm	25 000	100	1 652	1 652
Neobo Holdco 5 AB	559408-9715	Stockholm	25 000	100	185	185
Neobo Holdco 6 AB	559408-9723	Stockholm	25 000	100	153	153
Neobo Holdco 7 AB	559408-9749	Stockholm	25 000	100	700	699
Neobo Holdco 8 AB	559408-9756	Stockholm	25 000	100	61	54
Summa					7 171	5 639

Koncernstruktur

24 Andelar i koncernföretag

Redovisningsprinciper

Moderbolagets andelar i koncernföretag värderas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade ned-

skrivningar. Ett dotterbolags redovisade värde prövas minst årligen avseende eventuellt nedskrivningsbehov,

eller oftare när det finns en indikation på att det redovisade värdet eventuellt inte är återvinningsbart. Vid

nedskrivningsprövningen jämförs det beräknade återvinningsvärdet med det bokförda värdet. Återvinnings-

värdet utgörs av det högsta av verkligt värde med avdrag för försäljningskostnader och nyttjandevärdet. Nytt-

jandevärdet utgörs av nuvärdet av framtida kassaflöden. Eventuell nedskrivning redovisas i de fall då värden-

edgången kan antas vara bestående. Nedskrivningar och återföringar av tidigare nedskrivningar redovisas i

resultaträkningen.

	Moderbolaget
Aktier och andelar i dotterbolag, mkr	2025	2024
Ingående balans	5 639	48
Aktieägartillskott	1 532	5 818
Försäljning	–	–
Nedskrivning	–	–227
Utgående balans	7 171	5 639

- Noter

Neobo årsredovisning 2025

InnehållFinansiell information

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Förvaltningsberättelse

Finansiering

Risker och riskhantering

Koncernens finansiella rapporter

Moderbolagets finansiella rapporter

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Specifikation av moderbolagets indirekta
innehav av andelar i dotterföretag	Org nr	Säte	Antal andelar	Kapitalandel, %
Neobo Alingsås Lerum AB	559248-6681	Stockholm	250	100
Neobo Anna och Hummern i Helsingborg AB	556847-1451	Stockholm	500	100
Neobo Biografen AB	559248-6699	Stockholm	250	100
Neobo Bostad 103 AB	559347-1963	Stockholm	25 000	100
Neobo Bostad 22 AB	559070-4663	Stockholm	50 000	100
Neobo Bostad 23 AB	559070-4531	Stockholm	50 000	100
Neobo Bostad 3 AB	559062-6254	Stockholm	50 000	100
Neobo Bostad Oskarshamn AB	559043-2216	Stockholm	50 000	100
Neobo Brågarp AB	556212-1912	Stockholm	40 000	100
Neobo Continental Apartments AB	559062-6122	Stockholm	50 000	100
Neobo Dubbelkrut AB	559159-3156	Stockholm	500	100
Neobo East AB	556691-9543	Stockholm	800 000	100
Neobo Enigheten HB	916831-9763	Stockholm		100
Neobo Eskilstuna 6 AB	559323-5947	Stockholm	25 000	100
Neobo Falköping 1 KB	969691-5009	Stockholm		100
Neobo Falköping 2 KB	969691-7625	Stockholm		100
Neobo Falköping 3 KB	967800-2842	Stockholm		100
Neobo Falköping AB	559408-9657	Stockholm	25 000	100
Neobo Falköping Holding AB	559319-6883	Stockholm	25 000	100
Neobo Falun Timrå AB	556684-8999	Stockholm	1 000	100
Neobo Falun Timrå Holding AB	559018-1219	Stockholm	50 000	100
Neobo Fastighets AB Prästkragen 5	559208-2241	Stockholm	50 000	100
Neobo Fenja Agne AB	556551-6522	Stockholm	5 000	100
Neobo Fjärilen 17 AB	559317-1357	Stockholm	50 000	100
Neobo Fjärilsvingen AB	556679-8202	Stockholm	1 000	100
Neobo Färgaren HB	969671-1093	Stockholm		100
Neobo Gustaf HB	969673-5423	Stockholm		100
Neobo Gävle 2 AB	559003-8617	Stockholm	500	100
Neobo Helsingborg 5 AB	556704-6767	Stockholm	1 000	100
Neobo Holdco 1.1.1 AB	559408-9830	Stockholm	25 000	100
Neobo Holdco 1.1.2 AB	559408-9822	Stockholm	25 000	100
Neobo Holdco 1.1.3 AB	559408-9814	Stockholm	25 000	100
Neobo Holdco 1.1.4 AB	559408-9665	Stockholm	25 000	100
Neobo Holdco 2.1 AB	559408-9764	Stockholm	25 000	100
Neobo Holdco 2.1.1 AB	559408-9772	Stockholm	25 000	100

Specifikation av moderbolagets indirekta
innehav av andelar i dotterföretag	Org nr	Säte	Antal andelar	Kapitalandel, %
Neobo Holdco 2.1.2 AB	559408-9780	Stockholm	25 000	100
Neobo Holdco 2.1.3 AB	559408-9798	Stockholm	25 000	100
Neobo Holdco 3.1 AB	559408-9582	Stockholm	25 000	100
Neobo Holdco 3.1.1 AB	559408-9590	Stockholm	25 000	100
Neobo Holdco 4.1 AB	559408-9608	Stockholm	25 000	100
Neobo Holdco 4.1.1 AB	559408-9988	Stockholm	25 000	100
Neobo Holdco 4.1.2 AB	559408-9996	Stockholm	25 000	100
Neobo Holdco 5.1 AB	559408-9913	Stockholm	25 000	100
Neobo Holdco 6.1 AB	559408-9905	Stockholm	25 000	100
Neobo Holdco 7.1 AB	559408-9871	Stockholm	25 000	100
Neobo Holdco 7.1.1 AB	559408-9897	Stockholm	25 000	100
Neobo Holdco 7.1.2 AB	559408-9889	Stockholm	25 000	100
Neobo Holdco Navigatören AB	559534-6783	Stockholm	25 000	100
Neobo Holdco Träkolet AB	559535-1684	Stockholm	25 000	100
Neobo i Enköping AB	556710-5902	Stockholm	1 000	100
Neobo i Märsta AB	559082-2622	Stockholm	50 000	100
Neobo Isaksdal AB	556897-8257	Stockholm	500	100
Neobo Karlstad KB	969664-8386	Stockholm		100
Neobo Katrineholm AB	559337-1718	Stockholm	25 000	100
Neobo Knivsta Gredelby AB	559218-2215	Stockholm	500	100
Neobo Kristinegatan AB	556677-6331	Stockholm	1 000	100
Neobo Köping 1 AB	559026-6036	Stockholm	500	100
Neobo Köping 2 AB	556748-9660	Stockholm	1 000	100
Neobo Köping 3 AB	556950-8400	Stockholm	50 000	100
Neobo Köping Holding AB	559333-2462	Stockholm	25 000	100
Neobo Köping Innerstaden 1:38 AB	559113-0405	Stockholm	1000	100
Neobo Köping Saga & Ale AB	559059-5426	Stockholm	500	100
Neobo Köping Stadskanten AB	559157-4362	Stockholm	500	100
Neobo Lerum AB	559273-6325	Stockholm	50 000	100
Neobo Liljan HB	916896-8452	Stockholm		100
Neobo Luleå AB	559273-6341	Stockholm	50 000	100
Neobo Mariestad 2 AB	559408-9640	Stockholm	25 000	100
Neobo Mariestad AB	559081-0734	Stockholm	500	100
Neobo Mitt Holding AB	559222-2995	Stockholm	50 000	100
Neobo Mjärden AB	556883-4989	Stockholm	500	100

- Noter

Neobo årsredovisning 2025

InnehållFinansiell information

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Förvaltningsberättelse

Finansiering

Risker och riskhantering

Koncernens finansiella rapporter

Moderbolagets finansiella rapporter

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Specifikation av moderbolagets indirekta
innehav av andelar i dotterföretag	Org nr	Säte	Antal andelar	Kapitalandel, %
Neobo Motala AB	556680-9363	Stockholm	1 000	100
Neobo Nevisborg AB	559163-6138	Stockholm	500	100
Neobo Norrköping 2 AB	559408-9632	Stockholm	25 000	100
Neobo Norrköping AB	559323-5749	Stockholm	25 000	100
Neobo Nyckelpigan 24 AB	556605-0893	Stockholm	1 000	100
Neobo Nyköping 2 AB	556707-9362	Stockholm	100 000	100
Neobo Nynäshamn AB	556919-3773	Stockholm	500	100
Neobo Oscarsbo AB	556173-2636	Stockholm	200	100
Neobo Panirab AB	556520-8856	Stockholm	1000	100
Neobo Parken AB	559227-6314	Stockholm	50 000	100
Neobo Pinjen 4 AB	556604-9564	Stockholm	1 000	100
Neobo Propco 8.1 AB	559408-9863	Stockholm	25 000	100
Neobo Propco 8.2 AB	559408-9855	Stockholm	25 000	100
Neobo Pärlan HB	969673-4210	Stockholm		100
Neobo Sala AB	556975-6504	Stockholm	1 000	100
Neobo Samhäll 93 AB	559224-4023	Stockholm	50 000	100
Neobo SamSkara Gräshoppan 6 AB	556695-3633	Stockholm	100 000	100
Neobo SamTidaholm Stensiken 1 AB	556810-8293	Stockholm	50 000	100
Neobo Skara AB	559408-9624	Stockholm	25 000	100
Neobo Skövde AB	559323-5723	Stockholm	25 000	100
Neobo Skövde Holding AB	559036-3676	Stockholm	100 000	100
Neobo Solen 13 HB	969673-4202	Stockholm		100
Neobo Solen 9 HB	969673-5407	Stockholm		100
Neobo Sollentuna Sjöstjärnan 2 AB	559185-5720	Stockholm	50 000	100
Neobo Spitoula Fastighets AB	556893-6677	Stockholm	1 000	100
Neobo Stenfastigheter i Karlskoga AB	556798-6269	Stockholm	15 000	100
Neobo Stenstan AB	556981-7892	Stockholm	500	100
Neobo Stettfast AB	559084-1366	Stockholm	500	100
Neobo Strängnäs AB	556975-6520	Stockholm	1 000	100
Neobo Sundsvall 2 AB	559323-5731	Stockholm	25 000	100
Neobo Sundsvall AB	559127-1431	Stockholm	500	100
Neobo Sundsvall Granlodrakar AB	559200-5580	Stockholm	500	100
Neobo Tegelborgen AB	556446-1787	Stockholm	100	100
Neobo Timrå 2 AB	556730-5775	Stockholm	1 000	100
Neobo Timrå 3 AB	556730-3374	Stockholm	1 000	100

Specifikation av moderbolagets indirekta
innehav av andelar i dotterföretag	Org nr	Säte	Antal andelar	Kapitalandel, %
Neobo Timrå 4 AB	556730-3101	Stockholm	1 000	100
Neobo Tjuren HB	916896-7686	Stockholm		100
Neobo Tranås AB	556707-6616	Stockholm	100 000	100
Neobo Tranås Västermalm AB	556649-4273	Stockholm	1 000	100
Neobo Träkolet AB	556652-7049	Stockholm	1 000	100
Neobo Ulricehamn AB	559326-6322	Stockholm	25 000	100
Neobo Umeå 2 AB	559074-2630	Stockholm	50 000	100
Neobo Umeå 3 AB	559118-8395	Stockholm	50 000	100
Neobo Viola Fastighet I Karlskoga AB	556786-2486	Stockholm	1 000	100
Neobo Vipan 15 AB	556692-8569	Stockholm	1 000	100
Neobo Vkn 13 i Helsingborg AB	556751-3063	Stockholm	1 000	100
Neobo VR Bostad Norr 1 AB	559158-1052	Stockholm	50	100
Neobo Vänersborg AB	559326-6330	Stockholm	25 000	100
Neobo Örnholmen 3 AB	556882-0830	Stockholm	500	100
Neobo Övik AB	559273-6358	Stockholm	50 000	100

25 Närstående

Närstående Transaktioner

Moderbolagets ägare Inga närståendetransaktioner med ägare under året. Presentation av ägare finns på sid. 53.

Styrelse För uppgift om ersättningar, se not 5. Ingen styrelseledamot har direkt eller indirekt varit

delaktig i någon väsentlig affärstransaktion med Neobo. Presentation av styrelsen finns på

sid. 51.

Ledningsgrupp För uppgift om ersättningar, se not 5. Ingen ledande befattningshavare har direkt eller indirekt

varit delaktig i någon affärstransaktion med Neobo. På årsstämman den 26 april 2023 besluta-

des om emission av teckningsoptioner riktat till fyra personer i ledningsgruppen. Efter att 96

933 teckningsoptioner har återlösts 2024 omfattar programmet 630 067 teckningsoptioner

riktat till tre personer i ledningsgruppen som berättigar till teckning av motsvarande antal

aktier i bolaget. Teckningskursen per aktie motsvarar 120 procent av genomsnittet av bola-

gets aktiers volymvägda senaste betalkurs under de 10 handelsdagarna som inföll närmast

efter den 10 maj 2023. Teckning av aktier med stöd av teckningsoptioner kan ske under tiden

fr.o.m. den 1 maj 2026 t.o.m. den 25 maj 2026. Presentation av ledningsgruppen finns på sid. 52.

Koncernbolag Bolag framgår av not 24, transaktioner not 26. Transaktioner mellan koncernbolag avser

främst fakturering för tjänster avseende förvaltningstjänster som utförs samt ränta på

koncernmellanhavanden .

- Noter

Neobo årsredovisning 2025

InnehållFinansiell information

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Förvaltningsberättelse

Finansiering

Risker och riskhantering

Koncernens finansiella rapporter

Moderbolagets finansiella rapporter

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Moderbolaget

Moderbolagets redovisningsprinciper

Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och Rådet för finan-

siell rapporterings rekommendation RFR2, Redovisning för juridisk person. Rekommendationen innebär att

moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och

uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för Årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet

mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg om gäller i förhål-

lande till IFRS. De angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga

perioder som presenterats i moderbolagets finansiella rapporter.

Klassificering och uppställningsformer

Moderbolagets resultaträkning och balansräkning är uppställda enligt årsredovisningslagens schema. Skillna-

den mot IAS 1, Utformning av finansiella rapporter, som tillämpats vid utformningen av koncernens finansiella

rapporter är främst redovisning av resultat av verksamheter under avyttring samt eget kapital.

Intäkter

Moderbolagets nettoomsättning består av förvaltningstjänster gentemot dotterföretag. Dessa intäkter redo-

visas i den period de avser.

Finansiella risker

Med kreditrisk avses risken att motparten inte kan fullgöra leveranser eller betalningsförpliktelser.

Finansiella instrument

Finansiella tillgångar i moderbolaget består av fordringar i koncernföretag, kundfordringar och likvida medel

och värderas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för nedskrivning. Finansiella skulder i moderbolaget

består av leverantörsskulder och övriga skulder och dessa värderas till upplupet anskaffningsvärde.

Finansiella garantier

Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av borgensförbindelser till förmån för dotterföretag.

En ansvarsförbindelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och

vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser, eller när det finns ett åtagande

som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser

kommer att krävas.

26 Inköp och försäljning mellan koncernföretag

Av moderbolagets inköp under räkenskapsåret avser 0 procent (0) inköp från koncernbolag. Av moderbolagets

försäljning under räkenskapsåret avser 100 procent (100) försäljning till koncernbolag. De koncerninterna

intäkterna består av de kostnader för fastighetsförvaltning som moderbolaget fakturerar koncernbolagen.

27 Resultat från andelar i koncernföretag

mkr	2025	2024
Resultat försäljning av andelar i koncernbolag	–	–
Nedskrivning av aktier i dotterbolag	–	–227
	–	–227

28 Moderbolagets fordringar/skulder hos koncernföretag

mkr	2025	2024
Kortfristiga
Fordringar
Ingående balans	1 606	11 990
Tillkommande fordringar	–1 284	–10 384
Utgående balans	322	1 606
Långfristiga
Skulder
Ingående balans	–	–
Tillkommande skulder	939	–
Utgående balans	939	–
Kortfristiga
Skulder
Ingående balans	1 066	5 751
Tillkommande skulder inkl. cashpool	–535	–4 685
Utgående balans	531	1 066

- Noter

Neobo årsredovisning 2025

InnehållFinansiell information

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Förvaltningsberättelse

Finansiering

Risker och riskhantering

Koncernens finansiella rapporter

Moderbolagets finansiella rapporter

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

I bolaget finns 145 400 737 registrerade aktier, varav per balansdagen 2 048 031 st är icke utdelningsberättigade

återköpta egna aktier.

29 Förslag till vinstdisposition

Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel:
Balanserade vinstmedel	5 484 058 337 kr
Årets resultat	– 4 167 594 kr
Summa	5 479 890 743 kr
Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att:
I ny räkning överförs	5 479 890 743 kr
Summa	5 479 890 743 kr

- Noter

Neobo årsredovisning 2025

InnehållFinansiell information

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Förvaltningsberättelse

Finansiering

Risker och riskhantering

Koncernens finansiella rapporter

Moderbolagets finansiella rapporter

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting

Standards (IFRS) såsom de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och bolagets finansiella ställ-

ning och resultat samt att förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och bolagets verksamhet, finansiella

ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de bolag som ingår i koncernen står inför.

Årsredovisningens innehåll blev klart den 26 mars 2026

Årsredovisningen undertecknades i enlighet med digital signatur

Jan-Erik Höjvall

Styrelseordförande

Mona Finnström

Styrelseledamot

Anneli Lindblom

Styrelseledamot

Ulf Nilsson

Styrelseledamot

Jakob Pettersson

Styrelseledamot

Ylva Sarby Westman

Vår revisionsberättelse har lämnats i enlighet med digital signatur

Ernst & Young AB

Gabriel Novella

Auktoriserad revisor

Styrelsens och Vd:s underskrifter

- Noter

Neobo årsredovisning 2025

InnehållFinansiell information

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Förvaltningsberättelse

Finansiering

Risker och riskhantering

Koncernens finansiella rapporter

Moderbolagets finansiella rapporter

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Värdering av förvaltningsfastigheter

Beskrivning av området Hur detta område beaktades i revisionen

Det redovisade verkliga värdet för koncernens förvalt-

ningsfastigheter uppgick den 31 december 2025 till 13 562

Mkr och årets värdeförändringar i koncernens resultaträk-

ning till -6 Mkr. Per balansdagen 31 december 2025 har

hela fastighetsbeståndet värderats av extern värderare.

Förvaltningsfastigheter är beloppsmässigt den mest

väsentliga posten i koncernens balansräkning.

Värderingarna är dels avkastningsbaserade i enlighet

med kassaflödesmodellen, dels upprättade i enlighet med

ortsprismetoden för byggrätter. Kassaflödesmodellen

innebär att framtida kassaflöden prognostiseras. Fastighe-

ternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje fastig-

hets unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden.

Ortsprismetoden innebär att bedömningen av värdet sker

utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter.

Värdering till verkligt värde är till sin natur behäftat

med subjektiva bedömningar där en liten förändring i

gjorda antaganden som ligger till grund för värderingarna

kan få väsentlig effekt i redovisade värden. Med anledning

av de många och väsentliga antaganden och bedömningar

som sker i samband med värderingen av förvaltningsfast-

igheter anser vi att detta område är att betrakta som ett

särskilt betydelsefullt område i vår revision.

En beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet

framgår av not 11.

I vår revision har vi utvärderat bolagets pro-

cess för fastighetsvärdering, bland annat

genom att utvärdera tillämpad värderings-

metod och stickprovsvis granskat indata i

värderingarna.

Vi har utvärderat kompetens och objekti-

vitet hos de externt anlitade värderingsex-

perterna.

Vi har med stöd av värderingsspecialis-

ter inom revisionsteamet granskat bolagets

modell för fastighetsvärdering, rimligheten i

gjorda antaganden för ett urval av fastighe-

terna som direktavkastningskrav, hyresin-

täkter, driftskostnader, investeringar, kalkyl-

ränta och vakansgrad mot känd marknadsin-

formation samt diskuterat viktiga antagan-

den och bedömningar med bolagets värde-

ringsansvariga och företagsledning.

•

Vi har även kontrollberäknat ett urval av

värderingar.

•

Vi har granskat lämnade upplysningar i

årsredovisningen

ningen och koncernredovisningen. Utfallet av vår

granskning och de granskningsåtgärder som genom-

förts för att behandla de områden som framgår nedan

utgör grunden för vår revisionsberättelse.

Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnit-

tet Revisorns ansvar i vår rapport om årsredovis-

ningen också inom dessa områden. Därmed genom-

fördes revisionsåtgärder som utformats för att beakta

vår bedömning av risk för väsentliga fel i årsredovis-

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards

on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt

ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i

avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål-

lande till moderbolaget och koncernen enligt god

revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt

yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar

att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse,

inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförord-

ningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det

granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess

moderföretag eller dess kontrollerade företag inom

EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är

tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra

uttalanden.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de

områden som enligt vår professionella bedömning var

de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovis-

ningen och koncernredovisningen för den aktuella

perioden. Dessa områden behandlades inom ramen

för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, års-

redovisningen och koncernredovis¬ningen som hel-

het, men vi gör inga separata uttalanden om dessa

områden. Beskrivningen nedan av hur revisionen

genomfördes inom dessa områden ska läsas i detta

sammanhang.

Till bolagsstämman i Neobo Fastighe-

ter AB (publ), org.nr 556580-2526

RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KON-

CERNREDOVISNINGEN

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och kon-

cernredovisningen för Neobo Fastigheter AB (publ)

för år 2025. Bolagets årsredovisning och koncernre-

dovisning ingår på sidorna 54-91 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upp-

rättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger

en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av

moderbolagets finansiella ställning per den 31

december 2025 och av dess finansiella resultat och

kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Kon-

cernredovisningen har upprättats i enlighet med års-

redovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseen-

den rättvisande bild av koncernens finansiella ställ-

ning per den 31 december 2025 och av dess finansiella

resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovis-

ningsstandarder, så som de antagits av EU, och årsre-

dovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig

med årsredovisningens och koncernredovisningens

övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer

resultaträkningen och balansräkningen för moderbo-

laget och koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovis-

ningen och koncern-redovisningen är förenliga med

innehållet i den kompletterande rapport som har

överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i

enlighet med Revisorsförordningens (537/2014) arti-

kel 11.

REVISIONSBERÄTTELSE

- Revisionsberättelse

Neobo årsredovisning 2025

InnehållFinansiell information

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Förvaltningsberättelse

Finansiering

Risker och riskhantering

Koncernens finansiella rapporter

Moderbolagets finansiella rapporter

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

Annan information än årsredovisningen och

koncernredovisningen

Detta dokument innehåller även annan information

än årsredovisningen och koncernredovisningen och

återfinns på sidorna 1-43, 51-53 och 97-100. Den

andra informationen består även av ersättningsrap-

porten som vi inhämtade före datumet för denna

revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkstäl-

lande direktören som har ansvaret för denna andra

information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och

koncernredovisningen omfattar inte denna informa-

tion och vi gör inget uttalande med bestyrkande

avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen

och koncernredovis-ningen är det vårt ansvar att

läsa den information som identifieras ovan och

överväga om informationen i väsentlig utsträckning

är oförenlig med årsredovisningen och koncernre-

dovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även

den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen

samt bedömer om informationen i övrigt verkar

innehålla väsentliga felaktigheter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts

avseende denna information, drar slutsatsen att

den andra informationen innehåller en väsentlig fel-

aktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har

inget att rapportera i det avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens

ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som

har ansvaret för att årsredovisningen och koncern-

redovisningen upprättas och att den ger en rättvi-

sande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäl-

ler koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisnings-

standarder så som de antagits av EU. Styrelsen och

verk¬ställande direktören ansvarar även för den

interna kontroll som de bedömer är nödvändig för

att upprätta en årsredovisning och koncernredovis-

ning som inte innehåller några väsentliga felaktig-

heter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller

misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och kon-

cernredovisningen ansvarar styrelsen och verkstäl-

lande direktören för bedömningen av bolagets för-

måga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när

så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka

förmågan att fortsätta verksamheten och att

använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet

om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen

och verkställande direktören avser att likvidera

bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har

något realistiskt alternativ till att göra något av

detta.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om

att årsredovisningen och koncernredovisningen

som helhet inte innehåller några väsentliga felaktig-

heter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller

misstag, och att lämna en revisionsberättelse som

innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en

hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att

en revision som utförs enligt ISA och god revisions-

sed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsent-

lig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan

uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och

anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsam-

mans rimligen kan förväntas påverka de ekono-

miska beslut som användare fattar med grund i års-

redovisningen och koncernredovisningen.

En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revi-

sionen av årsredovisningen och koncernredovis-

ningen finns på Revisorsinspektionens webbplats.

Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.

RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR

OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR

Revisorns granskning av förvaltning och

förslaget till dispositioner av bolagets vinst

eller förlust.

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även

utfört en revision av styrelsens och verkställande

direktörens förvaltning av Neobo Fastigheter AB

(publ) för år 2025 samt av förslaget till dispositioner

beträffande bolagets vinst eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vin-

sten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och

beviljar styrelsens ledamöter och verkställande

direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i

Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i

avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål-

lande till moderbolaget och koncernen enligt god

revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt

yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är

tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra

uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens

ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till

dispositioner beträffande bolagets vinst eller för-

lust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland

annat en bedömning av om utdelningen är försvar-

lig med hänsyn till de krav som bolagets och koncer-

nens verksamhetsart, omfattning och risker ställer

på storleken av moderbolagets och koncernens

egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och

ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och

förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta

innefattar bland annat att fortlöpande bedöma

bolagets och koncernens ekonomiska situation, och

att tillse att bolagets organisation är utformad så

att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets

ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på

ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska

sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens

riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de

åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokfö-

ring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och

för att medelsförvaltningen ska skötas på ett

betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen,

och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att

inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av

säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot

eller verkställande direktören i något väsentligt

avseende:

•

företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till

någon försummelse som kan föranleda ersätt-

ningsskyldighet mot bolaget, eller

•

på något annat sätt handlat i strid med aktiebo-

lagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsord-

ningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dis-

positioner av bolagets vinst eller förlust, och där-

med vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad

av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med

aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men

ingen garanti för att en revision som utförs enligt

god revisionssed i Sverige alltid kommer att upp-

täcka åtgärder eller försummelser som kan föran-

leda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett

förslag till dispositioner av bolagets vinst eller för-

lust inte är förenligt med aktiebolagslagen.

En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revi-

sionen av förvaltningen finns på Revisorsinspektio-

nens webbplats. Denna beskrivning är en del av

revisionsberättelsen.

- Revisionsberättelse

Neobo årsredovisning 2025

InnehållFinansiell information

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Förvaltningsberättelse

Finansiering

Risker och riskhantering

Koncernens finansiella rapporter

Moderbolagets finansiella rapporter

Noter

Revisionsberättelse

Övrigt

omfattar också en utvärdering av ändamålsenlighe-

ten och rimligheten i styrelsens och verkställande

direktörens antaganden.

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen

validering av att Esef-rapporten upprättats i ett gil-

tigt XHTML-format och en avstämning av att

Esef-rapporten överensstämmer med den gran-

skade årsredovisningen och koncernredovisningen.

Vidare omfattar granskningen även en bedöm-

ning av huruvida koncernens resultat-, balans- och

egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter

i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet

med vad som följer av Esef-förordningen.

Ernst & Young AB, Box 7850 103 99 Stockholm,

utsågs till Neobo Fastigheter ABs revisor av bolags-

stämman den 24 april 2025 och har varit bolagets

revisor sedan 28 september 2016.

Stockholm datum enligt den digitala signaturen

Ernst & Young AB

Gabriel Novella

Auktoriserad revisor

Revisorns granskning av

Esef-rapporten

Uttalande

Utöver vår revision av årsredovisningen och kon-

cernredovisningen har vi även utfört en granskning

av att styrelsen och verkställande direktören har

upprättat årsredovisningen och koncernredovis-

ningen i ett format som möjliggör enhetlig elektro-

nisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a

§ lagen (2007:528) om värdepappers¬marknaden

för Neobo Fastigheter AB (publ) för år 2025.

Vår granskning och vårt uttalande avser endast

det lagstadgade kravet.

Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upp-

rättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör

enhetlig elektronisk rapportering.

Grund för uttalande

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommen-

dation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rap-

porten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation

beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är

oberoende i förhållande till Neobo Fastigheter AB

(publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i

övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa

krav.

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräck-

liga och ändamålsenliga som grund för vårt utta-

lande.

Styrelsens och verkställande direktörens

ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som

har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i

enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om vär-

depappersmarknaden, och för att det finns en

sådan intern kontroll som styrelsen och verkstäl-

lande direktören bedömer nödvändig för att upp-

rätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter,

vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om

Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett for-

mat som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen

(2007:528) om värde¬pappersmarknaden, på

grundval av vår granskning.

RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra

gransk-ningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet

att Esef-rapporten är upprättad i ett format som

uppfyller dessa krav.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men

är ingen garanti för att en granskning som utförs

enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid

kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en

sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av

oegentligheter eller misstag och anses vara väsent-

liga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan

förväntas påverka de ekonomiska beslut som

användare fattar med grund i Esef-rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 Kvalitets-

styrning för revisionsföretag som utför revision och

översiktlig granskning av finansiella rapporter samt

andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjäns-

ter som kräver att företaget utformar, implemente-

rar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning

inklusive riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad

av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen

och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.

Granskningen innefattar att genom olika åtgär-

der inhämta bevis om att Esef-rapporten har upp-

rättats i ett format som möjliggör enhetlig elektro-

nisk rapportering av årsredovisningen och koncern-

redovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska

utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för

väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig

dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid

denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av

den interna kontrollen som är relevanta för hur sty-

relsen och verkställande direktören tar fram under-

laget i syfte att utforma granskningsåtgärder som

är ändamålsenliga med hänsyn till omständighet-

erna, men inte i syfte att göra ett uttalande om

effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen

- Revisionsberättelse

Neobo årsredovisning 2025

InnehållFinansiell information

Ostronet 11, Skövde

ÖVRIGT

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Övrigt

Definitioner och nyckeltal

Aktieägarinformation

Hyresintäkter, kr

Periodens debiterade hyror med avdrag för

hyresförluster.

Hyresvärde

Kontrakterade årshyror med tillägg för förhand-

lade årshyror för vakanta lägenheter samt

bedömd årshyra för vakanta lokaler.

Jämförelsestörande poster

Poster som inte är återkommande och som stör

jämförelsen gentemot annan period.

Jämförbart bestånd

Avser fastigheter som ägts under hela perioden

samt hela jämförelseperioden.

Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr

Kassaflöde från den löpande verksamheten

före förändring av rörelsekapital enligt kassaflö-

desanalysen.

Marknadsvärde fastigheter, kr

Verkligt värde på fastigheterna vid periodens

utgång.

Nettoskuld

Skulder till kreditinstitut minus likvida medel.

Resultat per aktie, kr

Periodens resultat i förhållande till genom-

snittligt antal aktier.

Räntebärande skulder

Finansiella åtaganden som medför skyldighet

att betala ränta.

Räntesäkringsgrad

Skulder till kreditinstitut, inklusive derivat-

instrument, med fast ränta i förhållande till

totala skulder till kreditinstitut.

Räntetäckningsgrad, gånger

Förvaltningsresultat efter återläggning av

räntenetto, exklusive tomträttsavgälder som

enligt IFRS 16 redovisas som räntekostnad,

i relation till räntenetto.

Soliditet, %

Eget kapital i förhållande till balansomslut-

ningen.

Överskottsgrad, %

Driftnetto i procent av hyresintäkterna för

perioden.

Antal fastigheter

Antalet fastigheter vid periodens utgång.

Antal kvm

Total area i fastighetsbeståndet vid periodens

utgång.

Antal utestående aktier

Antalet aktier som är utestående vid periodens

utgång.

Antal registrerade aktier

Antalet aktier som är registrerade vid periodens

utgång.

Avkastning på eget kapital, %

Periodens resultat i procent av genomsnittligt

eget kapital för perioden.

Belåningsgrad, %

Räntebärande skulder i procent av balans-

omslutning vid periodens slut.

Direktavkastning, %

Driftnetto enligt intjäningsförmåga i förhållande

till summan av fastigheternas verkliga värde vid

utgången av perioden exklusive fastighetsvärde

avseende byggrätter och projektfastigheter.

Driftnetto, kr

Hyresintäkter minus fastighetskostnader.

Ekonomisk uthyrningsgrad, %

Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i

förhållande till hyresvärdet enligt intjänings-

förmåga.

EPRA EPS, kr

Förvaltningsresultat med avdrag för hänförlig

aktuell skatt, per aktie

EPRA NRV, Substansvärde, kr

Redovisat eget kapital hänförligt till aktien, med

återläggning av redovisad uppskjuten skatte-

skuld och räntederivat.

EPRA vakansgrad, %

Årshyra för vakant area vid periodens utgång i

förhållande till hyresvärdet vid periodens

utgång.

Förvaltningsresultat

Resultat före värdeförändringar och skatt.

Genomsnittligt antal aktier

Antalet utestående aktier vägt över perioden,

före och efter utspädning.

Genomsnittlig ränta, %

Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för ränte-

bärande skulder vid periodens utgång exklusive

outnyttjade kredit faciliteter.

DEFINITIONER

Alternativa nyckeltal

Neobo tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckel-

tal. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt mått över historisk eller fram-

tida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras

eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering; IFRS och årsredovisningslagen. Neobos

alternativa nyckeltal har bedömts ge värdefull kompletterande information vid utvärdering av bola-

gets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella nyckeltal på samma sätt, är dessa inte

alltid jämförbara med nyckeltal som används av andra företag. Neobo är också medlem i branschor-

ganisationen European Public Real Estate Associations (EPRA) varför de finansiella

nyckeltalen EPRA EPS, EPRA NRV och EPRA vakansgrad redovisas.

DEFINITIONER OCH NYCKELTAL

- Definitioner och nyckeltal

Innehåll

Neobo årsredovisning 2025

Övrigt

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Övrigt

Definitioner och nyckeltal

Aktieägarinformation

AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL 2025 2024

Periodens resultat 78 −193

Eget kapital, genomsnitt 6 366 6 375

Avkastning på eget kapital, % 1,2 −3,0

BELÅNINGSGRAD 2025 2024

Balansomslutning 13 863 13 978

Räntebärande skulder 6 928 7 115

Belåningsgrad, % 50,0 50,9

DIREKTAVKASTNING 2025 2024

Driftnetto enligt intjäningsförmågan 534 520

Förvaltningsfastigheter 13 562 13 701

Byggrätter 67 98

Fastighetsvärde exklusive

byggrätter

13 496 13 603

Direktavkastning, % 4,0 3,8

EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD 2025 2024

Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga 954 944

Hyresvärde enligt intjäningsförmåga 1 019 1 017

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,7 92,8

FÖRVALTNINGSRESULTAT 2025 2024

Förvaltningsresultat 201 152

Antal utestående aktier per balansdag 143 352 706 145 400 737

Förvaltningsresultat, kr /utestående

aktier per balansdag

1,40 1,05

RESULTAT PER AKTIE 2025 2024

Periodens resultat 78 –193

Genomsnittligt antal aktier, före utspäd.

145 212 906 145 400 737

Genomsnittligt antal aktier, före utspäd 145 443 945 145 675 498

Kr / aktie, före utspädning 0,54 –1,33

Kr / aktie, före utspädning 0,54 –1,32

RÄNTESÄKRINGSGRAD 2025 2024

Skulder till kreditinstitut, inklusive

derivatinstrument, med fast ränta

5 872 5 409

Skulder till kreditinstitut 6 928 7 115

Räntesäkringsgrad, % 85,0 76,0

RÄNTETÄCKNINGSGRAD 2025 2024

Förvaltningsresultat 201 152

Återläggning räntenetto 245 244

Summa 446 397

Räntenetto 245 244

Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,6

SOLIDITET 2025 2024

Eget kapital 6 387 6 345

Balansomslutning 13 863 13 978

Soliditet, % 46,1 45,4

ÖVERSKOTTSGRAD 2025 2024

Driftnetto 513 473

Hyresintäkter 934 908

Överskottsgrad, % 55 52

ANTAL AKTIER 2025 2024

Genomsnittligt antal aktier, före utspäd. 145 212 906 145 400 737

Genomsnittligt antal aktier, efter utspäd. 145 443 945 145 675 498

Antal utestående aktier per balansdag 143 352 706 145 400 737

Antal registrerade aktier per balansdag 145 400 737 145 400 737

HÄRLEDNING AV NYCKELTAL

- Definitioner och nyckeltal

Innehåll

Neobo årsredovisning 2025

Övrigt

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Övrigt

Definitioner och nyckeltal

Aktieägarinformation

EPRA EPS 2025 2024

Förvaltningsresultat 201 152

Aktuell skatt –23 –19

Skatt hänförlig till EPRA-justeringar 1 1

Återläggning jämförelsestörande poster 0 16

Skatt hänförlig til jämförelsestörande

poster

0 –3

EPRA Earnings, mkr 179 147

EPRA EPS, kr/aktie, före utspädning 1,23 1,01

EPRA EPS, kr/aktie, efter utspädning 1,23 1,01

EPRA NRV, SUBSTANSVÄRDE 2025 2024

Antal utestående aktier, tusental 143 353 145 401

Eget kapital 6 387 6 345

Återläggning av uppskjuten skatt 384 347

Återläggning av derivat –6 –63

Substansvärde, EPRA NRV, kr 6 764 6 629

Substansvärde, EPRA NRV, Kr / aktie 47,1 9 45,59

EPRA VAKANSGRAD 2025 2024

Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga 954 944

Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga 1 019 1 017

EPRA vakansgrad, % 6,3 7,2

HÄRLEDNING AV EPRA-NYCKELTAL

- Definitioner och nyckeltal

Innehåll

Neobo årsredovisning 2025

Övrigt

Introduktion

Strategi & affärsmodell

Hållbarhet

Bolagsstyrningen & aktien

Finansiell information

Övrigt

Definitioner och nyckeltal

Aktieägarinformation

Kontakt

Ylva Sarby Westman

Verkställande direktör

070-690 65 97

ylva.sarby.west[email protected]

Maria Strandberg

CFO

070-398 23 80

maria.strandber[email protected]

Rapporttillfällen

Delårsrapport januari–mars 2026

22 april 2026

Delårsrapport januari–juni 2026

8 juli 2026

Delårsrapport januari–september 2026

21 oktober 2026

Bokslutskommuniké 2026

11 februari 2027

Årsredovisning 2026

Mars 2027

Årsstämma

Årsstämma 2026 hålls den 22 april 2026 kl 14:00 på Sergel-

konferensen, Mäster Samuelsgatan 42, Stockholm. Inregist-

rering till årsstämman börjar kl 13:30.

För mer information angående anmälan, se kallelse till års-

stämman. Kallelse till årsstämman finns på Neobos webb-

plats, neobo.se/sv/arsstamma-2026, och var införd i Post

och Inrikes Tidningar den 18 mars 2026. Att kallelse skett

annonserades i Dagens Nyheter sammadag.

AKTIEÄGARINFORMATION

- Aktieägarinformation

Innehåll

100

Neobo årsredovisning 2025

Övrigt

Produktion: Neobo i samarbete med Outhousebyrån

Foto: Christoffer Edling, Ryno Quantz, Erik Svensson och Jonas Westling

Neobo Fastigheter AB (publ)

Org nr: 556580-2526

Mäster Samuelsgatan 42

111 57 Stockholm

neobo.se