2022
Årsredovisning
Innehållsförteckning
Året i korthet 2
Vd har ordet 4
Måluppfyllnad 6
Intjäningsförmåga 7
Affärsmodell 8
Fastighetsbestånd 10
Förvaltning 17
Projekt 18
Transaktioner 20
Finansiering 22
Intresseföretag och joint venture 27
Vår marknad 28
Våra affärsområden 35
Aktien och ägarna 40
Hållbarhetsrapport 44
Förvaltningsberättelse 2022 65
Flerårsöversikt 66
Kvartalsöversikt 67
Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer 68
Bolagsstyrningsrapport 73
Styrelse 80
Ledning 82
Finansiella rapporter 84
Noter och redovisningsprinciper 95
Förslag till vinstdisposition 112
Avstämning nyckeltal 114
Definitioner 115
Årsredovisningens undertecknande 116
Revisionsberättelse 117
Fastighetsförteckning 122
Avrundningar i årsredovisningen kan medföra att kolumner
och rader inte summerar.
Jämförelser inom parentes avser motsvarande period föregående år.
Kalender
Delårsrapporter
Q1 januari – mars 2023: 4 maj 2023
Q2 januari – juni 2023: 7 juli 2023
Q3 januari – september 2023: 20 oktober 2023
Bokslutskommuniké 2023: 9 februari 2024
Avstämningsdagar för utdelning
på preferensaktier
28 april 2023
31 juli 2023
31 oktober 2024
31 januari 2024
30 april 2024
Föreslagna avstämningsdagar
för utdelning på stamaktier
8 maj 2023
31 juli 2023
31 oktober 2023
31 januari 2024
Årsstämma: 4 maj 2023
Distributionspolicy
NP3s årsredovisning tillhandahålls
som dokument i pdf-format på:
www.np3fastigheter.se
De som efterfrågar en tryckt version av
årsredovisningen ombeds maila till:
info@np3fastigheter.se
För prenumeration på finansiella rapporter
och pressmeddelanden hänvisar vi till:
www.np3fastigheter.se/media
NP3 Fastigheter AB (publ)
Gärdevägen 5A, 856 50 Sundsvall, Sverige
Q1
• Förvärvavseende13fastighetertillträddestillen
sammanlagdinvesteringom237mkrochettårlig t
hyresvärdeom21m kr.Enfastighetavyttradesför
5mkr.
• Imar sinklude radesbolagetsstamaktieiFTSE
EPRANareitGlobalRealEstateIndexSeries
(”EPRAindex”).EPRAindexärettledandeglobalt
indexförbörsnoteradefastighetsinvesteringar
ochbeståravcirka500fastighetsbolag.
Q2
• Förvärvavseende27fastighetertillträddestillen
sammanlagdinvesteringom970mkroc hettårligt
hyresvärdeom73mkr.Trefastigheteravyttrades
för21mkr.Därutöveromklas sificeradebo lagetsitt
innehaviFastighet sABJämtjägarenfrånettdot-
terbolagtillettintresseföretagmedtvåtillhörande
fastig hetertillettvärdeav51mkr.
• L anseringavMTN-programmedenramom
5mdkrundervil kenNP3harmöjlighetattpå
kapital marknadenlöpandeupptaobliga tionslån
medenlöptidomlägstettårmedmöjlighetatt
ävengeu tgrönaobligationerochh ållbarhets-
länkadeobligationer.
Q3
• Underseptembe rgenomfördebolagetenrefinan-
sieringavs ittkomm andeobligationsförfallimars
2023,genomattunderbefintligtMTN-program
emitteraickesäkerställdagrönaobliga tionerom
400mkrmedenlöptidom3årtillenr äntao m3
månadersStibor+650baspunkter.Avdettotala
förfalletom600mkråterköptebolagetobligatio-
nermotsvarandeettnominelltbeloppom381mkr.
Deåterstå ende219mkrharefteråretsutgång
åter betalatspåf örfallodagen.
• Förvärvavseendeåttafastighetertilltr äddestillen
sammanlagdinvesteringom337m krochettårlig t
hyresvärdeom31mkr.Tvåfastigheteravyttrades
för92mkr.
Q4
• Förvärvavseendetrefastighetertil lträddestillen
sammanlagdinvesteringom118mk rochettårligt
hyresvärdeom9mkr.Enfastighetavyttrad esför
7mkr.
Föreslagen utdelning
per stamaktie
5,00 kr
Intäkterna uppgick
till 1 551 mkr
Fastighetsvärdet
uppgick till
19,8 mdkr
Årets tillträdda
förvärv
Driftöverskottet
uppgick till
1 149 mkr
+16 %
+25 %
1 662 mkr
+26 %
+14 %
Förvaltningsresultat
per stamaktie
13,00 kr
+19 %
Året i korthet
Väsentliga händelser efter årets utgång
I februari har bolaget genomfört en riktad nyemission av
2 750 000 stamaktier till ett pris om 230 kr per aktie vilket
tillfört bolaget 633 mkr före transaktionskostnader.
2 ÅRET I KORTHET
3ÅRET I KORTHET
1 950 000 kvadratmeter uthyrbar yta fördelat på 488 fastigheter inom kategorierna industri, handel,
kontor, logistik och övrigt. Fastighetsbeståndet är indelat i åtta affärsområden: Sundsvall , Gävle,
Dalarna, Östersund, Umeå, Skellefteå, Luleå och Mellansverige. Fastighetsvärdet vid årets slut upp-
gick till 19,8 mdkr. NP3-aktien är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap. NP3 grundades 2010 och
har sitt huvudkontor och säte i Sundsvall.
Fastighetsvärde per fastighetskategori, %Fastighetsvärde per affärsområde, %
Industri46(44)
Handel25(26)
Kontor10(11)
Logistik9(9)
Övrigt10(10)
Sundsvall21(20)
Gävle14(14)
Dalarna14(14)
Luleå12(14)
Skellefteå12(11)
Umeå11(11)
Östersund10(10)
Mellansverige6(6)
Förvaltningsresultatet ökade med 19 % till 785 mkr. Per
stamaktie uppgick förvaltningsresultatet till 13,00 kr,
en ökning med 19 %.
Nyckeltal 2022 2021
Utfall
Fastighetsvärde, mkr 19 805 17 335
Hyresintäkter, mkr 1 551 1 238
Driftöverskott, mkr 1 149 912
Förvaltningsresultat, mkr 785 661
Aktierelaterade
Resultat efter skatt, kr/stamaktie 21,04 35,82
Förvaltningsresultat, kr/stamaktie 13,00 10,90
Eget kapital, kr/stamaktie 117,21 100,67
Långsiktigt substansvärde, kr/stamaktie 133,17 118,64
Fastighetsrelaterade
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94 93
Överskottsgrad, % 74 74
Finansiella
Belåningsgrad, % 57,6 55,9
Räntetäckningsgrad, ggr 2,8 3,3
Skuldkvot, ggr 9,7 10,3
För avstämning av nyckeltal och definitioner se sidorna 114-115
Fastighetsvärdet ökade med 14 % till 19,8 mdkr.
20 000
15 000
10 000
5 000
0
Mkr
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
Driftöverskottet ökade med 26 % till 1 149 mkr.
1 200
1 000
800
600
400
200
0
Mkr
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
Förvaltningsresultat, mkr
Förvaltningsresultat, kr/stamaktie
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
Mkr
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
0
2
4
6
8
10
12
14
Förvaltningsresultat per stamaktie/kvartal & år
Förvaltningsreultat Förv.res/stam
4,34
4,10
4,90
5,79
6,54
8,07
9,26
10,90
13,00
4 VD HAR ORDET
Vd har ordet
2022 har varit ett år med stor oro på global nivå. Världsordningen präglas av ökade spänningar och
hela Europa påverkas givetvis mycket påtagligt av Rysslands fullskaliga invasion av Ukraina. Vi kan
därtill addera naturkatastrofer, inflation, konjunkturoro och i Sveriges fall även en grövre kriminalitet
som inte är begränsad till storstadsområdena. Anpassningar till nya förutsättningar sker ständigt men
när väl ”pendeln” slår gör den det hårt, oavsett riktning. Nu skall så gott som alla stater rusta sina
försvar, stärka inhemska leverantörskedjor och visa handlingskraft för en förbättrad miljö och minskad
inflation etc. Man kan dock fråga sig om pendelns kraft är till gagn för de långsiktiga resultaten och
målen. Att i dessa turbulenta tider ha en enkel affärsmodell med fokus på långsiktighet ser jag som en
tydlig styrka för NP3.
Just långsiktighet och enkelhet är grunden i NP3. Det leder
till färre risker för vårt företag och gör att energin kan riktas
åt de håll där den gör störst nytta. NP3 Fastigheter grunda-
des 2010 med affärsidén att äga och aktivt förvalta högav-
kastande kommersiella fastigheter primärt i norra Sverige.
Vårt fokus att agera inom ett stabilt och väldefinierat mark-
nadssegment är detsamma då som nu.
Förvaltningsresultatet för 2022 uppgick till 785 miljoner kro-
nor, vilket är bolagets högsta resultat hittills och motsvarar
en ökning med 19 procent jämfört med föregående år. Det
ökande resultatet är framför allt drivet av ett större fastig-
hetsbestånd, vars värde per balansdagen 2022 uppgick till
nästan 20 miljarder kronor.
Att öka förvaltningsresultatet per aktie med bibehållen eller
lägre operationell och finansiell risk kommer även fortsätt-
ningsvis vara vår långsiktiga och högsta prioritet. Styrande
för verksamheten i bolaget, vår resursanvändning och våra
investeringar är och ska även fortsättningsvis vara förmågan
att leverera ett så stabilt, förutsägbart och långsiktigt växan-
de förvaltningsresultat som möjligt till våra aktieägare. Vårt
förvaltningsresultat kommer att minska under 2023, givet de
snabbt och kraftigt ökade räntekostnaderna. Men hyres-
marknaden är fortsatt stark och marknadshyran ökar vilket
ger ökade driftnetton från det befintliga fastighetsbeståndet
som över tid ytterligare kommer att stärka vårt prioriterade
förvaltningsresultat och kassaflöde.
Tillväxt och risk
Min ambition är att NP3 skall vara nettoinvesterare under
2023. Betydelsen av tillväxt framgår tydligt vid en tillbaka-
blick på hur riskerna förändrats under de senaste tio åren.
2012 hade NP3 45 fastigheter och 240 hyresavtal. Våra tio
största hyresgäster stod då för 45 procent av hyresvärdet.
2017 uppgick antalet fastigheter till 234 och antalet hyres-
avtal till 1 300. De tio största hyresgästernas hyresvärde
uppgick till 14 procent.
Per bokslutsdagen 2022 var antalet fastigheter 488, antalet
hyresavtal 2 400 och de tio största hyresgästernas hyresvär-
de uppgick till 11 procent.
Det kan framhållas att denna tillväxt har skett med förbättrad
nivå på belåningsgrad och skuldkvot.
NP3s avkastningskrav över en femårsperiod är en avkastning
före skatt som uppgår till 15 procent på eget kapital. Den
senaste femårsperioden har den uppgått till 26 procent.
NP3 ska fortsätta att vara ett tillväxtbolag. Med all sannolik-
het kommer vi att se en fortsatt volatil marknad och ett högre
ränteläge jämfört med hur det sett ut under NP3s första tio
år. Men – och det är ett viktigt men – trots ett högre ränte-
läge har NP3 en hållbar affär. Om räntan ökar till i snitt
6 procent och vi då kan köpa på 7 procents avkastning, det
vill säga strax över vår värderingsyield per bokslutsdagen,
innebär det en avkastning på vårt egna kapital på 10 procent
med samma antaganden som vår balansräkning har idag.
Det är inte en nivå där vi är nöjda – men det är en fortsatt
lönsam affär. Att i tider av oro tryggt kunna luta sig mot sin
affärsidé och strategi är en ynnest.
Under februari 2023 genomförde NP3 en stamaktieemission
om 2,75 miljoner aktier vilket gav ett tillskott på drygt 600
miljoner kronor. Emissionen genomfördes för att kunna agera
när möjligheter i marknaden uppstår, såsom återköp av obli-
gationer, investeringar i hyresgästanpassningar eller förvärv.
I oroliga och stressade marknader uppstår risker men också
möjligheter och NP3 skall kunna agera om uppenbart bra
affärsmöjligheter uppstår.
Hållbarhet
Redan 2012 hade NP3 ett sunt och bra mål för hållbarhet:
”NP3 skall kontinuerligt minska sin miljöpåverkan”. Jag
önskar att det korta och enkla målet fortfarande fungerade
och att konkret handlingskraft var viktigare än att skriva om
handlingskraft. Att via taxonomin skapa en jämförbarhet
är en bra och önskvärd idé men det avgörande för klimatet
kommer inte att vara om fastigheterna har en klimatanalys
eller om de energimässigt uppnår taxonomins Top 15 eller
ens Top 30.
Den primära utmaningen för NP3 och industrifastighets-
segmentet är inte kopplad till de mest energieffektiva
fastigheterna utan till de sämsta. Då måste energin och
AndreasWahlén
arbetsinsatserna riktas mot det problemet. NP3 kommer
följa taxonomins kriterier för jämförbarhet men vi kommer
också tillämpa våra egna. En ambition för NP3 är att förbättra
de energimässigt sämsta fastigheterna vilket skulle kunna
mätas i ett snittvärde på våra fastigheters primärenergital
och sedan kontinuerligt förbättra det talet inom det befintliga
och jämförbara fastighetsbeståndet. Syftet med detta är att
det är den totala förbättringen för miljön som har betydelse.
På kort sikt kommer större delen av vårt bestånd inte att nå
Top 15, men att sälja sina energimässigt sämsta fastigheter
för att försöka få en hållbarhetsstämpel kan inte vara rimligt.
Jag brukar försöka hänvisa till sunt förnuft – NP3 kommer
fortsätta med det.
Finansiering
Diversifierade finansieringskällor har alltid varit centralt för
NP3. Finansieringskällorna fungerar på olika sätt och NP3
har använt dessa för olika syften. Exempelvis har certifi-
katmarknaden bidragit till ett bättre cash management.
Obligationsmarknaden har NP3 inte använt för att den varit
billig utan för att den är icke säkerställd och det har möjlig-
gjort investeringar i projekt i befintliga fastigheter som sedan
kan refinansieras i bank. Detta gör att NP3 trots en dyrare
finansiering än tidigare i certifikats- och obligationsmarkna-
den har för avsikt att vara långsiktig emittent.
Jag bedömer refinansiering som NP3s enskilt största risk.
Med beaktande av denna utgångspunkt har NP3 under 2022
emitterat obligationer på en betydligt dyrare nivå än histo-
riskt, då projekten vi primärt finansierar med kapitalet ger
8-15 procents avkastning och dessutom ett kassaflöde för
vakanser. Det har med andra ord fortfarande varit lönsamt för
oss. Vi kommer fortsätta emittera men beroende på pris kan
vi minska vår volym, då vår kassa är stärkt från stamaktie-
emissionen. Men att i dessa oroliga tider primärt refinansiera
icke säkerställda skulder i tid är prioriterat.
Framtid
NP3 kommer även fortsättningsvis använda enkelheten
i affärsmodellen och i vårt risktagande. Låga priser per
kvadratmeter som vida understiger nyproduktionspriset,
bra lägen samt god alternativanvändning. Uppnår man
det är risken i investeringen hanterbar enligt oss. Sett till
utvecklingen på fastighetsmarknaden fortsätter inflationen
att öka nyproduktionspriserna, även om konjunkturen börjar
stabilisera dem, samtidigt som värderingarna för befintliga
fastigheter fortsätter nedåt. Skillnaden mellan nyproduktion
och befintliga fastigheters kvadratmeterpris ökar med andra
ord markant för närvarande.
Vi är den största fastighetsägaren i norra Sverige sett till
antalet kvadratmeter och våra befintliga ytor torde komma
att bli än mer attraktiva. Vi har lokala kontor på tolv orter med
närhet till våra fastigheter och våra hyresgäster. Det hoppas
jag skall ge avtryck i vår nettouthyrning även om konjunktu-
ren försämras i närtid. Vår starka lokala närvaro och kompe-
tens kring klassisk förädling av fastigheter blir, som jag ser
det, än mer avgörande i en framtid med ökade finansierings-
kostnader.
Avslutningsvis, att skriva om framtiden och helt blunda för
omvärlden känns orimligt. Visserligen står industrisatsning-
arna i norra Sverige ännu stabilt men låt oss hoppas på ett
2023 med betydligt mindre global oro.
För oss på NP3 berör Lars-Göran Bäckvalls bortgång oss
speciellt. Lasse grundade NP3 tillsammans med mig för
drygt tolv år sedan. Vi kunde då inte föreställa oss NP3s resa
och än idag ser jag bara resan som påbörjad. Vi kommer
sakna Lasse på så många sätt men vi skall fortsätta i samma
anda.
Slutligen är det är det många som jag vill rikta ett stort
tack till. Våra medarbetare, styrelse, aktieägare och övriga
intressenter som varje dag gör insatser för NP3s fortsatta
utveckling, ni gör alla arbetet till en intressant, lärorik och
spännande gemensam resa!
Stort tack!
Sundsvall den 27 mars 2023
5VD HAR ORDET
”Att i dessa turbulenta
tider ha en enkel
affärsmodell med fokus
på långsiktighet ser jag
som en tydlig styrka för
NP3.”
6 MÅLUPPFYLLNAD
Finansiella mål och utdelningsmål
Utdelning
Bolaget har som mål att
dela ut cirka 50 % av
förvaltningsresultatet efter
aktuell skatt till stam- och
preferensaktieägare.
Nyckeltalet visar bolagets övergripande tillväxt
-
mål. Tillväxt i förvaltningsresultat per stamaktie
uppgick till 19 %. Genomsnittlig tillväxt över
femårsperioden uppgick till 18 %.
Målet visar förräntningen på bolagets egna
kapital över en femårsperiod. Målet är ett mått
på bolagets förmåga att skapa avkastning på det
egna kapitalet. Avkastning på eget kapital före
skatt uppgick till 22 %. Genomsnittlig avkastning
på eget kapital över femårsperioden uppgick till
26 %.
Räntetäckningsgraden visar bolagets förmåga
att täcka sina räntekostnader. Räntetäcknings
-
grad är ett mått som visar hur många gånger
bolaget klarar av att betala sina räntor med
resultatet från den operativa verksamheten.
Räntetäckningsgraden per den 31 december
var 2,8 ggr.
Belåningsgraden visar hur stor andel av fastig
-
hetsvärdet som är skuldfinansierat. Målet är att
över tid ligga på en nivå mellan 55 och 65 %. Per
den 31 december uppgick belåningsgraden till
58 %.
Utdelningsmålet är satt utifrån bolagets kassa
-
flöden och avkastningsnivåer. Styrelsen föreslår
en utdelning för 2022 om 5,00 kr/stamaktie samt
en utdelning om 2,00 kr/preferensaktie. Totalt
föreslaget utdelningsbelopp uppgår till 363 mkr
1)
vilket motsvarar en ökning med 17 %. Den före
-
slagna utdelningen till stam- och preferensaktie-
ägare uppgår till 50 % av förvaltningsresultatet
efter aktuell skatt.
Tillväxt i förvaltnings-
resultat per stamaktie
Tillväxten i förvaltningsresul-
tat per stamaktie ska uppgå
till minst 12 % per år över en
femårsperiod.
Avkastning på eget
kapital
Avkastning på eget kapital
före skatt ska uppgå till
minst 15 % per år över en
femårsperiod.
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgraden ska
vara lägst 2 ggr.
Belåningsgrad
Den långsiktiga belånings-
graden ska uppgå till
55-65 %.
Preferensaktie-
utdelningens andel
Preferensaktieutdelningens
storlek begränsas till max
20 % av förvaltningsresultat
efter aktuell skatt.
Nyckeltalet att preferensaktieutdelningens stor
-
lek begränsas till max 20 % av förvaltningsresul-
tat efter skatt syftar till att säkerställa en avvägd
balans mellan stam- och preferensaktieägares
intressen.
1) Av redovisat belopp avser 14 mkr tillkommande utdelning på nyemitterade stamaktier som emitterats i februari 2023.
2) Av styrelsen föreslagen utdelning.
Mål Förklaring och resultat Utfall
ggr
4
3
2
1
0
Mål 2 ggr
3,3 3,5 3,4 3,3 2,8
2018 2019 2020 2021 2022
%
70
60
50
40
30
20
10
0
Mål 55-65 %
2018 2019 2020 2021 2022
62 % 58 % 57 % 56 % 58 %
Avkastning på
eget kapital
före skatt, %
Genomsnittlig
avkastning på
eget kapital före
skatt, 5 år, %
50
40
30
20
10
0
%
Mål15%
2018 2019 2020 2021 2022
0,0
10,0
20,0
30,0
40,0
50,0
Q4-18 Q4-19 Q4-20 Q4-21 Q4-22
Avkastning på eget kapital
Serie1 Serie2
2018 2019 2020 2021 2022
kr
14
12
10
8
6
4
2
0
%
25
20
15
10
5
0
Förvaltnings-
resultat per
stamaktie, kr
Genom-
snittlig årlig
tillväxt, 5
år, %.
Mål 12 %
0%
5%
10%
15%
20%
25%
0
2
4
6
8
10
12
14
Q4-18 Q4-19 Q4-20 Q4-21 Q4-22
Tillväxt
Serie1 Serie2
%
60
50
40
30
20
10
0
Mål ca 50 %
59 % 54 % 53 % 50 % 50 %
2018 2019 2020 2021 2022
2)
25
20
15
10
5
0
%
12 % 11 % 15 % 12 % 10 %
2018 2019 2020 2021 2022
Max 20 %
1)
7INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Aktuell intjäningsförmåga
Definition av intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos utan är endast
att betrakta som en ögonblicksbild, vars syfte är att pre-
sentera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighets-
bestånd, räntekostnader och organisation vid en bestämd
tidpunkt, bokslutsdagen. Intjäningsförmågan baseras på
kommande tolvmånadersperiod utifrån det fastighetsbestånd
bolaget ägde per den 31 december 2022. Intjäningsförmågan
baseras på kontrakterad årshyra och visar vilket resultat som
bolaget skulle generera med angivna förutsättningar.
Intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av utveck-
ling av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värde-
förändringar eller andra resultatpåverkande faktorer.
Följande information ligger till grund för den bedömda
intjäningsförmågan
• Kontrakteradehyresintäkterpåårsbasis(inklusivetilläg g
ochbeaktadehyresrabatter)samtövrigafastighetsrela-
teradeintäkterperd en1januari2023utifrångällan de
hyresav tal.
• Fastighetskostnaderutgörsavenbedömningavettnormal-
årsdriftkostnade rochunderhållsåtgärder.Idriftkostnaderna
ingårfastighetsrelateradadministration.
• Fastighetsskattha rberäkn atsutifrånfastigheternasaktuella
taxeringsvärde.
• Kostnaderförcentraladministratio nberäknasutifrån
befin tligorgani sationochfasti ghetsbestån detsstorlek.
• Finansiellaintäkterochkostnaderharberäknatsutifrån
bolagetsfaktiskagenomsnittligaräntenivåperden1januari
2023menharintejusteratsföreffekt eravseendeperiodise -
ring aravlånekostnader.
Förvaltningsresultat från intjäningsförmåga, mkr
Aktuell intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis
Genomsnittlig årlig tillväxt för perioden 2016-2022 uppgick till 18 procent.
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Q 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
1 jan, mkr 2023 2022 2021 2020 2019
Justerat hyresvärde 1 862 1 525 1 236 1 123 1 055
Vakans -122 -102 -92 -79 -78
Hyresintäkter 1 740 1 423 1 144 1 045 977
Fastighetskostnader -397 -346 -273 -252 -237
Fastighetsskatt -45 -43 -40 -36 -30
Driftöverskott 1 298 1 034 831 757 710
Central administration -61 -55 -49 -46 -44
Finansnetto -508 -260 -211 -194 -177
Förvaltningsresultat från
intresseföretag och joint
venture 81 72 46 13 -
Förvaltningsresultat 810 791 616 530 489
Förvaltningsresultat efter
preferensaktieutdelning 734 715 561 480 446
Förvaltningsresultat
kr/stamaktie 13,44 13,13 10,32 8,84 8,20
Kommentar intjäningsförmåga
Jämfört med aktuellt hyresvärde om 1 880 mkr uppgick det
framåtriktade justerade hyresvärdet till 1 862 mkr. De stora
justeringsposterna var främst rabatter om -26 mkr samt
kommande in- och utflyttningar om -2 mkr.
Från ingången av året har bolagets driftöverskott i intjänings-
förmågan ökat med 25 procent till 1 298 mkr. Direktavkast-
ningen i intjäningsförmågan uppgick till 6,6 procent (6,0) på
fastighetsvärdet 19 805 mkr. Förvaltningsresultatet i intjä-
ningsförmågan ökade med 2 procent jämfört med ingången
av året vilket även förvaltningsresultatet per stamaktie har
gjort.
Förvärv och avyttringar
Inga avtalade, ej tillträdda förvärv eller avtalade ej frånträdda
försäljningar fanns per den 31 december.
Värdeskapande
affärsmodell
Att sätta hyresgästerna i centrum och med fokus på ett ständigt
förbättrande av kassaflödet genom transaktioner, utveckling
av befintligt bestånd samt effektiv förvaltning är NP3s strategi
för att skapa värde för bolagets aktieägare. NP3 förädlar löpan-
de fastighetsbeståndet genom förvärv och försäljningar för att
skapa en geografisk och kategorimässig riskspridning samt god
totalavkastning på fastighetsportföljen.
Fastigheter
• 488 fastigheter
• 1 950 000 kvadratmeter
uthyrbar yta
• 330 000 kvadratmeter
byggrätter
Medarbetare och
humankapital
Medarbetarnas individuella
färdigheter, kompetenser och
erfarenheter som kollektivt och
enskilt skapar värde genom att
leverera våra mål.
Finansiella
Eget kapital samt extern finan-
siering i form av ränte bärande
lån och krediter.
Goda relationer
• Samverkan och dialog med
kommuner, näringsliv och
intressentgrupper.
• Långsiktiga samarbeten med
våra leverantörer, banker och
övriga intressenter.
• Ett stort antal hyresgäster
som aggregerat står för drygt
2 400 hyresavtal.
• Relationen med kapital-
marknadens aktörer och
våra aktieägare.
Våra resurser
Genom att tillföra tillgängliga resurser och tillgångar i vår verksamhet skapar
NP3 stabila och långsiktiga värden för aktieägare, medarbetare och hyresgäs-
ter samt för näringslivet och samhället på de orter där bolaget är etablerad.
Förvaltning och uthyrning
En effektiv förvaltning skapar ökande driftöverskott vilket även påverkar fastig-
hetsvärdet positivt. För att uppnå en effektiv förvaltning finns NP3 närvarande på
bolagets samtliga geografiska huvudorter. Bolagets lokala närvaro och tillgäng-
lighet, underlättar engagemang i hyresgästernas verksamheter och skapar
möjligheter att tillgodose kundernas önskemål och behov. Genom att ha en
diversifierad fastighetsportfölj på huvudorterna har bolaget även möjlighet att er-
bjuda hyresgäster flera lokalalternativ och möta kundernas skiftande efterfrågan
på lokaler. Då NP3 arbetar nära och tillsammans med bolagets hyresgäster i så
väl energi- som lokalfrågor bidrar bolaget även till en hållbar utveckling av både
fastigheter och hyresgästernas verksamheter, samtidigt som det genererar lägre
driftkostnader och stabila hyresintäkter.
Nettouthyrning: Uppgick under året till 42 mkr
Vakansgrad: Uppgick vid årsskiftet till 6 procent
Överskottsgrad: Uppgick till 74 procent
Vad vi gör
Transaktioner
Utveckling
av fastighets-
beståndet
Förvaltning
och uthyrning
Vi hyr ut lokaler
och skapar värde för
befintliga hyresgäster
Vi förvärvar
och avyttrar
fastigheter
Vi utför nybygg-
nationer och förädlar
befintliga fastigheter
8 AFFÄRSMODELL
9AFFÄRSMODELL
• Förvaltningsresultat per
stam aktie: 13,00 kr
• Avkastning på eget kapital:
17 procent
• Resultat efter skatt: 1 244 mkr
• Föreslagen utdelning till aktie-
ägare: 363 mkr varav 287 mkr
till stamaktieägarna och 76 mkr
till preferensaktieägarna
• Successiv minskning av
energianvändning och
koldioxidutsläpp kopplat till
våra fastigheter
• Arbetstillfällen hos en trygg
och stabil arbetsgivare
• Utveckling och förmåner
• Löner till medarbetare:
41 mkr
• Utveckling av lokaler/
fastigheter enligt kundernas
behov för att skapa värde
och tillväxt i hyresgästernas
verksamhet
• En återköpsgrad om 85
procent, det vill säga antal
hyresavtal som förlängs i
relation till andel uppsäg-
ningsbara kontrakt
• Bidrar direkt och indirekt till
att skapa arbetstillfällen
• Inköpta varor och tjänster
från leverantörer: 1 003 mkr
• Ränta och övriga finansiella
kostnader till långivare:
385 mkr
• Värdeskapande utveckling i
orterna där vi verkar tillsam-
mans med kommuner och
näringsliv
• Skatteintäkter och arbets-
tillfällen
• Aktuell skatt och fastighets-
skatt: 96 mkr
Vad vi skapar
Ägare
Leverantörer,
samarbetspartners
och långivare
Kunder
Samhället
Medarbetare
Miljö
Utveckling av fastighets beståndet
NP3s utveckling av fastighetsbeståndet bygger på ett nära
samarbete och långsiktiga relationer med hyresgästerna.
Vi tillgodoser hyresgästernas behov genom att tillhandahålla
ändamålsenliga lokaler som gynnar deras verksamhet. Detta
resulterar i nöjda hyresgäster och värdetillväxt samt ökat
driftöverskott för NP3. Inom ramen för NP3s projektverksam-
het ryms nybyggnationer på våra byggrätter samt utveck-
ling och förädling av befintliga fastigheter. Förädling av det
befintliga beståndet är värdeskapande och gör att lokalerna
attraherar långsiktiga hyresgäster. Nybyggnationer har även
ofta effekten att de höjer värdet på intilliggande fastigheter
och därmed området som helhet.
Uthyrningsgrad nybyggnationer: 100 procent
Investering i befintliga fastigheter och nybyggnationer: 642 mkr
Transaktioner
NP3 arbetar aktivt och kontinuerligt med förvärv och avytt-
ringar för att utveckla fastighetsbeståndet vad gäller dess
sammansättning utifrån geografi och fastighetskategori för
att optimera den riskjusterade avkastningen. En viktig aspekt
i portföljstrategin är att koncentrera beståndet till specifika
områden på varje ort. Transaktionsverksamheten styrs av
den övergripande strategin som anger att bolaget ska verka
på orter med stabil och växande befolkning. NP3 renodlar
beståndet genom avyttring av de fastigheter som medföl-
jer vid större förvärv och som har en avkastning som ligger
under bolagets långsiktiga målsättning eller som genom dess
geografiska placering inte anses passa in i portföljstrategin.
Förvärv: 1 662 mkr
Avyttringar: -125 mkr
Fastighetsbestånd
NP3s fastighetsbestånd utgörs av kommersiella fastigheter främst
i norra Sverige. Att uppnå riskspridning och effektiv förvaltning i
fastighetsbeståndet är centralt för att nå en så god riskjusterad
avkastning som möjligt.
Ovanstående målsättning gör att
fördelningen av fastighetskategorier
skiljer sig åt mellan olika affärsområ-
den för att tillvarata förutsättningarna i
respektive affärsområde.
Fastighetsbeståndet bestod per
den 31 december av 488 fastigheter
(446) med en total uthyrbar area om
1 950 000 kvadratmeter (1 784 000).
Beståndets marknadsvärde uppgick
till 19 805 mkr (17 335). NP3s fastig-
hetsbestånd är indelat i åtta affärs-
områden; Sundsvall, Gävle, Dalarna,
Östersund, Umeå, Skellefteå, Luleå
och Mellansverige.
Riskdiversifiering
NP3 arbetar kontinuerligt med risk-
diversifiering av fastighetsbeståndet.
Primärt sker detta via två dimensioner,
hyresvärde per fastighetskategori
och hyresvärdets exponering mot
bransch. Det samlade beståndet visar
en diversifierad portfölj avseende både
fastighetskategorier och exponering
mot bransch.
Hyresvärdet per fastighetskategori
visar vilken beskaffenhet en fastighet
har medan branschexponeringen visar
vilken bransch bolagets hyresintäk-
ter är allokerade till. Skillnaden är att
hyresgäster i en viss bransch kan hyra
lokaler inom ett flertal olika kategorier.
Detta blir mest tydligt avseende stat
och kommun som sammantaget stod
för 10 procent (10) av hyresintäkterna.
Lokalerna för stat och kommun hyrs
inom kategorierna kontor, övrigt och
industri. En stor skillnad finns även i
dagligvaruhandeln som i kategorise-
ringen uppgick till 1,3 procent (1,5) av
det totala hyresvärdet och till 5 procent
(6) avseende branschexponering av
den totala hyresintäkten. Skillnaden
förklaras i att dagligvaruaktörer även
förhyr inom kategorin logistik och in-
dustri. Exponeringen av hyresintäkter-
na är fördelad mellan flera branscher
där tillverkning och lätt industri var den
största.
Fastighetskategorier
Fastigheterna är uppdelade i fem
fastighetskategorier: industri, handel,
kontor, logistik och övrigt. Kategorin
industri har ökat med 2 procentenheter
från ingången av året till 51 procent
och är NP3s största kategori. I kate-
gorin äger bolaget fastigheter primärt
inom så kallad lätt industri vilket är
verksamheter som kräver mindre
maskinanläggningar. De tre största
hyresgästerna inom kategorin industri
är Assemblin El, LEAX Falun och
Svenska Krämfabriken som tillsam-
mans står för 5 procent av kategorins
totala hyresvärde. För industrikatego-
rin uppgick hyresvärdet till 869 kr per
kvadratmeter (768) för kontrakterad
area. Marknadsvärdet uppgick 7 946 kr
per kvadratmeter (7 512).
Hyresvärde per fastighetskategori, % Branschexponering, %
Hyresvärde per kommun (15 största)
Per den 31 dec 2022
Kommun
Hyres-
värde, mkr Andel, %
Sundsvall 263 14
Skellefteå 216 11
Gävle 212 11
Östersund 188 10
Umeå 160 9
Falun 117 6
Borlänge 110 6
Luleå 106 6
Timrå 62 3
Piteå 62 3
Örnsköldsvik 51 3
Sollefteå 46 2
Karlstad 45 2
Gällivare 33 2
Västerås 32 2
Övriga
kommuner 179 10
Totalt 1 880 100
Industri51(49)
Handel23(24)
Kontor11(11)
Logistik6(6)
Övrigt9(10)
10 FASTIGHETSBESTÅND
Tillverkningochlättindustri17(15)
Industri-ochbygghandel12(13)
Sällanköpshandel10(10)
Statochkommun10(10)
Byggochproduktion10(10)
Fastighetochfinans10(9)
Fordonochverkstad8(8)
Matochfritid7(8)
Dagligvaruhandel5(6)
Övrigt11(11)
11FASTIGHETSBESTÅND
Inom handelskategorin står konsumenthandel för den största
delen, 62 procent (61), se fördelning i diagram nedan. Kon-
sumenthandel domineras av lågpriskedjor som till exempel
Dollarstore, ÖoB och Rusta. Andelen konfektionshandel
uppgick till 3 procent (3). Inom B2B återfinns stora hyresgäs-
ter som Mekonomen, Ahlsell och Swedol. Handelsfastig-
heterna har en något högre vakansgrad än genomsnittet för
hela fastighetsbeståndet. Den återstående genomsnittliga
löptiden för hyresavtalen inom handelskategorin var 4,2 år
(4,5) vilket var längre än genomsnittet för hela beståndet.
Kontrakterat hyresvärde för kategorin uppgick till 1 127 kr per
kvadratmeter (1 014).
Kategorin kontor står för 10 procent (11) av fastighetsvärdet
och 11 procent (11) av hyresvärdet. Största hyresgäster inom
kategorin är Arbetsförmedlingen, Skanska Sverige AB och
Metso Outotec Sweden AB. Kontrakterat hyresvärde upp-
gick till 1 267 kr per kvadratmeter (1 141) för kontor vilket är
det näst högsta i beståndet.
Logistikfastigheter utgjorde 6 procent (6) av det totala
hyresvärdet. Den låga andelen beror på att intresset för
logistikfastigheter drivit upp marknadspriset till nivåer där
det blir svårt för NP3 att göra förvärv som möjliggör önskade
avkastningsnivåer. Största hyresgästerna inom kategorin är
Postnord, Svensk Cater och Systembolaget. För hela logistik-
kategorin uppgick snitthyresvärdet per kvadratmeter till 999
kr per kvadratmeter (863) för kontrakterad area och mark-
nadsvärdet uppgick till 15 591 kr per kvadratmeter (15 407).
I kategorin övrigt ingår bland annat lekland, idrottsanlägg-
ningar och samhällsfastigheter som exempelvis skolor.
Största hyresgästerna inom kategorin är Leos Lekland,
Fortifikationsverket och Ulno AB som ingår i friskolekoncer-
nen Prolympia. Dessa tre hyresgäster står för 21 procent av
kategorins samlade hyresvärde. Kategorin övrigt hade det
högsta hyresvärdet per kvadratmeter, 1 359 kr per kvadrat-
meter (1 269) för kontrakterad area.
Fastighetsvärdering
Bolagets fastigheter värderas till ett bedömt verkligt värde
varje kvartal. Värderingspolicyn innebär att minst 90 procent
av det totala fastighetsbeståndet externvärderas under
kvartal två och fyra, övriga fastigheter värderas internt. Under
kvartal ett och tre justeras fastighetsvärdena genom framför
allt internvärderingar. Under fjärde kvartalet 2022 har 99
procent (99) av hela fastighetsbeståndet externvärderats.
Metod
Bedömning av verkligt värde görs med tillämpning av en
kombination av ortsprismetod och avkastningsbaserad
metod i form av diskontering av prognostiserade, framtida
kassaflöden. Kassaflödet baseras på faktiska hyror och
normaliserade drifts- och underhållskostnader utifrån en
marknadsmässig bedömning. Vid respektive kontraktstids
utgång sker en marknadsanpassning av de hyror som avviker
från bedömd marknadshyra. Driftöverskottet nuvärdesbe-
räknas tillsammans med restvärdet för att beräkna fastighe-
tens marknadsvärde. Marknadsvärdet, som ska spegla ett
förväntat pris vid försäljning på den öppna fastighetsmark-
naden, jämförs med priser vid kända likvärdiga transaktioner.
Kalkylräntor och avkastningskrav, för beräkning av nuvärde
av kassaflödet samt beräkning av fastighetens restvärde, ska
återspegla fastighetens läge och marknadsutveckling.
Utfall
Det samlade värdet på bolagets fastighetsbestånd uppgick
på balansdagen till 19 805 mkr (17 335). Värdeförändringen
under helåret uppgick till 341 mkr (1 642), varav 25 mkr (63)
avsåg realiserade värdeförändringar från försäljningar. Av de
orealiserade värdeförändringarna om 316 mkr (1 579) avsåg
Parameter 2022 2021
Realiserad värdeförändring, mkr 25 63
Orealiserad värdeförändring, mkr, varav 316 1 579
Kassaflödesgenererad 1 488 448
Avkastningsgenererad -1 172 1 131
Direktavkastningsnivå - värdering, % 6,71 6,35
Inflationsantagande år 1 i prognosperiod, % 4,0 2,0
Inflationsantagande resterande prognosperiod, % 2,0 2,0
Tabellen visar grunddata och antaganden för fastighetsvärdering
per den 31 december 2022 och 2021.
Snitthyra per kategori för kontrakterad area, kr/kvm
1 400
1 200
1 000
800
600
400
200
0
Industri Logistik
Konto
r
ÖvrigtSnitt Handel
Fördelning inom handelskategorin, %
Konsumenthandel62(61)
Business-to-business26(26)
Bilhallarochbesiktningsanläggningar7(7)
Dagligvaruhandel5(6)
1 488 mkr (448) kassaflödesrelaterade förändringar, medan antaganden
om högre direktavkastningskrav påverkade värderingarna negativt med
-1 172 mkr (1 131). Värdeförändringen relaterat till 2022 års indexering av
hyror samt justerat inflationsantagande för 2023 har hänförts till kassaflö-
desrelaterade förändringar. Direktavkastningskraven som användes vid vär-
dering under kvartal fyra varierade från 5,20 till 9,50 procent (5,00 till 9,25).
Den genomsnittliga direktavkastningskravet för värderingen av fastighets-
beståndet per den 31 december uppgick till 6,71 procent (6,35).
Fastighetsbeståndets förändring
Under året ökade fastighetsvärdet med 14 procent (38), arean med 9 pro-
cent (24) och antalet fastigheter med 9 procent (15). Totalt har 51 förvär-
vade fastigheter tillträtts för 1 662 mkr (3 131). Dessutom har 265 mkr (190)
investerats i nybyggnationsprojekt och 377 mkr (332) investerats i befintliga
fastigheter i form av hyresgästanpassningar. Under året har sju fastigheter
avyttrats och frånträtts för 125 mkr (542). Därutöver har bolaget omklassi-
ficerat sitt innehav i Fastighets AB Jämtjägaren från ett dotterbolag till ett
joint venture med två tillhörande fastigheter till ett värde av 51 mkr.
Sundsvall och Skellefteå var de affärsområden som hade högst tillväxt i
fastighetsvärde under 2022. Fastighetsvärdet steg med 737 mkr i Sundsvall
och 536 mkr i Skellefteå vilket förklaras av förvärv under året.
Fastigheternas kvadratmetervärde har under året ökat med 5 procent (11)
från 9 717 kr vid ingången av året till 10 156 kr per kvadratmeter på balans-
dagen.
Fastighetskostnader och fastighetsskatt
NP3s fastighetskostnader utgörs framför allt av taxebundna kostnader,
fastighetsskötsel, reparationer och planerat underhåll. Taxebundna kost-
nader, som exempelvis kostnader för el, värme och vatten, samt fastighets-
skatt ingår vanligen som hyrestillägg i NP3s hyresintäkter och vidarefaktu-
reras helt eller delvis till hyresgästerna.
Fastighetskostnaderna för året uppgick till -362 mkr (-286). Kostnaderna
fördelas mellan fastighetsskötsel och drift -312 mkr (-234), reparationer och
underhåll -44 mkr (-48) samt befarade och konstaterade kundförluster om
-5 mkr (-4). Fastighetsskatt uppgick till -41 mkr (-39).
Hyresgäster och kontraktsstruktur
NP3s exponering mot enskilda hyresgäster är begränsad. Antalet hyres-
avtal och durationstiden på dessa tillsammans med att ingen hyresgäst,
undantaget statliga och kommunala verksamheter, ska stå för mer än fem
procent av hyresvärdet skapar en diversifierad och stabil hyresgäststruktur.
12 FASTIGHETSBESTÅND
Fastigheter, värdeförändring, mkr 2022 2021
Ingående värde 17 335 12 582
Förvärv av fastigheter 1 662 3 131
Investeringar i befintliga fastigheter 377 332
Investeringar i nybyggnation 265 190
Försäljningar -176 -542
Realiserade värdeförändringar 25 63
Orealiserade värdeförändringar 316 1 579
Utgående värde 19 805 17 335
Förvärvade ej tillträdda fastigheter - 197
Hyresvärde per affärsområde, %
Sundsvall21(20)
Dalarna14(15)
Gävle13(13)
Luleå13(14)
Skellefteå12(10)
Umeå11(12)
Östersund10(10)
Mellansverige6(6)
Investeringar i fastighetsbeståndet
per affärsområde, mkr
Sundsvall159(98)
Gävle138(107)
Luleå95(98)
Dalarna94(77)
Östersund55(61)
Umeå36(44)
Skellefteå33(6)
Mellansverige30(31)
Fastighetsvärde per fastighetskategori, %
Industri46(44)
Handel25(26)
Kontor10(11)
Logistik9(9)
Övrigt10(10)
Fastighetsvärde per affärsområde, %
Sundsvall21(20)
Gävle14(14)
Dalarna14(14)
Luleå12(14)
Skellefteå12(11)
Umeå11(11)
Östersund10(10)
Mellansverige6(6)
13FASTIGHETSBESTÅND
På balansdagen hade NP3 2 400 hyresavtal (2 200). Den
genomsnittliga återstående löptiden för samtliga hyresavtal
uppgick till 4,0 år (4,1). De tio största hyresgästerna i förhål-
lande till hyresvärde fördelade sig över 79 avtal (78) med en
återstående löptid om 6,1 år (5,2) och de stod för 11 procent
(11) av hyresvärdet. Antal avtal och durationstiden på dessa
medför att NP3s exponering mot enskilda hyresgäster är
begränsad.
Det sammanlagda hyresvärdet uppgick till 1 880 mkr (1 538)
och den kontrakterade årshyran till 1 758 mkr (1 436) vid årets
utgång. Detta motsvarade en ekonomisk uthyrningsgrad
om 94 procent (93). Genomsnittshyran varierar mellan olika
regioner beroende på typ av fastigheter, fastigheternas läge
samt den lokala hyresmarknaden. Genomsnittligt kontrak-
terat hyresvärde uppgick till 995 kr per kvadratmeter, vilket
är en ökning med 102 kr, motsvarande drygt 11 procent, i
jämförelse med 893 kr vid ingången av året. Ökningen av
genomsnittligt hyresvärde kan förklaras av KPI-uppräkning
samt ökat hyresvärde i samband med bolagets projektverk-
samhet. Högst kontrakterat hyresvärde per kvadratmeter har
Östersund med 1 237 kr (1 181). Dalarna har lägst genomsnitt-
ligt hyresvärde med 790 kr (721) per kvadratmeter.
Av det totala kontraktsvärdet, exklusive tillägg, var drygt 92
procent indexerat mot konsumentprisindex. Det finns även
avtal med uppräkning mot en fast procentsats motsvarande
drygt 5 procent av det totala kontraktsvärdet samt ett fåtal
hyresavtal som är föremål för uppräkning i förhållande till
hyresgästens omsättning, det vill säga omsättningshyra, där
bashyran är KPI-justerad.
Hyresintäkterna ökade under året med 25 procent till
1 551 mkr (1 238). Intäkterna har ökat främst till följd av
indexerade hyror, fastighetsförvärv och till viss del genom
uthyrningar och investeringar i befintliga fastigheter som har
resulterat i högre hyresintäkter. I jämförbart bestånd ökade
intäkterna med 6 procent (2), se tabell.
Nettouthyrning och vakansförändring
Nettouthyrningen för året uppgick till 42 mkr (43). Den posi-
tiva nettouthyrningen visar på en fortsatt god efterfrågan på
bolagets lokaler.
Nettouthyrning
Värdet av tecknade hyresavtal under året uppgick till 188 mkr
(161) och omfattade samtliga nytecknade hyresavtal och be-
fintliga avtal som omförhandlats. Värdet av uppsagda hyres-
avtal inklusive konkurser uppgick för året till -146 mkr (-118).
Beloppet omfattar alla avtal som var uppsagda för avflytt un-
der året, de avtal som fallit bort till följd av konkurser samt de
hyresavtal som omförhandlats under pågående avtalsperiod
där de nya avtalen redovisas under ”tecknade hyresavtal”.
Hyresintäkter, mkr 2022 2021
Jämförbart bestånd 1 193 1 127
Förvärvade fastigheter 353 94
Avyttrade fastigheter 5 16
Kontrakterade hyresintäkter 1 551 1 238
I jämförbart bestånd ingår fastigheter som bolaget ägt under helåren
2021 och 2022. Förvärvade och avyttrade fastigheters hyresintäkter
beräknas till den del av året som fastigheterna ägts av NP3.
Kontraktsstruktur per förfalloår
Hyresintäkter per den 31 dec 2022
År Mkr %
2023 203 12
2024 332 19
2025 350 20
2026 244 14
2027 185 10
2028 104 6
2029 71 4
2030 43 2
2031 66 4
2032 86 5
2033- 76 4
Totalt 1 758 100
Snitthyra per affärsområde för kontrakterad area, kr/kvm
1 400
1 200
1 000
800
600
400
200
0
Dalarna
Skellefteå
Snitt
Sundsvall
Umeå
Luleå
Östersund
Gävle
Mellansverige
Nettouthyrning, mkr 2022 2021
Tecknade hyresavtal
188
161
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser
-146
-118
Netto
42
43
14 FASTIGHETSBESTÅND
Vid årets ingång förföll 14 procent av det totala hyresvärdet till omförhandling under 2022. Ytterligare 3 procent av
hyresvärdet har omförhandlats under pågående hyresperiod. Endast hyresavtal som var befintliga vid 2022 års ingång
redovisas, således exkluderas hyresavtal för fastigheter som förvärvats under året.
Stapeln avser hyresvärde
per den 1 januari 2022
Förlängt på oförändrade
villkor, 48 % (61)
Avflyttade avtal, 30 % (27)
Avtal som omförhandlats, 22 % (6)
Avyttrade, 0 % (6)
14 % (11) av det totala hyresvärdet
som förföll till omförhandling.
3 % (3) av hyresvärdet har
omförhandlats under pågående
hyresperiod.
Vakansvärdets förändring, mkr 2022 2021
Ingående vakansvärde 1 jan 102 92
Nettoförändring av från-/tillträden 10 -10
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 3 22
Vakansvärde, avyttrade fastigheter -1 -2
Vakansvärde 114 102
Justering vakanshyror 8 -
Utgående vakansvärde 122 102
Uthyrningsgrad, % 94 93
Hyresvärde framtida avtalsförändringar, mkr
Uppsagda avtal ej frånträdda 66 72
-varav förvärvade - -
Nyuthyrning, ej tillträdda -50 -62
Vakans
Vid fjärde kvartalets utgång ökade vakansvärdet jämfört med
ingången av året till följd av nettoförändring av från- och
tillträden med 10 mkr, uppräkning av vakanshyror med 8 mkr,
förvärvad vakans om 3 mkr samt vakansvärde för avyttrade
fastigheter om -1 mkr. Den ekonomiska uthyrningsgraden
uppgick till 94 procent (93). Per den 31 december fanns hy-
resavtal, ännu ej tillträdda, som uppgick till 50 mkr. Hyresvär-
det för uppsagda men ej frånträdda hyresavtal uppgick till
66 mkr, varav 54 mkr sker under 2023.
Frånträdesår uppsagda
hyresavtal Antal
Hyres-
värde, mkr
2023 99 54
2024 11 10
2025 2 1
2026 8 1
Totalt 120 66
15FASTIGHETSBESTÅND
Kort beskrivning av de största hyresgästerna (hyresvärde)
• PostnordSverigeägstill40procentavdendanskastatenoch
till60procentavdensvenskastaten.Postnordä rdenledande
leverantörenavkommunikations-ochlogistiklösningartill,från
ochi nomNorden.
• Dagabin gåriAxfoodkoncernenochhanterarsortiment,inköp
ochlogistikförWillys,HemköpochAxfoodSnabbgross.NP3
harävenWillysochAxfoodSnabbgrosssomhyresg ästermen
Dag abstårförallahyresavtaleninomkoncernen.
• Dollars toreärenlågpriskedjameddrygt120butikerfrånGälli-
vareinorrtillTrelleborgisöderochcirka1200anställda.
• AssemblinELäreninstallations-ochservicepartn ermedverk-
samhetiSverige,Nor geochFinl and.
• Plantagenharöver140butikeriNorg e,Sveri geochFinl andmed
drygt1300anställda.Plantag enägsavRatos.
• Granngårdenlevererarprodukterförblandannatlant-och
skogsbrukochharöver100butikerruntomiSverigesamt
e-handel.
• Fortifikationsve rketärdenstatligamyndighetsomägerochför-
valtarSverigesförsvarsfastigheterochä renavSverigesstörsta
fastighetsägare.
• LEAXGroupärenprivatägdföretagsgruppmedcirka1200
anställda.Kunderfi nnsfrämstinompersonbils-ochannanfor-
donsindustri,gruv-ochanläggningsindustriochjordbruksindu-
stri.Idagfinnselvafabrikerisexolikaländervaravfe miSve rige.
• SvenskaKrämfabrikengrundadesiFalun2 014ochär en
marknadsledande tillverkare, FoU-center, varumärkesägare och
utvecklare inom segmenten skönhet och hälsa. Produktionsan-
läggningarna finns i Borlänge.
• Swedolharwebbhandelochcirka100bu tikeriSverige,Norge,
FinlandochEstlandochmedcirka9 00anställda.IngåriAllig io
koncernen.
Segmentsrapportering i sammandrag
12 mån, mkr Sundsvall Gävle Dalarna Östersund Umeå Skellefteå Luleå
Mellan-
sverige
Ej
fördelade
kostnader
Totalt
koncernen
2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021
Hyresintäk-
ter och övr.
intäkter 346 290 223 182 235 183 162 149 191 159 177 72 222 208 103 84 -2 -2 1 656 1 324
Vakans -31 -24 -9 -11 -15 -13 -7 -9 -10 -9 -11 -2 -12 -11 -11 -7 - - -105 -86
Rep- och
underhåll -13 -13 -4 -7 -6 -6 -4 -6 -5 -6 -3 -3 -6 -5 -3 -2 -1 - -44 -48
Fastighets-
kostnader -68 -56 -39 -29 -49 -29 -30 -28 -39 -31 -34 -14 -42 -37 -14 -9 1 -2 -312 -234
Fastighets-
skatt -7 -5 -6 -5 -5 -5 -4 -4 -5 -6 -4 -3 -6 -7 -3 -3 - - -41 -39
Kundför-
luster -3 -2 -1 0 -2 0 0 0 0 0 0 0 0 -1 -1 -1 1 - -5 -4
Driftöver-
skott 225 191 165 130 158 129 118 103 132 106 126 50 156 147 70 62 -1 -4 1 149 912
NP3s största hyresgäster
Baserat på area
Hyresgäst
Hyrd area,
kvm
Andel av
tot. area
(%)
Antal
hyresavtal
Baserat på hyresvärde
Hyresgäst
Antal
hyresavtal
Dagab Inköp & Logistik AB 27 851 1,4 6 Postnord Sverige AB 12
LEAX Falun AB 27 143 1,4 5 Dagab Inköp & Logistik AB 6
Postnord Sverige AB 26 746 1,4 12 Ahlberg-Dollarstore AB 7
Granngården AB 24 233 1,2 14 Assemblin El AB 11
Assemblin El AB 22 682 1,2 11 Plantagen Sverige AB 5
HL Display Aktiebolag 21 368 1,1 1 Granngården AB 14
BYGGmax AB 20 998 1,1 10 Fortifikationsverket 11
Trelleborg Sealing Solutions Kalmar AB 20 000 1,0 1 LEAX Falun AB 5
Ahlberg-Dollarstore AB 19 956 1,0 7 Svenska Krämfabriken AB 1
Jonsson & Paulsson Industri AB 17 943 0,9 4 Swedol AB 7
Totalt 228 920 71 Totalt 79
Återstående hyresduration för de tio största/area 5,3 år. Sammanlagt hyresvärde 208 mkr motsvarar 11 procent
av det totala hyresvärdet. Återstående hyresduration
för de tio största/hyresvärde 6,1 år.
16 FASTIGHETSBESTÅND
Sömmerskan 3 i Skellefteå
17FÖRVALTNING
Förvaltning
NP3 har en närvaro på bolagets samtliga geografiska huvudorter och en platt organisation med korta
beslutsvägar, vilket vi menar är en förutsättning för att uppnå en effektiv förvaltning.
Den lokala närvaron ger oss förmåga att förstå och skapa
möjligheter för hur lokaler kan nyttjas och hur vi därigenom
på ett effektivt sätt anpassar vår förvaltning efter fastigheter-
nas och våra hyresgästers behov och verksamhet.
Utifrån detta kan vår förvaltning arbeta nära våra befintliga
hyresgäster, hitta den bästa utvecklingen av våra vakanta
lokaler och omförhandla såväl hyres- som driftavtal.
Vårt arbetssätt utgår från våra tre värdeord – engagerad,
trovärdig, affärsmässig.
Det gångna året som under tidig vinter började som ett nor-
malår, växlade tyvärr fort i en föränderlig värld, kriget i Ukrai-
na och efterföljande inflationsökning, gav oss ett utmanande
år med skenande priser på framför allt material och energi.
Priset på el har under året nått helt nya nivåer och då speci-
ellt timpriserna under dagtid. Då bolaget i hög grad haft sin
elhandel prissäkrad har NP3 ändå varit relativt förskonade
mot dessa kostnadsökningar och då en stor del av dessa
kostnader debiteras våra hyresgäster har även de kunnat få
ta del av effekten av vår prissäkring.
Vad det gäller kostnader för fastighetsskötsel har vi även fått
se dessa kostnader öka framför allt efter en helårseffekt av
höjda försäkringskostnader. Trots dessa samlade prisökning-
ar har vi med hjälp av en fortsatt kostnadseffektiv förvaltning
och låga reparationskostnader totalt sett legat i nivå med
kostnaderna för tidigare år.
Närhet till våra kunder
Det löpande arbetet sker nära och tillsammans med hyres-
gästerna genom frekventa möten med tekniska förvaltare
och affärsansvariga. Regelbundna möten med hyresgästerna
gör att bolaget tidigt kan fånga upp synpunkter, tankar och
idéer. Genom att ha en diversifierad fastighetsportfölj på hu-
vudorterna har bolaget möjlighet att över tid möta kundernas
skiftande efterfrågan på lokaler.
NP3s tillgänglighet är av central betydelse för att utföra
service på avtalad tid och för att ge hyresgästerna snabba
besked gällande beslut och åtgärder. Bolaget utför fastig-
hetsförvaltning med egen personal, medan entreprenörer
anlitas för daglig drift och skötsel av bolagets fastigheter då
detta i dagsläget är den mest kostnadseffektiva lösningen.
Då även NP3s drift- och skötselentreprenörer har direktkon-
takt med hyresgästerna påverkar deras agerande bolagets
långsiktiga relation till hyresgästerna. För att säkerställa att
entreprenörernas arbets- och förhållningssätt motsvarar
NP3s standard ställs höga krav när det gäller hållbarhet,
affärsetik och uppförande.
Hållbarhet och kostnadsreducering
NP3 arbetar aktivt med att tillföra värde till fastigheterna där
hållbarhet är en naturlig del. Bolaget arbetar därför kontinu-
erligt med energibesparande drifts- och underhållsåtgärder
i fastighetsbeståndet för att både minska kostnader och
begränsa fastigheternas miljöpåverkan. Bolagets mål är att
gemensamt med hyresgästerna bidra och möjliggöra en
hållbar utveckling av både fastigheter och hyresgästernas
verksamheter. Bolaget arbetar även aktivt med att omför-
handla driftavtal samt strävar efter att uppnå inköpsfördelar
med centrala avtal där det är möjligt. En viktig faktor är
även att tillgodose kundernas behov inom såväl det dagliga
underhållet som för mer långsiktiga lösningar, till exempel
lokalanpassningar.
Fastighetskostnader
NP3s fastighetskostnader utgörs framför allt av taxebund-
na kostnader, fastighetsskötsel, reparationer och planerat
underhåll. När det gäller till exempel taxebundna kostnader
och kostnader för fastighetsskatt täcks dessa vanligen
genom hyrestillägg i NP3s hyresintäkter och vidarefaktureras
helt eller delvis till hyresgästerna. Fokus ligger på en effektiv
förvaltning och på att arbeta tillsammans med hyresgästerna
för att optimera kostnaderna.
Grafen nedan visar bolagets totala kostnadsutveckling under
åren 2018 till 2022 i kr per kvadratmeter inom budgeterat be-
stånd, exkluderat kostnader för fastighetsskatt, kundförluster
och allokerade personalkostnader. I beloppen ingår även
kostnader som ingår i hyrestillägg till bolagets hyresgäster
enligt ovan.
Kostnader, kr/kvm
200
160
120
80
40
0
Total Media Fastighets-
skötsel
Reparationer
och underhåll
151
172
178
86
98
53
56
32
24
174
83
42
25
91
51
32
2018
2019
2020
2021
2022
2018
2019
2020
2021
2022
2018
2019
2020
2021
2022
2018
2019
2020
2021
2022
186
35
59
92
18 PROJEKT
Projekt
Projektverksamheten inom NP3 ska bidra till en årlig tillväxt med
god lönsamhet. Projekten syftar till att skapa så goda förutsätt-
ningar som möjligt för en långvarig hyresgästrelation och samtidigt
skapa ytterligare värden i NP3s fastighetsbestånd.
NP3s projektverksamhet består av tre
beståndsdelar, nybyggnation, om- och
tillbyggnad samt underhållsprojekt. Un-
der 2022 har NP3 investerat 642 mkr
i befintliga fastigheter och nybyggna-
tioner.
2022 var ett år då pandemin äntligen
tog slut men tyvärr också året då krig i
Europa blev verklighet och alla planer
och strategier återigen omkullkastades.
Många dialoger om nybyggnationer
lades på is och fokus övergick till att
vårda den pågående projektportföl-
jen samt våra befintliga hyresgästers
projektbehov. Trots omständigheterna
investerades det mer i projekt än
någonsin tidigare i NP3s historia. Inför
2023 är aktiviteten för nybyggnation
fortsatt avvaktande även om NP3 står
väl rustade när marknaden vänder.
Under året har bolaget även fokuserat
på en fortsatt tillväxt i den gröna pro-
jektportföljen, som med draghjälp av en
ökad efterfrågan från våra hyresgäster,
resulterat i att vi under 2022 startat upp
13 stycken energiprojekt. I Örnsköldsvik
investerades det i en solcellsanläggning
med en produktion på drygt 400 MWh/
år.
Nybyggnation
Nybyggnationer ger NP3 en god direkt-
avkastning när byggrätten finns i det
befintliga fastighetsbeståndet. Under
2022 startades två nybyggnationspro-
jekt på bolagets byggrätter innan en
mer avvaktande ställning intogs mot
fortsatt nyproduktion.
En huvudregel för NP3s nybyggna-
tion är att byggstart sker först efter
att hyresavtal har undertecknats. Vid
nyproduktion ställs strikta krav på långa
hyresavtal och en attraktiv hyresnivå.
Nybyggnationer har låg förvaltningsin-
tensitet och ofta effekten av att de även
höjer värdet på intilliggande fastigheter
och därmed på området som helhet. Då
nyproduktion ofta äger rum i områden
där NP3 redan äger ett fastighetsbe-
stånd får byggnationen även positiva
effekter på bolagets intilliggande fast-
igheter. Nyproduktion har på så sätt i
flera hänseenden en positiv inverkan på
bolaget utöver byggnationen och dess
avkastning.
Under året har NP3 investerat 265 mkr
i tolv nybyggnationer vilket även avser
projekt som startades under 2021.
Hyresdurationen uppgår i genomsnitt
till tio år och hyresvärdet för de nypro-
ducerade enheterna uppgår till 41 mkr
per år. Hyresvärdet motsvarar i snitt
1 228 kr per kvadratmeter att jämföra
med 893 kr per kvadratmeter i befintligt
fastighetsbestånd vid 2022 års ingång.
Vid årets slut fanns pågående nybygg-
nationsprojekt till ett prognostiserat
värde om 41 mkr.
Om- och tillbyggnad
Om- och tillbyggnader genomförs som
regel för att anpassa befintliga lokaler
efter hyresgästens verksamhet. Vid
investeringar i om- och tillbyggnader
justeras hyran vilket leder till bättre av-
kastning och till lokaler och byggnader
med högre kvalitet och standard, vilket
även ger lägre underhållsbehov.
Inom ramen för om- och tillbyggna-
der pågår vid årets slut 106 projekt till
en budget om 219 mkr. Under 2022
investerades totalt 377 mkr i om- och
tillbyggnadsprojekt samt energipro-
jekt. Hyresdurationen för de tio största
färdigställda om- och tillbyggnads-
projekten uppgår till i snitt fem år och
hyresvärdet uppgår till 31 mkr per år.
Hyresvärdet motsvarar 1 130 kr per
kvadratmeter att jämföra med 893 kr
per kvadratmeter i befintligt fastighets-
bestånd vid 2022 års ingång.
Josef Sommarkrans
Projektutvecklare
Josef Andersson
Projektansvarig
19PROJEKT
Avslutade projekt (>10 mkr)
Fastighet Ort Kategori Färdigställandetid Projektbudget, mkr Uthyrbar yta, kvm
Sörby Urfjäll 36:5 Gävle Övrigt Q1 -22 39 2 500
Öjebyn 3:496 Piteå Övrigt/Industri Q1 -22 37 3 200
Ångvälten 5 Östersund Handel Q1 -22 15 6 600
Stadsön 8:5 Piteå Handel Q1 -22 11 2 000
Näringen 8:5 Gävle Industri Q1 -22 10 5 900
Näringen 5:15 Gävle Övrigt Q2 -22 28 5 000
Stadsön 8:9 Piteå Handel Q2 -22 20 1 500
Sörby Urfjäll 8:12 Gävle Kontor Q2 -22 17 2 300
Grepen 1 Borlänge Logistik Q3 -22 83 4 000
Buskåker 4:13 Borlänge Industri Q3 -22 35 3 300
Sörby Urfjäll 27:2 Gävle Industri Q3 -22 22 1 800
Totalt 317 38 100
Underhålls- och energiprojekt
Underhållsprojekt genomförs för att hålla en god kvalitet i
fastighetsbeståndet och för att långsiktigt säkra fastigheter-
nas värde. Dessa projekt leder bland annat till lägre energi-
förbrukning, mer attraktiva lokaler och lägre reparationskost-
nader. Energiprojekt genomförs då avkastning och pay-off tid
motsvarar våra interna investeringskrav.
Miljöcertifiering
Bolagets satsning på energieffektiva fastigheter ska förutom
kravet på hållbarhet även generera en avkastning som mot-
svarar bolagets finansiella mål. Bolaget har som mål att över-
väga miljöcertifiering vid varje större ny- eller ombyggnation.
NP3 har i dag 13 miljöcertifierade byggnader varav tolv är
Green Building-certifierade och en är BREEAM-certifierad.
Ytterligare en certifiering har påbörjats under året. Kravet för
Green Building-certifiering är att fastigheten använder 25
procent mindre energi än tidigare eller jämfört med nybygg-
nadskraven i Boverkets byggregler.
Pågående projekt (>10 mkr)
Fastighet Ort Kategori Färdigställandetid Projektbudget, mkr Uthyrbar area, kvm
Gällivare 12:573 Gällivare Handel/Övrigt Q1-23 43 3 400
Sömmerskan 3 Skellefteå Övrigt Q1-23 13 2 400
Målås 4:6 Sundsvall Logistik Q1-23 12 3 800
Sköns Prästbord 1:65 Sundsvall Industri Q2-23 96 4 300
Hågesta 3:115 Sollefteå Övrigt Q2-23 25 2 200
Näringen 12:2 Gävle Industri Q2-23 29 1 800
Hedkärr 1:24 Uddevalla Handel Q3-23 31 1 900
Ledningen 1 Umeå Industri Q3-23 27 9 900
Totalt 276 29 700
Tillkommande hyresvärde för ovan nämnda projekt uppgår till 23 mkr.
20 TRANSAKTIONER
David Nises
Transaktionschef
John Fransson
Transaktionsanalytiker
Transaktioner
Under 2022 har NP3 tillträtt 51 fastigheter till en investering om
1 662 mkr. De fastigheter som tillträtts under året har ett årligt
hyresvärde uppgående till 134 mkr och en uthyrbar area om 158 700
kvadratmeter. Därutöver har bolaget avyttrat och frånträtt fastig-
heter till ett värde om 176 mkr.
Under inledningen av det gångna året
noterade NP3 ett stort intresse för för-
värv av fastigheter i bolagets geografier.
Det ökade intresset resulterade i sänkta
avkastningskrav på genomförda fastig-
hetstransaktioner under första halvåret.
Det starka transaktionsklimatet förbyt-
tes vid halvårsskiftet till en avvaktande
marknad där bolaget mot bakgrund av
makroekonomisk osäkerhet tidigt valde
att inta en restriktiv position och endast
genomföra ingångna eller slutförhand-
lade transaktioner. Denna position har
bolaget hållit fast vid varmed endast
förvärv till en investering om 5 mkr
avtalats sedan halvårsskiftet.
Marknadsvärdet på NP3s fastighets-
portfölj uppgick på balansdagen till
19 805 mkr (17 335) vilket är en ökning
med 2 470 mkr jämfört med årets
början. Förändringen utgörs av förvärv
uppgående till 1 662 mkr och av värde-
förändringar uppgående till 341 mkr, där
den orealiserade förändringen uppgick
till 316 mkr och förklaras av stärkta
kassaflöden som delvis motverkats av
ökade avkastningskrav. Utöver ovan har
NP3 investerat i befintliga fastigheter
och nybyggnationer för 642 mkr samt
avyttrat fastigheter till ett värde om
176 mkr varav 51 mkr avser innehavet i
Fastighets AB Jämtjägaren som bolaget
under andra kvartalet omklassificerat
från ett dotterbolag till ett joint venture.
Första halvåret präglades av en hög
förvärvstakt där bolaget under första
kvartalet tillträdde 13 fastigheter till en
investering om 237 mkr där de största
förvärven är belägna i Falun, Skellefteå,
Karlstad, Örebro och Luleå. Därutöver
avyttrades en mindre fastighet i Enkö-
ping.
Under andra kvartalet tillträddes
27 fastigheter till en investering om
970 mkr där de största förvärven är
belägna i Sundsvall, Skellefteå, Timrå
och Gävle. Som en del i att renodla
NP3s fastighetsportfölj avyttrades tre
fastigheter i Sundsvall.
Under tredje kvartalet tillträdde bolaget
åtta fastigheter till en investering om
337 mkr. Därutöver avyttrades två
fastigheter i Kiruna och i Tranås.
Under årets sista kvartal tillträdde
bolaget tre fastigheter till en investering
om 118 mkr samt avyttrade en fastighet
i Sundsvall.
Förvärv och försäljningar 2022
Mkr Mkr
1 000
800
600
400
200
0
-200
1 800
1 600
1 400
1 200
1 000
800
600
400
200
0
-200
Q1 Q2 Q3 Q4
-77
-168
-8-5
-200
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
1 600
1 800
-200
0
200
400
600
800
1 000
237
1 207
970
-72 -91
337
118
-176
-5
1 544
1 662
Förvärv kvartal
Försäljningar kvartal
Förvärv ackumulerat
Försäljningar ackumulerat
21TRANSAKTIONER
Transaktioner 2022
Fastighet Kommun Kategori
Area,
kvm
Hyres-
värde,
mkr
Uthyr-
nings-
grad* % Fastighet Kommun Kategori
Yta,
kvm
Hyres-
värde,
mkr
Uthyr-
nings-
grad* %
Klubbgärdet 2:4 Piteå Industri 644 0,4 0
Sköns Prästbord 1:100 Sundsvall Övrigt 0 0,7 100
Högom 3:218 Sundsvall Övrigt 0 0,0 0
Totalt 75 501 72,7
Fastigheter tillträdda under Q3
Lokomotivet 2 Östersund Industri 23 410 11,6 97
Rondellen 3 Skellefteå Kontor 6 285 8,1 100
Bänken 1 Borlänge Industri 5 012 3,1 99
Nacksta 5:28 Sundsvall Industri 4 425 5,3 100
Buskåker 3:13 & 3:17 Borlänge Industri 3 152 1,3 100
Kolbotten 2 Borlänge Industri 1 590 0,7 100
Grässtrået 1 Karlstad Kontor 1 319 1,3 95
Totalt 45 193 31,4
Fastigheter tillträdda under Q4
Borrmaskinen 5 Skellefteå Industri 5 400 3,8 100
Hjulsmeden 4 Västerås Handel 4 017 4,4 95
Granlo 3:369 Sundsvall Industri 455 0,6 100
Totalt 9 872 8,8
Totalt tillträtt 2022 158 670 134,2
Avyttrade och frånträdda fastigheter under Q1
Kryddgården 4:11 Enköping Industri 600 0,5 51
Totalt 600 0,5
Avyttrade och frånträdda fastigheter under Q2
Högom 3:187 Sundsvall Industri 1 298 0,8 100
Veterinären 4 Sundsvall Kontor 567 0,5 0
Älgen 32 Sundsvall Industri 450 0,4 30
Fältjägaren 13 & 14** Östersund Övrigt 0 0,0 0
Totalt 2 315 1,8
Avyttrade och frånträdda fastigheter under Q3
Bredstorp 3:8 Tranås Industri 3 711 3,6 100
Linbanan 2 Kiruna Handel 3 323 3,6 100
Totalt 7 034 7,2
Avyttrade och frånträdda fastigheter under Q4
Skedlo 2:63 Sundsvall Logistik 1 327 0,7 83
Totalt 1 327 0,7
Totalt avyttrat 2022 11 276 10,1
Fastigheter tillträdda under Q1
Virveln 8 Västerås Industri 4 414 1,5 100
Ingarvsbacken 6 Falun Industri 3 664 2,3 100
Ingarvsbacken 2 Falun Industri 3 202 1,8 100
Lagret 2 Skellefteå Industri 3 172 2,8 100
Gräsmattan 7 Karlstad Industri 2 008 1,7 100
Höken 3 Boden Handel 1 730 1,1 93
Neutronen 4 Örebro Industri 1 697 2,1 100
Hammaren 1 Karlstad Industri 1 644 1,1 100
Mätaren 1 Umeå Industri 1 530 1,4 100
Storheden 1:43 Luleå Industri 1 500 1,6 100
Hallstahammar-
Nibble 1:140
Hallsta-
hammar Industri 1 428 2,6 100
Hyttberget 2 Falun Industri 1 215 0,9 100
Norrlungånger 2:45 Örnsköldsvik Övrigt 900 0,6 0
Totalt 28 104 21,3
Fastigheter tillträdda under Q2
Vivstamon 1:32 & 1:53 Timrå Industri 14 519 13,1 100
Merkurius 5 Skellefteå Övrigt 11 828 11,4 100
Hallen 7 Skellefteå Industri 5 630 3,3 100
Sköns Prästbord 1:54 Sundsvall Logistik 5 598 6,5 100
Andersberg 14:36 Gävle Logistik 3 829 5,4 100
Sköns Prästbord 1:71 Sundsvall Handel 3 565 3,7 100
Nässland 4:1 Härnösand Industri 3 228 1,7 71
Sköns Prästbord 1:96 Sundsvall Industri 2 990 3,6 100
Berge 2:4 Sundsvall Industri 2 785 3,6 100
Långan 7 Östersund Industri 2 135 2,9 100
Främmerhörnäs 2:4 Örnsköldsvik Industri 2 001 1,2 90
Ljusta 1:11 Sundsvall Handel 1 955 2,7 100
Vivstamon 1:35 Timrå Industri 1 839 1,4 100
Säversta 7:117 Bollnäs Industri 1 783 1,3 70
Sköns Prästbord 1:94 Sundsvall Industri 1 686 1,6 100
Sörby Urfjäll 26:2 Gävle Industri 1 564 0,9 86
Nybruket 4 Skellefteå Industri 1 557 1,3 100
Berge 2:6 Sundsvall Industri 1 195 1,4 100
Merkurius 2 Skellefteå Övrigt 1 184 1,0 100
Sköns Prästbord 1:88 Sundsvall Handel 1 135 1,3 100
Filtret 2 Skellefteå Industri 1 131 0,4 100
Hemlingby 20:16 Gävle Industri 970 0,9 100
Sköns Prästbord 1:68 Sundsvall Industri 750 0,9 100
*Vid transaktionsdag. ** Fastigheterna ingår i Fastighets AB Jämtjägaren som NP3 äger tillsammans med Jämtkraft AB. Från Q2 2022 konsolideras inte längre bolaget i NP3-
koncernen utan innehavet redovisas som andelar i intresseföretag.
22 FINANSIERING
Håkan Wallin
CFO
Anton Bergh
Finans Controller
Finansiering
Tillgången till kapital är en förutsättning för NP3s långsiktiga tillväxt
och förvaltning av sin fastighetsportfölj. Bolaget arbetar löpande med
att förbättra sin kreditvärdighet där vald kapitalstruktur och finan-
siell risknivå är centrala områden. Vägledande i denna process är
att bolagets långsiktiga tillväxt- och lönsamhetsmål ska nås med en
avvägd nivå av finansiell risk.
Kapitalmarknaden präglades under en
större del av 2022 av hög volatilitet och
osäkerhet initialt skapat av kriget i Ukrai-
na som i sin tur ledde till en tilltagande
inflation och ett högre ränteläge. NP3s
räntebärande skulder, exklusive skulder
relaterade till nyttjanderättstillgångar,
ökade under året från 10 361 mkr till
12 235 mkr, dvs en ökning med 1 874 mkr.
En större andel av ökningen avser finan-
siering av förvärv och projektinvestering-
ar som huvudsakligen genomfördes eller
tecknades under första halvåret 2022.
Som en del av en gradvis ökad osäker-
het på finans- och kapitalmarknaderna
under året lades fokus på att stärka
bolagets finansiella ställning och flexibi-
litet för att hantera refinansieringsrisker
framför allt relaterade till kommande
obligationsförfall. För att förbättra
flexibiliteten etablerade bolaget i juni ett
MTN-program med en ram om 5 mdkr
under vilket lån i obligationsmarknaden
kan emitteras löpande. I september
emitterades en grön obligation om
400 mkr under MTN-programmet med
en löptid om tre år. Samtidigt återköptes
381 mkr av totalt förfall i mars 2023 om
600 mkr. Återstående del av obligations-
förfallet om 219 mkr återbetalades med
kassamedel i mars 2023. En ytterligare
åtgärd för att minska refinansieringsris-
ken var bolagets riktade nyemission av
stamaktier som genomfördes i februari
2023 och inbringade 633 mkr före emis-
sionskostnader. Per den 31 december
uppgick tillgängliga likvida medel
inklusive kreditfaciliteter och lånelöften
till 533 mkr.
Det volatila läget på kapitalmarknaden
medförde under året att bolagets utestå-
ende volym av certifikatslån minskade
från 900 mkr till 145 mkr där minsk-
ningen refinansierades via säkerställda
back-up faciliteter.
För att på ett balanserat sätt hantera
den ökade räntenivån tecknades rän-
tederivat (ränteswappar) dels genom
nya kontrakt, dels genom förlängning av
befintliga derivats löptider genom utnytt-
jande av dess övervärden. Sammantaget
ledde detta till att både räntebindnings-
tiden och andelen räntesäkrad låne-
portfölj i princip bibehölls på samma
nivåer 31 december 2022 som året innan.
Dessutom kunde ökningen för ränte-
bindningens kostnad begränsas jämfört
med alternativet att endast teckna nya
kontrakt med kostnader baserat på
högre räntenivåer.
Övergripande finansieringsstruktur
Bolagets tillgångar uppgick till 21 854
mkr (18 718) per den 31 december, där
de största tillgångsslagen utgjordes av
fastigheter om 19 805 mkr och andelar
i intresseföretag och joint venture om
1 064 mkr. Verksamheten finansieras
genom en kombination av eget kapital,
räntebärande skulder och övriga skulder.
Eget kapital och räntebärande skulder
motsvarade 91 procent (91) av bolagets
finansiering vid årsskiftet.
De finansiella kostnaderna uppgick till
385 mkr (264) och utgjorde efter fastig-
hetskostnader, inklusive fastighetsskatt,
verksamhetens största kostnadsslag.
För 2022 uppgick räntetäckningsgraden
till 2,8 ggr (3,3) och belåningsgraden till
57,6 procent (55,9). Under året minskade
kapitalbindningen från 2,9 till 2,3 år, där
förändringen i hög grad är beroende av
profilen på bolagets förfallostruktur som
i sin tur styr tidpunkten för låneomlägg-
Kapitalstruktur, %
Eget kapital 35 (36)
Lån från kreditinstitut 45 (38)
Certifikat 1 (5)
Obligationslån 10 (12)
Uppskjuten skatt 6 (5)
Övriga skulder 3 (4)
23FINANSIERING
Finansiering 2022 2021
Banklån, mkr 9 769 7 172
Certifikatslån, mkr 145 900
Obligationslån, mkr 2 319 2 300
Räntetäckningsgrad, ggr 2,8 3,3
Genomsnittlig ränta, låneskuld, % 4,18 2,53
Likvida medel, mkr 204 269
Belåningsgrad, % 57,6 55,9
Soliditet, % 35,1 36,0
Kapitalbindningstid, år 2,3 2,9
Räntebindningstid, år 1,9 2,0
Andel räntesäkrad låneportfölj, % 31,3 35,8
Skuldkvot, ggr 9,7 10,3
ningar. Den minskade kapitalbindningen i kombination med
det volatila läget på finansmarknaderna medförde att refi-
nansieringsrisken framför allt relaterat till NP3s kommande
obligationsförfall ökade under året. Under 2022 fram till dags
datum har stort fokus lagts på att hantera denna risk genom
att stärka bolagets finansiella ställning och flexibilitet inför
dessa förfall. Viktiga åtgärder i detta arbete, beskrivna ovan
har varit refinansiering av en stor del av bolagets obligations-
förfall i mars 2023 samt genomförande av en riktad nyemis-
sion i februari 2023.
Låneförfall under 2023 uppgick per den 31 december 2022
till 1 622 mkr varav bankfinansiering uppgick till 1 403 mkr
och obligationslån i mars 2023 till 219 mkr. Andel att refi-
nansieras uppgick till 13 procent (3) av totala räntebärande
låneskulder per den 31 december 2022. Av förfall relaterat
till bankfinansiering avsåg 145 mkr säkerställda certifikats-
lån, 460 mkr i utnyttjade säkerställda back-up faciliteter
för certifikatslån, 149 mkr revolverande förvärvslina samt
övriga banklån om 649 mkr. Av totala förfall om 1 622 mkr vid
årsskiftet återstod per datumet för utgivandet av denna års-
redovisning 218 mkr, exklusive certifikatslån, för vilka bolaget
inte hade genomfört låneomläggningar.
NP3 har ett långsiktigt kreditbetyg om ”BB” med negativa
utsikter från Nordic Credit Rating. Ratingen bidrar till att öka
transparensen och förståelsen om bolagets verksamhet och
kreditvärdighet.
Eget kapital
NP3 har som tillväxtmål att förvaltningsresultat per stamaktie
skall uppgå till minst 12 procent per år över en femårsperiod
samtidigt som avkastning på eget kapital före skatt ska
uppgå till minst 15 procent per år över en femårsperiod där
vägledande är att detta ska ske med en balanserad risk.
Eget kapital uppgick till 7 663 mkr (6 743) mkr per den 31
december där soliditeten uppgick till 35 procent (36). Det
egna kapitalet fördelades på två aktieslag; stam- och prefe-
rensaktier. Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm, Large
Cap. Antalet aktier uppgick vid årets slut till 54 607 856 sta-
maktier och 38 000 000 preferensaktier. Diagrammet ovan
visar förändringar i eget kapital sedan fem år tillbaka med
förklaringar till dessa. Av det egna kapitalet fördelas 30,00 kr
per preferensaktie med tillägg för ackumulerad ej utbetald
preferensutdelning om 2,00 kr per år. Därefter fördelas åter-
stående del av eget kapital till stamaktierna, motsvarande
118,05 kr per stamaktie.
Räntebärande skulder
Nedanstående tabell visar en sammanfattning av nyckeldata
avseende bolagets skuldportfölj per den 31 december 2022
och 2021.
De räntebärande skulderna uppgick på rapportdagen till
12 353 mkr (10 467) inklusive räntebärande skulder relaterade
till nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16, som uppgick till 118
mkr (106). De räntebärande låneskulderna exklusive nämn-
da skulder om 118 mkr uppgick till 12 235 mkr (10 361) varav
bankfinansiering 9 769 mkr (7 172), certifikatslån 145 mkr
(900), obligationslån 2 319 mkr (2 300), övriga räntebärande
skulder 44 mkr (42) samt periodiserade upplåningskostnader
som minskat de räntebärande skulderna om 42 mkr (53). Sä-
kerställda lån i bank samt reverslån mot borgen utgjorde 81
procent (78) och icke-säkerställda obligations- och reverslån
19 procent (22) av totala räntebärande låneskulder.
Förändring av eget kapital
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
-500
Mkr
2018 2019 2020 2021 2022
■ Totalresultat ■ Aktieemissioner ■ Utdelning
-500
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
2018 2019 2020 2021 2022
mkr
Förändring av eget kapital
Totalresultat Aktieemissioner Utdelning
24 FINANSIERING
Bolaget har som mål att ha en belåningsgrad mellan 55
och 65 procent där finansieringskällorna är en balanserad
mix av bank-, certifikats- och obligationslån. Belåningsgra-
den beräknad som nettoskuld (räntebärande låneskulder
minus likvida medel och kortfristiga placeringar) om 12 022
mkr, i förhållande till fastighetsvärdet om 19 805 mkr och
investeringar i intresseföretag om 1 064 mkr totalt 20 869
mkr, uppgick till 57,6 procent (55,9) per den 31 december.
Skuldkvoten, nettoskuld i förhållande till framåtriktat justerat
driftöverskott minus centrala administrationskostnader, upp-
gick till 9,7 ggr (10,3) vid årsskiftet.
Ovan analys visar nettoförändringar i räntebärande låneskuld till skillnad
från bolagets rapport över kassaflöde på sid 90 som visar bruttoföränd-
ringar.
Finansieringskällor och åtaganden i låneavtal
Banklån
Banklån som utgör bolagets huvudsakliga finansierings-
källa, uppgick netto efter avdrag för periodiserade lånekost-
nader vid årsskiftet till 9 744 mkr (7 146) vilket motsvarade
49 procent (41) av fastigheternas marknadsvärde. Ökning-
en av banklånen är framför allt relaterad till finansiering av
bolagets förvärv och projektinvesteringar under året samt
utnyttjande av säkerställda back-up faciliteter om 745 mkr
vid årsskiftet avseende certifikatslån. Banklånens förfallo-
struktur och räntevillkor redovisas i not 22. Bolaget har som
strategi att balansera exponeringen mot olika långivare som
till övervägande del avser nordiska affärsbanker. Nedan visas
bolagets banklån fördelat på olika långivare.
Majoriteten av koncernens banklån omfattas av olika åtag-
anden mot långivarna. Om åtagandena inte efterlevs kan lån-
givaren begära att lånen återbetalas, helt eller delvis, i förtid.
Åtagandena utgörs av branschnormala nyckeltal som måste
vara uppfyllda. Exempel på åtaganden är räntetäckningsgrad
och belåningsgrad som inte får under- respektive överstiga
vissa nivåer. Andra exempel på åtaganden är att koncern-
interna avtal ska vara marknadsmässiga, rapportering av
nyckeltal och finansiell ställning ska lämnas per kvartal samt
ställande av säkerheter i form av aktier i dotterbolag och
pantbrev i fastigheter/tomträtter. Samtliga åtaganden mot
bankerna var uppfyllda per årsskiftet.
Obligationslån
Ej säkerställda obligationslån uppgick netto efter avdrag för
periodiserade lånekostnader till 2 302 mkr (2 273) per den
31 december och utgjorde 12 procent (13) av fastigheternas
marknadsvärde. I juni gav bolaget ut ett MTN-program med
en ram om 5 mdkr under vilket lån i obligationsmarknaden
kan emitteras löpande. I september emitterade bolaget en
grön obligation om 400 mkr under detta program med en
löptid om tre år och förfall i september 2025 samtidigt som
381 mkr återköptes av totalt förfall om 600 mkr i mars 2023.
Fördelning, säkerställd och icke säkerställd skuld
1) Netto efter periodiserade lånekostnader
Ickesäkerställd
skuld19%,
2346mkr
1)
Säkerställdskuld81%,
9889mkr
1)
Fördelning, finansieringskällor
Banklån80%,
9744mkr
1)
Obligationslån19%,
2302mkr
1)
Certifikat1%,145mkr Övrigaskulder0,4%,44mkr
Banklån, fördelning per långivare
Lånevolym, mkr
3 000
3 500
4 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
Förändring av räntebärande låneskulder, mkr
Räntebärande låneskulder 1 januari 2022 10 361
Förvärvsfinansiering 1 011
Bryggfinansieringslån och cash management/dragning på RCF 547
Projektfinansiering 396
Utökad upplåning på existerande fastighetsportfölj
(inklusive tidigare obelånade fastigheter) 388
Återbetalning av bryggfinansieringslån -250
Löpande amorteringar -208
Återbetalning av lån på sålda fastigheter -21
Minskning periodiserade lånekostnader 11
Räntebärande skulder 31 december 2022 12 235
Bank A B C D E F
25FINANSIERING
Återstående del av ovanstående obligationsförfall om 219
mkr återbetalades i mars 2023. Övriga obligationsförfall av-
ser 700 mkr i januari 2024, 1 mdkr i oktober 2024 och 400 mkr
under beskrivet MTN-program i september 2025. Obligatio-
nerna är noterade på Nasdaq Stockholm. Obligationslånens
förfallostruktur och räntevillkor redovisas i not 22.
Bolagets obligationslån har tre finansiella åtaganden enligt
tabell nedan.
Vidare finns vissa informationsåtaganden vad gäller kvartals-
rapportering och årsredovisning samt att obligationslånet
ska vara noterat vid Nasdaq Stockholm. Samtliga åtaganden
var uppfyllda per årsskiftet.
Certifikat
Under slutet av 2021 lanserades ett certifikatsprogram med
en total ram om 2 mdkr inom vilken 145 mkr (900) hade emit-
terats per den 31 december 2022, vilket motsvarade 1 procent
(5) av fastigheternas marknadsvärde. Löptiden för utestå-
ende certifikat per årsskiftet var högst 3 månader med en
återstående genomsnittlig löptid om 1,0 månader. Certifika-
ten var klassificerade som kortfristig räntebärande skuld per
den 31 december. Minskningen i utestående volym mellan 31
december 2022 jämfört och 2021 är huvudsakligen hänförlig
till ej refinansierade certifikatslån i en volatil kapitalmarknad
där refinansiering skett genom utnyttjande av säkerställda
back-up faciliteter om 745 mkr.
I back-up faciliteterna är fastigheter ställda som säkerhet via
pantbrev och innehåller liknande åtaganden som för bolagets
banklån. Back-up faciliteterna har en löptid på upp till två år
med löpande förlängningar.
Finanspolicy
NP3s finanspolicy syftar till att klargöra styrning, riskbe-
gränsning, ansvarsfördelning samt uppföljning och kontroll
av finansförvaltningen. Med stöd av finanspolicyn arbetar
bolaget med att styra och hantera sina finansiella risker för
att säkerställa kort- och långfristig kapitalförsörjning. Inom
ramen för finanspolicyn har styrelsen definierat ett antal mål
för finansförvaltningen med avseende på:
• kapitalbindning,
• räntebindning och
• nyckeltal som belånings- och räntetäckningsgrad.
Samtliga mål inom ramen för finanspolicyn var uppfyllda
per årsskiftet.
Grön finansiering
Sedan 2020 har bolaget ett grönt ramverk för obligationsfi-
nansiering. Under detta ramverk hade bolaget emitterat
2 319 mkr vid årsskiftet. Det gröna ramverket har utformats i
linje med Green Bond Principles framtagna av ICMA (Interna-
tional Capital Market Association) och har utvärderats av en
oberoende tredje part, CICERO Shades of green. Ramverket,
samt relaterade styrdokument och rapporteringsstandarder,
har fått en ”Medium Green” bedömning från CICERO Shades
of Green.
Det gröna ramverket får användas för finansiering och
refinansiering av kvalificerade gröna tillgångar baserat på
ett portföljtänk, det vill säga finansieringen är ej direkt kopp-
lad till individuella gröna tillgångar. De gröna tillgångarna
bestäms utifrån miljökrav på miljöcertifieringar, energieffek-
tivitet (energiklasser) samt energibesparande investeringar.
Vid utgående av 2022 uppgick värdet på bolagets gröna
tillgångar till 3 413 mkr (2 726) vilket innebär en ökning om
25 procent (31). Bolaget har satt ett årligt tillväxtmål om 25
procent på portföljen av gröna tillgångar.
Kapitalbindning
Långfristiga räntebärande skulder, exklusive räntebärande
skulder för nyttjanderätter, uppgick till 11 640 mkr (9 285) vid
årsskiftet vilket motsvarade 95 procent (90) av totala rän-
tebärande skulder. Kortfristiga räntebärande skulder enligt
balansräkning per den 31 december uppgick till 595 mkr
(1 076) varav 144 mkr (898) avsåg certifikat, exklusive ränta.
Då certifikaten vanligtvis placeras med en löptid på tre till
sex månader klassificeras dessa som kortfristiga. I tillägg till
certifikaten redovisades 214 mkr i löpande amorteringar på
banklån under kommande tolv månader samt 18 mkr i åter-
betalning av reversskuld och 219 mkr avseende kvarvarande
del av obligationsförfall.
NP3 har som mål att minimera andelen kortfristiga ränte-
bärande skulder för att minska refinansieringsrisken. Enligt
tabellen i not 22 över de räntebärande skuldernas förfal-
lostruktur uppgick skulder med förfall inom tolv månader
vid årsskiftet 1 622 mkr. NP3 har som mål att i god tid före
förfall genomföra refinansiering vilket också bidrar till att
reducera refinansieringsrisken. Per datumet för utgivande
av denna årsredovisning återstod 218 mkr exklusive certifi-
katslån av ovan totala förfall 2023 för vilka återbetalning eller
låneomläggningar inte hade ägt rum, alternativt kreditbeslut
inte hade erhållits. En övervägande del av ovan återstående
skulder har förfall under Q4 2023 då även förlängning avses
genomföras.
Under året har bolaget genomfört omläggningar av lån om
cirka 2,1 mdkr (4,1), varav banklån uppgick till 1,7 mdkr och
obligationslån till 0,4 mdkr. Den mindre andelen omlägg-
ningar och förlängningar av lån under 2022 jämfört med 2021
medförde att den genomsnittliga kapitalbindningen minska-
de från 2,9 till 2,3 år vid årsskiftet 2022.
Åtaganden Covenant-nivå
Nettobelåningsgrad < 70%
Räntetäckningsgrad > 1,8 ggr
Soliditet > 25%
26 FINANSIERING
Känslighetsanalys Förändring
Årseffekt på
räntekostnad
Förändring Stibor 3 månader + 0,5 % + 42 mkr
Förändring Stibor 3 månader + 1,0 % + 84 mkr
Räntebindning
NP3 skuldportfölj omfattar huvudsakligen rörliga lån
baserade på förändringar i Stibor 3 månader. För att
begränsa ränterisken över tid och öka förutsägbarheten
i bolagets förvaltningsresultat används räntesäkrings-
instrument i form av ränteswappar för att binda räntan.
Genomsnittlig räntebindningstid uppgick till 1,9 år
(2,0). Vid årsskiftet var 31 procent (36) av låneportföljen
räntesäkrad med en förfallostruktur mellan ett och nio
år enligt not 23. Resterande del ligger räntebunden mot
Stibor 3 månader.
Genomsnittlig ränta för bolagets räntebärande låneskul-
der uppgick till 4,18 procent (2,53) vid årsskiftet. För
bank- och certifikatslån var den genomsnittliga räntan
4,06 procent (1,85) (inklusive löftesprovision för back-up
faciliteter) och för obligationslån 6,33 procent (3,54).
Den högre genomsnittliga räntan 2022 förklaras huvud-
sakligen av en högre Stibor-nivå som delvis motverkats
av bolagets räntesäkring.
Nedan visas en känslighetsanalys för bolagets ränte-
kostnader i det fall räntan förändras med + 0,5 respek-
tive + 1,0 procent.
Derivat
Den genomsnittliga räntan, inklusive räntebindningens
Stibor-effekt, för bolagets räntesäkringsportfölj per
31 december var –1,01 procent (0,79). Räntesäkring
används i syfte att begränsa ränterisken över tiden
och öka förutsägbarheten i förvaltningsresultatet. NP3
använder sig av lån till fastränta eller räntesäkringsin-
strument i form av ränteswappar. Bolagets swapavtal
(derivat) värderas till verkligt värde och är klassificerade
i nivå 2 enligt IFRS 13. Verkligt värde fastställs genom att
använda marknadsräntor för respektive löptid och base-
ras på en diskontering av framtida kassaflöden. Om den
avtalade räntan avviker från marknadsräntan uppstår ett
över- eller undervärde och värdeförändringen redovi-
sas över resultaträkningen. Vid förfall har ett derivats
marknadsvärde upplösts och värdeförändringar över tid
påverkar inte eget kapital. Det sammanlagda marknads-
värdet för bolagets derivat uppgick till 376 mkr (-9) vid
årsskiftet, vilket medförde en positiv värdeförändring
under året om 385 mkr (64) i resultatet. Nettoexpone-
ringen av NP3s derivatportfölj per den 31 december var
totalt 3 825 mkr med förfall till och med slutet av 2031.
Avtalen har tecknats med fyra olika kreditgivare.
Genomsnittlig räntenivå
500
400
300
200
100
0
-100
BPS
31 dec 2021
31 dec 2022
30 sep 2022
30 sep 2022
31 dec 2022
253 353 418
3
Utgående Stibor 3M, periodslut
Räntebindningens Stibor-effekt
Räntebindning
Lånens Stibor-effekt
Lånemarginal
Utgående STIBOR 3M, periodslut
Räntebindningens STIBOR effekt
Räntebindning
Lånens STIBOR-effekt
Lånemarginal
3,53
4,18
2,53
Utgående STIBOR 3M, periodslut
Räntebindningens STIBOR effekt
Räntebindning
Lånens STIBOR-effekt
Lånemarginal
3,53
4,18
2,53
-3
33
37
173 271
28
127
235
-42 -69
234
215
225
Förfallostruktur derivat
Mkr
1 400
1 200
1 000
800
600
400
200
0
2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031
27INTRESSEFÖRETAG OCH JOINT VENTURE
Intresseföretag och joint venture
Större innehav i intresseföretag och joint venture
NP3s andel av resultat från
intresseföretag och joint venture, mkr
Totalt intresseföretag
och Joint venture
Fastighetsbolaget
Emilshus AB
Fastighetsaktiebolaget
Ess-Sierra
2022
jan-dec
2021
jan-dec
2022
jan-dec
1)
2021
jan-dec
2022
jan-dec
2021
jan-dec
NP3s ägarandel, % 17,8 19,1 50,0 50,0
NP3s röstvärde, % 19,3 20,2 50,0 50,0
Kapitalandel 1 064 724 557 346 321 293
Förvaltningsresultat 81 60 35 26 32 30
Värdeförändringar fastigheter 83 137 33 92 49 38
Värdeförändringar finansiella instrument 25 1 25 1 - -
Skatt -38 -40 -19 -24 -16 -14
Summa resultatandel 151 158 75 95 65 54
1) Då Emilshus publicerade sin bokslutskommuniké samma dag som NP3 Fastigheter har resultatandelen för fjärde kvartalet baserats på den intjäningsförmåga som
presenterades i bolaget kvartalsrapport för januari-september 2022. Beräknad skattekostnad för fjärde kvartalet har antagits uppgå till 20,6 procent av intjäningsför-
mågan. Värdeförändringar har för fjärde kvartalet lämnats oförändrade i jämförelse med perioden januari-september 2022. Om NP3s resultatandel hade baserats på
Emilshus faktiska utfall per den 31 december hade resultatandelen för helåret uppgått till 60 mkr och andelen av förvaltningsresultatet hade uppgått till 34 mkr.
Intresseföretag och joint venture
Resultatandelen från intresseföretag och joint venture uppgick under året till 151 mkr (158) varav
81 mkr (60) utgör förvaltningsresultat.
För Fastighetsbolaget Emilshus AB beräknas NP3s resultat-
andel baserat på Emilshus rapporterade intjäningsförmåga
enligt kvartalsrapporten för januari till september 2022. För
Cibola Holding AB redovisas NP3s resultatandel med ett
kvartals fördröjning.
Fastighetsbolaget Emilshus AB
NP3s ägarandel i intressebolaget Emilshus uppgick per den
31 december till 17,8 procent och röstvärdet uppgick till 19,3
procent. Emilshus förvärvar, utvecklar och förvaltar kommer-
siella fastigheter i Småland och intilliggande tillväxtregioner.
I juni 2022 noterades Emilshus B-aktie och preferensaktie på
Nasdaq Stockholm.
För helåret 2022 bidrog Emilshus med 35 mkr (26) till NP3s
förvaltningsresultat och den totala resultatandelen för året
uppgick till 75 mkr (95).
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra
NP3 äger 50 procent av Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra,
resterande 50 procent ägs av AB Sagax. Ess-Sierras verk-
samhet består i att äga och förvalta fastigheter med byggva-
ruhandel. Drygt 40 procent av fastighetsvärdet finns på orter
där NP3 redan är etablerad idag.
Hyresintäkterna för året uppgick till 93 mkr och fastighets-
värdet uppgick per den 31 december till 1 610 mkr. För året
bidrog Ess-Sierra med 32 mkr (30) till NP3s förvaltnings-
resultat och den totala resultatandelen för året uppgick till
65 mkr (54).
Cibola Holding AB
NP3 äger 31,6 procent av hotellfastighetsbolaget Cibola
Holding AB. Cibola äger bland annat fem hotell- och spa-
anläggningar. Fastigheterna är belägna i norra Sverige.
Per den 31 december uppgick NP3s kapitalandel till 99 mkr
och för helåret bidrog Cibola med 11 mkr till NP3s förvalt-
ningsresultat och den totala resultatandelen uppgick till 9 mkr.
Malabo Holding AB
I Västerås är NP3 delägare i ett joint venture där NP3 äger 50
procent av Malabo Holding AB tillsammans med två delägare
som äger resterande 50 procent av bolaget. Syftet med
samarbetet är att bygga upp en fastighetsportfölj genom att
förvärva, hyra ut och utveckla fastigheter i Västerås.
Per den 31 december uppgick NP3s kapitalandelen till 15 mkr
och för året bidrog Malabo med 2 mkr till NP3s förvaltnings-
resultat och den totala resultatandelen för året uppgick också
till 2 mkr.
Fastighets AB Jämtjägaren
NP3 och Jämtkraft AB bedriver ett gemensamt projekt för att
uppföra ett huvudkontor och driftcentral för Jämtkraft. Pro-
jektet genomförs i det gemensamt ägda bolaget Fastighets
AB Jämtjägaren. Parterna äger bolaget till 50 procent vardera
och bolaget redovisas från och med den 30 september 2022
som ett joint venture då bedömningen gjorts att NP3 inte har
ett bestämmande inflytande i bolaget. Tidigare konsolidera-
des innehavet som ett dotterbolag.
Projektet att uppföra ett huvudkontor och driftcentral för
Jämtkraft pågår och beräknas vara färdigställt under första
halvåret 2024. Per den 31 december uppgick NP3s kapital-
andel till 73 mkr.
28 VÅR MARKNAD
Vår marknad
NP3 grundades 2010 i Sundsvall. Tidigt expanderade
bolaget till Gävle och Östersund, därefter till flera andra
orter i Norrland och Dalarna. Strategin är att verka på
orter med stabil och växande befolkning och att koncen-
trera beståndet till specifika områden på varje ort.
År 2019 tog NP3 ett strategiskt beslut att för första gången göra stör-
re förvärv utanför norra Sverige. Ett bestånd byggdes upp i Karlstad,
Örebro och Västerås, som idag utgör affärsområdet Mellansverige.
NP3 vill fortsätta att växa i de tre mellansvenska städerna, men norra
Sverige är och förblir bolagets bas.
Framtidstro i Norrland
Trots det osäkra marknadsläget som uppstått under 2022 och som
ser ut att bestå under 2023 finns en stark framtidstro hos Norr-
lands företagare. Den globala gröna omställningen har medfört att
Norrland idag ses som en av de mest expansiva regionerna i Europa.
Under de kommande decennierna planeras investeringar på mer än
1 000 mdkr i regionen inom bland annat förnybar energi, elektrifiering
och fossilfritt stål uppbackade i flertalet fall av traditionella större
industribolag och investerare.
• Gruvbolaget LKAB, ståltillverkaren SSAB och energibolaget
Vattenfall avser att bygga en stor anläggning för fossilfri järn-
svamp i Gällivare som ska starta 2026. Bolagen är först i världen
med att producera stål framställt med vätgas istället för kol och
koks. Totalt omfattar projektet 400 mdkr över en 20-årsperiod.
• Även H2 Green Steel bygger storskalig fossilfri ståltillverkning,
med bas i Boden och Luleå. H2 Green Steels planer inkluderar en
av Europas största vätgasfabriker och stålproduktionen är tänkt
att starta 2024. I en första fas investeras 25 mdkr i projektet och
väntas leda till 1 500 nya arbetstillfällen när projektet är i gång.
• I Skellefteå, en stad där NP3s närvaro är stark, bygger Northvolt
Europas största fabrik för tillverkning av litiumjonbatterier för elbi-
lar. Etableringen beräknas skapa 3 000 arbetstillfällen när fabriken
är helt utbyggd år 2025.
• Utanför Piteå i Markbygden etableras Europas största landba-
serade vindkraftspark. Parken byggs i tre etapper och beräknas
vara fullt utbyggd år 2025 och parken kommer uppskattningsvis
att innehålla 700-800 vindkraftverk. Parken kommer fullt utbyggd
att producera 10–12 TWh vilket motsvarar cirka 6–8 procent av
Sveriges totala elproduktion.
De fyra projekten ovan syftar alla till grön omställning och när
Norrland nu står i centrum för några av Sveriges största industri-
investeringar på många decennier gynnas stora delar av det regio-
nala näringslivet, inklusive fastighetsmarknaden.
“Den globala gröna
omställningen har
medfört att Norrland
idag ses som en av
de mest expansiva
regionerna i Europa.”
29VÅR MARKNAD
Positiv utveckling trots rådande marknadsklimat
NP3 är en etablerad fastighetsägare i Norrland och äger
fastigheter på flera av de orter där det nu görs miljardinves-
teringar. NP3 har sett och ser ett ökat intresse för Norrland
bland både svenska och utländska fastighetsinvesterare. För
en etablerad norrländsk aktör som NP3, rymmer utveckling-
en många möjligheter. Samtidigt har det osäkra och volatila
marknadsklimatet som uppstått under 2022 och som tycks
bestå under 2023, med en hög inflationstakt och stigande
räntor som följd, påverkat världsekonomin och då också
Sverige och NP3 som bolag.
Trots det som händer i vår omvärld sker det mycket positivt
i näringslivet på NP3s prioriterade orter, även vid sidan av de
större industriinvesteringar som nämnts ovan. Exempelvis
flyttade börsnoterade Synsam sin glasögontillverkning från
Asien till en nytt produktions- och innovationscenter på
Frösön utanför Östersund. Produktionsstarten skedde i
augusti 2022.
I Västerås byggs ett starkt företagskluster inom elektrifiering.
Staden har redan idag över 9 000 anställda inom energitek-
nik på bland annat ABB, Northvolt, som driver ett forsknings-
centrum i staden, samt tågtillverkaren Bombardier Trans-
portation. Bombardier bygger ett globalt innovationscenter
i staden för forskning och utveckling av energieffektiva
transporter för både järnväg och tung fordonsindustri. Inno-
vationscentret skall stå färdigt under 2023.
Foto: Blade Solutions AB
Befolkningsutveckling
Sveriges befolkning ökade med 0,7 procent under fjolåret och med 0,6
procent på NP3s huvudorter. Befolkningsutvecklingen var positiv i alla NP3s
huvudorter utom Sundsvall och Dalarna där befolkningsutvecklingen var
oförändrad. Mest ökade befolkningen i Skellefteå och Umeå. På de orter och
regioner där NP3 är verksamt bodde i slutet av fjolåret cirka 1,25 miljoner
invånare. NP3-orterna har även under en rad år i följd haft ett positivt flytt-
netto, det vill säga fler flyttar till än ifrån orterna.
Sett över en tioårsperiod har befolkningen på NP3s huvudorter ökat med
8,3 procent. Det är mindre än i riket som helhet (10,1 procent) men mer än
riket utanför storstäderna. Allra snabbast har befolkningsökningen varit i
Västerås, Karlstad och Örebro (NP3s affärsområde Mellansverige), men även
Umeå, Östersund och Gävle har haft en stark befolkningsutveckling, som
kommer att gynna fastighetssektorn på sikt.
Befolkning
2022 antal
invånare
Befolknings-
utveckling
2012-2022
Befolknings-
utveckling
2022
Sundsvall 99 361 2,8 % -0,0 %
Skellefteå 74 402 3,7 % 1,4 %
Gävle 103 493 7,6 % 0,3 %
Dalarna
1)
288 310 4,3 % -0,0 %
Östersund 64 324 8,8 % 0,6 %
Umeå 132 235 12,7 % 0,9 %
Luleå 79 244 5,8 % 0,5 %
Mellansverige
2)
413 176 12,8 % 1,0 %
Samtliga NP3s affärsområden 1 254 545 8,3 % 0,6 %
Riket exkl. storstadsområden 6 220 956 7,6 % 0,4 %
Riket 10 443 100 10,1 % 0,7 %
1) Avser hela Dalarnas län.
2) Med Mellansverige avses i detta hänseende NP3s huvudorter Karlstad, Örebro och
Västerås. Värdena är oviktade per antal invånare per kommun.
Källa: SCB, bearbetat av Newsec
Befolkningsutveckling NP3s huvudorter 2012-2022
Dalarna
1)
Sundsvall
Luleå
Skellefteå
Östersund
Gävle
Umeå
Mellansverige
2)
14
12
10
8
6
4
2
0
%
30 VÅR MARKNAD
31VÅR MARKNAD
Arbets-
löshet
2022
Utveckling
arbetslöshet
2022
Disponibel
inkomst för
hushåll, 2021
1)
Utveckling
disponibel
inkomst, 2021
Sundsvall 6,8 % -0,7 % 477 2,3 %
Skellefteå 3,8 % -0,7 % 494 3,0 %
Gävle 9,4 % -0,3 % 470 0,0 %
Dalarna
2)
6,5 % -0,2 % 467 3,9 %
Östersund 5,0 % -0,5 % 454 4,3 %
Umeå 4,5 % -0,4 % 479 4,1 %
Luleå 5,2 % -0,6 % 474 2,9 %
Mellansverige
3)
7,7 % -0,6 % 485 3,9 %
Samtliga NP3s
affärsområden
4)
6,1 % -1,2 % 476 3,3 %
Riket exkl. stor-
stadsområden 6,4 % -1,4 % 467 4,6 %
Riket 6,6 % -0,6 % 537 5,9 %
1) Medelvärde, tkr efter region, hushållstyp och ålder.
2) Avser hela Dalarnas län.
3) Med Mellansverige avses i detta hänseende NP3s huvudorter Karlstad, Örebro och
Västerås. Värdena är oviktade per antal invånare per kommun.
4) Oviktat per antal invånare per kommun.
Källa: Newsec
Arbetslöshet 2022
Dalarna
2)
Sundsvall
Luleå
Skellefteå
Östersund
Riket
Riket exkl. stor-
stadsområden
Gävle
Umeå
Mellansverige
3)
10
8
6
4
2
0
%
Utveckling av disponibel inkomst, 2017-2021
Borlänge
Gävle
Falun
Västerås
Skellefteå
Sundsvall
Örebro
Umeå
Luleå
R
iket
Karlstad
Östersund
12
10
8
6
4
2
0
%
Riket exkl. stor-
stadsområden
Arbetslöshetsutveckling inom NP3s regioner
och orter, 2018-2022
Dalarna
2
)
Sundsvall
Luleå
Skellefteå
Östersund
Gävle
Umeå
Mellansverige
3)
0
-0,5
-1,0
-1,5
-2,0
-2,5
-3,0
%
Riket
Riket exkl. stor-
stadsområden
Sysselsättning och inkomstutveckling
Arbetslösheten i Sverige minskade med 0,6 procent under 2022 och i
norra Sverige var utvecklingen särskilt positiv. I Skellefteå, Umeå, Öster-
sund, Luleå och Dalarna ligger arbetslösheten på en lägre nivå än i riket
som helhet, medan Gävle, Sundsvall och de tre städerna som utgör region
Mellansverige ligger högre. Sett över en femårsperiod mellan 2018 och
2022 har arbetslösheten i Sverige sjunkit med 0,1 procent. I NP3s huvud-
orter i norra Sverige har arbetslösheten sjunkit mer på samtliga orter än i
riket som helhet där Skellefteå är den ort som utmärker sig mest med en
sänkt arbetslöshet på 2,7 procent för femårsperioden.
De senaste 20 åren har hushållens disponibla inkomst utvecklats starkt
i Sverige. Mellan åren 2020 och 2021 steg hushållens disponibla inkomst
på samtliga orter där NP3 är verksamt (när detta trycks finns ingen färs-
kare statistik) den disponibla inkomsten ökat i snitt med 3,3 procent, vil-
ket är något lägre än riket som helhet där den disponibla inkomsten steg
med 5,9 procent eller 4,6 procent och man exkluderar storstadsområden.
För 2022 finns det dock en risk att den disponibla inkomsten minskar
något med tanke på årets höga inflationstakt.
I Sverige uppgick den disponibla inkomsten för ett genomsnittligt hushåll
vid slutet av 2021 till 536 600 kr per år. På NP3s orter är motsvarande siffra
476 200 kr – lägre än Sverigesnittet men högre än snittsiffran för riket
exklusive storstadsregionerna.
Transaktionsvolym per region 2022, %
Storstadsregionerna40(67)
Norrlandinkl.Dalarna6(5)
Mellansverige2(11)
ÖvrigaSverige52(17)
Transaktionsvolym i Sverige
per kategori 2022, %
Bostäder24(35)
Industri/lager/logistik21(15)
Samhällsfastigheter21(12)
Kontor13(21)
Handel9(6)
Hotell2(2)
Övrigt10(9)
Transaktionsvolym på NP3s marknader
per län/stad 2022, %
Västernorrland19(3)
Dalarna18(3)
Gävleborg18(6)
Västerbotten10(10)
Örebro10(7)
Jämtland9(3)
Västerås(8)(56)
Norrbotten7(4)
Karlstad1(8)
Samhällsfastigheter45(10)
Bostäder25(29)
Industri/lager/logistik15(34)
Kontor8(10)
Hotell3(4)
Handel1(7)
Övrigt3(6)
Transaktionsvolym i Norrland inklusive
Dalarna per kategori 2022, %
Källa: Newsec
VÅR MARKNAD32
Transaktionsmarknaden
Efter ett 2020 präglat av pandemin mer än fördubblades transak-
tionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden under 2021. Totalt
gjordes affärer värda omkring 400 mdkr under året. För 2022 har för-
ändringarna i vår omvärld påverkat transaktionsmarknaden där trans-
aktionsvolymen minskat kraftigt jämfört mot 2021. Totalt genomfördes
fastighetsaffärer till ett värde om 220 mdkr i Sverige under 2022 vilket är
nästan en halvering om man jämför med 2021.
För Norrland och Dalarna minskade inte transaktionsvolymen i samma
utsträckning som för riket som helhet. Totalt genomfördes fastighets-
affärer i Norrland och Dalarna till ett värde om 14 mdkr vilket kan jäm-
föras med 2021 då det genomfördes affärer för 19 mdkr. Minskningen
mellan åren uppgick till 26 procent vilket kan jämföras med riket som
helhet där minskningen uppgick till hela 45 procent.
Av totalt genomförda affärer i Norrland och Dalarna genomfördes
10 mdkr av affärerna i Västernorrlands-, Gävleborgs-, och Dalarnas län
där drygt 3 mdkr i affärer genomförde i respektive område.
Även typen av fastighetsaffärer skiljde sig om man jämför Norrland och
Dalarna med resten av Sverige. Medan bostäder och kontor stod för
över halva volymen under 2022 i Sverige som helhet, är industri, lager
och logistikfastigheter det största segmentet i norra Sverige, följt av
bostäder.
Utanför Norrland och Dalarna utmärker sig Västerås, där fastigheter
till ett värde av 34,5 mdkr bytte ägare under 2021 medan motsvarande
siffra för 2022 uppgick till endast 1 mdkr.
Fastighetsägande i norra Sverige
Kommersiella fastigheter i norra Sverige ägs i större utsträckning än
i södra och mellersta Sverige av kommunala bolag, lokala och privata
fastighetsägare samt egenanvändare.
Ett ökande intresse för den norrländska marknaden märks från natio-
nellt verksamma fastighetsägare, oftast med huvudkontor i Stockholm.
Av de börsnoterade bolagen har Diös (med huvudkontor i Östersund)
och NP3 de största fastighetsportföljerna i Norrland, tredje största
fastighetsägare i Norrland är Samhällsbyggnadsbolaget.
NP3s lokala förankring och långa erfarenhet ger bolaget en fördel gent-
emot andra aktörer på Norrlandsmarknaden. Genom en långsiktig lokal
närvaro har NP3 lyckats skaffa sig en unik position med god lokalkän-
nedom och erfarenhet.
Samtidigt visar transaktionsstatistiken att allt fler aktörer har intresse
för fastighetsmarknaden i norra Sverige, vilket på sikt skapar utrymme
för fortsatt värdetillväxt inom NP3s fastighetsbestånd.
33VÅR MARKNAD
Tio största fastighetsaffärerna i Norrland 2022 (exkl. strukturaffärer)
Månad Säljare Köpare Area, kvm Värde, mkr Fastighetsbeteckning/objekt
Juni Lilium Svenska Myndighetsbyggnader** 77 000 2 600 4 fastigheter i Sundsvall
Feb Castellum Regio 107 000 2 435 12 fastigheter i Gävle
Juli Niam Klarabo 62 000 890 13 fastigheter i Östersund
Feb Macastell Förvaltnings AB Diös 36 000 564 12 fastigheter i Falun-Borlänge
Feb Privat fastighetsägare NP3 Fastigheter 35 500 546 16 fastigheter i Sundsvall och Gävle
Feb Stora Enso Northvolt 900 000 500* Kvarnsveden 3:205 Falun-Borlänge
Juni Samhällsbyggnadsbolaget Scherdin & Olsson Fastighet AB 10 500 300 Höder 7 i Umeå
Juni Östersundshem Bohild 19 500 258 2 fastigheter i Östersund
Jan Din bil Sverige AB Nordisk Renting 27 500 250 7 fastigheter i Dalarna och Gävleborg
Mars Privat fastighetsägare NP3 Fastigheter 15 700 210 4 fastigheter i Skellefteå
* Bedömt värde
** Ägdes i juni till lika delar av SBB och Kåpan Pension. I november blev Kåpan Pension 100 % ägare av Svenska Myndighetsbyggnader.
Källa: Newsec
Börsnoterade fastighetsbolag med störst ägande i Norrland*
Fastighetsvärde, mkr*
1. Diös 25 900
2. NP3 Fastigheter 15 847
3. Samhällsbyggnadsbolaget 12 300
4. Nyfosa 5 174
5. Neobo 4 131
6. Fastighets AB Balder 3 600
7. Fastpartner 2 400
8. Intea** 2 320
9. Klarabo 2 310
10. Castellum (inkl. Kungsleden) 965
* Där exakt volym inte är publik har denna bedömts baserad på tillgänglig
information. Avser värden 30e september 2022
** Bolagets tänkta börsnotering är pausad med anledning av det rådande
marknadsläget.
Källa: Newsec
Största affärerna i Norrland 2022
Trots det osäkra och volatila marknadsklimatet har det
under året skett ett antal större fastighetstransaktioner
i norra Sverige. Den största fastighetsaffären skedde i
juni där Svenska Myndighetsbyggnader förvärvade fyra
samhällsfastigheter i Sundsvall för 2,6 mdkr från Lilium
Fastigheter.
Den näst största affären under 2022 skedde i februari där
Regio förvärvade tolv centralt belägna kontorsfastigheter i
Gävle för 2,4 mdkr. Castellum var säljare i denna affär.
Den tredje största fastighetstransaktionen som har
genomförts under året avsåg en bostadsportfölj på 13
fastigheter i Östersund. Transaktionen genomfördes i juli
där Niam var säljare och Klarabo köpare av fastigheterna.
Beståndet innehöll 877 hyreslägenheter och förvärvet
genomfördes till ett underliggande fastighetsvärde om
890 mkr.
34 VÅRA AFFÄRSOMRÅDEN
35VÅRA AFFÄRSOMRÅDEN
Våra affärsområden
Affärsområde Sundsvall 2022
Antal fastigheter totalt 121
Uthyrbar area, tusen kvm 406
Hyresvärde, mkr 394
Antal medarbetare 6
Affärsområde Umeå 2022
Antal fastigheter totalt 45
Uthyrbar area, tusen kvm 212
Hyresvärde, mkr 210
Antal medarbetare 4
Affärsområde Gävle 2022
Antal fastigheter totalt 71
Uthyrbar area, tusen kvm 264
Hyresvärde, mkr 248
Antal medarbetare 3
Affärsområde
Mellansverige
2022
Antal fastigheter totalt 40
Uthyrbar area, tusen kvm 120
Hyresvärde, mkr 115
Antal medarbetare 2
Affärsområde Skellefteå 2022
Antal fastigheter totalt 53
Uthyrbar area, tusen kvm 235
Hyresvärde, mkr 216
Antal medarbetare 3
Piteå 3,1 % (3,5)
Luleå 5,8 % (6,3)
Haparanda 0,5 % (0,8)
Östersund 10,0 % (9,9)
Affärsområde Dalarna 2022
Antal fastigheter totalt 67
Uthyrbar area, tusen kvm 339
Hyresvärde, mkr 264
Antal medarbetare 3
Affärsområde Luleå 2022
Antal fastigheter totalt 50
Uthyrbar area, tusen kvm 217
Hyresvärde, mkr 241
Antal medarbetare 5
Affärsområde Östersund 2022
Antal fastigheter totalt 41
Uthyrbar area, tusen kvm 159
Hyresvärde, mkr 191
Antal medarbetare 4
Gällivare 1,6 % (1,9)
NORRBOTTEN
VÄSTERBOTTEN
JÄMTLAND
DALARNA
VÄRMLAND
ÖREBRO
VÄSTMANLAND
GÄVLEBORG
VÄSTERNORRLAND
Kiruna 1,3 % (1,8)
Skellefteå 12,1 % (10,2)
Umeå 8,9 % (9,2)
Örnsköldsvik 2,0 % (2,7)
Sollefteå 1,8 % (2,7)
Timrå 3,0 % (2,4)
Sundsvall 15,3 % (13,8)
Bollnäs 0,7 % (0,9)
Sandviken 0,6 % (0,5)
Söderhamn 0,5 % (0,6)
Gävle 12,1 % (11,2)
Örebro 0,8 % (0,5)
Västerås 1,6 % (1,5)
Falun 5,7 % (6,5)
Mora 1,3 % (1,7)
Borlänge 6,0 % (5,6)
Karlstad 2,4 % (2,4)
Färgerna visar NP3s åtta affärsområden och vilka kommuner
1)
som ingår i respektive affärsområde. Siffran efter kommunen visar hur
stor andel av bolagets fastighetsvärde som finns i respektive kommun.
Antalet medarbetare i tabellerna gäller per den 31 december
och inkluderar inte koncerngemensamma tjänster.
1) Endast kommuner som har mer än 0,5 % i andel av fastighetsvärde är markerade på kartan.
36 VÅRA AFFÄRSOMRÅDEN
Nettouthyrning, mkr 2022
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -27
Tecknade hyresavtal 26
Nettouthyrning -1
Area per
fastighetskategori
Area per
fastighetskategori
Hyresvärde per
fastighetskategori
Hyresvärde per
fastighetskategori
Nettouthyrning, mkr 2022
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -38
Tecknade hyresavtal 48
Nettouthyrning 10
Vakansförändring, mkr 2022
Ingående vakansvärde 1 jan 29
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 0
Vakansvärde, avyttrade fastigheter -1
Nettoförändring av in-/avflyttningar 3
Vakansvärde 32
Justering vakanshyror 2
Utgående vakansvärde 34
Vakansförändring, mkr 2022
Ingående vakansvärde 1 jan 10
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 0
Vakansvärde, avyttrade fastigheter 0
Nettoförändring av in-/avflyttningar 1
Vakansvärde 11
Justering vakanshyror 1
Utgående vakansvärde 12
AO Sundsvall 31 dec 2022 2021
Antal fastigheter totalt 121 108
Uthyrbar area, tusen kvm 406 362
Hyresvärde, mkr 394 311
Ekonomisk vakans, % 9 9
Fastighetsvärde, mkr 4 141 3 404
AO Gävle 31 dec 2022 2021
Antal fastigheter totalt 71 67
Uthyrbar area, tusen kvm 264 255
Hyresvärde, mkr 248 204
Ekonomisk vakans, % 5 5
Fastighetsvärde, mkr 2 761 2 425
Affärsområde Sundsvall Affärsområde Gävle
Industri44%(40)
Handel22%(20)
Kontor11%(14)
Logistik9%(9)
Övrigt14%(17)
Industri57%(57)
Handel18%(19)
Kontor11%(11)
Logistik7%(5)
Övrigt7%(8)
Industri64%(64)
Handel16%(17)
Kontor9%(9)
Logistik6%(4)
Övrigt5%(6)
Industri53%(50)
Handel18%(17)
Kontor10%(12)
Logistik8%(8)
Övrigt11%(13)
NP3s största affärsområde, sett till både
fastighetsvärde och hyresvärde. De
största kommunerna inom affärsområ-
det är Sundsvall, Timrå och Sollefteå där
fastigheterna i Sundsvall/Timrå står för
82 procent av hyresvärdet. Därutöver
ägs fastigheter i bland annat Härnösand.
Handels- och industrisektorn är väle-
tablerad inom Sundsvallsområdet, inte
minst till följd av den expansion och
utveckling som skett av Birstaområdet.
I Birsta, som är mest känt för sitt han-
delsområde, äger NP3 främst logistik-
och handelsfastigheter. Birsta ligger
strategiskt mellan E4 och E14 och även
med närhet till Timrå vilket gör området
attraktivt och efterfrågat. Bland större
hyresgäster i Sundsvall kan nämnas
Systembolaget, Dagab Inköp & Logistik
samt Postnord.
I Sollefteå består fastighetsbeståndet
huvudsakligen av tidigare regementet
I21 som nu utvecklas till följd av För-
svarsmaktens nyetablering i kommunen.
I Sollefteå är Fortifikationsverket NP3s
största hyresgäst och Sollefteå kommun
näst största hyresgäst.
Större projekt som pågår är bland annat
en nybyggnation av en lastbilsverkstad
på över 4 000 kvadratmeter samt ett
energiprojekt där befintlig kylanläggning
byts ut mot bergvärme. Båda projekten
ligger i Birsta.
Gävle är det näst största affärsområdet
sett till fastighetsvärde och tredje störs-
ta sett till hyresvärde. Största delen av
fastighetsbeståndet är beläget i Gävle
och utgör 85 procent av affärsområdets
hyresvärde. Därutöver ägs fastigheter
i Bollnäs, Söderhamn och Sandviken.
I Gävle har efterfrågan på lokaler gyn-
nats av stora infrastruktursatsningar
som till exempel utbyggnaden av E4
och utbyggnaden av stambanan.
NP3 har valt att främst fokusera fastig-
hetsbeståndet inom två områden i Gäv-
le, Näringen och Sörby Urfjäll. Näringen
är ett centralt beläget industriområde
där NP3 äger många business-to-busi-
ness-handelsfastigheter. Sörby Urfjäll
är NP3s största område i Gävle och ett
område där NP3 är den dominerande
fastighetsägaren. Fastighetsbestån-
det innefattar bland annat logistik,
business-to-business-handel och lätt
industri.
De tre största hyresgästerna i af-
färsområdet utgörs av BGA Group,
Trelleborg och Postnord. Därutöver är
även Dagab Inköp & Logistik en stor
hyresgäst. I industriområdet Näringen
pågår ett nybyggnationsprojekt av en
industrihall på 1 800 kvadratmeter.
Projektet beräknas vara klart under
mitten av 2023.
Antal fastigheter
per ort
Antal fastigheter
per ort
Sundsvall89(80)
Timrå16(13)
Härnösand6(5)
Sollefteå5(5)
Övrigt5(5)
Gävle55(52)
Sandviken7(7)
Bollnäs6(5)
Söderhamn3(3)
37VÅRA AFFÄRSOMRÅDEN
Huvudorterna i affärsområdet utgörs
av Falun och Borlänge där fastighets-
beståndet på dessa två orter utgör 86
procent av affärsområdets hyresvärde.
Utöver Falun och Borlänge ägs fastig-
heter i bland annat Mora, Leksand och
Ludvika.
Dalarna med NP3s huvudorter Falun
och Borlänge utgör en integrerad
arbetsmarknadsregion med stor
pendling mellan orterna. En förväntad
fortsatt befolkningstillväxt ställer krav
på nyproduktion på marknaden, där
såväl industri-, lager- och andra kom-
mersiella fastighetsslag ser en ökad
efterfrågan även om mycket omsätts
mellan mindre lokaler. En fastighets-
kategori som haft en god utveckling
och efterfrågan i Dalarna är industri,
men efterfrågan har även varit god för
andra lokalslag.
Större hyresgäster är bland annat
LEAX Falun, Svenska Krämfabriken och
Region Dalarna. Ett projekt i Borlänge
som avslutats under året utgörs av en
utbyggnad av lagerlokaler och perso-
nalytor för Svenska Krämfabriken.
Nettouthyrning, mkr 2022
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -8
Tecknade hyresavtal 19
Nettouthyrning 11
Area per
fastighetskategori
Area per
fastighetskategori
Hyresvärde per
fastighetskategori
Hyresvärde per
fastighetskategori
Vakansförändring, mkr 2022
Ingående vakansvärde 1 jan 17
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 1
Vakansvärde, avyttrade fastigheter 0
Nettoförändring av in-/avflyttningar -1
Vakansvärde 16
Justering vakanshyror 1
Utgående vakansvärde 17
Vakansförändring, mkr 2022
Ingående vakansvärde 1 jan 8
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 1
Vakansvärde, avyttrade fastigheter 0
Nettoförändring av in-/avflyttningar -3
Vakansvärde 5
Justering vakanshyror 1
Utgående vakansvärde 6
AO Dalarna 31 dec 2022 2021
Antal fastigheter totalt 67 60
Uthyrbar area, tusen kvm 339 313
Hyresvärde, mkr 264 221
Ekonomisk vakans, % 7 8
Fastighetsvärde, mkr 2 648 2 394
AO Östersund 31 dec 2022 2021
Antal fastigheter totalt 41 41
Uthyrbar area, tusen kvm 159 133
Hyresvärde, mkr 191 153
Ekonomisk vakans, % 3 5
Fastighetsvärde, mkr 1 998 1 805
Affärsområde Dalarna
Nettouthyrning, mkr 2022
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -10
Tecknade hyresavtal 11
Nettouthyrning 1
Affärsområde Östersund
Industri66%(65)
Handel13%(14)
Logistik11%(9)
Kontor7%(8)
Övrigt3%(4)
Industri68%(67)
Handel13%(14)
Logistik11%(11)
Kontor6%(6)
Övrigt2%(2)
Industri37%(2 8)
Handel22%(24)
Kontor19%(22)
Logistik3%(3)
Övrigt19%(22)
Industri50%(41)
Handel17%(20)
Kontor16%(19)
Logistik4%(4)
Övrigt13%(16)
Affärsområdet är i stort sett koncentre-
rat till Östersunds kommun som står
för nästan 100 procent av hyresvärdet.
Arbetsmarknaden är stabil vilket till
viss del förklaras av en stark offentlig
sektor där kommun och landsting utgör
stora arbetsgivarna. Även Arbetsför-
medlingen är en stor arbetsgivare inom
kommunen och är NP3s näst största
hyresgäst i Östersund. Största hyres-
gäst är Jonsson & Paulsson Industri.
I kategorin handel är NP3s fastighets-
bestånd främst lokaliserat till Lillänge
handelsområde som är ett av norra
Sveriges starkaste externhandelsom-
råden. Utöver Lillänge är fastighets-
beståndet koncentrerat till Stadsdel
Norr och Odenskog. Fastigheterna på
Stadsdel Norr utgörs av tidigare Jämt-
lands fältjägarregementes fastigheter.
Området består främst av kontor och
lokaler för skolverksamhet. Odenskog
är ett attraktivt område för lättare indu-
stri samt business-to-business-handel.
I Stadsdel Norr bedriver NP3 och Jämt-
kraft AB ett gemensamt projekt för att
uppföra ett huvudkontor och driftcen-
tral för Jämtkraft. Projektet genomförs i
det gemensamt ägda bolaget Fastig-
hets AB Jämtjägaren där parterna äger
bolaget till 50 procent vardera. Pro-
jektet beräknas vara färdigställt under
första halvåret 2024.
Antal fastigheter
per ort
Antal fastigheter
per ort
Östersund38(37)
Övriga3(4)
Falun28(25)
Borlänge24(20)
Mora9(9)
Leksand3(3)
Övriga3(3)
38 VÅRA AFFÄRSOMRÅDEN
Fastighetsbeståndet i affärsområdet är
koncentrerat till norra Sveriges största
kommun, Umeå men även Örnsköldsvik
ingår i affärsområdet. Fastigheterna
i Umeå står för 76 procent av hyres-
värdet, resterande del av hyresvärdet
kommer från fastigheter i Örnsköldsvik
där man också finner affärsområdets
största hyresgäst, BAE Systems Hägg-
lunds.
Fastigheterna i Umeå är främst
koncentrerade kring Östteg, Ersboda
och Västerslätt. Östteg är ett efter-
traktat och expanderande område
som är beläget i direkt anslutning till
handelsområdet Söderslätt, där IKEA
är etablerat. På Östteg innehar NP3
såväl business-to-business-, handels-,
industri- och kontorsfastigheter samt
mark. NP3s största fastighetsbestånd i
Umeå-området ligger på Ersboda som
är Umeås största handelsområde. På
Ersboda finns bland annat MIO möbler
som är en av NP3s största hyresgäster
i Umeå. På Ersboda hittar man även
Dollarstore som också är en hyresgäst
till NP3. Därutöver utgör Skanska
Sverige en av de största hyresgästerna
i affärsområdet.
Affärsområdet är i sin helhet kon-
centrerat till Skellefteå kommun och
etablerades 2021 i samband med ett
större portföljförvärv från kommunäg-
da Skellefteå Industrihus. Skellefteå
präglas av framtidstro, mycket till följd
av Northvolts etablering i regionen
som fungerar som en tillväxtmotor för
underleverantörer samt service- och
anläggningsföretag. Detta har resul-
terat i stark hyresmarknad framför allt
för industrilokaler.
NP3s dominerande fastighetskategori
i Skellefteå är industri och utgör 70
procent av affärsområdets hyresvärde
och hela 74 procent av arean. Större
hyresgäster utgörs av Latitude 64,
Skellefteå Kommun och Metso.
NP3s fastighetsbestånd i Skellefteå
är i huvudsak beläget i ytterområden
och i närheten av centrumkärnan där
man bland annat kan nämna områ-
den som Hedensbyn, Hammarängen,
Sörböle och Anderstorp. Bland större
pågående projekt kan nämnas en om-
byggnation av kontorslokaler till gym i
Anderstorp med en total uthyrbar area
om 2 400 kvadratmeter.
Nettouthyrning, mkr 2022
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -30
Tecknade hyresavtal 34
Nettouthyrning 4
Nettouthyrning, mkr 2022
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -11
Tecknade hyresavtal 17
Nettouthyrning 6
AO Umeå 31 dec 2022 2021
Antal fastigheter totalt 45 42
Uthyrbar area, tusen kvm 212 205
Hyresvärde, mkr 210 183
Ekonomisk vakans, % 5 4
Fastighetsvärde, mkr 2 152 1 978
AO Skellefteå 31 dec 2022 2021
Antal fastigheter totalt 53 45
Uthyrbar area, tusen kvm 235 199
Hyresvärde, mkr 216 157
Ekonomisk vakans, % 8 6
Fastighetsvärde, mkr 2 401 1 865
Industri47%(46)
Handel29%(30)
Kontor12%(13)
Övrigt12%(11)
Industri70%(75)
Handel11%(13)
Kontor8%(5)
Logistik3%(4)
Övrigt8%(3)
Industri52%(51)
Handel26%(26)
Kontor10%(10)
Övrigt12%(12)
Industri74%(79)
Handel9%(17)
Kontor7%(5)
Logistik3%(3)
Övrigt7%(2)
Area per
fastighetskategori
Area per
fastighetskategori
Hyresvärde per
fastighetskategori
Hyresvärde per
fastighetskategori
Antal fastigheter
per ort
Antal fastigheter
per ort
Affärsområde Umeå Affärsområde Skellefteå
Umeå41(40)
Örnsköldsvik4(2)
Skellefteå53(45)
Vakansförändring, mkr 2022
Ingående vakansvärde 1 jan 8
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 1
Vakansvärde, avyttrade fastigheter 0
Nettoförändring av in-/avflyttningar 2
Vakansvärde 10
Justering vakanshyror 1
Utgående vakansvärde 11
Vakansförändring, mkr 2022
Ingående vakansvärde 1 jan 10
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 0
Vakansvärde, avyttrade fastigheter 0
Nettoförändring av in-/avflyttningar 6
Vakansvärde 16
Justering vakanshyror 1
Utgående vakansvärde 17
39VÅRA AFFÄRSOMRÅDEN
NP3s huvudorter inom affärsområdet,
Karlstad, Örebro och Västerås har haft
en stark utveckling på fastighetsmark-
naden de senaste åren. Med ett strate-
giskt läge och goda kommunikationer
är regionen ett starkt logistikcentrum.
Den kommersiella fastighetsmark-
naden gynnas av regionens positiva
befolkningstillväxt som har varit bland
den högsta i hela landet. I dagsläget
är affärsområdet NP3s minsta men
det finns en ambition att fortsätta att
förvärva fastigheter och växa i Mellan-
sverige. Största delen av fastighetsbe-
ståndet finns i Karlstad och utgör 38
procent av affärsområdets hyresvärde.
Det näst största fastighetsbeståndet
ligger i Västerås som står för 28 pro-
cent av hyresvärdet.
De största hyresgästerna utgörs av
Assemblin El, K-Rauta och Plantagen.
Bland pågående projekt kan nämnas
ett nybyggnationsprojekt i Uddevalla
av handelslokaler för Jysk.
I affärsområde Luleå ingår även Piteå,
Gällivare, Kiruna, Boden och Haparan-
da. Största delen av fastighetsbestån-
det ligger i Luleå och utgör 44 procent
av affärsområdets hyresvärde. De
största hyresgästerna i affärsområdet
är Scania, Postnord och Dollarstore.
I Luleå är NP3 primärt verksamt på
Storheden och Notviksstan som är be-
lägna strax utanför Luleå centrum. NP3
äger även fastigheter på Bergnäset
som ligger nära Kallax flygplats samt
Porsödalen i närheten av universitetet.
I Piteå äger NP3 nästan uteslutande
fastigheter för externhandel i området
BackCity, som är Piteås enda externa
handelsplats. Stora hyresgäster i Back-
City är Willys, Rusta och Dollarstore.
Ett större projekt som genomförts un-
der året i affärsområdet är en nybygg-
nation av en handelslokal i Piteå där
Jysk är hyresgäst. Projektet färdigställ-
des under första halvan av 2022.
Nettouthyrning, mkr 2022
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -16
Tecknade hyresavtal 24
Nettouthyrning 9
AO Luleå 31 dec 2022 2021
Antal fastigheter totalt 50 48
Uthyrbar area, tusen kvm 217 214
Hyresvärde, mkr 241 219
Ekonomisk vakans, % 6 4
Fastighetsvärde, mkr 2 445 2 388
AO Mellansverige 31 dec 2022 2021
Antal fastigheter totalt 40 35
Uthyrbar area, tusen kvm 120 104
Hyresvärde, mkr 115 91
Ekonomisk vakans, % 9 12
Fastighetsvärde, mkr 1 260 1 076
Nettouthyrning, mkr 2022
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -7
Tecknade hyresavtal 8
Nettouthyrning 1
Handel42%(42)
Industri37%(38)
Kontor11%(11)
Logistik7%(7)
Övrigt3%(3)
Handel47%(46)
Industri32%(32)
Kontor10%(10)
Logistik7%(8)
Övrigt4%(4)
Industri65%(63)
Handel29%(29)
Kontor3%(4)
Övrigt3%(4)
Industri70%(69)
Handel26%(26)
Kontor2%(3)
Övrigt2%(2)
Affärsområde MellansverigeAffärsområde Luleå
Luleå22(20)
Piteå18(17)
Gällivare4(4)
Kiruna-(4)
Övriga6(3)
Karlstad14(11)
Västerås10(8)
Övriga16(16)
Area per
fastighetskategori
Area per
fastighetskategori
Hyresvärde per
fastighetskategori
Hyresvärde per
fastighetskategori
Antal fastigheter
per ort
Antal fastigheter
per ort
Vakansförändring, mkr 2022
Ingående vakansvärde 1 jan 9
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 0
Vakansvärde, avyttrade fastigheter 0
Nettoförändring av in-/avflyttningar 3
Vakansvärde 13
Justering vakanshyror 1
Utgående vakansvärde 14
Vakansförändring, mkr 2022
Ingående vakansvärde 1 jan 11
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 0
Vakansvärde, avyttrade fastigheter 0
Nettoförändring av in-/avflyttningar -1
Vakansvärde 10
Justering vakanshyror 1
Utgående vakansvärde 11
40 AKTIEN OCH ÄGARNA
Handeln med aktien på Nasdaq Stockholm
Stängningskurs, kr
Antal transaktioner
per handelsdag Omsättningshastighet, %
Genomsnittlig handelsvolym
per handelsdag, mkr
31 dec 2022 31 dec 2021 Helår 2022 Helår 2021 Helår 2022 Helår 2021 Helår 2022 Helår 2021
Stamaktie 198,60 362,50 752 407 40 20 20,9 9,1
Preferensaktie 24,80 33,95 119 107 36 31 1,6 1,4
Aktien och ägarna
NP3 Fastigheter är noterad på Nasdaq Stockholm Large Cap och hade vid årets slut 11 339 aktieägare
(11 952). Aktiekursen för stamaktien uppgick till 198,60 kr (362,50) på balansdagen vilket motsvarade
ett börsvärde om 10 845 mkr (19 736). Därutöver tillkommer preferensaktierna med ett börsvärde om
942 mkr (1 290) vid årets slut.
Årets högsta betalkurs för stamaktien var 384,50 kr
och noterades den 3 januari. Årets lägsta kurs noterades
den 28 september och var 141,80 kr. Den volymviktade
genomsnittskursen för stamaktien under året var 249,04 kr
(221,55).
Aktiekursen har under de senaste tolv månaderna sjunkit
med -45 procent (199) att jämföras med Nasdaqs fastig-
hetsindex (OMXS Real Estate PI) som under samma period
sjunkit med -45 procent (44) och Carnegies fastighetsindex
(CREX) som också sjunkit med -45 procent (47). Aktiens
totalavkastning som definieras som aktiekursutveckling
inklusive återinvesterad utdelning har gett en negativ avkast-
ning på -44 procent (202) under tolv månader att jämföras
med Nasdaqs totalavkastningsindex för fastighetsbolag
(OMXS Real Estate GI) som hade en negativ avkastning på
-43 procent (46). Nasdaqs totalavkastningsindex (OMXS GI),
som visar den genomsnittliga utvecklingen på hela Stock-
holmsbörsen inklusive utdelningar, hade under samma
period en negativ avkastning på -21 procent (39).
Eget kapital per stamaktie
Eget kapital uppgick till 7 663 mkr (6 743) varav preferens-
kapital 1 216 mkr (1 216) och innehav utan bestämmande
inflytande 46 mkr (46). Som en följd av ett beslut på bola-
gets årsstämma den 2 maj 2019 om införandet av ett treårigt
incitamentsprogram har teckningsoptioner nyttjats. I juni
2022 emitterades 162 437 stamaktier vilket resulterade i att
det fanns totalt 54 607 856 stamaktier och 38 000 000 pre-
ferensaktier vid årets slut. Efter avdrag för preferenskapital
och innehav utan bestämmande inflytande motsvarade eget
kapital 117,21 kr per stamaktie (100,67). Soliditeten i bolaget
uppgick till 35 procent (36).
Långsiktigt substansvärde anger långsiktigt nettotillgångs-
värde minskat med preferenskapital och innehav utan
bestämmande inflytande och uppgick till 7 272 mkr (6 459)
vilket motsvarar 133,17 kr per stamaktie (118,64). Aktiekursen
vid årets slut var 169 procent (360) av det egna kapitalet per
stamaktie och 149 procent (306) av det långsiktiga substans-
värdet per stamaktie.
NP3 volym 1000-tal/månad
NP3 stängningskurs/totalavkastning OMX Stockholm GI OMX Real Estate GI
420
370
320
270
220
170
120
70
20
NP3s totalavkastning jämfört med Nasdaq Stockholms
totalavkastningsindex
Volym
1000-tal
Stängnings-
kurs, kr
2021-12-31
2022-01-31
2022-02-28
2022-12-31
2022-11-30
2022-10-31
2022-03-31
2022-04-30
2022-05-31
2022-06-30
2022-07-31
2022-08-31
2022-09-30
6 000
5 000
4 000
3 000
2 000
1 000
0
20,00
70,00
120,00
170,00
220,00
270,00
320,00
370,00
420,00
0,00
1 000,00
2 000,00
3 000,00
4 000,00
5 000,00
6 000,00
2021-12-31 2022-01-31 2022-02-28 2022-03-31 2022-04-30 2022-05-31 2022-06-30 2022-07-31 2022-08-31 2022-09-30 2022-10-31 2022-11-30
NP3 stängningskurs/totalavkastning vs
OMX Stockholm GI & OMX Real Estate GI
NP3 volym / 1000 NP3 stängning skurs/totalavkastning OMX Stockholm GI OMX Real Estate GI
420
370
320
270
220
170
120
70
20
2021-12-30
2022-01-31
2022-02-28
2022-12-31
2022-11-30
2022-10-31
2022-03-31
2022-04-30
2022-05-31
2022-06-30
2022-07-31
2022-08-31
2022-09-30
NP3 volym 1000-tal/månad NP3 stängningskurs Carnegie Fastighetsindex
NP3s kursutveckling jämfört med Carnegie Fastighetsindex
Volym
1000-tal
Stängnings-
kurs, kr
6 000
5 000
4 000
3 000
2 000
1 000
0
20
70
120
170
220
270
320
370
420
0,00
1 000,00
2 000,00
3 000,00
4 000,00
5 000,00
6 000,00
2021-12-31 2022-01-31 2022-02-28 2022-03-31 2022-04-30 2022-05-31 2022-06-30 2022-07-31 2022-08-31 2022-09-30 2022-10-31 2022-11-30
NP3 stängningskurs vs
Carnegie Fastighetsindex
NP3 volym / 1000 NP3 stängningskurs Carnegie Fastighetsindex
Svenskajuridiskapersoner69(72)
Svenskafysiskap e rsoner15(14)
Utländskajuridiskapersoner16(14)
Utländskafysiskapersoner0(0)
Ägarkategorier, aktiekapitalandel, %
Aktiefakta per den 31 dec 2022
Marknadsplats:
Nasdaq Stockholm, Large Cap
Börsvärde: 11 787 mkr
Antal aktieägare: 11 339
Stamaktier
Antal: 54 607 856
Stängningskurs: 198,60
ISIN: SE0006342333
Preferensaktier
Antal: 38 000 000
Stängningskurs: 24,80
ISIN: SE0010820514
AKTIEN OCH ÄGARNA 41
Börskurs/förvaltningsresultat per stamaktie
kr ggr
Stängningskurs stamaktie
Börskurs/förvaltningsresultat per stamaktie, rullande 12 månader
400
350
300
250
200
150
100
50
0
35
30
25
20
15
10
5
0
2021 Q4
2022 Q1
2022 Q2
2022 Q3
2022 Q4
2016 Q1
2015 Q4
2016 Q2
2016 Q3
2016 Q4
2017 Q1
2017 Q2
2018 Q2
2019 Q2
2020 Q2
2020 Q3
2020 Q4
2021 Q1
2021 Q2
2021 Q3
2017 Q3
2018 Q3
2019 Q3
2017 Q4
2018 Q4
2019 Q4
2018 Q1
2019 Q1
2020 Q1
0
5
10
15
20
25
30
35
0
50
100
150
200
250
300
350
400
2015Q4
2016Q1
2016Q2
2016Q3
2016Q4
2017Q1
2017Q2
2017Q3
2017Q4
2018Q1
2018Q2
2018Q3
2018Q4
2019Q1
2019Q2
2019Q3
2019Q4
2020Q1
2020Q2
2020Q3
2020Q4
2021Q1
2021Q2
2021Q3
2021Q4
2022Q1
2022Q2
2022Q3
2022Q4
ggr
kr
Utdelning av förvaltningsresultat efter aktuell skatt
Mkr
2022
jan-dec
2021
jan-dec
2020
jan-dec
2019
jan-dec
2018
jan-dec
Förvaltningsresultat 785 661 558 487 382
Aktuell skatt -55 -44 -49 -38 -25
Förvaltningsresultat efter aktuell skatt 730 617 509 449 357
Utdelning 363
1)
310 270 241 211
Utdelning i procent av förvaltningsresultat
efter aktuell skatt 50 % 50 % 53 % 54 % 59 %
Bolaget har som mål att dela ut cirka 50 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt till
stam- och preferensaktieägare.
1) Utgör styrelsens förslag, utdelning om 5,00 kr/stamaktie, samt utdelning om 2,00 kr/preferens-
aktie. Av redovisat belopp avser 14 mkr tillkommande utdelning på nyemitterade stamaktier som
emitterats i februari 2023.
I februari 2023 har NP3s styrelsen med stöd av det emissionsbemyndigande
som erhölls vid årsstämman den 4 maj 2022, beslutat om och genomfört en
riktad nyemission av 2 750 000 stamaktier och bolaget tillfördes därigenom
633 mkr före transaktionskostnader.
Nyemissionen innebar att antalet aktier i bolaget ökade från 92 607 856
aktier till 95 357 856 aktier, fördelat på 57 357 856 stamaktier och 38 000 000
preferensaktier. Nyemissionen innebar en utspädning om 2,9 procent av akti-
erna och 4,5 procent av rösterna i förhållande till det totala antalet utestående
aktier respektive röster i bolaget efter nyemissionen.
Utdelning
För verksamhetsåret 2022 föreslår styrelsen en utdelning om 5,00 kr per
stamaktie (4,30) att utbetalas vid fyra tillfällen om vardera 1,25 kr. Föreslagen
utdelning per stamaktie motsvarar en ökning på 16 procent (19). Den föreslag-
na utdelningen för stamaktien motsvarar en direktavkastning om 3 procent
(1) räknat på aktiekursen vid årets slut. Styrelsen föreslår även en utdelning
om 2,00 kr per preferensaktie med kvartalsvis utdelning om 0,50 kr. Totalt
föreslaget utdelningsbelopp uppgår till 363 mkr (310) vilket är en ökning
med 17 procent (15). Den föreslagna utdelningen är i enlighet med bolagets
utdelningspolicy att dela ut cirka 50 procent av bolagets förvaltningsresultat
efter aktuell skatt.
42 AKTIEN OCH ÄGARNA
Ägarstruktur
Värde inom parentes avser innehav och röster vid ingången av året.
Aktieägare per den 31 dec 2022
Antal
stamaktier
Antal
preferensaktier Ägarandel Röstvärde
Poularde AB 14 179 726 1 140 873 16,5 % (18,5) 24,5 % (24,8)
AB Sagax (Satrap Kapitalförvaltning AB) 12 566 806 2 293 672 16,0 % (15,3) 21,9 % (21,8)
Fjärde AP-fonden 3 637 319 2 584 712 6,7 % (7,5) 6,7 % (6,3)
Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 4 115 057 - 4,4 % (3,5) 7,0 % (5,5)
Bonnier Treasury S.A.R.L - 3 000 000 3,2 % (3,2) 0,5 % (0,5)
Försäkringsaktiebolaget Avanza Pension 151 131 2 740 390 3,1 % (3,3) 0,7 % (1,1)
RBCB LUX Ucits Ex-Mig 1 256 375 1 480 000 2,9 % (2,9) 2,4 % (2,4)
Lannebo Fonder 2 458 157 - 2,6 % (1,4) 4,2 % (2,3)
PPB Holding AB - 2 166 666 2,3 % (1,8) 0,4 % (0,3)
SEB Investment Management 2 164 161 - 2,3 % (2,6) 3,7 % (4,2)
Handelsbanken Liv Försäkrings AB 664 730 857 935 1,6 % (1,5) 1,3 % (1,5)
J.A. Göthes AB 1 041 600 416 640 1,6 % (1,6) 1,9 % (1,9)
State Street Bank and Trust Co, W9 1 146 316 6 979 1,2 % (0,4) 2,0 % (0,4)
Jönsson, Ulf - 1 000 000 1,1 % (1,1) 0,2 % (0,2)
JP Morgan Chase Bank NA, W9 960 480 - 1,0 % (-) 1,6 % (-)
Swedbank Försäkring AB 20 906 886 442 1,0 % (0,7) 0,2 % (0,1)
Verdipapirfond Odin Ejendom 818 077 - 0,9 % (1,3) 1,4 % (2,1)
Futur Pension Försäkringsaktiebolag 48 771 754 010 0,9 % (-) 0,2 % (-)
BNY Mellon SA/NV (Former BNY), W8IMY 72 952 700 000 0,8 % (0,1) 0,2 % (0,2)
Erik Selin Fastigheter Aktiebolag - 640 000 0,7 % (2,4) 0,1 % (2,8)
Summa 20 största ägare 45 302 564
20 668 319
71,2 % (67,5) 81,1 % (75,7)
Övriga aktieägare 9 305 292
17 331 681
28,8 % (32,5) 18,9 % (24,3)
Totalt antal aktier 54 607 856
38 000 000
100,0 % 100,0 %
Innehav Antal aktieägare
Antal
stamaktier
Antal
prefrensaktier Ägarandel Röstvärde
1 – 500
8 223 431 953 436 786 0,9 % 0,8 %
501 – 1 000
997 257 078 506 887 0,8 % 0,5 %
1 001 – 2 000
718 344 630 722 521 1,2 % 0,7 %
2 001 – 5 000
666 514 695 1 655 113 2,3 % 1,2 %
5 001 – 10 000
327 406 166 1 966 235 2,6 % 1,0 %
10 001 – 50 000
307 1 987 913 4 802 853 7,3 % 4,2 %
50 001 –
101 50 665 421 27 909 605 84,9 % 91,5 %
Antal aktieägare totalt 2022-12-31 11 339 54 607 856 38 000 000 100,0 % 100,0 %
Hållbarhetsrapport
HÅLLBARHETSRAPPORT 43
Vd-kommentar
Hållbarhet är ett ord som allt för ofta används och tolkas för
att passa det egna syftet. Det är naturligt att tolkningen ligger
i omvärldsfaktorerna och ständigt förändras men min tro är
att ett framgångsrikt hållbarhetsarbete också förutsätter en
långsiktig och tydlig riktning.
Många satsningar gällande håll-
barhet och ESG har tyvärr slagit fel
och skapat pappersprodukter. På
den positiva sidan, för vissa, har det
skapat arbete åt en stor konsult-
bransch men tyvärr är det mycket av
detta konsultarbete som inte gjort
någon större skillnad för långsiktig
hållbarhet.
NP3 äger nästan 500 byggnader
och de allra flesta byggdes för 30
år sedan, eller mer. Jag tror att vårt
fastighetsbestånd speglar hur det
ser ut i Sverige i stort gällande
industri- och lagerfastigheter. En
minoritet av dessa faller inom de
gränsvärden som satts upp för håll-
bara byggnader enligt EU:s Taxono-
mi (Top 15 %) eller är energiklassade
i kategorierna A och B. För NP3 är
det inte heller görligt att inom en
rimlig framtid förflytta den absoluta
majoriteten av våra byggnader till
denna kategori och garanterat inte
heller det bästa valet för vår miljö
och framtid.
Det mest hållbara är sällan att riva
för att bygga nytt eller att energi-
mässigt förbättra en redan bra
fastighet till en liten del för att där-
med ses som hållbar. Ett annat sätt
att formulera det är att den fastighet
som innebär allra minst miljöpåver-
kan är den som inte behöver byggas.
Ur hållbarhetsperspektiv gällande
miljö, ekonomi och i relation till
bolagets hyresgäster är troligen det
mest hållbara i praktiken ofta att
förbättra energimässigt sämre
fastigheter och därmed förflytta
dessa från energiklass F till D eller
från E till C. Det kan också handla
om att bygga bort ett oljeberoende
eller att ersätta direktverkande el el-
ler till och med att ersätta fjärrvärme
med berg- och/eller solvärme. NP3s
hållbarhetsarbete syftar med andra
ord till att hela tiden göra allt lite
bättre, med de över tid mest effekti-
va lösningarna i varje enskilt fall och
därmed hålla fast vid vår långsiktiga
riktning inom hållbarhet. Även om vi
ser EU:s Taxonomi som ett bra och
positivt initiativ är det inte därige-
nom som NP3 kommer att göra den
stora skillnaden för vår miljö och vår
framtid. Vi tror på vårt långsiktiga
sätt att arbeta med hållbarhet, grun-
dat i våra norrländska erfarenheter
och med förnuftet som ledstjärna.
Det skall vi fortsätta med. På så sätt
kan hållbarhet och långsiktig avkast-
ning gå hand i hand.
Andreas Wahlén
HÅLLBARHETSRAPPORT44
”NP3s hållbar-
hetsarbete syftar
med andra ord till
att hela tiden göra
allt lite bättre, med
de över tid mest
effektiva lösning-
arna i varje enskilt
fall ”
45HÅLLBARHETSRAPPORT
Vårt hållbarhetsarbete
För NP3 är det viktigt och självklart att hållbarhet och långsiktigt ekonomiskt resultat går hand i hand.
Som en långsiktig aktör i att förvalta och utveckla fastigheter har bolaget ett ansvar över att arbe-
tet sker på ett för vår framtid hållbart sätt, därför är det en devis för oss att alltid göra allt lite bättre.
Det menar vi också är en förutsättning för ett långsiktigt hållbart samhälle, att tillsammans med våra
intressenter utvärdera, prioritera och sätta strategin för hur bolaget alltid ska kunna bli lite bättre. För
att uppnå detta gör vi en årlig genomgång av vår väsentlighetsanlys. Utifrån denna driver NP3 sedan
prioriterade frågor för att uppnå bolagets målsättningar inom hållbarhet.
HÅLLBARHETSREDOVISNINGEN
Årsredovisningen för 2022 inkluderar även bolagets hållbar-
hetsredovisning, som upprättas årligen och omfattar hela
koncernen NP3 Fastigheter AB med samtliga dotterbolag,
vilket även motsvarar den finansiella redovisningen. Hållbar-
hetsredovisningen omfattar dock inte bolagets intressebolag
eller Joint Venture då andelen av dessa anses ha en marginell
påverkan på bolagets utfall inom hållbarhetsområdet. Sedan
2020 har NP3 redovisat sitt hållbarhetsarbete i enlighet med
Global Reporting Initiative (GRI) nivå Core. Från och med
årsredovisningen för 2022 upprättar bolaget sin hållbarhets-
redovisning i enlighet med GRI Universal Standards 2021 och
omfattar räkenskapsåret 1 januari till och med 31 december
2022.
HÅLLBARHETSSTYRNING
NP3s hållbarhetsarbete utgår från FN Global Compact och
behovet av ett långsiktigt värdeskapande och ansvarstagan-
de för ekonomisk, miljömässig och social utveckling. Håll-
barhetsarbetet utgör en integrerad del i den övergripande
styrningen av företaget som styrelse och vd ytterst ansvarar
för. Bolaget ska alltid följa eller överträffa gällande miljölag-
stiftning och andra miljökrav som berör verksamheten.
Utöver externa ramverk tar hållbarhetsarbetet sin utgångs-
punkt i NP3s affärsidé och en årligen uppdaterad väsentlig-
hetsanalys med tillhörande intressentdialog. Att integrera
hållbarhetsarbetet i all verksamhet, minska vår miljöpåverkan
och öka antalet hållbara fastigheter är ett övergripande mål
för bolaget. Bolaget har även ett kontinuerligt och väl utveck-
lat riskarbete och har under året påbörjat en klimatscenario-
analys på ortsnivå enligt TCFDs rekommendationer.
Den strategiska styrningen av bolagets hållbarhetsarbete
ska säkerställa måluppfyllelse samt en fortsatt utveckling av
detsamma. Styrningen sker med hjälp av bolagets policyer,
riktlinjer och övergripande mätbara- samt detaljerade mål
och handlingsplaner. Bolaget har även en framtagen uppfö-
randekod som grundar sig på bolagets värderingar och ger
vägledning i hur bolagets medarbetare ska agera och fatta
korrekta beslut i vardagen. Uppförandekoden är obligatorisk
för alla medarbetare och årliga utbildningar genomförs för
samtliga medarbetare. Utifrån denna finns även en framtagen
uppförandekod för leverantörer som kontinuerligt utvärderas
och följs upp med leverantörer och andra samarbetsparter.
För att nå bolagets mål om ökat antal energisnåla och hållba-
ra fastigheter sker en kvartalsvis uppföljning av fastigheter-
nas energiprestanda i NP3s hållbarhetskommitté.
Hållbarhetspolicyn och uppförandekod bildar basen för
bolagets hållbarhetsarbete och revideras årligen av bolagets
styrelse. Nedanstående policyer finns tillgänglig på bolagets
hemsida. I övrigt finns ett större antal policyer och verksam-
hetsrutiner på bolagets intranät.
• Hållbarhe tspo licy
• Informations-ochIR-policy
• Insiderpolicy
• Integritetspolicy
• Jämställdhetslikabehandlingsoch
antidiskrimineringspolicy
• SAM–Sy stematisktarbetsmiljöarbe te
• Uppförandekod
• Vi ss elblåsarrutin
Samtliga av NP3s anställda och styrelseledamöter har
informerats om bolagets policys och riktlinjer under år 2022.
Rapportering av bolagets hållbarhetsarbete har skett för
styrelsen på ordinarie styrelsemöten. Merparten av bolagets
styrelseledamöter har även en hög kunskap och erfaren-
het av hållbar utveckling genom sina ordinarie arbetsroller.
Bolaget har inte haft några lagöverträdelser under rapporte-
ringsperioden.
HÅLLBARHETSRAPPORT46
Väsentlighetsanalys
och intressentdialog
NP3 har under året utvärderat och förnyat bolagets väsentlighets-
analys. I denna utvärdering identifierades ett antal viktiga håll-
barhetsaspekter och frågor för bolaget som sedan ytterligare har
prioriterats utifrån påverkan på omvärlden och den egna organisa-
tionen. Därefter har bolaget valt ut de åtta mest väsentliga frågorna
för bolagets hållbarhetsarbete.
Väsentlighetsanalysen har sedan
verifierats med ett urval av bolagets
intressenter.
NP3s intressenter:
• Ägare
• Långivare
• Hyresgäster
• Medarbetare
• Leverantörer
• Lokalsamhällenoch
intresseorganisatio ner
NP3 har valt att dela in de väsentli-
gaste frågorna i tre huvudrubriker:
Ansvarsfulla affärer:
För NP3 går hållbarhet och långsik-
tigt ekonomiskt resultat hand i hand.
Bolaget har ett ansvar gentemot sina
intressenter att ha en fortsatt god
ekonomisk tillväxt, hög affärsmoral och
att efterleva lagar och riktlinjer. Bolaget
har en uppförandekod för såväl egen
personal som leverantörer. Genom att
upprätthålla ett gott affärsmannaskap
möjliggörs ett långsiktigt ekonomiskt
resultat.
Framtidsansvar:
För NP3, likt de flesta andra fastighets-
bolag, är energianvändning och ut-
släpp det område där bolaget kan göra
störst påverkan för miljön. En viktig
aspekt i detta är att ha en aktiv förvalt-
ningsorganisation och att i samarbete
med våra hyresgäster hjälpa även dem
att spara energi.
Hälsa och välbefinnande:
Att tillhandahålla trivsamma och säkra
arbetsplatser för våra medarbetare,
hyresgäster och leverantörer är väsent-
ligt för NP3. För bolaget är det viktigt
att alla människor behandlas lika
oavsett kön och etnicitet. Medarbetar-
nas hälsa och arbetsmiljö är självklara
frågor där bolaget uppmuntrar till
motion och en hälsosam livsstil.
Skillnader mot tidigare år
Vid jämförelse med tidigare års vä-
sentlighetsanalys ingår nu ”Marknads-
närvaro” i ”Långsiktigt ekonomiskt
resultat”. ”Städer och samhällen” har
prioriterats ned då bolaget har en låg
andel projektvolym och därmed en
mindre möjlighet att positivt påverka
utvecklingen. ”Vattenanvändning” och
”Biologisk mångfald” är två viktiga
områden som NP3 uppmärksammat
men valt att prioritera som mindre
väsentliga för bolaget. Gällande
vattenanvändning är det en lägre
prioriterad fråga då bolagets markna-
der inte ligger inom områden som lider
av hög vattenstress samt att bolagets
fastigheter är anslutna till kommu-
nala vattensystem där hantering av
spillvatten sker enligt kommuners och
Naturvårdsverkets fastställda miljökrav.
Gällande biologisk mångfald har frågan
prioriterats som en mindre väsentlig
fråga då projektverksamheten för NP3
är begränsad och ägandet av mark
och skog är liten. Bolagets ställnings-
tagande kring vattenanvändning och
biologisk mångfald har även förankrats
i intressentdialogerna.
Ansvarsfulla
affärer
• Långsiktigt
ekonomiskt resultat
• God affärsetik och
antikorruption
Hälsa och
välbefinnande
• Hälsa och säkerhet
• Mångfald och lika
möjligheter
• Hyresgäster och
leverantörer
Framtidsansvar
• Energianvändning
• Utsläpp
•
Fastigheternas
miljö- och klimat-
risker
HÅLLBARHETSRAPPORT
Hyresgäster och
leverantörer
NP3 ska erbjuda en god arbetsmiljö vilket främjar fysiskt och socialt
välbefinnande och förebygger arbetsrelaterade skador och sjukdomar.
Arbetsmiljön ska vara säker för NP3s medarbetare, hyresgäster och
leverantörer samt uppfylla de krav som följer av lagar och avtal.
NP3 arbetar för att diskriminering, trakasserier, sexuella trakasserier och
kränkande särbehandling inte ska förekomma inom bolaget.
Att tillhandahålla trivsamma och säkra arbetsplatser för våra hyresgäs-
ter och leverantörer såväl som för medarbetarna är väsentligt för NP3.
NP3 ställer hållbarhetskrav vid upphandlingar av varor och tjänster hos
leverantörer och affärspartners.
Hälsa och säkerhet
Mångfald och lika
möjligheter
GOD HÄLSA OCH
VÄL BEFINNANDE
JÄMSTÄLLDHET
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
ANSTÄNDIGA
ARBETSVILLKOR
OCH EKONOMISK
TILLVÄXT
ANSTÄNDIGA
ARBETSVILLKOR
OCH EKONOMISK
TILLVÄXT
Fokusområde Hur NP3 arbetar med frågan FN:s Globala mål
Miljö- och
klimatrisker
Energi
Utgångspunkten för NP3 är att verksamheten ska bedrivas med lön-
samhet och god etik. NP3 bidrar genom lokalt engagemang och aktiv
marknadsnärvaro till sysselsättning och köpkraft samt till ett aktivt
lokalt näringsliv.
NP3 har nolltolerans mot alla former av korruption och ekonomiska
oegentligheter, till exempel mutor, otillåten provision, bedrägeri,
förskingring och penningtvätt.
Bolaget arbetar med långsiktigt hållbara lösningar för att åtgärda fastighe-
ters miljörisker och miljöskulder. Miljöcertifiering övervägs vid nyproduktion
samt större om- eller tillbyggnationer. Bolaget har även ett kontinuerligt och
väl utvecklat riskarbete och har under året påbörjat en klimatscenarioanalys
på ortsnivå enligt TCFDs rekommendationer.
NP3 ska årligen minska den totala energiförbrukningen (kwh) i
jämförbart bestånd genom att arbeta mot uppsatta mål. Bolaget ser
det även som sin uppgift att stötta och samarbeta med sina hyresgäs-
ter gällande energibesparande åtgärder.
Långsiktigt
ekonomiskt
resultat
God affärsetik och
antikorruption
ANSTÄNDIGA
ARBETSVILLKOR
OCH EKONOMISK
TILLVÄXT
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
Utsläpp NP3 ska verka för att kontinuerligt minska verksamhetens koldioxid-
utsläpp samt sträva efter att minimera det avfall som går till deponi
och förbränning. NP3 prioriterar återanvändning och återvinning vid
byggprojekt.
Hälsa och
välbefin-
nande
Framtids-
ansvar
Ansvarsfulla
affärer
47
HÅLLBARHETSRAPPORT
Ansvarsfulla affärer
LÅNGSIKTIGT EKONOMISKT
RESULTAT OCH AFFÄRSMODELL
NP3s affärsmodell präglas genomgående av långsiktighet.
Bolagets långsiktiga värdeskapande är överordnat intres-
set av kortsiktiga vinster. Hållbarhetsarbetet är på så sätt
integrerat i affärsmodellen. För att säkerställa affärsmodellen
upprättar bolaget en långsiktig strategiplan som tillsammans
med bolagets finans- och skattepolicyer styr mot ett långsik-
tigt ekonomiskt och miljömässigt hållbart perspektiv.
NP3 strävar efter en öppen, transparent och relevant dialog
med aktieägare, analytiker och investerare. Det är vårt ansvar
att ge rättvisande och lättillgänglig information till våra ägare
och övriga intressenter. All kommunikation ska syfta till att
bygga förtroende, skapa långsiktiga relationer och motverka
spekulationer och rykten. NP3 följer de regelverk som styr
börsnoterade bolag och den praxis som finns på finans-
marknaden.
NP3 arbetar med långa hyresavtal och kontinuerlig omför-
handling av befintliga kontrakt, vilket ger en stabil förfal-
lostruktur på kontraktsportföljen. Efterfrågan på lokaler inom
bolagets fastighetskategorier och marknadslägen är mindre
konjunkturkänsliga än till exempel lokaler i centrumlägen, vil-
ket minskar risken för bolaget och dess intressenter. Bolaget
har även ett kundfokus som uppnås genom lokal närvaro och
långa kundrelationer vilket i sin tur skapar stabila hyresintäk-
ter.
NP3s organisation är platt med korta beslutsvägar och ett
högt affärstempo vilket möjliggörs av engagerade medarbe-
tare. Då organisationen är decentraliserad och ledarskapet
informellt krävs det att medarbetarna är självständiga, pro-
aktiva och har ett eget driv. Bolaget kännetecknas av en
prestigelös hållning, gedigen lokalkännedom, gott affärsman-
naskap och nära relationer till kunder och andra intressenter.
Ekonomiska delmål för NP3 är att tillväxten i förvaltningsre-
sultat per stamaktie årligen ska uppgå till minst 12 procent
över en femårsperiod. Avkastning på eget kapital före skatt,
över en femårsperiod, ska uppgå till 15 procent.
Detaljerad information om NP3s finansiella ställning finns i
bolagets finansiella rapporter på sidorna 84-94. Det skapade
ekonomiska värdet uppgick till 2 690 mkr under 2022 och
utgörs primärt av hyresintäkter, förvaltningsresultat från
joint venture och intresseföretag samt värdeförändringar på
fastigheterna och derivat. Fördelat värde till ägarna avser den
utdelning som lämnas till ägarna. Det kvarvarande värdet
avseende 2022 uppgick till 908 mkr.
GRI-indikatorer avseende ekonomisk hållbarhet
Skapat och fördelat ekonomiskt värde, GRI 201-1
2022 2021
Skapat ekonomiskt värde Mkr % Mkr %
Hyres- och övriga intäkter 1 782 66 1 248 40
Förvaltningsresultat,
joint venture 81 3 60 2
Värdeförändringar 828 31 1 844 59
Summa 2 690 100 3 152 100
2022 2021
Fördelat ekonomiskt värde Mkr % Mkr %
Operativa kostnader -601 22 -301 10
Medarbetare -46 2 -40 1
Skatter -424 16 -537 17
Kreditgivare -349 13 -250 8
Ägare (föreslagen utdelning) -363 13 -310 10
Behållet ekonomiskt värde 908 34 1 714 54
AFFÄRSETIK OCH ANTIKORRUPTION
I bolagets hållbarhetspolicy anges de principer som styr
NP3s förhållande till medarbetare, affärspartner och andra
intressenter. Policyn är godkänd av NP3s styrelse. NP3s
hållbarhetspolicy ger tydliga riktlinjer för hur ett ansvarsfullt
företagande ska bedrivas genom att sammanfatta koncer-
nens syn på bland annat mänskliga rättigheter, arbetsvillkor,
affärsetik och antikorruption, jämte miljöansvar. Utöver
hållbarhetspolicyn har NP3 tagit fram en policy för affärse-
tik som är mer detaljerad gällande frågor om mutor och
upphandlingar. I policyn för affärsetik finns även konkret
vägledning för exempelvis representation och gåvor. Frågor
avseende affärsetik och antikorruption diskuteras löpande
vid personalträffar för att synliggöra och skapa kunskap inom
dessa frågor. Samtliga medarbetare omfattas av och ska följa
angivna policyer, som också hålls kontinuerligt tillgängliga för
personalen.
48
HÅLLBARHETSRAPPORT
Fokusområde
Antikorruption Etiska frågor diskuteras kontinuerligt av
styrelse och ledning samt styrs av policy för
affärsetik och hållbarhetspolicy. Möjlighet finns
att rapportera misstanke om överträdelse via
ett digitalt verktyg eller till medlem i revisions-
utskottet.
Utfall 2022
• Under 2022 har målet uppnåtts då att inga fall av korruption eller
missbruk av makt- eller förtroendeställning för egen eller annans
vinning, eller misstanke om sådana har uppstått. Således har inga
åtgärder vidtagits.
• Inga ärenden avseende avsteg från hållbarhetspolicyn eller policyn
för affärsetik inrapporterades.
• Ingen anställd har blivit föremål för disciplinära åtgärder på grund
av korruption under 2022.
• Inga avtal har avslutats eller ej förnyats på grund av överträdelser
relaterade till korruption under 2022.
• Inga offentliga rättsfall angående korruption mot organisationen
eller dess anställda har konstaterats under 2022.
• Varken NP3 eller någon företrädare för bolaget har under de senas-
te fem åren dömts för något brott som kan kopplas till avvikelse mot
bolagets uppförandekod, korruption eller konkurrenshämmande
verksamhet.
• NP3 har inte heller lämnat finansiella bidrag eller på annat sätt
kompenserat lobbyorganisationer eller andra ideella verksamheter
vars syfte är att påverka politiska kampanjer eller olika former av
lagstiftning.
Uppförandekod
Utgångspunkten för NP3 är att verksamheten ska bedrivas
med lönsamhet och god etik. NP3s uppförandekod grundar
sig på bolagets värderingar och ger vägledning i hur bolagets
medarbetare ska agera och fatta korrekta beslut i vardagen.
Uppförandekoden är obligatorisk för alla medarbetare och
årliga utbildningar genomförs för att samtliga medarbetare
ska känna till bolagets riktlinjer. NP3 är beroende av att om-
världen har förtroende för bolaget, därför ska medarbetarna
alltid uppträda professionellt och med bolagets värdegrund
i åtanke vid möte med hyresgäster, investerare, affärspart-
ners, leverantörer och kollegor. Uppförandekoden är ett av
bolagets främsta styrdokument inom hållbarhet.
Våra medarbetare förväntas dela bolagets värderingar och
följa uppförandekoden, det är allas ansvar att föregå med
gott exempel. Alla nya medarbetare utbildas i koden som en
del av introduktionen.
Vår uppförandekod ska bidra till att:
• Våramedarbetarekänneransvarochpåegen
handtarklokabeslutmedgodaffärsmoral.
• Ensamsynkringvadsomäracceptabeltager ande–
ochvadsominteärdet–medsyfteattskapalång-
siktigthållbararelationer,fastigheterochprojekt.
• Utvecklagodarelationerochmotverkaenosund
beroendeställningtillvåraintressenter.
Genom riktlinjer för hur uppförandekoden ska tillämpas
beskrivs vad som gäller för exempelvis gåvor, opartiskhet och
eventuella intressekonflikter.
Uppförandekod för leverantörer
Miljö, arbetsvillkor och mänskliga rättigheter är viktiga
parametrar för NP3 som bolag. Det är därför viktigt att även
bolagets leverantörer och samarbetspartners delar dessa
värderingar. NP3 genomför därför en kontinuerlig utvärdering
och uppföljning av leverantörer och andra samarbetsparter.
De företag som levererar varor och tjänster till NP3 ska upp-
fylla bolagets krav avseende arbetsmiljö och etisk standard
och uppdragen ska utföras på ett miljömedvetet sätt. NP3
har tagit fram en uppförandekod för leverantörer för att säkra
att arbetsförhållanden och affärsetik hos våra leverantörer
uppfyller NP3s krav avseende etik, arbetsmiljö och hållbar-
het. Vid utvärdering av framtida och nuvarande leverantörer
ska principerna i uppförandekoden tillämpas.
49
Taxonomi
Taxonomiförordningen har tagits fram som en del av EU:s handlingsplan för att definiera hur stor andel
av en verksamhet som är miljömässigt hållbar. För att anses som hållbar enligt taxonomiförordningen
måste en aktivitet bidra väsentligt till minst ett av sex fastställda miljömål och undvika avsevärd skada
på något av de övriga miljömålen, dessutom ställs krav avseende sociala minimikrav.
NP3 omfattas inte av rapporteringskraven i taxonomin men
väljer ändå att rapportera en bedömning av hur stor del av
verksamheten som är förenlig med taxonomin. NP3 redovisar
enligt Fastighetsägarnas uppdaterade gränsvärden avseende
primärenergital, vilket gör att en lägre andel av beståndet
anses vara i linje med taxonomin än vad som redovisades för
2021.
NP3s verksamhet utgörs av förvaltning och utveckling av
kommersiella fastigheter inom främst industri och handel.
Bolagets bedömning är att verksamheten främst omfattas
av den ekonomiska aktiviteten 7.7, ”Förvärv och ägande
av fastigheter” i taxonomin. Andelen verksamhet inom ”7.1
Uppförande av nya byggnader”, ”7.2 Renovering av befintliga
byggnader” och ”7.3 Installation, underhåll och reparation av
energieffektiv utrustning” anses därför av bolaget vara för
liten för att redovisas.
För att en ekonomisk aktivitet skall anses vara i linje med
Taxonomin ska den väsentligt bidra till ett av de två först
framtagna miljömålen och inte orsaka betydande skada
(DNSH) på något av de övriga miljömålen. För att uppfylla
kraven när det gäller att inte orsaka någon betydande skada
har bolaget gjort vissa antaganden för att bedöma dem som
förenliga eller ej.
Avseende ”Förvärv och ägande av fastigheter” så har NP3
påbörjat en klimatscenarioanalys över bolagets fastighetsbe-
stånd. Analysen påbörjades under slutet av 2022 och utförs
i enlighet TCFD med två olika klimatscenarier. Denna analys
kommer sedan att ligga till grund för en fördjupad analys på
fastighetsnivå där eventuella risker föreligger. I redovisningen
för 2022 har NP3 antagit att ingen av de förenliga fastigheter-
na orsakar betydande skada.
NP3 arbetar även med att säkerställa de sociala minimikra-
ven (minimum safeguards) i Taxonomin. NP3 följer internatio-
nella konventioner som FN Global Compact och ILO:s kärn-
konvention. Bolaget har ett årligt riskarbete för att identifiera
och hantera risker och arbetar efter en hållbarhetspolicy. För
personal och leverantörer finns en uppförandekod som även
omfattar antikorruption och visselblåsning. Bolagets policys
och riktlinjer genomgår en årlig översyn.
REDOVISNINGSPRINCIPER
Hur stor andel av verksamheten som är miljömässigt hållbar
enligt EU:s taxonomiförordning ska rapporteras bland annat
genom tre finansiella nyckeltal.
Omsättning
Omsättning enligt taxonomin motsvarar koncernens totala
intäkter gällande förvärv och ägande av byggnader.
Investeringar
Investeringar avser förvärv av fastigheter samt investeringar i
nya och befintliga fastigheter.
Driftkostnader
Redovisningen av driftkostnader omfattar de totala kostnader
som avser till exempel reparationer och planerat underhåll
samt löpande driftkostnader, exklusive energikostnader.
Fastigheter förenliga med Taxonomin
Tröskelvärdena som avgör om en fastighet omfattas av taxo-
nomin, enligt det första miljömålet, är för byggnader byggda
före 2021 att byggnaden ska ha energiklass A alternativt vara
inom topp 15 procent avseende primärenergianvändning.
Under december 2022 har Fastighetsägarna uppdaterat de
tröskelvärden för primärenergital som utgör det top 15 pro-
cent mest energieffektiva byggnadsbeståndet inom ramen
för taxonomins första klimatmål. I tabellerna på nästa sida
redovisas NP3s fastigheter med energideklaration betyg
A samt de som har ett primärenergital som understiger de
tröskelvärden som tagits fram av Fastighetsägarna.
Av bolagets totala fastighetsbestånd utgörs 19 procent av
sådana industrifastigheter som enligt Boverket inte skall
energideklareras. Därmed har bolaget idag inte uppgift om
dessa byggnaders primärenergital och kan därmed inte an-
ses vara förenliga med taxonomin utifrån Fastighetsägarnas
tröskelvärden. I tabellerna på nästa sida har industrifastig-
heterna inte exkluderats från bolagets totala belopp. Bolaget
har dock en egen ambition att energideklarera dessa fastig-
heter.
HÅLLBARHETSRAPPORT50
OMSÄTTNING*
Ekonomiska verksamheter Mkr % % % J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % % M O
A. Verksamheter som omfattas av taxonomin
A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter
7.7 Förvärv och ägande av byggnader 7.7 232 15 - J - - - - J 15 19 - -
A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är
miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga)
7.7 Förvärv och ägande av byggnader 7.7 1 319 85
Totalt (A.1 + A.2) 1 551 100
B. Verksamheter som inte omfattas av taxonomin
Omsättning hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin (B) 0 0
Totalt (A+B) 1 551 100
*Andel av omsättning från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven – upplysningarna som omfattar
år 2022.
INVESTERINGAR*
Ekonomiska verksamheter Mkr % % % J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % % M O
A. Verksamheter som omfattas av taxonomin
A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter
7.7 Förvärv och ägande av byggnader 7.7 159 7 - J - - - - J 7 23 - -
A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är
miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga)
7.7 Förvärv och ägande av byggnader 7.7 2 145 93
Totalt (A.1 + A.2) 2 304 100
B. Verksamheter som inte omfattas av taxonomin
Omsättning hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin (B) 0 0
Totalt (A+B) 2 304 100
*Andel av investeringar från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven – upplysningarna som
omfattar år 2022.
DRIFTUTGIFTER*
Ekonomiska verksamheter Mkr % % % J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % % M O
A. Verksamheter som omfattas av taxonomin
A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter
7.7 Förvärv och ägande av byggnader 7.7 16 13 - J - - - - J 13 19 - -
A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är
miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga)
7.7 Förvärv och ägande av byggnader 7.7 104 87
Totalt (A.1 + A.2) 120 100
B. Verksamheter som inte omfattas av taxonomin
Omsättning hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin (B) 0 0
Totalt (A+B) 120 100
*Andel av driftutgifterna från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven – upplysningarna som
omfattar år 2022.
Kod/koder
Vatten och marina resurser
Biologisk mångfald och ekosystem
Absolut belopp
Begränsning av klimatförändringar
Begränsning av klimatförändringar
Cirkulär ekonomi
Sociala minimikrav
Andel av belopp
Anpassning till klimatförändringar
Anpassning till klimatförändringar
Föroreningar
Taxonomi- förenlig andel, år 2022
Taxonomi-förenlig andel, år 2021
Kategori (möjliggörande verksamhet)
Kategori (omställningsverksamhet)
HÅLLBARHETSRAPPORT 51
Framtidsansvar
NP3 förvaltar och utvecklar fastigheter och har därmed ett ansvar för att
göra detta på ett miljömässigt hållbart sätt, för vår och kommande gene-
rationers framtid. Vår framgång i detta arbete berör genom vår personal,
våra hyresgäster och leverantörer ett stort antal människors trivsel och
arbetsmiljö. Miljöfrågorna integreras i det dagliga arbetet och verksamheten
ska bedrivas resurseffektivt. Det innebär bland annat att NP3 alltid försöker
välja de produkter och tjänster som minimerar belastningen på miljön.
NP3 har länge och kontinuerligt arbetat med att minska bolagets
påverkan på miljön. I praktiken tar detta sig uttryck bland annat
genom att NP3 ska:
• Integreramiljöfrågornaiverksamhetensåattföretagetupp fyller
myndighetersochkunderskrav.
• Arbetaproaktivtförattt ills ammansmedhyres gästeroch
leverantörervärnaomenhållbarframtid.
• Vi saresp ektförnaturresurserg enomettsparsamtråvaruutt ag
ochenhöggradavåtervinningochåteranvändningitillexempel
byggprojekt.
• Verkaförattkontinuerligtminskaverksamhetensmiljöpåve rkan,
främstgenomattutvärderaalternativaenergikällo rochminska
energiförbrukning enivårafastigheter.
• Ställamiljökravvidupphandlingavpr odukterochtjänste r.
ENERGIANVÄNDNING
Fastigheternas energiförbrukning är, såsom för de flesta fastighetsbolag,
den största klimatpåverkande faktorn och är därmed även en av NP3s vik-
tigaste miljöfrågor. Ökat antal energisnåla och hållbara fastigheter är ett av
NP3s övergripande miljömål och har sin utgångspunkt i bolagets hållbar-
hetspolicy. Uppföljning sker kvartalsvis i NP3s hållbarhetskommitté.
NP3 mäter och följer energianvändning för de fastigheter där bolaget har
rådighet över försörjningen av elektricitet och/eller värme. Till stora delar
preliminärdebiteras denna förbrukning och avräknas årsvis vilket innebär
att hyresgästerna betalar för egen energiförbrukning. I fastigheter där
hyresgästerna har egna abonnemang för energiförsörjning har bolaget inte
tillgång till fastighetens energianvändning, dessa ingår därför inte i bolagets
redovisning. I samarbete med våra hyresgäster försöker bolaget ständigt
hitta nya lösningar för att spara energi. Även då hyresgästerna debiteras för
sin energiförbrukning ser NP3 det som sin uppgift att stötta hyresgästen i
att hitta hållbara lösningar både gällande energibesparande åtgärder och
mer miljövänliga energikällor.
Bolaget mäter energiförbrukning totalt sett men även i jämförbart bestånd
(like for like). Jämförbart bestånd kan med olika parametrar variera mel-
lan åren, hur länge en fastighet varit i bolagets ägo, större förändringar i
fastigheten samt hur länge bolaget haft tillgång till statistik från mätning
av energiförbrukning. För att räkna in en ny fastighet behövs 24 månaders
sammanhängande energistatistik. Detta gör att tidigare rapporterad för-
brukning för föregående år kan förändras vid nästkommande rapportering.
Minskad normalårskorrigerad förbrukning rapporteras därför årsvis och
GRÖNA
FASTIGHETER
NP3sgröna
fastighetsportfölj
skaväxamed
25%p erår
ENERGI
NP3stotalaenergi-
förbrukningska
minskamed20%
tillår2025
KLIMAT-
PÅVERKAN
NP3stotala
koldioxidutsläppska
minskamed75%
tillår2025
52 HÅLLBARHETSRAPPORT
HÅLLBARHETSRAPPORT
Årlig minskad energiförbrukning, %
100
95
90
85
80
75
70
100,0 97,0 94,6 90,1 89,1 85,9 80,0
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Utfall
Årligt mål
Mål 2025
jämförs enbart med föregående år. NP3 har ett långsiktigt
mål att minska sin energiförbrukning med 20 procent mellan
2017-2025 vilket innebär en årlig besparing på 2,5 procent.
Vid jämförelse mellan åren så uppgick ackumulerad bespa-
ring vid utgången av 2022 till knappt 14 procent. Normal-
årskorrigerad snittförbrukning inom jämförbart bestånd upp-
gick för 2021 till 159 kWh/kvm LOA och för 2022 till 154 kWh/
kvm LOA, vilket innebär en minskning med drygt 3 procent.
Förbrukningen innefattar även hyresgästers förbrukning där
dessa ingår i bolagets mätning. Normalårskorrigerad total
snittförbrukning för de fastigheter där bolaget har rådighet
över försörjningen av elektricitet och/eller värme uppgick för
värme till 91 kWh/kvm och för elektricitet till 58 kWh/kvm.
Producerad energi
Under 2022 har ytterligare två större solcellsanläggningar
byggts inom bolagets fastighetsbestånd med en total yta
om 3 725 kvadratmeter med en uppskattad produktion på
635 MWh. Bolaget saknar statistik för producerad energi för
2022 men har för avsikt att införa mätning av egenproduce-
rad energi under 2023.
Investering i energibesparande åtgärder
NP3 investerar kontinuerligt i effektivare system för el, värme
och ventilation i fastigheterna och minskar därmed förbruk-
ning och miljöpåverkan. Några exempel på investeringar av
denna typ som utförts under 2022 redovisas här.
• Norrlun gånger2:144Installati onavÖrnsköldsv iksstörsta
solce llsa nläggningmedenuppskattadproduktionpå
415MWh.
• SkönsPrästbord1:65Sundsvall,projektisamverkanmeden
avNP3nybyggdgrannfastighetpå4200kvm,därenkyl/
värmepumplevereraröverskottsvärmefr ånettfryseritillden
nybyggdafastighe ten.Beräknadbesparing1000MWh/år.
• Vråken8iSöd erhamn,byt etillnyenergieffektivvent ilation
medtillhörandestyrning,totalenergibespar ingberäknastill
30procent.
• Buskåker4:13Borlänge,Instal lationavsolcells anläggning
medenuppskattadprod uktionpå220MWh.
• Fortl öpandeutbytetillLED-arm aturerpåettflertalfastig-
heteribeståndetmedberäknadeenergibesparingariinter-
vallet20-30procentpåel.
Örnsköldsviks största solcellsanläggning installerades på Hägglundsområdet i Gullänget. En investering på drygt 4,5 mkr. Toppeffekten ligger på 499kvp och beräknas
årligen producera 415Mwh, vilket i sin tur reducerar klimatpåverkan med 195 ton koldioxid per år.
Energianvändning inom organisationen, GRI 302-1
Faktisk energianvändning,
MWh 2022 2021 Förändring
Värme 77 251 83 349 -6 098
El 52 893 55 851 -2 958
Summa MWh 130 144 139 200 -9 056
Total uthyrbar area, tkvm 1 950 1 784 166
53
HÅLLBARHETSRAPPORT
UTSLÄPP
Under denna punkt redovisar NP3 utsläpp inom Scope 2,
köpt energi till bolagets fastigheter. NP3 mäter och följer
koldioxidutsläpp från den energiförbrukning som företaget
har rådighet över gällande el och värme, vilket även innefattar
delar av hyresgästernas förbrukning. För att minska bolagets
totala klimatpåverkan pågår ett ständigt arbete med utvär-
dering av alternativa energikällor samt utfasning av fossila
bränslen. Från och med år 2021 pågår en successiv övergång
till 100 procent ursprungsmärkt el för fastigheternas elan-
vändning. NP3 arbetar även aktivt med att minska energian-
vändningen och därmed utsläpp genom driftsoptimering och
investeringar i energieffektiviseringsprojekt. Att öka antalet
hållbara fastigheter är ett av NP3s övergripande miljömål och
har sin utgångspunkt i bolagets hållbarhetspolicy. Uppfölj-
ning sker kvartalsvis i NP3s hållbarhetskommitté.
För 2022 uppgick utsläppet av koldioxid till 5,8 kg CO2/kvm
LOA. Bolaget beräknar utsläpp för inköpt el, för den del som
inte utgörs av 100 procent ursprungsmärkt el, baserat på
residualmix med uppgift från Energimarknadsinspektionen.
Utsläppsvärdena kommer med ett års eftersläpning vilket gör
att värdet för 2022 utkommer först 2023. Statistik för värme
grundar sig på uppgifter från respektive fjärrvärmeleverantör,
även här med ett års eftersläpning.
Långsiktig målsättning är att minska bolagets koldioxidut-
släpp med 75 procent jämfört med basåret 2017 före utgång-
en av år 2025. Vid 2022 års utgång har NP3 minskat bolagets
koldioxidutsläpp med knappt 79 procent jämfört med basåret
2017, vilket innebär att bolagets långsiktiga mål per 2025
uppnåtts år 2022. NP3 kommer under 2023 utvärdera ett nytt
långsiktigt mål avseende utsläpp och samtidigt överväga att
koppla detta till Science Based Targets (SBTi).
GRI-indikatorer avseende miljömässig hållbarhet
Koldioxidutsläpp, GRI 305-1-4 och CRE 3
Ton CO2 2022 2021 Förändring
Scope 1 Direkta GHG-utsläpp
Företagsfordon, tjänsteresor 12,8 11,7 1,1
Köldmedia* 124,3 - 124,3
Summa 137,1 11,7 125,4
Scope 2 Indirekta GHG-utsläpp, market based-method
Värme 3 800 4 142 -342
Elektricitet 1 242 3 781 -2 539
Summa 5 042 7 923 -2 881
Total uthyrbar area, tkvm 1 950 1 784 166
Scope 3 Övriga indirekta GHG-utsläpp
Privata fordon, tjänsteresor 8,4 4,3 4,1
Tjänsteresor med flyg 3,9 6,9 -3,0
Summa 12,3 11,2 1,1
Totalt 5 191 7 946 -2 755
Redovisningen följer GHG-protokollets fem principer
SCOPE 1
Utsläpp från bolagets tjänstebilar
Utsläppen har beräknats utifrån bilarnas verkliga förbrukning
och antal körda mil i tjänsten. Omräknat till ett samlat snitt av
utsläpp per kilometer och tjänstebil uppgick emissionsfak-
torn för 2022 till 85 g CO2-e/km (85) Under 2022 har bola-
gets totala antal tjänstebilar ökat i takt med bolagets tillväxt
och en fortsatt successiv återgång till fler fysiska träffar efter
pandemiåren har under 2022 medfört en ökning av antalet
körda kilometer i tjänst. NP3 jobbar successivt med att vid
leasingavtalens utgång byta ut företagets tjänstebilar till bilar
med företrädesvis el- eller alternativt hybriddrift. Bolagets bil-
och resepolicy kommer fortsätta utvecklas för att ytterligare
minska klimat- och miljöpåverkan från våra resor.
Köldmedia*
För 2022 redovisar NP3 för första gången utsläpp från köld-
media som hämtas från respektive fastighets köldmediarap-
port, data redovisas med anknytning till F-gasförordningen
EU/517/2014
SCOPE 2
Köpt energi
För scope 2 redovisar NP3 koldioxidutsläpp från energian-
vändningen som omfattar den energi som NP3 köper till
beståndets fastigheter. NP3 har i dagsläget inte möjlighet att
redovisa hur stor del av den totala energin som förbrukas av
hyresgästerna vilket innebär att all energi som ingår i hyres-
avtal eller vidarefaktureras hyresgäst finns med i statistiken.
Den energi som hyresgästerna själva har abonnemang för
Koldioxidutsläpp, kg CO2/kvm
30
25
20
15
10
5
0
1,0
0,9
0,8
0,7
0,6
0,5
0,4
0,3
0,2
0,1
0,0
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
27, 2 26,6 21,7 20,5 9,4 5,8 6,8
Utfall
Mål
54
HÅLLBARHETSRAPPORT
ingår inte i statistiken. Den el NP3 köper till fastigheterna
och hyresgästerna redovisas enligt ”market based method”
och är främst ursprungsmärkt el från vattenkraft, övrig del
är residualmix, med emissionstal hämtade från Energimark-
nadsinspektionen. Utsläpp för fjärrvärme är baserad på fak-
tisk förbrukning där emissionstalen för att beräkna utsläpp
är hämtade från respektive fjärrvärmeleverantör. Förvärvade
och avyttrade fastigheter ingår i förhållande till ägandetid.
SCOPE 3
Utsläpp från resor med tåg, flyg och
privata bilar i tjänst
I scope 3 redovisar NP3 utsläpp från resor med tåg, flyg och
privata bilar i tjänst. Koldioxidutsläppen från resor med tåg
är för låga för att redovisas både gällande antal resor och
utsläpp. Utsläppen från våra flygresor beräknas från och
med 2022 med hjälp av SAS utsläppskalkylator, antalet resor
och färdsträckor sammanställs av resenärerna. Utsläpp från
användningen av privata bilar i tjänst baseras på medarbe-
tarnas inrapportering av körda mil under 2022 och sträckan
multipliceras med emissionsfaktorn 168 g CO2-e/km vilket
motsvarar utsläpp från en dieseldriven medelstor bil enligt
Carbon Footprint Ltd. Övriga kategorier i scope 3 redovisas
inte då vi i dagsläget inte har tillräckliga data, vi arbetar med
att framöver även kunna redovisa utsläpp från bolagets
byggprojekt.
Intensitet avseende växthusgasutsläpp
Den normalårskorrigerade snittförbrukningen i jämförbart
bestånd för 2022 uppgick till 154 kWh/kvm LOA och för 2021
till 159 kWh/kvm LOA vilket innebär en minskning med cirka
3 procent, då även innefattande delar av våra hyresgästers
förbrukning.
För värme var minskningen från 101 kWh/kvm LOA till 95
kWh/kvm LOA och för elektricitet från 62 till 60 kWh/kvm
LOA.
NP3s fokusområden för energi och utsläpp
Fokusområde Styrning och uppföljning
Ökat antal energisnåla och
hållbara fastigheter
Kvartalsvis uppföljning av energicertifie-
ringar och energimål i NP3s hållbar-
hetskommitté.
Energi och utsläpp Styrs av hållbarhetspolicyn. Kvartalsvis
uppföljning av nyckeltal genomförs i
bolagets hållbarhetskommitté.
FASTIGHETERNAS MILJÖ- OCH KLIMATRISKER
Arbetet med fastigheternas miljö- och klimatrisker styrs av
bolagets Hållbarhetspolicy. NP3 har i bolagets riskarbete
lokaliserat två betydande risker, risk för klimatförändringar
och risk för förorenad mark.
Risken för klimatförändringar har i avsnittet om strukturerat
riskarbete bedömts som en mindre betydande risk för NP3.
Bedömningen är dock att risken kan komma att öka, med
utgångspunkt i detta har bolaget under året påbörjat en
klimatscenarioanalys på ortsnivå enligt TCFDs rekommen-
dationer. Utifrån denna analys kommer ett fortsatt arbete att
ske på fastighetsnivå för de orter där den initiala analysen
visar att större risk föreligger.
En ytterligare miljö- och klimatrisk kan vara om förorenad
mark upptäcks på någon av bolagets fastigheter. Bolaget har
ett register över potentiellt förorenad mark där ingen fastig-
het är aktuell för sanering.
I avsnittet Strukturerat riskarbete finns ytterligare informa-
tion om dessa risker.
Miljö- och klimatrisk i samband med
bolagets projektverksamhet
Bolaget har en förhållandevis liten projektverksamhet. Hante-
ringar av byggmaterial och avfall styrs via en miljöbilaga i
entreprenadupphandlingarna där återvinning och återan-
vändning prioriteras.
Hållbarhetscertifieringar
Miljöcertifiering
NP3 har som målsättning att överväga miljöcertifiering vid
större ombyggnader och nyproduktion. Med certifierade
byggnader avses byggnader som är hållbarhetscertifierade
från ett fristående certifieringsprogram. NP3 har under 2022
certifierat fem fastigheter och hade på balansdagen tolv
miljöcertifierade fastigheter.
Miljöcertifierade fastigheter
Fastighet Kommun Kategori Certifiering
Area,
kvm
Del av Ödlan 6 Luleå Handel Green Building 2 114
Cementgjuteriet 5 Umeå Handel Green Building 4 635
Cisternen 26 Umeå Kontor BREEAM 4 599
Del av Släpvagnen 6 Östersund Handel Green Building 1 700
Baggen 3 Sundsvall Industri Green Building 2 715
Öjebyn 3:496 & 3:497 Piteå Övrigt Green Building 3 219
Målås 4:3 Sundsvall Industri Green Building 2 768
Vivstamon 1:63 Timrå Handel Green Building 2 088
Sköns Prästbord 2:6 Sundsvall Logistik Green Building 1 153
Del av Stadsön 8:9 Piteå Handel Green Building 1 534
Grepen 1 Borlänge Logistik Green Building 3 925
Sköns Prästbord 1:65 Sundsvall Industri Green Building 4 286
55
Hälsa och välbefinnande
Hälsa och välbefinnande är ett vitt begrepp som spänner
över ett stort område. För NP3 innebär det att människor ska
behandlas lika och att ingen ska må dåligt eller komma till
skada på de arbetsplatser vi tillhandahåller. Trivsamma och
säkra arbetsplatser är ur bolagets perspektiv lika viktigt för
våra hyresgäster och leverantörer som för våra medarbetare.
Att alla människor behandlas lika oavsett kön och etnicitet är
en självklarhet. Våra medarbetares välbefinnande bidrar även
till bolagets utveckling vilket gör det självklart att uppmuntra
till motion och en hälsosam livsstil.
HÄLSA OCH SÄKERHET I ARBETET
NP3 ska vara en professionell och välkomnande arbetsplats
som präglas av respekt, integritet och tolerans för att uppnå
en god arbetsmiljö. Det är bolagets skyldighet att erbjuda en
säker och hälsosam arbetsmiljö och bolaget värnar om att
medarbetarna ska ha en känsla av sammanhang. Genom vårt
värdegrundsarbete tydliggör vi vilka rättigheter och skyldig-
heter man har att förhålla sig till som medarbetare.
Bolagets värdegrund bygger på att medarbetarna är:
• Engagerade–Vitarossanvå rauppdragmedengage-
mangochglädjevilketskaparenmodern,ledandeoch
professionellverksamhet
• Trovärdiga–Vihållervadvilovarochskapar
trovärdighetmedeninformellochprestigelöskultur
• Affärsmässiga–Viäraffärs mässig aochvisarmodoch
flexibilitetiallasammanhang
Välmående medarbetare
En god arbetsmiljö och en entreprenöriell och kreativ före-
tagskultur bidrar till att göra NP3 till en attraktiv arbetsgivare.
Ingen ska utsättas för kränkande särbehandling, sexuella
trakasserier eller diskriminering. Arbetsmiljön ska vara nykter
och drogfri, och våra arbetsplatser följer lagar och förord-
ningar.
Bolaget värnar om medarbetarna och uppmuntrar till en
hälsosam livsstil. För att motivera till träning och motion har
bolaget ett årligt friskvårdsbidrag samt en friskvårdstimme
per vecka.
Samtliga medarbetare har möjlighet att boka läkarvård och
få krisstöd genom en privat sjukvårdsförsäkring som tryggar
snabb vård och även erbjuder rehabiliterande åtgärder.
Försäkringen omfattar bland annat sjukvårdsrådgivning,
vårdplanering, specialistläkarvård, second opinion och sjuk-
husvård.
Information om behandlingar inom den privata sjukvårdsför-
säkringen lämnas endast till bolaget, om medarbetaren så
själv önskar. Ingen rapportering sker direkt till bolaget vilket
tryggar en konfidentiell hantering och säkerställer att infor-
mationen inte används för någon gynnsam eller ogynnsam
behandling av någon medarbetare. Försäkringen utvärderas
årligen av bolaget.
God arbetsmiljö
Alla anställda omfattas av kollektivavtal. Information om
uppsägningstider, bestämmelser om samråd och förhandling
samt betydande operativa förändringar som påverkar medar-
betarna väsentligt sker i enlighet med MBL och kollektivavtal.
Genom ett systematiskt arbetsmiljöarbete (SAM), vilket
regleras i Arbetsmiljöverkets föreskrift Systematiskt arbets-
miljöarbete (AFS 2001:1), arbetar bolaget strukturerat med
arbetsmiljöarbete.
Arbetsmiljöarbetet inom NP3 omfattar alla medarbetare och
tar hänsyn till medarbetarnas olika förutsättningar i arbets-
livet. Arbetsmiljön kan påverka medarbetarna både fysiskt
och psykiskt - alla förhållanden i arbetsmiljön ingår i SAM.
SAM genomförs på ett liknande sätt som övriga aktiviteter i
bolagets styrning. Vilket praktiskt betyder att arbetsmiljö-
frågorna finns med naturligt i den dagliga verksamheten.
Arbetsmiljöfrågorna finns även med i olika dokument som är
styrande för verksamheten, som till exempel policydokument
och verksamhetsrutiner.
Arbetsmiljöarbetet bedrivs i samverkan mellan arbetsgi-
vare, medarbetare och skyddsombud. Respektive chef är
arbetsmiljöansvarig för sin enhet. Ansvaret innefattar olika
arbetsmiljöuppgifter som utförs i den dagliga verksamheten,
till exempel att anpassa arbetet till enskilda arbetstagares
förutsättningar samt att hjälpa medarbetare att prioritera ar-
betsuppgifter vid hög arbetsbelastning. Alla medarbetare har
ett eget ansvar att bidra till en god arbetsmiljö samt att följa
företagets policyer, riktlinjer och verksamhetsrutiner.
Arbetsmiljön kontrolleras regelbundet och löpande utifrån
de riskkällor som redan är kända och för att uppmärksamma
”nya” risker. Vid större förändringar i verksamheten under-
söks riskerna redan på planeringsstadiet. Bolaget kartlägger
riskerna i arbetsmiljön genom årliga utvecklingssamtal och
uppföljningsmöten, enhetsmöten men även vid skyddsron-
der och kick-offer. Regelbundna samrådsmöten äger rum
mellan bolagets skyddsombud och arbetsgivarrepresentan-
ter där även riskbedömningar av verksamheten görs inom
ramen för den årliga uppföljning av SAM. Med syftet att
säkerställa att arbetet bedrivs så som föreskrifterna kräver,
att det fungerar och att arbetsmiljöarbetets olika delar
hänger ihop.
HÅLLBARHETSRAPPORT56
Vid riskbedömningarna sker en bedömning om hur allvarliga
riskerna är enligt nedan frågeställningar:
• Hursannoliktärdetattohälsaellero lycksfalliarbetetuppst år?
• Hursvårablirkonsekvensernaomdetinträffar?
Målet är att åtgärda eventuella risker på ett sätt så att risken försvinner eller
att minska eller kontrollera riskerna så mycket det går och skydda medarbe-
tarna på annat sätt, exempelvis genom att ha regelbunden uppföljning för att
göra prioriteringar under pressade arbetsperioder. Skyddsombudet har rätt att
begära att bolaget vidtar åtgärder vid brister samt avbryta farliga arbeten som
kan leda till omedelbar och allvarlig fara för arbetstagares liv eller hälsa. Arbetet
utvärderas årligen. Samtliga deltagare vid bolagets samrådsmöten har genom-
gått arbetsmiljöutbildningar.
Under året har besök genomförts av skyddsombudet på delar av bolagets lokal-
kontor för att besikta arbetsplatser avseende ergonomi samt att informera och
utbilda bolagets medarbetare. Utbildningen anpassas efter målgruppen, sker på
betald arbetstid och bekostas i sin helhet av bolaget. Effektiviteten i utbildning-
en utvärderas muntligt av deltagarna.
Målet för 2023 är att en arbetsmiljörond ska vara genomförd på samtliga lokal-
kontor.
Visselblåsar-funktion
Bolagets anställda har flera olika möjligheter att larma om hållbarhetsfrågor
som de upplever är otillräckligt hanterade: med närmsta chef, med vd, med
styrelsens revisionsutskott eller genom en från företaget oberoende vissel-
blåsar-funktion som nås via bolagets hemsida. Funktionen syftar till att hjälpa
såväl medarbetare som externa parter att rapportera händelser och ageranden
som inte är i linje med NP3s värderingar, uppförandekod eller som på annat
sätt har en negativ påverkan på bolaget eller människors hälsa och säkerhet.
Alla visselblåsar-ärenden hanteras enligt fastställda rutiner. Den som anmäler
ett visselblåsar-ärende får snabb återkoppling och därefter är ambitionen att
upprätthålla en dialog med anmälaren. Alla ärenden hanteras konfidentiellt och
rapportören får alltid någon form av återkoppling inom tio dagar. NP3 har under
2022 inte erhållit något ärende via visselblåsar-funktionen.
”En god
arbetsmiljö och
en entreprenöriell
och kreativ
företagskultur
bidrar till att göra
NP3 till en attraktiv
arbetsgivare.”
HÅLLBARHETSRAPPORT 57
HÅLLBARHETSRAPPORT
Kvinnor38
Män62
Kvinnor33
Män67
Kvinnor34
Män66
<30år0
30-50år50
>50år50
<30år0
30-50år33
>50år67
<30år10
30-50år55
>50år35
Könsfördelning strategisk
och operativ ledning, %
Könsfördelning styrelse, %
Könsfördelning, %
Fördelning styrelse
och ledning
Medarbetare totalt
Åldersfördelning, %
Åldersfördelning strategisk
och operativ ledning, %
Åldersfördelning styrelse, %
Ve rk s am h ets ut ve ckl i ng o ch int er n ko mm u ni k at i on
Att ha engagerade medarbetare som förstår och arbetar mot bolagets vision
är en framgångsfaktor för NP3. I takt med att bolaget växer prioriteras därför
kommunikation kring vision, mål och strategier för att skapa engagemang och
delaktighet hos medarbetarna.
Den fortsatt höga tillväxttakten innebär även fokus på verksamhetsutveckling
för att utnyttja skalfördelar på bästa sätt. Under året har NP3 anställt 13 nya
medarbetare och aktivt arbetat med effektivisering av ett flertal processer. De
flesta processer är digitaliserade och flera repetitiva processer är robotiserade
vilket har inneburit en effektivisering. De gemensamma verksamhetsrutinerna
utvecklas kontinuerligt och finns lättillgängliga på bolagets intranät för att koor-
dinera och effektivisera den geografiskt spridda organisationen.
Vår fördelning på arbetsplatsen
Per den 31 december hade bolaget 58 medarbetare (55) varav 20 kvinnor (17)
och 38 män (38). Samtliga medarbetare omfattas av bolagets kollektivavtal och
är heltidsanställda tjänstemän samt anställda i Sverige. Ett par kvinnliga med-
arbetare har arbetat deltid under året. En av medarbetarna har under en längre
period varit tjänstledig för studier.
Bolaget utökade organisationen med 13 personer (+24 %) under året. Tio perso-
ner (-18 %) avslutade sin anställning.
Inom bolagets affärsområden finns affärsansvariga, tekniska förvaltare och för-
valtningsadministratörer. De gemensamma koncernfunktionerna återfinns på
huvudkontoret i Sundsvall. Utöver huvudkontoret i Sundsvall har NP3 medarbe-
tare i Luleå, Piteå, Skellefteå, Umeå, Örnsköldsvik, Sollefteå, Östersund, Gävle,
Falun, Karlstad, Västerås och Stockholm.
NP3s styrelse utökades under 2022 med en ledamot och bestod vid utgången
av året av 6 personer (5) varav 2 kvinnor (2) och 4 män (3). Den strategiska
ledningsgruppen har under 2022 bestått av 4 personer (4): vd, CFO, COO och
förvaltningschef, varav 1 kvinna (1) och 3 män (3).
Frånvaro
Sjukfrånvaron inom bolaget är stadigvarande låg. Under 2022 var den 0,62
procent (0,50) och all frånvaro är korttidsfrånvaro. Inga fall av arbetsrelaterade
skador, ohälsa eller sjukdomar konstaterades under 2022.
Alla bolagets medarbetare med barn är berättigade till föräldraledighet enligt
gällande lagstiftning. Totalt har 20 medarbetare tagit ut föräldraledighet under
året, tolv män och åtta kvinnor. Samtliga medarbetare återgick i arbete efter
att föräldraledigheten avslutats. En tid efter återgången till arbetet avslutade
dock en medarbetare sin anställning på egen begäran. I övrigt har resterande
Personalomsättning, GRI 401-1
Kvinnor Män
Nyanställda under 2022
Under 30 år 3 1
30-50 år 3 4
Över 50 år - 2
Totalt 6 7
Personer som slutat under 2022
Under 30 år 1 -
30-50 år 1 3
Över 50 år 1 4
Totalt 3 7
58
HÅLLBARHETSRAPPORT
medarbetare kvar sina tidigare anställningar. ”Retentionsgra-
den” uppgick sålunda till 95. ”Återgång till arbetet-graden”
uppgick till 100.
Samtliga medarbetare har genomgått utvecklingssamtal
under år 2022.
Information och utbildning
Viktig information som medarbetarna behöver i arbetet finns
tillgängligt på bolagets intranät, medarbetarna informeras
även av sin närmsta chef samt på bolagsgemensamma mö-
ten. Alla nya medarbetare genomgår en introduktionsutbild-
ning på bolagets huvudkontor där bolagets vision, affärsmo-
dell, uppförandekod och värdegrund gås igenom vid sidan
av annan funktionell information. Samtliga medarbetare ges
även utbildning i bolagets uppförandekod samt regulatoriska
frågor i samband med en årlig personalträff.
De två senaste åren har ett bolagsgemensamt arbete inom
informationssäkerhet bedrivits i syfte att minska risken för
dataintrång. Under året har alla medarbetare genomgått
regelbundna interaktiva utbildningar i syfte att öka kun-
skapsnivån.
Utöver ovanstående mer generella utbildningsinsatser
erbjuds även olika typer av funktionella utbildningsinsats-
er både till grupper men även till individuella medarbetare
beroende på behov. Utbildningsbehovet fångas vanligtvis
upp i samband med årliga utvecklingssamtal. Utbildningar
har genomförts inom följande områden under året i syfte att
uppgradera medarbetarnas kompetens:
• Ekonomiochfastighetsvärdering
• Juridik
• Arbetsmiljö
• Ledarskap
• Hållbarhe t
• I T
Bolagets medarbetare har genomgått totalt 744 utbildnings-
timmar avseende intern och extern utbildning under 2022
vilket utgör ett totalt snitt på 13 timmar per anställd. Snittet
för kvinnliga medarbetare uppgick till 11 timmar och snittet
för manliga medarbetare uppgick till 14 timmar. Samtliga
medarbetare är tjänstemän och beräkningen görs utifrån
antal anställda.
HYRESGÄSTER OCH LEVERANTÖRER
Hyresgäster
Utvecklingen av bolagets fastighetsbestånd bygger på ett
nära och långsiktigt samarbete med våra hyresgäster, att
tillgodose våra hyresgäster med ändamålsenliga lokaler med
god arbetsmiljö gynnar på det sättet såväl våra hyresgäster
som oss själva. Vår lokala närvaro bidrar till kännedom om
hyresgästernas önskemål och behov, samtidigt som det ger
ett engagemang i verksamheterna. Att våra lokaler ska vara
säkra är såväl en skyldighet som en självklarhet. Skyddsron-
der och besiktningar genomförs årligen på samtliga fastighe-
ter där NP3 står för den aktiva förvaltningen.
Under åren 2019-2021 genomfördes årliga Nöjd-kund-under-
sökningar (NKI) och resultatet uppvisade en ökning under
varje år. Vid den senaste mätningen var sammantaget drygt
85 procent av hyresgästerna generellt nöjd eller mycket nöjd
med NP3 som hyresvärd, drygt 89 procent upplevde kontak-
ten med NP3 som god eller mycket god och drygt 90 procent
trivdes i sina lokaler. Nästa undersökning planeras att utföras
under 2023.
NKI resultat
2021 2020 2019
85,1 82,8 78,1
Bolaget har under året inte erhållit några klagomål angående
kränkningar av kundernas integritet eller identifierade läckor,
stölder eller förluster av kunders data.
Leverantörer
Att bolagets leverantörer och entreprenörer uppfyller samma
grundläggande krav som vi ställer på oss själva anser vi vara
en självklarhet. Att våra leverantörer har en säker arbetsmiljö
i och omkring våra fastigheter är lika viktigt för våra leveran-
törer som det är för oss. På samma sätt är det även ett krav
att deras arbeten speglar vårt sätt att se på hållbarhet och
miljö. Genom dialoger och uppföljningar kan vi säkerställa att
våra leverantörer uppnår såväl sociala som miljömässiga krav
vilket framgår av bolagets uppförandekod för leverantörer.
Under år 2023 är målet att tre av våra största entreprenörer
ska screenas gällande sociala kriterier.
Upphandling av produkter och tjänster ska ske utifrån affärs-
mässiga principer. Valet av en leverantör eller partner ska ske
efter analys av marknadsmässigt pris, hållbarhet och förvän-
tad kvalitet. Grundläggande krav om mänskliga rättigheter,
arbetsförhållanden, miljö och etik ska uppfyllas. Leverantörer
och motparter ska alltid kunna ha tillit till integriteten och
etablerade riktlinjer i vår urvalsprocess. NP3 behåller alltid
ansvaret gentemot kunder och andra intressenter även om
bolaget lagt ut uppdraget till annan part. NP3 har nolltolerans
mot alla former av korruption och ekonomiska oegentligheter,
till exempel mutor, otillåten provision, bedrägeri, förskingring
och penningtvätt.
Skyddsronder och besiktningar genomförs på samtliga
fastigheter där bolagets driftleverantörer är engagerade. NP3
har inte identifierat någon bristande efterlevnad av policyer
eller säkerhetsföreskrifter under året.
Rätten till föreningsfrihet och kollektiva förhandlingar be-
döms inte vara i riskzonen inom någon del av bolaget eller
hos våra leverantörer. NP3 tillåter inte barnarbete inom bola-
gets verksamhet, eller hos bolagets leverantörer. Bolaget till-
låter inte heller att unga arbetstagare utsätts för farligt arbete
inom den egna verksamheten eller hos bolagets leverantörer,
ej heller bedöms det föreligga en risk för tvångsarbete eller
kränkningar som involverar rättigheter hos ursprungsbefolk-
ningar inom bolaget s verksamhet.
Inga incidenter avseende bristande efterlevnad om produk-
ters hälso- och säkerhetseffekter och tjänster eller mark-
nadskommunikation har rapporterats under 2022.
59
HÅLLBARHETSRAPPORT
Medlemskap och samarbeten under 2022
Organisation Roll och syfte
Fastigo Arbetsgivarorganisation som hjälper NP3 att skapa
ett bra förhållande mellan bolaget och anställda.
Fastighets-
ägarna Mitt-
nord
Medlemsorganisation som arbetar med opinions-
bildning, medlemsservice, juridiska frågor, miljö-
frågor, hyresförhandling, kommunikation och
utbildning.
Handels-
kammaren
Jämtland, Väs-
ternorrland
& Västerbotten
Medlemsorganisation som aktivt verkar för att skapa
attraktiva regioner där människor vill leva, där före-
tag vågar investera och politiker förbättrar villkoren
tillsammans med invånarna.
Hand in Hand Ideell organisation som arbetar med entreprenör-
skap som ett effektivt, långsiktigt och hållbart sätt
att bekämpa fattigdom.
MÅNGFALD OCH LIKA MÖJLIGHETER
Inom bolaget är jämställdhet en självklarhet som bidrar till
ökad kvalitet, effektivitet, innovation och lönsamhet. Alla
medarbetares gemensamma kompetens och kraft behövs för
att driva utvecklingen och förbättringsarbetet i vår verksam-
het. Vi utgår från en grundsyn om alla människors lika värde
och att alla ska ha samma möjligheter, rättigheter och skyl-
digheter. Vårt arbetsklimat ska kännetecknas av respekt och
rättvisa förhållanden mellan individer och grupper. Ingen ska
diskrimineras på grund av kön, könsöverskridande identitet
eller uttryck, etnisk tillhörighet, funktionsnedsättning, sexuell
läggning, ålder, religion eller annan trosuppfattning. NP3 har
nolltolerans för kränkande särbehandling såsom diskrimine-
ring eller sexuella trakasserier.
Inga fall av diskriminering har rapporterats under 2022.
Jämställd och konkurrenskraftig ersättning
En del i arbetet med jämställdhet och mångfald handlar om
att säkerställa jämställda och konkurrenskraftiga löner. En år-
lig lönekartläggning genomförs, som i enlighet med tidigare
år, visar att det inom NP3 inte finns någon osaklig löneskill-
nad som kan härledas till kön. Likvärdiga arbetsuppgifter ska
generera likvärdig ersättning. NP3 erbjuder alla medarbe-
tare en konkurrenskraftig och marknadsmässig ersättning.
Lönesättningen baseras på kollektiva förhandlingar, arbets-
uppgifter inom rollen samt den individuella medarbetarens
prestationer. Kontinuerlig utvärdering av prestation i relation
till individuella mål och handlingsplaner är ett viktigt verktyg i
arbetet med jämställda och konkurrenskraftiga löner. Förhål-
landet mellan fast grundlön och rörlig ersättning är densam-
ma mellan kvinnor och män och mellan olika personalgrup-
per inom bolaget undantaget den högsta ledningen.
Under 2022 erbjöds alla tillsvidareanställda i bolaget att delta
i ett teckningsoptionsprogram för femte året i rad. Program-
met används som ytterligare ett incitament för medarbetarna
att aktivt bidra till värdeskapande i verksamheten. Ett per-
sonligt ägarengagemang förväntas höja motivationen samt
stimulera ett ökat intresse för verksamheten och resultatut-
vecklingen i sin helhet. NP3 har även en vinstandelsstiftelse
som omfattar samtliga tillsvidareanställda medarbetare
förutom vd.
Bolaget har inte haft några tillfälligt anställda under året.
Följande förmåner erbjuds samtliga
tillsvidareanställda medarbetare:
• Sjukvård sförsäkr ing
• Vinstandelsstiftelse
• Optionsprogram
• PensionsavsättningarenligtITP
• Föräldralön
• Friskvårdsbidrag
Information om den årliga totala ersättningsgraden, det vill
säga förhållandet mellan den årliga totala ersättningen för
bolagets högst betalda individ i förhållande till den genom-
snittliga årliga totala ersättningen för alla övriga anställda
samt tillika den förhållandevis procentuella ökningen åter-
finns i bolagets Ersättningsrapport 2022 som finns publi-
cerad på bolagets hemsida.
V i b idr a r til l e r f a ren h e t s up p b ygg n a d
Fastighetsbranschen har länge haft svårt att rekrytera
ny personal, NP3 vill därför verka för att ungdomar och
arbetssökande får en positiv bild av branschen. Detta görs
bland annat genom att erbjuda praktikplatser inom bolaget.
Under år 2022 har totalt fem praktikanter, två kvinnor och tre
män, inom olika delar av vår verksamhet tagits emot. Även
elevgrupper har tagits emot under året genom ett mångårigt
samarbete med en gymnasieskola. Bolaget bidrar även vid
intervjuer med universitet-/högskoleelever.
Under perioden fram till 2030 kommer NP3 bidra med totalt
40 praktikplatser (i snitt fem om året) för att fler ska få erfa-
renhet från branschen och arbetsmarknaden vilket bidrar till
ett mer hållbart samhälle. Under 2023 kommer bolaget att
arbeta ytterligare med leverantörsuppföljning och undersöka
om det är möjligt att skapa praktikplatser hos våra leverantö-
rer genom våra samarbetsavtal.
M e d l e m s k a p o c h b r a n s c h o r g a n i s a t i o n e r
I enlighet med FN:s vägledande principer stödjer och res-
pekterar NP3 skyddet av mänskliga rättigheter och säker-
ställer att medverkan till brott mot mänskliga rättigheter inte
förekommer.
Härutöver stödjer NP3 ett flertal lokala idrottsföreningar på
de orter där vi är verksamma. Många av dessa idrottsfören-
ingar har även sociala projekt, se till exempel GIF Sundsvalls
projekt Back 2 Basics http:// gifsundsvall.se/samhallsansvar/
60
HÅLLBARHETSRAPPORT 61
Avsteg
GRI standard Upplysning
Sidhän-
visning
Avsteg
från krav Skäl Förklaring
GRI 2: Generella upplysningar 2021
Organisationen och redovisningsprinciper
2-1 Information om organisationen 1, 3
2-2 Enheter som omfattas av hållbarhetsredovisningen 45
2-3 Redovisningsperiod, frekvens och kontaktperson
Kontaktperson för hållbarhetsredovisningen: Vd
45
2-4 Förändringar i tidigare rapporterade upplysningar 46, 52
2-5 Externt bestyrkande 121
Verksamhet och medarbetare
2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsförbindelser 3, 27
2-7 Medarbetare
58
2-8 Medarbetare som inte är anställda -
Uteläm-
nande
Information
ofullständig
Redovisar endast egna
anställda men sysselsätter
ca 30 heltidstjänster inom
fastighetsskötsel.
Styrning
2-9 Sammansättning och struktur för styrning 73-83
2-10 Nominering och val av högsta styrande organ 74-75
2-11 Ordförande för högsta styrande organ
75-76
2-12 Högsta styrande organets roll i arbetet med översyn 45, 76-77
2-13 Delegering av beslutsfattande för att hantera påverkan
45, 77
2-14
Högsta styrande organets roll i relation till hållbarhets-
redovisningen 45
2-15 Intressekonflikter
73-76
2-16 Kommunikation av kritiska frågeställningar 45-46
2-17 Den samlade kunskapen hos det högsta styrande organet 45
2-18 Utvärdering av det högsta styrande organets arbete 76
2-19 Ersättningspolicy 75-78
2-20 Process för att fastställa ersättningar 60, 76-78
2-21 Årlig total ersättning
78, Ersätt-
ningsrapport
Strategi, policyer och praxis
2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling 4-5, 44
2-23
Värderingar, principer, standarder och normer gällande
uppförande 45, 49
2-24
Förankring av värderingar, principer, standarder och
normer gällande uppförande 45
2-25 Processer för att avhjälpa negativ påverkan 45-46
2-26
Mekanismer för rådgivning och rapportering av
angelägenheter för organisationen 45, 57
2-27 Efterlevnad av lagar och förordningar 48-49
2-28 Medlemskap i organisationer 60
Intressentengagemang
2-29 Metod för intressentengagemang 46
2-30 Kollektivavtal 56
GRI-index
HÅLLBARHETSRAPPORT
GRI-index
Avsteg
GRI standard Upplysning
Sidhän-
visning
Avsteg
från krav Skäl Förklaring
Väsentliga frågor
3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor 46
3-2 Lista på väsentliga frågor 46
3-3 Styrning av väsentliga frågor 45-46
GRI 201: Ekonomiskt resultat 2016
201-1 Genererat och fördelat direkt ekonomiskt värde 48
201-2
Ekonomiska konsekvenser och andra risker och
möjligheter som en följd av klimatförändringar 45, 71
201-3
Förpliktelser för förmånsbestämda planer och andra
pensionsplaner 60, 77
201-4 Ekonomiskt bistånd från staten - - - Inga bidrag har erhållits
GRI 202: Market Place
202-2
Andel ledande befattningshavare som anställts från
lokalsamhället - - - Tre av fyra
GRI 204 - Procurement Practices
204-1 Andel av utgifterna för lokala leverantörer -
Beräknas redovisas i
årsredovisning 2023
GRI 205 - Anti-korruption 2016
205-1
Verksamheter utvärderade gällande risker relaterade
till korruption 48-49
205-2 Kommunikation och utbildning om antikorruptionspolicy 48-49
205-3 Bekräftade korruptionsincidenter och vidtagna åtgärder 48-49
GRI 206: Konkurrensbegränsande beteende 2016
206-1
Legala fall gällande konkurrensbegränsande praxis, konkur-
renslagstiftning och dominerande marknadsställning 49
GRI 207 - Skatt 2019
207-1 Skatteansats 79, 104
207-2 Styrning av skattefrågor, kontroller och riskhantering 69, 79, 104
207-3
Metod för samarbeten med intressenter och hantering
av skattefrågor 79, 104
207-4 Land-för-landrapportering - - - Enbart Sverige
GRI 302 - Energi 2016
302-1 Energianvändning inom den egna organisationen 53
302-2 Energianvändning utanför den egna organisationen 52
302-3 Energiintensitet 53
302-4 Minskning av energianvändning 53
GRI 303 - Vatten och utsläpp 2018
303-1 Interaktioner med vatten som en delad resurs 46
62
HÅLLBARHETSRAPPORT
GRI-index
Avsteg
GRI standard Upplysning
Sidhän-
visning
Avsteg
från krav
Skäl Förklaring
GRI 304 - Biologisk mångfald 2016
304-2 Signifikant påverkan på biologisk mångfald från verksamhet 46
GRI 305 - Utsläpp 2016
305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1) 54
305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 2) 54
305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 3) 54
305-4 Utsläppsintensitet av växthusgaser 54
305-5 Minskning av växthusgasutsläpp 54
GRI 306 - Avfall 2020
306-2 Hantering av signifikant avfallsrelaterad påverkan 55
GRI 308 - Bedömning av leverantörer utifrån miljökriterier 2016
308-1 Bedömning av leverantörer utifrån miljökriterier 49, 59
GRI 401 - Anställning 2016
401-1 Nyanställningar och personalomsättning 58
401-2
Förmåner till heltidsanställda som inte ges till tillfälligt
anställda eller deltidsanställda 60
401-3 Föräldraledighet 58-59
GRI 402 - Labor/Management Relations 2016
402-1 Minsta uppsägningstid vid verksamhetsförändringar 56
GRI 403 - Hälsa och säkerhet 2018
403-1 Arbetsmiljöledningssystem 56-57
403-2
Riskidentifiering, riskbedömning och
incidentundersökning 56-57
403-3 Arbetshälsovårdstjänster 56
403-4
Medarbetardeltagande, konsultation och kommunikation
gällande hälsa och säkerhet 58-59
403-5 Träning och utbildning gällande hälsa och säkerhet 56-57, 59
403-6 Främjande av medarbetares hälsa 56-57
403-7
Förebyggande och hantering av hälso- och säkerhets-
påverkan 56-57
403-8 Medarbetare som omfattas av arbetsmiljöledningssystem 56
403-9 Arbetsrelaterade skador 58
403-10 Arbetsrelaterad ohälsa 58
GRI 404 - Träning och utbildning 2016
404-1 Genomsnittligt antal utbildningstimmar per år och anställd 59
404-2
Program för uppgradering av anställdas färdigheter
och övergångsstöd 59
404-3
Andel anställda som får regelbunden utvärdering av
prestation och karriärutveckling 59
63
HÅLLBARHETSRAPPORT
GRI-index
Avsteg
GRI standard Upplysning
Sidhän-
visning
Avsteg
från krav
Skäl Förklaring
GRI 405 - Mångfald och lika möjligheter 2016
405-1 Mångfald i ledning och bland medarbetare -
Uteläm-
nande
Bolaget redovisar inte anställdas
ursprung
405-2
Förhållandet mellan kvinnors ock mäns
grundlön och ersättningar 60
GRI 406 - Icke-diskriminering 2016
406-1
Incidenter av diskriminering och korrigerande
åtgärder vidtagna 60
GRI 407 - Föreningsfrihet och kollektiva förhandlingar 2016
407-1
Risker att föreningsfrihet och rätt till kollektivavtal
inte uppfylls 56, 59
GRI 408 - Barnarbete 2016
408-1
Verksamheter och leverantörer löper stor risk för
incidenter med barnarbete 59
GRI 409 -Tvångsarbete 2016
409-1
Verksamheter och leverantörer löper betydande risk för
incidenter av tvångsarbete eller tvångsarbete 59
GRI 411 - Ursprungsfolks rättigheter 2016
411-1
Incidenter av kränkningar som involverar
ursprungsbefolkningars rättigheter 59
GRI 413 - Lokala samhällen 2016
413-1
Verksamhet med lokalt samhällsengagemang,
konsekvensanalys och utvecklingsprogram 60
413-2
Verksamhet med väsentlig, faktisk eller potentiell negativ
påverkan på lokala samhällen - -
-
Bolaget har inte uppmärk-
sammat någon negativ
påverkan på lokala sam-
hällen
GRI 414 - Bedömning av leverantörer utifrån sociala kriterier 2016
414-1 Nya leverantörer som granskats enligt sociala kriterier 59
414-2
Negativ social påverkan i leverantörsledet och vidtagna
åtgärder 59
GRI 415 - Public Policy 2016
415-1 Politiska bidrag 49
GRI 416 - Kunders hälsa och säkerhet 2016
416-1
Utvärdering av hälso- och säkerhetseffekter av produkter
och tjänster 59
416-2
Efterlevnad gällande produkter och tjänsters påverkan på
hälsa och säkerhet 59
GRI 417 - Marknadsföring 2016
417-3
Incidenter av bristande efterlevnad gällande
marknadskommunikation 59
GRI 418 - Kunders integritet 2016
418-1
Underbyggda klagomål rörande intrång i kundernas
integritet och förlust av kunddata 59
64
65FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Förvaltningsberättelse 2022
fastigheter med hög direktavkastning i främst norra Sverige . NP3 har sedan starten i slutet av 2010
haft en tillväxtstrategi med fokus på fastigheter med stabila kassaflöden och hög avkastning. Fastig-
heterna finns inom fastighetskategorierna industri, handel, kontor, logistik och övrigt.
Moderbolaget
Moderbolaget NP3 Fastigheter AB (publ) har inget direkt-
ägande i fastigheter, utan dessa ägs via hel- och delägda
dotterbolag. Moderbolaget tillhandahåller administrativa
och tekniska fastighetsförvaltande tjänster till dotterbolagen
samt koncernledning. Bolaget har säte och huvudkontor i
Sundsvall.
Organisation
NP3s organisation utgörs av ledning och tre huvudfunktioner;
uthyrning och marknad, drift och fastighetsförvaltning samt
finansiering och ekonomisk förvaltning. Vid årsskiftet hade
bolaget 58 medarbetare.
Resultat
•
Koncernensnettoom sättninguppgi cktill1551mkr(1238).
• Koncernenredovisadeettdriftöverskottom1149mkr(912)
ochettresultatföreskattom1575mkr(2465).
• Moderbolagetsnettoomsättninguppgicktill62mkr(53).
• Moderbolagetredovisadeettrörelseresultatom-34mkr
(-30)ochettresultatföreskattom87mkr(14).
Kommentarer till årets resultat finns på sidorna 87 och 93.
Årets väsentliga händelser
•
Underåretharkoncernenförvärvat51fastig hetertillett
värdeom1662mkr.Sjufastigheterharavyttratsför125mkr.
Dess utomhar642mkrinvesteratsibefintligafastigheteroch
nybyggnationer.
• ImarsinkluderadesbolagetsstamaktieiFTSEEPRANareit
GlobalRealEstateInde xSeries(”EPRAindex”) .EPRAindex
ärettledandeglobaltindexförbörsnoteradefastighetsinves-
teringarochbeståravcirka500fastighetsbolag.
• IjunietableradebolagetettMTN-programmedenramom
5mdkrundervil kenNP3harmöjlighetattpåkapitalmark-
nadenlöpandeupptalånisvenskakronorellereuromed
enlöpti domlägstettårmedmöjlighetattävengeutgröna
obligationerochhållbarhetslänkadeobligationer.
• Iseptembergenomfördebolagetenrefina nsieringavsitt
kommandeobligatio nsförfallimars2023,genomattunder
MTN-programmetemitteraickesäkerställdagrönaobliga-
tionerom400mkrmedenlöptidom3årtillenräntaom3
månadersStibor+650baspunkter.Avdettotalabelo ppet
om600mkråterköptebolagetobligationermotsvarandeett
nominelltbeloppom381mkrvarmed219mkrkvars tåratt
åter köpaimars202 3.
Förväntad framtida utveckling
Trots ett fortsatt ansträngt omvärldsläge håller bolaget fast
vid sitt övergripande mål att fortsätta sin tillväxt genom
selektiva förvärv i samtliga åtta affärsområden. För att bli en
etablerad aktör och nå en effektiv förvaltning på de större
orterna i affärsområdet Mellansverige som etablerades år
2020 är bolagets ambition att nå 100 000 kvm uthyrbar area
per ort. Det osäkra marknadsläget gör dock att bolaget i
närtid kommer att fokusera på investeringar i det befintliga
fastighetsbeståndet med hållbara projekt istället för förvärv
av nya fastigheter. NP3s fortsatta tillväxt fokuseras i hög grad
till målen att generera en tillväxt i förvaltningsresultat per stam-
aktie om tolv procent per år över en femårsperiod samt att
över femårsperioden generera en avkastning på eget kapital
före skatt på minst 15 procent. En god avkastning och ett
starkt kassaflöde gör att NP3 över tid kan leva upp till målet
att dela ut cirka 50 procent av bolagets förvaltningsresultat
efter aktuell skatt till bolagets stam- och preferensaktieägare.
Hållbarhetsrapport
NP3 upprättar en hållbarhetsrapport för att informera om
bolagets hållbarhetsarbete samt uppfylla kraven enligt
Årsredovisningslagens sjätte kapitel. Hållbarhetsrapporten
redovisas som ett separat avsnitt före förvaltningsberättel-
sen, se sidorna 43-64.
Aktien och ägarna
För information om bolagets stam- och preferensaktie samt
information om ägarstruktur, se sidorna 40-42.
Förslag till vinstdisposition
Till årsstämmans förfogande står följande fria egna kapital i
moderbolaget:
Belopp (kr)
Balanserad vinst 1 227 699 412
Årets resultat 76 989 321
Summa 1 304 688 733
Styrelsen föreslår att beloppet disponeras enligt följande:
Utdelas 5,00 kr/stamaktie 286 789 280
Utdelas 2,00 kr/preferensaktie 76 000 000
Balanseras i ny räkning 941 899 453
Summa 1 304 688 733
I bolaget finns per bokslutsdagen 54 607 856 registrerade stamaktier
samt 38 000 000 registrerade preferensaktier. I februari 2023 har an-
talet stamaktier ökat med 2 750 000 i en nyemission vilket innebär att
antalet stamaktier inför årsstämman uppgår till 57 357 856. Tillkom-
mande utdelning till följd av nyemissionen uppgår till 13 750 000 kr
och ingår i ovan beräknat belopp.
66 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - FLERÅRSÖVERSIKT
Nyckeltal 2022 2021 2020 2019 2018
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Antal fastigheter vid årets slut 488 446 388 358 344
Fastigheternas uthyrbara area, tkvm 1 950 1 784 1 436 1 350 1 308
Fastighetsvärde, mkr 19 805 17 335 12 582 11 402 10 496
Fastighetsvärde, kr/kvm 10 156 9 717 8 762 8 446 8 024
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94 93 93 93 93
Överskottsgrad, % 74 74 75 71 70
Direktavkastning, % 6,1 6,4 6,9 6,7 6,6
Finansiella nyckeltal
Avkastning på eget kapital, stamaktie, % 18,9 44,0 17,4 25,2 16,6
Avkastning på eget kapital, % 17,0 36,7 15,2 21,4 15,7
Avkastning på eget kapital, före skatt, % 21,5 44,8 19,0 25,3 19,2
Avkastning på eget kapital från förvaltningsresultat, % 10,7 12,0 12,9 13,2 12,8
Skuldsättningsgrad, ggr 1,6 1,5 1,6 1,6 1,9
Skuldkvot, ggr 9,7 10,3 9,6 9,4 9,7
Räntetäckningsgrad, ggr 2,8 3,3 3,4 3,5 3,3
Belåningsgrad, % 57,6 55,9 57,3 58,0 61,7
Soliditet, % 35,1 36,0 34,7 34,7 32,4
Genomsnittlig ränta, % 4,18 2,53 2,73 2,76 2,60
Nyckeltal per stamaktie
Antal stamaktier vid årets slut, tusental 54 608 54 445 54 339 54 339 54 339
Vägt genomsnittligt antal stamaktier, tusental 54 543 54 403 54 339 54 339 54 339
Eget kapital, kr 117,21 100,67 68,67 61,42 50,93
Långsiktigt substansvärde, kr 133,17 118,64 80,47 70,36 57,81
Förvaltningsresultat, kr 13,00 10,90 9,26 8,07 6,54
Resultat efter skatt, kr 21,04 35,82 11,12 13,60 8,04
Utdelning, kr 5,00
1)
4,30 3,60 3,40 3,00
Aktiekurs vid årets slut kr 198,60 362,50 121,20 113,00 61,00
Nyckeltal per preferensaktie
Antal aktier vid årets slut, tusental 38 000 38 000 27 950 24 850 21 736
Eget kapital, kr 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00
Resultat, kr 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00
Utdelning, kr 2,00
1)
2,00 2,00 2,00 2,00
Aktiekurs vid årets slut kr 24,80 33,95 32,80 36,50 31,90
Flerårsöversikt
1) Av styrelsen föreslagen utdelning.
För avstämning av nyckeltal och definitioner se sidorna 114-115.
67FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - KVARTALSÖVERSIKT
Nyckeltal 2022 2022 2022 2022 2021 2021 2021 2021
Kvartal 4
okt-dec
Kvartal 3
jul-sep
Kvartal 2
apr-jun
Kvartal 1
jan-mar
Kvartal 4
okt-dec
Kvartal 3
jul-sep
Kvartal 2
apr-jun
Kvartal 1
jan-mar
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Antal fastigheter vid periodens utgång 488 486 480 458 446 406 403 391
Fastigheternas uthyrbara area, tkvm 1 950 1 939 1 893 1 816 1 784 1 576 1 578 1 442
Fastighetsvärde, mkr 19 805 19 651 19 213 17 862 17 335 14 413 14 065 13 021
Fastighetsvärde, kr/kvm 10 156 10 135 10 150 9 836 9 717 9 145 8 913 9 030
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94 94 94 93 93 93 93 93
Överskottsgrad, % 75 79 75 66 74 80 76 65
Direktavkastning, % 6,1 6,2 6,2 6,3 6,4 6,6 6,7 6,7
Finansiella nyckeltal
Avkastning på eget kapital, stamaktie, % 18,9 35,7 39,9 41,3 44,0 33,1 31,4 24,4
Avkastning på eget kapital, % 17,0 30,7 33,7 34,7 36,7 27,9 26,5 20,9
Avkastning på eget kapital, före skatt, % 21,5 38,1 41,6 42,2 44,8 34,4 32,7 26,3
Avkastning på eget kapital från förvaltningsresultat, % 10,7 11,3 11,5 11,6 12,0 12,5 12,6 12,7
Skuldsättningsgrad, ggr 1,6 1,6 1,6 1,5 1,5 1,4 1,5 1,5
Skuldkvot, ggr 9,7 10,8 10,9 10,4 10,3 9,5 9,7 9,5
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,9 3,2 3,1 3,3 3,4 3,3 3,0
Belåningsgrad, % 57,6 57,3 57,7 55,9 55,9 54,3 55,7 55,5
Soliditet, % 35,1 35,1 34,9 36,0 36,0 35,9 35,7 35,9
Genomsnittlig ränta, % 4,18 3,53 2,72 2,51 2,53 2,72 2,69 2,74
Nyckeltal per stamaktie
Antal aktier vid periodens slut, tusental 54 608 54 608 54 608 54 445 54 445 54 445 54 445 54 339
Vägt genomsnittligt antal aktier, tusental 54 608 54 608 54 524 54 445 54 445 54 445 54 342 54 339
Eget kapital, kr 117,21 116,75 113,03 108,34 100,67 83,87 78,82 75,26
Långsiktigt substansvärde, kr 133,17 132,10 128,74 124,33 118,64 98,26 92,60 88,10
Förvaltningsresultat, kr 3,01 3,67 3,49 2,83 2,99 3,07 2,62 2,22
Resultat efter skatt, kr 0,45 3,66 9,27 7,66 16,77 5,02 7,44 6,59
Aktiekurs vid periodens slut kr 198,60 165,00 202,00 312,00 362,50 228,00 168,00 139,00
Nyckeltal per preferensaktie
Antal aktier vid periodens slut, tusental 38 000 38 000 38 000 38 000 38 000 35 000 35 000 27 950
Eget kapital, kr 32,00 31,50 31,00 32,50 32,00 31,50 31,00 32,50
Resultat, kr 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50
Aktiekurs vid periodens slut, kr 24,80 24,05 23,15 32,90 33,95 33,30 33,10 32,20
Kvartalsöversikt
För avstämning av nyckeltal och definitioner se sidorna 114-115.
68 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER
Hyresintäkter och förvaltning
Bolagets fastighetsbestånd är geografiskt lokaliserat i tillväxtorter i främst de norra delarna av Sverige. Fastigheterna rymmer ett
stort antal hyresgäster med kommersiell verksamhet fördelat inom kategorierna handel, industri, lager/logistik och övrigt. Sprid-
ningen i geografiskt hänseende, antal kontrakt, branscher och kategorier bidrar till stabilitet. Risk kopplat till hyresgäster påverkas
av det allmänna affärsklimatet. Minskade hyresintäkter eller inställda betalningar påverkar resultat, kassaflöde och på sikt även
marknadsvärdering av bolagets fastigheter.
Risk Beskrivning av risk Hantering S K
Minskade
hyresintäkter
Lägre hyresintäkter till följd av lägre hy-
resnivåer eller minskad uthyrningsgrad.
Bolaget arbetar med långa hyresavtal och kontinuerlig omför-
handling av befintliga kontrakt som ger en stabil förfallostruktur
på kontraktsportföljen. Efterfrågan på lokaler inom bolagets
fastighetskategorier och marknadslägen är mindre konjunktur-
känslig än till exempel lokaler i centrumlägen, vilket minskar risk.
Dessutom bidrar den höga diversifieringsgraden av hyresgäster
inom flertalet branscher tillsammans med ett lågt beroende av
ett fåtal större hyresgäster till en begränsad risk.
Kundförluster,
kreditrisk
NP3s primära motpartsrisk ligger i att
hyresgästerna inte kan fullgöra sina
betalningar enligt hyreskontrakten.
Bolagets affärsansvariga har en nära relation till hyresgästerna
och följer löpande upp marknadsläget. Vid förvärv och nya
uthyrningar görs kreditprövningar och vid behov kompletteras
avtalet med säkerheter i form av garantier. Riskpolicyn anger att
maximalt fem procent av hyresvärdet ska vara exponerat mot en
enskild hyresgäst.
Väsentligt
ökade drift- och
underhållskost-
nader
Ökade kostnader för bland annat el,
vatten, värme och snöröjning. Extrema
väderförhållanden och oförutsedda
händelser kan få påverkan på kostnad
för fastighetsskötsel och försäkring.
Bolaget arbetar kontinuerligt med att minska riskexponeringen
för kostnadsökningar inom drift genom löpande avtalsförhand-
lingar och upphandlingar med leverantörer i syfte att sänka
kostnaderna. Genom att hyresgästen ofta själv står för kost-
naderna för el, vatten, värme och snöröjning, minskar bolagets
exponering för variationer.
Strukturerat riskarbete
Koncernens affärsverksamhet är utsatt för risker som kan få betydelse för bolagets framtida verk-
samhet, resultat och finansiella ställning. Bolaget har en hög riskmedvetenhet i hela organisationen
och genom ett aktivt och förebyggande arbete begränsas och hanteras riskerna på bästa sätt i en så
stor utsträckning som möjligt.
S = Sannolikhet där grön är låg, gul är medel och röd är hög sannolikhet.
K = Konsekvens (påverkan på bolagets resultat och ställning) där grön är låg, gul är medel och röd är stor konsekvens.
De väsentliga risker som bolaget är utsatt för påverkas i stor
utsträckning av allmän konjunkturutveckling, ekonomisk
tillväxt och befolkningstillväxt i affärsområdena tillsam-
mans med inflations- och ränterisk. Nedan finns upptaget
både strategiska risker kopplade till externa händelser och
omvärldsfaktorer, operativa risker hänförliga till den löpande
verksamheten och kvalitet i interna rutiner samt finansiella
risker avseende bolagets kapitalförsörjning. Nedanstående
riskfaktorer avser de generella risker som över en konjunk-
turcykel skulle kunna ha en påverkan på NP3s verksamhet.
Risker och osäkerhetsfaktorer för moderbolaget är indirekt
desamma som för koncernen.
69FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER
S = Sannolikhet där grön är låg, gul är medel och röd är hög sannolikhet.
K = Konsekvens (påverkan på bolagets resultat och ställning) där grön är låg, gul är medel och röd är stor konsekvens.
Förvärv och investeringar
Bolaget är ett tillväxtbolag och genomför en stor mängd transaktioner varje år vilket är förenat med viss risk. Detsamma gäller
investeringsverksamheten med hyresgästanpassningar och projekt för ny- till- och ombyggnad. Felaktiga förvärvs- eller investe-
ringsbeslut utgör risk för ökade kostnader och lägre avkastning på kapital. Bolagets organisation har stor erfarenhet och kompe-
tens avseende förvärv och försäljningar och har en väl inarbetad process för att minska risk i transaktioner. Bolaget gör inte större
investeringar på spekulation utan på i förhand givna villkor och hyresavtal.
Risk Beskrivning av risk Hantering S K
Transaktions-
relaterade
risker
Transaktionsrelaterade risker utgörs
bland annat av framtida hyresbortfall,
miljöförhållanden och tekniska brister.
Även vissa risker för skatter och juridis-
ka tvister finns.
Förvärv av fastigheter görs i enlighet med bolagets strategiska
plan och en beslutsprocess där hänsyn tas till marknadsförutsätt-
ningar och risk. Vid varje förvärvssituation görs en noggrann ana-
lys och Due Diligence. Risker hanteras via avtal i form av garantier
mot säljaren och priset baseras på en marknads- och ortsanalys
för jämförbara fastigheter kombinerat med en värdering genom
diskonterade kassaflöden.
Risker i projekt-
investeringar
vid ny- till- och
ombyggnader
Risker i projektinvesteringar består
bland annat av kostnadsökningar, miljö-
och arbetsmiljörisker.
Investeringsbeslut tas i enlighet med bolagets strategiska plan
och med genomarbetade beslutsunderlag. Ny- till- eller om-
byggnader görs mot tecknade kontrakt med hyresgäster. Krav
ställs på entreprenörer gällande miljöhänsyn och bedömning av
arbetsmiljörisk genomförs vid varje projekt.
Fastighetsvärden
Bolagets fastigheter värderas till verkligt värde varje kvartal och värdeförändringen redovisas över resultatet. Värdet påverkas av
ett flertal faktorer, dels fastighetsspecifika såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och driftkostnader, dels marknadsspecifika såsom
direktavkastning och kalkylräntor. Marknadens avkastningskrav är en faktor som bolaget inte kan påverka men genom den geo-
grafiska spridningen av fastigheter på tillväxtorter bedöms risk för kraftiga värdeförändringar under kort tid som låg.
Risk Beskrivning av risk Hantering S K
Lägre mark-
nadsvärde på
fastigheter
Fallande marknadsvärden på bolagets
fastigheter.
Bolaget arbetar kontinuerligt med att bibehålla eller öka mark-
nadsvärdet på fastigheterna genom att hyra ut vakanta lokaler
samt förädling och vidareutveckling av befintliga fastigheter.
Risken för stor negativ påverkan på grund av fallande marknads-
läge på en viss ort minskas genom fastigheternas geografiska
spridning.
Skatt
Förändringar i skattelagstiftning såsom nivån på företagsbeskattning, ränteavdragsbegränsningar, fastighetsskatt eller andra till-
lämpliga skatter har en påverkan på bolagets resultat. Risk i felaktig tolkning eller tillämpning av lagar och regler gällande skatter
och moms kan få konsekvenser för resultat och ställning. Skatt påverkar dessutom kalkyler och kan få inverkan på värderings-
beräkningar.
Risk Beskrivning av risk Hantering S K
Förändringar
i skattelag-
stiftning
Förändringar i skattelagstiftningen så-
som företagsbeskattning, fastighetstax-
ering, skatt vid fastighetstransaktioner
samt andra tillämpliga skatter.
Bolaget har ett tydligt och okomplicerat upplägg avseende
skatt. Kontinuerlig utbildning inom området görs och vid behov
tas hjälp av extern expertis inom skatteområdet.
70 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER
Finansiering
Fastighetsförvärv och förvaltning är en kapitalintensiv verksamhet vilket gör bolaget utsatt för förändringar på kreditmarknaden
och av räntenivåer. Tillgång till finansiering via banker och kapitalmarknad är av stor vikt för bolaget och förändringar i räntenivåer
påverkar bolagets kassaflöde och resultat. Räntenivåerna påverkas främst av nivån på aktuella marknadsräntor och kreditgivarnas
marginaler. För mer information se not 24.
Risk Beskrivning av risk Hantering S K
Försvårad
finansiering och
refinansiering
Risk att finansiering inte kan erhållas el-
ler endast till avsevärt ökade kostnader.
Bolagets planerade expansionstakt är beroende av nya lån från
kreditgivare samt emissionskapital från aktieägarna. För att
minska risken att inte kunna erhålla finansiering arbetar bolaget
med ett flertal finansieringskällor och lägger stort vikt vid en
väl avvägd låneförfallostruktur. Bolaget har ett väl fungerande
samarbete med bankerna.
Ränterisk Räntekostnader är en väsentlig kost-
nadspost för bolaget och förändringar i
räntenivåer har betydande påverkan på
resultat och kassaflöde.
För att begränsa ränterisk över tid och öka förutsägbarheten i
bolagets förvaltningsresultat och kassaflöde binds en andel av
lånen till fast ränta huvudsakligen genom räntesäkringsinstru-
ment i form av ränteswappar.
Motpartsrisk,
bank
Motpartsrisk i bankmedel, upplåning
och derivat avser framför allt bolagets
upplåning hos affärsbankerna och avser
att dessa inte kan fullgöra sina åtag-
anden om befintlig och ny finansiering
till bolaget.
Bolagets motpartsrisker inom bank hanteras genom att
upplåning fördelats på framför allt fem olika banker. På så sätt
minskas den totala motpartsrisken i bankmedel, upplåning och
derivat.
Effekt på belåningsgrad vid förändrat värde på fastighetsportföljen per den 31 dec 2022
Förändring, % -15 -10 -5 0 5 10 15
Värdeförändring, mkr -2 971 -1 981 -990 0 990 1 981 2 971
Belåningsgrad, % 67,2 63,6 60,5 57,6 55,0 52,6 50,4
Effekt på räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad per den 31 dec 2022
Förändring, % -10 -5 0 5 10
Uthyrningsgrad, % 85 89 94 99 ET
Räntetäckningsgrad, % 2,5 2,7 2,8 3,0 ET
S = Sannolikhet där grön är låg, gul är medel och röd är hög sannolikhet.
K = Konsekvens (påverkan på bolagets resultat och ställning) där grön är låg, gul är medel och röd är stor konsekvens.
71FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER
Miljörisk
Risken för klimatförändringar har bedömts som en mindre betydande risk för NP3. Bedömningen är dock att risken har ökat över
tid och kan komma att utgöra en ökad framtida risk för bolaget. För NP3 bedöms miljörisker förenade med föroreningar i mark på
befintliga och/eller förvärvade fastigheter som en betydande risk som kan ge en påverkan på bolaget.
Risk Beskrivning av risk Hantering S K
Miljörisk kopplat
till klimat
För NP3 innebär klimatförändringarna
risk för skador på egendom orsakade av
ändrade väderförhållanden, framför allt
gällande ökande nederbördsmängder
men även andra förändringar i klimatet
som påverkar fastigheterna eller fastig-
heternas drift. NP3 bedömer att riskerna
har ökat och kan komma öka över tid.
Även miljöpolitiska beslut kan komma
att påverka bolagets kostnader.
Samtliga investeringar och förvärv granskas ur ett klimat-
perspektiv för att bedöma fastigheternas eller investering-
ens känslighet för klimatförändringar. Rutiner för drift och
förvaltning vid extrema väderförhållanden har vidareutvecklats
och NP3 gör under 2023 en kartläggning av alla bolagets
risker utifrån sannolikhet, påverkan, prioritet och utveckling.
Klimatrisker analyseras utifrån klimatscenarier fram till 2050.
NP3 bevakar och värderar klimatriskerna i fastigheterna utifrån
MSB:s kartläggning av klimatrisker samt SMHI:s kartläggning
av skyfallsutredningar.
Miljörisk kopplat
till föroreningar
Om förorenad mark upptäcks på
någon av bolagets fastigheter behöver
marken troligen saneras. Bolaget kan då
åläggas att bekosta marksanering eller
avhjälpande.
Bolaget har god kännedom på vilka fastigheter som det bedrivs
eller har bedrivits tillståndspliktig verksamhet och kontrollerar
alltid tidigare verksamhet vid förvärv av fastigheter. Miljöaspek-
ter prioriteras i samtliga delar av verksamheten och bolaget
följer utvecklingen i fråga om rättslig reglering.
Medarbetare och organisation
Bolagets human- och strukturkapital är dess viktigaste tillgång och utvecklingen är till hög grad beroende av förmågan att kunna
behålla och motivera medarbetare. En välmående organisation och nöjda medarbetare ökar dessutom möjligheten till goda
rekryteringar.
Risk Beskrivning av risk Hantering S K
Medarbetarrisk NP3 har en relativt liten personalstyrka
där vissa nyckelfunktioner är person-
beroende och förlusten av en eller flera
nyckelpersoner kan innebära att bolaget
inte når uppsatta mål.
Bolaget arbetar utifrån upprättade policyer och rutinbeskriv-
ningar vilket gör verksamheten mindre sårbar vid ett eventuellt
skifte av personal. Medarbetarna deltar aktivt i processför-
bättringar inom sina områden vilket skapar engagemang och
kompetensutveckling. Bolagets medarbetare samlas regelbun-
det för att dela kunskap och erfarenheter. De anställda erbjuds
också att bli delägare i bolaget genom årliga incitamentspro-
gram samt via en vinstandelsstiftelse.
Risk för korrup-
tion och oetiskt
beteende
Risk att anställda uppträder på ett sätt
som strider mot bolagets värderingar eller
utnyttjar sin position inom bolaget på ett
felaktigt sätt.
Bolaget accepterar inga former av hot, mutor eller oetiskt upp-
trädande. Riktlinjer för det finns i bolagets hållbarhetspolicy samt
policy för affärsetik. Etiska frågor diskuteras även löpande vid
personalträffar för att synliggöra och skapa kunskap inom dessa
frågor.
S = Sannolikhet där grön är låg, gul är medel och röd är hög sannolikhet.
K = Konsekvens (påverkan på bolagets resultat och ställning) där grön är låg, gul är medel och röd är stor konsekvens.
72 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER
Rapportering och intern kontroll
Bolagets finansiella rapportering ska ge en rättvisande bild av bolagets resultat och finansiella ställning samt följa de lagar och
redovisningsregler som är tillämpliga. En missvisande rapport skulle kunna leda till osäkerhet och felaktiga beslut hos investerare
som i sin tur kan medföra negativ kurspåverkan och en ökad riskpremie. Risk finns att bristfälliga interna rutiner och/eller oegent-
ligheter orsakar störningar eller skada i verksamheten.
Risk Beskrivning av risk Hantering S K
Missvisande
rapportering
Medvetna eller omedvetna fel i bolagets
externa rapportering.
Bolaget har en väl fungerande intern kontroll och en kultur som
bygger på ordning och reda. Rapporteringsfunktionen utgörs av
kompetent och erfaren personal som löpande följer utveckling-
en av lagar, praxis och förändrade
redovisningsregler.
IT
Med dagens nyttjande av ny teknik hamnar frågor om informationssäkerhet och IT-säkerhet lätt i centrum då nya risker och hot
blir synliga och behöver hanteras. Arbetet med IT-säkerhet är centralt, vilket förstärks av aktuella lagar som omarbetats, till ex-
empel GDPR, regulatoriska branschkrav samt krav från Finansinspektionen. En viktig del av arbetet med IT-säkerhet handlar om
att förstå olika hotbilder, hantera sannolikheter för att utsättas för skada samt att balansera kostnader för ett starkare skydd mot
värdet av det man skyddar.
Risk Beskrivning av risk Hantering S K
IT- och
informations-
säkerhetsrisker
Risken för att bolaget utsätts för cyber-
attacker, det vill säga elektroniska
angrepp mot informationssystem,
teknisk infrastruktur, datornätverk eller
persondatorer. En växande användning
av mobila enheter, uppkopplade mot bo-
lagets nätverk, har gjort angreppspunk-
terna fler för potentiella attacker.
Funktionen för IT är utkontrakterad till en professionell leve-
rantör som är certifierad avseende informationssäkerhet. I
upphandlingen har NP3 noga bedömt de levererade tjänster-
nas kvalitet och ställt höga krav på leverantörens kunskaper
inom IT-säkerhet. NP3 använder sig endast av tillförlitliga och
standardiserade system och plattformar för sin IT-miljö. Enligt
en rapport från PWC* är det ”den ovetande medarbetaren” där
en medarbetare omedvetet skadar bolaget som står för den
största risken. För att begränsa den mänskliga faktorn har NP3
högt ställda krav på processer och intern styrning och kontroll
gällande informationssäkerhet. Medarbetare ges löpande
utbildning om IT-risker.
*PWC - Nordic Cyber Crime Survey 2020
Intressekonflikter
Intressekonflikter är något som skulle kunna drabba NP3 och påverka bolagets anseende och förtroende. Risken för intresse-
konflikter måste därför beaktas i varje enskilt fall.
Risk Beskrivning av risk Hantering S K
Intresse-
konflikter
Risk för intressekonflikter skulle kunna
uppstå då styrelseledamöter, personer
i strategisk- och operativ ledning samt
övriga anställda inom bolaget åtar sig
vissa styrelseuppdrag, investerar i bolag
där NP3 investerat, investerar i bolag
som är konkurrent till NP3, belånar sitt
aktieinnehav i NP3 eller förvärvar eller
avyttrar aktier i NP3.
Bolaget har väl utvecklade rutiner och policys för att hantera in-
tressekonflikter. Bland väsentliga policys kan nämnas bolagets
Uppförandekod. NP3 har även en insiderpolicy som reglerar
vad som gäller vid handel med bolagets finansiella instrument,
handelsförbud, marknadsmissbruk med mera. Frågor rörande
intressekonflikter diskuteras löpande på bolagets styrelsemö-
ten och i bolagets ledningsgrupp. För anställda har bolaget en
rutin för dokumentation och godkännande av bisysslor.
S = Sannolikhet där grön är låg, gul är medel och röd är hög sannolikhet.
K = Konsekvens (påverkan på bolagets resultat och ställning) där grön är låg, gul är medel och röd är stor konsekvens.
73FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Bolagsordning
Bolagets företagsnamn är NP3 Fastigheter AB (publ) .
Bolaget ska ha säte i Sundsvall. Bolaget har till föremål för
sin verksamhet att – direkt eller indirekt genom hel- eller
delägda bolag eller genom inköpta tjänster – äga, utveckla
och förvalta fast egendom samt driva annan därmed förenlig
verksamhet. Bolagets fastigheter är till övervägande del
belägna i norra Sverige . Ändringar i bolagsordningen sker
enligt föreskrifterna i aktiebolagslagen. Bolagsordningen,
som i övrigt innehåller uppgifter om bland annat aktiekapital,
antal styrelseledamöter och revisorer samt bestämmelser om
kallelse och dagordning för årsstämman, finns i sin helhet att
tillgå på bolagets hemsida, www.np3fastigheter.se.
Svensk kod för bolagsstyrning
Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) är tillämplig för
samtliga bolag vars aktier är upptagna till handel på Nasdaq
Stockholm. Koden förvaltas av Kollegiet för Svensk Bolags-
styrning och finns att tillgå på www.bolagsstyrning.se.
Bolag behöver inte följa kodens samtliga regler om motiv
till att inte göra så finns och förklaras. Styrelsen har beslutat
att inte inrätta något särskilt ersättningsutskott. Istället ska
styrelsen i sin helhet fullgöra de uppgifter som ett sådant
utskott ska ha. Det är styrelsens uppfattning att bolaget i alla
övriga avseenden följer koden.
Aktier och aktieägare
NP3 har två aktieslag: stamaktier och preferensaktier.
NP3s aktier är registrerade för handel på Nasdaq Stockholm,
Large Cap. Vid årsskiftet uppgick det totala antalet aktier till
sammanlagt 92 607 856, varav 54 607 856 stamaktier och
38 000 000 preferensaktier. Varje stamaktie har en (1) röst
och varje preferensaktie har en tiondels (1/10) röst, vilket
innebär att antalet röster uppgår till sammanlagt 58 407 856
röster. Bolaget hade per balansdagen cirka 11 000 aktieägare.
Av det totala aktiekapitalet ägdes 16 procent av utländska
investerare. Av det totala antalet aktieägare var 95 procent
fysiska personer vars innehav uppgick till 16 procent av det
totala aktiekapitalet. Resterande 5 procent av ägarna var ju-
ridiska personer vars innehav uppgick till 84 procent av samt-
liga aktier. NP3 har ingen direktregistrerad aktieägare med
ett innehav överstigande 10 procent. Aktiekapitalet uppgår till
324 127 496 kr, aktierna har ett kvotvärde om vardera 3,50 kr.
Varje röstberättigad aktieägare får vid bolagsstämma rösta
för fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier.
Preferensaktierna medför företrädesrätt framför stamakti-
erna till årlig utdelning om 2,00 kr per preferensaktie med
kvartalsvis utbetalning om 0,50 kr per preferensaktie. Om
ingen utdelning utbetalats på preferensaktier i anslutning till
en avstämningsdag eller om utdelning understigande 0,50 kr
Externa regelverk
• Svenskaktiebolagslag
• Svenkårsredovisningslag
• NasdaqStockholmsregelverkföremittente r
• Svenskkodförbo lagsstyrning
• IFRSst andard
Viktiga interna regelverk
• Bolagsordning
• Styrelsensarbetsordningoch
vd-instruktion
• Firmateckningochattestordning
• Informa tions-ochIR-policy,
insiderpolicy,hållbarhetspolicy,
policyföraffärsetik,finanspolicy,
värderingspolicyochIT-policy
• Processerförinternkontrolloch
risk hantering
Aktieägare
Extern revisionValberedning
Intern kontroll och
riskhantering
Revisionsutskott
Vd & ledningsgrupp
Styrelse
Årsstämma
Bolagsstyrningsrapport
Bolagsstyrning omfattar olika beslutssystem genom vilka ägarna direkt eller indirekt styr bolaget.
Styrning, ledning och kontroll av bolaget fördelas mellan styrelsen, vd och övriga personer i bolagets
ledning. Bolagsstyrningen är det ramverk som hanterar ansvarsfördelning och rapportering samt reg-
lerar hur riskerna i verksamheten begränsas. Styrningen grundar sig på externa och interna regelverk
som är föremål för ständig utveckling, förändring och förbättring.
74 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
utbetalats, ska preferensaktierna, förutsatt att bolagsstäm-
man beslutar om vinstutdelning, medföra rätt att i tillägg
till framtida preferensutdelning erhålla ett belopp, motsva-
rande skillnaden mellan vad som skulle ha betalats ut och
utbetalat belopp (”innestående belopp”) innan utdelning på
stamaktierna eller annan värdeöverföring enligt 17 kap. 1 §
aktiebolagslagen till stamaktieägarna utbetalas. Innestående
belopp ska räknas upp med en årlig räntesats om tio procent
varvid uppräkning ska ske med början från den kvartalsvisa
tidpunkt då utbetalning understigit 0,50 kr. Bolagsstämman
i NP3 har en ensidig rätt, men inte någon skyldighet, att
lösa in preferensaktier för 35,00 kr per aktie, med tillägg för
eventuellt innestående belopp. Upplöses bolaget ska pre-
ferensaktierna medföra företrädesrätt att ur bolagets egna
kapital erhålla ett belopp per aktie beräknat som summan av
30,00 kr och eventuellt innestående belopp innan utskift-
ning sker mellan stamaktierna (för ytterligare information se
bolagsordningen som finns att tillgå på bolagets hemsida).
Preferensaktierna ska i övrigt inte medföra någon rätt till
skiftesandel.
Inget eget innehav av återköpta aktier har förekommit.
Personalen innehar 471 147 teckningsoptioner som motsvarar
0,9 procent av antalet utestående stamaktier i bolaget per
sista december 2022. Det förekommer inga ytterligare teck-
ningsoptioner, konvertibler eller motsvarande värdepapper
som kan leda till ytterligare aktier i bolaget.
Bolagsstämma
Bolagets högsta beslutande organ är årsstämman (ordinarie
bolagsstämma) som hålls i Sundsvall under första halvåret
efter utgången av räkenskapsåret. Tillsammans med eventu-
ella extra bolagsstämmor ger stämman aktieägarna möjlig-
het till styrning via sin beslutanderätt. På årsstämman utses
styrelse och styrelsens ordförande samt fastslås principer för
såväl valberedningens sammansättning som för ersättning
till ledande befattningshavare. Stämman utser även revisorer
för granskning av koncernens redovisning samt beslutar om
bland annat ändringar i bolagsordning och om förändring
av aktiekapitalet. För att kunna delta i beslut erfordras att
aktieägare är närvarande vid stämman, antingen personligen
eller genom ombud. Styrelsen får dock besluta att aktieä-
garna ska kunna utöva sin rösträtt på bolagsstämma genom
poströstning före bolagsstämman i enlighet med 7 kap. 4 a §
aktiebolagslagen. Vidare krävs att aktieägaren är införd i
aktieboken vid visst datum före stämman och att anmälan
om deltagande gjorts till bolaget i viss ordning. Beslut vid bo-
lagsstämma fattas normalt med enkel majoritet. I vissa frågor
föreskriver dock aktiebolagslagen att förslag ska godkännas
av en större andel av de på stämman företrädda aktierna och
avgivna rösterna.
Årsstämma 2022
Senaste årsstämman ägde rum den 4 maj 2022 i Sundsvall.
Vid tidpunkten för årsstämman var det totala antalet aktier
92 445 419 samt antal röster 58 245 419. Vid stämman repre-
senterades 50 131 880 aktier och 43 509 622 röster, motsva-
rande 54,2 procent av totala antalet aktier och 74,7 procent
av totala antalet röster. Årsstämman fastställde räkenskaper-
na för 2021 och beviljade styrelsen och vd ansvarsfrihet för
2021 års förvaltning. Följande beslut fattades på årsstämman
den 4 maj:
• Utdelningom4,30krperst amaktieförräkenskapsåret2021
medutb etalningv idtvåtillfällenomvardera2,15kr.Vidare
beslutadeårsstämmanomutdelningtillaktieägarnaom2,00
krperpreferensaktiemedutbetalningkvartalsvisom0,50kr
perpreferensaktie.
• Attarvodetillstyrelsensordförandeskautgåmed360000kr
ochtillövrigaledamöterom180000krvardera.Ersättning
förmedlemmarirevisionsutskottetskauppgåtillytterligare
tota lt200000krattavstyrelsenfördela smellanme dlem-
marnairevisionsutskottet.
• Attstyrelsenskabeståavse xstyrelsel edamöterochingen
suppleant.
• OmvalavstyrelseledamöternaLarsGöranBäc kvall,Åsa
Bergström,AndersNilsson,MiaBäckvallJuhlinoc hNilsStyf
samtnyvalavHans-OlovBlom.Stämma nbeslutadevidare
omomvalavN ilsStyfsomstyrelseordförande.
• ValavKPMGABsomrev isionsbolagframtillslutetavnästa
årsstämmadärKPMGh ademedd elatattauktoriseraderevi-
sornPete rDahllöfhadeut settstillnyhuvudansvarigrevisor.
• Attgodkänn aersättnings rapportenförräkenskapsåret2021.
• InförandeavIncitamentsprogram2022/2025geno men
emissionavhögst1400 00tecknin gsoptioneravserie
2022/2025därdetmaximalaantalettil lkommandestam-
aktierberäknasuppgåtillhögst140000,motsvarande
cirka0,3procentavdettotalaantaletstamaktieribolaget,
för utsattfullteckningochfulltutnyttjandeavsamt ligateck-
ningsoptioner.
• Man datförstyrel senattframti llnästaårsstämmabesluta
omnyemissionavaktiertillensammanlagdteckningslik-
vidsvolymomhögst5400000stamaktieroch15000000
preferensaktierisyfteattfo rtlöpandekunnaan passa
bolagetskapitalbehovochdärmedkunnabidratillökat
aktieägarvärde,samtkunnaerbjudaaktiertillinvesterarei
sambandm edeventuellafastighets-ellerföretagsförvärv.
• Bemyndigandeförverkställand edirektörenattvidtamindre
justeringariårsstämmansbeslut.
• Protokollfrånårsstämmanden4maj2022finnsatttillgåpå
bolagetshemsida.
Valberedning inför årsstämman 2023
Vid NP3s årsstämma den 4 maj 2022 beslutades att valbe-
redningen inför årsstämman 2023 ska utgöras av styrelsens
ordförande samt en representant för var och en av de tre
största ägarregistrerade aktieägarna per den sista bankda-
gen i augusti året före årsstämman. I enlighet med beslutet
har de tre största aktieägarna baserat på ägandet per den
sista bankdagen i augusti 2022 erbjudits plats i NP3s valbe-
redning och följande valberedning har bildats:
• Poula rdeABharutsettLarsGöranBäckvall,vdPoulardeAB,
• ABSagaxharutsettDavidMindus,vdABSagax,
• L änsförsäkringarFondförvaltningABharu tsettJohannes
Wingborg,ägaransvarigLänsförsäkringarFo ndförvaltning,
• NilsStyf ,ordförandeistyrelsenförNP3.
Årsstämman 2023
Inför årsstämman den 4 maj 2023 föreslår styrelsen;
• en utdelning om 5,00 kr per stamaktie samt att års-
stämman även beslutar om utdelning till aktieägarna
om 2,00 kr per preferensaktie.
• att ersättning till den verkställande direktören ska
utgöras av fast lön, rörlig lön om högst 25 procent av
den sammanlagda fasta lönen, aktierelaterade inci
-
tamentsprogram och övriga förmåner samt pension.
Ersättning till övriga ledande befattningshavare ska
utgöras av fast lön, rörlig prestationsbaserad lön om
högst två månadslöner, aktierelaterade incitaments
-
program och övriga förmåner samt pension.
• att årsstämman beslutar att bemyndiga styrelsen att
fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen,
med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädes
-
rätt, mot kontant betalning eller genom kvittning eller
apportegendom, eller annars med villkor, besluta om
ökning av bolagets aktiekapital genom nyemission
av stamaktier och/eller preferensaktier. Bemyndigan
-
det får inte nyttjas i större utsträckning än att totalt
5 400 000 stamaktier och 15 000 000 preferensaktier
utges.
• att årsstämman beslutar om införande av Incitaments-
program 2023/2026 genom a) emission av teck-
ningsoptioner till dotterbolaget NP3 Förvaltning AB
och b) godkännande av överlåtelsen av teckningsop
-
tioner till anställda i bolaget eller dess dotterbolag.
Inför årsstämman föreslår valberedningen:
• omval av styrelseledamöterna Åsa Bergström, Mia
Bäckvall Juhlin, Anders Nilsson, Hans-Olov Blom och
Nils Styf. Valberedningen föreslår omval av Nils Styf
som styrelseordförande.
• att arvode till styrelseledamöterna utgår enligt följande:
- styrelsens ordförande: 375 000 kr,
- envar av övriga styrelseledamöter: 190 000 kr,
- ersättning till revisionsutskottet ska sammanlagt
utgå med 210 000 kr.
Föreslagen total ersättning till styrelseledamöterna,
inklusive ersättning för utskottsarbete, uppgår således
till 1 345 000 kr (1 460 000).
• att antalet bolagsstämmovalda styrelseledamöter
ska vara 5 (6).
• i enlighet med revisionsutskottets rekommendation,
för tiden fram till slutet av nästa årsstämma, omval av
det auktoriserade revisionsbolaget KPMG AB som bo
-
lagets revisor där auktoriserade revisorn Peter Dahllöf
kommer att vara huvudansvarig revisor för revisionen.
• att stämman beslutar att anta en ny ”Instruktion
avseende valberedning” och att en ny valberedning
inför 2024 års årsstämma utses i enlighet med denna.
Förändringarna jämfört med den nu gällande instruk
-
tionen avser främst förändringar i valberedningens
sammansättning om det sker förändringar i ägarlistan
efter avstämningsdatumet den 31 augusti året före
årsstämman. Valberedningen förslag finns att tillgå på
bolagets hemsida.
Då det i oktober 2022 konstaterades att Fjärde AP-fonden ökat sitt
aktieinnehav sedan nomineringen till valberedningen och i och med
detta utgjorde tredje största ägarregistrerade aktieägarna ställde
Johannes Wingborg som representerat Länsförsäkringar Fondför-
valtning AB sin plats till förfogande. I enlighet med valberedningens
instruktion erbjöds Fjärde AP-fonden att utse en ny ledamot till valbe-
redningen och till ny ledamot utsågs Olof Nyström, senior portföljför-
valtare vid Fjärde AP-fonden. David Mindus är av valberedningen
utsedd till ordförande för valberedningen.
Valberedningen ska bereda och till bolagsstämman lämna förslag till
stämmoordförande, styrelseledamöter, styrelseordförande, styrelse-
arvode till var och en av styrelseledamöterna och styrelseordföranden
samt annan ersättning för styrelseuppdrag, arvode till revisor samt, i
förekommande fall, förslag till val av revisor.
Vidare ska valberedningen bereda och till bolagsstämman lämna
förslag till principer för valberedningens sammansättning. Valbered-
ningens sammansättning ska tillkännages senast sex månader före
årsstämman. Valberedningens mandatperiod sträcker sig fram till
dess ny valberedning har utsetts. Ordförande i valberedningen ska,
om inte ledamöterna enas om annat, vara den ledamot som represen-
terar den till röstetalet största aktieägaren. Valberedningens arbete
utförs i enlighet med de instruktioner som antagits och, såvitt tillämp-
ligt, i linje med Koden.
Valberedningen tillämpar Kodens bestämmelser om styrelsens
sammansättning och har som mångfaldspolicy att tillämpa regel 4.1
i koden vid framtagande av sitt förslag till val av styrelseledamöter.
Styrelsen
Aktieägarna utser styrelse på årsstämman. Styrelsen ska enligt
bolagsordningen bestå av lägst tre och högst 13 ledamöter. Inga
suppleanter ska utses. Styrelsen har under 2022 bestått av sex
ordinarie ledamöter med Nils Styf som ordförande. Styrelsen arbetar
enligt en fastställd arbetsordning och arbetet regleras bland annat
av den svenska aktiebolagslagen, bolagsordningen och Svensk kod
för bolagsstyrning. För beslut i styrelsen gäller aktiebolagslagens
regler, innebärande att såväl mer än hälften av närvarande ledamöter
och mer än en tredjedel av totala antalet ledamöter måste rösta för
beslut. Vid lika röstetal har ordförande utslagsröst. De långsiktiga
och strategiska besluten för NP3 fattas gemensamt av styrelsen och
ledningen. Bolagets vd Andreas Wahlén närvarar vid styrelsemöten
men ingår ej i styrelsen. Ersättning utgår för styrelsearbete samt för
medlemmar i revisionsutskottet. Styrelseledamöterna har inte rätt till
något avgångsvederlag.
Styrelsens ansvar
Enligt aktiebolagslagen och styrelsens arbetsordning är styrelsens
övergripande uppgift att för ägarnas räkning förvalta bolagets ange-
lägenheter på ett sådant sätt att samtliga ägares intresse tillgodoses
på bästa möjliga sätt. Styrelsen har det yttersta ansvaret för verk-
samheten. Mot bakgrund av detta svarar styrelsen för att fastställda
mål och strategier avseende bolagets verksamhet ska uppnås. Vidare
svarar styrelsen för att bolagets verksamhetsinriktning är föremål för
fortlöpande översyn samt att större förändringar i verksamhetsinrikt-
ningen behandlas av styrelsen. I styrelsens uppgifter ingår att ansvara
för bolagets organisation inklusive att tillsätta, utvärdera och vid be-
hov entlediga vd samt att fastställa lön och annan ersättning till den-
ne. Styrelsen fastställer budget, verksamhetsmål, och strategier för
bolagets verksamhet samt fattar beslut rörande förvärv, investeringar
och försäljningar eller omstruktureringar av fastighetsbeståndet.
75
76 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
J
A
N
I
F
E
B
|
M
A
R
S
A
P
R
I
L
|
M
A
J
|
J
U
N
I
J
U
L
I
|
A
U
G
|
S
E
P
T
O
K
T
|
N
O
V
|
D
E
C
Q1
Q2
Q4
Q3
• Delårsrapportjuli-september
• Styrelsenantaraffärsplaninklusivebudget
förkommandeår
• Utvärderingavvd:sarbete
• Utvärderingavstyrelsensarbete
• Utvärderingavbehovavinternrevision
• Bokslutskomm unikéföråret
somgått
• Förslagtillvinstutdelning
• Ersättningsfrågortillvdoch
ledning
• Delårsrapportapril -juni
• Valberedningutses
• Delårsrapportjanuari -mars
• Årsstämmaochkonstituerande
styrelsemöte
• Styrelsensstrategimöte
Styrelsens arbete under året
Utöver stående punkter pågår under hela året arbete med förvärv och tillväxt.
Styrelsens arbetsordning
Styrelsen fastställer varje år en arbetsordning för styrelse-
arbetet. I arbetsordningen beskrivs styrelsens arbetsupp-
gifter samt ansvarsfördelningen mellan styrelsen och vd. Av
arbetsordningen framgår vilka ärenden som ska hanteras på
respektive styrelsemöte samt instruktioner avseende den
ekonomiska rapporteringen till styrelsen. Arbetsordningen
föreskriver också att styrelsen ska ha ett revisionsutskott.
Hela styrelsen utgör ersättningsutskott. Vid vart och ett av
de ordinarie styrelsemötena behandlas förekommande frågor
av väsentlig betydelse för bolaget såsom förvärv och försälj-
ningar av fastigheter samt finansiering. Vidare informeras
styrelsen om marknadsläget på hyres- och fastighetsmark-
naden. Möten i samband med bolagets rapportering behand-
lar marknadsvärdering av fastighetsportföljen och fastställer
periodens eller årets resultat och finansiella ställning. Inför
årsstämman lämnar styrelsen förslag till vinstdisposition. Vid
det konstituerande mötet ska styrelsen bland annat fast-
ställa bolagets firmatecknare och utse revisionsutskott samt
ersättningsutskott.
Styrelsens ordförande
Styrelsens ordförande har ett särskilt ansvar i styrelsen för
att styrelsens arbete är väl organiserat och bedrivs effektivt
och att styrelsen fullgör sina uppgifter. Ordförande ska fort-
löpande hålla kontakt med och fungera som diskussionspart-
ner och stöd för bolagets vd.
Styrelsens arbete under 2022
NP3s styrelsearbete har under början av året präglats av
den tillväxt som bolaget genomgått vilket inneburit ett flertal
förvärvsdiskussioner. Det osäkra och volatila marknadskli-
matet med en hög inflationstakt och stigande räntor som
följd har också till stor del präglat styrelsearbetet under 2022.
Enligt gällande arbetsordning ska styrelsen hålla minst sex
ordinarie styrelsemöten per år samt ytterligare ett konstitue-
rande möte. Under 2022 har styrelsen hållit 16 styrelsemöten,
varav ett konstituerande möte. Av dessa var sex teamsmöten,
sex per capsulam och fyra fysiska möten. Styrelsen har under
2022 genomfört en intern utvärdering av dess arbete.
Ersättningsutskott
Styrelsen har beslutat att inte inrätta något särskilt ersätt-
ningsutskott utan styrelsen ska istället i sin helhet fullgöra de
uppgifter som sådant utskott ska ha enligt koden. Avseende
ersättningsfrågor innebär det att styrelsen ska:
• Beredabeslutifrågoromersättningsprinciper,ersättningar
ochandraanställningsvillkorförbolagsledningen.
• Följaochutvärderapågåendeochunderåretavslutade
programf örrörligaersättningarförbolagsledningen.
• Följaochutvärderat illämpningenavderiktlinjerförersätt-
ningartillledandebefa ttningshavaresomårsstämmanfa ttat
beslutomsamtgällandeers ättningsstrukturerochersätt-
ning snivåeribolag et.
Revisionsutskott
Styrelsens revisionsutskott utses av styrelsen en gång per år.
I revisionsutskottet för 2022 ingick styrelseledamöterna Åsa
Bergström och Nils Styf. Revisionsutskottet ska fullgöra de
uppgifter som anges i 8 kap. 49 b § aktiebolagslagen, vilket
bland annat innebär att:
• Öve rvakabolag etsfinansiellarapportering.
• Öve rvakaeffektivitetenibolagetsinternakontroll,in ternre-
visionochri skhantering,medavse endepådenfina nsiella
rapporteringen.
77FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
• Hållasiginformeradomrevisionenavårsred o visningenoch
koncernredovisningen.
• Granskaochövervakarevisornsopartiskhetochs jälvstän-
dighetochdärvidsä rskiltuppmärksammaomrevisorn
tillhandahållerbolagetandratjänsteränrevisionstjänster.
• Biträdavidupprä ttandetavförslagtillbolagsstämmans
beslutomrev isorsval.
Därutöver ska revisionsutskottet bereda styrelsens beslut i
de frågor som anges ovan. Revisionsutskottets möten pro-
tokollförs och utskottet rapporterar till styrelsen. Revisions-
utskottets styrelseledamöter ska utses med särskilt beaktan-
de av kompetens och erfarenhet av redovisning och revision i
börsnoterade bolag. Majoriteten av utskottets ledamöter ska
vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledning-
en. Minst en av de ledamöter som är oberoende i förhållande
till bolaget och bolagsledningen ska även vara oberoende i
förhållande till bolagets större ägare. Utskottets ledamöter
får inte vara anställda av bolaget. Revisionsutskottet stödjer
även bolagsledningen i redovisningsfrågor.
Verkställande direktör
Andreas Wahlén är NP3s vd sedan bolaget bildades. Vd
ansvarar för bolagets löpande förvaltning i enlighet med
reglerna i aktiebolagslagen samt instruktioner för vd och för
den ekonomiska rapporteringen som styrelsen har fastställt.
Vd har enligt instruktionen ansvar för bolagets bokföring och
medelsförvaltning. Vidare ska vd upprätta delegationsföre-
skrifter för olika befattningshavare i bolaget samt anställa,
entlediga och fastställa villkor för bolagets personal. För vd
gäller en ömsesidig uppsägningstid om tolv månader. Ingen
uppgörelse om avgångsvederlag finns med vd.
Ledning
Ledningsgruppens sammansättning vid ingången av år 2022
var vd, CFO, COO samt Förvaltningschef. Varje person i
ledningsgruppen har sitt eget ansvarsområde. På lednings-
gruppsmöten diskuteras gemensamt övergripande strategi
och verksamhetsfrågor. Under året har ledningsgruppen
haft fokus på bolagets risker, tillväxt, kapitalförsörjning och
hållbarhetsarbete. Ett stort fokus har också lagts på det
osäkra och volatila marknadsklimatet som lett till en hög
inflationstakt och stigande räntor. Vd utgör ensam styrelsele-
damot i samtliga helägda dotterbolag i koncernen och COO
utgör suppleant i dotterbolagen. För CFO, COO och förvalt-
ningschef gäller sex månaders ömsesidig uppsägningstid.
COO har rätt att erhålla sex månadslöner i avgångsvederlag
vid uppsägning från bolagets sida. Ingen uppgörelse om
avgångsvederlag finns för CFO och förvaltningschef.
Per den 1 januari 2023 har bolagets COO lämnat lednings-
gruppen och bolagets förvaltningschef har övertagit rollen
som COO. Efter årsskiftet består därmed ledningsgruppen av
vd, CFO och COO.
Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare
Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare omfat-
tar medlemmarna i bolagets koncernledningsgrupp, vilken för
2022 bestått av bolagets vd, CFO, COO och förvaltningschef.
Riktlinjerna ska tillämpas på ersättningar som avtalas och
förändringar som görs i redan avtalade ersättningar, efter det
att riktlinjerna antagits. Riktlinjerna som antogs på bolagets
årsstämma den 15 juni 2020 gäller tills vidare. Riktlinjerna
omfattar inte ersättningar som beslutas av bolagsstämman.
Riktlinjernas främjande av bolagets affärsstrategi,
långsiktiga intressen och hållbarhet
Bolagets affärsstrategi är i korthet att genom lokal närvaro,
kreativitet och gott affärsmannaskap skapa värden i fastig-
hetsbeståndet och därmed skapa förutsättningar för fortsatt
god expansion och högt anseende. Styrelsen bedömer att en
framgångsrik implementering av bolagets affärsstrategi och
tillvaratagandet av bolagets långsiktiga intressen, inklusive
dess hållbarhet, förutsätter att bolaget kan rekrytera och
behålla ledande befattningshavare med kompetens och ka-
pacitet att nå uppställda mål. För detta krävs att bolaget kan
erbjuda konkurrenskraftig ersättning som motiverar ledande
befattningshavare att göra sitt yttersta. Dessa riktlinjer möj-
liggör att ledande befattningshavare kan erbjudas en konkur-
renskraftig totalersättning. I bolaget har inrättats långsiktiga
aktierelaterade incitamentsprogram. De har beslutats av
bolagsstämman och omfattas därför inte av dessa riktlinjer.
Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska
syfta till att främja bolagets affärsstrategi och långsiktiga
intressen, inklusive dess hållbarhet.
Formerna av ersättning m.m.
Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av föl-
jande komponenter: fast kontantlön, rörlig kontantersättning,
pensionsförmåner och andra förmåner.
Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontanter-
sättning ska kunna mätas under en period om ett eller flera
år. Den rörliga kontantersättningen får uppgå till högst 25
procent av den sammanlagda fasta kontantlönen under mät-
perioden för sådana kriterier. Den rörliga kontantersättning-
en ska vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier
som kan vara finansiella eller icke-finansiella. De kan också
utgöras av individanpassade kvantitativa eller kvalitativa mål.
Kriterierna ska vara utformade så att de främjar bolagets
affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess håll-
barhet, genom att exempelvis ha en koppling till affärsstrate-
gin eller att utformas så att ökad intressegemenskap uppnås
mellan ledande befattningshavare och bolagets aktieägare.
När mätperioden för uppfyllelse av kriterier för utbetalning av
rörlig kontantersättning avslutats ska bedömas/fastställas i
vilken utsträckning kriterierna uppfyllts. Styrelsen ansvarar
för bedömningen såvitt avser rörlig kontantersättning till
vd. Såvitt avser rörlig kontantersättning till övriga ledande
befattningshavare ansvarar vd för bedömningen. Såvitt avser
finansiella mål ska bedömningen baseras på den av bolaget
senast offentliggjorda finansiella informationen.
För vd ska pensionsförmåner, innefattande sjukförsäkring,
vara premiebestämda. Rörlig kontantersättning ska inte vara
pensionsgrundande. Pensionspremierna för premiebestämd
pension ska uppgå till högst 30 procent av den fasta årliga
kontantlönen, dock inte mer än 10 prisbasbelopp. För övriga
ledande befattningshavare ska pensionsförmåner, innefatt-
ande sjukförsäkring, vara premiebestämda om inte befatt-
ningshavaren omfattas av förmånsbestämd pension enligt
tvingande kollektivavtalsbestämmelser. Rörlig kontanter-
78 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
sättning ska vara pensionsgrundande i den mån så följer av
tvingande kollektivavtalsbestämmelser som är tillämpliga på
befattningshavaren. Pensionspremierna för premiebestämd
pension ska uppgå till högst 30 procent av den fasta årliga
kontantlönen, dock inte mer än 10 prisbasbelopp.
Andra förmåner får innefatta bland annat livförsäkring,
sjukvårdsförsäkring och bilförmån. Sådana förmåner får
sammanlagt uppgå till högst 15 procent av den fasta årliga
kontantlönen.
Bolaget har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga
anställda förutom vd. Avsättningen till vinstandelsstiftelsen
baseras på av bolaget årligen uppsatta och uppnådda mål
och får inte överstiga 35 000 kr per år och anställd. För 2022
har stiftelsen haft nio mål varav två är hållbarhetsrelaterade
mål. För året har sex av nio mål uppfyllts. De hållbarhetsrela-
terade målen är uppfyllda för året.
Upphörande av anställning
Vid uppsägning från bolagets sida får uppsägningstiden vara
högst tolv månader. Fast kontantlön under uppsägningsti-
den och avgångsvederlag får sammantaget inte överstiga
ett belopp motsvarande den fasta kontantlönen för ett år.
Vid uppsägning från den ledande befattningshavarens sida
får uppsägningstiden vara högst sex månader, utan rätt till
avgångsvederlag.
Därutöver kan ersättning för eventuellt åtagande om kon-
kurrensbegränsning utgå. Sådan ersättning ska kompensera
för eventuellt inkomstbortfall och ska endast utgå i den
utsträckning som den tidigare ledande befattningshavaren
saknar rätt till avgångsvederlag. Ersättningen ska uppgå till
högst 60 procent av den fasta kontantlönen vid tidpunkten
för uppsägningen, om inte annat följer av tvingande kollektiv-
avtalsbestämmelser, och utgå under den tid som åtagandet
om konkurrensbegränsning gäller, vilket ska vara högst 12
månader efter anställningens upphörande.
Beaktande av nuvarande lön och anställningsvillkor
för anställda
Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättnings-
riktlinjer har nuvarande lön och anställningsvillkor för bola-
gets anställda beaktats genom att uppgifter om anställdas
totalersättning, ersättningens komponenter samt ersätt-
ningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del av
styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten
av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa.
Utvecklingen av avståndet mellan de ledande befattningsha-
varnas ersättning och övriga anställdas ersättning kommer
att redovisas i ersättningsrapporten inför närmast följande
årsstämma.
Beslutsprocessen för att fastställa, se över och
genomföra riktlinjerna
Styrelsen i sin helhet fullgör de ersättningsrelaterade
uppgifter som typiskt sett åligger ett ersättningsutskott. I
dessa arbetsuppgifter ingår att bereda förslag till riktlinjer för
ersättning till ledande befattningshavare. Styrelsen ska upp-
rätta förslag till nya riktlinjer när det uppkommer behov av
väsentliga ändringar och lägga fram förslaget för beslut vid
årsstämman, dock åtminstone senast vart fjärde år. Riktlin-
jerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits av bolags-
stämman. Styrelsen ska även följa och utvärdera program
för rörliga ersättningar till bolagsledningen, tillämpningen
av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare
samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer
i bolaget. I syfte att undvika intressekonflikter ska styrelse-
ledamöter som deltar i behandling av och beslut avseende
ersättning till ledande befattningshavare vara oberoende i
förhållande till bolaget och bolagsledningen. Vid styrelsens
behandling av och beslut i ersättningsrelaterade frågor
närvarar inte vd eller andra personer i bolagsledningen, i den
mån de berörs av frågorna. I beredningen av ersättningsre-
laterade frågor används när så bedöms nödvändigt extern
rådgivning.
För det fall att styrelsen beslutar att inrätta ett ersättnings-
utskott ska vad som sägs i dessa riktlinjer om styrelsen i
egenskap av bolagets ersättningsutskott gälla för ersätt-
ningsutskottet.
Frångående av riktlinjerna
Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller
delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och
ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose bolagets långsikti-
ga intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa
bolagets ekonomiska bärkraft. Om sådana avsteg sker ska
detta redovisas i ersättningsrapporten inför närmast följande
årsstämma.
Beskrivning av betydande förändringar av riktlinjerna
samt ersättningsrapport 2022
Till följd av de ändringar av aktiebolagslagen som trädde i
kraft den 1 juli 2019 tog bolaget fram nya riktlinjer för ersätt-
ning till ledande befattningshavare. Riktlinjerna antogs av
årsstämman i juni 2020. Översynen av riktlinjerna har inte
medfört någon betydande förändring av de ersättningar som
utbetalats. Riktlinjerna för 2023 är i allt väsentligt i överens-
stämmelse med de riktlinjer som antogs av stämman 2020
och riktlinjer som antogs av årsstämman i juni 2020 gäller
därför tills vidare. Av 8 kap. 53b § aktiebolagslagen framgår
att styrelsen ska upprätta en ersättningsrapport. Ersätt-
ningsrapporten ska omfatta de ersättningar som regleras av
de på stämman antagna riktlinjerna. Ersättningsrapporten för
2022 kommer att presenteras på årsstämman i maj 2023 och
kommer dessutom att finnas tillgänglig på bolagets hemsida,
www.np3fastighter.se. För de riktlinjer som gällt under år
2022, se även not 6.
Revision
Revisorn ska granska bolagets årsredovisning och räken-
skaper samt styrelsens och vd:s förvaltning. Revisor utses av
stämman. Stämman 2022 beslutade, i enlighet med valbered-
ningens förslag, att för tiden fram till slutet av nästa årsstäm-
ma, omvälja det auktoriserade revisionsbolaget KPMG AB
som bolagets revisor där auktoriserade revisorn Peter Dahllöf
hade utsetts till ny huvudansvarig revisor.
Intern kontroll
Enligt aktiebolagslagen ansvarar styrelsen för den interna
kontrollen och styrningen av bolaget. För att behålla och
utveckla en väl fungerande kontrollmiljö har styrelsen för
NP3 fastställt ett antal grundläggande dokument av bety-
delse för den finansiella rapporteringen. Däribland ingår
styrelsens arbetsordning och instruktionerna för vd och för
79FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
den ekonomiska rapporteringen, insiderpolicy, IR- och in-
formationspolicy samt finanspolicy. Därutöver förutsätter en
fungerande kontrollmiljö en utvecklad struktur med löpande
översyn. Ansvaret för det dagliga arbetet med att upprätthål-
la kontrollmiljön åvilar primärt vd. Vd rapporterar regelbundet
till styrelsen och framlägger, utöver delårsrapporter, löpande
under året ekonomiska och finansiella rapporter över verk-
samheten till styrelsen.
En grundläggande del i utformningen av den interna
kontrollen är att ha kunskap om risken för fel som kan
uppstå i den finansiella rapporteringen och utifrån dessa
risker anpassa processerna och organisationen. Den interna
kontrollen är utformad så att kontrollaktiviteter utförs rutin-
mässigt med syfte att förebygga, upptäcka och korrigera fel
och avvikelser. Dessa kontroller sker på flera nivåer i företa-
get. På operativ nivå sker exempelvis granskning och attest
av leverantörsfakturor, samt löpande analys av ekonomiskt
resultat på fastighetsnivå. Genomgång och uppföljning per
fastighet och affärsområde med de operativt affärsansvariga
sker löpande under året. På övergripande koncernnivå sker
andra typer av kontroller som exempelvis analyser av nyckel-
tal, avstämningar av genomförda transaktioner och så vidare.
Sedan 2017 har bolaget successivt genomfört en organi-
satorisk förändring av den ekonomiska förvaltningen. Från
att tidigare ha använt en extern samarbetspartner för dessa
processer, hanterar NP3 nu den löpande ekonomiska förvalt-
ningen internt inom den egna redovisningsfunktionen. Syftet
har bland annat varit att med närhet till siffrorna uppnå en
bättre kontroll, större engagemang och kostnadseffektivitet.
Arbetet med att utveckla redovisningsavdelningen har fort-
gått under 2022. Bokslutsprocessen följer redan utformade
checklistor och tidplaner för att säkerställa att alla formella
avstämningar och uppdateringar genomförs. Rutiner och ma-
nualer med ändamålsenliga punkter är upprättade för intern
kontroll. Upprättande av koncernredovisning och finansiella
rapporter sker av central funktion.
Vid upprättande av den kvartalsvisa finansiella rapportering-
en fokuseras granskning och analys på de mest väsentliga
resultat- och balansposterna. Till resultatposterna hör hyre-
sintäkter och fastighetskostnader men även räntekostnader
som är en betydande post samt värdeförändringar som i
hög grad är beroende av bedömningar. I balansräkningen
fokuseras granskning och analys på fastigheter, uppskjuten
skatt och räntebärande skulder samt på att förvärv av fast-
igheter rapporteras korrekt. Inbyggda kontroller mellan olika
rapporter och system utvecklas och förbättras kontinuerligt.
Bolagets revisorer granskar den finansiella rapportering-
en två gånger per år. Deras iakttagelser och bedömningar
rapporteras sedan till revisionsutskottet. Styrelsen granskar
alltid kvartalsrapporter och årsredovisning före publicering.
Policydokument
Styrelsen har prolongerat eller reviderat nedanstående
policyer under 2022:
Finanspolicy
Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur finansverk-
samheten ska bedrivas. Syftet är att klargöra styrning, risk-
begränsning, ansvarsfördelning samt uppföljning och kontroll
av finansförvaltningen.
IT-policy
NP3s IT-policy syftar till att uppnå en god informationssäker-
het i NP3-koncernens nät, utrustning och externa kommuni-
kation, samt att säkerställa effektiva och säkra processer och
rutiner för drift och support av IT-miljön.
Integritetspolicy
NP3 behandlar personuppgifter i enlighet med GDPR och
bolagets integritetspolicy förklarar hur personlig information
samlas in och används. Policyn beskriver också vilka rättig-
heter som gäller för den som bolaget samlat in personlig
information om.
Värderingspolicy
Bolaget värderar sina fastigheter till verkligt värde. Värde-
ringspolicyn anger riktlinjer för hur värderingsprocessen ska
fungera och med vilka intervall de interna värderingarna ska
verifieras med externt inhämtade värderingar.
Informations- och IR-policy
Informationspolicyn anger riktlinjer och regler i syfte att för-
säkra att bolagets informationsspridning till aktiemarknadens
aktörer är snabb, samtidig, korrekt, relevant och tillförlitlig.
Information om företaget lämnas i huvudsak i form av press-
meddelanden och finansiella rapporter.
Insiderpolicy
Insiderpolicyn ska fungera som en vägledning till personer
som anses ha insiderinformation i bolaget. Insiderpolicyn är
ett komplement till gällande insiderlagstiftning.
Hållbarhetspolicy och affärsetikpolicy
Hållbarhetspolicyn syftar till att försäkra att bolaget är en
respekterad arbetsgivare och en pålitlig affärspartner för
kunder och leverantörer och därmed också till att upprätt-
hålla ett högt förtroende för bolaget. Policyn utgår från de
krav om rapportering av miljö, sociala förhållanden/personal,
mänskliga rättigheter samt motverkande av korruption som
återfinns i årsredovisningslagen. Den har också sin grund i
FN:s Global Compacts principer.
Skattepolicy
NP3s skattepolicy syftar till att sammanfatta hur bolaget,
dels genom sitt eget agerande, dels via ställningstagande
avseende intressenters agerande, bidrar till att säkerställa en
effektiv finansiering av samhället via offentliga skatter och
avgifter. Grundläggande för den egna skattehanteringen är
att den ska vara kostnadseffektiv och följa etik och legala
regler.
Alkohol och drogpolicy
Bolagets alkohol och drogpolicy skall verka för en alko-
hol- och drogfri arbetsplats vilket skall ge en god och säker
arbetsmiljö inom NP3.
Utöver de ovan nämnda policydokumenten har styrelsen
även beslutat om miljöpolicy, bilpolicy, jämställdhetspolicy,
lönepolicy och policy för SAM (systematiskt arbetsmiljö-
arbete).
ÅSA BERGSTRÖM
Styrelseledamot sedan 2016.
Född 1964.
Civilekonomexamen, Uppsala
universitet.
Övriga uppdrag:
CFO och vice vd i Fabege AB, samt
styrelsesuppleant i samtliga helägda
dotterbolag i Fabege koncernen. Styrel-
seledamot i Svensk FastighetsFinansie-
ring AB (publ).
Bakgrund:
Senior manager KPMG, ekonomichefs-
befattningar i flera fastighetsbolag.
MIA BÄCKVALL JUHLIN
Styrelseledamot sedan 2019.
Född 1974.
Leg. Psykolog och Leg. Psykoterapeut,
Lunds universitet.
Övriga uppdrag:
Styrelseledamot i Poularde AB.
Bakgrund:
Delägare i Poularde AB. Psykolog med
inriktning mot konsultuppdrag och
individuella kontakter.
NILS STYF
Styrelseordförande sedan 2021.
Styrelseledamot sedan 2019.
Född 1976.
Civilekonom, Handelshögskolan i
Stockholm.
Övriga uppdrag:
Vd i Hemsö Fastighets AB. Styrelsele-
damot i alla hel- och delägda dotterbo-
lag till Hemsö Fastighets AB. Styrelse-
ledamot Bonava AB, Cibus Nordic Real
Estate AB, Mattssons Fastighetsut-
veckling i Stockholm AB.
Bakgrund:
Ett flertal olika befattningar inom
fastighetsbolag, private equity och
investmentbanker i London och Stock-
holm med inriktning mot hotell- och
fastighetssektorn.
LARS GÖRAN BÄCKVALL
Styrelseledamot sedan 2010 till mars
2023. Född 1946, avliden i mars 2023.
NP3’s medgrundare och styrelseleda-
mot Lars Göran Bäckvall har efter en
tids sjukdom avlidit i mars 2023.
Lars Göran har med sin mångåriga och
gedigna erfarenhet inom fastighets-
branschen och sitt goda entreprenör-
skap bidragit med värdefull kunskap
och ett starkt engagemang i styrelsen.
ANDERS NILSSON
Styrelseledamot sedan 2010.
Styrelseordförande 2017-2021.
Född 1951.
Civilingenjör, Kungliga Tekniska
Högskolan.
Övriga uppdrag:
Styrelseordförande i Biometria, VOYD
AB och Implementeringssystem i
Sundsvall AB. Styrelseledamot i bland
annat Specialistläkarhuset AB, Eurocon
Consulting AB (publ), Polskenet Invest
AB och InCoax Networks AB (publ).
Bakgrund:
Tidigare vd och koncernchef för
IT-konsultbolaget Know It AB (publ)
2003–2011.
HANS-OLOV BLOM
Styrelseledamot sedan 2022.
Född 1966.
Utbildad vid Försvarshögskolan (FHS).
Övriga uppdrag:
CEO i Ramudden Global AB. Styrelse-
ordförande i E-trafik i Sverige AB,
WEWAB Trafiklösning AB, TMA-
Centralen AB och styrelseledamot i
Westers Group TA AB.
Bakgrund:
Tidigare officer i armén. Entreprenör
och delägare i ett flertal olika bolag.
Varit med sedan 2005 och drivit
Ramudden till en av världens största
företagsgrupper inom segmentet
säkerhet i trafikerade miljöer.
Styrelse
80 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Styrelse
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 81
Oberoende i
förhållande till Deltagande av totalt antal möten Aktieinnehav per 2022-12-31
Ledamot Invald Avgått
Större
aktieägare Bolaget Styrelsemöten
Revisions-
utskottsmöten Arvode, tkr
Antal
stamaktier
Antal
preferens-
aktier
Anders Nilsson 2011 - Ja Ja 15/16 180 153 500* -
Hans-Olov Blom
1)
2022 - Ja Ja 10/11 180 30 366* -
Lars Göran Bäckvall 2010 - Nej Ja 16/16 180 14 179 726* 1 140 873*
Mia Bäckvall Juhlin 2019 - Nej Ja 16/16 180 44 909* 22 110*
Nils Styf (ordf.) 2019 - Ja Ja 16/16 4/4 460 58 940 -
Åsa Bergström 2016 - Ja Ja 16/16 4/4 280 11 000 700
1) Hans-Olov Blom valdes in i styrelsen vi årsstämman i maj 2022.
* Äger aktier genom bolag.
Ordföranden har ordet
Det är omöjligt att blicka tillbaka på året som gått och inte förfäras över hur skör den frihet och trygg-
het är som vi tar för givet i Sverige. Den stora kostnaden för den oroliga omvärlden med anfallskrig
och geopolitiska konflikter är givetvis det mänskliga lidande som det skapar runt om i världen. Men i
förlängningen skapar det också enorma samhällsekonomiska kostnader och förändrar förutsättning-
arna i de marknader där NP3 agerar.
Styrelsens arbete blir givetvis mer utmanande när vi möts
av nya förutsättningar och en osäker framtid. Styrelsens
viktigaste uppgift under året har varit att stötta bolagsled-
ningen för att hantera både de kortsiktiga och långsiktiga
riskerna, inte minst refinansieringsriskerna och en förändrad
räntemiljö. Det är lätt att styrelsen enbart fäster blicken vid
det som går att överblicka. Men det är i just dessa mark-
nadslägen viktigt att lyfta blicken och bygga vidare på NP3s
styrkor även om vi inte vet exakt hur framtiden ser ut.
NP3 har en relativt enkel kassaflödesorienterad affärsmodell
kombinerat med en lokalt förankrad organisation med lång
erfarenhet av värdeskapande av fastigheter. NP3s affärs-
modell är enkel i teorin men bolaget genomför den bättre
än någon annan. Det ger en god grund att stå på i en osäker
marknad och kommer att skapa intressanta affärsmöjligheter
i framtiden.
Jag ser det som en av styrelsens viktigaste uppgifter fram-
över att tillsammans med bolagsledningen och alla duktiga
medarbetare hantera de utmaningar vi möter men att aldrig
glömma bort det långsiktiga perspektivet.
I dagarna möttes vi av det tragiska beskedet att NP3s
medgrundare, styrelseledamot och största aktieägare Lasse
Bäckvall gått bort efter en tids sjukdom. Lasse hade ett fan-
tastiskt entreprenörskap och driv där han i styrelserummet
på ett utmärkt sätt lyfte den strategiska blicken och fokuse-
rade på möjligheter i stället för utmaningar.
Trots ett turbulent år kommer inte världen att gå under denna
gång heller. Det finns mycket som talar för positiva mark-
nadsförutsättningar för NP3 i framtiden, inte minst de indu-
striella satsningarna i norra Sverige, som skapar en tillväxt
där NP3s styrkor kan möjliggöra fortsatt värdeskapande för
våra aktieägare. Om vi bara påminner oss att lyfta på blicken
precis på det sätt som Lasse gjorde i styrelsen. Jag ska göra
mitt bästa för att se till att styrelsen gör detta framöver och
bygger vidare på Lasses vision för bolaget.
Nils Styf
Styrelseordförande
ANDREAS WAHLÉN
Vd sedan 2008.
Född 1980.
Studier i ekonomi med inriktning revi-
sion och finansiering, Mittuniversitetet.
Övriga uppdrag:
Styrelse ledamot i Jonels AB och Kinema AB.
Bakgrund:
Vd för Norrlandspojkarna Fastighets AB
samt byggbolaget Tre Jonsson Bygg AB.
Aktieinnehav i bolaget:
304 000 stamaktier, 10 000 preferens-
aktier (privat och via bolag) och 58 012
teckningsoptioner.
MATTIAS LYXELL
Förvaltningschef sedan 2018
1)
.
Född 1969.
Övriga uppdrag: -
Bakgrund:
Mångårig erfarenhet av fastigheter främst
inom segmenten drift, förvaltning och
byggprojekt. Har i tidigare befattningar
arbetat med förvaltningsoptimering i
större drift- och fastighetsbolag.
Aktiennehav i bolaget:
4 000 stamaktier, 100 preferensaktier
samt 11 058 teckningsoptioner.
JENS LENNEFELDT
Affärschef Syd sedan 2020.
Affärsansvarig, Gävle sedan 2017.
Född 1984.
Aktieinnehav i bolaget:
8 000 stamaktier, 50 preferensaktier
och 14 504 teckningsoptioner.
MARKUS HÄGGBERG
Ekonomichef sedan 2020.
Född 1972.
Aktieinnehav i bolaget:
21 963 teckningsoptioner.
Ledning
NP3s ledningsgrupp bestod
under verksamhetsåret av fyra
personer. Ledningen ansvarar för
utveckling och ledning av
bolaget enligt den beslutade
strategin. Utöver ledningsgrup-
pen finns det fyra operativa
ledande befattningshavare.
Aktieinnehav per 2022-12-31.
Operativa ledande
befattningshavare
82 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
1) Per den 1 januari 2023 har bolagets COO, Marie Selin lämnat ledningsgruppen. Ny COO för bolaget är från och med årsskiftet förvaltningschef Mattias Lyxell.
ANNA WIRTÉN
Redovisningschef sedan 2015.
Född 1976.
Aktieinnehav i bolaget:
7 800 stamaktier och 12 551
teckningsoptioner.
HÅKAN WALLIN
Ekonomi- och finanschef (CFO) sedan
2018. Född 1962.
Civilekonomexamen vid Stockholms
universitet och Certified European
Financial Analyst (CEFA) vid Handels-
högskolan i Stockholm.
Övriga uppdrag:
Styrelseledamot i Cibola Holding AB och
HWA Advisory & Capital AB.
Bakgrund:
Mångårig erfarenhet inom finansiering,
kapitalmarknad och redovisning. Tidigare
befattningar omfattar affärsutvecklings-
chef hos mid cap-noterade Medivir AB,
partner på investmentbanken ABG Sundal
Collier inom corporate finance samt chefs-
befattningar hos revisionsfirmorna Arthur
Andersen och Ernst & Young.
Aktieinnehav i bolaget:
20 243 stamaktier och 28 157
teckningsoptioner.
MARIA PARINGER
Affärschef Norr sedan 2018.
Född 1974.
Aktieinnehav i bolaget:
1 286 stamaktier och 9 071
teckningsoptioner.
MARIE SELIN
Operativ chef (COO) sedan 2017
1)
.
Född 1961.
Studier i ekonomi med inriktning
revision.
Övriga uppdrag:
Styrelse ledamot i Länsförsäkringar
Västernorrland.
Bakgrund:
Har många års erfarenhet av ledarskap
från större organisationer inom fastig-
hetsbranschen och energibranschen.
Har tidigare arbetat bland annat som vd
för Mitthem AB och ansvarade dessför-
innan för verksamheten inom Finance &
Accounting Services på Vattenfall.
Aktieinnehav i bolaget:
36 000 stamaktier och 33 656
teckningsoptioner.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 83
Avrundningar i årsredovisningen kan medföra att kolumner och rader inte summerar.
Koncernen
Rapport över totalresultat 86
Rapport över finansiell ställning 88
Rapport över förändring eget kapital 89
Rapport över kassaflöde 90
Moderbolaget
Resultaträkning 92
Balansräkning 92
Förändring eget kapital 93
Kassaflödesanalys 94
Noter och redovisningsprinciper 95
Förslag till vinstdisposition 112
Avstämning nyckeltal 114
Definitioner 115
Årsredovisningens undertecknande 116
Revisionsberättelse 117
Finansiella rapporter
84 FINANSIELLA RAPPORTER
FINANSIELLA RAPPORTER 85
86 FINANSIELLA RAPPORTER
Rapport över totalresultat i koncernen
Belopp i mkr Not 2022 2021
Hyresintäkter 2, 3 1 551 1 238
Fastighetskostnader 4 -362 -286
Fastighetsskatt 4 -41 -39
Driftöverskott 1 149 912
Central administration 5, 6 -68 -57
Resultat från intresseföretag och joint venture 7 1 51 158
- varav förvaltningsresultat 81 60
- varav värdeförändringar 108 13 8
- varav skatt -38 -40
Finansiella intäkter 8 9 10
Finansiella kostnader 9 -385 -26 4
Resultat efter finansiella kostnader 855 759
- varav Förvaltningsresultat 785 6 61
Värdeförändringar fastigheter 10 3 41 1 642
Värdeförändringar finansiella instrument 11 378 64
Resultat före skatt 1 575 2 465
Aktuell skatt 12 -55 -44
Uppskjuten skatt 12 -2 76 -400
Årets resultat 1 244 2 020
Övrigt totalresultat - -
Summa årets totalresultat 1 244 2 020
Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 224 2 017
Totalresultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 20 4
Resultat efter skatt per stamaktie, kr 21 ,04 35, 82
Antal stamaktier vid årets utgång, tusental 54 608 54 445
Vägt genomsnittligt antal stamaktier, tusental 54 543 54 403
Beräkning av resultat per stamaktie har gjorts enligt följande:
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 224 2 017
Preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för året -76 -68
Vägt genomsnittligt antal stamaktier, tusental 54 543 54 403
Resultat per stamaktie, kr 21,04 35 ,82
Resultat per stamaktie efter utspädning, kr 20,83 35,40
Antal stamaktier efter utspädning till följd av utestående teckningsoptioner 55 079 55 058
87FINANSIELLA RAPPORTER
Kommentar till resultat januari-december 2022
Resultat
Förvaltningsresultatet ökade med 19 procent jämfört med
föregående år och uppgick till 785 mkr (661). Ökningen
av förvaltningsresultatet berodde framför allt på ett större
fastighetsbestånd men även på ett ökat driftöverskott från
fastigheter i jämförbart bestånd samt ett större bidrag från
bolagets intresseföretag och joint venture. Förvaltningsresul-
tat per stamaktie motsvarade 13,00 kr (10,90) och förvalt-
ningsresultat i förhållande till intäkter uppgick till 51 procent
(53). Driftöverskottet för perioden uppgick till 1 149 mkr (912)
vilket motsvarade en överskottsgrad om 74 procent (74).
Värdeförändringar på fastigheter påverkade resultatet med
341 mkr (1 642), varav 316 mkr (1 579) avsåg orealiserade
värdeförändringar och 25 mkr (63) avsåg realiserade värde-
förändringar. Värdeförändringar på finansiella instrument
uppgick till 378 mkr (64) och avsåg huvudsakligen orealisera-
de värdeförändringar på räntederivat.
Årets resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktie-
ägare uppgick till 1 224 mkr (2 017) vilket motsvarade 21,04 kr
per stamaktie (35,82). Preferensaktieägarnas företrädesrätt
till utdelning för perioden uppgick till 76 mkr (68).
Intäkter och kostnader
Hyresintäkterna ökade med 25 procent till 1 551 mkr (1 238).
Intäkterna har ökat främst till följd av fastighetsförvärv och
till viss del genom uthyrningar och investeringar i befintliga
fastigheter som har resulterat i högre hyresintäkter. I jäm-
förbart bestånd ökade intäkterna med 6 procent. Intäkterna
utgjordes av hyresintäkter om 1 419 mkr (1 133) och service-
intäkter om 132 mkr (105). Serviceintäkterna bestod framför
allt av vidaredebitering av kostnader för värme, el och vatten
samt snöröjning.
Fastighetskostnaderna för perioden uppgick till -362 mkr
(-286). Kostnaderna fördelades mellan fastighetsskötsel och
drift -312 mkr (-234), reparationer och underhåll -44 mkr (-48)
samt befarade och konstaterade kundförluster om -5 mkr
(-4). Fastighetsskatt uppgick till -41 mkr (-39).
Centrala administrationskostnader uppgick till -68 mkr (-57)
och bestod i huvudsak av koncerngemensamma kostnader.
NP3s investeringar i intresseföretag och joint venture bidrog
positivt till bolagets förvaltningsresultat med 81 mkr (60). Den
totala resultatandelen för perioden uppgick till 151 mkr (158).
Finansiella intäkter uppgick till 9 mkr (10). De finansiella
kostnaderna ökade och uppgick till -385 mkr (-264) dels till
följd av ett större fastighetsbestånd, ökade räntebärande
låneskulder samt en högre räntenivå. I de finansiella kost-
naderna ingick förutom räntekostnader även -29 mkr (-24) i
periodiserade lånekostnader.
Genomsnittlig ränta på låneportföljen var på balansdagen
4,18 procent (2,53). Räntetäckningsgraden uppgick till 2,8
ggr (3,3). För mer information om bolagets finansiering se
sidorna 22-26.
Säsongsvariationer
Beroende på årstidsväxlingar varierar överskottsgraden
under året. Under vintermånaderna påverkas resultatet av
att kostnaderna avseende främst el, värme och snöröjning
är höga. Kontraktsstrukturen är utformad så att hyresgäs-
terna debiteras en jämnt fördelad preliminär avgift löpande
under året medan utgiften för den faktiska förbrukningen
kostnadsförs i takt med utfall vilket ger en lägre överskotts-
grad under vintermånaderna och en högre nivå under
sommarmånaderna.
Skatt
Aktuell skatt uppgick till -55 mkr (-44) och beräknades på
årets skattepliktiga resultat. Det skattepliktiga resultatet för
fastighetsbolag är normalt sett lägre än förvaltningsresultatet
då det skattepliktiga resultatet belastas med skattemässiga
avskrivningar, avsättning till periodiseringsfond och övriga
skattemässiga justeringar.
Uppskjuten skatt uppgick till -276 mkr (-400) och utgjordes
främst av förändring i temporär skillnad mellan marknadsvär-
de och skattemässigt värde på fastigheter samt förändring
vid marknadsvärdering av finansiella instrument.
88 FINANSIELLA RAPPORTER
Kommentar till finansiell ställning
Fastigheternas värde uppgick vid årets slut till 19 805 mkr
(17 335) vilket motsvarar en ökning med 14 procent sedan
ingången av året som förklaras av förvärv, projekt och värde-
förändringar.
Utgående likvida medel var 204 mkr (269). Eget kapital har
påverkats av årets resultat, nyemissioner samt utdelningar
och uppgick till 7 663 mkr (6 743).
Periodiserade upplåningskostnader har minskat räntebäran-
de skulder i balansräkningen med 42 mkr. Långfristiga ränte-
bärande låneskulder uppgick efter justering för periodiserade
lånekostnader till 11 640 mkr (9 285). Räntebärande kort-
fristiga skulder efter justering för periodiserade lånekostna-
der uppgick till 595 mkr (1 076) varav 144 mkr avsåg certifi-
katlån, 214 mkr avsåg löpande amorteringar kommande tolv
månader, 18 mkr återbetalning av reversskuld och 219 mkr
avseende kvarvarande del av obligationsförfall som återbeta-
lats i mars 2023. På balansdagen hade bolagets räntederivat
ett positivt värde om 376 mkr (-9).
För mer information om bolagets räntebärande skulder se
sidorna 22-26. Belåningsgraden uppgick till 58 procent (56)
och soliditeten till 35 procent (36). Bolagets skuldkvot var på
balansdagen 9,7 ggr (10,3).
Koncernens rapport över finansiell ställning
Belopp i mkr Not 2022-12-31 2021-12-31
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Fastigheter 10 19 805 17 335
Nyttjanderättstillgångar 13 118 106
Andelar i intresseföretag och joint venture 17 1 064 724
Långfristiga fordringar hos intresseföretag och joint venture 18 104 129
Derivat 11, 23 376 -
Övriga anläggningstillgångar 14, 15 28 29
Summa anläggningstillgångar 21 495 18 322
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar 19 76 75
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 70 48
Börsnoterade aktier 11, 24 9 3
Likvida medel 204 269
Summa omsättningstillgångar 359 395
Totala tillgångar 21 854 18 718
Eget kapital och skulder
Eget kapital 20 7 663 6 743
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatt 21 1 248 969
Långfristig räntebärande låneskuld 22 11 640 9 285
Långfristig räntebärande skuld nyttjanderätter 118 10 6
Derivat 11 - 9
Summa långfristiga skulder och avsättningar 13 007 10 369
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande låneskulder 22 595 1 076
Övriga kortfristiga skulder 24 261 248
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 25 329 282
Summa kortfristiga skulder 1 185 1 606
Totalt eget kapital och skulder 21 854 18 718
89FINANSIELLA RAPPORTER
Rapport över förändring eget kapital i koncernen
Belopp i mkr Aktiekapital
Övrigt
tillskjutet
kapital
Balanserade
vinstmedel inkl.
årets resultat
Eget kapital
hänförligt till
moderbolagets
aktieägare
Innehav utan
bestämmande
inflytande
Totalt eget
kapital
Eget kapital 2021-01-01 288 2 045 2 294 4 627 11 4 637
Nyemission av preferensaktier 35 28 9 - 324 - 324
Emissionskostnader
Utdelning
Incitamentsprogram
Förändring innehav utan bestämmande inflytande -
Emission av stamaktier för incitamentsprogram 0 5 - 5 - 5
Årets totalresultat 2021 - - 2 017 2 017 4 2 020
Eget kapital 2021-12-31 324 2 334 4 041 6 698 46 6 743
Eget kapital 2022-01-01 324 2 334 4 041 6 698 46 6 743
Utdelning - - -310 -310 - -31 0
Incitamentsprogram - 3 - 3 - 3
Förändring innehav utan bestämmande inflytande - - - - -2 0 -20
Emission av stamaktier för incitamentsprogram 1 3 - 3 - 3
Årets totalresultat 2022 - - 1 224 1 224 20 1 244
Eget kapital 2022-12-31 324 2 339 4 954 7 617 46 7 663
NP3s aktiekapital består av 54 607 856 stamaktier samt 38 000 000 preferensaktier. I en nyemission i februari 2023 ökade antalet stamaktier med 2 750 000 st.
90 FINANSIELLA RAPPORTER
Rapport över kassaflöde i koncernen
Belopp i mkr 2022 2021
Den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat 785 661
Förvaltningsresultat från intresseföretag
och joint venture -81 -60
Utdelning från intresseföretag
och joint venture 45 34
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet -13 -8
Betald skatt -65 -33
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital 671 595
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Ökning(–)/Minskning (+) av rörelsefordringar 13 -57
Ökning(+)/Minskning (–) av rörelseskulder 39 34
Kassaflöde från den löpande verksamheten 723 57 1
Investeringsverksamheten
Förvärv av fastigheter, direkt eller via bolag -1 609 -2 946
Avyttrade fastigheter, direkt eller via bolag 125 41 0
Investeringar i befintliga fastigheter och övriga
anläggningstillgångar -377 -332
Investeringar i nybyggnation -265 -1 9 0
Investeringar i finansiella tillgångar -222 -2 01
Avyttring av finansiella tillgångar - 17
Kassaflöde från investeringsverksamheten -2 348 -3 242
Finansieringsverksamheten
Nyemission 3 32 3
Upptagna lån 6 982 7 410
Amortering av låneskulder -5 114 -4 638
Utbetald utdelning -310 -26 0
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 561 2 835
Årets kassaflöde -64 165
Likvida medel vid årets början 269 104
Likvida medel vid årets slut 204 269
Tilläggsupplysningar kassaflödesanalys – koncernen
Betalda räntor och erhållen utdelning 2022 2021
Erhållen ränta 5 1
Erlagd ränta -328 -232
Erhållen utdelning 45 34
Justering för övriga poster som inte ingår i kassaflödet
Avskrivningar av tillgångar 4 4
Övriga poster -17 -12
Summa poster som inte ingår i kassaflödet -13 -8
Förvärv av fastigheter
Förvärvade tillgångar och skulder:
Fastigheter 1 662 3 119
Rörelsefordringar 9 16
Likvida medel 46 43
Avsättningar -3 -3
Lån - -107
Rörelseskulder -558 -967
Köpeskilling -1 156 -2 101
Tillkommer: Lösen av befintliga koncernskulder -508 -888
Avgår: Säljarreverser 9 -
Utbetald köpeskilling samt lösen av skulder -1 655 -2 989
Avgår: Likvida medel i den förvärvade verksamheten 46 43
Påverkan på likvida medel -1 609 -2 946
Försäljning av fastigheter
Avyttrade tillgångar och skulder:
Fastigheter 125 542
Rörelsefordringar - 9
Likvida medel - 33
Avsättningar - -2
Lån - -104
Rörelseskulder - -129
Försäljningspris 125 353
Tillkommer: Lösen av befintliga koncernskulder - 102
Avgår: Säljarrevers och apportegendom - -12
Erhållen köpeskilling inklusive lösen
av koncernskulder 125 444
Avgår: Likvida medel i den avyttrade verksamheten - -33
Påverkan på likvida medel 125 410
91FINANSIELLA RAPPORTER
Kommentar till kassaflöde
dotterbolag påverkade kassaflödet med -1 609 mkr (-2 946),
försäljningar av fastigheter bidrog med 125 mkr (410). Inves-
teringar i befintliga fastigheter uppgick till -377 mkr (-332)
vilket huvudsakligen avsåg anpassningar och ombyggnader
enligt befintliga och nya hyresgästers behov. Investeringar i
nybyggnationer uppgick under året till -265 mkr (-190).
Investeringar relaterade till finansiella tillgångar uppgick
till -222 mkr (-201).
Finansieringsverksamhetens kassaflöde uppgick till 1 561 mkr
(2 835) och förklaras till största delen av nettoupplåning som
uppgick till 1 868 mkr (2 772). Sammantaget förändrades
Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten – koncernen
Belopp i mkr
Ej kassaflödespåverkande
förändringar
2021-01-01
Kassaflöde från
finansierings-
verksamheten Förvärv Avyttringar
Förändring i
verkligt värde 2021-12-31
Långfristiga räntebärande låneskulder 7 404 1 877 107 -104 - 9 285
Kortfristiga räntebärande låneskulder 181 895 - - - 1 076
Derivat 73 - - - -64 9
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 7 658 2 772 107 -104 -64 10 370
2022-01-01 2022-12-31
Långfristiga räntebärande låneskulder 9 285 2 349 6 - - 11 640
Kortfristiga räntebärande låneskulder 1 076 -481 - - - 595
Derivat 9 - - - -9 -
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 10 370 1 868 6 - -9 12 235
92 FINANSIELLA RAPPORTER
Resultaträkning – moderbolaget
Belopp i mkr Not 2022 2021
Nettoomsättning 62 53
Övriga externa kostnader 5 -57 -50
Personalkostnader 6 -38 -32
Avskrivningar -1 -1
Rörelseresultat -34 -30
Resultat från finansiella poster
Ränteintäkter och liknande resultatposter 8 340 186
Räntekostnader och liknande resultatposter 9 -307 -211
Övriga finansiella kostnader 9 -25 -23
Resultat efter finansiella poster -26 -78
Bokslutsdispositioner 113 92
Resultat före skatt 87 14
Skatt på årets resultat 12 -10 -8
Årets resultat* 77 6
* Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat.
Balansräkning – moderbolaget
Belopp i mkr Not 2022-12-31 2021-12-31
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar
Programvara 14 6 4
Materiella anläggningstillgångar
Inventarier 15 1 1
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernbolag 16 667 656
Andelar i intresseföretag och joint venture 17 344 202
Långfristiga fordringar koncernbolag 5 259 4 664
Långfristiga fordringar hos intresseföretag och joint venture 18 - 45
Andra finansiella anläggningstillgångar 1 1
Summa anläggningstillgångar 6 278 5 573
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Fordringar koncernbolag 2 694 3 211
Övriga kortfristiga fordringar 11 10
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 4 4
Summa kortfristiga fordringar 2 709 3 225
Kassa och bank 136 164
Summa omsättningstillgångar 2 845 3 389
Summa tillgångar 9 123 8 962
93FINANSIELLA RAPPORTER
Balansräkning – moderbolaget, fortsättning
Eget kapital och skulder 2022-12-31 2021-12-31
Eget kapital 20
Bundet eget kapital
Aktiekapital 324 324
Fritt eget kapital
Överkursfond 2 351 2 336
Balanserad vinst -1 123 -819
Årets resultat 77 6
Summa fritt eget kapital 1 305 1 523
Summa eget kapital 1 629 1 847
Obeskattade reserver 20 2
Långfristiga skulder till kreditinstitut
Räntebärande låneskulder 22 6 891 6 020
Summa långfristiga skulder 6 891 6 020
Kortfristiga skulder
Räntebärande låneskulder 22 474 994
Leverantörsskulder 4 3
Övriga kortfristiga skulder 68 56
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 25 38 40
Summa kortfristiga skulder 584 1 093
Totalt eget kapital och skulder 9 123 8 962
Kommentar till moderbolaget
Moderbolagets intäkter består i huvudsak av vidarefaktu-
rerade kostnader till dotterbolagen och finansiella intäkter i
form av utdelning samt ränteintäkter. Kostnaderna består av
centrala administrationskostnader samt finansiella kostna-
der som räntor och periodiserade lånekostnader. Moderbo-
lagets balansräkning består i huvudsak av andelar i helägda
dotterbolag och fordringar hos dessa samt eget kapital och
räntebärande låneskulder.
Rapport över förändring eget kapital – moderbolaget
Belopp i mkr Aktiekapital Överkursfond
Övrigt fritt
eget kapital
2021
Vid årets början 288 2 042 -549
Nyemission 35 294 -
Utdelning - - -270
Årets resultat* - - 6
Vid årets slut 324 2 336 -813
2022
Vid årets början 324 2 336 -813
Nyemission 1 14 -
Utdelning - - -310
Årets resultat* - - 77
Vid årets slut 324 2 351 -1 046
* Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat
94 FINANSIELLA RAPPORTER
Tilläggsupplysningar kassaflödesanalys – moderbolaget
Belopp i mkr 2022 2021
Betalda räntor och erhållen utdelning
Erhållen ränta 323 181
Erlagd ränta -303 -207
Erhållen utdelning 7 1
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet består av årets avskrivningar på tillgångar 1 mkr (1).
Likvida medel
Följande delkomponenter ingår i likvida medel:
Kassa och bank 136 164
Kassaflödesanalys – moderbolaget
Belopp i mkr 2022 2021
Den löpande verksamheten
Resultat efter finansiella poster -26 -78
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 1 1
Betald skatt -3 -2
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital -28 -79
Kassaflöde från förändring i rörelsekapital
Ökning(–)/Minskning (+) av rörelsefordringar -1 19
Ökning(+)/Minskning (–) av rörelseskulder -35 -63
Kassaflöde från den löpande verksamheten -64 -123
Kassaflöde från investeringsverksamheten -19 -2 022
Finansieringsverksamheten
Nyemission 15 329
Upptagna lån 3 709 5 280
Amortering av låneskulder -3 359 -3 107
Utbetald utdelning -310 -260
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 55 -2 242
Årets kassaflöde -28 97
Likvida medel vid årets början 164 67
Likvida medel vid årets slut 136 164
Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten – moderbolaget
Belopp i mkr 2021-01-01
Kassaflöde
från finansierings-
verksamheten 2021-12-31
Långfristiga räntebärande låneskulder 4 738 1 282 6 020
Kortfristiga räntebärande låneskulder 104 890 994
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 4 842 2 172 7 014
2022-01-01 2022-12-31
Långfristiga räntebärande låneskulder 6 020 871 6 891
Kortfristiga räntebärande låneskulder 994 -520 474
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 7 014 351 7 365
95NOTER
113VINSTDISPOSITION
114 AVSTÄMMNING NYCKELTAL
Avstämning nyckeltal
NP3 tillämpar de av ESMA utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått som inte definieras eller anges i
de tillämpliga reglerna för finansiell rapportering, dvs IFRS. Bolaget redovisar vissa finansiella mått i rapporten som inte definieras enligt IFRS. De alter-
nativa nyckeltal som NP3 presenterar används av företagsledningen för att bedöma bolagets finansiella utveckling. Därmed bedöms de även ge övriga
intressenter, som analytiker och investerare, värdefull information. Alla företag beräknar dock inte finansiella mått på samma sätt, och dessa finansiella
mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nedan följer en avstämning av de alternativa finansiella nyckeltal som
presenteras i denna rapport. Definitioner på nyckeltalen återfinns på sidan 115.
Mkr
2022
jan-dec
2021
jan-dec
Nettoskuld 12 022 10 089
Driftöverskott, framåtriktat 12 mån
enligt intjäningsförmåga 1 298 1 034
Centrala administrationskostnader, framåtriktat 12 mån -61 -55
Justerat driftöverskott 1 237 979
Skuldkvot, ggr 9,7 10,3
Årets resultat före skatt 1 575 2 465
Återläggning värdeförändringar -719 -1 706
Återläggning finansiella kostnader 385 264
Återläggning resultat från intresseföretag och joint
venture exkl. utdelning -151 -158
Justerat resultat före skatt 1 090 865
Räntetäckningsgrad, ggr 2,8 3,3
Nettoskuld 12 022 10 089
Marknadsvärde fastighetsportfölj 19 805 17 335
Andelar i intresseföretag och joint venture 1 064 724
Belåningsgrad, % 57,6 55,9
Eget kapital enligt finansiell ställning 7 663 6 743
Balansomslutning 21 854 18 718
Soliditet, % 35,1 36,0
Eget kapital enligt finansiell ställning 7 663 6 743
Avdrag preferenskapital -1 216 -1 216
Avdrag innehav utan bestämmande inflytande -46 -46
Antal aktier vid årets utgång, tusental 54 608 54 445
Eget kapital, kr/stamaktie 117,21 100,67
Eget kapital enligt finansiell ställning 7 663 6 743
Avdrag preferenskapital -1 216 -1 216
Avdrag innehav utan bestämmande inflytande -46 -46
Återläggning derivat -376 9
Återläggning uppskjuten skatt 1 248 969
Antal aktier vid årets utgång, tusental 54 608 54 445
Långsiktigt substansvärde, kr/stamaktie 133,17 118,64
Förvaltningsresultat 785 661
Avdrag preferensaktieägarnas
företrädesrätt till utdelning -76 -68
Genomsnittligt antal stamaktier, tusental 54 543 54 403
Förvaltningsresultat, kr/stamaktie 13,00 10,90
Mkr
2022
jan-dec
2021
jan-dec
Räntebärande låneskulder 12 235 10 361
Kortfristiga placeringar -9 -3
Likvida medel -204 -269
Nettoskuld 12 022 10 089
Resultat efter skatt, hänförligt till
aktieägare i moderbolaget 1 224 2 017
Avdrag preferensaktieägarnas
företrädesrätt till utdelning -76 -68
Resultat efter skatt reducerat
med preferensaktieägarnas rätt
till utdelning 1 148 1 949
Genomsnittligt antal stamaktier, tusental 54 543 54 403
Resultat efter skatt, kr/stamaktie 21,04 35,82
Hyresintäkter 1 551 1 238
Driftöverskott 1 149 912
Överskottsgrad, % 74 74
Driftöverskott, rullande 12 mån 1 149 912
Genomsnittligt marknadsvärde fastighetsportfölj 18 773 14 283
Direktavkastning, % 6,1 6,4
Resultat efter skatt, rullande 12 mån 1 244 2 020
Genomsnittligt totalt eget kapital 7 315 5 507
Avkastning på eget kapital, % 17,0 36,7
Resultat efter skatt, hänförligt till aktieägare
i moderbolaget, rullande 12 mån 1 224 2 017
Avdrag preferensaktieägarnas
företrädesrätt till utdelning -76 -68
Genomsnittligt eget kapital efter avräkning av prefe-
renskapital o innehav utan bestämmande inflytande 6 066 4 432
Avkastning på eget kapital, stamaktie, % 18,9 44,0
Resultat före skatt, rullande 12 mån 1 575 2 465
Genomsnittligt totalt eget kapital 7 315 5 507
Avkastning på eget kapital, före skatt, % 21,5 44,8
Förvaltningsresultat, rullande 12 mån 785 661
Genomsnittligt totalt eget kapital 7 315 5 507
Avkastning på eget kapital från
förvaltningsresultat, % 10,7 12,0
Nettoskuld 12 022 10 089
Eget kapital enligt finansiell ställning 7 663 6 743
Skuldsättningsgrad, ggr 1,6 1,5
115DEFINITIONER
Definitioner
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt för en rullande tolvmånadersperiod,
i procent av genomsnittligt eget kapital.
Avkastning på eget kapital, före skatt
Resultat före skatt, för en rullande tolvmånadersperiod,
i procent av genomsnittligt eget kapital.
Avkastning på eget kapital, stamaktie
Resultat efter skatt för en rullande tolvmånadersperiod,
reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning
för perioden och resultatandel för innehav utan bestämman-
de inflytande, i procent av genomsnittligt eget kapital efter
avräkning av preferenskapital och innehav utan bestämman-
de inflytande.
Avkastning på eget kapital från förvaltningsresultat
Förvaltningsresultat för en rullande tolvmånadersperiod,
i procent av genomsnittligt eget kapital.
Belåningsgrad
Nettoskuld i procent av fastigheternas redovisade värde och
investeringar i intresseföretag och joint venture.
Direktavkastning
Driftöverskott för en rullande tolvmånadersperiod i procent
av fastighetsportföljens genomsnittliga marknadsvärde.
Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksam-
heten i förhållande till fastigheternas värde.
Driftöverskott
Periodens hyresintäkter minus fastighetskostnader.
Eget kapital, kr/stamaktie
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare efter
avräkning av preferenskapitalet i förhållande till antalet
stamaktier vid periodens utgång.
Eget kapital, kr/preferensaktie
Eget kapital per preferensaktie motsvarar aktiens lösenpris
vid likvidation jämte upplupen utdelning.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Hyresintäkter i procent av hyresvärde.
Förvaltningsresultat
Periodens resultat före skatt och värdeförändringar i såväl
koncern- som intresseföretag och joint venture.
Förvaltningsresultat, kr/stamaktie
Periodens resultat före skatt och värdeförändringar reducerat
med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning, i förhål-
lande till vägt genomsnittligt antal stamaktier.
Genomsnittlig ränta
Vägd ränta på räntebärande låneskulder (exklusive skuld
nyttjanderätter) med beaktande av räntederivat på balans-
dagen.
Hyresduration
Den vägda genomsnittliga återstående löptiden på hyres-
avtalen.
Hyresintäkter
Debiterade hyror och hyrestillägg minus hyresrabatter.
Hyresvärde
Hyresintäkter på aktuella avtal med tillägg för bedömd mark-
nadshyra för outhyrda ytor tolv månader framåt från balans-
dagen.
Långsiktigt substansvärde, kr/stamaktie
Redovisat eget kapital, efter hänsyn tagits till preferenska-
pitalet och innehav utan bestämmande inflytande, med
återläggning av derivat och uppskjuten skatt, i förhållande
till antalet stamaktier vid periodens utgång. Nyckeltalet visar
nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspek-
tiv. Tillgångar och skulder som inte bedöms utfalla, såsom
verkligt värde på derivat och uppskjutna skatter exkluderas
därför.
Nettoinvesteringar
Summan av förvärvade fastigheter, direkt och via bolag, samt
investeringar i projekt och intresseföretag och joint venture
med avdrag för försäljningspris på fastigheter som avyttrats,
direkt och via bolag, samt med avdrag för avyttrade andelar i
intresseföretag och joint venture.
Nettoskuld
Räntebärande låneskulder, exklusive skuld nyttjanderätter,
med avdrag för likvida medel och kortfristiga placeringar.
Preferenskapital
Antalet preferensaktier multiplicerat med eget kapital per
preferensaktie.
Resultat efter skatt, kr/stamaktie
Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets
aktieägare, reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt
till utdelning för perioden, i förhållande till vägt genomsnittligt
antal stamaktier.
Räntetäckningsgrad
Periodens resultat före skatt med återläggning av värdeför-
ändringar, finansiella kostnader och resultat från andelar i
intresseföretag och joint venture (exkl. utdelning), dividerat
med finansiella kostnader. Räntetäckningsgrad är ett mått
som visar hur många gånger bolaget klarar av att betala sina
räntor med resultatet från den operativa verksamheten.
Skuldkvot
Nettoskuld på balansdagen i förhållande till tolv månaders
framåtriktat driftöverskott minus centrala administrations-
kostnader.
Skuldsättningsgrad
Nettoskuld i förhållande till eget kapital på balansdagen.
Soliditet
Eget kapital i procent av balansomslutningen.
Tillträdda fastigheter
Överenskommet fastighetsvärde minskat med skatterabatt
för under perioden tillträdda fastigheter.
Uthyrningsgrad
Uthyrd yta i procent av uthyrbar yta.
Överskottsgrad
Periodens driftöverskott i procent av periodens hyresintäkter.
Nyckeltalet är ett effektivitetsmått jämförbart över tid.
116 ÅRSREDOVISNINGENS UNDERTECKNANDE
Anders Nilsson
Ledamot
Åsa Bergström
Ledamot
Peter Dahllöf
Auktoriserad revisor
Nils Styf
Ordförande
Vår revisionsberättelse har lämnats den 5 april 2023
respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat samt beskri-
ver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Vidare ger förvaltningsberättelsen
en rättvisande översikt över utvecklingen av företagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat.
Sundsvall den 4 april 2023
Mia Bäckvall Juhlin
Ledamot
Hans-Olov Blom
Ledamot
Andreas Wahlén
Verkställande direktör
117
Revisionsberättelse
Till bolagsstämman i NP3 Fastigheter AB (publ), org. nr 556749-1963
Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för NP3 Fastigheter AB för år 2022 med undantag för
bolagsstyrningsrapporten på sidorna 73-83 och hållbarhetsrapporten på sidorna 43-64. Bolagets årsredovisning och koncernredo-
visning ingår på sidorna 40-116 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden
rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2022 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för
året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsent-
liga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2022 och av dess finansiella resultat och
kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen.
Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 73-83 och hållbarhetsrapporten på sidorna 43-64. Förvaltnings-
berättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapport över total-
resultat och rapport över finansiell ställning för koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande
rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa
standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god
revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa
kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det
granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla
för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen
för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata
uttalanden om dessa områden.
Värdering av förvaltningsfastigheter
Se not 1 Redovisningsprinciper och not 10 Förvaltningsfastigheter på sidorna 95-98 och 102-103 i årsredovisningen och
koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området.
Beskrivning av området
Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till
verkligt värde. Det redovisade värdet uppgår till 19 805 Mkr per
den 31 december 2022, vilket utgör ca 90 % av koncernens
totala tillgångar.
Fastigheternas verkliga värde per 31 december 2022 har
fastställts baserat på värderingar utförda av oberoende externa
värderare.
Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga andel av koncernens
totala tillgångar och det inslag av bedömningar och uppskatt-
ningar som ingår i värderingsprocessen utgör detta ett särskilt
betydelsefullt område i vår revision.
Risken är att det bokförda värdet på förvaltningsfastigheter kan
vara över- eller underskattat och att varje justering av värdet
direkt påverkar årets resultat.
Hur området har beaktats i revisionen
Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är
rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet av hur andra
fastighetsbolag och värderare arbetar och vilka antaganden
som är normala vid värdering av jämförbara objekt.
Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos de externa
värderarna.
Vi har testat de kontroller som bolaget har etablerat för att
säkerställa att indata som lämnas till de externa värderarna är
riktiga och fullständiga.
Vi har stickprovsvis testat ett antal av de upprättade fastighets-
värderingarna. Härvid har vi använt aktuell marknadsdata från
externa källor, särskilt antaganden om direktavkastningskrav,
diskonteringsräntor, hyresnivåer och vakanser.
Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvalt-
ningsfastigheterna som bolaget lämnar i not 1 och 10 i årsre-
dovisningen, särskilt vad avser inslag av bedömningar samt
tillämpade nyckelantaganden.
REVISIONSBERÄTTELSE - 1 (5)
118 REVISIONSBERÄTTELSE - 2 (5)
Beskrivning av området
Koncernen har under 2022 investerat i fastigheter för totalt
2 304 Mkr, varav 1 662 Mkr avsåg förvärv. Avyttringar har ge-
nomförts av fastigheter med ett bokfört värde om 176 Mkr.
Risker vid förvärv och avyttringar utgörs främst av tidpunkten
för redovisning av transaktionen samt av att specifika villkor i
de enskilda transaktionerna ej beaktas korrekt i redovisningen,
vilket kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat
och finansiella ställning.
Hur området har beaktats i revisionen
Vi har bedömt rutinen för förvärv och avyttringar av fastigheter
och har för väsentliga transaktioner granskat underliggande
avtal, tidpunkt för redovisning, köpeskilling och eventuella
särskilda villkor.
Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen
Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-39,
43-64 samt 73-83. Den andra informationen består också av ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna
revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med
bestyrkande avseende denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifie-
ras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid
denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar
innehålla väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en
väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas
och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen
och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de
antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar
även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för
att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte
innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror
på oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovis-
ningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för
bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta
verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållan-
den som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och
att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt
drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktö-
ren avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller
inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.
Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens
ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets
finansiella rapportering.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida
årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte
innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror
på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberät-
telse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög
grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som
utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer
att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felak-
tigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och
anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen
kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare
fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt
omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under
hela revisionen. Dessutom:
— identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktig-
heter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig
dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och
utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker
och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ända-
målsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden.
Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd
av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet
som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta
agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden,
felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll.
— skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna
kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma
granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till
omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektivi-
teten i den interna kontrollen.
— utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som
Förvärv och avyttringar
Se not 1 Redovisningsprinciper och not 10 Förvaltningsfastigheter på sidorna 95-98 och 102-103 i årsredovisningen och
koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området.
119REVISIONSBERÄTTELSE - 3 (5)
Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar
Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande
direktörens förvaltning för NP3 Fastigheter AB för år 2022 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och
verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi
är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska
ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning
innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är
försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens
verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av
moderbolagets och koncernens egna kapital, konsoliderings-
behov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen
av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att
fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska
situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så
att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska
angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt.
Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen
enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta
de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska
fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvalt-
ningen ska skötas på ett betryggande sätt.
används och rimligheten i styrelsens och verkställande
direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande
upplysningar.
— drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och
verkställande direktören använder antagandet om fortsatt
drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncern-
redovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de
inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon
väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser
eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om
bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksam-
heten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig
osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa
uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen
och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhets-
faktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga,
modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncern-
redovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis
som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen.
Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett
bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksam-
heten.
— utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen
och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen,
däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och
koncernredovisningen återger de underliggande transak-
tionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande
bild.
— inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis
avseende den finansiella informationen för enheterna eller
affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande
avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning,
övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är
ensamt ansvariga för våra uttalanden.
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens
planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi
måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under re-
visionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna
kontrollen som vi identifierat.
Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har
följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp
alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka
vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits
för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits.
Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer
vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för
revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, in-
klusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktighe-
ter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla
områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen
såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning
om frågan.
120 REVISIONSBERÄTTELSE - 4 (5)
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed
vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis
för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon
styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt
avseende:
— företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon
försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot
bolaget, eller
— på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,
årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av
bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta,
är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är
förenligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti
för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige
alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan
föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag
till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt
med aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige
använder vi professionellt omdöme och har en professionellt
skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av
förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst
eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna.
Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras
på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och
väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på
sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga
för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha
särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och
prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och
andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om
ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens
förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust
har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval
av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är
förenligt med aktiebolagslagen.
Revisorns granskning av Esef-rapporten
Uttalande
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställan-
de direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering
(Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för NP3 Fastigheter AB för år 2022.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.
Grund för uttalande
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna
rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till NP3 Fastigheter AB enligt god
revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a §
lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det
finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande
direktören bedömer är nödvändig för att upprätta Esef-
rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror
på oegentligheter eller misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-
rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller
kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmark-
naden, på grundval av vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings-
åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är
upprättad i ett format som uppfyller dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen
garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god
revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig
felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på
grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga
om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påver-
ka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i
Esef-rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för
revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning
av finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och
näraliggande tjänster och har därmed ett allsidigt system för
kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och
rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för
yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författ-
ningar.
121REVISIONSBERÄTTELSE - 5 (5)
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 73-83 och för att den är upprättad i enlighet med
årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FARs uttalande RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår
granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och
omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna gransk-
ning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2-6 årsredovisningslagen
samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i
överensstämmelse med årsredovisningslagen.
Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten
Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten på sidorna 43-64 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovis-
ningslagen.
Vår granskning har skett enligt FAR:s rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten.
Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med
den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser
att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande.
En hållbarhetsrapport har upprättats.
KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till NP3 Fastigheter ABs revisor av bolagsstämman den 4 maj 2022. KPMG AB eller
revisorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 2008.
Stockholm den 5 april 2023
KPMG AB
Peter Dahllöf
Auktoriserad revisor
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis
om Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör
enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och
koncernredovisningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska utföras,
bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktig-
heter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter
eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar vi de delar av
den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och
verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma
granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till
omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om
effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar
också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i
styrelsens och verkställande direktörens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av
att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en
avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den
granskade årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida
koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassa-
flödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL
i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen.
122 FASTIGHETSFÖRTECKNING
Affärsområde Sundsvall
Fastighetsförteckning
63 Plutonen 1 Plutonsvägen 13 Sundsvall Industri 1 345
64 Kompaniet 5 Kompanivägen 12 Sundsvall Industri 1 345
65 Tuna-Ängom 1:74 Stationsvägen 4 Sundsvall Industri 1 327
66 Granlo 3:335 Linköpingsvägen 3 Sundsvall Industri 1 279
67 Berge 2:6 Lärlingsgatan 13A Sundsvall Industri 1 195
68 Sköns Prästbbord 2:6 Timmervägen 6A Sundsvall Logistik 1 153
69 Sköns Prästbord 1:88 Lärlingsvägen 7 Sundsvall Industri 1 135
70 Slagan 6 Axvägen 16 Sundsvall Industri 1 131
71 Luftvärnet 1 Regementsvägen 9 Sundsvall Kontor 1 093
72 Huggsta 1:167 Johannedalsvägen 67 Sundsvall Industri 1 020
73 Sköns Prästbord 1:82 Arbetsledarvägen 6 Sundsvall Industri 992
74 Rosenborg 6 Kolvägen 22 Sundsvall Handel 988
75 Rosenborg 1 Kolvägen 20 Sundsvall Handel 926
76 Sköns Prästbord 1:68 Södra Förmansvägen 7 Sundsvall Industri 750
77 Rosenborg 2 Kolvägen 14 Sundsvall Industri 656
78 Kvissle 1:124 Njurundavägen 105 Sundsvall Industri 533
79 Staben 6 Granmodalsvägen 22 Sundsvall Industri 500
80 Granlo 3:369 Linköpingsvägen 5 Sundsvall Industri 455
81 Huggsta 1:173 Johannedalsv. 65A Sundsvall Industri 383
82 Bergsåker 5:12 Västra vägen 158 Sundsvall Mark -
83 Bergsåker 5:18 Västra vägen 158 Sundsvall Mark -
84 Granlo 3:391 Lindköpingsvägen 8 Sundsvall Mark -
85 Lillhällom 1:165 Tvåspannsvägen 6 Sundsvall Mark -
86 Ljusta 7:3 Antennvägen 24 Sundsvall Mark -
87 Högom 3:16 Mejselvägen 13 Sundsvall Mark -
88 Högom 3:218 Mejselvägen 14 Sundsvall Mark -
89 Sköns Prästbord 1:100 Arbetsledarvägen Sundsvall Övrigt -
Härnösand
Nässland 4:1 Nässland 120 Härnösand Industri 3 288
Yrkesskolan 4 Gånsviksvägen 4 Härnösand Kontor 3 195
Saltvik 8:12 Saltviksvägen 9 Härnösand Industri 1 550
Saltvik 8:17 Saltviksvägen 7 Härnösand Handel 1 439
Saltvik 8:22 Verkstadsvägen 10 Härnösand Industri 1 307
Ångbåten 6 Varvsallén 3 Härnösand Logistik 508
Timrå
1 Vivstamon 1:32 Per Uddéns Väg 17, 20 Timrå Industri 7 873
2 Vivstamon 1:16 Svetsarvägen 4 Timrå Industri 6 953
3 Vivstamon 1:53 Per Uddéns Väg 13 Timrå Industri 6 646
4 Vivstamon 1:37, 1:38 Terminalvägen 4 Timrå Handel 6 187
5 Vivstamon 1:62 Terminalvägen 10-16 Timrå Kontor 5 177
6 Vivsta 13:84 Årvältsvägen 10 Timrå Övrigt 4 509
7 Vivstamon 1:86 Årvältsvägen 14 Timrå Industri 3 472
8 Vivstamon 1:27 Kabelvägen 5 Timrå Industri 3 415
9 Vivstamon 1:21 Kabelvägen 1 Timrå Industri 3 411
10 Norrberge 1:116 Midlandavägen Timrå Kontor 3 260
11 Vivstamon 1:17 Terminalvägen 20-24 Timrå Övrigt 2 856
12 Vivstamon 1:63 Terminalvägen 30 Timrå Handel 2 088
13 Vivstamon 1:51 Terminalvägen 13 Timrå Industri 1 989
14 Vivstamon 1:35 Terminalvägen 6 Timrå Industri 1 745
15 Vivstamon 1:54 Svarvarvägen 8 Timrå Industri 1 650
16 Norrberge 1:113 Midlandavägen 14 Timrå Kontor 725
Sollefteå
Hågesta 3:115 Hågesta Sollefteå Övrigt 45 985
Orren 6 Kungsgatan 10 Sollefteå Kontor 4 317
Hågesta 3:128 Hågesta 4 Sollefteå Övrigt 2 953
Tröskan 1 o 3 Gamla vägen 3 Sollefteå Övrigt 796
Färgaren 8 Strömgatan 3 Sollefteå Mark -
Övriga
Fiskja 15:2 Aspåsvägen 14 Kramfors Industri 17 100
Norränget 6:1 Norra Industrivägen 4 Hudiksvall Industri 3 546
Furulund 6:1 Kungsgatan 51 Hudiksvall Handel 2 993
Rösta 13:1 Strömsbruksvägen 2 Nordanstig Industri 329
Sundsvall
1 Köpstaden 23 Bultgatan 12 Sundsvall Industri 21 368
2 Sköns Prästbord 2:3 Timmervägen 6 Sundsvall Logistik 12 686
3 Huggsta 1:160 Johannedalsvägen 65 Sundsvall Industri 12 049
4 Birsta 12:2 Birstavägen 1 Sundsvall Industri 7 984
5 Sköns Prästbord 1:50 N. Förmansvägen 17 Sundsvall Handel 6 296
6 Ljusta 3:10 Gesällvägen 20 Sundsvall Industri 6 289
7 Vandringsmannen 1 Gärdevägen 3 Sundsvall Kontor 6 081
8 Sköns Prästbord 1:53 Lärlingsvägen 1 Sundsvall Industri 5 694
9 Sköns Prästbord 1:54 Skråvägen 2 Sundsvall Logistik 5 598
10 Vandringsmannen 5 Gärdevägen 5A-C, G Sundsvall Kontor 5 385
11 Gärde 1:26 Krossvägen 11 Sundsvall Logistik 4 983
12 Geten 2 Fridhemsgatan 122 Sundsvall Kontor 4 604
13 Nacksta 5:28 Bultgatan 20A-C Sundsvall Industri 4 430
14 Vandringsmannen 2 Gärdevägen 1 Sundsvall Industri 4 240
15 Dingersjö 3:58 Njurundavägen 103 Sundsvall Industri 4 012
16 Skönsmon 2:100 Kontorsvägen 4 Sundsvall Handel 4 000
17 Klökan 1:17 Lagbasvägen 1 Sundsvall Industri 3 974
18 Vandringsmannen 6 Gärdevägen 9-11 Sundsvall Industri 3 865
19 Ljusta 7:8 Antennvägen 12-18 Sundsvall Handel 3 822
20 Ljusta 7:9 Antennvägen 43 Sundsvall Handel 3 822
21 Målås 4:6 N. Förmansvägen 18 Sundsvall Logistik 3 800
22 Sköns Prästbord 1:14 Gesällvägen 4 Sundsvall Handel 3 738
23 Högom 3:172 Bergsgatan 122 Sundsvall Handel 3 716
24 Högom 3:179 Mejselvägen 11 Sundsvall Industri 3 608
25 Sköns Prästbord 1:71 Gesällvägen 7B Sundsvall Logistik 3 565
26 Laboratoriet 2 Kontorsvägen 9 Sundsvall Logistik 3 425
27 Slagan 4 Axvägen 6 Sundsvall Industri 3 311
28 Högom 3:217 Mejselvägen 14 Sundsvall Handel 3 245
29 Målås 3:20 Birstavägen 21 Sundsvall Industri 3 234
30 Linjeförmannen 7 Bäckebovägen 12 Sundsvall Industri 3 198
31 Sköns Prästbord 1:96 Klökanvägen 10 Sundsvall Industri 2 990
32 Sköns Prästbord 1:65 N. Förmansvägen 20 Sundsvall Industri 2 898
33 Baggen 7 Enhörningsvägen 22 Sundsvall Handel 2 788
34 Berge 2:4 Skråvägen 3 Sundsvall Industri 2 785
35 Målås 4:3 Förmansvägen 15 Sundsvall Industri 2 768
36 Baggen 3 Enhörningsvägen 24 Sundsvall Logistik 2 715
37 Sköns Prästbord 1:47 S. Förmansvägen 4 Sundsvall Industri 2 667
38 Sköns Prästbord 2:7 Timmervägen 6B Sundsvall Logistik 2 635
39 Vandringsmannen 3 Gärdevägen 7 Sundsvall Kontor 2 538
40 Sköns Prästbord 2:5 Timmervägen 8 Sundsvall Industri 2 506
41 Nolby 7:142 Svartviksvägen 10-12 Sundsvall Industri 2 459
42 Baggen 6 Hovgatan 6 Sundsvall Industri 2 456
43 Högom 3:155 Montörvägen 10 Sundsvall Industri 2 424
44 Valknytt 4 Norra Vägen 25 Sundsvall Handel 2 420
45 Plikthuggaren 1,2 o 6 Björneborgsgatan 25 Sundsvall Övrigt 2 397
46 Nacksta 5:19 Bergsgatan 118 Sundsvall Handel 2 349
47 Vävskeden 6 Norra vägen 34 Sundsvall Kontor 2 307
48 Sköns Prästbord 1:91 N. Förmansvägen 24 Sundsvall Handel 1 993
49 Sköns Prästbord 1:59 Arbetsledarvägen 14 Sundsvall Industri 1 988
50 Ljusta 1:11 Gesällvägen 7C Sundsvall Handel 1 956
51 Vandringsmannen 4 Gärdevägen 5 Sundsvall Kontor 1 863
52 Sköns Prästbord 1:62 Lärlingsvägen 2-4 Sundsvall Handel 1 844
53 Rosenborg 4 Kolvägen 14B Sundsvall Kontor 1 800
54 Slagan 10 Axvägen 14 Sundsvall Industri 1 800
55 Vävskeden 9 Norra vägen 40 Sundsvall Handel 1 765
56 Geten 1 Hovgatan 1 Sundsvall Industri 1 721
57 Sköns Prästbord 1:94 Lärlingsvägen 6 Sundsvall Handel 1 686
58 Vävskeden 5 Norra vägen 32 Sundsvall Handel 1 668
59 Granlo 3:373 Linköpingsvägen 7-9 Sundsvall Kontor 1 542
60 Lillhällom 1:162 Tvåspannsvägen 6 Sundsvall Industri 1 463
61 Sköns Prästbord 1:67 S. Förmansvägen 5A Sundsvall Handel 1 447
62 Högom 3:198 Mejselvägen 6-12 Sundsvall Industri 1 395
Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area
123FASTIGHETSFÖRTECKNING
Sundsvall
Timrå
© Stadskartan
124 FASTIGHETSFÖRTECKNING
Affärsområde Gävle
Fastighetsförteckning
Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area
43 Näringen 6:4 Lötängsgatan 13 Gävle Industri 1 520
44 Hemlingby 49:30 Ingenjörsgatan 18 Gävle Industri 1 500
45 Hemsta 12:21 Skolgången 6 Gävle Handel 1 455
46 Sörby Urfjäll 36:2 Utmarksvägen 19 Gävle Industri 1 280
47 Brynäs 34:12 Atlasgatan 7 Gävle Industri 1 145
48 Hemlingby 20:16 Kryddstigen 41 Gävle Industri 965
49 Näringen 3:3 Lötängsgatan 20 Gävle Industri 954
50 Sörby Urfjäll 34:4 Utmarksvägen 25 Gävle Industri 927
51 Sörby Urfjäll 4:2 Industrigatan 8 Gävle Industri 785
52 Järvsta 63:4 Utgjordsvägen 13 Gävle Industri 760
53 Näringen 12:2 Snäppvägen 4 Gävle Industri 602
54 Hemsta 17:23 Ryningsgatan 10 Gävle Övrigt 390
55 Näringen 3:4 Lötängsgatan 22 Gävle Mark 0
Bollnäs
Häggesta 7:122 Industrigatan 10 Bollnäs Industri 6 181
Häggesta 8:50, 51 Industrigatan 21 Bollnäs Handel 5 137
Broåker 8 Västra Stationsgatan 8 Bollnäs Kontor 3 140
Säversta 4:101 Skidvägen 7-9 Bollnäs Industri 2 244
Säversta 7:117 Myrgränd 1 Bollnäs Industri 1 783
Häggesta 4:19 Häggestavägen 10 Bollnäs Industri 1 680
Sandviken
Blixten 5 Blixtvägen 15 Sandviken Industri 2 400
Eldaren 13 Förrådsgatan 12 Sandviken Kontor 1 843
Mom 14:4 Ovansjövägen 303 Sandviken Industri 1 808
Svarvaren 14 Förrådsgatan 7 Sandviken Industri 1 153
Svarvaren 11 Industrivägen 14 Sandviken Industri 970
Knapermusvreten 7 Högbovägen 49 Sandviken Industri 824
Tuna 3:1 Sandviken Mark 0
Söderhamn
Tönnebro 1:5 Tönnebro 115, 125 Söderhamn Övrigt 2 674
Brädgården 3:12 Arend Stykes Väg 11 Söderhamn Industri 2 314
Vråken 8 Brädgårdsgatan 6 Söderhamn Kontor 1 950
Gävle
1 Näringen 5:15 Lötängsgatan Gävle Industri 25 000
2 Fredriksskans 15:16 Bönavägen 55 Gävle Industri 13 911
3 Sörby Urfjäll 37:3 Utmarksvägen 10 Gävle Industri 13 612
4 Sörby Urfjäll 30:1 Utmarksvägen 1-3 Gävle Industri 10 172
5 Sörby Urfjäll 29:1 Utmarksvägen 4 Gävle Logistik 9 992
6 Brynäs 86:1 Södra Skeppsbron 35 Gävle Handel 7 680
7 Sörby Urfjäll 27:2 Rälsgatan 2-4 Gävle Industri 6 811
8 Sörby Urfjäll 37:1 Utmarksvägen 6 Gävle Kontor 6 773
9 Näringen 16:6 Kanalvägen 4-10 Gävle Industri 6 679
10 Sörby Urfjäll 36:4 Utmarksvägen 15 Gävle Industri 6 238
11 Näringen 8:5 Strömsbrovägen 19 Gävle Industri 5 945
12 Andersberg 14:46 Ersbogatan 14 Gävle Logistik 5 750
13 Andersberg 14:43 Ersbogatan 4 Gävle Industri 5 211
14 Sörby Urfjäll 29:4 Utmarksvägen 2 Gävle Logistik 5 198
15 Näringen 8:3 Strömsbrovägen 23 Gävle Handel 4 954
16 Andersberg 14:42 Ersbogatan 12 Gävle Industri 4 797
17 Näringen 14:4 Kanalvägen 1-3 Gävle Kontor 4 693
18 Hemlingby 56:10 Kryddstigen 1-3 Gävle Övrigt 4 635
19 Hemlingby 21:4 Kryddstigen 2 Gävle Handel 4 500
20 Näringen 11:3 Strömsbrovägen 18 Gävle Industri 4 452
21 Hemsta 12:6 Södra Kungsvägen 14 Gävle Handel 3 863
22 Andersberg 14:36 Katrineborgsgatan 10 Gävle Logistik 3 829
23 Sörby Urfjäll 30:4 Utmarksvägen 5-7 Gävle Industri 3 486
24 Näringen 25:1, 25:2 Strömmavägen 1 Gävle Handel 3 461
25 Brynäs 34:8 Atlasgatan 11 Gävle Industri 3 448
26 Järvsta 63:3 Utgjordsvägen 9 Gävle Industri 3 094
27 Sörby Urfjäll 38:5 Elektrikergatan 6 Gävle Handel 3 088
28 Hemlingby 20:7 Kryddstigen 23 Gävle Industri 3 054
29 Hemsta 12:16 Skolgången 18-20 Gävle Kontor 3 009
30 Brynäs 32:3 Riggargatan 15 Gävle Övrigt 2 575
31 Brynäs 63:6, 63:7 Kaserngatan 107 Gävle Övrigt 2 508
32 Sörby Urfjäll 36:5 Blomsterängsvägen 3 Gävle Industri 2 500
33 Nybo 3:43 Valbovägen 177 Gävle Industri 2 451
34 Sörby Urfjäll 38:1 Elektrikergatan 3 Gävle Industri 2 350
35 Sörby Urfjäll 28:3 Utmarksvägen 35 Gävle Industri 2 199
36 Sörby Urfjäll 8:12 Upplandsgatan 6 Gävle Kontor 2 118
37 Sörby Urfjäll 34:5 Utmarksvägen 23 Gävle Industri 1 999
38 Sörby Urfjäll 28:6 Utmarksvägen 37 Gävle Kontor 1 990
39 Näringen 13:11 Förrådsgatan 7 Gävle Industri 1 975
40 Kungsbäck 4:6 Regementsvägen 29 Gävle Kontor 1 962
41 Sörby Urfjäll 26:1 Växelgatan 2 Gävle Handel 1 760
42 Sörby Urfjäll 26:2 Rälsgatan 10 Gävle Industri 1 564
125FASTIGHETSFÖRTECKNING
52
53
54
55
© Stadskartan
Gävle
126 FASTIGHETSFÖRTECKNING
Falun
1
Främby 1:56 Främbyvägen 6 Falun Industri 61 581
2
Hälsinggården 1:427 Lövåsvägen 26 Falun Logistik 10 800
3
Ingarvsskogen 10 Västermalmsv. 13 Falun Industri 9 641
4
Ingarvsmyren 3 & 4 Ingarvsvägen 6 Falun Industri 8 540
5
Korsnäs 3:7 Roxnäsvägen 13 Falun Industri 8 240
6
Riset 4 Matsarvsvägen 7 Falun Industri 6 912
7
Ingarvsmyren 1 Ingarvsvägen 2 Falun Handel 6 285
8
Hyttberget 3 Yxhammargatan 5-7 Falun Handel 4 507
9
Ingarvsbacken 1 Västermalmsvägen 2-4 Falun Handel 4 223
10
Ingarvsbacken 6 Västermalmsvägen 10 Falun Industri 3 756
11
Lunsta 4 Ingarvsvägen 13 Falun Handel 3 432
12
Skyfallet 20 Ingarvsvägen 1 Falun Handel 3 324
13
Ingarvsbacken 2 Västermalmsvägen 2 Falun Industri 3 190
14
Ingarvsskogen 4 Västermalmsvägen 1 Falun Industri 2 784
15
Västra Tullen 3 Matsarvsvägen 16 Falun Handel 2 533
16
Vägverket 2 Zettergrens väg 14 Falun Handel 2 415
17
Tviksta 1 Skyfallsvägen 2 Falun Kontor 2 122
18
Hälsinggården 1:68 Roxnäsvägen 10 Falun Industri 1 487
19
Hyttberget 2 Yxhammargatan 3 Falun Industri 1 256
20
Ryckepungen 2 Ryckepungsvägen 3 Falun Handel 1 184
21
Hälsinggården 1:498 Roxnäsvägen 6 Falun Kontor 990
22
Skyfallet 18 Ryckepungsvägen 4 Falun Industri 870
23
Ryckepungen 1 Ryckepungsvägen 5 Falun Handel 855
© Stadskartan
Falun
Fastighetsförteckning
Affärsområde Dalarna
24
Falun 8:7 Tullkammaregatan 2 Falun Kontor 756
25
Hälsinggården 1:499 Roxnäsvägen 4 Falun Kontor 730
26
Ingarvsskogen 7 Västermalmsv. 11A Falun Kontor 729
27
Lunsta 5 Matsarvsvägen 19 Falun Kontor 450
28
Ingarvsmon 4 Ingarvsvägen Falun Övrigt 0
Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area
127FASTIGHETSFÖRTECKNING
© Stadskartan
Borlänge
Fastighetsförteckning
Affärsområde Dalarna
Leksand
Åkerö 1:15 Gamla Siljansv. 14, 18 Leksand Handel 6 851
Noret 37:5 Lima Kersbacken 2 Leksand Industri 1 564
Övermo 2:43 Övermo Moskogsv. 27 Leksand Industri 1 051
Mora
Utmeland 47:27 o 47:28 Tallvägen 7 Mora Industri 9 931
Östnor 171:2, 167:3 Landsvägen 52 Mora Industri 8 500
Öna 394:12 Brudtallsvägen 14A-F Mora Industri 4 948
Utmeland 47:34 Örjasvägen 11 Mora Logistik 4 820
Östnor 107:6 Landsvägen 11A-D, 19 Mora Industri 4 667
Noret 52:43 Skålmyrsvägen 41-45 Mora Handel 4 027
Utmeland 89:256 Mossvägen 1 Mora Industri 3 766
Stranden 55:4 Tingsnäsv. 21A-B Mora Industri 3 456
Noret 159:7 Tallvägen 7 Mora Industri 1 320
Övriga
Daldansen 3 Skolvägen 3 Ludvika Industri 3 356
Bävern 13 Bäverstigen 6 Smedjebacken Industri 1 999
Hulån 55:7 Hulån 56 Vansbro Industri 1 951
Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area
Borlänge
1 Ässjan 1 Gesällgatan 3-7 Borlänge Logistik 18 268
2 Blåsbälgen 1 Mästargatan 8 Borlänge Logistik 18 117
3 Banvakten 1 Hejargatan 4-8 Borlänge Industri 15 011
4 Buskåker 4:13 Tunavägen 277B Borlänge Industri 11 895
5 Norr Romme 8:42 Tunavägen 284 Borlänge Industri 7 069
6 Kroken 3 Cirkelgatan 16-18 Borlänge Industri 6 487
7 Hammaren 6 Hammargatan 4 Borlänge Industri 5 791
8 Bänken 1 Gyllehemsvägen 35 Borlänge Industri 4 962
9 Grepen 1 Mejselgatan 9 Borlänge Logistik 3 925
10 Lantmätaren 3 o 4 Ritargatan 4 Borlänge Övrigt 3 791
11 Buskåker 3:13 Kvarngatan 13 Borlänge Industri 3 658
12 Teknikern 2 Gjutaregatan 40 Borlänge Handel 3 418
13 Separatorn 2 Källstigen 1 Borlänge Handel 3 318
14 Sotaren 2 Nygårdsvägen 13 Borlänge Handel 2 889
15 Sör Romme 1:17 Tunavägen 300 Borlänge Logistik 2 420
16 Pinnpojken 3 o 4 Planerargatan 12-14 Borlänge Industri 2 286
17 Kalkylatorn 7 Projektgatan 7 Borlänge Handel 2 190
18 Kolvagnen 5 Lagergatan 4 Borlänge Handel 1 985
19 Kolbotten 2 Kolargatan 3 Borlänge Industri 1 561
20 Släggan 2 Mästargatan 7 Borlänge Kontor 1 550
21 Nygårdarna 14:202 Nygårdsvägen 11 Borlänge Industri 1 493
22 Ingenjören 1 Gjutaregatan 37 Borlänge Industri 877
23 Turisten 1 Sveagatan 1 Borlänge Kontor 355
24 Buskåker 3:17 Kvarngatan 14 Borlänge Mark 0
128 FASTIGHETSFÖRTECKNING
Östersund
1 Lokomotivet 2 Kännåsvägen 13 Östersund Industri 23 435
2 Ångvälten 5 Chaufförvägen 27 Östersund Handel 12 548
3 Lugnet 7 Armégränd 3-7 Östersund Kontor 11 326
4 Hejaren 5 Hagvägen 30 Östersund Industri 11 075
5 Timmerlasset 1 Hägnvägen 15 Östersund Industri 9 235
6 Ångvälten 7 Chaufförvägen 27 Östersund Handel 8 167
7 Lastbilen 1 Arenavägen 4 Östersund Industri 7 769
8 Fältjägaren 6 Infanterigatan 16 Östersund Kontor 6 943
9 Fältjägaren 3 Kaserngatan 13 Östersund Övrigt 5 603
10 Svarven 6 Odenskogsvägen 42 Östersund Industri 5 527
11 Svarven 10 Odenskogsvägen 36A Östersund Industri 5 328
12 Fältjägaren 4 Kaserngatan 5 Östersund Övrigt 5 169
13 Trucken 16 Chaufförvägen 25 Östersund Logistik 4 720
14 Fältjägaren 2 Kaserngatan 17 Östersund Kontor 4 469
15 Släpvagnen 6 Chaufförvägen 28 Östersund Handel 4 014
16 Brunflo-Änge 3:1 Centrumvägen 55 Brunflo Industri 3 834
17 Motorsågen 3 Kolarevägen 8 Östersund Industri 2 856
18 Snöslungan 8 Chaufförvägen 33 Östersund Handel 2 492
19 Långan 7 Bangårdsgatan 30 Östersund Industri 2 135
20 Traktorn 1 Vallvägen 6 Östersund Handel 2 025
21 Busken 1 Splintvägen 5 Östersund Kontor 2 012
22 Trucken 7 Chaufförvägen 17 Östersund Industri 1 925
23 Hjultraktorn 1 Arenavägen 3 Östersund Kontor 1 864
24 Nyckelpigan 4 Inspektörsvägen 19 Östersund Kontor 1 585
25 Hjultraktorn 2 Arenavägen 9, 15 Östersund Kontor 1 516
26 Fältjägaren 1 Kanslihusgränd 2 Östersund Kontor 1 466
27 Bandsågen 11 Hagvägen 17 Östersund Industri 1 305
28 Lastbilen 2 Arenavägen 2 Östersund Handel 1 296
29 Virkesmätaren 7 Störvägen 9 Östersund Industri 1 281
30 Lugnet 11 Infanterigatan 21 Östersund Kontor 1 020
31 Fältjägaren 11 Kanslihusgränd 5 Östersund Kontor 950
32 Motorsågen 2 Kolarevägen 2 Östersund Industri 935
33 Flottaren 1 o 3 Plankvägen 4 Östersund Industri 660
34 Hjultraktorn 4 Arenavägen 5 Östersund Mark -
35 Hjultraktorn 5 Arenavägen 1 Östersund Mark -
36 Virkesmätaren 6 Störvägen 9 Östersund Mark -
37 Flottaren 4 Plankvägen 8 Östersund Mark -
38 Ångvälten 4 Speditörvägen 3 Östersund Mark -
Övriga
Namn 3:1 Myrviksvägen 22 Berg Industri 1 042
Kånkback 1:246 Kånkback 106 Ragunda Industri 1 027
Så 2:91 Åre Mark -
STADSDEL
/LILLÄNGE
© Stadskartan
Affärsområde Östersund
Fastighetsförteckning
Östersund
Nr Fastighet Adress Kommun Kategori AreaNr Fastighet Adress Kommun Kategori Area
129FASTIGHETSFÖRTECKNING
Affärsområde Mellansverige
Fastighetsförteckning
Karlstad
1 Städet 2 Gjuterigatan 38A-D Karlstad Industri 19 599
2 Planeraren 9 Körkarlsvägen 1-3 Karlstad Industri 8 627
3 Ratten 15 Säterivägen 20A Karlstad Kontor 2 429
4 Ilanda 1:47 Fjärrviksvägen 2A Karlstad Industri 2 153
5 Spärren 2 Spärrgatan 7 Karlstad Industri 1 954
6 Ratten 10 Säterivägen 18 Karlstad Kontor 1 825
7 Gräsmattan 7 Frögatan 14 Karlstad Industri 1 785
8 Hammaren 1 Gjuterigatan 1 Karlstad Industri 1 644
9 Ratten 13 Säterivägen 20 Karlstad Kontor 1 630
10 Ilanda 1:37 Fjärrviksvägen 2 Karlstad Industri 1 326
11 Grässtrået 1 Gräsdalsgatan 4 Karlstad Kontor 1 309
12 Ilanda 1:54 Fjärrviksvägen 2B, 4A Karlstad Industri 1 192
13 Gräsmattan 8 Frögatan 16 Karlstad Industri 1 000
14 Busterud 1:160 Bråtebäcksvägen 22 Karlstad Industri 911
Västerås
1 Härdsmidet 1 Ånghammargatan 6-8 Västerås Industri 11 999
2 Hjulsmeden 4 Gjutjärnsgatan 4 Västerås Handel 4 017
3 Sågklingan 9 Pilgatan 19 Västerås Industri 3 580
4 Blästerugnen 3 Kokillgatan 9 Västerås Industri 2 475
5 Fanjunkaren 2 Klockartorpsgatan 16 Västerås Övrigt 2 411
6 Viveln 8 Fältmätargatan 16 Västerås Industri 1 428
7 Krogen 1 Långängskrogen 7 Västerås Industri 1 286
8 Värdshuset 2 Gilltunavägen 4 Västerås Industri 1 130
9 Munkboängen 4 Saltängsvägen 27 Västerås Industri 1 081
10 Krogen 2 Långängskrogen 9 Västerås Industri 360
Övriga
Hissmontören 2 Klerkgatan 18 Örebro Industri 10 331
Vägskälet 15 o 16 Rönngatan 2-6 Katrineholm Industri 5 636
Hallstahammar-
Nibble 1:140 Cementvägen 4 HallstahammarIndustri 4 414
Hedkärr 1:24 Herrestads Torp 354 Uddevalla Handel 4 000
Guldet 1 Södra Metallvägen 1 Skövde Handel 3 373
Ormbunken 8 Industrigatan 9 Mariestad Handel 3 271
Odonet 1 Moränvägen 2 Motala Handel 2 479
Neutronen 4 Argongatan 83 Örebro Industri 1 697
Generatorn 2 Turbinvägen 5 Motala Industri 1 564
Halla-Stenbacken 1:102 Fossumsbergsv. 1 Uddevalla Industri 1 518
Nollplanet 8 Fabriksgatan 7 Eskilstuna Industri 1 251
Draken 19 Hangarvägen 11 Karlskoga Industri 799
Lindeshyttan 5:5 Fotbollsgatan 16 Lindesberg Industri 789
Silvret 2 Kromgatan 5 Kristinehamn Industri 639
Svärdet 5 Gasverksvägen 3A Nyköping Industri 600
Terminalen 10 Magasinsvägen 5 Karlskoga Mark 0
© Stadskartan
9
10
Karlstad
Västerås
Nr Fastighet Adress Kommun Kategori AreaNr Fastighet Adress Kommun Kategori Area
130 FASTIGHETSFÖRTECKNING
Fastighetsförteckning
Umeå
1 Vevstaken 9 Spårvägen 10 Umeå Handel 11 421
2 Björnjägaren 3 Björnvägen 7 Umeå Handel 11 292
3 Ledningen 1 Strömvägen 3-5 Umeå Övrigt 9 926
4 Huggormen 1 Björnvägen 15-17 Umeå Kontor 8 531
5 Rälsbussen 5 Industrivägen 2 Umeå Industri 7 671
6 Generatorn 7 Förrådsvägen 11-15 Umeå Handel 6 939
7 Rälen 3 Förrådsvägen 12 Umeå Industri 5 498
8 Laven 2 Formvägen 16 Umeå Kontor 5 219
9 Cementgjuteriet 1 Bruksvägen 15 Umeå Handel 5 200
10 Schablonen 6 Lärlingsgatan 10-14 Umeå Industri 5 127
11 Matrisen 6 Lärlingsgatan 1 Umeå Kontor 4 669
12 Cementgjuteriet 5 Bruksvägen 7 Umeå Handel 4 635
13 Cisternen 26 Maskingatan 7-9 Umeå Kontor 4 599
14 Röbäck 30:94 Täktvägen 4 Umeå Industri 4 487
15 Kedjan 8 Gräddvägen 15A Umeå Övrigt 4 328
16 Cementgjuteriet 6 Bruksvägen 7 Umeå Handel 4 116
17 Länken 2 o 3 Gräddvägen 3 Umeå Handel 3 574
18 Pumpen 2 Spårvägen 18 Umeå Industri 3 371
19 Flygaren 1 o 3 Flygplatsvägen 19 Umeå Kontor 3 155
20 Matrisen 2 Lärlingsgatan 9 Umeå Handel 2 850
21 Kronoskogen 2 Kronoskogsvägen 8-10Umeå Industri 2 760
22 Rödbergsmyran 8 Spinnvägn 15 Umeå Handel 2 641
23 Björnjägaren 2 Björnvägen 11B Umeå Handel 2 461
24 Maskinen 1 Maskingatan 1 Umeå Kontor 2 430
© Stadskartan
Umeå
25 Ledningen 2 Strömvägen 1 Umeå Industri 2 083
26 Kedjan 5 Gräddvägen 13 Umeå Logistik 2 068
27 Kedjan 7 Gräddvägen 15B Umeå Övrigt 2 058
28 Kronoskogen 3 Kronoskogsvägen 2-6 Umeå Industri 1 829
29 Spänningen 5 Förrådsvägen 23 Umeå Handel 1 687
30 Bruket 2 Bruksvägen 3 Umeå Industri 1 680
31 Ledet 1 Sandbackavägen 1 Umeå Handel 1 562
32 Maskinen 7 Lärlingsgatan 41 Umeå Industri 1 506
33 Mätaren 1 Kabelvägen 1 Umeå Industri 1 500
34 Röbäck 30:95 Täktvägen 2 Umeå Industri 1 450
35 Schablonen 3 Lärlingsgatan 20 Umeå Kontor 1 409
36 Kedjan 6 Gräddvägen 15C Umeå Handel 1 360
37 Grubbe 9:55 Mätarvägen 11B Umeå Logistik 1 200
38 Grubbe 9:48 Kabelvägen 1A Umeå Logistik 899
39 Singeln 17 Formvägen 10 Umeå Kontor 857
40 Röbäck 30:113 Täktvägen 6 Umeå Industri 849
41 Singeln 18 Formvägen 10DD Umeå Kontor 515
Örnsköldsvik
Norrlungånger 2:144 Björnavägen 41A Örnsköldsvik Industri 49 223
Själevads PB 1:131 Kavelvägen 17 Örnsköldsvik Industri 7 974
Främmerhörnäs 2:4 Krossvägen 10 Örnsköldsvik Industri 2 001
Norrlungånger 2:45 Björnavägen 47-50 Örnsköldsvik Övrigt 900
Anundsjö-Näs 5:40 Köpmangatan 3 Örnsköldsvik Industri 784
ÖSTTEG
Affärsområde Umeå
Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area
131FASTIGHETSFÖRTECKNING
Skellefteå
1 Profilen Näsuddsvägen 10-14 Skellefteå Industri 20 730
2 Morö Backe 1:3 Serviceg. 5, 6, 13 o 19 Skellefteå Industri 20 679
3 Sömmerskan 3 Gymnasievägen 24 Skellefteå Övrigt 17 117
4 Industrien 9 Mullbergsvägen 11 Skellefteå Övrigt 16 224
5 Hallen 13 Svedjevägen 8 Skellefteå Industri 13 135
6 Sörböle 2:81 Verkstadsvägen 2 Skellefteå Industri 12 262
7 Merkurius 5 Industrivägen 2 Skellefteå Övrigt 11 894
8 Lagret 8 Lagergatan 1 Skellefteå Kontor 7 664
9 Förrådet 12 Maskinvägen 13 Skellefteå Industri 7 071
10 Flamman 1 Nöppelbergsvägen 16 Skellefteå Handel 6 625
11 Rondellen 3 Svedjevägen 1 Skellefteå Kontor 6 065
12 Hallen 7 Svedjevägen 10 Skellefteå Industri 5 990
13 Kontoret 5 Svedjevägen 5 Skellefteå Industri 5 886
14 Borrmaskinen 5 Svedjevägen 1 Skellefteå Industri 5 400
15 Nybruket 5 Industrivägen 38-42 Skellefteå Industri 4 734
16 Företagaren 3 Företagsvägen 34
Skellefteå
Industri 4 722
17 Motorn 1 Tjärnvägen 2 Skellefteå Handel 4 631
18 Karossen 1 Tjärnvägen 1B Skellefteå Handel 4 326
19 Bielke 6 Norrbölegatan 66 Skellefteå Logistik 3 862
20 Porsen 2 Brogatan 29 Skellefteå Industri 3 514
21 Lagret 2 Svedjevägen 3 Skellefteå Industri 3 172
22 Rondellen 2 Gymnasievägen 18 Skellefteå Industri 3 101
23 Transistorn 3 Torsgatan 101 Skellefteå Industri 2 981
24 Rikthyveln 1 Hyvelgatan 15 Skellefteå Industri 2 876
25 Lagret 7 Lagergatan 3D Skellefteå Industri 2 813
26 Sture 12 N. Järnvägsg. 60-62 Skellefteå Industri 2 736
27 Charkuteriet 5 Plastvägen 6 Skellefteå Industri 2 668
46
47
49
48
50
51
52
53
28 Utköraren 1 Nålvvägen 3 Skellefteå Industri 2 283
29 Rikthyveln 3 Hyvelgatan 1 Skellefteå Industri 2 232
30 Operatören 1 Gymnasievägen 4 Skellefteå Handel 2 110
31 Utköraren 2 Filtergränd 4 Skellefteå Industri 2 030
32 Sture 13 N. Järnvägsgatan 64 Skellefteå Industri 2 009
33 Släpvagnen 3 Tjärnvägen 38 Skellefteå Handel 1 822
34 Motorn 8 Tjärnvägen 26 Skellefteå Industri 1 795
35 Nybruket 4 Industrivägen 44 Skellefteå Industri 1 657
36 Lagret 6 Lagergatan 3B Skellefteå Industri 1 500
37 Släpvagnen 1 Tjärnvägen 36 Skellefteå Handel 1 486
38 Gradsågen 2 o 3 Risbergsgatan 81 Skellefteå Industri 1 459
39 Älggräset 1 Brogatan 33 Skellefteå Kontor 1 426
40 Älggräset 4 Brogatan 39 Skellefteå Industri 1 217
41 Merkurius 2 Vretgatan 3 Skellefteå Övrigt 1 134
42 Filtret 2 Filtergränd 3 Skellefteå Industri 1 131
43 Ringen 4 Mossgatan 32 Skellefteå Övrigt 1 112
44 Muttern 3 Verkstadsvägen 14 Skellefteå Industri 1 077
45 Släpvagnen 2 Tjärnvägen 40 Skellefteå Handel 1 012
46 Älggräset 2 Brogatan 35 Skellefteå Industri 989
47 Motorn 11 Verkstadsvägen 11 Skellefteå Industri 850
48 Bielke 3 Norrbölegatan 68 Skellefteå Övrigt 560
49 Motorn 9 Verkstadsvägen 15 Skellefteå Kontor 545
50 Älggräset 3 Brogatan 37 Skellefteå Industri 241
51 Sågverket 4 Brädgårdsvägen 15 Skellefteå Industri 165
52 Motorn 2 Tjärnvägen 4 Skellefteå Mark -
53 Transistorn 6 Transportgatan 7 Skellefteå Mark -
Skellefteå
Fastighetsförteckning
Affärsområde Skellefteå
© Stadskartan
Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area
132 FASTIGHETSFÖRTECKNING
Luleå
1 Skotet 8 Spantgatan 14 Luleå Handel 18 262
2 Räfsan 4 Depåvägen 2 Luleå Logistik 18 251
3 Räfsan 5 Depåvägen 4C-G Luleå Industri 8 850
4 Skotet 1 Banvägen 11A-B Luleå Industri 7 936
5 Storheden 1:81 Cementvägen 8 Luleå Logistik 6 330
6 Ödlan 6 Ödlegatan 6 Luleå Handel 5 202
7 Storheden 2:10 Krossvägen 4 Luleå Industri 4 890
8 Notviken 4:48 Banvägen 13 Luleå Handel 4 543
9 Storheden 1:26 Handelsvägen 3C Luleå Industri 2 994
10 Storheden 1:5 Besiktningsv. 6 o 12 Luleå Industri 2 719
11 Storheden 1:24 Handelsvägen 7 Luleå Logistik 2 633
12 Notviken 4:51 Banvägen 19 Luleå Logistik 2 055
13 Mjölner 32 o 33 Föreningsgatan 5 Luleå Industri 1 660
14 Storheden 3:2 Makadamvägen 4 Luleå Industri 1 656
15 Storheden 1:51 o 1:57 Betongvägen 20 Luleå Industri 1 628
16 Storheden 1:43 Betongvägen 7A Luleå Industri 1 500
17 Bergnäset 3:51 Upplagsvägen 3-5 Luleå Logistik 1 495
18 Storheden 1:55 Betongvägen 10 Luleå Handel 1 085
19 Storheden 1:33 Besiktningsvägen 9 Luleå Industri 890
20 Bergnäset 3:6 o 3:7 Industrivägen 19-20 Luleå Industri 789
21 Bergnäset 3:38 o 3:39 Fabriksvägen 4-6 Luleå Industri 750
22 Storheden 1:25 Handelsvägen 7 Luleå Mark -
22
YTTERVIKEN
© Stadskartan
Fastighetsförteckning
Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area
Luleå
Gällivare
Gällivare 12:334 Vouskojärviv. 11-23 Gällivare Industri 16 606
Gällivare 15:336 Energiplan 3 Gällivare Handel 8 023
Gällivare 12:573 Treenighetens Väg 1 Gällivare Handel 3 437
Gällivare 57:22 Metallvägen 4 Gällivare Industri 1 221
Affärsområde Luleå
133FASTIGHETSFÖRTECKNING
Piteå
© Stadskartan
Fastighetsförteckning
Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area
Piteå
1 Stadsön 8:50 Fläktgatan 6-14 Piteå Handel 8 048
2 Stadsön 8:9 Fläktgatan 9 Piteå Handel 6 883
3 Stadsön 6:23 Oktanvägen 6 Piteå Handel 5 130
4 Pitholm 47:59 Traversvägen 7 Piteå Industri 4 500
5 Öjebyn 33:222 Hammarvägen 32 Piteå Logistik 4 390
6 Stadsön 8:34 Fläktgatan 24 Piteå Handel 3 551
7 Stadsön 8:36 Fläktgatan 20 Piteå Handel 3 400
8 Stadsön 8:5 Relägatan 4 Piteå Industri 3 379
9 Öjebyn 3:462 Turbovägen 7 Piteå Handel 3 260
10 Öjebyn 3:497 Taktvägen 3B-C Piteå Industri 3 219
11 Stadsön 8:11 Fläktgatan 7 Piteå Handel 3 190
12 Stadsön 8:38 Fabriksgatan 8-10 Piteå Handel 2 215
13 Stadsön 6:25 Oktanvägen 2A-C Piteå Industri 1 942
14 Stadsön 8:20 Voltgatan 9 Piteå Industri 1 941
15 Stadsön 8:37 Fabriksgatan 4 Piteå Handel 1 922
16 Stadsön 8:15 Fabriksgatan 5 Piteå Handel 800
17 Klubbgärdet 2:4 Servicegatan 2 Piteå Industri 716
18 Öjebyn 11:42 Hammarvägen 11 A-B Piteå Industri 464
Affärsområde Luleå
Övriga
Välten 8 Österleden 4-24 Kiruna Handel 16 513
Björka 2 Hästskovägen 4A-D Haparanda Handel 8 100
Norrmalm 6 Lillgatan 4A-C Haparanda Handel 2 963
Uven 13 Ugglegatan 11 Boden Industri 1 910
Höken 3 Sturegatan 14 Boden Handel 1 730
Släpvagnen 10 Forvägen 29-31 Kiruna Industri 1 198
Fastigheten på omslaget: Främby 1:56 i Falun
Huvudkontor
NP3 Fastigheter AB (publ)
Org.nr 556749-1963
info@np3fastigheter.se
Gärdevägen 5A, 856 50 Sundsvall
Postadres s
Box 12, 851 02 Sundsvall
Lokalkontor
Falun
Främbyvägen 6, 791 52 Falun
Gäv le
Strömsbrovägen 18, 803 09 Gävle
Karlsta d
Gjuterigatan 38 A, 652 21 Karlstad
Luleå
Ödlegatan 1B, 973 34 Luleå
Piteå
Västra Kajvägen 4, 941 38 Piteå
Skell efteå
Lagergatan 1A, 931 36 Skellefteå
Sollefteå
Hågesta 7, 881 41 Sollefteå
Stockholm
Birger Jarlsgatan 34, 114 29 Stockholm
Umeå
Björnvägen 15E, 906 40 Umeå
Västerås
Ånghammargatan 6-8, 721 33 Västerås
Örnsköldsvik
Björnavägen 41, 891 41 Örnsköldsvik
Östersund
Infanterigatan 21, 831 32 Östersund