ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 1
Årsredovisning 2025
1 januari - 31 december 2025
Nivika Fastigheter AB (publ)
Med småländsk klokskap ska vi äga och
förvalta högavkastande fastigheter för
generationer och vara det självklara
valet för hyresgästen.
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 2
INNEHÅLLSFÖRTECKNING
INLEDNING
Året i sammandrag ..............................................................................................3
VD har ordet ....................................................................................................... 4
Detta är Nivika ....................................................................................................5
Aktuell intjäningsförmåga ...................................................................................6
Finansiella och operationella mål .......................................................................7
Hållbarhet ............................................................................................................ 8
Väsentliga händelser 2025 .................................................................................9
FASTIGHETSPORTFÖLJ .........................................................................10
Hyresgäster och avtalsportfölj ..........................................................................11
Fastighetsvärdering ..........................................................................................12
Fastighetstransaktioner ....................................................................................13
Fastighetsmarknaden ........................................................................................14
Projektverksamheten ........................................................................................18
LOKAL NÄRVARO ...................................................................................20
Jönköping ........................................................................................................... 21
Värnamo ............................................................................................................ 22
Växjö .................................................................................................................. 23
Västkusten .........................................................................................................24
Mitt Lager .......................................................................................................... 25
HÅLLBARHET ............................................................................................ 26
Året i korthet ....................................................................................................28
Dubbel väsentlighetsanalys .............................................................................. 33
Miljö (E) ............................................................................................................ 37
Socialt (S)..........................................................................................................46
Styrning (G) .......................................................................................................51
Uppföljning grönt ramverk - investerarrapport .............................................54
AKTIEN OCH ÄGARNA ...........................................................................58
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT ....................................................... 59
INTERN STYRNING OCH KONTROLL ............................................. 63
RISKER OCH RISKHANTERING ........................................................ 64
FINANSIELLA RAPPORTER.............................................................. 70
Vision
Med småländsk klokskap ska vi äga och förvalta högavkastande fastigheter för
generationer och vara det självklara valet för hyresgästen.
Affärsidé
Med hyresgästen i fokus ska Nivika vara en attraktiv, trygg och långsiktig
fastighetsägare. Med lokal förankring, närvaro och kännedom skapar vi
förutsättning för lönsam tillväxt.
Våra kärnvärden
ENGAGEMANG ÄRLIGHET
GLÄDJE HÅLLBARHET
Vi arbetar mot verksamhetens
gemensamma mål med ett genuint
engagemang och tar tillvara på
möjligheter som är av godo för Nivika.
Vi respekterar varandra och varandras
olikheter och tror på goda relationer
i och utanför företaget med en tydlig
god ton.
Vi har kul på jobbet och gläds med
varandras framgångar, när vi lyckas
gynnar det både oss själva och
företaget.
Vi har en inställning att hållbarhet är
en grundläggande drivkraft som ska
genomsyra företaget som en grundsten
i beslut och i vår dagliga verksamhet.
Våra värderingar beskriver det som är allra viktigast i våra initiativ och handlingar.
Värderingarna guidar oss i vårt dagliga arbete och i de relationer vi bygger med kollegor,
kunder och partners.
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 2
INNEHÅLLSFÖRTECKNING
INLEDNING
Året i sammandrag ..............................................................................................3
VD har ordet ....................................................................................................... 4
Detta är Nivika ....................................................................................................5
Aktuell intjäningsförmåga ...................................................................................6
Finansiella och operationella mål .......................................................................7
Hållbarhet ............................................................................................................ 8
Väsentliga händelser 2025 .................................................................................9
FASTIGHETSPORTFÖLJ .........................................................................10
Hyresgäster och avtalsportfölj ..........................................................................11
Fastighetsvärdering ..........................................................................................12
Fastighetstransaktioner .................................................................................... 13
Fastighetsmarknaden ........................................................................................14
Projektverksamheten ........................................................................................18
LOKAL NÄRVARO ...................................................................................20
Jönköping ........................................................................................................... 21
Värnamo ............................................................................................................ 22
Växjö .................................................................................................................. 23
Västkusten .........................................................................................................24
Mitt Lager .......................................................................................................... 25
HÅLLBARHET ............................................................................................ 26
Året i korthet ....................................................................................................28
Dubbel väsentlighetsanalys .............................................................................. 33
Miljö (E) ............................................................................................................ 37
Socialt (S)..........................................................................................................46
Styrning (G) .......................................................................................................51
Uppföljning grönt ramverk - investerarrapport .............................................54
AKTIEN OCH ÄGARNA ...........................................................................58
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT ....................................................... 59
INTERN STYRNING OCH KONTROLL ............................................. 63
RISKER OCH RISKHANTERING ........................................................ 64
FINANSIELLA RAPPORTER.............................................................. 70
Vision
Med småländsk klokskap ska vi äga och förvalta högavkastande fastigheter för
generationer och vara det självklara valet för hyresgästen.
Affärsidé
Med hyresgästen i fokus ska Nivika vara en attraktiv, trygg och långsiktig
fastighetsägare. Med lokal förankring, närvaro och kännedom skapar vi
förutsättning för lönsam tillväxt.
Våra kärnvärden
ENGAGEMANG ÄRLIGHET
GLÄDJE HÅLLBARHET
Vi arbetar mot verksamhetens
gemensamma mål med ett genuint
engagemang och tar tillvara på
möjligheter som är av godo för Nivika.
Vi respekterar varandra och varandras
olikheter och tror på goda relationer
i och utanför företaget med en tydlig
god ton.
Vi har kul på jobbet och gläds med
varandras framgångar, när vi lyckas
gynnar det både oss själva och
företaget.
Vi har en inställning att hållbarhet är
en grundläggande drivkraft som ska
genomsyra företaget som en grundsten
i beslut och i vår dagliga verksamhet.
Våra värderingar beskriver det som är allra viktigast i våra initiativ och handlingar.
Värderingarna guidar oss i vårt dagliga arbete och i de relationer vi bygger med kollegor,
kunder och partners.
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 3
ÅRET I SAMMANDRAG
Fastighetsvärde och totala intäkter, Mkr
Mkr
2025
12 mån
jan-dec
2024
12 mån
jan-dec*
2023/24
16 mån
sep-dec
Intäkter 789 708 923
Driftnetto 576 503 655
Förvaltningsresultat 256 223 266
Periodens totalresultat 255 194 200
Fastighetsvärde 13 413 11 788 11 788
Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder, % 99 96 96
Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler, % 95 95 95
Nettobelåningsgrad, % 51,4 46,9 46,9
Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 2,0 2,0
Långsiktigt substansvärde per aktie 68,3 65,2 65,2
Resultat per aktie** 2,7 2,0 2,1
• Under 2025 ökade de totala intäkterna med 11 procent och driftnettot ökade
med 15 procent motsvarande en överskottsgrad på 73 procent jämfört med
71 procent för 12 månader 2024. Strategin med förvärv av högavkastande
fastigheter i kombination med energieffektiviseringsprojekt och driftoptimering
fortsätter att ge positiva resultat i siffrorna. Förvaltningsresultatet ökade med
15 procent jämfört 2024.
• Värdet på Nivikas portfölj uppgick vid utgången av 2025 till 13,4 miljarder
kronor, en ökning med drygt 1,6 miljarder kronor jämfört utgången av 2024.
Tillväxten är primärt en effekt av genomförda förvärv i kombination med
nybyggnation och genomförda projekt. Den ekonomiska uthyrningsgraden är
fortsatt god och uppgick till 96 procent vid årets utgång.
• Under 2025 har totalt 35 fastigheter förvärvats och tillträtts. De förvärvade
fastigheterna är högavkastande kommersiella fastigheter, huvudsakligen lätt
industri. Fastighetsförsäljningar under året är begränsat till byggrätter för
bostäder i Jönköping som avyttrades i juli. I december meddelades att Bolaget
ingått avtal att avyttra en portfölj bostads- och kontorsfastigheter i Jönköping
med frånträde under första halvåret 2026.
• Totalt 7 större ny- och ombyggnationsprojekt har färdigställts under 2025.
Samtliga färdigställda projekt avser kommersiella fastigheter. Pågående större
projekt som löpt under 2025 och som kommer färdigställas under 2026
adderar drygt 43 miljoner i hyresvärde.
• Nivikas finansiella ställning är fortsatt god. De räntebärande skulderna har
vuxit med 1,2 miljarder kronor som en effekt av Bolagets tillväxt. I september
emitterades en icke säkerställd grön obligation om 400 miljoner till en
kreditspread på 250 bps, den lägsta nivån Bolaget erhållit i kapitalmarknaden.
• Under 2025 fick Nivika sina kortsiktiga klimatmål verifierade av SBTi, Science
Based Target Initiative, och antog en en klimatfärdplan till 2034. Bolaget
tilldelades även Symbiosis 2025 - en utmärkelse som delas ut till tre svenska
bolag som framgångsrikt kombinerar lönsam tillväxt med miljömässigt och
socialt ansvarstagande.
-
100
200
300
400
500
600
700
800
900
-
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
14 000
16 000
16/17 17/18 18/19 19/20 20/21 21/22 22/23 23/24 2025
Fastighetsvärde Totala intäkter R12
- De totala hyresintäkterna ökade med 11% till 789 Mkr (708)
- Nettouthyrning uppgick till 32 Mkr (3)
- Driftnettot ökade med 15% till 576 Mkr (503)
-
Förvaltningsresultatet ökade med 15% till 256 Mkr (223)
- Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital ökade med 21% till 508 Mkr (419)
- Värdeförändring fastigheter uppgick till 128 Mkr (86), varav realiserade värdeförändringar uppgick till 4 Mkr (10)
- Värdeförändringar räntederivat uppgick till -9 Mkr (-10)
- Periodens resultat uppgick till 255 Mkr (194)
- Resultat per aktie 2,66 kr (2,02)
- Styrelsen föreslår årsstämman 2026 att utdelning lämnas om 0,72 kronor per aktie (0,64) för verksamhetsåret fördelat på fyra
utbetalningstillfällen. Fullständigt förslag, inklusive utbetalningsdagar redovisas i kallelsen till stämman.
Januari - december 2025 (12 mån)
Siffror inom parentes avser motsvarande period föregående år.
Nyckeltal
*) För jämförelsesyfte presenteras 12 månader januari-december 2024. Nivikas reviderade räkenskapsår omfattar dock 16 månader september-december 2023/24.
**) Nyemission genomförd i november 2023.
Perioden i sammandrag
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 4
VD HAR ORDET
Hållbar portfölj
Hållbarhetsarbetet har under 2025 fortsatt med oförminskad styrka. Vi har ökat andelen
fastigheter inom energiklass A-C från 49 till 61 procent under året och den genomsnittliga
energianvändningen har minskat från 88 kWh/m2 Atemp till 82 kWh/m2 Atemp.
Förvaltningen har identifierat och genomfört flera energieffektiviseringsprojekt vilket
tillsammans med förvärv av energieffektiva fastigheter har möjligg jort denna förflyttning.
Starkt uthyrningsläge
Nivika har under hela året haft bra aktivitet i uthyrningsarbetet och samtliga fyra kvartal har
haft positiv nettouthyrning, totalt 32 miljoner kronor under året. Vi landar helåret med en
uthyrningsgrad om 96 procent varav 95 procent för det kommersiella beståndet och 99
procent för bostäderna, siffror jag är oerhört stolt över.
Förvärv
Även på förvärvssidan har vi varit framgångsrika, vi har stadigt växt portföljen med
högavkastande fastigheter inom främst lätt industri och lager. Västkusten och E6 har varit
den geografiska marknad som växt snabbast under året men även utmed E4 och riksväg 40
har vi genomfört fina förvärv.
Strategiska avyttringar
För att accelerera skiftet från lågavkastande till högavkastande fastigheter beslutade vi oss
för att avyttra en portfölj i Jönköping bestående av främst kontors- och bostadsfastigheter
vilka kommer frånträdas i juni 2026. Likviden kommer vi använda till förvärv av
högavkastande fastigheter vilket ytterligare kommer stärka våra nyckeltal framåt.
Med tillförsikt in i 2026
Med en ny organisation i ryggen, banker som är villiga att finansiera vår tillväxt och en
god marknad ser jag mycket fram emot 2026 och Nivikas fortsatta resa. Gnosjöregionen,
epicentrum för svensk lättindustri, fortsätter att leverera trots geopolitisk oro och krig i
mellanöstern. Med en kvalitativ fastighetsportfölj i kombination med effektiv uthyrning och
god finansiell position är vi väl rustade för framtiden.
Med fokus på förvaltningsresultat och kassaflöde skall vi skapa ökat värde för våra
aktieägare.
Sverker Källgården, VD
Turn around för Nivika
2025 blev året då Nivikas nya strategi, att växa med högavkastande fastigheter inom
främst lager och lätt industri utmed den västsvenska triangeln, verkligen började visa
resultat. Nivika har kvartal för kvartal stärkt nyckeltalen samtidigt som Bolaget bibehållit
en risknivå gällande räntetäckningsgrad och belåningsgrad i linje med finansiella mål.
Nivika har under året förvärvat 35 fastigheter till ett värde om drygt 1 090 miljoner
kronor vilka tillfört cirka 83 miljoner kronor i hyresvärde på årsbasis. Då tillväxten
uteslutande skett genom förvärv av högavkastande fastigheter har överskottsgraden ökat
till 73 procent jämfört med 71 procent för helåret 2024.
För helåret 2025 uppgick intäkterna till 789 miljoner kronor (708), en ökning med
11 procent. Driftnettot ökar med 15 procent till 576 miljoner kronor (503) och
förvaltningsresultatet ökar med 15 procent till 256 miljoner kronor (223). Satsningen
på högavkastande fastigheter i kombination med effektivitet i förvaltningen visar sig
i att driftnetto och förvaltningsresultat ökar snabbare än hyrorna vilket är helt i linje
med strategin.
Stark finansiell ställning
Finansiellt har tillväxten inneburit en högre skuld via ökade banklån samt emission av
en icke säkerställd obligation. Vi ser sjunkande snittmarginaler på våra banklån och
obligationen emitterades till en marginal om 250 bps, den lägsta nivå Nivika erhållit i
obligationsmarknaden. Sammantaget indikerar det att Nivika är ett attraktivt bolag att
finansiera. Nettobelåningsgraden ligger vid årsskiftet på 51 procent, väl under vårt mål om
en belåningsgrad på maximalt 55 procent.
Fokuserad organisation
Vi har även omorganiserat verksamheten under slutet på året, vi går från en geografisk
organisation till tre affärsområden; Kommersiella fastigheter, Bostäder samt
Fastighetsutveckling. Skiftet gjordes för att ytterligare öka effektiviteten i förvaltningen,
låta medarbetarna fokusera på det de är duktiga på samt att öka transparensen för våra
tre segment till marknaden. Vi kommer från och med första kvartalsrapporten 2026
ekonomiskt rapportera i dessa tre segment.
GENOMSNITTLIG AVKASTNING PÅ EGET
KAPITAL
7%
51 %
2,0 X
Mål: ≤55%
Mål: ≥12%
Mål: ≥2,0 x
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
NETTOBELÅNINGSGRAD
15 %
TILLVÄXT I FÖRVALTNINGSRESULTAT
PER AKTIE
Mål: ≥15%
FINANSIELLA MÅL
VD har ordet
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 4
VD HAR ORDET
Hållbar portfölj
Hållbarhetsarbetet har under 2025 fortsatt med oförminskad styrka. Vi har ökat andelen
fastigheter inom energiklass A-C från 49 till 61 procent under året och den genomsnittliga
energianvändningen har minskat från 88 kWh/m2 Atemp till 82 kWh/m2 Atemp.
Förvaltningen har identifierat och genomfört flera energieffektiviseringsprojekt vilket
tillsammans med förvärv av energieffektiva fastigheter har möjligg jort denna förflyttning.
Starkt uthyrningsläge
Nivika har under hela året haft bra aktivitet i uthyrningsarbetet och samtliga fyra kvartal har
haft positiv nettouthyrning, totalt 32 miljoner kronor under året. Vi landar helåret med en
uthyrningsgrad om 96 procent varav 95 procent för det kommersiella beståndet och 99
procent för bostäderna, siffror jag är oerhört stolt över.
Förvärv
Även på förvärvssidan har vi varit framgångsrika, vi har stadigt växt portföljen med
högavkastande fastigheter inom främst lätt industri och lager. Västkusten och E6 har varit
den geografiska marknad som växt snabbast under året men även utmed E4 och riksväg 40
har vi genomfört fina förvärv.
Strategiska avyttringar
För att accelerera skiftet från lågavkastande till högavkastande fastigheter beslutade vi oss
för att avyttra en portfölj i Jönköping bestående av främst kontors- och bostadsfastigheter
vilka kommer frånträdas i juni 2026. Likviden kommer vi använda till förvärv av
högavkastande fastigheter vilket ytterligare kommer stärka våra nyckeltal framåt.
Med tillförsikt in i 2026
Med en ny organisation i ryggen, banker som är villiga att finansiera vår tillväxt och en
god marknad ser jag mycket fram emot 2026 och Nivikas fortsatta resa. Gnosjöregionen,
epicentrum för svensk lättindustri, fortsätter att leverera trots geopolitisk oro och krig i
mellanöstern. Med en kvalitativ fastighetsportfölj i kombination med effektiv uthyrning och
god finansiell position är vi väl rustade för framtiden.
Med fokus på förvaltningsresultat och kassaflöde skall vi skapa ökat värde för våra
aktieägare.
Sverker Källgården, VD
Turn around för Nivika
2025 blev året då Nivikas nya strategi, att växa med högavkastande fastigheter inom
främst lager och lätt industri utmed den västsvenska triangeln, verkligen började visa
resultat. Nivika har kvartal för kvartal stärkt nyckeltalen samtidigt som Bolaget bibehållit
en risknivå gällande räntetäckningsgrad och belåningsgrad i linje med finansiella mål.
Nivika har under året förvärvat 35 fastigheter till ett värde om drygt 1 090 miljoner
kronor vilka tillfört cirka 83 miljoner kronor i hyresvärde på årsbasis. Då tillväxten
uteslutande skett genom förvärv av högavkastande fastigheter har överskottsgraden ökat
till 73 procent jämfört med 71 procent för helåret 2024.
För helåret 2025 uppgick intäkterna till 789 miljoner kronor (708), en ökning med
11 procent. Driftnettot ökar med 15 procent till 576 miljoner kronor (503) och
förvaltningsresultatet ökar med 15 procent till 256 miljoner kronor (223). Satsningen
på högavkastande fastigheter i kombination med effektivitet i förvaltningen visar sig
i att driftnetto och förvaltningsresultat ökar snabbare än hyrorna vilket är helt i linje
med strategin.
Stark finansiell ställning
Finansiellt har tillväxten inneburit en högre skuld via ökade banklån samt emission av
en icke säkerställd obligation. Vi ser sjunkande snittmarginaler på våra banklån och
obligationen emitterades till en marginal om 250 bps, den lägsta nivå Nivika erhållit i
obligationsmarknaden. Sammantaget indikerar det att Nivika är ett attraktivt bolag att
finansiera. Nettobelåningsgraden ligger vid årsskiftet på 51 procent, väl under vårt mål om
en belåningsgrad på maximalt 55 procent.
Fokuserad organisation
Vi har även omorganiserat verksamheten under slutet på året, vi går från en geografisk
organisation till tre affärsområden; Kommersiella fastigheter, Bostäder samt
Fastighetsutveckling. Skiftet gjordes för att ytterligare öka effektiviteten i förvaltningen,
låta medarbetarna fokusera på det de är duktiga på samt att öka transparensen för våra
tre segment till marknaden. Vi kommer från och med första kvartalsrapporten 2026
ekonomiskt rapportera i dessa tre segment.
GENOMSNITTLIG AVKASTNING PÅ EGET
KAPITAL
7%
51 %
2,0 X
Mål: ≤55%
Mål: ≥12%
Mål: ≥2,0 x
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
NETTOBELÅNINGSGRAD
15 %
TILLVÄXT I FÖRVALTNINGSRESULTAT
PER AKTIE
Mål: ≥15%
FINANSIELLA MÅL
VD har ordet
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 5
VÄSTKUSTEN
VÄXJÖ
JÖNKÖPING
VÄRNAMO
DET HÄR ÄR NIVIKA
”Nivika ÄR fastigheter på småländska”.
Nivika bygger och förvärvar för egen långsiktig förvaltning vilket skapar
långsiktiga värden; både ekonomiska och hållbarhetsmässiga. Nivika är
sedan länge framgångsrika i att bygga kluster av fastigheter för en närhet till
hyresgästen och för en effektiv förvaltning.
Vårt fastighetsbestånd med tillhörande projektportfölj finns i huvudsak i den
västsvenska triangeln och består till cirka 65 procent av kommersiella fastigheter
med tyngdpunkt på industri och lager.
Nivika har myntat begreppet västsvenska triangeln som beskrivning av Nivikas fokus- och huvudsakliga
verksamhetsområde. Västsvenska triangeln är avgränsad av vägarna; E4 i öster, riksväg 40 i norr samt E6
i väster. Inom den
västsvenska triangeln återfinns merparten av Nivikas fastighetsportfölj, kompletterat med
Växjö som har ett väl differentierat
näringsliv med högteknologiska och kunskapsintensiva företag.
35
14
16
2
32
Jönköping 35
Värnamo 32
Växjö 16
Västkusten 14
Övriga 2
Fastighetsvärde fördelning geografi, %
Nivikas affärsmodell grundas på långsiktig förvaltning och hållbar värdetillväxt
Fastighetsförvaltning med förädling av befintliga fastigheter är basen för Nivikas verksamhet.
Fastighetsförvaltning
• Egna, lokalt förankrade medarbetare med fokus på långsiktig förvaltning
• E
nergieffektivisering, hyresgästanpassningar, renoveringar och fastighetsutveckling med
mål att öka driftnettot, fastighetsvärdet och därmed avkastningen
Fastighetsaffärer
• Lokal förankring, kontakt och kunskap om lokal marknad skapar affärsmöjligheter
• Hög andel off market-affärer utan konkurrens
• Fokus på västsvenska triangeln, och på högavkastande fastigheter
• Förtätning av beståndet och klusterbyggande
Framtagning av byggrätter, projektering och nybyggnation för egen förvaltning
• Byggrätter på befintliga fastigheter i portföljen
• Kluster möjliggör förtätning och kan skapa ytterligare byggrätter
• Som regel kassaflöde från befintliga fastigheter fram till byggstart
• Byggnationer genomförs mot ingågna hyresavtal. För närvarande projekteras endast
kommersiella byggnationer.
• Hållbarhet, resurseffektivitet och en långsiktigt hållbar förvaltning är grundläggande, med
materialval enligt Nivika-standard.
MED SMÅLÄNDSK KLOKSKAP OCH KÄNSLA FÖR KVALITET
UTVECKLAR OCH FÖRVALTAR VI HUS FÖR GENERATIONER
FRAMTAGNING
BYGGRÄTTER
PROJEKTERING
OCH
NYBYGGNATION
FASTIGHETS-
UTVECKLING
FÖRVÄRV AV
FASTIGHETER
FASTIGHETS-
FÖRVALTNING
Vision
Kärnvärden
ENGAGEMANG
ÄRLIGHET
GLÄDJE
HÅLLBARHET
MEDARBETARE
96%
Uthyrningsgrad
13 413 Mkr
Fastighetsvärde
73%
Överskottsgrad
576 Mkr
Driftnetto
859 Mkr
Kontraktsvärde
703 000 m
2
Uthyrningsbar yta
51%
Belåningsgrad
Det här är Nivika
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 6
INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Intjäningsförmåga, Mkr
2026-01-01 2025-10-01 2025-07-01 2025-04-01 2025-01-01 2024-10-01
Hyresvärde 896
866 841 823 800 766
Vakans -37 -38 -37 -41 -40 -32
Hyresintäkter 859 828 804 782 760 734
Fastighetskostnader -219 -213 -211 -209 -203 -199
Driftnetto 640 615 594 573 557 535
Central administration -50
-47 -47 -45 -40 -40
Finansiella kostnader -279 -277 -260 -258 -259 -256
Förvaltningsresultat 311 291 286 270 258 240
Förvaltningsresultat per aktie, kr 3,24 3,03 2,99 2,82 2,69 2,50
Den aktuella intjäningsförmågan är baserad på den fastighetsportfölj som Nivika ägde
per 1 januari 2026 för de kommande tolv månaderna.
Intjäningsförmågan är inte en prognos utan en ögonblicksbild vars syfte är att presentera intäkter och kostnader på årsbasis
givet fastighetsbestånd, finansieringskostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. Intjäningsförmågan
innehåller inga estimat för den kommande perioden vad gäller utveckling av hyror, uthyrningsgrad, fastighetskostnader,
räntor, värdeförändringar eller andra resultatpåverkande faktorer.
Följande information utgör grunden för den uppskattade intjäningsförmågan:
• Hyresintäkterna baseras på undertecknade hyresavtal på årsbasis (inklusive tillägg och eventuella hyresrabatter) samt
övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande hyresavtal per bokslutsdag.
• Fastighetskostnader baseras på ett normalt verksamhetsår med underhåll för ägda fastigheter per bokslutsdag.
I driftkostnaderna ingår fastighetsrelaterad administration. Fastighetsskatt ingår i posten Fastighetskostnader och beräknas
utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden.
• Centrala administrationskostnader beräknas utifrån den aktuella organisationen, inklusive projektutveckling, och
fastighetsportföljens storlek per bokslutsdag. Kostnader av engångskaraktär är inte medtagna.
• Finansiella intäkter och kostnader har beräknats utifrån Bolagets faktiska genomsnittliga räntenivå och kreditportfölj
per bokslutsdag.
I aktuell intjäningsförmåga är kommande intäkter från pågående byggnationer ej inräknade. För mer information om
pågående projekt se
avsnitt Pågående och färdigställda projekt i delårsrapporten. Hänsyn har ej heller tagits till händelser efter
periodens utgång.
Vinkeln 6, Jönköping
Folkets Hus 1, Värnamo
Refugen 6, Värnamo
Aktuell intjäningsförmåga
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 6
INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Intjäningsförmåga, Mkr
2026-01-01 2025-10-01 2025-07-01 2025-04-01 2025-01-01 2024-10-01
Hyresvärde 896
866 841 823 800 766
Vakans -37 -38 -37 -41 -40 -32
Hyresintäkter 859 828 804 782 760 734
Fastighetskostnader -219 -213 -211 -209 -203 -199
Driftnetto 640 615 594 573 557 535
Central administration -50
-47 -47 -45 -40 -40
Finansiella kostnader -279 -277 -260 -258 -259 -256
Förvaltningsresultat 311 291 286 270 258 240
Förvaltningsresultat per aktie, kr 3,24 3,03 2,99 2,82 2,69 2,50
Den aktuella intjäningsförmågan är baserad på den fastighetsportfölj som Nivika ägde
per 1 januari 2026 för de kommande tolv månaderna.
Intjäningsförmågan är inte en prognos utan en ögonblicksbild vars syfte är att presentera intäkter och kostnader på årsbasis
givet fastighetsbestånd, finansieringskostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. Intjäningsförmågan
innehåller inga estimat för den kommande perioden vad gäller utveckling av hyror, uthyrningsgrad, fastighetskostnader,
räntor, värdeförändringar eller andra resultatpåverkande faktorer.
Följande information utgör grunden för den uppskattade intjäningsförmågan:
• Hyresintäkterna baseras på undertecknade hyresavtal på årsbasis (inklusive tillägg och eventuella hyresrabatter) samt
övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande hyresavtal per bokslutsdag.
• Fastighetskostnader baseras på ett normalt verksamhetsår med underhåll för ägda fastigheter per bokslutsdag.
I driftkostnaderna ingår fastighetsrelaterad administration. Fastighetsskatt ingår i posten Fastighetskostnader och beräknas
utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden.
• Centrala administrationskostnader beräknas utifrån den aktuella organisationen, inklusive projektutveckling, och
fastighetsportföljens storlek per bokslutsdag. Kostnader av engångskaraktär är inte medtagna.
• Finansiella intäkter och kostnader har beräknats utifrån Bolagets faktiska genomsnittliga räntenivå och kreditportfölj
per bokslutsdag.
I aktuell intjäningsförmåga är kommande intäkter från pågående byggnationer ej inräknade. För mer information om
pågående projekt se
avsnitt Pågående och färdigställda projekt i delårsrapporten. Hänsyn har ej heller tagits till händelser efter
periodens utgång.
Vinkeln 6, Jönköping
Folkets Hus 1, Värnamo
Refugen 6, Värnamo
Aktuell intjäningsförmåga
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 7
FINANSIELLA OCH OPERATIONELLA MÅL
Operationella mål
Nivikas långsiktiga mål är att ha en uthyrningsgrad för kommersiella lokaler på minst 90 procent och för bostäder minst
95 procent. Bolagets fastigheter uppvisar en hög och stabil uthyrningsgrad, en nivå som upprätthållits under flera år.
Uthyrningsgrad bostäder, skall uppgå
till minst 95%
Per 31 december 2025 var uthyrningsgraden 99
procent (96) för bostäder.
Uthyrningsgrad kommersiellt, skall
uppgå till minst 90%
Per 31 december 2025 var uthyrningsgraden
95 procent (95) för kommersiellt.
Finansiella mål
• Årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie ska långsiktigt vara minst 15 procent
• Genomsnittlig avkastning på eget kapital ska långsiktigt uppgå till minst 12 procent.
• Belåningsgraden för koncernen ska långsiktigt vara under 55 procent och räntetäckningsgraden för koncernen ska
långsiktigt vara minst 2,0 ggr
Nivikas övergripande mål är att skapa värde för Bolagets aktieägare. Bolagets långsiktiga målsättning är att dela ut
30-50 procent av förvaltningsresultatet efter betald skatt.
Utdelningens storlek anpassas till koncernens investeringsbehov, konsolideringsbehov och ekonomiska ställning i övrigt för
att säkerställa att koncernens framtida utveckling sker med bibehållen finansiell styrka och fortsatt god handlingsfrihet.
Genomsnittlig avkastning på eget kapital
ska långsiktigt uppgå till minst 12%
Nivika har som mål att genomsnittlig avkastning
på eget kapital långsiktigt ska uppgå till minst 12
procent. Per den 31 december 2025 uppgick den
årliga avkastningen på eget kapital till 5 procent (4)
och snittavkastningen över den senaste femårs-
perioden till 7 procent.
Utdelningspolicy
MÅL
UPPNÅTT
Årlig tillväxt i förvaltningsresultat per
aktie ska långsiktigt vara minst 15%
Nivika har som mål att årlig tillväxt i förvaltnings-
resultatet per aktie långsiktigt ska vara minst 15
procent . Per den 31 december 2025 uppgick
den årliga
tillväxten i förvaltningsresultatet per
aktie till 15 procent (12).
Belåningsgraden för koncernen ska
långsiktigt vara under 55%
Nivikas mål är att belåningsgraden inte skall över-
stiga 55 procent. Netto räntebärande skulder, efter
avdrag för likviditet, i förhållande till fastighetsvärde
ger en belåningsgrad om 51 procent (47) per 31
december 2025.
Räntetäckningsgraden för koncernen
ska långsiktigt vara minst 2,0 ggr
Nivikas mål är att räntetäckningsgraden över tid
inte skall understiga 2,0 ggr. Per den 31 december
2025 uppgick räntetäckningsgraden till 2,0 (2,0).
80%
82%
84%
86%
88%
90%
92%
94%
96%
98%
100%
20/21 21/22 22/23 23/24 2025
Uthyrningsgrad Bostäder Mål
80%
82%
84%
86%
88%
90%
92%
94%
96%
98%
100%
20/21 21/22 22/23 23/24 2025
Uthyrningsgrad kommersiellt Mål
-40%
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
-
0,50
1,00
1,50
2,00
2,50
3,00
3,50
20/21 21/22 22/23 23/24 2025
Förvaltningsresultat per aktie Årlig tillväxt
0,0
1,0
2,0
3,0
40%
50%
60%
70%
20/21 21/22 22/23 23/24 2025
Räntetäckningsgrad Belåningsgrad
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
20/21 21/22 22/23 23/24 (16 mån) 2025
Avkastning på eget kapital Snittavkastning
MÅL
UPPNÅTT
MÅL
UPPNÅTT
MÅL
UPPNÅTT
MÅL
UPPNÅTT
Finansiella och operationella mål
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 8
HÅLLBARHET
Nivikas hållbarhetsstrategi består av fyra fokusområden: Miljö- och resurs-
användning, Hållbara medarbetare, Hållbar stadsutveckling samt Långsiktig
värdeutveckling. Varje fokusområde har en tydlig koppling till FN:s Globala
mål och till Bolagets långsiktiga ambitioner.
Sammantaget har året inneburit ett tydligt kliv framåt för Nivikas
hållbarhetsarbete. Genom anslutningen till SBTi, beslut om klimatfärdplan
och konkreta förbättringar inom energi, klimat, styrning och social hållbarhet
har grunden lagts för nästa steg i Bolagets långsiktiga utveckling.
SBTi och klimatfärdplan
Under året har Nivika tagit ett tydligt strategiskt kliv framåt i
hållbarhetsarbetet genom att ansluta sig till Science Based Targets initiative
(SBTi) och besluta om en klimatfärdplan fram till 2034. Detta markerar
ett långsiktigt åtagande att minska klimatpåverkan i linje med vetenskapligt
förankrade mål och Parisavtalet.
Fler gröna fastigheter
Andelen gröna fastigheter, enligt Nivikas gröna ramverk, uppgår per
årsskiftet till 49 procent, en tydlig ökning från 45 procent föregående år. Trots
fortsatt förvärvstakt har Nivika stärkt andelen energieffektiva byggnader, vilket
visar att arbetet med energiklassförbättringar och uppgraderingar i befintligt
bestånd ger resultat. Utvecklingen ligger i linje med målet att successivt höja
portföljens hållbarhetsnivå och klimatprestanda.
Vår vision att med småländsk klokskap äga och förvalta högavkastade fastigheter för generationer och vara det självklara
valet för våra hyresgäster, har fortsatt vägleda hållbarhetsarbetet. Hållbarhet genomsyrar hela vår verksamhet och ligger till
grund för både förvaltning och utveckling av vår fastighetsportfölj. Målet är att säkerställa långsiktigt värdeskapande utan
negativ påverkan på människor eller miljö.
E
ENVIRONMENT
Miljö och resursanvändning
Utveckla och förvalta fastigheter
med fokus på klimat, energieffek-
tivitet och resurseffektivitet för att
minimera miljöpåverkan och främja
en hållbar framtid.
Mål 2034
Minska utsläppen av växthusgaser i
linje med Parisavtalet
Stabil energiprestanda och effektivare drift
Energianvändningen ligger på 82 kWh/m2 Atemp, en minskning med 8
procent jämfört föregående årsskifte vilket är en tydlig förbättring i en
växande fastighetsportfölj och visar effekten av kontinuerligt arbete med
driftoptimering.
Ökad produktion av solenergi
Producerad solenergi under 2025 uppgår till 3 388 MWh, en ökning med
hela 22 procent jämfört med föregående år. Ökningen drivs av Nivikas
fortsatta utbyggnad av solcellsanläggningar och motsvarar 14 procent (11) av
total energianvändning.
Förflyttning mot högre energiklasser
Fördelningen av energiklasser visar att 61 procent av fastighetsportföljen nu
ligger i klass A–C, jämfört med 50 procent föregående år. Förbättringen
drivs av riktade åtgärder och löpande driftoptimering. Endast 6 procent av
fastighetsbeståndet tillhör de lägsta klasserna F-G, där samtliga fastigheter
har åtgärdsplaner.
Trivsel bland hyresgäster
Kundfokus och långsiktiga relationer har fortsatt att vara centrala delar i
Nivikas strategi. Kundnöjdheten är fortsatt hög inom både kommersiella
lokaler och bostäder, med goda resultat inom trygghet, trivsel och
helhetsupplevelse. Resultaten ger ett viktigt underlag för fortsatt utveckling
av fastigheter och områden som bidrar till attraktiva, trygga och långsiktigt
hållbara stadsmiljöer.
S
SOCIAL
Hållbara medarbetare
En inkluderande och attraktiv
arbetsplats där arbetsmiljö, mångfald
och kompetensutveckling främjar
engagemang, trivsel och goda resultat.
Mål 2030
Vara en trygg arbetsgivare och ett
förstahandsval på arbetsmarknaden
S
SOCIAL
Hållbar stadsutveckling
Erbjuda attraktiva och hållbara
lokaler och bidra som lokal samhälls-
byggare till regional utveckling
genom trygga områden och lokalt
samarbete.
Mål 2030
Öka tryggheten och trivseln bland
våra hyresgäster
GOVERNANCE
Långsiktig värdeutveckling
Långsiktigt värde skapas genom
finansiell stabilitet, ansvarsfullt
företagande och hållbara relationer
i värdekedjan.
G
Mål 2030
Enbart arbeta med affärspartners
som följer Nivikas värdegrunder
Andel gröna fastigheter, %
Energianvändning, kWh/m2 Atemp
Producerad solenergi, MWh
Energiklasser per fastighetsvärde, Mkr
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
20/21 21/22 22/23 2024 2025
0
20
40
60
80
100
120
20/21 21/22 22/23 2024 2025
1 085
2 733
3 443
1 741
1 459
511
234
A
B
C
D
E
F
G
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
20/21 21/22 22/23 2024* 2025
*) Enligt uppdaterat Grönt Ramverk som i huvudsak följer EU-taxonomin
Strategisk inriktning
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 8
HÅLLBARHET
Nivikas hållbarhetsstrategi består av fyra fokusområden: Miljö- och resurs-
användning, Hållbara medarbetare, Hållbar stadsutveckling samt Långsiktig
värdeutveckling. Varje fokusområde har en tydlig koppling till FN:s Globala
mål och till Bolagets långsiktiga ambitioner.
Sammantaget har året inneburit ett tydligt kliv framåt för Nivikas
hållbarhetsarbete. Genom anslutningen till SBTi, beslut om klimatfärdplan
och konkreta förbättringar inom energi, klimat, styrning och social hållbarhet
har grunden lagts för nästa steg i Bolagets långsiktiga utveckling.
SBTi och klimatfärdplan
Under året har Nivika tagit ett tydligt strategiskt kliv framåt i
hållbarhetsarbetet genom att ansluta sig till Science Based Targets initiative
(SBTi) och besluta om en klimatfärdplan fram till 2034. Detta markerar
ett långsiktigt åtagande att minska klimatpåverkan i linje med vetenskapligt
förankrade mål och Parisavtalet.
Fler gröna fastigheter
Andelen gröna fastigheter, enligt Nivikas gröna ramverk, uppgår per
årsskiftet till 49 procent, en tydlig ökning från 45 procent föregående år. Trots
fortsatt förvärvstakt har Nivika stärkt andelen energieffektiva byggnader, vilket
visar att arbetet med energiklassförbättringar och uppgraderingar i befintligt
bestånd ger resultat. Utvecklingen ligger i linje med målet att successivt höja
portföljens hållbarhetsnivå och klimatprestanda.
Vår vision att med småländsk klokskap äga och förvalta högavkastade fastigheter för generationer och vara det självklara
valet för våra hyresgäster, har fortsatt vägleda hållbarhetsarbetet. Hållbarhet genomsyrar hela vår verksamhet och ligger till
grund för både förvaltning och utveckling av vår fastighetsportfölj. Målet är att säkerställa långsiktigt värdeskapande utan
negativ påverkan på människor eller miljö.
E
ENVIRONMENT
Miljö och resursanvändning
Utveckla och förvalta fastigheter
med fokus på klimat, energieffek-
tivitet och resurseffektivitet för att
minimera miljöpåverkan och främja
en hållbar framtid.
Mål 2034
Minska utsläppen av växthusgaser i
linje med Parisavtalet
Stabil energiprestanda och effektivare drift
Energianvändningen ligger på 82 kWh/m2 Atemp, en minskning med 8
procent jämfört föregående årsskifte vilket är en tydlig förbättring i en
växande fastighetsportfölj och visar effekten av kontinuerligt arbete med
driftoptimering.
Ökad produktion av solenergi
Producerad solenergi under 2025 uppgår till 3 388 MWh, en ökning med
hela 22 procent jämfört med föregående år. Ökningen drivs av Nivikas
fortsatta utbyggnad av solcellsanläggningar och motsvarar 14 procent (11) av
total energianvändning.
Förflyttning mot högre energiklasser
Fördelningen av energiklasser visar att 61 procent av fastighetsportföljen nu
ligger i klass A–C, jämfört med 50 procent föregående år. Förbättringen
drivs av riktade åtgärder och löpande driftoptimering. Endast 6 procent av
fastighetsbeståndet tillhör de lägsta klasserna F-G, där samtliga fastigheter
har åtgärdsplaner.
Trivsel bland hyresgäster
Kundfokus och långsiktiga relationer har fortsatt att vara centrala delar i
Nivikas strategi. Kundnöjdheten är fortsatt hög inom både kommersiella
lokaler och bostäder, med goda resultat inom trygghet, trivsel och
helhetsupplevelse. Resultaten ger ett viktigt underlag för fortsatt utveckling
av fastigheter och områden som bidrar till attraktiva, trygga och långsiktigt
hållbara stadsmiljöer.
S
SOCIAL
Hållbara medarbetare
En inkluderande och attraktiv
arbetsplats där arbetsmiljö, mångfald
och kompetensutveckling främjar
engagemang, trivsel och goda resultat.
Mål 2030
Vara en trygg arbetsgivare och ett
förstahandsval på arbetsmarknaden
S
SOCIAL
Hållbar stadsutveckling
Erbjuda attraktiva och hållbara
lokaler och bidra som lokal samhälls-
byggare till regional utveckling
genom trygga områden och lokalt
samarbete.
Mål 2030
Öka tryggheten och trivseln bland
våra hyresgäster
GOVERNANCE
Långsiktig värdeutveckling
Långsiktigt värde skapas genom
finansiell stabilitet, ansvarsfullt
företagande och hållbara relationer
i värdekedjan.
G
Mål 2030
Enbart arbeta med affärspartners
som följer Nivikas värdegrunder
Andel gröna fastigheter, %
Energianvändning, kWh/m2 Atemp
Producerad solenergi, MWh
Energiklasser per fastighetsvärde, Mkr
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
20/21 21/22 22/23 2024 2025
0
20
40
60
80
100
120
20/21 21/22 22/23 2024 2025
1 085
2 733
3 443
1 741
1 459
511
234
A
B
C
D
E
F
G
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
20/21 21/22 22/23 2024* 2025
*) Enligt uppdaterat Grönt Ramverk som i huvudsak följer EU-taxonomin
Strategisk inriktning
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 9
VÄSENTLIGA HÄNDELSER 2025
Q1
Januari till mars 2025
• Under första kvartalet tillträddes 16 fastigheter i Jönköping,
Värnamo och på Västkusten. Förvärven tillförde cirka 25 000 m2
uthyrbar yta och 25 miljoner kronor i årligt hyresvärde.
• Nettouthyrning uppgick till +7 miljoner kronor under perioden.
Nivika tecknade och förlängde bland annat hyresavtal i Jönköping,
Värnamo och Växjö om totalt cirka 7 500 m² med totalt årligt
hyresvärde på 6,3 miljoner kronor och genomsnittlig avtalslängd
om 6 år.
• Under perioden flyttade Nivika in i sitt nybyggda huvudkontor
beläget utmed E4:an i Värnamo. Nivika startade även nybyggnation
av en byggvaruhandel åt Jem & Fix i Habo utanför Jönköping.
• Nivika meddelade att CFO och vice VD Kristina Karlsson väljer att
avsluta sin tjänst.
Q2
April till juni 2025
• Under andra kvartalet tillträddes två kommersiella fastigheter i
Vaggeryd respektive Ulricehamn. Förvärven tillförde cirka 20 000 m2
uthyrbar yta och 16 miljoner kronor i årligt hyresvärde.
• Årsredovisning 2023/2024 (16 mån) med hållbarhetsrapport
publicerades.
• Ny CFO, Daniel Karlsson, tillträdde.
• Nivika anslöt sig till Hållbarhetslöftet i Jönköpings Län.
• Nivika tilldelades Symbiosis 2025 – en utmärkelse som delas ut
av managementkonsultbolaget Eidra till tre svenska bolag som
framgångsrikt kombinerat lönsam tillväxt med miljömässigt och
socialt ansvarstagande.
Q3
Juli till september 2025
• Under tredje kvartalet tillträddes en kommersiell fastighet i Ljungby
respektive två kommersiella fastigheter i Varberg. Förvärvren
tillförde cirka 7 200
m2 uthyrbar yta och
7,1 miljoner kronor i
årligt hyresvärde. I juli frånträddes byggrätter i Jönköping till ett
överenskommet fastighetsvärde överstigande bokfört värde.
• Nivika emitterade ny icke säkerställd grön obligation om 400 miljoner
kronor. Obligationen löper med en rörlig ränta om tre månader
STIBOR plus 250 baspunkter med löptid till januari 2029.
• Nivikas finansiella mål uppdaterades. Tidigare mål om att nå en
fastighetsportfölj om 15 miljarder kronor togs bort och ersattes med
målet att genomsnittlig avkastning på eget kapital långsiktigt ska
uppgå till lägst 12 procent. Justeringen gjordes för att tydliggöra
Bolagets fokus på fortsatt arbete med tillväxt i kassaflöde och resultat
per aktie.
• Bolagets kortsiktiga klimatmål vidimerades av Science Based Targets
initiative
(SBTi), enligt den nya globala standarden för bygg- och
fastighetssektorn
. Målen är i linje med 1,5 °C-målet i Parisavtalet
och innebär att Bolaget åtar sig att minska utsläppen i hela
värdekedjan fram till 2034.
• I oktober utsågs ny valberedning i Bolaget. Valberedningen utgörs
av representanter för de till röstetalet fyra största aktieägarna.
• Under fjärde kvartalet tillträddes två fastighetsportföljer på
västkusten omfattande totalt 11 fastigheter med cirka 20 400 m²
uthyrningsbar yta och 30,6 miljoner kronor i årligt hyresvärde.
Bolaget genomförde även förvärv i Varberg och Jönköping om
sammanlagt cirka 3 100 m² uthyrningsbar yta och 4,6 miljoner
kronor i årligt hyresvärde.
• Nivika tecknade nya hyresavtal i Jönköping omfattande cirka
8 000 m² med årligt hyresvärde på 8,3 miljoner kronor och
genomsnittlig avtalstid på sex år.
• I slutet av perioden tecknades avtal om avyttring av nio bostads-
och kontorsfastigheter i Jönköping till ett överenskommet värde
motsvarande bokfört värde. Total uthyrningsbar yta uppgår
till cirka 17 400 m² med ett årligt hyresvärde om cirka 34,4
miljoner kronor.
• Nivika tecknade ett nytt hyresavtal i Värnamo omfattande cirka
4 800 m² med ett årligt hyresvärde uppgående till 4,8 miljoner
kronor och en initial löptid på sju år.
• Nivika har tillträtt 9 fastigheter i Kungsbacka, Jönköping
Halmstad och Helsinborg. Totalt omfattar förvärven cirka
25 000 m² uthyrningsbar yta och ett årligt hyresvärde om
24,3 miljoner kronor.
Q1 2026
Händelser efter räkenskapsperiodens slut
Q4
Oktober till december 2025
• Nivika har tecknat nya hyresavtal i Ljungby och Värnamo
om totalt 5 400 m² uthyrningsbar yta. Det totala årliga
hyresvärdet uppgår till 4,7 miljoner kronor, med en
genomsnittlig avtalstid på tio år.
Väsentliga händelser
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 10
Jönköping 35%
Värnamo 32%
Växjö 16%
Västkusten 14%
Övriga 2%
Industri/Lager 37%
Kontor 10%
Handel, hotell/rest. 9%
Samhällsfastighet 7%
Mark 2%
Bostäder 35%
35
14
16
2
32
10
35
37
7
9
2
Värnamo
Västkusten
Jönköping
Växjö
Övriga
*) Ulricehamn hör från 1 januari 2025 till Jönköping, tidigare Västkusten **) Avser 12 månader.
Affärsområden och
fastighetsportfölj
Nivikas fastighetsbestånd är huvudsakligen koncentrerat till centrala
lägen i tillväxtorterna Jönköping, Värnamo och Växjö samt
marknadsområdet Västkusten.
Jönköping är ett område med stark arbetsmarknad och god
befolkningstillväxt. Staden har ett fördelaktigt geografiskt läge och är
ett logistiknav i södra Sverige. Jönköping är också ett regionalt nav med
ett antal viktiga offentliga verksamheter, bland annat ett av Sveriges
ledande länssjukhus, huvudkontor för Jordbruksverket, Skogsstyrelsen
och Domstolsverket samt Länsstyrelsen i Jönköpings län.
Värnamo är en del av området Gnosjöregionen, på många sätt Sveriges
industriella center, ett område med låg arbetslöshet, stark tillväxt och
ett näringsliv med flera världsledande företag men också den berömda
entreprenörsandan med många lönsamma små och medelstora bolag.
Värnamo är strategiskt beläget i knutpunkten för E4 och RV27.
Växjö är ett område med diversifierat näringsliv med starka företag inom
skog och trä. Ett växande näringsliv med en lång tradition av tillverkande
företag men också en stark och växande IT-sektor.
Västkusten, från Helsingborg i söder till Göteborg i norr, ett område med
expansivt näringsliv och en stadigt ökande befolkning. Med E6 som löper
som en pulsåder genom regionen och som ger en närhet till Danmark
och kontinenten.
Övrigt är fastigheter, utanför orterna ovan, tillhörande Mitt Lager, Nivikas
selfstorage-verksamhet. Mitt Lager har 17 anläggningar på tretton orter i
södra Sverige. Anläggningarna har tillsammans cirka 3 700 förråd, med en
genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad på cirka 65 procent.
Totalt, Mkr 31 dec 2025 31 dec 2024
Fastighetsvärde 13 413 11 788
Hyresintäkter** 789 709
Uthyrningsgrad, % 96 95
Antal fastigheter 235 203
Area, m² 703 028 622 362
Jönköping, Mkr*
31 dec 2025 31 dec 2024
Fastighetsvärde 4 707 3 663
Hyresintäkter** 277 192
Uthyrningsgrad, % 96 93
Antal fastigheter 66 38
Area, m² 222 234 153 885
Värnamo, Mkr
31 dec 2025 31 dec 2024
Fastighetsvärde 4 333 3 707
Hyresintäkter** 253 238
Uthyrningsgrad, % 97 99
Antal fastigheter 78 71
Area, m² 234 424 215 635
Växjö, Mkr
31 dec 2025 31 dec 2024
Fastighetsvärde 2 189 2 155
Hyresintäkter** 134 124
Uthyrningsgrad, % 94 89
Antal fastigheter 35 35
Area, m² 112 807 112 924
Västkusten, Mkr*
31 dec 2025 31 dec 2024
Fastighetsvärde 1 869 1 981
Hyresintäkter** 100 131
Uthyrningsgrad, % 94 96
Antal fastigheter 50 53
Area, m² 112 850 119 479
Övriga, Mkr
31 dec 2025 31 dec 2024
Fastighetsvärde 315 283
Hyresintäkter** 25 24
Antal fastigheter 6 6
Area, m² 20 713 20 439
Industri/Lager 34%
Kontor 7%
Handel, hotell/rest. 9%
Samhällsfastighet 1%
Mark 4%
Bostäder 44%
Industri/Lager 30%
Kontor 15%
Handel, hotell/rest. 12%
Samhällsfastighet 12%
Mark 1%
Bostäder 30%
Industri/Lager 36%
Kontor 3%
Handel, hotell/rest. 3%
Samhällsfastighet 17%
Mark 2%
Bostäder 39%
Industri/Lager 49%
Kontor 16%
Handel, hotell/rest. 11%
Samhällsfastighet 2%
Mark 1%
Bostäder 21%
Industri/Lager 100%
Fastighetsportfölj
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 10
Jönköping 35%
Värnamo 32%
Växjö 16%
Västkusten 14%
Övriga 2%
Industri/Lager 37%
Kontor 10%
Handel, hotell/rest. 9%
Samhällsfastighet 7%
Mark 2%
Bostäder 35%
35
14
16
2
32
10
35
37
7
9
2
Värnamo
Västkusten
Jönköping
Växjö
Övriga
*) Ulricehamn hör från 1 januari 2025 till Jönköping, tidigare Västkusten **) Avser 12 månader.
Affärsområden och
fastighetsportfölj
Nivikas fastighetsbestånd är huvudsakligen koncentrerat till centrala
lägen i tillväxtorterna Jönköping, Värnamo och Växjö samt
marknadsområdet Västkusten.
Jönköping är ett område med stark arbetsmarknad och god
befolkningstillväxt. Staden har ett fördelaktigt geografiskt läge och är
ett logistiknav i södra Sverige. Jönköping är också ett regionalt nav med
ett antal viktiga offentliga verksamheter, bland annat ett av Sveriges
ledande länssjukhus, huvudkontor för Jordbruksverket, Skogsstyrelsen
och Domstolsverket samt Länsstyrelsen i Jönköpings län.
Värnamo är en del av området Gnosjöregionen, på många sätt Sveriges
industriella center, ett område med låg arbetslöshet, stark tillväxt och
ett näringsliv med flera världsledande företag men också den berömda
entreprenörsandan med många lönsamma små och medelstora bolag.
Värnamo är strategiskt beläget i knutpunkten för E4 och RV27.
Växjö är ett område med diversifierat näringsliv med starka företag inom
skog och trä. Ett växande näringsliv med en lång tradition av tillverkande
företag men också en stark och växande IT-sektor.
Västkusten, från Helsingborg i söder till Göteborg i norr, ett område med
expansivt näringsliv och en stadigt ökande befolkning. Med E6 som löper
som en pulsåder genom regionen och som ger en närhet till Danmark
och kontinenten.
Övrigt är fastigheter, utanför orterna ovan, tillhörande Mitt Lager, Nivikas
selfstorage-verksamhet. Mitt Lager har 17 anläggningar på tretton orter i
södra Sverige. Anläggningarna har tillsammans cirka 3 700 förråd, med en
genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad på cirka 65 procent.
Totalt, Mkr 31 dec 2025 31 dec 2024
Fastighetsvärde 13 413 11 788
Hyresintäkter** 789 709
Uthyrningsgrad, % 96 95
Antal fastigheter 235 203
Area, m² 703 028 622 362
Jönköping, Mkr*
31 dec 2025 31 dec 2024
Fastighetsvärde 4 707 3 663
Hyresintäkter** 277 192
Uthyrningsgrad, % 96 93
Antal fastigheter 66 38
Area, m² 222 234 153 885
Värnamo, Mkr
31 dec 2025 31 dec 2024
Fastighetsvärde 4 333 3 707
Hyresintäkter** 253 238
Uthyrningsgrad, % 97 99
Antal fastigheter 78 71
Area, m² 234 424 215 635
Växjö, Mkr
31 dec 2025 31 dec 2024
Fastighetsvärde 2 189 2 155
Hyresintäkter** 134 124
Uthyrningsgrad, % 94 89
Antal fastigheter 35 35
Area, m² 112 807 112 924
Västkusten, Mkr*
31 dec 2025 31 dec 2024
Fastighetsvärde 1 869 1 981
Hyresintäkter** 100 131
Uthyrningsgrad, % 94 96
Antal fastigheter 50 53
Area, m² 112 850 119 479
Övriga, Mkr
31 dec 2025 31 dec 2024
Fastighetsvärde 315 283
Hyresintäkter** 25 24
Antal fastigheter 6 6
Area, m² 20 713 20 439
Industri/Lager 34%
Kontor 7%
Handel, hotell/rest. 9%
Samhällsfastighet 1%
Mark 4%
Bostäder 44%
Industri/Lager 30%
Kontor 15%
Handel, hotell/rest. 12%
Samhällsfastighet 12%
Mark 1%
Bostäder 30%
Industri/Lager 36%
Kontor 3%
Handel, hotell/rest. 3%
Samhällsfastighet 17%
Mark 2%
Bostäder 39%
Industri/Lager 49%
Kontor 16%
Handel, hotell/rest. 11%
Samhällsfastighet 2%
Mark 1%
Bostäder 21%
Industri/Lager 100%
Fastighetsportfölj
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 11
Diversifierade fastigheter och en bred avtalsportfölj
Hyresavtal
Nivika strävar efter att teckna långa hyresavtal med sina hyresgäster.
Med en spridd förfallostruktur i kombination med spridning på många
olika hyresgäster, kundstorlekar och branscher minskar risken för
vakanser och hyresförluster. Det typiska hyresavtalet innehåller
en option för hyresgästen att förlänga avtalet, vanligen i tre eller
fem år, till samma villkor som det gällande hyresavtalet. Förlängning
görs i majoriteten av fallen. Per den sista december 2025 uppgick
kontrakterad årshyra, inklusive bostäder, till 859 miljoner kronor (760)
och den vägda
återstående kontraktstiden, exklusive bostäder och parkering,
till 5,7 år (5,6).
Uthyrning
Efterfrågan är god på de flesta av Nivikas orter och uthyrningsgraden
är fortsatt hög, 96 procent (95) sett över hela beståndet inklusive
projektfastigheter, 95 procent (95) för kommersiellt och 99 procent
(96) för bostäder.
Nettouthyrning exklusive bostäder uppgick
för 2025 till 32 miljoner kronor (3)
.
Aktiviteten är fortsatt god i
uthyrningsverksamheten.
Hyresgäster
Hyresgästerna i fastighetsportföljen utgörs av såväl väletablerade
små till medelstora företag, som stora multinationella företag
och bostadshyresgäster. Intäktsbasen är väldiversifierad med 662
kommersiella kontrakt (580) och 2 786 bostäder (2 797). Per den
sista december 2025 stod de tio största hyreskontrakten för knappt 13
procent (15) av den samlade årliga grundhyran från Bolagets hyresgäster.
Genomsnittslängden för dessa hyreskontakt är 11,6 år (9,6).
Fördelning hyresvärde per objekttyp, %
Holmgrens Bil AB, Jönköping 3,9
DS Smith Packaging Sweden AB 1,2
Holmgrens Bil AB, Värnamo 1,0
Falkenbergs Kommun 1,0
Polismyndigheten 1,0
Götessons Industri AB 1,0
Gobilind Fastighets AB 1,0
Racketcentrum Sports Business AB 1,0
Stacke Hydraulik AB 0,9
Växjö Vipers Arena AB 0,9
Övriga 87,2
Hyreskontrakt Andel av
kommersiella lokaler total årshyra, %
32
6
41
10
11
Industri/Lager 41
Kontor 11
Handel, hotell & restaurang 10
Samhällsfastighet 6
Bostäder 32
896
Mkr
De 10 största hyresgästernas andel av kontraktsvärdet
De 10 största hyresgästerna
Nivikas segment
Kommersiellt
Industri och lager. Hyresgästerna inom den största kommersiella
fastighetskategorin Industri/Lager utgörs typiskt sett av tillverkande
företag med produktionslokaler med tillhörande lager och kontor.
Hyresgästerna har, och gör löpande, investeringar i maskiner och annan
utrustning i sina lokaler, vilket skapar en långsiktighet och motivering till
långa hyresavtal.
Kontor. De flesta av Nivikas kontor återfinns tillsammans med handel
och/eller bostäder alternativt med hyresgäster som bedriver service- och
tjänsteverksamhet till industrier och andra företag.
Handel, hotell och restaurang. De flesta handelslokalerna i Nivikas
bestånd återfinns tillsammans med bostäder och/eller kontor på citylägen.
Alternativt är det en fristående boxhandel, även bilhandel räknas in i
denna kategori. Nivikas hotell- och restauranger återfinns antingen i
cityläge eller utmed den västsvenska triangeln, E6-riksväg 40-E4.
Samhällsfastigheter.
Samhällsfastigheter är en kategori av fastigheter
som i huvudsak brukas av en skattefinansierad verksamhet. I Nivikas
bestånd är det en fastighet där verksamhet bedrivs i form av förskolor,
skolor och universitet, vårdcentraler och myndigheter.
Bostäder
Nivikas bostadsportfölj består av 2 786 lägenheter fördelat över Nivikas
förvaltningsområden. Stora delar av portföljen består av moderna
lägenheter utvecklade av Nivika och byggda inom den senaste 10-års-
perioden med god energiprestanda och har i många fall solceller på taken.
Projekt - Mark
Kategorin mark innehåller fastigheter från råmark i tidigt
detaljplaneskede till byggklar mark för industri eller bostäder. Nivika
driver idag elva detaljplaner i beståndet och tillsammans med byggklar
mark innehåller portföljen potential för cirka 140 000 m
2
kommersiella
ytor och cirka 2 800 lägenheter fördelade över ett femtiotal
fastigheter. Portföljen innehåller inga byggnationskrav och kommersiella
byggnationer genomförs mot ingågna hyresavtal.
Kontraktsvärde hyresavtal lokaler, förfallofördelning
0
50
100
150
200
250
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034+
Hyresvärde, Mkr Antal, st
Nettouthyrning per kvartal, Mkr
0%
20%
40%
60%
80%
100%
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1000
2017/18 2018/19 2019/20 2020/21 2021/22 2022/23 2023/24 2025
Hyresvärde, Mkr 10 största hyresgästernas andel av hyresvärdet, %
- 25
- 15
- 5
5
15
25
35
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
2024 2025
Nytecknat Uppsagt Nettouthyrning
Hyresgäster och avtalsportfölj
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 12
Fastighetsvärdering
Varje fastighet i beståndet externvärderas minst en gång under en
rullande tolvmånadersperiod. Nivika genomför varje kvartal värdering av
hela sin fastighetsportfölj. Värderingen ligger till grund för de verkliga
värden som redovisas i koncernens rapport över finansiell ställning och
värdeförändringen redovisas i koncernens resultaträkning.
Värderingsmodellen som används av såväl extern värderare som Nivika,
är avkastningsbaserad enligt kassaflödesmodell, kompletterad med
och delvis baserad på ortsprisanalyser. Värderingen sker i enlighet
med nivå 3 i värdehierarkin enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde.
Med ett undantag, fastigheten Refugen 6 i Värnamo, som är Nivikas
huvudkontor, vilken redovisas som rörelsefastighet sedan januari 2025.
Möjligheter och risker i fastigheternas värde
Värdeförändring av fastigheter har historiskt haft en betydande
påverkan på periodens/årets resultat och bidrar till att resultaten
kan bli högre eller lägre. Fastigheternas värde bestäms av utbud och
efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade
driftöverskott och köparens avkastningskrav. En ökad efterfrågan
medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan
en vikande efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en
positiv utveckling av driftöverskottet en prisjustering uppåt och vice versa.
Förändringar i hyreskontrakt och med hyresgäster inkluderas i
värderingar så snart de tillkännages.
Känslighetsanalys
Nedan redovisas effekterna på fastigheternas värde, vid förändringar av
ett antal faktorer. Redovisade effekter skall endast ses som en indikation
och inkluderar inte någon effekt av de kompenserande åtgärder som
Bolaget skulle kunna vidta.
Värderingsparametrar
Förändring förvaltningsfastigheter
Förändring rörelsefastigheter
* Från januari 2025 redovisas fastigheten Refugen 6 i Värnamo som
rörelsefastighet. Fastigheten har under perioden varit Nivikas huvudkontor, och
omklassificeringen sker efter att Nivika utnyttjar majoriteten av ytan.
Mkr
31 dec 2025 31 dec 2024
Fastighetsbestånd vid årets början
11 769 10 609
Förvärv av fastigheter
1 082 810
Försäljning av fastigheter
-38 -237
Omklassificering till rörelsefastighet
-59 -
Investeringar i befintliga fastigheter
462 474
Värdeförändring i befintliga fastigheter
124 115
Fastighetsbestånd vid periodens slut
13 334 11 769
Ändring indata Värdeförändring
Parameter
enhet antal Mkr %
Hyresintäkter %-enheter
10 +1 230 +9,2
Vakansgrad
%-enheter
10 -1 647 -12,3
Drift & underhåll
kr/m² 10 -161 -1,2
Inflation
%-enheter
1 +1 092 +8,1
Kalk.ränta & Direktavk. Vid kalk.slut %-enheter
1 -1 868 -13,9
Kalk.ränta & Direktavk. Vid kalk.slut %-enheter
-1 +2 757 +20,6
Mkr
31 dec 2025 31 aug 2024
Fastighetsbestånd vid årets början
19 19
Omklassificering*
60 -
Avskrivning
- -
Fastighetsbestånd vid periodens slut
79 19
Refugen 6, Värnamo
Värderingstidpunkt 2025-12-31 (2025-09-30)
Inflationsantagande, %
År 2026 1,5 därefter 2,0
(År 2026 2,0 därefter 2,0)
Kalkylperiod, år 5-25, median 10 (5-25, median 10)
Direktavkastning kommersiellt, % 5,8 - 8,8, viktad 6,7 (5,8- 8,8, viktad 6,7)
Direktavkastning bostäder, % 3,1 -7,0, viktad 4,5 (3,2 -7,0, viktad 4,5)
Långsiktig vakans, % 0-20
Hyresantagande Befintlig hyra och marknadshyra
Drift- och underhållskostnader
Individuellt anpassat utifrån utfall för
respektive fastighet och värderingsinstitutets
erfarenhet av likartade objekt
Fastighetsvärdering
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 12
Fastighetsvärdering
Varje fastighet i beståndet externvärderas minst en gång under en
rullande tolvmånadersperiod. Nivika genomför varje kvartal värdering av
hela sin fastighetsportfölj. Värderingen ligger till grund för de verkliga
värden som redovisas i koncernens rapport över finansiell ställning och
värdeförändringen redovisas i koncernens resultaträkning.
Värderingsmodellen som används av såväl extern värderare som Nivika,
är avkastningsbaserad enligt kassaflödesmodell, kompletterad med
och delvis baserad på ortsprisanalyser. Värderingen sker i enlighet
med nivå 3 i värdehierarkin enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde.
Med ett undantag, fastigheten Refugen 6 i Värnamo, som är Nivikas
huvudkontor, vilken redovisas som rörelsefastighet sedan januari 2025.
Möjligheter och risker i fastigheternas värde
Värdeförändring av fastigheter har historiskt haft en betydande
påverkan på periodens/årets resultat och bidrar till att resultaten
kan bli högre eller lägre. Fastigheternas värde bestäms av utbud och
efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade
driftöverskott och köparens avkastningskrav. En ökad efterfrågan
medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan
en vikande efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en
positiv utveckling av driftöverskottet en prisjustering uppåt och vice versa.
Förändringar i hyreskontrakt och med hyresgäster inkluderas i
värderingar så snart de tillkännages.
Känslighetsanalys
Nedan redovisas effekterna på fastigheternas värde, vid förändringar av
ett antal faktorer. Redovisade effekter skall endast ses som en indikation
och inkluderar inte någon effekt av de kompenserande åtgärder som
Bolaget skulle kunna vidta.
Värderingsparametrar
Förändring förvaltningsfastigheter
Förändring rörelsefastigheter
* Från januari 2025 redovisas fastigheten Refugen 6 i Värnamo som
rörelsefastighet. Fastigheten har under perioden varit Nivikas huvudkontor, och
omklassificeringen sker efter att Nivika utnyttjar majoriteten av ytan.
Mkr
31 dec 2025 31 dec 2024
Fastighetsbestånd vid årets början
11 769 10 609
Förvärv av fastigheter
1 082 810
Försäljning av fastigheter
-38 -237
Omklassificering till rörelsefastighet
-59 -
Investeringar i befintliga fastigheter
462 474
Värdeförändring i befintliga fastigheter
124 115
Fastighetsbestånd vid periodens slut
13 334 11 769
Ändring indata Värdeförändring
Parameter
enhet antal Mkr %
Hyresintäkter %-enheter
10 +1 230 +9,2
Vakansgrad
%-enheter
10 -1 647 -12,3
Drift & underhåll
kr/m² 10 -161 -1,2
Inflation
%-enheter
1 +1 092 +8,1
Kalk.ränta & Direktavk. Vid kalk.slut %-enheter
1 -1 868 -13,9
Kalk.ränta & Direktavk. Vid kalk.slut %-enheter
-1 +2 757 +20,6
Mkr
31 dec 2025 31 aug 2024
Fastighetsbestånd vid årets början
19 19
Omklassificering*
60 -
Avskrivning
- -
Fastighetsbestånd vid periodens slut
79 19
Refugen 6, Värnamo
Värderingstidpunkt 2025-12-31 (2025-09-30)
Inflationsantagande, %
År 2026 1,5 därefter 2,0
(År 2026 2,0 därefter 2,0)
Kalkylperiod, år 5-25, median 10 (5-25, median 10)
Direktavkastning kommersiellt, % 5,8 - 8,8, viktad 6,7 (5,8- 8,8, viktad 6,7)
Direktavkastning bostäder, % 3,1 -7,0, viktad 4,5 (3,2 -7,0, viktad 4,5)
Långsiktig vakans, % 0-20
Hyresantagande Befintlig hyra och marknadshyra
Drift- och underhållskostnader
Individuellt anpassat utifrån utfall för
respektive fastighet och värderingsinstitutets
erfarenhet av likartade objekt
Fastighetsvärdering
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 13
Fastighetstransaktioner 2025
Fastighetsnamn Ort
Förvärv/
Avyttring
Hyresvärde,
Mkr
Fastighetsvärde,
Mkr
Yta, m²
Till-/
Frånträde
Kämparp 1:23 Habo
Förvärv 1 , 1 17 1 510 2025-01-14
Hammaren 35 Ljungby
Förvärv 2 , 4 26 3200 2025-01-16
Berghem 1:21 Ljungby
Förvärv 1 , 5 19 1973 2025-01-16
Stören 2 Varberg
Förvärv 2 , 1 20 1849 2025-02-01
Fanan 24 Halmstad
Förvärv 0 , 9 11 1035 2025-01-31
Lampan 3 Laholm
Förvärv 1 , 0 12 1012 2025-01-31
Flundran 1 & 2 Värnamo
Förvärv 1 , 1 14 1100 2025-01-31
Trädet 2 Ljungby
Förvärv 1 , 1 14 0 2025-03-14
Torg 1:236 Ljungby
Förvärv 2 , 0 21 1 405 2025-03-14
Torg 1:239 Ljungby
Förvärv 1 , 6 15 2 163 2025-03-14
Bensinen 2 Falkenberg
Förvärv 1 , 0 14 432 2025-03-17
Bilen 3 Falkenberg
Förvärv 2 , 4 28 2 281 2025-03-17
Transportören 7 Falkenberg
Förvärv 0 , 8 9 830 2025-03-17
Slottshagen 8 Falkenberg
Förvärv 2 , 2 30 1 172 2025-03-17
Svärmen 2 Varberg
Förvärv 2 , 0 29 2 425 2025-03-17
Veddige 38:5 Varberg
Förvärv 1 , 6 16 2 542 2025-03-17
Båramo 1:10 Vaggeryd
Förvärv 7 , 4 105 11 300 2025-04-11
Rönnehagen 2 Ulricehamn
Förvärv 8 , 4 123 8 300 2025-05-27
Hällstorp 1:108-1:124 och 1:20
Jönköping
Avyttring - -38 - 2025-07-03
Slipstenen 4 Ljungby
Förvärv 3 , 7 51 4 269 2025-07-08
Karossen 2 Varberg Förvärv 1 , 7 16 1 151 2025-09-15
Svärmen 9 Varberg
Förvärv 2 , 1 24 1 740 2025-09-15
Hjulet 10 Varberg
Förvärv 3 , 1 38 3 392 2025-10-01
Hjulet 5 Varberg
Förvärv 0 , 8 11 188 2025-10-01
Hjulet 6 Varberg
Förvärv 3 , 2 36 1 349 2025-10-01
Sportbilen 3 Falkenberg
Förvärv 2 , 5 33 1 564 2025-10-01
Varla 14:6 Kungsbacka
Förvärv 2 , 0 27 830 2025-10-01
Varla 7:14 Kungsbacka
Förvärv 2 , 7 36 803 2025-10-01
Vikvalen 2 Jönköping
Förvärv 3 , 2 48 1 717 2025-10-06
Mossarp 1:49 Gislaved
Förvärv - 10 - 2025-10-14
Borret 2 Falkenberg
Förvärv 0 , 4 6 582 2 025 -1 0 -2 4
Macken 1 Falkenberg
Förvärv 1 , 4 20 1 400 2025-1 0-24
Ekobilen 4 Falkenberg
Förvärv 9 , 8 142 6 310 2 025-1 0-24
Ekobilen 8 Falkenberg
Förvärv 3 , 0 47 2 034 2 025-1 0-24
Bussen 3 Falkenberg
Förvärv 1 , 7 10 2 042 2025-1 0-24
Smältugnen 4 Varberg
Förvärv 1 , 3 17 1 401 2025-11-18
Summa Förvärv 83,2 1 095 75 301
Summa Avyttringar - -38 -
Fastighetsnamn Ort
Förvärv /
Avyttring
Hyresvärde,
Mkr
Fastighetsvärde,
Mkr
Yta, m²
Till-/
frånträde
Vattenpasset 1 Jönköping
Förvärv 1,8 17 1 455 2026-01-07
Överkanten 4 Jönköping
Förvärv 4 , 0 52 3 380 2026-01-19
Backen 1:148 Jönköping Förvärv 3,2 28 5 330 2026-01-30
Varla 2:372 Kungsbacka Förvärv 2,1 27 2 246 2026-02-02
Hede 3:137 Kungsbacka Förvärv 1,6 17 1 268 2026-02-02
Varla 7:13, 14:7 och 14:9 Kungsbacka Förvärv 3,9 50 4 484 2026-02-03
Varla 7:15 Kungsbacka Förvärv 1,0 8 960 2026-02-03
Kolven 5 Halmstad Förvärv 1,3 11 1 952 2026-02-17
Bergatrollet 3 Helsingborg Förvärv 5,4 83 3 850 2026-03-02
Aborren 6 Jönköping Avyttring -2,9 -42 -831 2026-06-16
Advokaten 5 Jönköping Avyttring -6,8 -164 -3 960 2026-06-16
Advokaten 14 Jönköping Avyttring -9,6 -128 -4 032 2026-06-16
Arkadien 2 Jönköping Avyttring -4,4 -59 -1 859 2026-06-16
Bäret 1 Jönköping Avyttring -2,3 -52 -1 285 2026-06-16
Bäret 2 Jönköping Avyttring -3,6 -60 -2 337 2026-06-16
Vakten 8 Jönköping Avyttring -0,9 -13 -458 2026-06-16
Vakten 10 Jönköping Avyttring -1,2 -37 -1 250 2026-06-16
Varbygeln 1
Jönköping Avyttring -2,7 -42 -1 381 2026-06-16
Summa Förvärv
24,3 293 24 925
Summa Avyttringar
-34,4 -597 -17 393
Fastighetstransaktioner med tillträde
från januari 2026 och framåt
Varla 7:13, 7:14. 7:15, 14:6, 14:7, 14:9 Kungsbacka
Fastighetsportfölj
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 14
FASTIGHETSMARKNADEN
Nivikas affärsmodell går ut på att utveckla och skapa värde i fastighetsportföljen genom strategiska förvärv, projektutveckling i attraktiva lägen, förädling av befintliga fastigheter
samt framtagning av detaljplaner för att skapa byggrätter. Nivika arbetar löpande med att identifiera nya och intressanta fastighetsaffärer.
Källa: Newsec 2025
snittet under 2000-talet. Likaså är invandringsnettot på den lägsta nivån
under hela 2000-talet; enbart 14 800 personer mellan januari-oktober
2025, vilket kan jämföras med toppnivån på drygt 117 000 personer under
flyktingsvågen 2016.
Statistiska centralbyråns prognosticerar att befolkningen framöver
förväntas öka med i genomsnitt omkring 26 600 personer per år fram till
2045, vilket innebär en genomsnittlig årlig tillväxt om låga 0,27 procent.
Sveriges befolkning förväntas passera 11 miljoner invånare under 2041,
samtidigt som åldersstrukturen förskjuts och andelen äldre i befolkningen
ökar påtagligt.
Den svenska fastighetsmarknaden
Fastighetsmarknaden visade en fortsatt återhämtning under 2025, med
högre transaktionsvolymer och ökad aktivitet jämfört med de två
föregående åren. Utvecklingen indikerar en generellt högre riskaptit bland
investerare. Totalt genomfördes 438 transaktioner till ett sammanlagt
värde om 164 miljarder kronor, vilket motsvarar en ökning om 18 procent
jämfört med 2024 och hela 58 procent jämfört med 2023. Trots denna
uppgång låg årets transaktionsvolym fortfarande tydligt under toppnivåerna
från 2021–2022.
Det utländska intresset för den svenska fastighetsmarknaden ökade
markant under 2025 och uppgick till 32 procent av den totala
transaktionsvolymen, vilket var nära en fördubbling jämfört med 2024. En
möjlig förklaring är att Sverige i ett mer osäkert globalt läge uppfattas som
en relativt trygg marknad för kapitalplaceringar, något som bland annat
återspeglades i ett ökat deltagande från lågavkastande aktörer.
Sammantaget präglades transaktionsmarknaden under året av ett tydligare
fokus på högkvalitativa fastigheter, där skillnaderna i efterfrågan mellan
attraktiva och mindre attraktiva lägen fortsatte att öka.
Segmentsfördelning
Fördelat på segment utgjorde bostadsfastigheter den största andelen av
transaktionsvolymen, i likhet med föregående år. Andelen uppgick till 28
procent, motsvarande cirka 46,6 miljarder kronor, vilket innebar en
uppgång i absoluta tal men en nedgång i relativ andel jämfört med 2024.
Det årliga genomsnittet sedan 2015 har varit en andel om 29 procent.
Det näst största segmentet, lager-, logistik- och lättindustrifastigheter,
bidrog i stället tydligt till årets uppgång i transaktionsvolym och svarade för
Makroöversikt
De makroekonomiska förutsättningarna stabiliserades överlag under 2025.
Inflationen närmade sig Riksbankens målnivå om två procent samtidigt som
flera räntesänkningar genomfördes under året, vilket bidrog till en gradvis
förstärkning av konjunkturen. Den ekonomiska återhämtningen blev dock
svagare än tidigare prognoser, delvis till följd av hushållens fortsatt
avvaktande konsumtionsbeteende. Året präglades även av geopolitisk
osäkerhet, där framför allt USA:s tullpolitik skapade oro bland både företag
och konsumenter. Denna osäkerhet avtog under den senare delen av året.
Trots utmaningarna bedöms utsikterna framöver som positiva, då stabilare
ränte- och inflationsnivåer skapar bättre förutsättningar för framtida tillväxt.
Efter perioden med snabbt stigande räntor låg styrräntan oförändrad på
fyra procent mellan september 2023 och maj 2024. Därefter sänktes
styrräntan vid totalt åtta tillfällen, varav fem sänkningar genomfördes under
2024 och tre under 2025, till en nivå om 1,75 procent vid utgången av
2025. De lägre räntenivåerna har reducerat kostnadsbördan för både
företag och hushåll, vilket bidragit till ökad konsumtion och förbättrade
investeringsförutsättningar. Under året påverkades efterfrågan även
positivt av reallöneökningar och en stärkt arbetsmarknad under det andra
halvåret. Sammantaget innebär denna utveckling att den svenska
BNP-tillväxten väntas öka i snabbare takt under 2026 än vad tidigare
prognoser indikerade.
Arbetsmarknaden uppvisade fortsatt blandade signaler under 2025.
Arbetslösheten låg kvar på relativt höga nivåer under årets inledning och
uppgick i genomsnitt till omkring sju procent, men förbättrades successivt
under året. Vid utgången av 2025 uppgick arbetslösheten till 6,8 procent,
jämfört med 7,1 procent vid årets början. Den gradvisa förbättringen
bedöms fortsätta under 2026.
De senaste årens svaga befolkningstillväxt i Sverige fortsatte under 2025.
Folkmängden ökade med enbart 0,22 procent, vilket är ett av de lägsta
tillväxttalen under 2000-talet. I november uppgick folkmängden till strax
över 10,61 miljoner invånare, en ökning med enbart 23 000 personer från
året innan.
Den dämpade tillväxten kan liksom för föregående två år förklaras av ett
lågt födelseöverskott i kombination med ett fortsatt begränsat
invandringsnetto. Födelseöverskottet har förvisso ökat något mellan
januari-oktober 2025 i jämförelse med helåren 2023 och 2024, men
överskottet om knappt 7 400 personer är trots detta enbart hälften av
22 procent av denna, vilket var fyra procentenheter högre än året innan.
Segmentet presterade därmed den näst högsta andelen under den senaste
tioårsperioden, drivet av en särskilt stark utveckling inom lager- och
lättindustrifastigheter till följd av bland annat försvarets expansion.
Det tredje största segmentet svarade kontorsfastigheter för, med en andel
om 15 procent. Detta var dock tydligt under förra årets andel om 26
procent, och nedgången kan delvis förklaras av allmänt högre vakansgrader
och lågkonjunkturens påverkan på efterfrågan på kontorsytor. Tioårssnittet
noteras på en andel om 21 procent.
Årets största lyft relativt förra årets notering stod samhällsfastigheter för,
mycket drivet av den stora affären mellan SBB och PPI. Årets andel
landade på knappt 16 procent, att jämföra med 2024 års notering om 7
procent och tioårssnittet om 12 procent. Segmentet har därmed fått
förnyad kraft efter nedgången under 2024.
Även handelsfastigheter ökade sin andel till knappt 11 procent, upp från 8
procent under 2024. Segmentet har presterat relativt låga siffror sedan
e-handeln slog igenom på bred front under 2019, men i år har en uppgång
noterats särskilt inom livsmedelssegmentet och big box-handeln. Däremot
går köpcentrumsfastigheter fortsatt kräftgång, med väldigt få genomförda
affärer under året.
Slutligen återfinns övriga fastigheter, där hotell och utvecklingsfastigheter
ingår, med en andel om 9 procent. Detta var något under tioårssnittet om
11 procent, vilket kan förklaras av att relativt få större byggrättsaffärer
genomfördes under 2025.
Nivikas specifika marknader
Nivikas huvudsakliga verksamhetsområden omfattar Jönköping, Växjö,
Värnamo och Västkusten. Tillsammans utgör dessa områden en central del
av den så kallade västsvenska triangeln, ett geografiskt område som
avgränsas av E4, riksväg 40 och E6. Regionen fungerar som ett viktigt
ekonomiskt centrum där välutbyggd infrastruktur och närhet till strategiska
transportstråk skapar goda förutsättningar för både industriell och
kommersiell tillväxt.
Sedan 2015 har utvecklingen av transaktionsvolymerna på Nivikas
marknader i huvudsak följt den generella trenden på den svenska
fastighetsmarknaden och präglats av långsiktig stabilitet. Efter den
Fastighetsmarknaden
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 14
FASTIGHETSMARKNADEN
Nivikas affärsmodell går ut på att utveckla och skapa värde i fastighetsportföljen genom strategiska förvärv, projektutveckling i attraktiva lägen, förädling av befintliga fastigheter
samt framtagning av detaljplaner för att skapa byggrätter. Nivika arbetar löpande med att identifiera nya och intressanta fastighetsaffärer.
Källa: Newsec 2025
snittet under 2000-talet. Likaså är invandringsnettot på den lägsta nivån
under hela 2000-talet; enbart 14 800 personer mellan januari-oktober
2025, vilket kan jämföras med toppnivån på drygt 117 000 personer under
flyktingsvågen 2016.
Statistiska centralbyråns prognosticerar att befolkningen framöver
förväntas öka med i genomsnitt omkring 26 600 personer per år fram till
2045, vilket innebär en genomsnittlig årlig tillväxt om låga 0,27 procent.
Sveriges befolkning förväntas passera 11 miljoner invånare under 2041,
samtidigt som åldersstrukturen förskjuts och andelen äldre i befolkningen
ökar påtagligt.
Den svenska fastighetsmarknaden
Fastighetsmarknaden visade en fortsatt återhämtning under 2025, med
högre transaktionsvolymer och ökad aktivitet jämfört med de två
föregående åren. Utvecklingen indikerar en generellt högre riskaptit bland
investerare. Totalt genomfördes 438 transaktioner till ett sammanlagt
värde om 164 miljarder kronor, vilket motsvarar en ökning om 18 procent
jämfört med 2024 och hela 58 procent jämfört med 2023. Trots denna
uppgång låg årets transaktionsvolym fortfarande tydligt under toppnivåerna
från 2021–2022.
Det utländska intresset för den svenska fastighetsmarknaden ökade
markant under 2025 och uppgick till 32 procent av den totala
transaktionsvolymen, vilket var nära en fördubbling jämfört med 2024. En
möjlig förklaring är att Sverige i ett mer osäkert globalt läge uppfattas som
en relativt trygg marknad för kapitalplaceringar, något som bland annat
återspeglades i ett ökat deltagande från lågavkastande aktörer.
Sammantaget präglades transaktionsmarknaden under året av ett tydligare
fokus på högkvalitativa fastigheter, där skillnaderna i efterfrågan mellan
attraktiva och mindre attraktiva lägen fortsatte att öka.
Segmentsfördelning
Fördelat på segment utgjorde bostadsfastigheter den största andelen av
transaktionsvolymen, i likhet med föregående år. Andelen uppgick till 28
procent, motsvarande cirka 46,6 miljarder kronor, vilket innebar en
uppgång i absoluta tal men en nedgång i relativ andel jämfört med 2024.
Det årliga genomsnittet sedan 2015 har varit en andel om 29 procent.
Det näst största segmentet, lager-, logistik- och lättindustrifastigheter,
bidrog i stället tydligt till årets uppgång i transaktionsvolym och svarade för
Makroöversikt
De makroekonomiska förutsättningarna stabiliserades överlag under 2025.
Inflationen närmade sig Riksbankens målnivå om två procent samtidigt som
flera räntesänkningar genomfördes under året, vilket bidrog till en gradvis
förstärkning av konjunkturen. Den ekonomiska återhämtningen blev dock
svagare än tidigare prognoser, delvis till följd av hushållens fortsatt
avvaktande konsumtionsbeteende. Året präglades även av geopolitisk
osäkerhet, där framför allt USA:s tullpolitik skapade oro bland både företag
och konsumenter. Denna osäkerhet avtog under den senare delen av året.
Trots utmaningarna bedöms utsikterna framöver som positiva, då stabilare
ränte- och inflationsnivåer skapar bättre förutsättningar för framtida tillväxt.
Efter perioden med snabbt stigande räntor låg styrräntan oförändrad på
fyra procent mellan september 2023 och maj 2024. Därefter sänktes
styrräntan vid totalt åtta tillfällen, varav fem sänkningar genomfördes under
2024 och tre under 2025, till en nivå om 1,75 procent vid utgången av
2025. De lägre räntenivåerna har reducerat kostnadsbördan för både
företag och hushåll, vilket bidragit till ökad konsumtion och förbättrade
investeringsförutsättningar. Under året påverkades efterfrågan även
positivt av reallöneökningar och en stärkt arbetsmarknad under det andra
halvåret. Sammantaget innebär denna utveckling att den svenska
BNP-tillväxten väntas öka i snabbare takt under 2026 än vad tidigare
prognoser indikerade.
Arbetsmarknaden uppvisade fortsatt blandade signaler under 2025.
Arbetslösheten låg kvar på relativt höga nivåer under årets inledning och
uppgick i genomsnitt till omkring sju procent, men förbättrades successivt
under året. Vid utgången av 2025 uppgick arbetslösheten till 6,8 procent,
jämfört med 7,1 procent vid årets början. Den gradvisa förbättringen
bedöms fortsätta under 2026.
De senaste årens svaga befolkningstillväxt i Sverige fortsatte under 2025.
Folkmängden ökade med enbart 0,22 procent, vilket är ett av de lägsta
tillväxttalen under 2000-talet. I november uppgick folkmängden till strax
över 10,61 miljoner invånare, en ökning med enbart 23 000 personer från
året innan.
Den dämpade tillväxten kan liksom för föregående två år förklaras av ett
lågt födelseöverskott i kombination med ett fortsatt begränsat
invandringsnetto. Födelseöverskottet har förvisso ökat något mellan
januari-oktober 2025 i jämförelse med helåren 2023 och 2024, men
överskottet om knappt 7 400 personer är trots detta enbart hälften av
22 procent av denna, vilket var fyra procentenheter högre än året innan.
Segmentet presterade därmed den näst högsta andelen under den senaste
tioårsperioden, drivet av en särskilt stark utveckling inom lager- och
lättindustrifastigheter till följd av bland annat försvarets expansion.
Det tredje största segmentet svarade kontorsfastigheter för, med en andel
om 15 procent. Detta var dock tydligt under förra årets andel om 26
procent, och nedgången kan delvis förklaras av allmänt högre vakansgrader
och lågkonjunkturens påverkan på efterfrågan på kontorsytor. Tioårssnittet
noteras på en andel om 21 procent.
Årets största lyft relativt förra årets notering stod samhällsfastigheter för,
mycket drivet av den stora affären mellan SBB och PPI. Årets andel
landade på knappt 16 procent, att jämföra med 2024 års notering om 7
procent och tioårssnittet om 12 procent. Segmentet har därmed fått
förnyad kraft efter nedgången under 2024.
Även handelsfastigheter ökade sin andel till knappt 11 procent, upp från 8
procent under 2024. Segmentet har presterat relativt låga siffror sedan
e-handeln slog igenom på bred front under 2019, men i år har en uppgång
noterats särskilt inom livsmedelssegmentet och big box-handeln. Däremot
går köpcentrumsfastigheter fortsatt kräftgång, med väldigt få genomförda
affärer under året.
Slutligen återfinns övriga fastigheter, där hotell och utvecklingsfastigheter
ingår, med en andel om 9 procent. Detta var något under tioårssnittet om
11 procent, vilket kan förklaras av att relativt få större byggrättsaffärer
genomfördes under 2025.
Nivikas specifika marknader
Nivikas huvudsakliga verksamhetsområden omfattar Jönköping, Växjö,
Värnamo och Västkusten. Tillsammans utgör dessa områden en central del
av den så kallade västsvenska triangeln, ett geografiskt område som
avgränsas av E4, riksväg 40 och E6. Regionen fungerar som ett viktigt
ekonomiskt centrum där välutbyggd infrastruktur och närhet till strategiska
transportstråk skapar goda förutsättningar för både industriell och
kommersiell tillväxt.
Sedan 2015 har utvecklingen av transaktionsvolymerna på Nivikas
marknader i huvudsak följt den generella trenden på den svenska
fastighetsmarknaden och präglats av långsiktig stabilitet. Efter den
Fastighetsmarknaden
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 15
0,00%
2,00%
4,00%
6,00%
8,00%
10,00%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Industri/lager
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
0,00%
2,00%
4,00%
6,00%
8,00%
10,00%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Kontor
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
Yieldutveckling
0,00%
2,00%
4,00%
6,00%
8,00%
10,00%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Samhällsfastigheter
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
0,00%
1,00%
2,00%
3,00%
4,00%
5,00%
6,00%
7,00%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Bostäder
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
Källa: Newsec 2025
Sett till hyresutvecklingen har kontorsfastigheter noterat en viss press
nedåt på hyrorna, till följd av högre vakansnivåer, förändrade arbetssätt
och lågkonjunkturen. Dock har regionstäder klarat sig väl, och framgent
förväntas hyrorna överlag åter visa tillväxt, men med större spridning
mellan kontor av god kvalitet och i bra lägen och kontor med sämre
förutsättningar. Övriga segment har i allmänhet utvecklats väl under
årets gång.
2025 har präglats av en långsam ekonomisk återhämtning och under årets
gång har vissa segment överlag noterat en ökande vakansgrad till följd
av lågkonjunkturen, däribland kontorsfastigheter och logistikfastigheter.
Skillnaderna är dock stora geografiskt sett, där vissa lägen har klarat
sig betydligt bättre än andra. Utvecklingen pekar i ökad grad mot att
högkvalitativa fastigheter klarar sig bättre, och att differentieringen mot
fastigheter av sämre kvalitet och/eller sämre läge accentueras.
Utveckling och framtidsutsikter för Nivikas orter
Utvecklingen i Jönköping, Värnamo, Växjö och längs Västkusten
har varit stabil och i linje med den övergripande utvecklingen på
den svenska fastighetsmarknaden. Under senare år har skillnaderna
mellan storstadsregioner och regionstäder minskat, vilket har ökat
attraktionskraften i Nivikas marknader. Investerarnas fokus har i allt större
utsträckning breddats mot marknader utanför storstäderna i syfte att
uppnå stabil och långsiktig avkastning, vilket har bidragit till ökad aktivitet.
Låga vakansnivåer och ett begränsat nytillskott av lokaler har samtidigt
skapat förutsättningar för en uthållig hyresutveckling.
Framtidsutsikter
Efterfrågan på industri- och logistikfastigheter är fortsatt stark i Nivikas
marknader. Bristen på tillgängliga lokaler, tillsammans med låga och stabila
vakansnivåer, indikerar stabila tillväxtförutsättningar över tid. Flera av
orterna präglas av en stark industriell närvaro, vilket driver behovet av
ändamålsenliga lager- och produktionslokaler.
markanta nedgången under 2023 stärktes aktiviteten tydligt under 2024,
då volymerna ökade med cirka 40 procent jämfört med föregående år.
Under 2025 landade transaktionsvolymen på en nära identisk nivå som 2024.
Transaktionsmarknaden i Jönköping domineras främst av lager-, logistik-
och lättindustrifastigheter – nära hälften av transaktionsvolymen sedan
2015 har utgjorts av detta segment. Värnamos transaktionsmarknad sedan
2015 huvudsakligen präglats av en hög andel bostadstransaktioner (cirka
40 procent). Växjö uppvisar ett liknande mönster med betydande
bostadsvolymer, parallellt med ett påtagligt inslag av investeringar både
inom lager-, logistik- och lättindustrifastigheter och samhällsfastigheter.
Västkusten kännetecknas av en väldigt jämn fördelning mellan
bostadssegmentet, kontorssegmentet och lager-, logistik- och
lättindustrisegmentet, där respektive segment står för cirka 22-23 procent
av transaktionsvolymen.
I likhet med den svenska fastighetsmarknaden i stort utgör bostäder samt
industri- och logistikfastigheter de mest centrala segmenten på Nivikas
kärnmarknader. Denna segmentfördelning bidrar till stabilitet över
konjunkturcyklerna. En diversifierad fastighetsportfölj i kombination med
marknadernas strategiska läge inom den västsvenska triangeln stärker den
långsiktiga attraktionskraften.
Yieldutveckling i Sverige
Under 2025 har yielderna på den svenska fastighetsmarknaden varit
relativt stillastående inom ett flertal segment, inklusive kontorsfastigheter
och bostäder. Inom andra segment, såsom logistikfastigheter och
samhällsfastigheter, har mindre nedgångar noterats till följd av bättre
finansieringsmöjligheter och av ett underliggande behov av dessa
tillgångar. Framgent bedömer Newsec att en generell yieldkompression
är att förvänta inom samtliga segment, drivet av ett förbättrat
marknadssentiment och bättre makroekonomiska förutsättningar.
Även om logistiksegmentet dominerat nyproduktionen under senare år
finns ett växande behov av moderna lättindustrifastigheter för att möta
näringslivets förändrade krav.
Kontorssegmentet i mindre och medelstora städer har visat större
motståndskraft än i storstadsregionerna, där förändrade arbetsmönster
haft en mer påtaglig påverkan. I Nivikas kärnområden har efterfrågan
på kontorslokaler varit relativt stabil, med en tydlig återgång till fysisk
närvaro på arbetsplatserna. Det begränsade tillskottet av nyproducerade
kontorslokaler innebär att efterfrågan fortsatt överstiger utbudet. På kort
sikt kan ekonomisk osäkerhet leda till temporära vakanser, men på längre
sikt bedöms marknaden vara stabil.
Efterfrågan på samhällsfastigheter drivs av demografiska förändringar, där
både befolkningstillväxt och en ökande andel äldre skapar behov av fler
och mer ändamålsenliga vård-, omsorgs- och utbildningslokaler. I Nivikas
marknader finns ett omfattande investeringsbehov till följd av eftersatt
underhåll i det befintliga beståndet. Samtidigt är nyproduktionen begränsad,
vilket skapar goda möjligheter för långsiktiga investeringar inom segmentet.
Trots ett antal år med låg befolkningstillväxt råder fortsatt en strukturell
bostadsbrist i Sverige, vilket talar för en långsiktigt stark efterfrågan på
bostäder i Nivikas kärnområden. Samtidigt har nyproduktionstakten
varit låg, vilket talar för att behovet av bostäder kommer öka, särskilt
i regionstäder och mindre kommuner som uppvisar god tillgänglighet
och attraktiva boendemiljöer. Inflyttningen till dessa områden utgör ett
tydligt stöd för bostadsmarknaden i Jönköping, Värnamo, Växjö samt längs
Västkusten, där orter som Höganäs, Båstad och Halmstad fortsatt uppvisar
en positiv utveckling.
Fastighetsmarknaden
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 16
NIVIKAS SEGMENT
Nivikas fastighetsportfölj består utifrån hyresvärde till två tredjedelar kommersiella fastigheter. De kommersiella fastigheterna består i huvudsak av industri-, lager-, kontor- och
samhällsfastigheter. Fastighetsportföljen har en låg vakansnivå och återfinns på marknader med starkt näringsliv och växande befolkning.
Källa: Newsec 2025
Hållbarhet har etablerats som en avgörande konkurrensfaktor. Efterfrågan
på energieffektiva och miljöcertifierade fastigheter ökar, drivet av
hyresgästernas klimatmål och ett skärpt regelverk. Energioptimering
genom solceller och batterilager är numera integrerade delar av moderna
anläggningar, samtidigt som grön och hållbarhetslänkad finansiering i allt
högre grad blivit norm.
Utöver detta skapar Sveriges ökade försvarssatsningar ytterligare
tillväxtmöjligheter för logistiksegmentet. Försvarsbudgeten ökar kraftigt,
vilket driver efterfrågan på strategiskt belägna och säkerhetsanpassade
lager- och produktionsytor. Även elektrifieringen av transportsektorn
påverkar kravbilden, där tillgång till elkapacitet, laddinfrastruktur och
energilagring blivit allt viktigare lokaliseringsfaktorer. Sammantaget förstärks
en tydlig ”flight to quality”, där moderna, hållbara och strategiskt placerade
logistikfastigheter fortsätter att attrahera både hyresgäster och investerare
.
Kontor
Kontorsmarknaden präglades under 2025 av stigande vakansnivåer och
en generellt dämpad efterfrågan i de flesta delmarknader. Även i centrala
lägen i större städer noterades en viss nedgång i uthyrningsgraden. De
tydligaste ökningarna av vakanser återfanns dock i perifera lägen, där
svagare kommunikationer och ett begränsat serviceutbud har minskat
områdenas konkurrenskraft. Utöver lägesrelaterade faktorer bidrog en
avmattad konjunktur samt mer varaktiga förändringar i arbetsmönster efter
pandemin till att många företag reducerade sina lokalytor.
Samtidigt uppvisade moderna och centralt belägna kontor med goda
kommunikationer en relativt stabil efterfrågan, med mer begränsade
ökningar i vakansgrad. Polariseringen mellan attraktiva och mindre
Industri/Lager
Den svenska marknaden för logistik-, lager- och lättindustrifastigheter
fortsatte att utvecklas positivt under 2025, understödd av långsiktiga
strukturella drivkrafter såsom e-handelns tillväxt, ökade krav på robusta
leveranskedjor samt en accelererande teknisk och hållbarhetsrelaterad
omställning. Under pandemiåren drev den kraftigt ökade efterfrågan
omfattande nyproduktion i etablerade logistiknav, medan stigande räntor
och byggkostnader under 2022–2023 bidrog till en mer balanserad
marknad och tillfälligt högre vakanser, främst i sekundära lägen.
Under 2024 och i synnerhet 2025 har marknaden återhämtat sig
tydligt. Trots att vakansnivåerna fortsatt ligger över historiska genomsnitt
har transaktionsvolymerna ökat markant. Investerarnas fokus ligger på
moderna och energieffektiva fastigheter med kreditstarka hyresgäster
och långa avtal. Vakansökningen kan i stor utsträckning kopplas till tidigare
spekulativ nyproduktion och bedöms successivt kunna absorberas i takt
med förbättrade konjunkturförutsättningar. I etablerade logistiklägen som
Göteborg, Jönköping och Malmö/Helsingborg har hyresutvecklingen varit
fortsatt god, medan den i övrigt är positiv men mer dämpad.
E-handeln utgör fortsatt en central drivkraft. Efter två år av nedgång
återhämtade sig den svenska e-handeln under 2024 och utvecklingen
har fortsatt starkt under 2025, med tvåsiffrig tillväxt under vissa kvartal.
Parallellt har paketvolymerna ökat stadigt, vilket sammantaget stödjer
efterfrågan på moderna och effektiva logistikfastigheter i attraktiva lägen.
Samtidigt genomgår logistiksektorn en strukturell omvandling driven av
digitalisering och automation. Investeringar i molnbaserade system, AI och
automatiserade lagerlösningar ökar, till följd av arbetskraftsbrist och högre
krav på snabb och effektiv orderhantering. Detta ställer ökade krav på
logistikfastigheternas tekniska standard och flexibilitet.
attraktiva kontorslägen har därmed förstärkts, samtidigt som kraven
på fastigheternas tekniska standard, flexibilitet och hållbarhet har ökat.
Hyresgäster efterfrågar i allt större utsträckning energieffektiva byggnader
med god inomhusmiljö och anpassningsbara planlösningar, vilket innebär
att äldre kontorsfastigheter riskerar strukturellt högre vakanser även i
relativt goda lägen.
Hållbarhetsaspekter har utvecklats till en tydlig konkurrensfaktor och påverkar
i allt högre grad både uthyrningsbarhet och värdering. För att motverka
tomställning har fastighetsägare i ökad utsträckning använt hyresincitament,
justerade hyresnivåer och mer flexibla avtalsstrukturer vid omförhandlingar, i
linje med hyresgästernas ökade behov av anpassningsbarhet.
I takt med stigande vakanser i svagare lägen har även intresset ökat
för omställning och konvertering av kontorsfastigheter till alternativa
användningsområden, såsom bostäder och samhällsfastigheter. Utanför
storstadsregionerna har kontorsmarknaden i flera medelstora städer
samtidigt uppvisat större motståndskraft, där hybridarbete haft en mer
begränsad påverkan.
Kontorsmarknadens utveckling pekar mot en ökad koncentration av
kontorsefterfrågan till ett mindre antal centrala och kvalitativt starka
delmarknader. I takt med att konjunkturen stabiliseras kan en försiktig
normalisering skönjas, även om efterfrågan långsiktigt bedöms stabiliseras
på en något lägre nivå per anställd än före pandemin, med fokus på kvalitet
och flexibilitet snarare än volymtillväxt.
Hyresutveckling
0
200
400
600
800
1000
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Industri/lager
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
0
500
1 000
1 500
2 000
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Kontor
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Samhällsfastigheter
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
0
500
1 000
1 500
2 000
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Bostäder
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
Fastighetsmarknaden
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 16
NIVIKAS SEGMENT
Nivikas fastighetsportfölj består utifrån hyresvärde till två tredjedelar kommersiella fastigheter. De kommersiella fastigheterna består i huvudsak av industri-, lager-, kontor- och
samhällsfastigheter. Fastighetsportföljen har en låg vakansnivå och återfinns på marknader med starkt näringsliv och växande befolkning.
Källa: Newsec 2025
Hållbarhet har etablerats som en avgörande konkurrensfaktor. Efterfrågan
på energieffektiva och miljöcertifierade fastigheter ökar, drivet av
hyresgästernas klimatmål och ett skärpt regelverk. Energioptimering
genom solceller och batterilager är numera integrerade delar av moderna
anläggningar, samtidigt som grön och hållbarhetslänkad finansiering i allt
högre grad blivit norm.
Utöver detta skapar Sveriges ökade försvarssatsningar ytterligare
tillväxtmöjligheter för logistiksegmentet. Försvarsbudgeten ökar kraftigt,
vilket driver efterfrågan på strategiskt belägna och säkerhetsanpassade
lager- och produktionsytor. Även elektrifieringen av transportsektorn
påverkar kravbilden, där tillgång till elkapacitet, laddinfrastruktur och
energilagring blivit allt viktigare lokaliseringsfaktorer. Sammantaget förstärks
en tydlig ”flight to quality”, där moderna, hållbara och strategiskt placerade
logistikfastigheter fortsätter att attrahera både hyresgäster och investerare
.
Kontor
Kontorsmarknaden präglades under 2025 av stigande vakansnivåer och
en generellt dämpad efterfrågan i de flesta delmarknader. Även i centrala
lägen i större städer noterades en viss nedgång i uthyrningsgraden. De
tydligaste ökningarna av vakanser återfanns dock i perifera lägen, där
svagare kommunikationer och ett begränsat serviceutbud har minskat
områdenas konkurrenskraft. Utöver lägesrelaterade faktorer bidrog en
avmattad konjunktur samt mer varaktiga förändringar i arbetsmönster efter
pandemin till att många företag reducerade sina lokalytor.
Samtidigt uppvisade moderna och centralt belägna kontor med goda
kommunikationer en relativt stabil efterfrågan, med mer begränsade
ökningar i vakansgrad. Polariseringen mellan attraktiva och mindre
Industri/Lager
Den svenska marknaden för logistik-, lager- och lättindustrifastigheter
fortsatte att utvecklas positivt under 2025, understödd av långsiktiga
strukturella drivkrafter såsom e-handelns tillväxt, ökade krav på robusta
leveranskedjor samt en accelererande teknisk och hållbarhetsrelaterad
omställning. Under pandemiåren drev den kraftigt ökade efterfrågan
omfattande nyproduktion i etablerade logistiknav, medan stigande räntor
och byggkostnader under 2022–2023 bidrog till en mer balanserad
marknad och tillfälligt högre vakanser, främst i sekundära lägen.
Under 2024 och i synnerhet 2025 har marknaden återhämtat sig
tydligt. Trots att vakansnivåerna fortsatt ligger över historiska genomsnitt
har transaktionsvolymerna ökat markant. Investerarnas fokus ligger på
moderna och energieffektiva fastigheter med kreditstarka hyresgäster
och långa avtal. Vakansökningen kan i stor utsträckning kopplas till tidigare
spekulativ nyproduktion och bedöms successivt kunna absorberas i takt
med förbättrade konjunkturförutsättningar. I etablerade logistiklägen som
Göteborg, Jönköping och Malmö/Helsingborg har hyresutvecklingen varit
fortsatt god, medan den i övrigt är positiv men mer dämpad.
E-handeln utgör fortsatt en central drivkraft. Efter två år av nedgång
återhämtade sig den svenska e-handeln under 2024 och utvecklingen
har fortsatt starkt under 2025, med tvåsiffrig tillväxt under vissa kvartal.
Parallellt har paketvolymerna ökat stadigt, vilket sammantaget stödjer
efterfrågan på moderna och effektiva logistikfastigheter i attraktiva lägen.
Samtidigt genomgår logistiksektorn en strukturell omvandling driven av
digitalisering och automation. Investeringar i molnbaserade system, AI och
automatiserade lagerlösningar ökar, till följd av arbetskraftsbrist och högre
krav på snabb och effektiv orderhantering. Detta ställer ökade krav på
logistikfastigheternas tekniska standard och flexibilitet.
attraktiva kontorslägen har därmed förstärkts, samtidigt som kraven
på fastigheternas tekniska standard, flexibilitet och hållbarhet har ökat.
Hyresgäster efterfrågar i allt större utsträckning energieffektiva byggnader
med god inomhusmiljö och anpassningsbara planlösningar, vilket innebär
att äldre kontorsfastigheter riskerar strukturellt högre vakanser även i
relativt goda lägen.
Hållbarhetsaspekter har utvecklats till en tydlig konkurrensfaktor och påverkar
i allt högre grad både uthyrningsbarhet och värdering. För att motverka
tomställning har fastighetsägare i ökad utsträckning använt hyresincitament,
justerade hyresnivåer och mer flexibla avtalsstrukturer vid omförhandlingar, i
linje med hyresgästernas ökade behov av anpassningsbarhet.
I takt med stigande vakanser i svagare lägen har även intresset ökat
för omställning och konvertering av kontorsfastigheter till alternativa
användningsområden, såsom bostäder och samhällsfastigheter. Utanför
storstadsregionerna har kontorsmarknaden i flera medelstora städer
samtidigt uppvisat större motståndskraft, där hybridarbete haft en mer
begränsad påverkan.
Kontorsmarknadens utveckling pekar mot en ökad koncentration av
kontorsefterfrågan till ett mindre antal centrala och kvalitativt starka
delmarknader. I takt med att konjunkturen stabiliseras kan en försiktig
normalisering skönjas, även om efterfrågan långsiktigt bedöms stabiliseras
på en något lägre nivå per anställd än före pandemin, med fokus på kvalitet
och flexibilitet snarare än volymtillväxt.
Hyresutveckling
0
200
400
600
800
1000
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Industri/lager
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
0
500
1 000
1 500
2 000
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Kontor
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Samhällsfastigheter
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
0
500
1 000
1 500
2 000
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Bostäder
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
Fastighetsmarknaden
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 17
Vakansutveckling
Källa: Newsec 2025
0,00%
2,00%
4,00%
6,00%
8,00%
10,00%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Industri/lager
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
0,00%
1,00%
2,00%
3,00%
4,00%
5,00%
6,00%
7,00%
8,00%
9,00%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Kontor
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
Bostäder
Bostadssegmentet utgör fortsatt ett av de mest attraktiva
investeringsslagen på fastighetsmarknaden, kännetecknat av stabila
intäkter och långsiktig förutsägbarhet. Svenska hyresbostäder har uppvisat
en robust och uthållig värdeutveckling sedan 1980-talet och har även
i perioder av makroekonomisk osäkerhet visat hög motståndskraft.
Hyresutvecklingen har historiskt varit stark, där justeringarna i regel följt
eller överstigit inflationstakten mätt som KPI.
Investeraraptiten för bostadssegmentet stärktes under 2025, i takt
med förbättrade finansieringsförutsättningar. Transaktionsaktiviteten
ökade markant, särskilt inom nyproduktion, som svarade för 44
procent av bostadsaffärerna under året, jämfört med 22 procent
föregående år. Utvecklingen drevs av mer fördelaktiga villkor för
hyressättning i nyproducerade bostäder. Det internationella intresset
för bostadssegmentet ökade samtidigt påtagligt. Utländska investerare
stod för 39 procent av den totala transaktionsvolymen inom bostäder, att
jämföra med 11 procent år 2023.
Byggaktiviteten har varit dämpad under perioden 2023–2025. Enligt
SCB påbörjades i genomsnitt cirka 5 500 lägenheter i flerbostadshus per
kvartal, vilket kan jämföras med omkring 11 800 lägenheter per kvartal
under åren 2020–2022. De förbättrade förutsättningarna avseende
räntenivåer och regelverk bedöms dock bidra till att byggtakten successivt
börjar återhämta sig.
Samhällsfastigheter
Hyresutvecklingen inom samhällsfastigheter har fortsatt att vara robust
och i linje med den långsiktiga trend som etablerats sedan 2000-talet,
trots de senaste årens makroekonomiska volatilitet. En viktig förklaring
är att hyresavtalen i stor utsträckning är fullt indexerade mot KPI, vilket
möjliggör en automatisk inflationsjustering av hyrorna. I kombination med
offentligt finansierade hyresgäster bidrar detta till stabila kassaflöden och
genomgående låga vakansnivåer, vilka bedöms bestå även framöver.
Utöver den robusta hyresutvecklingen och de stabila kassaflöden
som präglar samhällsfastigheter kan flera kompletterande trender
identifieras som ytterligare stärker segmentets betydelse på den
svenska fastighetsmarknaden. En central drivkraft är de demografiska
förändringarna, där en åldrande befolkning i kombination med
befolkningstillväxt i vissa regioner ökar behovet av vård-, omsorgs- och
utbildningslokaler. Detta skapar ett långsiktigt och i stor utsträckning
konjunkturoberoende efterfrågetryck, särskilt inom äldreomsorg,
primärvård och skolor.
En ytterligare trend är ökad samverkan mellan offentliga aktörer och
privata fastighetsägare, där långa hyresavtal och tydliga ansvarsfördelningar
möjliggör effektivare genomförande av investeringar. Sammantaget
förstärks bilden av samhällsfastigheter som ett defensivt men samtidigt
utvecklingsintensivt segment, där stabila intäkter kombineras med
strukturella tillväxtmöjligheter över tid.
En betydande förändring på bostadsmarknaden utgörs av de nya reglerna
för presumtionshyror i nyproduktion som träder i kraft den 1 januari
2026. Enligt det nya regelverket kommer nyproducerade hyresrätter att
omfattas av samma årliga hyresjusteringar som det befintliga beståndet,
vilket förbättrar förutsättningarna för en mer stabil och förutsägbar
intäktsutveckling. Redan under 2025 har reformen bidragit till ett ökat
investerarintresse. Förändringen bedöms få en stimulerande effekt på
såväl nyproduktionen som transaktionsmarknaden, samtidigt som den
bidrar till mer likvärdiga konkurrensvillkor mellan nyproducerade och äldre
bostadsfastigheter.
På längre sikt bedöms bostadshyrorna utvecklas starkare än hyrorna
för kommersiella fastigheter, delvis som en följd av eftersläpande
inflationskompensation. Samtidigt talar en dämpad befolkningstillväxt,
med låga födelsetal och ett lägre invandringsnetto, för att behovet av
nyproduktion kan bli något mer begränsat än tidigare antaganden. Trots
detta kvarstår ett betydande strukturellt underskott på bostäder, till följd
av att byggtakten under en längre period legat under den nivå som krävs
för att möta efterfrågan.
Fastighetsmarknaden
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 18
PROJEKTVERKSAMHETEN
Projektverksamheten i Nivika omfattar förädling av befintlig fastighetsportfölj med hela kedjan från
råmark till färdig fastighet.
Nivika arbetar löpande med att identifiera utvecklingsmöjligheter och outnyttjade byggrätter inom portföljen. Målet med
projektverksamheten är att öka avkastningen och skapa värdetillväxt genom nöjda kunder med långa avtal och förbättrade kassaflöden för
långsiktigt hållbar förvaltning. Genom åren har detta varit en viktig del av Nivikas verksamhet och är fortsatt en del av Nivikas strategi, särskilt
där kluster skapas i fastighetsportföljen där brukar möjligheten till ytterligare byggrätter finnas.
Nivika har kompetens genom hela kedjan - från första idé till förvaltning och kan driva och förvalta ett projekt eller en fastighet genom hela
dess utveckling och alla dess faser.
Detaljplaneprocessen innebär att byggrätterna konkretiseras och definieras. Arbetet sker i dialog med kommuner som tillsammans med
Nivikas medarbetare arbetar för att definiera hur marken kan och får användas. Som engagerad fastighetsägare kan vi påverka planprocessen,
men den är också beroende av den kommunala översiktsplaneringen och eventuella överklaganden. Det är i detta skede – när idéerna för
den obrutna marken ska realiseras och förvandlas till konkreta planer för attraktiva bostäder eller kommersiella lokaler – som första delen av
värdeskapandet sker. Vi tar utgångspunkt i de lokala förutsättningarna och skapar projekt som tillför mervärde för hela närområdet, inte bara
för de som bor, studerar, arbetar eller besöker lokalerna. Vi arbetar aktivt för att tillföra hållbara värden och höga boendekvaliteter till staden.
För fastigheter med antagna detaljplaner tar vi fram de handlingar som behövs för bygglov och för att bygga. Vår projektavdelning fungerar
som beställare under entreprenadtiden. Projektledare leder den interna projektgruppen, koordinerar de externa konsulter som engageras i
projektet och har ansvar för att de uppställda ekonomiska och tidsmässiga målen i projekten uppnås.
Produktion och färdigställande pågår fram till tillträde. Därefter tar Nivikas förvaltning över fastigheterna och håller kontakt med hyresgästen.
Projektportfölj
Nivikas långsiktiga arbete med fastighetsutveckling förutsätter en projektportfölj. Projektportföljen består dels av pågående byggnationer dels av
framtida projekt. Per den 31 december 2025 har Nivika fyra större pågående ny och ombyggnationer om totalt 26 740 m² och cirka 46 miljoner
kronor i tillkommande hyrevärde.
Den framtida projektportföljen innehåller cirka 140 000 m² kommersiella ytor och cirka 2 800 lägenheter fördelat över ett femtiotal fastigheter.
Förvaltningsfastigheter 12 588
Pågående byggnation 419
Byggrätter och
obebygg mark 406
9 214
Bokfört värde, Mkr
Framtida projektportfölj, andel
egenägd
Ägd
Markanvisning el likn. med byggkrav
13 413
Mkr
100 %
Refugen 6, Värnamo
289
lägenheter
Räkenskapsåret 2025
Under det gångna året har Nivika färdigställt sju stycken större
ny- och ombyggnationer i följande större projekt:
Q1
• Refugen 6, Värnamo, LOA 2 170 m². Nybyggnation av kontor.
Q2
• Refugen 6, Värnamo, LOA 1 189 m². Tillbyggnation av motell samt
elmack åt Ionity med flera.
• Sandstenen 2, Värnamo, LOA 3 200 m². Ombyggnation av industri/
lager åt hyresgästen Sordin.
• Lejonet 5, Värnamo, LOA 1 250 m². Ombyggnation av kontor åt
hyresgästen IF Metall med flera.
Q3
• Porfyren 4, Värnamo, LOA 2 598 m². Nybyggnation av industri/
lager åt hyresgästen Rudhäll Industri AB.
• Kämparp 1:23, Habo, LOA 1 146 m². Nybyggnation av industri/lager
åt hyresgästen Jem&Fix.
Q4
• Alvesta 15:13 m.fl., Alvesta, LOA 432 m2. Ombyggnation åt
hyresgästen Torps Byggelement.
Projektverksamheten
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 18
PROJEKTVERKSAMHETEN
Projektverksamheten i Nivika omfattar förädling av befintlig fastighetsportfölj med hela kedjan från
råmark till färdig fastighet.
Nivika arbetar löpande med att identifiera utvecklingsmöjligheter och outnyttjade byggrätter inom portföljen. Målet med
projektverksamheten är att öka avkastningen och skapa värdetillväxt genom nöjda kunder med långa avtal och förbättrade kassaflöden för
långsiktigt hållbar förvaltning. Genom åren har detta varit en viktig del av Nivikas verksamhet och är fortsatt en del av Nivikas strategi, särskilt
där kluster skapas i fastighetsportföljen där brukar möjligheten till ytterligare byggrätter finnas.
Nivika har kompetens genom hela kedjan - från första idé till förvaltning och kan driva och förvalta ett projekt eller en fastighet genom hela
dess utveckling och alla dess faser.
Detaljplaneprocessen innebär att byggrätterna konkretiseras och definieras. Arbetet sker i dialog med kommuner som tillsammans med
Nivikas medarbetare arbetar för att definiera hur marken kan och får användas. Som engagerad fastighetsägare kan vi påverka planprocessen,
men den är också beroende av den kommunala översiktsplaneringen och eventuella överklaganden. Det är i detta skede – när idéerna för
den obrutna marken ska realiseras och förvandlas till konkreta planer för attraktiva bostäder eller kommersiella lokaler – som första delen av
värdeskapandet sker. Vi tar utgångspunkt i de lokala förutsättningarna och skapar projekt som tillför mervärde för hela närområdet, inte bara
för de som bor, studerar, arbetar eller besöker lokalerna. Vi arbetar aktivt för att tillföra hållbara värden och höga boendekvaliteter till staden.
För fastigheter med antagna detaljplaner tar vi fram de handlingar som behövs för bygglov och för att bygga. Vår projektavdelning fungerar
som beställare under entreprenadtiden. Projektledare leder den interna projektgruppen, koordinerar de externa konsulter som engageras i
projektet och har ansvar för att de uppställda ekonomiska och tidsmässiga målen i projekten uppnås.
Produktion och färdigställande pågår fram till tillträde. Därefter tar Nivikas förvaltning över fastigheterna och håller kontakt med hyresgästen.
Projektportfölj
Nivikas långsiktiga arbete med fastighetsutveckling förutsätter en projektportfölj. Projektportföljen består dels av pågående byggnationer dels av
framtida projekt. Per den 31 december 2025 har Nivika fyra större pågående ny och ombyggnationer om totalt 26 740 m² och cirka 46 miljoner
kronor i tillkommande hyrevärde.
Den framtida projektportföljen innehåller cirka 140 000 m² kommersiella ytor och cirka 2 800 lägenheter fördelat över ett femtiotal fastigheter.
Förvaltningsfastigheter 12 588
Pågående byggnation 419
Byggrätter och
obebygg mark 406
9 214
Bokfört värde, Mkr
Framtida projektportfölj, andel
egenägd
Ägd
Markanvisning el likn. med byggkrav
13 413
Mkr
100 %
Refugen 6, Värnamo
289
lägenheter
Räkenskapsåret 2025
Under det gångna året har Nivika färdigställt sju stycken större
ny- och ombyggnationer i följande större projekt:
Q1
• Refugen 6, Värnamo, LOA 2 170 m². Nybyggnation av kontor.
Q2
• Refugen 6, Värnamo, LOA 1 189 m². Tillbyggnation av motell samt
elmack åt Ionity med flera.
• Sandstenen 2, Värnamo, LOA 3 200 m². Ombyggnation av industri/
lager åt hyresgästen Sordin.
• Lejonet 5, Värnamo, LOA 1 250 m². Ombyggnation av kontor åt
hyresgästen IF Metall med flera.
Q3
• Porfyren 4, Värnamo, LOA 2 598 m². Nybyggnation av industri/
lager åt hyresgästen Rudhäll Industri AB.
• Kämparp 1:23, Habo, LOA 1 146 m². Nybyggnation av industri/lager
åt hyresgästen Jem&Fix.
Q4
• Alvesta 15:13 m.fl., Alvesta, LOA 432 m2. Ombyggnation åt
hyresgästen Torps Byggelement.
Projektverksamheten
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 19
Pågående projekt
Fastighet Ort Projekttyp Kategori
Planeras
vara
färdigställt
Bedömd
investering,
Mkr
Återstående
investering
Bostäder
Uthyrbar
yta, m2
Lokaler
Uthyrbar
yta, m2
Hyres-
värde,
Mkr
Antal
lägenheter
Centrum 4 “Stationsallén” Gislaved Nybyggnation
Samhällsfastighet/
Bostäder
Q2 2026 321 69 3 752 5 711 22,8 66
Mossarp 1:49 Gislaved Nybyggnation Industri/Lager Q3 2026 211 120 - 15 460 16,9 -
Kalkstenen 2 Värnamo Nybyggnation Kontor Q3 2026 43 28 - 1 820 3,4 -
Vinkeln 6 Jönköping Ombyggnation Handel Q1 2027 40 30 - - 2,8 -
Summa
615 247 3 752 22 991 45,9 66
Nivikas pågående ny- och ombyggnationer (med produktionskostnad över 10 miljoner kronor) beräknas vid slutförande tillföra ett årligt hyresvärde om cirka 46 miljoner kronor. Samtliga projekt löper enligt plan.
Entreprenaderna
upphandlas i regel med fastpris för att minimera risken för oförutsedda kostnader. Arbetet genomförs av lokala entreprenörer med vilka Bolaget har långvariga relationer. Under perioden har en ombyggnation med årligt hyresvärde om
cirka 1 miljon kronor färdigställts.
Centrum 4 - Stationsallén
GISLAVED
Nybyggnation
samhällsfastighet/bostäder
Hyresgäst Gislaveds Kommun
Investering 321 Mkr
Färdigställande av pågående projekt tillför ett årshyresvärde om 46 miljoner kronor
Kalkstenen 2
VÄRNAMO
Nybyggnation kommersiell
Hyresgäst Netmine AB
Investering 43 Mkr
Vinkeln 6
JÖNKÖPING
Ombyggnation kommersiell
Hyresgäst Holmgrens Bil AB
Investering 40 Mkr
26 743
m²
100%
Pågående projekt, uthyrbar yta per ort, m2
All nybyggnation hör till område Värnamo.
Värnamo 26 743
Pågående projekt, uthyrbar yta per kategori, m2
Industri/Lager utgör cirka 58 procent och samhällsfastigheter står för cirka
21 procent av pågående projekt efter yta.
26 743
m2
58 %
21 %
14 %
7 %
Information om pågående projekt och planerade projekt är baserad på
bedömningar om storlek, inriktning och omfattning samt när i tiden
projekt bedöms startas och färdigställas. Bedömningarna och antaganden
ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden
innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande,
utformning och storlek, tidsplaner, projektkostnader, yielder samt
framtida hyresvärde. Informationen om pågående byggnation samt
planerade projekt omprövas regelbundet och bedömningar och
antaganden justeras till följd av att pågående byggnationer färdigställs
eller tillkommer samt att förutsättningar förändras.
Industri/Lager 15 460
Samhällsfastighet 5 711
Bostäder 3 752
Kontor 1 820
JÖNKÖPING
VÄRNAMO
Mossarp 1:49
GISLAVED
Nybyggnation kommersiell
Hyresgäst Rosti GP
Investering 211 Mkr
VÄXJÖ
PÅGÅENDE
PÅGÅENDE
PÅGÅENDE
PÅGÅENDE
Pågående och färdigställda projekt
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 20
VÄRNAMO
VÄST-
KUSTEN
Höganäs
Båstad, Laholm
Halmstad
Falkenberg
Varberg
Göteborg
Gislaved
VÄXJÖ
Kalmar
Borås
Vetlanda/
Sävsjö
Nybro
Ljungby
JÖNKÖPING
Ulricehamn
JÖNKÖPING
INKLUSIVE ULRICEHAMN, BORÅS, HABO OCH
MULLSJÖ
VÄRNAMO
INKLUSIVE VETLANDA, SÄVSJÖ, GISLAVED
OCH LJUNGBY
VÄSTKUSTEN
HÖGANÄS, BÅSTAD, LAHOLM, HALMSTAD,
FALKENBERG, VARBERG, KUNGSBACKA OCH
GÖTEBORG
VÄXJÖ
INKLUSIVE NYBRO OCH KALMAR
NIVIKA - LOKAL NÄRVARO
Jönköping 35 %
Värnamo 32 %
Växjö 16 %
Västkusten 14 %
Övriga 2 %
Fördelning fastighetsvärde per geografi, %
35
14
16
2
32
Kungsbacka
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 20
VÄRNAMO
VÄST-
KUSTEN
Höganäs
Båstad, Laholm
Halmstad
Falkenberg
Varberg
Göteborg
Gislaved
VÄXJÖ
Kalmar
Borås
Vetlanda/
Sävsjö
Nybro
Ljungby
JÖNKÖPING
Ulricehamn
JÖNKÖPING
INKLUSIVE ULRICEHAMN, BORÅS, HABO OCH
MULLSJÖ
VÄRNAMO
INKLUSIVE VETLANDA, SÄVSJÖ, GISLAVED
OCH LJUNGBY
VÄSTKUSTEN
HÖGANÄS, BÅSTAD, LAHOLM, HALMSTAD,
FALKENBERG, VARBERG, KUNGSBACKA OCH
GÖTEBORG
VÄXJÖ
INKLUSIVE NYBRO OCH KALMAR
NIVIKA - LOKAL NÄRVARO
Jönköping 35 %
Värnamo 32 %
Växjö 16 %
Västkusten 14 %
Övriga 2 %
Fördelning fastighetsvärde per geografi, %
35
14
16
2
32
Kungsbacka
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 21
Jönköping är en kommun med stark arbetsmarknad och god befolkningstillväxt. Staden har ett fördelaktigt
geografiskt läge och anses vara ett logistiskt nav i södra Sverige. 2022 blev Jönköping utsedd till årets
superkommun i kategorin Städer och stadsnära kommuner och 2023 samt 2024 placerades kommunnen
inom topp 3 i samma ranking. Sammantaget visar det på Jönköpings attraktivitet och starka utveckling.
Befolkningstillväxten i Jönköping förväntas öka med 6 procent fram till 2034 och kommunen har även ett
positivt flyttnetto, det vill säga att fler flyttar till Jönköping än därifrån. Då den historiska bostadsproduktionen
inte mött den växande befolkningsmängden har Boverkets bedömt att det fram till 2027 finns ett byggbehov
på upp till 900 nya bostäder per år.
Jönköping har sedan 2010 varit ett affärsområde i Nivika, per den 31 december 2025 står Jönköping för
35 procent av Bolagets totala fastighetsvärde vilket motsvarar 4,7 miljarder kronor och 35 procent av de
totala hyresintäkterna, motsvarande 277 miljoner kronor. Fastighetsbeståndet i Jönköping består av 66
fastigheter där de kommersiella fastigheterna utgör 56 procent och bostäder 44 procent. Den ekonomiska
uthyrningsgraden uppgick till 96 procent i snitt för Jönköpingsbeståndet per bokslutsdagen.
Inom det kommersiella segmentet är, likt Nivika som helhet, industri/lager den mest förekommande typen
av fastighet. Den relativt höga andelen industrilokaler i Jönköping förklaras genom Jönköpings geografiska
läge som ses som ett logistiskt nav i södra Sverige, där diverse typer av lagerlokaler fyller en viktig funktion.
Bostäder i Jönköpingsportföljen finns i centrala Jönköping, på Ekhagen, Kungsängen och Valplatsen samt i
Ulricehamn med totalt drygt 1 350 lägenheter. Per bokslutsdagen uppgår den ekonomiska uthyrningsgraden
till 99 procent.
Projektverksamheten i Jönköping består främst av utveckling av befintligt kommersiellt fastighetsbestånd men
även arbete med aktuella detaljplaner för att skapa framtida byggrätter. I portföljen finns byggklar mark på
Stigamo industriområde, utmed E4:an söder om Jönköping. Nivika har några av de få tomter som ännu inte
är bebyggda på området och på en av tomterna inleds under början av 2026 byggnation av serviceanläggning
för tung trafik. Nivika har fem pågående detaljplaner, både för kommersiella fastigheter och bostäder, i olika
skeden för Jönköping.
JÖNKÖPING
JÖNKÖPING
Andel fastighetsvärde, Jönköping
Rönnehagen 2, Jönköping
Fördelning fastighetsvärde per objektstyp, Jönköping
Industri/Lager 34%
Kontor 7%
Handel, hotell/rest. 9%
Samhällsfastighet 1%
Mark 4%
Bostäder 44%
Fastighetsportfölj
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 22
Som del av Gnosjöregionen med en bred och mångfacetterad flora av tillverkande företag, låg arbetslöshet
och stark tillväxt, är Värnamo en attraktiv ort att etablera och driva företag i och allt fler ser fördelarna med
det gynnsamma geografiska läget. Här samarbetar näringsliv och kommun för att utvecklas framåt på det sätt
som är signifikant för den småländska företagsamheten. Det är ingen slump att Värnamo hamnar högt när
näringslivets organisationer och branschtidningar jämför landets kommuner. Värnamo ligger väl placerat vid
knutpunkten det ”Sydsvenska krysset” där E4:an och riksväg 27 korsas. Boverket noterar att
det i Värnamo
råder brist på bostäder och prognosticerar ett byggbehov om cirka 70 bostäder per år fram till 2034.
Värnamo var Nivikas första affärsområde när Bolaget grundades år 2000. Per den 31 december 2025 står
Värnamo för 32 procent av Bolagets totala fastighetsvärde vilket motsvarar 4,3 miljarder kronor och 32
procent av de totala hyresintäkterna, motsvarande 253 miljoner kronor. Fastighetsbeståndet i Värnamo
består av 78 fastigheter varav de kommersiella fastigheterna utgör 70 procent och bostäder 30 procent.
Inom det kommersiella segmentet är, likt Nivika som helhet, industri den mest förekommande typen av
fastighet. Den relativt höga andelen industrilokaler i Värnamo förklaras genom Värnamos starka näringsliv
med tyngdpunkt på tillverkande företag. Den ekonomiska uthyrningsgraden var per bokslutsdagen 97 procent
i snitt för Värnamobeståndet.
På
Bredastens industriområde som ligger i direkt anslutning till E4:an, en av huvudvägarna i den västsvenska
triangeln, har Nivika framgångsrikt etablerat ett fastighetskluster.
Bredasten har ett strategiskt läge utmed
E4 och riksväg 27 i Värnamo och är ett område med en mångfald av företag från industriverksamhet till
detaljhandel och restauranger. Nivika har varit en tongivande aktör för utvecklingen av området tillsammans
med Värnamo Kommun.
Bostäderna i Värnamoportföljen ligger i centrala Värnamo, totalt finns det cirka 700 lägenheter. Per
bokslutsdagen uppgår den ekonomiska uthyrningsgraden till 99 procent.
Projektverksamheten i Värnamo utgörs i huvudsak av utveckling av befintligt kommersiellt fastighetsbestånd
samt kommersiell nybyggnation men även arbete med aktuella detaljplaner för att skapa framtida byggrätter.
Nivika har fyra detaljplaner i olika skeden i Värnamo, Kärleken, en pågående detaljplan för bostäder, samt Tre
Liljor 17, en framtida detaljplan för bostäder.
VÄRNAMO
VÄRNAMO
Andel fastighetsvärde, Värnamo
Fördelning fastighetsvärde per objektstyp, Värnamo
Slipstenen 4, Ljungby
Industri/Lager 30%
Kontor 15%
Handel, hotell/rest. 12%
Samhällsfastighet 12%
Mark 1%
Bostäder 30%
Fastighetsportfölj
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 22
Som del av Gnosjöregionen med en bred och mångfacetterad flora av tillverkande företag, låg arbetslöshet
och stark tillväxt, är Värnamo en attraktiv ort att etablera och driva företag i och allt fler ser fördelarna med
det gynnsamma geografiska läget. Här samarbetar näringsliv och kommun för att utvecklas framåt på det sätt
som är signifikant för den småländska företagsamheten. Det är ingen slump att Värnamo hamnar högt när
näringslivets organisationer och branschtidningar jämför landets kommuner. Värnamo ligger väl placerat vid
knutpunkten det ”Sydsvenska krysset” där E4:an och riksväg 27 korsas. Boverket noterar att
det i Värnamo
råder brist på bostäder och prognosticerar ett byggbehov om cirka 70 bostäder per år fram till 2034.
Värnamo var Nivikas första affärsområde när Bolaget grundades år 2000. Per den 31 december 2025 står
Värnamo för 32 procent av Bolagets totala fastighetsvärde vilket motsvarar 4,3 miljarder kronor och 32
procent av de totala hyresintäkterna, motsvarande 253 miljoner kronor. Fastighetsbeståndet i Värnamo
består av 78 fastigheter varav de kommersiella fastigheterna utgör 70 procent och bostäder 30 procent.
Inom det kommersiella segmentet är, likt Nivika som helhet, industri den mest förekommande typen av
fastighet. Den relativt höga andelen industrilokaler i Värnamo förklaras genom Värnamos starka näringsliv
med tyngdpunkt på tillverkande företag. Den ekonomiska uthyrningsgraden var per bokslutsdagen 97 procent
i snitt för Värnamobeståndet.
På
Bredastens industriområde som ligger i direkt anslutning till E4:an, en av huvudvägarna i den västsvenska
triangeln, har Nivika framgångsrikt etablerat ett fastighetskluster.
Bredasten har ett strategiskt läge utmed
E4 och riksväg 27 i Värnamo och är ett område med en mångfald av företag från industriverksamhet till
detaljhandel och restauranger. Nivika har varit en tongivande aktör för utvecklingen av området tillsammans
med Värnamo Kommun.
Bostäderna i Värnamoportföljen ligger i centrala Värnamo, totalt finns det cirka 700 lägenheter. Per
bokslutsdagen uppgår den ekonomiska uthyrningsgraden till 99 procent.
Projektverksamheten i Värnamo utgörs i huvudsak av utveckling av befintligt kommersiellt fastighetsbestånd
samt kommersiell nybyggnation men även arbete med aktuella detaljplaner för att skapa framtida byggrätter.
Nivika har fyra detaljplaner i olika skeden i Värnamo, Kärleken, en pågående detaljplan för bostäder, samt Tre
Liljor 17, en framtida detaljplan för bostäder.
VÄRNAMO
VÄRNAMO
Andel fastighetsvärde, Värnamo
Fördelning fastighetsvärde per objektstyp, Värnamo
Slipstenen 4, Ljungby
Industri/Lager 30%
Kontor 15%
Handel, hotell/rest. 12%
Samhällsfastighet 12%
Mark 1%
Bostäder 30%
Fastighetsportfölj
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 23
Växjö är en universitetsstad med stark tillväxt. Näringslivet är diversifierat och präglas här av nyfikenhet,
vilket har bidragit till att Växjö är ett av Sveriges största IT-kluster. En kreativ kraft i en miljö som tror på
hållbart företagande och långsiktighet - både för klimat och näringsliv. Växjö kommuns devis är att en hållbar
utveckling är allas ansvar. Växjö kommun arbetar för att ta sitt ansvar i frågor om miljö, mångfald, folkhälsa
och tillgänglighet. Detta ligger i linje med Nivikas eget arbete inom hållbarhet.
Växjö kommun har fortsatt en positiv befolkningsutveckling och Växjö stad har en genomsnittlig
befolkningstillväxt de senaste 10-åren på 1,5 procent. Kommunen växer och beräknas inom ett par år ha minst
100 000 invånare.
2017 tog Nivika ett första steg in på fastighetsmarknaden i Växjö. I april 2020 genomfördes ett
större förvärv av en kommersiell fastighetsportfölj om 72 000 m2. Nivika etablerade därmed en lokal
förvaltningsorganisation för fortsatt expansion i staden och samtidigt bildades affärsområdet Växjö.
Beståndet har sedan dess vuxit till att bli Nivikas tredje största affärsområde. Per sista december 2025
är det sammanlagda fastighetsvärdet 2,2 miljarder kronor, vilket motsvarar 16 procent av Nivikas totala
fastighetsvärde och 17 procent av hyresintäkterna, motsvarande 134 miljoner kronor. Fastighetsbeståndet i
Växjö består av 35 fastigheter där de kommersiella fastigheterna utgör 61 procent och bostäder 39 procent.
Den ekonomiska uthyrningsgraden är 94 procent i snitt för Växjöbeståndet per bokslutsdagen.
Inom det kommersiella segmentet, likt Nivika som helhet, är industri den mest förekommande typen av fastighet.
Växjöportföljen omfattar totalt 503 lägenheter, fördelade mellan Växjö, Kalmar och Nybro. Per bokslutsdagen
uppgår den ekonomiska uthyrningsgraden till 99 procent.
Projektutvecklingen i Växjö är främst utveckling av befintligt kommersiellt fastighetsbestånd samt kommersiell
nybyggnation. I portföljen finns även byggklar industrimark på Nylanda industriområde, nära väg 23, 25 och
30 nordväst om Växjö.
VÄXJÖ
VÄXJÖ
Andel fastighetsvärde, Växjö
Fördelning fastighetsvärde per objektstyp, Växjö
Industri/Lager 36%
Kontor 3%
Handel, hotell/rest. 3%
Samhällsfastighet 17%
Mark 2%
Bostäder 39%
Värendsvallen 12, Växjö
Fastighetsportfölj
Värendsvallen 12, Växjö
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 24
Fastighetsportfölj
Västkusten är Nivikas nyaste affärsområde och etablerades genom flera mindre förvärv under våren 2021.
Under åren därefter har Bolaget fortsatt att växa på Västkusten främst via förvärv. Affärsområdet sträcker
sig från Göteborg i norr till Höganäs i söder, med E6:an som löper som en pulsåder genom området och
utgör den västra sidan av Västsvenska triangeln.
Västkusten är ett affärsområde som passar väl in i Nivikas affärsmodell. Samtliga orter där Nivika etablerat
sig har expansiva näringsliv samt en stadig befolkningsökning. Enligt Länsstyrelsen i Halland och Skåne, råder
det på alla orter inom affärsområdet, brist på bostäder. Samtidigt har båda länen, Skåne och Halland, positiva
befolkningsutvecklingar som ligger över genomsnittet för Sverige i helhet, och bedöms fortsatt öka fram till
åtminstone år 2030.
Per den 31 december 2025 står Västkusten för 14 procent av bolagets totala fastighetsvärde vilket
motsvarar 1,9 miljarder kronor och 13 procent av de totala hyresintäkterna, motsvarande 100 miljoner
kronor. Fastighetsbeståndet som är beläget i Höganäs, Båstad, Laholm, Halmstad, Falkenberg, Varberg,
Kungsbacka och Göteborg, består av 50 fastigheter varav kommersiella fastigheter utgör 79 procent
och bostäder 21 procent. Inom det kommersiella segmentet, likt Nivika som helhet, är industri den mest
förekommande typen av fastighet. Den ekonomiska uthyrningsgraden var 94 procent per bokslutsdagen.
Bostäderna i Västkustportföljen ligger i Båstad, Höganäs och Haverdal strax utanför Halmstad, totalt finns
det 218 lägenheter i beståndet och den ekonomiska uthyrningsgraden var 97 procent per bokslutsdagen.
Projektverksamheten på Västkusten omfattar i huvudsak utveckling av det befintliga kommersiella
fastighetsbeståndet samt nybyggnation av kommersiella lokaler. Bolaget har en pågående detaljplan i
affärsområdet för framtida bostäder strax utanför Falkenberg.
Båstad, Laholm
Halmstad
Höganäs
Falkenberg
Varberg
Göteborg
VÄSTKUSTEN
Sportbilen 3, Falkenberg
Andel fastighetsvärde, Västkusten
Fördelning fastighetsvärde per objektstyp, Västkusten
Industri/Lager 49%
Kontor 16%
Handel, hotell/rest. 11%
Samhällsfastighet 2%
Mark 1%
Bostäder 21%
Kungsbacka
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 24
Fastighetsportfölj
Västkusten är Nivikas nyaste affärsområde och etablerades genom flera mindre förvärv under våren 2021.
Under åren därefter har Bolaget fortsatt att växa på Västkusten främst via förvärv. Affärsområdet sträcker
sig från Göteborg i norr till Höganäs i söder, med E6:an som löper som en pulsåder genom området och
utgör den västra sidan av Västsvenska triangeln.
Västkusten är ett affärsområde som passar väl in i Nivikas affärsmodell. Samtliga orter där Nivika etablerat
sig har expansiva näringsliv samt en stadig befolkningsökning. Enligt Länsstyrelsen i Halland och Skåne, råder
det på alla orter inom affärsområdet, brist på bostäder. Samtidigt har båda länen, Skåne och Halland, positiva
befolkningsutvecklingar som ligger över genomsnittet för Sverige i helhet, och bedöms fortsatt öka fram till
åtminstone år 2030.
Per den 31 december 2025 står Västkusten för 14 procent av bolagets totala fastighetsvärde vilket
motsvarar 1,9 miljarder kronor och 13 procent av de totala hyresintäkterna, motsvarande 100 miljoner
kronor. Fastighetsbeståndet som är beläget i Höganäs, Båstad, Laholm, Halmstad, Falkenberg, Varberg,
Kungsbacka och Göteborg, består av 50 fastigheter varav kommersiella fastigheter utgör 79 procent
och bostäder 21 procent. Inom det kommersiella segmentet, likt Nivika som helhet, är industri den mest
förekommande typen av fastighet. Den ekonomiska uthyrningsgraden var 94 procent per bokslutsdagen.
Bostäderna i Västkustportföljen ligger i Båstad, Höganäs och Haverdal strax utanför Halmstad, totalt finns
det 218 lägenheter i beståndet och den ekonomiska uthyrningsgraden var 97 procent per bokslutsdagen.
Projektverksamheten på Västkusten omfattar i huvudsak utveckling av det befintliga kommersiella
fastighetsbeståndet samt nybyggnation av kommersiella lokaler. Bolaget har en pågående detaljplan i
affärsområdet för framtida bostäder strax utanför Falkenberg.
Båstad, Laholm
Halmstad
Höganäs
Falkenberg
Varberg
Göteborg
VÄSTKUSTEN
Sportbilen 3, Falkenberg
Andel fastighetsvärde, Västkusten
Fördelning fastighetsvärde per objektstyp, Västkusten
Industri/Lager 49%
Kontor 16%
Handel, hotell/rest. 11%
Samhällsfastighet 2%
Mark 1%
Bostäder 21%
Kungsbacka
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 25
Mitt
Lager
Göteborg
Motala
Varberg
Lysekil
Hunnebostrand
Strömstad
Jönköping
Borås
Värnamo
Växjö
Vetlanda
Mitt Lager
Selfstorage-verksamheten Mitt Lager har sedan dess start 2016
bedrivits som en lönsam del och komplement till Bolagets verksamhet.
Mitt Lager
startades till följd av två lediga lokaler i Jönköping och Värnamo
som lämpade
sig för selfstorage-verksamhet. Beståndet har sedan
vuxit med cirka två anläggningar per år, genom etableringar i Nivikas
fastighetsbestånd i Småland samt genom strategiska förvärv av liknande
verksamheter på orter i västra Sverige, såsom Lysekil och Strömstad.
Nivika har en fortsatt tillväxtstrategi för selfstorage-verksamheten
och har som mål att växa med två anläggningar per år, antingen genom
etablering på flera orter och/eller genom att utöka verksamheten på
befintliga orter. Under 2025 etablerades tre nya anläggningar samtidigt
som en stängdes.
Mitt Lager bedriver verksamheten med en för branschen låg bemanning
tack vare sitt digitala system för bokning och betalning vilket även ger
kunden snabb tillgång till den lokal de bokat. Kunden skall kunna hyra och
få tillgång till ett förråd på mindre än två minuter.
Verksamheten omsätter cirka 23 miljoner kronor i årstakt och drivs av
två medarbetare.
Per den 31 december 2025 har Mitt Lager 17 anläggningar på 13 orter i
södra Sverige. Anläggningarna har tillsammans cirka 3 700 förråd, med
en genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad på 64 procent.
Fördelning av förråd per geografi, % Omsättning, Mkr och Ekonomisk uthyrningsgrad, %
Borås 75
Falkenberg 188
Halmstad 78
Göteborg 676
Hunnebostrand 297
Jönköping* 339
Lysekil 212
Motala 239
Strömstad 211
Vetlanda 110
Värnamo 204
Växjö* 756
Varberg* 306
Anläggning Antal förråd
Växjö
Borås
Falkenberg
Göteborg
Hunnebostrand
Jönköping
Motala
Lysekil
Vetlanda
Värnamo
41
68
48
78
29
55
53
Falkenberg
59
41
61
3 691 st
52
58
Halmstad
Antal förråd, st och uthyrningsgrad, %
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
-
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
2020-08-31 2021-08-31 2022-08-31 2023-08-31 2024-12-31 (16
mån)
2025-12-31 (12
mån)
Omsättning totalt Ekonomisk uthyrningsgrad
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
-
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
2020-08-31 2021-08-31 2022-08-31 2023-08-31 2024-12-31 2025-12-31
Antal förråd Uthyrningsgrad antal förräd
Strömstad
Varberg
Halmstad
Mitt Lager
*) Jönköping omfattar tre anläggningar. Växjö och Varberg
omfattar två anläggningar på respektive ort.
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 26
HÅLLBARHETSRAPPORT
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 26
HÅLLBARHETSRAPPORT
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 27
Hållbarhetsrapport
ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR HÅLLBARHETSRAPPORT
Nivikas hållbarhetsredovisning 2025 utgör Bolagets lagstadgade hållbarhetsrapport. Hållbarhetsredovisningen följer det finansiella räkenskapsåret och omfattar perioden 1 januari 2025
till och med 31 december 2025.
Nivikas hållbarhetsredovisning 2025 är, likt föregående år, framtagen med en påbörjad anpassning till EU-direktivet Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) och med
inspiration av European Sustainability Reporting Standard (ESRS). Hållbarhetsredovisningen tar även stöd av EU-taxonomiförordningen, standarder som Taskforce on Climate-related
Financial Disclosures (TCFD) och Greenhouse Gas Protocol (GHG-protokollet). Nivika fokuserar på de hållbarhetsområden som är mest väsentliga utifrån Bolagets affärsmodell,
värdekedja och intressenter.
Hållbarhetsredovisningen omfattar hela koncernens verksamhet;
Nivika Fastigheter AB (publ) och samtliga helägda dotterbolag, om
inget annat anges.
Styrning – en integrerad del i Nivikas verksamhet
Långsiktigt och hållbart värdeskapande är en central del av Nivikas
övergripande bolagsstyrning, där styrelsen och verkställande direktören
har det yttersta ansvaret. Styrelsen antar årligen hållbarhetspolicy och
uppförandekod samt följer upp hållbarhetsarbetet minst kvartalsvis.
Styrelsen ansvarar för att hållbarhetsredovisningen upprättas och
publiceras samt är tillsammans med koncernledningen ansvarig för att anta
Nivikas hållbarhetsmål. Verkställande direktören och koncernledningen
verkställer styrelsens beslut och ansvarar för att hållbarhetsarbetet är
integrerat i verksamheten, att relevanta rutiner finns i enlighet med
policys och regelverk samt att dessa efterlevs och följs upp.
Det operativa hållbarhetsarbetet leds av hållbarhetschefen, som
rapporterar löpande till koncernledningen. Hållbarhet är en integrerad del
av den dagliga verksamheten, och ansvaret för planering, genomförande
och uppföljning av hållbarhetsrelaterade frågor följer Bolagets ordinarie
organisations- och ansvarsfördelning.
Incitamentsprogram
Koncernledning exklusive VD och förvaltningschefer inkluderas i Bolagets
incitamentsprogram, vilket innehåller två hållbarhetsmål kopplat till gröna
bilagor i nya och omförhandlade avtal samt NKI.
Förändringar mot tidigare rapportering
Under 2025 har inga väsentliga organisatoriska förändringar skett som
påverkar Nivikas hållbarhetsarbete eller dess styrning. Fastighetsbeståndet
har förändrats genom förvärv, försäljningar och färdigställda projekt.
Dessa förändringar påverkar inte hållbarhetsredovisningens övergripande
inriktning, men bör beaktas vid jämförelser av nyckeltal såsom
energianvändning, utsläpp och resursanvändning över tid.
Under räkenskapsåret har Nivikas klimatmål verifierats av Science
Based Targets initiative (SBTi), vilket har medfört en mindre justering
av basåret 2024 i klimatredovisningen. Arbetet med EU-taxonomin
har vidareutvecklats, och redovisningen har utökats till att även omfatta
taxonomilinjerade fastigheter uppförda från och med 2021.
Datainsamling
Hållbarhetsredovisningen baseras på tillgängliga data från interna system,
leverantörer och samarbetspartners. I vissa fall kan begränsad tillgång
till primärdata innebära att uppskattningar eller schabloner har använts.
Osäkerheter kan även uppstå till följd av tolkning av nya regelverk och
ramverk som är under utveckling. Nivika arbetar kontinuerligt med att
förbättra datakvalitet, processer och intern kontroll i takt med ökade
rapporteringskrav.
Utelämnande av känslig information
Nivika samlar inte in information avseende egen personal gällande
etnicitet, funktionsnedsättningar eller minoritetstillhörighet, då sådan
information bedöms som känslig.
Kontaktperson för Nivikas hållbarhetsrapport är Emelie Regnell,
hållbarhetschef, [email protected].
Hållbarhetsrapportering framåt
Mot bakgrund av EU:s så kallade Omnibus-förslag omfattas Nivika
i nuläget inte av kravet på obligatorisk hållbarhetsrapportering
enligt CSRD. Trots detta har Nivika valt att fortsatt utveckla sitt
hållbarhetsarbete och sin rapportering med utgångspunkt i principerna
i ESRS, i syfte att säkerställa transparens, jämförbarhet och långsiktig
kvalitet i rapporteringen.
Under våren 2024 genomförde Nivika sin första dubbla
väsentlighetsanalys i linje med ESRS-metodiken. Analysen utgör ett
centralt underlag för prioritering av hållbarhetsfrågor och för inriktningen
av Bolagets hållbarhetsarbete. Nivika följer löpande utvecklingen av EU:s
regelverk och anpassar arbetssätt och processer i takt med förändrade
krav och förväntningar från ägare, finansiärer och andra intressenter.
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 28
Hållbarhetsrapport
ÅRET I KORTHET
Året har präglats av ett mer strukturerat och integrerat hållbarhetsarbete
med tydligare koppling till Nivikas långsiktiga affär och värdeskapande.
Genom stärkt styrning, ökad systematik och konkreta förbättringar inom
klimat, energi, social hållbarhet och styrning har hållbarhetsarbetet fått en
tydligare riktning och stärkts i den löpande verksamheten.
En tydlig riktning för framtida värdeskapande
Under året har Nivika tagit ett tydligt strategiskt kliv framåt i
hållbarhetsarbetet genom att ansluta sig till Science Based Targets
initiative (SBTi) och besluta om en klimatfärdplan fram till 2034. Detta
markerar ett långsiktigt åtagande att minska klimatpåverkan i linje
med vetenskapligt förankrade mål och Parisavtalet. Klimatfärdplanen
ger en gemensam riktning för arbetet med utsläppsminskningar,
energieffektivisering och materialval i hela verksamheten och stärker
kopplingen mellan hållbarhet, affärsstrategi och långsiktigt värdeskapande.
Energi och klimat som drivkraft för effektivisering
Arbetet med energi och klimat har under året fortsatt att ge
tydliga resultat. Energianvändningen har minskat till 82 kWh per
kvadratmeter Atemp, vilket visar effekten av ett systematiskt arbete
med driftoptimering och energieffektivisering. Andelen energieffektiva
fastigheter har ökat samtidigt som andelen fastigheter med de lägsta
energiklasserna är oförändrad. Produktionen av egen solenergi har ökat
och bidrar till omställningen mot förnybar energi samt minskad sårbarhet
för framtida energiprisförändringar.
Inom byggnation och projekt har klimatprestandan förbättrats genom
lägre utsläpp per kvadratmeter i nyproduktion och ett ökat fokus på
resurseffektiva materialval. Under året har även nya nyckeltal kopplade till
cirkulärt byggande införts, vilket tydliggör ambitionen att successivt öka
andelen cirkulära material i projektportföljen.
Lokal närvaro för globala mål
UN Global Compact
Nivika är medlem i UN Global Compact. Det innebär att efterleva tio
principer för hållbart företagande som berör mänskliga rättigheter,
arbetsförhållanden, miljö och antikorruption. Nivikas uppförandekod utgår
från dessa principer.
Agenda 2030
Hållbarhetsarbetet fokuseras på de områden där Bolaget har som störst
påverkan och därmed störst möjlighet att bidra till positiv utveckling. Nivika
bidrar till att uppfylla Agenda 2030, med särskilt fokus på utvalda delmål.
Samarbeten och partnerskap
Genom samarbeten med Fastighetsägarna, näringslivet och regionala
nätverk tar Nivika del av kunskap och fakta som stärker förståelsen för
regionens behov, förutsättningar och utveckling. Flera medarbetare
engagerar sig aktivt i nätverk och styrelser för att bidra till och följa regionala
trender inom hållbarhet och samhällsutveckling. Exempel på samarbeten
är ID06, Citysamverkan, CCC Jönköpings län och CSR Småland.
Under året har Nivika även anslutit sig till Hållbarhetslöftet samt Växjö-
deklarationen, vilket ytterligare stärker Bolagets engagemang i regional
samverkan och omställningen mot ett mer hållbart samhälle.
Året har präglats av tydliga framsteg, fördjupad struktur och ett stärkt långsiktigt fokus i Nivikas hållbarhetsarbete. Med visionen att med småländsk klokskap äga och förvalta
högavkastande fastigheter för generationer är hållbarhet en integrerad del av affärsstrategin och en naturlig utgångspunkt i både förvaltning och utveckling av fastighetsportföljen. Under
året har arbetet utvecklats genom tydligare styrning, ökad systematik och konkreta förbättringar inom klimat, energi, social hållbarhet och styrning.
Under året har Nivika stärkt sitt arbete med EU-taxonomin genom extern
validering och vidareutvecklad metodik. Utfallet visar en tydlig ökning
av taxonomilinjerad omsättning, kapital- och driftutgifter, vilket speglar
ett mer systematiskt arbete med energieffektivisering, investeringar och
klimatanpassning i fastighetsbeståndet.
Attraktiva miljöer som stärker långsiktiga relationer
Kundfokus och långsiktiga relationer har fortsatt att vara centrala delar i
Nivikas strategi. Kundnöjdheten är fortsatt hög inom både kommersiella
lokaler och bostäder, med goda resultat inom trygghet, trivsel och
helhetsupplevelse. Resultaten ger ett viktigt underlag för fortsatt
utveckling av fastigheter och områden som bidrar till attraktiva, trygga och
långsiktigt hållbara stadsmiljöer.
En stark organisation för fortsatt utveckling
Medarbetarna är en avgörande framgångsfaktor i Nivikas verksamhet.
Under året har arbetet med företagskultur, ledarskap och trivsel fortsatt
att utvecklas. Medarbetarindex ligger över målnivån och korttidsfrånvaron
är låg, vilket visar på en stabil och hållbar arbetsmiljö. Genom tydliga
värderingar, uppföljning av uppförandekoden samt fokus på dialog och
delaktighet skapas goda förutsättningar för långsiktigt engagemang,
kompetensförsörjning och en attraktiv arbetsplats.
Hållbarhet i siffror, utvalda nyckeltal 2025
Nivika har fått sina klimatmål verifierade av Science Based Targets initiative (SBTi)
Energianvändningen har minskat till 82 kWh/m² Atemp (89)
14% av fastighetselen kommer från egenproducerad solenergi (11)
Andelen fastigheter i energiklass A–C uppgår till 61 % av fastighetsvärdet (49)
Nöjd medarbetarindex, NMI, uppgår till 74 (-)
49% av fastigheterna linjerar med Nivikas gröna ramverk (45)
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 28
Hållbarhetsrapport
ÅRET I KORTHET
Året har präglats av ett mer strukturerat och integrerat hållbarhetsarbete
med tydligare koppling till Nivikas långsiktiga affär och värdeskapande.
Genom stärkt styrning, ökad systematik och konkreta förbättringar inom
klimat, energi, social hållbarhet och styrning har hållbarhetsarbetet fått en
tydligare riktning och stärkts i den löpande verksamheten.
En tydlig riktning för framtida värdeskapande
Under året har Nivika tagit ett tydligt strategiskt kliv framåt i
hållbarhetsarbetet genom att ansluta sig till Science Based Targets
initiative (SBTi) och besluta om en klimatfärdplan fram till 2034. Detta
markerar ett långsiktigt åtagande att minska klimatpåverkan i linje
med vetenskapligt förankrade mål och Parisavtalet. Klimatfärdplanen
ger en gemensam riktning för arbetet med utsläppsminskningar,
energieffektivisering och materialval i hela verksamheten och stärker
kopplingen mellan hållbarhet, affärsstrategi och långsiktigt värdeskapande.
Energi och klimat som drivkraft för effektivisering
Arbetet med energi och klimat har under året fortsatt att ge
tydliga resultat. Energianvändningen har minskat till 82 kWh per
kvadratmeter Atemp, vilket visar effekten av ett systematiskt arbete
med driftoptimering och energieffektivisering. Andelen energieffektiva
fastigheter har ökat samtidigt som andelen fastigheter med de lägsta
energiklasserna är oförändrad. Produktionen av egen solenergi har ökat
och bidrar till omställningen mot förnybar energi samt minskad sårbarhet
för framtida energiprisförändringar.
Inom byggnation och projekt har klimatprestandan förbättrats genom
lägre utsläpp per kvadratmeter i nyproduktion och ett ökat fokus på
resurseffektiva materialval. Under året har även nya nyckeltal kopplade till
cirkulärt byggande införts, vilket tydliggör ambitionen att successivt öka
andelen cirkulära material i projektportföljen.
Lokal närvaro för globala mål
UN Global Compact
Nivika är medlem i UN Global Compact. Det innebär att efterleva tio
principer för hållbart företagande som berör mänskliga rättigheter,
arbetsförhållanden, miljö och antikorruption. Nivikas uppförandekod utgår
från dessa principer.
Agenda 2030
Hållbarhetsarbetet fokuseras på de områden där Bolaget har som störst
påverkan och därmed störst möjlighet att bidra till positiv utveckling. Nivika
bidrar till att uppfylla Agenda 2030, med särskilt fokus på utvalda delmål.
Samarbeten och partnerskap
Genom samarbeten med Fastighetsägarna, näringslivet och regionala
nätverk tar Nivika del av kunskap och fakta som stärker förståelsen för
regionens behov, förutsättningar och utveckling. Flera medarbetare
engagerar sig aktivt i nätverk och styrelser för att bidra till och följa regionala
trender inom hållbarhet och samhällsutveckling. Exempel på samarbeten
är ID06, Citysamverkan, CCC Jönköpings län och CSR Småland.
Under året har Nivika även anslutit sig till Hållbarhetslöftet samt Växjö-
deklarationen, vilket ytterligare stärker Bolagets engagemang i regional
samverkan och omställningen mot ett mer hållbart samhälle.
Året har präglats av tydliga framsteg, fördjupad struktur och ett stärkt långsiktigt fokus i Nivikas hållbarhetsarbete. Med visionen att med småländsk klokskap äga och förvalta
högavkastande fastigheter för generationer är hållbarhet en integrerad del av affärsstrategin och en naturlig utgångspunkt i både förvaltning och utveckling av fastighetsportföljen. Under
året har arbetet utvecklats genom tydligare styrning, ökad systematik och konkreta förbättringar inom klimat, energi, social hållbarhet och styrning.
Under året har Nivika stärkt sitt arbete med EU-taxonomin genom extern
validering och vidareutvecklad metodik. Utfallet visar en tydlig ökning
av taxonomilinjerad omsättning, kapital- och driftutgifter, vilket speglar
ett mer systematiskt arbete med energieffektivisering, investeringar och
klimatanpassning i fastighetsbeståndet.
Attraktiva miljöer som stärker långsiktiga relationer
Kundfokus och långsiktiga relationer har fortsatt att vara centrala delar i
Nivikas strategi. Kundnöjdheten är fortsatt hög inom både kommersiella
lokaler och bostäder, med goda resultat inom trygghet, trivsel och
helhetsupplevelse. Resultaten ger ett viktigt underlag för fortsatt
utveckling av fastigheter och områden som bidrar till attraktiva, trygga och
långsiktigt hållbara stadsmiljöer.
En stark organisation för fortsatt utveckling
Medarbetarna är en avgörande framgångsfaktor i Nivikas verksamhet.
Under året har arbetet med företagskultur, ledarskap och trivsel fortsatt
att utvecklas. Medarbetarindex ligger över målnivån och korttidsfrånvaron
är låg, vilket visar på en stabil och hållbar arbetsmiljö. Genom tydliga
värderingar, uppföljning av uppförandekoden samt fokus på dialog och
delaktighet skapas goda förutsättningar för långsiktigt engagemang,
kompetensförsörjning och en attraktiv arbetsplats.
Hållbarhet i siffror, utvalda nyckeltal 2025
Nivika har fått sina klimatmål verifierade av Science Based Targets initiative (SBTi)
Energianvändningen har minskat till 82 kWh/m² Atemp (89)
14% av fastighetselen kommer från egenproducerad solenergi (11)
Andelen fastigheter i energiklass A–C uppgår till 61 % av fastighetsvärdet (49)
Nöjd medarbetarindex, NMI, uppgår till 74 (-)
49% av fastigheterna linjerar med Nivikas gröna ramverk (45)
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 29
Hållbarhetsrapport
HÅLLBARA FOKUSOMRÅDEN
Nivikas hållbarhetsarbete utgår från Bolagets vision att med småländsk klokskap äga och förvalta högavkastande fastigheter för generationer och vara det självklara valet för hyresgästen.
Hållbarhet genomsyrar hela verksamheten och ligger till grund för både förvaltning och utveckling av fastighetsportföljen. Målet är att säkerställa långsiktigt värdeskapande utan negativ
påverkan på människor eller miljön.
Nivikas hållbarhetsstrategi består av fyra fokusområden: Miljö och resursanvändning, Hållbara medarbetare, Hållbar stadsutveckling och Långsiktig värdeutveckling. Tillsammans omfamnar de Nivikas verksamhet och dess påverkan,
risker och möjligheter ur ett hållbarhetsperspektiv.
Miljö och resursanvändning
Utveckla och förvalta fastigheter med fokus på klimat,
energieffektivitet och resurseffektivitet för att
minimera miljöpåverkan och främja en hållbar framtid.
• Klimatpåverkan och anpassning till ett förändrat klimat
• Resurseffektivitet – material, energi och avfall
• Biologisk mångfald
Hållbar stadsutveckling
Erbjuda attraktiva och hållbara lokaler och bidra som
lokal samhällsbyggare till regional utveckling genom
trygga områden och lokalt samarbete.
• Trygga områden
• Trivsamma fastigheter
Hållbara medarbetare
En inkluderande och attraktiv arbetsplats där
arbetsmiljö, mångfald och kompetensutveckling
främjar engagemang, trivsel och goda resultat.
• God arbetsmiljö
• Jämställdhet och mångfald
• Kompetensutveckling
Långsiktig värdeutveckling
Långsiktigt värde skapas genom finansiell stabilitet,
ansvarsfullt företagande och hållbara relationer i
värdekedjan.
• Finansiell stabilitet
• Ansvarsfullt företagande
• Arbetstagare i värdekedjan
Mål 2034
Minska utsläppen av växthusgaser i
linje med Parisavtalet
Direkta utsläpp från drivmedel (scope 1) -58,8%
Driftrelaterade utsläpp (scope 1, 2 och 3) -63,2% per m²
Utsläpp från nyproduktion (scope 3) - 56,8% per m² BTA
Läs mer
Klimatförändringar, sida 37
Biologisk mångfald och ekosystem, sida 42
Resursanvändning och cirkulär ekonomi, sida 43
EU-taxonomi, sida 45
Mål 2030
Vara en trygg arbetsgivare och ett
förstahandsval på arbetsmarknaden
Nöjd medarbetarindex (NMI) minst 70
Korttidsfrånvaro under 2%
Nollvision skador och olyckor
Läs mer
Egna anställda, sida 46
Företagskultur, sida 46
Mål 2030
Öka tryggheten och trivseln
bland våra hyresgäster
Kommersiellt: Topp 50% i branschen
(Trygghet, delindex: hyra, snyggt och tryggt, Trivsel: Profilindex)
Bostäder: Topp 25%
i branschen
(Trygghet: trygghetsindex, Trivsel, produktindex: trivsel i lägenheten)
Läs mer
Påverkade samhällen,sida 46
Konsumenter och slutanvändare, sida 46
Mål 2030
Enbart arbeta med affärspartners
som följer Nivikas värdegrunder
Leverantörsuppförandekod: signeras av samtliga leverantörer
Uppförandekod: känd av alla medarbetare
Andelen icke reklamerade fakturor som betalas i tid ska uppgå
till 100%
Läs mer
Arbetare i värdekedjan, sida 51
Korruption och mutor, sida 51
E
ENVIRONMENT
SOCIAL
S
S
SOCIAL
GOVERNANCE
G
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 30
Hållbarhetsrapport
Hållbarhetsfrågan är central och det finns stora förväntningar på hur den hanteras. Nivikas intressentanalys
omfattar de aktörer som Bolaget i huvudsak påverkar, samverkar med eller påverkas av. Genom en löpande dialog
fångas synpunkter och förväntningar från intressenter, vilka vägs samman till väsentlighetsanalysen. Denna
analys utgör grunden för hur hållbarhetsarbetet prioriteras och utvecklas. Nedan presenteras dialogformer och
intressenternas nyckelfrågor.
I DIALOG MED
OMVÄRLDEN
HYRESGÄSTER - BOENDE
Dialogform
• Möten (visning, uthyrning, in-& utflytt)
• Kundtjänst & serviceanmälan
• Hyresgästenkät
Nyckelfråga
• Trygghet och trivsel
• Bra boendemiljö
• Möjliggöra hållbara val hos boende
KREDITGIVARE/
FINANSIÄRER
Dialogform
• Finansiella rapporter (kvartalsvis)
• Möten med banker och
investerare
• Kapitalmarknads- och
investerarpresentationer
Nyckelfråga
• Långsiktig och stabil ekonomisk
förvaltning
• Låg klimatpåverkan
• Nöjda och stabila hyresgäster
• Transparent rapportering
• Grön omställning
HYRESGÄSTER - KOMMERSIELLA
Dialogform
• Kundmöten
• Avtalsförhandlingar
• Kundtjänst, serviceanmälan och löpande dialog kring
förvaltning
Nyckelfråga
• Lokaler med god arbetsmiljö
• Långsiktig fastighetsförvaltning
• Möjliggöra hållbarhetsarbete hos hyresgäster
MEDARBETARE
Dialogform
• Medarbetarundersökning (årligen)
• Utbildningar
• Företagsevents
• Avdelnings-, projekts- och skyddskommittémöten
Nyckelfråga
• Stabil arbetsgivare med goda arbetsvillkor
• God arbetsmiljö
• Engagemang i lokala föreningslivet och samhället
SAMHÄLLSAKTÖRER
Dialogform
• Möten med kommunala tjänstepersoner och
förtroendevalda rörande byggnationer, stadsutveckling,
detaljplaner etcetera.
• Samverkansmöten och nätverk samt medverkan i
intresse- och branschorganisationer
Nyckelfråga
• Bidra till hållbar stadsutveckling
• Byggnation med ett starkt hållbarhetsperspektiv
LEVERANTÖRER
Dialogform
• Vid upphandling av ramavtal
• Beställningar och leverantörsmöten
• Avstämning och kontroll av
ramavtalsleverantörer (årligen)
Nyckelfråga
• Bra kravställare när det gäller kvalitet, miljö,
arbetsvillkor och arbetsmiljö
• Samverkan för ökad hållbarhet
STYRELSE
Dialogform
• Styrelsemöten (6-8 per år)
• Bolagsstämma (årligen)
Nyckelfråga
• Långsiktig och stabil värdeutveckling.
• Transparens
• God bolagsstyrning och
rapportering
ÄGARE
Dialogform
• Finansiella rapporter (kvartalsvis)
• Hållbarhetsrapportering
• Bolagsstämma (årligen)
Nyckelfråga
• Långsiktig avkastning med hänsyn
till människor och miljö
• Transparent rapportering
och hög kundnöjdhet
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 30
Hållbarhetsrapport
Hållbarhetsfrågan är central och det finns stora förväntningar på hur den hanteras. Nivikas intressentanalys
omfattar de aktörer som Bolaget i huvudsak påverkar, samverkar med eller påverkas av. Genom en löpande dialog
fångas synpunkter och förväntningar från intressenter, vilka vägs samman till väsentlighetsanalysen. Denna
analys utgör grunden för hur hållbarhetsarbetet prioriteras och utvecklas. Nedan presenteras dialogformer och
intressenternas nyckelfrågor.
I DIALOG MED
OMVÄRLDEN
HYRESGÄSTER - BOENDE
Dialogform
• Möten (visning, uthyrning, in-& utflytt)
• Kundtjänst & serviceanmälan
• Hyresgästenkät
Nyckelfråga
• Trygghet och trivsel
• Bra boendemiljö
• Möjliggöra hållbara val hos boende
KREDITGIVARE/
FINANSIÄRER
Dialogform
• Finansiella rapporter (kvartalsvis)
• Möten med banker och
investerare
• Kapitalmarknads- och
investerarpresentationer
Nyckelfråga
• Långsiktig och stabil ekonomisk
förvaltning
• Låg klimatpåverkan
• Nöjda och stabila hyresgäster
• Transparent rapportering
• Grön omställning
HYRESGÄSTER - KOMMERSIELLA
Dialogform
• Kundmöten
• Avtalsförhandlingar
• Kundtjänst, serviceanmälan och löpande dialog kring
förvaltning
Nyckelfråga
• Lokaler med god arbetsmiljö
• Långsiktig fastighetsförvaltning
• Möjliggöra hållbarhetsarbete hos hyresgäster
MEDARBETARE
Dialogform
• Medarbetarundersökning (årligen)
• Utbildningar
• Företagsevents
• Avdelnings-, projekts- och skyddskommittémöten
Nyckelfråga
• Stabil arbetsgivare med goda arbetsvillkor
• God arbetsmiljö
• Engagemang i lokala föreningslivet och samhället
SAMHÄLLSAKTÖRER
Dialogform
• Möten med kommunala tjänstepersoner och
förtroendevalda rörande byggnationer, stadsutveckling,
detaljplaner etcetera.
• Samverkansmöten och nätverk samt medverkan i
intresse- och branschorganisationer
Nyckelfråga
• Bidra till hållbar stadsutveckling
• Byggnation med ett starkt hållbarhetsperspektiv
LEVERANTÖRER
Dialogform
• Vid upphandling av ramavtal
• Beställningar och leverantörsmöten
• Avstämning och kontroll av
ramavtalsleverantörer (årligen)
Nyckelfråga
• Bra kravställare när det gäller kvalitet, miljö,
arbetsvillkor och arbetsmiljö
• Samverkan för ökad hållbarhet
STYRELSE
Dialogform
• Styrelsemöten (6-8 per år)
• Bolagsstämma (årligen)
Nyckelfråga
• Långsiktig och stabil värdeutveckling.
• Transparens
• God bolagsstyrning och
rapportering
ÄGARE
Dialogform
• Finansiella rapporter (kvartalsvis)
• Hållbarhetsrapportering
• Bolagsstämma (årligen)
Nyckelfråga
• Långsiktig avkastning med hänsyn
till människor och miljö
• Transparent rapportering
och hög kundnöjdhet
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 31
Hållbarhetsrapport
NIVIKAS VÄRDEKEDJA
Nivika ska med småländsk klokskap äga och förvalta högavkastande fastigheter för
generationer och vara det självklara valet för hyresgästen. Målet är att säkerställa
långsiktigt värdeskapande utan negativ påverkan på människor och miljö. Genom
verksamheten och värdekedjan påverkar Nivika, och påverkas av, sociala, miljömässiga
samt styrningsrelaterade hållbarhetsfrågor.
Råvaruutvinning
Råvaruutvinning
Planering av nybyggnation
Goda relationer
banker, leverantörer
Långsiktig byggande med fokus
på energieffektivitet och hållbart
Leverantörer:
-Inköp och upphandling
-Schyssta arbetsvillkor
Transport
Biologisk mångfald
Byggavfall
LaddmöjligheterEnergianvändning
Återbruk
Bostäder, arbetsplatser
Energieffektivisering/installation av solceller/öka mängden
förnybar energi (energi)
Anlägga ängar, välja blommande växter (biologisk mångfald)
Nivika standard (resursanvändning)
Skapa arbetstillfällen och anställningstrygghet (medarbetare)
Skapa arbetstillfällen och vara en bra kravställare (arbetare i värdekedjan)
Skapa trygga områden och samhällen (påverkade samhällen)
Skapa trivsamma bostäder och arbetsplatser (hyresgäster)
God arbetsmiljö, jämställdhet och mångfald samt kompetensutveckling
(företagskultur)
Fysiska skador på fastigheterna (klimatanpassning)
Omställningsbehov (klimatpåverkan) – förändrade fastighetsvärderingar,
ökade kostnader för försäkringar, drift, finansiering, lagkrav
Ökad energianvändning (energi)
Ökade krav på hållbara material och återbruk (resursanvändning)
Felaktig hantering av avfall (avfall) – ökade kostnader för hantering, ökade
driftkostnader
Korruption och mutor (korruption och mutor)
Koldioxidutsläpp från byggverksamheten (klimatpåverkan)
Energiförbrukning (energi)
Markexploatering (biologisk mångfald)
Resursförbrukning (resursanvändning)
Avfall (avfall)
Avsaknad av kollektivavtal (arbetare i värdekedjan)
Avfallshantering
Trygghet
Byggnation
MATERIAL OCH RESURSER
MATERIAL OCH RESURSER
Kultur och personal
Fastighetsförvaltning
SCOPE 3 / UPPSTRÖMS SCOPE 1&2 / EGEN VERKSAMHET SCOPE 3 / NEDSTRÖMS
Detaljplan Bygglov
Återbruk
Återbruk
Trivsel
POSITIV PÅVERKAN
ÖVERSIKT - NIVIKAS VÄRDEKEDJA
NEGATIV PÅVERKAN
HÅLLBARHETSRELATERADE RISKER
4
4
4
4
4
4
4
4
2
2
2
2
2
2
2
2
1
1
1
1
1
1
1
5
5
5
5
5
5
5
5
5
3
3
3
3
3
3
3
3
21
1
3
3
3
6
6
6
6
6
6
6
6
6
7
7
8
8
För att skapa värde är Nivika beroende av externa resurser, produkter och tjänster. Verksamheten har
miljöpåverkan genom material- och markanvändning vid nybyggnation, materialflöden vid hyresgästanpassningar
och renovering samt energianvändning i förvaltningen. Dessa aktiviteter kan leda till koldioxidutsläpp,
avfallsgenerering och påverkan på biologisk mångfald.
Samtidigt bidrar Nivika positivt genom att skapa arbetstillfällen, erbjuda trygga anställningar, ställa tydliga krav på
leverantörer och säkerställa att Bolagets fastigheter och områden är trygga och trivsamma för hyresgäster. Bolagets
styrning, via policys, rutiner och leverantörskrav, präglar företagskultur, riskhantering och affärsetiskt agerande.
Nivikas värdekedja innebär både risker och möjligheter. Klimatförändringar och ökade extremväder ställer högre
krav på klimatanpassning av fastigheter för att minska risken för skador. Skärpta regelverk och ökade hållbarhetskrav
påverkar fastighetsvärderingar och kan leda till högre kostnader för försäkring, drift och finansiering. Samtidigt ökar
efterfrågan på hållbara material, energieffektiva lösningar och cirkulära metoder, vilket påverkar byggprocesser
och investeringsbeslut. Effektiv avfallshantering är avgörande för att undvika driftstörningar, och återbruk blir en
allt viktigare faktor för att minska både kostnader och klimatpåverkan. Transparens och affärsetik är centrala då
oegentligheter kan skada Bolagets rykte och medföra rättsliga konsekvenser.
Genom att proaktivt hantera dessa utmaningar och möjligheter stärker Nivika sin långsiktiga hållbarhet och
skapar värde för hyresgäster, investerare och samhället i stort. I arbetet med den dubbla väsentlighetsanalysen
har hela värdekedjan beaktats, även indirekt påverkan och relationer utanför direkta avtalsförbindelser och utan
begränsning till operationell eller finansiell kontroll.
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 32
Hållbarhetsrapport
Råvaruutvinning
Råvaruutvinning
Planering av nybyggnation
Goda relationer
banker, leverantörer
Långsiktig byggande med fokus
på energieffektivitet och hållbart
Leverantörer:
-Inköp och upphandling
-Schyssta arbetsvillkor
Transport
Biologisk mångfald
Byggavfall
LaddmöjligheterEnergianvändning
Återbruk
Bostäder, arbetsplatser
Energieffektivisering/installation av solceller/öka mängden
förnybar energi (energi)
Anlägga ängar, välja blommande växter (biologisk mångfald)
Nivika standard (resursanvändning)
Skapa arbetstillfällen och anställningstrygghet (medarbetare)
Skapa arbetstillfällen och vara en bra kravställare (arbetare i värdekedjan)
Skapa trygga områden och samhällen (påverkade samhällen)
Skapa trivsamma bostäder och arbetsplatser (hyresgäster)
God arbetsmiljö, jämställdhet och mångfald samt kompetensutveckling
(företagskultur)
Fysiska skador på fastigheterna (klimatanpassning)
Omställningsbehov (klimatpåverkan) – förändrade fastighetsvärderingar,
ökade kostnader för försäkringar, drift, finansiering, lagkrav
Ökad energianvändning (energi)
Ökade krav på hållbara material och återbruk (resursanvändning)
Felaktig hantering av avfall (avfall) – ökade kostnader för hantering, ökade
driftkostnader
Korruption och mutor (korruption och mutor)
Koldioxidutsläpp från byggverksamheten (klimatpåverkan)
Energiförbrukning (energi)
Markexploatering (biologisk mångfald)
Resursförbrukning (resursanvändning)
Avfall (avfall)
Avsaknad av kollektivavtal (arbetare i värdekedjan)
Avfallshantering
Trygghet
Byggnation
MATERIAL OCH RESURSER
MATERIAL OCH RESURSER
Kultur och personal
Fastighetsförvaltning
SCOPE 3 / UPPSTRÖMS SCOPE 1&2 / EGEN VERKSAMHET SCOPE 3 / NEDSTRÖMS
Detaljplan Bygglov
Återbruk
Återbruk
Trivsel
POSITIV PÅVERKAN
ÖVERSIKT - NIVIKAS VÄRDEKEDJA
NEGATIV PÅVERKAN
HÅLLBARHETSRELATERADE RISKER
4
4
4
4
4
4
4
4
2
2
2
2
2
2
2
2
1
1
1
1
1
1
1
5
5
5
5
5
5
5
5
5
3
3
3
3
3
3
3
3
21
1
3
3
3
6
6
6
6
6
6
6
6
6
7
7
8
8
UPPSTRÖMS
EGEN VERKSAMHET
NEDSTRÖMS
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 32
Hållbarhetsrapport
Råvaruutvinning
Råvaruutvinning
Planering av nybyggnation
Goda relationer
banker, leverantörer
Långsiktig byggande med fokus
på energieffektivitet och hållbart
Leverantörer:
-Inköp och upphandling
-Schyssta arbetsvillkor
Transport
Biologisk mångfald
Byggavfall
LaddmöjligheterEnergianvändning
Återbruk
Bostäder, arbetsplatser
Energieffektivisering/installation av solceller/öka mängden
förnybar energi (energi)
Anlägga ängar, välja blommande växter (biologisk mångfald)
Nivika standard (resursanvändning)
Skapa arbetstillfällen och anställningstrygghet (medarbetare)
Skapa arbetstillfällen och vara en bra kravställare (arbetare i värdekedjan)
Skapa trygga områden och samhällen (påverkade samhällen)
Skapa trivsamma bostäder och arbetsplatser (hyresgäster)
God arbetsmiljö, jämställdhet och mångfald samt kompetensutveckling
(företagskultur)
Fysiska skador på fastigheterna (klimatanpassning)
Omställningsbehov (klimatpåverkan) – förändrade fastighetsvärderingar,
ökade kostnader för försäkringar, drift, finansiering, lagkrav
Ökad energianvändning (energi)
Ökade krav på hållbara material och återbruk (resursanvändning)
Felaktig hantering av avfall (avfall) – ökade kostnader för hantering, ökade
driftkostnader
Korruption och mutor (korruption och mutor)
Koldioxidutsläpp från byggverksamheten (klimatpåverkan)
Energiförbrukning (energi)
Markexploatering (biologisk mångfald)
Resursförbrukning (resursanvändning)
Avfall (avfall)
Avsaknad av kollektivavtal (arbetare i värdekedjan)
Avfallshantering
Trygghet
Byggnation
MATERIAL OCH RESURSER
MATERIAL OCH RESURSER
Kultur och personal
Fastighetsförvaltning
SCOPE 3 / UPPSTRÖMS SCOPE 1&2 / EGEN VERKSAMHET SCOPE 3 / NEDSTRÖMS
Detaljplan Bygglov
Återbruk
Återbruk
Trivsel
POSITIV PÅVERKAN
ÖVERSIKT - NIVIKAS VÄRDEKEDJA
NEGATIV PÅVERKAN
HÅLLBARHETSRELATERADE RISKER
4
4
4
4
4
4
4
4
2
2
2
2
2
2
2
2
1
1
1
1
1
1
1
5
5
5
5
5
5
5
5
5
3
3
3
3
3
3
3
3
21
1
3
3
3
6
6
6
6
6
6
6
6
6
7
7
8
8
UPPSTRÖMS
EGEN VERKSAMHET
NEDSTRÖMS
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 33
Hållbarhetsrapport
DUBBEL VÄSENTLIGHETSANALYS
Nivikas hållbarhetsarbete utgår från de hållbarhetsfrågor där verksamheten har störst påverkan på människor och miljö, samt de frågor som kan innebära väsentliga risker eller
möjligheter för Bolagets finansiella utveckling. Den dubbla väsentlighetsanalysen utgör grunden för prioritering och styrning av hållbarhetsarbetet.
Under våren 2024 genomfördes en dubbel väsentlighetsanalys, där
Bolaget delvis använde externa konsulter för väsentlighetsbedömning
och analys av resultat. Resultatet fastställdes av Nivikas ledning och
styrelse under 2024 och utvärderas årligen vilket är genomfört 2025.
Analysen ligger till grund för prioritering av hållbarhetsområden, mål och
uppföljning i denna hållbarhetsredovisning.
Konsekventiell och finansiell väsentlighet
Den dubbla väsentlighetsanalysen syftar till att identifiera Bolagets
påverkan på miljö och samhälle, oavsett om påverkan är faktisk eller
potentiell, positiv eller negativ, på kort, medellång och lång sikt samt var i
värdekedjan den uppstår.
Analysen syftar även till att identifiera väsentliga hållbarhetsrisker och
möjligheter som kan medföra finansiella effekter på kort, medellång
och lång sikt. Konsekventiell väsentlighet avser verksamhetens påverkan
på människor och miljö, medan finansiell väsentlighet avser risker och
möjligheter som kan påverka Bolagets finansiella utveckling.
Genomförande
Som förberedelse inför IRO-analysen (påverkan, risker och möjligheter)
har följande delar inkluderats:
1. Omvärldsanalys
2. Benchmark av branschen och andra sektorer
3. Intressentkartläggning och analys
4. Analys av värdekedja
5. Klimatscenarioanalys
Omvärldsanalys
Omvärldsanalysen skapar förståelse för de övergripande trenderna
och händelser som kan påverka Nivikas hållbarhetsarbete. Genom att
undersöka politiska, ekonomiska, sociala, teknologiska, ekologiska och
lagliga aspekter har potentiella risker och möjligheter identifierats, samt
ytterligare aspekter som kan inkluderas i hållbarhetsstrategin. Analysen
visar vikten av tydliga ansvarsområden och mandat för effektiv styrning,
ökad förståelse för rapporteringskraven, en detaljerad tidsplan med
delmål
samt tidigt och kontinuerligt engagemang från styrelse och revisorer.
Benchmark
Nivika har undersökt och jämfört hållbarhetsarbetet hos företag från
andra sektorer och företag från fastighetsbranschen. Syftet med
denna undersökning var att erhålla insikter om branschens praxis och
förväntningar samt att säkerställa att Nivikas hållbarhetsstrategi är
konkurrenskraftig och anpassad till marknadens behov och förväntningar.
Genom att jämföra och analysera hållbarhetsinitiativ, prestationer
och rapportering från kunder och branschkollegor identifierades
framgångsfaktorer och områden där det finns möjligheter till förbättring.
Det ger även en grund för att säkerställa att inte några viktiga
hållbarhetsfrågor missas och för att verifiera att Nivikas hållbarhetsmål
och åtgärder är relevanta.
Fördjupad intressentdialog
En uppdaterad intressentkartläggning och viktning har genomförts för
att identifiera och prioritera de viktigaste intressenterna inom
hållbarhetsområdet. Processen syftar till att säkerställa att hänsyn tas
till, och att engagemang riktas mot, de mest relevanta intressenterna för
verksamheten. Potentiella intressenter har identifierats via en workshop
med ledningsgruppen och därefter kategoriserats som "påverkas
av vår verksamhet" och "användare av vår hållbarhetsinformation".
Intressenterna har rankats utifrån inflytande, betydelse och involvering
på en skala från 0 till 5, vilket resulterat i åtta mest väsentliga
intressenter för Nivika. Dialogen har även utvärderats och utvecklats
för att inkludera ytterligare hållbarhetsperspektiv samt för att
identifiera vilka specifika hållbarhetsfrågor som är viktiga för respektive
intressentgrupp. Den fördjupade intressentdialogen visar att de mest
relevanta hållbarhetsfrågorna är energieffektivitet och förnybar energi,
klimatpåverkan och koldioxidutsläpp, god affärsetik samt hållbar byggnation.
Analys av värdekedja
En detaljerad analys och kartläggning av värdekedjan har genomförts
för att identifiera och förstå de olika delarna samt analysera tillhörande
risker och möjligheter. Processerna och aktiviteterna som ingår i
värdekedjan har identifierats och beskrivits, inklusive upphandling,
byggnationer, transporter, renovering, kundservice, energieffektivisering,
avfallshantering samt trygghet och trivsel. Kartläggningen omfattar
uppströms- och nedströms aktiviteter, Nivikas egen verksamhet samt
utvärdering av påverkan och sannolikhet för de identifierade riskerna
och möjligheterna inom värdekedjan. Resultaten av analysen och
kartläggningen av värdekedjan ligger till grund för fortsatta arbete med
hållbarhetsintegrering och riskhantering.Klimatscenarioanalys
Nivika har genomfört en omfattande riskkartläggning där samtliga
fastigheter har utvärderats utifrån klimatpåverkan (konsekvens) och
sannolikhet. Kartläggningen ger ett strukturerat underlag för att bedöma
och hantera klimatrelaterade risker och möjligheter och fungerar som
grund för strategiska beslut och åtgärder som minimerar negativa
effekter av klimatförändringar, kontrollerar finansiella konsekvenser och
stärker konkurrenskraften. Ökad nederbörd och översvämningar har
identifierats som en av de största framtida riskerna, och handlingsplaner
med åtgärder i förvaltning och ombyggnationer har upprättats. Genom
att förbereda
organisationen på olika klimatscenarier stärks både affärsmodell
och affärsstrategi. Läs mer under avsnittet klimatanpassning.
IRO-analys
IRO-analysen utgör en central del av den dubbla väsentlighetsanalysen
och bedömer både Nivikas påverkan på människor och miljö samt
verksamhetens finansiella risker och möjligheter. Analysen genomfördes
som en workshop med ledningsgruppen och nyckelpersoner, där insikter
sammanställdes utifrån hållbarhetsfrågorna i ESRS. Genom att involvera
medarbetare från olika befattningar identifierades och bedömdes
konsekvenser, risker och möjligheter kopplade till varje fråga.
Bedömningen utgick från samma skala som Nivikas övriga riskarbete,
inklusive omfattning, återställbarhet, allvarlighetsgrad och sannolikhet.
Utifrån analysen fastställdes tröskelvärden för konsekventiell och
finansiell väsentlighet, vilket avgjorde vilka hållbarhetsfrågor som
anses väsentliga. Samtliga beslut och bakomliggande resonemang
dokumenterades, och processen resulterade i en lista över möjliga
väsentliga hållbarhetsfrågor.
Resultatet av den dubbla väsentlighetsanalysen presenteras i tabell samt
matris på nästkommande sidor.
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 34
Hållbarhetsrapport
Resultat dubbel väsentlighetanalys
Väsentliga hållbarhetsfrågor Bedömning väsentlighet
1 Klimatanpassning Väsentlig
2 Klimatpåverkan Väsentlig
3 Energi Väsentlig
4 Förorening av mark Bevakning
5 Förorening av luft Låg
6 Förorening av vatten Bevakning
7 Föroreningar av levande organismer och livsmedelsresurser Låg
8 Potentiellt skadliga ämnen Bevakning
9 Särskilt farliga ämnen Låg
10 Vattenförbrukning Bevakning
11 Försämring av livsmiljöer och trycket på marina resurser Låg
12 Vattenuttag Låg
13 Vattenutsläpp i vattendrag och hav Låg
14 Direkt påverkan på förlust av biologisk mångfald Väsentlig
15 Påverkan på arters tillstånd Låg
16 Effekter på ekosystemens omfattning och tillstånd Låg
17 Påverkan på och beroende av ekosystemtjänster Låg
18 Resursinflöden, inklusive resursanvändning Väsentlig
19 Resursutflöden relaterat till produkter och tjänster Låg
20 Avfall Väsentlig
21 Arbetsförhållanden i egen verksamhet Väsentlig
22 Likabehandling och lika möjligheter för alla i egen verksamhet Låg
23 Andra arbetsrelaterade rättigheter i egen verksamhet Låg
24 Likvärdig behandling och lika möjligheter för alla i värdekedjan Låg
25 Arbetsförhållanden i värdekedjan Väsentlig
26 Andra arbetsrelaterade rättigheter i värdekedjan Låg
27 Samhällens civila och politiska rättigheter Låg
28 Samhällens ekonomiska, sociala och kulturella rättigheter Väsentlig
29 Specifika rättigheter för ursprungsbefolkning Låg
30 Informationsrelaterade påverkan för kunder Bevakning
31 Personlig säkerhet för kunder Väsentlig
32 Social inkludering för kunder Väsentlig
33 Företagskultur Väsentlig
34 Skydd för visselblåsare Låg
35 Djurskydd Låg
36 Politiskt engagemang och lobbyism Låg
37 Hantering av leverantörsrelationer, samt betalningspraxis Låg
38 Korruption och mutor Väsentlig
5
38
33
227 23
12
25
28
2713 29
9
31
32
2411 26
15
21
3416 35
17 3619 37
30
10
8
6
4
20
18
14
3
2
1
Finansiell väsentlighet
Konsekventiell väsentlighet
Låg
Låg
Bevakning
Väsentlig
Bevakning
Väsentlig
Hög
Medel
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 34
Hållbarhetsrapport
Resultat dubbel väsentlighetanalys
Väsentliga hållbarhetsfrågor Bedömning väsentlighet
1 Klimatanpassning Väsentlig
2 Klimatpåverkan Väsentlig
3 Energi Väsentlig
4 Förorening av mark Bevakning
5 Förorening av luft Låg
6 Förorening av vatten Bevakning
7 Föroreningar av levande organismer och livsmedelsresurser Låg
8 Potentiellt skadliga ämnen Bevakning
9 Särskilt farliga ämnen Låg
10 Vattenförbrukning Bevakning
11 Försämring av livsmiljöer och trycket på marina resurser Låg
12 Vattenuttag Låg
13 Vattenutsläpp i vattendrag och hav Låg
14 Direkt påverkan på förlust av biologisk mångfald Väsentlig
15 Påverkan på arters tillstånd Låg
16 Effekter på ekosystemens omfattning och tillstånd Låg
17 Påverkan på och beroende av ekosystemtjänster Låg
18 Resursinflöden, inklusive resursanvändning Väsentlig
19 Resursutflöden relaterat till produkter och tjänster Låg
20 Avfall Väsentlig
21 Arbetsförhållanden i egen verksamhet Väsentlig
22 Likabehandling och lika möjligheter för alla i egen verksamhet Låg
23 Andra arbetsrelaterade rättigheter i egen verksamhet Låg
24 Likvärdig behandling och lika möjligheter för alla i värdekedjan Låg
25 Arbetsförhållanden i värdekedjan Väsentlig
26 Andra arbetsrelaterade rättigheter i värdekedjan Låg
27 Samhällens civila och politiska rättigheter Låg
28 Samhällens ekonomiska, sociala och kulturella rättigheter Väsentlig
29 Specifika rättigheter för ursprungsbefolkning Låg
30 Informationsrelaterade påverkan för kunder Bevakning
31 Personlig säkerhet för kunder Väsentlig
32 Social inkludering för kunder Väsentlig
33 Företagskultur Väsentlig
34 Skydd för visselblåsare Låg
35 Djurskydd Låg
36 Politiskt engagemang och lobbyism Låg
37 Hantering av leverantörsrelationer, samt betalningspraxis Låg
38 Korruption och mutor Väsentlig
5
38
33
227 23
12
25
28
2713 29
9
31
32
2411 26
15
21
3416 35
17 3619 37
30
10
8
6
4
20
18
14
3
2
1
Finansiell väsentlighet
Konsekventiell väsentlighet
Låg
Låg
Bevakning
Väsentlig
Bevakning
Väsentlig
Hög
Medel
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 35
Hållbarhetsrapport
Klimatförändringar
Klimatanpassning
! Risk Fysiska skador på fastigheterna
Klimatförändringar ökar risken för skador på fastigheter, vilket kan medföra betydande ekonomiska konsekvenser för Nivika. För att minska dessa risker krävs investeringar i förebyggande åtgärder och klimatanpassning. Även om åtgärderna
innebär ökade kostnader är de nödvändiga för att skydda tillgångarna och säkerställa långsiktig hållbarhet och motståndskraft mot klimatrelaterade händelser.
! Risk Omställningsbehov
Klimatförändringar kan utlösa globala kriser som påverkar fastighetssektorn, exempelvis genom flyktingströmmar och förändrade fastighetsvärderingar. Försäkrings- och driftskostnader kan stiga, hälsoriskerna för boende öka och behovet av
att ersätta teknik i förtid uppstå. Även krav för finansiering och lagstiftning kan skärpas. Dessa faktorer innebär ekonomiska risker och behov av anpassning samt proaktiva åtgärder för att hantera klimatrelaterade utmaningar och upprätthålla
långsiktig hållbarhet och ekonomisk stabilitet.
Klimatpåverkan
- Negativ påverkan
Koldioxidutsläpp från
byggverksamheten
Nivikas aktiviteter inom ny- och ombyggnation, inklusive transporter, byggmaterial och fastighetsdrift, ger betydande koldioxidutsläpp som påverkar klimatet negativt. För att minska dessa utsläpp krävs åtgärder som effektivare byggprocesser
samt ökad användning av hållbara material och energikällor i driften.
Energi
- Negativ påverkan Energiförbrukning
Nybyggnation och hyresgästers löpande energianvändning innebär betydande miljöpåverkan genom hög energikonsumtion och ökade koldioxidutsläpp. För att minska denna påverkan krävs energieffektiva byggnadsmetoder samt insatser som
stödjer hyresgäster i att reducera sin energianvändning genom hållbara arbetssätt och tekniska lösningar.
+ Positiv påverkan
Energieffektivisering & öka
mängden förnybar energi
Nivika har stort fokus på energieffektivisering och användning av egna solceller, vilket ger positiv miljöpåverkan. Genom energieffektiva lösningar och solcellsinstallationer minskar både energiförbrukning och beroende av fossila bränslen, vilket
reducerar koldioxidutsläpp och främjar en mer hållbar energianvändning. Solcellerna möjliggör även lokal produktion av förnybar energi och stärker Nivikas långsiktiga hållbarhetsmål och miljöprofil.
! Risk Ökad energianvändning
Nivika står inför finansiella risker kopplade till energi, särskilt genom ökad elanvändning i samband med utfasningen av fossil energi. Ökad energiförbrukning, energibrist och stigande energipriser kan leda till högre driftskostnader och
ekonomiska påfrestningar. Dessa utmaningar kräver noggrann planering samt investeringar i energieffektiv teknik och alternativa energikällor för att hantera riskerna och säkerställa långsiktig hållbarhet.
Biologisk mångfald och ekosystem
Direkt påverkan på förlust av biologisk mångfald
- Negativ påverkan Markexploatering
Markexploatering vid nybyggnation och ombyggnation kan negativt påverka biologisk mångfald genom habitatförlust för lokala arter och minskade ekosystemtjänster, vilket kan ge långsiktiga effekter på naturmiljön. Kommunens beslut om
markanvändning och planeringsprocesser, som en del av värdekedjan, påverkar också hur marken används och dess biologiska mångfald över tid.
+ Positiv påverkan Anlägga ängar
Att omvandla traditionella gräsytor till ängsmarker främjar biologisk mångfald genom att skapa mer gynnsamma livsmiljöer för växter, insekter och andra djur. Åtgärden kan stärka lokala ekosystem, öka pollineringen och bidra till större
variation av habitat, vilket bidrar därmed aktivt till att förbättra naturmiljön och främja långsiktigt hållbara och artrika miljöer.
Resursanvändning och cirkulär ekonomi
Resursinflöden, inklusive resursanvändning
- Negativ påverkan Resursförbrukning
Vid nybyggnation och ombyggnation ökar behovet av nytt material som trä, betong och stål, vilket medför betydande resursförbrukning och miljöpåverkan genom råvaruutvinning, energikrävande tillverkning, transporter och avfallshantering.
Denna påverkan kan mildras genom återanvändning, återvinning och en mer effektiv materialanvändning.
+ Positiv påverkan Nivika standard
Genom att tillämpa Nivika-standarden, med preferens för trä som byggmaterial, stärks den positiva påverkan på resursanvändningen. Trä är en förnybar råvara som kräver mindre energi vid tillverkning än betong och stål och dessutom binder
koldioxid under sin livscykel. Medvetna materialval enligt Nivika-standarden minskar miljöpåverkan, främjar hållbara byggmetoder och kan styra både leverantörsval och utvecklingen av mer hållbara byggnadslösningar.
! Risk
Ökade krav på hållbara
material och återbruk
Ökade krav på hållbara och återbrukade material kan driva upp efterfrågan, men den omogna marknaden innebär ofta begränsad tillgång och höga priser. Detta skapar finansiella risker för fastighetsbolag eftersom dyrare material påverkar
budget och lönsamhet. För att hantera risken kan företag behöva bredda sina leverantörsalternativ, investera i utveckling av alternativa material eller ingå långsiktiga avtal för att säkerställa tillgång till resurser till rimliga kostnader.
Avfall
- Negativ påverkan Avfall
Negativ påverkan på avfallshantering uppstår genom byggavfall från nybyggnation och renoveringar, rivavfall samt osorterat avfall från hyresgäster. Dessa avfallstyper kräver hållbara lösningar som återvinning, återanvändning och korrekt sortering
för att minska miljöpåverkan och öka resurseffektiviteten. Utmaningen är att införa effektiva avfallshanteringssystem och säkerställa att både personal och hyresgäster hanterar avfallet korrekt för att nå hållbarhetsmålen.
! Risk Felaktig hantering av avfall
Felaktig avfallshantering kan medföra betydande finansiella konsekvenser genom böter, sanktioner, miljörelaterade åtgärdskostnader och högre driftkostnader för transport, deponi och behandling. För att minska dessa risker behövs robusta
avfallshanteringssystem, utbildning av personal och hyresgäster samt noggrann uppföljning för att säkerställa regeluppfyllelse och minimera miljöpåverkan.
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 36
Hållbarhetsrapport
Den egna arbetskraften
Arbetsförhållanden
+ Positiv påverkan
Skapa arbetstillfällen och
anställningstrygghet
Genom att skapa arbetstillfällen stärks anställningstrygghet och ekonomisk stabilitet för medarbetarna, vilket bidrar till en positiv arbetsmiljö. Säkra och stabila jobb främjar både välbefinnande och produktivitet och gör det
lättare för Nivika att attrahera och behålla kompetent personal. Detta stärker en engagerad arbetsstyrka och stödjer Nivikas långsiktiga utveckling och position på arbetsmarknaden.
Arbetskraft längs värdekedjan
Arbetsförhållanden
- Negativ påverkan Avsaknad av kollektivavtal
Negativ påverkan på anställda i värdekedjan kan uppstå när underentreprenörer och leverantörer saknar kollektivavtal, vilket kan leda till osäkra anställningsvillkor, lägre löner, brist på förmåner och bristande arbetsmiljö. Avsaknad av
kollektivavtal kan också försvåra arbetstagares möjlighet att organisera sig och förhandla om bättre villkor. Att säkerställa att alla aktörer i värdekedjan följer arbetsrättsliga normer och kollektivavtal är därför avgörande för att minska negativ
påverkan och främja hållbara och trygga arbetsförhållanden och arbetssäkerhet i hela värdekedjan.
! Risk
Bristande arbetsvillkor i
värdekedjan
Bristande arbetsvillkor hos underentreprenörer och leverantörer i värdekedjan innebär en risk för otrygga anställningar, lägre löner och otillräcklig arbetsmiljö. Genom tydliga krav på arbetsrättsliga standarder, säkra arbetsmiljöer och rättvisa
villkor kan Nivika motverka dessa risker, skapa bättre arbetsförhållanden och stärka relationerna i värdekedjan. Ett ansvarsfullt leverantörsarbete minskar även risken för arbetskonflikter och bidrar till ett stärkt rykte och en
positiv hållbarhetsprofil.
Påverkade samhällen
Samhällens ekonomiska, sociala och kulturella rättigheter
+ Positiv påverkan
Skapa trygga områden
och samhällen
Nivikas verksamhet bidrar positivt till samhällsutvecklingen genom att skapa trygga, attraktiva och funktionella miljöer för företag och hyresgäster. Detta stärker lokalt näringsliv, möjliggör fler arbetstillfällen och bidrar till levande och hållbara
stadsdelar. Genom partnerskap, sponsring och stöd till lokala initiativ stärks även social sammanhållning och samhällsengagemang. Nivika främjar dessutom lokal ekonomisk utveckling genom att anlita lokala leverantörer och tjänsteutförare,
vilket stärker konkurrenskraft och motståndskraft i det lokala näringslivet. På så sätt medverkar Bolaget till hållbara och inkluderande samhällen.
Konsumenter och slutanvändare
Personlig säkerhet för konsumenter och/eller slutanvändare
+ Positiv påverkan
Skapa trivsamma bostäder
och arbetsplatser
Genom att erbjuda säkra och kvalitativa lokaler och bostäder bidrar Nivika till ökad trygghet och stabilitet för människor och verksamheter. Fastigheterna uppfyller höga säkerhetsstandarder, vilket stärker både trivsel och välbefinnande för
dem som använder dem. Investeringar i säkerhet och trygghet ökar också förtroendet hos hyresgäster och kunder. På detta sätt bidrar Nivika positivt till livskvalitet, trygghet och välfungerande miljöer där människor och företag kan utvecklas.
Ansvarsfullt företagande
Företagskultur
+ Positiv påverkan
God arbetsmiljö, jämställdhet,
mångfald & kompetensutveckling
Genom att prioritera öppenhet, mångfald och kontinuerlig utveckling skapar Nivika en positiv företagskultur. Ledarskapet främjar ett klimat där idéer delas och olika perspektiv välkomnas. Investeringar i medarbetares utveckling och
välbefinnande stärker motivation och långsiktig lojalitet. Denna kultur av tillit och öppenhet förbättrar både samarbete och prestationer samt gör det lättare att attrahera och behålla talang som delar Nivikas värderingar.
Korruption och mutor
! Risk Korruption och mutor
Korruption och mutor utgör en risk inom byggbranschen och kan leda till ekonomiska konsekvenser genom böter, rättsliga påföljder och skadat anseende. Förlorat förtroende kan dessutom påverka framtida affärsmöjligheter negativt. För att
minska risken behövs välfungerande system för att förebygga oegentligheter, inklusive compliance-program, utbildning, övervakning och uppföljning av affärsetik, vilket är avgörande för en hållbar och transparent verksamhet.
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 36
Hållbarhetsrapport
Den egna arbetskraften
Arbetsförhållanden
+ Positiv påverkan
Skapa arbetstillfällen och
anställningstrygghet
Genom att skapa arbetstillfällen stärks anställningstrygghet och ekonomisk stabilitet för medarbetarna, vilket bidrar till en positiv arbetsmiljö. Säkra och stabila jobb främjar både välbefinnande och produktivitet och gör det
lättare för Nivika att attrahera och behålla kompetent personal. Detta stärker en engagerad arbetsstyrka och stödjer Nivikas långsiktiga utveckling och position på arbetsmarknaden.
Arbetskraft längs värdekedjan
Arbetsförhållanden
- Negativ påverkan Avsaknad av kollektivavtal
Negativ påverkan på anställda i värdekedjan kan uppstå när underentreprenörer och leverantörer saknar kollektivavtal, vilket kan leda till osäkra anställningsvillkor, lägre löner, brist på förmåner och bristande arbetsmiljö. Avsaknad av
kollektivavtal kan också försvåra arbetstagares möjlighet att organisera sig och förhandla om bättre villkor. Att säkerställa att alla aktörer i värdekedjan följer arbetsrättsliga normer och kollektivavtal är därför avgörande för att minska negativ
påverkan och främja hållbara och trygga arbetsförhållanden och arbetssäkerhet i hela värdekedjan.
! Risk
Bristande arbetsvillkor i
värdekedjan
Bristande arbetsvillkor hos underentreprenörer och leverantörer i värdekedjan innebär en risk för otrygga anställningar, lägre löner och otillräcklig arbetsmiljö. Genom tydliga krav på arbetsrättsliga standarder, säkra arbetsmiljöer och rättvisa
villkor kan Nivika motverka dessa risker, skapa bättre arbetsförhållanden och stärka relationerna i värdekedjan. Ett ansvarsfullt leverantörsarbete minskar även risken för arbetskonflikter och bidrar till ett stärkt rykte och en
positiv hållbarhetsprofil.
Påverkade samhällen
Samhällens ekonomiska, sociala och kulturella rättigheter
+ Positiv påverkan
Skapa trygga områden
och samhällen
Nivikas verksamhet bidrar positivt till samhällsutvecklingen genom att skapa trygga, attraktiva och funktionella miljöer för företag och hyresgäster. Detta stärker lokalt näringsliv, möjliggör fler arbetstillfällen och bidrar till levande och hållbara
stadsdelar. Genom partnerskap, sponsring och stöd till lokala initiativ stärks även social sammanhållning och samhällsengagemang. Nivika främjar dessutom lokal ekonomisk utveckling genom att anlita lokala leverantörer och tjänsteutförare,
vilket stärker konkurrenskraft och motståndskraft i det lokala näringslivet. På så sätt medverkar Bolaget till hållbara och inkluderande samhällen.
Konsumenter och slutanvändare
Personlig säkerhet för konsumenter och/eller slutanvändare
+ Positiv påverkan
Skapa trivsamma bostäder
och arbetsplatser
Genom att erbjuda säkra och kvalitativa lokaler och bostäder bidrar Nivika till ökad trygghet och stabilitet för människor och verksamheter. Fastigheterna uppfyller höga säkerhetsstandarder, vilket stärker både trivsel och välbefinnande för
dem som använder dem. Investeringar i säkerhet och trygghet ökar också förtroendet hos hyresgäster och kunder. På detta sätt bidrar Nivika positivt till livskvalitet, trygghet och välfungerande miljöer där människor och företag kan utvecklas.
Ansvarsfullt företagande
Företagskultur
+ Positiv påverkan
God arbetsmiljö, jämställdhet,
mångfald & kompetensutveckling
Genom att prioritera öppenhet, mångfald och kontinuerlig utveckling skapar Nivika en positiv företagskultur. Ledarskapet främjar ett klimat där idéer delas och olika perspektiv välkomnas. Investeringar i medarbetares utveckling och
välbefinnande stärker motivation och långsiktig lojalitet. Denna kultur av tillit och öppenhet förbättrar både samarbete och prestationer samt gör det lättare att attrahera och behålla talang som delar Nivikas värderingar.
Korruption och mutor
! Risk Korruption och mutor
Korruption och mutor utgör en risk inom byggbranschen och kan leda till ekonomiska konsekvenser genom böter, rättsliga påföljder och skadat anseende. Förlorat förtroende kan dessutom påverka framtida affärsmöjligheter negativt. För att
minska risken behövs välfungerande system för att förebygga oegentligheter, inklusive compliance-program, utbildning, övervakning och uppföljning av affärsetik, vilket är avgörande för en hållbar och transparent verksamhet.
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 37
Hållbarhetsrapport
E
MILJÖ
Bygg- och fastighetsbranschen står för betydande
miljöpåverkan genom energianvändning, växthusgasutsläpp,
materialflöden och påverkan på ekosystem. Nivikas
verksamhet innebär både direkt påverkan från den egna
driften och indirekt påverkan genom värdekedjan. För att
minska miljöpåverkan och stärka positiv effekt fokuserar
arbetet på de tre väsentliga områden som bedömts som
mest betydelsefulla för Nivika: klimatförändringar, biologisk
mångfald och ekosystem, samt resursanvändning och cirkulär
ekonomi. Dessa områden omfattar både risker och möjligheter
och utgör grunden för Bolagets långsiktiga miljöstrategi.
POLICY/STYRDOKUMENT
• Hållbarhetspolicy
• Uppförandekod
• Inköpspolicy
• Leverantörsuppförandekod
VÄSENTLIGA OMRÅDEN MILJÖ
Klimatförändringar
-Klimatanpassning
-Klimatpåverkan
-Energi
Biologisk mångfald och ekosystem
Resursanvändning och cirkulär ekonomi
-Resursinflöden, inklusive resursanvändning
-Avfall
KLIMATFÖRÄNDRINGAR
Klimatförändringar påverkar Nivikas verksamhet både genom egna utsläpp och genom fysiska och omställningsrelaterade
risker i värdekedjan. Detta område omfattar tre centrala delar: klimatanpassning, där fokus ligger på att skydda fastigheter
och verksamhet mot klimatrelaterade händelser; klimatpåverkan, som rör utsläpp kopplade till byggnation, material och
drift; samt energi, där energianvändning, energieffektivisering och omställning till förnybara energikällor utgör viktiga
inslag. Tillsammans ger dessa perspektiv en helhetsbild av hur Nivika påverkar och påverkas av klimatförändringarna.
ENVIRONMENT
Strategi
Klimatförändringar påverkar Nivikas verksamhet genom både fysiska risker
och omställningskrav i bygg- och fastighetssektorn. För att möta dessa
utmaningar och samtidigt ta vara på nya affärsmöjligheter arbetar Nivika
långsiktigt och systematiskt med att minska klimatpåverkan och stärka
verksamhetens motståndskraft.
Under året har Nivikas klimatmål verifierats av Science Based Targets
initiative (SBTi), vilket säkerställer att målsättningen är i linje med
Parisavtalet. Nivika har också beslutat och infört en klimatfärdplan
som ger en samlad inriktning för hur utsläpp ska reduceras i hela
verksamheten och genom hela värdekedjan. Planen innehåller prioriterade
åtgärder, tidshorisonter och tydliga ansvarsnivåer som styr klimat- och
energiarbetet framåt.
Ett kontinuerligt fokus på klimatdata, utsläppsanalys och energiprestanda
ger underlag för att identifiera utsläppskällor och prioritera de åtgärder
som ger störst effekt. Detta omfattar investeringar i energieffektivisering,
förnybar energi och förbättrade byggprocesser, vilket både minskar
utsläpp och stärker Bolagets konkurrenskraft över tid.
Bolaget arbetar i dagsläget inte med upptagning och lagring av
växthusgaser eller med klimatkompensering. Nivika har för närvarande
inte introducerat något internt system för koldioxidprissättning.
Styrning och ansvar
Arbetet med klimatförändringar är ett prioriterat område och involverar
hela organisationen.
Riskarbetet följer en strukturerad process. Den påbörjas med
en inventering av befintliga och nya risker. Ledningsgruppen och
nyckelpersoner gör därefter en bedömning av de inventerade riskerna och
väsentliga risker presenteras för styrelsen.
Hållbarhetschefen ansvarar för att fastighetsbeståndet samt Bolagets
övriga verksamhet analyseras utifrån konsekvenserna av ett förändrat
klimat. Det är projektansvarig som ansvarar för att projekt samt långsiktiga
underhållsplaner innehåller relevanta klimatanpassningsåtgärder för
hela beståndet. För investeringar och eventuella förvärv ansvarar
transaktionsansvarig att analys genomförs med avseende på
klimatförändringarna.
Nivikas utsläpp följer samma ansvarsfördelning som för de underliggande
orsakerna till att utsläppen sker.
Det vill säga ansvaret för nybyggnation och
ombyggnation, användning av byggmaterial, energianvändning och avfall.
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 38
Hållbarhetsrapport
Åtgärdsarbete
För att få en samlad bild av riskexponeringen har Nivika inventerat hela
fastighetsbeståndet utifrån klimatrelaterade risker samt ett urval av sociala
och tekniska hållbarhetsrisker. Följande riskkategorier har analyserats:
• Skyfall och översvämning
• Inomhusklimat
• Vattentillgång
• Storm
• Ras, skred och erosion
• Stora snömängder
• Jordbävning
• Radon
• Förorenat område
• Invasiva arter
• Byggnadsminne
• Energiklass F och G
• Skyddsrum
• Brandfarlig verksamhet
• Hög nivå av felanmälningar
• Riskområde
• Utsatt område
• Särskilt utsatt område
Varje risk har bedömts utifrån sannolikhet och konsekvens med en
tregradig skala (låg, medel, hög). Fastigheter med högre värde analyseras
djupare, inklusive finansiell påverkan, påverkan på hyresgäster och
varumärke samt behov av tekniska åtgärder.
Fastigheter med förhöjd risk har fått individuella åtgärdsplaner med
definierade insatser, ansvar och tidsplan. Fastigheter med lägre riskvärden
genererar ingen åtgärdsplan men följs upp genom ökad ronderingsfrekvens
vid exempelvis kraftig nederbörd.
Klimatanpassning
Klimatförändringar medför ökade fysiska risker som
påverkar Nivikas fastigheter och verksamhet. Ökad
nederbörd, höjd risk för översvämningar, intensiva
väderhändelser och förändrade temperaturmönster kräver
att fastigheter och processer anpassas för att säkerställa
funktion, värde och säkerhet. Klimatanpassning handlar
därför om att identifiera sårbarheter, vidta förebyggande
åtgärder och stärka motståndskraften mot klimatrelaterade
händelser på både kort och lång sikt.
Strategi
Nivikas strategi för klimatanpassning bygger på att systematiskt
identifiera, bedöma och hantera fysiska klimatrisker i hela
fastighetsbeståndet. Samtliga fastigheter analyseras återkommande
både på geografisk nivå och på fastighetsnivå för att bedöma exponering,
sannolikhet och konsekvens av klimatrelaterade risker.
Under året har riskkartläggningen vidareutvecklats genom en fördjupad
årlig genomlysning av hela beståndet. Analysen har kompletterats med
bedömning av potentiella finansiella effekter för fastigheter med förhöjd
risk samt genom inkludering av ytterligare ett klimatscenario för att
stärka robustheten i bedömningarna. Resultaten används för att prioritera
investeringar och åtgärder som skyddar tillgångar, säkerställer funktion
och stödjer långsiktig värdeutveckling. Klimatrisker integreras även i
due diligence-processer vid förvärv samt i investeringsanalyser i linje
med EU-taxonomins kriterier för klimatanpassning och begränsning av
klimatförändringar.
Styrning och ansvar
Arbetet med klimatanpassning är integrerat i Nivikas hållbarhetsstyrning
och fastighetsförvaltning. Riskkartläggning, uppföljning och prioritering
av åtgärder sker enligt intern rutin och rapporteras till ledningen.
Resultaten utgör underlag för beslut inom verksamhetsplanering,
investeringsprioritering och budgetprocess, vilket säkerställer att
klimatanpassning är en del av Bolagets långsiktiga styrning och riskhantering.
Analysen identifierade ökad nederbörd och översvämningar som en av de
största framtida potentiella riskerna för Nivikas bestånd. Vid förvaltning
samt pågående och framtida ombyggnationer säkerställs att nödvändiga
åtgärder vidtas för att hantera identifierade hållbarhetsrisker. Exempel på
åtgärder som genomförts inom verksamheten är anläggning av dagvatten-
system samt installation av översvämningsmagasin, vilket i sin tur leder till
ökad trivsel och trygghet för hyresgäster men också är
värdeskapande för Nivika.
Under året har arbetet med klimatanpassning och hållbarhetsrisker
stärkts genom att scenariobedömningen har utvidgats med ytterligare
ett klimatscenario. Samtidigt har en finansiell analys genomförts för
att bedöma potentiella kostnader som kan uppstå vid olika typer av
klimatrisker. Arbetet har även kompletterats med en mer strukturerad
uppföljning enligt intern rutin, där resultat rapporteras till ledningen och
integreras i verksamhetens planering och budgetprocess.
Mål och mätetal
Samtliga fastigheter i beståndet har genomgått årets hållbarhetsinventering.
Antalet fastigheter med identifierat åtgärdsbehov har ökat från 23 till 33
under året, samtidigt som antalet fastigheter med upprättad åtgärdsplan
har ökat från 11 till 30. Fastigheter med sådan plan ska åtgärdas inom en
5-års period. Ökningen förklaras av ett mer fördjupat och systematiskt
arbetssätt för riskidentifiering, där fler risker synliggjorts genom utökad
scenariobedömning och analys på fastighetsnivå.
Utfallet visar att arbetet
med klimatanpassning i högre grad omsätts i konkreta åtgärder.
Hållbarhetsinventerade fastigheter 2025 2024
Totalt antal fastigheter i beståndet
235 203
Analyserade fastigheter
235 203
Identifierade fastigheter med åtgärdsbehov
33 23
Fastigheter med upprättad åtgärdsplan
30 11
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 38
Hållbarhetsrapport
Åtgärdsarbete
För att få en samlad bild av riskexponeringen har Nivika inventerat hela
fastighetsbeståndet utifrån klimatrelaterade risker samt ett urval av sociala
och tekniska hållbarhetsrisker. Följande riskkategorier har analyserats:
• Skyfall och översvämning
• Inomhusklimat
• Vattentillgång
• Storm
• Ras, skred och erosion
• Stora snömängder
• Jordbävning
• Radon
• Förorenat område
• Invasiva arter
• Byggnadsminne
• Energiklass F och G
• Skyddsrum
• Brandfarlig verksamhet
• Hög nivå av felanmälningar
• Riskområde
• Utsatt område
• Särskilt utsatt område
Varje risk har bedömts utifrån sannolikhet och konsekvens med en
tregradig skala (låg, medel, hög). Fastigheter med högre värde analyseras
djupare, inklusive finansiell påverkan, påverkan på hyresgäster och
varumärke samt behov av tekniska åtgärder.
Fastigheter med förhöjd risk har fått individuella åtgärdsplaner med
definierade insatser, ansvar och tidsplan. Fastigheter med lägre riskvärden
genererar ingen åtgärdsplan men följs upp genom ökad ronderingsfrekvens
vid exempelvis kraftig nederbörd.
Klimatanpassning
Klimatförändringar medför ökade fysiska risker som
påverkar Nivikas fastigheter och verksamhet. Ökad
nederbörd, höjd risk för översvämningar, intensiva
väderhändelser och förändrade temperaturmönster kräver
att fastigheter och processer anpassas för att säkerställa
funktion, värde och säkerhet. Klimatanpassning handlar
därför om att identifiera sårbarheter, vidta förebyggande
åtgärder och stärka motståndskraften mot klimatrelaterade
händelser på både kort och lång sikt.
Strategi
Nivikas strategi för klimatanpassning bygger på att systematiskt
identifiera, bedöma och hantera fysiska klimatrisker i hela
fastighetsbeståndet. Samtliga fastigheter analyseras återkommande
både på geografisk nivå och på fastighetsnivå för att bedöma exponering,
sannolikhet och konsekvens av klimatrelaterade risker.
Under året har riskkartläggningen vidareutvecklats genom en fördjupad
årlig genomlysning av hela beståndet. Analysen har kompletterats med
bedömning av potentiella finansiella effekter för fastigheter med förhöjd
risk samt genom inkludering av ytterligare ett klimatscenario för att
stärka robustheten i bedömningarna. Resultaten används för att prioritera
investeringar och åtgärder som skyddar tillgångar, säkerställer funktion
och stödjer långsiktig värdeutveckling. Klimatrisker integreras även i
due diligence-processer vid förvärv samt i investeringsanalyser i linje
med EU-taxonomins kriterier för klimatanpassning och begränsning av
klimatförändringar.
Styrning och ansvar
Arbetet med klimatanpassning är integrerat i Nivikas hållbarhetsstyrning
och fastighetsförvaltning. Riskkartläggning, uppföljning och prioritering
av åtgärder sker enligt intern rutin och rapporteras till ledningen.
Resultaten utgör underlag för beslut inom verksamhetsplanering,
investeringsprioritering och budgetprocess, vilket säkerställer att
klimatanpassning är en del av Bolagets långsiktiga styrning och riskhantering.
Analysen identifierade ökad nederbörd och översvämningar som en av de
största framtida potentiella riskerna för Nivikas bestånd. Vid förvaltning
samt pågående och framtida ombyggnationer säkerställs att nödvändiga
åtgärder vidtas för att hantera identifierade hållbarhetsrisker. Exempel på
åtgärder som genomförts inom verksamheten är anläggning av dagvatten-
system samt installation av översvämningsmagasin, vilket i sin tur leder till
ökad trivsel och trygghet för hyresgäster men också är
värdeskapande för Nivika.
Under året har arbetet med klimatanpassning och hållbarhetsrisker
stärkts genom att scenariobedömningen har utvidgats med ytterligare
ett klimatscenario. Samtidigt har en finansiell analys genomförts för
att bedöma potentiella kostnader som kan uppstå vid olika typer av
klimatrisker. Arbetet har även kompletterats med en mer strukturerad
uppföljning enligt intern rutin, där resultat rapporteras till ledningen och
integreras i verksamhetens planering och budgetprocess.
Mål och mätetal
Samtliga fastigheter i beståndet har genomgått årets hållbarhetsinventering.
Antalet fastigheter med identifierat åtgärdsbehov har ökat från 23 till 33
under året, samtidigt som antalet fastigheter med upprättad åtgärdsplan
har ökat från 11 till 30. Fastigheter med sådan plan ska åtgärdas inom en
5-års period. Ökningen förklaras av ett mer fördjupat och systematiskt
arbetssätt för riskidentifiering, där fler risker synliggjorts genom utökad
scenariobedömning och analys på fastighetsnivå.
Utfallet visar att arbetet
med klimatanpassning i högre grad omsätts i konkreta åtgärder.
Hållbarhetsinventerade fastigheter 2025 2024
Totalt antal fastigheter i beståndet
235 203
Analyserade fastigheter
235 203
Identifierade fastigheter med åtgärdsbehov
33 23
Fastigheter med upprättad åtgärdsplan
30 11
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 39
Hållbarhetsrapport
Klimatpåverkan
Klimatpåverkan omfattar de utsläpp av växthusgaser
som uppstår i Nivikas byggnation, materialanvändning,
transporter och fastighetsdrift. Dessa utsläpp bidrar till den
globala uppvärmningen och utgör en central påverkan ur
både miljö- och verksamhetsperspektiv.
För Nivika handlar arbetet med klimatpåverkan om att systematiskt
identifiera utsläppskällor, minska klimatbelastningen och styra
verksamheten mot lösningar som är förenliga med långsiktiga klimatmål
och affärsmässig hållbarhet. Klimatpåverkan uppstår både i den egna
verksamheten och i värdekedjan, vilket kräver ett helhetsperspektiv på
åtgärder och uppföljning.
Strategi
Nivikas strategi för att minska klimatpåverkan utgår från vetenskapligt
baserade klimatmål och ett långsiktigt åtagande att minska utsläppen
i hela värdekedjan. Strategin bygger på kontinuerlig uppföljning av
klimatdata, utsläppsintensitet och energiprestanda för att säkerställa att
åtgärderna ger önskad effekt och att resurser prioriteras där klimatnyttan
är som störst.
Under året har Nivikas klimatmål verifierats av Science Based Targets
initiative (SBTi) och en klimatfärdplan har beslutats av ledningsgrupp
och styrelse. Målen utgår från basår 2024 och har 2034 som målår.
Klimatfärdplanen beskriver hur utsläppen ska minska inom energi,
drivmedel samt byggnation och material fram till målåret 2034. Den
innehåller prioriterade nyckelåtgärder, ansvarsfördelning samt tidsramar
och utgör ett centralt styrdokument för klimat- och energiarbetet.
Styrning och ansvar
Arbetet med klimatpåverkan är integrerat i Nivikas övergripande
styrning. Styrelsen har fastställt klimatmål och klimatfärdplan, medan
koncernledningen ansvarar för att dessa omsätts i verksamheten.
Genomförandet bygger på att respektive avdelning ansvarar för sina delar
av planen, integrerar relevanta klimatåtgärder i verksamhetsplan och
budget samt följer upp dem löpande.
Mål verifierade av SBTi
Nivika har verifierat sina klimatmål av Science Based Targets initiative
(SBTi), med standarden för bygg- och fastighetsbranschen. Målen
innebär att Nivika åtar sig att minska utsläpp av växthusgaser i hela
värdekedjan till 2034.
Målen innebär att Nivika utifrån basåret 2024 (med 2034 som målår) ska:
• Minska klimatpåverkan från drift med 63,2%/m
2
(scope 1, 2 och 3)
• Minska klimatpåverkan från drivmedel med 58,8% (scope 1)
• Minska klimatpåverkan från nybyggnation med 56,8%/m
2
BTA (scope 3)
• Inte installera någon ny fossildriven bränsleutrustning för
fastighetsenergi från och med 14 augusti 2025
Uppdaterat klimatbokslut 2024
Under året har Nivika uppdaterat klimatbokslutet för 2024 som en del av
arbetet med att verifiera Bolagets klimatmål enligt Science Based Targets
initiative (SBTi). Arbetet har genomförts i samarbete med extern konsult
för att säkerställa att metodik, avgränsningar och beräkningar är i linje med
GHG-protokollet och SBTi:s krav.
I samband med uppdateringen har datagrund och metod vidareutvecklats
genom förändrade avgränsningar och kompletteringar av utsläppsposter
i värdekedjan. Klimatbokslutet för 2024, som även utgör basår för de
verifierade klimatmålen, är därför inte fullt jämförbart med tidigare år
men bedöms ge en mer korrekt och heltäckande bild av Nivikas samlade
klimatpåverkan och utgör en stabil grund för uppföljning framåt.
Förändring i år i jämförelse med föregående klimatbokslut:
• Scope 1: Redovisningen av utsläpp från fordon har förenklats genom att samtliga
typer av bilar nu samlas i en gemensam kategori för fordon.
• Scope 2: För fastighetsel där Nivika har triple-net-avtal har schablonvärden lagts
till i de fall faktisk förbrukningsdata saknas, för att ge en mer heltäckande bild av
energianvändningen.
• Scope 3.1 (Köpta varor och tjänster): Klimatpåverkan från tekniska installationer
i nybyggnation har inkluderats genom schablonberäkningar, vilket stärker
täckningen av utsläpp kopplade till byggprojekt.
• Scope 3.2 (Kapitalvaror): Väsentliga kostnadsposter i resultaträkningen har
beräknats enligt spendbaserad metod med emissionsfaktorer anpassade till
respektive kategori.
• Scope 3.3 (Bränsle- och energirelaterade aktiviteter): Nya kategorier har införts
för att tydligare synliggöra utsläpp kopplade till bränsle- och energianvändning för
både tjänstefordon och fastighetsenergi.
• Scope 3.4 (Transport och distribution): Utsläpp från transporter och distribution
har inkluderats genom spendbaserade schabloner baserade på uppgifter från
resultaträkningen.
• Biogena utsläpp: Beräkning och redovisning av biogena utsläpp har inkluderats i
klimatbokslutet.
Åtgärdsarbete
Åtgärdsarbetet struktureras i klimatfärdplanen i tre huvudspår: Energi,
Drivmedel samt Byggnation och material.
Minskad klimatpåverkan från energi
Åtgärdsarbetet inom drift fokuserar på att minska klimatpåverkan
genom systematiskt arbete med energieffektiva byggnader, förbättrad
energiklassificering och ökad andel egenproducerad el. Parallellt
prioriteras fossilbränslefri uppvärmning samt ett gemensamt
energieffektiviseringsarbete tillsammans med hyresgäster, bland annat
genom gröna bilagor i kommersiella hyresavtal.
Mot en fossilfri fordonsflotta
Åtgärdsarbetet inriktas på att minska klimatpåverkan från den egna
fordonsflottan genom en successiv övergång till fossilfria drivmedel och
fordon, i enlighet med fastställd tjänste- och förmånsbilpolicy.
Byggnation och material med minskad klimatpåverkan
De största utsläppen finns i värdekedjan, särskilt från byggnation
och material. Klimatfärdplanen fokuserar därför på att införa
klimatgränsvärden i projekt, prioritera material med lägre klimatpåverkan
(inklusive återbrukade och biobaserade alternativ), öka andelen cirkulära
material samt minska mängden projektavfall genom planering, sortering
och materialåtervinning. Klimatkalkyler används för att synliggöra
klimatpåverkan och styra mot lägre utsläpp i projekten.
Mål och mätetal
Uppföljning av klimatmålen sker årligen genom klimatbokslut och
nyckeltal i enlighet med GHG-protokollet samt genom uppföljning av
nyckelåtgärder i klimatfärdplanen. Resultaten används för att bedöma
måluppfyllelse och behov av justeringar i åtgärdsarbetet.
Nivika rapporterar utsläppen av växthusgaser med hjälp av
GHG-protokollet (Greenhouse Gas Protocol), i enlighet med
modellen Operational Control approach. Beräkningarna av Nivikas
klimatpåverkande utsläpp utvecklas kontinuerligt för mer tillförlitliga
nyckeltal och för att inkludera fler utsläppsposter. En del av beräkningarna
är baserade på faktiska data och en del på schabloner.
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 40
Hållbarhetsrapport
Analys av utfall 2025
Scope 1 avser direkta utsläpp från den egna verksamheten, främst egna
fordon, pannor och köldmedia. Nivika har inte haft något läckage av
köldmedia under året. Utsläppen uppgår 2025 till 45 ton CO₂e (32),
vilket motsvarar mindre än en procent av de totala utsläppen. Ökningen
jämfört med föregående år kan huvudsakligen härledas till förvärv av
fastigheter med gas och pelletsbaserad uppvärmning.
Scope 2 avser indirekta utsläpp från inköpt energi såsom fastighetsel,
fjärrvärme och fjärrkyla. Trots ett ökat fastighetsbestånd och ett ökat inköp
av fjärrvärme minskar utsläppen i scope 2 med cirka en procent jämfört
med 2024 och uppgår till 1 539 ton CO₂e (1 557). Minskningen är ett
resultat av ett konsekvent arbete med energieffektivisering i fastigheterna.
Scope 3 omfattar indirekta utsläpp upp och nedströms i värdekedjan som
Nivika ger upphov till men inte kontrollerar direkt. Under 2025 uppgår
utsläppen i scope 3 till 5 078 ton CO₂e (17 304), vilket motsvarar en
minskning om cirka 71 procent jämfört med föregående år. Minskningen
beror främst på lägre utsläpp från kategori 3.2 Kapitalvaror, där utsläppen
under året uppgår till 1 523 ton CO₂e, jämfört med 13 512 ton CO₂e
föregående år. Under 2024 färdigställdes flera större projekt, medan
2025 präglades av färre och till ytan mindre projekt, vilket förklarar den
lägre klimatpåverkan från kapitalvaror.
Exklusive nybyggnation uppgår de totala utsläppen till 5 139 ton CO₂e,
jämfört med 5 401 ton CO₂e föregående år, vilket motsvarar en
minskning om cirka fem procent. Detta visar att utsläppen i den löpande
verksamheten fortsätter att minska även när nyproduktion inte inkluderas.
Sammantaget uppgår Nivikas totala utsläpp av växthusgaser under 2025
till 6 662 ton CO₂e (18 912), vilket innebär en total minskning om cirka
65 procent jämfört med föregående år. Utfallet speglar både variationer
mellan åren och en stabil utveckling i utsläpp från drift och övrig
verksamhet, i linje med Bolagets långsiktiga klimatarbete.
Mål 2034
Minska utsläppen av växthusgaser i linje med Parisavtalet
Nivika har satt vetenskapligt förankrade klimatmål som omfattar hela verksamheten och värdekedjan. Målen är verifierade
av Science Based Targets initiative (SBTi) och syftar till att minska utsläppen av växthusgaser i linje med Parisavtalet.
Driftrelaterade utsläpp (scope 1, 2 och 3) -63,2% per m²
Direkta utsläpp från drivmedel (scope 1) -58,8%
Utsläpp från nyproduktion (scope 3) - 56,8% per m² BTA
Utsläpp från drift:
4,5 kg CO
2
e/m
2
(6,1) -27%
Nivika ska minska sina utsläpp från drift med
63,2 procent till 2034.
Under 2025 uppgår de driftrelaterade utsläppen till
4,5 kg CO₂e/m² (6,1), vilket motsvarar en
minskning om 27 procent jämfört med basåret 2024.
Utsläpp från drivmedel:
27,7 ton CO
2
e (31,9) -14%
Nivika har som mål att minska de direkta utsläppen
från drivmedel med 58,8 procent till 2034.
2025 uppgår utsläppen från drivmedel till
27,7 ton CO
2
e (31,9), det motsvarar en minskning
om 14 procent mot basåret 2024.
Utsläpp från nybyggnation:
337 kg CO
2
e/m
2
(348) -3%
Nivika ska minska sina utsläpp från nyproduktion med
56,8 procent till 2034.
Under 2025 uppgick utsläppen från nyproduktion till
337 kg CO₂e/m² BTA (348), det ger en minskning
om 3 procent. Utsläpp från nybyggnation byggdel A1-A5
uppgår under räkenskapsåret till 271 kg CO₂e/m² BTA.
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034
Utsläpp drift, kg CO2e/m2 Mål, kg CO2e/m2
0
50
100
150
200
250
300
350
400
2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034
Utsläpp nybyggnation, ton CO2e/ m2
Utsläpp nybyggnation A1-A5, ton CO2e/ m2
Mål, ton CO2e/ m2
E
0
5
10
15
20
25
30
35
2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034
Utsläpp drivmedel, t on CO2e Mål, t on CO2e
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 40
Hållbarhetsrapport
Analys av utfall 2025
Scope 1 avser direkta utsläpp från den egna verksamheten, främst egna
fordon, pannor och köldmedia. Nivika har inte haft något läckage av
köldmedia under året. Utsläppen uppgår 2025 till 45 ton CO₂e (32),
vilket motsvarar mindre än en procent av de totala utsläppen. Ökningen
jämfört med föregående år kan huvudsakligen härledas till förvärv av
fastigheter med gas och pelletsbaserad uppvärmning.
Scope 2 avser indirekta utsläpp från inköpt energi såsom fastighetsel,
fjärrvärme och fjärrkyla. Trots ett ökat fastighetsbestånd och ett ökat inköp
av fjärrvärme minskar utsläppen i scope 2 med cirka en procent jämfört
med 2024 och uppgår till 1 539 ton CO₂e (1 557). Minskningen är ett
resultat av ett konsekvent arbete med energieffektivisering i fastigheterna.
Scope 3 omfattar indirekta utsläpp upp och nedströms i värdekedjan som
Nivika ger upphov till men inte kontrollerar direkt. Under 2025 uppgår
utsläppen i scope 3 till 5 078 ton CO₂e (17 304), vilket motsvarar en
minskning om cirka 71 procent jämfört med föregående år. Minskningen
beror främst på lägre utsläpp från kategori 3.2 Kapitalvaror, där utsläppen
under året uppgår till 1 523 ton CO₂e, jämfört med 13 512 ton CO₂e
föregående år. Under 2024 färdigställdes flera större projekt, medan
2025 präglades av färre och till ytan mindre projekt, vilket förklarar den
lägre klimatpåverkan från kapitalvaror.
Exklusive nybyggnation uppgår de totala utsläppen till 5 139 ton CO₂e,
jämfört med 5 401 ton CO₂e föregående år, vilket motsvarar en
minskning om cirka fem procent. Detta visar att utsläppen i den löpande
verksamheten fortsätter att minska även när nyproduktion inte inkluderas.
Sammantaget uppgår Nivikas totala utsläpp av växthusgaser under 2025
till 6 662 ton CO₂e (18 912), vilket innebär en total minskning om cirka
65 procent jämfört med föregående år. Utfallet speglar både variationer
mellan åren och en stabil utveckling i utsläpp från drift och övrig
verksamhet, i linje med Bolagets långsiktiga klimatarbete.
Mål 2034
Minska utsläppen av växthusgaser i linje med Parisavtalet
Nivika har satt vetenskapligt förankrade klimatmål som omfattar hela verksamheten och värdekedjan. Målen är verifierade
av Science Based Targets initiative (SBTi) och syftar till att minska utsläppen av växthusgaser i linje med Parisavtalet.
Driftrelaterade utsläpp (scope 1, 2 och 3) -63,2% per m²
Direkta utsläpp från drivmedel (scope 1) -58,8%
Utsläpp från nyproduktion (scope 3) - 56,8% per m² BTA
Utsläpp från drift:
4,5 kg CO
2
e/m
2
(6,1) -27%
Nivika ska minska sina utsläpp från drift med
63,2 procent till 2034.
Under 2025 uppgår de driftrelaterade utsläppen till
4,5 kg CO₂e/m² (6,1), vilket motsvarar en
minskning om 27 procent jämfört med basåret 2024.
Utsläpp från drivmedel:
27,7 ton CO
2
e (31,9) -14%
Nivika har som mål att minska de direkta utsläppen
från drivmedel med 58,8 procent till 2034.
2025 uppgår utsläppen från drivmedel till
27,7 ton CO
2
e (31,9), det motsvarar en minskning
om 14 procent mot basåret 2024.
Utsläpp från nybyggnation:
337 kg CO
2
e/m
2
(348) -3%
Nivika ska minska sina utsläpp från nyproduktion med
56,8 procent till 2034.
Under 2025 uppgick utsläppen från nyproduktion till
337 kg CO₂e/m² BTA (348), det ger en minskning
om 3 procent. Utsläpp från nybyggnation byggdel A1-A5
uppgår under räkenskapsåret till 271 kg CO₂e/m² BTA.
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034
Utsläpp drift, kg CO2e/m2 Mål, kg CO2e/m2
0
50
100
150
200
250
300
350
400
2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034
Utsläpp nybyggnation, ton CO2e/ m2
Utsläpp nybyggnation A1-A5, ton CO2e/ m2
Mål, ton CO2e/ m2
E
0
5
10
15
20
25
30
35
2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034
Utsläpp drivmedel, t on CO2e Mål, t on CO2e
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 41
Hållbarhetsrapport
Energi
Energianvändning i fastighetsdrift och byggprocesser
är en central faktor bakom Nivikas klimatpåverkan och
driftskostnader. Genom energieffektivisering, förnybar
energi och systematisk uppföljning arbetar Nivika för att
minska energibehovet och stärka energiprestandan i hela
fastighetsbeståndet.
Energiområdet innebär både risker och möjligheter för Nivikas
verksamhet. Ökade energipriser, omställningen från fossila energikällor
och ett växande bestånd ställer krav på effektiv energianvändning,
samtidigt som energieffektivisering och egen produktion av förnybar
energi bidrar till minskad klimatpåverkan, lägre kostnader och stärkt
långsiktig konkurrenskraft.
Nivikas energiarbete fokuserar på att minska energibehovet i den löpande
driften, förbättra energiprestandan i fastighetsportföljen och öka andelen
egenproducerad samt ursprungsgaranterad förnybar energi. Arbetet
omfattar både tekniska åtgärder i fastigheterna och samverkan med
hyresgäster kring energiuppföljning och effektivisering.
Strategi
Nivikas energistrategi syftar till att minska energibehovet och stärka
energiprestandan i fastighetsbeståndet genom långsiktiga och
systematiska åtgärder. Arbetet bygger på energieffektiv drift, tekniska
investeringar och ökad andel egenproducerad och ursprungsgaranterad
förnybar energi.
Energieffektivisering är ett prioriterat verktyg i omställningen och
omfattar både optimering av befintliga system och investeringar
i ny teknik. Parallellt arbetar Nivika för att successivt höja
energiklassificeringen i fastighetsportföljen i linje med EU-taxonomins
krav och Bolagets gröna ramverk. Energistrategin är integrerad i
Nivikas klimatfärdplan och utgör en central del i arbetet med att nå de
SBTi-verifierade klimatmålen.
Styrning och ansvar
Arbetet med energi är integrerat i Nivikas tekniska förvaltning och följs
upp genom ordinarie processer för drift, uppföljning och investeringar.
Energianvändning, energiprestanda och energiklassificering följs
löpande och används som underlag för prioritering av åtgärder i
fastighetsbeståndet.
Energirelaterade nyckeltal utgör en central del av uppföljningen
av klimatfärdplanen och rapporteras till ledningen inom ramen
för verksamhetsuppföljning och budgetprocess. Ansvaret för
genomförande och uppföljning av energiåtgärder ligger inom teknik- och
förvaltningsorganisationen, i samverkan med projektorganisationen vid
nybyggnationer och ombyggnationer.
Åtgärdsarbete
Åtgärdsarbetet inom energi utgår från Nivikas klimatfärdplan och är
strukturerat kring långsiktiga arbetssätt som successivt ska minska energi-
användningen och stärka energiprestandan i fastighetsbeståndet. Arbetet
omfattar både den löpande förvaltningen och investeringar i ny- och
ombyggnationer och syftar till att skapa varaktiga förbättringar.
Energieffektiv drift och teknisk optimering
En central del av åtgärdsarbetet är systematisk driftoptimering. Det
innebär kontinuerlig uppföljning av energianvändning, justering av
värme- och ventilationskurvor samt optimering av styr- och reglersystem.
Tekniska installationer uppgraderas successivt när behov identifieras,
och energieffektivisering integreras i ordinarie underhålls- och
investeringsplanering. Arbetet bedrivs fastighetsvis och anpassas efter
respektive byggnads tekniska förutsättningar.
Utbyggnad av egenproducerad förnybar energi
Nivika arbetar långsiktigt för att öka andelen egenproducerad el i
fastighetsbeståndet genom fortsatt utbyggnad av solcellsanläggningar.
Åtgärdsarbetet omfattar både nyinstallationer och optimering av befintliga
anläggningar, med fokus på fastigheter där förutsättningarna för lokal
elproduktion är goda.
En stor del av Nivikas bestånd utgörs av lätt industribyggnader,
vilka generellt har goda förutsättningar för solcellsproduktion då
verksamheten ofta bedrivs dagtid, i linje med solelens produktionsprofil.
Utbyggnaden bidrar därmed till minskat behov av köpt energi och stärker
energisäkerheten i beståndet.
Energiklasser som styrverktyg
Energiklassificering används som ett strategiskt verktyg för att styra
och prioritera energieffektiviserande åtgärder. Genom systematisk
uppföljning av energideklarationer identifieras fastigheter med störst
förbättringspotential, med fokus på fastigheter i energiklass F och G. För
dessa fastigheter tas fastighetsspecifika åtgärdsplaner fram, där insatser
och prioriteringar anpassas efter byggnadens tekniska förutsättningar,
verksamhetens behov och möjlig renoveringstakt.
Arbetssättet är i linje med inriktningen i den reviderade Energy
Performance of Buildings Directive (EPBD), som betonar renovering
av de sämst presterande byggnaderna och en successiv höjning av
energiprestandan i fastighetsbeståndet. Åtgärder planeras för att
successivt höja energiklassen i beståndet, i linje med EU-taxonomins krav
och Nivikas gröna ramverk. Energiklassificering integreras därmed i både
förvaltning och investeringsbeslut och utgör ett centralt underlag för det
långsiktiga energiarbetet.
Fossilbränslefri uppvärmning och energival
Som en del av åtgärdsarbetet arbetar Nivika för att minska beroendet av
fossila energikällor i fastighetsdriften. Där möjlighet finns kommer gröna
fjärrvärmeavtal att tecknas, och vid om- och nybyggnationer styrs lösningar
som stödjer fossilfri uppvärmning. Arbetet syftar till att säkerställa att
framtida energilösningar är förenliga med Bolagets klimatmål.
Samverkan med hyresgäster
Åtgärdsarbetet omfattar även samverkan med framför allt kommersiella
hyresgäster. Under året har Nivika tagit fram en egen grön bilaga baserad
på Fastighetsägarnas gröna bilaga, till hyresavtal samt etablerat interna
rutiner för hur den ska användas vid nyteckning och omförhandling av
kommersiella hyresavtal. Genom den gröna bilagan skapas strukturer
för gemensam energiuppföljning, ökad transparens och dialog med
hyresgäster kring energieffektivisering.
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 42
Hållbarhetsrapport
Mål och mätetal
Utvecklingen inom energi följs upp genom nyckeltal som speglar
energianvändning, energiprestanda och andelen förnybar energi
i fastighetsbeståndet. Uppföljningen används för att prioritera
energieffektiviserande åtgärder, följa effekten av genomförda in-
satser och säkerställa att energiarbetet utvecklas i linje med Nivikas
långsiktiga mål och klimatfärdplan.
Energianvändning
Energianvändningen uppgick under året till 82 kWh/m² Atemp
(89), vilket innebär en fortsatt minskning jämfört med föregående
år. Utfallet visar att arbetet med driftoptimering, styrning och
tekniska uppgraderingar i fastighetsbeståndet ger effekt, trots ett
växande bestånd.
Fortsatt tillväxt av solenergi
Nivika har fortsatt att stärka den egenproducerade förnybara
elen genom utbyggnad och optimering av solcellsanläggningar
i fastighetsbeståndet. Under 2025 uppgick den producerade
solenergin till 3 388 MWh, och andelen egenproducerad
solel ökade till 14 procent av fastighetselen (11). Utbyggnaden
minskar behovet av köpt energi och bidrar till ökad robusthet i
energiförsörjningen.
Energiklasser och långsiktig energiprestanda
Andelen fastigheter i energiklass A–C uppgår till 61 procent (49).
Förflyttningen mot högre energiklasser visar att systematiskt
arbete med energieffektivisering och riktade åtgärder i fastigheter
med förbättringspotential ger resultat.
Andelen fastigheter i energiklass F–G uppgår till 6,3 procent
(6,4). Dessa fastigheter identifieras särskilt i energiarbetet och
hanteras genom fastighetsspecifika åtgärdsplaner för att successivt
höja energiprestandan i linje med kommande krav och Bolagets
långsiktiga ambition.
Grön bilaga
Andelen gröna bilagor uppgick till 5,7 procent av kommersiellt
kontraktsvärde (1,4). Utvecklingen visar att energifrågor i ökad
utsträckning integreras i hyresrelationen och att samverkan kring
energiuppföljning och effektivisering successivt byggs upp.
Analys av utfall 2025
Årets utfall visar en tydlig positiv utveckling inom energiområdet.
Minskad energianvändning per kvadratmeter och en ökad andel
fastigheter i högre energiklasser indikerar att driftoptimering och
tekniska åtgärder ger effekt i fastighetsbeståndet. Samtidigt bidrar
den ökade andelen egenproducerad solel till minskad exponering
mot energipriser och stärker robustheten i energiförsörjningen.
Utvecklingen av gröna bilagor visar att samverkan med hyresgäster
kring energi och uppföljning är på väg att bli en etablerad del av
energiarbetet, men fortsatt arbete krävs för att skala upp detta i
hela det kommersiella beståndet. Sammantaget visar resultaten att
Nivika tar steg i rätt riktning mot ökad energieffektivitet och stärkt
energiprestanda, samtidigt som fortsatt fokus behövs på fastighe-
ter med låg energiklass för att nå de långsiktiga målen.
Energiklasser 2025-12-31 per fastighetsvärde, Mkr
BIOLOGISK MÅNGFALD &
EKOSYSTEM
Nivikas verksamhet påverkar biologisk mångfald främst genom
markanvändning i samband med ny- och ombyggnation. Genom
medveten planering kan fastighetsutveckling bidra till att bevara
eller stärka lokala ekosystemtjänster såsom dagvattenhantering,
klimatanpassning och livsmiljöer för växter och pollinerande insekter.
Biologisk mångfald är nära kopplad till klimatpåverkan och klimatanpassning.
Vegetation och gröna ytor bidrar till koldioxidupptag, minskad värmebelastning
och naturlig hantering av dagvatten. För Nivika är påverkan på biologisk mångfald
främst kopplad till hur mark och utemiljöer utformas i projekt, inom ramen för
detaljplaner och gällande lagstiftning.
Strategi
Nivikas strategi är att successivt integrera biologisk mångfald i Bolagets
strukturerade klimatarbete i projekt. Området hanteras tillsammans med
klimatpåverkan, energi, avfall och cirkulära material i ett gemensamt arbetsflöde,
med fokus på tidig identifiering av relevanta åtgärder i projekteringsskedet.
Styrning och ansvar
Arbetet med biologisk mångfald är ett gemensamt ansvar inom Nivikas
verksamhet. Projektorganisationen har, i samverkan med hållbarhetsfunktionen,
initierat ett strukturerat arbetssätt i projekt som skapar förutsättningar för att
området successivt ska integreras bredare i organisationen.
Åtgärdsarbete
Biologisk mångfald har integrerats som en del av Nivikas arbetsflöde för
klimatarbete i projekt. I varje nybyggnadsprojekt identifieras och dokumenteras
relevanta åtgärder kopplade till exempelvis utemiljö, vegetation och
dagvattenlösningar, vilka följs upp som en del av projektens samlade utvärdering.
Mål och mätetal
Nivika har påbörjat kartläggning av hur verksamheten påverkar biologisk mångfald,
med fokus på projektverksamheten. Arbetet har hittills inriktats på att införa området
i projektprocessen snarare än att fastställa kvantitativa mål. Utveckling av mätetal och
långsiktiga mål sker successivt i takt med ökad datainsamling och erfarenhet.
1 085
2 733
3 443
1 741
1 459
511
234
A
B
C
D
E
F
G
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 42
Hållbarhetsrapport
Mål och mätetal
Utvecklingen inom energi följs upp genom nyckeltal som speglar
energianvändning, energiprestanda och andelen förnybar energi
i fastighetsbeståndet. Uppföljningen används för att prioritera
energieffektiviserande åtgärder, följa effekten av genomförda in-
satser och säkerställa att energiarbetet utvecklas i linje med Nivikas
långsiktiga mål och klimatfärdplan.
Energianvändning
Energianvändningen uppgick under året till 82 kWh/m² Atemp
(89), vilket innebär en fortsatt minskning jämfört med föregående
år. Utfallet visar att arbetet med driftoptimering, styrning och
tekniska uppgraderingar i fastighetsbeståndet ger effekt, trots ett
växande bestånd.
Fortsatt tillväxt av solenergi
Nivika har fortsatt att stärka den egenproducerade förnybara
elen genom utbyggnad och optimering av solcellsanläggningar
i fastighetsbeståndet. Under 2025 uppgick den producerade
solenergin till 3 388 MWh, och andelen egenproducerad
solel ökade till 14 procent av fastighetselen (11). Utbyggnaden
minskar behovet av köpt energi och bidrar till ökad robusthet i
energiförsörjningen.
Energiklasser och långsiktig energiprestanda
Andelen fastigheter i energiklass A–C uppgår till 61 procent (49).
Förflyttningen mot högre energiklasser visar att systematiskt
arbete med energieffektivisering och riktade åtgärder i fastigheter
med förbättringspotential ger resultat.
Andelen fastigheter i energiklass F–G uppgår till 6,3 procent
(6,4). Dessa fastigheter identifieras särskilt i energiarbetet och
hanteras genom fastighetsspecifika åtgärdsplaner för att successivt
höja energiprestandan i linje med kommande krav och Bolagets
långsiktiga ambition.
Grön bilaga
Andelen gröna bilagor uppgick till 5,7 procent av kommersiellt
kontraktsvärde (1,4). Utvecklingen visar att energifrågor i ökad
utsträckning integreras i hyresrelationen och att samverkan kring
energiuppföljning och effektivisering successivt byggs upp.
Analys av utfall 2025
Årets utfall visar en tydlig positiv utveckling inom energiområdet.
Minskad energianvändning per kvadratmeter och en ökad andel
fastigheter i högre energiklasser indikerar att driftoptimering och
tekniska åtgärder ger effekt i fastighetsbeståndet. Samtidigt bidrar
den ökade andelen egenproducerad solel till minskad exponering
mot energipriser och stärker robustheten i energiförsörjningen.
Utvecklingen av gröna bilagor visar att samverkan med hyresgäster
kring energi och uppföljning är på väg att bli en etablerad del av
energiarbetet, men fortsatt arbete krävs för att skala upp detta i
hela det kommersiella beståndet. Sammantaget visar resultaten att
Nivika tar steg i rätt riktning mot ökad energieffektivitet och stärkt
energiprestanda, samtidigt som fortsatt fokus behövs på fastighe-
ter med låg energiklass för att nå de långsiktiga målen.
Energiklasser 2025-12-31 per fastighetsvärde, Mkr
BIOLOGISK MÅNGFALD &
EKOSYSTEM
Nivikas verksamhet påverkar biologisk mångfald främst genom
markanvändning i samband med ny- och ombyggnation. Genom
medveten planering kan fastighetsutveckling bidra till att bevara
eller stärka lokala ekosystemtjänster såsom dagvattenhantering,
klimatanpassning och livsmiljöer för växter och pollinerande insekter.
Biologisk mångfald är nära kopplad till klimatpåverkan och klimatanpassning.
Vegetation och gröna ytor bidrar till koldioxidupptag, minskad värmebelastning
och naturlig hantering av dagvatten. För Nivika är påverkan på biologisk mångfald
främst kopplad till hur mark och utemiljöer utformas i projekt, inom ramen för
detaljplaner och gällande lagstiftning.
Strategi
Nivikas strategi är att successivt integrera biologisk mångfald i Bolagets
strukturerade klimatarbete i projekt. Området hanteras tillsammans med
klimatpåverkan, energi, avfall och cirkulära material i ett gemensamt arbetsflöde,
med fokus på tidig identifiering av relevanta åtgärder i projekteringsskedet.
Styrning och ansvar
Arbetet med biologisk mångfald är ett gemensamt ansvar inom Nivikas
verksamhet. Projektorganisationen har, i samverkan med hållbarhetsfunktionen,
initierat ett strukturerat arbetssätt i projekt som skapar förutsättningar för att
området successivt ska integreras bredare i organisationen.
Åtgärdsarbete
Biologisk mångfald har integrerats som en del av Nivikas arbetsflöde för
klimatarbete i projekt. I varje nybyggnadsprojekt identifieras och dokumenteras
relevanta åtgärder kopplade till exempelvis utemiljö, vegetation och
dagvattenlösningar, vilka följs upp som en del av projektens samlade utvärdering.
Mål och mätetal
Nivika har påbörjat kartläggning av hur verksamheten påverkar biologisk mångfald,
med fokus på projektverksamheten. Arbetet har hittills inriktats på att införa området
i projektprocessen snarare än att fastställa kvantitativa mål. Utveckling av mätetal och
långsiktiga mål sker successivt i takt med ökad datainsamling och erfarenhet.
1 085
2 733
3 443
1 741
1 459
511
234
A
B
C
D
E
F
G
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 43
Hållbarhetsrapport
RESURSANVÄNDNING OCH CIRKULÄR EKONOMI
Fastighets- och byggsektorn är materialintensiv och står för ett stort uttag av naturresurser samt betydande mängder avfall. För Nivika är resursanvändning och cirkulär ekonomi främst
kopplat till byggnation, materialval och projektavfall. Genom mer resurseffektiva arbetssätt, ökat återbruk och minskat avfall kan både klimatpåverkan och kostnader minska, samtidigt
som långsiktigt värdeskapande stärks.
Resursanvändning
Resursanvändning avser främst inflöden av byggmaterial vid
ny- och ombyggnation. Material som betong, stål, trä och
tekniska installationer står för en stor del av resursuttaget
och klimatpåverkan i byggprocessen.
Utvinning, tillverkning och transport av byggmaterial innebär betydande
miljöpåverkan. För Nivika är resursanvändning därför ett prioriterat
område i projektverksamheten, där möjligheten att påverka är som störst.
Strategi
Nivikas strategi för resursanvändning utgår från att minska behovet av
nyproducerade material och successivt öka andelen cirkulära material i
bygg- och projektverksamheten. Arbetet är integrerat i klimatfärdplanen,
där byggnation och material utgör ett av de prioriterade huvudspåren i
klimatomställningen.
Strategin innebär att resurs- och cirkularitetsfrågor beaktas tidigt i
projektens planering och projektering, där materialval, tekniska lösningar
och arbetssätt kan påverkas som mest.
Styrning och ansvar
Arbetet med resursanvändning är ett gemensamt ansvar inom Nivikas
verksamhet. Projektorganisationen ansvarar för att resursfrågor beaktas
i projektens planering och genomförande, i nära samverkan med
hållbarhetsfunktionen. Leverantörer och entreprenörer involveras tidigt
för att identifiera möjliga cirkulära lösningar.
Åtgärdsarbete
Resursanvändning hanteras som en del av Nivikas arbetsflöde för
klimatarbete i projekt. I projektens målbild identifieras ambitioner
kopplade till materialanvändning och cirkularitet, och möjliga åtgärder
kartläggs i projekteringsskedet.
Cirkulära material, såsom återbrukade material eller material med hög
andel återvunnet innehåll, ska beaktas i samtliga projekt, med målsättning
att minska resursuttaget utan att kompromissa med kvalitet, funktion eller
långsiktig förvaltning.
Mål, mätetal och analys av utfall
Målet för resursanvändning är att minska behovet av nyproducerade
material och successivt öka andelen cirkulära material i bygg- och
projektverksamheten. Uppföljning sker genom nyckeltal kopplade till
klimatprestanda i projekt samt andel cirkulära material.
Utfallet visar att klimatprestandan i nyproduktion har förbättrats tydligt
jämfört med föregående år. Klimatpåverkan från byggnation (A1–A5)
har minskat från 348 till 271 kg CO₂e/m² BTA, vilket resulterar att
kravställning, materialval och projektering ger effekt.
Samtidigt befinner sig arbetet med cirkulära material i ett uppbyggnads-
skede. Klimatfärdplanen anger att minst 10 procent av byggmaterialet ska
vara cirkulärt till 2034, och fortsatt utveckling krävs för att öka andelen
cirkulära material genom tidig planering, dialog med leverantörer och
praktisk tillämpning i projekt.
Samverkan i värdekedjan -
leverantörsdag med fokus på låg klimatpåverkan
Som en del av arbetet med att minska klimatpåverkan i byggskedet
genomförde Nivika under hösten en leverantörsdag med fokus på
minskad klimatpåverkan i nyproduktion. Syftet var att samla
entreprenörer, materialleverantörer och konsulter kring ett gemensamt
mål och skapa ökad förståelse för hur tidiga beslut i byggprocessen
påverkar både klimatavtryck och ekonomi.
Under dagen arbetade deltagarna praktiskt med klimatberäkningar i
tidigt skede och testade hur olika utformnings- och materialval påverkar
klimatprestandan i ett verkligt projekt. Övningen visade att det är möjligt
att nå betydligt lägre klimatpåverkan än dagens genomsnitt, och samtliga
grupper lyckades reducera klimatprestandan till nivåer i linje med Nivikas
långsiktiga mål. Erfarenheterna bekräftade vikten av tidig kravställning,
gemensamt ansvar och samarbete i hela värdekedjan.
Leverantörsdagen utgör ett exempel på hur Nivika omsätter klimatfärd-
planen i praktiken och stärker dialogen med marknadens aktörer för att
möjliggöra byggnation med lägre klimatpåverkan.
Mats Andersson, ProjektledareEmmie Nilsson, Projektansvarig
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 44
Hållbarhetsrapport
Åtgärdsarbete
Åtgärdsarbetet inom avfall fokuserar på de delar av projekt-
och byggprocessen där Nivika har direkt rådighet. I ny- och
ombyggnadsprojekt ställs krav på avfallsplanering och sortering på
arbetsplatsen, med fokus på att förebygga avfall i tidiga skeden och
säkerställa resurseffektiv hantering.
Avfallshantering är integrerad i Nivikas arbetsflöde för klimatarbete i
projekt. Risker för spill och ineffektiv materialanvändning identifieras
i projekteringsskedet, och avfallsmängder och fraktioner följs upp per
projekt i dialog med entreprenörer och avfallsleverantörer.
Mål, mätetal och analys av utfall
Målet för avfall är att minska mängden bygg- och projektavfall i den
egna projektverksamheten, där Nivika har direkt rådighet. Uppföljning
sker genom mätetal för projektavfall per kvadratmeter BTA, i linje med
klimatfärdplanens mål om halverad avfallsintensitet till 2034.
Utfallet visar att projektavfallet under året uppgick till 6,4 kg CO₂e/m²
BTA, jämfört med 5,4 kg CO₂e/m² BTA föregående år, vilket innebär
att utvecklingen ännu inte är i linje med den långsiktiga målbilden.
En möjlig förklaring till den ökade avfallsintensiteten är att
projektportföljen under året skiljt sig från föregående år. Under 2024
färdigställdes flera större projekt, medan 2025 präglades av färre
och till ytan mindre projekt, vilka ofta har sämre stordriftsfördelar för
materiallogistik och avfallshantering.
Samtidigt visar utfallet att avfall fortsatt är ett prioriterat förbättrings-
område. Fokus har därför legat på tydligare krav i projekt, systematisk
uppföljning samt utvecklingsarbete kring incitament för entreprenörer,
vilket bedöms skapa bättre förutsättningar för minskad avfallsintensitet
framåt.
Avfall
Avfall uppstår i flera delar av Nivikas värdekedja, men
Bolagets största möjlighet att påverka finns inom den
egna bygg- och projektverksamheten. Genom strukturerad
planering, kravställning och uppföljning kan mängden avfall
minska och resursutnyttjandet förbättras.
Bygg- och rivningsavfall innebär både miljöpåverkan och kostnader
kopplade till hantering, transporter och behandling, vilket gör avfall till ett
prioriterat område där Nivika har direkt rådighet.
Strategi
Nivikas strategi för avfall bygger på att minska mängden bygg- och
projektavfall samt att styra avfallshanteringen mot ökad sortering och
återvinning. Strategin är integrerad i klimatfärdplanen och kopplad till
målen för byggnation och material.
Genom tydlig kravställning i projekt, systematisk uppföljning och
erfarenhetsåterföring skapas förutsättningar för successiva förbättringar
över tid.
Styrning och ansvar
Avfallsarbetet är ett gemensamt ansvar inom verksamheten, med tydlig
rådighet i projekt- och byggprocessen. Projektorganisationen ansvarar
för att krav på avfallsplanering, sortering och uppföljning ställs i projekten,
i samverkan med entreprenörer och avfallsleverantörer. Uppföljning
av projektavfall sker vid projektavslut och ingår i Nivikas samlade
hållbarhetsuppföljning.
Projektering
Redan i projekteringsskedet sätter Nivika ramarna för byggnadens
resursanvändning och klimatpåverkan över hela livscykeln. Genom tidiga
val av utformning, material och tekniska lösningar skapas förutsättningar
för energieffektiva, flexibla och långsiktigt hållbara byggnader som kan
anpassas till framtida behov.
Nybyggnation
Byggskedet står för en betydande del av byggnadens totala klimat-
och resursavtryck. Genom kravställningfokus på material med lägre
klimatpåverkan samt effektiv material- och energianvändning prioriteras
resursoptimering. Samverkan med entreprenörer och leverantörer
är central för att minska spill, möjliggöra cirkulära materialflöden och
reducera klimatpåverkan i genomförandet.
Drift och förvaltning
Under drift- och förvaltningsskedet ligger fokus på att förlänga
byggnadens livslängd och säkerställa ett effektivt resursutnyttjande
över tid. Löpande driftoptimering, energieffektivisering och teknik-
uppdateringar bidrar till minskad klimatpåverkan. Genom dialog med
hyresgäster, exempelvis kring energianvändning och materialval, skapas
förutsättningar för gemensamt resurseffektivt nyttjande av fastigheten.
Rivning
Rivning sker endast när byggnadens funktion inte längre kan tillgodoses
genom anpassning eller ombyggnation. Vid rivning prioriteras återbruk
och materialåtervinning för att minska behovet av nya resurser, medan
deponering undviks så långt det är möjligt.
Byggnadens livscykel
Resursanvändning och cirkulär ekonomi hanteras av Nivika med ett
livscykelperspektiv, där möjligheten att påverka är störst i tidiga skeden
men fortsätter genom hela byggnadens livslängd - från projektering till
förvaltning och i sista hand rivning.
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 44
Hållbarhetsrapport
Åtgärdsarbete
Åtgärdsarbetet inom avfall fokuserar på de delar av projekt-
och byggprocessen där Nivika har direkt rådighet. I ny- och
ombyggnadsprojekt ställs krav på avfallsplanering och sortering på
arbetsplatsen, med fokus på att förebygga avfall i tidiga skeden och
säkerställa resurseffektiv hantering.
Avfallshantering är integrerad i Nivikas arbetsflöde för klimatarbete i
projekt. Risker för spill och ineffektiv materialanvändning identifieras
i projekteringsskedet, och avfallsmängder och fraktioner följs upp per
projekt i dialog med entreprenörer och avfallsleverantörer.
Mål, mätetal och analys av utfall
Målet för avfall är att minska mängden bygg- och projektavfall i den
egna projektverksamheten, där Nivika har direkt rådighet. Uppföljning
sker genom mätetal för projektavfall per kvadratmeter BTA, i linje med
klimatfärdplanens mål om halverad avfallsintensitet till 2034.
Utfallet visar att projektavfallet under året uppgick till 6,4 kg CO₂e/m²
BTA, jämfört med 5,4 kg CO₂e/m² BTA föregående år, vilket innebär
att utvecklingen ännu inte är i linje med den långsiktiga målbilden.
En möjlig förklaring till den ökade avfallsintensiteten är att
projektportföljen under året skiljt sig från föregående år. Under 2024
färdigställdes flera större projekt, medan 2025 präglades av färre
och till ytan mindre projekt, vilka ofta har sämre stordriftsfördelar för
materiallogistik och avfallshantering.
Samtidigt visar utfallet att avfall fortsatt är ett prioriterat förbättrings-
område. Fokus har därför legat på tydligare krav i projekt, systematisk
uppföljning samt utvecklingsarbete kring incitament för entreprenörer,
vilket bedöms skapa bättre förutsättningar för minskad avfallsintensitet
framåt.
Avfall
Avfall uppstår i flera delar av Nivikas värdekedja, men
Bolagets största möjlighet att påverka finns inom den
egna bygg- och projektverksamheten. Genom strukturerad
planering, kravställning och uppföljning kan mängden avfall
minska och resursutnyttjandet förbättras.
Bygg- och rivningsavfall innebär både miljöpåverkan och kostnader
kopplade till hantering, transporter och behandling, vilket gör avfall till ett
prioriterat område där Nivika har direkt rådighet.
Strategi
Nivikas strategi för avfall bygger på att minska mängden bygg- och
projektavfall samt att styra avfallshanteringen mot ökad sortering och
återvinning. Strategin är integrerad i klimatfärdplanen och kopplad till
målen för byggnation och material.
Genom tydlig kravställning i projekt, systematisk uppföljning och
erfarenhetsåterföring skapas förutsättningar för successiva förbättringar
över tid.
Styrning och ansvar
Avfallsarbetet är ett gemensamt ansvar inom verksamheten, med tydlig
rådighet i projekt- och byggprocessen. Projektorganisationen ansvarar
för att krav på avfallsplanering, sortering och uppföljning ställs i projekten,
i samverkan med entreprenörer och avfallsleverantörer. Uppföljning
av projektavfall sker vid projektavslut och ingår i Nivikas samlade
hållbarhetsuppföljning.
Projektering
Redan i projekteringsskedet sätter Nivika ramarna för byggnadens
resursanvändning och klimatpåverkan över hela livscykeln. Genom tidiga
val av utformning, material och tekniska lösningar skapas förutsättningar
för energieffektiva, flexibla och långsiktigt hållbara byggnader som kan
anpassas till framtida behov.
Nybyggnation
Byggskedet står för en betydande del av byggnadens totala klimat-
och resursavtryck. Genom kravställningfokus på material med lägre
klimatpåverkan samt effektiv material- och energianvändning prioriteras
resursoptimering. Samverkan med entreprenörer och leverantörer
är central för att minska spill, möjliggöra cirkulära materialflöden och
reducera klimatpåverkan i genomförandet.
Drift och förvaltning
Under drift- och förvaltningsskedet ligger fokus på att förlänga
byggnadens livslängd och säkerställa ett effektivt resursutnyttjande
över tid. Löpande driftoptimering, energieffektivisering och teknik-
uppdateringar bidrar till minskad klimatpåverkan. Genom dialog med
hyresgäster, exempelvis kring energianvändning och materialval, skapas
förutsättningar för gemensamt resurseffektivt nyttjande av fastigheten.
Rivning
Rivning sker endast när byggnadens funktion inte längre kan tillgodoses
genom anpassning eller ombyggnation. Vid rivning prioriteras återbruk
och materialåtervinning för att minska behovet av nya resurser, medan
deponering undviks så långt det är möjligt.
Byggnadens livscykel
Resursanvändning och cirkulär ekonomi hanteras av Nivika med ett
livscykelperspektiv, där möjligheten att påverka är störst i tidiga skeden
men fortsätter genom hela byggnadens livslängd - från projektering till
förvaltning och i sista hand rivning.
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 45
Hållbarhetsrapport
Under året har Nivikas arbete med EU-taxonomin stärkts genom
en extern validering av Bolagets beräkningar och bedömningar. Den
oberoende genomgången syftade till att säkerställa korrekt tillämpning
av taxonomins tekniska granskningskriterier, kvalitetssäkra underlag
samt tydliggöra förbättringsområden. Valideringen bekräftar att Nivikas
övergripande metodik är ändamålsenlig och ger vägledning för hur andelen
taxonomilinjerade fastigheter kan öka över tid.
Identifiering av relevanta ekonomiska aktiviteter
Nivikas verksamhet omfattas av huvudgrupp 7, Bygg- och
fastighetsverksamhet, i EU-taxonomin. Bolaget har identifierat flera
relevanta ekonomiska aktiviteter, varav 7.7 Förvärv och ägande av
byggnader är den mest väsentliga. Bolagets huvudsakliga omsättning
utgörs av hyresintäkter och hänförs till denna aktivitet, som därmed utgör
grunden för taxonomirapporteringen.
Bedömning av väsentligt bidrag till miljömål
Som fastighetsbolag med långsiktigt ägande bedöms Nivikas verksamhet
främst bidra till miljömål 1, Begränsning av klimatförändringar, samt
miljömål 2, Anpassning till klimatförändringar.
För miljömål 1 bedöms taxonomiförenlighet utifrån byggnaders energiprestanda.
Byggnader uppförda före 2021 ska ha energiklass A eller tillhöra de 15 procent
bästa av det nationella byggnadsbeståndet enligt Fastighetsägarnas gränsvärden.
Byggnader uppförda 2021 eller senare ska uppfylla kravet på minst 10 procent
bättre energiprestanda än gällande BBR-krav.
Bedömning av ej avsevärd skada
För att uppfylla kravet om att inte orsaka betydande skada har Nivika
genomfört en klimatrisk- och sårbarhetsanalys för samtliga fastigheter.
Identifierade riskfastigheter har analyserats fördjupat och åtgärdsplaner
har tagits fram för att stärka fastigheternas motståndskraft mot ett
förändrat klimat. Fastigheter med genomförd riskanalys och definierade
åtgärder bedöms uppfylla kraven enligt miljömål 2. En närmare beskrivning
av klimatanpassningsarbetet återfinns i avsnittet Klimatanpassning.
Säkra minimiskyddsåtgärder
För att klassas som taxonomiförenlig verksamhet krävs även att
minimiskyddsåtgärder för ansvarsfullt företagande uppfylls. Nivika bedöms
uppfylla dessa krav genom etablerade policys och rutiner kopplade
till mänskliga rättigheter, antikorruption, skattehantering och rättvis
konkurrens. Under året har arbetet stärkts ytterligare genom införandet
av en leverantörsuppförandekod och mer strukturerad uppföljning i
värdekedjan. Inga anmärkningar eller överträdelser kopplade till dessa
områden har rapporterats under året.
Förändring mot föregående år
Jämfört med föregående år har underlaget för taxonomirapporteringen
utvecklats. Under 2024 inkluderades inte färdigställda nyproduktions-
projekt i bedömningen av taxonomiförenlighet, vilket innebär att årets
utfall inte är fullt jämförbart med föregående år. Den uppdaterade
avgränsningen ger en mer heltäckande bild av verksamhetens faktiska
linjering mot EU-taxonomin.
Analys och utfall
Utfallet för EU-taxonomin visar att Nivika har tagit tydliga steg mot ökad
linjering. Inom den mest väsentliga aktiviteten, 7.7 Förvärv och ägande av
byggnader, uppgår andelen taxonomilinjerade fastigheter till 46 procent
av fastighetsvärdet, vilket innebär en ökning jämfört med föregående år.
Den taxonomiförenliga andelen av omsättningen uppgår till 47 procent,
motsvarande 373 miljoner kronor, jämfört med 37 procent föregående år.
Ökningen speglar ett stärkt arbete med energieffektivisering, förbättrad
energiprestanda och kvalitetssäkring av energidata, vilket innebär att
en större andel av hyresintäkterna nu genereras från fastigheter som
uppfyller EU-taxonomins tekniska granskningskriterier.
För kapitalutgifter uppgår den taxonomiförenliga andelen till 31 procent,
motsvarande 142 miljoner kronor, jämfört med 14 procent föregående
år. Utvecklingen förklaras av ökade investeringar i energieffektivisering,
förvärv av energieffektiva fastigheter samt att färdigställda projekt som
uppfyller taxonomikraven nu ingår i underlaget.
Även för driftutgifter har andelen taxonomiförenlig verksamhet ökat
till 29 procent, motsvarande 12 miljoner kronor, jämfört med 7 procent
föregående år. Förbättringen speglar ett mer strukturerat arbete med att
identifiera driftkostnader kopplade till underhåll och åtgärder som bevarar
eller förbättrar fastigheternas miljöprestanda.
S
amtliga taxonomiförenliga nyckeltal är i nuläget hänförliga till miljömål
1,
Begränsning av klimatförändringar, vilket är i linje med Nivikas
verksamhetsinriktning och tillämpningen av taxonomins kriterier för
aktivitet 7.7. Arbetet med miljömål 2, Anpassning till klimatförändringar,
har dock stärkts genom utvecklingen av genomförda klimatrisk-
och sårbarhetsanalyser och utgör en viktig grund för fortsatt ökad
taxonomilinjerad andel framåt.
EU-TAXONOMIN
EU-taxonomin är Europeiska unionens gemensamma klassificeringssystem för att identifiera miljömässigt hållbara ekonomiska aktiviteter och styra kapitalflöden mot
investeringar som bidrar till EU:s klimat- och miljömål. För Nivika utgör den frivilliga rapporteringen av taxonomin ett viktigt ramverk för att koppla hållbarhetsarbetet till
affärsstrategi, finansiering och långsiktigt värdeskapande.
Anna Sjöberg, Förvaltningsområdeschef ,Växjö
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 46
Hållbarhetsrapport
S
SOCIALT
Nivikas sociala ansvar omfattar människor i hela
värdekedjan, från medarbetare och leverantörer till
hyresgäster och de samhällen där Bolaget verkar.
Arbetet syftar till att skapa trygga, rättvisa och
inkluderande miljöer som bidrar till välbefinnande
och hållbar utveckling. Det sociala arbetet påverkar
verksamheten både genom arbetsmiljö och
anställningsvillkor och genom leverantörers villkor,
samhällsutveckling och hyresgästers upplevelser.
Nivikas fokus ligger på fyra områden: den egna
arbetskraften, arbetskraft i värdekedjan, påverkade
samhällen samt konsumenter och slutkunder. Dessa
utgör grunden för Bolagets sociala arbete. Genom
tydliga krav, en värderingsstyrd kultur och nära dialog
med hyresgäster, leverantörer och lokalsamhällen vill
Nivika skapa långsiktigt positiva sociala effekter.
POLICY/STYRDOKUMENT
• Hållbarhetspolicy
• Uppförandekod
• Personalhandbok
• Inköpspolicy
• Leverantörsuppförandekod
VÄSENTLIGA OMRÅDEN SOCIALT
Den egna arbetskraften
Arbetskraft längs värdekedjan
Påverkade samhällen
Konsumenter och samhällen
DEN EGNA ARBETSKRAFTEN
Nivikas medarbetare är en avgörande förutsättning för Bolagets långsiktiga värdeskapande. En trygg, hälsosam och inkluderande
arbetsmiljö bidrar till engagemang, stabil kompetensförsörjning och en organisation som kan utvecklas hållbart över tid.
SOCIAL
Strategi
Nivika arbetar långsiktigt och systematiskt för att erbjuda en arbetsmiljö
som stödjer välbefinnande, delaktighet och kompetensutveckling. En
central del av strategin är att skapa förutsättningar för engagemang och
en hållbar arbetsbelastning, eftersom dessa faktorer har stor betydelse för
trivsel, prestation och organisationens förmåga att behålla och attrahera
medarbetare.
Under året har Nivika genomfört sin första medarbetarundersökning,
vilket etablerar ett strukturerat och återkommande underlag för att följa
upp arbetsklimat, ledarskap, organisatoriska förutsättningar och den
psykosociala arbetsmiljön. Bolagets mål till 2030 omfattar nöjd medar-
betarindex, låg korttidsfrånvaro samt en nollvision för arbetsplatsolyckor,
vilket ger en tydlig riktning för det fortsatta förbättringsarbetet.
Styrning och ansvar
Arbetsmiljöarbetet leds av operativ chef, medan respektive
chef ansvarar för att säkerställa en säker och hälsofrämjande arbetsmiljö
i den dagliga verksamheten. Arbetet grundar sig på arbetsmiljölagen
samt Nivikas arbetsmiljöpolicy, systematiska arbetsmiljöarbete, perso-
nalhandbok och uppförandekod
Riskbedömningar, rapportering av tillbud och uppföljning av avvikelser
sker enligt etablerade interna rutiner och följs upp av ledningen.
För att säkerställa att medarbetare har goda organisatoriska och sociala
förutsättningar används medarbetarsamtal, lönesamtal och årliga
medarbetarundersökningar som kompletterande styrningsverktyg.
Resultaten utgör underlag för åtgärdsplaner på både individ-, grupp-
och organisationsnivå.
Åtgärdsarbete
För att vara en hållbar och attraktiv arbetsplats prioriterar Nivika
tre övergripande områden i arbetet: en sund arbetsmiljö, jämlikhet,
jämställdhet och mångfald samt kompetensutveckling.
Sund arbetsmiljö
Nivika arbetar förebyggande med arbetsmiljö genom rutiner för
riskbedömning, nära samarbete med företagshälsovård samt uppföljning
av incidenter och tillbud. Fokus ligger på att förebygga ohälsa och skapa
en miljö där medarbetare kan känna sig trygga, delaktiga och informerade.
Medarbetare erbjuds friskvårdsbidrag och omfattas av vårdförsäkring.
Bolaget uppmuntrar även till hållbara resor genom möjligheten till personal-
cykel, elcyklar för kortare tjänsteresor och tillgång till bilpool med elbilar.
Resultat från den första medarbetarundersökningen visar goda nivåer inom
ledarskap, arbetsklimat och respektfullt bemötande, vilket nu utgör en
baslinje för fortsatt utveckling.
Lika värde, jämställdhet och mångfald
Nivika arbetar för en arbetsplats fri från diskriminering och för att alla
medarbetare ska ha likvärdiga möjligheter till utveckling, anställningsvillkor
och karriär. Arbetsvillkoren baseras på lag och kollektivavtal, och samtliga
medarbetare omfattas av dessa.
Den första medarbetarundersökningen visar höga värden inom
likabehandling och trygghet, vilket bekräftar att Bolaget har en inkluderande
kultur men också pekar ut områden att följa upp vidare, bland annat
organisatorisk tydlighet och kommunikation.
Kompetensutveckling
Nivika arbetar för att säkerställa rätt kompetens för verksamheten och
stödjer medarbetarnas utveckling genom individuella medarbetarsamtal,
uppföljning av mål samt riktade utbildningsinsatser. Under året har
utbildningar genomförts inom hjärt- och lungräddning, arbetsmiljö, excel,
system som Vitec och Kontek samt ledarutvecklingsprogram.
Kompetensutvecklingen stärker både den individuella utvecklingen och
organisationens långsiktiga kompetensförsörjning. Samarbeten med Campus
Värnamo och Jönköping University bidrar till att knyta kontakt med framtida
medarbetare och stärka Bolagets attraktionskraft som arbetsgivare.
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 46
Hållbarhetsrapport
S
SOCIALT
Nivikas sociala ansvar omfattar människor i hela
värdekedjan, från medarbetare och leverantörer till
hyresgäster och de samhällen där Bolaget verkar.
Arbetet syftar till att skapa trygga, rättvisa och
inkluderande miljöer som bidrar till välbefinnande
och hållbar utveckling. Det sociala arbetet påverkar
verksamheten både genom arbetsmiljö och
anställningsvillkor och genom leverantörers villkor,
samhällsutveckling och hyresgästers upplevelser.
Nivikas fokus ligger på fyra områden: den egna
arbetskraften, arbetskraft i värdekedjan, påverkade
samhällen samt konsumenter och slutkunder. Dessa
utgör grunden för Bolagets sociala arbete. Genom
tydliga krav, en värderingsstyrd kultur och nära dialog
med hyresgäster, leverantörer och lokalsamhällen vill
Nivika skapa långsiktigt positiva sociala effekter.
POLICY/STYRDOKUMENT
• Hållbarhetspolicy
• Uppförandekod
• Personalhandbok
• Inköpspolicy
• Leverantörsuppförandekod
VÄSENTLIGA OMRÅDEN SOCIALT
Den egna arbetskraften
Arbetskraft längs värdekedjan
Påverkade samhällen
Konsumenter och samhällen
DEN EGNA ARBETSKRAFTEN
Nivikas medarbetare är en avgörande förutsättning för Bolagets långsiktiga värdeskapande. En trygg, hälsosam och inkluderande
arbetsmiljö bidrar till engagemang, stabil kompetensförsörjning och en organisation som kan utvecklas hållbart över tid.
SOCIAL
Strategi
Nivika arbetar långsiktigt och systematiskt för att erbjuda en arbetsmiljö
som stödjer välbefinnande, delaktighet och kompetensutveckling. En
central del av strategin är att skapa förutsättningar för engagemang och
en hållbar arbetsbelastning, eftersom dessa faktorer har stor betydelse för
trivsel, prestation och organisationens förmåga att behålla och attrahera
medarbetare.
Under året har Nivika genomfört sin första medarbetarundersökning,
vilket etablerar ett strukturerat och återkommande underlag för att följa
upp arbetsklimat, ledarskap, organisatoriska förutsättningar och den
psykosociala arbetsmiljön. Bolagets mål till 2030 omfattar nöjd medar-
betarindex, låg korttidsfrånvaro samt en nollvision för arbetsplatsolyckor,
vilket ger en tydlig riktning för det fortsatta förbättringsarbetet.
Styrning och ansvar
Arbetsmiljöarbetet leds av operativ chef, medan respektive
chef ansvarar för att säkerställa en säker och hälsofrämjande arbetsmiljö
i den dagliga verksamheten. Arbetet grundar sig på arbetsmiljölagen
samt Nivikas arbetsmiljöpolicy, systematiska arbetsmiljöarbete, perso-
nalhandbok och uppförandekod
Riskbedömningar, rapportering av tillbud och uppföljning av avvikelser
sker enligt etablerade interna rutiner och följs upp av ledningen.
För att säkerställa att medarbetare har goda organisatoriska och sociala
förutsättningar används medarbetarsamtal, lönesamtal och årliga
medarbetarundersökningar som kompletterande styrningsverktyg.
Resultaten utgör underlag för åtgärdsplaner på både individ-, grupp-
och organisationsnivå.
Åtgärdsarbete
För att vara en hållbar och attraktiv arbetsplats prioriterar Nivika
tre övergripande områden i arbetet: en sund arbetsmiljö, jämlikhet,
jämställdhet och mångfald samt kompetensutveckling.
Sund arbetsmiljö
Nivika arbetar förebyggande med arbetsmiljö genom rutiner för
riskbedömning, nära samarbete med företagshälsovård samt uppföljning
av incidenter och tillbud. Fokus ligger på att förebygga ohälsa och skapa
en miljö där medarbetare kan känna sig trygga, delaktiga och informerade.
Medarbetare erbjuds friskvårdsbidrag och omfattas av vårdförsäkring.
Bolaget uppmuntrar även till hållbara resor genom möjligheten till personal-
cykel, elcyklar för kortare tjänsteresor och tillgång till bilpool med elbilar.
Resultat från den första medarbetarundersökningen visar goda nivåer inom
ledarskap, arbetsklimat och respektfullt bemötande, vilket nu utgör en
baslinje för fortsatt utveckling.
Lika värde, jämställdhet och mångfald
Nivika arbetar för en arbetsplats fri från diskriminering och för att alla
medarbetare ska ha likvärdiga möjligheter till utveckling, anställningsvillkor
och karriär. Arbetsvillkoren baseras på lag och kollektivavtal, och samtliga
medarbetare omfattas av dessa.
Den första medarbetarundersökningen visar höga värden inom
likabehandling och trygghet, vilket bekräftar att Bolaget har en inkluderande
kultur men också pekar ut områden att följa upp vidare, bland annat
organisatorisk tydlighet och kommunikation.
Kompetensutveckling
Nivika arbetar för att säkerställa rätt kompetens för verksamheten och
stödjer medarbetarnas utveckling genom individuella medarbetarsamtal,
uppföljning av mål samt riktade utbildningsinsatser. Under året har
utbildningar genomförts inom hjärt- och lungräddning, arbetsmiljö, excel,
system som Vitec och Kontek samt ledarutvecklingsprogram.
Kompetensutvecklingen stärker både den individuella utvecklingen och
organisationens långsiktiga kompetensförsörjning. Samarbeten med Campus
Värnamo och Jönköping University bidrar till att knyta kontakt med framtida
medarbetare och stärka Bolagets attraktionskraft som arbetsgivare.
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 47
Hållbarhetsrapport
Mål och mätetal
Nivika har bara anställda i Sverige, rapporterar inte på medarbetare som
inte är anställda eller personer med funktionsnedsättning.
Anställda
Vid utgången av 2025 hade Nivika 66 medarbetare, varav 35 procent
kvinnor. Majoriteten är tillsvidareanställda med heltidsanställning.
Personalomsättningen uppgick till 14 procent, motsvarande nio avslutade
anställningar.
Kollektivavtalstäckning och social dialog
Nivika är medlem i Almega och samtliga medarbetare omfattas av
kollektivavtal. Systematiskt arbetsmiljöarbete bedrivs med skyddsombud,
skyddskommitté och regelbundna skyddsronder.
Mångfald
32 personer av de anställda hos Nivika är 30 till 50 år gamla, 29 personer
är över 50 år gamla och 5 personer är under 30 år. Av de anställda är 46
personer tjänstemän och 19 personer kollektivanställda.
Styrelsens medlemmar består av två kvinnor och fem män, varav fem
personer är över 50 år och två personer är 30 till 50 år.
Koncernledningen
består av fyra män och två kvinnor, fyra personer är 30 till 50 år gamla
och två personer är över 50 år.
Löner
Lönerevision görs årligen enligt Bolagets lönepolicy. Alla medarbetare får
minst lägstalön enligt kollektivavtal.
Utbildning och kompetens
Under året har 97
procent deltagit i lönesamtal och 88
procent deltagit
i medarbetarsamtal. Under året har vi tagit emot tre feriearbetare, två
timarbetare, tre behovsanställda samt fem
praktikanter.
Arbetsmiljö
Två olycksfall har skett under året som föranledde frånvaro, jämfört med
2024 då verksamheten hade ett olycksfall. Olycksfallsfrekvensen för
anställda uppgår till 0 promille, frånvaro i tid i förhållande till arbetad tid.
Frisknärvaro
Korttidsfrånvaron uppgick till 0,8 procent (0,9)och frisknärvaron till
99,2 procent (99,1). Nivika visar ytterligare ett år av den historiskt
låga sjukfrånvaron kring en procent som vi ser som ett tecken på att
medarbetarna trivs och mår bra hos oss.
Ersättning
Under 2025 uppgår kvinnornas genomsnittliga löner till 103 procent av
männens, löneklyftan uppgår därmed till 3 procent. Ersättningsgraden
för den högst betalda personen i förhållande till medianmedellönen för
alla anställda är 2,4. Utfallet speglar Bolagets ambition att säkerställa
konkurrenskraftiga och jämställda ersättningsnivåer.
Incidenter
Inga anmälda fall av diskriminering eller trakasserier rapporterades under året.
Analys av utfall
Utfallet för 2025 visar att Nivika uppnår eller överträffar flera av de
uppsatta målen inom området. Nöjd medarbetarindex uppgick till 74,
vilket överstiger målnivån om 70, och korttidsfrånvaron ligger fortsatt
på en låg nivå. Antalet olyckor visar samtidigt vikten av att fortsätta det
förebyggande arbetsmiljöarbetet. Sammantaget indikerar resultaten att
Nivika erbjuder en stabil och trygg arbetsmiljö, med goda förutsättningar
för fortsatt utveckling mot målet att vara en attraktiv arbetsgivare.
Mål 2030
Vara en trygg arbetsgivare och ett förstahandsval
på arbetsmarknaden
Nöjd medarbetarindex (NMI) minst 70
Korttidsfrånvaro under 2%
Nollvision skador och olyckor
Nöjd medarbetarindex
74
Nivika gjorde sin första medarbetarundersökning
2025, medarbetarindex uppgår till 74 (-).
Korttidsfrånvaro
0,8%
Korttidsfrånvaron uppgick under räkenskapsåret
till 0,8 procent (0,9).
Skador och olyckor
2 st
Under året har 2 olycksfall (1) skett som
föranledde frånvaro.
S
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 48
Hållbarhetsrapport
ARBETSKRAFT I VÄRDEKEDJAN
Arbetskraft i värdekedjan är ett väsentligt hållbarhetsområde för Nivika och en viktig del av Bolagets ansvar som beställare och samarbetspartner. Bristande arbetsvillkor hos leverantörer
och underentreprenörer kan leda till negativ påverkan på arbetstagare och innebär samtidigt en affärsmässig risk för Bolaget om dessa risker inte hanteras strukturerat och konsekvent.
Arbetstagare i värdekedjan kan påverkas negativt när leverantörer saknar
kollektivavtal eller inte tillämpar arbetsrättsliga principer eller likvärdiga
villkor. Detta kan innebära osäkra anställningsförhållanden, bristande
arbetsmiljö, lägre löner och begränsade möjligheter att organisera sig och
föra dialog om arbetsvillkor. Sådana brister kan förekomma både i tidiga led
av värdekedjan och hos leverantörer av tjänster i senare led. Om riskerna
inte hanteras systematiskt kan de leda till arbetsrelaterade incidenter,
konflikter och skadat förtroende, vilket påverkar Nivikas varumärke och
möjligheten att bedriva en långsiktigt ansvarsfull verksamhet.
Strategi
Strategin bygger på att förebygga risker genom strukturerade processer,
tydliga förväntningar och långsiktiga relationer med leverantörer som
delar Nivikas syn på ansvarstagande och hållbarhet. Arbetet är en del av
Bolagets övergripande hållbarhetsmål och syftar till att minska risken för
negativ påverkan på arbetstagare i värdekedjan.
I arbetet med arbetskraft i värdekedjan eftersträvar Nivika även nära och
långsiktiga samarbeten med lokala och regionala leverantörer. En stark lokal
förankring bidrar till ökad transparens, bättre förutsättningar för dialog
och en gemensam förståelse för ansvarstagande arbetsvillkor. Genom att
arbeta med leverantörer som delar värderingar kring kvalitet, ansvar och
långsiktighet stärks både social hållbarhet och den lokala näringsstrukturen,
samtidigt som risker i värdekedjan kan hanteras mer effektivt.
Styrning och ansvar
Ansvaret för arbetet med arbetskraft i värdekedjan är tydligt
förankrat i Nivikas styrning. Styrelsen har under hösten beslutat om
leverantörsuppförandekoden som ett av Bolagets hållbarhetsmål, och
koncernledningen ansvarar för att riktlinjer och rutiner implementeras
och följs i verksamheten. Det operativa ansvaret för tillämpning och
uppföljning ligger inom inköpsfunktionen i samverkan med ekonomi- och
hållbarhetsfunktionerna samt respektive avtalsansvarig.
Efterlevnaden av leverantörsuppförandekoden följs upp löpande
genom etablerade processer och rapporteras regelbundet i ordinarie
uppföljningsforum. Antalet underskrivna leverantörsuppförandekoder
följs upp kvartalsvis samt månadsvis i interna rapporter, vilket säkerställer
att arbetet är integrerat i Bolagets övergripande styrning och uppföljning.
Åtgärdsarbete
Under året har Nivika infört en särskild leverantörsuppförandekod
som kompletterar Bolagets befintliga uppförandekod.
Leverantörsuppförandekoden tydliggör krav kopplade till arbetsrätt,
arbetsmiljö, mänskliga rättigheter, antikorruption och affärsetik och
gäller för samtliga leverantörsrelationer inom Nivika.
En intern rutin har etablerats för implementering, tillämpning
och uppföljning av leverantörsuppförandekoden. Rutinen
omfattar hela upphandlingsprocessen, från behovsanalys och
kravställning till leverantörsutvärdering, avtalsskrivning och löpande
uppföljning. Uppföljning sker strukturerat genom standardiserade
uppföljningsformulär, årliga uppföljningar samt kvartalsvisa stickprov
för att säkerställa att koden är undertecknad och efterlevs.
Vid identifierade avvikelser finns fastställda rutiner för hantering,
åtgärdsplan och uppföljning i dialog med leverantören. Arbetet syftar
både till att förebygga brister och till att bidra till kontinuerliga
förbättringar och långsiktigt ansvarsfulla leverantörsrelationer.
Mål, mätetal och analys av utfall
Nivikas långsiktiga mål är att samtliga leverantörer, nya som befintliga,
ska ha undertecknat leverantörsuppförandekoden. Under 2025 uppgår
andelen leverantörer som undertecknat koden till 1,5 procent, vilket
speglar att arbetet befinner sig i ett inledande införandeskede.
Mål 2030
Enbart arbeta med affärspartners som följer
Nivikas värdegrund
Leverantörsuppförandekod ska signeras av
samtliga leveratörer
Leverantörsuppförandekod
1,5%
Antalet leverantörer som signerat leverantörs-
uppförandekoden (baserat på inköpsvolym) uppgår
till 1,5 procent (-).
S
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 48
Hållbarhetsrapport
ARBETSKRAFT I VÄRDEKEDJAN
Arbetskraft i värdekedjan är ett väsentligt hållbarhetsområde för Nivika och en viktig del av Bolagets ansvar som beställare och samarbetspartner. Bristande arbetsvillkor hos leverantörer
och underentreprenörer kan leda till negativ påverkan på arbetstagare och innebär samtidigt en affärsmässig risk för Bolaget om dessa risker inte hanteras strukturerat och konsekvent.
Arbetstagare i värdekedjan kan påverkas negativt när leverantörer saknar
kollektivavtal eller inte tillämpar arbetsrättsliga principer eller likvärdiga
villkor. Detta kan innebära osäkra anställningsförhållanden, bristande
arbetsmiljö, lägre löner och begränsade möjligheter att organisera sig och
föra dialog om arbetsvillkor. Sådana brister kan förekomma både i tidiga led
av värdekedjan och hos leverantörer av tjänster i senare led. Om riskerna
inte hanteras systematiskt kan de leda till arbetsrelaterade incidenter,
konflikter och skadat förtroende, vilket påverkar Nivikas varumärke och
möjligheten att bedriva en långsiktigt ansvarsfull verksamhet.
Strategi
Strategin bygger på att förebygga risker genom strukturerade processer,
tydliga förväntningar och långsiktiga relationer med leverantörer som
delar Nivikas syn på ansvarstagande och hållbarhet. Arbetet är en del av
Bolagets övergripande hållbarhetsmål och syftar till att minska risken för
negativ påverkan på arbetstagare i värdekedjan.
I arbetet med arbetskraft i värdekedjan eftersträvar Nivika även nära och
långsiktiga samarbeten med lokala och regionala leverantörer. En stark lokal
förankring bidrar till ökad transparens, bättre förutsättningar för dialog
och en gemensam förståelse för ansvarstagande arbetsvillkor. Genom att
arbeta med leverantörer som delar värderingar kring kvalitet, ansvar och
långsiktighet stärks både social hållbarhet och den lokala näringsstrukturen,
samtidigt som risker i värdekedjan kan hanteras mer effektivt.
Styrning och ansvar
Ansvaret för arbetet med arbetskraft i värdekedjan är tydligt
förankrat i Nivikas styrning. Styrelsen har under hösten beslutat om
leverantörsuppförandekoden som ett av Bolagets hållbarhetsmål, och
koncernledningen ansvarar för att riktlinjer och rutiner implementeras
och följs i verksamheten. Det operativa ansvaret för tillämpning och
uppföljning ligger inom inköpsfunktionen i samverkan med ekonomi- och
hållbarhetsfunktionerna samt respektive avtalsansvarig.
Efterlevnaden av leverantörsuppförandekoden följs upp löpande
genom etablerade processer och rapporteras regelbundet i ordinarie
uppföljningsforum. Antalet underskrivna leverantörsuppförandekoder
följs upp kvartalsvis samt månadsvis i interna rapporter, vilket säkerställer
att arbetet är integrerat i Bolagets övergripande styrning och uppföljning.
Åtgärdsarbete
Under året har Nivika infört en särskild leverantörsuppförandekod
som kompletterar Bolagets befintliga uppförandekod.
Leverantörsuppförandekoden tydliggör krav kopplade till arbetsrätt,
arbetsmiljö, mänskliga rättigheter, antikorruption och affärsetik och
gäller för samtliga leverantörsrelationer inom Nivika.
En intern rutin har etablerats för implementering, tillämpning
och uppföljning av leverantörsuppförandekoden. Rutinen
omfattar hela upphandlingsprocessen, från behovsanalys och
kravställning till leverantörsutvärdering, avtalsskrivning och löpande
uppföljning. Uppföljning sker strukturerat genom standardiserade
uppföljningsformulär, årliga uppföljningar samt kvartalsvisa stickprov
för att säkerställa att koden är undertecknad och efterlevs.
Vid identifierade avvikelser finns fastställda rutiner för hantering,
åtgärdsplan och uppföljning i dialog med leverantören. Arbetet syftar
både till att förebygga brister och till att bidra till kontinuerliga
förbättringar och långsiktigt ansvarsfulla leverantörsrelationer.
Mål, mätetal och analys av utfall
Nivikas långsiktiga mål är att samtliga leverantörer, nya som befintliga,
ska ha undertecknat leverantörsuppförandekoden. Under 2025 uppgår
andelen leverantörer som undertecknat koden till 1,5 procent, vilket
speglar att arbetet befinner sig i ett inledande införandeskede.
Mål 2030
Enbart arbeta med affärspartners som följer
Nivikas värdegrund
Leverantörsuppförandekod ska signeras av
samtliga leveratörer
Leverantörsuppförandekod
1,5%
Antalet leverantörer som signerat leverantörs-
uppförandekoden (baserat på inköpsvolym) uppgår
till 1,5 procent (-).
S
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 49
Hållbarhetsrapport
PÅVERKADE SAMHÄLLEN
Trygghet i de samhällen där Nivika verkar är en central del av Bolagets roll som långsiktig fastighetsägare och samhällsutvecklare. Genom att bidra till trygga miljöer i och omkring våra
fastigheter kan Nivika ha en positiv påverkan på lokalsamhällen och samtidigt minska risker kopplade till otrygghet, skadegörelse och socialt utanförskap.
Fastigheters utformning, förvaltning och användning påverkar hur
platser upplevs och används. Bristande trygghet i den byggda miljön
kan få negativa konsekvenser för människor som vistas, bor eller verkar i
områdena och påverka både social sammanhållning och lokalt näringsliv.
Som fastighetsägare har Nivika möjlighet att påverka dessa förutsättningar
genom långsiktigt ansvarstagande och aktiv närvaro i de samhällen där
Bolaget är verksamt.
Strategi
En viktig del av Nivikas strategi är att arbeta lokalt, bygga långsiktiga
relationer och bidra till hållbar samhällsutveckling. Genom nära dialog
med kommuner, näringsliv och andra lokala aktörer kan Bolaget bidra till
utveckling av trygga och fungerande miljöer. Nivika strävar efter att vara
en aktiv part i lokalsamhället och att utveckla fastigheter och områden på
ett sätt som stärker trygghet, tillgänglighet och social sammanhållning.
Strategin bygger även på att skapa blandade stadsmiljöer där bostäder,
handel, service, arbetsplatser och rekreation samverkar. En sådan
blandning bidrar till liv och rörelse över dygnets olika tider och skapar
förutsättningar för ökad trygghet och gemenskap i områdena.
Styrning och ansvar
Arbetet med trygghet i påverkade samhällen är integrerat i Nivikas
ordinarie förvaltning och utvecklingsarbete. Ansvaret för att identifiera
och följa upp trygghetsrelaterade frågor ligger inom organisationens
förvaltnings- och ledningsstruktur och sker i samverkan med lokala aktörer
där det är relevant. Resultat från kund- och hyresgästundersökningar
används som underlag i styrning, prioritering av åtgärder och uppföljning i
verksamhetsplan och budget.
Åtgärdsarbete
Nivika arbetar med trygghetsskapande insatser genom både förvaltning
och utveckling av fastigheter och områden. Det omfattar bland annat
utformning och förvaltning av miljöer som upplevs som trygga, arbete
med belysning, ordning och skötsel samt närvaro i områdena. I egen-
skap av kommersiell och bostadsfastighetsägare är Nivika även delaktig i
stadsplanerings- och stadsutvecklingsprocesser där trygghetsperspektivet
är en viktig del.
Bolaget engagerar sig även lokalt genom samverkan och stöd till
föreningsliv, evenemang och andra initiativ i de geografiska områden där
Nivika är verksam. Detta bidrar till stärkt gemenskap och kan motverka
utanförskap, vilket i förlängningen har en positiv effekt på tryggheten i
lokalsamhället.
Mål, mätetal och analys av utfall
Nivikas mål är att bidra till trygga områden och att tryggheten bland
hyresgäster ska ligga på en hög nivå i relation till branschstandard. För
kommersiella hyresgäster är målet till 2030 att nå topp 50 procent i
branschen inom delindex rent, snyggt och tryggt. För bostadshyresgäster
är målet till 2030 att nå topp 25 procent i branschen inom trygghetsindex
.
Trygghet följs upp årligen genom hyresgästundersökningar och
resultaten
används som underlag för analys, åtgärdsplanering och uppföljning.
Utfallet visar en fortsatt hög upplevd trygghet bland bostadshyresgäster,
medan trygghetsresultatet för kommersiella hyresgäster har förbättrats
men ännu inte fullt når målnivån.
Resultaten används som underlag för
fortsatt utveckling av trygghetsskapande insatser i fastigheter och områden.
Mål 2030
Öka tryggheten och trivseln bland våra hyresgäster
Trygghet Hyresgästundersökning
Kommersiella hyresgäster
Mål 2030: topp 50% i branschen - Delindex: hyra, snyggt och tryggt
Bostadshyresgäster
Mål 2030: topp 25% i branschen - Delindex: Trygghet
Trygghet, kommersiella hyresgäster
82,3
Trygghetsmätningen uppgår 2025 till 82,3, vilket är en ökning
från föregående undersökning då resultatet uppgick till 79.
Topp 50% i branschen: 83,5
Trygghet, bostadshyresgäster
87,8
Trygghetsmätningen uppgår 2025 till 87,8 vilket är en ökning
från föregående undersökning då resultatet uppgick till 86,2.
Topp 25% i branschen: 86,2
S
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 50
Hållbarhetsrapport
KONSUMENTER OCH SLUTANVÄNDARE
Hur fastigheter upplevs i vardagen har stor betydelse för både hyresgästernas trivsel och Bolagets långsiktiga affär. Funktion, underhåll och service påverkar hur lokaler och bostäder
används och upplevs över tid. Som långsiktig fastighetsägare har Nivika möjlighet att skapa goda förutsättningar för trivsamma boende- och verksamhetsmiljöer genom kontinuerlig
utveckling, dialog och lyhördhet gentemot hyresgästernas behov.
Hur fastigheter upplevs i vardagen har stor betydelse för Bolagets
möjlighet att bedriva sin verksamhet och för boendes livskvalitet.
Bristande funktionalitet, underhåll eller service kan påverka trivseln
negativt och i förlängningen minska attraktiviteten i både lokaler och
bostäder. Som långsiktig fastighetsägare har Nivika möjlighet att påverka
dessa förutsättningar genom kontinuerlig utveckling, dialog och lyhördhet
gentemot hyresgästernas behov.
Strategi
Nivikas strategi för hyresgäster utgår från att nöjda och trivsamma
hyresgäster skapar förutsättningar för långsiktiga relationer och stabila
affärer. Genom att erbjuda funktionella och välanpassade kommersiella
lokaler, samt bostäder med god kvalitet och standard, ska trivseln stärkas i
hela fastighetsbeståndet.
En viktig del av strategin är att föra en nära dialog med hyresgästerna för
att fånga upp synpunkter, behov och förbättringsförslag. Kundnöjdhets-
mätningar används som ett strategiskt verktyg för att identifiera utveck-
lingsområden och prioritera åtgärder som bidrar till ökad trivsel, kvalitet
och användbarhet i både kommersiella fastigheter och bostäder.
Styrning och ansvar
Arbetet med trivsel för hyresgäster är integrerat i Nivikas ordinarie
förvaltnings- och affärsprocesser. Ansvar för uppföljning och utveckling
av kundnöjdhet ligger inom Bolagets förvaltnings- och ledningsstruktur.
Resultat från hyresgästundersökningar används som underlag för analys,
prioritering av åtgärder samt integreras i verksamhetsplanering och budgetarbete.
Åtgärdsarbete
Nivikas arbete för ökad trivsel utgår från den dagliga kontakten med
hyresgästerna och en lokal, närvarande förvaltning. Genom att finnas nära
hyresgästerna i de kommersiella fastigheterna kan behov fångas upp tidigt
och åtgärder anpassas efter verksamheternas förutsättningar. Det handlar
bland annat om löpande dialog, snabb återkoppling, anpassning av lokaler
samt ett kontinuerligt arbete med underhåll och förbättringar som stärker
funktion, tillgänglighet och helhetsupplevelse.
I bostadsfastigheterna bedrivs ett motsvarande arbete med fokus på
boendemiljön, där trivsel skapas genom god skötsel och lyhördhet för de
boendes synpunkter.
För att systematiskt följa upp hyresgästernas upplevelse genomför Nivika
regelbundna hyresgästundersökningar för både kommersiella hyresgäster
och bostadshyresgäster. Resultaten analyseras på övergripande nivå
och per område och ligger till grund för handlingsplaner som integreras
i förvaltningens löpande arbete. Återkoppling till hyresgästerna är en
central del av processen och bidrar till transparens och förtroende.
Mål, mätetal och analys av utfall
Nivikas mål är att uppnå en hög nivå av trivsel bland både kommersiella
hyresgäster och bostadshyresgäster i relation till branschstandard. För
kommersiella hyresgäster är målet till 2030 att nå topp 50 procent i
branschen inom profilindex.
För bostadshyresgäster är målet till 2030 att
nå topp 25 procent i branschen inom delindex Trivsel i lägenheten.
Trivsel följs upp årligen genom hyresgästundersökningar. Resultaten
används som underlag för analys, åtgärdsplanering och uppföljning.
Utfallet för 2025 visar att trivseln bland Nivikas hyresgäster fortsatt ligger
på en hög nivå i relation till branschstandard. För bostadshyresgäster
överstiger trivselindex målnivån för topp 25 procent i branschen,
vilket indikerar att genomförda åtgärder bidrar till en god boendemiljö.
För kommersiella hyresgäster har profilindex förbättrats jämfört med
föregående mätning, men ligger fortsatt något under gränsvärdet för
topp 50 procent i branschen. Resultaten används som underlag för att
prioritera fortsatta insatser i den lokala förvaltningen med fokus på service,
funktion och dialog med hyresgästerna.
Mål 2030
Öka tryggheten och trivseln bland våra hyresgäster
Trivsel Hyresgästundersökning
Kommersiella hyresgäster
Mål 2030: topp 50% i branschen - Profilindex
Bostadshyresgäster
Mål 2030: topp 25% i branschen - Produktindex: Trivsel i lägenheter
Trivsel, kommersiella hyresgäster
88,1
Profilindex uppgår till 88,1, vilket är en ökning mot
föregående års undersökning då profilindex uppgick till 78,4.
Topp 50% i branschen: 83,5
Trivsel, bostadshyresgäster
93,3
Trivseln i lägenheterna uppgår 2025 till 93,3 vilket är en ökning
från föregående undersökning då resultatet uppgick till 92,7.
Topp 25% i branschen: 94,4
S
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 50
Hållbarhetsrapport
KONSUMENTER OCH SLUTANVÄNDARE
Hur fastigheter upplevs i vardagen har stor betydelse för både hyresgästernas trivsel och Bolagets långsiktiga affär. Funktion, underhåll och service påverkar hur lokaler och bostäder
används och upplevs över tid. Som långsiktig fastighetsägare har Nivika möjlighet att skapa goda förutsättningar för trivsamma boende- och verksamhetsmiljöer genom kontinuerlig
utveckling, dialog och lyhördhet gentemot hyresgästernas behov.
Hur fastigheter upplevs i vardagen har stor betydelse för Bolagets
möjlighet att bedriva sin verksamhet och för boendes livskvalitet.
Bristande funktionalitet, underhåll eller service kan påverka trivseln
negativt och i förlängningen minska attraktiviteten i både lokaler och
bostäder. Som långsiktig fastighetsägare har Nivika möjlighet att påverka
dessa förutsättningar genom kontinuerlig utveckling, dialog och lyhördhet
gentemot hyresgästernas behov.
Strategi
Nivikas strategi för hyresgäster utgår från att nöjda och trivsamma
hyresgäster skapar förutsättningar för långsiktiga relationer och stabila
affärer. Genom att erbjuda funktionella och välanpassade kommersiella
lokaler, samt bostäder med god kvalitet och standard, ska trivseln stärkas i
hela fastighetsbeståndet.
En viktig del av strategin är att föra en nära dialog med hyresgästerna för
att fånga upp synpunkter, behov och förbättringsförslag. Kundnöjdhets-
mätningar används som ett strategiskt verktyg för att identifiera utveck-
lingsområden och prioritera åtgärder som bidrar till ökad trivsel, kvalitet
och användbarhet i både kommersiella fastigheter och bostäder.
Styrning och ansvar
Arbetet med trivsel för hyresgäster är integrerat i Nivikas ordinarie
förvaltnings- och affärsprocesser. Ansvar för uppföljning och utveckling
av kundnöjdhet ligger inom Bolagets förvaltnings- och ledningsstruktur.
Resultat från hyresgästundersökningar används som underlag för analys,
prioritering av åtgärder samt integreras i verksamhetsplanering och budgetarbete.
Åtgärdsarbete
Nivikas arbete för ökad trivsel utgår från den dagliga kontakten med
hyresgästerna och en lokal, närvarande förvaltning. Genom att finnas nära
hyresgästerna i de kommersiella fastigheterna kan behov fångas upp tidigt
och åtgärder anpassas efter verksamheternas förutsättningar. Det handlar
bland annat om löpande dialog, snabb återkoppling, anpassning av lokaler
samt ett kontinuerligt arbete med underhåll och förbättringar som stärker
funktion, tillgänglighet och helhetsupplevelse.
I bostadsfastigheterna bedrivs ett motsvarande arbete med fokus på
boendemiljön, där trivsel skapas genom god skötsel och lyhördhet för de
boendes synpunkter.
För att systematiskt följa upp hyresgästernas upplevelse genomför Nivika
regelbundna hyresgästundersökningar för både kommersiella hyresgäster
och bostadshyresgäster. Resultaten analyseras på övergripande nivå
och per område och ligger till grund för handlingsplaner som integreras
i förvaltningens löpande arbete. Återkoppling till hyresgästerna är en
central del av processen och bidrar till transparens och förtroende.
Mål, mätetal och analys av utfall
Nivikas mål är att uppnå en hög nivå av trivsel bland både kommersiella
hyresgäster och bostadshyresgäster i relation till branschstandard. För
kommersiella hyresgäster är målet till 2030 att nå topp 50 procent i
branschen inom profilindex.
För bostadshyresgäster är målet till 2030 att
nå topp 25 procent i branschen inom delindex Trivsel i lägenheten.
Trivsel följs upp årligen genom hyresgästundersökningar. Resultaten
används som underlag för analys, åtgärdsplanering och uppföljning.
Utfallet för 2025 visar att trivseln bland Nivikas hyresgäster fortsatt ligger
på en hög nivå i relation till branschstandard. För bostadshyresgäster
överstiger trivselindex målnivån för topp 25 procent i branschen,
vilket indikerar att genomförda åtgärder bidrar till en god boendemiljö.
För kommersiella hyresgäster har profilindex förbättrats jämfört med
föregående mätning, men ligger fortsatt något under gränsvärdet för
topp 50 procent i branschen. Resultaten används som underlag för att
prioritera fortsatta insatser i den lokala förvaltningen med fokus på service,
funktion och dialog med hyresgästerna.
Mål 2030
Öka tryggheten och trivseln bland våra hyresgäster
Trivsel Hyresgästundersökning
Kommersiella hyresgäster
Mål 2030: topp 50% i branschen - Profilindex
Bostadshyresgäster
Mål 2030: topp 25% i branschen - Produktindex: Trivsel i lägenheter
Trivsel, kommersiella hyresgäster
88,1
Profilindex uppgår till 88,1, vilket är en ökning mot
föregående års undersökning då profilindex uppgick till 78,4.
Topp 50% i branschen: 83,5
Trivsel, bostadshyresgäster
93,3
Trivseln i lägenheterna uppgår 2025 till 93,3 vilket är en ökning
från föregående undersökning då resultatet uppgick till 92,7.
Topp 25% i branschen: 94,4
S
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 51
Hållbarhetsrapport
G
STYRNING
Nivika bygger och investerar för långsiktig förvaltning
och Bolagets hållbarhetssyn grundar sig i ambitionen
att skapa bestående värden, ekonomiska, sociala och
miljömässiga. Ett hållbart värdeskapande kräver ett
långsiktigt ansvarstagande, sund affärsmässighet och
en stabil finansiell grund. Styrningen ska säkerställa att
verksamheten bedrivs i linje med god affärsetik, tydliga
riktlinjer och en kultur som stödjer ett ansvarsfullt
företagande i hela värdekedjan.
POLICY/STYRDOKUMENT
• Uppförandekod
• Personalhandbok
• Hållbarhetspolicy
• Inköpspolicy
• Insiderpolicy
• Internkontrollpolicy
• IT-säkerhetspolicy
• Attestinstruktion
• Leverantörsuppförandekod
VÄSENTLIGA OMRÅDEN STYRNING
Ansvarsfullt företagande
-Företagskultur
-Korruption och mutor
ANSVARSFULLT FÖRETAGANDE
Att vara en finansiellt stabil och pålitlig affärspartner är en förutsättning för Nivikas långsiktiga värdeskapande. Eftersom
fastigheter ägs och förvaltas med lång tidshorisont är det avgörande att hållbarhetsaspekter integreras i alla delar av
verksamheten, från inköp och upphandling till drift, förvaltning och uppföljning. Nivika arbetar systematiskt för att stärka
transparens, affärsetik och kontroll i affärsrelationer.
GOVERNANCE
Stark företagskultur
En stark företagskultur är en central del av Nivikas styrning
och en förutsättning för långsiktigt värdeskapande. I takt
med att Bolaget växer ökar behovet av gemensamma
värderingar, tydliga förväntningar och strukturer som stödjer
ett ansvarsfullt och hållbart arbetssätt.
Den familjära kultur som präglat Nivika sedan starten är en viktig del av
Bolagets identitet och något som aktivt vidareutvecklas. En inkluderande
och värderingsstyrd företagskultur bidrar till engagemang, trivsel och
långsiktigt hållbara arbetsrelationer samt skapar förutsättningar för ett
konsekvent agerande i både interna och externa relationer.
Strategi
Nivikas strategi för företagskultur bygger på att främja öppenhet,
delaktighet och kontinuerlig utveckling. Medarbetare ska ges förtroende
och utrymme att bidra, och ledarskapet ska präglas av dialog och
tydlighet. Genom investeringar i kompetensutveckling, arbetsmiljö och
organisatoriska förutsättningar stärks både motivation, prestation och
förmågan att attrahera och behålla medarbetare.
Kärnvärdena engagemang, ärlighet, glädje och hållbarhet fungerar som
vägledning i det dagliga arbetet och i relationer med kollegor, kunder
och samarbetspartners.
Strategin syftar till att säkerställa ett gemensamt
förhållningssätt som stödjer Bolagets långsiktiga mål och ansvarsfulla
företagande.
Styrning och ansvar
Arbetet med företagskultur är förankrat i Nivikas styrning genom
uppförandekoden och kompletterande styrdokument. Styrelse och ledning
ansvarar för att värderingar och etiska riktlinjer är tydligt kommunicerade,
implementerade och följs upp i organisationen.
Uppförandekoden utgör en gemensam referensram för hur medarbetare
förväntas agera i sitt arbete och används som ett centralt verktyg i
introduktion, dialog och uppföljning. Efterlevnaden följs upp årligen som en
del av Bolagets interna styrning.
Åtgärdsarbete
Under året har Nivika genomfört flera insatser för att stärka företags-
kulturen och fördjupa arbetet med värderingar och etiska riktlinjer.
Uppföljning av medarbetarnas efterlevnad av uppförandekoden har
genomförts för att säkerställa både förståelse och praktisk förankring i
organisationen.
Vid nyanställning tydliggörs Nivikas värderingar, uppförandekod
och förväntningar, vilket skapar en enhetlig grund för arbetssätt
och beteenden. Fokus på ledarskapsutveckling och intern dialog har
bidragit till ökad delaktighet och stärkt samarbete. Insatser inom trivsel,
arbetsmiljö och personalutveckling har fortsatt att främja engagemang
och långsiktig lojalitet.
Mål, mätetal och analys av utfall
Nivikas mål är att samtliga medarbetare ska ha tagit del av och arbeta
i enlighet med uppförandekoden. Efterlevnaden följs upp årligen
för att säkerställa förankring, efterlevnad och identifiera eventuella
utvecklingsbehov.
Kärnvärdena ska genomsyra ledarskap, intern dialog och
medarbetaraktiviteter och därigenom bidra till en stark, värderingsstyrd
och sammanhållen organisation.
Under året har 100 procent av medarbetarna tagit del av Nivikas
uppförandekod, vilket visar att koden är väl förankrad i organisationen och
utgör en gemensam grund för det fortsatta arbetet med företagskultur
och ansvarsfullt företagande.
Mål 2030
Enbart arbeta med affärspartners
som följer Nivikas värdegrund
Uppförandekod: känd av alla medarbetare
Uppförandekod
100%
Under året har 100 procent (100) av
medarbetarna tagit del av uppförandekoden.
G
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 52
Hållbarhetsrapport
Korruption och mutor
Ett tydligt och systematiskt arbete mot korruption
och mutor är en central del av Nivikas ansvarsfulla
företagande. Som fastighetsbolag verkar Nivika i en
bransch där risken för oegentligheter är högre än i många
andra sektorer, vilket ställer höga krav på affärsetik,
transparens och intern kontroll.
Otillbörliga affärsrelationer, bristande betalningsdisciplin eller otydliga
processer kan leda till ekonomiska förluster, skadat förtroende
och rättsliga konsekvenser. För Nivika är det därför avgörande att
affärsrelationer präglas av transparens, korrekthet, tydliga roller och
efterlevnad av både lagar och interna riktlinjer.
Strategi
Nivika tillämpar nolltolerans mot alla former av mutor, bestickning och
otillbörliga förmåner. Strategin bygger på tydliga policys, strukturerade
rutiner och en företagskultur där affärsetik och regelefterlevnad är en
självklar del av det dagliga arbetet.
Uppförandekoden och leverantörsuppförandekoden utgör centrala verktyg
i arbetet och tydliggör vilka krav som ställs på både medarbetare och
affärspartners. Genom att kombinera etiska riktlinjer med uppföljning och
kontroll skapas förutsättningar för sunda och långsiktiga affärsrelationer.
Styrning och ansvar
Styrelsen ansvarar för att fastställa riktlinjer för affärsetik och antikorruption,
medan koncernledningen säkerställer att dessa implementeras och efterlevs
i verksamheten. Arbetet är integrerat i Bolagets styrning och följs upp inom
ramen för ordinarie lednings- och uppföljningsprocesser.
Visselblåsarfunktionen är ett viktigt verktyg i styrningen och ger både
medarbetare och externa intressenter möjlighet att rapportera misstänkta
oegentligheter. Funktionen hanteras av styrelsens ordförande, och
repressalier mot personer som i god tro rapporterar missförhållanden
accepteras inte.
Åtgärdsarbete
Ansvarsfull samarbetspartner - affärsetik och anti-korruption
Nivika värdesätter sin position som ett respekterat företag och verkar
i enlighet med svensk lag, god affärssed och internationellt erkända
principer för ansvarsfullt företagande. Mutor, bestickningar eller andra
former av otillbörliga förmåner får inte förekomma, och Bolaget arbetar
aktivt för att förebygga och motverka korruption i den egna verksamheten
och i affärsrelationer.
Leverantörsuppförandekoden används som ett verktyg för att tydliggöra
krav på affärsetik, transparens och korrekt agerande i relationer med
leverantörer och samarbetspartners.
Visselblåsare
Nivika är angeläget om att misstänkta missförhållanden ska kunna fångas
upp i ett tidigt skede. Medarbetare och externa intressenter uppmuntras
att rapportera eventuella oegentligheter, antingen genom dialog eller via
Bolagets visselblåsarfunktion. Under året har inga fall av korruption, mutor
eller brott mot uppförandekoden rapporterats.
Betalningsdisciplin och intern kontroll
Som en del av arbetet mot oegentligheter och för att säkerställa
ordning och transparens i affärsrelationer följer Nivika upp andelen icke
reklamerade fakturor som betalas i tid. Måttet används som en indikator
på fungerande processer, tydliga avtal och sunda affärsrelationer, samt
som ett verktyg för att identifiera avvikelser som kan signalera brister i
intern kontroll eller affärsetik.
Mål, mätetal och analys av utfall
Målet för området är att upprätthålla en hög nivå av affärsetik
och regelefterlevnad genom nolltolerans mot korruption och
mutor, fungerande visselblåsarfunktion samt stark intern kontroll.
Betalningsdisciplin följs upp som en indikator på ordning och transparens
i affärsrelationer, med målsättning att samtliga icke reklamerade fakturor
betalas i tid.
Under året finns inga inrapporterade fall av korruption eller mutor. Andelen
icke reklamerade fakturor som betalas i tid uppgår till 88 procent (74).
Utfallet visar en tydlig förbättring av intern kontroll och affärsprocesser,
samtidigt som målet om full betalningsdisciplin kvarstår som ett prioriterat
fokusområde.
Mål 2030
Enbart arbeta med affärspartners
som följer Nivikas värdegrunder
Andelen icke reklamerade fakturor som betalas i tid ska
uppgå till 100%
Andelen icke reklamerade fakturor
88%
(som betalas i tid)
Andelen icke reklamerade fakturor som betalas i tid uppgår
till 88 procent (74), det är en ökning med 14 procentenheter
jämfört med 2024.
G
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 52
Hållbarhetsrapport
Korruption och mutor
Ett tydligt och systematiskt arbete mot korruption
och mutor är en central del av Nivikas ansvarsfulla
företagande. Som fastighetsbolag verkar Nivika i en
bransch där risken för oegentligheter är högre än i många
andra sektorer, vilket ställer höga krav på affärsetik,
transparens och intern kontroll.
Otillbörliga affärsrelationer, bristande betalningsdisciplin eller otydliga
processer kan leda till ekonomiska förluster, skadat förtroende
och rättsliga konsekvenser. För Nivika är det därför avgörande att
affärsrelationer präglas av transparens, korrekthet, tydliga roller och
efterlevnad av både lagar och interna riktlinjer.
Strategi
Nivika tillämpar nolltolerans mot alla former av mutor, bestickning och
otillbörliga förmåner. Strategin bygger på tydliga policys, strukturerade
rutiner och en företagskultur där affärsetik och regelefterlevnad är en
självklar del av det dagliga arbetet.
Uppförandekoden och leverantörsuppförandekoden utgör centrala verktyg
i arbetet och tydliggör vilka krav som ställs på både medarbetare och
affärspartners. Genom att kombinera etiska riktlinjer med uppföljning och
kontroll skapas förutsättningar för sunda och långsiktiga affärsrelationer.
Styrning och ansvar
Styrelsen ansvarar för att fastställa riktlinjer för affärsetik och antikorruption,
medan koncernledningen säkerställer att dessa implementeras och efterlevs
i verksamheten. Arbetet är integrerat i Bolagets styrning och följs upp inom
ramen för ordinarie lednings- och uppföljningsprocesser.
Visselblåsarfunktionen är ett viktigt verktyg i styrningen och ger både
medarbetare och externa intressenter möjlighet att rapportera misstänkta
oegentligheter. Funktionen hanteras av styrelsens ordförande, och
repressalier mot personer som i god tro rapporterar missförhållanden
accepteras inte.
Åtgärdsarbete
Ansvarsfull samarbetspartner - affärsetik och anti-korruption
Nivika värdesätter sin position som ett respekterat företag och verkar
i enlighet med svensk lag, god affärssed och internationellt erkända
principer för ansvarsfullt företagande. Mutor, bestickningar eller andra
former av otillbörliga förmåner får inte förekomma, och Bolaget arbetar
aktivt för att förebygga och motverka korruption i den egna verksamheten
och i affärsrelationer.
Leverantörsuppförandekoden används som ett verktyg för att tydliggöra
krav på affärsetik, transparens och korrekt agerande i relationer med
leverantörer och samarbetspartners.
Visselblåsare
Nivika är angeläget om att misstänkta missförhållanden ska kunna fångas
upp i ett tidigt skede. Medarbetare och externa intressenter uppmuntras
att rapportera eventuella oegentligheter, antingen genom dialog eller via
Bolagets visselblåsarfunktion. Under året har inga fall av korruption, mutor
eller brott mot uppförandekoden rapporterats.
Betalningsdisciplin och intern kontroll
Som en del av arbetet mot oegentligheter och för att säkerställa
ordning och transparens i affärsrelationer följer Nivika upp andelen icke
reklamerade fakturor som betalas i tid. Måttet används som en indikator
på fungerande processer, tydliga avtal och sunda affärsrelationer, samt
som ett verktyg för att identifiera avvikelser som kan signalera brister i
intern kontroll eller affärsetik.
Mål, mätetal och analys av utfall
Målet för området är att upprätthålla en hög nivå av affärsetik
och regelefterlevnad genom nolltolerans mot korruption och
mutor, fungerande visselblåsarfunktion samt stark intern kontroll.
Betalningsdisciplin följs upp som en indikator på ordning och transparens
i affärsrelationer, med målsättning att samtliga icke reklamerade fakturor
betalas i tid.
Under året finns inga inrapporterade fall av korruption eller mutor. Andelen
icke reklamerade fakturor som betalas i tid uppgår till 88 procent (74).
Utfallet visar en tydlig förbättring av intern kontroll och affärsprocesser,
samtidigt som målet om full betalningsdisciplin kvarstår som ett prioriterat
fokusområde.
Mål 2030
Enbart arbeta med affärspartners
som följer Nivikas värdegrunder
Andelen icke reklamerade fakturor som betalas i tid ska
uppgå till 100%
Andelen icke reklamerade fakturor
88%
(som betalas i tid)
Andelen icke reklamerade fakturor som betalas i tid uppgår
till 88 procent (74), det är en ökning med 14 procentenheter
jämfört med 2024.
G
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 53
Hållbarhetsrapport
Refugen 6, Värnamo
Revisorns yttrande avseende den
lagstadgade hållbarhetsrapporten
Till bolagsstämman i Nivika Fastigheter AB, org. nr 556735-3809
Uppdrag och ansvarsfördelning
Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för år 2025 på sidorna 26-53 och för
att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen i enlighet med den äldre lydelsen som gällde
före den 1 juli 2024.
Granskningens inriktning och omfattning
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den
lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en
annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning
som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi
anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande.
Uttalande
En hållbarhetsrapport har upprättats.
Stockholm den 31 mars 2026
Ernst & Young AB
Jonas Svensson
Auktoriserad revisor
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 54
Hållbarhetsrapport
UPPFÖLJNING GRÖNT RAMVERK
Hösten 2020 gav Nivika ut sitt första Grönt Ramverk i samband med att
Bolagets första gröna obligation emitterades. Som ett led i det finansiella
hållbarhetsarbetet upprättade Nivika under hösten 2024 ett nytt grönt
ramverk, som granskats och godkänts av Sustainanalytics.
Det uppdaterade gröna ramverket linjerar till stora delar med EU-
taxonomin och innebär att grön finansiering kan användas till projekt och
tillgångar som är gröna, såsom gröna och energieffektiva byggnader, men
kan också vara investeringar i omfattande energieffektiviseringsåtgärder. I
tabellen till höger framgår villkor för gröna projektkategorier
Grön finansiering
I juni 2021 erhöll Nivika sin första gröna bankfinansiering vilket sedan dess
har utvecklats till att omfatta totalt 2 179 miljoner kronor per 31 december
2025 vilket utgör 73 procent av den totala gröna finansieringen om 2 979
miljoner kronor.
Per 31 december 2025 har Nivika två utestående obligationslån, vilka också
är kategoriserade som gröna, om totalt 800 miljoner kronor. Likviden från
Nivikas gröna obligationer, emitterade hösten 2024 och hösten 2025, har
nyttjats till följande kategorier enligt det gröna ramverket:
- Finansiering av nybyggnation
- Finansiering av fastigheter som möter kravet för energikonsumtion
baserat på byggnadsår.
Likviden används inte till projekt som omfattar fossil energiproduktion,
infrastruktur för fossila bränslen, kärnenergiproduktion, vapen och försvar,
potentiellt miljöskadlig resursutvinning, gruvdrift, spel eller tobak.
Nybyggnation
• 10% lägre än gällande BBR samt
• Genomgå riskkartläggning samt
• 10% lägre än gränsvärde klimatdeklaration
Befintliga fastigheter
• Energiklass A eller
• Tillhöra topp 15% i nationellt bestånd
Större renoveringar
• 30% förbättrad energiprestanda efter
renovering samt
• Minst uppfylla gällande BBR-krav
ICMA GBP Kategori
Green and energy-
efficient buildings
EU Environmental
Objective
Climate change
mitigation
UN SDG
SDG 7 - Affordable
and Clean Energy
SDG 11 - Sustainable
Cities and Communities
Gröna projektkategorier där grön finansiering kan användas
Kategori
Tillgångar som finansieras i linje med det gröna
ramverket ska uppfylla något av nedanstående
kriterier:
Grön upplåning, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Bankfinansiering, grön 2 179 1 108
Obligationslån
800 400
Summa
2 979 1 508
Godkänt investeringsbelopp, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Totalt verklig värde gröna tillgångar 6 518 5 285
Existerande grön bankfinansiering
-2 179 -1 108
Existerande grön obligationsfinansiering
-800 -400
Totalt återstående utrymme för grön
kapitalmarknadsfinansiering
3 339 3 777
Undvikna utsläpp
Som en del av uppföljningen av Nivikas gröna finansiering beräknas även
de undvikna utsläpp av växthusgaser som uppstår till följd av energieffektiva
och gröna byggnader i portföljen. Beräkningarna syftar till att synliggöra
den klimatnytta som uppnås genom investeringar som finansieras inom
ramen för Bolagets gröna ramverk.
Totalt ligger 69 fastigheter till grund för den gröna finansieringen, vilket
motsvarar 49 procent av fastighetsvärdet. För dessa fastigheter uppgår
de beräknade undvikna utsläppen till sammanlagt 694 ton CO₂e, varav
136 ton CO₂e avser nybyggnation och 558 ton CO₂e avser befintliga
energieffektiva byggnader. Se nästa sida för uppställning på fastighetsnivå.
Undvikna utsläpp beräknas genom att först fastställa energibesparingen
för respektive byggnad jämfört med en relevant referens. För nybyggnation
sker jämförelsen mot gällande energikrav enligt Boverkets byggregler
(BBR), medan befintliga byggnader jämförs mot antingen gränsvärdet för
de 30 procent mest energieffektiva byggnaderna eller mot det BBR-krav
som gällde vid byggnation eller större renovering. Energibesparingen
multipliceras därefter med en impactfaktor som speglar koldioxidutsläpp
från energianvändningen i en motsvarande referensbyggnad.
Impactfaktorn baseras på genomsnittlig användning av energislag i Sverige
för uppvärmning och varmvatten, med statistik från Energimyndigheten,
samt tillhörande emissionsfaktorer. Emissionsfaktorerna utgår från
etablerade och vedertagna källor, såsom NPSI Position Paper on
Green Bond Impact Reporting. Metodval, antaganden och baslinjer
redovisas transparent för att säkerställa jämförbarhet och trovärdighet i
beräkningarna.
Beräkningen av undvikna utsläpp kompletterar Nivikas ordinarie klimat-
redovisning enligt GHG-protokollet och ger ett ytterligare perspektiv
på den klimatnytta som skapas genom Bolagets gröna investeringar och
finansiering. 69 fastigheter ligger till grund för den gröna finansieringen.
Tillsammans motsvarar de 49 procent av fastighetsvärdet.
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 54
Hållbarhetsrapport
UPPFÖLJNING GRÖNT RAMVERK
Hösten 2020 gav Nivika ut sitt första Grönt Ramverk i samband med att
Bolagets första gröna obligation emitterades. Som ett led i det finansiella
hållbarhetsarbetet upprättade Nivika under hösten 2024 ett nytt grönt
ramverk, som granskats och godkänts av Sustainanalytics.
Det uppdaterade gröna ramverket linjerar till stora delar med EU-
taxonomin och innebär att grön finansiering kan användas till projekt och
tillgångar som är gröna, såsom gröna och energieffektiva byggnader, men
kan också vara investeringar i omfattande energieffektiviseringsåtgärder. I
tabellen till höger framgår villkor för gröna projektkategorier
Grön finansiering
I juni 2021 erhöll Nivika sin första gröna bankfinansiering vilket sedan dess
har utvecklats till att omfatta totalt 2 179 miljoner kronor per 31 december
2025 vilket utgör 73 procent av den totala gröna finansieringen om 2 979
miljoner kronor.
Per 31 december 2025 har Nivika två utestående obligationslån, vilka också
är kategoriserade som gröna, om totalt 800 miljoner kronor. Likviden från
Nivikas gröna obligationer, emitterade hösten 2024 och hösten 2025, har
nyttjats till följande kategorier enligt det gröna ramverket:
- Finansiering av nybyggnation
- Finansiering av fastigheter som möter kravet för energikonsumtion
baserat på byggnadsår.
Likviden används inte till projekt som omfattar fossil energiproduktion,
infrastruktur för fossila bränslen, kärnenergiproduktion, vapen och försvar,
potentiellt miljöskadlig resursutvinning, gruvdrift, spel eller tobak.
Nybyggnation
• 10% lägre än gällande BBR samt
• Genomgå riskkartläggning samt
• 10% lägre än gränsvärde klimatdeklaration
Befintliga fastigheter
• Energiklass A eller
• Tillhöra topp 15% i nationellt bestånd
Större renoveringar
• 30% förbättrad energiprestanda efter
renovering samt
• Minst uppfylla gällande BBR-krav
ICMA GBP Kategori
Green and energy-
efficient buildings
EU Environmental
Objective
Climate change
mitigation
UN SDG
SDG 7 - Affordable
and Clean Energy
SDG 11 - Sustainable
Cities and Communities
Gröna projektkategorier där grön finansiering kan användas
Kategori
Tillgångar som finansieras i linje med det gröna
ramverket ska uppfylla något av nedanstående
kriterier:
Grön upplåning, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Bankfinansiering, grön 2 179 1 108
Obligationslån
800 400
Summa
2 979 1 508
Godkänt investeringsbelopp, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Totalt verklig värde gröna tillgångar 6 518 5 285
Existerande grön bankfinansiering
-2 179 -1 108
Existerande grön obligationsfinansiering
-800 -400
Totalt återstående utrymme för grön
kapitalmarknadsfinansiering
3 339 3 777
Undvikna utsläpp
Som en del av uppföljningen av Nivikas gröna finansiering beräknas även
de undvikna utsläpp av växthusgaser som uppstår till följd av energieffektiva
och gröna byggnader i portföljen. Beräkningarna syftar till att synliggöra
den klimatnytta som uppnås genom investeringar som finansieras inom
ramen för Bolagets gröna ramverk.
Totalt ligger 69 fastigheter till grund för den gröna finansieringen, vilket
motsvarar 49 procent av fastighetsvärdet. För dessa fastigheter uppgår
de beräknade undvikna utsläppen till sammanlagt 694 ton CO₂e, varav
136 ton CO₂e avser nybyggnation och 558 ton CO₂e avser befintliga
energieffektiva byggnader. Se nästa sida för uppställning på fastighetsnivå.
Undvikna utsläpp beräknas genom att först fastställa energibesparingen
för respektive byggnad jämfört med en relevant referens. För nybyggnation
sker jämförelsen mot gällande energikrav enligt Boverkets byggregler
(BBR), medan befintliga byggnader jämförs mot antingen gränsvärdet för
de 30 procent mest energieffektiva byggnaderna eller mot det BBR-krav
som gällde vid byggnation eller större renovering. Energibesparingen
multipliceras därefter med en impactfaktor som speglar koldioxidutsläpp
från energianvändningen i en motsvarande referensbyggnad.
Impactfaktorn baseras på genomsnittlig användning av energislag i Sverige
för uppvärmning och varmvatten, med statistik från Energimyndigheten,
samt tillhörande emissionsfaktorer. Emissionsfaktorerna utgår från
etablerade och vedertagna källor, såsom NPSI Position Paper on
Green Bond Impact Reporting. Metodval, antaganden och baslinjer
redovisas transparent för att säkerställa jämförbarhet och trovärdighet i
beräkningarna.
Beräkningen av undvikna utsläpp kompletterar Nivikas ordinarie klimat-
redovisning enligt GHG-protokollet och ger ett ytterligare perspektiv
på den klimatnytta som skapas genom Bolagets gröna investeringar och
finansiering. 69 fastigheter ligger till grund för den gröna finansieringen.
Tillsammans motsvarar de 49 procent av fastighetsvärdet.
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 55
Hållbarhetsrapport
Befintlig fastighet
Yta,
A-temp
Energi-
klass
Energi-
prestanda
Topp 15%
gränsvärde
Undvikna utsläpp,
ton CO₂e/år
Advokaten 5 6 134 B 52 81 1 5 , 3
Aftonfalken 1 2 257 D 74 77 3,9
Barnarps-Kråkebo 1:79 3 664 B 60 77 9 , 9
Bergbunken 1 1 792 C 73 81 2 , 2
Berghem 1:21 1 188 B 51 77 4,0
Bilen 3 1 363 C 80 80 1,8
Bäret 1 1 865 C 59 81 3 , 9
Bävern 1 1 221 D 78 81 1,1
Diabasen 4 10 690 A 34 77 4 7
Drängen 2 7 3 9 A 25 77 3 , 9
Duvelund 1 & 2
(hus A) 1 075 C 59 67 2,2
Duvelund 1 & 2
(hus B) 836 B 47 77 3,1
Ekan 3 942 D 53 81 2,3
Eklövet 1 2 098 B 53 81 5 , 1
Folkets Hus 1 5 6 3 C 94 100 1 , 2
Garvaren 5 3 931 C 60 77 9 , 3
Geologen 5 1 052 D 85 89 1,7
Gravören 18 1 220 C 61 80 3 , 2
Hedenstorp 2:30 1 532 B 52 77 5 , 0
Hemmeslöv 10:208
(hus 1, 2) 7 4 4 B 44 81 2 , 2
Hemmeslöv 10:208
(hus 3, 4) 1 672 B 52 81 4,2
Hemmeslöv 10:208
(hus 5) 1 138 B 49 81 3,0
Hjällbo 150:1 8 502 C 68 77 18,2
Illern 3 5 0 6 D 53 77 1 , 6
Klynnan 13 2 088 A 39 77 8 , 8
Kämparp 1:23 1 165 B 52 67 2,7
Lagern 9 4 232 C 73 77 8 , 2
Lejonet 18 1 721 C 66 81 2 , 6
Norra Amerika 1
(Storgatan 3) 5 0 6 C 74 81 0 , 9
Norra Amerika 1
(Södra Kullgatan 1B) 815 C 72 81 1,7
Pionen 6 5 8 4 B 35 81 2 , 0
Porfyren 2 4 922 A 28 77 24,6
Rosen 1 9 744 C 77 80 1 4 , 6
Råstenen 1 3 024 B 50 81 7 , 7
Rättaren 5
(hus 2) 4 182 D 61 77 11,1
Rönnehagen 2 8 634 B 46 67 26,5
Sadelmakaren 1 10 530 B 42 81 32,5
Sandstenen 1 2 009 B 66 67 2 , 9
Sandstenen 2 11 185 B 62 67 30,9
Schaktet 1 4 472 B 54 81 2 , 2
Befintliga fastigheter som ligger till grund för investering
Befintlig fastighet
Yta,
A-temp
Energi-
klass
Energi-
prestanda
Topp 15%
gränsvärde
Undvikna utsläpp,
ton CO₂e/år
Skomakaren 1 1 531 D 77 77 2,3
Slipstenen 4 4 269 C 73 77 7,6
Snöflingan 16 6 565 B 56 81 1 4 , 7
Solrosen 12 1 699 D 51 81 4,3
Stationen 2 2 020 C 75 78 4 , 2
Stålet 2
(hus 1) 2 910 A 34 77 1 3 , 3
Stålet 2
(hus 2) 1 854 C 62 80 4,8
Sågaren 3 2 843 C 53 77 9,1
Tunnbindaren 7 2 075 C 49 77 6 , 4
Täljstenen 1 1 384 A 23 81 5 , 9
Töringe 7:40 3 557 D 86 86 4,3
Valplatsen 2 10 255 C 65 67 19,9
Valplatsen 8 6 246 A 41 81 1 9 , 6
Veddige 38:5 1 702 C 63 80 4,3
Vikvalen 2 992 C 80 84 1,4
Vinkeln 6 33 664 C 66 77 77,0
Vråken 1 4 840 C 63 81 8,1
Vråken 2 1 982 B 56 51 5 , 5
Västergöken 1
(hus 1-3) 3 946 B 54 81 9,2
Västergöken 1
(hus 4-6) 3 936 C 58 81 8 , 2
Totalt undvikna utsläpp befintliga fastigheter, ton CO₂e/år 558
Nybyggnation
Yta,
A-temp
Energi-
klass
Energi-
prestanda
% av
BBR krav
Undvikna utsläpp,
ton CO₂e/år
Avenboken 1 4 600 B 49 65 7,2
Bikupan 22 428 C 62 89 0 , 2
Graniten 39 4 127 B 52 74 5 , 3
Hematiten 1 16 517 A 31 44 4 6 , 0
Hällstorp 1:107 2 797 B 56 75 3 , 2
Klynnan 12 1 972 B 63 66 4 , 7
Norra Amerika 1
(Stures gränd 1) 3 036 B 47 62 6,1
Porfyren 3 4 986 B 66 69 10,7
Porfyren 4 2 627 B 69 72 5,1
Refugen 6 2 771 B 52 68 4,8
Roten 2 7 829 C 68 90 3,4
Tor 3 4 895 B 56 75 5,7
Värendsvallen 12
(skola) 4 171 A 45 47 15,2
Värendsvallen 12
(bostäder) 8 914 B 41 55 1 8 , 3
Totalt undvikna utsläpp nybyggnationer, ton CO₂e/år 136
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 56
Under det senaste räkenskapsåret har Nivika fortsatt arbeta proaktivt med sin finansieringsprofil via ökad
andel bunden ränta och förlängd kapitalbindningstid samt ökad andel grön finansiering.
Den fortsatta
expansionen, inklusive förvärv och investeringar i både befintligt bestånd och nyproduktion, har medfört en
ökning av de räntebärande skulderna.
Finansiering och kapitalstruktur
Nivikas verksamhet finansieras genom en kombination av banklån, obligationslån, övriga skulder och eget
kapital. Bankupplåning sker via säkerställda banklån, byggnadskreditiv och revolverande kreditfaciliteter hos ett
tiotal finansinstitut; huvudsakligen tre nordiska storbanker samt SBAB och lokala sparbanker.
Bolaget har en
stabil finansieringsstruktur och arbetar proaktivt med balansräkningen för att säkerställa en optimerad avkastning.
I september emitterade Bolaget en icke säkersälld grön obligation om 400 miljoner kronor och 3,25 års
löptid. Obligationen emitterades till en kreditspread på 250 bps vilket är den lägsta nivå som Nivika emitterat
till. Transaktionen var framgångsrik, mötte starkt intresse från nordiska institutionella investerare och boken
var väl övertecknad.
Kapitalet från emissionen har använts i enlighet med Bolagets gröna ramverk och bidragit
till fortsatt tillväxt genom hållbara investeringar.
Utöver investeringar i den befintliga fastighetsportföljen och nybyggnationer har totalt 35
förvaltningsfastigheter förvärvats under året, med ett sammanlagt fastighetsvärde om cirka 1 090
miljoner kronor. Förvärven har delvis finansierats genom återköpta egna B-aktier, till en kurs över gällande
marknadspris, samt genom egen kassa och utökad bankfinansiering.
Räntebärande skulder
De långfristiga räntebärande finansiella skulderna uppgick per rapportdagen till 7 021 miljoner kronor (5 759),
varav långfristig bankfinansiering utgjorde 6 152 miljoner kronor (5 251), obligationslån 800 miljoner kronor
(400) och övriga räntebärande skulder 70 miljoner kronor (108).
Förändringen under året förklaras i huvudsak av nyupplåning kopplat till förvärv och nybyggnationer samt
upptagande av obligationslån. Andelen grön finansiering ökar och cirka 42 (30) procent av den utestående
räntebärande skulden är grön, varav 73 procent är säkerställda banklån.
FINANSIERING
Fördelning räntebärande skulder
Obligationsfinansiering
Säkerheterna för banklånen består huvudsakligen av pant i fastigheter samt koncernborgen. Samtliga
finansiella och informationsmässiga åtaganden enligt lånevillkoren var uppfyllda vid årets utgång.
Bolagets mål är att långsiktigt ha en nettobelåningsgrad om maximalt 55 procent. Per 31 december 2025
uppgick nettobelåningsgraden till 51 procent (47), beräknad som nettoskuld om 6 893 miljoner kronor i
förhållande till fastigheternas totala marknadsvärde om 13 413 miljoner kronor.
Beviljad men ej utnyttjad finansiering uppgick per 31 december 2025 uppgick till cirka 684 miljoner kronor
(343), avseende beviljade men ännu ej utbetalda byggnadskreditiv, banklån och revolverande kreditfaciliteter.
Utveckling grön finansiering
Finansiering
2025-12-31 2024-12-31
Säkerställd finansiering, Mkr
6 199 5 327
Obligationslån, Mkr
800 400
Genomsnittlig ränta exkl. byggnadskreditiv, %
4,1 4,4
Kapitalbindningstid, år
3,3 2,7
Räntebindningstid, år
2,7 2,9
Andel bunden ränta, %
66 59
Likvida medel, Mkr
208 365
Tillgänglig likviditet, Mkr
892 708
Nettobelåningsgrad, %
51,4 46,9
Räntetäckningsgrad, ggr
2,0 2,0
Soliditet, %
42 45
0,0
500,0
1 000,0
1 500,0
2 000,0
2 500,0
3 000,0
3 500,0
2020-11-30 2021-08-31 2022-08-31 2023-08-31 2024-12-31 2025-12-31
Gröna banklån Gröna obligationer
87%
11%
2%
Banklån
Obligation
Säljarreverser
Löptid
Belopp,
Mkr
Ram,
Mkr
Räntevillkor, % Förfallodag Typ
2024/2028
400 800 STIBOR 3M + 3,25 2028-02-14 Grön
2025/2029
400 800 STIBOR 3M + 2,50 2029-01-15 Grön
Finansiering
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 56
Under det senaste räkenskapsåret har Nivika fortsatt arbeta proaktivt med sin finansieringsprofil via ökad
andel bunden ränta och förlängd kapitalbindningstid samt ökad andel grön finansiering.
Den fortsatta
expansionen, inklusive förvärv och investeringar i både befintligt bestånd och nyproduktion, har medfört en
ökning av de räntebärande skulderna.
Finansiering och kapitalstruktur
Nivikas verksamhet finansieras genom en kombination av banklån, obligationslån, övriga skulder och eget
kapital. Bankupplåning sker via säkerställda banklån, byggnadskreditiv och revolverande kreditfaciliteter hos ett
tiotal finansinstitut; huvudsakligen tre nordiska storbanker samt SBAB och lokala sparbanker.
Bolaget har en
stabil finansieringsstruktur och arbetar proaktivt med balansräkningen för att säkerställa en optimerad avkastning.
I september emitterade Bolaget en icke säkersälld grön obligation om 400 miljoner kronor och 3,25 års
löptid. Obligationen emitterades till en kreditspread på 250 bps vilket är den lägsta nivå som Nivika emitterat
till. Transaktionen var framgångsrik, mötte starkt intresse från nordiska institutionella investerare och boken
var väl övertecknad.
Kapitalet från emissionen har använts i enlighet med Bolagets gröna ramverk och bidragit
till fortsatt tillväxt genom hållbara investeringar.
Utöver investeringar i den befintliga fastighetsportföljen och nybyggnationer har totalt 35
förvaltningsfastigheter förvärvats under året, med ett sammanlagt fastighetsvärde om cirka 1 090
miljoner kronor. Förvärven har delvis finansierats genom återköpta egna B-aktier, till en kurs över gällande
marknadspris, samt genom egen kassa och utökad bankfinansiering.
Räntebärande skulder
De långfristiga räntebärande finansiella skulderna uppgick per rapportdagen till 7 021 miljoner kronor (5 759),
varav långfristig bankfinansiering utgjorde 6 152 miljoner kronor (5 251), obligationslån 800 miljoner kronor
(400) och övriga räntebärande skulder 70 miljoner kronor (108).
Förändringen under året förklaras i huvudsak av nyupplåning kopplat till förvärv och nybyggnationer samt
upptagande av obligationslån. Andelen grön finansiering ökar och cirka 42 (30) procent av den utestående
räntebärande skulden är grön, varav 73 procent är säkerställda banklån.
FINANSIERING
Fördelning räntebärande skulder
Obligationsfinansiering
Säkerheterna för banklånen består huvudsakligen av pant i fastigheter samt koncernborgen. Samtliga
finansiella och informationsmässiga åtaganden enligt lånevillkoren var uppfyllda vid årets utgång.
Bolagets mål är att långsiktigt ha en nettobelåningsgrad om maximalt 55 procent. Per 31 december 2025
uppgick nettobelåningsgraden till 51 procent (47), beräknad som nettoskuld om 6 893 miljoner kronor i
förhållande till fastigheternas totala marknadsvärde om 13 413 miljoner kronor.
Beviljad men ej utnyttjad finansiering uppgick per 31 december 2025 uppgick till cirka 684 miljoner kronor
(343), avseende beviljade men ännu ej utbetalda byggnadskreditiv, banklån och revolverande kreditfaciliteter.
Utveckling grön finansiering
Finansiering
2025-12-31 2024-12-31
Säkerställd finansiering, Mkr
6 199 5 327
Obligationslån, Mkr
800 400
Genomsnittlig ränta exkl. byggnadskreditiv, %
4,1 4,4
Kapitalbindningstid, år
3,3 2,7
Räntebindningstid, år
2,7 2,9
Andel bunden ränta, %
66 59
Likvida medel, Mkr
208 365
Tillgänglig likviditet, Mkr
892 708
Nettobelåningsgrad, %
51,4 46,9
Räntetäckningsgrad, ggr
2,0 2,0
Soliditet, %
42 45
0,0
500,0
1 000,0
1 500,0
2 000,0
2 500,0
3 000,0
3 500,0
2020-11-30 2021-08-31 2022-08-31 2023-08-31 2024-12-31 2025-12-31
Gröna banklån Gröna obligationer
87%
11%
2%
Banklån
Obligation
Säljarreverser
Löptid
Belopp,
Mkr
Ram,
Mkr
Räntevillkor, % Förfallodag Typ
2024/2028
400 800 STIBOR 3M + 3,25 2028-02-14 Grön
2025/2029
400 800 STIBOR 3M + 2,50 2029-01-15 Grön
Finansiering
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 57
FINANSIERING, FORTS.
Kapitalbindning Räntebindning
Förfall
Belopp, Mkr Andel, % Belopp, Mkr
Genomsnittlig
ränta, %
Andel, %
0-1 år
1 069 15 2 413 6,83 34
1-2 år
1 880 26 1 086 1,95 15
2-3 år
2 555 36 357 2,11 5
3-4 år
1 436 20 1 386 2,83 20
4-5 år
34 0 656 2,81 9
5- år
127 2 1 203 3,23 17
Summa
7 101 100 7 101 4,1% 100
Kapital- och räntebindningsstruktur
Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick vid årets slut till 3,3 år (2,7), en ökning jämfört med utgången av
2024 och är ett resultat av omförhandlade lån under året.
Den genomsnittliga räntan, justerad för räntederivat och exklusive byggnadskreditiv, uppgick till 4,1 procent
(4,4). Minskning är en effekt av fallande Stibor samt omförhandlade kreditmarginaler. Vid årets slut uppgick den
genomsnittliga räntebindningen till 2,7 år (2,9).
Räntetäckningsgraden uppgick till 2,0 (2,0) för helåret 2025.
Tabell Kapital- och räntebindning, nedan, visar förfallostrukturen för kapital- och räntebindning.
Kapitalbindningens förfallostruktur exkluderar löpande amorteringar. Räntebindningens förfallostruktur inkluderar
räntederivat och lån med fast ränta.
Nivika hanterar löpande ränterisken genom olika typer av räntederivat och fasträntelån. Per 31 december 2025
uppgick andel räntesäkrad skuld till 66 procent, 59 procent via räntederivat och sju procent avseende lån med
fast ränta. Tabellerna till höger redogör för samtliga ingångna avtal.
Förfallostruktur swapar
Belopp,
Mkr
Räntenivå
Förfallodatum
200 1,87 2027-04-09
200 1,93 2027-06-19
200 1,88 2027-09-08
80
1,98
2027-09-27
120
1,98 2027-09-27
150 2,20 2028-04-07
200 2,04 2028-09-01
73
3,39 2029-05-02
45
2,94 2029-05-15
64
3,37 2029-06-03
300
2,84 2029-06-05
100
2,84 2029-06-05
251
2,83 2029-09-17
400
2,09 2029-09-24
205
2,70 2030-02-11
200
2,88 2030-05-31
251
2,85 2030-09-17
418 3,01 2031-06-30
251* 3,28 2033-12-30
251* 3,30 2034-12-29
251*
3,30 2035-06-29
4 201
Fasträntelån
Belopp,
Mkr
Räntenivå, % Förfallodatum
10
2,00
2026-04-04
97
3,43
2026-07-09
33
2,00
2027-07-09
145
3,55
2027-11-09
2 4,00 2027-11-29
7 2,00 2028-06-30
147
4,21
2029-01-19
6
5,00
2029-12-31
18
5,00
2034-06-30
5
5,00
2034-09-30
9
3,00 2035-12-01
478
*) Framtida start 2026-12-31
Finansiering
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 58
AKTIEN OCH ÄGARNA
Nivika Fastigheter AB (Publ) B-aktie (kortnamn NIVI B) är noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap, inom
sektorn Real Estate. Nivikas marknadsvärde uppgick den 31 december 2025 till 4 099 miljoner kronor och antalet
aktieägare var 3 864 stycken.
Vid utgången av perioden uppgick antal aktier till 95 885 594 stycken, fördelat på 24 884 800 stycken av serie A
och 71 000 794 stycken av serie B. Varje A-aktie berättigar till tio röster per aktie och varje B-aktie ger rätt till en
röst per aktie. Samtliga aktier medför lika rätt till andel i Bolagets tillgångar och vinst samt till utdelning.
Kursutveckling och handel
Under 2025 omsattes på Nasdaq Stockholm cirka 9 383 000 NIVI B-aktier. Dagsomsättningen för Nivika på
Nasdaq Stockholm uppgick i genomsnitt till 37 683 aktier och det volymviktade genomsnittspriset uppgick till 40,78
kronor. Högst betalkurs under året var 45,70 kronor den 25 november 2025 och lägst betalkurs var 36,75 kronor den
9 april 2025. Aktiekursen den 31 december 2025 uppgick till 42,75 kronor (senast betalt). Information om aktiens
utveckling finns även på www.nivika.se.
Återköp av aktier
Vid årsstämman i maj 2025 bemyndigades Nivikas styrelse att, fram till nästa stämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta
beslut om att förvärva egna aktier. Styrelsen har i maj 2025 beslutat att påbörja ett återköpsprogram av egna aktier till
ett belopp om upp till 100 miljoner kronor under perioden 26 maj 2025 till 31 mars 2026. Bolaget ägde per den
31 december 859 299 aktier av serie B. Under 2025 har återköp genomförts till ett belopp om drygt 53 miljoner
kronor.
De tio största aktieägare (röstsorterat) per den 31 december 2025
Källa: Euroclear Sweden och Bolaget
*) A-aktier berättigar till tio röster per aktie och B-aktier berättigar till en röst per aktie.
*) Marknadsvärdet på samtliga aktier i Bolaget, baserat på senast betalt pris för B-aktier per datum ovan.
Namn
Antal tusen
A-aktier*
Antal tusen
B-aktier*
Totalt antal
aktier,
tusen
Andel av
kapital
Andel av
röster
Santhe Dahl Invest AB 6 952 18 706 25 658 26,8 27,6
Almina Invest AB 7 436 2 060 9 496 9,9 23,9
Husleden Förvaltning AB 4 000 11 071 15 071 15,7 16,0
Skandinavkonsult i Stockholm AB 3 389 3 026 6 414 6,7 11,5
Planch AB 3 109 933 4 042 4,2 10,0
Nordea Livförsäkring Sverige AB - 4 028 4 028 4,2 1,3
Swedbank Robur Småbolagsfond
Norden
- 3 550 3 550 3,7 1,1
Nordnet Pensionsförsäkring AB - 3 472 3 472 3,6 1,1
Tredje AP-fonden - 3 070 3 070 3,2 1,0
SEB Life International Assurance - 2 029 2 029 2,1 0,6
10 största aktieägare 24 885 51 945 76 830 80,1 94,0
Återköpta aktier - 859 859 0,9 0,3
Övriga aktieägare - 18 196 18 196 19,0 5,7
Totalt 24 885 71 001 95 886 100,0 100,0
Varav styrelse och koncernledning 21 776 35 176 56 953 59,4 79,1
Nivikaaktien 2025-12-31
Handelsplats Nasdaq Stockholm
Aktienamn Nivika
Kortnamn (ticker) NIVI B
ISIN-kod SE0017083272
Segment Nasdaq, Mid Cap
Sektor Real Estate
Valuta SEK
Totalt utestående aktier 95 885 594 st
Totalt antal B-aktier 71 000 794 st
Stängningskurs 31 december 2025 42,75 kr
Marknadsvärde 31 december 2025* 4 099 Mkr
NIVI B och omsättning
Långsiktigt substansvärde och börskurs
-
100,00
200,00
300,00
400,00
500,00
600,00
700,00
-
5,00
10,00
15,00
20,00
25,00
30,00
35,00
40,00
45,00
50,00
Total volym, tusen Stängningskurs
0
20
40
60
80
Börskurs, kr Långsiktigt substansvärde per aktie, kr
Aktien och ägarna
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 58
AKTIEN OCH ÄGARNA
Nivika Fastigheter AB (Publ) B-aktie (kortnamn NIVI B) är noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap, inom
sektorn Real Estate. Nivikas marknadsvärde uppgick den 31 december 2025 till 4 099 miljoner kronor och antalet
aktieägare var 3 864 stycken.
Vid utgången av perioden uppgick antal aktier till 95 885 594 stycken, fördelat på 24 884 800 stycken av serie A
och 71 000 794 stycken av serie B. Varje A-aktie berättigar till tio röster per aktie och varje B-aktie ger rätt till en
röst per aktie. Samtliga aktier medför lika rätt till andel i Bolagets tillgångar och vinst samt till utdelning.
Kursutveckling och handel
Under 2025 omsattes på Nasdaq Stockholm cirka 9 383 000 NIVI B-aktier. Dagsomsättningen för Nivika på
Nasdaq Stockholm uppgick i genomsnitt till 37 683 aktier och det volymviktade genomsnittspriset uppgick till 40,78
kronor. Högst betalkurs under året var 45,70 kronor den 25 november 2025 och lägst betalkurs var 36,75 kronor den
9 april 2025. Aktiekursen den 31 december 2025 uppgick till 42,75 kronor (senast betalt). Information om aktiens
utveckling finns även på www.nivika.se.
Återköp av aktier
Vid årsstämman i maj 2025 bemyndigades Nivikas styrelse att, fram till nästa stämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta
beslut om att förvärva egna aktier. Styrelsen har i maj 2025 beslutat att påbörja ett återköpsprogram av egna aktier till
ett belopp om upp till 100 miljoner kronor under perioden 26 maj 2025 till 31 mars 2026. Bolaget ägde per den
31 december 859 299 aktier av serie B. Under 2025 har återköp genomförts till ett belopp om drygt 53 miljoner
kronor.
De tio största aktieägare (röstsorterat) per den 31 december 2025
Källa: Euroclear Sweden och Bolaget
*) A-aktier berättigar till tio röster per aktie och B-aktier berättigar till en röst per aktie.
*) Marknadsvärdet på samtliga aktier i Bolaget, baserat på senast betalt pris för B-aktier per datum ovan.
Namn
Antal tusen
A-aktier*
Antal tusen
B-aktier*
Totalt antal
aktier,
tusen
Andel av
kapital
Andel av
röster
Santhe Dahl Invest AB 6 952 18 706 25 658 26,8 27,6
Almina Invest AB 7 436 2 060 9 496 9,9 23,9
Husleden Förvaltning AB 4 000 11 071 15 071 15,7 16,0
Skandinavkonsult i Stockholm AB 3 389 3 026 6 414 6,7 11,5
Planch AB 3 109 933 4 042 4,2 10,0
Nordea Livförsäkring Sverige AB - 4 028 4 028 4,2 1,3
Swedbank Robur Småbolagsfond
Norden
- 3 550 3 550 3,7 1,1
Nordnet Pensionsförsäkring AB - 3 472 3 472 3,6 1,1
Tredje AP-fonden - 3 070 3 070 3,2 1,0
SEB Life International Assurance - 2 029 2 029 2,1 0,6
10 största aktieägare 24 885 51 945 76 830 80,1 94,0
Återköpta aktier - 859 859 0,9 0,3
Övriga aktieägare - 18 196 18 196 19,0 5,7
Totalt 24 885 71 001 95 886 100,0 100,0
Varav styrelse och koncernledning 21 776 35 176 56 953 59,4 79,1
Nivikaaktien 2025-12-31
Handelsplats Nasdaq Stockholm
Aktienamn Nivika
Kortnamn (ticker) NIVI B
ISIN-kod SE0017083272
Segment Nasdaq, Mid Cap
Sektor Real Estate
Valuta SEK
Totalt utestående aktier 95 885 594 st
Totalt antal B-aktier 71 000 794 st
Stängningskurs 31 december 2025 42,75 kr
Marknadsvärde 31 december 2025* 4 099 Mkr
NIVI B och omsättning
Långsiktigt substansvärde och börskurs
-
100,00
200,00
300,00
400,00
500,00
600,00
700,00
-
5,00
10,00
15,00
20,00
25,00
30,00
35,00
40,00
45,00
50,00
Total volym, tusen Stängningskurs
0
20
40
60
80
Börskurs, kr Långsiktigt substansvärde per aktie, kr
Aktien och ägarna
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 59
Bolagsstyrningsrapport
Bolagsstyrning
Nivika Fastigheter AB (publ) är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Värnamo. Bolaget har till föremål för
sin verksamhet att äga och förvalta mindre och medelstora företag, bedriva handel och förvaltning av aktier och
andra värdepapper samt därmed förenlig verksamhet. Bolagsordningen finns i sin helhet att tillgå på Bolagets
webbplats www.nivika.se.
Bolagsstyrning avser det regelverk och den struktur som etablerats för att effektivt och kontrollerat styra och
leda verksamheten i Nivika Fastigheter. Bolagsstyrningen syftar även till att säkerställa att Bolaget lever upp till
sina åtaganden gentemot aktieägare, kunder, medarbetare, leverantörer och omvärlden i övrigt.
Bolagsstyrningen i Nivika Fastigheter baseras bland annat på aktiebolagslagen, årsredovisningslagen,
bokföringslagen, bolagsordningen, regelverk för emittenter (räntebärande instrument) på de marknadsplatser där
Nivika Fastigheter är noterat, policyer samt interna regler och riktlinjer.
Svensk kod för bolagsstyrning
Bolagsstyrning omfattar olika beslutssystem genom vilket ägarna direkt och indirekt styr Bolaget. Bolagsstyrningen i
svenska börsbolag har utvecklats genom lagstiftning, rekommendationer och uttalanden samt genom självreglering.
Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) är betydelsefull för bolagsstyrningen i svenska börsbolag.
Efterlevnad av Koden
Enligt styrelsens uppfattning har Nivika i alla avseenden följt Koden under verksamhetsåret och har ingen
avvikelse att förklara.
Ägarstruktur och rösträtt
Nivika Fastigheter AB:s B-aktie (kortnamn NIVI B) är noterad på Nasdaq Stockholm, Mid Cap, inom sektorn
Real Estate.
Nivikas marknadsvärde uppgick den 31 december 2025 till 4 099 miljoner kronor och antalet
aktieägare var 3 864 stycken (4 160).
Vid utgången av perioden uppgick antal aktier till 95 885 594 stycken, fördelat på 24 884 800 stycken av serie
A och 71 000 794 stycken av serie B. Varje A-aktie berättigar till tio röster per aktie och varje B-aktie ger rätt till
en röst per aktie. Samtliga aktier medför lika rätt till andel i Bolagets tillgångar och vinst samt till utdelning.
Mer information om ägarstrukturen finns på sidan 58 avsnitt Aktien och ägarna.
Valberedning
Valberedningen representerar aktieägarna. Valberedningen har till uppgift att före bolagsstämman lägga fram
förslag till styrelse och revisorer inklusive ersättning.
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Enligt svensk kod för Bolagsstyrning ska Bolaget ha en valberedning som har till syfte att lämna förslag
avseende ordförande på bolagsstämmor, kandidater till styrelseledamöter (inklusive ordföranden),
arvoden och övrig ersättning till varje styrelseledamot samt ersättning för utskottsarbete, val av
och ersättning till externa revisorer samt förslag till valberedning för den nästföljande årsstämman.
Valberedningens förslag redovisas i kallelse till årsstämman.
Vid extra bolagsstämma den 20 augusti 2024 antog aktieägarna följande principer för utseende av
valberedningen.
Valberedningen ska utgöras av representanter för de till röstetalet fyra största aktieägarna i Nivika
Fastigheter AB (publ) (”Bolaget”) baserat på den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken per
den sista bankdagen i augusti varje år och övrig tillförlitlig ägarinformation som tillhandahållits
Bolaget vid denna tidpunkt. Om någon av de fyra till röstetalet största aktieägarna väljer att avstå
från sin rätt att utse ledamot till valberedningen, eller annars får anses ha avstått från sådan rätt, ska
nästa aktieägare i turordning beredas tillfälle att utse ledamot. Vid bedömningen av vilka som utgör
de fyra till röstetalet största aktieägarna ska en grupp aktieägare anses utgöra en ägare om de (i)
ägargrupperats i Euroclearsystemet eller (ii) offentliggjort och till Bolaget meddelat att de träffat
skriftlig överenskommelse att genom samordnat utövande av rösträtten inta en långsiktig gemensam
hållning i fråga om Bolagets förvaltning. Valberedningens ordförande ska vara den ledamot som utsetts
av den till röstetalet största aktieägaren, såvida inte valberedningen beslutar annat. Sammansättningen
av valberedningen ska offentliggöras på Bolagets hemsida senast sex månader före årsstämma. I de fall
ledamot är utsedd av viss ägare ska detta framgå. Valberedningens mandatperiod sträcker sig fram till
dess att ny valberedning utsetts. Styrelsens ordförande ska ansvara för att sammankalla valberedningen
och ska, i den utsträckning som valberedningen finner lämpligt, delta vid valberedningens arbete såsom
adjungerad utan rösträtt. Ledamöterna i valberedningen erhåller ingen ersättning.
Baserat på valberedningsinstruktionen har Nivikas valberedning erhållit följande sammansättning:
Victoria Skoglund, valberedningens ordförande, utsedd av Almina Invest AB, Erik Dahl, utsedd av
Santhe Dahl Invest AB, Göran Larsson, utsedd av Husleden Förvaltning AB och Jörgen Olsson, utsedd
av Skandinavkonsult i Stockholm AB.
Bolagsstämma
Aktieägarnas rätt att besluta i Bolagets angelägenheter utövas vid bolagsstämman. En gång per år hålls
årsstämman som bland annat beslutar om styrelsens sammansättning, ansvarsfrihet för verkställande
direktör och styrelsens ledamöter, utdelning och val av styrelse och revisorer, samt ersättningsprinciper för
ledande befattningshavare. Årsstämman 2026 kommer att hållas i Värnamo, den 20 maj 2026 kl. 15.00
.
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 60
Styrelsens arbete
Aktieägarna utser styrelsen vid årsstämman. Styrelsens övergripande uppgift är att ansvar för koncernens
organisation och förvaltning samt för att kontrollen av bokföring, medelförvaltning och ekonomiska
förhållanden i övrigt är betryggande.
Det åligger styrelsen att tillse att det finns fungerande rapporteringssystem och att styrelsen erhåller
erforderlig information om Bolagets ställning, resultat, finansiering och likviditet genom periodisk
rapportering. Styrelsen svarar också för att fatta beslut i strategiska frågor såsom fastställande av
strategiska planer, affärs- och lönsamhetsmål samt policys. Vidare fattar styrelsen beslut om större
förvärv och försäljningar av fastigheter och bolag. Detta skall göras på ett hållbart sätt med ett väl avvägt
risktagande för att säkerställa en långsiktigt positiv utveckling för Bolaget.
Styrelsen arbetar enligt en arbetsordning för styrelsen och utfärdar en VD-instruktion som bland annat
anger rapporteringsskyldigheter mot styrelsen. Arbetsordningen anger bland annat styrelsens ansvar,
arbetsfördelning samt vilka ärenden som skall föreläggas styrelsen.
Styrelsens utskott
Utskottens arbetsuppgifter och arbetsordning fastställs av styrelsen i skriftliga instruktioner. Utskottens
huvudsakliga uppgift är att bereda ärenden som föreläggs styrelsen för beslut.
Ersättningsutskott
Enligt styrelsens arbetsordning ska ersättningsutskottets uppgifter fullgöras av hela styrelsen.
Ersättningsutskottet är främst ett förberedande organ och tar fram förslag till styrelsen och arbetar
enligt en styrelsens arbetsordning. Huvudsaklig uppgift är att behandla frågor avseende ersättnings- och
anställningsvillkor för verkställande direktör samt andra ledande befattningshavare baserat på de riktlinjer
för ersättning och anställningsvillkor för verkställande direktör och övriga ledande befattningshavare som
beslutats av årsstämman.
Revisionsutskott
Styrelsen har inom sig inrättat ett revisionsutskott. Revisionsutskottet består av Håkan Eriksson
(ordförande), Elisabeth Norman och Helena Nordman-Knutsson.
Revisionsutskottet är främst ett förberedande organ som tar fram förslag till styrelsen och arbetar enligt
en styrelsens arbetsordning. Huvudsaklig uppgift är att övervaka processerna kring Nivikas finansiella
rapportering och interna kontroll för att säkerställa kvaliteten i den externa rapporteringen.
Styrelsens sammansättning
Styrelsen skall bestå av lägst tre och högst nio ledamöter med högst fem suppleanter. Om styrelsen består
av tre ledamöter skall minst en suppleant utses. Ledamöterna väljs årligen för tiden intill slutet av nästa
årsstämma. Styrelsen har under året utgjorts av sju ledamöter.
Styrelsens oberoende
Enligt Koden skall majoriteten av de bolagstämmovalda styrelseledamöterna vara oberoende i förhållande
till Bolaget och bolagsledningen. Enligt koden skall vidare minst två av de ledamöter som är oberoende i
förhållande till Bolaget och bolagsledningen också vara oberoende i förhållande till större aktieägare. Med
större aktieägare avses aktieägare som direkt eller indirekt kontrollerar 10 procent eller mer av samtliga
aktier eller röster i Bolaget. Styrelsens bedömning är att majoriteten av styrelsen, sex av sju, ledamöter
är oberoende i förhållande till Bolaget och dess ledning. Av dessa är tre även oberoende i förhållande till
större aktieägare.
Styrelsens ordförande
Styrelsens ordförande har till uppgift att leda styrelsens arbete samt att tillse att styrelsens arbete
bedrivs effektivt och att styrelsen fullgör sina åligganden. Ordföranden ska genom kontakter med VD
följa utvecklingen i Bolaget samt tillse att styrelsens ledamöter genom VD:s försorg fortlöpande får den
information som behövs för att kunna följa Bolagets ställning, ekonomiska planering och utveckling.
Ordföranden ska vidare samråda med VD i strategiska frågor samt kontrollera att styrelsens beslut
verkställs på ett effektivt sätt. Styrelseordföranden ansvarar för kontakter med ägarna i ägarfrågor och för
att förmedla synpunkter från ägarna till styrelsen. Ordföranden deltar inte i det operativa arbetet inom
Bolaget. Hon ingår inte heller i koncernledningen.
Styrelsens arbete under 2025
Styrelsen har under 2025 haft tjugotre styrelsemöten inklusive ett konstituerande styrelsemöte.
Styrelsen får genom månadsrapporter och vid styrelsemöten löpande information om såväl den
affärsmässiga som den finansiella utvecklingen samt hållbarhetsarbete. Varje styrelsemöte har följt
en godkänd agenda, som tillsammans med underlag, har tillhandahållits ledamöterna inför respektive
styrelsemöte.
VD och CFO deltar vid styrelsemöten, VD som föredragande och CFO som styrelsens sekreterare.
Andra medarbetare i koncernen deltar i styrelsens sammanträden såsom föredragande i särskilda frågor
när styrelsen så finner motiverat. Till de fasta punkterna som behandlas på styrelsemötena hör
VD-rapport, Rapport om Bolagets skatter och avgifter samt eventuella tvister, Likviditet och Potentiella
förvärv och investeringar.
Därutöver behandlade styrelsen ett antal andra frågor vid sina möten där särskild uppmärksamhet
ägnades åt Strategi och affärsplan, Finansiering, Hållbarhet, Revisionsutskottsfrågor,
Ersättningsutskottsfrågor, Bolagsstyrningsfrågor, samt Årsbokslut och delårsrapporter.
Med avseende på revisionsutskottet rapporterades frågor såsom redovisningsprinciper, ekonomiskt
utfall, riskhantering, regelefterlevnad, eventuell visselblåsning och uppförandekoden, intern kontroll samt
resultatet av den externa revisionen.
Styrelsens utvärdering
Styrelsen genomför årligen en utvärdering av sitt utförda arbete. Samtliga styrelseledamöter intervjuas
med frågor avseende arbetsformer och arbetsklimat, inriktning för styrelsens arbete samt tillgång till
och behovet av särskild kompetens i styrelsen. Styrelseledamöternas svar sammanställs i en rapport som
skickas till styrelseordföranden. I enlighet med arbetsordningen presenteras rapporten och resultatet av
utvärderingen diskuteras på ett ordinarie styrelsemöte. Utvärderingen används som ett verktyg för att
utveckla styrelsens arbete.
Ersättning till styrelsen
Arvodet till styrelsens ledamöter beslutas av årsstämman. På årsstämman den 8 maj 2025 beslutades
att arvode till styrelsens ledamöter för tiden fram till nästa årsstämma skulle uppgå till 515 000 kronor
på årsbasis för styrelseordföranden och 250 000 kronor på årsbasis för respektive styrelseledamot som
är oberoende i förhållande till Bolagets större aktieägare och 200 000 vardera till övriga ledamöter
vilka är beroende i förhållande till Bolagets större aktieägare. Stämman beslutade även att ersättning
för utskottsarbete i revisionsutskottet som för tiden fram till nästa årsstämma skulle uppgå till 50
000 kronor på årsbasis för ordföranden i revisonsutskottet och 25 000 vardera till övriga ledamöter i
revisionsutskottet. För vidare information om ersättning till styrelsens ledamöter hänvisas till Not 7.
Bolagsstyrningsrapport
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 60
Styrelsens arbete
Aktieägarna utser styrelsen vid årsstämman. Styrelsens övergripande uppgift är att ansvar för koncernens
organisation och förvaltning samt för att kontrollen av bokföring, medelförvaltning och ekonomiska
förhållanden i övrigt är betryggande.
Det åligger styrelsen att tillse att det finns fungerande rapporteringssystem och att styrelsen erhåller
erforderlig information om Bolagets ställning, resultat, finansiering och likviditet genom periodisk
rapportering. Styrelsen svarar också för att fatta beslut i strategiska frågor såsom fastställande av
strategiska planer, affärs- och lönsamhetsmål samt policys. Vidare fattar styrelsen beslut om större
förvärv och försäljningar av fastigheter och bolag. Detta skall göras på ett hållbart sätt med ett väl avvägt
risktagande för att säkerställa en långsiktigt positiv utveckling för Bolaget.
Styrelsen arbetar enligt en arbetsordning för styrelsen och utfärdar en VD-instruktion som bland annat
anger rapporteringsskyldigheter mot styrelsen. Arbetsordningen anger bland annat styrelsens ansvar,
arbetsfördelning samt vilka ärenden som skall föreläggas styrelsen.
Styrelsens utskott
Utskottens arbetsuppgifter och arbetsordning fastställs av styrelsen i skriftliga instruktioner. Utskottens
huvudsakliga uppgift är att bereda ärenden som föreläggs styrelsen för beslut.
Ersättningsutskott
Enligt styrelsens arbetsordning ska ersättningsutskottets uppgifter fullgöras av hela styrelsen.
Ersättningsutskottet är främst ett förberedande organ och tar fram förslag till styrelsen och arbetar
enligt en styrelsens arbetsordning. Huvudsaklig uppgift är att behandla frågor avseende ersättnings- och
anställningsvillkor för verkställande direktör samt andra ledande befattningshavare baserat på de riktlinjer
för ersättning och anställningsvillkor för verkställande direktör och övriga ledande befattningshavare som
beslutats av årsstämman.
Revisionsutskott
Styrelsen har inom sig inrättat ett revisionsutskott. Revisionsutskottet består av Håkan Eriksson
(ordförande), Elisabeth Norman och Helena Nordman-Knutsson.
Revisionsutskottet är främst ett förberedande organ som tar fram förslag till styrelsen och arbetar enligt
en styrelsens arbetsordning. Huvudsaklig uppgift är att övervaka processerna kring Nivikas finansiella
rapportering och interna kontroll för att säkerställa kvaliteten i den externa rapporteringen.
Styrelsens sammansättning
Styrelsen skall bestå av lägst tre och högst nio ledamöter med högst fem suppleanter. Om styrelsen består
av tre ledamöter skall minst en suppleant utses. Ledamöterna väljs årligen för tiden intill slutet av nästa
årsstämma. Styrelsen har under året utgjorts av sju ledamöter.
Styrelsens oberoende
Enligt Koden skall majoriteten av de bolagstämmovalda styrelseledamöterna vara oberoende i förhållande
till Bolaget och bolagsledningen. Enligt koden skall vidare minst två av de ledamöter som är oberoende i
förhållande till Bolaget och bolagsledningen också vara oberoende i förhållande till större aktieägare. Med
större aktieägare avses aktieägare som direkt eller indirekt kontrollerar 10 procent eller mer av samtliga
aktier eller röster i Bolaget. Styrelsens bedömning är att majoriteten av styrelsen, sex av sju, ledamöter
är oberoende i förhållande till Bolaget och dess ledning. Av dessa är tre även oberoende i förhållande till
större aktieägare.
Styrelsens ordförande
Styrelsens ordförande har till uppgift att leda styrelsens arbete samt att tillse att styrelsens arbete
bedrivs effektivt och att styrelsen fullgör sina åligganden. Ordföranden ska genom kontakter med VD
följa utvecklingen i Bolaget samt tillse att styrelsens ledamöter genom VD:s försorg fortlöpande får den
information som behövs för att kunna följa Bolagets ställning, ekonomiska planering och utveckling.
Ordföranden ska vidare samråda med VD i strategiska frågor samt kontrollera att styrelsens beslut
verkställs på ett effektivt sätt. Styrelseordföranden ansvarar för kontakter med ägarna i ägarfrågor och för
att förmedla synpunkter från ägarna till styrelsen. Ordföranden deltar inte i det operativa arbetet inom
Bolaget. Hon ingår inte heller i koncernledningen.
Styrelsens arbete under 2025
Styrelsen har under 2025 haft tjugotre styrelsemöten inklusive ett konstituerande styrelsemöte.
Styrelsen får genom månadsrapporter och vid styrelsemöten löpande information om såväl den
affärsmässiga som den finansiella utvecklingen samt hållbarhetsarbete. Varje styrelsemöte har följt
en godkänd agenda, som tillsammans med underlag, har tillhandahållits ledamöterna inför respektive
styrelsemöte.
VD och CFO deltar vid styrelsemöten, VD som föredragande och CFO som styrelsens sekreterare.
Andra medarbetare i koncernen deltar i styrelsens sammanträden såsom föredragande i särskilda frågor
när styrelsen så finner motiverat. Till de fasta punkterna som behandlas på styrelsemötena hör
VD-rapport, Rapport om Bolagets skatter och avgifter samt eventuella tvister, Likviditet och Potentiella
förvärv och investeringar.
Därutöver behandlade styrelsen ett antal andra frågor vid sina möten där särskild uppmärksamhet
ägnades åt Strategi och affärsplan, Finansiering, Hållbarhet, Revisionsutskottsfrågor,
Ersättningsutskottsfrågor, Bolagsstyrningsfrågor, samt Årsbokslut och delårsrapporter.
Med avseende på revisionsutskottet rapporterades frågor såsom redovisningsprinciper, ekonomiskt
utfall, riskhantering, regelefterlevnad, eventuell visselblåsning och uppförandekoden, intern kontroll samt
resultatet av den externa revisionen.
Styrelsens utvärdering
Styrelsen genomför årligen en utvärdering av sitt utförda arbete. Samtliga styrelseledamöter intervjuas
med frågor avseende arbetsformer och arbetsklimat, inriktning för styrelsens arbete samt tillgång till
och behovet av särskild kompetens i styrelsen. Styrelseledamöternas svar sammanställs i en rapport som
skickas till styrelseordföranden. I enlighet med arbetsordningen presenteras rapporten och resultatet av
utvärderingen diskuteras på ett ordinarie styrelsemöte. Utvärderingen används som ett verktyg för att
utveckla styrelsens arbete.
Ersättning till styrelsen
Arvodet till styrelsens ledamöter beslutas av årsstämman. På årsstämman den 8 maj 2025 beslutades
att arvode till styrelsens ledamöter för tiden fram till nästa årsstämma skulle uppgå till 515 000 kronor
på årsbasis för styrelseordföranden och 250 000 kronor på årsbasis för respektive styrelseledamot som
är oberoende i förhållande till Bolagets större aktieägare och 200 000 vardera till övriga ledamöter
vilka är beroende i förhållande till Bolagets större aktieägare. Stämman beslutade även att ersättning
för utskottsarbete i revisionsutskottet som för tiden fram till nästa årsstämma skulle uppgå till 50
000 kronor på årsbasis för ordföranden i revisonsutskottet och 25 000 vardera till övriga ledamöter i
revisionsutskottet. För vidare information om ersättning till styrelsens ledamöter hänvisas till Not 7.
Bolagsstyrningsrapport
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 61
Bolagsstyrningsrapport
Styrelsens sammansättning per 2025-12-31 och närvaro under 2025
1) Benny Holmgren var styrelseledamot till och med årsstämma 2025-05-08
2) Thomas Lindster var styrelseledamot till och med årsstämma 2025-05-08
3) Knut Rost vald till styrelseledamot på årsstämma 2025-05-08
Namn Funktion Invald,
år
Oberoende
gentemot större
ägare
Oberoende
gentemot
Bolaget och
Bolagets
ledning
Närvaro
styrelsemö-
ten
Revisions-
utskottet
Närvaro
revisions-
utskottet
A-aktier
(privat eller
genom bolag),
tusen
B-aktier
(privat eller
genom bolag),
tusen
Elisabeth Norman Styrelseordförande 2017 Ja Ja 22/23 Ledamot 4/4 - 41
Santhe Dahl Styrelseledamot 2020 Nej Ja 22/23 - - 6 952 18 706
Håkan Eriksson Styrelseledamot 2008 Nej Ja 23/23 Ordförande 4/4 3 389 3 027
Tim Floderus Styrelseledamot 2024 Nej Nej 23/23 - - 7 436 2 286
Benny Holmgren1 Styrelseledamot 2016 Nej Nej 7/8 - - - 670
Thomas Lindster2 Styrelseledamot 2020 Ja Ja 8/8 Ledamot 2/2 - 25
Helena Nordman-Knutsson Styrelseledamot 2023 Ja Ja 22/23 Ledamot 4/4 - 0
Oscar Welandson Styrelseledamot 2023 Nej Ja 23/23 - - 4 000 11 071
Knut Rost3 Styrelseledamot 2025 Ja Ja 15/15 - - - 0
Revisorer
Den externa revisorn är en oberoende granskare av räkenskaperna för att säkerställa att den i allt
väsentligt ger en korrekt, rättvisande och fullständig bild av Bolagets ställning och resultat. Revisorn
granskar också styrelsens- och verkställande direktörens förvaltning och redovisar sina iakttagelser för
styrelsen utan ledningens närvaro.
Efter varje räkenskapsår lämnar revisorn en revisionsberättelse och en koncernrevisionsberättelse till
årsstämman. Enligt bolagsordningen ska Bolaget ha en till två revisorer, med eller utan suppleanter. Vid
årsstämman 8 maj 2025 valdes Ernst & Young Aktiebolag till Bolagets revisor med Jonas Svensson som
huvudansvarig revisor. Ersättning till revisorerna utgår enligt godkänd räkning. För vidare information om
arvoden till revisorerna hänvisas till Not 5.
VD och koncernledning
VD och koncernchef är ansvarig för den löpande förvaltningen av koncernens verksamheter i enlighet
med styrelsens riktlinjer och anvisningar. VD förser styrelsen med erforderligt underlag för dess arbete
både inför och mellan styrelsens sammanträden.
VD utser i sin tur övriga medlemmar i den verkställande ledningen. Den verkställande ledningen utgörs
av VD, CFO, COO, ansvarig Strategisk affärsutveckling, Uthyrningschef samt Transaktion- och
finansieringsansvarig. Den verkställande ledningen har ett övergripande exekutivt ansvar.
Den verkställande ledningen har ett övergripande ansvar för Nivika i frågor av långsiktig och strategisk
karaktär såsom koncernens organisation, förvärv, varumärke, investeringar och finansiering. Utöver de
schemalagda mötena stämmer koncernledningen löpande av frågor vid behov. Centrala funktioner som
hållbarhetschef och inköp samt förvaltningsansvariga för respektive ort ansvarar för sitt respektive område.
Förvaltningscheferna tillsammans med COO och Uthyrningschef har förvaltningsmöte minst varannan
månad för att följa upp verksamheten och diskutera övergripande frågor. COO har också enskilt
månadsmöte med respektive förvaltningschef.
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 62
Bolagsstyrningsrapport
Riskbedömning
Omfattning och bedömning av Bolagets riskhantering i sin helhet, och den finansiella rapporteringen i
synnerhet, görs kontinuerligt av bolagsledningen, styrelsen och revisorer. Genom Bolagets hållbarhetsarbete
identifieras risker löpande och åtgärder föreslås och vidtas.
Riskhantering är en viktig aktivitet för Nivika. Det är av väsentlig vikt för långsiktig överlevnad, lönsamhet och
stabilitet att Nivika har en fungerande riskhanteringsprocess inom koncernen. Riskarbete förekommer på
koncernövergripande nivå vilket går under benämningen Enterprise Risk Management (ERM), samt dels på
en processnivå vilket går under benämningen Intern Kontroll för Finansiell Rapportering (IKFR).
Riskbedömning, ERM, Nivika genomför på årsbasis en koncernövergripande riskanalys av hela verksamheten.
För att bedöma och hantera risker har Nivika etablerat en process som innefattar fyra huvudsakliga
processteg: identifiering av risker, utvärdering av risker, hantering av risker i form av etablerandet av
åtgärdsplaner samt uppföljning och rapportering av risker och åtgärder. De fyra processtegen beskrivs kort i
ekonomihandboken och en ingående beskrivning går att finna i koncernens Riskpolicy.
Riskbedömning IKFR, Identifiering, bedömning och hantering av risker inom Nivika är även centralt i
arbetet med koncernens finansiella rapportering. Koncernen ska årligen utföra en IKFR-riskbedömning
enligt instruktionerna som beskrivs i ekonomihandboken för att identifiera var väsentliga risker existerar i
den finansiella rapporteringen inom koncernen. Väsentliga finansiella processer ska definieras med hjälp av
kvalitativ och kvantitativ analys på koncernnivå. Väsentliga processer dokumenteras i processkartor som
redogör flöden, risker som uppstår inom dessa samt tillhörande kontrollaktiviteter. Varje process har en
ägare som ansvarar för att processen avspeglar verkligheten samt att samtliga väsentliga risker och kontroller
har identifierats och dokumenterats. I ekonomihandboken beskrivs kvantitativ och kvalitativ analys samt
proceduren att identifiera väsentliga processer och risker på flera nivåer inom koncernen.
Inom styrelsen ingår ansvaret i arbetet med frågor för revisionsutskottet att löpande utvärdera Bolagets
risksituation varefter styrelsen även gör en årlig genomgång av risksituationen.
Kontrollaktiviteter
Ekonomiavdelning och fastighetsförvaltning arbetar sida vid sida för att säkerställa att riktlinjer följs. Ett
begränsat antal personer har firmateckningsrätt och en attestordning finns upprättad.
Representanter ur bolagsledningen närvarar regelbundet vid styrelsemöten, och styrelsen följer då upp
aktuella frågor och bedömningar direkt med ledningspersoner.
Till varje identifierad risk på koncernövergripande nivå samt inom IKFR ska kontroller kopplas tills dess att
risken anses eliminerad alternativt reducerad till acceptabel nivå. Framtagna åtgärder respektive dokumenterade
processkartor och risk/kontrollmatriser är exempel på hur kontrollaktiviteter hanteras inom koncernen.
Bolaget ska säkerställa att nyckelkontroller finns implementerade och efterlevs. Varje kontroll ska utföras
med spårbarhet, vilket innebär att kontrollbevis ska arkiveras och dokumenteras på lämpligt vis vid varje enskilt
kontrollutförande.
Relevanta kontrollaktiviteter utförs för de risker som identifierats inom de väsentliga processerna. Syftet med
dessa kontrollaktiviteter är att säkerställa att det inte uppstår väsentliga fel i den finansiella rapporteringen.
Respektive nyckelkontroll ska tilldelas en ägare som ansvarar för att nyckelkontrollen utförs. Det är
koncernledningens ansvar att säkerställa att de lägsta kraven avseende IKFR är känd genom organisationen
och att tillräcklig ansvarsfördelning är på plats (Segregations of Duties, SoD). Koncernen har identifierat de
minimikrav som ska gälla för ansvarsfördelning vilka framgår i processkartorna för respektive väsentlig process.
Information och kommunikation
Relevant information ska kommuniceras på rätt sätt, till rätt mottagare och vid rätt tidpunkt. Att kommunicera
betydelsefull information, både uppåt och nedåt i en organisation och till externa parter är en viktig del
av god intern kontroll. Koncernledningens möten ska användas som ett forum för kommunikation och
informationsspridning kopplat till riskhantering i koncernen. Likaså åligger det koncernledningen att säkerställa
att de processansvariga kopplat till den finansiella rapporteringen har tillräcklig kunskap om de väsentliga
riskerna samt relaterade kontrollaktiviteter i den specifika processen.
IKFR-koordinator, tillika ekonomichef på Nivika, ansvarar för att varje medarbetare har tillräcklig
kunskap om intern kontroll för att kunna utföra sina arbetsuppgifter på ett tillfredsställande sätt från ett
internkontrollperspektiv, exempelvis kunskap om applicerbara lagar och regler eller hur kontroller skall utföras
och dokumenteras.
Styrelsen i Nivika säkerställer kvaliteten i den finansiella rapporteringen genom att tillse att Bolaget har en
ändamålsenlig organisation samt rutiner och instruktioner för sitt arbete med den finansiella rapporteringen.
Rutinerna för den externa informationsgivningen syftar till att förse marknaden med relevant, tillförlitlig
och korrekt information om Nivikas utveckling och finansiella ställning. Nivika har en informations- och
kommunikationspolicy som uppfyller de krav som ställs på ett noterat bolag. Finansiell rapportering och
verksamhetsinformation lämnas regelbundet i form av:
• Boksluts- och delårsrapporter, vilka publiceras som pressmeddelanden
• Årsredovisningar
• Pressmeddelanden om viktiga nyheter och händelser som väsentligt kan påverka
värderingen av Bolaget och Bolagets aktie och obligationer
• Presentationer, möte och telefonkonferenser för finansanalytiker, investerare och media
• Alla rapporter, presentationer och pressmeddelanden publiceras på koncernens hemsida; www.nivika.se
samtidigt som de kommuniceras till marknaden
Uppföljning
Koncernledningen ska utvärdera att den koncernövergripande riskutvärderingen och hanteringen samt de
specifika kontrollaktiviteter som utförs i respektive väsentlig process kopplad till den finansiella rapporteringen är
fortsatt relevanta för att hantera de väsentliga riskerna Nivika står inför. Kontrollaktiviteter ska dokumenteras så
att spårbarhet finns av utförandet.
Systemet för koncernövergripande riskhantering och IKFR ska följas upp kontinuerligt och syftar till att
säkerställa att systemet upprätthålls, att förändringar sker vid behov och att utvärdera förändringar i arbetssätt.
Detta innefattar att styrelsen i arbetet med revisionsutskottets frågor åtminstone årligen ska granska den interna
kontrollen och avrapportera till styrelsen.
Bolagsstyrningsrapport
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 62
Bolagsstyrningsrapport
Riskbedömning
Omfattning och bedömning av Bolagets riskhantering i sin helhet, och den finansiella rapporteringen i
synnerhet, görs kontinuerligt av bolagsledningen, styrelsen och revisorer. Genom Bolagets hållbarhetsarbete
identifieras risker löpande och åtgärder föreslås och vidtas.
Riskhantering är en viktig aktivitet för Nivika. Det är av väsentlig vikt för långsiktig överlevnad, lönsamhet och
stabilitet att Nivika har en fungerande riskhanteringsprocess inom koncernen. Riskarbete förekommer på
koncernövergripande nivå vilket går under benämningen Enterprise Risk Management (ERM), samt dels på
en processnivå vilket går under benämningen Intern Kontroll för Finansiell Rapportering (IKFR).
Riskbedömning, ERM, Nivika genomför på årsbasis en koncernövergripande riskanalys av hela verksamheten.
För att bedöma och hantera risker har Nivika etablerat en process som innefattar fyra huvudsakliga
processteg: identifiering av risker, utvärdering av risker, hantering av risker i form av etablerandet av
åtgärdsplaner samt uppföljning och rapportering av risker och åtgärder. De fyra processtegen beskrivs kort i
ekonomihandboken och en ingående beskrivning går att finna i koncernens Riskpolicy.
Riskbedömning IKFR, Identifiering, bedömning och hantering av risker inom Nivika är även centralt i
arbetet med koncernens finansiella rapportering. Koncernen ska årligen utföra en IKFR-riskbedömning
enligt instruktionerna som beskrivs i ekonomihandboken för att identifiera var väsentliga risker existerar i
den finansiella rapporteringen inom koncernen. Väsentliga finansiella processer ska definieras med hjälp av
kvalitativ och kvantitativ analys på koncernnivå. Väsentliga processer dokumenteras i processkartor som
redogör flöden, risker som uppstår inom dessa samt tillhörande kontrollaktiviteter. Varje process har en
ägare som ansvarar för att processen avspeglar verkligheten samt att samtliga väsentliga risker och kontroller
har identifierats och dokumenterats. I ekonomihandboken beskrivs kvantitativ och kvalitativ analys samt
proceduren att identifiera väsentliga processer och risker på flera nivåer inom koncernen.
Inom styrelsen ingår ansvaret i arbetet med frågor för revisionsutskottet att löpande utvärdera Bolagets
risksituation varefter styrelsen även gör en årlig genomgång av risksituationen.
Kontrollaktiviteter
Ekonomiavdelning och fastighetsförvaltning arbetar sida vid sida för att säkerställa att riktlinjer följs. Ett
begränsat antal personer har firmateckningsrätt och en attestordning finns upprättad.
Representanter ur bolagsledningen närvarar regelbundet vid styrelsemöten, och styrelsen följer då upp
aktuella frågor och bedömningar direkt med ledningspersoner.
Till varje identifierad risk på koncernövergripande nivå samt inom IKFR ska kontroller kopplas tills dess att
risken anses eliminerad alternativt reducerad till acceptabel nivå. Framtagna åtgärder respektive dokumenterade
processkartor och risk/kontrollmatriser är exempel på hur kontrollaktiviteter hanteras inom koncernen.
Bolaget ska säkerställa att nyckelkontroller finns implementerade och efterlevs. Varje kontroll ska utföras
med spårbarhet, vilket innebär att kontrollbevis ska arkiveras och dokumenteras på lämpligt vis vid varje enskilt
kontrollutförande.
Relevanta kontrollaktiviteter utförs för de risker som identifierats inom de väsentliga processerna. Syftet med
dessa kontrollaktiviteter är att säkerställa att det inte uppstår väsentliga fel i den finansiella rapporteringen.
Respektive nyckelkontroll ska tilldelas en ägare som ansvarar för att nyckelkontrollen utförs. Det är
koncernledningens ansvar att säkerställa att de lägsta kraven avseende IKFR är känd genom organisationen
och att tillräcklig ansvarsfördelning är på plats (Segregations of Duties, SoD). Koncernen har identifierat de
minimikrav som ska gälla för ansvarsfördelning vilka framgår i processkartorna för respektive väsentlig process.
Information och kommunikation
Relevant information ska kommuniceras på rätt sätt, till rätt mottagare och vid rätt tidpunkt. Att kommunicera
betydelsefull information, både uppåt och nedåt i en organisation och till externa parter är en viktig del
av god intern kontroll. Koncernledningens möten ska användas som ett forum för kommunikation och
informationsspridning kopplat till riskhantering i koncernen. Likaså åligger det koncernledningen att säkerställa
att de processansvariga kopplat till den finansiella rapporteringen har tillräcklig kunskap om de väsentliga
riskerna samt relaterade kontrollaktiviteter i den specifika processen.
IKFR-koordinator, tillika ekonomichef på Nivika, ansvarar för att varje medarbetare har tillräcklig
kunskap om intern kontroll för att kunna utföra sina arbetsuppgifter på ett tillfredsställande sätt från ett
internkontrollperspektiv, exempelvis kunskap om applicerbara lagar och regler eller hur kontroller skall utföras
och dokumenteras.
Styrelsen i Nivika säkerställer kvaliteten i den finansiella rapporteringen genom att tillse att Bolaget har en
ändamålsenlig organisation samt rutiner och instruktioner för sitt arbete med den finansiella rapporteringen.
Rutinerna för den externa informationsgivningen syftar till att förse marknaden med relevant, tillförlitlig
och korrekt information om Nivikas utveckling och finansiella ställning. Nivika har en informations- och
kommunikationspolicy som uppfyller de krav som ställs på ett noterat bolag. Finansiell rapportering och
verksamhetsinformation lämnas regelbundet i form av:
• Boksluts- och delårsrapporter, vilka publiceras som pressmeddelanden
• Årsredovisningar
• Pressmeddelanden om viktiga nyheter och händelser som väsentligt kan påverka
värderingen av Bolaget och Bolagets aktie och obligationer
• Presentationer, möte och telefonkonferenser för finansanalytiker, investerare och media
• Alla rapporter, presentationer och pressmeddelanden publiceras på koncernens hemsida; www.nivika.se
samtidigt som de kommuniceras till marknaden
Uppföljning
Koncernledningen ska utvärdera att den koncernövergripande riskutvärderingen och hanteringen samt de
specifika kontrollaktiviteter som utförs i respektive väsentlig process kopplad till den finansiella rapporteringen är
fortsatt relevanta för att hantera de väsentliga riskerna Nivika står inför. Kontrollaktiviteter ska dokumenteras så
att spårbarhet finns av utförandet.
Systemet för koncernövergripande riskhantering och IKFR ska följas upp kontinuerligt och syftar till att
säkerställa att systemet upprätthålls, att förändringar sker vid behov och att utvärdera förändringar i arbetssätt.
Detta innefattar att styrelsen i arbetet med revisionsutskottets frågor åtminstone årligen ska granska den interna
kontrollen och avrapportera till styrelsen.
Bolagsstyrningsrapport
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 63
INTERN STYRNING OCH KONTROLL
Omfattning och bedömning av Bolagets riskhantering i sin helhet, och den finansiella rapporteringen i
synnerhet, görs kontinuerligt av bolagsledningen, styrelsen och revisorer. Genom Bolagets hållbarhetsarbete
identifieras risker löpande och åtgärder föreslås och vidtas.
Riskbedömning, ERM, Nivika genomför på årsbasis en koncernövergripande riskanalys av hela verksamheten.
För att bedöma och hantera risker har Nivika etablerat en process som innefattar fyra huvudsakliga processteg:
identifiering av risker, utvärdering av risker, hantering av risker i form av etablerandet av åtgärdsplaner samt
uppföljning och rapportering av risker och åtgärder. De fyra processtegen beskrivs kort i ekonomihandboken och
en ingående beskrivning går att finna i koncernens Riskpolicy.
Riskbedömning IKFR, Identifiering, bedömning och hantering av risker inom Nivika är även centralt i
arbetet med koncernens finansiella rapportering. Koncernen ska årligen utföra en IKFR-riskbedömning
enligt instruktionerna som beskrivs i ekonomihandboken för att identifiera var väsentliga risker existerar i
den finansiella rapporteringen inom koncernen. Väsentliga finansiella processer ska definieras med hjälp av
kvalitativ och kvantitativ analys på koncernnivå. Väsentliga processer dokumenteras i processkartor som
redogör flöden, risker som uppstår inom dessa samt tillhörande kontrollaktiviteter. Varje process har en
ägare som ansvarar för att processen avspeglar verkligheten samt att samtliga väsentliga risker och kontroller
har identifierats och dokumenterats. I ekonomihandboken beskrivs kvantitativ och kvalitativ analys samt
proceduren att identifiera väsentliga processer och risker på flera nivåer inom koncernen.
Intern kontroll
Styrelsens ansvar för den interna kontrollen regleras i aktiebolagslagen, årsredovisningslagen samt Koden,
som innehåller krav på att information om de viktigaste inslagen i Nivikas system för intern kontroll och
riskhantering i samband med den finansiella rapporteringen varje år ska ingå i bolagsstyrnings-rapporten.
Styrelsen ska bland annat se till att Nivika har god intern kontroll och formaliserade rutiner som säkerställer
att fastlagda principer för finansiell rapportering och intern kontroll efterlevs samt att det finns ändamålsenliga
system för uppföljning och kontroll av Bolagets verksamhet och de risker som Bolaget och dess verksamhet
är förknippad med. Den interna kontrollens övergripande syfte är att i rimlig grad säkerställa att Bolagets
operativa strategier och mål följs upp och att ägarnas investering skyddas.
Den interna kontrollen ska vidare säkerställa att den externa finansiella rapporteringen med rimlig säkerhet är
tillförlitlig och upprättad i överensstämmelse med god redovisningssed, att tillämpliga lagar och förordningar
följs samt att krav på noterade bolag efterlevs.
Den interna kontrollmiljön inom Nivika Fastigheter följer det etablerade så kallade COSO*-ramverket *(COSO
– Committee of Sponsoring Organization of the Treadway Commision), och påverkar alla funktioner i Bolaget
och omfattar såväl riskbedömning och rutiner som uppföljning av mål. Ramverket består av fem komponenter,
kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning.
Kontrollmiljö
Kontrollmiljö och kontrollåtgärder säkerställer effektiviteten i Bolaget och utgör basen för den interna
kontrollen. Den formella beslutsordningen utgår ifrån ansvarsfördelning mellan styrelse och VD och omfattar
arbetsordning samt VD-instruktion. Övergripande policyer uppdateras löpande och fastställs av styrelsen en
gång per år.
Nivikas kontrollmiljö innefattar de värderingar och den etik som styrelsen, VD och koncernledningen
kommunicerar och verkar utifrån samt koncernens organisationsstruktur, ledarskap, ansvar och befogenheter
samt den kompetens som medarbetarna har. Styrelsen arbetar löpande med bedömning och hantering av
risker. Nivikas styrelse har valt att inte inrätta en internrevisionsfunktion för den interna kontrollen. Styrelsen
bedömer att den existerande organisationen och befintliga kontrollstrukturer inom Nivika möjliggör en
effektiv verksamhet, identifierar risker i den finansiella rapporteringen och säkerställer efterlevnaden av
tillämpliga lagar och regler.
Ansvar och befogenheter definieras i instruktioner för attesträtt, manualer, policyer, rutiner och
uppförandekod. Några exempel är bolagsordning, styrelsens arbetsordning, VD-instruktion, finanspolicy
och ekonomihandbok. Dessa riktlinjer utgör tillsammans med lagar och externa regelverk den så kallade
kontrollmiljön. Styrelsen prövar löpande dessa instruktioners relevans och aktualitet. Ansvaret för att
kontinuerligt upprätthålla en effektiv kontrollmiljö och det löpande arbetet med den interna kontrollen
avseende den finansiella rapporteringen är delegerat till den verkställande direktören. Koncernledningen och
övriga ledande befattningshavare har ansvaret för intern kontroll inom sina respektive ansvarsområden.
Bolagsstyrningsrapport
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 64
Bolagsstyrningsrapport
RISKER OCH RISKHANTERING
All affärsverksamhet innebär risktagande. En systematisk och strukturerad riskhantering i kombination med
Nivikas strategi och affärsmodell ger god riskspridning. Risker hanteras på flera nivåer inom koncernen och
styrelsen analyserar och säkerställer med underlag från VD och koncernledning vad som måste hanteras.
Koncernledningen har ansvar för den löpande riskhanteringen inom respektive ansvarsområde och ansvarar
för att den egna verksamheten hanterar möjligheter och risker, att det finns rutiner i enlighet med policyer
och regelverk samt att de efterlevs och följs upp. Risker relaterade till Nivikas verksamhet, liksom bedömd
sannolikhet och eventuell påverkan på Bolaget, identifieras och bedöms minst årligen i en strukturerad
process.
Riskarbete utifrån Nivikas mål
Enligt COSO-ramverket ska bolagsövergripande riskarbete bidra till att säkerställa att företagets affärsmål
uppnås. Inom ramen för en organisations fastställda syfte eller vision fastställer ledningen strategiska
mål, väljer strategi och preciserar en uppsättning mål för verksamhetens olika delar. Detta ramverk för
företagsövergripande riskhantering är anpassat för att nå organisationens mål inom fyra områden, strategiska-
operationella-, finansiella- och legala risker.
Strategiska risker
Strategiska risker är långsiktiga och övergripande och omfattar bland annat koncernens styrning, planering
och resursallokering, marknadsförutsättningar, hållbarhet, kommunikation och relation till omvärlden.
Koncernen är exponerad för allmänna makroekonomiska trender och därav betingade förändringar i sina
kunders köpkraft och konsumtionsmönster. Makroekonomiska eller politiska beslut och händelser runt om
i världen påverkar koncernens verksamhet, såväl lokalt som på en global skala. Politisk osäkerhet och svaga
makroekonomiska förhållanden kan indirekt påverka efterfrågan på lokaler och bostäder.
Operationella risker
Operationella risker omfattar bland annat risker i koncernens förvärvs-, förvaltnings- och projektverksamhet,
inklusive uthyrning, HR och IT.
Finansiella risker
Finansiella risker omfattar bland annat risker i koncernens värdering av fastigheter, marknadsrisker,
likviditetsrisker, bokföring och rapportering, kapitalstruktur och skattefrågor. Koncernen är exponerad för
ett antal finansiella risker som hanteras inom ramen för den finanspolicy som godkänts av styrelsen. Det
övergripande målet är att ha en kostnadseffektiv finansiering inom koncernen. Koncernens främsta finansiella
skulder utgörs av externa lån. Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika slag av finansiella
risker. Med finansiella risker avses fluktuationer i företagets resultat och kassaflöde till följd av förändringar
i till exempel räntenivåer. Bolaget utsätts framför allt för ränterisk, finansierings- och refinansieringsrisk,
likviditetsrisk och kredit- och motpartsrisk.
Legala risker
Legala risker är kopplade till regelefterlevnad och omfattar bland annat koncernens efterlevnad av etiska och
legala regler och krav på bokföring och rapportering.
Koncernen är exponerad för ett antal risker i samband med ändrad lagstiftning, överträdelser av lagar och
regler i verksamheten eller eventuella fel i avtal som Bolaget har undertecknat. Bristande hantering av
relationer med intressenter skulle det kunna orsaka störningar i verksamheten och få en negativ påverkan
på koncernens anseende. Dessa krav omfattar bland annat lagar gällande miljö, priskontroller, efterlevnad av
konkurrenslagstiftning, data- skydd, mänskliga rättigheter samt arbetslagar. Hårdare miljökrav, återställning
av miljön i samband med stängda anläggningar eller brott mot olika tillstånd. Det finns en ökad efterfrågan
från investerare och regulatoriska organ för tydligare finansiella upplysningar från företagen när det gäller
klimatrelaterade risker och möjligheter.
Bolagsstyrningsrapport
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 64
Bolagsstyrningsrapport
RISKER OCH RISKHANTERING
All affärsverksamhet innebär risktagande. En systematisk och strukturerad riskhantering i kombination med
Nivikas strategi och affärsmodell ger god riskspridning. Risker hanteras på flera nivåer inom koncernen och
styrelsen analyserar och säkerställer med underlag från VD och koncernledning vad som måste hanteras.
Koncernledningen har ansvar för den löpande riskhanteringen inom respektive ansvarsområde och ansvarar
för att den egna verksamheten hanterar möjligheter och risker, att det finns rutiner i enlighet med policyer
och regelverk samt att de efterlevs och följs upp. Risker relaterade till Nivikas verksamhet, liksom bedömd
sannolikhet och eventuell påverkan på Bolaget, identifieras och bedöms minst årligen i en strukturerad
process.
Riskarbete utifrån Nivikas mål
Enligt COSO-ramverket ska bolagsövergripande riskarbete bidra till att säkerställa att företagets affärsmål
uppnås. Inom ramen för en organisations fastställda syfte eller vision fastställer ledningen strategiska
mål, väljer strategi och preciserar en uppsättning mål för verksamhetens olika delar. Detta ramverk för
företagsövergripande riskhantering är anpassat för att nå organisationens mål inom fyra områden, strategiska-
operationella-, finansiella- och legala risker.
Strategiska risker
Strategiska risker är långsiktiga och övergripande och omfattar bland annat koncernens styrning, planering
och resursallokering, marknadsförutsättningar, hållbarhet, kommunikation och relation till omvärlden.
Koncernen är exponerad för allmänna makroekonomiska trender och därav betingade förändringar i sina
kunders köpkraft och konsumtionsmönster. Makroekonomiska eller politiska beslut och händelser runt om
i världen påverkar koncernens verksamhet, såväl lokalt som på en global skala. Politisk osäkerhet och svaga
makroekonomiska förhållanden kan indirekt påverka efterfrågan på lokaler och bostäder.
Operationella risker
Operationella risker omfattar bland annat risker i koncernens förvärvs-, förvaltnings- och projektverksamhet,
inklusive uthyrning, HR och IT.
Finansiella risker
Finansiella risker omfattar bland annat risker i koncernens värdering av fastigheter, marknadsrisker,
likviditetsrisker, bokföring och rapportering, kapitalstruktur och skattefrågor. Koncernen är exponerad för
ett antal finansiella risker som hanteras inom ramen för den finanspolicy som godkänts av styrelsen. Det
övergripande målet är att ha en kostnadseffektiv finansiering inom koncernen. Koncernens främsta finansiella
skulder utgörs av externa lån. Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika slag av finansiella
risker. Med finansiella risker avses fluktuationer i företagets resultat och kassaflöde till följd av förändringar
i till exempel räntenivåer. Bolaget utsätts framför allt för ränterisk, finansierings- och refinansieringsrisk,
likviditetsrisk och kredit- och motpartsrisk.
Legala risker
Legala risker är kopplade till regelefterlevnad och omfattar bland annat koncernens efterlevnad av etiska och
legala regler och krav på bokföring och rapportering.
Koncernen är exponerad för ett antal risker i samband med ändrad lagstiftning, överträdelser av lagar och
regler i verksamheten eller eventuella fel i avtal som Bolaget har undertecknat. Bristande hantering av
relationer med intressenter skulle det kunna orsaka störningar i verksamheten och få en negativ påverkan
på koncernens anseende. Dessa krav omfattar bland annat lagar gällande miljö, priskontroller, efterlevnad av
konkurrenslagstiftning, data- skydd, mänskliga rättigheter samt arbetslagar. Hårdare miljökrav, återställning
av miljön i samband med stängda anläggningar eller brott mot olika tillstånd. Det finns en ökad efterfrågan
från investerare och regulatoriska organ för tydligare finansiella upplysningar från företagen när det gäller
klimatrelaterade risker och möjligheter.
Bolagsstyrningsrapport
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 65
Risköversikt
Strategiska risker
Hållbarhet
- Klimatförändringar kan leda till fysisk påverkan på fastigheterna som kan ge ökade kostnader och kräva större resurser vilket kan påverka Nivikas verksamhet, hyresgäster och leverantörer
- Bristande kontroll och uppföljning kan ge en klimatpåverkan i hela värdekedjan och påverka verksamhetens klimatpåverkan negativt
Planering och resursallokering
- Om strategi och affärsplan saknas eller är otydlig kan det försvåra möjligheten att uppnå strategiska mål
- Fastigheter i Nivikas bestånd kan uppfattas som mindre attraktiva för hyresgäster om Nivika inte förstår hyresgästens behov av exempelvis läge, hyresnivå, storlek eller kvalitet och kan leda till lägre hyresintäkter och högre vakanser
- Brist i planering, budgetering, likviditet, organisation eller resurser kan leda till att Nivika inte kan fullfölja strategiska beslut, genomföra projektstart enligt plan eller fullfölja överenskommelser
Fastighetstransaktioner - Nivika förvärvar och avyttrar fastigheter i syfte att förädla fastighetsportföljen, om due diligens är bristfällig, dokumentation eller lagefterlevnad saknas kan det leda till ekonomiska konsekvenser eller utökade krav på resurser i form av tid.
Marknad och makrofaktorer
- Processer tillsammans med potentiella hyresgäster, leverantörer, kommuner eller länsstyrelser kan vara långdragna och kräva mer tid och resurser än planerat och kan även leda till ökade kostnader och eventuellt förseningar
- Konkurrens på lokal fastighetsmarknad kan öka och skulle kunna göra att projekt blir dyrare eller att Nivika inte har möjlighet att växa i de områden där Bolaget vill växa
- Om det blir många aktörer på fastighetsmarknaden kan det leda till att utbudet blir högre än efterfrågan på lokaler och bostäder vilken kan ge högre vakanser och lägre hyresintäkter för Nivika
Kommunikation och relationer
- Om Nivikas kommunikation med intressenter skulle vara otillräcklig och Bolaget därmed inte når ut med sitt budskap och strategi mot ägare och kreditgivare eller om Nivikas policys och riktlinjer är otillräckligt kommunicerade inom Bolaget och därmed inte
efterföljs kan det skada Nivikas varumärke och lokala ställning
Operationella risker
Fastighetsutveckling
- Nivika utvecklar fastighetsportföljen via renovering, om- och nybyggnation, om projektprocessen är bristfällig, dokumentation brister eller felbedömningar sker kan det leda till ekonomiska konsekvenser eller utökade krav på resurser i form av tid.
- Om Nivika inte klarar av att fullfölja projekt enligt plan, kan det leda till förlorade intäkter och vite
- Om Projekt försenade på grund av kulturskydd, miljöskydd, ändringar i planbestämmelser, överklaganden m.m.
- Miljörisker vid förvärv av mark, fastigheter och/eller andra bolag. Kan finnas i verksamheten, bland leverantörerna eller hyresgästernas verksamhet och vara kopplat till ex materialval, radon, föroreningar, upptäcks inte detta vid Due Diligense kan det leda till ökade
kostnader
Fastighetsförvaltning
- Om Nivika brister i tillsyn, underhåll och förvaltning av sina fastigheter kan det skapa hyresgäster som är missnöjda med sin lokal eller bostad vilket kan skada Nivikas varumärke och lokalställning samt riskera utökad vakans
- Vakanser kan uppstå i beståndet vid te x minskning av fysisk handel eller rädsla för lågkonjunktur vilket innebär lägre hyresintäkter och högre vakanser
- Hyresgästanpassningar och ombyggnationer av kommersiella lokaler blir inte lönsamma vilket skulle kunna innebära lägre hyresintäkter och högre vakanser
- Extremt väder leder till ökade kostnader, ex. översvämningar, ökat snöfall, regn och storm m.m.
Uthyrning
- Nivika gör inte tillräcklig motpartskontroll och därmed riskerar att ta in hyresgäster som inte kan betala. hyresgäster som är stökiga och skapar otrivsel för omgivande hyresgäster kan innebära lägre hyresintäkter och ökad vakans.
- Hyresgäster som är missnöjda med sin lokal eller bostad kan skada Nivikas varumärke och lokalställning samt riskera utökad vakans
- Hyresgästanpassningar och ombyggnationer av kommersiella lokaler blir inte lönsamma vilket skulle kunna innebära lägre hyresintäkter och högre vakanser
Medarbetare
- Att inte kunna attrahera och behålla nyckelpersoner eller kompetenta medarbetare eller om den psykosociala påfrestningen eller arbetsbelastningen blir för hög kan det skada Nivikas varumärke och leda till högre kostnader
- Bristande efterlevnad av säkerhets- och hälsoföreskrifter kan leda till olycka eller orsaka på person och kan påverka produktivitet och varumärke negativt
IT- och cybersäkerhet
- Nivika kan råka ut för fel i, eller intrång i dess drift- och serversystem som kan orsaka problem med lagring eller hantering av personuppgifter
- Beroende av IT-system i verksamheten kan orsaka ökade kostnader och krav på resurser vid intrång eller problem i drift
Oförutsedda händelser - Om Nivika har bristande kontinuitetsplanering kan det leda till att Bolaget förlorar viktigt information och har långsam återhämtningsprocess
Legala risker
Bolagskod - Om Nivikas enskilda medarbetare, av misstag eller avsiktligt, agerar i strid med Bolagskod och interna policy och processer kan det orsaka skada på Nivikas varumärke och trovärdighet
Lagstiftning, regler och politiska
beslut
- Om Nivikas hyresgäster bedriver illegal verksamhet kan det skada Bolagets anseende och eventuellt ge rättsliga påföljder
- Om Nivika brister i att följa myndighetskrav, exempelvis el, brandföreskrifter, hissar, OVK m.m. kan det ge högre kostnader och orsaka skada på Nivikas varumärke och trovärdighet
- Tvist med kommersiell hyresgäst, leverantör eller bristfälligt utformade avtal skulle kunna ge en negativ ekonomisk påverkan via exempelvis skadestånd
- Om Nivika inte är förberedd på politiska beslut som kan påverka Bolagets fortsatta utveckling, eller innehar bristande kunskap inom bidrags- och byggregler eller brister gäller mänskliga rättigheter, arbetsmiljö, svart arbetskraft etc. bland leverantörer och entre-
prenörer, kan det orsaka ökade kostnader och skada Nivikas varumärke
Finansiella risker
Omvärld och marknad - Förändringar i marknadsvillkor för finansiering, marginaler och räntor kan påverka Nivikas möjlighet till refinansiering, avkastning och förändra den finansiella situationen
Finansiering - Om Nivika inte skulle kunna uppfylla sina åtaganden i enlighet med finansiärers covenantavtal kan innebära att Nivika inte kan erhålla finansiering eller att finansiering endast kan erhållas till avsevärt ökade kostnader
Rapportering och bokföring
- Bristfälliga processer för fastighetsvärdering och liknande marknadsvärderingar kan leda till missvisande värderingar och därmed för högt eller för låg resultat för Nivika och skada Nivikas förtroende på marknaden
- Om Nivikas finansiella rapportering skulle innehålla felaktigheter kan det leda till sanktioner från FI och/eller Nasdaq
Bolagsstyrningsrapport
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 66
Bolagsstyrningsrapport
Väsentliga risker
Koncernledningen har identifierat de väsentliga risker som bedöms föreligga. Riskerna har utvärderats, hanterats
och rapporterats till styrelsen. För risker som bedömts ha relativt hög sannolikhet för att inträffa kombinerat
med relativt stor inverkan på koncernen har ansvarig inom koncernen utsetts och handlingsplan upprättats.
Dessa handlingsplaner följs upp kontinuerligt av ledningsgruppen och rapporteras till styrelsen. Vidare har ett
antal styrdokument och policyer upprättats av ledningsgruppen och styrelsen och ändamålsenliga interna kon-
trollfunktioner och system har etablerats för att reducera, exportera och i möjligaste mån eliminera potentiella
risker i verksamheten.
Några specifika risker och osäkerhetsfaktorer
Hållbarhetsrisker
Hållbarhetsrisker kopplade till miljö och klimat innefattar faktorer som ökade kostnader på grund av
höga koldioxidutsläpp, resursanvändning, avfallshantering, energiförbrukning samt kostnader som kan
uppstå vid bristande regelefterlevnad kring biologisk mångfald och miljöskydd.
Det kan uppstå en finansiell risk för bolag som har negativ påverkan eller bristfällig hantering av de
människor som direkt eller indirekt påverkas av Bolagets verksamhet. Exempelvis kan detta omfatta
arbetsvillkor för anställda, mänskliga rättigheter i leverantörskedjan samt Bolagets påverkan på det
lokala samhället. Bristande hantering av dessa risker kan leda till hög personalomsättning, svårigheter att
attrahera ny personal, minskat förtroende eller varumärkesskador.
Svag bolagsstyrning, inklusive brister i styrelse, ledning, styrsystem, policyer, rutiner och kontroller, kan
medföra regulatoriska risker och leda till böter eller andra sanktioner. En transparent och ansvarsfull
styrning är avgörande för Nivikas utveckling och för att minimera finansiella risker. Det kan handla om
styrelsens sammansättning, ledningsstrukturer, hållbarhetsrapportering, affärsetik, regelefterlevnad och
antikorruptionsarbete.
Nivika hanterar hållbarhetsriskerna genom att hållbarhet är en integrerad del i Bolagets verksamhet.
Geopolitik och säkerhet
Den globala geopolitiska situationen har blivit mer osäker Det har en potentiell påverkan på de normala
internationella relationerna, vilket leder till mer komplexa situationer för företagen på flera sätt. Det
kan vara inflation och den ekonomiska utvecklingen i stort, statliga regleringar och tullar i olika delar
av världen, högre energipriser och räntor, en avmattning på finansmarknaden och högre risk för
cyberattacker. Nivika kan påverkas av förändrade regleringar och tullar genom våra hyresgäster som om
de blir påverkade kan få försämrad lönsamhet och i förlängningen kan det leda till ökade vakanser. Dock
verkar Nivika i en geografi där bolag historiskt har visat stark motståndskraft tidigare. Nivika kan påverkas
av ett fluktuerande energipriset vilket kan få genomslag på energikostnader men också på serviceintäkter
då en stor del av energin vidaredebiteras hyresgästen. De kommersiella hyreskontrakten är i princip
samtliga KPI-indexerade och där kompenserar hyreshöjning för inflationen, hyreshöjningen för
bostadshyresgäster kan däremot vara både under och över inflationen och kan ge effekten att Bolaget
inte fullt ut kan kompensera sig för kostnadsökningarna respektive år.
Som en följd av det geopolitiska läget med högre osäkerhet har Nivika extra fokus på vilka makroeffekter
detta ger kort- och långsiktigt.
Kapitalmarknad
Under 2025 har inflationen närmat sig Riksbankens målnivå om två procent samtidigt som
flera räntesänkningar genomfördes under året. Sammantaget är finansieringsförutsättningarna
för fastighetsbolag fortsatt mycket goda. Tillgången till kapitalmarknaden är mycket god och
finansieringsvillkoren är numera på nivåer som 2021
. Nivika emitterade obligationer för ett totalt
nominellt belopp om 400 miljoner kronor i september 2025 med en marginal på 2,50 procent vilket är
den lägsta marginalen Nivika har erhållit på obligationsmarknaden.
Kategori Riskbeskrivning Hantering
HR När organisationen växer finns en risk
att entreprenörsandan begränsas om
nya formella och trögrörliga rutiner
införs. Detta kan leda till minskad
flexibilitet, lägre innovationsförmåga
och försämrad beslutshastighet.
Nivika ska:
- Säkerställa balans mellan struktur och flexibilitet
genom att införa rutiner som är skalbara och
anpassningsbara.
- Involvera medarbetare i utformningen av nya rutiner
för att öka relevans och acceptans.
Kategori Riskbeskrivning Hantering
Finansiering Risken bedömdes ha en hög påverkan
om Nivika inte kan erhålla finansiering,
eller att finansiering endast kan
erhållas till ett betydligt högre pris.
Detta kan påverka bolagets likviditet,
expansionsmöjligheter och lönsamhet
negativt.
Nivika ska:
- Upprätthålla starka relationer med flera finansier-
ingskällor för att minska beroendet av enskilda aktörer.
- Säkerställa en god finansiell ställning genom
kontinuerlig uppföljning av nyckeltal och
likviditetsprognoser.
- Diversifiera finansieringen med alternativa
finansieringskällor, exempelvis obligationer
- Genomföra regelbundna stresstester för att bedöma
effekten av ökade finansieringskostnader.
- Kommunicera långsiktiga planer och
hållbarhetsarbete tydligt för att stärka kreditvärdighet
och förtroende hos banker.
Operationell risk
Finansiell risk
Kategori Riskbeskrivning Hantering
Planering och
resursallokering
Snabb expansion kan leda till att
resurser för styrning och uppföljning
av den operationella verksamheten
inte räcker till. Detta riskerar att skapa
ineffektivitet, kvalitetsbrister och
försämrad kontroll över verksamheten.
Nivika ska:
- Säkerställa att expansionsplaner alltid inkluderar en
resursanalys för styrning och uppföljning.
- Etablera tydliga processer för prioritering av resurser
vid snabb tillväxt.
- Införa skalbara styrnings- och uppföljningssystem
som kan växa med organisationen.
- Utse ansvariga för kontinuerlig kontroll och
rapportering av resursbehov.
- Genomföra regelbundna riskanalyser vid större
expansionsinitiativ för att identifiera och åtgärda
brister i tid.
Strategisk risk
Bolagsstyrningsrapport
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 66
Bolagsstyrningsrapport
Väsentliga risker
Koncernledningen har identifierat de väsentliga risker som bedöms föreligga. Riskerna har utvärderats, hanterats
och rapporterats till styrelsen. För risker som bedömts ha relativt hög sannolikhet för att inträffa kombinerat
med relativt stor inverkan på koncernen har ansvarig inom koncernen utsetts och handlingsplan upprättats.
Dessa handlingsplaner följs upp kontinuerligt av ledningsgruppen och rapporteras till styrelsen. Vidare har ett
antal styrdokument och policyer upprättats av ledningsgruppen och styrelsen och ändamålsenliga interna kon-
trollfunktioner och system har etablerats för att reducera, exportera och i möjligaste mån eliminera potentiella
risker i verksamheten.
Några specifika risker och osäkerhetsfaktorer
Hållbarhetsrisker
Hållbarhetsrisker kopplade till miljö och klimat innefattar faktorer som ökade kostnader på grund av
höga koldioxidutsläpp, resursanvändning, avfallshantering, energiförbrukning samt kostnader som kan
uppstå vid bristande regelefterlevnad kring biologisk mångfald och miljöskydd.
Det kan uppstå en finansiell risk för bolag som har negativ påverkan eller bristfällig hantering av de
människor som direkt eller indirekt påverkas av Bolagets verksamhet. Exempelvis kan detta omfatta
arbetsvillkor för anställda, mänskliga rättigheter i leverantörskedjan samt Bolagets påverkan på det
lokala samhället. Bristande hantering av dessa risker kan leda till hög personalomsättning, svårigheter att
attrahera ny personal, minskat förtroende eller varumärkesskador.
Svag bolagsstyrning, inklusive brister i styrelse, ledning, styrsystem, policyer, rutiner och kontroller, kan
medföra regulatoriska risker och leda till böter eller andra sanktioner. En transparent och ansvarsfull
styrning är avgörande för Nivikas utveckling och för att minimera finansiella risker. Det kan handla om
styrelsens sammansättning, ledningsstrukturer, hållbarhetsrapportering, affärsetik, regelefterlevnad och
antikorruptionsarbete.
Nivika hanterar hållbarhetsriskerna genom att hållbarhet är en integrerad del i Bolagets verksamhet.
Geopolitik och säkerhet
Den globala geopolitiska situationen har blivit mer osäker Det har en potentiell påverkan på de normala
internationella relationerna, vilket leder till mer komplexa situationer för företagen på flera sätt. Det
kan vara inflation och den ekonomiska utvecklingen i stort, statliga regleringar och tullar i olika delar
av världen, högre energipriser och räntor, en avmattning på finansmarknaden och högre risk för
cyberattacker. Nivika kan påverkas av förändrade regleringar och tullar genom våra hyresgäster som om
de blir påverkade kan få försämrad lönsamhet och i förlängningen kan det leda till ökade vakanser. Dock
verkar Nivika i en geografi där bolag historiskt har visat stark motståndskraft tidigare. Nivika kan påverkas
av ett fluktuerande energipriset vilket kan få genomslag på energikostnader men också på serviceintäkter
då en stor del av energin vidaredebiteras hyresgästen. De kommersiella hyreskontrakten är i princip
samtliga KPI-indexerade och där kompenserar hyreshöjning för inflationen, hyreshöjningen för
bostadshyresgäster kan däremot vara både under och över inflationen och kan ge effekten att Bolaget
inte fullt ut kan kompensera sig för kostnadsökningarna respektive år.
Som en följd av det geopolitiska läget med högre osäkerhet har Nivika extra fokus på vilka makroeffekter
detta ger kort- och långsiktigt.
Kapitalmarknad
Under 2025 har inflationen närmat sig Riksbankens målnivå om två procent samtidigt som
flera räntesänkningar genomfördes under året. Sammantaget är finansieringsförutsättningarna
för fastighetsbolag fortsatt mycket goda. Tillgången till kapitalmarknaden är mycket god och
finansieringsvillkoren är numera på nivåer som 2021
. Nivika emitterade obligationer för ett totalt
nominellt belopp om 400 miljoner kronor i september 2025 med en marginal på 2,50 procent vilket är
den lägsta marginalen Nivika har erhållit på obligationsmarknaden.
Kategori Riskbeskrivning Hantering
HR När organisationen växer finns en risk
att entreprenörsandan begränsas om
nya formella och trögrörliga rutiner
införs. Detta kan leda till minskad
flexibilitet, lägre innovationsförmåga
och försämrad beslutshastighet.
Nivika ska:
- Säkerställa balans mellan struktur och flexibilitet
genom att införa rutiner som är skalbara och
anpassningsbara.
- Involvera medarbetare i utformningen av nya rutiner
för att öka relevans och acceptans.
Kategori Riskbeskrivning Hantering
Finansiering Risken bedömdes ha en hög påverkan
om Nivika inte kan erhålla finansiering,
eller att finansiering endast kan
erhållas till ett betydligt högre pris.
Detta kan påverka bolagets likviditet,
expansionsmöjligheter och lönsamhet
negativt.
Nivika ska:
- Upprätthålla starka relationer med flera finansier-
ingskällor för att minska beroendet av enskilda aktörer.
- Säkerställa en god finansiell ställning genom
kontinuerlig uppföljning av nyckeltal och
likviditetsprognoser.
- Diversifiera finansieringen med alternativa
finansieringskällor, exempelvis obligationer
- Genomföra regelbundna stresstester för att bedöma
effekten av ökade finansieringskostnader.
- Kommunicera långsiktiga planer och
hållbarhetsarbete tydligt för att stärka kreditvärdighet
och förtroende hos banker.
Operationell risk
Finansiell risk
Kategori Riskbeskrivning Hantering
Planering och
resursallokering
Snabb expansion kan leda till att
resurser för styrning och uppföljning
av den operationella verksamheten
inte räcker till. Detta riskerar att skapa
ineffektivitet, kvalitetsbrister och
försämrad kontroll över verksamheten.
Nivika ska:
- Säkerställa att expansionsplaner alltid inkluderar en
resursanalys för styrning och uppföljning.
- Etablera tydliga processer för prioritering av resurser
vid snabb tillväxt.
- Införa skalbara styrnings- och uppföljningssystem
som kan växa med organisationen.
- Utse ansvariga för kontinuerlig kontroll och
rapportering av resursbehov.
- Genomföra regelbundna riskanalyser vid större
expansionsinitiativ för att identifiera och åtgärda
brister i tid.
Strategisk risk
Bolagsstyrningsrapport
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 67
Hållbar organisation och medarbetare
Engagerade medarbetare med rätt kompetens är avgörande för att Nivika ska kunna konkurrera på ett
framgångsrikt sätt inom branschen. Det finns alltid en risk att kompetenta medarbetare lämnar Bolaget
och att Bolaget inte lyckas attrahera och rekrytera ny kompetens. Det finns också en risk att medarbetares
engagemang och prestation påverkas om Bolaget inte på ett tydligt sätt kommunicerar vad strategin
innefattar, inte ger möjligheter till intern utveckling eller inte säkerställer en sund och säker arbetsmiljö.
Nivika har en företagskultur som främjar nyfikenhet och nytänkande. Bolaget arbetar aktivt för att ha
hållbara medarbetare. Gemensam värdegrund med en sund kultur samt ett öppet och transparent
arbetsklimat Utöver företagskulturen finns också etablerade processer som säkerställer långsiktig
kompetensförsörjning, inklusive successionsplanering för nyckelpersoner, ett gott ledarskap och en
öppenhet för internrekrytering när nya tjänster ska tillsättas. Bolaget arbetar även aktivt med att erbjuda
relevanta utvecklingsmöjligheter och att vårda varumärket som attraktiv arbetsgivare. Detta innefattar
bland annat att vara ett hållbart företag i alla dimensioner. Vad gäller förståelse för Bolagets strategi och
värderingar säkerställs det på ett tidigt stadium genom det så kallade onboardingprogram som alla nya
medarbetare genomgår. Nivikas chefer och medarbetare har också en viktig roll i att säkerställa att en bra
arbetsmiljö erbjuds.
IT- och cybersäkerhet
Nivika är beroende av IT-system för driften av viktiga affärssystem, inklusive de som används av
administrativa och finansiella funktioner inom Bolaget. Förknippat med detta finns det ett antal
underliggande risker i form av exempelvis driftstopp av servrar och virusattacker vilka skulle kunna ha en stor
negativ påverkan på Bolagets verksamhet. Det finns även en risk att obehöriga genom intrång i Bolagets
IT-system orsakar skada för Bolaget eller Bolagets hyresgäster. Digitalisering skapar nya affärsmöjligheter
men kan också innebära nya riskmoment, bland annat vad gäller hantering av persondata. Nivika bedriver ett
kontinuerligt proaktivt arbete med IT-säkerhet och Bolagets IT-policy kombinerat med uppförandekod, som
ska ge en tydlig vägledning för alla medarbetare. Samtliga medarbetare får också öva på sina IT-kunskaper
genom regelbundna utbildningar, korta utbildningar som skapar förståelse och kunskap om bedrägerier,
skadlig programvara/virus och användarbeteende. Utbildningarna prioriteras individuellt beroende på
resultat i tidigare genomförda kurser.
Revisorns yttrande över
bolagstyrningsrapporten
Till bolagsstämman i Nivika Fastigheter AB, org. nr 556735-3809
Uppdrag och ansvarsfördelning
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2025-12-01– 2025-12-31 på
sidorna 59-69 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Granskningens inriktning och omfattning
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av
bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan
inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en
revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att
denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.
Uttalande
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket
punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med
årsredovisningen och koncernredovisningen samt är i överens¬stämmelse med årsredovisningslagen.
Stockholm den 31 mars 2026
Ernst & Young AB
Jonas Svensson
Auktoriserad revisor
Bolagsstyrningsrapport
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 68
Bolagsstyrningsrapport
STYRELSEN
Styrelsen i Nivika Fastigheter AB (publ) bestod per 31 december 2025 av sju ordinarie ledamöter.
Mer om Bolagets finns på nivika.se/investor-relations/styrelsen.
SANTHE DAHL
Delägare och styrelse-
ledamot
sedan 2020
Född: 1954
Utbildning och bakgrund
Entreprenör
Övriga väsentliga
styrelseuppdrag
Styrelseordförande Vida AB,
Santhe Dahl Invest AB
och Växjö DFF AB.
Styrelseledamot i Canfor
Corporation (Canada), FPI
AB, GBJ Bygg AB, med flera.
Aktieinnehav i Bolaget
6 952 000 A-aktier och
18 705 650 B-aktier
(privat eller genom bolag).
HELENA NORDMAN-
KNUTSON
Styrelseledamot
sedan 2023
Född: 1964
Utbildning och bakgrund
Pol.mag. från Helsingfors
Universitet samt Ekon.mag
från Svenska Handelshögskolan
i Helsingfors.
Övriga väsentliga
styrelseuppdrag
Styrelseledamot Alimak
Group AB (publ), Karnell
Group AB (publ), Exel
Composites Oy, USWE
Sports AB och Nidoco AB.
Ledamot i
placeringskommittén för
Kungliga Vetenskapsakademin
och Sjöberg Stiftelsen.
Aktieinnehav i Bolaget
369 B-aktier
(privat eller genom bolag)
KNUT ROST
Styrelseledamot
sedan 2025
Född: 1959
Utbildning och bakgrund
Master of Science (M.Sc.)
Real Estate, Kungliga
tekniska högskolan. Ledande
befattningar inom Castellum
AB och ICA Fastigheter i
Västerås. VD Diös Fastigheter
AB (publ).
Övriga väsentliga
styrelseuppdrag
Styrelseledamot i Castellum
AB och styrelseordförande i
Archus AB.
Aktieinnehav i Bolaget
300 B-aktier
(privat eller genom bolag)
ELISABETH NORMAN
Styrelseordförande
sedan 2017
Född: 1961
Utbildning och bakgrund
Fil.kand från Uppsala
Universitet och Stockholms
Universitet. Entreprenör inom
fastighetsbranschen, chef
fastighet/hållbarhet TV4.
Övriga väsentliga
styrelseuppdrag
Styrelseledamot Cibus
Nordic Real Estate AB,
styrelseordförande AB
Enköpings Hyresbostäder,
vice Styrelseordförande
Sveriges Allmännytta AB,
med flera.
Aktieinnehav i Bolaget
40 708 B-aktier
(privat eller genom bolag)
HÅKAN ERIKSSON
Delägare och styrelse-
ledamot
sedan 2008
Född: 1962
Utbildning och bakgrund
Civilekonom från Luleå
Universitet. Investerare och
rådgivare inom
företagsöverlåtelser.
Övriga väsentliga
styrelseuppdrag
Styrelseledamot i Ferro-
nordic AB, JOHECO AB,
Skandinavkonsult Holding
i Stockholm AB och Skan-
dinavkonsult i Stockholm
Aktiebolag, med flera.
Aktieinnehav i Bolaget
3 388 600 A-aktier och
3 026 713 B-aktier
(privat eller genom bolag)
TIM FLODERUS
Delägare och styrelse-
ledamot sedan 2024
Född: 1994
Utbildning och bakgrund
Kandidatexamen från
Handelshögskolan i Stockholm.
Över tio års erfarenhet från
Investment AB Öresund.
Övriga väsentliga
styrelseuppdrag
Styrelseledamot i Almina
Invest AB, Lodet AB, TMF
Invest AB, Tendron Invest
AB, WMF Group AB och Ås
Härads Holding AB (publ)
med flera bolag.
Aktieinnehav i Bolaget
7 435 600 A-aktier och
2 286 593 B-aktier
(privat eller genom bolag)
OSCAR WELANDSON
Delägare och styrelse-
ledamot sedan 202
3
Född: 1991
Utbildning och bakgrund
VD Aktiebolaget Ivar
Petterssons Järnmanufaktur
Övriga väsentliga
styrelseuppdrag
Styrelseledamot i
Weland Holding AB samt
styrelseledamot i ett
flertal dotterbolag inom
Welandkoncernen.
Aktieinnehav i Bolaget
4 000 000 A-aktier och
11 071 028 B-aktier
(privat eller genom bolag)
Bolagsstyrningsrapport
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 68
Bolagsstyrningsrapport
STYRELSEN
Styrelsen i Nivika Fastigheter AB (publ) bestod per 31 december 2025 av sju ordinarie ledamöter.
Mer om Bolagets finns på nivika.se/investor-relations/styrelsen.
SANTHE DAHL
Delägare och styrelse-
ledamot
sedan 2020
Född: 1954
Utbildning och bakgrund
Entreprenör
Övriga väsentliga
styrelseuppdrag
Styrelseordförande Vida AB,
Santhe Dahl Invest AB
och Växjö DFF AB.
Styrelseledamot i Canfor
Corporation (Canada), FPI
AB, GBJ Bygg AB, med flera.
Aktieinnehav i Bolaget
6 952 000 A-aktier och
18 705 650 B-aktier
(privat eller genom bolag).
HELENA NORDMAN-
KNUTSON
Styrelseledamot
sedan 2023
Född: 1964
Utbildning och bakgrund
Pol.mag. från Helsingfors
Universitet samt Ekon.mag
från Svenska Handelshögskolan
i Helsingfors.
Övriga väsentliga
styrelseuppdrag
Styrelseledamot Alimak
Group AB (publ), Karnell
Group AB (publ), Exel
Composites Oy, USWE
Sports AB och Nidoco AB.
Ledamot i
placeringskommittén för
Kungliga Vetenskapsakademin
och Sjöberg Stiftelsen.
Aktieinnehav i Bolaget
369 B-aktier
(privat eller genom bolag)
KNUT ROST
Styrelseledamot
sedan 2025
Född: 1959
Utbildning och bakgrund
Master of Science (M.Sc.)
Real Estate, Kungliga
tekniska högskolan. Ledande
befattningar inom Castellum
AB och ICA Fastigheter i
Västerås. VD Diös Fastigheter
AB (publ).
Övriga väsentliga
styrelseuppdrag
Styrelseledamot i Castellum
AB och styrelseordförande i
Archus AB.
Aktieinnehav i Bolaget
300 B-aktier
(privat eller genom bolag)
ELISABETH NORMAN
Styrelseordförande
sedan 2017
Född: 1961
Utbildning och bakgrund
Fil.kand från Uppsala
Universitet och Stockholms
Universitet. Entreprenör inom
fastighetsbranschen, chef
fastighet/hållbarhet TV4.
Övriga väsentliga
styrelseuppdrag
Styrelseledamot Cibus
Nordic Real Estate AB,
styrelseordförande AB
Enköpings Hyresbostäder,
vice Styrelseordförande
Sveriges Allmännytta AB,
med flera.
Aktieinnehav i Bolaget
40 708 B-aktier
(privat eller genom bolag)
HÅKAN ERIKSSON
Delägare och styrelse-
ledamot
sedan 2008
Född: 1962
Utbildning och bakgrund
Civilekonom från Luleå
Universitet. Investerare och
rådgivare inom
företagsöverlåtelser.
Övriga väsentliga
styrelseuppdrag
Styrelseledamot i Ferro-
nordic AB, JOHECO AB,
Skandinavkonsult Holding
i Stockholm AB och Skan-
dinavkonsult i Stockholm
Aktiebolag, med flera.
Aktieinnehav i Bolaget
3 388 600 A-aktier och
3 026 713 B-aktier
(privat eller genom bolag)
TIM FLODERUS
Delägare och styrelse-
ledamot sedan 2024
Född: 1994
Utbildning och bakgrund
Kandidatexamen från
Handelshögskolan i Stockholm.
Över tio års erfarenhet från
Investment AB Öresund.
Övriga väsentliga
styrelseuppdrag
Styrelseledamot i Almina
Invest AB, Lodet AB, TMF
Invest AB, Tendron Invest
AB, WMF Group AB och Ås
Härads Holding AB (publ)
med flera bolag.
Aktieinnehav i Bolaget
7 435 600 A-aktier och
2 286 593 B-aktier
(privat eller genom bolag)
OSCAR WELANDSON
Delägare och styrelse-
ledamot sedan 202
3
Född: 1991
Utbildning och bakgrund
VD Aktiebolaget Ivar
Petterssons Järnmanufaktur
Övriga väsentliga
styrelseuppdrag
Styrelseledamot i
Weland Holding AB samt
styrelseledamot i ett
flertal dotterbolag inom
Welandkoncernen.
Aktieinnehav i Bolaget
4 000 000 A-aktier och
11 071 028 B-aktier
(privat eller genom bolag)
Bolagsstyrningsrapport
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 69
NICLAS BERGMAN
Strategisk affärsutveckling
Utbildning och bakgrund
Entreprenör och grundare
av Nivika
Andra åtaganden
Styrelseledamot i Almina
Invest AB och Värnanäs
AB samt styrelseledamot i
ett flertal dotterbolag inom
Värnanäskoncernen.
Aktieinnehav i bolaget
7 435 600 A-aktier och
2 060 267 B-aktier
(privat eller genom bolag)
DANIEL KARLSSON
CFO
Utbildning och bakgrund
Fil. Kand. Ekonomie, Civileko-
nom. Studerat vid Jönköping
International Business School och
Colorado College. Bakgrund
från olika befattningar inom
Danske Bank.
Andra åtaganden
-
Aktieinnehav i bolaget
9 000 B-aktier
(privat eller genom bolag)
SVERKER KÄLLGÅRDEN
VD/CEO
Utbildning och bakgrund
Civilingenjör Kungliga Tekniska
Högskolan, VD Cibus Nordic
Real Estate AB
Andra åtaganden
-
Aktieinnehav i bolaget
14 536 B-aktier
(privat eller genom bolag)
KONCERNLEDNINGEN
Förvaltningschefer,
avdelningsansvariga
Bolagsstyrningsrapport
STINA GOF
COO
Utbildning och bakgrund
Fil. Kand. kemiteknik.
Tekniska högskolan i Jönköping
Andra åtaganden
Styrelseledamot i Värnamo
Energi, Värnamo Elnät AB,
Värnamo Energi Produktion AB
och huvudman för Sparbank-
stiftelsen Alfa
Aktieinnehav i bolaget
1 100 B-aktier
(privat eller genom bolag)
RASMUS OLSSON
SCHREWELIUS
Uthyrningschef
Utbildning och bakgrund
Marknad- och försäljning
business-to-business
Andra åtaganden
Styrelseledamot i Värnamo City
AB, Olsson Performance AB
Aktieinnehav i bolaget
9 883 B-aktier
(privat eller genom bolag)
JULIA ÖRBOM
Transaktions- och
finansieringsansvarig
Utbildning och bakgrund
Pol.kand. inom nationalekonomi
på Internationella
Handelshögskolan i Jönköping
Andra åtaganden
Styrelseledamot i Nittonnie AB
Aktieinnehav i bolaget
10 435 B-aktier
(privat eller genom bolag)
Koncernledningen i Nivika Fastigheter AB (publ) bestod per 31 december 2025 av sex medlemmar.
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 70
ÅRSREDOVISNING OCH
KONCERNREDOVISNING
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ............................................................... 71
FLERÅRSÖVERSIKT ................................................................................... 74
KONCERNEN
Rapport över resultat och totalresultat i koncernen ..................................... 76
Koncernens rapport över finansiell ställning ....................................................77
Koncernens Egna Kapital ................................................................................. 78
Koncernens Kassaflödesanalys ........................................................................ 79
Noter .................................................................................................................80
MODERBOLAGET
Moderbolagets Resultaträkning i sammandrag ..............................................96
Moderbolagets Balansräkning i sammandrag ................................................. 97
Moderbolagets Egna Kapital ............................................................................98
Moderbolagets Kassaflödesanalys ...................................................................99
Noter ...............................................................................................................100
UNDERTECKNANDE ............................................................................... 109
REVISIONSBERÄTTELSEN ..................................................................110
HÅLLBARHETSNOTER ..........................................................................113
AVSTÄMNINGSTABELLER OCH DEFINITIONER ......................... 118
FASTIGHETSLISTA ....................................................................................121
INFORMATION FRÅN NIVIKA FASTIGHETER ...............................123
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 70
ÅRSREDOVISNING OCH
KONCERNREDOVISNING
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ............................................................... 71
FLERÅRSÖVERSIKT ................................................................................... 74
KONCERNEN
Rapport över resultat och totalresultat i koncernen ..................................... 76
Koncernens rapport över finansiell ställning ....................................................77
Koncernens Egna Kapital ................................................................................. 78
Koncernens Kassaflödesanalys ........................................................................ 79
Noter .................................................................................................................80
MODERBOLAGET
Moderbolagets Resultaträkning i sammandrag ..............................................96
Moderbolagets Balansräkning i sammandrag ................................................. 97
Moderbolagets Egna Kapital ............................................................................98
Moderbolagets Kassaflödesanalys ...................................................................99
Noter ...............................................................................................................100
UNDERTECKNANDE ............................................................................... 109
REVISIONSBERÄTTELSEN ..................................................................110
HÅLLBARHETSNOTER ..........................................................................113
AVSTÄMNINGSTABELLER OCH DEFINITIONER ......................... 118
FASTIGHETSLISTA ....................................................................................121
INFORMATION FRÅN NIVIKA FASTIGHETER ...............................123
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 71
Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direktören för Nivika Fastigheter AB (publ), 556735-3809, avger härmed årsredovisning och
koncernredovisning för verksamhetsåret 2025.
Efterföljande resultat- och balansräkningar, förändring i eget kapital, kassaflödesanalyser och noter utgör en integrerad del av
årsredovisningen och är granskad av Bolagets revisor. Alla belopp redovisas, om inte annat anges, i miljontals kronor (Mkr).
Resultatposter jämförs med föregående år september 2023 - december 2024. Balansposter avser ställningen vid periodens
utgång december 2025 och jämförs med närmast föregående års period och året september 2023-december 2024.
Verksamhet
Nivika Fastigheter AB (publ) är koncernmoder i en småländsk fastighetskoncern med både kommersiella lokaler och
bostäder, huvudsakligen belägna i Jönköping, Värnamo, Växjö samt på Västkusten. Visionen - Med småländsk klokskap ska vi
äga och förvalta högavkastande fastigheter för generationer och vara det självklara valet för hyresgästen. Stark lokal närvaro
och korta beslutsprocesser gör oss flexibla och konkurrenskraftiga på marknaden.
Fastighetsbeståndet består för närvarande av 235 fastigheter med cirka 703 000 m² uthyrningsbar yta. Med årets
färdigställda byggprojekt uppgår årshyresvärdet till 896 Mkr och fastighetsbeståndet värderades till 13 413 Mkr.
Bolaget arbetar ständigt med att skapa värde i fastighetsportföljen genom att förädla befintliga fastigheter, optimera
fastighetsförvaltningen samt genomföra strategiska förvärv.
Nivikas värdeskapande bygger på medarbetarnas kompetens, engagemang och lokala närvaro som skapar korta beslutsvägar,
hög tillgänglighet och nära samarbeten med hyresgäster, kommuner och samarbetspartners. Bolaget har etablerade
arbetssätt för projektutveckling, förvaltning, energioptimering och riskhantering som ger en effektiv verksamhet och bidrar till
en stabil och långsiktig utveckling av fastighetsportföljen.
Relationerna i värdekedjan, tillsammans med långsiktiga samarbeten med hyresgäster, leverantörer och entreprenörer,
skapar stabilitet, god kundnöjdhet och goda förutsättningar för en effektiv genomförandeprocess. Nivikas varumärke som
ansvarstagande och långsiktig fastighetsägare bidrar till att attrahera hyresgäster, medarbetare och finansiärer.
Genom samlade arbetssätt, en engagerad organisation och starka relationer skapas goda förutsättningar för fortsatt
utveckling, effektiv drift och långsiktig konkurrenskraft.
Vid periodens slut uppgick antalet medarbetare till 63 (62), samtliga är anställda i moderbolaget. Se not 7 för ytterligare detaljer.
Koncernens totalresultat
De totala intäkterna för året uppgick till 789 Mkr (923) och motsvarar en tillväxt på 11 procent i jämförelse samma period
föregående år. Intäkterna under perioden utgörs av hyresintäkter 750 Mkr (872), serviceintäkter 36 Mkr (39) samt övriga
rörelseintäkter 3 Mkr (12). Serviceintäkter består huvudsakligen av vidaredebitering av värme, el, vatten och fastighetsskatt.
Tillväxten är framförallt hänförlig till fastighetsförvärv, indexreglering samt att Nivika har färdigställt ett antal projekt.
Bolaget förvaltar 235 fastigheter per 2025-12-31 med en total uthyrningsbar yta om cirka 703 000 m². Det sammanlagda
hyresvärdet per 2025-12-31 uppgick, på årsbasis, till 896 Mkr (800), vilket motsvarar en tillväxt om 12 procent.
Driftnettot ökade med 14 procent och uppgick till 576 Mkr (655), vilket ger en överskottsgrad om 73 procent (71).
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet, vilket är verksamhetens resultat efter central administration och finansnetto, ökade för perioden och
uppgår till 256 Mkr (266).
Förvaltningsresultatet påverkades positivt till följd av ökade hyresintäkter samt av lägre ökningstakt
av förvaltningskostnader.
Värdeförändringar
För perioden uppgick värdeförändringen på fastigheter till 128 Mkr (126) varav 4 Mkr (11) är realiserade och hänförliga till
försäljningen av Hällstorp 1:108-1:124 och 1:20. Orealiserade värdeförändringar uppgick till 124 Mkr (115).
Orealiserade värdeförändringar på derivat för hela perioden påverkade resultatet med -9 Mkr (-82) och avser i sin helhet
orealiserade värdeförändringar drivet av sjunkande marknadsräntor.
Orealiserade värdeförändringar, fastigheter, Mkr
2025
2023/24
Förändring driftnetto 62 274
Pågående nybyggnation 25 28
Mark och outnyttjade byggrätter 12 -30
Förändringar i avkastningskrav 25 -157
Totalt 124 115
Finansiell ställning och likviditet
Nivikas verksamhet finansieras genom en kombination av banklån, obligationslån, övriga skulder och eget kapital. Upplåning
sker via säkerställda banklån, byggnadskreditiv och revolverande krediter hos flera nordiska aktörer, vilket bidrar till en
bred och balanserad finansieringsbas. Nivika har en robust och långsiktig finansieringsstruktur och arbetar aktivt med
balansräkningen för att säkerställa konkurrenskraftiga villkor och god finansiell flexibilitet.
De långfristiga räntebärande skulderna uppgick per rapportdagen till 7 021 Mkr (5 759), varav långfristig bankfinansiering
utgjorde 6 152 Mkr (5 251), obligationslån 800 Mkr (400) samt övriga räntebärande skulder 70 Mkr (108). Förändringen
under året förklaras av nyupplåning kopplad till förvärv och nybyggnationer inom det befintliga fastighetsbeståndet samt
tillkommande obligationsfinansiering. Utestående obligationsskuld har investerats i enlighet med Nivikas gröna ramverk,
genom fortsatta satsningar på energieffektiva och hållbara fastigheter som skapat förutsättningar för fortsatt tillväxt. Drygt
40 procent av den räntebärande skulden klassificeras som grön.
Vid periodens slut uppgick nettobelåningsgraden till 51 procent (47). Kapitalbindningen uppgick vid rapportperiodens slut
till 3,3 år (2,7), en ökning jämfört med föregående period och ett resultat av omförhandlade lånevillkor. Den genomsnittliga
räntan uppgick till 4,1 procent (4,4), justerat för räntederivat och exklusive byggnadskreditiv. Räntebindningen uppgick till
2,7 år (2,9).
Samtliga finansiella och informationsmässiga åtaganden enligt lånevillkoren var uppfyllda vid periodens utgång.
Räntetäckningsgraden uppgick till 2,0 (2,0) för den rullande 12-månadersperioden. Genomförda förvärv av högavkastande
tillgångar har haft en positiv påverkan på resultatet och därmed stärkt räntetäckningsgraden.
Förvaltningsberättelse
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 72
Hyresgäster och avtalsportfölj
Nivika strävar efter att teckna långa hyresavtal med sina hyresgäster. Med en spridd förfallostruktur i kombination med
spridning på många olika hyresgäster, kundstorlekar och branscher minskar risken för vakanser och hyresförluster. Per den sista
december 2025 uppgick den vägda återstående kontraktstiden, exklusive bostäder och parkering, till 5,7 år (5,6).
Efterfrågan är fortsatt god på de flesta av Nivikas orter och uthyrningsgraden är fortsatt hög, 96 procent (95) sett över
hela beståndet, inklusive projektfastigheter. 95 procent (95) för kommersiellt och 99 procent (96) för bostäder. För helåret
uppgick nettouthyrningen till cirka 32 Mkr (3). Aktiviteten är fortsatt god i uthyrningsverksamheten.
Hyresgästerna i fastighetsportföljen utgörs av såväl väletablerade små till medelstora företag, som stora multinationella företag
och bostadshyresgäster. Intäktsbasen är väldiversifierad med 662 (580) kommersiella kontrakt och cirka 2 786
(2 797) bostäder. Per den sista december 2025 stod de tio största hyreskontrakten för drygt 13 procent (15) av den samlade
årliga grundhyran från Bolagets hyresgäster. Genomsnittslängden för dessa hyreskontakt är 11,6 år (9,6).
Fastighetsportföljen
Nivikas fastighetsportfölj uppgår till 13 413 Mkr, varav 94 procent består av kassaflödesgenererande förvaltningsfastigheter.
Portföljen har under året vuxit via förvärv, färdigställande och pågående byggnationer. Nivika har färdigställt sju stycken
större ny- och ombyggnationer om totalt cirka 12 000 m2. Tillsammans tillför de färdigställda projekten 17,9 Mkr i årligt
hyresvärde.
På Bredastensområdet i Värnamo har fyra kommersiella fastigheter färdigställts: Refugen 6 nybyggnation av kontor samt en
påbyggnation åt Hotell Vidöstern och elmack åt Ionity, Porfyren 4 som avser en industrifastighet åt Rudhäll Industri AB samt
Sandstenen 2 med en ombyggnad av industri/lager åt hyresgästen Sordin. Vidare har en ombyggnation av Lejonet 5 i centrala
Värnamo färdigställts, kontor uthyrda till bland annat IF Metall. I Habo har en kommersiell fastighet färdigställts, Kämparp
1:23, en byggvaruhandel åt hyresgästen Jem & Fix och i Alvesta har en ombyggnation på Alvesta 15:13 m.fl färdigställts åt
hyresgästen Torps Byggelement.
För selfstorageverksamheten Mitt Lager har anläggningen i Hunnebostrand byggts ut med 55 nya förrådsenheter, Strömstad
byggt med 67 förrådsenheter och Borås med 35 förrådsenheter. Under året har även tre nya anläggningar öppnats ,
två stycken i Varberg respektive en i Halmstad och en anläggning i Gislaved stängts. Verksamheten har nu cirka 3 700
förrådsenheter fördelat över 17 anläggningar på 13 orter.
Under året har fastigheter för 1 095 Mkr förvärvats fördelat främst utmed Västkusten samt i Jönköping och Värnamo. Under
andra kvartalet avyttrades mark i Jönköping för motsvarande cirka 38 miljoner kronor. I december teckandes även avtal om
avyttring av nio bostads- och kontorsfastigheter i Jönköping. Sammanlagt överenskommet fastighetsvärde uppgår till 597
Mkr och frånträde sker under andra kvartalet 2026.
Investeringar och kassaflöde
Kassaflödet från den löpande verksamheten i perioden uppgick till 489 Mkr (652). Förvärv av fastigheter, direkt eller
via dotterbolag, påverkade kassaflödet i med -1 008 Mkr (-797). Detta avser förvärv av 34 fastigheter, 23 stycken på
Västkusten, fyra i Ljungby, fem i Jönköping samt en i Värnamo, även uthyrd mark i Ljungby längs E4 har förvärvats. I juli
avyttrades byggrätter för bostäder i Jönköping, vilket påverkade kassaflödet i perioden med 5 Mkr. Investeringar i befintliga
fastigheter uppgick
till -462 Mkr (-474) och avser främst nybyggnation, anpassningar och ombyggnationer för befintliga eller nya
hyresgästers behov.
Finansieringsverksamhetens förändring under året utgörs främst av upplåning netto om 1 204 Mkr (557), samt betald ränta
-260 Mkr (-293) återköp av aktier -53 Mkr (-50) samt utdelning om -46 Mkr (-).
Sammantaget förändrades likvida medel under perioden med -157 Mkr (299) vilket gav utgående likvida medel om 208 Mkr (365).
Finansiering
2025-12-31 2024-12-31
Säkerställd finansiering, Mkr
6 199 5 327
Obligationslån, Mkr
800 400
Genomsnittlig ränta, exkl byggnadskreditiv, %
4,1 4,4
Kapitalbindningstid, år
3,3 2,7
Räntebindningstid, år
2,7 2,9
Andelen bunden ränta, %
66 59
Likvida medel, Mkr
208 365
Tillgänglig likviditet, Mkr
892 708
Nettobelåningsgrad, %
51,4 46,9
Räntetäckningsgrad, ggr
2,0 2,0
Soliditet, %
42 45
Förvaltningsberättelse
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 72
Hyresgäster och avtalsportfölj
Nivika strävar efter att teckna långa hyresavtal med sina hyresgäster. Med en spridd förfallostruktur i kombination med
spridning på många olika hyresgäster, kundstorlekar och branscher minskar risken för vakanser och hyresförluster. Per den sista
december 2025 uppgick den vägda återstående kontraktstiden, exklusive bostäder och parkering, till 5,7 år (5,6).
Efterfrågan är fortsatt god på de flesta av Nivikas orter och uthyrningsgraden är fortsatt hög, 96 procent (95) sett över
hela beståndet, inklusive projektfastigheter. 95 procent (95) för kommersiellt och 99 procent (96) för bostäder. För helåret
uppgick nettouthyrningen till cirka 32 Mkr (3). Aktiviteten är fortsatt god i uthyrningsverksamheten.
Hyresgästerna i fastighetsportföljen utgörs av såväl väletablerade små till medelstora företag, som stora multinationella företag
och bostadshyresgäster. Intäktsbasen är väldiversifierad med 662 (580) kommersiella kontrakt och cirka 2 786
(2 797) bostäder. Per den sista december 2025 stod de tio största hyreskontrakten för drygt 13 procent (15) av den samlade
årliga grundhyran från Bolagets hyresgäster. Genomsnittslängden för dessa hyreskontakt är 11,6 år (9,6).
Fastighetsportföljen
Nivikas fastighetsportfölj uppgår till 13 413 Mkr, varav 94 procent består av kassaflödesgenererande förvaltningsfastigheter.
Portföljen har under året vuxit via förvärv, färdigställande och pågående byggnationer. Nivika har färdigställt sju stycken
större ny- och ombyggnationer om totalt cirka 12 000 m2. Tillsammans tillför de färdigställda projekten 17,9 Mkr i årligt
hyresvärde.
På Bredastensområdet i Värnamo har fyra kommersiella fastigheter färdigställts: Refugen 6 nybyggnation av kontor samt en
påbyggnation åt Hotell Vidöstern och elmack åt Ionity, Porfyren 4 som avser en industrifastighet åt Rudhäll Industri AB samt
Sandstenen 2 med en ombyggnad av industri/lager åt hyresgästen Sordin. Vidare har en ombyggnation av Lejonet 5 i centrala
Värnamo färdigställts, kontor uthyrda till bland annat IF Metall. I Habo har en kommersiell fastighet färdigställts, Kämparp
1:23, en byggvaruhandel åt hyresgästen Jem & Fix och i Alvesta har en ombyggnation på Alvesta 15:13 m.fl färdigställts åt
hyresgästen Torps Byggelement.
För selfstorageverksamheten Mitt Lager har anläggningen i Hunnebostrand byggts ut med 55 nya förrådsenheter, Strömstad
byggt med 67 förrådsenheter och Borås med 35 förrådsenheter. Under året har även tre nya anläggningar öppnats ,
två stycken i Varberg respektive en i Halmstad och en anläggning i Gislaved stängts. Verksamheten har nu cirka 3 700
förrådsenheter fördelat över 17 anläggningar på 13 orter.
Under året har fastigheter för 1 095 Mkr förvärvats fördelat främst utmed Västkusten samt i Jönköping och Värnamo. Under
andra kvartalet avyttrades mark i Jönköping för motsvarande cirka 38 miljoner kronor. I december teckandes även avtal om
avyttring av nio bostads- och kontorsfastigheter i Jönköping. Sammanlagt överenskommet fastighetsvärde uppgår till 597
Mkr och frånträde sker under andra kvartalet 2026.
Investeringar och kassaflöde
Kassaflödet från den löpande verksamheten i perioden uppgick till 489 Mkr (652). Förvärv av fastigheter, direkt eller
via dotterbolag, påverkade kassaflödet i med -1 008 Mkr (-797). Detta avser förvärv av 34 fastigheter, 23 stycken på
Västkusten, fyra i Ljungby, fem i Jönköping samt en i Värnamo, även uthyrd mark i Ljungby längs E4 har förvärvats. I juli
avyttrades byggrätter för bostäder i Jönköping, vilket påverkade kassaflödet i perioden med 5 Mkr. Investeringar i befintliga
fastigheter uppgick
till -462 Mkr (-474) och avser främst nybyggnation, anpassningar och ombyggnationer för befintliga eller nya
hyresgästers behov.
Finansieringsverksamhetens förändring under året utgörs främst av upplåning netto om 1 204 Mkr (557), samt betald ränta
-260 Mkr (-293) återköp av aktier -53 Mkr (-50) samt utdelning om -46 Mkr (-).
Sammantaget förändrades likvida medel under perioden med -157 Mkr (299) vilket gav utgående likvida medel om 208 Mkr (365).
Finansiering
2025-12-31 2024-12-31
Säkerställd finansiering, Mkr
6 199 5 327
Obligationslån, Mkr
800 400
Genomsnittlig ränta, exkl byggnadskreditiv, %
4,1 4,4
Kapitalbindningstid, år
3,3 2,7
Räntebindningstid, år
2,7 2,9
Andelen bunden ränta, %
66 59
Likvida medel, Mkr
208 365
Tillgänglig likviditet, Mkr
892 708
Nettobelåningsgrad, %
51,4 46,9
Räntetäckningsgrad, ggr
2,0 2,0
Soliditet, %
42 45
Förvaltningsberättelse
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 73
Hållbarhet
År 2025 har präglats av ett tydligt kliv framåt i Nivikas hållbarhetsarbete, med ökad struktur, tydligare styrning och ett stärkt
långsiktigt fokus. Med visionen att med småländsk klokskap äga och förvalta högavkastande fastigheter för generationer
är hållbarhet en integrerad del av Bolagets affärsstrategi och en naturlig utgångspunkt i både förvaltning och utveckling av
fastighetsportföljen. Arbetet syftar till att säkerställa långsiktigt värdeskapande utan negativ påverkan på människor eller miljö.
Fokusområden och styrning av hållbarhetsarbetet
Hållbarhetsarbetet under året har utgått från Bolagets fyra fokusområden:
• Miljö och resursanvändning
• Hållbara medarbetare
• Hållbar stadsutveckling
• Långsiktig värdeutveckling
Under 2024 genomförde Nivika sin första dubbla väsentlighetsanalys. Analysen ligger till grund för prioritering, mål och
uppföljning av hållbarhetsarbetet och har fortsatt att användas som styrande under 2025. Arbetet med hållbarhet är integrerat i
Bolagets ordinarie styrning och uppföljning.
Klimat, energi och resurseffektivitet
Under året har Nivika tagit ett strategiskt kliv framåt inom klimatområdet genom att få Bolagets klimatmål verifierade av Science
Based Targets initiative (SBTi) och besluta om en klimatfärdplan fram till 2034. Klimatfärdplanen ger en samlad inriktning för
arbetet med utsläppsminskningar, energieffektivisering och materialval i hela verksamheten.
Arbetet med energi har fortsatt att ge tydliga resultat. Energianvändningen i fastighetsbeståndet har minskat till 82 kWh/m²
Atemp (89), trots ett växande bestånd, vilket visar effekten av systematiskt arbete med driftoptimering och tekniska åtgärder.
Andelen fastigheter i energiklass A–C uppgår till 61 procent (50) av fastighetsvärdet, samtidigt som andelen fastigheter i de
lägsta energiklasserna är fortsatt låg. Produktionen av egen solenergi har ökat till 3 388 MWh (2 780), motsvarande 14 procent
av fastighetselen (11), vilket bidrar till minskad klimatpåverkan och ökad robusthet i energiförsörjningen.
Inom byggnation och projekt har klimatprestandan förbättrats genom lägre utsläpp per kvadratmeter i nyproduktion och ett ökat
fokus på resurseffektiva och cirkulära materialval. Arbetet med EU taxonomin har vidareutvecklats genom extern validering och
fördjupad metodik, vilket har resulterat i en ökad andel taxonomilinjerad omsättning samt kapital och driftutgifter.
Klimatanpassning och riskhantering
Klimatrelaterade risker har fortsatt varit ett prioriterat område. Samtliga fastigheter har genomgått årlig riskinventering med
fokus på fysiska klimatrisker, där ökad nederbörd och översvämningar identifierats som centrala framtida risker. Under året
har arbetet stärkts genom utökad scenariobedömning och fördjupad analys på fastighetsnivå, vilket har lett till att fler risker
synliggjorts och omsatts i konkreta åtgärdsplaner.
Kundfokus och hållbar stadsutveckling
Långsiktiga relationer med hyresgäster är en central del av Nivikas strategi. Kundnöjdheten är fortsatt hög inom både
kommersiella lokaler och bostäder, med goda resultat inom trygghet, trivsel och helhetsupplevelse. Under året har även arbetet
med samverkan kring energi och hållbarhet stärkts genom införande av gröna bilagor i kommersiella hyresavtal, vilket skapar
bättre förutsättningar för gemensam energiuppföljning och effektivisering.
Hållbara medarbetare och organisation
Medarbetarna är en avgörande framgångsfaktor för Bolagets långsiktiga utveckling. Arbetet med företagskultur, ledarskap
och arbetsmiljö har fortsatt att utvecklas under året. Medarbetarindex ligger över målnivån och korttidsfrånvaron är låg, vilket
indikerar en stabil och hållbar arbetsmiljö. Den omorganisation som genomfördes i början av 2026, med tydligare affärsområden
och ansvarsfördelning, har ytterligare stärkt förutsättningarna för ett sammanhållet och effektivt hållbarhetsarbete framåt.
Hållbarhetsrapportering
Bolagets hållbarhetsrapport upprättas separat i enlighet med årsredovisningslagen och återfinns på sidorna 26-53 i
årsredovisningen.
Eget kapital
Det egna kapitalet uppgick vid utgången av perioden till 5 754 Mkr (5 556). Soliditeten uppgick till 42 procent
(45). Förändringen under perioden januari - december 2025 utgörs v återköp av aktier, återutgivning av aktier som
betalning för fastighetsförvärv, utdelning samt periodens resultat.
Moderbolaget
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner samt organisation för förvaltning av de
fastigheter som ägs av dotterbolagen.
Intäkterna består i huvudsak av vidarefakturerade kostnader till dotterbolagen och finansiella intäkter i form av
ränteintäkter från dotterbolag samt inlåningsränta samt intäkter/kostnader för räntederivat. Balansräkningen
består i huvudsak av andelar i helägda dotterbolag och fordringar hos dessa samt eget kapital. Risker och osäker-
hetsfaktorer för moderbolaget är samma som för koncernen. Resultat från andelar i koncernföretag är hänförligt
till effekter av omstruktureringar i underkoncerner.
Framtidsutsikter
Nivika lämnar inte någon prognos avseende den finansiella utvecklingen.
Nivika har under 2025 förvärvat och tillträtt fastigheter inom främst lager och lätt industri till ett värde om
cirka 1 090 Mkr. Bolagets strategi med fokus på tillväxt via högavkastande fastigheter har gett effekt i stigande
överskottsgrad samtidigt som uthyrningensgraden är fortsatt hög. Tillväxten kommer fortsatt ske via förvärv och
byggnation av kommersiella fastigheter utmed den den västsvenska triangeln, en geografri där både näringsliv och
efterfrågan på kommersiella lokaler är stark.
2026 har öppnat positivt för Nivika med fortsatta förvärv av högavkastande fastigheter utmed den västsvenska
triangeln till attraktiva nivåer. Totalt har fastigheter till ett värde om cirka 300 Mkr tillträtts. Bolaget har
fortsatt många intressanta förvärvsmöjligheter att utvärdera och därtill är både tillgången på finansiering och
efterfrågan i uthyrningsverksamheten god. Under andra kvartalet frånträds avyttrad portfölj av kontors- och
bostadsfastigheter i Jönköping vilket möjliggör omallokering av kapital mot högavkastande fastigheter.
Förvaltningsberättelse
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 74
FLERÅRSÖVERSIKT
Förslag till resultatdisposition, i kronor
Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel:
Flerårsöversikt koncern
tkr 2025 2023/24* 2022/23 2020/21 2010/21
Resultaträkning
Intäkter 789 923 612 528 327
Fastigheternas driftnetto 576 655 415 354 236
Orealiserade värdeförändringar fastigheter 124 115 -496 544 341
Resultat före skatt 375 311 -317 776 476
Balansräkning
Balansomslutning 13 860 12 324 10 999 11 231 7 312
Förvaltningsfastigheter 13 334 11 768 10 619** 10 699 6 910
Rörelsefastigheter 79 19 19 - -
Fastighetsrelaterade och
finansiella nyckeltal
Uthyrningsgrad lokaler, % 95 95 97 96 94
Uthyrningsgrad bostäder, % 99 96 98 98 98
Soliditet, % 42 45 45 40 33
Direktavkastning, % 4,3 5,1 3,9 3,3 3,4
Antal anställda 62 63 62 65 76
Kassaflödesanalys
Kassaflöde från den löpande verksamheten 489 652*** 358** 173 156
Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 486 -1 040*** -389** -3 263 -1 583
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 840 687*** 89** 3 096 1 542
*) Avser perioden 2023-09-01 - 2024-12-31, 16 månader totalt.
** ) Förvaltningsfastigheter inkluderar tillgångar till försäljning.
***) Per 2023-09-01 har utgångspunkt för kassaflödet uppdaterats, tidigare utgick kassaflödet från rörelseresultat, nu resultat
före skatt.
Överkursfond 3 575 496 680 kr
Balanserade vinstmedel 177 099 600 kr
Årets resultat -14 888 304 kr
3 737 707 976 kr
Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att
till aktieägare utdelas (0,72 kronor per aktie) 69 037 628 kr
i ny räkning balanseras 3 668 670 348 kr
3 737 707 976 kr
Flerårsöversikt
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 74
FLERÅRSÖVERSIKT
Förslag till resultatdisposition, i kronor
Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel:
Flerårsöversikt koncern
tkr 2025 2023/24* 2022/23 2020/21 2010/21
Resultaträkning
Intäkter 789 923 612 528 327
Fastigheternas driftnetto 576 655 415 354 236
Orealiserade värdeförändringar fastigheter 124 115 -496 544 341
Resultat före skatt 375 311 -317 776 476
Balansräkning
Balansomslutning 13 860 12 324 10 999 11 231 7 312
Förvaltningsfastigheter 13 334 11 768 10 619** 10 699 6 910
Rörelsefastigheter 79 19 19 - -
Fastighetsrelaterade och
finansiella nyckeltal
Uthyrningsgrad lokaler, % 95 95 97 96 94
Uthyrningsgrad bostäder, % 99 96 98 98 98
Soliditet, % 42 45 45 40 33
Direktavkastning, % 4,3 5,1 3,9 3,3 3,4
Antal anställda 62 63 62 65 76
Kassaflödesanalys
Kassaflöde från den löpande verksamheten 489 652*** 358** 173 156
Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 486 -1 040*** -389** -3 263 -1 583
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 840 687*** 89** 3 096 1 542
*) Avser perioden 2023-09-01 - 2024-12-31, 16 månader totalt.
** ) Förvaltningsfastigheter inkluderar tillgångar till försäljning.
***) Per 2023-09-01 har utgångspunkt för kassaflödet uppdaterats, tidigare utgick kassaflödet från rörelseresultat, nu resultat
före skatt.
Överkursfond 3 575 496 680 kr
Balanserade vinstmedel 177 099 600 kr
Årets resultat -14 888 304 kr
3 737 707 976 kr
Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att
till aktieägare utdelas (0,72 kronor per aktie) 69 037 628 kr
i ny räkning balanseras 3 668 670 348 kr
3 737 707 976 kr
Flerårsöversikt
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 75
KONCERNEN
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 76
Koncernen
RAPPORT ÖVER RESULTAT OCH TOTALRESULTAT
I KONCERNEN
0
100
200
300
400
500
600
Driftnetto, Mkr
0
100
200
300
400
500
600
700
0
50
100
150
200
250
Förvaltningsresultat, Mkr
| 2025 | 2023/24 | ||
| 12 mån | 16 mån | ||
Mkr | Not | jan-dec | sep-dec |
Hyresintäkter | 2,3 | ||
Serviceintäkter | 2,3 | ||
Övriga rörelseintäkter | 6 | ||
Summa intäkter | |||
Driftskostnader | 4,5,7 | - | - |
Underhållskostnader | 4,5,7 | - | - |
Fastighetsskatt | 4,5,7 | - | - |
Summa fastighetskostnader | - | - | |
Driftnetto | |||
Central administration | 4,5,7 | - | - |
Övriga rörelsekostnader | 6 | ||
Finansnetto | 8 | - | - |
Förvaltningsresultat | |||
Värdeförändring fastigheter, realiserade | 9 | ||
Värdeförändring fastigheter, orealiserade | 10 | ||
Värdeförändring räntederivat | 17,18 | - | - |
Summa värdeförändring | |||
Resultat före skatt | |||
Aktuell skatt | 9 | - | - |
Uppskjuten skatt | 9 | - | - |
Periodens resultat | |||
Övrigt totalresultat | |||
Övrigt totalresultat | |||
Periodens totalresultat | |||
| Hänförligt till | |||
Moderföretagets aktieägare | |||
Innehav utan bestämmande inflytande |
Totala hyresintäkter, Mkr
2017 2018 2019 2020 2021 2022
2023 2024 2025
2017 2018 2019 2020 2021 2022
2023 2024 2025
2017 2018 2019 2020 2021 2022
2023 2024 2025
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 77
Koncernen
KONCERNENS RAPPORT ÖVER
FINANSIELL STÄLLNING
Mkr | Not | 2025-12-31 | 2024-12-31 |
| TILLGÅNGAR | |||
| Immateriella anläggningstillgångar | |||
Programvara/licenser | 12 | ||
Summa immateriella anläggningstillgångar | |||
| Materiella anläggningstillgångar | |||
Förvaltningsfastigheter | 10 | ||
Rörelsefastigheter | 11 | ||
Inventarier | 13 | ||
Nyttjanderättstillgångar | 14 | ||
Andra långsiktiga värdepappersinnehav | 17 | ||
Uppskjuten skattefordran | 9 | ||
Andra långfristiga fordringar | 15,17 | ||
Summa anläggningstillgångar | |||
| Omsättningstillgångar | |||
Varulager | 16 | ||
Hyresfordringar | 17 | ||
Övriga fordringar | 17 | ||
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 17 | ||
Likvida medel | 17,19 | ||
Summa omsättningstillgångar | |||
Tillgångar till försäljning* | |||
SUMMA TILLGÅNGAR |
* Avser förvaltningsfastigheter där avtal om avyttrade har tecknats 2025-12-19 med frånträde under Q2 2026.
Mkr | Not | 2025-12-31 | 2024-12-31 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | |||
Aktiekapital | 21 | ||
Övrigt tillskjutet kapital | |||
Balanserat resultat inklusive periodens resultat | |||
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare | |||
| Långfristiga skulder | |||
Uppskjuten skatteskuld | 9 | ||
Räntebärande finansiella skulder | 17,20 | ||
Leasingskulder | 14,17,20 | ||
Derivatinstrument | 17,18,20 | ||
Summa långfristiga skulder | |||
| Kortfristiga skulder | |||
Räntebärande finansiella skulder | 17,20 | ||
Leasingskulder | 14,17,20 | ||
Leverantörsskulder | 17 | ||
Aktuella skatteskulder | |||
Övriga skulder | 17 | ||
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 17 | ||
Summa kortfristiga skulder | |||
Skulder direkt hänförliga till tillgångar till försäljning* | |||
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER |
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 78
Koncernen
FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL
0
10
20
30
40
50
Soliditet, %
Fastighetsvärde, Mkr
0
3 000
6 000
9 000
12 000
15 000
| Övrigt | Omvärderings- | Balanserat resultat | Totalt | ||
Mkr | Aktiekapital | tillskjutet kapital | reserv | inkl. årets resultat | eget kapital |
Ingående balans 2023-09-01 | |||||
Årets resultat | |||||
Summa totalresultat | |||||
| Transaktioner med ägare: | |||||
- Nyemission | |||||
- Kostnader för emission | - | - | |||
- Återköp av aktier | - | - | |||
- Nyttjande av innehav av egna aktier som betalning för fastighetsförvärv | |||||
Utgående balans 2024-12-31 | |||||
Ingående balans 2025-01-01 | |||||
Årets resultat | |||||
Övrigt totalresultat | |||||
Summa totalresultat | |||||
| Transaktioner med ägare: | |||||
- Utdelning | - | - | |||
- Återköp av aktier | - | - | |||
- Nyttjande av innehav av egna aktier som betalning för fastighetsförvärv | |||||
Utgående balans 2025-12-31 |
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 79
Koncernen
KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS
| 2025 | 2023/24 | ||
| 12 mån | 16 mån | ||
Mkr | Not | jan-dec | sep-dec |
| Den löpande verksamheten | |||
Resultat före skatt | |||
| Justering för: | |||
Finansiella poster | |||
Värdeförändring fastigheter | - | - | |
Värdeförändring räntederivat | |||
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet | 25 | ||
Betald skatt | - | - | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital | |||
| Kassaflöde från förändringar av rörelsekapitalet | |||
Förändring rörelsefordringar | - | ||
Förändring rörelseskulder | |||
Kassaflöde från den löpande verksamheten | |||
| Investeringsverksamheten | |||
Förvärv av förvaltningsfastigheter | - | - | |
Avyttring av förvaltningsfastigheter | |||
Investering i förvaltningsfastigheter | - | - | |
Förändring i materiella anläggningstillgångar | - | - | |
Investering i finansiella tillgångar | - | ||
Kassaflöde från investeringsverksamheten | - | - | |
| Finansieringsverksamheten | |||
Nyemission | |||
Emissionskostnad | - | ||
Återköp av egna aktier | - | - | |
Utebtald utdelning | - | ||
Upptagna lån | |||
Amortering/lösen lån | - | - | |
Betald ränta | - | - | |
Amortering av leasingskuld | - | - | |
Kassaflöde från finansieringsverksamheten | |||
Periodens kassaflöde | - | ||
Likvida medel vid periodens början | |||
Likvida medel vid periodens slut |
*) Erhållet investeringsbidrag inkluderat.
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 80
Noter koncernen
Not 1 Allmän information och övergripande redovisningsprinciper
Företagsinformation
koncern med en fastighetsportfölj som består av 235 fastigheter i Sverige
dotterdotterbolag. Det huvudsakliga syftet med verksamheten är att förvärva, förvalta och utveckla fastigheter i Jönköping,
Koncernens besöksadress är:
Nivika Fastigheter AB (publ)
Refugen 6
331 44 VÄRNAMO
Koncernen
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 81
Not 2 Hyres- och servicecintäkter
| Mkr | 2025 | 2023/24 |
Hyresintäkter | 750 | 872 |
Serviceintäkter | 36 | 39 |
Summa | 786 | 911 |
Framtida minimiinbetalningar avseende icke uppsägningsbara operationella hyresavtal:
Mkr | 2025 | 2023/24 |
Mindre än 1 år | 528 | 440 |
| Mellan 1 och 2 år | 462 | 384 |
| Mellan 2 och 3 år | 363 | 315 |
| Mellan 3 och 4 år | 296 | 250 |
| Mellan 4 och 5 år | 241 | 210 |
| Mer än 5 år | 1 270 | 924 |
Summa | 3 160 | 2 522 |
Koncernen
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 82
Koncernen
Not 3 Segmentredovisning
Jönköping | Värnamo | Växjö | Västkusten | Övrigt | Totalt | Bostäder | Kommersiellt | Totalt | |||||||
| 2025 | 2023/24 | 2025 | 2023/24 | 2025 | 2023/24 | 2025 | 2023/24 | 2025 | 2023/24 | 2025 | 2023/24 | 2025 | 2025 | 2025 | |
| jan-dec | sep-dec | jan-dec | sep-dec | jan-dec | sep-dec | jan-dec | sep-dec | jan-dec | sep-dec | jan-dec | sep-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | |
| 12 mån | 16 mån | 12 mån | 16 mån | 12 mån | 16 mån | 12 mån | 16 mån | 12 mån | 16 mån | 12 mån | 16 mån | 12 mån | 12 mån | 12 mån | |
| Totala hyresintäkter | 277 | 255 | 253 | 299 | 134 | 166 | 100 | 171 | 25 | 31 | 789 | 923 | 206 | 583 | 789 |
Fastighetskostnader - Drift | -58 | -72 | -59 | -77 | -28 | -33 | -16 | -32 | -14 | -10 | -176 | -225 | -69 | -107 | -176 |
Fastighetskostnader - Underhåll | -5 | -4 | -4 | -7 | -2 | -3 | -2 | -4 | -1 | -1 | -14 | -19 | -5 | -8 | -14 |
Fastighetskostnader - Fastighetsskatt | -9 | -10 | -8 | -7 | -2 | -3 | -3 | -4 | -1 | -1 | -23 | -24 | -3 | -20 | -23 |
Driftnetto | 205 | 170 | 182 | 208 | 102 | 127 | 79 | 130 | 9 | 20 | 576 | 655 | 129 | 448 | 576 |
| Värdeförändring, förvaltningsfastigheter | -31 | 3 | 61 | 162 | 16 | -55 | 44 | 41 | 37 | -27 | 127 | 126 | 35 | 92 | 127 |
Resultat inkl. värdeförändringar | 174 | 173 | 243 | 371 | 118 | 72 | 123 | 171 | 46 | -7 | 703 | 781 | 164 | 540 | 703 |
| Ofördelade poster: | |||||||||||||||
Central administration | -53 | -77 | -53 | ||||||||||||
Finansnetto | -267 | -312 | -267 | ||||||||||||
Värdeförändring derivat | -9 | -82 | -9 | ||||||||||||
Skatt | -120 | -111 | -120 | ||||||||||||
Övrigt totalresultat | 1 | - | 1 | ||||||||||||
| Resultat efter skatt | 255 | 200 | 255 | ||||||||||||
Förvaltningsfastigheter | 4 707 | 3 419 | 4 254 | 3 071 | 2 189 | 2 218 | 1 869 | 1 844 | 315 | 283 | 13 334 | 11 768 | 4 631 | 8 703 | 13 334 |
Rörelsefastigheter | - | - | 79 | 19 | - | - | - | - | - | - | 79 | 19 | - | 79 | 79 |
Koncernen
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 83
Koncernen
Not 4 Kostnader fördelade på kostnadsslag
| Fastighetskostnader, Mkr | 2025 | 2023/24 |
Mediakostnader* | -86 | -106 |
Underhållskostnader | -14 | -19 |
Försäkring och avgälder | -4 | -5 |
Fastighetsskatt | -23 | -24 |
Personal | -36 | -45 |
Övriga fastighetskostnader | -50 | -70 |
Summa | -213 | -268 |
| Central administration, Mkr | 2025 | 2023/24 |
Personal | -30 | -38 |
Konsultkostnader | -7 | -6 |
Avskrivningar | -4 | -4 |
Övriga centrala kostnader | -12 | -28 |
Summa | -53 | -77 |
* I mediakostnader ingår uppvärmning, el, vatten och renhållning.
| Mkr | 2025 | 2023/24 |
| Ernst & Young AB | ||
Revisionsuppdraget | 3,3 | 4,5 |
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget | 0,4 | 0,3 |
Skatterådgivning | 0,3 | 0,3 |
Summa | 4,0 | 5,1 |
Not 6 Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader
| Övriga rörelseintäkter, Mkr | 2025 | 2023/24 |
Försäkringsersättningar, återvunna kundförluster, övrig försäljning | 3 | 12 |
Summa | 3 | 12 |
| Övriga rörelsekostnader , Mkr | 2025 | 2023/24 |
Kostnader vid övrig försäljning | - | 0 |
Summa | - 0 |
| Styrelse, VD och övriga ledande befattningshavare, Mkr | 2025 | 2023/24 |
Löner och andra ersättningar | 11,4 | 15,6 |
Sociala avgifter | 3,5 | 4,9 |
Pensionskostnader | 2,2 | 3,5 |
Summa | 17,1 | 24,0 |
| Övriga anställda, Mkr | 2025 | 2023/24 |
| Löner och andra ersättningar | 31,0 | 38,1 |
| Sociala avgifter | 12,2 | 14,8 |
| Pensionskostnader | 2,4 | 2,5 |
| Summa | 45,6 | 55,4 |
Summa personalkostnader | 62,7 | 79,4 |
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 84
Koncernen
| Grundlön/ | ||||||
styrelsearvode | Pension | Övriga förmåner | ||||
| Ersättning till ledande | 2025 | 2023/24 | 2025 | 2023/24 | 2025 | 2023/24 |
| befattningshavare*, Mkr | ||||||
| Elisabeth Norman, styrelseordförande | 0,5 | 0,7 | - | - | - | - |
Viktoria Bergman, styrelseledamot | - | 0,1 | - | - | - | - |
Santhe Dahl, styrelseledamot | 0,2 | 0,3 | - | - | - | - |
| Håkan Eriksson, styrelseledamot | 0,3 | 0,3 | - | - | - | - |
Benny Holmgren, styrelseledamot | 0,1 | 0,3 | - | - | - | - |
| Thomas Lindster, styrelseledamot | 0,1 | 0,3 | - | - | - | - |
| Helena Nordman-Knutson, styrelseledamot | 0,3 | 0,3 | - | - | - | - |
| Oscar Welandson, styrelseledamot | 0,2 | 0,2 | - | - | - | - |
| Tim Floderus, styrelseledamot | 0,2 | 0,2 | - | - | - | - |
| Niclas Bergman, VD | - | 2,6 | - | 0,9 | - | 0 |
| Sverker Källgården, VD | 3,9 | 1,8 | 1,1 | 0,6 | 0,1 | 0,1 |
Andra ledande befattningshavare (5(6) personer) | 5,0 | 7,9 | 1,1 | 2,0 | 0,4 | 0,5 |
Summa | 10,8 | 15,0 | 2,2 | 3,5 | 0,5 | 0,6 |
| Könsfördelning bland ledande befattningshavare, % | 2025 | 2023/24 |
| Andel kvinnor i styrelsen | 25 | 25 |
| Andel män i styrelsen | 75 | 75 |
| Andel kvinnor bland övriga ledande befattningshavare | 40 | 50 |
| Andel män bland övriga ledande befattningshavare | 60 | 50 |
| Uppgifterna avser förhållandet på balansdagen. |
| Finansiella intäkter, Mkr | 2025 | 2023/24 |
Ränteintäkter | 5 | 6 |
| Övriga finansiella intäkter | - | - |
Summa | 6 | 6 |
| Finansiella kostnader, Mkr | 2025 | 2023/24 |
| Räntekostnader till kreditinstitut | -241 | -300 |
| Övriga räntekostnader* | -30 | -18 |
| Summa | -272 | -318 |
| Betalda och erhållna räntor | 2025 | 2023/24 |
Under året erhållna ränteintäkter | 5 | 6 |
Under året betalda räntekostnader | -280 | -342 |
| Summa | -275 | -337 |
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 85
Koncernen
Mkr | 2025 | 2023/24 |
Aktuell skatt | -13 | -20 |
Uppskjuten skatt | -107 | -91 |
| Skattekostnader som redovisats i resultaträkningen | -120 | 111 |
| Avstämning av effektiv skattesats | 2025 | 2023/24 |
Redovisat resultat före skatt | 375 | 311 |
Skatt på redovisat resultat enligt gällande skattesats 20,6% (20,6): | -77 | -64 |
| Skatteeffekt av: | ||
Ej skattepliktiga intäkter | 0 | 10 |
Schablonintäkt periodiseringsfond | 0 | 0 |
Övriga ej avdragsgilla kostnader | 0 | 0 |
Skatteeffekt återföring av ränteavdrag | -36 | -39 |
Skatt vid fastighetsförsäljningar | 2 | -14 |
Justering avseende skatter föregående år | -9 | -2 |
Övrigt | 0 | -1 |
| Total skattekostnad | -120 | -111 |
| Effektiv skattesats | 32,1% | 35,7% |
| Uppskjuten | Uppskjuten | Uppskjuten | Uppskjuten | |
| Uppskjuten Inkomstskatt är | skattefordran | skatteskuld | skattefordran | skatteskuld |
| hänförligt till, Mkr | 2025-12-31 | 2025-12-31 | 2024-12-31 | 2024-12-31 |
| Omvärdering av förvaltningsfastigheter | - | -747 | - | -657 |
| till verkligt värde | ||||
| Omvärdering av ränteswap till verkligt värde | - | 8 | - | 9 |
| Aktiverade underskottsavdrag | 10 | - | 25 | - |
| Obeskattade reserver | - | -3 | - | -2 |
| Summa | 10 | -742 | 25 | -650 |
Redovisas enligt följande i Rapport över finansiell ställning, Mkr | 2025-12-31 | 2024-12-31 |
Uppskjutna skattefordringar | 10 | 25 |
Uppskjutna skatteskulder | -742 | -650 |
Summa | 732 | 623 |
2025-12-31 | 2024-12-31 | |||
| Avstämning uppskjutna skatter, Mkr | Uppskjuten | Uppskjuten | Uppskjuten | Uppskjuten |
| skatteskuld | skattefordran | skatteskuld | skattefordran | |
Ingående balans | -650 | 25 | -560 | 27 |
Omklassificering | - | - | - | - |
Skattekostnader/intäkter redovisade i resultaträkningen | -92 | 15 | -82 | -9 |
Justering pga förvärv/försäljning | - | - | -7 | - |
Justering Pga Förvärv/Försäljning | - | - | - | 6 |
Utgående balans | -742 | 10 | -650 | 25 |
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 86
Koncernen
Not 10 Förvaltningsfastigheter
Förändring av förvaltningsfastigheter, Mkr | 2025-12-31 | 2024-12-31 |
Fastighetsbestånd vid årets början | 11 768 | 10 619 |
Förvärv av fastigheter | 1 082 | 810 |
Försäljning av fastigheter | -38 | -247 |
Omklassificering till rörelsefastighet | -59 | - |
Investeringar i befintliga fastigheter | 462 | 474 |
Värdeförändring i befintliga fastigheter | 124 | 115 |
Fastighetsbestånd vid periodens slut | 13 334 | 11 768 |
| 2025 | 2025 | 2025 | 2025 | 2025 | |
| Orealiserade värdeförändringar, Mkr | jan-mars | april-juni | juli-sep | okt-dec | 12 mån |
Förändring driftnetto | 11 | 38 | -24 | 37 | 62 |
Pågående nybyggnation | 9 | 7 | 4 | 5 | 25 |
Mark och outnyttjade byggrätter | 13 | -10 | 4 | 5 | 12 |
Förändring avkastningskrav | -29 | 4 | 33 | 17 | 25 |
| Utgående ackumulerade | 4 | 39 | 17 | 64 | 124 |
| anskaffningsvärden |
| Industri/ | Handel/ | Samhälls- | Övrigt/ | ||
| Årets förändring per kategori, Mkr | Lager | Kontor | fastigheter | Bostäder | Mark |
| Verkligt värde vid årets början | |||||
| 2023-09-01 | 4 315 | 1 446 | 667 | 3 870 | 318 |
Förvärv | 299 | 133 | - | 202 | 176 |
Förbättringsinvesteringar | 101 | 100 | 90 | 182 | 1 |
Avyttringar | -187 | - | - | -60 | - |
Omklassificeringar | - | - | - | - | - |
Orealiserade värdeförändringar | 38 | 83 | 7 | 62 | -74 |
| Verkligt värde vid årets slut | |||||
| 2024-12-31 | 4 565 | 1 762 | 765 | 4 256 | 421 |
Förvärv | 472 | 571 | - | - | 40 |
Förbättringsinvesteringar | 246 | 56 | 180 | -2* | -19 |
Avyttringar | - | - | - | - | -38 |
Omklassificeringar | -58 | - | - | - | - |
Orealiserade värdeförändringar | 68 | -13 | 25 | 30 | 13 |
| Verkligt värde vid årets slut | 5 293 | 2 376 | 970 | 4 284 | 412 |
| 2025-12-31 |
*) Erhållet investeringsbidrag
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 87
Koncernen
| Värderingsantagande | ||
Värderingstidpunkt | 2025-12-31 (2024-12-31) | |
Inflationsantagande | År 2026 | 1,5, därefter 2 (År 2025 1, därefter 2 per år) |
Kalkylperiod, år | 5-25, median 10 (5-25, median 10) | |
Direktavkastning bostäder, % | 5,8 | -8,8, viktad 6,7 (5,8-8,8, viktad 6,7) |
Direktavkastning kommersiellt, % | 3,1 | -7,4, viktad 4,5 (3,1 - 7,4, medel 4,6) |
Långsiktig vakans, % | 0-20 | |
Hyresantagande | Befintlig hyra och marknadshyra | |
Drift- och underhållskostnader | Individuellt anpassat utifrån utfall för respektive fastighet och värderings- | |
| institutets erfarenhet av likartade objekt | ||
Ändring indata | Värdeförändring | |||
Känslighetsanalys | Enhet | Antal | Mkr | % |
Hyra | %-enhet | 10 | +1 230 | +9,2 |
Vakansgrad | %-enhet | 10 | -1 647 | -12,3 |
Drift- och underhållskostnader | %-enhet | 10 | -161 | -1,2 |
Inflation | %-enhet | 1 | +1 092 | +8,1 |
Kalkylränta och direktavkastning, vid kalkylslut | %-enhet | 1 | -1 868 | -13,9 |
Kalkylränta och direktavkastning, vid kalkylslut | %-enhet | -1 | +2 757 | +20,6 |
Not 11 Rörelsefastigheter
| Mkr | 2025 | 2023/24 |
Fastighetsbestånd vid årets början | 19 | 19 |
| Omklassificering | 60 | - |
| Fastighetsbestånd vid årets slut | 79 | 19 |
| Mkr | 2025 | 2023/24 |
| Ingående anskaffningsvärden | 7 | 7 |
| Årets anskaffningar | - | - |
| Utgående ackumulerade anskaffningsvärden | 7 | 7 |
| Utgående redovisat värde | 1 1 |
| Antal år | |
Inventarier, verktyg och installationer | 5-10 år |
Rörelsefastighet | 50-100 år |
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 88
| Koncernen | ||
| Mkr | 2025 | 2023/24 |
| Avskrivningar på nyttjanderättstillgångar | -4 | -4 |
| Räntekostnader fordringar | -2 | -2 |
| Summa | -6 | -6 |
| Mkr | 2025 | 2023/24 |
| Ingående anskaffningsvärden | 117 | 108 |
| Årets anskaffningar | 11 | 5 |
| Försäljningar/utrangeringar | -4 | -1 |
| Förvärv/avyttring av dotterbolag | 12 | 5 |
| Utgående ackumulerade anskaffningsvärden | 136 | 117 |
| Utgående redovisat värde | 71 | 61 |
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 89
Koncernen
Not 15 Andra långfristiga fordringar
| Mkr | 2025 | 2023/24 |
Ingående anskaffningsvärden | 26 | 48 |
Tillkommande fordringar | 48 | 9 |
Amorteringar, avgående fordringar | -2 | -31 |
| Utgående ackumulerade anskaffningsvärden | 71 | 26 |
Utgående redovisat värde | 71 | 26 |
Not 16 Varulager
| Mkr | 2025 | 2023/24 |
Råvaror och ej färdigställda volymer | - | 0 |
| Summa | - | 0 |
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 90
Koncernen
forts. Not 17 Finansiella instrument och finansiell riskhantering
| Finansiella tillgångar värderad till verkligt värde via resultatet | ||||
Derivatinstrumet | - | - | - | - |
| Finansiella skulder värderad till verkligt värde via resultatet | ||||
Derivatinstrument | 55 | 55 | 45 | 45 |
| Förväntat kassaflöde 2025 | |||||
| Finansiella skulder | År 1 | År 2 | År 3 | År 4 < | Summa |
Räntebärande finansiella skulder | 1 382 | 2 056 | 2 622 | 1 635 | 7 695 |
Leasingskulder | 5 | 5 | 6 | 10 | 26 |
Derivatinstrument | 19 | 19 | 19 | 24 | 81 |
Leverantörsskulder | 47 | - | - | - | 47 |
Övriga kortfristiga skulder | 136 | - | - | - | 136 |
| Summa | 1 588 | 2 078 | 2 645 | 1 673 | 7 984 |
| Förväntat kassaflöde 2023/24 | |||||
| Finansiella skulder | År 1 | År 2 | År 3 | År 4 < | Summa |
Räntebärande finansiella skulder | 2 551 | 1 187 | 1 922 | 719 | 6 381 |
Leasingskulder | 4 | 3 | 2 | 7 | 16 |
Derivatinstrument | 10 | 7 | 7 | 18 | 41 |
Leverantörsskulder | 41 | - | - | - | 41 |
Övriga kortfristiga skulder | 119 | - | - | - | 119 |
| Summa | 2 725 | 1 196 | 1 931 | 745 | 6 598 |
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 91
Koncernen
| Mkr | 2025-12-31 | 2024-12-31 |
| Räntebärande nettoskuld | 6 860 | 5 913 |
| Summa eget kapital | 5 754 | 5 556 |
| Förhållande mellan skuld och eget kapital | 84% | 94% |
| Värdering 2025-12-31 | Nivå 1 | Nivå 2 | Nivå 3 | Summa |
| Derivatinstrument (ränteswappar) | - | -55 | - | -55 |
| Summa | - | -55 | - | -55 |
| Värdering 2024-12-31 | Nivå 1 | Nivå 2 | Nivå 3 | Summa |
| Derivatinstrument (ränteswappar) | - | -45 | - | -45 |
| Summa | - | -45 | - | -45 |
| Mkr | 2025-12-31 | 2024-12-31 |
| Ingående balans | -45 | 37 |
| Värdeförändring | -9 | -82 |
| Utgående balans | -55 | -45 |
Not 19 Likvida medel
Likvida medel omfattar kassa och banktillgodohavanden.
| tkr | 2025-12-31 | 2024-12-31 |
| Kassa och banktillgodohavanden | 208 | 365 |
208 | 365 |
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 92
Koncernen
Not 20 Räntebärande krediter och lån
Specifikation över förändringar av skulder som uppkommer från finansieringsverksamheten
| Räntebärande finansiella | Derivatinstrument, | Räntebärande finansiella | Derivatinstrument, | |||||
| skulder, långfristiga | långfristiga | skulder, kortfristiga | kortfristiga | |||||
| Mkr | 2025- 1 2-3 1 | 2024-12-31 | 2025-12-31 | 2024-12-31 | 2025-12-31 | 2024-12-31 | 2025-12-31 | 2024-12-31 |
Ingående balans | 5 771 | 5 235 | 45 | - | 142 | 130 | - | - |
Kassaflöde - Upptagna lån | 3 916 | 4 218 | - | - | 80 | 138 | - | - |
Kassaflöde - Amortering av lån | -2 654 | -3 673 | - | - | -138 | -127 | - | - |
Leasingavtal | 12 | 4 | - | - | 4 | 1 | - | - |
Kassaflöde - Amortering av leasingskuld | -3 | -13 | - | - | -4 | -1 | - | - |
Förändring av verkligt värde | - | - | 9 | 45 | - | - | - | - |
| Utgående balans | 7 042 | 5 771 | 55 | 45 | 84 | 142 | - | - |
Tabellen nedan visar koncernens skulder som uppkommer från finansieringsverksamheten.
| Mkr | 2025-12-31 | 2024-12-31 |
| Långfristiga | ||
| Banklån (rörlig ränta) | 6 172 | 5 295 |
| Övriga lån (främst rörlig ränta) | 870 | 477 |
| Derivatinstrument | 55 | 45 |
| Summa långfristiga skulder | 7 097 | 5 817 |
| Kortfristiga | ||
| Banklån (rörlig ränta) | 52 | 110 |
| Övriga lån (fast ränta) | 32 | 31 |
| Summa kortfristiga skulder | 84 | 142 |
| Räntebärande skuld | 7 181 | 5 958 |
Outnyttjade revolverande kreditfaciliteter uppgår till 440 miljoner kronor (40).
Outnyttjad kredit avseende byggnadskreditiv uppgår till 244 miljoner kronor (343).
I tabellen nedan sammanfattas återbetalningsplanen för koncernens krediter och lån.
| Förfallostruktur lån per räkenskapsår, Mkr | 2025-12-31 | 2024-12-31 |
| 2025/2026 (2024/2025) | 1 069 | 2 279 |
| 2026/2027 (2025/2026) | 1 880 | 1 053 |
| 2027/2028 (2026/2027) | 2 555 | 1 903 |
| 2028/2029 eller senare (2027/2028 eller senare) | 1 597 | 2 831 |
| Summa räntebärande skulder | 7 101 | 5 897 |
Koncernens exponering, avseende lån, för ränteförändringar och kontraktsenliga datum när det gäller omförhandlingar av
räntor är följande:
| Externa kreditgivare | Total portfölj | |||
| Ränteförfallostruktur 2025-12-31 | Volym | Ränta, % | Volym | Ränta, % |
Inom 1 år | 2 413 | 6,8 | 2 447 | 6,9 |
1-2 år | 1 086 | 2,0 | 20 | 2,1 |
2-3 år | 357 | 2,1 | 600 | 2,7 |
3-4 år | 940 | 4,2 | 209 | 3,6 |
4-5 år | 1 102 | 1,7 | 1 328 | 2,8 |
> 5 år | 1 203 | 3,2 | 1 294 | 2,3 |
| Summa | 7 101 | 5 897 |
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 93
forts. Not 20 Räntebärande krediter och lån
Externa kreditgivare | Total portfölj | |||
| Ränteförfallostruktur 2024-12-31 | Volym, Mkr | Ränta, % | Volym, Mkr | Ränta, % |
Inom 1 år | 2 447 | 6,9 | 2 447 | 6,9 |
1-2 år | 20 | 2,1 | 20 | 2,1 |
2-3 år | 600 | 2,7 | 600 | 2,7 |
3-4 år | 209 | 3,6 | 209 | 3,6 |
4-5 år | 1 328 | 2,8 | 1 328 | 2,8 |
> 5 år | 1 294 | 2,3 | 1 294 | 2,3 |
| Summa | 5 897 | 5 897 |
Den genomsnittliga räntan, justerad för räntederivat och exklusive byggnadskreditiv, uppgick till 4,1 procent (4,4) per den 31
december 2025.
I summan upplåning ingår banklån och annan upplåning mot säkerhet uppgående till 6 199 Mkr (5 389). De säkerheter som
ställts för lånen är koncernens förvaltningsfastigheter. Totalt 66 procent (59) av den räntebärande skulden är räntesäkrad
med olika typer av räntederivat eller via fasträntelån. Information om covenanter framgår av not 17.
| Antal aktier | 2025-12-31 | 2024-12-31 |
| Ingående balans | 95 885 594 | 77 907 047 |
| Företrädesemission | - | 17 978 547 |
| Utgående balans | 95 885 594 | 95 885 594 |
| Resultat per aktie | 2025 | 2023/24 |
| Årets resultat, Mkr | 255,3 | 199,9 |
| Antal aktier | 95 885 594 | 95 885 594 |
| Genomsnittligt antal aktier under perioden | 95 885 594 | 95 885 594 |
| Resultat per aktie före och efter utspädning, kr | 2,66 | 2,08 |
| Skulder till kreditinstitut, Mkr | 2025-12-31 | 2024-12-31 |
Företagsinteckningar | 92 | 95 |
Fastighetsinteckningar | 7 197 | 6 083 |
| Summa | 7 289 | 6 177 |
| Skulder till kreditinstitut | 2025-12-31 | 2024-12-31 |
Garantiförpliktelse | - | - |
- | - |
Not 24 Upplysningar om transaktioner med närstående
Följande affärsförbindelser sköts på normala marknadsvillkor och krav (”på armlängds avstånd”), i tabellen nedan förtecknas
de företag som Bolaget har affärstransaktioner med:
| Namn | Relation | % av kapitalandelar |
| Enheter med betydande inflytande över företaget: | ||
Santhe Dahl Invest AB (559185-7122) | Ägare | 26,8 |
Husleden Förvaltning AB (556920-6765) | Ägare | 15,7 |
Almina Invest AB (559535-0223) | Ägare | 9,9 |
De finansiella rapporterna omfattar Nivika Fastigheter AB (publ) och de dotterbolag som förtecknas i tabellen i
moderbolagets Not 16.
Närståendetransaktioner 2025
Avtal med närstående omfattar under perioden 1 januari till 31 december 2025:
• Hyresavtal mellan Nivika-koncernens fastighetsägande bolag och Holmgrens Bil AB respektive Holmgrens Fritid
AB, där dåvarande styrelseledamot och aktieägare Benny Holmgren är delägare, avseende hyra av lokal i Vinkeln 6
Jönköping, Sandstenen 5 Värnamo och Gasellen 11 Växjö.
• Avtal mellan Nivika Fastigheter AB och Värnanäs AB, avseende inköp av administrativa tjänster, lön med tillhörande
löneadministration. Avtal mellan Nivika Fastigheter AB och Yälp Facility AB, där aktieägare Värnanäs AB är delägare
genom moderbolaget till och Yälp Facility AB, avseende inköp av lokalvård.
Koncernen
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 94
Koncernen
Not 24 Upplysningar om transaktioner med närstående
• orts. Not 24 Upplysningar om transaktioner med närstående
Tabellerna nedan visar omfattningen av de transaktioner med närstående parter under perioden januari till
december 2025:
| 2025 | 2023/24 | ||
Inköp | Avser | Mkr | Mkr |
Värnanäs AB | Administrativa tjänster | 4,1 | 1,4 |
Poplanäs Invest AB | Administrativa tjänster | - | 0,1 |
Yälp Facility AB | Lokalvård | 3,0 | 3,4 |
Tigbro AB | Badrumsmoduler till byggnation | - | 0,2 |
Holmgren Group AB | Hyresgästanpassning | 10,2 | 0,3 |
| Totalt | 17,4 | 5,4 |
Försäljning | Avser | ||
Värnanäs AB | Hyra | 5,9 | 8,9 |
Poplanäs Invest AB | Hyra | 4,1 | 5,6 |
Holmgren Group AB | Hyra | 44,0 | 57,4 |
Pollock Invest AB | Hyra | 1,7 | 2,4 |
| Totalt | 56,0 | 74,3 |
Ersättning till styrelseledamöter och ledande befattningshavare avseende utfört arbete framgår av Not 7.
Not 25 Icke kassaflödespåverkande poster
| Mkr | 2025 | 2023/24 |
| Avskrivning och nedskrivning av materiella | ||
| anläggningstillgångar | 16 | 18 |
Ej utbetald utdelning | -15 | - |
Övrigt | 1 | -3 |
| Summa | 2 | 15 |
Not 26 Väsentliga händelser efter balansdagen
• Nivika har tillträtt sju fastigheter i Kungsbacka och i Jönköping omfattande cirka 17 600 m² uthyrningsbar
yta och ett årligt hyresvärde om 17,6 miljoner kronor.
Bolaget har även tecknat avtal om förvärv i Halmstad
omfattande cirka 2 000 m² och ett hyresvärde om 1,3 miljoner kronor.
För ytterligare information se avsnitt
Fastighetstransaktioner.
• Nivika har tecknat nya hyresavtal i Ljungby och Värnamo om totalt 5 400 m² uthyrningsbar yta. Det totala
årliga hyresvärdet uppgår till 4,7 miljoner kronor, med en genomsnittlig avtalstid på tio år.
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 95
MODERBOLAGET
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 96
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING
Mkr 2025 2023/24
Årets resultat enligt resultaträkningen -15 165
Övriga totalresultat - -
Årets totalresultat -15 165
Rapport över totalresultat moderbolaget
Mkr Not
2025
12 mån
jan-dec
2023/24
16 mån
sep-dec
Nettoomsättning 4 100 131
Övriga rörelseintäkter 4 0 0
Totala intäkter 100 131
Administrationskostnader 5,6,7
-113
-139
Rörelseresultat -13 -9
Resultat från finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag 8
-103
21
Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 9 95 181
Räntekostnader och liknande resultatposter 10 -55 -22
Finansnetto -63 180
Resultat efter finansiella poster -76 171
Bokslutsdispositioner 11 84 -6
Resultat före skatt 7 165
Skatt på periodens resultat 12 -22 0
Periodens resultat -15 165
Periodens totalresultat -15 165
Moderbolaget
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 97
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING
tkr Not 2025-12-31 2024-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital
Aktiekapital 20 48 48
Fritt eget kapital
Överkursfond 3 575 3 575
Balanserat resultat 177 51
Årets resultat -15 165
Summa fritt eget kapital 3 738 3 792
Summa eget kapital 3 786 3 840
Långfristiga skulder
Räntebärande finansiella skulder 19,21,22 869 484
Derivatinstrument 17 -
Summa långfristiga skulder 886 484
Kortfristiga skulder
Räntebärande finansiella skulder 19,21,22 32 31
Leverantörsskulder 19 1 3
Skulder till koncernföretag 19 62 77
Aktuella skatteskulder 1 -
Övriga skulder 19 23 13
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19 13 13
Summa kortfristiga skulder 132 138
Summa skulder 1 018 622
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 804 4 461
Mkr Not 2025-12-31 2024-12-31
TILLGÅNGAR
Immateriella anläggningstillgångar
Programvara/licenser 13 0 0
Summa immateriella anläggningstillgångar 0 0
Materiella anläggningstillgångar
Inventarier, verktyg, installationer och immateriella tillgångar 14 1 1
Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella
anläggningstillgångar
15
0
0
Summa materiella anläggningstillgångar 1 1
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 16 2 160 2 198
Uppskjuten skattefordran 17 2 21
Andra långfristiga fordringar 35 -
Summa finansiella anläggningstillgångar 2 197 2 219
Summa anläggningstillgångar 2 198 2 221
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar 19 0 0
Fordringar hos koncernföretag 19 2 401 1 891
Aktuell skattefordran 19 0 1
Övriga fordringar 19 10 9
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 19 22 12
Summa kortfristiga fordringar 2 432 1 913
Kassa och bank 18,19 173 327
Summa omsättningstillgångar 2 605 2 240
SUMMA TILLGÅNGAR 4 804 4 461
Moderbolaget
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 98
RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I
MODERBOLAGETS EGNA KAPITAL
Mkr
Aktie-
kapital Överkursfond
Balanserat
resultat Årets resultat
Totalt
eget kapital
Ingående balans 2023-09-01 39 3 099 -55 154 3 237
Omföring resultat föregående år 154 -154 -
Årets resultat 165 165
Summa totalresultat 165 165
Transaktioner med ägare:
- Nyemission 9 502 511
Kostnader för emission -25 -25
Netto återköp av aktier samt återutgivning av aktier som betlaning för
fastighetsförvärv
48 -50
Utgående balans 2024-12-31 48 3 575 51 165 3 840
Ingående balans 2025-01-01
48 3 575 51 165 3 840
Omföring resultat föregående år 165 -165 -
Årets resultat -15 -15
Summa totalresultat -180 -15
Transaktioner med ägare:
Utdelning -61 -61
Netto återköp av aktier samt återutgivning av aktier som betlaning för
fastighetsförvärv
22 -22
Utgående balans 2025-12-31 48 3 575 177 -15 3 786
Moderbolaget
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 99
MODERBOLAGETS KASSAFLÖDESANALYS
Mkr
2025
12 mån
jan-dec
2023/24
16 mån
sep-dec
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt* 7 165
Justering för:
Finansiella poster 40 -180
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet -1 -6
Betald skatt -1
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 46 -21
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapitalet
Förändring rörelsefordringar -513 -402
Förändring rörelseskulder -14 88
Kassaflöde från den löpande verksamheten -481 -335
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter - -
Förvärv av dotterbolag -283 -217
Avyttring av dotterbolag 289 415
Investering i materiella anläggningstillgångar 0 -1
Avyttring i materiella anläggningstillgångar 1 -
Kassaflöde från investeringsverksamheten 6 197
Finansieringsverksamheten
Utbetald utdelning -46
Nyemission - 511
Emissionskostnad -31
Återköp av egna aktier -53 -50
Upptagna lån 428 636
Amortering/lösen lån -42 -813
Betald ränta -54 -32
Erhållen ränta 88 186
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 320 406
Periodens kassaflöde -155 268
Likvida medel vid periodens början 327 60
Likvida medel vid periodens slut 173 327
*) Per 2023-09-01 har utgångspunkt för kassaflödet uppdaterats, tidigare utgick kassaflödet från rörelseresultat, nu resultat före skatt.
Moderbolaget
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 100
Noter Moderbolaget
Not 1 Företagsinformation
Nivika Fastigheter AB (publ), org.nr 556735-3809, är ett aktiebolag registrerat i Sverige med säte i Värnamo. Nivikas
B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm sedan 2021. Bolaget är moderbolag i en koncern med en fastighetsportfölj som
består av 235 fastigheter i Sverige. Fastigheterna ägs genom 145 dotterbolag och dotterdotterbolag. Det huvudsakliga syftet
med verksamheten är att förvärva, förvalta och utveckla fastigheter i Jönköping, Värnamo, Växjö och på Västkusten med omnejd.
Koncernens besöksadress är:
Nivika Fastigheter AB (publ)
Refugen 6
331 44 VÄRNAMO
De finansiella rapporterna avser Nivika Fastigheter AB (publ) och har godkänts av styrelsen för offentliggörande vid styrelse-
sammanträdet den 25 mars 2026 och kommer att läggas fram för antagande vid 2025 års årsstämma den 20 maj 2026.
Not 2 Grunder för årsredovisningens upprättande
Tillämpade regler och bestämmelser
Moderbolagets årsredovisning har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska
personer som utarbetats av Rådet för finansiell rapportering. Detta innebär att samma principer som i koncernen tillämpas,
med de undantag och tillägg som framgår nedan.
Grunder för upprättandet av årsredovisningen
Tillgångar och skulder är värderade till sina historiska anskaffningsvärden.
Att upprätta rapporter i överensstämmelse med IFRS kräver att flera uppskattningar görs av ledningen för
redovisningsändamål. De områden som innefattar en hög grad av bedömning, som är komplexa eller sådana områden där
antaganden och uppskattningar är av väsentlig betydelse för redovisningen anges i not 3.
Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under
rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från gjorda bedömningar om gjorda bedömningar ändras eller andra
förutsättningar föreligger.
Moderbolaget som leasetagare
Moderbolaget klassificerar sina leasingavtal som operationella leasingavtal. Leasingavgifter vid operationella leasingavtal
kostnadsförs linjärt över leasingperioden, såvida inte ett annat systematiskt sätt bättre återspeglar användarens ekonomiska
nytta över tiden.
Not 3 Betydelsefulla redovisningsbedömningar, uppskattningar och antaganden
Vid upprättandet av finansiella rapporter i enlighet med IFRS måste vissa uppskattningar och antaganden göras som
påverkar redovisade värden av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. De områden där uppskattningar och antaganden
är av stor betydelse för moderbolaget och som kan komma att påverka resultat- och balansräkning om de ändras är följande (se
även not 9, 10 och 17 i koncern): Inkomstskatt, Förvaltningsfastigheter och Finansiella instrument och finansiell riskhantering.
Beräkning av verkligt värde
Likvida medel
Verkligt värde antas vara detsamma som bokfört värde.
Kundfordringar, leverantörsskulder och övriga skulder
Initialt bokförs dessa poster till historiskt anskaffningsvärde och i nästkommande perioder till upplupet anskaffningsvärde.
Verkligt värde på aktier i dotterbolag vid prövning av nedskrivningsbehov
För att beräkna verkligt värde på aktier i dotterbolag har Nivika använt sig av historiskt anskaffningsvärde i det enskilda
dotterbolaget. Vid beräkningen av substansvärdet har det antagits att det verkliga värdet av förvaltningsfastigheterna och att det
bokförda värdet av övriga poster i dotterbolag är jämförligt med verkligt värde. Bolaget anser att detta är ett rimligt antagande
vid beräkning av verkligt värde på aktierna i dotterbolag.
Not 4 Totala intäkter
Mkr 2025 2023/24
Fakturerade koncerngemensamma tjänster utförda
åt samtliga dotterbolag enligt not 16
100 131
Summa
100 131
Övriga rörelseintäkter, Mkr
2025 2023/24
Försäkringsersättningar, återvunna kundförluster, övrig försäljning
0 0
Summa
0 0
Moderbolaget
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 101
Not 9 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter
Not 8 Resultat från andelar i koncernföretag
Not 5 Kostnader fördelade på kostnadsslag
Not 7 Arvode till revisorer
Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens
förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på företagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som
föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter.
Not 6 Anställda och personalkostnader
Mkr 2025 2023/24
Personalkostnader -66 -82
Inhyrd personal - -
Avskrivningar - -1
Övriga centrala kostnader* -47 -56
Summa -113 -139
* Inkluderar kostnader för lokalhyra, förbrukningsmaterial, marknad, IT och programvaror, konsulter samt andra kostnader.
Mkr 2025 2023/24
Ernst & Young AB
Revisionsuppdraget 1,8 1,7
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget 0,4 0,3
Skatterådgivning 0,3 0,3
Summa 2,5 2,3
Mkr 2025 2023/24
Ränteintäkter från koncernföretag 91 154
Övriga ränteintäkter 4 27
Summa 95 181
Mkr 2025 2023/24
Avyttring dotterbolag -103 21
Utdelning dotterbolag - -
Summa 103 21
Löner och andra ersättningar, Mkr 2025 2023/24
Styrelse och VD 6,0 7,2
Övriga anställda 36,4 46,5
Summa 42,4 53,7
Sociala kostnader, Mkr
Pensionskostnader för styrelse och VD 1,1 1,5
Pensionskostnader övriga anställda 3,5 4,4
Övriga sociala kostnader 15,8 19,6
Summa 20,4 25,5
Könsfördelning bland ledande befattningshavare
Andel kvinnor i styrelsen, % 25 25
Andel män i styrelsen, % 75 75
Andel kvinnor bland övriga ledande befattningshavare, % 40 50
Andel män bland övriga ledande befattningshavare, % 60 50
Uppgifterna avser förhållandet på balansdagen.
Not 10 Räntekostnader och liknande resultatposter
Mkr 2025 2023/24
Räntekostnader till koncernföretag - -
Övriga räntekostnader -53 -21
Övriga finansiella kostnader -3 -2
Summa -55 -22
Moderbolaget
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 102
Not 11 Bokslutsdispositioner
Redovisningsprincip koncernbidrag och aktieägartillskott
Lämnade respektive erhållna koncernbidrag redovisas som bokslutsdispositioner. Lämnade aktieägartillskott redovisas som en
ökning av andelens bokförda värde.
Mkr
2025 2023/24
Lämnat koncernbidrag -57 -77
Erhållet koncernbidrag 140 72
Summa 84 -6
Nivika Aborren AB 2 2
Nivika Advokaten AB 9 5
Nivika Almen 2 -
Nivika Alvestafastigheter AB 0 -
Nivika Argussex AB -4 -2
Nivika Arkadien AB 1 -1
Nivika Avenboken AB 1 -3
Nivika Bautastenen AB 2 -
Nivika Bikupan 4 AB 0 0
Nivika Bikupan 5 AB 1 -
Nivika Bikupan 20 AB 1 -
Nivika Bikupan 22 AB 0 -
Nivika Bredasten AB - -1
Nivika Bredasten Norra AB -4 -
Nivika Brunstorp AB -1 -
Nivika Budkaveln AB 1 2
Nivika Byggsystem AB -2 -4
Nivika Bälgen 15 AB 0 -
Nivika Cityfastigheter AB 8 5
Nivika Center AB - -9
Nivika Comapct Living AB 6 -
Nivika Eklövet AB 0 -
Nivika Eftra AB 0 -
Nivika Faktorn AB - 1
Nivika Företagaren 2 AB - 1
Nivika Gasellen AB 1 1
Nivika Geologen AB 1 0
Nivika Graniten 5 AB -1 -
Nivika Hisingstorp AB -4 -1
Nivika Halmstadfastigheter AB 1 4
Nivika Handelsfastigheter AB 12 0
Nivika Haverdal AB 0 -
Nivika Hedenstorp AB -1 -
Nivika Hemmeslöv AB -1 -
Nivika Holding 3 AB 0 -
Nivika Holding 4 AB 0 -
Nivika Hygiea AB -1 -
Nivika Höglandet AB - 13
Nivika Industrifastigheter AB 2 1
Nivika Kalkstenen AB 1 -3
Nivika Kungsängen AB -4 -12
Nivika Kärleken AB
9 -
Nivika Kärleksudden AB 0
-
Nivika Lagern AB - 1
Nivika LB 1 AB 0 -
Nivika LB 3 AB 0 -
Nivika Lingonet AB - -3
Nivika Lokal AB 10 0
Nivika Mitt Lager AB -3 -9
Nivika Mitt Lager Gbg AB -4 -6
Nivika Mossarp AB 0 -
Nivika Norra Amerika -1 -1
Nivika Norra Delfin AB -1 2
Nivika Sadelmakaren AB -2 -
Nivika Sandstenen AB 20 -
Nivika Schaktet AB -1 -
Nivika Skogskärret AB 0 -3
Nivika Skåpvägen AB -3 -4
Nivika Snöflingan AB -2 -4
Nivika Stationen AB - 4
Nivika Stationsallén AB 0 -
Nivika Stenladan AB - -1
Nivika Stigamo Syd AB 0 -
Nivika Stormagärdet AB 0 -
Nivika Sågaren AB 1 1
Nivika Sävsjöfastigheter AB - 1
Nivika Tandborsten AB 1 1
Nivika Tor AB -11 -
Nivika Tre Liljor AB 6 5
Nivika Trädet AB -2 -
Nivika Töringe AB 1 1
Nivika Refugen AB - -1
Nivika Rosen AB 12 7
Nivika Råstenen AB - -7
Nivika Vagnen 7&10 AB 3 -
Nivika Vetlanda 16&17 AB - 1
Nivika Vetlanda 18 AB - 2
Nivika Vakten AB 1 1
Nivika Varbygeln AB - 0
Nivika Vigören AB 1 1
Nivika Vinkelhaken AB 0 -
Nivika Växjöfastigheter AB 18 5
Nivika Åkerfältet AB 3 -4
Nivika Överljudet 4 AB 3 1
Nivika Överljudet 5 AB 3 3
Moderbolaget
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 103
Not 12 Inkomstskatt
Mkr 2025 2023/24
Aktuell skatt -2 -
Uppskjuten skatt -20 0
Skattekostnader som redovisats i resultaträkningen -22 0
Redovisat resultat före skatt 7 165
Skatt på redovisat resultat enligt gällande skattesats 20,6% (20,6) -1 -34
Skatteeffekt av:
Ej avdragsgilla kostnader -25 0
Ej skattepliktiga intäkter 0 0
Ej skattepliktigt resultat vid avyttring av andelar 2 4
Justering avseende skatt föregående år -9 -2
Skattemässigt överskott/kapitalvinst - 0
Värdeförändring räntederivat -2 -
Skatteeffekt återföring av ränteavdrag 11 32
Total skattekostnad -22 0
Effektiv skattesats 314% 0,2 %
Den genomsnittliga effektiva skattesatsen är 314 procent (-0,2).
Skatt enligt gällande skattesats har beräknats utifrån 20,6 procent (20,6).
Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat varför det inte förekommer någon skatt redovisad mot övrigt totalresultat.
Not 13 Programvara
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Ingående anskaffningsvärden 5 5
Årets anskaffningar - -
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 5 5
Ingående avskrivningar -5 -4
Årets avskrivningar 0 0
Utgående ackumulerade avskrivningar -5 -5
Utgående redovisat värde 0 0
Not 15 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella
anläggningstillgångar
Not 14 Inventarier, verktyg och installationer
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Ingående anskaffningsvärden 2 1
Årets anskaffningar 0 0
Årets avyttring -1 -
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 2
Ingående avskrivningar -1 -1
Årets avskrivningar 0 0
Årets avyttringar 0 -
Utgående ackumulerade avskrivningar -1 -1
Utgående redovisat värde 1 1
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Ingående anskaffningsvärden 0 2
Årets anskaffningar 0 0
Årets aktiveringar 0 -1
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 0 0
Not 16 Andelar i koncernföretag
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Ingående anskaffningsvärden 2 198 2 364
Årets anskaffningar 362 220
Årets försäljningar -400 -386
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 2 160 2 198
Utgående redovisat värde 2 160 2 198
Redovisningsprincip
Andelar i koncernföretag redovisas i moderbolaget till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar. Om
det redovisade värdet på andelarna överstiger dess verkliga värde sker en nedskrivning av värdet till det verkliga värdet.
Nedskrivningen redovisas i resultaträkningen. I de fall nedskrivningen inte längre är erforderlig återförs nedskrivningen i
resultaträkningen.
Moderbolaget
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 104
Namn Org.nr. Säte
Kapital-
andel
Rösträtts-
andel
Antal
andelar
Bokfört
värde
Nivika Almen AB 556870-3150 Värnamo 100 % 100 % 500 0,8
Nivika Argussex AB 556736-9896 Värnamo 100 % 100 % 1 020 5,4
Nivika Avenboken AB 559276-4764 Värnamo 100 % 100 % 500 17, 4
Nivika Bikupan 12 AB 559050-3354 Värnamo 100% 100% 500 8,4
Nivika Bikupan 4 AB
556865-9295 Värnamo
100 % 100 %
500
0,6
Nivika Bikupan 5 AB
556825-0202 Värnamo
100 % 100 %
50
9,4
Nivika Bikupan 2 AB 559088-5561 Värnamo 100 % 100 % 500 34,7
NIvika Borret och Macken AB 559296-8597 Värnamo 100 % 100 % 500 21,2
Nivika Bostadsutveckling AB 559368-2320 Värnamo 100 % 100 % 1 000 1,0
Nivika Brunstorp AB 559305-1245 Värnamo 100 % 100 % 250 25,0
Nivika Byggsystem AB 559180-9487 Värnamo 100 % 100 % 11 765 10,0
Nivika Bälgen 15 AB 559015-0792 Värnamo 100 % 100 % 500 7,0
Nivika Compact Living AB 556831-2663 Värnamo 100 % 100 % 10 000 107,5
Nivika Eftra AB 559370-7788 Värnamo 100 % 100 % 250 10,7
Nivika Ekobilen 4 AB 556773-8280 Värnamo 100 % 100 % 1 000 72,0
Nivika Ekobilen 8 AB 556796-1163 Värnamo 100 % 100 % 1 000 24,5
Nivika Faktorn AB 559331-6630 Värnamo 100 % 100 % 250 12,2
Nivika Falkenbergsfastigheter AB 559426-9549 Värnamo 100 % 100 % 50 000 10,6
Nivika Fanan AB 559170-4118 Värnamo 100 % 100 % 500 10,1
Nivika Fyllinge KB 969632-8427 Värnamo - 100 % - 21,5
Nivika Företagaren 2 AB 556632-0940 Värnamo 100 % 100 % 4 000 11,5
Nivika Gasellen AB 559241-8247 Värnamo 100 % 100 % 500 10,8
Nivika Handelsfastigheter AB 556923-1474 Värnamo 100 % 100 % 500 82,3
Nivika Haverdal AB 556983-1224 Värnamo 100 % 100 % 500 70,6
Nivika Hemmeslöv AB 559235-4525 Värnamo 100 % 100 % 500 4,3
Nivika Hisingstorp AB 559318-9045 Värnamo 100 % 100 % 250 20,3
Nivika Holding 2 AB 559054-1776 Värnamo 100 % 100 % 10 000 107,5
Nivika Holding 3 AB 559149-8703 Värnamo 100 % 100 % 1 000 94,5
Nivika Holding 4 AB 559264-2168 Värnamo 100 % 100 % 10 000 40,9
Nivika Hygiea AB 559164-4124 Värnamo 100 % 100 % 500 16,9
Nivika Höglandet AB 556515-1890 Värnamo 100 % 100 % 1 428 290,3
Nivika Kalkstenen AB 556780-4595 Värnamo 100 % 100 % 4 000 13,5
Nivika Karossen AB 556943-3310 Värnamo 100 % 100 % 500 10,8
Nivika Kärleksudden AB 559338-0610 Värnamo 100 % 100 % 250 48,6
Nivika Laganfasstigheter AB 559511-2805 Värnamo 100 % 100 % 250 0,3
Nivika Lagern AB 556567-7852 Värnamo 100 % 100 % 1 000 56,0
Nivika Lampan 3 AB 559170-3946 Värnamo 100 % 100 % 500 9,4
Nivika LB 4 AB 559556-9046 Värnamo 100 % 100 % 250 0,3
Nivika LB 5 AB 559556-9012 Värnamo 100 % 100 % 250 0,3
Nivika LB 6 AB 559562-7257 Värnamo 100 % 100 % 250 0,3
Nivika LB 7 AB 559562-7265 Värnamo 100 % 100 % 250 0,3
Nivika LB 8 AB 559562-7240 Värnamo 100 % 100 % 250 0,3
Nivika LB 9 AB 559562-7307 Värnamo 100 % 100 % 250 0,3
Nivika LB 10 AB 559562-7299 Värnamo 100% 100% 250 0,3
Nivika LB 11 AB 559562-7273 Värnamo 100% 100% 250 0,3
Namn Org.nr. Säte
Kapital-
andel
Rösträtts-
andel
Antal
andelar
Bokfört
värde
Nivika Myrten AB 556720-7450 Värnamo 100 % 100 % 1 000 34,2
Nivika Norra Amerika AB 559062-5827 Värnamo 100 % 100 % 500 42,4
Nivika Parkering Ulricehamn AB 559286-0620 Värnamo 100 % 100 % 500 0,5
Nivika Sandstenen AB 556953-3838 Värnamo 100 % 100 % 500 0,5
Nivika Sjuhärad AB
559044-1993 Värnamo
100% 100%
500
72,6
Nivika Skogskärret AB
559154-5966 Värnamo
100 % 100 %
10 000
1,0
Nivika Skåpvägen 6 AB 556986-7764 Värnamo 100 % 100 % 500 13,3
Nivika Slipstenen AB 559226-3114 Värnamo 100 % 100 % 50 000 36,6
Nivika Slottshagen AB 559020-8830 Värnamo 100 % 100 % 20 000 10,3
Nivika Smältugnen AB 559052-3022 Värnamo 100 % 100 % 500 8,1
Nivika Stigamo Syd AB 559097-7681 Värnamo 100 % 100 % 500 1,1
Nivika Stormagärdet AB
559338-0636
Värnamo 100% 100%
250 81,8
Nivika Stören AB 559170-3987 Värnamo 100 % 100 % 500 18,1
Nivika Svärmen 2 AB 559308-5649 Värnamo 100 % 100 % 250 8,6
Nivika Svärmen 9 AB 556734-1002 Värnamo 100 % 100 % 100 17,7
Nivika Transportören AB 559170-4084 Värnamo 100 % 100 % 500 4,3
Nivika Trädet 2 AB 559462-7308 Värnamo 100 % 100 % 250 12,4
Nivika Täljstenen AB 559048-7384 Värnamo 100 % 100 % 500 66,5
Nivika Töringe AB 556917-4708 Värnamo 100 % 100 % 500 13,2
Nivika Ulricehamn AB 556365-8235 Värnamo 100 % 100 % 5 000 78,9
Nivika Vagnen 7 och 10 AB 556976-3195 Värnamo 100 % 100 % 50 000 47,2
Nivika Veddigefastigheter AB 559308-5649 Värnamo 100 % 100 % 25 000 10,5
Nivika Vinberg AB 556848-8471 Värnamo 100 % 100 % 500 11,2
Nivika Vinkelhaken AB 556728-7304 Värnamo 100 % 100 % 100 9,0
Nivika Växjöfastigheter AB 556672-1683 Värnamo 100% 100 % 10 000 359,3
2 160,1
forts. Not 16 Andelar i koncernföretag
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Belopp vid årets ingång 21 15
Årets förändring -20 7
Belopp vid årets utgång 2 21
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Kassa och banktillgodohavanden 173 327
Belopp vid årets utgång 173 327
Not 17 Uppskjuten skattefordran
Not 18 Likvida medel
Moderbolaget
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 105
Not 19 Finansiella instrument
* Bolaget bedömer att det inte är någon väsentlig skillnad mellan redovisat värde och verkligt värde.
Finansiella tillgångar/skulder värderade till verkligt
värde via resultaträkningen*
Finansiella tillgångar/skulder värderade till
upplupet anskaffningsvärde
Totalt
Tillgångar, Mkr 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31
Andra långfristiga värdepappersinnehav - - - - - -
Kundfordringar - - 0 0 0
Fordringar hos koncernföretag - - 2 401 1 891 2 401 1 891
Övriga fordringar - - 10 10 10 10
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter - - 22 12 22 12
Kassa och bank - - 173 327 173 327
Summa - - 2 605 2 241 2 605 2 241
Skulder, Mkr
Räntebärande finansiella skulder - - 118 115 118 115
Obligationslån - - 800 400 800 400
Leverantörsskulder - - 1 3 1 3
Skulder till koncernföretag - - 62 77 62 77
Aktuella skatteskulder - - 1 - 1 -
Övriga skulder - - 23 13 23 13
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter - - 13 13 13 13
Summa - - 1 018 622 1 018 622
Not 20 Antal aktier
2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31
Kvotvärde, Mkr Kvotvärde, Mkr Antal Antal
Aktier 0,5 0,5 95 885 594 95 885 594
0,5 0,5 95 885 594 95 885 594
Not 21 Räntebärande krediter och lån
Mkr
Räntebärande finansiella
skulder, långfristiga
Räntebärande finansiella
skulder, kortfristiga
Ingående balans 2024-12-31 484 31
Kassaflöde - Upptagna lån 427 32
Kassaflöde - Amortering av lån -42 -31
Utgående balans 2025-12-31 869 32
Mkr
Räntebärande finansiella
skulder, långfristiga
Räntebärande finansiella
skulder, kortfristiga
Ingående balans 2023-09-01 681 11
Kassaflöde - Upptagna lån 604 31
Kassaflöde - Amortering av lån -802 -11
Utgående balans 2024-12-31 484 31
Specifikation över förändringar av skulder som uppkommer från finansieringsverksamheten:
Redovisningsprincip
Finansiella instrument är varje form av avtal som ger upphov till en finansiell tillgång i ett företag och en finansiell skuld eller ett eget kapitalinstrument i ett annat företag. Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar på tillgångssidan; andra
långfristiga värdepappersinnehav, hyresfordringar, övriga fordringar, upplupna intäkter (avtalstillgångar) och likvida medel. Bland skulderna ingår; räntebärande skulder (inklusive dreivatinstrument), leverantörsskulder, övriga kortfristiga skulder. Redovisningen
beror på hur de finansiella instrumenten har klassificerats.
Moderbolaget
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 106
Tabellen nedan visar moderbolagets olika räntebärande krediter och lån.
Tabellen nedan visar avtalade återstående löptider (odiskonterade värden) på de finansiella skulderna.
Förväntat kassaflöde 2025
Finansiella skulder, Mkr År 1 År 2 År 3-5 Efter år 5 Summa
Skulder till kreditinstitut - - - - -
Övriga långfristiga skulder 74 64 857 13 1 009
Leverantörsskulder - - - - -
Övriga kortfristiga skulder - - - - -
Summa 74 64 857 13 1 009
Förväntat kassaflöde 2023/24
Finansiella skulder, Mkr År 1 År 2 År 3-5 Efter år 5 Summa
Skulder till kreditinstitut - - - - -
Övriga långfristiga skulder 66 58 459 16 598
Leverantörsskulder - - - - -
Övriga kortfristiga skulder - - - - -
Summa 66 58 459 16 598
Räntebärande skuld inkluderar både kortfristiga skulder och långfristiga skulder. Förväntat kassaflöde inkluderar ränta och
amorteringar.
forts. Not 21 Räntebärande krediter och lån
För egna avsättningar och skulder:
Skulder till kreditinstitut, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Ställda säkerheter, aktier i dotterbolag 923 1 392
Summa 923 1 392
Not 22 Ställda säkerheter
Långfristiga, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Övriga lån (fast ränta) 69 75
Banklån (rörlig ränta) - 8
Obligationslån 800 400
Summa långfristiga skulder 869 484
Kortfristiga, Mkr
Räntebärande finansiella skulder 32 31
Summa kortfristiga skulder 32 31
Räntebärande skuld 901 515
Outnyttjad checkräkningskredit uppgår till 40 Mkr (40).
Tabellen nedan visar moderbolagets olika räntebärande krediter och lån.
Förfallostruktur lån per räkenskapsår, Mkr 2025-12-31 2024-08-31
2024/2025 (2023/2024) 42 39
2025/2026 (2024/2025) 66 52
2026/2027 (2025/2026) 454 82
2027/2028 eller senare (2026/2027 eller senare) 339 342
Summa räntebärande skulder 901 515
Skulder till kreditinstitut, Mkr 2024-12-31 2024-12-31
Borgensförbindelser till förmån för koncernföretag 6 123 5 314
6 123 5 314
Not 23 Eventualförpliktelser
Nivika Aborren AB - 20,3
Nivika Advokaten AB - 162,5
Nivika Almen AB 21,5 22,3
Nivika Argussex AB 16,9 18,0
Nivika Arkadien AB - 27,3
Nivika Avenboken AB 63,2 64,6
Nivika Bautastenen AB - 76,8
Nivika Bergbunken AB 42,8 43,2
Nivika Berghem AB 67,6 69,4
Nivika Biklupan 12 AB 12,9 10,4
Nivika Bikupan 20 AB 11,1 10,0
Nivika Bikupan 22 AB 12,5 12,9
Moderbolaget
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 107
Nivika Bikupan 4 AB 1,3 1,4
Nivika Bikupan 5 AB 7,9 5,8
Nivika Bikupan 2 AB 10,4 10,6
Nivika Bokbindaren AB 10,1 10,4
Nivika Borret och Macken AB 7,0 -
Nivika Bredasten AB 95,5
99,3
Nivika Bredasten Norra AB
85,9 64,6
Nivika Brunstorp AB 3,4 3,5
Nivika Budkaveln AB - 11,3
Nivika Båramo AB 57,0 -
Nivika Bälgen 15 AB 17,9 18,6
Nivika Bälgen 6 AB 8,9 5,0
Nivika Center AB 255,2 263,5
Nivika Compact Living AB 48,1 53,3
Nivika Eklövet AB - 38,2
Nivika Ekobilen 4 AB 69,6 -
Nivika Ekobilen 8 AB 24,3 -
Nivika Faktorn AB 16,4 16,8
Nivika Falkenbergsfastigheter AB 29,3 -
Nivika Fanan 24 AB 0,4 -
Nivika Fyllinge KB - 22,1
Nivika Företagaren 2 AB 8,6 8,7
Nivika Gasellen AB 9,0 9,4
Nivika Gislaved Centrum AB - 18,6
Nivika Geologen AB - -
Nivika Graniten 5 AB 11,6 11,9
Nivika Halmstadfastigheter AB - 36,6
Nivika Handelsfastigheter AB 1 768,4 168,9
Nivika Haverdal AB 68,2 68,9
Nivika Hedenstorp AB 10,7 -
Nivika Hemmeslöv AB 77,2 78,0
Nivika Hisingstorp AB 144,4 145,9
Nivika Hjulet 5 AB 1,0 -
Nivika Hjulet 6 AB 4,9 -
Nivika hjulet 10 AB 20,9 -
Nivika Hovslätt AB - 64,7
Nivika Höglandet AB 194,5 194,5
Nivika Inkassohuset KB 34,9 30,0
Nivika Kalkstenen AB 16,3 16,8
Nivika Karossen AB 4,4 -
Nivika Kungsängen AB - 289,6
Nivika Kärleken AB - 132, 7
Nivika Laganfastigheter AB 19,4 -
Nivika Lagern AB 27,9 28,5
Nivika Lampan 3 AB 2,0 -
NIvika LB 1 AB 64,0 -
Nivika Lingonet AB - 55,4
Nivika Linnarhult AB 28,1 -
Nivika Lokal AB - 202,8
Nivika Mittlager AB - 39,5
Nivika MittLager Göteborg AB -
52,2
Nivika Mossarp AB
28,5 -
Nivika Myrten AB 30,7 31,0
Nivika Norra Amerika AB 76,4 78,1
Nivika Refugen AB 83,0 55,2
Nivika Råstenen AB - 110,8
Nivika Sadelmakaren 1 AB 147,0 148,5
Nivika Sandstenen AB 338,5 335,5
Nivika Schaktet AB 53,7 54,2
Nivika Sjuhärad AB 103,7 105,8
Nivika Skåpvägen 6 AB 9,8 10,1
Nivika Slipstenen AB 28,0 -
Nivika Slottshagen AB 18,8 -
Nivika Smältugnen AB 10,0 -
Nivika Sportbilen AB 8,0 -
Nivika Stationsallén AB 206,7 -
Nivika Stålet 2 i Varberg AB 49,5 42,4
Nivika Stören 2 AB 1,5 -
Nivika Svärmen 2 AB 16,8 -
Nivika Svärmen 9 AB 6,5 -
Nivika Tandborsten AB - 8,7
Nivika Tor AB - 72,6
Nivika Transportören AB 4,9 -
Nivika Tre Liljor AB - 68,4
Nivika Tribuner AB 12,8 23,6
Nivika Trädet 2 AB 6,9 -
Nivika Täljstenen AB 69,8 71,3
Nivika Töringe AB 10,3 10,9
Nivika Ulricehamn AB 51,2 52,3
Nivika Vagnen 7 och 10 AB 34,6 36,9
Nivika Vakten AB - 17,5
Nivika Verkstaden AB 36,7 37,7
Nivika Veddigefastigheter AB 8,1 -
Nivika Vinberg AB 8,9 9,1
Nivika Västbofastigheter AB - 28,1
Nivika Växjöfastigheter AB 1 062,0 1 002,0
Nivika Älgskytten AB 59,3 30,0
NIvika Ämbaret AB 27,2 -
Nivika Överljudet 4 AB - 12,35
Nivika Överljudet 5 AB - 15,9
6 123,1 5 314,0
forts. Not 23 Eventualförpliktelser
Moderbolaget
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 108
Förslag till resultatdisposition, kr
Styrelsen föreslår att till förfogande stående medel 2025-12-31 2024-12-31
Överkursfond 3 575 496 680 kr 3 575 496 680 kr
Balanserat resultat 177 099 600 kr 50 834 453 kr
Årets resultat -14 888 304 kr 165 251 417 kr
3 737 707 976 kr 3 791 582 550 kr
Disponeras så att
till aktieägare utdelas
(0,72 kronor per aktie /0,64 kronor per aktie) 69 037 628 kr 61 366 780 kr
i ny räkning överföres 3 668 670 348 kr 3 730 215 770 kr
3 737 707 976 kr 3 791 582 550 kr
Not 25 Disposition av vinst eller förlust
• Nivika har tillträtt sju fastigheter i Kungsbacka och i Jönköping omfattande cirka 17 600 m² uthyrningsbar
yta och ett årligt hyresvärde om 17,6 miljoner kronor.
Bolaget har även tecknat avtal om förvärv i Halmstad
omfattande cirka 2 000 m² och ett hyresvärde om 1,3 miljoner kronor.
För ytterligare information se avsnitt
Fastighetstransaktioner.
• Nivika har tecknat nya hyresavtal i Ljungby och Värnamo om totalt 5 400 m² uthyrningsbar yta. Det totala
årliga hyresvärdet uppgår till 4,7 miljoner kronor, med en genomsnittlig avtalstid på tio år.
Not 24 Väsentliga händelser efter balansdagen
Moderbolaget
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 109
UNDERTECKNANDE
Undertecknande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen ger en rättvisande översikt av moderbolagets och
koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget
och de företag som ingår i koncernen står inför.
Årsredovisningen och koncernredovisningen är daterad och har godkänts för utfärdande av styrelsen den 25 mars 2026.
Koncernens rapport över resultat och totalresultat samt rapport över finansiell ställning, moderbolagets resultat- och
balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 20 maj 2026.
Värnamo 2026-03-31
Elisabeth Norman
Styrelseordförande
Helena Nordman-Knutson
Styrelseledamot
Tim Floderus
Styrelseledamot
Santhe Dahl
Styrelseledamot
Knut Rost
Styrelseledamot
Håkan Eriksson
Styrelseledamot
Vår revisionsberättelse har lämnats den 31 mars 2026
Ernst & Young AB
Jonas Svensson
Auktoriserad revisor
ÅRSREDOVISNING 2020/2021 Nivika Fastigheter AB (publ) 109
Sverker Källgården
VD och koncernchef
Oscar Welandson
Styrelseledamot
Undertecknande
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 110
REVISIONSBERÄTTELSE
Rapport om årsredovisningen och
koncernredovisningen
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen
för Nivika Fastigheter AB (publ) för år 2025. Bolagets årsredovisning och
koncernredovisning ingår på sidorna 70-109 i detta dokument
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med
årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild
av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2025 och av
dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen.
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger
en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning
per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde
för året enligt IFRS Redovisningsstandarder, så som de antagits av EU, och
årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens
och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och
balansräkningen för moderbolaget och koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen
är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till
moderbolagets revisionsutskott
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och
god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare
i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och
koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska
ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och
övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014)
artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess
moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som
grund för våra uttalanden.
Till bolagsstämman i Nivika Fastigheter AB (publ), org nr 556735-3809
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt
vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av
årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa
områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till,
årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata
uttalanden om dessa områden. Beskrivningen nedan av hur revisionen genomfördes
inom dessa områden ska läsas i detta sammanhang.
Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns ansvar i vår
rapport om årsredovisningen också inom dessa områden. Därmed genomfördes
revisionsåtgärder som utformats för att beakta vår bedömning av risk för
väsentliga fel i årsredovisningen och koncernredovisningen. Utfallet av vår
granskning och de granskningsåtgärder som genomförts för att behandla de
områden som framgår nedan utgör grunden för vår revisionsberättelse.
Värdering av förvaltningsfastigheter
Beskrivning av området
Det verkliga värdet för koncernens förvaltningsfastigheter redovisade i Rapport
över finansiell ställning uppgick den 31 december 2025 till 13 334 mkr vilket utgör
96% av koncernens totala tillgångar per 31 december 2025.
Förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde på balansdagen och värdering till
verkligt värde är till sin natur behäftat med subjektiva bedömningar. Värderingarna
är avkastningsbaserade enligt kassaflödesmodellen, vilket innebär att framtida
kassaflöden prognostiseras.
Värderingen är beroende av en rad olika antaganden och bedömningar.
Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje fastighets unika risk
samt gjorda transaktioner på marknaden för objekt av liknande karaktär.
Värdering av fastigheter sker enligt koncernens principer varje kvartal och viss
andel värderas av externt värderingsbolag och viss andel internt och innebär
att varje fastighet i beståndet värderas externt minst en gång under en rullande
12-månadersperiod.
Med anledning av det väsentliga värdet och de antaganden och bedömningar
som sker i samband med värderingen av förvaltningsfastigheter anser vi att detta
område är att betrakta som ett särskilt betydelsefullt område i vår revision.
Beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet framgår av not 10
Förvaltningsfastigheter på sidan 86-87 samt Sammanfattning av övergripande
redovisningsprinciper på sidan 80.
Hur detta område beaktades i revisionen
I vår revision har vi utvärderat och granskat ledningens process för fastighetsvärdering.
Vidare har vi granskat fastighetsvärderingen, bland annat genom att utvärdera bolagets
värderingsmetod och fört en dialog med ledningen avseende principer och antaganden
på vilka deras bedömningar baseras.
Med stöd av våra interna fastighetsvärderingsspecialister har vi granskat ett urval
av de externa och interna fastighetsvärderingarna och bedömt rimligheten i gjorda
antaganden som direktavkastningskrav, vakansgrad, hyresintäkter och driftkostnader.
Vi har gjort jämförelser mot känd marknadsinformation och ortanalys. Vi har granskat
indata och beräkningar i de externa värderingarna på fastighetsnivå för ett urval av
förvaltningsfastigheterna.
Vi har utvärderat det externa värderingsbolagets kompetens och objektivitet.
Vi har granskat lämnade tilläggsupplysningar i årsredovisningen.
Annan information än årsredovisningen och koncern
redovisningen
Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och
koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-58. Det är styrelsen och
verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar
inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende
denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är
det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om
informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och
koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i
övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar
innehålla väsentliga felaktigheter.
Revisionsberättelse
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 111
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att
årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att den ger en
rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen,
enligt IFRS Redovisningsstandarder så som de antagits av EU. Styrelsen och
verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer
är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte
innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter
eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar
styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets förmåga att
fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som
kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om
fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och
verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten
eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.
Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och
uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering.
.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovisningen och
koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter,
vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisions-
berättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av
säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god
revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en
sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag
och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas
påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen
och koncernredovisningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en
professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom:
• identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i
årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland
annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och
ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att
inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än
för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter
kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden,
felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll.
• skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som
har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är
lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om
effektiviteten i den interna kontrollen
• utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och
rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i
redovisningen och tillhörande upplysningar.
• drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande
direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av
årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats,
med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om det finns någon väsentlig
osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan
leda till betydande tvivel om bolagets förmåga att fortsätta verksamheten.
Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste
vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i
årsredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana
upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och
koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som
inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida
händelser eller förhållanden göra att ett bolag inte längre kan fortsätta
verksamheten.
• utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i
årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och
om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande
transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild.
• planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräckliga och
ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen
för företag eller affärsenheter inom koncernen som grund för att göra
ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning,
övervakning och genomgång av det revisionsarbete som utförts för
koncernrevisionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden.
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning
och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om
betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande
brister i den interna kontrollen som vi identifierat.
Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta
yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra
förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder
som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits.
Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa
områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och
koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga
felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla
områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller
andra författningar förhindrar upplysning om frågan.
Rapport om andra krav enligt lagar och andra
författningar
Revisorns granskning av förvaltning och förslaget till
dispositioner av bolagets vinst eller förlust
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens
och verkställande direktörens förvaltning av Nivika Fastigheter AB (publ) för år
2025 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i
förvaltningsberättelsen och beviljar styrelens ledamöter och verkställande
direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna
beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till
moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt
fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som
grund för våra uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande
bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en
bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets
och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av
moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och
ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets
angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets
och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation
är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska
angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande
direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer
och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för
att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att
medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt
Revisionsberättelse
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 112
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om
ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet
kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något
väsentligt avseende:
• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan
föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller
• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen
eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller
förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet
bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision
som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder
eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller
att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med
aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt
omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen.
Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst
eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande
granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med
utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på
sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och
där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi
går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra
förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för
vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller
förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för
detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Revisorns granskning av Esef-rapporten
Uttalande
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även
utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat
årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig
elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528)
om värdepappers-marknaden för Nivika Fastigheter AB (publ) för år 2025.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt
väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.
Grund för uttalande
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns
granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs
närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Nivika
Fastigheter AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt
yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund
för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-
rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om
värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som
styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-
rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter
eller misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt
väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen
(2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk-ningsåtgärder för att
uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller
dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en
granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer
att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå
på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt
eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som
användare fattar med grund i Esef-rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 Kvalitetsstyrning för revisionsföretag som
utför revision och översiktlig granskning av finansiella rapporter samt andra
bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster som kräver att företaget utformar,
implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer och
rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen
och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-
rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering
av årsredovisningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som
ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter
i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna
riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta
för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma
granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna,
men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen.
Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten
i styrelsens och verkställande direktörens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten
upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten
överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens
resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i
Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-
förordningen.
Ernst & Young AB, Box 7850, 103 99 Stockholm, utsågs till Nivika Fastigheter
ABs revisor av bolagsstämman den 8 maj 2025 och har varit bolagets revisor
sedan 26 oktober 2007.
Stockholm den 31 mars 2026
Ernst & Young AB
Jonas Svensson
Auktoriserad revisor
Revisionsberättelse
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 113
Hållbarhetsrapport
Hållbarhetsnot Utsläpp av växthusgaser
2025 2024
Växthusgasutsläpp, ton CO
2
e
Absoluta utsläpp,
ton CO
2
e
Intensitet,
kg CO
2
e/m2
Absoluta utsläpp,
ton CO
2
e
Intensitet,
kg CO
2
e/m2 Datakälla Omvandligsfaktorer
Scope 1
Fordon 28 0,04 32 0,05
Körjournaler, personalsystem Bränslebaserad: emmissionsfaktorer från respektive fordon Källa: Transoprtstyrelsen
Gas och pellets 17 0,02 0 0,00
Leverantörsdata Naturgas: 204,9 g CO
2
e/kWh Pellets: 11,5 g CO
2
e/kWh Källa: Defra
Köldmedia 0 0,00 0 0,00
Köldmediarapport Källa: Svensk Kyl & Värmepumpsförening
S:a direkta utsläpp scope 1
45 0,06 32 0,05
Scope 2
Inköpt el (marketbased) 0 0,00 26 0,04
Energiuppföljningssystem
Inköpt el (locationbased) 835 1,19 1064 1,71
Energiuppföljningssystem Nordisk elmix, treårsmedel: 46 g CO
2
e/kWh Källa: IVL
Fjärrvärme 704 1,00 494 0,79
Energiuppföljningssystem Ortspecifika emissionsfaktorer 2024 Källa: Svensk fjärrvärme
Fjärrkyla 0 0,00 0 0,00
Energiuppföljningssystem
S:a indirekta energiutsläpp scope 2
marketbased
704 1,00 520 0,83
S:a indirekta energiutsläpp scope 2
locationbased
1 539 2,19 1 557 2,50
S:a Scope 1 + 2 marketbased
749 1,06 571 0,92
S:a Scope 1 + 2 locationbased
1 584 2,25 1 608 2,58
Biogena utsläpp scope 1 + 2 7 853 7 429
Leverantör/ energiuppföljningssystem
Scope 3
3.1 Köpta varor och tjänster 1 274 1,81 1 259 2,02
Ekonomisystem Spendbaserad beräkning: kategorispecifika emmissionsfaktorer Källa: Upphandlingsmyndighetens miljöspendanalysverktyg
3.2 Kapitalvaror 1 523 2,17 13 512 21,69
Klimatdeklarationer A1-A5: klimatberäkning från respektive projekt. Installationer: schablonvärde Källa: IVL
3.3 Bränsle och energirelaterade aktiviteter 623 0,89 306 0,49
Leverantör/energiuppföljningssystem
Naturgas: 33,5 g CO
2
e/kWh Pellets: 37,44 g CO
2
e/kWh Ortspecifika emissionsfaktorer 2024, Källa: Defra/Svensk fjärrvärme
3.4 Transport och distribution, uppströms 3 0,00 3 0,01
Ekonomisystem Spendbaserad beräkning: kategorispecifik emmissionsfaktor Källa: Upphandlingsmyndighetens miljöspendanalysverktyg
3.5 Avfall genererat i verksamheten 29 0,04 211 0,34
Leverantörsdata Emmisionsfaktorer per avfallstyp Källa: Defra
3.6 Tjänsteresor - privatägd bil 2 0,00 3 0,00
Körjournaler, personalsystem Bränslebaserad: emmissionsfaktorer från respektive fordon Källa: Transoprtstyrelsen
3.7 Anställdas pendling 29 0,04 26 0,04
Estimat Genomsnittsberäkning. Bensindrivna fordon: 175 g CO
2
e/km Källa: Defra. Eldrivna fordon: 10,03 g CO
2
e/km Källa: IVL
3.8 Leasade tillgångar, uppströms - - - -
3.9 Transport och distrubution, nedströms - - - -
3.10 Bearbetning av sålda produkter - - - -
3.11 Användning av sålda produkter - - - -
3.12 Slutbehandling av sålda produkter - - - -
3.13 Leasade tillgångar, nedströms 1 595 2,27 1984 3,19
Energiuppföljningssystem/inhämtad data
från hyresgäster/estimat
Nordisk elmix, treårsmedel: 46 g CO
2
e/kWh Källa: IVL
3.14 Franshiser - - - -
3.15 Investeringar - - - -
S:a indirekta energiutsläpp scope 3
5 078 7,2 17 304 27,8
S:a scope 1+2+3 markedbased 5 827 8,3 17 875 28,7
S:a scope 1+2+3 locationbased 6 662 9,5 18 912 30,4
HÅLLBARHETSNOTER
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 114
Hållbarhetsrapport
Hållbarhetsnot Avfall
Avfallet från avslutade byggprojekt, ton
2025 2024 2023
Avfall exkl. farligt avfall
Materialåtervinning 4 200 207
Energiåtervinning/förbränning 40 415 730
Deponi 4 41 205
Farligt avfall
Deponi 0 0,3 3
Total mängd avfall
44 656 1 145
Energianvändning, kWh
2025 2024 2023/24 2022/23
El 15 407 100 15 283 909 15 470 173 14 081 088
Fjärrvärme
26 180 200 24 750 429 24 803 113 24 193 749
Fjärrkyla 36 811 22 420 15 981 9 378
Total förbrukning 41 624 111 40 056 758 40 289 267 38 284 215
Hållbarhetsnot Energianvändning
Hållbarhetsnot Energiintensitet
Energiintensitet,
kWh/m2 Atemp
2025
Förändring %
2024
Förändring %
2023/24
Förändring %
2022/23
Total energiintensitet 82 -8 89 -5 91 -2 93
*jämfört med
år 23/22
Hållbarhetsnot Producerad energi
Producerad solenergi,
MWh 2025
Förändring %
2024
Förändring %
2022/23
Totalt installerad effekt (kWp) 5 400 15 4 702 31 3 588
Energiproduktion 3 388 22 2 780 79 1 553
Intensitet (W/m2) 7,7 2 7,6 18 6,4
Egenproducerad el som används på plats 2588 34 1 938 25 1 553
Egenproducerad el som säljs till elnätet 800 -5 842 100 0
% av den totala elanvändningen som används på plats 14 3 11 N/A -
Hållbarhetsnot Laddplatser
Laddplatser per ort, st 2025 2024
Värnamo 115 79
Jönköping 71 70
Växjö 73 58
Västkusten 140 26
Totalt 399 233
Hållbarhetsnot TCFD-index
Styrning Strategi Riskhantering Mätetal och mål
A. Styrelsens översyn av
klimatrelaterade risker och
möjligheter.
Se sid. 27, 37-38
A. Klimatrelaterade
risker och möjligheter
organisationen har
identifierat på kort, medel
och lång sikt.
Se sid. 27, 37-38
A. Organisationens
processer för att identifiera
och bedöma klimatrelaterade
risker.
Se sid. 27, 37-38
A. Organisationens
mätetal för att bedöma
klimatrelaterade risker
och möjligheter i linje
med sin strategi och
riskhanteringsprocess.
Se sid. 27, 37-38
B. Ledningens roll i
bedömning och hantering av
klimatrelaterade risker och
möjligheter.
Se sid. 27, 37-38
B. Påverkan från
klimatrelaterade
risker och möjligheter
på organisationens
verksamheter, strategi och
finansiella planering.
Se sid.27, 37-38
B. Organisationens
processer för att hantera
klimatrelaterade risker.
Se sid. 27, 37-38
B. Scope 1, Scope 2
och Scope 3-utsläpp
av växthusgaser och
relaterade risker.
Se sid. 113, Hållbarhetsnot
Utsläpp av växthusgaser
C. Organisationsstrategins
anpassningsförmåga
med hänsyn till olika
klimatrelaterade scenarios –
inkluderat ett scenario för 2
grader eller lägre.
Se sid. 27, 37-38
C. Processer för att
identifiera, bedöma och
hantera klimatrelaterade
risker är integrerade
i organisationens
övergripande riskhantering.
Se sid. 27, 37-38
C. Mål som organisationen
använder för att hantera
klimatrelaterade risker och
möjligheter och utveckling
mot mål.
Se sid. 27, 37-38
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 115
Hållbarhetsrapport
Taxonomirapportering 2025
KPI
Totalt
Andel av
verksam-
het som
omfattas av
taxonomin
Taxonmi-
förenlig
verksamhet
Andel
taxonomi-
förenlig
verksamhet
Uppdelning efter miljömål för taxonomiförenlig verksamhet
Andel möj-
liggörande
verksamhet
Andel
omställ-
ningsverk-
samhet
Ej utvärde-
rad verk-
samhet som
bedöms
som ej
väsentlig
Taxono-
miförenlig
verksamhet
under
föregående
räkenskaps-
år 2024
Andel
taxonomi-
förenlig
verksamhet
under
föregående
räkenskaps-
år 2024
Begräni-
ning av
klimatför-
ändringar
Anpass-
ning till
klimatför-
ändringar
Vatten
Cirkulär
ekonomi
Föroreningar
Biologisk
mångfald
och eko-
system
Mkr % Mkr % % % % % % % % % % Mkr %
Omsättning
789 100 373 47 47 - - - - - - - - 232 37
Kapitalutgifter 462 100 142 31 31 - - - - - - - - 66 14
Driftsutgifter 42 100 12 29 29 - - - - - - - - 24 7
Omsättning 2025
Ekonomiska verksamheter
Kod
Omsätt-
ning som
omfattas av
taxonomi-
kraven
Taxonmi-
förenlig
omsättning
Andel
taxonomi-
förenlig
omsättning
Miljömål för taxonomiförenlig verksamhet
Möjlig-
görande
verksamhet
Omställ-
ningsverk-
samhet
Andel tax-
onomiför-
enlig av den
andel som
omfattas av
taxonomi-
kraven
Begräns-
ning av
klimatför-
ändringar
Anpass-
ning till
klimatför-
ändringar
Vatten
Cirkulär
ekonomi
Föroreningar
Biologisk
mångfald
och ekosys-
tem
% Mkr % % % % % % % E T %
Förvärv och ägande av byggnader
CCM 7.7 100 373 47 47 - - - - - - - 47
Summan av förenlighet per mål
47 - - - - -
Total omsättning 100 373 47 47 - - - - - - - 47
Hållbarhetsnot EU-taxonomi
Driftutgifter 2025
Ekonomiska verksamheter
Kod
Driftut-
gifter
som
omfattas av
taxonomi-
kraven
Taxonmi-
förenliga
driftut-
gifter
Andel
taxonomi-
förenliga
drift-
utgifter
Miljömål för taxonomiförenlig verksamhet
Möjlig-
görande
verksamhet
Omställ-
ningsverk-
samhet
Andel tax-
onomiför-
enlig av den
andel som
omfattas av
taxonomi-
kraven
Begräns-
ning av
klimatför-
ändringar
Anpass-
ning till
klimatför-
ändringar
Vatten
Cirkulär
ekonomi
Föroreningar
Biologisk
mångfald
och ekosys-
tem
% Mkr % % % % % % % E T %
Förvärv och ägande av byggnader
CCM 7.7 100 12 29 29 - - - - - - - 29
Summan av förenlighet per mål
29 - - - - -
Total
driftutgifter
100 12 29 29 - - - - - - - 29
Kapitalutgifter 2025
Ekonomiska verksamheter
Kod
Kapitalut-
gifter som
omfattas av
taxonomi-
kraven
Taxonmi-
förenliga
kapitalut-
gifter
Andel
taxonomi-
förenliga
kapitalut-
gifter
Miljömål för taxonomiförenlig verksamhet
Möjlig-
görande
verksamhet
Omställ-
ningsverk-
samhet
Andel tax-
onomiför-
enlig av den
andel som
omfattas av
taxonomi-
kraven
Begräns-
ning av
klimatför-
ändringar
Anpass-
ning till
klimatför-
ändringar
Vatten
Cirkulär
ekonomi
Föroreningar
Biologisk
mångfald
och ekosys-
tem
% Mkr % % % % % % % E T %
Förvärv och ägande av byggnader
CCM 7.7 100 142 31 31 - - - - - - - 31
Summan av förenlighet per mål
31 - - - - -
Total kapitalutgifter 100 142 31 31 - - - - - - - 31
Definition av nyckeltal:
Omsättning
Omsättning avser intäkter från ekonomiska
aktiviteter som omfattas av EU-taxonomin.
För Nivika innebär det samtliga hyresintäkter
från de fastigheter som Bolaget äger.
Kapitalutgifter
Kapitalutgifter omfattar samtliga
investeringar kopplade till Nivikas
fastigheter, inklusive förvärv av byggnader
samt investeringar i befintligt bestånd i
syfte att förbättra, utveckla eller bevara
fastigheternas funktion och värde.
Driftutgifter
Driftutgifter avser Nivikas löpande
driftkostnader som rör intern- och extern
fastighetsskötsel samt reparation och
underhåll, i syfte att bibehålla fastighetens
värde kopplade till:
• Byggnadsrenovering
• Kortsiktiga leasingavtal
• Underhåll och reparation
• Samtliga (övriga) utgifter kopplade till
löpande underhåll av den materiella
anläggningstillgången som krävs för
att säkerställa tillgångens fortlöpande
och ändamålsenliga funktion,
genomfört av Bolaget eller av anlitad
tredjepart
Omfattas ej: utgifter för fastighetsel,
värme, vatten/ VA, kyla, mediakostnader,
sophämtning, administration, försäkringar,
tomträttsavgäld, avskrivningar och
fastighetsskatt.
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 116
Hållbarhetsrapport
Hållbarhetsnot Mångfald hos anställda
Styrelse per åldersgrupp 2025 2024 2022/23
Åldersgrupp Antal Andel % Antal Andel % Antal Andel %
< 30 år 0 0 0 0 0 0
30-50 år 2 29 0 0 1 14
> 50 år 5 71 8 100 6 86
Totalt 8 100 7 100 7 100
Ledning per kön 2025 2024 2022/23
Könstillhörighet
Antal Andel %
Antal
Andel % Antal
Andel %
Kvinna 2 33 3 50 3 50
Man 4 67 3 50 3 50
Totalt 6 100 6 100 6 100
Ledning per åldersgrupp 2025 2024 2022/23
Åldersgrupp Antal Andel % Antal Andel % Antal Andel %
< 30 år 0 0 0 0 0 0
30-50 år 4 67 3 50 3 50
> 50 år 2 33 3 50 3 50
Totalt 6 100 6 100 6 100
Yrkeskategori anställda 2025 2024 2022/23
Yrkeskategori Antal Andel % Antal Andel % Antal Andel %
Arbetare/kollektivare 19 29 21 30 17 30
Tjänstemän (inklusive chefer) 46 71 49 70 45 70
Totalt 65 100 70 100 62 100
Varav chefer (inom kategorin tjänstemän) 16 24 13 19 11 18
Anställda per kön 2025 2024 2022/23
Könstillhörighet Antal Andel % Antal Andel % Antal Andel %
Kvinna 23 35 25 35 23 37
Man 43 65 46 65 39 63
Totalt 66 100 71 100 62 100
Anställda per åldersgrupp 2025 2024 2022/23
Åldersgrupp Antal Andel % Antal Andel % Antal Andel %
< 30 år 5 8 5 7 5 8
30-50 år 32 48 33 46 29 47
> 50 år 29 44 33 46 28 45
Totalt 66 100 71 100 62 100
Styrelse per kön 2025 2024 2022/23
Könstillhörighet Antal Andel % Antal Andel % Antal Andel %
Kvinna 2 29 2 25 3 43
Man 5 71 6 75 4 57
Totalt 7 100 8 100 7 100
Hållbarhetsnot Mångfald hos ledning och styrelse
Hållbarhetsnot Uppgifter för anställda
Uppgifter anställda 2025 2024 2022/23
Könsfördelning Kvinna Man Total
Kvinna Man Total Kvinna Man Total
Antal anställda 23 43 66 25 46 71 23 39 62
Antal tillsvidareanställda 23 43 66 25 45 70 23 38 61
Antal tillfälligt anställda/
behovsanställda
3 0 3 1 1 2 0 0 0
Antal heltidsanställda 21 39 60 22 41 63 20 38 58
Antal deltidsanställda 2 5 7 3 5 8 3 1 4
Avslutad anställning 3 6 9 0 2 2 6 9 15
Hållbarhetsnot Personalomsättning
Personalomsättning 2025 2024 2022/23
Kvinna Man Total % Kvinna Man Total % Kvinna Man Total %
Antal anställda som lämnat
3 6 14 0 2 3 6 9 23
Hållbarhetsnot Kortttidsfrånvaro
Korttidsfrånvaro i % 2025 2024 2022/23 2021/22
Antal anställda som har rapporterad korttidsfrånvaro 0,8 0,9 1,1 3,1
Hållbarhetsnot Visselblåsning
Rapporterade fall av visselblåsning 2025 2024 2022/23 2021/22
Antal rapporterade fall av visselblåsning 0 0 0 0
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 117
Hållbarhetsrapport
Hållbarhetsnot Löner för anställda
Uppgifter lön för anställda i Sverige 2025 2024 Kommentar
Antal anställda som får en tillräcklig lön i
berörda länder
100% 100%
Ja, alla anställda får minst lägstalön enligt
kollektivavtal.
Antal anställda som får tillräcklig lön i nivå
med referenslöner i branschen
100% 100%
Ja, alla får minst lägstalön enligt kollektivavtal.
Lönerevision enligt Bolagets lönepolicy årligen.
Hållbarhetsnot Utbildning och kompetens
Utbildning och kompetensutveckling 2025 2024
Andel anställda som deltagit i lönesamtal, % 97 100
Anställda som deltagit i medarbetarsamtal, % 88 53
Hållbarhetsnot Arbetsmiljö
Anställda 2025 2024
Anställda som omfattas av Bolagets arbetsmiljösystem, % 100 100
Dödsfall som har orsakats av arbetsrelaterade skador eller ohälsa, antal 0 0
Arbetsrelaterade olyckor, antal 2 1
Olycksfallsfrekvensen för anställda, förlorad arbetstid/arbetade timmar, ‰ 0 0
Dokumenterad arbetsrelaterad ohälsa, antal 0 0
Förlorade arbetsdagar till följd av arbetsrelaterad ohälsa och olyckor, antal 0 0
Andelen egna arbetstagare som omfattas av ett arbetsmiljösystem som inrättats pga. lagkrav 100 100
Hållbarhetsnot Socialt skydd
Socialt skydd för anställda 2025 2024 Kommentar
Antal anställda som omfattas av socialt skydd mot inkomstbortfall
vid sjukdom
100% 100%
Alla anställda omfattas av kollektiv-
avtalad försäkring vid sjukdom.
Antal anställda som omfattas av socialt skydd mot inkomstbortfall
vid arbetslöshet
100% 100%
Alla anställda omfattas av
omställningsstöd vid arbetslöshet.
Antal anställda som omfattas av socialt skydd mot inkomstbortfall
vid arbetsskador och förvärvart funktionshinder
100% 100% Ingen kommentar
Antal anställda som omfattas av socialt skydd mot inkomstbortfall
vid föräldrarledighet
100% 100% Ingen kommentar
Antal anställda som omfattas av socialt skydd mot inkomstbortfall
vid pension
100% 100% Ingen kommentar
Hållbarhetsnot Ersättnig för anställda
Löneskillnaden mellan de genomsnittliga lönenivåerna bland kvinnliga och manliga anställda är redovisade i procent av de manliga arbets tagarnas
genomsnittliga lönenivå. Löneskillnaden har beräknats genom att dividera genomsnittlig månatlig bruttolön för kvinnliga anställda med genomsnittlig
månatlig bruttolön för manliga anställda. I bruttolön ingår grundlön, fasta och rörliga ersättningar. Lön för deltidsanställda har räknats om till heltidslöner.
Löneklyfta mellan könen 2025 2024
Kvinnors genomsnittliga lön motsvarar i % av männens genomsnittliga lön (exklusive den högst betalda personen) 103 91
Hållbarhetsnot Incidenter
Incidenter i antal 2025 2024 2023
Antalet arbetsrelaterade incidenter relaterade till mänskliga rättigheter inom den egna arbetskraften 0 0 0
Antalet anmälningar relaterade till mänskliga rättigheter inom den egna arbetskraften 0 0 0
Det sammanlagda antalet diskrimineringsfall, inklusive trakasserier, som har anmälts 0 2 0
Antalet klagomål som lämnas in genom kanaler för personer i Bolagets egen arbetskraft 0 0 0
Antal böter, viten och ersättningar för de incidenter och klagomål som redovisats ovan 0 0 0
Fall relaterade till mänskliga rättigheter - - -
Antalet allvarliga människorättsincidenter med anknytning till Bolagets anställda 0 0 0
Antal böter, viten och ersättningar för skador som uppstått i samband med
människorättsincidenter som beskrivs ovan
0 0 0
Ersättning 2025 2024
Den årliga totala ersättningsgraden för den högst betalda personen i förhållande till medianvärdet för den totala
ersättningen för alla anställda (exklusive den högst betalda personen)
2,4 7,9
Hållbarhetsnot Kollektivavtalstäckning och social dialog
2025 2024
Arbets- och anställningsvillkor för anställda Andel % Andel %
Anställda som berörs av kollektivavtal 100 100
Anställda som ingår i den sociala dialogen i EES på driftställenivå och europeisk nivå 100 100
Kollektivavtal i Europeiska ekonomiska samarbetsområdet
Andelen av alla anställda om omfattas av kollektivavtal i Europeiska ekonomiska
samarbetsområdet, oavsett om det har ett eller flera kollektivavtal
100 100
Social dialog
Hur stor andel av de anställda globalt som företräds av medarbetarföreträdare redovisat
på landsnivå för varje land i EEA där Bolaget har en betydande anställd arbetsstyrka.
100
via skyddsombud
100
via skyddsombud
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 118
Nyckeltal
2025
12 mån
jan-dec
2024
12 mån
jan-dec
2023/24
16 mån
sep-dec
2022/23
12 mån
sep-aug Definition Syfte
Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder
A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 283 269 269 215
Kontrakterade hyror i förhållande till hyresvärdet, vid periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjandegraden i Koncernens
bostadsfastigheter samt ett effektivitetsmått för uthyrningen.
B Hyresvärde bostäder, Mkr 287 281 281 220
A / B Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder, % 99 96 96 98
Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler
A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 576 491 491 427
Kontrakterade hyror i förhållande till hyresvärdet, vid periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjandegraden i Koncernens lokalfastigheter
samt ett effektivitetsmått för uthyrningen.
B Hyresvärde lokaler, Mkr 609 519 519 442
A / B Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler, % 95 95 95 97
Hyresvärde, bostäder
A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 283 269 269 215
Hyresintäkter på aktuella avtal med tillägg för bedömd marknadshyra
för eventuellt outhyrda ytor 12 månader framåt vid rapporttillfället.
Nyckeltalet används för att visa Koncernens intäktspotential.
B Vakansvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 4 12 12 5
(A+B) Hyresvärde bostäder, Mkr 287 281 281 220
Hyresvärde, lokaler
A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 576 491 491 428
Hyresintäkter på aktuella avtal med tillägg för bedömd marknadshyra
för eventuellt outhyrda ytor 12 månader framåt vid rapporttillfället.
Nyckeltalet används för att visa Koncernens intäktspotential.
B Vakansvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 33 28 28 15
(A+B) Hyresvärde lokaler, Mkr 609 519 519 443
Överskottsgrad
A Periodens driftnetto 12 månader, Mkr 576 503 503 415
Driftsöverskott i procent av hyresintäkter.
Nyckeltalet visar hur stor andel av intjäningen som Nivika får behålla och är ett
effektivitetsmått som är jämförbart över tid men också mellan fastighetsbolag.
B Periodens hyresintäkter 12 månader, Mkr 789 709 709 612
A / B Överskottsgrad, % 73 71 71 68
Driftnetto, Mkr
576 503 655 415
Hyresintäkter för fastigheter reducerat med fastigheternas
driftskostnader.
Nyckeltalet visar förvaltningens lönsamhet före det att centrala administrationskostnader,
finansnetto samt orealiserade värdeförändringar beaktats.
Antal färdigställda lägenheter
- 82 184 289
Antal färdigställda lägenheter under perioden. Nyckeltalet visar antalet lägenheter som färdigställts.
Antal lägenheter i pågående byggnation
66 66 66 187
Antal lägenheter vid periodens slut som är under byggnation. Nyckeltalet visar antalet lägenheter under byggnation.
Antal lägenheter under projektutveckling
2 748 2 774 2 774 2 774
Antal lägenheter vid periodens slut som är under projektutveckling. Nyckeltalet visar antalet lägenheter som är i ett projektstadie.
Uthyrbar yta kommersiella fastigheter
546 172 470 190 470 190 427 858
Total yta för kommersiella fastigheter som är tillgänglig för uthyrning,
inklusive rörelsefastighet.
Nyckeltalet visar på den ytan från kommersiella fastigheter som är möjlig att hyra ut.
Total uthyrbar yta
703 028 622 362 622 362 559 418
Total yta (m²) som är tillgänglig för uthyrning. Nyckeltalet visar på den totala area i Nivikas fastighetsbestånd som är möjlig att hyra ut.
AVSTÄMNINGSTABELLER OCH DEFINITIONER
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Nivika tillämpar de av ESMA utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal, mått som inte definieras eller anges i de tillämpliga reglerna för finansiell rapportering, dvs IFRS. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av företagsledningen för att bedöma den
finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information. Tabellen nedan redogör för beräkningen samt definitionen av de alternativa nyckeltalen.
Avstämningstabeller och definitioner
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 119
Finansiella nyckeltal
Nyckeltal
2025
12 mån
jan-dec
2024
12 mån
jan-dec
2023/24
16 mån
sep-dec
2022/23
12 mån
sep-aug Definition Syfte
Långsiktigt substansvärde, Mkr
A Eget kapital vid periodens slut, Mkr 5 754 5 556 5 556 4 919
Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning
av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende
temporära skillnader på fastighetsvärden och uppskjuten
skatt avseende reserveringar för räntederivat.
Nyckeltalet visar nettotillgångarnas verkliga värde ur ett långsiktigt perspektiv.
B Derivatinstrument vid periodens slut, Mkr
55
45 45 -37
C Uppskjuten skatteskuld vid periodens slut, Mkr
742
650 650 561
A+B+C Långsiktigt substansvärde, Mkr
6 550
6 251 6 2 51 5 442
Avkastning på eget kapital
A Periodens totalresultat 12 månader, Mkr
255
194 19 -283
Resultat för rullande tolv månaders resultat i förhållande till
genomsnittligt eget kapital.
Nyckeltalet belyser Koncernens förmåga att generera avkastning på ägarnas kapital.
B Eget kapital vid periodens början, Mkr 5 556 4 962* 4 962 * 4 473
C Eget kapital vid periodens slut, Mkr 5 754 5 556 5 55 6 4 917
A / ((B+C) / 2) Avkastning på eget kapital, % 4,5 3,7 3,7 -6,0
Soliditet
A Eget kapital vid periodens slut,
Mkr 5 754 5 556 5 556 4 919
Eget kapital i procent av totala tillgångar. Nyckeltalet visar hur stor andel av tillgångarna som är finansierade med eget kapital.
B Balansomslutning vid periodens slut, Mkr 13 860 12 324 12 3 24 10 999
A / B Soliditet, % 42 45 45 45
Nettobelåningsgrad
A (A.1+A.2) Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 7 101 5 897 5 89 7 5 340
Räntebärande nettoskuld i procent av
fastigheternas verkliga värde av periodens slut.
A.1 Långfristiga Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 7 021 5 759 5 759 5 214
Nyckeltalet belyser Koncernens finansiella risk.
A.2 Kortfristiga Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 80 138 138 127
B Likvida medel vid periodens slut, Mkr 208 365 365 66
C Fastighetsvärde vid periodens slut, Mkr 13 413 11 788 11 788 10 629
(A-B) / C Nettobelåningsgrad, % 51 47 47 50
Genomsnittlig ränta säkerställd finansiering vid periodens utgång
A Räntekostnader uppräknat till årstakt vid utgången av perioden
Genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i
skuldportföljen med säkerställd finansiering uppräknat till
årstakt vid periodens utgång.
Nyckeltalet visar Koncernens räntenivå relaterad till säkerställda räntebärande skulder.
säkerställd finansiering inkl byggnadskreditiv, Mkr 227 226 2 26 262
B Räntebärande skulder säkerställd finansiering vid periodens slut, Mkr 6 199 5 389 5 389 4 648
A / B Genomsnittlig ränta säkerställd finansiering vid periodens utgång, % 3,7 4,2 4,2 5,6
Genomsnittlig ränta icke säkerställd finansiering vid periodens utgång
A Räntekostnad uppräknat till årstakt vid utgången av perioden
Genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i
skuldportföljen med icke säkerställd finansiering
uppräknat till årstakt vid periodens utgång.
Nyckeltalet visar Koncernens räntenivå relaterad till icke säkerställda räntebärande skulder.
för icke säkerställd finansiering, Mkr
42 26 26
54
B Räntebärande skulder icke säkerställd finansiering vid periodens slut, Mkr
902 508 508 692
A / B Genomsnittlig ränta icke säkerställd finansiering vid periodens utgång, %
4,6 5,2 5,2 7,8
Genomsnittlig ränta exkl. byggnadskreditiv vid periodens utgång
A Räntekostnad uppräknat till årstakt vid utgången av perioden för finansiering exkl.
Genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i
byggnadskreditiv, Mkr 28 0 257 257 248
skuldportföljen exkl. byggnadskreditiv uppräknat till Nyckeltalet visar Koncernens räntenivå exkl. byggnadskreditiv men inkl. derivat.
B Räntebärande skulder exkluderat byggnadskreditiv vid periodens slut, Mkr 6 866 5 842 5 842 4 844 årstakt vid periodens utgång.
A/B Genomsnittlig ränta exkl. byggnadskreditiv vid periodens utgång, % 4,1 4,4 4,4 5,1
Andel bunden ränta
A Utestående räntederivat och fasträntelån, Mkr 4 688 3 451 3 451 1 642
Andel bunden ränta av totala räntebärande skulder vid periodens utgång.
Nyckeltalet visar hur stor del av Koncernens räntebärande skulder som löper med en fast
räntenivå.
B Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 7 101 5 897 5 897 5 340
A/B Andel bunden ränta, % 66 59 59 31
Räntetäckningsgrad
A Periodens förvaltningsresultat 12 månader, Mkr 256 223 2 23 134
Förvalitningsresultat före finansiella kostnader i relation till
finansiella kostnader.
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk samt visar hur känsligt Bolagets resultat är för
ränteförändringar.
B Periodens finansiella kostnader 12 månader, Mkr -267 -221 -221 -241
(A-B) / (-B) Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 2,0 2,0 1,6
*) Jämförelseperiod 2023-08-31.
Avstämningstabeller och definitioner
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 120
Aktierelaterade nyckeltal
Nyckeltal
2025
12 mån
jan-dec
2024
12 mån
jan-dec
2023/24
16 mån
sep-dec
2022/23
12 mån
sep-aug Definition Syfte
Förvaltningsresultat per aktie
A Periodens förvaltningsresultat 12 månader, Mkr
256 223 223
134
Förvaltningsresultat exklusive värdeförändringar och skatt
per aktie under perioden.
Nyckeltalet ger en ökad förståelse för Nivikas resultatgenerering med hänsyn till
utestående aktier.
B Genomsnittligt antal aktier under perioden
95 885 594 92 885 594 95 885 594
64 334 588
A / B Förvaltningsresultat per aktie, kr
2,7 2,3 2,3
2,1
Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie
A Förvaltningsresultat per aktie 12 månader, kr
2,7
2,3
2,3
2,1
Procentuell förändring i förvaltningsresultat per aktie under
perioden.
Nyckeltalet används för att belysa utvecklingen av förvaltningsresultat per aktie.
B Förvaltningsresultat per aktie under motsvarande period, kr
2,3
2,1
2,1
3,2
(A / B) -1 Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, %
15,2
11,5
11,5
-34,1
Resultat per aktie, kr
A Periodens totalresultat 12 månader, Mkr
255
194
200
-283
Årets resultat i relation till vägt antal genomsnittliga
utestående aktier under perioden.
Nyckeltalet visar utvecklingen av årets resultat relativt antalet utestående aktier.
B Genomsnittligt antal aktier under perioden
95 885 594 92 885 594 95 885 594
64 334 588
A / B Resultat per aktie, kr
2,7
2,0
2,1
-4,4
Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare per aktie, kr
A Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare vid periodens
slut, Mkr
5 754
5 556
5 556
4 919
Eget kapital hänförligt till aktieägarna i förhållande till antal
utestående aktier vid periodens slut.
Nyckeltalet visar Nivikas egna kapital per aktie.
B Justerat antal utestående aktier vid periodens slut
95 885 594
95 885 594
95 885 594
77 907 047
A / B Eget kapital per aktie, kr
60
58
58
63
Långsiktigt substansvärde per aktie
A (A.1+A.2+A.3) Långsiktigt substansvärde vid periodens slut, Mkr
6 550
6 251
6 2 51
5 442
Redovisat eget kapital med återläggning av räntederivat
samt uppskjuten skatt i relation till antal aktier vid periodens
utgång.
Nyckeltalet visar nettotillgångarnas verkliga värde ur ett långsiktigt perspektiv
per aktie.
A.1 Eget kapital vid periodens slut, Mkr
5 754
5 556
5 556
4 919
A.2 Derivatinstrument vid periodens slut, Mkr
55
45
45
-37
A.3 Uppskjuten skatteskuld vid periodens slut, Mkr
742
650
650
561
B Justerat antal utestående aktier vid periodens slut
95 885 594
95 885 594
95 885 594
77 907 047
A / B Långsiktigt substansvärde per aktie, kr
68
65
65
70
Förvaltningsresultat 12 månader
256 223 223 134
Totalresultat R12 före värdeförändringar och skatt.
Förvaltningsresultatet är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens
lönsamhet efter att finansiella intäkter och kostnader beaktas men ej orealiserade
värdeförändringar.
Räntebindningstid
2,7 2,7 2,7 0,9
Viktad återstående räntebindningstid för räntebärande
skulder och derivat.
Nyckeltalet visar ränterisken för Nivikas räntebärande skulder.
Kapitalbindningstid
3,3 2,6 2,6 2,5
Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avseende
räntebärande skulder.
Nyckeltalet belyser långsiktigheten i finansieringen och behovet av refinansiering.
Justerat antal utestående aktier vid periodens slut 95 885 594 95 885 594 95 885 594 77 907 047
Antalet registrerade aktier med avdrag för återköpta
egna aktier vid viss tidpunkt justerade för fondemissioner,
aktiesplittar och aktiesammanslagningar.
Nyckeltalet visar hur antalet utestående aktier utvecklas på ett jämförbart sätt.
Genomsnittligt antal utestående aktier 95 885 594 92 885 594 95 885 594 64 334 588
Vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss
period.
Nyckeltalet visar hur det genomsnittliga antalet utestående aktier utvecklas.
Tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie. % 4,8 3,8 3,8 -19,5
Procentuell förändring i substansvärde per aktie under en
period om 12 månader.
Nyckeltalet används för att belysa utvecklingen av substansvärde per aktie.
Avstämningstabeller och definitioner
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 121
FASTIGHETSLISTA
Fastighet
Typ,
K/B1
Ort Yta Not2
Bikupan 20 K Varberg -
Bikupan 22 K Varberg 1 070
Bilen 3 K Falkenberg 2 281
Borret 2 K Falkenberg 582
Bussen 3 K Falkenberg 2 092
Bälgen 4 K Varberg 2 421
Bälgen 6 K Varberg 2 400
Bälgen 15 K Varberg 619
Eftra 3:3 K Falkenberg -
Ekobilen 4 K Falkenberg 6 310
Ekobilen 8 K Falkenberg 1 561
Eldstaden 4* K Varberg 2 596
Faktorn 10 K Falkenberg 1 456
Fanan 24 K Halmstad 1 304
Fyllinge 20:412 K Halmstad 4 800
Företagaren 2 K Falkenberg 3 254
Haverdal 22:16 B Halmstad 6 675
Hemmeslöv 10:208 B Båstad 3 428
Hjulet 5 K Varberg 188
Hjulet 6 K Varberg 1 349
Hjulet 10 K Varberg 3 392
Hjälllbo 150:1 K Göteborg 8 124
Karossen 2 K Varberg 1 151
Lampan 3 K Laholm 1 087
Macken 1 K Falkenberg 1 400
Schaktet 1 B Höganäs 2 236
Slottshagen 8
K Falkenberg 1 172
Smältugnen 4 K Varberg 1 401
Sportbilen 3 K Falkenberg 1 564
Stegen 1 K Halmstad 2 981
Stålet 2 K Varberg 5 065
Stören 2 K Varberg 1 849
Svärmen 2
K Varberg 2 425
Svärmen 9 K Varberg 1 740
Sylen 3 K Halmstad 2 106
Tandborsten 7 K Laholm 1 185
Transportören 7 K Falkenberg 830
Töringe 7:40 K/B Falkenberg 2 812
Vagnen 7 K Varberg 8 800
Vagnen 10 K Varberg 1 049
Varla 14:6 K Kungsbacka 830
Varla 7:14 K Kungsbacka 803
Veddige 38:5
K Varberg 2 542
Vinberg 2:104 K Falkenberg 1 876
Fastighet
Typ,
K/B1
Ort Yta Not2
Värnamo
Aftonfalken 1 K Värnamo 2 257
Almen 12 K Värnamo 2 393
Banken 14 K/B Vetlanda 4 124
Banken 16 K Vetlanda -
Banken 17 K Vetlanda 1 108
Banken 18 B Vetlanda 1 486
Bautastenen 1 K Värnamo 2 230
Bautastenen 3 B Värnamo 4 119
Berghem 1:21 K Ljungby 1 973
Berghem 1:24* K Ljungby 4 529
Berghem 1:28* K Ljungby 3 170
Bokbindaren 13* K Värnamo 1 860
Broarna 4 K Värnamo 1 250
Bävern 1 & 2 B Vetlanda 1 296
Centrum 4* K Gislaved -
Diabasen 4 K Värnamo 10 684 B
Duvelund 1 & 2 K Värnamo 1 950
Duvelund 4* K Värnamo 6 787
Falken 25 B Värnamo 310
Flundran 1 & 2 K Värnamo 1 100
Flundran 6 K Värnamo -
Folkets Hus 1 K Värnamo 4 178
Golvläggaren 1 K Värnamo 1 900
Graniten 2 K Värnamo 2 600
Graniten 5* K Värnamo 4 000
Graniten 39 K Värnamo 2 800 B
Granliden 4 B Sävsjö 370
Hammaren 35 K Ljungby 3 200
Hematiten 1 K Värnamo 17 682
Hjorten 23 B Gislaved 2 258
Hovslagaren 4 K Värnamo 576
Hygiea 1 K Vetlanda -
Hygiea 3 B Vetlanda 4 796
Jerusalem 3 B Gislaved 1 463
Kalkstenen 2 K Värnamo 2 400 B
Klynnan 12 K Värnamo 1 900
Klynnan 13* K Värnamo 2 234
Krokodilen 5* B Gislaved 1 875
Kräftan 7 K Sävjsö 2 210
Kärleken 1 B Värnamo 1 048 D
Kärleken 2 B Värnamo 2 216 D
Kärleken 3 K Värnamo 3 155 D
Kärleken 4 K Värnamo 150 D
Fastighet
Typ,
K/B1
Ort Yta Not2
Lejonet 18 K/B Värnamo 1 630
Lejonet 14 K/B Vetlanda 1 660
Lejonet 5 K Värnamo 6 705
Ljuset 9 B Sävsjö 3 667
Lärkfalken 2 K Värnamo 1 140
Mossarp 1:49 K Gislaved - B
Munin 21 K Gislaved - B
Norra Delfin 1 B Vetlanda 2 272
Porfyren 2 K Värnamo 4 878 B
Porfyren 3 K Värnamo 4 800 B
Refugen 1 K Värnamo -
Refugen 6 K Värnamo 4 977
Rosen 1 K Värnamo 8 882
Rödspättan 2 K Värnamo 5 496
Sadelmakaren 1 B Värnamo 8 113
Sandstenen 1 K Värnamo 2 044
Sandstenen 2 K Värnamo 11 308 B
Sandstenen 5 K Värnamo 7 590
Slipstenen 4 K Ljungby 4 269
Smeden 3 K Värnamo 2 133
Smeden 5 K Värnamo 6 001
Snickaren 1-3 K Värnamo 1 280
Snipen 13 K Värnamo 1 249
Snipen 18 K/B Värnamo 1 799
Snipen 19 B Värnamo 1 498
Snipen 20 K Värnamo -
Stationen 2 K Vetlanda 2 130
Stenbocken 10 K/B Gislaved 1 537
Svanen 8 B Vetlanda 650
Tre Liljor 17 K Värnamo 10 274
Torg 1:236 K Ljungby 1 405
Torg 1:239 K Ljungby 2 163
Trädet 2 K Ljungby -
Trädet 6 K Ljungby 2 451
Vinkelhaken 13 B Ljungby -
Örnen 1 B Sävjsö 2 689
Västkusten
Bensinen 2 K Falkenberg 432
Bergbunken 1 B Höganäs 1 728
Bikupan 2* K Varberg 1 567
Bikupan 4 K Varberg 5 505
Bikupan 5 K Varberg 450
Bikupan 12* K Varberg 470
Information Nivika
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 122
FASTIGHETSLISTA, FORTS.
Fastighet
Typ,
K/B1
Ort Yta Not2
Växjö
Alvesta 15:13, 13:20, 13:21 K Alvesta 2 948
Argus 6 K Växjö 1 427
Drängen 2 K Växjö 9 111
Eklövet 1 K Kalmar 1 674
Eko 6 B Växjö 2 686 B
Elefanten 1 K Växjö 3 063
Garvaren 5 K Växjö 4 140
Gasellen 11 K Växjö 1 300
Geologen 5 K Växjö 993
Gravören 18 K Växjö 1 251
Illern 3 K Växjö 1 440
Juveleraren 7 K Växjö 8 601
Kopparslagaren 2 K Växjö - B
Kopparslagaren 3 K Växjö 5 035
Krysspricken 1 K Växjö 4 945
Kvasten 7 K Växjö -
Lingonet 1 & 2 B Kalmar 2 604
Minken 3 K Växjö 717
Mjälan 8 K Växjö 5 212
Nyckelharpan 2 K Växjö 3 000
Repslagaren 1 K Växjö 3 958
Råstenen 1 B Kalmar 4 624
Rättaren 4 K Växjö 1 550
Rättaren 5 K Växjö 5 479
Sanden 2 K Växjö 1 250
Skogskärret 1 K Växjö - B
Skomakaren 1 K Växjö 1 531
Skräddaren 7 K Växjö 4 230
Snöflingan 16 B Växjö 5 064
Snörmakaren 4 K Växjö 1 777
Sotaren 3 K Växjö 2 405
Sågaren 3 K Växjö 2 633
Tor 3 B Nybro 3 910
Tunnbindaren 7 K Växjö 4 090
Värendsvallen 12 B Växjö 16 678
Växjö 12:15 K Växjö 1 650 D
Fastighet
Typ,
K/B1
Ort Yta
Jönköping
Abborren 6 K Jönköping 831
Advokaten 14 K Jönköping 4 032
Advokaten 5 K Jönköping 3 960
Arkadien 2 K Jönköping 1 859
Aspen 10* B Ulricehamn 400
Avenboken 1 B Ulricehamn 3 199
Barnarps-Kråkebo 1:79 K Jönköping 8 378 D
Björkdungen 1 B Ulricehamn 454
Björkdungen 2 * B Ulricehamn 455
Brunstorp 1:55 K Jönköping 2 548 B
Bränninge 3:399 B Habo - D
Brännebo 1:32 * B Dalum 2 182
Budkaveln 21 K Huskvarna 2 167
Båramo 1:10 K Vaggeryd 11 300
Båten 3 * B Ulricehamn 224
Båten 4 * B Ulricehamn 352
Bäret 1 B Jönköping 1 285
Bäret 2 K Jönköping 2 337
Ekan 3 B Ulricehamn 754
Ekhagen 1:1, del av B Jönköping 6 204 B
Gulsippan 3* B Ulricehamn 224
Gyljeryd 1:57 B Mullsjö -
Hedenstorp 2:30 K Jönköping 1 545
Häljaryd 1:294 K Tenhult 4 385 B
Hällstorp 1:107 B Jönköping 2 540
Hästhoven 10* B Ulricehamn 350
Kämparp 1:23 K Habo 2 656
Lagern 9 K Borås 4 724
Laxen 5 * B Ulricehamn 426
Laxen 6 * B Ulricehamn 374
Laxen 13 * B Ulricehamn 498
Linnéan 9 * B Ulricehamn 268
Ljung 1:27 * B Herrljunga 823
Ljung 1:73 * B Herrljunga 1 348
Myrten 2 K Borås 7 628
Norra Amerika 1 B Ulricehamn 4 764
Petersberg 11 * B Borås 825
Pionen 6 B Ulricehamn 406
Fastighet
Typ,
K/B1
Ort Yta
Roten 2 B Jönköping 5 848 B
Rönnehagen 2 K Ulricehamn 8 300
Smörbollen 3* B Ulricehamn 350
Solrosen 12 B Ulricehamn 1 457
Stigamo 1:51, 1:52 och 1:53 K Jönköping -
Syd-Afrika 1 B Ulricehamn 1 045
Täljstenen 1 B Ulricehamn 3 606
Vakten 10 K Jönköping 1 250 D
Vakten 8 K Jönköping 458 D
Valplatsen 2 K Jönköping 11 205 D
Valplatsen 3 K Huskvarna 2 024 D
Valplatsen 5 K Huskvarna 210 D
Valplatsen 8 B Huskvarna 6 897 D
Varbygeln 1 K Huskvarna 1 381
Verkstaden 4 & 6* K Ulricehamn 7 268
Vigören 1 K/B Jönköping 4 759
Vikvalen 2 K Jönköping 1 717
Vinkeln 6 K Jönköping 33 813
Vombaten 2 & Vråken 2 B Jönköping 2 562
Vråken 1 B Jönköping 3 871
Västergöken 1 B Jönköping 6 207
Åkerfältet 3 & 5 K Jönköping 11 000 D
Älgskytten 14 K Jönköping 6 782
Ämbaret 11 K Jönköping 2 241
Överkanten 1 K Jönköping 4 559
Överljudet 4 K Jönköping 1 710
Överljudet 5 K Jönköping 1 942
1) Fastighetstyp, majoritet utifrån yta:
K - Kommersiell
B - Bostäder
2) Fastigheter förvärvad under verksamhetsåret.
B - Byggrätt och/eller byggklar mark på fastigheten
D - Detaljplan, pågående och framtida finns på fastigheten
Övrigt
Dalskogen 3:15 K Lysekil 2 468
Erlandseröd 3:15 K Strömstad 1 357
Hedalen 1:6 K Hunnebostrand 3 577
Hjortronet 7 K Motala 2 149
Tingstadsvassen 24:10 K Göteborg 5 950 D
Information Nivika
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 123
INFORMATION FRÅN NIVIKA FASTIGHETER
Den information vi sänder ut till marknaden om vår verksamhet ska vara öppen, tydlig och korrekt samt
syfta till att skapa förtroende för vårt företag och varumärke.
Som publikt bolag lyder Nivika under de regler som finns i noteringsavtalet med Nasdaq Stockholm.
Viktiga händelser, delårsrapporter och bokslutskommuniké offentliggörs omedelbart via pressmeddelande
och finns också tillgängligt på vår webbplats; www.nivika.se
Vi informerar löpande om vårt bolag, aktuella händelser och förändringar i verksamheten genom att regelbundet
träffa såväl analytiker, investerare och finansiärer som kunder och samarbetspartners.
På www.nivika.se finns även möjlighet att prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden.
Kontakt
För ytterligare information, vänligen kontakta
DANIEL KARLSSON, CFO/IR
Tfn: 070-558 43 54 E-post: daniel.karlsson@nivika.se
FÖLJ OSS I SOCIALA MEDIER
https://www.instagram.com/nivikafastigheter
https://www.facebook.com/nivika1
https://se.linkedin.com/company/nivika-fastigheter
Finansiell kalender Rapporter publiceras i regel kl 07.00 om inget annat anges.
Delårsrapport Q1 2026 .....................................................................................................................2026-05-07
Årsstämma 2026 ...............................................................................................................................2026-05-20
Delårsrapport Q2 2026 ....................................................................................................................2026-07-09
Delårsrapport Q3 2026 ....................................................................................................................2026-11-05
Bokslutskommuniké 2026 .................................................................................................................februari 2027
Årsredovisning 2026 ..........................................................................................................................mars 2027
Information Nivika
ÅRSREDOVISNING 2025 Nivika Fastigheter AB (publ) 124
Tfn. +46 (0)10-26 36 100
www.nivika.se [email protected]
VÄRNAMO / HUVUDKONTOR
Nivika Fastigheter AB (publ)
Refugen 6
331 44 Värnamo
JÖNKÖPING
Nivika Fastigheter AB (publ)
Österängsvägen 2A
554 63 Jönköping
VÄXJÖ
Nivika Fastigheter AB (publ)
Smedjegatan 30
352 46 Växjö
Nivika reserverar sig för eventuella tryckfel och förbehåller sig rätten till ändringar. Vissa bilder är visuali seringar och anger inte i detalj det slutliga utförandet.
VARBERG
Nivika Fastigheter AB (publ)
Vagnvägen 3C
432 32 Varberg